物业主管年中总结篇1
我深刻体会到物业工作是一项特殊的服务性工作。在工作中我严格要求自己，以身作则，对人或事情一律公正、公平对待，工作上认真细心，态度一丝不苟，尽量做到让公司和服务单位、业主满意、认可。亲爱的读者，小编为您准备了一些物业职员工作总结，请笑纳!
物业职员工作总结1在公司领导的指导帮助及各有关单位的大力协作和支持下，上半年物业管理公司整体工作取得了一定成绩。如生活区环境卫生状况良好，生活区绿化环境有了不错的改善，保证了水电的正常供给，服务质量也有了很大提高。现就具体工作总结如下：
一、物业管理工作
以提高服务质量、规范小区物业管理为目标，本着以人为本的宗旨，加强管理，认真执行小区物业管理制度。积极配合公司水电费缴交管理工作，按时按量完成了水电费的收缴工作。废除了社区屋顶水箱进出水管道，提高供水质量，减少了泄漏。继续完善水电计量装置。加强对供电设施的维护与检修，为保证生活区夏季高峰期的用电做好了充足准备。
规范小区车辆进入管理。根据实际情况作出了在一区东门岗处禁止车辆进入的规定，实行小区车辆分流管理，保障了小区行车安全。对小区内杂草群进行了彻底清理，改善了生活区生活卫生环境。继续严格执行建筑装修垃圾处理管理制度。改变了原来生活区建筑垃圾乱丢乱抛的现象，得到了业主们的广泛配合与支持。加强小区车辆管理工作。继续做好小区卫生死角区及杂草的清理工作，消灭卫生死角。
生活区绿化日常维护实行了专人管理。及时对一些影响电力供应的树枝进行了修剪，保障了电力供应安全。对生活区的危树进行了勘察和统计。对生活区范围内绿化地植物进行了大面积机械喷洒农药除灭病虫害，保持树木良好生长。
二、工作中需要解决的问题
目前绿化费已全部用完，下半年绿化工作无法正常开展。但危树处理、电力修枝及绿化日常维护工作却急需开展。由于我单位不便于管理和控制厂内转供水电，为达到严格管理和控制，减少浪费的目的，厂内转供到各部室的水电量及费用不应纳入办公及公共设施水电费定额。
三、下半年工作计划
完成办公楼西边、车库主供水阀门和水表检修及部分管道改造。尽快完善单身公寓用电计量装置。加强水查漏工作，提高水回收率。继续加强绿化的日常维护与管理。完成对生活区内危树的清理工作，以保障生活区安全。继续加强卫生清扫工作管理，及时处理清运垃圾;继续加强封闭管理小区的保安工作，做好门岗及夜间巡逻管理。
物业职员工作总结2今年上半年，物业管理分公司遵循和发扬“依存主业、服务主业、以人为本、细节管理”的经营理念和工作主题，紧紧围绕“以服务求生存、以管理求效益、以贡献求支持”的战略思想，在各级领导和各个部门的关心支持下，狠抓基础管理，不断改革创新、开拓发展，很好完成了厂及公司的各项物业服务和后勤保障工作。现将上半年工作总结如下：
一、上半年主要工作
上半年来，物业管理分公司严格按照公司的要求，深入细致地对小区房屋实施经常化、制度化、规范化的管理。在办理交房手续的同时对住户验房时发现的问题及家具质量问题进行妥善整改维修。各物业队队长及保安人员每天对小区进行巡检维护，确保房屋外观整齐，外墙及梯间墙面基本无污迹，卫生干净整洁;定期对房屋内的暖气、上下水及燃气等管网进行检查，发现问题及时整改。上半年以来各物业队定期对各种设施、设备进行保养维护，使其完好正常，保障了物业服务工作的正常运行。
二、员工队伍建设
着眼创建学习型企业：一是动员员工自学，利用书本，电视，网络等。二是向其他单位学习好的管理方法与管理经验，寻找自身存在的问题及解决的办法，开发创新潜能，不断完善物业服务人员的管理方法，循序渐进地加强物业服务的服务水平与发展能力。大力加强员工培训。根据员工的现实状况定期组织员工进行培训与考核。主要突出管理知识培训、专业技能培训和岗前培训，提高员工各方面的能力与素质;
通过简单、朴素道理的教育员工，是厂里、公司需要我们提供各种物业服务，大家才到这里工作，要使员工认识到自己工作的重要性，对一些上班度日子，得过且过的员工进行谈心教育，要掌握思想动态，帮助转变不好好上班的恶习。
三、安全生产状况
以落实安全责任制与防范预案为基础，加强厂区的安全管理。物业服务分公司牢固树立“以人为本、安全第一”的思想，始终把安全工作放在各项工作的首位，并把安全工作纳入到日常工作中去，常抓不懈。层层落实了安全目标责任，建立健全了安全责任体系。强化了安全责任意识。各物业队、餐厅针对各自特点编写了安全事故应急预案，并组织了学习与演练。上半年，物业分公司组织全体员工进行了安全风险辨识，并组织了一次安全大检查，针对检查中出现的问题予以及时整改，尽一切可能消除各种安全隐患。另外加强了对小区内的保安管理监督力度，保证小区内安全稳定。
四、工作中存在的问题
部分员工自我放松，责任感、危机感下降，动力不足，思想老套、僵化，很难适应物业服务现状和日后的发展。个别部门没有树立主动服务的观念，服务意识有所欠缺，服务质量与服务水平尚待提高。员工的安全生产意识淡薄，在工作中还存在违规操作等，还需进一步加强教育。
五、下半年工作计划
加强员工的安全生产意识教育、经常组织风险辩识和应急演练活动。完善和落实食料管理及油库管理的各项规章制度。坚持滚动式服务技能学习与培训，主要从员工服务礼仪，行为规范等着手培训，要让员工学会微笑服务。提高物业服务形象。
物业职员工作总结3今年上半年，__物业管理处在公司的领导下，在开发商各级领导的支持下，始终贯彻业主至上的原则精神，根据物业公司的实际情况，在搞好服务的同时理顺完善物业管理年度工作总结的工作，初步达到"工程程序化、操作规范化、运用使用化、管理科学化"的管理要求。使小区前期物业管理工作逐步走上规范化的轨道，物业管理工作取得了一定成绩，受到小区业主的好评，现将上半年物业管理工作总结如下：
一、业主入住前期物业管理工作
搞好保安员前期的培训工作;保安工作是物业管理中的窗口，为了保证小区保安前期服务质量，我处安排保安员提前培训一个月，制定了详细的培训方案与计划及考核办法，加强保安员的自身素质与业务技能，保证业主入住后有一个良好精神面貌和业务素质的保安队为业主服务，保安队的工作受到一致好评。
搞好业主入住前期准备工作，顺利完成交房工作;为迎接业主入住，顺利完成交楼工作，在公司的指导和帮助下，我们做了大量的前期准备工作，整理准备了大量的入住资料和必要的文件。根据方便业主、服务至上的原则，我处针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程，和岗位，设置了业主入住须知，入住手续办理流程图，装修须知，装修手续办理流程图，使业主在办理各项手续中能一目了然。
二、加强管理服务工作，提高服务质量
进驻后，我们坚持实施家园化，人性化的管理，"以人为本"的服务精神;业主的需要就是我们的工作中心，为开展服务，让业主进入小区感到有一种温馨的感觉，我们开展特殊关照户的服务，对小区有生活困难的业主，在生活上给予关心与照顾，服务上给予优质服务。除此之外，我们还开展免费代办服务，如代办电话、宽带、电费储蓄，使业主有一种"有困难，找物业"的感受，服务工作受到业主良好的赞誉。
小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们做了大量的工作，并根据小区实际情况，与管理要求，我们制定了详细的管理制度，如装修须知、屋顶花园管理规定等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，在房屋外观方面，我们坚持制度，保证小区外观整齐划一，完好美观。
业主良好的工作建议，管理建议是我们的工作指针。因此我们做到住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如入住业主车辆停放问题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种"为业主着想，以业主为中心"的服务思想取得了良好的效果，受到业主好评。
三、努力提高管理水平，促进物业管理上档次
组织员工进行职工道德与管理技能培训，提高工员工业务素质。管理处员工的综合素质与物业管理的服务的质量，水平是密切相关的。根据这种情况，并结合小区大部分都是新进员工，接触物业管理时间短的实际情况，我制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行思想和业主管理水平的培训，并定期进行保安业务技能考试，使员工在思想上得到充实，管理技能上得到了提高。利用先进的管理手段，建立健全科学的管理方式;我们紧跟社会发展步伐，使用电脑，对小区各档案收费帐目、管理计划等工作进行电脑管理，大大提高了工作效率，使管理处的基础，工作达到一个新起点，为今后的创优工作打下了坚实基础。
四、存在的问题和教训
虽然，我们在工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。管理人员整体素质不高，服务意识不强各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高;与业主的沟通不够，了解不足。设备、设施管理力度还需加强，我们将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。
在下半年里我们将加快步伐，不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作，为使早日跨入优秀物业管理小区做贡献，为__物业公司的发展添砖加瓦。
物业职员工作总结4回首即将过去的2020年，我的工作同样经历着不平凡。带着朴实的心情回到了__。开始了一段新环境的里程，工作内容包裹着熟悉的和未知的，鞭策着我需要付出更多的努力去学习和挑战。几个月一瞬间过去了，工作在有条不絮的进行着。岁末，每个人都应该梳理过去、筹划未来。此刻，就将自己一年来的工作总结如下：
一、物业服务工作
物业工作主要有新业主一切办理入住事宜、日常报修、投诉处理、收费、基本设施、设备维护，环境卫生、害虫的消杀;有学习培训、有上级部门检查等。催缴管理费及小区公共设施设备问题项目的整改时管理处20__年度的主要工作。结合实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴方法的基础上，经过与物业公司各部门的同事通力合作下，一部分工作已经顺利完成。
二、办公室的工作
办公室工作对于我来说也是个工作领域，工作千头万绪，面对繁杂琐碎的大量事务性工作，需要自我强化工作意识，注意加快工作节奏;提高工作效率。主要做好以下两方面的工作：一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记录，我认真搞好录入和编排打印，根据工作的需要，制作表格文档，草拟报表等。二十档案管理工作。到管理处后，对档案的系统化、规范化的管理是我的一项经常性工作，我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记处理。
三、细致做好管理处财务工作
耐心细致地做好财务工作。自接手财务管理工作以来，我认真核对财务账目，清理财务关系，严格财务制度，做好每一笔账目，确保了收支平衡的实现。一是做好每一笔进出帐，对每一比进出帐，我都能根据账务的分类规则，分门别类的记录在案，登记造册。同时认真核对账单，搞好细致记录。二是每月搞好例行对账。按照财务管理制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。三是合理控制开支。合理控制开支是使实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处领导的当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关，消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。
四、认真负责抓好园区的绿化维护
当前缺少绿化工人，正值冬季，园区绿化形势比较严峻，主要做到以下两方面的工作：一是搞好园区绿化及设施的日常维护;二是对路面和各个角落的及时清扫和积雪的消除，做好认真交接及验收。
物业职员工作总结5自今年加入物业财务部以来，我努力适应新的工作环境和工作岗位，虚心学习，埋头工作，对一年的工作进行了两方面总结：
一、自觉加强学习，努力适应工作
我是初次接触物业工作，对物业财务的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况;另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。
二、心系本职工作，认真履行职责
耐心细致地做好财务工作。自接手物业财务工作的一年来，我认真核对财务账簿，理清财务关系，严格财务制度，做好每一笔账，确保了年度收支平衡和盈利目标的实现。
1、是做好每一笔进出账
对于每一笔进出账，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。
2、是搞好每月例行对账
按照财务制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。
3、是及时收缴物业服务费
结合实际情况，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上，我认真搞好区分，定期予以收缴、催收。
4、是合理控制开支
合理控制开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处主任当家理财。
三、完善各项规章制度，建立健全内部管理机制，进一步深化企业管理体制改革
物业主管年中总结篇2
熟悉业务，热爱自己的工作，企业意识强，是做好工作的前提，也是做好总结的基础。今天小编整理了物业管理年终工作总结优秀模板2021五篇供大家参考，共同阅读吧!
2021物业管理年终工作总结1我努力适应本公司新的工作环境和工作岗位，虚心学习，埋头工作，履行职责，自我感觉已经较好地完成了各项工作任务，下面将任职来的工作情况汇报如下：
一、自觉加强学习，努力适应工作
我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。
二、心系本职工作，认真履行职责
(一)耐心细致地做好财务工作。自接手__物业财务工作的半年来，我认真核对上半年的财务账簿，理清财务关系，严格财务制度，做好每一笔账，确保了年度收支平衡和盈利目标的实现。一是做好每一笔进出账。对于每一笔进出账，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。二是搞好每月例行对账。按照财务制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。三是及时收缴服务费。结合__的实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上，我认真搞好区分，按照_公司、业主和我方协定的服务费，定期予以收缴、催收，2018年全年的服务费已全额到账。四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处主任当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。
(二)认真负责地抓好绿化维护。小区绿化工作是10月份开始交与我负责的，对我来讲，这是一项初次打交道的工作，由于缺乏专业知识和管理经验，当前又缺少绿化工人，正值冬季，小区绿化工作形势比较严峻。我主要做了以下2个方面的工作：一是搞好小区绿化的日常维护。二是认真验收交接。
三、主要经验和收获
在__工作一年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：
(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位;
(二)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态;
(三)只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责;
(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。
四、存在的不足
由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，20_年的工作存在以下不足：
(一)对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是对以往的一些收费情况了解还不够及时;
(二)食堂伙食开销较大，宏观上把握容易，微观上控制困难;
(三)绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫。
2021物业管理年终工作总结2回首20_，我的工作同样经历着不平凡。3月份带着朴实与好奇的心情来到了_物业，开始了一段新坏境的里程，工作内容包裹着熟悉的和未知的，鞭策着我需要付出更多的努力去学习和挑战。一年时间转瞬就过去了，在部门领导的培养与同事们的帮助下我很快熟悉和胜任了物业管理员的岗位职责。岁末，每个人都应该梳理过去，筹划未来，此刻就将自己近一年来的工作总结如下：
一、物业服务工作
物业工作主要有日常报修，投诉处理，收费，基础设施、设备维护，环境卫生，蚊虫、老鼠的消杀;有学习培训，上级部门检查等。
催缴管理费及小区公共设施设备问题项目的整改是管理处2018年度的主要工作，经过与物业公司各个部门的同事通力合作下大部分工作已经顺利完成。
二、办公室工作
办公室工作对我来说是一个全新的领域，工作千头万绪，有书文处理、档案管理、文件批转等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，需自我强化工作意识，注意加快工作节奏;提高工作效率。冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度、避免疏漏和差错。
三、存在的不足
本着“为自己工作”的职业态度，敬业爱岗，创造性地开展工作，取得一定效果，但也存在一些问题和不足;主要表现在：
第一，物业管理员工作对我而言是一个新岗位，许多工作都要边干边摸索，以致工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高;
第二，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位;
第三，向领导提供有效的决策数据方面有待进一步提高;
第四，和部门领导及公司员工间的沟通有待加强。
四、努力的方向
第一，加强学习，拓宽知识面。努力学习房产业知识和相关物业法律法规的知识。
第二，本着实事求是的原则.注重公司各部门间的协调与沟通;有效形成团结一致.群策群力的氛围。
第三，向领导提供有效数据。
“不积蛙步，无以至千里;不积小流，无以成江海。”20_，收获了成功，经历了困难，感受了启迪;20_我会一如既往，载着百倍的信心和努力驶向新的一年!
最后预祝_物业公司日益壮大，祝全体同事工作顺利，平安幸福!
