房地产活动策划方案篇1
20xx房地产最新圣诞节活动策划方案(一)
一、活动目的和背景
本次房地产开盘活动初定时间为20xx年12月25日。在xx项目的推广，xx花园在市场上已经具有一定的知名度，通过媒体推广和销售接待，客户群对项目的了解已经趋于成熟，同时根据项目销售情况统计说明，项目的已放号客户群中准客户所占比例较大，预计到开盘前夕，项目放号量将会持续增加，因此开盘活动的市场背景条件应该说是比较成熟的，同时通过一段时间的推广，项目也已到了必须开盘的时候，再推迟势必会造成客户的流失。
房地产开盘活动紧紧围绕销售为中心，通过一系列的包装等工作，在开盘后两天内争取达到30~40%的成交率，同时将xx花园的市场知名度和美誉度扩大化，为一期项目的销售成功和今后二期的推广、销售打下坚实的基础。
二、活动时间
20xx年12月25日
三、活动地点
xx花园项目销售中心现场
四、房地产开盘策划方案主题思路定位
强调氛围、突出品位、提升档次、有条不紊、圆满成功
1)通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。
2)通过在售房部现场的包装和水酒供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。
3)通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于选房、购房流程的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有、层次，整个项目现场有条不紊。
4)通过一系列的工作辅助，最重要的是在销售过程中抓住客户心理，充分利用好销控掌握的方法，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，以使之达到成交，签定相关合约。
五、房地产开盘活动现场规划布置方案
1)现场布置
a在售楼部立柱前根据场地尺寸搭建半米高上下舞台一个，后设背景板(双面)，舞台两边用花篮装饰。附设一个用鲜花包扎的讲台，以作嘉宾发言及领导致辞用，整个舞台主要用做剪彩以及主持、发言用途。
B售楼部东北角面塔南路与新安路交汇处设彩虹门一个，汽柱两个分别立在彩虹门两端。鞭炮气球8串，花篮若干，礼炮18门，舞台下用花扁、花架装饰，售楼部入口设红色地毯，售楼部前广场设空飘若干。
C舞台前设坐椅两排，20个位置左右，供嘉宾及领导使用。
2)道路布置
a塔南路两侧按排号活动期间方案设计，插上彩旗。
B项目工地临塔南路一侧安置空飘若干。
C在塔南路进入售楼部路口处设空飘两个，以达到吸引人流，车流，指引来宾，宣传开盘的作用。
3)售楼部分区布置及其他布置
a售楼部内部分为4个区域
a、选房区：主要用做通知到的放号客户在该区域通过销售人员的二次讲解和价格预算，进行选房，确定房号，并签署相关协议。
b、签约区：主要用做已经选好房的客户在该区域签定认购书、缴纳房款定金，履行相关手续。
c、展示区：主要用作未通知到选房的客户参观沙盘和模型，索取资料，户型图，在选房前有个心理准备。
d、休息区：原洽谈区位置，主要用作客户逛累了之后临时休息用。注：选房区与签约区设在同一区域，意向性划分。
B其他区域
a、活动区：售楼部门口广场，用作开盘活动、剪彩等，同时作主要的包装区域。
b、休闲区：用作舞狮表演及客户观赏表演的区域。
4)新客户排号台：设在售楼部入口右侧，立柱之后，用作新客户临时排号之用，同时也用作临时室外咨询台之用。
20xx房地产最新圣诞节活动策划方案(二)
活动主题：xx城迎圣诞、庆元旦、购房抽大奖
活动目的：提高项目知名度与人气、促进楼盘销售。
活动时间：12月10日1月1日;
活动规则：凡是在12月10日至1月1日期间购买大名城住宅或商业的客户均可参与大名城迎新年联欢抽大奖活动。
奖项设置方案：
送品牌电脑一台;
二等奖：2名，各赠送25英寸名牌大彩电一台(价值3000元/台);
三等奖：5名，各赠送1.2p空调挂机一台(价值1500元/台);
纪念奖：20名，各赠送价值100元的小家电1奖金总额：万元;中奖率：100%;
抽奖时间：12月11日;
抽奖地点：xx城售楼处;
抽奖活动规则：在12月11日将在活动期间购房的业主邀请到售楼处，按照购房的先后顺序由业主自行抽取。为了体现抽奖活动的公平、公证、权威性，将邀请公证处人员进行现场公证;在抽奖结束后，公开剩余奖项以示公证、透明!
活动宣传工作
活动宣传媒体：
1、报纸广告;
2、短信群发;
销售现场：利用大型条幅与彩虹门进行宣传;
以举办回馈业主，服务业主为名的公开活动，同时，带出一些较有影响力的歌舞、文艺表演活动，期望充分利用现有的业主资源、以旧带新，再推出在价格、赠送等方面较具吸引力的信息，吸引购房。
1、以让世界充满活力迎圣诞系列活动为题材，以旧业主活动的人气，带动新买家的购房优惠促销活动。
2、系列活动的策略及简要计划
20xx房地产最新圣诞节活动策划方案(三)
一、活动目的：制造轰动效应，引起关注，将买房者聚集到售楼现场，营造热烈的购房氛围。
二、活动手法：线上线下，双管齐下。
三、活动时间：
线上推广时间：20xx年11月20日至20xx年12月20日
线下推广时间：20xx年12月25日至20xx年12月26日
四、活动地点：
线上推广：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、网易房产
线下推广：XX售楼部
五、活动方式：
1、线上推广：
创意思路：想要以较低的投入制造轰动效应，引起关注，可以制造事件，或利用近期热点事件进行炒作，如果做得好最好能形成一个新闻事件，引起其他媒体的关注和免费报道。但利用热点事件应注意不要给自己造成负面影响。与xx网联合，制造事件。同时在相关房产网站、门户网站、网络论坛上进行软文传播，将网友引入搜房网参与调查、投票或发表观点，并以此为依据获得参与下线超级现金大奖活动的资格。
2、线下推广：
1)现金大派送(中奖率100%)
a.创意思路：吸引客流最好的方式就是免费午餐。配合线上宣传，以100%中奖率和超级大奖，吸引顾客到场。
B.奖品设置：10元现金奖若干，50元现金奖200名，100元现金奖100名，1000元现金奖，10名，5万元超级现金大奖1名。
C.活动规则：50元、100元、1000元现金大奖，现场派送现金;5万元现金大奖，签订购房合同后直接从房款内扣除。
D.费用预算：8万元。
e.人均费用(含线上推广)：353元。(由于10元现金奖的冲淡，实际支出会更小)
2)一元拍卖(可选，主要用于没有参加线上活动的顾客);
a.创意思路：根据公司少花钱、多办事的原则，拍卖是个比较好的方式。首先，人都是有好占便宜的思想，对房屋有刚性需求的个人或家庭用户这一特征更是明显。一元起拍，从参与者角度来看，投入小，收获大，吸引力强。而且活动充满趣味性，对现场气氛的营造肯定能起到非常好的效果。而从主办方的角度来看，表面上花了很多钱购买拍品，但事实上由于参拍者相互抬价，最终成交价基本与购买价相当，而批量购买享受团购价后，最终成交价甚至可能高于购买成本。此项基本等于不花钱，办大事。
B.拍卖品设置：拍卖品价格不宜过高，最好控制在200元以内，这样客人参与度会更高。拍卖品应是家庭日常使用较多的，或者有创意的产品。建议：乒乓球拍、网球拍、羽毛球拍、电水壶、加湿器、煮蛋器、剔须刀、健康秤、豆浆机、厨房套刀、瑜珈垫、收纳箱、抱枕、CD盒、汤锅、车载吸尘器等。
C.费用预算：拍品购买成本预计2万元，成交金额预计15000-25000元。最终可能趋于零投入。
3)投飞镖，享优惠(可选，主要用于没有参加线上活动的顾客)
房地产活动策划方案篇2
活动背景：
1，热烈庆祝我公司成为跨进中国百强企业唯一家民营企业，今后我们要更好的为国人们建造我们中国人自己的房子。
