公积金贷款额度比例篇1
那么，改善型购房人如何争取到优惠的利率，以降低贷款成本？公积金贷款是降低成本的一种途径，但需要满足一定的条件。
【典型案例】
从宝宝出生后，小郑就发现家中的空间越发局促了。小郑的房产购置于2006年，出于便利的考虑，小郑夫妇选择了一套离单位较近的小户型。不过，宝宝降临后，小郑觉得必须考虑改善住房条件了。
经过多次看房，小郑夫妇选择了一套地理位置较远的三房二厅，由于原来的小户型离市中心较近，售价也比较高，因此卖出再买入，中间需要补足100万元的差价。
为了降低贷款的利率成本，小郑最终确定了“纯公积金贷款+向父母借贷”的方式。在原有房产售出后，按照公积金贷款的相关申请政策和“认房不认贷”的判定标准，小郑的新购房计划可按照首次购房来看待，加上丈夫的单位为他缴纳了补充公积金，因此夫妇俩共同申请公积金住房贷款的话，可以获得70万元的贷款额度。在6月份的贷款利率下调后，公积金贷款5年期以上的利率为4.7%。
而剩余的30万元，小郑向父母申请了“友情贷款”，约定5年后开始分批偿还。通过这种方式，小郑把贷款成本控制在较低的范围内，成功地改善了居住条件。
【操作指南】
我们不难发现，在商业住房贷款利率政策趋于一致的情况下，个人希望改善住房条件，求助于公积金贷款是可取的途径。
公积金贷款只“认房”
记者了解到，在目前的公积金贷款政策中，主要采用的认定方式是通过与房地产中心的信息进行联网，了解到贷款申请人名下的房产状况。在改善型需求中，如果贷款人先将原有的房产出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记为依据，那么新的购房也可视为“首套房”，在操作的过程中，按照“首套房”的相关贷款政策来进行贷款。
对于“首套房”的可贷额度，上海市公积金管理中心的政策是一人参与贷款，公积金贷款额度最高为30万元，补充公积金贷款额度为10万元；两人或以上共同参与贷款，公积金贷款额度最高为60万元，补充公积金贷款额度最高可达20万元，合计80万元。
如小郑夫妇的贷款方案中，两人共同贷款，公积金贷款额度最高达60万元，小郑的先生拥有补充公积金，另外可获得10万元的贷款额度，合计最高可贷额度为70万元。
此外，在公积金贷款额度的确认上，还需满足几个条件：
一是公积金账户余额需满足一定条件，最高贷款额度的确定上，住房公积金可贷部分为账户余额的40倍，补充住房公积金可贷部分为账户余额的20倍。
二是不高于按房屋总价比例确定的贷款限额。在首套房的贷款比例上，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于20%；购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于30%。
第三，还需要结合贷款人的收入与每月还款额来确定，每月还款额不得超过公积金月缴存额工资基数的50%。
“纯公积金贷款”在先
不过，需要指出的是，商业银行对于首套房的标准所使用的是“认房又认贷”的方法，也就是说，不仅要考虑到贷款人及家庭名下的房产状况，也要考虑到申请住房贷款的历史记录。如果曾经使用过住房贷款，即使名下房产状况符合要求，也不得视为“首套房”。
所以，在这种情况下，小郑夫妇如果不使用“纯公积金贷款”而是申请“公积金贷款+商业住房贷款”的组合方案，就不能按照“首套房”的标准进行贷款申请，除首付比例要上升外，包括商业住房贷款利率和公积金贷款利率均需要上浮至1.1倍，即7.48%和5.17%。
公积金贷款额度比例篇2
住房贷款政策的调整范同从商业贷款扩大至公积金贷款。11月3日,住建部等四部委联合下发通知,规定住房公积金贷款不得用于投机性购房,i套房全面叫停,二套房首付不低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。以上海为例,从11月8日为分界点对公积金贷款利率政策进行调整,上海公积金管理中心规定,在2010年11月8日(含)以后受理并签订借款合同的,按新规利率执行;11月8日前受理并签订借款合同的,其贷款利率则按调整前利率执行。
