房地产直接融资篇1
多年来，希望打破银行贷款单一融资渠道的地产商数不胜数，但碍于政策藩篱，实质性的突破一直没有出现。2007年伊始，国内首只投资工业厂房领域的房地产信托基金（即ReitS）――领锐房地产信托基金在天津滨海新区正式发起，注册资本10亿元，此举标志着国内推进房地产信托投资基金试点进入了实际操作阶段。
原中房总裁、领锐基金发起人之一的孟晓苏表示：“希望今年能够推出房地产信托基金，（即使）可能不一定是我的。”
孟晓苏并非首次试水房地产金融创新。1996年，在孟晓苏等多位专家的建议下，银行开始办理住房抵押贷款业务。1998年，银行开始尝试抵押贷款证券化。2003年，孟晓苏提出反向抵押贷款。2005年，他开始建议推出房地产信托基金。
据悉，目前，天津市已将房地产信托投资基金试点纳入滨海新区金融改革综合配套方案上报国务院，正在审批中。
2006年，国内600家信托机构，存活下来的仅1/10。而以租金收益为支撑的房地产信托基金能否赢得投资者的信任呢？政府对房地产信托基金给予政策支持的条件成熟了吗？
《经济》杂志专访了孟晓苏，就房地产信托投资基金试点的诸多问题进行了深入的交流探讨。
与决策层步调一致
事实上，孟晓苏的房地产信托基金有特定的内涵，孟晓苏认为，“房地产”、“信托”这样的字眼容易误导舆论和投资者，他更倾向于使用“物业增值投资基金”、或者“物业收益投资基金”这样的名词，来代替房地产信托基金。领锐基金的特别之处在于，不投向非租赁投资，与开发商通过销售楼盘获取利润不同，领锐基金通过长期持有物业获得稳定的租金现金流，并将90%的收益用于向投资人分红。
目前中国的经济适用房、廉租房发展缓慢，中央乃至地方政府压力很大，而主要的症结在于租赁市场不成熟，机构物业所有者的缺失。目前国内出租的房源来自个人投资者，这样的租赁市场是不完善的。
而另一方面，中国大量的资金苦于找不到风险较小、回报稳定的机会，如果通过信托基金来发展租赁市场、经济适用房以及廉租房，可以一举两得。“以经济适用房为例，尽管国家允许经济适用房可售可租，然而，只见买经济实用房的，没见到出租的。”所以孟晓苏建议，通过政策支持房地产信托基金培育国内租赁市场。目前国外的租赁市场相当大一部分是靠基金来支撑，发育较为成熟。
很显然，孟晓苏的这个定位是刻意与决策层保持一致。2007年1月11日，中国人民银行副行长吴晓灵在中国人民银行和建设部联合主办的“中国房地产金融论坛”上明确表示，在资金最为紧张的前期建设阶段，房地产企业不能通过大规模的Reits来解决融资问题。大多数国家发展Reits产品的主要出发点是为中小投资者参与商业性不动产投资提供便利，而非解决房地产开发融资问题，各国的Reits主要投资于成熟优质的收益型物业。
稳定器
房地产信托基金有一个非常特别之处是，可以起到房地产行业稳定器的作用。房地产信托基金通过产生一批物业的长期持有者，减少短期买进卖出带来的价格波动。如，在一些西方发达国家大量物业被基金持有，一家公司通常管理多个基金，拥有多处的物业。长期持有房产的基金将起到一个社会稳定器的作用，可以帮助老百姓租到房。
近几年，投资性购房需求成为房地产泡沫的助推力之一，如温州炒房团便是其中典型的例子。在股市低迷的时候，这笔资金从股市退出，进入房地产市场；当股市复苏时，这笔资金再度冲进股市。投资性的购买需求导致房价的波动，成为房地产泡沫破裂的隐患之一。如果通过房地产信托基金培育一批长期持有房产的业主群体，将会起到稳定房价的效果。
大量的外资涌入中国，赌人民币升值，给中国带来了通货膨胀的压力，民间闲散资金炒作房地产，这些都给中国的金融环境带来不稳定的因素。以租金为主要收入来源的房地产信托投资基金如果破冰，将有助于让这些可能带来金融隐患的不利因素朝稳定因子的方向化解。
三种模式
实际上，房地产信托基金在国外已经有成熟的操作方式。比如，新加坡的房地产信托基金需要向投资者说明用途，如购买的写字楼的数量、位置等。香港的领汇基金是操作比较成功的房地产信托投资基金，募集资金时，详细说明募集金额，募集的资金用于购买政府办公楼、写字楼底层的物业，说明停车场的面积、停车位的数量、租金，以及6.7%的收益率。
基金的使用方向通常为房地产商建成的成熟的楼宇。开发商通常不会自己经营出租业务。基金受到投资者的欢迎，其中一个实惠是无所得税，选择基金来经营物业出租，比通过房地产企业经营收益高。基金经营出租业务是比较理想的模式，房地产商也可借此较快地获得资金回笼。
根据信托投资基金的用途，大体可以分为投于工业产房、基础设施和廉租房等。
投于工业产房的基金可以获得稳定的租金收益，对于工业企业来说，可以从建厂房转为租厂房，减少了融资成本。领锐房地产信托基金就是计划收购天津等地的成熟工业厂房，而非住宅或商业地产项目。
第二种形式是投入到基础设施，基金把公路、桥梁等基础设施打包上市，先行融资，投资者可以从日后的过桥费、过路费中获得收益。第三种方式是购入廉租房出租，收取租金。
不被看好的产业投资基金
与房地产信托基金一样备受瞩目的房地产产业投资基金，却不被孟晓苏看好。“我从事房地产已经十几年了，房地产产业基金风险大，不要抱有幻想。”他提到，“从国外引资没有问题，但如果在国内搞私募，不太可能被（决策层）支持”。
房地产直接融资篇2
论文关键词：房地产金融房地产信托基金市场信用机制
论文摘要：文章认为目前中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险，这些问题可以通过引入房地产信托基金，运用市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系来加以解决。
剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深刻认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(Realestateinvestmenttrusts，Reeits)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司．实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(Coll~tiveinvestmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。
一、中国房地产金融存在的主要问题
1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。