2.庆祝我公司在XX年取得的优异的业绩让员工感受我公司的文化理念和管理理念，展望XX年的工作。
活动时间
XX年x月x日星期五下午14：00-22：00
活动地点
辽美国际商务酒店视觉宴会厅
参会人数
公司223名全体职工，20位特别嘉宾
年会基调
和谐、欢快、大气
二、活动主题
同心同行，共创未来
三、活动口号
集体的努力，大家的荣誉
四、活动流程时间安排
1、14：00准时进入会场，14：30分会议准时开始。
2、14：00开场舞，主持人宣布大会的开始，致《开幕词》。
3、15：00-15：30首先请总经理做陈述报告，总要概括我公司去年所取得的业绩。
4、15：30-16：30请各部门负责人做年终陈述。
5、16：30-17：00由副总经历宣读XX年优秀员工名单，优秀员工上台领奖。优秀员工发表获奖感言。
6、17：00-18：25联欢文艺汇演，首先由领导表演，员工代表表演员工自己准备的节目。
17：25-17：30所有演员上台齐唱《相亲相爱一家人》
7、18：00-19：00互动游戏
三七令
用具：无
人数：无限制
方法：多人参加，从1-99报数，但有人数到含有3、7的数字或3、7的倍数时，不许报数，要拍下一个人的后脑勺，下一个人继续报数。如果有人报错数或拍错人则罚酒。
兴奋点：没有人会不出错，虽然是很简单的算术。
开火车
用具：无
人数：两人以上，多多益善
方法：在开始之前，每个人说出一个地名，代表自己。但是地点不能重复。游戏开始后，假设你来自北京，而另一个人来自上海，你就要说：开呀开呀开火车，北京的火车就要开。大家一起问：往哪开?你说：上海开。那代表上海的那个人就要马上反应接着说：上海的火车就要开。然后大家一起问：往哪开?再由这个人选择另外的游戏对象，说：往某某地方开。如果对方稍有迟疑，没有反应过来就输了。
兴奋点：
可以增进人与人的感情，而且可以利用让他或她开火车的机会传情达意、眉目传情。
踏板运水接力(共48人)
1、队员：每队男女各6人共计12人，分三个小组进行接力，每小组须配置2男2女;
2、比赛流程：
1)预备：每组第一位队员踏板一对放第一小组队员右侧;每组4位协作队员各端水一盆;
2)裁判宣布开始，各队第一组队员迅速将双脚分别伸入踏板脚套中，右手端协作队员递过来的水盆，左手搭前一位队员的左肩(最前面一位队员除外)前行;
3)到达终点，将水盆中的水倒入本队的水桶后，按原方式原路返回;
4)返回起点，队员双脚离开踏板，水盆交协作队员打水;
5)下一组开始;
3、规则：
1)比赛时间10分钟，以运送水的多少决出名次;
2)打水可以由协作队员进行，但协作队员必须是队员，非队员不能提供任何协助;
3)终点倒水除本人或本小组其它队员协助外，其它人员不能提供任何协助;
4)倒水时可以双脚离开踏板;
5)终点踏板掉头时，可以用手协助掉头，但位置应与掉头前大体相当;
6)2男2女一组，男女队员前后踏板位置不作限制;
7)中途倒地可以重新套上踏板端起水继续前进;
8)某队如果第三组完成后仍有时间，可由12个队员中的任意四位队员(仍需2男2女)继续，直至10分钟时间结束裁判鸣锣收兵;
4、奖励：奖励第一名，其它队获鼓励奖
5、道具：踏板4副;大塑料桶9个(其中4个空桶放终点，4个装满水的放起点，1个装满水的在起点处备用);小塑料盆16个;中塑料桶一个(加水备用);秒表一个，鼓一个;锣一面;
游戏纪念奖;高级太空杯，记事本，床上用品
8、19：0019：30欢乐大抽奖，凡是在公司就职满满三个月的员工均可参加欢乐大抽奖活动
奖项设置：
特等奖：一名，价值4800元电脑一台;
一等奖：两名，价值2900元电视机一台;
二等奖：五名，价值1000元微波炉一台;
三等奖：十名，价值100元小洗衣机一台;
纪念奖：五十名，现金五十元)
9、19：30主持人宣布此次大会结束。
10、19：30-20：00自由活动时间。
11、20：00-22：00
首先由董事长讲话，展望XX年工作，激励员工在XX年能做的更好，大家新年快乐。
用餐期间公司领导及员工到个桌敬酒，同事之间交流沟通，增进彼此之间的距离。
五、相关注意事项
(一)年会的通知与宣传：公司办公室于今天向机关各部门及各项目部发出书面的《关于XX年终总结会的通知》，对本次年会活动进行公示和宣传，达到全员知悉。
(二)条幅的制作：红底黄字字幅，具体文字内容：中海地产XX年度年终总结打会
(三)物品的采购：抽奖礼品、生肖礼品、游戏奖品、大会席位人名牌(会议用)、笔、纸、员工席位卡(晚宴用)、会场布置所需气球、拉花、花篮;抽奖箱;会议所需矿泉水、晚宴所需酒水、各类干果小食品。
(四)现场拍照：提前安排好相关人员携带数码相机，做好大会及晚宴活动现场的拍照工作。
(五)公司员工表演的节目事先自己部门准备，表演所需服装、道具、化妆，均可到专业剧团租借，费用公司掏付。
房地产活动策划方案篇3
关键词：房地产企业；经营管理决策；税收筹划
中图分类号：F812文献标识码：a文章编号：1001-828X（2014）08-00-01
在房地产企业经营发展的过程中，税收筹划作为一种理财活动主要指的就是，纳税人在是相关法律允许的范围内，为了促使自身经济利益实现最大化而在开展的纳税事项安排，在系统的安排下促使自身的经济利益得到最大化。另外，企业管理者要注意给予其足够的重视，在合法范围内合理使用手段，促使企业经济效益的提高，从而使企业能够和谐稳定的发展。
一、房地产企业中税收筹划的意义
在房地产企业经营发展的过程中，税收筹划占有极为重要的作用，对企业的经济效益以及社会效益都有着一定的影响。在房地产企业对相关的各项财务进行决策之前，首先需要在法律允许的范围内对税收筹划进行合理安排，促使其相关行为的规范性，对正确的决策进行制定，从而使房地产企业在整个投资以及运营的过程中拥有合理性、合法性，相关的财务活动能够健康有序的发展，实现经营活动的良性循环。在实际运用的时候，对税收筹划的合理利用可以促使房地产企业在发展过程中精打细算，促使支出得到一定的解决，从而使浪费的情况从根本上得到减少。
另外，作为一项相对较为复杂的系统工程，税收筹划在房地产企业中涉及到了生产经营、设立以及销售等各个相关环节。其中，就税收政策而言，其在一定的时间内拥有规范性、严密性以及适用性等特点，房地产企业在实际运营的过程中想要促使税收筹划相关方案得到实现，就需要在法理允许的基础上对自身的财务核算、财务管理以及经营管理进行促进和提高。因此，对税收筹划工作的开展还可以在一定程度上促使其会计核算行为的规范，促使在财务核算得到进一步的加强，从而使企业在经营发展中的经营管理得到促进。
二、房地产企业经营管理决策中税收筹划的应用
1.从房地产企业营销手段方面进行分析
随着时代的不断进行和发展，我国在近几年联系颁布了一系列有关房价控制的政策，这就促使了我国房地产行业在发展过程中日趋激烈。在这样的社会大背景下，混乱的局面让正在观望的消费者情绪受到了严重的影响，从而导致房产成交量不断降低的情况出现。针对这种情况，本文列举了一些方案。
方案1：在企业经营促销的时候开展买房送车的活动，其中设定房子的定价为200万/套，汽车的价值为20万/辆。针对这一方案进行分析，如果客户买了一套房子就必须陪送一辆汽车，这样房地产企业的收入大致为180万元。
方案2：在企业经营促销的时候开展打折促销活动，其中设定房子的定价为200万/套，在活动期间购买就可以享受原价10%的优惠。针对这一方案进行分析，客户如果购买了一套房子，那么房地产企业的收入就是200×（1-10%）=180万元。
针对这两种方案进行分析，从销售的角度上来看，两个方案之间不存在差别，但是，如果从纳税的角度分析，两者之间就存在了一定的差距。这两个方案通过对纳税的计算，方案1所需要缴纳的税款明显高于方案2，所以，在房地产企业实际经营开展的过程中，无论是从自身的利益还是客户的利益出发，都需要对方案2进行选择。
