小区的物业管理篇1
【关键词】油田小区；物业管理；绿化
居住小区的绿化一直是人们关注的话题，尤其是现在人们的生活水平越来越高，对小区的绿化的要求不仅仅是植树增绿的标准了，更多的是园林小品给人的“雅”之感，对于这个问题我们要用发展的眼光去看待，更要懂得园林艺术的与时俱进。居住者居住是否舒适，周边的绿化起到了关键性的作用。小区管理者的重要职责在于分析如何对原住宅小区的绿化进行改造和更加完善，提高居住环境的质和量，旨在建设一个和C而且环境优美的小区。
随着油田的建设与发展，以打造森林矿区、构建和谐社区为目标，全力推进生态型矿区建设，近几年，老旧小区改造、集团公司文明和谐示范小区等建设，使小区，变成了有花有树的绿色天堂。现如今，绿色覆盖面积增加15个百分点。集团公司文明和谐示范小区达到50%以上。因此，物业管理部门要更加在此基础上对在绿化设计和养护管理存在的问题上要进行革新，以更加生态的标准对小区绿化进行进一步改造。
一、油田小区绿化环境和现状
1.在小区绿化建设的开始阶段，主要是考虑当地种植条件不好，气候恶劣等原因，针对这些问题，主要以植树绿化为主，栽种一些能够适应当时环境的树木，先达到基础的绿化要求，在考虑进一步完善和优化措施。由于存在各管局限，因此，绿化效果缺少美感和舒适感。美化效果不佳。2.小区在早些年的时候只单单注重树木的种植、草坪的栽植，在整体的美感和布局上缺乏考虑，在硬件的设计、雕塑上缺乏，使得小区的整体文化品位不高。3.由于小区地理的局限性和气候的局限性，加上原建小区未考虑后期绿化种植，建筑垃圾未清理干净，导致绿化栽植成本较高。4.小区初期的绿化规划中，技术相对落后，灌溉、排水系统缺乏，以至于给现在苗木养护管理埋下了隐患。5.小区里在花草树木上晾晒衣物的现象较为严重，这造成了花草树木一定程度的损伤和破换，给小区的绿化建设造成了不良影响。居民的环保意识有待提高。
二、对油田小区绿化建设的几点建议
（一）良好的住宅环境不不仅仅要搞好绿化，在园林艺术设计上也必须有投入，一个良好的居住环境不仅仅让人心情娱乐，也是小区物质和精神文明的重要体现，相关部门可以适时的对小区物业管理人员进行园林艺术设计进行专业培训，让绿化不是停留在只有‘绿’上。同时，物业管理人员应该学习园林知识，管理者需要充分考虑常绿与落叶树种的合理搭配，对树木花草的种植按照季节的适应性来选择。以免小区的秋冬季节植物显得单调，缺乏生机。
（二）汲取别人的经验，主动和他人交流，应用现代技术，比如灌溉系统现在既节能，又节省人力，能够把节省下来的更多的时间用于绿化设计和修剪的工作上，精益求精。同时，也有利于物业管理人员的管理工作，更加便捷，人性化。
（三）加大对树木花草病虫害的防控力度，这个可以纳入科学研究当中。园林工作者任重而道远，最好是以生物防治为主，因为小区主要还是人居住活动的地方，有毒的化学农药不利于人体健康。
（四）小区物业要大力宣传树立绿色为本的理念，对小区居民进行环保意识教育，不要乱攀爬树木，乱折花草。喊响绿化靠大家的口号。同时，要有响应的监督人员负责监督小区肆意破换绿化的行为，建立相应的惩罚机制，约束居民的不良行为。
（五）为了进一步将居民的绿化意识付诸实践行动，小区可以举办形式多样化的活动，鼓励居民主动对小区绿化事业做贡献，比如设立生日植树节，某个纪念日植树活动，给花草树木浇水，施肥，除草等活动，这样不仅仅督促人们树立环保的理念，同时还体会了园林工作者劳动的不易。
（六）为了让小区绿化更加和谐和人文化，可以根据小区发展历史、伟人名人做成雕像，不仅仅增添了小区人文气息，更让人们了解历史，心怀敬意。注意小区绿化的整体布局和规划，在色彩的搭配上也要合理，美观。可以适度地增加人造景观，将自然景观和人造景观相结合，增加景观多样性，相得益彰。
（七）完善绿地养护管理制度
因为小区绿地养护管理制度的不完备，职责分配不合理，小区的绿化非常容易出现“第一年绿，第二年开始荒废，第三年根本无人问津的”局面，小区绿化事宜“闹荒”现象层出不穷，这归咎于小区绿化管理上任务分配不当、工作人员出现“懒政”现象，因此，小区绿化管理在职责的分配上一定要明确，具体任务分配到具体的人，设立监督小组，对于不作为工作者采取措施。
（八）规划好功能用地和绿化用地
在前期的规划中要考虑到小区的功能用地和绿化用地，针对居民无处晾晒衣物、无处停车的现象和现实需求进行用地规划，建立小型停车场，同时为了增加小区居民活动多样性，丰富居民业余生活，可以建立小型娱乐场，安装健身设施，不仅可以强身健体、丰富生活，对于小区的治理也减轻了负担。对于小区内私自占领绿地的行为要严厉采取措施，比如有的居民在小区摆摊、私自建立停车棚、对树木乱砍滥伐等破坏绿地的行为要严厉查处。
提出，“金山银山不如绿水青山，绿水青山就是金山银山。”我们不仅仅把目光放在经济的发展上而忽视了环境的重要性。因此，小区环保和绿化不仅仅是物业管理人员的工作与责任，更是我们每个居民的责任，首先要有环保意识。现在大多数居民已经意识到环保和绿化的重要性。其中的典型给我们树立了良好的榜样作用，带头将小区绿化建设地更加美好、舒适。作为石油小区本来客观条件不足，绿化建设和其他小区存在差异，所以，我们要对石油小区投入更多的人力和物力。
油田物业不仅仅承担着社会建设责任，还有企业责任，是国家企业和人民群众沟通的桥梁，因此，油田业务要发挥桥梁作用，卓有成效地提高和改善居民的居住环境，致力于提高油田小区绿化的整体质量。大家齐心协力，才能将油田小区建设的更加美好，让小区更加充满人文气息
参考文献：
[1]刘永德.建筑外环境设计[m].北京：中国建筑工业出版社，2000
小区的物业管理篇2
一、我区物业管理工作的基本情况
据调查，我区共有各类物业建筑面积2000万平方米，其中住宅建筑面积约1200万平方米。2万平方米以上的居住小区105个，其中，上世纪八十年代以前建成入住的小区46个（包括各类家属院，不包括军产），占44%；九十年代后，按统一规划、统一设计、综合开发建设而成的小区59个，占56%。已实行物业管理的小区79个，占居住小区的75%；成立业主大会的小区11个，占实行物业管理小区的14%。全区共有物业管理企业68家，其中在我区登记注册的44家，在外区注册的24家，从业人员6000余人。目前实行物业管理的小区内多种管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆迁房，还有康居房及单位直管楼等。
总体看，我区物业管理工作具有以下几个特点：一是物业管理市场处于发育初级阶段。目前仍然没有实行物业管理的居住小区占25%；抽样调查问卷显示，未收取物业费的小区占33%。同时，近年来我区部分实施物业管理的小区获奖，物业管理覆盖率呈上升趋势。二是物业管理总体水平偏低。统计数据显示，与北京市整体水平相比，我区辖区内注册登记的物业管理企业数量少、规模比较小，资质等级偏低等；物业管理企业从业人员素质普遍偏低。三是物业管理行业监管体制基本建立，2005年8月以来，成立了专门的工作机构，加强了对物业管理企业的监督检查，开展了物业管理规范化活动，积极探索社区物业管理自治方式，开展物业管理试点工作，推进物业管理市场化进程，进一步加强了我区物业管理行业政府监管的工作力度。
二、我区物业管理工作存在的主要问题
近年来，我区物业管理主管部门积极推进通过公开招投标选聘前期物业管理企业，着力搭建社区自治的新型组织平台，物业管理工作取得了一定成绩，也总结了一些宝贵经验，但由于体制、观念、机制等因素的影响，我区物业管理工作仍存在以下四个方面的问题：
1.开发商遗留问题严重。开发商遗留问题严重是各地普遍存在的问题，我区也不例外。问题主要包括变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等等。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决，致使矛盾集中到物业公司身上，据调查问卷显示，77%的受访者认为居住小区物业公司没有尽到管理责任，69%的受访者认为居住小区技防措施不健全。
