农村土地市场篇1
关键词：农村土地市场集体土地流转管理
农村土地市场是指农村集体建设用地的使用权流转用于村集体以外的经营性项目的市场。在流转过程中土地的集体所有权性质保持不变。流转的形式包括买卖、租赁、作价入股、合作经营等多种形式。截止目前，农村土地市场主要局限于村办企业，与城镇土地市场处于隔离状态。党的十七届三中全会决定改革征地制度，经营性用地退出征地范围，可以进入农村土地市场，使农村建设用地与城镇建设用地享有平等权利。这为国土资源管理提出了新的课题。因此，如何建立健全农村土地市场，把好土地闸门，同时在改革过程中保护好农民利益，应从以下几个方面着手，作好工作。
一、流转要严格履行审批手续，并纳入计划管理
首先对于集体土地流转涉及新增建设用地的要纳入土地利用年度计划，依法办理农用地、未利用地转用审批手续后方可流转。二是对于公益性项目征地的要履行审批手续，经营性项目使用集体土地同样也要审批。如果出现没有审批的市场，会引发农民的卖地热，危及耕地红线和粮食安全，也不利于农村稳定。所以对待流转地块的审批内容应当包括：一、是否符合土地利用总体规划和村庄集镇建设规划、土地权属是否清楚、承包户或使用人的安置方案可行、村内民主程序合法、流转价格符合有关要求、已经纳入新增建设用地计划和土地供应计划、占用耕地的补充耕地方案可行等基本内容。对待建项目的审查内容应当包括：经营性质属于农村土地市场的准入范围、符合产业政策和供地政策、符合集约用地控制指标、环境影响评价合格等。符合审批条件的地块和项目方可交易，确保农村土地市场依法规范有序运行。
二、继续发挥宏观调控作用，在集体土地流转中要执行招拍挂制度
对于集体存量建设用地也要考虑纳入土地供应年度计划，与城乡建设用地统筹安排，避免出现土地市场的大起大落。土地作为经济发展的载体，土地供应的规模和结构直接影响经济发展的走势。农村土地市场面向社会开放以后，集体土地流转成为建设用地供应渠道的重要组成部分。要继续发挥好土地参与宏观调控的功能，就需要做好集体土地供应的总量控制、时序安排、空间布局、行业侧重，实现总规模不突破，年度间、地区间平衡，重点行业、民生工程一定要优先保障。我国自城镇土地市场实行经营性用地招拍挂制度以来，有效地保证了国有资产不流失。同样，对于村民集体资产也不应流失，为此有必要在农村土地市场推行经营性用地招拍挂制度，提高农村土地市场的公开透明度。特别在农村土地市场建立初期，村集体和用地单位都缺少相应经验，双方直接交易会给国土资源管理带来较大的风险。为此，国土资源管理部门要建立起集中、有形的农村集体建设用地使用权交易平台，将符合条件的待流转地块信息向社会进行，通过市场竞争使流转地块实现价值最大化，另一方面也帮助用地单位寻找到最适合的地块。在国土资源管理部门的指导和鉴证下，村集体与用地单位签订协议，使双方的合法权益都得到保护。
三、集体土地流转要制定政府指导价
农村土地市场建立以后，农村土地的价格会对城镇土地造成连带影响。农村土地价格偏低，用地单位会倾向于从城镇转移到农村，拉低城镇土地市场的价格；农村土地价格偏高，农民会对公益性项目征地产生抵触，因为公益性项目征地支付的补偿价格低于经营性项目用地支付的流转价格。为此，国土资源部门应当加强对集体土地流转价格的管理，制定一个分区域的指导价，规定价格浮动的上限和下限，为村集体和用地单位议价提供参考依据。交易价格偏离指导价较多的，应当引入评估确认机制，低于评估价格交易的地块，政府可以行使优先购买权。通过各种措施，规范市场秩序，将价格波动限制在可控的范围内，减少农村土地市场对城镇土地市场的冲击。
四、集体土地流转要加强动态监管
土地流转的可观收益容易造成农民的利益冲动，短期内争相大量流转土地。由于前面已经设定了土地流转的审批条件，不符合审批条件的，有可能私下流转，形成新的“未批先用”违法用地类型。同时也可能发生用地单位私自变更用途、扩大用地范围等问题。对此一是要加强宣传引导，更重要的是加强动态监管，依靠遥感、航拍等先进技术，依靠国土资源执法部门的现场巡查，依靠社会举报提供线索，及时发现并制止违法行为，这在农村土地市场建立初期尤为重要。国土资源管理部门应当针对可能出现的私下流转行为制定管理办法，提出处罚措施，应对新形势下的土地管理要求。
综上所述，建立集体土地流转渠道，准许经营性项目进入农村土地市场，对于缩小征地范围，防止公权泛化具有十分重要的作用。国土资源部开展的新一轮征地制度改革试点工作，将经营性用地退出征地作为重要改革内容。在具体实施过程中，需要建立相关配套制度，严格管理和疏导，防止一拥而上，确保改革过程平稳进行。
参考文件资料：
㈠《中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议公报》
㈡《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》
㈢《中华人民共和国土地管理法》
农村土地市场篇2
农村土地资源的管理首先要明晰土地产权，对土地的所有权驻地和土地使用权驻地的归属进行明确的界定。我国法律规定，农村土地属于农民集体所有，农民拥有土地的使用权。为解决这一固定对产权和使用权主体的模糊性，应推动农村土地资本化进程，按照市场经济的原则，在法律的框架范围内对农村土地资源的产权和使用权进行界定，如将农村土地集体所有明确为“村集体所有”，避免村干部等个人决策对土地的使用权的影响，对土地承包经营权中涉及到的土地转让、出租、抵押等权利继续拧市场的调配，将土地资源的价值与市场经济的融资和资本化运行相衔接，促进土地资源的资本化进程。
2健全农村土地资源的流转机制
市场经济条件下，需要对土地资源进行资本化运作，同时以商品的身份实现其自身的价值，将土地资源的实物形态转化为价值形态。在产权明确的情况下，推动土地资源的使用权和其他权利的市场流转。为此，应从法律层面上进行立法规范土地资源流转中涉及到权利、义务、范围等等内容，从法律的角度保护农民和投资人的合法权利，同时对土地资源的管理起到制度约束作用。此外，积极探索建立和培育规范的农村土地市场，通过农村土地资源的转包和调整促进土地资源的流转，完善市场经济条件下，土地资源的流转形式，如股份合作、租赁、承租返包、托管、代耕等等，通过资本化的运作，市场的流转，提高土地资源的管理效率，实现土地资源的可持续化、高收益性的利用。
3强化农村土地基础工作
市场条件下土地资源的流转归根到底是土地价格的调动。只有完善的土地产权和土地价格体系才能够发挥市场在土地资源配置管理中的作用。为此，首先应推动农村土地登记制度的建立，对土地资源的面积、权属、使用条件、用途、价格等因素进行科学的登记，为土地资源的资本化奠定基础和提供法律依据。同时推动土地定级估价制度，按照市场的资源调配和定价机制，对农村土地的质量等级与市场价格进行合理的估价，规范农村土地价格体系，推动农村土地基础管理工作。
4发展农村中介服务机构
农村土地市场篇3
关键词：农村；土地流转；市场建设
1因利势导，循序渐进，为流转奠定一个坚实的思想基础
农村土地是农民群众赖依生存的基本生产资料和重要生活保障。长期以来，农民对土地的珍惜和家的留守之念根深蒂固，特别是50岁以上的农民表现的更加明显，他们宁愿辛苦劳作，收入甚微，也不愿将其让渡他人，这样才觉得心里踏实。在此传统观念背景下，让他们短期内认识并接受将拥有的土地经营权，通过土地流转交易市场流转还为时过早，仍需要有一个“历史的过程”和“历史的耐心”。基于这种现实，在推动农村土地流转交易进程中，要着眼长远，力行足下，发挥媒体宣传导向作用，树立典型示范，不断转变农民观念，使他们逐步认识和尝到产权制度改革带来的这一红利，把流转土地变成一种新投资。同时，也要因地制宜，尊重农民的意愿和市场发展的客观需求，循序渐进，成熟一个交易一个，不断充实和活跃农村土地流转交易市场。且不可行政命令或“一刀切”。
2合理过渡，清晰归属，为流转搭建一条顺畅的现实路径
目前，农村土地经营权确权登记颁证工作还相当滞后，已成为流转交易的“绊脚石”。为了适应农村产权制度改革需要，不可等、不能靠，在尊重历史，面对现实的情况下，除加快土地经营权确权登记颁证工作外，还要积极采取一些过渡性制度措施，比如，农户土地承包经营权，可利用现有二轮延包地亩表、土地承包合同书、村集体认定证明和实际耕种土地左邻右舍认可证明以及县乡两级农经管理部门审核备案文件等关联资料，作为农户拥有土地承包经营权的依据，允许农户参与农村土地流转交易，并通过发放农村土地流转交易鉴证书的形式，确认其合法性，让农户安心，让投资者放心。这样既能过渡性的清晰权属现状，实现土地承包经营权流转交易，又能避免权属不清交易带来的隐患，维护市场流转交易的真实性、有效性，进一步推进农村土地流转交易市场的稳妥发展。
3政府主导，部门融合，为流转营造一个优良的外部环境
农村土地经营权流转交易市场建设既是农村产权制度改革的重要内容，事关农村千家万户的切身利益，也是一个蓬勃发展的新生事物，并且还涉及到土地承包经营权、林地使用权、养殖水面经营权和“四荒”地使用权等，这就不能把它当成某个部门的独家业务看待。政府要责无旁贷地担当起组织者和推进者，把其列入“三农”工作的重要议程，作为农村一次重大改革来抓，建立强有力的市场建设管理机构，组织农村土地流转相关管理部门在市场设立办事窗口，为流转交易提供“一站式”服务，减少群众流转往返路途和时间，提高服务效率。
4延伸服务，对接融资，为流转开辟一条吸引投资者的新渠道
