公积金限贷政策篇1
据不完全统计，截止到4月9日，已有2个省级、5个市级公积金中心了公积金新政。业内人士分析，公积金政策的调整有利于减轻购房者的置业压力，支持居民首套房和二套改善型需求的购房，或将助力楼市库存的去化，促进楼市回暖。
上海住房公积金新政家庭购房最高可贷120万
昨日，上海公积金管理中心新政，购买首套房住房，个人和家庭公积金贷款上限分别调至50万元、100万元，缴交补充公积金的，个人和家庭公积金贷款上限分别再增10万元、20万元；购买改善性第二套普通商品房，参照购买首套住房政策；购买改善性第二套非普通商品房，个人和家庭最高贷款额度分别调整至40万元和80万元，缴交补充公积金的，个人和家庭最高贷款额度分别可再增加10万元和20万元。
新政还调整了二手房公积金抵押贷款的年限，6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限由不超过15年调整为35年与房龄之差。此外，提取住房公积金支付房租条件也有所放宽，连续足额缴存住房公积金满3个月，可提取夫妻双方住房公积金，最高月提取限额为2000元。
上海出台的住房公积金新政将大大降低买房成本。上海易居房地产研究院研究员严跃进为购房者算了一笔账，过去家庭在公积金贷款方面最多可贷80万元，现在提高到120万元，增加的这40万元过去是通过商业贷款来实现的。如果按照目前商业银行的利率基准利率5.90%、20年贷款、等额本息来计算的话，在政策出台之前40万这部分贷款需要偿还本息约68万元。政策出台后，其他条件不变，按照公积金4.0%的贷款利息来算，则只需偿还本息约58万元。这也意味着，新政的出台可以为此类家庭节约10万元的购房成本。
值得注意的是，由于公积金总额有限，提高家庭贷款额度后，可能会加大公积金的申请难度。严跃进指出，新政出台后申请公积金贷款可能还得“抢”，申请者排队等待的时间将会变长。
多地公积金新政陆续落地:降低首付比例提贷款额度
从近期出台的各项政策可以看出，今年公积金政策的调整将会取得较大的进展。3月20日，住房城乡建设部部长陈政高在加强住房公积金管理电视电话会上提到，各地要提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力，希望各地更好地发挥主动性，采取多种措施，用好用足住房公积金。
3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对房贷政策作出调整，首次购房公积金贷款最低首付款比例为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
在“330房贷新政”十余天之际，各地相关政策纷纷落地。据不完全统计，截止到4月9日，已有浙江、安徽2个省级、福州、深圳、兰州、成都、上海5个市级的公积金管理中心了公积金新政。张大伟预计，各地对于公积金新政会继续细化，会有更多公积金制度出台，后续各地对六部委其他政策也会出台详细的落地细则。
各地政策的调整主要集中在三个方面，第一是降低首付比例，首套房公积金贷款调整为最低2成，改善型二套房最低3成；第二是提高公积金贷款额度；第三是放宽公积金使用条件，比如浙江规定申请公积金的条件，由连续足额缴存住房公积金12个月以上调整为6个月(含)以上、上海决定放宽公积金提取支付房租的条件，兰州欲进一步推动异地贷款业务的发展。
公积金新政影响几何？或助力楼市库存去化
各地公积金政策的调整，将有利于减轻购房者的购房压力，降低入市门槛。在张大伟看来，公积金政策主要有两种作用，第一种是直接影响，政策的松绑可以降低购房成本，激发一二线城市5-10%的购房需求，但对三四线的影响较小。第二种是心理影响，公积金政策对购房者的心理影响非常大，可能会被购房者认为是多项政策松绑的开始，每次公积金政策松绑，市场成交都会有明显的上涨。
公积金限贷政策篇2
这是继去年11月22日利率下调后北京公积金政策的再次放宽,业内人士认为,此番贷款额度提高,是对过去住房公积金制度“不作为”方式的纠正。而随着各地公积金政策的调整,将进一步提振刚需购房者入市信心,加速2015年楼市成交复苏回暖。
公积金政策调整门槛放低额度变高
步入2015年,公积金政策利好首套自住住房贷款需求的消息纷至沓来,北京市公积金管理中心、国管住房公积金中心均在近日对个人住房公积金贷款政策作出调整,并已于1月1日起实施。
两者调整方案类似,贷款额度方面,购房者购买政策性住房或90平方米(含)以下的首套自住住房,贷款额度上限调整为120万元。购买90平方米以上非政策性住房或第二套住房,贷款最高额度仍为80万元。
同时,均规定贷款额度不再依据个人信用等级上浮,并对异地缴存住房公积金等政策作出调整。北京市公积金管理中心明确取消新建商品房评估,国管住房公积金中心则表示取消1.5‰的担保服务费。
有专家向中新网房产频道分析,这一系列公积金门槛放低、额度提高的调整,是对过去住房公积金制度“不作为”方式的纠正。“即使去年11月公积金贷款利率降至4.25%,但贷款额度不足,很多人需支付大额首付,使得公积金制度的作用和效果没有得到有效的发挥。”
惠及刚需买房最高比商贷少缴利息三十余万
在业内人士看来,此番公积金政策调整,将在诸多方面惠及刚需购房者。“之前的公积金贷款额只有80万,首付压力非常大。而最高额度提高至120万后,大部分刚需购房者都可以选择公积金贷款。”中原地产首席分析师张大伟分析。
公积金贷款额度升至120万可以节省多少利息?据粗略计算,基准利率下,与商贷相比,公积金贷款120万30年可少缴三十余万。而额度最高80万时,这一数值为二十余万。
张大伟认为,这将使更多购房者具备买房支付能力。“之前北京选择公积金贷款的购房者约占成交总量15%左右,预计新政策实施后,可以使用公积金贷款的购房者将起码增加5—10%。”
另外,取消新建商品房评估、取消由开发商或售房单位提供阶段性保证担保和房产抵押担保方式1.5‰的担保服务费等,也将在一定程度上降低刚需购房者支付负担。
新政助推刚需入市业内:加速2015年楼市回暖
从市场反应看来,公积金政策调整对于楼市成交刺激作用已初见端倪。链家地产[微博]市场研究部数据显示,北京市公积金额度提升后的元旦期间,近郊小户型楼盘及城区部分公房社区客户咨询量上升,而其房源多在90平米以下。
事实上,刚需购房者青睐的90平米以下房源一直处于北京市场成交主力地位。中原地产市场研究部数据显示,以北京2014年纯商品房成交结构为例,90平米以下商品房占比达五成,平均单套总价约160万左右。
这也意味着,“公积金贷款上限调整后,120万元的贷款额能满足大部分首套刚需的贷款需求。”链家地产市场研究部张旭表示,此番公积金贷款政策调整将进一步提振刚需,促进楼市预期向好发展。
公积金限贷政策篇3
目前贷款购房人群中，因子女教育或是生子养老等需求进行置业升级人群比重已占到了60%。在限购、限贷政策下，面对商业贷款和公积金贷款两种贷款方式，置业升级人群该如何抉择呢？
第一类：首套房全款购买，现已卖掉
限购：北京家庭和符合条件的外地家庭均不限购
限贷：二次购房使用商贷、公积金均算首套房
目前在借款人首套房全款购买且出售的情况下，北京家庭和能够提供在京五年以上纳税或社保证明的外地家庭均不受限购限制。在二次购房时，不论是使用商业贷款和公积金贷款都会被算作首套房。
在贷款政策上，两种贷款方式的首付比例均为30%。按照贷款额80万、20年期、等额本息计算，购房人使用公积金贷款与商业贷款相比，每月可节省月供958.75元，节省总利息支出230099.39元。
结论分析：通过对比计算可以看出，如果购房人首套房全款购房且已出售、再次购房时，虽然商贷和公积金均按首套房政策执行，不过每月近千元的月供差额，公积金贷款省钱高手称号实至名归。
第二类：首套房贷款购买，现已卖掉
限购：北京家庭和符合条件的外地家庭均不限购
限贷：二次购房商贷算二套、公积金算首套
在借款人首套房贷款购买且出售的情况下，北京家庭和能够提供在京连续五年纳税或社保证明的外地家庭均不限购。在二次购房时，根据“认房又认贷”的原则，使用商业贷款会划定为二套房，公积金贷款由于“只认贷”则会算作首套房。
相比之下，购房人使用公积金贷款可以少付30%的首付款。如果以总价100为的新房为例，当首套房贷款购买后卖掉再二次贷款买房，使用商贷算二套，贷款额四成为40万；使用公积金算首套，贷款额七成为70万。两者对比后发现同是贷款20年期、等额本息计算，公积金贷款额度因高于商贷，所以每月要多支出1286.99元月供，多支出总利息8877.57元。
结论分析：对于上述情况，公积金“认房不认贷”的认定标准更为人性化，更适合首期首付资金不足的置业升级人群，不过因为贷款额较高，对借款人还款能力要求较高。
第三类：首套房贷款或全款购买未出售
限购：京本地家庭限购一套，外地家庭停售
限贷：二次购房使用商贷、公积金均算二套
在借款人首套房未出售的情况下，根据京限购令，本地家庭限购一套、外地家庭停售。使用贷款购房时，因为公积金和商贷均“认房”，所以不论使用哪种贷款方式均属于第二套房。如果借款人首套房家庭人均居住面积低于28.81平米计算，商贷、公积金二套房首付比例相同。按照贷款额80万、20年期、等额本息计算，由于公积金贷款利率较低，在贷款额相同的情况下与商贷相比，每月可节省月供1079.91元，节省总利息支出259176.48元。如果借款人首套房家庭人均居住面积超出28.81平米时，公积金二套房是停贷的，而商贷则不考核首套房面积，相比之下商贷优势较为明显。
结论分析：对于首套房未出售再贷款购房的人群来说，如果首套房人均居住面积符合公积金二套房贷款条件，尽量使用公积金贷款来减轻还款压力。如果不符合公积金二套房贷款条件，那么则只能通过商业贷款购房。