2.从房地产企业投资方式方面进行分析
房地产企业在实际运营发展的过程中，除了可以通过销售房屋的方式进行获取利润之外，还会通过对外投资的方式促使自身经济利益的提高以及降低自身的经营风险。其中，房地产企业在开展投资决策的时候，一般情况下会对两种方法进行采用，其一就是房产投资联营的方式，相关的投资者可以参与投资利润的分红，进行风险的共同承担；其二就是房地产企业在投资的过程中以房产进行，只要其中固定的收入，不与其他的投资者进行联营风险的承担。针对这两种投资方式，我们一样可以通过相关的方案进行简要阐述。
方案3：已知某房地产企业在进行资本注册的时候相关资金为2000万元，其中，企业办公大楼的价值大致为500万元，如果这家房地产企业想要对自身规模进行进一步的扩大，促使自身利润的增加，那么企业相关的管理高层就决定进行开展对外投资。针对以上的条件进行方分析，如果这个企业运用办公大楼进行投资活动的开展，那么每年的租金收入大致为600万元。针对这一情况单单从房产税的方面进行考虑，如果从共担风险的方式来看，该企业需要缴纳的房产税为：500×1.2%×（1-30%）=4.2（万元）；而从不承担风险，只拿固定收入的方法进行分析，该企业所需要缴纳的阿房产税为：600%×12%=7.2（万元）。
通过对这两个方法的对比可以很明显的发现，不共同承担风险相较于共同承担风险来说，在税款的缴纳方面要多出30000元的差别，而从风险的角度而言，共同承担风险的方法的风险系数相对更高。因此，在进行对外投资的过程中要结合实际情况，针对不同的问题进行综合考虑，从而为自身企业的稳定发展提供保障。
三、结束语
综上所述我们可以得知，随着人们的生活水平以及经济水平的不断进步和提高，我国房地产行业得到了飞速发展。其中，在房地产企业中税收筹划作为一种理财活动主要指的就是，纳税人在是相关法律允许的范围内，为了促使自身经济利益实现最大化而在开展的纳税事项安排，在系统的安排下促使自身的经济利益得到最大化。在房地产企业经营的过程中税收筹划具有重要意义。
参考文献：
[1]张莹，李玉梅.浅析税收筹划在房地产企业经营管理决策中的应用[J].会计之友（下旬刊），2010，22（25）：192-193.
[2]鲍洋春.房地产企业税收筹划的探讨[J].注册税务师，2013，20（15）：104-105.
[3]段磊.现代企业财务管理中的税收筹划应用探讨[J].财经界（学术版），2013，21（10）：160-161.
房地产活动策划方案篇4
市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
1.房地产营销计划的内容
在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：
1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？
7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
1.机会与挑战分析
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
2.优势与劣势分析
应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。
3.问题分析
在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。
四、目标
此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。
有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。
1.财务目标
每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。
2.市场营销目标
财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10％，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。
目标的确立应符合一定的标准：
·各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。
·各个目标应保持内在的一致性。
·如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。
五、市场营销策略
应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10％的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。共3页,当前第1页1
策略陈述书可以如下所示：
目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。
产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。
价格：价格稍高于竞争厂家。
配销渠道：主要通过各大著名房地产公司销售。
服务：提供全面的物业管理。
广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30％。
研究与开发：增加25％的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。
市场营销研究：增加10％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。
六、行动方案
策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什么？什么时候去做？谁去做？将花费多少？等等具体行动。
七、预计盈亏报表
行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算，此预算基本上为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。
八、控制
计划的最后一部分为控制，用来控制整个计划的进程。通常，目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能达到目标的部门。
有些计划的控制部分还包括意外应急计划，简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。
8.2市场营销计划的执行
营销执行是将营销计划转化为行动的过程，并保证这项任务之完成，以实现计划的既定目标。
策略所论及的是营销活动是”什么”和”为什么”的问题，而执行则论及到”谁”去执行，在”什么地点”、”什么时间”和”怎么样”去执行等问题。策略与执行密切相关，策略指导着执行，如给营销方案分配一些基金，指导房屋销售人员改变推销重点，重印价格表等。另外，执行也是一种策略反馈，即预计在执行某一策略过程中会产生的因难将影响策略的选择。
影响有效执行营销方案的因素主要有四个方面：
1.发现及诊断问题的技能；
2.评定存在问题的公司层次的技能；
3.执行计划的技能；
4.评价执行效果的技能。
一、诊断技能
当营销计划的执行结果不能达到预期目标时，策略与执行之间的内在紧密关系会造成一些难以诊断的问题。如销售率低究竟是由于策略欠佳还是因为执行不当呢？此外还得确定究竟应确定是什么问题（诊断）还是应确定采取什么行动的问题？对每个问题都有不同的管理”工具”组合与不同的解决方法。
二、存在问题的公司层次
营销的执行问题在公司3个层次的任一层上都会发生。
