房地产企业审计报告篇1
【关键词】投资性房地产；公允价值信息；内部控制
中图分类号：F233文献标识码：a文章编号：1004-5937（2014）13-0012-05
2006年颁布的《企业会计准则――基本准则》认为可靠性是会计信息质量的首要质量要求。由于目前我国还缺乏有效的市场环境，公允价值计量属性引入我国会计准则后，其可靠性难以保证。因此，对于公允价值计量属性是否应在我国推广应用，学术界还存在较大的争议。笔者认为公允价值信息是否可靠同是否具备完善的信息控制机制密切相关，有效的内部控制能提高会计信息的质量，因而可以从健全内部控制来探讨投资性房地产信息控制机制的构建。
一、公允价值信息控制的必要性
（一）公允价值信息控制将有效提高会计信息的质量
公允价值指公开公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。在我国市场中，市场交易有效性不强，难以存在绝对的公平交易，公允价值的取得将会使用估值技术，公允价值信息的生成离不开职业判断。通过加强公允价值信息生成过程的控制，可以一定程度上避免公允价值的失真，提高会计信息的真实可靠性。
（二）公允价值信息控制将促进内部制度的完善
公允价值信息高度依赖企业管理当局的重视与判断，内部监督制度完善与否直接影响到公允价值信息的公允性。公允价值信息控制过程涉及到公允价值计量资产的确认、公允价值的取得、审核及审批等方面制度的规范。通过不断完善内部制度建设，为公允价值信息控制机制的形成提供有力保障。
（三）公允价值信息控制将有助公允价值计量属性的推广应用
由于我国资本市场、房地产市场尚不成熟，存在各种违规交易行为，这些都制约公允价值的推广应用。公允价值信息控制从多个角度加强管理控制，包括不相容职务分离控制、授权审批控制等，较大程度上消除人为因素影响，提高公允价值信息的透明度，降低公允价值会计风险，有利于其推广使用。
二、公允价值信息控制机制核心：内部控制制度建设
公允价值应用于会计实践中，形成公允价值计量和披露。谢诗芬（2003）认为：“公允价值计量技术本身较难掌握，涉及许多估计、假设和判断，因而容易造成可靠性较差；有人会利用这一点，故意制造虚假会计信息。”陈国平（2007）认为：“上市公司管理层蓄意造假是公允价值成为利润操纵工具的一个重要因素，为了加强对企业管理层的约束，进一步建立健全公司治理结构和内部控制制度就显得尤为重要。”王海（2007）也指出：“公允价值的运用需要处理及时响应（onDemand）外部环境变化的节奏，公司内部控制框架和流程亟须进一步调整和理顺。”公允价值信息的计量与披露都与企业主体密切相关，目前公允价值应用中会计人员的专业素质跟不上，公允价值信息的生成存在较大会计风险，因而企业须不断加强内部控制制度建设，才能抑制会计舞弊，确保公允价值会计信息的价值相关性和可靠性，提高公允价值会计信息的决策有用性。
三、投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析
随着公允价值的应用，我国对公允价值内部控制制度的监管也在加强，证监会于2008年12月公布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》规定“公司应在招股说明书、年度报告和半年度报告中的‘管理层讨论与分析’部分披露同公允价值计量相关的内部控制”。公允价值内部控制相关信息的披露将增强投资者对企业财务报告的理解与信任。公允价值计量模式在我国上市公司的投资性房地产业务的应用尚不太广，有关投资性房地产公允价值计量内部控制制度建设存在不足，这点可以从年报数据披露的信息分析得知。2010年，我国有27家上市公司采用公允价值计量投资性房地产业务，本文选取这些上市公司2011年年度报告作为分析对象，剔除数据不全的2家，如表1所示，分析投资性房地产内部控制的现状。
（一）公允价值确定方法及其实际选择
投资性房地产公允价值计量的前提条件是所在地有活跃的房地产交易市场，并且能够取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息对投资性房地产的公允价值作出科学合理估计。投资性房地产公允价值估计基本可以分为以下三个层次：第一层次是参考活跃市场同类房地产的市场价格估算公允价值；第二层次是参考类似房地产的市场价格为基础调整估算公允价值；第三层次是根据同类或类似房地产市场的相关信息（如区域状况、商圈繁华程度等）进行评估确定公允价值。我国目前房地产交易市场尚不十分成熟，企业往往委托专业的房地产评估机构来评估获取投资性房地产的公允价值。资产评估的基本方法有：市场法、收益法、成本法。为了规范投资性房地产的评估业务行为，中国资产评估协会于2009年12月《投资性房地产评估指导意见（试行）》，并且规定对投资性房地产的评估主要采用方法是市场法和收益法。从表1数据来看，尚存在以下不足现象：
1.部分公司忽视披露公允价值确定方法，公允价值信息真实性值得怀疑
由表1可知，投资性房地产公允价值的确定方法采用以外部资产评估报告为主，其次是公司参考同类或类似房地产市场价格，再次是采用市场调查报告。也还存在一些公司没有披露公允价值的确定方法，如泛海建设、世茂股份、海岛建设和海欣股份。其中世茂股份的投资性房地产资产比重超过30%，公允价值变动损益占利润总额比重超过10%；海岛建设的资产比重超过25%；海欣股份的公允价值变动损益占利润总额的比例达到53%，这些数据表明投资性房地产在上市公司资产及其盈利中占有重要地位。忽视披露公允价值确定方法将影响公允价值信息的真实可靠性，财务报告也容易受到投资者的质疑。
2.多数上市公司未披露估值方法，少数选择市场法
采用调查报告、参考同类或类似房地产价格确定投资性房地产公允价值的上市公司，其估值方法选择主要采用市场价格为基础调整、参考可比项目成交价格。公允价值确定方法以外部资产评估报告为主的上市公司只有少数披露估值方法采用市场法，如正和股份，多数上市公司没有披露具体的估值方法，可见，在信息披露方面上市公司还不够严谨，有关制度的执行还不到位。
（二）公允价值内部控制内容及实际披露
投资性房地产公允价值内部控制的内容包括公允价值计量会计政策选择的依据、公允价值计量的估值技术和估值程序、公允价值计量的业务处理、对公允价值计量结果采取的内部或外部验证程序等等。这些内容大部分在《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》也进行了规定。据笔者对2011年上市公司年度报告披露的数据分析，目前投资性房地产公允价值内部控制方面尚存在以下几点不足：
1.内部控制披露信息参差不齐，欠缺关键控制程序
据统计分析，上市公司披露的投资性房地产公允价值内部控制相关内容主要有以下几点：一是投资性房地产的含义及范围；二是投资性房地产公允价值计量条件及公允价值计量会计政策选择依据；三是公允价值确定方式；四是公允价值计量处理；五是估值的关键假设及不确定因素。大部分公司基本做到前面四点内容的披露，只有少数公司没有做到，如：泛海建设没有披露公允价值计量条件及依据、公允价值确定方式。关于估值的关键假设和不确定因素却只有正和股份、中航地产和昆百大a这三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略这点信息。胜利股份2011年度的投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重达到900%多，却没有披露估值技术、关键控制程序等信息。
2.公允价值计量制度披露较少，内部控制制度的健全性存疑
从2011年年度报告披露的数据分析，只有少数公司披露到投资性房地产公允价值计量制度。金融街有披露《投资性房地产公允价值计量管理办法》，中航地产有披露《关于投资性房地产公允价值处理的议案》，方大集团有披露《方大集团股份有限公司关于资产以公允价值计量的内部控制制度》，还有昆百大a、沱牌舍得、白云山a也明确提到相关内部控制制度。多数公司没有披露到投资性房地产公允价值内部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投资性房地产的公允价值计量内部控制制度，这点需要引起重视。
四、投资性房地产公允价值信息控制机制的构建
投资性房地产公允价值会计信息的生成要经历公允价值确认、计量和披露等程序。公允价值计量属性的应用本身会存在一定的会计风险，保障公允价值信息的公允性需要完善内部控制制度建设。国内对公允价值内部控制的研究已经展开，如：赵彦锋（2011）认为公允价值信息控制机制框架构建应包括确认控制、计量控制、披露控制、持续监督；姬鲁璐等（2012）认为公允价值会计内部控制组织框架的建立需要健全企业内部组织结构，厘清管理权责。公允价值计量投资性房地产将使其价值随着房地产市场的波动而调整，随之影响企业的财务状况，也使公允价值确认、计量和披露过程中的风险防范显得至关重要。
笔者认为公允价值信息控制要确保投资性房地产公允价值计量及其披露的规范性，企业结合实际情况，需要制定具有控制职能的业务操作程序、审核审批制度等相关控制措施。投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析也表明公允价值的确定方法需要进一步明确，公允价值计量的相关制度要进一步完善，尤其要做好关键性程序控制。
（一）公允价值信息控制流程图（见图1）
（二）公允价值信息控制要点
投资性房地产公允价值信息的控制涉及到多个部门的参与，如：商业资产运营部门、财务部门、内部审计部门、董事会、股东大会，因而公允价值信息控制要明确各部门的权责，做好以下几点关键性程序控制：
1.公允价值取得、审核及审批控制
公允价值的取得宜采取市场调研报告或评估机构的资产评估报告，商业资产运营部门作为投资性房地产的管理机构承担着收集公允价值信息的责任，应成立调研小组和选择有资质的房产评估机构。财务部门审核商业资产运营部门提交的市场调查报告、资产评估报告的真实性，审查不同物业估值程序的合理性。估值中存在的关键性假设、不确定因素考虑。注意同类或类似房产市场价格的公允性，选择的可比项目在地理位置、新旧程度、使用状况等方面的可比性。市场交易价格调整系数确定是否综合考虑物业的商圈位置、周边商业繁华度、房屋装修状况等因素。财务部门审核过程中同商业资产运营部门加强信息沟通及反馈。董事会严格履行审批公允价值的市场调查报告、资产评估报告和商业资产运营部门提交的公允价值变动分析报告，对企业财务状况带来重大影响的要提交股东大会决定。
2.公允价值核算控制
只有正确地对公允价值进行计量核算才能使财务报告信息真实地反映企业的财务状况，财务部门据以会计核算的公允价值以经过董事会、股东大会审批的市场调查报告或资产评估报告为准，其公允价值核算控制包括以下内容：一是确认纳入公允价值计量的投资性房地产符合企业会计准则规定的公允价值计量条件；二是确认转换及处置的投资性房地产的相关条件是否满足；三是确认投资性房地产的公允价值计量账务处理是否符合企业会计准则规定，包括公允价值的账户设置及其使用。
3.公允价值审计监督及披露控制
公允价值计量属性在我国应用时间还不长，不论是会计人员还是资产评估人员在专业技术上还有所欠缺，因而对公允价值信息开展审计是非常必要的，企业通常由内部审计部门或者委托外部机构承担审计监督任务，审计监督方面的控制包括公允价值计量报告书的审查、估值模型的合理性及计算结果的验证、财务部门账务处理正确性审查、内部制度执行有效性评价。按照企业会计准则以及公开发行证券的公司信息披露编报规则的有关规定，企业应当披露投资性房地产公允价值计量的方法，损益影响、估值程序等信息。董事会、股东大会对外披露公允价值信息控制包括以下内容：一是注意披露经过审计的投资性房地产公允价值信息；二是披露的报告书具备有关部门责任人的签章；三是注意披露公允价值计量内部控制度的有效性评价及存在的估值假设、不确定因素。
五、结论
公允价值计量属性在我国的应用尚不十分成熟，从上市公司年报数据披露来看，投资性房地产的公允价值计量内部控制制度建设及其披露比较薄弱，影响投资者对投资性房地产公允价值信息的理解。本文从健全内部控制角度构建公允价值信息控制机制，明确各部门的权责，做好关键性程序控制，包括公允价值取得、审核及审批控制，还有公允价值核算控制、公允价值审计监督及披露控制。建立投资性房地产公允价值信息控制机制不仅能防范会计风险，也将会增强会计信息可靠性，促进公允价值计量属性在我国的推广使用。
【参考文献】
[1]谢诗芬.公允价值会计问题纵横谈[J].时代财会，2003（2）：12-16.
