房地产品控管理篇1
关键词：景观管理、专业化、品质控制、质量要点。
中图分类号：S759.92文献标识码：a文章编号：
随着我国城镇化建设的推进和房地产行业的发展，人们对城市环境和居住品质的要求日益提高，房地产开发需要充分认识和注重构建景观环境对于提升人居品质的作用与意义，要求我们按现代房地产企业管理模式，创新建立房地产景观管理体系，提高景观工程精细化管理能力，不断加强景观营造总结和技术研究，提升房产项目景观品质，构建绿色人居环境，把居住小区营造成为舒适美观、设施完善、绿色生态的都市花园。
一、房地产景观管理的创新提升与总体管控
（一）建立房产景观矩阵制管理模式，实现集团对项目景观的专业化管理
1、建立房产景观矩阵制管理模式和专业化管理体系，实行集团对项目景观的双向管理与控制。集中各项目景观专业人员归口纳入集团景观管理部门，实现集团对项目景观从设计到工程全过程的职能化、专业化管理与控制。
2、集团景观管理部门设景观专业经理分管项目景观，在项目景观工程实施阶段，集团景观部派出景观专业人员阶段性加入项目部（公司）工作，实现景观专业化管理与项目管理的结合，同时降低了人力资源及管理成本。
3、建立和推行集团公司《标准化景观设计与工程管理模板及规程》，确定景观专业部门管理职责和工作；建立景观设计和工程营造的各项规范、标准体系，并组织检查促进各项管理规程、标准的执行与完善。
4、集团景观专业部门对项目景观实行全过程管理，并将景观工程纳入项目工程计划统一组织管理，形成景观设计、工程管理、绿化植栽等的整体衔接与配合，实现规范管理，集中资源，优化设计及控制成本的目标。
（二）专业化的景观设计管理，从设计阶段提升项目景观品质
1、实现从设计阶段提升项目景观品质，委托专业化的景观设计公司是前提。通过对各项目景观设计资源进行整合及优化，树立设计品牌提升项目景观设计水平；注重高端楼盘项目的景观方案优化，及设计品牌对市场营销的影响力。
实行专业化的景观设计管理，景观规划和方案设计阶段统一由集团景观专业部门委托设计，负责景观设计管理和审图把关；并组织景观方案比选及景观设计评审；完善景观设计出图的审核确认程序，加强景观设计品质管理与控制。
提高景观设计委托及合同管理水平，按照景观设计管理规程及标准化模板，规范项目景观设计委托书和设计合同制订；提高景观审图的专业化和精细化水平，做好阶段性设计成果的评审和确认，有效控制景观设计进度和图纸质量。
项目规划设计和建筑方案阶段整体结合环境景观，强调景观概念、景观规划设计与整体项目理念、产品定位和建筑风格的谐调；注重景观风格、空间及功能性，体现人文和地域特征，满足住区的文化与精神生活。
（三）专业化的景观工程管理，是实现景观品质效果的保障
1、按照集团景观工程管理规程及标准化模板，组织检查促进各项景观管理规程、标准的执行与完善，落实景观工程标准化的各项工作；开展项目景观工程的日常巡查及专项检查，加强景观工程合同的履约管理与控制。
有效开展项目景观工程招投标工作，为项目景观工程管理、质量效果和成本控制创造条件，认真进行景观施工单位的考察与选择，提高施工单位专业技术和施工水平要求，以及对专业厂商资源的掌握和运用能力。
积极发挥景观专业化管理对现场把控与调整景观的水平和作用，以及对各项景观元素、设施及配套工程等专项深化设计的把握能力，并通过专业化管理和技术措施防止景观工程质量通病，是提高景观品质和实施效率的保障。
按景观工程管理规程组织开展项目景观评审及工程检查验收；认真做好项目工程验收交付后的景观技术评估和营造总结，包括项目景观营造经验和景观工程质量通病案例总结。
（四）集团景观专业管理部门的职责和工作
1、编制景观设计及工程管理的年度、月度工作目标计划；按照项目公司工程节点计划和工作目标，帮助各项目梳理制订景观工程计划及保障措施。
3、组织各项目工程大检查和景观工程专项检查，及景观工程日常巡查与指导，做好检查图文记录，形成景观整改意见工作联系单，对景观工程进行动态管理。
4、组织景观方案、扩初设计和施工图审图与评审，以及硬质景观、绿化植栽等工程评审工作，对涉及景观品质、成本优化、质量通病等问题提出意见建议。
5、按景观工程招标与实施的需要进行景观材料样板和价格管理，对景观工程技术、质量标准和材料样板的确定提供支持和把关；汇总建立景观工程合格供方资料库。
6、参加各项目景观工程招投标及相关工程单位的考察工作，检查景观工程招标条件和开工的各项准备工作计划及落实情况，有效开展景观工程合同的履约检查与监管。
7、建立和推行集团公司《标准化景观设计与工程管理模板及规程》，及景观设计和工程营造的各项规范、标准体系，并组织检查落实各项管理规程、标准的执行。
8、组织各项目景观营造经验和景观工程质量通病案例总结评估；开展景观工程新材料、新技术、新工艺等的研究和交流，及在新项目中应用和创新从而提升景观品质。
二、项目景观的全过程管理控制及品质提升
搞好项目景观管理提升品质，首先需要具有景观把握能力和提高设计效率；协调统筹景观设计与施工营造；及进行景观深化设计等景观各项要素资源整合利用；通过现场景观调整及品质控制等，最终实现项目的景观设计效果。
（一）项目景观设计管理与品质控制
1、设计阶段统一由集团景观管理部门负责景观设计委托和管理，对新建项目的景观规划、方案、扩初设计等审查把关，并组织项目公司及相关单位部门进行评审。
2、项目需要分组团进行景观扩初设计，进行深入研究和评审；对于需另行委托景观施工图深化设计的，必须做好景观施工图与扩初设计的衔接管理，由扩初设计单位进行设计交底及对深化施工图审图确认。
3、景观施工图审查应着重控制设计深度和图纸质量，研究和改进优化铺装设计及绿化植栽设计；在施工图设计阶段必须确定景观细部设计，并要求景观设计单位提供较完整的物料样板和参考图片。
4、景观施工图设计深度必须满足工程招投标要求，要做好景观施工图物料表选样和工程招投标前的材料封样管理；景观配套专业的施工图设计要求齐全并同步出图。
5、项目景观专业工程师应结合工程条件和现场实施，进行景观施工图审图和提出补充完善意见；并负责施工阶段景观设计变更、景观配套专项设计等的把关；跟进设计现场服务和图纸问题处理，控制好实施过程中的景观调整。
（二）项目景观工程管理及品质控制
房地产品控管理篇2
一、房地产市场的现状
目前房地产市场出现的问题主要体现在以下四个方面：
1、房地产投资规模过大。2002年，我国城镇房地产开发完成投资占GDp的7.55%，占固定资产的17.9%；2003年，全国房地产开发完成投资10106.12亿元，同比增长28.5%；2004年，完成投资13158亿元，同比增长1.6%；2005年，全国房地产投资15759.3亿元，比去年增长19.8%；2006年以来，房地产投资增速逐月回升，1-6月同比投资增长速度已达24.2%，超过上年同期增速0.7个百分点。可见，房地产业投资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐渐增长的趋势。
2、商品房价格上涨过快。目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。国家统计局调查统计的全国70个大中城市房屋销售价格数据分析，2006年上半年各月新建商品住宅销售价格涨幅分别为6.3%、6.4%、5.9%、6.4%、6.1%、6.6%，可见，一季度涨幅回落，二季度开始反弹，但总体水平维持在较高的水平。
3、商品房结构不合理。房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%――35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因，除了房地产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。
4、房地产市场秩序混乱。2006年以来，外资投资房地产增长较快，境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中，至6月底，新设外商投资房地产企业同比增长25.4％，实际使用外资增长27.9%；境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。外资进入房地产市场过猛，市场准入规则不够规范，扰乱了我国货币政策的执行力度。房地产销售市场上也是一片混乱的景象。而在“售楼中心”设出之前，房地产开发商对“期房”的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。投机者借助“期房”获取了较大的经济利益，而普通的房地产消费者却因为所购买的“期房”与现房之间存在着一定的差距（这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握有关建筑业知识的有限性）造成了心理上和经济上的双重损失。此外，一些房地产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动，极大地损害了消费者的知情权。