1.营销功能层次
销售、办理许可证、广告、新产品计划、配销渠道等等功能，在执行营销任务时是必须履行的。
2.营销方案层次
即把各种营销功能协调组合在一些，构成一整体活动。例如房屋商通过定价、促销和配销的整体功能活动将房屋售给顾客。
3.营销政策层次
这里管理部门所关心的是：引导从事营销工作的人去理解本组织的主张及其在营销活动中的作为。营销的领导艺术以及更具体的各种报酬、招聘、训练和销售政策等要素，都体现了该组织的营销文化。如果房地产公司的工作人员在与客房，开发商和其他人交易时采用社会性营销观念，就需要有达到这一目标的明确的营销政策。营销政策对能否有效执行营销方案的影响最大，其次才是执行营销功能的能力。因此，营销方案能否有效地执行，主要取决于制订和执行健全的政策。
三、执行市场营销的技能
为了有效地执行营销方案，公司的每个层次即功能、方案、政策等层次都必须运用一整套技能。主要包括：配置、监控、组织和相互影响。
1.配置技能
指营销经理给功能、政策和方案3个层次分配时间、资金和人员的能力。如按何种方式来有效配置好房地产推销人员是每个房地产公司都面临的一个共同问题。共3页,当前第2页2
2.监控技能
建立和管理一个对营销活动效果进行追踪的控制系统。控制有4种类型年度计划控制、利润控制、效率控制和策略控制。从执行的角度出发，我们主要关心的是前3种类型。
3.组织技能
涉及营销人员之间为实现公司目标而应具有的关系结构。掌握构成控制系统的集中化程度和正规化程度及理解非正式营销组织的地位和作用，是制定有效执行程序的重要先决条件。非正式系统与正式系统的交互作用将影响许多执行活动的效率。
4.相互影响技能
指公司人员之间相互影响，尤指经理影响他人把事情办好的能力。营销人员不仅必须有能力推动本组织的人员有效地执行理想的策略，还必须推动组织外的人或企业，如营销调研企业、广告商、经销商来执行理想的策略，哪怕他们的目标不会正好与组织的目标相同。
组织内每个问题出现的频率，可能与企业的规模，市场位置和企业与之竞争的行业增长率有关系，而卓越的营销执行需要的在3个层次（功能、方案、政策）上的4个方面（配置、监控、组织、相互影响）的管理技能。
四、执行的评价技能
在市场上取得良好的绩效并不一定能证明营销执行得好。因此很难用绩效来区分策略好/执行差和策略差/执行好的情况。但是，我们可为评价一个公司的执行效果做一些基本的准备工作。要证明营销执行工作有效，应包括对下列问题的正面回答：
1.有无明确的营销主题、强有力的营销领导和能促进和诱发美德的企业文化？
2.公司的营销活动中有无健全的次级功能？属于销售功能的配销、定价和广告是否都管理得很好？
3.公司的营销方案是否形成整体，并以集中的方式向各类顾客群进行营销活动？
4.公司营销管理部门与（1）其他与营销有关的人员如销售人员；（2）公司的其他职能部门；（3）顾客与同行的相互关系是否良好？
5.管理部门采用什么监控方法使自己不仅知道自身的活动状况，而且也知道顾客和潜在顾客的行动状况？
6.管理部门给各种营销工作分配的时间、资金和人员是否得当？
7.为完成营销活动和处理与顾客的相互关系、管理部门是如何组建的？是否有向顾客及同行敝开的，容易进入的”组织机构大门”？
房地产活动策划方案篇5
关键字：房地产纳税筹划执行与对策
随着社会经济的飞速发展，房地产行业在国民经济中占有非常重要的地位。现阶段，国家为了促使房地产行业稳定持续的发展，出台了一系列的限购调控政策，特别是“十”以后，政府进一步表明了“坚持对房地产宏观调控政策不动摇，促进房价合理回归”的决心，致使大部分房地产企业现金流量持续恶化，资金链岌岌可危；如何在残酷的现实与竞争中不被淘汰出局，充分挖掘内部潜力，保障企业持续稳定发展成为房地产企业财务管理的重要工作；通过纳税筹划，合理合法地降低税收成本就显得由为必要。本文打算对房地产企业制定了纳税筹划方案后，在具体执行中所面临的困难和问题进行探讨，分析成因，提出对策，试图指导企业将所制定的纳税筹划方案顺利执行，真正做到“未雨绸缪”，为企业创造节税利益，实现价值最大化提供重要保障。
一、房地产企业涉税的特点
房地产业是指从事土地以及对房地产的开发、经营、管理和服务于一体的行业，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为；具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。上述明显的行业特点，决定了房地产行业的税收体制与其他行业有着本质的区别，表现出以下特点：
（一）税种多
房地产企业涉及的税种包括营业税、城建税、印花税、房产税、土地使用税、个人所得税、契税、土地增值税、企业所得税等九个税种，这些税种分布在房地产开发经营的各个环节及全过程。
（二）税额大
房地产企业投资大、开发产品的造价高，销售额大，因此，所缴纳的税额一般很大。
（三）实行预缴和清算制度
由于房地产企业销售环节采用预售制，造成土地增值税和企业所得税采取先预缴后清算的税收制度。这是房地产企业税务与其他行业企业的根本区别。另外，由于房地产企业的成本确定需要专业的工程或造价人员来确定，清算程序比较复杂。
二、房地产企业纳税筹划执行中所面临的问题及成因
纳税筹划是纳税人在税收法律法规许可的范围内，通过对经营、投资、理财、组织、交易等事项进行科学、合理的事先选择和策划，以达到税收利益最大化的一种财务管理活动。纳税筹划方案从设计到最终取得成果需要经过如下步骤：全面分析确立目标制定筹划方案执行方案调整修订方案。一个完美的纳税筹划方案只有经过企业的各个组织部门，经营活动的各个环节，层层落实，真正为企业带来节税利益，才能算得上是一个成功的纳税筹划方案，否则也只能是“纸上谈兵”。由于纳税筹划方案的执行贯穿于企业的各个层面，在实际操作中，会遇到许多困难，面临诸多问题，大体可归纳为以下几个方面：
（一）管理层及企业员工纳税筹划意识淡薄
现阶段，纳税筹划在我国开展的时间还比较短，很多企业管理层受过去传统计划经济观念的影响，缺乏纳税筹划的意识；即便是有些企业在财务管理中已开始融入纳税筹划的理念，但对它的理论方法及实践意义还缺乏深刻的认识。管理层往往重视一个理论上的纳税筹划方案，而忽略了执行环节的重要性。一个纳税筹划方案，如果没有管理层的支持，是很难在企业中开展和推广的。同时，筹划方案的执行，需要企业各个部门和人员的积极配合与协作，但目前大部分企业人员对纳税筹划认识浮浅，甚至还停留在偷税、漏税的认知上，所以在筹划方案执行中会遇到很多的阻碍。
（二）税务中介机构的专业水平有待于进一步提高
纳税筹划具有高智力、高技术的特点，它要求进行纳税筹划人员精通国家税收法律法规，熟悉财务会计制度，更要时刻清楚如何在既定的纳税环境下，能够达到企业实现税收利益最大化的目的。目前，我国许多企业由于财务人员能力的局限性，一般都是委托税务中介机构制定纳税筹划方案，但税务中介机构的发展也不是很均衡，专业人员的素质参差不齐，或者理论知识过硬，实践操作能力较弱，不能满足企业进行纳税筹划的需要。
（三）纳税筹划方案缺乏弹性及灵活性
由于房地产行业受国家政策导向的影响，经济环境复杂多变，而大部分企业在制定纳税筹划方案时未考虑到这些不确定因素所带来的影响，使得筹划方案丧失了其使用价值。
（四）会计核算不规范，导致纳税筹划方案“功亏一篑”
纳税筹划是在企业基础会计工作及信息的基础上开展的，其真实性、合法性、完整性直接影响纳税筹划的整体效果。在实际工作中，有些企业为了实现节税利益，虚增成本，扣除项目不实，发票管理不当，造成最后清算及税务检查时，对这些违规项目进行调整，导致筹划方案“功亏一篑”。
（五）征纳关系不和谐，阻碍纳税筹划方案的顺利实施
由于我国税收政策具有较大的弹性空间，税务机关拥有自由裁量权，税务人员专业知识相对欠缺，必然出现征纳双方政策运用上的分歧，征收管理的异议，导致征纳关系存在不和谐因素；如果纳税筹划方案得不到税务机关的认可，再好的筹划方案也无法实施。
