房地产税纳税筹划篇1
关键词:房地产企业;环节分析;纳税筹划
纳税筹划是企业财务管理的重要一环,因为纳税义务涉及到企业的设立,筹资,投资,生产经营等活动的各个方面,因此纳税筹划也贯穿于以上整个过程,关系到整个企业战略的执行情况。同时纳税成本是企业经营成本的重要组成部分,公司为实现企业价值最大化的财务管理目标也必须重视企业的纳税筹划。随着我国新企业所得税法的颁布、新会计准则的实施以及增值税的逐步转型,企业进行纳税筹划的法律和制度环境进一步完善。房地产业是我国国民经济的主导产业,在我国整个经济发展过程中占有重要地位。近年来我国房地产业发展一直处在过热状态,面对这种状况,政府实施了土地,金融,税收等多种调控政策,这些政策在一定程度上抑制了房地产价格的过快上涨。同时这些政策也使得房地产企业面临了困境,竞争更加激烈,融资更加困难,盈利空间也受到了压缩。在这样的境况下,房地产业要提高投资回报率,实现企业价值最大化只能通过降低成本来实现。而纳税成本是房地产企业成本的重要组成部分,在当前房地产业面临经营困境的状况下,企业通过纳税筹划降低经营成本,提高企业的竞争力就显得尤为重要。本文主要从房地产企业生产经营流程的各个环节来简要分析房地产企业纳税筹划的整体思路。
一、各环节的纳税筹划
(一)房地产企业设立环节的纳税筹划
由于新企业所得税法的颁布,原来通过选择企业注册地和企业性质进行纳税筹划的方法应经失去了意义。当前房地产企业应该从企业组织形式和组织结构的选择两个方面进行纳税筹划。具体来说,组织形式的选择主要是独资企业、合伙制企业和股份公司制企业的选择,因为独资企业、合伙制企业只交个人所得税,而股份公司制企业既要交个人所得税还要交企业所得税。企业组织结构的选择主要是房地产集团公司设立子公司和分公司的选择,分公司和总公司合并计算应纳所得税,而子公司和总公司分别计算应纳所得税。建议集团公司刚开始设立分公司,等分公司开始盈利再考虑让分公司改制为子公司,这样分公司刚成立时可能发生的亏损就可以成为总公司税前抵扣项目。
(二)房地产企业筹资环节的纳税筹划
筹资环节房地产企业主要可以通过筹资方式的选择以及融资租赁进行纳税筹划。具体来说,筹资方式的选择大的方面主要分为权益筹资,负债筹资和其他方式筹资。企业应该尽量利用负债筹资,充分利用利息税盾的作用,但也要根据企业总体资本结构综合考虑。利用融资租赁进行纳税筹划主要是因为这种方式既可以利用利息税盾的作用,又可以通过折旧抵扣应纳税所得额,起到了双重抵税的作用。
(三)房地产企业开发建筑环节的纳税筹划
开发建筑环节主要是通过合作建房和开发项目转让进行纳税筹划。具体来说,由于税法规定“以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担风险的行为,不征营业税”,这样一来房地产企业就可以与其他企业分别以土地使用权和货币资金出资成立合作企业合作建房,房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式以房屋进行分配,这样向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不缴营业税,双方分的利润也不必缴纳营业税从而达到节税的效果。房地产开发项目转让包括资产转让和股权转让。根据我国现行税法规定,股权转让不缴营业税,不缴增值税和契税。然而如果直接把土地当作资产转让则需要交土地增值税、契税和营业税。因此,房地产企业应该尽量采用股权转让的方式进行房地产开发项目的转让。
(四)房地产企业销售环节的纳税筹划
销售环节主要通过销售收入的分解和促销方式的选择进行纳税筹划。具体而言,销售收入的分解主要是房地产公司通过设立装修公司或物业公司,把房屋价款的一部分转移到装修费用或物业费用,因为装修费用和物业费用征营业税,税率比土地增值税低,这样就起到了明显的节税效果。促销方式包括现金折扣,赠送装修、家具家电以及一定年限的物业费等,每种促销方式所涉及的税种有所不同,也有比较大的筹划空间,企业要合理利用促销方式进行纳税筹划。
(五)房地产企业持有房地产环节的纳税筹划
房地产企业持有环节的主要通过投资性房地产计量模式选择、租金的分解和利用房地产投资进行纳税筹划。具体来说,投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式进行计量,成本法计量下,企业可以计提折旧,而折旧的计提可以起到抵税效果,仅从纳税筹划角度说成本法更利于节税。租金的分解主要是把水电费、物业费从租金中分离出来以达到节税目的。利用房地产进行投资是指把闲置房地产投资入股一家企业组成风险共担的共同体,参与企业利润分配。这样一来就不用缴纳营业税及附加、也不直接缴纳房产税,只缴所得税,进而实现节税效果。
二、结束语
房地产企业纳税筹划涉及到企业生产经营的各个环节,本文勾画出了房地产企业纳税筹划的整体思路。但是由于篇幅有限,本文只是简要介绍了各个环节纳税筹划的一些概括性的建议,有待进一步分析研究。
参考文献:
[1]盖地.税务会计与税务筹划[m].北京:中国人民大学出版社,2003.
[2]袁红.试论房地产开发企业的税收筹划[J].中国科技信息,2010,(12).
房地产税纳税筹划篇2
关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划
中图分类号：F812.42文献标志码：a文章编号：1673-291X（2013）35-0169-02
一、土地增值税的征收规定
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税的税率是以转让房地产的增值税率高低为依据，按照累进原则进行设计的，实施分级计算。
二、土地增值税纳税筹划方法
（一）利用“起征点”选择最优纳税方案
根据土地增值税暂行条例的规定：房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20%的可免征土地增值税，超过20%的，应根据其增值率分级适用不同税率计算应纳税额。按照这一原则，纳税人在建造普通住宅出售时，应考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。
例：某房地产开发企业（位于市区）建成一批普通标准住宅代售，除销售税金及附加外的扣除项目金额为100万元。假如，销售该商品房的收入为X万元，则销售税金及附加为：X×5%×（1+7%+3%）=5.5%X万元，此时全部可扣除项目金额为：100+5.5%X（万元）。
1.纳税规定，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20%的可免征土地增值税，即增值额/扣除项目金额≦20%，即[X-（100+5.5%X）]/（100+5.5%X）≦20%，解方程得X≦128.48万元。说明售价128.48万元为该企业可以享受起征点免税的最高售价。此时可扣除项目金额为100+5.5%×128.48=107.07（万元）。净收益=128.48-107.07=21.41（万元）。
2.纳税人如果想通过提高售价获取更大收益。根据税法规定，当增值率高于20%，低于50%时，应该按照30%的税率缴纳土地增值税。上例中假设房屋售价提高Y万元，则此时允许扣除项目金额为：107.07+5.5%Y，增值额为：128.48+Y-（107.07+5.5%Y）=21.41+94.5%Y，应纳土地增值税额为：（2l.41+94.5%Y）×30%，若企业想通过提高售价获取更大收益，则必须使：Y>（21.41+94.5%Y）×30%即Y>8.86（万元）。也就是说，最低售价应该为128.48+8.86=137.34（万元），企业才能获得更大利润。
综上所述，当该商品房售价X
（二）巧用利息支出选择最优纳税方案
我国土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内计算扣除，即允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）*5%以内；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述合计数的10%以内计算扣除包括利息在内的全部费用支出，即允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）×10%以内。
由于土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率大小按相适用的税率累进计算征收的，扣除项目金额越大，增值额越小，两者的比率越小，适用的税率越低，税额也就越小。因此，纳税人应先预计转让房地产可分摊利息支出，按照规定的两种扣除方式衡量并选择扣除费用较大的方式。
例：B房地产公司转让一处房地产，取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本为100万元，假设利息费用为a，规定的第一种扣除方式的扣除比例为5%，第二种方式扣除比例为10%。令a+100×5%=100×10%，解得：a=（10%-5%）×100=5（万元）。
所以，当预计利息a>5万元时，按第一种方法计算的允许扣除的房地产开发费用>5+100×5%=10万元，第二种方式计算的可扣除金额为100×10%=10万元，故应该采用第一种方式。同理，当预计利息
（三）利用分散收入法选择最优纳税方案
土地增值税采用以增值额为基础的超额累进税率，而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而通过分散收入，减少增值额，显然是可以起到节税作用的。分散收入的方法通常有：
1.分离销售公司。例：C房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权。房屋的市场价值是800万元，其所附各种附属设备的价格约为200万元。允许扣除项目金额为500万元。
（1）假如该企业和购买者整订合同时，对房屋价格和附属设备的价格不加区分，则销售税金及附加=（800+200）×5%×（1+7%+3%）=55万元（5%的营业税、7%的城建税和3%的教育费附加），全部可扣除项目金额=500+55=555（万元）。增值额=800+200-555=445万元增值率445/555×100%=80.18%，按规定适用40%的累进税率，应缴土地增值税税额=445×40%-555×5%=150.25万元。
（2）假如该企业和购买者签定合同时，仅在合同上注明800万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则销售税金及附加=800×5%×（1+7%+3%）=44万元（5%的营业税、7%的城建税和3%的教育费附加），全部可扣除项目金额为：500+44=544（万元）。增值额=800-544=256万元，增值率=256/544×100%=47.06%。按规定适用30%的累进税率应缴土地增值税税额=256×30%=76.8万元。
可见，分开单独处理少纳土地增值税73.45（150.25-76.8）万元。另外，由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权用转移用的税率要低，也可以节省不少印花税，可谓一举两得。
2.签订分售合同。这种方法的做法是：当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及装璜、装饰时，房地产开发企业便和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该企业则只需就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了节税的目的。
例：D房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。（不考虑除其他税种）
若该公司按1000万元售价直接开具销售合同，则增值率=600/400×100%=150%，应缴纳的土地增值税=600×50%-400×15%=240（万元）。
但是如果将该房屋的出售分为两个合同，一份为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；另一份为房屋装修合同，装修收入300万元，允许扣除的成本100万元。此时土地增值率=400/300×100%=133%，应缴纳的土地增值税=400×50%-300×15%=155（万元）。
由此可见，采用第二种方案应交税比第一种方案少240-155=85万元，显然采用签订分售合同的方法更有利。
土地增值税的筹划还可以在其他方面进行分析，要说明的是，在增加房地产开发费用时应注意税法规定的比例限制，同时还应结合各省的实际情况进行筹划。
参考文献：
[1]盖地.税务筹划[m].北京：高等教育出版社，2006.
