房地产企业经营管理制度篇1
关键词：房地产企业；财务管理；营改增；影响
自从我国提出了“营改增”这一新的税改政策后，大大降低了我国之前重复征税的现象，并且这一政策的提出也让我国的经济与社会发展的更为协调。所以在这种社会背景下，企业财务管理者必须抓住这样一个前所未有机遇，清楚的了解新增值税务制度对房地产企业财务管理者有什么样的影响，这样才可以更好的提高房地产企业财务管理者的工作效率，同时也能将“营改增”政策具体落实在企业内部，并进行严格的监督使房地产企业能够尽快的面向现代化社会发展。
一、对“营改增”这一新增值税制的内涵分析
在当今社会可能有很多人对“营改增”不是很了解，那么，什么是“营改增”呢？“营改增”就是营业税改增值税，即是将属于营业税征收范围的行业改为增值税征收。最先是在2012年上海交通运输业和部分服务业作为试点开展，2013年的时候开始在全国推广，2014年正式实施高校会计制度。以致能够达到避免重复征税，可以进一步完善财税制度，进一步促进我国国民经济的稳定发展。这一新增值税制政策的实施，对我国的房地产企业产生了较大的影响。第一，这一政策的实施让我国的重复征税率大大降低，这样的话也提高了我国房地产企业市场的竞争力，同时，也让我国的第三产业快速的发展起来。第二，营业税和增值税有什么不同之处呢？营业税是我国境内的一种征收商品劳务费的形式，但是增值税却是以商品和应税劳务在流转过程中所产生的一种增值额的形式，并且增值税分为两种类型：进项税和销项税。简单来说增值税就是一种流转税。二、“营改增”这一新政策对房地产企业财务管理的影响
1.“营改增”对房地产企业负债表的影响
房地产企业中，固定资产是其中一项重要的元素之一，从“营改增”的具体实施情况来看，“营改增”这一政策对房地产企业的固定资产的原值入账额以及累计折旧有所减少，并且也降低了房地产企业的期末余额。这一现象表明房地产企业内部的流动资产及负债的比重会大大提高。同时，这一新政策的实施对房地产企业自身发展起到很大的作用，并且有利于其自身发展规划的完善。
2.“营改增”对房地产企业利润表的影响
房地产企业的利润决定着房地产能够发展成什么样的规模，当下由于“营改增”政策的颁发和试行，对房地产企业利润也产生了部分影响，具体可分为以下两点：第一，“营改增”新政策实施后，免除了房地产企业的原值税金，这样的话，不仅会促进房地产经济的效益而且还降低了企业的税金金额和成本水平。第二，“营改增”政策的具体实施，降低了房地产企业的纳税成本和税款，在发展的角度看，使房地产企业有了更多的成本资金去扩展企业自身的规模，有利于房地产企业的发展壮大，从而为国家和社会带来更多的利益。
3.“营改增”对房地产企业现金流量表的影响
房地产企业的现金流量表是企业在某个季度或者某项工程的资金支出数量统计，属于房地产企业财务管理的重要工作，“营改增”的实施从很大程度上也改变了现金流量表的数据情况，具体可分以下两点：第一，房地产企业要想发展就必须要对各项目进行投资，在确定好投资项目之后接下来就要着手购买项目所用的材料以及装备。第二，房地产企业从开始投资项目到项目竣工，整个过程中费用支出也是相当庞大的数目，再有，若在过程中出现材料使用不合理导致浪费的情况又要再次进行采购，或者人工方面的隐患没处理好出现的各方面损失，都或多或少的增多了房地产企业资金的使用。
4.“营改增”的实施对房地产企业财务风险管理带来的影响
房地产企业的发展程度，就证明了其能力的强弱，在发展过程中，企业的财务管理工作是重中之重，掌握这房地产企业的资金也就掌握着其投资能力，进而反映出能力的强弱。因此，一定要将房地产企业财务的风险管理控制在一定范围中，才能保证企业的可持续发展。随着“营改增”的实施，了解其中的影响程度才能进一步完善管理制度。其中，“营改增”对企业财务风险管理可分为以下几点：第一，“营改增”的实施会对企业的会计核算制度提出更加严格的要求，同时也是对房地产企业财务工作人员的一种挑战。所以，作为房地产企业的财务工作人员来说就必须提高自己的专业水平能力。第二，房地产企业的资本结构管理也受到“营改增”的影响。
三、“营改增”制度实施后加强房地产企业财务管理工作的措施
1.为了避免财务风险的发生，必须要加强企业的纳税筹划。要想让房地产企业纳税改革顺利开展，对于财务管理者来说首先要注重纳税筹划的优化和完善，否则会因为房地产的纳营业税和增值税之间的差异在改革过程中出现问题。2.健全企业会计核算制度，改进本企业的账务管理。房地产企业必须对本企业的会计核算制度进行健全和完善，对于增值税的处理也一定要严格按照规定进行，并且根据增值税的相关要求，正确的设置好明细的账目。同时，在合法、合理的范围内为企业减少税负成本，提高房地产企业的盈利率。3.提高财务管理人员的素质，从而让企业内部控制逐渐增强。“营改增”新政策的实施，肯定会让很多的财务制度发生一定的变化。所以“营改增”制度要想更好的实施就必须增强房地产企业内部的控制。同时，为了避免财务管理工作人员对问题处理不当等现象的发生，房地产企业管理者要加强员工的培训，提高他们的工作素质，这样才可以确保他们具备处理“营改增”相关问题的能力。
四、结语
总的来说，“营改增”新政策的实施肯定会给房地产企业的财务管理者带来重要的影响。在当今社会背景下，房地产企业管理者必须完善本企业的财务核算管理制度，提高财务管理人员的素质和其专业技术的水平，并且也要根据本企业的实际发展情况和需求，深刻的了解这一政策的实施对房地产企业财务管理的影响。同时，也要加强对财务管理人员工作水平，对企业的经营策略进行有效的调整。
参考文献：
[1]周旭红.新准则下的企业所得税会计处理[J].会计师,2016(14):12-13.
[2]陈素娣.“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].经营管理者,2016(09):62.
房地产企业经营管理制度篇2
关键词：房地产；经营管理；理论；措施；分析
一、引言
房地产经营管理理论要求我们充分了解房地产行业，并对房地产经营理论研究和实物相关的领域有一定的了解。房地产经营管理理论涉及的范围比较广阔，包括房地产制度、房地产市场、房地产价格理论、房地产价格评估、房地产开发、房地产开发投资可行性研究、房地产市场营销、物业管理、房地产投资和房地产金融等主要方面，同时这些方面又可以细分为很多下属内容。比如，房地产制度又包括房地产产权制度、开发制度、转让制度、租赁制度、低压制度、税收制度和中介服务制度等内容，房地产价格理论包括地租理论、土地价格、建筑物价格、房地产价格、影响房地产价格的因素等内容。房地产经营管理理论为了解房地产行业发展、揭示房地产行业发展规律和本质提供了必要的工具，该理论具有系统性，房地产经营管理理论是一门具有中国特色的国民经济管理课程，因此对其的分析和研究具有一定的意义。
二、房地产管理的相关内容介绍
为了对房地产经营管理理论进行深入的了解和普及，并为了培养房地产经营管理人才，较多的高校开设了房地产经营管理专业。房地产经营管理理论是房地产企业和相关企业开展经营管理工作的理论基础，为房地产企业的发展提供了必要导向和指导，对促进房地产行业的健康发展有着积极的作用。同时，房地产经营管理理论分析有助于为相关的房地产从业人员和想要了解房地产行业运作模式的人员提供必要的信息依据，同时也提供了一种了解房地产行业的渠道，对揭示房地产行业发展和运行规律有着重要作用。目前，较多的高校开设了房地产经营管理专业，该类专业属于管理学专业，培养具有地理学、经济学和管理学的基础知识，同时该类专业的学生掌握房地产开发、营销、经营管理、咨询、评估等专业技能，房地产经营管理理论是该类专业的重点学习内容之一。该类专业培养房地产综合开发和经营管理的高级应用型人才和复合型人才，该类专业的学生具有较强的专业基本技能，具备从事房地产的估价和依法处理房地产相关问题的能力，就业方向主要有工程技术、经济、管理等方面。
三、关于房地产经营管理理论的分析
