住房公积金贷款的政策篇1
关键词：公积金贷款；住宅价格；地区差异性
住房公积金制度是我国20世纪90年代的一项制度创新，实现了住房从实物分配快速向货币化分配转变、完善我国住房供应体系、提高中低收入家庭居住条件等方面发挥了关键作用。目前，住房公积金制度覆盖面、社会关注度和影响面越来越高。截至2011年底全国实缴人数达9650.8万人，缴存总额40577.15亿元，缴存余额21891.69亿元，个人提取总额达18685.45亿元，个人累计发放贷款总额22403.3亿元。国内对公积金制度的研究主要以定性研究为主，定量分析较少。对影响房地产价格机制的研究，很少将住房公积金贷款作为研究影响房地产价格的变量因素。因此，研究住房公积金贷款如何对住宅价格产生影响机制，可以丰富和完善影响房地产价格因素的内容。对于住房公积金贷款能否促进住房需求因而影响住宅价格？这种影响程度是否显著？以及住房公积金贷款政策能否向市场发送有效信号影响房价预期？在公积金制度发展水平不同的地区作用大小和方式是否都相同？研究上述问题，对探索公积金制度影响房地产住宅价格的理论和现实具有重要意义。
一、相关文献述评
从现有的文献看，学术界认为显著影响住宅价格的主要因素是住房融资体制运转的效率以及相关的信贷政策。一些学者认为房地产价格与住房贷款呈现显著的正相关特征，提高住房贷款利率能有效抑制住房价格上涨（张涛，2006），消费者收入提高、政府通过金融支持提高贷款规模能够持续推动住房价格上涨（余壮雄，2010）。部分学者指出，信贷政策影响住房消费者的贷款决策十分显著，不同贷款期限之间的利差幅度明显影响贷款者决定贷款期限的长短，并且利差越大，选择短期商业性贷款就越多，而上述情况在住房公积金贷款利率差的影响程度却较小（叶光亮，2011）。同时，利率对房价具有显著的负相关性，而且不同住宅类型的影响程度也不同，其对普通住宅价格的敏感度要高于经济适用房和高档住宅（沈悦等，2011）。另外，还有一些学者研究了住房公积金制度与住宅消费之间的关系，周京奎（2012）指出住房公积金缴存额度对职工家庭住房支付能力呈现正向影响特征，住房公积金政策已逐渐显示向中高收入群体倾斜，呈现出收入二次分配的社会不公平性，其对改善型住宅需求的影响程度要高于刚需型住宅需求。上述研究主要从房地产信贷政策对住房价格著影响出发，研究对象主要集中于商业银行，以住房公积金贷款为研究对象不仅较少，而且研究注重定性分析。本文基于实证的方法来分析研究公积金贷款如何影响住宅价格，给出调整住房公积金贷款政策、提高居民住房消费能力的政策建议。
二、公积金贷款对住宅价格影响的理论分析
通过为购房者提供公积金贷款这种低成本金融产品，刺激居民的住房消费需求，推动市场改变住宅供需关系，影响住宅价格；另外通过调整贷款政策向市场发出信号，改变购房者对住宅价格的预期，影响市场房价。居民住宅主要包括经济适用房、商品房和高档住房。下文分析公积金贷款对不同类型住宅价格的影响机制。
1.对经济适用房价格的影响。经济适用房（以下简称“保障房”）是面向中低收入者的自住型住房，其申购和买卖具有严格的限制。由于中低收入者可支配收入较低，购房能力低，它的需求曲线价格弹性很大，价格的微小变动将引起需求的较大波动。图1中，D1为未使用公积金贷款的中低收入者的需求曲线。
政府提供土地、税收享受优惠政策组织开发，其销售价格严格管制，开发商不能根据市场决定供给量和自主定价，政府“微利保本”政策管控。因此，供给对价格的弹性较小。S1为保障房的初始供给曲线，当中低收入者不使用住房公积金贷款时，保障房的市场均衡点为e1点；当他们使用住房公积金贷款时，购房能力相对提高，购房成本相对降低，他们可承受更高的住宅价格。由于住房公积金缴存额是其月工资收入的一定比例额，该群体公积金缴存额很低，他们的购房消费需求增长十分有限。因此，需求曲线D1移至D2位置。D2表示用住房公积金贷款购买保障房时的需求曲线。此时，住宅均衡价格和消费量上升，市场均衡点为e2。
假设保障房开发商能自主供给，当其市场价格上涨，将会刺激开发商增量供给，则供给曲线由S1移至S2，保障房的市场均衡点位e3。此时，中低收入者使用住房公积金贷款，提升保障房的有效需求，刺激市场增加供给量，改善市场均衡价格。由于中低收入者的购房支付能力较弱，保障房主要是自住性住房而非投资性住房。因此，公积金贷款政策的调整对保障房者市场价格的预期影响小。
2.对普通商品房价格的影响。普通住宅的主要消费者是中高收入阶层，他们对商品房主要有自住性和投资性两种需求，对住房价格的敏感度相对较低，与保障房的供求曲线相比，它的价格弹性要小。D1是中高收入者在没有使用住房公积金贷款时的供求曲线（图2）。
影响普通住宅供给的因素除了开发资金、土地供应以及房屋户型等外，最主要的是价格因素。价格上涨，供给量增加。普通商品房的市场机制相对较为完善，因此其供求价格弹性相对较高。S表示普通商品房供给曲线，D1与S的交点e1表是中高收入者未使用公积金贷款时的保障房市场均衡点。
普通住宅市场总价较高，住房贷款有效缓解购房者的资金压力。公积金相对于商业性贷款成本低，中高收入者会优先使用公积金贷款或组合性贷款。由于中高收入者缴存较高的住房公积金以及本身的购房消费能力较强，公积金贷款在中高收入阶层体现了显著的住房保障作用。供需曲线D1右移至D2且移动幅度更大，如图2中，e2为普通住宅市场均衡点。中高收入者使用公积金贷款时，刺激了普通住宅的有效需求，从而推动市场均衡价格上涨。
普通住宅投资性比保障房大，调整住房公积金贷款政策对购房者的市场价格预期影响大。影响途径表现为，一是通过对住房消费者的信贷成本来影响住宅需求；对自住性需求为主、住宅价格水平较低的房地产市场，住房公积金相对降低购房成本从而推动住房消费；二是通过调整贷款政策向市场发送信号，促使住房消费者对房地产市场形成价格预期，从而影响住房价格；对房价较高水平城市，房屋投资需求旺，调整公积金贷款政策所向市场发送的预期信号对房价的影响作用较强。
3.对高档住宅住宅价格的影响。高等收入者的住房消费能力很强，他们是高档住宅的主要消费者。住房公积金制度主要为解决中低收入者的住房消费金融保障设计，目前绝大部分城市对使用住房公积金贷款购买高档住房有严格的限制，高档住房价格较高，即使使用住房公积金贷款来消费该类住房，住房公积金贷款所占房屋总价比相对较低，住房公积金贷款对高档住房市场的直接影响程度较小。但是普通住房市场价格波动能直接传导给高档住房市场，所以公积金贷款的金融支持直接影响了普通住宅市场的价格，通过市场传到影响高档住宅的价格波动；同时，住房公积金贷款政策的变动也将影响高等收入者对住房价格预期，从而影响高档住宅价格。
因此，住房公积金贷款对住宅价格具有两方面的影响，一是住房公积金贷款提供了低成本的融资渠道，居民的相对购买力水平提升，从而促进了保障房和普通商品房市场需求，进而推动住宅价格的上涨。但这也受城市住房价格水平、住房公积金贷款额度等政策因素影响。二是对房地产市场较热的城市，住房公积金贷款政策的调整能够向市场发出有效信号，调整住房消费者对房地产市场的价格预期而影响房价。
三、住房公积金贷款对住宅价格影响的实证分析
1.数据选取与来源。根据相关理论，影响住宅价格的可测量变量为：人口、可支配收入、房地产开发企业个数、银行和公积金贷款利率、银行和公积金贷款额、住宅平均成本。公积金贷款对普通商品房价格产生影响，从而波及整体住宅市场的价格变动。普通住宅是房地产市场的最主要组成部分。考虑到变量之间的动态联系和数据可获得性，本文把银行贷款利率和公积金贷款额分别作为银行与公积金贷款影响住宅价格的代表变量。
本文使用的数据来自我国26个大中城市自2003年～2011年的年度数据，其中13个东部地区城市，13个中西部地区城市。数据表示如下：p：表示住宅平均销售价格；L：表示住房公积金贷款额，r：表示长期贷款年利率，Y：表示人均可支配收入，n：表示市区总人口，m：表示房地产开发企业个数，C：表示住宅的平均成本。其中，长期贷款利率是经按月加权处理所得到的加权平均数，以住宅平均竣工价值作为住宅的平均成本。房地产企业数、住宅的平均竣工价值和平均销售价格等数据，通过历年《中国房地产统计年鉴》、国民经济和社会发展统计公报、《中国统计年鉴》整理获得，2004年的部分相关数据从各个相关城市2005年统计年鉴整理获得；2003年～2010年人均可支配收入数据从中经网获得，各市区人口总数从中国经济信息网整理，Cpi数据来自《中国价格及城镇居民家庭收支调查统计年鉴》；住房公积金贷款额主要从各市住房公积金管理中心网站收集整理。
