房地产公司规章管理制度篇1
关键词：房地产；财务管理；对策
中图分类号：F275文献标识码：a文章编号：1001-828X（2014）05-0-01
一、财务管理在房地产企业中的作用
我国的房地产企业涉及资金面广、融资渠道单一等问题，而房地产恰恰是资本密集型企业；因其项目大、周期长等特点，从而使财务管理对于房地产企业的发展起着重要作用。比如恒大地产在财务管理方面就做的很好，在新形势下采取走紧密型集团化管理模式，在“恒大模式”创造无数辉煌的背后，财务管理在成功中是不可缺少的一部分。“紧密型集团化管理模式”体现在公司财务和资金的管理模式上，使财务和资金由集团统一管理，统一执行集团财务管理制度及资金计划。集团资金中心负责集团及各地公司所有地产项目的资金计划管理、资金筹措、融资管理及自己统筹管理等工作。在资金财务管理上，集团实行统筹调配制度，集团资金中心和财务中心对各地公司资金使用严格把关，严格执行资金审批制度，并建立资金使用台账，保证各地公司资金使用的安全和收支平衡。恒大地产正式在“紧密型集团化管理模式”下，是企业的财务管理走在同行的前列，进而创造了被誉为地产界的奇迹。由此可见，财务管理对于我国房地产企业发展至关重要，需要高度的重视。
二、当前我国房地产企业财务管理的问题
1.财务管理制度方面。良好的规章制度对于企业起到规范作用，对于企业来讲必须经历从无到有的发展一个过程；企业应该根据自身的发展，制定出符合实际的规章制度。房地产企业在最初的发展都是凭借管理者的个人决断，很多工作都无据可循，尤其是财务管理相关工作杂乱无章，毫无章法可言，表现为财权分割、资金分散、私设小金库、账外循环等情况时有发生；缺乏对实际成本的严格控制，过多的户头，导致财务部门无法了解公司的具体财政情况，无法提供最新的财务信息。
2.财务员工的责任意识不强。在诸多房地产企业中，员工的流动性很大，加上企业在文化环境建设的滞后，导致员工无法找到归属感，往往缺乏的是集体意识，主动奉献精神；在业务能力上的欠缺，对规章制度不了解，和其他部门员工缺乏交流，导致公司缺乏活力；在具体承担责任的时候容易推卸，导致矛盾激化；这些都严重的制约着财务工作的开展，不利于公司管理层掌握第一手财务信息。
3.部门之间协调效率低下。公司是个部门的组合，其中财务部门是打交道最多的，往往涉及资金问题，按照一般的公司规定，每月需把个部门的开销逐一列出，报经理审批，一层层的上报。可是在具体部门不一样的，比如投资部门就无法预知资金的支出，每月的投资开发金额都是不等数，导致许多项目不能立马开工；反之比如设计部门，在设计新户型的同时，需要一定的周期，资金的使用就不是很急迫，往往占据了大量的闲置资金，使资金的使用率减低。同时各部门之间缺乏应有的交流，导致信息无法跟上公司的发展节奏，使得财政管理拖了公司的后退。
4.成本管理的不规范。在每期的项目开始之时，公司对于投标以后的成本估算缺乏有效的监督。是否的要求能否达到合同标准，及其工地上发生的意外情况都没有纳入后期成本管理之中；比如施工没有按照合同要求，进而出现材料浪费，工人工资的预算增加，工期的延长等现象，这些都与财务成本的管理有关。
5.财务管理中奖惩机制不完善。对于一般公司而言，在奖励这一块主要是根据业绩，随意性大，往往取决于老板的态度，公司缺乏应有的奖惩条例，完全不能适应公司的发展需要。在制度的落实上缺乏监督，主管起着重要的作用，许多公司实行的委派制，财务主管在同级管理中缺乏相应的监督，主要是靠道德的力量来约束，容易出新个人的主观偏差。在实践中公司的奖惩机制并没有被完全的有效利用起来，对于财政预算和奖惩机制几乎是纸上谈兵，并没有得到很好的实施。
6.销售收入脱离财政预算。对于房地产企业来讲，更多的是靠融资，可是销售也是不可或缺的一部分，当融资遇到困难的时候，更多的依靠自身的筹资来开展。随着房源的增加，投资环境的恶化，人们对于房子不再像以前疯狂，更多的倾向理性投资。对于房地产公司的销售将是严重影响，而更多的公司采取的是先投资后筹资，往往造成资金缺口很大，无法及时回笼资金，进而影响公司的正常经营，严重的甚至破产。
三、解决财务管理危机的措施
在面临国家新的一轮调控下，各大房地产企业都在打折出售房源，作为处于转型期的大量房地产企业，更应该知道财务管理在企业竞争中的重要性。对此我们需要建立完善的财务信息系统，健全财务管理组织体系，从制度上落实；进而其他组织要为财务机构提供及时的信息，保证各项政策能够落实到实处。应建立良好的上去沟通渠道，把民主的精髓注入公司的管理，从而有利于各方表达诉求，早点发现问题，解决问题。员工是公司发展壮大不可或缺的主要组成部分，公司不仅要提供广阔的发展空间，良好的工作环境，让员工找到家的感觉；员工更应该进一步的学习，提高业务水平，用技能武装自己，把自己当作企业的主人，全心全意为公司谋发展。正确处理各部门之间的关系，需要建立由公司统一领导，集中管理的模式，树立大局观念，从公司长远利益出发；打破各种为阵的小团体主义，把更多的精力投入到公司的可持续发展中来。对于公司财务成本管理不规范的问题，建立责任落实制度，落实到具体人身上，从投标到后期维修都要纳入预算之内，更多的要把边际成本纳入总预算；同时严格控制不必要的开销，从而压缩成本，提高盈利点。在公司的发展中，我们要做到稳扎稳打，按照公司制度的发展战略去实施；切记大冒险，应该根据公司的实际情况，制度相应的发展计划。
参考文献：
[1]张凡，孙艳平.我国房地产企业财务管理中的问题与对策[J].经济与合作，2012年3月（总第436期）.
[2]袁斌.新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J].现代商贸工业，2010（23）.
房地产公司规章管理制度篇2
[关键词]房地产；内部控制；中小企业
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2017.08.001
[中图分类号]F239.45[文献标识码]a[文章编号]1673-0194（2017）08-000-02
随着我国房地产企业的迅速发展，中小房地产企业也在崛起。由于房地产企业对资金和技术的需求强烈、受国家政策影响较大、项目周期长，为了实现高额利润，管理者往往对房屋的开发和销售过分关注，而忽视了内部控制的建立和完善。但房地产企业内部控制制度的建设，对控制企业的经营风险、财务风险和提高企业的管理效率至关重要。
1S房地产公司内部控制现状
作为一家由钢铁材料公司实行多元化发展而成立的房地产公司，在组织机构（如图1所示）的设置上，没有经过系统的规划，机构设置不科学，没有结合公司的实际情况，只凭借管理层的主观意识，在借鉴其他公司机构设置方案的基础上，设置本公司的相关机构。在组织机构岗位的职责划分上，由于上级管理者通过口头介绍或任务分配对工作职责和业务流程具有决定权，难免会出现职责交叉或工作疏漏。在公司的治理结构上，公司的三个自然人股东（总经理、副总经理、售楼处主管）中的一个股东――总经理，其掌握实际控制权，本应由公司股东会进行表决的重大事项均由总经理决定，股东会名存实亡。在公司的内部监督上，该公司没有设置专门的内部审计机构或由内部审计人员履行监督检查职能，无法做到事前防御、事中控制，尽管总经理不定期安排人员进行工作检查，但没有严格的流程规定，很容易出现疏漏。在人力资源政策上，该公司由董事长兼任总经理，副总经理兼任项目部经理，项目部副经理由总经理外甥担任，售楼处经理由总经理儿子担任，财务部主管由总经理亲戚担任，出纳由总经理外甥女担任，综合部经理由当地招聘的退休在家的公职人员担任，如表1所示。由此可见，该公司没有建立规范的人力资源管理制度，未设立聘用标准，人员招聘未经过严格的招聘程序，公司呈现出典型的家族式管理；公司在职工薪酬的考核标准和辞退福利方面亦没有明确的标准。
2S房地产公司内部控制存在的问题
2.1内部环境不完善
该公司的内部环境主要存在三个问题。第一，治理结构存在缺陷，大股东过于集权。公司的股东会形同虚设，也没有设立监事会，实际控制人，即总经理集表决权、执行权、监督权于一身，导致公司的经营管理和发展规划缺乏探讨和决策机制，工作执行程序由于监督检查不到位，容易出现纰漏，大大增加了公司的经营风险。第二，组织机构设置不科学，项目部权力过大。该公司借鉴其他公司的组织机构设置方式，在总经理办公室下设有综合部、项目部、售楼部、财务部四个平行机构。由于公司副总经理是专门高薪聘请的具备房地产开发经验的管理人员，而总经理对房地产的运作流程并不熟悉，因此副总经理拥有很大的决策权，其管理的项目部很少受到制s，过大的权力导致风险加大，容易滋生贪污事件。另外，岗位职责的上传下达，由于制度不规范导致工作交叉，降低了工作效率，导致资源浪费。第三，人力资源录用考核缺乏标准，“内部人”过多。公司经营管理的主体是人，人力资源的管理对公司的经营管理、工作质量和效率、顾客维护、声誉维持等都至关重要。一方面，员工的聘用未经过严格的招聘程序，总经理的亲属占据要职，呈现家族式管理，其他员工的招聘也只是通过小型人才市场或门户网站，人员素质不高，工作效率低下。另一方面，员工薪酬的发放没有明确的考核标准，总经理私下给亲属发放年终奖，造成员工忠诚度下降、积极性降低。
2.2风险防范体系缺失
在风险识别、风险评估和风险应对上，S公司对房地产领域的风险认知不足，没有建立完善的风险防范体系，无法较为准确地进行风险识别和分析，S公司管理层习惯于凭借主观经验进行决策制定，在风险发生后不能及时实行补救措施，造成矛盾突出、损失放大，影响了公司的声誉和项目的运作进度。
