房地产企业的盈利模式篇1
关键词：国有房企，商业地产，盈利模式
中图分类号：C35文献标识码：a
1引言
当住宅市场在房地产政策的不断打压下，商业地产作为城市和居民的生活配套工程，越来越被各大房地产企业所重视。就连一向对商业地产多有回避的万科，也表示会像重视住宅一样重视商业开发。其实商业地产得以迅速发展，一方面是由于居民的消费结构在发生质的变化，另一方面很大程度上是由政府推动造成的，这点从土地的招拍挂市场就能看出端倪，现如今几乎每个地块的出让条件里都规划了一定体量的商业配套，开发企业的拿地能力与商业地产开发能力紧密联系在了一起。
2国有房企的优劣势分析
2.1国有房地产企业的开发优势
拥有优良的资质和信誉，各方合作单位均喜欢找国有背景的企业进行合作，就拿建筑单位来说，它们甚至可以先行垫资也要和国有房企合作，因为国有房企为了维护自己的社会形象和承担一定的社会责任，特别是努力杜绝社会性的恶劣影响，坚决不会拖欠施工单位的佣金。资金充裕有保障，如果是上市的国有房企，股值稳定，现金流有保证，银行信用等级高，贷款获批较民营房企更为容易，银行贷款利率也更低，大大降低了融资成本，在资金运作方面占据了很大的优势。甚至连国外投资机构都比较看好国有房企，特别是首次进入中国发展的外企，注重的是资金的安全性，而国有房企的企业“稳定、安全“的发展理念正符合双方的诉求。
与地方政府能够更好建立紧密的关系，往往国有房地产企业在土地市场上的踊跃，其背后是地方政府的推动。更有甚者还能得到政府发放的巨额“财政红包”，在众多获得地方政府补贴的国有企业中，华侨城2013年获得的政府补助金额最高，达3.66亿元。据媒体报道，国有房企获取政府补助的形式多样，除了常规的地价偿还、税收返还外，还有其他方式，如帮助提高就业率、支持绿色生态、绿色建设等名目。
2.2国有房地产企业的开发劣势
决策流程复杂，时间长。虽然自改革开放以来，国有企业业已实现政企分开，但与民营房地产企业相比，国有房企在市场化、发展机制方面仍出现了明显地滞后。例如某国有房企，原本一个非常平常的决策，需要分公司按照内部流程上报总部，相关的业务部门进行审批，然后再由分管领导进行批示，最后才能送达公司总经理，如果事情更为紧要的，还需要召开总经理办公会审议，甚至是董事会，中间的过程还包括各种部门研讨会和专家评审会。和民营企业的“一人说了算”不同，国有房企更注重的是风险控制、流程严格化，所以通常一个问题得到解决平均需要用时一个月。企业间的合作或兼并等工作就更为麻烦，因为涉及到国有资产等敏感问题，还需要国资委审批通过才可以操作，例如某国有房企和某民营企业商讨赴港上市，从方案立项到审批，过程中花费了近一年的时间，方案最终也没有得到落地，最后该民营企业实在是等不及国有房企的审批速度，自己在香港“借壳上市”。而国有房企也并没有对方案持否定态度，只是因为方案的实施牵涉到商业物业资产的剥离、规避国有房企赴港上市的限制等研究一直未找到切实可行的办法，该事件就能看出民营企业“扁平化”管理的优势。
和决策程序同样有问题的是国有房企的用人机制和考核激励机制。国有房企仍带有浓重地“铁饭碗”色彩，企业员工存在着“少做少错，不做不错”的无为之道，导致公司结构越来越臃肿，但是工作效率却越来越低，长期以来干部能上不能下，职工能进不能出。在薪酬分配方面也存在平均主义，公平原则失效等现象。例如某国有房企，新成立了商业地产部门，部门人员过多，商业地产方面的专业技术人员却没有几个，商业地产业务开展起来困难重重，也试着对外招聘，却由于固化的工资体系和用人机制，无法和其它房企相竞争，最后只能寄希望于公司内部培养。
3现有的商业地产盈利模式
按照国际惯例，商业地产的盈利模式大致可分为发展物业模式、投资物业模式和混合模式。发展物业模式又称持有物业，是指商业地产企业持有开发物业，进行整体经营，获取租金收入和增值收益。投资物业模式是指商业地产企业将项目建成出售，取得销售利润。投资物业+发展物业混合模式是指商业地产企业持有物业与投资物业并举，一方面开发出售高回报、高价值的商业项目，获得盈利率高增长，另一方面持有稀缺的商业物业，产生持续收入，提升净资产价值。
从开发周期、资产周转率、业绩可控性、投资回报率等指标来对比分析三种盈利模式，得到结论如下表所示，“投资开发模式”的平均开发周期最短，资产周转率最高，短期投资回报率最高，运营成本最低；“持有发展模式”的运营成本最高，平均开发周期最长，长期投资回报率最高；“投资开发+持有发展模式”的大部分指标都处于中位，但收益来源最多，业绩可控性最强。
三种盈利模式各种指标对比分析
考察指标三种盈利模式
投资开发模式持有发展模式投资开发+持有发展
平均开发周期最短最长中位
资产周转率最高最低中位
业绩可控性最低中位最高
投资回报率（短期）最高最低中位
投资回报率（长期）最低最高中位
收益来源种类最少中位最多
运营成本最低最高中位
经营能力依赖度最低最高中位
资料来源：东海证券研究所
4国有房地产开发企业的商业地产盈利模式建议
与成熟的商业地产开发公司不同的是，国有房地产开发企业更偏偏重于“以住宅为主，商业为辅”的发展模式，“快进快出，现金为王”的战略思想。国有房企既然没有办法避开商业地产的开发，不如主动迎头而上，在塑造和提升企业核心竞争力的过程中，结合自身的企业实力，扬长避短，确定合理的目标，制定行之有效的措施。在初期，国有房企通过对可售物业的销售实现阶段性利润及现金流入，并对持有型物业的开发经营进行初步探索。在中期，可通过对销售物业的销售回款、开发贷款和经营性物业抵押贷款力争实现项目的现金流基本平衡，以形成项目的滚动开发和商业地产的良性循环。在后期，通过境外上市或其它房地产金融工具拓展融资渠道，扩大资金规模和开发规模，最终实现销售和持有型物业并举的经营机制。
4.1追求现金流的同时，逐步增加持有商业物业
虽然业界一直强调商业地产应该持有经营，以长期的租金收益为主要利润，但现实情况是国有房地产企业的领导关注的是资产的保值和增值，追求的是合理利润和企业的稳定成长，上市公司还要实现股东利益最大化，还有任职期间的个人职务前途。特别是在住宅市场起伏波动的当下，不关注现金流的房地产企业是相当危险的。所以要用务实的眼光来看待商业地产，结合企业和市场情况，对商业项目进行整合分类，梳理分析出占用资源情况，货值及释放情况，明确不同项目的商业销售和持有比例。对商业各产品类型进行深入研究，搞清哪部分是实现现金流的，哪部分是实现物业增值的。对于临街商铺来说，全部销售比较容易实现，可是对于一个综合体项目来说，全部销售或者全部持有对于国有房企来说都是不可取的，第一，全部销售很难实现，即便实现了，后期也会引来麻烦不断，因为全部销售的物业后期经营将得不到保障，容易导致社会发生，直接影响开发企业的品牌形象。第二，全部自持只是个理想状态，对开发企业的资金要求太高，投入太大，回收周期过长，即便是像万达集团这样的商业地产龙头企业，在发展的初期也是将产权商铺全部进行销售，在保证了现金流之后逐步将产权商铺的经营权回收。根据现有的成功案例，建议国有房企可从被动持有开始，逐步增加商业物业的持有量，寻求城市综合体开发机会，逐步加大商业地产的投资力度，完善整个商业地产运营管理体系建设。在开发运营的过程中积累商业地产经验，并为将来的跨区域复制、跨产业经营打下坚实基础。
4.2整合多元产品线，挖掘细分市场
随着商业地产市场需求的日益细分，领先企业更加注重打造不同定位的产品线，推出特色鲜明的项目品牌，并通过品牌复制战略，快速实现跨区域拓展，占据主流商业地产市场。目前大多数企业基本围绕城市商业、区域商业、邻里商业三个层级划分产品系列，诸如华润置地的“万象城”、“五彩城”、“欢乐颂”系列产品。在商业地产快速发展的背景下，拥有系统化、专业化的产品线，更能精准锁定不同层次的目标群体，并通过规模效应获得更大收益。
4.3创新经营、拓宽融资渠道
随着万科、金地、招商、中粮相继在香港购买上市公司，相比于目前国内严厉的调控环境，内地房地产企业更倾向于在港上市。国有房企如能实现在港上市，将实现规模化发展：满足国有房企的业务发展需要，提升房企在行业的影响力，增加品牌附加值，拓宽融资渠道。财务上由减值计提转变为增值溢价，实现国际化管理，适应可持续发展要求。
5结论
国有房地产开发企业在加快城市建设步伐、改善居民居住环境方面起着重要的推动作用，但在商业地产开发板块却属于落后者。本文是基于对国有房地产企业和民营房地产企业的体制对比，结合商业地产开发的特点，探讨国有房企在开发商业地产物业时，应摒弃住宅开发的套路，谨慎看待商业地产开发，商业地产开发不是朝夕就能完成和快速周转的。只有降低预期和利润指标，全面平衡项目的资金成本，在务实的指导思想下，给予一定的耐心和信念，找准商业项目的定位。
参考文献：
1.大连万达商业地产股份有限公司.商业地产投资建设.清华大学出版社，2013
房地产企业的盈利模式篇2
盈余管理作为现代会计理论研究领域的一个重要课题，由于理解的侧重点不同，目前仍然未形成统一的认识。KatherineSchipper（1989）认为盈余管理实际上是管理人员为了获取私利而有目的的干预对外会计报告过程的一种“披露管理”行为。Scott提出管理人员通过对会计政策的选择以实现某些特定目标的手段。如果管理人员在一系列会计政策中自行选择，很自然会选择那些自身效用或者公司市场价值最大化的会计政策。魏明海（2000）认为盈余管理是企业当局为了误导其他会计信息使用者对企业经营业绩的理解或者影响那些基于会计数据的契约的结果，在编报财务报告和构造交易事项以改变财务报告时做出判断和会计选择的过程。章永奎，刘峰（2002）认为盈余管理是“上市公司为了特定目的面对盈利进行操纵的行为”，特别指明“盈余管理并非限制在会计原则或者会计方法内”。企业基于不同动因会采用不同的手段进行盈余管理。本文通过分析企业在投资性房地产和债务重组两个方面的盈余管理来看如何遏制盈余操纵。