[2]陈国平.完善我国实施公允价值计量环境的建议[J].中国管理信息化（会计版），2007（1）：18-21.
[3]王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究，2007（8）：6-12.
房地产企业审计报告篇2
[案例1]晋美会计师事务所的注册会计师李浩审计华兴公司2005年度会计报表时，发现华兴公司在2005年度实收资本有变动，于是追加审计程序，发现验资报告（今明会计师事务所出具）显示华兴公司2005年4月资本公积300万元转增资本，但华兴公司截至转增资本之日报表累计亏损为89万元，经追查，发现300万元资本公积中有120万元股权投资准备。于是，李浩认为被审计单位转增资本不合法，应当纠正。但华兴公司以注册会计师已经出具验资报告并办理了变更登记为由，拒绝接受李浩的审计建议。
[讨论与分析]
1.是否所有的资本公积都可以转增资本？
根据《公司法》第一百六十七条规定累计亏损未经全额弥补之前，公司不得以资本公积转增股本。根据《关于执行具体会计准则和有关会计解答》（财会字[1998]66号）和《会计制度》（第82条）有关规定，资本公积中诸如股权投资准备、非现金资产捐赠准备等准备项目，是所有者权益的一种准备，在未实现前，即在未转入“其他资本公积”明细前，不得用于转增资本（或股本）。相应地，有关企业的“资本公积——资产评估增值准备”项目，应比照执行。根据《关联方之间出售资产等有关会计处理问题暂行规定》，“关联交易差价”不得用于转增资本，待上市公司清算时再作处理。而资本公积其他明细，一般可直接用于转增资本（或股本）。
2.本案例中，注册会计师应当如何处理？
注册会计师发现被审计单位实收资本增加不合法，应当建议被审计单位与承办此验资业务的注册会计师进行沟通，以进一步查清事实。如果被审计单位不接受纠正建议，注册会计师应当考虑此事项对会计报表的，并把发现的事实及其与被审计单位沟通情况记录在审计工作底稿中，考虑发表保留或否定意见的审计报告。
[案例2]注册会计师李浩在审计华兴独资公司2005年度会计报表时，发现2005年度3月份华兴公司的上级主管部门国有资产管理公司把其应收晋美公司的300万元债权划拨到华兴公司，并要求债转股为国有资产管理公司的出资，增加华兴公司的注册资本，今明会计师事务所对此按照债转股进行验证并出具了审计报告，华兴公司对此已办理了国有产权登记和公司增资的变更登记，注册会计师认为其增资不合规，建议其纠正。
[讨论与分析]
1.本案例中，上级公司以划转债权增资是否可以验资？
不能验资。“债转股”的一般规范运作是将持有的对企业债权转为对企业投资，取得相应股权，由于该债权项下的资产确实已流入该企业，实行债转股时，转股的原债权人无须实际出资。但本案例中的债权系上级公司对外的债权，债权项下资产并未实际流入该企业，未来债权能否全部实现存在不确定因素，如允许转股，则存在出资不实之虞，不符合我国公司法有关资本确实原则。
2.如果承办年报审计的注册会计师认为既已办理国有产权登记和公司增资的变更登记，就发表了无保留意见的审计报告，应当承担什么责任？
应当承担审计责任。虽然错在承办验资的注册会计师以及产权登记和工商登记部门，但如果承办年报审计的注册会计师对自己已经发现的错误不采取有效措施，就会加大执业风险。虚假出资责任、验资责任、登记有误责任和审计责任应分别由不同的责任主体承担，不可能相互推卸和替代。
[案例3]注册会计师李浩在审计华兴公司2005年度会计报表时，了解到：华兴公司成立时a公司投入一房产，华兴公司对此的会计处理为：
借：固定资产——房产 100万元（评估价）
贷：实收资本——a公司
80万元
资本公积——股权投资准备
20万元（超投部分）
，该固定资产已经计提了10万元的折旧。由于该房产长期没有办理过户手续，工商管理部门每年年检都要求华兴公司纠正，华兴公司准备以所欠a公司的款项100万元把该房产置换出去，会计人员就此向注册会计师咨询。
[讨论与分析]
1、如果按照实质重于形式原则判断原来房产出资到位，注册会计师应如何建议？
建议华兴公司用固定资产换a公司的债权，这属于债务承租，其会计处理为：
借：应付账款——a公司
100万元
累计折旧
10万元
贷：固定资产——房产 100万元
资本公积——其他资本公积
10万元
2.如果按照实质重于形式原则判断原来房产出资不到位，注册会计师应如何建议？
建议华兴公司在征得工商管理部门的同意下，修改合同、协议，规定由原来固定资产出资转变为债转股出资，然后请注册会计师验证债转股的相关，出具验资报告，进行变更登记。同时，补充签订华兴公司使用a公司房产的协议。
其处理是：
（1）原来房产出资和该房产计提折旧的分录原渠道冲回。调整期初损益和相关科目；
（2）根据华兴公司和a公司补充签订的房屋使用协议，追溯调整期初损益和相关科目；
（3）按验证后的债权转股权做分录：
借：其他应付款——a公司
100万元
贷：实收资本——a公司 100万元
3.本案例中，注册会计师应当如何处理？
如果注册会计师审计中发现出资人出资的厂房一直没有办理过户手续，这属于被审计单位的不规范行为，注册会计师应当在审计工作底稿中记录此事项，并向被审计单位提出规范的建议。如果被审计单位接受建议，注册会计师在获取相关产权证明后，可以出具无保留意见的审计报告。如果被审计单位不接受建议，注册会计师应当实施追加程序。如果获取证据证实该厂房没有产权纠纷，且出资人和被审计单位都认同该出资，注册会计师可以按照实质重于形式原则认可该固定资产和实收资本，但应当建议被审计单位将没有过户的不规范情况在会计报表附注中充分披露。如果被审计单位拒绝披露其不规范事项，注册会计师也可考虑出具保留或否定意见的审计报告。当有迹象或证据表明该厂房存在纠纷，注册会计师不能盲目认可并签发无保留意见的审计报告，应当继续获取证据予以证实或排除。如果继续取证较难，无法表示意见，也可考虑出具保留或无法表示意见的审计报告。
[案例4]华兴公司为一小型施工，注册会计师李浩在审计其2002年度会计报表时发现，2002年3月份，华兴公司账面净资产1875万元，为扩大企业规模，达到中型施工企业2500万元净资产的规模，该企业将历年形成的账外财产委托中介机构进行价值评估，将评估后的价值868万元作为主管部门对华兴公司的投资入账。
注册会计师追加审计程序，向华兴公司索要历年形成的账外财产的相关资料并进行检查，按照华兴公司提供的账外财产数量、价值明细表列示的价值784万元确认其价值后，建议华兴公司进行调整，华兴公司拒绝调整，注册会计师出具了否定意见的审计报告。
[讨论与]
1.对于存续的企业，是否可以对自己的资产予以评估后调账？
不可以。只有企业在非存续期间产权发生变动或国家统一安排的清产核资中，企业才能对自己的资产予以评估后调账，对于存续的企业，应当遵循成本法进行会计处理。
2.企业如何把账外资产纳入会计账簿？
企业把账外资产纳入企业会计账簿有两种：（1）根据账外资产合法有效的原始凭证支持，按照重大错账追溯调整处理。（2）如果账外资产没有合法有效的原始凭证，只能按照盘盈资产处理，即按同类或类似固定资产的市场价格入账。
据此，本案例中华兴公司将历年形成的账外财产归入账内核算，虽是在纠正违法行为，但其价值由于是存续期内发生的，没有涉及产权变动，不应当评估入账；华兴公司把账外财产归入账内核算，应当根据清查的账外财产数量、价值明细表按照盘盈资产调整以前年度损益，而不应作为其主管部门的投资增加企业的净资产。
[案例5]注册会计师李浩审计华兴公司2005年度会计报表时，发现由于华兴公司连续几年亏损，企业净资产出现巨额赤字，2005年4月份董事会决议，对于出资人今明公司投入的资金超过其注册资本所占份额的部分确认为“其他应付款”的部分转作“资本公积——资本溢价”，同时，对于出资人晋美公司要求转让出资的事项，董事会要求出资方按照各自原出资比例对于资不抵债部分予以弥补，弥补后晋美公司才能转让出资。
[讨论与分析]
1.对于不规范的董事会决议注册会计师如何应对？
注册会计师对于知悉的董事会不规范的决议，应当建议其纠正，然后视具体情况对会计报表的，考虑出具审计报告。
2.如果企业将投资者投入的资金超过其注册资本所占份额的部分确认为“其他应付款”，为降低资产负债率，经股东会同意，能否将“其他应付款”转作“资本公积——资本溢价”？
一般地，根据企业出资者签署的与出资有关的协议或合同，如果出资者共同约定将某出资者超过其注册资本所占份额的部分作为所有者权益，则企业确认为“资本公积——资本溢价”；如果出资者共同约定将某出资者超过其注册资本所占份额的部分作为负债，待一定期间后需要偿还给出资者的，则应确认为对某出资者的负债，计入“其他应付款”。“资本公积——资本溢价”和“其他应付款”性质不同，不能随意调换。对于出资者原已共同约定将某出资者超过其注册资本所占份额的部分作为负债，只有当出资者放弃此债权时，才能根据《企业会计制度》的规定将债权人放弃的债权在“资本公积——其他资本公积”核算。
据此，本案例中董事会对于“其他应付款”转作“资本公积——资本溢价”的决议不合规，应当纠正。
3.企业净资产为负数或资不抵债时，是否需要出资人先弥补亏损后增资？
企业净资产为负数或资不抵债，属于企业自身经营管理不善造成，企业应当对各出资人说明并承担责任，没有理由要求出资人弥补资不抵债部分，因此，不能强制要求出资人先弥补亏损后增资。如果各个出资人为了公司的，自愿替企业弥补亏损，也只能视同捐赠进行会计处理，并考虑纳税。
房地产企业审计报告篇3
近几年，我市房地产行业发展迅速，大量资源与资金被房地产公司迅速消化，严格监控房地产公司的业务与资金已成为审计的一项重点工作。笔者将近几年参与的大型房地产公司审计项目中不断摸索和实践出的适合房地产公司审计的方法与各位读者分享，不足之处敬请批评指正。
一、充分做好审前准备，全盘掌控企业投资项目情况。首先应充分收集审计期内国家及地方对房地产行业适用的相关政策制度。从项目立项开始，房地产项目的各个开发环节均有直接约束和控制。近几年，国家不断出台调控房地产的政策，审计前应熟读相关规定，做到对政策制度基本了解。其次应与被审计单位反复座谈，了解公司近几年房地产开发的战略方向，项目基本情况，项目开发的内部程序，内部制约与监督手段等。第三，收集被审计单位审计期内的房地产项目资料及清单，清单中应包括项目名称、项目性质、地点、建筑面积、批准概算、土地价格、建设资金、开工日期、竣工日期、是否开盘、房屋套数、已售套数、每平米均价、已售金额等内容，通过分析清单，可以帮助审计人员事先全盘掌握公司审计期内房地产项目情况，并初步确定审计重点。通常我们选择资金量较大，建设周期较长或销售情况不佳的项目作为审计重点。
二、分析土地资源，评价发展潜力。房地产公司发展潜力是否强劲，通常取决于手中的土地资源是否充足，资金是否雄厚。一般我们通过审核公司摘地过程资料及项目可研分析报告，分析土地开发价值，并实地检查储备土地的实际情况，走访相同地块的其他开发项目，分析评价可研报告是否贴合实际情况，评价公司预判房地产市场走向的能力以及自身发展能力。
三、查阅审批及施工资料，分析建设周期是否正常，核查建设周期过长的原因。我们曾经审计的某房地产公司就存在多个项目开发时间超过10年，寻根究底，查出了该单位资金缺口较大，相关证件办理不齐而无法开工等问题。另外，因开发时间过于拖沓，导致该公司个别项目因国家房地产调控政策的改变而中途搁置，不仅影响了公司的信誉与形象，更无效占用了大量资金，造成了国有资源的闲置。
四、对照银行贷款协议查阅资金账簿，核查贷款资金实际用途，有无混用贷款资金问题，有无将银行贷款用于支付土地出让金问题。房地产是一个高度资金密集型产业，项目投入需要巨额资金支持，通常情况下，开发商会通过各种渠道筹措资金，其中以银行贷款为主。银行贷款协议书中均会明确注明资金的投向，所以审计人员应查阅会计账簿，逐项比对贷款资金的流向，对不符合银行贷款约定内容使用的资金应予以披露和纠正。房地产企业往往因为资金需求较大，忽略对贷款资金专项使用的约束管理，项目资金混用，甚至将贷款资金与企业流动资金混用，贷款管理混乱。另外，按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。即企业银行贷款均不能用于土地出让金的缴纳，这也是审计中应关注的重点之一。