2.3控制活动不健全
内部控制活动一般包括不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、绩效考评控制等，该公司的控制活动主要存在以下三个问题。第一，不相容职务未分离，人员职责交叉过多。在职务设置方面，以公司财务部为例，公司的出纳人员在负责管理银行存款结算的同时，又负责银行账和公司账的核对工作。由于公司规模较小，各个部门之间员工经常兼任不同部门的职责，导致人员职责交叉过多。第二，付款审批与授权不明，项目部经理高度集权。S房地产公司除了对费用报销的审批程序、权限、管理层人员与员工在处理经济业务过程中的审批权限做出了相关规定外，没有建立其他的授权审批制度。由于项目部经理由副总经理兼任，总经理对房地产方面的专业能力不足，导致业务执行得不到有效监督。第三，新公司旧习惯，“白条抵库”现象严重。由于部分员工是从原材料公司抽调过去的，原材料公司的“白条抵库”现象在S房地产公司也开始出现，未对财务活动进行有效控制，增加了公司的运作风险。
2.4信息与沟通环节薄弱
及时进行信息沟通有助于快速识别风险点并采取有效措施，对提高工作效率、完善公司决策、改善公司制度具有重要意义。S公司没有建立畅通的信息收集与沟通渠道，难以接触到内外部良好的经营管理意见和建议，也由于上下级沟通不畅导致责任划分不清。该公司也会因为沟通不及时影响项目进度，即使组织会议进行了沟通，但很多意见只是悬而未决，形式化严重。
2.5内部监督缺位
该公司未建立规范的监督制度，缺乏监督机制，未设立专门的内部审计机构或审计人员，财务部主任履行审计职责，两个职责不相容岗位由同一人担任难以发挥监督职能，不能做到事前预防、事中控制，导致工作效率和效果降低，员工工作懒散、工作态度不端正。
3S房地产公司存在问题的原因
3.1管理层对内部控制重视不足，重经营、轻管理
由于绝大多数中小企业没有内部控制的概念，认为内部控制就是条条框框的规章制度，对实现经营目标没有任何帮助，所以其只是单纯追求利润最大化，将内部控制的建立停留在表面工作上。实际上，没有严格的内部控制制度，公司在经营管理上的诸多问题，不能被及时发现并加以纠正，长此以往，只会使经营陷入混乱，甚至导致破产。
3.2公司经营规模较小，受管理成本约束
受公司经营规模的限制和管理成本的约束，公司在机构的设置和人员的安排上难以做到一应俱全，“麻雀虽小，五脏俱全”的安排对起步不久的小公司来说，成本太高，又不能发挥其应有的职能。因此，员工职责交叉的现象比较普遍，出现问题很难找到相关责任人，在职责设置上也无法做到相互牵制。
3.3家族式管理模式，运行效率低
该公司的财务部主管、项目部副经理、售楼部经理都是总经理的亲属，是一家典型的家族企业，这种企业的通病是对外人疑心重，只相信自己人。这种管理模式导致资源配置达不到最优，检查监督成本较低，企业自身问题难以被发现，容易出现决策失误。
3.4员工业务素质低，内控参与意识不强
该公司员工主要来源于总经理亲属、原公司调用和当地招聘，由于S公司的人员聘用未经过专业化途径、正规化程序和严格化考核，员工素质普遍不高，没有内控参与的意识。加之公司未组织专业培训，员工难以把握对自身工作的要求和对公司运营的职责。
4S房地产公司内部控制问题的解决方案
4.1完善内部控制环境
首先，其应加强管理层对内部控制的重视。管理层对内部控制的重视程度决定了整个公司对内部控制的态度。管理人员应转变内部控制与经营目标不相关的态度，认识到内部控制的重要性，带头建立并执行内部控制制度，营造高水平的内部控制环境。对于员工，应聘请内部控制专家或学者对其进行培训，加深其对内部控制的认识，了解内部控制的概念、内涵、作用和目标，从而积极参与内部控制的建设和完善。
其次，其应完善公司的治理结构。公司应充分发挥股东会在经营方针、投资计划、财务预算、利润分配等重大事项的表决作用，依法行使企业的经营决策权，同时改变股东会与经理层高度重合的状况。
最后，其应建立科学的人力资源管理体系。S公司应设置全面的人力资源考核和发展标准，并设立专门的人力资源机构或专门的人力资源负责人，一方面按照完整的程序负责人员招聘，另一方面定期组织员工有针对性地进行培训，提升员工的工作素质，增强其对企业的责任感和认同感。
4.2建立风险评估体系
只有建立了风险评估体系，才能对潜在的风险进行识别、分析和应对。对风险进行评估，不仅仅是对公司内部管理的缺陷进行重点关注，还要对房地产领域可能存在的风险制定应对措施，降低公司的经营风险，避免过大的损失。
4.3设计并实施良好的控制活动
为了对企业的管理活动实施良好的控制，S企业首先应对不相容岗位人员设置进行分离，使不相容岗位相互制约，防止可能出现的问题发生。其次，S企业应规范授权审批制度，明确授权原则和权限划分的标准，禁止越权审批。最后，对于财务部门，S企业应完善财务会计系统，对会计处理流程进行规范，同时对货币资金进行严格的控制，完善资金岗位牵制制度和资金审批制度，降低控制风险。
4.4加强信息与沟通
首先，S企i应畅通内外部信息收集渠道，加强部门与部门之间、员工与员工之间的交流，使管理者及时了解公司有关内部控制、经营管理、决策制定等方面的信息，提高运行效率。其次，S企业应完善沟通机制，例如建立专门的电子邮箱供员工提供建议，设立专门的举报电话，使公司及时收到员工的意见和建议。
4.5完善内部监督
为了提高规章制度的执行效果，S公司应不定期指定专门人员对各部门进行监督检查，以确定制度执行的有效性，还应设立专门的审计部门或指定专门的审计人员对财务部门进行监察，并将审计结果向总经理汇报。
5结语
本文在对S房地产公司内部控制现状、存在的问题及原因进行分析的基础上，结合S房地产公司的实际情况，提出了相应的解决方案，期望对中小房地产企业内部控制体系的建设和完善提供一些启发。
主要参考文献
[1]王璐.房地产开发企业内部控制研究[J].财会学习，2016（1）.
[2]秦文曙.房地产内部控制实施现状及对策[J].当代经济，2015（24）.
[3]刘桦.浅析房地产内部控制现状及改善对策[J].财经界：学术版，2014（9）.
房地产公司规章管理制度篇3
1998年5月，某县房产公司（管理该县公产房的事业单位）对县城新民路81号公有房屋进行改造后，与刘某签订房屋租赁协议，房产公司将店面租赁给刘某经营，租赁期限为一年，自1998年7月1日起至1999年6月30日止，每月租金500元。合同期限届满后，刘某继续使用该店面，每月仍支付500元租金给房产公司，但双方未续签合同。期间，刘某对店面进行室内装修，房产公司得知也未提出异议。2001年10月该县进行机构改革，撤销了房产公司，成立了房产管理局。2004年元月16日，房产管理局决定对现有公产房采用招标形式确定新的承租人，刘某参加了81号店面的招标，但该店面被他人中标。次日，房产管理局以书面形式通知刘某在元月20日前搬迁，刘某认为自己对店面装修的投资款未得到补偿，拒绝搬迁。元月24日，房产管理局向刘某送达了《行政处罚事先告知书》、《责令停止违法行为通知书》、《行政处罚听政告知书》，刘某未进行申辩。2月13日，房产管理局对刘某进行行政处罚：一、停止违章占用公有房屋；二、从2004年元月17日起按现房屋租金处五倍的罚款。刘某收到处罚决定书后，未申请复议或提起诉讼，又未自觉履行，房产管理局遂向法院提起强制执行申请。
[评析]
法院能否受理房产管理局的执行申请，即该类纠纷是民事纠纷还是行政纠纷？有两种不同的观点。
第一种观点认为，该纠纷属于行政纠纷，法院应当受理房管局提出的行政非诉执行申请。我国建设部颁布的《城市公有房屋管理规定》第四十三条第三项明文规定，强占公有房屋的，责令其限期迁出，赔偿损失，应处以该房屋强占期间租金总额五倍以下的罚款。作为房地产行政管理职能部门，房产管理局在查明刘某强占公有房屋事实，履行告知义务程序的基础上，适用该行政规章作出的行政处罚于法有据。刘某在规定的期限未申请复议又未采取司法救济措施，该行政处罚决定书即发生法律效力。刘某不自觉履行，房产管理局向法院申请强制执行，法院就应当受理。
第二种观点是，该纠纷属于民事纠纷性质，房产管理局作出的具体行政行为明显缺乏依据，人民法院应裁定不准予执行。理由是：
一、房产管理局适用行政规章对刘某进行行政处罚缺乏法律依据。刘某与房产公司签订租赁合同是平等主体之间的民事法律行为，由此产生的租赁纠纷不属于行政法调整的范畴，而应当适用《合同法》的相关规定进行处理。房产公司主张刘某搬迁能否支持，刘某的抗辩是否成立，双方应承担怎样的法律责任，应当通过仲裁或诉讼加以解决，在双方的纠纷尚未得到裁决前，冒然认定刘某属强占公有房屋，难于令人心悦口服，所以说房产管理局适用行政规章对刘某进行处罚于法无据。
二、房产管理局认定刘某强占公有房屋与事实不符。刘某经营房产公司的店面缘由双方签订了房屋租赁合同，尽管租赁期限届满，但刘某继续使用租赁物，房产公司未提出异议且接受了刘某的租金，根据《合同法》第二百三十六之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。《合同法》第二百三十二条规定，对不定期合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。就本案而言，房产管理局未尽通知义务，也未明确提出解除租赁合同，就以招标形式确定新的承租人显然与法相悖。刘某在租赁物中继续经营是有法可依的，该行为不属于强占公有房屋的范畴，所以房产管理局认定刘某强占公有房屋缺乏事实依据。
