土地评估的法律依据篇1
2004年5月,某市人民政府根据城市规划,拆除了李某265平方米的房屋,并收回了其房屋占用的410平方米土地使用权,用于广场建设｡市政府根据现行房屋拆迁补偿规定,对李某给予了货币补偿｡但李某对此不满意,多次找市政府讨说法,要求市政府对其土地使用权给予补偿｡双方各执一词,协商未果,于是李某一纸诉状将市政府告上法院,要求法院判令市政府对其土地使用权依法给予补偿｡
法院受理该案后,审判人员有四种不同观点｡一种观点认为,根据国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第二款的规定,市政府可以无偿收回李某的划拨土地使用权,用于公益事业建设｡第二种观点认为,根据国务院法制办《关于2001年11月1日以后实施的拆迁,货币补偿款中包括对土地使用权的补偿》的规定,直接判定市政府胜诉｡第三种观点认为,根据《立法法》的规定,《土地管理法》和《城市房地产管理法》的法律效力高于国务院《城市房屋拆迁条例》,因此,在涉及土地使用权补偿问题上应适用《土地管理法》､《城市房地产管理法》,而不应适用其他法律法规｡第四种观点认为,房地产既是房产和地产的统一体,也是财产权利和实体财产的混合体,因此,应在明确区分被拆迁人房地产中的房屋实体财产和土地使用权财产权利的前提下,才能明确房屋和土地使用权的补偿标准,才能分清被拆迁人应获得多少补偿｡在房地产市场价格偏高和土地使用权权益未知的情况下,以房地产市场价格为依据,评估确定被拆迁人的货币补偿金额值得探讨｡因为持第二种观点的审判人员占多数,所以本案以市政府的胜诉而告终,但被拆迁人李某对此审判结果仍存在疑问｡
本案虽以市政府胜诉而告终,但这一案件暴露出来的问题值得深思｡笔者认为,第一种观点以国务院55号令为依据,认为应判决被拆迁人败诉是不妥当的,这显然是适用法律不当｡因为国务院55号令第四十七条第二款同《土地管理法》第五十八条规定相抵触｡第二种观点直接适用国务院法制办文件,判令市政府胜诉是值得商榷的｡第三种观点适用《土地管理法》审理本案是恰当的,但忽视了拆迁补偿中的地价因素｡第四种观点则道出了房屋拆迁中土地产权评估补偿缺失的问题｡
现行房屋拆迁补偿评估制度的主要缺陷
法规政策相抵触和不衔接等问题,为拆迁双方留下纷争隐患｡众所周知,房地产是房产和地产的统一体,房产和地产密不可分｡拆迁人拆迁房屋不是为了拆迁而拆迁,而是要通过拆迁取得被拆迁人的土地使用权,再进行开发建设,从而实现土地效益的最大化｡房屋拆迁的结果之一,就是被拆迁人的土地使用权被收回｡因此,显化土地使用权的价值,对土地使用权进行补偿,对拆迁双方来说,都是非常重要的｡有关法律对此也有明确规定｡《城市房地产管理法》第十九条规定:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿｡”《土地管理法》第五十八条规定,“有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改造,需要调整使用土地的……｡依照前款第(一)项､第(二)项的规定收回土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿｡”从上述规定可以看出,对房屋拆迁中的土地使用权给予适当补偿是恰当的｡但是,从《城市房屋拆迁条例》关于以房地产的市场评估价格确定货币补偿标准的规定可以看出,该规定没有体现对土地使用权进行补偿的问题｡这显然同《土地管理法》､《城市房地产管理法》的有关规定不衔接｡虽然国务院法制办文件明确规定,货币补偿中包括对土地使用权的补偿,但由于对被拆迁人补偿中没有显化对土地使用权补偿的价格,所以仍然难以使被拆迁人信服,从而引发拆迁双方很多矛盾｡
土地使用权取得方式不同,地上房屋补偿相同,“公平”背后是“不公平”｡房地产是实体财产和财产权利的结合体,房地产权利人拥有的房屋所有权是实体财产,其房屋占用范围内的土地使用权是财产权利｡由于我国实行的是土地公有制,并且实行土地所有权和使用权分离制度,因此,房地产权利人所拥有的土地使用权是由所有权派生出来的,土地使用权权益的大小,主要取决于土地使用权取得方式､土地使用权面积､土地使用年限､土地区位等因素｡在这些因素中,土地使用权的取得方式是决定因素｡按照房地产管理法律规定,以出让等有偿使用方式取得的土地使用权在合同约定的年期内,土地使用者享有完整的财产权益｡以划拨方式取得的土地使用权,土地使用者仅享有部分土地财产权益｡因此,如果被拆迁房屋的土地使用权不同,其补偿标准也应该不同｡问题是《城市房屋拆迁条例》规定,以房地产市场评估价格确定货币补偿的金额,这一规定实际上是以房地产的完全市场价值给予补偿,也就是说,是按出让方式取得的土地使用权的房地产价格来补偿｡这样,划拨土地上的房地产和出让土地上的房地产就将得到相同的补偿,结果是,划拨土地使用权房地产的被拆迁人就多得了一笔出让金或相当于出让金的补偿,而出让土地使用权房地产的被拆迁人理应多得补偿,反而却同划拨土地使用权的被拆迁户得到的补偿一样多,这显然有失公平,不符合民法的基本原则｡
地产价值没有显化,地价评估缺位｡房产和地产的地位和价值是不同的,地产在房地产中处于主导和基础的地位,而房产处于依附从属的地位,没有离开土地单独存在的房屋,但是存在没有建设房屋的土地｡地产价值是房地产价值的主体组成部分,被拆迁房屋的价值也是如此｡这两个部分的价值需要通过地价和房价的评估,才能得到准确的数据｡房地产市场价格就是房产价格和土地价格的结合体｡
《城市房地产管理法》确定了房地产价格定期公布制度､房地产价格评估制度和房地产成交价格申报制度｡其第三十三条第二款规定,“房地产价格评估应当遵循公正､公平､公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价､标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估｡”从上述法律规定可以看出,离开了地价和地价评估的房地产价格评估是不完整的,也是不真实的｡房屋拆迁的评估从本质上说,应属于房地产价格评估的范围,应当按照《城市房地产管理法》第三十三条第二款的规定,评估地价,显化地产｡但问题是,《城市房屋拆迁条例》和建设部《关于房屋拆迁估价的指导意见》,均对地价和地价评估只字未提,只是规定按照房地产市场评估确定货币补偿的金额｡同时,由于房地产市场评估技术规范不统一､内涵不明确等问题,该规定在实践中难以有效地实施｡另一方面,由于我国实行房地产评估资质分部门管理的办法,再加之房屋拆迁评估的管理属于房产或建设部门,大多数的房屋拆迁评估业务是由房产评估机构承担的,因此,房屋拆迁评估中的地价评估和地产的显化,也就无从谈起了｡事实上,土地使用面积､土地区位､土地使用年限､土地使用权取得方式及土地用途是影响被拆迁人补偿的重要因素,如果不对这些因素加以显化,不仅造成被拆迁人之间的不公平,也弱化了政府管理地价的职能｡
构建新型补偿评估制度
针对现行拆迁房屋补偿评估的缺陷,应依照《土地管理法》和《城市房地产管理法》进行完善,总的思路应是保障权益､明晰产权､健全规范､分别显化､兼顾公平､促进稳定｡
土地评估的法律依据篇2
一、案例概况
2006年3月15日，BHiLLC和GBmC（大巴尔的摩医学中心）的人柯蒂斯・坎贝尔，向巴尔的摩县评估监事提出申请，要求其医学中心的土地和土地上的办公楼和停车库实施财产税慈善豁免政策，巴尔的摩县评估监事拒绝了坎贝尔的申请。坎贝尔再将申请向上提交到了马里兰州评估税务局（SDat）后，豁免申请仍然遭到拒绝。
针对马里兰州评估税务局拒绝豁免财产税事件，坎贝尔向税务上诉委员会提出上诉。2008年3月10日，税务上诉委员会以“上诉人不是财产的法定所有者”为由，再次驳回了坎贝尔的财产税慈善豁免的请求。
2008年3月21日，GBmC针对慈善豁免申请被拒绝向税务法庭提起上诉。2008年12月29日，税务法庭举行听证会，最后的判决是法庭撤销了税务上诉委员会的决定，将这一案件发回税务上诉委员会以及巴尔的摩县评估监事重审。税务法院认为，“根据马里兰州不动产税豁免的相关法律，GBmC作为公益组织，显然是在豁免名单里的。GBmC作为土地和土地上办公楼和停车库唯一所有者，完全有权获得财产税慈善豁免”。
巴尔的摩县评估监事不服这项裁决。2009年1月23日，巴尔的摩县评估监事向巴尔的摩县巡回法庭提出上诉，控诉GBmC和马里兰州税务法庭，请求对税务法庭在2008年12月19日的裁决进行司法审查。2009年10月15日，巴尔的摩县巡回法庭找到了“税务法庭裁决充分合理的依据”，肯定了税务法庭的裁决，并且由上诉人支付上诉费用。
二、争议焦点
1.谁是医学中心土地及土地上办公楼和停车库的真正所有者
巴尔的摩县评估监事认为不是GBmC拥有土地及土地上的办公楼和停车库，BHiLLC公司才是该物业的真正所有者。只有物业法律上规定的真正持有人才有可能获得财产税豁免的资格，而不是“通常依赖土地记录建立所有权”。BHiLLC公司是一个营利的商业机构，不应该豁免财产税。
巴尔的摩县评估监事认为，2006-2007年纳税年度，已经被记录的互惠停车场地役权协议、租赁契约信托和未被记录的土地租赁，办公楼和停车库租赁以及建筑托管和安全协议，表明BHiLLC是办公楼和停车库的所有者。而税务法院忽略了这些文件，无视明显的证据。巴尔的摩县评估监事认为，因为BHiLLC是办公楼和停车库的所有者，只有BHiLLC可以申请免税，而BHiLLC作为一个以营利为目的的公司，完全不符合慈善免税资格。
巴尔的摩县评估监事进而主张称，“办公楼和停车库及其土地是由不同当事人所有，应该对办公楼和停车库征税。征税是基于办公楼和停车库的所有权，而不是土地所有权”。因此，BHiLLLC应对于其办公楼和停车库纳税。
GBmC认为自己才是办公楼和停车库的所有者。首先，马里兰州建立的法律规定，被记录的所有者才是不动产的所有者。在记录上，GBmC是无可争议的医学中心土地的所有者，自然是办公楼和停车库的所有者。除非有其他的所有权权益转让记载，否则仅仅租赁权益的转让实际上不剥夺其所有权。巴尔的摩县评估监事也承认没有记录文件显示GBmC转让了办公楼和停车库的所有权。