二、加强房地产市场调控的对策
下面结合2006年度出台的国家对房地产业发展各方面的调控政策，具体分析一下加强房地产市场发展的宏观调控政策。
1、加强商品房结构规划的管理。针对我国少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的问题，2006年5月17日，《中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）》，即新“国六条”出台，2006年5月29日，中国国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》等。通过宏观调控政策调整住房结构，引导居民合理消费已纳入经济社会发展工作的目标责任制，成为我国商品房不合理结构的重要举措之一。要切实调整住房供应结构，就需着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效的调整了商品房结构，才能解决商品房市场供求失衡的状况。此外，还应充分利用税收来调控商品房结构，可以采取以下措施：一是根据人均居住面积来征收税款，根据各地方不同的经济发展状况等多种测量人民生活水平、经济发展水平等因素，制定我国城镇人口标准居住面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现高收入群体和低体收入群体的贫富之间的转移支付，以此来调节住房结构的矛盾。
2、加强房地产价格的调控。2006年5月9日，中国国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。力求通过切实调整住房供应结构，发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，整顿和规范房地产市场秩序，有步骤地解决低收入家庭的住房困难，完善房地产统计和信息披露制度，共六个方面的内容来控制房价上涨过快的趋势。加强房地产价格的调控，首先要保障城镇中低收入家庭的住房需求，因此，必须大力的加大普通商品住房、经济适用房和廉租房的供给量，建立房地产价格形成和监管体制，严格规范房地产价格形成机制，根据不同地区、不同的情况调节价格的增长幅度，制定一系列使中低收入家庭和最低收入家庭能够充分享受到政府各项优惠政策的监管细则；此外，还应发挥土地的调控作用，将大块土地分成小块投放到市场中去，形成房地产开发商竞争投资开发的局面，通过市场竞争来调节房地产价格，充分发挥市场的资源配置作用；第三，形成合理的商品房价格构成和销售价格体制，对投放到销售市场中去的商品房要明确其销售价格构成及销售价格计算标准；最后，要对房地产市场出现的不合理、不合法的附加费用及炒房，减少面积等非法行为进行严厉的查处、打击。
3、加强房地产市场的监管。2006年7月24日，经国务院同意，建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局联合《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。2006年9月4日，针对个人转让住房过程中发生的相关费用有关扣除的规定不够明确、详细，及对二手房交易个人所得税的征收不到位，影响了执法刚性，造成税收收入流失的问题制定了一系列政策和规定问题，国家外汇管理局、建设部联合《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。目前境外热钱进入中国房地产市场，要规范外商投资房地产市场准入、开发经营管理、严格境外机构和个人购房管理，就要提高部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序，加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为，严格境外机构和个人购房的管理。所有地税开始强制征收房产出售个人所得税，主管税务机关在房地产交易场所设置税务窗口，一并征收房地产交易的营业税、土地增值税、个人所得税等税种，要求各税同步征收，使得个人所得税不能再自愿缴纳，可让缴纳个税与房屋过户直接挂钩。同时还要区分不同类别房屋，分别规定其原值，允许合理扣除按揭购房贷款利息和装修费用等，使得现行政策更具有操作性，减轻纳税人的税负。建立缜密的房地产投资规则，严格审核投资条件和投资项目。保证国内房地产开发商的投资收益，及规范外资进入我国房地产市场的秩序，使二者协调的发展，在竞争中实现双赢。
4、加强房地产金融信贷调控。上调金融机构贷款基准率是充分发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用，是央行收缩信贷采取的紧急措施。2006年4月28日，中国人民银行上调金融机构贷款基准率0.18个百分点。2006年5月8日，建设部宣布将各档次个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。2006年5月27日，中国人民银行再次宣布，从4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年贷款利率上调0.27个百分点，其他各档次贷款利率也相应调整。2006年8月19日起，中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率，在此次利率调整中，个人住房公积金贷款利率保持不变。理论上讲，上调金融机构贷款基本利率，一方面可以抑制房地产市场的购买需求，增加购买负担和风险，从而抑制房地产市场的投机行为；另一方面可以增加房地产业的开发和经营成本，控制房地产的开发规模，从经济角度调控房地产市场的供求关系，降低消费者的购买量，减少房地产市场的供给量。然而，以上各项政策的出台并未抑制房地产开发商的投资，因为以上两者均将负担和风险转嫁给了真正具有住房需求的消费者，让越来越多的真正具有住房需求的消费者放弃了购房的行为，对房地产市场呈观望的态度。这样一来虽能暂时缓解房价上涨的压力，但并不能彻底解决房地产市场出现的问题。
就出现的问题，采取分档次的还贷利率不失为一个不可行的办法。对购买不同档次、不同面积的商品房的贷款购房者实行不均的还款利率，是利率与消费者购买商品房的档次、面积成正比，这样就可以使普通百姓切实的在金融调控政策中受益，又可以调节高收入群体与低收入群体的收入差距，逐步的改善商品房的结构，规范商品房市场的供给。
5、加强土地使用管理。房地产业开发的是土地产品，目前建设用地总量增长过快，有效的严把土地“闸门”就能够有效的控制房地产市场的供给。2006年9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》公布，对各地和各部委提出了八大方面的要求，严把土地“闸门”。《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定，从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。具体包括：一是新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍，并按照实际新增建设用地面积征收；二是地方新增建设用地土地有偿使用费全额缴入省级国库；三是主要参照基本农田面积和土地开发整理重点任务分配新增建设用地土地有偿使用费。此外，《通知》对新增建设用地土地有偿使用费征管、收缴程序、清欠、监督检查等也作出了规定，中国新增建设用地土地有偿使用费标准将提高1倍。
房地产品控管理篇3
关键词：房地产；管理；成本目标
中图分类号：F293文献标识码：a
引言
目标成本管理是企业守住利润的重要手段和利器，受到很多知名的现代企业推崇和运用，并取得显著的经济效益。近年来，我国房地产企业迅速发展，市场竞争日益激烈，随着国家对房地产业的调控政策不断加强，企业的利润空间受到一定程度的打压，如何守住利润，经受市场的考验，建立目标成本管理机制是必经之路。
一、房地产企业目标成本和目标成本管理概念
房地产业虽然是高利润行业，但随着国家不断出台房地产调控政策和日益加剧的市场竞争，其利润空间受到打压，为应对复杂的形势和未来发展趋势，要向管理要效益，保证成本支出获得最大效益，以经济合理性提升企业竞争力，房地产成本管理控制成为重中之重。房地产企业的目标成本是一定时期内经过可行性研究，在开发项目经过准确定位的前提下为实现目标利润的前提下而规定的开发项目的成本控制目标。开发项目目标成本管理是指：产品方案基本完成，在施工之前预先定下成本目标，将其当成一个有效的管理手段，现实发生的成本要尽量与之相符，管理者需要全程、动态地对全程进行监控，在出现超付或未付差异时立即在其他地方找到弥补和调整的空间。
二、房地产项目目标成本管理法的基本原理