三、房产管理局对刘某进行处罚在程序上存在重大瑕疵。房管局一方面既是行政执法机关，具有行政管理职能，另一方面又是公产房的管理部门，从事经营活动。其与刘某签订租赁合同，收取租金是一种民事活动，双方产生民事法律关系。如果房管局在与承租人发生纠纷时却行使自己的行政管理职权来保护自身利益，就无法保证其作出的具体行政行为公正而无偏私，这与我国程序法设置的回避制度背道而驰。
房地产公司规章管理制度篇4
县人大常委会人事任免办法(年月日，县第xx届人民代表大会常务委员会第次会议通过)第一章总则第一条根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会
国内出差及外出管理办法国内出差及外出管理办法一、目的:为使本公司员工之国内出差或派外受训之申请及报销作业有所依循,特制定本办法。二、适用范围:凡本公司员工之国内出差或参加短期业务培训等,悉依本办法之规定办理。
供暖系统维护管理办法为确保公司供暖设施正常运行，完好，保证供热质量，让公司冬季供暖正常有序，现对公司供暖系统维护特作以下管理规定，望遵照执行。一、责任区域划分1、整备车间:负责公司范围内供暖管网，生产作业综合楼供热设施运行管理。
党政中层干部实行竞聘上岗的暂行办法关于党政中层干部实行竞聘上岗的暂行办法第一章总则第一条以转换用人机制为核心，进一步深化校内组织人事制度改革，破除职务终身制，使用人制度由按身份管理向按岗位管理转化，真正实现能进能出、能上能下的灵活用人机制和竞争激励机制。
保障性商品房管理暂行办法第一章总则第一条为进一步完善住房保障体系，切实解决低收入家庭住房困难，规范保障性商品房配售管理工作，根据国家，省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
财务管理暂行办法为顺利实现公司各项生产经营目标，进一步加强财务管理，根据集团公司各项财务制度规定，结合本公司实际情况，制定本办法。一、货币资金管理公司坚持“量入为出、收支平衡，确保重点、兼顾一般”的原则，实行货币资金预算管理。
街道村党员大会选举办法一、根据《中国共产党章程》和《中国共产党基层组织选举工作暂行条例》及中央、省、市有关文件规定，制定本办法。二、中国共产党**街道村委员会由中国共产党**街道村党员大会选举产生。选举程序的确定等工作，由本届支部委员会负责。
国内出差及外出管理办法一、目的:为使本公司员工之国内出差或派外受训之申请及报销作业有所依循,特制定本办法。二、适用范围:凡本公司员工之国内出差或参加短期业务培训等,悉依本办法之规定办理。
人事考核办法第一条人事考核体系对原有的月度考核、劳动态度评价等考核形式进行系统整合，再加以专业化、形式较为科学的人事考核体系。1．劳动态度评定：根据退休金发放制度进行季度劳动态度评定，日常考核中不评议劳动态度。
优秀共青团员评选办法为了加强团的自身建设，提高团员青年的思想政治素质，激励广大团员青年积极进取，奋发成才，经校团委研究，决定在每年五四前开展优秀共青团员评选活动。一、评选范围我校高二年级在校学生团员。
政协先进界别组评选办法为贯彻落实《政协**委员会关于进一步发挥界别作用的意见》精神，充分发挥界别组在履行政协职能中的作用，通过评选先进界别组，进一步调动界别组工作的积极性和创造性，提高界别组活动水平，特制定本办法。
鼓励招商引资暂行办法第一章总则第一条为加快徐州矿务集团有限公司(以下简称集团公司)外向型经济的发展步伐，努力创建优强企业集团，实现集团公司可持续发展战略，根据国家法律法规和江苏省与徐州市政府的有关政策，结合集团公司实际，制定本办法。
电信工程公司绩效考核办法电信工程公司绩效考核办法为顺利完成公司生产任务，全面提高劳动生产率，建立科学、合理的分配激励机制，充分发挥薪酬在激励中的作用，本着按劳分配，奖勤罚懒和效率优先，兼顾公平的基本原则，从xx年xx月起实施绩效工资承包分配制度，具
学校三好学生、优秀学生干部、优秀班级评选办法一、评选范围和对象三好学生：凡我校具有正式学籍的在校中小学生，均有资格参加三好学生的评选优秀学生干部：凡担任班委会、学生会或团支部、团总支、团委会委员等职务一学期以上，现任上述职务的学生干部均有资格参加优秀学生干部的评选
试点县新农保实施办法总则第一条为进一步完善社会保障体系，保障农村居民老年基本生活，根据《国务院关于开展新型农村社会养老保险试点的指导意见》（国发〔XX〕32号）和《河南省人民政府关于开展新型农村社会养老保险试点的实施意见》（豫政〔XX〕94号）的
城镇退役士兵安置办法概述根据《兵役法》和《退役士兵安置条例》规定，城镇退役士兵按照从哪里来、回哪里去的原则，由原征集的县人民政府安排工作。退出现役的义务兵具备下列条件之一者，应予以接收：服现役期满的;服现役期未满，因下列原因之一，经部队师(
国有资产评估管理办法第一章总则第一条为了正确体现国有资产的价值量，保护国有资产所有者和经营者、使用者的合法权益，制定本办法。第二条公司本级及所属子公司(以下简称占有单位)有下列情形之一的，应当进行资产评估：(一)资产拍卖、转让；(二)企业兼并
中小学领导干部竞职办法根据区委组织部关于干部任免管理工作的有关规定,结合我区中小学领导干部岗位设置情况,现对中小学领导干部岗位竞聘工作提出如下办法.一,竞争职位(一)中小学副校长(6个):威海八中,统一路小学,竹办中心小学,望岛小学为,锦华小学,桥头小学.(二
新《信访条例》实施后接待群众来访工作办法为规范来访接待工作，妥善处理群众来访事项，切实保护来访群众的合法权益，根据国务院《信访条例》、《xx省信访条例》的有关规定和中共xx市委、xx市人民政府信访局（以下简称市信访局）的工作职责，结合来访接待工作实际，制定本暂行办法
乡镇工作考核奖惩办法一、奖励：1、对村(居)的工作完成情况按项计分、按月考核、按季奖惩兑现。2、考核实行百分制。除了计划生育、招商引资、发展民营经济等每月均要列入考核外，其它考核项目按当月工作重点，由考核领导小组提出，经集体研究后确定。
重点产业发展资金管理办法为推进全市工业经济发展，加快产业结构调整和发展方式转型，经市委、市政府研究，决定建立xx市重点产业发展资金。为做好资金的管理工作，特制定本办法。一、关于资金来源xx期间，市财政每年安排不少于10亿元资金，专项用于重点产业发展。
经济适用住房的管理办法12月1日，由建设部、国家发改委、监察部和人民银行等七部门联合了《经济适用房住房管理办法》。该办法细致明确了经济适用房审核、转让和监督等相关规定。
欺诈消费者行为处理办法第一条为制止经营者提供商品或者服务中的欺诈消费者行为，保护消费者的合法权益，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的有关规定，制定本办法。
农业农村工作考评办法各村、乡直有关单位：为切实抓好全乡农业农村工作，加快农村经济发展和新农村建设步伐，现将《柏林乡XX年度农业农村工作考评办法》印发给你们，请对照考评办法，结合实际，制订年度工作方案，认真组织实施。
招商引资项目考核奖励办法县关于重点招商引资项目考核奖励办法为进一步加大招商引资工作力度，充分调动全县各级各部门和广大干部群众参与招商引资工作的积极性，提高招商引资质量和效益，促进我县经济又好又快发展，经县委、县人民政府研究决定，特制定本办法。
外聘广告业务员管理办法第一章总则第一条为规范广告业务员的管理，提高经济效益，树立良好形象，根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国广告法》以及《＊＊广告业务经营管理办法（暂行）》，结合公路广告工作实际，特制定本办法。
图书资料管理办法一.总则为有效达一信息资源共享、节约行政费用目的，特制定本办法。二.管理原则和体制公司信息部为图书报刊资料管理的职能部门。公司图书报刊资料统一由信息部保存和管理。信息部积极、主动地利用图书报刊为各部门提供信息服务。
企业财务收支审计办法写作技巧【概念】企业内部审计的工作重点主要是进行财务收支审计。财务收支审计办法是指企业为客观反映和监督本企业以及所属经济实体的财务收支状况以及与财务收支有关的经济活动、提高企业经济效益、维护企业合法利益而制定的关于财务收支审计方
合理化建议管理办法1目的建立公司合理化建议提出、采纳和奖励程序，以确保公司的持续改进。2适用范围适用于公司任何员工或集体对公司生存和发展所提出的建议。
员工辞职管理办法第一章总则第一条为保证公司人员相对稳定、维护正常人才流动秩序，特制定本办法。第二章辞职程序第二条员工应于辞职前至少1个月向其主管及总经理提出辞职请求。
公司职工工作考核办法第一条人事考核体系对原有的月度考核、劳动态度评价等考核形式进行系统整合，再加以专业化、形式较为科学的人事考核体系。1．劳动态度评定：根据退休金发放制度进行季度劳动态度评定，日常考核中不评议劳动态度。
学院年级学风建设工作实施办法学风建设是大学教学的重要内容，是大学培养高素质人才的基础。经管学院历来注重学院学风建设工作，也是教学的重点工作。在我院党委、行政领导的重视下，XX级制定以下学风建设实施办法，把XX级学风建设工作落到实处，做出成效。
企业物业管理办法为创建文明庭院，加强院内管理，建立长效的物业管理机制，努力把我局院内创建成一个文明、卫生、花园庭院，根据市有关要求，结合院内实际情况，按照标本兼治、齐抓共管、规范管理的原则，特制定本实施细则。
