房地产风控管理篇1
关键词房地产财务管理风险防范与控制研究
一、前言
房地产公司想要平稳地前进和发展，财务管理方面的风险防范与控制是当今迫切需要解决的首要问题。我国多数房地产公司都规模小、起步晚、规范化经营程度低、受国家政策以及国际经济状况影响大等特征，房地产公司在公司经营和财务管理方面一直都承担着十分巨大的风险，也缺乏行之有效的风险防范与控制措施和手段，公司的生存和发展都受到很多现实因素的制约和局限。在房地产建筑行业市场竞争日益激烈的环境下，健全公司财务管理体制，提高公司财务风险的防范和控制能力，是保证公司不被淘汰的基础和前提。
二、提高房地产公司财务管理风险防范与控制的重要性认识
我国的房地产公司起步较晚，公司经营体制还没有完全成熟，在实际房地产项目的开发和运维过程中，常常发生许多问题。我国社会经济发展迅速但其中很多方面还不够完善和成熟，如金融体系结构和总体金融环境都对房地产公司的财务管理造成一定风险。因此，需要房地产公司在进行项目开发和经营时，科学预估财务风险，合理规划财务管理，优化财务管理制度，降低财务风险的形成几率和影响范围。[1]
（一）财务风险概述
财务管理风险主要指公司内部财务管理结构不科学、融资不合理致使公司面临丧失债务偿还能力的危机，造成房地产投资预期经济收益下滑的风险。财务风险又可以分为广义上的财务风险和狭义上的财务风险。
（1）狭义财务风险。狭义上的财务管理风险，多指由于不当使用公司财务杠杆，为房地产公司的正常项目开发和经营带来经济收益发生大幅度波动的风险，甚至为整个房地产公司带来破产的风险。
（2）广义财务风险。广义上的财务管理风险，多指房地产公司在其进行资金的筹划、融合、投放、运营以及相关盈利的分配等财务管理活动时，因具体操作细节及各种实际因素导致公司的运营、利润以及发展等受到重大影响。
（二）提高财务管理的地位
明确财务管理工作在房地产公司运行和管理当中的核心地位。公司的运营管理人员应当对公司的财务情况有全面的了解和掌握，重视提高资金的有效运作能力，建立健全的财务预算系统，确保财务预算管理工作的决策、管理和执行活动由专人负责，并确定相关人员的具体职责。让财务管理在有序的、可控的环境中平稳开展。[2]
（三）建立合理的财务管理理念
房地产行业的生产经营活动普遍周期较长，包含土地的征收、竞买到建筑立项、审核、施工、交付等多个阶段。资金的流转周期很长，周转率也偏低，建筑项目的资金回收效率差。所以，加强房地产公司的现金链管理，建立合理的财务管理理念和制度，避免发生因经济收益良好而盲目扩大生产规模给房地产公司带来经营风险的现象，提高公司的资金管理水平，保证公司的可持续性发展。
三、当今我国房地产公司财务管理当中存在的风险
（一）财务管理不当，造成公司负债现象
当今我国的房地产行业普遍存在贷款开发的现象，房地产公司开发某项建筑项目，资金来源主要是借贷，房地产开发借贷的资金量较大。当公司所开发的项目相对大型，其负债的成本和偿还压力也越大。建筑工程项目上项时，因工程质量风险制约，使项目发展成长期性问题，对房地产公司的资金回收以及债务偿还造成很大困扰。[3]
（二）房地产公司缺乏合理的借贷计划
我国现今房地产开发公司常急于将项目上项，但是在资金方面缺乏科学合理的规划，对于公司的资金潜力缺乏正确评估，也没有对公司负债情况的正视，而是采取尽最大可能从银行和各事业单位当中借贷资金的方式，维持公司的正常生产和施工，这种运维模式会对房地产公司的投资带来很大风险。与此同时，公司取得项目的最初阶段，没有针对项目的需求和实际情况进行科学合理的调研和分析，没有制定合理的资金借贷计划，就盲目上项，资金款项的发放和使用缺乏总体把控，增加了房地产公司项目开发的财务风险。
（三）公司资产结构不完善
我国很多房地产公司的资产结构还很不完善，公司储备资金与借贷资金比例不合理，导致公司最终收益受到一定影响。从事房地产开发的公司需要以足够的资金储备作为基础，用以作为公司房地产开发项目的规划、“拿地”、开发和建设等活动的保证。房地产公司是否能够在激烈的市场竞争当中生存和发展，是否能够高效优质地完成建筑项目的开发活动，与公司是否能够适时的筹募到需要的资金有直接关系，是对房地产公司开发能力的直接体现，也是影响公司发展的重要因素。[4]我国的房地产公司多数使用自身储备资金进行“拿地”，再以土地作为抵押从银行里借贷出大量的资金进行房地产项目施工，在这个借贷环节中，常发生借贷资金不能有效对接的现象，导致公司资金结构不完善。
四、房地产公司财务管理风险防范与控制的措施探讨
（一）完善房地产公司的财务资金管理
我国房地产工程项目受经济环境、社会环境、施工环境和管理环境等条件的共同制约，开发时间长、资金投入量大等特点造成了房地产公司的高风险经营性质。做好财务风险的防范与控制目标，需首先改善公司财务资金的管理制度，合理地调整和控制公司的负债情况。在完善财务资金管理过程中，需注意两个方面：
（1）加强资金的预算。房地产公司可以将资金的预算与项目总体预算进行相互结合，并将之运用到公司的年度管理预算当中，为公司总体资金的筹集、协调、运作以及分配制定详尽合理的年度规划。
（2）加速资金的运转。房地产公司还应当加速资金运转速度，缩短资金运转周期，充分提高资金的有效利用率，以最少的资金投入保证多个地产项目的顺畅间隔进行，将资金进行高效的周转循环，缓解当今银行借贷缩紧政策给予房地产公司的压力，平衡公司负债与收益的配比，良好防范和控制财务管理风险的产生。
（二）房地产公司应具备一定的风险防范和处理能力
我国常对房地产行业实行宏观经济调控，易造成房地产公司财务管理发生强烈性、突发性风险，在公司面临突如其来的政策风险或其他因素风险时，财务管理应当具备相当程度的风险防范应变能力和风险处理能力。
（1）提高财务管理人员风险意识。强化房地产公司财务管理人员风险预防意识，并调整财务人员的财务知识结构，使其具备及时发现财务风险、并正确防范风险的能力。
（2）健全和完善公司内部控制机制。建立健全房地产公司的内部控制机制。内部控制的关键环节是合理运用筹资策略。房地产公司的筹资渠道多种多样，应根据内外部条件的变化以及需求，坚持投资回报稳定原则，建立正规筹资委员会，明确财务管理权限，深入分析各类型筹资方案对公司财务管理的影响，运用适合的财务杠杆，避免盲目借贷对公司财务造成过大压力，采取群体决策避免个体决策的局限导致决策失误。充分使用金融工具引进新型融资。加强内部控制、提高管理效率、保障财务安全，是实现公司经营方目标的直接途径，也是抵抗经济风险的实用手段。
（3）实现财务管理预算化。房地产公司财务管理部门应当以开发项目预算和资金预算为基准，综合分析土地成本、资金运转、经济收益等方面，进行科学合理的财务预算，对项目资金的投入和运作应从全局着想，作全盘性计划，将资金使用根据实际情况做细致划分和排序，制定可行性项目总体计划和资金筹募计划，对计划内容进行认真预算，并严格依据财务预算结果执行计划，提高项目投资决策准确性和高效性，加强财务管理，坚持财务考核对项目所有经济行为进行合理有效约束，发挥预算的财务预警功效，控制房地产公司财务风险。
（三）进行充分市场调研控制财务风险
在我国的市场经济大环境下，房地产公司的经营和发展一直伴随着各种各样的风险。各种来源于市场的风险对房地产公司的财务管理产生了严重的影响，公司应当充分进行市场调查和研究，科学分析市场风险程度。设立专业市场考察调研部门，设置专业市场调研人员对市场情况进行调查研究，积极搜集和整理房地产市场的最新动态资讯以及市场容量状态，了解市场需求，把握市场走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的项目开发活动。与此同时，房地产公司的市场调研部门还应当具备发掘潜在市场容量的能力和处理市场风险的应变能力，清楚社会需求趋向和地方市场承受能力，将实时资讯有效传递给公司，以此控制财务风险的发生概率。
（四）建立具有实用性的财务风险预警方案
预警方案是公司避免或降低财务风险的有效手段和措施。财务风险预警方案在公司的财务管理当中都有着重要作用。因此，房地产公司也应该建立实用有效的财务预警察方案，确定公司财务警戒标准线，实时监督经营性质负债与资产比例、偿还期债务与公司现金数量的适配，将相关财务预警信息及时予以传递，并初步制定解决方案和措施。预警系统的功能有很多种，包括预测财务风险征兆，提醒公司财务管理进行的预防和控制；分析财务危机的成因，控制财务风险扩大；总结风险因素弥补公司管理经营缺陷，避免财务风险再次发生等。因此，在房地产公司的财务管理当中建立实用性和有效性兼具的财务风险预警方案，是十分重要的。
五、总结
房地产公司的平稳运营和发展是建立在财务管理风险的有效防范和控制基础上的。房地产公司应致力健全和完善自身的财务管理风险防范体制，制定科学有效的风险防范管理流程和制度，将风险的预防和控制能力不断提高，使公司在市场竞争机制之下具有更为顽强的生命力和发展潜力。
（作者单位为中垠地产有限公司）
[作者简介：葛汝焱（1977―），男，山东德州人，大学，中级会计师，研究方向：房地产经济。]
参考文献
[1]刘玉勉，姜发根.安徽中小公司法律风险防范机制研究[J].合肥学院学报（社会科学版），2015，03（8）：51-56.
[2]冯戈利，秦现生.航空制造公司中合同管理风险分析及控制应用[J].生产力研究，2015，05（8）：133-136.
