公积金贷款新规定篇1
关键词:住房公积金;个人贷款;存在问题;对策
中图分类号:F83文献标识码:a
前言
住房公积金制度实质上是一种具有中国城镇住房特色的住房保障制度,有效的形成了国家、集体、个人三者共同负担解决住房问题的筹资机构。实行住房公积金制度不仅可以降低城镇居民职工贷款买房的还款负担,同时还可集结一部分稳定的住房资金用于加快城市廉租房、经济适用房的建设。住房公积金以其保障性、互、强制性、工资性和长期性的特点成为推动住房制度改革实行住房分配货币化的最重要形式。其中,发放个人住房贷款又是体现住房公积金制度改善职工居住水平的最主要方式。但是,目前住房公积金在贷款方面还暴露出如分配不公、个人使用渠道单一、手续繁琐等问题亟待解决。
一、我国住房公积金个人贷款存在的问题
(一)覆盖面低,分配上存在不公。公积金是作为政策性的低息贷款,但是由于公积金是基于工作就业的职工,而目前低收入群体的主体困难企业的职工及相当一部分下岗职工、没有“单位”的城市居民和在城市工作的农民工就无法参加公积金,从而违背了实行公积金的出发点。并且由于公积金贷款条件比较严格,同时房价飞涨,很多低收入者因为承受能力的制约而难以通过该渠道获取融资购房,所以这部分人群缴存的公积金没有发挥作用,只能到退休时全额领取,而相对的低存低贷款政策实际上是让低收入家庭蒙受了利息损失。此外,公积金只能用于房屋购买而不能用于房屋租赁,从而导致一部分只能依靠租房的家庭不能享受公积金这一优惠政策。住房公积金作为一项政策性的住房金融制度,必须尽可能地扩大其覆盖率,更好地为低收入家庭服务。
(二)使用效率不高,大量资金闲置。住房公积金归集的目的原本是提供给职工用于购买、建造、翻修、大修自有住房,但是当前却存在大量公积金闲置或者投向国债,使得公积金的优势未能充分得到发挥。以重庆为例,2009年重庆住房公积金缴存数额达到77.17亿元,其中贷款金额26.99亿元,占同期归集金额的34.97%,比上年的49.85%下降了14.88个百分点,进一步说明了公积金贷款比例较低。其原因主要是基于资金的安全性要求较高,支取条件严格,提取数额受到限制。同时,住房公积金管理中心市场竞争意识不强,市场推广力度较弱也是导致贷款比例偏低的原因。
(三)商业银行缺乏积极性。根据国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行来办理。就受委托银行而言,如果购房者选择的是商业银行贷款则产生的利息全部归受委托银行所有,若购房者选择的是公积金贷款则银行只能收取一定比例的手续费。受委托银行受自身利益的驱动往往对公积金贷款客户采取一些消极拖办和误导手段,使得公积金贷款在申请和办理过程中等待时间过长,降低了公积金贷款业务的高效性和便捷性。虽然新的《住房公积金管理条例》中明确规定公积金管理中心必须在15日之内给客户能否贷款的答复,但是由于住房资金管理中心、担保公司、受委托银行不能实现合署办公,借款人需向每个部门提供相同的材料,顺利办完一切手续最少也需要一个月的时间,而不管是开发商还是购房者,贷款资金的快速到位才是关键。甚至很多商业银行在发放开发贷款时要求开发企业从本行发放个人贷款,也有不少开发商实行商业贷款时给予购房者一定的折扣优惠或者先贷商业贷款再转公积金贷款等方式,这样会额外支出很多相关费用,使得不少准备选择公积金贷款的购房者不得不选择商业贷款。
(四)担保费用较高。公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下,担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带偿还责任的保证担保行为,其目的是减少贷款风险,保证公积金资金的安全性。而目前大多数地方的担保公司均是当地住房管理中心指定的,属于垄断经营地位,同时担保费对一些低收入家庭也是一笔不小的开支,使得住房公积金原本给贷款者带来的利率优惠在无形中被担保费抵消了一部分。以重庆市为例,如果贷款年限为1～10年(含10年),每年需要缴纳的担保服务费按担保额的0.5‰收取;10年以上担保服务费按担保额的0.4‰收取,担保费不足300元的按300元收取。担保服务费计算公式为:
1、贷款年限为1～10年(含10年)
担保费=担保额×0.5‰×贷款年限
例如:王小姐买了一套房子,通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元,贷款年限为10年,公司收取担保费为200000×10×0.5‰=1000(元)
2、贷款年限为10年以上
担保费=担保额×0.5‰×10年+担保额×0.4‰×(贷款年限-10)
例如:王小姐买了一套房子,通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元,贷款年限为20年,公司收取担保费为200000×0.5‰×10+200000×0.4‰×(20-10)=1800(元)。
通过以上计算可以得出,每年需要支付给担保公司的费用无疑抵消了一部分因为公积金贷款而享受的利息优惠,加重了贷款者的还款负担。
(五)各个地区公积金个贷率差距悬殊。公积金与银行存款有一定的可比性,归集资金不能全部贷出,必须要保证足够的余额也就是流动性来应付存款人未来的提现要求,否则满足贷款要求的购房者贷不到款,符合提取条件的职工拿不到钱,一旦无法应对支付要求就会出现信誉破产危机。从全国来看,2009年个贷率(个人住房公积金贷款余额占住房公积金归集缴存余额的比例)为56.39%,但地区分布十分不平衡,一些内陆中部地区,如河北省2009年个贷率为43%,但是也有不少地区尤其是沿海发达地区的住房公积金的资金链实际是处于十分紧张的状况,比如江苏常州市2009年个贷率为96.30%,市区该比例更是高达98.88%,这么高的公积金贷款率意味着资金流向很可能入不敷出,将使得当地公积金面临着较大的支付风险。如何解决资金短缺问题,满足公积金缴存人不断增加的贷款需求,将成为各地区尤其是资金使用率高的地区公积金贷款运作中的主要困难。
二、解决个人住房公积金贷款问题的建议及对策
(一)加强公积金管理,严格缴存比例。因为住房公积金单位缴存部分不计入个人收入范围,个人缴存部分又免交个人所得税,故一些效益好的国有企业和行业垄断企业将公积金的缴存比例不断提高,这实际上是既增加了职工福利又规避了企业所得税和个人所得税。故各地住房公积金管理委员会应切实履行起职责,尽快按照要求规范缴存基数,规定公积金缴存上限,坚决杜绝擅自扩大缴存基数或超比例缴存,避免公积金成为缴存单位工资外发放薪金补贴和避税的渠道;同时对一些已经拥有个人住房的高收入者申请公积金购买第二套房产时应付出一些额外成本,比如征收利息所得税、使用较高住房公积金贷款利率等。
(二)简化贷款手续,取缔各种限制条件。由于我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是凭借政府政令设立的,不以盈利为目的的全额事业单位。在这种体制下,资金中心和银行之间的工作不能很好协调起来,双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范,互相设置壁垒,极大地影响了贷款效率。公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联合办公制度,实行一条龙服务,提高贷款工作效率,进一步简化贷款程序,降低使用门槛,努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用,减轻职工负担,真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。
(三)创新公积金使用方法。公积金的创新使用主要可以从以下三个方面来考虑:第一,考虑到一些低收入家庭面对当今高昂的房价无力承担,而公积金的使用规定只能用于房屋购买、自建和维修,而不能用于租房,故开辟申请租房公积金贷款业务可以加大对低收入家庭的支持力度;第二,可以允许职工提取本人及直系亲属的住房公积金用于支付购房首付款,允许购房职工以直系亲属名义申请住房公积金贷款,提高公积金使用率,体现住房公积金互的特点;第三,我国的住房公积金模式最初是借鉴了新加坡的中央公积金制度,新加坡中央公积金制度规定雇员缴交的公积金平时可用于购房和支付雇员本人以及直系亲属的医疗费用。可以效仿新加坡把家庭成员患重大疾病列入可以办理非销户提取的范围,如一位缴纳了住房公积金的市民,如果他的爱人患上了癌症,当他无钱交付医药费时可以经医院出具的诊断书、入院通知单、缴费通知单等材料向当地公积金管理中心申请提取住房公积金用于急用,这样不仅能提高公积金的使用效率,更体现了公积金制度对于保障民生人性化的一面。
(四)实行全国联网,统筹运用资金。力促住房公积金流动性均衡,实行区域内外融通,改变目前地域分割现状,由使用资金不足的地区向使用率低、资金充足的地区申请融资合作,由资金充足地区向资金不足地区的缴存职工发放公积金异地贷款,建立风险共担的合作关系,从根本上解决流动性均衡问题。如陕西省从今年3月25日起11个市(区)就已经开始施行住房公积金在省内通贷的规定。
