拆迁审计报告篇1
abstract:thispaperdescribesthetrackingauditofthehistoricalbackground,andhousingdemolition,landacquisition,trackingtheimplementationoftheaudit,andputsforwardsomesuggestionsforthedemolitionprojecttrackingdifficultiesintheworkofaudit.
关键词：跟踪审计征地房屋拆迁难点建议
Keywords:trackingaudit,landacquisitiondemolition,problems,suggestions
中图分类号：F292
随着城市建设的快速发展，拆迁范围也伴随建设项目规模的扩展而越来越大，越来越多的土地被征用、房屋需拆迁。征地房屋拆迁安置补偿已成为各方关注的重点、难点和热点问题，拆迁资金的运用和管理直接影响到人民群众的切身利益，关系到社会经济的和谐发展。为进一步规范征地拆迁管理，提高拆迁资金使用效益，维护被拆迁人合法权益，近年来，许多重大建设项目和市政建设项目在拆迁过程中实施了跟踪审计，确保拆迁工作高质、高效运作。
1.跟踪审计产生的历史背景
1.1西方国家“跟踪审计”发展简述
1977年在秘鲁利马举行的世界审计组织第九届会议通过的《利马宣言—审计规划指南》提出：“公共当局的资金有相当数量用于承包合同和市政工程，因此，对这些资金的使用应当进行特别彻底的审计。”西方国家是在20世纪90年代后期出现了“跟踪审计”（Follow-upaudit），但究其实质，它相当于我们国家的“后续审计”，以美国、英国等发达国家为代表的“英美流派”的立法型国家审计机关，其公共工程项目审计的主要内容包括建设计划（决策、勘察设计等主要工作的统称）审计和投资绩效审计两个部分；时间主要是“一前一后”，“一前”就是建设计划审计，“一后”就是建设项目的绩效评估，它们较少采用与项目建设同步的跟踪审计。在德国跟踪审计主要体现为效益审计的一种方式，它是在某些问题没有得到清晰的认识，或被审计单位不承认错误，拒绝纠正错误时进行跟踪，目的是促使有关问题得到彻底解决。
1.2我国跟踪审计产生的历史背景
国家审计署在《2008至2012年审计工作发展规划》首次提出跟踪审计理念，要求对关系国计民生的特大型投资项目、重大突发性公共事项等项目试行全程跟踪审计。总理在《2009年政府工作报告》中提出“行政权力运行到哪里，监督就落实到哪里，财政资金运用到哪里，审计就跟进到哪里。”刘家义审计长也强调指出，审计机关要充分发挥审计保障国家经济社会健康运行的“免疫系统”功能，审计不仅仅是核实损失，更重要的是减少损失。这对审计工作提出了新的更高的要求，也为审计事业的发展指明了方向。当前，跟踪审计势在必行。通过跟踪审计，以资金为主线，以项目为基点，对权力运行进行及时有效的监督和制约，可以拉长和拓展审计监督的时空距离，将问责和问效有机统一，促进决策的民主性和科学性，保证政策的可行性和连续性，发挥审计在服务党委、政府宏观决策和经济社会发展大局中的建设性作用
1.3我市征地房屋拆迁项目跟踪审计的提出
《实施细则》(宁政发[2007]143号)规定，各区应当实行拆迁审计制度，对征地房屋拆迁项目实行成本审计，严格控制拆迁成本；在拆迁项目结束后办理报结时应当提供审计部门对拆迁项目成本审计的材料。
《关于加强征地拆迁管理，全面推进依法拆迁、文明拆迁、阳关拆迁工作的意见》（宁政发[2010]261号）规定，健全拆迁补偿、补助、安置审核确认决策制度，建立由拆迁人、实施单位、评估机构、项目监管组、审计人员等联合组成的清点核量、共同确认工作组；项目所在各区县也要相应成立领导小组，落实牵头部门和专门工作人员，组织纪检、监察、审计、建设、房产、土地、等部门对拆迁项目实施全过程监管，严把拆迁补偿审核关。
《拆迁事务办理协议》签订前，拆迁实施单位应当对拆迁总费用进行测算，同时应当明确拆迁费用结算方式，原则上采用拆迁费用总额包干方式，个别项目也可采用拆迁费用据实结算方式。从2007年以来实施的征地房屋拆迁项目情况来看，由于拆迁项目实施过程中不确定因素较多、突况较多，拆迁实施单位普遍采用了据实结算方式，因漏项、少算等事先未预料事宜产生的费用由拆迁人按实补足，这一过程就需要跟踪审计来进行监督和管理。
2.征地房屋拆迁项目跟踪审计的相关措施
2.1规范拆迁工作程序
审查拆迁工作的实施程序是否合规，是否取得拆迁许可证书，征地拆迁手续是否齐全。是否制定详实的拆迁补偿安置方案，拆迁补偿是否公告，公告是否公开、公正、透明，促进依法拆迁、文明拆迁、阳光拆迁，和谐拆迁。
2.2落实拆迁补偿安置政策
审核拆迁补偿标准是否合理合规，各项拆迁补偿安置政策是否落实到位，切实维护拆迁群众的合法权益，确保社会稳定。
2.3严管拆迁专户资金
征地房屋拆迁项目跟踪审计要始终围绕征地拆迁资金的收支、管理使用这条资金运行轨迹为主线，对拆迁专户资金的拨付使用情况进行全程跟踪审计监督，确保拆迁资金安全、高效运行，提高政府拆迁资金的使用效益。重点审查专户资金内部控制制度，资金审批支付流程是否符合国家、省、市相关文件的规定，防止挤占挪用和损失浪费。
3.需要关注的工作环节
3.1拆迁测量环节
对照拆迁项目的红线图、测量单位的测量报告，对整个拆迁项目的范围、面积、房屋的数量、地面附属物的数量进行审核，复核测量报告真实性、准确性。通过对拆迁面积和户数真实性的审查，防止违规扩大补偿面积等问题的发生。
3.2拆迁房屋评估环节
严格审核中介机构出具的评估报告，核查报告结果的依据是否充分，是否存在无依据出具报告的问题，防止出现利用中介机构出具虚假报告，骗取拆迁补偿资金等问题。
3.3资料审查环节
按照拆迁实施方案及有关文件规定，审查一户一档资料是否齐全、完整，对资料的真实性、准确性、合法性、合规性进行认定。审核拆迁补偿协议书、拆迁补偿清单所列补偿内容、补偿标准、补偿金额的真实性、合法性与公正性。
3.4入户现场勘测环节
对照测量报告、评估报告、拆迁补偿协议、拆迁补偿清单所列内容逐项进行入户核查，鉴定其真实性、准确性。对房屋面积测量、附属物清查核实，并进行影像取证。
3.5拆迁补偿款发放环节
监督检查迁补偿资金发放全过程，跟踪拆迁补偿资金到位情况。通过审查拆迁项目专户的银行对账单，核对被拆迁户存折，确认拆迁补偿资金是否及时足额发放到拆迁户手中，切实维护被拆迁户利益。
3.6拆迁资金决算环节
审查拆迁资金是否专户管理核算，是否及时出具拆迁项目专项资金决算报告，审核拆迁专户资金的拨付使用是否符合相关财务制度规定，审查拆迁总费用开支的真实性、合法性，资金在拨付的各个环节是否存在滞留、截留、挤占和挪用现象，确保整个拆迁项目资金列支范围真实、合规、合法，最大限度地发挥国家资金的使用效益。
4.征地拆迁项目跟踪审计的难点
4.1政策法规不够完善，补偿标准不够统一
征地拆迁过程中，涉及的补偿项目非常宽泛，既有土地、房屋等大宗财物，还有许多其他财物，如果树、禽畜之类等，例如现阶段南京市征地房屋拆迁适用的政策主要是《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》及其实施细则，以及《市政府关于调整规范征地房屋拆迁补偿有关政策标准的通知》，但上述文件对禽畜的补偿标准以及一些受施工影响的房屋建筑物是否做出相应补偿及补偿标准问题未予明确，形成“补偿不规范、不补偿不合理”的尴尬局面。
此外，个别交通项目通常跨度较大，一个项目往往涉及到多个区（县），但因现阶段各个区（县）的农村集体土地征地拆迁补偿标准差异较大，从而造成同一项目在不同区（县）适用的补偿标准不一致，造成被拆迁人互相比较、攀比的现象，以致滋生社会不安定因素。
4.2部分房屋面积很难确权
随着市区各类交通建设项目的开展以及新农村建设步伐的加快，涉及农村地区的征地拆迁项目越来越多。在农村的征地拆迁中，由于当地农村用地管理或历史等原因，大量房屋没有集体土地使用权证、房产证或其他相关权属证明资料。根据规定对于此类无证房屋经甄别后属于违法建筑的应不予补偿安置，但实际操作上各地区标准不一。
此外，对于有证合法房屋，则存在证照记载的内容与被拆迁房屋用房现状不一致的情况，对该部分房屋面积的确权也是现阶段农村征地拆迁项目的一大难点。
4.3顺利出具审计报告难度大
由于目前很多工程项目时间要求比较高，必须在限期内开工建设，拆迁实施单位为赶进度很多前期工作做得不够细致，对于被拆迁人提出的超过政策的补偿要求绕开审计人员后给予较大让步，在跟踪审计人员提出问题后往往不及时处理，留待项目结束后上报主管部门以求批复同意。
然而等到拆迁项目结束、相关问题需待解决时，却因种种缘由导致相关问题处理不及时，最终难以按期出具审计报告。
5.对征地房屋拆迁项目跟踪审计的几点建议
5.1尽快建立征地拆迁专项资金跟踪审计制度
首先，审计机关提前介入征地拆迁工作，实行全程跟踪，可以提高资金的使用效益，更重要的是及时提供有关信息，为领导决策提供科学的依据。其次，有利于推进拆迁管理工作规范化，及时纠正工作中的错误，促进拆迁管理工作按法律办事，按规矩办事，确保补偿资金及时发放到位，保障群众利益，维护拆迁区域的社会稳定。再次，审计部门作为第三方实施过程性监督，可以一定程度上避免拆迁单位、被拆迁户与上级管理部门的相互勾结，套取补偿资金，从而在源头上及时防范和遏制腐败行为的发生。
5.2要深入拆迁现场，尽量获取第一手资料
房屋拆迁工作量大，涉及范围广，人口多，各拆迁户房屋结构不一，面积不一。为保证审计证据的客观性，相关性，充分性和合法性，审计工作人员要不断加强相关业务学习，并深入拆迁现场，走访群众，认真做好取证材料，记好审计日记和审计工作底稿，加强依法监督，还要采用摄像的方式，记录一些图象资料。要详细了解拆迁的范围，拆迁的内容，安置补偿的标准、补偿资金的落实情况，监督补偿专项资金的使用和流向情况。
5.3要加大拆迁工作过程的透明性，把监督落到实处。
相关单位和拆迁实施单位要严格按照《市政府印发的通知》（宁政发[2010]261号），把各自的职责权限、补偿执行标准、补偿项目和补偿金额张榜公布，做到公开、公正、透明，接受社会的监督。如此，才能尽量避免拆迁资金管理出现纰漏，同时也有利于补偿资金足额发放到拆迁户手中，做到专款专用。
参考文献：
[1]李俊.关于开展跟踪审计有关情况的调研报告,审计研究简报,第9期.
