国有土地上征收补偿办法篇1
西安市国有土地上房屋征收与补偿办法全文第一章 总则
第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区以及西安高新技术产业开发区、西安经济技术开发区、西安曲江新区、西安浐灞生态区、西安国际港务区、西安阎良国家航空高技术产业基地、西安国家民用航天产业基地、西安沣东新城(以下简称开发区)辖区范围内国有土地上，为了公共利益的需要，征收单位和个人的房屋，适用本办法。
第三条 市住房保障和房屋管理局是本市房屋征收与补偿的行政主管部门(以下简称市征收主管部门)，其所属的市房屋征收管理办公室具体负责本市房屋征收与补偿的日常监督管理工作。
新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。区人民政府确定的房屋征收部门具体组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作。
开发区管理委员会(以下简称开发区管委会)受市人民政府委托具体负责组织实施本辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。
市人民政府确定的重大项目的房屋征收与补偿工作由市人民政府负责。
第四条 发展改革、建设、规划、国土、棚改、财政、公安、城管执法等有关部门依照本办法的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第五条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
第六条 市房屋征收管理办公室应当建立全市统一的房屋征收信息平台，加强房屋征收监督管理。区人民政府、开发区管委会应当按照市房屋征收管理办公室的要求，将房屋征收与补偿信息纳入房屋征收信息平台。
第七条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市征收主管部门、区人民政府、开发区管委会举报。接到举报的市征收主管部门、区人民政府、开发区管委会应当及时核实、处理。
第二章 征收决定
第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、区人民政府作出房屋征收决定，开发区管委会根据市人民政府的委托作出房屋征收决定:
(一)国防和外交的需要;
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
房屋征收决定作出前，区人民政府、开发区管委会应当向市征收主管部门备案，具体工作由市房屋征收管理办公室负责。
第九条 作出房屋征收决定时，需具备下列条件:
(一)建设项目立项文件;
(二)规划部门核发的建设用地规划许可证或确认的规划设计条件;
(三)国土资源部门的土地相关文件;
(四)征收补偿方案。
保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。
第十条 区房屋征收部门、开发区管委会应对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。被征收人对调查结果有异议的，应当及时调查核实。
第十一条 实施房屋征收时，以房屋权属证书或土地使用权证、公有房屋租赁凭证计户补偿。
第十二条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等增加补偿费用的不当行为;违反规定实施的，不予补偿。市房屋征收管理办公室、区房屋征收部门、开发区管委会应书面通知有关部门暂停办理下列手续:
(一)暂停办理房屋新建、扩建、改建和改变房屋用途及分户手续;
(二)暂停办理工商营业执照手续。
书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。
第十三条 区房屋征收部门、开发区管委会应当根据前期调查、征收费用概算等情况，按照本办法规定拟定征收补偿方案。
市、区人民政府或开发区管委会应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第十四条 市、区人民政府或开发区管委会应当将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第十五条 区人民政府、开发区管委会应当按照有关规定进行社会稳定风险评估，并按照规定将评估报告报送相关部门。
区人民政府、开发区管委会用于征收的补偿资金应当足额到位，专款专用;实行产权调换的，应当落实产权调换房源。
第十六条 房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，由市、区人民政府常务会议讨论决定。
第十七条 房屋征收决定作出后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市房屋征收管理办公室应对从事房屋征收与补偿工作的人员进行法律、法规等相关知识的培训。
市房屋征收管理办公室、征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第十八条 被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第三章 补偿
第十九条 房屋征收决定作出前，市、区人民政府或开发区管委会应当组织规划、国土、建设等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定合法的建筑应当给予补偿;对未超过批准期限的临时建筑应当根据其剩余使用年限给予补偿;对违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
第二十条 被征收房屋的建筑面积、用途，以房屋权属证书的记载为准。被征收房屋权属证书未载明建筑面积、用途或者建筑面积、用途有争议的，市、区人民政府或开发区管委会应当组织发改、规划、国土、建设等有关部门依照法律、法规进行调查、认定和处理。
第二十一条 房屋征收决定作出后，应当对被征收人给予下列补偿:
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第二十二条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，区人民政府、开发区管委会应当依据本地城市规划提供征收范围内或就近的房屋。
第二十三条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
房地产价格评估机构的选定、信用管理、估价技术标准、估价纠纷等事项按照相关规定执行。
第二十四条 被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋评估价值的20%给予补贴。
第二十五条 被征收人选择房屋产权调换的，应当计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值应由同一家房地产价格评估机构选用同一估价时点，采用相同价值内涵及技术路线进行评估。
市征收主管部门应当组织成立由房地产估价师以及价格、房地产、城市规划、法律等方面专家组成的房地产价格评估专家委员会，申请人对评估机构的复核结果有异议的，房地产价格评估专家委员会应当按照相关规定进行鉴定。
第二十六条 征收公有房屋的，应当实行房屋产权调换。产权调换后被征收人应当与承租人重新签订房屋租赁合同。征收前另有约定的，从其约定。
第二十七条 实行产权调换的住宅房屋，产权调换房屋的套内建筑面积应不少于被征收房屋的套内建筑面积。
在征收范围外产权调换的，按产权调换房屋区位，每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至20%的套内建筑面积，具体奖励面积在征收补偿方案中予以明确。
被征收房屋套内建筑面积与奖励的套内建筑面积之和就近上靠户型进行产权调换。
产权调换为私产的，被征收房屋套内建筑面积部分与产权调换房屋套内建筑面积部分，按评估价值结算差价。奖励的套内建筑面积不结算房价款。
公摊面积部分均不结算房价款。
第二十八条 被征收人符合享受最低生活保障条件的，产权调换房屋套内建筑面积与被征收房屋套内建筑面积相等部分，除被征收房屋评估价值高于产权调换房屋评估价值外，不结算差价;按本办法第二十七条规定奖励的套内建筑面积部分，不结算房价款;未达到相近户型套内建筑面积部分按产权调换房屋评估价值的50%结算。
第二十九条 被征收人符合住房保障条件的，按照省、市有关规定执行。
第三十条 征收独立营业用房采取大厅式营业用房产权调换的，产权调换房屋的套内建筑面积应不少于被征收房屋的套内建筑面积，套内建筑面积部分按评估价值结算差价。
公摊面积部分均不结算房价款。
第三十一条 征收营业用房和其他非住宅用房实行产权调换的，因城市规划等原因，在征收范围外产权调换的，按产权调换房屋区位每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至30%的套内建筑面积，奖励的套内建筑面积部分不予结算房价款，具体奖励面积在征收补偿方案中予以明确。
第三十二条 区房屋征收部门、开发区管委会未向选择产权调换的被征收人、公有房屋承租人提供周转用房的，产权调换房屋交付前，应当在过渡期内按下列规定向被征收人、公有房屋承租人支付费用:
(一)征收住宅房屋的，每月支付被征收房屋评估价值0.35%的临时安置补偿费。临时安置补偿费低于500元/月的，按500元/月支付。
(二)征收营业、生产加工业房屋的，每月支付被征收房屋评估价值0.35%的临时安置补偿费;造成停产停业损失的，每月支付被征收房屋评估价值0.1%的停产停业损失补偿费。
(三)征收办公用房的，每月支付被征收房屋评估价值0.35%的临时安置补偿费。
(四)征收仓储及其他用房的，每月支付被征收房屋评估价值0.25%的临时安置补偿费。
第三十三条 产权调换房屋为多层房屋(七层以下含七层)的过渡期限一般不超过24个月;小高层、高层房屋的过渡期限一般不超过30个月。过渡期限自被征收人或公有房屋承租人交付房屋之日起计算。
超过补偿协议约定过渡期限的，自逾期之月起，每月按原标准的2倍支付临时安置补偿费和停产停业损失补偿费。
第三十四条 因征收营业、生产加工业房屋，被征收人选择货币补偿，造成停产、停业损失的，按被征收房屋评估价值的2%一次性给予停产停业损失补偿费。
被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的，由被征收人和生产、经营单位或个人协商分配;协商不成的，由区房屋征收部门、开发区管委会将停产、停业损失补偿费办理提存公证，在当事人协商或诉讼结果确定后支付。
第三十五条 区房屋征收部门、开发区管委会应当按照下列规定向被征收人、公有房屋承租人支付搬迁补偿费:
(一)搬迁补偿费20xx元/户。
(二)涉及固定电话移机、空调、有线电视、宽带网迁装等费用，按征收决定公告之日的收费标准给予补偿。
(三)涉及设备搬迁的，按照国家和省市有关货物运输价格等规定支付搬迁补偿费。
第三十六条 被征收人或公有房屋承租人在房地产价格评估机构选定之日起20日内搬迁的，区房屋征收部门、开发区管委会应当给予每户1.5万元奖励，选择货币补偿的，每户再增加1.5万元奖励;20日至30日内搬迁的，每户给予1万元奖励，选择货币补偿的，每户再增加1万元奖励;超过30日搬迁的，不予奖励。
第三十七条 产权调换房屋的层次、朝向等，由被征收人、公有房屋承租人按照交房顺序号自主选择，并予以公布。
第三十八条 用于产权调换的房屋，应当符合下列规定:
(一)符合国家质量安全标准;
(二)产权清晰;
(三)达到入住条件。
用于产权调换的住宅房屋最小户型套内建筑面积不得小于40平方米，每种户型套内建筑面积之差不低于8平方米。
第三十九条 区房屋征收部门、开发区管委会与被征收人、公有房屋承租人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第四十条 区房屋征收部门、开发区管委会与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由作出房屋征收决定的人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
作出补偿决定前，区人民政府应当将补偿决定方案报市房屋征收管理办公室备案。
被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第四十一条 房屋征收应当先补偿、后搬迁。
对被征收人、公有房屋承租人给予补偿后，被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第四十二条 被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。
第四十三条 征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当将土地使用证、房屋所有权证、租赁凭证等相关资料一并缴回，有关部门应当及时到国土资源、房屋管理部门办理注销手续。