其次，GBmC还指出，原告错误的要求法庭依赖没有被记录的租赁文件和一些已经记录的文件来判断物业的真正所有权。GBmC称，未被记录的租赁资料与确定所有权没有关系，因为他们没有改变所有权。GBmC同意税务法院的观点，“租赁协议条款仅仅是有助于建立GBmC、BHiLLC以及贷款人之间的合同关系”。
巴尔的摩县评估监事所依据的文件，只是租赁备忘录、地役权协议和租赁契约信托记录。虽然地役权协议和租赁契约信托中承认BHiLLC是办公楼和停车库的所有者，但这些记录文件中没有关于GBmC的土地及土地上办公楼和停车库的所有权转让给BHiLLC的记录。
再次，GBmC声称，根据马里兰州财产税法规第6章第102条“租赁权税收”规定，“不动产所有者负担缴纳财产税义务，而非占用或者财产使用者纳税”。GBmC认为在“租赁和回租这种融资结构与契约信托下，抵押人或者出让人的结构是类似的”。因此，尽管有租赁关系，GBmC仍然将继续被视为物业的所有者。
税务法院认为GBmC是办公楼和停车库的唯一所有者。“租赁和回租融资文件......仅用来建立合同关系......”根据马里兰州的法律，巴尔的摩县评估监事所提交的资料和协议也没办法改变GBmC作为土地、办公楼和停车库的记录所有权的所有者。针对巴尔的摩县评估监事认为BHiLLLC应对于其办公楼和停车库纳税，法院认为巴尔的摩县评估监事的说法成立的前提是记录的土地、办公楼和停车库都是由不同的人拥有，而他们不是。
2.BHiLLC是否属于例外记录所有权
巴尔的摩县评估监事认为BHiLLC属于“例外的一般做法”。SDat“通常依赖于土地记录建立所有权”。具体来说，巴尔的摩县评估监事声称，根据相关法律和租赁契约信托，BHiLLC是受让人，当然应该由BHiLLC负担物业税义务，而不是由GBmC来承担。
马里兰州相关法律规定，“除本条另有规定外，财产租赁权或其他权益不负担财产税”。一般来说，财产租赁或其他有限权益不负担缴纳财产税义务。但是，考虑一些例外的一般规定，不仅仅只有财产的记录所有权者可能被征税。法律中规定了一个这样的例外：即不动产其他权益。不动产的其他权益，也可能要征税。契约信托中抵押人或出让人权益，在这种不动产权益情况下，尽管占用或者使用财产者不是财产的拥有者，仍然是要负担缴纳财产税的。
然而，税务法庭在案件审理中发现，BHiLLC没有办公楼和停车库所有权的记录。因此，根据契约信托，BHiLLC作为出让人，没能转让办公楼和停车库的法定所有权，BHiLLC只是转让办公呛屯3悼獾淖饬奕ǜ受托人，不属于法律中规定的例外记录所有权的类型。此外，在契约信托租赁中，BHiLLC公司和GBmC公司共同约定，在办公室和停车库租赁中BHiLLC公司将返回所有的权益给GBmC；同时GBmC可以在任何时候都拥有、持有和享有土地和土地上的办公楼和停车库。本租约期限内，不支持BHiLLC的任何权利主张；GBmC是土地和土地上办公楼和停车库的唯一所有者，BHiLLC既不是医学中心的“财产的所有者”，也不是“财产的使用者。”
由此可见，BHiLLC不是巴尔的摩县所列的例外情况，因为（1）BHiLLC公司对于土地和土地上的办公楼和停车库，从未持有所有权记录；（2）BHiLLC公司只是转让租赁权益给受托人，根据租赁契约和信托协议，更不具有所有权；（3）BHiLLC公司既不是土地和办公楼和停车库的拥有者，也不是该物业的使用者。
因此，通过土地记录，税务法庭判定GBmC是土地及土地上办公楼和停车库的拥有者，因而有权寻求土地及土地上办公楼和停车库的财产税慈善免税的权利。
三、争议启示
首先，估价方也可以成为原告。绝大多数的情况，都是纳税人将不动产的估价方或者财产税的征税方告上法庭。但在本案中，巴尔的摩县评估监事将纳税人告上法庭，理由是纳税人通过法律的漏洞来获得财产税豁权，要求法庭充分重视财产税不给予豁免的“例外情况”。尽管最后巴尔的摩县评估监事败诉，但巡回法庭受理了此案，足以证明不动产评估机构也可以进一步争取法律的支持，而不是一味地站在被告席上辩护。
其次，例外情况的慎重使用。BHiLLC没有办公楼和停车库的记录所有权，但BHiLLC也不是马里兰州法律中规定的例外记录权益的类型。通过土地记录查询，GBmC是土地及土地上办公楼和停车库的拥有者，因而有权寻求土地及土地上办公楼和停车库的慈善免税。本来巴尔的摩县评估监事通过相关证据，认为BHiLLC和GBmC的租约关系成立，而BHiLLC是完全的营业性组织，务必要缴纳财产税。但在法庭最后调查才发现，BHiLLC和GBmC的合作只是融资关系，并没有实际使用办公楼和停车场。所以，例外情况实际上是不存在的。给我们的启示是，在使用例外情况的条款时，一定要充分调查租赁合约的具体情况，而不能根据经验或常识来进行草率判断。
土地评估的法律依据篇3
【关键词】税基评估；行为主体；行为客体；批量评估；争议解决制度
在全球经济一体化的大背景下，我国税制结构也日趋完善并逐渐与国际接轨。中共中央十六届三中全会公布的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中，做出了分步实施税收制度改革的战略部署，这次税制改革制定的九个方面的任务中包括开征物业税。在一些国家和地区，物业税又称“不动产税”或“房地产税”，香港地区称“物业税”，我国采用这种叫法。开征物业税主要有两个关键因素，即税基和税率。其中，税基数额多少需要借助评估手段对房地产等进行资产评估，资产评估结果可以作为物业税的主要计税依据。在国际上，以征税为目的的税基评估包括很多方面，如物业税、不动产、财产税、所得税、关税等税种都要进行税基评估，这是广义上的税基评估；在我国，税基评估现仅对不动产而言，它是随着我国准备开征物业税而产生的，是狭义的税基评估。基于我国现状，本文所讨论的是指狭义的税基评估。税基评估在美国以及西方发达国家已有较久的发展历史，随着各国经济的发展和长期的实践，在物业税税基评估、不动产税基评估、财产税税基评估、所得税税基评估、关税税基评估等税种方面，逐步形成了较成熟的税基评估理论体系、较先进的税基评估技术和较完善的税基评估争议机制。中国开展税基评估，需要积极借鉴国外税基评估中的有益因素。
一、国外税基评估理论和方法概况
（一）国外税基评估的行为主体和客体
税基评估行为主体和税基评估行为客体是税基评估基本理论中最基础的两个因素，是建立税基评估体系需要首先考虑的问题，也影响着税基评估的其他因素，如制度、方法等。
税基评估行为主体是指开展税基评估行为的主要实施者，可理解为开展税基评估应当由哪个部门负责和由哪些人员实施。世界各国对税基评估的主体规定各不相同：有的国家设立专门机构从事不动产税基评估（如澳大利亚、英国等）；有的国家出于节约政府行政成本考虑，委托社会评估机构进行税基评估（如美国、加拿大等）。总而言之，在国外税基评估活动中，既存在为税收征收和缴纳需要的、发生在税收征纳之前的申报征纳税基评估活动（即征纳税基评估），也存在有关当事人因对税基评估结果不满意而引出的纠纷税基评估活动（即纠纷税基评估）。
税基评估行为客体是指税基评估的评估对象，可以理解为税基评估的计税依据。海南省地方税务局课题组研究得出：国际上有四种计税依据，即土地与地上建筑物价值、土地价值、租金收益和土地面积。土地及地上建筑物包括对土地及地上建筑物制定统一税率（如荷兰等），也包括制定差别税率（如泰国等）；土地价值指排除了土地上的建筑物后的土地自身价值，（如澳大利亚、新西兰、中国台湾等）；租金收益是以不动产出租的价格为税基评估客体；土地面积是指以土地实际范围的大小作为税基评估客体（如俄罗斯、波兰、匈牙利等）。近年来，税基评估客体呈现两个发展趋势：一是倾向于采用同一种计税依据；二是在选择同一种计税依据上倾向于采用从价计征的土地及地上建筑物价值（如立陶宛、罗马尼亚等），引入从价计征方式。
（二）国外税基评估的主要方法
税基评估方法是税基评估体系的核心部分，国外进行税基评估一般采用批量评估的方法，其基本原理是：利用回归分析评估批量计税价值，就是根据数理统计分析的原理，对影响税基价值的相关关系进行数量变化规律的测定，确定一个回归方程，并对所建立的回归方程进行有效分析、判断，形成可靠的税基价值模型。批量评估方法的基本程序是：第一，鉴定所评估财产的特征；第二，确定适用所评估财产稳定交易运转的市场区域；第三，确定此市场区域中影响价值形成的（供给和需求）特征；第四，建立能体现此市场区域中影响财产价值特征因素之间关系的评估模型（模型设定）；第五，调整评估模型从而确定影响价值的各特征因素的作用（模型校准）；第六，根据所评估财产的特征因素，应用评估模型进行推论判断；第七，检测批量评估的结果。以avm（自动评估模型）为核心技术的计算机辅助批量评估系统（cama）和地理信息系统（gis）是美国不动产税基价值评估的技术支撑。运用批量评估方法需要具备三个条件：评估人员熟练掌握多元回归分析等数理统计技术、建立完善的地理信息系统和配套的计算机辅助系统。
（三）国外税基评估的争议处理制度
税基评估争议处理机制是税基评估体系的重要组成部分，也是税基评估体系是否健全的标志。税基评估争议处理制度是指从法律角度对那些不满的纳税人提出的复议申请和申诉予以处理的一整套司法程序。国外许多国家的法律制度比我国健全，在税基评估的争议处理制度方面也取得了许多经验。一些国家，据中央（州或省）和地方政府（郡或市）在税收体系中的地位和职能不同，将税基评估争议处理制度划分为中央和地方税基评估的争议处理程序。国际估税官协会（internationalassociation
ofassessingofficers，iaao）于2001年颁布了《税基评估申诉准则》，对争议提出的时间、复议、申诉、程序以及宽限期限做出了明确的规定，并设立了专门的税基评估争议处理部门。与批量评估系统和比率研究所致力于实现的税基评估总体公允化相比，税基评估申诉制度实现的是前两者遗漏下的个体的公允化，它是纳税人主动争取公允化、评估争议处理机构配合其实现公允化的过程。
二、国外税基评估成功经验对我国的启示
（一）选择适当的税基评估行为主体
选择评估行为主体是国内学者进行税基评估理论研究应考虑的首要问题。笔者认为，税基评估活动的行为主体应为政府机构下属的一个部门，可以称作“税基评估中心”，这个部门与我国地方税务机关和房地产管理机构并列，并保持密切联系。因为税基评估需要借助于税务部门拥有的纳税户的基本资料和与税务政策和税收专业知识相关的信息，也需要借助房地产或者土地管理部门的数据资料和土地变动的市场价格信息。“税基评估中心”的人员可以从注册税务师、注册会计师、注册评估师、注册土地估价师等人中选拔出来进行培训。