(五)规范住房置业担保制度。进一步规范住房置业担保制度,打破垄断,向市场开放,同时可采用多种形式的担保,如抵押、质押、保证等形式。
三、结束语
建立公积金制度的根本目的是充分发挥公积金低存低贷的政策优势,加快解决城镇中低收入居民家庭的住房问题,本文从多个角度分析了目前我国公积金个人贷款中存在的问题并从如何提高公积金贷款率、创新使用方法、统筹运用资金等方面提出了一些建议,让公积金贷款更好地服务于职工购房,为人们提供更为科学、实惠的住房保障系统。
(作者单位:重庆大学)
主要参考文献:
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公积金贷款新规定篇2
【摘要】本文分析比较了化解住房公积金流动性紧张的可行措施，并探讨了建立应对住房公积金流动性紧张的组合方案。
关键词住房公积金；流动性；比较研究
【作者简介】卢海，江苏省常州市公积金管理中心高级经济师；许珂，江苏省常州工学院讲师。
住房公积金贷款资金需求量由房地产市场形势决定，贷款资金供给量主要由归集资金量决定，当持续出现月度贷款资金需求量大于月度资金供给量的情况，供求关系失衡将导致住房公积金个贷率快速增长，形成住房公积金流动性不足的风险。在防范和化解住房公积金流动性不足的风险方面，目前各地住房公积金中心采用的主要调控方案有公转商补息贷款和住房公积金信贷资产证券化。两种方案孰优孰劣，如何取舍需要先做一个比较分析。
一、化解住房公积金流动性紧张的两种方案比较
公转商补息贷款和公积金信贷资产证券化都是化解住房公积金流动性紧张的可选方案。
（一）公转商补息贷款的优缺点
1.公转商补息贷款的重要优点是短期资金使用杠杆率高。公转商补息贷款贴息资金成本是分摊至整个还贷周期中按年支付，短期来看，同样的资金成本支出撬动的贷款资金规模公转商贷款更大。以某银行提供的住房公积金贷款证券化方案为例（表1），假设当期资金缺口6.19亿元，未来正常情况下贷款归集和回收资金满足当期贷款资金需求。由于资产证券化融资期内1~7个月每期证券化偿还资金不可用于还款期放贷，那么按照假设条件，就会造成新的资金缺口。根据表1累计支付证券化还贷资金贴现处理，约6.23亿元，扣除证券化融资放贷同期回收本金贴现额1800万元后，约新产生当期资金缺口6.08亿元。如果假设的情况一直存在，就需要反复通过证券化融资来弥补当期资金缺口，相当于用1.95%的名义成本重复融资6亿元左右，那么证券化的实际资金成本率将呈叠加递增的情况。经反复叠加后的实际成本也可能会高于公转商资金总成本。只有融资后，当期贷款资金需求降低，扣除证券化还贷支出后可贷款资金量依然能够应对当期贷款资金需求，证券化过程才能中止，证券化的实际成本才能得到控制。表1显示，7个月期的产品融资规模6.19亿元，经贴现处理后的融资成本支出为1204.12万元，同样的成本支出当年公转商贷款规模可做到7.43亿元（公转商补息贷款贴息成本测算见表2）。
2.公转商补息贷款有两个缺点：一个是业务发展受银行信贷政策、资金规模影响，中心操作的主动性较弱；另一个是整个还贷周期较长，受刚性支付的约束，资金使用总成本高。按2015年5月11日最新利率标准，公转商贷款融资6.19亿元，经贴现处理后整个还贷周期累计贴息资金额达到7895.68万元，融资成本率为12.76%。
（二）住房公积金贷款资产证券化的优缺点
1.住房公积金贷款证券化的重要优点是资金使用总成本低。仍以某银行提供的住房公积金贷款证券化方案为例（表1），按2015年5月11日最新利率标准，住房公积金贷款证券化方案融资成本率约为1.95%。
2.住房公积金贷款证券化有两个缺点：一个是目前处于试点状况，操作便捷性差，且规模受到存量贷款资金池规模限制难以做大；另一个是存在误判的风险。对未来一段时期住房公积金贷款资金供给缺口的判断是实施资产证券化的前提，如果误判形势，待证券化产品发行后住房市场形势迅速发生逆转，那么证券化产品的融资成本将无法通过发放贷款收益消化。或者资金缺口长期存在，住房公积金贷款证券化成本将快速叠加上升。
（三）比较的结论
通过比较我们发现，两种方案各有优缺点，甚至一种方案的缺点恰恰是另一种方案的优点。两种方案是相辅相成而不是互相替代的关系，住房公积金个人住房贷款证券化可以与公转商补息贷款成为一个互为补充的政策组合，以丰富和完善住房公积金管理中心调整应对公积金流动性紧张的工具选择。
二、应对住房公积金流动性紧张的组合方案应对住房公积金流动性紧张的组合方案，需要对公转商补息贷款和住房公积金贷款证券化综合考虑，在规模、成本两方面做出平衡。
（一）确定流动性缺口
首先需要预测未来一段时期内中心流动性缺口，确定公转商补息贷款和住房公积金贷款证券化的总规模。假设某地住房公积金管理中心2015年1～4月累计受理住房公积金贷款申请（含公转商）24亿元，月均6亿元，按此估计全年贷款申请总量约72亿元。预计2015年归集资金（含结息）约为78亿元，按目前提取率69%计算，可供贷款资金约为24亿元，全年贷款回收约27亿元。归集可贷款资金和贷款回收资金总和约为51亿元，在保持贷款轮候资金量不大幅度增多的情况下，住房公积金流动性缺口约21亿元。
（二）规模和成本的平衡测算
公积金贷款新规定篇3
摘要在城市化进程中，我国的住房价格不断攀升，使得住房公积金制度越来越显现出重要性。住房公积金是一项长期的住房储备金，属于职工个人所有，是住房解困、住房安居和住房改善的保障资金，与老百姓的切身利益紧密相关。本文在分析新形势下住房公积金存在的风险的基础上，提出了控制住房公积金贷款风险的措施，以期规避住房公积金的风险。
关键词住房公积金风险管理风险控制
一、新形势下住房公积金存在的风险
住房公积金管理中面临不少的风险，在新形势下，住房公积金管理仍存在着诸多风险因素，这些风险主要表现为经营管理风险、个人信用风险、金融市场风险和贷款操作风险四个方面，其具体内容如下：
1.经营管理风险
由于住房公积金贷款是政策性资金贷款，贷款期限较长，流动性风险较大。在住房公积金风险管理中，有的地方公积金贷款政策规定最长期限为30年，时间跨度过长，不确定因素发生概率多，住房公积金管理部门基于考虑减轻职工贷款费用，多数公积金贷款没有按要求办理房屋保险或置业担保，缺乏防范风险的双重机制，没有有效转移或者分散风险。
2.个人信用风险
我国目前个人信用记录体系不完善，也没有对借款人实行信用等级细分管理，住房公积金中心与人民银行和商业银行的征信系统存在不同程度的脱节，一定程度上影响了借款人信用风险评估。个人信用风险，主要是由两方面的原因造成的，一方面由于借款人还款意愿不足造成不按时还款或恶意拖欠的情况。另一方面由于自然和社会原因造成借款人无力偿还贷款，造成借款人还贷能力下降的情况。
3.金融市场风险
市场风险主要是金融市场形成和政策取向的风险。在金融市场方面，随着我国进入加息周期，受房价和物价不稳定因素增多等影响，高负债率家庭的还款风险也在逐渐加大。在政策取向方面，政府宏观调控力度不断加大，限贷限房等政策出台，有的城市房价有可能下跌。房价下跌到一定程度，房子就成为负资产。当房价跌破贷款余额，借款人就可能有不还款的风险。
4.贷款操作风险
个人住房贷款业务每一环节都涉及人为审核与具体操作，贷款操作风险是住房公积金风险的主要形式之一。如果信贷业务人员和相关管理人员业务能力和责任心不强，把关不严，审查不力，就会出现操作不规范的现象，从而加大了贷款风险。贷款需要相关部门出具的证明，如受托银行、开发商、税务等部门责任意识不强，有意或者无意操作不规范，协助借款人骗贷，都将给贷款造成潜在的风险。
二、控制住房公积金贷款风险的措施
为进一步提高住房公积金的风险管理水平，针对上述住房公积金存在的风险，控制住房公积金贷款风险的措施，可以从树立风险管理理念、加快内部征信建设、建立风险监管体制和提高管理人员素质四个方面入手，下文将逐一进行分析。
1.树立风险管理理念
控制住房公积金贷款风险，树立以风险管理为核心的贷款管理理念是关键。树立风险管理理念主要可以从两个方面采取措施，一是建立严谨、规范的贷款操作流程，促进个人信贷业务健康快速发展；二是建立动态的、人性化管理的贷后管理机制；另外，加强住房公积金贷后管理，公积金中心内部还应设有专门的部门和人员进行贷后催收管理。
2.加快内部征信建设
随着经济市场化程度的加深，借鉴贷款风险五级分类管理方法，有利于加快内部征信体系建设。在住房公积金的风险管理中，采取五级分类法，不仅采集风险信息，而且注重风险指标的评价。公积金贷款的风险管理可以借鉴商业银行和发达的资本主义国家商业银行的模式，建立内部评级方法。按五级分类划分为正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款和损失贷款。加快内部征信建设，在实际操作中，五级分类可以发现贷款发放、管理、监控、催收中在的问题并加以改进。
3.建立风险监管体制