事实上,今年以来,各地的住房公积金贷款政策已经进行了多次调整。其中包括公积金装修贷款的叫停、公积金贷款最高额度的下调、利率的上升以及最近的对第二套改善型住房首付比例和适用利率的上调。
最高可贷额度下调
按照2009年的住房公积金政策的相关要求,对于符合一定条件的上海购房人来说,可以使用的公积金贷款额度最高可以达到110万元。对首次购买普通自住房,且有两个人及以上参与贷款的借款家庭,每户家庭最高贷款限额仍为60万元;若有补充住房公积金的,每户家庭最高贷款限额仍为80万元。此外,贷款人还可以申请到住房公积金装修贷款,公积金装修贷款的标准为最高1000元/平方米,最高额度则可以达到30万元。
但是,今年以来上海的公积金贷款政策进行了多次调整,除叫停公积金装修贷款外,每户家庭的最高公积金可贷额度也降至了60万元。
其中,对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下,或按规定购买经济适用住房的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。此外,对于为改善居住条件购买第二套住房的,每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。按照最新的公积金贷款政策要求,对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款和第二三套住房及以上家庭住房停止发放公积金贷款。
不过,从全国的情况来看,下调公积金最高可贷额度的城市并不多。如在北京,单个家庭购买住房时可申请的单笔最高公积金贷款额度仍为80万元。据了解.北京市住房公积金贷款测算方法是:首先计算本人及共同申请人的月收入,月收入=个人住房公积金月缴存额/住房公积金缴存比例;在此基础上,以申请人的家庭收入(指通过上述计算方式计算出的借款申请人及共同申请人的月收入之和)留足40%生活费后所剩余额,再除以申请贷款年限等额本息还款的每万元贷款月均还款额的所得就是最高可贷款额。目前北京对于第二套改善型住房的最高可贷额度也没有进行差异化区分,第二套非改善型住房、第三套及以上则停止发放公积金贷款。
贷款利率上升
除了在可贷额度上进行调整,全国各地的公积金贷款利率实行统一调整。今年以来,利率调整分作了两个步骤。
一是从2010年10月20日起。上调个人住房公积金贷款利率。5年期以下(含5年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。5年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%,5年期以上从3_87%调整为4.05%。
第二步调整则是住建部等四部委联合发文,住房公积金贷款不得用于投机性购房,三套房全面叫停,二套房首付不低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。对于第二套改善型住房的公积金贷款来说.贷款期限在5年以下,适用的贷款利率为3.85%。贷款期限在5年及以上,适用的贷款利率为4.46%。如在上海,就是以11月8日作为分界点,在2010年11月8日(含)以后受理并签订借款合同的,按新规利率执行;11月8日前受理并签订借款合同的,其贷款利率则按调整前利率执行。
因此,除了新增的住房公积金贷款外,存量的公积金贷款将从明年1月份起进行利率的调整,如对于5年期以上的公积金贷款,适用的利率将由原来的3.87%上调至4.05%o我们以80万元30年期的公积金贷款等额本息还款为例,在利率调整前,月供3759.61元,利息总额为55.3459万元。利率调整后,月供3842.42元,比调整前每月多支付82.81元,利息总额为58.3271元.比调整前总共多支付近3万元。
第二套改善型住房标准出台
尽管公积金贷款的利率进行了上调,但是与商业住房贷款相比较,其利率仍然具备一定的优势。如央行目前五年期以上商业贷款的基准利率为6.14%,以85折的住房贷款优惠利率来计算为5.219%。而公积金贷款首套房和第二套改善型普通自住房的同期限利率分别为4.05%和4.46%。