房地产税纳税筹划篇3
关键词：房地产；增值税；纳税筹划
近二十多年来，如何合法合理的减少税负一直是房地产行业追求的目标，在房地产企业发展的道路上，过高的税负随时威胁企业利润增长，重则可导致企业现金流断裂，轻则影响企业的规模发展。增值税具有灵活多变的纳税筹划空间对房地产企业的发展具有较大影响，通过分解房地产行业的各个流程，结合增值税计算方式进行纳税筹划从而降低企业经营成本，寻找新的节约成本方式，获取更高利润，已经成为房地产企业日渐重视的财务操作。
一、前期准备阶段
(一)增加精装修房
精装修房需要房地产公司在原毛坯房的基础上装潢装饰后再出售。房地产公司装修时，需要外购装修材料、家装饰品及简单家电等，这部分材料器具作为流通商品，可以取得增值税专用发票进行抵扣，且抵扣税率为16%。因为政策规定“购买精装房赠送的家具、家电等物品，不按商品税率征收增值税，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税”，而销售不动产适用的增值税率为10%。因此销售精装房时，不仅仅有装潢装饰这一块的成本收入形成的利润，还有二者税率的差额形成的利润。因此，如果已在《商品房买卖合同》中注明销售精装商品房的时候，其中附带销售的家用电器、家具等，可以依照混合销售中的相关规定，按10%计算销项税额，按16%抵扣进项税额。因此，若房地产企业能将毛坯房精装修后再出售，不但可以提高销售价格，还可以取得随精装房采购并销售的装潢材料、灯具、洁具及简单家电16%的进项税额。
(二)合理规划住宅和商业的比例
由于购置不动产产生的进项税额较大，远远高于其他普通商品，因此“营改增”的规定购置不动产产生的进项税不能一次抵扣，需要分为两年抵扣。因住宅项目消费者大多为自然人，而增值税法律规定不允许为自然人开具增值税专用发票，因此自然人消费者难以承担房地产企业提高售价而产生的高税负。但是大部分商业地产如商铺、写字楼等业态的消费者都为企业，他们因自身发展情况需要自持商业地产自用或用于投资，当地产商品价格略微提高的幅度低于他们可取得的进项抵扣额，那么他们对购置不动产产生的进项税是需要的，他们可以对这部分进项税进行抵扣从而降低税负成本。因此房地产公司在前期规划准备时，可加大商业地产比例增加盈利空间，转移税负，调整产品结构，多业态并行。
二、工程建设阶段
(一)采取“甲供材料”方式
“甲供材料”就是由甲方(即房地产公司)提供的材料，提供的材料一般为大宗材料，包括：钢板、钢筋、水泥、管材等。采取“甲供材料”方式的，需要在甲方与承包方(乙方)在签订合同时事先约定。“甲供材料”这一部分属于甲企业采购材料，如果企业可以取得增值税专用发票，可以按采购货物来计算进项税额，抵扣率为16%；施工方购买材料并提供建筑劳务，因为工程支出只能统一按购买建筑劳务来计算进项税额，抵扣率为10%，前者要高出6%。所以“甲供材料”的方式能够给企业提供进项税额降低税负。虽然对于房地产公司来说，既能选择“甲供材”施工方式又能取得税率10%的增值税专用发票是最为利好的方式，但是建筑施工单位可能在自身利益的考虑下并不会完全满足房地产企业的要求。因此房地产公司需要根据自身条件优势，在与建筑施工单位签订合同时进行协商、博弈从而将公司利益最大化。
(二)科学选择施工企业
房地产公司在“营改增”后选择合作方的时候，有一个重要因素不可不考虑，就是对方能否提供增值税专用票进行抵扣。如果施工公司是小规模纳税人，即便他们申请代开专用发票也只能提供税率为3%的进项税。如果施工公司可以提供增值税专用发票，则房地产公司可以获得税率为10%的进项税。例如房地产公司和一般纳税人施工公司签订含税价为232万元的建设合同，那么施工成本是200万元，税率为10%的进项税为32万元。如果与小规模纳税人施工公司签订含税价为232万元的建设合同，那么施工成本是225.2万元，进项税为6.8万元。倘若与小规模纳税人合作，施工成本不仅增加，小规模纳税人因为只能提供低税率的进项税，还会使得企业税负增加。建议公司在往后的项目建设开发中，选择施工企业时不仅考虑施工企业的实力，同时也考虑施工企业的财务制度规范程度，倾向选择一般纳税人资质的施工企业合作。
(三)拆分配套业务的纳税筹划
目前项目楼盘都在走高端精品路线，越来越重视项目社区的环境建设和绿化，对项目的景观设计和绿化设计有一定的要求。景观绿化设计项目通常分为两个配套业务，第一是购进花草树木，如果房地产公司与销售绿色植物的公司合作，那么将取得16%的专用发票进行抵扣；第二是种植维护服务，如果房地产公司决定将该服务承包给服务公司来做，那么将取得6%的专用发票进行抵扣。然而在实际业务中，往往房地产企业不区分前面两部分的业务，直接全部承包一个公司。如果房地产公司决定将项目景观绿化设计统一承包给一个公司，那么该公司的主营业务的不同将影响房地产公司可以取得的进项税额。绿化公司主要是销售绿化植物也就是农产品销售，兼营植物售后种植，根据相关法规规定，该绿化公司可以提供16%的专用发票，房地产公司可以取得16%的进项税；如果绿化公司主要是种植维护也就是服务业，那么绿化公司可以提供6%的专用发票，房地产公司可以取得6%的进项税。通过以上情况的分析，如果支付的成本一样，则房地产公司应该选择主要业务是销售的公司，可以取得税率更高的进项税额；但是选择主要业务是服务的公司，那么需要将采购绿色植物和服务业务区分开来，以获得更为有利的进项税额抵扣。
三、项目销售阶段
(一)折扣销售的纳税筹划
根据房地产公司一般的销售政策，如果消费者一次性全款支付房款，则公司会在原价的基础上给予一定折扣。根据税法相关规定，房产原价与折扣金额应该在同一张发票的金额栏分别注明，这样才可以按照折扣后的金额作为税基计算销项税，否则将按照房产原价计算缴纳增值税。因此房地产公司在销售房产开具发票时应当关注这一点，避免增加销项税计算税基从而造成多缴纳不必要的税费。
(二)延迟纳税发生时间
根据相关的法律条文，房地产企业销售房产过程中收到预收房款，需要按照一定比例预缴部分增值税。而如果房地产以诚意金的名义向客户收取定金性质的费用，那么这笔诚意金不属于预收房款，也不必按比例预缴增值税，但是这个操作的前提条件是房地产企业尚未与消费者签订购房合同。因此，房地产公司可以根据这点规定，与消费者达成协议收取定金或诚意金，延后签订房屋购买合同，那么也就达到了推迟缴纳增值税的时间，企业货币时间价值得以增加。同时需要关注的是，当房地产公司与消费者签订购房合同的时候，那么诚意金就不再是定金性质，而是预收房款，房地产企业财务人员需要按时对此预缴部分预缴增值税，避免漏缴少缴的风险。
四、日常管理阶段
(一)积极取得增值税专用发票
根据税法相关规定，企业在发生采购成本时，只有取得合法的增值税专用发票，并且在规定的时间内认证发票和申报抵扣，那么该成本产生的抵扣进项税才可以真正的抵扣计算增值税。因此，选择供应商时的必要条件就是要求其可以提供增值税专用发票，如果供应商不能开具专票，也应该提供代开的增值税专用发票。这一方面要求企业采购人员在采购业务过程中，具有取得增值税专用发票的意识，这样才能取得合法且可以抵扣的发票。另一方面，公司财务人员应当把握好发票的认证期限，及时做好增值税发票认证、申报方面的工作。
(二)固定资产的购置
根据财税[2016]36号文的附件2规定：“营改增”后取得的不动产，其对应的进项税可以在两年内抵扣。不动产的购置金额较大，其进项税额的抵扣可以减少当期增值税额，但抵扣进项税额后，原来计入不动产及不动产在建工程的成本便降低了，这又导致最终转入固定资产后计提的折旧额减少，折旧减少后会引起利润总额的增加，导致企业所得税增加。所以，房地产企业在做固定资产的采购计划时，应当综合考虑对增值税和企业所得税税负的影响，做到合理规划，避免盲目通过采购固定资产来增加进项税额抵扣，而加大企业所得税税负。
(三)劳务外包
房地产企业主要的销售方式为：公司内部成立营销部门或委托专业的销售公司销售。如果公司成立营销部门，那么支付的相关的人工成本无法抵扣进项税。如果进行劳务外包，让专业的销售公司提供销售人员进行营销活动，在相同成本的情况下，不仅可以从销售公司处获取进项税额，还可以为企业节约销售成本。加之房地产公司销售楼盘是分时期销售的，如果只在集中销售期间内将销售业务外包给销售，已销售面积达总面积80%以上后，再聘用少数几名销售顾问进行销售，则企业成本将会更为降低。
房地产税纳税筹划篇4
土地增值税是由国家有关部门征收的基本税务之一。其清算流程大体上包括申请、提供证明或发票、审核等三个方面。这些工作看似简易，却往往需要企业多个部门配合共同完成。以下是房地产企?i土地增值税清算过程中需要注意的地方。
首先，房地产开发商应充分收集需要征收税务的土地面积、地段、价格等信息，妥善保管相关发票或凭证。准备多份与合作公司企业的合同，避免由于证明材料不足带来的税务风险。
第二，房地产企业在开展一个项目时要在多个方面进行规划，注意及时向上级报备房源信息。若一个房地产项目是一次性项目，其所有税务将在一个时间内全部缴清；若其是分期项目，那么税务就以房地产开发的期限为单位分期缴清。
第三，在进行税务核算时，房地产企业可参照国家税务总局的关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知里面总结的土地增值税扣除项目对符合项目扣除土地增值税。这些项目可极大程度上减轻企业税务负担，所以企业内部人员需对这些知识多做了解。