2.统计性描述。由图3和4可知，26个大中城市的住宅实际销售价格一直保持增长态势，从2003年为2493元/平方米，至2011年上涨为7371元/平方米，增长了196%，其中2004年～2007年的涨幅分别为11%、22%、15%和20%，2009年的涨幅达到最高值为24%，2010年为18%，2008年和2011年的涨幅较小，保持在4%左右。与之同步，公积金贷款额规模也保持同步提高，26个大中城市的总贷款规模从2003年的299亿元至2011年增长为1418亿元，其中2005年～2008年，贷款增速较为平稳，平均增速为15%，2009年呈现爆炸性增长，增速超过70%，随后2010年出现-9%的负增长，2011年开始回升至13%涨幅。由此，我们可以得出，26个大中城市的住宅价格和公积金贷款规模都处于上升态势，住房公积金贷款规模的波动性大于住宅价格，波动趋势步调保持一致。2005年～2008年，住宅价格与住房公积金贷款的增速较为接近。2008年受金融危机影响，住宅价格增速显著下降，而公积金的下降幅度很小。在2009年住宅价格增速回升的同时，公积金贷款呈现爆炸性增长，说明在2009年，住宅价格上涨与公积金贷款高度相关。此后，住宅价格快速回落，公积金贷款的增速也波动性下降，但规模仍处于较高的水平。
对东部、中西部地区的公积金贷款、住宅价格进行统计分析，我们发现：2003年～2011年间，东部与中西部的住宅价格比较为稳定，保持在1.6～2.0之间，而公积金贷款额之比在不断下降，由2003年的4.18∶1下降到2011年2.1∶1。由图5和图6可知，除2008年和2011年外，东部地区住宅价格的上涨幅度超过中西部地区，涨跌的波动性更大，中西部地区住宅价格增长幅度较为平稳；住房公积金贷款增长情况则完全相反，除2008年、2011年外，中西部地区住房公积金贷款的上涨幅度要超过东部地区，波动性也更大，2005年～2007年间，中西部地区公积金贷款额增速分别为18%、51%和44%，东部地区则仅为12%、9%和6%，增速差距非常大。这表明，虽然中西部地区公积金贷款规模小于东部地区，但其对住宅价格的影响远远高于东部地区。
3.计量分析。我们采用如下计量模型：
lnpt=？茁0+？茁1lnLt+？茁2lnYt+？茁3lnct+？茁4lnrt+？茁5lnnt+？茁6lnmt+？滋t
对26个城市计量回归分析，结果如表1。
计量结果表明，不考虑预期情况下，公积金贷款对住宅价格的影响系数均显著。住房公积金贷款系数全国和中西部地区在1%水平上显著，东部地区在5%水平上显著，且为正向影响。这表明住房公积金贷款有效刺激购房需求，推动住宅价格上涨。同时，住房公积金贷款对住宅价格的影响度还具有地区差异性。全国范围住房公积金贷款每增加1%推动住宅价格上涨0.08%，东部地区每增加1%推动住宅价格上涨0.072%；中西部地区公积金贷款每增加1%推动住宅价格上涨0.10%，说明住房公积金贷款影响中西部地区略强于东部地区和全国水平。
四、政策建议
1.完善住房公积金贷款利率政策，实行差别化的分类利率政策，鼓励刚性需求，提高住房消费者购房能力。根据职工的缴存额、住房条件等因素实行差别化贷款利率政策，重点倾斜中低收入家庭。
2.合理制定住房公积金贷款额度，引导改善性和刚需性的住房消费。各地区根据自身房地产市场情况，确定符合本地区发展的公积金贷款额度。对公积金贷款额度所占房屋总价比例较小的城市，适当提高公积金贷款额度，降低购房成本，保障住房消费的购买能力。
3.调整住房公积金缴存政策，将住房公积金单位补贴部分与个人收入脱钩，改为定额制补贴，不论户籍、不论收入高低，每个人均补贴相同的固定金额。而个人缴交部分，保持不变，依然按个人工资收入的一定比例缴交。
4.调整住宅市场结构，一是加大经济适用房和廉租房的供给量；二是制定差别化的自住性和投资性住宅贷款政策，抑制投资性需求住宅；三是增加中小户型和中低价商品房的供给，限制大户型高端商品房供给。
参考文献：
1.汪利娜.住房公积金信贷政策与收入分配.中国房地产金融，2003，（2）.
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3.周京奎.收入不确定性、公积金约束与住房消费——来自于中国城市住户调查数据的实证分析.数量经济技术经济研究，2012，（9）.
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8.邓富民.货币政策对房地产价格与投资影响的实证分析.管理世界，2012，（6）.
住房公积金贷款的政策篇2
关键词：公积金贷款；住房购买力；管理水平
一、住房公积金贷款政策与住房购买力现状分析
为了有效的改善居民的住房环境，稳定房地产市场，省住房城乡建设厅与省财政厅以及中国人民银行长春中心支行联合印发了《关于放宽住房公积金使用条件促进住房消费的意见》，将吉林省的住房公积金的贷款的使用要求逐步放宽，并切鼓励居民个人使用住房公积金贷款，并对吉林省各地区的住房公积金管理工作进行严格的监督与管理。这一政策的出台能进一步提高住房公积金的使用效率，还能有效的扶持房地产市场发展，改变现有的住房公积金结余资金量大的现状。
（一）政策分析
政策的出台首先居民可以通过提取住房公积金来有能力支付购房首付款，从而有效的解决因首付款不足从而不能进行住房贷款：其次是推出父母与子女互贷互还的业务，能有效的改善因当时居民由于自己住房公积金贷款额度不够的情况出现时，可与父母或子女住房公积金组合互用进行贷款，通过与父母或子女组合互用的住房公积金账户余额来对住房贷款进行偿还：第三，政策中还允许拥有一套住房还没有结清购房贷款的居民在无逾期贷款且有还款能力的居民可以再次申请住房公积金贷款来购买普通自住房：第四，吉林省对于异地贷款业务的开展进行了政策上的规定，在吉林省内的其他地区缴存住房公积金的居民，要省内的其他区县购买住房的可以向当地的住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。同时允许未结清购房贷款的居民再次申请住房公积金贷款，这项规定的出台能有效改善异地贷款难的问题。以上的新政策，能够有效的促进全省房地产市场经济的有序发展。
新政还规定积极鼓励个人进行购房贷款，并调整了贷款的首付比例，对于个人借款的还款年龄的限制有所延长，直到退休后5年：政策中还鼓励住房公积金管理中心与商业银行开展组合贷款业务，满足居民的购买需求，然后进一步对住房公积金的提取条件进行放宽。制定出台的相关贷款、提取的优惠政策，让住房公积金新政深入人心，从而惠及普通百姓。
（二）现状分析
由于吉林省的楼市成交量逐年提升，住房贷款和公积金贷款呈增长态势，省内各个地区出现公积金贷款难的现状，对住房公积金的指责声也越来越多，因此对公积金制度进行完善，提高公积金贷款规模，才能有效的提高居民住房购买力，所以住房公积金贷款政策的完善成为各城市调节居民住房需求的主要方式之一。随着我国住房公积金制度和政策的完善，更多的居民意识到住房公积金贷款的重要性，并购房的时候采用住房公积金进行贷款。近年来公积金贷款的发放规模也不断扩大，所以住房公积金缴存了多少，提取多少，贷出多少，成为了居民最关注的问题，文章中对吉林省住房公积金的提取额、贷款额、资金运用率进行了详细的数据分析。
1.提取额同比增44.92%，全年住房公积金缴存额比上年增长12.29%。全年住房公积金提取额比上年增长44.92%，占全年缴存额的7552%，比上年提高17个百分点。吉林省方面的数据显示，去年公积金缴存同比增长8.83%。全年住房公积金提取占当年缴存额的比率为66.41%，比上年同期增加10.71个百分点。截至2015年底，提取总额同比增长26.08%。从公积金缴存的规模来看，出现了同比上涨的态势，这和公积金购房宽松政策有关。从公积金使用层面看，提取额度大规模增加，主要是住房消费市场持续活跃、公积金提取效率提高。
2.贷款额同比增68.1%，从全国来看，2015全年发放个人住房贷款金额比上年增长68.10%，贷款笔数比上年增长40.44%。吉林省的情况也大致相同，公积金贷款放款额比去年增加明显。全年共发放个人住房贷款笔数与金额同比增长29.58%、52.91%。截至2015年底，累计发放个人住房贷款笔数与金额分别同比增长13.78%、24.23%，贷款余额增长了24.66%。个人住房贷款率为71.45%，比上年同期增加8.03个百分点。公积金个人住房贷款规模的上升，说明房产市场交易比较活跃。