房地产风控管理篇2
近些年来，随着我国经济不断发展，房地产行业作为我国经济发展的支柱，对国民经济有着重要影响。在市场经济下，房地产企业之间的竞争愈加强烈，不仅是国内企业竞争，同时也存在着国际竞争，从而提高了房地产企业的运营风险，如果投资决策出现失误，会给房地产企业带来巨大损失。由于房地产企业前期投资量非常大，一次错误决策甚至会导致企业破产。由此可见，加强房地产企业投资管理工作的重要性。因此，在投资管理中，我们必须要能够结合企业内外部环境制定更加合理的管理制度，并采取相应的措施降低房地产企业经营风险。笔者认为，加强房地产企业投资管理和风险控制主要从以下几点出发：
1.强化房地产企业投资风险意识
随着我国市场经济不断发展，房地产企业的运营风险逐渐提高。虽然很多房地产企业在市场竞争中失去了主导地位，甚至部分企业都已经破产，但事在人为，很多投资失误都是由于人为因素造成的结果，因此，我们必须要提高决策者的风险意识，避免盲目追求利润最大化。在房地产企业日常运营中，决策者需要清楚的认识到企业发展战略目标，全力打造企业企业形象，从而推动房地产企业快速发展。
2.构动态的投资管理制度，构建风险模型
我国经济市场正处于高速发展期，市场环境也是变化莫测，为了能够全面提高房地产企业的投资管理质量，必须要有完善的制度支持，这样才能够降低房地产企业投资风险。由于很多房地产企业投资管理缺乏制度支持，导致项目决策存在很大随机性，再加上市场经济愈加复杂，最终导致决策失败。在信息时代下，企业发展必须要追寻智能化管理、信息化管理、全面性管理。因此，制定投资管理制度，必须要包含信息管理制度，也就是将传统的单一制度转变为双向制度（线上制度和线下制度），这样才能够为企业投资决策管理工作奠定坚实的基础。此外，信息管理模式作为当代企业内部管理的主流形式，通过信息技术能够全面风险房地产市场环境与相关政策，这样才能够实现内外部风险控制，加强房地产企业日常运营的安全性，降低企业风险。
3.构建企业内部风险控制组织
对于房地产企业来说，由于当今大多数房地产企业都已经上市，股东在企业中有很大的权利，房地产企业长期投资权利绝对不是企业高层这么简单，同时也包括股东大会。因此，为了能够全面提高房地产企业风险控制质量，打破传统的组织机构，我们必须要实施组织结构再设计，根据上期股权投资业务流程将现有的职能部门整合成几大系统，并灵活调用。如将企业计划部分和决策部门整合成股权投资决策系统；将审计部门和财务部门整合成股权投资核算监督系统。这样才能够保障在投资前和决策阶段都能够有风险系统的参与，并通过加强规范管理，从而保障项目投资的合理性。由于房地产企业经济活动一旦实施，企业将面临整个消费市场，通过房地产市场现状与发展趋势进行调查，根据社会需求从而选择更适合企业发展的投资项目。在房地产项目开发过程中，房地产商要认真签订合同，明确相关价款指标和工期指标，尽量减少合同变更次数，并聘请专业工程监理人员开展全面的质量监管，从而降低房地产项目活动风险。
4.投资分散策略和投资组合决策
面对多元化的市场经济，我们必须要开展投资分散策略，并制定投资组合决策形式。其中，房地产企业投资分散主要是通过开发结构分散形式，从而达到减低运营风险的目的，通常包含投资区域分散、投资时间分散、共同投资等形式。房地产投资区域分散主要是将房地产投资分散到不同区域，这样能够避免某一个区域房地产经济不景气而带来的风险，从而实现降低风险的目的。时间分散主要是指选择合理的投资时间，避免市场环境变化带来的损失。共同投资也是风险分散的一种方式，也就是通过合作方实现风险共担、利益共享，充分调动合作企业的积极性，发挥不同合作企业的优势，从而起到降低风险的目的。此外，通过投资组合的策略同样能够降低运营风险，投资者根据房地产投资风险等级和工程获利能力，根据组合原则进行经济项目组合与搭配，“不能将鸡蛋放在同一个篮子里”就是组合投资的理念，从而降低企业的投资风险，即使某个投资项目出现了决策失误，也能够通过其他项目的利润将空缺抹平，最终获得一个平均收益。
房地产风控管理篇3
关键词：房地产企业内部控制风险管理
作为与国民经济与金融安全息息相关的支柱性产业，房地产行业将其整体风险水平控制在合理区间内是保证其自身安全发展需要和维持整个经济稳定的必要举措。然而，房地产业相比其他行业，具有企业经营规模大、资本投入高度集中的特点，这使得本行业企业的经营情况经常受制于诸多影响因素，除企业本身的经营管理模式与战略决策水平外，还有国家的宏观经济政策和地区的经济发展状况等，这加大了房地产企业进行有效的风险管理的难度。在房地产行业相对发展成熟的各国，对于房地产企业的个体和全行业的整体风险都有系统的研究和严格的控制规范，但我国房地产行业起步晚，对这方面的研究相对稀缺，房地产企业普遍风险控制水平有限，这引发了学界和业界的诸多担忧。
一、企业内部控制与财务风险管理的关系
企业的内部控制与风险管理的共同目标是保证企业的合理、健康发展，避免或最小化因为外部或内部因素的影响而使企业遭受不必要的损失。然而，就两者之间的关系的讨论在国内外都没有产生过明确一致的结论。国外的相关研究者对两者关系一般持三种观点：其一是认为企业的内部控制体系是风险管理工作的基础，而后者是对前者的拓展应用；其二认为企业的内部控制包含了风险管理，风险管理是内部控制工作内容之一；三是认为内部控制与风险管理相互融合，互为补充。而在理论文献和业界工作之中，两者的界限正变得越来越模糊，很多时候表示同样概念。
相较国外文献，国内对企业内部控制与风险管理关系的探讨起步相对晚，但近些年发展得较快。总结国内学者在这方面的研究，大概观点与国外类似。另外结合我国房地产行业的特有情况，国内学者提出：对风险暴露的指示工作比关注企业经营控制细节更重要，设计执行科学的风险管理体系比单纯关注于内部控制体制的建立更有意义。从《配套指引》中可见，企业的风险管理往往伴随着内部控制策略的实施，而内部控制框架的建立很多时候是为了更好地进行风险管理。很多房地产企业和其他企业经营失败的教训也告诉我们，企业所承受的财务风险很大一部分根源于良好内部控制的缺失，如企业没有实现内部职务的合理分离，或存在大量的寻租、舞弊等现象。所以，若企业不能根据自身财务风险管理的目标设置、建立并严格执行合理的内部控制框架和方案，则可以认为该企业的内部控制是失效的，不但无法进行有效的财务风险管理，还会使得企业处于不必要的风险暴露之中。
二、房地产企业面临的主要财务风险类别分析
在设计内部控制体系以实现风险管理目标之前，首先要分析影响房地产企业财务状况的主要风险因素，经总结包括以下几种：
（一）日常运营的财务风险
主要包括房地产公司日常运营中的事务性支出，不少房地产企业因为预算制度不完善，财务报表制度与会计、审计制度建设不成熟，导致运营过程中费用过高，效率低下，形成持久性的财务风险。
（二）债务风险与利率风险
此两类风险来自于房地产企业的资金来源的不确定性与利率的变动。房地产企业资金需求量大，我国房地产企业普遍存在过度依赖债务融资现象，这使得房地产企业的资金来源具有脆弱性与不稳定性，一旦银行信用窗口收紧或者出现利率的持续性上涨，房地产企业的资金成本必将大幅度提升，资金来源缩小，财务风险激增。
（三）财务投资风险
房地产公司的特性决定其每一个项目的资金占用量是巨大的，则单个项目的成功与否有时候可能直接决定着房地产公司的财务安全，无论是选择错误的投资项目，或者从合作方或客户处承受高的信用风险，都可能给房地产公司的财务风险管理带来巨大的负担。
三、从内部控制的角度实施风险管理的措施
从上文的分析中可见，为应对房地产企业所承受的不同类型的财务风险，在对这些风险进行分门别类之后，针对性地设计内部控制策略提示并解决来自各个方面的风险因素，最终形成一个相辅相成、全面应对各类风险的内部控制框架。基于这一思想，我们对我国房地产企业基于内部控制的财务风险监测与管理给出以下建议：
首先，应该加强对房地产企业财务资金的管理与控制。企业的内部控制体系应当同时保证资金使用的透明与资金调度的高效，同时建立定期的财务报告制、会计审计制与全面预算制度，监控资金状况。针对自身行业特性，房地产企业还应用本公司数据定期计算财务风险指标，如损失率，在险价值等；其次，房地产企业应在内部控制体系中建立严格的成本核算体系，考虑利息率和原料采购成本价的变动；第三，房地产企业应该构建财务信息资料库并及时更新，对于合作银行、合作伙伴与客户的信用状况等因素都要考虑在内。通过建立稳健的财务决策系统。在新上马项目与研发过程中，使用合适的财务手段如对冲或分散投资的方式，防止大的政策风险为房地产企业招致难以承受的损失；最后，加强房地产公司财务人员的挑选与培训，以保持合理的治理结构和自上而下的高执行力，这可以帮助房地产企业避免由于财务人员任用不当和执行力不足、运行效率低下造成的财务风险。
四、结束语
有效地进行财务风险管理是房地产企业内部控制的目标之一，而同时合理的内部控制框架也有利于房地产企业有效地监控财务风险与应对财务风险。本文通过分析房地产企业财务风险的主要来源，从内部控制框架构建的角度，提出科学的内部控制体系的建立应充分考虑企业的风险暴露，与风险控制科学地相结合，达到统一的目标，即保证企业的健康、长远发展。
参考文献：
[1]国务院国有资产监督管理委员会[J].中央企业全面风险管理指引.2006
[2]德勤华永会计事务所有限公司.中国上市公司内部控制调查分析报告.2010
房地产风控管理篇4
【关键词】项目管理；风险控制；方法
在经济活动中，存在确定性现象和不确定性现象。确定性现象的前提出现时，可以准确预测它的结果。而不确定性现象是指在某种条件下存在多种结果，但究竟发生哪种结果事先并不能完全肯定。根据风险理论的研究，风险是人们对未来行为的不确定性而可能引起的后果与预定目标发生的负偏离。在房地产投资的范畴内，风险专指投资主体在项目开发的整个过程中将遭受损失的可能性和遭受损失的严重程度。正确的认识风险，对于投资者建立和完善风险机制，加强风险管理，减少风险损失，提高经济效益，具有重要的意义。
一、房地产合作开发项目的风险因素
房地产开发的程序一般分为投资决策阶段、设计阶段、建造阶段、销售阶段和物业管理等过程，在每一阶段几乎都存在着风险因素。
（一）房地产项目开发的一般风险因素
1.投资决策风险。主要是对投资地点的选择和投资机会的把握。
2.融资风险。开发商总是利用金融杠杆原理，来实现用尽可能少的自有资金获取最大投资利润。但是，杠杆原理对自有资金的收益和亏损同样起着放大作用，当投资收益低于贷款利率时，开发商所亏损的资金也一样会因贷款规模的增大而增大。
3.市场风险。一般而言，房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。