第四，不同的项目具有不同的特点，那么其进行的税务清算方法也不尽相同。一些项目是根据企业规划将土地整体计算增值税，在确定相关税率后，按不同的面积计算增值额度；一些项目是先按照面积计算增值税和增值率，选择好税率之后再计算整体的增值额度。这两种方法各有优劣，根据实际情况选择适合的方法也是至关重要的。
第五，在企业内部已经做好土地增值税的计算后可将相关材料呈递给税务机构，由这些税务机构进行增值税的认证，在政府有关部门下发材料后便可进行清算工作了。
二、土地增值税纳税筹划过程中面临的困难
（一）对纳税筹划意识不足
纳税筹划，顾名思义，就是在企业进行税务核算进行相关策划，以尽可能的在合法范围内减少税务负担，增加企业收益。在经济进入增速换挡期的新环境下，我国的税务制度逐渐完善并积极推进企业结构性减税。这些环境的改变虽然都对企业有一定的益处，但若企业没有积极去适应这些政策，很容易导致企业赋税只增不减。纳税筹划并不是一个新名词，早在20世纪30年代它就被英国法律所认可，而中国在改革开放初期也有了纳税筹划概念的雏形。但是时至今天，我国仍有许多企业纳税筹划意识薄弱或者不重视纳税筹划，他们一般错误的将纳税筹划归为企业财务人员的职责，认为纳税筹划无非是一种财务规划策略，并不能给企业带来直接利益。同时，有的企业人员将节税规划与偷税漏税概念混淆，他们认为用纳税筹划的方式减少税负是在损害国家集体利益。这些错误的观念使得许多企业不愿意做纳税规划，甚至以纳税筹划为耻。这些企业在主观上纳税筹划意识不够，即使在进行纳税筹划也只是做表面任务，没有发自内心的积极参与纳税筹划任务，所以导致许多节税策略没有发挥其应有的效果。
（二）土地增值税核算工作要求更高
众所周知，由于房地产企业本身就具有税务繁多且复杂的特点，本来在计算税务就具有极大的不确定性。房地产企业的土地增值税税务工作不仅是核算应缴纳税务额度，而且包括层层递交的缴纳申请、计算收入额度等。对于一般的房地产企业计算能力要求更加严苛。而且一般来说，企业的财务管理人员不仅是税务管理人员，他们常常被赋予企业预算、财务入账、财务支出确认等多项工作。另外，近年来不同的国家政策又使得清算条件频频变更，给本就复杂的会计工作又带来了更大的压力。拿税务改革做个例子，许多企业在新型税制下仍沿用旧体制下的税务管理方法，这自然是行不通的。为使房地产企业跟上时代的脚步，企业财务必须进行大幅度调整，结合外部环境特点重塑财务体系，这种变化也会使得财务预算与管理复杂化，需要更高的技术和能力。
（三）税务缴纳风险加大
一方面，为适应不同的市场条件，增加企业效益，房地产企业也在不断的完善自己内部的经营管理，在调整过程中企业内部管理可能会出现一些纰漏，对一些人员的管理也会较为松散，若土地增值税的相关人员核算监督没有到位，其带来的税务风险可想而知。另一方面，在房地产交易时，按照国家相关规定，房地产转让的价格必须低于其预期评估价格，而且若在转让时房地产已经进行销售且超过15%的，原先的房地产企业是需要缴纳土地增值税的，也就是说，房地产企业不仅在交易时收入减少，还要承担这个项目的土地增值税，增加了企业承担税负的风险，同时也给房地产企业税务核算任务带来了极大的考验。
三、房地产土地增值税纳税筹划的相关策略
（一）增强企业纳税筹划意识
增强纳税筹划意识首先要理清纳税筹划的概念。纳税筹划是包括但不限于房地产企业选取适当的清算方法、利用国家优惠政策的等方法减少税负的内部管理方式。国家为促进中小型企业发展，是鼓励企业进行纳税筹划的，所以企业不必以此为耻。另外，为提高各员工对纳税筹划的重视程度，企业高层管理人员要起到表率作用，从长远利益出发，加大对纳税筹划的投入和宣传力度，明确纳税筹划并非几个人的义务，鼓励全员参与执行。除思想上要多强调纳税筹划意识，在行动上可将纳税筹划等易忽视却必不可少的专业名词打印成册，这也不失为一种好的宣传办法。
（二）优化房地产企业土地增值税清算工作
现行土地增值税的核算工作主要由财务人员负责，那么人才的筛选与培养就显得尤为重要。首先，企业管理者应在人员招收与考核上下足功夫，完善内部考核评价体系。同时可定期组织相关人员培训，以挑选核算会计人才，为后面繁琐复杂的会计工作提供保障。其次，为保证税务工作的有序进行，企业部门可分别细化财务人员的工作，将工作分为税务核算、清算申请等多个工作重心，增大工作覆盖面，平摊人员工作以减轻人员工作负担。最后，企业也应协调好与合作方的税务分摊工作，这项内容应在与合作者的合同书上体现，从而避免重复缴税或在不知情的情况下漏税的情况产生。当然，新时代新的会计体系的构建并非个别人或个别单位就能完成的，企业应在现有的会计核算工作上寻找切实可行的新方案，以便提高纳税筹划效率。
（三）做必要风险防控工作
在税务缴交过程中，总会有不可避免的与筹划内容相背的风险，这时候风险预警和防控就十分重要了。首先，在内部管理出现调整期间，企业管理员仍应坚守监督税务筹划的岗位，严格杜绝有人私自更改房价降低税基的情况。其次，若房地产项目确实需要转让，那么企业自身要保存好交接时的证明材料，减少不必要的损失。这些是从风险产生的根源减少风险，若风险已经存在且产生威胁，那么企业人员可成立相关税务分析小组，对财务进行?a估，对项目进行对标分析测算，舍弃掉一些收益小没有发展能力的土地，控制风险蔓延趋势。另外，及时清算已经审核通过的税务既可以在一定程度上减少风险，避免因时间太久证据不明带来的麻烦。
房地产税纳税筹划篇5
【关键词】房地产开发公司;土地增值税;应纳税额;纳税筹划
中图分类号：F812.0文献标识码：a文章编号：1004-5937（2016）03-0067-04
土地是一种特殊的商品，随着社会经济的不断发展，生产和生活建设用地的需求不断扩大，土地这种相对稀缺的资源，其价值也会自然增值。土地增值税就是对土地价值按其增加额征收的一种税。对于房地产开发公司而言，土地增值税直接影响其房地产开发的利润，因此应当加以筹划。
一、案例简介
设在某市的房地产开发公司，开发普通商品住房进行销售，其开发的可供销售的普通商品住房面积为5万平方米，当地同类商品住房的市场售价在4000元至4400元之间。该房地产开发公司开发商品住房的过程中，为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为4500万元，开发土地与新建房及配套设施的成本为7500万元，开发土地与新建房及配套设施的费用为1000万元，财务费用中的利息不能按房地产开发项目分摊。房地产开发公司所在地的城市维护建设税税率为7%，教育费附加率为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。
二、不同销售价格下土地增值税的计算及筹划方案选择
由于土地增值税的计税依据是土地增值额，税率是四级超率累进税率，而土地增值额是转让房地产所取得的收入与法定扣除项目金额之差，选择税率时的依据是转让房地产所产生的增值额与法定扣除项目金额之比。因此，影响土地增值税应纳税额的主要因素是转让房地产所取得的收入和法定扣除项目金额。在该房地产开发公司可供销售的普通商品住房面积确定的情况下，销售价格直接影响转让房地产所取得的收入。该房地产开发公司如何进行商品住房销售定价，是纳税筹划时必须考虑的问题。
（一）不同销售价格时，土地增值税应纳税额及利润的计算
考虑销售价格这一因素时，应在当地市场价格4000至4400元之间进行选择。
1.当普通商品住房价格为每平方米4000元时。（1）转让房地产所取得的收入=4000×5=20000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4500+7500+（4500+7500）×10%+20000×5%×（1+7%+3%）+（4500+7500）×20%=16700（万元）。（3）增值额=20000-16700=3300（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=3300÷16700=19.76%。（5）土地增值税应纳税额=0（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=3300（万元）。
2.当普通商品住房价格为每平方米4200元时。（1）转让房地产所取得的收入=4200×5=21000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4500+7500+（4500+7500）×10%+21000×5%×（1+7%+3%）+（4500+7500）×20%=16755（万元）。（3）增值额=21000-16755=4245（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=4245÷16755=25.34%，由于超过20%，所以适用税率为30%。（5）土地增值税应纳税额=4245×30%=1273.5（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=4245-
1273.5=2971.5（万元）。