目标成本法是企业确定目标成本，并围绕目标成本落实而展开一系列成本控制活动的总称。房地产开发项目的目标成本是基于房地产产品的竞争性市场价格，在满足企业取得必要利润的情况下，倒逼出来的产品预期成本，即“房地产项目的目标成本=竞争性市场价格-目标利润”。房地产项目实行目标成本管理需要在市场导向，顾客满意，成本效益三者之间取得平衡，才能达到企业战略成本管理目的。
三、房地产成本目标制定
房地产的成本目标不仅限于成本目标值本身，更要关注成本背后的产品目标。目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数。成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本，合理的成本目标制定是成目标管理的前提和基础。
1、确定建立具体项目目标成本的时间节点
房地产企业应该按项目设立目标成本，即目标成本的核算对象是具体的一个项目。目标成本具有预测性的特征，具体的时间最好是设计方案已基本确定，施工图纸已设计出来，这时候预测的成本会比较准确。当然，为了控制前期费用如设计费用等，也可在立项就设立目标成本，根据进度不断调整。
2、成本目标制定的方法
2.1正向测算
成本首先是由产品的定位与档次决定的。因此，成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段，经由粗到细的全过程。一般依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准。前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，根据所掌握的经验数据和项目的特征进行制定。
2.2反向倒逼
通过确定销售价格水平和利润要求，反推计算成本水平。成本目标必须经过各方的讨论、审批和正式。
3、设立目标成本
3.1房地产企业目标成本管理有其专用的企业管理软件如明源软件，该软件功能涉及面较广，可同时进行成本核算和收入核算，进而对收入、成本进行管理。
3.2各部门相互配合预测成本
土地费用在土地挂牌拍卖之前，公开招投标时，前期开发部门基本已经能够根据规划条件预测出来；取得土地使用权后，前期开发部门对前期行政、规划费用进行预测；工程预算部门需根据项目的设计方案或施工方案测算工程成本，财务部门要预测管理费用、财务费用（主要是利息支出），销售部门要根据市场情况预测收入，进而按一定比例和销售方案预测销售费用。这样整个企业配合形成一个完整的项目成本体系后录入明源软件的成本管理模块。
四、房地产成本目标分解的过程
1、按合同计划分解
按合同计划分解目的是为了及时掌握实际发生成本，实施动态监控，依据甲方的分判与采购计划，将总目标分解为每个合同项的目标，发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成目标值的确定，招标签约过程中调整。
2、按工程实体分解
按工程实体分解目的是为了成本数据合理性判定，依据项目建设内容（设计图纸及说明），将总目标分解为分部分项工程目标，包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件。分解时间为概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析。
3、按考核责任分解
按考核责任分解目的是落实成本责任考核，主要依据部门或岗位成本管理职责及考核办法进行分解。将总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标,以及辅助管理的工作要求。分解时间为发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后固定。
五、房地产项目实行目标成本管理的优点
1、房地产项目目标成本管理注重了解市场状况
房地产项目实行目标成本管理首要任务就是进行市场调查，在获取准确的市场信息的基础上，明确顾客对产品特性需求及产品的市场接受价格。目标成本法下的成本削减是以市场为导向的，市场接受价格确定后，合理确定投资者需要的必要利润，倒逼目标成本，然后根据顾客对产品的需求，进行产品策划，价值链成员参与产品规划，跨部门的职能团队在未开始生产产品前衡量产品的性能，消费者的需要，产品能得到的最大利润，同时为供应链成员的利益分配提供备选方案。
2、房地产项目的目标成本管理改变了产品的成本管理出发点
在设计阶段实现目标成本，企业围绕目标成本的实现展开成本设计。产品生命周期成本的研究表明，产品成本80%在设计阶段已经确定，因此，产品设计优化是实现目标成本到关重要一环，目标成本法把成本管理的重心从业务下游转移到了源头。
3、房地产项目的目标成本管理注重目标成本的分解
目标成本确定后，结合企业的实际情况进行横向和纵向的分解。横向是把目标成本合理地分配到各个部门，成为各部门的责任成本，各部门成为目标成本的执行者和责任主体，自始至终对产品成本负责；纵向是把目标成本按作业程序进行分解，形成每个生产期间的成本控制底线。
4、房地产项目目标成本管理注重目标成本控制与成本分析
目标成本管理的核心在于控制，目标成本中的控制是指在项目成本形成过程中，为降低成本，达到预期的成本目标，所进行的预测、计划、实施、核算、分析、考核等一系列活动。主要包括事前的预防控制，事中的过程控制、反馈控制，以及事后的考核评价控制，形成目标成本全状态和全时态的全面控制，以达到预定的目标。目标成本的分析，是将产际成本与目标成本比较，分析差异，找出产品各生产过程，各环节上责任目标成本与实际成本的差异及产生这些差异的原因，为目标成本的控制与考核评价提供充分客观的依据。
5、房地产项目目标成本管理重视对目标成本进行考核
根据目标成本执行结果和详细的分析资料，对各层次的目标责任主体，按照目标责任制的要求和标准进行评价和逐级考核，肯定成绩，发现不足，为进一步加强目标成本管理创造条件。
6、房地产项目目标成本管理注重目标成本的持续优化
目标成本管理是一个连续的循环过程，设计阶段导入价值工程优选设计方案，从而优化目标成本，设计确定后在施工阶段导入价值工程，控制建安施工成本，通过“持续改善策略”连续循环地降低产品成本，企业借助这一循环过程，实现成本的持续改善目标。
对比房地产项目传统成本管理法与目标成本管理法的优缺点，不难看出，传统成本管理法本身固有的缺陷让企业在市场表现中缺乏竞争力，而目标成本管理法刚好可以弥补传统成本法的缺陷，这也是目标成本法日益受到重视的主要原因。
六、房地产企业目标成本管理的其他作用
房地产企业目标成本管理体系除了控制成本外，还起到以下两个显著的作用：
1、房地产企业借助目标成本能够较准确地结转成本
房地产企业因开发周期较长，即使在已经达到结转收入、成本条件的时点，也有相当部分的工程款尚未结算，但是按照收入、成本的配比原则，应按全部成本结转，因此采用目标成本则比较科学、准确。
2.房地产企业目标成本管理体系对税收缴纳的影响
土地增值税是对房地产企业影响较大的税负，其缴纳方式目前很多地区税务征管部门采用的是按收入核定征收率来征收，房地产企业在此情况下，如果能借助目标成本预测土地增值税清算的金额，则可以在大体上控制税收缴纳的额度，避免以后先征后退的麻烦。
结束语
当前国家加大宏观调控力度背景下的建筑房地产市场，房地产企业因诸如紧缩地根、紧缩银根和市场变化等原因所致，面临的新形势。房地产开发项目的成本目标控制，对于房地产企业持续健康发展至关重要。房地产开发企业，需要有高效的成本控制方法来进行成本管理，以适应激烈的市场竞争，促进企业的发展。结合产品和市场，建筑企业以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标，广泛开展成本目标管理工作，才能赢得市场，立于不败之地。
参考文献
[1]何堪满.探讨如何提高建筑工程项目成本管理[J].科技风，2011（12）
房地产品控管理篇4
关键词：房地产经营管理对策
房地产经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。目前，在我国房地产经营管理中还存在一些问题，如何有效地处理这些问题，将对我国的房地产行业产生深远的意义。
1.2011年我国房地产市场形势
从上面的我国房地产开发投资的情况来看，2011年我国的房地产投资整体还是保持30%左右的增长速度，但是到了6月份以后，又开始出现增幅逐渐回落的现象。在房地产的开发投资中，用于住宅的投资总共为39857亿元，同比增长32.8%，但在6、7月份以后也出现了逐渐回落的趋势。在2月份左右，由于各个房地产企业的建设计划开始得到落实，加上国家宏观调控的作用，房地产开发投资出现逐渐上升的趋势。再来看一下我国房地产企业新开工面积情况。