2021物业管理年终工作总结3回首即将过去的_年，我的工作同样经历着不平凡。带着朴实的心情回到了_。开始了一段新环境的里程，工作内容包裹着熟悉的和未知的，鞭策着我需要付出更多的努力去学习和挑战。几个月一瞬间过去了，工作在有条不絮的进行着。岁末，每个人都应该梳理过去、筹划未来。此刻，就将自己一年来的工作总结如下：
一、物业服务工作
物业工作主要有新业主一切办理入住事宜、日常报修、投诉处理、收费、基本设施、设备维护，环境卫生、害虫的消杀;有学习培训、有上级部门检查等。催缴管理费及小区公共设施设备问题项目的整改时管理处20_年度的主要工作。结合实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴方法的基础上，经过与物业公司各部门的同事通力合作下，一部分工作已经顺利完成。
二、办公室的工作
办公室工作对于我来说也是个工作领域，工作千头万绪，面对繁杂琐碎的大量事务性工作，需要自我强化工作意识，注意加快工作节奏;提高工作效率。主要做好以下两方面的工作：一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记录，我认真搞好录入和编排打印，根据工作的需要，制作表格文档，草拟报表等。二十档案管理工作。到管理处后，对档案的系统化、规范化的管理是我的一项经常性工作，我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记处理。
三、细致做好管理处财务工作
耐心细致地做好财务工作。自接手财务管理工作以来，我认真核对财务账目，清理财务关系，严格财务制度，做好每一笔账目，确保了收支平衡的实现。一是做好每一笔进出帐，对每一比进出帐，我都能根据账务的分类规则，分门别类的记录在案，登记造册。同时认真核对账单，搞好细致记录。二是每月搞好例行对账。按照财务管理制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。三是合理控制开支。合理控制开支是使实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处领导的当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关，消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。
四、认真负责抓好园区的绿化维护。
当前缺少绿化工人，正值冬季，园区绿化形势比较严峻，主要做到以下两方面的工作：一是搞好园区绿化及设施的日常维护;二是对路面和各个角落的及时清扫和积雪的消除，做好认真交接及验收
2021物业管理年终工作总结4伴随着神话中“年”的临近，我们告别了任务繁重的20_年，迎来了满怀希望的20_年。承蒙公司领导的信任，我于去年年初被提升为客服中心主管。现就过去一年的主要工作进行回顾、思考，希翼于能提炼经验，更上台阶。
作为业服中心的主管，我的工作主要是：整理好各岗位上的资料并归档，做好购水电情况的核对，并及时补充相关数据，协助胜基公司做好数据的完整补录，做好相关费用的催缴工作，做好售水电异常情况的月结统计并上报，检查督促前台岗位的接待工作，落实规定的任务目标，协助同事处理好较为复杂的售水电业务，协调与业主较为复杂的相关业务，以及负责及时处理各类投诉与回访等等。
一年以来，我认真落实工作职责，贯彻物业管理的各项法规政策，执行公司的有关规章制度，较好的做了日常接待工作：
首先，团结同事，乐于助人，较好的保持了与公司各同事良好的人际关系。我始终认为，如果和同事的关系都搞不好，更不要说去和业主融洽气氛和气一团了。作为领班，我以身作则，严于律己，起到较好的表率作用。与全体文员一起，团结一致，为我们前台各项接待工作的顺利开展，为让业主满意作出自己应有的核心作用。
其次，及时做好新员工的培训。前台文员一直人数较少，尤其在去年底今年初，随着同事们的相继离职，给我们部门的工作衔接带来一定影响。在及时补充人员后，通过我手把手的演示，耐心详细的讲解，让她们在尽可能短的时间内初步达到了上岗要求。在我们高效、有序的组织下，能够轻重缓急妥善处理各项服务工作。
另外，及时组织相关费用的催收。根据任务分工，我主要负责住房与门面物业费的催缴。每季度首月上旬督促物管员对临街门面进行物业费的预缴工作。
此外，及时对相关数据进行统计整理。严格实行痕迹管理，即彻底摆脱过去事情异常又无记录的情况，所有存在异常的情况都有书面记录，业主签字认同。较好的保持了工作的连贯性。及时对单元门维修业主投诉建议会议记录等进行整理归档。
再有，及时完善物业管理收费系统。补录所有小区的车库杂屋资料。
还有，能按质按量完成公司交代的其他重要工作。业主满意度调查，清理所有车库杂屋水电费。
一年以来，虽然我的各项工作都能取得一定成绩，但我知道自身也存在很多不足。如对待复杂问题的处理上，分析问题解决问题的能力还有待提高，作为领班，个人有时专注于个人工作，对前台的工作形象尤其是细节方面还要加强管理。针对以上问题，今后我的努力方向是：首先要加强理论学习，虚心请教领导和同事，进一步提高业务能力，进一步提高工作效率;其次要在严谨、细致上下功夫，多投入更多的精力，抓好团队管理，使自身综合能力不断得到提高，使公司的窗口更加规范高效。
另外，我在公司工作的一年多时间里，积累了许多工作经验，尤其是接待业主服务业主方面，总结起来有以下几个方面的经验和收获：
(一)只有摆正自己的位置，心态平和，态度谦虚，才能又快又好的做好各项服务工作，赢得业主的满意;
(二)只有牢固树立服务意识，加强沟通协调，才能消除业主的担忧，赢得业主的信任。
最后，感谢公司领导的信任。同时相信我们物业公司在20_年各项工作能更上一层楼。
2021物业管理年终工作总结5为了总结经验，取长补短，更进一步做好物业工作，在这几个月内我对物业工作也做如下总结。
一、应做到有“责任心、爱心、耐心、虚心”的“四有心人”
1、责任心：首先要严格落实、认清自己岗位职责。
就我们的工作而言，一切从单位、业主利益出发，一切为单位、业主服务就是我们的责任。我想我们每一个人都不想自己成为一个“不负责任，没有责任感的人”。认清自己的岗位职责就会知道自己该做什么不该做什么了。这样就会认真去做好本职工作，对自己工作责任内的任何事情主动认真去做，不要等着领导去安排;
2、爱心：一个好的员工要有足够的工作经验，有细心，有热情的工作态度外，我认为还要有爱心，爱心也是我们做好工作的一大“法宝”，一定要把自己那份“爱心”融入到环境中，融入到工作中去;
3、耐心：增强工作观念和宗旨意识，一定要树立以人为本的思想，尽可能地为业主办实事、办好事。
即要用耐心、真心、精心解决问题，细心做好工作。这样才能把工作做好、做细、做扎实，切实解决工作中遇到的实际问题。
4、虚心：在工作中一定要本着虚心学习、认真求教的宗旨，扎实的工作。
虚心向物业前辈学习求教，总结教训积累经验，以诚恳的态度对待工作。
二、应以饱满乐观的心态去对待工作
社会对于物业这一行业认知欠缺，很多人看不起物业工作人员，但是我们自己一定要以很好的心态去面对。在工作中一定不要太多抱怨、太多牢骚，在思想上要积极进取，乐观向上，千万不能停滞不前。
三、工作中以身作则，严格自己的工作态度
工作期间严格遵守各项规章制度，严格要求自己，脚踏实地确保客户提供优质的服务，在本职岗位上做实事、做好事。
四、提高专业水平，提高道德修养
要想真正提高自己的专业水平，为企业、个人多创造一些财富就必须严格要求自己，不能有丝毫的马虎和松懈，在自己所从事的工作中刻苦钻研，成为工作能手;加强道德修养，对自己的不足有清醒的认识，并从点滴行为做起，在衣着打扮、言谈举止、尊老爱幼、公正诚实、社会公德等方面成为别的同事的表率。
物业主管年中总结篇3
（一）指导思想
全面贯彻落实科学发展观。以控制增量、削减存量为目标，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导。坚持政府主导、企业主体、全社会参与；狠抓提高认识、加大投入、完善政策，落实责任、强化监管，突出重点，统筹兼顾，协调配合，综合推进，确保实现主要污染物减排的约束性指标，推动我区经济社会又好又快发展。
（二）编制依据
1.《中华人民共和国环境保护法》；
2．《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》；
3.《区“十一五”主要污染物总量削减目标责任书》；
4．国家环保总局《主要污染物总量减排计划编制指南》；
5.《“十一五”主要污染物总量减排考核办法》；
6.《“十一五”主要污染物总量减排监测办法》；
7.《“十一五”主要污染物总量减排统计办法》；
8.《主要水污染物总量分配指导意见》；
9.《“十一五”全国主要污染物总量减排核查办法》；
10.《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发〔〕15号）；
11.《省主要污染物总量减排考核办法(试行)》；
12.《省主要污染物总量减排监测办法(试行)》；
13.《省主要污染物总量减排统计办法》；
（三）编制原则
1．全过程系统控制原则：综合运用经济、法律和必要的行政手段，从资源消耗、技术进步、产业结构调整、工程治理、监督管理等全过程提出综合工作方案，系统推进污染减排工作。
2．同口径比较原则:以二氧化硫和化学需氧量年统计基数、口径、范围为实施方案编制范围。将排放总量基数分为环境统计重点调查工业企业、非重点调查的一般测算工业企业、生活源三部分，现状分析和未来综合措施均按照同口径分类进行比较。
3．强化动态变化原则:主要污染物减排年度方案编制重点在于安排各项工程、措施，以能形成稳定削减能力的硬件建设为主，以能反映污染物排放总量动态削减量的工程因素为核心，注重实效。强化新增量部分的预测。
4．责任分解落实原则：以实现从上到下的减排政府责任目标任务为基本要求，通过计划编制，将污染减排的目标责任层层分解落实到镇、街道办事处、各部门，将减排任务落实到责任单位和企业。
5．可达性原则：结合本地实际，在综合考虑新增量的基础上，做好新增量、存量、减排量之间的系统分析，使减排目标和计划任务相吻合，强化可达性分析。
（四）口径和范围
基准年：以年为基准年，同时分析、、年主要污染物排放总量的增减变化情况。
总量排放基数与范围：主要污染物指国民经济和社会发展第十一个五年规划确定的实施排放总量控制的两项污染物，即化学需氧量和二氧化硫。年主要污染物总量按照统计数据确定。未纳入总量统计口径的污染物总量不作为减排计划的编制重点（如农业源），不产生二氧化硫和化学需氧量动态变化的工程措施不考虑（如生活垃圾处理厂）。同时强调属地原则。
（五）目标确定
减排目标的表达以绝对量和相对量两种形式，减排目标必须考虑新增量、工程实施进度等因素。
全区“十一五”污染减排总目标：区政府与市政府签订的“十一五”期间我区主要污染物排放总量削减目标。
略
二、主要污染物排放现状分析及预测
（一）污染物排放现状
年区水环境中污染物化学需氧量排放量为1890吨。
年区废气中的污染物二氧化硫排放量为17563吨。
年区水环境中污染物化学需氧量排放量为273吨。
年区废气中的污染物二氧化硫排放量为16280吨。
（二）污染物排放预测
1.社会经济增长、城镇人口及能源消费预测
（1）城镇人口增长预测
年区常住人口为7.077万人，年常住人口为7.79万人，根据我区多年统计数据，预计到年末，我区城区常住人口将达到8.028万人。
（2）经济增长预测
年全区GDp为55.27亿元，年全区GDp为66.59亿元，年全区GDp为69.997亿元，年全区GDp为77.5亿元。按照《区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，预计年我区GDp将达到82亿元。
（3）煤炭消费量预测
随着我区高污染、高耗能企业的不断关停、不断改造，燃煤量不断减少，预计年一般工业燃煤量将持续下降。
2.化学需氧量新增量预测
（1）工业化学需氧量新增量预测
工业企业不断更新生产技术、处理工艺，所以年工业化学需氧量排放量将大大减少。
（2）生活化学需氧量新增量预测
采用排放系数法预测生活化学需氧量排放量，根据城镇人口测算，生活化学需氧量排放新增量为新增城镇人口与化学需氧量产生系数乘积。
测算年末，我区新增城镇人口0.238万人。按照系数法（系数选70克/人·日），年生活污水化学需氧量新增产生量为60.8吨。
我区年化学需氧量预测新增量为64吨。
3.二氧化硫新增量预测
预计我区年生活二氧化硫没有新增量。工业二氧化硫量由于新增的脱硫设施，所以新增量很小。
（三）污染物排放减排目标任务
1.化学需氧量排放量目标任务
年，全区化学需氧量排放量控制在1195吨以内。
2.二氧化硫排放量目标任务
年，全区二氧化硫的排放量控制在14815吨以内。
三、主要污染物减排措施
通过调整产业结构实施减排，有效控制高耗能高污染行业过快增长，大力推进产业结构和能源结构调整，大力发展技术含量和附加值高、能耗低的第三产业和高新技术产业，提高服务业在国民经济中的比重，逐步使产业结构向低能耗、高技术和高水平方向发展，达到协调、优化、符合实际的结构形态。加快淘汰落后生产能力，重点淘汰能耗高、污染大行业的落后生产能力、工艺装备和产品。对生产工艺落后、高耗能、高污染的企业逐步依法淘汰或关闭。
通过抓好污染物重点工程减排措施实施减排，全面实施节能减排重点工程，加大区污水处理厂监管力度，通过抓好监督管理实施减排。严把企业环保准入审批关，严格执行环境影响评价制度和建设项目“三同时”制度。加强重点污染源的监督管理，全面强化对化工行业和城镇生活污水处理厂的监督管理，做好燃煤企业的污染物排放监管工作，确保重点污染企业稳定达标排放。严格执行限期治理和排污许可证制度，切实加强污染物减排统计、监测和考核体系建设。
（一）化学需氧量减排措施
1.工程措施减排:工业化学需氧量减排工程措施包括废水治理、再生利用及清洁生产工业化学需氧量削减量。
2.监管化学需氧量减排
（1）加强化学需氧量排放重点污染源监督管理
我区要结合污染源实际情况，确定化学需氧量排放重点污染源名单，全面准确地摸清重点污染源主要污染物排放情况。对主要污染源要安装污染物排放在线监控设施，加强排污口规范化整治和污染处理设施运行现场监督检查，每月至少检查一次。对不正常运行废水处理设施，造成废水超标排放的单位，依照环境保护法律法规的规定进行处罚，并责令其恢复正常使用废水处理设施，确保废水达标排放。对未建立污染处理设施或处理设施不完善，满足不了处理要求，污染物长期超标排放的单位，一律限期治理，限期达标排放。对经常不运行污染治理设施超标排放的企业，依法关闭。
（2）全面强化对化工企业的监督管理
化工行业现有企业必须稳定达标排放。企业生产废水处理不能达标排放，责令限期治理，处以罚款。逾期未完成治理任务的，报请区政府批准，责令关闭。凡擅自铺设暗管，进行偷排、直排的，责令限期拆除，并处罚款。逾期不拆除的，，所需费用由企业承担，并提请区政府责令停产整顿。
（3）加强对区污水处理厂运行的监管。区环保部门要负责监测污水处理的达标情况和核定污水处理排放量，认真履行监督职能。要对区生活污水处理厂实施24小时不间断在线监控。
通过以上监督管理措施，确保重点污染企业和区污水处理厂稳定达标排放，实现化学需氧量减排。
（二）二氧化硫减排措施
1.工程减排
中铝分公司热力厂6#-9#锅炉脱硫治理目前已投入试运行，估计6月底完成，形成有效减排能力；中国长城铝业公司后勤服务中心5台燃煤锅炉已拆除完毕，降低燃煤消耗量。
2.加强二氧化硫污染物排放企业监管工作
所有有总量控制任务的企业必须实现达标排放。监督检查企业用煤质量，一律使用低硫煤，并加装除尘装置，对污染物排放情况进行不定期监测，依法处罚烟尘、二氧化硫、烟气黑度超标排放的单位，对超总量排放单位限期治理。
四、保障措施
（一）加强组织领导，成立工作机构。成立区污染减排工作领导小组，负责督导、检查各责任单位污染物总量控制工作进展情况，协调区政府有关部门解决有关重大问题，形成齐抓共管、部门联动的工作机制。
（二）强化环保目标责任制，建立污染物总量削减目标责任考评体系。进一步完善对镇、各街道办事处等有关单位主要领导干部考核体系，完善绩效考核制度，把污染物总量控制目标和削减目标作为任期内实绩考核的一项重要内容。对污染物排放总量不达标的企业，评先创优活动实行环保“一票否决”，实行“企业限批”，暂停审核该企业新、改、扩建项目。
（三）认真执行环境影响评价制度，严格环境准入。各镇办、各部门要在区域开发和招商引资活动中，根据环境容量进行有序开发。对不符合国家产业政策和环保标准的企业，不得审批用地，要停止信贷或者依法取缔。
（四）加强环保能力建设，提高环保监测监控能力
1.完善统计制度，认真执行国家统一的减排指标体系和统计方法，及时掌握污染源增减动态变化情况，提高环境统计的数据储存、传输和共享等信息化水平，建立科学的环境统计体系。
2.建立准确的减排监测体系。提高环境监测仪器装备水平，提升环保部门监督监测和自动在线监测数据传输能力，保证环境监测数据准确、可靠、有效。
3.建立先进的环境监测预警和信息网络体系，全面反映环境质量状况和总量发展趋势，准确预警各类环境突发事件，提高应对重大环境突发事件的能力。
（五）完善环保投入机制，实施奖惩机制
各部门要加大对污染物总量削减工作的支持，采取直接投资或资金补助、贷款贴息等方式，对污染物排放总量削减成绩显著的项目予以支持。区财政部门每年要安排一定数额的资金，重点用于污染治理、综合整治、清洁生产、环保能力建设等重大项目的补助等。要逐步增加环保投入，环境保护投入要与我区经济发展相适应。对于污染物总量削减工作取得显著成绩的单位和个人，给予表彰和奖励。
（六）加强部门联动，严格环保执法
加大环境保护法律法规的宣传、贯彻、执行力度，建立健全环保行政执法责任制。加大对排污企业的监管力度，各有关部门要加强联合执法，完善执法部门信息通报、联合办案和案件移送制度。强化环保行政执法力度和效果，建立健全重大环境违法案件挂牌督办制度，对重大环境违法案件和长期得不到解决、人民群众反映强烈的环境问题，实行挂牌督办。区监察、环保部门要密切配合，跟踪问效，限时办结，确保查处到位。开展广泛的社会监督，接受区人大、政协的监督，大力推进“12369”环保热线建设，方便人民群众参与监督。
物业主管年中总结篇4
作为物业公司的财务出纳，通过平时工作的积累，总结出规律性的东西，从而发为公司的资产和物业住户的资产负责。下面就是小编给大家带来的2020物业公司出纳个人工作总结范本，希望能帮助到大家!
