楼盘考察报告篇1
【关键词】：基础选型；地裂缝；结构构造措施；短柱的设计
中图分类号：S611文献标识码：a文章编号：
一、工程概况
工程位于西安市大兴新区大兴路与星火路交界处，为一栋三层销售中心，一层地下室及两栋L型31层塔楼，底部三层商业将塔楼连成整体，使该建筑成为大底盘多塔高层建筑，地下二层，地下室在主楼范围内为核六级、常六级防空地下室，在销售中心和商业裙房间设置了两个连廊，该项目总建筑面积19.22万m2，两栋塔楼建筑总高度99.95m，本工程抗震设防类别为：裙房地下一层至三层商业部分为乙类，上部公寓塔楼及销售中心为丙类，抗震设防烈度为8度，设计地震分组为第一组，地震加速度为0.2g，建筑场地类别为Ⅱ类，设计特征周期为0.35s。
根据中国有色金属工业西安勘察设计研究院提供的《西安龙湖润融置业有限公司龙湖•moCo国际项目岩土工程勘察报告》，该场地属非自重湿陷性黄土场地；场地中有地裂缝f2从东向西穿过，北盘（下盘）上升，南盘（上盘）下降，具有左旋扭张性等构造特征；地下水位埋深为7.60～9.00m，地下水属潜水类型；场地土对混凝土结构具微腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具弱腐蚀性。
二、地下结构基础选型及地下结构设计
本工程基础底标高为-10.650米，开挖后的基础底土层为2层黄土状土，地基承载力特征值为180Kpa，不管是主楼还是裙房，天然地基承载力均不能满足作为基础持力层的要求。
根据勘察报告剖面图及地下水位的高程可判断，基础开挖后，现有的非自重湿陷性黄土均已挖除，不用考虑湿陷性的消除，可按一般地区的规定进行设计。
根据《西安市地裂缝场地勘察与工程设计规程》（DBJ61-6-2006）有关规定，本工程主楼部分为二类建筑，裙房部分未与主楼脱缝，规范并未明确进行规定作为多层的裙房是按三类还是按二类，根据西安市的当地习惯做法，此类裙房一般按二类退距，为了弄清裙房部分是按二类还是按三类进行退让，甲方和我们共同组织了一个包括规范主编人员和知名勘察大师在内的专家论证会，根据会议结论，西安市的地裂缝主要成因是大量抽取地下承压水导致的，西安市政府规定禁止开采地下承压水，该段地裂缝在近年来无活动，呈隐伏状，地裂缝不会对多层裙房产生较大影响，可按三类场地进行；对于跨越地裂缝的连廊，把连廊的全部基础做的地裂缝的上盘，并采用条形基础，加大整体刚度，对于后期可能出现的错缝，甲方可根据实际需要利用建筑做法进行处理。
根据该规定，建筑物底边外沿（桩基时为桩端外沿）至地裂缝的最小避让距离二类建筑上盘20米，三类建筑上盘6米，下盘4米，且二、三类建筑基础的任何部分都不得进入主变形区内（上盘主变型区为0~6米，下盘主变型区0~4米），由于地裂缝的限制，主楼内的桩长必须限制在28米内，才能保证桩端外沿至地裂缝的距离不小于20米，根据对比分析，主楼采用直径700，桩长28米的混凝土灌注桩加后压浆技术，根据试桩报告及最后的工程桩检测报告，单桩极限承载力可达到9000Kn，满足设计要求；主楼基础采用桩基承台，承台厚度2米；裙房采用柱下CFG桩+扩展基础，既保证了柱下承载力的要求，又达到了利用复合地基解决地裂缝避让距离的目的，为甲方节约了成本；主楼范围内由于为人防地下室，该地下室底板厚度400，采用14@150双层双向配筋，并设6@450X450拉结筋，非人防底板厚度250，采用12@150双层双向配筋。为了解决场地土对钢筋混凝土结构中的钢筋具弱腐蚀性的问题，所有基础及底板下均设C20混凝土垫层，更有利于保护钢筋的腐蚀问题。
根据规范对结构嵌固端的规定，地下室顶板楼板厚度要求不小于180mm,为了充分发挥楼板的强度，地下室顶板采用250厚的楼板，除升降板及开大洞处设置次梁外，其余均不设置次梁，这样既充分发挥了楼板的强度，又方便了地下室顶板的施工，也利于了设备专业的喷头布置，总体上节约了成本，地下二层顶板采用了普通的梁板结构体系，人防范围内板厚200mm，除人防范围外楼板厚度120mm；除垃圾清运车道因荷载较大采用井字梁外，其余均采用十字交叉梁。
三、上部结构分析和设计
1）、结构平面布置
两个塔楼采用框架-剪力墙结构，塔楼平面呈“L”型，详图一，在L型中部及L型两端头楼电梯间设置三个核心筒，并在周边和端头根据建筑墙体布置设置剪力墙，使框架、剪力墙二者通过楼盖协同工作，以满足建筑物的抗侧要求；为了解决L型阴角处的应力集中，在L型阴角处设置斜向梁板结构，保证了水平荷载的传力。
2）、判断结构是否为超限结构
a）、根据平面尺寸判定结构平面是否规则，L/B=74.9/18=4.20.30,l/b=48.5/18=2.69>1.5,根据平面尺寸判断，该塔楼为平面不规则结构，b)、根据计算判断是否属于扭转不规则，结构整体分析计算采用了pKpm的Satwe，计算中考虑了双向地震作用和偶然偏心的扭转偶联影响，在考虑偶然偏心作用下的扭转位移比均不大于1.2，故不属于扭转不规则；c)、尺寸突变，本工程为双塔结构（本工程两栋塔楼的层数、平面和刚度接近，且塔楼对底盘对称布置，塔楼结构与底盘结构质心的距离（32.27-22.22=10.05）小于底盘相应边长（73.4x20%=14.68）的20%，满足多塔要求），竖向尺寸突变。根据以上分析判断和审图公司沟通，本结构不属于超限结构，不需进行超限审查。
3）、结构构造措施
a）、梁板体系
本工程二、三层商业部分采用单项梁板结构体系，三层屋面因荷载较大，采用井字梁，大底盘屋面楼板厚度采用150厚，采用了10@200双层双向配筋，且底盘屋面上、下层结构的楼板也采用了双层双向配筋，并适当加强了楼板配筋；因建筑外立面需要，对于标准层的梁截面高度做了500的限制，以及在楼道内大部分水暖管要穿梁，根据计算，适当放大了梁的配筋，并增加了通长钢筋的数量。
b)、柱截面及混凝土强度
本工程塔楼下根据建筑要求，需在地下室设置停车位，保证一个方向柱截面不大于900，因商业需要，另一个方向柱截面也不能太大，为了达到建筑要求，满足规范轴压比的要求，在底部加强区及以上两层采用C60混凝土，塔楼以上根据计算采用C55~C30混凝土，底部最大截面900X1300。
c）、抗震等级
本工程商业部分抗震设防分类为乙类，底部加强区及上一层抗震等级为特一级，其余抗震等级为一级，在塔楼之间的裙房连接体的屋面梁采取了加强措施，塔楼中与裙房连接体相连的柱、剪力墙，从地下一层至裙房屋面上一层的高度范围内，暗柱及柱的最小配筋率进行了适当提高，柱箍筋在裙房屋面上下层的范围内进行了全高加密。
d)、短柱的设计
在标准层由于层高较低，框架柱形成了剪跨比小于2的柱，对于此类柱采取了全高加密箍筋，并采用井字复合箍，且其体积配箍率不小于1.2%，箍筋直径除满足此构造及计算外，直径不小于12，间距不大于100，肢距不大于200，以此来提高了该框架柱0.05个轴压比。
四、小结
本工程在设计过程中，遇到了湿陷性黄土、土壤具有弱腐蚀性、地裂缝、人防地下室、大底盘多塔等大部分在西安市工程设计中遇到的问题，通过方案的优化必选，实现了建筑设计的功能和造型。也是体现了事务所精细化、节约化的设计理念，在设计过程中及完成后得到了甲方的认可。
楼盘考察报告篇2
进入公司一个多月时间里，我主要负责公司文案撰写和与武汉青铜骑士广告公司的日常联络工作。在公司各部门领导的正确指导和各部门同事的密切配合下，我能按时优质完成领导布置的各项工作，同时积极督促武汉青铜骑士广告公司按时完成各项设计文稿和图片，保证了公司各项宣传推广活动的顺利进行。
除了公司的日常工作，我参与了9月10日“教师节感恩嘉年华”和10月2日——4日的2005年“家在武汉”洪山广场房展会等两次大型公司活动。在活动的前期准备和后期展示期间，我充分发挥主观能动性，积极提供有效建议和意见，主动按时优质完成公司和部门领导安排的各项工作，为活动的顺利进行作出了自己的贡献。
面对即将开展的美加·湖滨新城二期工程，公司前期必将开展各项大型户外推广活动，同时也会积极参加各类房地产交易会，以提升品牌形象，促进楼盘销售。通过前期参与的各项大型活动，我觉得公司在大型展示活动上应做好相关准备和考察工作，具体建议如下：
1、公司在继续刊登报版广告，树立楼盘和公司形象的同时，可以积极参与目前举办的各类室内外房展会，以促进一期剩余楼盘销售和二期楼盘预售。
2、如参加室外房展会，事先应仔细观察布展场地。特别要注意天气情况和风口位置，布展时应避开风口，以免吹坏喷绘。天气如有变化，也应提前做好防雨用具等准备工作。
3、参展展架外形应事先做出效果图，如有可能可请搭展公司事先设计展架外形，以便公司参考，确定最佳外形。再由广告公司根据展架外形需要，设计相应喷绘图案。
