工业土地补偿标准篇1
【关键词】企业用地；收储；补偿探讨
随着城市建设发展，旧城区改造工作的不断推进，各地对企业收购储备工作不断研究探索，一些地区陆续出台了地方土地储备实施办法、房屋征收实施办法，对企业收购方式、补偿标准做了相应具体规定，一定程度上规范了土地市场，但收购过程中收购方式、补偿价标准等各种问题凸显出来，影响着城市旧城区搬迁改造。本文结合当地做法，对企业用地补偿进行了探讨，以期对实际工作提出探讨意见。
1、概况
阜新市位于辽宁西部，土地储备交易中心隶属于阜新市国土资源局，成立于2001年12月，现为正局级事业单位，下设土地储备，融资、工程等6个科室，承担着全市国有土地的收购储备、招标拍卖挂牌出让等工作。
为科学有序开展土地收储工作，严格了土地收储审查程序，国土、住建委、房产、财政部门联合发文《旧城区拆迁改造用地收储工作程序》等三个工作程序；成立了由国土、房产、审计、财政等部门专业技术管理人员组成的《阜新市土地收回收购审核专家组》及市长为主任、分管市长为副主任、相关部门（国土、房产、审计、财政、国资委监察）负责人为成员的《阜新市土地储备及价格审查委员会》，批准了国土部门提出的《规范国有建设用地出让和储备管理的建议》。
建议中明确了国有建设用实行统一收回、收购及收储出让方案经市政府审定，土地收购补偿方式为土地置换、货币补偿两种，其中，货币补偿采取了现值补偿和土地收益分成补偿方式。货币补偿政策：划拨土地使用权按评估价60%补偿，出让土地使用权按剩余年限补偿，建筑物按评估价补偿；收益分成补偿按新规划用途出让底价去掉整理费的65%、55%补偿，其中原用地为出让土地的按65%补偿、划拨土地按55%补偿。
同时，因地制宜实施了土地收储，旧城区住宅用地由区政府征收房屋后收储，企业用地货币补偿采取了收购成本加经济补偿的方式，即房地产价值加上搬迁安置补偿费等为收购企业的成，其余不足部由政府其他渠道解决。货币补偿方式表现形式：
第一种做法：以企业负债做为补偿价。旧城区中老的国有集体企业，部分经过市场经济的洗礼，停产多年处于破产关闭边缘，其房地产补偿已不能解决应由企业或社会必须承担的责任，采取了核算负债的方法。负债核算包括拖欠职工债务、拖欠银行债务、拖欠其他企业债务及预留和不可预见费等，由企业组织核实债务债权并经行业主管部门初审，同时国土部门测算收购成本，报财政审计部门审核后经市政府审定。
第二种做法：以企业整体搬迁损失价做为补偿价。对旧城区中位置较优、规模较大，承担社会责任较大，但技术产能落后需要技术改造的企业，采取了以企业整体搬迁损失价做为补偿价。由政府和企业共同委托资产评估事务所评估，对其房屋建筑物拆迁损失、机械设备搬迁损失、停工停产损失及土地评估，同时国土部门测算收购成本，报政府财政审计部门审定。
第三种做法：以房产、土地评估价格为补偿价。一般由房地产评估公司按现值评估，评估结果经国土财政审计房产等部门专家论证组审查后，报政府审定即为土地收购成本。
第四种做法：以收益分成价为补偿价。按新规划用途挂牌出让底价扣除整理费出让土地65%、划拨土地55%价格补偿。
2、企业收购补偿引用的法律政策
（1）国家《国有土地上房屋征收与补偿条例》，企业征收补偿包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿；因征收房屋造成的停产停业损失补偿。
《中华人民共和国土地管理法》、为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、对划拨土地使用权，可以无偿收回，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况给予适当补偿。
《土地储备管理办法》、土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。
（2）《国有土地上房屋征收评估办法》、房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。
（3）地方政府制定的收购补偿政策。
3、企业用地及地上建筑物使用的评估方法
（1）依据建筑装饰工程预算定额、建设工程取费标准及被评估行业相关定额规定，采用成本重置成本法进行评估（评估价值=重置价×成新率）。一般资产评估机构使用该方法较多。
（2）依据国家《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》评估，评估结果是公开市场价值标准为原则确定的价格。一般房地产评估机构使用该方法较多。
（3）依据《城镇土地估价规程》及各类用地基准地价标准评估，一般土地评估机构采用基准地价修正法结合成本法等其他方法评估。
4、收购补偿价格分析
目前，各地对于市场比较活跃的住宅改造用地收储补偿，基本是以房屋征收形式，按市场价格或略高于市场价格制定补偿标准，各地做法基本相同，争议不大。但企业收购尤其工业企业收购补偿，各地做法不尽相同，同一地区补偿做法也不尽相同，评估机构采取的评估方法也不尽相同，导致评估价差距很大。如何做到公平、公正合理补偿，即保证国家利益不受损害，也保证企业个人权益不受损害，是各地区需要认真研究对待的问题。
通过收购成本加经济补偿方式，符合现阶段旧城区的企业现状情况，可以盘活企业资产，解决了职工后顾之忧，促进了城市建设和发展，同时对企业收购成本内涵统一标准界定，有利于企业收购政策上规范化。但评估方法的选择、评估内涵的界定，有待规范统一。
5、对策和建议
（1）成立地区土地收储及价格审查决策机构
企业收购工作是一项复杂涉及面广的工作，涉及法律、经济、社会方方面面，成立以市长为主任、分管市长为副主任、国土、财政、审计、房产、监察等部门参加的决策机构，对规范土地市场有着重要意义。
（2）完善土地收购补偿制度
结合国家的法律法规、制定旧城区改造、企业收购储备及土地收购补偿办法，合理确定补偿方式、补偿标准，保证国家和企业个人的利益不受损害，从法律法规政策上完善土地收购补偿制度。
（3）制定技术规范指导性意见
各省市制定的区片地价、基准地价标准，一定程度上规范了土地市场，但具体操作过程技术规范上还需要进一步完善，对各类评估机构提出规范性指导意见，保证评估结果科学合理。土地补偿价格过高和过低，都是不可取的办法。
工业土地补偿标准篇2
内容摘要:本文根据实地调研数据,提出现行农业生产性用地的补偿标准不合理是影响征地工作进程的主要因素之一。并根据保证被征地农民群众生活水平不降低和保障其长远生计的基本原则,提出了科学计算农业生产性用地补偿标准的方法,得出与被征地农民群众意愿补偿要求接近的补偿标准。
关键词:农业生产性用地土地补偿标准长远生计
2009年7月,笔者在沿海某省a市的一个拟建高新技术开发区的征地农村进行调研,发现现行农村征地补偿政策存在诸多问题,其中以被征地农民群众对现行土地赔偿标准的不满意程度最高。a市高新技术开发区征地数量较大,此次调研的三个村民小组均属于土地被全部征收的情况,这三个村庄2000多户农民的生产和生活方式将被彻底改变,因此征地补偿标准与他们被征地后的长远生计保障问题直接相关。调研结果表明,被征地农民群众在这个问题上与政府之间存在显著分歧。
被征地农民群众对现行农业生产性用地赔偿政策的主要意见
(一)农业生产性用地补偿标准过低
根据国家现行有关法律法规和政策,a市的农村征地补偿政策规定耕地补偿标准为每亩8万元,尽管与全国绝大部分省区的地方性耕地补偿标准相比,该标准已经属于较高水平,但当地绝大多数农民群众对此并不满意。调研发现,当地农村的主要生产性用地包括耕地和园地,土地长年种植蔬菜、水果和水稻三大类农作物,由于该地处于热带区域,农业生产一年可以收获三季,因此当地农村蔬菜和热带水果种植业经营收益相当高,成为当地农民的主要经济来源。其中,在耕地上每年种一季水稻,主要是供农民家庭一年自食所需;在耕地和园地上主要种植蔬菜和水果,这些产品主要外销到北方省区。调研统计,2007年当地农民的人均纯收入达到8508元,略高于当年浙江省农村居民8265元的人均纯收入水平,而浙江省农民主要收入来源是非农s产业。
如果以水稻作为耕地常年种植作物,按照现行耕地补偿标准计算方法来计算每亩耕地补偿标准,每亩耕地的补偿费用与另行规定的安置补助费之和达到耕地的三年平均产值的39.9倍,即突破了《中华人民共和国土地管理法》关于农地补偿费和安置费的总和不得超过农地被征用前3年产值的30倍的有关规定。从这个角度看,a市的耕地补偿标准不能算低。但是,考虑到当地农业生产性用地上的常年主要种植作物是经济价值较高的蔬菜和热带水果,并且园地每年可以种植三季蔬菜和耕地可以种植两季蔬菜的事实,则按照现行耕地补偿标准计算方法来计算每亩耕地补偿标准,其值为每亩11.16万元左右,远高于每亩耕地8万元的补偿标准。
因此,被征地农民群众对该市规定的每亩耕地8万元的补偿标准难以接受,大多数农民提出可接受的耕地补偿标准应当为每亩10万元至15万元,并主张园地和耕地应当同价补偿,由此可见,农民主张的耕地补偿标准与我们计算的耕地补偿标准相当接近。
(二)按农户家庭现有生产性用地数量为基数计价的土地补偿方式不合理
调研发现,当地农村从1981年左右实施家庭联产承包责任制时进行分地至今,再没有进行过第二次分地,而1981年至今新出生的人口已有两代人,他们名下没有任何承包地。以D村为例,1990年至今新增人口已达1200人。也就是说,当地农村是三代人共用一代人的承包地作为生活之资。需要指出的是,本地农村耕地数量是农业生产性用地中数量最少的,人均仅1亩左右,而具有几乎同样生产的园地数量则是耕地数量的2倍以上,但园地的补偿标准仅为耕地的23.29%。
调研发现,与内地农村相比,当地农民家庭平均人口数量较大,往往是三代人生活在一起,这从侧面反映了当地土地资源有限的现实状况。此外,当地农民群众出外打工的人数很少,绝大部分农民长年在本村进行农业生产。不仅如此,本地农村每年农忙时还从内地省区吸引5万名左右的农村青壮年劳动力来做短工,短工的日平均工资达到每天60元以上。因此,本地的农业生产性用地尽管数量有限,但年平均使用率和年平均效益水平很高,否则无法实现三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。据调研统计,本地1981年以后出生的农户子女的平均学历为初中,有限的受教育文化水平和非农业工作技能水平对其实现非农产业再就业造成现实困难。
基于以上考虑,大多数农民群众和不少村组干部提出应当按照现有人头数量进行征地补偿。
(三)征地补偿政策执行不公平
政府与被征地农民群众的征地政策主张上分歧大,在征地进程中产生了两个结果:一方面大多数农民不愿意接受政府的赔偿标准和赔偿方式,从而不能积极配合政府征地工作开展,使得征地进程缓慢;另一方面,一些农村干部和有一定经济实力和社会影响力的村中富户,与少数不法征地工作人员相互勾结,以虚报自家土地数量等欺骗手段攫取更多的征地补偿款。