五、整体与分项分析相结合，核查项目资金需求，评价财务风险。房地产企业通常投资资金额巨大，资金周转期较长，变现能力较差，且较易受到国家宏观调控政策的影响，财务风险高于其他行业。审计中，应重点关注房地产公司各开发项目的资金缺口，一般用计划投资额或合同金额与实际已投入资金的差额对比项目目前可支配资金额分析得出。这一对比分析过程还要结合国家地方相关政策，按照资金需求的轻重缓急予以综合分析。例如，土地出让金的缴纳一般限制较严格，企业须用自有资金支付，如果企业自有资金较少，贷款资金较充裕，仍然说明该企业存在资金风险。另外，审计人员也要结合银行贷款协议对企业贷款的偿还能力进行审查，主要是结合还款方式和时间对应审查企业资金链的连续性，评价筹资风险。
六、审核分析房屋销售情况，查看有无捂盘惜售问题，有无低于市场价格出售房屋问题。房地产企业一般都会详细记录房屋销售的各种细节，这些信息有时会以纸质方式记录，审计人员需在访谈过程中有策略的引导对方说出记录内容和存放地点，以便获取第一手资料。这些资料中往往会为审计人员提供较多信息，如楼盘实际成交信息、成本价、实际成交价、购房人信息等。我们可以从中分析出楼盘中的楼王等位置以及结构、朝向较好的房屋是否存在捂盘惜售现象，是否存在低于市场价甚至于成本价销售的内部交易问题。我们曾用此方法查出某房地产公司将项目中的楼王以低于成本价格销售给关系单位，造成了国有资产的损失。有时，开发商会用精装修等手段变相将房屋低价出售给关系户，审计人员需要调阅售房合同、物业合同等协议资料，并与财务记录相结合进行分析，同时配合实地勘察发现违规问题。有的开发商会为避税，而通过暂时隐藏销售情况，将房屋收入暂缓入账。例如，审计中我们走访了已出售项目的物业公司，调阅了业主入住证明资料，物业费缴纳资料等，以核实销售记录是否与实际业主收房情况一致，结果我们查出共有45套已售房屋未计入销售台账，近2亿元收入未及时入账。
七、分析工程资料，检查资料的完整性，评价内控的严谨性，审核招投标过程是否符合国家有关规定，洽商变更及结算中是否存在舞弊。通常我们会对项目从立项直至竣工结算的整个过程进行内部控制流程审计，查看项目实施流程是否符合企业内部相关要求，内控设计及运行是否有效。这一过程的检查包括：时间是否符合先后顺序，是否逆程序进行;施工方资质验证;审核过程是否按照公司内控管理流程进行，相关负责人是否全部签字确认;招投标过程是否符合有关规定;中标金额与内容是否与合同约定相符;备案合同是否与实际执行合同一致;结算方式是否与备案合同约定一致;洽商变更是否经过施工方、监理方和甲方共同确认，变更内容是否真实合理;付款依据是否充分;施工过程中有无损失浪费现象等。审计中我们发现有的开发商为回避招投标环节，而将施工单项合同估算价在200万元人民币以上的项目分解成若干小项目，这是国家招投标法明令禁止的，应重点关注;有时开发商会因为工期紧张而先开工后招标，这种虚假招标的问题可以通过审查招标资料和施工日志对比查验出来;还有开发商背离备案合同，与施工方另行签订施工协议，这也可以通过调阅2份合同审核查出;另外，在洽商变更中也会出现高于市场报价或重复建设以获得额外工程款的问题，这就需要通过协查和实地踏勘查验。上述审查过程较为专业，审计部门可以根据审计人员实际情况外聘专家配合实施。
八、调阅项目竣工决算资料，以及项目后评价工作报告，对房地产项目整体情况进行综合评价。竣工决算一般会反映出房地产公司成本费用控制能力以及整个施工监管的控制水平，多房地产企业迟迟不做竣工决算，就是怕暴露出自身在成本控制或施工监管环节上的漏洞，这是我们应将其列为审计重点的一项线索，通常这类项目会存在较多问题。后评价报告是近几年房地产企业普遍开展的一项自我评价工作，通过查阅该报告可以帮助审计人员提高对项目整体情况的了解，将该报告与项目前期可研报告对比，可以评价企业制定项目计划的科学性和严谨性，同时对评价企业整体运营管理情况也是较为全面的参考。
房地产企业审计报告篇4
现将《广州市房地产综合开发管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。
广州市房地产综合开发管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为加强本市房地产综合开发管理，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省房地产开发经营条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产综合开发，是指在依法取得使用权的国有土地上进行商品房屋及其相配套的城市基础公用设施建设的行为。
第三条 在本市行政区域内从事房地产综合开发及经营活动，适用本办法。
第四条 本市城市新区开发和旧区改建实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
第五条 广州市建设委员会（以下简称市建委）是本市房地产综合开发管理的行业主管部门。区、县级市建设行政主管部门在各自行政区域内负责房地产综合开发管理工作。
第二章 开发企业技术资质
第六条 从事房地产综合开发的企业（以下简称开发企业），必须持有市建设行政主管部门核发的开发企业技术资质等级证书。
第七条 在本市从事房地产开发的企业、经济组织必须办理工商登记和技术资质审核手续，依法取得独立企业法人资格：
（一）向市工商行政管理部门申请，核发《企业法人名称登记核准通知》。
（二）向市建委申请，提出行业主管部门的审批意见。
（三）向市工商行政管理部门申领《营业执照》副本。
（四）向财政、税务部门办理相应的登记手续。
（五）由市建设行政主管部门审定技术资质等级后，核发《城市综合开发公司资质等级证书》。
（六）凭验资证明、《营业执照》副本和《城市综合开发公司资质等级证书》向市工商行政管理部门申领《企业法人营业执照》正本。
开发企业在领取营业执照后1个月内，到市建设行政主管部门备案。
第八条 开发企业按其拥有自有资金、技术、经济管理人员、开发实绩等条件，划分为一级、二级、三级、四级共4个等级。按以下标准评定其开发企业技术资质等级：
一级开发企业的自有流动资金不得少于2000万元；须配备工程师（含建筑、结构、给排水、概预算、电气等专业工程师）10名以上，会计师、经济师、统计师各1名以上，配备具有初级技术职称的专职统计员。
二级开发企业的自有流动资金不得少于1000万元；须配备工程师（含建筑、结构、预概算等专业工程师）6名以上，会计师和经济师各1名，配备具有初级技术职称的专职统计员。
三级开发企业的自有流动资金不得少于500万元；须配备工程师（含建筑或结构专业工程师）3名以上，会计师1名，配备具有初级技术职称或持有《统计人员上岗专业知识合格证书》的统计员。
四级开发企业自有流动资金不得少于300万元；须配备建筑或结构工程师1名，配备助理会计师和统计员。
第九条 开发企业技术资质等级由市建设行政主管部门或由其委托县级市建设行政主管部门负责审查评定：
（一）市建设行政主管部门审查评定市区内资、外商投资开发企业（含香港、澳门、台湾地区以及外国投资者在市区设立的中外合作、合资和外商独资企业，下同）和县级市一级、二级内资开发企业的技术资质等级。
（二）各县级市建设行政主管部门受市建设行政主管部门委托，负责审查评所在市三级、四级内资开发企业和外商投资开发企业的技术资质等级。县级市属一级、二级的开发企业由县级市建设行政主管部门初审同意后，报市建设行政主管部门审定。
第十条 申请办理开发企业技术资质等级审查，应提交下列材料：
（一）申请报告。
（二）营业执照。
（三）企业章程。外资开发企业还须提交对外经济贸易部或其委托审批机构发给的批准证书和企业合同、章程。
（四）法人代表证明。
（五）验资机构出具的自有流动资金的验资证明。
（六）技术、经济管理人员资格证书，任职文件及聘用合同。
（七）开发经历和实绩材料。
（八）法律、法规规定应提交的其他书面材料。
第十一条 开发企业的技术资质等级每两年评定一次，实行升降级制度。
申请升级的开发企业，除符合第八条规定的标准外，晋升一级、二级、三级的开发企业从事房地产综合开发的经历分别不得少于4年、3年、2年，并有相应的综合开发实绩。
对不符合原定技术资质标准的开发企业，由原资质审批机关予以降级或吊销技术资质证书。
第三章 计划统计
第十二条 房地产综合开发用地纳入计划管理。市、县级市建设行政主管部门会同计划、国土、规划部门，每年根据市经济发展需要和社会实际承受能力，确定当年房地产综合开发总规模，提出商品房建设计划，报同级人民政府批准后实施。规划、土地管理部门、金融机构根据计划安排规划审批、土地使用权出让、贷款规模。
第十三条 商品房屋建设（包括利用外资经营房地产项目）必须纳入商品房屋建设计划。
商品房屋建设计划分为预备项目和正式项目计划。商品房建设施工应按年度申报商品房屋年度建设计划。
商品房项目开始施工后，列入年度商品房建设计划的公共配套设施投资，不得低于当年商品房计划投资的10％。开发企业必须按照计划完成相应公共配套设施建设。
第十四条 开发企业申报预备项目计划需向市建设行政主管部门报送下列资料：
（一）《房地产开发建设项目手册》。
（二）办理规划报建及征地拆迁手续的有效文件。
（三）建设银行或会计师事务所出具的年度预备项目计划所需的资金证明。
第十五条 预备项目计划经市建设行政主管部门审核后，报市计划部门下达。开发企业须持经批准的预备项目计划，向土地房管部门办理批准用地、征地拆迁、土地使用权出让等手续；向规划管理部门办理建筑报建手续，领取《建设工程报建审核书》。
第十六条 开发企业凭下列资料到市建设行政主管部门申报正式项目计划：
（一）规划方案批文及其总体规划图。
（二）《建设工程报建审核书》。
（三）建设银行或会计师事务所出具的正式年度项目计划所需的资金证明。
（四）《房地产开发建设项目手册》。
（五）利用外资合作开发的房地产项目，须提供经市对外经济贸易委员会（以下简称市外经贸委）批准的合作合同、章程及外商进资证明。
第十七条 正式项目计划经市建委或县级市建设行政主管部门审核后，报市计划部门下达。
开发企业须持经批准的正式项目计划向市计划部门、建设行政主管部门、房地产管理部门分别办理《固定资产投资许可证》、《施工许可证》、商品房交易及产权登记等手续。
第十八条 开发企业实行综合开发统计制度，定期向建设行政主管部门和统计部门报送统计资料。不得虚报、瞒报、拒报、迟报，不得伪造、篡改。建设行政主管部门依据企业报送的统计资料评定其开发、建设及经营情况。
各房地产开发企业必须按资质等级配备相应的专职或兼职统计人员，并指定统计工作负责人。
第十九条 房地产综合开发统计工作实行分级管理。市建设行政主管部门负责全市房地产综合开发的统计工作，各县级市建设行政主管部门负责本市（镇）房地产综合开发的统计工作，各区建设行政主管部门负责本区区属房地产开发企业综合开发的统计工作。
第四章 开发建设
第二十条 进行房地产综合开发必须严格执行城市规划。开发企业必须根据规划管理部门批准的规划设计要点，委托有相应技术资质的规划设计单位编制开发项目修建性详细规划。
第二十一条 除单幢建设的普通民用建筑项目外，房地产开发项目规划方案由开发企业报请所在区（或县级市）规划管理部门会同各专业管理部门按照规划设计要点进行论证后，报市规划管理部门审批。
开发项目的勘察、规划设计和建筑设计，应当委托具有相应资格的单位承担。
第二十二条 房地产开发项目实行市、区两级建设行政主管部门合理分工、条块结合的管理制度。开发企业应当在办理开发项目的《规划用地许可证》后的15日内，持规划批文到市建设行政主管部门备案、领取《房地产开发项目手册》。
开发企业在房地产项目实施过程的主要事项和政府有关部门对开发企业的开发经营的审查、批准、处理意见均记录在《房地产开发项目手册》中。开发企业每年10月将《房地产开发项目手册》送项目所在地的区建设行政主管部门验核。
第二十三条 开发企业之间相互转让土地使用权进行房地产开发，转让中的受让人应当在向原审批机关办理土地使用权变更登记手续后的15日内，持土地使用权转让合同、土地使用权变更登记证明和原《房地产开发项目手册》，到市建设行政主管部门备案，并办理项目开发人变更手续。
第二十四条 开发企业进行新区开发、旧城改造需要进行建筑物拆卸施工的，须委托有相应资格的施工企业进行施工。开发企业在开始建筑物拆卸施工前，应向房屋所在地的区建设行政主管部门申请，经批准并领取《建筑物拆卸工程施工许可证》后才能进行拆卸施工。《建筑物拆卸工程施工许可证》由市建委统一印发。