1.房地产经营管理理论的相关内容分析。随着我国住房制度的不断改革和土地使用制度的不断优化，房地产经营管理理论的研究和分析工作逐渐受到重视，同时该理论逐渐发展成为当今比较热门的学科之一。房地产经营管理理论的主要指导思想是社会主义市场经济，其主要的研究方向是房地产经营和管理的基本理论和运行方式。房地产经营管理学科的主要教学内容不仅包括房地产经营管理的基本内容，同时还涉及到基本的经济理论和管理理论教育，并通过典型的案例分析来强化课程的特点，对提升课程的应用性有着重要作用。房地产经营管理理论比较实用，精炼，简洁明了，该理论的内容符合远程教育学生的实际情况和经济管理专业的培养目标要求。房地产经营管理理论讲授经济管理专业学生应该必须掌握的房地产经营管理方面的相关知识，同时帮助学生联系房地产市场的发展情况，并没有闭门造车，而是紧密联系实际，提高学生的实践能力和创新能力，理论的实用性较强，对学生解决实际问题能力的提升有较大的帮助。其次，房地产经营管理理论有助于提高学生理论联系实际的能力，提高了学生对房地产活动基本规律的掌握和了解深度，有助于为房地产经营管理工作提供必要的专业性人才。房地产经营管理阐述了房地产行业的主要经营方式和特点，并对房地产行业的经营管理工作的基本知识进行了详细的介绍，为我们了解并分析房地产行业发展规律提供了渠道。房地产行业的发展受到市场经济和相关国家政策的影响，近几年来，国家加大了对房地产行业的管理控制力度，房地产行业的发展更加规范，更加有序，但是房地产行业的利润增长放缓，无论是房地产开发还是施工，亦或是房地产销售和土地购置都处于停滞甚至是下降趋势，仅仅从房地产产业土地购置来看，其下降幅度达30%以上，因此国内房地产市场难以吸引房地产开发商的兴趣。同时，目前房地产存在着过度开发问题，新建的房屋空置率较高。房地产行业属于垄断竞争市场，少数的房地产厂商掌控着当地的房地产开发建设资源，并且将会以自身利润最大化为基点出发制定房产交易价格。由于房产价格较高，供给大于需求，但是仍然是卖方市场，因此企业将根据自身利益最大化目标制定价格。为了保证房产的高价格以便实现自身利益最大化，房地产开发商并不会降价出售全部的房产。如果国内未来的房地产市场不能再吸引房地产开发商的兴趣，我国的房地产市场难以在短期内再次出现繁荣的景象，投资活动将进一步减少，国内房地产市场无论是在开发投资还是房地产销售工作方面将出现萎靡态势，这对降低国内的物价水平具有一定的积极作用。房地产经营管理理论要根据房地产行业的实际发展情况进行内容更新，并要根据该理论的特点选择科学的项目教学法，通过共同实施一个完整的项目来组织教学活动，将学生融入有意义的任务完成的过程中，可以通过共同实施一个完整的项目来组织教学活动，提高学生的学习积极性。
2.房地产经营管理理论坚持的原则。根据房地产经营管理理论可知，该理论要求在开展经营管理工作中要坚持动态管理和优化最后为基本特征的项目管理思路。房地产经营管理理论为房地产行业的经营和管理工作提供了理论基础和指导，在房地产日常经营管理工作中，经营管理者要重视经营管理理论的重要性，要明确该理论的核心内容和原则，坚持项目经理责任制和项目成本核算制。房地产经营管理理论揭示了房地产行业经济交易活动的规律和准则，其主要目的之一就是提高资源的使用效率，提高企业的经济效益，优化房地产企业的组织结构，为房地产企业的进一步发展和战略规划的制定提供必要的条件，因此在分析经营管理理论过程中要有项目成本核算意识，要将房地产企业的战略落实到具体的项目经理身上，提高房地产经营管理理论的执行力度和应用性。其次，房地产经营管理理论要求房地产企业坚持项目制度建设为基础的原则，要求企业认识到在房地产经营管理中利润与风险并存，风险识别和风险防控直接体现着房地产企业的综合经营管理能力。房地产企业的经营管理风险主要包括投标风险、市场风险、意外风险、坏账损失风险等内容，同时房地产开发企业会面临着管理风险、质量风险、安全风险、施工技术风险等，因此房地产企业要充分重视房地产经营管理理论的原则，做好风险识别和防控工作。目前我国房地产行业处于重要的变革时期，国内的经济环境和政策环境比较复杂，房地产企业要想获得生存和发展，就要充分重视我国房地产行业的发展趋势。按照笔者的观点，做对的事情远远比努力更重要，因此房地产企业要把控好行业发展大势，顺应经济发展和国家政策的要求，根据企业自身的实际发展情况制定发展战略和经营管理措施，提高经营管理制度的应用性和可操作性，进而优化经营管理工作机制。
四、结语
房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，也是拉动我国经济增长的重要产业。房地产行业的发展情况和态势较好，对社会总体福利水平和居民的生活水平有着直接的影响，因此房地产的经营管理尤为重要，由此产生了房地产经营管理理论。该理论具有系统性和全面性，包括房地产开发建设管理与经营管理相关的经济、管理和法律等相关知识，为我们进一步了解房地产行业的情况提供了渠道。
作者:孙志刚单位:德州市房屋建设综合开发集团总公司
参考文献：
房地产企业经营管理制度篇3
(自贡银海房地产开发有限公司,四川自贡643000)
［摘要］本文基于战略成本会计在房地产企业管理中作用的凸显,分析了战略成本会计突破了传统会计时空上的局限性,打破了企业生产经营的传统顺序,将成本会计贯穿于企业生产经营的各个环节,从生产前的规划、经营过程中的成本控制到企业售后服务以及企业对所处行业、市场中的定位,战略成本管理为房地产企业在市场与行业中保持长久的优势地位,对房地产企业生产经营的各个环节进行成本分析与控制,为房地产企业的管理者与投资者所做决策提供有效的建议。
［
关键词］房地产企业；战略成本会计；生产规划；成本控制
［Doi］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.134
相对于传统成本会计而言,战略成本会计在企业管理中的优势突出,尤其是以当前信息技术为背景的数据集成平台系统的应用,使成本会计为了适应现代企业制度与企业的发展,演化成为更高层次与更高水平的战略成本会计。一般来说,战略成本会计突破了传统会计时空上的局限性,打破了企业生产经营的传统顺序,将成本会计贯穿于生产经营的各个环节,从生产前的规划、经营过程中的成本控制到企业售后服务以及企业对所处行业、市场中的定位,战略成本管理为企业在市场与行业中保持长久的优势地位,对企业生产经营的各个环节进行成本控制并进行分析,为企业的管理者与投资者所做决策提供有效的建议。本文将从战略成本会计对于房地产企业管理中重要的几个环节进行论述,证实当前房地产企业采用战略成本管理的重要性。
1战略成本会计的概念和作用
战略成本会计和传统成本会计一样,都是由专业的财务人员或会计,在企业的生产经营环节如原材料采购、产品生产、存货管理与售后服务进行全面成本监控,并为企业的管理者或投资者提供投资决策的有效数据,为企业不断地适应市场环境,在其行业中保持一定的竞争地位,提供管理和评价企业的战略性论据。具体而言,战略成本会计是从成本的角度,将成本控制嵌入生产经营的各个环节,通过成本规划和控制手段,始终保持或降低企业的成本,提高企业的盈利能力,保证企业在市场竞争中始终获得高水平的竞争优势。因此,战略成本会计对于企业来说,将不仅仅是传统成本会计记账的功能,还有制定企业发展战略策略的功能,即通过成本分析与管理实现企业的竞争策略,使企业基于当前的生产经营流程,为进一步的发展预测未来市场的走势,针对企业自身存在的优势与劣势进行战略性改革转变,始终保持企业处于成本不断优化的进程中,最终实现企业竞争优势下的可持续发展。房地产企业不同于制造业的生产经营环节,产品性质也有别于一般企业,但是,通过战略成本会计在房地产企业的应用,无论是存货在建环节(商品房或投资性房产)还是在销售环节、售后服务等方面,均体现出对企业发展有战略意义的管理作用。
2房地产企业成本管理中的战略成本会计
战略成本会计最直接的运用即在企业成本管理中,是对传统成本管理的再造与优化,是企业通过成本管理降低企业成本与发现企业发展战略的第一步。成本分析与管理可以通过成本核算找到降低成本的因素或生产经营环节,对于房地产企业来说,待销售的商品房即为房企的存货,一般企业通过存货成本核算与管理,发现采购原材料的价格、次数,安排采购周期实现对原材料采购环节的成本管理；而房地产企业一般而言在其商品房的建造过程中对建筑材料的购买也需要采用战略性成本管理法则,通过对原材料采购次数、平均采购成本进行核算,从而科学设计原材料采购周期与采购次数,结合不同时间段的原材料价格最小化其建筑材料的采购成本支出；另外对商品房存货的销售环节,根据房地产市场景气程度进行逐渐“放盘”实现对商品房存货销售有节奏的控制,可以发现房地产行业或市场目前出现的问题或影响因素,制定有效的价格策略或促销策略,配合发盘节奏实现房地产企业存货待销售费用的管理与控制,提高房企经营的绩效。因此,可以看出战略成本会计对于房企来说,是考虑将生产(建设)经营的某一环节联系全局,不仅将每一生产环节以成本控制作为量化手段与标准,更将每一生产环节在房企经营管理的整体系统中的成本优化因素予以研究发现,采取适当的成本核算方法将存货(待售商品房或投资性房产)成本价格分摊到各个环节,以发现各个环节成本改善的因素,最终从单一环节上升到全局成本优化的高度,体现了房企企业管理策略的战略性高度。
3战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用