一个村的耕地总量是有限的,一些人的耕地数量多报了,意味着另一些人的耕地数量必须少报,才能在总数上符合政府国土部门掌握的耕地统计基础数据。事实上,调研中已发现有村民反映存在征地工作组丈量自家耕地的面积与实际面积不符的情况,这些村民的土地补偿利益受到损害,同时也使被征地农民群众对政府能否做到公平执法而缺乏信心,使得政府征地工作更加难以推进。
对现行农业生产性用地补偿标准不合理的验证
本文将所调研农村的农户各项平均特征数据构建一个典型农户,以其按照现行征地补偿安置政策标准获得的补偿款与该农户作为未来城市居民的支出情况进行比较计算,以验证现行农业生产性用地补偿标准的不合理性。
当地典型农户的平均人口约为6人,人均农业生产性用地1亩左右,合计6亩;调研表明当地农户平均每年每人生活消费支出为550元,则该典型农户每年消费支出为39600元,以现行耕地补偿标准每亩80000元计算,共得土地补偿款480000元,以土地补偿款除以典型农户年均消费支出水平,这笔补偿款将在12.12年左右使用完毕。
又根据该市统计资料,当地城镇居民2008年人均消费支出为10267元,典型农户土地被全数征收以后转变为城镇居民,则其全家年均消费支出将达到61602元,若以该农户全部土地补偿款除以家庭年均消费支出,这笔补偿款将在7.79年使用完毕。何况每亩近8万元补偿标准仅指综合生产条件最好的水田耕地,而旱田耕地、旱地耕地和园地的补偿标准则分别为56150元、32500元和18582元,也就是说典型农户的实际土地补偿款达不到480000元,因此土地实际补偿款能够维持基本生活的期限还要短于上述计算年限。由此可见,被征地农民群众在现行征地补偿标准政策中获得的补偿款等于维持长远生计是远远不够的。
对农业生产性用地的合理计算方法及计算结果分析
《国土资源部关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》(国土资发[2004]238号)文件指出:“确定土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数,应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则”。前文对a市现行农业生产性用地补偿标准的验证性分析表明,现行标准不能满足国家征地补偿政策要求的保证被征地农民原有生活水平不降低的原则,必须进行改革。而科学测算新的农业生产性用地的补偿标准,则要以保证被征地农民原有生活水平不降低为基本原则,同时要考虑保障被征地农民群众的长远生计的问题。
笔者认为,被征地农民群众中长远生计保障性最脆弱的群体是40岁到60岁的中老年农民,这部分人在非农产业再就业最为困难,因此计算农业生产性用地补偿标准时要考虑新补偿标准应当能够在这部分人从40岁到70岁人均预期寿命之间生命年限的收入保障方面起到积极作用,即考虑补偿款总额能够至少维持30年的基本支出的需要。
按照保证被征地农民原有生活水平不下降的原则,需要将农业生产性用地的亩均年纯收入作为农业生产性用地的补偿费计价基础;要考虑保障被征地农民群众的长远生计问题,则要将农业生产性用地的每亩年均纯收入在30年内进行贴现;同时以银行活期存款利率为贴现率。计算公式如下:
式中:C:农业生产性用地的新补偿标准,单位为元/亩;α:农业生产性用地的亩均年纯收入,当地为0.5万元/亩;r:为贴现率,取2008年中国各商业银行居民活期存款利率0.036。
计算结果为C=14.4万元/亩。而调研结果表明,72.73%的被调查农民的农业生产性用地补偿标准为每亩15万元左右。因此,本文提出的农业生产性用地补偿标准计算方法得出的结论与被征地农民群众的意愿接近,说明计算方法具有合理性。
综上,现行征地补偿政策不合理的主要问题在于农业生产性用地补偿标准计算方法不合理,不能实现保证被征地农民原有生活水平不降低的原则,同时也不能对保障被征地农民长远生计起到积极作用。笔者认为,土地既是生产性资料,也是农民生活所需的主要来源,因此以土地数量作为土地补偿标准的计价基础较之于按被征地农民人头进行补偿更加合理。
工业土地补偿标准篇3
一、指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以转变经济发展方式为主线，按照加速发展、加快转型、推动跨越的主基调，重点实施工业强区战略和城镇化带动战略，全面建设小康社会，按照全区同类建设项目征地拆迁补偿基本保持平衡的原则，妥善安置被征地农民，确保项目建设顺利实施，切实维护社会和谐稳定。
二、征地补偿
(一)补偿原则。货币补偿标准以区现行征地补偿标准即已批准实施的《市人民政府关于征地统一年产值标准和征地区片综合地价的批复》文件为基础，确定全区征地货币补偿标准。
（二)使用土地原则。全区征地（含临时用地）必须遵循保护耕地、集约用地和按规划要求使用土地的原则。能用未利用地的，不用农用地；能用劣质耕地的，不用良田好土；能用一般耕地的，不用基本农田。
(三)征地补偿方式。根据国发[2004]28号文件的精神，在已确定的征地补偿预算总额内采取货币补偿与多途径补偿相结合的方式进行。
1、货币补偿。按照经批准的征地货币补偿标准，由区人民政府对补偿标准进行公示。对土地面积、地类、权属、地面附作物等调查内容经区国土分局、镇人民政府、村（居）委员会、农户共同确认后，认真测算，三榜公示，核对无误后据实、及时、足额予以补偿。
2、多途径补偿。镇人民政府可根据被征地的村集体和被征地的村民实际情况拟定《多途径补偿方案》，广泛征求被征地村民大会或代表大会意见，经相关部门进一步修改完善按程序报批后组织实施。
3、被征地农民的社会保障。要从社保、医保、低保等各方面，切实保障因土地被征用给当地农民造成的生活困难，被征地农民的社会保障方案由区劳动社保部门会同民政等部门制定，并按程序报区人民政府同意后执行。
4、专项设施和村民拆迁安置用地补偿。已征收未使用的工业用地及征收基础设施建设用地、机关事业单位和学校等专项设施和村民宅基地的，统一按本方案标准予以补偿。征收现有生产企业用地须经依法评估后予以补偿。
(五)征地补偿费用的使用和管理。征地补偿费的使用和管理，严格按照《关于加强和完善我省征地补偿资金管理工作的通知》规定执行。
(六)统一征地工作。征地工作的主体为区国土分局，并由镇人民政府具体实施。征地工作经费按征地总费用的4％拨付到被征地所在的镇人民政府，专款专用。
(七)临时用地的使用和管理。临时用地的补偿方案由区国土分局和镇人民政府共同制定，包括补偿标准和土地复垦费(或土地复垦保证金)标准。建设单位应依法缴纳使用临时用地补偿费和土地复垦费(或土地复垦保证金)，并办理临时用地手续后方可用地。
(八)其他。对于因项目建设施工造成的三电迁改和各种涉农设施补偿，由区住建局商区相关部门制定相应补偿方案，按“一事一议”方式进行补偿。
三、房屋征收及地上附着物补偿
(一)房屋征收补偿原则。房屋被征收人的安置按照“还房安置与货币补偿相结合”的原则进行。
(二)房屋征收及地上附着物补偿主体。房屋征收及地上附着物补偿主体为区住建局，并由区住建局协调、组织力量，确保各征地拆迁项目有序快速推进。对项目预征地公告后抢建、抢搭的房屋、构筑物及抢栽、抢插的附着物等一律不予补偿。
(三)住宅还房超面积部分由房屋被征收人按市场评估价向征收人购买，住房还房面积低于被征用房屋面积的部分，按照经有权机构的评估价格进行货币补偿。
(四)学校、企事业单位的搬迁安置补偿。学校、企事业单位的搬迁安置补偿由镇人民政府商区相关部门共同解决。
(五)通信、广电、电力、公路等设施改迁，由区人民政府协调相关部门给予支持。
工业土地补偿标准篇4
【关键词】双重二元经济失地农民征地补偿
一、引言
改革开放28年以来，我国已有近4千万农民的土地被征用，有1亿8千万左右农民工流动于城乡之间。城市扩张过程中大量的失地农民处于弱势地位，被迫承受着失地和失业的双重损失。失地农民问题的核心是如何合理补偿失地农民利益和妥善安置失地农民的问题。从发展经济学的视角来看，城市化发展初期，为了发展工业，往往压低土地征用成本，被征地农民的权益普遍受损，这一阶段的问题不是如何补偿的问题，而是根本无力补偿；随着经济的发展和城镇居民生活水平的提高，城镇居民和失地农民之间生活水平的差距越来越大，失地农民的权益保障问题亟待解决，改革现行征地补偿制度就愈显急迫。从世界各国和地区的征地实践来看，征地补偿标准大致有三种：一是按市场价格补偿，即以被征用土地当时的市场价格作为补偿标准。二是按裁定价格补偿，即以法定征用裁判所或土地估价机构裁定或估定的土地价格作为补偿标准，如法国等。三是按法定价格补偿，即以法律规定的基准地价或法律条文直接规定的标准补偿。由于我国目前处于由农业化向工业化发展、计划经济向市场经济转轨的双重二元经济发展阶段，所以征地补偿也有其特殊性。本文试图探讨双重二元经济条件下失地农民补偿问题的理论依据，认为征地补偿不仅要考虑被征用土地的原用途及其产值，还应综合考虑土地利用对当地GDp的贡献等因子来制定征地补偿标准。
二、失地农民问题形成的原因
1、失地农民
农民的身份不仅是由其所从事的农业生产活动决定的，更重要的是其与主要生产资料――土地之间的关系决定的。现代中国农民的身份是与土地承包经营权相联系的。失地农民，是指因土地被征收而失去土地的农民，在放弃土地承包经营权后丧失了原来依托土地所带来的就业机会、生活保障的同时，又无法获得与城市居民同等的社会保障权利，生产和生活均受到不利的影响。失地农民成为既有别于农民又不同于城市居民的边缘群体和弱势群体，随着失地农民这一特殊群体的出现又引发出一些新的社会问题，影响经济、社会的稳定和协调发展。
2、城市化和工业化过程中失地农民问题的成因
农业剩余是农业生产要素向非农产业转移的基本条件。农业剩余指的是农业总产量与总消费量之间的差额。显然，没有农业剩余，就不可能有农业生产要素向非农产业的转移，也就不可能有城市化和工业化。农业对工业化的贡献包括四个方面：产品贡献、市场贡献、要素贡献和外汇贡献。农业的要素贡献是指农业要素的转移，即资本、劳动力和土地等向非农业部门的转移。工业化初期，非农产业在国民经济总量中所占的比重小，依靠工业部门自身的积累来发展其所需要的要素是远远不够的，需要农业部门对工业部门的要素贡献。而非农用地对GDp的边际贡献大于农业用地对GDp的边际贡献，这也促进了农业要素向非农业部门的转移。随着工业化进程的加快发展和劳动生产率的提高，工业部门对劳动力需求的增长小于对土地需求的增长，在城市化又未同步发展的背景下，必然会出现既失去土地又难以被城市吸纳的失地农民。概括起来，产生失地农民问题的主要原因包括：第一，农业剩余；第二，非农产业用地对GDp的边际贡献大于农业用地对GDp的边际贡献；第三，非农产业对劳动力的需求增长小于对土地的需求增长；第四，城市化发展滞后。
3、双重二元经济结构与我国失地农民的产生