从上面的图表可以看出，2011年我国的房地产企业新开工的面积呈现出稳中有降的趋势，11月份的房屋竣工面积为年内新高。从房屋的新开工面积来看，从下半年以来，房地产企业的新开工面积逐月地减少，各大房地产企业纷纷缓开工、拖延竣工的时间。到了11份，由于年关将近，各大房地产企业纷纷赶着竣工，导致竣工面积一下突然增长，创造了9605万平方米的记录，环比增长53.3%。而从4月份开始，房屋竣工的面积维持在一个低位的水平。从开工面积来看，从1到11月，我国的房地产企业的房屋开发面积为17.5亿平方米，同比增长20.5%。但是也出现了连续3个月收窄的情况。下面则是11年我国房地产企业的商品房销售情况图表。
从图表三可以看出，我国房地产企业商品房的销售在整体上保持着上涨的趋势，但是从第四季度开始，出现了下滑的现象。从上面的图表可以看出，从十月份开始，商品房和商品住宅的销售面积都出现了同比下降的趋势，这预示着我国的房地产整体市场出现了成交量、成交额下滑的现象。在全国商品房销售总面积中，商品营业用房的增长最快，为17.0%，住宅的销售面积增长最慢，为7.5%。下图则是指2011年以来我国商品房价格的趋势。
从2011年我国房地产价格的走势来看，我国的房地产企业出现了价格小幅下滑的现象。从商品房的价格来看，11年商品房的成交均价同比上涨6.9%，而2010年商品房的价格同比增长为7.5%，出现了涨幅下降的趋势。这说明了在住宅价格下降的时候，商品营业和办公用房还是保持飞快的涨幅速度。下面还来看一下我国2011年11月份房屋景气指数。
从图表可以看出，在国家宏观调控政策的作用下，全国的房地产市场开始逐渐转冷，开发指数下行的趋势还将继续存在。
2.2012年我国房地产企业走势
2.1投资增幅趋缓
在国家的宏观调控作用下，2012年房地产的投资将出现趋缓的现象。其次，在房地产市场成交量出现低迷的状态之下，房地产企业会缩小房屋建筑的面积。
2.2房屋整体成交量保持在低位水平
由于国家加大对房地产企业的调控，严格执行限购、限贷和限价的措施，导致房地产的房屋成交量有所下降，增幅出现趋缓的现象，有的地方还出现负增长的现象。
2.3房地产企业措施加大
大部分房地产企业加大了房屋的促销力度，进行降价促销、网上营销，提高房屋的销售率。另外房地产企业通过少拿地、拖延开工时间、延缓竣工时间来减少房屋的提供量。
3.新形势下加强房地产经营管理的有效措施
从以上列举出的我国房地产企业的现状和走势，我们可以看出我国的房地产企业呈现出了低迷的景象。于是，人们应该加强对房地产企业的经营管理，确保房地产企业继续健康稳定的发展。
3.1创新房地产经营管理制度，壮大企业经济实力
创新管理制度是企业提高经济效益、夯实发展根基的有效手段。为适应市场竞争形势，针对企业新的房地产经营管理体制，房地产企业应该按照《公司法》及国家、地方、行业法律、法规，重新制定各部门层次的职能标准，理清相互间的经济关系和管理关系，建立符合企业发展新形势的管理制度，全面提升企业管理水平，实现管理的科学化、规范化、专业化、制度化，提高企业应对房地产市场危机的水平。
3.2加强房地产企业财务资金管理
提高资金的运转效率尤为重要，所以应对企业内部资金运行进行静态控制、实时监控、集中管理、动态管理、统一调配、监督控制，实行资金按调度使用，制定严格的用款制度，重点掌握工程项目资金的来龙去脉，降低不必要的成本支出，降低房地产企业成本。
3.3实行房地产企业质量安全目标管理
加强管理，保证质量、保证安全，才能实现房地产企业的投资期望，才能满足消费者的需求，提高房屋销售成交额，使企业的房屋成功的销售出去。
总结
住房与人们的生活息息相关，住房关系到人们的切身利益，所以国家必须加强对房地产企业的经营管理。目前我国房地产企业出现了暂时低迷的现象。各大房地产企业要纷纷采取措施，从企业的经营管理开始着手，加强对经营管理的研究，才能使企业在残酷的市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
[1]石金和.房地产经营管理本科专业发展探析[J].中国西部科技,2010(7).
房地产品控管理篇5
一、统一思想，切实履行稳定房价的职责
各县（市、区）政府和各有关部门要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，坚决贯彻执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》文件，继续增加土地有效供应，进一步加大普通商品住房建设力度；继续做好住房保障工作，全面落实年内开工建设保障性住房的目标任务。根据我市房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施，进一步加强房地产市场调控。
二、强化调控，明确房价控制目标
为切实将我市房价控制在合理水平，根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，度我市新建商品住房价格控制目标是：商品住房销售均价涨幅控制在上年度价格10%以内。由市发改部门牵头，组织市国土、建设、规划、金融、税务、工商、审计、物价、房管等部门制定具体控制目标，报政府研究批准后公布实施。
三、加大保障性住房工作力度
市规划、建设、房管等部门要继续加大经济适用房、限价房、廉租住房和城市东南部120万平方米安置房建设力度，切实解决中低收入家庭和拆迁户住房需求，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，确保完成全年计划任务。继续扩大住房保障制度覆盖面，降低住房保障准入门槛。廉租住房保障对象收入条件为城镇居民上年人均可支配收入60%以下，人均住房建筑面积不足15平方米的城市低收入住房困难家庭；保障性住房保障对象收入条件在人均可支配收入平均线基础上增加10%。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房。
四、严格住房用地供应管理
增加土地有效供应，今年我市商品住房用地供应计划总量原则上不低于前2年年均实际供应量。市国土资源部门要认真落实保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，加强对企业土地市场资格和资金来源的审查，依法查处闲置房地产用地和非法转让土地使用权的行为。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
五、加强税收征管工作
税务部门要严格执行【2011】1号文件关于调整个人转让住房营业税的规定，进一步采取措施，加强土地增值税征管，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决杜绝“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
六、落实差别化住房信贷政策
各商业银行要严格执行【2011】1号文件关于二套住房首付款比例和贷款利率的要求，实行严格的差别化利率。金融监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。
七、进一步加强房地产市场监管
市房管和物价部门要密切关注商品房价格态势，探索完善商品房价格监督办法，加强商品房预售监督和市场监测，进一步加大行政执法和处罚力度，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为进行严肃查处。市工商部门要加强商品房合同监管，会同房管部门加强房地产中介机构管理，组织开展专项整治，严格清理房地产市场存在的从事房地产经纪、房屋代售、租赁等业务的“三五中介”，规范中介市场秩序，推动房地产二级市场发展。
八、强化舆论引导
新闻媒体要开设专栏宣传房地产市场调控和保障性住房工作，深入解读政策措施，引导居民理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
房地产品控管理篇6
根据国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》、省政府《关于切实稳定住房价格加强住房保障工作的通知》精神，市政府出台了《关于切实稳定住房价格加强住房保障工作的意见》（绍政发〔*〕49号），各地各有关部门认真贯彻落实，全市住房价格上升幅度趋缓，但市场房价仍然处在高位运行。为切实稳定全市住房价格，制止住房价格不合理上涨，经市政府同意，现就加强房地产价格监管有关问题通知如下：
一、进一步统一思想，提高认识，稳定房价
促进房地产市场持续健康发展，是全面贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的需要，是改善人民群众居住质量，满足人民群众不断增长的物质文化需求的需要。稳定住房价格是各级各有关部门的一项重要任务。住房价格不合理上涨既影响城镇居民住房条件的改善，又影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康有序运行和经济的宏观调控。为此，各级各有关部门要统一思想，提高认识，让房地产企业充分了解当前国家对房地产价格调控的有关方针政策，坚决制止各种乱涨价行为，要把住房价格合法与非法、合理与不合理、常规与非常规的政策法规界定清楚，让房地产企业完全了解国家的宏观调控措施，使企业真正自觉支持调控，积极采取有效措施，抑制住房价格不合理上涨。