[2]杜伟飞.国家建设项目跟踪审计的组织和实施[J]
[3]冉龙君，建设工程跟踪审计重点浅谈[J]
拆迁审计报告篇2
市府新区和老城区国有土地范围内，市政府确定的重点工程和市土地储备地块的拆迁工作。
二、职责分工
（一）拆迁人主要职责
1．申办拆迁项目立项、用地规划、土地使用等手续；
2．申办拆迁调查通知书和拆迁许可证；
3．组织选择评估单位；
4．会同城区政府按规定程序选择拆除单位和实施单位；负责办理拆除工程施工许可证，并责成拆除单位遵守《文物保护法》、《环境保护法》、《建设工程安全生产管理条例》等相关法规，接受有关行政执法部门监督；
5．会同城区政府、市住房城乡建设局制定拆迁方案，就拆迁项目补偿和安置工作提出具体意见，并报市政府批准；
6．出席拆迁行政许可听证会、行政裁决调解会和行政强拆听证会，配合行政裁决申请、行政强拆申请、拆迁诉讼案件应诉并报送相关材料；
7．委托评估单位制作拆迁项目样本房评估报告并报市住房城乡建设局论证评审；
8．组织有关部门和单位对拆迁范围内建筑物、地面附着物及装饰装潢进行评估，并报市住房城乡建设局组织财政、审计等部门审核；
9．筹集拆迁资金，并按照合同约定，结合拆迁进度，及时拨付拆迁补偿资金；
10．负责在城区政府确认后的拆迁补偿安置协议上签字盖章（协议内容及补偿标准由城区负责把关）；
11．按照有关规定与城区政府签订拆迁工作协议；
12．完成市政府及市房屋拆迁行政主管部门交办的其他事项和相关法律法规要求拆迁人必须履行的其他责任。
（二）城区政府主要职责
1．参与拆迁地块内建筑物、地面附着物及装饰装潢现场勘察测量评估，动员被拆迁人提供房产证和土地使用证，配合建筑物及装饰装潢等附属设施丈量；
2．负责拆迁地块内违章建筑的拆除；
3．负责拆迁政策宣传及不稳定因素排查化解；
4．负责具体拆迁补偿协议审核签订和补偿费的支付等工作；
5．负责征地补偿费的发放和用地纠纷处理；
6．负责具体组织行政裁决申请材料和诉讼案件应诉材料（保证及时、准确、真实），组织实施行政强拆；
7．负责拆迁范围内杆线、管网等迁移工作（费用由拆迁人预付50%，余款待工程结束按审计结果由拆迁人支付）；
8．会同拆迁人责成拆除单位依照相关法规制定拆除现场环境保护、扬尘及噪音控制等措施并监督实施到位；责成拆除单位设置警示牌、警示灯等安全保障设施，加强现场文明施工管理，办理安全监督手续，做好环境卫生及保洁工作；
9．配合国土部门做好征地补偿相关工作；负责督促拆除单位及时完成建筑物和地面附着物拆除；
10．完成市政府交办的其他事项。
三、拆迁经费核定
拆迁经费主要包括拆迁补偿费、拆迁工作经费、拆迁实施经费、拆迁奖惩经费，分别按照以下办法核定：
（一）拆迁补偿费。由拆迁人组织评估机构对拆迁项目进行调查、摸底、评估，在规定时间内提交拆迁项目总体评估报告，市住房城乡建设局在接报告5日内负责牵头组织财政、审计等部门，对评估结果按20%的比例抽取样本进行审核。审核结果与评估报告数据准确率在97%以上的，按照评估数据确认；准确率在90%至97%之间的按比例扣减；准确率低于90%的，按照规定程序重新委托评估公司进行再评估。拆迁项目总体评估报告经市政府批准后执行。因工程量增减或拆迁政策调整造成拆迁成本变化的，须重新审核确认并报市政府批准后执行。
（二）拆迁工作经费。按照拆除建筑物残值费40%的比例提取，在拆迁工作协议签订后和完成50%被拆迁户拆迁补偿协议签订后分别拨付50%。
（三）拆迁实施经费。按照拆迁补偿总额的3%确定。根据拆迁进度分三次拨付，完成应拆除房屋户数50%时拨付实施经费30%，完成应拆除房屋户数80%时再拨付实施经费40%，余款待拆迁项目竣工验收后一次性结清。
（四）拆迁奖惩经费。在拆迁工作协议约定时间内完成拆迁拆除任务的，按拆迁费用总额的1%提取奖励经费，用于弥补拆迁实施经费不足。因城区原因造成进度滞后（包括杆线迁移和地面附着物清理）超过两个月以及下达行政强拆批复后1个月内未落实到位的，分别扣除拆迁补偿经费总额的0.4%、0.2%，并追究有关行政责任。
四、拆迁项目管理和验收标准
在拆迁推进过程中，城区政府要根据拆迁管理政策法规和市政府关于征地拆迁管理工作的要求，建立健全目标责任制、稳定责任制、安全生产责任制和考核奖惩工作机制，在加快拆迁进度、保障工程顺利实施的同时，严格执行拆迁政策，切实保护公共利益、维护被拆迁人的合法权益。
拆迁验收通过应达到以下标准：房屋全部拆除，渣土清运完毕；地面附着物（包括树木、庄稼、各类构筑物、坟头等）清理到位及各类杆线迁移到位。
经自验达到上述标准的，由拆迁人和城区政府提出申请，市住房城乡建设局组织市规划、城管、国土资源、财政、审计等部门，对照验收标准进行现场审核验收。验收合格的，发放拆迁项目竣工通知书；验收不合格的，责令限期整改，并根据情节轻重给予必要的行政处理。
五、工作要求
拆迁审计报告篇3
已列入政府城中村改造计划并经市城中村改造领导小组办公室批准列入城中村改造范围的城中村改造项目中已拆平的国有土地；旧城改造项目中已拆平的国有土地。
二、工作流程
（一）申请及受理
申请人（城中村改造的由村（居）委会、集体经济组织，旧城改造的由原项目开发单位）向市土地储备中心（以下简称“储备中心”领取土地收储申请表，接件后3个工作日内进行审核，对符合条件的予以受理。
（二）收储范围确定
由市城乡规划局先行对项目范围出具规划用地红线图和规划条件，市国土资源局依据规划红线图出具项目收储范围的宗地图，做为土地收储范围的依据。
（三）拆迁安置方案认定
城中村改造拆迁补偿安置方案经申请人所在辖区政府常务会议研究同意后报送市城中村改造领导小组办公室进行审核认定。
旧城改造项目拆迁补偿安置方案和申请人按照规划批准的建筑面积、货币补偿、交房标准、交房时间等回迁房建设标准的相关资料报市建设局综合开发处认定。
（四）拆迁安置费用认定
城中村改造成本由申请人根据拆迁方案进行测算后，报辖区政府审定。由辖区政府报市财政局评审中心进行审核并出具财政评审报告书。
旧城改造项目申请人根据拆迁补偿安置方案测算拆迁安置成本，由市土地储备中心报市财政局评审中心进行审核并出具财政评审报告书。
（五）签订收储合同
市国土资源局根据财政评审成本与城中村改造项目申请人签订土地收购（回）合同。
土地收回公告经市政府批准后由市国土资源局，并根据财政评审报告与旧城改造项目申请人签订补偿协议。
（六）供地及移交
公开出让起始价参照评估价格确定。竞得人自行筹措回迁楼建设资金的按照市建设局审定的拆迁补偿安置方案及回迁楼建设标准方案实施建设。
土地公开出让方案经市政府批准后实施，城中村改造项目及涉及土地由辖区政府移交给竞得人。涉及集体土地的依法征收为国有土地后，可参照本办法执行。旧城改造项目及涉及土地由市土地储备中心移交给竞得人。
拆迁审计报告篇4
1.征地拆迁相关的法律法规不完善
一是个别地方未制定适应当地经济发展水平的征地拆迁补偿标准。《国有土地上房屋征收与补偿条例》等国家层面出台的法规仅对房屋的拆迁做了程序性、原则性的规定，因国内各个地区的经济发展程度、居民生活水平都有很大的差别，所以，无法制定全国统一的征地拆迁补偿标准，地方征地拆迁的补偿标准往往是由当地的政府部门根据本地区的实际情况制定，但个别地方未出台相应的补偿标准或补偿标准无法适应经济社会发展。二是现行法律法规仅对国有土地上的房屋拆迁做了原则性规定，对集体土地的征地拆迁规定基本为空白，导致开展集体土地征拆时无法可依。三是拆迁工作经费相关法规不完善。当前并没有对征地拆迁工作的经费制定统一的标准，拆迁实施单位及审计部门往往都以《基本建设财务管理规定》中关于建设单位管理费的相关规定作为依据，但该规定并不完全符合征地拆迁工作实际。这就造成了拆迁工作经费使用较为混乱，审计部门审计亦无据可依。
2.审计思路及方法相对落后
目前，征地拆迁审计正处于发展的初级阶段，审计人员在开展征地拆迁审计时往往还停留在传统的审计思路及使用传统的审计方法，即收集资料，审查拆迁补偿协议、测绘报告、评估报告、拆迁工作方案等，辅以实施前后相关对比图片等资料进行分析对比，检查范围往往限于有无按标准实施拆迁工作、有无按程序开展拆迁工作、拆迁资金使用管理是否合规等常规性方面。这种审计方法往往只能发现一些程序上、资金使用管理上的问题。这种审计思路并未有效整合现有资源，比如利用国土部门地籍数据、遥感影像等多种地理信息、项目测绘图等相关影像资料，在审计方法上也仅仅限于传统的分析性符合、重算等手段，未能充分利用GiS系统等创新技术手段，限制了审计成果的提升。
3.审计风险较高
拆迁工作中，拆迁实施主体往往委托属地政府开展征地拆迁具体工作。由于地方政府往往缺少专业机构或专业人员不足，往往根据征地拆迁工作需要，聘请动迁服务单位、测绘单位、评估单位来负责具体工作。虽然相关单位具有相应的资质，但作为市场主体，不可避免地存在逐利的动机，这就不可避免地带来拆迁工作上的失误，个别单位甚至铤而走险配合业主等利益主体主动造假，由于动迁、测绘及评估工作的专业性较强，审计人员往往无法发现其中存在的问题。所以，聘请的这些单位为政府带来方便的同时也为征地拆迁补偿工作带来了非常多的不确定因素。此外，拆迁补偿的现场一般都随着征地拆迁工作的完成而消除，审计介入时往往房屋已拆除、场地已平整，无现场可供审计人员查看或核对。上述因素都导致了较高的审计风险。
4.审计介入时间晚影响审计效果
目前，在我国征地拆迁的审计工作一般都是在征地拆迁项目完成后，才会让审计人员对于在征地拆迁的过程中的一系列事项进行审计。一方面，由于征地拆迁工作的特殊性，很多的审计证据会随着征地拆迁项目的结束而消失；另一方面，进行征地拆迁工作的相关中介机构并不固定，不同地区不同时间段征地拆迁工作的所选用的中介机构往往都不一样。因此，审计人员获取审计证据的难度相对较大，最终影响审计效果。另外，即使通过审计获得了审计证据，对于征地拆迁过程中的违法人员进行了有效处罚。但是，由于审计介入的时间晚，对于征地拆迁中由于工作失误造成的损失已经较难弥补，影响了审计的最终效果，同时还造成了一定的经济损失。
二、征地拆迁审计中存在问题的解决对策
1.不断完善国家的法律法规
