公积金贷款对房龄的要求篇1
1.住房公积金的投资现状。
1.1我国住房公积金投资的结构变化
截止2006年末，职工贷款余额为3804.71亿元，同比上涨34.25%，贷款余额占缴存余额比率为48.34%；到了2007年末，贷款余额为5074.33亿元，同比增长33.37%；2007年新增贷款余额为1269.63亿元，比上年增长30.79%；2008年末，我国累计公积金贷款总额为10601.83亿元，比上年增长23.77%，贷款余额为6094.16%亿元，涨幅为20.10%，公积金职工贷款余额以及同比增长比率。我们可以看到投资于国债余额在不断减少，减少的最大比率21.98%，国债占缴存余额减少，到了2008年末，国债投资只占到缴存余额的3.24%，投资国债的空间被挤占。贷款余额占缴存余额比率都在50%左右，公积金存款余额占缴存余额在20%以上，可以看出公积金投资变得更加集中于公积金的贷款和银行的存款，公积金的投资变得更加简单化。
1.2我国住房公积金投资的周期性特点
经济周期波动是经济发展过程中常见的现象，它表现为经济周而复始地由扩张到紧缩的不断循环运动。长期以来西方经济学家对此进行了大量的研究，提出了种种不同的解释。在凯恩斯主义形成之前的一些主要经济周期理论有：纯货币周期理论、投资过度周期理论、创新周期理论、消费不足周期理论、心理周期理论和太阳黑子周期理论等等几十种。这些经济周期理论，从对回答经济周期根源来说，可以分为外生经济周期理论与内生经济周期理论两大类。改革开放以来，我国经济快速发展，已经取得了巨大成就。但是，不可否认，我国经济增长在年度间的波动仍然比较频繁和剧烈。对于住房公积金投资来说，不可避免要在投资中考虑经济周期性波动问题。这种封闭运作本身也是导致流动性管理的漏洞，产生资金来源和投资过分单一；公积金实行的是省（市）的公积金独立运作，在各地区公积金资金不产生资金的拆借和流通，造成了严重区域不均衡，在经济发达的地区，公积金贷款比率攀高，贷款规模逐渐加大，甚至造成缴存的资金不能满足贷款的需要，当然这和较高幅度调高贷款额度有一定的联系，而在欠发达的地区，资金出现了大量的沉淀。这种区域的封闭，已经使得部分城市无钱可贷，而另一部分城市有大量资金沉淀，且造成公积金的贷款组合没有进行充分的风险分散，造成了我国公积金在资金配置上的整体低效率，在局部封闭状态下的较低风险防范能力，是流动性风险的根源。
2.我国住房公积金投资存在的问题
2.1我国住房公积金周期性投资存在的问题
对于公积金周期性投资，主要是由于经济周期性变化而引起政府宏观调控利率变化，影响公积金对银行存款与国债的投资比例。公积金贷款其实也受到利率的影响，利率提高，公积金贷款将承受更高的贷款贴息；利率降低，一般情况下，公积金贷款利率将同时下降，其公积金贷款利息收入大大折扣。公积金管理中心的投资管理人员，应该紧密关注我国经济政策和调控通胀措施，关注我国利率调控下一步的走向，正确把握资金投放比率，做到收益的最大化，维护公积金实际持有人的利益。对今后公积金投资发展，只有增加住房公积金投资的证券持有种类，在不同时期实行不同的组合投资，才能较好防范市场经济波动和利率波动带来的市场风险。
2.2老龄化与我国住房公积金投资的问题
我国人口的老龄现象表现的越来越明显，现在年均以800万人口步入老龄人口的行列。对于管理中心住房公积金来说，需要进一步关注公积金流动性问题。老龄群体，他们没有固定的经济收入来源，需要把住房公积金作为一定的收入来源。整个2008年，全国住房公积金提取总金额为1958.34亿元，同比增长149.56亿元，增加比例为8.27%；而截止到2008年末，我国住房公积金提取总金额为8583.54亿元，占公积金缴存总额的41.47%。根据相关国家统计年鉴的统计，我国到2015年，60岁以上老龄人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%，我国的老龄人口将年均净增600多万，且超过新增人口的数量。到2015年60岁以上老龄人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%，年均净增高龄老人100万，增速超过我国人口老龄化速度，高龄化进一步加速。我国一般职工退休的年龄在55岁左右，而55岁以上的人口中，2010年有2.4亿人口，占到总人口的17.9%，直接冲击着住房公积金的提取支出。在这批老龄群体中，很多人都是住房公积金的缴纳者，随着进入老龄化人数的不断增加，提取公积金的资金数量将越来越大，对住房公积金的流动性提出更高的要求。
住房公积金需要建立合理的住房公积金投资比例。从现在的房地产市场来看，单纯增加住房公积金的贷款，是不能真正解决缴纳公积金职工的住房问题，商品房价格高涨，光靠公积金贷款数量的增加只是杯水车薪，而且加重职工的经济负担，降低了职工的幸福感，合理安排住房公积金的去向，到了关键的时刻。通过上述的论述，公积金运用不应该一味增加公积金贷款。全国公积金在扣除相应的贷款备付金后的归集余额也在增加，这种大量沉淀是没有必要的，而应该考虑将公积金转化为政府的保障性住房建设资金，同时职工所贷的公积金贷款首先购买或者租赁政府的保障性住房，可以尽快回笼政府保障性建设资金，加快公积金再利用的步伐。在投资方面不能仅仅围绕国债的投资，要加大对其他证券的投资。新加坡公积金管理中心管理的职工普通账户，就能投资国家规定的基金、股票等其他品种投资。
参考文献：
[1]宋庆凤.住房公积金组合投资研究[D].天津大学，2008.
公积金贷款对房龄的要求篇2
《长春市个人住房公积金贷款管理办法实施细则》
第一条为加强个人住房公积金贷款(以下称公积金贷款)管理，规范贷款操作，有效防范贷款风险，保证贷款资产安全，根据《长春市个人住房公积金贷款管理办法》(以下称《办法》)，制定本实施细则。
第二条《办法》第五条第一款第(二)项是指借款人缴存住房公积金情况应同时符合下列条件：
(一)开立个人住房公积金账户并缴存须满一年以上;
(二)申请公积金贷款时，其个人住房公积金账户应处于正常缴存状态;
(三)自申请公积金贷款之日起向前推算，连续、足额缴存住房公积金须满十二个月以上。
借款人因工作单位变动等原因，造成断缴3个月(含)以内住房公积金，在申请贷款时已将欠缴的住房公积金补齐并恢复逐月缴存的，该断缴期间可视同连续缴存。
对申请贷款时所在单位连续欠缴超过三个月的借款人，长春市住房公积金管理中心(以下称中心)不予贷款。
第三条《办法》第五条第一款第(三)项所称住房主要包括：新建商品住房、存量住房(即二手住房)、自建住房。
第四条《办法》第五条第一款第(五)项所称内容是指：1、借款人家庭使用公积金贷款购买首套住房的，自筹资金比例按以下情况区分确定：(1)购买商品住房的，自筹资金比例不得低于购房款总额的30%;(2)购买存量住房的，贷款额度不得超过所购住房交易价格与估价值较低值的60%，但所购住房房龄在10年(含)以内的，贷款额度可以提高到所购住房交易价格与估价值较低值的70%;(3)建造、翻建、大修自住住房的，自筹资金比例不得低于工程概(预)算的30%。2、借款人家庭使用公积金贷款购买第二套住房的，自筹资金比例按以下情况区分确定：(1)购买商品住房的，自筹资金的比例不得低于购房款总额的60%;(2)购买存量住房的，贷款额度不得超过所购住房交易价格与估价值较低值的40%。3、借款人家庭购买第三套(含)以上住房的，不予办理公积金贷款。
第五条借款人购买商品住房申请公积金贷款的，该商品住房开发单位应当已与中心签订《住房公积金贷款合作协议》(以下称《合作协议》)，且借款人购买的成套商品住房应在《合作协议》范围内。
第六条借款人购买存量住房申请公积金贷款的，该存量住房应同时具备下列条件：
(一)售房人已就该交易房屋取得《房屋所有权证》;
(二)房龄不超过29年;
(三)售房人对该交易房屋具有完全处置的权利;
(四)该交易房屋的其他共有人同意转让。
第七条借款人申请公积金贷款，必须提供担保。购买商品住房、存量住房申请公积金贷款的，一般采取阶段性担保加抵押或抵押的担保方式。
借款人购买自住住房的，应以本次贷款所购住房为抵押物。建造、翻建、大修自住住房的，可用中心认可的其他房产作为抵押物。抵押物需要评估的，为保证评估价值的真实性，由借款人到中心认可的房地产评估机构申请办理，评估费用由借款人承担。
第八条《办法》第八条第二款所称“借款人家庭(本人及配偶)月工资总收入”按借款人及其配偶的住房公积金月缴存基数确定。
第九条《办法》第九条所称法定退休年龄是指：男职工年满60周岁、女职工年满55周岁;如果借款人按国家有关规定符合延长法定退休年龄的，贷款期限可相应延长，但应出具相关证明材料。
借款人购买存量住房申请公积金贷款的，贷款期限加上所购住房房龄不得超过29年。
第十条职工家庭购买第二套住房申请公积金贷款的，贷款利率执行同期首套公积金款利率的1.1倍。
第十一条《办法》第十一条第(三)项所称身份证明，是指借款人(配偶)的户口簿、个人有效身份证明、婚姻状况证明(借款人未婚的，需提供单身证明或声明;借款人已婚的，需提供结婚证;如果户口簿上注明已婚而事实单身，还需提供离婚证或人民法院出具的离婚判决书、离婚调解书)。
个人有效身份证明包括：居民身份证、军官证、警官证、文职干部证、护照及其他有效身份证明。
第十二条贷款发放后，借款合同中已确定的还款方式不再变更，借款人应按借款合同约定按月偿还贷款本息。
借款人还款账户发生变化时，应持本人有效身份证明、新的还款卡(折)及时办理变更手续。新的还款账户自办完变更手续时生效。
借款人联系方式发生变化时，应及时申请变更，以便中心及贷款银行与借款人联系。
第十三条还款期内，借款人死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的，其财产合法继承人或受遗赠人或监护人或财产代管人应继续履行借款人签订的借款合同。
第十四条公积金贷款偿还一年后方可办理提前还款;公积金贷款偿还不足一年如遇特殊情况，须经中心审核同意后方可办理提前还款。
《办法》第十六条第二款所称规定数额是指人民币五万元。借款人办理部分还款后，可以选择月还款额不变、还款期限缩短，也可以选择还款期限不变，月还款额减少。
第十五条借款人有下列情形之一的，贷款银行有权宣布借款合同提前到期，要求借款人在规定的期限内清偿全部贷款本息，或要求担保人履行相应的担保责任。借款人或担保人拒绝履行义务的，贷款银行可以依法处分抵押物。
(一)在还款期内，借款人连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息的;
(二)借款人超过借款合同最后期限一个月仍未还清贷款本息的;
(三)借款人在申请借款时提供虚假证明材料，已经或可能造成贷款损失的;
(四)借款人擅自将抵押房屋出售、出租、转让、改建、赠与或重复抵押的;
(五)借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的;
(六)还款期内，借款人死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的，其财产的合法继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝履行借款合同的;