2020物业公司出纳个人工作总结范本一时光飞逝，2019年的工作已经结束了。作为一名物业公司财务出纳，同时也作为一名服务住户的物业公司人员，下面对一年的工作进行了两方面总结：
我的职责主要是：认真做好住户物业费和购水电费以及其他相关费用的现金收存，核对前台文员的各种票据台账，做好现金日记账，保管库存现金、财务印章以及相关票据，负责支票、发票、收据管理，负责支出公司报账单，按时发放工资，办理银行结算及有关账务，协助前台做好接待工作，以及及时修改住户的数据库等事项。
一年以来，我的工作在公司领导层的正确指导下，依靠全体同仁的共同努力，在平凡的工作岗位上，以细致入微的工作作风，以乐于奉献的工作态度，以服务无止尽的工作追求，较好的完成了各项工作任务。现就去年工作情况总结汇报：
一、坚持原则，严谨细致，认真做好账务核对
每天小心翼翼的处理各种来源的现金收款，仔仔细细的核对各种票据，使之票款相符，并于当日录入财务账单，详细规范做好日记账。做到日清日结。主动与会计核对票据和对账单。本着客观、严谨、细致的原则，坚持从细微处入手，实事求是、不怕麻烦、细心审核。在业主购水电的高峰期，有时一天的现金收入达十多万，票据百多张，都需要我独自反复点验，反复核对，确保不出一点差错。
二、态度端正，依章办事，严格执行财务纪律
因财务工作是公司的核心部门，《会计法》和各项财务规定对这一块工作要求细致、规范、严谨。我严格遵守财务纪律，按照财务报账制度和会计基础工作规范化的要求，进行财务记账与报账工作。无张冠李戴现象，无现金坐支行为。在审核原始凭证时，对不真实、不合规、不合法的原始凭证敢于指出，说明原因，果断不予报销;对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求经办人员更正、补充。通过认真的审核和监督，保证了会计凭证手续齐备、规范合法，确保了我公司财务信息的真实、合法、准确、完整，切实发挥了财务核算和监督的作用。同时，按国家财务规定对每一笔收支票据的真实性、完整性进行认真审核，经得起随时检查。
2020物业公司出纳个人工作总结范本二回首20__年的工作，物业财务出纳向规范管理合理调配又向前跨了一步，完成了__物业公司与__的财务分账、物业公司财务管理模式的转变、财务制度的制定、管理台账体系的建立等等几个重要的任务，使物业公司的财务工作在以前的一些基础工作之上得到了全新的改变，与整个集团财务工作达成一致的高度，迈上了一个新的台阶。具体工作如下：
一、__物业公司与__的财务分账
从20__年__月份开始，根据集团财务中心的要求，完成世家轩与物业管理公司的分账处理工作，开设世家轩金碟账套，独立核算，对已输入金碟的凭证进行整理装订入册并存档备查。__月份，又把该账套移交给集团会计核算部。
二、物业公司管理台账体系的建立
根据__集团财务中心的统一要求，结合物业公司的实际情况，在以前的会计核算基础之上，从管理的角度，制定了物业公司的管理台账体系(__物业公司及__)。包括管理台账、管理台账的汇总、管理报表、财务分析、资金计划、资金计划执行情况汇总表等等一系列的工作的开展和圆满完成，与整个集团达成一致，使物业的财务工作真正走上集团的财务工作轨道，真正发挥了财务管理的作用。
三、物业公司财务制度的制定
在__集团财务中心的统一指导下，制定了物业公司的财务制度体系。包括《__物业财务制度》、《__物业管理台账核算办法》、《__物业财务付款管理办法》、《__物业付款审批权限的规定》、《__物业财务部部门职责》、《__集团内部服务结算管理办法》的制定。规范了整个物业公司的财务运作流程，使物业公司的财务工作得到了全面的提升和改善。特别是在付款的审批流程上有了明确的规定，从根本上进行了一次大的提升。
四、财务管理模式的转变
物业公司财务管理模式的转变物业财务部对一些以前的会计核算工作进行了相应的规范、理顺之后，根据集团财务中心的要求，物业公司财务部与会计核算部进行了工作交接，把会计核算工作并入集团会计核算部，物业公司财务部负责管理台账、财务管理工作，从以前基础的会计核算工作之上，提升到真正的财务管理工作，从公司的利益出发，为公司领导做好财务参谋，提供最准确的财务管理数据。物业财务部与会计核算部为保证工作的顺利开展执行，作出了具体的工作事项互相协调配合，逐步的完善整个财务工作流程，确保物业公司财务工作的规范性、准确性，提高财务工作效率。
五、完成目标工作
配合客服中心完成了下半年二期的收楼工作，加强管理费的收缴工作。从__月份开始，共收楼140户，收楼费用149.33万;从__月份开始，重点加强管理费的催缴工作，__-__月共追缴了管理费__万，收费率比上半年大大的提高。
六、完成__财务部门的数据录入
一期维修基金以及欠费情况的彻底清查。汇报公司领导，进行催缴工作。
监控__的财务开支、价格审核及收款流程的管理。对收银人员进行财务培训，并且于__月份开始增设了收银机，使收银工作更加规范，大大提高了工作效率。
七、20__年财务出纳工作思路
1、建立物业公司的成本库。
根据__物业公司和__的实际工作情况编制物业公司的成本库。合理、准确、清晰的了解物业公司的成本经营状况。为财务分析提供最真实的数据。
2、进一步加强对收费的管理力度，彻底清理欠费情况，把一期的收费率提高到70%，二期90%。
并且对一些代收代付的收费还需进一步明确划分，包括水费、有线电视开通费的返还部分，代收业主收取的差价部分等等一些费用的划分归类都有待明确。
3、从管理的角度，对__的经营状况进行进一步的核算。
把员工包餐与对外经营彻底分开核算，对于一些经营费用也应该合理的分摊，真实的反映__的经营成果。
一份汗水一份收获，物业公司全体员工在20__年工作中虽然取得了一定的成绩，但离工作的目标仍有很大的差距。由于物业公司规模的迅速壮大，员工队伍不断递增，传统的管理方法和运作模式已经无法适应新形势下的发展要求。长期以来形成的权责和职责不清使内部工作发生重复、遗漏和相互推诿现象，这直接制约着企业向前迈进的步伐。20__年我们将从源头上抑制不良歪风的蔓延，向科学化、规范化方向迈进。推行规范化管理，反对内耗，提倡团队高效协作，把努力提高服务质量和工作质量作为中心任务。充分发挥各部门职能优势，有效调动全员参与管理的积极性。合理健全监管机制、以强化制度落实为主要目标，始终站在提升服务品质的高度，使物业公司向着高标准、严要求、人性化的服务领域迈进，带出一支精简、高效的服务团队。
2020物业公司出纳个人工作总结范本三2019年__月__日我应聘到__物业公司出纳岗位工作，在紧张的工作中不觉现在就到了年末，2019年的财务工作虽然还在持续中，但是回首这一年来的财务工作，心中感受颇多。在__物业公司快速发展期间，我有幸成为了其中的一员，因为企业的快速发展也促使我不得不加强自身素质的提高，以便适应公司快速前进的步伐。在领导的指导和同事们的帮助下，我不断巩固、不断学习相关财务知识，时刻注意将理论知识和财务实践结合起来，个人无论是在敬业精神、思想境界，还是在业务素质、工作能力上都得到很大提升，能顺利地完成领导赋予的各项工作任务，较好地履行了岗位所赋予的职责。
入职以来，我主要负责财务核算、纳税申报等工作，现将我这期间的思想、工作情况总结：
一、思想方面
不断学习物业公司的管理理念和企业文化，始终以“崇德、齐同、卓新”的态度投入到日常的工作生活中，做到了与人为善，和睦相处。
二、工作方面
1、财务核算工作财务核算是会计人员的基本工作，也是日常性工作。
现在的财务核算都是借助财务软件来完成的，对财务软件的日常性工作操作已经可以熟练掌握使用。在工作中做到及时编制凭证、按时结账、及时准确的出具财务报表并上报公司财务中心。
2、2020年月度资金预算及2020年财务预算的编制“凡事预则立，不预则废”—
—按照__物业公司财务中心的要求每月及时填报月度资金预算表及年度填报下年度的资金预算计划，在完成此项工作中体会到公司在资金的方面的管理的先进性。合理有效地筹措、分配、使用资金，加强对公司内资金使用的监督和管理，提高资金利润率，保证资金安全。
3、财务内部报表的编制在日常的财务核算中编制的《__表》、《__表》等基础的财务报表并不能满足一个日益发展壮大的公司管理层企业管理的需求，而财务中心适时的推出、改进一系列的财务内部报表，为公司的进一步发展奠定了一个夯实的基础。
在编制内部报表的过程中，能够正确领会到公司管理层的对物业公司下一步发展所指明的方向。促使自己在工作中完善核算方法，为公司的可持续发展做好扎实财务工作。
4、物业软件的实施为了完善物业公司的核算工作，公司安装了专业的物业管理软件，以方便辅助财务的核算。
在物业管理软件的推广使用中与软件公司的工程师积极沟通，寻求解决完善软件存在问题的方法，并指导物管员正确的使用软件。使物业管理软件在日常物业管理中发挥最大的作用。
5、领导临时交办的其他工作对于一件事重要与否应该在第一时间做出正确的判断，才方便下一步制定计划。
在领导临时交办的其他工作，我总是要判断其是否重要、紧急，然后合理的安排时间，在有效的时间内高质高量的完成领导交办下来临时事项。合理的安排时间，有效的利用时间，否则纵使每天忙得团团转但其实又真的没干什么，就向一个救火队员一样，哪里有火哪里跑，最后却收益甚微。
新的形势和新的发展要求赋予了我们新的责任和使命，作为__物业的一名普通员工强烈的使命感和责任感又不断的鞭策我继续开拓创新，阔步向前，宏伟的企业愿景正在向我们敞开怀抱，在此谨借屈原的一句话表达我个人对新一年工作的态度，即“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”。
2020物业公司出纳个人工作总结范本四不知不觉加入到____这个大家庭已经一年了，时间说短不短，说长不长。但这段时间给我的感觉却是非常亲切，亲切的领导，亲切的同事，也非常的温馨，温馨的工作环境，温馨的工作气氛。过去的近一年的时间里发生的点点滴滴，更是让我时常回味，时常想念。在____的这段时间，不仅认识了这么多好同事，更多的是学到了很多东西，以前对房地产一无所知的我，现在也能多少了解一些，也能协助销售人员签定购房合同，这对我来说是很大的收获。在新的一年即将到来的美好时刻，我把自己这一年来的工作做了一个总结，有值得骄傲的工作成绩，也有不足的工作缺点，也希望通过总结，对自己有一个正确的认识，也请领导，同事对我的工作进行监督。
作为一名财务工作人员，一名出纳，我非常清楚自己的岗位职责，也是严格在照此执行。
1、严格执行库存现金限额，把超过部分按时存入银行。
审核现金收支凭证，每日按凭证逐笔登入现金日记帐。
2、严格保证现金的安全，防止收付差错。
对收入和付出的现金及支票都由我和主任双重复核，以确保准确无误。
3、坚持每日盘点库存现金，做到日清日结。
这样一来，问题便不会留到隔日，及时发现，及时改正。严格遵守银行结算纪律，对拿去银行的票据做到填写无误，印鉴清晰。
4、严格审核银行结算凭证，处理银行往来业务。
对业务单位交来的支票，在收到支票时，认真审核该支票的金额，日期，印鉴，然后正确填写银行进帐单。坚持做到每日序手工登记银行存款日记帐。
5、随时掌握银行存款余额，不签发空头支票。
保管好现金，收据，保险柜密码，印鉴，支票等。妥善保管好收付款凭证，月末准确填写好凭证交接单，及时传递到集团公司分管财务手里。对于这快日常工作，自我经手以来，没有出过任何差错，我想这一点应该是值得骄傲的。
6、每月编制工资报表，到月底及时汇总各部门当月考勤情况，询问李总当月工资是否有变化，然后根据其编制工资报表，编制完毕先交由金主任审核，审核无误后，交由李总签字确认。
最后是在工资的发放过程中，做到认真仔细，不出差错，在这点上，我有过一点失误，虽然及时纠正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。
7、我手里还有一块就是和房地产业务有一定关系的工作，就是去集团公司给媒体及相关业务单位请款。
李总刚交给我这份工作的时候，我并没有把它和业务联系在一起，只是广宣部的同事将单据及请款单填好签好字后，我便盲目的就拿到集团公司，一旦分管会计问到我相关问题，我便是一问三不知，只好又回来问广宣部的同事，这样既浪费了时间，又给人留下不好的印象。经过主任和广宣部同事的指导，我逐渐对房地产广宣方面有了了解，后来再去请款，也顺利了很多，也节约了很多时间。而且，我将请款这项工作用细致的表格健全，做到有据可查，也便于年终统计。
物业主管年中总结篇5
物业经理上半年个人工作总结【1】时光荏苒，岁月匆匆，转眼间，20xx年即将成为历史，自20xx年5月1日加入万阅城项目以来，得到了公司领导对我工作支持、关心和照顾，让我从中学得到了很多管理、技术等方面的经验，为我在万阅城项目工作做了铺垫。在此我非常感谢公司领导给我的这个机会。现将工作情况汇报如下：
一、回顾调入XXX开展工作所得总结
1、自觉加强管理、技术知识学习，努力适应新的工作环境为了尽快适应新的工作环境，通过赵经理了解项目的基本情况，每周工作例会让我对各部门的工作岗位及岗位职责有了不断的了解，为我开展工作掌握了第一手资料，在熟悉工作的同时，通过与相关施工单位之间的联系学习工程土建维修、消防、排水等知识，虚心求教各部门经理，不断理清工作思路，总结工作方法，使之尽快融入到工作当中。
2、严格律己，树立良好的管理人员形象
物业管理的项目管理就是现场管理，在日常工作当中，我时刻严格要求自己，以身作则，工作中认真听取员工的意见，尊重、团结每一位员工，不搞一言堂，不搞特权，不谋私利，始终以堂堂正正做人，踏踏实实做事的原则要求自己，在员工中树立一个良好的管理人员形象。
3、加强日常管理工作，提升物业服务水平
管理出效益、团结出战斗力。先从紧抓员工思想工作入手，牢固树立项目一盘棋的指导思想，引导员工转变服务观念、每日写日志、每周写工作总结及下周工作计划，强化管理人员自身素质及业务培训的不断提高。
在经过加收换热站运行费用一事上，业主对于我们现在的管理所出现的问题产生了疑问?事后深知项目目前存在严重的问题，为秉承和心物业的服务理念，加强了对员工服务意识的思想教育，针对于业主提出的问题陆续整改，并将整改的情况，反馈给相关业主，通过项目全体员工的努力，现在的管理和服务比以往有了较大进步。
4、对待业主投诉，不卑不亢，认真对待，落实到人，回访跟上，解决问题
物业客服中心每天都会接到业主的投诉，客服中心认真接待每一位投诉的业主，详细记录相关投诉内容并反馈给相关的部门负责人，负责人通过整改情况告知客服中心，客服中心将有关整改情况的进展程度报给业主，最终将投诉问题解决好，按照这个流程我们项目部完成不少工程遗留问题。通过定期回访、责任落实，不但加强了与业主的沟通，还提高了我们服务水平。
5、物业费收取工作
我小区住户有690户，从912月份物业费收取情况来看，除个别业主因开发公司工程遗留问题不交物业费，(正在协调开发公司处理)大多数业主都按时足额缴纳物业费收缴率在92%以上。
二、在工作中当中存在的问题及整改措施
在日常管理工作中，没有把一些工作要求及标准认真的贯彻好，导致了在工作中出现了诸多问题。
1、部门管理人员工作态度、服务意识较差。
部门管理人员业务知识、自身素质、会议传达、工作相互扯皮等相关问题，已经在工作当中暴露出来，为杜绝这些问题的出现，项目部加强对部门管理人员的培训。2xx年项目部将本着努力创建学习型服务团队的基本目标，从部门管理人员到员工定期开展业务培训，以确保项目部服务水平的提升。
2、管理人员突发事件的处理应变能力不强。
从20xx年度发生几起服务投诉、创建文明城、换热站运行费用情况来看，应急预案的培训、突发事件的有效处置仍存在欠缺，随着业主对小区管理及物业服务的要求逐步提高，在明年工作中作为重点内容进行培训。
3、作为项目负责人，管理模式及管理方式方法存在不足。
管理方式有待改善，实践证明粗放型、保守式管理最终将会被抛弃，为适应新的要求，严于律己，不断增强管理业务学习，改变管理模式。以公司的眼光看问题，想问题，对于管理的流程进行在梳理，总结一些好的方法和经验，通过实践进行应用，定期组织管理人员进行探讨、学习、交流管理经验取长补短，鼓励员工对公司和项目部提出合理化建议，寻求管理工作的经验。以此带动带动整个项目管理水平。
4、物资浪费严重，增加了支出在物资。
使用上存在着浪费问题，为了节省支出，杜绝浪费，在今后的工作当中减少物资浪费，加强对物资管理工作，最大化减少成本支出。
5、客服服务意识不够，工程遗留问题未及时处理。
工作标准不一、收缴率未达标为了提高客服服务意识，曾强对客服人员培训，严格统一客服人员服务标准，增加与社区业主的沟通，主动服务，了解业主真正所求，提高服务质量，夯实服务基础，以此来提升客服服务水平。在工程遗留问题上，与开发公司联系尽快解决工程遗留问题，对于因工程问题欠费业主，及时处理，情理并上，在原有物业收费率上提高收缴率。
6、保安工作责任心不高，要求不严，出现了车辆乱停乱放、丢车、丢鞋事件。
对于保安工作，加强理论培训与实际操作相结合，在理论培训上通过观看视频物业管理是怎么炼成的?实质让每一位保安员了解物业管理服务的工作，在实际操作中掌握突发事件预案程序，工作中对每一位保安员采取岗位落实职责，提高整体安保服务，杜绝各类事故的发生，让业主生活在一个安全舒适的环境中。
7、保洁卫生打扫不彻底存在死角。