但是,由于公积金贷款也开始实行差异化管理,贷款的对象仅限于首套房和第二套改善型普通自住房。此范围之外一律暂停发放公积金贷款。因此,购房人必须对照相应的要求,判断自己是否属于可贷范围。
按照最新政策。对于购买首套住房的认定,以借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房,及由借款人提供经房管部门认定的其家庭成员(包括借款人、配偶及未成年子女)名下无成套住房登记作为依据。
公积金贷款额度比例篇3
首套房首付计算方式：首付款=总房款-客户贷款额。新房商业贷款首付比例是三成，公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，贷款额=合同价(市场价)×80%(首次贷款额度最高可达80%)。总的来说，按照现有的首套房执行标准就是：90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。月供有两种计算方法，等额本息还款法，公式是每月还款额=贷款本金*月利率*(1+月利率)^总还款月数/((1+月利率)^总还款月数-1)，等额本金还款法，公式时每月还款额=贷款本金/总还款月数+(贷款本金-累计已还款本金)*月利率。等额本息还款法因月供压力小不会降低生活质量。在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加，但每月以相等的额度偿还金额(本+息)。等额本金还款法，指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本息逐月递减，每月偿还金额(本+息)逐渐减少。
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公积金贷款额度比例篇4
按照账户余额计算公积金贷款额度，一般是按照账户余额的10倍或者20倍进行计算，各地的政策规定不同，例如用户账户中有2万元的公积金余额，按照20倍进行计算则可以贷款40万元。
2、按照房屋总价进行计算:
按照房屋总价计算的公积金贷款利息，一般贷款比例最高为房产总价的70%或者80%，例如100万的房产最高可贷款80万元。
3、按照最高限额进行计算:
公积金贷款额度比例篇5
如果大家梳理一下过去“10年9调”时期的楼市政策，公积金从来没有像现在一样被寄予如此厚望，中央和地方出台如此多的政策。尤其在2015年两会后，公积金贷款松绑最为明显：除国管公积金、福建、济南、宁波等地已出台稳楼市政策外，山东、惠州、上海、广州等省市也正在酝酿出台政策。
公积金的“风”，能将楼市吹起来吗？
银行“弃房贷”VS公积金“睡大觉”
回顾2014年以来，国家在楼市上的态度，可以用四个字来总结：“促进消费”，特别是近期结束的“两会”上，总理强调，“要促进自住需求和改善性需求”。这也就意味着，房子告别了投资属性，回归消费品本源。既然要促消费，就必须要降低消费成本，而对住房消费来讲，降低贷款成本意义非凡。
2014年以来，银行一反常态地“不待见”住房贷款，即便央行和银监会自2014年5月就“三令五申”地喊话，要求银行要支持合理住房需求。根据融360的统计，2014年三季度末的房贷利率比上半年还上升约5%-10%。2014年四季度到2015年一季度，首套房贷利率在95折左右，二套房贷利率还在上浮。很显然，躺着赚钱的时代结束了，银行是市场化运营，没义务赔本支持低收益、政策属性的个人住房抵押贷款。
但同时，住房公积金却躺在账户里“睡大觉”。截至2014年3月，全国公积金缴存总额6.47万亿元、沉淀的余额就有3.27万亿元。这意味着，全国范围内公积金闲置的比例高达50%，而目前存量个人住房贷款也才10万亿，闲置公积金相当于存量房贷的1/3、相当于一家中等规模股份制银行的资产，或者国内最大的公募基金。