战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节,而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略,根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用,能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中,战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说,销售环节的服务质量控制与成本挂钩,即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩,销售培训费用与销售人员提成费用的控制,都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节；销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地,通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标,这在房地产销售环节是十分重要的,合理有效的销售网络布局,如地铁进出站口的广告牌设计,能够在人流量的地方设置醒目的销售广告,战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系；另外,旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心,也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况,战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级；售后服务对于房地产企业来说,应该是越来越受重视的环节,因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性,售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司,业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度,这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求,也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控,实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量,有极大的促进作用。因此,对于房企来说,售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高,要想将其做得更好,就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。
4战略成本会计在房地产企业高层决策管理中的应用
战略成本会计不同于传统成本会计的最明显之处,即在于其对于企业来说的战略意义。房地产企业需要时刻关注和了解市场动向,尤其是房地产行业的价格走势,战略成本会计通过市场调查、企业成本控制与市场未来走势预测为房地产企业提供多元化的信息,帮助企业高层制定有助于企业发展的决策,如有市场竞争力的价格决策或是商品房促销决策直接影响企业的经营；而关于房地产企业与竞争对手优劣势方面的比较研究,则有利于企业制定长远的发展规划；战略成本会计还能够帮助企业了解准购房者的需求方向,有助于房企制定有利于企业与消费者双赢的发展性策略。另外,对于企业生产经营过程中的战略性成本会计信息的使用,无论是企业经营决策管理人员这还是企业的投资者,是企业经营过程最为直观的状态描述与分析,有效的成本分析与管控将大大提高这方面信息的使用效率,有效服务于企业管理。
5结论
本文将从战略成本会计对于房地产企业管理中重要的几个环节进行论述,证实当前房地产企业采用战略成本管理的重要性。由此可见,战略成本会计突破了传统会计时空上的局限性,在房地产企业管理方面真正实现了科学的成本分析与管控,将成本会计贯穿于生产经营的各个环节,能够实现对企业经营管理各方面因素的优劣势分析,降低成本耗费,提高企业经营绩效。房地产行业的发展已经进入了较为平稳的时期,房地产企业的经营管理绩效将成为成熟的房地产企业在同业中竞争的有利因素,战略成本会计则成为房企科学管理的有效制度性安排,企业显然有必要改变其传统的经营模式,落实战略成本会计在企业管理中的作用,采取科学的成本分析与管控措施,保证企业在市场竞争中的长期优势地位。
参考文献：
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房地产企业经营管理制度篇4
关键词：房地产企业；资金管理；应用
引言
资金是房地产企业的根本，合理有效的使用资金是房地产企业能够继续发展的根本保障，但是由于种种原因，导致房地产财务风险日益显露。房地产资金管理作为房地产企业进行管理活动的关键，当然在房地产管理活动当中资金管理具有重要的地位，同时资金管理也出现在房地长经营过程中，通过对资金进行有效控制从而让房地产财务管理取得成效性，这对于房地产企业的发展以及整个行业而言都有着积极调的意义。房地产在前期的开发，以及后期建设时期，都是需要大量资金的投入，在开发初期以及建造期间投入的资金比较大，并且需要通过较长的时间才能收回，那么就必须要加强房地产企业的资金管理，以保证房地产企业的长期发展。
1.房地产企业和资金管理
房地产企业指的是从事房地产开发，经营以及管理等活动的，以营利为目的的自主经营、独立核算的经济组织，与其他行业相比房地产企业具有经营对象的不可移动性，经营活动的资金和人才密集性以及经营活动过程中的行业限制性这三个特征[1]。在市场经济条件下，房地产想要长期的经营下去，不仅要建立科学的组织结构，还应该通过改革建立起产权清晰、政企分开、管理科学等为特征的现代企业管理制度，目前我国现阶段的房地产企业按照性质可以划分为全民所有制企业、股份制企业、私营企业以及外资企业等。
资金管理是社会主义国家对国营企业资金的来源以及使用，进行有计划的、有控制等项目工作的总称，进行资金管理需要坚持划清固定和流动的资金以及其他资金的使用界限，一般应该实施计划管理[2]并且不能够相互流用的。加强房地产企业资金的管理，能够有效及时的发现项目资金的短缺，有利于房地产企业和资本市场的有机结合，在此基础上能够让各企业之间形成有效的的沟通、协调机制。财务管理的核心内容，指的是房地产企业在开发、经营以及管理房地产等过程中各项资金的管理和控制，房地产开发需要投入大量的资金，并且要经过较长的一段时间才能够收回，加强对房地产企业资金管理是保证房地产企业开发项目顺利进行的重要手段，同时也是保障房地产企业能够长期发展的重要措施。
2.房地产企业资金管理存在的问题
在房地产企业发展过程中，资金的作用十分重要，那么对房地产资金进行合理管理，也就成为房地产企业健康发展的关键。那么我们需要先分析出房地产企业资金管理方面存在的问题，根据问题的分析来制定房地产企业资金管理的有效措施。
第一，资金管理制度不完善，管理意识不够[3]。有的企业领导在资金管理方面意识较为薄弱，造成了企业制度的缺陷以及执行力的缺失，在企业资金比较丰盛的时候不知道如何有效的进行规划使用，在缺乏资金的时候就开始担心企业的发展，这是缺乏一种长期预算资金管理意识的表现。缺乏专业的房地产资金管理人员，没有建立完善的资金预算管理制度，此外还缺少对企业在项目开发、项目投资等环节的资金预算和管理制度，导致在具体的施工过程中出现成本费用超出预算。
第二，房地产资金管理模式落后。想要高效的完成所有的经济活动，都需要专业的经济人才，对于房地产而言，进行资金管理需要的是更加全面的经济人员，由于房地产涉及的面比较广，产业链也比较繁多[4]，那么在整个管理过程中，所需的管理方法也不尽相同。但是目前的房地产资金管理模式比较落后，实施的管理模式粗放，导致资金分散，使整个企业的整体资金不能合理流通。
第三，融资的形式比较单一。目前我国的资本市场还处于起步阶段，导致房地产融资市场也处于起步阶段，一般情况下房地产进行融资的时候，采用的贷款方式都是短期或者长期的银行，但由于我国企业债券市场发展比较慢，房地产企业很难通过发行企业债券来筹集资金。此外由于房地产企业的融资方式是短期的，并且融资风险也相对较高，还债压力较大，这并不利于房地产企业的资金运作。
第四，房地产企业投资决策不科学。目前我国的房地产市场比较火爆，这就直接导致房地产企业在关注行业利润的时候，忽略了行业发展潜在的危险以及周期性，并且不能够很好的估计企业面临的挑战。甚至有的房地产企业并没有合理的对开发项目以及市场的具体发展情况进行分析，就盲目进行投资，导致房地产企业不能够得到合理的回报，甚至出现破产等严重情况。
3.提高房地产企业资金管理的措施
通过上文我们知道，资金管理不合理，则会直接影响到企业的长久发展，甚至导致企业破产。那么如何更好的做好房地产企业资金管理，就成为我们需要考虑的问题。
第一，增强房地产企业资金管理意识。对于房地产管理而言资金管理意识是十分重要的元素，它是房地产资金管理的导向。房地产企业应该树立统一的资金管理观念，对资金进行规划使用，此外还要加强对控制房地产企业现金流量，严格控制现金的流入和流出[5]，保证企业长期具备支付和偿债的能力，还要提高企业资金管理的意识，充分估计各项项目的投资风险。
第二，建立健全的资金管理制度。在进行资金预算制度构建中，房地产企业应该建立资金预算小组，明确各个小组的工作职责和权利范围，按照整个资金制度进行资金预算计划，并且及时的对项目的各个阶段进行检查，掌握项目的实际情况。在资金管理过程中，对每一环节都设置资金预算小组，并加强和其他部门之间的联系，合理安排资金的利用。
第三，拓宽房地产企业的融资渠道。事实证明单一的融资方式并不利于房地产企业的发展，房地产企业应该拓宽多元化的融资方式。房地产企业不仅可以向银行以及其他的金融机构借款，还可以利用其他的筹资方式来获得所需的企业资金，房地产企业还可以增强自身的经营管理，提高企业在市场中的竞争力[6]，提高房地产企业在市场中的竞争力。对于一些大型的房地产企业而言，还可以开发多元行业，合理的对资金进行调度。