我国失地农民问题形成的一个重要原因是中国在城市化、工业化过程中还伴随着由计划经济体制向市场经济体制转轨。在传统二元经济结构（农村与城市）背景下，对农业劳动力转移的理想设计中不存在失地农民，只有“农转非”的、新增的城镇居民，即由于土地被征用，农民失去土地承包经营权后，可以进入国有或集体企业就业，户籍纳入城镇户口管理。因此，在20世纪90年代以前的城乡生产要素转移过程中，失地农民的问题还不突出（见图1）。从20世纪90年代初确立发展社会主义市场经济体制后，另一种二元经济结构（计划与市场）随之出现，劳动力的配置逐步由计划转向市场，失地农民问题随着双重二元经济条件下的要素转移而日显突出（见图2）。在世界各国的工业化、城市化过程中，都伴随着农业人口的转移问题，但在我国双重二元经济背景下的要素转移过程中产生的失地农民问题，则是我国工业化和城市化过程中的一种较特殊的现象。
土地从农业部门转移到非农业部门，一般有两种方式：一是依靠市场力量自发转移；二是依靠政府力量有计划转移。我国的土地征收制度决定了土地从农业部门转移到非农业部门主要是依靠政府的力量推动的。但是，在实行市场经济体制以后，征地过程中伴随着农业劳动力向城市和非农产业的转移，越来越多地依赖于市场的力量进行。在双重二元经济条件下的要素转移，出现了不同要素的不同转移方式，即土地仍然主要依靠政府的力量通过计划转移，而农业劳动力则主要依靠市场的力量自发转移。在这么一种制度框架下被征地的农民承担着劳动力向非农产业和城市转移的市场化阵痛，却又不能分享由农地的非农化所带来的增殖收益，致使许多农民成为无地无业的游民。可见，在双重二元经济条件下土地与劳动力向非农业部门转移的不同方式成为我国失地农民问题产生的重要原因。
三、失地农民的补偿标准
1、现行征地补偿标准
《中华人民共和国土地管理法》第47条规定：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括，土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。另外，国务院，根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。这一规定的核心包括以下两点：第一，无论是土地补偿费还是安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，均以单位土地原用途的产值为基数，并以其倍数给予补偿；第二，根据社会、经济发展水平，在特殊情况下可以调整补偿标准。其中，第一点是我国现行征地补偿的原则，并一直得以遵守和执行；而第二点虽然在《土地管理法》中被提及，但如何根据社会、经济发展水平调整补偿标准却没有具体规定，难以把握和操作。
2、土地产值最大化条件下的补偿标准
以单位土地原用途的产值为基数，并以其倍数给予补偿，实质上是一种计划征用的补偿方法，体现出计划者追求土地单位产值最大化的目标，该补偿方法的前提是土地归计划者所有。
假设计划者拥有农业用地X农业和工业用地X工业，工业化过程中农业用地向工业用地的转移实际上是计划者为了追求产值的最大化而对工农业用地的重新配置。在不考虑土地总体增殖的情况下，假设土地总体预算不变，即p农业X农业+p工业X工业=i。
其中，p农业、p工业为农业用地和工业用地的价格指数，这里p农业、p工业不是市场交换的实际价格。另设产值为G（X农业，X工业）。所以，求产值G（X农业，X工业）的最大值可以用拉格朗日乘数法来解决。相应的拉格朗日函数为：
L=L（X农业，X工业）=G（X农业，X工业）+λ（i-p农业X农业-p工业X工业）
式中λ为拉格朗日乘数，产值最大化的一阶条件为：
p农业=C.ΔG/ΔX农业，式中ΔG/ΔX农业为农业用地对产值的边际贡献，相当于《中华人民共和国土地管理法》第47条中，被征收耕地前3年平均年产值；C为常数，相当于《中华人民共和国土地管理法》第47条中，被征收耕地前3年平均年产值的倍数。
p工业=C.ΔG/ΔX工业，式中ΔG/ΔX工业为工业用地对产值的边际贡献，C为常数。如果将土地对产值的边际贡献近似为单位土地的产值（即ΔG/ΔX农业≈G农业/X农业，ΔG/ΔX工业≈G工业/X工业），那么以上土地产值最大化的条件就可以理解为：在土地归计划者所有、实际不存在土地要素市场、不考虑土地增殖的情况下，计划者按照原用途的单位土地产值来确定补偿土地的价格指数，就可以保证其土地产值的最大化。
3、双重二元经济条件下现行征地补偿标准的缺陷
土地产值最大化条件下的补偿标准是在计划者完全拥有土地产权的前提下才能实现的，但只要考虑到农民对土地所拥有的部分权益，即土地承包经营权，土地的征收过程实际上也是以征地补偿费与农地承包经营收益相交换的过程。显然，土地产值最大化条件下的补偿标准并不符合交换的最优化条件。在交换过程中，交换双方不可能只考虑土地的原用途，而必须把土地用途变更所产生的增殖考虑在交换条件中。交换必须满足以下条件：第一，p>C，ΔG/ΔX农业≈C.G农业/X农业，补偿标准p大于以单位农业用地年产值为基数未来若干年总收益的折现值，农民才会有交换的意愿；第二，p
p=p（ΔG/ΔX农业，ΔG工业/ΔX工业）≈p（G农业/X农业，G工业/X工业）≈p（G/X）
补偿标准p的表达式意味着征地补偿标准必须根据社会、经济发展水平有所调整，使农民分享到工业化的利益。计划经济体制下城乡二元经济的要素转移过程中，虽然农民在征地补偿中没有直接分享到工业化的利益，但他们被有计划地转移到全民或集体所有制企业中就业，从而间接地分享了工业化的成果，获得了G/X的补偿。在双重二元经济条件下要素转移过程中，土地主要依靠政府的力量计划转移，劳动力则主要依靠市场的力量自动转移。大量没有技能的农业劳动力无法进入城市和工业体系中，也就无法分享到工业化的成果，这是双重二元经济条件下现行土地补偿标准的根本缺陷。
四、工业化进程与补偿标准
尽管按土地原用途单位产值乘以一个倍数进行补偿，也可能使补偿标准定在C.G/X工业>p>C'G/X农业之间。但是，在工业化的不同时期，单位农业用地产值与单位工业用地产值的差距是不同的。在工业化和城市化初期，单位农业用地产值与单位工业用地产值的差距较小，以农业用地产值为基数的补偿方式还有其合理性。随着工业化和城市化的发展，单位农业用地产值与单位工业用地产值的差距越来越大，仍按土地原用途单位产值为基准进行补偿，尽管可能使补偿标准定在C.G/X工业>p>C'G/X农业之间，但与合理补偿标准偏差较大。所以，在单位农业用地产值与单位工业用地产值的差距较大时，就必须同时考虑土地新旧用途的产值，才能合理地确定征地的补偿标准。以上分析存在着一个假设：在工业化和城市化进程中，单位农业用地产值与单位工业用地产值的差距不断扩大。现以福建省1978-2005年单位农业用地产值和单位建设用地产值的变化趋势为例加以证实。从表1和图3中可见：第一，农业用地的面积从1978年的12973.3平方公里减少到2005年的11290.2平方公里，第一产业总产值从1978年的23.93亿元增加到2005年的831.08亿元。单位农业用地产值从1978年的18.45万元/平方公里增加到2005年的736.11万元/平方公里。1978年到2005年间，单位农业用地产值的年均增长26.58万元/平方公里；2001年到2005年间，单位农业用地产值的年均增长20.09万元/平方公里。第二，建设用地的面积从2001年的3433.4平方公里增加到2005年的4170.4平方公里，第二、三产业总产值从1978年的42.44亿元增加到2005年的5737.85亿元，其中2001年到2005年增加了2316.11亿元。单位建设用地产值从2001年的9966.04万元/平方公里增加到2005年的13758.51万元/平方公里。2001年到2005年间，单位建设用地产值的年均增长948.12万元/平方公里。第三，2001年单位农业用地产值与单位建设用地产值的差额为9410.78万元/平方公里，2005年单位农业用地产值与单位建设用地产值的差额为13022.4万元/平方公里。由此可见，在2001-2005年间，单位农业用地产值与单位建设用地产值的差额有明显扩大的趋势。同比2001-2005年间，单位建设用地产值的年均增长948.12万元/平方公里明显高于单位农业用地产值的年均增长20.09万元/平方公里。
可见，随着工业化和城市化的发展，单位农业用地产值和单位建设用地产值两者之间差距不断扩大，尤其到了工业化的中后期，两者之间的差额累积到一定程度，征地补偿费仅以土地原用途单位产值为基数计算就愈显其不合理性，改革征地补偿标准就应考虑土地新用途的产值和本地区单位土地的GDp。
五、改革现行征地补偿标准的思路
第一，改革征地补偿费用的计算方法。一是按土地原用途单位产值乘以一个倍数进行补偿时，倍数C应随着社会、经济发展水平而适时调整，即C=C（G/X）；二是按土地产值乘以一个固定倍数进行补偿时，土地产值应综合考虑土地原用途和新用途，即土地补偿费p=C.G/X。第二，鼓励“留地保障”。在对被征地农民个体实行一次性货币补偿的基础上，再按照征收土地数量的一定比例（一般为10%左右）从原有征收土地或从其它土地中划出一块作为村集体和被征地农民经营性的生产、生活配套用地，由村集体或被征地农民经营，发展二、三产业，这部分的土地收益会随着当地经济的发展而增加，从而使农民获得了经济发展带来的收益。第三，政府应从土地收益中拿出一部分来用于安排失地农民的社会保障。农地转为非农用地既促进了当地经济、社会的发展，又实现了土地增殖，这种增殖应当由全社会成员所共享。第四，建立健全失地农民的再就业培训机制。增强失地农民的再就业能力，拓宽就业渠道，消除就业障碍，为失地农民营造良好的就业环境，使更多失地农民更快融入城市化和工业化的进程中。总之，不仅应按土地原用途的产值给予补偿，而且应使失地农民充分分享土地新用途的收益，分享城市化和工业化加快发展的成果，从根本上解决失地农民的生活保障和发展问题，这是征地制度改革的关键所在。
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工业土地补偿标准篇5
依法征用农民集体所有的土地，必须按照规定及时足额补偿。征地补偿安置费用包括土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费。
（一）土地补偿费
1．征用耕地（不分粮棉田和蔬菜田，下同）的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的10倍。耕地被征用前三年平均年产值的最低标准：区(年末辖区，下同,见附件1)为每亩1400元，、、、四县为每亩1200元。
2．征用精养鱼池的，按耕地前三年平均年产值的10倍计算。征用其它养殖水面的，按耕地前三年平均年产值的4倍计算。
3．征用果园或其它经济林地的，按耕地前三年平均年产值的8倍计算。
4．征用其它农用地的，按耕地前三年平均年产值的6倍计算。
5．征用未利用地的，按耕地前三年平均年产值的3倍计算。
6.征用农民集体所有的非农业建设用地的，按耕地前三年平均年产值的6倍计算。