4、参展所需相关布展装备，如遮阳伞、足够数量的桌椅板凳、各种类型的房模、整体规划模型和音响设备、宣传片都应提前备齐，以便现场布展。
楼盘考察报告篇3
建设部等在京举办春季住宅与房地产展销会
李铁映视察太原安居工程
反映企业呼声提出盘活产业对策——福州房协积极当好党政参谋
侯捷在徐虎事迹报告会上说:让徐虎精神在全国建设战线发扬光大
国家税务总局、建设部发出通知:加强土地增值税征收管理
四川对外商实行土地使用优惠政策
上海嘉定区房地产(集团)有限公司把学徐虎活动落到实处
中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法
今年福州房地产市场稳步发展
广东把劲使在加快流通搞活市场上
牡丹江市近几年房地产市场走势及工作重点
不实广告对购房者的误导辨析
中房指数的由来和
房地产业应在宏观经济调控中寻求发展
谈合作建房
推行公积金制度加强公积金管理——朱鎔基副总理在全国房改经验交流会上的讲话摘要
沈阳市从转换机制入手全面加强物业管理
四川积极推进物业管理工作
武汉房地产步入“物业管理年”
积极推进城市化与人居环境可持续发展
认真学习18号文件,充分认识房地产市场发展潜力
房地产业是城市化发展的膨化剂
城市化进程中的隐形障碍
实行城市可持续发展应坚持的几个原则
推进城市化必须解决”三农”问题
要闻报道
财智时代都市城郊住宅概念设计的新思考
成都房地产市场继续保持快速健康发展势头
从长波观察:中国房地产正值高增长期
浦东高档楼盘成为上海住宅热点
城市老旧住宅小区现状及其综合整治的五大难题
城市村庄改造模式新探
如何避免城镇化进程中的“空壳城镇”现象
成都市物业管理面临的现状与形势
物业管理产业多元化战略浅析
信息荟萃
设定抵押的房屋能否变卖、出租?——土地转让、出租中的隐含风险
房屋拆迁不是市场交易
山西常家庄园掠影
采取综合性措施促进房地产市场健康发展
回顾2008展望2009
盘点2008年预测2009年
2009年房市仍处在深度调整期
2009年珠三角地产困境和解决办法
2009年,房价全面下跌之年
2009年中国楼市:量缩价跌稳中有降是主旋律
2008楼市总结与2009楼市展望
2008—2009:楼市的转折年代
2009年楼市趋势三大预测
楼盘考察报告篇4
商能否如期完成我的预定销售目标？
好容易下定决心请物业公司帮助销售，闻风而来的商如过江之鲫，有的天花乱坠，有的云山雾罩，有的含而不露，有的手脚并用，如何选择合适的商，开发商不胜其惑、不胜其烦。
如果你找的商并不擅长于销售你这类项目，那么还不如自己销售，通常考察一家公司是否适合你的项目，应该注意以下几个方面：
1．开发商要平等对待参与竞争的公司
发展商在寻找公司时一定要以平常心对待每一个参与竞争的公司，不能主观臆断，应根据每个公司提供各项资料综合评定。发展商一般与公司上层接触较多，但也应寻找一些机会对公司从业人员整体素质有所了解。一个好的公司，员工整体形象、精神面貌、谈吐修养都会对以后的长期合作具有影响。为此，应尽力大跨度地了解合作方，知已知彼，才能合作愉快。
2．考察公司的成功率
开发商选择商首先要考察物业公司以往的业绩，商以往的业绩对选择公司来说很重要。开发商在考察物业公司以往的业绩时：
①看其以往的业绩，擅长于哪类性质项目的推广，是否“适销对路”，是否有过类似项目的推广经验和业绩；
②看其能力：了多少个项目或成交额有多少；
③看其的获利水平：溢价销售，为自己和开发商赢得超值收益；
④看其的成功率有多大。如果某公司10个项目只有两个成功，而另外一个公司了两个项目均获成功，显然后者的成功率要远远大于前者。
⑤看其每一个项目的平均销售周期。
3．看其是否具有较强的市场调研能力
发展商在拥有地块时即可寻找策划公司参与项目的策划。市场调查是策划公司必做的功课，调查分析结果不仅可以作为何时分工、何时销售这类宏观问题的参考，也可细到墙线的色彩选择点。为此，好的策划公司能够真正贴近市场，能准确把握项目的市场提前量，并将获得的大量市场信息分析、提炼，提交具有一定水准的市场调查报告。这样才会对发展商的决策有所帮助。然而，某些中介公司只做表面文章，提交的市场信息与实际相差较大，或照“报”宣科，可否合作一看而知。
4．考察公司是否具有中介从业资质
房地产中介市场规范化起步较早。管理部门每年对房地产中介从业人员进行培训，并对中介公司进行资质审核，对有一定实力，信誉良好的中介公司评定等级，颁发等级证书。为此，发展商在选择公司的时候一定要看清其是否具有从业资质证书。
5．考察公司是否有相当的本地客源或能够在短时间内组织起客源
考察物业公司实力背景，销售网点和客户网络分布情况。
是否有相当的信息优势，在短时间内组织起客源，反映了物业公司掌握市场客户的第一手资讯，对新盘或二手楼的情况非常了解，以及对本地房地产市场的敏感程度，物业公司必须具有广泛的信息网络和极强的的信息收集能力，能对所收集的信息进行分析、处理，并且收集的信息量大而多，内容广而专，对地产市场及相关行业的专业分析比较到位。
6．看其是否具有强烈的敬业精神
发展商与公司接触过程中，若发现有些中介商并不是急客户之所急，详细、客观地分析市场，而是故弄玄虚，过分夸大已做过的案例，并有欺骗倾向，应及时中断合作意向。还有一类公司迎合发展商，把自己等同于开发商手下的一个部门，丧失自己的市场判断力。这类讨好型公司不从项目全局考虑，人云亦云根本丧失了一个公司作为开发商的市场顾问的资格。
7．考察公司业内信誉是否良好
拜访该物业公司曾经服务过的开发商，考察公司是否有客观、真实、真诚的作风，在物业交易过程中除佣金外是否没有其它利益。
看其行业信誉与职业道德：每一个项目是否都半途而废，或集中火力在开盘打一个冲锋就走人。考察公司的素质及其职员是否有良好的职业道德。
包括物业公司是否只代表委托方的利益，能否为委托方保密，工作过程中是否能为开发商及时提供建设性意见。
8．看其是否具有较强的公关能力
在楼盘推广中与客户进行充分的情感交流，并达到默契，对项目的销售有很大的推动作用。因此不定期地组织一些公关活动，可以树立良好的项目形象。发展商在致力于项目开发的时候，公司若能担起公关责任，则会减轻发展商负担。为此，在选择公司的时候，该公司是否具有良好的声誉，是否与媒体有密切的联系，是否成功地组织、策划过大型的公关活动都应作为考查的重要指标。
9．考察公司是否有凝聚力
以置业者身份考察该公司正在操作的项目，考察物业公司智力结构，观察该公司策划人员和销售人员的素质、操作水平及其个人操守，制度是否齐全，礼仪是否规范，待客是否一视同仁，员工分工是否合理、操作是否违规等。
10．看其是否具适合于自己的项目
寻找合作的发展商，一定要选择适合于自己项目的公司。譬如实力强的一级策划公司在管理与运营上相对出色，但因为其服务策略、价格收费等原因使它并不适合于每一个项目。有的侧重于前期调研，或一手楼盘，有的则专精于二手服务。为此，在委托项目前应充分了解中介公司的长项，并初步掌握该公司对所委托项目的认识度及准备或实际可投入的人力、物力、精力等等。规模大的一些中介公司可能同时几个盘，精力难免会比较分散，而且这些盘中若有与发展商的盘处于同一区域，或目标客户一致等情况，发展商就应该慎重考虑了。
11．针对物业的类型选择物业
商由于其背景和成长环境的不同，公司的智力结构和业务专长也各有不同，有的擅长于销售住宅，有的擅长于销售写字楼，有的则擅长于商业推广；有的客户网络仅限于本地，而有的则遍及全世界，有广泛的国外用户网络，则适合商务写字楼的销售等。比如，高级写字楼的推广对象中，有相当部分是外商，这就要求公司具有国际客户网络而且其公司本身也要有相当的规模，否则无法与跨国公司接触，同时，还要求公司的推广人员能够讲流利的英语，并且熟悉跨国公司的运作方式及商业行为中的一些国际惯例。
12．开发商对物业公司的基本要求
①销售方式符合投资方式。
②销售周期在预期目标范围内。
③销售成本控制在预期目标范围内。
④价格策略符合资金回笼计划。
楼盘考察报告篇5
关键词：数字监控系统设计方案特点
一、说明部分
本篇文字目的是为初涉数字安防领域的公司提供一些参考以及可能的初步的指导。声称因本篇文字而造成的一切可能的损失，本司及作者不承担任何责任。
二、设计方案正文部分
xxx数字监控系统方案设计书
1、数字监控系统简介
2、用户功能要求项目摘要或招标书项目摘要
3、工程现场情况勘察及分析报告
4、方案拟定（以单一项目为例）
4.1、工程总述、设计思想和依据
4.2、工程主要设备或者核心设备选型报表
4.3、设备选型及功能说明
4.4、系统构成及功能说明（含使用方法简介）