第四，进行合理科学的投资。房地产企业是一个危险系数比较高的产业，房屋销售是房地产企业资金回收的关键环节，在具体的销售过程中，可能会出现供不应求的情况，也可能出现滞销情况。也就是说要想保证销售量，就必须要在前期的项目开发期间做好全面的准备，做好市场调研以保证销售量能够达到最高[7]，正确的分析市场的情况，根据市场情况进行合理的投资，房屋出售，以免出现市场反弹或者是销售下降的情况，全面确保房地产企业能够最大化的资金回收。
不仅如此，还应该对房地产企业的资金进行合理的监控，定期的对资金的使用情况以及资金的流向进行检查，加强对资金的管理，不仅如此还应该对项目的总汇以及账单进行全面的分析，全面保证房地产企业的资金流向问题。企业可以适当的对项目监督负责人员予以适当的奖金奖励，鼓励监督人员更好的实施监督权利，还应该开展内外部审计和监督，严格实施奖惩措施，完善房地产企业的资金管理方式，保证房地产企业的资金流向。
结语
房地产企业的资金管理直接影响到房地产企业的经营，以及获得的经济效益，也可以说房地产企业的经济效益和房地产企业资金管理有着密切的关系，企业进行资金管理是保障企业能够长久发展的根本。房地产企业是一个涉及项目较多的产业，并且房地产市场也存在着较多的不确定因素，那么这就导致房地产企业的资金管理存在着众多的不确定因素。所以房地产企业应该通过完善资金管理制度、加强管理意识、拓宽融资渠道等方式来提高企业的资金管理水平，保证房地产企业最大化的经济效益。（作者单位：南开大学）
参考文献
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房地产企业经营管理制度篇5
关键词：战略成本管理；房地产企业；企业管理
现今市场经济中使用的战略成本会计与传统成本会计相比具有较强的优势，特别是以目前信息技术为不背景的信息集成平台系统的研发和应用，为了使成本会计更适应现代企业制定管理制度和企业的发展，应对传统的成本会计进行升级，在本文中研究的战略成本会计，应用在企业管理中能打破企业原有的生产和经营顺序，将成本会计理念贯穿在整个生产和经营的每个环节中，使现代企业能在社会主义市场经济中占据优势地位，进而增强企业的核心竞争力，推动企业的长远发展。
一、战略成本会计的基本概念与作用
（一）战略成本会计概念简述
战略成本会计指的是企业通过完成投资决策、研发与设计、原料采购、商品生产、销售与售后服务予以全面的监管，将监管贯穿于整个经营过程中，从战略的角度而言，其影响着成本每一个环节，规划和控制成本使其保持在适当的水平，有助于企业在市场占据更多的市场份额，进而保障企业实现发展的战略目标。由于现今市场中企业管理制度逐渐完善，企业生产和经营环境不断变化，以往的成本会计无法满足新经济体制下对成本管理的需求，传统成本会计的缺陷逐渐显现出来，这严重地影响着企业稳定的经营。现代企业经营和者在企业管理中应从自身出发，采用管理理论和方法，改善传统陈旧的成本会计，予以创新进而形成新的战略成本会计，使之适应新成本会计环境。随着经济不断发展与企业管理能力的提高，战略成本会计理论概念不断丰富，应用范围逐渐扩张。
（二）战略成本会计在企业管理中的作用2300
企业作为现今市场经济的主体，生产产品的质量和服务应在市场中进行准确的定位，才能为企业存在的价值提供保障。现代企业在对产品生产和提供服务之前，战略成本会计能收集市场发展趋势、消费者需求、原材料质量以及价格等信息；然后现代企业会按照内部资源与外部环境，对信息予以筛选和整合，制定出优质的发展方案；最后，现代企业从营利的角度选择最适合企业目前发展的最佳的方案。基于战略成本会计通过对商品销售反馈信息予以分析，明确各个部门的责任所在，协同合作避免了无效的生产环节与资金成本。
二、房地产企业成本管理当中战略成本会计分析
战略成本会计在房地产企业中的应用主要是在企业成本管理当中，属于对传统成本管理模式进行优化的过程，同时也是企业通过完善对成本管理的模式，来降低企业成本和制定新发展战略的第一步。其中成本分析和管理能通过成本核算来降低成本因素和与生产经营环节，这样的发展状况，对现今房地产企业而言，代销售的商品是房产企业的存货。通常情况系企业通过存货成本核算和管理，通过对采购原材料各方面属性的了解，来实现对原材料采购环节爱好难的成本管理。在房地产企业中，其商品在建造的过程中，对建筑才来哦的采购的周期、次数和平均采购成本进行计算，从而计算出较为合理的投资方式，尤其是针对不同阶段施工的状况，结合不同时间段的原材料价格，在最大程度上降低采购的成本。
另外，在对商品房存货的营销阶段，应按照房地产市场发展的程度展开相应的销售活动，进而实现对商品房存货销售有节奏的控制，在这样的过程中能清楚地掌握房地产市场当下存在的问题和影响的因素，进而制定有效的价格策略和促销的政策，再配合发盘的节奏，实现房地产企业自身存货待售费用的管理和控制，进而提升房地产企业经营的绩效。所以，从这一角度而言战略成本会计对于房地产企业而言，是将生产经营和全局进行紧密的联系，在此过程中不仅要将每一个生产环节在房地产企业的经营管理中整个系统中的成本进行优化，同时还对房地产企业自身经营产生的经济效益进行整合，这样才能更好地为房地产企业的发展起到促进的作用。基于这样的状况，适当的采用的成本核算的方式，将存货和成本价格分摊到不同的环节中，能发现当中成本改善的因素，以便从单一的环节来上升到全局成本优化的层次，充分地体现了房地产企业管理策略的战略性高度。从上述的分析得知，将战略成本会计理念充分的应用到房地产企业中，能在很大程度上提升房地产企业的经济效益，并为房地产企业制定长远的发展战略提供真实和明确指导建议。
三、战略成本会计在房地产企业管理中的应用分析
（一）在房地产企业房产销售中的应用
采用战略成本会计理论销售前对销售人员培训费用的控制，属于战略成本控制和管理的适度服务质量控制的关键环节，销售网点的安置则是在开展市场调查后对设计广告宣传投放地进行选择。通过对销售网络进行合理的布局，进而实现低成本的资金投入来换取搞销售业绩，这在房产销售阶段具有重要的位置，在对销售网络进行合理时，应在人流量较大的地方设置广告牌，例如在公交站对广告牌进行设计和安放，这一环节中应用战略会计能更好地权衡广告费用和销售业绩间的关系。
对于房地产行业而言，房产商品售后的服务对房地产企业的经营和发展具有深远的影响，通常情况下售后服务在完成房产销售后，开发商将房产所有物业管理事务移交到相应的物业公司，而房产业主对商品房售后物业管理的满意度通常不高，这样就严重地影响了房地产开发公司的企业形象。为了给业主提供良好的售后服务，提高物业管理质量实在必行。将战略成本会计理念应用到房产商品售后的服务环节要求房地产企业对售后提供的服务智力那个进行严格的管理，但是在提升售后服务质量时，需要耗费大量的资源和资金成本。因此，应严格按照实际的状况，对物业管理公司和售后服务人员进行培训，进而有效提升售后服务的质量和水平，这对进一步提升销售业绩和树立良好的品牌形象具有重大的意义。从销售的角度进行分析得知，战略性成本会计理念的应用，能在很大程度上提升房地产企业销售的业绩，同时在保障业绩的状况下，逐渐提升企业的品牌形象，这对房地产企业长远的发展具有重大的意义。
（二）在房地产决策管理中的应用
战略成本会计和传统成本会计最大的差异性是对企业的战略意义，房地产行业的发展具有较强的实时性，基于这样的发展状况，房地产应时刻关注市场环境的变化，特别是房产商品的价格走势，战略成本会计在完成市场调研和市场未来发展方向预测之后，能为房地产提供丰富的信息，进而辅助房地产企业制定优质的发展战略方案，提升房地产企业的核心竞争力。另外，战略成本会计能够辅助企业掌握购房者的实际需求，这样有助于实现企业和消费者双赢的战略发展目标。应用战略成本会计是对企业运营时最直观的分析，基于这样的状况，对项目投资成本有效的控制和分析，能增强战略成本会计应用后得到的效果，进而更好的辅助房地产管理的工作。另外，对房地产企业生产经营的过程中，经营战略性成本会计会计信息的应用方面，若要充分的发挥其应有的效能，无论是企业经营决策管理人员，或是房地产企业的投资者，是企业在展开自身经营活动过程中其经营状况能直观的描述出经营战略的有效性，合理的成本分析和管控能在极大程度上提升该方面信息的使用效率，进而辅助房地产企业的管理工作。从这一角度进行分析得知，战略性成本会计方面管理理念的应用，能辅助房地产企业的稳定经营和长远的发展，尤其是在经济体制逐渐转型的环境下，凸显出战略性成本会计管理的优势。
结论
通过本文的论述中得知，战略成本会计的应用贯穿于企业整个运营的环节中，其对市场环境、消费者需求和价格等市场信息的搜集，对房地产企业的经营和发展而言具有重要的作用。在对房产商品进行销售之前，应根据战略成本会计采集的市场信息和房产商品销售后的反馈信息，对销售的价格和销售模式进行调整，能更好地辅助房地产企业提升其核心竞争力。
参考文献：
[1]翟旭.战略成本会计在企业价值链管理上的应用[J].现代商业，2015，09（05）：243-245.