(七)借款人发生其他可能影响归还贷款本息的行为。
第十六条借款人按借款合同约定偿还全部贷款本息后，贷款银行根据中心出具的贷款结清证明，将抵(质)押物返还抵押人或出质人，借款合同终止。
公积金贷款对房龄的要求篇3
关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；障碍
随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。
一、住房反向抵押贷款及其社会效应
住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：
首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。
其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。
中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。
二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍
近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。
1.土地制度不明确，缺少国家政策支持。从反向抵押贷款的特征来看，具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权（包括土地的所有权）。中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权，即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权，只拥有有限期限的土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年。据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。
2.市场风险复杂且缺少规避工具。作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。包括：（1）房地产价格风险，即住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失。（2）利率风险，由于住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生变化会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。（3）流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，容易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引起破产。
中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。
3.传统观念根深蒂固。“孝”为百善之先，赡养父母是子女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例。相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念，导致老人一辈子辛苦积攒，一心想为子女留下房产。这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。
4.经营主体复杂难定。银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。但中国银行并未大范围推出此业务，原因在于：（1）该业务要求银行主动经营房产，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项。（2）传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在中国禁止金融混业经营的管理体制下，保险公司不能直接投资房地产业务，也不可能具备金融信贷功能。社会保障机构无论从业务到经验，虽具有相当的资金实力，仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。
三、中国现存住房反向抵押贷款模式及其发展
中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：
1.南京模式（养老院养老）。凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在被养老人逝世之后归养老院所有。属于“到按揭”的雏形，历时两年实践已经夭折。
2.上海模式（以房自助养老）。实施机构是公积金管理中心，65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行反租，租期双方约定，租金与市场价等同。老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归公积金中心交付。此模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心所有，使老人心存疑虑。
3.北京模式（养老房屋银行）。这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”，用租金供自己住养老院。此属商业运作多方得利，但存在诸多问题，如能否保证养老院服务质量、老人房屋被租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。
上述模式可看做中国实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索。由于实践中面临种种不确定因素的困扰，各种模式存在较大的制度和机制缺陷。同时，理论探讨多于实际操作，在缺乏相应政策法规和观念引导以及社会大环境的影响下，反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微。
四、结论和对策建议
尽管住房反向抵押贷款对于健全中国社会保障体系，多渠道筹集养老资金，盘活二手房市场以及拉动内需等有着积极的意义，但目前的市场供给和需求都很有限，短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看，可行性值得怀疑。但从长远来看，其市场潜力巨大，前景广阔。为此，应积极创造有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境。
首先，发挥政府的主导力量，通过建立和完善相应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施创造条件。比如，调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入；通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力；通过税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持，增加经济收入较低老年人参与的积极性等。纵观发达国家的经验不难看出，在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期，政府的主导力量不容忽视。
其次，加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。相信随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念会逐渐发生改变，反向抵押贷款市场将逐步成熟。这当然需要在一些比较开放的大城市开办此项业务，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加。
最后，着眼长远，从战略高度认识住房反向抵押贷款的必要性，将其纳入中国社会养老保障体系，通过健全对借款人的利益保障机制、明确界定经营主体以及寿险业务的示范作用逐步过渡，同时，为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产债券化运作，使金融机构获得资金支持。
总之，住房反向抵押贷款在中国的开展前景广阔，目前需要的是政策环境的创造和对人们观念的引导。
参考文献：
[1]范子文.中国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析[J].经济界，2007，(2).
[2]范子文.以房养老——住房反向抵押贷款的国际经验与中国的现实选择[m].北京:中国金融出版社，2006:55-73.
[3]柴效武.反向抵押贷款在中国开办的迫切性与可行性的评析[J].城市，2008，(1):61-64.
[4]李时华.住房反向抵押贷款:扩大老年消费需求的新途径[J].消费经济，2007，(1):35-37.
公积金贷款对房龄的要求篇4
关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；障碍
随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。
一、住房反向抵押贷款及其社会效应
住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：
首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。
其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。
中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。
二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍
近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。
1.土地制度不明确，缺少国家政策支持。从反向抵押贷款的特征来看，具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权（包括土地的所有权）。中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权，即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权，只拥有有限期限的土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年。据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。