二、各司其职，齐抓共管，完善住房保障体系
目前我市房地产市场存在价格过高的问题，与调控房价有关的部门都要积极采取措施，发挥各自的职能作用，坚决落实好国务院、省政府有关房地产调控政策。发展改革部门要严格住宅项目的审核，制定好政府有优惠政策的住房价格，满足低收入阶层的住房需求；国土部门要合理安排土地供应，严格把握住宅用地政策，会同发展改革、建设、规划等部门制定年度房地产用地供应计划，经同级政府批准后在媒体上向社会公布，确保供地信息公开，同时报上级政府和国土部门备案；建设部门要合理控制城镇房屋拆迁规模，降低居民被动性住宅需求，加大经济适用房的供应规模；规划部门要会同有关部门把好住房布局、套型结构关，严格落实国务院规定的户型面积90平方米以下的住房比例达到70%的要求；工商部门要加强对房地产市场的合同管理，规范房地产广告的诚信行为；建管部门要严格住宅工程的结构图纸审核，不符合规定的工程不予开工；新闻媒体对稳定住房价格要加强正面宣传，积极倡导理性的投资和购房行为。通过各部门的共同努力，逐步建立和完善我市住房多层次保障体系，积极探索中低价位商品房（限价商品房）试点开发，加大经济适用住房建设力度，扩大廉租住房制度实施面，切实保障中低收入特别是低收入家庭的基本居住需求。
三、加强房地产市场管理，规范房地产企业行为
要按照《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》和《*市人民政府办公室关于印发*市商品住宅价格管理暂行办法的通知》（绍政办发〔〕55号）的有关规定，加强房地产市场价格监管，规范商品住宅价格构成，严肃销售行为，严格明码标价，决不允许标价之外随意加价、收费。房地产开发企业要严格按商品房销售合同履约，认真及时向价格主管部门、房地产主管部门做好商品房定价备案和销售合同备案工作。对经济适用住房要实行成本监审制度，严格按照国家《经济适用住房价格管理办法》的规定审核成本费用，控制利润水平，在核定价格前应采取座谈会、征询会、听证会等形式听取公众意见，特别是中低收入居民的意见；价格确定后要向社会公示。对拆迁安置用房、中低价位商品房（限价商品房）等政府安排的专项用房，要严格监督管理、从严控制价格，确保政府的优惠政策落到实处。对廉租房的租金，要严格执行国家发展改革委、建设部印发的《城镇廉租住房租金管理办法》的规定。
四、提高房地产信息透明度，引导居民理性购房
市政府指定*市房地产公众信息网公布市区相关房地产信息，其内容为：（一）政府定期公布土地供应计划、拆迁计划，市区住宅建设项目的开工、在建、竣工面积及建设进展情况；（二）住宅土地招拍挂出让成交后，国土部门在五个工作日内提供地块面积、建筑面积、成交价格、绿化率、容积率等信息；（三）住宅建设项目预售证发出后，房管部门向社会公布楼盘总体情况（总套数、房型面积等）、实时销售情况（合同成交房号、价格、面积等）。
房地产品控管理篇7
论文关键词：房地产企业目标成本成本控制
论文摘要：在当前市场形势下，成本控制能力直接决定了房地产开发企业的盈利能力和可持续发展能力。本文根据房地产企业开发特点，介绍房地产企业目标成本构成，提出房地产企业目标成本控制原则和控制流程，以期实现成本动态管控，确保目标利润实现。
1引言
从2002年5月国土资源部第11号令，颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》至今10年里，房地产行业正经历着浴火重生。在国家宏观调控政策的引导和推动作用下，房地产开发日益趋于透明，房地产行业正逐步实现开发规范化和管理精细化。
在新的经济环境下，要在纷繁复杂的行业竞争中立于不败之地，成本控制能力将直接起到决定作用。同时，随着政府、社会、媒体对房地产企业的监督和管控力度加大，瘦身钢筋等通过牺牲工程质量来控制成本的做法必然加速企业的灭亡。建立合理的目标成本控制体系，在保证产品质量的前提下，做好成本控制，实现利润最大化，成为房地产企业的核心竞争力。
2房地产企业目标成本构成
房地产企业目标成本包括房地产开发成本和房地产开发费用。
房地产开发成本是指为构成产品实体发生的各项支付，主要包括：土地成本支出、前期设计规划和报建支出、建设安装支出、基础设施支出、公共配套设施支出、景观建设支出等。
房地产开发费用是指在房地产开发和销售构成中为达成管理目标而发生的相关支出，主要包括：管理费用支出、营销费用支出和财务费用支出。
3房地产企业目标成本控制原则
根据目标成本性质不同，其控制原则也应区别对待。
房地产开发成本控制与产品品质息息相关，原则不当将造成产品质量下降，因此在这类目标成本控制过程中要以“合理”为原则。也就是说，在开发前期应对项目未来发展和所期望的经营成果有合理预期，设定合理的目标成本，在动态管控过程中，注重目标成本的合理实施，控制实际成本与目标成本偏差率。
4房地产企业目标成本控制流程
房地产企业目标成本控制流程包括：目标成本设定、目标成本动态管理、成本回顾与分析3个阶段。
4.1第一阶段：目标成本设定
房地产项目开发是一个综合、持续的过程，其涉及土地获取决策、项目研发定位决策、工程施工管理、项目销售、项目交付使用、项目交付后综合评估等多个环节。目标成本的合理设定，与项目定位、建造标准和售价综合影响下的目标利润密不可分。
项目定位和建造标准是目标成本合理设定的计算基础，综合售价影响目标利润是否可以达成，是对产品定位、建造标准和市场价格预期合理性的结果论证。
4.1．1人员支持与成果
公司管理层——提出利润目标值和开发费用控制目标；
专业研发设计人员——提出项目方案设计，初步确定产品定位、业态、建造面积指标；
专业工程人员——根据项目方案提出初步建造标准和配置；
专业营销人员——根据项目区位、产品定位和业态，对未来市场价格做出预判；
专业造价工程师——根据研发初步指标和工程初步建造标准及配置，计算目标开发成本。
4.1．2成果论证
预期销售收入－目标开发成本－目标开发费用－合理税金＞目标利润，则初步方案可行，进一步深化并形成目标成本。
预期销售收入－目标开发成本－目标开发费用－合理税金＜目标利润，则需要判断是否可以通过适当压缩开发费用实现利润目标，若可行，则进入深化阶段并形成目标成本；若不可行，则需要重新对初步设计方案进行论证，直至达成利润目标。
目标成本设立后，后期通过建设控制降低成本的空间已经很狭小，因此这一阶段是房地产目标成本控制体系中最重要的一环。
4.2第二阶段：目标成本动态控制
目标成本设立后，房地产项目也随即进入实质建设阶段，在这一阶段，目标成本控制的关键在于动态回顾与实施管理。
4.2．1人员支持与成果
专业研发设计人员——逐步清晰和完善的项目研发指标、为达到研发效果对建筑材料的选择与确认； 专业工程人员——详细的建造和设备配置标准；
专业造价工程师——统计实际发生成本并对未来发生成本进行合理计算与预估。
4.2．2成果论证
若动态成本与目标成本偏差率，在企业预估范围内，则说明项目运营目标达成可控。
若动态成本远超出目标成本，则需要分析原因，若变动合理且售价提升可以综合消除影响，则说明项目运营目标达成可控；否则，应紧急召开各专业人员论证会，寻找解决方案。
若动态成本远小于目标成本，则需要分析原因，防止施工过程中的质量下降。
4.2．3成本节约
在建设施工过程中，虽然重在动态成本控制，但是仍需要通过施工管理进一步合理节约成本。通过对影响施工成本的各种因素加强管理，并采取各种有效措施，消除施工中的损失浪费现象。4.3第三阶段：成本回顾与分析
项目完成全面财务结算后，应及时组织各相关专业人员，以目标成本达成为核心展开成本回顾与分析，明确指出项目开发过程中目标成本控制成功之处和偏差原因，建立企业成本数据库，为后续项目目标成本的建立提供宝贵的数据资料和经验分享。
5目标成本控制体系维护
为确保目标成本控制体系能顺利运行并为项目成本管理作出贡献，需要做好以下维护基础工作。
第一，建立标准化成本科目分类并规范核算内容，以加强目标成本在时间轴上的纵向可比性和项目间的横向可比性。
第二，制定成本管理制度，确保成本实施过程有章可循，操作规范。例如，形成施工单位招投标管理办法、材料设备采购验收管理办法等。
第三，用考核量化管理效果，按照成本类别将目标成本细分至各管理部门，并通过量化的考核标准，按时间点对成本控制实施成果进行考核评估。
房地产企业成本控制体系的建立，是业内众多企业和学者研究的重点和方向，笔者结合自身实践经验对房地产企业成本控制体系建立提出具有实际操作性的建议。
主要参考文献
［1］任夏仪，张文.目标成本管理在房地产开发企业中的应用［J］．财会研究，2008（3）.