3.资金运用率吉林省达71.87%，根据吉林省住建厅公布的《吉林省住房公积金2015年年度报告》，截至2015年底，资金运用率71.87%，比上年同期增加78个百分点。从全省住房公积金数据来看，缴存余额同比增长10.65%，个人住房贷款率为71.45%，说明个人住房贷款是资金运用的主要方面，资金运用比较良好。个贷率过低，表明公积金支持贷款购房的力度不够，但是过高又表明公积金余额趋紧。一般以85%作为警戒线。提取占当年缴存比例6641%，提取业务中，主要是住房消费提取，占比69.81%，提取用途比较合理。吉林省住房公积金资金运用率为71.87%。资金运用率一般指全部资金的利用情况，除了占大部分的贷款之外，还有小部分其他业务支出，省直和长春市公积金资金运用率较高，为81.79%，说明长春市的购房贷款需求比省内其他地区更高，80%左右的运用率属于合理范围。
（三）分析研究所具备的内涵
本文作为研究住房公积金贷款来影响城镇居民住房购买力，为住房公积金贷款政策的研究建立全新的局面。其主要内涵包括以下两个方面：第一，有助于调整相关住房公积金贷款政策以提高消费者购房能力，鼓励刚性需求。第二，有助于调整民用住宅的市场结构，抑制投资性需求。
二、住房公积金贷款的发展情况对住房购买力的影响
（一）住房公积金贷款的发展状况
住房问题已成为我们居民关注的焦点，房地产市场关系到国民经济的增长，但是由于我国住房住房价格和其他因素出现的问题，使住房公积金贷款成为我们关注的热点问题，很多居民都会选择使用住房公积金贷款来进行购房，因此，在住房公积金的使用过程中，往往出现很多关于住房公积金贷款的优势与缺点。我们按照现行的住房公积金的管理体制，住房公积金管理中心通过住房公积金缴存和运用作为主要的生存和收益的根源，如果住房公积金的管理为了收益而不回避风险，那样将出现很多坏账损失，最终有可能出现清盘的状况：但如果只求安全运作那么居民与住房公积金管理中心的雇佣关系必然维持不了太久。目前，我国住房公积金管理中心主要是依托政府的信用从企事业单位和职工归集住房公积金，并向需要购房的居民提供贷款，这是因为公积金管理中心具备了一定风险管控的能力，因此，住房公积金管理行业的主要本质就是风险管理。
（二）住公积金贷款发展对住房购买力产生的影响
归集、扩面是住房公积金管理的两项核心工作，归集，是对住房公积金缴存工作进行监督管理，督促建制单位按时足额缴存，提高建制单位的缴存质量：扩面则是扩大住房公积金制度的覆盖面，让更多职工可以享受该项制度购买住房。因此，缴存余额的持续稳定增长，能有效的提高住房公积金个人贷款速度，稳定房地产市场，提高居民的购买力，有效的保证住房公积金的资金安全。住房公积金使用方向主要针对的是个人住房贷款，随着我国住房公积金贷款制度的完善，公积金贷款制度对改善居民的居住条件作出了巨大的贡献。所以住房公积金贷款已经成为我国居民购房的主要资金来源，其居民住房购买力的影响也在不断增强。
三、住房公积金贷款与住房购买力研究中需要解决的问题
公积金个贷对居民住房购买力的影响比较大，本文将吉林省作为主要的研究对象，在一定程度上为国家有效制定住房公积金制度提供一些依据，但是其中还有一些问题需要我们进一步的研究与分析。首先，本文只是从整体上提出了公积金个贷对居民住房购买力方面的影响。实际状况比文中研究的情况更加复杂，由于省份与地区不同存在的因素也比较复杂，需要各界学者今后更加细致的进行研究，其次，每个城市推出的政策不同影响效果也就不同，虽然吉林省具有一定的代表性但是也不能全面将我国各个地区的情况进行详细分析研究，文章中列出了一些数据只能对吉林省进行研究，毕竟不具备全国性的参考意义，因此对于各城市的住房购买力研究需要结合当地的数据进行有效的分析研究。
住房公积金贷款的政策篇3
通知中称，为积极支持职工解决自住住房问题，进一步减轻职工还贷压力，推进住房公积金异地贷款政策的落实，福州住房公积金管理委员会近日下文，将于2016年3月1日起调整福州住房公积金个人贷款政策。一是调高住房公积个贷额度。双职工缴存的家庭，可最高申请80万元的住房公积金贷款，单职工可申请最高50万元的贷款，同时确定贷款最低额度为20万元。
据了解，政策调整前，夫妻双方在福州地区缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度为60万元；单方缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度为45万元。
同时，开展住房公积金异地个人住房贷款业务。福州市鼓励福州户籍在福州以外的地区缴存住房公积金的职工，到福州七县（市）购买自住住房。
所谓异地住房公积金贷款，是指：福州户籍（指户口本上地址为福州市的鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区和福清市、长乐市、闽侯县、连江县、闽清县、罗源县、永泰县）、在福州以外的地区缴存（以下简称异地缴存）住房公积金的职工在福州七县（市）购买自住住房的，按照福州住房公积金贷款政策的规定和要求，可向福州各住房公积金管理机构申请住房公积金贷款。
另外，通知中称，加强资金流动性紧张的调配和风险防控。在住房公积金个贷使用率达到90%以上时，各住房公积金管理机构可通过向当地财政、商业银行借款，试行资产证券化等方式进行融资、开展贴息贷款业务等。
按照央行的的通知，目前个人住房公积金五年期以上贷款的利率为3.25%；五年以下（含五年）的贷款利率为2.75%。
中国指数研究院的数据显示，2016年1月，福州新建商品住房均价显示为12151元/平方米。
住房公积金贷款的政策篇4
年内再降
根据住建部等四部委下发通知，从本月起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例降至20%。当时，文中提到北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。
随后，北京公积金管理中心通知称，二套住房贷款最低首付款比例由30%降低至20%。记者了解到，这已是今年北京公积金二套房首付比例第二次下调。今年5月，北京放宽了公积金二套房贷款政策，规定称，已结清首套贷款的购房家庭，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例为30%。同时，购买第二套普通自住住房贷款的发放对象，不再限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。
而此前，使用公积金贷款二套房，如果首套房没有出售的情况下，依旧按照原政策六成标准执行。使用公积金贷款二套房，如果在首套房出售的情况下，按照原政策的七成标准执行。也就是说，今年以来，公积金二套房最低首付由六至七成，降至两成。
刺激“金九银十”
业内人士认为，今年各类宽松政策集中出台，尤其是在传统的“金九银十”来临之际出台新政策，有助提高购房者入市的积极性。一些有改善性购房需求的群体可能选择在此时入市。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，2015年楼市复苏的主要原因是2014年“9・30”和2015年“3・30”的信贷政策宽松，其间全国有上百个城市放宽了公积金政策。“全国从2015年来，已经有超过百个城市了不同力度的公积金松绑政策，其中包括北京、上海等超过30个城市还提及了增加公积金贷款额度。从整体来看，全国层面的公积金政策刺激逐渐对市场增加影响。”
业内人士认为，公积金的松绑代表了2014年来的第五轮房地产刺激政策开始继续升级。预计今年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，在多个环节进一步放开，地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。尤其在北京等地，“金九银十”楼市将延续升温趋势。
楼市影响有限
新政出台究竟对楼市影响如何？记者走访部分二手房中介市场后发现，看房者确实比过去增多。但实际上很多购房者却是乘兴而来，败兴而归。“能够使用公积金贷款的楼盘寥寥无几。”一位购房者告诉记者。
记者从楼房销售人员处了解到，不仅是一些新房楼盘本身不支持公积金贷款，部分二手房业主对此也有抵触心理。部分业主知道买家要用公积金买房，有时会拒卖，甚至提高叫价。正常情况下，公积金二套房首付贷款比例下调，买房人的积极性会提高，对卖房人也是有利的，为什么会出现市场遇冷的情况？