5、关于售后服务
6、设备清单及报价（略）
数字监控系统简介：
计算机数字监控系统是监控报警业界的新型产品，它将数字化视频图像记录与多画面图像显示功能和监视报警功能结合在一起，将逐步取代传统模拟式多画面分割器和长时间录像机，具有灵活方便等特点。其处理流程图示如图1：
在此基础上，采用高档的工业控制微机、pC工作站机或者pC服务器，增加摄像机图像输入路数，提高多画面图像的显示速率、增加对云台和镜头的控制功能，配之以良好的人机交互界面，便构成了以计算机为核心的数字式监控报警系统。
系统结构如图所示：
1、计算机数字监控报警系统的主要功能：
1、选择输入摄像机的图像
2、可从多路摄像机的输入图像中任选一路或多路在屏幕上
3、用硬盘对图像作数字化记录
4、数字化硬盘存储及视频解压缩功能，可以完整的记录下摄像机的高清晰度画面，使画面回放时也能达到极高的清晰度
5、评价多画面分割显示性能优劣的关键是影像处理与显示更新速度和画面的清晰程度控制云台和镜头的运动
6、响应报警及连动输出功能，图像经硬件压缩后通过公共电话线或者局域网、广域网远程传输，再以软件解压重现压缩后的视频图像，通过一对调制解调器在公共电话线或者局域网、广域网上发送与接收，在接收端通过软件解压重现画面。
2、用户功能要求项目摘要
2.1、将本单位1号楼现有电视监控系统8个监控点的模拟符合信号引到本工程项目数字监控主机。本单位在1号楼和3号楼（本工程主机所在地）之间铺设有光缆。
2.2、在3号楼后墙安装双鉴红外探测器，以防有人从后墙越入。
2.3、在2号楼门前安装1架全方位可控摄像机，用于监控办公楼前的环境。
2.4、在3号楼报警控制指挥中心安装16个21英寸专业彩色监视器，可以见看到所有的前端图像。
2.5、在2号楼4楼会议室安装分控设备、电动帘幕投影仪、专业功放及音响，对必要的图像语音进行播放，供领导和指挥人员观看和收听。
2.6、系统采用键盘、鼠标控制方式，操作系统使用视窗界面。
2.7、系统可以对前端摄像机进行控制。
2.8、系统主机必须有足够的外部存储设备，能够存储30天内的所有录像文件。
3、工程现场情况勘察及分析报告
在本工程项目中，共需安装摄像机16只，安装位置分布在1、2、3号楼和40米围墙，其中3号楼4层6号机房为本系统主机安置地点。在1号楼和3号楼之间有埋地光缆可供传送视频信号之用。1号楼到3号楼之间的距离为1500米。2号楼距3号楼250米，之间可以布线。一号楼原有8个摄像机，其中3只工作正常，其余，有的因设备老化，已无法正常工作，有的因线路原因，不能将信号传到目的地，需要重新布线，因该楼早已装修过，施工有一定难度。考察其余8个摄像机的安装位置，基本上符合安装条件。位于3号楼4层的监控指挥中心具备计算机监控主机放置点的基本要求：环境温度可调节防静电地板、隔离电源、不间断电源。由于，该单位附近有一家无线寻呼台，再加上本单位的无线对讲机通信系统，电磁环境比较不好。在选视频传输线时必须考虑到这一点。2号楼4层的会议室分控安装地点：已有现成可用的信息接口，在使用时，需要和网络管理人员接洽。而且，在此安装投影仪以及扩音设备时，不会遇到什么困难。
4、方案拟定
4.1、工程总述、设计思想和依据
以下方案是在综合考虑了用户的实际情况和工程现场情况勘察报告后做出的。本设计方案的设计目的是要把用户单位的报警指挥中心建设成具有相当高的先进技术、数字化、可扩展的、切实有效的一道防范屏障。本方案在设计时综合考察了当今流行的数种数字监控体系结构，结合用户单位具体实际情况，本着适度超前、一流设计性价比优先的设计理念。
本设计方案遵循以下标准：
1、《北京市工业、民用建筑电器设施设计安装规范》
2、《北京市安全防范系统工程设计规范》
4.2、工程主要设备或者核心设备选型报表
依据设计方案，将在工程中使用下表所列设备
设备名称
规格型号
产地
说明
数字监控系统主机
toYa6008S
韩国
系统心脏部件
摄像机
toYa500
韩国
图像摄取单元
镜头
CampUtaR
日本
图像摄取单元
报警器
C&K
美国
入侵探测单元
配套音频卡
toYa800
韩国
音频采集单元
视频光端机
Kt4001
美国
视频信号转换成光信号
4.3、设备选型及功能说明
4.3.1、数字监控系统主机toYa6008S作为整个系统的心脏部件，系统主机时实接收各个摄像机采集的图像，并按照用户指定的参数工作，将连续的图像记录在硬盘上，同时，还可能要实时记录声音。存储在硬盘的录像文件可以随时供人们察看，主机同时还要实时的将视频信号压缩，然后经过网络发送出去给各个客户端。本系统对于主机的要求是：工作稳定可靠、图像处理能力强大、同步声音记录功能、接警功能等。在本系统中，根据用户具体需求，结合工程现场实际情况，选用toYa6008S作为系统主机，该主机技术指标先进、性能卓越，完全满组本系统的需要。
4.3.2、摄像机toYa500摄像机负责将自然界的色彩、形状等信号转换成电信号以便传输。摄像机成像水平的高低直接决定了后端显示图像的清晰与否。在该系统中，结合现场情形，选用了toYa500摄像机，该摄像机为1/3英寸CCD，470水平电视线，35万有效像素点。确保成像质量。
4.3.3、镜头配合摄像机使用，在摄像机靶面上成像。其性能指标直接影响成像水平的高低。
4.3.4、报警器报警器的作用是捕捉监视现场的指定异常信号，然后将其转换成电信号传送出去。对其最基本的要求是工作可靠、故障率低、误报率低，有鉴于此，在本系统中选用了美国C&K公司的产品。
4.3.5、配套音频卡toYa800配合主机使用，可以增加声音记录功能。
4.3.6、视频光端机Kt4001将摄像机的电信号转换成光信号以便在已有的光纤上传输视频信号。
4.4、系统构成及功能说明（含使用方法简介）
本系统由16台摄像机、固定支架、2台原装进口监控主机（16路视频输入）及相关软件、2台17"彩色监视器、云台、解码器等组成。本方案考虑到实际情况,采用数字技术为大幅度降低系统造价提供了可能性并且扩展性好。本系统可以通过pStn（电话线）或本单位内的局域网进行图像、信号的远程传输和控制，时，可实现对本单位中人员进出情况的实时准确的纪录为将来有可能涉及到的调查取证工作提供方便。实时的图像监视对于不法分子起到震慑效果。另外，有关领导或部门通过pStn（电话线）或本单位内的局域网进行远程联网（运行客户端软件）可进行图像切换、云台控制、报警撤布防等操作，达到对值班人员或岗位进行监督和随时了解情况；本系统等程序化运行，可实现无人值守，自动布防、自动运行、自动摄录、自动报警、自动传送。系统的主要功能及使用方法
1、系统的主要功能
1)系统能自动地通过摄像机进行摄录，进行无终止监视。系统平时的工作方式为各摄像机循环扫描全面监控，监控人员可以任意放大观看任意摄像机的画面。每天不同的时段、星期几、每月的几日到几日，可以有不同的设置参数，即系统可以按时间划分不同的工作模式。系统也可以实现无人值守。
2)通过调整摄像机，可以清楚地看到视场中的情况，分辨出进出物体。
3)录入的图像数字化压缩存贮在计算机硬盘里，压缩比可用软件进行调整。存贮的图像文件自动循环删除，硬盘中图像文件保留的时间取决于：硬盘空间大小、图像分辨率、图像压缩比、扫描切换时间等，系统可以日复一日年复一年地无休止工作。还可以根据用户需要，加大硬盘以扩展存储周期，或增加其他外存设备。
4)系统可以随时方便、即时地检索、回放记录存贮的图像，如可按时间、地点(镜头)或图像文件进行检索和回放回放图像稳定、清晰，可反复读写，不存在传统监控系统中所存在的录像带的信号衰减和磨损问题。
5)系统利用计算机强大的图像处理功能，可对采集的图像进行处理，包括画面修改、编辑调节、放大、缩小以及打印等等；也可以将图像保存为通用数据文件格式，用其他专业图像处理软件进行处理。
6)全数字智能监控系统有安全密码，没有权限的人员将不能对监控系统进行查询、设置系统、删除文件等操作。系统一旦遇到意外断电时，可以自动恢复工作。
7)系统预留有报警接口，将来可以连接主动探测器或被动式紧急按钮，增加对突发事件的报警录像功能。
8)系统独有运动目标检测技术，可以在画面上直接用软件进行设防。
9)系统可以与其他计算机联网。
10)开机后，系统可直接进入监控状态。
11)计算机可以同时存储并显示来自1-16个摄像机所捕获的全部动态画面
12)计算机硬盘存储图像。系统将摄像机记录的图像全自动数字压缩储存在计算机硬盘上无终止缓冲技术使计算机硬盘自动循环记录，月复一月，年复一年，无休止地自动保留存储图像。