（二）合理确定税基评估客体
中国土地特征的复杂性非任何一个国家能比，仅从经济发展的角度看，中国东部沿海地区经济比较发达，中部地区经济发展相对缓慢，而西部地区经济发展就相对落后，甚至具体到某个省，它所属的各个市之间的经济发展也参差不齐，不能一概而论。基于上述我国国情，同时考虑到公平原则是税收中的重要原则之一，我国在确定税基评估客体时，不宜采用统一的计税依据。对东部经济发达的沿海地区，可以借鉴土地与地上建筑物价值为计税依据，各个城市的商业中心，可以借鉴租金收益为计税依据；中部地区可以考虑以土地价值为计税依据；而我国经济欠发达的西部地区宜采用以土地面积为计税依据。见表1。
监管过程可依据经济发展情况分为几个等级进行，这样做的弊端是将增加税基评估的难度和工作量，这就需要各个部门进行密切配合。此外，我国的海洋、湖泊、山脉等，需要依据不同的地理环境和经济用途制定特殊的计税依据。随着我国经济的发展，我国税基评估的计税依据可以向统一的方向发展。
（三）做好运用批量评估方法的基础工作
用发展的眼光看，运用批量评估方法是可行的，然而，从运用批量评估方法需要具备的三个条件：评估人员熟练掌握多元回归分析等数理统计技术、建立完善的地理信息系统和建立配套的计算机辅助系统进行分析，目前在我国将批量评估方法应用于物业税的条件仍然不成熟。运用该方法需要做好以下基础工作：
1.需要从立法角度明确我国税基评估的主体、客体、价值类型、评估范围等基本概念。
2.需要一批能较熟练地运用数理统计的人员，尤其熟悉回归分析，这些人员也应当有一定的会计、税务、房地产的基础知识储备。
3.需要建立房产土地信息数据库，这是在我国进行税基评估应用批量评估方法的瓶颈。建立房产土地数据库要以反映房产和土地价值的关键指标为基础，这些指标应是动态的，因为房产、土地的数据随着时间和外部环境的变化在不断改变。以一个城市为例，选取科学、合理的指标可以按照以下步骤进行：首先，设立反映房产价值和土地的典型指标，如价格、位置、楼层、面积、户型等；其次，选取典型房产和土地样本；再次，根据房产和土地的实际情况求出各个指标的均值；然后，采用德尔菲法为这些指标赋予权重；最后，将均值和各个指标相乘，得到反映各个指标的合理价值。建立房产土地信息数据库为在我国开展税基评估工作奠定了数据基础，也为我国建立运用批量评估方法提供了数据支持。
（四）建立税基评估争议处理制度
我国开展税基评估活动，首先应当考虑制定一套健全、合理的税基评估争议处理制度，因为税基评估在我国属于新生事物，在实际操作中可能会出现许多意想不到的问题，从而产生争议，正确、合理地处理这些争议是税基评估在我国健康、持续发展的前提，也能体现公允价值。进行税基评估争议处理的部门应当是一个独立的部门，它不能代表税基评估行为主体一方的利益，也不能代表税基评估行为客体一方的利益，它的性质应当是中立的。处理税基评估的人员除了应当具备专业的税基评估知识之外，还应当具备一定的协调能力，因此，税基评估人员的专业素质与普通的税基评估人员的专业素质相比，应更高一筹。笔者认为，我国税基评估争议提出时间应当以半月为宜，因为我国税基评估的对象是房地产，房地产的价值受时间因素影响较大；税基评估争议复议以两个月为宜，因为目前我国税基评估刚刚展开，出现争议需要有充分的时间进行调查；税基评估争议的程序可以借鉴国外的税基争议程序；我国税基评估争议制度的目标应当致力于在力争实现公允化的基础上，完善我国税基评估的理论及方法、健全我国税基评估制度。
【主要参考文献】
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土地评估的法律依据篇4
【关键词】物业税；税基评估；评估体系
随着经济实力的逐步崛起，中国将进入工业化与城市化加速发展的新阶段。城市化的加速推进，推动了我国房地产事业的发展。如何解决在城市化进程中出现的土地、住房等各种问题需要进行系统深入的研究。房地产税收可以从宏观层面上调节我国土地、房产等不动产资源的分配，但是我国房地产税收制度也面临保有阶段税负轻、计税依据不合理、征收范围过窄、内外税制有别等较多影响税制效率、公平的问题。十六届三中全会公布的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出：实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。
开征物业税的重要前提是对物业税税基进行评估，我国进行物业税及税基评估试点工作已经有六年之多，从开始的六个省区到现在的十个省区，税基评估始终处于“空转”状态。总结近几年物业税及税基评估试点工作的经验及社会各界对物业税及税基评估的讨论，可以发现以下若干问题一直困扰着物业税及税基评估“试转实”的进行。一是人们对物业税的目标和作用的认识摇摆不定，过分强化了物业税对控制房价的作用；二是过分强调了物业税对土地出让金的替代作用，以及物业税对土地出让制度改革的作用；三是我国财产登记制度的严重滞后等。其实，房价的高低最终是要靠市场机制解决，不能完全寄希望于物业税的作用。土地出让制度和土地出让金的收取，是政府行使土地所有者权力的行为，物业税的开征是政府行使行政权力的行为，两者并没有必然的联系和替代关系。
上述认识的错位会直接或间接地影响物业税税基评估总体方案的设计，以及课税对象和课税范围的界定、税基评估价值类型的选择等，会严重制约物业税及税基评估“试转实”的实施。在这样的背景下，本文适当借鉴国外理论和实践情况，对我国物业税及税基评估的相关问题进行探讨，并提出建议。
一、制定相关的法律法规
1.确定税基评估具体实施机构，并且明确规定该机构的成立目的、职责，以便其依法设立并开展工作。即在法律中明确规定税基评估的主体、评估部门的组成、结构、职责、性质并明确其与其他政府部门之间的关系。
2.通过法律规定评估对象的范围和分类。评估对象的范围及分类是进行税基评估的必需要素之一，对实际的税基评估业务起到直接指导作用，而且税基评估对象的分类，也在一定程度上决定了所用的税基评估方法。不过，鉴于我国各地情况大不相同，法律法规应当留下合适的弹性空间，具体评估方法的选择应当由各地结合实际情况自主裁量。不过，法律对各地行使自由裁量权的条件应该详细规定。
3.税基评估的途径与方法、评估的程序。评估程序可以在省级这一层次的法律规章中进行规定，也可以在全国范围更高层次的法律法规中进行规定，我国的法律法规应当规定税基评估的基本程序，以保证税基评估的总体质量。
4.评估的基准日和评估周期。评估基准日应当在律法规中统一规定，防止实际评估中的任意操作，避免产生混乱。评估周期的选择涉及到在评估结果的及时性与评估成本之间的权衡。因此需要各省级根据本省情况选择合适的评估周期，并在法律中作出明确规定。同时全国应该规定一个合理区间供地方政府参考，还可以避免地方政府在选择评估周期时的随意性。
5.规定部门之间的协调义务。由于我国土地、房产管理体制方面的原因，我国与不动产相关的部门众多，导致税基评估需要的数据分散在各个部门之中。法律法规应该规定这些相关部门在实际工作当中积极配合税基评估部门的工作，有义务向税基评估部门提供税基评估部门所需的数据信息。
6.税基评估争议解决机制。税基评估的结果会影响纳税人应缴纳物业税税额。如何处理征纳纠纷，法律应该对此作出相应规定。税基评估的法律法规中应当详细规定税基评估争议的解决机制，为依法解决评估争议，维护纳税人合法权益提供法律依据。
7.规定负担调整率和税收豁免与优惠等情况。法律法规中应该明确规定负担调整率和税收豁免与优惠的具体条件，防止胡乱优惠、豁免的情况出现。
二、构建我国现代不动产信息数据库
为了保证征收物业税的行政效率，在税基评估中采用批量评估是必然趋势。但是批量评估系统的建立与评估结果的客观公正都与批量评估中采用的基础数据密切相关。基础数据不能满足评估要求，就不能进行税基评估，更无法建立批量评估模型；市场数据不完善或无法及时更新，就不能建立合理的批量评估模型，评估结果会严重偏离其市场价值，使评估结果失去客观性，不被公众和政府接受。因此当前亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库，这是进行税基评估、开征物业税的重要前提。
基础数据的采集制度，应主要从以下几个方面考虑：
1.建立不动产登记制度，登记的内容不仅包括产权、房地产价格，还应包括房屋的结构、设施、街道状况、社区状况等各种影响房屋价值的因素和其他与评估有关的信息。登记的信息应该能够全方位、多层次地反映房地产的真实状况和动态变化。
2.建立物业税申报登记和管理制度。要建立不动产申报制度，当不动产进行新建、购置、改造、拆迁、产权转移时，不动产所有人有义务向税务机关申报，这样税务机关就可以掌握全部纳税人的不动产税源数据。
3.依托计算机网络与其他机构形成资源共享机制。与统计部门、房产管理部门等相关政府部门建立数据资源共享机制，获取房地产交易、成本、收益等方面的数据。与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。为了便于税基评估中心与各部门机构之间的信息沟通，省级政府应该统一信息的标准格式，保持不动产信息的流通渠道畅通，建立现代不动产信息交流平台，减少信息在沟通中的丢失和失真。
三、形成分类分层次的争议解决机制
由于物业税的税基评估结果直接影响到纳税人缴纳物业税的数额，关系到纳税人的切身利益，在征纳物业税的过程中，纳税人对税基评估结果存在异议也是不可避免的，因此物业税的基本法应该保证纳税人对税基评估结果提出申诉的权力，如此还可以再次检验评税结果，提高评估质量。