大学委员会发展党员工作实施办法第一章总则第一条为了切实保证新发展的党员质量，保持党组织的先进性和纯洁性，根据《中国共产党章程》和《中国共产党发展党员工作细则（试行）》，结合我校实际，制定本实施细则。
《独生子女父母光荣证》管理办法第一条为规范《独生子女父母光荣证》管理，维护公民合法权益，根据《黑龙江省人口与计划生育条例》(以下简称《条例》)，结合本省实际，制定本办法。
护士管理办法为加强护士管理，提高护理质量，保障医疗和护理安全，保护护士的合法权益，制定本办法。1．本办法所称护士系指按本办法规定取得《中华人民共和国护士执业证书》并经过注册本院的护理专业技术人员。
公司车辆管理办法1.0目的为了严格管理车辆，合理使用车辆，节约费用开支，最大限度地发挥车辆的使用效益，以适应公司公务用车的需要。2.0适用范围本制度适用于由公司负责管理的所有车辆。
干部问责暂行办法一、适用对象全县各级党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关及其所属部门和机构，行政事业单位、群团组织及其工作人员。
村委会管理机构及职责管理办法第一章总则第一条为进一步贯彻落实国务院《关于进一步加强企业安全生产工作的通知》和省政府《关于进一步加强企业安全生产工作的实施意见》精神，强化镇政府和（居）委会安全生产责任，明确乡镇安全生产管理机构和村（居）委会工作职责，
中层干部聘用及考核管理办法第一章总则第一条：为建立中层干部聘用及考核制度，健全科学、规范、高效的用人机制，促进单位各部门工作卓有成效地进行，制定本办法。第二条：本办法所指中层干部，是指单位内部各行政及业务部门的负责人（含副职）。
市委通道绿化建设监管办法为进一步加强我市通道绿化工作，建设森林，根据《森林法》、《公路法》、《河道管理条例》、《城市绿化条例》、《公路安全保护条例》等法律、法规和省平原绿化工作要求，结合我市实际，制定本办法。
支部党员大会选举办法一、根据《中国共产党章程》和《中国共产党基层组织选举工作暂行条例》等有关规定，制定本办法。二、xxx党支部委员会由xxx党支部党员大会选举产生。本次大会选举产生中共xx电力设计xx支部委员会委员xx名。
诫勉谈话试行办法第一条为进一步加强*局党风廉政建设和干部队伍建设，把对党员干部执行党纪、政纪情况的监督与经常性的教育、管理结合起来，增强拒腐防变和抵御风险能力，根据《中国共产党章程》和《中国共产党党内监督条例（试行）》，结合我局实际，制定
政府信息公开考核工作办法第一条为规范全县行政机关政府信息公开考核工作（以下简称考核），依据《中华人民共和国政府信息公开条例》、《xx省政府信息公开规定》、《西安市人民政府信息公开规定》及《xx县人民政府信息公开规定》，制定本办法。
党委系统督查制度及考核办法1、分解立项。围绕《中共xx市委常委会议纪要》所涉及的重要工作任务，筛选出需要落实和操作性较强的事项，及时进行分解立项，明确承办单位、责任人、督查内容和办结时间。2、印制下发。
校园安全工作问责办法为切实加强校园及周边安全稳定，保障学校幼儿园及师生的人身财产安全，维护正常的教育教学秩序，营造安全，稳定，文明，健康的育人环境，根据《中华人民共和国教育法》，《山东省中小学幼儿园安全管理暂行办法》《xx市校园安全稳定工作责
学校先进个人评选办法为进一步倡导全体教职员工积极工作，大力推进素质教育，为学校教育事业作出更大贡献，特制订本办法。一、评选范围。在教育、教学、学校管理、后勤服务等工作方面作出显著成绩的在编教职员工。二、评选条件。
房地产公司规章管理制度篇5
关键词：房地产企业；销售；收款；内部控制
一、公司销售与收款内部控制的原则与目标
1.公司销售与收款内部控制目标
内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工共同实施的，旨在实现控制目标的过程。内部控制的目标是合理保证企业经营合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整、提高经营效率和效果、促进企业实现发展战略。
销售业务是指公司围绕销售产品或劳务等发生的经济业务。企业应当全面梳理销售业务流程，建立和完善销售业务相关的管理制度和方法，采取有效控制措施，确保实现企业销售目标。销售与收款循环内部控制目标包括：（1）完成年度预售（销售）收入预算指标；（2）保证公司经济利益、社会声誉不受损害和股东权益最大化。在销售与收款环节，保证资产安全，防范销售舞弊行为。（3）销售业务真实合法，会计记录符合会计准则要求。
2.公司销售与收款内部控制原则
内部控制原则是企业建立与实施内部控制应当遵守的基本方针，因此，销售与收款循环的内部控制要遵守以下原则：
（1）全面性原则。从内部控制定义理解，内部控制是一个过程，也是全体员工参与的过程。同样，销售与收款环节应当涵盖销售收款各相关岗位，全面性才能得到体现。
（2）重要性原则。根据内部控制定义来说，重要性要从业务的性质和金额两方面判断。例如，销售与收款环节中发生的舞弊行为，从金额来看不一定重要，但从性质上判断一定是重要的。
（3）制衡性原则。制衡性是对不相容岗位、职务的分工和必要的相互监督、相互制约来体现其有效性。
（4）适用性原则。公司应当根据实际情况，与时俱进，量身定做，既有切实可行的内外部相结合的控制制度，防止舞弊行为，又可及时回笼资金。
（5）成本效益原则。公司要针对风险环节并考虑成本原则，力求以最小合理控制成本，通过科学管理达到最佳控制效果。
二、XYZ公司销售与收款循环内部控制现状分析
1.XYZ公司销售与收款循环内部控制舞弊案例
XYZ公司的a某，最近被公安机关刑事拘留。经初步调查核实，犯罪嫌疑人a某，在一年多时间里，利用XYZ公司管理层在项目后期，放松管理；公司相关员工对票据、印章职责不清，保管制度形同虚设；在销售业务中，a某趁机“身兼数职”，一方面违法开具销售发票、签订虚假销售合同、私盖印章、完成了网上备案登记，涉案金额巨大；另一方面，将购房人支付房款悉数划入其个人银行账户。a某这种行为不仅导致XYZ公司蒙受极大公司声誉与权益的损害，而且在社会上造成极坏影响。
2.XYZ公司销售与收款循环内部控制存在问题及分析
在内部环境方面控制方面，XYZ公司存在的问题包括：管理层在项目后期，放松管理，执行不力；内部审计枉担虚名，疏于监管；员工素质存在差异，选拔不严；员工风险意识不强。从XYZ公司内控制度中暴露的薄弱环节，反映出不良的内部控制环境。首先，XYZ公司没有形成良好内部控制文化，没有认识到内部控制与风险管理的重要性，防风险意识薄弱；其次，内部控制说到底是有人参与实施并容易受人为因素的影响，XYZ公司员工风险意识不强、员工调动平凡、宣传学习不够等，导致影响经营风险的状况屡见不鲜甚至发生销售舞弊行为；最后，XYZ公司没有处理好公司的发展战略与销售目标的有机结合，在追求经济效益同时，无视内控制度中的合法合规控制，违规操作，终究自食其果，损失惨重。
在风险识别、评估和应对等方面，XYZ公司在面临国家对房地产市场的多项调控政策出台，加之同质性产品市场竞争性，一定程度上造成一线销售人员的业绩压力，不规范操作、提供虚假信息的销售行为，造成XYZ公司合同风险时有显见。
在不相容岗位和职务分离控制方面，XYZ公司a某，把理应是收取房款的财务职责，擅自与销售工作一起，一并由本人一手经办，擅自开具销售发票、私盖印章，把购房人实际支付的房款悉数直接划入a某个人银行账户，造成同一部门和人员经办整个销售收款业务的全过程，同时也违背了销售人员不得接触现款的规定。
在授权审批控制方面，XYZ公司a某，在没有经过授权审批的程序环节，擅自制定销售价格和付款政策、擅自签订虚假销售合同，私盖印章、擅自出售XYZ公司的产品，从中牟取不法利益。
在会计系统控制方面，财务管理混乱，财务接交工作没有严格按照《会计法》的相关规定执行，发票、印章保管，相同虚设，相关人员岗位职责不清，关键岗位人员专业胜任能力、职业道德修养差，为销售人员舞弊创造了便利条件。
在信息与沟通方面，首先，沟通不够，信息不畅。XYZ财务人员发现疑点，在向管理层汇报后，没有引起管理层警觉情况下，也没有及时向治理层报告。管理层则认为工作的偶而疏或而敷衍了之，造成小问题不断恶化最终给公司带来恶劣的结果；其次，没有建立反舞弊机制，对销售收款环节高风险领域，没有建立举报投诉制度和举报人保护制度，把舞弊行为控制在萌芽状态。
在内部监督方面，XYZ公司每年由母公司聘请独立的第三方，对XYZ公司的财务报表审计，作为日常监督的主要手段，但也存在诸多盲区，如对销售队伍的疏于专业管理、日常监督走形式、多年不变，监督不严、存在检查只是上级布置，下级应付，XYZ公司被动、消极接受监督，也不能主动、及时去发现问题；对房地产公司关键岗位员工的流动性较大的特点，忽视关键岗位的离职前针对性专项检查。
三、完善XYZ公司销售与收款循环内部控制的对策
XYZ公司只有把内部控制制度渗透于公司整个经营管理活动之中，才能防范销售过程中舞弊行为，上述案例好分析，反映出XYZ公司内部控制销售与收款环节较为薄弱，究其原因，XYZ公司内部控制制度不够完善、监督不力。XYZ公司必须加强内部控制，采取有效措施加以改进。根据《企业内部控制配套指引》中的内部环境类指引和控制手段类指引，对XYZ公司在销售与收款循环内部控制薄弱环节存在问题提出相应改进的对策。
1.把创建良好的内控环境落实到实处