实行产权调换的，有关部门应当按照协议的规定，给被征收人及时办理房屋登记手续。被征收人应当按照住宅专项维修资金的相关管理规定缴存产权调换房屋的专项维修资金。
第四十四条 监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的单位及其工作人员的监察。
审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
第四章 法律责任
第四十五条 在房屋征收与补偿工作中，有关工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市、区人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第四十七条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第四十八条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第四十九条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第五十条 临潼区、阎良区、长安区和市辖县国有土地上房屋征收与补偿工作，由所在区、县人民政府参照本办法规定执行。
第五十一条 本办法自公布之日起施行。20xx年5月10日西安市人民政府令第22号公布的《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》同时废止。本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，按照原批准的实施方案，继续沿用原有规定执行，但政府不得责成有关部门行政强制拆迁。
西安市国有土地上房屋征收与补偿办法修改《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》的决定一、将第二条修改为:在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区以及西安高新技术产业开发区、西安经济技术开发区、西安曲江新区、西安浐灞生态区、西安国际港务区、西安阎良国家航空高技术产业基地、西安国家民用航天产业基地、西安沣东新城(以下简称开发区)辖区范围内国有土地上，为了公共利益的需要，征收单位和个人的房屋，适用本办法。
二、将第三条修改为:市住房保障和房屋管理局是本市房屋征收与补偿的行政主管部门(以下简称市征收主管部门)，其所属的市房屋征收管理办公室具体负责本市房屋征收与补偿的日常监督管理工作。
新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。区人民政府确定的房屋征收部门具体组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作。
开发区管理委员会(以下简称开发区管委会)受市人民政府委托具体负责组织实施本辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。
市人民政府确定的重大项目的房屋征收与补偿工作由市人民政府负责。
三、将第四条修改为:发展改革、建设、规划、国土、棚改、财政、公安、城管执法等有关部门依照本办法的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
四、增加一条作为第六条:市房屋征收管理办公室应当建立全市统一的房屋征收信息平台，加强房屋征收监督管理。区人民政府、开发区管委会应当按照市房屋征收管理办公室的要求，将房屋征收与补偿信息纳入房屋征收信息平台。
五、将第六条改为第七条，修改为:任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市征收主管部门、区人民政府、开发区管委会举报。接到举报的市征收主管部门、区人民政府、开发区管委会应当及时核实、处理。
六、将第七条改为第八条，第一款中的由市人民政府作出房屋征收决定修改为由市、区人民政府作出房屋征收决定，开发区管委会根据市人民政府的委托作出房屋征收决定。
增加一款作为第二款:房屋征收决定作出前，区人民政府、开发区管委会应当向市征收主管部门备案，具体工作由市房屋征收管理办公室负责。
七、将第九条、第十二条第一款、第三十一条、第三十三条第二款、第三十四条、第三十五条、第三十八条第一款中的征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门修改为区房屋征收部门、开发区管委会。
八、将第十一条改为第十二条，第一款中的市房屋征收管理办公室修改为市房屋征收管理办公室、区房屋征收部门、开发区管委会。
九、将第十二条第二款、第十三条第一款、第十九条中的征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门修改为市、区人民政府或开发区管委会。
十、将第十四条改为第十五条，修改为:区人民政府、开发区管委会应当按照有关规定进行社会稳定风险评估，并按照规定将评估报告报送相关部门。
区人民政府、开发区管委会用于征收的补偿资金应当足额到位，专款专用;实行产权调换的，应当落实产权调换房源。
十一、将第十五条改为第十六条，修改为:房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，由市、区人民政府常务会议讨论决定。
十二、将第十八条改为第十九条，其中的征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门修改为房屋征收决定作出前，市、区人民政府或开发区管委会。
十三、将第二十一条改为第二十二条，第二款修改为:因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，区人民政府、开发区管委会应当依据本地城市规划提供征收范围内或就近的房屋。
十四、将第二十四条改为第二十五条，增加一款作为第三款:市征收主管部门应当组织成立由房地产估价师以及价格、房地产、城市规划、法律等方面专家组成的房地产价格评估专家委员会，申请人对评估机构的复核结果有异议的，房地产价格评估专家委员会应当按照相关规定进行鉴定。
十五、将第三十九条改为第四十条，第一款修改为:区房屋征收部门、开发区管委会与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由作出房屋征收决定的人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
增加一款作为该条第二款:作出补偿决定前，区人民政府应当将补偿决定方案报市房屋征收管理办公室备案。
十六、将第四十一条改为第四十二条，修改为:被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。
国有土地上征收补偿办法篇2
一、关于执行时间与存本付息标准
按照《县土地征收补偿安置资金管理办法》等有关规定，2015年9月1日起新征收集体土地的，县财政部门会同国土资源部门应当自依法批准土地征收之日起三个月内，依据土地征收补偿安置协议，将土地征收补偿安置资金一次性足额支付给被征地村（居）。村（居）民会议或者其授权的村（居）民代表会议，依据《中华人民共和国村民委员会组织法》等有关规定，可以决定补偿安置资金采取由银行存本付息分配方式。选择由银行存本付息分配方式的，可以参照原长期补偿标准并根据征地区片综合地价调整情况确定年度利息支付标准，利息支付后的余额转存为本金。年度所付利息的20%支付给村（居）集体用于兴办公益事业发展或者进行公共设施、基础设施建设；其余80%，征收土地后未调整承包土地的支付给土地承包户，调整承包土地的分配给全体村（居）民。具体执行时间和存本付息指导标准如下：
（一）2015年9月1日至12月31日依法批准征收的土地。
执行Ⅰ级区片综合地价5.4万元/亩的，一般按300元/亩年支付给村（居）集体，未调整承包土地的一般按1300元/亩年支付给土地承包户。
执行Ⅱ、Ⅲ级区片3.6—4.4万元/亩的，一般按200元/亩年支付给村（居）集体，未调整承包土地的一般按1100元/亩年支付给土地承包户。
（二）2016年1月1日至2019年12月31日依法批准征收的土地。
执行Ⅰ级区片综合地价6万元/亩的，一般按300元/亩年支付给村（居）集体，未调整承包土地的一般按1300元/亩年支付给土地承包户。
执行Ⅱ级区片综合地价5万元/亩的，一般按200元/亩年支付给村（居）集体，未调整承包土地的一般按1100元/亩年支付给土地承包户。
二、关于存本付息程序
（一）研究补偿分配方案。按照《中华人民共和国村民委员会组织法》、《省土地征收管理办法》等有关规定，由有关镇（街道）指导被征地村（居）召开村（居）民会议或授权的村（居）民代表会议，根据土地征收补偿安置资金委托银行代管、存本付息支付办法，研究确定分配方案，并层层提报补偿对象（户）名单、补偿金额。
（二）设置本金存放账户。根据《县土地征收补偿安置资金管理办法》有关规定，以镇（街道）为单位开设土地征收补偿安置资金专户，按被征地村（居）设立明细账，由被征地村（居）所属镇（街道）与招标银行签订《存本付息协议》。
（三）存本付息资金收支流程。集体土地征收后国有土地使用权出让的，由县国土资源部门收取征地预存款——土地挂牌后转为竞买保证金——土地成交后转为土地价款——上缴县国库——县财政将土地征收补偿安置资金拨付镇（街道）专户——镇（街道）通过银行每年（存款年度）将利息按标准、分比例分别拨入村（居）账户和被补偿户一卡通。
集体土地征收后国有土地使用权划拨的，由土地使用者缴纳土地划拨价款或者由县（镇、街道）财政负担土地征收补偿安置资金，其他流程参照集体土地征收后国有土地使用权出让的存本付息资金收支流程。
三、有关要求和保障措施
（一）实行征地预存款制度。按照《省国土资源厅关于改进和加强建设用地审批管理工作的通知》（鲁国土资发[2013]117号）等有关规定，严格落实征地预存款制度。县属公益事业项目及商业、住宅等无意向用地单位（个人）项目，由县财政负责预存征地预存款；镇（街道）属公益事业项目及商业、住宅等无意向用地单位（个人）项目，由镇（街道）财政负责预存征地预存款；已确定用地意向单位的，由意向用地单位预存征地预存款。不按时缴纳征地预存款的一律不予上报征地手续。
国有土地上征收补偿办法篇3
山东省土地征收管理办法最新全文第一章总则
第一条 为了加强土地征收管理，规范土地征收程序，维护被征收土地的农村集体经济组织、农民和其他权利人的合法权益，保障经济社会协调发展，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内的土地征收活动。
第三条 本办法所称土地征收，是指根据经济社会发展等公共利益需要，依照法律、法规规定的权限和程序，报经国务院或者省人民政府批准，将农民集体所有的土地征为国家所有，并依法、合理予以补偿和安置的行为。
第四条 土地征收工作应当遵循程序合法、公开透明、足额补偿、妥善安置的原则，兼顾国家、集体和个人的利益。
第五条 市、县人民政府负责本行政区域内的土地征收工作。
乡(镇)人民政府、街道办事处按照上级人民政府的统一安排，协助做好土地征收的有关工作。
第六条 省人民政府国土资源行政主管部门负责全省土地征收的监督管理工作。市、县人民政府国土资源行政主管部门负责本行政区域内土地征收的具体实施工作。
发展改革、农业、财政、人力资源和社会保障、住房城乡建设、公安、民政、审计、监察等部门按照各自职责，做好土地征收的有关工作。
第二章 土地征收程序
第七条 市、县人民政府应当根据国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城乡规划和土地利用年度计划，统筹安排本行政区域内的土地征收工作。
第八条 拟征收农民集体所有的土地，市、县人民政府应当在该农村集体经济组织所在地征收土地公告。征收土地公告应当包括拟征收土地的位置、范围、用途、补偿标准等内容。
第九条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当依据本级人民政府的征收土地公告，组织勘测定界，并会同财政等有关部门、乡(镇)人民政府或者街道办事处及用地单位，与村民委员会、承包户对拟征收土地的权属、地类、面积以及地面附着物的权属、种类、数量等进行现场调查、清点、核实，填写土地征收勘测调查清单。
土地征收勘测调查清单应当由参与现场调查、清点、核实的各方共同确认。农村集体经济组织和农民对调查结果有异议的，应当当场提出，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当当场复核。
第十条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当会同有关部门依据国家和省土地征收补偿安置的有关规定，自勘测调查结束之日起15个工作日内，拟定土地征收补偿安置方案。