农村土地市场篇4
关键词：农村；社会保障法律制度；土地流转
农村土地流转能够有效地促进农村产业结构调整和农业产业化经营，提高土地资源利用效率，增加农民收入，推动农业现代化进程，加快社会主义新农村建设的步伐。如何既让农村土地成为一个最活跃的生产要素流动起来，又确保农民权益得到有效保障?关于活跃我国农村土地流转市场的路径，笔者认为应以农村社会保障法律制度的构建为前提和基础。
一、建立和完善农村土地流转市场是解决“三农”问题、活跃市场体系的现实要求
党的十七届三中全会，以新一轮土地改革为突破口，解放制约生产力发展的因素，通过农村生产关系的变革，增加农民收入，扩大内需，转变城乡二元结构，实现农村发展的自主复兴。当前我国农民收入增长所面临的重重困难，已经成为制约整个国民经济实现良性循环的一大障碍，是当前讨论“三农”问题的核心话题。为解决农民增收问题，发展农业经济，建立和活跃农村土地流转市场是一条有效的路径。
纵观国内外农业发展的实践，农业产业化是我国提高农业劳动生产率的必由之路，而其最大的制约是规模制约。从这个意义上说，实行农业适度规模经营是我国农业实现现代化的根本出路，也是我国加入wto后提高农业国际竞争力的必然选择。由现在的“分田到户”向土地规模经营过度的前提条件是要有发育完善的土地流转市场。十七届三中全会《决定》明确提出要健全严格规范的农村土地管理制度；稳定和完善农村基本经营制度，特别是要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系保持稳定并长久不变。根据我国目前农村经济发展的条件的成熟程度来看，建立健全农村土地承包经营权流转市场是可行的选择。允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，有助于促进适度规模经营，提高农业劳动生产率，活跃农村市场，扩大内需，实现农业增效和农民增收的目标。
二、我国农村土地流转面临的问题和挑战
经过30年的改革开放，中国农业正在从“一家一户”的分散经营和“小而全”的传统生产方式向规模化、集约型的现代化农业过渡。而实行了三十年的家庭联产承包责任制在促进农业和农村经济发展的同时，在现实中也产生了诸如限制了农业生产规模的扩张，土地资源利用效率低下，农产品缺乏竞争力且无力适应激烈的市场竞争与需求变化等问题，制约了农业规模化、产业化的发展，使中国农业难以适应当前农业市场化、国际化的要求。依法、规范推进农村土地承包经营权流转是实现农业产业化、规模化经营和解决“三农”问题的关键性环节，是我国农村经济发展的必然趋势，更是建设社会主义新农村的需要。但是农村土地流转在有效地促进农村产业结构的调整和农业产业化、规模化经营，增加农业投入，拓宽农民增收渠道的同时，在实践中也面临着难以回避的问题。
(一)农村社会保障法律制度缺位，土地流转农民生活保障成难题
农村土地流转中，土地流转的农民在土地流转期间，虽然拥有土地承包经营所有权，但在此期间脱离了土地，失去了土地对他们的生活保障。而现实中由于土地流转操作程序不够规范，强迫农民流转土地的情况时有发生，农民所得土地流转金往往较低等原因，土地流转农民的生活难以得到长期保障，更没有能力进入社会保障体系。有些农户花光了土地流转金后，一时又找不到工作，变成了没有土地、没有资金、没有生活保障的“吉普赛人”，影响了社会稳定。
(二)农村社会保障法律制度缺位，限制了农民参与土地流转的积极性
“土地是农民的一切”。土地在农民眼中具有举足轻重的地位，土地收益是农民的主要收入，土地保障是农村数千年来形成的传统保障模式，而延续数千年的土地保障也在农民心中打下了无法磨灭的烙印：只要有土地就有活路，没有了土地就没有了生存的保障!所以在农村社会保障法律体系尚不健全，农民得不到国家相关法律保证的情况下，是很难在心里上接受土地流转观念的，有时甚至产生抵触情绪，这在客观上阻碍了农村土地流转的步伐。
三、活跃农村土地流转需要农村社会保障法律制度保驾护航
(一)建立农村社会保障法律制度是实现土地流转的前置条件
千家万户的农业生产方式严重制约着现代农业的发展，农业的组织化程度和产业化水平低。以黑龙江省为例，全省农村人口2000万人，约490万农户，人均耕地仅0.32公顷。按照现在的农业生产力水平(包括农业技术水平和机械耕作能力，多为适宜大机械作业的平原地区)，每户农户可以耕种4-8公顷，即使现有的耕地数量保持不变，农村也只需要100万农户，也就是说农村存在着大约1000万的富余劳动力。但由于农村大量的富余劳动力被束缚在土地上，农民的生产力得不到解放，使得“三农问题”长期得不到解决，社会主义新农村建设步伐缓慢。要解放农村生产力，转移农村富余劳动力，只有建立和完善农村社会保障法律制度，消除农民对土地和家庭的过分依赖，解除农民的后顾之忧，为农民提供一个老有所养、病有所医的基本制度保障，为农村土地流转提供坚实的后盾，营造良好的社会环境，才能促使农村土地顺利流转，发挥土地资源利用效率，最终实现农业发展的产业化、规模化，建立农村自治条件下的农业合作经济制度，最终实现与国际社会的现代农业制度相接轨。
(二)农村社会保障法律制度为农村土地流转主体解决后顾之忧
随着农村土地流转的推进，在实践中出现了土地流转主体的生产和生活难以得到保障的问题。而且在有些地区已经出现了矛盾尖锐化的势头，这要求政府必须去考虑农村土地流转主体的社会保障体系问题。毫无疑问，建立农村社会保障法律制度是解决流转主体后顾之忧的根本途径。
首先，对于土地转出方来说，将自己的“命根子”流转出去不仅仅等于将自己的主要收入流转出去，而且也意味着将自己最后的一份生活保障放弃，他们的担忧是可以想象的。他们面对的是能否在非农产业取得稳定的收入，能否适应现代社会的竞争节奏，能否让自己的生活有所提高，面对“不测风云”能否安然度过等等关乎生存的问题，没有一个满意的答案，农民是不会轻易地将赖以生存的承包土地流转出去的。而建立和完善农村社会保障法律制度在就业、医疗、养老等方面给了土地流转农民一个满意的答案，解决了农民的后顾之忧。
其次，对于土地转入方来说，高投入、周期长的特点决定着农业经营的高风险，他们面临着自然和市场双重风险，农业产业化经营要求紧跟市场，一旦遭受自然灾害或者农产品市场波动，难以实现利润目标，资金链断裂，土地转入方将遭受沉重打击甚至破产。因此，需要通过建立农村社会保障法律制度，为面临双重风险的土地转入方给予保障，提高他们参与土地流转的信心。
四、以农村社会保障法律制度的构建活跃农村土地流转市场的建议
(一)建立我国的《农村社会保障法》活跃农村土地流转市场
我国的《农村社会保障法》应是以包括全体务农的农民、农村非农业农民以及农民工为被保障主体，以农村低保、医疗、养老为核心内容，以国家强制力予以保证的社会法律体系的重要组成部分，是农村社保领域中的根本大法。其基本内容包括农村最低生活保障制度、农村新型合作医疗制度、农村养老保险制度等，这三项制度建立后基本覆盖了农村所需要的社会保障项目。在我国农村经济上不发达、农民收入低且不稳定、抵御各种风险的能力弱等情况下，《农村社会保障法》是农村社会成员养老、医疗、丧失劳动能力或遭遇风险时的保护伞，向其提供基本生活保障或帮助，这样就解除了农民流转土地后生活没有保障的问题，用《农村社会保障法》更好的代位土地保障功能。帮助农民摆脱土地的束缚，解放农村生产力，促进农村土地流转，发展规模化、产业化农业，实现中国农业现代化、国际化的目标。
(二)强化农村社会保障相关政策的制订与完善，政府要为农村经济的发展保驾护航
因地制宜的农村社会保障政策是对我国的《农村社会保障法》的重要补充和完善，而在目前农村社会保障法律制度尚未完全建立时期，国家相应的农村社会保障政策必将承担更多的责任。所以，国家应当根据目前我国农村的实际情况和促进农村承包土地经营权流转的要求，制和出台一些相应的政策措施，做好行政指导工作，为农村经济的发展和新农村建设做出应有贡献。
(三)建立完善农村社会保障机构体系构建和谐的社会氛围
农村社会保障法律制度的实施离不开相关的执行机构，任何农村社会保障法律制度的宣传与实施都是通过相应的社会保障机构完成的，农村土地流转主体在办理社会保障时面对的是具体的社保机构和人员，完善的农村社保机构体系和较高素质的各种人员能够及时有效地为农民提供服务。因此，要发挥农村社会保障法律制度对农村土地流转的推进作用，就必须因地制宜的建立具有专业的社会保障机构，使之良性运行。
(四)法律责任与监督机制的确立是活跃农村土地流转市场的保障
《农村社会保障法》是农村社会保障领域的最高法规。因此违反农村社会保障法律法规所应当承担相应的民事、刑事和行政责任，要详细规定违法的情形下所应当承担的相应的法律责任。同时，在实施过程中应建立职责范围明确、监督程序规范的农村社会保障监督管理机制。成立由国家权力机关、行政主管部门、司法机关、金融机构和农民代表共同组成的监督管理委员会，负责监督《农村社会保障法》的具体实施，发挥“制度监督”的优势；同时要发挥新闻媒体和人民群众的“舆论监督”作用。设立举报热线，开辟公示专栏，对于《农村社会保障法》的实施情况予以监督，对政府的违规操作和违法行为及时举报，以保障执法以及监管部门工作的正确性和责任感，为土地流转主体提供快捷周到地社保服务，切实有效的发挥《农村社会保障法》应有的作用。
参考文献
[1]张平华，李云波，张洪波.土地承包经营权[m].北京：中国法制出版社，2007.