除了规模大以外，公积金还有两个特点：成本低、政府控制。目前，五年期以上商业贷款基准利率为5.9%，而同期公积金利率只有4%。也就是说，利用公积金贷款，其利率相当于商业贷款基准利率打6.8折，优惠太诱人了；公积金的管理机构――公积金中心是地方政府下辖的一个职能机构，一般是归住建口管理的处科级行政或事业单位，政策属性强，政府完全可以拿来支持老百姓买房。
面对四面八方关于“房贷”成本高的“讨伐”，2014年四季度以来，管理层将降低购房成本的筹码转向公积金。
事实上，整个2014年，可以看作是公积金政策史无前例的“松绑年”。据统计，有近40个城市通过简化程序、降低门槛、提高贷款额度，调整住房公积金政策，也成为多地政府吸引老百姓买房、消化库存的最主要的措施之一，这在刺激楼市的政策干预上还是头一遭。
2015年一季度，经济被寄予“开门红”的厚望，但1-2月份数据显示，“低通胀”的局面在恶化，楼市疲软被认为是“罪魁祸首”。
于是，“两会”给房地产定了“促进消费”的调子。住建部马不停蹄地在3月20日召开公积金工作会议，部长陈政高强调，“各地要进一步发掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金，提高贷款额度，推进异地支取使用和贷款”。
近期，相继有北京、福建、广州和济南等几个省（市）新的公积金政策，例如首次申请公积金贷款，将首付比例降至20%。有传言说，上海将贷款最高额度从80万提升至140万。
140万贷款额度可能吗？
目前，公积金问题之一是贷款额度不足。一般来讲，房价越高的城市，刚需越集中，对于购房成本也越敏感。
由于组合贷款的程序冗长、手续繁琐、回款太慢，很多开发商不愿帮忙，一个项目可能只有少数几个指标的公积金贷款或组合贷款。同时，银行赶着发放商业性住房贷款，也不愿意做公积金贷款业务，一来收益低，没动力；二来公积金贷款发放多了，低成本对公存款少了。因此，你要申请公积金贷款，开发商告诉你等吧，商业贷款立马可放，但成本高。
而且，各地公积金贷额最高额度在近10年基本没有变化，但房价已经在大城市翻了两番，公积金贷款额度确实该上调了。以上海为例，目前上海实行的公积金贷款政策为个人最高可贷40万元、家庭最高可贷80万元，而该政策是从2007年9月1日开始实施至今。根据德佑-链家的数据，同一时期上海房价涨了1.5倍。根据《上海住房公积金运行报告（2014）》，上海2014年公积金户均贷款额仅为39万元，低于个人公积金贷款最高额度。
那为何不提高公积金贷款额度呢？原因很简单，大城市公积金池子里的钱经常不够用。
首先，越大的城市，申请公积金贷款的人越多、买房后提取公积金的人也越多；其次，尽管70%以上的缴存者不申请贷款，但公积金存款收益低，套取公积金的人也很多。再次，近年来在建设保障房、租房、大病救治、最低生活保障等方面，很多地方给提取公积金开了口子。最后，以148号文为例，将公积金贷款最低缴存期缩短为6个月，申请贷款的增加了，贡献存款也在减少，结余的公积金就更少了。
即便各地公积金覆盖面在扩展，但政府、国有企事业单位早就开始缴存了，新纳入归集的多数是民营企业，这些企业往往按最低5%来缴存，给“池子”水位贡献不了多少。另外，随着老龄化的到来，退休提取的比例也在上升，这是冲击公积金“水位”的一大隐患。
从全国看，贷款申请者仅占缴存者的20%左右，而提取者比例一般超过了50%。以上海为例，截至2014年底，上海累计提取住房公积金2764亿元，占累计归集额的56%，远比贷款比例要高。因此，每到房价上涨快、买房人多的时候，公积金池子中的水位随时就会“告急”。比如2013年楼市火爆时期，杭州、徐州、合肥和济南等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”。
综上，关于上海将贷款最高额度从80万提升至140万的消息，个人认为可能性较小。即便要贯彻近期住建部的要求，也仅仅会在简化手续、降低门槛等方面出政策，贷款额度提高空间有限，这也是为何在各大城市中，上海公积金贷款额度最小的原因。更何况，提高贷款额度，可能会导致申请者增加的“鲶鱼效应”，再加上去年以来一线城市楼市持续回暖，上海80万的贷款额度有多大的提高空间呢？情况并不乐观。
异地流转，看起来很美