4.经营风险。包括土地费用、建造费用、租金售价水平、开发租售期限长短、短期和长期信贷的筹措及其成本，在开发商首次开发一个项目时往往是未知的，直到项目施工后有些因素才能基本清楚。这些不确定因素变动的幅度，代表了开发商所承担的风险大小的程度。
（二）房地产合作开发项目的特有风险因素
除了上述房地产业自身可能存在的风险外，企业合作团队内部系统和外部环境的不确定性、复杂性也会给房地产合作开发项目带来新的风险。国外一些学者提出了在企业合作中存在两种风险，一是绩效风险，二是关系风险。
1.绩效风险是指在充分合作的情况下战略联盟无法达到预期目标，这种风险来自于合作之外的因素，比如环境的变化、合作者能力的缺乏等等。
2.关系风险是指联盟企业的机会主义行为，也就是对所期望的合作关系存在的不确定性。关系风险被认为是合作参与者以合作团队的公共利益为代价追求自身利益的可能性，这种行为包括缩水自己的投资、侵占对方的资源、歪曲信息、隐藏自己的合作日程表和递交不令人满意的产品和服务。
二、房地产合作开发项目风险管理与控制的目标
近几年来，世界上各国企业合作每年增长率都在25%以上，但失败的企业合作也屡见不鲜，企业合作的风险问题及由此带来的负面影响不容忽视。在企业合作中引入风险管理，有利于明确合作团体内各企业的风险责任，并采取措施控制和降低风险。这样还可以帮助企业避免不良的合作关系，有助于企业利用各种机会进行低成本、低风险的合作机制模型，所以房地产合作开发项目风险管理的最终目标是：
1.为全面、合理地处置风险提供可能性。风险管理基于风险识别衡量和科学分析，使其既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，正确识别、衡量风险，为管理、处置风险提供科学决策基础；又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合。
2.促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性。通过实施风险管理，将损失减少到最低限度，或在损失发生后及时合理地得到经济补偿，这就直接或间接地减少了企业的费用支出，从而保障了投资者收益目标的实现。
3.有利于房地产开发商增强风险意识，从被动管理变为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。
4.使得合作企业发现自身所存在的危险性和问题，并根据风险控制研究得出的结论方法进行解决，从而节省合作团队的运行成本，减轻各企业对动态合作潜在损失的忧虑，维持企业合作的运行，保证企业合作团体经营收入的稳定性。
三、房地产合作开发项目的风险管理与控制方法
（一）常见房地产项目风险控制方法
任何企业在投资过程中都希望最大限度的回避风险，采取风险控制措施可以降低企业的预期损失，或使这种损失更具有可测性，从而在获取最大利益的同时尽量降低风险。常见的风险控制和处理方法包括风险预防、风险回避、风险降低、风险分散、风险转移、风险自留。
1.风险预防。风险预防是指对项目投资进行市场分析和研究，以减少投资的不确定性和风险性。通过研究使投资者明确了投资过程中可能存在的风险及其大小，是风险防范和控制的有力措施。风险预防实施步骤为：
（1）充分收集信息和资料。要充分了解市场的供求情况和供求结构、市场发展变化趋势、消费者的需求偏好、原材料和产品的价格、竞争对手的动态等。
（2）进行市场研究和分析。在信息收集、整理、分析的基础上，对其需求的确定性作出分析和预测。它是判断投资可行性的基础，是投资和经营决策的前提，对防范投资风险有着重要意义。
（3）做好投资可行性研究，选择合理的投资方案。在投资决策前，对拟投资的项目进行全面的、综合的经济技术分析和研究，以确定能否投资。经过这项工作，投资者能清楚地了解和掌握在投资过程中可能遇到的风险和各种情况，并采取相应的措施予以防范和应对。
2.风险回避。用风险回避的形式来消除风险是较为常见的，也是对付风险最彻底的方法。有效的风险回避可以完全消除某一特定的风险所可能造成的损失。风险回避主要体现在三个方面：一是在投资决策阶段，通过对投资风险的测量和评价，放弃风险较大的开发区域、开发类型或开发方案；二是在土地获取阶段，通过对地块的自然属性、使用属性或有关部门对地块使用属性的确认，如果开发无利可图，则应放弃该宗土地的开发；三是在工程建设阶段，为了回避风险，可能拒绝采用某种建设方案、结构形式或施工方案，或通过招投标模式、承发包方式、合同类型的选择等回避某些风险。风险回避虽然能有效的回避风险，但同时也失去了参与竞争的获利机会，因此具有一定的局限性。
3.风险降低。风险降低是指在风险发生前、发生时和发生后，采取各种防范措施，尽量减少发生损失事件的概率和降低损失的程度。这种方法一般用来处理那些房地产投资者不愿回避或转移的风险。它是一种被普遍采用和接受的风险防范的方法。风险降低有三层含义:一是在风险发生前，降低其发生的可能性；二是在风险发生时，使发生的损失达到最小；三是在风险发生后，采取积极有效的措施，弥补已经造成的损失。
风险降低的方法对管理房地产开发过程中所遇风险显得尤为有效。开发过程中可采取一系列手段将开发风险降低到最小。
（1）准确的预测和评价方案，即尽可能的全面收集资料，采取科学的方法对拟开发项目的各项费用和最终收益进行预测，对备选的方案进行风险分析和决策，以减少开发的盲目性，降低项目的各种不确定性。
（2）缩短建设周期，尽快完成开发项目，有利于减轻投资者将面临的未来的不确定性。
（3）针对开发中可能存在的风险，提前制定详细而周密的方案，建立有效的指挥系统，并定期实施训练。
4.风险分散。可以采用投资组合、共同投资和跨行业投资等多种方式来分散风险：
（1）房地产投资组合。通过分析不同类别房地产投资的风险与收益的关系，以及在统一市场条件下各类房地产的相关性，针对各个不同房地产类型需求的差异加以区别，评价和选择两个或多个不同类型的房地产产品进行开发投资。
（2）共同投资。多个房地产开发的公司联合起来，共同开发同一个房地产项目。共同开发投资要保证参与投资的各方主体能够优势互补，从而最大限度的控制风险。
（3）跨行业投资组合。跨行业的投资组合方式能起到降低房地产投资风险的作用，但前提是这种投资组合必须是科学的、合理的，否则会产生负的影响。
5.风险转移。风险转移是指投资者将损失有意识地转移给与其有相互关系的另一方承担的一种风险防范方法。风险转移通常在以下几种情况下采用：可以清楚的划分被转移和转移方之间的损失；被转移人能够并且愿意承担适当的风险；风险转移成本低于其它方法。风险转移的主要途径有保险、合同、担保。
6.风险自留。风险自留是解决发生较小损失时所采用的一种方法。这种方法是指在预计较小损失可能发生的情况下，预留一笔应急资金以应付损失；或者因过错而引起较小损失发生时，用应急资金主动承担所发生的损失。风险自留虽然让投资者承担了风险、增加了费用，但它同时也可以促进资金周转、节约潜在费用和赢得潜在顾客。风险自留分为两大类，第一类是非计划风险自留，即对某些风险，由于没有意识到它的存在或重要性，因而没有处理风险的准备，或明知风险的存在，却由于疏忽或低估了风险的程度等，都属于非计划风险自留；第二类是计划风险自留，即对某些风险经过科学的判断、认真合理的研究分析后，决定通过资金融通，自己独立承担该风险造成的损失。
（二）房地产合作开发项目的风险控制和处理
针对房地产合作开发活动中发生的常规性风险、可预测风险以及不可预测风险，应制定具体的防范与控制举措来实现规避与降低风险的目的。根据房地产合作开发项目的特点，可采用相关的具体措施。
1.成立专门的风险管理部门，对风险因素事先分析。房地产合作项目风险管理部门的任务应该是紧紧围绕合作项目开发过程中对风险的管理，来实现投资利益最大化或风险最小化的目的。
2.聘请专业咨询公司，进行可研论证。在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步。聘请专业咨询公司进行可研论证，发挥专业咨询的特长，降低投资风险，显然非常必要。
3.对关键线路上的工作，制定周密应急计划。房地产项目开发周期较长，国家产业投资政策，金融政策等宏观政策的调整，内外部各种因素的变动，都可能造成房地产开发周期拖延，风险加大。而关键线路上的工作对项目开发周期起着决定性作用，项目管理者必须对目前和远景制定项目计划，对处于关键线路上的工作做出应急计划。应急计划包括风险的描述、完成计划的假设风险出现的可能性、风险的影响及风险应急的措施。
4.实行建设项目全过程造价控制。有效地控制工程造价的做法包括：项目投资决策阶段做好投资估算。设计阶段，推行设计招标或设计方案竞赛，改变设计收费办法，实行设计质量奖惩制度，采用限额设计，择优选择设计单位。项目施工阶段，通过公开招标，择优选择施工企业。委托监理公司进行施工阶段监理，重视工程项目“质量成本”和“工期成本”的管理和控制。竣工结算阶段，做好工程审计把关，防止高估冒算。
5.建立财务预警系统。房地产开发投资需要的资金量较大，且周期长、来源复杂、资金运作过程影响因素多，而且开发企业要依靠金融支持，项目资金运作存在较大风险，发生财务风险的可能性较大。建立财务风险预警系统是有效的监测和防范财务风险的有效手段，在企业所面临的各种现实的或潜在的风险尚未形成，或刚刚开始显露有效威胁的情况下，迅速确定风险来源，判断和细分风险的构成，采用风险防范措施化解风险，将风险的危险系数降到最低，从而实现投资收益的最大化。
6.聘请法律顾问，加强合同管理，完善合同条款。房地产市场开发环节涉及对象、合作伙伴多，合同量大，内容复杂。由于合同条款的不完善、合同履行的意识不够等方面对开发商所造成的损失越来越多。聘请法律顾问，对完善合同条款，加强合同管理，可以有效降低合同履行风险。
7.密切关注市场动态，采取灵活营销策略。经营管理阶段是房地产投资最关键的阶段，该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中，房地产商应密切关注市场的动态发展，了解需求状况，采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险，搞好物业管理，定期检查房地产状况，及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患。
参考文献：
[1]何红.房地产开发经营与管理[m].北京:化学工业出版社,2008.114～116.
[2]胥琳.软件项目风险的识别与风险分析[J].实务,2007(11):49～54.
[3]刘钧.风险管理理论(第二版)[m].北京:清华大学出版社,2008.70～84.
[4]张宇样,孙平.房地产投资风险分析及防范策略[J].中国房地产,2001(7):58～59.