由于国家法律法规的不健全，为审计工作的顺利进行带来了很多的不便。因此，我国政府必须高度重视对征地拆迁工作相关法律法规的制定，建立统一的征地拆迁补偿标准，可以根据不同地区的不同情况作出适当的调整，但是同一地区的补偿标准必须是固定的，且应赋予补偿标准一定的刚性，减少随意调整的做法。与此同时，我国政府应该根据拆迁机构在征地拆迁的工作过程中出现的问题，制定相关的法律法规来更好的保证居民的合法权益不受侵害。在征地拆迁的过程中的问题只有从法律的角度给予了确实的保证，才能不断规范审计的执法行为，避免因为自由裁量权的随意使用而带来的一系列的审计问题。
2.利用计算机进行辅助审计
随着审计环境和内容的不断变化，审计手段必须要适应新的审计环境。利用计算机进行辅助审计，不但能够提高审计的工作效率，还能提高审计结果的准确性、降低审计成本。针对于审计手段落后的问题，审计部门应不断开发探索适应征地拆迁审计系统及审计方法，通过有效的利用计算机信息化技术让征地拆迁跟踪审计的程序更加的规范，尽量减少审计工作的随意性。如在进行征地拆迁审计的过程中，从作业现场获取审计中需要的材料，以数字化的形式录入计算机，建立征地拆迁项目的数据库，方便审计项目组对于审计工作中相关数据的查询搜索，全方位的甄选相关信息。通过计算机软件系统对征地拆迁工作中的相关数据进行横向比较，从而分析出征地拆迁政策的具体执行情况以及补偿款的发放情况，同时还能有效防范审计风险。审计人员可以探索利用地理信息系统（GiS）技术，通过取得国土部门地籍数据、遥感影像等多种地理信息，充分利用拆迁补偿项目测绘地形图、或者Googleearth地图等地理信息开展审计，以提高审计效率、拓宽了审计思路，取得更好的成效。
3.严格实行复核及业务会制度
首先，应该落实三级复核制度。审计部门应对审计证据、审计记录、审计底稿以及审计报告等审计资料按照审计组、审计组所在科室、审理部门3个层次开展复核工作，不同的复核层次负责有分工有重点地开展复核工作，以进一步提高审计质量、规避审计风险。审计组应对全部审计事项进行详细复核，审计组所在科室应对审计发现的问题及其适用法规进行重点复核，审理部门应对审计查证事项是否清晰、定性是否准确等情况进行复核。对于委托社会中介机构开展的审计项目，也必须要求中介机构进行内部复核，然后再提交审计部门实施相应的复核。其次，落实项目业务会议制度，对重大的征地拆迁审计项目，应召开由审计组及其所在部门、审理部门等部门参加的审计项目业务会议，对审计过程中遇到的重大问题、审计发现的主要问题、审计法规使用等方面进行讨论，确保审计质量。
4.开展征地拆迁补偿跟踪审计
拆迁审计报告篇5
2014年12月26日，安徽省合肥市庐江县法院一审以犯贪污罪、罪、，判处方广云有期徒刑20年，人民币15万元。
由于身患多种疾病，2012年案发以来，方广云一直取保候审，在医院治病或在家休养。法院宣判后，当即将方广云交付公安机关执行逮捕。方广云拒绝在逮捕证上签字，很不情愿地戴上手铐。
随着老态龙钟的方广云被警车带走，沸沸扬扬的合肥“房叔”窝案已有21人获刑或受到处理。
村民举报，扳倒“房叔”
出生于1949年10月的方广云，家境贫寒，青年时代做过瓦匠，从事架桥修路等辛苦营生，赚取辛苦钱养家糊口。上世纪80年代，见过世面的方广云在村里办起一家塑料厂，亏本之后，于1994年与村集体等三方合资兴办了金鸿电器厂。1996年，入党才三年、已经47岁的方广云迎来人生的重要转折，从金鸿电器厂厂长一跃成为何大郢村党支部书记。这小小的村官在权力圈中算是垫底，而对方广云来说，已经足够大，从此有了权力寻租的舞台。
方广云当上书记后，在村里十分强势，很快成为“方老虎”，他的处事方式是对“不听话”的村民“凶猛压人”，而对有用的领导则能“下跪求人”，毫不顾及脸面。方广云强行低价租用侄孙方义虎的田地不成后，出手打架。因方广云没有及时去慰问村里的困难老人，被驻村干部、磨店乡组织委员陈志木指责后，方广云和儿子一起将陈志木按倒在地上殴打，致陈志木留有一道疤痕。
“我不跟你们打，如果不让你上中央电视台，算我没本事。”当时，陈志木撂下这样一句狠话。后来，方义虎、陈志木和68岁的王可翠成为实名举报方广云的领头人。
2003年前后，方广云连蒙带骗征用村民土地，违规转卖给企业建厂房，被村民举报。相关部门查实存在118.4亩土地涉嫌违规。2005年11月，合肥市瑶海区纪委下文撤销方广云的站北社居委书记职务，但撤职决定书一直被人“雪藏”，方广云在站北社居委书记位置上一直干到2011年才“光荣退休”。正是在这六年里，方广云在征地拆迁分配安置房过程中为所欲为。
2005年，合肥市瑶海工业园区管理委员会因为建设需要，开始将站北社居委部分村民组的房屋实施拆迁，安置到新建设的方桥新镇小区。
王可翠的医疗室也面临拆迁，总面积是1060平方米。“方广云曾拍着胸脯告诉我，拆迁后还给我一个医疗室。”王可翠说。拿到3.6万元的补偿款后，她同意拆房。
转眼四年过去，到了2009年，拆迁户开始回迁，但王可翠一平方米房子都没有分到。“方广云说我的房子是违建。”王可翠看到，社居委计生主任张世凤违建了500多平方米房子，居然分到了12套房后，找到方广云理论无果，受了一肚子气。
“宁可花200万元铺路，也不会给王可翠一平方。”2010年6月23日，方广云在方桥新镇小区门口当着许多居民说。
王可翠气得高血压突发晕倒，当时幸亏有位老医生抱着她，要是倒地就没命了。在医院抢救过来后，彻底“死心”的王可翠说：“宁可一平方不要，也要把方广云送进大牢。”她和方义虎、陈志木一道联络村民，开始实名举报方广云非法贪污、侵吞老百姓回迁房之事。细心的王可翠发现，回迁村民形成的方桥新镇小区有很多自己不认识的人，在村里干了几十年医生的王可翠觉得纳闷。“村里拆迁就300人，怎么500人来分房？”王可翠开始暗中调查取证。
“我们到楼梯道里面找水电费单子，看上面的名字，如果不是村里面的人，就收起来。”王可翠花了大约一年的时间取证。
2011年6月11日，方义虎得知中央巡视组来到安徽。王可翠、方义虎等人赶到稻香楼宾馆，将举报方广云的材料递进中央巡视组。
方广云获悉后，曾委托陈志木的好友来“说情”，允诺给王可翠30万元和一套房，分别给方义虎、陈志木10万元及一套房，被他们拒绝。“我们三个是准备倾家荡产、豁出性命举报的。”陈志木说。
2012年5月26日，合肥市成立了由新站区纪工委主办、合肥市纪委领办的“5・26”专案组，调查方广云的违纪违法问题。同年9月13日，方广云被移送合肥市瑶海区检察院立案侦查，10月18日取保候审。
当年12月，王可翠、陈志木等人在合肥的网络论坛上实名举报方广云以亲属及他人名义非法套取侵占拆迁安置房136套违纪违法问题，引起媒体的大量报道，合肥“房叔”窝案由此引起社会高度关注。
被抬上被告席受审
2014年9月29日8时20分许，方广云在一辆宝马X6轿车的“护送”下，到达庐江县法院设在庐城镇政府会议中心的临时法庭，出庭受审。
审判长宣布开庭后，三名法警将气喘吁吁的方广云架入法庭。在上审判台时，由于有四级阶梯，方广云走不上去，法警只好将他抬了上去。
庭前调查开始，面对审判长的询问，方广云对很多问题均回答“我听不清”“我不知道”“我看不见”，并介绍自己身患11种病。公诉人宣读完书后不久，他便剧烈喘息。10时左右，庭审不得不中止。方广云称自己需要吃点糖才行。在老伴的陪同下，方广云到台后喝水，以免血糖太高。因担心方广云在庭审中出现状况，庐江县法院首次引入医生进入庭审。
庐江县检察院指控，2005年以来，被告人方广云在协助原合肥市瑶海工业园区管委会拆迁安置工作期间，利用其负责对站北社居委部分村民组拆迁安置对象的资格审核、安置费审核等职务上的便利，单独或伙同他人骗取安置房18套，面积1570平方米，价值345.4万元;骗取拆迁补偿费31.6万余元、安置费21.4万余元，合计398.4万余元。公诉机关认为，被告人方广云的行为已构成贪污罪。
庭审中，方广云思维很清晰，面对指控罪名，拒不认罪。“我没有骗过安置房，指控中的18套房屋没有一套在我的名下。”方广云说。
他的辩护人提出，方广云并非国家工作人员，不能以贪污罪论处。同时提供书证，证明方广云在纪委调查前，将涉及的11户23套房屋退还，还委托儿子向检察机关退还赃款64万元。
公诉人反驳说，根据全国人大对刑法第93条第二款的解释规定，在村民委员会等基层组织中任职，从事土地征用管理或者行政管理，或者在基层机关单位从事公务的人员，都按照国家工作人员论。方广云作为书记，在站北社区拆迁安置过程中，利用职务便利骗取公共财物，显然构成贪污罪。
律师强调说，2010年6月24日，纪委已给予方广云严重党内警告处分，已经将此事定性为违纪行为，已有结论性处理。对此，公诉人予以反驳：“党纪代替不了国法。随着案件的进展和日益清晰，方广云应受到刑事追诉。”
针对公诉机关指控方广云，违规出具安置证明等材料，致使他人非法获取安置房45套，面积3605平方米，价值793.1万元，获取拆迁补偿费44.8万余元，共造成公共财产损失837.9万余元，应当以罪追究刑责。方广云还利用职务上的便利，收受他人人民币6万元，应以追究刑责。
对此，他的辩护人称，方广云不符合罪的主体要件，他是站北社居委书记，不是该案中拆迁安置工作的负责人，仅仅是一个联系人的角色，做的是形式审查的工作，最终分房，要经过管委会。
“我只是个负责盖章的。”方广云这样形容自己的工作。他称，拆迁小组有着明确的职责分工，在安置材料上签字之前，还有资格确认、丈量房屋、出具房屋登记表等程序，这些都不属于他负责，他也无权审核，只要对方有户口本和丈量单等相关证明文件，方广云就必须要开，他无权审查这些材料的真实性。“他们都已经拿到了材料，我不签字，还不被人骂死！”他说。
实际上，方广云担任书记超过15年，应当对当地居民情况非常了解。但方广云矢口否认：“我连我亲侄女的名字都不知道了，我好多事都记不得了。”
面对受贿的指控，方广云更显得有些委屈。“我没收他们的钱，那6万块钱是我打麻将借的。”他称自己很喜欢打麻将，有段时间没钱了，就跟几个朋友借，结果两个朋友分别借给他2万元和4万元。后来在纪委介入前，他担心这笔钱会出问题，已经通过中间人全部退还。