结合以上三种情况，虽然公积金贷款在较为人性化的认定标准和低利率魅力极大，不过80万的贷款上限仍不能忽视，可能会限制部分贷款额需求较高的人群。建议购房人在置业升级前要多咨询专业的贷款机构，在听取专家的建议后再做定夺。
tipS：
首套房首付当前仍为30%
日前，一则首套房首付将上调至五成的消息横空出世，在房贷市场上掀起一阵不小的风波。不过从首套房政策执行情况来看，目前的十余内外资银行均按照最低30%的首付来执行，无首付50%现象。首套房最低30%的首付比例是去年9月底两部委文件中提出的，至今银监会尚未出台首套房首付上调通知，仍按首付三成执行。
公积金限贷政策篇4
【关键词】房地产新政住房公积金管理对策
一、引言
我国住房市场自2008年以来，开发商快速扩张，导致房地产库存持续增长。根据国家统计局2015年11月11日公布的数据，至10月末，商品房待售面积为68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，也意味着未来几年将有60多亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积30平方米计算，这些待售住房至少还可供2亿多人居住。而住房市场从供给端看，中国住房供给进入集中爆发期。从需求看，人口结构逆转使住房需求重心由刚需转向改善型。在2010年后，住房不再是家庭配置资产的首选，住房投资需求也在快速下降。供给与需求关系的变化，导致今年以来我国商品房待售面积一再创下历史新高。因此，作为住房公积金管理部门，探讨应对策略，就具有重要意义。
二、政策调控和需求分析
面对严峻的中国房地产经济，国务院及时出台了促进房地产产业健康发展的应急措施。2015年前10月，国家相关部委多次发文，要求住房公积金管理机构不断加大对缴存职工住房消费的支持力度。随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台，继去年末央行开启降息周期之后，2015年又经历了5次降息、数次降准，标志着2010年以来我国住房公积金使用收紧政策的结束，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码。从中央到地方政府已出台的调整政策来看，原来住房公积金以解决缴存职工住房问题为主要任务，如今，缴存职工中绝大部分已经解决了住房，面临的是改善住房问题，或者为暂时没有建立住房公积金制度的子女解决住房，由本身的刚性需求变成家庭成员、直系亲属的刚性需求。
三、公积金政策应变分析
根据这一变化，要将住房公积金的适用范围由“解决住房”向“解决和改善住房”延伸。将住房公积金的服务对象由缴存职工本人，向缴存职工本人及其直系亲属拓展。将住房公积金提取范围扩大到购房、建房、修房、养房、租房等新领域，增加住房公积金贷款新品种，丰富贷款担保方式已成为各级政府住房公积金政策调整的主要方向和内容。综合各地出台的住房公积金政策，大致可以分为以下几种：
一是放宽住房公积金贷款条件，扩大贷款的对象范围，由原来规定的连续、足额缴存住房公积金一年以上条件缩短为连续、足额缴存住房公积金半年甚至三个月。二是提高住房公积金贷款最高额度，不再区分二手房房屋使用年限，最高贷款额度统一调整至房产抵押值的80%。三是降低贷款首付比例，把最低首付款比例由原购买商品房的不低于购房总价款的30%调整为20%。四是延长贷款期限，把贷款年龄限制由男60周岁女55周岁调整为男65周岁女60周岁，有的甚至把借款人的贷款期限最长调整为30年。五是放宽职工还款能力的限制，不以职工工资收入水平来测算贷款最高额。六是放开二套房贷，取消购房面积限制、发放异地贷款、组合贷款等；七是发放“公转商”贴息贷款，资金不足的住房公积金中心，由银行按照公积金中心审批的额度，先行发放商业性个人住房贷款，由住房公积金中心按月给予利差补贴，待住房公积金中心资金宽裕时，再将银行商业性个人住房贷款置换转回。八是简化程序，取消担保、公证等手续。
四、新政下的住房公积金管理对策
各项新政的实行，一方面，利用住房公积金的相应政策来刺激当前的房地产市场去库存，对房地产市场的调控功能和杠杆作用也开始显现出来；另一方面，在整个政策调控实施过程中，住房公积金管理机构如何有效管理住房公积金，使之常态化、有效化、制度化，仍有几个方面的问题值得思考。
1、强化资金安全
住房公积金制度是一项利国利民、惠及万家的好制度，它影响面很大，覆盖、保障和惠及的主要对象是普通的中低收入群体。资金是否安全，直接影响到广大缴存职工的切身利益。住房公积金助力房地产市场去库存，首当其冲就是提高贷款额度，下降首付比例。制定住房公积金个人贷款政策同时，要根据贷款人的实际情况实行差别管理，并提高有关政策的可预期性，即最大限度为住房公积金缴存人在基本的自住住房消费范围内提供住房公积金个人贷款支持，将购房者的自住性需求、改善性需求转为实际需求，把加强管理、调整政策、稳健发展放到更加突出的位置。住房公积金贷款政策制定时既要注意风险控制，又要做到控高保低，向中低收入人群倾斜。广大的中低收入者家庭收入水平低，部分职工收入不稳定，偿还贷款能力不强，存在贷款人不能按照合同约定履行还款义务的隐患。影响了贷款的安全性，再加上贷款期限较长，增加了违约行为发生的可能。办理住房公积金贷款后，职工一部分收入需要用来偿还贷款本息，如果家庭出现其他变故如：借款人由于失业、伤残、离异或丧失经济支付能力，或是借款期间借款人死亡等其他突发事件不能按期偿还贷款，可能会出现还款困难，造成贷款逾期，客观上成为贷款高风险人群。要建立一套较为完整的向中低收入群体倾斜的住房公积金政策，如，中低收入家庭职工贷款可先提取帐户内的住房公积金后再办理贷款；或是增加借款人的范围：借款人及其配偶、父母、子女和兄弟姐妹都可做为共同还款人等政策，减轻贷款的风险防范和实际支付能力的矛盾。住房公积金只有用于真正需要改善居住条件的广大中低收入职工，才能有力地促进当前房地产市场的健康发展，才能真正体现住房公积金的互助、保障性质。
2、强化机构监督管理和有效运作
在利用各种调控政策的同时，还要关注住房公积金管理机构的资金状况。目前各地住房公积金管理机构各自为政，资金分散使用，实行封闭管理，尚未形成自治区或省一级的资金统一调度平台，住房公积金流动性的合理机制也未建立。建立一个既能确保资金安全，又能提高资金利用效率和收益的公积金运作模式和管理体系。按照现代金融机构的模式，进行金融运作，并纳入金融机构的主流监管体系，使之成为具备独立承担民事责任能力的金融机构。对资金进行整体配置，可真正解决住房公积金管理机构“资金富余”和“资金不足”的问题。在投资管理上，给住房公积金和全国社保基金同样的待遇，拓宽其投资渠道，促进资金发挥最大经济效益和社会效益。
既可以提高住房公积金资金的使用效率及投资收益，又发挥了住房公积金互助共济的功能。
3、建立长效运行机制
作为住房保障和住房金融重要组成部分的住房公积金制度及其管理机构，理所应当根据当地经济、社会、和房地产市场发展状况，结合地方政府要求，利用住房公积金贷款、提取、资金投放等手段，使房地产市场保持在稳健、可控范围。对住房公积金的政策调整时，应考虑住房公积金制度的自身发展，按照住房公积金自身资金运营规律和资金情况，量入为出，合理制定和调整政策，而不应是“头痛医头，脚痛医脚”，缺乏长效机制。既要保障住房公积金缴存者能根据自身经济状况、市场供求状况合理调整个人和家庭的住房消费，使不同层次的住房消费趋于合理。同时，也可以帮助已经建立住房公积金制度的职工在增强其住房消费实力的基础上，提升消费层次，改变住房消费结构，使社会不同阶层的住房供需处于基本的平衡之中。
公积金限贷政策篇5
重申二套房贷政策后,对有改善住房需求的二次购房者的影响是较大的,选择什么样的贷款方式能省息?
公积金省钱首选
钟先生年近40,现就职于一家国企单位,为方便儿子上高中,想在海淀再贷款购置一套房产,需要通过银行贷款100万。但之前钟先生有过一次贷款纪录,虽然已经还清,但是如果使用商业贷款的话,按照现在银行的政策,还是会被算作二套房的,需执行首付四成,利率也要上浮1.1倍。
专家指导:
借款人除了通过商业贷款中的等额本金达到省息目的外,公积金贷款在二套房贷政策从紧时更能充分发挥其省钱优势。理由有三点:
第一,目前来看在京各公司、企业基本都会为员工缴纳公积金,不论是什么阶层的房贷者都比较适用公积金。另外如果不买房的话,到了房贷者退休年限时公积金缴存余款还可以返还房贷者,好处多多。
第二,公积金没有二套房政策的限制。在未还清贷款的前提下,借款人只能使用公积金贷款一次,只有在偿还完贷款后才能够再次申请使用,首付和利率不会上浮。
第三,公积金贷款只有一个利率,不像商业贷款那样除基准利率外,还有上浮、下浮利率等。目前公积金贷款的利率为3.87%,还是比较适合贷款的。
因为钟先生的单位一直为其缴存公积金,钟先生从未提取过,这种情况下使用公积金贷款无疑是钟先生明智的选择,因为公积金贷款是没有首套房和二套房之分的,只要之前的公积金贷款已经还清就可以再次使用,首付和利率均不会上调。
因此建议,在二套房贷政策从紧的情况下,借款人使用公积金贷款相对会节省很多利息,月供每月相差1484.24元,20年下来总利息可以节省35万多元,这个数字对节衣缩食的借款人无疑是一笔不小的开支。
商贷省6万
王帅,现就职于一家外贸公司,收入颇丰,与女友相恋多年,感情稳定。作为“80后”大军中的一员,眼下购置婚房已成了当务之急,王先生之前名下有一套贷款的房产尚未还清,现在看中了位于丰台区一套总价为70万的小两居,全款购房似乎不太可能,王先生想通过银行贷款50万来购房,但受限二套房政策,王先生在选择还款方式上犯了难,究竟怎样做能够节省部分开支呢?