2.物业管理公司定位不准确。我区现有物业管理企业规模小、资质等级低，物业管理服务水平偏低，经营管理理念陈旧，市场竞争力不强。我区登记注册的44家物业管理企业中，按资质分类，一级资质仅有2家，二级资质也只有3家，三级资质39家，与全市整体水平比较相差太远；按照性质分，24家为国有或国有控股企业，17家由单位后勤部门转制而来，2家是直管公房房管所改制企业，这些物业公司受计划经济企业体制的影响比较深，有些企业甚至仍按照事业单位方式运作，以管理者自居，服务意识差；有些企业低水平服务、高标准收费，甚至出现乱收费；有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低，缺少对员工的培训和严格规范的制度管理，造成人员素质普遍偏低；有些企业不经业主同意，擅自经营物业共用部位，侵害了业主的合法权益。
3.部分业主观念陈旧且缺乏组织性。我区部分居住人群收入水平不高，对物业管理收费的理解尚未到位，不愿意按照目前价格享受较为全面的物业管理服务。业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄，经常出现业利滥用现象。据调查问卷显示，只有1%的受访者对《北京市居住小区物业管理办法》很了解，不了解的多达37%；71%的受访者表示不了解《中华人民共和国物权法》有关房产权利方面的规定。
业主相互不熟悉，往往出现“谁都可以牵头成立业主大会，但谁都无法真正成立业主大会”的无序局面，业主委员会的权威受到质疑。据调查问卷显示，78%的受访者所居住的社区没有成立业主委员会；当居住方面合法权益受到侵害时，更多人倾向于选择通过居委会维权；87%的受访者认为业主委员会作用发挥不好，居委会作用发挥好。
4.政府相关职能部门公共服务水平有待提高。物业与园林、环卫、公安、交通、市政等管理部门之间不可避免地存在着职责划分和相互配合的问题，有些是行政监管关系，有些是业务合作关系。目前，我区政府相关职能部门之间的关系以及与物业管理公司、业主、居委会等相关部门的关系还未理顺，责权利的划分有待进一步明确，公共服务水平有待进一步提高。
此外，开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的衔接也存在一些问题。如本应由政府提供的公共服务职责被人为地转嫁到了物业公司，使物业公司客观上既承担一个企业的责任，又承担着部分政府公共服务的职能等等。
三、关于加强我区物业管理工作的建议
石景山区地处城乡结合部，物业管理具有一定的特殊性，需要探索适合我区实际的物业管理模式。通过此次调研，提出以下几个方面的建议供有关部门参考：
1.推广物业管理企业前期介入。物业管理企业前期介入是指物业管理企业在正式接管物业之前就参与物业管理小区的“规划—设计—施工—安装—销售—管理”等过程。这样有利于避免开发项目在设计、施工和配套方面出现后期物业管理难以解决的问题，从源头上减少开发商遗留问题对物业管理的隐患，有助于形成房地产开发企业、物业管理企业及业主和谐相处，三方共赢的良好局面。建议政府相关职能部门从政策、资金、管理以及技术手段等多方面问题入手深入研究，加强引导，推进我区物业管理企业前期介入工作。
2.发挥物业管理行业协会作用。要充分发挥物业管理行业协会的作用，在为物业管理企业提供交流平台，促进行业自律，推动公平竞争，协调利益冲突，维护企业合法权益等方面的作用。协会应着力开展以下几方面的工作：摸清行业基本状况，研究行业发展理论；建立行业自律机制，规范企业经营行为；反映企业合理诉求，维护企业合法权益；开展各种形式活动，形成行业的凝聚力；正确引导舆论宣传，树立行业良好形象；加强从业人员技能和职业道德培训，形成在职继续教育的长效机制。
3.推动各方思想观念转变。在对开发商诚信考核中，要增加其开发小区物业管理好坏的考评，使其注重树立品牌意识，做好建管衔接；行业主管部门要改变姿态，充分利用全方位的媒体手段主动宣传物业管理的必要性，积极推行我区一些社区典型做法，如七星园小区，引导广大业主维好权、用好权、尽好责；物业管理公司应抛弃行政管理的方式，加大对业主的情感投入，与业主建立良性互动，用更好的服务取得业主理解和配合，同时要像首钢物业公司一样积极向外寻求发展机会，过度期采取两种体制并存的运做模式。政府有关部门和社区组织应组织成立物业调解协调机构，继续完善社区党委、居委会、业主及业主委员会、物业管理企业四方自治组织的联动议事平台，理顺物业管理体系，建立基层管理长效机制，推动业主大会组建工作。
4.探索我区物业分类管理模式。我区物业管理有特殊性，应针对居住小区的特点探索不同的物业管理模式。对于一些老旧小区来说，由于观念限制和硬件条件的制约，让居民出钱引入物业公司很难行得通。对这类长期以来欠账较多的老旧小区，政府有关部门及产权单位应加强资金的合理投入，探索规范的物业管理以外的新形式，如充分延伸居民委员会、房管所的作用，或发动群众建立自我管理的自治组织，力求用比较低的成本解决物业管理的基本需要问题。对于新建商品房小区，政府应加强引导和约束，引入市场化、专业化的管理模式，为企业创造更好的公平竞争环境，逐步打造代表自身核心竞争力的物业管理企业品牌，为建设和谐社会做出更大贡献。
5.大力提高居民区自治水平。物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整，就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此，在我区物业管理中，要将乡规民约纳入法治体系，通过规划居民区建设的内容，完善乡规民约，提高居民的权利义务意识，在正确行使民利的基础上，承担民主管理的责任。建议选择部分小区先行试点，深入开展调查研究，剖析居民区中缺乏公德的表现，针对性地建立乡规民约，培育一批五好家庭、星级文明户、文明楼等品牌项目，坚决反对在居民区生活中地极端个人主义等自私自利现象，大力提升小区的社会公德和家庭美德水准。
6.提高物业公司服务质量。物业公司应结合实际需要，积极探索、大胆实践，创造自己品牌，要通过提高员工知识技能的培训，运用先进的管理手段，在企业内部应岗位明确，职责分明，建立一套行之有效的绩效考核体系，降低企业管理成本，同时应充分利用自动化设施，加大管理智能化的科技含量，更有效地实施各项管理服务。要从日常检查、客户交流、业主满意度调查、管理费收缴、相关信息反馈等方面了解物业服务是否满足业主的需求，从而制定相应的措施，有条件的企业应积极建立iSo9001标准体系，进一步提高服务质量。
小区的物业管理篇3
关键词：物业管理；住宅小区；难题；对策
中图分类号：F719
DifficultproblemsandCountermeasuresofpropertymanagementinResidentialDistrict
――takeYueLuDistrictofChangShaforexample
tuLijuan
（SchoolofBusiness，HunanFirstnormalUniversity，ChangSha，Hunan）
abstract：withtherapiddevelopmentofrealestate，propertymanagement，astheafter-saleserviceofrealestatecommodity，isshowingabroadprospectandbringingsignificanteconomic，social，environmentalbenefits.Butthereareaseriesofproblemsandcontradictionswhichconstraintthedevelopmentofpropertymanagementandhindertheprogressofeconomyandsociety.Basedonsurveyofownerssatisfactionandpropertymanagemententerprises，thispaperinvestigatedandstudiedresidentialcommunitiesofYueLudistrictinChangSha.itsummarizedthebottlenecksandimpedimentsinthedevelopment.inordertopromotethepropertymanagementdevelopingmorehealthy，continuously，andorderly，thispaperputforwardthesolutionsandsuggestionsofthesedifficultproblemsbasedoncurrentsituation.