从全国来看，并不存在公积金“告急”的问题。前面讲了，全国范围内50%的公积金在闲置。如果能将中西部、小城市闲置的公积金在大城市用起来，上面所讲的公积金的问题就完全破解了。所以，148号文就首次提出了异地支取和贷款的政策。但是公积金中心不是商业银行，而是地方政府下辖的一个职能机构，专属本地使用是基本原则。
更重要的是，公积金是20世纪90年代房改的产物，是由单位和个人共同缴纳并形成互助互惠的住房储蓄金，并以较低的利率贷给有住房需求的缴纳者，缓冲住房市场化过渡过程中老百姓购房能力下降，目的是为从福利分房向市场化购房创造稳定的社会环境。因此，公积金初期是围绕直属机关、事业单位和国企建立的，具有很强的封闭性、内部性和利益的一致性，已经异化为第二工资和单位隐利。
尽管近年来公积金慢慢覆盖到民企和私企，但由于这些企业多数按最低5%来缴存，再加上只有买房才能贷款，买房或退休才能提取，而民企或私企就业员工很少买房，也就很少申请贷款或提取，公积金上述特性并没有改变，从其诞生起就没有为未来异地流转留出任何“空间”。
公积金“属地”支配的性质非常强，再加上低成本，逐步演化为地方政府口中的一块“肥肉”。首先，公积金增值收益一直是地方廉租房建设的重要资金；其次，普遍的现象是，在银行支持地方政府建设项目上，很多地方官员把公积金对公存款作为筹码；再者，近年来，公积金已经成为地方政府社保缺口的遮羞布，除建廉租保障房外，大病救治、充实低保、缴学费和公租房等等，都开始打公积金的主意，哪会让别的地方使用？最后，公积金盈余的地区多数在中西部、中小城市，这些地方也是劳动力外流、地方资金缺口大、建设资金紧张、社保缺口严重的地区。对于这些地区来说，公积金流入本地可以，要流出去是万万不能的。
公积金贷款额度比例篇6
据不完全统计，截止到4月9日，已有2个省级、5个市级公积金中心了公积金新政。业内人士分析，公积金政策的调整有利于减轻购房者的置业压力，支持居民首套房和二套改善型需求的购房，或将助力楼市库存的去化，促进楼市回暖。
上海住房公积金新政家庭购房最高可贷120万
昨日，上海公积金管理中心新政，购买首套房住房，个人和家庭公积金贷款上限分别调至50万元、100万元，缴交补充公积金的，个人和家庭公积金贷款上限分别再增10万元、20万元；购买改善性第二套普通商品房，参照购买首套住房政策；购买改善性第二套非普通商品房，个人和家庭最高贷款额度分别调整至40万元和80万元，缴交补充公积金的，个人和家庭最高贷款额度分别可再增加10万元和20万元。
新政还调整了二手房公积金抵押贷款的年限，6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限由不超过15年调整为35年与房龄之差。此外，提取住房公积金支付房租条件也有所放宽，连续足额缴存住房公积金满3个月，可提取夫妻双方住房公积金，最高月提取限额为2000元。
上海出台的住房公积金新政将大大降低买房成本。上海易居房地产研究院研究员严跃进为购房者算了一笔账，过去家庭在公积金贷款方面最多可贷80万元，现在提高到120万元，增加的这40万元过去是通过商业贷款来实现的。如果按照目前商业银行的利率基准利率5.90%、20年贷款、等额本息来计算的话，在政策出台之前40万这部分贷款需要偿还本息约68万元。政策出台后，其他条件不变，按照公积金4.0%的贷款利息来算，则只需偿还本息约58万元。这也意味着，新政的出台可以为此类家庭节约10万元的购房成本。
值得注意的是，由于公积金总额有限，提高家庭贷款额度后，可能会加大公积金的申请难度。严跃进指出，新政出台后申请公积金贷款可能还得“抢”，申请者排队等待的时间将会变长。
多地公积金新政陆续落地:降低首付比例提贷款额度
从近期出台的各项政策可以看出，今年公积金政策的调整将会取得较大的进展。3月20日，住房城乡建设部部长陈政高在加强住房公积金管理电视电话会上提到，各地要提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力，希望各地更好地发挥主动性，采取多种措施，用好用足住房公积金。
