公积金异地贷款政策篇1
新政刺激刚需
对于各地较为集中推出的住房公积金新政，业内人士分析，与其一棍子打死说是“救市”，还不如客观地看到相关政策调整对刚需的刺激和扶持作用。
大多数城市采取了提高最高贷款额度和降低首付比例的措施，还有的城市出现了子女购房，父母可成为共同还款人等人性化调整。与此同时，公积金互贷也在越来越多的城市中推开。所谓公积金异地互贷，举个简单的例子就是，一地居民到另一地买房，可以在当地申请公积金贷款。目前只有签订异地互贷协议的城市之间才可以实行。
众所周知，住房公积金的使用率问题一直备受关注，大量公积金沉淀是一种浪费。而公积金异地贷款则是一种个人行为主导的提高使用率方法。相比“公积金建经适房”，异地贷款更容易被接纳，它是将购房人的购房行为“给予保障项目式的优惠”，从而更能协调不同群体的利益诉求。专家指出，这些政策调整符合差别化信贷的精神，无疑有利于满足刚需群体的购房需求。
异地互贷或成趋势
早在2008年7月，辽宁省鞍山、抚顺等7城市就已经与沈阳市签订了异地贷款协议，打破了原本仅限于辖区内使用的住房公积金贷款传统。2009年3月，辽宁省14城市的住房公积金管理中心又共同签订了《全省异地公积金贷款合作协议》，这一政策目前仍在执行。
不只是沈阳，许多城市在几年前就有启动了异地贷款的服务。如2009年广东省广州、珠海、佛山等8个珠三角城市共同签署了公积金异地互贷协议，标志着住房公积金贷款的异地使用正在从双向互贷（辽宁7城市与沈阳）转为多向互贷（珠三角8城市），从省内互贷发展到省际互贷。
目前，沈阳、珠三角及湖南长株潭等城市都已加入到公积金异地互贷行列，武汉在外地用商贷购房还能提取住房公积金。广东省内公积金互贷的城市最近也增加到了9个。
关注政策具体动向
当然，仍有许多城市尚未加入异地互贷的行列，但相对应的，住房公积金提取条件也在适当宽松。
公积金异地贷款政策篇2
目前，实现全国范围内异地贷款的城市有北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、哈尔滨、太原、石家庄、成都、海南省、乌鲁木齐、贵阳、西宁、杭州、银川、厦门和福州等，即在全国其他省市缴存公积金的职工可以在这些城市申请公积金贷款购房。
举个例子，在湖南长沙缴纳公积金的职工可以在北京办理公积金贷款购房，不可以在西藏办理公积金贷款购房。
另外，大部分地区都支持在户籍所在地申请公积金贷款，譬如你在北京缴纳公积金，但户口在山西，那么同样可以在山西买房时申请公积金贷款。
公积金异地贷款政策篇3
《意见》中，前两条以金融为主，除进一步降低首套房准入门槛及低利率之外，更关键的是住房公积金贷款额度上调，双职工贷款将从原来的60万元提至80万元。
《意见》还强调称，在不突破总体约束条件的前提下，房企可申请调整商住比例，允许房企依法调整套型结构等。
按《意见》表述，分期缴纳土地款的，应在成交确认书签订后30日内付清不少于50%的价款，余款1年内付清。
深圳保障房将不进入商品房市场
11月26日，据深圳当地媒体报道，深圳市正加快建立保障房内部流转封闭市场，今后保障房将不得进入商品房市场进行交易，目前相关方案已经起草完成。
据深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫介绍，深圳市已初步具备建立保障性住房封闭市场的基础条件。首先，深圳市保障性住房轮候库已实现常态化运行，这是“内部循环、封闭运作”的关键所在，也为“封闭运作”提供了一个理想平台。
成都土地拍卖接连遇冷
12月10日，成都公共资源交易中心以拍卖方式组织出让5宗国有建设用地，总出让面积约261.89亩。最终，5宗土地中仅面积最小2宗土地以底价成交，其余3宗土地均遭遇流拍。
据观点地产新媒体了解，成交的2宗土地均位于都江堰市银杏街道学府社区，土地面积分别合15.95亩和3.44亩，竞得人同为成都利贞实业有限公司。
据悉，今年成都土拍接连遇冷遭遇流拍。此前的12月8日上午，成都拍卖出让5宗总面积为104亩的土地，最终4宗流拍，仅有1宗面积约为6亩的土地以底价售出，成交价57万元/亩。
东莞调整公积金首付比例
12月8日，东莞市公积金贷款新政正式实施。新政就东莞市住房公积金贷款首付款比例和异地贷款相关政策作出调整。
12月4日，东莞市住房公积金管理中心《关于进一步调整我市住房公积金贷款首付款比例和异地贷款相关政策的通知》。
公积金异地贷款政策篇4
住房和城乡建设部、财政部、央行日前联合《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》,异地贷款业务全面推行。对这一惠民举措,社会普遍叫好。然而,现实并非想象的那样美。去年10月三部门就已联合发文,要求推进公积金异地贷款业务,但大多数城市并没有启动。即使少数城市试行,贷款额度也极小。
公积金异地贷款为何“叫好难叫座”?这要从现实中的诸多尴尬说起。
一是流程繁琐。缴存城市公积金中心负责审核缴存和已贷款情况,而贷款城市公积金中心及受委托银行负责异地贷款的业务咨询、受理、审核、发放、回收、变更及贷后管理工作,并承担贷款风险等。贷款人要与两个城市的公积金中心打交道,从咨询、递交材料、开证明、办贷款,需要花费大量的时间和精力。若两个城市之间协调不顺,申请人时间便等不起。由于不同城市公积金贷款额度不同,大城市缴存却去小城市购房,往往不能按大城市缴存的比例贷款,而在小城市缴存但要去大城市贷款,公积金的额度又太少。如果加上组合贷款,且不说手续麻烦,更在于商贷部分利率上浮会高出纯商贷,不合算。
二是利益产生矛盾。公积金管理属于地方财政账户,执行异地贷款,会有地方担心动了自己的奶酪。加上当前人才通常是向一二线城市流动,人们在一二线城市购房的愿望比在三四线城市要强烈,异地贷款使资金流向一二线城市,影响公积金管理而产生的利息及其他投资性收入。有些城市的公积金是用来支持当地的住房保障和棚改房的开发贷款,自然不希望这些资金被别的城市使用。
三是资金池不同。有些城市公积金利用率不足,而有些城市的公积金则入不敷出。本地的公积金缴存者申请住房贷款尚且紧张,哪能轮到异地缴存者贷款?