[5]谢绍志.房地产开发经营管理实务全书[m].安徽:安徽音像出版社,2008.142～203.
[6]梁世连.工程项目管理[m].北京:北京清华大学出版社,2006.235～240.
[7]赵世强.房地产开发风险管理[m].北京:中国建材工业出版社,2003.223～240.
[8]卢有杰,卢家仪.项目风险管理[m].北京:清华大学出版社,1999.66～68.
[9]王卓甫.工程项目风险管理一理论、方法与应用[m].北京:中国水利水电出版社,2003.153～175.
[10]akintolaS.akintoye.malcohnJ.macleod.RiskanalysisandmanagementinConstruction.internationalJounralofprojectmanagement,1997,15(1):31～38.
[11]陈蓉蓉.房地产开发投资的全过程风险预警和评价.浙江大学[硕士学位论文].浙江:浙江大学建筑与土木工程,2006.
房地产风控管理篇5
【关键词】房地产企业税务风险管理控制
一、企业税务风险概析
企业税务风险指的是在一个特有的税收政策体制下，该企业因为其涉税行为与相关法律不相符，因而违反了其纳税的有关规定，在这情况下，就会让企业产生了一些不可确定的损失，它的一个直接表现就是该企业过多地缴纳税款，又或者过少地缴纳税款。
企业税务风险作为一种风险类别，它也具有一般风险的特点，主要有五个方面。第一，企业税务风险的普遍和广泛性。企业税务风险存在于每一个企业之中，规模大或者小的企业都会或多或少地发生税务风险。第二，企业税务风险具有客观性。企业税务风险是不会随着其企业或者个人的意志发生变化。第三，企业税务风险常会使企业产生一些损失。第四，企业税务风险具有转化性。企业的税务风险在一定的情况下，它的影响范围和影响程度都可能会产生一定的变化，它是不会一成不变的。第五，企业税务风险会存在于企业的经营活动当中，它是看不见，也摸不着，它是无形的。
二、房地产企业税务风险产生的原因分析
（一）房地产企业内部原因
1.房地产企业财务核算水平的准确性不高
财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。如，据国家审计署2004年第四号审计结果公报公布了对785户房地产大中型企业税收征管情况审计调查结果，显示在2002年，以上785个企业少缴税款133亿元，而在2003年的1月至9月共少缴税款118亿元。而以上审计结果原因分析为，上述房地产企业的财务核算数据存在主观或客观的核算误差。
2.房地产企业制度不健全
房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。
3.房地产企业纳税的重视度不够
房地产企业的纳税意识是房地产企业的一个主观态度。每个房地产企业都应该尽按时、足额、依法纳税。可是在实际日常的经营运作中，由于缴纳的税款对于企业而言是一种现金流出，这样会把企业的利润降低，一些房地产企业为了其业绩，利用了一些违法方法，使自身面临重大的税务风险。而且房地产企业对涉税行为的重视意识不强也是其风险产生的一个非常重要的因素。在房地产企业中会存在这样的误区，就是房地产企业的涉税行为应该由财务部门进行处理，而房地产企业中的税务风险也应该由财务部门进行防范。
（二）企业外部原因
1.税法的多变性
每个国家的税法都不会一个缺点也没有，它总会存在着某些比较笼统、不明确，又或者比较容易产生歧义的项目，这些都会让房地产企业在操作的时候增加一定的难度。还有一点就是，企业没有税法的解释权，这样就会让房地产企业处在一个非常不利的位置，所以税法的多变性在一定程度上会引发税务风险。例如，2009年1月1日起全面实行的增值税转型，关于购置固定资产的处理等也发生了较大的变化，企业也需要按照新的《增值税暂行条例》进行相关税务处理。
2.税务机关的自由裁量权及不规范执法的存在
代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。我国的税法给予税务机关行使一定程度的自由裁量权，如果在税法规定的范围内，税务机关在执法的程序中是具备弹性的，他们有权按照自己的判断对其纳税人的行为进行判定。而因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。
三、房地产企业税务风险防范的若干策略
（一）房地产企业税务风险预警系统建设
企业税务风险预警指的是在风险产生之前，按照以前的经验总结的一些规律或者所看到的一些信息，告诉相关部门并对他们发出紧急的信息，把这些风险的信息传达下去，为的是避免发生一些准备不足或者不知情的状况，以此最大限度地把风险所引发的危害或者损害降低的一种行为。所谓的风险预警系统则是一个自己组建起来的组织，它是风险预警行为依据有关的内部联系构建而成的一个整体。
1.推行房地产企业税务风险的评分评级制度，同时进行定期的税务检查
房地产企业税务风险的评分评级的体制主要是采用了沃尔评分法的原理及其分析思路，同时主要经过查找房地产企业中比较重要的税务风险性、比较关键的部门、比较关键的人员，确立相对应的权重，并结合所在企业的一般实际状况，算出每个企业自己的总得分，再评价该企业的风险情况。
2.预测房地产企业税收，强化日常税务的监督
对税收的预测不仅会在税务机关的管理中应用，在房地产企业中也是会有广泛的应用，也就是在房地产企业中对企业税收进行预测。房地产企业对税收的预测是按照房地产企业涉税行为的一些历史材料，并参考现有的基本要求和基本条件，针对房地产企业将来的涉税行为及需缴纳的税收做出一个科学的测算与预计。对房地产企业开展税收预测的意义在于：第一，预测一个项目或者它将来的一段期间内应该缴纳的税收，这样可以为决策提供一定的可靠标准；第二，测定各个项定额及其标准，这样可以编制计划，同时可以分解计划中的指标服务。第三，房地产企业对税收的预测是房地产企业税务风险预警系统的一个非常重要的部分，也是预警系统中所构建的非常重要一个环节，这样能够对房地产企业防范税收风险提供一定的数据支撑。
（二）控制税收筹划风险
房地产企业税收筹划，在理论基础的设计分析上，需要具备相应的环境的适应性，它是一个系统工程。因为房地产企业其纳税环境在客观上会存在着比较多的不确定的问题，而房地产企业的税收筹划作为一个决策的行为，它也是会存在决策上的一些风险。依照对房地产企业税收筹划过程中的一些分析，房地产企业税收筹划的计划在执行中所遇到的较大风险是所执行的障碍，可能要被迫地对原来的决定做出调整，又或者房地产企业税收筹划计划的一个重要预期的财务效果，并没有得到税务机关的认同，而与房地产企业税收筹划最初确定的目标产生一个非常严重的偏差，甚至是有一个相反结果。
（三）加强企业与外部机构的沟通合作
加强房地产企业与外部机关的一个沟通与合作，有益于房地产企业获得并掌握一些最新的、同时也是比较准确的税收政策的消息，尤其是房地产企业所在区域的主管税收机关，在国家税务总局等机关制定的最新的一些税收的文件的基础上，某些时候会制定一些地方的法律法规或者是一些补充政策，但是这一些地方的法规以及所补充的政策经常会被房地产企业所轻视，这样就非常容易产生一定的税务风险。
在加强与外部机关、组织的沟通中，房地产企业应该从细节做起，在基于防范企业税务风险之上，应该主动、积极地寻求税务机关的指导与帮忙。如果对税收的政策或者法律法规不能准确把握，就应该要主动积极与税务机关进行沟通和联系，听取其建议与指导。
四、结语
房地产风控管理篇6
关键词：房地产企业资金内控管理
中图分类号：F293.33文献标识码：a
一、引言
近年来，随着我国房地产市场的不断发展，在国家宏观政策的调控、地方相关性管理法规等的制约下，我国房地产企业在激烈的市场竞争环境下，在不断变化的市场环境中已经改变了过去那种传统的粗放式的管理方式，逐渐向着精细化管理的方向发展。在激烈的市场竞争中，房地产企业必须从内部着手，加强资金内部管理与控制，为提升房地产企业的市场竞争力和济效益提供有力支持。目前，在我国房地产行业中，那些运行体系较为成熟、发展时间较长的大型房地产企业在市场竞争中占尽优势，充分发挥了资金内控体系的灵活性、完善性、成熟性。对于任何企业而言，有效的资金控制与管理不仅能够提升企业资源的利用率，更能保证企业的盈利规模。对于房地产行业中实力相对较为薄弱、项目的盈利能力低、现金规模较小的中小民营房地产企业而言，资金内部控制与管理工作将对其生存与发展起到决定性的作用。
二、房地产企业资金内控管理中存在的问题
（一）房地产企业的资金内控环境还不完善
首先，就目前我国房地产企业的资金内控环境的现状来看，在组织架构、员工的胜任能力、人力资源管理效率、职业道德水平建设等方面还尚不完善。笔者在参阅了某房地产企业的公司章程后发现，该企业已经设立了股东大会、董事会、监事会、总经理等共同构成的内部控制环境的组织架构，并明确了其职权的性质、职责、议事的规则。特别是在资金管理方面，该企业专门设立了资金管理部门，并将资金内部控制的重点集中在资金的规划、资金的使用与管理方面，而对于如何有效识别、分析、跟踪资金的风险方面还存在着缺陷。另外，房地产企业中关于运营资金组织构架方面还缺乏相互牵制的机制。例如：有的房地产企业未实施资金管理岗位定期轮换制度，使资金管理岗位的员工对自己管理的业务流程非常熟悉，很容易麻痹大意，也更容易发现在资金管理制度中存在的漏洞。由于缺乏对这些员工的内部监督和审计，使得他们很容易做出损害企业利益的事情，从而给企业带来经济损失。其次，在员工的职业操守和胜任能力方面，有的房地产企业已经建立了相关的《员工手册》、《员工行为规范》等制度，但是在实际工作中，关于资金内部控制与管理方面的员工培训较少，即使有相关方面的培训，而对于培训后的考核也不完善，因此，房地产企业在员工胜任能力培养方面还存在着缺失。从房地产企业文化建设方面的情况来看，还尚未建立相关的行动纲领、制度，这对提升员工的积极性不利。
（二）房地产企业的资金运营风险评估机制不完善
为了保证房地产企业资金运营的安全性，很多企业成立了专门的资金管理部门，该部门主要负责制定资金使用计划、实现对资金的管理。例如：有的房地产企业制定了《资金管理办法》《资金预算管理制度》等，这些规定对资金管理模式、资金使用原则、资金监督职能等进行了划分，但是对于风险的识别、分析等方面十分缺失；如：某房地产企业对采购业务的资金控制中经常存在整个流程交易中出现“暗箱操作”“以次充好”“弄虚作假”“收取回扣”等风险，这在很大程度上造成了资金的浪费。再例如：某房地产企业从2013年起预付账款一直在攀升，经查证，主要是由于近几年快速增加土地储备，购买土地使用权时预付账款所占的比重较大，但项目前期的风险评估过程却有所缺失，使得企业在项目开发初期就面临着巨大的资金风险。
（三）房地产企业资金控制活动的现状分析
风险评估后，通过一定的措施对房地产企业资金风险进行控制，并将风险控制在企业的可控范围之内。但是，由于房地产企业对资金内控的不足，在此基础上构建资金控制活动也是不完整、不全面的。例如：某房地产企业在资金的控制方面制定了一定的制度，但是这些制度缺乏从渠道管理方面的审视。如：某房地产企业的应收账款在2014年出现大幅增长的趋势，认真探究后发现，之所以造成应收账款的快速增加，主要是由于该房地产企业某些项目的销售方式是委托的模式，并不直接接触客户，从而造成该房地产企业的销售款回收存在一定的时间差。
另外，某些房地产企业采取分期付款的方式，这也造成对应收账款的活动缺乏控制力，从而为企业的资金链带来巨大压力。