Keywords：propertymanagement；residentialdistrict；difficultproblems；countermeasure
1998年我国实施住房制度改革，取消了传统的住房福利分配制度，使我国房地产业进入到商品化、市场化发展阶段，这一举措大大促进了房地产业的发展。作为房地产这种特殊商品的售后服务――物业管理，也随之得到了极大发展。但是在这极速发展过程中，也暴露了一系列问题，如业主民主意识缺乏，物业管理费筹措困难，物业服务水平不高，业主和物业公司矛盾不断加深等。本文通过对长沙市岳麓区住宅小区的物业管理现状进行调研分析，总结住宅物业管理过程中呈现出的主要问题，分析产生问题的原因，并提出相应的应对策略。
一、我国物业管理的发展历程
根据《物业管理条例》对物业管理的定义，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
我国现代物业管理的起点是1981年3月10日中国第一家物业服务企业――深圳市物业服务公司的成立。在这之后，分别出现了第一个业主管理委员会，第一个物业管理协会等，相关的法规文件也相继出台，为小区物业管理提供了依据。
1998年住房制度改革全面开展以后，物业管理已经逐渐成为消费者选择物业的重要因素之一，物业管理作为住房消费的售后服务，可以使物业得到保值增值，也可为业主提供一个优雅舒适的生活工作环境，直接影响到消费者的购房需求。
2003年，国务院颁布《物业管理条例》，2007年修订了《物业管理条例》，并颁布《中华人民共和国物权法》，这些法律法规的颁布和实施，标志着物业管理进入到更加全面、健康、规范的发展阶段。
虽然我国现代物业管理的发展时间还不长，只有短短的三十多年历史，但是伴随着房地产业的快速发展，物业管理发展速度却很快。在快速发展的过程中，由于我国的特殊国情，使得物业管理在发展过程中难免出现一系列问题，这些问题的出现具有必然性，但是也制约着物业管理行业的发展，阻碍了经济社会的进步。
二、我国物业管理的现状及难题
本文选取了长沙市岳麓区23个住宅小区作为样本，在选取样本的时候运用了典型性、代表性、有效性原则，主要选择了普通商品房住宅小区，且小区都为已入住两年以上、具有物业服务的成熟小区。
本文设计出业主满意度调查问卷，对物业服务的几大模块设计出细分指标，采用实地调查方法，每个小区随机抽取10―20位业主，由业主对细分指标进行评价，并将评价结果量化，由此可以反映物业管理的薄弱环节。针对调查结果进行分析研究后，本文总结出物业管理存在的主要问题有：
（一）业主民主意识不强
物业管理遵循的是专业化管理和业主自治自律管理相结合的原则。物业管理不仅仅是物业管理企业的管理与服务，还应该通过业主的参与实现自我管理、自我监督。[1]《物业管理条例》、《物权法》等法律法规都对业主大会、业主委员会的成立及权利义务都做了规定，以促进业主的自治管理。
业主大会和业主委员会是业主的自治组织，代表全体业主和使用人的意愿和利益，体现着业主参与物业管理的民主性。但是实际上，目前业主的民主意识并不是很强，业主委员会成立情况并不乐观，所调查的23个小区中，已经成立业主委员会的小区为11个，不到50%。虽然相比于前几年的情况已有所改观，但是这个比例还是偏低，业主的自治管理没有充分得到发挥。
业主的民主自治意识不强，导致的结果是业主把所有问题都归咎于物业管理企业的管理、服务方面，比如开发商遗留的房屋质量问题。这样一方面不利于住宅小区秩序的维护和业主自身利益的实现，另一方面则加剧业主与物业服务企业的矛盾和纠纷，不利于实际问题的解决。
（二）业主对物业管理、服务认识不够
我国传统的住房消费是福利、实物分配方式，物业管理也是无偿的、低水平的，很多业主还未完全认识和接受现代物业管理的有偿性。对于物业服务企业在住宅小区物业管理中扮演的角色及业主与物业服务企业之间的关系，业主的认识有很大差异，大部分业主认为物业服务企业是“管家”，两者之间是雇佣与被雇佣的关系。这种认识是不全面的，也是十分不足的。确切地说，业主和物业服务企业之间应该是一种委托关系，物业服务企业接受业主的委托对物业进行管理，对业主和物业使用人提供服务，双方在法律上是平等的关系，具有相对应的权利义务。
（三）物业管理水平不高
本文是基于业主满意度调查对住宅小区进行调研从而总结问题，本文的业主满意度调查主要包括五个方面，共十六个指标。一是服务形象：包括物业服务人员的着装、服务热情度。二是服务意识：包括值班情况、与业主沟通、及时处理等。三是清洁绿化：包括小区的绿化景观、楼宇室内卫生、室外道路和公共场所、垃圾收集处理等。四是秩序维护：包括小区公共秩序、消防管理、外来人员控制、车辆与停车管理、安全保卫。五是工程维修：包括公共设施设备的配置、运行、工程维修。六是其他：包括小区社区文化活动、物业收费情况。
各指标设计为1―10分，由业主对本小区的各指标进行满意度打分，对打分情况进行汇总并采用简单算术平均法等对数据进行处理后，得到以下结果。
业主满意度调查情况
调查项目服务形象服务意识清洁绿化秩序维护工程维修其他
分值6.435.766.315.865.875.26
由以上数据可以看出，业主对各类指标评价都不高，只有服务形象和清洁绿化两大类指标分数稍高，而其他四个方面的分值都未达到及格水平，特别是“其他”方面的分值更低。这说明目前物业基础性的管理和服务水平尚且一般，而高水平的专业管理和服务则更是不尽于人意，特别是精神文明建设方面，如小区的社区活动，大部分小区甚至从未开展过任何业主活动，大部分业主也表示相当不满意。
（四）物业管理水平参差不齐
虽然从整体看，物业管理水平不高，但是也不代表没有比较优秀的小区。在所调查的23个小区中，经过分数处理后，大部分的小区分数都在60分以下，但也有少部分分值较高的小区。如未来城科学家园，其分值达到78.98分，在所有小区中分数最高。其物业管理公司为深圳历思联行物业管理有限公司，这是一家具有二级资质，在全国各地拥有二十多家分公司，荣获多个奖项的物业管理专业公司。还有永祺西京小区，其分值为73.38，在所有小区中排名第二，其物业管理公司为戴德梁行物业管理有限公司，这是一家国际知名的房地产顾问公司，物业管理是其主要业务之一，具有全球性的高水平的物业管理专业知识和经验。
由此可以得出结论，物业管理水平不高，很大一部分原因是因为缺乏高素质的管理团队和专业化的技能经验，在物业管理整个行业当中，不乏优秀的物业管理经典案例，这样就使得我国的物业管理出现良莠不齐，层次错落的局面。
（五）物业服务意识较差
在调查过程中，业主常抱怨物业服务企业对问题的处理不及时，不规范，不专业，服务不到位，并且缺乏人性化。在物业管理中，矛盾最常发生在安保人员和业主之间，经常有纠纷甚至打斗的情况发生，这说明物业服务人员的服务意识太差，水平太低。
2007年10月1日起施行的新修订的《物业管理条例》中，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，这一修改不仅是名称的变化，更为重要的是物业管理内涵的变化，即强调服务。物业管理属于第三产业，是一项服务性极强的工作，必须坚持服务至上，业主至上的原则。在物业管理过程中，管理、服务和经营三者之间是相互区别又相互联系的三个概念，管理是基础，服务是本质，经营则是发展。作为物业管理企业来说，要寓经营、管理于服务之中，秉持以人为本，以人为中心，服务至上的管理理念，这才是现代物业管理的精髓。
（六）建管不分
我国物业服务企业最初多以自建自管的模式为主，随着物业管理的社会化、专业化和市场化的逐步推进，其模式逐渐向建管分离发展。建管分离有利于物业服务企业的自身建设，有利于物业管理水平的提高，也有利于整个物业管理行业的发展。[2]但是经调查发现，目前很多住宅小区的物业管理还在沿用自建自管的运行模式。在所调查的23个住宅小区中，通过公开招投标的方式选择物业管理公司进行管理的仅有11个，还不到总数的一半。开发商往往自行组建物业服务企业，直接负责所开发项目的物业管理，这就形成开发商和物业管理企业之间的“血缘关系”，不利于物业服务企业自身的发展和物业服务水平的提高。
（七）业主与物业管理公司矛盾较深
业主对物业管理企业的投诉率近年来一直居高不下，且呈现节节攀升的局面，而业主与物业服务企业之间的法律纠纷也不断攀高。在这些矛盾中，最典型的莫过于物业管理费的纠纷。[3]从公共选择理论的角度考虑，在一定区域内，物业管理具有公共物品的非竞争性和非排他性的特点，这种特点决定了物业管理费的收缴非常困难。在所调查的小区中，物业管理费的正常缴交率在80%以下的占52.2%，在60%以下的占26.1%。业主对物业服务不满意，诉求又得不到有效处理的时候，其反映往往是拖延甚至拒缴物业管理费，这样就加剧了二者的矛盾。
除了以上所列举的问题，物业管理还存在专业人才不足，素质偏低；物业管理企业经营思路狭窄，入不敷出；物业管理企业收费不规范，财务不透明；物业管理地区发展不平衡；法律、制度不完善等一系列问题。
三、物业管理难题的对策建议
根据调查研究，物业管理的问题很多，也很严峻，当前物业管理的发展水平与我国的经济发展水平、房地产发展速度、消费者的消费需求是不匹配的，如果任其发展，不仅不利于整个物业管理行业的发展，对整个城市管理甚至整个经济社会的发展也是十分不利的，所以解决这些难题成为物业管理发展的首要问题。本文试从业主、物业服务企业、政府三个角度探讨物业管理健康、持续发展的对策建议。
（一）强化民主意识，完善民主制度
公共选择理论是建立在选民认识、接受民主制度并参与、投票的基础上的，而我国物业管理发展时间不长，业主对民主制度的理解和接受程度还不深，大量住宅小区未成立业主大会和业主委员会，有些即使成立也形同虚设，无法正确发挥其作用。当前，业主的民主意识和习惯尚未完全形成，物业管理中的民主制度也不够完善，这就致使很多物业管理工作无法开展，更谈不上高水平的物业管理。所以当前的首要任务是要通过宣传、教育、引导等方式让广大业主接受、理解、支持民主制度，使民主意识深入人心，充分发挥业主自身的主观能动性和创造性，推动物业管理水平的提高。
（二）强化服务意识，完善管理制度
物业服务企业作为物业管理的主体，更应增强自身素质，推动物业管理水平的提高。首先作为服务企业，应强化服务意识，秉持服务至上的管理理念和服务态度，以人为本，以人为中心，全心全意为业主和使用人服务。