四是第三方不乐意。一些开发商想尽快回笼资金,拒绝使用公积金异地贷款。有的楼盘宁愿给购房者多点优惠,也要劝说购房者改为商业贷款。此外,有些银行也劝购房者转成商业贷款,因为公积金异地贷款对受委托银行来说手续繁杂,属于中间业务收入,获利不高,缺少办贷的动力。还有一些银行积压了很多本地公积金贷款,异地的就更难办了。
公积金异地贷款政策篇5
一、我国住房公积金制度的发展现状
1.确立监管体系并逐步完善管理体制。
自从运行和实施《住房公积金管理条例》后，全国各城市设置委员会制度、决策程序和议事规则，形成自主、科学、民主的住房公积金机制。管理效能和人员素质具有显著提高。根据统一核算、统一制度、统一管理、统一决策的基本原则，初步完善了住房公积金内控、核算、使用、提取、归集等环节的规章制度，提高管理能力和管理水平。2003年建设部成立住房公积金监督管理司，并陆续在各省市建立管理办公室，对监管制度进行完善、对监管职能进行明确。国家建立了由财政部、建设部、人民银行等部门联合组成的公积金联席会议制度，构建起公积金审计制度。
2.管理运行逐渐规范化，业务快速发展。
大部分管理中心能够认真执行公积金会计核算和财务管理办法，运行增值收益分配制度，以及管理费用的决算和预算要由管委会审批、财政审核等制度。银行要设置公积金专门账户，执行各种规章制度，对公积金的使用和管理进行规范。另外大部分管理中心构建起查询个人公积金的机系，接受来自社会各界的监督。到2011年年底，我国城镇居民的住房公积金缴存余额已经超过2.1万亿元。二十多年来，实施住房公积金制度，让广大居民得到前所未有的实惠。采取住房公积金制度，增强城镇居民的支付能力，提升居民购房积极性，拉动内需，推动房地产的发展。
二、我国住房公积金制度存在的问题
1.住房公积金制度在不同地区出现发展不均衡的问题。
因为房地产发展程度和居民住房要求等因素的作用，住房公积金制度在发展过程中具有较大的差异性。例如公积金贷款业务，在北京、上海等经济发达地区，出现资金紧缺的现象，只能运用银行贴息贷款的方式来解决，为住房公积金贷款而制定的政策在逐渐增加的住房需求面前显得无能为力。而一些经济欠发达地区，大量沉淀的资金让住房公积金没有发挥出互助性的优势。另外因为住房公积金的管理具有属地化的特点，资金不能在不同地区调用，造成公积金贷款发展的不均衡。
2.住房公积金涵盖范围出现公平性的问题。
《住房公积金管理条例》明确规定，实行住房公积金制度的范围包括：国有企业、国家机关、外商投资企业、城镇集体企业、城镇私营企业、社会团体、民办非企业单位的在职职工，其主要目标是为了体现出互助的功能性，运用免税贷款或低息贷款的政策降低职工的购房负担。但是在实施过程中，事业单位和政府机构多次调整工资，其公积金缴存的数量超过居民平均工资，让他们成为受益度最高的群体;一些非公有的单位和企业为了提高利润，而降低社保支出;国有企业在改制过程中，一些职工置换身份或下岗，而丧失获得公积金的条件。这种不公平的公积金制度存在一定问题。
3.住房公积金筹集资金的渠道比较单一。
现在住房公积金进行归集而形成居民贷款的资金，而归集的资金不但要保证发放贷款的数额，还要能够满足居民提取的需要。住房公积金的归集需要缴存人每月缴存，具有分散性质的小额资金存入，而住房贷款和提取住房资金都是大额流出。现在全国大多数地区只有60%以下的归集率，而公积金管理中心还没有开设另外的融资渠道，限制资金的来源。
4.住房公积金风险预防和资金安全的问题。
现在我国居民住房刚性需求较强，住房公积金是小额进大额出，其贷款利率较商业贷款低，住房贷款的时间比较长，往往十年、二十年、三十年，大部分职工会运用公积金贷款，增加资金供给的压力。在贷款力度提高时，保证资金安全和增强资金使用率之间的矛盾随之增强。怎样控制和防范贷款风险，保证资金的安全运行是现在住房公积金管理中的重点和难点问题。
三、我国住房公积金制度发展和改革对策
1.住房公积金要实行一体化的发展模式。
个贷地区之间的发展不平衡，对住房公积金贷款具有阻碍的作用，改变资金封闭的运营模式，发展一体化的住房公积金制度势在必行。目前可以运用全国统一和同业拆借两种方式，打破现在住房公积金在各自区域封闭运营和内部循环的情况，形成全国统一配置的形势。学习银行异地取款、同行拆借等运作模式，让公积金可以在不同省市间拆借和调用，另外构建部级管理机构，对公积金进行统一管理、宏观协调、信息共享，这样不但能够增强资金利用率，还有助于各省市制定宽松、灵活的贷款政策，符合住房公积金缴存人对改善住房的需求，提高住房公积金机制参与者的主动性和积极性。
2.提高住房公积金制度的范围。
公积金体系中吸纳进中低收入城镇职工是建设此制度的基本目的，也能体现出社会的公平性。在此方面，我们可以学习和借鉴新加坡的政策，提取营业净收入的1%-3%交纳住房公积金，构建起商品营销员、出租车司机、城镇个体户等自谋职业人员的住房公积金制度，为自谋职业和下岗人员开辟获得住房公积金的渠道，另外允许运用个人名义交纳住房公积金并针对其特点制定贷款政策，提高政策受益的范围。同时强化管理，为非公有制普通企业构建起相应的公积金制度，根据不同省市的实际情况，强制性将公积金纳入社会保障体系，让广大中低收入人群都享受住房保障制度。
3.推进住房抵押贷款向着证券化的方向运行。
在资金存在缺口的地区，推进抵押贷款向着证券化的方向运行是增强资金来源的重要方式。住房抵押贷款实行证券化是指将流动性差但在未来具有现金流量的部分住房抵押贷款重组结构，调整成能够在资本市场上可以流通的证券的一种过程。就是将住房抵押贷款通过合理方式转换成抵押证券，接着将此证券在资本市场出售来获得资金，并分散住房抵押贷款的风险。
