土地征收规划篇1
（一）水田：45400元/亩。
（二）菜地：商品菜地72000元/亩，一般菜地45400元/亩。
（三）旱地：30500元/亩。
（四）园地：45400元/亩。
（五）林地：16000元/亩。
（六）精养鱼塘：45400元/亩。
（七）非精养水面：21000元/亩。
（八）宅基地：30500元/亩。
（九）未利用地：9100元/亩。
（十）其他农用地：16000元/亩。
（十一）其他集体建设用地：16000元/亩。
征收经济技术开发区管委会街道办事处村集体土地弥补规范依照县乡征收土地弥补规范执行。
二、认真做好新老征地弥补规范的过渡衔接工作。征地弥补规范调整后,区政府、经济技术开发区管委会、新区管委会要对新规范实施后可能发生的情况研究制定工作预案，建立纠纷处置和协调机制，妥善处置征地弥补规范的合法性与合理性、法定规范与农民弥补要求之间的关系，防止新老规范之间差别过大而引发矛盾纠纷。实施征地过程中，要严格依法履行告知、确认、听证等程序，做好批前公示、批后公告工作，充分保证被征地农民的知情权、参与权、监督权和申述权，确保新老征地弥补规范顺利衔接过渡。
土地征收规划篇2
第一条为完善土地储备制度，提高建设用地保障能力，根据《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部、财政部、中国人民银行《土地储备管理规则》等规定，结合本市城区实际，制定本规则。
第二条本市城区范围内土地储备管理，适用本规则。
第三条本规则所称土地储备，是指市国土资源部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
第四条城区土地储备，实行统一规划、统一储备、统一整理、统一供应的原则。
第五条市人民政府设立市土地储备委员会，负责城区土地储备工作的组织、领导、协调，决定土地储备活动中的重大事项。
各区人民政府依法负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿以及集体土地征收补偿与安置工作。
市国土资源部门主管城区土地储备工作，其所属的市土地储备中心负责城区土地储备工作的具体实施。
市财政、规划、发展改革、住建、房屋征收、房管、城管执法、审计、监察等部门按照职责分工，各负其责，相互配合，共同做好城区土地储备工作。
第二章职责分工
第六条市土地储备委员会对土地储备工作履行下列职责：
（一）制定土地储备政策措施和管理规范；
（二）审议、决定土地储备规划和年度土地储备计划；
（三）审议、决定土地储备、开发和供应方案；
（四）审议、决定年度土地储备资金预算和贷款规模；
（五）协调解决土地储备中的重大问题；
（六）对土地储备工作进行督促检查。
第七条各区人民政府对土地储备工作履行下列职责：
（一）负责本行政区域内集体土地征收补偿与安置工作；
（二）负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作；
（三）承办市土地储备委员会交办的其他事项。
第八条市国土资源部门对土地储备工作履行下列职责：
（一）会同相关部门编制土地储备规划，拟定年度土地储备计划；
（二）审核土地储备、开发和供应方案；
（三）储备土地调查和权属登记；
（四）组织土地储备涉及农用地转用、土地征收的报批；
（五）组织实施储备土地供应；
（六）承办市土地储备委员会交办的其他事项。
第九条市财政部门对土地储备工作履行下列职责：
（一）审核年度土地储备资金预算；
（二）审核土地储备贷款规模；
（三）安排土地储备资金；
（四）审核并列支土地储备成本；
（五）对土地储备资金使用情况进行监督检查；
（六）承办市土地储备委员会交办的其他事项。
第十条市规划部门对土地储备工作履行下列职责：
（一）及时向市土地储备中心提供规划成果；
（二）下达储备土地用途等基本规划条件；
（三）承办市土地储备委员会交办的其他事项。
第十一条市房屋征收部门对土地储备工作履行下列职责：
（一）负责对城区国有土地上房屋征收与补偿工作进行指导协调和监督管理；
（二）承办市土地储备委员会交办的其他事项。
第十二条市住建部门对土地储备工作履行下列职责：
（一）编制土地储备控制区范围内配套基础设施建设计划；
（二）组织实施储备土地上的市政基础设施建设；
（三）承办市土地储备委员会交办的其他事项。
第十三条市土地储备中心履行下列职责：
（一）编制并实施土地储备、开发、供应方案；
（二）编制年度土地储备资金预算，对土地收购及开发成本进行核算；
（三）筹集、使用土地储备资金；
（四）负责土地储备日常工作；
（五）承办市土地储备委员会交办的其他具体工作。
第十四条市审计部门依法对土地储备资金的使用情况实施审计监督。
市监察部门依法对土地储备工作实施效能监察，并按照干部管理权限，对国家工作人员违反本规则规定的行为依法实施责任追究。
第三章规划与计划
第十五条市国土资源部门会同市规划、发展改革、住建、财政等相关部门，根据本市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划等相关规划编制土地储备规划，报市土地储备委员会批准后组织实施。
第十六条土地储备规划应当包括一定时期内城区土地储备的总量、规模、结构类型、区域分布、分期储备方案等。对近期拟进行储备的特定区域，应当划定为土地储备控制区。
对土地储备控制区范围内的土地，土地使用权人不得擅自改变土地和地上建（构）筑物的权属、性质、用途及利用现状。
第十七条市国土资源部门会同市规划、财政部门，根据土地储备规划、土地利用年度计划和市场供需状况，拟定年度土地储备计划，报市土地储备委员会批准后组织实施。
第四章范围与程序
第十八条下列土地应当纳入土地储备范围：
（一）依法收回的国有土地；
（二）行使优先购买权取得的土地；
（三）依照城市规划或土地使用权人申请收购的土地；
（四）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；
（五）未确定土地使用权人的国有土地；
（六）其他依法应当纳入储备的土地。
第十九条依法收回国有土地使用权的土地，由市国土资源部门办理土地使用权注销登记手续后纳入土地储备。
依法收回国有土地使用权涉及房屋征收的，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和市人民政府的有关规定实施征收与补偿。
第二十条土地使用权人转让原以出让方式取得的土地使用权，申报土地使用权转让价格比标定地价低20%以上的，由市土地储备中心代表市人民政府行使优先购买权并纳入土地储备。
行使优先购买权取得土地，按下列程序办理：
（一）市土地储备中心按照申报土地使用权转让价格及相关付款条件，向土地使用权人支付土地价款;
（二）土地使用权人应当在收到土地使用权转让价款后，依法申请办理土地使用权、房屋所有权注销登记;逾期不申请的，由市国土资源、房产管理部门报市人民政府批准后，依法办理土地使用权、房屋所有权注销登记手续。
第二十一条收购土地使用权，按下列程序办理：
（一）市国土资源部门对收购范围内的土地及地上房屋进行实地调查核实;
（二）市规划部门下达收购土地用途等基本规划条件;
（三）市土地储备中心委托具有相应资质的房地产价格评估机构对拟收购土地及地上房屋进行评估;
（四）市土地储备中心拟定土地储备方案，经市国土资源、财政部门审核后，报市土地储备委员会批准;
（五）市土地储备中心根据批准的储备方案，与土地使用权人签订土地使用权收购合同，并按照合同约定向土地使用权人支付土地及地上房屋收购价款;
（六）市国土资源部门依法办理土地使用权注销登记手续，纳入土地储备。
土地使用权人原以出让方式取得土地使用权的，原《国有土地使用权出让合同》自收购合同生效之日起予以解除。
第二十二条农用地转用、集体土地征收后纳入土地储备的，按下列程序办理：
（一）市土地储备中心根据城乡规划、土地利用总体规划和土地储备规划，向市规划部门申请下达储备土地用途等基本规划条件;
（二）市国土资源部门对拟储备的土地及地上附着物进行调查核实；
（三）市土地储备中心提请市国土资源部门依法办理农用地转用、土地征收报批手续；
（四）被征地所在地的区人民政府依法组织实施征地补偿与安置；
（五）征地补偿与安置完成后，由国土资源管理部门依法办理集体土地所有权、土地使用权注销登记手续，纳入土地储备；涉及地上房屋已登记的，由房产管理部门依法办理房屋所有权注销登记手续。
第五章管理与利用
第二十三条按照本规则的规定纳入储备的土地，由市土地储备中心按照城市规划用途或储备用途，向市国土资源部门申请办理登记。
第二十四条市土地储备中心应当根据土地储备规划、城市近期建设规划和年度土地储备计划，编制储备土地开发方案，经市国土资源、财政部门审核并报市土地储备委员会批准后组织实施。
第二十五条市土地储备中心或市土地储备委员会确定的其他单位应当根据储备土地开发方案，对储备土地进行前期开发整理。
第二十六条市土地储备中心应当对土地储备项目建立档案和台帐，进行动态管理，并完善土地储备信息系统。
第二十七条在完成前期开发整理后，市土地储备中心根据城市建设和经济社会发展需求及年度土地供应计划，拟定储备土地供应方案，经市国土资源部门审核并报市土地储备委员会批准后组织实施。
建设用地应当优先从储备的土地中选用。储备土地应当优先保证保障房建设用地。
第二十八条土地使用者依法取得土地后，应当严格按照土地出让合同、划拨决定书规定的用途和开发时限要求使用土地。对不按规定用途和开发时限要求使用的，由市国土资源部门依法收回其土地使用权，并重新纳入土地储备。
第六章资金管理
第二十九条土地储备资金的主要来源包括：
（一）财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排的资金；
（二）财政部门从国有土地纯收益中安排的资金；
（三）市土地储备中心举借的银行及其他金融机构贷款；
（四）经财政部门批准可用于土地储备的其他资金；
（五）上述资金产生的利息收入。
第三十条市财政部门按照国有土地纯收益的一定比例，提取土地储备专项资金。土地储备专项资金实行专户储存、单独核算，专项用于国有土地储备。
第三十一条市土地储备中心举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金预算相衔接，经市财政部门审核后报市土地储备委员会批准。土地储备贷款实行专款专用。
储备土地设定抵押权，其价值按照规划用途的评估价值确定。
第三十二条市财政部门应当根据土地储备工作的需要及概算情况，安排适当的土地储备周转金，并及时核拨用于土地储备的各项资金。对市土地储备中心垫付的储备成本，财政部门在收到土地价款后，按宗地优先拨付给市土地储备中心。属于成片开发的储备土地，先按成本概算核定拨付，待片区成本核定后，再按片区进行决算。
第三十三条市土地储备委员会、国有土地上房屋征收与补偿委员会根据各区人民政府实施的集体土地征收补偿与安置、国有土地上房屋征收与补偿工作任务，安排必要的工作经费，并视完成情况给予奖励。具体方案由市财政部门会同市国土资源、房屋征收等部门拟定，报市土地储备委员会、国有土地上房屋征收与补偿委员会批准后实施。
第七章违规处理