13)该系统克服传统系统的不足，具有良好的人机界面，使操作更加简单易学，更加直观日常维护更加容易。系统设置简单直观，可以根据时间、日期及报警输入等的具体要求，对每一个摄像机的记录情况进行设定。由于采用计算机控制，只要事先设计好，就可以实现全自动化管理，程序化运行，从根本上实现无人值守。
2、具体设定包括：
l)设定每一个摄像机的扫描程序。可以根据要求设定优先级。
2)扫描捕获速率可根据用户要求自行设定。
3)设定录制的工作时间及日期（如：年月日、时分秒、工作日或假日）。
4)可任意设定摄像机在监视屏上的显示数量（1-16）个窗口数量。
5)设定报警优先级，以及报警后摄像机的捕获速率。
6)操作员可在系统正常工作状态下实时观察事件发展状况，或者仅用鼠标单击某一窗口即可全屏实时观察事件发展状况用户可通过系统的设定，在出现突发事件时，无须立即启动报警按钮而使系统自动对现场进行实时视频捕获和报警，使防范工作更安全、周到、而且以后可以利用数据库进行任意查询。
7)本系统提供密码设置。出于对系统保密性的要求，系统管理员可以设置密码，确定进入系统的许可优先级和使用权，由系统管理员亲自管理，他人无权删改。每一次操作，如：停止捕获、开始回放、改变参数、退出某一程序等，都需键入操作人的密码。提高了安全等级，有效的防止内部人员作案。存储在计算机硬盘上的报警文件，在正常的硬盘自动循环记录过程中不会被自动删除。
8)系统可以通过普通电话线，各种通讯网络与远端的计算机连接。如：自动将系统的工作状态传输到远端的计算机上、自动转发报警时间的帧画面。同时，也可以从远端的计算机，使用密码进入本地的计算机系统。随时提取记录的画面，更改工作模式以及升级软件等。
9)传输速率取决于调制解调器。如：使用56KB的调制解调器在标准电话线上传输一帧高清晰度的画面需要3秒钟而通过iSDn传输同一帧高清晰的画面仅需要一秒钟。系统的登录文件将记录所有的操作行为及具体的时间日期，如：查看文件删除文件、退出捕获状态、报警输入、键入密码等等。这些登录文件可以复制查看，但不能被删改。
3、回放方式下的系统特点：
l)根据记录的文件菜单进行多层次的检索，如：查看任意摄像机、在任意日期任意时间段内对事件记录的文件以及文件的容量。记录的文件可分为三组存储方式：正常运行中无终止循环存储；报警状态下的文件存储；设定定时存储
2)选择了您所想要查看的时间段内的文件之后，第一帧画面将显示在监视屏上，可进行连续的顺序或倒序播放或按帧画面播放
3)通过计算机显示屏或电视机、监视器等外接设备来详查事件发展过程，能够立刻再现所有存储的图像，系统特殊的过滤使用户可以对所需要的画面进行图像放大、缩小、冻结、检索、编辑等图像质量处理，以获得更好的识别。亦可将所需要的画面以压缩或非压缩的形式存储至软盘或可写光盘上，通过普通或打印机打印出来，利用通讯线路或网络将图像传输至另一个计算机，传真机及远端任意地点。
4、系统配置：
原装进口监控主机+专用软件
5、系统技术参数：
图像尺寸：ntSC：320×240，640×240；320×480，640×480
paL：384×288，768×288；384×576，768×576
画面频率：ntSC：从每分钟一帧画面至每秒30帧画面paL：从每分钟1帧画面至每秒25帧画面
图像压缩标准JpeG12KB/帧（320×240）25KB/帧（640×240）50KB/帧（640×480）
多层）JpeG（mL-JpeG3-5KB/帧（320×240）5-10KB/帧（640×240）12-20KB/帧（460×480）压缩比可调
视频压缩比例：从3：1至200：1
数字压缩比例：Y：U：V4：2：2
显示颜色数量：全彩色
视频记录方式：利用无终止缓冲器进行无终止循环记录
录像时间：8.4GB硬盘12-96小时（可扩充）
视频输入
a、输入端：CompoSite视频b、视频输入数量：8c、传感器输入数量：8d、输入阻抗：75Ω
e、视频格式：ntSC/paL/SeCamf、功率/功耗交流电：210-240V50HZg、功率：300w
可单独设置报警连动录像的速度。
报警触发器及输入/输出
传感器输入：常开、常闭式报警传感器与系统连接，出现特殊情况激活触发器，分别与单个或多个摄像机任意连接进行连动报警。
传感器输入数量：8个
传感器输出数量：8个
串行触发器：由软件控制的触发规则
视频捕获：8路单独设置视频报警区域防范目标大小，敏感度可调，可连动录像、单独设置报警录像速度
回放检索：按时间、摄像机分别检索；自动搜寻报警画面；日期、画面书签快速查找
支持DVD-Ram备份自动或手动可上万次擦写，可长期保存
工作方式无终止的将全部捕获内容录入
方式一：连续记录方式二：视频报警时开始存储方式三：定时记录方式四：传感器报警时记录
工作环境：温度：-30°C~+50°C湿度：10%-90%周围噪声：<50dBaSpL
该系统是国外最先进的高科技数字监控系统。它利用计算机数字压缩技术对目标范围进行实时监控、录入和再现。此系统价格低，性能可靠，维修和保养简便。它能不间断地监视、摄录目标范围内全部内容，并把所捕获图像进行实时压缩记录到计算机硬盘中。同时，系统也具备与报警传感器或紧急事件按钮相连接的报警监控录入功能和运动目标检测功能。
该系统有如下的优点：
此监控系统是以pC机为基础的硬件数字压缩监控系统，可随计算机的不断升级而升级再发展潜力巨大。
全自动或通过报警触发器启动并以数字化方式录入所有摄像机所捕获的图像内容。可以循环扫描每部摄像机（黑白或彩色）扫描各摄像机的间隔时间软件可调；像素分辨率软件可调；报警后可切换为单路或某几路高速录像并在软件预设置的时间后，切换回平时的循环扫描方式；捕获存储最高速度可达到30帧/秒(单路)。
可在计算机屏幕上直接控制云台和镜头。
通过电脑监视器来详查事情发生过程，能够立刻再现所有存储的图像，并通过系统图像处理功能对画面进行处理以便识别。也可通过普通打印机打印出来，或通过调制解调器将图像传送到世界任何地方。
计算机硬盘存储图像。此系统将摄像机记录的图像画面全自动数字压缩保留在计算机硬盘上，无终止缓冲技术使计算机硬盘自动循环，月复一月，年复一年的无休止使用。
在一个计算机屏幕上可同时显示四个、九个、十六个摄像头的全部图像，并可对其进行图像冻结、放大、缩小等操作
可在原有的监控系统基础上升级或改装，并保留部分原有设备不至于浪费。
楼盘考察报告篇6
从容不迫型
这类购房者在购房时沉着冷静，理性思考。他们会认真看广告，观察他人对楼盘的意见，并仔细聆听售楼人员的解说，对自己说不明白或者不赞同的方面积极提出问题和看法，但他们不会轻易为外界事物、广告宣传以及售楼人员的鼓动所影响。
应对：切忌不可操之过急，而应谨慎的运用层层推进的办法去引导客户的购买行为。必须从熟悉产品特点着手，多方分析、比较、举证、提示，使购房者全免了解产品利益所在。他们只有在理智的分析考虑之后，才可能接受你的销售建议。
优柔寡断型
这类购房者在购房时通常举棋不定。他们对于楼盘的一切因素，包括地段、建筑特色、园林景观、户型结构、物业管理、价格甚至是企业品牌等，都反复比较，难以取舍。只要你所销售的楼盘有任何一点细小的地方让他不满意或者存疑，他们就很难有勇气下订单。
应对：保持绝对的耐心。即使你已经那么接近成交的曙光，也不可掉以轻心，因为他们说不定又由于哪一方面的考虑而退却了。在商谈时，你要尽量不收到对方情绪的影响，对他们所提出的一切异议都要认真对待，拿出有力的证据去说服他。一旦他们产生购买欲望，你就要坚决的采取行动，绝不可以拖泥带水。
豪爽干脆型
这类购房者的性格开朗乐观，做事干脆，不喜欢婆婆妈妈、拖泥带水的做法，但又往往缺乏耐心，容易感情用事，有时会轻率马虎。
应对：对于这类购房者，应侧重于情感攻击，让对方感受到你的真诚。在介绍时应干净利落，在商谈价格时更不用绕什么弯子，直爽的报出你的价格。如果你也表现的很爽快，他们会很乐意和你交朋友，一旦成为了朋友，他们是不会轻易拒绝你的。
吹毛求疵型
这类购房者对于售楼人员总是抱着不信任的态度。在购房时，他们总是疑心很重，并且争强好胜，喜欢鸡蛋里挑骨头，一味唱反调或者抬杠，乐于当面和售楼人员辩论一番。
应对：你在介绍时应避免过分地掩盖楼盘的缺陷，而是要避重就轻，采用“负正法”进行解说。在探寻出对方不满意的原因之后，一一予以详解，用事实来支持自己的论点，并且少谈论题外话，以免节外生枝。
虚情假意型
这类购房者表面上和谐友善，对售楼人员的解说抱着欢迎的态度，你有所问他必有所答。但一到具体的购买事宜，他们就会顾左右而言它，不做具体表示。对于价格，他们总会认为售楼人员都是抬高报价，并一再要求打折扣。
楼盘考察报告篇7
一、wHo――社区推广要与几类人打交道?