土地征收补偿安置方案应当包括下列内容：
(一)土地的位置、地类、面积;
(二)土地征收补偿安置费的标准、数额;
(三)地上附着物和青苗的种类、数量及补偿标准、数额;
(四)失地人员的具体安置方式;
(五)其他补偿安置措施。
第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将拟定的土地征收补偿安置方案，在农村集体经济组织所在地进行公示，公示期不得少于5个工作日。
农村集体经济组织、农民或者其他权利人对补偿标准和安置方式要求举行听证的，应当自土地征收补偿安置方案公示结束之日起5个工作日内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出申请。市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照规定组织听证。
第十二条 农村集体经济组织、农民或者其他权利人对补偿标准和安置方式没有异议的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门和财政部门与农村集体经济组织签订土地征收补偿安置协议。土地征收补偿安置协议主要包括土地的位置、数量、地类、补偿标准、安置方式、费用的拨付时间和方式、土地的交接时间和方式等内容。
土地征收勘测调查清单应当作为土地征收补偿安置协议的附件。
第十三条 对补偿标准有异议，达不成土地征收补偿安置协议的，由市、县人民政府进行协调;协调不成的，报省人民政府裁决。
第十四条 土地征收补偿安置协议签订或者补偿标准裁决后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照国家和省有关规定，组织编制土地征收方案，连同有关材料，报有批准权的人民政府批准。
第十五条 市、县人民政府应当自收到土地征收批准文件后，在被征收土地农村集体经济组织所在地予以公告。
公告主要包括下列内容：
(一)批准征收土地机关、批准文号、批准时间和土地用途;
(二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;
(三)土地征收补偿安置方案。
第十六条 市、县人民政府财政部门会同国土资源行政主管部门应当自依法批准土地征收之日起3个月内，依据土地征收补偿安置协议和土地征收勘测调查清单，将土地征收补偿安置费、地上附着物和青苗补偿费按照规定程序足额支付给被征收土地农村集体经济组织、农民和其他权利人。
第十七条 土地征收补偿安置费、地上附着物和青苗补偿费足额支付后，被征收土地农村集体经济组织、农民和其他权利人应当在规定的期限内清理附着物，并移交土地。
第三章 土地征收补偿安置
第十八条 市、县人民政府应当依法进行土地征收补偿，并采取多种方式妥善安置被征收土地农民的生产生活，确保被征收土地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。
第十九条 土地征收补偿安置费的标准，按照省人民政府公布的征地区片综合地价标准执行。
征地区片综合地价标准，每3年调整公布一次。
第二十条 被征收土地地上附着物和青苗的补偿标准，由设区的市人民政府制定，报省人民政府价格、财政、国土资源等有关部门同意后执行。
因征收土地拆迁农村集体经济组织成员房屋，影响其居住的，应当保障其居住条件。
第二十一条 市、县人民政府应当依法落实土地征收相关费用。土地征收相关费用包括土地征收补偿安置费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、被征收土地农民社会保障资金政府补贴部分等。
市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据当地年度建设用地计划，编制年度土地征收相关费用支出计划，报同级财政部门审核，纳入年度土地出让收支预算，确保土地征收相关费用及时足额到位。
第二十二条 农民集体所有的土地全部被征收或者征收土地后没有条件调整承包土地的，土地征收补偿安置费的80%支付给土地承包户，主要用于被征收土地农民的社会保障、生产生活安置，其余的20%支付给被征收土地的农村集体经济组织，用于兴办公益事业或者进行公共设施、基础设施建设。
征收未承包的农民集体所有的土地或者在征收土地后有条件调整承包土地的，土地征收补偿安置费的分配、使用方案，由村民会议或者被征收土地农村集体经济组织全体成员讨论决定。
地上附着物和青苗补偿费归其所有权人所有。
第二十三条 实行被征收土地农民社会保障制度。
被征收土地农民社会保障资金由政府、集体、个人共同出资。
政府出资部分从土地出让收入中予以安排;单独选址项目的政府出资部分，由用地单位承担。
政府出资部分原则上不低于社会保障费用总额的30%，并执行下列标准：
(一)征地区片综合地价标准为每亩5万元以下的，政府补贴资金不低于每亩1万元;
(二)征地区片综合地价标准为每亩5万元至10万元的，政府补贴资金不低于每亩1.5万元;
(三)征地区片综合地价标准为每亩10万元以上的，政府补贴资金不低于每亩2万元。
被征收土地农民社会保障资金政府出资部分，应当在征收土地报批时足额拨付至当地社会保障资金专户;政府补贴资金不落实的，不予批准征收土地。
被征收土地农民社会保障的具体办法，由省人力资源和社会保障行政主管部门会同有关部门制定。
第二十四条 建立被征收土地农民就业保障制度，将被征收土地农民纳入失业登记范围和就业服务体系。市、县人民政府应当从当地的土地出让收入中一次性安排适当数额的资金，扶持被征收土地农民就业。
市、县人民政府应当采取措施，向被征收土地的农民免费提供劳动技能培训;具备条件的，应当安排一定的公益岗位，扶持被征收土地的农民就业。
在同等条件下，用地单位应当优先安排被征收土地农民就业。
第二十五条 鼓励、支持被征收土地农民自主创业。
被征收土地农民在贷款等方面享受城镇失业居民的优惠待遇。
第二十六条 在城市、镇规划区范围内或者城镇近郊村(居)征收农民集体所有的土地，市、县人民政府依据城乡规划和当地实际，可以安排适当数量的经营性用地，由被征收土地的农村集体经济组织用于生产经营，安置被征收土地的农民。
第二十七条 征收农民集体所有的土地，具备调整土地条件的，农村集体经济组织可以通过调整土地的方式进行安置，使被征收土地农民继续从事农业生产活动。
第二十八条 被征收土地农村集体经济组织的耕地全部被征收或者被征收后人均耕地不足66平方米的，经市、县人民政府批准，其农村集体经济组织成员按照规定纳入城镇社会保障体系;原农村集体经济组织剩余的土地可依法征收为国有。
第四章 监督管理
第二十九条 土地征收补偿安置费应当专款专用，不得挪作他用。
第三十条 被征收土地的农村集体经济组织应当将土地征收补偿安置费的收支状况纳入村务公开的内容，向农村集体经济组织成员公布。
第三十一条 省人民政府国土资源、财政等部门应当及时监督检查土地征收补偿安置费、地上附着物和青苗补偿费等土地征收相关费用的拨付情况，确保有关费用及时、足额支付到位;土地征收相关费用未及时、足额支付到位的，可以暂停被征收土地所在地市、县的建设用地计划供应和征收土地的报批。
第五章 法律责任
第三十二条 违反本办法规定，市、县人民政府及其国土资源行政主管部门未按照土地征收程序组织实施土地征收或者补偿安置的，由上一级人民政府或者国土资源行政主管部门责令其改正;逾期未改正的，依法给予处分。
第三十三条 征收土地经依法批准，且土地征收补偿安置有关费用足额到位后，被征收土地的农村集体经济组织、农民和其他权利人未在规定期限内移交土地的，由市、县人民政府责令限期移交土地;逾期仍不移交土地的，依法申请人民法院强制执行。
第三十四条 违反本办法规定，侵占、截留、挪用、私分土地征收补偿安置费用的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 违反本办法规定，阻碍土地征收工作，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 县级以上人民政府国土资源行政主管部门和其他有关部门及其工作人员在土地征收工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十七条 乡(镇)公共设施、公益事业使用农民集体所有土地的，补偿安置的程序和标准参照本办法执行。
因国家建设需要，收回国有农场、林场等农用地的，收回土地程序和补偿标准参照本办法执行。
因国家建设需要，收回农村集体经济组织使用的原农转非后的国有土地，未按照规定进行补偿的，收回土地程序和补偿标准参照本办法执行。
第三十八条 本办法自20xx年1月1日起施行。
土地征收的原则(一)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则;
国有土地上征收补偿办法篇4
关键词：土地征收补偿制度补偿漏洞补偿完善
一、补偿漏洞
土地征收补偿制度虽然从新中国成立起就存在，并经过若干法律的修订，逐步形成了今天的土地征收补偿制度，但从总体来说我国的土地补偿制度很不完善。不仅反映在立法层面上，也体现在制度操作层面上。
1、立法层面上
我国农村土地征收补偿制度的规定散见于宪法、土地管理法、土地管理法实施条例、征用土地公告办法、国土资源听证办法等法律法规中，在某些省、自治区和直辖市，还制定了征收土地补偿的规定，如北京和上海两地。这些规定既不系统，也不全面。相对具体的只有规章的规定，在立法上反映不出征地补偿制度的重要性。
2、制度层面上
由于政府权力缺乏制约、存在大量的违规现象，农民权利被严重侵害。首先是政府违法压低补偿费，低价征得农民土地再高价卖给开发商，从征地中获取暴利；其次是农村集体经济组织中村委会、村干部剥削瓜分农民的补偿费，使失地农民雪上加霜；再次是征收补偿程序中农民的听证权无法实现。www.lw881.com听证会大都由农村集体经济组织的代表参加；最后是司法保护薄弱，民事审判往往以征收补偿案件不属于民事案件为由不予受理，行政审判庭则以各种方式阻止农民起诉。[1]
二、补偿完善
鉴于以上问题，有必要对我国现行土地征收补偿制度进行全方位的探讨，以完善我国现行土地征收补偿制度。
1、补偿主体和权利人
补偿主体是农村土地征收中向农民给付补偿金的主体，在征地补偿制度中具有重要的地位。但对此问题，理论界一直不大关注，政府充当补偿主体似乎不容置疑。我国土地征收有两种情况：一种是受益人使用，即大多数情况下，政府征收土地之后，还要将土地卖给真正开发使用土地者。这些土地使用者称为“受益人”。另一种情况为政府使用，如用于军事设施建设。这种情况没有明确的受益人。为确保政府在征收土地的中立地位和征收补偿的公正合理，借鉴域外经验，应当明确有受益人的情况下由受益人作为补偿主体，在没有受益人的情况下，由政府作为补偿主体。至于征地补偿中的权利人应该为丧失土地的农民本人，而不是农村集体经济组织。
2、补偿标准和范围
补偿标准是争论最为激烈的问题，因为采取何种标准直接关系农民所获补偿金额的大小。征收标准的确定可以根据马克思主义政治经济学原理，“土地的价格实际上是地租的资本化或资本化的地租，即土地价格=地租/利息率”。因此，土地价格的确定可以参考每亩土地年平均给农民带来的利润和同期银行的不定期存款利率来确定。
具体公式如下：设若该地区每亩耕地一年的产值减去农民的投入后年利润为人民币x元，而征地当年的不定期存款利率为y，则该每亩土地的市场价值z=x/y。此z即可确定为每亩土地的基准地价。这个价格意味着，农民个人通过出让土地取得z元后，即便把钱全部存入银行，其每年从银行所获取的利息与其继续耕种土地所得的利润完全相同。这就基本保证了农民的利益，保证其原有的生活水平不会降低。
3、补偿方式
关于补偿方式，改革的呼声很高，一些学者借鉴东南沿海征地补偿中政府、集体与个人共同缴纳保险费的办法，将失地农民纳入社会保障体系中的成功经验，提出“我国应当重视对农民的社会保险补偿方式，[2]还有一些学者针对我国一次性货币补偿的缺点，提出了“分期补偿、土地使用权入股安置、留地安置等多种形式的复合安置。
从我国农民谋生的技能较低、进入城市后就业困难的现状出发，上述补偿方式可以弥补单一金钱补偿的不足，有利于失地农民的生活安置。除以上金钱补偿外，还可以增加以下几种补偿方式：一是置换地安置，即给与被征地农民相当数量和质量的土地。二是留地安置，即将部分被征收土地给农民兴办企业、从事经营活动或招商引资。三是土地债券安置，即将农民的征地补偿费用直接入股到征收土地上建设的经营型企业中。
4、征收补偿程序
补偿程序的公正是补偿合理的重要保证。虽然国土资源部了《征用土地公告办法》与《国土资源听证办法》，对征地补偿程序作了部分的规定，但农民的程序权利仍然得不到保障。鉴于此，笔者认为征收补偿应遵循四个原则：一是公开原则，即补偿的标准、范围和权利人的基本情
况等与补偿有关的内容必须公开，由补偿主体履行公告义务；二是农民自己参与原则，即由农民自己参与或选举代表人参与补偿方案的制定程序，而不是由集体经济组织代表农民参加；三是协商在先原则，即补偿方案先由农民与补偿主体协商；四是司法最终原则，如果协商不成最终由司法机关裁决。