［2］蒙炳华.房地产目标成本管理研究［D］．上海：同济大学，2009.
［3］方芳，何昌贵，孙晓阳.房地产开发企业会计［m］．上海：上海财经大学出版社，2004.
房地产品控管理篇8
[关键词]房地产企业；科学管理、成本控制；
1、前言
改革开放，我国开始了大规模的商品房建设，人民群众通过市场购买心仪的住房，提高了生活水平，促进了经济发展，房地产业已经成为中国经济的支柱产业。近年来房价的过快增长，老百姓对房地产业是否存在暴利心存疑窦，对高房价过高多有诟病。到目前为止无论是央企还是房地产上市公司都没有拿出一套具有说服力的房地产产品成本构成控制模式使百姓对房地产利润率有一个清晰的了解。随着国家对房地产调控的力度越来越大，房地产民生属性日益凸显，保障性住房建设需要控制成本，房地产成本控制问题提上了议事日程。国家也要根据变化了解形势，制定全国统一的房地产企业工程成本模式和标准，使房地产业管理更加科学化。国家调控房地产，使房地产利润回归到合理水平，结束房地产一产独大的局面，改善经济环境，促进经济协调可持续发展。随着房地产调控的不断深入，行业间竞争日趋激烈，求生存、谋发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题，房地产开发企业亟须提高企业的成本管理水平，用最合理的工程造价，建造优质产品，达到社会效益和经济效益的最大化，在激烈的市场竞争中牢牢把握主动权，从而走向成功。
2、房地产企业工程成本控制存在的问题
我国的房地产工程成本控制无论是国家层面还是企业层面都存在着许多的问题。国家尚未建立房地产工程成本核算标准，停留在房地产企业根据自己的实际情况采取内部控制制度和标准的阶段。由于列项标准不统一，不同企业的成本不具有可比性使得地产业高度发展的国家没有一个让人们信服地产成本标准，也无法计算地产利润率，楼倒到，楼脆脆时有发生，不利于地产业市场竞争和国家对房地产调控，控制风险。企业管理粗放，成本管理意识、竞争意识、风险意识薄弱，在房地产工程土地获得，设计过程，工程建设，竣工结算，销售活动，后期管理，各个阶段管理中都存在着不同的欠缺而产生各种损失浪费。
3、建立房地产企业工程成本管理体系的意义
建立健全国家关于房地产企业工程成本管理列项标准和成本核算标准，对强化房地产调控，提高地产业管理水平，提高地产质量，推动地产业健康可持续发展，具有积极地促进作用。房地产业生产周期长使用期限长的特点决定了百年大计，质量第一，质量是企业生存和发展的生命线。因此，房地产企业工程成本管理列项标准和成本核算标准，不仅仅具是降低生产成本的作用，更重要的是要确定产品品质和质量的最低价格保障体系，也就是说不能低于这个价格标准。这种标准的制定增强招投标的科学性，提高政府监管的力度，限制层层分包降低实际建安成本，降低产品质量的问题。同时也会促进企业间的竞争，强化企业管理，促进企业提高管理水平，向管理要效益，提高企业的竞争力。
4、新时期房地产企业工程成本控制对策
4、1更新成本控制观念，建立成本控制体系
十几年房地产大规模开发，我国存量房地产规模巨大，保障房的大规模推进，将改变我国房地产销售格局，由买方市场向卖方市场转变。保障性住房要求品质优良，设施完备，经济适用，成本控制是不可缺少的。商品房要求精致优雅，环境友好，质量优异，易于居住，优质优价，也需要成本控制作保障，因此我们要改变成本控制就是要降低房屋造价陈旧观念，提高认识，成本控制是提高工程质量的保障。国家加速建立和完善科学的成本控制法律制度体系，使控制工程建设过程中杜绝损失浪费手段制度化，科学化，保证实现用最优的投资建设高品质的住房目的。
4、2加强对工程项目投资决策和规划设计的管理
房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本，是项目开发成本之和。房地产企业是以质量保障为核心的房地产控制体系的最大的受益者，是科学规划，有效管理，精细施工，杜绝损失浪费，跑冒滴漏，降低成本，提高质量的成本控制主体。
工程项目投资决策和设计阶段是成本控制的关键，从源头抓起，尤为重要，据有关资料统计，在项目建设各大阶段中，投资决策影响工程造价的程度最高，即达到80-90%。因此，正确的决策是控制工程造价的前提，它直接影响着之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题。在新形势下加强对决策管理对合理控制成本至关重要。
实现投资的最佳效果，离不开科学的规划和工程设计，规划设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂。合理的设计是控制工程造价的关键。有资料分析表明，影响项目投资最大的阶段，是设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%-95%；因为初步设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定；在技术设计阶段，对工程造价的影响只占工程总造价的35%-75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35%。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的设计阶段。设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这小于1%的费用，对工程造价的影响度却占75%。
4、3建立健全成本控制奖惩机制，实行全员项目成本控制体制
房地产开发项目周期长，涉及的成本控制范围广泛，只有实施工程全过程质量、成本有效控制，才能达成目的。加强成本管理意识，创建全员全过程成本控制科学的管理方法，实施成本管理目标责任制，是确保项目实现成本控制有效途径。这种管理是在批准的成本预算内所进行的一切管理，他涵盖了前期土地成本、施工图纸设计、项目施工运行期间、项目竣工决算，销售和售后服务等工程的全过程，体现在施工生产组织和实施的全过程，不仅仅是财务管理和财务管理人员的职责，他将全体施工从业人员都纳入到管理范围，进行岗位职责管理，成本管理的主体是施工组织和直接生产人员。
这种制度实行成本控制经济管理责任制，将生产指标层层分解，建立项目经理，施工技术，材料机械，行政管理，财务管理等人员岗位职责，目标责任，逐级落实责任制，严格奖惩。计算机信息管理技术，为建筑企业提供了全新的成本控制管理手段，各相关部门配备统计、质检、核算人员，及时收集、传递、处理、储存生产经营过程中出现的大量数据，及时准确地分析和发现成本管理中存在的问题及产生的原因，改变了传统的工程结束才能够获得成本信息的被动局面。负责施工管理的工程部门对施工中发现的向题，及时与上游环节进行沟通，合理安排施工顺序，减少施工费用；认真审核图纸，减少和避免出现工程图纸变更造成经济损失；严格材料的检验工作，正确预测施工过程中可能出现的索赔因素，采取前瞻性的预防措施，避免索赔的发生；充分发挥监理对工程造价的监督作用，促进企业将问题消灭在萌芽状态，强化企业管理，是实施低成本战略的重要武器。
5、结语
房地产企业实施全员质量成本控制管理新体制，充分调动全体职工的积极性和敬业精神，以质量求生存，以科学管理降低成本，防范和规避企业经营过程中的各种风险提升竞争力，使企业在纷繁复杂的市场竞争中立于不败之地。
[参考文献]
房地产品控管理篇9
【关键词】房地产房地产市场调控政策
中国的房地产业在2000年前后取消福利分房制度后取得了迅猛发展，2007年是中国房地产业发展的第十六个年头，今天的房地产业正以开发规模每年20%左右的速度增长，已成为我国国民经济的一个支柱产业，改变着国家的经济结构，并切实的改善着我国居民的居住条件和居住环境，但中国的房地产业的发展仍然是处于初级阶段，随着房地产业的不断发展也出现了一些丞待解决的问题。本文结合2006年11月之前国家各部委的有关房地产业的宏观调控政策，对现今房地产业出现的一些问题进行综合评述的分析，并提出一些建设性的意见。
一、房地产市场的现状
目前房地产市场出现的问题主要体现在以下四个方面：
1、房地产投资规模过大。2002年，我国城镇房地产开发完成投资占GDp的7.55%，占固定资产的17.9%；2003年，全国房地产开发完成投资10106.12亿元，同比增长28.5%；2004年，完成投资13158亿元，同比增长1.6%；2005年，全国房地产投资15759.3亿元，比去年增长19.8%；2006年以来，房地产投资增速逐月回升，1-6月同比投资增长速度已达24.2%，超过上年同期增速0.7个百分点。可见，房地产业投资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐渐增长的趋势。