纳税人提出申诉到申诉解决需要遵照一定的程序，一般包括以下几个阶段：一是纳税人提出申诉。纳税人对评估结果拥有知情权，税基评估机构应该在评估之后将初评的结果及不动产的有关资料在征税之前公布在有关媒体或网络上，方便纳税人进行查询，并将税基评估结果以评估结果通知书的形式寄送给纳税人，并规定一定的申诉期，规定纳税人如果对评估结果有异议可在收到评估结果通知书之后的一定期限内向税基评估中心提出申诉请求。二是税基评估中心接受申诉。税基评估中心在接到纳税人的申诉请求后，必须在一定期限内对纳税人的申诉请求作出回应。三是税基评估部门处理申诉内容，并告知纳税人处理结果。税基评估中心应该针对申诉的内容和性质，采取相应的处理办法，对评估失误给予及时纠正，对数据方面的争议应及时核实数据或现场勘查，及时解决争议，并向申诉人发出评估结果更正报告单，告知申诉人处理方法、过程和结果。四是纳税人对重估提出争议。纳税人收到评估结果更正报告单后，对重估结果和处理意见仍不满意的，可以向税基评估中心再次提出申诉，请求对争议进行处理，或者向税基评估中心的主管部门提出评估争议，主管部门应限期对争议作出处理。五是对争议的调解。主管部门对争议进行调解，调解不成，纳税人可以向评估仲裁委员会提请仲裁。六是对争议的仲裁。评估仲裁委员会对纳税人提出的仲裁申请进行仲裁。七是提讼。经评估仲裁委员会仲裁之后，纳税人对仲裁结果仍不满意的，可以依法提讼。这是对评估争议的最终解决办法。诉讼程序完成就是评估结果的最终结论，当事人双方必须接受。
四、协调好税基评估机构与相关部门的关系
1.与政府部门之间的关系。税基评估中心是由各省政府设立并管理的，其最高负责人也由省政府任命。税基评估中心接受省政府的宏观指导，并且与省政府下属的其他部门一样接受纪检部门监督，统一贯彻党的政策法规等。税基评估中心依法办事，遵守各项规范准则，其评估结果独立于政府部门，不受政府部门的影响，按照评估程序规则客观公正地产生。税基评估中心的工作人员待遇应等同于公务员待遇。
2.与税务部门、财政部门之间的关系。税务部门是税基评估中心评估结果的使用部门，税基评估中心按照税基评估周期，向税务部门按期提供税基评估的评估值作为征税的依据，税务部门必须对税基评估结果进行备案。税务部门和税基评估中心应该设立专门负责人进行沟通，对机构之间的数据传送等沟通交流工作进行记录，并在工作中遵循保密原则。财政部门负责支付税基评估中心聘请资产评估中介机构实施评估的费用。资产评估中介机构将税基评估结果交付税基评估中心，税基评估中心再交由税务部门使用，评估结果交付税务部门之后，评估中心应当提请财政部门支付部分评估款项给中介机构，当评估结果实际运用过程中并没有发生因评估结果不准确而产生的争议时，税基评估中心再提请财政部门支付剩余的评估款项给中介机构。
3.与其他部门之间的关系。我国目前的机构设置导致大量房地产信息分别由不同的管理部门掌握。占地面积等关于土地的相关信息要从国土资源部和发改委获得，房地产是否合格及具体标准由建设局管理，使用年限等目前房屋交易的各类具体信息可以从住房和城乡建设部取得，从统计局可以获得当地经济发展情况指标，房地产开发公司可以提供绿地面积等关于房地产所在小区的各种指标，中介机构可以提供评估技术支持。在我国专门的不动产信息数据库没有完全建立之前，加强税基评估中心与各部门之间的协调配合对于我国的税基评估工作尤为重要。
五、培养税基评估人才
1.制定培养税基评估人才计划。首先，由于资产评估中介机构的从业人员有资产评估的专业背景，可以由政府部门与中介机构协商合作，从评估中介机构中选拔一批愿意从事税基评估的人员进行税基评估的相关培训。其次，由这些人员作为培训师再培训各地从事税基评估的人员，由政府部门与注册资产评估师协会合作，组织各地从事税基评估人员进行培训，使税基评估的基本技术得到扩展。再次，要通过开展集中培训、研讨会、自学、网络教育等多种途径加强税基评估人员的后续培训教育。
2.逐步制定规范税基评估工作的法规体系和评估工作人员的考核制度。我国应建立与税基评估相关的政策法规体系，如制定基本的税基评估从业执业道德规范，建立更加系统科学的操作准则、规范和程序。税基评估的过程应当以准则、程序、规范的形式表达出来。另外由于税基评估的最终结果在科学方法的基础上还会受评估人员主观因素的影响，因此，必须加强税基评估人员的职业道德教育，评估人员的职业道德要通过规范的形式加以明确，为统一管理税基评估行业和开展税基评估工作提供依据，做到每项税基评估工作都有理有据、有法可依。
【参考文献】
［1］范信葵.物业税评估制度的国际比较及借鉴［J］.北方经济，2006（9）.
土地评估的法律依据篇5
(一)课税对象
通常房地产税的课税对象包括所有的房地产。有时，不同的房地产会受到不同的对待。有的国家将房地产按其用途分为住宅用、商业用(非住宅用)，如英国、芬兰、荷兰，有的还进一步分为工业用(生产用)及农用等，如加拿大、新西兰、澳大利亚。有的国家将房地产按其地理位置分为农村、郊区和城市房地产，如阿根廷、西班牙。有的国家只对土地征税，有些国家只对建筑物征税，但大多数国家既对土地也对建筑物征税，而且通常合在一起征收，如美国、加拿大、菲律宾、英国、德国等。也有少数地区和国家对土地和建筑物分开征收，分设税种，如香港的差饷税不包括土地，对土地单独征收地租税，台湾地区设立地价税和房屋税。由于各国的房地产税内涵有所不同，因此名称有所不同。
(二)税率
不同国家之间地方政府决定房地产税率的自由程度差异很大。有的国家和地区由中央政府统一决定，如韩国、新加坡、香港地区。有的国家则完全由地方自行制定，如美国、加拿大、新西兰、芬兰等。有的国家由地方制定但接受国家最高税率限制，如马来西亚、菲律宾，西班牙等。马来西亚限制为不超过年度房地产价值的35%或改良价值的5%，菲律宾限制为省、市或地方分别不超过评估价值的1%、2%，西班牙则根据相关条件分别对城市和农村限定最高税率。有的国家则将税率限定在一定的范围内，如阿根廷、丹麦。阿根廷规定税率为地籍价值的0.06%～2%之间，丹麦为土地价值的1.6%～3.4%之间，澳大利亚的大多数地区倾向于未改良土地价值的1%～1.97%之间。还有的国家由中央制订基准税率，地方决定变动乘数，如德国、奥地利。德国为地方决定300%～600%的乘数，奥地利为地方决定不超过500%的乘数。从税率形式看，大部分国家采用比例税率，如新加坡和我国香港地区实行统一的单一比例税率，新加坡为10%，香港地区为应纳税价值的5%。也有国家采用超额累进税率，如塞浦路斯。还有的采用定额税率，如新西兰。有的国家针对不同类型房产分别采用不同形式的税率，如韩国对住宅性房屋按超额累进税率征收，对高尔夫球场、高级娱乐场所等按比例税率征收；英国对经营性房地产采用比例税率，对住宅性房地产采用分等级征收定额税的办法。
许多国家和地区根据房屋用途、房屋地理位置、住房价值、房屋种类的不同采用差别比例税率。
(三)评估依据及办法
各国对如何计量房地产的课税对象，基本上可以分为从价计征和从量计征。
从价计征又可以区分为按资本价值和按年值价值两种。资本价值中单纯只按土地计量(包括对特定土地进行开发的计量，如道路铺设等)，而不包括地面附着房产价值的，又称为土地价值，是资本价值的一种特例。资本价值以房地产市场价格为基础进行评估，市场价值的取得通常有比较销售法、折旧成本法、收入法。年值价值以房地产的租金收益作为房地产的计税依据。租金指房地产的名义租金或预期租金，而非指实际租金收益。
目前，世界上大多数国家计量房地产都采用从价计征方式，尤其是按资本价值体系征收，如美国、加拿大、马来西亚、菲律宾等国。从历史角度看，年值体系受英国税制影响，迄今为止，许多前英国殖民地仍在依照年值体系征收房地产税，如英国、香港地区、澳大利亚、新西兰等国家和地区。不过，由于租金难以精确评估，包括英国在内的一些国家也逐步采取了资本价值与年值价值相结合的方式。
除从价计征外，有少数国家对房地产采用从量计征方式(按土地或建筑物面积)。从量计征简便易行，税额确实，但随着经济的发展和级差地租的扩大，如果再按面积计征，就会有失公平。
从各国房地产税的情况看，地方政府负责评估比中央或区域初构负责诩古的要多。除香港地区、韩国、新加坡、塞浦路斯、英国外，大都由地方政府进行评估。公平而有效的房地产税不仅要求有最初的房地产评估机制，而目要定期对房地产变化情况.进行重新评估。各国对房地产进行重新评估的频率有很大差异。重估间隔期主要是法律e规定的，但在实际操作中往往被延误，如德国虽规定每6年重估一次，但实际上自1994年以来就没有重估过。从评估的办法来看，按资本价值征收房地产税的国家，大都以市场价值为基准，有的评估价值与市场价值相接近，如加拿大、新西兰、菲律宾等国家。有的为市场价值的一定百分比，如阿根廷，房士也产的评估价值通常在市场价值的40%～60%之间。美国则由地方对不同的房地产按不同的市场价值比例确定评估价值，每年依据地方政府支出的需要而倒推确定。奥地利则远远低于房地产的市场价格。按租金价值征收房地产税的国家和地区，一般按预期获得的市场租金收益确定评估价值，如新加坡、香港地区。在英国，住宅性房地产按市场销售价评估，对非住宅性房屋则分8类进行评估，由地方评估员评定租金价值，地方政府还要确定—定的乘数，等等。
(四)免征范围
在免征范围的规定上各国有所不同，但也有一些共同的判断，如政府所有的房地产都免于征收。其他被免征的有大学、教会、公墓.公立医院、慈善机构、公共道路、公园、图书馆、使馆等所拥有的房地产。有些国家，农业用地与主要住所也可免征。
闲置房地产在世界各国有完全不同的政策措施，存在优惠和惩罚两种政策倾向。采取优惠政策的，一般是以租金收益为计税依据的国家，因为在该种计税依据下，纳税义务人一般是房地产的使用人，并且根据房地产的实际用途进行评估。而对于土地资源不丰富。要努力提高土地利用效率的国家.则对闲置房地产征收惩罚性税收，如在菲律宾闲置土地需要向省或地方额外缴纳不超过评估价值5%的闲置土地税。
二、思考与借鉴
从比较的情况看，各国房地产税改革的趋势表现为：1.将课税对象分为住宅用、商用、工业用和农用等。2.税率倾向于采用比例税率，并与课税对象分类相一致，实行差别比例税率。3.评估依据更多地采用资本价值体系。4.免征范围基本上集中于政府用地、公共事业用地和农用地，对低收入的个人住宅性房产免征或提供折扣。
根据国外征收房地产税的经验，结合我国实际.笔者对我国房地产税改革提出以下几点建议：
第一，对土地和房产合并征收房地产税。我国现行的房产税和城镇土地使用税是两个独立的税种，分别课征。在今后的改革中，是继续分开课征，还是合并征收？学术界意见不一。从理论上讲，因为土地是稀缺资源，所以对土地实行不同于房产的税率，有利于提高土地的开发利用。提高单位面积土地投资效率，实现土地的潜在价值。但从具体实践来看，把土地改良与建筑纳入到统一的房地产税中，与仅仅对土地征税或对土地与房产实行差别征税相比，能够降低房地产税的名义税率，便于各方接受和征管。笔者主张土地和房产合并征收后，将房地产按住宅性房屋和非住宅性房屋及其他进行分类，对非住宅性房产的课税要重于住宅性房产。由于我国处于农村城镇化的发展时期，严格区分农村和城镇有很大困难。因此笔者不主张将房地产按农村、郊区和城市房地产进行分类。关于农民住房，可以通过免征额来解决。