二、投资性房地产盈余管理手段分析
（一）利用投资性房地产定义进行盈余管理在业务中，只有符合投资性房地产的定义条件下才可以定义为投资性房地产，但是在投资性房地产的定义中出现的核心词“资本增值”却无法落实到具体增值多少，企业可以根据主观称该资产是为了增值，将该资产定义为投资性房地产，为后续利用该资产进行盈余管理埋下伏笔。
（二）利用后续计量方法选择进行盈余管理财政部2006年2月15日了新的《企业会计准则第3号一投资性房地产》，并于2007年1月1日起在上市公司中实行。《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。首先，从采用公允价值计量方法需满足的条件来看，在投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，并能取得同类或类似房地产的市场价格。那么当无法从市场取得公允价值时，采用的估值技术将带来很大的主观性。现行准则对公允价值的计量方法一直没有明确的规定，对于估值模型的选择和关键参数的设定缺乏必要指导和规定。因此企业可以根据自己的需要来选择评估机构或者评估价格作为公允价值。若与历史成本计量属性相比，现在的投资性房地产市场已经是一个价位很高的市场，差额计入当期损益，这无疑体现出企业丰厚的净资产，降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，对于上市公司则有利于企业进行融资，扩大生产经营规模，实施并购重组。同时在房地产价格上涨的条件下，投资性房地产每期公允价值的增加计入公允价值变动损益，能在当期确认为收益，这都有利于增加企业的利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，因此不会增加企业的税收负担。其次，公允价值计量模式下无需计提折旧或者摊销，那么在历史成本计量下本需计入费用类的这部分金额便无需再计，同时意味着增加了利润。例如海南航空在2009年通过董事会决议进行会计政策变更，将投资性房地产后续计量改为公允价值模式。根据准则进行追溯调整后，2008年合并报表层面投资性房地产增加447万元，减少营业成本442万元，增加公允价值变动损益807万元，最终减少净亏损999万元。2009年合并报表层面投资性房地产增加投资性房地产6.8亿元，减少营业成本1902万元，增加公允价值变动损益5.9亿元。变更直接导致归属于母公司的净利润由-1.14亿元变为3.34亿元。通过会计政策的变更，海南航空的累计亏损减少了4.52亿元。这一实例无疑体现出公允价值计量模式下的利润弹性。
（三）利用投资性房地产转换进行盈余管理在公允价值计量模式下，因为无需进行折旧或者摊销，这一规定给企业增加了盈余管理的手段。体现在固定资产或无形资产与投资性房地产的转换中。首先，当从固定资产或无形资产转换为投资性房地产时，一方面，无需计提折旧与摊销，减少费用，增加利润。特别是对于闲置的建筑物来说，本只能作为固定资产，并且每期还需计折旧或者摊销，如若将其出租，转换为投资性房地产，不仅可以为企业带来经济利益的流入，而且减去折旧费用。另一方面，由于据《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，减值损失一经确认，在以后的期间则不得转回。固定资产本不可以转回的资产减值准备，通过转换，改变了用途，转销资产减值准备，这无疑增加了净利润。其次，当在适当的时候再次从投资性房地产转换为固定资产或无形资产时，所确认的公允价值变动损益给企业带来了利润收益，并增加了资产的账面价值。以达到美化报表的目的。
三、债务重组盈余管理分析
（一）利用债务重组范围界定进行盈余管理新准则下，债务重组是指债务人在发生财务困难的情况下，债权人按照与债务人达成的协议或者法院的裁定做出让步的事项。在定义中的几个关键词让定义变得模糊。一方面对于何为“财务困难”没有做出明确的界定，另一方面，“让步事项”若未考虑货币的时间价值，将会导致债务重组并未作出实质性的让步。
（二）利用关联方债务重组进行盈余管理由于上市公司的债权人多是大股东，那么利用这样的关联方来实现豁免债务或者少偿还负债使重组交易本身不具有公允性，无疑给企业带来了扭亏为盈，或者合法摘掉St帽子的机会，这清晰体现了操纵利润的空间。
（三）利用债务重组损益进行盈余管理一方面，新债务重组准下重组产生的收益一次性计入当期损益即营业外收入。特别的，在转让非现金资产抵偿债务时，不仅确认债务重组利得，同时确认转让资产损益，计入当期损益。这无疑会为公司的当期利润产生重大影响，为盈余管理预留空间。另一方面，一次性计入当期损益会造成收入和费用的不配比原则，也不符合资本保全的原则，巨额债务重组利得可一次计入当期损益无疑成为美化报表的捷径。因此原本期望企业通过债务重组恢复到正常状态，不能期望其在短期内见效，而应将收益分在一个或者几个会计期间进行。例如2007年的沧州化工（600722）便从债务重组中获得了巨额利润。债务重组收益高达19.86亿元，是报告利润总额的2倍、营业收入的8倍：当年基本每股收益竟达2.68元，若剔除巨额债务重组利得，沧州化工2007年实际净亏损7.10亿元。同时，沧州化工控股子公司沧井化学工业有限公司年产23万吨pVC装置2007年一直处于停产状态；2007年5月老厂区年产6万吨pVC生产线也被迫停产，公司主营业务收入大幅下降。可见，通过盈余管理，公司大大改观了当时的报表，但这些漂亮的数字并没有任何经营上的实际意义。
（四）利用债务重组公允价值计量进行盈余管理在新准则下，一方面，非现金资产清偿某债务时，规定以重组债务的账面价值和转让的非现金资产的公允价值之间的差额确认债务重组利得，转让的非现金资产的公允价值与账面价值差额作为转让资产损益。另一方面，当债务转为资本时，规定以股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积，重组债务的账面价值与股份的公允价值总额差额确认为债务重组利得，计入当期损益。这些会计处理中引入的公允价值，如同在上述投资性房地产中讨论过一样，我国多数非现金资产在没有活跃市场的情况下，企业便会通过资产评估机构来估值，这无疑给了企业人为提高公允价值的机会，进而提高每股收益，改变上市公司的经营成果。
四、结论与建议
（一）结论本文详细探讨了投资性房地产和债务重组中的盈余管理手段及防范措施，从每类资产或交易的定义应明确界定到会计处理中可待改善的部分，都可看出会计准则应严谨求真的重要性。同时企业也应该清晰认识到盈余管理只是实际盈余在不同会计期间的分布，通过账面数字来提高盈利并不能使企业长期发展下去。在不断完善会计准则的同时，如何去完善市场监管政策也应给予极大的关注。如此双管齐下，不合理的盈余管理现象相信会得到抑制。
（二）建议一是规范投资性房地产的界定。一方面，若将某资产作为出租的建筑物或者土地使用权而言，那么租赁协议各方面的资料应该充分地具备，不能有任何的缺漏，以经营租赁租入土地使用权转租后不能再划为投资性房地产。另一方面，持有并准备增值后的土地使用权，定义中也归属于投资性房地产。但是由企业管理当局仅作书面决议而没有硬性条件来界定很容易产生主观的盈余管理，模糊的概念应从定义中删除，建议该类准备增值的土地使用权先划入无形资产，待出租时各类资料具备的情况下再转为投资性房地产。
二是限定投资性房地产与其他资产之间的双向转换。在公允价值模式下的投资性房地产与固定资产或者无形资产转换时，可以限定转换以后的本会计年度以及以后的两个不能再次转换，无法预料的特殊状况下除外，这些特殊状况将由相关权威部门作出界定。这样不仅可以一定程度限制企业随意转换，也可以保证企业的合法权益。
三是明确投资性房地产后续计量模式选定条件。在后续计量模式选择中，一方面对于不同的情况建议采用不同的模式。相应对于出租的土地使用权或者建筑，取得的租金收入是确定的，和市价不会有太大相关，这类资产建议使用成本模式。若使用公允价值模式，公允价值的取得一定要严格进行。否则不能进行模式转换。取得的公允价值与该资产成本模式下的账面价值差额占账面价值的比例超过某个值，如10%，方可以转换。这样既可以保证企业资产真实反应市场价格的变化，也能在一定程度上限制企业随意进行模式转换。另一方面，在公允价值模式下不计提折旧或摊销，这一点也是企业在转换模式时想要利用的盈余管理手段之一。建议仍然在此模式下进行折旧或摊销，并以每年期末的公允价值为基础来计提下一年的折旧或者摊销额，不仅使得遵从收入费用配比原则，也降低此处的盈余管理空间。
四是通过行政手段严格规范公允价值取得方式。如今市场上大部分企业都是从各种资产评估机构中获得估值，建议一方面，可以为某些类资产的市场指定一个专门对其估值的部门，如国土资源部对于投资性房地产可予以权威估值。从此处公布出来的估值作为市场上的标准估值，企业不得引用其他处估值作为公允价值。同时，该部门也应该将其评估的各类详细信息进行公布，如评估方法的选择、评估假设、评估模型的选择、评估参数的选择、评估的过程及结果等信息。企业应该提供详细真实的资产详细状况，如物业的名称、所在位置、基本概况、产权情况、抵押或担保的状况、价值类型的定义。若未形成稳定市场的资产类，财政部应对于其使用条件，应考虑的各种因素，确定公允价值的程序和方法等做出严格的规定，以制止因此而可能导致的盈余管理。
五是规范债务重组界定。债务重组定义中的“财务困难”建议量化到与公司的盈利状况联系起来，对于上市公司。若存在以下条件之一，则认定为财务困难。条件一是最近一年连续亏损，条件二是因为三年连续亏损，股票被暂停上市。条件三是最近一年期末股东权益为负值。条件四是中国证监会认定的其他情况。根据上述具体条款，在一定程度上来限定随意的债务重组。