2.市场风险复杂且缺少规避工具。作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。包括：（1）房地产价格风险，即住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失。（2）利率风险，由于住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生变化会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。（3）流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，容易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引起破产。
中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。
3.传统观念根深蒂固。“孝”为百善之先，赡养父母是子女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例。相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念，导致老人一辈子辛苦积攒，一心想为子女留下房产。这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。
4.经营主体复杂难定。银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。但中国银行并未大范围推出此业务，原因在于：（1）该业务要求银行主动经营房产，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项。（2）传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在中国禁止金融混业经营的管理体制下，保险公司不能直接投资房地产业务，也不可能具备金融信贷功能。社会保障机构无论从业务到经验，虽具有相当的资金实力，仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。
三、中国现存住房反向抵押贷款模式及其发展
中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：
1.南京模式（养老院养老）。凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在被养老人逝世之后归养老院所有。属于“到按揭”的雏形，历时两年实践已经夭折。
2.上海模式（以房自助养老）。实施机构是公积金管理中心，65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行反租，租期双方约定，租金与市场价等同。老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归公积金中心交付。此模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心所有，使老人心存疑虑。
3.北京模式（养老房屋银行）。这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”，用租金供自己住养老院。此属商业运作多方得利，但存在诸多问题，如能否保证养老院服务质量、老人房屋被租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。
上述模式可看做中国实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索。由于实践中面临种种不确定因素的困扰，各种模式存在较大的制度和机制缺陷。同时，理论探讨多于实际操作，在缺乏相应政策法规和观念引导以及社会大环境的影响下，反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微。
四、结论和对策建议
尽管住房反向抵押贷款对于健全中国社会保障体系，多渠道筹集养老资金，盘活二手房市场以及拉动内需等有着积极的意义，但目前的市场供给和需求都很有限，短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看，可行性值得怀疑。但从长远来看，其市场潜力巨大，前景广阔。为此，应积极创造有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境。
首先，发挥政府的主导力量，通过建立和完善相应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施创造条件。比如，调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入；通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力；通过税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持，增加经济收入较低老年人参与的积极性等。纵观发达国家的经验不难看出，在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期，政府的主导力量不容忽视。
其次，加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。相信随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念会逐渐发生改变，反向抵押贷款市场将逐步成熟。这当然需要在一些比较开放的大城市开办此项业务，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加。
最后，着眼长远，从战略高度认识住房反向抵押贷款的必要性，将其纳入中国社会养老保障体系，通过健全对借款人的利益保障机制、明确界定经营主体以及寿险业务的示范作用逐步过渡，同时，为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产债券化运作，使金融机构获得资金支持。
总之，住房反向抵押贷款在中国的开展前景广阔，目前需要的是政策环境的创造和对人们观念的引导。
参考文献：
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公积金贷款对房龄的要求篇5
关键词：反向抵押贷款；房屋抵押；老龄人口；社会保障
文章编号：1003―4625(2006)05―0026―04
中图分类号：F830．572
文献标识码：a
住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行或保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月(年)或按协议时间支付现金给借款人，借款人在获得现金的同时，继续获得房屋的居住权并负责维护，一直延续到借款人去世。这种贷款方式，对于改善老年人的生活质量、减轻社会保障压力、构建和谐社会有着积极的意义。
一、市场经济发达国家住房反向抵押贷款的基本要素
住房反向抵押贷款起源于荷兰，发展最成熟、最具代表性的当属美国。上世纪80年代，美国因为出现了大量的“房子富翁，现金穷人”，于是住房反向抵押贷款应运而生。目前，市场经济发达国家住房反向抵押贷款的基本做法是：
(一)贷款机构不尽相同，但都需要银行、保险等机构的互相合作。
在不同的国家，贷款机构不尽相同。加拿大惟一的反向抵押贷款产品CHip是由私人的专业公司提供的。新加坡则是由保险公司――职总英康保险公司推出的，政府是否提供正在讨论之中。而美国则是由政府和私人房贷机构同时提供，但政府的产品占市场的绝大部分，贷款的运行机构也较多。
根据美国的《联邦银行法》下设的《联邦不动产法》，美国的联邦住房管理局(FHa)授权的“合法贷方”被规定为：任何银行、信托公司、国家银行联盟、储蓄银行、储蓄和贷款协会、联邦储备银行、联邦储蓄和贷款协会、信用联盟、联邦信用联盟和任何授权的抵押银行，以及其他FHa特别授权的实体。以上几个国家虽然设计和提供住房反向抵押贷款产品的机构不同，有的是盈利性的，有的是非盈利性的，但其销售和管理往往依赖于银行或保险公司众多的机构网络，需要专业房贷机构、保险公司和银行等金融机构的互相合作。
(二)对借款人的对象限定为老年人，且借款者必须拥有私人房产并要参加相关保险。
加拿大对借款人的资格要求为：年龄在62岁及以上；拥有的房产类型为：单幢房产、城镇房产、复式房屋、公寓。对于租赁的房产、共同拥有的房产和大面积的土地则没有资格借款。
新加坡规定借款人的资格为：
1．必须是职总英康的寿险保户；
2．年龄在50岁及以上者；
3．目前没有牵涉任何法律诉讼程序及案件者；
4．新加坡公民或永久居民；
5．拥有私人房产70年以上；
6．成功的申请者必须在贷款期间购买抵押保障保险，并在贷款期间内维持保单有效；
7．在贷款期间必须购买英康的人寿保险以及屋宇保险，并在贷款期内维持保险持续有效，等等。
在美国，借款人必须自己拥有住房并以该住房作为自己的永久住所居住于此的62岁以上的老年人；房屋可以是共有的，但所有共有人均须达到62岁，且其中至少有一人将该房屋作为永久住所；此外该房屋必须仅为一户家庭所居住。
(三)贷款额度与借款人年龄、当前利率等高度相关，贷款发放方式有较大的灵活性。
在贷款的发放额度上，加拿大规定：可以获得其房产评估价值10％－40％的贷款额度，具体数量由借款人的年龄、性别、婚姻状况、房产的类型和地段以及评估时的现行利率而定，最低为14500美元，最高为500000美元。
美国最少为154896美元，最多为280749美元，限额主要根据房产所在的不同地区来确定，并且每年调整；在贷款发放方式上，加拿大是以一次性的方式给付申请人，而美国则有分期支付、一次性支付和信用支付，或者是三种方式的结合。
信用支付即借款人可在贷款交易成立后的任何时间，在信用额度的范围内一次或多次提款，但每次提款时必须提前通知贷款人。利息按实际支取的金额计算，未支取部分不必支付利息。信用支付方式最吸引人之处还在于，除非借款人在交易结束后立即支取全部额度，额度内未支取的部分可随房屋价值的升值而同比例增加，每月调整，借款人因此可以享受房屋增值的收益，增值速度就是贷款合同中所约定的贷款利率。这一制度设计，对于缺乏收入的老年借款人是非常有吸引力的。
(四)还款方式可自由选择，最大限度地维护借款人或其继承人的利益。
由于住房反向抵押贷款的目的是在保证老年人继续居住在自己房屋内的前提下，以该房屋作抵押取得现金来养老。因此借款人在没有构成违约的情况下，只要还在该房屋内居住，就没有还款的义务，但借款人有义务保证房屋的完好价值，以保证贷款人的债权。在偿还方式上，最常见也是最符合其目的的，就是借款人死亡后，以该住房资产还款。借款人也可以选择其他还款方式。