第二十五条 《建筑物拆卸工程施工许可证》由开发企业内具有工程师以上职称的工程技术人员作为申报人，在授权范围内代表开发企业向所在区（或县级市）建设行政主管部门办理申请手续。拆卸项目的工程技术和安全责任由申报人负责，拆卸项目的经济责任及工地管理责任由开发企业承担。
第二十六条 申报人办理《建筑物拆卸工程施工许可证》须提交下列文件资料：
（一）开发企业申请报告及法人授权书、申报人技术职称证书及任职证明。
（二）市国土局房管局鉴证的房屋拆迁补偿协议书的产权交换证明。
（三）房屋拆卸安全技术管理方案。内容包括承担拆卸工程施工的企业名称、资质证明；拆卸房屋原有结构构造勘察结果及其1∶500建筑物位置平面图；拆卸安全技术监督措施；拆卸施工现场围闭方式；工地余泥排放准运证；对分期拆卸的项目，应列出分期的安全保障措施。
第二十七条 房地产开发项目应当按有关规定选择具有相应资格的施工单位，并与施工单位签订书面合同。建设工程开工，开发企业应将指定的施工现场总代表人、委托建设监理单位和施工单位项目经理情况，报项目所在地的区、县级市建设行政主管部门备案。
第二十八条 房地产开发项目实行建设监理制度。开发企业必须委托具备建设监理资质的单位实施建设监理，审查工程计划和施工方案，监督施工单位严格按规范、标准施工，控制工程进度和质量，检查安全防护设施，认定工程质量和数量，参与处理质量事故，验收工程，提出竣工报告。
第二十九条 综合开发项目，实行单项工程项目竣工验收和住宅小区（组团）竣工综合验收制度。
第三十条 单项工程完工后，必须报有关专业管理部门进行单项工程验收。
单项工程验收不合格的房屋，不得交付使用。
第三十一条 全部工程完工，开发企业应当将用地红线范围内的占用道路、绿地的临时建筑、堆放的材料、工地围墙拆除、清理干净，并疏通排水管道，及时修复施工过程中损坏的市政、公共设施。同时申报综合验收。
第三十二条 商品住宅小区（组团）全部竣工并经全部单项工程验收合格后，开发企业应当凭相应的验收资料向市建设行政主管部门提出组织综合验收的申请。建设行政主管部门收齐有关资料后，应在60天内组织有关部门进行综合验收。
经有关部门同意实施分期建设的住宅小区（组团）的综合验收可以分阶段进行，待全部建成后再进行整体综合验收。
综合验收应当包括以下内容：
（一）规划要求是否落实。
（二）配套建设的基础设施和公共服务设施是否建成。
（三）单项工程质量验收手续是否完善。
（四）拆迁补偿安置方案是否落实。
（五）物业管理是否落实。
第三十三条 居住小区或住宅组团的综合验收，分两步进行：
（一）由开发企业向项目所在区建设行政主管部门申请组织初步验收。
（二）通过初步验收的住宅小区，由市建设行政主管部门会同有关部门组织正式验收，验收合格的，核发《广州市新建住宅小区（组团）验收合格证书》。
第三十四条 开发企业销售的商品房出现质量问题，属竣工1年以内（含1年）的，由市建设工程质量监督站负责鉴定，属竣工1年以上的，由市国土局房管局属下房屋安全鉴定所负责鉴定。
经鉴定，如属非购房者使用原因造成，应由开发企业负责保修，质量问题严重的，应予以更换或退货。
质量问题如属于施工企业或其他责任人过失造成的，销售商品房的开发企业有权向该责任人追索赔偿，或由该责任人自行承担。
第三十五条 在建的住宅小区，或分期建设，局部已交付使用的商品房及其配套市政、公用设施，由开发企业自行或委托有管理资格的物业管理单位提前介入管理。承担维护居民入住范围的生活环境卫生和安全，协助有关部门预防和制止各种违法建筑等行为。
第三十六条 建成并通过综合验收的住宅小区（组团），凭《广州市新建住宅小区（组团）验收合格证书》，向所在区建设行政主管部门办理移交管理手续。
第三十七条 商品房及其配套设施移交管理时，开发企业应同时移交其验收档案资料，缴交住宅小区管理统筹金，并与区建设行政主管部门签订提供物业管理用房的合同书。
第五章 房地产经营
第三十八条 除享受国家优惠的政策性居民住宅实行政府限价外，开发企业销售商品房按照市场供求情况自行定价。开发企业须在签订商品房销售（预售）合同30日内分别向市（县级市）建设行政主管部门、房管部门和物价管理部门如实申报销售（预售）成交价。
第三十九条 利用外资兴建商品房，需具备市建设行政主管部门对该项目建设管理的初步审查意见。
申请办理利用外资兴建商品房项目初步审查，须报送下列文件资料：
（一）中方合营者申请办理立项手续的报告。
（二）合作各方共同签定的意向书或协议书。
（三）项目可行性研究报告或项目建议书。
（四）《建设用地规划许可证》及规划设计要点。
（五）《建设用地通知书》。
第四十条 开发企业在向市外经贸委申报审批项目合作合同、章程时，须提交该项目用地有偿出让或转让合同，或经政府主管部门批准获得土地使用权的有效文件，作为合作企业合同的附件。
第四十一条 开发企业赴境外购买土地、房屋，从事房地产开发经营，应当填报《房地产开发项目手册》，办理有关国有资产管理及对外经济管理审批手续。
第四十二条 开发企业向境外出售商品房，应经市建设行政主管部门审核同意，并报市外经贸委批准。开发企业在境外出售（预售）商品房应公布批准机关及批准文号。
第四十三条 开发企业预售商品房屋，必须持有《预售商品房许可证》。开发企业刊登售房广告以及签订销售、预售商品房合同时，必须载明预售商品房许可证号码。
第四十四条 开发公司出售商品房，买卖双方必须签定售房合同，并到土地房产管理部门办理房屋所有权和土地使用权权属登记。
第六章 法律责任
第四十五条 有下列行为的，由市建设行政主管部门按规定进行处罚。
（一）违反本办法第二十四条规定，逾期不办理房地产开发项目开发人变更等有关手续的，责令其限期补办，并可处以10000元以上，50000元以下的罚款。
（二）违反本办法第三十九条规定，不如实审报成交价格的，处以10000元以上，200000元以下的罚款。
第四十六条 对下列行为由市建设行政主管部门予以警告，责令限期改正，并可处20000元以下的罚款。
（一）违反本办法第七条规定，逾期未备案的。
（二）伪造、涂改《房地产开发企业资质等级证书》的。
（三）不如实填写或不按规定时间交验《房地产开发项目手册》的。
第四十七条 对下列行为，由市建设行政主管部门责令其停止活动，并可处以项目总投资额1％以下罚款，并视具体情况对开发企业降级处理：
（一）违反本办法第二十一条规定，委托无相应资格的单位承担设计任务的。
（二）违反本办法第二十五条规定，委托无相应资格的施工单位承担施工任务的。
第四十八条 各建设行政主管部门要按规定对开发企业进行资质审查，对2年以上无开发业绩，或有严重违规行为的企业，由市建设行政主管部门分别给予降级、撤并和吊销开发资质证书等处分。
第四十九条 违反第二十四条，未向原土地审批部门办理转让或变更手续，通过私下转让土地使用权或私自以合营方式开发房地产的，由市、县规划土地部门分别对其违法用地、违法建设作出处理。并由市、县级市建设行政管理部门对有关开发企业给予降级处理。
规划、土地部门除按规定进行必要的处罚外，对情节严重者，按规定收回其土地使用权。
第五十条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起15日内，向作出处罚决定机关的上级机关申请复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内，向人民法院起诉。
第五十一条 建设主管部门及其他有关业务主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊的，由其所在单位或其上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第七章 附 则
房地产企业审计报告篇5
第一条为规范房地产开发经营行为，加强对房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康、有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本县实际，制定本办法。
第二条在县城范围内从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本办法。
第三条本办法所指房地产开发项目包括商住小区、专业市场、酒店、办公等房地产开发项目。房地产开发经营应当根据城市总体规划和城市建设的要求，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，控制零星分散建设。
第四条县建设局是本县房地产开发行政主管部门，直接负责全县范围内房地产开发企业及其开发经营活动的管理、监督工作。
县发改、规划、国土、城管、环保、公安、物价、工商、人防、消防及相关管线单位等部门、机构按照职权划分，各司其职，密切配合，共同做好房地产开发管理工作。
第二章土地使用权
第五条房地产开发项目土地使用权应以公开出让方式取得，土地出让时必须由建设局根据城市规划提供规划设计条件，国土局根据建设局提供的规划设计条件出让土地，开发单位按照土地使用权出让合同约定的土地利用条件进行开发。确需改变土地使用条件的，在履行相关程序并报经县政府批准后，应向国土局申报并签订土地出让补充合同。
第六条房地产开发项目不按规定期限开工建设，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。因不可抗力等原因造成动工开发延迟的除外。
第七条房地产项目的开发周期一般为2-3年，开发单位必须按照土地出让合同约定的开发周期进行开发。
土地出让公告和合同中约定的开发建设保证金在项目开工建设后返还40%，单位工程按期竣工返还40%，综合验收合格后返还20%。开发建设保证金不计息，分期建设工程按比例返还。出让合同另有约定的按约定执行。
第三章房地产开发资质
第八条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，在规定的业务范围内从事房地产开发经营，不得越级承揽业务。县外房地产开发企业和社会自然人取得房地产开发用地后，需在我县注册房地产企业并具备相应房地产开发资质。不具备房地产开发资质，不得从事房地产开发经营活动。领取《暂定资质证书》的房地产开发企业可以依据核定的标准从事相应资质等级的开发建设活动。
第四章房地产开发管理
第九条房地产开发管理分为建设工程总平面图审查报批、规划公示、初步设计审查、施工图规划审查、规划许可、施工许可、放线定位、房产预测绘、预（销）售许可、户外配套工程审批、规划建设监督、单位工程竣工验收、综合验收等环节。
第十条建设工程总平面图审查报批
开发单位根据规划设计条件委托具有相应资质的设计单位进行总平面图及规划方案设计，设计成果必须符合国家标准和我县规划管理的有关要求。建设工程总平面图及规划方案由建设局审查和报批。房地产开发项目的房屋建筑面积计算按照《县房屋建筑面积计算管理技术规范》执行。房地产开发项目房屋产权面积预测绘与施工图规划审查相衔接。
第十一条规划公示
规划公示由建设局组织，房地产开发项目总平面图和相关文件通过项目现场、规划展览馆、网站等途径公示，公示时间不少于10天。
第十二条初步设计审查
初步设计审查由建设局负责组织。规模较大的项目在上报初步设计方案的同时，开发单位向建设局上报申请分期开发计划。建设局会同相关单位在组织初步设计审查时，对分期实施方案同步审查、同时批复。分期实施方案作为项目分期综合验收的依据。
第十三条施工图规划审查
施工图规划审查由建设局负责组织，作为核发建设工程规划许可证（副本）的依据。施工图建筑面积不得超过项目总建筑面积或同意分期建设的分期总建筑面积。
第十四条规划许可
建设局根据审核确认的施工图核发建设工程规划许可证（副本），规划许可容积率等相关指标不得违反土地出让条件。建设工程规划许可证（副本）不得作为办理营业执照、房屋产权和交付使用的依据。建设工程竣工后，凭副本及有关批准图件报请相关部门验收合格，换发建设工程规划许可证（正本）。
第十五条施工许可
房地产开发企业申请办理施工许可证，应当提供下列文件：
（一）立项批文；
（二）用地批文；
（三）建设工程规划许可证（副本）；
（四）中标通知书及施工合同备案表；