六是降低债务重组利得盈余管理空间。财政部在2008年12月份的《关于做好执行会计准则企业2008年年报工作的通知》中作出规定：“如果接受控股股东或控股股东的子公司直接或间接的捐赠，从经济实质上判断属于控股股东对企业的资本性投入，应作为权益易，相关利得计入所有者权益（资本公积）。”关联方之间进行债务重组也可以借鉴此条，将债务重组利得不是计入当期损益，而是计入所有者权益（资本公积）。既体现了资产转让中的利润获得，又避免企业利用关联方进行盈余管理。非关联方之间，对具有使用寿命的非流动性资产产生巨额的债务重组利得，可分期将利得平均计入当期损益，而不是一次性计入。这样可抑制企业利用短期扭亏为盈的可能性，造成漂亮的报表假象。
房地产企业的盈利模式篇3
关键词：投资性房地产后续计量盈余管理
盈余管理是指管理者在有会计政策或会计估计选择自由的情况下使自身利益或企业价值最大化的行为。我国财政部于2006年了《企业会计准则》，其中对投资性房地产从固定资产中分离出来单独计量。准则规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。随着我国经济的发展，房地产市场的日趋完善，许多城市已满足公允价值计量的条件，不少企业正是利用投资性房地产后续计量进行盈余管理，蓄意操作利润。
为此，本文以上海世茂为例，分析投资性房地产后续计量模式变更对企业盈余管理的影响，并在此基础上提出相关建议，以提高会计信息质量，改善市场秩序。
一、案例介绍
（一）公司简介及案例概况
上海世茂股份有限公司（以下简称上海世茂）是经上海市政府批准成立且其股票在上海证券交易所上市的股份有限公司。2009年6月30日，上海世茂对投资性房地产由成本计量模式转变为公允价值计量模式。资产负债表日，公司采用公允价值模式，不对其计提折旧或进行摊销，以期末公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。通过本次后续计量模式变更，上海世茂投资性房地产的账面价值增加到23.04亿元，占资产比重从0.51%上升到14.74%，对利润的影响从0.97%上升到54.84%，由投资性房地产公允价值变动增加当年营业利润1.6亿元。
（二）利润及其变动原因分析
1、各期利润情况介绍
表1显示，从2006年到2008年，公司利润逐年下降，但2009年却大幅增长，相比2008年几乎翻了两翻，而2010年利润增幅更是异常，为2009年利润的4.6倍，完全摆脱了利润逐年下降的危机。
2、投资性房地产后续计量模式变更对利润的影响
由表2可以计算出，投资性房地产公允价值变动损益占2009年营业利润的53.23%，净利润的72.68%，占2010年营业利润的29.37%，净利润的41.52%；若将公允价值变动损益从净利润中扣除，则2009年净利润仅为6064.99万元，即依然呈现逐年下降趋势，2010年净利润为60071.06万元，减幅近一半。由此可见，投资性房地产后续计量模式的变更是企业利润大幅增长的直接原因。
3、现金流量及偿债能力分析
表3列示了上海世茂各年偿债能力的情况。可以看出，除2007年经营活动现金净流量相比上年有所增长外，其余年份均逐年递减，甚至出现负数；从现金负债总额比率来看，除了2007年，其余年份均不容乐观。
分析可知，投资性房地产后续计量模式变更是企业利润增长的主要原因，但其背后并没有相对应的现金流支撑，不利于企业的长期发展。
二、后续计量模式变更的动机分析
（一）“美化”利润
分析可知，上海世茂从2006年至2008年利润逐年下降，而在2009年对投资性房地产进行后续计量模式变更后，该年净利润提高到22199.74万元，而2010年净利润的增长更是异常，提高到102720.74万元，几乎是2008年的十倍。由此可见，通过后续计量模式的变更，利用公允价值变动损益进行盈余管理，上海世茂不仅摆脱了利润下降的危机，还呈现了利润逐年上升的“业绩”。
（二）“税盾”依然存在
我国税法规定，对于以公允价值计量的投资性房地产，公允价值变动损益产生的利润不计入应纳税所得额。因此，企业不仅获得了由损益产生的利润，“税盾”效应也依然存在，扫除了企业对于未产生现金流的利润缴纳税金的顾虑；并且，对于投资性房地产公允价值变动损益所产生的利润，当年无需进行股利分配，进一步减少企业资金流出，从而彻底扫清了企业的“后顾之忧”。
（三）拾取其他资产转换的收益
由于目前我国投资性房地产的公允价值普遍高于其账面价值，因此，利用其他资产转换为投资性房地产，一方面可直接使资产增值，另一方面，对于其他资产转换为投资性房地产后产生的损益，又为企业盈余管理带来操作空间；此外，准则对于资产减值损失不得转回的规定，其目的是为防止企业利用资产减值转回进行盈余管理，但对于投资性房地产却可正常转回，这样企业可适时扭转亏损，而在必要的情况下，将其二次转回，达到盈余管理的目的。
三、建议
（一）完善后续计量模式变更条件
从目前情况来看，许多企业利用投资性房地产后续计量模式变更进行盈余管理。因此，完善投资性房地产后续计量模式变更的条件，不应仅仅局限于投资性房地产所在地是否具有活跃的交易市场，能否从交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格等条件，而还应当考虑管理者的持有意图等，比如对于以赚取租金为目的持有的投资性房地产，管理者所获取的是稳定的现金收入，与市场价值并不存在多大关系，若采用公允价值计量显然是不合时宜的。
（二）对投资性房地产计量模式区别选择
准则规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，但这种“一刀切”模式，显然是不科学的。投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。对于以出租为目的的投资性房地产，管理者持有意图是赚取稳定的现金收入，若以公允价值模式计量，不仅过程繁琐，而且浪费了不必要的评估成本。因此，可采取兼容的方法，即对于以赚取租金为目的的投资性房地产，无论其是否满足公允价值计量的条件，均采用成本计量模式；对于持有并准备增值后转让的土地使用权，与公允价值直接相关，则采用公允价值模式计量。
（三）提高公允价值的可靠性
企业在评估资产时，若无法从公开市场上取得公允价值，可以采用估值技术。但我国的估值技术并不成熟，加之对估值模型的选择也没有相关规定，因此，为防止企业利用估值技术的不确定性进行有目的的价值评估，应当完善公允价值的计量标准，并对估值模型的选择作必要规定；此外，由于我国法律的不完善，许多企业为使其利益最大化，会选择联系较为密切的评估机构，因此，为提高公允价值的可靠性，必须加强资产评估行业的管理，促进市场经济的完善。
参考文献：
房地产企业的盈利模式篇4
【关键词】房地产盈余管理
一、房地产行业盈余管理的研究现状
目前，以房地产行业为研究对象的盈余管理研究不太多，晋峰龙（2009）对房地产公司的盈余管理行为进行实证研究就得出了我国房地产上市公司出于避税动机进行盈余管理的结论。刘跃生、王小妮（2002）在《房地产企业常见的偷税方式及检查对策》一文中阐述了房地产行业进行偷税、逃税的具体手段。汤惠（2007）主要是对房地产行业利润调节的具体手段进行了研究，研究结果显示：房地产类公司主要是通过调减营业收入和调增营业成本进行盈余管理的。张雁翎、刘昊（2007）对我国房地产行业的盈余管理行为进行了实证研究，在研究过程中以修正的Jones模型为基本，加入了一个新的变量—预收账款，从而创立了以预收账款作为被解释变量新模型。通过实证分析得出结论：房地产上市公司通过预收账款进行微弱的正向的盈余管理行为。吴敏（2007）以房地产行业为研究对象通过对比新旧会计准则，得出了以下结论：原会计准则的相关规定给房地产行业留下了较大的盈余管理空间，因为在收入的确认、辅助设施等开发成本的计量以及借款费用核算方面存在较大的不确定性，从而使得房地产上市公司披露的会计信息缺乏价值，而新的会计准则的推行提高了会计信息的使用价值，在一定程度上缩小了上市公司盈余管理的空间。
二、调控政策的颁布
由于09年地王频出、通胀明显、各地成交量持续攀升，造成房地产的市场价格上涨过快，购房恐慌，市场不稳定等情况，2010年，我国政府采取遏制房价上涨过快，减少投资投机性购房，进一步稳定房地产市场，减少房地产市场泡沫等措施。2010年是我国房地产市场调控最为密集的一年。4月27日国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），这次调控被称为“史上最严厉的调控政策”。9月29日，国务院又出台了“新国五条”。据2010年6月份数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0%；环比下降0.1%，较5月回落0.3%，调控初见成效。在当前政策下，由于国家对房地产行业进行了多角度的限制，无论从对政策的利用角度还是从盈余管理角度，这一时期都应该考虑缩减和推迟投资，但是，新国八条第五条指出：囤地捂盘的房地产开发企业将停止发行股票债券，并停止发放贷款。但是，与首付比和房产税的条款不同，这一条规定具有量化上的困难性，除了土地使用政策的相关规定外，无法判定囤地捂盘的标准。且企业根据宏观政策调整发展战略和方向也具有合理性。因此，这一时期地产企业在可能会考虑通过修改企业投资计划的方式，在土地使用政策允许的范围内，推迟企业的支出项目，从而实现预算和利润的双重平滑。
三、房地产行业盈余管理的分析研究