1.楼盘购买者：主要是新建小区业主的分析。如集资房、商品房、别墅等高档物业的入住者具备哪些消费特征?拆迁户的消费领袖是谁等。近期国家的廉租房与安居房的人群构成也要予以考虑。
2.楼盘管理者：社区物业的关系是决定能否进入小区活动的必要因素，合作方式与合作方法也要考虑仔细。
3.同行或相关行业：同行业的产品以什么方式进入?他们的宣传手段是什么7对我们有什么威胁与借鉴?相关行业(主要是建材行业)在小区以什么方式与业主合作?我们能否搭个顺风车?都是要考虑的范围。
二、wHen――利用什么时机进行社区推广?
主要是根据不同的楼盘建设周期选择不同的推广内容。
社区建筑期：可能的话，可做一些巨幅宣传，将巨幅喷绘挂在建筑的墙体上。
楼盘销售阶段：重点做好对开发商与售楼部的公关，多进行感情沟通，设法获得业主档案；把宣传资料、小礼品放入售楼部，请其代为派发：将广告牌、x展架、小展架，放在售楼中心进行宣传。通过掌握的业主档案，前期与业主可以进行电话沟通，了解业主初步的需求，并预约时间进行面对面沟通。同时，可做些与品牌相关的公益广告，如赞助制作社区公益宣传牌、告示栏、指示牌、广告电子时钟、社区座椅，提前进行预热式宣传。
中期(楼盘售完至集中装修期间)：是社区推广的关键期，针对不同的社区，确定不同的进驻方式。此时，可以做大型社区宣传活动等。
后期(零星装修期)：通过电话与业主保持沟通，有意向者可上门服务。另外做好售后服务(退货上门、安装指导)。
三、wHeRe――社区推广要借助什么平台进行?
1.传统的小区推广平台。
传统的社区推广大多借助小区物业安排的小区门口、广场进行，由于费用的提升，大部分都无法长期坚持，有些企业渐渐减少了社区推广的密度，但这样又会对品牌的宣传和产品的销售产生阻碍。近期有些企业也借助小区已建成的超市进行推广，但进场费用与员工费用也与产出不成正比。在小区内还可以通过搭建社区推广舞台来进行推广。
2.借助网络等新平台。
现在新建小区业主的沟通平台已转向网络。QQ群，各大网站的社区论坛成为业主的主要沟通手段。进入小区沟通平台可以第一时间接触到业主需求，与业主建立良好的沟通，这个手段不可或缺。
四、wHY――楼盘的定向分析，推广地图的建立，做好调研很重要。
为了方便社区营销调研，可以将本区域的社区、楼盘，进行全面的普查，了解各个楼盘的定位、价位、户型、户数、配套，开发公司、物业公司、开盘日期，预计装修日期，进驻装修公司、有无竞争对手进入等，建立楼盘档案，再将楼盘名称标注在地图上，将楼盘分布图挂在办公室，已进驻的社区以“红旗”标注，并及时添加新楼盘。小区地图只能用于面上的了解，实地调查的项目才对日后开展工作有着重要的作用：
1.楼盘的定位、价位：
楼盘的价位直接关系到你面临的消费者的消费力。高档产品、高价位，高质量，有品牌的产品，一般销售对象为高中档社区，低端产品，没有品牌，价格较低的产品受到低档社区人群的欢迎。划定你的消费群体，才可以有针对性打好社区营销战。
2.户型、户数：
有些建材产品只适合于某些大户型，有些产品则小户型受欢迎，因此户型的调查有很有意义。社区有大，小之分，户数的多少，直接关系到销售潜量的评估，以及营销资源的分配，如广告投入、人员等。
3.开盘日期、预计装修日期、进驻装修公司：
开盘日期与预计装修日期更为重要。尤其是对于建材，陶瓷、灯具、家具等行业来说，一般销售的热潮就在装修前及装修时。现在，越来越多的业主，已经委托装修公司装修，产品的采购也是由装修公司完成。有些产品需要与装修公司一起做，有些活动也需要与家装公司联合来搞，因而了解进驻的家装公司，也是十分必要的。
做好了如上调查，就可以制作社区的档案了，做好这些表格，再加上在地图上标明后，楼盘的情况就一目了然了。可以用于指导和检查社区推广人员的工作，也可以用于开会时总结。
五、wHat――具体哪些事要做?
1.小区推广前的准备工作要细致。可根据自己的实力和对小区的评估，选择投入产出比最为合理的推广方式。选定推广方式前先宣传。宣传单页是非常重要的小区推广工具。由导购员或临促在小区门口，人流量大的交叉路口，主干道及小区活动现场向业主等大量散发。增加售后服务承诺及售后服务联系电话，免除消费者后顾之忧。
2.采取单独进驻、异业联盟和与家装公司联合进驻三种方式，实时推广。单独进驻应选择小区人气最旺的位置，或建立长期进驻宣传的临时社区店。异业联盟是为了共享资源，节约费用。应该寻找门当户对的其它行业的相关品牌，合作公关、合作宣传、合作展示、合作促销。如与集成吊顶与卫浴陶瓷或者与水处理设备等，其目标顾客致，销售时间基本致，这样在小区推家装公司联合进驻。利用占用门面的一角摆放产品宣传资料与样板。与家装公司协商，约定设计师协助产品导购，并给予设计师／家装公司定金额的奖励。
5.接待顾客，介绍产品，实现销售。销售需要专业团队的支持。首先需编制一套实用的以小区推广情景为主的培训教材，然后对专职人员进行基础知识和《小区推广实战手册》的培训，并进行实战性考核。这样可培养成专业的促销推广部，用于专业促销活动的开展。小区推广的专业人才，要选配形象好，善于沟通，具有较强亲和力，积极主动并具有定导购经验的推广人员。
小区推广是个过程和结果并重的工作，所以在考核的过程中就必须将过程考核和结果考核进行有效结合。过程考核中，必须考核当日接待的客户量、主动上门发放有效资料、展示区的清洁和物料管理。解答客户家装知识的数量等。结果考核是以实际销售的量为主，凭贵宾卡的购买量算相应小区推广业务员的业绩：没有在公司建档的家装公司又属于该小区业务的销售算相应小区业务员的业绩：由已经在公司建档的家装公司推荐过来的又属于该小区业主的销售量，相应小区业务员和家装业务员各
占
半的业绩：由已在公司建档的家装公司包工包料的销售不能算小区业务员的业绩，但仍需要服务。
每天填好工作日报表，汇报工作情况和计划，上级随时随地进行审核：每周开例会沟通小区推广心得，探讨小区市场的前景等：小区业务员必须遵守小区的制度，不得违法乱纪。公司设小区推广部或家装部。小区人员对该小区的公司物质、宣传资料等要有保管及维护的责任。
4.订单回访与实地考察。根据产品预订单的名单，逐一对顾客进行回访，及时进行施工环境设计、指导施工、安排安装、收取货款、退／补货等服务。
在业主准备入住时，发短信或打电话祝贺，并征询其对产品品质。服务过程、装修效果是否满意。
善于利用口碑宣传。在小区推广过程中，要善于利用已成交的顾客进行口碑宣传，激励顾客们进行口碑宣传。提前把小区的顾客名单整理成个表格，将已装修好的住宅拍照作为样板，向潜在的顾客展示。
六、How――用什么方法做好小区推广?