2、商品房价格上涨过快。目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。国家统计局调查统计的全国70个大中城市房屋销售价格数据分析，2006年上半年各月新建商品住宅销售价格涨幅分别为6.3%、6.4%、5.9%、6.4%、6.1%、6.6%，可见，一季度涨幅回落，二季度开始反弹，但总体水平维持在较高的水平。
3、商品房结构不合理。房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%——35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因，除了房地产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。
4、房地产市场秩序混乱。2006年以来，外资投资房地产增长较快，境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中，至6月底，新设外商投资房地产企业同比增长25.4％，实际使用外资增长27.9%；境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。外资进入房地产市场过猛，市场准入规则不够规范，扰乱了我国货币政策的执行力度。房地产销售市场上也是一片混乱的景象。而在“售楼中心”设出之前，房地产开发商对“期房”的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。投机者借助“期房”获取了较大的经济利益，而普通的房地产消费者却因为所购买的“期房”与现房之间存在着一定的差距（这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握有关建筑业知识的有限性）造成了心理上和经济上的双重损失。此外，一些房地产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动，极大地损害了消费者的知情权。
二、加强房地产市场调控的对策
下面结合2006年度出台的国家对房地产业发展各方面的调控政策，具体分析一下加强房地产市场发展的宏观调控政策。
1、加强商品房结构规划的管理。针对我国少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的问题，2006年5月17日，《中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）》，即新“国六条”出台，2006年5月29日，中国国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》等。通过宏观调控政策调整住房结构，引导居民合理消费已纳入经济社会发展工作的目标责任制，成为我国商品房不合理结构的重要举措之一。要切实调整住房供应结构，就需着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效的调整了商品房结构，才能解决商品房市场供求失衡的状况。此外，还应充分利用税收来调控商品房结构，可以采取以下措施：一是根据人均居住面积来征收税款，根据各地方不同的经济发展状况等多种测量人民生活水平、经济发展水平等因素，制定我国城镇人口标准居住面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现高收入群体和低体收入群体的贫富之间的转移支付，以此来调节住房结构的矛盾。
2、加强房地产价格的调控。2006年5月9日，中国国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。力求通过切实调整住房供应结构，发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，整顿和规范房地产市场秩序，有步骤地解决低收入家庭的住房困难，完善房地产统计和信息披露制度，共六个方面的内容来控制房价上涨过快的趋势。加强房地产价格的调控，首先要保障城镇中低收入家庭的住房需求，因此，必须大力的加大普通商品住房、经济适用房和廉租房的供给量，建立房地产价格形成和监管体制，严格规范房地产价格形成机制，根据不同地区、不同的情况调节价格的增长幅度，制定一系列使中低收入家庭和最低收入家庭能够充分享受到政府各项优惠政策的监管细则；此外，还应发挥土地的调控作用，将大块土地分成小块投放到市场中去，形成房地产开发商竞争投资开发的局面，通过市场竞争来调节房地产价格，充分发挥市场的资源配置作用；第三，形成合理的商品房价格构成和销售价格体制，对投放到销售市场中去的商品房要明确其销售价格构成及销售价格计算标准；最后，要对房地产市场出现的不合理、不合法的附加费用及炒房，减少面积等非法行为进行严厉的查处、打击。3、加强房地产市场的监管。2006年7月24日，经国务院同意，建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局联合《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。2006年9月4日，针对个人转让住房过程中发生的相关费用有关扣除的规定不够明确、详细，及对二手房交易个人所得税的征收不到位，影响了执法刚性，造成税收收入流失的问题制定了一系列政策和规定问题，国家外汇管理局、建设部联合《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。目前境外热钱进入中国房地产市场，要规范外商投资房地产市场准入、开发经营管理、严格境外机构和个人购房管理，就要提高部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序，加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为，严格境外机构和个人购房的管理。所有地税开始强制征收房产出售个人所得税，主管税务机关在房地产交易场所设置税务窗口，一并征收房地产交易的营业税、土地增值税、个人所得税等税种，要求各税同步征收，使得个人所得税不能再自愿缴纳，可让缴纳个税与房屋过户直接挂钩。同时还要区分不同类别房屋，分别规定其原值，允许合理扣除按揭购房贷款利息和装修费用等，使得现行政策更具有操作性，减轻纳税人的税负。建立缜密的房地产投资规则，严格审核投资条件和投资项目。保证国内房地产开发商的投资收益，及规范外资进入我国房地产市场的秩序，使二者协调的发展，在竞争中实现双赢。
4、加强房地产金融信贷调控。上调金融机构贷款基准率是充分发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用，是央行收缩信贷采取的紧急措施。2006年4月28日，中国人民银行上调金融机构贷款基准率0.18个百分点。2006年5月8日，建设部宣布将各档次个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。2006年5月27日，中国人民银行再次宣布，从4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年贷款利率上调0.27个百分点，其他各档次贷款利率也相应调整。2006年8月19日起，中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率，在此次利率调整中，个人住房公积金贷款利率保持不变。理论上讲，上调金融机构贷款基本利率，一方面可以抑制房地产市场的购买需求，增加购买负担和风险，从而抑制房地产市场的投机行为；另一方面可以增加房地产业的开发和经营成本，控制房地产的开发规模，从经济角度调控房地产市场的供求关系，降低消费者的购买量，减少房地产市场的供给量。然而，以上各项政策的出台并未抑制房地产开发商的投资，因为以上两者均将负担和风险转嫁给了真正具有住房需求的消费者，让越来越多的真正具有住房需求的消费者放弃了购房的行为，对房地产市场呈观望的态度。这样一来虽能暂时缓解房价上涨的压力，但并不能彻底解决房地产市场出现的问题。
就出现的问题，采取分档次的还贷利率不失为一个不可行的办法。对购买不同档次、不同面积的商品房的贷款购房者实行不均的还款利率，是利率与消费者购买商品房的档次、面积成正比，这样就可以使普通百姓切实的在金融调控政策中受益，又可以调节高收入群体与低收入群体的收入差距，逐步的改善商品房的结构，规范商品房市场的供给。