（五）施工图审查合格书；
（六）质量监督受理通知书；
（七）监理合同；
（八）建筑施工安全监督备案受理通知书；
（九）农民工工资保障金缴款凭证及承诺书。
第十六条放线定位
工程开工时，开发单位需在项目现场公示建设工程规划总平面图、土地证、规划许可证（副本）、施工许可证复印件，然后向建设局提出放线申请，建设局向城管局移交项目相关文件，并会同城管局审查公示图件，共同现场放线验线，形成定位放线、验线记录。
第十七条房产预测绘
商品房预（销）售前须由具备相应测绘资质的单位进行预测绘，房产预测绘报告在房产预测绘房屋产权监理机构备案，备案的条件为：
（一）建设单位已取得土地使用权证；
（二）有经审查合格并加盖印章的施工图纸；
（三）房屋预测绘面积与规划许可面积相一致。
开发单位在预测绘报告备案后方可领取商品房预（销）售许可证。
第十八条预（销）售许可
房地产开发企业在房地产开发项目达到预（销）售许可条件后，向建设局申请办理商品房预（销）售许可，应当提供下列文件：
（一）开发企业营业执照和相应资质等级证书；
（二）已交付全部土地使用权出让金的证明和土地使用权证书；
（三）规划总平面图；
（四）建设工程规划许可证（副本）；
（五）建设工程施工许可证；
（六）投入开发建设资金达到工程建设总投资25%以上的证明材料（现场踏勘）；
（七）施工进度和竣工交付日期计划；
（八）工程施工合同；
（九）预售商品房分层平面图；
（十）商品房预（销）售方案；
（十一）房屋拆迁安置和物业管理方案已经落实的证明；
（十二）质量监督受理（竣工验收证明）；
（十三）价格审核手续；
（十四）预测报告；
（十五）网上备案；
（十六）维修基金承诺书；
（十七）土地出让公告、合同及规划设计条件等其它相关资料。
销售许可面积不得超过规划许可面积，物管用房等必须无偿提供的公用设施不得发放预（销）售许可证。预（销）售许可证需在售房部公示。
第十九条户外配套工程审批
房地产开发企业应当在项目开工前30日内向建设局报送配套基础设施和公共设施的建设方案。方案应包括建设的内容、规模、标准、开工和竣工时间等。建设局会同相关部门对房地产开发项目户外工程设计进行审查和批复。房地产开发企业应当按照经批准的建设内容和期限完成配套基础设施和公共设施建设。城管局、建设局应当对开发项目的配套基础设施和公共设施的建设加强监督检查。
房地产开发企业应当按照土地出让公告和规划设计条件要求，在住宅小区内配套建设物业管理用房、社区居委会用房、活动中心（社区会所）、公共厕所、垃圾用房等公共设施。凡建设费用已列入房地产开发项目成本的公共设施设备，其产权归全体业主所有，房地产开发企业不得擅自处置；其经营所产生的经济效益用于该项目的物业管理。土地出让公告约定捐建的公共设施在竣工验收后移交给相应管理部门，并办理产权过户登记手续。
第二十条规划建设监督
城管局负责县城城市规划区范围内的房地产开发项目的规划建设监督，确保开发单位按规划实施。开发项目实测产权登记面积超出许可证面积在3%（含3%）以内的，开发单位应补缴相应规费，超过3%的以上部分，除补缴相关规费外，由城管局按有关法律法规处理，并按规定到国土局补交土地出让金，补签土地出让合同。未按规定补缴相应费用、接受相应处理的建设项目，相关部门不得进行建设项目竣工综合验收。
第二十一条单位工程竣工验收
房地产开发项目需进行单位工程竣工验收，单位工程竣工验收由房地产开发企业组织。相关部门按照各自的职责，共同做好建设项目的单位工程竣工验收。单位工程经竣工验收合格后，凭验收合格证明和工程规划许可证（副本）向建设局申请换取建设工程规划许可证（正本），作为房屋产权总登记的依据。
第二十二条综合验收
建设局是建设项目竣工综合验收的牵头单位，负责建设项目综合验收的组织实施、协调和监督工作。县规划、城管、公安、消防、国土、环保、广电、人防、电力、通信、邮政等有关单位按照各自的职责，共同做好建设项目的竣工综合验收工作。综合验收不合格的须按要求限期整改到位，如限期整改仍不到位的，除扣除剩余建设保证金外，将按相关法律法规处理。
第五章法律责任
第二十三条房地产开发企业有下列情形之一的，由房地产开发行政主管部门依据《房地产开发企业资质管理规定》，报请省建设厅予以降低或者注销其开发企业资质证书：
（一）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的；
（二）超越资质等级从事房地产开发经营业务的；
（三）擅自转让房地产开发项目或者假借项目联合开发，变更项目开发主体，变相转让房地产开发项目的；
（四）未取得施工许可证擅自施工的；
（五）未按规定向房地产开发行政主管部门领取、报送《房地产开发项目手册》的；
（六）按国家规定应当实行监理的项目未委托监理的；
（七）未经工程质量验收备案或将验收不合格的房屋擅自交付使用的；
（八）有明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准，或明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、构配件、设备的；
（九）房屋销售中存在虚假广告、销售面积“缺斤短两”等欺诈行为，造成消费者损失未予改正的；
（十）商品房销售中，未按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；
（十一）未取得《商品房预售许可证》擅自预（销）售商品房的；
（十二）违反合同约定拖欠工程款的；
（十三）工程质量低劣或者发生重大质量事故的；
（十四）连续3年无房地产开发项目或开发投资额、竣工面积不符合相应资质要求的；
（十五）其他违反法律、法规的行为。
第二十四条土地出让公告约定的政府限价房、经济适用房、廉租房、回迁房必须满足政府安置需要。当期安置多余部分未经县政府批准，房地产开发企业不得擅自处置。
第二十五条房地产开发企业未按照本办法的规定提供物业管理服务用房及社区居委会用房，具备可补建条件的，将责令其限期依法补建。逾期不补建或建设面积不足的，应当在其建设的非住宅商品房中另行划足相应面积用房或缴纳补建价款。补建价款按照该地段经营用房的销售价格乘以未建设面积计算，由房地产开发企业缴纳至该项目的房屋共用部位、共用设施设备维修基金账户，归全体业主所有。
第二十六条房地产开发企业擅自将规划确定的物业管理服务用房、社区居委会用房、公共配套用房改变使用性质、挪作他用的，由房地产开发行政主管部门责令其清还。
第二十七条违反本办法的房地产开发经营行为，由房地产开发行政主管部门或者工商行政管理部门依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规和规章的相关规定予以处罚。
房地产企业审计报告篇6
第一条为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[*]187号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。
第二条本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。
第三条纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。
第四条在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。
第五条承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：
（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。
（二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。
（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。
（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书（见附件1）。
第六条土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。
第七条税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。
第八条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。
在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。
第九条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。
第十条税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。
第十一条税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵守本准则。
第二章一般规定
第十二条税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：
（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。
（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。
（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。
（五）项目工程建设合同及其价款结算单。
（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。
（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。
（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。
（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。
（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。
第十三条税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：
（一）明确清算项目及其范围。
（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。
（六）明确清算项目的起止日期。
第十四条纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。
第十五条纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。
第十六条税务师事务所在审核鉴证过程中，有下列情形之一的，除符合本准则第十七条规定外，可以终止鉴证：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。
（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。
第十七条纳税人虽有本准则第十六条所列情形，但如有下列委托人委托，税务师事务所仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订涉税鉴证业务约定书：
（一）司法机关、税务机关或者其他国家机关。
（二）依法组成的清算组织。
（三）法律、行政法规规定的其他组织和个人。
第三章清算项目收入的审核
第十八条土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：
（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。
（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。
（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。