第三十四条违反本规则规定，擅自改变土地储备控制区范围内土地利用现状的，国土资源、规划、住建、公安等相关部门不得办理新建、改建、扩建房屋和改变土地、房屋用途及户口迁入等相关的许可和登记手续。
第三十五条违反本规则规定，截留或挪用土地储备资金的，由财政、审计等部门责令其限期改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法依纪给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条国家工作人员在土地储备工作中、、的，依法依纪给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
土地征收规划篇3
首先，必须遵循“比例原则”或者“合理原则”。所谓比例原则就是指，在不动产拆迁和征收问题上，必须考虑公共利益的需要，而且不动产拆迁和征收在确保公共利益的前提下，不致过多损害公民的个人利益。如果不动产拆迁和征收损害了大多数人的个人利益，并且不动产拆迁和征收所带来的公共利益低于由此而损害的个人利益，那么，即使程序合法，仍然不能从事不动产拆迁和征收的行为。
其次，不动产拆迁、征收是否符合公共利益的需要，必须由法律关系之外的中立机构作出评判。城市的规划、土地用途的改变，在我国都必须征得人大机关的同意。如果政府机关或者政府所属的企业是拆迁和征收法律关系的当事人，那么，在具体实施的过程中必须贯彻回避原则，政府职能部门必须回避。
第三，公共利益往往需要通过具体的城市规划和乡村建设规划来体现。而城市规划和乡村建设规划必须充分体现民主原则。我国城市规划法和土地管理法，对城市规划和土地管理规定了一系列的行政审批手续。在现实生活中，由于政府管理部门往往成为不动产拆迁、征收法律关系的当事人，所以，履行法定的行政审批手续并不困难。但是，我国城市规划法还特别要求，城市规划的改变，必须报请当地人大机关批准。如果政府机关根据自行变更的城市规划，办理不动产拆迁或者土地征收手续，那么按照城市规划法的规定，仍然存在着程序上的不足。只有地方人大机关批准了政府有关部门提交的城市规划修改方案之后，按照批准后的城市规划履行的不动产拆迁、征收手续才具有合法性。简单地说，不动产拆迁、征收必须遵循民主原则。
第四，不动产拆迁、征收往往伴随着土地的开发。在现实生活中，有些土地开发企业与政府沆瀣一气，损害被拆迁人和土地承包经营权人的利益。为了防止这类现象发生，必须在不动产拆迁、征收中贯彻公开透明原则，并且按照市场化的运作方法，通过谈判确保被拆迁人和土地承包经营权人的利益不受损害。
土地征收规划篇4
一、调查
（一）区政府在作出房屋征收决定前，组织规划、住建、国土、房屋征收、城市管理、公安、监察、宣传等有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。各有关部门按照各自职责，密切配合，共同做好调查、认定和处理工作。被征收房屋所属乡镇、街道协助做好相关工作。
（二）房屋征收部门应当在征收范围内公布未经登记建筑的调查公告。公告应当载明调查的范围、时间、方式、内容等。
（三）调查内容主要包括未经登记建筑的建设时间、地址、用途、面积、结构、所有人等情况。
（四）调查工作以入户调查、实地测量为主，查阅档案为辅。
二、认定
（一）对未经登记建筑的认定应当遵循以下原则：
1、被征收房屋已登记的建筑面积、用途的认定，以房屋所有权证记载的面积和用途为准；房屋所有权证未记载的或者记载的与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿记载的面积和用途为准。
2、已取得房屋所有权证的房屋，翻建、改建、扩建而未办理变更登记的，能够提供有效的建筑工程规划许可证件并经规划部门认定后，房管部门按认定的建筑面积、用途，结合房屋现状、原房屋所有权证登记内容区别不同情况予以认定；未取得建筑工程规划许可证件的，按原房屋所有权证记载的建筑面积和性质，以现有结构予以认定。
3、已建成房屋未办理初始登记的，能够提供有效的土地使用权证明文件和建筑工程规划许可证件，并经规划部门认定后，房管部门按认定的建筑面积和用途登记。
4、已建房屋能够提供原乡镇人民政府在前颁发的《私房准建证》和有效土地使用权批准文件，但未办理初始登记的，经国土、规划部门认定后，房管部门按认定的土地、建筑面积和用途登记。
5、房改房屋的面积认定按市房改政策执行。
（二）对私有庭院式住宅房屋的土地认定应当遵循以下原则：
1、被征收房屋的土地使用面积，以有效的土地使用证登记面积为准。被征收居民应当提供土地使用权证等相关文件，不提供的，以国土部门核查的土地档案为准。
2、被征收人能够提供国有土地使用权批准文件但未申请取得土地使用证的，在实地核实的基础上，依据用地批准文件，认定合法用地面积。
3、被征收人既没有土地使用证，也不能提供土地使用权批准文件，属漏办证的，由国土部门根据乡镇（街道）、村（社区）居委会出具的权属证明，经调查宗地四至范围清晰、邻界无争议，经公告无异议的，认定合法土地面积并出具法律文书。
4、被征收人不能提供《土地使用权证》、《规划许可证》或《房屋所有权证》等有效证件，被征收房屋已建成但未登记的，结合其土地取得方式、建设事由、建筑年限等因素，由国土、规划、房管部门做出认定。凡认定为违法占地的，由国土部门出具违法占地认定意见。凡认定为违法建筑的，由规划部门出具违法建筑认定意见。
（三）被征收人不能提供土地、规划或房产等有效证件，且有下列情形之一的，认定为违法占地、违法建筑：
1、占用铁路、公路沿线两侧控制范围土地建设的；
2、占用道路、广场、绿地、城市公园、停车场、输配电设施及输电线路走廊进行建设的；
3、占压地下管道、管线设施进行建设的；
4、侵占城市防汛通道及消防通道进行建设的；
5、在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施的；
6、买卖或者以其他形式非法转让土地进行建设的；
7、未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地进行建设的；
8、区政府冻结区域建设通告后，在冻结区域内进行的各种建设行为；
9、超过批准期限或未按照批准内容建设的临时建筑；
10、违反文物保护法律法规，在文物保护单位的保护范围、建设控制地带范围内进行建设的；
11、其他严重影响城市容貌、城市规划的违法建筑。
（四）2户或2户以上房屋共用一宗土地，《房屋所有权证》证载总建筑面积容积率大于或等于1.0的，该宗土地上的房屋按实际同一容积率进行认定，不再进行土地分割。
2户或2户以上房屋共用一宗土地，《房屋所有权证》证载总建筑面积容积率小于1.0，共用一个自然院落的，由房屋所有权人协商确定土地分割面积（土地分割后，该宗土地上的房屋合法建筑面积容积率不能大于1.0），达不成分割协议的，由国土会同住建、规划、城管等部门和属地乡镇、街道按照实际测量予以认定。
（五）房屋征收部门应当将认定结果书面通知被征收人，并在征收范围内进行公示，公示时间不得少于7日。
（六）被征收人或利害关系人对认定结果有异议的，可以在公示期满3日内向房屋征收部门提交书面申请，并提交相关证明材料。房屋征收部门自被征收人提交材料之日起7个工作日内予以书面回复。
三、处理
（一）对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，给予补偿；对认定为违法占地、违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
（二）对被认定为严重影响城乡规划的违法建筑，由被征收人限期自行拆除，被征收人在规定期限内未自行拆除的，城管部门依法组织拆除。
四、法律责任
（一）被征收人应当配合未登记建筑的调查、认定和处理工作。对采用暴力、威胁等手段阻碍调查、认定和处理工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安处罚；构成犯罪的，依法追究法律责任。
（二）纪检、监察、财政、审计等部门对本意见的执行情况予以监督。对有关部门及其工作人员履行职责中出现的问题，由纪检、监察部门责成相关部门核定纠错，对、弄虚作假的，移交纪检、监察机关查处，责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人，依法予以处分；构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。
五、其他问题
（一）本意见适用于我区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑的调查、认定和处理工作。
土地征收规划篇5
5农村土地流转政策解读
当前农村土地流转的主要类型为土地互换、出租、入股、合作等方式。流转土地要坚持农户自愿的原则，并经过乡级土地管理部门备案，签订流转合同。
为了适应经济建设的需要，为人民建设更美好安宁的家园，方便交通，充分发挥现代交通工具的便捷，用时间缩小边远地区的距离，实现城乡一体化，希望广大人民群众支持配合，特制定《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》。
征地补偿
征收耕地补偿标准：旱田平均每亩补偿5.3万元；水田平均每亩补偿9万元；菜田平均每亩补偿15万元；
征收基本农田补偿标准：旱田平均每亩补偿5.8万元；水田平均每亩补偿9.9万元；菜田平均每亩补偿15.6万元；
征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元；
征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元；
征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。
其他税费
耕地占用税，按每平方米2元计算。
商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算。
征地管理费，按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。
耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元，统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。
征地工作程序
第一，告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
第二，确认征地调查结果。国土资源部门会同交通、林业部门，对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。
第三，组织征地听证。在征地依法报批前，国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。
第四，签订征地补偿协议。国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准，与被征地农村集体经济组织和农民个人签订征地补偿协议，并将协议作为征地报件必备件附征地卷一同上报。