房地产企业经营管理制度篇6
关键词：房地产企业；财务管理；具体措施
一、房地产企业财务管理工作的重要作用和意义
（一）财务管理对提高房地产企业整体效益起着重要作用
从财务管理的实际作用来看，财务管理对房地产企业的经营和管理有着关键影响。由于财务管理是资金管理的重要环节，所以只有做好财务管理工作才能确保这类企业的整体效益得到有效保障。就从当前房地产公司的经验管理来看，财务管理是提高整体效益的基本保证，对房地公司业起着极其重要的作用。
（二）财务管理对推动房地产企业快速发展具有促进作用
由于财务管理内容及其在这类企业资金管理的实际作用，财务管理工作被视为是推动这类企业迅速发展的重要因素。经过深刻了解掌握房地产企业运营情况得出，权衡房地产企业运营效能的一个主要标志是看其财务管理工作做得是否足够深入全面到位。因此，我们应该认识到财务管理对房地产企业的发展起到的作用。
（三）财务管理可以保证房地产企业有序地经营
在如此激烈的竞争中，如果想要有序地经营房地产企业，并且提升它的业绩，就要足够地重视财务管理等工作。联系房地产企业运营管理实例我们不难发现，财务管理品质在评估房地产企业运营管理方面扮演着重要角色，怎样处理好财务管理工作是房地产企业运营管理的关键内容。
（四）财务管理就是房地产企业体现高效化管理的主要措施
思考到房地产公司的特殊性，现款周转频繁是公司的最大特点。能够在保障安全的首要基础上高效的使用公司现有资金进行企业的扩大发展已经成为了房地产行业至关重要的课题。毫无疑问财务管理是保证这一目标能够实现的重要手段。可以看出，房地产企业的高效管理需要科学的财务管理，财务管理对于房地产企业发展具有举足轻重的作用。
二、房地产企业财务管理的现状及存在问题
虽然财务管理是促进房地产企业的重要措施和有效的影响手段，但是由于企业经营管理环境和员工素质等各方面原因，房地产企业在管理财务的过程中，在以下几个方面还是存在一定的问题。
（一）项目的可行性研究不到位
现在中国的房地产企业财务管理中的一项最严峻的问题，就是对房地产企业开发的一些项目的可行性分析不到位，有可能引发企业在该项目上的亏损，甚至会影响整个公司的发展。所以，项目的可行性研究制约了财务管理取得预期效果。
（二）财务管理意识淡薄
目前我们国家许多有关房地产的公司对于财务处理的问题的解决控制方面还很轻视，缺少足够的理解思想，这种差距都会对财务管理整体有着巨大的影响与改变。目前，从经营房地产企业的情况来看，我们必须要改变财务管理意识淡薄的局面。
（三）财务管理方式不规范统一
人们都知道，因房地产企业可以同时开发多个工程项目，建立不同的项目公司，甚至在一个大型的房地产企业会存有多个分公司或子公司，正是因为这种分项目开发的多类化，而各个项目的财务管理形式都有差异，所使用软件、成本费用、会计类别、核算方式等也不统一，如不能使用统一的财务管理方式，一定会造成财务管理工作进入被动局面。
（四）缺乏成本管理能力
很多房地产企业财务人员成本掌控能力低，因财务人员不是工程造价人员，对项目的成本造价缺少专业知识，很难判断成本的价格是否合理。由于人们缺少管理成本的能力，所以房地产企业的财务管理的效果就不理想。
（五）资金管理能力较差
现今在我国的房地产企业的资金筹集、回收、投资、支出都有着投入太大且周期太长，资金很难形成健康的流动模式，企业资金也缺乏相应的管理观念。资金管理不善，是房地产企业在财务管理方面的薄弱环节，这在很大程度上制约着企业的全面有效发展。
三、房地产企业提高财务管理质量的具体措施
提升对于财务管理的整体效果需要在公司财务管理问题的基础上，再从下面的几个角度进行深入。
（一）提高项目的可行性研究质量
现阶段我国房地产企业在进行项目开发的时候，一般对可行性的研究程度不够，这样会增加企业经营的风险，给企业带来潜在的危害，为此各房产企业在审核项目的时候应该加强对可行性的分析力度，同时还要与财务部门合作，结合财务分析，有效的得出项目可行性的真实情况。
（二）加强财务管理意识
目前财务管理意识不强降低了房地产企业管理的效率，要想让这些企业的管理水平整体提升，就必须重视财务管理的地位，注重提高企业财务管理的意识，通过增强意识带动管理水平提高，进而使整个企业的管理水平都得到提高，保证企业的健康发展。
（三）采取规范统一的财务管理方式
现阶段房地产业内还没有建立统一的财务管理体制，各项规章还不规范，导致财务管理得不到有效的规范。因此，要想让财务工作更好的为房地产企业服务，就必须从房地产公司的实际情况出发，建立规范的财务制度。为此，我们应优化财务管理手段，统一财务管理方式。
（四）提高成本管理能力和效果
成本管理能力是关乎整个财务管理系统效果好坏的重要因素。因此，我们需看重成本管理工作，仔细研究房地产企业营销管理形势，把成本管理当作财务管理中的重要工作，不断提升成本管理技能，让成本管理成果可以满足现实需要，从而达到现实的房地产企业进步的目标。
（五）加强对资金的管控
估计到房地产公司资金的管理很重要，我们在进行财务管理时，一定要对资金加强监管与控制，一要确保资金安全，二要提升投资收益，让资金能满足房地产公司的经营管理需求，确保房地产公司的经营管理效果满足现实需要，以达到提升房地产公司整体收益的目的。
四、结论
经过此文的分析可以知道，在房地产公司经营管理的过程里，财务管理作为基础性工作，财务管理水平是衡量房地产公司经营管理有效性的主要因素。因此，我们应当从加强财务监管意识、提升成本监管能力和加强资金控制等几个层面考虑，切实提升财务管理水平，为房地产公司发展给予有力保障。
参考文献：
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[5]张明.房地产开发企业的税收筹划探讨[J].商业会计，2011（23）.
房地产企业经营管理制度篇7
关键词：房地产企业财务管理
我国的房地产业市场是起步于80年代中期的新型行业，到目前为止是发展最为迅速的行业之一，为国民经济的快速发展增长做出了很大的贡献。但当下，房地产企业财务管理工作体系的建设和完善相比房地产行业本身发展处于相对滞后。面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争了，就必须提高财务管理水平。
1.房地产企业财务管理的现状
对于房地产企业，财务管理是企业管理的关键，主要内容是进行经济管理。所谓房地产企业的财务管理工作是指，房地产企业在运营过程中需要大量的资金，要体现各种资金筹集过程，及时反映资金的运用情况和消耗情况，企业的收入情况以及收入如何进行合理分配，另外房地产企业的资金需要进行预测，做出合理的规划和预算，并且按照计划对资金进行控制，定期进行核算和考核，对其存在的现象和问题进行分析，财务管理分析和考核，是一个系统的经济管理工作。由于受到行业性质的影响，房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业。开发周期长，筹资金额大，筹资任务重；开发风险大，投资决策分析责任重、要求高；开发经营活动独特，成本管理工作繁杂。而现在的财务管理观念及财务方法落后，“分权与集权”权限的分配不合理，资金管理制度不健全，控制手段单一，财务监控力度不够，信息不畅现象严重。因此，房地产业的财务管理必须得到健全和改善。
2.房地产企业加强财务管理的重要意义
房地产企业加强财务管理具有重大意义，首先它有利于优化资金配置，通过预测和分析，找到增收的渠道和节支的途径。可以实现企业内部的资金流动与优化配置，从而达到企业整体的资本结构最优化，降低资金成本和财务风险。其次，它有利于发挥财务控制作用，组织财务计划的实施，以达到不断改进工作、提高效率、降低成本、节约支出的目的。重视平衡财务收支，及时根据实际情况，积极调度、合理组织资金，以保证生产的合理要求。从而实现降低消耗、节约开支以平衡收入。另外它有利于科学进行资本运营，资本运营不采用财务会计中记账、算账、报账的方法，也不采用管理会计中预测利润的量本利法，而是采用管理会计中投资抉择的理论和方法，将投资、融资和盘活存量资产作为主要内容。最后，房地产企业加强财务管理有利于建立现代企业管理制度，它对理顺产权关系，规范企业投资者、经营者的行为，带动企业管理水平的全面提高，实现投入产出、速度与效益的最优化具有重要意义，既有利于企业强化自主制度，自我约束，自我发展的经营机制，又实现资本的保值增值。
3.房地产企业加强财务管理对策
3.1强化基础工作
财务管理得到加强的前提条件是企业做好财会基础工作。小型房地产企业要有一名总会计师，实行会计师职责，大中型房地产企业要建立总会计师责任感。要建立良好的管理体制，分级管理、分级核算，这对大型房地产企业尤为重要。按照开发经营管理体制和核算体制适应的原则，给予不同地区开发经营单位相应的权利，以便其对财务管理中出现的问题进行及时的处理。在企业内部建立岗位责任感，对审核、登记、报表的填制、账簿、保管等要分工明确，安排专人负责各种核算工作。
3.2建立信息化管理系统平台
信息化是现代企业重要管理工具，更是房地产企业重要的管理支撑点。运用信息化管理手段建立以集团组织架构为基础的网络管理体系，将所有业务能搭建在一个平台，集团所有数据在同一数据库集中处理，对房地产企业集团管理的各项业务进行集成应用，实现财务管理、预算管理、资金管理、数据分析和人力资源管理一体化，从而形成集团统一的数据流和信息流，为公司决策提供准确、完整的信息。信息管理平台的应用能有效提高房地产企业的效率、降低成本、加快发展并实现精细化管理，从而提高产品质量，控制运营风险，提升竞争力。
3.3加大力度规范房地产企业的财务管理，提高企业经营决策的科学性
房地产企业在对其经营过程进行决策时，要运用科学的方法，分析企业的财务能力、技术能力结合周围的市场情况，开展企业的经营活动。房地产企业的经济行为要遵循相应的财务管理规范，杜绝主观意志来进行决策，对于资金量大的投资工程，对项目的前期工作做充分，做好可行性研究。房地产项目的期房收入，按照规定只能进行房屋的建设。另外建设项目进行整片开发时，要合理计划资金的投入和运用，保证收支均衡，使项目按部就班的施工。可以说财务管理对房地产企业是一台加速器，如果能够良好运用财务该杠杆，则可以协助房地产企业快速成长，但是不当地财务管理，也会加速企业的破财灭亡。