三、提高房地产企业纳税筹划执行效果的措施
（一）自上而下地提高企业全员对纳税筹划的认识
作为企业管理层，应正确理解纳税筹划的含义及所面临的风险，并对其执行环节加以高度重视，这不但要体现在制度上，更要体现在管理层的意识中。同时要将纳税筹划的理念贯彻到企业的各个部门及全体员工，使企业员工认识到纳税筹划的实践意义，明确纳税筹划并不是会计机构的“专利”，企业的各个部门及员工都应成为纳税筹划方案落实的责任者和执行者。
（二）培养高素质的纳税筹划人员
企业要清醒的认识到税务中介机构尚处于发展时期，专业人员的水平有待于进一步提高；因此，企业在利用外力的同时，要加强自身专业人员的队伍建设。对在职的会计人员、筹划人员进行培训，提高他们的业务素质，同时，企业也要注意招聘高素质、全方位的纳税筹划人才，以充实企业纳税筹划队伍，带动专业人员整体素质的提高。
（三）编制弹性的纳税筹划方案，增强其灵活性
由于国家宏观经济环境的复杂多变，房地产调控政策的不断深入，国家税收法律的修正和完善，使得房地产企业处于变幻莫测的经营环境中；所以企业在制定纳税筹划方案之初，就要充分考虑到这些不确定因素对筹划方案的影响，对可预见的变化，编制弹性的筹划方案，做到“胸有成竹”；对不可预见的变化出现时，及时调整筹划方案，与时俱进，以保证筹划方案的有效性。
（四）严格规范会计核算工作，规避筹划风险
纳税筹划方案是建立在规范的会计核算基础之上的，具有合法性的特点，企业无论由于主观和客观原因，造成会计核算工作不规范，势必影响筹划方案的最终结果，也脱离了纳税筹划的本质。因此，企业应建立内部控制制度，并在实践中不断地加以完善，提高管理水平，增强风险防范意识，建立一套操作性强、便于控制的内部财务管理信息系统。
（五）建立良好的征纳关系，保证筹划方案的落实
房地产企业纳税筹划方案的最终成果需要经过最后清算及税务检查的验证，因些，企业应加强对税收征收管理工作的了解，积极主动地与税务机关保持联系，进行有效的沟通，达到对税收政策理解上的共识，并在筹划方案的执行过程中得到税务机关的支持，筹划成果得到税务机关的认可。
四、结束语
本文对房地产企业纳税筹划执行中所面临的问题、成因加以分析研究，并提出了有效的应对措施；在当前宏观经济环境下，房地产业欲谋求持续稳定的发展，纳税筹划成为企业财务管理的一个重要因素，它作为一种高层次的综合财务管理活动，成功与否，除了运用过硬的专业知识制定出一套理论上的纳税筹划方案外，在具体执行中，要求企业从意识到实践，从管理层到全体员工，从内部到外部，各个层面通力配合与协作；另外，还要兼顾纳税筹划方案的成本，只有当收益大于成本时，此筹划方案才是行之有效的。
随着我国加入wto和整个国民经济总体水平的提高，我国税制将与国际惯例接轨，这为纳税筹划带来了新的发展机遇。如何将国外先进的纳税筹划理念和技术，与我国的税法体制相结合，量身打造出一套切实可行的税收筹划体系，有待于我们进一步探索和研究。
参考文献：
[1]陈惠萍.房地产开发企业内部纳税筹划实践的探讨.中国外资，2012（9）：196-197
[2]王立.房地产企业税收筹划风险探析.会计之友，2012（03）：91-92
房地产活动策划方案篇6
关键词：营改增；房地产开发企业；纳税筹划
一、营改增背景下对企业税收的影响
(一)税负不降反增
消除重复纳税、降低企业税负是营改增方案实施的目的之一，但是从近年来房地产开发企业的税收情况来看，却出现了税负不降反增的现象。造成这一现象的原因主要在于：一是营改增之后，房地产开发企业适用的增值税税率从表面上来看高于营改增之前适用的营业税税率。二是房地产开发项目的建设周期长、参建主体多，属于劳动密集型的项目活动，在项目建设过程中，企业很难在成本费用支出环节取得足额的增值税专用发票，导致企业增值税进项税额抵扣不足，税收负担加重。三是营改增之前，企业享受营业税差额征收的优惠政策，税收优惠幅度较大，然而营改增之后，增值税的纳税筹划更加复杂，并且税收政策的优惠力度不足。
(二)税务风险增大
营改增背景下，对房地产开发企业的税收环境带来了巨大变化，导致企业在税务管理中面临着诸多不确定性因素，增大了企业税务风险，易给企业带来损失。具体表现在以下方面：一是国家持续加大对房地产市场的宏观调控力度，并将税收调控作为宏观调控的重要手段，若企业未能及时了解和遵循最新税收政策，则有可能使企业的纳税筹划方案偏离税收政策要求。二是增值税纳税筹划较为复杂，需要财务人员思虑周全，着眼于开发项目的全寿命周期进行筹划。一些税收筹划方案虽然能够降低企业税负，但与此同时也降低了企业整体利润额，所以会使企业面临更大的资金压力。三是由于税务机关与企业财务人员对同一税收政策的理解可能存在偏差，所以企业的纳税筹划方案未必能够得到税务机关的认可，使企业面临着纳税筹划失败的风险。四是企业纳税筹划涉及多个税种，若企业在项目经营周期内调整经营策略，则会直接影响到纳税筹划方案的实施效果。
二、营改增背景下的企业纳税筹划方法
下面从营改增之后房地产企业主要缴纳的增值税、土地增值税、企业所得税三大税种入手，分析具体的纳税筹划方法。
(一)增值税筹划方法
1.调整销售策略。根据现行税法规定，房地产企业销售精装修房产，并在买卖合同中注明精装修费用，无需视同销售。例如，a企业转让精装修房产，装修涵盖电器、家具、装饰等，其中电器、家具的购进价格为200万元，销售收入1000万元，那么无需对电器家具征收17%的增值税，只需要对1000万元销售价格开具增值税专用发票，按照11%的税率缴纳增值税。这样一来，房地产开发企业不仅可以通过销售精装房获得节税收益，而且还可以增加商品房的销售优势，满足消费者多样化的购房需求。2.优选合作方。房地产开发企业要优选合作方，尽量与具有一般纳税人资格的施工企业、材料供应商、劳务派遣公司合作。在项目合同中可约定甲供材料，由房地产开发企业选择材料供应商，获取足额的材料采购增值税专用发票用于进项税额抵扣。在房屋销售环节，企业可委托具有一般纳税人资格的劳务公司销售房屋，获取6%的进项发票用于抵扣。若企业采用自己的销售队伍开展销售活动，则无法抵扣由此产生的人工成本。
(二)土地增值税筹划方法
1.合理选用定价政策。土地增值税采用四级超率累进税率，在项目开发成本一定的前提下，项目增值额越高，适用的土地增值税税率就越高，对企业税后利润会产生直接影响。所以，企业必须要合理确定房地产售价，准确测算土地增值税和税后利润，选取节税收益最大化的定价策略。例如，a房地产开发企业的商品房开发项目准许扣除的进项税额为3300万元，现有两套定价方案：方案一，房地产销售收入为4900万元；方案二，房地产销售收入为5000万元。方案一的土地增值额为4900-3300=1600万元，增值率为1600/3300=49%，适用土地增值税税率为30%，应交土地增值税1600×30%=480万元，税后利润为4900-3300-480=1120万元；方案二的土地增值额为5000-3300=1700万元，增值率为1700/3300=52%，适用土地增值税税率为40%，应交土地增值税1700×40%-3300×5%=515万元，税后利润为5000-3300-515=1185万元。通过方案对比可知，虽方案二的应交土地增值税较大，但税后利润却较高，所以应选用方案二。2.借款利息筹划。根据现行税收政策规定，房地产开发企业若能够按照转让项目划分利息支出，且金融机构可开具相关证明的，准许在税前扣除。若企业不能在项目开发与其他生产经营之间准确划分借款利息支出，且不能提供金融机构证明，则要按照土地成本和开发成本两项之和的5%作为利息扣除限额。所以，企业可在比较两种利息扣除方式带来的节税收益之后，最终确定利息扣除方式。3.利用税收优惠政策。若房地产企业的开发项目定位于普通住宅，则可充分利用土地增值率未超过20%免征土地增值税的这一税收优惠政策进行纳税筹划。例如，a房地产开发企业建设住宅项目，房屋销售收入为4000万元，允许扣除项目费用为3200万元。在纳税筹划之前，该住宅项目的土地增值额为4000-3200=800万元，土地增值率=800/3200=25%，根据土地增值税的相关规定，该项目适用的土地增值税税率为30%，应交土地增值税=800×30%=240万元，税后利润=4000-3200-240=560万元。在纳税筹划之后，将房屋销售收入降到3840万元，允许扣除项目费用仍为3200万元，土地增值额为3840-3200=620万元，增值率为620/3200=19%，可以享受到免征土地增值税的税收优惠政策，企业税后利润为3840-3200=640万元。经过纳税筹划的税后利润比纳税筹划之前多640-560=80万元。