专家指导:
通常情况下人们贷款普遍会选择等额本息的还款方式,借款人每月偿还相同的金额便于还款及合理安排收支,这种方式比较适合收入稳定的人群。但是在“惜贷”,尤其是二套房贷利率严格执行1.1倍的政策环境下,每月还相同的金额,总体算下来利息不菲,并不是很划算。
建议借款人可以突破传统,采用等额本金方式还款,虽然借款人还贷初期会感觉每月负担较大,但随着归还本金的增多,利息减少的优势就会逐渐显现出来。
从上述案例中,我们不难看出借款人如购买第二套房产,贷款50万20年,利率上浮1.1倍后等额本金与等额本息两种还款方式对比,采取等额本金方式还款的借款人总利息将省6万元左右,比较适合在二套房贷利率收紧的市场环境下使用。
小贴士:
借款人平时一定要注意个人征信纪录的保持,因为现在央行的征信系统已经日趋完善,银行在发放贷款时会更多的参看借款人的征信纪录,在借款人看似平常的信用卡使用,以及水电煤气等的缴费过程中,如果一年中出现连续三次或累积六次的逾期纪录,那么借款人在申请贷款时就有可能被银行“拒之门外”了。
公积金限贷政策篇6
我们以100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元，而在利率85折时，每月供款为5990元。因此，享有优惠政策的话，在购房置业的过程中将发挥出降低成本的作用。
支招1：申请优惠房贷利率
从贷款基准利率的9折、95折到85折，首套房贷款利率已经出现了显著的松动，对于当前急于购房的刚需们来说，无疑是个提神的消息。尤其是从各大银行获得的反馈来看，首套房优惠利率的门槛并不算高，很多首次置业者都可以满足条件。
如贷款政策一直较为优惠的农行，上海农行规定，希望申请到优惠贷款利率的购房者，首先需要满足收入稳定，征信情况良好的前提，同时根据贷款房屋的总价和位置来决定利率的优惠。如贷款房屋位于上海外环线以内，房屋总价超过160万元，贷款人可以获得基准利率9折的优惠。外环线以外，房屋总价高于100万元以上的，贷款利率的优惠可以达到8.5折。
建行也规定，申请人征信、收入情况都比较好，首套房贷可以获得基准利率8.5折的优惠。目前上海工行有条件地实行首套房贷8.5折优惠。据介绍，工行会根据客户征信记录、收入、综合资信等多方面对首套房贷进行逐笔定价，符合条件的客户最低可下浮15%。此外，住房贷款申请人需在上海缴纳养老保险一年，中行给出的贷款利率最低可为贷款基准利率的9折。浦发的房贷优惠利率最低也为基准利率的9折，交行最低为9.5折。
原则上，外资银行对于首套房的优惠利率最低也为基准利率的85折。如汇丰中国现行的房贷政策是，对于符合限购要求的个人首套房贷款，汇丰中国要求首付款比例不低于30%，且根据贷款申请人的具体情况，考虑各方面的因素，包括工作情况、收入、信用记录、还款能力以及申请贷款的住房情况等，来综合评定贷款利率，最低可下浮至基准利率的8.5折。花旗表示，为支持刚性购房客户需求，首套住房按揭贷款一般在基准利率上进行适当下浮，根据客户资质及贷款风险实行差别化定价，包括考虑客户的还款能力，过往的信用情况以及整体的综合资信等多方面情况。下浮幅度最高可达15%。但是一般说来，外资银行的住房贷款主要限于指定楼盘，且集中在高端物业。
在其他城市，银行对于商业住房贷款的优惠也较为普及，利率优惠最高可至基准利率的85折。
事实上，利率优惠将直接影响到贷款的成本。我们进行过试算，100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元。而在利率7折、85折和95折三种情况下，对应的每月还款额分别为5328元、5990元和6686元。
理财新闻建议：
根据以往银行对于房贷七折利率的运作经验来看，尽管贷款基准利率在变化，但是一般来说，贷款人享受的利率折扣将适用于很长的时间。
刚需贷款人在寻找贷款支持时，应尽量争取到较为优惠的贷款政策。如通过掌握较多资源的房产中介进行办理，或是了解更多银行的信息。
支招2：争取公积金贷款最高额度
近期，公积金贷款的一大变化是，二、三线城市普遍提高了最高可贷额度。根据媒体的统计，如呼和浩特、南昌、蚌埠、沈阳、克拉玛依、滨州、郑州和信阳等城市均上调了公积金贷款的最高可贷额度，调整的额度达到了15%～25%。
而像北京、上海等一线城市的住房公积金贷款政策还没有出现变化。但是，相比较之下，住房公积金贷款的利率仍然具备一定的优势。目前公积金贷款的利率为五年期及以上为4.9%，五年期以下为4.45%，比起85折后的商业住房贷款优惠利率来说，也有一定的优势。
按照目前的公积金贷款政策，以上海市为例，首套房公积金贷款的最高可贷额度为60万元。要贷到60万元的最高贷款限额还需要满足两个要求：一是贷款人均为首次置业，其名下不得拥有其他房产，之前也没有申请住房贷款（包括商业住房贷款和公积金贷款）的记录，没有使用过公积金进行“冲还贷”业务；二是至少拥有两个以上的贷款人，按照规定，单个贷款人即使购买首套房最高可贷额度为30万元。此外，公积金贷款申请人需要连续缴纳公积金满6个月以上，账户余额也需要满足一定的要求。
在首付要求上，上海公积金管理中心规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。
理财建议：
刚需购房的一大主力来自于婚房的购买，根据现行的公积金贷款政策，两个以上的贷款人可以拥有更高的贷款额度，因此在购房时可以考虑以共同贷款的方式来申请公积金贷款。
支招3：宽限期还款暂时减压
围绕着购房、装修，花钱的地方越来越多，很多人也开始考虑申请消费贷款来弥补资金的缺口。不过，与住房贷款相比的话，消费贷款的利率整体较高，对于贷款人来说并不合算。这个时候，贷款人可以利用房贷中的宽限期还款，以暂缓还款压力，将资金用于其他项目的支出上。
在一些银行的还款方式中，为了帮助贷款人缓解购房初期的还贷压力，都推出过一些“宽限期”还贷、“入住还”、“停本付息”的还款模式。尽管名称上有所不一，产品实质上都是类似的。也就是在还款的初期，如1～2年的时间内，贷款人与银行签订合同后，可在指定期限内每个月只支付房贷利息，不偿还贷款本金。在一定程度上，这种延期偿还本金的方式能够起到缓解贷款人压力的作用。
公积金限贷政策篇7
笔者认为，在市场经济条件下，住房金融是左右住宅业兴衰的关键，我国城镇住房制度改革目标能否实现，也关键在于能否适时建立起适应市场经济发展要求的新型住房金融体系。因此，认真分析我国住宅业发展现状，研究目前我国住宅生产、消费、流通等环节的资金融通问题，探讨建立与我国住宅业发展相适应的稳定的长期融资方式，已成为当前住房制度改革中的迫切需要。正是在这一思想的指导下，本文将在已有的研究成果和改革实践的基础上，重点研究我国城镇住房制度改革新阶段中的金融问题。
一、住房金融问题的综合分析
住房金融是以住房为信用基础，借助各种金融工具、金融市场和金融中介，为住房的开发与建设、分配与消费、流通与交易等进行资金融通的所有经营活动的总称。根据这一定义，为全面反映当前我国住房金融中存在的问题，我们将从以下三个方面展开。
（一）住房开发与建设中的融资问题
经过20年的改革开放，我国现行的住房投资体制已经发生了重大变化，国家统一的计划划拨体制逐渐被市场化、多元化住房投资体制所取代。中央和地方财政拨款占住房投资的比重，从过去的90%下降为20%左右；各企事业单位则成为住房开发投资的主力，占总投资的60—70%；城镇居民个人住房投资亦大幅度上涨，占总投资的比例由改革前的0%增加到20%左右。1979-1995年，全国城镇住宅投资总额超过1万亿元，住房竣工面积达25.5亿平方米。投资额和竣工面积分别为前30年的14倍和4倍。
与此同时，随着我国金融体制改革的不断深化，金融在住房开发与建设中的作用也不断增强，1995年我国房地产开发资金来源中，商业银行的贷款约占开发资金总额的21.6%，开发企业发行债券和股票募集资金占1.4%，金融业在房地产开发中的贡献已达22.4%.但是但是但是，与国外金融业在房地产开发建设中的贡献60—80%相比，我国城镇住房开发与建设中的金融参与度还是比较低的。这主要由于我国正处于住房开发与建设融资的转型期，即由以国家信贷为主的传统计划融资机制，转入以商业银行信贷为主的新的市场融资机制，在住房开发与建设的融资中还存在如下突出问题：
1、资金融通渠道单一，开发企业融资成本过高
我国正处于有计划经济体制向市场经济体制的转轨过程中，资本市场还处于试点阶段，发育程度还很低，这大大限制了房地产开发企业的融资渠道。目前，我国房地产开发企业的资金来源中，房屋预售款占50%以上，商业银行信贷仅占10—30%.由此可见我国开发企业财务杠杆比率很低。而发达市场经济国家常用的发行债券、股票等直接融资方式，在我国，由于资本市场的落后而受到了极大的限制。这不仅影响到我国住房建设的发展，而且大大提高了开发企业的筹资成本，进而抬高了商品房销售价格。
2、商业银行信贷资金供给不足，总量上难以满足住房开发建设的资金需求
目前，我国住房开发建设信贷资金的主要来源是：城市政府、企事业和职工个人的三级住房基金；个人住房储蓄；房地产开发企业的经营资金；金融机构的自有资金及国外资金等。这种以企事业单位和个人存款为主的住房融资体制根本无法满足住房开发建设信贷资金的需求。在“九五”期间，全国城镇将建造住房12亿平方米，在下个世纪的第一个10年，全国城镇则需要建造住房33.5亿平方米，按目前全国商品房平均价格每平方米1700元计算，要完成这一任务共需投入7.735万亿元，每年需投资5156亿元。然而，目前我国各类政策性住房资金的余额才不过1600多亿元，（其中800亿元为住房公积金存款，而且其主要用途为个人住房抵押贷款），根本无法满足住房开发与建设资金的需求。