“公积金贷款审核的资质麻烦，得在单位将资料整理完毕，而且放款放得比较慢，不像商贷，一般一个月就能搞定，而公积金贷款则需要两个月左右。房主都愿意商贷，因为能很快拿到全款。比如我这房子卖出去了，我是一个月拿到500万还是两个月拿到，对业主来说是不一样的。500万放在银行一个月都有不少利息呢。”某二手房销售人员告诉记者。
此外，使用公积金不光是看利率和首付比例，还要看限贷额度。目前国内二三线城市改善型需求的主流集中在80～100万，首付两成的话，基本上需要额度在60万左右，但大部分城市公积金贷款的限额在30～40万，这点来看的话，绝大部分城市实现这种最低折扣的可能性是很小的。中原地产市场研究部总监张大伟认为，这次比例的调整，在实际操作中影响有限，也就是说，对购房者的购房意愿刺激并不大。
住房公积金贷款的政策篇5
【关键词】房地产新政住房公积金管理对策
一、引言
我国住房市场自2008年以来，开发商快速扩张，导致房地产库存持续增长。根据国家统计局2015年11月11日公布的数据，至10月末，商品房待售面积为68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，也意味着未来几年将有60多亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积30平方米计算，这些待售住房至少还可供2亿多人居住。而住房市场从供给端看，中国住房供给进入集中爆发期。从需求看，人口结构逆转使住房需求重心由刚需转向改善型。在2010年后，住房不再是家庭配置资产的首选，住房投资需求也在快速下降。供给与需求关系的变化，导致今年以来我国商品房待售面积一再创下历史新高。因此，作为住房公积金管理部门，探讨应对策略，就具有重要意义。
二、政策调控和需求分析
面对严峻的中国房地产经济，国务院及时出台了促进房地产产业健康发展的应急措施。2015年前10月，国家相关部委多次发文，要求住房公积金管理机构不断加大对缴存职工住房消费的支持力度。随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台，继去年末央行开启降息周期之后，2015年又经历了5次降息、数次降准，标志着2010年以来我国住房公积金使用收紧政策的结束，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码。从中央到地方政府已出台的调整政策来看，原来住房公积金以解决缴存职工住房问题为主要任务，如今，缴存职工中绝大部分已经解决了住房，面临的是改善住房问题，或者为暂时没有建立住房公积金制度的子女解决住房，由本身的刚性需求变成家庭成员、直系亲属的刚性需求。
三、公积金政策应变分析
根据这一变化，要将住房公积金的适用范围由“解决住房”向“解决和改善住房”延伸。将住房公积金的服务对象由缴存职工本人，向缴存职工本人及其直系亲属拓展。将住房公积金提取范围扩大到购房、建房、修房、养房、租房等新领域，增加住房公积金贷款新品种，丰富贷款担保方式已成为各级政府住房公积金政策调整的主要方向和内容。综合各地出台的住房公积金政策，大致可以分为以下几种：
一是放宽住房公积金贷款条件，扩大贷款的对象范围，由原来规定的连续、足额缴存住房公积金一年以上条件缩短为连续、足额缴存住房公积金半年甚至三个月。二是提高住房公积金贷款最高额度，不再区分二手房房屋使用年限，最高贷款额度统一调整至房产抵押值的80%。三是降低贷款首付比例，把最低首付款比例由原购买商品房的不低于购房总价款的30%调整为20%。四是延长贷款期限，把贷款年龄限制由男60周岁女55周岁调整为男65周岁女60周岁，有的甚至把借款人的贷款期限最长调整为30年。五是放宽职工还款能力的限制，不以职工工资收入水平来测算贷款最高额。六是放开二套房贷，取消购房面积限制、发放异地贷款、组合贷款等；七是发放“公转商”贴息贷款，资金不足的住房公积金中心，由银行按照公积金中心审批的额度，先行发放商业性个人住房贷款，由住房公积金中心按月给予利差补贴，待住房公积金中心资金宽裕时，再将银行商业性个人住房贷款置换转回。八是简化程序，取消担保、公证等手续。
四、新政下的住房公积金管理对策
各项新政的实行，一方面，利用住房公积金的相应政策来刺激当前的房地产市场去库存，对房地产市场的调控功能和杠杆作用也开始显现出来；另一方面，在整个政策调控实施过程中，住房公积金管理机构如何有效管理住房公积金，使之常态化、有效化、制度化，仍有几个方面的问题值得思考。
1、强化资金安全
住房公积金制度是一项利国利民、惠及万家的好制度，它影响面很大，覆盖、保障和惠及的主要对象是普通的中低收入群体。资金是否安全，直接影响到广大缴存职工的切身利益。住房公积金助力房地产市场去库存，首当其冲就是提高贷款额度，下降首付比例。制定住房公积金个人贷款政策同时，要根据贷款人的实际情况实行差别管理，并提高有关政策的可预期性，即最大限度为住房公积金缴存人在基本的自住住房消费范围内提供住房公积金个人贷款支持，将购房者的自住性需求、改善性需求转为实际需求，把加强管理、调整政策、稳健发展放到更加突出的位置。住房公积金贷款政策制定时既要注意风险控制，又要做到控高保低，向中低收入人群倾斜。广大的中低收入者家庭收入水平低，部分职工收入不稳定，偿还贷款能力不强，存在贷款人不能按照合同约定履行还款义务的隐患。影响了贷款的安全性，再加上贷款期限较长，增加了违约行为发生的可能。办理住房公积金贷款后，职工一部分收入需要用来偿还贷款本息，如果家庭出现其他变故如：借款人由于失业、伤残、离异或丧失经济支付能力，或是借款期间借款人死亡等其他突发事件不能按期偿还贷款，可能会出现还款困难，造成贷款逾期，客观上成为贷款高风险人群。要建立一套较为完整的向中低收入群体倾斜的住房公积金政策，如，中低收入家庭职工贷款可先提取帐户内的住房公积金后再办理贷款；或是增加借款人的范围：借款人及其配偶、父母、子女和兄弟姐妹都可做为共同还款人等政策，减轻贷款的风险防范和实际支付能力的矛盾。住房公积金只有用于真正需要改善居住条件的广大中低收入职工，才能有力地促进当前房地产市场的健康发展，才能真正体现住房公积金的互助、保障性质。
2、强化机构监督管理和有效运作
在利用各种调控政策的同时，还要关注住房公积金管理机构的资金状况。目前各地住房公积金管理机构各自为政，资金分散使用，实行封闭管理，尚未形成自治区或省一级的资金统一调度平台，住房公积金流动性的合理机制也未建立。建立一个既能确保资金安全，又能提高资金利用效率和收益的公积金运作模式和管理体系。按照现代金融机构的模式，进行金融运作，并纳入金融机构的主流监管体系，使之成为具备独立承担民事责任能力的金融机构。对资金进行整体配置，可真正解决住房公积金管理机构“资金富余”和“资金不足”的问题。在投资管理上，给住房公积金和全国社保基金同样的待遇，拓宽其投资渠道，促进资金发挥最大经济效益和社会效益。
既可以提高住房公积金资金的使用效率及投资收益，又发挥了住房公积金互助共济的功能。
3、建立长效运行机制
作为住房保障和住房金融重要组成部分的住房公积金制度及其管理机构，理所应当根据当地经济、社会、和房地产市场发展状况，结合地方政府要求，利用住房公积金贷款、提取、资金投放等手段，使房地产市场保持在稳健、可控范围。对住房公积金的政策调整时，应考虑住房公积金制度的自身发展，按照住房公积金自身资金运营规律和资金情况，量入为出，合理制定和调整政策，而不应是“头痛医头，脚痛医脚”，缺乏长效机制。既要保障住房公积金缴存者能根据自身经济状况、市场供求状况合理调整个人和家庭的住房消费，使不同层次的住房消费趋于合理。同时，也可以帮助已经建立住房公积金制度的职工在增强其住房消费实力的基础上，提升消费层次，改变住房消费结构，使社会不同阶层的住房供需处于基本的平衡之中。
住房公积金贷款的政策篇6
政策性住房金融机构是由政府或政府机构发起、出资创立、参股或保证的，不以利润最大化为经营目的，在住房领域内从事政策性融资活动，以贯彻和配合政府的社会经济政策的金融机构。
从本质上看，政策性住房金融机构的设立是为了解决居民住房问题，贯彻实施住房市场发展目标。政策性住房金融是住房保障体系的重要组成部分，当前我国住房金融市场具有转型期的阶段性特点，政策性住房金融业务和商业性住房金融业务的发展都亟待规范化，采取措施使其互为补充，相互促进。