树立了良好的服务观念以后，更为重要的是应该从各方面完善管理制度，提高管理服务水平，这可以从以下方面进行加强：第一，完善各项规章制度，规范化运作，规范化收费；第二，加快人才培养，加强物业管理人员的思想建设和专业培训，提高物业管理人员的道德素质和专业技术素质，建设高素质的人才队伍；第三，建立与业主的有效沟通机制，及时有效地与业主进行交流，减少物业管理企业与业主的矛盾；第四，引入竞争机制，促进物业管理企业向市场化、社会化的方向发展，提倡建管分离和物业管理公开招投标模式，实现物业管理公开公平竞争；第五，强化企业文化，提高精神文明建设水平，树立良好形象；第六，扩展和延伸服务内容，开展多种经营，开辟多种渠道，以业养业，实现可持续发展；第七，注重品牌建设，注重前期介入，合理定位，提高竞争力。[4]
（三）强化监督指导意识，完善法律法规制度
现代物业管理遵循市场经济的原则，作为政府行政主管部门一方面不能过多干预，另一方面应该加强对物业管理行业的指导，促进物业管理的有序健康发展。[5]如加强对物业管理企业的监督，完善物业收费制度，加强资质监督，建立业益的保护机制，指导、协助业主自治组织的成立和运行，完善物业管理行业的法律法规。
我国物业管理经历了三十多年的发展，在发展过程中已经逐渐探索出一条适合我国国情、适合我国经济社会文化的发展模式，具有自己独特的优势，也呈现出了很多问题，同时也面临了很多机遇和挑战。未来的发展道路还很漫长，我们在发展过程中可以借鉴先进发达国家的经验教训，也可以参考国际先进物业管理企业的管理理念和服务经营思路，促进我国物业管理更加健康、持续、有序发展。
参考文献：
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小区的物业管理篇4
一、充分认识物业保安管理工作重要性加强物业保安管理工作,提高物业保安管理水平,是动态环境下强化社会治安防控体系建设的必由之路,也是日益严峻复杂的社会治安形势的紧迫要求。从党的十六届四中全会提出的提高党的执政能力建设,构建社会主义和谐社会的高度出发,对维护社会稳定,加强和完善社会治安综合治理工作机制,依法打击各类犯罪活动,保障人民群众生命财产安全提出了更高的要求。作为中高档及涉外住宅集聚的城区,长宁的物业保安管理水平直接关系到长宁的形象和投资环境。要推进长宁社会和经济的可持续发展,迫切需要有一个良好的社会及居住区治安环境作保证。随着社会和经济的发展,人民群众对居住的环境、居住的安全提出的要求越来越高。
物业小区的保安管理工作是一项工作时间长,劳动强度大,工作责任重的工作,事关人民生命财产安全。与一般工作不同的是,处理正常工作日之外的夜间和节假日安全事务往往是保安管理工作的重中之重,因为这些时间段往往是一些安全隐患易于显现的时间,因此夜间和节假日的物业保安工作就显得尤为重要。但是,长期以来由于房地部门在这些时段内缺乏检查、监督的机制,造成一些物业小区内的保安管理工作存在着不少隐患,急需整改。这次与公安分局联合制定的《实施意见》就是要把对物业保安管理工作纳入联合管理的机制,通过各自的管理途径,实施各自的管理手段,进一步完善物业保安的管理机制,从源头上防止物业小区内各类安全问题的发生。所以我们必须高度重视社区保安工作,要求措施有力,发展迅速,效果明显。我们要虚心向兄弟省市学习先进经验,为进一步促进、提高物业保安管理水平,为创建一个和谐发展的社会环境打下基础。
二、房地部门要切实履行监督职能,全力配合公安部门切实加强物业保安管理工作加强我区的物业保安工作,整体提高我区物业保安管理工作的质量要靠各职能单位的通力合作和全体物业公司的全力配合。只有充分发挥房地局、公安分局管理、监督、检查和指导的职能,联手我区区域内实施物业管理的各个物业公司,形成居住小区安全防范的整体合力,才能把这项工作落到实处,从而完善我区物业保安管理机制,形成安居乐业的良好环境。我们要充分发挥房地管理职能,房地局作为房地产行政管理部门,对其治安防范责任落实与否负有监督和检查的职能,责无旁贷。我们要从实践“三个代表”,提高执政能力和落实“让群众高兴,让党放心”要求的高度,做好行政管理工作。房地局作为物业管理企业的行业主管部门,应督促、指导物业公司做好居民区内治安防范工作,对措施不力,造成不良后果的物业公司,应依照有关规定进行批评教育甚至处罚。
我们要发挥房屋协管员队伍的作用,房屋协管员队伍既是市政府“万人就业工程”的项目之一,更是房地行政职能在社区管理中的延伸和强化,也是房地专业执法队伍的补充。房屋协管员的职能之一,就是督促物业公司加强物业保安巡视力度,提高物业保安工作成效,所以要充分发挥这支队伍在治安防范工作中的重要作用。
我们要配合公安部门以居住物业小区经理记分工作为抓手,根据《上海市居住物业小区经理记分试行标准》的相关规定,对物业保安工作抓的不得力的,对小区经理给予扣分处理。同时我局在收到派出所开具的《物业保安检查告知书》后,将视违规情节,对小区经理予以扣分处理,并督促物业公司落实整改措施。对小区经理实行记分是我局根据市房地资源局文件精神,结合我区物业保安管理工作的实际情况进行管理的抓手之一,旨在通过强有力的制约措施,督促物业公司对保安工作这一关系到全体小区居民生命财产安全的重大问题予以应有的重视,并及时捉补遗漏,消除小区的安全隐患。此外,我们要将物业保安工作作为房地行政部门对物业企业资质和从业人员资格的日常管理的重要内容,实行治安一票否决制,对治安不达标及产生发现问题拒不整改的情节,作为物业管理企业资质升级的一项重要审批依据,以确保将物业治安工作的管理纳入房地行政部门法制化管理轨道。
三、物业公司要积极落实《实施意见》,提升物业保安工作整体水平目前全区绝大多数的居民区都已经实施了四位一体的物业管理模式,物业公司作为四位一体的组织者和执行者,必须落实其在治安防范工作中的责任。物业公司是居民区安全保卫工作的直接责任人,其下辖的保安员队伍是居民区治安巡逻和防范的专业队伍和力量,如何用好这支队伍,很大程度在于物业公司的管理是否到位;在居民区治安防范工作中,需要投入资金进行技防、物防建设和开展各项专门工作,这笔资金中有相当部分通过物业维修基金和物业管理费来实现;物业管理部门和居委会是两条线的工作协作关系,能否在实际工作中协调好这种关系,也是居民区治安防范工作成功与否的关键因素之一。因此物业管理公司已经成为居民区治安防范工作中不可或缺的重要环节。凡是善于协调和物业的关系,善于调动和利用物业的资金优势,积极争取职能部门与社区的领导的支持,治安防范工作较为主动,工作就开展得比较顺利。原创文章,尽在文秘知音cnmeishu.com网。
小区的物业管理篇5
关键词：物业管理系统；android；全球定位系统；消息推送
0引言
小区物业管理信息化程度越来越高，管理系统也逐渐由通用型向功能可扩充的定制型转变[1]，不仅可以方便地完成物业公司的业务管理，而且还方便了小区业主的生活服务[2-3]。现在智能手机普及程度很高，很大程度上可以替代电脑，文献[4]就曾做了这方面的研究，不过，目前的智能手机（包括智能终端），半数以上的操作系统是android[5]。android功能强大，完全可以使用到现代小区物业管理中，带来更好的管理和服务。
1传统物业管理系统的不足
传统物业管理系统采用了经典的三层架构，没有考虑移动设备，存在明显的不足。1.1传统物业管理系统的架构传统物业管理采用数据层、业务层和表现层的标准三层架构，通过互联网或局域网来通信，其结构如图1所示。图1传统物业管理系统逻辑结构图1.2传统物业管理系统存在的不足管理系统运行于互联网或内部网络，借助于个人电脑完成管理工作；但在物业工作人员和小区业主大量使用智能手机的现状下，存在一些不足。1.信息交换缓慢。比如维修流程通常是有人（物业工作人员或小区业主）反映某设备出现了破损，将信息记入管理系统，安排维修人员，通知维修人员，维修人员实地勘查、取证，确定维修方案，提交维修方案，等待审批，审批通过实施维修，最后提交维修报告。过程漫长，严重影响了效率。2.小区安保工作监控不力。根据安保规范，每个楼幢的每个单元需要定时查岗。但无法避免个别员工偷赖，虚报检查工作，造成安全隐患。另外，夜间巡逻或者特殊环境下巡逻的护卫人员，可能存在人身或财产安全的威胁，如果不幸遇到袭击，无法及时求助或提供更多信息。3.小区业主获取信息不便。传统的物业管理系统中，虽然小区业主可以通过注册、登录，就能收到系统短息或者通知，但这一切都是被动的，系统无法主动向用户推送消息。
2传统物业管理系统的改进
主要改进在于提供了智能设备的支持，目前只支持an-droid平台，条件成熟时，可以考虑支持更多平台。2.1android的地位android是Google公司的基于Linux内核的开源手机操作系统，目前获得了全球各大厂商、开发人员和用户的青睐。android已经从最初的智能手机领域进入教育、医疗、家居等行业，在全球智能设备近期的销售市场份额排名已超过半数[5]，在全球智能设备操作系统市场份额占有率也是第一[6]。因此，将android应用到物业管理系统中，具备了成熟的条件和优势。2.2改进系统的逻辑结构物业公司的工作人员以及小区业主，都可以借助android设备接入管理系统。其系统结构如图2所示。图2改进的物业管理系统结构图物业公司的员工可以通过小区宽带或者公司网络或者wiFi连接到物业管理系统，巡逻的护卫或工程维修人员可以通过GpRS或3G网络连接到管理系统。小区业主可以通过互联网、小区宽带、wiFi或3G网络登录到管理系统。
3android在改进系统中的应用
新系统后台服务器采用了SSH框架的Javaee部署，并对android客户端提供了支持。3.1小区物业维修或报修物业维修或报修的流程由报修、安排、维修、报告等环节组成，详细过程如图3所示。图3物业维修处理时序图3.2定时定点签到和安全巡逻定时定点签到时，客户端设备直接获取当前位置、当前时间和当前登录用户，提交到管理端，自动完成签到。小区护卫在夜间或特殊环境下巡逻时，可以开启定位功能，实现巡逻追踪：定时（建议60秒到300秒）回传一次位置信息；或者手动发送安全报告。遇到紧急情况，可以建立紧急呼叫，开启录音或照相功能等。3.3业主无线智能生活服务业主需要随时随地查询生活服务信息：小区物业服务缴费、水电气消费、停车费使用情况、维修信息反馈、定制生活服务等，了解小区生活的最新活动、最新消息，参与调查，反馈意见等。可以采用服务器推送机制，将信息推送到手机上，显得人性和关怀。