（1）房地产行业特别是作为最基层项目公司，要结合实际情况，创建并逐步完善公司的治理结构，这是公司内部控制的基础。要改变以往对干部政绩、员工业绩考核中，以目标利润完成情况为重要依据，缺乏其他相关的综合考察，对疏于管理、制度不严、执行不力出现舞弊行为，在年度考核中，实行一票否决制，保证内部控制制度在公司上下一以贯之的实施，保证公司目标的稳健实现，消除潜在内控风险。
（2）重视对员工的培养和选拔，在人员使用上，赋予每个员工适当职务时，要规定相应的职责，使其知道自己的职责所在。同时，坚决调离不称职的员工。
（3）形成良好内部控制文化。提高从业人员业务素质和社会道德，建立正确的价值观，公司高管、董事要率先垂范，避免出现舞弊行为的漏洞。
2.设立风险预警机制，构建系统的风险识别与应对体系
（1）XYZ公司要保证风险的识别、监督、改进等工作的顺利实施，承担风险管理的重要职责。面对复杂多变房地产市场，房价涨跌起伏难测、同业差异竞争加剧，这是市场的经济规律。XYZ公司要加强突发风险时的预案，把遇到意外风险带来影响降到可控范围内，防范于未然。
（2）通过设立风险预警机制、风险识别体系和加强风险评估和风险应对等手段，对员工风险意识培训、提高他们对风险识别、监测和控制市场风险能力；对公司经营风险、财务风险进行有效的预防和控制，形成能够持续纠正风险和应对风险的控制体系。
（3）强化会计核算的内部控制。从日常业务做起，按规定的业务流程，反映公司的经营活动，有效防范操作风险。
3.规范内部控制活动
（1）明确个人岗位分工，坚持不相容的职务分设。在实际业务操中，授权、交易、记录、管理有明确划分，业务经办、合同签订、开具发票、房款收回等这些重要环节，均应由不同岗位负责，各环节的审批与具体执行也相互分离，做到各司其职、互相牵制。
（2）严格授权审批制度。各级管理人员必须在授权范围内行使相应职权，经办人必须在授权范围内经办各项经济业务，防止越权交易行为。
（3）明晰责任关系，严格执行工作移交手续。明确本人的工作职责，发生问题，承担相应责任；奖惩分明，可以调动员工积极性。
（4）理顺销售收款循环的流程。销售合同签订由销售业务人员经办，财务部门会签、核对与价目表是否相符、付款方式是否符合相关规定，由销售部门负责人签订、财务部门留存一份，作为向客户开具销售发票和业务结算的依据。
（5）加强收款业务控制。包括：①XYZ公司在销售实现后应及时办理销售收款业务，公司应将销售收入及时入账。②销售人员避免接触销售现款，应当由财务专职人员办理，如实入账。③公司应当定期对与客户往来业务用函证方式核对，如有不符，查明原因，及时处理。
4.加强信息与沟通
（1）房地产行业是个高风险的行业，XYZ必须建立及时有效的信息沟通系统。对于重要的信息，必须及时递交董事会、监事会和股东会。
（2）XYZ公司要建立反舞弊机制。在纪律检查委员会下设反舞弊办公室，公开举报热线、公开电子邮箱、接待工作，接受来自公司内外举报，对客户及员工的举报积极对待，核查落实，受到客户好评的给予奖励，有舞弊行为给予处罚，涉嫌违法，报告公安机关侦办。
（3）XYZ公司要建立举报投诉制度和举报人保护制度，并及时传达到全体员工。
5.建立监督检查制度
监督的内容包括：
（1）财务部门对销售部门的监督。在定房、签约、按揭收房和办证过程中，财务部门在收款、办理按揭放款、审查交款情况时，对销售部门销售过程进行监督。
（2）内部审计监督。XYZ公司每年要对销售与收款进行全面审查，检查部门或人员的职责权限、是否存在不相容职务混岗现象，检查授权审批手续是否严格遵守等。
（3）外部审计监督。委托社会中介机构对公司销售与收款内部控制进行评估，作为审计工作的基础，并提出改进建议，以促进公司内部控制制度的改进与完善。
（4）客户监督。通过客户投诉举报信息等外部信息，识别企业内部可能存在的舞弊风险。
另外，还可以建立电子信息平台销售软件的应用，可以减少人为操纵的因素，优化业务流程并获得更及时、可靠、准确的财务信息，成为防止舞弊的有效工具。
参考文献：
[1]蔡义珍：浅析房地产企业内部控制问题与对策.经营视线.2012.12.
[2]唐怡：探讨房地产企业如何构建完善的内部控制体系.审计广角.2012.11.
[3]冯婷.完善房地产企业内部控制研究.商业经济.2012.10.
房地产公司规章管理制度篇6
一. 2018年工作总结
日常工作中，我严格遵守公司的各项规章制度，自觉加班加点完成本职工作。在完成领导交办工作的同时，积极主动的协助其他同事开展工作，并在工作过程中虚心学习以提高自身各方面的能力。全年共完成出租性收入XX亿元，处置净收益XX亿元。
结合岗位工作内容，围绕房产土地管理全年工作目标，主要开展以下几方面工作：
1. 建立健全房产土地管理规章制度。在部门领导的指导下，起草《关于成立XXXX公司资源盘活工作小组的通知》，进一步完善公司资源管理组织架构，明确资源盘活管理工作内容；起草《关于提质增效加强闲置土地房产盘活工作的通知》，为全省房产土地盘活工作明确工作原则，盘活方式，考核目标等。
2. 开展全省房产土地现状分析调研。根据闲置资产盘活工作计划安排，先后进行11个地市分公司的闲置资产调研工作，与当地分公司资产管理部门积极协调沟通资产盘活工作，根据每宗闲置资产的不同情况，结合实际调研抽查情况，统筹考虑，完成“全省闲置资产情况分析”，多维度分析全省土地和房产的闲置情况，提出可行性意见，为下一步闲置资产盘活工作提供数据支持。
3. 工作开展实务要点
1) 协调推进各地市分公司不断完善土地房产开发方案，探索形成闲置土地盘活新模式。包括：XXx分公司新风机房地块处置方案、萧山火车南站地块盘活方案、XXx公司关于温州苍南龙港XXx地块盘活方案、乐清翁垟镇前进村地块开发方案盘活整理试点工作。
2) 协调推进各地非网络运营资产管理事宜，沟通政府相关部门及司内各相关部门把握拆迁及房改政策，并形成批复性意见。包括XXx集团停业事件后续工作、XXx维稳事件、温州中心区地块盘活后续资产处置工作、XXX分公司闲置土地处置、XXX公司不良资产处置工作、XXX局弥陀寺路拆迁工作、XXx分公司广场路5号部分房产原址置换、XXX公司诸暨和济模块政府拆迁项目、绍兴曲屯闲置房产政府迁建项目。
3) 与中瑞房产和省直同人集团开展合作模式探讨。积极开展部门闲置资产实地调研，并协调完成省直同人集团对意向地块实地勘测，为开发方案草拟提供支持。
4) 完成全省闲置土地房产及协助完成本部住宅房产梳理。下发《关于填报土地房屋资产季报的通知》和《关于加强老旧危楼安全管理的通知》，强化各类房产管理规范操作。
5) 完成全省房屋土地资产管理人员统一培训工作。
6) 完成11个地市自有房产户外广告资源调查工作。
7) 分别与福建分公司、上海分公司、江苏分公司同仁，就非房产土地先进管理理念、管理经验进行互访交流。
8) 根据省控办沟通车辆控购相关规定，完成车辆购置网上审批账号建立、审批流程梳理等工作；完成11个地市分公司车辆报废更新批复工作。
对房产土地管理这个一个全新的领域，为尽快提高自己在本职方面的知识和专业技能，我利用业余时间找来了工作相关的资料进行学习，先后学习了《中华人民共和国土地法律法规全书》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产法律法规集成》等专业书籍，通过2018年一年的学习，理论结合实践让我对房产土地管理工作有了较深入的认识，从只知其然，对相关法律法规的理解仅仅停留在理论层面，到如今对相关规章制度、办事流程熟练运用，能起到对各地市房产土地管理人员进行有效的工作指导。
二.2019年计划
根据2018年工作梳理及各地信息汇总，2019年在紧紧围绕渠道建设推进和闲置房产出租的基础上，集中精力对预期收益较高，回收风险较大的土地进行合作开发，力争盘活处置土地XXx宗以上，处置净收益XX亿，完成出租性收入XXX亿；争取土地合作开发启动1-2宗，闲置土地盘活方式多样化。
1. 资产管理精细化，加强对专业管理人员队伍培育工作。
1) 着力推进房产土地科学管理与使用，建立资产有偿使用虚拟结算制度，并纳入考核指标管理。
2) 积极与合作商建立互动交流机制，引入专业运营企业逐步激活边缘资产，提升资产收益能力。
3) 加强对全省管理人员的业务指导，固化管理人员队伍，完善管理资产台账制度。
2. 推进现有资产的渠道建设，收回位于核心商圈位置中的出租房屋或办公用房腾空，用于渠道的核心商圈建设，对位于合适楼层的店面房采用搬迁、缩容、退网等方式，合理腾退用于渠道建设。
3. 进一步探索全省闲置土地的开发模式，列出高风险地块优先开发计划及方案，对资产按风险等级和预估收益价值进行排序，引入合作开发机制，加快闲置土地合作开发，形成持续收益能力。
三.有待改进的不足
房地产公司规章管理制度篇7
第一条为加强和规范县政府拥有产权的社区配套和公共服务用房（以下简称“社区用房”）的规划建设、移交接收、委托使用、产权登记和处置管理，根据国家、省市有关法律和政策文件，结合我县实际，制定本办法。
第二条本办法所称社区用房是县自规局代表县政府与开发建设单位签订的《南陵县土地使用权出让合同书》及其补充协议、其他文件中约定由开发建设单位在全县行政区划内的土地开发中建设符合办理不动产权证条件的社区公共配套设施，主要包括：
产权明确归属政府（包括但不限于）的中小学、幼儿园、社区居委会、社区管理用房、社区服务中心、文化活动场所、社区健康服务中心、党群服务中心、公交车场站、公共充电站、菜市场、垃圾收集站、垃圾转运站、再生资源回收站、公共厕所等。
小区道路、绿地、广场及配套建设的物业管理用房属于业主共有，建成后按照规划确定的用途和《安徽省物业管理条例》等规定管理使用。不属于社区用房范围.