近年来中国住房市场快速发展背景下，商业性住房金融业务规模增长迅速，以个人住房抵押贷款为例，相较于1997年末190亿元的个人购房贷款余额，截至2013年9月底，个人购房贷款余额已达9.47万亿元。商业性住房金融业务发展的同时，政策性住房金融业务需要进一步发挥其在住房体系的资金融通作用。
在大力建设住房保障供给体系的同时，通过设立政策性住房金融机构可在一定程度上解决公共住房生产建设、消费环节的资金融通问题，对促进住房市场长效调控机制建立具有重要意义。
一、美国政策性住房金融机构设置和运作
美国是目前世界上住房金融业发展最发达的旧家，政策性住房金融机构在解决居民住房问题发挥了重大作用。
与其他国家不同，美国的政策性住房金融机构的形式多样，不仅有政府自己设立的机构，还有政府本身并不投资但是提供贷款担保的机构。主要有以下三类机构组成：
（一）住房金融一级市场的政府保证机构
美国政府成立了联邦住房管理局（FHa）、退伍军人管理局（Va）等机构，对特定人群提供住房抵押贷款担保或保险。FHa为中低收入家庭提供购房贷款信用保险，Va设立面向退伍军人的住房贷款支持和担保计划，凡FHa和Va保险的抵押贷款，由担保机构承担因借款人无力偿还或房屋贬值造成损失的全部责任，保证银行不受损失。这样不仅保护了金融机构的利益，稳定了一级市场，而且为中低收入家庭和退伍军人等特定群体解决住房需求提供了有效金融支持，减小其贷款风险。
（二）联邦住房贷款银行体系
该体系是依据1932年《住房贷款银行法》建立的，这一体系由联邦住房贷款银行委员会、12个联邦住房贷款银行及其会员（储蓄贷款协会）等组成。该体系通过吸收私人资金，为住房开发建设和住房购买提供资金来源，是政府调节管理住房金融市场的主要工具之一。联邦住房贷款银行体系在稳定住房金融市场，促进住房抵押资金的流动性，提供住房开发建设资金等方面都发挥了巨大作用。
除了联邦政府层面的住房金融制度安排和机构设置外以外，美国在州和地方层面也设有专门的政策性住房金融机构，用以解决中低收入家庭住房问题。以加利福尼亚州为例，1975年成立加州住房金融局（CaHFa），业务范围主要包括：为首次购房者提供低利率按揭贷款和政策性住房抵押贷款保险，帮助加州中低收入家庭购买住房，为多户住房项目的开发建设提供低利率融资。
自1976年成立到2007年，加州住房金融局累计为州内13万首次购房的家庭发放共计121亿美元的低息贷款，截至2007年底住房按揭贷款余额为41.9亿美元。
（三）住房金融二级市场的政府保证机构
目前美国住宅金融抵押二级市场中发挥主要作用的金融机构主要有三类：
一是联邦国民抵押贷款协会（Fnma），于1938年由联邦政府组织成立，目的是从贷款者手上购买联邦住房协会贷款，增加抵押贷款的流动性，2008年9月发生次贷危机以来由美国联邦住房金融局接管。
二是政府国民抵押贷款协会（Gnma），于1968年从Fnma中分离出来，是住宅和城市发展部的附属机构，其信用完全由美国政府担保，目的是发行以抵押贷款为担保的长期债券。
三是联邦住房抵押贷款公司（FHLmC），1970年经国会批准成立，作为二级市场机构，其成立宗旨在于为提供房屋贷款的储贷机构供给稳定的资金。它从银行和其他放贷机构处购买抵押贷款，并向它们提供用于发放新贷款的资金，尽管1988年后已私营化，但是政府提供的优惠政策让其获利的同时也承担了部分政策功能。
结合美国住房金融市场发展现状，可以看到美国联邦政府将“居者有其屋”的住房政策目标通过FHa保险、联邦住房贷款体系、联邦住房抵押贷款协会和政府国民抵押贷款协会等证券化机构来达到，使美国居民能拥有自住房产。美国住房金融体系的设计中，既充分发挥了商业性金融机构的作用，也通过政府支持有效促进了政策性住房金融业务的发展。据美国人口普查局的统计，2012年美国住房自有率达到65.5%，高于欧美其他发达国家平均水平。
二、德国政策性住房金融机构设置和运作
第二次世界大战后，为解决居民住房问题，德国政策性住房金融体系发挥了重大作用。目前德国已经形成了以契约储蓄制度为核心，自愿互助性储蓄为主和政府奖励为辅的住房市场融资机制。政策性住房金融体系建立的多渠道融资系统和多样化贷款方式，不断推进德国政策性住房的建设和开发，有效促进了政策性住房目标的实现。
在德国，为居民购建房和为公共住房建设提供金融支持的住房抵押贷款机构有很多，呈现出多样化、多类型的发展趋势。德国的政策性住房金融机构主要包括以下两大类：
（一）属于联邦政府的州立银行或者是储蓄银行
作为联邦制国家，联邦政府负责制定颁布全国性的住房市场法规制度，依据联邦政府颁布的《民房建设资助法案》。德国地方的16个邦，基本上每个邦政府下都会设立政策性住房金融机构，帮助社会贫困家庭和中低收入人群获得购买住房的贷款资金，金融支持方式包括为中低收入家庭建购房和私人投资建造低租金住房发放优惠利率贷款资助。这部分抵押银行的资金有一半左右是由政府提供的，政府拥有大部分股权，为解决中低收入家庭住房问题提供资金保障，是德国重要的政策性住房金融机构。
（二）多元化的合同住房储蓄贷款融资服务体系
1972年德国颁布《住房储蓄银行法》，并于1991年进行修订，从法律层面上对住房储蓄银行的组织形式、监督管理机制、业务经营范围、从业准则、住房储蓄合同标准条款、住房储蓄资金的来源与使用方向、风险规避、贷款担保方式等各方面都做出了详细规定。
在制度设计和政策倾斜的背景下，形成了主要包括储蓄银行和建房互助储蓄信贷社的住房金融机构，为中低收入群体和普通居民解决住房问题提供金融支持。德国的储蓄银行大多是政府背景的国营银行。它在住房领域的主要业务是吸收个人存款、发放房地产贷款，为个人买房、建房筹集资金，在德国共有600多家。德国储蓄银行金融集团是德国金融市场的领导者，集团下属430家储蓄银行，10家州立建房储蓄银行。
合同储蓄模式以自愿性和契约性为主导，居民连续几年存入一定金额的定期储蓄存款作为获得购房时贷款的前提条件，贷款利率与存款利率相挂钩，资金实现先存后贷、封闭运作，政府对居民住房储蓄进行奖励和税收优惠。系统内资金封闭运作，它只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户发放购建房贷款，存贷款利率具有一定稳定性，不受市场利率影响，资金运用的平衡性和国家配套的奖励政策也使得市场利率无论如何变化，住房储蓄贷款合同下的住房贷款利率都能保持固定及稳定，按公司化的经营管理体制来运营，形成了有效的约束与激励机制。合作储蓄模式实现了住房市场效率的整体帕累托改进。
三、新加坡政策性住房金融机构设置和运作
新加坡住房金融体系属于典型的政府主导型，主要表现为中央公积金制度下的政策性住房金融体系。1953年，新加坡颁布了《中央公积金法》，1955年成立中央公积金局，负责整个公积金的管理运行。中央公积金制度设立的初期只是单一的养老储蓄制度，随着经济发展逐步演变成综合性的、包括养老、住房、医疗的制度。
中央公积金局是由政府组建的用于管理居民所缴纳的公积金的专门性政策住房金融机构。其通过实施公积金制度吸收存款，筹集资金，在使用公积金时除应付会员提取之外，主要用于向住房发展商发放社会住房建设贷款，向购房者提供抵押贷款。中央公积金局为公共住房建设提供资金支持有两种方式，一种方式是通过购买由政府发行的长期债券的方式向建屋发展局（HDB，新加坡公共住房的建设主体）提供资金。新加坡国有投资公司帮助政府发行债券，中央公积金局购买政府发行的有价证券，这样前者就可以从中央公积金局获得巨额资金，使公积金变为可以被政府利用的流动资金，而这些资金主要运用于基础设施建设以及住房建设。另一种方式是向住房建设发展商提供贷款的方式提供住房建设资金。住房建设资金投入量大，开发商需要资金融通时，可以通过向中央公积金局借款来缓解资金的压力，使得闲置的中央公积金转为用于开发建设公共住房，从而保证公共住房建设工程的顺利进行。居民存入中央公积金局中的公积金也有两种用途。一是可以用来支付购房的首付款。目前，公积金会员一般约用3年的公积金存款即有能力缴付相当于房价20%的首付款。二是可以用来偿还购房贷款的本息。
新加坡建屋发展局数据显示：截至2012年，新加坡83.3%的居民居住在政府建设的组屋中（80%的居民是购买的组屋，3.3%的居民是租住的组屋），政府兴建的组屋共计有98万套，占到新加坡住房总套数的76%，私房仅占全部住房套数的24%。政府主导型的住房金融业务为公共住房的建设和消费都提供了有效的金融支持。
四、从发达国家经验看我国政策性住房金融业务发展