(三)企业所得税筹划
1.延迟纳税。房地产开发企业可在考虑货币时间价值的基础上，充分利用现行税法对企业所得税可弥补5年亏损的这一规定进行筹划。为缓解企业的资金压力，企业可在相关文件规定允许的范围内，采取推迟完工时间的方式延迟纳税，用以弥补企业项目建设前期的亏损。2.利用税前扣除项目。房地产企业要充分利用企业所得税法规定，用足业务招待费、广告费的抵扣限额，合法增大税前扣除项目数额，降低所得税计税基数。
房地产活动策划方案篇7
关键词：房地产；市场营销策划；问题；对策
一、引言
房地产行业属于国民经济发展的重要支柱，在推动经济发展中占据着重要地位。当前，房地产行业竞争日益激烈，为进一步提高企业核心竞争力，实现企业效益最大化，房地产行业越发关注市场营销策划问题。通过科学有效的营销策划，能够准确向消费者传递营销思想，满足消费者的根本需求，推动房地产行业的发展，从而实现整体效益。然而不可否认的是，当前房地产在策划营销层面仍存在着一定的问题，基于此，思考突破问题困境的发展路径。
二、房地产营销策划内涵认知
房地产营销策划并非是单一性的工作，而是系统性工程，其包含了房地产全部的销售及推广工作。为实现预期销售推广目标及效果，结合房地产实际状况，通过优化内部资源与外部资源，合理编制方案并统筹执行的过程即房地产营销策划，从实现阶段上来看，其包括前中后三个阶段。而为实现楼盘营销效果及效益，则需要在营销理念上具备全局性特征，推动“全程营销”或“整体营销”。诚信经营与以人为本属于其营销活动的基点，而具体方案的选择与策略应用，则决定着营销策划的成效。
三、房地产市场营销策划中存在的现实性问题分析
当前，房地产市场营销策划存在着较多的现实性问题，具体可以表述为以下几个方面：其一，缺乏准确定位。在开展营销策划之前，需要对市场状况进行深入客观的调查，对客户需求与市场条件等进行充分了解，从而为策划定位提供科学依据。然而在多数营销策划活动中，多缺乏对调查活动的关注，或所推行的市场调查不够充分，导致市场分析缺乏可靠性与准确性，无法保障营销策划方案实施的效果；其二，过于侧重形式而缺乏文化内涵。在房地产市场营销策划中，很多开发商受市场变化因素、消费者心理因素及投资因素等影响，缺乏对营销内涵的关注。多会选用一些广告来吸引消费者，然而这种宣传与推广，并没有对企业文化及产品理念进行深刻表达，其整体营销效果并不突出。而一些公司在品牌宣传中，过于“流行化”，将一些网络语言不合理的应用于推广之中，在营销方案中没有将消费者需求、企业文化与产品特色结合起来；其三，广告依赖性过于突出。房地产策划者多会选择“猛烈”广告攻势，然而其成本较高，且随着新媒体的发展，广告所带来的传播收益出现了下滑，仅仅依赖广告无法实现其预期效益。
四、房地产市场营销策划的发展性路径思考
（一）准确定位，表现产品属性优势
在营销策划中，为提高定位准确性则需要以充分的市场调查为前提。考虑到房地产商品的特性，消费者在购买行为中多不存在冲动性购买状况，其对产品的价值及功能更为关注。为此，开发商在开发前期，需要充分做好市场调查，以建筑行业发展实际与未来经济预测为条件，对产品进行合理定位。在营销策划中，需要以消费者心理需求为落脚点，在营销策略上不应过于关注广告效应，还应分析宣传策划成本及其收率比。如以社会精英阶层为营销对象，在营销策划时，则需要避免选用通俗文化来宣传，宣传理念应贴合其群体整体特征，以实现营销策划效果。
（二）体现产品文化差异，关注文化营销
在开展房地产营销策划时，需要积极打破思维框架，选择产品独特点作为卖点，并充分分析目标群体的整体特征，植入与目标群体相符的文化元素，关注文化营销以提高营销效果。如房地产与某名人故居相毗邻，则可以选择该部分为宣传重点，重点营销其文化氛围，并将该房地产文化优势与其他卖点相结合，体现房地产产品的独特性，从而更多吸引受众。这种方式也多应用于学区房营销领域。
（三）营销策划应关注品牌价值
在营销策划中，需要充分关注并提高企业品牌价值。企业品牌集中体现了企业文化、企业价值与企业服务等内涵，也是与其他同类产品相区分的重要标志。在房地产营销中，不应仅局限于产品物质层上的文化宣传，还应关注企业价值与企业文化层面的内涵宣传。以相关楼盘为立足点，将企业文化与企业服务理念等融入到楼盘营销活动之中，努力塑造良好的企业形象，从根本上赋予品牌更高价值，从而增强营销策划的生命力。
（四）关注营销策划人才地培养
在房地产营销策划中，人才属于十分关键的因素。优秀的营销策划人才，不仅可以降低营销成本，还可以选择更为优秀的营销策略，挖掘更深层次的市场价值，为企业发展带来效益。通过强化营销策划人才培养，提高营销专业性，定期安排讲座或培训，提高营销策划人员的内在素养与整体技能，还可与其他房地产企业之间建立交流机制，通过相互交流及学习，提高营销策划的实际水平，从而为企业效益实现提供人才支撑。
五、结语
房地产活动策划方案篇8
[关键词]房地产企业，税收筹划；风险；防范措施
纳税筹划又叫纳税策划，是指在法律规定允许的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税的经济利益。纳税人为了达到税后利润的最大化，通常都根据税法对经营活动提前筹划和安排。房地产企业是以营利为目的，从事房地产项目的开发、服务、管理以及经营等相关活动，且进行独立核算、自主经营的经济组织。
房地产行业近年来发展迅猛。房地产企业经营模式主要分为销售物业模式和自持物业模式，两种模式虽然在税目、税基和税率方面各有不同，但因为房地产企业的业务范围本身就比较复杂，占用的资金量大，经营周期长，成本费用结构比较复杂，再加上房地产行业是国家的支柱产业，国家对房地产企业出台了很多的调控措施，这些都会增加房地产企业纳税筹划的客观风险。客观风险来自于业务的特殊性，来自于宏观的不可控，而纳税筹划工作面对这些客观的风险，如何主动的防范风险、化解风险显得非常重要。
一、房地产企业纳税筹划风险类型
实务中房地产企业涉及到的税收筹划风险的类型主要集中在以下几个方面：
（一）政策选择风险
房地产企业业务范围复杂，整个开发流程中涉及到的税种非常多，增值税、所得税、契税、印花税、城镇土地使用税等等，几乎涉及到了所有的税种。以所得税为例，企业开发产品销售收入的确认、开发产品预售收入的确认，代建工程和提供劳务收入的确认、开发成本与开发费用的扣除处理、广告费和业务宣传费的处理以及折旧的处理都会涉及到税收的筹划。再比如，房地产企业的建设周期长，在项目设立一开始，就应该准确找到投资切入点，然后等合同签完后房地产开发的方式也有很多选择性，是合作建房，还是项目整体转让，这其中不同的选择政策也不同。由于我国税收相关的法律法规制定的不是相当完善，也存在时效性的不足。所以房地产企业在选择相应的税法时就有可能有失偏颇，本来初衷是纳税筹划，结果却成为避税，给企业带来损失。再加上，房地产行业发展迅速，国家不断出台新的政策。对于纳税筹划人员如果对国家的新政不知晓，或者是把握不准，税收筹划也会出现相应的风险。