3、商业银行已开展的信贷业务中，存在贷款种类单一，贷款期限、贷款利率缺乏弹性，银企双方都缺乏有效的风险约束机制目前，在商业银行发放的贷款中，无论是开发企业的流动资金贷款、开发项目贷款，还是临时性贷款，都属于中短期生产性流动资金贷款，期限一般为一年，而缺少长期性房地产经营性贷款。这使得大多数企业都通过到期展期来延长还款期限，造成银行资金现金流量极不稳定，对经营管理极为不利。与此同时，银行贷款利率缺乏弹性，一般按流动资金贷款利率执行，这既不利于银行规避市场利率波动的风险，也不利于发挥利率对房地产开发企业资金需求进行调节的杠杠作用。并且，在银行信贷利率与市场利率存在较大差异，而同时房地产开发企业的开发资金又不能从银行得到正常满足的情况下，在宏观经济好转时期，银行资金极易通过各种隐形渠道进入房地产市场，致使房地产业出现过度膨胀和房地产市场表面上繁荣的“泡沫”景象，而一旦宏观经济形势逆转、银根紧缩，便“泡沫”破灭，结果是银行和企业两败俱伤。我国90年代初出现的房地产过热，以及其后较长时期不景气，就属于这种现象。银企双方缺乏有效的风险约束机制，不利于房地产开发企业获得长期、可靠、稳定的信贷资金来源。
（二）住房消费融资中的问题
扩大内需是当前确保国民经济增长率的关键，中央政府早在1995年4月就已提出把住宅消费培育为新的消费热点的战略性决策，期望依靠住宅业可以贡献0.5-1%的经济增长率。但事与愿违，时至今日，我国住宅消费因房价过高，居民收入低，承受能力有限等原因，仍未在全国形成住房的消费热潮。截止1997年底，全国积压商品房8000万m2，其中住宅面积6400万m2，而同时全国仍有些300多万户城镇居民人均住房面积不足4m2.造成这一尴尬境地的原因，除了过高的房价外，缺乏有效的住房消费金融支持手段也是一个重要原因。如1998年1—6月，四大国有独资商业银行共发放各类住房贷款余额2742亿元，比年初增加123亿元，其中住房开发贷款2340亿元，比年初增加55亿元，而个人住房消费贷款余额虽然较年初增加68亿元，也只有402亿元，不及四大商业银行住房贷款总量的20%.我国房地产业的发展及城镇住房制度改革的进一步推行，迫切需要发展住房消费信贷。但就目前的情况而言，住房消费信贷的发展速度迟缓，贷款规模小，地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入高的中小城市，要大面积推广还存在诸多困难：
1、住房金融机制不完备，制约了住房信贷业务的发展。首先，从住房抵押贷款这种住房消费信贷的主要业务来看。当前，住房抵押贷款限制条件十分严格，必须先存后贷、押上加保，一次整借、按月均还，而且每一家庭只能享受一次。此外，个人住房抵押贷款还要求逐个审批贷款申请人的财务状况，申请人所在单位的财务状况，还需办理抵押保险，设定抵押权、评估抵押物价值，并由职工所在单位进行担保等一系列贷款条件，程序繁琐。这种信贷办法尽管规避了贷款风险，确保了信贷资金的安全，但同时也抑制了广大城镇居民对住房消费信贷的需求，不利于拓展信贷市场。其次，从住房消费信贷的融资手段、融资工具来看，融资手段单一，融资工具贫乏，也难以满足住房消费信贷的需求。目前，我国住房信贷资金主要来源于住房基金存款、住房公积金存款和个人住房储蓄，由于他们的运作还很不规范，资金的归集率不高，严重制约了住房信贷资金的供给。另外，由于我国金融市场起步较晚，特别是二级市场很不发达，使本可以通过房地产证券化筹集资金，分散金融风险，促进市场流动的融资渠道无法运作。
2、发展住房消费信贷的政策措施不配套，也是制约我国住房消费信贷发展的一个重要因素。首先，缺乏与住房消费信贷配套的法律保障。尽管我国金融法律框架业已形成，但与房地产业相适应，在法律上明确房地产金融市场规则，严格界定各种房地产金融机构和组织的合法性，规范其资金筹集、融通、借贷等各环节的经营行为，保证住房信贷资金正常运转的金融、税收、保险等法规和法律还有待制定。而且，已制定的法律、法规执行的严肃性和稳定性还有待于加强。其次，对住房抵押贷款的政策扶持力度不够。住房消费信贷具有垫支资金量大，回收期限长等特点，尽管有房地产产权作抵押，但由于其流动性差，盈利性低，资金分散且回收慢，贷款管理难度大等特点，商业银行对发展该业务的信心并不是很大。为加快住房消费信贷的发展，有必要在贷款管制上采取相应的扶持政策，如对发放住房抵押贷款的商业银行可以采取免交部分或全部存款准备金，在一定时期享受减免税等优惠政策。
3、个人住房抵押贷款的风险较大。尽管《担保法》和最近颁布实施的《个人住房贷款管理办法》都规定，发放贷款的商业银行有权对抵押物进行处置，但在借款人不履约还款时，银行缺乏对抵押物处置的操作经验，在法律执行上也缺乏力度，这将会提高银行的经营成本。因此，有必要建立一种政府监控、全社会参与、有保障的抵押贷款风险担保系统。
（三）住房流通中的融资问题
完善的住房市场体系，不仅要有发达的一级市场，更要有发达的二级市场。开放和发展住房交易的二级市场，允许已售公有住房上市交易，不仅有利于盘活存量住房，实现住房的合理配置，更有利于引导居民住房消费和投资，促进居民卖旧房买新房，以小房换大房，使有房居民改善居住条件的愿望得以实现，更能使潜在的住房需求转化为现实的有效需求。
但是，由于在住房制度改革过程中，我们只强调一级市场的建立与完善，忽视了二级市场的建设与管理，造成了二级市场的混乱。“公房私租”等现象屡禁不止，而灰色市场却发展迅猛。不少人利用手中权力多占房，然后用于出租，谋取私利，造成不良的社会影响。
随着住房分配货币化的发展，有必要转变我们的房改政策及措施，加强住房二级市场的建设。因此有必要加强对住房二级市场上的租赁与销售行为中的金融支持。但目前我国在这方面的发展还比较缓慢，从现状来看，几乎没有那家商业银行开展了这项业务。究其由，主要是在我国现行法规的规定中还存在许多限制为住房交易的二级市场融资的窠臼。具体而言，主有表现在以下几个方面：
1、不具备为促进住房流通提供金融服务的政策环境。由于我国住房制度改革的重点一直放在如何启动住房消费，消化积压商品房方面，再加上对房地产投机的心有余悸，政府一向的做法是，只重视住房一级市场的逐步建立和不断完善，而忽视了二级市场的建设。因此对如何发展住房二级市场的金融支持问题更是提不到议事日程。不仅如此，在已颁布实施的《个人住房抵押贷款管理办法》中还明文规定，住房公积金贷款只能用于职工和家庭的第一次购房，而不能用于其他方面。这大大限制了住房流通中的金融支持力度。
2、各商业银行在发展住房二级市场中的业务方面既没有有效的融资手段，也缺乏实际操作经验。由于长期以来城镇居民住房一直属于“公房”性质，被禁止私自流通转让，住房二级市场应有活力被人为地扼杀掉了。尽管近些年来，存量公房私有化改革取得可喜进展，但产权关系仍没有彻底理顺，居民在产权还没有完全到位的情况下是不能把还带有“公”字成分的自家住房作为向银行融通资金的抵押物的。由于缺乏具有完全产权的抵押物，银行自然在无法住房二级市场上开展业务。看来促进二级市场发展的关键是先得理顺产权关系。
二、对我国住房基金和住房抵押贷款问题的研究
（一）对我国住房基金问题的进一步研究
截止到1997年底，全国归集的各类政策性住房资金余额已达1638.1亿元，个人住房公积金归集额更是大幅上涨，1997年总余额已超过800亿元。住房基金制度的建立对于保证我国住房开发与建设的规模扩张、住房分配与消费模式的转换、流通与交易制度的完善等方面具有重要的资金供给作用。但在实践中以下问题十分突出：
1、个人住房公积金制度建设中的问题。目前住房公积金已成为个人住房基金建设的主要途径。1991年上海率先在全国建立了住房公积金制度，1992年就扩展到北京、天津、江苏、浙江等地，1993年陆续扩展到辽宁、吉林、黑龙江、河北和湖北等地，1994年《决定》后，迅速扩展到全国各地。目前除自治区情况特殊没有建立住房公积金外，全国35个大中城市，213个地级以上城市已建立了公积金制度。经国务院房改领导小组批准独立运行的、煤炭、铁路、石油系统已于1995年年底以前建立住房公积金制度。中央国家机关也于1996年10月建立了住房公积金制度。从覆盖范围看，目前沿海地区超过80%，内陆地区大约为60%，实施范围很广。归集数额也在稳步增加，1994年全国累计归集住房公积金110.09亿元，1995年增加到260亿元，1996年已增加到393.64亿元，1997年全国住房公积金总量已超过800亿元。应该说，我国住房公积金制度的实施是成功的。它不仅筹集了一大笔住房建设与消费资金，而且为转换我国住房分配制度创造了良好条件。但是，目前对住房公积金的认识和管理、运行中还存在一些问题。
首先，对住房公积金的性质定位。住房公积金的研究中常常提到其义务性、强制性、互、保障性、政策性、长期性等等。义务性、强制性对应于住房公积金的归集；互是为了给公积金的低息政策提供理论基础；保障性对应于其管理方式；政策性是为了说明其使用方向；长期性对应于其支取限制。但是，公积金的属性如何界定还需理论界进一步研究，因为我国对公积金突出其强制性一面，对灵活性一面欠思考.事实上，既然国务院在《决定》中已把公积金规定为职工工资的一部分，对于职工选择什么形式的住房基金，对存入基金中的资金如何使用应有较大的灵活性，以体现对职工意愿的尊重。这样才能增强住房基金的吸引力。