如加拿大允许借款人可以出售自己的房产来偿还贷款，但如果在获得贷款3年内就进行偿还，将要支付额外的赔偿给银行或其他金融机构。
美国也允许借款人或其继承人直接以现金的方式偿还贷款的全部本息。此时，还款的义务仅限于供抵押的部分的价值(包括此后房屋的增值)，借款人仅就所抵押的房屋变卖后所获得的价款扣除相关交易费用后，偿还其贷款，如果房屋的价款扣除交易费用后偿还全部贷款本息后还有剩余，则该剩余部分仍属借款人或其继承人所有。如果贷款本息累计已超过了房屋的价款扣除交易费用后的金额，贷款人无权就超过部分向借款人的其他遗产追偿，也无权向借款人或其继承人求偿，此时其未偿部分就由保险人赔偿了。
二、我国推出住房反向抵押贷款的必要性
我国目前的老年人基本上都将毕生积蓄投到了房产上，除了拥有房子，并没有多少现金，生活并不轻松。而且随着人口老年化速度的加快，必将对我国社会经济和人民生活带来广泛而深刻的影响。因此，推出住房反向抵押贷款迫在眉睫。
(一)我国已经步入老年社会，社会保障压力不容回避。
1．老年人口剧增。
国家统计局数据显示，2003年末，我国60岁以上的老年人为1．3亿人，占总人口的比重已达10％；65岁及以上老年人口已达9692万人，占总人口7．5％。按国际通行的“60岁以上为老年人，占人口比例达到10％以上或66岁以上老人占7％以上即开始进入老龄时代”的标准，我国已进入老龄化社会。预计到本世纪中叶，我国60岁及以上老人将达到4．4亿人，老年人口将
占总人口的1／4，速度之快，群体之大，将使我国面临日益沉重的社会保障压力，并给我国经济的可持续性发展带来严峻挑战。
2．集中收养程度极低。
据中国老年科研中心的一项调查，目前全国约有1000万80岁以上高龄老人需要照顾。在被调查的城市老人中，98％的老人是依靠自我养老的。我国目前共有公办福利机构近4万家，床位数109万多张，收养了83万多人。这与数以亿计的福利服务对象相比，集中收养的床位数只占0．7％多一点，而集中收养的人数则不足0．6％，与发达国家的集中收养人数占5％－7％的比例相差甚远。
3．养老基金面临“收不抵支”的困境。
目前，我国公共养老金制度是一套“现收现付”的制度，由于人口迅速老化，劳动力不断减少，退休人数日增，而缴纳养老金的人数则相对减少，因此对公共养老金支出造成压力。目前我国养老金缺口已达2．5万亿元，这个资金缺口相当于我国近一年的国民经济总收入。如果这种状况得不到改善，这就意味着若干年后，养老金将“收不抵支”，很大一批老年人将面临无法领取养老金的困境。
4．老年人生活状况可能会演变成社会问题。
由于我国普遍存在退休金低、积蓄少、养老保险缺失、子女经济状况不佳等因素，使得老年人的生活缺乏有力的经济保障，特别是当他们面临疾病、灾祸时，生存状况就会面临很大危机。如何让老人安享晚年、保持个人尊严、为子女分忧，是摆在全社会面前一个亟待解决的问题。
(二)通过住房反向抵押贷款实现以房养老，有利于构建和谐社会。
1．有利于减轻国家在社会保障方面的压力。
老年人借助住房反向抵押贷款产品，在不需要卖掉房子的前提下，能够拥有一笔固定收入用于维持和改善晚年生活。由此，不仅促进了社会福利制度的完善，保证了社会弱势群体的生活安定，而且还大大减轻了国家社会保障压力，必将促进社会的和谐发展。
2．有利于提高国民的生活质量。
在拓宽老年人养老收入渠道，增加养老资金的同时，由于老人生前可以继续享有房子增值带来的收益，不仅使得老年人在经济上能够自给自足，追求更高的生活质量，同时大大减轻了年轻一代的经济压力和精神压力，使年轻人能将有限的收入更多地用于享受消费和发展消费。在提高生活质量的同时，必将增强对社会的贡献。
3．有利于促进金融业的发展壮大。
住房反向抵押贷款不仅给银行、保险公司等中介机构带来新的业务，而且还将促使商业银行等机构深化改革、创新经营，在业务、收入多元化的同时，也将促使金融机构把社会责任和盈利目标紧密地结合，求得多赢效应。
4．有利于促进消费推动经济发展。
住房反向抵押贷款使存钱养老的传统观念受到冲击，有助于培养健康的消费观念：买房不仅是一种消费，也是一种投资和养老能力的积蓄。这样不仅刺激和挖掘了消费潜力，拉动了内需，也能促进国民经济的协调、有效增长。
三、推出住房反向抵押贷款存在的主要障碍
(一)传统思想观念束缚。
西方国家的老年人已经接受了以不动产套现享受人生的观念，但在中国，为子女留下一份财产的传统观念根深蒂固。子女一方只要对老人尽了赡养义务，就对老人的财产有了潜在的支配权，因此有些子女会因为少了继承的遗产，以及到期金融机构将房产收回而无法纪念父辈而反对接受这一服务。此外，国人对于房产投资的观念不强也是限制这项业务开展的原因之一。
(二)国内二手房市场发展滞后。
金融机构开办住房反向抵押贷款，其落脚点是房屋所有者的房产，当借款人去世后，相应的金融机构可获得房屋的产权，并进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，而这些目的能否实现则依赖于房产能否迅速在二手房市场变现。
当前，由于受地区经济发展程度、居民收入、城市化发展速度、住宅消费理念和房屋供给品质等宏观因素，以及房屋产权不明、房价上涨、房屋评值评估不规范和手续繁琐等微观因素的影响，我国二手房市场发展缓慢，若金融机构在二手房交易市场无法以合理的价格出售其房产，这显然会抑制反向抵押贷款的健康发展。
(三)有关住房反向抵押贷款的政策法规还不具备。
住房反向抵押贷款在西方国家实施的比较顺利，关键因素之一在于国家房地产和养老保障的政策法规相互配套，相关的政策起到了支持作用。
如美国的反向抵押贷款之所以能够成功运行，一是美国有关土地管理法规和财政税收法规对此的优惠政策。美国的土地是完全私有的，不存在土地出让金的巨额支付；实施反向抵押贷款的老年人可以享受税收的优惠，免缴财产税等。二是没有土地使用权的权利期限，地价的变更完全是一种自然的经济运行过程，不会随着使用年限的推移而发生变化。这些条件目前在我国是不具备的，这在一定程度上制约了住房反向抵押贷款的推行。
(四)诸多风险也影响金融机构开办住房反向抵押贷款的积极性。
商业银行、保险公司作为盈利机构，其风险的控制至关重要，住房反向抵押贷款的风险主要有：
1．住房价值波动风险。
金融机构办理住房反向抵押贷款，其目的是通过对房产的保值增值或开发新房产来谋取利润。但是该项业务的期限一般较长，金融机构只有等到借款人去世后才能获得房产的处置权。目前我国部分地区的房价已经很高，后期住房价格的变动趋向不明朗，不确定因素较大。
2．借款人寿命预期的风险。
寿命预期与实际存活寿命的差异，是住房反向抵押贷款面临的一个重大风险。借款人与金融机构订立了有效合同后，不管借款人的实际寿命有多长，贷款方一律要按月付款，一旦屋主的寿命超过预期，贷款总额就可能大于房屋的价值。为此，借款人也只需要按房屋出售时的市价偿还抵押贷款额，中间的损失由贷款方承担。
3．道德风险。
住房反向抵押贷款中的借款人相对于金融机构的最大信息优势在于，他对自己的房产的使用情况和自身的健康状况非常了解。虽然住房反向抵押贷款运作中必然引入相关中介机构，但我国中介机构的执业水准尚处发展提高阶段，信息不对称极有可能会使借款人利用自身拥有的信息优势，追求利益最大化而导致道德风险，损害金融机构的利益，从而影响该项业务的稳健发展。
4．流动性风险。
金融机构通过开办住房反向抵押贷款从借款人手中获得大量住宅，并为此在后期的每个月都需要持续稳定地向借款人发放贷款，直到数年后才可能将付出的现金予以收回。而目前我国住房抵押贷款证券化尚未真正发展起来，资产缺乏流动性，因此定期的现金支付就可能遇到支付危机，成为制约当前推行住房反向抵押贷款的重要瓶颈。
四、发展住房反向抵押贷款的建议
(一)制度、政策、法规先行。
推出住房反向抵押贷款业务，无疑是一个重大的金融创
新，涉及到对现行制度的突破，因此，需要法律、政策的有力支持。
1．构建政策和法律保障。
住房反向抵押贷款需要保险公司等机构的介入，涉及到保险资金投资普通房产问题，因此，需要对相关法律进行调整；同时，由于我国老年人有把房屋作为遗产留给子女养老的传统，可通过开征遗产税的方式，增强住房反向抵押贷款的吸引力；此外，住房反向抵押贷款的借款者基本上是经济收入较低的老年人，国家应给予税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持。
2．制定合理的会计方法。
住房反向抵押贷款与普通抵押贷款不同，它的贷款额度的计算，涉及到贷款者的年龄、房产价值的折旧、利率等多种因素，所以需要建立一整套合理的会计处理方法。
3．切实控制风险。
随着我国社会主义市场经济体制改革的深化，未来社会的不确定性在迅速变大，住房反向抵押贷款运行中各种风险也随之加大。因此，通过各种内在和外在的制度设计来降低风险是必须要解决的突出问题。
(二)对有关参与经营机构的功能进行定位。
在我国，此项业务可向社会完全放开，可以贷款或寿险的形式出现，应允许多种机构开办。
1．保险公司可能是支有生力量。
保险公司最适合开办此项业务，尤其是寿险公司，它专门开办养老金保险的缴费与赔付业务，经办此类业务是比较适合的。由于该产品在设计时需要考虑借款人的预期寿命，保险公司在产品设计上可能具有更大的优势。但此业务要涉及贷款的发放，涉及抵押房屋的评估、维护与销售，因此，需要保险公司与银行、房地产部门进行充分的合作。
2．商业银行可能成为主力军。
商业银行的资金比较充裕，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比重。而且，传统的房地产贷款业务都是由银行开办的，银行对开发与房地产有关的金融产品有着比较丰富的经验。因此，银行参与这一业务可称之相得益彰。但这一产品运行周期长、不确定的因素多，面对无限制周期贷款、抵押资产的变化、利率的不稳定、预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响，存在着很大的市场风险。只有在保险产品的介入下，才能有效分散贷款的回收风险。因此，商业银行也必须和保险公司合作才能使这一新的金融产品稳步发展。
3．社会保障机构将会成为积极的合作者。
社会保障机构也可以开办住房反向抵押贷款，建立强有力的社会保障体系，增加新的养老资金的筹措渠道。但这一业务的具体开办，如购售房交易、资产评估、拍卖收回款等一系列的工作，并非社会保障机构的强项，所以，社会保障机构最多只能是一配角而非主力军。
4．离不开中介机构的参与。
在住房反向抵押贷款业务运行中，必然要求房地产部门、会计师事务所、律师事务所等机构的积极参与，同时，房地产部门、会计师事务所、律师事务所等机构也必将是住房反向抵押贷款的受益者。
(三)培育二手房市场。
金融机构开展住房反向抵押贷款的利润最终要在二手房市场实现，如果二手房地产市场处于无序状态，金融机构的利益就无法得到保障。因此，反向抵押贷款的推行需要一个规范成熟的二手房市场，使银行收回的房屋能够迅速变现，回收资金。而目前我国二手房市场仍不发达，抵押住房的处置也较为困难。
因此，政府应尽快出台二手房市场的交易制度、规则，大力推动二手房市场的健康、稳定、持续发展，防止市场大起大落，保障二手房市场的健康发展，使金融机构能将收回的房产顺利投放市场，实现保值增值的目的，从而提高金融机构开展住房反向抵押贷款的积极性。
(四)实行惠民的贷款管理办法。