保洁对于小区卫生打扫好与坏，直接关系到小区整个门面，在今后工作中以保洁主管为中心，全面培训所有保洁人员的实际操作，培训完毕不管是日常打扫卫生、家庭保洁还是保洁等开荒都能够全面提升保洁工作的流程化
物业经理上半年个人工作总结【2】由于客服部经理调动，我受公司领导指派，负责客服部近一时期的全面工作，根据我们公司客服工作的工作重点，结合我多年从事物业客服管理工作的经验，现把20xx年上半年尤其是这段时间所做的工作及下一步工作工作.安排及设想总结如下：
一、强化部门制度建设
1、由于部门人员变动，结合实际情况，对本部门工作分工进行调整，加强管理，提高工作效率。
2、针对客服部管理制度空白的实际情况，对制度进行起草和修订。制度建设共七则：例会制度、投诉处理规定、物业服务收费管理制度、维修处理规定、资料档案管理制度、巡楼制度、前台管理制度。并将应用表格重新按照统一标准制作，并下发使用。
4、定期召开客服部全体人员会议，对现阶段存在的问题进行总结并及时整改，完善和提高部门员工素质，改进工作作风，提高服务意识。
5、有针对性地开展部门培训工作，组织学习《物业管理条例》、《物权法》等相关法律法规的学习，使各项制度得到落实。
6、对B区新进员工的招聘培训工作。
二、收费管理
1、对前期因房屋质量问题而要求物业公司赔偿的52户进行沟通，经过客服部管理员、主管、经理直至物业总经理的多次艰难协商沟通，现已经集团批准同意已妥善解决35户。
2、对20xx年上半年到期物业费进行为期一个月的清缴工作，收缴率达92%，收缴金额为370,214.65元.不含前期因赔偿未成而拒交物业费的17户，并将物业费、采暖费收取及赔偿金额进行统计整理上报，明细附后。
3、家政创收收入16年计划为10万元，截止至7月末共收入7410元，于计划相距很大,主要原因首先为物业公司今年准备开展一些创收项目，如配送，为业户接送小孩等，但上半年一直未实行;其次是保洁人员数量精减一半，调整流动性比较大，造成计划完成率比较低。下半年由于二期开始交屋也是家政服务开展的时机，力争创收达2万元。
4、下半年收费分三部分，一是对16年6月30日到期因各种原因迟迟不交的21户进行清缴;二是进行16年7月末到期物业费的收取工作，针对公寓多为出租户的特点，主要以电话通知辅以书面的形式进行催缴;三是对前期索赔未达成协议的16户进行跟进，尤其是重点解决一直未来协商的5户，力争07年底前将此项遗留问题妥善解决。物业费收缴率力争达99%以上，采暖费收缴率达100%。
三、服务管理
1、对前期物业档案和资料进行整理，并规范档案借用制度，安排专人管理，实行借用登记制。
①对客户基本信息进行重新整理;重点对4号、5号公寓分布情况汇总成平面图，将业主与租赁住户分开，方便查阅和日常管理;
②对业主及各外协单位的联系方式进行更新整理;
③对维保厂家资料进行统计整理，联系地产办公室确定验收合格日期，为客户维修提供有利依据;
④将前期信报箱钥匙、电磁炉、门禁卡领用情况逐一进行情况统计，核实剩余数量，查找缺损原因，为今后工作的开展做好准备;
⑤对现有空房钥匙及室内设施设备进行整理，安排联系维修及室内清洁工作，为销售做好准备，并实行定期空房巡视制。
2、对客户前期房间的工程质量问题进行修缮，重点处理了防水、门槛石、墙面裂纹、水浸维修、地板裂纹、淋浴屏漏水、卫生间渗水及卫生间地砖倒坡、更换室内门锁、维修入户门、维修洗水盆下水等问题。
3、对4#807因洗衣机水龙头在未关的情况下断裂造成漏水导致地板、墙面等受损要求赔偿进行处理，多次沟通业主及相关责任单位，在未果的情况下致函要求责任单位限期答复，现已做出书面承诺于7月底对业主进行地板进行恢复处理。同样的问题针对不同的责任单位进行不同处理，如5#506同样的原因业主因漏水受损后，由物业公司将业主及责任单位约见面谈，双方达成维修意向，即为业户尽到了责任，也维护了物业公司的利益不受损失。
4、加强走动式管理，规范日常大堂岗位及巡楼工作，组织多次集体巡楼，发现问题、及时处理。并将近期未能解决的问题进行拍照统一整理以书面的形式，转相关部门处理，并进行回访跟进。
5、管理小区内养犬问题，一是下发小区内加强管理养犬规定的通知，并公示举报电话;二是请民主广场派出所配合，清理整顿违反养犬规定的业主并下发清理通知;三是专门设一部电梯，通知引导携带宠物者乘坐货梯并做电梯指示，以免人、犬冲突等问题的发生。
6、针对前期管理方面存在的一些问题，强调并加大检查公寓业主二次装修情况，一经发现，按相关规定要求业主停工并到物业公司办理相关装修手续，方可开工，同时请安管部在班后及夜间按公司对装修业户的规定实行严格的监督和管理。
四、B区工作准备
1、与地产集团销售中心沟通联络，取得B区所有业主祥细资料及户型图，提前做好交屋准备，提高工作效率。
2、对B区交屋需要的程序、资料进行思考准备，改进完善制定a区交屋程序，避免产生同样的错误及失误。根据a区资料参考《物权法》等法规对B区所需文件进行整理准备，并请示集团后准备印刷。
3、进入B区施工现场，了解进度，对已完工项目进行初验，为正式接管开始准备工作，为10月1日顺利交屋做好准备。
4、下半年进行B区全面交屋入伙工作，安排交屋后需要维修项目工作，做好回访。
5、B区交屋入伙资料的存档工作，钥匙的保管借用管理。
五、保洁管理
1、接管管业部后，针对之前存在的问题，立即对工作情况进行整体安排。一是对人员分工、工作范围、工作标准、作息时间、工作周期和频率等内容统计进行布置，对重组的保洁班进行内部选拔，目前已选出试用班长两名;公寓实行二班制，保证早8点前将公寓大堂全部清理完毕，给业主留下清洁明亮的视觉享受。
二是对公寓及商街工作标准进行提高及细化，加强清洁质量;三是对费用计划进行掌握，并在原有工作基础上进行分析，提出新思路，节支增效;四是协助仓库管理员合理储存和使用保管保洁用具，用品，进行建帐，入库、领用严格实行登记，并由领用人、班长及经理签字后方可出库，并控制其合理的使用，并进行月底盘点，做到帐实相符。
2、日常保洁管理。一是对保洁班目前工作依照考核标准进行每日巡查，对发现问题进行整改;二是组织班长召开工作布置会议，对其工作提出新的要求，做到工作有计划，事后有总结;三是定期召开全体人员会议，进行阶段性总结，将新标准、新要求在班组内进行贯彻落实提升班组精神面貌。经过一个多月的调整，保洁工作无论从精神面貌还是从工作质量标准上均有明显的改观，多次受到公司领导的肯定及表扬。
物业主管年中总结篇6
一、指导思想
以改善市区城市环境面貌、提高群众居住质量、构建和谐为目标，以开展“诚信服务、规范经营、共建和谐”为重点，按照“抓点带面，点面结合，稳步推进，全面落实”的原则，建立起“分工明确，各负其责，齐抓共管”的物业管理体制，依法实施物业管理，提高物业服务管理水平，扩大物业管理覆盖面，为居民创造一个整洁文明、安全舒适的生活环境。
二、总体目标
通过开展“物业管理年”工作，促进物业企业更新意识，转变观念，树立以人为本的服务理念，全面提高服务质量和水平，增强广大业主的维权意识，倡导文明、健康的居住理念，共建整洁、优美、文明的和谐社区。最终实现业主委员会普遍建立、物业管理服务基本覆盖、物业管理水平基本达标、社区居民基本满意和小区居住环境“五化”（即净化、美化、绿化、亮化、硬化）“七无”（即无乱设摊点、无乱堆放、无乱涂写、无乱刻画、无垃圾、无卫生死角、无乱停放的目标）。
三、主要任务
（一）整顿规范物业管理与服务。住建（房管）部门牵头，工商、发改（物价）等部门配合，重点检查物业企业信用信息系统建设和诚信经营情况，企业资质管理情况，是否签订物业服务合同和合同履行情况，是否按规划要求配置物业管理用房和实施前期物业管理招投标以及按规定进行物业承接查验，在业主入住率达到50%以上是否筹备组建首届业主委员会等行为。
（二）规范物业服务收费标准。发改（物价）部门牵头，在参照《市市区普通住宅物业服务等级和收费标准》，充分调研、测算、广泛征求意见的基础上，按照引导普通住宅以外的其他住宅、办公、生产、商业等用房服务收费实行市场调节价的原则，拟定市新的物业收费标准，并组织召开听证会，讨论完善后，印发执行。
（三）健全业主自治组织机构。由原州区政府牵头，一是完成物业小区业主委员会组织机构建设。积极督促组织落实业主委员会的依法组建工作，对具备条件的住宅小区指导成立业主大会，选举产生业主委员会，新建住宅小区业主委员会组建率要达到80%以上；老旧小区业主委员会组建率达到50%以上。加大现有业主自治组织的换届、备案、清理整顿规范工作。二是注重培育典型，引领行业发展。选择2-5个有代表性的小区业主委员会，对其制度建设、履职能力等进行重点规范。
（四）开展星级与安全社区评定。由市民政局牵头完成市级四星级社区评定6个，上报完成自治区级五星级社区评定工作3个。市安监局牵头完成6个试点乡镇的安全社区安全指标前期调研和初评。
（五）完善物业基金管修机制。由住建（房管）部门牵头，依据《市住宅区物业维修基金管理暂行办法》，建立新建小区物业维修基金的交存、使用、监管机制。制定完善相关制度和实施细则，接受财政、审计部门的监督管理，建立制度健全，监管到位，管理规范，使用合法的管修机制。
（六）开展小区环境卫生大整治。以创建“优秀物业企业”和“优秀示范项目”为目标，全面开展住宅区域环境卫生大整治活动，从中选定一部分有代表性的物业服务企业（项目）为突破口，采取以点带面，点面结合的办法，共同做好小区居住环境卫生、秩序维护、绿化达标等整顿规范及拟定上报老旧小区维修改造工程计划。
（七）强化物业管理服务宣传教育。一是由住建（房管）部门牵头，邀请专家、学者来我市，对全市物业行业从业人员举行1-2期集中培训，当年完成物业专业技术及管理岗位从业人员持证上岗率不得低于80%。二是由文广部门牵头，通过电视、报纸等新闻媒介，利用“12.4”等宣传日，组织开展物业政策法规、环境整治宣传，电视宣传专题不少于3篇，报刊宣传篇目不少于3篇。加大物业管理舆论宣传，营造氛围。
四、实施步骤
（一）准备及宣传发动阶段。领导小组各成员单位要根据本方案，结合实际，制定具体实施方案，并召开专门会议，安排部署工作。各单位《实施方案》务必报领导小组办公室。并组织开展舆论宣传，营造“物业管理年”舆论氛围，形成良好舆论导向。
（二）自查自纠阶段。一是开展自查自纠。各自建自管责任单位、房地产开发企业、物业企业、业主机构自行按照本《方案》内容进行对照检查，发现问题要立即整改落实；各责任单位、企业、业主机构将自查自纠整改落实情况以书面形式报领导小组办公室，为后一阶段的整顿规范打基础、做准备。
（三）组织集中整顿规范阶段。领导小组各成员单位按照责任分工，在自查自纠的基础上，组织开展集中整治。集中整顿况在该阶段结束前5天以书面形式及时总结上报领导小组办公室汇总分析。
（四）检查考评阶段。由领导小组办公室抽调人员，同时邀请新闻媒体，对物业管理年活动各项任务落实情况进行专项督察检查，跟踪报道。对物业管理年活动中好的做法、经验要总结推广；对存在的问题进一步督促落实整改，开展达标评比活动。对屡整不治，敷衍了事的单位要进行查处，并在新闻媒体曝光。
（五）总结验收阶段。市政府成立验收工作小组，对物业管理年活动各项任务落实情况进行观摩验收，召开总结大会。对评选出的优秀单位、企业及业主机构要在全市范围内进行表彰奖励，并作为企业诚信建设的依据。对工作成效差的单位、企业及业主机构要进行处罚，并在全市范围内进行通报批评，同时将结果上报自治区相关厅局备案。
五、组织领导
（一）成立领导小组。为确保市区“物业管理年”活动有序开展并取得实效，成立市区“2012年物业管理年”活动工作领导小组（以下简称领导小组）。
（二）职责分工
原州区政府负责组织发动街道办事处和社区居委会开展居住小区环境卫生整治工作，确保居住小区管理规范，卫生干净整洁，楼体和楼道内无乱贴乱画、乱搭乱建、乱泼乱倒，生活垃圾及时清扫、清运。督促各办事处指导市区未成立业主委员会的居住小区成立业主委员会，并切实履行职责发挥职能。
建设（房管）部门具体负责对“物业管理年”活动的组织实施，对各责任单位开展活动进行督促、衔接、协调、反馈等。对活动开展有关情况进行汇总、通报、上报；要切实抓好物业行业监管工作,在物业管理市场机制建立和市场监管、规范成立业主委员会、培植物业龙头企业、归集管理维修资金等工作中，发挥职能作用；要制定完善物业管理招标投标管理规定、业主大会议事规则、业主公约等行业规范，切实为物业管理企业和业主委员会提供服务。
宣传部门负责“物业管理年”活动的宣传报道，积极营造正确的舆论氛围，形成良好的舆论导向。
公安部门依法打击物业管理市场中进行非法融资、合同诈骗、敲诈勒索等违法犯罪行为。建立警民联系共防机制，在居住小区配备警务室，加强治安管理，维护社会秩序。
城管部门负责住宅小区绿化达标工作组织实施和监督落实，确保市区居住小区绿化达标。
卫生部门要充分发挥爱卫会的职能作用，各负其责，抓好居住小区环境卫生大整治，确保居容居貌整洁、环境卫生干净。
发改（物价）部门负责完成新的物业收费标准调研及制定工作；引导普通住宅以外的其他住宅、办公、生产、商业等房屋公共收费实行市场调节价。
工商部门负责检查物业企业违反《公司法》、《合同法》有关规定，无照经营、不使用统一规范的合同示范文本以及利用电视和报纸等新闻媒体虚假广告、虚假合同等违法违规行为；规范物业企业营业执照的审批、合同签定、广告、许可行为。
民政、安监部门按照相关规定，做好星级和安全社区评定工作。
财政部门按照领导小组的统一安排，做好相关工作经费的组织安排工作。
供水、供电、供热、供气、通信等单位，要依照国务院《物业管理条例》等法律规定，承担起住宅小区外相关设施设备和管线的维修、养护责任；新建成的住宅小区，要在项目竣工验收后及时将有关设施设备、管线和开发建设单位办理移交管理手续。
试验区管委会要参照本实施方案，成立相应的工作机构，在领导小组的统一领导下，组织开展本辖区内物业管理年活动各项工作。
（三）社会监督。设立举报电话，向社会公布整顿内容，建设工程项目的名称、建设单位、开发企业、物业企业名单，接受社会各界监督。
六、具体要求
（一）密切配合，形成合力。原州区和有关部门、单位也要相应成立机构，配备专门人员，形成一级抓一级，层层抓落实的工作格局，切实将“物业管理年”活动抓好，抓实，抓出成效。各成员单位要按照职责认真抓好“物业管理年”活动，要把搞好“物业管理年”活动同加强日常管理结合起来，紧密配合，整合资源，形成联动机制，做好信息反馈，保证政令畅通，务必使“物业管理年”活动取得明显实效。
物业主管年中总结篇7
一、物流成本研究的目的
无论如何，企业物流管理的目的就是为了降低物流总成本（totalLogisticsCosts）。我们之所以要研究企业物流管理，就是要寻求降低物流总成本和增强企业竞争优势的有效途径。
在买方市场条件下，客户具有终极话语权。因此，企业要保证其市场地位，就必须尽可能满足客户服务要求。显然，满足客户服务要求的过程还受到企业投入资源的能力制约。所以，企业必须在物流服务成本和客户服务要求之间进行技术经济权衡。
对企业物流经理来说，合理的控制存货——既不能损害客户服务水平，也不能使企业因为持有过多的存货而增加成本——就成为物流管理或物流成本控制的首要任务。所以，把物流管理理解为“对处于运动（运输）和静止（仓储）过程中的存货的管理”就更具有物流成本控制的操作性意义。
因为物流成本不是面向企业经营结果，而是面向客户服务过程的，所以，物流成本的大小就具有了以客户服务需求为基准的相对性特点。这是物流成本与企业其它成本在性质上的最大区别。
毫无疑问，物流成本已经成为企业应对市场竞争和维护客户关系的重要的战略决策资源。我们对物流成本的研究就是为了掌控这一战略资源。
二、跨越物流成本研究的障碍
由于企业现有的会计核算制度是按照劳动力和产品来分摊企业成本的，所以在企业的“损益表”中并无物流成本的直接记录。物料回运成本常常包含在货物的购入成本或产品销售成本之中；厂内运输成本常常是计入生产成本的；订单处理成本可能包含在销售费用之中；部分存货持有成本又可能包含在财务费用之中，等等。可是，如果我们不知道企业现在的物流成本是多少，所谓的节约物流成本又从何谈起呢？物流成本管理的现实要求和现行会计制度之间的技术性冲突是显而易见的。
一方面是物流成本管理巨大潜力的诱人前景，另一方面是物流成本在现行会计制度的框架内很难确认和分离，所以，至少是在现阶段，物流成本仍然是物流业界的一个“无法承受的爱”。
1、开发物流成本测算的可操作性模型
从物流管理理论研究或学科体系建立和发展的角度来看，物流成本是与物流管理，物流系统，物流功能，客户服务，物流信息和物流绩效等具有同等重要性的基本概念。显然，如果没有对物流成本管理的研究，物流管理学的理论体系是难以建立的。
一个学界普遍认同的企业物流成本计算的概念性公式为：
企业物流总成本（totalLogisticsCosts）=运输成本（transportationCost）+存货持有成本（inventoryCarryingCost）+物流行政管理成本（LogisticsadministrationCost）
显然，这是根据物流管理的基本功能活动来分类考虑的。
但是，由于物流管理运作具有跨边界（由普遍的协同运作要求所决定）和开放性（由客户服务要求所决定）的特点，使得由一系列相互关联的物流活动产生的物流总成本既分布在企业内部的不同职能部门中，又分布在企业外部的不同合作伙伴那里。从企业产品的价值实现过程来看，物流成本既与企业的生产和营销管理有关——实现产品的场所（place）和时间（time）效用，又与客户的物流服务要求直接相关——作为与客户互动的界面要让客户满意。所以，即使有了这样一个看起来简单明了的概念性公式，但企业对物流总成本的准确把握实际上的难度很大。