（二）安置补助费
1．征用耕地的安置补助费，按照需要安置的被征地农民人数计算。需要安置的被征地农民人数，按照被征用的耕地数量除以被征地农村集体经济组织征地前每人占有耕地的数量计算。每一名需要安置的被征地农民，其安置补助费最低标准：区为13000元，、、、四县为11000元。
2．征用其它农用地的安置补助费，按照该土地的土地补偿费标准的70%计算。
3．征用未利用地和农民集体所有的非农业建设用地的，不支付安置补助费。
（三）青苗及地上附着物补偿费
1．青苗补偿费一般按一季的产值计算，能按期收获的不予补偿。
2．可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，支付移植费；不能移植的，给予合理补偿或者作价收购。具体补偿标准见附件2、附件3、附件4。
3．农田水利工程设施、人工养殖场、蔬菜大棚设施和电力、广播、通讯设施等附着物，按照等效替代的原则付给迁移费或者补偿费（具体补偿标准见附件5）。其它地上附着物，按市、县人民政府有关拆迁补偿的规定和标准执行。
4．对征地调查之日起栽、种的青苗和其它地上附着物一律不予补偿，由所有权人自行清除。
（四）大中型水利、水电工程建设征地的补偿标准和移民安置办法，按照国务院的有关规定执行。
（五）被征地农民人数的确定以参加第二轮农村土地承包的人口为基数，加承包后计划内出生人口，减死亡人口。耕地面积以土地行政主管部门的详查数为准。
（六）人均耕地不足0.1亩的村组，经依法批准撤组转户后,原农村村民转为城镇居民，按规定纳入城镇社会保障体系。撤组转户后原集体土地收归国有，纳入政府土地储备；其补偿安置标准按《省土地管理条例》第二十六条有关规定执行；土地补偿安置费全部用于原集体经济组织成员的生产和生活安置。
（七）新的征地补偿标准自年1月1日起实行。在此之前批准的征地项目，按原征地补偿标准执行。
二、确保征地补偿安置经费及时全额支付到位
依法征用农民集体所有的土地，必须按照规定进行补偿安置。征用土地的安置补助费必须在征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付，不得分期支付。征地补偿安置不到位，不得强行使用集体土地。土地行政主管部门不得办理用地报批手续、供地和发证。征地补偿安置方案批准后，应当将不低于70%的土地补偿费和全部的安置补助费划入同级财政部门在银行设立的被征地农民基本生活保障资金财政专户，建立被征地农民基本生活保障制度，将剩余的土地补偿费支付给农村集体经济组织，将地上附着物及青苗补偿费支付给其所有者。对不按规定支付补偿安置费，或克扣、侵占、截留、挪作他用的，一律依法严肃查处。
三、坚持集约高效、科学合理利用土地
从严控制建设用地供应总量，遏制低水平重复建设和盲目圈占土地；严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度；严格按标准供地。进一步细化各业用地标准，制定和完善建设用地定额指标和土地集约利用指标体系。推行单位土地面积的投资强度、土地利用强度、投入产出率等指标控制制度；坚持节约用地、合理用地，提高土地利用率，走内涵式发展道路，盘活利用存量建设用地，最大限度减少新占用耕地。
为防止出现土地占而不用或低效利用，自年起，凡建设项目用地在规划部门确定规划选址前，应征求土地行政主管部门意见，由土地行政主管部门按《建设用地指标体系》进行用地规模预审，明确用地规模，出具建设用地预审意见，规划部门凭预审意见划定用地红线。
严禁低价协议出让国有土地使用权，土地出让金不得低于省人民政府按照基准地价确定的最低价；不同区位、地块、用途要实行不同供地价格。
工业项目用地原则上必须达到每亩80万元的固定资产投资强度，最低每亩投资不得少于50万元。土地受让人应当在签订土地使用权出让合同后6个月内开工建设（以主厂房正负零出地面开工算），超过6个月未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于该土地使用权出让金30%以下的土地闲置费；满12个月未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权，另行安排其它项目使用。建设项目竣工后，经有关部门确认每亩投资强度达不到规定标准的，出让人有权要求受让人在规定时间内追加投资以达到规定的投资强度；如受让人在规定时间内仍未达到投资强度要求的，受让人应当按省定最低保护价的50%补交土地出让金。
工业土地补偿标准篇6
一、广东省现行征地补偿安置政策及执行情况
1.现行征地补偿安置政策
目前，国家及广东省颁布执行的关于征地补偿安置的法律法规主要有：《物权法》、《关于加强征地管理工作的通知》、《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》（国土资发〔2004〕238号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《关于贯彻执行〈中华人民共和国土地管理法〉和〈中华人民共和国土地管理法实施条例〉若干问题的意见》（国土资厅发〔1999〕97号）、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发〔2005〕144号）和《关于印发〈关于制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作有关问题的意见〉的通知》（国土资厅〔2006〕3号）。
广东省在《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》（国土资发〔2004〕238号）的相关规定的基础上，出台了《印发广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）的通知》（粤府办〔2009〕41号），规范被征收农村集体经济组织土地所需留用地的管理。
广东省于2011年3月15日在修订《广东省征地补偿保护标准》（粤国土资发〔2006〕149号）的基础上颁布《关于印发广东省征地补偿保护标准（2010年修订调整）的通知》（粤国土资利用发〔2011〕21号）。
2.现行征地补偿安置政策执行情况
（1）补偿范围
根据实地调查和交流情况，广东省目前按照现行规章制度和规范性文件所规定的征地补偿范围进行。对于经济发达地区，如《关于印发〈东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定〉的通知》（东府办〔2009〕99号）中同时对征收已批集体建设用地做出了相应规定；自2002年，佛山市制定了《佛山市制定区域性统一征地补偿标准的实施方案》《佛山市交通基础设施建设征地拆迁补偿标准与实施方案》和《佛山市电力设施征地拆迁补偿标准》等政策，全市逐步形成相对规范统一的征地补偿标准体系。
（2）补偿安置方式
从调查情况来看，目前广东省常用的安置主要有货币安置、就业安置、留用地安置、宅基地安置等，而被征地者倾向于用现金、教育条件，就业安排、第三方机构评估、按照被征用途的价格、周边平均价格、市场协商等方式来确定补偿费用比较合适。对于留用地安置：广州市出台了《关于统筹解决我市各区农村留用地遗留问题的意见》（穗府办函〔2009〕118号）、《关干贯彻〈广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）〉的通知》（穗府办〔2012〕7号）等政策文件，明确留用地指标允许各村因地制宜地采取分散留地、集中留地、指标抵扣、货币补偿、指标调剂和以等价物业补偿等多种兑现方式办理，同时鼓励社会资金参与留用地集中安置区开发建设，从根本上维护了集体经济组织和投资者权益。
（3）补偿标准
按照调查结果来看，基本上各地都根据《广东省征地补偿保护标准》精神（2006年出台，2010年调整）出台自己的补偿标准，按不低于保护标准，制定征地补偿方案。目前广东省出台的补偿标准只包括土地补偿费和安置补助费两项费用，青苗补偿费和地上附着物补偿费等费用需另行计算。
二、现行征地补偿安置政策执行中存在的问题
1.留用地的地难留问题
《印发广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）的通知》（粤府办〔2009〕41号）对征地留用地的各项管理作出了较明晰的规定，但在实际工作中，仍有部分征地留用地得不到落实。首先是各级政府经济发展压力较大，而受每年新增建设指标限制，有限的用地指标优先用于产业项目、基础设施建设项目用地，而可以用于解决征地留用地的用地指标就寥寥无几，同年的征地项目留用地不能得到及时落实，形成旧债未了，新债又来的被动局面。其次是征地留用地选址不符合规划，经多次协调，农民人坚持原有选址的。虽然根据41号文要求，此类情形可以采取货币补偿的方式，但由于土地价值日益凸显，被征地农民则往往坚持要落实留用地。
2.征地社保问题
目前广东省严格执行《印发广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）的通知》（粤府办〔2009〕41号）规定，在征地报批前，一次性向用地单位计提被征地农民养老保障资金。但在实际操作中，也遇到一些问题：
（1）征地社保计算标准问题。中心城镇范围内的土地，由于早年经济发展和城镇化建设需要，集体土地（主要是农用地）被大量征收。当现有的征地项目实施时，要承担的征地社保压力较大。
（2）征地社保的使用问题。在计提征地社保费用时，由于缺乏操作指引，难以将购买社保人员一一明确，目前为失地农民购买的社会保障费用仍然保留在征地社保专户中，而无法具体落实到失地农民个人，更无法购买被征地农民的养老保险，造成农民实际社会保障功能缺失。部分被征地农民对此意见较大，认为政府挪用本应用于其社会保险的费用，气也往往撒在基层国土部门身上。
3.按年产值标准和区片综合地价补偿存在的问题
关于征地补偿价的确定，法律层面的规定主要是《土地管理法》第四十七条。该法条中规定的征地补偿价基本拟订办法是：“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍”；“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍”；“每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍”；还有特殊情况下适用的“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍”。按被征土地的年产值计价，虽考虑到了不同地区农用地或同一片区不同农户的承包地所种作物的差异性，但由于不同地块的年产值不同，因而必然导致征地补偿价按最高产值的地块计不行，按最低产值的地块计也不行。如农户种植两季水稻的年产值，大约2400元/亩；种植三茬蔬菜的年产值，约8000元/亩；设施化栽培葡萄外加一作蔬菜的年产值，高达2万元/亩，价差这么大的年产值，要是政府在一次性征收同一片区的土地中既有稻田、蔬菜地，还有葡萄园，则征地补偿价都按最高的葡萄产值补偿不行，都按最低的稻田产值补偿不行，按各地块的实际年产值补偿也不行，按被征用土地的平均年产值补偿也不行，无论按哪种办法补，总会有一部分被征地农民认为征地补偿价不依法、不公平。