公诉人则提供证人证言证明，这6万元是方广云在拆迁安置的过程中，主动向有求于他的武某等二人索要。
当天，举报人王可翠和十几位村民一道，从合肥赶到庐江县，来到庭审现场，一直旁听到庭审结束。“今天终于等来了审判的一天，我就想来看看他最后的下场。”王可翠说。
骗房“铁三角”
方广云等人是如何突破政府房屋拆迁安置规定，大肆骗房的？在方广云引领下，社居委、拆迁办、户籍民警共同形成了“联合造假，共同骗房”的“铁三角”。其中，社居委书记方广云、拆迁办副主任范正东、派出所户籍民警詹卫东，与站北社居委和临近社区的多名干部，以及多名“有关系”的社区居民，共同组成了“骗房团伙”，营造出“骗房流水线”：户口有人办、账目有人算、书记往上报、拆迁办批准、手续很齐全、房子搞不见。
“房叔”窝案的主要骗房手段有：违规迁户、虚增人口、办假户口、盗用户籍。
法院审理查明，2005年以来，方广云在协助瑶海管委会进行拆迁安置工作期间，利用其负责对站北社居委部分村民组拆迁安置对象的资格审核、安置费审核等职务上的便利，单独或伙同他人骗取安置房15套，共计价值323万余元。
2005年下半年，何槽坊村民组拆迁房已经丈量结束，为了能够参加拆迁安置，方广云把女儿方明霞以及姚许、何满的户口从方小郢村民组他家的户口上分户，并迁到何槽坊村民组，然后，再把女婿范家龙的户口从合肥市区迁过来与方明霞在一起。方广云对范家龙、方明霞说，把范家龙户口迁过来就是为了参加何槽坊村民组的拆迁安置。
在方广云的操作下，范家龙、方明霞户下共计安置五口人，骗取拆迁安置房三套，面积270平方米，骗取安置房价值59.4万元、拆迁补偿费8353元、人口安置费5.4万元，共计65.64万元。2014年5月，方广云的女婿范家龙、女儿方明霞犯贪污罪，分别被判处有期徒刑五年。
在“房叔”窝案中，磨店派出所户籍民警詹卫东是个关键人物。他与方广云等人相互勾结，分工实施违规迁移户口、开具虚假安置证明等行为，骗取拆迁安置房面积480平方米及拆迁补偿等，共计价值人民币99.78万元。此外，违反规定，为他人在户口本上虚增人口或者违规迁移户口，致使公共财产遭受损失共计人民币245万余元;并利用职务便利，先后收受他人贿赂6.1万元。合肥市瑶海区法院以罪、、贪污罪，判处詹卫东有期徒刑18年。
2007年11月，方广云受瑶海工业园区拆迁办副主任范正东的请托，为无拆迁安置资格的范正东父母出具虚假安置证明，致使该户通过审核，获得安置补偿，非法获取拆迁安置房三套，面积210平方米。范正东利用职务之便，收受他人财物，为他人谋取利益，并伙同他人采用虚假挂户等手段，骗取安置房和补偿款，共计涉房14套，其中以亲属名义骗房六套，收受3万元贿赂协助他人骗房一套，伙同户籍民警詹卫东骗房七套。范正东被法院判处有期徒刑12年。
站北社居委原计生主任张世凤与方广云共事多年，同是审核小组成员，负责审核拆迁安置人口资料，他俩都想借职务便利“多搞点面积”，她家的材料，“房叔”睁一只眼闭一只眼签字盖章。张世凤采用给子女伪造结婚证明，将亲友户籍挂靠在自家名下等方式，骗取安置面积240平方米、增加购买面积130平方米，共计370平方米，骗取拆迁补偿款和人口安置费共计价值84.9万余元。张世凤犯贪污罪，被判有期徒刑六年，其丈夫何某，亲友杨某、何某犯贪污罪，分别被法院判处有期徒刑和缓刑。
法院最后认定，方广云在负责站北社居委部分村民组拆迁安置对象的资格审核、安置费审核等工作期间，，违规出具安置证明等材料，致使他人非法获取安置房和拆迁补偿费，共造成公共财产损失685万余元;并利用职务上的便利收受贿赂6万元。
庐江县法院一审判决，方广云犯贪污罪，判处有期徒刑十四年，并处人民币15万元;犯罪，判处有期徒刑五年;犯，判处有期徒刑三年六个月;决定执行有期徒刑二十年，并处人民币15万元。
2015年1月13日，一审判决生效。
苍蝇成虎，危害基层政权
随着方广云被判刑，历时两年多的合肥“房叔”窝案告一段落。
判决这一天，王可翠老人没有到现场，因为患高血压，躺在床上。得知判决结果后，她说：“对这个结果很满意，感谢法院作出公正判决。”
“判20年，是方广云系列案中的最高刑，这对我们举报人、对方广云都是公正的。”方义虎说，这样的结果不枉我们五年的努力。
而陈志木当年在方广云面前撂下的狠话更是一语成谶：中央电视台当天将直播车开到了法院，方广云被判刑的消息率先在午间新闻播出。
回望方广云担任党支书长达15年多时间里，大权独揽，一手遮天。村里多年不公开账目，拆迁、分房、征地都暗箱操作，村民们多次举报撤不掉他，换届选举时村民联名也“罢不掉”他。他从“苍蝇”变成了“方老虎”。
“房叔窝案是一起非常典型的村官腐败案件，而且抱团腐败，从中可以看出很多问题。”安徽省社科院法学研究所副所长何平对媒体说，方广云系列案件，暴露了农村城镇化进程中基层治理和民主监督的漏洞，提供了“小官大贪”的典型样本。
何平分析认为，“村官”腐败案，主要根源在于村级权力运作的体制性缺陷，“民主选举、民主决策、民主管理、民主监督”是村民自治的核心内容，但现实中，只有民主选举实行得相对较好，其他三个民主有时成了摆设，村民自治往往变成“村委会自治”，甚至个别“村官自治”，形成“小官大贪”。
拆迁审计报告篇6
《淮河入海水道近期工程征地拆迁安置工作实施意见》已经省人民政府批准，现印发给你们，请遵照执行。
淮河入海水道是从根本上提高我省淮河流域防洪标准的骨干工程，今年要全面实施工程建设。征地拆迁安置是工程建设的重要组成部分，有关地区各级人民政府要高度重视，按照省政府确定的补偿标准，负责做好当地的征地拆迁安置工作，确保工程建设需要，确保社会稳定。有关部门也要积极支持工程的征地拆迁安置工作。对工程征地涉及的税费，要按照有关规定予以减免。
淮河入海水道近期工程征地拆迁安置工作实施意见
根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院批准国家计委批复的《关于审批淮河入海水道近期工程可行性研究报告的通知》（计农经〔1999〕396号）和水利部《关于淮河入海水道近期工程移民安置规划报告的批复》（水规计〔1999〕490号）的有关规定，现就淮河入海水道近期工程征地拆迁安置工作提出如下实施意见：
一、安置原则和工作任务
淮河入海水道近期工程西起二河闸，东至扁担港入海口，全长163.5公里，南北宽700米左右。工程建设涉及到淮阴市的清浦区、淮安市，盐城市的阜宁县、滨海县、射阳县及省农垦集团公司所属淮海农场。征地拆迁安置工作的主要任务：一是办理土地征用手续；二是拆迁房屋及附属建筑物，安置人口；三是完成有关集镇和行政事业单位、工矿企业的迁建；四是实施有关水利、交通，电力，通讯等专项发施的复建。
淮河入海水道工程征地拆迁安置原则是，以土地为依托，以农业安置为主，就近后靠集中安置。在实施过程中，首先在本村安置，本村安置不了的在本乡互置，本乡安置不了的在本县安置。移民集中居民点的建设要按照有利生产、方便生活、节约土地的原则，科学规划，合理布局。
二、管理体制
淮河入海水道工程征地拆迁安置工作实行包干负责制。在省政府确定的补偿标准范围内，征地拆迁安置工作由省包干到市，市包干到县。由县人民政府负责制定安置方案，组织实施，协调解决工作中的矛盾和问题，确保社会稳定。淮海农场的征地拆迁安置工作由省农垦集团公司负责实施。
成立省淮河入海水道工程征地拆迁安置办公室，设在省淮河入海水道工程建设管理局，负责制定证地拆迁实施规划和分年实施计划，负责补偿资金拨付，检查监督各有关地区和部门征地拆迁安置工作实施情况和经费使用情况。
省有关部门要积极配合，做好淮河入海水道征地拆迁安置工作。建立省淮河入海水道征地拆迁安置办公室联络员制度，省计经委、财政厅、水利厅、监察厅、审计厅、交通厅、广电厅、国土局、电力局、邮电局、农村经济集体资产管理办公室各派一名联络员，定期研究有关问题。省有关部门要负责做好交通、电力、通讯等专项设施复建的协调、规划工作，优化拆建方案，节省工程投资。省国土局负责做好办理征地手续等工作。
淮阴、盐城市及所属有关县（市、区）要设立征地拆迁安置办公室，根据安置方案组织实施，拨付各项补偿资金并督促到位情况。省淮海农场也要成立相应的征地拆迁安置机构，负责有关工作。
三、补偿标准
淮河入海水道近期工程征地补偿费和拆迁安置补助费执行水利部批复的标准。
（一）土地补偿费（包括安置补助费、青苗费、劳力安置费、土地管理及小型农田排灌设施恢复费等）。征用耕地按该土地征用前三年平均年产值的5.5倍予以补偿；征用鱼塘、果园、桑园、苗圃等土地按该土地前三年平均年产值的5倍补偿；征用竹林、藕塘、柴浦田和其它有受益的非耕地按该土地前三年平均年产值的3倍补偿；征用耕地作宅基地的，按耕地的补偿标准补偿，原宅基地不再给予补偿。
（二）房屋、树木及其他附属设施，企事业单位搬迁费、清理费等补助标准见附表一、附表二、附表三。
（三）输电线路、设备和广播、电信线路补助标准见附表四。35KV（含35KV）以上的高压输变电线路及电信、通讯、广播、光缆、电缆等专项设施，根据原规模、原标准、恢复原功能的原则，由省有关主管部门编制复建规划和初步设计，经省有关部门共同审查后，按概算总额包干复建。因扩大规模和提高标准增加的投资，分别由有关部门自行解决。专项设施复建要严格执行工程招标投标制、监理制、合同制等规定。
（四）临时占有土地的补偿费及生产恢复费标准为：占用一年的，每亩耕地补偿1000元，占用两年的，每亩耕地补偿1500元。此笔经费在工程经费中另行安排。
（五）居民点（中心村）公用生活设施补助，重点企业、学校迁建补助，特困户补助，远迁补助等经费，按照批准的设计概算另行专项补助。
四、拆迁安置
（一）征地拆迁安置工作由县（市、区）征地拆迁安置办公室具体组织实施，市征地拆迁安置办公室负责监督协调。征地拆迁补偿要严格按照省、市、县、乡有关部门联合组成的实物量调查组实地调查并经拆迁单位和拆迁户核实认可的实物量进行。
（二）拆迁户自愿投靠亲友的，由迁出地和安置地县（市、区）、乡（镇）人民政府与拆迁户签订协议，办理有关手续；迁出地人民政府将有关费用交给安置地人民政府，统筹安排拆迁户的生产和生活。