3.4集约化管理资金
房地产以外的行业企业，进行资金集约化管理的方法是通过资金结算中心进行。房地产企业是资金密集型产业，在运营过程中，会经常出现资金分散在各个项目部和各个部门，有些部门的资金闲置找不到出入，另外一个项目部的资金缺口较大，资金调度出现较大问题，为了实现资金的预期目标，更需要提高其资金的管理水平，也需要参照其他企业的办法来成立资金结算中心，对资金进行集约化管理。资金结算中心的集约化资金管理方式，主要功能是为企业的资金建立一个蓄能装置，作为该企业的专用账户，它能够集合房地产企业的各部门以及下属的各项目部的资金，提高了资金管理的效率。另外，房地产企业的下属单位经常会有自己的账户，属于企业的帐外资金，导致资金帐外循环，总公司对其进行管控低效率，建立资金结算中心，能有效控制这些问题的出现，对资金统筹使用，保障了房地产企业资金的安全性，企业也能较为迅速和准确的掌握企业的运行情况。
3.5完善内部控制机构
内部控制是企业正常运转的制度基础和财务管理的重要手段。一是要建立内部控制结构。根据内控制要求，建立决策、经营、监督三者相互制约、协调运转的内部控制机制。企业集团要建立董事会在内控框架中的核心地位，并充分发挥外部董事和专业委员会的作用，自觉接受监督会监督。二是建立健全内部控制制度。集团统一制定《投资管理制度》、《财务决策制度》、《风险控制制度》、《担保管理制度》等控制制度，严格规定全资、控股的二级子公司授权。三是发挥内部审计作用。强化对重大财务收支、投资项目、经济和效益、经营决策及重点部门的专项审计。
3.6提高房地产从业人员的财务能力
房地产企业的财务人员提高专业水平和增强职业道德素质，这是房地产企业首当其冲的任务。除此之外，房地产企业作为资金密集型企业，有别于其他企业，房地产的从业人员除了必备的专业知识外，还需要对有关资金控制和管理的知识有所熟悉，比如经济评价、项目管理、造价控制、财务管理等，都成为房地产从业人员不可或缺的专业知识构架的一部分。提高从业人员的财务意识和能力，不仅仅是简单的学习财务管理的方法，更能促进从业人员的业务水平。对于房地产企业来说，从业人员财务水平的提高，亦能使房地产企业的财务管理水平更加合理，企业决策更加科学，节约投资和成本。因此，需要定期或者不定期的组织财务人员和从业人员进行财务培训，能够使其熟悉企业的财务状况，分析遇到的财务问题并合力应对。
4.总结
总之，针对房地产企业属于资金密集型的特点，对于企业的资金和财务管理显得尤为重要，房地产企业也要特别重视其财务管理水平。通过六个方面的对策研究，有效改进目前房地产企业财务管理存在的问题，提高房地产企业资金的效率，降低企业运营过程中的风险，保障房地产企业的健康发展。房地产企业分析企业自身的财务能力和状况，降低风险，提升企业的财务整体控制能力。
参考文献：
[1]潘春华.对房地产企业财务管理相关问题的探讨[J].财经界（学术版）.2010（09）
[2]魏巍.房地产开发企业财务管理若干问题刍议[J].现代商业.2010(06)
房地产企业经营管理制度篇8
关键词：房地产企业；内部控制；问题；对策
abstract:inthenewcentury,aspeoplehousingneedstocontinuouslyimprove,therealestateindustrygothotdevelopmentsituation.therealestateindustryasapillarindustryofChina'snationaleconomy,forChina'seconomyplayanimportantrole.But,inrecentyearsthedevelopmentofrealestateindustrybythechallengeofthemarket,andgovernmentregulations,strengthenthemanagementoftherealestateindustryisespeciallyimportant.thispaper,fromthestrengtheningoftherealestateindustryworkofinternalcontrol,simpletalkedaboutrealestateenterprisestostrengthenthenecessityoftheinternalcontrolof,analysisofthecurrentrealestateenterpriseimplementationoftheinternalcontroloftheinsufficiencyinwork,andtalkedabouttheimprovementofthesedisadvantagesseveralcountermeasures.
Keywords:realestateenterprise;internalcontrol;problem;countermeasures
中图分类号：F293.33文献标识码：a文章编号
衣、食、住、行作为人们生存必须解决的几个问题，在人们的生活中各自发挥着不可替代的作用。因此，就住这一方面而言，其对于人们的重要性直接推动着房地产事业的稳步发展。但是，随着房地产企业发展的过热呈现，房地产业的经营管理开始受到政府政策的规范，以及市场经济逐渐完善的挑战，加强房地产企业的内部控制已经成了房地产企业在新时期发展的必要保证。本文通过简单讲述加强内部控制对于房地产企业的必要性，分析了房地产企业在实施内部控制的过程中存在的不足以及解决对策。
一、内部控制工作对于房地产企业发展的必要性
房地产业作为21世纪尤为火热的一个经济产业，对于我国的国民经济发挥着不可替代的作用，它的经营管理状况直接在某些方面影响着我国全面的发展进步。但是，目前人们的住房需求迅速增长，房地产企业的发展呈现出过热的态势，国家为了稳定市场经济的发展，出台了大量的政策来对房地产行业的发展进行规范。这样以来，房地产业以往的许多经营管理优势就不复存在。因此，房地产企业必须从加强本企业的管理出发，完善企业在市场经济中的发展。
内部控制作为在社会主义市场经济新时期中，各个企业单位加强管理工作的有效措施，对于企业的经营管理起着极其重大的作用。对房地产企业实施的内部控制，是为提高房地产企业的经营管理水平，争取企业在市场竞争中获得最大效益的一种措施。内部控制通过明确企业内部工作人员各自的工作职责，实现企业的权力机构、管理机构、决策及监督机构等的协调工作，使这些机构在严格的监督与考核机制下，严格按照工作规范实施自己的工作，从而推动房地产企业效益地提升。此外，加强房地产企业的内部控制还可以通过对于本企业财务工作进行规范监督以及规划建设，达到对于财务工作的最高程度的优化管理，从而节省企业的经营项目成本，实现对于开发项目质量的保证。
总之，在房地产企业经营管理中实施内部控制制度是十分必要的，它可以形成对于企业经营管理的有效控制，从而使企业获得良好的发展。因此，必须推动内部控制工作在房地产企业中的实施。
二、房地产企业内部控制制度实施过程中存在的问题
长期以来，房地产企业一直都是以土地优势在市场取地位，对于企业的管理问题则处于十分薄弱的境况。受这种经营管理理念的影响，整个房地产企业的发展在新的经济形势下受到了极大的挑战，加强内部控制就成为企业用来应对这些挑战的应急措施。但是，同样因为这种经营管理理念的影响，房地产企业在落实内部控制工作的过程中也存在着颇多的不足。本文接下来就简单谈论几点其中的不足之处：
首先，房地产企业内部控制制度实施过程中的问题就呈现在企业对于内部控制制度的重视程度的低下，以及内部控制制度体系的缺乏。内部控制制度在某种意义上来讲，只是房地产企业拿来应对整个经济环境挑战的一项临时措施，房地产企业领导根本不能达到对于内部控制制度的正确认识以及真正重视。这样以来，整个制度在实施过程中不可避免的受到企业员工的轻视，其运行过程以及作用的发挥都受到非常大的阻碍，这就使得这种制度在房地产企业中的应用成为一种名副其实的东西。
再者，这种内部控制制度中存在的问题还体现在对于内部控制制度监督工作的缺失。内部控制制度作为一种贯穿于企业内部所有工作的管理制度，是由企业内部相关人员进行实施的，而工作人员在长期的实施过程中会达到对这种制度运行的熟练把握，缺乏监督工作就容易导致问题的产生。房地产企业在实施内部控制制度时，存在着监督工作缺失的问题，在企业进行内部控制时，就无法保证工作信息的精确性。此外，即使监督工作存在，由于大的环境下对于监督工作的不重视，监督工作的效力也很难发挥出来。
三、房地产企业实施有效内部控制制度的措施
内部控制制度作为一种非常先进的管理制度，其良好的运行状况将在很大程度上为企业的经营管理提供助益。因此，房地产企业必须加大措施，推动内部控制制度在本企业的有效运行，使内部控制制度的作用真正地发挥出来，达到对于企业经营管理工作的帮助。接下来本文就简单从几个方面谈论一下推动房地产企业内部控制制度实施的对策：
1、提高企业全体人员对于内部控制制度认识及重视
推动内部控制制度在房地产企业经营管理工作中作用的发挥，首先就必须加强企业全体人员对于内部控制制度的正确认识。房地产企业领导人员一定要组织企业员工以及所有的领导群体，加强对于内部控制制度的学习及考核，使整个企业都能够达到对于内部控制制度相关理论、运行过程以及意义的熟练掌握，以便于企业每一个工作人员都能从心理上掌握这项政策，从而自觉推动其运行。同时，还必须使企业人员了解到本企业在达到市场经营环境下面临的挑战，加强企业人员与企业共存亡的危机意识，从而加强企业所有人员对于内部控制制度的重视程度。
2、建立企业良好的内部控制制度运行机制及监督体系