4.运用建立个人信息体系的方式防范资金风险。
住房公积金机构在十多年的发展历程中，已了解和掌握数量众多的职工个人信息，为构建个人信用体系、降低和防范风险奠定基础。在实际运行中，上海、北京等城市已构建起个人作用体系来对贷款政策进行调解、对贷款风险予以防范，并得到良好的效果。在未来，公积金管理体系会建立全面的个人信用机制，提高风险意识，住房公积金贷款要增强风险管理，构建起贷前、贷中、贷后风险管理，险后处置和逾期贷款预警的管理制度，建立健全信用等级和个人征信的评定制度，确保资金的运行安全，保护住房公积金缴存人、所有人的正当权益。
公积金异地贷款政策篇6
【关键词】房地产新政；去库存；住房公积金管理；对策
一、引言
我国住房市场自2008年以来，开发商快速扩张，导致房地产库存持续增长。根据国家统计局2015年11月11日公布的数据，至10月末，商品房待售面积为68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，也意味着未来几年将有60多亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积30平方米计算，这些待售住房至少还可供2亿多人居住。而住房市场从供给端看，中国住房供给进入集中爆发期。从需求看，人口结构逆转使住房需求重心由刚需转向改善型。在2010年后，住房不再是家庭配置资产的首选，住房投资需求也在快速下降。供给与需求关系的变化，导致今年以来我国商品房待售面积一再创下历史新高。因此，作为住房公积金管理部门，探讨应对策略，就具有重要意义。
二、政策调控和需求分析
面对严峻的中国房地产经济，国务院及时出台了促进房地产产业健康发展的应急措施。2015年前10月，国家相关部委多次发文，要求住房公积金管理机构不断加大对缴存职工住房消费的支持力度。随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台，继去年末央行开启降息周期之后，2015年又经历了5次降息、数次降准，标志着2010年以来我国住房公积金使用收紧政策的结束，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码。从中央到地方政府已出台的调整政策来看，原来住房公积金以解决缴存职工住房问题为主要任务，如今，缴存职工中绝大部分已经解决了住房，面临的是改善住房问题，或者为暂时没有建立住房公积金制度的子女解决住房，由本身的刚性需求变成家庭成员、直系亲属的刚性需求。
三、公积金政策应变分析
根据这一变化，要将住房公积金的适用范围由“解决住房”向“解决和改善住房”延伸。将住房公积金的服务对象由缴存职工本人，向缴存职工本人及其直系亲属拓展。将住房公积金提取范围扩大到购房、建房、修房、养房、租房等新领域，增加住房公积金贷款新品种，丰富贷款担保方式已成为各级政府住房公积金政策调整的主要方向和内容。综合各地出台的住房公积金政策，大致可以分为以下几种：
一是放宽住房公积金贷款条件，扩大贷款的对象范围，由原来规定的连续、足额缴存住房公积金一年以上条件缩短为连续、足额缴存住房公积金半年甚至三个月。二是提高住房公积金贷款最高额度，不再区分二手房房屋使用年限，最高贷款额度统一调整至房产抵押值的80%。三是降低贷款首付比例，把最低首付款比例由原购买商品房的不低于购房总价款的30%调整为20%。四是延长贷款期限，把贷款年龄限制由男60周岁女55周岁调整为男65周岁女60周岁，有的甚至把借款人的贷款期限最长调整为30年。五是放宽职工还款能力的限制，不以职工工资收入水平来测算贷款最高额。六是放开二套房贷，取消购房面积限制、发放异地贷款、组合贷款等；七是发放“公转商”贴息贷款，资金不足的住房公积金中心，由银行按照公积金中心审批的额度，先行发放商业性个人住房贷款，由住房公积金中心按月给予利差补贴，待住房公积金中心资金宽裕时，再将银行商业性个人住房贷款置换转回。八是简化程序，取消担保、公证等手续。
四、新政下的住房公积金管理对策
各项新政的实行，一方面，利用住房公积金的相应政策来刺激当前的房地产市场去库存，对房地产市场的调控功能和杠杆作用也开始显现出来；另一方面，在整个政策调控实施过程中，住房公积金管理机构如何有效管理住房公积金，使之常态化、有效化、制度化，仍有几个方面的问题值得思考。
1、强化资金安全
公住房公积金制度是一项利国利民、惠及万家的好制度，它影响面很大，覆盖、保障和惠及的主要对象是普通的中低收入群体。资金是否安全，直接影响到广大缴存职工的切身利益。住房公积金助力房地产市场去库存，首当其冲就是提高贷款额度，下降首付比例。制定住房公积金个人贷款政策同时，要根据贷款人的实际情况实行差别管理，并提高有关政策的可预期性，即最大限度为住房公积金缴存人在基本的自住住房消费范围内提供住房公积金个人贷款支持，将购房者的自住性需求、改善性需求转为实际需求，把加强管理、调整政策、稳健发展放到更加突出的位置。住房公积金贷款政策制定时既要注意风险控制，又要做到控高保低，向中低收入人群倾斜。广大的中低收入者家庭收入水平低，部分职工收入不稳定，偿还贷款能力不强，存在贷款人不能按照合同约定履行还款义务的隐患。影响了贷款的安全性，再加上贷款期限较长，增加了违约行为发生的可能。办理住房公积金贷款后，职工一部分收入需要用来偿还贷款本息，如果家庭出现其他变故如：借款人由于失业、伤残、离异或丧失经济支付能力，或是借款期间借款人死亡等其他突发事件不能按期偿还贷款，可能会出现还款困难，造成贷款逾期，客观上成为贷款高风险人群。要建立一套较为完整的向中低收入群体倾斜的住房公积金政策，如，中低收入家庭职工贷款可先提取帐户内的住房公积金后再办理贷款；或是增加借款人的范围：借款人及其配偶、父母、子女和兄弟姐妹都可做为共同还款人等政策，减轻贷款的风险防范和实际支付能力的矛盾。住房公积金只有用于真正需要改善居住条件的广大中低收入职工，才能有力地促进当前房地产市场的健康发展，才能真正体现住房公积金的互助、保障性质。