最近颁布实施的《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发〔2010〕15号）、《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》以及国土资发〔2004〕238号文件规定，征地补偿办法调改成为由省级国土资源部门会同有关部门制订省域内各县（市）区征地统一年产值标准和征地区片综合地价，报省级人民政府批准后公布执行。本研究认为，按法定的年产值倍数制定征地统一年产值标准，并按照国土资发〔2004〕238号文件规定依据“地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇最低生活保障水平等”八个因素制定征地区片综合地价，虽因其定价权为省级国土部门、批准执行权为省级政府，从而使组织实施征地的县级政府摆脱了被征地农民指控为压低补偿价的窘境，但由于被征收的各地块实际年产值差额较大，而且由于区片综合地价因综合了八个因素而往往使征地方说不清、道不明征地补偿价之所以确定为某个数额的理由，所以，区片综合地价得以实施主要依赖于党委、政府的行政强制力，在实际征地补偿中被征地农民对征地补偿价的不满意度仍然较高。
三、相关建议
1.通过司法程序界定和规制土地征收补偿中的公共利益
在发达国家的土地征收中，法院作为中立机关，一般都会在征地前通过司法审查的方式对被征地人的利益进行维护，对征地行政机构进行监督。而我国土地征收中的司法审查是事后介入的，这种审查法院的态度是消极的，是相对无效率的。这就需要法律条款赋予司法机关独立而完整的司法权力，且对于土地征收是否符合公共利益的审查应在土地征收之前进行。此外，由于土地征收一般涉及到多个主体的利益，对于土地征收中司法审查的提起，要扩展原告主体的资格，使每一个社会公民和组织都有权向司法机关提出维护公共利益的主张。
2.完善土地征收补偿标准
补偿标准的确定是一个利益衡量的过程，解决中国的土地征收补偿标准，需要借鉴域外的经验。回顾历史，不少国家在征收补偿的时候是按照财产所有人的价值进行补偿。而市场价值具有形式上的中立性，更具有可操作性，在当今世界，很多国家都在土地征收补偿制度中确定了以公平、合理的市场价格为补偿标准，如英国、德国、我国香港地区等。英国土地征收补偿标准是以被征收的土地所有者在公开土地市场上能得到的出售价格为计算标准的，德国土地征收补偿的标准为土地在征收机关裁定征收申请当日的移转价值或市场价值，我国台湾地区也规定，被征收的土地应考虑征收后土地用途及相应的市场价格予以补偿。因此，完善我国土地征收补偿的标准，要建立以保护被征收人权利为主旨的法律制度，将土地所有人的“义务本位”改为“权利本位”，从法律上明确个人对集体所有土地的各项权利。对于征地的补偿，以土地的市场价格为参考对被征收人进行补偿，使被征地人的财产利益在市场经济环境中获得公平合理的补偿，通过市场机制提高征用土地的成本，促使土地使用人更加有效地利用土地。
同时，建立一套完善的协商机制，由双方参照市场价值来平等协商确定，允许被征地人充分表明观点、意见。在土地征收补偿中，确定被征收土地的客观交易价格，对于征地补偿的公正性起着至关重要的作用，应当充分考虑被征地农民因失去土地所造成的各项损失进行市场估价，建立专业的土地评估制度，逐步健全与完备相应的土地评估办法，由独立的土地评估机构进行土地估价。
工业土地补偿标准篇7
第一条为了加强对集体所有土地征收及房屋拆迁补偿安置管理，保障征迁工作顺利进行，保护被征土地的所有权人、使用权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条市城市规划区范围内征地拆迁补偿安置，适用本办法。法律、法规和省人民政府另有规定的，从其规定。
第三条本办法所称集体土地征收及房屋拆迁补偿安置，是指因依法征收集体所有的土地及拆迁地上建(构)筑物，按照本办法规定对被征迁的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人支付补偿费用和实施安置的行为。
第四条市国土资源行政主管部门负责征迁土地的组织协调、审查报批和监督管理工作。其从事征迁事务工作机构，承担统一征迁土地的事务性工作。
市房地产管理部门负责房屋拆迁的监督管理工作。其房屋拆迁管理机构负责房屋拆迁监督管理具体事务。
各区人民政府负责本辖区内征迁土地的协调配合工作。
第二章征地拆迁工作的组织实施
第五条征地方案经依法批准后，由市人民政府将批准征地机关、批准文号、征地的用途、范围、面积以及征地拆迁补偿标准、农业人员安置办法和办理征地拆迁补偿的期限等，在被征土地所在地的乡(镇)、村予以公告。具体工作由国土资源行政主管部门负责实施。
第六条被征土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到指定地点办理征地拆迁补偿登记。被征土地上有建(构)筑物的，还应提供有关建(构)筑物的合法证件。国土资源行政主管部门或会同有关部门组织拆迁工作人员到现场调查核实。
自征地公告公布之日起，被征土地所有权人、使用权人不得在征地拆迁范围内种植树木，兴建建(构)筑物。
第七条国土资源行政主管部门根据经批准的征地方案，会同有关部门拟订征地补偿、拆迁安置方案，在被征土地所在地的乡(镇)、村予以公告或组织听证，听取被征地的农村集体经济组织和村民的意见。征地拆迁补偿安置方案经批准后，由国土资源行政主管部门组织实施。
第八条被征土地的所有权人、使用权人对征地拆迁补偿安置标准有争议的，按国家和省有关规定处理。征地拆迁补偿、安置争议不影响征迁方案的实施。
被征土地的所有权人、使用权人对土地及房屋补偿标准有异议的，可以按照有关规定申请具备相应资质的法定评估机构进行评估。
第九条征地拆迁的补偿费用，包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物(含建、构筑物)补偿费。
第十条征收土地的，按照被征土地的原用途给予补偿。征地拆迁的各项费用，应在规定时间内全额支付。
第十一条被征土地的所有权人、使用权人，应在征地拆迁安置补偿方案公告的期限内领取补偿费，让出土地。无法定事由拒不让出的，依法申请人民法院强制执行。
第三章土地、青苗补偿与劳力安置
第十二条征收土地的，按下列标准支付土地补偿费：
(一)征收耕地的，按该耕地被征前3年平均年产值的6至10倍补偿；
(二)征收林地的，按该林地被征前3年平均年产值的8倍补偿；
(三)征收果、茶、桑等园地的，按该园地被征前3年平均年产值的7倍补偿；未曾收获的，按同类土地前3年平均年产值的6倍补偿；
(四)征收鱼塘、藕塘、苇塘、菱塘等水域的，按其被征前3年平均年产值的6倍补偿；
(五)征收集体所有的建设用地的，按其所在村(组)旱耕地前3年平均年产值的4至5倍补偿；
(六)征收未利用地的，按其旱耕地前3年平均年产值的2至3倍补偿。
土地补偿费具体标准由市国土资源行政主管部门会同有关县、区政府、林业、渔业等部门制定，报市人民政府批准。
第十三条征收土地的，按下列规定支付安置补助费：
(一)征收耕地的，按照需要安置的农业人口计算，每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不超过被征收前3年平均年产值的15倍。
(二)征收耕地以外的农用地的，每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为其前3年平均年产值的3至4倍。
(三)征收耕地以外的农民集体所有的建设用地的，每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为其所在村(组)耕地前3年平均年产值的2至3倍。
(四)征收无收益土地的，不支付安置补助费。
需要安置的农业人口数，按照被征土地数量除以征地前被征收单位平均每人占有土地的数量计算。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人，其中符合参加社会保险条件的，征得被安置人员同意后，安置补助费可以用于支付被安置人员的社会保险费用。国家和省有新规定的，从其规定。
安置补助费具体标准由市国土资源行政主管部门会同有关县、区政府及有关部门制定，报市人民政府批准。
第十四条按本办法第十二条、第十三条规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，报经省人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不应超过土地被征前3年平均年产值的30倍。土地补偿费、安置补助费的总和达到法定上限，仍不足以使被征地农民保持原有生活水平的，按照国家有关规定执行。
第十五条被征土地上的青苗，按下列标准支付青苗补偿费：
(一)被征耕地上的青苗，按照当季作物的产值补偿；多年生作物，按其年产值补偿；无青苗的，不予补偿。
(二)鱼苗放养2年以上的，不予补偿；不足2年的，按照放养鱼苗费的3至4倍补偿。
(三)用材林、防护林、特种用途林主干平均胸径大于20厘米的，按照其实有材积价值的10%至20%补偿；主干平均胸径5至20厘米的，按照其实有材积价值的60%至80%补偿。
(四)苗圃苗木、经济林、薪炭林按照其被征前3年平均年产值2倍补偿；尚无产值的，按实际造林投资2倍补偿。幼龄林、新造林按实际投资2倍补偿。青苗补偿费具体标准由市国土资源行政主管部门会同林业、渔业等主管部门制定，报市人民政府批准。
第四章房屋拆迁补偿安置
第十六条被征土地上的房屋及附属物的补偿标准，由市物价主管部门会同有关县、区政府、市国土资源、房地产管理部门制定，经市人民政府批准后，报省人民政府备案。
被征土地上的房屋及附属物补偿标准，应当根据本市经济发展水平，综合考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、成新等因素确定。
第十七条拆迁住宅房屋，被拆迁人可选择货币补偿安置，也可选择以房屋产权调换方式补偿安置。对产权调换补偿安置面积，可按该户常住人口人均不超过30平方米建筑面积控制，超过部分实行货币补偿。
拆迁非住宅房屋，以货币补偿为主，也可采取产权调换方式补偿安置。
拆迁房屋附属物，实行货币补偿。
第十八条实行货币化补偿安置的，拆迁人应当按照规定的补偿标准，向被拆迁人支付补偿款。
实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按前款规定，确定拆迁补偿款，并与安置房屋结算差价。