2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。
单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。
2．完备的房地产金融体系尚未形成。
(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。
(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。
不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。
目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。
(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。
以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、
(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排
二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题
1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。
目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(ReH’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。
2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。
房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。
从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。
3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。
信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．
4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。
明斯基(H1anp．minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。
具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。
市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。
三、政策建议
1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体
同时鼓励房地产投资基金通过集中专业管理和组合化投资组合，聘请专业性顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作，并实行系统投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，从而有效降低投资风险，取得较高投资回报。
房地产直接融资篇3
关键词：房地产 融资
作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。经历多轮宏观政策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。面对严格的土地政策和不利的金融政策，国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。
一、银行贷款
房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。
二、上市融资
理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初，各大房地产上市公司陆续了年报，大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。据悉，2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了a股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接ipo。但是在新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、a股市场的融资步伐。可以这么说，在2006年通过在国内股市ip0融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。
三、房地产债券融资
房地产直接融资篇4
[关键词]房地产金融发展现状存在问题解决方式
一、房地产金融基本状况
房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。
二、我国房地产金融存在的问题
1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。
2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。
3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。
4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。
三、对于目前所存在问题的解决方式
1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。
2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。
3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。
4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。
房地产直接融资篇5
关键词:房地产融资多元化
为了抑制房地产过热,规范房地产金融市场,我国采取了一系列的宏观调控政策,进步国内房地产开发的“门槛”,银行贷款难度加大,房地产商纷纷将目光投向资本市场,积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地产业,资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显,如何解决好房地产融资题目已经成为房地产企业确当务之急,探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。
房地产企业融资现状
近几年来我国房地产企业融资结构变化图。从图1可以看出,自1998年以来,我国房地产投资来源的最大变化是预算内资金、债券和利用外资的变化,从占年度资金总额的近9%下降到2004年的1.4%,这其中主要原因是利用外资比重的变化,从8.19%下降到了1.3%,显示外资参与我国房地产业的相对规模不但没有上升,反而大幅降低。除这三条渠道之外,在我国房地产投资来源的三个基本部分中,1998一2003年,直接来源于银行贷款的部分事实上一直维持在23%左右,但在2003年央行121号文出台后,各贸易银行从严发放房地产贷款,使得2004年银行贷款比重有了较大幅度的下降,减小了5.4个百分点,房地产业自筹资金和其他资金则分别上升1.8和3.6个百分点。
根据央行刚的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》的统计,35座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降,上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落了5.2%,而发展商贷款余额的增幅同比回落7.69%。数据显示,面对炙热的房地产固定资产投资,国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严厉调控,很多房地产企业在国家宏观调控政策眼前面临重新洗牌的危险,房地产企业拓宽融资途径和创新融资方式已经迫在眉睫。
房地产企业融资面临的题目
贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式:房地产开发活动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的活动资金;房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供生产性活动资金贷款;房地产抵押贷款,是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都较短,来源渠道均为贸易银行,贷款方式单一,无法适应房地产开发周期的需要。具体的融资体系如图2所示。
直接融资比重偏小。改革开放以来,我国直接融资市场发展很快,但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格式,房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。特别是近几年来,房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升的态势。贸易银行房地产方面贷款的增幅已达25%以上。我国内地房地产企业79%以上的外部融资来自于银行,在个别年份和个别地区这一比率甚至高达80%~95%以上。房地产资金主要来自银行贷款,直接融资比例过小,融资结构不公道。
各种融资方式具有局限性。贸易银行进步了对房地产企业的贷款条件,对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高,多数开发企业不能达到规定的贷款要求;其它融资方式现阶段的表现也不如人意,如信托融资,相对银行贷款而言,受政策限制少、灵活、创新空间大,但信托产品尚没有一个完善的二级市场,难于流通;而企业债券用途多为新建项目,利息高于同期银行利率、期限为3~15年,所以,一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小;另外,由于国内产业基金无法可依,暂不答应存在,养老和保险基金又不准直接涉足房地产,基金目前在资本市场表现也很难有所作为。
相关法律法规不完善。相关政策、法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操纵困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。此外,受金融政策环境影响,房地产金融创新力度不够。在我国,从已运作的房地产投资基金的形式来看,多采用公司式、信托式和合作式三种形式。目前,则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和房地产企业股权式投资。然而,房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来,一直处于走走停停的状态,且直到现在我国还没有出台产业基金法,多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作,而不是以基金的形式运作。
房地产企业融资对策
(一)大力推动房地产证券化
有关证券监管部分尽快制定促进房地产公司上市的规章制度,积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化,吸收社会投资者。目前,我国的二板市场还未真正形成,上市对于大多数房地产企业而言是可看不可及的事,那么,发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券,将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行,在资本市场上直接融资,也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行,将分散的资金集中到房地产建设中来。