第二，在税率的制定上，给予地方一定的自。我国是一个幅员辽阔的国家.各地经济发展情况又极其不均衡。因此，税率的制定.有两种可供参考：一是地方各自制定税率，由中央作最高最低限制；另一个是中央制定标准税率，地方可以决定一定比例的乘数，并由中央限定范围。在税率形式上，各地制定国家允许范围内的差别比例税率较为合适。
土地评估的法律依据篇6
［关键词］物业税内涵立法配置
一、物业税的内涵
1．物业税的概念界定
物业税(popertytax)称谓沿自香港地区,也称“财产税”或“地产税”，一般以土地、房屋类不动产为课税对象，在其保有阶段课征的一种税。它要求不动产所有者、使用人或承租人每年按一定标准缴付一定税款，如果该不动产升值则所缴税款也相应提高。目前我们所讨论物业税的基本内涵是：将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等主要在房产开发环节征收的多种税费合并为在房产保有阶段统一征收的物业税。
（1）物业的含义。物业一词来自香港，是粤港方言。在我国香港、澳门地区是作为房地产或产业所有权的别称或同义词使用的。香港《差饷条例》规定：“物业”指任何土地(包括水淹部分)、或任何楼宇、建筑物、或其中部分，作为独立或个别租赁单位或拥有单位，或因获得许可而拥有或使用者。房地产是指土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分和附带的各种权益。这一概念中的不可分离的部分，包括房地产使用功能要求必备的部分或为提高房地产的使用价值而设置的部分。前者如水、暖、电、卫生、通讯等；后者如这宗房地产周围的树木、花草水池等。房地产附带的各种权益同样依附于房地产，与房地产物质实体密不可分，包括房地产的所有权、使用权、抵押权、租赁权等。房地产有三种存在形态：土地、建筑物和房地合一。房地产按用途可划分为：住宅房地产、商业房地产、工业房地产、农业房地产(如农场、林场、牧场等)、公益性房地产(如政府办公楼、学校、医院1等)、特殊房地产(如教堂、寺庙等)、混合房地产(同时具备两种或两种以上用途的房地产)。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。90年代初物业以及物业管理的概念引入内地,1997年制定的《上海市居住物业管理规定》对物业的定义是“住宅及其相关的公共设施”,1998年《广东省物业管理条例》对物业的定义是“已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地”,2002年《天津市物业管理条例》对物业的定义是“指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地”。
(2)物业税的实质。我国的物业税是一种什么性质的税呢?是所得税，还是财产税？判断一种税是所得税还是财产税，依据是该税的课税对象。所得税的课税对象是所得，如个人所得税的课税对象是个人所取得的各项所得。财产税的课税对象是财产，是对纳税人所拥有或支配的财产征税。财产分为不动产和动产，不动产包括土地和地上建筑物，动产是指人们所占有的除不动产之外的所有财产，包括有形动产和无形动产两大类，如固定资产、存货、股票、债券、银行存款等。按财产税的征收范围，财产税分为一般财产税和特种财产税。一般财产税是对财产所有者某一时点所拥有的全部财产进行课征。但实际上，由于许多动产无法征到税，故各国对征收查实过于困难、征收费用过高或不宜作价的财产，一般不列入课税范围中，如家具、艺术收藏品、著作权等均不在应税范围之列。特种财产税是对纳税人所拥有的某一类或某几类财产课征，如土地、房屋、不动产等。分析可得出对不动产开征的，由不动产的拥有者纳税，所以物业税实质上是一种特种财产税。
2．物业税的基本特征
物业税是一种财产税，它是收取土地增值收益最重要和有效的手段之一，通过比较我国现行房地产税制现状和西方物业税制度，可以得出物业税具有以下特点：
（1）从税种地位来看，物业税是地方主体税种。以地方财政收入所占的比例来考察我国房地产税收的现状，以2005年北京为例，具有财产税性质的房产税和城镇土地使用税合计占政府收入的比例约为4.2%。与发达国家成熟的财产税体制相比较，美国的物业税收入一直是各地方政府财政资金的支柱性来源，一般要占地方财政收入的50%~~80%之间。20世纪90年代后，美国州政府更是逐渐退出了房地产领域，将几乎全部物业税留给地方政府，地方政府财政收入中有近九成来自于物业税，日本财产税收入占地方政府财政收入的1/3以上。可见，我国的财产税在地方财政收入中的比重要远远低于国外财产税在地方政府财政收入的比重，因此把物业税作为地方税种是我国现行房地产税制状况的要求，同时也是为了更好的与国际财税体制接轨。
（2）从税负水平来看，物业税坚持“宽税基，少税种，低税率”的原则。宽税基是指除了对涉及公共利益和国家安全等机构的不动产免征物业税外，其余的均要征税；少税种是指设置的房地产税收种类较少，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生，另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率；低税率是指一般物业税需要根据使用性质的不同确定不同的税率，总体上保持低税率。而我国现行的房地产税制状况中存在着项目繁多、规范程度低的税外收费，名目林林种种，数量因地而异，多的地方甚至可达数百种，征收范围狭窄、税基覆盖不全，计税依据和税率设计不合理，税率过高等情况。
(3)从征收环节来看，主要集中在房地产保有环节征税。这一点明显区别于我国现行房产税收制度。目前，我国的房产税收制度保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重。如针对城镇土地保有环节征收的城镇土地使用税的最高税额仅为每平方米10元，针对住房保有环节征收的房产税对所有非营业用房的一律免税。而在流转环节征收的土地增值税税率高达30%~~60%，同时企业还必须另外缴纳营业税和企业所得税，使企业的平均税负达到40%以上，高于世界许多发达国家和地区水平。而美国的房地产，在开发经营环节的税负相对较轻，仅有交易税和所得税，并享有税收优惠。而购置物业后的所用者、占有者则必须每年缴纳房地产税，且一般实行统一的税率和征管办法。
二、如何构建完善的物业税法律制度
我国现行房地产税收体制中正是因为相关配套措施的缺失，导致税收体制不能适应市场经济体制的需要。因此，要构建完善的物业税法律制度还需要做好以下几个方面：
1．健全房地产评估制度
按国际上通行的做法，财产税一般是从价计征，即按市场价值计征。采取从价计征方法的关键是合理确定财产的计税依据即税基，所以评估机构设立的依据、职权范围的框定在物业税征管中就显得尤为重要。物业税立法应对房地产评估制度予以重视。具体而言，可以从组建评估机构、明确评估机构性质、保障评估资金来源、加强评估人员资格认证及职业管理、完善评估技术以及增强评估工作透明度等几方面入手。
(1)建立不动产评估机构，明确税基评估责任。由政府税务部门牵头组建专职的不动产评估机构，也可整合现有的政府部门的评估机构，并由财政预算独立安排资金，以确保其组织和经济上的独立性，有效地排除政府和其他部门对评估活动的干扰。评估机构属于非盈利性的政府机构，不同于其他房地产估价机构，负责区域内应税房产计税价值的评估工作。为提高评估效率，可以按照严格的筛选程序，聘请符合条件的社会评估机构参与评估。物业税属于地方税，地方政府应承担税基评估责任，但具体到哪一级地方政府，如何落实责任主体，要取决于评估的效率性、公平性和经济性之间的比较。
(2)完善房地产评估技术体系。房地产评估具有多种价值类型：市场价值、租金价值、实际价值和重置价值等，而市场价值是最主要、最常见的一种。房地产的评估市场价值并不是纳税人各自拥有或承租不动产的个别评估价值，而是由专门评估机构采用专业评估技术，根据预定评估周期，按税收关系区域所评估确定的计税评估价值。所以，应从物业税税基评估的专业性、周期性、批量性等特点入手，完善我国不动产评估技术体系。首先，选择适合的专业评估方法。常见的方法有可比交易法，即寻找与待估房地产类似的实际交易，分析实际交易房地产与待估房地产的差异，进而调整实际交易价格来确定待估房地产的评估价值；收入现值法，即将实际或预期从待估房地产取得的收入(租金或其他形式)资本化为其在评估基准日的价值;重置成本法，即由重新取得土地使用权或建造房屋所需成本扣除各种贬值得出的待估房地产的评估价值。税务部门在税基评估时，可以根据不同应税房产选择不同的评估方法。其次，规定合理的评估周期。由于不动产市场价值是一个动态的市场变量，因此，为提高税基评估的准确性和保证物业税税负的公平性，评估应当定期进行。决定评估周期的因素主要有两个：一是房地产市场价值变化的幅度及频繁程度;二是重新评估的成本。我国物业税法应当明确规定恰当的评估周期，避免因周期过长或过短而发生评估失准、怠于评估或评估成本过高等现象。一般而言，以两年为一周期比较合适。最后，运用批量评估方法控制评估成本。物业税税基评估是同时覆盖管辖区域内所有应税房产的价值评价，工作量巨大，所以，在充分利用计算机等辅助技术的基础上，应按照批量评估步骤进行评估工作：首先是收集和整理基础信息，将区域内所有应税房产项目的位置、土地占用面积、建筑面积、建造时间、建筑结构、建筑材料、使用状况以及产权归属等基本信息归类整理并建立专门的数据档案；其次是获取和处理市场信息，及时收集、分析房地产市场的销售价格、租金价格以及建筑成本价格变动等相关信息；再有是建立测试估价模型，研究各种可能影响房地产价值因素之间的变量关系，建立估价模型，并进行实验性测试，调整误差值;最后是一般性估价与特征性复查，将待估房地产的有关信息输入估价模型，得到一般性评估价值，然后由评估人员根据待估房产的具体情况进行特征性复查，提高评估结论的准确性。