借鉴域外经验，需确立几个环节：第一发出补偿公告通知。第二补偿主体提出补偿的初步方案。初步方案由补偿主体根据土地的市场参考价格拟定，同时通知补偿权利人，并进行公告。第三听证、协商程序。补偿权利人有听证的权利。第四裁决程序。如果听证中不能达成协议，则由裁判机构对补偿方案做出裁决。第五给付补偿程序。由补偿主体按照补偿协议或裁决的补偿方案履行补偿义务。
参考文献：
国有土地上征收补偿办法篇5
关键词：土地征收补偿制度补偿漏洞补偿完善
一、补偿漏洞
土地征收补偿制度虽然从新中国成立起就存在，并经过若干法律的修订，逐步形成了今天的土地征收补偿制度，但从总体来说我国的土地补偿制度很不完善。不仅反映在立法层面上，也体现在制度操作层面上。
1、立法层面上
我国农村土地征收补偿制度的规定散见于宪法、土地管理法、土地管理法实施条例、征用土地公告办法、国土资源听证办法等法律法规中，在某些省、自治区和直辖市，还制定了征收土地补偿的规定，如北京和上海两地。这些规定既不系统，也不全面。相对具体的只有规章的规定，在立法上反映不出征地补偿制度的重要性。
2、制度层面上
由于政府权力缺乏制约、存在大量的违规现象，农民权利被严重侵害。首先是政府违法压低补偿费，低价征得农民土地再高价卖给开发商，从征地中获取暴利；其次是农村集体经济组织中村委会、村干部剥削瓜分农民的补偿费，使失地农民雪上加霜；再次是征收补偿程序中农民的听证权无法实现。听证会大都由农村集体经济组织的代表参加；最后是司法保护薄弱，民事审判往往以征收补偿案件不属于民事案件为由不予受理，行政审判庭则以各种方式阻止农民起诉。[1]
二、补偿完善
鉴于以上问题，有必要对我国现行土地征收补偿制度进行全方位的探讨，以完善我国现行土地征收补偿制度。
1、补偿主体和权利人
补偿主体是农村土地征收中向农民给付补偿金的主体，在征地补偿制度中具有重要的地位。但对此问题，理论界一直不大关注，政府充当补偿主体似乎不容置疑。我国土地征收有两种情况：一种是受益人使用，即大多数情况下，政府征收土地之后，还要将土地卖给真正开发使用土地者。这些土地使用者称为“受益人”。另一种情况为政府使用，如用于军事设施建设。这种情况没有明确的受益人。为确保政府在征收土地的中立地位和征收补偿的公正合理，借鉴域外经验，应当明确有受益人的情况下由受益人作为补偿主体，在没有受益人的情况下，由政府作为补偿主体。至于征地补偿中的权利人应该为丧失土地的农民本人，而不是农村集体经济组织。
2、补偿标准和范围
补偿标准是争论最为激烈的问题，因为采取何种标准直接关系农民所获补偿金额的大小。征收标准的确定可以根据马克思主义政治经济学原理，“土地的价格实际上是地租的资本化或资本化的地租，即土地价格=地租/利息率”。因此，土地价格的确定可以参考每亩土地年平均给农民带来的利润和同期银行的不定期存款利率来确定。
具体公式如下：设若该地区每亩耕地一年的产值减去农民的投入后年利润为人民币X元，而征地当年的不定期存款利率为Y，则该每亩土地的市场价值Z=X/Y。此Z即可确定为每亩土地的基准地价。这个价格意味着，农民个人通过出让土地取得Z元后，即便把钱全部存入银行，其每年从银行所获取的利息与其继续耕种土地所得的利润完全相同。这就基本保证了农民的利益，保证其原有的生活水平不会降低。
3、补偿方式
关于补偿方式，改革的呼声很高，一些学者借鉴东南沿海征地补偿中政府、集体与个人共同缴纳保险费的办法，将失地农民纳入社会保障体系中的成功经验，提出“我国应当重视对农民的社会保险补偿方式，[2]还有一些学者针对我国一次性货币补偿的缺点，提出了“分期补偿、土地使用权入股安置、留地安置等多种形式的复合安置。
从我国农民谋生的技能较低、进入城市后就业困难的现状出发，上述补偿方式可以弥补单一金钱补偿的不足，有利于失地农民的生活安置。除以上金钱补偿外，还可以增加以下几种补偿方式：一是置换地安置，即给与被征地农民相当数量和质量的土地。二是留地安置，即将部分被征收土地给农民兴办企业、从事经营活动或招商引资。三是土地债券安置，即将农民的征地补偿费用直接入股到征收土地上建设的经营型企业中。
4、征收补偿程序
补偿程序的公正是补偿合理的重要保证。虽然国土资源部了《征用土地公告办法》与《国土资源听证办法》，对征地补偿程序作了部分的规定，但农民的程序权利仍然得不到保障。鉴于此，笔者认为征收补偿应遵循四个原则：一是公开原则，即补偿的标准、范围和权利人的基本情
[1] [2]
况等与补偿有关的内容必须公开，由补偿主体履行公告义务；二是农民自己参与原则，即由农民自己参与或选举代表人参与补偿方案的制定程序，而不是由集体经济组织代表农民参加；三是协商在先原则，即补偿方案先由农民与补偿主体协商；四是司法最终原则，如果协商不成最终由司法机关裁决。
国有土地上征收补偿办法篇6
关键词：征地补偿；未来性；可增值性
中图分类号：D913文献标志码：a文章编号：1002-2589（2013）05-0126-02
一、我国征地补偿制度存在的问题
目前我国征地补偿制度存在多方面的缺陷，并在实际征地中引发一系列社会法律问题。这里以广州大学城的兴建为例。
广州大学城的兴建，被认为是广东省教育事业发展的一个新的里程碑。然而，在发展教育的背后，却是以摧毁耕地和驱逐原住民为代价，而一度的强拆强迁事件更是闹得满城皆知。然则近年来，大学城多块土地被拍卖，皆被开发者高价取得，此事件更是引起轩然大波。《广州市番禺区广州大学城项目征地拆迁补偿安置办法》规定，“按房屋类型，补偿标准从400元到850元/平方米。村民们获补偿款项的虽按照征用耕地补偿标准的最高限计算，但每户拆迁补偿亦不过10.92万元，按时搬迁拆房奖励10.08万元，人头奖励6.66万元，加起来每户可得的拆迁补偿款仅为27.66万元左右。”[1]然而，征收后的土地政府以空闲为由，将多块土地进行出卖，拍卖价格竟为征收价格的近10倍，达到每平方米价格7000多元的高价。而今，大学城商业南区于2012年7月拆除，建设空气质量监测站。作为一个公共利益需要的设施，竟然要拆除原有的商业中心以得到空地建设；更讽刺的是，在即将拆除的商业中心旁边，就是拍卖出去的土地，正在建设中的商品房。
广州大学城被拆迁后，如今只剩下4个保留村，已无耕地。在这种情况下，被征地的农民除少部分加入学校的物业管理工作中，其余大多数人却不得不远走他乡，外出另谋生路，长远生计成其最大问题。以公共利益兴办教育为幌子，以补偿性的价格征收土地，而后通过出让，转手天价拍卖大学城土地；大学城具有的优越配套设施和浓厚人文氛围，这正是开发商所看重的。如此“低买高卖”之举，甚至有人将之表述为，“以大学城建设带动房地产发展”。
无论是借着公共利益的名头进行征地，又或是确实为公共利益征地而后变为商业用地的，在我国这类情况屡见不鲜。之所以出现这种情况，是由于我国目前对土地用途并没有做出具体明确的区分，这样就导致了在征地与土地出让二者之间价格的不均衡，存在着巨额的利润空间，从而使得政府与开发商联手，共同获取利益。然则作为土地使用者的农民却只是获得极少的补偿款。
二、我国目前征地补偿的现状
按照《土地管理法》的规定，集体土地被国家征用后，相关补偿费用则包括耕地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。“其中征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。”但是，“每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。”
有些学者对这种人为降低补偿标准的做法大为批评，认为应该按照等价交换的原理来计算补偿费用，目前的补偿费并不能体现土地的真正价值；而农民作为土地的使用者，却仅仅是获得了一些最基本的补偿，“按照我国东部地区一般耕地年产值800元左右计算，每亩土地补偿费至多2万元，仅相当于普通公务员一年的工资收入，根本不能体现土地的实际价值，损害了原土地所有人的经济利益……改革开放以来低价征用农民的土地，至少使农民蒙受了2万亿元的损失”。
我国集体土地征用补偿制度采用的是一次性货币补偿制度。这种一次性补偿方式没有考虑到土地对于被征地农民的长期作用与保障功能，没有考虑到土地未来的可能增值空间。因此，如何完善征地补偿标准制度，体现土地的实际价值与预期价值，确保被征地农民的未来生计，就成为了一个重大而复杂的问题。
对此，有些学者将此问题用土地补偿标准的“未来性”[2]来加以概括，笔者也将使用未来性一词。
三、征地补偿标准的未来性概述
征地补偿标准的未来性，应该与土地现有价值和补偿的一次性相对应的一个概念。其含义是土地征用的补偿标准不应仅仅衡量被征土地的现有价值，还应充分考虑土地未来的可增值空间，体现出土地的未来价值。但未来性一词涉及的又不仅仅是土地可预期的未来价值，还包括因此引起的一系列问题，如被征地农民的未来生活保障问题。
（一）有关学者的观点
我国从20世纪90年代开始，就有很多学者对征地实践中存在的问题进行多角度、多层次的探索研究，力图为征地制度改革提供理论依据并据此构建新的土地征用制度，以变解决征地过程中遇到的各种问题。其中，征地补偿的问题是众多问题中的关键点，有很多学者就此发表过不同的意见，特别是就土地的未来价值或预期收益来衡量补偿标准这一问题上，更是众说纷纭。
黄贤金等认为，“随着市场经济的发展，客观上要求土地作为商品，其价值由市场来确定。”[3]由此，征地补偿费应参照被征土地的市场价格来确定；应改变国家现有按被征土地原用途确定补偿标准的制度，而按土地的预期收益来确定。
钟水映等学者也认为，现行补偿标准没有体现土地的真正价值，不能体现农民对土地的长期收益，也不能全面体现“土地产权关系”，从而造成征地过程中的经济利益分配不均衡，从而引发各种社会矛盾；其建议在征地时应按照等价交换的市场原则进行，体现土地的可增值性，从而确定征地补偿标准[4]。
当然，也有学者对此持有不同的观点。
以周诚代表的学者就不认同，其认为，以土地的市场价值进行补偿不尽合理，理由是土地增值区分为自力增值和外力增值两种情况。“农地转非后的土地增值属于外力增值，不是原土地所有者或使用者对土地进行投资的结果，而是来源于整个社会，那么增值应该归公。”[5]就此，征地补偿只能按土地的原用途进行补偿。
孙计川认为，“征地补偿标准应当是按照原有条件使用土地本来可以获得、由于征地而失去的收益。”[6]即认为征地补偿应立足于土地原用途，而不应包括土地未来可能的收益。
在上述两种观点中，笔者赞同第一种观点，即征地补偿应当体现土地的未来预期收益，即具有未来性。本文将从理论和实践两个方面分别进行论述。
（二）理论基础及其现实依据
1.公平补偿的原则
在实践中，政府在征用农民的土地后，就通过划拨和出让的方式转让给使用方，在这一过程产生的巨额利益，都将归征地方所有，而农民作为土地原本的使用者却只仅仅获得低额的补偿款。如上述提到的大学城的“地王”；沪宁高速的土地补偿费仅为8000元/亩，而其在香港的上市的土地市值高达20万元/亩。农村集体土地在被征收后，土地的性质将发生转变，这过程产生的增值利益全部被政府取得；在某种意义上，征地成了政府获利的工具。这实际上是剥夺了农民对其土地享有的预期利益，违背了公平原则。因此，应确定征地补偿标准的未来性，立足于土地的预期利益，通过某种制度的设计使被征地的农民也能够分享到这一可期待的利益，对被征地农民进行公平合理的补偿。
2.保障农民的可期待利益
土地由于其所具有的特殊属性，其收益是长期可持续的。在正常的环境下，农民可以在这块土地上不断获得收益。而一旦土地被国家征收，即使农民得到了一部分的补偿，但并不能真正填补其对土地的预期收益。如《土地管理法》中提到的征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍，这里我们可否理解为只补偿了农民6到10年的可期待利益。那10年后的耕地利益就这样被国家剥夺了吗？而当农民在投入大量精力与金钱对土地进行改良后，预期利益与补偿费的反差将尤为强烈。因此目前这种补偿标准并不能弥补农民对土地未来持续收益的预期，应通过制度的设计来保障农民的可预期利益。
3.土地的社会保障功能
在我国，集体土地尤其是耕地有一个显著特点：承载了农村的社会保障功能。在目前农村社会保障体系尚未完善的前提下，耕地所产生的粮食就成了就直接的社会保障。我国农民的心态其实很简单，只要有饭吃，将生活地很安稳。而土地被征用之后，虽然可以得到一次性的货币补偿款，但面临着其他众多的问题。如何重新谋生，如何重新安稳的生活；而一旦大量的农民涌入城市，又将导致其他的社会问题。立足土地的未来利益，充分考虑这一现实问题，保障被征地农民的未来生计，体现原有的土地保障功能，这都必须在新的征地制度中体现出来。
4.国外的相关立法
世界上的一些国家在规定土地补偿标准时，其关注的不只是土地的现有价值，还包括未来预期的增值。如美国在征地补偿方面采用的是公正补偿原则，其补偿标准则是以征用时的市场价格为计算标准：包括被征用土地现有的价值和土地可预期、可预见的未来价值；除此之外，还补偿相邻土地所有者因征收所受到的损失。法国采用的是公平补偿原则，简单地说，其要求的是被征收者并不因为征收而受到损失，也没有因为补偿而获利。
四、土地的未来利益作为征地补偿标准的实现――以现实存在的做法为依据
总体来看，要在征地补偿标准中加入未来性的制度设计，就必须抛弃现有的一次性货币补偿的做法。在强调公平补偿的基础上，将农民对土地的预期收益转化成一种新的存在方式，让农民不会因为土地被征用而失去对土地的可期待利益；而要想实现这种转化，必须采取新的土地征用补偿方式。