建立风险监管体制，首先，要合理提取风险准备金。在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。其次，要建立和完善公积金监管制度。各级政府要对住房公积金管理工作实行必要的监督指导，确保住房公积金规范运作。再次，要建立公积金中心与相关部门联动机制，密切配合或者建立信息共享，避免信息孤岛现象的发生。
4.提高管理人员素质
随着住房公积金制度的不断推进，在新形势下，住房公积金管理队伍素质建设日益重要，、规范个人住房公积金贷款业务，迅速提高工作人员综合素质，是防范个贷风险的有效手段。为适应住房公积金事业发展的需要，对相关人员进行公积金贷款政策和业务知识的经常性培训，对于新录用人员进行上岗培训、持证上岗，在一定程度上都有利于管理人员素质的提高。
结语：总之，住房公积金取之于民，用之于民，住房公积金是一项惠民政策。由于住房公积金贷款的风险客观存在。因此，公积金中心结合自身实际情况，必须建立住房公积金贷款风险管理体系，进一步加强贷款程序性方面的制度建设，只有树立风险管理理念、加快内部征信建设、建立风险监管体制和提高管理人员素质，不断探索控制住房公积金风险的措施，才能有效规避住房公积金个人贷款的管理风险。
参考文献：
公积金贷款新规定篇4
关键词：住房公积金贷款;市场供需;风险;灵活性;公平性
中图分类号：F83文献标识码：a
收录日期：2015年2月5日
近几年来，我国的房地产市场热度一直居高不下，随着住房公积金政策的出台，个人住房公积金贷款应运而生，不仅拓宽了住房金融业的业务渠道，也凭借它特有的低利息而灵活的贷款方式，在一定程度上有效解决了中低收入者的住房问题。不过，住房公积金贷款作为新兴金融工具，在具体使用过程中出现了一些问题。从2008年末至2009年金融危机及危机后的一系列救市政策使得住房公积金贷款资金一度紧张，到2012年实施限购政策后的又一轮市场井喷，致使住房公积金贷款资金再度紧张。在2013年“国五条”出台前后，市场的又一次井喷导致一些住房公积金管理中心积压很多贷款业务受理量而无法放贷，最严重的时候，不仅引发了流动性不足的问题，而且还出现贷款轮候的现象。
住房公积金贷款不管是作为一种融通资本的金融工具，还是实现政策需要的“购房救济粮”，在当下具有很强的理论和实践意义。从理论方面来说，公积金贷款是近年来银行推出的一种创新性贷款品种。通过研究公积金贷款的资金来源、发放对象、利率等，可以分析公积金贷款对贷款市场资金流动的影响，为进一步发展房地产金融和实施相关调控政策提供理论支撑;从实践方面来说，在我国，自房地产市场蓬勃发展以来，伴随着“炒房热”的高温，有大部分中薪阶层因此沦为“房奴”。研究公积金贷款现状及探究“福利陷阱”背后的原因，有利于认识和解决我国中低收入者“贷款难”的问题，并进一步改善住房公积金贷款市场的不均衡，实现效率和公平的平衡。
一、我国住房公积金贷款
根据国家的政策和市场定位，住房公积金贷款是为满足大部分中低阶层买房的需求，不过实际操作中，由于经济、社会发展的差异性以及公积金贷款机制的疏漏，使得公积金贷款在具体发放和使用中受限，并没有达到良好的政策效果。具体分析如下：
（一）公积金贷款的地区差异性很大。一方面在东西部和南北部经济发展的差距下，各地区的工薪水平也有很大的差异;另一方面由于各地环境、社会文化的不同，也影响了各地的公积金中心政策的执行标准。在这样的情况下，现行的住房公积金贷款机制具有很大的不适用性，大大降低了住房公积金的使用效率。
（二）住房公积金的相关规定模糊。住房公积金作为一种长期住房储金，相关条例中规定应当用于职工购买、建造和大修自住住房，然而，“自住住房”的定义却很模糊。地区、文化、收入不同的人们对这种模棱两可的概念的理解也不尽相同。像这样的制度缺陷，很容易造成一些投机的人“免费占用”公积金贷款的情况。
（三）住房公积金“两性”失衡。在一定程度上是“共有基金”，即所有缴存人共同出资建立的，故在考虑差别性的基础上，还应顾及到互的要求。这也是住房公积金贷款相关制度不断完善和规模不断扩大下的必然要求。现阶段，二者的失衡也从一定意义上阻碍了一部分中低薪阶层利用公积金贷款的渠道。
二、住房公积金贷款存在现状根源分析
（一）市场均衡。由上述住房公积金贷款市场的供求情况可知，现阶段，该市场处于供不应求的状态。由于短期内公积金贷款的资金来源不会大幅度增加（供给方），而中低薪阶层对住房以及公积金贷款的需求会大规模地增加，故从定性上来说，住房公积金贷款的供给弹性要小于需求弹性。如图1所示，目前市场状况如点o1，公积金贷款需求和供给之间存在一个差额，要达到市场的供求均衡（o2点），理论上来说，应不断增加公积金贷款资金来源或是调整贷款方式使得整体需求下降。在实际情况中，造成市场不均衡的原因很复杂，且各个因素相互影响，现具体分析如图1所示。（图1）
1、在需求方面，目前人们对住房的需求是刚性需求，即需求收入弹性较大而价格弹性较小。短时间内，中低薪阶层的收入不可能快速提高，因而仅依靠自己的力量无法完全满足自身的住房需求。然而，在进行公积金贷款时，由于公积金的缴存与工资挂钩，这样收入较低的中低薪阶层无法享受公积金低利率贷款的好处。这种“低存低贷”在一定程度上促使一些人过度借贷，“夺取”了真正需要住房贷款的低收入者的贷款资金，反过来又影响收入分配，引发社会不公平等问题的发生。
2、在供给方面，应尽可能地扩大住房公积金贷款的资金来源。然而，由于管理公积金的公积金中心的融资渠道很窄，利用金融工具进行保值增值的方式受限;另外，公积金贷款的市场化程度不高，其流动性较差，不能及时将贷款资金变现，资金利用率低。
3、在其他方面，如政策性因素也是影响公积金贷款市场均衡的原因之一。根据有关条例规定，目前公积金贷款的最高限额必须为职工本人申请，金额是50万，职工及其配偶申请贷款的金额是70万，这个数字远低于现在按市价算出的购房资金差额，在这种情况下，很多职工只能办理住房公积金（组合）贷款或按鞔款，从而减少了住房公积金贷款的市场份额。
（二）住房公积金贷款存在的风险。据调查，近年来全国平均住房公积金使用率稳步上升，已经达到并超过了商业银行存贷比为75%的临界点，这意味着资金流向开始出现入不敷出的情况。此外，住房公积金贷款也有可能面临着较大的支付风险。因而，控制和防范住房公积金贷款过程中的风险是很有其现实性和必要性的。目前，我国在住房公积金贷款过程中的主要风险分为：信用风险、操作风险、制度风险和稽核风险、抵押物风险等。
1、信用风险。据有关研究，贷款支出占家庭收入的比重对违约风险有着一定的影响。即在还款期内，贷款额占家庭收入的比例越高，购房者的还款压力越大，违约概率也随之提高;若所贷款项期限长、额度大，则当借款人的收入或其家庭状况包括离婚、重大疾病等发生变化时，贷款偿还压力增大，相应地，其违约的几率也会增大;借款人采取各种手段故意欺诈，伪造个人信用资料骗取贷款等。
2、操作风险。在办理公积金贷款时，由于贷款管理员的风险防范意识不强，不认真审核保证人的资格及借款人的收入、信用和贷款用途，也忽略了对借款人、保证人身份证明的仔细核对;贷款后期管理的跟进，对借款人归还贷款情况的掌握以及对逾期贷款的及时催收与否，都会影响贷款风险。
3、制度风险和稽核风险。造成制度风险和稽核风险的因素主要包括银行和公积金中心内部管理制度不健全、岗位设置不合理、内部衔接监控不到位、人情贷款的发放以及与房地产开发商勾结。
4、抵押物风险。抵押风险主要是由抵押物的市场价格变化所带来的风险。贷款房价比是衡量抵押风险的一个比率。当社会经济不景气、房地产市场萧条，抵押房屋的市场价格就会下跌，故此时贷款市场价值大于房屋抵押市场价值，贷款房价比大于1，在这种情况下，若忽略交易成本和其他因素，借款人倾向于违约的可能性增大。
（三）住房公积金贷款的福利陷阱问题。通过上述分析，不难发现这样一个怪像：一方面大量资金处于闲置状态，而另一方面真正有购房需求的中低薪阶层却申请不到公积金贷款，无法享受低利率贷款的政策优惠。这便是住房公积金贷款中的“福利陷阱”。
对于中低收入家庭来说，住房公积金的难提取导致它有一个很流行的别名――养老金。这是“低存低贷”的作用效果。由于上述现行公积金条例规定的限制，很难取得公积金贷款，使其在很长一段时间内成为闲置资金，只能等退休后领取成为养老金。而另一方面，尽管不能获取公积金贷款买房，却还要强制性地每月缴纳一些款项，造成大多数中低收入者变相为少数中高收入者购房提供补贴的局面。此外，这些存在公积金账户里的款项远比同期存在银行里的资金要大大缩水。这无疑对中低收入者是雪上加霜的打击。
三、相关政策与建议
（一）在政策和制度方面
1、切实注重社会公平。从这一角度出发修改相关条例;改革住房公积金贷款制度，取消单方面与工资挂钩的贷款条件，解决“福利陷阱”的问题，并简化和完善贷款程序，增强住房公积金贷款的保障性。
2、灵活利用住房公积金。可实行住房公积金贷款资金信托和住房公积金贷款证券化，也可向专业的SpV公司转让住房公积金贷款债权，增强贷款资金的流动性，也从一定程度化解了由非专业的公积金管理中心投资所带来的风险;将地方的住房公积金统一纳到国家的金融监管体系上来，在有关监管的同时，防止住房公积金的过度贬值。
（二）在住房公积金贷款市场方面