现实的来看，我国企业物流总成本管理的概念比较淡薄，往往只关心直接的仓储和运输成本，而不考虑存货持有成本的其它部分和物流行政管理成本（mercer，2002）。这不仅是现代物流管理知识普及不够的问题，把握物流总成本在实际操作上的难度恐怕也是一个主要原因。
顺便指出，基于活动的物流成本测算（activity-BasedCosting）方法也是为了适应物流服务的过程特点和跨越现行会计制度的缺陷而被采用的。但是，这种管理会计方法的有效使用首先必须弄清楚物流成本和物流服务行为的互动关系，其次必须有一套能够控制物流活动过程的预算体系和物流服务绩效管理指标体系相配套。
如Raymundy教授（2002）给出的一个基于aBC管理原理的物流总成本计算的概念性公式为：
物流总成本=物流费用+所动用的物流服务资产的总价值x资产占用费率
虽然这一类方法为我们研究物流总成本提供了新的思路，但它们的实际应用离物流成本管理实践的要求还存在相当的距离（Bowersox，1998）。
2、跨越现行会计核算体系的障碍
尽管发达国家的企业物流成本在销售额中的比重平均在9.5~10%之间（一般认为，我国企业的物流成本占销售额的比重在20~40%之间），但还是有专家认为这个水平不仅是太高了，而且对企业供应链管理的未来发展构成了最大的挑战（Caltagirone2002）。
更为严重的是，自从管理大师peterDrucker（1962）首次提出物流管理是“一块尚未被开垦的处女地”以来，已经过去整整40年。虽然从那时以来物流管理理论，企业的物流管理运作和物流服务市场均取得了很大的发展，如美国的物流成本占当年GDp的比重从1962年的14.9%降到了2001年的9.5%，同时，第三方物流（3pL）市场的份额在2001年也已经达到了6.3%的份额，即608亿美元的规模。但是，我们不无遗憾的看到，即使在美国这样一个物流管理比较成熟，其物流支出占当年GDp的比重几乎成为我们进行物流研究的唯一参照系的国家，在《工业周刊》（industryweek）杂志于2002年进行的一项关于价值链（Value-Chain）的调查中仍然发现，有40%的被调查者回答说不知道本企业的物流成本是多少。不知道物流成本的大小和结构，企业管理者又是依据什么来决策降低物流成本和增强企业的核心竞争力呢？我们也不能过于迷信。
由此可见，恐怕不少美国企业在物流管理方面也是采取的“摸着石头过河”的方法，而且一摸就是40年。只不过河水清一些，摸的经验比我们多一些罢了。应该说，资本主义生产关系的逐利本质，市场经济体系的竞争压力和比较完善的会计核算制度，在某种程度上增强了美国企业对物流成本的模糊控制能力。
这实际上也给我们的物流成本研究以启示：
（1）、物流成本研究的重点应该放在对企业物流成本数值的精确性的追求上，还是应该放在对物流成本关系的研究上呢？显然，答案应该是后者。
（2）、物流成本的总量研究不能代替微观的企业物流成本的支出研究。
正如“黑箱理论”告诉我们的：当我们由于知识的局限性还无法弄清一个系统的内部结构的时候，我们就把研究的重点放在对其行为的观察上。确定系统的输入，测定系统的输出，建立输入与输出之间的关系，反过来推断该系统的内部结构。这类输入/输出关系即物流成本与物流服务系统行为之间的关系往往就是各种经验性的数据积累和模型建构，以及由这些模型给出的所谓物流成本结构或分配公式。
虽然it技术的发展为我们更准确的测算物流成本提供了技术上的可能性，但现实的来看，对物流成本的正确把握比精确计算更为重要。
3、物流成本测算的三要素
物流成本的测算，就如同企业制造产品或提供服务一样，必须要有材料——数据，工艺设备——模型，和最重要的设计——物流管理知识这三个资源要素的共同投入。如果说在物流成本的研究过程中也有管理要素在起作用的话，那就是以为企业提供物流管理决策依据为目的的三要素之间的互动权衡——物流成本研究技能。就目前的情况来看，我们的物流成本研究在这三个方面的条件都还比较欠缺。
三、物流成本总量的测算
为了比较全面的了解物流成本总量的测算方法，我们还是选择信息披露比较充分的美国物流成本研究为例。
我们经常引用美国的物流成本占GDp的比例来评判我国总体的物流管理水平。这本身就是一种现实可行的比较管理方法——标杆管理法或基准管理法（Benchmarkmanagement）。那么，美国的宏观物流成本数据是怎么测算出来的呢？
众所周知，美国权威的物流市场年度报告撰稿人RobertV.Delaney先生已经连续13年编纂出版《美国物流年度报告》（annual“StateofLogisticsReport”），而对美国物流成本测算的年代则已经上溯到1960年。
Delaney先生给出的美国2001年的物流总成本的结构如表1所示。
表1.2001年美国商业物流系统总成本
（单位：亿美元）
一、
存货持有成本（全部商业存货价值14400亿美元）
3280
1
利息
550
2
税费、过时、贬值、保险
1950
3
仓储成本
780
二、
运输成本
6050
1
公路运输
4940
2
城际卡车运输
3330
3
本地卡车运输
1610
4
铁路运输
380
5
水路运输（国际190，国内90）
280
6
油料管道运输
90
7
航空运输（国际70，国内170）
240
8
货运
70
9
与发货人相关的成本
50
三、
物流行政管理成本
370
四、
全部物流成本
9700
资料来源：Rosalynwilson&RobertV.Delaney，Understandinginventoy—StayCurious，13thannual“StateofLogisticsReport”(2002).
下面我们就结合《报告》的内容对这些数据的来源做一简要的分析，以期从中获得我们研究物流成本总量的线索和借鉴。
1、有关物流成本管理知识
物流就是对处于运动和静止过程中的存货的管理。物流总成本由运输成本，存货持有成本和物流行政管理成本三部分构成。这就是Delaney先生一贯所持有的物流总成本研究的基本理念。
我们还注意到Delaney先生在给出物流成本结构时，特别注明了所使用的方法来自于哈佛大学教授JamesL.Heskett博士等的专著《BusinessLogistics》第二版，还用了一个“方法论”（methodology）这样的大词。可见该书的内容对其研究的影响是巨大而深远的。
事实上，Heskett教授等（1973）在《BusinessLogistics》一书中阐述的研究物流的方法就是系统论的方法。其主要的观点可以归纳为以下三点：
（1）、企业的各种物流活动之间，企业物流活动与企业的经营管理和客户服务之间存在着普遍的内在联系。所以，在考察个别物流系统要素的行为变化时，应尽可能的进行多方案的分析比较，以发现相关系统要素之间的互动关系。
（2）、企业物流系统管理的模型包括四个层次：一是系统要素：存货设施，运输设施，物流费率和服务。二是系统关系：采购策略，产品定价策略和客户服务标准。三是系统设计：系统需求，存货模型，选址模型，调度模型和整合模型。四是系统管理：订单处理，包装和物料搬运，从此，交通和运输，组织结构，绩效评估和控制，以及跨组织边界的管理。
（3）、所谓对物流活动的系统管理就是在进行物流管理决策时，要对各种物流活动成本及它们相互间的关系，在既定客户服务水平的约束下，进行有效的技术经济权衡（trade-off）。换句话说，所有的物流活动和结果都可以换算成物流运作成本，不管是直接的运输成本，还是存货占用资金的机会成本，还是客户“用脚投票”所产生的缺货成本。
由此可见，Delaney先生在研究报告中使用“美国商业物流系统”（U.S.BusinessLogisticsSystem）这个术语，并以全部商业系统的存货管理水平及其对宏观经济运行质量的影响为始终不变的研究主题就毫不奇怪了。
2、有关数据来源
就运输成本而言，Delaney先生是直接从美国eno运输基金会（enotransportationFoundation）出版的《美国运输年度报告》（transportationinamerica）中获取得。eno运输基金会是一个成立于1921年的非盈利的慈善组织。该基金会的定期出版物为《运输季刊》。迄今，已经出了第19版《美国运输年度报告》（transportationinamerica）（2002）。其中，与发货人相关的成本包括了货主企业运输管理部门的运营费用和货物装卸费用。虽然该项物流成本的份额比较小，但该项成本是如何估计和测算的，目前还不得而知。
就存货持有成本而言，注明的数据来源包括美国商务部的“国民收入和生产核算报告”（nationalincomeandproductaccount），《当前商业状况调查》（SurveyofCurrentBusinessmarch2002）和《美国统计摘要》（U.S.Statisticalabstract）等。但是，有两点要特别注意：一是仓储成本测算时涉及到公共仓库和企业自有仓库这两块。公共仓库的仓储成本数据可以从美国商务部人口普查局（U.S.DepartmentofCommerce，CensusBureau）的《服务业年度调查报告》（ServiceannualSurveyReport）中获取。而企业自有仓库的仓储成本数据则是Delaney先生自己测算的。二是全部商业存货，包括了农业，采矿业，建筑业，服务业，制造业，批发业和零售业的数据。
3、有关计算方法
就物流行政管理成本而言，Delaney先生自1973年开始撰写《美国物流年度报告》时起就是按照全部物流成本的4%来测算的。即用4%乘以存货持有成本和运输成本之和。
但是，有关存货持有成本的测算就不那么简单了。Delaney先生一直是用alford-Bangs公式来测算存货持有成本的。所谓alford-Bangs公式实际上是一个由L.p.alfordandJohnR.Bangs创立于1955年的企业存货持有成本的分配模型。如表2所示。
表2.企业存货持有成本占存货价值的%
1
保险（insurance）
0.25%
2
仓储（Storagefacilities）
0.25
3
税费（taxes）
0.50
4
运输（transportation）
0.50
5
搬倒（Handlingcosts）
2.50
6
贬值（Depreciation）
5.00
7
利息（interest）
6.00
8
过时（obsolescence）
10.00
9
总计(total)
25.00%
资料来源：L.p.alfordandJohnR.Bangs(eds.)，production
Handbook（newYork:Ronald，1955），pp.396-397.
虽然该公式问世已接近50年，虽然后来也有许多学者和咨询机构从不同的角度或使用不同的方法对其作了进一步的研究，并提出了一些可以使用的修正公式，如认为仓储成本的费率被低估了，而贬值和过时费率却估高了。为了防止运输成本和存货持有成本的重复计算，公式中属于企业存货点之间的或仓库内部的运输成本，以及收发货时产生的搬倒成本可以不予考虑。应该用银行年均最优惠贷款利率的1.5倍来代替6%的利率取值等（Heskett，1973）。但是，大多数研究的结论都差不多，即企业存货持有成本约为其年均存货价值的25%左右。所以，该公式是一个目前仍被普遍接受的企业存货持有成本的测算公式。
历史的来看，存货持有成本的波动主要是由于利率的波动引起的，所以，该公式在使用的时候必须根据实际的经济环境，企业类型和金融市场条件等因素对某些参数加以修正。这里主要是对利率取值的修正。Delaney先生选择的是当年商业汇票贴现率。在计算2001年存货占用资金利息时，就是根据当年商业汇票贴现率3.8%的水平测算的。2000年的取值是6.4%。1999年则为5.1%。显然，商业汇票贴现率是一个比银行同期贷款利率低的资金占用成本费用率。这种与存货变现能力相关的考虑似乎比银行贷款利率更符合企业资产管理和存货流动的实际情况。相应的，存货持有成本占存货价值的比例从1999~2001年分别为24.1%，25.4%和22.8%。
事实上，虽然alford-Bangs公式是针对存货持有成本所给出的测算模型，但是其中所传递的思维方式和成本分配结构却对后来的物流成本研究，以及物流绩效研究产生了广泛的影响。关于该公式的扩展的应用我们在本文的后面部分还会提及。
四、第三方物流服务市场规模的测算
随着企业竞争战略的变化和物流管理运作方式的发展，越来越多的企业为了优化企业资源配置和增强市场竞争优势，将不属于企业核心竞争力范畴的物流业务外包（outsourcing），使得所谓专业性的第三方物流服务（thirdpartyLogisticsServicesprovider）市场逐步形成。所以，从物流服务运作的市场关系来看，在美国的制造业和分销业所支出的9700亿美元的物流总成本中，有一部分是支付给了第三方物流公司。换句话说，物流成本的总量中也包括了第三方物流企业的贡献。
因此，所谓物流市场规模就是指第三方物流服务交易的规模，而不是物流成本支出的宏观总量。
对美国第三方物流市场的总量和结构的测算，armstrong&associates咨询服务公司的研究是比较权威的，如表3所示。Delaney先生也是直接引用其结论。
表3.2001年美国第三方物流市场
3pL服务供应商
总收入（亿美元）
同比增长率%
1
专项合同运输
83
2.5
2
国内运输管理
175
3.6
3
增值的仓储服务/分销
153
13.3
4
本土的国际物流运作
157
7.5
5
3pL软件
40
6
总的合同物流市场
608
7.4
资料来源：10thwho’swhoinLogistics?–armstrong’sGuidetothirdpartyLogisticsSerciceproviders,armstrong&associatesinc.Stoughton,wi
该研究结论是基于对占美国第三方物流市场55%以上份额的38家核心样本企业的数据进行深度分析的结果。
有关数据是通过第三方物流企业自己填报名为《第三方物流服务供应商简介》的调查问券的方式获取的。虽说是简介，但实际的内容要求却非常全面。包括公司背景，高管层人员，财务信息，资产状况（运输资产和仓储资产），所使用的信息系统，运输管理服务内容，仓储管理服务内容，国际化服务内容，其它3pL增值服务，客户群等。填报企业还可以随时进行有关数据的网上更新。
顺便指出，该公司出版的《第三方物流企业大全——物流服务供应商指南》（who’swhoinLogistics?-armstrong’sGuidetothirdpartyLogisticsServiceprovider）实际上已经成为一本百科全书式的第三方物流企业基本情况、服务能力特点、优劣势比较和重大事项分析的评估报告。2002年的第10版已经从2001年的102家企业增加到2002年的130家。所包含的第三方物流企业范围已经扩大到全球。
对我国第三方物流市场的测算，mercer管理顾问公司采取的是抽样调查的方法。在对我国8个行业的48个大型客户企业和至少24家知名的第三方物流服务企业以及8家大企业的物流部门进行问券调查和深度访谈以后，得出了2001年中国第三方物流市场的规模约为400亿元人民币的结论（2002）。
五、行业物流成本水平的标杆测算
由于直接计算企业物流成本存在着现实的困难，同时企业的市场竞争又要求建立企业物流成本管理的参照系，以便对其进行控制，所以，采用标杆管理的理念，通过对企业的抽样调查或问券调查，应用统计学的分析方法来推断经验性的物流成本参考标准就成为业界目前普遍使用的方法。显然，建立分行业或分产品的物流成本参考标准，不仅在方法上可行，而且所给出的标杆数据会更接近企业的实际情况。
比如，establish咨询公司就是通过《物流成本和服务数据库调查》（LogisticsCostandServiceDatabaseSurvey）来获取行业分析数据，进而给出分行业的物流成本占销售额比重之标杆值的。如工业耐用品行业为7.7%；非耐用工业品行业为9.3%；非耐用消费品行业为7.6%；制药业为4.4%，等等（2000）。
迄今，该公司已经积累了包括30个行业，为期28年的基础数据。
为了鼓励企业参加调查，该公司承诺凡完成调查问券的企业都可以进入数据库，并获得一份保密的有关本行业的物流成本标杆报告。这就使得其物流成本数据库的信息量会越来越大，分析测算的物流成本标杆值的准确性会越来越高。
establish咨询公司得出2001年9月至2002年9月企业平均物流成本占销售额的比重为7.65%，比2001年下降了近8%，是自1997年以来降幅最大的一年。相应的成本结构如表4所示。同期制造业企业的物流成本占其销售额的比重为7.36%，其成本结构如表5所示。
表4.2002年平均企业物流成本占销售额的比重
1
运输成本
3.34%
2
仓储成本
2.02%
3
订单处理/客户服务成本
0.43%
4
行政管理成本
0.41%
5
存货持有成本
1.72%
6
物流总成本
7.65%
表5.2002年制造业企业物流成本占销售额的比重
1
运输成本
3.15%
2
仓储成本
1.19%
3
订单处理/客户服务成本
0.39%