（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。
（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。
第十九条本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第二十条税务师事务所应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。
第二十一条土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
第二十二条有本准则第十六条第（六）款情形，但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。
第二十三条纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：
（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。
（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。
第二十四条收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。
第二十五条对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
第二十六条必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：
（一）审核企业按照项目设立的"预售收入备查簿"的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。
（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。
（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。
（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如"其他应付款"，不作销售收入申报纳税的情形。
（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。
（六）审核纳税人采用"还本"方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。
（七）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。
（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。
（九）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。
（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。
第四章扣除项目的审核
第二十七条税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。
第二十八条扣除项目审核的基本程序和方法包括：
（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。
（三）审核相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。
（四）审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。
（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。
（六）必要时，利用专家审核扣除项目。
第二十九条审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：
（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。
（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。
（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。
如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。
（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。
第三十条取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：
（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。
（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。
（四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。
（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。
（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。
第三十一条土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。
（二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。
（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。
第三十二条前期工程费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。
（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。
第三十三条建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：
（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：
1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；
2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；
3.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。
（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
第三十四条基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。
（二）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（三）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。
（四）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（五）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。
（六）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。
（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。
（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。
（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。
第三十五条开发间接费用的审核，应当包括下列内容：
（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。
（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。
（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。
（六）审核有无预提的开发间接费用。
（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。
（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
第三十六条房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：
（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。
（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：
1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；
2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；
3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；
4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
第三十七条与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。
对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。
第三十八条国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：
（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如"三通一平"等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。
第三十九条对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。
第五章应纳税额的审核
第四十条税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：
（一）审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。
（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。
1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；
2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算；
3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。
（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。
（四）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。
第六章鉴证报告的出具
第四十一条本准则所称的鉴证报告，是指税务师事务所按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。
第四十二条鉴证报告的基本内容应当包括：
（一）标题。鉴证报告的标题应当统一规范为"土地增值税清算税款鉴证报告".