近年来，各地在征地实践试点中都采取了一些新的补偿方式，并取得了一些较为成功的经验。这些补偿方式，都较为成功地将农民对土地的长期收益转化为新的方式，保障着农民的生活水平不因征地而有所降低。笔者对有关试点进行归类总结，记述如下。
（一）股权补偿
股权补偿，指的是农民的土地在被征用的时候，并不直接支付补偿款，而是将该土地补偿款参与入股经营，以每年的经营收益进行分红。这种模式直接将土地的预期收益转化为每年的分红，从一定程度上看，农民并没有因为征地而失去其长期利益，有效地保障了农民（下转130页）（上接127页）的根本利益。
最具代表性的则是江苏省两地采取的做法。其一，吴中区青口镇的土地合作社，其对本镇内被征收的土地进行量化处理，“以每亩一股不低于1万元折价入股”，每年进行分红。其二，泰州海陵区则是在各乡镇成立了专门的管理机构――乡镇农村集体资产管理办公室，负责管理本乡镇的征地补偿费。在发展程度不同的乡镇，分别采取不同的做法。大致可分为以下三种情况：一是在生产较为落后的乡镇，采取的做法是：由管理办公室统一把补偿费存入银行，后每年将利息分给被征地农民。二是工业生产较为成熟的乡镇，补偿费则统一由资产管理办公室管理，用于乡镇企业的发展再生产，再进行分红。三是而位于城市近郊的乡镇，由农村集体资产管理办公室从征地补偿费中拿出资金，发展生产，进行投资，年底进行收益分红[7]。
（二）留地安置
留地安置是按照约定的一定比例设置留用地，供被征地农民按城市规划要求开发、经营。留用地经营所得收入，只能用于发展集体经济和改善农民生活。
江苏省苏州市政府了《苏州市征用土地暂行办法》，其中规定了留地安置的做法，留用地作为征地后政府对集体经济组织的补偿方式之一。留用地的面积也在《暂行办法》中有具体的规定“在规划确定的建设用地范围内，根据需安置的农业人口中，按照留用地所在地的土地级差收益和人均年收入1000元标准，核发留用地指标。”在该办法中，还强调留用只能用于发展本乡镇的经济建设，或由村民进行生产经营。
（三）社会保障机制
社会保障机制的补偿方式，即是为被征地的农民购买社保，并规定在有条件的城镇需将其纳入城镇居民社会保障体系。这对于被征地农民来说，相当于以土地的预期收入变换成社会保险。目前，不少地方应采取此种做法。即从征地补偿费和政府土地招标拍卖出让取得的收益中取出一定比例，用于为被征地农民办理养老与医疗保险。
浙江省在《关于加快建立被征地农民社会保障制度的通知》中，规定了这种补偿方式，具体做法为：一般应先实行基本生活保障方式；也可采用基本生活保障与社会保障相结合实行的办法；少数有条件的地方，还应该直接将被征地农民的社会保障纳入城镇社保体系。同时规定：“被征地农民参加基本生活保障和基本养老保险所需资金由政府、村（组）集体经济组织、个人共同出资筹集。政府承担部分不低于保障资金总额的30%，村（组）集体经济组织和个人承担70%，从土地补偿费、征地安置补助费中列支和抵交。”
参考文献：
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国有土地上征收补偿办法篇7
一、被征地农民的补偿权和社会保障权关系的变迁
西方市场经济国家遵循市场经济的“等价交换”的基本原则，其土地征收法规定的补偿标准是被征收土地的市场价值。在土地征收过程中，补偿权与社会保障权之间不发生关联。与西方市场经济国家不同，中国在土地征收过程中，否认土地的财产属性，不是按照被征收土地的市场价值给予被征地农民补偿，而是按照“对土地被征收者的生产和生活有妥善的安置”的原则，给予被征地农民一定的补偿，将重心放在安排被征地农民的生产和生活上，以保证被征地农民能够维持原有生活水平，长远生计有保障。这种重安置、轻补偿的规定实际上是将补偿权与社会保障权融于一体的补偿安置办法，自新中国成立以来，除了中间有一段时间有所偏离之外，中国长期坚持了这种补偿安置办法。
（一）补偿权与劳动就业保障权的融合阶段
在社会主义改造期间的1953年12月5日，政务院了《国家建设征用土地办法》（以下简称办法），这是新中国成立后的第一个全面规范土地征收行为的法律文件。办法第3条规定的基本原则中有两条：一是“既应根据国家建设的确实需要，保证国家建设所必需的土地，又应照顾当地人民的切身利益，必须对土地被征用者的生产和生活有妥善的安置。”二是“凡虽属需要（的工程），而对土地被征用者一时无法安置，则应俟安置妥善后再行举办，或另行择地举办。”这两条原则都强调了对被征地农民的妥善安置问题。办法第8条规定，对一般土地是按照土地最近3年至5年产量的总值为标准进行补偿[1]，而不是按照其市场价值给予公正的补偿。在没有给予公正的补偿的前提下，为了解决被征地农民的生产和生活问题，办法第13条规定政府和用地单位必须承担妥善安置被征地农民的义务：“农民耕种的土地被征用后，当地人民政府必须负责协助解决其继续生产所需之土地或协助其转业，不得使其流离失所。用地单位亦应协同政府劳动部门和工会在条件许可的范围内，尽可能吸收其参加工作。”根据该规定，当地政府协助被征地农民解决继续生产所需之土地或协助被征地农民转业属于社会保障范畴，被征地农民根据该条享有的是劳动就业保障权。当时农村实行的是土地私有制，农民的土地在被征收以后，当地政府协助其获得继续进行农业生产所需要的土地时，并不是由当地政府用国有或公有土地进行实物补偿，而是由当地政府协助其用补偿款重新购买土地，或者安排其耕种国有土地。这时，政府承担的是为被征地农民提供农业劳动就业机会的义务。如果当地政府无法协助被征地农民找到继续进行农业生产的土地，或被征地农民不愿意进行农业生产时，当地政府必须安排被征地农民转业，从事非农业生产。这时，政府承担的是为被征地农民提供非农劳动就业机会的义务。以后，这种补偿安置办法一直延续下来了。
在改革开放的初期的1982年5月14日，国务院颁布了《国家建设征用土地条例》（以下简称条例），废除了办法。根据有计划的商品经济的新形势，条例对补偿和安置办法作了一些修正，其中一个非常重要的修正是将征地补偿费用分成了土地补偿费和安置补助费两个部分。土地补偿费支付给土地所有人，是对被征收土地价值的一种象征性的补偿，而安置补助费用于安置丧失耕作土地的农民，其功能是为被征地农民提供劳动就业机会，该费用只能随着被安置农民流转，而不能直接支付给被安置农民。这个变化遵循的仍然是将补偿权和劳动就业保障权相融合的办法。后来，1986年，全国人民代表大会通过了土地管理法，废除了条例，但吸收了条例的内容，没有修改土地征收的补偿安置办法。1988年修订后的土地管理法也没有修改土地征收的补偿安置办法。将补偿权和劳动就业保障权相融合的补偿安置办法一直延续到1998年土地管理法的修改。
（二）补偿权与劳动就业保障权分离的阶段
1998年修订后的土地管理法对具体的补偿标准和安置办法进行了修改。一是提高了补偿标准。在维持1988年土地管理法规定的补偿原则的前提下，将征收耕地的补偿费标准由该耕地被征收前3年平均年产值的3-6倍，提高为6-10倍，安置补助费标准由该耕地被征收前3年平均年产值的2-3倍，提高为4-6倍，每亩被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的10倍提高为15倍，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的20倍提高为30倍。二是取消了地方政府和用地单位承担安置被征地农民生产的义务。只是在第50条规定：“地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。”这种修改实际上是通过提高货币补偿额度来代替政府和用地单位承担安置被征地农民生产的义务。这种补偿安置办法强化了对被征地农民补偿权的保护，而弱化乃至取消了对被征地农民劳动就业保障权的保护。这种补偿安置办法虽然适应了市场经济形势下就业市场化和自主化的特点，但在补偿额不是被征收土地的市场价值、补偿偏低和被征地农民没有社会保障保护的情形下，被征地农民如果不能重新就业，原有生活水平无法维持，长远生计也没有保障。
（三）补偿权与各种社会保障权融合的阶段
为了解决1998年土地管理法在征地补偿安置办法方面存在的缺陷，国务院于2004年10月21日了《关于深化改革严格土地管理的决定》（以下简称决定），对补偿和安置办法进行了修订，决定又回到了1988年土地管理法及以前法律规定的思路，强调既要对被征地农民进行补偿，同时也要对被征地农民进行妥善安置，保证被征地农民的原有生活水平不下降，长远生计有保障。与以往主要是保障被征地农民的劳动就业机会相比较，决定规定的安置办法有了突破性的变化，体现在两个方面：一是扩展了社会保障的内容。既强调要保障被征地农民的劳动就业机会，又规定必须将被征地农民纳入社会保障体系。二是保障被征地农民的劳动就业机会的方式也发生了变化。一方面提供传统的就业方式，即给被征地农民安排从事农业生产所需要的土地或提供工作岗位；另一方面也提供市场化的就业方式，即为被征地农民提供就业培训和就业指导。不过，决定没有详细规定如何保障被征地农民能够通过市场就业和安排被征地农民的社会保障费用，只是责令劳动和社会保障部门会同有关部门尽快提出建立被征地农民的就业培训和社会保障制度的指导性意见。
根据国务院的决定，劳动和社会保障部制定了《关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作的指导意见》（以下简称意见），2006年4月10日，国务院办公厅以29号文转发了该《意见》，《意见》规定，各地要从实际出发，采取多种方式保障被征地农民的基本生活和长远生计。对城市规划区内的被征地农民，应根据当地经济发展水平和被征地农民不同年龄段，制定保持基本生活水平不下降的办法和养老保障办法。对符合享受城市居民最低生活保障条件的，应按规定纳入城市居民最低生活保障范围。已开展城市医疗救助制度试点的地区，对符合医疗救助条件的要按规定纳入救助范围。有条件的地区可将被征地农民纳入城镇职工养老、医疗、失业等社会保险参保范围，通过现行城镇社会保障体系解决其基本生活保障问题。对城市规划区外的被征地农民，凡已经建立农村社会养老保险制度、开展新型农村合作医疗制度试点和实行农村最低生活保障制度的地区，要按有关规定将其纳入相应的保障范围。没有建立上述制度的地区，可由当地人民政府根据实际情况采取多种形式保障被征地农民的基本生活，提供必要的养老和医疗服务，并将符合条件的人员纳入当地的社会救助范围。对于资金来源，意见规定，开展被征地农民就业培训所需资金从当地财政列支；社会保障所需资金从当地政府批准提高的安置补助费和用于被征地农户的土地补偿费中统一安排，两项费用尚不足以支付的，由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。有条件的地区，地方财政和集体经济要加大扶持力度，支持和引导被征地农民参加城乡社会保险。被征地农民社会保障资金筹集办法，由各省、自治区、直辖市人民政府制定。根据该意见，被征地农民的社会保障费用首先来源于当地政府批准提高的安置补助费和用于被征地农户的土地补偿费，当这两项费用不足以支付时，由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。
由上可知，城市规划区内外的被征地农民享受的社会保障权的内容存在差别。从总体上讲，和补偿权融合在一起的社会保障权有以下四种：一是传统的属于社会优抚范畴的劳动就业保障权；二是属于社会救助范畴的最低生活保障权；三是属于社会福利范畴的就业培训和就业指导保障权；四是属于社会保险范畴的养老保险、医疗保险、失业保险等保障权。
二、被征地农民的补偿权和社会保障权融于一体的缺陷
在土地征收过程中，将补偿权和社会保障权融于一体的做法，在一定程度上切合了我国当前的现实需要，但存在着缺陷。从理论上看，这种做法忽视了补偿权与社会保障权之间的区别。从实践上看，这种做法对被征地农民并不公平，不利于中国经济和社会的和谐发展。
（一）在理论上忽视了补偿权和社会保障权的区别
1、两者产生原因不同
在实行土地私有制的国家，补偿权产生的原因是国家因公共利益的需要而必须征收私人所有的土地。土地属于不可再生资源，位置固定，为了满足公共利益的需要，需要强制性地使用特定的土地。在古代，罗马法就规定因公共利益的需要可以征收私人所有的土地。在近代，格老修斯最先在《战争与和平法》中指出国家可以为了公共利益的需要而征收私人包括土地在内的财产。1789年，法国颁布的《权利宣言》第17条明确规定，为了公共利益的需要，可以征收私人包括土地在内的财产。以后，许多国家都在宪法中明确规定，为了公共利益的需要可以征收私人包括土地在内的财产，如美国宪法修正案第5条、日本宪法第29条、德国基本法第14条、俄罗斯联邦宪法第35条、意大利宪法第42条等。在中国，社会主义改造还没有完成时的1954年宪法第13条也规定，为了公共利益的需要，可以征收私人包括土地在内的财产。在实行土地公有制的国家，补偿权产生的原因是国家因公共利益的需要而必须征收非国有的土地。在中国，社会主义改造完成后的1975、1978、1982年的宪法也规定，为了公共利益的需要，可以征收农民集体所有的土地。