[2]叶剑平.中国农村土地产权制度研究[m].北京：农业出版社，2000.
[3]胡家强，葛英姿.关于土地承包经营权若干问题的调查报告[J].调研世界，2008(4).
[4]刘淑春.改革开放以来中国农村土地流转制度的改革与发展[J].经济与管理，2008(10).
农村土地市场篇5
我国土地市场的形成与利益级差的形成
按照我国的土地制度，城镇的土地使用权市场与农村的土地承包权转让市场是分割隔离的，农村土地与城镇建设用地之间是不可以自由转化的。两类土地之间的转化需要经过政府相关土地管理部门的审批，这种二元土地管理制度造就了二元分割的土地市场。
这种城乡分割的土地管理制度是我国现行体制的产物，也是对现实社会经济发展的政策选择。目前，我国农村人口仍约占全国总人口数的54％，农村地区存在着大量的富余劳动力，土地作为农民最重要的生产资料，农村土地集体所有在一定意义上为农民劳动就业和基本生活权利提供一定的保障。国家粮食安全的需要与可用耕地不断减少之间的矛盾又比较突出，我国必须确保足够的可耕地面积用来进行粮食生产。基于我国人口和耕地的这些结构性特点，城乡分割的土地管理制度的存在就有其必然性。城乡二元分割的土地市场形成了城镇建设用地与农村农用土地之间巨大的利益级差，特别是在城市边缘区，这一利益级差表现得尤为明显。主要表现在如下三个方面：
一是城乡土地产出价值的利益级差。农用产粮土地与城镇建设用地，在使用价值方面存在明显的差别。农用土地的价值除了为农业提供生产空间的作用外，更具有直接参与农业生产效率的作用，土地的肥力是决定农用土地产出量的关键因素；而城镇建设用地一般不能够发挥直接的生产功能，土地的功能在于提供生产空间，因此土地的使用方式是决定土地价值的关键。对农用土地而言，投资增值更多体现在土地肥力增加上；而对城镇建设用地而言，投资增值更多地体现为土地上的工商业的繁荣，因此，投资增值本质上是通过土地位置的相对优化实现的。同时两类土地投资增值的过程也是不一样的，农用土地上的肥力投资只能改善土地本身的肥力价值，对周边土地的肥力价值没有影响；而建设用地的投资则具有强烈的外部正效应，因为工商业强烈的聚集效应，周围土地上工商业建设投资的增加，会大大提升所在土地地块的价值，所在地块的投资也会大大提升周围土地地块的价值。这种建设用地投资外部利益在土地早期开发过程中表现得特别明显。
二是城乡土地负担社会功能的级差。一般来说，土地除具有工农业生产功能外，还承担着一系列的社会功能。而我国城镇建设用地与农村农用土地承担着不同的社会功能。根据《土地管理法》，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等，因此所承担的社会功能就是保障城镇工商业的繁荣和城镇居民生活和居住；而农村用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面用地等，其承担着两项重要的社会功能，即承担着保障农村居民基本生活、就业权利与国家农业安全的重要任务。在当前城乡差别巨大的情况下，两类土地所担负的社会功能也存在着巨大的级差，农村土地承担了更多具有外部性的社会功能，正是因为农用土地对农村剩余劳动力的粘附作用才不至于对城镇就业造成更大压力，也正是农村稳定廉价的农业产品生产和销售，才保证了城镇人口农产品消费不受威胁。而对城镇建设用地而言，土地上的产出是全部工商业活动，工商业活动所交纳的增值税、消费税、营业税等税种的计税方式都是按照产出价值或收入而不是按照土地使用面积的大小进行的。
三是城乡土地负担分担与利益分享的级差。城乡土地管理的分割和二元化不仅造成土地产出和土地负担的级差，也形成土地负担的分担与利益分享的级差差异。虽然城镇用地的所有权属于国家，农用地的所有权属于农村集体，但是土地负担的分担和利益的分享并没有与所有权的形式保持一致。
从土地负担分担的角度看。农用土地负担的是承载农村劳动力，由于劳动力可以自由在全国范围内流动，所以农村土地对农村劳动力的就业吸纳就是对全国就业市场稳定的贡献；因为国内农产品特别是粮食可以自由流动，农用土地对粮食产出安全的贡献也是对国家总体利益的贡献，而不会或很少对农村集体或地方城镇粮食安全构成影响。
从税费收入分享和支配的角度看，尽管国家是城镇土地的最终所有者，但全部与建设用地有关的税收都属于地方税种，由地方收入和支配；建设用地上的工商业建筑物是不可以自由(或低成本)搬迁的，因此建设用地带来的土地上工商业繁荣的利益也是属于地方城镇，在以GDp指标作为衡量地方官员政绩主要指标之一的考核机制下，农用土地的使用显然对地方利益是一种负担，而农用土地改为建设用地后，建设用地的使用对地方利益则是一种提升。
土地经营权收益及其在利益者之间的分割机制
城市土地作为资产，由于人们不断的投资开发，具有了很高的价值。2002年，我国完成房地产开发投资7736亿元，比上年增21.9％，占全国总投资的18％，其中完成土地开发投资551亿元，比上年增13％，随着投资的增加，城市土地资产不断增值。1994年底，我国城市有622个，建成区面积为7939.5平方公里。其土地资产价值大约5.5万亿元人民币，其中收益性的土地资产约为4.1万亿元。按1994年的土地收益率9％计算，每年收益为3729亿元，相当于1994年全国GDp的10％左右。正因为城市土地的这种巨大的利益，地方政府完全有动力通过改变使用权即经营权来获取这种利益。
而农民作为土地使用权最初的拥有者，有权利要求更多的使用权即经营权带来的利益，除了更合理的补偿之外，也包括长期的生活保障，即农民也应当享有分享土地长远收益。一是在市场经济条件下，土地所有权本质上是一种财产权，其派生的使用权即经营权也是一种财产权。对土地使用权的拥有同样意味着可以从中获得权利、利益和收益；二是土地是稀缺资源。随着城市化进程不断加快，土地增值的趋势和步伐加快。在市场经济条件下，原有土地使用者和政府具有同样平等的地位，从土地的机会成本利益看，政府在征用土地的时候理应考虑到原有土地使用者的在该阶段以及未来的潜在利益或收益；三是农民长期被排除在社会保障体系外，土
地对农民而言起着养老保险和失业保险的双重功能。土地被征用以后，农民失去了家庭保障这个最基本的经济基础，政府应该对农民失去土地的机会成本利益加以补偿。
土地承包经营权有效流转的前提和目的
土地承包经营权流转的前提是产权清晰。《农村土地承包经营权流转管理办法》第六条规定，承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。该条款首先明确了流转的主体：承包方，也即是目前农村土地使用产权的拥有者。而且是依法自主决定，其决策权不受任何外部力量左右。换个角度分析，因为其自主决定权的存在，也就保障了其对使用产权拥有的排他性，符合产权的特性。而产权的排他性是产权清晰的具体表现。不仅如此，《农村土地承包经营权流转管理办法》第七条还规定：农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。这是产权排他性收益权的生动描述。
土地承包经营权流转的目的是有限的产权保护。《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条规定，农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。此条款显示了这样一个假设：在规定的使用条件下，产权拥有者的权益能得到有效保护。规定的农业用途条件是前提，改变用途就意味着失去前提，也就意味着失去保护的基础。
农村土地使用权改革的本质是统一地权
农村土地使用权改革就是将集体土地使用权和国有土地使用权在期效区间、权利内容统一起来。目前，理论界关于农村土地使用权改革的主要观点有：建议实行与市场经济相配套的土地私有制；建议通过土地整体国有化实现永佃制；建议改变目前的农村土地承包制实现永包制等。这些观点的一个共同根本点都是追求统一地权。
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一、山区土地资源的特点及现行土地制度的弊端
由于新