第十九条对利用自有住宅房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，按住宅房屋予以认定，但对其实际用于经营的建筑面积部分给予适当营业补偿。
第二十条拆迁补偿中认定的房屋占地面积，以土地使用证登记的面积为依据；经合法批准但尚未取得土地使用证的，以批准的用地面积为依据。
拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，不得超过建设工程规划许可证或其他法定批准文件规定的建房面积；已合法领取房屋所有权证的，以房屋所有权证登记的面积为依据。
第二十一条拆迁住宅房屋，给予每户搬家费300元。过渡费按18个月计算，具体标准由市物价主管部门会同市房地产管理等部门制定。
拆迁非住宅房屋，还应当按实际情况对被拆迁人补偿下列费用：
(一)需要搬迁设备的，按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安置费用；
(二)因拆迁设备无法恢复使用的，按重置价结合成新结算的费用；
(三)因拆迁造成停产、停业的，对停产、停业期间的直接经济损失，给予适当补偿。
第二十二条有下列情形之一的，不予补偿：
(一)在城市规划区内集体土地上建造的建筑物、构筑物，未按《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等法律法规的规定办理批准手续；
(二)在城市规划区外集体土地上建造的建筑物、构筑物，未按《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规的规定办理批准手续；
(三)在征地公告后抢建的建筑物、构筑物，抢栽的树木；
(四)其它违法建筑物、构筑物。
第二十三条拆除超过批准期限的临时建筑不予补偿。
第二十四条拆除经依法批准的尚未超过批准期限的临时建筑，按照重置价格结合剩余期限给予适当补偿。
第五章罚则
第二十五条有下列情形之一的，按照土地管理等法律法规规章，由有关部门给予处罚：
(一)买卖或者以其他形式非法转让土地的；
(二)违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的；
(三)违法占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的；
(四)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的；
(五)农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的；
(六)无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法定程序批准占用、征收土地的；
(七)擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的。第二十六条国土资源等管理部门依照土地管理等有关法律法规的规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起15日内，向人民法院；期满不又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。
第二十七条侵占、挪用被征迁单位及个人的征迁补偿费用和其他有关费用的，由监察、审计部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条房屋拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，一方或双方可以请求市房地产管理部门进行协调；同时，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院。
第二十九条国土资源、房地产等管理部门及其他有关部门的工作人员，、、，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第六章附则
第三十条被征土地上的房屋拆迁管理实施细则，由市房地产管理部门、国土资源行政主管部门依照有关法律、法规和本办法规定另行制定。本市过去有关规定与本办法不一致的，以本办法为准；本办法施行前已经批准的征收集体土地房屋拆迁，仍按原有关规定执行。
工业土地补偿标准篇8
在美国,土地征用被称为“最高土地权”的行使,美国土地征用补偿标准根据征用前的市场价格为计算标准,它充分考虑到土地所有者的利益,不仅补偿被征土地现有的价值,而且考虑到补偿土地可预期、可预见的未来价值;同时,还补偿因征用而导致相邻土地所有者、经营者的损失,充分保障了土地所有者的利益。
加拿大的土地征用制度沿用的是英联邦的体制,加拿大对土地征用的补偿是建立在被征土地的市场价格基础上,依据土地的最高和追加用途,按当时的市场价格补偿。具体来看,加拿大的土地征用补偿包括:
(1)被征用部分的补偿,必须依据土地的最高和最佳用途,根据当时的市场价格补偿。
(2)有害或不良影响补偿(如严重损害或灭失价值),主要针对被征用地块剩余的非征地,因建设或公共工作对剩余部分造成的损害,还包括对个人或经营损失及其他相关损失这种补偿不仅包括被征地,还包括受征地影响相邻地区的非征地。
(3)干扰损失补偿,被征地所有者或承租人因不动产全部或基本征用,因混乱而造成的成本或开支补偿。
(4)重新安置的困难补偿。
英国的土地征用被称为“强制收买”。英国对土地征用的补偿作了较详尽的规定,其中土地征用补偿原则是:土地征用补偿以愿意买者与愿意卖者之市价为补偿的基础,补偿以相等为原则,损害以恢复原状为原则。土地征用补偿的范围和标准:
(1)土地(包括建筑物)的补偿,其标准为公开市场土地价格;
(2)残余地的分割或损害补偿,其标准为市场的贬值价格;
(3)租赁权损失补偿,其标准为契约未到期的价值及因征用而引起的损害;
(4)迁移费、经营损失等干扰的补偿;
(5)其他必要费用支出的补偿(如律师或专家的费用、权利维护费等)。补偿的估价日期:是指土地征用机关在行使土地权利时,应通知被征用土地的所有权人及其他权利人,但其取得土地往往会在通知后的几个月或更长时间,在地价上涨的情况下,土地征用补偿的估价日期成为十分关键的议题。英国土地征用评估准则规定,假如补偿金额为双方同意时,则以土地征用通知日期为估价日期。假如土地征用补偿争议上诉时,则以土地法庭听证的最后一日为估价日期。
德国的土地征用补偿范围和标准为:
(1)土地或其他标的物损失的补偿,其标准为以土地或其他标的物在征用机关裁定征用申请当日的移转价值或市场价值;
(2)营业损失补偿,其标准为在其它土地投资可获得的同等收益;
(3)征用标的物上的一切附带损失补偿。德国被征用土地的补偿价格计算与英国一样,也是以官方公布征用决定时的交易价格为准。
法国的土地补偿价格是以征用裁判所一审判决之日的价格为基准计算的。同时以征用土地周围土地价格或纳税时的申报价格作为参考。同时为了控制补偿,被征用不动产的用途已公布征用规定1年前的实际用途为准。
瑞典的土地补偿费中不包括预期土地将变为公共土地而引起的价格上涨部分,而且一致通过改变土地用途,提高土地补偿费的投机行为。瑞典对土地征用补偿价格的计算,以10年前该土地的价格为准。
日本的土地征用称为“土地收用”,日本的土地征用补偿是根据相当补偿的标准来定的,在大多数情况下以完全补偿标准确定土地补偿费。具体来看,日本征用土地的补偿包括5个部分:
(1)征用损失补偿,对征地造成的财产损失进行补偿,按被征用财产的经济价值即正常的市场价值补偿;(2)通损补偿,对因征地而可能导致土地被征用的附带性损失的补偿;
(3)少数残存者的补偿;
(4)离职者的补偿,对因土地征用造成业主损失的补偿;
(5)事业损失补偿,对公共事业完成后所造成的污染对经济和生活损失等的补偿,除了现金补偿,还有替代地补偿(包括耕地开发、宅地开发、迁移代办和工程代办补偿等)。
韩国土地征用补偿主要包括以下几个方面:
(1)地价补偿,为土地征用补偿的主要部分。1990年韩国统一以公示地价为征收补偿标准:
(2)残余地价补偿,土地征用可能导致残余地价值减低或因残余地须修建道路等设施和工程应予以补偿;
(3)迁移费用补偿,对被征地上的定着物,不是进行公益事业所必须的,应给予相应的补偿。同时韩国在建设部设立了中央土地征用委员会,在汉城特别市、直辖市及道设立地方土地征用委员会,对土地征用的区域、补偿、时期等进行裁决。
在新加坡,关于土地征用补偿的决定由土地税务兼行政长官作出,但补偿金额由专业土地估价师评估,以公告征用之日的市价为补偿标准。土地补偿的项目包括因土地征用造成土地分割的损害、被征用的动产与不动产的损害、被迫迁移住所或营业所所需要的费用、测量土地印花税及其他所需的合理费用等。
我国土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费的标准是征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍,征用其他土地的补偿标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。每一个需要安置的农民人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前3年平均年产值的15倍。征用其他土地的安置补偿费由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征用前3年平均年产值的30倍。被征用土地上的附着物和青苗补偿费由省、自治区、直辖市规定。
二、中外土地征用补偿标准比较
通过中外土地征用补偿标准比较,我们不难看出我国的征地补偿标准带有浓重的计划经济色彩,与我国正在建设和完善的市场经济体制是不相适应的,带有明显的不适应性和滞后性。我国同国外土地征用补偿标准相比较其缺陷性具体表现在以下几个方面:
(一)土地补偿标准偏低土地征用具有强制性,但其实质仍是一种购买行为,是获取土地资本增值收益的过程。也就是说土地权人丧失的只是是否出售土地的决定权,土地的出售价格仍应该由市场公平交易来决定。但从《土地管理渤的种种规定可以看到,目前我国土地征用的补偿标准是由政府单方面制定出来的,在制定土地征用补偿标准时,政府并没有把征用土地看成是一种市场交易行为,不仅没有考虑土地权人丧失土地的间接损失,就是直接损失的补偿标准都只是根据耕,地常年产值来制定,尽管现行{土地管理法》提高了补偿的倍数,但远未消除低成本征地的不合理状况,补偿金额明显偏低。
(二)没有考虑土地价格变动的因素影响土地价格变动的因素很多,地区经济发展水平、人均耕地面积、土地的位置、环境质量等经济因素的不同均会导致地价的差异,即使是同一块土地,不同的投资水平也会出现产量的差别,而现行《土地管理法》中依据耕地常年产值所制定的补偿标准根本无法体现这些因素的不同所导致的地价差异。