（二）收件人。鉴证报告的收件人是指注册税务师按照业务约定书的要求致送鉴证报告的对象，一般是指鉴证业务的委托人。鉴证报告应当载明收件人的全称。
（三）引言段。鉴证报告的引言段应当表明委托人和受托人的责任，说明对委托事项已进行鉴证审核以及审核的原则和依据等。
（四）审核过程及实施情况。鉴证报告的审核过程及实施情况应当披露以下内容：
1.简要评述与土地增值税清算有关的内部控制及其有效性；
2.简要评述与土地增值税清算有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性；
3.简要陈述对委托单位提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
（五）鉴证结论或鉴证意见。注册税务师应当根据鉴证情况，提出鉴证结论或鉴证意见，并确认出具鉴证报告的种类。
（六）鉴证报告的要素还应当包括：
1.税务师事务所所长和注册税务师签名或盖章；
2.载明税务师事务所的名称和地址，并加盖税务师事务所公章；
3.注明报告日期；
4.注明鉴证报告的使用人；
5.附送与土地增值税清算税款鉴证相关的审核表及有关资料。
第四十三条税务师事务所经过审核鉴证，应当根据鉴证情况，出具真实、合法的鉴证报告。鉴证报告分为以下四种：
（一）无保留意见的鉴证报告（见附件2）。
（二）保留意见的鉴证报告（见附件3）。
（三）无法表明意见的鉴证报告（见附件4）。
（四）否定意见的鉴证报告（见附件5）。
上述鉴证报告应当附有《企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表》（见附件6）。
第四十四条税务师事务所经过审核鉴证，确认涉税鉴证事项符合下列所有条件，应当出具无保留意见的鉴证报告：
（一）鉴证事项完全符合法定性标准，涉及的会计资料及纳税资料遵从了国家法律、法规及税收有关规定。
（二）注册税务师已经按本准则的规定实施了必要的审核程序，审核过程未受到限制。
（三）注册税务师获取了鉴证对象信息所需的充分、适当、真实的证据，完全可以确认土地增值税的具体纳税金额。
税务师事务所出具无保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
第四十五条税务师事务所经过审核鉴证，认为涉税鉴证事项总体上符合法定性标准，但还存在下列情形之一的，应当出具保留意见的鉴证报告：
（一）部分涉税事项因税收法律、法规及其具体政策规定或执行时间不够明确。
（二）经过咨询或询证，对鉴证事项所涉及的具体税收政策在理解上与税收执法人员存在分歧，需要提请税务机关裁定。
（三）部分涉税事项因审核范围受到限制，不能获取充分、适当、真实的证据，虽然影响较大，但不至于出具无法表明意见的鉴证报告。
税务师事务所应当对能够获取充分、适当、真实证据的部分涉税事项，确认其土地增值税的具体纳税金额，并对不能确认具体金额的保留事项予以说明，提请税务机关裁定。
税务师事务所出具的保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
第四十六条税务师事务所因审核范围受到限制，认为对企业土地增值税纳税申报可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对土地增值税纳税申报发表意见，应当出具无法表明意见的鉴证报告。
税务师事务所出具的无法表明意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
房地产企业审计报告篇7
关键词：房地产企业；内部控制；财务管理
中图分类号：F275文献标识码：a文章编号：1001-828X（2013）02-0-02
随着城市建设的综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产企业也随之进入了前所未有的高速发展时期。房地产企业经营的复杂性和多样性使其对其财务管理提出了较高的要求。加强房地产企业财务管理，提升财务管理水平，已成为房地产企业实现可持续发展的关键。
一、房地产企业财务管理面临的形势和特点
（一）房地产财务管理面临的形式
自2005年始，陆续出炉的“国八条”、“国六条”等相关房地产政策从以下几方面对房地产企业的财务管理产生举足轻重的影响：提高土地的征用、安置成本，提高了新增建设用地使用费；提高闲置土地的相关成本，从高征收土地闲置费；新办房地产企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和招待费，应按税法规定的标准可以向后结转扣除，但是结转期限由原来的未加限制为最长不超过3个纳税年度；房地产开发企业必须保证“建设用地规划许可证”、“国有土地使用证”、“建设工程规划许可证”和“施工许可证”四证齐全，并且项目的资本金比例达到项目的35%以上，才可以向商业银行贷款。
（二）房地产企业财务管理的特点
房地产企业是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。其财务管理活动具有以下特点：
1.资金筹集、投入规模大，资金周转周期长。房地产企业的开发对象决定了其开发过程是一个巨额资金投入的过程。高昂的地价和房屋工程造价要求企业一次投入的资金数量很大，相应的资金筹集的任务十分繁重。并且，开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种方式来筹集资金。同时，房地产企业经营活动的特殊性使得资金管理的周期加长，资金在短期内不能迅速收回，增加了资金周转的难度。
2.开发风险大，需要较高水平的可行性分析。房地产项目要求一次投入的资金大，压力大，而且回收期长，风险高，决定了房地产企业在做投资决策时要充分论证项目的可行性，而不能完全凭借主观随意性。并且，房地产行业自身的调整能力差，一旦项目进入施工，就很难抽回资金，因此也加大了风险。这就要求企业的财务人员要做好投资决策分析，为企业提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。
3.财务关系复杂，管理难度大。房地产企业的活动设计面广泛，因而反应出的财务关系也很复杂。其参与各方通常有房地产企业及其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与房地产企业内部各单位和个上级管理部门之间的经济关系。
二、房地产企业财务管理存在的问题
（一）财务管理尚处于基本的会计核算的阶段。预测、控制、分析等管理职能基本上处于空白，财务管理“被动反映型”的现象较突出，“大出纳”的特点明显。
（二）尚未充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。虽然许多企业在不同程度上也建立了工程预算和财务预算的基本机制，但其内容和管理方法与实现战略的需求还存在着较大差距。
（三）财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。
（四）由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地对其进行管理，造成公司的管理控制能力下降。
（五）资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
（六）在会计核算方面，停留于记账和会计报表的阶段，从财务单证、会计科目、会计账目到会计报表之中，管理和决策支持信息少。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤及具体内容
（一）建立和完善业务授权制度
房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是企业财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次：首要层次指明确授权对象；第二层次包括业务种类和权力类型；第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
（二）建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1.设立责任中心。管理房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2.设计管理会计报告体系。房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
（三）完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点：
1.根据管理需求重新设计和调整会计单据。目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2.科学设置会计科目。首先，根据《企业会计制度》的要求，调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次，根据管理控制要求，科学设置二级以下的会计科目。第三，会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3.统一会计核算程序和规则。各个会计主体的会计科目设置要保持统一，在此基础上可以增加适当的灵活性；各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
（四）建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1.全面预算模式。根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。
2.预算的考核与分析。房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指：每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析总结，召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
3.预算的编制与执行。房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。
（五）完善资金管理系统完善
房地产企业资金管理系统，首先，应将资金管理纳入全面预算管理体系，通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率。其次，建立适应于企业规模的资金控制模式。大型房地产企业，二级项目开发公司众多，会计主体数量较大，适应于资金调度中心模式；中小型房地产企业，则可选用资金监控模式。
财务总监应该做好企业财务管理的工作。现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色。随着全球经济一体化进程的深入，传统的财务管理知识远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理者，不仅要遵循某些传统的原则，还要了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势，并掌握最新的策略与技术，以便高效地完成工作，给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持。
参考文献：
[1]肖荣.试论房地产企业的财务管理[J].财经界，2008（1下）.
房地产企业审计报告篇8
第一条为贯彻落实上级关于发展总部经济的各项政策和《市关于鼓励总部经济发展的若干意见》（政发〔41号），鼓励和促进总部经济的发展，特制定本细则。
第二条本细则所称总部企业，是指企业核心营运机构、职能机构或省级以上分支机构设在本市，且符合第五条规定的依法经营的企业。总部企业的投资主体、经济性质不限，但须按第二章总部认定的条件认定、授证，分为新设立总部企业和本市现有总部企业。
第三条市总部经济发展领导小组是市政府负责全市总部经济发展的领导机构，其主要职责是：负责制定全市总部经济发展规划及促进总部经济发展有关政策，负责全市总部企业资格认定和奖励审核工作，负责全市总部经济发展考核、统计、评估工作，协调处理总部经济发展重大问题，统筹指导、协调、督促整体工作开展。领导小组下设办公室，办公室设在市发改委，负责日常工作。
第四条形成各类形态的总部企业达到200家，成为长三角地区重要的区域总部基地。
二、总部认定
第五条申请总部企业认定的企业，应具备以下基本条件：
（一）在市范围注册，具有独立法人资格，实行统一核算，依法诚信经营；
（二）符合市产业发展政策；
（三）本市外全资或控股的分支机构不少于3个，且对其负有管理和服务职能，在我市统一开票或汇总（部分）缴纳税收；或者，与本企业隶属于同一实际控制人，并由本企业提供专属职能服务的关联企业不少于3个，且本企业营业收入的30%以上来自前述关联企业。
（四）到账注册资金不低于1000万元人民币。新设立企业正式营运后在本市年度入库税收（指企业在本地缴纳的增值税、营业税、企业所得税形成的地方留成）不低于500万元人民币，现有企业前两个年度在本市入库税收（口径同上）均不低于500万元人民币。
对一些特定的总部类型或新兴业态的企业，或虽不具有独立法人资格、但实际履行地区总部职能、实行统一核算、作为纳税主体的分公司，在认定条件上可以一事一议。
第六条对新设立企业可实行总部企业预认定制度。新设立企业在尚无完整的年度纳税记录前，如要求申请总部企业认定的，可依据验资报告、企业设立批准文件或营业执照、项目可行性研究报告等正式文件及投资方专项说明（阐述申请依据），预计企业正式运营后符合总部企业认定条件的，先预认定为总部企业。预认定总部企业需在两年内通过正式的总部企业认定，否则取消预认定资格，并按有关规定执行。
第七条新设立总部企业认定分为三类：
（一）新设立a类总部企业：符合市产业鼓励政策，注册资金5000万元以上的运营总部或营销总部；
（二）新设立B类总部企业：符合市产业鼓励政策，注册资金5000万元以上的其他职能性总部；
（三）新设立C类总部企业：其他符合条件、发展空间较大的总部企业。
以上三类新设立总部企业在认定期满6年后，满足条件的即转为现有总部企业。
第八条本市现有企业认定总部企业不分类。但现有企业增资超过3000万元，无论增资前是否已认定为总部企业，均可按第七条申请新设立总部企业认定。
第九条高新技术企业、股权投资基金管理企业、投资性公司、文化旅游企业及其他高端服务企业（含服务外包企业）在总部企业认定上可适度倾斜，已上市企业可认定为现有总部企业。