2、强化机构监督管理和有效运作
在利用各种调控政策的同时，还要关注住房公积金管理机构的资金状况。目前各地住房公积金管理机构各自为政，资金分散使用，实行封闭管理，尚未形成自治区或省一级的资金统一调度平台，住房公积金流动性的合理机制也未建立。除了调整住房公积金贷款政策之外，住房公积金管理机构没有其他稳妥有效的途径调整住房公积金结构，用于抵御房地产市场变动形成的住房公积金风险。在住房公积金资金供不应求，贷款发放量和余额增大时，存量资金随之减少，资金链会绷得很紧，以致职工贷款需要轮候，打乱了职工的购房计划，损害了职工应享受的贷款权益。当资金供大于求时，资金大量闲置，又缺少住房公积金资金合理流出、不利于资金的保值增值。为解决这一状况，应建立一个既能确保资金安全，又能提高资金利用效率和收益的公积金运作模式和管理体系。按照现代金融机构的模式，进行金融运作，并纳入金融机构的主流监管体系，使之成为具备独立承担民事责任能力的金融机构。对资金进行整体配置，可真正解决住房公积金管理机构“资金富余”和“资金不足”的问题。在投资管理上，给住房公积金和全国社保基金同样的待遇，拓宽其投资渠道，促进资金发挥最大经济效益和社会效益。既可以提高住房公积金资金的使用效率及投资收益，又发挥了住房公积金互助共济的功能。
3、建立长效机制
作为住房保障和住房金融重要组成部分的住房公积金制度及其管理机构，理所应当根据当地经济、社会、和房地产市场发展状况，结合地方政府要求，利用住房公积金贷款、提取、资金投放等手段，使房地产市场保持在稳健、可控范围。对住房公积金的政策调整时，应考虑住房公积金制度的自身发展，按照住房公积金自身资金运营规律和资金情况，量入为出，合理制定和调整政策，而不应是“头痛医头，脚痛医脚”，缺乏长效机制。既要保障住房公积金缴存者能根据自身经济状况、市场供求状况合理调整个人和家庭的住房消费，使不同层次的住房消费趋于合理。同时，也可以帮助已经建立住房公积金制度的职工在增强其住房消费实力的基础上，提升消费层次，改变住房消费结构，使社会不同阶层的住房供需处于基本的平衡之中。
五、结语
面对今天的住房市场，除了各项政策的综合运用，还要充分发挥住房公积金制度的互、金融性、调控性、双效益性（经济效益和社会效益）作用。建立住房公积金管理的长效机制，完善各项住房公积金政策，这是住房市场的现实需要，也是住房公积金自身发展的长远趋势。
公积金异地贷款政策篇7
【关键词】公积金实缴人数扩增出现问题建议
一、公积金制度研究现状
2005年在《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》的文件中，提出了城镇单位聘用的m城务工人员、城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金的政策。武汉市为响应这一政策2016年底出台了关于将农业转移人口、个体工商户、自由职业者等人群纳入公积金实缴人群的征求意见稿。该稿件的出台预示着武汉市将成为继上海、深圳等地之后扩增公积金实缴人群的城市之一，实缴人群的扩增会给武汉市公积金带来新的资金来源，会加快武汉市公积金的发展。
然而截至2015年底，个人住房贷款逾期额1，839.93万元，个人住房贷款逾期率0.23‰。其中，中心本部地区贷款逾期最为突出，相邻的周边区域或市区逾期率相对较低，且部分市区没有发生贷款逾期。这表明中心本部地区人员素质较低及部分市区使用公积金住房贷款人数偏少。随着贷款逾期率的提升，公积金管理中心也在尽快拿出解决方案。在这一背景下，武汉市将农业转移人口、个体工商户、自由职业者等人群纳入公积金实缴人群，会承担着个人住房贷款逾期额增多，个人住房贷款逾期率上升的风险，该风险的原因在于扩增实缴人群的整体素质偏低，收入保障不足。所以应该建立相应的政策加强管理。
二、公积金实缴人数扩增所带来的问题
（一）监管范围扩大，增加了监管压力
近年来国家放宽了对公积金实缴人群的限制，武汉市2016年底出台了关于将农业转移人口、个体工商户、自由职业者等人群纳入公积金实缴人群的征求意见稿。该政策的出台的也预示着武汉的公积金监管范围的扩大。与以前相比会带来较大的监管压力，武汉市在实缴人数扩大以后较长阶段会关注扩增人群的问题，进而会分散监管力量，从而大大增加了监管压力。又因为我国对于公积金的法律体系不够完善，各地区具体情况不同，没有统一的管理体系，也相应的增加了公积金管理中心的管理难度。
（二）缴纳人群增加，提高了违约、欺诈风险