（二）政策运用风险
当工作人员根据相关的法律法规制定了系列的纳税筹划政策的时候，就会出现工作人员因为素质或水平的问题或是对政策错误理解或者理解上出现偏差，给税收筹划带来了一定的风险。这样的风险纯粹是主观性的风险。例如，2009年国家税务总局制定了关于企业在开工之前必须合理确定成本对象，并将成本对象报税务机关备案的相关办法，目的是强化税收监管。在2014年1月份，为了减轻企业的负担，国家取消了这种事先备案的做法。相应的规定改成“在开发产品完工当年申报年度企业所得税时专项报送税务机关，并不得随意调整或混淆成本对象，确需调整的须出具专项报告。”这种政策的更改直接会影响到企业的做法。因为房地产开发企业成本对象类型比较多，有写字楼、公寓，还有门面房等，他们各自给企业带来的利润差异比较大，影响企业上交的所得税就不同。筹划人员应该根据政策的变更，合理进行避税，如果工作人员对政策的变化不清楚，那就会给企业带来一定的风险。
（三）经营风险
经营风险对于每一个企业都是存在的。房地产企业也不例外。房地产企业的经营范围广，经营过程复杂，所面对的市场环境变化快，这样都加大了本身的经营风险。纳税筹划本身就是一个对未来纳税经济业务的一个预算，由于经营周期长，原来制定的筹划政策在一段时间由于经营环境的变化而不适用，这时就要做出相应的修改。如果对这方面的工作疏忽了就会给企业造成损失。
二、房地产企业纳税筹划风险防范措施
面对风险不是逃避，防范的根本是对潜在的风险进行发现和识别。并且只有提前做好风险的防范措施，当风险真正来时才能够采取正确的应对措施。
（一）及时全面了解税法的变动
实务工作中的纳税筹划不仅技术性强，政策性也很强，所以筹划人员要及时了解和房地产行业相关的税收政策的变动，及时调整筹划方案。并且对政策的了解要尽量的全面，避免片面解释法律法规。这就对筹划人员的专业素质提出了更高的要求。筹划工作的专业性很强，要求筹划人员平时多注意积累，加强自己的知识储备。也要丰富自己的知识面，对经济、财政、法律、会计、保险、金融等相关知识都要多多涉猎，对国家的经济政策、财政政策、金融政策等都要及时了解。目的是制定最合适的纳税筹划方案，最大限度的降低风险。
房地产活动策划方案篇9
【关键词】房地产；工程管理；策划
中图分类号：F293文献标识码：a文章编号：
引言：作为国民经济的一项重要支柱产业，房地产业的发展对于拉动相关产业需求来说尤为重要，对于整个社会的经济发展是不可或缺的，房地产业在适度发展的情况下能最大限度地推动社会经济发展。近年来，我国房地产业的发展日新月异。但房地产业的过快发展也带来一系列问题，在此背景下，政府推出房产限购政策。由此可见，要想取得较高利润，获得成功，房地产从业公司必须抓好房地产工程管理的全程策划工作。本文结合相关工程实例，从工程项目的前期策划、工程建设过程管理等方面进行阐述。
房地产工程管理的前期策划
市场调查
房地产市场调查的内容包括：1.各类房型在当地居民住房需求中占的比例；2.不同房型的面积控制指标；3.当地居民对房屋采光、通风和朝向的特殊要求，以及对房屋平面功能设计的传统习惯要求；4.根据当地居民的实际购买力，对拟建商品房的档次进行确定；5.拟开发项目周围楼盘的出售成数和销售价格等销售情况。
可行性研究
可行性研究主要包含三步骤：调研，选择及优化开发方案，编写报告书。
首先是调研。调查研究是房地产投资项目可行性研究开始后第一步要做的工作，也是基础工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确,才能使所做出的可行性研究报告翔实可信。调查研究主要从两个方面进行：1.业内资料的调查研究，即收集各种有关资料，包括：有关房地产投资的方针政策、委托单位设想说明；各种有关资源报告；有关城市规划；有关地理、气象、交通、经济发展、售价及房地产市场需求等技术经济资料。2.现场实地的调查研究，即开发区域的实地自然、经济、技术方面的调查和市场研究。
其次是开发方案的选择及优化。优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。房地产开发项目的开发方案主要是项目的规划及开发进度的安排。为了便于进行优化和选择，一般应同时提出多种方案，再进行方案评选，仅由承担可行性研究的部门或规划部门独家提出规划方案的做法，谈不上方案的选择及优化，是不可取的做法。许多投资开发项目，这一步骤是采取方案征集或方案投标的方式进行，同时有多个专业单位或专业人员进行规划设计，评选小组再组织方案的评选，通过对方案的技术、经济、环境方面的比较，从而选择最优方案。
最后是编写可行性研究报告书。在对项目进行全面、详细分析之后,便可编制可行性研究报告。可行性研究报告是投资项目可行性研究成果的最终体现，对该项目投资决策成功与否关系极大。房地产综合开发项目可行性研究报告书必须附有一些主要的原始资料，如开发规划平面图、经济效益计算书、开发成本计算表等。在报告书中还要提出项目开发的资金筹措方案，即对开发资金来源、筹措方式及偿还方式、资金筹措成本及风险进行分析；对项目投资的经济效益、社会效益及环境效益做出全面评价。经有关部门审批的可行性研究报告，可作为房地产开发项目编制设计任务书和投资决策的依据，作为筹划开发建设资金的依据，作为与有关部门签订合同的依据，作为编制初步设计和项目建设准备工作的依据。
总体配套策划
民众生活水平的不断提高，催生了对住宅质量和功能的更高要求，除此之外，对于小区生活环境的配套也更为关注。因此，房地产工程管理应该做好如下总体配套策划：1.绿化设计，搭配不落俗气的局部园林，尽量使创造的绿化环境富有生活气息。2.道路配套，设计道路时应该确保车辆在必要时能够合理疏散，保证交通顺畅，且路灯要新颖别致。车流和人流不能相互干扰，并要注意无障碍设计。3.公共建筑配套，应该结合住宅区实际情况配套会所，并在会所内设立游泳池、室、儿童活动室、健身房等供用户休闲使用的场所，收取一定成本费，以服务为主。4.学校配套方面，如果规划部门要求在小区内配套中小学校的话，则应该尽量联合名牌学校办学，可大大促进住宅小区的销售，提高小区的品牌，一举多得。举例来说，因设立“复旦万科小学”，上海万科城市花园大大提高了自身的小区品质，大大提高了单元房的销售量。
房地产工程管理的建设过程策划
工程进度管理策划
做好工程进度管理策划的关键在于要做好工程的总进度计划设计，注意各种工序的搭接，选择好的施工单位，并且要拥有足够的资金，才能支持工程建设。在实际施工过程中，要不断将计划进度与实际进度相比较，及时查找造成工程施工滞后的原因，在此基础上采取相应地措施提高施工进度，由于银行借款在工程建设资金总占据了相当一部分的比重，因此，财务成本直接受到工期快慢的影响，也就是开发的总成本与施工快慢直接挂钩。与此同时，工程预售也受到工程建设进度的影响，如果工程进度快，就能尽早预售，从而加快建设资金的回笼速度，确保交楼时间符合合同规定，保证房屋如期交付使用，进而避免引起各类罚款和赔偿等经济纠纷，使公司的经营业绩和地盘声誉不受影响。
工程造价管理策划
首先是招标制度。采取招标择优的方法选择施工单位，对建筑原材料及主要机电设备进行采购。一方面，应标者在招标中必然提供各种优惠条件，我方压低造价的目的就能达到。另一方面，在招标评标过程中能避免了决策的盲目性，做到货比三家。
其次，实行加系数一次性包干的作法进行工程造价。目前，超预算的情况在建筑工程造价方面尤为突出，三材市场价格波动、政策性调价、设计变更是导致这一情况出现的主要原因。由此可见，为了按预算执行，有效控制工程造价，控制建设成本开支，必须采用工程预算加系数包干的作法。在放招标前应认真审图，并充分酝酿确定设备选型及有关建材的档次是采取该办法的关键所在。其次，在施工中应尽量避免设计变更的情况产生。同时要注意工程质量的跟班监督。