第五，公开征地批准事项。经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，省国土资源厅通过媒体向社会公示征地批准事项。县国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定，在被征地所在村、组公告征地批准事项。
第六，支付征地补偿安置费。征地补偿安置方案经市、县政府批准后应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织按时支付征地补偿安置费用。当地国土资源部门要协同农业、民政等有关部门对被征地集体组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。
6土地使用权转让流程
我国的土地不是归国家所有就是归集体经济组织所有，但土地的使用权是可以进行转让的。
何为土地使用权转让？
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。
土地使用权转让流程
（一）申请土地使用权转让
申请土地使用权转让应提交下列文件资料：
土地转让申请书；土地使用权证（正本）；原土地出让合同书或原土地转让合同书（复印件）；
土地使用权转让合同书或者赠与书（经公证），或交换协议书，或人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或有关行政机关的行政决定书，以及合法方式转移土地使用权的文件、证明等；
双方或多方营业执照、法定代表人证明、授权委托书及人身份证明、通讯地址和联系电话；
同一建筑物分割转让（如商品楼房分层分套出售）土地使用权随之转让的，应提交规划部门的有关文件以便计算房屋权利人分摊的土地面积；属划拨土地的还要补办出让手续，补交往地价款、补签出让合同并提交相应文件；
属土地分割转让的提交规划部门的规划文件或转让地块的规划要求；
军队空余土地使用权转让须持批准补办出让文件和军队土地管理部门的证明文件；
提交具有资格的地产评估机构对转让土地使用权的估价报告书和市土地管理局的确认书；
地块开发投资或建筑物资产净值财务报告；
市政道路规划网络图；
其他法律、法规规定的文件。
（二）受理申请（1天）
窗口收件人审查当事人所提交的文件资料是否真实、齐备。申请文件资料齐全又符合规定的，则予受理；
给受理的申请编号并发给回执，回执注明所收取的文件资料，受理日期并编号。
（三）初审（5天）
土地交易所接收提供的文件资料负责到档案室进行查核，在5天内作出是否受理申请的书面签复。
审查人员审查上述文件资料是否真实，齐全有效，是否违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法规规定以及省、市和规划部门的有关规定。
审查人员查明有下列情形之一的，则驳回转让申请。
（1）未依法登记领取权属证书的；
（2）权属来源的性质是不许转让而又未取得批准的；
（3）根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的或市政府批准列入征用、拆迁范围内的和不符合城市规划的；
（4）司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制的；
（5）共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；
（6）设立抵押权的土地使用权，未经抵押人书面同意的；
（7）权属有争议的；
（8）以出让方式取得土地使用权，不按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金的（包括征地协议未全部兑现的），不按照出让合同约定进行投资开发的，达不到建设用地条件或投资额达不到总投资额25%以上的；
（9）转让土地使用权权属来源属行政划拨的（即未注明使用期限的），未取得土地部门批准，补办土地出让手续，补交地价款和签订《土地出让合同》的；
（10）转让已出租的土地使用权，转让人或受让人与承租人未达成协议的；
实地勘察。
属于地块分割或面积变化的由局测量队提供定线作业表和宗地图。
（四）审核（3天）
经办人提出初审意见，经所领导审核不合格的，转窗口复函不同意办理转让手续并退文；审核合格的提出审核意见报局领导审批。
交易所根据局领导的审批意见，将批准文件资料转交地籍科（属成片开发土地的先报市政府评审）。
（五）缴纳税费
经办人员按照有关规定通知当事人到指定的部门缴纳税费，申报人应及时将完税或免税证明提供给地产交易窗口。
（六）地籍科根据上述文件资料核发土地使用权证
（七）立卷归档
7转让土地使用权营业税如何缴纳
根据《营业税暂行条例》的规定，企业在中国境内转让土地使用权，应按规定缴纳营业税。对于土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不缴纳营业税。将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。
纳税事项：土地使用者转让土地使用权
税目：转让无形资产―转让土地使用权
税率：5%
计税依据：企业转让其受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额；企业转让抵债所得的土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。
纳税义务发生时间：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。企业转让土地使用权采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税期限：以一个月为一期纳税的，自期满之日起十日内申报纳税；以五日、十日或者十五日为一期纳税的，自期满之日起五日内预缴税款，于次月一日起十日内申报纳税并结清上月应纳税款。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。
纳税地点：企业应向土地所在地主管税务机关申报纳税。
8划拨土地使用权转让的条件是什么
划拨土地使用权的转让，是指划拨土地使用权再转移，包括出售、交换、赠与等行为。土地使用权转让的实质是土地使用权受让人在法定条件下把自己取得的剩余期限的土地使用权有偿转让给再受让人的行为。划拨土地使用权转让是土地使用权的占有、使用、收益和有限处分权利全部转移给新的权利人，土地使用权的转让对国家土地所有权并不产生影响，国家仍然享有对该土地的所有权。
划拨土地使用权转让的条件
依照行政划拨方式取得的土地使用权，一般不得进行转让，但经过市、县人民政府土地管理部门批准，并符合下列条件者，可进行转让：
土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人；
领有国有土地使用权；
对土地上的建筑物、其他附着物拥有合法的产权；
依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或以转让划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。
划拨土地使用权转让的特点
（一）行政干预性强。
由于划拨土地使用权与国家的产业政策有着密切联系，因此其转让须经土地行政主管部门审查并经有批准权的人民政府审批后才可有效，审查的内容包括转让双方的情况及转让协议是否合法、转让后用途及土地使用权类型是否符合规划和国家供地政策、土地权属是否清楚等，其目的是保证国有土地收益不流失和防止划拨土地使用权流入市场对国有土地市场造成不必要的冲击。
在划拨土地使用权转让中行政管理机关虽然不是一方当事人，但十分重要，它不仅仅限于土地使用权办理变更登记手续，而还要进行之前的审查，只有存在它许可以后，划拨土地使用权转让行为才可发生。
（二）不对称性。
由于划拨土地使用权是一种特殊的土地使用权，这种权利在市场中的转让也必须受不定期的条件限制，划拨土地使用权在流转过程中作为一个整体进行流通的情况极少，只有两个同时符合使用划拨条件的主体之间才存在着一个完整意义上的划拨土地使用权转移。
在多数情况下是受让方不符合使用划拨土地的条件，转让过程中要通过补办手续，将划拨土地使用权变为出让土地使用权或上缴划拨土地的收益金。
（三）有偿性。
2008年2月13日国土资源部了《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，首先明确了企业国有划拨土地权益，承认划拨土地使用权是一种财产权，这就为其流转提供了可靠的内部动力，国有划拨土地使用权人长时间使用土地不可能对土地没有投入，况且用地者在取得划拨土地时也并非是“无偿”，也付出了补偿、安置等相关费用。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第23条：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”
9农村土地转让协议范本
转让方（以下简称甲方）：
受让方（以下简称乙方）：
甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。
一、转让标的：
甲方将其承包经营的位于____乡（镇）____村____组____亩土地的承包经营权转让给乙方从事（主营项目）生产经营。
地块名称：
坐落（四至）地块数（块）面积（亩）质量等级（肥力水平）备注
二、转让期限
转让的土地承包经营权年限为____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止（转让期限不得超过承包期的剩余年限）。
三、转让费
转让土地承包经营权的转让金为____元。对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为元（没有补偿金时可填写为零元）。
四、支付方式和时间
乙方采取下列第____种方式和时间支付转让金和补偿金：
1.乙方采用现金方式支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），支付的时间和方式为。（为____年____月____日前一次或多次付清）
2.乙方采用实物方式支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），实物为____。支付的时间和方式为____。（为____年____月____日前一次或多次付清）
五、承包经营权转让土地的交付时间和方式
甲方应于____年____月____日前将转让土地交付乙方。交付方式为____。（双方须提请所在地乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证，乙方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据）
六、承包经营权转让和使用的特别约定
1.甲方转让土地承包经营权须经发包方同意，并由甲方办理转让认可手续，在合同生效后终止与发包方的承包关系。