（四）房地产企业的资金运营缺乏监督与反馈机制
有效的监督与反馈对房地产企业资金内部控制有着极为重要的作用。完善的、良好的资金监督与反馈机制能够帮助房地产企业合理规避资金风险的发生，提升房地产企业抵御风险的能力。但是，就目前房地产企业的资金监督与反馈机制的构建现状来看并不完善。例如：有的房地产企业的内部审计部门并未设立单独的内部审计人员，内部审计部门还隶属于企业的财务部门，审计人员的独立性、客观性、真实性受到影响，从而降低了资金内部监督的有效性。
三、提升房地产企业资金内控管理水平的策略
（一）增强内控意识，构建完善的资金内部控制环境
首先，企业管理层应当树立先进的管理思想，自觉形成风险管理观念，大力宣传内控的重要性，营造以“内控先行、稳健经营”为主要内容的资金内控文化，打造长效资金内控机制。其次，通过有效的信息传导机制，确保企业全体员工都明确自己对资金内控的责任，树立全新的资金内控主体意识，重视对资金内控制度的建设与完善，积极主动创新内控措施，实现企业内控目标。第三，以人为本。制定员工培训计划、培养员工忠实、勤奋的品质与良好的敬业精神，制定良好的用人政策，实行有效地激励与约束机制，提高员工的向心力与凝聚力，为资金内控的实施提供良好的氛围和环境。
（二）增强风险意识，加强风险预警机制的构建
目前，我国很多房地产企业由于缺乏资金使用风险意识、缺乏风险预警机制的构建，特别是在风险的应对机制建设方面还存在很大的不足，如：房地产企业的领导者与相关业务人员缺乏资金风险控制意识、风险控制机制的建设缺乏规范性、科学性，因此，各房地产企业必须加强风险预警机制、风险应对机制的构建与完善，以此来提升自身的风险管理水平。例如：房地产企业可以通过培训或者以专家讲座的形式尽快提升单位领导和相关业务人员的资金风险防范意识、风险管理意识、风险控制意识；单位的一把手必须下定决心加强资金内部控制的建设，真正担负起资金内部控制建立健全和有效实施的责任，并以身作则付诸于实践；加强对企业所有员工的资金风险意识的渗透，⒆式鹉诓靠刂平ㄉ栌肫笠档奈幕建设密切联系在一起，从根本上将资金内部控制意识、风险意识灌输到每一名职工心中。各房地产企业必须根据自身的实际情况梳理资金内部控制与管理和业务流程中存在的风险，设定风险控制目标，全面、系统、持续地对资金风险进行评估，特别是面对各种突发事件一定要及时做好应对风险的准备，提高风险防范意识、树立风险管理理念、建立风险预警机制、有效识别风险，并对风险采取相应的应对措施。
（三）转变思路，优化并扩大资金内部控制活动的范围
资金内部控制活动是有效落实风险评估结果的最佳手段和措施，它充分体现在整个企业的不同层次、不同部门中，并始终贯穿于房地产企业的所有经营活动中。房地产企业应将其资金内部控制活动的范围扩大到单位内部的不同部门和层次中，并在资金内部控制活动中增加一些相关方面的控制活动与流程，投资环节、应收账款管理环节、预付账款环节等方面的资金控制活动尤为重要。房地产企业对于所有的票据要提前进行编号，对于已经作废的票据进行妥善保管，积极与票据保管员进行核对，防止出现重复记录、漏记等现象，以此来保证企业收入和相关款项的及时、准确入账。
（四）强化资金内部监督与反馈，充分实现资金内部监督的职能作用
这就要求房地产企业必须尽快设立专门的、独立的、具有权威性的资金内部监督机构。实现财务部门与资金内部监督部门的分离，使资金内部监督作用得以充分发挥。例如：建立并完善内部审计机制、建立定期资金内部控制风险评估机制；结合岗位设置建立廉政风险管理机制，并及时发现内部控制实施中存在的薄弱环节、风险点；对发现的各风险点一定要对症下药，并制定相应的改进制度和措施，对各种行为规范性进行监督，防止各种贪污、舞弊等违规现象的发生。
（五）合理发挥预算作用
完善预算管理工作中的组织体系，对资金预测、决策、执行、管理以及考核等各层面的责任予以落实，规范资金管理与控制，实现有限资金的充分利用与经营管理水平的改善。资金预算是一项系统性的工程，需要具有一定预算知识的人员才能做好资金预算工作，同时需要各部门共同参与来编制和执行。企业内部各部门之间必须建立一个相对有效的渠道来保证预算信息编制的及时，提高预算工作效率，增强企业在使用资金前的预防和使用资金过程中的控制。
参考文献：
[1]刘泽芬.房地产企业的资金管理模式与控制措施分析[J].经营管理者，2014（24）.
房地产风控管理篇7
摘要改革开放以来，我国政府先后出台了一系列的深化房改政策，房地产业在政策的导向作用之下得到了前所未有的飞速发展，适值今日我国的房地产市场已进入后危机及后暴利时代，面对市场、政策等诸多不确定性，房地产企业必须树立风险意识，高度重视风险管控，建立适应企业发展的风险管控体系，分析与预估未来风险，在风险爆发之前采取有效的措施预防、控制风险的发生，将是企业可持续发展的根本保障。
关键词房地产风险控制体系建设
近年来，我国房地产行业飞速发展，房地产市场的异常火爆及规模的过度扩长、过度增长，使房地产行业呈现出典型的“三高”特征，即投入高、回报高、风险高，房地产企业的运营风险愈发突显。而我国房地产企业对风险的管控能力相对较弱，因而探析我国房地产企业当前面临的各种运营风险及管控措施，将对我国房地产行业良性发展具有十分重要的意义。
一、企业风险管理概述
随着精细化管理的不断发展与推崇，越来越多的行业在企业管理中广泛应用了风险管理这一概念，尤其是投资、金融、房地产等行业。所谓风险管理，是通过建立相应的管理体系，使企业能够识别运营中面临的各类风险，并采取有效对策对风险进行控制，达到预估风险、预防风险、将风险降至最低的管理模式。企业风险管理的范围广、涉及面大，涵盖企业的组织架构、资金运作能力、市场开发、国家政策、市场反应等多个领域，企业运营的每一个环节都可能面临着各种风险，企业进行风险管控的目的是通过对风险进行管控，降低企业因风险导致的损失。因此，企业必须树立风险意识、重视企业运营过程中面临的各种风险问题，防患于未然，站在科学发展观的基础之上，建立动态的风险管控体系。
尤其是风险较高的房地产行业，我国相当一部分房地产企业缺乏风险管控意识、不注重风险管理、风险管控能力较弱。面对政策、市场、资金运作、银行信贷等诸多因子的不确定性，房地产企业必须强化风险意识，重视风险管控与体系建设，建立适应自身发展的风险控制体系，将风险控制到企业可随范围之内，推动企业实现良性可持续发展。
二、房地产企业各类风险分析与管控要点
我国房地产行业飞速发展数十年，越来越多的国内外专家学者对我国的房地产行业发展
历程进行了深入细致的研究与探索。我国房地企业的风险归纳为以下几类：
1、政府与政策风险
我国的房地产行业得以飞速发展很大程度是继国家出台一系列房改政策之后的效应，即政府给予的土地供给政策、市场政策、地价政策、信贷政策、价格政策等，这些均对房地产企业的经营收益产生了巨大的影响，同时也给企业带来诸多经营风险。如土地出让过程中的政府履约问题、房地产建设过程中的政府规划问题、政府官员调动等这些都属于潜在的政策风险；还有国家近期出台的二套房政策、房产税政策、金融政策，尤其是首付及贷款利率政策，这些也对房地产市场产生了较大的影响。
面对这类政策性风险，首先，房地产企业领导人必须具备高度的市场敏锐度，具备对风险的预估能力；其次，企业要采取多方面的应对措施，适应政策，在政策的导向之下，不断调整自身的运营管理模式，逐步将房地企业由政府导向转变市场导向、客户导向。
2、企业战略决策风险
在当前的房地产市场形势下，房地产企业要立足国家政策及市场形势，绝不追求规模效
应盲目扩张，尽量做到内部管理协调一致，在房地产发展高峰期之后，将重点放在企业的内部精细化管理及风险管控上。房地产是一个高投入、高回报、高收益的企业，更应该谨慎经营，用长远的眼光去看待企业的发展。在项目开发过程做好前期市场调研与市场前景预测，一些债权债务不清晰、多次转让的土地一定要慎重拿地；在投资决策过程中，一定要谨慎项目的开发周期、项目定位分析等，好的战略决策不仅仅是好不好卖、成不成功的问题，而是如何实现盈利的最大化。
随着房地产竞争的加剧，房地产市场早已是狼烟四起、项目的竞争更是到了刀刀见血的地步。无疑，房地产已经从需求导向转变为竞争导向。对于战略决策风险，企业应强化内部管理机制，不断完善企业的决策机制与战略管理，做好企业发展战略规划及研究，在决策上多方征询意见、鼓励员工参与，有效的规避决策风险。
3、企业的经营与管理风险
企业经营过程中的每一个环节都存在的一定的风险。如工程进展计划无法如期实现是房地产企业的通病之一。因而房地产企业必须提高执行力，合理进行工期计划，并建立相应的考核与预警机制，有效的防范执行不力导致的经营风险。
再者就是企业内部人力资源、财务管理、商业机密管理、品牌建设等方面的管理风险。企业一方面要不断完善人力资源管理体系建设，包括人员的招聘、录用、培训、薪酬、晋升等；建立健全财务内控体系及税务风险管控机制；对于一些涉及企业机密的范围，可以与员工签订商业机密协议，保障企业的利益等。在企业运营与项目开发中，注重品牌效应，对于企业经营过程中可预见一些工期、工程质量、安全等建立一系列的应急预案，更好地对风险进行管控。
4、资金风险
房地产行业最大的特点便是投资大，需要充足的资金及良性的资金运转方可实现企业的可持续发展，因此，资金风险是房地产行业面临的重要风险之一，资金断链意味着要么破产、要么错钱。而近年来，国家相继出台一系列政策，比如银行贷款不得买地等政策，以及中央紧缩“银根”“地根”等政策的出台加剧了房地产企业信贷融资的困难。
因而，房地产企业必须加强企业资金链管理，建立多元化的融资渠道，创造一个良好的资金运作环境，保障自身资金链有序及健康运作。
5、法律风险
房地产企业在法律风险管控方面，要做到以下几点，一是要关于房地产项目的合法性，这也是房地产项目的首要风险。实践中我们所说的“五证具全”即土地使用权合法、建设用地规划合法、建设工程施工合法、拥有房地产企业开发资质、商品房销售预售合法等。
房地产企业的法律风险相对于其他风险具有可预见性，法律风险是可以做到完全规避的，这就要求房地产企业必须建立自觉、有效、系统的内部管理机制，对整个房地产开发及运作的每个环节严密把关，将企业运营过程中的各种法律风险消除在执行过程之中。
三、房地产企业风险管控体系建设
房地产企业风险体系的建设要从以下两个方面入手：
1、企业的管理与内控体系建设。
首先，要通过分析自身存在的各种风险，有针对性地建立健全各类风险预警机制、管控制度及对策，同时要将这些机制与对策全面渗透到企业经营管理工作的各个环节之中，使管理制度真得做到执行到位、落地有声。其次，加强企业的内控体系建设，加强企业人力资源管理、预算与决算管理、财务管理、业务流程管理等内控体系建设，明确各部门、各岗位职责，提高员工的工作效率与执行力，促进企业良性发展；再者，加强企业的内部审计管理，尤其对于房地产企业而言，建立行之有效的内部审计制度，能对企业经营过程中的各类风险起到良好的控制作用。
2、不断建立完善风险管控体系
首先，房地产企业应该设立专门的风险管控部门，将风险管理作为企业发展的重中之重来抓，从管理与法律两个维度来加强风险管控体系建设，一方面建立专门的风险管理内部机构，制定相应的风险管理职责，建立健全企业风险管理制度、预案、措施，尤其是在战略制定与项目管理，一定要建立行之有效的风险管理机制，有效的规避战略规划及投资不科学、不合理给企业带来的损失；另一方面建立完善的项目运作体系，从公司设立到项目的可行性研究、项目建设的前期审批手续、工作流程等形成一套科学规范，并且符合国家法律法规的体系。
参考文献：
[1]张超.房地产风险及其对策探析.现代商贸工业.2010（2）：132.