（三）按照拆迁安置规划必须搬迁的拆迁户及企事业单位不得借故拖延和拒迁，更不得借故返迁。工程沿线实施范围之内，不得新建任何临时性或永久性建筑物。凡拆迁实物调查后新增的设施一律不予补偿，并限期自行拆除。
（四）为及时准确地掌握拆迁安置进展情况，各级征地拆迁安置办公室要定期逐级报送统计报表，建立信息报送制度。拆迁安置工作结束后，由省淮河入海水道工程建设管理局会同各市、县人民政府组织进行检查、评估和验收。
五、财务管理
（一）省淮河入海水道工程建设管理局负责全部征地拆迁安置经费的财务管理、监督工作；市、县征地拆迁安置办公室负责本级经费的拨付、使用、管理工作。
（二）淮河入海水道征地拆迁安置补偿经费要严格按照“专户存储，封闭运行”的要求，设立专用帐户，单独核算，按规定使用。任何单位或个人不得挤占、挪用、截留征地拆迁安置经费。
（三）征地拆迁安置经费原则上全部用于征地拆迁安置，年度包干结余结转下年度继续使用。淮河入海水道工程征地拆迁安置工作结束后，国家和省安排的征地拆迁安置经费结余必须全部用于拆迁安置补偿，不得挪作他用。
（四）移民经费使用要按照基本建设程序进行管理，严格执行基本建设财务管理制度，按计划进度拨款，及时报送会计报表和竣工决算。各地要实行补偿经费公开制度，张榜公布拆迁户补偿经费情况，接受群众监督。
拆迁审计报告篇7
审查房产存在的真实性，是否账实相符。确认房产存在的真实性，是对行政事业单位房产审计监督的物质基础。第一步首先取得该单位所有房产的清单和与之相对应的房屋产权证明以及固定资产账登记的房屋明细账。检查房产清单中的所有房屋有关的合同、产权证明、财产税单、抵押借款的还款凭据、保险单等书面文件，单位所有房产是否都有房屋产权证明，产权所有者是否系被审计单位。第二步检查房产是否账实相符。把房屋清单与固定资产账相核对，检查是否所有的房产都已经登记入账。通过与被审单位人员交谈了解、实地到被审单位查看，或者留意在日常的审计中出现的蛛丝马迹，能否发现被审计单位未提供的房产。分析未提供的原因，是因为疏忽了，还是有意不提供。如果是有意，会不会是想隐瞒房产运作、处置所产生的收益，还是其他原因呢？审查房产购建的合法性，其审批手续是否完备，是否履行了工程招投标程序。确认房产购建合法性，是对行政事业单位房产审计监督的法律基础。第一步请被审计单位提供审计时间范围内所有新建、购置房产的立项审批手续，审查是否按照管理级次向房产所在地发改委申报立项，房产实际面积是否超出立项文件中规定的建设面积。第二步通过审核该单位的预算情况和基建账户收支情况，确认购建房产的资金来源，是使用预算资金、结余资金、上级补助资金还是其他资金来源，是否报经财政部门批准，房产建设投资规模是否超出立项文件中规定的项目概算。第三步审查新建、扩建、迁建、装修房产在选择勘察、设计、施工、监理单位和设备材料供应单位等是否履行了招投标程序，达到公开招投标限额的是否进行了公开招投标。如果没有进行招投标，应重点关注施工单位是否具备资质，确定施工单位的过程中是否存在暗箱操作，施工单位是否系被审计单位的关系人，被审计单位人员有无收受回扣等，注意发现违纪犯罪线索。审查房产的入账金额及收益的核算是否恰当。确认房产入账金额及收益核算的准确性，是保证审计准确定性定量的必要因素。第一步检查房产增减变动的原始记录是否完整，其入账金额是否准确。针对来源不同的新增房产：购入的房产其入账价值应包括买价和有关税费；自建房产在办理产权手续之前的一系列支出均应计入房产的入账价值，其中借款费用资本化部分以会计上规定为准；上级部门投入的房产应以双方确认的价值作为其入账价值。第二步检查房产收益情况。结合所了解的被审计单位房产所有及使用情况，通过审查被审计单位出租、处置、拆迁补偿合同以及收入所开票据、收入财务账三者记载金额是否一致，确认房产出租、处置、拆迁补偿收益是否纳入规定账户核算，有无通过房产收益不入账的方式设立小金库，应执行收支两条线的收益是否上缴财政等。审查房产处置程序的合规性。是否经过财政及主管部门批准，是否履行了规定的处置程序。确认房产处置程序合规性，对行政事业单位房产审计监督的重要内容。一是检查减少房产的授权批准文件，房产处置是否经过财政及主管部门批准，并按照法律规定的程序进行；二是检查因不同原因减少房产的会计处理是否符合有关规定，验证数额计算的准确性；三是检查是否存在未作会计记录的房产减少业务。
行政事业单位房产审计的关键点
随着中国城市化进程步伐的加大和一些行政事业单位机构撤并等，出现了大量房屋拆迁、改造、处置。如果被审计单位在审计的年度内有房屋的拆迁、改造、处置等，特别应重点关注的是对房产拆迁、改造、处置过程的审计监督。行政事业单位房产拆迁、处置过程中违规操作，是当前房产管理中造成国有资产流失的主要形式。一是房屋拆迁、处置中未经评估，低价处置给关系人。如某县局正新修办公楼，因拖欠施工单位部分工程款，未经评估将原旧办公楼门面转让给施工单位，直接抵减工程款。二是单位改制、房屋拆迁、处置中评估作价太低，造成国有资产流失。如2004年位于我市中心的某研究院正在进行股份制改革。某房产面积10,122平方米，改制时土地评估值仅211.17万元，构筑物评估值仅24.9万元，合计236.07万元。但不久该单位按照城市规划进行拆迁，在拆迁评估中该房屋评估值已达1,217.21万元，造成个人股份侵占国有股份近千万元。三是评估机构出具虚假评估报告，人为压低资产评估价值。如重庆某土地评估有限公司在为某局房产转让评估中，评估作业操作不规范，所选取的11处可比交易实例经到重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心查询，均无房屋登记信息或无交易信息，且评估单价明显低于同地段成交实例。四是拆迁还建中实际得房面积比协议少，或由于种种关系签订显失公平的协议。如我市某市级机关与由该单位后勤中心成立的某公司签订《联合建房协议》约定该机关及下属单位分得业务用房面积5100平方米。据查联合建房共拆迁该机关下属4家单位原有业务用房面积13833平方米，比拆迁前的业务用房面积少8733平方米。五是还建房屋改变原使用用途或不能使用。如我市某剧场拆迁9218m2还剧场6330m2由于舞台空高进深不够、承重货载不够等不能作为剧场使用，造成事实上的资产流失。六是拆迁还建中偷逃国家规费。如某机关在下属单位改造中用已经被抵押给银行的两套住房，抵应缴配套费，造成国家规费的流失。重点审查对房产拆迁、改造、处置过程，一是应检查拆迁改造有关政府部门批准文件，被审单位房屋拆迁改造的依据是否充分。二是应检查所有程序是否合规，是否经过有资质的机构进行评估，评估报告是否超出规定的时限，评估价值可以与同时期同地段的房屋进行比较，有无明显低价评估。三是房产处置中应进交所挂牌拍卖的，是否按规定挂牌拍卖交易。四是应检查拆迁改造处置中所有的协议有无显失公平，其中有没有隐藏什么个人行为，注意发现犯罪的线索。五是应检查拆迁还建中是否足额缴纳国家规费。六是已经还建的房屋是否入账，是否发挥应有的效益，有无资产闲置。
结束语
拆迁审计报告篇8
北京市城市房屋拆迁管理办法
第一章 总则
第一条为加强本市城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据国务院有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条凡在本市国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物(以下简称城市房屋拆迁)，均适用本办法。
第三条本市城市房屋拆迁，必须符合城市建设规划和有利于危旧房地区改建，适应城镇住房制度改革。
第四条本办法所称拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的建设单位或个人。
本办法所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有从(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和使用人。
第五条拆迁人必须依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿;被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第六条市房屋土地管理局(以下简称市房地局)主管本市城市房屋拆迁管理工作，负责本办法的组织实施和监督检查。区、县房屋土地管理局(以下简称区、县房地局)负责本行政区域内的城市房屋拆迁管理工作。
本市规划、建设、公安、商业、教育、邮政、电信、工商行政、税务等管理部门应当按照各自的职责，做好城市房屋拆迁工作。
第二章 拆迁管理一般规定
第七条市或者区、县人民政府可以组织统一拆迁，也可以由拆迁人自行拆迁或者委托拆迁。本市的城市建设综合开发地区和重点工程建设，应当实施统一拆迁。
市或者区、县房地局不得接受拆迁委托。
第八条本市对城市房屋拆迁单位实行资格管理、资质等级评审和资质年审制度。具体办法由市房地局制定并公布。
第九条本市对城市房屋拆迁工作人员实行培训、考核和持证上岗制度。
拆迁工作人员应当依法实施拆迁，不得在拆迁中使用威胁、恐吓、欺诈等不正当手段。
第十条任何单位或者个人需要拆迁房屋，应当向区、县房地局申请办理房屋拆迁许可证。申请时应当提交下列文件：
(一)国有土地使用证明文件;
(二)城市房屋拆迁资格证书;
(三)拆迁人的资信证明文件;
(四)拆迁计划和拆迁方案;
(五)市房地局明文规定的其他需要提交的文件。
第十一条本市城区、近郊区的房屋拆迁申请，在区房地局初审、市房地局复审后，由区房地局核发房屋拆迁许可证。远郊区、县的房屋拆迁申请，由区、县房地局审查并核发房屋拆迁许可证，但重点建设工程、危旧房改造工程的房屋拆迁申请，在区、县房地局审查后，必须报市房地局复审同意，方可核发房屋拆迁许可证。
市或者区、县房地局在审查房屋拆迁申请时，涉及拆迁中央国家机关、军队所有房屋的，应当征求有关管理部门的意见。