3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对房贷政策作出调整，首次购房公积金贷款最低首付款比例为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
在“330房贷新政”十余天之际，各地相关政策纷纷落地。据不完全统计，截止到4月9日，已有浙江、安徽2个省级、福州、深圳、兰州、成都、上海5个市级的公积金管理中心了公积金新政。张大伟预计，各地对于公积金新政会继续细化，会有更多公积金制度出台，后续各地对六部委其他政策也会出台详细的落地细则。
各地政策的调整主要集中在三个方面，第一是降低首付比例，首套房公积金贷款调整为最低2成，改善型二套房最低3成；第二是提高公积金贷款额度；第三是放宽公积金使用条件，比如浙江规定申请公积金的条件，由连续足额缴存住房公积金12个月以上调整为6个月(含)以上、上海决定放宽公积金提取支付房租的条件，兰州欲进一步推动异地贷款业务的发展。
公积金新政影响几何？或助力楼市库存去化
各地公积金政策的调整，将有利于减轻购房者的购房压力，降低入市门槛。在张大伟看来，公积金政策主要有两种作用，第一种是直接影响，政策的松绑可以降低购房成本，激发一二线城市5-10%的购房需求，但对三四线的影响较小。第二种是心理影响，公积金政策对购房者的心理影响非常大，可能会被购房者认为是多项政策松绑的开始，每次公积金政策松绑，市场成交都会有明显的上涨。
公积金贷款额度比例篇7
[关键词]住房公积金;运营模式;效果
“居者有其屋”是人类最基本的要求,也是一个国家和人民经济及生活水平最基本的反映。政策性住房金融是一国住房金融的重要组成部分,是实现“居者有其屋”,维护社会稳定的有效调控手段。就现有住房公积金制度而言,它可近似看做我国的政策性住房金融。实行住房公积金制度是我国住房制度改革的一项重要举措。但是近年来,住房公积金制度在保障性、互、公平性等方面受到了质疑,表现为住房公积金受益面窄、资金使用率不高、对中低收入缴存者支持力度不够、对富人和穷人的购房能力没有发挥调节作用等。
一、我国住房公积金制度运行现状
根据《住房公积金管理条例》规定,我国住房公积金制度实行“住房公积金管理委员会决策、管理中心运作、受托银行专户、财政监督”的管理原则,实行属地化的管理体制。目前全国在343个设区城市设立直属城市人民政府的住房公积金管理中心,绝大多数都实现了分部、分中心与本部之间的统一决策、统一管理、统一制度、统一核算,全国住房公积金管理从业人员约1.5万人。住房公积金缴存职工人数逐年增多,截至2010年6月末,实缴职工8028.4万人,比2002年末增长了32.8%,缴存覆盖率(期末实缴职工人数/在岗职工人数)为69.7%。资金归集方面,住房公积金归集规模逐年增大,截至2010年6月末,缴存总额2.90万亿元,是2002年末的7.1倍;缴存余额1.61万亿元,是2002年末的5.6倍。资金使用方面,住房公积金个人贷款和提取规模逐年上升,受益家庭逐年增加,截至2010年6月末,累计发放个人住房贷款1247.88万笔,是2002年末的21.6倍;个人贷款总额1.67万亿元,是2002年末的10.5倍;个人贷款余额9872亿元,是2002年末的8.7倍;累计提取总额1.29万亿元,是2002年末的10.8倍。
但是,在看到住房公积金制度取得成效的同时,我们还要清醒地认识到公积金在运营过程中还存在的不足和缺陷。随着我国多种经济成分、多种用工制度共存以及用人单位和地区之间的经济状况差别的增大,住房公积金在执行过程中存在的公平缺失现象也日渐显现。近年来全国大部分城市房价暴涨,老百姓的买房难问题已经成为一个严肃的社会问题。而旨在为老百姓提供住房保障,让人民能安居乐业的住房公积金资金的运营,却并没能发挥出应有的作用。另外,随着住房市场化的推进,各地住房公积金管理中心不断减少购买国债,以满足缴存职工个人贷款需求,国债余额总体呈不断下降的趋势。截至2010年6月末,全国住房公积金购买国债余额为355.30亿元,比2004年减少了31.1%。这样下去,不但没有彻底解决低收入群体买不起房的现象,还影响了公积金的保值增值。如何在国家政策的许可范围内提高住房公积金的经济效益和社会效益,如何管好用好住房公积金,让中国古老的“居者有其屋”的理想能够在社会主义得到彻底实现,已成为当前我国亟待解决的课题。