而社会保障权产生的原因是为了救助生活困难者。在人类漫长的历史长河中，人们往往只是将贫困与个人的命运、品质和能力等联系在一起，认为一个人之所以贫困，可能是因为他的“命运”不好，或者是因为懒惰、浪费与无能而导致的。所以，在社会保障制度建立以前，国家和社会在救助生活陷入困难者的时候，只不过是出于怜悯的施舍、一种慈善行为，常常具有防范、惩戒与矫治的性质，因为如果救济制度过于慷慨，就会鼓励或放纵更多的人懒惰。英国1834年的《济贫法》甚至明文规定，超过济贫院标准救济穷人为非法行为。随着社会的发展，由于人文主义思想、人权学说、社会主义思想特别是马克思主义理论等各种进步的社会思潮的影响，人们对贫困与救助生活困难者的观念意识有了改变。人们认识到产生贫困的根源主要是社会性的而非个人性的，资本主义私有制基础上的市场经济在成就强者的同时，也是损害和剥夺弱者的利器。在自由竞争中，有成功者，也会有失败者。以此为基础，以无产阶级和底层人民为主体的生存权利诉求获得了伦理上的正当性，得到了统治阶级的承认。另外，无产阶级及其政党的政治斗争甚至革命行动也给统治阶级施加了巨大压力。德国作为承受巨大政治压力的发展资本主义经济的后起之秀，率先在19世纪80年代颁布了《疾病保险法》（1883年），《工伤保险法》（1884年）、《伤残及养老保险法》（1889年）。“它们创世纪地把从前是属于施舍或恩赐的社会救济确认为公民的一种法定的社会保险权利。社会保障由此获得‘法’的形态，社会保障权亦于此确立。”[2]踏着德国的足迹，其他许多国家也纷纷建立了社会保障制度。
2、两者功能不同
补偿权的功能是保护被征收人的财产。人类在经历了中世纪的漫长发展历程进入资本主义社会以后，私人财产权利体系终于在近代全面确立起来了，私有财产神圣不可侵犯的原则获得了肯定，国家和政府的主要目的被定位于保护财产[3]。不过，必须指出的是，私有财产神圣不可侵犯的原则只能适用于私人，当面对维护社会公共利益的国家及其政府时，私有财产权并不是完全绝对的，可以被剥夺。《人权宣言》第17条规定：“财产是神圣不可侵犯的权利，除非当合法认可的公共需要必需，且在公平而事先补偿的条件下，任何人的财产不得被剥夺。”民法学者往往引用这条规定来论证私人财产权是绝对的、神圣不可侵犯的，有意或无意地忽视了后面的规定。其实，为了满足公共利益的需要，私人的包括土地在内的财产可以被剥夺。不过，被剥夺的只是私人自由处分其财产的权利，对于被剥夺的财产的价值必须给予公平且事先的补偿，该补偿权的设置是为了保护私人的财产。保护私人财产权利的《法国民法典》第545条就明确规定：“非因公益使用之原因且事先给予公正补偿，任何人不得受强迫而让与私有权。”其他资本主义发达国家的宪法和民法也有关于财产征收的补偿权规定。在中国，社会主义改造之前，土地可以私有，社会主义改造完成之后，土地只能属于国家所有或农民集体所有。中国1954年宪法第13条、1975和1978年宪法第6条第3款、1982年宪法第10条也规定，为了公共利益的需要可以征收私有或农民集体所有的土地，但没有明确规定必须给以补偿。2004年修正后的宪法第10条第3款明确规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收，并给予补偿。
而社会保障权的功能在于保证公民能够有尊严地生存下去。虽然学者对社会保障权的内涵与外延存在分歧，[4]但一致认为社会保障权的功能是保证公民能够有尊严地生存下去，认为社会保障权的内容包含了公民在面临威胁其生存的社会风险时，从国家和社会获得物质保障，使之维持生存的权利。1919年的德国魏玛宪法第161条规定：“为了保持公民健康及其工作能力、保护产妇、预防因年老、体弱导致的生活困难以及保证生活的平稳，在被保障者积极参与的基础上，联邦应制定综合的保障制度。”[5]公民的社会保障权第一次在宪法层面上确立起来了。后来西方国家宪法都明确规定了公民的社会保障权，例如，日本宪法第25条、俄罗斯联邦宪法第7条、意大利宪法第38条等。虽然中国明确提出建立社会保障制度是在2004年宪法修正后，体现在第14条第4款规定：“国家建立健全同经济发展水平相适应的社会保障制度。”其实，属于社会保障范畴的规定在中国宪法中早就有了。1954年宪法第93条就规定：“中华人民共和国劳动者在年老、疾病或者丧失劳动能力的时候，有获得物质帮助的权利。国家举办社会保险、社会救济和群众卫生事业，并且逐步扩大这些设施，以保证劳动者享受这种权利。”1975年宪法第27条第2款、1978年宪法第50条、1982年宪法第45条也都作了类似规定。
3、两者法律关系不同
补偿权属于财产权范畴，不涉及人身权，而社会保障权是以人身权为主、兼具人身权和财产权的综合性权利。两者的权利主体、客体和内容都存在区别。
补偿权的主体特定，只限于因土地征收而利益受到损害的土地所有人及其他利害关系人。按照物权法第42条第2、3款和第132条的规定，补偿权的主体包括土地的所有人和使用土地的农民。按照2004年修订后的土地管理法第10条的规定，可以成为农村集体土地所有人的主体包括村农民集体、村集体经济组织、村民小组和乡（镇）农村集体经济组织，依此规定推之，只有以上四种主体能够成为土地所有权的补偿主体。使用土地的农民包括承包土地的农民和在宅基地上修建的房屋被征收的农民。而社会保障权的主体不特定，具有普遍性。“每个公民都具有成为社会保障权主体的资格，即是说，任何公民在难以维持其基本生活需要时，都有权要求获得国家和社会的物质帮助。”[6]
补偿权的客体包括货币和实物，没有服务。货币是指现金，实物是指土地。物权法第42条第2款的规定，“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用”。据此推之，补偿权的客体都是货币，而没有包括实物。1953年《国家建设征用土地办法》第8条和1958年修订后的《国家建设征用土地办法》第7条曾规定可以用国有、公有的土地补偿。[7]1982年的《国家建设征用土地条例》虽然没有明确规定可以用土地补偿被征地农民，但其第12条第2款第2规定的“发展农业生产”、第3项规定的“迁队或并队”安置措施其实就是用土地补偿被征地农民的办法。1986年颁布及修正后的土地管理法都没有再明确规定用土地补偿被征地农民。国务院的决定所规定的“农业生产安置”和“异地移民安置”实际上就是两种用土地补偿被征地农民的办法。而社会保障权的客体包括货币、实物、服务和劳动就业机会。养老保险金、医疗保险金、失业保险金等是政府向公民提供的一定数额的货币。就业培训是劳动和社会保障部门向公民提供的一种服务。民政部门提供的救灾物质或房地产管理部门提供的经济适用房和廉租房属于实物范畴。为了保障残疾人的生存和生活，国家通过设立福利企业安排残疾人就业，给残疾人提供劳动就业机会。[8]
补偿权的内容是土地的所有人及利害关系人可以要求征收人补偿被征收的财产及遭受的损失。根据物权法第42条第2款规定，补偿权包括土地所有人的土地补偿权、土地所有人或使用人的土地附属物补偿权、土地所有人或使用人的青苗补偿权。而社会保障权的内容是公民在面临威胁其生存的社会风险时，可以从国家获得物质帮助和社会服务，使之维持生存并达到相当水准。社会保障权的内容一般包含这样四个层次的权利：社会保障请求权、社会保障待遇受领权、社会保障待遇支配权和社会保障救济权。[9]
（二）在实践上不利于被征地农民
在现阶段，被征地农民的补偿权和社会保障权融于一体的补偿安置方式，被形象地概括为“土地换社保”，其主要内容是：土地补偿费的30%留给农村集体经济组织，70%的土地补偿费和安置补助费被用于安排被征地农民的社会保障费用。从实践的角度分析，这种安置方式不利于被征地农民。
1、延缓了被征地农民获得公正补偿的时间
在计划经济体制下，全国经济是一盘棋，不同生产主体之间的利益独立性不强，土地作为生产资料属于公有，土地的财产属性没有得到承认，任何单位和个人不可能通过占有土地而获得土地的增值收益，在土地方面，不同单位和个人利益的独立性还没有凸现出来，当国家为了进行各种建设而征收农民集体所有的土地时，征地单位和被征地农民之间的利益冲突并不明显。在当时，虽然补偿费比较低，但被征地农民都能获得妥善的安置：要么可以重新获得土地，继续从事农业生产；要么由政府、征地单位或协助单位提供工作岗位，可以被安排转业从事非农业生产。不管哪种安排，被征地农民在生产和生活方面都能获得有效的保障，被征地农民一般不会觉得补偿不公正。所以，在计划经济体制下，重安置、轻补偿的补偿安置办法虽然在理论上忽视了补偿权与社会保障权之间的区别，但在实践上并没有损害被征地农民的利益。可是，随着计划经济体制向有计划的商品经济体制的转变，最终转变为市场经济体制，如果还采取原来的补偿安置办法，就对被征地农民不公平了。在市场经济体制下，不同生产主体之间的利益是独立的，土地具有了双重属性，一方面土地作为生产资料仍然属于公有，所有权不能买卖，集体所有的土地只能通过征收的方式转变为国有土地；另一方面，土地的使用权作为财产可以私有和买卖，单位或个人可以通过买卖土地的使用权而获得土地的增值收益，在土地使用权方面，不同单位和个人利益的独立性是凸现的，当国家为了进行各种建设而征收农民集体所有的土地时，征地单位和被征地农民之间的利益冲突非常明显。在这种背景下，如果还按照原来的补偿方式向被征地农民支付补偿费，将导致被征地农民无法获得土地的增值收益，对被征地农民来说，补偿是不公正的。
1998年的土地管理法所规定的补偿安置方式的问题就在这里，一方面没有按照市场经济的“等价交换”的基本原则给予被征地农民补偿，另一方面又不能给被征地农民提供土地或有保障的工作岗位，采取了货币安置的方式。这种补偿安置方式是计划经济和市场经济两种思路混合的产物，支付补偿费的时候按照计划经济的思路，按照被征收土地的年产值的一定的倍数给予补偿，安置被征地农民的时候按照市场经济的思路，由被征地农民到劳动力市场上自谋职业。被征地农民一旦不能就业，就成为了“务农无地、上班无岗、低保无份”的“三无农民”，据不完全统计，到2004年3月止，“三无农民”的人数已达到4000万。九三学社2003年进行的一项调查表明，60％的失地农民生活处于十分困难的境地，有稳定经济收入、没有因失地影响基本生活的只占30％。[10]人数庞大的“三无农民”成为影响社会稳定的一个不容忽视的群体，稍有风吹草动，他们中的一些人很有可能成为扰乱社会秩序的积极参加者，这是非常可怕的一件事。
为了妥善地解决被征地农民的生活问题，国务院在2004年了决定，要求各地为不能继续从事农业生产的被征地农民安排社会保障费用，以保证被征地农民的原有生活水平不下降，长远生计有保障。各地在根据国务院的决定为被征地农民安排社会保障费用后，缓解了许多被征地农民生活的后顾之忧，这是一个进步。但是，该决定维持了原有的补偿标准，并被2007年的物权法所吸收，这就延缓了被征地农民获得公正补偿的时间。
2、不能充分地保障所有被征地农民的生活
目前，各地在建立被征地农民社会保障制度时[11]，作了两个方面的划分：一是将被征地农民分成城市规划区内的被征地农民和城市规划区外的被征地农民；二是将被征地农民按照年龄分成了三类：（1）被征地养老人员。不同的地方规定的年龄不同，有的地方是男满55岁，女满45岁，例如，上海市；有的是男满60岁，女满50岁，例如杭州市；（2）被征地劳动力。指年满16岁以上至养老年龄的被征地农民；（3）被征地未成年人。指16岁以下的被征地农民。不同的地方将被征地农民纳入了不同的社会保障体系。（1）有的是将行政区域内所有被征地劳动力都纳入了城镇社会保障体系，而将被征地养老人员排除在城镇社会保障体系之外，为其建立了独立的养老办法。例如，北京市。（2）有的是将行政区域内的被征地农民排除在城镇社会保障体系之外，为其建立了单独的社会保险体系，称为小城镇社会保障体系。例如，上海市。（3）有的是将城市规划区内被征地农民纳入了城镇社会保障体系，而将城市规划区外的被征地农民排除在外。例如，南昌市。（4）有的是将城市规划区内的被征地农民也排除在城镇社会保障体系之外，为城市规划区内外的被征地农民建立了单独的社会保障体系，社会保障资金专款专用，该保障体系也与农村社会保障体系不同。例如，浙江省、江苏省和黄山市。
通过分析各地为被征地农民建立的社会保障制度，可以得知，除了被纳入城镇社会保险体系或独立的养老保障体系的城市规划区内的被征地养老人员、重新就业了的城市规划区内外的被征地劳动力的生活能够获得比较充分的保障之外，其他情形下的被征地农民的生活很难获得充分的保障。
一是与城市规划区内的被征地农民相比较，城市规划区外的被征地农民的生活不能得到充分的保障。劳动和社会保障部2006年的《意见》是将城市规划区内外的被征地农民区别对待的，没有要求地方政府将城市规划区外的被征地农民纳入城镇社会保障体系或为其建立与农村社会保障体系不同的独立的社会保障体系。目前除了北京和上海等少数地区将城市规划区外的被征地农民纳入了城镇社会保障体系或为其建立了与农村社会保障体系不同的独立的社会保障体系之外，大部分地区都是将被征地农民纳入了农村社会保障体系。在现阶段，农村社会保障体系的保障水平没有城镇社会保障体系或与农村社会保障体系不同的独立的社会保障体系的保障水平高，导致城市规划区外的被征地农民比城市规划区内的被征地农民获得的收入要少，而城市规划区外的被征地农民失去土地以后，和城市规划区内的被征地农民所面临的状况是一样的，只有通过出卖自己的劳动力或者开展工商经营活动，才能够获得养家糊口的收入，日常的生活完全商品化和市场化，必须通过市场购买自己的日常生活用品。这种状况就导致城市规划区外被征地农民的生活不能得到充分的保障。