4android应用的实现
android内置了强大的网络、定位、图形处理功能，还提供了各种应用的api，下面讨论的是物业管理系统中移动应用的实现。4.1物业维修和业主报修主要使用的android特色功能有webView网页访问、GpS自动定位和手机拍照等功能。1.webViewwebView能提供程序以webkit内核访问网页的一个组件，可以支持JavaScript调用、完全支持HtmL5等。使用方便，如下代码即可访问百度搜索网页：2.GpS定位[7]在android平台上进行GpS定位时，需要使用以下类：Locationmangager，位置管理器。Location，位置信息，通过Location可以获取时间、经纬度、海拔等位置信息。以下代码，可以实现位置获取：3.手机拍照遇到危险或紧急情况，可以打开android照相设备，开启拍照，并将照片进行处理后传回服务端，可以更好及时的了解现场的情况。实现拍照的代码如下所示。4.2信息推送业主无线智能生活其中一个很重要的特点，就是业主可以接收物业管理端的推送消息。android平台下推送消息时，需要考虑设备的耗电和网络流量等问题。1.推送服务器关于推送服务，目前的研究比较多[8-10]，本系统采用开源的androidpn组件[11]来实现服务器功能，服务器与客户端通过Xmpp来通信[9][11]，Xmpp是即时通讯领域的标准协议。an-droidpn推送服务的流程是客户端先在服务器注册并建立连接，当服务器有新消息时，推送到客户端，客户端读取消息并处理，如图4所示。图4androidpn的工作流程图2.android推送客户端要接收服务器的推送消息，客户端必须保持随时在线，不仅极大地消耗设备电量，同时还会产生额外的网络流量。文献[12]的作者提出一种关屏即断网的工作模式，但不适用于此，一旦关屏即断网，客户端掉线了无法接收推送消息。因此，采用了定时唤醒，发送心跳数据来保证客户端在线。alarmmanager可以将系统从任何休眠状态唤醒，因此，心跳线程必须设置成闹钟模式，才能做到既省电又省流量。以下是核心代码。
5结束语
设计并实现了支持android平台的物业管理系统，经过测试，能够达到管理便捷、信息沟通迅速、使用方便、人性化智能化等目的。不过，由于androidpn还不完善，可能会出现连接不稳定等问题。接下来将进一步改进和优化，以更有保障的方式实现真正意义上的智能社区和智能生活。
作者:杨骏李中华倪明涛单位:乐山师范学院计算机科学学院
参考文献：
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小区的物业管理篇6
一、规范秩序。
管理处的岗位职责上墙，办公区域整洁，各项工作日志、文件记录清楚，内容完整。有完善的会议记录，会议中布置的工作完成率10xxxx。建立了完善的档案管理制度，对收集到的各类资料、图纸等各类文件分类归档完整，有检索目录，文件贯彻率达10xxxx。同时，管理处初步实施了计算机化管理，各种联系函、通知、报告电脑中都有存档，可随时调阅。
二、规范服务。
管理处牢固树立服务理念，员工各负其责、各尽其能，按公司规定进行各项管理服务工作，公司对我处考核每月都有评定，考核到个人，并对我处管理质量有较高评价。小区设置了服务中心和24小时服务接待电话。业主（住户）的服务需求、建议、咨询、质疑和投诉等处理及时；业主有效投诉处理率10xxxx，业主（住户）服务需求回访率达9xxxx以上。同时，我处积极协调与工程部、售楼部、业主的关系；并从公司利益出发，处理各项事务。管理处有明确的改善管理服务质量的实施方案和阶段（月、季度、年）工作计划；工作计划完成率9xxxx以上，不合格服务整改合格率10xxxx。中秋节我处和开发商一同成功的举办了业主、客户联谊会，促进了物业与开发商、业主的友谊。在业主入住率较低的情况下，暂未开展其他社区文化活动，以降低成本。
三、管理维护及时到位。
管理处安排管理员及保安人员每天对小区进行巡检维护，确保房屋外观整齐，外墙及梯间墙面基本无污迹，公寓楼楼道在业主入住率很低的情况下，管理处安排保洁人员每月进行二次清扫保洁，以保证梯间卫生，公共区域无乱贴、乱涂、乱画现象。对正在装修的房屋，我们严格按房屋装修规定，督促业主和住户按规定进行装修，使装修协议、装修申请表、装修登记证齐全，杜绝违章情况的发生。我们严格日常巡查记录完整，对违反规划私自乱搭乱建及擅自改变房屋用途现象、破坏房屋安全情况及时劝阻、报告，并有相关记录。对小区已装修业主发生房屋渗漏的，管理处积极联系施工单位，针对业主向物业反映的问题落实维修。同时，积极上门与业主沟通、协调，就业主对维修的要求及思想动态反馈给开发商现场负责人，达成与业主的意见统一。另外，我们加强了对施工方的现场管理，及小部分工程量的核算及施工方案的检查监督、现场人员施工安全的管理等，施工队进行维修时，保安人员主动要求施工人员在维修完工后关好门窗，清理完现场后方可离场，规范了维修现场的管理。
小区的物业管理篇7
【关键词】：城市旧住宅小区实施物业管理
中图分类号：F291.1文献标识码：a文章编号：
一、城市旧住宅小区实施物业管理的必要性
1、改善业主生活环境的需要。
随着人民生活水平的提高、生活工作节奏的加快，人们对住房的要求不仅仅是单纯追求居住面积的增长，而是需要一个设施完善、秩序良好的社区和人文环境。物业管理服务可以提供房屋维修养护、公共秩序管理、小区文化建设、卫生清洁、绿化、家政等多种服务，不仅可以满足广大业主的工作生活多方面的需求，还能有效的提升业主的生活质量。
2、现代化城市发展的需要
城市的发展离不开现代化的城市管理方式，现代化城市的基础是小区，小区的基础是业主和房屋设施设备，物业管理企业对业主的服务质量、房屋设施设备管理水平的好坏，直接影响着整个城市的建设管理水平和城市形象。
3、延长物业使用寿命保值增值的需要。
旧住宅小区由于长期处于重建轻管状态，建管脱节、管理不到位，房屋主体及附属设施设备维修养护不及时，功能老化、退化，尤其是屋面渗漏、上下水管道破损锈蚀、私自占用公共楼道、乱搭乱建、乱堆乱放等问题，直接影响物业的使用年限。
4、住房改革不断深入的需要。
随着房屋私有化、商品化的发展，房屋福利型的管理方式逐步退出历史舞台，住宅小区房屋修缮、公共设施设备的维修管理以及环境卫生的问题日益突出，特别是共用设施设备的维修，由于房屋建造时间较长，功能老化，再加上住宅楼的毗连特性，在进行维修房屋时在资金运作和施工方面都难以协调，迫切需要物业管理服务，协调各业主之间的关系，实施共用部位、共用设施设备的维修养护，加之人们对生活质量、生活环境、物业保值增值的要求逐步提高，人们对物业管理需求逐渐增加，依赖性增强，成为人们生活必不可缺少的一部分。
二、城市旧住宅小区实施物业管理所面临的问题
1、长期福利型后勤服务带来的消费观念障碍。
由于历史形成的后勤补给制模式，造成房屋管理中主要体现为无偿性、福利特征。部分业主的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模式中，不能或不愿意接受物业管理提供的有偿服务，物业管理消费意识淡薄。物业管理的核心是服务型商品，旧住宅小区实施专业化物业管理服务，业主心理有一定的不适应期。特别是收费标准与服务质量不完全对等性易成为业主思想瓶颈，由于物业管理提供的都是软，没有十分的硬性指标可供参照，业主对物业管理的服务水平有着很高的期望值，与物业提供的实际服务有差距。
2、小区基础配套设施、服务设施不完善。
九十年代前的房屋大都是产权单位自己管理，长期以来建管脱节，小区内缺少必要的配套设施。例如，一些排水管道并非严格按有关标准铺设，施工质量较低，严重影响小区排水功能，很多地下管线布局不合理，维修起来很难，既浪费了大量的人力、物力，也给业主的生活和物业管理埋下许多隐患。
3、房屋维修基金严重短缺，公共维修无法得到正常保证。
尽管旧住宅小区在房改出售公有住房时，也按标准提留了一些公共维修专项基金，但由于小区历史久远，历经多次维修，维修基金基本使用殆尽，再次归集的难度又非常大，给小区实施专业化物管服务后的大中维修带来较大困难。由于小区先天不足造成的档次较低，同时考虑业主的经济承受能力，老宿舍区实施专业化物管后的收费标准又不能定得太高，即使有较高的收费率，经费仍然会严重紧缺，小区物管不能实现自我独立生存。
4、物业管理资金来源渠道少。
旧住宅小区在建设时期没有考虑到物业管理的需要，物业企业必须自己想办法筹集资金对小区实施管理，物业管理收费标准实行政府定价，收费标准较低，不能满足小区环境卫生、共用设施设备维修养护、绿化、公共秩序管理等基本项目管理服务所需，对业主提出的其它需求，更是力不从心，使旧住宅小区物业管理难以向更深层次发展，而现状又导致业主对小区管理水平的不满，采取拖欠、拒交物业服务费等形式消极抵制物业管理，矛盾逐渐加剧，形成了恶性循环。
5、专业化法律及地方性法规有待健全。
物业管理是随市场经济应运而生的服务行业，对新建小区必须实行物业管理，缺少对旧住宅小区可操作的物业管理法规。缺乏接管旧住宅小区这种特殊情况具体的规章制度，在接管过程中难上加难，责任不清，往往在处理具体事务的过程中走了样，变了味，业主不配合物业管理服务，使得矛盾激化，阻碍物业管理工作的健康发展。
三、对城市旧住宅小区实施物业管理的办法与对策
城市旧住宅小区实行物业管理是社会发展的必然趋势，在对城市旧住宅实施物业管理改革时，要从实际出发，认真研究解决实施过程中出现的问题，制定具有操作性的切实可行的方案，推动城市旧住宅小区物业管理的稳步发展。
1、转变消费观念，增强业主意识，培育物业管理市场化的基础。
转变业主消费观念的非常重要，它是物业管理市场化最基本的条件。长期以来，特别是实行福利制分房制度的时期，使老百姓已经形成了“住房靠国家、挣钱自己花”的观念。随着社会主义市场经济建立，福利分房制度的终止，物业管理企业所开展的服务，所提供的劳务具有商品性，按照商品经济规律、价值规律、等价交换原则，物业管理企业通过员工劳动服务收取一定报酬，业主通过支付一定劳务费来购买等值的优质服务是必须的。