经济体制的确立，其固有的弊端已经日益显露出来，越来越不适应市场经济条件下农业和农村经济发展的客观需要。随着市场经济体制的巩固和完善，假如仍固守两权分离的土地制度，就势必像严冬已经过去，春天已经到来，还让人们穿着冬衣一样，不仅仅是不合时宜，而且无异于缚住了人们的手脚。
二、把土地制度的选择权交给农民
人们常说，“土地是农民的命根子。”这话当然道出了土地之于农民的极端重要性。但更需强调的是，只有当农民真正握有土地资源的直接支配权并直接承担相应的后果时，农民才能将这一命根子掌握在自己手中，从而真正独立自主地决定自身自由全面发展的前途和命运，并使自己对于土地的利用和处置具备天然的合理性。而要做到这一点，农民就得首先拥有决定农村土地制度的机会，即真正拥有自主确立和创新农村土地制度具体形式的权利。
历史地看，农村土地制度的变迁是一个随生产力的发展和社会经济环境的变化而不断改善的自然历史过程。在这一过程中，农民凭借自身生产经营活动的实际需要，总是理性而主动地不断调整农村土地制度的具体形式，使之尽可能实现自身经济预期的需要，尽管这种努力无时无刻不在受到农民以外的其他利益集团的干扰或限制。但正是这种理性而主动的调整（或者说“农民的自发式调整”）推动着农村土地制度的发展，并且对农民从而也就是在总体上对整个社会具有天然的合理性。回顾
市场条件的变化，卖出部分或全部土地转而从事其它行业；可以根据自身的兴趣偏好和经济预期，在城乡之间自主选择安居场所和就业岗位；等等。这样，就扩大了农民的生存空间,减轻了农民对于土地的依赖关系，从而直接促进农村经济活动中的专业化分工，加速农业劳动力的转移，直接推进农民的非农化进程，并直接促进其生产生活方式的城镇化。
第五，它有利于抑制农村人口的恶性膨胀。从一定程度上讲，我国农村人口的长期恶性膨胀，与集体所有制的土地产权制度直接相关。因为，农村的土地归社区成员集体所有，就是人人有份。多一个人最终就得多分一份耕地，两相权衡，对农户还是合算，以至直接刺激人口的过速增长。而土地产权到户本身，就彻底割断了人口变动与耕地之间的直接联系，消除了多生多得地的动因。这样，农户在生育问题上,就得首先考虑自身所有的土地的承载能力，从而自动节制家庭人口的过度增加，从而有利于农村土地承载力与农村人口再生产的互动平衡。
第六，也是最重要的，它适应现阶段我国农村特别是西南少数民族地区农村生产力的性质，并符合农民的真实心愿。实践表明，人头、锄头加牛头的所谓“三头农业”的生产力性质，只能与分户经营的劳动组织形式相适应，而这种劳动组织形式只有在与之相应的户本位的市场型土地产权制度下，才能发挥其应有的组织功能，并取得较好经济效果。而且，现代农业的实践经验表明，家庭经营具有很强的适应性，它不仅适应“三头农业”的需要，而且适应现代农业的需要；不仅适应小规模经营的需要，而且适应较大规模经营的需要。所以，我国的广大农民总是选择土地的家庭经营形式，并不惜冒各种风险。大量调查表明，土地的分户经营只不过是在计划经济体制和农村社区成员集体所有制条件下的身不由已的过渡性权宜选择，而在市场经济体制已经确立的现有条件下，以农户本位为基础的市场型土地产权制度便是农民进一步追求的一种基本取向。用农民自己的话说就是：“土地已经到了家，还要那个空洞的集体干哪样？”
农村土地市场篇7
指导老师：郝举
内容摘要：
伴随着我国社会生产力的提高，社会主义市场经济的深入发展，我国农村呈现出土地资源市场化趋势，但这种市场表现为透明度和可操作性极差的隐性市场，而且这个市场呈现为随意交易、随意价格、口头协议等无秩序、不规范的格局，甚至是非法交易集体土地。其得以广泛存在和发展有着深刻的历史和现实的原因。我们要实现农业现代化，实现规模经营，必然要大力发展土地资源配置市场。但现实中还有许多因素阻碍其发展，因此我们有必要对此研究，并提出解决问题的办法。
关键词：农村土地资源配置市场化土地使用权转让非法交易土地
执笔者简介：中国地质大学（北京）学生科技活动我国农村土地资源配置市场化的法律思考项目组负责人
在此次调研中，我们充分发挥了中国地质大学（北京）学生来自全国各地的优势，利用调查问卷与实地调研相结合的方法，对我国的安徽、四川、陕西、江苏、广东、辽宁、北京等22个省、自治区、直辖市进行了调查。其中，我们利用项目组成员来自不同的省份的优势，对安徽、四川、陕西、江苏四省作了重点调查。此次调查的对象主要是农用地及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地情况，不包括宅基地使用情况。此外我们还参阅了国家图书馆、中国地质图书馆的有关资料，并对这些资料作了深入分析之后，撰写此文。
一、我国农村土地资源配置市场化的表现形式及现状
（一）、合法形式
1、转包、出租、互换、转让、入股
所谓转包，即承包方在承包期内将土地使用权的部分或全部转包给第三人，并与第三人确立转包关系和相互间的权利义务关系，并签订转包合同；转让是指土地承包人在土地承包期内，由第三人代替自己向发包人履行承包合同的行为；入股是指把土地使用权作为一种生产要素，参加联营企业行为。目前转包、出租、互换、转让、入股这五种土地流转形式是我国最广泛存在的形式。在我们的调查问卷中，所有的调查问卷都至少包含了上述五种形式的一种，其中有80%的调查问卷包含了上述五种形式的三种以上。这五种土地流转形式是我国农村土地资源配置市场化的主要表现形式，也是基本形式，发展很快！（见附表）在新颁布的《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称土地承包法）中对这五种土地流转形式也加以确认。
2、“反租倒包”的形式
“反租倒包”式生产经营方式，即某些农产品加工企业根据自己的生产经营能力、市场需求，确定原材料的需求及土地规模，与农民签订一定面积、一定期限的土地租用合同。然后企业在这片土地上对农产品品种、规格、质量等做出周密设计，再反还给农民耕种，农民按劳计酬。再租用期限企业拥有这块地的使用权，农民则成为雇员，双方各自行使自己的权利。目前这种形式在我国是极个别现象是一种少之又少的现象。
这种形式与“定单（合同）农业”很相似，我们要注意区别。“定单（合同）农业”是指农产品加工企业根据自己的生产经营能力、市场需求，确定原材料的需求，与农民签订农产品收购合同，到期履行合同的生产经营方式。在现实中，农产品加工企业往往还给农户提供一些资金、技术、种子等方面的帮助。“定单（合同）农业”在我国存在范围比较广。
3、股份合作制
这种股份制与前面的“入股”土地流转形式不同。广东南海市是土地股份合作制的典型地区。南海市股份合作制的基本原则是成立股份公司，由股份公司经营管理行政村或自然村的土地资产以及其它非土地资产，村民成为股份公司的股东，并从股份公司获得现金分红。股份公司的成立主要有两种模式：
（1）、行政村或自然村的所有土地和其他资产评估被作为投资入股，然后根据评估的结果给农户配股。大约有40%的股份公司是通过这种方式成立的。
（2）以土地作为唯一资产入股，并根据以下方式给每一个成员配股（达十股）：ⅰ基本股：生产队的所有成员都可以得到一定数量的基本股；
ⅱ承包权股：根据每一个成员自实行家庭承包联产责任制以来承包土地年限股；
ⅲ劳动贡献股：根据年龄配股。
南海市没有统一的股份制模式，上面三种模式在理论上有两种不同的比例：4：3：3或3：4：3。大约有60%的股份公司是以土地作为唯一资产入股的方式成立的。
目前，股份合作制在我国存在的范围较小，主要集中在东南沿海地区，如广东、浙江等。
4、“两田制”基础上的承包、出租等
“两田制”是指把耕地分为口粮田和承包田（有些地区叫经济田和责任田），口粮田只负担农业税，不交土地承包费，承包田按照市场原则实行有偿承包，再承包费低标和上限范围内，现场投标、公开竞争，确定承包费标准。
这种形式在我国存在的范围较广，特别在1999年以前，发展比较快，但在我国实行家庭承包30年不动摇政策之后，这种形式发展萎缩，即将消灭。原因如下：中共中央办公厅、国务院办公厅《关于稳定和完善土地承包关系的通知》第六条：除工副业、果园、鱼塘、“四荒”等实行专业承包和招标承包的项目外，其它土地，无论是口粮田、责任田还是经济田，其承包费都属于农民向集体经济组织上缴的村提留、乡统筹的范围，要严格控制在上年农民人均收入的5%以内（以村为单位）。在《土地承包法》第三十五条也有类似规定，这实际上是对“两田制”基础上的承包、出租的否定。