1、完善住房公积金贷款机制，加强政策调整力度。住房公积金管理中心应建立健全控制市场风险的评估机制，根据市场风险及时调整公积金贷款政策，从宏观调控方面保证住房公积金贷款市场平稳运行，并使其效用最大化。当市场出现资金流动性紧张时，应迅速调整公积金贷款政策，增加资金来源渠道，缓解资金紧张;当市场出现资金流动冗余时，可以从宏观上适当调度部分资金用于投资，并请专业人员进行操作，实现资金的保值增值。
2、完善住房公积金信贷程序。（1）实现“存贷挂钩”制度个人化。近年来，业内推行将住房公积金“存贷挂钩”、“以存定贷”，即根据住房公积金的缴存总量来决定发放的贷款总量。在此基础上，应该将“存贷挂钩”等方针具体到个人账户上，根据个人缴存的住房公积金额度和年限来决定其贷款额度，这种微观化的预算管理方式使得每个人会根据自身情况获得贷款，减少了公积金贷款的浪费，促进了社会公平;（2）将消费贷款压缩，部分转型为发债定向支持建设的贷款或增加其他的资金使用和增值渠道，形成渠道多样化、余度可调节化的局面，在一定程度上解决资金随市场“时紧时松”的流动性现状。
3、挖掘住房公积金贷款需求。从制度上增强住房公积金的互助，允许以一个家庭作为贷款单位，家庭成员可以共享公积金贷款，这样以组合的形式从一定程度上“降低”了整体的需求，有效整合公积金资源，促进公积金贷款市场的均衡。在设定贷款限额上，应充分考虑人们的需求，即除了买房贷款的需要，还要顾及到人们的支付能力。支付能力由很多因素综合影响，其中房屋的市场价格和人们的收入占主导地位。因此，贷款限额应与市价和收入相适应。
（三）在控制公积金信贷风险方面。应切实建立有效的内部控制制度，实现贷款工作的规范化、流程化和制度化。做好“加强贷前调查，防范源头风险;加强贷中审查，严格控制风险;加强贷后管理，有效化解风险”的工作。其中，提高住房公积金的安全性是住房公积金管理工作中的首要任务。
1、加强控制信用风险。（1）提高借款人信息的收集和分析能力。增加对借款人及配偶个人信息的收集量，提升信息收集的质量，提高信息分析结果的准确度，严格把好个人贷款审核审批关，及时预防和控制贷款中可能出现的信用风险。（2）完善对借款人资格和偿债能力的审查机制。①在了解和掌握借款人收支状况、学历水平和专业技能等方面的基础上，结合借款人家庭的实际状况如家庭成员构成、从事的职业类型，来综合评估借款人的贷款偿还能力和信用;②可以采取将月工资收入与住房公积金缴存额相结合的办法，强制性地将借款人月还本息额控制在家庭月收入的50%以内，这样可以为借款人划定合理的贷款额度和年限;③加强对所了解的借款人信息核实的能力，对借款人提供的工资收入证明的真实性向工作单位或人力资源部门进行核实，同时要注意审查借款人及配偶是否有其他未还清的贷款或债务。（3）建立健全借款人资信管理动态系统。根据借款人住房公积金的缴存变化情况来判断其个人工资收入情况并进行实时评估，及时预测借款人由于还款能力下降可能出现的信用风险。
2、防范操作风险。根据贷款的流程，分别从贷前、贷中和贷后等环节入手防范，检查和控制相关风险点，并制定具体的管理职责和实施细则，实行贷款审核、发放、管理、回收等各个环节业务操作流程的规范化;建立健全贷款首接责任制、贷款内部管理规定、贷款业务操作规程和贷款档案，实现科学化、规范化和制度化管理;建立健全审贷程序分离和风险监管分离机制，保证贷款审核审批和风险控制的独立性;建立健全风险预警制度和逾期贷款催收办法，实现动态管理，使贷款风险降到最低。
3、注意控制制度风险和稽核风险。一方面住房公积金管理中心应完善内部管理机制，实现制度的规范性和约束性;另一方面也要加强激励机制的完善，调动职工的积极性，使其严守岗位，互相监督。另外，要注意加强业务人员尤其是稽核人员业务素养和专业技能，实行竞争上岗，明确业务人员的权利和义务，从根本上控制风险源。
主要参考文献：
[1]曹娜.我国住房公积金贷款的现状及改进[B].黑龙江科技信息报，2010.
[2]侯红梅.对住房公积金贷款可持续性的几点思考[B].中国房地产报，2013.10.
[3]刘佳楠.我国住房公积金制度公平性缺失的原因分析[B].新经济报，2014.1.15.
[4]李芳.浅谈住房公积金贷款风险管理[D].河北煤炭，2011.
[5]王洪敏.浅谈住房公积金个人贷款风险防范对策[B].科技信息报，2014.1.
[6]任萍.浅谈住房公积金贷款的风险类型与防范对策[B].现代企业教育报，2012.
[7]耿杰中.破解住房公积金发展之困[B].北京观察报，2014.1.
公积金贷款新规定篇5
焦作公积金管理中心以“过程管理、环节控制、全程跟踪”为手段，通过采取一系列有效措施，将今年全市公积金个贷逾期率控制为0，并出台了一系列缴存和贷款的惠民政策，如：
一、各种公积金新政的实行降低了贷款门槛，使群众得到了实惠。中心将公积金贷款担保方式由原来的自然人担保改为期房或现房抵押担保，将贷款年限延长至退休加5年，将购买首套低于90平方米自住房的首付由30%降低为20%等，同时，职工购房和偿还贷款可以提取个人公积金帐户余额，可以使用个人公积金用于月冲还贷等。
二、公积金贷款以其手续简便快捷成为房产企业的首选推荐贷款方式。今年对公积金贷款流程经过修订后，购房按揭贷款从受理到发放仅需15个工作日，并且去掉了许多不必要的手续，不仅群众感到方便，房产企业的资金回收速度也得到了加快，并与中心进行了签约，房产企业在销售中积极推荐购房者使用公积金贷款。多措并举控制风险公积金贷款逾期率为零。
随着住房公积金贷款规模的急剧扩大，采取多项风险控制措施，确保贷款资金安全，防范和化解贷款风险。
一、逐步建立个人信用库。中心对每个贷款户建立个人资料库，包括个人基本信息、就业及收入状况、家庭成员基本情况、夫妻双方征信记录等，在审批和贷后管理过程中，通过调阅个人资料库，有针对性地采取风险控制措施。同时，利用中心记载职工住房公积金的优势，动态掌握借款人住房公积金账户变动情况，及早发现潜在的风险。
二、严把审核关。建立楼盘准入制度，制定《信贷业务操作标准》，建立健全贷款风险管理机制。从楼盘准入、前台初审、贷前审查到审核审批等环节，采取现场调查、电话核对、单位核查等方式，尤其对客户提供和各类贷款要件和个人证件进行严格的审核把关。制定《贷款责任追究办法》，实行谁签字、谁负责，同时进行终身责任追究。
三、实现贷前审计。中心今年完成了贷后审计向贷前审计的过渡。在贷款发放之前，稽核科对每日已审批的全部贷款件进行审计，将信贷风险控制在源头，消融在贷前，实现住房公积金零风险运作。
四、狠抓贷后管理。通过短信催收、电话催收、与当事人面谈、发律师函、向借款人工作单位发函等多种方式催收逾期贷款。对属于“关注”以上级别的客户，采取定期定向定人负责的办法，对这类客户进行重点催收管理。
市住房公积金管理中心近期也出台了一些新规，从资金缴存、担保人、贷前审查、房产抵押四个方面做出严格规定，全面构筑住房公积金风险防范体系，有效防范了骗贷行为及资金风险，维护了住房公积金所有者的合法权益。
一、资金缴存方面，中心根据职工贷款申报情况，制定了《关于住房公积金缴存贷款担保的补充规定》和内控规定，加大资金归集力度，为公积金贷款提供保障；以维护职工合法权益。
二、担保人方面，规定担保人不能都是同一单位职工，以防范信贷风险，保障资金安全。
三、贷前审查方面，必须对职工身份、购房、婚姻、信用等情况进行实地调查，严把贷款审批关。
公积金贷款新规定篇6
关键词:云南;住房公积金;管理风险;贷款风险;监控体系
住房公积金是职工及其所在单位按规定缴存的具有保障性和互的职工个人住房储金。云南省住房公积金制度始建于1992年,十多年来为支持全省解困房、安居房、经济适用住房建设和帮助职工解决住房困难、改善居住条件发挥了重要作用。据统计,截止2009年12月,云南省住房公积金归集总额达628.19亿元,归集余额为380.75亿元,较2008年同期分别增长27.19%和21.35%;住房公积金个人贷款总额391.87亿元,个人贷款余额221.03亿元,同比增长35.60%和33.77%,累计为513411户家庭发放了住房公积金贷款,住房公积金运用率达到58%。作为政策性住房金融主体形式之一的住房公积金贷款,已经成为云南省职工个人购房贷款首选的贷款方式。
但是,近年来随着云南省房地产市场的不断繁荣,住房公积金及贷款信用规模随之不断扩大,其管理与贷款逾期回收风险也在增强。因此,防范和化解住房公积金风险显得格外重要。本文对此问题进行了一些探讨,并提出三点政策建议。
一、云南省住房公积金风险的形成及其原因
虽然和国内一些发达地区相比,云南省住房公积金的归集总额、归集余额、贷款总额和增值收益还存在着不小的差距。但早在2007年7月,云南省住房公积金归集总额就已经达334.4亿元,归集余额为222.9亿元,较2006年同期分别增长27.8%和23.9%;住房公积金个人贷款总额176.1亿元,个人贷款余额102.1亿元,同比增长42.2%和45.4%;存贷比稳步提高至45.8%,同比增长15.4%,已接近全国平均水平;云南绝大部分州市使用率超过50%,保山、普洱等地甚至超过90%。在可以预期的未来,随着云南省房地产市场的继续繁荣,住房公积金归集总额及贷款总额将随之不断扩大。