二是与重新就业了的被征地劳动力相比较，不能就业的被征地劳动力的生活不能得到充分的保障。一般来讲，只要被征地劳动力能够重新就业，生活就能够有保障。问题恰恰出在这里，由于外在的和自身的原因，许多被征地农民无法就业。从外在的形势来讲，我国现阶段的就业形势非常严峻，供给大于需求，劳动力市场上的竞争非常激烈。在这种不利的局面下，从自身来讲，被征地劳动力普遍地缺乏文化知识，素质不高，没有从事非农业生产的一技之长，没有竞争力，如果再遇上年龄偏大或身体不好，就更没有竞争力了。被征地劳动力一旦不能就业，其自身的生活不能得到充分的保障。根据各地的规定，被征地劳动力只有在达到养老年龄以后才能领取养老金，在此之前只能领取一定期限的生活补助费，如，南京市和上海市规定的期限是2年，北京市规定的最长期限是5年，而且支付标准比较低，如南京市2005年的标准是每个月160元，北京市是按照最低工资支付，2007年的标准是每个月730元。另外，被征地劳动力的负担很重，很多人是上要养老，下要养小。收入少、负担重导致不能就业的被征地劳动力的生活不能得到充分的保障。
三是与被征地养老人员和劳动力相比较，被征地未成年人的生活不能得到充分的保障。现阶段，除了有些地方为16岁以下的被征地未成年人安排了一定金额的一次性的生活补助费[12]之外，所有的地方都没有将他们纳入社会保障体系，为他们安排社会保障费用。这种安排忽视了被征地未成年人的社会保障权，被征地未成年人作为集体所有土地的共同所有人之一，在共同所有的土地被征收，未来的生活来源丧失的情形下，应当和被征地养老人员和劳动力一样，也获得一份社会保障费用。如果不为被征地未成年人安排社会保障费用，其生活费用和教育费用等都将由承担抚养义务的被征地养老人员和劳动力来承担，当承担抚养义务的被征地养老人员或劳动力自身的生活都很难获得充分的保障时，被征地未成年人的生活同样将不能获得充分的保障。
三、被征地农民的补偿权和社会保障权的现实架构
从理论上看，将被征地农民的补偿权和社会保障权融于一体的补偿安置模式在计划经济体制和市场经济体制下，都有问题；从实践上看，在计划经济体制下，该模式的缺陷不是很突出，而在市场经济体制下，该模式的缺陷非常明显。为了解决市场经济体制下该模式存在的缺陷，本文认为首先应当根据补偿权和社会保障权相区别的理论，将这两者分开，修改补偿标准，按照市场价值给予被征地农民补偿，然后规定合理地分割补偿款的办法，为被征地农民安排足够的社会保障费用。
1、修改补偿标准，按照市场价值给予被征地农民补偿
修改现有的补偿标准，按照市场价值给予被征地农民补偿具有充分的正当性。事实已经证明，许多被征地农民之所以出现生活困难的问题，与现有的补偿标准有直接的关系。因为，在土地是一笔巨大财富的今天，如果被征地农民能够获得按照市场价值标准支付的补偿款的话，被征地农民在失去土地的同时应当能够获得一笔不菲的收入，除非遇到其他的导致生活困难的原因，在正常情况下，被征地农民的生活应当是没有问题的。所以，按照市场价值补偿被征地农民，有利于解决被征地农民的生活困难问题，符合建设和谐社会的需要。
在经济上符合市场经济“等价交换”基本原则的要求。市场经济的基本原则是“等价交换”。土地征收中的补偿行为应当是受市场经济基本原则支配的行为。土地征收只是意味着征收人可以借助国家公权力强制性地获得被征收人的土地，并不意味着征收人可以不按照被征收土地的市场价值向被征收人支付补偿款。正因为如此，西方市场经济国家所规定的补偿标准无一例外的都规定土地征收补偿的标准是被征收土地的市场价值，该市场价值是指一个自愿的卖方在公开市场上出售给一个自愿的买方时所获得的金额。[13]既然中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制，就没有理由在土地征收补偿方面不遵守市场经济的“等价交换”的基本原则。可喜的是，国务院在这个问题上已经卖出了一小步。2004年的决定要求省、自治区、直辖市人民政府制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价。该规定将按照统一的“区片综合地价”作为征地补偿标准选项之一就是对市场经济“等价交换”基本原则的初步承认。不过，“区片综合地价”与被征土地的市场价值之间还是存在着差异，“区片综合地价”只是同一地区的土地的平均价值，忽视了同一地区的不同地块之间的价值差异，因此，虽然与按照“年产值”补偿标准征地相比较，按照“区片综合地价”补偿标准征地在遵循市场经济的“等价交换”基本原则方面是一个进步，但还不符合市场经济的“等价交换”基本原则的要求。
在法律上符合正义的要求。法律的价值之一是实现正义。法律是正义的，还是非正义的，有一个判断标准，那就是法律能否同等对待相同情形下的不同主体，如果能够给予同等对待，法律就是正义的，如果不能给予同等对待，法律就是非正义的。土地征收法规定按照被征收土地前3年的平均年产值的一定的倍数给予被征地农民补偿就是非正义的，原因在于土地征收法给予被征地农民的待遇不同于其他法律给予相同情形下的其他主体的待遇，被征地农民在向国家出卖集体所有的土地时，没有像包括国家在内的主体出卖自己的财产时那样获得应当获得的金额。征收人在征收农民集体所有的土地时，和被征地农民在补偿问题上形成的关系就是一种买卖关系，这种买卖关系和其他买卖关系的区别主要在于，征收人可以借助国家公权力单方面地缔结这种关系，而其他的买卖关系是在双方形成合意的基础上才能缔结。根据现有的法律，其它和土地征收相关的买卖关系都遵循市场经济的“等价交换”的基本原则。根据合同法和城市房地产管理法的规定，按照市场价值获得国有土地使用权的房地产开发公司在销售房屋时，也是按照市场价值销售的。既然都是与土地有关的买卖关系，国家和房地产开发公司能够按照市场价值卖地，被征地的农民也应当能够按照市场价值卖地，否则，就是受到了不公正对待。因此，土地征收法规定的现有补偿标准是非正义的，按照被征收土地的市场价值补偿被征地农民才符合正义的要求。
2、合理地分割土地补偿款，为被征地农民安排足够的社会保障费用
目前，我国被征地农民在获得补偿款之后，并不需要按照税法的规定向国家缴纳土地增值税税款，国家也还没有建立比较完善的社会保障制度，所以，本文认为，在改变土地征收补偿标准，按照被征收土地的市场价值支付补偿款的前提下，为了保证社会的稳定和正义的实现，除了被征收土地上的附着物和青苗的补偿费应当直接支付给所有权人之外，还需要合理地分割土地补偿款。一是需要在被征地农民和国家之间分割补偿款。土地的增值不仅与被征地农民投入的改良劳动有关，而且与被征收土地周边的基础设施建设和经济发展有关，在城市化和工业化进程中，后者的影响是主要的。因此，被征地农民不能独享补偿款，而应当将补偿款中与自己的劳动无关的增值部分交给国家。二是需要将被征地农民获得的补偿款分割为社会保障款项和自由支配款项。在土地没有被征收之前，被征地农民通过从事农业生产，有固定的工作岗位和比较稳定的收入，而在土地被征收后，被征地农民就被抛向了劳动力市场，将从事非农业生产，工作岗位和收入都处于不稳定状态，面临着风险。为了抵御风险，国家需要将被征地农民纳入社会保障体系，将被征地农民获得的补偿款分割出一部分用作社会保障费用。
首先，用于为被征地农民安排足够的社会保障费用。根据上述，目前各地方将被征地农民纳入了不同的社会保障体系，安排了不同的社会保障费用，存在着缺陷。在这样的背景下，如果我们也像西方国家那样，允许被征地农民在向国家缴纳了土地增值税税款之后，可以自由地支配自己的补偿款，也会影响社会的稳定。原因在于，被征地农民一旦因各种原因花光了补偿款而又不能就业时，生活将陷入困境。为了防止出现这种情况，本文认为，为了有效地维护社会的稳定，应当先针对现有社会保障费用安排存在的缺陷，为被征地农民安排足够的社会保障费用。
（1）为城市规划区外的被征地农民也安排城镇社会保障费用。中国的城市化和工业化将逐步推进，这是社会发展的历史趋势，为城市规划区外的被征地农民安排城镇社会保障费用，有助于增强城市规划区外的被征地农民向城市转移的意向，促使大多数城市规划区外的被征地农民转移到城镇，从而不仅可以推动城市化进程，而且可以为非农产业的发展提供大量的劳动力，推动工业化进程。
（2）为不能就业的被征地劳动力安排足够的就业保障费用和生活补助费用。为了帮助就业困难的被征地劳动力就业，应当安排足够的就业培训费、开业指导费和开业补助费。为了实现既要保障被征地劳动力本人及其家庭的基本生活的目的，又要鼓励被征地劳动力积极就业的目的，应当从征地之时起至退休之时止将被征地劳动力都纳入社会保障范围，在这一段时间内，将支付给不能就业的被征地劳动力的生活补助费逐渐递减，在征地时起5年内，按照最低工资标准发放生活补助费，6至10年内按照高于失业保险金和低于最低工资的标准发放生活补助费，以后按照高于最低生活保障费和低于失业保险金的标准发放生活补助费。不能只是给不能就业的被征地劳动力发放城镇最低生活保障费，因为，他们是为国家和社会的发展做出了牺牲的群体，应当比一般的生活困难的城镇居民享受更高一点的待遇。
（3）为被征地未成年人安排社会保障费用。为了保障被征地未成年人的基本生活，应当为被征地未成年人安排从土地被征收之时起至成年时止的生活补助费和医疗保险费用。为了保障被征地未成年人的发展，还应当为被征地未成年人安排教育补助费用。
其次，用于缴纳土地增值税税款。现阶段，由于补偿标准不是被征收土地的市场价值，被征地农民没有获得土地增值带来的收益，所以，被征地农民在获得补偿款后不需要向国家缴纳土地增值税税款。当按照被征收土地的市场价值补偿被征地农民时，被征地农民就可以获得土地增值带来的收益了，这时，就需要针对被征地农民获得的土地增值收益征收土地增值税了。为了实施该制度，可以通过修改国务院1993年颁布的土地增值税暂行条例的方式来实现。现有的土地增值税条例的征税对象只限于转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所获得的增值额，可以修改其征税对象，将其扩大到转让集体土地所有权所获得的增值额。
国有土地上征收补偿办法篇8
第二条预存征地补偿款是指在土地征收报批前，用地单位（包括个人，下同）根据国土资源部门提供的土地征收补偿费用预算，将土地征收补偿所需费用（包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费）预先存入征地补偿款银行专户，专款用于支付土地征收补偿的款项。
第三条预存征地补偿款不得少于拟定的征地补偿安置方案确定的征地补偿费用总额。
第四条预存征地补偿款银行专户以被征地所在市、县（区）国土资源主管部门名义开设，由国土资源和财政部门共同监管。土地征收获得批准后，由市、县（区）国土资源主管部门按经市、县（区）人民政府批准的征地补偿安置方案依法拨付资金；土地征收未获批准的，由市、县（区）国土资源主管部门将预存征地补偿款全额退回申请用地单位。
第五条需要预存征地补偿款的，国土资源主管部门要向用地单位发出预存征地补偿款通知书，用地单位凭国土资源部门的预存征地补偿款通知书，将预存征地补偿款全额存入征地补偿款银行专户。征地补偿费用预算由国土资源主管部门根据有关法律法规的规定和有关征地补偿标准进行计算，并由财政部门审核确认。
第六条国土资源部门的预存征地补偿款账户须报省国土资源厅和财政厅备案。
第七条征地工作结束后，国土资源部门要与申请用地单位签订预存征地补偿款结算书，对存入预存征地补偿款账户的预存征地补偿款进行结算，并报财政部门审核；预存征地补偿款结算应在征地完成后10个工作日内完成。
第八条当地国土资源部门要与被征地集体经济组织、申请用地单位议定对预存征地补偿款的用款规则，实行专款专用。
第九条征地方案和征地补偿安置方案经依法批准后，方可支付使用预存征地补偿款。严禁截留、私分、挪用预存征地补偿款。对应发放到被征地农民个人手中的征地补偿款，应采用银行活期存折方式实名支付，确保征地补偿款及时足额支付到被征地农民个人手中；对应留给被征地集体经济组织的征地补偿款，应纳入村集体财务公开管理制度管理。
第十条预存征地补偿款数额不足的，当地国土资源主管部门要在实施征地前及时向申请用地单位追存入账；预存征地补偿款有剩余的，当地国土资源主管部门应在预存征地补偿款结算书签订后10个工作日内退回申请用地单位。
第十一条市、县（区）国土资源、农业、财政、审计、监察等部门要切实加强对预存征地补偿款的监督管理。对发现有截留、私分、贪污、挪用预存征地补偿款的，严肃查处，并追究直接责任人及有关人员的责任。涉嫌犯罪的，依法移交司法机关处理。
国有土地上征收补偿办法篇9
为贯彻落实《省土地征收管理办法》（以下简称《办法》）精神和有关法律法规政策规定，进一步加强和规范征收集体土地工作，结合我市实际，现就有关事项通知如下：
一、提高思想认识
土地征收管理工作政策性强、涉及面广，关系到经济社会发展大局和群众切身利益。进一步加强土地征收管理工作，是贯彻落实科学发展观、维护群众合法权益、构建和谐社会、促进经济社会可持续发展的一项重要工作，也是推进依法行政、保障经济社会协调发展、提升执行力的重要举措。各级各部门要进一步统一思想认识，明确工作职责和任务，落实责任，加强协作，确保土地征收管理工作顺利进行。