（二）、非法形式
1、直接出卖土地
直接出卖土地既有土地所有者直接出卖的也有土地使用者（承包者）直接出卖的情况。例如，集体（往往是村委会）直接把集体土地出卖给城镇单位或个人作建设用途，甚至是买给个人建造坟墓；土地使用者（承包者）将土地直接出卖给砖坯制造者用来做砖坯，严重破坏土地而且不进行复垦。这些现象在我国存在范围较广，危害也特别大。
2、变相买卖土地
变相买卖土地是指以某种形式掩盖其土地买卖的性质，从而实现对土地的占有、使用、收益和处分的交易活动。这种现象是一种普遍在的现象，多表现为以买卖房屋为名，掩盖买卖房屋基地的交易。
3、非法转让、转包、出租土地
所谓非法转让、转包、出租土地是指集体组织或承包者私自转让、转包、出租土地用于非农业的交易活动。目前这种现象在我国存在范围较为普遍，特别是在城市近郊区。例如，以“联营企业”为名，非法占用乡镇集体土地；还有的是非法签约租占农地建度假村、游乐园，办企业等。
二、我国农村土地资源配置市场化产生的原因
（一）、合法形式的原因
家庭承包联产责任制以来，特别是近几年来，我国农村广泛出现了土地资源配置市场化的现象。总体来说，我国整体综合国力提高和社会生产力发展的结果，也是我国农业阶段性调整，建立优质、高产、高效农业的结果，是提高农业生产效益，实现规模经营所必须的，具体来看，有以下原因：
（1）、外出打工潮流的形成。近几年来，由于经济发展的不平衡，地区差异的拉大，贫富差距的扩大，外出打工已成为一种潮流。打工者已不是简单的剩余劳动力的问题，以打工为获取基本生活来源的人越来越多，这就导致更多的人进行土地流转。在这里我们还需要强调的是外出打工现象不仅是在中、东部地区，而且在东部地区也广泛存在，表现为底收入的农民外出打工。当然这里外出打工者把土地转让、转包、出租出去的前提是他们对外出打工预期收入比“种地”的预期收入高。在我们的调查中，把外出打工作为土地转让、转包、出租原因的比例分别如下：四川88.89%，陕西69.05%，东北（吉林、辽宁）57.14%，浙江71.42%。从以上这些数字可以很明确的看到：外出打工已成为影响部分土地转让、转包、出租的主要原因之一。
（2）、农民兼业行为的增多。在社会主义市场经济快速发展的今天，单独靠种田生活的农民日益减少，农民兼业行为日益增多，农民收入有了多种来源。同时“种地不赚钱的思想”也渐渐的冲击着人们的头脑，想不种地从事其他行业的人也越来越多。在我们调查承包土地后又转让、转包、出租的原因时，针对“种地不赚钱从事其他行业”选择的回答情况（包括进乡镇企业的情形）如下：四川61.13%，陕西88.09%，东北（吉林、辽宁）71.45%，浙江61.14%。从上述数字我们可以清楚的看到：农民兼业行为增多已成为影响部分土地转让、转包、出租的主要原因之一。
（3）、三十年农村土地承包政策不变的真正实施。自从党中央、国务院制定这个政策以后，各级政府坚决执行了这个政策，特别在1997年，党的十五大召开前夕，江总书记在一次各省、各部门、各军区领导参加的内部会议上，严肃指出了这个问题以后，这个政策很大程度上得以贯彻。其中“生不减地、死不去地”是这一政策的重要方面，而且党中央、国务院还多次强调存在“小调整”的地方，要严格限制“小调整”次数，尽量不调整（这也是理论界的共识点）。因而今后“有人无田、有田无人”的现象将会更加突出。而解决办法只有一个，既加快土地合法流转。
（4）、政府的鼓励、引导。“反租倒包”式的农业中、股份合作制式的农业中，政府行为是显而易见的，换句话说，没有政府的鼓励引导，这些形式是很难发展的，这是大胆的改革，为进一步发展农村社会生产力的新尝试。现在也有不少地方政府引导、鼓励土地流转的，特别是在“定单（合同）农业”、城市近郊区蔬菜、水果基地等土地。例如：安徽省滁州市南谯区政府为了确保定单落实到实处，他们借助行政作用力，及时将定单任务分品种分解下发到各购销企业，制定奖惩办法。对定单品种，按高出保护价4%至15%收购。再如：上海市金山区政府对该区“家庭农场”的政策：对土地承包40亩以上的农户，政府帮助土地流转，并一次性补助农业设施配套费1.5万元；对农场内配有50只塑料大棚以上的农户，每套大棚补助风险基金200元。对添置农业设施资金有困难的农户，政府担保向信用社贷款，贷款所付利息在3年内由政府补贴。
（二）、非法形式的原因
目前，在我国农村土地资源配置市场中，非法转让（这里“转让”与前不同，是广义的土地流转）土地形式比较严重。这不仅危害了国家集体利益，而且还严重破坏了我国土地使用权市场的发展。但长期以来，这种非法形式是屡禁不止，而且随着我国社会主义市场经济的发展，情况还日益恶化。其得以广泛存在，有着深刻的原因：
（1）长期以来，我国农村集体土地主体不清，产权模糊，土地所有权无法体现。这是我国农村土地非法转让能屡屡得逞的根本原因。我国《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”从以上规定我们可以得出以下结论：随便指出农村一亩地，我们往往找不到谁是土地的真正所有者，相反，土地承包者还总认为土地所有权是他自己的。该法第十条规定：“农民集体所有的土地依法属村农民集体所有的，由集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已属于乡（镇）农民集体所有的，有乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”从这段话中我们可以看出：农村集体土地经营、管理者有三个，即乡（镇）政府、村委会、村小组。但在实际当中，三家的责任心都没有，经营、管理者地位是虚无的，是无从体现的。这种主体不明确的直接后果就是土地转让无人监管。所以才让某些不法分子屡屡得逞。
（2）政府监控力度不够。我国现阶段县级管理土地问题有两个机构，即土地管理局和农业委员会（两种机构的名称因地区差异而有所不同）。土地非法买卖问题有土地管理局管理，农村承包土地问题由农业委员会来管理，但是农地使用权市场的发展，土地流转问题就没有机构来管理了，所以才导致非法交易土地行为肆虐起来。当然这也与某些机关贪污腐化、默许纵容非法交易集体土地有关，特别是那些打着“联营”、发展地方经济的旗帜的非法占用集体土地的情况，地方政府更是纵容之。
（3）在市场经济下，对商业性征地，我国政府实行“低征高卖”政策不合理。对商业性征地，我国政府实行“低征高卖”政策导致两种不同现象。一方面农民宁愿自己买卖土地，也不愿意把集体土地国有化；另一方面，很多商人面对高额地价，不愿意购买，宁愿冒风险去农村直接购买集体土地。特别是近些年来，城镇地价越来越高，有更多的人瞄准了农村土地。
（4）我国农村土地登记制度不健全。现阶段我国土地登记只是针对每个集体土地进行简单登记（往往以村为单位），这样，在部分土地交易后，查证难、归责难，而且难以约束农地非法转换后的用途变更。
三、阻碍我国农地使用权市场健康发展的因素：
（一）有关土地使用权市场的法律、法规不健全、不完善。
市场经济是法制经济，没有法律的健全，就没有市场经济的健康发展。而我国有关土地市场的法律、法规更是不健全、不完善。具体来说，规范土地自由流转问题的法律只要一部，即3月1日刚刚实行的《农村土地承包法》（第五节，第三十二~四十三条）。部门法规、地方性法规虽说有，也是少之又少，而且往往是针对具体问题的规定，所以导致农地使用权市场的混乱。这往往表现为管理的混乱、交易的混乱。（见附表）
（二）地方政府及村民委员会不作为行为。
我国农地使用权市场是不发达的，处于萌芽状态，或者说是不存在这一市场的，所以它的健康发展没有政府的大力支持是很难得以快速发展的。事实证明了一点：没有当地政府的支持、鼓励、引导，就没有当地农村土地资源配置市场大规模发展。而我国现阶段各地方政府及村委会对土地转包、出租、互换、转让、入股的态度是这样的：（见下表）
态度不管不问（不包禁止）引导发展（不包鼓励）
东北（吉林、辽宁）42．87%14．27%
四川省44．45%13．89%
陕西66．67%19．05%
浙江42．86%14．28%
江苏40．00%20．00%
由表可知：我国各地政府的不作为行为也是导致我国农村土地资源配置市场发展滞后的主要原因之一。