与商业住房贷款相比较而言,住房公积金贷款存在着更突出的管理风险与贷款逾期回收风险。
(一)现行住房公积金运作管理体制带来的管理风险
2004年,云南省建设厅颁布的《云南省住房公积金个人住房贷款管理(暂行)办法》(云建房[2004]865号)明确规定:各地住房公积金管理中心不能直接办理金融业务,只能委托经住房公积金管理委员会确定并与中心签订委托协议的银行办理住房公积金的金融业务,中心与银行只能签订手续委托,不能签订责任委托。换言之,同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托的商业银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但受追求自身利益最大化的驱动,在运作过程中可能产生利害冲突与矛盾。目前住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5%作为手续费,且失去了许多较优质的商业贷款客户。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说,都希望资金快速及时到位,担心住房公积金贷款难以到位。因此,受委托银行和房地产开发商自身利益的驱使,往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,甚至干脆拒绝办理公积金贷款,从而影响了住房公积金贷款业务高效和快速的发展。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使住房公积金管理中心失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。
同时,与国内发达地区相比,云南省住房公积金管理中心贷款数据统计信息化建设还显得滞后,在宣传方面也不到位,致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而住房公积金管理中心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且住房公积金管理中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风险。
(二)国家政策取向和金融市场形成的贷款逾期回收风险
建立住房公积金制度的目的决定了住房公积金个人贷款以中、低收入职工为发放对象,一般情况下,贷款对象的经济承受能力越低,风险越大。因此,形成了一定的贷款逾期回收风险。
首先,住房公积金贷款人中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力有限,甚至有的单位濒临破产,职工随时会面临着下岗或买断工龄,严重影响其贷款偿还能力。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在长期的贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀,央行上调存贷款利率,职工的还款负担无疑会加重,贷款逾期回收率就会上升。
其次,许多地方在审核和发放公积金贷款时,往往只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件,却很少评估借款人对住房公积金的贡献率。从现阶段看,这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房,刺激居民的有效消费需求,扩大住房公积金信贷规模。但从长远看,今后可能会导致资金缺口,而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。同时,住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制,更加剧了其风险性。
二、防范和化解住房公积金管理风险的对策
住房公积金的管理风险贷款逾期回收风险是客观存在的,我们应竭力防范和化解,避免出现大的损失。根据前文分析,笔者提出防范和化解住房公积金风险的三点应对措施。
(一)继续清收住房公积金挤占挪用资金
清收住房公积金挤占挪用资金,是规避住房公积金使用风险,确保住房公积金制度健康发展的重要措施。为此,在2005年6月,云南省政府召开了全省住房公积金工作会议。会议要求各地在抓好住房公积金管理机构调整工作的同时,要限期完成住房公积金挤占挪用资金及项目贷款的清收任务。凡是有挤占挪用住房公积金及项目贷款的地州市、县(市),都要成立由建设、财政、人民银行、监察、审计、法院等有关部门共同组成的清收住房公积金挤占挪用资金及项目贷款工作机构,全方位开展清欠工作,尽快收回住房公积金违规贷款和项目贷款。
今后,各级政府应采取措施杜绝挤占挪用资金情况的出现,要根据“谁审批、谁负责”的原则落实清收贷款责任人。对于因清收不力或是不履行清收责任而造成住房公积金损失的要按照国家和云南省的规定对有关领导和责任人进行必要的行政处分,构成犯罪的,要移交司法机关依法追究法律责任。
(二)建立住房公积金贷款风险监管体系
各地应建立住房公积金贷款风险监管体系,将风险管理系统纳入个人住房公积金贷款全过程中。
首先,应加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查。根据有关部门对住房公积金所做审计报告和调查报告,加强对各地住房公积金管理委员会履行决策职责情况,住房公积金管理中心内部管理制度建立和执行财政、财务会计制度情况,依法提取风险准备金情况,管理费用实行“收支两条线”情况,公积金监管信息系统建立和运行情况的监督检查。
其次,对个人信用情况进行相应的评估,实现对个人住房公积金贷款贷前审核与贷后监察结合的功能,实现全过程的监督管理。住房公积金管理中心与受托银行应定时会商,特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应,以期协同规避风险,对已发生贷款逾期回收的应尽快催收。
同时,受委托银行贷款放款后,应及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况,使借款人知道每月实际应还多少钱,什么时候还,做到心中有数,经济上有准备,敦促贷款人养成良好的还款习惯,减少不必要的纠纷。
(三)强化内控约束机制和规范信息披露
首先,内部治理结构的设置要体现决策、经营、监督相互分离,相互制约。住房公积金管理的决策系统,执行系统和监察系统,应明确各自的职责权限,健全议事规则和决策程序,防止独断专行和决策失误。住房公积金管理中心则要全面推行内部工作目标管理,按照不同的岗位,明确工作任务,制定出完善的岗位责任制度、严格的操作程序和合理的考核标准。
其次,信息披露是强化市场约束、实现监管目标的重要环节。住房公积金管理中心应按照省住房公积金监管处要求的信息披露的原则、标准、内容、形式和责任人,在当地主流媒体上,及时、充分、客观地披露自身组织结构变动,特别是对其业绩、流动性、风险、控制权、战略发展有重大影响的信息,提高运作的透明度。充分发挥会计师事务所、资产评估事务所、律师事务所、资信评级机构等中介机构的力量,提高社会公众对信息披露的参与程度与监督力度,以更客观、全面、真实地反映住房公积金整体风险、收益。社会对住房公积金进行全方位的监督。住房公积金管理中心和委托银行应该随时为职工提供咨询服务,或电话查询服务,单位、职工和其他社会人员对职工所在单位、住房公积金管理中心或政府的职能部门挪用住房公积金等违纪违规现象都有揭发检举权和控告权。
同时,还应加强云南省住房公积金管理中心信息化建设。在这方面,昆明市走在全省前列。2009年底,昆明市住房公积金管理中心对原有的住房公积金管理信息系统进行了升级改造,新开发完成的住房公积金综合业务管理系统于2010年1月11日正式对外运行。新系统进一步规范了单位和职工住房公积金账户管理,对于防范住房公积金风险起了更大的作用。
总而言之,住房公积金作为一种政策性住房资金,取之于民,用之于民,在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策,符合我国的基本国情,也有力地推进了城市住房制度改革和发展。住房公积金风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个过程之中。因此,必须进一步加强制度建设,有效防范和化解住房公积金风险。
参考文献:
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[3]资料来源:云南省电子政务网络管理中心网.云南省建设厅、云南省财政厅、人民银行昆明中心支行关于印发《云南省住房公积金个人贷款管理(暂行)办法》的通知[eB/oL].
[4]资料来源:云南省电子政务网络管理中心网站.云南省建设厅关于尽快完成住房公积金挤占挪用资金及项目贷款清收工作的通知[eB/oL].