我国房地产企业具有十分明显的区别于其他行业的特殊之处：一是，房屋建筑工期较长，一般来说楼盘建筑工期为2年左右，大量房地产开发企业为了保证企业的年度利润均采取多个楼盘滚动开发的模式，这一特点一方面加重了企业在开发过程中的资金负担，但是，这一多项目叠加的复杂开发模式也给企业盈余管理提供了时间机会；二是，房地产企业开发完成后，一部分房屋将作为存货和代销商品进入房地产市场，而另一部分则根据企业使用方式自用或出租，分别可以确认为固定资产和投资性房地产。这就为房地产企业的盈余管理提供了空间机会；三是，由于房地产企业具有工期长和资金密集型两大特点，因此，从1994年开始，国家允许我国房地产企业实行审批环境下的预售制，这一销售特点反应在会计上即表现为房地产开发企业具有大量的预收账款，为房地产开发企业创造了利润操纵的可能性。
正是基于上述对房地产开发企业行业特征的分析可以看出，上述的行业和业务特征在房地产开发企业的财务系统中表现出了账务处理及财务核算的复杂性，而正是这些复杂性为管理层进行盈余管理创造了机会。首先，采用会计方式进行盈余管理，在当前政策背景下，由于房地产开发企业的收入受到影响，因此，其有可能通过将当期完工楼盘费用确认入下期的方式，在一定程度上降低本年度成本费用支出，创造平滑的当期利润。除了通过费用调节当期利润，房地产开发企业也会通过对开发房屋用途的选择，这一点主要表现为加大对投资性房地产的确认比重。由于投资性房地产以公允价值进行计量，而当前的宏观调控政策更多地表现在对销售量的影响上，因此，确认投资性房地产将使房地产开发企业仍然享受房价上升带来的短期收益，从而创造并平滑报表利润。其次，采用经济方式进行盈余管理，在当前政策下，由于国家对房地产行业进行了多角度的限制，无论从对政策的利用角度还是从盈余管理角度，这一时期都应该考虑缩减和推迟投资，从而实现预算和利润的双重平滑。
参考文献
[1]刘文涛.国八条下房地产行业盈余管理空间探析[J].财会通讯.2012.
房地产企业的盈利模式篇5
关键词：会计准则新会计准则新会计准则体系会计职业
一、拥有较多投资房产的上市公司受益匪浅
《企业会计准则第3号投资性房地产》中为企业的投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种可选择的计量模式。在成本模式下，投资性房地产将比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末计提相应的减值准备；在确认公允价值能够可靠取得的情况下，企业也可以采用公允价值计量模式。采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并在“公允价值变动损益”中反映。因此，对企业利润产生的影响。不再单独计提折旧和减值准备。但新准则又明确规定投资性房地产是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。这样，在当前房价持续上涨的大背景下，拥有较多用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的商业、房地产类企业，将会从中受益。投资性房地产新会计准则的颁布有可能成为股价表现的催化剂。当然，由于投资性房地产不再计提折旧和减值准备，所以在增加企业利润的同时，在严格的税收制度下，相应也会增加企业实际交纳的所得税，导致投资性房地产现金流下降，从而降低公司价值。
二、无形资产准则带来的经济后果
在新颁布的无形资产准则中，将企业的研发与开发支出区别对待，允许将开发支出予以资本化。准则将无形资产的开发划分为两个阶段：研究阶段和开发阶段。研究阶段的支出应当计人当期损益，即费用化；而开发费用如果能够满足相关条款规定时，可以进行资本化处理计人无形资产。
研发费用资本化有利于增强企业的技术创新能力，提升科技及创新企业的业绩，减轻经营者在开发阶段的利润指标压力，并且提高这些企业在研发投入上的热情。因此，研发经费的资本化具有明显的后效性。
由于研发支出的特殊性，与之相关的经济后果可以用以下例子进行说明，国资委对中央企业考核指标是利润总额和净资产收益率。国资委作为国有资产的管理者，非常重视对企业利润和净资产的管理，凡是导致企业利润下降的行为都是消极的行为，由于研发费用从支出到收益需要很长一段时间，这段时间往往超过管理当局的任期，很容易产生“前人种树后人乘凉”的效果，这就会导致管理当局减少研发支出等，这对提高企业的核心竞争力极为不利。如果能够将研发费用予以资本化，对促进企业投资研发是有积极作用的，企业可以通过加大研发投入，提高自身产品的质量，使得企业的产品更加具有竞争力。
从整个社会的角度看，尽管目前我国GDp增长很快，但我国企业做的更多的是“世界加工厂”，我国企业自主的品牌、自有专利、自主开发的技术很少，研发的投入与国外相比也是少得可怜，研发费用资本化的会计政策对使我们的社会成为创新型的社会，增强我国企业整体的竞争力具有非常积极的意义。
三、新准则对价值计量基础运用谨慎，即非主导性和较为苛刻的限制条件
尽管我国新会计准则中已较为广泛地运用了这些价值计量基础，但这种运用又是有条件的、谨慎的。我国新会计基本准则明确规定：“企业在对会计要素进行计量时，一般应采用历史成本”。这实际上是在强调历史成本计量基础在我国会计计量中占主导地位，即在坚持以历史成本计量为基础的前提下，引入重置成本、可变现净值、现值和公允价值计量基础。在具体准则中，几乎所有用到价值计量基础的地方都一般规定要以历史成本进行计量，在满足一定的条件时才可以用价值计量基础进行计量。另一方面，我国新会计准则对价值计量基础在什么情况下可以用，设定了较为苛刻的限制条件。例如，《企业会计准则第3号投资性房地产》明确规定：企业应在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得，应当运用公允价值计量基础；并且规定运用公允价值计量的应同时满足两个条件：一是必须有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。 四、分析盈利构成，重点关注主营业务利润
主营业务利润是公司基本经营活动的成果，也是其一定期间获得利润中最主要、最稳定的来源。具有稳定性和持续性。主营业务利润在净利润中占领先地位，说明盈利质量稳定，反之，则说明盈利构成不合理，盈利质量不稳定。新准则中的一些规定，如债务重组的损益化。虽然会影响到净利润的大小。但并不会影响主营业务利润的大小。公司的盈利操纵行为也不影响主营业务利润。此时，要排除债务重组损益化等对盈利质量的不利影响。就必须认真分析盈利构成。尽量不用净利润而用主营业务利润指标来衡量盈利质量。尽可能运用现金流量分析法FaSB在其备忘录中曾经提到，盈利转化为现金的程度是衡量盈利质量好坏的重要依据。现金流量是以收付实现制为基础计算出现金流入和流出的差额，与以权责发生制为基础计算出的会计利润存在应计项目调整差异。一般来说，运用应计项目分期处理的不同方式操纵盈利的手段只能改变账面的盈利。并不能改变现金流量。因此，现金流量指标比利润指标更客观和真实。投资者应尽可能运用现金流量分析法。即将经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、现金净流量，分别与主营业务利润、投资收益和净利润进行比较分析，以判断上市公司的盈利的真实性和持续性。
五、总结
新的会计准则实现了与国际权威会计准则的“实质性趋同”。它作为进一步完善中国资本市场的配套法规体系建设的重要内容，对上市公司的盈余管理有着很大的约束作用，对于规范我国上市公司市场，保护投资者和社会公众利益有着重要意义。当然，新会计准则还有许多有待成熟与改善的地方，这一方面要求不断引入西方先进理念，进一步完善我国会计准则体系；另一方面更要充分结合我国实际，制定出适宜我国市场环境的会计准则体系。
参考文献
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[2]周文涛、方晓彤，浅析新会计准则对上市公司的影响[J].财会研究，2006，(11)
[3]任秀梅、赵晓华、任亮，新会计准则对上市公司盈余管理影响研究[J].理论观察，2006，(05)
房地产企业的盈利模式篇6
关键词：房地产；盈余管理；手段；建议
随着证券市场的发展，我国上市公司的会计环境正在日趋复杂化，对于盈余管理问题的研究开始出现，并且逐渐成为会计理论研究的热点之一。盈余管理从世纪的创造性会计演变而来，从最初的进行利润平滑，到后来的从事秘密准备，并逐步向现在的盈余管理发展，被称为是“市场参与者的游戏”，日益受到我国会计学界的关注。近年来房价高居不下，房地产行业的持续升温，更加剧了人们对于房地产企业盈余信息的广泛关注。房地产上市公司作为房地产行业的代表，其总市值在我国整个上市公司中占有很大比重，对于资本市场的稳定起着举足轻重的作用。鉴于此，本文认为研究房地产上市公司的盈余管理状况对于保证我国资本市场健康发展有着重要意义。
一、盈余管理概述
盈余管理是管理当局在会计准则允许的范围内，通过对会计信息的加工处理实现自身利益最大化，却损害投资者、股东、债权人等其他利益相关者的行为。盈余管理的主体是企业管理当局，客体是财务报告，是利用会计政策的可选择性以及会计准则本身存在的漏洞而实现的，使企业不同会计期间的盈利有所变化，但并不会改变企业整个生命周期的实际盈利水平，最终目的是企业经营者获取自身利益，而直接后果是造成财务报表使用者对财务信息的误解，最终导致判断或决策失误。企业经营者进行盈余管理就是希望通过较低的盈余管理成本获得与之相比更大的收益时，这就是盈余管理动机即诱发盈余管理行为的力量源泉，具体而言有融资动机、报酬动机、避税动机、资本市场动机等。
二、我国房地产行业的盈余管理手段
1、通过调节收入确认时点进行盈余管理