2.甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。
3.乙方依据合同获得土地承包经营权后须与发包方确立新的承包关系，办理有关手续。
4.乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。
5.乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。
6.乙方必须管好用好承包土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。
7.乙方不得改变土地的农业用途。
8.其他约定：____。
七、违约责任
1.甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为____。
2.如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。
八、争议条款
因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第种方式解决：
1.提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农业承包合同管理机关调解；
2.提请仲裁委员会仲裁；
3.向有管辖权的人民法院提讼。
九、生效条件
甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经转让承包经营权土地的所在地乡（镇）人民政府农村经营管理机构鉴证、备案后生效。
十、其他条款
本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证单位各执一份。
甲方：（签章）____乙方：（签章）____法定代表人：____法定代表人：____法定代表人身份证号：____法定代表人身份证号：____住址：____住址：____
签约日期：____年____月____日
土地征收规划篇6
(一)土地利用规划基础普遍较差，对建设项目用地预审效率形成较大制约。
目前全国各地执行的土地利用总体规划是1997年开始组织编制的。这个规划是我国建立土地用途管制制度后第一次编制土地利用总体规划。受当时技术手段、人员素质的限制，以及人们对土地利用总体规划在经济社会发展中的地位作用认识有限，规划的科学性和可操作性普遍不足。相比其他地区，西南地区规划编制更显粗糙。交通、水利、产业布局等专项规划与土地利用总体规划在规划期上不一致，对经济社会发展形势和速度预计不足，导致各专项规划与土地利用总体规划衔接不够；为了确保基本农田在数量比例上达到80％以上的要求，简单地在图纸上涂颜色，将质量较差的耕地甚至非耕地包括不可利用的山崖、深沟等涂成基本农田。按照《建设项目用地预审管理办法》规定，国土资源管理部门对建设项目的用地预审，主要是对建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件等情况进行审查，但由于单独选址项目基本不符合土地利用总体规划，几乎每个项目涉及修改规划，甚至需要调整基本农田，而且要涉及多个部门，一般完成时间需要几个月，大大影响了预审的速度和效率。
(二)政府审批层级多，审批时间总体上较长。
完成整个征地审批最多的会涉及县、市、省、中央四级政府及相关职能部门，相关文件逐级上报审查，各级政府间及政府相关职能部门审点未严格区分，审查责任未分清，由此造成对同一报件材料重复审查的情况大量存在。
基层政府及相关职能部门承担着整个征地报件基础材料准备工作，工作量大、涉及部门多、审查责任重，加之熟悉业务的工作人员不足、专业素质有待提高，信息化管理程度不高等，造成审批效率普遍低下。如，从单独选址项目征地审批平均耗时来看，重庆市总耗时547天，其中区(县)审查需244天，占总耗时的45％；四川省总耗时620天，其中县级审查需299天，占总耗时的48％；云南省总耗时1002天，其中县级审查需728天，占总耗时的73％。
部分地方反映，地级市审查环节仅在整体统筹和确保报件规范、申报内容真实合法等方面发挥了一定作用，这些功能完全可由省级和县级审查环节分担实现，而地级市审查耗时往往较长。
(三)政府部门间协调不够，影响审批效率的提高。
征地审批主要涉及发展改革、国土资源、城市规划、环保、林业等行业主管部门。由于办理顺序不明确，征地申报事项在各部门办理的顺序往往根据具体项目需要临时决定，没有固定、明晰的流程，用地单位不清楚到各部门办理的先后关系，往往绕很多弯路，耽误过多时间。部门间审批权限不清，致使超越职权范围审查和重复审查时有发生。如某地国土资源部门在对某输变电工程用地审查过程中，还对企业法定代表人身份和税务登记等内容进行了审查。有的规定互为审批前置要件，让申请者无所适从。如个别区县规划部门核发规划红线图要求须先有国土资源部门同意用地预审意见，而国土资源部门则要求须先提供规划部门出具的规划红线图，否则不予受理。有的部门间审查标准不统一，导致审查结论相左，如国土资源部门与林业部门关于地类的认定标准不一。
城市规划部门选址、发展改革部门立项、国土资源部门勘测定界和地灾评估耗时长，是制约预审效率提高的突出因素。在县级审查上报环节中，重庆市区(县)政府平均总耗时197天，耗时较长的3个环节是：规划选址及规划红线图确认耗时67天，占总天数34％；发展改革部门立项耗时46天，占总天数23％；地灾评估耗时29天，占总天数15％。四川省县级政府平均总耗时265天，耗时较长的3个环节是：规划选址及规划红线图确认耗时85天，占总天数32％；勘测定界耗时73天，占总天数28％；地灾评估耗时51天，占总天数19％。云南省县级政府平均总耗时623天，耗时较长的3个环节是：发展改革部门立项耗时240天，占总天数39％；地灾评估耗时150天，占总天数24％；勘测定界耗时120天，占总天数19％。
(四)农用地转用及土地征收审批阶段与预审阶段重复审查比较严重，降低了审批效率。预审和农用地转用及土地征收审批基本需要同样长的时间，两个阶段在审查内容上存在大量重复，严重制约了审批效率的提高。从单独选址项目用地审批情况来看，重庆市完成预审和农用地转用及土地征收整个程序最短需要191天、最长1475天、平均547天，其中预审耗时最短需要111天、最长989天、平均320天，分别占最短、最长、平均时间的58％、67％、59％；四川省完成整个征地程序最短需要127天，最长2566天，平均620天，其中预审耗时最短需要88天、最长1134天、平均328天，分别占最短、最长、平均时间的69％、44％、53％；云南省完成整个征地程序最短需要585天，最长2199天，平均1002天，其中预审耗时最短需要490天、最长1595天、平均783天，分别占最短、最长、平均时间的84％、73％、78％。但由于政府及相关部门对预审的重视程度不够，甚至有的地方发展改革部门立项在前，国土资源部门预审在后，预审成了“走程序”，预审的权威性还需加强。
(五)对不同性质、不同规模项目用地审批程序要求一致，影响整体审批时效。
现行征地审批办法没有体现差别化管理，不论规模大小、轻重缓急，所有项目几乎执行同样的审批程序。须经国土资源部用地审查的能源、交通、水利等基础设施项目，在经国家发展改革委等部门核准，有关部门批准立项或者确认工程建设后，一般项目工期比较紧，留给国土资源部门审查的时间并不多，有的甚至立即要求动工建设。而重点项目往往占地面积大，跨地区用地情况普遍，在基础资料准备、部门之间沟通协调、向被征地农民做工作等方面需花大量时间。如向家坝水电站建设项目整个报批程序在几乎没有补件、退件等情况下，也用了422天才完成。
在确保中小项目及时落地方面，由于实行无差别化的农用地转用和土地征收审批政策，审批时效性不高。一些民间投资、占用耕地面积较小、市场时效性很强的项目，由于必须走完所有程序，没有重点项目所拥有的政府支持，审批周期并不比重点项目短。如重庆市云阳县云开加油站项目征地审批耗时近4年，这不仅增大了行政管理成本，也使申请人错失获得最优经济效益的良机。
(六)报件资料复杂且要求变化频繁，增加了大量额外负担。
报件材料要求比较复杂繁琐，既有文字、图表，又有数据、图纸，还有各种证书、申请、批复文件。据不完全统计，一个完整的单独选址项目用地报件，需要提供28类46件资料，几乎涉及所有政府、职能部门和中介服务机构的相关材料都要上报，且要提供10份以上分送相关部门。如省级以上政府及国土资源部门要求提供的听证、社会保障方案等材料，仅能对其进行形式审查，根本不能保证材
料的真实性，而审查后还要承担相应责任。
农用地转用和土地征收审批报件国家有统一规定，各地也有相应细化要求。但实施不了多久，认为效果不理想，又重新下发新的报件要求。要求变化频繁，让基层无所适从。由于报件资料要求较高，只有具体经办的人员清楚。如未及时对基层具体经办人员进行培训，一遇基层具体经办人员工作岗位变动，对新的要求连基层的国土资源部门都不能及时获知，国土资源部门以外的单位更不清楚，不管这种改进是否对简化报件程序和材料有利，但新要求实际上给基层国土部门和用地单位造成了“麻烦”。
(七)的特殊困难。
地域广、交通不便、信息化水平低，很多地区国土资源部门机构设置不独立，工作人员业务水平不高。某些全国统一的基础性工作无条件开展，无法提供审批需要的前置性要件。各地区信息化水平较低，不具备网上申报条件，自治区国土资源部门只能将报件资料扫描转成电子档后报部，工作量大、耗时长。多数项目为援建项目，无力缴纳新增建设用地土地有偿使用费。无条件开展报国务院审批单独选址项目用地以外的勘测定界工作，不能提供建设用地供应备案数据。
总体来看，审批层级多、前期工作准备不充分、部门协调不够、重复审查是制约审批效率最为突出的问题，也成为当前最容易取得改革突破的关键环节。
土地批后实施情况及原因
分析四省(区、市)2005年～2007年批准征收土地后的批而未征、征而未供、供而未用的情况，主要呈现以下特征：
(一)2005年～2007年实际使用土地占批准征收土地普遍不到三分之二，挖潜空间巨大。
重庆市3年经批准征收土地31902.05公顷，实际使用面积23510.54公顷，占批准征收土地总面积的74％；未使用面积8391.51公顷，占批准征收土地总面积的26％。四川省宜宾市中心城区经批准征收土地1387.31公顷，实际使用面积880.55公顷，占批准征收土地总面积的64％；未使用面积506.76公顷，占批准征收土地总面积的37％。云南省3市经批准征地面积15271.56公顷，实际使用面积7977.02公顷，占批准征收土地总面积的52％，未使用面积7294.54公顷，占批准征收土地总面积的48％。即便扣除不可利用地和边角插花地等，仍有较多批准征收的土地未实际投入使用，有的地方3年未利用土地甚至超过了平均每年新批土地面积。
从征、供、用三个环节分别来看，主要呈现以下特点：
批而未征在部分地区少量存在。在单独选址项目中，除云南省三市有25.67公顷(占批地面积o.4％)未实施征地外，其余3省(区、市)均没有批而未征情况。在城市批次用地方面，四川省3市中心城区有批而未征土地499公顷，占批地面积9％；云南省3市有批而未征土地871.91公顷，占批地面积10％；重庆全市不存在批而未征情形。