住房公积金的实缴扩增人群主要有农业转移人口、个体工商户、自由职业者等，该人群的主要特点有职业自由、约束力小，同时没有稳定的工作，固定的工资。而住房公积金是持续按期偿还到期的本息，个体户自由职业者由于工作自由没有固定的工资，有可能会出现断缴违约的现象，从而使公积金违约风险大幅度提高；从以往的公积金制度来看，我国公积金相关的法律较少、体系不够完善，出现了许多公积金贷款人通过欺骗、非法手段骗取公积金贷款的现象，使公积金管理中心遭受损失。而现在在公积金实缴人群扩增的情况下，缴纳人群增多并且缴纳人群结构复杂，在监管体系不完善的情况下，有可能会出现一些管理监管漏洞，使不法分子有机可乘，会进一步增加诈骗风险的概率。
（三）自身素质差异，缴纳积极性不高，实用性低
在我国当前阶段，农业转移人口、个体工商户、自由职业者等群体的主要人群教育程度与正式职工有较大差异，这会导致该人群的维权意识、责任意识薄弱。对于新出台的政策认识程度不高，对于较为详细的公积金提取规则认识不清，不会或者不愿意去缴纳公积金，这会在一定程度上造成该政策的实用性较差。同时公积金主要用于买房贷款，在一定程度上要有一定经济基础，而对于农民与自由职业者来说经济基础较为薄弱，大多数不愿买房，这样来看对于政策不清楚的人来说，缴纳公积金对于部分人是无用的政策。从而会导致该政策最终服务的人群会与该政策出台的目的有较大差异，实用性会大大降低。
三、公积金实缴人数扩增的应对措施
（一）完善公积金相关的法律制度
公积金实缴人数的扩大必将给监管部门带来较大的压力，而我国对于公积金的管理条例相对其他国家来说较少，法律效力相对薄弱，而我国的基本方针是依法治国，市场经济的运行受到法律的约束，所以加强法律制度是必不可少的。人群的增加使得住房公积金管理机构在运用过程中，容易出现套用公积金、骗取公积金贷款利息、伪造购房合同等不良行为。为杜绝这些行为，只有加强保障公积金制度的法律条例，将住房保障制度列入法律制度，才能让住房保障人群获得应有的安全，享受该有的待遇和福利。
（二）加强监管制度
如今的时代是信息化时代，在进行交易时，难免会出现信息披露，侵犯个人隐私，需要监管部门加强监管力度，维护缴纳群体的交易环境，避免私人信息散播出去，被他人盗取，监管部门也应科普住房公积金管理的相关条例和办理手续，让缴纳人群明确流程，提高安全性。
（三）加大宣传力度，提高防范意识
人群的增加必定会出现不安全的隐患，这需要人们提高防范意识，杜绝一些不良信息。做到两不，不轻信，不泄露。申请提取住房公积金等业务，应当根据《住房公积金管理条例》的政策规定，正规手续进行办理，同时应该面向广大人群，特别是农业转移人口、个体工商户、自由职业者等新增人群详细讲解公积金相关政策，让他们更加认同该政策，同时让他们可以更好的使用公积金贷款买房，让该政策落到实处，更加实用。
（四）努力创新，提高技术，防范金融风暴
目前市场对于公积金的金融工具还不能满足人们日益增长的需求，住房公积金管理中心需要不断的对金融工具进行创新。可以吸取国外的成功案例和公积金管理经验，结合我国基本国情和市场，探索出属于我国的金融产品和金融工具。在创新的过程中，需要不断地尝试和测试，由于我国的资本市场尚不健全，需要防范金融危机，避免资金受损。
（五）优化信息管理系统
随着缴纳人数的增多，住房公积金中心的管理系统必将承受不起如此繁忙的业务，由此管理中心可根据业务的需要，研发公积金信息管理系统，实现业务的多样化，随着时代的发展，实现信息资源共享的必要性愈来愈突出。也可以在网上公积金的最新政策，让人们随时掌控动态，也可以设置一个官方的app，公积金热点资讯，人们可提意见也可评论。实现足不出户便能在网上注册，掌握公积金缴纳的小知识和防骗手段。
（本文指导教师：李思齐）
参考文献
[1]李俊山.我国住房公积金贷款风险的政府监管研究[D].东北财经大学，2010.
[2]孙慧.我国农民工住房公积金制度的评析及优化建议[J].科技展望，2016，（20）：248.
[3]陶红旭.H市住房公积金管理模式研究[D].吉林大学，2016.
公积金异地贷款政策篇8
一、利率浮动存在的问题
(一)高浮动利率政策不符合我国“农情”，加重了农民的利息负担。目前农信社向农民发放贷款，在基准利率基础上可上浮到230%以内，而其他商业银行向城市居民、企业单位发放贷款，利率上浮大多在30%至60%之间。农信社吸收存款与其他商业银行利率相同，但贷款利率上浮幅度却高于其他商业银行，只考虑了农信社的局部利益，却损害了“三农”利益。
(二)贷款利率上浮缺乏合理依据。首先，利息是资金的价格，利率制定的依据是资金使用的利润水平。农民是弱势群体，社会平均利润的占有水平极低，贷款利率浮动却最大，显失公平。其次，近几年农信社发放贷款的资金，有一部分是人民银行的支农再贷款(××县联社占用使用支农再贷款8000万元，××县信用联社占有支农再贷款4000万元，此两家机构的信贷资金来源主要依赖人民银行支农再贷款),相对于组织存款和拆借资金，其筹资成本较低，从成本考虑，贷款利率不应过高浮动。
(三)农信社贷款面向广大农民，农民的信用意识和抵押物普遍高于企业，且贷款期限短、额度小、风险分散，而商业银行贷款面小、额度大、风险集中。农信社贷款风险小于商业银行，但利率浮动高于商业银行，显然不合理。
(四)农信社贷款高浮动利率不利于行业公平竞争。农信社一统农村信贷市场，农民贷款只能求助于农信社，农民面对高利率有看法、但没办法。
(五)利率一浮到顶与逾期贷款罚息差距缩小，甚至高于逾期罚息，异化了借贷双方的信贷关系。旧贷到期，借新还旧，手续烦、费用大，能否贷得上还是个问题，有的贷户干脆还息不还本，认可逾期罚息。