再次，抓好设计变更的审批和隐蔽工程的现场签证管理，要确保一次性就能得到贯彻实施，防止工程造价增加的一道重要环节是抓好隐蔽工程的现场签证管理。严格设计变更的审批制度，在变更前应充分论证，对非变更不可的项目才给予核批。由于放工程建设历时较长，在现代科技条件下，建筑材料的新旧更替更为频繁。所以“设计变更是绝对的，设计不变更则是相对的”，重要的是我们如何把好这个关.尽最大努力降低建造费用，为企业争取最大的经济效益。
施工质量管理策划
第一，施工单位自检。这是质量保障的基础，因为它始终贯穿项目建设的全过程，所以必须监督施工单位建立健全质量自检管理体系，把质量隐患扼杀在萌芽状态。
第二，建设单位核检。是对施工单位自检及监理公司复检必要补充。很多建设单位认为，请了监理公司以后，工程质量就可以高枕无优。但仅仅只有监理公司监督是不够的，因为建设单位实际参与了质量监督，工程质量才多了一层保障。项目公司的工程部应参与每道工序的质量抽查，做到心中有数。
第三，工地现场及室外总体的建设管理。工地现场应注意防火、防盗、防意外事故，保证施工安全。室外总体应清理整洁，做到文明施工。有条件的工地尽量争取与主体结构配合，尽早完成室外总体管线、道路、绿化的施工，为物业的预售及销售营造气氛，争取商机。
结论
综上所述，做好房地产工程管理全程策划的关键在于要做好房地产项目的前期工程策划和建设过程管理策划两个阶段的工作。作为房地产开发公司，只有做好工程管理的全程策划工作，才能取得最后的成功，在激烈的市场竞争中胜出。
参考文献
[1]张家麟.房地产开发项目管理及成本控制分析[J].科技资讯.2010(06)
[2]万良秋.浅谈工程项目的成本管理[J].科技资讯.2011(12)
房地产活动策划方案篇10
【关键词】房地产；税收筹划；风险分析
税收筹划是指在合法的条件下，通过对经营活动的事先筹划和安排，尽可能地减轻税负的行为。税收筹划的经济纳税职能，是税法赋予纳税人的权利所致，是市场经济条件下企业维护自身合法权益的内在要求。税收筹划的目的在于实现税收负担最低化。其手段以具体的法律条款为依据，并在税法规范和允许的范围内实施与运用。因此，纳税人如果能精通税法、知道自己该缴什么税，不该缴什么税成为精明的纳税人，将给企业带来很好的收益。选择最轻的纳税行为是纳税人的基本权利。房地产企业也同样有权利选择最轻的纳税行为。
1房地产企业税收筹划风险定义
税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等。最后导致房地产企业经济利益的损失。
税收筹划给房地产企业带来经济利益的同时，必然也会带来非常大的风险。恶性避税在美国呈现蔓延之势，使得政府损失税收达100多亿美元。购买避税方案的公司因此也受到牵连一补缴税款、税务机关对公司进行行政处罚使得公司社会声誉降低。随着经济全球化进程的加快，房地产企业的交易行为越来越复杂，另外，税收政策的变化也越来越多，税收征管的力度越来越大，房地产企业面临的纳税风险正在逐步升级。税收筹划不仅仅是技术问题，而是带有很强政策性的工作。如果操作不对的话，不但不能达到目的，反而要遭受处罚和制裁，会给房地产企业造成很大的损失。所以不论是中介机构还是纳税人自己进行税收筹划，不仅要考虑到税收筹划带来的收益，更要清醒看到税收筹划的风险。
2房地产企业税收筹划风险来源
2.1政策选择和政策变化风险。政策选择风险是指对纳税人对于政策的选择正确是否正确存在着不确定性。这种风险产生的原因是房地产企业对政策精神的认识不足导致的。也就是说，房地产企业单方面认为自己所采取的纳税行为是符合国家的政策的，但是实际上并不符合国家的政策。政策变化性风险是指税收政策随着经济形势的变化做出相应的变化。这也给税收筹划带来风险。
2.2操作风险。操作风险是指房地产企业对有关税收优惠政策的运用不到位或在税收筹划过程中对税收政策的整体性把握不够，税收筹划中顾此失彼，导致税收筹划失败。
2.3经营风险。房地产企业的生产经营活动不是一成不变的，经营活动的变化要求税收筹划方案随之发生改变。这样已经计划好的税收筹划可能已经不适合。所以经营活动的变化很可能影响税收筹划方案的实施。
2.4执法风险。税务风险与税收的执法情况有很大的相关性。税收执法力度大，税收筹划的风险就较大。
2.5收益小于成本风险。房地产企业税收筹划的目的是获得利益，如果税收筹划收益小于成本，房地产企业就达不到税收筹划的目的。
2.6遵从风险。遵从风险是指企业的经营行为没有随着税收政策的变动而发生相应的变化，最终导致企业未来利益受到损失。总之，遵从风险是指企业没能掌握最新的税收政策，并且未能根据最新的税收政策调整自己的纳税行为所产生的风险。主要原因是企业缺乏外部组织机构对企业纳税行为的审查。遵从风险是所有企业纳税风险中最大的一种风险。
2.7核算风险。核算风险是指企业因为没有准确核算税金，最终导致企业利益的损失。例如:企业没能正确核算会计规定和税收政策的差异、企业缺乏内部控制措施等等，最终导致会计核算系统提供了不真实的纳税数据和信息。
2.8员工风险。员工风险是指企业因为人的原因而导致未来利益损失的不确定因素。例如:税务管理岗位员工频繁变动;员工丰富经验未能被书面留存;员工缺乏责任心，导致企业未按规定及时申报纳税。员工风险是所有纳税风险的根本风险，它是最难控制和管理的。
2.9信誉风险。信誉风险是指外界因企业税务违规行为而对企业信誉的怀疑并导致其未来收益损失的不确定因素。例如:企业因欠税问题被税务机关公告;企业因偷税问题被媒体报道，使得合作伙伴突然中止谈判。对企业来讲，信誉风险的后果和影响可能是深远的、无法计量的。
3房地产企业税收筹划风险防范
3.1树立风险防范意识。首先房地产企业自身应做到建立健全内部会计核算系统。完整、真实和及时的对经济活动进行反映，准确计算税金，按时申报，足额缴纳税款。
3.2提高税收筹划设计人员的业务素质。加强税收政策的学习，有效降低和防范房地产企业税收筹划风险。
3.3树立正确的纳税意识和税务筹划风险意识。把纳税筹划与偷逃税区别开来。
3.4坚持成本效益分析。房地产企业不论是内部设立专门的部门进行税收筹划还是聘请外部专家专门从事税务筹划工作，都要耗费一定的人力、物力、财力。只有当税收筹划方案的收益大于支出时，该筹划才是成功的。
3.5关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。
3.6力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。
3.7加强与中介机构的联系合作。税收筹划方案的设计具有专业性和复杂性、时效性等特性，有时房地产企业仅凭自己的力量很难设计出具体方案。寻找一个专注于税收政策研究和咨询的中介机构就会显得非常重要。
3.8及时与税务机关协调。由于税收政策有相当大的弹性空间，税务机关在税收执法上拥有较大的自由裁量权。所以房地产企业税收筹划的合法性需要税务行政执法部的确认。在这样的情况下，房地产企业应及时与税务机关协调一致。
4房地产企业税收筹划风险控制步骤
4.1建立风险控制环境。建立风险控制环境包括建立风险控制策略和目标，主要取决于企业管理层的纳税文化和要求。如果企业管理层更倾向于避税的话，可以肯定地说，该企业的整体纳税风险是很大的。企业管理层在建立书面纳税风险控制策略和目标时，应明确以下几点:一是企业应遵守国家税收政策规定，照章纳税。二是企业应积极争取与企业相关的税收优惠三是企业和分支机构必须设置税务部门及其各级负责人。
4.2评估纳税风险。评估纳税风险就是对企业具体经营行为涉及的纳税风险进行识别和明确责任人，是企业纳税风险管理的核心内容。需要考虑以下几步：一是理清企业有哪些具体经营行为；二是分析具体经营行为的涉税问题；三是分析涉税问题的纳税风险；四是设置和纳税风险相关的工作岗位及责任人。