(三)没有遵循最有效利用的原则土地价格评估要遵循一条重要的原则——最有效利用原则也就是说土地估价应以估价对象的最有效利用为前提。被征用土地获得转用许可,其最有效利用显然是作为建设用地,如果对此地块进行价格评估,其必然是以土地实际最佳用途为依据,此时土地的价值远远超过其利用现状的价值。因此,在理论上,用地单位应该按照建设用地的市场价格获得被征用土地的使用权,被征地农民应该按照公平市场价格获得失地补偿,国外也是按这一原则给予农民补偿的,但在我国现实中,用地单位根据现行的征地补偿标准支付给失地农民的补偿金却少得多,而其获得土地的成本中很大一部分是上交给地方政府的土地出让金,显然,用地单位获得被征用土地的过程成了地方政府通过降低地价侵占人民利益而获取土地资本增值收益的过程。
三、对我国征地补偿标准的几点建议
(一)土地征用补偿遵循公平市场价格原则遵循公平市场价格原则进行征地补偿是市场经济体制的要求。土地征用是典型的公权行为,土地征用补偿是对失地农民的财产补偿,从理论上讲,补偿的标准及范围应以失地农民的损失而不是以征用者的所得为基准,同时还要综合考虑土地对失地农民的特殊价值、农民失去土地的间接损失等因素。在市场经济条件下,征地中不同利益主体对补偿标准或成本的预期,取决于使用者对土地市场价格的认知程度,而合理、公平的补偿无论在买方还是卖方看来,都应该是“合理的市场价值或买者乐意支付、卖者愿意接受的价格”。这些特点在国外的土地征用补偿中都得到了体现。而我国的征用补偿标准却没有遵循公平市场价格的原则,带有计划经济的色彩,从而导致土地补偿标准偏低。
(二)解决补偿方式无论是补偿标准过低还是补偿方式不妥当,表面上损失的是农民的利益,从更深层次看,损失的是政府的利益。届时政府将要为其过低的补偿重新买单。现实中,补偿的方式有几种:一是以现金补偿:二是留一部分农地或盖门面房;三是土地作价入股。以现金一次性补偿不妥,这是因为若补偿费发给农民,某些农民可能会在短时间内用光;若把钱留在村组,一则村组干部可能会腐败,尤其是目前缺乏有效监督的情况下;二是村组将钱用于置办企业、发展经济,因企业本身存在巨大的商业风险,届时可能会血本无归。若把钱买保险,从保险费领取的特殊性考虑,时下农民拿不到钱,生存就存在问题。统筹考虑应变“一次性补偿”为“永久性受益”,而留一部分农地或盖门面房、土地作价入股这两种方式恰恰兼顾了眼前利益与长远利益,所以可以大力推广。为了规避农民的短视行为,轻易将房子或股权转让,可对转让权利进行限制,即除非发生死亡事宜而需转让外,其它情形下的转让一律不办理房子过户登记和股东变更登记手续。
工业土地补偿标准篇9
关键词：失地农民，补偿，完善
随着我国工业化和城市化的发展，大量的农用地变为非农用地，大批农民变为失地农民，据统计1991-2005年。全国共失地5084万亩，已经有4100多万农民失去土地，估计今后每年仍会有200多万农民失去土地。民以食为天，食以土为本。这些失去土地农民得到收获的唯一途径就是获得补偿，但我国现在补偿制度存在种种缺陷，使大多数的农民陷入了“种田无地，就业无岗，低保无份”的境地，增加了社会的不安定因素。因此改革现有的失地补偿制度势在必行。
一、现有失地补偿制度存在的缺陷
（一）失地补偿标准低，没有体现土地使用价值，也没有体现土地对农民的真正价值。
我国失地补偿标准，计算采用的是“产值倍数法”即是《土地管理法》所规定：征地补偿费用包括土地补偿费，安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费，前两项的补偿标准分别为该耕地前三年平均产值的6-10倍，和4-6倍，两项之和，低限是10倍，高限是16倍，特殊情况最高不能超过30倍。但是这种根据土地原有用途计算产值，我国前对所征地的补偿标准是所计算出的土地价格，是一种不合理的价格，它不符合市场经济的原则，不利于发挥市场在资源配置中的基础性作用。
第一“产值倍数法”计算出的土地价格没有反映土地的使用价值
土地是物质财富的承担者，它的直接使用价值是农林，果，草等直接物质的产出和提供建筑物承载，它的间接使用价值是从事生产经营获取利益。而现在产值计算方法的赔偿仅是耕地的平均产值，即原有用途的使用价值，主要是种植业的产值，而忽略了土地的其它使用价值，这显然是不合理的。在这种情况下，仅以普通的种植业的产出作为衡量标准，计算土地的补偿价格，显然不能反映出土地本身的使用价值，是一种偏低的价格。例如：在无锡经过农业结构战略性调整和都市型农业的发展，有些农民从事农业的收益很快，最高的亩均净收入高达5-6万，经营少量经田而实现年收入8000元的农民大有人在，在制造，物流业，房地产等产业的发展中，土地的高价值功能是得更加引人注目，有的土地卖出了亩有几十万元，上万元的天价，这与普通亩价千元是不能比的①。
第二“产值倍数法”计算出的土地价格，没有反映出土地对农民的真正价值，是一种不平等交易。
由于土地稀缺性特点，地价日益上升，需求也日益紧张，而这种原用途的补偿方法，使农民损失更大，生活难以维持长计。它没有考虑到土地对农民承担的生活资料，生产资料和社会保障功能，更没有体现土地市场的供需状况，是一种完全与市场无关的政策性标准，耕地的年平均产值既不是土地价格也不是地租，而是以生产资料的使用价值代替生产资料本身的价值，掩盖了土地资源的稀缺程度，以及农民群体对土地的依赖程度②。据统计，1998年以来，浙江省各地征地的补偿费平均亩12164元，安置补助费每人2377元，经村集体留存，实际到农民手上的土地补偿平均每亩7958元，安置补偿费平均每人2078元，青苗补偿费平均每亩498元，农户家庭得到的所有土地征用费总额（包括附着物及其实施补偿总费）人均8828元，大部分农民对此不满，因为这些补偿费只能暂时解决农民的近期温饱问题，如果今后就业困难农民的基本生活靠什么维持，更不用提农民的养老和医疗问题了。③
（二）失地补偿方式单一，没有体现出市场经济的公平交易原则
市场交易要求公平交易，双方利益都得到一定满足现在失地补偿方式，大都采用货币补偿方式，即货币补偿是指征地方通过支付一定货币量，置换农民使用的土地，让农民自己解决就业和生活出路的安置被偿方式。免费论文。，但是对于失地农民来说，有限的安置费对他们的再就业，养老，医疗，子女的再教育是远远不够的。正口陈锡文所言：“农民失去土地以后，他当不成农民，而领到的那点补偿金也当不成市民，只能是社会混乱”。张寿正认为：“失地失去的不仅仅是土地，还有就业岗位，居住方屋，生活保障以及集体资产等，从而失去维护农民生存和发展的低成本生活方式和发展方式。”根据上海，浙江和四川广元的调查显示，被征地农民就业后职业稳定性脆弱，被征地农民既使就业，但仍然面临着职业不稳定的问题，这种职业不稳定主题表现为重新遭遇下岗失业，调查显示被征地农民因企业经营不善或破产，失去工作或下岗的比例达39.28%，职业不稳定也表现为就业人群中打临时工的比例高达29.75%④。
（三）补偿费用的分配不合理，违背了市场交易的等价交换原则
市场经济的等价交换原则要求农民因失去地土所造成的损失，应给予等价补偿，但事实并非如此。土地二级市场出让转卖给使用者，可以从中得到一个很大的差价。据估算，计划经济时期的“剪刀差”让农民付出了约6000-8000亿元的代价，改革开放以来政府利用低价征地价出征，又使农民受了2亿的损失。
1.地方政府权力定位不当，利用自身优势谋利
土地征收过程中，土地补偿费给集体经济组织，第二项安置补费以及地上附着物和青苗补偿费属于农民。但由于集体土地所有权的主体不明确，缺乏可操场性。农村集体在征地过程中的权利地位并没有明确界线，在含糊的权利空间中，集体组织在利用自己的优势参与对农地转用租金的争夺。许多县乡政府也参与了利益分配，结果层层截流，往往给农民造成大的损失。调查表明被征土地收益分配格局大改是：地方政府占20%-30%，企业后40%-50%，村级组织占25%-30%，农民占10%⑤。
2.村集体所有权主体虚置，导致农民财产权缺失。
我国《土地管理区》规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营，而村委会是自治组织在法律上对集体经济并不负责，也不具备土地所有者的身份。这就造成农村集体所有权主体虚无。根据产权经济理论，在产权不清晰的情况下，产权被侵害，所引起的矛盾不容易表现出来，但如果产权界定清晰，产权一旦受到侵害，必然遭到产权主体的反对。因此这种产权不清，显然不利于农民利益的保护。免费论文。
二、补偿制度的完善
（一）提高补偿标准，引入市场机制
1.土地要采用市场机制进行配置，并充分按照市场价格进行交换
无论城市土地还是农村集体土地，都要充分按照市场价格进行交换。在市场经济条下，农民按照市场价格购买生产资料和生活资料，同时自己的土地的失去也应按市场价格，以示公平。要彻底改变目前经济条件下的不对价的补偿关系，提高征地的标准。免费论文。同时失地补偿费的计算应体现市场经济规律，综合考虑各地的实际情况和最低生活标准进行补偿，这样在市场达到均衡的农地征用的数量和价值，才是清除了失灵的最佳数量和价格，这既保障了农民的利益，也促进了土地可持性利用。
2、土地的补偿价格，应体现土地的对农民的真正价值
关于我国地土补偿原则，我国法律没有做出明确规定，但实际上采用不完全补偿的原则，这样的补偿无法反映土地的真正价值，这对失地农民是极不公平的。土地补偿的费用体现土地对农民的社会保障功能以及市场的供求情况，即要包括直接损失，又要包括其间接损失，医疗保障，养老及失业保险，子女教育保障社会稳定功能，这种损失包括失地农民长远的就业和生活问题
（二）采用多种补偿安置方式
国土资源部的有关文件中指出“失地农民的安置要以提供可靠的基本生活保障，对被征地的农民进行妥善安置是核心，鼓励和支持各地积极探索适应社会主义市场经济要求的安置途径”。因此，我国土地征收补偿新方式的体系构建，要避免把农民强制性地抛出社会体制之外的尴尬情形。建议采用以下三种方式⑥：
1.债券或股权补偿。对于综合效益周期长，收益稳定的重点能源、交通、水利等基础建设征地补偿，可以发放一定量的上地债券作为补偿，或者以上地补偿费入股参与经营，以保障和维护农民的利益把农民的上地补偿费折成股份是一种非常好的方式，农民作为集体的一员，享有的上地承包经营权和收益权不会因为土地征收而被剥夺。
2.置换上地安置补偿，给子被征地农民相当数量和质量的宜农上地作为替代地补偿，以解决农民的就业问题，有时也称作开发性移民。须注意的是，被征收的上地的地价与替代地的地价之价差应该补偿给农民。这种补偿方式在土地资源丰富的地区比较可行。这种安置策略对于解决目前部分征地农民的“退路”问题有一定价值，也可以减少将更多的征地农民突然地抛入现代社会经济结构，从而减少政府筹措资金的困难和农民的不满情绪。