其次，住房公积金的归集面与缴交率。如果从住房公积金的工资性出发，则所有已实施市场化工资制度的企业不应要求他们再建立住房公积金制度——除非公积金制度是一种保障性制度或者雇员工资中的住房消费比重仍不足于解决其住房问题。而凡需建立公积金的职工与单位，缴交率应根据当地住房价格水平确定，以能够实现住房分配机制转变的目标。但在目前各地公积金制度的实施中，往往存在各异的规定，有些地方要求各类企事业单位都建立住房公积金制度，这将在住房公积金的使用方面对国有经济中的职工造成不利的影响。
第三，住房公积金的使用问题。这里有两方面的问题。一是，目前的政策、法规规定，职工只能在购建、大修住房时支取住房公积金。这与鼓励个人购房、推动住房自有的政策导向是相符合的，但与转变后住房公积金的性质有矛盾。在租、买自愿的房改政策下，应允许职工用住房公积金交纳住房租金。二是，在那些要求所有企事业单位交纳公积金的地方，由于非国有经济的企业实行高工资制度，因此其公积金的数量也比较大。如果实行与国有经济中的职工同等的贷款条件，很明显他们在获得公积金贷款方面具有较大的优势。这不仅仅因为他们公积金的存款数额大，而且因为他们的收入水平高，还款能力强，资信状况好。
第四，住房公积金的管理目标问题。住房公积金管理的核心目标是保证职工支取使用和贷款的权利。其它剩余资金可由政府统一使用于经济适用房的建设，但这只能是其辅助目标。这其中一个最重要的问题恐怕是住房公积金的风险问题。对于住房公积金贷款的风险承担由谁负担，目前还没有一个确定的说法。由于在市场经济条件下，风险的发生无处不在，无时不有，利用公积金贷款的违约风险会时有发生，这种风险如何防范和规避是公积金管理种的出一个难题。此外，由于住房公积金制度实行低利率存贷制度，公积金的通货膨胀风险由谁承担也是一个问题。
2、其它住房基金建设中的问题。其它住房基金包括城市住房基金与企事业单位的住房基金。目前，国家尚未对这两部分基金的归集做出统一规定，因此它们的筹集难度很大。这主要缘于以下几点：
首先，住房资金的核定与转换难度较大。住房基金的建立，是基于原有住房资金的转换。原有住房资金包括住房投资、折旧、大修理基金、房租补贴和维修补贴等等。这些资金来源有国家财政、地方（城市）财政和企事业单位；有些资金来源是比较固定的，有些则是临时性的。来自各级财政的以及来源比较固定的资金数量比较容易核定，但来自企业自筹的那一部分资金，就较难核定。比如，有些企业、单位自筹资金建房，不一定每年都有。即使每年建房的单位，其投资数量也不一定每年都相同，这就给核定住房资金带来困难。有相当一部分企业的建房资金本来就是不合理的，比如动用企业挖潜改造基金、技术革新资金、新产品试制基金、企业发展基金等用于建造住房。这些资金不可能核定、转化为专项住房基金。此外，企业、单位从福利基金、奖励基金以及税后留利其它项目资金中用于住房的投资，也很难核定。这些资金一旦要核定转化为专项住房基金时，可能会自动消失。
其次，住房基金中的利益调整问题。住房基金的建立涉及到国家、地方（城市）、企业单位和个人之间的利益关系调整。因此住房基金的建立，要通过理顺住房资金来源渠道，核定、转化住房基金，变无序为有序，使之合理化、规范化、固定化，这本质上就是利益关系的调整。这就要求根据住房投资主体界定住房产权，以住房产权为基础核定和转化住房资金。
3、关于国家住房基金的建立。我们以往的改革思路基本上没有考虑建立国家住房基金，而只考虑建立三级住房基金（城市住房基金、企事业单位住房基金和个人住房基金）。但是，国务院最近的《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知指出，对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策。对最低收入的家庭，由政府或单位提供廉租房。这说明，国家住房基金制度的建设应提到议事日程。笔者认为，有必要根据国家财政划拨在住房投资中的份额核定国家在原有公房销售收入中的收益比例，并以此作为国家住房基金的主要来源。据统计，目前我国各类公有住房约30多亿平方米，若按每平方米400-500元的价格出售，可回收资金1.2-1.5万亿元，而这笔资金中有很大一部分是由国家出资兴建的，如果根据投资比例确定国家的收益，并将其作为国家基金的主要来源，则可以解决国家基金的来源。国家基金的主要用途则限于廉租房的建设与出租，以及个人住房抵押贷款风险政府担保系统的建设。
（二）对住房抵押贷款基本要素的分析
从国民收入分配格局与住房制度改革的发展趋势来看，个人住房抵押贷款将成为银行极具市场潜力的业务品种，也是今后住房金融发展的中心内容之一。在美国、香港等市场经济发达的国家和地区，个人住房抵押贷款已有一百多年的发展历程，这项业务一般占银行贷款总数额的20—40%.可是，我国目前个人住房抵押贷款仅占商业银行贷款总量的5-10%.而且对住房抵押贷款的管理技术、操作经验尚不成熟，中央银行对住房抵押贷款业务的监管还处于探索阶段。发展住房抵押贷款的根本目的是提高我国城镇居民的购房能力，也就是提高他们的承受能力。因此，在住房抵押贷款工具的设计方面必须全面考虑居民的年均收入水平，然后确定贷款期限、贷款利率、贷款额度和还款方式等与居民的承受能力直接相关的个人住房抵押贷款的基本要素。这样才能提高住房抵押贷款的实施效果，提高我国城镇居民的购房能力。
1、贷款期限。贷款期限的确定必须考虑人们的还款能力，因此年人均收入水平和住房价格是商业银行设计贷款期限的主要参考变量。纵观世界各国或地区的情况，个人住房抵押贷款的期限一般都很长，如美国最长可达30年（平均合同年限为15年）；香港最长也可达30年，1994年平均期限为15.2年；法国、英国一般为15—20年；德国的储蓄银行一般为6—15年，合同平均年限为11年，抵押银行为25—30年；马来西亚是20—25年。
虽然改革开放以来，特别是90年代以来，我国城镇居民的收入迅速增加，1991—96年间，我国职工年平均工资由2340元增长到6210元，共增长了3870元，年均增长27.6%.但同期城镇住房价格也大幅上扬，1991—1996年城镇住房价格由756元/平方米增加到1605元/平方米，年均增加22.4%.如果按贷款20万元，年息8%，贷款期限20年计算，则每月偿还额为1673元，相当于我国城镇家庭月收入的161.6%.国际经验表明，每月偿贷数额与该家庭的月收入之比超过25%，就存在偿贷风险。考虑到我国目前的恩格尔系数还保持在50%左右，这样高的还款比例，我国城镇居民根本无法承受。
2、贷款利率。贷款利率的确定直接影响到居民每月的贷款偿还额，它与居民的偿还能力直接相关。在市场经济国家中，个人住房贷款的利率一般执行市场利率，而对固定利率与浮动利率的选择主要基于一国宏观经济的状况以及长期利率水平的稳定程度。但为了降低银行的利率风险，越来越多的商业银行采用了浮动利率。
目前，我国住房抵押贷款的利率实行有管理的浮动利率制度。就公积金贷款而言，其贷款利率是公积金存款利率的基础上加一定的幅度；经营性贷款则为相应年限的商业性贷款利率下调一定幅度。这种做法的目的在于降低贷款利率，提高居民住房消费能力。笔者认为，在推行住房抵押贷款制度的初期，由于我国工资制度改革的滞后，降低贷款利率是必要的。但是，随着住房分配制度货币化的实现，无论是公积金贷款，还是经营性贷款，都应当参照市场利率确定各自的贷款利率。
3、贷款额度。贷款额度是用来衡量贷款方的贷款保护能力的指标。即表示一旦借款方发生还款困难，贷款者回收资金的可能性。在个人住房抵押贷款中，一般用贷款额与房价之比来表示贷款限额。对贷款机构而言，自然该比率越低越好，以便为贷款留出足够的保护空间。对该指标的确定主要根据居民的收入水平。此外，对长期住房市场价格稳定状态的预期，以及在抵押物以外是否有其他担保措施，也是确定基准比率的重要参考因素。
在国外，因为有良好的资信评估机构为银行服务，可以提供申请贷款人资质调查的资信证明，它们的贷款额度一般比较高。最高可达90%-100%.目前，我国的贷款比率一般限定在70％。也有一些城市和地区的贷款限额可达80％，如北京市。我国贷款额度之所以比较低，笔者认为，主要是我国住房抵押贷款业务缺乏有效的保险机制，70％的贷款限额提供了非常充分的保护空间，在目前住房抵押信贷市场竞争还不太剧烈的情况下是一种比较合理的选择。但随着市场机制的进一步完善，该比率应有所上升。
4、还款方式。目前我国银行在办理住房抵押贷款业务时，基本上都采用等额还贷方式，即
a：每月还本付息额，即等额还贷额i：贷款月利率p：贷款总额n：贷款期限，以月计算
下面分析a/p（偿贷比率）与贷款期限n的关系。a/p体现了居民住房贷款的偿还负担情况，与居民的家庭收入状况息息相关。通过分析，a/p与贷款期限的变动关系如图1所示。
从图1可以看出，贷款期限越短偿债负担越重，期限越长偿债负担越轻，偿还负担随贷款年限的延长而逐年递减。中短期贷款的偿还负担变化相当明显，而长期贷款的偿还负担基本稳定。这说明，对收入尚不太高的年轻人来说，想通过延长贷款年限减轻偿债负担有着很大的局限性。因此有必要改进原有还贷方式，这里分析一下另一种可变动的等额还贷方法，即等额递减、递增还贷方法，其计算公式如下：
am=ap+（b+m-1）g
am：第m年还贷期间每月还贷金额m：第m年p：贷款总额a：等额系数b：变动系数g：月均还款递增额