(3)增强评估工作透明度。为保护纳税人的知情权，及时将房地产价值评估工作涉及的评估机构、计税期限、评估方法以及评估结论等事项通过各种渠道告知纳税人。建立评估异议机制，设计简便易行的异议程序，指定专门机构负责受理纳税人对评估结论的异议申请。
2．建立财产登记信息制度
物业税的征收管理是个系统工程。在这个系统中，各类信息的取得，传递以及反馈是形成税收决策、履行征管职能的关键。世界各国的一个显著特征是注重信息收集、整理和分析，也可以说信息的掌握和处理是税务管理和控制偷税漏税的基础环节。正如马其顿财产税改革所反映的，“在整个过程中的所有夹断，征纳双方关于税制实施的信息沟通和共享都是很关键的”。而凡是物业税成功实施的国家、税务机关对于有关信息的收集、整理和分析又具有全面、多渠道、准确和信息处理手段现代化的特点，使得对纳税人的征管产生某种威慑力。综观世界各国，基本上都是通过建立完整的征税目录为信息收集提供依据的。
完整的征税目录应该包括所有应征税的地块、土地所有者及每块地的纳税额等在内的所有信息。从目前对于房地产管理的信息源分析，物业税所需要的大量信息分散在政府各部门之中。我国目前多元化的不动产管理模式，最为薄弱的不是基本信息的收集，因为每个部门都存在一定范围、角度的信息来源渠道，关键缺乏的是信息的交流与整合。我国要建立完善的物业税法律制度，就必须借鉴其他国家的信息交流机制，着手对涉税信息的收集制定一整套的实施办法和操作流程，逐步取得基本税源信息，建立地方物业税源库。
3．建立有效的公众沟通机制
税收实践代表一种政治态度，成功实施物业税的关键要素就是要取得纳税人的支持。如果纳税人既感到纳税后获得了令人满意的服务，又看到税收的征收过程是公平而又可靠的，那么他们就更有可能支持改革。然而，在许多国家，特别是国家主导性的税收制度改革都忽略了这一点，从而导致改革的困难。在物业税制中建立有效的公众沟通机制，有以下通行做法：
(1)将评估和税收信息告知纳税人。现今普遍流行的做法是将这些信息公布在政府的网站上，从一些财产税协会的网站可以直接链接到政府官方网站。从这些网站上，纳税人至少可以了解到财产总额、评估价值以及税收负担这些基本信息。
(2)经济全球化要求相关信息的不允许是多语言的，财务信息在不同国家间的货币转换也必须简单快捷。在软件上，已经达到了语言和货币的同时转换，沟通也要达到这样的要求。这样，即使房产的所有者和使用者与房产所在地使用的是不同的语言和货币，税收管理部门也可以直接从他们身上获取所需要的信息。
(3)可以通过电话或因特网找到纳税人的助手来获取相关信息。纳税人或者纳税人代表（例如顾问、代表律师）应该有权约见权威评估人员，商讨评估价值或评估过程的相关问题。
物业税应当立足于现有法律框架，在符合财税法律制度整体改革构想的基础之上，借鉴国际物业税立法经验，以改革土地使用制度为突破口，采取统一立法、系统设计、分步实施的渐进模式。为保证税制统一和税负公正，体现税收法定主义，采取最高权力机关制定全国性法律的立法模式，由我国全国人民代表大会及其常务委员会制定《物业税法》及《实施细则》。并以“宽税基、少税种、低税率”为指导原则，借鉴国际经验，拟订物业税的纳税人、征税对象、税率、计税依据、减免税条款等实体性内容，并遵循简便、明确和新旧税制相衔接的原则设置物业税的纳税时间、期限、地点、纳税申报、稽查及违法处理等程序性内容。
物业税法律制度从设计到实施，会经历一个复杂的过程，需要各个部门互相配合，制定相配套的制度，才能不断完善。通过不断探索和实践，我们相信物业税制度定能够不负众望，实现其应有的功能和价值。
参考文献：
[1]许一：“我国开征物业税初探”，《.财会研究》
[2]韩世同：“对开征物业税的研究与思考”，南方网
[3]隆国强：《美国的财产税制度及对中国的启示――以德克萨斯州为例》，北京：法律出版社，2005年版
[4]国家税务总局税收科学研究所、中国税制改革与发展编辑部编：《2002年中国税官论税制改革（上卷）》，北京：中国城市出版社，2002年版
土地评估的法律依据篇7
【关键词】房地产；抵押；评估；问题
一、房地产估价的定义：
房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，委托专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据我国相关法律与行业标准，在合理的假设下，选用适宜的估价办法，对估价对象在估价地点的特定价值进行分析，依据影响房地产价值的因素，测算出房地产对应的价值，以抵押为目的的房地产评估，主要为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的方法。房地产的抵押价值一般为抵押房地产在估价时点的市场价值，
二、以抵押为目的的房地产评估时应注意的事项
1、房地产抵押估价目的主要是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而对抵押房地产进行价值评估。
2、房地产抵押估价时点，理论上为完成估价对象实地查勘的时间，在估价委托合同中另有约定的除外，若估价时点与实地勘查完成时间不一致的，应该在“估价的假设和限制条件”中假定一致，并在估价报告中标明，用于提醒估价报告使用者注意。现场查勘有两项工作要点，一是确定估价时点时房地产的实物状况，其二是确定其附带的权益。
3、未设立法定优先受偿权利下的市场价值的评估过程中，应紧密结合估价目的、估价原则合理选取各项参数，保证估价结果的公允性。在建工程项目的评估，应取得工程承、发包双方出具、并经双方盖章确认是否拖欠工程款及拖欠金额的证明，作为优先受偿款的扣除依据。其他已抵押担保的债权，应以权属证书上所载明的记录为准，必要时应与权属登记部门进行核实，并作好调查记录。
4、在房地产抵押估价过程中，对房地产价值产生重大影响的因素要认真加以分析，并在估价报告中予以说明，如国家宏观经济政策、估价对象自身因素、房地产市场因素等。
宏观经济政策包括政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均有可能对房地产价格产生巨大的影响，估价师对未考虑及无法预测的风险因素必须予以说明。
估价对象自身因素指其在抵押期限内能否保持估价时点时的使用状态，且随着时间的推移，估价对象的实体、功能及周围环境的变化均有可能造成贬值。例如在采用收益法进行估价时，其总收益的测算为估价对象在剩余合法使用年限内的年总收益的折现值，如果不能保证估价对象的实体完整使用功能，那么估价时设定的年收益就不可能实现，使估价结果失实。
对房地产抵押价值影响较为直观的市场因素是供求关系，当市场供大于求时，造成抵押价值下跌。
5、房地产抵押估价应遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，与《房地产估价规范》相比较，强调了谨慎性原则。抵押价值既要保证金融资金的安全性、降低抵押物的处置风险，又要保护抵押人应有的权利。同一估价对象应采用两种或两种以上的估价方法分别进行测算，在确定最终估价结果时，应对每种估价方法的相对重要性、适宜性、可靠性进行定性分析、判定，为每种估价结果所赋予的权重提供可靠的依据。
三、房地产抵押评估时需关注与规避的风险
1、抵押合法有效。抵押房地产一般是指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押担保作用。
2、易于变卖、处分渠道通畅。抵押物尽可能地满足处分渠道畅通，易于变卖的要求，抵押物必须具有变现的可能性，一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要，变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲，变现价值具有现金流性质，是具有时间特征的价值。
3、抵押物权利瑕疵风险。①在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；②对在集体土地上建设的房屋设定的抵押权。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。
4、抵押物价值下跌风险。该风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。
土地评估的法律依据篇8
一、房地产典当概述
房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人出典人在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给他人承典人的行为。房地产设典的权利为房屋所有权。设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。设典时，一般应明确典期，出典人应在典期届满时交还典价和相应利息从约定而赎回出典的房屋，也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。
房屋典当指承典人支付一定的典金，占有出典的房屋，并进行使用、收益，典期届满时，由出典人偿还典金赎回出典房屋的法律行为。
二、房地产典当的特征
房地产典当具有以下法律特征：
（1）房屋典当是一种双方法律行为。
房屋典当须出典人和承典人双方意思表示一致，订立典当合同。
（2）房屋典当是一种有偿的民事法律行为。
典权人占有、使用出典房屋，必须支付一定的典价。出典人必须移转房屋的占有以换取典权人的典价。
（3）房屋典当是一种要式法律行为。
房屋典当合同必须以书面形式签订，并到当地的房屋管理部门备案。
（4）房屋典当一般有典期和回赎期。
房屋出典后，承典人对房屋有占有、使用、收益的权利，但出典房屋的所有权仍归出典人享有。在典期内，出典人不能回赎。典当双方当事人可约定典期，也可不约定典期。当事人未约定典期，出典人可随时要求回赎。当事人约定典期，在典契载明的典期届满出典人逾期不赎的即作绝卖，出典人丧失回赎权，出典房屋归当承典人所有而无须再支付对价。
三、房地产典当评估价格的特点
（1）典当评估价格一般低于公平市价