内部控制制度作为一种非常复杂精细的工作，它的顺利推行必须依靠整个控制制度机制以及监督工作的完善。因此，企业内部领导人员必须加强力度推动完善的内部控制制度运行机制的实现，并对其实施的每一个部门配合监督体系，使内部控制与监督体系能够相辅相成，保证房地产企业财务工作的精确合理，达到对于企业经营管理工作的有效控制及规划。此外，这两种机制的运行，还需要通过员工之间良好的沟通交流来实现。员工作为体制运行的主导人员，企业领导必须建立一种合理有效的信息沟通系统，使员工及时地进行交流，争取达到对于内部控制制度每一个实施环节的及时掌握。
3、完善对于工作人员进行内部控制的激励机制
工作人员在充分掌握了内部控制的相关知识及技能以后，要推动内部控制制度的实际实施，还必须依靠于相关的激励机制。房地产企业的领导要在本企业内制定一种行之有效的赏罚制度，对于那些努力配合内部控制工作的人员给与其优厚的奖励，而对那些阻碍内部控制制度实施的员工则要实施严厉的处罚，使内部控制制度在奖惩制度的强制下，实现自身的硬性落实。此外，房地产企业领导还应该建立一套比较完整的绩效评价体系，通过对企业的经营效果以及内部控制制度实施情况进行评价，来对员工进行适当的赏罚。
四、结语
在现代市场经济企业经营的大环境下，内部控制制度对于房地产企业的经营管理是非常重要的，它能有效地帮助企业形成一种财务优势。因此，房地产企业工作人员必须加大措施，努力推动内部控制制度的有效运行。
参考文献：
[1]陈华如.房地产企业内部控制存在的问题与对策研究[J].现代商业，2011(36)
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房地产企业经营管理制度篇9
【关键词】房地产项目开发运营管理
【中图分类号】F293.3【文献标识码】a
近年来，建筑行业发展很快，房地产项目开发不断增多，该行业在蓬勃发展的形势下，也存在泡沫现象。有的房地产项目建成了鬼城，这说明在项目开发的过程中运营管理存在较大问题，例如市场定位不准确、缺乏对项目开发需求的仔细研究、过分依赖政府助推地方经济等。房地产项目开发运行管理水平较低，会导致房地产企业出现恶性竞争，不利于企业的可持续发展。
一、房地产项目开发运行管理概述
房地产企业有着良好的发展前景，在对项目进行开发的过程中，需要加强运行管理，这关系着企业的经济效益，也关系着企业未来的发展。房地产项目运营管理的范围比较广，部门跨度比较大，时间周期也比较长，容易受到较多风险因素的影响。房地产运营管理多是指计划管理工作，各部门是按照预期的目标完成工作，需要完成最初制定的项目关键节点，缺乏过程管理，计划经理在运行管理中起不到任何实质性作用，尤其是在跨部门协调工作中，缺乏实权，职权被架空，失去了计划管理的作用，也降低了经营管理的效果。运营管理的目的是提高资源利用率，管理人员需要从多项目进度、完成质量、成本等方面着手管理，实现精细化管理，做好企业资金的运作，实现经济效益最大化。管理人员还要对计划管理的流程进行改进与优化，使房地产项目开发运行管理的作用发挥到极致，保证项目开发顺利完成。
二、房地产项目开发中运行管理存在的问题
1.决策阶段
房地产项目开发首先是从决策阶段开始的，只有保证决策的正确性，才能提高运行管理的整体水平，企业出现重大决策性失误会带来较大的经济损失，会影响后期建设、投资等阶段的工作，导致整个运营管理失败。在项目开发运行管理开始后，首先需要做的是将全部资金投入到建设的项目当中，做好市场定位与销售，保证企业的盈利水平，减少投资风险，从而保证运行管理的效果。一些房地产开发企业不重视前期的市场调研工作，导致市场定位不够准确，出现了决策失误，给运营管理带来较大难度，企业存在盲目投资的现象，这给企业带来了不可挽回的损失。
2.设计阶段
房地产项目开发前，需要进行设计工作，这一阶段是项目造价的基础阶段，根据项目开发的规模、机械的投入、材料的购置等内容，制定成本管理制度，做好费用管理工作。设计阶段也是运行管理的重要阶段，如果房地产开发企业只重视工程图纸设计、忽视了人员数量投入、机械投入、材料投入等内容，则会降低设计方案的质量。有的房地产开发企业只考虑工程建设规模，忽视了资源投入情况，缺乏对影响运营的管理因素的全面考虑，这样做出的设计方案自然缺乏实际效用。
3.建设阶段
建设阶段会有大量的生产要素投入，需要考虑项目开发的成本，大量的人力、物力、财力资源投入，需要控制资源消耗问题，这也考验了运营管理的实际效果，保证资源消耗的合理性，才能保证项目建设投入资源组合的正确性以及资源利用率的最大化。加强运营管理，需要保证项目建设资源的优化组合、开发运营的合理性以及管理工作的合理性。有的房地产企业对生产要素的优化组合并不重视，人员调配比较随意，材料管理也比较松懈，不重视机械设备的保养，这在建设阶段造成了资源与资金的较大浪费，不利于成本控制，给企业带来了不必要的经济损失。
4.项目销售与使用阶段
项目销售阶段关系着企业的经营利润，加强项目开发过程的运行管理就是为了提高经济效益，保证销售工作顺利进行，按时回笼资金，弥补开发过程中出现的经济损失，保证企业有较高的盈利水平。对于房地产企业来说，只有在一个项目顺利完成后，才能进行下一个项目的开发，所以，运行管理对企业来说是一项重要的工作，管理水平较低，则会延长项目销售与投入使用的时间，不利于企业的长远发展。项目销售与使用阶段会受到较多因素的影响，比如当地经济发展水平、市场需求、人口规模等，想要做好运行管理也是一件非常难的工作。为了保证项目开发销售工作的顺利进行，首先应该保证决策定位的正确性，然后就是做好营销，可以依靠商业广告或者微信营销等，但是这并不能保证营销效果一定好。很多房地产企业错误地认为，只要销售阶段各项工作顺利完成，就可以保证运营管理的效果，运行管理是一项动态综合性工作，不是保证一个阶段工作顺利完成就能实现的，如果把希望完全放在销售与使用阶段，则会增加运营的风险。
三、优化房地产项目开发运行管理的措施
1.做好市场定位与调研工作
房地产开发企业为了保证运行管理效果，首先应做好市场调研工作，保证市场定位的正确性，还能发现市场中蕴藏的商机，为企业赢得更多的发展机遇。市场调研还能为企业管理者提供运营管理的思路与方向，房地产市场受到当地经济发展、市场需求、人口规模等多方面因素的影响，所以，在项目开发运行管理的过程中，也应从这几点出发，首先，了解市场经济发展规模，找到项目开发的最佳场地，以当地的经济发展为支撑，做好市场研究，保C开发项目具有较高的价值，这样才能保证企业的利益。房地产企业的发展与当地的经济发展水平有着密切的关系，做好市场调研工作，能看到项目开发的前景，预测开发的价值，保证运营管理工作顺利进行。其次，了解市场需求，项目开发的目的是为了销售，只有销售顺利进行，才能保证企业很快回笼资金，企业只有了解市场需求，才能保证盈利。如果企业不重视市场需求的调查，做再多的项目开发也是浪费资源。在市场调研的过程中，如果发现当地房地产市场处于饱和或者过剩的状态，则需要及时停止项目开发，寻求其他市场。最后，了解当地人口规模，人口规模越多，市场需求则越大，企业的经济规模也越大，人口规模是房地产项目开发中很重要的影响因素。在调查与分析的过程中，不能忽视的是流动人口，流动人口越多，说明当地经济发展水平越高，一般经济发达的大城市都聚集了大量的流动人口，这些人也是房地产项目开发的主要客户群，只有具有较大的人口规模，才能使运营管理发挥出实效。
2.制定科学的企业经营战略
企业是房地产项目开发运行管理的执行者，管理的水平与企业自身情况有着较大关系，为了优化运行管理工作，应准确定位企业自身，了解自身开发实力。房地产项目开发水平会受到企业资金、开发团队能力水平等因素的影响，根据企业自身做好市场定位，才能保证项目开发的效果。有的企业明明自身实力不足，还是选择难度、风险较大的项目，最后给企业带来了较大的经济损失。经营管理有利于降低项目开发风险，可以将企业带出发展困境，保证企业项目开发的盈利水平。房地产项目开发运行管理很大程度上应依靠企业制定的经营战略，并使运行管理与经营战略相一致，如果二者背道而驰，肯定会使企业的发展出现停滞不前的情况，制定出科学的企业经营战略，才能促进企业长远、稳定地发展。
3.把握计划管理中的关键点
房地产项目开发与企业自身发展情况有密切关系，在制定项目管理策略时，应做好目标的设定，可以在不同的项目中设定分层目标，引导项目开发工作顺利进行。项目开发是一项系统的工作，在不同的阶段，还要对项目进度进行监督，保证制定的目标逐个完成。在房地产项目开发的过程中，经常发现很多产品质量不达标的情况，这说明制定出的项目管理计划还不够具体，项目管理缺乏有效的措施。在房地产项目开发阶段，应结合企业发展情况制定出相应的计划，保证计划管理具有实效性，从而提高项目运行的效率。计划管理还要把握各个关键点，这对计划管理的内容有着较高的要求，计划管理内容设置应更加合理，而且计划内容不宜过细，否则会使决策层无法看到核心问题，不利于对计划管理进行监督，不利于发现计划管理中存在的问题。房地产企业计划管理工作贯彻整个项目开发阶段，不同的部门有着不同的计划管理工作，为了设置最佳关键点，应加强资源整合，保证项目运行管理正常进行及房地产项目开发顺利完成。
4.加强项目成本管理
在项目开发阶段，相关管理人员应重视成本管理，加强对决策、设计、销售等环节的成本控制，根据企业经营战略，做好资源的优化配置，实现精细化管理，提高资源的利用率，加强对成本目标的动态管理。根据预算管理的内容以及成本总控目标，对企业经营性现金流量进行管理与控制，加强责任成本与动态成本的监控，避免在建设阶段出现资源与资金浪费的情况。加强项目成本管理，应做到成本可知、成本可控，加强对各个部门的监督与控制，提高t工的节约意识，这样才能从根本上降低项目开发成本，保证项目开发的利润。
四、结束语
综上所述，房地产项目开发的利润与其经营管理水平有着较大关系。为了保证企业的经济效益，应加强项目开发过程中的动态管理，根据市场环境以及变化对管理制度进行调整，保证资源利用率达到最大化以及项目开发利润最高。在房地产企业项目开发中存在着较多问题，只有使企业各个部门明确自身的责任与工作内容，采取科学的经营管理方法，对管理策略进行优化与完善，才能推动房地产行业稳健发展，提高房地产企业的经营利润。
参考文献：
[1]苏彬彬.房地产项目开发的成本控制和管理的研究[J].财经界（学术版），2016（13）：145.