由于《企业会计准则》仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售方式下收入确认条件进行规定，给企业在实践中留有一定的自行判断空间。目前，房地产企业对收入确认条件的规定存在多种判断，主要体现在风险转移的时点上。虽然上市公司对收入确认的时点都做了不同程度的规定，但实际上，公司管理人t通常会采取一些手段来推迟收入的确认时间，从而在账面上调减当期销售收入，相应地减少当期应支付的企业所得税，以此实现盈余管理的目标。房地产企业除了自行开发业务之外，还可能会经营一些不受国家规划制约，隐蔽性较强的业务，企业通常会将这些业务隐瞒不入账，成为企业小金库收入的主要来源，且减少当期的销售收入，进而减少当期的应纳所得税额。
2、通过调节成本、费用进行盈余管理
由于房地产楼盘的开发周期一般都要横跨两个或更多的会计期间，这就要求企业在工程完工时或会计期间结束时按规定结合实际成本发生情况确认收入并结转相配比对应的成本。然而在分配费用、结转成本的时候，企业管理人员很可能根据自身的需求来进行相应的判断和选择。企业通过将部分已完工工程的成本费用转至未完工工程，从而拖延结转成本，达到虚增利润的目的；同样也可以将未完工工程的成本费用提前确认至已完工的工程里，从而达到多计成本少计利润的目的。企业可以提前开始或拖延结束资本化时点，将借款费用计入在建工程，以达到虚增资产、虚减费用的目的；企业可以拖延开始或提前结束资本化时点，将本应计入在建工程的借款费用按普通借款计入财务费用，以达到虚减资产、虚增费用的目的。
3、通过公允价值计量模式进行盈余管理
公允价值既能客观、公允地反映企业真实的市场价值，但同时也给企业盈余管理提供了更大的空间，尤其是投资性房地产的公允价值后续计量，更是给房地产行业企业进行盈余管理提供了更为便利的条件。采用公允价值计量的投资性房地产不再计提累计折旧和资产减值准备，大大减少了相关成本费用，相应的使企业利润得到很大提高；另一方面，对投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式进行计量的，将资产负债表日的公允价值与账面价值之间的差额直接计入当期损益，这样就会对企业当期利润造成很大影响；除此之外，由于我国土地资源紧缺，人口众多，对商品房需求很大，房地产市场一路走俏，市场价格一直居高不下且增长迅猛，所以每年由房地产市场价格上升导致的公允价值变动损益对一般企业来说，也是一笔可观的非经常性损益，可以不同程度地增加企业当年利润以及企业价值。
4、通过资产减值进行盈余管理
资产减值准备范围的增加也让企业管理人员进行盈余管理有机可乘。尤其对于房地产开发企业而言，企业准则新增的对建造合同资产计提相应的减值准备，很可能成为企业盈余管理有力的工具。由于房地产行业项目投资规模一般较大，工程周期较长，存在着大量在建工程项目，很多项目横跨至少一个会计周期，但由于国内市场变化较快，比如原材料涨价等因素，经常会导致建造合同的预计总成本超过合同总收入，形成合同预计损失；而由于地域不同等因素，企业在提取减值准备的时候自主空间较大，这无疑给房地产公司提供了新的盈余管理空间。
二、房地产行业盈余管理的建议
1、建立健全房地产行业会计准则制度
实践的不断发展，经济业务的不断创新，给企业的管理层进行盈余管理也提供了便利。这是因为无法在准则中体现的经济业务，使企业有了很大可以自行判断的空间。为了尽可能避免盈余管理行为，需要健全和完善会计准则和制度，更加清晰得界定不同经济业务应该使用的会计方法和估计模型，以保证会计信息的质量和信息披露的真实性。对于房地产这一具有非常多特殊情况的行业来说，应该从企业新项目立项、项目规划、土地收购、施工审批、施工、竣工、交付使用、出租出售到投资回报收回这各个环节，都不能用一般的生产制造类企业的会计准则来衡量。我国房地产行业迫切需要一个统一的行业会计准则来规范所有的业务流程，加强行业信息的披露以及行业内部统一的可对比的规范。这样不仅有利于行业本身的发展，也有利于国家经济市场的发展，统一的规范使得国家能够更有效地进行宏观调控，实现资源的优化配置。
2、进一步加强房地产行业的信息披露
为了解决信息不对称这一问题，政府作为经济市场的宏观领导者，应当出台更加详细和规范的信息披露制度，使企业的财务信息进一步透明化。对于房地产行业来说，项目因为有着复杂性，则更应该针对具体项目的情况进行披露，保证会计信息的相关性和可靠性。对具体施工的项目的详细情况进行披露，只有将充分的信息披露出来，真实反映企业的生产运营状况，保证会计信息的可靠性，才能减少企业利用财务准则体系进行盈余管理，从而保护行业投资者的权益，保护我国市场经济秩序的稳定发展。
3、加强房地产行业外部监督体系的建设
房地产行业作为我国经济社会的主导产业，又关系着国计民生，从其开始发展至今一直处于政府和社会公众关注的中心，这也就使得对房地产行业的外部监督体系应该更加完善和健全，才能保证其健康稳定发展。房地产行业上市公司应该提高其财务信息披露程度，保证财务信息和生产经营信息的及时准确披露，会计事务所和监管机构应该起到外部监督作用，对房地产行业的相关新闻和动态予以关注，及时敦促上市公司真实反映各项信息，减少管理层的盈余管理机会。
5、加强房地产企业的诚信道德建设
虽然通过外部手段可以对企业的盈余管理行为进行约束，使披露出来的会计信息可以反应企业真实的财务状况和生产经营状况，但是诚信建设依然非常重要。如果经济市场上的参与者没有诚信，制度规范也无法起到改善市场环境的实质性作用，只有当诚信道德深入人心，用道德规范来影响整个市场经济，才能维护整个市场的良好运行，才能使我国的经济产生质的飞跃。政府应该做好诚信观念和诚信意识的强化工作，将道德和教育相结合，将信用和法律制度相结合，这样才能将诚信道德逐步在整个经济市场乃至整个社会中成为基础。
参考文献：
[1]高冉冉，会计准则对房地产行业盈余管理行为的影响[J]，合作经济与科技，2011（2）
房地产企业的盈利模式篇7
[关键词]房地产上市公司资本结构
一、引言
房地产业开发资金投入大,投资回收期长以及房地产价值昂贵等原因,使得房地产企业面临开发、投资所需资金巨大等问题,因此融资成为房地产业不可回避的一个重要问题。据证券时报在《2009中国房地产上市公司top10研究报告》的统计,2008年沪深两市房地产上市公司的资产负债率在56.86%。这说明房地产业对银行信贷依存度过高,资本结构不合理。本文通过研究公司的资本结构影响因素,帮助其从整体考虑采用合理的方式筹集资金,调整企业的资本结构;并且帮助房地产上市公司的相关利益方(如企业,银行等)调整自己的行为。
二、研究方法及数据处理
1.研究方法
笔者采用主成分分析方法提取主要影响因子进行研究分析。其基本思想是,通过适当的线性变换,把多个指标变量转化为少数几个综合指标变量,并使得这几个综合指标尽可能地反映原来变量所含信息量,且彼此不相关。
2.变量设计、数据收集与处理
笔者借鉴国内外研究成果并结合国内实际,选取了16个影响我国民营上市公司资本结构的指标作为解释变量,各指标变量如下:
(1)反映企业规模的指标:总资产与主营业务收入的自然对数两个指标反映企业规模因素;
(2)反映企业成长性的指标:主营业务收入增长率以及总资产增长率;
(3)反映所有权或股权结构的指标:国家持股比率及流通股比率;
(4)实际所得税税率:应交所得税与税前总利润之比;
(5)反映抵押价值的指标:存货占总资产的比例;
(6)反映非负债税盾的指标:固定资产折旧与总资产之比;
(7)反映盈利能力的指标:主营业务利润率、净资产收益率;
(8)反映短期偿债能力的指标:流动比率和流动负债比率;
(9)反映企业经营能力的指标:应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率。
本文用账面资产负债率指标作为被解释变量,来反映企业资本结构的总体特征。
3.省略),并选择各上市公司2005年末的数据。
三、模型分析及结果
1.采用SpSS10.0统计分析软件,得出6个主成分,根据其意义分别定义如下:
主成分1定义为盈利能力指标;主成分2定义为企业规模指标;主成分3定义为经营能力指标;主成分4定义为非负债税盾;主成分5定义为公司偿债能力指标;主成分6定义为公司股权集中程度指标。
假定帐面资产负债率与6个主成分存在线性关系,选取这6个主成分对其进行多元回归分析,建立回归模型,如下:
DaR=β0+β1*v1+β2*v2+β3*v3+β4*v4+β5*v5+β6*v6+εj
式中:β0是常数项,βi是主成分的估计参数,Vk是各主成分,εj为误差项。
2.回归模型分析
通过表1,我们可以看到模型拟合优度系数为0.680(调整后为0.567),说明解释变量基本对被解释变量进行了释义。通过表2可以得出:因子2即企业规模与资本结构正相关,因子3经营能力和因子6即公司股权集中程度与资产负债率负相关,另外三个因素(盈利能力、非负债税盾、偿债能力)与资产负债率相关程度不显著。
3.实证分析总结
由以上分析可以知道,上市房地产公司的资本结构受到公司规模指标、经营能力指标、股权集中程度指标等因素的影响较大,而与盈利能力、非负债税盾以及偿债能力的关系不显著。
(1)公司规模与其资产负债比率正相关
其原因主要是:目前国内房地产企业包括房地产上市公司,在其各种债务融资渠道中,银行通过直接或间接贷款成为房地产债务融资的主要资金来源。从直接贷款来说,大企业较小企业更为稳定,这种情况使得银行能够较容易信任,进而能提供更多的信贷资金。而从间接贷款来说,在房地产开发资金来源的“其他资金”中,绝大多数是购房者的定金和预付款,而购房者的这些资金中基本上是个人住房消费贷款。由于规模大的房地产企业更能获得消费者的信赖,消费者更愿意购买这些房地产企业的产品,从而也就更容易获得银行的间接贷款。因此,作为我国房地产业最重要的债务融资渠道的银行信贷来说,无论是从直接的还是间接的角度而言,都是偏好于规模较大的房地产企业。