(六)贷款利率浮动区问的确定未考虑地区经济发展的差异。利率作为资金的价格，在充分竞争的市场条件下，其如同其他商品的价格一样，不同的贷款利率水平代表着不同的需求水平。但在经济欠发达的农村地区，从贷款供给主体看，随着农业银行乡镇营业所的大量撤并，农村信用社成了真正意义上的“农村金融主力军”，几乎独家垄断了农村信贷供给市场，“三农”贷款别无选择。
二、政策建议
(一)合理确定利率浮动区间，加强利率与其他货币政策工具和宏观经济政策的协调配合。利率市场化政策需要以发达的市场经济和充分的市场竞争为前提。在经济欠发达的农业地区，农村贷款利率的高低既事关农村经济发展、农民增收，也事关政局稳定和民心向背。我们认为，从目前情况看，欠发达农村地区应适当缩小贷款利率浮动区间。首先，应根据地域和经济差异，实行有差别的利率浮动政策。基本的考虑是，区分东部与西部，东部地区执行较高的浮动利率，西部欠发达地区执行较低的浮动利率。其次，要充分利用再贷款货币政策工具，对欠发达地区的农村信用社提供长期的低息资金支持。“三农”贷款带有一定的政策性，不能因为其具有高风险性质而实行高利率政策，相反，应从其负有政策义务的角度出发，给予相应的利率优惠。为体现这一特性，中央银行可考虑以较低的象征性等利率继续为欠发达地区的农村信用社提供较长期限的支农再贷款，支持农村信用社以优惠利率发放“三农”贷款。第三，应协调财政和税收等经济政策，对农村信用社给予税收、财政等政策扶持。为弥补以优惠利率发放“三农”贷款所造成的利差损失，建议国家对支农贷款利息收入在一定期间内实行营业税减免，对“三农”贷款给予财政贴息。
(二)尽快建立健全符合自身实际的贷款定价机制和利率风险管理制度。一是要取消目前以用途为依据确定贷款利率浮动幅度的定价模式,按照市场化、效益化、差别化和规范化的原则，建立综合反映客户信用状况、发展前景、经营管理水平和自身成本控制、效益核算、风险衬偿等情况的贷款定价机制，根据主要目标客户群，选择相应的定价模式，确定合理的贷款价格水平，最终形成一套以成本效益为基础，市场价格为导向，降低利率风险和提高盈利能力为目标的定价管理办法，改变部分农信社目前存在的利率“一浮到顶”现象,遏制利率道德风险，用规范的管理制度体现“扶优限劣”原则。二是可参照巴赛尔银行监管委员会《利率风险管理原则》的有关规定，续时收集、积累和分析相关数据，对近期的利率走势做出科学预测，通过控制贷款期限和结构，防止期限错配，逐步调整资产利率结构，建立科学有效的利率风险控制体系，降低和规避利率风险。
(三)进一步健全农村金融服务体系，为尽早实现真正意义上的利率市场化创造条件。为营造公平、公开的市场竞争环境，解决目前农村地区由于金融机构数量少、功能差而造成的服务缺位、竞争不充到和金融抑制等问题，需要进一步深化农村金融体制改革，培育和兴办直接为“三农”服务的多种所有制的金融组织,形成一个服务于“三农”的多层次、全方位、竞争有序的金融市场体系，以期通过多元竞争，实现信贷资金价格的合理化。
公积金异地贷款政策篇9
【关键词】楼市，去库存，住房公积金
2015年中央经济工作会议提出房地产要去库存。随后出台了新型城镇化、降低首付比例、降低契税营业税等优惠政策。笔者认为，作为致力于改善职工住房条件的住房公积金，在此轮楼市去库存过程中应该发挥应有的积极作用，更好地推动楼市去库存。
一、住房公积金在当前楼市去库存中的作用不足
（一）地区间存贷差异大
按照现行的住房公积金管理体制，在设区的市、地、州、盟设立住房公积金管理中心，管理辖区内的住房公积金缴存、提取和贷款等业务。不能实现省内的调剂，更不能实现全国范围内的统筹调度。受经济发展水平的差异，一线、二线城市的住房公积金缴存额和贷款额都要远远高于三线、四线城市。在部分一线、二线城市，由于房价的高企，房屋销售供不应求，住房公积金贷款金额需求量超过结存金额，出现了“惜贷”现象。比如规定公积金贷款最高限额为单人60万元，夫妻双方为80万元，而对于一套四、五百万的房子来说，支持去库存的力度有限。而在三线、四线城市，库存压力大，房屋销售少，房价相对较低，贷款需求少，贷30、40万元都贷不出去，出现了大量的资金沉淀。
（二）职工间贷款能力差异大
在计算职工的可贷额度时，需要根据职工的缴存基数和缴存比例计算确定，同时很多地方规定不能超过住房公积金账户余额的10倍或者20倍。住房的刚需者往往多为新入职的职工，缴存基数低、账户余额少，需要经过5、6年甚至更长时间才能贷到60万元，影响了购房需求。改善住房的职工，往往第一套住房需要用公积金偿还贷款，待第一套贷款还清时，账户余额都使用殆尽，需要几年才能再积攒一定的账户余额去贷款，影响了改善需求。房价上涨的速度要远远高于职工住房公积金上涨的速度，从而进一步影响了刚需和改善。而收入较高、缴存较高的职工则可以快速的符合贷款条件，贷出资金，变成了“穷人接济富人”。
（三）覆盖范围和使用范围差异大
建立住房公积金制度的一般以党政机关、事业单位、国有企业和大型外资、民营企业为主，个体、私营和进城务工的农民工们缴存住房公积金的很少，即使缴存了，也大多按照最低的基数和比例缴存。在申请住房公积金贷款时，一般在本地连续缴存一年以上才能申请，而目前劳动力主要聚集在发达城市和地区工作，造成了不能在原籍申请住房公积金贷款。由于全国间信息不联网，在原籍买房，再在工作地提取公积金的手续繁琐，制约了在三、四线城市的去库存。
二、发挥住房公积金去楼市库存作用的建议
（一）建立全国间统一调度平台