公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为：
a、一个自愿的出售者；
B、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期；
C、在那段时期内房地产价格保持稳定状态；
D、房地产价格完全受公开市场影响；
e、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。
房地产典当评估价格的形成都不能完全具备以上条件。首先，被典当评估房地产的权利人是急切需要资金或融资而典当房地产，所以不是自愿的卖主。其次典当评估价格没有经过一段合适的议价时期完成，而是在典当评估日确立典当价格，典当行也是在不完全充分了解该房地产的情况下进行估价，典当评估实际上就是在短时间完成，为了促使典当评估成功，就必须具备价格优势，才能保证典当行风险降到最低，故评估出来的典当评估价格一般较公平市价偏低。
四、房地产典当价格评估的方法
评估房地产典当价格时应充分考虑房地产市场因素，也就是要充分重视典当房地产的快速变现能力。所以在选用估价方法时，应以市场比较法为首选，评估出现值后再采用长期趋势法修正估算出未来市价，最后减去相关税费用后既求得房地产的典当价格。
用公式表示如下：
房地产典当价格=典当期限届满时市价-支付处分典当房地产的有关费用-相关税费（营业税、城建税、教育费附加）-土地增值税-交易手续费等
公式中处分房地产的费用根据实际情况一般取5%，理由是根据《典当管理办法》规定，绝当房产价值在3万元以上的，需经过诉讼执行程序，由人民法院委托拍卖行进行公开拍卖。根据《拍卖法》规定10%的拍卖佣金中需要由委托人和买收人各负担5%，而委托人为司法机关的免收。
营业税、城建税和教育附加按5.55%收取（居住满五年的免征），交易手续费等按各地的实际收费标准交纳，土地增值税根据具体情况决定征收额或免征（无增值者免征，住宅满5年的依法免征）。
需要注意的是，以上是土地使用权是出让的情况下房地产的典当价格估价公式，但如果土地使用权是划拨的情况下则不适用。因为划拨的土地使用权是一种不完全的物权，不能单独做抵押物进行典当。只能作为房屋占用范围内的土地使用权随同房屋所有权一并抵押进行典当。根据《城市房地产管理办法》、《担保法》和建设部《城市房地产抵押管理办法》之有关规定，必须扣除相当于土地使用权出让金的价款，因此对于划拨土地使用权的房地产典当价格公式如下：
房地产典当价格=典当期限届满时市价-支付处分典当房地产的有关费用-相关税费（营业税、城建税、教育费附加）-土地增值税-交易手续费等-土地使用权出让金
上述分析中主要是理论上的典当价格评估方法。在估价实践中，鉴于房地产典当的形式是以房地产办理抵押登记方式为主，形同于抵押贷款的操作模式，而且典当也是以小额短期（最长6个月）流动资金贷款为主，因此在实际估价活动中，常是由评估机构评估出市场现值，然后由典当行综合考虑各种因素和各种风险，直接按照30%的税费和风险调整系数调整后放款。但实际中典当行为了进一步降低放贷风险，往往以不大于现值50%的比例进行放款也是可行的。
五、应注意的问题
1、合法性的原则
形同房地产抵押，房地产典当的法律性也很强，估价中要充分注意到下列房产不能进行典当评估：
委托人无处分权的房地产
未领取合法权证的房地产
产权有纠纷的房地产
列入拆迁范围内的房地产
被依法查封的房地产
集体土地
公共福利事业用房地产
土地评估的法律依据篇9
关键词:评估土地价值理论市场比较法假设法
中图分类号：D912文献标识码：a文章编号：
1、土地价值理论研究的经济理论基础
1.1劳动价值论
土地的劳动价值理论是由大卫.李嘉图加以提出来的，最终由马克思对其加以完善,这个理论认为劳动投入是价值决定的唯一因素。
1.2效用理论
效用理论主要是研究消费者如何在各种商品和劳务之间对它们的收入进行分配，以达到满足程度的最大化。效用价值论只能说明价值决定的“质”，具体的“价值量的决定”需要边际效用价值论来解决。
1.3供求价格论
供求价格是由19世纪末英国的经济学家马歇尔提出的，马歇尔认为，所谓的价值，就是指交换价值或者价格，这主要是取决于供给价格与需求价格的共同作用的均衡状态，其中，生产要素价值的高低直接决定了供给价格，边际效用的大小又决定了需求的价格，被称为混合价格理论。
2、土地价值理论构成
2.1土地的资源价格
土地资源具有原始性特征，土地是先于人类社会而存在，同时也是万物生存的基础，自身具有生产能力。由于各种土地产权制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地资源是自然的产物，不是由于劳动而产生的，但是在商品经济的条件下，土地可以被出租和变卖，从而也就产生了地租和地价。
2.2土地成本价值
土地的成本价值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通过以下的两种方式来改变土地的资本价值：一是在原有土地资源上进行一些技术、劳动、资本的投入，增强土地的生产能力，例如在土地上进行一些基础设施的投资等；二是土地的开垦，随着科学技术的发展，人类对自然的利用能力增强，可以通过一些要素的投入开垦出一定量的土地,使得土地的供给的弹性增强。
2.3土地使用价值
土地的使用价值主要是指土地资源给需求者带来的经济、环境以及社会上的价值。土地资源既是私人物品又是公共物品，具有一定的双重性，同时土地的使用价值又分为两个方面，一是直接的使用价值，二是间接的使用价值。直接使用价值为土地的需求者带来的经济效益；间接的使用价值表现为生态价值。
3、市场比较法
3.1基本原理
市场比较法的基本原理，是将需要进行评估的土地与近期已经发生交易的相似土地交易案例进行一个细致的比较，根据交易案例的价格，参照待评估土地与交易案例的土地在交易明细情况、交易日期等个别因素方面的差别，对已交易土地案例的价格进行详细的分析，大致获得待评估土地的价格，用此价格成为土地的比准价格。
3.2估价的步骤
市场比较法估价步骤为：
1、收集交易实例
2、选取可比实例
3、建立价格可比基础
4、进行交易情况修正
5、进行交易日期修正
6、进行区域因素修正
7、进行个别因素修正
8、求出比准价格
3.3选择比较实例
所选取的比较实例应符合下列要求:1、选取与待估土地的用途应相同的对象，主要是指土地的具体利用方式，大致可按大类和小类来划分。大类土地的用途如：商场、写字楼、酒店等。小类土地的用途如：住宅，绿化等。2、选取与待估土地所处地段相似的比较对象，主要是指比较的实例与待估对象应位于同一区域或者是邻近的区域。3、成交日期应与估价对象地块相近。一般情况下比较实例的成交日期距估价时点的间隔越短，得到的估价也就越准确。
3.4比准价格的计算
实例修正后的价格＝比较案例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×影响因素修正系数×年期修正系数
各实例修正后价格的差额率一般不应超过10%，如果价格差额满足要求，根据各比较实例的情况及其与评估对象之间的关系，可以采用简单算术平均、加权平均、中位数等方法计算比准价格。
3.5市场比较法的特点以及其应用范围（1）市场比较法的特点：比准价格（2）市场比较法使用的前提条件：市场比较法仅适用于比较稳定的土地市场，且有大量丰富交易案例的地区，并且在交易案例与待估土地之间一定要有很强的替代性。（3）市场比较法的适用范围从适用条件来看，市场比较法主要用于地产市场发达且有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，可用于评估土地或房地产的租金，可用于其他评估方法中有关参数的求取。
4、假设开发法
4.1假设开发法的基本原理
假设开发法（hypotheticaldevelopmentmethod,residualmethod）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法。假设开发法又被称为剩余法，指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。其被广泛运用的公式为:地价=项目开发价值-建造成本-管理费-销售费用-利息-税费-利润
4.2项目开发价值的评估
（1）最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值，它的分析就是为估价对象寻求一种最合理最可能的用途，并使得估价对象在估价时点的价值最大化，估价对象是否为最高最佳使用必须同时满足以下四个条件：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。
法律上许可：主要分析每一种潜在的使用方式，是否满足法律法规，城市规划，土地使用权出让合同等要求，不符合法律法规的使用方式不能选用。
技术上可能：主要分析对法律所允许的每种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑对材料性能，施工技术手段等能否满足要求，如果技术达不到的则不能选用。
经济上可行：主要分析对于法律上允许，技术上可能的每一种使用方式，主要进行经济上可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它的未来收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量进行折现，将两者进行比较，只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则不能选用。
价值最大化：主要分析在所有具有经济可行性的的使用方式中，能够使估价对象的价值达到阳大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。
（2）设计方案的规划
设计方案在规划的时候首先要考虑项目价值的最大化，主要是依据待评估的该土地在市场中的定位,在项目容积率以及覆盖率等法律规章限制下确定项目的产品形式和空间布局。设计方案的规划要结合当地居民的消费习惯,将市场把握性大以及效益明显的方案作为项目的最佳开发利用方式和土地价值评估的依据。