公积金贷款新规定篇7
关键词：住房公积金；贷款风险；信用风险；制度建设
住房公积金贷款是国家为保障城镇职工、广大居民购房贷款而推出的贷款方式，是国家政策性贷款的一种，在一定程度上解决了买房难的问题。但是，随着住房公积金贷款的规模扩大、期限延长和逾期率的不断上升，贷款风险也越来越大。尤其是在新形势下，如何规避和抵御因住房公积金贷款带来的风险与挑战，关乎到很多人的切实利益，也关系到国家政策性住房贷款的效果好坏，意义十分重大。
一、住房公积金贷款风险的原因分析
（一）贷款期限较长，经济政策容易变动
住房公积金贷款的一个显著特点就是放款的期限时间比较长，从而给风险的产生带来了可能。在长时间的还款期限内，随着社会经济状况和借款人自身经济情况的不断变化，可能导致还款人经济实力的变化。倘若出现借款人破产、失踪、死亡等特殊情况，或出现借款人单位机构的变动，就会给还款程序的正常履行带来了不确定性，也加大了贷款的回收风险。另外一点，随着国家大政方针、经济政策的变化和浮动，也会给住房公积金贷款风险添加不确定因素。国家和政府为了维护经济社会发展的大局，会适时、适度的出台一些经济调整、房地产干预和价格干预的政策，这些政策往往会影响到信贷政策的相应变化，也会给房地产价格带来冲击。与此同时的就是，住房公积金贷款的风险也会在无形中增加不少。
（二）管理不科学，操作不规范，专业人才匮乏
住房公积金贷款的实际操作和运行涉及到财务、经济、政策、法律和金融各种专业知识，需要一大批具备专业知识和技能的实践人才。但是当下的情况则是，很多地方住房公积金贷款管理中心的操作人员水平参差不齐，专业性不强，很难提供细致、精确的服务。另外，在住房公积金贷款管理中心的管理过程中，也会出现各种不科学、不完善的问题，具体表现为贷款流程的具体设计不科学，缺乏缜密、严谨的步骤和程序，容易引发操作风险。另外，贷款流程的执行不严格，制度建设不完善，容易造成人为操作的风险。同时，在管理和操作过程中，资源的浪费和重复开发现象屡见不鲜，这既给住房公积金贷款管理中心的工作带来了难度，也加大了住房公积金贷款的流程风险，造成了很多难以预测的不良后果。除此之外，贷款操作程序的繁琐、住房公积金贷款管理中心信息化建设的滞后等，都很可能引发各种风险和不测，应该引起相关部门的注意。
（三）贷款风险准备金提取而存在的风险问题
财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》规定，建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定，从住房公积金增值收益中分配，专户存储。住房公积金管理中心作为非盈利的事业单位，是住房公积金管理的责任主体，也是住房公积金贷款风险的承担主体，提取的风险准备金仅限于贷款风险准备金一种。而银行等金融企业除了按不低于风险资产期末余额的1%提取一般准备金外，还要提取贷款损失准备，包括专项准备和特种准备。在此基础上，贷款风险准备提取的不确定性仍然存在，这也导致了住房公积金管理机构较金融机构承担了更大的风险。
二、住房公积金贷款风险的防范措施及建议
（一）加强立法建设和管理，完善风险防范的制度建设
住房公积金贷款的执行和操作，应该严格按照《住房公积金管理条例》的要求进行，要真正实现“依法办事”，强调借款人的主体地位，维护借款人的切身利益。其次，应该呼吁和建议尽快实现人大立法，构建住房公积金法律体系，为加大住房公积金缴存和回收提供坚实的法律依据。要加强现行法律法规的宣传和教育，要引导“文明执行，理性执法”，切实保障广大贷款职工的权益，为住房公积金制度的完善创建宽松的外部环境。要加强和完善住房公积金制度建设，建立健全相关的制度体系。如，要建立起严格规范的住房公积金贷款审批制度，保证审查、核算和批准的过程是真实有效的。要建立科学规范的贷款担保抵押制度，加强抵押住房的登记管理，防范贷款风险的出现。
（二）加强科学管理和规范操作，提升人才水平
对于住房公积金管理中心而言，一定要严格按照《住房公积金管理条例》的要求和精神，加强内部管理和控制，提升监督和评价水平，提高贷款操作科学化程度，维护贷款过程的公正和公开。在管理方面，要千方百计的提升管理的层次和深度，努力规避管理风险，提高操作水平。要根据住房公积金管理委员会决策和管理中心运作的原则要求，对贷款操作过程中出现的违法、违规现象进行坚决的查处和处理。一定要严格遵循法律精神和制度要求，实现管理科学、制度到位和操作规范。同时，严格加强贷款、管理和操作的专业化人才队伍建设，要努力引进和培养一大批具备金融、法律、财务、会计等专业知识的优秀人才，构建高素质的人才队伍，实现住房公积金贷款风险的减少和贷款水平的飞跃。
（三）住房公积金贷款风险准备金提取方法的几点建议
1、根据贷款年限长短提取贷款风险准备金。一般而言，在其他条件相同时，贷款期限越长，出现违约的可能性越大，形成呆账、坏账等不良贷款的可能性也越大。因而每年末，建议对未到期贷款年限划分为5年以内、5-10年、10-20年、20-30年四个档次，对对应的贷款余额按1%、1.5%、2%、3%的比例提取贷款风险准备金。
2、参考金融企业将贷款划分为正常类、关注类、次级类、可疑类、损失类五类，将贷款风险准备金分为一般贷款风险准备金和专项贷款风险准备金。年末公积金中心根据逾期贷款记录和不良贷款明细台账及贷后检查情况，充分考虑借款人逾期情况、借款人收入状况发生重大变化、房屋变现价值等因素，将住房公积金贷款根据风险程度划分类别，正常类的仍按1%的比例提取一般贷款风险准备，对于可能存在风险的贷款根据不同风险程度确定合适的比例进行分类提取。
参考文献
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[2]崔虹.浅谈住房公积金贷款风险成因及防范措施[J].知识经济.2009（04）
公积金贷款新规定篇8
市政府决定今天在这里召开市住房公积金管理委员会二届二次会议，目的是总结去年工作，研究并安排部署今年工作任务。刚才，市住房公积金管理中心报告了20年住房公积金管理工作、20年度住房公积金归集、使用、收益及分配执行情况、2010年度住房公积金归集、使用计划及增值收益分配方案，与会委员认真进行了讨论（审议），发表了很好的意见。
下面，我讲两点意见。
一、对20年住房公积金管理工作的估价
20年，我市住房公积金事业实现了新发展、新跨越。一年来，在管委会的领导下，全市住房公积金管理工作严格贯彻落实《住房公积金管理条例》和管委会二届一次全会决策，紧紧围绕市委、市政府中心工作，狠抓管理，攻坚克难，通过全市住房公积金管理战线全体干部、职工的努力，呈现出良好的发展态势，超额完成了年初确定的目标任务，为我市应对金融危机，保持经济平稳增长和改善职工住房条件做出了积极的贡献。20年，全市共归集住房公积金7.3亿元，较20年同期增长57.67％，累计归集额突破30个亿，归集余额24.35亿元；共提取2.25亿元，是20年的4.5倍；发放贷款7.18亿元，较20年增长139％，累计发放个人住房贷款达15.62亿元，贷款余额10.23亿元。住房公积金归集和使用率迅速增长，社会效益和经济效益得到显著提高，住房公积金管理工作走在了全省乃至全国的前列，受到了国家住房和城乡建设部、省住房和城乡建设厅的肯定和表扬。主要抓好了以下几方面的工作：
一是狠抓归集管理，确保了资金按时足额缴存。归集是住房公积金管理的源头。机构调整以来，我市按照《住房公积金管理条例》和相关规定，不断完善归集制度，创新管理手段，强化内部考核机制，加强住房公积金制度的宣传、联系和执法力度，采取了一系列行之有效的措施，归集管理取得了显著的成绩，到20年基本实现了住房公积金按月足额缴存，从20年的归集余额只有1.1亿元，发展到年归集资金7.3亿元，归集余额达到24.35亿元，是机构调整前的22倍。实现了缴存单位“要我缴存”到“我要缴存”的思维模式转变，确保了资金归集的正常化、规范化，有效降低了管理成本，提高了资金使用效率。市直和各县区坚决执行市委、市政府提高缴存比例的决策，想方设法挤出资金提高财政拨款单位职工的住房公积金缴存比例。目前，全市除盐津县执行8%，镇雄县执行9%的缴存比例外，市级和其余县区住房公积金缴存比例都达到了10%。缴存比例的调整，进一步提高了广大职工住房资金的积累，增强了住房购买力，得到了大家的积极拥护。
二是狠抓贷款规模，职工购房资金困难有效解决。20年，在席卷全球的金融危机影响的压力下，全市住房公积金管理工作严格落实“保增长、保民生、保稳定”的要求，按照力争实现当年新增4亿元贷款余额的目标任务，结合实际，认真分析研究，不断创新工作思路，采取了深挖信贷资源、简化手续、降低门槛、拓展贷款范围、开展异地抵押贷款、引入委贷业务竞争机制、提高服务质量和工作效率等一系列行之有效的措施，仅1年时间，全市发放贷款7.18亿元，接近发放住房公积金贷款以来5年的总和；实现新增贷款余额4.73亿元，超额完成了工作任务，充分发挥了住房公积金低息、互助作用，为我市的房地产业经济和城镇化建设提供了必要的资金支持。同时，在发放贷款过程中，高度重视信贷资产的安全问题，严格控制逾期贷款的产生，进一步加强贷款受理审批审核，强化贷款抵押担保制度，积极与委贷银行、缴存单位和财政部门的联系协作，采取多种方式及时催收逾期贷款，对信用度差、恶意拖欠户及时通过处置抵质押物和向法院等方式追收逾期贷款，净化了我市住房公积金金融环境，确保了住房公积金的保值增值，实现了当年放贷无逾期，全市住房公积金贷款逾期率降到0.001‰的历史最低点，远远低于全国和全省平均水平。
三是狠抓服务质量，管理效率和服务水平不断提高。及时出台了住房公积金提取政策配套文件和措施，确保新提取政策落到了实处。进一步强化限时办结制度，提高工作效率，贷款业务的受理、审查、审批、发放等环节时限不断缩短，每笔贷款办结时间由原来的30个工作日缩短为13个工作日。认真办理政协提案，及时与政协委员进行面商，解答政策。切实做好住房公积金网站、政务信息公开网站和96128热线“阳光政务”工作，通过网站、电话等交流平台，不断加大住房公积金政策宣传力度，加强了与缴存职工的交流沟通。通过努力，管理效率和服务质量得到了较大的提升，树立了良好的社会形象。
四是狠抓队伍管理，保证了资金运营安全。一年来，全市狠抓了住房公积金管理队伍建设，开展了“整顿管理秩序、提高管理水平，构建住房公积金管理地图”等活动，不断提高了管理人才队伍素质。进一步加强了住房公积金财务管理和会计核算工作，强化内部业务稽核工作，有效保证了财务管理规范、资金安全，有效杜绝了违规、违纪情况的发生，规范了业务管理，确保了住房公积金资金安全和管理人人身安全。同时，进一步加强网络安全管理，规范操作程序，落实信息系统管理安全责任制，提升信息网络安全防护等级，提高信息利用效率，确保住房公积金管理数据安全、及时、准确。
总的来讲，全市住房公积金管理工作取得了显著成绩。但在住房公积金制度的巩固、发展中仍存在不少困难和问题，离市委、市政府和广大职工的要求还有较大的差距。主要表现在四个方面：一是住房公积金制度发展还不平衡，住房公积金覆盖率还有待进一步提高。二是我市住房公积金的资金使用率还需进一步提高。三是政策宣传力度还应进一步加强。四是随着我市住房公积金管理业务的快速发展，管理队伍不足与管理业务量增大的矛盾更趋突出，办公软硬件设施还不能适应当前工作的需要。
以上问题必须引起我们的高度重视，以求真务实的态度，切实加以解决，推进我市住房公积金管理健康、快速发展。
二、认清形势，抓住机遇，推动住房公积金管理良性发展
加强住房公积金管理工作，是解决职工住房困难问题，提高职工福利待遇，推动经济社会发展的重要工作。2010年，针对中央继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，抢抓扩大内需保增长的机遇，加强领导、完善制度，强化管理、突出服务，推动全市住房公积金管理工作再上新台阶，仍然是一项十分重要的工作。重点要做好以下几个方面：:
（一）强化贷款管理，加大资金投入。我市的房地产业起步较晚，充分利用住房公积金贷款的低利率优势，引导住房公积金贷款消费，解决中低收入缴存职工的住房困难，尽量减轻职工的经济负担，充分发挥住房公积金在房地产经济、城镇化建设中的促进作用，是住房公积金管理工作的重点。我市自20年启动住房公积金贷款业务来，不断降低准入门槛、减化手续，通过提高贷款额度、延长还款期限等方式，加大了对职工购建房资金的投入力度，为我市房地产经济和城镇化发展提供了重要资金保障。面对当前国家扩内需保增长和继续实行适度宽松的货币政策的形势，为进一步发挥住房公积金的作用，促进我市房地产业发展和城镇化建设速度，应着力抓好以下工作：一是继续强化“为缴存人服好务”管理宗旨，进一步拓展住房信贷市场，努力提高住房公积金的使用效率，确保全年发放住房公积金个人住房贷款5亿元，为改善职工居住条件，促进住房建设快速发展服务。二是在扩大贷款规模基础上，进一步加强逾期贷款管理，坚定不移执行保全资产措施；各县区政府要加强对住房公积金信贷工作的领导和支持，努力净化住房公积金信贷环境，管理中心要加强与财政、缴存单位的沟通协调，建立多种扣款机制，切实将风险最小化，确保信贷资产质量优良。
（二）继续搞好政策宣传，为缴存人服好务。住房公积金管理的最终落脚点在于服务缴存人，缴存人满不满意、高不高兴是衡量工作效率的标准。自提取新政策实施以来，我市积极抓好政策落实，赢得了广大缴存人的支持，产生了较好的社会反响。但是，依然存在少数缴存人对政策了解不够，认为只要在异地购房就可以提取住房公积金，甚至写信给市委、市政府主要领导，提出质疑。这些缴存人反映的情况，虽然不符合有关规定和实际，但由此也表明，我们的宣传力度还有待进一步加强。因此，管理中心和各县区政府要进一步加大宣传力度，通过报纸、电视等媒体，广泛宣传《住房公积金管理条例》等办法规定及管委会讨论通过的各项新政策，对住房公积金政策进行准确的解释，让大家主动、自觉地参与到建立、完善住房公积金制度，推动全市住房公积金管理中来。同时，要进一步加强住房公积金网站和电子政务信息网站管理，及时报道和宣传住房公积金相关政策法规，为住房公积金缴存职工提供网上帐户情况查询，方便广大缴存单位和缴存职工，增强管理透明度，促进各项管理更加规范、快捷、便民、高效。