打破现有的地级市管理模式，由各省住建厅（局）牵头，先建立省内集中管理机构，住房公积金资金在省内集中归集和使用。在此基础上，根据住建部的安排，组成全国的资金调度平台，在全国范围内调剂资金余缺，将资金从沉淀量大的地方调剂到需求量大的地方，形成全国住房公积金“一盘棋”。放宽最高贷款额度，结合城市房价的上涨情况，每年动态调整，可将现行单人60万元、夫妻双方80万元的住房公积金额度放宽到单人80万元、夫妻120万元甚至更高，促进刚需和改善住房的职工购买住房。
（二）放宽贷款条件
现行规定是，职工申请首套住房可贷额度不得超过住房公积金账户余额的20倍，二套贷款不得超过账户余额的10倍。这个规定是上轮限购限贷条件下出台的，已不符合当前的楼市去库存现状了。和一套动辄二、三百万元的房子比起来，受公积金余额的限制，能够贷的公积金额度有限，迫使职工采用“公积金+按揭”的组合贷款，按揭部分的贷款额要远远超过公积金贷款部分，加重了职工的还款压力。发挥住房公积金贷款利息低的优势，首套贷款可不再限定账户余额，二套贷款可限定为账户余额的20倍。
（三）为外出务工人员创造条件
扩大住房公积金的覆盖面，将个体、私营、农民工等全部纳入，加大政策宣传力度，让务工人员从长远利益考虑，知道住房公积金的好处，动员用人单位为他们建立住房公积金。对于拒不缴纳或者不按规定缴纳住房公积金的，加大执法力度，申请法院强制执行，在相关媒体曝光，并可尝试纳入市场信用主体征信系统，达到为务农人员缴纳住房公积金的目的。建立务工地和原籍地之间的住房公积金互认机制，在全国统一调度平台内，原籍地住房公积金管理中心敞开大门，为在务工地缴纳住房公积金的职工办理贷款；务工地住房公积金管理中心简化提取手续。从而激发三、四线城市的购房需求，推动去库存。
（四）创新提取方式方法
现行规定是，职工必须凑齐首付款，才能申请住房公积金贷款。在房价不断上涨的情况下，首付款凑齐的难度越来越大，正所谓“一分钱难倒英雄汉”，而职工住房公积金账户的几万元余额往往就能派上很大用场。对于申请住房公积金贷款的职工，可探索提取方法的创新，在贷款审核阶段同时出具提取资料，将公积金账户余额先行提取出来作为首付款。从而能够使职工既凑齐首付资金，又能申请住房公积金贷款，在改善住房条件的同时，消化掉未售出的商品房。
三、结束语
2015年年末，全国住房公积金归集余额4.1万亿元；预计2016年全国可归集住房公积金1.6万亿元，按照75%提取率计算，余额4000亿元，余额合计将达到4.5万亿元。加大住房公积金自身的改革力度，在全国范围内统一调度，畅通贷款渠道，将是一笔巨大的资金体量。不仅满足一线、二线城市职工的购房需求，也能促进三线、四线城市的楼市去库存。
参考文献：
[1]周雯君.我国利用住房公积金余额建设保障性住房风险控制研究[J].西安财经学院学报，2014（1）：77-81.
公积金异地贷款政策篇10
中图分类号：F293.30文献标识码：a文章编号：1672-3198（2007）08-0046-02
1991年上海市借鉴新加坡中央公积金制度的经验，在我国率先建立了住房公积金制度，1994年住房公积金制度在全国推行。十多年来，住房公积金制度经过不断的完善和发展，走出了一条具有中国特色的住房保障之路，对改善职工的居住条件作出了突出贡献。在肯定住房公积金制度的同时，我们也应看到住房公积金制度在发展中还存在一些问题，需要不断的完善。澳大利亚是一个住房金融市场发达、住房保障制度完善的国家，在这个国家，拥有自己的房产是每个国民的“伟大梦想”，在居民的购房过程中，政府究竟发挥了何种作用，金融市场能够提供哪些服务，成熟的经验能给公积金制度以何种启示，本文将进行简单的探讨和论述。
1澳大利亚的住房金融
澳大利亚总人口2000万，全国共有820万套住房，每年新建住房14万套，大部分居民生活在城市，人均居住面积在发达国家中位于前列。澳大利亚70%的住房所有者都是通过住房抵押贷款购买住房，超过80%的住房其所有人拥有全部产权（所有人一次性付清房款或贷款已全部偿还）。由于对经济形势的普遍看好，澳大利亚人喜好投资房产，很多人购买房产后进行出租以获得稳定收益，而且认为住房贷款是非常廉价的融资渠道。澳大利亚的银行提供的贷款比例一般比较高，首次购房的抵押贷款最多可贷到银行估价师估价的95%；贷款期限也比较长，一般在20-25年。澳大利亚政府还规定，借款人所支付的住房贷款利息可以充抵个人所得税基数。此外政府还把管理的退休金以较低的价格借贷给一些私人财务公司，这些财务公司以低于银行住房抵押贷款0.5到1个百分点的利率发放住房贷款，受到购房人的欢迎。以上这些因素直接导致了澳大利亚住房贷款的发展。
联邦银行是澳大利亚最大的房产贷款机构，住房贷款余额占总贷款余额的50%，它目前向借款人提供四种贷款产品以供选择。一是蜜月贷款，在贷款前12个月的利率为同期浮动利率打一定的折扣（比如比同期正常浮动利率低1个百分点），12个月后的利率恢复为正常的浮动利率；二是固定利率贷款，贷款期限为1-5年，在预期利率上升时，较多人使用该品种，多数人愿意申请3年和5年期固定利率贷款；三是浮动利率贷款，作为最传统的贷款品种，仍然居各类业务的主导地位；四是信贷额度贷款，对每个客户有20万的额度，客户可以随时取出使用，。根据借款人的需求，各个贷款品种可以相互组合，如贷款10万元，固定利率和浮动利率贷款各为5万元。在还贷方式上，银行也提供多种选择，如第一年可以只还贷款利息、还有等额本金、等额本息等还款方式。除第一年外，银行一般不会向提前还贷的借款人收取违约金。