（一）发达国家经验总结
从美、德、新三国政策性住房金融业务模式和机构设置来看：
第一，政策性住房金融体系设计与一国金融市场体系建设相配套，美国资本市场发达，因此政策性住房金融体系重点在于政府担保，提高资金流动性，政策性住房金融业务内容既有针对一级市场的，也有针对二级市场的，德国和欧洲各国侧重于以互助的合同储蓄模式解决居民住房问题，新加坡则是完全以政府为主导的住房金融模式。政策性住房金融体系设计和一国的国家结构、金融市场发展阶段和成熟程度都要配套。
第二，政策性住房金融机构设置应尽量多样化，美国和德国在政策性住房金融支持机构的设置上，都尽量地通过各种方式来促进多样化的机构发展，使得不同类型的住房金融机构业务类型各有侧重，也使得同一类型的住房金融机构之间能展开有效竞争。在此过程中政府可通过贴息、减免税等政策对住宅金融机构的发展给予支持。
第三，政策性住房金融业务类型应尽量多元化。具体到政策性金融机构所提供的业务类型，各国的政策性住房金融业务中，既有针对公共住房建设融资的业务，也有针对特定群体住房消费提供的资金融通业务，无论是支持中低收入者住房消费，还是支持公共住房建设，也都尽量促进产品类型的多元化，使得参与主体有更多选择权。
第四，完善的制度安排是政策性住房金融市场发展的重要前提。各国在设立政策性住房金融机构、发展住房金融业务的过程中，都通过立法确立了住房金融业务发展的制度基础；在设立住房金融机构后，机构的日常经营管理都按照市场公司化的管理体制来运作；再者，形成全面完善的监管体系，防范金融风险。
（二）我国政策性住房金融业务发展方向建议
我国住房市场发展以来，业界进行了住房金融领域的很多尝试。1987年山东烟台和安徽蚌埠的住房储蓄银行试点，1991年上海建立住房公积金制度并于1994年向全国推广，2004年由建设银行和德国住房储蓄银行在天津成立中德住房储蓄银行，2005年建设银行首单个人住房抵押贷款证券化业务推出。但是受制于住房市场整体发展水平和制度建设基础薄弱，很多尝试半途而废。目前我国的政策性住房金融业务主要集中在住房公积金领域，住建部数据显示：截至2012年底，全国住房公积金缴存职工达到1.33亿人，历年累计归集住房公积金5.04万亿元，住房公积金缴存余额达2.68万亿元，超过8000万家庭通过公积金贷款进行了住房消费。我国政策性住房金融体系建设滞后于住房市场发展和住房保障制度发展需要，因此需在借鉴国外经验的基础上进一步完善政策性住房金融体系。
第一，当前我国需进一步明确政策性住房金融体系的公共政策目标。
当前构建我国政策性住房金融体系的政策目标需明确，是帮助解决中低收入家庭住房问题，还是保障中低收入家庭拥有自有住房，不同的政策目标下，政策性住房金融业务类型、政府补贴方式、支持力度、监管政策和定量绩效考核目标的设定都会存在差别。明确公共政策目标，才能明确政策性住房金融机构职能，是充分发挥政策性住房金融机构在自有住房和公共住房领域金融支持作用的前提。
第二，完善我国住宅立法和政策性住房金融法律法规。
当前我国房地产法律法规建设亟待完善，从房地产市场层面上，需要有《住宅法》《住宅保障法》等作为规范市场的基础法律，通过立法明确住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督机制。同时还需要对政策性住房金融单独立法，使得政策性住房金融业务获得发展的制度基础。
第三，我国政策性住房金融模式要与我国住房市场与金融市场发展现状相协调。
从当前我国住房市场与金融市场发展现状来看，短期内我国政策性住房金融市场还会实行封闭式的运作，可考虑在完善公积金制度的基础上，通过住房合同储蓄模式来对中等收入群体首次住房消费提供金融支持；在完善资金使用监管和配套制度的前提下，发挥政策性住房金融在支持保障性住房建设方面的作用。
第四，应以公积金制度的完善为突破口，构建我国的政策性住房金融体系。
当前可考虑建立以住房公积金为核心的政策性住房金融体系，从事与住房保障相关的政策性金融业务，扩大公积金账户资金的来源和运用范围，更好地发挥合作互助的功能。目前我国公积金缴存比例不规范，不同地区、不同行业、不同单位之间的差距较大，存在公平性缺失，公积金的使用效率不高，需进一步拓展其业务范围。今后需进一步扩大公积金保障范围，提高使用效率，充分发挥住房公积金的住房保障功能。
第五，建立独立专业的政策性住房金融机构。
住房公积金贷款的政策篇7
为提高住房公积金缴存职工住房消费能力，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，根据《住房公积金管理条例》的有关规定，10月9号，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务；明确职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上即可申请住房公积金个人住房贷款；同时，此次《通知》还取消了住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。有关人士认为，这些费用所占比例虽然不是特别大，但对购房者来说，还是会减少许多负担。这些收费项目的取消，不只是购房成本的降低，还可以简化许多手续与环节，为居民节约不少时间，带来许多好处。
门槛降低益于职工流动性需要
住房公积金个人住房贷款是提高缴存职工住房消费能力的重要途径，也是缴存职工的基本权益。当前，各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡，部分城市对贷款条件要求过严，住房贷款发放率较低，影响了缴存职工的合法权益，也削弱了住房公积金制度的互助作用。为此，《通知》规定：职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。同时，按照支持基本住房消费原则，《通知》强调，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
按照支持基本住房消费、资金充分运用等原则，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度。当前，职工跨地区流动日益增强，在就业地缴存、回原籍购房需求增多。为适应职工流动性需要，《通知》要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
按照《条例》规定，设区城市住房公积金管理机构应实行统一的规章制度、进行统一核算。为提高资金使用效率，《通知》要求，未按照《条例》规定调整到位的分支机构，要尽快纳入设区城市住房公积金管理中心统一制度、统一决策、统一管理、统一核算。设区城市住房公积金管理中心统筹使用分支机构的住房公积金。针对部分城市贷款发放率较高、资金流动性紧张，职工贷款排队轮候等现象，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。各地住房公积金管理中心与房屋产权登记机构应尽快联网，实现信息共享，简化贷款办理程序，缩短贷款办理周期。健全贷款服务制度，完善服务手段，向缴存职工提供数据查询、业务咨询、还款提示、投诉举报等服务。
门槛降低给住房消费带来利好
《通知》后，笔者在当地有关部门采访了解到，由于当地公积金使用率偏高，提高首套房贷款额度的可能性不大。根据目前的政策，对于在省内异地缴存满一年在本市购房的市民来说，可以申请公积金贷款。但是，有不少市民有这样的疑问；因工作变动，在外地缴存了不少公积金，需要在本市买房，公积金能不能用来贷款？住房公积金管理中心有关负责人称，根据目前的政策，对于在省内异地缴存满一年在本市购房的市民来说，可以申请公积金贷款。按规定，凡购买本地行政区域内的商品房，并已办理网上签约的省内异地缴存住房公积金的职工，在公积金缴存地管理中心开具无贷款证明和公积金正常缴存证明后，可以在当地申请住房公积金贷款。
此外，如果市民是在居住所在地缴纳的公积金，想在省内其他城市买房，是否可以使用居住所在地的公积金进行贷款，具体要看外地公积金管理中心的具体政策，政策允许就可公贷，不允许就无法公贷。
在公积金的异地提取上，当地也有具体的政策。如果是在本市缴纳的公积金，想在外地用来买房，本市账户的余额也是可以提取的。在提取时需要提交的材料包括购房合同、机打发票、完税证明和房产证。房产证要在取得后三年以内，如果房产证过了三年有效期，也无法提取余额。笔者了解到，目前住房公积金都是属地化管理，各地的公积金管理和资金运行相对来说都是独立的，政策也各不相同，在公积金的异地使用上存在一定的门槛和不便。如果未来能建立统一的公积金平台，就能真正实现完全的异地使用。