征而未供普遍存在，城市批次用地中相对突出。重庆市3年共有征而未供土地1914.12公顷，占征地面积31902.05公顷的6％。在单独选址项目中，四川省3个抽样项目中只有广巴公路有征而未供土地123.31公顷，占征地面积1483.95公顷的8％；云南省3市共有征而未供土地341.77公顷，占征地面积6362.12公顷的5％。在城市批次用地方面，四川省宜宾市共有征而未供土地506.76公顷，占征地面积1387.31公顷的37％。云南省3市共有征而未供土地3017.16公顷，占征地面积8011.87公顷的38％。
供而未用比较严重，单独选址项目中相对较多。重庆市供而未用土地5877.63公顷，占供地面积的20％。在单独选址项目中，四川省中昊晨光化工项目有20％土地未使用；云南省3市共有供而未用土地1649.57公顷，占供地面积的27％。在城市批次用地方面，四川省宜宾市没有供而未用情况；云南省3市共有供而未用土地1388.46公顷，占供地面积的28％。
四省(区、市)共有近5000公顷闲置土地。根据四省(区、市)给国务院报告的闲置土地清理数据，重庆市共有闲置土地1201.36公顷，四川省2051.17公顷，云南省1139.58公顷，自治区117.17公顷。
(二)造成批后实施情况普遍不好的主要原因。
个别地方政府领导以地生财的理念，使土地供应总量大大超过城市发展的实际需求。个别地方政府领导将经营城市土地的目标片面地定位于扩大土地供应，寄望于通过出让土地直接获利或者利用储备土地融资，不顾发展实际土地需求，致使大量已供土地闲置。
批后实施阶段监管力度薄弱。目前，农用地转用及土地征收环节已较规范，而供地后土地使用监管工作还未引起普遍重视，管理措施未能及时跟上，土地出让合同管理工作还需加强，批后实施情况的考核评估未能严格进行，相应的激励约束机制没有建立。
征地实施难是造成批而未征的主要原因。农民认为征地补偿标准低、安置不合理，导致阻挠征地的现象不同程度存在，征地工作难以顺利进行。单独选址项目跨行政区域普遍，不同行政区域征地补偿安置标准不一致，甚至相邻地块补偿安置标准差异较大，涉及对象多(有的还涉及城镇居民拆迁安置)，加之水利等基础设施安置补偿标准较低。补偿安置难度大。
客观实际导致征而未供难以避免。部分地区(尤其是边远少数民族地区)经济发展水平较低，新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费等缴纳不能及时到位，无法取得合法土地手续而不能动工建设。城市规划道路及公共绿地未计入已供地面积统计。不可利用地、边角插花地无法供应。重点项目分年供地。城市批次供地程序较单独选址复杂，因此存在较多的征而未供。
用地环节管理政策滞后、适应性不强使供而未用不能得到有效处理。政府为融资而大量储备土地，少数人囤积、炒卖土地。土地使用者对自身实力和市场风险判断不足，融资无法及时到位，资金短缺导致不能按期开发，也有个别开发商为等待更好的市场机会而推迟开工。受地方政府发展指导思想的影响，城市规划调整频繁，导致部分项目无法落地。个别地方仍进行“毛地”、“生地”出让，加大了土地使用者开发成本和周期，部门间协调不够，供地、规划、开工许可等环节衔接不畅，导致项目无法按期开工。另外，抵押及司法查封也造成了部分土地闲置。
改革征地审批制度的政策建议
(一)加快土地利用总体规划修编，提高规划的科学性和可操作性。加快推进新一轮土地利用l总体规划修编，统筹保护耕地与保障发展，在防止“两减一增”(减少耕地保有量和基本农田保护面积指标，增加建设用地规模指标)的前提下，合理调整各类用地布局；充分利用现代科技手段，充分调动地方各级政府及相关职能部门的积极性，使新一轮土地利用总体规划的编制科学、合理，确保土地利用的图、数、实地一致，耕地尤其是基本农田保护
要落实到地块，水利、交通、能源、产业规划和经济社会发展中长期规划等专项规划与土地利用总体规划相衔接；加强基层土地利用规划编制，统筹新农村建设、耕地保护与土地整理，统筹田、水、路、林、村布局，提高规划的精细化程度；建立土地利用规划动态评估和规范修改制度，改变规划多年一成不变、不符合发展现实的状况，利用修订《土地管理法》的契机，将土地利用规划动态评估和规范修改制度用法律形式固定下来。
(二)加强建设项目用地预审，逐步建立土地利用规划许可制度。近期，可考虑将农用地转用及土地征收审批阶段的部分审查内容调整到预审阶段进行，进一步加强预审的实质审查功能，减少农用地转用及土地征收审批阶段的审查内容，将重点项目用地的大部分审查内容放在预审阶段进行；明确划分预审阶段、农用地转用及土地征收审批阶段的审查内容，预审阶段审查通过的内容，如无重大变更，在农用地转用及土地征收审批阶段不再审查。进一步，可考虑将建设项目用地预审与农用地转用审批合并，建立土地利用规划许可制度，并提前至立项审批之前完成，立项批准后国务院只审批国家重点项目土地征收，城市分批次用地和其他单独选址项目用地均下放地方审批，利用修订《土地管理法》的契机，将土地利用规划许可制度用法律形式固定下来。
(三)理顺各级政府间土地审批关系，合理设置审批职能。根据各级政府在宏观调控和微观规制方面所发挥的不同作用，科学、合理确定各级政府的审查职能，明确划分审查内容，属于下级政府审查并且通过的事项，没有重大变更不再重复审查；建立起与各级政府审批权力对等的责任体系，强化意见签署及责任追究；逐步取消地级市审批层级，将相关审查职能分别划归省级及县级，紧密结合省管县试点工作的开展，赋予试点县(市)项目用地不经过地级市直接报省级政府审批的权力，同时加强县级政府及有关职能部门从事审批工作人员的力量配备和业务培训；设计使用难度低、串联各级政府及有关职能部门、标准统一的土地审批信息系统，实现智能化管理，减少人员素质对工作效果的影响；加快管理职能、管理方式的转变，在国土资源部门设立专门机构(事业单位)，负责建设用地预审和审批事项的技术性审查，缓解行政机关的审查压力。
(四)理顺部门间审批关系，健全部门间沟通协同机制。国土资源部在充分协调国家相关职能部门的基础上，制定涉及征地审批程序、办事顺序、各部门审点的部级规范性文件；明确各部门的审批职能和部门间审批顺序，对各部门审查时间进行严格限定并规定相应责任，逐步推行国土资源部门牵头，相关部门参与的征地并联审批制度，加强批后实施阶段部门间的协调配合，落实部门共同责任；精简报件的材料种类和数量，保持制度的稳定性和连续性。
(五)实施差别化管理，对重点项目和用地规模小的项目建立土地审批快速通道。在做好用地预审的基础上，对国家重点项目中控制工期的单体工程，以及有工期要求和季节影响的工程，经省级国土资源管理部门审核同意后，可以向国土资源部申请先行用地；不涉及调整基本农田的省级重点项目，有上述情形的，可以由省级国土资源管理部门批准先行用地，报国土资源部备案j建立占地规模小的项目便捷审批机制，精简材料与程序。
(六)完善征地补偿制度，探索多种形式的征地安置方式和途径。考虑土地所有权及其经济属性，逐步提高补偿标准；统一征地补偿计算方式，消除因用途等因素带来的补偿不公，逐步实现同地同价；实行征地补偿安置资金前置制度，对所有土地征收项目，必须在准备足够征地补偿安置资金的情况下，才能下发土地征收批文，确保对被征地农民的补偿安置及时足额到位；定期开展全国性专项检查，研究建立跟踪监控信息系统，加强对征地补偿费发放、农民安置等落实情况的跟踪监控，严肃查处侵害农民利益行为，保证中央政策真正惠及农民；研究建立征地补偿协调裁决机制，授权独立的监督检查机构承担征地补偿协调裁决工作；探索以经营性资产安置为主，包括货币安置、就业安置、住房安置、社保安置、投资性安置在内的多种安置途径，妥善解决群众的长远生计问题。
土地征收规划篇7
关键词：城乡规划;土地征用;级差地租
一、问题提出
城乡规划是指导城乡建设、统筹城乡发展的重要依据和手段,在城乡差距日益凸显、城市化进程不断加快、农村劳动力持续向城市转移的进程中,城乡规划逐渐被提上日程。我国正处于城市化、工业化快速发展时期,城市经济的快速发展与稀缺的土地资源之间的矛盾持续加剧,使得城市土地开发利用范围不断扩展。而在农村,土地是农民拥有的除劳动力之外的有效“致富”资产,是支撑农村经济发展和提高农民收入的基础。土地不仅为城镇发展提供布局与建设的空间,而且是融资的重要工具,土地增值收益的公平分配在一定程度上是社会公正、社会稳定的体现。国外经验表明:城市健康有序的发展与政府充分控制和分配土地收益密切相关。因此,合理利用土地资源是保障城乡规划成功进行的前提条件,对城乡规划中土地的合理利用进行研究具有重要的理论和现实意义。
二、城乡规划中土地利用方式及其问题
(一)城乡规划中土地利用方式。当前我国城乡规划中土地利用方式主要表现为以下两种:第一,农村土地征用:土地征用是集体土地向城市用地转换的合法途径,农业用地转为建设用地是城市化、工业化、城镇化推进的客观要求和必然结果,是经济发展的大趋势,集体所有制化的土地作为城市用地的重要补充,保证了工业化、城市化推进对土地急剧增长的需求;第二,对土地以招标、拍卖、挂牌的方式进行城市建设的配套开发以及城市土地的综合管理利用。对城市土地以拍卖的方式卖给房地产商,以招标的方式将城市基础建设的任务分配到有能力的单位,从而综合利用土地资源。
(二)城乡规划中土地利用存在的问题。城乡规划中土地利用存在的问题主要表现在以下方面:首先,土地征用方面:土地价格在土地征用中的作用发挥不到位。征用是国家运用强制性的行政手段有偿征用农民土地的方式。在我国,征用农民土地后给农民较少的经济补偿,土地征用费占土地出让价格的比重很低,土地的收益分配混乱,加之政府对土地补偿费的截留,严重损害了农民利益。此外,市价和土地征用价格的巨大反差,土地在集体经济组织以及其他类型经济组织之间的不规范流转大量存在,这种自发性的流转由于没有纳入统一的土地市场,带来诸多问题。如用地权不清晰、产生由价格和产权问题而发生的争端、土地资源的滥用等;其次,利用招标拍卖等方式对土地进行分配利用。土地竞拍的价格一般较高,尤其是房地产商为了追逐自身的经济利益,在高价得到土地使用权后,对土地进行配套建设开发,造成房屋价格上涨、炒房现象严重。
三、城乡规划中土地合理利用的政策建议
土地资源的合理利用在城乡规划中有着重要作用,是做好城乡规划的基础。为充分利用土地资源,促进城乡规划中土地的合理有效利用,应首先从土地价格的规范出发,一方面对农村土地征用进行管制;另一方面对土地的招标、竞拍、挂牌给予合理规制。
(一)对农村土地征用的管制
1、征地补偿费、土地增值收益分配。根据地租理论,地租有级差之分,应根据土地的优劣程度来确定地租。换言之,对征收的土地给予征地补偿费时,应有所区分,根据地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景,并且用途非常广泛的地块,在征用补偿费的确定时,应区别于劣质地块。此外,政府在对失地农民的同期损失给予补偿时,应该加入土地使用后的预期利益,动态提高补偿标准,从而既可以降低农民对征地的不满情绪,又提高了土地征用的成效。
按照马克思的地租分配理论,级差地租ⅰ应由土地所有者所有,级差地租ⅱ应由土地所有者和经营者共同所有。对土地征用后产生的增值部分,应充分考虑被征地者的利益。而据国家有关统计资料显示,土地用途转变增值的土地收益中,农民约得5%～10%,村一级得25%～30%,政府及部门得60%～70%。因此,规范征用土地的收益分配是改善现行制度的重要方面,是切实保障农民权益的重要举措。