3.当普通商品住房价格为每平方米4400元时。（1）转让房地产所取得的收入=4400×5=22000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4500+7500+（4500+7500）×10%+22000×5%×（1+7%+3%）+（4500+7500）×20%=16810（万元）。（3）增值额=22000-16810=
5190（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=5190÷16810=30.87%，同样适用30%的税率。
（5）土地增值税应纳税额=5190×30%=1557（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=5190-1557=3633（万元）。
（二）不同销售价格下，房地产开发公司土地增值税筹划方案的选择
由于价格变动引起转让房地产所取得收入的变动以及相关增值额、适用税率等的变动，在不同销售价格下，房地产开发公司土地增值税应纳税额及利润的变动如表1所示。
根据表1所列数据，可对不同销售价格下房地产开发公司土地增值税筹划方案进行选择。
1.方案二与方案一相比，转让房地产的收入增加了1000万元，但由于增值额与法定扣除项目金额的比率在方案二中为25.43%，超过了免征土地增值税的临界点20%，而方案一中增值额与法定扣除项目金额的比率为19.76%，处于免征土地增值税的临界点20%以下，两方案比较，方案二中缴纳土地增值税后的利润反而低于方案一。因此，在方案一与方案二的比较中，该房地产公司应选择方案一。
2.方案三与方案一相比，转让房地产的收入增加了2000万元，增值额与法定扣除项目金额的比率在方案三中为30.87%，同样超过了免征土地增值税的临界点20%，但由于方案三的销售价格要高于方案一，因此，方案三中缴纳土地增值税后的利润要高于方案一。但同时应考虑的是，方案三中的销售价格是该房地产开发公司所在地同类商品房销售价格中的最高价格，若按此价格销售可能会产生销售不畅的问题，从而影响到房地产开发公司资金的回收及利润的实现。方案一由于定价比较适宜，尽管利润要比方案三低，但在综合考虑比较之后，该房地产公司应选择方案一。
三、相同销售价格下土地增值税的计算及筹划方案选择
如上所述，销售价格会直接影响转让房地产所取得的收入，从而影响增值额及其与法定扣除项目金额之比，因此，在土地增值税纳税筹划时应充分考虑销售价格。但除销售价格外，土地价款、开发成本、开发费用、有关税金及加计扣除等因素的变动，会影响到法定扣除项目金额的变动，进一步影响到增值额与法定扣除项目金额之比。而在影响法定扣除项目金额变动的这些因素中，土地价款具有一定的刚性，有关税金与转让房地产所取得的收入有关，开发费用和加计扣除均与土地价款和开发成本有关，因此，在扣除项目金额中重点应予以考虑的是房地产开发成本。
（一）相同销售价格时，土地增值税应纳税额及利润的计算
上述房地产开发公司在开发的普通商品住宅中，假设销售价格定位在每平方米4400元相对较高的价格上，则可以通过增加房地产开发成本用于公共配套设施，以改善商品房居住环境，从而提高开发的商品房吸引力。在商品房销售价格不变的基础上，通过增加房地产开发成本进行土地增值税纳税筹划，房地产的开发成本增加可按5%的增幅逐步提高。在此为简化计算，只对增幅为10%和20%的情况进行计算，增幅为5%和15%的情况则在表2中列示，具体计算过程不再详述。
1.房地产开发成本不增加时。土地增值税的计算如上面方案三的计算过程，在此不再详细计算。
2.房地产开发成本增加10%，即750万元时。（1）转让房地产所取得的收入=4400×5=22000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4500+8250+（4500+8250）×10%+22000×5%×（1+7%+3%）+（4500+8250）×20%=17785（万元）。（3）增值额=22000-17785=
4215（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=4215÷17785=23.70%，由于超过20%，所以适用税率为30%。（5）土地增值税应纳税额=4215×30%=1264.5（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=4215-1264.5=
2950.5（万元）。
3.房地产开发成本增加20%，即增加1500万元时。（1）转让房地产所取得的收入=4400×5=22000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4500+9000+
（4500+9000）×10%+22000×5%×（1+7%+3%）+
（4500+9000）×20%=18760（万元）。（3）增值额=
22000-18760=3240（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=3240÷18760=17.27%。（5）土地增值税应纳税额=0（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=3240（万元）。
（二）相同销售价格下，房地产开发公司土地增值税筹划方案的选择
由于房地产开发成本变动引起法定扣除项目金额变动以及相关增值额的变动、适用税率等的变动，对相同销售价格下，由于房地产开发成本变动所引起的土地增值税应纳税额及利润的变动如表2所示。
根据表2所列数据，可对相同销售价格下房地产开发公司土地增值税筹划方案进行选择。
1.方案一与方案二、方案三、方案四相比。随着房地产开发成本的逐渐增加，引起法定扣除项目金额的不断增加，增值额与法定扣除项目金额的比率由30.87%逐步降低为20.40%，但其比率均在免征土地增值税的临界点20%以上，因此，未能享受免征土地增值税的税收优惠。虽然在方案二、方案三、方案四中，房地产开发公司可运用增加的房地产开发成本完善公共配套设施，以改善商品房居住环境，提高开发的商品房的吸引力，以消除方案一中因销售价格高可能产生的销售不畅问题，但与方案一比较，方案二、方案三、方案四中缴纳土地增值税后的利润比方案一低很多，因此，方案二、方案三和方案四并非优先选择方案。
2.方案五与方案三、方案四相比。由于房地产开发成本增加较多，增值额与法定扣除项目金额的比率为17.27%，降到了免征土地增值税的临界点20%以下。方案五由于享受到了免征土地增值税的优惠，缴纳土地增值税后的利润要高于方案三和方案四，而且方案五有更多增加的房地产开发成本可用于提高商品房的性价比，因此优于方案三和方案四。方案五与方案二相比，虽然缴纳土地增值税后的利润要略低于方案二，但同样由于性价比要远高于方案二，因此方案五优于方案二。
3.方案一与方案五相比。在相同的销售价格下，方案一由于上述原因可能会产生销售不畅的问题，从而影响到房地产开发公司资金的回收及利润的实现。方案五由于上述原因，能够解决方案一中存在的问题，有较好的性价比。方案一的增值额与法定扣除项目金额的比率为30.87%，超过了免征土地增值税的临界点20%，但由于方案一的房地产开发成本要远低于方案五，因此，方案一中缴纳土地增值税后的利润要高于方案五。但方案五中的增值额与法定扣除项目金额比率低于土地增值税的临界点20%较多，因此应在方案五的基础上寻找更为合理的方案。
为较准确地确定合理的房地产开发成本，假设其为C，按照增值额与法定扣除项目金额比率计算的方法，可以确立等式{22000-[（4500+C）+（4500+C）×10%+22000×5%×（1+7%+3%）+（4500+C）×20%]}÷[（4500+C）+（4500+C）×10%+22000×5%×（1+7%+3%）+（4500+C）×20%]=20%，通过计算可知C=
8671.79（万元）。对这一计算结果取整数8672万元，在房地产开发成本为8672万元时，转让房地产的利润计算如下：（1）转让房地产所取得的收入=4400×5=
22000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4500+8672+（4500+8672）×10%+22000×5%×（1+7%+3%）+
（4500+8672）×20%=18333.6（万元）。（3）增值额=
22000-18333.6=3666.4（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=3666.4÷18333.6=19.99%。
（5）土地增值税应纳税额=0（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=3666.4（万元）。具体计算结果如表3所示。
由表3可见，方案六与表2中的五个方案相比，无论是性价比还是缴纳土地增值税后的利润均有较大的优越性，因此是较为合理的方案。
总之，房地产开发公司在进行土地增值税纳税筹划时，应根据土地增值税适用税率的特点及相应的税收优惠措施，重点考虑增值额。通过对影响增值额的各个因素的调整，控制增值额与扣除项目金额的比率，尽可能享受免税待遇或适用较低税率，从而在税法规定范围内减轻土地增值税税负。
【参考文献】
[1]伍唯佳.土地增值税筹划的几个实用方法[J].财会月刊，2014（1）：79-80.