（三）我国农村社会保障体系建设滞后，农业风险防范机构尚不健全。
现阶段在我国农村，农地还发挥着农村社会保障的重要作用。很多农民不得不把土地作为安身之地，作为获取基本生活资料的源泉。因此有很多农民虽然外出打工，从事第二、三产业，无暇顾及农地，但是他们还是不愿意转让、放弃农地承包权，把它们作为自己的退路，不惜粗放性经营，甚至抛荒。在市场经济条件下，农民进行农业生产经营面临着巨大的自然风险和市场风险。这两种风险交织在一起，使农民很难获得预期收益，有的甚至血本无归。这使得很多有能力进行大规模农业生产经营的人不敢进行规模经营，不敢接收流转土地。
（四）农地使用权流转机制不完整，土地使用权价格体系不健全
目前在我国，土地使用权流转是一种随意的现象，往往表现为口头协议、无偿转让等（见附表）。流转机制是不完整的，也是不健全的，这严重阻碍土地大规模流转。从土地使用权价格来看，由于土地承包权的价值性和商品性不明确，土地使用权也缺乏历史价格。同时，由于我国农地集体所有，我们也不可能借鉴外国土地价格。所以造成土地产权价格单一，价格体系不完善。土地使用权、承包权和使用权价格体系不建立，内部价格不理顺，土地不可能会有大规模流转。
（五）非法土地转让，混淆土地合法转让性质，阻碍合法土地转让
由于非法农地转让在表现形式及转让方式与合法转让有极为相似的地方，以致于在现实生活中，人们很难把握土地转让的性质，往往把合法土地转让当成非法土地转让，并给予禁止和惩罚当事人。这让人们对土地流转产生畏惧心理，不敢大胆进行合法土地转让。
四、分析与建议：
（一）因势利导，构建新的农村土地资源配置市场化模式。
随着我国加入wto，随着农村产业结构调整，随着我国社会主义市场经济深入发展，我国农村必然会发生很大变革，在变革中必然有新生事物出现。我们对此应因势利导，积极构建新的农村土地资源配置市场化模式。当然我们也要把握住以下三个方面：（1）该事物符合三个“有利于”（2）不是买卖土地，不是改变土地所有权性质（3）改变农地用途的。例如：河南省郑州市中原区三王村，从1999年起在农民保留农地使用权的前提下，把土地提供给村里的花木栽培公司，农民作为股东。作为土地的使用者，公司以每亩500公斤小麦计算，向农户支付现货；春节由公司免费向农户提供肉、油、水果等。据村长兼公司总经理介绍：公司雇佣了以女性为主的400名农民，每年每人3500元工资。另外，男人外出打工，使农民的收入比过去增加了3倍多。从上述案例知，该村的土地使用权名为股份制，但这是与广东等传统的股份制是不同的，相反，这种形式与“反租倒包”式经营有相似之处，但也不是“反租倒包”式农业。但是其存在适应了当地经济发展，不违背上述三个条件，我们就应该鼓励其发展。
（二）明确村民委员会是集体土地所有权行使者，明确其所有权行使的权利和义务，同时加强村委会的监督
有的学者建议在农村设立农地经营公司，他说这样能有效维护农地承包合同的稳定性，避免以往法律体制下村委会借用土地调整单方解除承包合同的现象。笔者认为村委会借用土地调整单方解除承包合同的现象是极少数的现象，更多的表现为村委会对承包出去农地不管不问（见附表及上述表），缺少责任心。退一步讲，那些借用土地调整单方解除承包合同的村委会是指全部明确法律有漏洞的结果。因此，我们建议有权机关立法明确村民委员会是集体土地所有权行使者，明确其所有权行使的权利和义务，以增强村委会的责任感。同时，笔者还认为我们只能明确村委会是集体土地所有权行使者，而不是村小组、乡镇政府。首先，村小组经济势力单薄，在现实生活中作用远比不上村委会；再次，乡政府管理范围过大，不利于对农地使用权变更的监督管理，而村民委员会在农村影响力大，一般情况下，一村就是2000~3000亩土地，范围适中，所以我们要明确村委会是农村集体土地所有权的行使者。我们这里所指的集体土地包括集体土地所有者是村小组或乡（镇）政府的情况。用这种方法可以进一步明确责任，弥补我国集体土地主体不清晰，产权模糊现象。
（三）建立新的土地使用权市场监管机构，大力整顿土地使用权市场
我国现阶段，非法土地转让问题是由土地管理部门来管理的，农地承包问题是由农业管理不稳来管理的，这种现象造成了我国土地使用权市场管理比较混乱。鉴于我国土地使用权市场管理比较混乱现象，我们建议成立一个具有“土地管理”和“农业管理”双重职能的机构来专门监督管理土地使用权市场，大力整顿土地使用权市场，监督村委会集体土地所有权行使，坚决查处非法土地使用权转让，鼓励合法土地使用权转让。
（四）积极宣传并实施《农村土地承包法》，加强农地使用权流转立法。
《土地承包法》第一次以法律形式规定了农地使用权流转的合法性，我们必须大力宣传，并真正的落实到实处。同时我们还应看到土地使用权立法的不完善，我们应加强立法，构筑新的法律体系来指导我国土地使用权流转，促使农村土地使用权配置市场化健康发展。
（五）完善土地使用权价格体系
构建农村土地使用权价格体系，我们应充分考虑以下情况：（1）农业税；（2）土地资本折旧；（3）农户改善农地生产的投入；（4）农地改变用土的补偿费；（5）土地产出率等，再综合考虑当地三种产业发展状况综合评定土地使用权价格，以便为大规模土地使用权流转做准备。
（六）建立、健全与农村土地资源配置市场化相适应的农村地籍管理及土地信息的动态管理制度。
我们应加强这方面的研究和实践，建立一个适合土地流转的农村地籍管理制度。
（七）鼓励搞“定单（合同）农业”，并加快发展农村合作社，倡导土地有偿流转。
实践证明，在农民自愿的条件下，延长农业产业链条，在销售、加工环节上组织龙头企业或在生产环节由农户相互联合搞联户种植，搞定单（合同）农业，有利实现规模经营。加快发展农村合作社，有利于培养市场主体，有利于发展农村第三产业，有利于保护农民合法权益。通过上述方式，有利于让农民融入市场，了解市场。我们在此基础上倡导土地有偿流转，作价入股等，有利于我国农地使用权市场化。
（八）切实贯彻“农村土地承包30年不变”政策，限制小调整，鼓励农地的有偿流转。
（九）改革国家对农村土地征用制度，改变商业性征地“低征高卖”现状。
土地征用制度应充分考虑农民利益和商家利益，特别是农民利益。对商业性征地，政府在加强监控的同时，应让其在市场状态下完成，如作价入股、出租等。对公益事业建设征地也应充分考虑农民利益，加强农村社会保障建设。
附表如下：
村地貌位置经济类型耕地流转户数流转亩数流转人流转方式流转条件
安徽临村平原农区农业区2213亩20约100亩本村人私下协商无偿或倒贴给转入户
安徽福村长江北岸农业为主，有少量渔业2566亩100约400亩一般是本村亲戚和邻居大部人私下协商无偿或倒贴给转入户
四川二村浅丘农区1024.9亩8约22亩村民小组内进行，一般是亲戚私下协商有偿
四川大村浅丘农区1279亩4约12亩一般是村民小组内进行经村或小组批准的不多无偿或倒贴农业税
注：（1）以上都是为该村1998年的情况
（2）其中安徽福村外出人员八成将自己的土地专给别人耕种，其余两成通常转不出去，无人接受
（3）以上资料来源于《回乡，还是进城？》白南生、宋洪远等著，中国财政经济出版社，2002/8
参考资料：
（1）迟福林主编，《走入21世纪的中国农村土地制度改革》，中国经济出版社，2000/6
（2）土地资源保护与民事立法研究/郭洁著---北京：法律出版社，2002/4
（3）曹金绪，吕贻峰，农村土地资源配置市场化与土地可持续利用探讨《资源产业》2002（1）：48—50
（4）马更新对我国农村集体土地非法交易的检讨《法学杂志》2002（5）：52---54
（5）邓大才农村家庭承包土地转让的价格研究《改革》2001/2：107—111
农村土地市场篇8
农民绕开法律、政策，改变土地用途，集体土地进入土地市场，追求自身土地收益的最大化，虽然这种行为还有待法律规范，但它却是统筹城乡发展的内在动力。2004年《宪法》修改、2007年出台《物权法》，这些重大的法制举措为我们重新审视农村土地制度和农民土地权利保护机制提供了启示。
在城乡统筹大背景下，农村集体建设用地大有文章可做。两地可在统筹规划城乡建设用地、开放农村土地流转市场，保证农民土地权利在经济上得到实惠等问题上，开展先行先试，摸索可行的办法。
王建
在全球视野中
为宏观调控定位