具体方法如下：
1．对住房反向抵押贷款借款人的年龄也应当限制在60岁及以上；
2．借款人必须拥有私人房产，且要参与相关保险；
3．贷款期间，借款者继续拥有居住权，且夫妻一方死亡后，另一方继续居住，直至死亡；
4．贷款额度要视借款者年龄、房屋位置、利率变动、升值或折损等情况确定，要控制在评估值的一定比例；
5．贷款的发放方式由借款者与放贷机构协商确定，可以是分期支付、一次性支付和信用支付等；
6．还款方式可选择房产抵押还贷或由借款者或其继承人现金还款或借款人在市场上出售套现，还清贷款，享受房子增值的好处。若采用房产抵押还贷，借款者子女在同等条件下，允许有优先购置权，以满足其继承遗产的心理愿望。
(五)进行资产证券化运作。
为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产证券化运作。
公积金贷款对房龄的要求篇6
【关键词】反向抵押贷款；以房养老
一、我国人口老龄化危机
随着我国经济的快速发展，人民生活水平也逐渐稳步提升，我国人口的平均寿命也大大增加。早在2000年，我国60岁以上的老年人口已达1.3亿，占总人口的10.26%；根据最新的第六次人口普查数据显示，60岁及以上人口占13.26%，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年上升1.91个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年上升1.91个百分点。从这些数据可以看出人口老龄化问题将成为中国社会的重大问题。
我国老龄化具有如下特点：
1.老龄化速度快，老龄人口总量大
我国人口老龄化的趋势在逐渐加快，与已经进入老龄化的发达国家相比，速度更是惊人。65岁以上老年人的比重从7%上升到14%所经历的时间，法国是115年，瑞典是85年，美国是66年，英国是45年，日本最短是30年，而我国只用了25年。相比较日本、西欧等国，我国的人口老龄化趋势速度迅猛，在这种情况下，整个社会乃至各个家庭和个人，都尚未对养老做很充足的准备。
2.老年抚养比明显偏大
抚养比又称抚养系数，是指在人口当中非劳动年龄人口对劳动年龄人口数之比。抚养比越大，表明劳动力人均承担的抚养人数就越多，即意味着劳动力的抚养负担就越严重。我国目前有大量的“四二一”家庭（指由祖父、祖母、外祖父、外祖母四人，父亲、母亲二人和一个独生子女所构成的金字塔形的家庭），按人口年龄结构推算，今后30年我国老年抚养比将继续快速升高，到2030年将会超过20%。
3.未富先老
与世界其他已经进入老龄化社会的国家相比，我国目前的状况是未富先老，我国经济发展水平较低，可利用的公共养老资源缺乏。2000年，我国进入老龄化社会时，人均GDp仅为860美元左右，而西方经济发达国家进入人口老龄化社会时人均GDp均已超过5000美元。我国要在经济不够发达时期解决严重的老龄化问题，这就使得社会面临巨大压力，一方面要发展经济，一方面要完善社会保障体系，往往陷入两难的境地。
二、我国养老问题现状
随着中国快速步入老龄化社会，养老问题已经引起国家的高度重视。长期以来，中国的社会保障体系始终处于较低的发展水平。养老体制尚未完全建立，社会保障体系尚不健全，保障覆盖面窄，养老保障金缺口巨大，商业寿险又不够成熟。
老龄问题已成为不容忽视的重大社会问题。养老的问题如何解决，大部人将目光放在社会养老保障体系上。但是，我国经济上的积累还没有达到像高福利国家那样的养老水平，完全依靠国家养老，将给我国经济的发展背上严重的包袱，阻碍经济的发展。这种情况下，一方面寄希望于政府能够尽快建立和完善社会保障机制；另一方面，也需要我们自己努力，通过多种途径解决。故此，积极开拓现有养老资源的潜力，促使社会资金进入到养老领域，推行养老的观念创新和制度创新，弥补养老资金的不足，就很有必要。
三、养老保障的新思路——反向抵押贷款养老模式
从目前的统计表明，我国的城市家庭拥有完全产权住房的，已占到家庭总数的82%或更多，也就是说大部分老年人都有一套有产权的住房。如果按照现在国内城市的高房价来算，很多老人可以说是名副其实的“百万富翁”。如果将这笔固定资产盘活，将住房资源转化为可利用的持续稳定的现金资源，供老年人作为养老之用，可以大大改善老年人的晚年生活水平，也为家庭和整个社会减轻了不小的压力。
所谓“以房养老”就是通过一定的金融保险机制和手段，将老年人的房产予以变现，这种金融手段就是反向抵押贷款。反向抵押贷款最早出现在荷兰，是当时为了解决住房问题而提出的一种措施。但其业务开展最为成熟的是在美国。20世纪80年代中期，美国新泽西州的一家银行首先创立了反向抵押贷款，随后在英法等欧洲国家也有类似的保险产品，即在老年居民中普遍推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务。
反向抵押贷款的定义是老年人把他们拥有并居住的房屋抵押给金融机构并获得现金收入一种金融工具。具体而言，反向抵押贷款是指房屋产权的拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时的房产价值等因素后，在一定年限内，每月给房主一笔固定的贷款，房主继续获得居住权并负责维修。这种贷款一直延续到房主去世、搬离或出售住房为贷款宣告到期，出售所得用来偿还贷款本息，升值部分归抵押劝人或贷款双方协议共同分享。
反向抵押贷款可以起到以下积极作用：（1）保证了日后养老生活的经济来源，保障了老年人的基本生活。（2）住房的继续居住权。当老年人的房产被用来抵押申请反向抵押贷款时，老人们可以继续自由的住在自己的房子里面，直到老人去世，反向抵押贷款终止为止，不影响正常的起居生活。（3）减轻“四二一”式家庭模式下老年人的子女的负担。
四、反向抵押贷款在我国的应用前景
反向抵押贷款已在欧美国家成功运行，但中国的国情与欧美发达国家有诸多不同，考虑到不能盲目照搬其他国家的模式，需要对我国的反向抵押贷款的潜在市场和参与各方进行综合考虑。
1.反向抵押贷款的潜在市场
反向抵押贷款的目标市场，是有一定房产但收入来源少，相对贫困的老年人，这部分“不动产富人”是反向抵押贷款的主要潜在客户。据2003年由中国老龄科学研究中心组织完成的“中国城乡老年人口状况一次性调查”中显示，全国城镇老年家庭大约有2000多万户，城市老年人家庭平均住房3.32间，住房面积达70.3平方米。按照现在房价在高位运行的情况算下来，如果只有1成的老年家庭参加反向抵押贷款项目，其市场规模已超万亿。
2.反向抵押贷款的潜在需求
反向抵押贷款的潜在需求者大体可以分为以下两类：（1）鳏寡老人和无子女老人。这个群体的老人，由于没人赡养所以经济上较窘迫，另外，这部分老人由于没有房产继承人，也就没有其他后顾之忧。可以说这部分老人将是未来反向抵押贷款的主要客户群。（2）独生子女的老人。由于独生子女的小家庭要同时负担夫妻双方四位老人的养老，所以经济压力很大。反向抵押贷款正好可以解决这个问题，一般独生子女家庭和老年人各有一套住房，正好可以拿出老年人的住房作为抵押，这种方式是切实可行的。
3.反向抵押贷款业务的潜在开办机构
（1）商业银行
目前虽然我国还没有商业银行提供住房反向抵押贷款养老模式，但已经有越来越多的银行开始对此进行过调研，表现出对此养老模式浓厚的兴趣。由商业银行开展住房反向抵押贷款养老模式是很有可能的，因为我国的房地产贷款业务一直是由商业银行进行操作的，对房地产的估价及资产转让等方面有着丰富的经验，有严格规范的运作模式，筹措调度资金容易，抗风险能力强。同时，商业银行拥有大量的资金，财力雄厚，能够满足住房反向抵押贷款养老模式的启动预算。另外，对于商业银行而言，正常的抵押贷款是其最大的资产，通过开办反向抵押贷款业务，商业银行可以有效地避免部分投资风险，对于商业银行和客户来讲是双赢的局面。
（2）保险公司
保险公司尤其是其中的寿险公司，是专门开办养老保险的缴纳与赔付业务的专业机构，经办反向抵押贷款业务应是最合适的。从技术上说，拥有专业精算队伍的寿险公司，对购买保险人的预期寿命和产品定价方面的理解有着其他行业无可比拟的优势。通过反向抵押贷款业务，保险公司可以使自己的保险产品多元化，扩充资本金，提升资金质量，增加新的利润增长点。同时，本业务的开办也提升保险公司的公司形象和信誉。
（3）社会养老保障机构
社会养老保障机构可依据自身拥有的大量资金和养老保障资金，独立开办反向抵押贷款业务，或是成为反向抵押贷款业务的投资者。反向抵押贷款本身作为一种金融方式参与养老保障，是利国利民的，具有很大的正外部性。由于其业务开展的初期，需要大量资金并承担风险，如果需要长期、稳定地将这项业务开展下去，需要政府和社会保障机构的支持。
（4）联合经营
由于反向抵押贷款业务运作时间长、需要资金量大、风险大，建议可以先由政府、银行、保险相互联合推出反向抵押贷款养老模式。就是由政府、银行、保险发挥各自自身的优势，一同参与到此种养老模式之中，根据各自的职责分割利润和承担风险。这项业务的开展需要市场和政府这“两只手”共同来推动，加强跨部门的合作是十分必要的。
4.反向抵押贷款业务的潜在风险
（1）市场风险
反向抵押贷款市场包括供给双方，交易行为和相关的交易规则及制度。市场风险需要考虑反向抵押贷款是否有足够的需求和供给，是否出现“有市无行”或“有行无市”的现象，当反向抵押贷款市场的供需双方出现利用冲突时，能否很好地协调处理。这些市场风险因素，决定反向抵押贷款业务能否顺利开展。
（2）政策风险
反向抵押贷款养老模式涉及的领域较多，相关领域的一些政策比如国家有关住房、土地使用的政策、养老保障政策、乃至金融保险政策，都会对其发展产生影响，尤其是长达数10年的政策走向，极难把握，这就构成了政策风险。根据目前国家宏观调控来看，房地产行业总是调控力度最大的，这就造成了反向抵押贷款业务极大的政策风险。
（3）房地产价值波动风险
被抵押的房屋价值以及其预期的升值情况直接决定了贷款机构的贷款量。如果房价波动的过于激烈，将不利于反向抵押贷款的推行，对贷款机构带来很大的风险。比如日本、俄罗斯先后开办过反向抵押贷款业务，都是因为房价波动过大因而停办。就我国现在经济的大环境和房地产调控的力度来说，房价波动的风险也是一种很现实的风险。
（4）支付风险
就反向抵押贷款的特点来讲，由于反向抵押贷款周期长，在这段时期内贷款机构需要向贷款人支付年金而无资金流入，只有当贷款人去世，房产收回才会有资金收入，所以贷款机构需要动用的资金很多且在短时期内难以收回。该贷款机构一旦出现现金流紧张的问题，就容易出现违约的现象，所以该项业务对贷款机构的资质需要较高的准入门槛，防止该项风险的发生。
五、总结
养老问题已经成为我国重要的民生问题。我国是在经济不发达、人口基数大、未富先老的条件下进入老龄化社会的，与国外发达国家相比，我国的养老负担更重。为了缓解养老的压力，在我国社会养老和家庭养老的基础上，通过发展住房反向抵押贷款养老模式是一个不错的选择。虽然我国已经具有了一些开办该业务的条件，但从总体上说，该业务的推行难度较大，需要政府和相关金融机构共同推动。
参考文献
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[6]刘江涛，张波.住房反向抵押贷款中的不确定性因素分析[J].经济问题探索，2008（04）.