第二章责任单位及职责
第三条社区用房管理由县财政局（国资委）、县民政局、县自规局（不动产登记中心）、县住建局、县城管局、县教育局、县卫健委、县文广新局、县公安局、各镇人民政府和县财政局（国资委）授权委托的县鑫谷资产公司等部门负责。其中：
1.县财政局（国资委）是全县社区用房的监管部门，负责社区用房的统一调配。
2.县鑫谷资产公司负责对社区用房及其有关资料进行勘查、审查、接收并建立档案，对已完成接收手续的社区用房移交有关单位使用或者经营。
3.县民政局负责会同县自规局等部门组织编制全县社区用房规划，经县政府批准后纳入城乡规划组织实施。
4.县自规局负责社区用房的规划设计方案审批和管理、社区用房权证办理。
5.县住建局负责社区用房项目建设管理验收，确定有偿接收社区用房的成本价格方案。
6.县教育局、县卫健委、县文广新局、县公安局、县民政局、县城管局等部门依据各自职能做好社区用房的使用、安全生产和监管工作。
7.各镇（不含籍山镇）、社区居委会负责本辖区内社区用房的接收、使用和管理职责。
第三章规划建设管理
第四条规划建设社区用房，应严格按照国家、省市规范和技术标准以及县政府要求，依据规定的建筑面积标准及实际需求配置，具体建设标准由县自规局、县住建局等部门按规定确定。
第五条社区用房原则上应与住宅等项目同步规划、同步建设、同步验收、同步交付。建设项目需分期开发的，县自规局等部门按开发建设总量进行统一规划，原则上将社区用房安排在首期建设。
第六条 建设单位应当按照规划许可确定的设置要求和建设时序进行建设，保证社区用房的工程质量，县住建局
对社区用房的建设进行监督和竣工验收。
第四章移交接收管理
第七条 建设单位按照规划设计要求和《土地使用权出让合同》约定完成建设并移交。县鑫谷资产公司代表县政府统一接收政府产权的社区用房。
第八条 建设单位取得竣工验收合格后，县自规局牵头县住建局、县民政局、县财政局（国资委）、县鑫谷资产公司等部门参与社区用房的交付验收，同时将社区用房及其审批文件、工程建设等资料一并移交给县鑫谷资产公司，县鑫谷资产公司与建设单位签订《社区用房移交协议》。
第九条 建设单位向不动产登记部门申请办理社区用房首次登记时，应登记为县政府所有，小区物业管理用房和道路、绿地及其他公共场所、公用设施申请登记为业主共有。
第十条 需要移交的社区用房，在正式移交前由建设单位负责管理维护，移交后由县鑫谷资产公司和使用单位负责管理维护，建设单位依法承担质保期内社区用房的保修责任。
第十一条 县鑫谷公司在接收社区用房一个月内，按职能分工（或由县政府指定）交付给使用单位，使用单位应当按照规划确定的用途投入使用，负责日常管理和维护工作。
第十二条 社区用房应当严格按照规划确定的用途进行使用，不得闲置或者挪作他用。使用单位确因特殊情况需要改变使用用途的，应经县自规局、县财政局（国资委）审核并报县政府同意后实施。
第十三条 县住建局应将社区用房建设、移交情况在南陵门户网站进行公示。建设单位应当将建设、移交情况在销售现场和小区内进行公示。
任何单位和个人发现社区用房的移交和使用不符合本办法要求的，有权向县政府或者相关行业主管部门投诉和举报。
第五章产权登记管理
第十四条社区用房为县政府投资建设，所有权归县政府，委托县财政局（国资委）监督管理，日常管理交由县鑫谷资产公司。
第十五条县鑫谷资产公司配合建设单位向县不动产登记中心办理不动产权证，登记在县鑫谷资产公司名下，明确产权归县政府所有，办理费用按照规定执行。本办法颁布之前的社区用房，由县鑫谷资产公司向县自规局、县住建局等部门收集资料，待资料整理完整后，申请核发不动产权证。
第十六条县鑫谷资产公司在领取社区用房不动产权证之日起一个月内,在社区用房外的明显处悬挂社区用房标牌,确保房证一致。
第六章申领使用程序
第十七条县鑫谷资产公司依据社区用房使用功能，移交相应的单位使用和管理。使用单位向县财政局（国资委）提出使用申请，县财政局（国资委）拟定审核意见后报县政府批准，县鑫谷资产公司根据县财政局（国资委）通知进行调配。
使用单位明确不适合使用、长期闲置、未按委托功能使用或被占用的社区用房，因统筹使用需要，县鑫谷资产公司有权收回，县财政局（国资委）调配其他单位按需使用管理，或按国家、省市的相关规划或规范中社区用房的扩展功能进行委托使用管理或经营。
第十八条社区用房的经营管理按照国有资产管理规定执行，经营收益按照政府非税收入管理规定执行。
第十九条使用单位年度须将实际使用情况报送按县鑫谷资产公司备案，并对闲置情况予以说明，县鑫谷资产公司将进行抽查、核实。
第七章监督检查
第二十条县财政局（国资委）等部门每年定期或不定期组织相关部门对社区用房使用和管理情况进行检查。各单位应切实承担本单位社区用房管理的主体责任，确保社区用房合理有效使用，保值增值。有下列行为的，县财政局（国资委）有权责令改正，并按管理权限，追究主管领导和直接负责人的责任，构成违法犯罪的，移送司法机关依法追究法律责任：
1.未履行社区用房管理职责，对社区用房管理不善，造成社区用房资产流失、被侵占或收益明显下降的；
2.不按规定办理审批手续，擅自处置、使用社区用房或用于私下经营投资的；
3.未按规定和合同约定及时收缴相关款项，或隐匿社区用房收益，或以个人福利等形式抵减租金的；
4.弄虚作假，以各种手段侵占社区用房和谋取私利的；
第八章附则
房地产公司规章管理制度篇8
殷武
（西北政法学院陕西西安710063）
【摘要】建国后我国房地产法的立法经历了建国初期层次低、程序混乱、缺乏民主性、科学性的房地产立法，其后因极左思潮的冲击，房地产立法陷于停顿状态，随着十一届三中全会召开、改革开放顺利进行使我国房地产立法才迈上了一个新台阶的过程。
【关键词】房地产立法历史沿革
房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法是指国家立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的基本法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》。
本文拟从广义的角度对建国后我国房地产法的立法状况进行列举。按照历史发展的顺序，大体可以分为以下三个阶段：
一、第一阶段：1949年－1978年的房地产法的立法状况
1、1949年10月1日新中国成立后至1956年国民经济恢复时期
建国初根据《中国人民政治协商会议共同纲领》，国家对属于地主、官僚资本家、反革命、战犯、汉奸及政府的房地产分别采取了接管、没收、征收、征用的政策，中央人民政府1949年颁布了《公房公产统一管理的决定》；1950年的《中华人民共和国法》、《中对华侨土地财产的处理办法》、《城市郊区条例》、《关于填发土地房产所有证的指导》、《内务部土地政策司对目前城市房产问题的意见》；1951年政务院公布的《城市房地产税暂行条例》、《关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示》；1953年政务院公布的《国家建设征用土地办法》和1955年《农业合作化示范章程》等。
2、上世纪五十年代后半期到前
1956年《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，通过付给房主租金对私房改造，通过对私营企业所占用的土地由国家赎买收归国有的形式，使城市土地成为以公有制为主体，从而从根本上确立了城市房地产的社会主义公有制。1961年对私房改造的政策性文件《关于加速城市私人出租房屋社会主义改造工作的联合通知》、1963年《关于对华侨出租房屋进行社会主义改造问题的报告》；1964年《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》、《关于对港澳同胞出租房屋进行社会主义改造问题的报告》及1965年《关于私房改造中处理典当房屋问题的意见》等。这些意见、报告、通知等无疑对私房的社会主义改造起了政策性的指导作用。
3、1966年——1976年十年时期
期间，由于极左思潮的影响，整个国家的法制建设遭到极大破坏，城市房地产管理也处于极度混乱之中，许多城市私房被非法接管、没收、公房被强占、破坏。在相当长的一段时间理，房地产立法陷于停顿状态，不仅没有建立新的房地产管理制度，原有的管理制度也遭到很大的破坏，严重阻碍了我国房地产市场的形成与发展。中由于极“左”思想的影响及政策的混乱，造成了许多房产纠纷，特别是非法挤占没收私人房产情况严重。
这一阶段的房地产法的立法特点主要有：
1、这时期房地产立法主要是以部门规章、党的政策的形式出现。
2、确立了城市土地为国家所有，农村土地归集体所有的原则，彻底消灭了土地
私有制。土地供给由行政划拨；土地的经济价值不被承认。城市住房实行非商品化。
3、立法数量过少；立法程序混乱，缺乏民主性；立法层次较低，缺乏科学性，规范性。
二、第二阶段：1979——1994年的立法
这一阶段又可分为复兴时期（1979年——1988年）与大发展时期（1988年——1994年）。
1、复兴时期（1979年——1988年）。党的十一届三中全会以后，经历了几十载沉寂的房地产业开始了复苏，房地产“热”起来了。为使房地产业在生产、流通和消费等各个环节有法可
依，国家加强了对房地产领域的法制建设，主要表现在：1982年国务院颁布《国家建设征用土地条例》、《村镇建房用地管理条例》；1983年城市私有房屋管理条例》、《建筑税征收暂行办法》、《城镇个人建造住宅管理办法》；1984年《城市规划条例》、《关于外国人私有房屋管理的若干规定》；1985年《村镇建设管理暂行规定》；1986年《中华人民共和国土地管理法》、《房产税暂行条例》、《城市维护建设税暂行条例》；1987年《关于加强城市建设综合开发公司资质管理工作的通知》。
为了解决“”期间挤占、没收私人房屋问题，落实房产的政策主要有：1980年中办发（1980）75号文件《中央办公厅转发北京市委关于处理机关部队挤占私房，进一步落实私房政策的通知》；1982年《关于转发〈进一步抓好落实私房政策工作的意见〉的通知》；1984年《关于加快落实华侨私房政策的意见》；1985年《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》，1986年《关于进一步落实〈中央落实政策小组扩大会议纪要〉的补充意见》；1987年《关于落实华侨私房政策的补充意见》，1987年《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知》。正式处理国家代管房产是1983年开始的，1983年《关于对军政人员出走弃留的代管房产处理意见的通知》，1984年《关于加快落实华侨私房政策的意见》；1987年《关于落实华侨私房政策的补充意见》；1991年《关于处理去台人员房产问题的通知》。