2、征用土地的购地费确定。购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成,其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿,地价款可根据农地基准地价,集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定,让农民分享额外的增值收益。尤其对于个人承包集体土地的农户,在承包期还未到达的前提下,承包的土地已被政府征用,他们的预期利益更应得到保护。
(二)对土地招标、竞拍、挂牌的规制。由于国家允许对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌,全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌出
让制度,从而凸显土地资产价值,为建立公开、公平、公正的土地市场秩序以及有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例,由市场机制决定土地去向,由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价,充分挖掘土地的资产价值。
根据科斯定理,在明确产权的前提下,甚至不需要政府干预市场交易,市场交易便会按照公平合理的价格来进行。市场的真谛不是价格,而是产权,只要产权确定,市场主体便会“议出”合理的价格。土地是一种特殊商品,地价是转让产权后的经济收入,招标、竞拍、挂牌会获得土地使用权,因此政府为了保证招标、竞拍、挂牌的顺利进行以及土地资产价值的充分体现应该先从制定基准地价以及转让土地的产权入手,根据转让产权的不同、土地的位置、土地使用期限、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价,从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌。
主要参考:
[1]陆益龙.农村土地征用问题:现状及成因分析[j].学习与实践,2009.1
童霓.城市化进程中土地征用问题浅析[j].西部财会,2008.3
土地征收规划篇8
《中华人民共和国宪法》第十条规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。《中华人民共和国宪法》第十三条规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限、程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。为了公共利益的需要，对建筑物（构筑物）实施征收，是宪法法律赋予国家机关的法定职责。
党的十八届四中全会通过的《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》指出：坚持依法治国首先要坚持依宪治国，坚持依法执政首先要坚持依宪执政。征收的本质是强制性，对达不成补偿协议的建筑物（构筑物），在依照正当程序、依法补偿、符合法定条件、遵守法定程序的前提下，依法实施强制执行，是完整遵循依法行政程序、确保宪法法律完整实施、维护宪法法律完整权威的法治保障。无论是无视法定要求的野蛮执行、乱作为，还是片面追求维稳的不敢执行、不作为，都是对宪法法律权威的粗暴损害，都不可取。坚持“法定职责必须为”的科学态度，依法、正确适用执行程序，是推进法治征收的必然选择。
二、建筑物（构筑物）征收强制执行的设定依据
综合现行法律法规，涉及建筑物（构筑物）征收的强制执行，归纳起来主要有合法建筑物（构筑物）、违法建筑物（构筑物）、解除租赁关系限期迁出三大类五种具体情形，其设定依据分别如下。
（一）对合法建筑物（构筑物）征收强制执行的设定依据
1.基于集体土地征收程序中《责令交地决定》的强制执行设定依据
《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256号）第四十五条规定：违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。
2.基于国有土地上房屋征收补偿程序中《房屋征收补偿决定》的强制执行设定依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）第二十六条规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。第二十八条规定：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出补偿决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
（二）征收程序中涉及违法建筑物（构筑物）责令限期拆除强制执行的设定依据
1.基于非法占地建筑物（构筑物）行政处罚程序，《责令限期拆除决定》的强制执行设定依据
《中华人民共和国土地管理法》第八十三条规定：依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院；期满不又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256号）第三十五条规定：在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。第三十六条规定：对在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
2.基于违反城乡规划的建筑（构筑物）行政处罚程序，《责令限期拆除决定》强制执行的设定依据
《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定：建设单位或者个人有未经批准进行临时建设、未按照批准内容进行临时建设、临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款。
《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条规定：城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、等措施。
（三）基于征收程序中解除租赁关系的民事判决、责成承租人迁出的民事执行程序的设定依据
在征收程序中有一种特殊情形，即被征收合法建筑物（构筑物）用于出租（指市场租赁行为，不包含直管公房和单位自管公房的福利租赁行为），建筑物（构筑物）所有权人（出租人）已经达成征收补偿协议并且交房用于拆除，征收人已经就租赁合同的解除事项给予了合理、适当的补偿并告知了所有权人（出租人）、使用人（承租人），但使用人（承租人）拒不搬迁腾退房屋。为保证征收实施，应当由建筑物（构筑物）所有权人依据《中华人民共和国民事诉讼法》，向人民法院提起民事诉讼，请求法院强制搬迁。
三、建筑物（构筑物）征收强制执行程序的具体适用
依据《中华人民共和国行政强制法》，行政强制执行包括有强制执行权的行政机关强制执行和没有行政强制执行权的行政机关申请人民法院强制执行。强制执行应当依据不同情形分类适用。
（一）对合法建筑物（构筑物）征收强制执行的具体适用
1.无强制执行权的土地行政部门申请人民法院强制执行《责令交地决定》的程序
土地行政部门的《责令交地决定》依法生效后，被征收人不履行《责令交地决定》，可以依法启动强制执行的申请。申请应当在《责令交地决定》法定期限届满之日起三个月内提出，申请条件需符合《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（法释〔2011〕20号）第十四条规定。具体程序依据《中华人民共和国行政强制法》第五章执行，具体包括催告、申请、法院受理、审查、执行程序。
2.无强制执行权的市、县级人民政府申请人民法院强制执行《国有土地上房屋征收补偿决定》的程序
《国有土地上房屋征收补偿决定》依法生效后，被征收人不履行《国有土地上房屋征收补偿决定》，市、县级人民政府可以依法启动强制执行的申请。具体程序依据《中华人民共和国行政强制法》第五章和《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（法释〔2012〕4号）执行，具体包括催告、申请、法院受理、裁定、政府执行程序。
（二）对违法建筑（构筑物）责令限期拆除的强制执行程序
1.无强制执行权的土地行政部门，对非法占地的违法行为，申请人民法院强制执行《责令限期拆除决定》的程序
对认定为非法占用土地的建筑物（构筑物），土地行政部门依法作出《非法占地责令限期拆除的行政处罚决定》依法生效后，被征收人不履行《非法占地责令限期拆除的行政处罚决定》，可以依法启动强制执行的申请，附社会稳定风险评估报告。具体程序依据《中华人民共和国行政强制法》第五章执行。经审查，符合执行条件的，主要程序有催告、申请、受理、审查、执行，具体程序与土地行政部门申请人民法院强制执行《责令交出土地决定》的程序相同。
2.有强制执行权的相关人民政府，对违反城乡规划的建设行为，依法强制执行《违法建筑责令限期拆除的行政处罚决定》的程序
经认定为违反城乡规划的建设行为，行政机关依法作出《责令限期拆除决定》依法生效后，当事人不履行《违法建筑责令限期拆除的行政处罚决定》，此类强制执行，对乡、村庄规划区内的违法建筑物（构筑物），由乡、镇人民政府实施，对其他违法建筑物（构筑物），由建设工程所在地县级以上人民政府责成有关部门，主要依据《中华人民共和国行政强制法》第四章和《最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等问题的批复》（法释〔2013〕5号）实施，人民法院不受理行政机关提出的非诉行政执行申请。具体程序包括催告、听取当事人陈述和申辩、作出强制执行决定、行政机关实施强制执行。
（三）达成补偿协议的建筑物（构筑物）出租人（所有权人）申请法院强制执行《责令限期迁出的民事判决》的程序
建筑物（构筑物）所有权人向人民法院提起民事诉讼，经人民法院判决责令承租人限期迁出的，在判决履行期限内，承租人拒不履行迁出义务，出租人（所有权人）请求法院强制搬迁。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条规定：强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。主要程序有：所有权人申请、法院公告责令限期履行、法院强制执行。
土地征收规划篇9
以科学发展观为指导，以药博园控制性详细规划为依据，坚持依法办事、统一政策标准的前提下，从解决好失地农民的长远生计，兼顾国家、集体、个人多方利益出发，通过行政推动、严格目标责任和深入细致的思想政治工作，确保按程序积极稳妥地完成药博园范围内的集体土地征收任务。
二、土地征收范围及任务