改变g的大小，可在还贷期间做合理的偿贷计划：当g大于0时，为等额递增，适用于低收入家庭（特别是年轻家庭）。当g小于0时，为等额递减，适用于高收入家庭。当g=0时，为等额还贷，适用于中等收入家庭或要求贷款期限较短的借款人。其变动关系如图2所示。这种还贷方式有如下优点：。减轻偿还负担。如贷款8万元，年息10%，期限5年，采用等额还贷，每月需偿还1674.69元，而若每年以月均还款579.13递增，第一年每月可以624元偿还，比1674.69减轻了62.74%.。缩短贷款期限。按10%的年利率，可以绘出a/p与n的变动曲线，通过改变g的大小，在不增加借款人的偿还负担的条件下，可缩短贷款期限。。改善贷款结构，防范金融风险，提高信贷资金流动性。在没有建立二级市场前，住房抵押贷款的风险主要来自期限风险，而它将直接影响信贷资金的流动性，从而限制该业务的发展。对于这个问题可以充分运用等额递增或递减还贷方法的特点，对每笔贷款的期限做合理安排，使当年或当月的贷款总量形成较为合理的期限结构。
三、完善我国住房金融体系的政策建议
为完善我国住房金融体系，以加快住房建设，提高住房消费，改善城镇居民的居住质量，笔者认为应从以下几个方面入手：
1、就住房建设中的融资问题而言，首先，有必要完善住房开发融资的制度，改善商业银行的房地产开发信贷业务，增加贷款种类，延长贷款期限，提高贷款利率的弹性，以便逐步增加住房信贷资金的供给，满足住房开发建设的资金需求。最近，中国人民银行取消了对个商业银行的贷款规模限制，相信这将对我国住房建设资金的筹集起到积极作用。
其次，有必要加快我国资本市场的发展，逐步提高住房建设中直接融资的规模，降低住房开发的成本，从而降低住房销售价格。
2、就住房消费金融而言，当前最重要的就是加大住房资金的筹集力度。为此，应注意继续加强个人住房公积金制度的建设，逐步提高公积金的归集率和缴交面；尽快建立规范城市住房基金、企事业单位住房基金运作的制度，加快各类住房基金的核定、划转工作；尽快建立国家住房基金，保证廉价房的供给。此外，笔者认为，除了充分发挥住房系统现有资金的效用外，可以考虑打破行业统筹的限定，建立大公积金制度。即逐步将养老保险、医疗保险、社会保险等制度与住房公积金制度的建设归于一体，建立面向整个社会保障制度的综合性基金制度。
其次，为提高我国居民居住水平，应尽快完善住房金融体系，加强住房抵押贷款制度的建设。第一，要大力发展住房抵押贷款一级市场。其中最重要的一点就是要加快抵押贷款工具的设计和推广。世界各国在这方面的经验比较多。如美国的金融机构为防范住房抵押贷款中的利率风险造成的期限不匹配问题而设计出可变利率抵押贷款，为防范和化解因利率波动过大引起的倾斜问题而设计出分级递增、递减的抵押贷款（递增偿还的抵押贷款适用于青年家庭，递减偿还的适用于老年退休家庭）等金融工具，这些金融工具在我国也是完全可以借鉴的。第二，完善住房金融体系，不仅要加强一级金融市场的建设，而且还要发展二级金融市场，特别是要注意发展抵押贷款的证券化，以提高住房抵押贷款的流动性、盈利性、安全性。尽管这一步的迈出在我国还要审慎，但这是大势所趋。
公积金限贷政策篇8
关键词:林权;抵押贷款;彬县
中图分类号:F83
文献标识码:a
文章编号:1672-3198(2010)21-0114-02
1林权抵押贷款现状
1.1业务开展情况
陕西省彬县位于中国西北部,属渭北黄土高原残塬沟壑区,是黄河中游水土流失重点县之一。全县林业用地面积100.65万亩,其中集体林地面积96.78万亩,占林业用地面积的96.2%,森林覆盖率达34.1%。在集体林权制度改革的推动下,2009年彬县以底店乡为试点乡镇先行探索开展林权抵押贷款业务。截至2010年6月,底店信用社累计发放了14笔林权抵押贷款,总贷款金额为32万元,抵押山林面积为2764亩,用途多为林木施肥、管护、建果库等。由于林权抵押贷款业务处于初步试点阶段,业务量小、涉及面窄,且以小额农户贷款为主,贷款模式单一。
1.2主要做法
为规范林权抵押贷款业务,确保林权抵押贷款健康发展,2009年彬县信用社制定了《彬县农村信用联社林权抵押贷款管理暂行办法》和《彬县农村信用社林权抵押贷款评估办法》,对贷款对象、抵押范围、监督管理、资产评估等方面做出了明确规定,并依照相关法规进行业务操作办理。
1.2.1贷款对象、用途
贷款对象:信用社服务辖区内、依法取得《林权证》的从事林业生产或其它经营的单位和个人,均可向所在地信用社申请森林资源资产抵押贷款。贷款用途:森林资源资产抵押贷款主要用于解决借款人林业生产或其它经营资金短缺困难;森林资源资产抵押贷款不得用于支付购买抵押标的物对价或支付因购买抵押标的物而产生的债务。
1.2.2贷款期限、利率
贷款期限:森林资源资产抵押贷款期限由借贷双方协商确定,原则上不超过3年。贷款利率:森林资源资产抵押贷款利率按照信用社现行同类、同档次贷款执行。
1.2.3林权抵押范围
森林资源资产抵押贷款的抵押物应为用材林或经济林。下列林权不得抵押:一是权属不清、存有争议的林权;二是生态公益林;三是归国家所有的林地所有权。
1.2.4贷款抵押比率
森林资源资产抵押贷款金额最高不得超过抵押森林资源资产价值的60%。
1.2.5抵押物评估
彬县信用联社联合县林业部门,成立彬县农村信用社林权抵押贷款评估委员会,设县、乡两级;县级评估委员会负责5万元以上(含5万元)的贷款抵押物的评估,5万元以下(不含5万元)的贷款抵押物的评估由乡级评估委员会负责。
1.2.6抵押物的保险
用于抵押的森林资源资产在贷款期限内应设定保险(商业财产保险);保险期限不得低于借款合同履行期限,保险合同及保险单中应注明信用社为保险赔偿的第一请求权人和第一受益人。
1.2.7贷款的基本程序
借款申请贷前调查资产评估贷款审批抵押登记签订合同发放贷款。
2林权抵押贷款业务开展中存在的问题
林权抵押贷款是一项新型业务,彬县信用联社从未涉足这一领域,人员配备、制度建设、管理模式都从零开始,因此在探索的道路上不可避免的存在着一些问题,阻碍了林权抵押贷款业务的开展。
2.1运行机制不完善
机制是改革的“血液”,其创新与健全是保证改革成功的重要功能载体。当下,彬县林权抵押贷款各项配套机制还处在“初级阶段”,存在一定的“肠梗阻”现象。
(1)专业林权评估机构和资质人员缺乏,致使估价困难。作为一种特殊的资源性资产,森林资源资产价值评估要求很强的技术性。目前彬县林业局没有成立专业的评估机构,也没有配备权威技术人员,仅仅是成立了林权评估委员会,从而在评估工作中主观意愿成分较大、技术含量较低,无法对林木资产做出科学的价值评估,致使林权融资风险走高,融资抵押受限。
(2)未建立林业资源流转市场,产权流转受阻。目前彬县还没有建立林权要素交易市场,林权流转机制不健全。若林农无法按时还贷,林权流转、拍卖、变现时将面临一定的困难,农信社对收回的抵押林地短期无法处置变现,易形成大量不良贷款,滞缓了信贷资金的流动性,将会给信用社带来新的贷款风险。
(3)采伐管理制度改革未完善,林木采伐受限。2008年彬县启动人工商品林采伐试点工作,但目前处于初步阶段,林木采伐仍控制严格,一方面,导致林农和林企难以争取到采伐指标,林木资产变现难、收益慢,林农和林企参与造林育林的积极性下降;另一方面,加大信用社无法处置抵押物的风险,如借款人不能到期按时归还本息时,抵押物将抵偿给信用社,但在未取得林业部门批准下,信用社无权对抵押物进行采伐处置。
2.2政策扶持力度不够
林业是一项弱质性产业,参与主体为林农、中小型林企等弱弱势群体,发展林业经济需要政府的政策倾斜。目前彬县对林权抵押贷款的政策扶持力度不够,导致林农和金融机构的参与积极性都不高。
(1)缺少利率优惠政策,降低了林农、林企等借款人的借款积极性。林权抵押贷款借款人主要是农户和农村小企业,生产经营能力相对较弱,借款用途主要是造林、育林,林产品生产、加工等,产品附加值低、利润很薄,而现行林权抵押贷款利率较高、利率优惠政策空缺,再加上评估、担保等费用,使得贷款成本偏高,导致一些农户特别是低收入农户想贷而又不敢贷的犹豫畏难心理,影响了林农参与贷款业务的积极性。
(2)缺少贷款贴息政策和风险补偿政策,导致金融机构参与积极性不高。首先,对林权抵押贷款实行优惠利率将降低金融机构的资本利润率,在没有政府贴息政策的情况下,金融机构为满足自身盈利性必然会减少贷款发放。其次,林业容易受自然灾害(火灾、冰雹、雪灾等)影响,林权抵押贷款具有高风险性,因此风险补偿机制的缺乏,也会影响金融机构放贷的积极性。
(3)缺少政策性森林保险政策,风险转移机制欠缺。在《彬县农村信用联社林权抵押贷款管理暂行办法》中规定“用于抵押的森林资源资产在贷款期限内应设定保险”(商业保险)。从林农的角度,商业保险的成本过高;而对于商业保险机构来说,森林保险风险过大,收益较低,在没有政策扶持的条件下,都不愿意参与森林保险业务。
2.3金融产品创新有限
与传统金融产品相比,林权抵押贷款突破了以往农村金融服务的藩篱,但由于其是一项新兴的信贷业务,在产品设计、贷款模式等方面仍存在着一定的缺陷,难以满足林企和林农的需求。
(1)贷款期限和林业生产周期不匹配。林权抵押贷款以1年期为主,最长不超3年,而彬县树种主要为刺槐、侧柏和油松等用材林和柿子、核桃、苹果等经济林,生长周期都较长,短则几年、长则几十年,林农在未看到效益时,还款时间已到,既不适应林业生产发展的需要,又给林农偿还贷款带来了困难。
(2)贷款模式单一,未引入中间担保机构。从彬县试点的情况来看,在已发放林权抵押贷款业务中90%为农户小额信用贷款,贷款模式单一,未引入中间的担保机构(如担保公司、政府信用担保等)。
3林权抵押贷款可持续发展的政策建议
3.1构建完善的运行机制,为林权抵押贷款提供良好的发展平台