第十二条房屋拆迁许可证规定的拆迁期最长为1年。拆迁人在规定的拆迁期限内未完成拆迁的，必须在期限届满15日前向核发房屋拆迁许可证的区、县房地局申请延长期限，经审查批准可以延长，但每次延长期限不超过6个月。
第十三条拆迁范围确定后，区、县房地局应当通知有关管理部门在拆迁范围内暂停办理下列事项：
(一)公安机关办理迁入居民户口和居民分户，但因出生、军人复转退、婚姻等确需迁入户口或者分户的除外;
(二)市或者区、县房地局办理房屋买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产等手续，但依人民法院或者仲裁机构生效的判决、裁决执行的除外;
(三)规划、建设部门办理房屋新建、改建、扩建和装修等批准手续;
(四)工商行政管理机关办理营业执照。
暂停期限为1年。需要延长期限的，可以延长一次，并应当在期限届满前1个月报区、县房地局批准，延长的期限不超过1年。
在暂停期限内，拆迁人需要在拆迁范围内进行入户调查的，应当报区、县房地局批准。
第十四条核发房屋拆迁许可证后，区、县房地局应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限和拆迁补偿价格等情况向被拆迁人公告。
拆迁人应当及时向被拆迁人做好房屋拆迁补偿的宣传、解释工作。
第十五条拆迁人必须按照房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限拆迁，不得擅自改变拆迁范围和拆迁期限。
第十六条拆迁人应当与被拆迁人按照本办法的规定签订拆迁补偿书面协议。协议应当规定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任以及当事人协商确定的其他条款;以房屋补偿的，协议还应当规定房屋地点、房屋面积等内容。协议签订后，应当向区、县房地局备案，并可以向公证机关办理公证。
拆除依法代管的房屋，代管人是市或者区、县房地局的，拆迁补偿协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
第十七条拆迁补偿协议签订后，拆迁人应当将原土地使用证明、房屋所有权证明或者房屋使用证明交市或者区、县房地局办理注销登记手续。
第十八条在区、县房地局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿达不成协议的，经一方当事人申请，由核发房屋拆迁许可证的区、县房地局裁决。拆迁人或者被拆迁人是核发房屋拆迁许可证的区、县房地局的，由同级人民政府裁决。
第十九条区、县房地局或者区、县人民政府裁决拆迁纠纷，应当事先告知双方当事人在裁决中享有的权利和应当承担的义务，作出裁决前应当进行调查，并征询当事人的意见。
第二十条当事人对裁决不服的，可以在自接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。
在诉讼期间，拆迁人已向被拆迁人提供了补偿房屋的，不停止拆迁的执行。
第二十一条在区、县房地局公告或者本办法第十八条规定的裁决作出的搬迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，区、县人民政府可以作出限期拆迁的决定;逾期不搬迁的，由作出决定的区、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由区、县房地局申请人民法院强制拆迁。
第二十二条拆迁人应当按照规定及时整理并妥善保管拆迁档案资料，在完成拆迁后1个月内向市或者区、县房地局移交拆迁档案资料并办理有关手续。
市或者区、县房地局应当建立、健全拆迁档案制度，加强对拆迁档案资料的管理。
第二十三条被拆迁人所在单位或者其上级主管部门，应当协助做好搬迁工作。
被拆迁人占用工作时间参加拆迁动员会和搬家的，被拆迁人所在单位应当按照公假处理，照发工资、奖金。
第二十四条市或者区、县房地局应当按照国家和本市规定的标准收取房屋拆迁管理费。
第二十五条法律、法规对拆迁使(领)馆房屋、军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等另有规定的，依照有关的法律、法规执行。
第三章 拆迁补偿
第二十六条拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人，按照本办法的规定给予补偿。
本办法所称被拆除房屋及其附属物的所有人是指对被拆除房屋及其附属物依法享有所有权的人，包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。
本办法所称被拆除住宅房屋使用人，应当具有本市常住户口，在拆迁范围内按照国家规定租金标准承租正式住房，并且长期居住。
本办法所称被拆除非住宅房屋使用人，应当在拆迁范围内按照国家规定租金标准承租正式房屋。
第二十七条拆迁补偿方式，由拆迁人与被拆迁人协商确定，可以货币补偿，也可以房屋补偿。
第二十八条拆除住宅房屋，拆迁人应当按照被拆除房屋原建筑面积的重置价格结合成新对被拆除房屋所有人给予补偿。
拆除执行国家规定租金标准的私有出租住宅房屋，拆迁人对被拆除房屋所有人应当按照被拆除房屋原建筑面积的重置价格及成新，结合被拆除房屋所在区位给予补偿。具体补偿办法由各区、县房地局确定并报市房地局批准。
拆除私有自住住宅房屋和不执行国家规定租金标准的私有出租住宅房屋，拆迁人除应当按照本条第一款规定对被拆除房屋所有人给予补偿外，还应当按照本办法第二十九条的规定给予补偿。本章另有规定的，从其规定。
第二十九条拆除非成套住宅房屋，拆迁人应当将被拆除房屋原建筑面积换算为成套住宅房屋的建筑面积后，按照被拆除房屋所在区位的拆迁补偿价格对被拆除房屋使用人给予补偿。被拆除房屋所在区位的拆迁补偿价格由各区、县根据拆迁地点等因素确定，并报市房地局批准后执行。
拆除成套住宅房屋，拆迁人应当根据被拆除房屋原建筑面积按照被拆除房屋所在地届时普通住宅商品价格，并扣除按照本办法第二十八条第一款规定的对被拆除房屋所有人的补偿款后，对被拆除房屋使用人给予补偿。
按照城镇住房制度改革政策购买的房屋的拆迁补偿，国家和本市另有规定的，从其规定。
第三十条对经区、县房地局按照本市有关规定认定的住房困难户，拆迁人应当按照原人均房屋建筑面积6平方米的标准计算补偿款。
对在拆迁范围内有本市常住户口，无正式住房，长期居住在自建房屋内，并且在拆迁范围外无正式住房的，经区、县房地局核准，拆迁人应当给予适当补偿。
第三十一条拆除因国家建设征用原农民宅基地上的房屋，被拆除房屋使用人原人均房屋建筑面积超过30平方米的，对人均房屋建筑面积30平方米以内的部分，按照本办法第二十九条的规定给予补偿，剩余部分按照本办法第二十九条规定标准的20%给予补偿。
第三十二条被拆除住宅房屋的建筑面积，自住的房屋按照所有权证标明的建筑面积计算，房屋所有权证没有标明建筑面积的，以实际测量的建筑面积计算;承租的房屋按照房屋租赁合同中标明的使用面积换算成建筑面积后计算。
第三十三条拆迁人应当在拆迁补偿协议约定的期限内，将拆迁补偿款存入指定银行，并将银行开具的补偿款存款单据交付被拆迁人。
第三十四条拆除住宅房屋，以房屋补偿的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第二十八条、第二十九条规定计算的拆迁补偿款和补偿房屋的商品房价格结算差价。
第三十五条拆除执行国家规定租金标准的私有出租住宅房屋，房屋所有人要求以房屋补偿的，应当将按照本办法第二十八条第一款、第二十九条规定计算的拆迁补偿款全部用于购买住房。原租赁合同作相应修改后，租赁关系应当继续保持，并且继续执行国家规定的租金标准。
第三十六条拆除非住宅房屋，以货币补偿的，补偿款按照被拆除房屋建筑面积的市场评估价格计算。但因市人民政府确定的市政、公益事业等重点工程建设而拆除非住宅房屋的补偿，按照市人民政府有关规定执行。
拆除执行国家规定租金标准出租的非住宅房屋，拆迁人应当按照被拆除房屋原建筑面积的重置价格结合成新对被拆除房屋所有人给予补偿，并在根据前款规定计算的补偿款中扣除对被拆除房屋所有人的补偿款后，对被拆除房屋使用人给予补偿。
拆除不执行国家规定租金标准出租的非住宅房屋，拆迁人应当将补偿款给予被拆除房屋所有人。
第三十七条拆除非住宅房屋，以房屋补偿的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第三十六条规定计算的拆迁补偿款和补偿房屋的商品房价格结算差价。
第三十八条拆除非住宅房屋，造成停产、停业引起经济损失的，拆迁人可以根据被拆除房屋的区位和使用性质，按照一定标准给予一次性停产停业综合补助费。
第三十九条拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑按照其建筑面积的建安造价结合剩余期限给予补偿。
第四十条拆除用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照其原性质、原规模予以重建，或者按照市场评估价格给予补偿，或者由市或者区、县人民政府按照城市规划统筹安排。
第四十一条拆除有所有权纠纷的房屋，在区、县房地局公告的期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿方案，报区、县房地局批准后实施。拆迁前区、县房地局应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
第四十二条拆除设有抵押权的房屋，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。抵押权人和抵押人在区、县房地局公告的期限内达不成协议的，由拆迁人参照本办法第四十一条的规定实施拆迁。
第四十三条拆除房屋，拆迁人应当书面通知房屋所有人;无法通知的，拆迁人应当在公共媒体上予以公告。
房屋所有人应当在通知或者公告规定的期限内作出书面答复;逾期不答复的，经区、县房地局审查批准，公证机关办理证据保全后，拆迁人可以先行拆迁，对被拆除房屋所有人的补偿款由拆迁人向公证机关办理提存公证，并将被拆除房屋的有关证明文件交区、县房地局保存。