房地产信托(Reits),就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财上风和运用资金的丰富经验,通过实施信托计划,将多个指定治理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有一定投资规模和实力的资金组合,然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目,获得既定的收益。
(二)建立长期投资基金组织
房地产投资基金属于股权投资,可以分散投资、降低风险,丰富了融资品种;也可以吸引社会上的分散资金,把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。同时,应尽快颁布投资基金法。如前所述,目前我国房地产投资基金处于无法可依的状态。同时,国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们,投资基金是产业化加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下,它可以与信托联合,使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此,我国应鉴戒市场经济较为发达的国家,特别是美国发展房地产基金的成功经验,在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈,颁布符合我国国情的投资基金法。
(三)引导国外资金进进
2002年,我国房地产开发资金来源中,境外投资仅为1996年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降,我国有必要加大力度引进外资来进步房地产的投资。同时,外资金融机构进进我国市场将带来先进的运作模式和治理方法,有助于金融体系的发展和完善,为吸引外资进进房地产金融市场提供了机会。
(四)推行融资租赁方式
融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金,完成项目后可通过销售收进收回所有权。建立抵押资产治理公司主要是对抵押物的所有权进行处理,对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式,可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金题目,从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。
(五)完善个人消费融资体系
为了配合启动住房消费,调动居民购房的积极性,活跃国内消费市场,就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%,占贷款总额的不到1%(远远低于国际上20%~40%的水平)。个人消费贷款虽属“零售”业务;金额数目不大,但其人数很多,所以银行应扩大相关业务,推出更多的新项目,简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目,较受消费者欢迎,要积极推进住房公积金体系的建设。
总之,在现阶段,房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系,间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策答应条件下与银行合作创新融资工具,大力发展房地产信托业务,推行房地产证券化,构建房地产业多元化融资体系。同时,房地产业作为国民经济的新增长点,政府应在制度和机制上给予足够的保障,不断健全规章制度和法规体系,为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。
参考文献:
1.王诚庆.我国房地产融资模式的改进与制度创新[J].财贸经济,2005(11)
房地产直接融资篇6
一、房地产项目现有融资模式对比
（一）房地产投资者直接融资模式
房地产投资者直接融资模式是由房地产项目投资者直接融资，同时由房地产项目投资者直接承担融资中的责任和义务，目前来说是结构相对较简单的一种融资模式。这种模式一般情况适用于房地产投资者自身财务结构简单，且房地产投资者的信贷良好的情况。对于这种模式，其投资机构一般是非公司型合资机构，房地产投资者可以依据其投资战略需要来灵活地安排融资，同时还可以利用其与银行的良好关系和信用等级，降低融资成本。但这种方式难以实现贷款的有限追踪，无形中增加房地产投资者融资风险。
（二）以产品支付为基础的融资模式
以产品支付为基础的项目融资模式是建立在由贷款银行或者第三方融资机构购买地产项目产品的未来租金或者销售收益的权益基础之上。主要适用于项目产品数量和现金流量可以比较准确计算的房地产项目。主要特征有：它由贷款银行和投资者建立的一个融资中介机构，通过购买一定比例的房地产来作为融资的基础；贷款银行提供资金给第三方融资机构，第三方融资机构再根据协议将资金融入房地产项目；销售阶段根据销售协议，项目公司承担房地产销售义务和责任，且销售收入将直接进入第三方融资机构。
（三）房地产aBS项目融资模式
aBS(asset-BackedSecuritiation)即资产证券化。这种模式是以房地产项目所有资产为基础，以房地产项目资产的未来收益作为保证，并通过在国际资本市场发行债券来筹集资金的一种证券融资方式。房地产aBS项目融资模式是通过国际资本市场发行高档债券来筹集资金，由于这种负债数据不在房地产投资者的资产负债表上显示，从而能够避免对房地产投资者资产的限制。另一方面，国际高级债券市场利率较低，这样不仅可以大幅度降低发行债券筹集资金的成本，同时也为房地产aBS项目融资模式应用于资金量大的房地产项目提供了无限空间。
（四）房地产tot项目融资模式
tot(transferoperatetransfer)即转让一经营一转让的模式，这种模式主要是通过房地产投资者投资购买项目所在地的基础设施所有权，并由该地区政府授予特许经营权，进而投资者在授权时间内拥有对该基础设施的所有权、经营权，通过经营获得相应的利润，在授权期届满时，房地产投资者必须将该基础设施的所有权和经营权无偿移交给该区政府。[1]
（五）房地产ppp项目融资模式
ppp(public-privatepartnerships)即公私伙伴关系模式，对于这种模式，根据联合国培训研究院的定义认为是不同社会系统倡导者之间的所有制度化的合作方式，目的是解决当地或者区域内的某些复杂问题。而广义的ppp模式泛指公共部门和私营部门为了提供公共产品或者服务而建立的一种合作关系；狭义的ppp更多的是强调政府在项目中的所有权以及与企业合作过程中的风险分担和利益共享机制。[2]这种模式是政府、营利性企业以及非营利性企业共同基于某个房地产项目而形成的以双赢或多底为目的的相互合作模式，参与方可以达到比单方面单独行动更为有利的效果。