[2]段志江.企业内部控制环境存在的问题及对策.新疆农垦经济.2010（8）：81-82.
[3]孙立平.建立现代企业风险管理机构的构思.现代企业.2003（6）：78-81.
房地产风控管理篇8
关键词：内部控制；分析；策略
在我国房地产企业发展的过程中，重经营、轻管理一直是其长期发展中的短板。我国不少房地产企业没有充分的风险意识，在内部缺少风险管理文化，没有充分地认识到风险因素对于企业发展的不利影响，难以满足房地产行业的现代化发展要求。在新时期下，随着国家对房地产调控的越来越严格，加强内部控制，做好风险管理，有利于房地产企业的稳健运行，提高企业资金利用效率，最终实现房地产企业的可持续发展。
一、房地产企业内部控制现状分析
（一）内部控制意识薄弱
近年来我国的房地产企业得到了快速的发展，在资金、技术实力方面取得了明显的进步。但是在进步的同时，还存在着管理方面的隐忧，例如部分房地产企业重视开发而忽略了内部控制管理，导致企业的经济效益难以令人满意。部分房地产企业在内部控制意识方面比较薄弱，对于内部控制的重要性认识不足，过分地追求企业的规模和短期的利益，没有充分地认识到内部控制对于房地产企业发展的重要性。一些房地产企业由于没有建立完善的风险评估系统，导致风险问题频发，严重地干扰了企业的正常运行。此外，内部控制风险意识的薄弱，导致企业难以建立有效的风险预警机制，从而不能对风险进行充分地管控，最终造成了企业经济上的损失。特别是在一些民营房地产企业中，由于过分地追求业绩，而忽略了内部控制制度建设，没有充分地适应现代企业的发展要求，在管理理念等方面比较落后，没有相应的风险防范意识，最终影响了房地产企业的发展壮大。
（二）内部控制执行力度薄弱
目前我国的房地产市场得到了蓬勃的发展，房地产价格不断地走高，房地产行业的繁荣也隐藏了不少严重的问题，例如部分房地产企业虽然建立了内部控制制度，但是由于没有良好的执行环境，导致内部控制难以真正地落实。近年来随着政府相关部门制定了一系列关于房地产企业内部控制的政策，例如企业内部控制规范等，但是由于其内容比较宽泛，缺少可以执行的细节，导致难以操作。在执行的过程中，一些房地产企业的内部控制制度不符合企业的实际，与企业的经营活动相脱节，都影响了内控制度的执行。此外目前我国在房地产企业内部控制人才方面也比较缺乏，很多房地产企业缺少专门的人才来实施内部控制，再加上内部控制所需要的综合能力比较高，例如需要懂得金融、工程、财务、管理等方面的知识，我国在房地产企业内部控制方面的氛还不够成熟，在人才队伍建设方面还比较薄弱，这些因素的存在都影响了内部控制的执行效果。
（三）缺少完善的监督机制
目前我国不少房地产企业虽然建立了内部控制制度，但是对于内部控制制度的执行效果缺少严格的监督，导致内部控制的效果大打折扣。部分房地产企业重视内控制度的建立过程，而忽略了其效果的评估，导致内部控制缺少有效的约束。在部分房地产企业中，由于业务繁忙，所以对于内部控制缺少科学的评价，导致内部控制制度实施的过程中存在着比较大的自由度，最终影响了内部控制的效果。对于内部控制执行过程中，缺少完善的问责和惩罚机制，使内部控制制度执行的过程中出现了不少违规甚至舞弊的现象。因此有必要建立完善的监督机制，将内部控制与员工的发展结合起来，提高员工的积极性，最终促进内部控制的实施。
二、房地产企业加强内部控制的策略
（一）提高内部控制意识
房地产企业管理人员应当充分地认识到内部控制的重要性，在日常的管理工作中积极地参与到内部控制制度的建立和执行工作中，促进内部控制的实施，提高广大职工的风险意识。内部控制制度的实施是一项长期的过程，特别是对于工程项目来说，其施工周期长，资本消耗比较大，通过不断地提高内部控制意识，将风险管理和控制贯穿到企业发展的各个过程和各个阶段中，只有通过这样不断地推进，才能真正地发挥内部控制的功效。房地产企业面临着不少经营中的风险，风险的存在和发生对房地产企业的可持续发展带来了威胁。因此充分地认识到风险的危害，才能提高内部控制的意识，才能加深对内部控制的认识。在房地产企业管理活动过程中，要不断地提高风险防控意识，只有这样才能认识到内部控制的重要性，才能真正地采取有效的措施和方法来管理风险。
（二）建立完善的内部控制组织
一些房地产企业由于没有建立相应的内部控制组织，导致内部控制制度难以得到真正地落实，通过在企业内部建立完善的内部控制组织，对于发挥内部控制的作用具有重要的意义。内部控制组织应当平衡好企业发展与风险评估的关系，实现二者的有效结合，最终实现对风险的有效管理。内部控制部门应当做好风险的分析和识别工作，结合企业的实际情况建立相应的风险预警模型，在日常的工作中以模型为指导，建立严格的风险指导线，确保风险能够真正的可控，例如合理地配置企业的贷款、债务比例等，做好资金的短期和长期的有效配置，分散风险，控制风险。内部控制部门应当做好风险的预测工作，准确地判断企业发展过程中的风险，对于风险影响的大小等进行科学的分析，从而实现对风险的有效识别。对于房地产行业来说，其波动性比较大，在风险识别的过程中要综合性地采取有效的方法，判断风险的来源和类别，从而准确地评估分析，提出相应的改进措施。在建立内部控制组织部门的过程中，要提高其独立性，能够摆脱其它部门的掣肘，独自行使其监督管理权力，切实地防止风险的发生。此外，还应当加强内部控制人才建设，加强对财务人员的培训工作，使财务人员能够熟悉房地产行业的各个流程，只有这样才能切实地了解企业发展过程中可能存在的风险，做到内部控制的有的放矢，减少风险事件的发生。
（三）加强对内部控制的监督
加强内部控制的监督，对于发挥内部控制的作用，实现对风险的有效管理具有重要的意义。企业管理人员要加强内部管理，明确相关的责任人，对员工的职权进行严格的限定，将风险管理责任落实下去，从而实现对内部控制流程的监督。在企业内部应当建立内部控制评价制度，检查测试内部控制制度的执行情况，这样能够及时地发现问题，减少企业的经济损失。要对企业运行过程中的各项业务的风险进行追踪，及时地发现其中的风险漏洞，从而进行相应的优化，减少风险的发生。为了明确企业运行过程中的风险，可以由企业内部组织审计或者由第三方审计部门对企业的内部控制进行监督，不断地提高审计部门的独立性。在监督的过程中，要围绕风险关键点作为审计的重要对象，对于一些财务支出大、而且频繁的项目应当做好其后期追踪，从而达到风险检查和预警的作用。为了进一步完善内部控制监督机制，应当对内部控制实施效果进行评价，这样能够突出监督机制的重点，使监督机制能够随着风险的变化而变化，及时地发现内部控制活动中的薄弱环节，从而切实地发挥监督机制的作用。
三、结束语
完善的内部控制制度，对于提高企业的风险管理水平，降低风险发生的频率具有重要的帮助。企业管理人员要具有强烈的风险意识，将内部控制真正地落实到企业管理活动中，落实到具体的个人，落实到企业的各个部门中，贯穿到企业发展的各个阶段，最终促进企业的风险管理，改善企业的内部控制环境。通过加强内部控制，建立完善的、科学管理体系，最终能够使企业获得长期的发展，对于提高企业的经济效益，完善房地产企业的管理制度都具有积极的意义。
参考文献：
[1]秦文曙.房地产内部控制实施现状及对策[J].当代经济，2015，24：72-73.