第四十四条对被拆除房屋的评估，由市或者区、县房地局认定的评估机构进行。评估机构对被拆除房屋进行评估，应当通知被拆除房屋所有人到场，被拆除房屋所有人应当予以配合。被拆除房屋所有人或者其委托人不到场或者不予配合的，评估机构也可以进行评估。
第四十五条被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的，由拆迁人付给搬家补助费。被拆除房屋使用人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以付给提前搬家奖励费。
第四章 罚则
第四十六条对有下列行为之一的，由市或者区、县房地局责令停止拆迁，视情节轻重予以警告，并可处以罚款：
(一)未取得房屋拆迁许可证或者未按照房屋拆迁许可证的规定擅自拆迁的，对拆迁人按照被拆除房屋建筑面积每平方米处以10元至20元罚款;
(二)委托未取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁的，处以3000元至5万元罚款;
(三)降低补偿标准，扩大或者缩小补偿范围的，对拆迁人处以3000元至5万元罚款。
第四十七条拆迁人无正当理由超过规定拆迁期限的，由市或者区、县房地局责令限期改正，视情节轻重予以警告，并可处以罚款：
(一)超过规定拆迁期限不足1年的，处以1万元至3万元罚款;
(二)超过规定拆迁期限1年以上的，处以3万元至5万元罚款。
第四十八条当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十九条辱骂、殴打房屋拆迁管理工作人员，阻碍房屋拆迁管理工作人员执行公务的，由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十条房屋拆迁管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第五十一条本办法第二十八条和第二十九条规定的补偿款的具体计算办法，以及第三十八条规定的停产停业损失综合补助费和第四十五条规定的搬家补助费、提前搬家奖励费的具体标准，由市房地局会同有关部门制定，报市人民政府批准后公布。
第五十二条市人民政府批准的危旧房改建工程的房屋拆迁，区、县人民政府可以根据本办法的规定，结合本地区的实际情况，制定具体实施办法，并报市房地局备案。
第五十三条市人民政府确定的重点市政建设工程的房屋拆迁，经市人民政府批准，可以根据本办法的规定，结合工程建设项目的实际情况，制定具体实施办法。
第五十四条本办法执行中的具体问题，由市房屋土地管理局负责解释。
第五十五条本办法自1998年12月1日起实施。
拆迁审计报告篇9
[关键词]土地一级开发；成本核算；改善对策
[Doi]10.13939/ki.zgsc.2017.02.133
土地一级开发具有时间长、开发面积广、投资巨大、资金回收期长等特点，因此需要有一整套的土地开发成本核算方法对土地一级开发项目进行指导和规范，从而为土地一级开发企业带来最大的项目收益。基于此，本文将从目前土地一级开发成本核算存在的题出发，从细化成本核算对象、构建成本核算制度，根据完工土地开发项目的用途来选取适宜的成本结转方式，完善前期费用、公共区域市政基础设施建设费用、征地拆迁费用的核算，强化土地一级开发成本核算的审计等多个角度着手，就提高土地一级开发成本核算水平，提出几点看法和建议。
1土地一级开发成本核算的特点
在土地一级开发实施阶段，重点是将“生地”变为“熟地”，这一过程中发生的费用主要包含前期费用、征地补偿费、拆迁补偿费、工程费、市政基础设施、公共配套设施建设费用、财务费用、相关税费及不可预见费，它们共同构成了土地一级开发成本核算的内容。
第一，成本核算时间长。土地一级开发运作周期长，一般开发周期在3～5年，如果中间某些环节进展不顺利，可能会影响后续环节进展，还可能引起之前办理的相关审批手续到期，需要重新办理用地预审、立项手续，这些都导致成本核算的时间跨度大。
第二，成本核算构成复杂。土地一级开发中不同环节发生的费用类型、支付对象、归集方式都有明显差异，成本中不仅包含了土地收购补偿费、房屋拆迁费、市政建设工程费用等直接投入，还有审计费、咨询费、评估费等间接费用，以及项目运作期间融资产生的相关财务费用。
2土地一级开发成本核算的现状
第一，成本归集对象的确定不明确。土地一级开发在确定具体成本归集对象时，存在着对象不明确的问题，导致部分费用支出无法真实在相应会计科目中反映出来。由于土地一级开发时间长且土地面积广，成本归集对象的模糊必然会在项目开发过程中出现很多不确定的因素，造成费用支出增加。
第二，成本核算方法的选用不当。目前在土地一级开发成本核算中存在着开发项目简单和复杂混淆的问题，有的开发项目简单却采用了较为复杂的成本分配核算方法，而开发过程时间长、跨度大、土地范围广且基础设施建设多的项目却采用了简单的单位面积分配法。
第三，前期费用、公共区域市政基础设施建设费用、征地拆迁费用的核算不够科学与全面。具体说来：一是前期费用的核算不够科学与全面。例如在项目开工前，部分开发企业没有认真统计项目的前期费用，没有全面掌握项目实施方案的编制费用、项目立项报告和可研报告的制定费用、各类咨询费用；部分开发企业没有对工程的勘察、测绘、定桩等过程的费用进行科学核算，没有对项目给环境和城市道路交通造成的影响进行全面了解，从而导致大量前期费用成本的漏算；二是公共区域市政基础设施建设费用的核算不够科学与全面。例如在统计公共区域市政基础设施建设费用时，部分开发企业简单参考以往类似项目来申报成本预算，而忽视了对区域内市政管线、桥梁及永久性道路建设费用的全面调研；三是征地拆迁费用的核算不够科学与全面。例如部分开发企业没有对拆迁工程费用进行准确分析，没有构建专门的拆迁工程费用核算机构，从而导致拆迁工程费用的核算错误百出。
3土地一级开发成本核算的改善对策
3.1细化成本核算对象，构建成本核算制度
3.1.1细化成本核算对象
在成本核算过程中，成本管理部门应当起到核心作用，财务管理部门进行业务配合。成本核算对象的确定，应当以便于成本归集、成本控制为原则，细化成本核算对象。土地一级开发过程中不确定因素多，费用支出归入会计科目后，损失了一部分对象信息，出现宗地变动时，难以再次将信息提取出来重新进行处理。对于一些开发周期短、宗地构成简单的项目，可以考虑将整宗地块作为成本核算对象；对于绝大多数项目，应当分析宗地构成，以土地权属性质或规划条件作为成本核算对象的划分依据。
3.1.2构建成本核算制度
由于开发企业是接受政府委托来进行土地一级开发，因此属于代建制度，开发企业应根据土地一级开发成本构成设置明细核算，其主要内容应包括成本发生正确归集、成本归集的方法、成本计算方法等。开发企业对于土地一级开发的会计核算设置开发成本或其他应收款科目，再按项目设置二级明细核算，在项目下按成本费用内容设置三级明细核算。这样层层核算，将成本进一步明细。
3.2根据完工土地开发项目的用途来选取成本结转方式
第一，对于销售开发或有偿转让的商品性建设场地，项目完成后将实际成本从开发成本―商品性土地开发成本账户的贷方转入开发产品―土地账户的借方。
第二，对于开发完成后直接用于开发企业商品房等建设的建设场地，项目完成后将实际成本结转计入有关房屋的开发成本。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的土地征用及拆迁补偿费或批租地价项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，责合并转入有关房屋开发成本的基础设施费项目。经结转的自用土地开发支出，应将其从开发成本―自用土地开发成本账户的贷方转入开发成本―房屋开发成本的借方。
3.3完善前期费用、公共区域市政基础设施建设费用、征地拆迁费用的核算
第一，提高前期费用核算的科学性和全面性。具体措施如下：立项报告和可行性报告是土地一级开发工程中较为重要的报告，开发企业往往会投入较多资金到立项报告和可行性报告的制定中，为此开发企业要通过加强立项报告和可行性报告制定费用的核算力度来降低前期费用核算的错误率；开发企业要构建专门机构来实地调研各项咨询活动，尤其是对各项咨询活动的收费情况进行准确调查和统计。
第二，提高公共区域市政基础设施建设费用核算的科学性和全面性。除了将区域内市政管线、桥梁及永久性道路建设费用等大型费用纳入成本核算体系中之外，成本核算机构还应该将公共座椅、小规模草坪等小型费用纳入成本核算体系中，确保突击一级开发成本核算涵盖内容的全面性。
第三，提高征地拆迁费用核算的科学性和全面性。在核算拆迁征地费用时，成本核算机构要聘请一批专业技能较高和责任心较强的核算人员来开展拆迁工程费用的核算工程。此外，成本核算机构要转变以往因拆迁服务费用和房屋拆迁评估费用数额较小而轻视的做法，强化对拆迁服务费用和房屋拆迁评估费用的重视度，将拆迁服务费用和房屋拆迁评估费用规范地纳入项目成本核算报表中。
3.4强化土地一级开发成本核算的审计
土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，同时也是确保土地一级开发成本结转核算准确、及时、规范的必然保障，只有加强对土地一级开发成本核算的审计，才能有效监督土地一级开发的成本核算，及时发现并纠正土地一开发成本核算过程中存在的问题和不合理之处，从而保障土地储备机构在使用土地储备开发资金返还土地熟化成本及支付企业开发利润时资金的安全性。
4结论
土地一级开发成本的发生是一个过程，从前期准备到征地拆迁、市政建设，贯穿项目的全过程。而土地一级开发成本核算的完善和提高，对于更加真实地反映开发成本，加强对阶段性土地一级开发的验收和成本核算审计，为土地二级开发提供可靠的财务数据和指导等具有重要意义，故非常值得我们深入研究和探讨。
参考文献：
[1]徐灿.土地一级开发成本核算问题[J].管理观察，2016（9）.