4.3土地开发价值的评估
待估土地周边楼盘的调查。
土地的价格定位。
预测土地的开发价值。
4.4各种成本费用的估算
（1）建造成本
建造成本可通过比较法来估算,可以依据当地的造价咨询公司或者建筑单位所提供的造价水平来进行推算,如果市场上建筑材料的价格波动较大,需要将未来建筑材料价格的变进行预测,对建筑成本的还可以采用建筑工程预算的方法来对建造成本进行估算。
（2）管理费用
对土地价值评估还需要考虑土地的管理费用，通常情况下来说土地的管理费用是按照建造成本的一定比率来估算,也可以按照土地开发价值的比率来计算。
（3）税费的估算
税费的计算是根据当前的国家对土地的税费政策，估算从土地的获得到土地的出售期间可能发生的税费额度,也可根据其他类似开发经营项目所需支付的税费情况来估算,一般是根据项目开发价值的一定比率来计算。
4.5土地利润的计算
对于土地利润的计算一般有两种方法,一种方法是将项目开发的价值作为基数,乘以销售的利润率,另一种是用建造的成本以及管理费用和销售费用等作为计算基数,乘以成本利润率。销售利润率以及成本利润率是根据当地房地产开发的平均利润水平以及开发商的期望水平计算的。
结束语：
对于土地价值的评估我们不能简单地按土地的资源价值计算，而需要应充分考虑土地供求关系、经济发展水平等多方面因素的影响，并给予各项价值指标以相应的权重，计算出合理的评估方法。
参考文献：
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土地评估的法律依据篇10
在企业破产案件的审理过程中，破产企业的土地使用权问题是涉及的主要问题之一。因各破产企业的性质和注册的时间不同，土地使用权的取得方式亦不一致，对破产企业土地使用权的处置也不相同。现将笔者对破产企业土地使用权问题的几点浅显的认识，与大家共同探讨。
一、破产企业土地使用权的概念和法律特征
土地使用权是指按照法律对土地加以利用的权利。破产企业土地使用权是指破产企业依据法律规定业已取得并仍可以有偿或无偿地利用土地产生效益的权利。根据土地管理法规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国有土地和集体所有的土地虽不得侵占、买卖或非法转让，但土地的使用权可依法转让。结合以上企业土地使用权的概念和有关的法律规定，破产企业土地使用权具有以下特征：
1、主体特定。即在清算组处分破产财产以前，土地使用权只属于破产企业。
2、来源合法。破产企业原来赖以生存发展的土地使用全不论是以何种方式取得，都应是根据法律规定拥有土地使用权证。破产企业非法获取的土地使用权，国家应无条件地无偿收回。
3、财产有偿。土地使用权作为破产财产的重要组成部分，其价值在破产企业生存时和破产后均会以不同形式体现出来。
4、程序规范。企业取得土地使用权的程序是经过申请、审核、批准、发证，而要取得破产企业的土地使用权，不仅要遵循企业破产法规定的程序，还必须经过资产评估程序、审核确认程序、成交价和议价程序、土地使用权转移登记等一系列程序。
二、破产企业土地使用权的来源
国家供给土地使用者土地使用权的主要途径有两种，一种是出让，另一种行政划拨。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权以协议、招标、拍卖的方式在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。划拨是指出让、转让以外的其他各种取得土地使用权形式的行为，除拨用原来就属于国有的土地以外，主要是指由国家向农民集体征用一定面积的土地，所有权归国家，使用权划拨给单位或个人，由用地者支付征地费用，以后每年向国家缴纳土地使用税的土地使用形式。受让的土地使用权在一定年限内可以转让、出租、抵押，而行政划拨取得的土地使用权只有规定用途的使用权。综观近几年所审理的企业破产案件，大量的全民所有制企业和集体所有制企业土地使用权的取得，主要来源于行政划拨，小部分才通过出让与支付出让金的方式获取。
三、破产企业土地使用权的处理原则和程序
企业破产法虽然规定了如何处理破产企业的财产，但忽视了破产企业最重要的财产权利──土地使用权的处理问题，有关土地管理法规也未涉及，这对人民法院处理破产企业的土地使用权带来了相当的难度。对此，笔者认为，要处理好破产企业土地使用权问题，有必要遵循以下原则：
(一)合法取得原则
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权可以抵押。有的濒临破产的企业，为了不丧失土地使用权，往往将土地使用权和地上建筑物或其他附着物作抵押，期望凭籍其土地使用权恢复生机。但如果该抵押合同违背国家法律、法规和土地使用权合同的规定，就应认定无效，抵押权人就不能按抵押合同取得土地使用权。因此，要取得破产企业的土地使用权，不仅要按法律规定办理，而且受让的权利主体、转让的形式和转让手续都要合法。
（二）优先取得原则
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。如果破产企业在破产以前，已依法将土地使用权或地上建筑物、其他附着物抵押给抵押权人，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和企业破产法的有关规定，抵押权人有优先受偿权和优先取得权。由于破产企业的土地使用权是破产财产的组成部分，如果以转让等方式处理，首先也必须满足全体债权人的需要。因此所有债权人也享有优先于非债权人的优先取得权。
（三）有偿取得原则
由于我国土地所有权和土地使用权的分离。有些破产企业的土地使用权，是过去无偿或低价取得的。因此，在处理破产企业的土地使用权时，要不要考虑其使用权的取得方式，要不要评估作价问题，常常在审判实践中引起争论。有的主张无偿或低价取得的土地使用权，就不必考虑它的价值，或对其价值忽略不记，处理破产财产只要处分企业的物质形式的货币和实物。尤其在有行政命令的情况下，清算组提交给人民法院的破产企业财产清单，往往对土地使用权的价值未作评估，有的甚至不说明土地使用权的起初情况。但笔者认为，新的权利主体想要拥有破产企业的土地使用权，必须有偿取得。不论破产企业的土地使用权是以何种形式取得，都应当交有评估资质的土地评估机构依法进行评估，然后以评估价为低价，通过公开拍卖的方式，对破产企业的土地使用权进行公开竞买。
（四）国家干预原则
人民法院依法独立行使审判权，这是人民法院的基本审判原则。但在审理企业破产案件时，尤其是在处理破产企业的土地使用权时，由于目前规范这方面的法律、法规不够明确，清算组为让债权人和债务人均能从土地使用权的有偿处分中得到更多的财产收益，往往会忽视国有资产的流失，把本应由国家收取的土地使用权出让金作为破产企业的财产用以清偿，造成国家不必要的损失。这种现象在无偿取得划拨土地使用权的全民企业的破产案件中时有发生。为防止在审理企业破产案件中国有资产流失，当地的市（县）人民政府应依法予以干预。在破产企业土地使用权转让时，应对转让期限限制在使用年限内；如果转让价格明显低于市场的，政府应行使优先购买权。
人民法院依法裁定破产的分配方案，是行使审判权的具体内容。从一定意义上讲，人民法院依法处分破产企业的土地使用权，裁定新的权利主体获取破产企业的土地使用权，是代表土地所有权人──国家行使土地所有权的部分处分权。尽管如此，土地使用权问题毕竟是政府行政管理事务问题，人民法院在审理破产案件时，要想处理好破产企业的土地使用权，仍应当取得当地市（县）人民政府的配合和协助。
那么，人民法院应采取什么程序处分破产企业的土地使用权呢？笔者认为，破产企业的土地使用权，作为破产财产的组成部分，虽有其特殊性，但它与破产企业的其他财产是紧密相连的，因此人民法院首先应遵循企业破产法规定的程序，对破产企业的土地使用权，人民法院可委托法定的土地资产评估机构评估并经资产主管部门认可，然后由清算组对破产企业的土地使用权连同其地上建筑物或其他附着物一并进行协议转让、招标转让或拍卖转让，人民法院同时邀请政府有关部门对转让行为进行监督和协助，最后由人民法院作出破产土地使用权转移给新的权利主体的裁定，新的权利主体在支付获取费用后，凭人民法院的裁定书，按土地管理部门的规定办理有关法律手续。
四、破产企业土地使用权的处理方式
（一）通过出让和支付出让金方式取得土地使用权的处理方式：
1、拍卖转让。这主要是指通过有关部门在社会上公开竞争，有偿转让破产企业土地使用权的一种方式。人民法院可以出具委托书，委托法定机构对破产企业的土地使用权根据其所处的周围环境、条件、发展前途等诸多因素进行综合评估，报出评估价。同时结合政府部门对处理破产企业土地使用权的有关要求，利用叫价方式，把土地使用权转让给出价最高、最符合政府部门规定要求的新的权利主体，拍卖结果经人民法院裁定确认后，新的权利主体凭人民法院的裁定向土地管理部门领取土地使用证，取得破产企业的土地使用权。这种方式更能达到物尽其用，地进其力的社会效果。
2、协议转让。这种方式适用于已对破产企业的地上建筑物或其他附着物进行了抵押的债权人。因为债权人对地上建筑物或者其他附着物进行抵押，在其享有优先受偿权的同时，赖以建设的土地使用权必然会随之转让。因此可以让抵押权人与清算组在已经掌握的综合评估价基础上自由协商定价，双方达成一致意见后签订协议书，协议书提交债权人会议通过后由人民法院作出土地使用权转让的裁定，这样，让抵押权人既实现自身的债权和土地使用权，又根据协议规定，将取得土地使用权的转让费交给清算组，用以清偿破产债务和支付国家或集体应收取的出让金或土地使用权的部分增值，以达到审理企业破产案件的预期目的。
3、招标转让。这种方式主要适用于无抵押的土地使用权的处分，是在全体债权人中采用公平竞价方式进行。由于破产企业的土地使用权是破产财产的组成部分，所以债权人就应享有优于非债权人的优先取得权，因此必须首先满足全体债权人的需求。人民法院宣告企业破产后，清算组根据已经掌握的土地使用权转让的综合评估价，向全体债权人发出载有土地使用权有偿转让的标书，由债权人根据标书发出投标书，然后由清算组选定符合条件的债权人进行决算。决算后的情况交债权人会议讨论通过后，由人民法院裁定破产企业土地使用权的转让，土地使用权的转让费由清算组按规定处理。
（二）无偿划拨取得的土地使用权的处理方式