为促进林权抵押贷款的可持续开展,当务之急是建立并完善各项林权抵押贷款运行机制。首先,完善评估机制。培养一批林木资产评估专业资质人员、建立专业林权评估中介机构、制定评估技术标准,以促进林权价值的确定、提高林权交易的计量可靠性。建立完善各类林权评估机构和评估人员市场准入和退出机制,对不法行为予以行政或法律制裁。其次,构建林权交易市场。建立健全的森林资源资产二级市场或森林资源资产收储中心,开展林业产品实物交易,进行林权的转让交易,实现林业资产和资本的有序流动,确保抵押林权及时流通变现。最后,完善林木采伐管理机制。深化人工商品采伐制度改革,实行林木采伐审批公示制度,简化审批程序,逐步实现商品材的自主经营。
3.2加大政策扶持力度,为林权抵押贷款奠定坚实的政策基础
为推动林权抵押贷款发展,调动各参与主体积极性,应充分发展政府的主导作用,在政策上“推一把”,帮助林权抵押贷款走上正轨。一方面,实行利率优惠和财政贴息政策,进一步让利于民,激发林农参与热情。加大财政贴息力度,探索从林业部门从支持林业发展的有关基金中安排一定资金建立林业贷款贴息制度。把林权抵押贷款与扶持林业产业发展紧紧的结合起来;对特色林业产业、林工企业贷款县财政给予30%的贴息;对低保户、困难户贷款县财政给予全部贴息;对农民2万元以下的小额贷款一律按中国人民银行规定的基准利率放贷,基准利率上浮部分由县财政贴息。其次,建立风险补偿金制度,提高金融机构放贷积极性。有两种做法可供选择:一种是可参照当前中小企业贷款风险补偿基金的做法(资金通过财政转移支付方式由受益于林业生态保护的企业和地方政府负担,标准按年度贷款投放额的千分之五给予补偿,基金由林业与金融部门共同管理,实行专款专用);另一种是由政府从育林基金、维检费等提取一定比例的资金,用于补偿符合政府规划的重点林区因林权抵押贷款所造成的损失。最后,健全政策性森林保险体系。鼓励保险公司开办森林保险品种,在金融与保险公司之间建立良好的互助合作关系,分散林权抵押贷款的自然风险和市场风险,对于开办森林保险的保险公司,给予一定的风险补偿。
3.3完善林权抵押贷款产品设计,寻求适合自身特点的业务发展模式
信用社要加快完善符合林业特点的金融产品,探索推进林业信贷的担保方式,推广林权抵押贷款,方便广大林农及时取得贷款,满足其资金需求。一是适当延长贷款期限。鉴于林产业生产周期相对较长,可以根据抵押标的物的特点,确定几个档次的贷款期限。生产周期较短的1-5年,生产周期较长的5-10年。二是设计多样化的还款方式。对于贷款金额小、期限较短的,采取一次性还款;对贷款金额大、期限长的采取分期付款的方式还款。三是创新贷款模式。除林权抵押贷款外,还应积极尝试林户联保贷款、小额贴息贷款、林权反担保贷款、林储质押贷款、林业产业化龙头企业承贷等新的贷款模式,以满足林农和林业企业的多样化贷款需求。
参考文献
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公积金限贷政策篇9
关键词:住房公积金;个人贷款;存在问题;对策
中图分类号:F83文献标识码:a
前言
住房公积金制度实质上是一种具有中国城镇住房特色的住房保障制度,有效的形成了国家、集体、个人三者共同负担解决住房问题的筹资机构。实行住房公积金制度不仅可以降低城镇居民职工贷款买房的还款负担,同时还可集结一部分稳定的住房资金用于加快城市廉租房、经济适用房的建设。住房公积金以其保障性、互、强制性、工资性和长期性的特点成为推动住房制度改革实行住房分配货币化的最重要形式。其中,发放个人住房贷款又是体现住房公积金制度改善职工居住水平的最主要方式。但是,目前住房公积金在贷款方面还暴露出如分配不公、个人使用渠道单一、手续繁琐等问题亟待解决。
一、我国住房公积金个人贷款存在的问题
(一)覆盖面低,分配上存在不公。公积金是作为政策性的低息贷款,但是由于公积金是基于工作就业的职工,而目前低收入群体的主体困难企业的职工及相当一部分下岗职工、没有“单位”的城市居民和在城市工作的农民工就无法参加公积金,从而违背了实行公积金的出发点。并且由于公积金贷款条件比较严格,同时房价飞涨,很多低收入者因为承受能力的制约而难以通过该渠道获取融资购房,所以这部分人群缴存的公积金没有发挥作用,只能到退休时全额领取,而相对的低存低贷款政策实际上是让低收入家庭蒙受了利息损失。此外,公积金只能用于房屋购买而不能用于房屋租赁,从而导致一部分只能依靠租房的家庭不能享受公积金这一优惠政策。住房公积金作为一项政策性的住房金融制度,必须尽可能地扩大其覆盖率,更好地为低收入家庭服务。
(二)使用效率不高,大量资金闲置。住房公积金归集的目的原本是提供给职工用于购买、建造、翻修、大修自有住房,但是当前却存在大量公积金闲置或者投向国债,使得公积金的优势未能充分得到发挥。以重庆为例,2009年重庆住房公积金缴存数额达到77.17亿元,其中贷款金额26.99亿元,占同期归集金额的34.97%,比上年的49.85%下降了14.88个百分点,进一步说明了公积金贷款比例较低。其原因主要是基于资金的安全性要求较高,支取条件严格,提取数额受到限制。同时,住房公积金管理中心市场竞争意识不强,市场推广力度较弱也是导致贷款比例偏低的原因。
(三)商业银行缺乏积极性。根据国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行来办理。就受委托银行而言,如果购房者选择的是商业银行贷款则产生的利息全部归受委托银行所有,若购房者选择的是公积金贷款则银行只能收取一定比例的手续费。受委托银行受自身利益的驱动往往对公积金贷款客户采取一些消极拖办和误导手段,使得公积金贷款在申请和办理过程中等待时间过长,降低了公积金贷款业务的高效性和便捷性。虽然新的《住房公积金管理条例》中明确规定公积金管理中心必须在15日之内给客户能否贷款的答复,但是由于住房资金管理中心、担保公司、受委托银行不能实现合署办公,借款人需向每个部门提供相同的材料,顺利办完一切手续最少也需要一个月的时间,而不管是开发商还是购房者,贷款资金的快速到位才是关键。甚至很多商业银行在发放开发贷款时要求开发企业从本行发放个人贷款,也有不少开发商实行商业贷款时给予购房者一定的折扣优惠或者先贷商业贷款再转公积金贷款等方式,这样会额外支出很多相关费用,使得不少准备选择公积金贷款的购房者不得不选择商业贷款。
(四)担保费用较高。公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下,担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带偿还责任的保证担保行为,其目的是减少贷款风险,保证公积金资金的安全性。而目前大多数地方的担保公司均是当地住房管理中心指定的,属于垄断经营地位,同时担保费对一些低收入家庭也是一笔不小的开支,使得住房公积金原本给贷款者带来的利率优惠在无形中被担保费抵消了一部分。以重庆市为例,如果贷款年限为1～10年(含10年),每年需要缴纳的担保服务费按担保额的0.5‰收取;10年以上担保服务费按担保额的0.4‰收取,担保费不足300元的按300元收取。担保服务费计算公式为:
1、贷款年限为1～10年(含10年)
担保费=担保额×0.5‰×贷款年限
例如:王小姐买了一套房子,通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元,贷款年限为10年,公司收取担保费为200000×10×0.5‰=1000(元)
2、贷款年限为10年以上
担保费=担保额×0.5‰×10年+担保额×0.4‰×(贷款年限-10)
例如:王小姐买了一套房子,通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元,贷款年限为20年,公司收取担保费为200000×0.5‰×10+200000×0.4‰×(20-10)=1800(元)。
通过以上计算可以得出,每年需要支付给担保公司的费用无疑抵消了一部分因为公积金贷款而享受的利息优惠,加重了贷款者的还款负担。
(五)各个地区公积金个贷率差距悬殊。公积金与银行存款有一定的可比性,归集资金不能全部贷出,必须要保证足够的余额也就是流动性来应付存款人未来的提现要求,否则满足贷款要求的购房者贷不到款,符合提取条件的职工拿不到钱,一旦无法应对支付要求就会出现信誉破产危机。从全国来看,2009年个贷率(个人住房公积金贷款余额占住房公积金归集缴存余额的比例)为56.39%,但地区分布十分不平衡,一些内陆中部地区,如河北省2009年个贷率为43%,但是也有不少地区尤其是沿海发达地区的住房公积金的资金链实际是处于十分紧张的状况,比如江苏常州市2009年个贷率为96.30%,市区该比例更是高达98.88%,这么高的公积金贷款率意味着资金流向很可能入不敷出,将使得当地公积金面临着较大的支付风险。如何解决资金短缺问题,满足公积金缴存人不断增加的贷款需求,将成为各地区尤其是资金使用率高的地区公积金贷款运作中的主要困难。
二、解决个人住房公积金贷款问题的建议及对策
(一)加强公积金管理,严格缴存比例。因为住房公积金单位缴存部分不计入个人收入范围,个人缴存部分又免交个人所得税,故一些效益好的国有企业和行业垄断企业将公积金的缴存比例不断提高,这实际上是既增加了职工福利又规避了企业所得税和个人所得税。故各地住房公积金管理委员会应切实履行起职责,尽快按照要求规范缴存基数,规定公积金缴存上限,坚决杜绝擅自扩大缴存基数或超比例缴存,避免公积金成为缴存单位工资外发放薪金补贴和避税的渠道;同时对一些已经拥有个人住房的高收入者申请公积金购买第二套房产时应付出一些额外成本,比如征收利息所得税、使用较高住房公积金贷款利率等。