目前而言，进驻社区的方式有：
1.租用门面或车库，设立临时售点／展示区，是种抵进营销的好方法。
2.与家装公司联合进驻，合理借力，共摊费用，集群效应。
3.与其它行业品牌联合进驻。
4.宣传：在社区主要出入口挂条幅、贴海报等，或在已使用我品牌产品的业主阳台，窗户悬挂横幅宣传等。还可借用小区网络平台进行宣传。
5.公益广告：赞助制作社区楼层牌、门牌号码、电梯间内的宣传海报、公益标语，赞助制作社区公益宣传牌、告示栏、指示牌、广告电子时钟、社区座椅、社区物业杂志。
6.赞助社区举办的活动：如社区开发商举办的收楼晚会、售楼促销活动、业主联欢晚会。一般在品牌有定知名度，有一定客户群时使用。
7.双休日展销：利用双休日期问，租用场地展示产品。
8.人员散跑：推广人员零星入户拜访，切忌陌生拜访。
七、HowmUCH――用最佳费效比做好小区推广。
楼盘考察报告篇8
上海房地产市场又现了排队购房现象。在国家对房地产市场进行宏观调控之前，将上海楼市形容成为滚烫的烙铁一点也不为过。在2005年3月之前，几乎所有楼盘在开盘时都会遭到“哄抢”，开盘之前的一个星期，售楼处前就摆开了一字长蛇阵，而开发商也不肯一次性推出所有房源，因为不管推出的体量有多大，总能被消化。而调控之后，这一切都改变了，销售速度大大减慢，即使是推出很有诱惑力的促销手段，购房者也不见得买账。
最近，上海又出现了排队购房的情形，虽然仅有少数楼盘出现排队抢购。那么，这些楼盘有什么吸引人之处呢?记者对此进行了深入调查。
低价房重点是配套
调查楼盘：共富新花园
销售套数：277套(数据从“上海网上房地产”网站获得，时间从今年5月1日起4月14日止，下文同)
在上海有少量靠近轨道交通线附近的楼盘，由于总价低而受到自住型购房者的的青睐。共富新家园就是这样的楼盘，开盘前引来数百人排队，500余套房源三天内全部售罄。
共富新花园位于宝山顾村板块内，单价4800元/平方米的价格优势明显，虽然地铁已经通到宝山，但是最近的地铁站距离该案约1.8公里。乘坐地铁一号线直至最后一站共富新村站，而后坐祈宝线到“胡庄站”下，再沿着富长路向北走约500米后，便能找到该楼盘。
4月12日下午，记者来到共富新花园售楼处时，其时虽然新的一轮销售活动尚未展开，但是设在临街商铺内的售楼大厅内人来人往，异常热闹，工作人员表示这段时间正在分批召集交过大定金的人前来办理签约手续。
刚刚办理完手续的吴先生也是经过了一番努力之后才买到这套房源的，当然包括熬夜排队。吴先生告诉记者，他之前得到的消息是3月24日开盘，但在3月14日下午突然接到售楼人员的短信，告诉他第二天提前开盘。吴先生想要买一套位于3楼的两房，得到消息之后他决定立即去排队。当他晚上九点多到了售楼处之后发现，前面已有几十号人了。再后来，队伍不断壮大，到3月15日上午，队伍最多时达到千余人。商上海普润地产顾问有限公司信息品牌部有关人士介绍说，按原计划的确是在3月24日开盘，但由于在那段时间，公司的其他楼盘销售量逐渐在上升，而且也有不少客户主打电话咨询，甚至来现场看房，于是临时决定提前开盘。
据了解，开盘当天，考虑到人数太多，开发商最后只好放号，限量发售，就这样，500多套房源仅花了两天半的时间，便全部卖光。另据了解，下一次开盘时间暂定于5月份，具体时间待定，将推出100余套房源，而截至到4月12日，已有600多人登记。
中档房先抢小房型
调查楼盘：金沙雅苑
销售套数：124套
金沙雅苑是普陀区西南面的一个中档大盘，总建筑面积约60万平方米，目前推出的是四期房源。经过近几年的开发，同时随着周边配套设施不断完善，金沙雅苑已经形成区域内成熟的居住社区。
4月13日上午，记者来到金沙雅苑采访时，整个售楼处显得冷冷清清，只有一个购房者在与售楼先生问这问那，难道这就是此前不久刚刚发生为求一房而冒雨熬夜排队的楼盘吗?
不过，金沙雅苑排队购房确有其事。读者安先生告诉记者，在3月22日开盘前他曾接到该售楼处发来的短信，告之3月24日开盘。3月24日他特地起了个大早，但是当他在赶到售楼处之后才发现自己的判断错了，因为售楼处已是人满为患。售楼处的保安告诉记者：“在开盘前两天的确有人开始排队，天那么冷，我劝他们回去，但是没有人听。”
记者还了解到，该案将在5月份推出部分房源，可能是受到上次开盘火爆场面的鼓舞，工作人员表示开盘价可能要提高，至于上涨幅度有多大，工作人员未作透露。
大盘规划是看点
调查楼盘：万源城
销售套数：196套
相比前两个楼盘来说，万源城的排队现象则要有趣一些。
根据读者报料，在开盘之前，即3月29日就有人开始排队，但是排队的人在很大程度上像农民工，多少有些做秀嫌疑。但是到了4月1日，队伍中除了货真价实的购房者之外，还有闻讯赶来的“黄牛”，他们以200元一个号的价格向购房者兜售。据记者了解的信息显示，当时赶到售楼处的购房者起码有好几百人，售楼处为了不让现场秩序混乱无序，购房者一律被挡在大门之外，每次仅放几个人进去，因为进程很慢，曾一度引起购房者的不满。
据了解，万源城曾在今年2月初开过一次盘，当时为了吸引购房者，还推出“加1万元送价值10万元车位”的优惠措施，均价在10000元/平方米左右，155套房源在一周时间内全部售完。而在4月初第二次开盘时，不但此前的优惠措施已经取消，房价也提高了1000元/平方米。虽然此举引来了很多怨言，而且也有购房者当场得知提价便负气离开的情形，但是第二次开盘推出的215套房源中的绝大部分已经“名花有主”。
楼市个性化特征越发明显
根据记者的观察，近期上海房地产市场并未出现异常，每天的成交量均维持在600套左右，也就是说，市场尚未出现明显的反弹迹象，但为什么会集中出现排队购房的现象呢?
据了解，无论是低价楼盘共富新家园，还是中等价位的金沙雅苑和万源城，“哄抢”它们的都是自住型购房者。刚性需求是冲着什么而去的呢?细细分析，发现不外乎以下几个方面的原因。
首先是低价地铁房还是有市场。记者在调查中发现，共富新家园所处地段并没有特别之处，商业、交通、医疗、教育等设施虽然可以依靠宝山顾村原有的配套，但是品质很一般。由于该楼盘的单价较低，约4800元/平方米，而目房型分割也紧凑适用，一房面积约56平方米，二房约72平方米，三房也只有93平方米左右，这样使得总价也不高，―房约77万元，二房约35万元，三房不过45万元，这为很多购房者能够承受，受到抢购在情理之中；还有―个有利因素就是地铁一号线北延伸段的建成通车，虽然无法直接惠及该楼盘，但是在很大程度上改善了交通条件。
其次是中档楼盘的小户型受到购房者青睐。据了解，来金沙雅苑排队的人大多想要得到面积较小的一房或两房，工作人员告诉记者，在126套房源中，有18套面积约64平方米的一房和36套约92平方米的二房，这两种房型最受购房者欢迎，开盘之前登记时，就有160多人将目标锁定在一房。
楼盘考察报告篇9
购买打折楼盘也有讲究。专家表示，由于目前市场观望气氛较浓，对于存在资金压力的开发商来说，缓解资金压力的最好途径就是尽快将楼盘销售出去。但由于市场行情今非昔比，销售速度大大减缓，为了加快销售速度，最直接的办法就是打折促销。
面对日后形形的打折楼盘，消费者该如何选择呢?专家表示也要讲究望、闻、问、切，即多了解楼盘信息、多去实地考察、多纵向比较、多计算优惠幅度等，就如同沙里淘金，反复筛选，才能获得真正的实惠。
降价促销或将频现楼市
万科开了一个头，众多开发商跟风。据了解，目前万科在珠三角、长三角以及西部成都等都已经举办了打折促销活动，打折幅度从5％到30％不等。近日又传出消息称万科准备在北京举办相同内容的促销活动。
在万科开始打折促销之后，全国各地陆续出现了打折行为。如在北京，记者便发现目前有不少楼盘也开始打折促销，如有些楼盘号称购房送豪华汽车，或者赠送车位、名牌家具家电等，甚至有些楼盘直接喊出购房打××折，一时间打折声四起，好不热闹。
其实，这种状况与楼市交易量减少不无关系。以上海为例，据上海佑威房地产研究中心跟踪监测的数据显示，自1月17日到2月25日共有32批推盘量在5套以上的公寓(公寓是民众感受最深的产品，另外只有一两套房源的项目不具代表性，就不统计在内)上市。所推出的6523套房源，至2月24日仅成交1478套，新推房源的消化率仅22.7％，这与以往新房源上市就被抢购一空的现象不可同日而语，也表明楼市进入了低谷。而这种状态在北京、广州、深圳等城市也是如此，从去年10月份以来，成交量低迷状况一直未得到改善。
有专家提出，未来国家对房地产市场调控力度不会放松，同时考虑到目前各地房价已经涨至高位，因此未来再次出现快速上涨的情形不大会出现。因此在较为平淡的市场环境下，如何加快销售速度成为众多开发商必须面对的现实。
对此，有业内人士表示，未来新房市场上将会刮起打折风，开发商为了吸引众多购房者的关注，打折销售自然会成为他们的首要选择。届时，楼市将会出现各种各样的让利、送礼活动，购房者将会面临更多选择。
各种打折盘需细掂量