二、明确职责分工
市政府是土地征收工作的实施主体。市国土资源局是土地征收工作的组织主体，负责征地调查、组织报批工作。市财政局负责社保资金和征地补偿费拨付工作，并参与征地调查及签订《土地征收补偿安置协议》；市人力资源和社会保障局负责做好被征地农民社会保障工作，并参与征地调查及签订《土地征收补偿安置协议》；各镇、各街道办事处、经济开发区、田横岛旅游度假区（以下统称各镇）负责做好被征地农村集体经济组织、承包户等其他权利人的组织协调工作，并监督村庄资金管理和使用情况。市发改、公安、民政、城乡建设、农业、水利、林业、审计、监察等部门要按照各自职能，做好土地征收的有关工作。
三、严格征地程序
土地征收工作遵循程序合法、公开透明、足额补偿、妥善安置的原则，兼顾国家、集体和个人的利益。土地征收按照以下程序进行：
（一）市政府预征地公告。拟征收农民集体所有的土地，市政府在被征收土地农村集体经济组织所在地《市人民政府拟征收土地公告》。
（二）现场勘测、确认。市国土资源局组织勘测定界工作，会同市财政局、农业局、林业局、水利局等部门及相关镇，与被征收土地农村集体经济组织、承包户对拟征收土地的权属、地类、面积以及地面附着物的权属、种类、数量等进行现场调查、清点、核实，填写《土地征收勘测调查清单》，并由参与的各方共同签字确认。农村集体经济组织和农民对调查结果有异议的，应当场提出，当场予以复核。
（三）拟定安置补偿方案。市国土资源局会同市财政局、人力资源和社会保障局、相关镇自勘测调查结束之日起15个工作日内，拟定《市国土资源局关于XXX村拟征收土地补偿安置方案》，并在被征收土地农村集体经济组织所在地进行公示，公示期不少于5个工作日。
（四）听证、裁决。对征地补偿安置方案申请听证的，由被征收土地农村集体经济组织、农民或者其他权利人在公示结束之日起5个工作日内书面向市国土资源局提出，市国土资源局组织听证；不申请听证的，由被征收土地农村集体经济组织出具《放弃听证证明》。
对补偿标准有异议、达不成土地征收补偿安置协议的，由市政府进行协调；协调不成的，报省政府裁决。
（五）签订补偿安置协议。《市国土资源局关于XXX村拟征收土地补偿安置方案》公示没有异议后，市国土资源局、财政局、人力资源和社会保障局与被征收土地农村集体经济组织签订《土地征收补偿安置协议》。
（六）拨付社会保障资金和制定社会保障方案。征收土地报批前，市财政局将政府社会保障补贴资金一次性划入市社会保障资金专户，并向市国土资源局提供资金到位证明。市人力资源和社会保障局会同相关镇与被征收土地农村集体经济组织，按有关规定制定社会保障方案并公示，办理村(居)民入保事宜。
（七）报批。市国土资源局编制《城市（镇）批次/项目建设用地方案》，连同《建设用地呈批申请书》等有关材料报有批准权限的政府审批。
（八）市政府征地批复公告。自收到土地征收批准文件后，市政府在被征收土地农村集体经济组织所在地《市人民政府征收土地公告》。
（九）履行征地补偿协议。市财政局自依法批准土地征收之日起3个月内，将征地补偿费按照规定程序足额拨付被征收土地农村集体经济组织、农民和其他权利人，相关镇在兑现过程中予以配合，并协调被征收土地农村集体经济组织、农民和相关权利人按照协议约定清理地上附着物，交付土地。
四、加强组织领导
（一）建立市政府主导、多部门联合共管的工作责任机制。成立由市政府分管市长为组长、相关部门分管领导为成员的市征地工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在市国土资源局，办公室主任由市国土资源局分管领导担任。有关部门确定一名工作人员作为办公室组成人员，具体负责土地征收相关环节的工作。
国有土地上征收补偿办法篇10
关键词：产值倍数法；征地补偿；政府定价
建国初期，中央政府先后通过、合作化运动解决了农村土地所有权归属问题，实现了由地主私有到农民私有再到农民集体所有的土地所有制的变革，并通过土地征用、征收方式实现了土地所有权由集体所有向国家所有的单向转移，在高度集中的计划经济体制下逐步形成了垄断征地及政府定价补偿的征地补偿制度。在征地补偿制度中，补偿方法起着关键的作用。建国以来，我国征地补偿方法始终以年产值倍数法为核心方法，即通过土地年产值与一定倍数的乘积作为征地补偿费的计算方法，该方法被学界指为导致征地补偿偏低的主要因素。政府也在不断地改进、调整征地补偿方法，改进和调整的着力点在于提高土地年产值和补偿倍数。从表面上看，实施新补偿标准确使征地补偿费的额度有大幅度提高，但究其实质却是愈加脱离地价本身的形成规律而成为政府定价的产物。本文将我国征地补偿方法按照新补偿标准实施前后进行划分，新补偿标准实施之前称为前补偿时期，新补偿标准实施之后称为后补偿时期，通过对年产值倍数法在征地补偿制度中的应用及演变形式进行梳理，试图探讨破解现有征地补偿困境的思路。
一、前补偿时期产值倍数法的应用
（一）以被征土地年产值总和计算征地补偿费时期
新中国成立后，国家在较短的时间内实现了土地所有制的两次变革并得以平稳过渡，农村土地征用模式也随之确立。1953年12月5日，我国第一部有关征地补偿的法规条例《国家建设征用土地办法》正式颁布，该《办法》第8条规定，被征用土地的补偿费，“一般土地以其最近三年至五年产量的总值为标准，特殊土地得酌情变通处理之”，首次确定征地补偿标准为被征土地若干年产值的总和。1958年1月6日，国务院公布了《国家建设征用土地办法》，针对当时农村合作化运动及体制的建立，征地补偿额度有所下降。该《办法》第7条规定，征用土地的补偿费，“一般土地，以它最近二年至四年的定产量的总值为标准”。
这一阶段，我国正处于新中国建设初期，大量土地“农转非”势在必行。国家开始以行政法规的名义确定征地补偿费的计算方法和补偿标准，但补偿项目比较单一，仅就土地所有权进行补偿，土地补偿费标准按照被征土地若干年产值的总和进行计算。由于我国农村土地的初始分配是非市场化的，绝大多数农民（地富除外）在获得土地时未付出任何经济代价，因此，国家在征用土地时采用低价补偿的方式也容易被接受。另外，被征地农民的就业问题通过当地政府平调土地、协助转业或由用地单位招工吸纳得以解决，并没有农民因征地而流离失所。
（二）以被征土地年产值倍数计算征地补偿费时期
1982年5月14日，国务院公布《国家建设征用土地条例》，首次提出征用土地的补偿费用的类别和范围，即征用土地的补偿费用包括土地补偿费、农业人口安置补助费、青苗补偿费和附着物补偿费，并开始采用年产值倍数法计算征地补偿费。《条例》第9条规定，征用耕地的土地补偿费标准，为该耕地年产值的三至六倍。征用耕地的安置补助费标准，每一个农业人口的安置补助费标准，为该耕地每亩年产值的二至三倍。年产值按被征用前三年的平均年产量和国家规定的价格计算。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征土地年产值的二十倍。
这个阶段是改革开放初期，农村开始实行家庭承包经营的新体制，国家经济全面复苏，对土地的需求也大量增加。由于农村土地经营方式的转变以及用地单位经营自的确立，征地后集体内部调配土地以及用地单位招工吸纳等办法已经行不通，被征地农民面临失地又失业的境地。国家对征地开始考虑多项补偿，不仅对土地所有权进行补偿，还包括对农民失地以后的就业安置和生活费用的补偿。土地补偿费和安置补助费按照被征土地年产值的若干倍进行计算，这使补偿方法更加简单方便。与上一时期相比补偿倍数有所提高，但有最高限制。
（三）征地包干时期
改革开放后，国家建设需要大量使用土地。为简化征地手续，加快征地速度，各地政府成立征地事务管理部门，负责统一办理征地具体事项，国家建设项目的征地补偿多采用政府定价或协议、政府包干的方式进行计算。这一阶段征地补偿的特点是征地补偿费由征地单位与政府协商约定，排除用地单位与被征地集体和农民的参与。征地包干虽然使征地效率和补偿额度有所提高，但却强化了政府的随意性。用地单位与被征地农民对征地补偿标准不了解，难以维护自身权利，农民意见很大，由征地引发的社会矛盾凸显。
（四）立法及法律修订时期
1986年6月25日，全国人大常委会通过了《中华人民共和国土地管理法》，并经1988年、1998年、2004年三次修订，成为现行的土地管理法。《土地管理法》规定土地征用的补偿依据是“按照被征用土地的原用途给予补偿”。征用土地的补偿项目，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。其中征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。
这一阶段国家将征地条例中的内容上升为法律条款，以土地管理法确立征地补偿制度。征地补偿方法仍然采用年产值倍数法，补偿倍数较上一时期有所提高。但由于将补偿依据限定在按原用途补偿，导致征地补偿费偏低，难以满足被征地农民的现实需求，农民不满情绪增大，各地征地冲突不断，甚至有群体性抗征事件发生。
概况而言，前补偿时期征地补偿的特点是按土地原用途补偿，年产值按被征土地实际年产值确定，补偿倍数成为调整的砝码，补偿项目和额度透明度不高，地方政府有较大的随意性。
二、后补偿时期年产值倍数法的应用
1999年国土资源部研究改革征地制度，启动了征地制度改革试点工作。黑龙江、浙江、江苏等省份取得良好经验，这些经验被政府采纳，通过制定统一标准纠正地方政府的随意性；考虑多项因素尤其是区位因素对征地补偿价格的影响，通过综合、叠加使补偿费的额度得以提高。2005年国土资源部下发了《关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，各地开始制定并实施新的征地补偿标准，即征地统一年产值标准和征地区片综合地价标准。此新标准改变了原来征地补偿方法单一的局面，引入了农地估价方法和市地估价方法，但更多的还是保留了前补偿时期的年产值倍数法。
第一个新补偿标准是统一年产值标准。按照国土资源部下发的《征地统一年产值标准测算指导性意见》中的规定，征地统一年产值标准是在一定区域范围内，综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。以征地统一年产值计算征地补偿费的公式为：土地补偿费标准=统一年产值×土地补偿倍数，安置补助费标准=统一年产值×安置补助倍数。统一年产值是根据当地主要农作物平均年产量与其价格的乘积来制定；补偿倍数是在实地调查、综合分析的基础上确定，或是参考当地经验数据，采用在当地具有一定代表性、为被征地农民所接受的补偿倍数。征地统一年产值标准所采用的计算方法仍然是年产值倍数法，但与前补偿时期相比，补偿项目发生了变化，年产值由原来被征土地的年产值转变为区域性的土地年产值。
第二个新补偿标准是征地区片综合地价标准。在国土资源部《征地区片综合地价测算指导性意见》中将征地区片综合地价标准定义为在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。在三种方法中，农地价格因素修正法和征地案例比较法是农地价格和市地价格计算方法的导入或借鉴，只有年产值倍数法沿用了原来的征地补偿方法，但在补偿项目上做了较大的改动，将原来土地补偿费和安置补助费分项计算改为将二者合并计算，其基本公式为：pz=V×n+V×m，式中pz为征地区片价，V为区片土地年产值，n为区片土地补偿倍数，m为区片安置补偿倍数。在新标准中征地区片价等于土地补偿费和安置补助费之和。
后补偿时期仍以年产值倍数法作为主要测算方法，但与前补偿时期相比，补偿项目的内涵发生了明显的变化，年产值不再是被征土地实际年产值，而是由政府制定的区域性的标准化的年产值。补偿倍数也是区域性的标准化的补偿倍数。问题是，土地年产值和倍数一旦通过制定并成为统一的标准，土地及其价值的差异性便无从体现，年产值与倍数在地价测算中的经济含义失去效用，使年产值倍数法成为非市场化价格计算的工具。另外，全面考虑征地补偿价格的影响因素是合理的，如土地区位、农用地等级、城镇化水平等，但以一个综合性的数据反映征地补偿应包含的各个部分及其数量大小是难以做到的。综合性补偿掩盖了应补偿项目之间的界限及其合理额度，具有更大的隐蔽性和非理性。这种变化的结果导致征地补偿背离土地收益资本化原理而演变为政府定价的模式。加之按照原用途补偿的思路没有改变，征地补偿低于市价的局面难以改变并将持续下去。
三、结语
从我国征地补偿的历史沿革来看，计算征地补偿费的方法始终没有脱离年产值倍数法的估价思路。征地补偿新标准虽然在概念上有所突破，但毕竟是在原有计划经济体制框架内的改革和创新，原有制度框架与市场经济的摩擦与碰撞是其无法触及与避免的。科学合理的征地补偿制度应当建立在适应市场经济体制的基础上，征地补偿价格应当能够正确反映被征土地的市场价值。市场地价不是依靠提高土地年产值和补偿倍数，更不是通过人为制定标准化数据来实现，而是应遵循地价形成的规律通过土地收益的资本化过程得以体现。现实中实现征地补偿市场化并非难事，与城镇土地估价体系接轨便可以解决征地补偿价格计算的问题，关键是国家要从观念上转变对征地补偿的不平等待遇，并从法律及制度层面给予保障。
参考文献：
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[5]国土资源部.征地统一年产值标准测算指导性意见（暂行）[Z].2005-7-23.