（三）加大政策研究力度，为《条例》修改献计献策。《住房公积金管理条例》自1999年3月颁布后，20年进行了修改，作为住房公积金管理的行政法规，一直沿用至今。在执行《住房公积金管理条例》的过程中，全国不少专家、学者、住房公积金管理者提出了许多意见，进行了一定的探索和尝试。去年11月召开的全国住房公积金研讨会，提出从资金的属性、资金的定位、利率机制、行政强制、中心定位、管理体制、监管机制、决策体制、增值收益分配等九个方面，对住房公积金的历史、现状和未来进行分门别类的研究，为《住房公积金管理条例》修改提供理论依据。我市的住房公积金管理工作虽然走在了全省、甚至全国的前列，但政策研究方面必须进一步加强。各位委员和管理中心要从不同的角度进行认真研究，形成调研材料积极向上反馈，为《住房公积金管理条例》修改提出意见、建议，这既是宣传的窗口，又是对管委会工作的促进。
公积金贷款新规定篇9
关键词:公积金贷款;管理风险;规避方式
住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体,已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房,改善了长期困扰人们的居住条件。但是,近年来,随着我国房地产市场的不断繁荣,住房公积金贷款信用规模不断扩大,贷款时间的推移,贷款逾期率也不断上升,贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强,管理风险与规避方式显得格外重要。
一、住房公积金贷款管理风险的形成
住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险,同时又有其自身独特的经济风险和管理风险,而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。
(一)运行体制带来的管理风险
国务院颁布的《住房公积金管理条例》,条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务,应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务,个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但仍无法回避自身利益的驱动,和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。
1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间,存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下,而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心,大力推荐商业贷款,甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象,这样,房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商,另一方面又失去了资信较好的客户,无形加大了住房公积金的贷款风险。
2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5%作为手续费,且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使,往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说,都希望资金快速及时到位,惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使房改资金中心失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。
3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后,没有建立健全和更新,致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而房改资金管理中心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风险。
4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定:“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”,受委托银行基于节约成本考虑,对贷款的回收力度不够,贷款发放到位后,银行既不能及时通知客户还款,也不实行跟踪服务,导致客户逾期还款比比皆是,甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人,受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够,致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期,还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户,因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝,由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的,即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责,房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究,处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面,没有保护广大职工的利益。
(二)政策取向和金融市场形成的管理风险
由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民,同时也决定金融管理风险。
1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融,借款人中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力有限,甚至有的单位濒临破产,职工随时会面临着下岗或买断工龄,严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性,如遇央行利率上调,职工的还款负担还会加重,逾期率就会上升。
2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时,只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件,却很少评估借款人对住房公积金的贡献率,住房公积金配贷既无最低储蓄年限(仅一年)要求,也无最低存款额限制。从现在现阶段看,这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房,刺激居民的有效消费需求,扩大住房公积金信贷规模。但从长远看,今后可能会导致资金缺口,而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。
3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在长期的贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等,由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率,这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,住房公积金贷款的期限最长可达20年,从机会成本的角度来看,容易产生市场风险,并其风险将增加一倍以上。同时,住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制,更加剧了其风险性。
4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费,许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标,过分强调住房公积金贷款数量增长,往往忽视住房公积金贷款质量,加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。
二、住房公积金贷款管理风险的规避措施
住房公积金贷款管理风险是客观存在的,理应正视和竭力规避,避免出现大的风险损失,根据上述风险的分析,规避住房公积金贷款管理风险,应积极采取应对措施。
(一)确立房改资金管理中心主导地位
解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位,采用房改资金管理中心自营模式,可以实现责、权、利的统一,既能有效地消除委托方式中的利益冲突,又能做到了职责分明。运作高效,彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位,可以自主选择受托人,同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自主权交给房改资金管理中心,对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误,而导致住房公积金住房贷款出现的风险,应由受委托银行承担,或由房改资金管理中心实行优胜劣汰,充分保证住房公积金贷款管理风险的规避,体现房改资金管理中心的主导地位。
(二)建立贷款风险监管体系
建立贷款风险监管体系,将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中,并授予该体系应履行的功能:一是对个人信用情况进行相应的时实评估,特别应能防范恶意超贷的情况;二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能,实现全过程的监督管理,三是实现个人住房贷款高风险的预警功能,并给出响应的规避建议;四是实现会商制度的建立,房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商,特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应,以期协同规避,对已发生逾期的应协助尽快催收;五是建立个人住房贷款风险基金,实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。
(三)采取相关配套政策措施
1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度,可采取政府扶持(实行贷款贴息政策)、社会参与的办法,组建住房置业担保公司,为借款人提供信用担保,既减轻了这部分低收入职工的债务负担,又化解了金融风险。
2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定,在增值收益中按比例提足贷款风险准备金,并制定严格核销坏账制度和程序,认定后及时核销坏账、呆账。
3、进一步完善住房保险,在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下,应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来,开拓住房保险新业务,既降低保险费用,减轻借款人的负担,又提高借款人的还款能力。
(四)采取相关配套还贷措施
房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量,减少因服务质量带来还贷风险。
1、建立便捷的还款方式,利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款等便捷的方式,在时间和地点上方便借款人还款。
2、受委托银行贷款放款后,及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况,使借款人知道每月实际应还多少钱,什么时候还,做到心中有数,经济上有准备,敦促贷款人养成良好的还款习惯,减少不必要还款纠纷。
(五)加强贷款抵押审查力度
住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节,严格抵押审查,对降低贷款风险,资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到:
1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续,并做出连带责任承诺,与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。
3、控制抵押率,规避抵押物市场价格变动的变现风险。
4、切实执行担保法,对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。
住房公积金作为一种政策性住房资金,取之于民,用之于民,在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策,符合我国的基本国情,也有力地推进了城市住房制度改革和发展,是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此,必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系,进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设,使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验,用法律和制度等管理手段,有效规避住房公积金个人贷款的管理风险,以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。
参考文献:
1、梁万泉.我国个人住房贷款的四大风险及控制[J].青海金融,2006(9).