4
行政管理成本
0.37%
5
存货持有成本
1.74%
6
物流总成本
7.36%
该公司还通过对调查资料的分析发现：制造业公司的物流成本支出水平随着产品单位重量价值的增加而下降；随着公司年销售额规模的下降而上升。
从该公司2002年调查问券的结构来看并不复杂，主要内容包括四个方面：
（1）、公司业务性质：制造商还是批发商，所经营的产品主要是耐用品还是非耐用品；
（2）、客户：是消费者还是工业用户，营业额，发货量，发货点数目，发货线路数，订单数，和存货单位数（SKUs）,运费自付和客户支付的比例等；
（3）、物流总成本：包括：a.成品运输费用，包括从工厂和供应商到配送中心的一次运输，和送到客户的二次运输；b.成品仓储费用；c.订单处理/客户服务成本；d.分销管理成本和e.成品存货持有成本（按平均存货价值的18%计算）；
（4）、订货周期和成品的可得性，等。
综上所述，采用问券调查的方法来测算行业物流成本的支出水平，在理论和方法均合理的情况下，还要有长期持续一致的跟踪和积累。只有跟踪积累才能发现变化的趋势和规律。
六、重要的是趋势
我们仍以Delaney先生的美国物流研究年度报告为例。
Delaney先生对物流成本总量研究的贡献不仅在于他确定了物流成本总量与当年GDp的比例关系，而且在于他对这种关系的变化趋势的跟踪研究。相应的Delaney物流成本指数变化趋势如图1所示。
图1.1981~2001年美国商业物流系统成本
占GDp比重关系——Delaney物流成本指数的变化趋势图
对变化趋势的分析已经超出本文的范畴，故这里不准备展开对这张图的详细讨论。但根据Delaney物流成本指数变化趋势图，我们不难看出：自1981年以来，美国的运输成本占GDp的比重基本上处于平稳状态，导致物流成本波动的主要因素是存货持有成本（iCC）。所以，对物流成本控制的重点应该是存货水平的控制。实际上，他所编纂的2001年美国物流年度报告的主标题就是《高度的保持对存货的好奇心》（Understandinginventory–StayCurious）。
七、物流成本节约效果的测算模型
无论如何，物流成本研究本身只是手段而不是目的。从制造业和批发零售业的角度来看，是为了降低成本和提高市场竞争力。但是，从第三方物流企业的立场来看，物流成本的研究是为了进行物流服务营销。事实上，客户企业购买第三方物流企业的服务首先还是从节约物流成本的角度来考虑的。那么，第三方物流企业如何向客户展示其物流服务的效果呢？
根据Heskett教授等关于所有的物流活动过程和结果都可以换算成物流运作成本的观点，我们在这里介绍一个基于alford-Bangs公式的物流成本节约效果测算模型，以期进一步拓展我们物流成本研究的思路（SRiinternational，2002）。
SRi国际研究所为了计算Fedex的服务对客户物流成本节约的贡献，首先根据alford-Bangs公式，测算其存货持有成本费率。
该公司认为：物流管理就是对处于运动和静止过程中的存货的管理。Fedex所递送的货品或包裹都是客户企业的存货。由于Fedex的快速运输，以及定时和“门到门”的服务，缩短了这些存货的在途时间。因此，相对于那些非快递的、非定时的和非门到门的运送方式来说，Fedex为客户节约了物流成本——存货持有成本。这些在途存货的持有成本仍然服从alford-Bangs模型。
根据使用Fedex快递业务的客户基本特点，该公司根据美国产业分类标准（StandardindustryClasscification）将Fedex从1993~2000财政年度的运送业务数据分成高技术产业和非高技术产业两大类，同时还认为，高技术企业产品因为过时特别快和物流运作条件要求高，其存货持有成本应明显高于一般企业产品。据此，该公司建立了这两类企业物品递送的存货持有成本结构，如表6所示。所节约的时间如表7所示。
表6.SRi存货持有成本节约模型
存货持有成本构成
非高技术产业
高技术产业
资本成本
3.1-5.9%
3.1-5.9%
存货服务成本
1%
1%
仓储成本
4%
8%
存货风险成本
15%
30%
总成本
23-26%
42-45%
表7.Fedex国内和国际服务所节约的时间（天）
服务类型
节约的时间
美国国内
隔夜包裹
4
经济包裹
2
定时递送
4
国际递送
优先货和包裹
8
经济货和包裹
4
机场到机场的定时递送
4
由此获得使用Fedex快递服务企业的存货持有成本节约公式为：
Fedex为客户节约的存货持有成本=
包裹的价值x（存货持有成本÷365）
x使用Fedex服务所节约的时间
据此，SRi计算出在2000财年，Fedex为其美国的客户节约的存
货持有成本价值2.68亿美元，为出口客户节约物流成本5700万美元。自1993年到2000年，Fedex累计为国内客户节约物流成本11亿美元，相应的为美国出口的物流运作节约成本2.56亿美元。
在数码物流的时代就是要用数字语言来说话。
八、我们需要行动
1、物流成本是企业参与市场竞争的重要战略资源。但要获取这一资源必须对大量的数据进行知识化的提炼。相对而言，一次数据的获取并不难，难的是对一次数据或二手资料的进一步细化的处理、分析和判断。所谓信息不对称的问题实际上是知识的不对称问题。所以，对物流成本的研究不仅要掌握调查统计理论和物流管理理论，而且要具备相应的制造业和批发零售业的背景知识。
2、我们需要中国的物流成本指数。对物流成本的研究，无论是在宏观总量的层面上，还是在微观企业的层面上，重要的不在于时间断面的数据测算是不是那么精确，而在于历史过程数据测算的口径和方法是不是能够保持一致，在于所获得的数据是不是具有可比性。我们不可能对所有的物流成本都实施有效的控制。也不可能对每一个物流活动环节进行精确的成本测定或分配。所以，有关物流成本的关键变量的变化趋势比其在某个时点上的绝对值更有价值。
3、尽快建立我国企业物流成本测算规则和方法的参考标准。主要的任务有两个：一是企业运输成本的确认和会计科目单列。二是统一存货持有成本的测算原则和方法。实际上，这不仅是企业物流成本管理的问题，而且涉及到企业经营管理体系的变革——建立以预算和绩效评估为核心的资源配置机制。显然，我国企业目前在建立现代企业制度的大背景下广泛展开的业务流程重组（BpR），实行“购销分离”和“运销分离”变革的实践为此提供了良好的条件和契机。
在这个事关我国物流产业未来发展走向的重要问题上，有关的行业中介组织扮演着非常重要的角色。有关各方应尽快建立协调机制，设计统计框架，确定物流成本指标，统一测算方法，研究数据挖掘和组织实施物流行业信息管理工作。不要等纳入政府统计序列以后再做，或者要求政府统计部门和经济管理部门去做。
4、加强对现行国民经济统计信息体系的物流管理数据接口研究。因为我国已经加入wto和参照国际标准颁布了新的《国家经济行业分类》（2002）标准，所以，我们可以考虑参照Delaney先生的方法来测算我国物流成本总量和编制我国的物流产业发展年度报告。并以此为参照系，充分利用现行统计体系和信息系统资源，
反向研究国民经济核算和统计体系的数据结构及其与物流管理基础数据的接口，在此基础上提出相应的数据剥离、补充专项调查统计和分析测算解决方案。该项工作的展开应当有经济学家和经济统计和数据分析方面的专家直接参与。
5、选定行业领先企业，通过抽样调查或问券调查的方法来获得行业物流成本的标杆数据。这是一个可行且有效的方法。互联网技术的广泛应用也为获得各种有关物流服务市场发展变化的即时数据提供了很方便的工具。政府部门和企业应积极资助有关的行业中介组织，期刊杂志，咨询机构和高等院校等开展对物流管理服务市场的抽样调查和分析研究工作。此外，也要创造条件展开与国外咨询机构等的合作。
我们很高兴的看到：由中国仓储协会组织的《中国物流市场供需状况调查报告》已经展示了良好的效果。即将出版的由国家经贸委和南开大学现代物流研究中心共同组织的《2002年中国现代物流发展状况调查报告》将为我们的物流成本研究提供更加翔实和全面的研究资料。由中国物流与采购联合会编纂的《中国物流企业名录2001-2002》本身就是一个很好的市场调查报告，并且为进一步的分类调查或深度分析提供了基础性的资料，其价值不可低估。“”版权所有
物业主管年中总结篇8
洪水坤(2004-1-1617:03:23)
日前，我们参加了诚通集团的工作会议，听取了国资委和诚通集团领导对2004年国企改革和发展的要求，会议内容十分重要。国企改革已进入攻坚破难阶段，我们必须潜心深化体制改革，按照市场经济规则，调整企业内外关系，切实的解决企业的深层问题，抓住当前的战略机遇期，发展壮大中储。
为了有利于部署工作，简要总结今年工作，重点部署明年任务。
一、2003年回顾
2003年，物流市场强手云集，竞争加剧，同时又面临“非典”突发灾难，在出乎意料的困难环境下，我们在诚通集团领导和全体中储人的全力拼搏下，取得了令人振奋的业绩：中储基于资产的物流和智力、技术物流并举，铁路和公路运输互补，商贸和物流互动，全国物流和区域物流共进，呈现出综合物流的巨大优势。2003年，是近10年来业绩最佳，效益最优，后劲最强的一年，充分展现了中储作为中国最有实力的仓储物流企业的崭新形象。
2003年，中储超额完成诚通集团下达的预算指标，实现主管业务收入35亿元，比去年增长43％。
2003年的业绩，反映了中储从管理体制到经营业态，从资产质量到员工素质发生了巨大变化，从传统储运向现代物流转变取得了跨越式发展：利用中储股份对中储系统进行全面股份制改造取得阶段性成果，中储系统一半以上的优质资产已进入股份公司；总部实现新的突破，靠大客户、大项目、新资源率领系统专业化经营的条件逐渐成熟；上海、沈阳南北两大置换战役开局良好；经营业态明显升级，物流与商贸结合的运作模式和风险控制机制的完善，实现了良性、持续和规模发展；中储的质押监管业务规模名列全国物流企业前茅，这项创新的物流服务受到金融界和物流界的普遍赞誉：一批钢材现货市场的发展，促进了中储的金属材料供应链一体化物流模式的形成，这些市场经过集成将成为中国最大的钢材交易、加工、仓储、配送、质押监管中心；一批现代化物流中心投入使用，许多已成为我国城市配送中心的标志建筑，受到跨国制造和物流企业的青睐，为中储向高端物流发展提供了硬件支持；一批明星企业快速发展，股份南京、无锡、新港、南仓、江湾公司，汉口公司总收入突破3000万元，股份经销分公司、无锡、新港公司利润超过700万元；汉口公司利润比去年同期增加329万元、平顶山仓库利润增力口119万元。
2003年中储的业绩鼓舞人心，显示了中储全体员工以发展为主线，以改革为动力，与时俱进，开拓创新的务实精神，为明年实现更大的跨越积聚了后劲，增强了信心。
2003年有八件大事是值得总结的：
1、总部加速转型取得实效。中储总公司历史上作为一级总公司，主要是行政管理职能。去年集团发展战略确定中储为二级企业，定位于利润和运营中心。总部迅速响应，从年初起迈入了艰难的转型征程。3月，总部调整机构，管理部室由原来的11个减为6个。强化运营部门，新成立运输部，将资产经营部做为经营部门考核。10月，运营二部改组，成立质押监管部。改革后从组织上落实了总部的职能定位，重新确立了各部门的工作职责，完善了相关规章制度，为总公司实现从管理中心向运营中心转变奠定了基础。
总部运营水平大幅提高。商贸部全年累计签订进口合同110份，进出口额4210万美元，汽车销售收入3970万元；取得了山西海鑫钢铁集团的华北地区的经销权，今年钢材合同订货量5万吨，实际到货4万吨，实现销售收入1．5亿元。总公司控股的国际货代公司中标云天化50万吨合成氨设备运输项目。总部与中信实业银行合作，获得10亿元的质押监管授信额度；物流运营部开发了新飞、中牧、易初莲花等大型企业全程物流业务，取得了新飞在全国范围的57个仓库的管理权；与全国棉花交易市场签订了协议，中储的14家仓库成为其指定交割库；承接华商2万吨储备糖任务等。
2、经销业务跨越发展．经销业务经过整顿、规范管理，开始走上快速发展的轨道。销售差价收入1.3亿元，比上年增长40％，占中储系统总收入的20％；销售量完成108万吨，比去年上升19％，是1996年以来增幅最大的一年。中储股份销售额突破17亿元。全系统形成了多种经销模式：衡阳公司的统进分销、南京分公司的重点项目供货，经销分公司和上海事业部的钢厂，各有特色，业绩不凡。经销风险控制机制进一步完善，一批专业化经销企业在迅速成长，经销业务已经成为中储的重要支柱业务。
3，质押监管业务实现新的突破。今年，全系统有20家单位开展此项业务，比去年增加9家，授信额度突破20亿元，客户200多家，质押的产品涉及黑色、有色、建材、食品、家电、汽车、纸张、煤炭、化工等九大类。质押监管模式由简单到复杂、由低级向高级发展，出现了保兑仓、融通仓等与金融机构更加密切结合的模式，以及由一点到多点的全国性监管仓的需求。四大国有商业银行以及中信银行、广发银行、光大银行、华夏银行、交通银行、浦发银行、招商银行、深发展等十几家金融机构都与中储建立了合作关系。
4、现货市场呈现新的生机。中储的钢材现货市场已发展到11家，其中6家被采购联合会评为“推进流通现代化重点联系批发市场”。现货市场摊位总数达到3411个，出租3106个，出租率为91％，给仓库带来的吞吐量达706万吨，比上年同期增力口190万吨，上升37％。中储股份三家现货市场ll丈入近2000万元，同比增长31％。汉口公司的钢材市场收入在系统位居第一，年收入达620万元。今年大连钢材市场开始运营，已有80家客户进驻。南京生产资料市场单位面积收益率在全系统最高，今年交易额达90亿元。股份沪西分公司引进了钢材市场。现货市场给客户带来了众多的增值服务，在拉动仓储、经销、质押监管、加工、配送、信息等服务中发挥了重要作用。
5、南北置换两大战役拉开大幕。早在四年前总公司就针对上海地区可能面临的城市规划，提出要将上海地区的土地置换做为战略机遇把握。今年中储股份上海地区事业部所属江湾、沪西、沪南分公司地决被列入市政规划，中储股份和上海地区事业部领导按照董事会的部署，在置换谈判、税收政策、新址规划、业务整合、人员分流等
方面进行了艰难，认真、细致的运作，置换后企业净资产增值10倍，成效卓著，贡献巨大。总公司和董事会对主要有功人员，将给予与其贡献相对应的重大奖励。目前已启动吴淞物流基地、江桥物流基地等建设项目。通过置换，将大大增强中储在上海的生产能力和服务功能，加快业务升级和设施设备的现代化。
辽宁地区事业部抓住沈阳孤四、孤五两个仓库因政府规划整体拆迁的机会，盘活资产1．5亿元，盘活资金主要用于改造物流中心的设施设备，计划兴建5．2万平米新库房，同时也解决了历史债务、分流安置员工问题。这一置挟将为中储打造东北地区综合物流服务功能最强的现代物流中心奠定基础。
天津有限责任公司唐家口分公司东库区的置换也在顺利进行。
通过置换，中储国有资产大幅增值，资产质量显著提高，并带动了企业硬件设施、经营机制、人员结构等的全面改造。
6、中储与国家产业结构调整良性互动．各单位主动适应国家产业升级、结构调整的变化，以实施大客户战略为核心，不断调整和优化业务结构。目前，中储系统共有仓储类客户7822家，比去年增加1800家。中储股份新开发客户593家，占总客户数的22％，同比增力口28％；前30名客户吞吐量在800万吨左右，占总吞吐量47％，收入占．38．5％。汉口公司新增金属物资客户240家，引进了五矿钢铁、湖北联谊实业集团等大客户。陕西地区三个仓库新增客户111家，开发了百利威、箭牌口香糖、海信等大客户。各公司在开发大客户的同时，加强了对客户结构的调整。大场分公司成为上海期交所橡胶指定交割仓库，无锡公司成为上海期交所铝锭指定交割仓库。沪南分公司培育船板配送的专业化核心优势，成为上海地区最大船板配送基地。沈阳东站仓库逐步向汽车物流专业配送中心转变。成都天二库成为科龙、小天鹅的集成品、配件、维修于一体的西南地区家电配送中心。
7、整合、瘦身、强体。今年总公司对石家庄地区的仓库进行整合试点，撤销了河北事业部，组建河北中储物流中心，减少26个部门，减员166人，通过资源的重新配置，增强了物流运营能力。今年预计实现主营业务收入9783万元，比上年同期增加630万元；实现利润130万元，同比增加38万元，河北物流中心已成为冀中南经济圈最大的区域物流中心。
上海物流有限公司经过资产重组和人员结构调整，从负债累累到良性发展。公司领导直接开发市场，培育了一支精干的物流团队，成为集仓储、货代、配送、检验等功能的“精、特、全”的物沉企业。
重庆公司划归四川地区事业部管理后，生存状况有了较大改观。四川事业部通过债务重组，以180万元解除了东方资产管理公司603万元债务，使重庆公司办公楼及所属仓库的优质资产得以保全；积极促成重庆公司刘家坝仓库以行政划转方式，整体移交重庆钢铁公司，妥善安置了260多名在册职工及离退休人员，遏制了资产质量的进一步恶化。
招商公司全面完成了解债和安置职工的工作。
湖北地区事业部经过艰苦努力，用200万现金解决了武汉公司欠华融资产公司的1800万元历史债务，并同时解除了汉口公司的连带担保责任。
总公司对武昌公司进行了整体改制，以全部职工量化经济补偿金和离退休人员预留安置管理费用后的净资产作为总股本，向外部投资者转让了77％的股权。目前，该企业全部职工和离退休人员共437人已得到了妥善分流及安置，所得股权转让收入，主要用于解决原武昌公司债务和湖北地区的历史遗留问题。