2、实施综合治理，加强配套设施的改造和完善。
旧的住宅小区房屋大多是七十年代建成的，户型布局落后，配套设施简陋，大多数房屋质量存在问题，设施陈旧老化，环境杂乱，活动场所少，便民服务设施少、绿地少。由于当时建设缺乏统一规划，形不成规模，造成物业管理先天不足，给实行物业管理带来了极大困难。如果不对老小区配套设施进行改造，物业管理企业承担不起高额的运行成本，不但会拖垮物管企业，而且也达不到预期的效果。因此，对旧住宅区实行物业管理，应加强环境和配套设施改造和完善，并达到一定的标准。主要改造的内容可以有以下几个方面：
（1）实行一户一表制。长期以来，老小区实行单元表或楼表，用水分摊，致使业主为水费而起的纠纷不断，而且每年还要贴补大量水费损耗。为了物业管理工作的顺利开展，应对小区的自来水、管道煤气、电、暖气实行分表到户，按表收费，减少不必要的纠纷。
（2）排污设施。随着旧城改造步伐的不断加快，周边建成了高档商业区或住宅楼，市政设施不断升级优化，但老住宅楼排污设施较为落后，雨水、污水明、暗沟混排，晴天溢臭气，雨天积深水。在改造设施中，应对排污设施进行改造，从根本上创建良好的生活环境。
（3）电力线路。老小区线路老化，安全系数低，家用电器持续上升使用，用电负荷超载，给小区安全带来隐患。应该争取政府支持、协调电力公司，对老小区的线路进行增容，加大电力负荷，调整电力线路，提高安全系数，保证老住宅小区的安全用电。
（4）墙面美化、房屋改造。房屋年代已久，形象上参差不齐，应对外墙面进行一次粉刷。对部分房屋维修、改造时，应充分考虑到物业公司的用房，留够留足办公用房。
3、分步实施，规范操作，扎实推进城市旧住宅小区的物业管理。
（1）成立业主委员会，理顺管理体制。
业主委员会是代表和维护物业管理区域全体业主和物业使用人合法权益的自治组织。让业主委员会为代表的广大业主共同参与物业管理，变单向推动为双向共管，是物业管理发展的要求和趋势，只有启发广大业主共同参与物业管理，增强业主自治、自律功能，使业主自治、自律与专业化物业管理相结合，才能使城市旧住宅小区的物业管理工作落实到位。
（2）稳定后勤队伍，加快改革改制步伐。
因为以往后勤制管理，行政、事业、单位由全额到差额拨款，直接转换到市场经济下的服务行业，机构性质的变化必然会引起后勤服务队伍的不稳定。为了妥善处理好人员安置，可以本着积极稳妥，探索尝试的原则，采取人事管理新老搭配，老办法和新管理结合，既可以保留后勤岗位长期服务老同志，又可以吸纳社会下岗、再就业员工，共同做好旧住宅小区物业管理服务工作。（3）多种模式，实行旧住宅小区物业管理市场化运作。
把后勤式房屋管理完全推向市场，按照物业管理的要求，把福利型转变为生活经营型，实行有偿服务，可以减轻政府、单位、部门负担，增强物业企业自我发展的能力，彻底改变多年来福利性住房观念。
根据旧住宅小区的实际情况，可采取不同的模式进行物业管理。如可以采用单位成立物业管理公司根据有偿服务的原则接管，原班人马不动，取消福利，进入市场化运作；可以向社会公开招标，选聘专业物业公司管理；可以由行政后勤部门选定专业物业公司，对老小区进行承包管理，实行有偿服务，逐步向市场化物业管理过渡。
（4）根据实际情况，筹集物业管理费用。
在旧小区推行物业管理，要实行行政管理与市场管理相结合的方针，在物业管理资金运作方面，在初期可以利用行政手段筹集资金。如共用设施设备的维修基金按有关规定，每户收取一定比例维修基金，不足部分采用政府拿一点，业主交一点，企业补一点的方式筹集。按房改政策的规定，职工购买的公房变为私有后，个人自用部分以及自用设施维修费用由本人自立。加强水电管理，共用部位用水、用电，及时检修，减少损耗，降低费用。值得提出的是，旧住宅小区业主多属于中低收入阶层，物业管理的服务定位、服务内容与收费标准应根据具体情况而定。常规性的公共服务应以中低档为主，提供最基本的管理与服务，确保物业完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和美化环境；针对性的专项服务应根据业主、使用人的支付能力和特殊需求，提供相应的服务，满足这部分业主服务需求。
总之，城市旧住宅小区的物业管理需要社会大环境和社会舆论的支持，需要政府的引导和扶持，需要社会各阶层的关心和帮助，也需要我们物业管理企业的规范运作和大胆探索与实践，依靠企业自身的努力在市场上赢得自己的生存和发展空间，完善服务手段，为业主提供专业化的物业管理服务，只有这样才能推动旧住宅小区物业管理工作，提高城市的可持续发展能力。
【参考文献】：
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4、《物业管理在城市建设中的地位和作用》作者李加林住宅与房地产杂志总第131期
小区的物业管理篇8
关键词：高校 住宅小区 物业管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：a
文章编号：1004-4914(2011)09-099-02
高校自1998年开始逐步在校内推行住房改革，将“公有住房”按房改政策出售给教职工，变公有产权为私有产权；多渠道开展集资建房、定向开发合作建房、团购商品房等工作，形成了公房私有化、产权多元化的格局。产权私有化、多元化的住宅小区要求社会化、专业化、企业化的物业管理模式与之相适应。但高校住宅小区的物业管理改革比较滞后，大部分仍然是行政性、福利性的物业管理模式。如何改革高校住宅小区管理模式，推行真正的社会化、专业化的物业管理已成为高校房产管理部门急需解决的重要课题。
一、物业管理的内涵与特征
1.物业管理的内涵。物业管理是指专门机构受物业所有人的委托，依照国家有关法规和合同，行使管理权，运用现代管理科学和先进的雏修养护技术，通过经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，同时对物业周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。在《物业管理条例》中，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.物业管理的特征。(1)物业管理的社会化。具体指物业管理将分散的社会工作集中起来，统一承担。除了房屋及机电设备的维修养护外，诸如水电管理、清洁、保安、绿化、消防、传呼电话等直接关系到居民正常生活的工作，都可以由物业公司承担。(2)物业管理的企业化。物业公司是企业，作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》和其他相关的法律规定运行，不受任何非法行政干扰。依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠经营能力和优质服务发展自我。(3)物业管理的专业化。专业化有三层含义：一是有专门的组织机构；二是有专业人才，如机电设备、空调、管道、消防、电梯、房屋等的维修专门技术人才；三是有专门的管理工具和设备。物业管理将有关物业的各项专业管理都纳入了物业管理公司的业务范围之内，物业管理公司通过设置专门的职能部门来从事相应的管理业务。(4)物业管理的经营化。物业管理的每项业务管理、每个进程都是有偿的，物业管理公司所提供的服务是以盈利为目的的，它通过收取服务费来实现自身的维持和发展，并通过多种经营，走上“以业养业、自我发展”的轨道。(5)物业管理形式的规范化。物业管理公司的规范化不位指公司的设立必须按照国家公布的有关法规和程序进行，还指公司的管理运行制度必须规范。
二、高校住宅小区的现状
1.高校住宅小区的建设布局。各高校经过院校专业调整的分校与撒并及高校扩招后的扩建与新建过程，大都形成了多校区、多功能和产权多元化的格局。住宅小区建设布局具有多样性特点。主要类型有：按功能分区的教学、生活区(住宅)，教学、生活区融入一体，教学、生活区相对独立但互相穿插，教学、生活区相对独立，设施配套齐全。如河南理工大学老校区有37栋住宅楼分6个小区属于“教学、生活区相对独立，设施配套齐全”类型，新校区有41栋住宅楼属“教学、生活区相对独立但互相穿插”类型。
2.高校住宅小区的产权归属现状。高校住宅小区的住房大致分为四类：一是按国家房改政策规定已出售给职1个人的房改房，二是在校园内兴建的集资合作建房。三是与社会企业定向开发建房或团购的商品房，四是用来解决新进青年教师临时住房的周转用房。前三类住房的产权均归属职工个人，大部分高校根据国家有关政策结合本校实际情况均制定有相关制度对职工私有住房的出售有所限制。第四类住房的产权归属学校，是公有住房。高校住宅小区的地产、公共绿化、道路、车棚等公共设施归学校所有。
3.高校住宅小区住户成分现状。推行住房改革政策前，高校住宅小区的住房产权单一，都是公有住房，居住人员为学校在编职工。公有住房出售后产权发生了转移，职工拥有了住房所有权，购房职工因家庭、工作、收入等各种因素的变化，要求对自己的住房进行交换、出售和重新购房，而高校根据国家政策结合本校实际情况对已售公房再交易制定了特殊的限定政策。在这种情况下，购房教职i私自向外单位人员出租、转让住房现象十分严重，导致居住人员成分日趋复杂。
三、高校住宅小区物业管理存在的问题
1.住户物业管理思想观念滞后，对学校依赖性很强。(1)住户物业付费意识不强，思想观念仍停留在行政性、福利性物业管理阶段。长期以来，高校住宅小区的绿化、保洁、保安、配套设施添置与维修、社区管理等服务福利性极强，各项管理费用几乎全部由学校承担。有的高校仅象征性收取极低的费用。随着高校住房改革和后勤社会化改革的深入，住宅小区的各项福利逐步向住户有偿使用过渡。住户长期享受福利性物业管理难以接受“自己什费买服务”的物业管理观念，对有偿服务采取消极甚至抵制态度。(2)住户缺乏社群精神，缺乏自治原动力。高校住宅小区实施社会化物业管理后，将建立业主大会和业主委员会负责监督物业管理公司的各项服务并及时处理小区的各项矛盾，学校将不在业主委员会和物业管理公司之间担任任何角色。目前，高校住宅小区的住户缺乏社群精神，自主意识、参与意识和自律意识不强，仍然习惯于无论涉及公共利益的大事还是仅涉及个别住户利益的小事都去找学校，使学校时刻处于矛盾的峰口。