(2)经营能力与资产负债率负相关
和其他上市公司一样,当房地产公司经营能力较强时,企业经营所需要的资金相对要少一些,因而就可更少地负债。相反,如若企业经营能力较差,则需要更多的运营资金,则可能会更多地依赖于负债融资。
(3)股权集中程度与资产负债率负相关
其合理的解释是:我国的上市公司中,当公司需要外部融资时,大股东的利益人即管理层偏好于没有多少约束力,同时又不会动摇大股东控股地位的股权融资,而不是经济约束力很强的负债融资。公司股权越集中,管理层的这种偏好就越明显。
(4)非负债税盾与企业资产负债率效果不显著
折旧作为会计上收益成本核算的一个要素,是内源融资的一种,两者负相关说明企业折旧融资的自然性特征。然而,在我国上市企业中,折旧占融资总额的比率偏低。据统计,2002年51家1992年底以前上市公司折旧融资占总体融资的6.25%,而房地产上市由于其行业特点决定了其折旧占融资总额的比率相对其他行业的企业更低,以本文中2003年24家房地产上市公司为例,其折旧融资占融资总额的平均值仅为2.20%,因此造成非负债税盾和资产负债率关系不显著也就可以理解了。
(5)盈利能力以及偿债能力与资本结构影响不显著
这一点可以有以下解释:
①在当前我国市场经济不完善,法律制度不健全的情况下,有些企业,尤其是房地产企业获得银行贷款的条件并不是以其盈利能力和偿债能力为条件的。企业与其他相关利益团体捆绑的程度很大程度上决定了企业能否获得银行贷款,能否获得经营资本,从而促使企业的规模增长越快越大,增加市场对该企业经营的信心。
②在国内商品房需求量很大的环境下,目前我国房地产开发公司主要是资源依赖型公司。全国约3万多家房地产开发公司,绝大部分为项目公司,即使是上市公司中的优秀代表,更多的是资源依赖型公司而不是效率型公司。房地产公司对土地的争夺就说明了这一点。因此市场对于其认可主要是看其资源占有程度,有资源就会有投资或借贷,而较少关注其盈利能力和偿债能力,这些与我国的现实是基本相符的。因此,在目前情况下,盈利能力和偿债能力对于资本结构所产生的影响会由于交易成本的作用,被严重削弱。
参考文献:
[1]王家庭张换兆:房地产融资方式多元化的经济学分析[J].财经科学,2005(6)
[2]张红凌常峰:房地产企业上市融资的回顾与展望[J].中国房地产金融,2001
房地产企业的盈利模式篇8
关于盈余管理，国内外的许多学者都曾进行过定义。大致可以分为两类：一类认为盈余管理行为既包含合法的操控，如企业管理层在企业会计准则、会计制度的允许范围内，通过选择会计方法、进行职业判断而导致的账面盈余的变动等；也包括非法的或欺诈性的操纵行为，如有意识地“过度”或“不当”使用会计选择和职业判断来影响账面盈余，有意编造、虚构交易来调整账面盈余的行为等。另一类认为盈余管理仅指非法的或欺诈性的盈余操纵行为。前者是广义的盈余管理，后者是狭义的盈余管理”（贺德富、邹晶，2008）。本文所讨论的内容建立在广义的盈余管理的基础之上。
二、盈余管理的目的
一些客观存在的经济因素会造成企业的盈余波动，这是不由企业所控制的，如行业类型、产品类型以及整体的经济形式等。大多数的企业即使是效益很好的企业都很难做到盈余长期稳定的增长，一系列的不由企业所控制的外部因素也会在一定程度上影响着企业的账面利润，而这些暂时的、偶然的或是周期性的因素对企业利润的影响并不能客观的反应企业的经营效益以及未来的发展前景，可能会误导信息使用者做出错误的判断。因此，管理层进行的适当的盈余管理有一定的合理性，主要是出于以下目的：
其一，平滑盈余波动。iliaD.Dichev，Vickiweitang（2008）认为盈余波动降低了盈余信息的可预测性。通过实证检验盈余波动与短期、长期盈余预测之间的关系。首先波动越大的盈余越不具有持久性，其次波动性盈余包含了很多暂时性项目，而这些暂时性项目是不利于信息使用者进行财务预测的。由图1可知，盈余波动程度大的企业未来盈余水平下降幅度较大。
同时，盈余波动使得投资者进行分析时因隐含信息缺失而无法避免系统性错误。因此从长期来看，盈余波动越高盈余的预测准确性就会越低（见图2），即盈余信息的可预测性下降。
管理层进行盈余管理以平滑利润的长期走势，如果不是有意掩饰而只是排除一些暂时性的干扰信息使用者做出合理决策的因素，还是具有一定的合理性。
其二，增加信息含量。管理人员管理盈余的行为有助于提高会计盈余的信息含量，使盈余信息更能反映公司的经济价值。现有报告体系所固有的盈余管理并不能消除会计盈余的有用性。相反，这种含有应计项目的会计盈余作为企业业绩衡量的尺度，有其及时性和可验证性等优点。盈余管理可以将管理者拥有的内部信息尽快、尽多地传达给投资者，减少甚至消除沟通上的障碍所造成的信息滞导。对于不利的私有信息或内部信息，管理人员不愿传递给委托人，而对于有利的内部信息，管理人员却是希望外部信息使用者知晓的。相对于外部信息使用者而言，公司管理人员总是拥有更多的有关公司未来盈利能力的内部信息。当公司管理人员认为未经管理前的盈余信息难以准确评价公司盈利能力和经营业绩、容易对投资者的决策产生误导时，会主动采取盈余管理行为，调整盈余（主要是会计利润），以向投资者传递有用的价值信息。
三、基于公允价值的盈余管理
其一，公允价值的应用。2006年新颁布的《企业会计准则一基本准则》明确地将公允价值作为一种会计计量属性，并在17项具体会计准则中运用了公允价值，占会计要素计量准则（共30个）的比例高达57%。主要包括金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面。总体上说新会计准则体系对公允价值的运用较为谨慎，公允价值的应用也实现了我国会计准则的新突破。
其二，公允价值应用的影响。主要表现在以下方面：
（1）债务重组中公允价值的应用。《企业会计准则第12号――债务重组》第五条至第七条，详细规定了可能产生损益（根据惯例，主要为利润）的债务重组中采用公允价值的情况。其中第五条规定：以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额，计入当期损益。第六条规定：将债务转为资本的，债务人应当将债权人放弃债权而享有股份的面值总额确认为股本（或者实收资本），股份的公允价值总额与股本（或者实收资本）之间的差额确认为资本公积。重组债务的账面价值与股份的公允价值总额之间的差额计入当期损益。第七条规定：修改其他债务条件的，债务人应当将修改其他债务条件后债务的公允价值作为重组后债务的入账价值。重组债务的账面价值与重组后债务的入账价值之间的差额计入当期损益。新的债务重组准则意味着，作为债务人的上市公司进行债务重组时，一旦债权人让步，上市公司获得的利润将直接计入当期收益，进入利润表。
（2）非货币性资产交换对利润的影响。《企业会计准则第7号――非货币性资产交换》第三条规定：非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：该项交换具有商业实质；换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础，但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。虽然准则明确指出了使用公允价值进行计量的两个条件，但这两个条件成立与否在很大程度上依赖于会计人员的职业判断。这种对会计人员职业判断的依赖大大增加了企业通过非货币易对盈余进行管理的可能性。
（3）金融工具投资对利润的影响。《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》第三十八条规定：金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，应当按照下列规定处理：其一，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，应当计入当期损益。其二，可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑差额外，应当直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。可供出售外币货币性金融资产形成的汇兑差额，应当计入当期损益。采用实际利率法计算的可供出售金融资产的利息，应当计入当期损益；可供出售权益工具投资的现金股利，应当在被投资单位宣告发放股利时计入当期损益。根据新会计准则，企业投资股票等交易性证券，将采用公允价值――交易所市价计价。这将使一些公司在短期证券投资上的收益浮出水面，部分企业业绩因此得以提升或降低。
（4）房地产业应用公允价值对利润的影响。《企业会计准则第3号――投资性房地产》第十条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。第十一条规定：采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。“投资性房地产”是此次企业会计准则体系中新增的一项重要内容，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。新准则中有条件地引入了公允价值计量的模式。准则显示，在应用公允价值模式计量的情况下，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额将计入当期损益。因此按照新准则，拥有较多房地产资产的公司，其业绩可能会因此而有很大提高。相反，若年末股票价格下降，则按新准则会造成利润下降。
四、公允价值引入的合理性
公允价值的引入在一定程度上提高了盈余信息的相关性，从而提高了信息质量。