8、输出管理初见成效。2003年，全系统按照标准化要求，积极规范提升管理水平。总公司总部通过了is09000认证。中储股份全面完成了is09001：2000质量体系的转版工作。中储系统进一步统一各项业务流程，制定了《质押监管业务管理办法》、仓单格式和《仓单质押合作协议》标准格式；还制定了《配送业务流程》和《经销业务流程》等。
在规范内部管理的同时，利用中储的专业储运管理经验，输出管理和服务，整合社会物流资源，扩大了中储物流管理品牌在物流市场中的地位和影响，开始向供应链一体化物流业务推进。全系统共整合社会仓储资源15万平方米，整合社会车辆2300多辆。新飞在全国的57个仓库全部外包中储管理，总部目前已接收70％。四川地区事业部今年外租库房面积共1万多平方米，比上年同期增加了3倍多。河北中储物流中心整合社会库房2万多平方米，整合车辆103台，扩大了物流规模和网络。
2003年中储系统取得的成绩是令人鼓舞的。在这里我代表总公司对全体员工致以崇高的敬意和衷心的感谢!战鼓催征人，我们应该清醒地看到，作为一个从计划体制转型的企业，体制死、机制不活、人工费用高、创造的附加值低、缺乏持续竞争力的问题仍然非常突出。如果我们不能从根本上解决上述问题，中储退出市场只是时间问题。改革与发展是我们面临的非常紧迫的任务。
二、2004年形势和任务
党的十六届三中全会提出了加快国有企业改革的总体要求——“积极推行公有制的多种有效实现形式”，“实现投资主体多元化，使股份制成为公有制的主要实现形式”。国资委领导在听取诚通集团工作汇报时明确指出，物流行业是充分竞争行业，整合很重要，一定要进而有为，退而有序，强的尽快做强，退的尽可能安排好。国家准备要打造30—50个具有国际竞争力的大企业、大集团，两年内，中央企业必须是行业的前三名，否则将面临再次重组或退出。这一系列信号强烈地表明，中储又将面临一个重大战略机遇和新的重大挑战，关键要把握好、消化好，开创中储发展新局面。
新的一年乃至今后较长时期，我们面临的环境形势是：
┈┈国民经济的较高增长速度与资源“瓶颈’的矛盾加剧。为实现2020年gdp翻两番的目标，cdp必须保持年递增7％以上的发展速度。但由于我国能源资源和黑色、有色金属矿产资源的稀缺，使经济高速增长与资源供给不足的矛盾日渐突出。目前支持我国经济增长的主导行业是建筑、制造、汽车、造船、铁道、石油天然气、家电等七大行业，而这七大行业全部是耗能耗材高的行业。目前，钢材价格已超过1993年水平，钢价升高，引发了钢铁业的投资增加，生产能力扩大，从而带动了世界性的铁矿石价格的增长，从十几美元一吨一直升到40多美元一吨。电解铝的产能从2000年的279万吨猛增至2003年的750万吨，从而带动了氧化铝的进口价格由上年的163美元增长到2003年的340美元一吨。同时，我国关税政策将做重大调整，特别是出口退税调整，将增加出口企业成本，由此也会影响出口贸易量。这些变动必然会影响到中储的经销、质押监管和物流业务，我们必须密切关注客观经济形势和行业的变化，做出快速、正确的反应。
┈┈物流行业发展迅速，市场竞争日趋激烈．纵观2003年物流业发展，可以看出
以下明显趋势。一是国际知名物流企业已经完成进军
┈┈国资委对中央企业的管理力度在加强．国资委成立之后，颁布了一系列的管理办法和措施，其中最重要的是《企业国有资产监督管理条例》、《关于规范国有企业改制工作的意见》以及《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》要求以净资产收益率作为考核业绩的主要指标，并规定了严格的考核办法和奖惩措施。任期经营考核分a，d，c、d，e五级，对于考核为d、e级的企业负责人，除扣减绩效年薪夕t、，将不再任命、续聘或进行工作调整。
综上情况，我们确定2004年中储系统各项工作的指导思想是：认真学习贯彻党的十六届三中全会和经济工作会议精神，落实国资委和集团的各项工作要求，追踪我国战略布局调整和产业升级步伐，以中储系统组织体制改革为重点，以市场化运作为核心，全面调整理顺各种关系，开拓市场，扩张规模，全面提升中储影响力。努力完成诚通集团下达的2004年度经营指标。
为此，总公司特作如下部署：
1、认真学习，清醒把握改革的方向．国企改革的形势发展很快，主要体现在：除少数需要国家绝对控股企业外，大部分国有独资企业要尽快改造为多元投资的股份制企业；股份制企业要按照公司法建立公司治理结构；三项制度改革要继续深化，没有进行的要补课，尽快到位；组织体制改革要朝着缩短管理层级、基层企业非法人化的方向发展；尽快实现按市场要求的选人用人机制，注重人才的培养与选拔；加强企业管理，尤其是资产管理和业绩考核管理。这一系列的改革，要求我们的干部职工深入学习三中全会精神和国资委、诚通集团的一系列文件精神，把注意力集中到认清改革大势、改革大局上来。前些年，我们虽然实施了多元投资改造，但企业覆盖面不到三分之一，剩余的都面临改制任务。前些年，虽然我们也减了一些人，但大部分是内退，没能转换身份；主辅分离、辅业改制工作也遇到不少阻力；人工成本不断增加：仓库组织体制多年一贯制。2004年，上述问题要下大力解决。要完成这些艰巨的任务，我们必须把全体员工的思想统一到改革发展大局上来，统一到市场经济发展必然趋势要求上来。特别是各级领导必须真正解决思想认识问题，从而自觉把握好方向，投身改革。
2、有效推进以上市为目标的体制改革．根据国资委压缩管理层级的要求，诚通集团应三级架构，依次为出资人，取消四级企业。总公司经过多次研究，反复讨论，并召开了八次基层单位不同类型的座谈会，确定了中储系统组织体制改革方案。其主要内容是：一年内逐步对所有仓库进行非法人的分公司改造，实现总公司与仓库的法人财产一体化；逐步改造地区事业部，设立与之相配套的党的组织和总公司驻各地的业务总经理；对部分成熟业务实行专业化管理；规范分公司的管理机构、业务机构和人员编制，积极推进三项制度改革。鉴于体制改革事关重大，牵涉面广，需要时间精心准备。此前，要严格执行现有工作程序，按规矩办。体改问题将专门开会布置。
这里需要强调的是，中储体制改革是贯彻落实三中全会精神，落实国资委和集团的要求的具体体现，也是传统体制向市场接轨的必然要求。各级领导必需高度重视，统一思想，精心操作，稳步推进。因为任何组织设计都是服从于现实业务、工作要求的。大部分人都不希望变，但变是绝对的，客观要求中储向好的方向转变，向符合社会化大生产和经济规律的要求变，应该、也必然是中储人的追求。另外，中储历次改革都是有情操作。在股份上市时，天津有限、上海有限成立，总公司都赋予一定资产，给留下的同志一个发展的平台和空间。我们事业的发展需要用更多的人，只要有作为是可以有位置的。事业部要继续履行自己的职责。只要履行好职责，多数主要领导人将负责新的更加重要的工作，骨干和一般人员也会妥善安置。
中储组织体制调整的最终目标，是充分利用上市公司资源，将中储企业融入中储股份，从而实现整体的股份制改造。中储股份自上市以来，通过二次配股、收购、兼并、改造，已经从一个地区性公司成长为全国性的公司，净资产比上市前扩张15倍以上。股份公司上市之初，总公司、董事会就确定了利用上市公司再造一个中储的目标。几年来，这个目标正在实现。总公司已经决定，一方面要求中储股份超常规运作，使其尽快恢复融资能力；另一方面要加快其余企业的改革和发展步伐，创造进入中储股份的条件。争取在两到三年内，将优质企业全部进入上市公司，完成对中储国有独资企业的股份制改造。
3、适应新体制，统一和细化预算管理。总公司对仓库实行分公司制后，各项管理将逐步发生质的变化。在预算管理上，主要体现为统一和细化。一是统一责任中心的划分，细化责任中心的职能和责任中心考核。仓库按物流保障、物流运营、经销和仓单质押等业务大类划分责任中心，统一仓库和二级责任中心的者核指标和考核方法。对仓库利润指标进行考核时，将区分资产带来的收益和人力资本创造的收益。二是统一仓库主要岗位设置，根据仓库的资产规模、盈利能力和承担其它职能，对仓库进行定岗定员。通过岗位分析，细化主要岗位的职责。三是统一预算编制的程序、表格格式和编制方法，细化预算编制的基础工作。四是统一预算报表和会计报表，将预算报表和会计报表合二而一，细化报表的报告内容，并按月上报总公司；五是统一预算报告和财务报告的格式，细化报告内容和分析方法，实现内部会计和预算信息的一体化。六是资金集中统一管理，要加强对分公司资金运用的监督。
4、大力减员，推进和深化三项制度改革。国企改革的核心问题和难点是人的问题，人的问题错综复杂，必须通过改革、提高企业经济效益和市场竞争力等综合手段来解决。明年人力资源管理工作的重点放在经营者管理和科学组织、配置人力资源三个方面。
(1)按市场化用人要求，经营者管理方式要有新突破。总公司将规范经营者任职资格、经营责任、绩效考核、薪酬激励等制度，调动经营者的积极性。
明年，总公司将制定分公司经营者管理办法，总公司与各经营者签订劳动合同、经营业绩责任书，通过契约的方式确定委托经营关系。当期经营业绩考核办法是：经营指标基数原则按前三年平均数确定，部分单位指标基数高于平均数的，经营者的基薪水平相应提高。对超额完成指标的，总公司将按一定比例给经营者及班子成员提取奖励，重点是一把手。
任期经营业绩以国有资产保值增值率和主营业务收
入增长率等为主要指标，总公司将按考核结果对经营者实行奖励与聘免，适时总公司还将制定中长期激励办法。激励措施必须考虑长远问题。在任期内，经营者给企业所做的贡献尽可能量化、透明、适时兑现。鼓励大家做好、做长远。对企业成长期、成熟期等不同时期要有不同的要求，要充分考虑到中储的复杂情况。
(2)适应市场竞争的需要，设置岗位，合理配置人力资源．各单位要按照总公司改革要求，调整和重新设置组织结构，合理确定岗位的工作内容、任务要求和任职资格(能力、素质、专业技能、年龄)。合理确定各类人员的比例及用工形式，按照劳动力资源需求，合理配置人员。规范竞聘程序，实行竞聘上岗。凡上岗的员工必须符合岗位要求、具备相应专业技能，凡不适应物流发展要求、不适应岗位需要的员工，经过培训仍不胜任工作的，必须下岗。建立和完善员工绩效
考核、薪酬制度，凡能量化劳动量的工种岗位，都要按照劳动定额计酬，多劳多得。根据岗位特点和需要，可采取提成工资、计件工资、小时工资、包工工资等分配形式。
(3)创造条件，逐步实现全体员工身份转变．各单位可通过资产置换、玖制分流安置职工，今后不再办理内部退养手续。有能力的单位，在完成任务的情况下，可用当期利润或贷款分流安置职工。使用当期利润安置员工的，视作当年利润考核。
诚通集团要求中储明年实现总体减员30％的目标。目前工资性支出高达2．3亿，占储运业务费用和管理费用的42．6％。不扭转这种局面，中储没有竞争力。减人的重点是减重叠、交叉机构人员，虚设、无实际意义的机构人员，仓库的非生产性人员和不胜任仓库经营管理和作业的人员。以各仓库为单位，会后都要编制操作性减员方案，各单位负责人为组织实施者。
5、提高行为能力，总部要真正成为物流运营中心和利润中心。分公司化后，矛盾的焦点集中在总部，总部的行为能力经受着前所未有的考验。总部还要充分授权，实行国际通行的分级管理，不能因为体制变化而束缚分公司的积极性。
一是总部要管住管好分公司的各项工作，确保经营指标的完成；二是提高总部的业务运营能力和指挥能力，改变有点无网的据点式经营局面；三是控制风险，确保企业的各方面安全。明年总部的商贸、货代、物流运营、质押监管等业务要有重大突破。总部必须在各业务运作上做出表率，否则将失去统领全系统的资格。
另外，总部还要加强对下服务，管理部门要提高工作效率，全面掌握情况，为基层提供优质服务。基层的请示，五个工作日内必需给予明确答复，需要补充资料和进一步论证的，也要提出具体要求。希望大家监督总公司的工作，提出意见。
6、继续调整业态，建立适应供应链物流一体化的专业组织。中储要重点发展有市场竞争力的核心业务，一是进一步做强仓储平台。利用中储目前拥有全国最大舀勺仓储网络的优势，进一步做大做深，做更多精加工，开展更多高附加值业务，提高精细化程度，与其它企业差异化竞争，显现竞争优势。二是仓单质押业务，该项业务有助于提高我国的经济运行质量，是解决目前中国金融风险、诚信危机的大胆创新和有效途径．据物流专家考证，中储在国内率先开展了此项业务，并与金融界一同规范和推动了该项业务的发展。下一步这项业务要尽快转化为现实生产力，扩大规模，通过这项业务整合更多的物流资源。三是货代和全程物流业务，这是向基于智力和技术第三方物流企业转型、优化供应链的一项必然选择。我们在这方面有强项和成熟的业务，要重点培育。以总部接管新飞57家存货仓库为契机，与异地质押监管业务相结合，建立全国性仓储网络。在仓储平台上建立配送网络，在区域配送网络的基础上，建立全国运输网络和物流网络。四是高附加值的业务，如交割库、现货市场、力口工业务等，需求量都很大，这都是中储的核心竞争力所在：五是商贸业务，这项业务对利润的贡献高达四分之一，还有很大潜力．明年的经销工作重点是以总部和中储股份经销公司为龙头，建立起规范，统一的运营体系。开发一手可靠资源，发展钢厂和其它生产厂的一级；条件成熟的，强制开展统进分销；充分利用现货市场，组织起社会分销网络。同时要注意防范风险，严格执行购销分开、钱货分开的管理原则，坚决杜绝赊销。
加强企业管理:
(1)建设中储系统业务信息平台．在全面推广仓储软件完成的同时，着力建设总公司业务信息平台。2004年一季度，要实现各库业务报表的每日汇总和，实现客户的远程查询要求。运输软件和经销软件推广工作也要完成。现货市场的信息工作要升级，尤其是钢材的价格信息，存量信息要实现系统共享。
(2)管好下属企业资产。在15户不良资产企业上交集团资产管理公司之后，总公司将全力管好现有31户企业资产。在认真清产核资的基础上，对企业进行分类管理。一是清理处理四级企业，该注销的注销，该上缴的上缴。二是对保留企业中的不良资产实行主辅分离，辅业改制；三是对因城市规划而不适宜继续做仓储的企业进行主动调整和置换。
(3)加强安全工作。根据近期总公司安委会的安全检查结果，相当一部分企业放松了安全工作。明年要进一步贯彻安全生产法，健全落实各级安全生产责任制；完善对安全管理过程、结果的监控与记录，使各单位逐步建立具有自我约束和自我完善机制的安全生产管理体系。为此，总公司将组织对各单位安全负责人培训，提高管理人员的安全素质，强化安全制度的落实和监督、检查，及时消除各种隐患，努力降低和杜绝安全事故的发生。
2004年，各项工作任务繁重，我们一定要充分发挥党组织的政治核心作用，坚持正确的政治方向，全面处理好改革、发展和稳定的关系，全心全意依靠中储职工，完成改革攻坚和生产经营任务。杨书记将代表总公司党委全面部署党务工作。
物业主管年中总结篇9
1.我国的房地产市场将有大的发展，这将直接拉动对物业管理专业人才的需求。
房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，占每年固定资产投资的七分之一。我国又处于经济发展和城市化的加速期，对房地产的总量需求每年都在增加。我国即将加入世贸组织，对房地产业而言，是机遇与挑战并存，从总体上看，入世有利于房地产业的发展。入世有利于加速我国房地产业市场体制的建立和发展。有利于提高房地产业的劳动生产力水平和经营管理水平。有利于扩大外商对房地产业的投资规模，扩大房地产的融资渠道，从而带给我国房地产市场难得的发展机遇。
国际经验表明，在人均年收入达到1万美元以前，住宅业将推动经济快速增长。申奥成功后我国房价再次火爆，预示着在我国新一轮逐步形成的消费浪头中，房地产市场将持续升温。物业管理行业作为房地产业的重要组成部分必然随着房地产业的发展而发展。而这个发展需要大量的物业管理专业人才。
2.我国的物业建筑面积呈不断增长之势，物业管理行业正得到前所未有的发展，需要大量的专门物业管理人才。
我国的物业建筑面积呈不断增长之势。以北京、上海为例，有关部门统计：从1991年到2000年，北京共新建住宅9687.1万平方米，年均新建住宅968.7万平方米，到2000年年底，全市住宅总量将近1.9亿平方米，人均住宅使用面积16.2平方米。据了解，按照1990年开始编写的《北京市城市总体规划》，1991年到2010年每年的房屋建筑量按1000万平方米计算，其中住宅675万平方米，平均每年新建525万平方米，这样，预计今后20年可新建住宅1.05亿平方米，前10年新建5300万平方米，到2000年时常住城市人口为750万人，住宅总量1.39亿平方米，人均居住面积可达9.6平方米，人均使用面积14.4平方米；后10年再新建5200万平方米，到2010年北京常住人口达到850万人，住宅总量达到1.9亿平方米，人均居住面积11.18平方米，人均使用面积16.76平方米。单看上海的商品房这一项，就可以推断出这是一个很大的市场。上海新建商品房年销售面积在1997年686万平万米；1998年1151万平万米，比上年增长68％；1999年1329万平方米，比上年增长15％；2000年1397万平方米（快报），比上年增长5％；2001年1－2月商品房销售131.64万平方米，同比增长了88％这么广大的物业市场不能再走旧式的房屋管理老路，要发挥，提升其价值，必须与现代物业管理这种新的管理模式相结合，走这条路，是市场经济体制的必然结果。这就需要大量的物业管理专业人才。