二、房地产项目融资中的问题
（一）房地产融资市场体系不健全，融资效低
虽然上面介绍多种融资模式，当时从实际情况来看，我国房地产业尚未形成真正多元化的融资模式，主融资渠道还是通过银行贷款，这种单一融资方式所带来的风险是难以避免的。这些情况主要原因还在于我国房地产融资市场体系不健全。房地产融资体系的不健全会导致一系列的问题，如大多数房地产企业只顾短期效益而不考虑企业的长期发展，自有资金的缺乏，使得剩余资金往往需要依赖于银行贷款，只有少数的房地产企业看清市场走向，这不利于房地产行业的长期发展。还有一个方面，由于房地产融资市场体系不健全，无形中增加了企业的融资成本，进而使得更多的企业为了保证自有资金而不得不采用银行贷款或者地下融资方式。
（二）房地产项目融资目的不明确
房地产企业多元化进程也在慢慢开展，虽说目前股权融资已经成为房地产企业进行直接融资的主要方式，但很多企业在依赖于银行贷款的同时也在积极探索多元化融资渠道，力求适应市场需求。但其中一个问题就是，房地产企业在进行融资时必须要结合企业自身情况，这就需要对企业进行合理的估算。如待融资房地产项目的规模、项目的数量、融资方式以及融资的时机等。但是目前我国房地产企业存在一种盲目融资的现象，如大部分房地产企业在融资时只是估算一个数额，而并没有结合企业自身实际，这无形中带来潜在的风险，很可能造成房地产企业的财务危机。[3]
（三）缺乏明确的产权制度和法律体系
房地产证券化融资模式已成为目前最重要的方式之一，但这种房地产证券化模式的前提条件是必须明确房地产产权，而目前来说我国的房地产产权制度尚未明确，缺乏有效的法律保障体系，同时也没有基金管理等方面配套的法律法规。另一方面，由于我国现阶段尚未形成有效的个人信用制度，金融机构很难对贷款人的资信状况有所了解，很难对房地产企业信贷业务做评价。银行为了减少信贷风险，只好严格控制贷款方式，这无疑抑制了房地产项目的融资多元化进程。
房地产直接融资篇7
关键词中小房地产企业直接融资间接融资
过去20多年来，我国房地产开发企业的主要资金来源是银行贷款和预售房款。随着2003年6月中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的，到2004年4～5月份一系列紧缩政策的推出，使得国内房地产开发“门槛”提高，银行贷款难度加大，最终导致房地产企业紧绷起了资金链条，特别是对于中小型房地产企业无疑是雪上加霜。如何筹措资金解决或缓解自身的资金压力，已经成为中小型房地产企业面临的最为现实和紧迫的问题。
1中小型房地产企业融资难的“瓶颈”分析
1.1房地产开发企业间接融资比重过大
据测算，房地产开发资金来源中大约有30％都是出自于银行的直接贷款，而作为开发资金来源另一部分的自有资金实际上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到的银行贷款就近逾40％。更甚者，近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜，直接和间接由银行所提供的贷款已在不少房地产开发企业的前期准备金中至少占了60％以上，并且“空手套白狼”的企业也有一些。就我们国家现在的金融市场状况来说，中小企业根本无力进入正规的资本市场进行直接融资，况且目前我国的资本市场还没有对中小企业开放，而少量的财政性资金基本上都流向了大型企业，专为中小企业提供信用担保的含有财政拨款在内的担保体系才刚刚起步。这就决定了在当前的体制和制度下，我国中小房地产企业的外源融资主要还是依赖间接融资。
1.2贷款方式少
房地产开发、消费过程都离不开银行支持。房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房地产权作为抵押向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。
1.3对中小型房地产企业的“有色”眼光
自2003年来国家对发展过热的房地产企业宏观调控力度的加大，也不乏出现了许多的融资方式，例如上市、信托、合并、股权转让等等一些方式。但在实际运作过程中，由于整个金融界市场环境的约束和制度建设的缺乏，特别是由于我国中小型企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点的影响，使得这些企业招拒的频率相当大，导致中小型房地产企业融资变得难上加难。
2自力更生的解决方法
分析以上的原因，可以很清楚的意识到，中小型房地产企业现在不可能短时间解决金融市场和国家政策所存在的问题，当前也只能从寻找融资新渠道来进行自救。
在经济日益货币化、信用化和证券化的进程中，外源融资已成为企业获取资金的主要方式。外源投资又可划分为直接融资和间接融资，而随着政府宏观调控力度的加大和银行“门槛”的加高，使得我们必须摆脱对间接融资的依赖，大力发展直接融资。
2.1民间借贷融资
随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。目前全国居民储蓄存款超过11万亿元，流通中的现金近2万亿元，这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。
民间借贷往往成本较高，风险较大，一般在进行民间借贷融资时需要考虑以下几个方面：①资金投入项目的风险。民间借贷最忌讳风险，因此，房地产企业在借钱时，一定要以适宜、贷出者能够接受的方式向其介绍资金用途，令其放心将钱贷出。②借入资金的金额。贷出者一般会在确定借款对象后，以借款者的信誉和所借款项的用途及其盈利前景来确定借款的数额，这就要求我们房地产业要保持好自己的良好信誉。③借入资金的期限。要权衡收益与风险。若是某笔借款利率较低，且期限对于还款的影响不是很大，可将借款期限定得长一些，反之，则要选择短期限。
2.2股权出让融资
股权出让融资是指企业出让企业部分股权，以筹集企业所需要的资金。企业进行股权出让融资，实际上是吸引直接投资、引入新的合作者的过程，但这将对企业的发展目标、经营管理方式产生重大的影响。例如，可以吸引大型企业的投资，大企业投资小企业的方式一般是收购、兼并、战略联盟、联营。收购兼并的主要方式是全面收购公司股权、部分收购企业股权、增资扩股等形式。吸引大企业投资，不仅可以解决中小房地产企业的资金难题，更有利于中小企业内部管理水平提高、扩大市场等目标实现。需要注意的一点就是，对于那些想完全掌握企业控制权、完全占有企业收益、完全支配企业的生产经营的企业来说，股权出让融资并非一种适宜的融资方式。