[2]郭小峰，张霞.基于房地产企业的土地增值税税收筹划分析[J].会计之友，2013（29）：108-110.
房地产税纳税筹划篇6
【关键词】房地产;纳税筹划;措施;意义
2013年2月20日出台的楼市调控“国五条”，这无疑给房地产行业的销售带来一定的影响。这时，通过合法合理的方式进行纳税筹划来减轻税负就显得十分必要。房地产企业可以利用在不同时期的税收优惠政策进行纳税筹划，但是，在进行纳税筹划的时候，必须要根据企业自身的情况，从企业整体上进行筹划，避免由于纳税筹划方案失误或失败而导致的财务风险。
一、房地产行业的财务特点
房地产在我国国民经济中占据着非常重要的地位，为国家的经济建设贡献了较大的力量。但这个行业有自身的特点，那就是房地产销售的投入很高，然而其见效是缓慢的，在生产的过程中，遇到的风险系数也很大，例如债务繁重。国家对于房地产业所征收的税种以及税费都是比较多的，主要的税种有营业税、房地产税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税等。房地产业的经营模式有其特殊性，所以其资产负债率一般比较高、从事房地产业不仅需要较大的投入而且还要承担较为重的税。因而作为国家层面应该着重从减轻房地产行业的税来着手，使得企业自身的利润得到保证。
二、房地产行业纳税筹划的意义
1、有利于提高企业的经营管理水平
对于纳税筹划来讲较为完善的会计核算制度是不可或缺的，企业需要进行纳税筹划的话就必须建立健全的会计核算制度，或者对现行的会计制度进行完善，以此来对企业的财务流程进行规范化管理，使得企业的管理者能够来通盘的对企业的管理进行考虑，使得企业的财务管理更加的规范化。
2、有利于完善企业的财务管理制度
在企业的管理过程中企业的财务管理是非常重要的一个环节。目前企业所面临的主要的问题还是经济效益不高，其发展还往往借助的是规模效益也就是规模化的发展来形成的企业效益，最为重要的体现就是在核算的过程中没有分开，因而这会使得企业所要缴纳的税费增加。作为企业可以选择合适自身的会计核算方式，企业的纳税筹划是企业完善其财务管理制度一个行之有效的手段。
3、可以直接给企业带来经济利益
对于从事房地产的企业来讲其最大的问题就是企业的税赋，这对于企业来讲是一个非常大的负担。早在2012年我国的房地产的几种税的税收就达到了10128元，这个额度比上年增长了23%之多，房地产在地方政府税收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地产业的税还是比较重的。通过合理合法的纳税的筹划，可以使得企业能够减少大量的税，通过这笔钱就足够能支撑起房地产业的发展，这样才能够真正促进房地产业的发展。
三、房地产行业主要税种的纳税筹划
房地产业的纳税筹划和平常所讲的偷税漏税不同，房地产业的纳税筹划是在符合我国税法的相关前提下进行的，通过对房地产业中涉税的业务进行统筹规划和合理安排，来形成较为科学合理的纳税的方案，从而能够在不触犯法律的情况下合理的减少企业的纳税，进而实现企业纳税减少使得企业的自身的利润得到保证。本文从房地产中较为重要的税种营业税、土地增值税和企业所得税这三种税种来对企业的纳税进行筹划。
1、营业税纳税筹划
按照我国的税法的相关的规定，如果企业的投资是以无形的资产或者是不动产进行登记的，并且和主要的投资方进行利润的分配以及风险共担，那么这种情况就不需要征收营业税。房产地开发行业是资金密集型的企业，其每年的营业税是一项很大的开支，如果能够在营业税方面利用国家的减税政策来减税，对于企业来讲是非常有效的缓解企业资金压力的一种方式。以下来对营业税的延期缴纳进行分析:案例:某房产企业对外签署了一份销售合同，进行分期收款，在合同中，房产品总额为500万，共4次分付，首付25%，后面三次付款均为25%，需要缴纳的税率为5%。在首期付款完成后就进行商品房产权的转让。分析:a在首期付款后财务开始确认收入，应缴营业税:500×5%=25(万元)B若对分期收款进行分期确认，依次的营业税:500×25%×5%=6．25(万元)后面3次付款所交交营业税:500×25%×5%=6．25(万元)这种延期纳税是依据有关税策进行推迟延缓的纳税方案。在纳税款方面总额相同，但由于是分期缴纳，中间节省了一些利息。纳税依据为国税发［2003］83号，政策名称是《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》
2、土地增值税纳税筹划
根据我国税法的相关规定:如果纳税人建设出售的是普通的住宅，并且增值额度并没有超过规定额度的20%的话，就能够免除相应的土地增值税。如果增值税部分超过规定规定的20%，那么就应该缴纳全部的增值额度。如果房地产开发商既开发了普通的住宅，又进行了其他类型的房地产项目，那么对于两种不同的类型就要进行单独的核算;如果不对这两种类型的住宅计算增值额度或者无法确切计算增值额度的就不能够享受减税的政策。增值额的临界点为20%，因而可以对房地产企业所开发地产项目的类型不同来进行分别的核算通过纳税规划来有效的减少需要交纳的税费。案例:甲公司要购置房屋一栋，承包给某房地产公司建设。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1100万元，按照税法规定可扣除费用为660万。甲公司与房地产公司应如何进行合作规划纳税?这里有两套方案(单位:万元):方案1:由甲公司出资，房地产公司承建该项目。由此房地产公司纳税与收益情况如下:(1)土地增值税:(1100－660)/660=66．7%(2)应纳土地增值税:440*40%－660*5%=143(3)应纳营业税:1100*5%=55(4)应纳附加税:55*10%=5．5(5)所得税前利润:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地产公司合作建房，由甲公司出资970万元，房地产公司出地，在房屋建成后甲公司会分得房屋95%的所有权，房地产公司会分得5%的房屋用作办公用，甲公司花费52万元承租房产的5%，租期为50年。根据当前的税收政策财税［1995］48号的第二条规定，则合作建房的一方出资、一方出地的，建成后自用的，不需要缴纳土地增值税以及营业税。在此情况下，房地产公司纳税、收益情况是:(1)所得税前利润:970－660=310(2)应纳房产税:1*12%*52=6．24(3)应纳营业税及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司减少支出:1100－970－52=78(5)房地产公司增加利润:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地产公司通过合作来建设房屋，房地产公司可以节省纳税，对于甲公司来讲，也节省了78万元的支出。
3、企业所得税纳税筹划
目前国家针对房地产业的税务的减免政策较少，对于企业的纳税筹划来讲就是通过对涉及业务统筹安排使得企业能够减少税额。纳税筹划的主要思路可以按照以下几种方向来进行。
(1)对企业固定资产的纳税筹划。
最新颁布的企业所得税法律中规定，企业的固定资产如果按照直线折旧法进行折旧的可以依法给予免除税务。所以对于纳税的筹划只能够从企业纳税固定资产的折旧的年限以及相应的预计残值来进行纳税的筹划。第一种方式是尽量减少纳税的年限。折旧对于企业的纳税筹划是重中之重，如果折旧的额度越大的话，那么企业所应该缴纳的税款中扣除折旧费用，能抵税，从而企业所缴纳的所得税就越少，这就是通常所说的折旧抵税的纳税筹划的方式。通过将固定资产的折旧的年限进行缩短有助于企业能够迅速的回笼资本，使得企业在前期所能够预定的花费增多，但是企业后期的成本将会大量的减少，但是对于固定资产来讲所扣除的折旧的额度还是不变的;另外还要对残值进行合理的计算预测。新的企业税法没有对预计的净残值进行合理的名词解释，企业可自行对企业的净残值进行分配，只要该数值在合理合法的范围之内就是可行的。
(2)对于销售环节进行纳税筹划。
根据我国税法的相关规定企业的税额一般可以分为按实际扣除项目和按标准的限额扣除的项目。如果房地产业企业能够合理的利用政策对二者进行纳税筹划，通过对限额扣除政策的有效的运用，那么企业的只能够在企业的纳税之后的政策就能够变为税前的限额的扣除。房地产的广告费也是较大的一项支出，其目的就是为了销售房产而进行的一种推广的行为。根据税法的规定，房产企业每年有15%的销售收入的广告费可予扣除，这是针对那些有子公司的房地产企业将广告费由总公司支付，无疑增加了子公司的纳税额。目前我国房地产市场竞争异常的激烈，作为房地产企业如果想要建立自己的品牌，那么如何赢得群众的信任就是最为关键的，如果想要实现这个目的，那么企业做一定的推广是不可避免的，但是企业最大的费用的列支是一个关键的问题，也是人们急切要求关注的问题。根据我国的税务法的相关的规定，房地产企业用于宣传支出的广告费如果不超过其收入的15%那么是可以在纳税的过程中进行扣除的。因而企业应该积极地申报自身广告费的支出，作为企业自身申请扣除的广告费和企业所赞助的广告费用应该严格的进行区分。由总公司进行统一广告费的列支会增加子公司的税费，因而在这种情况下可以考虑让企业的子公司来承担一定的广告费用，使得所有的广告费能够实现统筹规划尽量不超过15的限额。
综上所述，因而作为房地产企业来必须要学习和利用好国家的减税政策，使得企业的合法的利润得到保证，为其进一步的发展提供资金的基础。在各个地区房地产公司的项目开发过程中，通过财务纳税筹划，有利于将企业的财务会计水平进行提高，同时为房地产企业赢得政策调条件下允许的合法利益，这能有效提高企业的资本增值和增强竞争力。不仅如此，它还为国家的政策调控进行有力的发挥，配合大政策实现税收这种隐形的杠杆功能，为国内房地产企业走向国际大型企业迈进。
【参考文献】
［1］华贵生，谷颖．新企业所得税法变化及纳税筹划思路转换［J］．吉林工商学院学报．2009(05)
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房地产税纳税筹划篇7
【关键词】房地产企业纳税筹划策略土地增值税企业所得税营业税
一、引言
近年来随着我国房地产行业的迅速发展，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是中央和地方政府财政收入的重要来源。但由于房地产市场的过热发展，政府对房地产行业施行宏观调控的力度进一步加大。为了抑制房地产价格的过度上涨，促进房地产市场的稳定发展，国务院先后出台了一系列的政策，如“国六条”、“新国八条”等政策来调控房地产价格。据调查得知，我国从2010年到现在，已经10次上调存款准备金率，从而抵制房价的持续高涨；在2011年11月22日，中央电视台《共同关注》节目报道：应国家政策的实施，万科、保利地产等房地产开发的龙头企业开始带头降价，最大的降幅达到了30%。