公积金贷款新规定篇10
深圳：银行“潜规则”隐患渐显
陷入房贷“集体违规”风波的深圳四大银行，于6月10日分别作出了回应，均否认违规发放房贷，坚称各自在实际操作中一直严格执行监管政策。
“表面看银行的政策是没有变的，但实际上，各银行执行的二套房贷政策多是采取守住底线原则，具体操作过程中，由于政策很多细节不明确，银行肯定会去找政策的漏洞。”一位银行人士表示，在政策的执行上做一些变通，也成为银行办理二套房贷的“潜规则”。
“潜规则”规避房贷新政
在今年5月初的深圳房展会上，鲜有地出现了各大银行的身影，房展会上银行的“集体现身”显示了在房价旋涡中银行的无奈。
被相关政策“所迫”，各大银行的房贷业务急剧萎缩。在此情况下，各大银行便心照不宣地进行着“潜规则”，打响了一场房贷“保卫战”，试图通过打球冲破一个缺口。
包括国有银行及一些股份制银行，不约而同地采用了变通方式，大都采用了“首套住房已出售或结清第一套住房贷款，再次申请购房贷款时即可享受首套住房贷款优惠”的银行策略。
表面上看似“天衣无缝”的房贷变通方式，实则藏着鲜为人知的猫腻。
“在实际的操作过程中，有的银行只要求提供房屋出售合同。这种操作存有巨大的审核弹性。一旦银行放松对合同真伪的审核，贷款申请就很容易获批。”上述银行人士透露。
另有银行相关人士则解释说，如果第一套贷款已经偿还了，因此实际上对银行的这一块负债已经没有了，这套房变现以后就已经具备偿还银行贷款的现金流的能力。“从这个角度来讲，其实银行把这两个因素作为放贷的现金流考虑，这是很正常的。”该人士说。
招商银行深圳分行一位不愿透露姓名人士表示，银行不会也不可能在政策层面作出太大的调整，只是在对二套房标准认定方面稍微有点松动，也就是放松了对二套房的审核。
“从去年9月到现在，我就没有看到任何一家银行对自己的二套房贷款政策进行明确，银行在具体操作的过程中也很迷茫。”上述银行人士无奈地表示。
这也变成了“潜规则”得以顺利衍生的温床。
隐患渐显
某种程度上，深圳的银行和开发商已然结成利益共同体，当开发商一个个面临资金问题愁眉不展的时候，银行所要面临的，是随着房价高位时介入的投资者的“负资产”危机而引发的大规模“断供”。
虽然“负资产”在现时尚未大面积发生，但据调查，目前在深圳的宝安区、南山区均已出现了不同程度的负资产现象，甚至有不少业主已经准备或已经实际进行了“断供”。
“此前为了抢夺客户，做大房贷业务，银行已经忽视了风险控制。”上述银行人士说。
目前，深圳“负资产”现象尚未大面积发生，但不良贷款的确已有明显的上升势头，若房价再下跌2成，深圳楼市将会产生大面积的“负资产”及“断供”现象。
“如果房价继续下调，今年下半年或明年将迎来客户违约的高峰。”深圳大学国际金融研究所所长国世平说。
但事实上，业界人士均对房价表达了“不容乐观”的想法。
“如果目前的政策环境没有变化，接下来地产的‘百日剧变’就一定会出现。”中原集团主席施永青说。
可以想象，如果“负资产”危机一旦爆发，其所引发的“断供”动荡，即便不是全部，其对深圳金融系统也必将产生极其重大的冲击。
北京：公积金贷款松绑
刘先生刚刚成功完成了二次置业。2005年，他曾用商业贷款买了一套房，去年本来打算买第二套房，但恰逢第二套房贷新政出台，再置业计划一度搁浅。
然而，最近，他找到了规避二套房贷政策的变通办法――公积金贷款，低首付、低利率，着实让他尝到了甜头。
像刘先生这样的购房者似乎并不算少数。据北京市住房公积金管理中心的有关统计显示，房贷新政出台后两个月的时间里，公积金贷款的每月贷款受理宗数比原来增加了约70%。
二套房贷盲区
对于公积金贷款购买第二套住房，售楼人员的答复惊人的一致。“只要第一套房不是用的公积金贷款，完全可以。90平方米以下，首付比例20%；90平方米以上30%。”几个楼盘的销售人员一致回答。
壹线国际的销售人员说：“申请小户型住宅二套房公积金贷款，首付为总房款的20%。利率按规定执行，比商贷低。办理大概需要1个月的时间。”
远洋一方的销售人员也表示该楼盘“接受二套房公积金贷款，以90平方米为界，首付款为总价款的20%～30%，根据自身缴存情况，公积金最高贷款额度为60万元，办理时间约为70天。”
根据北京市住房公积金贷款规定，贷款人需在第一笔住房公积金贷款还清后，才可以申请第二笔住房公积金贷款。如果第一套房选择商贷，第二套房选择公积金贷款，则首付比例不需提高。
此外，有一些楼盘实际对公积金二套房贷首付比例有其特有的计算方式，即用住房总价款额度减去公积金可贷额度。
“公积金贷款最高额度60万元，而我们的房子总价都是100万元以上，二套房公积金贷款的首付比例至少为总价款的40%，”世纪星城的销售人员说，“但贷款利率按5.22%的年利率执行。”
松绑房贷新政
事实上，房贷新政出台后，第二套房的商业贷款首付比例提高到40%以上，同时，经过多次上调贷款利率以后，公积金贷款和商业贷款的利率差距进一步加大，公积金贷款的优势也正日益显露出来。
北京蚂蚁工房楼盘销售人员表示，因为公积金贷款必须在结清第一笔房贷后，才能申请第二笔贷款，所以，就不是二套房这部分业务。没有人查，也就谈不上违反二套房贷规定。
致电北京市住房公积金管理中心得知，购房者若已有房产且选择使用公积金贷款购买第二套房，首付款比例并不需要提高，且公积金贷款年利率仍执行“1～5年内4.77%，6～30年内5.22%”的标准。
“买二套房的未必就是炒房，很多是升级置业，而之前公积金受限，现在工作比较稳定，个人公积金成熟，这样看来，公积金贷款购买二套房的优惠是应该的。”北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松认为，“政策制定者也是知道这样一种情况才另外留出了一个口径。”
但在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，虽然购买第二套房没有纳入公积金贷款范围内，但公积金发放有一定的审批手续，要经过严格审查，即使申请二套房公积金贷款，也不一定能贷得到款。
然而，事实却并非如此。亦庄北岸一名销售人员表示，目前，使用公积金办理二套房贷的客户数量很多，成功率也很高，基本1个月时间就可以办下来。