[2]周亮华.浅析房地产企业如何构建有效的运营计划管理体系[J].中国城市经济，2011（14）：96-97.
房地产企业经营管理制度篇10
一、战略成本会计的基本概念与作用
（一）战略成本会计概念简述
战略成本会计指的是企业通过完成投资决策、研发与设计、原料采购、商品生产、销售与售后服务予以全面的监管，将监管贯穿于整个经营过程中，从战略的角度而言，其影响着成本每一个环节，规划和控制成本使其保持在适当的水平，有助于企业在市场占据更多的市场份额，进而保障企业实现发展的战略目标。由于现今市场中企业管理制度逐渐完善，企业生产和经营环境不断变化，以往的成本会计无法满足新经济体制下对成本管理的需求，传统成本会计的缺陷逐渐显现出来，这严重地影响着企业稳定的经营。现代企业经营和者在企业管理中应从自身出发，采用管理理论和方法，改善传统陈旧的成本会计，予以创新进而形成新的战略成本会计，使之适应新成本会计环境。随着经济不断发展与企业管理能力的提高，战略成本会计理论概念不断丰富，应用范围逐渐扩张。
（二）战略成本会计在企业管理中的作用2300
企业作为现今市场经济的主体，生产产品的质量和服务应在市场中进行准确的定位，才能为企业存在的价值提供保障。现代企业在对产品生产和提供服务之前，战略成本会计能收集市场发展趋势、消费者需求、原材料质量以及价格等信息；然后现代企业会按照内部资源与外部环境，对信息予以筛选和整合，制定出优质的发展方案；最后，现代企业从营利的角度选择最适合企业目前发展的最佳的方案。基于战略成本会计通过对商品销售反馈信息予以分析，明确各个部门的责任所在，协同合作避免了无效的生产环节与资金成本。
二、房地产企业成本管理当中战略成本会计分析
战略成本会计在房地产企业中的应用主要是在企业成本管理当中，属于对传统成本管理模式进行优化的过程，同时也是企业通过完善对成本管理的模式，来降低企业成本和制定新发展战略的第一步。其中成本分析和管理能通过成本核算来降低成本因素和与生产经营环节，这样的发展状况，对现今房地产企业而言，代销售的商品是房产企业的存货。通常情况系企业通过存货成本核算和管理，通过对采购原材料各方面属性的了解，来实现对原材料采购环节爱好难的成本管理。在房地产企业中，其商品在建造的过程中，对建筑才来哦的采购的周期、次数和平均采购成本进行计算，从而计算出较为合理的投资方式，尤其是针对不同阶段施工的状况，结合不同时间段的原材料价格，在最大程度上降低采购的成本。
另外，在对商品房存货的营销阶段，应按照房地产市场发展的程度展开相应的销售活动，进而实现对商品房存货销售有节奏的控制，在这样的过程中能清楚地掌握房地产市场当下存在的问题和影响的因素，进而制定有效的价格策略和促销的政策，再配合发盘的节奏，实现房地产企业自身存货待售费用的管理和控制，进而提升房地产企业经营的绩效。所以，从这一角度而言战略成本会计对于房地产企业而言，是将生产经营和全局进行紧密的联系，在此过程中不仅要将每一个生产环节在房地产企业的经营管理中整个系统中的成本进行优化，同时还对房地产企业自身经营产生的经济效益进行整合，这样才能更好地为房地产企业的发展起到促进的作用。基于这样的状况，适当的采用的成本核算的方式，将存货和成本价格分摊到不同的环节中，能发现当中成本改善的因素，以便从单一的环节来上升到全局成本优化的层次，充分地体现了房地产企业管理策略的战略性高度。从上述的分析得知，将战略成本会计理念充分的应用到房地产企业中，能在很大程度上提升房地产企业的经济效益，并为房地产企业制定长远的发展战略提供真实和明确指导建议。
三、战略成本会计在房地产企业管理中的应用分析
（一）在房地产企业房产销售中的应用
采用战略成本会计理论销售前对销售人员培训费用的控制，属于战略成本控制和管理的适度服务质量控制的关键环节，销售网点的安置则是在开展市场调查后对设计广告宣传投放地进行选择。通过对销售网络进行合理的布局，进而实现低成本的资金投入来换取搞销售业绩，这在房产销售阶段具有重要的位置，在对销售网络进行合理时，应在人流量较大的地方设置广告牌，例如在公交站对广告牌进行设计和安放，这一环节中应用战略会计能更好地权衡广告费用和销售业绩间的关系。
对于房地产行业而言，房产商品售后的服务对房地产企业的经营和发展具有深远的影响，通常情况下售后服务在完成房产销售后，开发商将房产所有物业管理事务移交到相应的物业公司，而房产业主对商品房售后物业管理的满意度通常不高，这样就严重地影响了房地产开发公司的企业形象。为了给业主提供良好的售后服务，提高物业管理质量实在必行。将战略成本会计理念应用到房产商品售后的服务环节要求房地产企业对售后提供的服务智力那个进行严格的管理，但是在提升售后服务质量时，需要耗费大量的资源和资金成本。因此，应严格按照实际的状况，对物业管理公司和售后服务人员进行培训，进而有效提升售后服务的质量和水平，这对进一步提升销售业绩和树立良好的品牌形象具有重大的意义。从销售的角度进行分析得知，战略性成本会计理念的应用，能在很大程度上提升房地产企业销售的业绩，同时在保障业绩的状况下，逐渐提升企业的品牌形象，这对房地产企业长远的发展具有重大的意义。
（二）在房地产决策管理中的应用
战略成本会计和传统成本会计最大的差异性是对企业的战略意义，房地产行业的发展具有较强的实时性，基于这样的发展状况，房地产应时刻关注市场环境的变化，特别是房产商品的价格走势，战略成本会计在完成市场调研和市场未来发展方向预测之后，能为房地产提供丰富的信息，进而辅助房地产企业制定优质的发展战略方案，提升房地产企业的核心竞争力。另外，战略成本会计能够辅助企业掌握购房者的实际需求，这样有助于实现企业和消费者双赢的战略发展目标。应用战略成本会计是对企业运营时最直观的分析，基于这样的状况，对项目投资成本有效的控制和分析，能增强战略成本会计应用后得到的效果，进而更好的辅助房地产管理的工作。另外，对房地产企业生产经营的过程中，经营战略性成本会计会计信息的应用方面，若要充分的发挥其应有的效能，无论是企业经营决策管理人员，或是房地产企业的投资者，是企业在展开自身经营活动过程中其经营状况能直观的描述出经营战略的有效性，合理的成本分析和管控能在极大程度上提升该方面信息的使用效率，进而辅助房地产企业的管理工作。从这一角度进行分析得知，战略性成本会计方面管理理念的应用，能辅助房地产企业的稳定经营和长远的发展，尤其是在经济体制逐渐转型的环境下，凸显出战略性成本会计管理的优势。
结论
通过本文的论述中得知，战略成本会计的应用贯穿于企业整个运营的环节中，其对市场环境、消费者需求和价格等市场信息的搜集，对房地产企业的经营和发展而言具有重要的作用。在对房产商品进行销售之前，应根据战略成本会计采集的市场信息和房产商品销售后的反馈信息，对销售的价格和销售模式进行调整，能更好地辅助房地产企业提升其核心竞争力。
参考文献：
[1]翟旭.战略成本会计在企业价值链管理上的应用[J].现代商业，2015，09（05）：243-245.
[2]肖耀军.浅谈价值链分析在企业战略成本管理中的应用[J].广东建材，2011，08（06）：164-166.