公积金贷款对房龄的要求篇7
二套房公积金贷款利率上浮，不同的地区上浮的比例是不一样的，最常见的就是上浮10%。也就是公积金贷款基准利率的1.1倍。在2019年5年（含）以下贷款利率为2.75%；5年以上贷款利率为3.25%。
使用公积金贷款要比商业贷款支出的利息少，而且还款比较灵活。不过使用公积金贷款需要满足一定的条件，不同的地区可能有差别。比如大城市除了对公积金的要求，还要求用户的社保缴纳时间。贷款的具体条件可以咨询公积金管理中心。
二套房使用公积金贷款在额度不足的情况下可以继续使用商业贷款，商业贷款的利率要比公积金高，同样的贷款支出的利息比较多。不论办理什么样的贷款，借款人在后期资金充足的情况下都是可以提前还款的，这样可以节省很多利息。
公积金贷款的额度在计算时一般会根据借款人的还贷能力、住房公积金贷款限额等综合来考虑，这里贷款人的年龄也会影响贷款的额度，如果夫妻双方都有公积金，可以同时申请公积金贷款。
（来源：文章屋网）
公积金贷款对房龄的要求篇8
［关键词］反式抵押贷款；老龄化社会；保障性住房；和谐社会
抵押贷款也叫“以房养老”，是一种以房屋所有权作抵押的贷款，是指拥有完全房屋产权的老人，在满足一定年龄的条件下将自己房子的产权抵押给商业银行或者保险公司等金融机构，这些金融机构通过对老人群体平均寿命的精算，综合对抵押房屋的现值、房价市场变动情况、贷款期间的房屋折旧等因素对房屋进行全面综合的评估，按“房屋剩余价值=预计房屋终值-预期住房折损-预支利息”的计算模式，将房屋剩余价值以年金或者一次性支付的形式分摊到以后老人预期寿命的年限中去，直到老人离世。在这种贷款模式中，老人可以提前使用自己的房产销售款，以提高自己晚年生活水平与质量，满足对现金的各方面需求，同时不用搬离自己的住所而只需对房屋进行正常维护。相应金融机构只有在贷款人离世后,才获得抵押房屋的产权,之后再通过对房屋的拍卖、销售或出租等方式来实现现金的回流，并用以偿还所发放贷款的本息。由于此项贷款的适用人群是老年人，目的是增加老年人的可支配收入，因此也被形象地称之为“以房养老"。同时更加重要的是，反式抵押贷款还具有其它社会意义，值得给予更多的关注。
一、反式住房抵押贷款的操作意义
反式抵押贷款源自荷兰，该贷款一经面世就构建出一种能够有效缓解低收入老人的养老难题，成为提高其晚年生活质量的创新模式，引起了许多欧美学者的关注。随着全球老龄化问题不断加剧，养老问题变得日益尖锐，许多国家都在开始总结经验，并在结合本国国情的基础上，将反式抵押贷款理念引入到自己国家，推出适合各自国情特点的反式抵押贷款产品，这对于缓解各国的养老压力起到了积极的作用，而该贷款模式在我国更加具有深层次的社会经济含义。［1］
(一)我国老年人口众多，反式抵押贷款可使我国经济健康发展
和很多已经进入老龄化社会的西方国家不同，别国是“富了再老”，我国是“未富先老”。按照国际标准定义——“当一国60岁以上老年人占该国总人口的比例达到10%,或65岁以上老年人占总人口比例超过7%时就进入老龄社会”。我国从2000年初就步入老龄化社会。2010年全国老龄工作委员会办公室的统计公报①显示：截止2009年，我国60岁及以上老年人数已经达到16714亿，占总人口数的125%。2011年老龄工作委员会的报告显示我国已经于“十二五"时期进入了老龄化加速发展期。到2015年60岁以上老年人口将会达到216亿，约占全国总人口的167%，危机中也蕴含着机遇。反式抵押贷款是通过为老人提供养老金的方式发放贷款，这可有效增加老年群体的可支配收入，减少其生活的后顾之忧，实现老人即期消费的增加，由于老人占社会人口比重在不断增加，这就会使全社会的即期消费水平同时得到提高，推动我国消费品市场，特别是银发市场的快速发展，实现以内需拉动经济发展的目标。同时由于可以通过住房来实现自身的养老，这也会使老人减少用于养老的谨慎性存款，同时减少年轻人用于后期养老目的的存款，这将有效改变我国储蓄存款居高不下的状况，将固定存款转变为自主性投资和即期消费，实现以内部投资与消费拉动经济增长的目标，保证我国经济实现可持续的健康发展，实现我国社会的均衡和谐发展。
(二)反式抵押贷款可缓解我国养老中的高龄和空巢压力
我国社会现状还具有高龄和空巢的特征。由于我国长期来实行的独生子女政策，目前这些孩子都已长大成人，成为我国生产力的主力军，这意味着两个独子组成的家庭除了要养育自己的孩子，还肩负起照顾四个老人，甚至六个、八个老人的重任。随着生活质量和人均寿命的提高，年轻一代赡养老人的时间会被大大延长，四世、五世同堂的现象不再罕见，这也就意味着将来会出现“八、四、二、一"甚至更大的家庭模式，在这种情况下年轻一代要赡养这么多老人，肯定力不从心，其结果必然导致家庭空巢现象。［2］截止2006年，我国城市地区的空巢率达到497%，农村地区的空巢率达到383%，预计到2015年城乡空巢家庭会超过50%，部分大中城市甚至会突破70%。②随着我国人口老龄化、高龄化、空巢化程度的不断加剧,老年人的生活状况已不再是某个群体性问题，而是一个全社会的大问题，如何缓解这些压力是我国构建和谐社会需要未雨绸缪的首要问题。［3］反式抵押贷款以“以房养老”的创新方式实现了老人的自我养老，丰富了我国现有的养老模式，是时代的进步。如果该项产品在全国范围内推广，则可以增加全国符合条件的亿万老人的可支配收入，有效保障处于弱势的老人群体的生活质量，提高社会的整体福利水平。
(三)我国社保体制不健全，反式抵押贷款可使老人增收
面对我国老龄化问题的日益加剧，许多人希望通过社会保障体系的养老模式来应对老龄化浪潮。但是单靠国家财政拨款的形式养老在我国是很困难的。我国现有社会保障体系发展速度慢，覆盖面窄，参保人数少，社保基金基数小，城镇老年人尤其是农村老年人的参保率低。虽然2009年我国开展了新型农村社会养老保险试点工作，采用将个人缴费、集体补助、政府补贴相融合的方式吸引更多农民投保，但并不是全部人都愿意参加并且乐意接受，这种理念的改变需要较长时间，然而我国老年人的养老问题却是迫在眉睫。同时我国养老金存在不及时发放以及金额较低的现实状况。从2005年起，我国连续6年都在提高企业退休人员养老金水平，但总的来说退休人员的养老金收入仍然偏低，许多老年人收入低于最低生活保障线，尤其在农村相当比例的老年人收入低于当地救助标准（2006年达到24%），以四川省为例：基础养老金标准每人每月只有55元，在通胀加剧、物价高企的今天，越发迫切需要有其他手段来增加老人的收入，以实现更高质量的养老。
(四)保障性住房房源急需解决，反式抵押贷款支持保障性住房建设
我国人多地少，近些年还正处于城市化进程的高潮中，在接下来的30年，每年都有近1000万人口从农民转为市民。这样的发展趋势会使我国房地产价格一直处于上升阶段，但是，这不符合政府“居者有其屋”的政策发展目标。从2010年初的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》到之后的一系列楼市调控政策的出台，我国政府开始加大力度规范房地产市场，通过控制货币的流动性，运用财政、金融等手段来调节市场的需求，在加强地方政府问责制等三管齐下的方法来抑制房价的同时，还加快保障性住房的建设，通过增加住房的供给来实现楼价的调控，让更多的中低收入人群都能拥有自己的住房。为了这一目标的实现，在今后五年里我国将完成3600万套保障性住房的建设。这些保障性住房主要是政府为中低收入家庭提供的，其特点就是价格优惠，主要包括廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房。这些保障性住房的大量建成将有效提高中低收入居民的居住质量，有效增加社会福利，促进社会公平和谐发展。2010年我国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，2011年我国开工建设各类保障性住房1000万套，在完成“十二五"期间新建各类保障性住房和棚户区改造3600万套目标后，我国住房和城乡建设部将会根据届时的城镇化发展情况和经济社会发展水平，通过保障性和政策性住房的供应，进一步扩大保障范围，适当提高保障标准。③因此对于我国住房需求旺盛，住房供给不足的现状，3600万套保障房建设只是个序幕，人口基数大，人均收入低的国情决定了我国保障性住房的建设将会是一个持续的国策。
但是建设这些政策性住房时需要大量的土地和资金，这是我国当前急需解决的大难题。这些巨大房源的解决，需要巨额资金和大量土地。资金目前已经是捉襟见肘，2011年保障房建设的融资需求超过1万亿元，目前缺口仍在一半以上，保障性住房的开工建设是一个硬任务，这个难题将会一直存在下去。而土地的大量征用也绝非长久之策，18亿亩耕地的红线是不能触碰的高压线，所以我国需要更多的途径来加快解决房源问题。［4］而住房反式抵押贷款的开展就可以在一定程度上有效解决该问题，当贷款到期后，贷款机构需要通过处置抵押住房来实现贷款的最终回收，国家、政府完全可以参与到这些住房从贷款初期的利税补贴到最后的处置过程中去，通过回收抵押住房来增加我国保障性住房的供给。反式抵押贷款全国性的开展，将会为保障性住房提供覆盖全国范围的源源不断的房源供给，在充足的房源供给下我国保障性住房的建设才能真正落到实处。
二、反式住房抵押贷款操作的可行性
(一)住房私有化奠定了住房反向抵押贷款的基础
1994年，我国拉开了住房改革的序幕，取消了单位分房，确立了住房商品化、社会化的城镇住房制度，这让我国居民住房私有化率不断提高。根据ReiCo工作室《2010—2011年中国房地产市场报告》，2009年我国城镇住房自有化率为877%；35个大中城市住房自有化率平均为858%。如此高的住房私有化率为我国开展反式住房抵押贷款奠定了坚实而充足的房源基础，在住房反式抵押贷款中最基本的条件就是老人要具有完全产权的房屋，在我国老人拥有自己的住房已经比较普遍，而且在老龄、高龄、空巢的压力下，老人迫切需要新途径增加自己的收入，改变自己的生活状况，经过我国老龄办的调查发现，60%以上的城市老年人愿意独立居住，愿意选择空巢化的生活方式，这意味着用自己的住房财产养老是老人的一个很好的选择，对于接近17亿的老人群体来说对该产品的需求量是十分巨大的。
(二)不断完善的金融市场为反式抵押贷款提供资金与市场支持