2.3增资扩股融资
增资扩股融资与股权出让融资有很多相似的地方，它是指中小房地产企业可以根据发展需要，扩大股本融进所需资金。增资扩股利用直接投资所筹集的资金属于自有资本，与借入资本比较，它更能提高企业的资信和借款能力，对扩大企业经营规模、壮大企业实力具有重要作用；并且企业可以根据经营状况向投资者支付报酬，比较灵活，没有固定支付的压力，财务风险比较小。在我国，中小型房地产企业一般都是未上市企业，具体来说，对于这样的情况，主要有现金投资、实物投资和场地使用权投资等方式。当然这种融资方式也有一些缺点，增资扩股、吸收直接投资支付的资金成本较高，并且这种投资方式也容易分散企业的控股权。
2.4金融资源整合
金融资源整合就是借助投资管理公司的专业优势，帮房地产公司提供一个良好的融资平台。一般来说，他们的方法基本上属于迂回融资。譬如，他们可以先成立“类基金”投资公司，然后再通过信托、收购等方式将不良资金集中起来，形成一个巨大的资金池。“类基金”投资公司除了可以把银行作为一个资金来源，还可以培养很多的定向私募人，包括一些上市公司、机构投资人，这也正是很多中小型房地产公司可欲而不可及的事情。
投资管理公司一般会在项目确定以后、进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持方式，而这种融资方式，可以在不增加项目负债的情况下优化公司结构，这样就非常有利于中小型房地产公司的发展，并且它的方式相对比较灵活，可以进行阶段性股权质押，也可以购买欲售物业面积。而出于优化合作方面的考虑，投资管理公司往往还会允许开发商在项目具备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，此外，针对项目的不同，投资管理公司还会帮助一些中小型房地产开发商找到投资方。
2.5买壳上市融资
上市是无数房地产开发商梦寐以求的融资方式，但政策上的阻碍因素使得只有少数有实力的大型企业才能做到。据不完全统计，在我国两万多家房地产企业中只有60家企业实现了在证券市场上市融资，与1400多家上市企业相比，仅占4％，也就是说，相对于大型房地产企业，中小型房地产企业要想通过上市融资尤为艰难。
借壳上市是指非上市公司通过收购控股上市公司来取得上市地位，然后利用反向收购的方式注入自己的有关业务和资产。根据证监会第105号文的有关规定，收购方只要置换进去的资金是完整实体、经营稳定、借壳后完成辅导期及满足其他条件，提前扩股增发是可能的，所以借壳上市也不失为一种可行的融资方法。
在借壳上市时还要注意“壳”的选取，无论采取何种方式借壳上市，买壳者的实际购买对象都是一个完整的“壳”公司，而不仅仅是一个上市资格。笔者认为，有配股资格的上市公司才是较为理想的借壳公司。
3小结
以上几种方法在中小型房地产融资中都是可行的，中小型房地产企业要想成功融资，就必须要眼睛向内，对自己有个清楚的认识，要弄明白到底哪种融资方式比较适合自己。当然，这也需要企业在实践行动中去慢慢摸索，寻找适合自己的融资方式。随着我国金融市场和国家相关政策的发展和完善，相信我国中小型房地产企业融资的春天也不远了。
参考文献
房地产直接融资篇8
(一)房地产金融体系的组织机构体系。房地产金融体系中的组织机构体系指的是房地产融资的主体因素。房地产金融在我国经济发展中起到特殊的作用:一方面作为资金占有者，主要发放房地产贷款，同时购买地产公司部分金融工具;另一方面又借助地产公司为自身吸取一部分资金同时也发行金融工具，筹措大量资金。
(二)房地产金融体系的金融工具体系。房地产金融体系中的金融工具有很多，主要有两类:一类是一般金融体系共有的，类似的一般金融体系中共同的金融工具如股票、债券等;另一类是房地产金融体系特有的，如抵押贷款、房地产信托投资基金等。
房地产金融体系作为一种金融工具体系，其融资方式主要有两个方面，一方面是直接融资，另一方面则是间接融资的渠道。直接融资主要是企业通过发行股票和债券的形式获取市场资金的投资;间接融资则主要是银行贷款的形式从银行获得，如抵押贷款。金融市场不断变化，信用工具也不断得以创新，如p2p互联网金融平台在现阶段房地产公司融资上提供了便利条件。
(三)房地产金融体系的配套设施体系。一般金融体系构成都包含组织结构体系和金融工具体系两个方面。除此之外还有最关键的一点就是相关配套体系，包括房地产的政府宏观调控和监管、中介服务机构如房地产评估机构、房地产担保机构、房地产保险机构以及信用评价、房地长行业长期运作过程中国家颁布的草案以及新形成的政策法规条文等法律环境等，都和房地产金融体系存在不可或缺的联系。
二、我国房地产金融现状
(一)房地产融资渠道不健全，多元化融资体系尚未形成。现阶段我国房地产行业融资渠道比较单一，信托、基金、债券等虽有一定程度发展但是步伐缓慢，难以满足房地产发展的需求。房地产大部分资金来源依托商业银行提供，除了商业银行借款模式之外，债券、信托、基金等模式都相对单一，而房地产产业基金等路线尚在探索，加上中国征信体系建设等都不够完善，信贷领域很容易出现坏账，即使是房地产金融市场上专业化的房地产抵押贷款机构、担保机构和保障机构叶存在诸多的风险，如借款项目审核，风险控制，资产评估等方面都没有一个统一标准，独立有效的房地产金融市场中介服务体系尚未形成。目前房地产金融市场以一级市场为主，二级市场尚未建立起来。一级市场体系中虽包括商业银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主，其它机构发展并不充分对房地产行业的发展现阶段并没有起到多大的作用，还有待进一步发展。资金依靠单一商业银行在一定程度上加大了商业银行的风险，近些年由于商业银行坏账频发，也是的房地产企业融资困难重重。
(二)土地储备制度尚未完善，土地储备贷款存在较高隐性风险。房地产作为国民经济中重要的支柱产业在全国各个城市发展都很大，地图价值近些年受房地产炒作的影响价值也在不断上涨。所以相对来说对于购置土地的融资要求也有一定程度增加。而土地收购和开发的主要资金来源于商业银行货款，而贷款者还款来源重要依靠土地转让金和己竣工商品房销售所获得收益。同时，土地储备属于政府行为，这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额货款。但是，提土地转让价格受多方面因素影响，土地价格波动大这也在一定层而上增加了土地储备贷款的风险性。