2.房屋维修经费紧缺。按国家有关规定，在公有住房出售时，住户所交纳的购房款有一定比例为房屋维修基金，用来支付房屋公共部位的维修费用。从实际情况来看，高枝住宅小区许多房屋结构老化，最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要，许多线路、管道已严重老化，各项配套设施不齐全。设备陈旧老化，急需维修，房屋维修基金远远不能满足老房的各项维修改造工程需要，维修经费缺口很大。高校为了解除教职工的后顾之忧，稳定师资队伍，都不同程度的拿出一定资金承担房屋维修工程。
3.物业管理经费入不敷出，严重短缺。因高校教师的工作特点，对住宅小区的环境、物业管理服务要求很高。小区不仅是教职工的居住场所，也是其思想文化交流、休闲娱乐，开展各种文体活动的重要场所。物业管理部门必须创建高品住的人文环境、提供全方位、高质量、综合性的优质服务，这都需要资金保障，但高
校住宅小区的福利性、行政性很强。物业管理收费标准极低，造成了物业管理经费缺口很大。影响了物业管理部门的正常运行。
4.物业管理人员素质低，缺乏专业的物业管理人员。目前高校住宅小区的物业管理一般由本校后勤实体自责，物业管理服务人员基本上是从原总务处分离出采的后勤人员和新招聘的临时工，文化水平不高且从事物业管理服务时间较短。物业管理部门由于机构、编制、经费等原因，不重视职工队伍的建设，造成物业服务人员素质低，服务意识淡薄，工作不规范，不能给住户提供优质的服务。
四、高校住宅小区改革物业管理的对策
1.加强“物业服务社会化”宣传，转变职工思想观念。改革物业管理模式涉及职工思想观念的转变、心理和经济承受能力的适应以及各方面利益的调整，鉴于职工对于物业管理的认识仍停留在行政性、福利性阶段，高校后勤管理部门要通过多种途径加强推行物业管理社会化、专业化改革的宣传工作，转变职工思想观念。首先，使职工认识到高校住房私有化后实施社会化物业管理模式势在必行，是深化住房制度改革和学校后勤社会化改革的必然产物。其次，使职工真正了解物业管理的宗旨，物业管理在现实生活中的作用，业主在物业管理中处于什么样的地位度拥有什么样的权利和义务。最后，使职工认识到改革物业管理模式有利于提高住宅小区居民的生活质量；有利于延长楼房和公共设施的使用寿命；有利于创建和谐的小区环境，住户可以更好地安居乐业。
2.建立业主自治制度，改革物业管理模式。根据《物业管理条例》规定，业主大会是物业管理区域内全体业主物业管理权益集体意志的体现者，其法律定位是公共物业责任人应当承担对公共物业管理、维护、监控的民事责任以及聘请物业管理公司的合同责任。业主委员会是业主大会的执行机构，其成员由业主大会选举产生，代表全体业主的利益，维护业主的合法权益。其行为后果(法律责任)由业主大会承担。学校要积极推动成立业主大会和业主委员会，建立业主自治制度。一方面，有利于改革物业管理模式，由业主委员会代表住户选择物业管理公司，签订物业服务协议并对其进行监督考核，将物业管理工作推向市场，减轻学校的负担。另一方面，使物业管理公司与学校的关系由直接关系变为间接关系，学校后勤管理部门可以只与业主委员会沟通，既利于小区的管理又利于减少学校与住户在物业管理方面的矛盾。
小区的物业管理篇9
[关键词]城市住宅小区物业管理问题与对策
改革开放以来,住宅建设飞速发展,大量住宅小区投入使用,带来了管理工作的变化,国外专业化管理经验被引入,取得了较好的效果,并带动了全国物业管理工作的起步发展。然而,随着它的蓬勃发展,接踵而来的种种问题也时不时地困扰着这个朝阳行业。目前物业管理法制的滞后,体制不健全、监管滞后,从业人员素质偏低也将是影响它健康发展的重要因素。因此,如何解决城市住宅小区物业管理所面临的问题,是一项长期的、艰巨的、紧迫的重要任务。
一、城市住宅小区物业管理存在的问题
随着百姓住房条件的逐步改善,广大城市居民对住宅物业管理工作的要求越来越高。他们认为,住上了新居并不等于真正改善了生活条件,只有住房和物业管理、小区配套设施科学有效地结合才能使居住条件得到真正的改善,才能算是安居。从对物业管理的现状分析,发现很多直接影响群众生活和群众安居的问题。
1.物业管理法规与体制滞后
尽管《物权法》出台,又有此前的《物业管理条例》,但整体上而言,有关物业管理的配套法律法规比较零散,缺少系统性。
现行的住宅小区物业管理体制存在着一些弊端,这些问题不解决,就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系,也不可能使我国的物业管理产业健康发展。
2.开发商遗留问题
从大多数的物业管理投诉中也可以看出,众多的纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题,而是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题,从而使物业管理公司代人受过。从另一方面讲,比较规范的住宅小区80%以上的物业管理公司都来源于开发企业,物业公司与开发企业如同母子关系,物业管理公司为开发商遮遮掩掩,即使不是一家,物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此,开发商的遗留问题,给业主和物业管理公司带来了后患。
3.业主缺乏自我约束
由于房屋产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次,为各自的利益冲突也经常发生,从而增强了物业管理的难度。
二、城市住宅小区物业管理的发展对策分析
切实解决目前物业管理中存在的问题和困难,提高公司的管理服务水平,完善物业管理服务功能,对促进物业公司的健康发展,构建和谐小区是十分重要和必要的。
1.制定完善的物业管理相关配套法规
(1)物业管理的早期介入
物业管理早期介入法制化。以法律的形式要求物业管理企业参与小区项目可行性研究、小区的规划、设计等阶段,站在业主的角度,从使用、维修管理出发提出前瞻性意见,从根本上杜绝影响日后物业管理的先天不足问题。
(2)积极开展招投标机制
在物业管理刚实现招投标机制的初期,人们还不适应市场的选择,因此政府应加大工作力度,首先对比较规范的住宅小区进行试点运行,多组织相应的招投标活动,进行广泛宣传,通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家,最后到不经过市场的选择就拿不到物业管理的良好态势。
(3)建立物业管理信用档案
政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系,它可为各级政府部门和社会公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为,为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务,为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统,减少物业管理公司违法违规的经营行为。
2.严格执行承接查验标准
针对开发商遗留的施工质量问题应认真实施承接查验程序,严格执行承接查验标准。在物业接管时,以明确物业公司与开发单位的责任。
物业的承接查验是一个复杂的过程,它涉及的建筑工程技术和许多法律法规的问题。因此,承接查验时应注意:
(1)在承接查验前,物业公司与开发建设单位协商接受验收的相关问题,如:交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等,统一思想、统一验收标准,明确验收程序,明确交接双方的责、权、利。
(2)承接查验不但要注意检查物业质量,还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型,并经交接双方在验收报告签字后生效。
(3)对查验中发现问题,属必须改正的,应书面报请建设施工单位返修,一时无法返修的项目要确定今后维修期限,属于无法返修的项目,应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。
(4)为保证设施设备的正常运行,对验收完后的设施设备进行试运行测试。在此期间,工作重点应逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移,要注意物业管理公司管理处技术人员与设备安装调试单位人员的衔接和培训。
3.培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作
(1)增强业主的自我约束与自我救济能力
由政府、媒体共同加大宣传力度,增强业主花钱买服务意识,不交物业管理费是违法行为的宣传,引导业主依法履行业主的权利和义务,同时监督《业主公约》的执行力度,将业主违约行为进行宣传,提高业主的自觉性。
(2)借助社区管理的力量,监管好业主、业主委员会的建立与运作
过去,业主委员会的成立是由开发企业来选举的。新的物业管理条例改为应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门的指导下,成立业主大会,并选举产生业主委员会。同时,当业主委员会成立后,到房地产部门备案,并接受居委会的监督指导。因此,可将业主委员会的成立纳入政府的派出机构,居委会或社区监管的范畴,这将有利于社区服务功能的建设,同时又确保业主大会、业主委员会成员有较高的素质,规范的运行。在业主委员会与物业管理公司产生矛盾纠纷时,社区监管部门可以作为中介调解人进行调解,化解纠纷,及时解决问题。
(3)政府推行建立第三方管理机构
由于业主对物业管理的不满与日俱增,并迫切要求物业管理在透明、公正的环境下进行操作,同时对于物业管理公司来说,面对业主过多的缺乏理性和缺乏专业的责问,已显得力不从心,而政府将太多的时间耗费在业主委员会的成立及物业管理公司与业主关系的调和上,此时可以组建一个第三方机构解决这些矛盾。
第三方机构可以是招投标中心、业主咨询公司、也可以是行业认证机构、仲裁机构、专家委员会。
参考文献:
[1]长春市物业管理调查报告.长春市房地产管理局,2003.