目前内地物业管理行业正得到前所未有的发展，我国物业管理的市场需求将增大，进入物业管理的物业规模和物业种类也将增多。随之而来，人才市场将出现高级物业管理人才供不应求现象。尤其是珠江三角洲一带已由引进国外管理技术转为向内地其他省份输出管理技术，如深圳就有30多家物业管理公司涉足内地市场。在广州、深圳，物业管理越来越为人们广泛接受，连一些医院都引入物业管理。因此，内地物业管理行业与国际接轨进行专业化管理，已成为必然的趋势，而物业管理人才摮韵銛也就很自然了。
3.中共中央在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》号召“推广和规范物业管理”，指明了物业管理的发展方向，推动了物业管理行业的发展。
除现有住宅小区必须进行物业管理外，伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制，政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也将社会化，物业管理的客观需求已经产生，而且会越来越多，万科物业负责建设部机关大院的物业管理和莲花物业负责国家计委生活区的物业管理已经说明了这一点。总的来说，这个行业在中国尚处于起步阶段，需要大量的专门人才。
综上，物业管理市场有很大的容量。需要大量的专门管理人才。
二.物业管理人员现状的分析
物业管理在我国尚处于起步阶段，早些时候，入行的物业人员大多都是半路出家的，管理人员素质不高是情理中事。现在的物业管理人员的来源大概可以分为三类。一类是由原房管所职工直接转化而来的，这类人员不熟悉现代物业管理的模式；另一类是学公共管理，饭店管理的人员，他们有一定的能力，但不熟悉物业管理的细微方面。还有一类是物业管理的中专生，高职生以及大专生，他们能够胜任基本的物业管理工作，但往往缺乏管理的战略思维，创新思想，在工作中处于被动的地位，不具备从战略上进行管理的能力。物业管理人员专业水平参差不齐的现状与业主的期望要求不相适应。随着高档物业市场的不断涌现，只有高素质管理人才才能提供适应智能化、网络化等高质量的物业管理。
人才对企业来说起着至关重要的作用。物业管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的质量水平，而且事关整个企业的兴衰成败。对于物业管理这样的服务性行业来说，好的管理人员就是企业的旗帜。所以，好的的物业公司都在进行对物业管理人才的激烈争夺。甚至有公司在网上发帖子询问：“物业管理有没有本科生？”
综上所述，目前，物业管理人员的知识结构层次不高，物业管理人员的业务水平有限，物业管理人员的综合素质偏底，已经制约了这个行业的发展。企业和社会都期望高校能够培养出高水平的物业管理人才。我校的物业管理本科教育可谓是应时而生。
三.物业管理专业人才的培养模式
通过对各地高校该专业的设置情况的认真调查和仔细研究，我们认为，目前大概有这样三种物业管理人才的培养模式：
1、以服务理念为中心的模式
深圳的物业管理是我国物业管理的排头兵。深圳的物业教育也相应的开展的很早，已经形成了自己的特点。经过对深圳房地产职工大学，深圳市电子科技成人中等专业学校等大中专院校的物业管理课程设置的调查，我们认为深圳物业管理的人才培养模式是以服务理念为中心，注重培养学生与业主交流的技巧，这样做的优点是：物业管理人员能以服务取胜，有利于树立企业的品牌；缺点是：物业人员不能解决一些实际的问题，且难以胜任总体性的管理工作。
2、以技能为中心的培养模式
上海也是物业管理发展相对较好的地区，上海的物业管理专业多由一些有理工背景的院校创立，如同济大学，上海理工大学等，因而形成了以技能为中心的培养模式。如由同济大学与上海市房地局合作创设的同济大学高等技术学院房地分院的物业管理专业，旨在培养从事现代智能化楼宇设备设施的运行维护、能源和室内环境品质管理及大型物业管理的应用型高级技术人才和管理人才。要求掌握建筑、机械、热工、电工电子和计算机应用等技术基础知识；掌握现代智能化楼宇设备设施（如暖通空调、给水排水、建筑电器、建筑智能化系统）的构造与性能。这样的课程设置就明显的体现了培养学生技能的意想。这样的培养模式的优点是：物业管理人员有能力为业主解决一些技术性问题，容易出实效。但缺点是：很难体现出管理和经营理念。物业管理人员的眼界放不开。难以胜任战略性的管理工作，不利于物业管理企业的长远发展。
3、复合型的物业管理人才的培养模式
北京的物业管理教育相对深、沪两地而言，开始的较晚。比较早的是我校和海淀走读大学，通过对我院办学经验的总结，以及对其他在京院校的考察，我们认为北京的物业管理教育吸取了深、沪两地好的办学经验，走的是复合型的人才培养道路。尽管这条路还不成熟，但它毕竟代表了物业管理教育的发展方向。目前的高职教育的毕业生有一定的管理知识，又能处理物业管理的各类基本问题，深受用人单位好评。本科教育将把这条路更深入的走下去。
四.北京林业大学的物业管理专业人才的培养模式
随着高档物业市场的不断涌现，只有高素质管理人才才能提供适应智能化、网络化等高质量的物业管理服务。因此，有专业知识（如计算机）、知识面广、有丰富管理经验、沟通能力好、应变能力强，熟悉有关政策法规的人才深受物业公司的青睐。
根据这样的市场对物业管理人才的要求标准，和对院校该专业设置情况的借鉴，以及结合对物业高职的办学经验，特别是从我校的实际情况出发。经过仔细研究，我们提出了北京林业大学物业管理专业人才的培养模式。
1.培养方向：我们专业的培养方向是小区主管，写字楼经理等较高层次的物业管理专门人才。
2.培养模式：
(1)学术上：培养为文、理、工相结合的复合型人才。能灵活运用多科知识，能创造性的解决问题。
(2)方法上：掌握定性和定量相结合的分析方法。在明确的管理思维的支配下，有具体问题具体分析的能力，能灵活的解决问题。
(3)经营上：服务理念和服务技能相结合。既能运用经济管理知识，又有一技、甚至多技之强。有为业主解决实际问题的能力。
(4)理念上：把传统管理理念和现代经营理念相结合。既不摈弃传统，又不排斥创新。能辨证的吸取他人的管理经验。
3.培养特色：根据社会的需要和我校自身的特点，我们提出了自己的特色：
(1)物业管理智能化
(2)物业管理绿化4.主要课程结构：针对该专业的特点，我们提出了十大模块：
(1)基本素质模块：包含政治修养课，外语，计算机基础，以及高等数学等。
(2)物业管理综合素质模块：包含应用文写作、管理心理学、公共关系学等。
(3)物业管理法律模块：物权法、经济法、物业管理法律法规等。
(4)物业管理建筑模块：建筑识图与房屋构造、装饰材料、室内装饰工程等。
(5)物业经营与管理模块：管理学、市场营销、战略管理等。
(6)计算机信息系统模块：计算机基础、计算机语言（ViSUaLBaSiC）、数据库、及其应用等。
(7)智能化模块：物业自动化设备管理、自动控制系统、物业智能化系统等。
(8)物业管理财务模块：物业财务管理、物业会计、物业成本会计等。
(9)物业绿化模块：绿地施工与管理、园林树木、物业环境绿化管理等。
(10)房地产模块：房地产开发与经营、房地产估价、房地产金融与投资。
物业主管年中总结篇10
沟通能力特别是有效沟通能力是客服工作人员的一个基本素质。今天小编给大家整理了客服组长转正工作总结，希望对大家有所帮助。
客服组长转正工作总结范文一丰富繁忙的2016年已经过去，崭新的一年接踵来临。在过去的一年里，我们客服部在各级领导的关怀和正确的领导下，在各部门的积极配合下，在客服部全体员工的共同努力下，客服部门圆满的完成了一年的各项工作任务，现总结如下：
一、2016年年初，对健康东路5号小区2号楼59户业主的办证资料进行了收集填写，并网上录入，在最短的时间内办理了59户房产证及他项权证，并将他项权证移交银行、公积金，同时退回住房公积金保证金17.07万元，并同时准备18户拆迁户办理房产证，土地证资料，并协助拆迁户办理房产证，收集填写77户健康东路5号小区2号楼办理土地证资料共计231本，办理了59户土地证。
二、为了使销售档案规范化，整理了从2016年至2016年之前的销售档案，将雅馨花园，5号小区，7号小区销售档案进行了资料分类成册，对档案进行编码、装订、装盒、贴标签，共计27卷。并制作了电子版的卷内目录以备查，整理公司人员证件及借阅工作，也制作了电子版的汇总。
三、前期认购期，根据公司销售制度审核每日签约的认购单，登记台账，销控好房源。
四、为了后期更好的工作，根据房管局的要求，提前制作了《商品房买卖合同》共计200套1800本，对公共部分盖章、粘贴。
五、为了30号小区的宣传工作，为了2016年_月_日房交会，准备了房交会的资料及前期工作，使5月_日房交会圆满顺利进行，同时负责管理统计发放礼品，并将房交会资料装订成册以备查，对2016年其他房产公司的信息，通过电话调查，对多家房产公司价格进行了调查及汇总，通过这次房交会对30号小区的开盘奠定了基础。
六、为了使公司能尽快预售，准备收集30号小区预售证资料，并进行网上申报，在前期部姚经理的积极协作下，在最短的时间内办理出预售许可证，使下半年的工作有了一个好的开始。
七、因为客服部门工作比较繁琐，稍不注意易出现重复工作的现象。因此，要求每一个人要细心、细致，时时刻刻，时时处处都要细致的做好每一件事，为了保证工作的进度和质量，在工作质量和要求上突出“严”字，要提高工作质量，就必须在工作中严格要求，严格把关，克服“过得去”的思想，周密安排，努力提高工作质量和效率，要想取得预计的效果，关键取决于过硬的工作作风，每人必须认真，严谨的规范的完成每件小事，每一项具体工作，才使我部门在预售期的第一个月底7月_日顺利的将30户贷款资料上报及审批通过，使30户客户贷款在最短的时间内全部到公司账户，给公司带来了效益。
八、截止2016年_月_日，已审核商品房买卖合同124户，并正确无误登记房源，做好台账，使销售回笼金额与财务回笼金额无差异。收集、填写、上报贷款客户资料，其中网上录入，扫描上传贷款客户资料，正确无误的填写公积金、银行借款合同，办理预告、预抵证，共计贷款到账金额1700多万元，放贷率达100%。
回顾这一年来的工作，我们部门之所以能够较圆满的完成工作任务，主要是因为以下几个方面：一是公司领导的重视支持，二是公司其他部门的配合协作，三是本部门员工的团结协作，共同努力的工作。在总结成绩的同时，还有很多不足的地方需要改进和努力。
在新的一年里，我部门要积极适应公司发展的要求，随着公司不断的扩大、规范、完善，可以预料我们的工作将更加繁重，要求也更高，需要掌握的知识更广，为此，客服部门的全体员工将更加勤奋学习，提高自身素质和技能，适应公司的发展要求，做好2016年的工作计划，紧紧围绕客服部的业务工作，以创新的精神完成好各项工作，提高工作效益，增强工作的主动性、积极性和创造性，为了我们公司更上一层楼而努力工作。
客服组长转正工作总结范文二时光如梭，转眼间2016年度工作即将结束，在领导的指导下和各部门的支持和配合下，基本完成了年初预期工作目标及各项工作计划。一年以来，客服部围绕前期物业管理、收楼、遗留工程维修、物业收费工作，加强了部门内部管理工作，强化了物业服务水平，增进与业主的沟通并妥善处理了与业主有关的纠纷，部门各项工作有了提高和改善，员工工作积极性得到提高，业主满意率有了提高。
一、本年度工作总结如下：
(一)规范内部管理，增强了员工责任心和工作效率。加强与员工的沟通，定期对员工的工作进行点评，有力的激励了员工的工作责任心。目前，部门员工工作积极性较高，由原来的被动、有条件的工作转变成现在的主动、自愿的工作态度，从而促进了部门各项工作的开展。
(二)采取多种形式和措施，巩固和提高物业收费。
本年度物业费累计收缴140万元，归纳起来重点做好了三项收费管理工作，第一，收费形式多样化，通过短信平台及现场上门收费。此前，客服部主要采取的是电话和派单通知的催缴方式，这两种催缴方式存在收费效率低和业主交费积极性差的问题;第二，收费措施服务化，通过增进业主满意促进业主交费意愿。收费工作是物业服务水平的体现，物业服务水平是收费的基础，因此，服务是提高物业收费水平的根本。今年，我们将项目成立以来一直未解决的纠纷、赔偿问题进行了梳理，有重点、有步骤的解决了多数问题，利用项目现有资源，不管分内、分外，帮助解决业主装修、维修、居家等问题，相信，业主会因物业无微不至的感动服务，逐步提高自愿缴费的积极性。第三，通过安排专人负责管理费催缴工作，重点跟进管理费收费事宜，激励员工收费积极性及提高收费水平。
(三)严抓客服员服务素质和水平，塑造了良好的服务形象。客服部是物业管理公司的桥梁和信息中枢，起着联系内外的作用，客服助理的服务水平和服务素质直接影响着客服部整体工作。今年下半年以来，我部在本着做好收费工作的基础上重点做好了员工服务管理工作，严格要求员工上班前对着装、礼仪进行自检、互检，使客服助理能够保持良好的服务形象，加强了客服专员语言、礼节、沟通及处理问题的技巧培训，提高了客服助理的服务素质。
(四)圆满完成了业主入住/进驻的服务工作，为客服部总体工作奠定了基础。
3月底起，客服部负责业主入住/进驻的资料发放、签约、处理业主纠纷等工作。累计办理收楼1739户，基本做到各项手续办理及时、准确，各种纠纷处理业主基本满意。收楼工作正式办理前我部加班加点准备入住资料、协议书等文件，制订了周密、详实的统一说辞，并组织多次入住演练工作。在办理手续期间，客服助理通过与业主的接触，了解并掌握了业主的家庭特征、客户群类型、基本经济状况，为日后收费及服务工作奠定了基础。在办理手续和处理纠纷的过程中，客服助理耐心为业主进行讲解、回答业主提出的疑问，向业主展示了良好的客服形象。
(五)密切配合各部门，做好了物业管理公司内、外联系、协调工作。
客服部的重要职能是联系物业公司内部与业主、发展商等外部工作，通过反馈信息及时为业主提供服务。在处理问题的过程中，我部做到了有跟进、有反馈、有报告，使每件协调工作得到了很好的解决。
二、部门工作存在的问题
尽管部门总体工作取得了良好的成绩，但仍存在一些问题。为进一步做好明年工作，现将本部门存在的问题总结如下。
(一)员工业务水平和服务素质偏低。
通过部门大半年的工作和实践来看，客服助理业务水平偏低，服务素质不是很高。主要表现在处理问题的技巧和方法不够成熟，应对突发事件的经验不足，在服务中的职业素养不足。
(二)物业收费率不高。
从目前的收费水平来看，收费率不高，前期和日常服务中遗留问题未及时解决以及项目总体服务水平偏低为主要因素。
(三)部门管理制度、流程不够健全。
由于部门在大半年的工作中，主要精力放在了收费和收楼的工作中，因而忽略了制度化建设，目前，员工管理方面、服务规范方面、操作流程方面的制度不是很健全，因此，使部门的工作效率、员工责任心和工作积极性受到一定影响。
(四)协调、处理问题不够及时、妥善。
在投诉处理、业主意见、建议、业主求助方面的信息反馈不够及时、全面，接到问题后未及时进行跟进和报告，处理问题的方式、方法欠妥
三、2016年工作计划要点
2016年我部重点工作为进一步提高物业费收费水平，在2016年基础上提高;部门管理基本实行制度化，员工责任心和服务水平有显著提高;各项服务工作有序开展，业主满意率同比去年有显著提高。
(一)继续加强客户服务水平和服务质量，业主满意率达到85%以上。
(二)进一步提高物业收费水平，确保收费率达到90%左右。
(三)加强部门培训工作，确保客服助理业务水平有显著提高。
(四)完善客服制度和流程，部门基本实现制度化管理。
(五)密切配合各部门工作，及时、妥善处理业主纠纷和意见、建议。
(六)加强保洁外包管理工作，做到有检查、有考核，不断提高服务质量。
回顾2016年，工作中有艰辛与汗水，却收获了成长与成绩，展望明年，迎接我们的是机遇和挑战。为此，客服部全体员工在明年的工作中将继续团结一致、齐心协力的去实现部门目标，为公司发展贡献一份力量。
客服组长转正工作总结范文三回首加入维新这个大家庭工作的日了，心中感慨万千。跟单员是公司对外沟通的窗口，其工作也是很重要的，需要做到很细心和很好的耐心。我为能成为公司这一重要岗位中的一员而感到荣幸。现在我将对一年来各项工作的完成情况进行总结：
一、__年工作总结
1.订单处理
订单评审合格率为100%。客户订单通常有电话(口头)、传真以及QQ三种方式。接到客户订单后，进行订单评审(如是口头订单，与客户再三确认并做好记录)。确认产品型号、颜色、规格、数量、单价、金额、付款方式、交货方式以及包装要求等。在订单评审这一工作上，从最初的生涩到现在能熟练的处理，并且能独挡一面，我觉得很开心，很有成就感。
2.产品跟踪情况
产品交付准时率为98%。收到客人款项后，通知财务解锁，时刻注意生产进度，产品入库后及时通知物流公司走货，并随时进行跟踪，确保交期。
3.与客户进行沟通
每天至少给三个客户打电话沟通联系(除了当天下单的客户)，时刻了解出国留学网客户情况。
4.客户资料整理
很多客户是由销售公司转过来，资料很不完整。是我的疏忽，没及时建立完整的客户档案，我决定将客户相关资料完善并建档。对今后开发的新客户也建立相应的档案。
二、2016年工作规划
新的一年意味着新的起点新的机遇新的挑战，我决心再接再厉，一定努力工作，打开一个新局面，希望我2016年有着更加辉煌、灿烂的的工作成绩。
1.力争客户服务满意率为100%，多和客户沟通，争取更多的订单，及时向领导报告客人所反馈的信息;
2.及时、准确的评审客户订单，准确率达到100%;
3.全面提升自已的工作能力、沟通技巧;