根据目前的贷款条件，不少刚参加工作想买房的年轻人受限比较大。很多年轻人工作单位缴存公积金额度较高，即便没有连续缴存12个月，缴存到6个月就能贷到25万元，但是受12个月的限制无法公贷，影响了买房计划。有关人士分析，相比12个月的缴存时间，缴存6个月后账户里面的余额也会少很多。本市公积金贷款额度计算方式为账户余额的15倍，连续缴存时间短，可贷的公积金额度就相对会少，这是客观存在的问题。总的来说，公贷释放的信号是利好，在很大程度上可影响到购房者的购房预期。
门槛降低与新房贷政策起到“叠加效应”，针对部分城市贷款发放率较高、资金流动性紧张、职工贷款排队轮候等现象，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。此次新规明确降低或取消多个项目收费，如降低贷款中间费用，取消住房公积金贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。住房和城乡建设部表示，各省、自治区住房和城乡建设厅要加强对各市住房公积金个人住房贷款业务的考核，定期进行现场专项检查。
对此次出台的新规，业内专家表示，此次贷款门槛的降低，可与之前松绑房贷的政策起到一个“叠加效应”，对楼市起到一个加温、助热的效果。但目前房市过于低迷，充分回暖还需一个过程。如今，人们工作的流动性日益增强，许多人在就业地缴存公积金、却因房价过高等原因而选择回原籍购房，许多公积金费用白白缴存。新规定提出，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，这样职工就可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。公积金异地贷款的细则，都会由各城市住房公积金管理中心统一制定和决策，因此说，该政策会对全国房地产市场的交易量起到促进作用，对于工作变动的居民也更加公平。
住房公积金贷款的政策篇8
关键词：住房公积金贷款加强群众
近几年来，住房公积金贷款制度在住房建设、改善居民住房条件等方面发挥重要的作用。但是据调查显示，公积金贷款仍然还存在着一些问题需要解决。
一、住房公积金贷款制度存在的问题
我国住房公积金贷款制度具有很多显著的优点，住房产业已经成为国民经济新的增长点，同时，由于现时国内住房价格和其他因素，住房公积金贷款成为一个热点关注问题，人们选择使用住房公积金贷款来进行购房融资，在使用过程中，住房公积金贷款的优劣逐渐暴露出来，虽然经过十多年的发展，住房公积金贷款也进行了多次的改革和完善，但是仍然存在着很多缺陷。
（一）覆盖面低
公积金是国家对于住户困难的群众提供的低息贷款，这种贷款制度是国家通过政策颁布实施的，它的目的在于让低收入者、住户困难的家庭能够享受到这种待遇。但是目前出现了一个很普遍的问题，由于公积金只针对参加工作已经就业的员工，所以它的覆盖面积非常的狭小。很多住户困难的家庭恰恰是没有收入的下岗员工，或者是一些经济困难的企业中的员工，还有一部分是无法就业的城市居民以及来城市打工的农民工，这些人完全无法参加公积金，享受不到这种优惠的政策，这样一来公积金实际上只是符合一部分人的利益而已。除此之外，公积金贷款还存在着一个缺陷，它的贷款条件非常严格，城市中很多收入较低的人无法交付房款的首付资金，所以根本无法通过公积金贷款这个渠道来获取融资买房，因此可以看出这部分人虽然也缴存公积金，但是公积金并不会发挥应有的作用，他们无法通过这个方式来购买住房，只能等到其退休之后才能领到公积金。公积金贷款政策只能对一部分人群优惠，对于低收入家庭而言，这种低存款低贷款的政策反而会适得其反，让这些家庭受了利息损失，因此低收入群众对于公积金贷款只能是望尘莫及。
（二）没有优惠低收入群体
在各个城市房价大涨的今天，就全国而言，申请住房公积金贷款的借款人多位是具有一定经济实力的家庭，属于收入中等或高收人人群，低收入者申请住房公积金的家庭较少，造成大多数中低收入者用自己的公积金储蓄为少数中高收入者购房提供补贴的局面。因此，对于已经拥有住房的职工一旦其多次申请公积金购买住房的时候，应该要求其多付一些成本，例如增加其公积金贷款利率等，通过这样的方式能够一定程度上制约这些高收入者买房的欲望，使得住房公积金能够在低收入群中发挥最大的价值。
（三）缺乏灵活性
公积金贷款的主要目的是让住户困难的群众能够收益，但是目前在许多工作单位之中，都会让内部员工购买，并且对员工提出了强制性的要求，住房公积金实际上已经成为了一种有关住房的强制储蓄模式。不仅如此，在贷款住房公积金的时候，并不是轻易就能贷到的，贷款住房公积金的时候必须要本人有购买住房需要的时候才能申请贷款，而且在使用住房公积金的时候也有限制，特别是员工在第一购房和第二次购房的时候有严格的规定，这样一来会造成员工住房公积金贷款申请困难，让一些员工无法普遍的享受到这种优惠政策带来的便利。由此可以看出住房公积金贷款限制诸多，缺乏灵活性。
二、解决对策及其建议
（一）加强公积金管理
国家政策规定员工的住房公积金不属于员工收入范围内，因此不需要像个人收入一样缴纳个人所得税，这样一来很多经济效益好的企业就会利用这一政策，提高企业公积金缴纳的数额，特别是在某些国企或者垄断企业中这种现象普遍存在。企业提高住房公积金的缴存比例实际上是为了让员工的福利增加，而且还可以让企业所得税和员工个人所得税锐减，很多企业都开始相继的模仿。因此各个地区的住房公积金管理人员需要加强公积金管理，履行好自己的职责，切实的将工作做到实处。具体做法是要严格的审查当地的各个企业是否按照规范来缴存住房公积金，必须规定好缴存的上限，对于某些擅自的超过公积金应缴比例的企业，应该严惩不贷，要严格的杜绝这种提高住房公积金缴存比例来规避所得税的行为。
（二）减少限制条件
我国现行的住房公积金贷款制度是政府的优惠性政策，住房公积金管理单位也是属于事业单位，它是以服务群众为目的的，不具有盈利性质。这样就导致了其在工作之中难以与银行协调好，因为银行和公积金管理处的利益、职责存在着差异性，在公积金贷款这一工作上，两方互相限制颇多，这对公积金贷款效率造成了巨大的影响。因此公积金管理处、相关银行以及其他的中介机构应该互相协调一下，实现联合办理制度，将贷款公积金的障碍扫清，让贷款工作效率提高，让其贷款的手续简化，降低住房公积金贷款的门槛，减轻员工负担，让公积金真正的用于购房困难的家庭使用。
（三）实现跨区域
由于区域间的限制，导致公积金闲置，因此公积金贷款管理中心应该实行区域间的融通，让公积金可以跨区域的流通。这样就可以让公积金使用率低的区域将公积金向资金不足的区域流动，两方可以建立友好合作关系，使得公积金流动性均衡，提高其使用率。
三、结束语
综上所述，要解决公积金贷款中存在的问题，公积金贷款管理人员必须得完善公积金贷款制度，降低其中可能存在的风险，减少限制性的条件，让公积金贷款业务能够朝着健康的方向发展。
参考文献：
[1]周琼.住房抵押贷款证券化研究[J].贷款，2007
住房公积金贷款的政策篇9
关键词：住房公积金贷款风险防范对策
住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。而住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。住房公积金贷款属政策性住房贷款，其风险相对于商业银行个人住房贷款较小。
一、住房公积金贷款的常见风险分析
（一）系统性风险
第一是政策性风险，即是因为国家有关部门政策调整而造成银行贷款的风险变动。对于住房公积金贷款来说，政策风险会带来更大的影响；第二是法律风险，当前我国针对个人住房贷款的有关法律法规尚不完善，加之很多时候容易存在地方法规与国家法律出现冲突的情况，从而对公积金贷款带来较大的风险；第三是通货膨胀风险，也可称其为购买力风险，现阶段国内群众购房热情较高，而一些地区特别是大中型城市，现阶段国内群众购房热情较高，一些城市房价大大高出居民购买力，如果在贷款人还款能力不足的情况下发放贷款，必然会在很大程度上增加住房公积金贷款风险；第四是由于房地产行业发展的周期性较强，目前国内房地产市场正处于持续发展阶段，房价已经明显超出了正常的区间，如果房地产行业进入缓慢发展或者倒退时期，一旦泡沫破灭，房价会突然下跌，贷款抵押物就会随之贬值，从而产生巨大的风险。