然而因土地成本、人工成本等的不断上升，房地产企业的经营管理成本较高。在房地产市场的调控与宏观经济紧缩相叠加的宏观政策影响下，房地产企业要在激烈的竞争中占据一席之地，必须要想办法通过纳税筹划降低纳税的成本，提高企业经济效益，实现税后利润的最大化。另外，因市场的不确定因素增加，购房者的观望心态加重，市场成交量急剧下降，造成房地产企业纷纷下调房价，进一步缩减了企业利润空间。这样的情况下，房地产企业采取合理合法的对策进行纳税筹划以减轻税负非常重要。
二、房地产企业纳税筹划的意义
（一）纳税筹划可以减少企业不必要的税收，降低成本
任何纳税筹划的行为，产生的根本原因都是经济利益的驱动，即经济主体为追求自身经济利益的最大化。企业衡量盈利与否的标准为税后利润，即收入减去含税成本再减去税收，在收入固定的情况下，只有降低企业或个人的成本费用及税收支出，才能够获取更大的经济利润。
房地产行业是典型的资金密集型行业，但随着国家宏观调控政策的步步施行，房地产行业的利润被挤压过度，逐渐在由“暴利行业”向“平利行业”转变。加上如今房地产企业数量庞大，竞争压力越来越大，他们就必须通过纳税筹划的手段实现企业税收负担最小化，从而降低企业生产经营成本，加快企业资金流动，提高企业的经济效益，使企业更具有竞争优势，也更有利于企业的后续发展。
而税收作为企业成本，与企业利益密切相关。全面掌握房地产企业经营业务涉及的各税种，准确把握其征缴税率，充分享受各项税收优惠政策，可以压缩无意义的经营成本，合理、有效地控制企业的税收成本，增加利润，提高企业竞争能力，利于房地产企业的可持续发展。
（二）纳税筹划推进房地产企业更有效地执行国家税收法规和财务政策
现如今，中国的税制建设处于不断发展、完善的阶段，众所周知，在社会经济发展的不同时期，会有不同税收调节政策与制度。房地产企业要想节省更多的税收，必须随时随地密切关注国家的最新税收法规和最新政策。一旦税法有所变化，纳税筹划人会从追求纳税人的最大利益角度出发，采取相应措施，把税收的意图迅速融入纳税人企业的经营活动过程中。从该方面来看，纳税筹划客观上起到了更有效地贯彻税收法律法规的作用。要做好纳税筹划，房地产企业必须认真积极地执行新的《企业会计准则》，依法分摊企业成本，合法、准确地核算纳税金额。
（三）纳税筹划是房地产企业经营不可或缺的重要内容
纳税筹划涉及到房地产企业经营的各个方面，既涉及企业自身的生产过程，还涉及企业的客户；既涉及房地产企业的经营策略，也涉及到经营的过程；既涉及到财务人员，也涉及到与资金流相关的其他人员；既涉及房地产企业的材料采购，也涉及企业产品的销售。由此可见，纳税筹划具有企业管理的整体性和筹划的系统性，合法合理地进行纳税筹划，是房地产企业经营管理中不可缺少的一部分。
三、房地产企业纳税筹划思路
（一）基本原则
1．房地产企业应当遵循税法对营业收入确认的要求。2．房地产企业应当防止在收入计量上出现与税法对抗的行为，具体包括三点：（1）对价外费用的处理，或选择巧妙，或选择规范。（2）对房屋的部分让价与优惠，注意开票与入账的时间差。（3）对让价过大的，应有充分的理由，主要是房屋的质量和市场价格，或资金回笼。
（二）减少流转环节
对于房屋转让而言，是以转让收入作为计税依据，计征营业税及附加税的，因此，房屋在企业之间，或企业与个人之间转让的环节越多，交纳营业税及附加税的次数就越多，交纳的税金总额也就越多。所以，房地产企业应减少流转环节，以减轻税收负担。
另外，在房屋开发过程中，企业常见的减少流转环节的错误行为有：（1）两家以上企业合作建房，合作一方分回房屋再对外出售希望获利。因为合作建房后的实物分配反而增加了营业税及附加税、印花税的征收环节。（2）以房屋出典的方式融资，即部分公司由于不断进行扩张，已经开发的房屋又想先扣在手上将来卖个好价钱，为了解决目前扩张时资金相对紧张的矛盾，将已经开发未出售的房屋对外出典，并约定一定期限后按较高的价格赎回。这样出典后会人为增加视同销售的流转环节，造成补税。（3）协议以房抵债。房地产公司与其他公司形成债务后，双方协商以房屋用较低的价格抵债，这种模式对债权人而言，形成多次流转。因为抵债的过程是一次房屋的交易过程，债权人转手出售房屋时又形成第二次交易过程，两次交易纳税，从整个流转过程看，多交了一次营业税及附加税、印花税、契税；另外，债权人在未再次转让房屋之前，还要作为自用房每年交纳1.2%的房产税。
房地产税纳税筹划篇8
【关键词】房地产企业；纳税筹划；利益最大化
房地产企业涉及的税种较多，其中涉税数额较大的主要是营业税、土地增值税和企业所得税等，它们也就成为房地产企业进行纳税筹划的主要对象。
一、房地产企业纳税筹划的一般要求
1.合法性。所有企业的纳税筹划都必须遵守国家税收法规、会计准则以及其他相关制度，必须在法律和规章制度许可范围内操作，在适用税收政策和税收征收管理制度的前提下，对纳税事项进行系统安排，规避法律风险。
2.利益最大化。纳税筹划本身旨在降低税收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中选择最佳方案的结果，这就要求企业不仅能提供各种潜在的可行方案，而且还要从房地产企业整体经营角度出发，并考虑长远发展战略来判断并选择最佳方案。
3.充分利用税收政策。包括税收优惠、税率分级等。企业只有在充分熟悉有关税收政策的前提下，将企业的经营策略及营销行为与税法有机结合，才能用足政策；同时根据房地产企业的经营特点，足额提取费用、摊销成本，使企业取得更大的税后收益。
二、F房地产公司及开发项目概况
某市F房地产公司成立于2010年，是由甲、乙两家房地产公司合作成立的房地产项目公司，共同开发普通商品住宅“梦想佳苑”项目。F公司章程约定：甲公司提供3亿元人民币，乙公司提供15万土地使用权折价2.7亿元（与其取得成本一致），项目建设期为2010年9月1日―2012年9月30日，销售期为2011年6月1日―2012年12月31日，综合容积率为2；甲公司负责解决资金缺口并全权承担项目运作以及广告宣传，乙公司不承担合作公司的亏损风险；项目完成后，乙公司获得7.5万商品住宅，甲公司获得19.5万商品住宅及3万车库。
1.预计开发成本及销售收入
项目预计建造总支出8.07亿元，商品住宅及车库各项目建造成本见表1。
项目预计期间费用：销售费用1200万元，管理费用1295万元，财务费用245万元，合计2740万元。
F公司计划委托甲公司下设的装修公司按照每平方米400元标准对毛坯房进行简单装修，预计装修成本10800万元（27×400=10800）。住宅和车库的销售均价分别为每平方米4800元、2800元。预计销售额见表2。
2.F公司及乙公司纳税测算
项目开工前，F公司做了一份项目可行性报告，对该项目涉及的税费负担进行测算，主要考虑营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税及印花税，其他税金忽略。
乙公司将15万土地使用权以2.7亿元转让给F公司，应按“转让无形资产”缴纳营业税及附加税费，将商品住宅对外销售按“销售不动产”缴纳营业税及附加税费。测算如下：
应交营业税（27000+36000）×5%=3150万元，应交城建税及教育费附加3150×（7%+3%）=315万元，应交地方教育费附加3150×2%=63万元，应交印花税36000×0.05%=18万元，营业税及附加税费合计3546万元。
土地增值额（36000270003546）=5454万元，增值率低于20%，不缴纳土地增值税。
乙公司应交所得税（36000270003546）×25%=1363.5万元。
F公司对外销售27万住宅和3万车库，需按“销售不动产”缴纳营业税及附加税费，测算如下：
应交营业税138000×5%=6900万元，应交城建税及教育费附加6900×（7%+3%）=690万元，应交地方教育费附加6900×2%=138万元，应交印花税（93600+8400）×0.05%=51万元，营业税金及附加税费合计7779万元。
土地增值税允许扣除额：地价成本27000万元，建筑成本35250万元，基础设施等建造成本13050万元，加计扣除（27000+35250+13050）×20%=15060万元，开发费用5400万元，装修费用10800万元，营业税金及附加税费7779万元，合计114339万元，增值额138000-114339=23661万元，增值率20.69%，应交土地增值税23661×30%=7098.3万元。
F公司利润总额138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7万元，应交所得税28882.7×25%=7220.7万元。
三、F公司纳税筹划方案
1.改变公司合作章程，减少纳税环节
将F公司章程修改为：甲公司出资3亿元与乙公司提供15万土地使用权共同组建有限责任公司，采取风险共担，利润共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接从F公司分配利润，避免重复缴纳营业税。
2.合法控制增值率，实现适用免税政策
将业务打包给建筑承包商，支付的1500万元费变成建筑安装成本，不再作为性质的开发费用处理，增大作为加计扣除的建造成本基数。
利息和间接开发费用数额不大，改按“比例扣除法”的扣除额为：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680万元，可增加扣除额。
F公司下设的装修公司改在交房后介入，由装修公司直接与购房户签订装修合同。房价由4800元下调至4400元，F公司不再收取装修部分收入，相应地不再缴纳销售不动产5%的营业税，改由装修公司按建筑安装业3%缴纳营业税，少交营业税（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216万元，可视为按4800元均价销售商品房的机会成本。
3.纳税筹划后的纳税测算
经过上述纳税筹划后，F公司预计相关纳税指标测算如下：
营业收入27×4400+3×2800=127200万元。
应交营业税127200×5%=6360万元，应交城建税及教育费附加6360×（7%+3%）=636万元，应交地方教育费附加6360×2%=127.2万元，应交印花税127200×0.05%=63.6万元，营业税金及附加税费合计7186.8万元。
土地增值税允许扣除额：地价成本27000万元，建筑成本35250+
1500=36750万元，基础设施等建造成本13050万元，加计扣除（27000+36750+13050）×20%=15360万元，开发费用（27000+36750+
13050）×10%=7680万元，营业税金及附加税费7186.8万元，合计107026.8万元，增值额127200-107026.8=20173.2万元，增值率18.85%，无需缴纳土地增值税。