那么，面对市场上众多让利、送礼等形式的打折促销活动，哪些是真正让利于购房者，哪些又是假借打折之名而无打折之实的促销行为呢?这需要购房者加以仔细甄别方能得到结果。
记者根据目前市场的打折促销操作手法，将其分为“真心实意型”、“镜花水月型”等六种类型，并逐一对各种类型进行解析，希望对购房者在辨别各种打折促销行为时有所帮助。
真心实意型
特点 不附带任何条件，购房即可获得优惠。
个例 近日上海外环线以外某楼盘宣称，只要购房便可获得9.8折的优惠。记者了解到，该楼盘并未提价，也未设置各种各样的条件，购房者不必为获得优惠资格而刻意迎合开发商，可见这是真正的让利于购房者。
剖析 真心实意型是开发商出于加快销售速度而采取的一种优惠措施。不附带任何苛刻的条件，购房者可享受到真正的优惠。不过就目前的情形来看，真心实意型促销行为让利幅度不大，一般只有1％～2％的优惠。不过可以预见的是，如果未来市场行情持续平淡，不排除会有更大幅度的优惠。这在此前也有先例，如在2005年夏，上海嘉定区某楼盘为了尽快回笼资金以开发后期项目，便降价20％促销。
浑水摸鱼型
特点 明说打折，实际上只是针对少量楼层不好、房型一般的房源进行打折。开发商只想借打折来吸引人气，引起更多关注。
个例 广州某楼盘近期推出促销措施，号称购房可获得9.5折的优惠。但记者进一步了解得知，打折房源只有两套，而且是在售房源中品质最差的一种，靠近一条主干道，过往的机动车发出的噪音让人难以忍受。而与此同时，附近其他楼盘早就推出优惠措施。可见开发商是借打折之名，来提高人气。
剖析 浑水摸鱼型的促销活动在市场上并不少见。这样做的主要目的是想试探一下市场的反应，如果能通过这样的活动带来更多的购房者，开发商的目的便已达到，而不会有更进一步的优惠措施推出，但是这样的促销活动，购房者能够得到的实惠却不多。因此针对这样的促销活动，购房者一定要做到不见兔子不撒鹰，没有真正的实惠，不要轻易下定。
镜花水月型
特点 镜中花、水中月都很美，但得不到、捞不着。开发商虽然嘴里说打折，但在实际操作过程中，会设置各种各样的条件，虽然最高折扣相当诱人，但是要享受到最高折扣，却有不小难度。
个例 去年年底，北京某酒店式公寓为了促销，曾打出这样一则广告：认购期间可享受“9.9折×9.8折×9.7折×9.6折×9.5折”优惠。根据一番换算不难发现，最低可以打至8.58折。
这句广告语中为何有那么多的乘号呢?想必有经验的购房者已经看出了一些名堂，每个乘号意味着一项条件。如果要享受到最低的8.58折，只有满足所有的条件。实际情形的确如此，据了解，该楼盘设定享受最低折扣的条件是一次性付款。这对于一般的投资者来说，动辄掏出百余万元，实在是有些为难，因此很多投资者只能望“折”兴叹。
而在杭州，记者也看到某楼盘的打折措施中有这样一条规定：对于一次性付款者给于8折优惠。据了解，参与打折的房源大多总价超过150万元，如果能享受8折优惠措施，最少可以得到30万元的优惠，的确很诱人，但仔细想想，又有多少人能够一次性掏出150万元的现款来购房，尤其是对于那些首次置业的人来说，这种可能性小得几乎等于零。
剖析 对于给出很高折扣的楼盘来说，看到广告语之后千万不要被几个字号很大很显眼的阿拉伯数字所吸引，而忘了看其他尤其是解释部分的内容。对于高折扣楼盘来说，开发商肯定会设置较高的条件，只有购房者全部满足这些条件，才有资格享受优惠措施。因此对于此类打折措施，购房者一定要先做推测，看看自己是否能够达到他们所设定的条件，如果不能则将注意力转向别的楼盘，不必留恋。
愿者上钩型
特点 姜太公钓鱼――愿者上钩。优惠幅度看似很诱人，但其中究竟暗藏多少玄机，不得而知。
个例 北京某楼盘在去年年底推出优惠活动，广告语中称购房(指定房源)即可获赠“五重大礼”，包括免多年物业管理费、赠全额购房契税、赠购房维修基金、赠全额购房印花税等，而且不购买指定房源，则可以参加抽奖活动，大奖为欧洲双人七日游。
初看之下，这么多大礼，的确让人眼热心跳。但通过进一步了解得知，指定房源品质一般，多为面积超过130平方米
的三房，而且是底楼，因此即使享受到所有优惠，也不过相当于获得3％左右的优惠买到一套楼层不好的房子；而如果参加抽奖，欧洲双人七日游也不过20000元左右，近相当整个房价的1.5％。由此可见，得到的优惠并不多，同时能否享受得到还要看自己的运气。
剖析 此类促销活动最大的特点，就是开发商会开出看似很诱人的优惠条件，比如买房送宝马等，但是能否享受得到得看开发商了，里面存在一个概率问题，而如果开发商暗箱操作，那么其概率则基本为零了。福利销售活动都存在暗箱操作的行为，更何况缺乏监督的开发商呢?所以建议购房者不要做吞下鱼钩的鱼，免得一不小心上了开发商的当。
鸡头鸡脚型
特点 在楼盘销售后期剩余的少量房源，往往被购房者叫做“鸡头鸡脚”，而业内人士则称之为尾房。尾房是挑剩下来的房源，要么所处位置不好，要么有一些致命伤。 个例 年前，位于广州珠江公园板块附近的某楼盘推出打折措施，根据朝向和楼层不同，最贵的一套单位是22000元／平方米，最便宜的一套是18000元／平方米。这个价格与10月份的24000元／平方米均价有所下调。不过通过对打折房源进行分析发现，该项目早在去年年中就已经开盘，此次打折的是尾盘，要么位于底楼，要么靠近马路，对于高层住宅来说，位于底楼的房屋采光多少会受到一些影响，而靠近马路则会受到噪音影响。此后有购房者进一步了解发现，开发商为了尽快回笼资金，所以采取打折销售的措施，来加快销售进度。
剖析 对于鸡头鸡脚型的房源，即使是在房价快速上涨阶段，其售价也要比一般的房价定价低，而在行情冷清阶段，打折销售自然在情理之中。因此购房者对于这种类型的房源，不要被其较高的折扣所蒙骗，因为开发商往往会以同期销售过程中房价的最高点来进行对比，虽然折扣看似很诱人，但是实际上实惠并不大，这是其一。还有就是此类打折房源总归存在一些问题，如楼盘不好，或者位置不好，还有就是房型设计方面存在缺陷等等，需要购房者仔细辨别对比后再做决定。
请君入瓮型
特点 事先将房价拔高，而后打出降价旗号，不明就里的购房者往往会上当。
个例 近日上海外环线附近某楼盘打出让利促销旗号。据了解，该楼盘目前售价为9300元／平方米，对前30位购房者予以5％的优惠。但是记者发现，该楼盘在去年10月份的开盘价为8800元／平方米，开盘之后成交状况不太理想，至今仅售出三分之一，近期售价达到9300元／平方米，要比开盘时高出5.68％，虽然售楼人员解释是小区中心位置景观房，但是有拔高嫌疑。
剖析 这是不折不扣的虚假促销行为，虽然名义上让购房者得到了实惠，但是实际上却并不是这么一回事，这与一些服装店先提价然后标出“跳楼价”的行径毫无二致。对于这种促销活动，购房者最好敬而远之。
“望闻问切”购房是前提
广告声称在打折，但到底有没有打折，幅度有多大?……这需要购房者仔细辨别，实地考察，并进行对比。专家总结为“望闻问切”。
望 了解真实的打折信息。当然，首先要通过多种渠道了解打折楼盘的信息。记得在2005年夏季，开发商为了促销，不惜耗资在报纸上刊登大幅广告，或者通过别的途径来宣称降价促销。因此在未来的一段时间内，这样的现象将会重演。对于购房者来说，只需关注报纸、电视、网络等媒体，便可搜罗到很多打折楼盘的信息。在此需要提醒的是，要了解真实的打折信息，如附加的条件有哪些，开发商为了达到更大的广告效果，往往会把一些重要的内容如优惠条件等故意弱化处理，漏掉这些重要信息有时会让自己空欢喜一场，甚至上当。
闻 计算优惠幅度。有些楼盘打折措施往往会设计得花里胡哨，有数重大礼，让人心动不已。而此时如果头脑发热，在冲动之余草率做出决定，往往可能得不偿失，因此自己要计算一下优惠幅度到底有多大，以便心中有数。其实有些优惠措施看似诱人，但实际上经不起推敲。如目前有些楼盘推出购房送车库的优惠措施，这看似有实惠不小，但是需要注意的是，如果该小区地下室被纳入人防工程建设规划，那么所得充其量只是一段时间内的使用权，而不是一个有完整产权的地下车库。
楼盘考察报告篇10
轨道枢纽房长线潜力大
随着轨道交通线的建设，一些轨道枢纽站点正逐渐出现在我们城市的版图上。它们不仅带来便捷的交通，更带来大量的人流和一座座拔地而起的高楼和住宅。
所谓轨道交通枢纽房(以下简称枢纽房)，是指那些紧靠轨道交通换乘枢纽站的住宅。据业内人士介绍，枢纽房很容易成为某个小范围内的“价格风向标”，即租金价格和房价都以此为参照，如果枢纽房出现变化，其他物业便会紧随其后。
记者了解到，在上海莘庄地铁站周边，越靠近地铁的公寓，其租金价格越高，如位于地铁站北广场的众众家园三房月租金在4500元左右；而距离地铁有10分钟左右步行距离的上海莘城，相同条件的物业月租金则不到4000元。一位中介人士告诉记者，最近板块内租金在不断上调，而每次都是靠近地铁站的公寓最先调价，随后传递出去，形成联动效应。记者从北京、广州两地了解到说法与上海也一致，即轨道交通站点附近，尤其是两线交叉的站点附近，物业租金价格要高一些。