中国经济在30年改革开放中，已深深地融入世界经济体系之中，这使得我们的宏观调控不可能关起门来进行，而是必须考虑到世界经济对中国的影响，以及中国经济对世界的影响。
宏观调控思维根据变化了的外部环境而改变，也包括如何利用中国在新全球化中所取得的新优势，去主动影响国际经济波动，以形成有利于中国的短期与长期态势。当然，中国作为一个在当代世界经济中新出现的大国，形成美国那样的全球经济思维模式还需要一段时间。
荆林波
消费升级
须政策升级提供保障
推进消费升级涉及到方方面面的政策，其中还包括鼓励更多的职工参加养老保险，保障其生活安定，维护消费者现期正常的消费支出心态。此外，还要加强对教育收费的管理，消除居民对教育收费及其合理增长的不确定感，抑制这方面的储蓄增长因素，增加现期消费倾向等等。
从目前来看，消费者十分关注消费环境的建设与改善。从苏丹红到还原奶，从禽流感到保鲜膜，一切都与“病从口入”相关，一切都与“民生”相息。因此，政府应该加大立法和执法力度，为消费者构建放心的消费环境。
黄泰岩
转变经济发展方式
注重内涵与实现机制
从发展的角度来看，一国的工业化和现代化不仅要表现为经济增长，更要体现为经济发展。经济发展包括经济增长，但比经济增长具有更广泛的含义，通常还包括经济结构的优化、收入分配的合理、资源环境的改善等等。尤其在发展中国家，仅仅用经济增长率来衡量进步是值得怀疑的。
GDp不能够告诉我们任何关于分配的情况，也没有表明这个社会的福利体系怎样，而且不考虑环境因素。忽略这些因素而单纯追求GDp，将导致非常危险的后果。
樊纲
美国次级债危机
加大全球金融风险
次级债危机愈演愈烈，对中国经济，包括对全球金融市场、实体经济可能有以下三个方面的影响：其一，美国房地产泡沫破裂，房价下跌所引起的美国投资特别是美国住房投资下降。其二，由美国住房市场下降所引起的其他消费需求的下降。其三，由这次次级债风波所引起的人们对信用产品、各种金融产品信心的丧失，导致了现在金融市场上信贷萎缩。
此外，次级债出问题后，又是新一轮流动性增长。国际上以美元为基础的流动性越来越多，我们所面对的升值压力、流动性过剩风险就会更多。
金岩石
通货膨胀
迟来的更危险
农村土地市场篇9
[关键词]征地；市场机制；土地财政
一、背景陈述
自1978年我国开始进行社会主义市场经济改革以来，土地就成为了推动城市化、工业化建设的重要要素。而这些建设用地的主要来源是通过对农业用地的征用。有数据显示，上世纪90年代的10年间，全国城乡建设用地增加2640万富，其中81％的新增建设用地来自于对耕地的占用，被占耕地共有2138万亩。
在这样大规模的征地背后，失地农民的利益却难以得到保障。据劳动和社会保障部统计，目前中国有4000多万失地农民，被征地后他们不仅丧失了基本的生产资料，被迫依靠高强度机械式劳动拿到微薄的工资维生，而且又背负了重建新居所的巨大经济负担。
然而，征地过程中实际产生的收益并非如此微小，其中的大部分收益都在地方政府土地财政的作用下，流入了地方的小金库，而真正的土地出让方――农民却没有得到应有的补偿。
在中国现有的征地机制下，地方政府作为征地的主体，同时拥有强制向农民征地和以垄断的方式向土地一级市场供地的权力。过度的集权，一方面导致许多地区土地价格哄抬成风，开发商成本上升，房地产泡沫膨胀；另一方面，农民却只能从政府那里获得微薄的征地补偿费。这样的分配事实上是不利于整体社会的福利改善的，因为地方政府手中可观的征地收益，往往难以直接作用于农民身上，其中相当的部分却流失在其他行政开支上，比如公务员工资上涨、政府机关大楼修缮等等。显然，如果将更多的钱直接作用于农民身上，使他们有机会通过这笔收益来提高自己的工作技能或者改善自己的居住环境，将会取得更大的边际效用。
由此可见，征地利益的分配机制有失公平。要想改变这种局面，一方面应该让农民形成自己的交易主体，直接参与到非公用土地的交易当中；另一方面土地的价格应该透明化、市场化，土地使用权流转过程中的每个环节都应该公之于众，并且让中央政府有效地加入总体上的监管。因此，只有建立土地使用权流转的市场机制，才能打破地方政府的垄断，使土地价格回归其价值，并使土地交易的收益流入农民手中，推动他们自身的发展。
以下笔者从我国现有的征地机制出发，通过对其中存在问题进行剖析，提出一个土地交易市场的模型，并阐述在市场机制下土地的合理价格和交易收益公平分配如何才能形成。
二、我国现有征地模式分析
我国现有的征地模式――“公告征地”。其征地过程体现了几个原则：首先，地方的国土部门代表政府出面征地，向农民通告征地的面积，然后土地的使用权归公，从此用地单位与农民之间的关联被彻底截断了；其次，被征用地的农民没有机会对土地价格产生影响，农民集体获得的仅是一次性支付的土地补偿；其三，地方政府作为垄断供地者，通过签署用地协议或者拍卖的方式向用地单位供地。
可见，在这样的征地模式之下，农民由于不能直接参与土地的交易，其应有利益受到了来自政府和土地使用者两方面的挤占。然而，造成农民、政府及开发商之间利益分配不合理的主要问题集中在价格机制上，首先是土地从农民手中交给政府时以补贴的方式完全谈不上什么价格，而同样当土地由政府转移到开发商手中时政府作为土地的唯一供给者制造了一个价格(类似于垄断市场)，而这样一个价格往往是对其价值过高或过低的评价，所以，我们提出将竞争市场引入土地流转中，在竞争中发现价格。由政府作为买卖双方的中间人，将农民和开发商领人市场，基于农民缺乏相关的专业知识，由政府同农民以契约的形式形成和被的关系，弥补农民在信息和技术上的劣势。通过市场机制的作用，让土地的价格在各个买方的竞争中趋于合理化，同时也使农民的利益得到保障。
三、创建农村土地交易市场的构想
解决农地征用中农民利益受到侵害等若干问题，重在将市场机制引入农业用地的交易过程。为此，建立一个有效的土地交易市场就成了一条途径，以下就探讨关于构建该市场的若干问题。
首先，农村土地交易市场的建立，需要国家通过法律法规创造一定的前提条件：一方面，要明确农民对土地的相关权利；另一方面，政府在政策和法律上应该禁止农业用地的私下买卖，或要求所有农业用地的转让必须进入交易所上市，通过市场机制的调节进行交易。
其次，为了保障交易市场的秩序，使其具有稳定性和有效性，还应该建立一系列的制约机制。建立统一的信用记录体制，即要将农业用地流转市场交易所、证券交易所及我国的银行体系的信息进行资源共享，对已在证券交易所上市、走势稳步上升的企业，在银行的信用级别高的开发商给予一定的优先权。对走势不佳、信用级别低的则禁入；同样的，在土地流转市场中有违约或其他违反竞争规则的行为，也会反映到其他市场。
同时，在健全的信用记录基础上，就可以建立一定的市场准入机制，对进入市场的开发商的资产总量、自有资产量、流动资金量、近几年的利润或效益等设立指标，为了保障开发，降低风险，只有达到一定的标准且信用良好的才能进入主板市场申购规模较大的土地，同时为了扶持小型土地开发企业，对小板市场的准人条件可以放宽很多。进入市场的开发商每年应向交易所交纳一定量的信息费等服务费用。
另外，一定的监管处罚体制也是至关重要的。比如对于在土地询价、报价阶段的恶意打压等行为一经查处，交易作废，除罚款外公开降低信用级别，甚至禁止进入主板市场。
当然，在交易阶段，还可通过保证金制度来控制开发商的行为，杜绝哄抬地价、过度投机的行为。
在市场的各种控制机制都建立完善后，就可以从整体上构建交易市场的具体形态。笔者的构想是将交易市场分为两个板块，主板市场主要针对面积较大、价值高等需要庞大的资金来开发的土地，小板市场则承担其余规模较小的土地的流转；另一方面，每个板块都要将土地按不同的开发用途进行分类，然后集中交易，比如将用于住房的集中于一类等。
接下来就可以在土地交易市场上进行具体的交易。每一块要发生使用权转让的土地都将经过准备、询价、竞价、交易四个阶段，最终实现买卖。下面试就每一阶段进行具体描述。
第一阶段：前期准备工作
(1)对交易土地前期勘察
由政府派专门人员对所需农耕地进行调查，包括占地大小、具体地理位置、未转让前的用途、分别为哪些村民所有、其比例为多少等，编写可行性报告，并将信息通过远端技术等传输给地方政府相关
部门，进行最后审核，并将最终数据输入地方政府建立的土地市场交易所的服务器。
(2)签订协议