利润总额127200-80700-7186.8-2740=36573.2万元，应交所得税36573.2×25%=9143.3万元。
4.纳税筹划前后对比分析
纳税筹划前后相关税金对照结果见表3。
四、结论
从上表对照结果看出，纳税筹划后F公司的营业税金及附加、土地增值税以及企业所得税较纳税筹划前的总额减少16330.1万元，节税率达到39.5%。虽然纳税筹划后的所得税有所增加，那是由于未缴纳土地增值税使得利润总额大大增加的缘故。所以，此次“梦想佳苑”的纳税筹划是成功的。
参考文献：
[1]江为凤.房地产开发企业的纳税筹划分析[J].时代经贸,2008(7).
[2]刘昀.房地产企业经营业务的纳税筹划及案例分析[J].商业会计,2009(14).
房地产税纳税筹划篇9
【关键词】土地增值税纳税筹划查账征收
一、土地增值税政策演变
1993年12月13日，国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（从1994年1月1日起实施），该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。1995年1月27日，财政部《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。征收土地增值税的目的之一是调节房地产开发企业增值收益，抑制房地产投机，但长期以来其一直是以按销售收入一定比例预征的方式存在。2006年12月28日，国家税务总局了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求从2007年2月1日起，对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。之后的执行情况并不好，尤其是我国实体经济受2008年国际金融危机显著冲击后，国家对房地产行业的态度发生了改变。
2009年我国房地产价格再次出现快速上涨，一些城市甚至是爆发性增长。2009年5月12日，国家税务总局颁布《土地增值税清算管理规程》（从2009年6月1日起施行），对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等问题作出具体规定。该规程明确指出，纳税人符合下列条件之一的，必须进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。另外，第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
2010年4月国家再次对房地产市场进行调控。2010年5月25日国家税务总局《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（以下简称新《通知》），相比2006年的政策，主要从以下两个方面提高了要求。第一，提高预征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行；其次是为核定征收率设底线，对确需核定征收土地增值税的，从严、从高确定核定征收率，核定征收率原则上不得低于5%。
从政策演变来看，国家对房地产行业的土地增值税清算管理不断加强，一些漏洞也逐渐弥补。值得一提的是征收方式的管理。2007年以来，一些地区较多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐渐减少。事实上，核定征收土地增值税存在诸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地产投机和房价过快上涨的作用；改变了计税依据，不但不能抑制房价过快上涨，反而可能助涨房价。
二、土地增值税税收筹划策略
1、降低适用税率
土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。第一，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；第二，增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%（应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数）；第三，增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；第四，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；第五，房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
降低适用税率就要降低增值率，而降低增值率有两种情况。首先，在扣除金额一定的情况下，通过降低收入来降低增值额。其次，在销售收入一定的情况下，通过增加成本投入增加扣除金额，此时增值额不变，如果适用税率下降，企业税后利润增加。
（1）利用国家对普通住宅的税收优惠。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。因此对于属于普通住宅的房地产项目，并且正常增值率仅略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%，获得免税待遇。同时，降价销售也能促使企业加快销售速度，节约贷款利息。举例来说，如果该项目正常定价销售收入是1.21亿元，扣除项目总金额1亿元，则增值额0.21亿元，增值率21%，需按增值额的30%缴纳增值税，税后利润：0.21×（1-30%）=0.147亿元。现在如果少量降低售价，比如销售收入降到1.19亿元，增值率19%，可免征增值税，增值额0.19亿元就是净利。当然如果正常价格下增值率明显高于20%，比如30%，税后净利0.21亿元就高于免征的0.19亿元。
（2）增加成本投入来降低增值率。典型的是装修成本。2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第四点“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”，可以将原来毛坯房装修后销售，或者在市场接受的情况下，适当提高装修标准。由于装修成本是由购房者承担，因此房地产企业获得的增值额没有减少。更重要的是，装修成本增加房地产开发成本后，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%，使得扣除项目金额进一步增加，导致作为增值税税基的增值额减少，而增值率进一步下降。如果本来增值率在某个临界位置，则会使该房地产项目适用的税率下降一档。此时企业增值税负可能明显下降，一个是作为税基的增值额减少，这是确定的；二是适用税率有可能下降。
举例来说，假定某项目毛坯房计划销售9.6亿元，扣除金额6亿元，其中开发成本3亿元，则增值率60%，应纳增值税3.6×40%-6×5%=1.14亿元；现增加1亿元装修费改为精装修房，装修成本由购房者承担，即销售收入10.6亿元，则扣除金额7.2亿元，增值率47.22%，应纳增值税1.02亿元。
2、增加扣除金额
在查账征收方式下，相关法规规定了一系列的扣除项目。在房地产企业销售收入和成本投入确定（因而税前利润确定）的情况下，企业通过规范的会计处理，增加扣除金额，可以减少增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，扣除项目包括如下几项：取得土地使用权成本；开发成本；开发费用，包括利息支出和其他开发费用；与转让有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。取得土地使用权成本、开发成本是房地产开发的直接成本，前者比较简单，而后者包括较多内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，其中开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发费用是间接费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）点规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”这里的（一）（二）指取得土地使用权成本和开发成本。
从上述规定来看，开发费用与开发成本中的开发间接费用有可能有交叉，可以通过更细致的会计处理来增加扣除项目。
（1）对利息费用的处理。对开发费用中的利息支出有三种处理情况：不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按5%计算；能按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，且利息支出未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，据实扣除；超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额时，则按该金额扣除。因此对于有大量借款的房地产企业，要权衡是据实扣除好还是按5%扣除好。关键是必须对能够扣除的实际贷款利息支出与预先估计的（取得土地所支付的金额+房地产开发成本）×5%所计算出来的利息支出进行比较。如果前者更大，就要选择据实扣除，平时就应该对贷款的利息支出详细记录，应用合理的分摊方法把它准确地分入各个项目中去，这样也就避免了《条例》中对利息费用比例的限制。
（2）其他开发费用的筹划。其他开发费用（销售费用、管理费）是有扣除比例限制的：如果利息能按转让房地产项目计算分摊，则按房地产项目直接成本（取得土地使用权成本+开发成本）的5%扣除；否则和财务费用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些开发费用细化到具体房地产项目，进入开发成本，则其扣除不受限制，并且在其他扣除项目中还可以加计扣除20%。
（3）费用均分法。对于同时开发多个房地产项目的企业，不同项目因地价和房价等原因增值率不同，可能会加重企业的税收负担。而开发企业对开发成本和开发费用进行必要调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，可以节省税款。
最有需要特别指出的是，纳税筹划也是有成本的，因此税务筹划必须遵循成本效益原则，只有筹划成本小于筹划所得减税收益时，该项筹划方案才是合理的。
【参考文献】
[1]黄一明：房地产土地增值税清算执行中的问题及对策[J].商业会计，2008（2）.