随着资本市场的进一步完善，相关性的质量特征在美国会计信息质量系统中的地位也日益重要。美国证券交易委员会（SeC）的委员waUman（1996）甚至建议，把相关性作为财务信息的首要质量特征。资本市场越发达，财务信息的决策作用越重要，社会对财务信息的相关性要求就越高。葛家澍（2003）认为，财务会计有可能发展成为一门以研究相关性为主的新学科――财务预测。
因此由于使用公允价值计量属性而进行的盈余管理可以提高盈余信息的相关性。具体体现在以下方面：第一，资产和负债的公允价值信息更具有决策相关性。与历史成本计量相比，公允价值计量是面向市场的。它强调公平交易和市场完善，并且能够客观地反映当前经济环境下资产和负债的真实价值，决策的相关性很高。第二，收益的公允价值信息更具有决策相关性。在当前经济环境下，企业的收益变动是客观存在的，财务报表就应该反映这种变动，这样报表使用者才能获得更相关的信息。要提高会计信息的相关性，最根本的做法就是在收益计量中推行公允价值。1980年，FaSB在SFaC3中引入了“综合收益”概念。综合收益报表的实质是采用公允价值对企业当期的资产、负债和收益进行计量，并将计量的利得或损失在报表内予以披露。第三，公允价值是金融工具最相关的计量属性。历史成本财务报告难以预防和化解金融风险，而公允价值使得会计在任何时候都能对衍生金融工具的权利、义务进行计量和反映，提供已发生、正在发生甚至是未来将发生的经营信息。许多实证研究的结论证实，投资证券和衍生证券的公允价值信息对投资者来说具有价值相关性，投资者可以利用这些信息来确定股票的价格。
通过公允价值计量的选择所进行的盈余管理，会带来账面利润的变动，但是这种变动更加客观、真实的反映了经济行为的实质以及企业经营状况，同时也为投资决策者提供更多相关信息。
五、结论
通过上述分析可知，适度的盈余管理依然具有一定的合理性，我们不能把所有的盈余管理行为都看成是管理层为了欺骗投资者而进行的有意掩饰。由于客观的不由企业所控制的一些暂时性的外部因素的存在，管理层进行适当的盈余管理其实能为投资者传递对决策更为有用的信息。而进行盈余管理主要是利用公允价值计量属性的运用，公允价值的引入在一定程度上提高了信息的相关性，从而更加真实客观的反应经济行为的实质以及企业经营状况。
参考文献：
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房地产企业的盈利模式篇9
一、引言
房地产业在我国尚属一个新兴行业,起步于上世纪80年代中期,仅有20年的历史,具有很大的发展潜力,是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年,全国房地产行业完成投资1.3万亿元,比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担,但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出,未来五年,全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在,住房供给偏紧,旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。
在全国房地产行业快速发展的同时,房地产行业的风险也逐渐显现,引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出,“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题:资金来源相对单一,银行风险大;房价增长过快,价格和市场风险偏高;城市开发过快,土地成本升高;粗式开放经营,耗能过大。
深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明,房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快,发展迅速,期间费用占主营业务收入百分比逐年下降,经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时,主营业务利润率呈现出下降趋势,存货周转率也放缓,反映出房地产行业在快速发展的同时,一些经营风险也正逐步显现。5年来,30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿,增长了55.69%。其中,存货净额由264亿增长到了442亿,增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿,增长了94.07%。资产负债率2001年最低,为49.08%,2002最高为54.55%,并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率,从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次,2002年有所下降为0.47次。
房地产业的风险,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等,这一风险分类,虽便于描述,但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险,则便于在风险分析中做到定性定量相结合,静态动态相补充。
在企业风险研究分析中,早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性,因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视,总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点,从而开始对内部收益率的各因子加以细分,出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法,都只是分离地给出各个指标,没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警,本文拟从定量分析的角度,探索运用Z模型风险分析法,对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。
Z模型最早是由美国学者altman于20世纪60年代中期提出,用以计量企业破产的可能性,在实际运用中,模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下:
Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5
式中,Z=判别函数值,X1=营运资金/资产总额,X2=留存收益/资产总额,X3=息税前利润/资产总额,X4=股东权益账面价值总额/负债账面价值总额,X5=销售收入/资产总额
企业破产临界值:
(1)Z<1.23时,企业处于破产的“危险地带”;
(2)1.23
(3)Z>2.9时,企业财务状况良好。
考虑到企业财务数据源于权责发生制原则,可能不能真实反映企业现实的财务质量,模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标:
(1)现金盈利质量率。
现金盈利质量率=现金盈利值/净利润。其中,现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为:现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。
(2)现金增值质量率。
现金增值质量率=现金增加值/留存收益。其中,现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为:现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。
由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来,本文增加了对企业偿债能力的分析,使其更适合房地产企业特色。
本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标,资产运营状况指标等进行比较,分析万科公司经营状况;第三部分测算万科公司Z指数值,与指标的临界值比较得出警情结论,并与行业Z值比较,进行行业分析;第四部分对警度进行分析评价,并采取措施排警。
二、基本财务指标分析
2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为:
与同业相比,万科公司偿债能力较强,负债比例较小,且短期负债比率大于长期负债比率;资产增长高于同业平均,尤其是净利润的增长,说明公司在不断发展、壮大;企业总杠杆低于同业平均,股价受销售变动影响也小;其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是,其盈利能力要低于同业。
三、Z模型分析
根据Z模型的公式,算得万科公司2002年的Z指数指标为:
但是,行业平均值Z<1.23,即处于破产的危险地带。由此对比可见,房地产行业的财务警情已经很严重,风险很大,就连位居第一的万科公司也亮起了黄灯。
006年2月15日财政部的新企业会计准则(ChinaaccountingStandard，即CaS)与原有准则在许多领域存在着明显的差异，本文将对新准则进行逐项分析，在全面对比、剖析新旧准则差异的基础上，从多个维度来梳理新准则施行将对企业盈亏态势产生的影响，包括从旧准则过渡到新准则的一次性会计政策转换带来的盈亏变异，也包括施行新准则对今后会计盈亏产生的导向性差异。期待能借此为企业界认知和应用新准则提供一些帮助。