[2]周三多.物业管理学[m].上海:复旦大学出版社,2003.
小区的物业管理篇10
关键词：住宅小区；物业管理；探讨
中图分类号：C93文献标识码：a
一、城市住宅小区物业管理存在的问题
从当前我国住宅小区总体情况来看，仍存在普遍的重建设轻管理的问题。各住宅区物业管理方面的力量还是相对较为薄弱，管理的手段、水平以及制度都不健全。新开发的小区虽然其施工与设计都较好，但一旦投放到正常使用阶段，由于综合管理体系缺乏有效的管理模式，因此出现了一年新二年旧的局面。此外，旧的小区由于先天性的规范设计硬伤，再加之建后疏于管理，其本身配套尚不健全，存在的问题相对更多。就当前而言，我国住宅小区物业管理主要存在以下不足之处。
(一)物业管理的意识淡化
物业管理，终究还是属于市场经济范畴，它是把房地产从此前的计划经济转向新型市场经济的重要体现。受传统观念影响，我国住宅小区的物业管理其意识还显得特别不足，物业管理公司与相关职能部门对于物业管理方面提高较慢，且群众自身对于物业管理本身的认识还存在局限。
(二)物业管理费收缴困难物业管理必然需要运营费用，因此物业管理公司会向业主收取一定的物业管理费，但物业管理费的收缴一直是困扰物业从业人员的难题，究其原因，主要有两方面：一方面，业主对物业管理缺乏足够的认识。有的业主认为物业管理就是对绿化、卫生、治安和设施的低成本维护，不需要太高的费用，因此对物业费的缴纳或物业费应缴纳多少产生抵触情绪，不愿及时自觉地缴纳；另一方面，有的物业管理公司自身服务工作不到位，服务质量和服务水平无法得到业主的认可，造成了物业费的拖缴。有的物业管理公司收费不规范，为了追求利润而巧立名目，收取各种不应有的物业费，使得业主与物业间产生强烈矛盾。
(三)开发商遗留问题从近年来的有关物业管理纠纷的投诉来看，很多纠纷并不是物业管理公司的自身经营问题，而是由房屋工程质量问题、过度承诺、配套设施建设不健全等开发商遗留问题造成的。当业主发现这些问题时，一般都直接到物业管理公司反映或备案，物业管理公司也只能找到开发商来解决问题，而有的开发商对此置之不理，有的开发商虽然愿意解决问题，但拖的时间也较长，不仅给业主带来了诸多不便与烦恼，也激化了业主和物业管理公司之间的矛盾。另外，大多数的规范住宅小区的开发商和物业管理公司之间都是隶属关系，物业管理公司从属于开发公司，物业管理公司对于开发商的问题常常遮遮掩掩，这也很大程度上造成了业主的不满。
(四)物业管理体制不完善
目前，我国物业管理主要问题是制度不完善，需要进一步分析与改进。其中，政府、行业和物业服务企业的责任需要进一步明晰，一些物业管理企业忽视自身建设，物业管理也只有收费服务和简单的生产活动。在企业发展和专业的管理水平上，没有规划没有对策，甚至没有明确的管理目标责任制，企业没有压力没有权力。管理成本会计，一年成立，它的规则和管理规范，没有明确的目标，复制他人的规定，且规章制度流于形式。政府对物业服务收费定价没有充分考虑物业服务企业的盈利情况和小区规模，而业委会职责不明和对政策法规了解不全面，管理水平低，相关政策可操作性难度大。
(五)配套设施不够健全
目前，小区的建设与物业管理脱节，配套设施运作不理想或者配套设施根本就没有跟上，严重滞后于住房消费使用。物业验收应该加大使用功能和配套设施工程验收，除保障房屋建筑质量外，更应该注重使用功能和业主生活环境的质量。在对公共设施的维修中，一旦出现故障事件，业主向物业服务反映（如电梯损坏，泄漏，开关失灵，防盗门故障，墙灰剥离）往往不能及时解决。一方面，由于原来建设设计施工不合理导致维修成本过高，超过了物业服务企业的承受能力；另一方面，一些物业服务企业不具备专业知识，不具有维修队。
(六)管理队伍的素质普遍较低、服务经营的重心也存在偏移
作为一个将经营、管理、服务纳为一体的行业，物业管理当中任何一个岗位的剥离，都会导致弱化管理问题的出现。有些物业管理公司因资金周转困难、服务利润低，往往将其主要精力放在建设性的经营创收层面上，进而忽视管理服务，导致物业管理混乱、服务的质量也较低。当今世界，竞争尤为激烈，整个世界的进步，都必须依靠高素质的专业化人才。对于物业管理行业来说，要实现专业化管理模式也需要高素质的人才。但从今天的物业管理现状来看，这样职业化的管理团队仍未形成，大部分属于一种拼凑形式，没有接受到专业化的培训，服务素质也较低，管理经验同样贫乏。因而培养一批通技术、善管理、懂经营的管理队伍，促进其技术管理不断创新，提高全体职工的服务技能尤为急切。
二、提高住宅小区的物业管理水平的措施
(一)完善物业管理行业的相关法律法规住宅小区物业管理的法制不健全是物业管理质量低下的关键因素，为保证物业管理工作的正常有序开展，必须完善物业管理的相关立法工作。物业管理法律应与国家其他相关法律法规进行有效衔接，使物业管理法律成为国家法律体系不可缺少的重要一环；已经出台的相关物业管理法律法规，应充分结合地方特性，制定出符合本地区实际情况的相关规章制度和行为规范。这样，才能使政府管理部门、物业管理公司和广大业主有法可依、有法可循，促使物业管理公司走向规范化经营轨道，使物业管理工作在积极、良好的法律氛围之下健康、有序地发展。
(二)对住宅小区按照等级评定和集中建设的方针进行规范化的管理
当前我国的住宅小区的建设和规划还不完善，存在着大而全、小而多的局面，同一小区之内既有普通的住宅，又布局有高档别墅，更有甚者，还有安居房的穿插，对于这样的小区实行物业管理，容易导致高收入住户对小区服务和环境不满意、中低端收入者无法承受“高额”的管理费用的局面。因此，必须结合实际，按照不同的消费水平进行不同档次的小区规划，确保同一消费水平的居民可以集中在同等住宅小区当中，根据服务水平与收入的差异制定出合理的收费标准。
(三)要协调好物业管理公司同开发商之间的关系，真正做到建、管分离
作为一项新型行业，物业管理的发展历程并不长，当前的物业管理公司大部分都是从房地产开发的企业当中分离的，甚至有开发商直接利用自身的公司对小区进行垄断式的物业管理模式工，根本谈不上专业化的制度。这种集管理与开发于一身的二合一模式的弊端显而易见，它制约着我国物业管理与房地产开发社会化与专业化的进程，同时也与购房者利益及产业现代化不相符合。因此，实行建、管分离的模式，已经成为了发展当代房地产行业的一种必然趋势。作为房地产后期的管理者，物业公司本不应该承担由开发商违约带来的各类连带责任，对于这一点，不仅业主要充分进行认识，且理应得到法律上的维护。
(四)提高物管人员的素质，一切为了百姓
新时期为物业管理人员提出了新的要求、挑战，对物管人员的素质教育和培养十分重要。招收相关专业的大学生充实到物业管理队伍中来，和有实际工作经验的员工共同管理，做到理论和实际相结合，通过对物业管理人员的业务培训，不断提高物管人员的整体素质，使其更好地发挥作用，扩大物业管理的社会影响，从而满足社会各阶层和各方面的广泛需求，使物业管理充满人性化的温暖，为百姓生活提供一流的服务。
结语
我国物业管理要想实现发展，就必须不断健全管理机制和服务内容、完善竞争机制与创新方式。随着我国住宅小区的不断发展，国外先进的物管模式也势必会进入到我国的管理市场，激烈竞争在所难免。这也从另一层面上体现了我们必须尽快将改善物业管理微观与宏观环境提上日程，加快现代化企业制度的建设步伐，全面推进物业管理的市场化程度及进程，不断完善其收费管理机制，实现以业养业，确保物业管理这一行业得到可持续发展。
参考文献
[1]王颖.试析物业设备与设施管理的特点、难点及要点[J].中国电力教育,2006,S4:127-128.