2、大发展时期（1988——1994年）
1988年全国人大通过宪法修正案，土地的使用权可以以照法律规定转让，土地有偿、有期限使用制度得以建立，同年全国人大通过修改《中华人民共和国土地管理法》；1989年《中华人民共和国城市规划法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市毗邻房屋管理规定》；1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用出和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》；1991年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和暂让暂行条例》、《城市房屋修缮管理规定》；1992年《商品住宅价格管暂行办法》、《关于处理原去台人员房产问题的实施细则》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《工程建设国家标准管理办法》；1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》；1994年7月《城市新建住宅小区管理办法》。这一时期的房地产立法在数量和质量上是前一时期无法比拟的。这一阶段房地产法立法的特点
1、随着经济体制的改革，房地产的发展受到主管机关的高度重视，制定了大量的房地产法规、条例、政策，尤其是1986年《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、对与土地所有权、使用权、建设用地、农村建设用地等房地产关系做出了重要规定。
2、房地产立法地位提高了。过去我们对于房地产管理习惯于用政策和行政命令的手段，现在这一手段已被法律、法规所取代。已颁布的法律、法规在调整人们房地产产权、房地产开发、建设经营等市场活动中所产生的各种法律关系方面已起了重要的调节作用。
3、房地产法调整的对象和范围不断扩大。房地产法调整对象从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到现在，不仅包括原有的调整范围，而且还包括了房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。
4、房地产立法数量剧增，司法解释大量存在，司法部出台了100多个有关房地产方面的司法解释，部门规章健全。
三、第三阶段：自1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布至今房地产法的立法
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》的起草与颁布
1988年，建设部在调查研究的基础上，开始了着手《中华人民共和国城市房地产法》（简称《房地产法》）的起草工作，1992年起草领导机构和起草小组成立。1993年2月在北京召开了《房地产法》专家论证会；4月在全国建设工作会议上，起草小组还听取了与会代表的意见；5月召开有全国人大、国务院法制局代表参加的第二次专家论证会，并征求国务院有关部、委的意见；7月建设部分别向国务院法制局、全国人大财经委汇报了制定《房地产法》的进展情况，并根据汇报后提出的要求对《房地产法》又进行了修改；8月经建设部常务会议审议形成《房地产法》送审稿。1994年7月5日经第八届全国人大会常委会第八次会议审议通过，并定名为《中华人民共和国城市房地产管理法》，自1995年1月1日起实施。
《中华人民共和国城市房地产管理法》结构严谨，体系完备，由七章七十二条组成，包括总则、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理、法律责任等。该法的颁布实施，填补了我国房地产法制建设的空白，标志着我国房地产业发展已迈入了法制管理的新时期。
2、1994年后，我国房地产方面的法律法规日臻完善，建立健全了各种房地产方面的规章制度。
主要法律法规有：1994年《城市新建住宅小区管理办法》、《住宅工程初装饰竣工验收办法》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法实施细则》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》、《工程建设项目报建管理办法》；1995年通过的《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《建制镇规划建设管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、《工程建设监理规定》、建设部、公安部第49令《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》、经国家计委、建设部批准颁布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《中华人民共和国注册建筑师条例实施细则》、《村镇建筑工匠从业资格管理办法》、《房地产广告暂行规定》；1996年《建筑幕墙工程施工企业资质等级标准》、《城市房地产中介服务管理规定》；1997年建设部关于印发《提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》的通知、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《中华人民共和国建筑法》；1998年《城市房地产开发经营管理条例》、《建设项目
环境保护管理条例、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；2000年《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》、《房产测绘管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》；2001年《城市房屋拆迁管理条例》、《商品房销售管理办法》、《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》；2002年国务院公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《商品住宅装修一次到位实施细则》。其后我国又颁布了大量的行政法规、规章，鉴于篇幅有限，不一一列举。
这一阶段我国房地产法的立法特点：
1、当前大量的房地产法律关系是通过国务院颁布的行政法规，国土资源部、建设部等部委制定的部门规章，以条例、办法、规定、细则等形式出现，立法层次较低。享有立法权的地方人大及其常委会制定的地方性法规较多。
2、我国房地产基本法律《中华人民共和国城市房地产管理法》得以确立，相应法规日臻完善，房地产方面的各种规章制度健全。参考资料：
1、黄河：《房地产法》，中国政法大学出版社，1998版。
2、郑振源：《私房土地使用权的历史沿革》.cn2003年06月04日11:46中国经济时报
3、
房地产公司规章管理制度篇9
摘要：我国房地产信用体系正处在初级建设阶段，借鉴美国信用制度建设的成功经验，对我国房地产信用体系的建立有着重要的现实意义。文章介绍了美国信用体系的构成和主要特点，结合我国房地产信用体系建设的实际，对加快我国房地产信用体系建设提出了具体的建议。
关键词：房地产；信用体系；建议
中图分类号：p27 文献标识码：B 文章编号：1006－0510(2008)12047－02
信用是市场经济的基础，信用体系在防范金融风险、维护市场经济秩序、提高经济运行效率等方面发挥着重要的作用。经济发达国家都建立了与其市场经济发展相适应的信用体系，美国作为世界上最发达的征信国家，代表着一种比较完善的信用体系模式。目前我国房地产信用体系正处在初级建设阶段，研究、借鉴发达国家信用制度对我国房地产信用体系的建设有着重要的现实意义。
一、美国模式的结构及特点
1、模式结构
美国社会信用体系由健全的信用管理体系、信用管理的法律体系和市场化的各类信用服务公司组成，
国家信用管理体系明确界定了政府管理部门的基本职能，国家对信用管理主要监督和执法部门分为两类：一类是银行系统，包括财政部货币监理办公室、联邦储备系统；一类是非很行系统，包括联邦贸易委员会、国家信用联盟办公室和储蓄监督局。美国主要集中在上世纪60年代对信用管理进行全面的立法，涉及信用产品的生产、销售、使用全过程，已经形成完善的信用管理法律框架。公正、独立和市场化的征信服务业：由资本市场、商业市场、消费者信用评估机构三部分组成，把各种与信用有关的信息加工成信用产品，形成高知识含量、高附加值的现代服务业。经过百年的市场竞争，信用服务企业已高度集中，形成了穆迪公司、邓白氏集团公司几个市场化运作主体。
2、主要特点
作为最发达的征信国家，美国拥有完备的社会信用体系，主要特点
(1)完善的法律保障，促进公开政务信息
信用制度在美国已有百年的发展史，通过20世纪60～80年代对信用管理体系全面的立法建设，现已形成信用管理完整的法律体系。从法律角度界定了国家秘密、企业商业秘密、消费者个人隐私和信息公开的基本关系，在《信息自由法》、《联邦咨询委员会法》、《阳光下的联邦政府法》三部法律规范下，建立了信息公开制度。为建立信用体系政府提供了丰厚的政务资源。大量公开政务信息，增强了社会的透明度，保证了信用数据的收集与信用产品生产。
(2)信用服务业市场化的运作模式
美国的信用服务业形成了独立、客观、公正的市场化运作模式。信用服务机构是市场化运作的公司，处于优胜劣汰的市场竞争环境，政府通过立法对征信机构进行管理。该模式满足了市场经济发展的客观要求，对促进信用信息的收集、更新与信用产品生产和销售发挥了不可替代的作用。
(3)完善的监督管理机制
采用政府和行业协会相结合的监管体系，联邦贸易委员会是信用管理行业的主要监管部门，司法部、财政部货币监理局和联邦储备系统在监管方面也发挥着重要作用。同时资信评级、征信、个人资信都建有相应的行业协会，作为企业和政府机构联系的纽带和行业自律管理部门。
(4)市场主体信用意识及对信用产品巨大市场需求
在美国不论是企业还是个人，都有很强的信用观念，信用记录差的企业和个人在生产、生活等多方面会受到极大制约。为了有效防范信用风险，企业一般不愿与没有资信记录的客户交往，个人也十分注重自身的信用状况。美国政府十分重视信用产品的市场需求，在法律中做出明确规定，监管机构也提出有关的要求，使绝大多数经济主体把信用评级和评级结果运用作为一种自觉行动，为信用体系的健康发展创造了广阔的市场空间。