房地产税纳税筹划篇10
关键词：营改增；房地产企业；增值税；纳税筹划
营业税在我国税收历史中有着一定的积极作用，但是它存在着重复征税的弊端。反观增值税，在生产和销售的各个环节分段征收，在中间的每一个环，仅就增值部分征税，最终实现对最终消费环节全额征税，可有效的避免重复征税的问题。因此，增值税作为一个“80后”新秀，成功取代了营业税的地位。于2016年5月1日起全面推行“营改增”试点，在新中国税制中有着66年历史的营业税正式退出历史舞台。房地产行业，作为我国的一个税收大户，它有产业链条多、周期长、资金需求量大的特点，这些特点使这个行业对税收政策敏感性高。由于其以前交纳的是营业税，在面对“营改增”后可能各项税务工作做得不够好，就可能面临税负大量加重。大多都是因为本来可以抵扣进项税额的部分却不能抵扣，于是企业就需要交大量的增值税。因此，为了房地产企业能快速适应“营改增”，利用国家政策，合理减轻税负，企业的增值税纳税筹划就显得尤其重要了。本文先简述“营改增”政策，分析其对房地产企业的影响，进而提出建议。
一、房地产企业“营改增”简述
2016年3月5日，总理在第十二届全国人大会议上提出全面实施营改增。从2016年5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业4大行业，实现商品货物与服务业的“全覆盖”。“营改增”改革的重要意义在于避免重复征税，降低各行业的税负。文件规定，对于房地产企业而言一般纳税人适用的增值税税率为11%。对于纳税人销售自行开发的老项目另有过渡性政策，在名义税率和计算方法上与以前基本一致。对于小规模纳税人，在收到预收款时先需按3%预缴；在纳税义务实际发生时，按5%征收率计算应纳税额，抵减预缴税款，纳税申报。
二、“营改增”对房地产企业的影响
在“营改增”前，房地产行业适用的是按照销售不动产的收入5%征收营业税；在“营改增”后，适用的是按销售不动产收入的11%征收增值税，其中在购进工程物资和建设等环节中产生的进项税额取得专用发票并认定的部分可以抵扣。这就使得在“营改增”对房地产企业的税负产生一定的影响。而且，营业税属于“价内税”，增值税属于“价外税”，这就说明其对房地产企业的会计处理也会产生一定影响。
（一）“营改增”对房地产企业税负的影响
“营改增”对房地产企业的影响除了在会计处理上，更多的却是体现在了企业税负上。
对于房地产企业来说，首先是税率上的影响。在“营改增”前，房地产企业建设环节需要交纳一次税率为3%的营业税，房地产企业在销售房产交纳营业税，税率为5%，在“营改增”后，房地产企业一般纳税人销售房产交纳增值税，税率为11%。仅从名义税率上来看，似乎房地产税负加重，但是增值税却仅是就增值的部分交纳税，因此实际上是加重了税负还是减轻不能单从名义税率上来看，而还应该考虑税基。小规模纳税人，在“营改增”前交税率为5%的营业税，在“营改增”后交征收率为5%的增值税。因此对于小规模纳税人而言，税率没有发生变化，但是“营改增”后对于小规模纳税人有一定的优惠政策，而这是在之前没有的。
其次是税基上的影响，在“营改增”前，销售环节是就销售收入来征收营业税，不存在抵扣问题，且营业税作为价内税包含在销售收入中。而“营改增”后，虽然也是就销售收入来计算增值税销项税额，但是在销售前购进原材料和建设环节，产生的增值税进项税额，可以用来抵扣，而且增值税作为价外税，并不包含在销售收入中。
（二）“营改增”对房地产企业会计处理的影响
在购进工程物资环节中，在“营改增”前，购进工程物资产生的增值税进项税额由于是被用于非增值税应税项目，而不能抵扣，在购进时直接记入“工程物资”的成本中。借记“工程物资”，贷记“银行存款”。在“营改增”后，购进工程物资产生的增值税进项税额可以抵扣，借记“工程物资”、“应交税费――应交增值税（进项税额）”，贷记“银行存款”。
在建设环节，出包工程的，在“营改增”前，借记“在建工程”，贷记“银行存款”。在“营改增”后，借记“在建工程”，贷记“银行存款”。
在销售环节，“营改增”前，房地产企业按销售收入的5%交营业税，通过“营业税金及附加”科目核算；而“营改增”后，房地产企业交纳增值税，而增值税作为价外税，不计入费用中。
（三）“营改增”对发票管理的影响
在“营改增”前，营业税的税收发票仅仅是作为购入方的相关资产或费用的确认依据，而并不作为抵扣凭证。在“营改增”后，增值税专用发票不仅是作会计处理的依据，更是作为抵扣凭证。因此增值税发票的监管就显得尤其重要。销售方开具的增值税专用发票，是下游企业抵扣依据，影响增值税涉及的完整闭环链条。所以增值税专用发票销项发票的领购、开具、保管和作废，以及进项发票的取得、认证和抵扣等都尤其重要。因此在“营改增”后的今天，企业应更加重视发票的管理。
三、“营改增”后房地产企业的纳税筹划
“营改增”对房地产企业的影响主要在会计处理、税负、和发票管理方面。为了适应这一变化，房地产企业也应该做出相应变动来积极应对。这就涉及到了在“营改增”前房地产企业未曾有的增值税的纳税筹划。
（一）纳税人身份的选择
纳税人身份分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人身份的不同对应的计税方法也就不同。对于小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。房地产开发企业的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择5%的征收率计税。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款的余额为销售额。
例如，某小型房地产企业年应纳税销售额450万元，会计核算健全，能够提供准确税务资料，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人，由于其年应纳税销售额小于500万元，因此也可以选择为小模纳税人。如果其可抵扣的进项税额部分大于29.41%（17%/5%），则其应纳税额必然小于作为小规模纳税人应交纳的增值税额，这时就应选择一般纳税人的身份，反之选择小规模纳税人。
再如，一家房地产企业年应纳税销售额为980万元，其它情况同上，如果其可抵扣的进项税额部分小于29.41%，可以将企业拆分成两个小房地产企业，这样就是两个小规模纳税人，可以按照小规模纳税人的简易计税办法，按5%征收率计征。
（二）重视发票管理，加强相关人员的培训
作为一般纳税人的企业，在销项税额一定的情况下，可抵扣的进项税额越大，其应缴纳的增值税额必然越小。而发票的管理以及人员关于这方面的知识素养就很重要了。
首先，房地产企业应该重视增值税发票凭证的管理，实时取得可以抵扣的专用发票。一方面，安排专人负责发票管理，另一方面在供应商的选择上，尽可能选择一般纳税人供应商，或者选择小规模纳税人时，要求其代开增值税专用发票。同时企业也应该有识别和防范假发票的能力。
其次，企业需要加强相关人员的培训。一方面是组织财务人员的培训，尤其是关于“营改增“后会计处理方法的培训，以及增值税纳税开具、申报方面的培训。另一方面，应加强企业采购人员关于增值税专用发票的培训，这样他们才能取得合理的，可以抵扣的发票。
（三）转变开发销售模式
随着现代生活的匆忙，越来越多的人为求方便快捷在购房问题上更倾向于选择精装房。而高档的住宅、精装房、办公室等的装修费用都在房产成本中所占比例非常可观。如果房地产企业将主要销售毛坯房慢慢转为精装房，能在一定程度上拓宽了进项税抵扣来源，同时又能比毛坯房多获得一层装修的利润。因此在增值税纳税筹划上，房地产企业可以考虑转变开发销售模式。
“营改增”对房地产企业不论在会计处理上还是税负上都会产生一定的影响，房地产企业应该明确其产生影响方向与影响数，积极展开增值税纳税筹划工作。“营改增”的本意就是为了减轻企业的税负，房地产企业应该充分利用这一政策，减轻企业税负，增加企业效益，使企业可以更好的发展。
参考文献：
[1]郭淑荣.纳税筹划[m].西南财经大学出版社，2016.
[2]王姿兰.浅析“营改增”对房地产企业的影响[J].财经界，2016（19）.