3.就业安置补偿，对失地农民进行就业安置，就是让使用该征收上地的企业吸收原来依赖该上地生存的那农民，作为企业的员工，这样可以解决一部分失地农民的就业问题。这种补偿方式主要适用在劳动密集型企业情况，对高科技企业一般不具有操作性。另外，这也与现代企业关于用工自由的市场机制不配匹，失地农民即使进入企业后，也多数会因为不具有技术优势等原因而被淘汰。因此，在征收上地过程中，政府应重视失地农民的技术培训工作，以提升他们的就业与工作能力从而适应社会与企业的需要。
（三）失地补偿分配合理化
1.地方政府应有明确的合理分配的比例
根据法律的规定：在国家建设需要的前提下，地方政府代表国家将土地征用权，将集体所有的土地征为国家所有，并将具有土地使用权按一定方式提供用地单位，同时，新的用地单位向原使用地农民和集体交付征地补偿费，安置补助费，青苗及地上物赔偿等，向国家及地方政府支付耕地占用税，耕地开垦费，新菜地开发建设基金，征地管理费等。因此，在这个过程中，应明确国家土地收益比例。
2.明确集体经济组织的权利界限，保证农民的财产权
土地是农民最大的财产，只有农民真正有处置财产的权利，才能从根本上保证农民的收益，推进集体非农建设用地使用制度的改革。通过集体土地使用权的合理流动，实现集体土地资产的充分显化。通过和地方人民政府本着多产，少取放活的原则，确定合理的土地权益，其分配比例，要特别维护失地农民的利益。坚持公共目的用地，集体获取补偿费5-25%，农户获75-95%，经营性用地协商流转接国家5%，集体5-25%，农户70%-90%的比例，并将土地补偿费交给通过契约建立的中介监督机构负责管理发放⑦。
工业化城市化和大型工程建设是我国经济建议加速发展的根本途径。而工业化，城市化和大型工程建设又必然产生失地农民的问题。而形成于计划经济时期的征地补偿制度，使失地农民生活窘迫，影响社会的稳定，所以必须改革征地补偿制度，以加速我国经济的发展。
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工业土地补偿标准篇10
新疆某水电站工程为径流式电站，采用引水式开发，开发任务是水力发电。水电站整个动力引水渠道长31km，引水流量为138.8m3/s，装机容量220mw（4×55mw），保证出力126.4mw，年发电量12.79亿kw•h。工程建设征地呈带状分布，征地影响范围涉及3个乡（镇）、15个行政村及4个县直单位的386户移民。工程建设永久征收土地7551亩，其中耕地2421亩、园地122亩、林地1339.6亩、牧草地3228.8亩；临时占地3210.3亩；拆迁房屋面积5827.7m2，以及交通、电力、水利等专业项目恢复改建等。工程永久征收耕地的补偿标准为：耕地补偿基数参照新疆自治区新计价房[2001]500号文规定的一等耕地标准，即1200元/亩；补偿倍数按照《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》（国务院令第471号，以下简称《移民安置条例》）规定的“土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前3年平均年产值的16倍”执行，其中，土地补偿费10倍，安置补助费6倍。工程建设基准年为2008年，设计水平年为2011年。征地移民安置补偿投资主要材料及价格采用2008年12月价格水平。工程建设工期34个约。工程建设征地于2010年正式实施。
2问题的提出
在工程建设征地补偿和移民安置实施阶段，15个永久占地村中有1个村的16户被占地户认为工程永久占压他们的承包耕地为菜地，按照种植粮食作物的一等耕地标准进行补偿是不合理的，他们不能接受，应该按照菜地的标准进行补偿。为此，他们拒不签订征地补偿协议，并多次阻挡工程建设正常施工。在经过多次上访无果的情况下，最终诉诸法律，不仅给全县移民安置工作造成了非常被动的局面，而且使工程建设工期拖延2年之久。针对这个问题，当地州、县人民政府及其移民管理机构曾多次召开专题会议协调、协商，县土地管理局、农业部门及菜篮子办等部门也多次试图对16户被占耕地重新确定土地性质，但是由于种种原因，最终没能达成一致意见。移民监理单位针对这个问题进行了现场调查。具体情况为：工程建设永久征收该村耕地741亩，全部为水浇地，共计涉及97户村民。其中，征收这16户村民的承包地为110亩。在2005—2007年期间，这16户村民有的种植了小麦或玉米，有的种植了洋葱、胡萝卜或是甜菜、胡麻等，基本上是粮食作物和蔬菜等经济作物倒茬种植，一年仅能种植一季。但是，并没有收集到每户的详细资料。监理单位也查阅了国家相关政策和国内外以往类似案例，但是，要改变土地属性、按照菜地进行补偿，还要受多方面因素的制约。
3主要制约因素分析
3.1国家政策层面的制约
(1)我国土地利用现状分类。根据《土地利用现状分类标准(GB/t21010-2007)》，我国土地按现状分为耕地、园地、林地、草地等12类，其中耕地又分为水田、水浇地和旱地。耕地是指种植农作物的土地，包括熟地,新开发、复垦、整理地，休闲地（含轮歇地、轮作地）；以种植农作物（含蔬菜）为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中包括南方宽度＜1.0m，北方宽度＜2.0m固定的沟、渠、路和地坎(埂)；临时种植药材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他临时改变用途的耕地。(2)关于菜地的定义。经查阅，目前国家政策层面上对于菜地并没有确切的定义。只是在《国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办法》（[1995]农（土）第11号）中，对城市郊区菜地进行了约定，即是指城市郊区为供应城市居民吃菜，连续3年以上常年种菜或者养殖鱼、虾等的商品菜地和精养鱼塘。一年只种一茬或因调整茬口安排种植蔬菜的，均不作为本办法所称的菜地。从上述两个方面进行分析，该村16户被占耕地均不能定性为菜地。一是我国土地利用现状分类中，没有对菜地进行单独分类，而是把用于种植蔬菜的土地涵盖在耕地中。而耕地的分类为水田，水浇地，旱地，也不是按种植类别进行分类的。二是没有确切的资料显示这16户的被占耕地连续3年以上全部种植了蔬菜，只是部分农户在自家的承包地上根据需求倒茬种植了粮食作物、经济作物及蔬菜等，是轮作地。三是当地的气候条件决定了该地区每年只能种植一季农作物，即一年只种一茬，也不符合现行城市菜地的标准。
3.2土地补偿费测算问题的制约
（1)土地补偿费和安置补助费标准。目前，我国土地管理法和水利水电工程建设征地补偿标准均是采用亩产值倍数法计算。《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍。《移民安置条例》第二十二条规定：大中型水利水电工程建设征收耕地的，土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前3年平均亩产值的16倍。我国对征地补偿费和安置补助费的标准，采用的是土地被征收前3年的平均年产值乘以一定的倍数。从根本上讲，这种计算方法不能体现土地本身的实际价值，同时倍数计算法也缺乏科学的衡量标准。一是市场经济条件下，种植的农作物是根据市场的供求状况不断调整的，很难确定3年中种植作物变化情况。二是实行土地家庭承包经营后，难以对农作物的产量作出准确的统计，调查也难以得到真实的情况。三是农作物的价格随市场波动，年度之间和年内不同时期的市场价格都是不确定的，很难确定统一的计算价格。四是在实际工作中，取规定的下限还是上限相差很大，很难实行。(2)征地前3年平均亩产值的确定。根据《水利水电工程建设征地移民安置规划设计规范》（SL290-2009）条文说明，经济社会“样本调查的方法分别采用搜集农调队的典型资料、实地访问、问卷调查和随机抽样。”在实际工作中，经济社会指标的调查主要采取搜集县农经局统计年鉴资料、农调队资料等，根据收集到的资料，由设计单位等根据有关规定确定征地前3年平均亩产值和工程征地补偿基数。所以，有关部门提供的资料情况、设计人员的水平高低，都对确定征地前3年平均亩产值和工程征地补偿基数数值有着直接影响。
3.3移民安置规划阶段的相关制约
(1)规划设计人员对于国家政策认知程度的制约。根据“国土资源部关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见（国土资厅发〔1999〕97号）”，《土地管理法》第四十七条第二款规定：“征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6～10倍”。这里的“该耕地”，是指实际征用的耕地数量。而“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6”中的“该耕地”，则是指在被征用土地所在地，被征地单位平均每人占有的耕地数量。因此，在计算耕地征用前3年平均年产值时，“该耕地”的概念是不同的。征用耕地土地补偿费中的该耕地，可以理解为工程建设征地范围内的耕地（一般以县为单位），计算耕地征用前3年平均年产值可以用区域内的平均数值；而征用耕地的安置补助费中的该耕地，是指被征地村或村民小组每人占有的耕地数量，计算耕地征用前3年平均年产值应与村、组平均前3年产值挂钩。不能采用相同的数值进行计算。但是，在实际工作中，规划设计人员往往采用工程建设征地区域内前3年耕地亩产值进行计算，作为补偿基数，再乘以相应的补偿倍数即可。这种计算方法没有按照“该耕地”的不同含义进行区分，以此确定的安置补助费标准有违公平、合理，也不能完全反映实际情况。(2)地方移民机构和乡村干部等工作深度的制约。根据《水利水电工程建设征地移民实物调查规范》（SL442—2009）、《大中型水利水电工程移民安置前期工作管理暂行办法》（水规计[2010]33号）的规定，实物调查成果应经调查者和被调查者签字认可并公示后，由有关地方人民政府签署意见。其中，属于农村和城（集）镇居民的实物，应由户主签字；属于农村集体经济组织的实物，应由农村集体经济组织负责人签字并加盖公章；属于企业的实物，应由企业法人代表签字并加盖公章；属于机关事业单位的实物，应由单位负责人签字并加盖公章。在实际工作中，属于农村和城（集）镇居民的实物，属于企业的实物或是企属于机关事业单位的实物，均能根据规定由相关物权人进行签字、认可，但是，对于属于农村集体经济组织的土地的调查，按照规定应由农村集体经济组织负责人签字并加盖公章。一方面这是由我国土地的公有性质决定的;另一方面又现行的于土地承包经营相矛盾。因为，农村集体经济组织认可的仅仅是被占土地的性质和面积，并不能真实的反映农户实际种植了什么。综上所述，由于各方面因素的制约，使得在征地移民实施过程中，存在类似于菜地补偿这样细节性的问题不能得到有效的解决，从而影响到移民安置工作的顺利开展，影响到工程建设，甚至社会稳定。
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