由政府出面和相关的农民签订协议，政府提供所有技术支持，协助农民作出决策，同时将卖地30％的收入作为佣金，来补偿相关成本和激励政府；另一方面，要明确协议双方的权利和义务。
第二阶段：询价
将信息输入土地流转交易所的信息库，在互联网上信息，将技术分析等公布出来；同时政府公开规划计划、土地开发政策，及给予开发商的相关优惠政策，达到准入条件的土地开发商交纳保证金后，在时限内根据各自的评估进行网上报价。
为了保证报价的公正和交易的公平，所有报价的数据会一直保存在数据库中，如果各开发商在此后的竞价过程中，被发现有任何恶意报价行为，将予以惩处。同时各开发商的网上报价是非公开的，这样就能够避免买方联合来压低价格。
由政府相关技术人员将信息整合出最高价、最低价等信息，通过远端技术传送给当地的技术人员，并分析和推算一个变动区间，由当地技术人员向农民和当地政府解释说明，并提供一个相对合理的参考价格，同时农民集体通过召开表决会或者通过村委的出面，根据这个参考价格给出卖出土地的最低价。
第三阶段：竞价
一段时间后，这块土地开始交易，各开发商在交易所公开竞价，交易所将信息传送给当地的技术人员，将价格实时报给农民。
这一阶段，各开发商的报价会在市场上公开，他们会根据自己对土地价值的评估和其他开发商的报价来不断调整自己所报出的价格，所有的价格都将直接进入数据库，同时交易所会有技术人员进行盯市，并将数据及数据分析一并传送给驻地技术人员，由技术人员向农民解释说明现在的行情。
第四阶段：成交
在规定的竞价期限内的任何时间，一旦达到预期价格，技术人员有义务提醒农民，并提供一些价格趋势、风险等参考信息，由农民的人召集农民集体，决定在哪个报价进行交易。
竞价达到农民预期价格后，价格可能有涨有跌。有的企业根据自己项目的盈利情况可能选择退出市场，因而导致价格下降。这时技术人员有义务协助或者积极促成农民进行交易决策。因而，在协议中，应补充关于当市价下跌，达到最低价后。人有权代替农民作出成交的决定，以此防止由于农民缺乏技术知识而耽误时机。
当然如果市价一直没有达到最低价，技术人员有义务给出建议，是否应低价卖出，但农民有选择权，可以卖出也可以放弃这次竞价，申请第二次上市。在第二次上市前，技术人员应协助农民重新定价。
达成协议之后的签订合同等步骤由地方政府对农民进行指导。关键是合同条款的完备性，政府对农民的指导和对开发商的监督能够使合同顺利地签订和执行。根据各农民的土地数量，对土地出让收入进行分配，同时政府要收取一定比例的服务指导和中介费用。
以上就是笔者关于建立土地交易市场的所有构想。在这样的强市场机制的作用之下，土地真实价格会进一步表现，农民、政府、开发商三方的利益也就能得到更合理的分配。
四、土地通过交易所买卖对于利益分配及监督控制的改进
首先，在引入市场机制后，依托于有效的土地交易市场对土地价格的正确估价，和享有土地使用权的农民直接参与土地的市场交易，使得利益的分配进一步趋于有效合理。这主要体现在以下三个方面：
第一，农民作为“卖地方”能够获得与土地现有内在价值以及未来增值能力相匹配的合理对价，确保了其自身利益的实现。
第二，开发商从此能够直接到市场上去，面对更多的土地提供方和更多不同参数的同类土地作出有利于自己未来经营的选择，同时透明的市场又处于防止政府的寻租行为以及少数开发商的恶性竞争行为，减少了土地开发的隐性成本。
农村土地市场篇10
[关键词]农村土地 规模经营 市场流转
市场化是农村土地承包经营权流转趋势，做好农村土地承包经营权流转管理与服务工作，是贯彻党的十七大七届三中全会精神，深入实践科学发展观，促进土地规模经营，发展现代农业，加快农村经济发展的重要举措，为了更好推进农村土地承包经营权流转，进一步贯彻落实《国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若千意见》(中发[2009]1号文件)精神，就要建立农村土地经营权流转市场。
1 农村土地承包经营权流转和发展适度规模经营存在的问量
1.1 农村土地承包经营权流转速度缓慢，农民思想观念落后，恋土情节重。大多数农民小农意识浓，不愿放弃能给他们带来生活保障和就业保障的土地，传统的思维方式，旧的观念的存在制约着农民对非农产业的参与，不利于农村劳动力的转移，农村剩余劳动力转移不出去，就不能促进土地流转。国家实行“一补三免”优惠政策后。部分农民出现了“回流”现象，农民重新投身农业生产，大部分农民满足现状，惜地如金，加重了农民对土地的依赖程度，土地流转价格越来越高，阻碍了农村土地流转。
1.2 土地流转行为不规，口头协议多。农村土地承包经营权流转大多为农民自主行为，绝大多数没有履行签约手续和登记手续，没有报合同主管部门备案，土地流转的自发性、盲目性和随意性大。流转合同不完善，在签订合同时存在口头协议，个别合同存在权利、义务不清，存在土地流转隐患。还有个别村屯在土地流转时没有坚持“依法、自愿、有偿”的原则，还有的村干部在土地流转过程中方法简单，态度粗暴，在未征得农民同意的情况下，强行从农民手中无偿收回土地，导致农民上访，激化干群矛盾。
1.3 农村土地承包经营权流转市场化程度低，缺少中介服务机构。使得土地供求信息渠道不畅，往往出现要转的转不出去，要租的租不到现象。
1.4 村级组织没充分发挥作用，引导和服务意识不强。有的基层干部认为土地流转是农民自己的事，与政府关系不大，还有的村干部认为土地流转十分复杂，搞不好可能引起群众集体上访和越级上访，怕捞埋怨，担责任，没有全力以赴进行土地流转，没有发挥村级组织应有的作用，没有及时引导农民进行土地流转。缺乏健全的服务机制，大多数乡镇没有建立土地流转服务机构。
1.5 土地流转范围小，规模化经营程度不高，流转形式单一。农村土地承包经营权流转主要发生在本村村民之间，大多数以村内流转为主，向企业和村外流转较少。大多数农户还没有因为土地流转而获得更多的利益，还没有因土地流转实现土地、资金、技术和劳动力资源的优化配置。
2 建立农村土地承包经营权流转市场
建立农村土地承包经营权流转市场。首先要统一思想，要以中央十七大全会精神为统领，把发展现代农业，增加农民收入，加快新农村建设，推进城乡统筹发展为工作重点，坚持农村基本经营制度，创新农村土地流转机制，按照依法自愿有偿的原则，建立“政府引导、市场调节、健康有序、管理完善、服务到位、农民受益”的土地承包经营权流转市场，为促进土地规模经营，扩大产业规模，实现农村经济社会又快又好发展发挥积极作用。其次，确定农村土地承包经营权流转市场总体目标。通过加快农村土地承包经营权流转和建立农村土地承包经营权流转市场，不断提高农村土地利用率、产出率和农产品优质率，明显提升农业集约化、产业化经营水平，逐步建立“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿、健康有序、管理完善、服务到位、农民受益”的土地承包经营权流转市场，建立和完善土地流转服务机构，形成县有服务区；乡镇有服务站；村屯有服务点的土地流转服务体系，为土地流转提供周到和规范管理。再次，遵循农村土地经营权流转市场的原则。
2.1 坚持“依法自愿有偿”的原则。农村土地承包经营权是国家以法律的形式赋予农民的基本权利，任何组织和个人都不得非法剥夺。建立农村土地承包经营权流转市场，农民有权自主选择土地承包经营权流转的形式，任何组织和个人不得阻碍农民自主选择的权利。不得以任何理由截留、挪用、侵占、扣缴农民的土地流转收益。
2.2 坚持稳定促发展的原则。建立农村土地承包经营权流转市场，要从农村稳定、经济发展的大局出发，正确处理土地流转与产业发展的关系，严格禁止借建立农村土地承包经营权流转市场之机，改变土地集体所有性质。改变土地用途、损害农民土地储备权益的错误做法。
2.3 坚持适度规模经营的原则。按照工业向园区集中、农民向城镇集中、土地向规模集中的要求，各地在开展建立土地承包经营权流转市场工作中，认真做好农村流转土地调查、登记工作，建立土地流转备案制度，在农民自愿的基础上，鼓励农村土地逐步向各类园区、合作组织、种田大户集中，积极引导农民发展多种形式的土地适度规模经营。
2.4 坚持规范有序的原则。建立农村土地承包经营权流转市场，搭建土地流转信息平台，建立和完善农村土地承包经营权流转的各项制度，依法指导农民签订土地流转合同，规范土地流转行为，确保农村土地流转规范有序发展。