三、我国房地产金融体系建设的可行方案
(一)拓宽房地产融资渠道，分散金融创新风险。积极推进房地产行业投资权益深化改革，加快房地产抵押贷款二级市场建设，分散风险。重点推出房地产投资信托基金，让房地产行业投资渠道多元化，减少商业银行信贷风险。改善住房公积金制度，明确住房公积金使用明细，同时扩大住房公积金使用的范围。通过政策机制引导企业通过市场融资渠道直接融资，扶持符合条件的企业积极上市，通过发行债券的形式和股票交易提高提高房地产企业从市场中直接融资的比重，降低其从银行间接融资的风险，同时也降低商业银行风险因素。
房地产直接融资篇9
关键词融资渠道；银行信贷；房地产信托；股权融资；债券融资
近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDp。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，融资是房地产业生存和发展的关键，当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前房地产融资渠道进行分析。
一、我国房地产融资渠道现状
1．银行贷款
目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。
2．房地产信托
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。
紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。
2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115.?866亿元，平均每个房地产信托募集1.?18亿元，与2003年相比总额增长93.?4%。
不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。
3．上市融资
上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上。因此，通过直接上市的企业数量很少。
更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。
4．海外房产基金
据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUn-ReF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。
但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。
另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。
5．债券融资
房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来宽松很多。《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。
二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议
1．建立多层次房地产融资体系
当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。
2．加紧开发房地产金融投资产品
房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。
3．完善房地产金融法律法规
房地产直接融资篇10
目前，房地产热是国内从上到下普遍关心的热点问题。一方面我国房价收入比不断超越国际警戒线，部分城市的房价已远远超出了人们的实际可承受水平，但随着我国经济的持续繁荣、人民币不断升值、城市化水平大幅提高以及人口红利的影响，在价格上涨的预期下，消费需求提前释放，全国房价“涨声一片”；另一方面鉴于房地产行业的过快发展而引起国内经济持续过热，从2002年下半年开始，中央政府就对过快发展的房地产行业提出了警告，政府对房地产行业的政策也逐渐由“鼓励”转向“抑制”。从2003年下半年开始，政府对房地产行业进行了一系列的宏观调控，中央政府的各个部门陆续出台了从“土地紧缩”到“银根紧缩”的一系列政策，以抑制房地产行业的过快发展，其过程一直持续至今。
虽然政府的一系列政策起到了部分作用，但目前我国部分城市的房价涨幅仍然较大。2007年上半年，我国房地产市场全面繁荣，全国性房价加速上涨，国家发改委、国家统计局公告显示，2007年6月份全国36个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比5月分高出0.7个百分点。北京、深圳等居于风口浪尖上的城市涨幅仍超过10%。2007年1～6月份全国累计完成房地产开发投资额9887.23亿元，同比增长28.5%。预计国家的宏观调控政策将愈发严厉，执行力度亦将逐步加大。
房地产业是一个资金密集型行业，而土地又是企业进行开发的根本，可以说资金与土地是房地产企业生存的两项最基本要素。运作土地资源的能力、运作资金的能力和专业化定位建设的能力是房地产企业最重要的三种能力。金融是房地产业的“生命线”，资金途径单一化一直是国内房地产业的软肋。2003年6月13日央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、2004年2月26日央行公布作为技术规范的《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》以及同年4月26日国家结合宏观调控的需要，《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，严厉的信贷控制措施让房地产企业的资金愈发显得捉襟见肘。与此同时，中国人民银行多次调整存款准备金（目前存款准备金率已达12%的历史高点）以减少商业银行的流动性，从而加强对房地产行业的宏观调控。
在国家加强宏观调控措施以及加大调控执行力度的前提下，对房地产企业而言，积极转换思想、努力拓宽融资渠道具有十分重要的意义。
一、传统房地产企业主要融资方式
在传统的情况下，房地产企业的主要融资方式就是自有资金+预收款+银行信贷，考虑到预收款中具有较大部分银行贷款的缘故，银行贷款是房地产企业开发的主要资金来源。