一、准则体系与盈亏影响相关性的初步归类
1 整套准则结构体系配置严密。新的企业会计准则体系，在体系与结构完整性方面浑然一体，从原有16项扩充到39项，由1项基本框架性准则、37项具体准则和1项专门用于首次采用新准则时指导实务过渡和衔接性准则《CaS38号一首次执行企业会计准则》所组成，而37项具体准则又分门别类对企业发生的各类经济业务的会计处理进行规范。
2 具体准则各有适用范围。在新准则中，各具体准则所针对的约束对象与规范内容有所不同，有些是普遍适用于所有企业的，而有些则主要是针对特定行业会计活动的，通常情况下，这些专门准则对其所对应的业务的影响是直接的、深刻的，而对其他行业则没有明显影响力。
3 具体准则盈亏影响效力不同。在会计确认、计量和披露的全面流程中，由于确认直接关系到会计要素的核算口径，计量直接关系到会计要素的价值标准，而披露主要侧重于对会计信息的列报与公布。因此，从一定意义上看，三者对企业盈亏的影响力是完全不同的。因此，在对37个具体准则进行相关分析后，其中一些具体准则主要侧重于对企业会计信息的列报与披露事项的规范，并不直接涉及会计要素的确认、计量。因此，这类准则对企业盈亏状况没有直接的影响。当然，基于企业内部是一个相互联系、彼此互动的信息体系，这类准则在事实上可能也会产生某些间接的影响。除此之外的其他27项具体准则则会对盈亏状况产生直接的决定性影响。
4 盈亏影响主要起源于新计价模式。新准则广泛应用了公允价值的成熟市场理念，使公允价值计价模式成为一大亮点，这将在诸多方面产生强烈的影响，比如，金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面均采用了公允价值。这相对于以前谨慎性理念原则下的市价和成本孰低法而言，对相关环境提出了更高、更严的要求，这也是新准则能够直接影响盈亏变化的内在撬动力量。
二、施行准则引发盈亏变异的具体分析
1 《CaS1－存货》对企业会计盈亏的影响，主要体现在两个方面。
一是基于存货计价方法的变动。由于取消了对当期存货成本计价的“后进先出法”，如果市场价格持续走高，原采用“后进先出法”的企业在改用其他方法后，当期发货成本会相对下降，存赁结存价值抬高，期间利润会相应增加；反之，市场价格持续走低时，对原采用“后进先出法”的企业在改用其他方法后，会使当期发货结转成本相应增加，期间利润相应减少，而存货结存价值则抬高。
二是基于借款费用资本化的变动。《CaS1―存货》将纳入借款费用资本化的资产范围将扩大到某些存货项目(如生产周期较长的成套设备、船舶、建筑产品等)，对此类需凭借对外借款，并经过相当长的生产周期才能达到可销售状态的企业而言，其当期的财务费用就会相应减少，而经营利润则相应增加。
2 《CaS2―长期股权投资》对企业会计盈亏的影响。主要源于三个方面。一是长期投资由权益法变更为成本法的影响。对子公司投资由权益法核算改为成本法核算时，如果该子公司处于盈利状态，会相应引起母公司会计报表利润数额的减少和资产数额的减少：如果其投资子公司处于亏损状态，将使母公司会计报表的利润和资产的同时虚增。二是新准则对股权投资差额视同为商誉，不计摊销。但可能计提减值准备，而原准则中对股权投资差额要进行摊销，这也将影响企业损益和财务状况。三是新准则对长期投资计提减值准备后，规定不可以实施转账冲回，而原准则在价值回升时可以转回，这将使企业利润在特定情况下产生相对减少现象。
3 《CaS3―投资性房地产》对企业会计盈亏的影响。主要源于公允价值模式的实施。在原制度下，房地产统一纳入固定资产或无形资产核算，需要定期计提折旧或摊销，而新准则规定在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，采用公允价值模式进行后续计量，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，并将二者差额直接计入当期损益。此举不仅直接减少了折旧或摊销费用，使利润相应增加，而且在房地产市值提升的情况下，因其公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，也将使当期利润相应增加。
4 《CaS4―固定资产》与原准则相比，并没有实质性
区别，不会因此对企业当期盈亏状况产生重大的直接影响。但需要注意，新准则内在规定的变动有可能产生相关的影响：一是新准则取消了固定资产“单位价值较高”的定性标准，由此可能引起企业固定资产确认范围及相应折旧费的变化：二是新准则要求某些特殊行业，在固定资产存在高额弃置费用时，按其相应现值计入固定资产初始成本并追溯调整，此举会增加资产价值，引致折旧费用。
5 《CaS5―生物资产》主要针对农业生产企业，且与前已实施的充分吸收相关国际准则的农业企业会计核算办法拥有相同的理念基础，加之新准则对生物资产的计量未参考国际会计准则的公允价值模式，实施新准则对企业盈亏状况的影响需要深入观察和进一步分析。
6 《CaS6―无形资产》对企业会计盈亏的影响，主要源于三个方面：一是对原整体性的研发费用一律费用化变更为分阶段区别处理，将前期的研究费用直接计入当期损益，而对后期的开发费用允许资本化，此模式将相应增加开发阶段的当期盈利和资产价值；二是对为首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，废止原准则“应以该无形资产在投资方的账面价值作为入账价值”，通过投资双方议定价格入账，可能会增加企业资产和权益；三是增加有关不确定使用寿命无形资产的会计处理规定，明确规定了此类无形资产不再采用摊销的办法，而是采用减值测试，这可能改变企业的资产和损益状况。
7 《CaS7―非货币性资产交换》对企业会计盈亏的影响，主要来自于在符合公允价值模式下差额的处理规定：非货币性资产交换在该项交换具有商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的情况下，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产入账价值，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。并连锁反应到当期资产结构、所得税费用、净利润及净资产等要素。
8 《CaS8―资产减值》对企业会计盈亏的影响，主要源于其第十七条“资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回”的规定。由于该准则适用于除《CaS1号―存货》《CaS3号―投资性房地产》《CaS15号―建造合同》《CaS18号―所得税》《CaS21号―租赁》《CaS22号―金融工具确认和计量》《CaS27号―石油天然气开采》所分别对应的存货、投资性房地产、消耗性生物资产、建造合同、递延所得税资产、融资租赁中出租人未担保余值、金融资产、未探明石油天然气矿区权益等八类资产之外的资产减值业务。此准则的施行，将从制度上有效防止企业针对相关资产项目，通过计提秘密准备来调节利润的行为，促使会计报表信息更加客观真实。
9 《CaS9―职工薪酬》基于iaS19号准则的启迪，首次系统规范了企业职工薪酬的定义、内涵和会计处理，导入了某些区别于原有制度的会计处理办法，可能会对不同的企业产生一定的财务影响。此外，新准则要求对于提前解除劳动而可能发生的补偿，作为企业预计负债处理，由此可能会直接影响企业损益。
10 《CaS10―企业年金基金》规范的是与企业日常经营无关的企业年金独立会计主体的相关事项，即不是作为企业年金委托人的上市公司或相关企业，而是企业年金基金的受托人、账户管理人、托管人和投资管理人。因此，新准则施行对企业盈亏并没有产生直接的实质性影响。
11 《CaS11―股份支付》专门规范企业为获取职工和其他方提供服务或商品而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债交易。对于现在没有股份支付业务的企业可能影响比较小，但对于现在和将来可能发生股份支付业务的企业则可能存在很大的影响。现行规定是，在行权前费用一般不纳入表内反映，在行权时才全额计八行权当期的损益；而新准则要求企业，在行权前采用公允价值计算期权之成本费用，并确认当期的负债或权益，由此将影响到利润的下降和资产负债表日结构。
12 《CaS12―债务重组》对企业会计盈亏的影响，主要源于公允价值计量模式的采用：新准则明确规定，债务人以现金清偿债务的，应当将重组债务的账面价值与实际支付现金之间的差额，确认为债务重组利得，计入当期损益；债务人以非现金资产清偿债务的，应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额，确认为债务重组利得，计入当期损益；当债务转为资本时，重组债务的账面价值与股份的公允价值总额之问的差额，确认为债务重组利得，计入当期损益；修改其他债务条件的，债务人应当将修改其他债务条件后债务的公允价值作为重组后债务的入账价值。重组债务的账面价值与重组后债务的入账价值之间的差额，确认为债务重组利得，计入当期损益。
13 《CaS14―收入》对企业会计盈亏的影响，主要源于公允价值计量模式的采用。在企业采用分期收款结算方式下，可能会短期内推迟部分企业确认收入的时间，由于收款期较长(比如超过一个会计年度)，对收八必须采用现值进行计量，从而减少了当期损益和权益。但就长期看，并不影响盈亏和和权益状况。
14 《CaS15―建造合同》对盈亏的影响，主要是由于借款利息可以通过资本化进入建造工程成本，直接引起当期利润和存货资产增加。房地产企业的盈利模式篇10