根据市政府《关于开发建设药博园的通知》政函〔〕4号）要求，药博园规划区域内的土地要全部纳入政府土地储备。药博园规划区域位于南二环以南，107国道以东，西路以北，街以西，总面积2.54平方公里，其中，需征收的集体土地约1184亩。
药博园规划区域内的集体土地，涉及区的土地454亩；涉及土地730亩。五个行政村的集体土地面积分别为：留村262亩（具体面积以土地地籍调查和测量为准）
三、工作程序和步骤
根据药博园开发建设的总体要求，集体土地的征收工作分四个阶段进行：
第一阶段：动员部署市政府召开动员会作出工作安排后，由桥东区和区政府分别组织所辖乡镇（办事处）村（居）委会主要负责人及有关单位进行动员部署。通过层层发动动员，进一步统一思想认识，增强大局观念，明确任务，落实责任，使广大干部群众积极配合土地征收工作。
第二阶段：组织洽谈区政府要分别抽调熟悉业务的骨干人员，组成专门班子，集中时间和精力深入细致地做好群众工作，土地、规划等部门配合下，按照统一政策标准，全面完成集体土地征收的签约工作。
第三阶段：地籍调查市国土局及用地服务中心组织展开土地的地籍调查、测量、地上附着物确认工作，并做好对村（居）民的集体土地征收听证公告张贴及相关工作。
第四阶段：组卷报批和安置补偿土地部门对确认为集体建设用地的地块，组卷上报省政府，批复后依程序进行两公告一登记工作，待征地补偿和安置方案报市政府批复后，由市地产集团兑现补偿，并将土地纳入政府储备；对涉及农用地征收需报国务院审批的地块，全面完成各种资料和组卷工作的基础上，纳入明年月份土地转用报批计划。
四、工作分工
集体土地的征收工作在药博园项目建设领导小组统一指导下进行。主要责任分工如下：
（一）区政府
1.做好所辖村干部群众的动员工作，按照统一政策标准，逐村逐户搞好集体土地的征收洽谈，确保按时完成土地征收签约任务；
2.配合土地部门搞好地籍调查、测量及附着物的确认；
3.做好所属村及单位的搬迁和村民补偿安置工作。
（二）市国土局
1.对集体土地上的违法用地情况进行调查摸底，并分类汇总，根据有关法律法规提出处理意见；
2.配合桥东区、区政府做好土地征收的洽谈和签约工作；
3.做好征收土地的地籍调查、测量和地上附着物的确认工作；
4.做好集体土地征收听证公告及相关工作；
5.依据有关政策法规，制定并掌握土地及附着物补偿标准，及时兑现资金补偿；
6.按时限要求，完成集体土地征收组卷与报批工作。
（三）市规划局
1.对集体土地上的违法建筑进行调查摸底，并依据有关法律法规，根据征收土地村实际情况酌情提出处理意见；
2.根据征地需要，及时出具各地块红线图。
（四）市劳动和社会保障局
负责做好被征地农民的社保事宜。
（五）药博园管委会
负责总体组织协调和各项工作的督促落实，并及时掌握进度，做好信息反馈工作。
（六）其他相关部门
积极协助办理有关手续。
五、保障措施
（一）加强领导，精心组织。为确保集体土地征收工作的顺利进行，桥东区、区政府和各有关部门，要实行一把手负责制，并明确一名副职主抓此项工作，根据目标任务，认真制定工作方案，抽调懂政策、懂业务的骨干人员，组成强有力的工作队伍，集中精力，确保如期完成各项工作任务。
（二）严格政策，统一标准。集体土地征收价格按区片价执行。对村民、业户安置等问题，原则上由区政府自行解决，特殊情况由区政府上报市政府研究确定。对拆迁建筑、农田青苗等，按照有关政策规定予以补偿。
（三）明确任务，落实责任。桥东区、区政府和有关部门，要按照分工，将任务逐级分解，把责任落实到人，既要按时完成土地征收任务，又要保证稳定和谐。集体土地的征收过程中，要坚持公平、公正和公开原则，做好深入细致地群众工作，坚决防止矛盾激化，确保土地征收工作顺利进行。
土地征收规划篇10
本文结合宪法对土地征用制度的修改，对现行土地供应制度的基本内容作了分析和思考。认为，《宪法》的修改，势必对1998年新修订的《土地管理法》所确立的土地供应方式产生直接的影响。与修宪相适应，土地供应方式必须加以改革。其中，合理界定征收和征用的范围、制定集体建设用地流转相关规定、改革现行土地供应方式，是贯彻科学发展观、保持经济社会可持续发展的必然要求。在此基础上，文章从区分征收与征用、合理规范集体建设用地流转等5个方面提出了土地供应方式改革的一些基本思路，对如何进一步修改现行《土地管理法》、建立新的与宪法精神相吻合的土地供应方式等问题，进行了探讨。对建立新的供地方式和修改《土地管理法》的三点建议：一是建议立法机关和有关部门，加快《土地管理法》的修改进程。二是建议抓紧进行改革土地供应制度的研究工作。三是建议循序渐进，科学建立并确立供地方式改革的法律体系。
关键词：修宪土地供应改革
十届人大二次会议通过的《中华人民共和国宪法》修正案中，将《宪法》第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《宪法》的修改，势必对1998年新修订的《土地管理法》所确立的土地供应方式产生直接的影响。
与修宪相适应，土地供应方式必须加以改革。其中，合理界定征收和征用的范围、制定集体建设用地流转相关规定、改革现行土地供应方式，是贯彻科学发展观、保持经济社会可持续发展的必然要求。www.133229.com
一、现行土地供应制度的基本内容
现行土地供应制度是以《土地管理法》、《城市房地产管理法》为基础，以《土地管理法实施条例》等行政法规、部门规章、地方性法规为支撑的一个较为完善、高效的土地供应体制。这一制度是在总结建国以来社会发展和经济改革在土地管理方面的新情况、新经验、新需要后建立的。现行土地供应体制确立了土地用途管制制度，突出了耕地保护，强化了土地利用的宏观控制，完善了调整土地关系的一系列行为规则，将土地管理法律制度大大地向前推进了一步。
现行《土地管理法》确立的基本制度之一就是土地供应的集中统一制。即政府高度控制土地供应，确立了“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头供水”的单一土地供应制度，严格控制集体建设用地直接进入市场交易。《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织内农民集体所有土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。”“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”现行《土地管理法》同时还对集体建设用地的流转作出严格限制，规定农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但它同时也强调，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
政府供应国有土地的方式有两种，即划拨方式和有偿使用方式。划拨方式起源于计划经济时代，目前可以适用划拨方式的主要有四类用地：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地有偿使用方式脱胎于香港，开始于深圳，推广于土地使用制度的改革。随着1988年《宪法》和原《土地管理法》的修改，扫清了土地有偿使用的法律障碍，国务院于1990年颁布实施了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，确立了国有土地使用权实行有偿出让的制度。经过近十年的改革和探索，土地有偿使用的方式也从单一的出让发展到出让、租赁和作价入股等多种形式。1994年《城市房地产管理法》基本确定了国有土地使用权的供应采用有偿使用和划拨两种方式的基本架构。
按照《土地管理法》有关规定，有偿使用方式应当是政府供应土地的主要方式。《土地管理法实施条例》进一步明确了国有土地有偿使用方式有三种，即出让、租赁和作价出资入股。
集体建设用地适用于三类用地，即，兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地。按照法律规定，集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且集体建设用地不得流转。只有两种情形例外，一是农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的；二是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。立法机关之所以作出严格的规定，一方面是出于严格保护我国珍贵的土地资源特别是耕地资源的战略需要，另一方面，也是担心大量的集体建设用地进入市场会扰乱正常的土地市场秩序，影响土地有偿使用制度的顺利推进。
客观地说，现行的土地供应方式在积极调节处理土地供需矛盾、有效约束乱占滥用土地行为、推动人们按照可持续发展战略要求控制土地利用、维护土地市场秩序稳定等方面，都发挥了积极作用，促进了经济社会的发展。但是，随着社会经济的不断发展，城市化和工业化迅速推进，对土地的需求日益增加，土地供需矛盾也日益严重。对集体建设用地流转的严格控制，已在事实上造成了国有建设用地和集体建设用地之间的不公平待遇。同时，由于征用土地的补偿费用较低，并且截留、挪用、拖欠征地补偿费用等情形时有发生，政府在征用土地后又以市场价格出让给用地者，很低的补偿价与相当高的市场价之间存在着巨大的差额利益，成为催生腐败和犯罪的强烈诱因，也严重损害了农村集体经济组织和农民的利益，影响了社会稳定。
二、现行土地供应方式修宪后已不适应需尽快改革
《宪法》的修改，为土地供应方式的改革指明了方向。但如何进行改革？如何确定征收和征用的范围？征收和征用的具体适用条件和程序如何？集体建设用地如何流转？划拨供地方式是否应该取消？这一系列问题，都要求通过土地供应方式改革来解决。
（一）关于征收和征用
《宪法》修正案中的“征收”，涵义同于现行《土地管理法》中的“征用”，是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转为国有的行为。此次《宪法》修正案中规定的“征用”，是指国家为了公共利益的需要，依法强行占用集体土地，在使用完毕后再将土地归还集体的一种行为，实质是一种临时使用土地的行为。
征收和征用的共同点在于强制性。征收和征用，均系依政府单方面的征收命令、征用命令而发生效力，无须征得被征收与被征用公民和法人的同意。征收和征用的不同点是：征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权；征用的实质，是国家强行使用集体土地，使用完毕再返还原集体。
按照国际间的共同规则，征收须符合三项法定条件，一是为了“社会公共利益”的目的。“社会公共利益”以外的目的，例如商业目的，绝对不适用国家征收。所谓“社会公共利益”，是指“全体社会成员的直接的利益”。例如公共道路交通、公共卫生、灾害防治、国防、科学及文化教育事业，以及环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护等，均属于社会公共利益。建设“经济开发区”、“科技园区”，虽然可以使社会成员"间接"得到利益，但仍属于商业目的，不属于社会公共利益。因商业目的需要取得公民和法人的土地使用权，应当与土地使用权人平等协商，按照《合同法》的规定签订合同。二是征收应符合法律规定程序。至于具体的程序规则，应当由特别法规定。三是必须对被征收的公民和法人给予公正、合理的补偿。