自从1993年资本市场关上了房地产企业的融资大门后，房地产企业的外部融资就主要依靠银行贷款这条单一渠道了。在全行业高速发展的浪潮中，较快增长的商品房销售额和持续上扬的房价使房地产企业不断加大房地产的开发投资力度。因而，房地产企业要求更多的银行贷款支持其加快发展。正是在银行的支持下，房地产企业才逐步成长起来，但随着房地产行业的加速发展，企业在房地产开发过程中与银行间的矛盾也不断暴露。
对于部分上市公司而言，资本市场融资也是较好的融资方式之一，尤其是目前全球流动性过剩，证券市场一片繁荣的状况下。通过非公开增发注入股东的优质资产，通过增发和配股在资本市场融资，并迅速扩大公司规模。如，上实发展、世茂股份、泛海建设、天鸿宝业、招商地产、苏宁环球、中粮地产、冠城大通、万通先锋、大龙地产、中江地产、新湖中宝、中铁二局、华业地产、华发股份等均通过注入大股东的优质资产使公司业绩呈现大幅增长。此外，万科、金融街、金地集团、保利地产均已经完成定向增发。万科、保利地产在非公开增发后，又实施了公开增发，金融街、金地集团、亿城股份等公司也都提出公开增发的方案，以达到通过股权融资扩大经营规模的目的。
比较传统的融资方式，我们发现：银行信贷虽然是房地产企业资金的主要来源，部分地区房地产信贷投放过快，隐含潜在风险，为防止因房地产业波动导致国民经济发展的大起大落，维护金融稳定，政府相关智能部门出台了一系列的调控措施，房地产企业借助银行信贷融资的难度加大；另一方面股票融资虽然有其优点，但在目前股价高企的情况下，不可忽视的事实是：全国数万家房地产企业，真正上市的只有百家左右。同时，我们也应该注意，任何国家的股市不可能一直处于繁荣状态，当股市发生变化是时候，房地产行业上市公司的直接融资必然会受到影响。
二、房地产企业融资的其他方式
考虑到传统融资方式的单一以及较受国家宏观政策与资本市场影响的特点，我们认为，房地产企业应开拓思路，积极采取多种融资方式。
1、房地产产业投资基金。“房地产产业投资基金”是“产业投资基金”的一种，“产业投资基金”指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。房地产投资基金最敏感的问题无疑是法律监管问题。获得较高的收益无疑是基金最核心的问题。开发商对资金成本的承受能力和项目所处的开发阶段有密切关系，在销售回款和项目贷款没有落实的情况下，开发商愿意承担较高的融资成本。
2、房地产投资信托。此种融资方式在美国等西方发达国家运用较为普遍，因为此种方式具有其独特的优点。第一，信托产品灵活的设计能满足不同地产项目对资金的需求，且不少地产投资类信托颇有新意，同时房地产业的高额收益和较短的投资周期都满足了信托的要求；第二，可以降低房地产开发公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构；第三，资金利率可灵活调整。随着金融市场的不断开放，资金利率波动将会增多。而银行利率在贷款时已签订有关合同，无法随意更改，当国家利率出现变动时，有可能导致项目方财务费用增加。而发行集合资金信托可根据一定阶段市场资金利率的平均水平制定利率，灵活性更高；第四，鼓励多渠道筹集资金。通过发行集合资金信托，可以拓展投资渠道，改善融资环境，促进金融产品创新，降低银行系统风险。
3、上市。在目前全球流动性过剩的情况下，尤其是我国资本市场经历了股权分置改革之后，国内资本市场一片繁荣。毫无疑问，如果在目前的市场条件下，无论是采用借壳上市还是直接上市，企业可以获得较好的融资效果。但考虑到我国目前上市完成所需时间较长且审批较为繁琐的实际情况下，企业海外融资往往可以取得满意的效果。不过国内的房地产开发商沿袭“房屋生产商”的模式，以土地为原料，造好房屋、卖给业主实现增值，快速回笼资金，这种方式导致公司的现金流不稳定且难以预测，因此公司股价不高。
4、外资直接融资。在目前银行“银根紧缩”的状况下，向外资直接进行信贷融资未尝不是一条较好的出路。虽然外资贷款在我国房地产企业资金中所占比例不超过5%，但随着全球化的进程以及人民币持续升值的预期，我们预计将会有越来越多的外资进入中国，这对房地产企业而言无疑是一大利好，房地产企业运用外资的比例必将不断提高。
5、阶段性债务融资。阶段性债务投资，即阶段性资金拆借，是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。阶段性债务融资的好处是不增加负债率，因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。此种方式一般是成本最高的融资方式，而且股东多了，项目操作难度增大，管理权成为争夺焦点。如果没有管理权的权威投资者就需要由第三方专业公司运作，成本略高。当然，主要问题是房地产商的接受程度，不同的房地产商对此种方式的敏感程度不一样，主要由该房地产企业领导层的个人经历决定。
6、资产证券化。房地产证券化作为金融创新的一个重要领域，对于公众参与房地产、积聚社会闲散资金、拓宽房地产企业融资渠道方面的影响是深远的。推行房地产资产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金，建立良好的资金投入机制。
除了以上列举的集中融资方式外，目前应用较多的还有私募股权融资和卖方信贷。考虑到我国的经济持续向好、人民币不断升值以及房价不断上涨的特点，目前很多专业的房地产私募基金已经在我国内地积极活动，努力寻找利润较高的项目。考虑到私募基金纯粹以获利为主要目的而对企业干预较少的特点，房地产企业可以适当地与之合作以减少资金短缺的不足。卖方信贷已在我国北京等地初步实行，在此种方式下，风险由银行转向了开发商，是金融投资多元化的一种尝试，但此种融资方式的前提是开发商具有一定的实力，即投入一定的预定资金做委托贷款，便可获得客观的几乎没有成本的销售融资。
三、对房地产融资方式建议
以上列举的几种融资方式，有些在目前的房地产融资实践中已经初步使用并取得了较好的效果，但每一种融资方式都是把“双刃剑”，我们在看到这些新型融资方式的优点时，也应该看到这些融资方式背后的问题。
企业的融资渠道是多元的，融资方式也是多种多样的。一种融资方式，可能适用于多种融资渠道；同一渠道的资金，也可以采用不同的融资方式筹集。企业的融资方式与融资渠道有着密切的关系。一定的融资方式可能只适用于某一特定的融资渠道，但是同一渠道的资金往往可以采取不同的方式取得，而同一融资方式又往往适用于不同的融资渠道。因此，房地产业筹集资金时，必须实现两者的合理配合。