由于反式抵押贷款实施中现金流在最初是不断流出贷款机构，而且贷款期限较长，因此该业务对开办机构的资金门槛比较高，总结国外该业务的运行模式，开办反式抵押贷款的贷款机构主要是商业银行或保险公司，而我国无论商业银行还是保险公司都具有雄厚的闲置资金，截止2010年底我国商业银行存贷款差额突破200000亿元，截止2010年底，保险公司保费收支差额突破10000亿元，这些闲置资金为我国商业银行和保险公司开展反式抵押贷款提供了雄厚的资金支持。反式抵押贷款不仅是一种金融创新产品，更是一种创新的老龄产业产品，老龄化、高龄化、空巢化社会现状带给我国的不只是压力，更多的还有机遇。我国老年人群庞大，这部分20世纪40年代至60年代出生的人大多接受的是新式教育，他们对自我养老的需求是迫切的，一方面实现自己闲置资金的保值增值，同时实现自己对潜在客户群体的开发，对老龄产业市场的抢占。另一方面，我国金融市场越来越完善，市场上的金融工具呈现出多层次、多种类特征，产品的跨专业、跨领域合作逐渐增多，产品的抗风险性逐渐增强，这些都为反式抵押贷款提供了强有力的金融市场保证，为其顺利开展创造良好的运行氛围。
(三)我国房地产二手市场的发展为反式抵押贷款变现创造条件
在反式抵押贷款发放中，其贷款额度是参照专业房地产评估机构对住房抵押物的评估价值来制定的，在贷款到期后贷款机构要通过对抵押房屋的销售或者拍卖、出租等方式来获得现金流并实现贷款的回收，而这个过程是离不开住房二手市场配合的。这几年我国住房二手市场在许多大中城市已经启动,而且发展十分迅速,二手房的交易量直线攀升，就2009年我国二手房交易量就已经超过3亿平方米，而且北京、上海、广州、深圳四个一线城市在该年的二手房交易量首次超过一手房交易量。另外，我国二手房中介机构的数量迅猛增加已超过5万，相应从业人员的数量也超过了100万，截止2010年10月就二手房交易佣金都已经超过了300亿，并很有可能在3年内突破500亿元。
三、反式住房抵押贷款操作过程中的难点问题
(一)加强观念上的宣传教育
中国人的传统观念是“但存方寸地，留于子孙耕"。老人将自己的房产抵押出去而不是留给子女，［5］这种新型的养老模式与几千年来中国人形成的传统观念必将产生摩擦，通常将房产传给子孙的做法可能还不会在大面积上被轻易颠覆。“以房养老"这个西方舶来品，可能还会在一段时间里被中国根深蒂固的家庭观念所打败。［6］所以，我们要有充分的思想准备，加强各种宣传教育，帮助人们逐渐从单一的“养儿防老”模式向更现实、更进步的养老方式转变。
(二)做好市场预测、防控金融机构的经营风险
开展反式住房抵押贷款在很大程度上要借助市场的力量，因而必须要考虑到参与各方的经济利益，其核心问题就是房屋价格。［5］按照我国的经济发展轨迹，城市化进程将在很长一段时间影响我国的房屋价格，总体将会呈现上涨态势。但是，我国目前一些一、二线城市的房屋价格已经有过度上涨的问题，或者说已经把未来一些年份的价格涨到位了，加之政府近一两年来的房地产调控政策以及保障性住房的逐步开工，不排除一些城市会出现房价回落的问题，所以，首先要选择好开展此项业务的时机，同时在开展此项业务之前应该对市场价格变化有一个正确的判断，使开展此项贷款的贷款额度、利率、期限等问题都要充分考虑周全，以避免影响到参与各方的经济利益。对于可能出现计划赶不上变化的一些问题，作为市场不确定的变数带来的损失，可以考虑作为政策性亏损由政府弥补。
(三)产权问题
根据《房地产管理法》，我国购房者对住宅的使用权是70年，也就是说我们无法“买断"任何一间房屋。在这种情况下，开展住房反式抵押贷款的金融机构必将有所顾虑，但是2007年颁布的《物权法》有对于附着在上面的房产自动续期一说。当然，如果房屋产权大限到期自动续期是否会产生新的费用，多少费用，这些都是未知数。所以，如何保障反式抵押贷款借贷双方的合法权益，均应有一个政策法律的铺垫以及合理的解决预案。另外，一旦借贷老人离世，其子女提出继承房屋产权时，应该按市场价格结清贷款本息后，优先拥有该房屋的继承权。［5］在这些方面，国外有比较成熟的经验，我们可以在充分比较后，结合中国的特点制定出合理的法律法规。
(四)从法律上规定好各参与职能部门的职责范围与权限
“以房养老"反式住房抵押贷款的开展，需要透明、公正的法治环境，它牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，是一个综合庞大的系统工程，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平公正地经营、管理和执法，在当前法治尚不健全的市场条件下将会是一个极大的挑战。以房地产评估来说，目前中国房地产评估机构还极不规范，整体素质偏低，市场还存在恶性竞争，这对于处于弱势的老年人群来说，更是难以应对和得到及时、公正、合理的处理。
(五)政府应从政策上予以铺垫与倾斜
开展“以房养老"，在中国还是一个全新的尝试。在当前国内还不允许金融混业经营的情况下，相关法律对于商业银行和保险公司的业务范围还有一些禁忌，因此，必须由政府出面在法律和政策上做好必要的铺垫。例如，可否允许商业银行、保险公司等金融机构在目前法律市场条件下开办此项业务作出某些尝试？开办此项业务时如果出现市场房屋价格风险达到多少幅度政府可以给予适当的补贴？当然，还应包括房屋产权70年大限过后的自动续期以及随之而来的相关费用问题等内容，也都是国家政策需要提前考虑的。
(六)政府应完善社会各项保障机制，解除人们养老的各种后顾之忧
目前，我国大部分即将进入老年的一代人多数为独生子女家庭，对于今后自身的养老都有很多顾虑，如医疗、护理、出行等，希望不会因为老年的到来而使生活水准明显下降，而已有的这套住房将是他们最大的一笔财产，为了让老人及其子女放心、踏实、愉快的接受“以房养老”的补充模式，政府还应该加快完善全社会的各项保障机制，包括养老保险、医疗保险、失业保险等，从根本上解除老人及其家人的后顾之忧。
老吾老以及人之老，反式抵押贷款这种养老模式的创新有很好的社会经济效应，应该尽快展开。它可以有效缓解社会老龄化带来的种种矛盾，促进创建公平和谐社会，引领我国社会、经济更加健康地发展。
注释：
①《2009年度中国老龄事业发展统计公报》全国老龄工作委员会办公室2010年7月。
②《中国城乡老年人口状况追踪调查》阎青春在新闻会的讲话。
③《保障性住房建设和房地产市场调控》记者会齐骥讲话2011年3月9日。
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公积金贷款对房龄的要求篇9
一般来说，房贷者主要分为两类：一类是普通的自住型房贷者；另一类是利用房产解决资金周转问题的人。贷款目的不同，在选择房贷产品时也应有不同的考虑。
自住型房贷者：利息节省是关键
对于这类房贷者来说，在选择房贷产品时，最关心的是节省贷款利息。而在节省贷款利息方面，有以下几种房贷产品可供选择。
1.双周供
双周供是指将按揭贷款的公平款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。双周供还款的频率高，每次还款的金额较少，故投资者承担的压力较小。
分析：在等额本金、等额本息、双周供这3种还款方式中，等额本金是最节省利息的，但是，由于等额本金是递减式还款，前几个月的还款额相对高一些，对于很多工薪阶层的人们并不适合。权衡利弊，双周供介于其他两种方式之间，既能达到节省利息的目的，又不会过多增加借款者的还款压力。
2.固定利率房贷
固定利率房贷是指在房贷期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。其优点在于利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。缺点是一旦利率水平降低，在房贷利率固定情况下，和其他浮动利率贷款相比，购房者有可能要多支付利息。
分析：虽然固定利率并不能绝对节省费用，但是，的确在很大程度上降低了利率上调给贷款者带来的风险，不必担心因利率的上调而使总体的利息支出“水涨船高”。尤其是对于那些投资型的房贷者来说，还款固定，便于安排资金。
但是，如果计划短期内提前还贷，或想增加还款额的购房者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。而且，目前固定利率贷款的利率是高于普通商业贷款基准利率的，对于普通的老百姓来说，如果加息预期失败，不但不能够节省利息，反而会比普通商贷要多支会利息，得不偿失。
3.公积金贷款
住房公积金贷款也叫住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款，是由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（或自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款；贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。
分析：近几年来，政府连续上调商贷利率，而与此产生鲜明对比的是，公积金贷款相比十分微弱。目前，5年期公积金贷款利率是4.32%，5年期以上利率为4.77%。对于普通房贷者而言，即使商贷使用的是下浮15%的优惠利率，5年期以上的贷款利率仍为6.04%，二者相比利率差为1.27个百分点，这将直接影响到房贷者的利息支出。同时，公积金贷款还有一些优惠政策以弥补款额度较低的不足。
解决资金周转问题的贷款者：让房贷动起来
随着人们理财意识的不断增强，越来越多的人开始认识到利用房产进行资金周转是一个十分明智的选择。对于这类房贷者来说，目前可以选择的房贷产品也很多，每一款都有其特定的适应人群，作为借款者切勿盲目行事，要根据自身特点比较分析后再进行选择。
1.循环贷
循环贷是指借款人将按揭房抵押给银行而获得一个贷款额度，在对应的时间和额度内可以分次提款，循环使用。根据额度确定方式的不同，“循环贷”可分为自主额度和综合额度两种。对于前者，要想获得较高的额度，只要客户所选择的还款方法使本金摊还的速度比等额月供快，两者之间的差额就可供客户使用。
分析：循环贷的实质就是抵押贷款。办理循环贷，房产需经重新评估，最高贷款额度不超过50万元，贷款期限最长可达30年。但用途较为局限，不能用于炒股，基金投资等风险性投资，且不能提现。
2.随借随还
招商银行推出的此业务是指客户通过房屋抵押获得个人授信额度签订协议后，可以通过招商银行网上银行和电话银行等电子渠道自助办理个人借款和还款业务，具体包括自助借款、自助提前还款和自动提前还款3项功能。通过“随借”功能，客户用多少借多少，借多少钱计多少天利息；通过“随还”功能，客户可根据自己的家庭财务状况，结合自己的职业规划自行设计还款计划，可实现当天还款，当日结息。
分析：随借随还是一个具有极强综合理财功能的房贷产品，它的问世也使房贷成为家庭理财最重要的工具之一。该业务具有最能省息、足不出户、自动审批、瞬间到帐、无纸化手续等5大特点。但选择该产品的房贷者需要注意，申请的贷款额度不能超过已还款额度范围。