在澳大利亚，住房贷款的风险管理十分严密，首先，银行要求借款人买房时要有一定的存款；其次，银行会安排特点时间和借款人面谈，了解其经济收支情况，并通过查询个人信用信息等方式查询借款人的信用记录，对借款人的信用进行评估。所有银行都会要求借款人在申请贷款时出具以下几项重要文件，连续几年的报税单（证明收入水平）、近几个星期的工资单（证明现在的收入水平）、与单位签定的就业合同（证明将来一段时间的偿还能力）、已有的存款数、健康保险和养老金缴纳情况，同时会严格审查借款人的负债情况，如信用卡使用历史、是否有其他未偿还贷款等等。另外，首次购房贷款额超过房价的80%的，借款人需按贷款额的1%购买贷款保险，也在很大程度上分散了银行贷款风险。由于澳大利亚严格的个人信用制度，住房贷款逾期情况很少。
2澳大利亚的住房保障制度
澳大利亚的住房保障制度非常完善，由于澳大利亚是联邦制国家，各州具体政策有所差异，在此以维多利亚州的住房保障制度为例。维多利亚州政府人类服务部住房辅助及社区建设司（以下简称住房辅助司)主要负责向低收入家庭、无家可归的人提供住房支持和社区建设、管理房产。
目前住房辅助司共拥有资产120亿澳元，管理75000个房产，每年经费8亿澳元，累计向无家可归者提供住房支持80000人次。住房辅助住房保障项目的资金来源主要有三方面：一是联邦政府根据与州政府的协议的拨款；二是住房辅助司出售、租赁房屋收入和发放家庭贷款的利息收入；三是州政府专项拨款。
住房辅助司对部分不能获得银行贷款支持的低收入家庭，向其提供等同于银行贷款利率的住房贷款，支持其购买房屋。另外向低收入家庭和无家可归者提供低价出租房，租金收取标准为其家庭总收入的25%，低收入家庭随着收入的逐渐上涨，会自动退出享受该类住房。
住房辅助司非常重视居住环境的改善和人文关怀。社会房屋虽然提供给低收入和无家可归人群，但其建造标准与普通居民的住房完全一样，而且为减少社会房屋享有人的自卑感，避免社会问题，政府将部分普通居民住房的一部分作为社会房屋而不是单独建造，便于低收入人群和大家共同生活和交流，并带动其积极上进，改善自己的生活质量。
3对住房公积金制度的几点启示
3.1创新贷款品种
贷款品种相对单一，还款方式比较呆板，已成为我国住房公积金制度运行过程中备受关注的问题。从消费心理学角度讲，在同一类商品具有多种型号供顾客选择时，可以更大程度激发顾客的购买欲，尤其在顾客根据自身情况对商品提出的要求得到满足时，顾客会容易做出购买的决定，所以要针对不同缴存人的不同贷款需求，不断创新，丰富贷款品种，比如在贷款利率方面，目前在公积金贷款中，只有浮动利率一种方式，借款人无从选择。可以学习澳大利亚，增设固定利率和浮动利率、固定利率相结合的方式，由公积金中心承担由于利率上升却不能实现利息收入增多的风险，由借款人承担由于利率下降却不能减少还款的风险。另外在还款方式上，可以除等额本金、等额本息还款方式外，增设其他品种，例如可以将北京公积金管理中心试行的“自由还款”的还款方式推广实行。
3.2贷款政策向中低收入者倾斜
近一段时间，住房公积金制度对中低收入缴存人支持不够，政策性作用发挥不强的呼声高涨，逐渐成为学术界和新闻媒介关注的热点。澳大利亚的金融政策注重向中低收入人群倾斜，银行对居民首次购房、二次购房和多次购房均采取不同的贷款政策。建议细化住房公积金贷款政策，针对不同收入人群和不同年龄阶段人群的贷款，应采取不同的政策，尤其要重视设计适合中低收入缴存人的贷款品种。比如对第一次购房人和较低收入人群适当降低贷款门槛，如降低首付款比例，实行优惠的利率，延长贷款期限，甚至给予一定程度的贷款贴息。对二次以上购房人，根据改善自住住房的情况，相应提高贷款门槛，如提高首付款比例和贷款利率，缩短贷款期限。
3.3出台全国性贷款风险管理相关操作规范或指导性文件
尽管澳大利亚信用体系已非常完善，但其银行对住房贷款的风险管理还是十分重视的。我国目前还没有全国性住房公积金贷款风险管理操作办法，各地各自为战，风险管理水平差异极大，部分地区情况堪忧。应尽快出台全国性住房公积金贷款的操作规范或相关指导性文件，对包括贷前调查、贷中审查和贷后管理在内的风险管理工作提出明确统一要求，规范贷款审批和管理程序，提高风险管理水平，保障资金安全，将各地住房公积金贷款的风险管理情况作为重点考核目标之一。
3.4注重对贷款人信用的考查
澳大利亚完善的信用体系对贷款风险管理和住房保障政策的实施非常重要。在贷款风险管理方面，信用体系的健全，便于贷款人快捷查明借款人的信用状态，确定是否准予贷款以及贷款额度。在住房保障方面，由于住房保障政策的受惠人群往往与家庭的收入密切挂钩，如保障性住房和公积金贷款贴息的享受和退出，一般都要视家庭的收入状况而定，信用体系的完备有利于准确确定保障政策的受益家庭和受益期间，完善准入和退出机制，保证政策目标的顺利实现。目前我国信用体系的建立正处于启动阶段，公积金贷款就更要学习澳大利亚银行在住房贷款的贷前审查过程中的细致入微，注重对贷款人还款能力的考查，以确保发放的每笔贷款安全。
3.5增强城市保障性住房的人文关怀
澳大利亚政府十分注重保障性住房本身和周边环境的质量，以及对享受保障性住房人群的人文关怀。在修建过程中将保障性住房和普通住房同等对待，将保障性住房与普通住房混合分布，或者将普通住房的一部分划为保障性住房，以使享受保障性住房的人群不脱离普通社会生活。我国公积金政策规定，公积金增值收益的一部分要用于建设城市的廉租住房，那么可否学习澳大利亚将廉租住房混合与普通住房，而非独立建设。另外可以尝试将通过法律手段收回的公积金贷款抵押住房直接划拨为廉租住房，用实物而非货币的形式转化公积金增值收益支持廉租住房发展。
参考文献