在一般情况下，枢纽房的价格要高于非枢纽房。上海德佑地产有关人士告诉记者，中山公园地铁站附近的次新房价格便高于其他品质相差并不大的物业。这位人士举例说，在中山公园站附近，包括凯欣豪园、圣约翰名邸等楼盘，目前挂牌价均接近20000元／平方米，少量房源还超过了这个水平。但是，位于长宁路、娄山关路的虹桥新城，也是一个品质相当不错的高档楼盘，小区内不乏境外人士，在两年前，虹桥新城的房价与圣约翰名邸等楼盘相当，但现在却被拉开了距离，两者之间存在3000元／平方米左右的价差。
此外还有一个显而易见的优点，就是枢纽站的商业氛围远远优于其他区域。轨道交通交汇的枢纽处，就是地产、商业领域未来新财富集聚的地方，有业内人士曾经如此评价。如在上海，已经成形的交通枢纽站静安寺、徐家汇、人民广场等自不必说，而根据规划，未来上海将推进轨道交通商业。根据目前上海经委的初步规划，从业态上看，购物中心、大型百货店将成为交通枢纽站、中央商务区站、商业中心站地面商圈的核心业态。
不难发现，轨道交通换乘枢纽站附近的物业除了具备轨道房的优点之外，还会因为其不错的规划而具备良好的升值潜力，因此这种物业的长线潜力就比较大。
在此需要说明的是，本刊此次重点考察的大都为偏远区域内的枢纽房。缘何做出如此选择呢?主要是考虑到偏远区域内的轨道交通换乘枢纽站尚未成形，板块内地段价值尚未得到充分发掘，因此对于购房者来说，提前介入便能获得先机。而对于位于市中心的枢纽站，周边物业价位已经涨至高位，失去了探讨的意义。
由于北京、广州两地的轨道交通线路少有三条以上轨道交通线路交汇的换乘枢纽站，因此我们把重点考察对象放在两线相交，但是轨道线路较为密集的区域，因为在这些板块内，亦能达到便捷换乘的目的，与三线或三线以上换乘的枢纽站相当。
北京：沿着四环找物业
由于北京轨道交通线路走向大多为东匿或者南北走向，因此极少出现三线或者三线以上交叉重叠的情形，因此不易找到类似于上海交通枢纽换乘站。但是记者发现，在四环、五环之间，有不少轨道交通线密集的区域，在这些轨道交通线路密集的区域，亦可以十分方便地进行换乘，因此不妨将这样的区域作为重点考察对象。
六里桥板块：轨道交通m9线、m10线、m14线
据北京链家地产市场研究部负责人王志伟介绍，六里桥板块次新房、公房供应都比较充足，新楼盘的开发量则很少。次新房价格达到10000元／平方米，其余的9000元／平方米。公房与次新房的价差不明显。板块内较有名气的楼盘有珠江风景、第七街区、保利欣苑、丰体时代花园等，此外六里桥北里、南里是公房密集的区域。
劲松板块：轨道交通m7、m10、m14线
劲松板块受惠于CBD地区的辐射作用，房价一直劲涨不休。劲松板块的地段价值一直为购房者所称道，紧邻CBD地区，往北是国贸商圈，其地段价值不言而喻。目前板块内新房价格已经涨至高位，如富力城达到15000元／平方米；公房的售价也不低，公房售价在10000元／平方米左右。
一望京板块：轨道交通m4、m5、m8、m13线
望京板块属于亚洲最大的居住区，商业配套上，区域的购物、健身、娱乐、餐饮、就医等一应俱全，如宜家望京店已经开业，华堂商场、国美电器等进驻望京国际商业中心；总建筑面积近11万平方米的沃尔玛商业广场已经竣工。望京已逐步成为集居住、商务、公务、休闲等于一体的“副都市中心”。
一直以来，望京板块是北京的房产开发热点区域，市场上二手次新房比较多，目前区域内主力房价约10000元／平方米左右。而薪盘的供应量不大，仅悠乐汇、北纬40°、华彩国际公寓等少量楼盘在售，售价在11000～12000元／平方米之间。
上海：七大板块可关注
在上海可以找到很多交通换乘枢纽站，但并非所有的枢纽站都是我们关注的对象，诸如人民广场、徐家汇等，目前已是房价的制高点，失去了考察的意义。自此我们主要关注那些尚未成形的枢纽站，如果购房者能得以提前介入这些区域，则能够获得先机。在此本刊主要介绍四大枢纽站，以及三大轨道交通线路密集的区域。
上海西站板块：轨道交通11号线，15号线、16号线、17号线
该地区除了原本具有的交通优势外，近几年投资和改造力度加大，地区的环境优势、商业潜力、配套设施都成为新亮点。最值得期待的是在建的轨道交通11号线和真如副中心商业地产的开发。区域内房龄和房型的多元化，满足了各种层次购房者的需要。西站地区5年以内次新房单价在9000～10000元／平方米；5～10年房龄的价格在8000～9000元／平方米。
曹杨板块：轨道交通3号线，11号线、14号线
曹杨板块内各项生活配套设施齐备，社区商业发达，是上海市区内少见的易居板块之一。目前板块内老公房的售价接近万元，而次新房的售价则超过了15000元／平方米左右，如出自世纪同乐的房源报价普遍在16000元／平方米左右。
龙阳路板块：轨道交通2号线、7号线，18号线等
龙阳路枢纽将形成上海轨道交通2号线、7号线、11号线、18号线和磁浮示范运营线等5线换乘的大型公共交通枢纽和市级公共活动中心。龙阳路站紧靠联洋社区，随着其他轨道交通线的修
建，将会在一定程度上提升该板块的地段价值。目前板块内主要以二手次新房为主，有大量房源出自联洋社区，如第九城市、仁恒河滨城、涵合园等，售价在13000～16000元／平方米之间。
鲁迅公园板块：轨道交通3号线、8号线、16号线
鲁迅公园板块房价较为实惠，是目前虹口区域数热点成交区域。板块内集中了多个品质不错的楼盘，如嘉虹紫薇苑、虹祺花园、新潮时代、溧阳华府等。虹祺花园中80平方米至100平方米、均价在12500元／平方米左右的房型是热销房源。老工房均价在10000元／平方米左右，性价比和软硬件配套都相当实惠。
在以下三个板块内难以找到三线交汇的换乘枢纽站，但是板块内有三条以上轨道交通线经过，从任何一个车站上车，只需乘坐一站路便可实现轻松换乘，其便捷程度不亚于枢纽站，因此对于这样的板块，也值得关注。目前上海有杨浦五角场板块、浦东德州板块、三林板块等都是如此。
杨浦五角场板块：轨道交通8号线、10号线，17号线，18号线
经过最近几年的集中开发，五角场已经产生了质变，商业配套、交通等已上升到了新的层次。而随着周边配套设施的不断改善，板块内物业升值潜力得以充分体现。目前板块内有两大居住社区，其一是以黄兴绿地为中心的居住板块，另一个则是以新江湾城为中心的居住板块，此外，中原路沿线已形成了已新村为主的居住区，也值得关注。目前黄兴绿地周边已无新盘推出，大多为二手次新房，售价达到15000元／平方米左右；新江湾城近期有不少新盘，在售的项目有建德公寓、雍景苑、东森花园、合生江湾国际公寓等，主力房价在14000元／平方米左右。
浦东德州板块：轨道交通6号线、7号线、8号线、13号线
浦东德州板块是一个传统的居住社区，板块聚集有大量新村，如雪野新村、德州新村，上钢新村、上南新村等，同时这里靠近世博会会址，升值潜力为人看好。据了解，板块内目前已无新房推出，二手次新房也不多见，只有上南花城等少数几个楼盘。目前二手次新房售价已达14000元／平方米左右。而老公房则要实惠得多，目前板块内公房的报价大多在10000元／平方米。板块内老公房大多面积在40平方米左右，特别适合出租。
浦东三林板块：轨道交通6号线、8号线、11号线
浦东三林板块距离德州板块并不远，这里的生活配套设施已经发展成熟，最为主要的是，轨道交通6号线主体工程已基本完工，通车之后，这里会再次得到提升。板块内已经发展成为浦东新区一个重要的居住板块，此前有恒大瀚城、上南上水苑、申江豪庭、上南翡翠苑等，而且也有凌兆新村等老公房，此外板块内目前虽尚有新盘推出，但多为定向供应的动迁房。据了解，板块内二手次新房报价在10000元／平方米左右；出自新村的公房售价则低一些，约8500元／平方米。
广州：三大板块有看点
广州的情形与北京有些相似，根据已经公布的轨道交通线路走向来看，并无三线交汇的情形，但两线交汇的部分板块在房产市场上表现比较突出，本刊就这些区域进行介绍。
黄沙板块：地铁1号线、6号线
黄沙片区紧邻上下九商圈，住宅市场一直畅旺，此外有新兴大型购物中心西城都荟将使得区域内商业气氛更为浓厚。目前黄沙板块商品房紧俏，恒宝华庭、荔湖明苑等都是热门楼盘。恒宝华庭紧邻地铁，属板块内高价盘，二手均价已达11000元／平方米。靠近黄沙市场的荔湖明苑，目前二手均价6500～7500元／平方米。而楼龄约8年的文昌花园，紧邻上下九步行街，二手均价在8000元／平方米。
芳村板块：地铁7号线，广佛线交汇于西朗站，地铁8号线、广佛线交汇于沙园站
芳村板块是荔湾区内一个重要的居住板块，目前主要有荔湾、越秀、海珠及南海等外区买家纷纷前来置业，致使芳村二手楼市量价齐升。板块内聚集了不少次新房和公房，选择面较大。就目前的具体情形来分析，板块内房价普遍已经突破4000元／平方米大关。房龄较长的公房售价大多超过了4000；~／平方米，如出自教师新村的房源，报价达到4200元／平方米；二手次新房价格则摸高至5800元／平方米，如红棉苑的房源报价就达到了这个水平。