[2]金晓丹.房地产企业基于内部控制的风险管理研究[J].财经界（学术版），2014，11：110.
[3]王璐.房地产开发企业内部控制研究[J].财会学习，2016，01：181-182.
房地产风控管理篇9
【关键词】房地产企业内部控制对策
随着我国市场经济不断纵深发展，房地产企业为了更好地适应不断扩张发展，就必须加强对于企业人员、资金、财务等环节的规范和管理。有效地内部控制制度的实施能够帮助房地产企业规范对于生产经营各环节的控制和管理，有利于提高房地产企业的管理控制水平，促进房地产企业在激烈的竞争中可持续的生存与发展。
一、房地产企业内部控制的重要性
纵所周知，房地产行业是个高风险行业。虽然很多房地产企业已经建立了内部控制制度，但是内部控制意识淡薄，缺少应对风险的相应措施，内部控制的有效性和执行情况不容乐观。究其原因，在很大程度上归结为房地产企业内部控制的失效。因此，完善房地产企业内部控制制度，增强适应环境的应变能力及抵抗风险能力，帮助企业安全渡过危机，显得尤为迫切。
然而，很多企业认为，内部控制就是各项工作制度和业务规章的汇总，有了规章制度，企业就有了内部控制。甚至，部分企业认为制定大量规章制度，增加了办事环节、程序和人员，束缚了手脚，影响办事效率，增加了企业的经营成本。这些都是没有真正理解内部控制的内在含义，没有把内部控制当作是企业加强经营管理，实现经营目标不可缺少的重要环节。
二、房地产企业内部控制存在的问题
（一）房地产企业内部控制环境薄弱
1.房地产企业管理层内部控制意识薄弱。我国的大部分房地产企业的性质为民营，他们的管理者往往是从基层施工人员发展而来，们自身的文化素养和管理水平比较有限。对于内部控制的实施，更是缺乏系统和宏观的概念和认识。内部控制制度的试试效果往往会跨越几个经营周期，其效果回报往往具有耗时长、成本高、回报不明显等特点。很多房地产企业的经营者往往认为内部控制制度的实施与企业的生产经营和利润不十分相关，因此怠于实施内部控制制度。另一部分管理者，认为内部控制制度就是一纸条文，只需建立制度即可却疏于内部控制的真正实施。还有一部分管理者视内部控制制度为限制其管理行为的方式，是投资者不信任其的表现，因此对于内部控制的实施态度较为抵触。这些来自房地产企业管理层的内部控制意识缺失，就使得内部控制不能得以有效实施。
2.房地产企业缺乏专业的内部控制人才。房地产企业的大部分员工都是从事业务的人才。然而内部控制能否有效实施关系到房地产企业能否健康稳定的发展，内部控制专业人才的缺乏将不利于企业内部控制制度在生产经营各环节的实施。房地产企业的大部分员工由于缺乏基本的内部控制素养，导致绝大部分房地产企业员工只重收益，轻内控的现象，这将严重影响企业的正常生存发展。
3.权责分配不合理。我国大部分的房地产民营企业多半采用家族式管理模式。这种管理模式的最重要的特点在于权利的集中。许多房地产企业在一些岗位上采取一人多岗的方式来节约成本。然而这种权责不清的管理模式一方面使得员工混淆自己的分内职责，不利于员工工作的有效率进行。另一方面，有些重要岗位若权责不清将会对企业整体的发展走势产生至关重要的影响。还有一些房产企业管理结构不十分健全，其董事会、监事会的设置往往是“摆设”，而没有达到三权制衡的效果，这将角色的重叠就使得房地产企业内部控制制度的实施和有效性水平不容乐观。
（二）内部控制制度执行能力低
1.房地产企业业务流程设计不清晰。房地产企业常常伴随着高风险与高利润，因此，管理者对于各环节的生产业务环节的设计存在设计不清晰，控制水平低下等情况。对于项目的建设和运作往往取决于管理者的个人职业判断，鲜有固定规范的模式可以依据和追寻。这种混乱的生产运作形式不利于内部控制制度的有效实施.
2.资金管控缺乏有效制约。房地产企业因其资金运营的特殊性，使得大多数的企业缺乏专门进行资金集中管理的部门。因房地产企业往往具有跨区域性，因此为了便于项目投资的正常进行，房地产企业常常提前预付项目开发人一定的资金以确保项目的正常实施。然而由于房地产企业与项目所在地往往不一致，使得房地产企业对于投资项目资金不能有效进行控制和约束，容易导影响资金利用有效性。
（三）缺乏畅通的信息沟通渠道
1.管理层缺乏有效的与员工交流渠道。无论是管理层向员工传达公司整体战略思路和布置各阶段工作任务，还是员工向管理层反馈工作结果都离不开通畅的交流渠道。房地产企业存在的内部管理机构与渠道不健全的问题，有时会导致管理层无法及时有效地向员工布置和调整员工工作内容，另一方面也会影响员工向管理层反馈工作成果以及在工作中发现的问题。这种双向交流渠道的不畅将会影响了企业的管理信息的传达和反馈，将大大影响企业的经营的效率。
2.业务信息系统集成程度较低。高速有效的业务实施离不开健全集成的信息系统平台。房地产企业各环节设计存在不清晰、冗余的现象，其采购、生产、销售、投资、融资、财务管理、人力资源管理等环节均没有形成层层流转，环环相扣的信息体统管理，因此使得各个环节难于彼此协调，无法保证信息在各环节之间及时、准确的传递，不利于房地产企业对潜在的风险进行有效的控制。
（四）缺乏有效规范的内部控制监督
1.内部控制监督流于形式，缺乏实际意义。内部控制监督的实质在于对企业生产各环节经营效率与效果进行有效的检查和监督。然而我国房地产企业将内部控制监督的内容仅仅理解为对财务报告真实性进行监督。房地产企业的内部控制监督机构几乎将所有的精力与时间用来检查财务报告的数据是否真实可靠，而忽视对企业资产安全、各环节实施情况进行实际有效的监督。
2.内部审计部门独立性缺失。部分房地产企业虽设置了内部审计部门，但却将管理层的权利凌驾于内部审计部门之上，严重影响了内部审计人员的内部控制效率与效果。许多企业的管理层甚至要求内部审计部门要直接对管理者负责，这样一来不利于内部审计部门对于管理层的决策和行为进行有效的监督。另一方面，有些房地产企业使财务部门或其他部门的主管或员工兼任内部审计的工作，以降低内部控制成本。这样会影响内部审计人员的独立性，从而严重影响内部控制的效果。还有些企业将内部审计部门“束之高阁”，不赋予实际的内部控制监督权力，使得内部审计部门成为名存实亡的兼职机构，不能有效地实施内部控制。
三完善房地产企业内部控制的对策
（一）构建健康的内部控制实施环境
1.提升内部控制及风险意识。房地产企业应积极展开针对于内部控制和风险防控的相关知识普及，调高管理层与员工对于风险防控和内部控制实施必要性的认识，并将内部控制以及风险防控效果纳入到员工和管理层薪酬计划范畴，使得与员工及管理层切实将内部控制和防控作为影响其自身发展的一个重要“因素”来看待，从而较为深刻地转变以往员工及管理层内部控制及风险意识缺乏的问题，防止企业的盲目扩张，有利于企业的长远发展。
2.加快员工内部控制专业素养的提升。房地产企业应就企业生产运营环节的内部控制管理设专门人员及专门机构进行管理和控制。并制定计划，聘请内部控制实施方面的专家为本企业的内部控制负责人员定期进行内部控制理论和实践环节的培训，这样一来将有利于房地产企业专业性内部控制管理人才的内部控制和风险防控等专业素养的提高。
3.建立健全房地产企业的内部治理结构。完善的内部控制治理结构是内部控制有效实施的基础，房地产企业一方面应该加强董事会的主体地位，赋予董事权利，重视董事会在对房地产企业进行决策过程中的力度。另一方面要建立专门的内部控制监督机构，使得内部控制监督部门能够独立于生产经营管理的各环节，展开内部控制实施有效性评价。建立健全企业的内部控制治理结构有利于加强内部控制制度的实施效果。
（二）提升房地产企业全面风险管理水平
1.实现对资金的综合管理。通过建立及时资金的预算计划、资金的集中核算中心实现对资金尤其是货币资金的计划预算、筹集、运用于集中管理等环节，结合房地产企业自身的经营特点，建立房地产企业资金的综合结算中心，便于对于资金的管理和控制。
2.积极探索新型的融资方式，拓宽融资渠道。为了改变目前我国房地产企业主要向银行进行资金借贷的融资结构，房地产企业应结合自身的经营特点，可以考虑采用上市融资、信托融资、夹层融资和短期融资券等新型的融资方式加强房地产企业资金流转能力，丰富融资方式，拓宽房地产企业的融资渠道。
（三）建立有效的房地产企业业务运营流程
1.严格监督招投标环节的规范性。房地产企业应该建立供应商的档案信息平台，对供应商的综合排名、分类、偿债能力等方面要进行严格把控，使得招投标环节透明化，杜绝招投标环节存在不公平、不公允的现象。
2.加强对房地产企业的合同内部控制管理。房地产企业合同管理是房地产企业整个运营过程中的重要环节。从合同签订伊始至合同到期退出企业的过程中，如何利用企业的内部控制制度对合同的实施效果进行全方位、完整、完善的实施，是整个环节的重中之重。房地产企业可以通过对合同按照不同的类别进行划分整理，建立台账，便于各项合同实施情况的监督与追踪。
3.建立有对应关系的客户信息内部控制管理平台。房地产企业应首先建立客户信息卡片，完善对于客户基本信息进行管理和控制监督。其次，要对房地产企业销售过程进行严格全面的监督。在制定价格时，应综合考虑项目所在地的物价水平以及房屋所在区域、户型、楼层、装修、物业等问题，不得随意定价。同时，建立24小时销售监管平台，对于房地产企业销售情况进行有效的监督。
（四）建立房地产企业内部控制动态监控机制
1.强化对房地产企业投资阶段风险评估。房地产企业在投资项目选择时，应积极做好对于项目投资收益、风险等方面的预估，判断投资项目的可行性，加强对房地产企业投资项目的风险评估，为管理者做出投资决策提供基础和保证。
2.加强对房地产企业工程施工全过程进行有效监督。施工阶段是房地产开发企业的核心环节，因此应将内部控制制度应用于该环节中，实现对房地产企业工程施工的全过程有效监督。首先，在审批阶段，所有房地产的企业管理者、重要岗位的领导应严格按照公司的规章进行工程实施。所有员工必须按照公司所给的权限进行动态有效的内部控制监督。
（五）提升房地产企业内部审计实施效果
1.强化房地产企业内审人员的独立性。房地产企业应建立独立的内部审计机构，派专门的内部控制人员对整个企业的内部控制有效性进行评价。在内部审计部门行使其内部控制监督职能的过程中，房地产企业应充分保护内部审计机构与人员在职务上的独立性。首先，内部审计部门必须独立于其他任何生产经营环节，其行为直接对董事会负责；其次，企业的管理层不能将权力凌驾于内部审计部门或内部审计人员之上，要切实做到对内部审计部门及人员在形式上和实质上的独立性的保护。
2.提升房地产企业内部审计人员的职业水平。内部审计人员是内部控制自我评价的实施者和监督者，其专业素养水平将直接影响着房地产企业的内部控制管理水平的高低。因此，房地产企业应定期聘请专业的内部控制专家和风险评估与防控专家来到企业集中对企业的内部审计人员进行培训，同时也应加强对于内部审计人员职业道德的提升。
（六）提高信息化水平
随着计算机技术与网络技术的广泛普及与推广，信息化已经成为了当前房地产企业内部控制的一个必然趋势。通过现代化的信息技术，能够帮助企业将各个部门集中到一起，实现统一管理，这样一来，各个部门之间便可以有效实现资源共享，同时也可以进行实时的交流和沟通，不仅能够提高管理效率，而且还能够进一步提高管理水平。
参考文献
[1]姚晓阳.我国房地产企业内部控制中存在的问题及对策.《企业战略》，2015，9.