5、加强土地使用管理。房地产业开发的是土地产品，目前建设用地总量增长过快，有效的严把土地“闸门”就能够有效的控制房地产市场的供给。2006年9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》公布，对各地和各部委提出了方面的要求，严把土地“闸门”。《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定，从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。具体包括：一是新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍，并按照实际新增建设用地面积征收；二是地方新增建设用地土地有偿使用费全额缴入省级国库；三是主要参照基本农田面积和土地开发整理重点任务分配新增建设用地土地有偿使用费。此外，《通知》对新增建设用地土地有偿使用费征管、收缴程序、清欠、监督检查等也作出了规定，中国新增建设用地土地有偿使用费标准将提高1倍。
房地产品控管理篇10
关键词：供给侧改革；战略成本管理；房地产；生命周期成本法
随着人口红利衰减、中等收入陷阱、国际政治经济格局调整，美对华经济政策新主张等一系列内外环境的驱动下，中国经济发展正进入“调结构，稳增长”。早在2015年11月，中央就提出了供给侧结构性改革，从提高供给质量出发，用改革的办法推进结构调整，矫正要素配置扭曲，扩大有效供给。针对中国经济发展存在的产能过剩、楼市库存大、债务高企等几大问题，中央推行“三去一降一补”方式，促进经济社会持续健康发展。
一、房地产行业的供给侧结构性改革
在房地产行业，近十年来，政府过度使用政策杠杆，地方政府对楼市调控主要通过限购、限贷、限外等抑制需求端等形式去调控被受土地财政、投资投机等挟持的楼市价格。但经过近几年的调控，楼市表现出投资增长乏力、供需扭曲，出现严重结构性过剩，特别是在三四线城市沉淀了大量投资。高库存是房地产市场供需矛盾的集中体现，现有政策框架已经不能有效解决，因此必须通过供给侧的系统改革来改变现状。国家层面上，一般提倡通过减税降费，解决政府在房地产领域收取税费过高问题，同时，改革地方政府融资管理和政府融资体制、弱化地方地方政府土地收入与经济增长之间的关联度。总之，必须减少政府的过度干预，推动房地产行业供给侧结构性改革，激发了市场的活力。对于房地产企业来说，不仅仅要重视去库存，更要重视“去杠杆、降成本、补短板”，通过加强战略成本管理，提高核心竞争优势。
二、房地产企业的战略成本管理
(一)房地产企业成本控制现状
从成本角度来说，传统的房地产成本管理只重视产品建造环节的控制，忽视其他环节的成本分析和研究，表现为成本管理的不完全性。早几年，房地产价格的持续上涨，不用太多考虑成本效益，只要做出来就能卖，卖了就能挣钱，在这样的前提下，房地产行业特别是一些中小型房地产企业很少关注产品前期策划以及全成本效益控制，不注意所耗成本能得到的市场价值，忽略了在某些情况下控制成本费用可能会导致产品质量和企业效益的下降。
(二)房地产企业生命周期成本法
房地产开发周期一般都要跨度几年，房地产产品是高价值的长期耐用品，消费很长时间才能体现出品质。对于开发企业而言，成本投入的经济合理性尤其重要，该投入的成本没有投入或投入不足，都会影响销售利润和品牌价值，不该投入的成本投了，也不会产生利润和品牌贡献，只能是成本损失。以上特殊性决定了许多行业通用的量化成本指标比较法对房地产开发成本管理只能起到一定的参照作用。实践中，房地产开发企业应该从长期竞争优势出发，建立适合自身的战略成本管理模式，注重产品开发周期以及全生命周期成本管理。生命周期成本(Life-CycleCosting，LCC)是用于识别和显示一项产品整个生命周期成本的一种管理技术。从产品的寿命周期过程来看，LCC是指产品从开始酝酿，经过论证、研究、设计、发展、生产、使用一直到最后报废的整个生命周期内所耗费的研究、设计与发展费用、生产费用、使用和保障费用及最后废弃费用的总和。管理房地产项目整个生命周期的成本，就意味着重视产品策划和设计，产品的策划和设计将决定绝大部分的成本，从而保证项目利润的最大化。LCC管理将房地产企业成本管理的视角向前延伸至策划设计阶段，向后延伸至售后服务及报废回收处理阶段，拓宽了成本管理的视野，将成本管理的重点放在面向市场的设计策划阶段。它要求企业在市场调查的基础上，针对市场需求、本企业的资源状况，利用横向纵向价值链分析，确定自身战略成本定位。通过对产品和服务的质量、功能、品种及开发周期等提出要求，并对产品成本、收入、利润等进行预测，研究成本增减与收益增减的关系，确定有利于提高成本效果的最佳设计方案。传统上，房地产企业项目开发成本指的是土地成本、建造成本以及开发间接费用。项目的完全成本是项目开发成本再加上期间费用(财务费用、管理费用、营销费用)。目前，房地产企业生命周期完全成本主要包括内容有：⑴研发阶段：获得土地价款包括前期调研费用、土地交易价格、市政配套费用以及拆迁补偿费用等。由于土地交易是企业在充分研究，综合判断土地价值后，通过博弈谈判后获得因此将土地交易价格纳入此阶段。⑵产品设计阶段：设计费用包括规划设计费、施工图设计费、设计变更、园林环境费等。⑶组织建造阶段：主体建安工程费、社区管网费、园林工程费、配套设施费、开发间接费(工程管理费用等)、期间管理费用、期间财务费用。⑷营销与销售服务阶段：期间营销费用、前期物业费用、客户使用维护费用等。传统房地产企业偏重于项目本身工程造价成本的控制与管理，也就是项目工程造价的概算、预算、决算和工程变更的控制，但实际上设计策划成本是控制后期建造成本的关键。尽管设计成本在房地产企业生命周期完全成本中只占非常小的比例，但是设计决策阶段对产品定位、营销和服务具有重要影响，它基本锁定了其余生命周期成本的大部分。以追求项目利益为出发点，以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。一个项目的评价体系中，一定要评价各种产品所占用的资源，及其在市场上的价格认知。因此越来越多企业也开始高度重视投资决策和项目定位策划成本。
(三)生命周期成本法管理下的产品策划
通过运用Swot分析地块现状、市场情况、宏观金融环境等，了解竞争楼盘、当地消费习惯及消费潜在群体，结合公司战略经营目标确定市场定位，从而策划项目产品。1.土地收益最大化的产品策划产品策划实践中，以每平米土地收益评估产品价值，以最低风险的产品开拓新市场。土地税后净利润是指每平方米土地带来的收益，任何产品按平方米建筑面积折合计算每平方米土地的利润贡献，这是产品策划设计过程中重要的财务指标。举例：某n项目土地面积10万平方米，容积率1.5，根据市场调研，该区域可以选择叠拼(容积率1.1)以及洋房(容积率1.5)。叠拼建安成本3000元/㎡，洋房建安成本3100元/㎡，土地成本1800元/㎡，通过计算土地收益(如表1)对比，确认叠拼别墅产品类型获得收益更高，因此该项目定位在容积率为1.1的叠拼产品进行设计开发。通过分析比较土地创造收益的大小确定产品类型或产品组合类型，从而在前期设计阶段保证项目利润最大化。2.重视品质提升的产品质量成本管理LCC管理关注顾客，合理满足顾客需求，减少客户使用及维护费用。市场及产品定位后，在开发产品过程，关注客户需求，以符合企业战略要求的顾客满意度为前提条件下，调节和控制产品质量成本，投入有效成本，保证资源产出效益最大化。一方面，注意挖掘项目产品开发中能提升价值、促进营销有积极作用的有效质量成本，杜绝因为失误、保守、效果把握不准导致的经济不合理的无效成本；另一方面，在建安施工环节中，企业应注重购买的设施建材质量与产品定位一致性，采购过程中不能一味地以最低价来选择。品质就是客户认知的成本，假如在标准产品建安成本每平方米3500元基础上增加每平方米500元成本支出以内能够获得产品边际贡献(单位可售建筑面积的收入减去成本大于0情况下)，将500元质量成本投入到客户敏感的地方如园林、立面、门窗、公共大堂装修等。房地产企业全生命周期成本管理下质量成本控制既能满足用户的要求，又能使企业获得较好的经济效益。
三、结论
综上所述，房地产企业由于其特殊的行业性质，特殊性的产品形态及产品生产周期，决定了房地产企业的成本控制工作与传统生产制造行业的不完全一致性。我们只要结合企业自身竞争优势，实施以全生命周期成本法为主要工具的战略成本管理，因地制宜，关注产品前期设计与开发，采用全过程、全成本的管理模式，促进企业增加经济效益，达到企业战略经营目标。
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