3.置换式房贷
置换式房贷是指对全额付款购买商品住房，取得永恒所有权证书不超过2年的自然人客户发放的贷款。与普通个人住房贷款相同，置换式个人住房贷款最长贷款年限为30年，贷款成数最高为七成，贷款利率也执行相同标准。
分析：贷款成数、利率、期限都与现行个人住房贷款相同，一般情况也可享受优惠利率。但是置换式房贷审批比较严格，不但要求申请者必须取得房屋所有权证书不超过2年，而且必须是因需清偿购房所负债务而申请的贷款。
4.同名转按揭
同名转按揭是指正处在按揭期间的借款人，为了增加（减少）贷款金额或延长（缩短）贷款年限，把住房按揭从一家银行转到另一家银行。
分析：同名转按揭操作相对简单，其最大特点是，可以利用处于抵押当中的房产解决资金周转问题。同时，在利率上也会有一定优势。但是对于办理此业务的房贷者来说，重新申请贷款数不超过原购房价；抵押房产不小于60平米，房龄加贷款年限不超过65年。
5.抵押消费贷款
借款人将自己或他人（如亲属、朋友、同事）拥有所有权的房产作抵押，向银行申请贷款用于和种消费用途，如买房、装修、买车、出国、旅游、留学等。抵押后的房产仍然可以正常使用或出租。
分析：对于想要办理抵押贷款的借款者来说，首先手中的房产必须是完全产权。在贷款额度上，各银行会根据抵押房屋类型的不同给予不同的贷款额度，普通商品房的贷款额度不超过其评估值的70%，别墅、商铺的贷款额度则不超过其评估值的50%。对贷款期限各家银行也有不同的规定，但期限大都比较短，一般分为1年、2年、3年、5年等不同档次，最长不超过10年。贷款利率一般按照央行规定的基准利率执行，但也有银行会根据个人资信状况最低下浮10%。而且银行要求申请抵押贷款的房产年龄不超过15年。另外，经济适用房和以成本价购置的房产，很多银行是不接受办理的。
6.气球贷
公积金贷款对房龄的要求篇10
【关键词】以房养老人口老龄化现状养老模式
一、以房养老的内涵及一般特点
以房养老，又称住房反向抵押贷款，是指超过一定年龄且拥有住房的老年人先把自己拥有产权的住房抵押给银行或保险公司等金融机构，在此期间，房屋所有者可以一直居住在他已经抵押的住房内，定期从银行或保险公司等金融机构取得一定数额养老金或者享有老年寓所服务的一种养老模式，当老年人去世时，银行或保险公司等金融机构将收回其住房使用权，或者由房屋所有者及其继承者通过归还贷款本息的形式，收回房屋的所有权。
不同国家和地区对于以房养老内涵的界定不尽相同，但综合来看以房养老具有一些共同的特点。首先，它对借款人有严格的年龄限制，其最基本的要求是拥有相应的房产所有权且上了一定岁数的老年人。其次，房屋产权在抵押期间权属不变，以房养老的房屋产权依然由借款人所有。第三，房屋使用权也仍归借款人，在将住房抵押给贷款人后，还可以继续居住在被抵押的房屋内，直至去世或者永久搬出房屋。第四，贷款期限的不确定性，大多数住房反向抵押贷款的贷款期限，是借款人死亡、出售住房或者永久搬离住房的时候，也就是说，这种贷款期限不是事前就能约定的。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，是为应对住房问题而提出的一种应对措施，之后许多国家纷纷效仿。20世纪60年代后，世界老龄化问题日趋加重，该模式在世界上20多个国家相继推出，已经成应对养老问题的重要途径。20世纪70年代，美国老龄化持续加深，老人中存在大批有房无钱者，此时住房又高度自有化，这使美国政府意识到，如能将这些庞大的不动产资源与养老有效结合，将分散社会养老压力。从20世纪80年代开始，美国政府加大探索以房养老，逐步形成了完善的制度框架和政策体系。随着各国对以房养老的探索逐步形成了典型的美国，英国，日本，新加坡等模式。
二、我国养老现状
（一）庞大的老龄人口基数
自1999年，中国也步入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。而与发达国家步入老龄社会不同的是我国未富先老，因而承受着巨大的养老压力。下表1是我国2013年的人口统计年鉴的部分数据。
表1可以看出，自1982年第三次人口普查到2012年三十年间，中国仅65岁以上的老龄人口就由4991万人增长到12714万人，年平均增长257万人，所占比重由4.9%将近翻一番到9.4%。老年人口的增长速度明显的高于总人口的增长速度。
老龄人口不断增加，加之生活水平，医疗条件的提升，人口的死亡率大大降低。我国的养老负担更显沉重。下表2是2010年第六次人口普查全国死亡人口的数据。
2010年六十五岁及以上的死亡人口数499.6万（430+69.6万），远远低于2010年六十五岁级以上的人口数11894万，出生人口高出死亡人口11394万。
《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出，从2001年到2020年是快速老龄化阶段，到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%。从2021年到2050年是加速老龄化阶段，平均每年增加620万人到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上。以上数据都预示着未来我国的养老负担只会越来越承重。
（二）现有养老方式单一
我国目前主要是家庭养老和政府养老为主的养老模式，单一的养老模式已不能解决我国的养老问题。
长期的计划生育政策导致出现大量的“四二一”家庭，即一对年轻的夫妇养四个老人和一个小孩。家庭负担沉重。独生子女的出现，但家庭关注重心转向了孩子。导致对老年人照料的忽视，我国已经出现较多的“空巢化”，传统的家庭养老功能日趋削弱。
社会养老方面，虽然我国己经建立了基本的养老保险制度和基本医疗保险制度，但还不够完善，部分老年人的基本养老和基本医疗需求得不到保障。应对养老问题政府需要加大养老投入，但资源有限，政府负担沉重。单靠政府来解决养老的全部问题是行不通的。
当前的养老现状要求推出新型的养老模式来解决养老问题。以房养老便应运而生，为我国养老问题的解决提供新思路。
三、我国以房养老模式探寻
（一）中国现有养老模模式
以房养老是上个世纪90年代传入中国，本世纪初开始在南京，上海等地探索实践，虽总体效果不理想，但已有实践也为我国以房养老模式的建立和完善提供了宝贵经验。目前，我国主要的以房养老模式包括以下几种。
（1）南京“租售换养”模式。凡是在南京市拥有60平方米及以上住房产权，且年满六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原则申请将其现有住房进行抵押，经公证机关公证后即可入住南京市老年公寓，并且享受终身免交一切费用的待遇，最终该住房产权在孤寡老人去世时归养老院所有。
（2）上海“以房自助养老”模式。2007年10月，上海市公积金管理中心提出了“以房自助养老”的创新型模式。规定65岁及以上老年人首先将自己拥有产权的住房通过房屋产权交易市场出售给上海市公积金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款。上海市公积金管理中心再将该房屋返租给出售房屋产权的老年人，其租金与房屋租赁市场价格相同，该老年人可按租赁期限将房屋租金一次性付给公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心予以支付。这种模式其实是售后返租，主要是利用房子的价格与租金的差额来获得养老金。
（3）北京“养老房屋银行”。由北京市寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有限公司联合推出。这种模式下，60岁及以上的老年人可以先向北京寿山福海国际养老服务中心提出该种需求，并把拥有产权的住房交付给中大恒基房地产经纪公司，然后由中大恒基免费代替该老年人将已交付的住房对外出租，以赚取租金。
（二）探索中国模式
国外以房养老的发展日臻成熟，有较完善的组织体系和政策，这对中国以房养老模式的探究来说无疑是一笔宝贵的财富。
在以房养老的各国实践中，美国的以房养老产品类型丰富，不同老年人群可自由选择相应方案且由政府担保，基本可免除老人的后顾之忧。英国模式与美国大致相同，但其更主要借助保险公司的力量。
与美国模式不同的新加坡模式，其以房养老属于公益性质，其所有产品几乎都与政府密切相关。屋主可出租部分或整套住宅换取养老收入，也能以大换小获得差价，但不允许出售或抵押。日本以房养老的参与人条件则是最为苛刻的，要年满65岁及以上而且是必须是鳏寡孤独者才可享有。
对比中外，可以看出我国以房养老之所以失败主要在于，首先政府的参与度不高，像新加坡，美国等有政府做担保，让民众敢于大胆参与，而无后顾之忧；其次，我国以房养老的品种过于单一，文章中介绍的在北京，上海和南京试点的养老模式都只有一种，不像美国的产品那么丰富，不能满足庞大的老年消费群体的需求，这也是其失败的重要原因；第三，我国的以房养老的环境还不太成熟，国家不断的出台了一系列的鼓励措施，但相关的政策法规还不健全，加上我国的传统“养儿防老”，及将房子遗传给子女的观点一时难以更改，这都阻碍了我国以房养老的进程。
因而，中国的以房养老模式应该是政府与市场机构一起参与，加大宣传力度，引入老年全体参与的一种总动员的模式。
政府参与主要在于担保和监管，担保以降低参与双方的风险，放心参与；监管以规范市场。我国已出台一系列的政策来促进以房养老的发展。2014年6月17日保监会颁布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，我国将在2014年7月1日起至2016年6月30日期间在北京、上海、广州、武汉开展老年人住房反向抵押养老保险试点。日后应更加健全法制法规以鼓励和规范以房养老市场的发展。
金融非金融机构产品多样化开发，不同群体在财富价值，风险承受，年龄等方面都存在着明显差异，由此引致对以房养老的需求不尽相同美国有针对财富水平一般的老年人的产品，也有面向拥有高档住房的老年人的产品。在贷款金的发放上，存在按月发放，一次性发放等方式。我国各地如果能够针对老年人的不同群体需求，推出不同的以房养老产品，将有助于拓展市场规模。
此外，加大宣传力度，扩大老年人的参与程度和认可度，只有广大潜在客户参与进来，才能最终推动以房养老方案的实施。可以预见，中国的以房养老将在“政府参与+市场产品开发+老龄全体拥护”的模式下下迎来一片欣欣向荣的新气象。
参考文献：
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