[2]施红卫.浅谈房地产企业内部控制存在的问题及其解决策略.
[3]钟秀橙.浅谈房地产企业的内部控制.《财经界》，2015.
[4]傅冰.房地产企业内部控制存在的问题及对策探析.《企业研究》，2014，8.
房地产风控管理篇10
关键词：房地产企业；财务风险；财务风险成因
中图分类号：F230文献标识码：a
文章编号：1005-913X（2012）07-0071-02
一、房地产企业财务风险概述
（一）房地产企业财务风险的分类
房地产企业财务风险包括：财务预算风险、现金流量管理风险、经营风险、资本结构风险和内部控制风险。财务预算风险：是指企业没有全面优化企业的资源配置、全方位地调动企业各个层面员工的积极性，使企业效益不能达到最大化的风险。现金流量管理风险：是指企业没有将现金流量作为管理的重心，围绕企业经营活动、投资活动和筹资活动构筑的管理体系，对当前或未来一定时期内现金流动在数量和时间安排方面没有全面的预测与计划、执行与控制、信息传递与报告以及分析与评价。经营风险：是指公司的决策人员和管理人员在经营管理中出现失误而导致公司盈利水平变化从而产生投资者预期收益下降的风险或由于汇率的变动而导致未来收益下降和成本增加。内部控制风险：是指企业没有对其经营设定经营目标、保护资产的安全完整、保证会计信息资料的正确可靠，没有确保经营方针的贯彻执行，保证经营活动的经济性、效率性和效果性，没有对其自身约束、规划、评价和控制的风险。[1]
（二）房地产企业财务风险的特点
1.房地产投资周期长。由于房地产投资是一项周期较长的投资，少则几个月，多则几年，从土地获得、市场调研、投资策略、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，由于周期较长，有些账款可能无法及时收回，产生坏账，使资金周转不灵，造成财务风险。
2.房地产投资额巨大。房地产企业投资不是一笔小数目，不仅投资周期长，而且投资额较大，一时耗用大量资金，资金收回期较长，使企业长期处在资金短缺状况无法运转，会造成财务危机，这也是投资企业所面临的财务风险。
3.房地产投资追求高收益。房地产企业由于投资高，投资报酬率也较高，风险也会相对较高，例如通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所回收的资金与投入的资金相比购买力降低给企业带来的风险。由于房地产的投资追求高收益，因此只要通货膨胀的因素存在，企业就要面临通货膨胀的风险。[2]
二、房地产企业存在的财务风险及成因分析
（一）财务预算风险
房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长，不确定因素越大，预算风险也就越大。有些房地产开发商没有从土地的成本、资金的运作、经济效益的回报率对要开发的项目作细致的财务预算分析，并且房地产项目上马后，没有对整个项目的资金使用作全盘计划，分不清资金使用的轻重缓急，造成在资金管理上盲目进行运作，或是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产企业的财务风险。
（二）现金流量管理风险
1.现金流量观念。房地产企业开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，需要加强对现金流量的管理。据调查，我国房地产企业多属民营经济成分，缺乏现金流量管理观念，在经济效益良好的情况下，盲目扩大生产规模，加大了企业风险控制的难度。很多企业难以持续发展，一个极其重要的原因就在于资金管理水平低下。
2.偿债风险。举债盲目性加重成本负担。房地产企业的项目投资，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，加大了房地产项目的偿债风险度。房地产项目开工后，又没有对整个项目的资金使用作全盘计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重缓急，只考虑了个别项目的用款，影响了整体的收益目标。加之，在偿债顺序上，筹资时要求发行债券必须置于流通股融资之后，并要求注意保持间隔期，在举债时也要考虑到债务到期的时间安排及举债方式的选择，使企业在债务偿还期不至于因资金周转出现困难而无法偿还到期债务。还有就是银行贷款上盲目抵押，既影响了销售收入的实现，又影响偿还贷款能力，使企业成本负担加重，偿债风险增大。
（三）经营风险
1.经营部门协调能力不强。企业经营过程，表现为物资流、资金流和信息流的三个相互交织的运动过程。由于企业内部和外部的各种原因的存在，都可能使企业的这三大运动过程出现时间上的间断和形式上的停滞。这种可能性的存在，决定了营业风险的存在。例如，对经营环节，房地产开发包括土地使用权的获得、建筑施工、营销推广等一系列过程，涉及大量的相关部门和环节，任何一个环节出现差错，都将导致项目工期延长、成本增加、预期收益大幅降低。
2.对费用风险意识不强。有的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理。没有发挥财务部门自身拥有的成本管理优势。在财务的成本核算上简单、粗糙，使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些个别房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业预期收益。[3]
（四）内部控制风险
内部控制是大部分企业包括房地产企业在内的企业普遍存在的财务风险，内部控制的好坏直接影响资金运营状况和利润的实现，房地产企业是一种开发周期较长、投资额较大的企业，在开发期间不免会有许多不确定因素的发生，不做好内部控制，把资金管理好，那么开发期将会受到阻碍，因此内部控制所造成的财务风险也是不可忽视的。
三、房地产企业财务风险的控制对策
（一）财务预算风险控制对策
房地产企业开发经营周期中，在财务预算方面存在着许多不确定的因素，对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。房地产企业财务部门应以项目预算和资本预算为基础，对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。在项目预算方面，企业财务部门要对项目建设的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算，认真执行财务预算，以提高项目开发投资决策时的准确性，减少投资决策的失误给企业造成的损失。在资金预算方面，企业财务部门应按照企业的整体运作情况，对资金需求和使用计划进行规划，构建企业财务预算指标体系。同时，要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核，对经济行为进行定量约束，发挥预算监督的财务预警作用。[4]
（二）现金流量风险管理控制对策
第一，房地产企业的经营及管理活动都会在现金流上表现出来，现金流出现问题企业的资金链将产生断裂，其经营活动无法保证，将导致企业经营破产。我们首先要强化日常现金流的监控和管理，对于企业销售费用、营运成本、工资和企业贷款利息等支出性现金流和销售等流入性现金流进行严密的统筹管理，缓急并存；同时我们要对重大现金流进行科学管理，严格控制支出，对支出项目合理性、金额、审批等进行多次审核，防止出现现金支出安全性问题。房地产企业财务风险涉及企业经营和管理的各个方面，针对这些风险，我们要用科学的态度予以应对，除了在日常财务管理工作之中对财务风险进行严格监控之外，我们还需要采取各种措施把财务风险消灭在最初的阶段。房地产企业的偿债、盈利、营运和现金流风险各具特色，我们的财务工作人员也要有更加高超的职业能力，把财务风险管理做好。[5]
第二，房地产行业具有很高的偿债风险，安排资金结构以规避偿债风险具有很重要的意义。房地产企业应该加强资本结构控制，根据企业规模和融资环境等确定权益和债务的比例，对于项目要充分考虑投资额度和营销过程中的各种因素，一般需要采取“三分之一原则”，即自有资金、银行贷款和预售资金比例各三分之一；同时，房地产企业要合理搭配债务逾期，按照房地产开发的周期选择搭配期权结构，以中长期负债为主，利用担保贷款按揭资金，增加预售的资金回笼。更好预测利息和息税前资金利用率发展情况，调整筹资方案；再次，房地产企业要合理安排偿债资金，在预售和销售环节严控资金的回收，配合财务部门组合偿债资金，做到按时还款。[6]
（三）经营风险控制对策
房地产企业营运风险的控制就是要消除企业内部各种变现能力不强的部分。我们首先要明确企业的资产结构，房地产企业的流动资产大多是不易折现的实业产品，所以房地产企业没必要特意降低流动资产比率，但是我们要加快流动资产的周转率；同时我们对房屋销售的部分要强化管理，对于预售和销售制度进行改革和创新，完成销售的业绩，以防营运风险的发生。
（四）内部控制风险控制对策
首先，建立完善内部控制制度。内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理，促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称。房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资产管理、担保管理、资金借贷管理、职务授权及人制度、信息披露管理、信息系统安全管理等多项专门管理制度进行规范、控制。其次，强化房地产开发企业财务管理，健全财务管理机构。房地产开发企业的经营决策者要重视财务管理，不但要懂经营、善管理，而且要学习会计法规和常识，因为房地产开发企业管理的基础是会计管理和会计信息，特别是房地产开发企业资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的。最后，强化房地产开发企业经营风险意识。加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前，许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。[7]
参考文献：
[1]王斯亮.房地产投资风险的识别与控制[J].法制与社会，2007（2）：49～56.
[2]袁爱群.浅析房地产企业财务风险及规避[J].现代商业，2008（2）：21～23.
[3]陈松华.房地产投资开发风险析[J].中外房地产导报，2009（2）：55～58.
[4]宋民刚.房地产投资风险识别与防范[J].价格理论与实践，2002（6）：106～108.
[5]樊利.浅析房地产投资及风险防范[J].四川建材，2007（3）：11～15.