第十条市总部经济发展领导小组办公室（以下简称市总部经济办）定期组织总部企业认定，并按照报送材料——初审——复审——公示——审定——公告——授证的程序进行。
第十一条报送材料。申请总部认定的企业，需向所在各区镇总部经济主管部门提交以下材料：
（一）企业法定代表人签署的《市总部企业认定申请表》；
（二）企业营业执照和税务登记证；
（三）经会计师事务所出具的本企业验资报告和上年度审计报告（合并）；
（四）申请总部认定的现有企业应提供本市税务部门出具的本企业前两个年度的纳税证明（指增值税、营业税、企业所得税，下同），申请新设立总部认定的企业应提供本市税务部门出具的本企业上年度的纳税证明；
（五）控股投资或被授权提供管理和服务的企业名单（附企业批准证书、营业执照和验资报告复印件）；
（六）企业法定代表人签署的设立总部或地区总部及履行有关职能的说明。内容包括企业与控股投资或被授权提供管理和服务的企业之间关联关系、组织架构、职能分配、纳税办法、业务收入占比等事宜的陈述和必要承诺。其中，如果拟设立的跨国公司地区总部只管理或服务我国境内（跨省区域）的关联企业，则应说明母公司在全球其它地区或我国其它地区设立类似总部企业的情况；
（七）申请预认定的企业应提供验资报告、企业设立批准文件或营业执照、项目可行性研究报告等。
上述材料中，除第一、六款只收原件外，各类证照、证明和审计报告均收复印件、验原件。
第十二条初审。各区镇总部经济主管部门收到企业申请材料后，先通过财税部门对申请企业相关年度在本市纳税情况进行核算，并根据核算结果和企业申请材料进行初审。初审合格的，出具初审意见，并连同纳税核算结果和企业申请材料报送市总部经济办；初审不合格的，书面答复企业并说明理由。初审工作一般不超过15个工作日。
第十三条复审。市总部经济办对初审通过的企业在15个工作日内进行复审，复审可根据企业具体情况分别采取会审、专家评审、实地调查等多种形式。
第十四条公示。市总部经济办将复审通过的企业名单在政府门户网站、日报等媒体上公示，公示期为15日。
第十五条审定。公示结束后，将拟认定总部企业名单核定后上报市总部经济发展领导小组审定。
第十六条公告。经市总部经济发展领导小组审定的总部企业名单，分批以公告形式在政府门户网站、日报等媒体上刊发。
第十七条授证。对经认定的总部企业，由市总部经济发展领导小组（办公室）统一授予总部企业证书。
第十八条本市原有企业在全市范围分立、重组、转产、更名等，不得申请新设立总部企业认定。
第十九条对已认定的总部企业，经年度评估及复核不再符合认定条件的，或上年度因涉税及其他重大违法行为受到行政或刑事处罚的，取消其总部企业资格并收回证书，停止享受相关鼓励政策。
第二十条经认定的总部企业发生更名、重组等重大调整的，应在办理相关手续后10个工作日内将相关情况报送区镇总部经济主管部门及市总部经济办，由总部经济办审核后报总部经济发展领导小组确认，并公告和重新换发认定证书。
第二十一条企业上报的申请材料及年度评估资料应真实可靠。提供虚假材料的，经核实后，两年内不得再申请认定总部企业资格。已认定为总部企业的，取消其总部企业资格并按有关规定进行处理。
三、鼓励政策
第二十二条新设立总部企业落户补助。
在我市注册设立、经认定为总部企业的，分a、B、C三类，按到账注册资金分别给予3%、2%、1%的一次性开办补助，补助金额最高不超过6000万元。补助资金分5年支付，每年支付20%。企业注册资金分期到账的，每年按实际到账数进行计算和补差。
第二十三条新设立总部企业办公用房补助。
新设立总部企业本部租用自用办公用房，按租金市场指导价的40%一次性给予12个月的租金补助。新设立总部企业本部新建或购置自用办公房产，自新建成或购置之月起3年内按该房产实际入库的房产税地方分成部分的40%给予补助。办公用房确认时点以企业认定当月为准。每家总部企业享受的办公用房补助最高累计不超过500万元。办公用房面积和租金市场指导价由总部经济主管部门核定。
第二十四条总部企业经营贡献奖。
经认定的新设立总部企业，自认定当年起，按在本地缴纳的增值税、营业税和企业所得税地方留成部分，前3年给予100%奖励，后3年给予50%奖励。期间如遇中央或省财税体制调整，则按调整后的同口径计算（下同）。
经认定的本地现有总部企业，按对地方财政收入贡献（口径同上）比上年增长部分的30%给予奖励，年奖励金额最高500万元。
第二十五条现有企业增资后符合条件，经认定为新设立总部企业的，可在明确计算依据后按第二十二、第二十三、第二十四条享受新设立总部企业鼓励政策。其中：落户补助的计算依据为增资部分；办公用房补助的计算依据为增资后需新增的办公用房；经营贡献奖的计算需进行基数扣除，扣除基数为：增资前一年企业本地税收贡献额（口径同第二十四条）×（1+前三年平均增长率）。企业在增资前一年纳税有异常变化的，扣除基数可根据前三年的平均数进行调整。
第二十六条突出人才补助及奖励。
经认定的总部企业的管理和技术领军人才，通过各地人事管理部门和总部经济主管部门联合核定后，自企业认定次月起，每年按其从企业获得的工薪所得在本地缴纳的个人所得税地方留成部分的80%，给予住房和生活补助；从企业获得的股权转让所得，另按有关政策执行。符合市高级人才引进政策的，另按有关政策给予相应补助和奖励，但补助依据相同的，不得重复享受。
年度环比新增本地税收贡献额（口径同第二十四条）位列全市前五名的总部企业，对其一位主要负责人（由企业自报），按该企业当年新增本地税收地方留成的1%（税前），以市政府名义给予突出贡献奖，奖金最高为税后200万元。
第二十七条预认定总部企业在通过预认定后，可按第二十二条先兑现新设立总部企业落户补助。办公用房补助、经营贡献奖和突出人才补助三项政策在企业通过正式认定后，一并兑现或补发。其中，突出人才补助自预认定次月起计算补发，其间有人才流出的，不予追补；办公用房补助和经营贡献奖自正式认定后开始计算。
四、完善服务
第二十八条有关部门要在注册登记、年检、进出口、出入境、产权保护、用地、住房、用工、人才引进、入户、子女入学等方面为总部企业的生产及员工生活提供个性化、便捷化服务。
第二十九条加强对总部企业的沟通与宣传。由市总部经济发展领导小组（办公室）牵头，协调建立各级领导干部联系重点总部企业制度，及时了解掌握总部企业需求，帮助解决发展中实际问题。建立总部经济发展信息网络系统，及时向总部企业本市发展规划、重大发展政策、重大项目投资信息和改革措施等。加强对总部经济的研究和宣传，营造有利于总部经济发展的良好氛围。
五、监督管理
第三十条企业在申请认定和年度评估时应根据要求如实提供资料，各区镇总部经济主管部门应对企业提供的证明材料、数据的真实性、准确性进行核实。
第三十一条企业弄虚作假，采取欺骗手段的，经查证属实，不予认定或取消其总部企业资格，两年内不得再申请总部企业认定。已享受补助、奖励政策的，责令退回补助、奖励所得，并记入企业信用信息档案；触犯法律法规的，依照有关法律法规的规定处理。
第三十二条经认定的总部企业在享受鼓励政策期间有减资行为的，须及时向各区镇总部经济主管部门和市总部经济办申报，并进行重新评估。不再符合条件的，取消总部企业资格，停止享受相关政策；依然符合条件的，对新设立总部企业要重新核算落户补助和办公用房补助。
第三十三条新设立总部企业在享受补助期间，对受补助的办公用房不得出（转）租出售，不得改变用途，否则停止补助，并按比例追偿以前支付的补助资金。如确因提高房产利用效率而需出（转）租出售的，则按比例退回所享受的补助资金。
第三十四条当企业被取消总部企业资格，突出人才补助亦相应停止。享受补助的突出人才离开原来所在的总部企业，企业应及时报告，并由相关部门停止补助；如该人才进入另一家总部企业，符合条件的，需由该企业重新申报。
第三十五条预认定总部企业在预认定两年内无法通过正式认定的，取消预认定总部企业资格，并退回已享受的落户补助。在之后两年内该企业可在符合条件时，继续申请新设立总部企业认定；两年后只能作为现有企业申请认定。
第三十六条经认定的总部企业可申请享受本市其他优惠扶持政策，但其他优惠政策与本细则规定的鼓励政策属于同类型的，不得重复享受。企业可自行选择其中一种优惠政策，选定后，原则上5年内不得更改。
第三十七条经认定的总部企业，每年应按要求向各区镇总部经济主管部门和市总部经济办报送本企业评估资料，进行年度动态评估。评估合格的，继续享受总部企业鼓励政策；评估不合格的，取消总部企业资格，停止享受相应政策。新设立总部企业被取消资格后，只能作为现有企业重新申请认定。
六、其他
第三十八条本细则的扶持资金由市镇两级财政按财政体制共同承担，由总部企业所在地财政部门负责兑付。
第三十九条市级财政每年通过预算安排适度的总部经济发展专项资金，主要用于以下三个方面：
（一）本细则涉及的各项奖励和补贴资金市级财政承担部分。
（二）每年安排一定的专项资金，奖励发展总部经济成绩突出的部门和区镇。
（三）对年度环比新增本地税收贡献额位列全市前五名的总部企业主要负责人的突出贡献奖奖励。
房地产企业审计报告篇9
摘要:本文首先分析房地产企业财务管理现状,针对存在的问题提出构建并完善财务管理体系,以此改善财务管理方法,提升财务管理水平,使财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息,促进核算型财务向管理型财务转变,有效降低企业运营风险,使财务管理成为企业管理的核心手段之一,最后说明构建并完善财务管理体系的步骤和具体内容。
关键词:房地产企业财务管理财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。
2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。
3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。
4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。
5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。
2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。
3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。
4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。
5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。
6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。
7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
(五)完善资金管理系统完善
房地产企业审计报告篇10
关键词:房地产企业 财务管理 财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的核算的阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题，我认为要改善财务管理方法，提升财务管理水平，应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台，从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程，以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统，通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况，实现管理信息动态收集和深入分析，为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段，实现战略目标的有效分解和战略实施反馈，实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控，实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环，并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度，平衡各层管理者的权力与责任，明确规定各项业务的执行程序，提高管理的规范化与性，降低运营风险。5、完善资金管理系统，实现资金集中统一监控与管理，提高资金效率，降低资金风险，利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成，充分借助于信息化手段，提高财务管理的效率，进而完善内外部信息共享平台，实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合，形成有机的整体管理系统，最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变，使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现，提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案，使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制，能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2、设置科目
首先，根据《会计制度》的要求，调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次，根据管理控制要求，科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中，根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目，细化成本对象，以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力。第三，会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一，在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析，召开月度分析会议并查找出现的及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
(五)完善资金管理系统完善