(5)对失信者完备的惩戒制度
美国信用制度的重要组成部分是对失信者的惩戒。把失信者的失信行为扩大为失信方与全社会的矛盾，而且失信记录依照法律规定要保留多年。惩戒制度包括经济处罚、劳动处罚和司法配合，对各类失信行为的惩戒都有明确的规定，使失信者付出昂贵的失信成本，对不法奸商或失信者具有强大的威胁和震撼力。促使企业和个人自觉培育和维护自身信用，形成诚信和守法的良好习惯。
二、加快我国房地产信用体系建设的思考
近年来，涉及房地产相关的质量、价格、广告、计量、物业管理等投诉以每年20％的速度递增，2004年全国消协组织共受理商品房投诉达2.053万件，而解决率居倒数第一。从房地产业发展来看，一方面面临着良好的发展机遇，同时也出现了严重的诚信危机，因此加快房地产信用体系建设迫在眉睫。
1、加强房地产法律建设，构建房地产信用法律框架
从国外经验来看，信用管理法律体系是信用体系健康规范运作的基础，建立信用法律体系作为信用建设的基础性工作，为信用体系的建立和发展提供了制度保证。建立房地产信用体系首先是建立相应的法律体系，在这方面我国仍然是空白。当前立法建设重点是从行业管理的角度界定好国家机密与政务公开、商业秘密与企业信息、个人隐私与个人信息基本关系，着手制定《房地产政务信息公开法规》、《企业商业秘密法规》、《个人隐私权法规》、《消费信用保护法规》、《房地产信用报告法规》，然后抓紧修改其它相关法律法规，构建房地产信用体系的法律框架。在此基础上出台信用管理方面的规章制度，并通过立法建立房地产监管部门与其他相关部门的交流和协调机制，以促进信用建设的规范发展。
2、建立失信惩戒和守信激励机制。强化房地产信用体系建设
建立房地产信用体系，要形成诚信经营的社会环境，必须使失信成本大于守信成本。因此，必须建立强有力的惩戒机制，综合运用道德、行政、经济和法律等手段来严惩失信行为。在道德上，房地产监管部门将其失信记录向社会公布、广泛传播，在社会生活中让失信者一处失信处处受罚。在行政上，采取记录、警告、处罚、资质降级、取消市场准入、依法追究责任等行政管理手段，而且让失信记录依法保留多年，使失信者在一定期限内付出沉重的代价。在经济上，要加大经济处罚力度，使失信成本大大超过预期收益。在法律上，建立和完善对失信行为司法处理，依法量刑做出司法性惩戒。按照惩戒与激励并重的原则，对诚信企业政府管理部门在竞标摘牌、市场准入、资质升级等方面优先考虑；在定期性检查、审验、年审时，给予以免检或免审；在市场经营活动中优先提供相关服务、在评比表彰中予以优先推荐，并通过媒体宣传扩大影响。
房地产公司规章管理制度篇10
房产管理工作总结
在全体管修人员的共同努力下，房产管理各项经济指标圆满完成，现总结如下：一、租金征收工作租金征收目前仍然是我公司主要经济来源之一，我经营部紧紧围绕这一主题，想方设法，采取有效措施，昼可能为公司多创造经济效益，我们对“必保、超收、贡献”三个指标进行了适当的调整，经上半年各单位完成情况来看，下半年又对各单位的指标进行了调整，五个管房单位全部同公司签订了“贡献”指标，同时在今年年初，集团总公司在全市范围内进行换发房屋租赁证，由于时间紧，工作量大，在换证过程中涉及到房产管理的诸多方面，为了加强这方面的管理，堵塞漏洞，针对我公司的实际情况，我们下发了“关于房管业务几个有关问题的规定”，文件中对拖欠租金核销问题、承租名义变更问题、租赁证发放问题、收取拖欠费用的入帐问题、房产档案与租金台帐核兑的问题进行了严格、细致的规定，堵塞了因换证过程中出现的工作漏洞，促进了租金征收工作，并对租金征收起到了积极的促进作用。为增强房产管理及租金征收的透明度，更加充分调动全体房管人员的工作热情，我们每月及时通报各公司的征收进度及完成租金征收情况，每月10号左右召开一次主管经理会议，下发一次通报，通报各单位租金完成情况，研究分析和解决存在的问题，介绍好的经验。总之，全年租金征收工作已超额完成了年初制定的工作目标，全公司实际完成租金万元，占预收额，超年初计划，与去年同期相比提高了；陈欠租金计划完成万元，实际完成万元，超年初计划万元。随着房改不断深入，物业费、二次加压供水费在我公司主要经济指标中所占的比重逐年增加，这引起了公司领导的高度重视，为此，我们对这两费进行了普查、摸清了底数后，经过认真分析、研究将物业费、二次加压供水费与租金持钩，同管房单位领导班子集体签订征收指标。全年公司物业费实际完成万元，占预收额的，超计划，二次加压供水费实际完成万元，占预收额的，超计划。二、房管内业建设（一）加强房管人员的业务学习为了加强房产管理工作，不断提高房管人员的政策、业务水平，提高服务质量，集团总公司于今年7月份举办了房管员、物业管理员、档案员、台帐员学习班，利用二天时间，重点学习了物业管理方面的有关知识，各级领导对这次学习非常重视，公司乔培铭副经理带领有关人员亲临现场，各管房单位领导积极组织，参加学习的房管人员认真准备，因此，在全集团考试中，我公司取得了第一名的好成绩，得到了领导的好评。为了使全体房管人员能够及时、准确掌握房产管理、物业管理的新政策并在具体的工作中加以运用，研究分析解决工作中出现的各种问题，我科经常深入基层了解掌握房管人员的学习情况，今年下半年，我公司接管了太平黎华、宏伟两个住宅小区，建筑面积达45万余平方米，为管理好这两个物业小区，为业主提供安全、优美的居住环境和优质的服务，我科配合安松分公司对聘用的房管物业人员进行了培训，提高了他们的业务和服务水平，为创出我们自己的物业品牌典定了基础。（二）规范承租名义变更手续为避免换发租赁证期间因承租名义变更手续不规范引发民事纠纷及行政诉讼等问题，我们要求各单位要严格按《哈尔滨市直管公有住房承租名义变更审批管理办法》和《哈尔滨市公有住房延续性承租名义变更和承租证分户的规定》精神办理，同时对房屋使用权有偿转让、延续性承租名义变更、工商用房更名、上级批转的内调手续等进行了严格规定。交要求各单位继续严格执行“关于规范房屋使用权有偿转让审批手续有关问题的通知”中所规定的在办理承租名义变更手续时原承租人必需到场，亲自签字盖章，主要家庭成员必须签字盖章的规定。（三）房产档案管理针对近两年来，我公司接管了大量的住宅小区，房管人员增减变动较大，同时，由于过去大修、翻修、垫修、火灾止租的房屋较多，几经调动房管人员，存在不按时起租的现象，时间较长后，台帐与档案不相符，为了加强房产管理，堵塞漏洞，我们对台帐、档案各项数据进行核兑，统一了各项数据。三、物业管理为了贯彻市政府提出的开展“绿色楼道”工程，落实好市政府“绿色楼道”工程行动方案，同时为了进一步加强我公司物业管理工作的力度，营造优美、舒适的居住环境，我们根据市政府全面实施“绿色楼道”工程的要求，通过整治楼道卫生，确保20以上的社区、小区居民楼道达到“净化、美化、亮化、文化”的标准，结合我公司实际下发了关于印发《开展绿色楼道工程活动实施方案》的通知，并对清扫楼道、清理屋面、清理小区庭院、维修水落管等进行了严格的规定，全公司粉刷单元291个，受益户数为5436户。四、房屋接管近年来，随着我公司事转企步伐的加快以及公房大量出售，企业收入锐减，为了使我公司能够在将来的现代化物业管理企业竞争中立于不败之地，同时为完成集团总公司下达的新接管15万平方米物业小区的指标，我们积极配合各分公司实地考查、协商、洽谈，全年已接管房屋建筑面积62万平方米，为今后企业的竞争、发展打下坚实的基础。五、“110”服务、四项承诺服务我公司组建房产维修“110”服务中心已三年多的时间，在全体干部职工的共同努力下，为广大住户解决了许多住房的急、难、险问题，得到了广大住户的好评。这对我们在各项服务工作中均起到了促进和推动作用。1、我科室根据《四项承诺制》的要求，强化了服务意识和服务质量，在全公司范围内继续开展优质服务活动，并根据哈房办发《哈尔滨市房产管理局办公室关于印发局长电话考核实施细则的通知》精神，结合我公司的实际情况，制定并下发了《房产“110”服务管理办法》，提出了具体要求，收到了一定的效果。各管房单位在提高服务意识、服务质量和抢修及时率等方面都有了很大进步。2、在不断提高职工素质上下功夫，提出在工作中踏踏实实为群众办实事，要求坚持做到“三不下岗、三不放手、三级走访”制度，为住户解决了许多实际困难，树立了以刘兆滨同志为典型的先进模范人物，在全公司范围内掀起了向刘兆滨同志学习的热潮，涌现出了许多向刘兆滨同志一样的好人好事。3、为了保证房产“110”服务工作的及时有效，我们建立了严格的交接班制度，杜绝了因交接班不当而引起的报修没有得到及时有效的维修和反馈不及时等问题。4、为了使房产“110”服务工作落到实处，我们还建立了维修服务回访制度，通过回访可直接了解到广大住户对我们工作的满意程度，听取广大群众的意见，不断改进我们工作中存在的不足，使服务工作更上一层楼。为了保证房产“110”服务工作的顺利开展，为了给广大居民提供方便、快捷、优质的服务环境，我们协同有关部门组成房产“110”服务工作检查小组，每月定期对各分公司的服务质量、内业建设、抢修及时率、值班人员在岗等问题进行检查，听取广大干部、职工及群众的见意，发现问题及时处理，极大的提高了房产“110”服务的及时、有效率。七、小修管理小修管理在房产管理工作中起着承上启下的作用，小修及时率与维修质量直接制约着房屋租金征收，为此，公司在资金紧张的情况下，全年计划投入万元小修资金，实际完成万元。但是，仍然远远不能满足需求，因此，我们对有限的资金进行科学的、合理的安排小修资金的使用，克服小修资金少、工程量大等困难，利用有限的资金进行科学的、合理的安排，使有限的资金真正用到实处，为广大居民解决疾苦。通过全公司上下共同努力，全年小修服务受益户数达户；完成小修工作量万元，其中为户居民解决了吃水难的问题，疏通下水堵塞户次，解决屋面漏雨问题户，抢修室内照明设施户，共涌现出好人好事件，收到住户表扬信封，锦旗面，电台、电视台、报纸表扬次。小修养护及时率达到100。今年夏季，公司在资金极度紧张的情况下，拿出3。3万余元资金对公司所管水箱进行了全面彻底的清涮、消毒及清理，同时拿出0。48万元，为全公司32处水箱房办理了饮用水卫生许可证，保障了居民饮水卫生。八、认真执行公司制定的各项规章制度经过几年的工作实践，我们先后制定的“租金征收工作奖罚方案”、“租金征收奖罚细则”、“关于对住宅房屋因遗留问题拖欠租金处理规定”、“关于规范房屋使用权有偿转让审批手续有关问题的通知”`“关于组织房管人员业务学习有关问题的通知”、“关于房管业务几个有关问题的规定”等一系列规章制度，以及今年我们对房屋租金征收进行的改革，取得了圆满成功。使房产管理工作向科学化、企业化、现代化管理又迈进一步。为我公司今后的体制改革及发展奠定了坚实的基础。