（二）非系统性风险
其一是借款人信用风险，这一风险一方面是因为国内个人信用体系尚不完善，另一方面是由于借款人基本上属于中低收入人群，自身就业压力和生活压力较大，常常会出现无法按时还款的风险；其二是支付风险，也称为流动性风险，公积金管理中心通常是依靠归集的住房公积金来实现住房贷款资金的发放，而如果住房公积金的需求量超过了归集量，很容易因为流动资金不足而产生风险；其三是操作风险，即是相关工作人员因为自身原因出现误操作而导致的贷款风险；其四是抵押物风险，即是因为借款人出现违约行为，在进行抵押物处理时会存在一定的损失。
二、住房公积金贷款风险的防范对策
（一）做好贷前审查工作
在发放住房公积金贷款之前应当对借款人展开深入的调查，贷前调查是否真实全面，在很大程度上关系到贷款风险的大小。首先必须要了解清楚借款人和所在单位是否已经定期缴纳住房公积金，借款人是否具有稳定收入来源和职业，是否属于本地常住户口，了解其偿还能力。其次必须要做好贷款用途的审查工作，住房公积金贷款仅仅用于购买、建造或者大修自住住房，在发放贷款之前应当审查借款人目前的住房情况以及购房情况，审查申请审批书中的相关内容是否属实，以防贷款被借款人用于其他方面而增加风险。
（二）建立个人信用评估体系
对于住房公积金的具体缴纳情况，银行方面也应当进行记录，建立个人信用评估体系。对按时交款的借款人，银行应将其信用等级评定为优秀，同时采取一定的奖励措施，例如说信用等级越高的借款人，其享受的服务项目就越多、越优惠，从而来激励借款人都能够诚信履行约定。对于一部分信用等级相对较低的借款人来说，银行应实施一定的惩罚对策，比如说减少其信用额度，降低其住房贷款的最高值，增加贷款利率值，减少贷款延伸时期等，也可以利用社会舆论压力来迫使其尽快还款，从而尽可能的降低风险。
（三）加强房地产市场研究分析
住房公积金管理中心应当提高认识，深入开展对国家宏观经济发展形势、地区经济发展情况和相关法律法规的研究，大力加强对房地产市场实际情况和发展趋势的研究，从而准确评估房地产市场的发展及走向，合理设置房地产价格预警指标和相关标准。另外，要根据当地房地产市场的发展情况以及国家相关政策，对住房公积金贷款业务进行合理的规划，对于贷款额度上限、首付比例以及还款期限等标准规定进行合理的调控，从而更好的应对市场波动，尤其是对部分房地产过热地区，更要冷静分析市场情况，慎重进行放款。
（四）完善相关管理制度
进一步强化住房公积金管理中心的内控制度建设，一方面，要建立和完善以风险评估与风险控制为重心的风险管控机制。住房公积金贷款必须要坚持贷前调查、贷时审查、贷后管理的基本原则，不断健全审批制度，贯彻落实公积金贷款责任制，健全住房公积金贷款风险预警机制，制定符合实际的科学合理的应急措施和不良贷款清销机制；另一方面，要做好内部稽核工作，落实监督反馈机制。为了防范公积金贷款的风险，办理住房公积金贷款必须找人担保，如借款人不还款，担保人是要负上催缴乃至还款责任的。在应承作为担保人之前，必须慎重考虑，当签名作钱债担保，即是对贷款机构作出个人负责清还欠债的承担。即使担保人和借款人的关系有变更，它仍然是有效的。
三、结束语
总之，住房公积金是我国政府给人们群众提供住房保障的一项重要制度，近年来也有越来越多的公积金缴存人为改善自身生活条件而贷款买房。所以我们必须要做好公积金贷款风险的管控，从而确保公积金管理中心的收益，保证归集公积金的资金安全，最终保护好缴存人的合法利益，促进我国经济健康持续发展。
参考文献：
[1]杨红梅.防范与控制住房公积金贷款风险[J].财经界.2014（24）：16
[2]王剑.住房公积金贷款风险控制策略研究[J].市场研究.2014（10）：48
住房公积金贷款的政策篇10
关键词：住房公积金；问题；对策
住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金管理政策是一种社会保障性质的合作互助资金，是为职工提供住房保障计划的一部分。我国自组织实施住房公积金制度以来，在推进城镇化建设和改进住房分配方面，住房公积金无疑发挥了重大作用，为一批批困难职工实现了住房梦。同时，围绕住房公积金个人贷款使用率不高，挤占、挪用、贪污住房公积金等违规违纪事件，以及住房公积金引发的诸多不公现象，批评之声也从未消停。
正是因为住房公积金政策的存在，才使得我国大部分的城镇居民都解决了住房问题，使人们的生活条件有了很大改善，尽管如此，该项政策还是在一些方面存在问题，从而导致了风险系数的增加，并对该项政策制度效益的发挥带来了影响。在过去的发展历程中，我国的住房货币分配制度与社会是相互和谐的关系，创立了具有中国特色的住房公积金政策，并对我国房地产行业的发展发挥了巨大作用，但是我国还需要继续加强和完善，这样才能够更好的促进我国房地产行业以及调节经济发展，提高人们的生活水准。
一、住房公积金管理存在的问题
在我国住房公积金政策在居民住房问题以及房地产事业的发展上虽然发挥着巨大作用，但是由于影响公积金贷款还款的因素很多，所以公积金贷款过程中还是存在很多风险，为了规避这些风险，我国必然需要制定相对应的管理制度，目前管理制度中还存在一些缺陷，具体分析如下：
（一）住房公积金贷款风险防范机制不完善。我国虽然制订住房公积金贷款政策，但是在风险防范机制方面却有所欠缺，尤其是在管理机构作为公积金贷款审批人以及贷款风险为最终承担者方面，对贷款申请的受理以及审批管理环节并没有具体的规定，同时也没有具体的权责以及考核标准，在公积金中心电子信息系统流程方面缺乏必要数据统计，缺乏交流平台，甚至有一些公积金中心将贷款申请以及审核的原始资料管理不重视，缺乏管理以及催收政策，在贷款途径与回收上监督不严，从而导致了一些开发商与购房者相互勾结，逃避缴纳贷款的现象。
（二）公积金提取管理存在漏洞，违规提取住房公积金。我国在住房公积金内容制度方面还不够完善，管理上的问题还是很严重，一部分的审核公积金中心问题还很多，不保存原始数据，这样必然导致审批记录的不完整，很多重要的信息没有记录，这样监督人员也无从审批和监督，从而造成公积金缴存人也就拥有了各种逃不缴纳公积金的机会。
（三）公积金计算机管理系统存在缺陷，不能适应公积金管理要求。在公积金计算机管理系统中，首先是低水平重复开发管理系统，因为各个中心的管理办法上存在的差异，它们在进行公积金贷款发放的时候，计算机管理系统的工作效率以及质量也会随之降低，在人力与物力上都会造成浪费，加之各个中心之间缺乏物联网以及设置标准数据的连接接口，从而导致信息无法实现及时的分享。然后，就是因为系统本身所存在的缺陷，无法与公积金监督与管理的需求相适应，一部分的计算机系统还会出现程序错误，甚至会出现少计职工利息的现象，总而言之，计算机管系统中存在的缺陷，导致了其公积金管理要求无法相适应的主要因素。
二、健全住房公积金管理制度的对策
（一）扩大住房公积金制度覆盖范围，提高住房公积金制度覆盖率。随着住房公积金覆盖面的不断提高我国一部分的城市中自用置业者以及个体经营这也逐渐加入了公积金住房群体，因此我国应该将公积金制度普及为社会保险。我国城市化进程的不断加快，城市人口也越来越多，这就使得我国人口的问题更加迫切的需要解决，在所增加的城市人口中，有很多进程务工的人员，这些人对于城市的建设发展有着密切联系，这些人应该纳入我国的住房公积金范围，使他们也享受到同样的优惠待遇，这样才能够体现我国政策的平等性与公平性，促进和谐社会的发展。
（二）加强住房公积金的贷款风险管理。目前我国政府住房公积金贷款的范围扩大速度非常快，但是我国的贷款总金额确定逐渐缩小，所以说在我国贷款公积金施行的过程中存在的风险并没有被完全释放，这并不是说这些风险能够被忽视，知识对于我国目前住房公积金贷款存在的风险，应该进行强化管理，虽然难度很大，但是这是我国政府必须要进行的工作。具体的说应该三个方面进行，分别为提升借款偿债能力，完善职工信用情况管理，各大银行也需要各位顾客信用情况进行及时料及合法分析，对抵押物的评价能力进行提高，以培训、建立评估专家队伍的方式进行提高，要精确评价情况，这样做的目的是为了防止借款者在无法偿还的时候，能够抵押个人物品，从而抵充其借款，减少银行损失。
（三）加快公积金管理措施的必要性。住房公积金制度是为了帮助中低收入居民解决住房问题而建立的一项重要的社会保障制度。为了促进住房公积金制度不断完善，改善广大职工住房条件，满足低收入居民不断增长的住房需求，有必要对住房公积金制度进行监管和改革。