[2]彭红历.土地一级开发成本控制的分析与探讨[J].江苏商论，2013（24）.
拆迁审计报告篇10
深入学习贯彻科学发展观，按照建设外滩金融集聚带、打造世博服务区的要求，以公开、公正、公平为原则，以法律法规为准绳，坚持推行“五阳光”（即：执行阳光政策、坚持阳光操作、实施阳光监督、倡导阳光心态和确保阳光结果）的动拆迁运作方式，积极营造居民支持动迁、参与动迁、监督动迁的良好氛围，确保动拆迁全过程的公开透明、规范操作，进一步有序推进我区旧区改造动拆迁工作。
二、工作原则
（一）执行阳光政策
在现行政策法规的框架下，结合我区实际情况，拆迁人应制订符合地块实际的动迁安置政策口径和具体方案，并报请区旧区改造暨动拆迁管理办公室审核通过。在动拆迁政策制订过程中，应进一步增强工作的透明度和公信力。一旦明确动迁政策口径和具体方案，必须严格执行，坚决做到前后一致。
（二）坚持阳光操作
严格规范工作流程和动迁工作人员行为，确保阳光动迁落到实处。规范动迁工作流程，科学合理设计流程中的每一环节，避免工作纰漏，实现科学管理。通过宣传教育和制度保证，规范动迁工作人员行为，强化规范操作，杜绝违规操作。
（三）实施阳光监督
区各职能部门及两级指挥部应落实监督管理措施，并调动群众参与监督的积极性，切实将监督贯穿于“两清”调查、签约、安置等动迁工作全过程。区监察局应加强对职能部门执行阳光动迁政策的监督检查。
（四）倡导阳光心态
采取各种有效方式在动迁居民、动迁工作人员中统一思想，消除对阳光动迁工作的各种疑虑，坚持动迁工作“又好、又快、又稳”协调推进，不靠“开口子、送政策，一放了之”，提高居民和动迁工作人员对阳光动迁的认可度。
（五）确保阳光结果
确保在坚持阳光政策的前提下，动迁基地收尾平稳有序，动迁安置结果公开透明、群众认可，为我区后续旧区改造带来示范效应。
三、具体工作内容
（一）动迁准备阶段
1.动迁政策制订过程中，拆迁人应就动迁实施方案充分听取被动迁居民和社会公信人士的意见，注意吸收合理要求和建议，优化完善后确定为正式方案。
2.认真做好动拆迁基地“两清”复核及认定工作。一是拆迁实施单位应按拆迁公告时点，核定被拆迁权证数及权证记载房屋面积和应安置人口，通过深入细致工作，对拆迁户现有户籍人口和房屋面积、户籍转移情况、相关人员他处住房情况（是否有动迁安置、福利分房）进行全面复核，由区旧改指挥部召集街道分指挥部、住房保障房屋管理局、公安派出所组成认定小组认定后，并经过旧改指挥部认定程序后予以锁定，作为拆迁安置补偿的依据。二是锁定未见证面积。由区旧改指挥部委托有专业资质的机构对未见证面积进行测绘丈量，测绘丈量结果由被拆迁人、房屋承租人签字确认，两级指挥部按动迁实施方案和相关政策口径，经一定复核认定程序后予以认定。
3.认真组织好拆迁居民房屋的评估工作。各相关部门在评估公司选择过程中，要严格按照选择评估机构的规范程序，充分尊重大多数拆迁居民的意愿，让拆迁居民有充分选择评估机构的权力。
（二）动迁实施阶段
1.工作要求
一是坚持“五项制度”，即坚持公示制度、制度、投诉举报制度、承诺制度、监督制度。二是确保“三个一致”：坚持公示内容与实际操作一致，坚持拆迁政策口径执行前后一致，坚持实际补偿与补偿协议一致。三是实现“三个充分”，让被拆迁人有充分的时间理解、消化拆迁政策，有充分的协商过程，有充分的搬迁准备。四是做到两个到位，即坚持拆迁政策宣传到位，拆迁安置补偿标准落实到位。
2.拆迁基地必须公示的工作内容
拆迁实施单位应在接待被拆迁对象的办公场地公开以下内容：
（1）拆迁公告、拆迁许可证（复印件），委托拆迁的还应张贴受托单位的资格证书复印件；
（2）五项公示内容（拆迁补偿方案、房屋评估机构选举结果及房屋评估结果评估鉴定机构、拆迁公司名称、基地负责人和上岗工作人员名单以及《拆迁工作人员守则》；
（3）拆迁政策口径及居民“两清”资料（被拆迁户人员和房屋等基本情况）；
（4）拆迁安置房源的地址、面积、价格以及房型及使用情况，如是期房的也应公布相应资料信息；
（5）被拆迁人签约进展情况以及特殊困难认定条件、补助标准和认定结果；
（6）房屋拆迁前，应严格按照规定将房屋分户估价单在房屋拆迁协议签订前送达被拆迁房屋所有人。
3.签约工作要求
（1）房屋拆迁协议应使用市住房保障房屋管理局统一标准内容的电脑打印格式文本。做到内容填写正确、规范。如另有附加协议的，应在拆迁协议的有关条款中加以注明。
（2）拆迁补偿安置方案经双方协商一致，被拆迁人在拆迁协议上盖章或签字后，拆迁人应在30天内盖章签字后，将拆迁协议书送达被拆迁人。拆迁实施单位与居民签约后自签约一周（7天）内由专人报指挥部审核。指挥部自签约日起二周（14天）内必须审核完毕；拆迁实施单位应对被拆迁人最终的补偿安置结果（包括货币补偿款总额、安置房屋套数、地址、面积、价值以及其他补偿补助的结果）以及形成安置结果的各相关要素（包括被拆除房屋权证情况、建筑面积、房屋及其附属物评估价格，居住困难户的认定以及根据拆迁协议方案对补偿安置结果有影响的要素）进行公示，公示期为7天；公示结束，由拆迁实施单位在7天内支付拆迁安置补偿款和办理安置房进户手续。
（3）被拆迁人选择货币安置的，拆迁人应严格按规定程序办理，由经办银行为被拆迁人开列“个人存折”。拆迁人不得以现金等其他方式向被拆迁人支付货币安置款。
（4）拆迁补偿安置协议签订后，拆迁实施单位需将协议报送区住房保障房屋管理局备案。
（三）动迁收尾阶段
1.行政裁决应严格按照动迁相关政策法规规范操作，确保工作没有瑕疵。
2.进入行政程序后要加大协调化解力度，化解口径应与动迁补偿政策保持前后一致，杜绝开口子。
3.对于特殊困难对象的认定标准和办法，拆迁人应当在拆迁补偿安置方案中予以明确，审核过程应邀请政府相关职能部门、街道综合指挥部以及社会公信人士共同参与、确认，并公示结果。
四、保障措施
（一）明确任务分工，加强管理
区有关职能部门和各指挥部要加强对一线拆迁队伍的教育管理与监督考核，根据“统一标准、公开操作、严肃纪律、依法动迁”的总体要求，定期或不定期组织安排全区拆迁队伍的业务培训，提高拆迁队伍的政治、业务素质。
拆迁公司的主管（集团）公司层面应切实承担对所属拆迁公司的直接领导管理和监督职责，制订各项有效措施，建立完善工作机制，加强内部管理，提高队伍素质，提升企业形象。
（二）完善考核制度，奖惩分明
建立和强化拆迁目标考核制度。考评工作由区旧改暨动拆迁办牵头成立考评小组，对拆迁实施单位按照“质、量、稳、本、廉”5个方面内容，结合拆迁工作实绩进行综合考评。考评方式将采取中途阶段性考评和拆平交地后综合考评相结合的形式，考评结果将作为年度评优评先以及行业管理拆迁资质准入的重要依据。
对拆迁实施按照“领导班子好、队伍建设好、工作机制好、拆迁效益好、化解矛盾好、群众评价好”的标准建立奖惩激励机制，营造“比、学、赶、帮、超”的动迁工作氛围，通过评比表彰以及奖惩激励机制，进一步调动拆迁实施单位和拆迁工作人员的积极性，加快旧区改造步伐。
（三）落实监督制度，体现公正、公平、公开原则
1.启动动迁安置结果公示及评议工作制度。对动拆迁补偿安置结果进行公示，自觉接受拆迁居民监督。同时，定期组织安置结果评议，组织居民代表和社会公信人士对签约结果进行抽查评议，并邀请被拆迁居民参加。积极落实公信人士监督职能。通过建立“居民实名有奖举报”、“安置结果评议”和“特邀监督”三项公开监督机制，构建居民参与动拆迁、监督动拆迁的平台，确保拆迁居民全过程参与监督。
2.设立监督举报制度。区监察局在动迁现场设立举报箱，并告示投诉电话，对群众举报动拆迁过程中的违法、违规行为进行调查、核实。查实的由区监察局或相关职能部门给予通报批评、限期整改、停止拆迁等处理。构成犯罪的移送司法部门处理。由区旧区改造暨动拆迁管理办公室对动拆迁单位的行为实施全过程的监督、管理，对动拆迁过程中重大问题进行协调。
3.设立审计监督制度。拆迁人应自觉接受审计部门的审计监督，对审计揭示的问题应及时进行调查处理和整改。