征收虽然具有强制性特征，但仍然属于一种商品交换关系,本质上属于一种民事法律制度调整的范畴。这与税法上的税收制度和行政法上的罚款制度有着根本区别。其区别在于征收必须给予公正补偿。具体的征收行为，虽然符合第一项和第二项法定条件，如果对被征收的公民和法人未予补偿或者未予公正补偿，就变成了对人民合法财产的无偿剥夺，这不仅违反《宪法》保护人民合法财产的基本原则,也违背了政府保障人民合法财产的神圣职责。
征用的实质是国家强行使用公民和法人的财产。按照发达国家的经验，只在发生战争或者重大自然灾害等严重威胁国家和社会整体利益,而由国家宣布处于紧急状态的情形，才能依法征用公民、法人的动产和不动产。在紧急状态结束或者使用完毕之后,如果被征用的财产还存在,应当返还原物,如果原物已经毁损,则应当照价赔偿。国际上通行的征用制度，继承了人类历史上法治文明的优秀成果，充分体现了法律对公民财产权这一“私权利”和政府保障社会整体利益实现的“公权力”的有机统一（现代行政法的本质特征就是其平衡性）。我们已经明确了建设社会主义法治国家的宏伟目标，当然应该采纳并实行这一已经被多数国家证明可行的制度，无须另辟蹊径。
（二）关于集体建设用地流转和征用
集体建设用地流转,是指权属合法、界址清楚的农民集体所有建设用地使用权进行转让、租赁、作价出资（入股）等的行为。集体建设用地流转是为现行法律所禁止的，《土地管理法》只确定了集体建设用地流转的两种方式，即农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的;符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。
从理论上讲，所有权应是平等的，没有高低、贵贱、优劣之分。但现行法律对国家所有和集体所有土地实际上作了不平等的区分:国有建设用地基本可以自由转让，而集体建设用地基本上不可流转。这实际上是计划经济时代“国有高于一切”、“国家优于一切”思想在土地供应制度上的体现。随着经济社会的发展，严格限制集体建设用地流转的法律制度已明显不能适应形势需要，实践中集体建设用地流转大量发生已是不争的事实，“狼”己经来了躲不是办法，必须研究如何加以解决。
原国家土地管理局和国土资源部先后作了大量的调查研究工作，并曾开展了集体建设用地流转的试点工作。从试点的经验看，集体建设
用地流转必须注意把握以下问题：
一是权属合法、界址清楚。这是农民集体所有建设用地使用权流转的前提。必须严禁借“流转”之名，擅自将集体所有的农用地和未利用地变为建设用地；确需将集体所有的农用地和未利用土地变为建设用地的，仍应按有关法律规定，履行申请和批准手续。
二是符合土地利用总体规划。这是农民集体所有建设用地使用权流转的必要条件。在城市、城镇规划区内的，还应符合城市规划和村镇建设规划。不符合规划的，不得流转。
三是除农户法定的宅基地和乡镇村公共设施、公益事业用地之外的农民集体所有建设用地，可以实行有偿使用，有偿使用收益归拥有土地所有权的农民集体，集体经济组织负责管理使用。
四是农民集体建设用地使用者不得擅自改变土地用途。
五是各级国土资源管理部门要加强对农民集体建设用地使用权流转的指导、管理、监督与服务。
《宪法》修改后，集体建设用地流转又面临了新形势。要处理好流转与征用的关系，必须严格界定流转和征用的范围。集体建设用地流转与征用的共同点是二者都不改变土地权属性质，即土地仍为集体所有。不同点在于适用的条件不同，征用必须是为了公共利益的需要，且是在一些紧急状态下适用的。集体建设用地流转则不是为了公共利益的需要，是在正常状态下适用的。
今后，大量的建设用地，应主要依靠集体建设用地的方式来实现，这样，既可真正有效保护农民的土地财产权利，又可减少政府过多使用征用权带来的大量争议，从而维护社会的稳定。当然，对集体建设用地的流转，必须制定完善的法律制度，对流转的范围、流转的决定权、流转的程序、流转收益的分配、流转的限制等作出具体规定。
（三）关于划拨
划拨方式取得国有土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用权者依法缴纳了土地补偿费、安置补助费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
我国曾长期实行高度集中的计划经济体制，对土地使用权采取行政划拨方式进行分配，导致目前存在大量的划拨土地。划拨土地使用制度的特点是“三无”—无偿、无期限、无流动，其实质是政府从微观上介入经济生活，分配社会资源。
实践证明，划拨土地的大量存在会导致土地资源利用的低效率甚至无效率，因为一方面，政府不可能全面、准确地掌握土地需求信息，在没有足够决策信息的情况下分配土地必然带有盲目性；另一方面，土地使用人获取土地时未支付任何代价，故而缺乏足够的内在压力使其按照最大效益原则使用土地，这必然导致土地资源的浪费。
医治这一痛疾的根本方法是引进市场机制。一个存在充分竞争的市场能够形成合理的市场价格，反映市场供求状况，为政府决策提供准确信息。一个存在充分竞争的市场还意味着土地使用人必须为其使用的土地支付市场价格，有了成本就会促使其去寻求使用土地的最佳方式，发挥土地的最高效益，否则就会面临被市场淘汰的危险。
因此，在重新认识到土地的商品属性之后，为了适应市场取向的经济体制改革的需要，我国从二十世纪八十年代开始逐步建立以出让方式为主的土地有偿使用制度，这是符合市场经济客观规律和现代法治精神的土地使用制度。《宪法》修改后，严格限制了政府的征收权，政府供应土地的方式也发生了根本的变化。政府可以划拨的土地也必然越来越少。随着市场经济的深入发展，划拨供地方式必将逐步退出历史舞台，取而代之的，必将是全面的土地有偿使用制度。
（四）关于出让和租赁
土地使用权出让和国有土地租赁，是《土地管理法实施条例》规定的两种不同的土地有偿使用方式。国有土地租赁制度是在土地使用权出让制度基础上进行的，是土地使用权出让制度的完善与补充。这两种土地有偿使用制度都是社会主义市场经济发展到一定阶段的产物，其根本目的都在于通过市场机制实现土地资源的合理配置和流动。
但是两者又有区别，具体表现为：一是在所适用的范围上，以出让方式取得的土地多用于重新开发和利用，而目前国有土地租赁所要解决的特定问题，主要是城市大量原有行政划拨用地如何扩大到有偿使用的范围，多用于原划拨用地发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的情形。二是在价格方面，出让土地使用权的价格是一定年限的土地使用权价格。
尽管传统意义上的租赁权应是债权，但是，由于我国土地所有权不可买卖，以租赁方式取得的国有土地使用权应当是一种物权，权利人有使用、收益和部分处置权，因而就具有相应的价格。通常采用收益还原法（又称差额租金还原法）评估承租土地使用权价格，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和，这一点，在国土资源部的《规范国有土地租赁若干意见》中，已将其明确规定为：“承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差额及租期估价”。
（五）关于招标、拍卖和挂牌
为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（第11号令），此规定的出台，是市场经济条件下土地资源管理体制改革的产物。
目前，开展经营性用地的招拍挂出让，是土地有形市场中经营土地的主要形式。招标出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
招标、拍卖、挂牌出让方式具有公开性、公平性、竞争性、高效性等特点，最符合市场经济发展的要求，在土地出让特别是经营性土地的出让中被广泛采用。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的规定，在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让；经营性用地以外的其他用途的土地供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让。
招拍挂都是市场配置土地资源的有效方式，三者没有优劣之分，只是适用范围有区别：在具体的批租活动中，土地行政主管部门应视国家产业政策、政府对土地的要求、土地用途、规划限制条件等因素选择适宜的出让方式。一般而言，对于土地使用者和土地用途无特殊限制，以获取最高土地出让金为目标的经营性用地，应采用招标、拍卖或挂牌方式；对于除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件，土地用途受严格限制，仅少数人可能有受让意向的经营性用地，应采用招标方式出让。
三、对建立新的供地方式和修改《土地管理法》的几点建议
（一）建议立法机关和有关部门，加快《土地管理法》的修改进程。
《宪法》修正案已经全国人大通过并正式生效。但目前实际上并未真正实施，原因是《土地管理法》等法律、法规并未及时修改，影响了《宪法》新原则的顺利实施。由于《宪法》修改前后“征用”涵义的根本不同，在实践中极易产生争议。毕竟，没有任何人、任何机构可以说，《宪法》虽然修改了，但还没有发生法律效力。我国司法机关已经通过判例确定了司法机关直接引用《宪法》条文判决案件的先例。因此，本着维护社会主义法制统一的原则，建议立法机关尽快启动、完成《土地管理法》的修改工作。
（二）建议抓紧进行改革土地供应制度的研究工作。
目前，改革旧的供地方式，建立新的适应经济发展的土地供应方式已迫在眉睫，但却面临着理论储备严重不足的尴尬局面。科学的理论是实践的先导。1998年《土地管理法》的顺利修订，就得益于当时深厚的理论铺垫。因此，建议有关部门加强土地供地方式改革的理论研究，组织专门力量，尽快研究出切实可行的制度框架和操作方案。
（三）建议循序渐进，科学建立并确立供地方式改革的法律体系。
首先，在中央政策性文件中提出新的供地方式的整体框架；其次，在《土地管理法》中设专章对新的供地方式的具体内容作出规定；第三，在《土地征收和征用条例》和《集体建设用地流转条例》中对征收、征用及集体建设用地流转的适用范围、条件、程序等做出规定；第四，由国土资源部制定相应部门规章，对土地供应方式作出具体规定。
供地方式的改革，如同人类历史上任何一项改革一样，不可能一蹴而就，应当统筹规划，逐步推进。当前，合理界定征收和征用范围，鼓励、规范集体建设用地的流转，是最为紧迫的需求。
划拨供地方式、协议出让土地方式的消亡，也许还要经历一个比较长的阶段，但招标拍卖挂牌出让和租赁一定会成为最主要的供地方式。土地供应方式的改革，必将推动土地管理方式和土地利用方式的变革，从而对土地管理产生重大而深远的影响。
参考资料：
1.《中华人民共和国宪法》修正案（十届人大二次会议通过）；
2.《国土资源法律法规手册》，2001年2月河南省国土资源厅编印；
3.《国土资源管理依法行政读本》（国土资源管理系统“四五”普法教材），李元主编，2003年3月地质出版社出版；
4.依法行政规范土地市场学习文件选编，2003年2月国土资源部编印；