(二)简化贷款手续,取缔各种限制条件。由于我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是凭借政府政令设立的,不以盈利为目的的全额事业单位。在这种体制下,资金中心和银行之间的工作不能很好协调起来,双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范,互相设置壁垒,极大地影响了贷款效率。公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联合办公制度,实行一条龙服务,提高贷款工作效率,进一步简化贷款程序,降低使用门槛,努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用,减轻职工负担,真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。
(三)创新公积金使用方法。公积金的创新使用主要可以从以下三个方面来考虑:第一,考虑到一些低收入家庭面对当今高昂的房价无力承担,而公积金的使用规定只能用于房屋购买、自建和维修,而不能用于租房,故开辟申请租房公积金贷款业务可以加大对低收入家庭的支持力度;第二,可以允许职工提取本人及直系亲属的住房公积金用于支付购房首付款,允许购房职工以直系亲属名义申请住房公积金贷款,提高公积金使用率,体现住房公积金互的特点;第三,我国的住房公积金模式最初是借鉴了新加坡的中央公积金制度,新加坡中央公积金制度规定雇员缴交的公积金平时可用于购房和支付雇员本人以及直系亲属的医疗费用。可以效仿新加坡把家庭成员患重大疾病列入可以办理非销户提取的范围,如一位缴纳了住房公积金的市民,如果他的爱人患上了癌症,当他无钱交付医药费时可以经医院出具的诊断书、入院通知单、缴费通知单等材料向当地公积金管理中心申请提取住房公积金用于急用,这样不仅能提高公积金的使用效率,更体现了公积金制度对于保障民生人性化的一面。
(四)实行全国联网,统筹运用资金。力促住房公积金流动性均衡,实行区域内外融通,改变目前地域分割现状,由使用资金不足的地区向使用率低、资金充足的地区申请融资合作,由资金充足地区向资金不足地区的缴存职工发放公积金异地贷款,建立风险共担的合作关系,从根本上解决流动性均衡问题。如陕西省从今年3月25日起11个市(区)就已经开始施行住房公积金在省内通贷的规定。
(五)规范住房置业担保制度。进一步规范住房置业担保制度,打破垄断,向市场开放,同时可采用多种形式的担保,如抵押、质押、保证等形式。
三、结束语
建立公积金制度的根本目的是充分发挥公积金低存低贷的政策优势,加快解决城镇中低收入居民家庭的住房问题,本文从多个角度分析了目前我国公积金个人贷款中存在的问题并从如何提高公积金贷款率、创新使用方法、统筹运用资金等方面提出了一些建议,让公积金贷款更好地服务于职工购房,为人们提供更为科学、实惠的住房保障系统。
(作者单位:重庆大学)
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公积金限贷政策篇10
【关键词】住房公积金制度基本架构持续发展
【中图分类号】C913.7【文献标识码】a
为支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，日前有关部门联合发文就进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用作出规定，标志着2010年以来收紧住房公积金使用政策的结束。
政策响应及时，但由于经济环境与调控方法有明显的周期性特征，效果暂难预料
与2010年相比，本次政策调整最大的特点就是对2015年《政府工作报告》提出“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”反应及时，但由于经济环境与调控方法有明显的周期性特征，效果暂难预料。
一是，政策调整的动因仍乃外部因素。自2008年全球经济危机至今，住房公积金政策跟随国家宏观房地产政策，经历了一个由放开、收紧、再放开一个完整的周期。政策因应客观经济环境变化而调整是必要的，也因此当外部经济环境变化时，如何把握住房公积金这个变量就显得至关重要。目前，东部地区诸多城市住房公积金使用率已达90%以上，少数城市接近100%，放开或松绑有关政策，影响有限;西部地区大部分城市住房公积金使用率历来普遍不高，放开或松绑有关政策，刺激作用不大;为缓解2010年尤其是2012年以来住房公积金个人贷款迅猛增长产生的流动性紧张状况，部分城市如广州等在提取、使用方面进行了一些探索，但因政策走向反转而难以为继。“知彼知己，百战不殆。”这种外部推动的调整，“知彼知己”的基础不够扎实，恐将难以达到预期目的。
二是，政策调整的标靶仍然不清晰。严格讲，有关政策调整指向首套自住住房与改善性第二套自住住房，属于“定向调控”“定向施策”，这与政府近几年的政策思路一致，即克服“一刀切”式调控的弊端，充分发挥政策调整的效能。问题在于自住住房概念存在模糊性以及不确定性，既表现在面积上，也表现在套数上。90平米以下的自住住房与90平米以上的自住住房差别何在，这是其一;其二，改善型自住住房为什么就是第二套，200平米的首套自住住房该当何种定性。这是有关政策应当界定但却没有界定清楚的。政策调整是需要“靶子”的，但这种模糊性与不确定性却极易导致有关政策的施放“脱靶”、“跑偏”。同时，对首套自住住房与改善性第二套自住住房这类刚需群体的规模，包括将来的增长水平，以及相应的住房资金需求，均需较为可靠的预判，因为这与住房公积金能提供什么程度的资金供给水平密切相关。定向调控、定向施策，关键在于能否实现定向发力、发力定向，否则仍然难逃“一刀切”式调控的窠臼。
把握规律，完善机制，促进住房公积金健康持续发展
住房公积金支持居民自住和改善性住房需求的关键在于如何满足相应的住房消费资金需求。对此，仁智不一。但从决定事物发展变化内外因的辩证关系看，“打铁还需自身硬”，住房公积金只有内涵清晰、制度基本架构合理、政策齐全配套并能合力培育出强大的内生力，才能适应多变的外部环境，促进健康持续发展。
第一，重新认识并正确理解、把握住房公积金制度内涵。一项制度之所以有别于其他制度而存在，归根结底在于自身的特质。住房公积金的特质就是互。互主要表现就是政府制定行政法规调整住房公积金的归集与使用。首先，规定单位与个人按照1：1的比例出资筹措有关资金;其次，规定住房公积金应当用于城镇居民购买、建造、翻建、大修自住住房消费外，不得挪作他用，而不得挪作他用就意味着部分有资金需求的住房公积金缴存人，可以合理使用暂时没有资金需求的缴存人缴存的住房公积金。任何一个单位、城镇就业个人，只要缴存了住房公积金，就是对该互的认可。这一认可首先是一种合意，即单位与个人共同达成的合意。虽然政府制定行政法规予以强制保护，但是法律的强制性并不掩盖其内含的合意性。
第二，调整住房公积金账户管理方式，完善制度基本架构，规范有关资金运作。建立公开、规范的住房公积金制度，核心是制度的规范性。为此，有必要改革现有的资金管理方式，完善制度基本架构。具体就是将目前住房公积金单一个人账户管理方式，改为单位与个人账户分设、双重管理的方式。
将现有的住房公积金账户分设为单位账户、个人账户，前提是承认并保持有关资金的属性不变。在此之下，单位帐户的资金，除符合法定情形得以提前提取外，直至缴存人退休不得提取，这样将不会发生现行管理方式下缴存人使用住房公积金个人贷款致使账户资金基本归零，甚或由于房价较高、贷款金额较大时个人账户资金事实上“永远”空转的现象，防止出现“寅吃卯粮”、资金可能枯竭等问题。相应的，个人账户内的资金，只要符合法定情形，住房公积金缴存人均可以提取而不受限制。
第三，进一步完善住房公积金归集体使用的配套政策。首先，要明确住房公积金支持下的自住住房的概念。住房公积金互决定了应当对缴存人的住房消费资金需求予以支持，但是作为一项具有专门用途的资金，渠道单一仍然是其不可逾越的障碍，资金来源不足决定这种支持不是无限度的，而是有节制的。限度，就是自住住房;节制，应当是基本的自住住房。基本的自住住房应当既有面积限制，又有套数限制。从目前的情况看，面积尚有研究的余地，但套数只能是一套。住房公积金缴存人使用住房公积金进行住房消费，贷款的次数可以不限制，但是住房面积、套数必须有严格的限制。其次，简化、规范提取政策，丰富住房公积金个人贷款政策。简化、规范提取政策，就是与住房公积金账户分设相对应的，凡是发生与住房相关的支出，住房公积金缴存人可以个人账户内的实有金额为限，提取个人缴存的部分;丰富住房公积金个人贷款，就是要区别账户资金多寡、收入水平、还款能力、首次购房与首套房、首套房与非首套房等不同情况，制定并执行相应的贷款政策。前者，将有利于避免当下有关政策“五花八门”、参差不齐的状况;后者，则有助于增强住房公积金个人贷款的针对性，实现差别化管理，并提高有关政策的预期性，即最大限度为缴存人在基本的自住住房消费范围内提供住房公积金个人贷款支持，该种支持不受经济环境的影响，仅取决于住房公积金基本住房消费的需要，进而提高住房公积金的普惠性与公平性。
（作者单位：中央国家机关住房资金管理中心）
【参考文献】