二、我国现行住房公积金运营模式构成
(一)住房公积金运营机构
1.住房公积金管理中心。住房公积金管理中心,是不以营利为目的的独立的事业单位,主要职责是负责住房公积金的日常管理工作。根据新《条例》第11条规定,住房公积金管理中心职责有以下七项:编制、执行住房公积金的归集、使用计划;记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况;负责住房公积金的核算;审批住房公积金的提取、使用;负责住房公积金的保值和归还;编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告;承办住房委员会决定的其他事项。
2.受委托银行。根据新《条例》第12条规定,住房公积金管理委员会应当按照中国人民银行的有关规定,指定受委托办理住房公积金金融业务的商业银行;住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同。
(二)住房公积金运营资金的筹集方式
1.住房公积金的资金来源。住房公积金资金的来源是双向的,有个人部分和单位部分。根据住房公积金制度的规定,由各单位对本单位应参加住房公积金的职工,在每个月发放工资时,按照规定的缴交比例扣出,这两部分住房公积金都归职工个人所有。
2.住房公积金的筹集原则。归集的住房公积金个人部分从职工个人工资中提取,单位部分具体有三种情况:若是行政事业单位,从预算经费中提取并列入财政预算支出;若是企业,则从企业利润或成本中提取;若是非全额预算的事业单位,则按预算与自收自支经费的比例,分别从预算支出和自收自支经费中提取。
3.住房公积金筹集的具体形式。一是财政统发工资单位财政代扣代缴方式;二是同城特约委托收款方式;三是单位送缴方式。
(三)住房公积金运营方向
我国住房公积金的主要运营方向是:住房公积金的存储、个人贷款和购买国债。
1.住房公积金存储。各个住房公积金参加单位每月代扣和提缴了住房公积金后,按照设立好的账户存入由住房公积金管理部门委托好并指定的银行,即完成了住房公积金的存储。公积金中心可获得除去返还给公积金缴存职工的利息后的银行存款利息收入,实现公积金增值收益的一部分。
2.住房公积金贷款。这是住房公积金一个重要用途,体现了住房公积金的互。住房公积金贷款对贷款对象、用途、期限、额度、利率和还款方式等都有具体规定,住房公积金贷款仅限于职工个人用于住房有关的消费。
3.保值增值性投资。为防止资金的贬值或利率倒挂,公积金沉淀资金在制度规定的范围内可进行保值增值。为有效控制风险,我国通常只允许国债等风险相对较小的投资,对投资规模也有控制。
(四)住房公积金运营决策体制
住房公积金管理委员会,是住房公积金运营管理的决策机构。其主要职责是:依据有关法律、法规和政策,制定和调整住房公积金的具体管理措施,并监督实施;根据《条例》第十八条的规定,拟定住房公积金的具体缴存比例;确定住房公积金最高贷款额度;审批住房公积金归集、使用计划;审议住房公积金增值收益分配方案;审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。
(五)住房公积金运营成果的分配
公积金运营成果主要指公积金增值收益,应按下列顺序进行分配:
1.住房公积金贷款风险准备金。根据《住房公积金财务管理补充规定》,建立住房公积金贷款风险准备金的比例,按不低于住房公积金增值收益60%核定,或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定,从住房公积金增值收益中分配。
2.上交财政的公积金中心管理费用。住房公积金管理中心按照规定的标准编制全年预算支出总额,报本级人民政府财政部门批准后,从住房公积金增值收益中上交本级财政,由本级财政拨付。
3.城市廉租住房建设补充资金。住房公积金增值收益扣除贷款风险准备金和管理费用后的余额要全部用于廉租住房建设。
三、现行住房公积金运营模式效果评价模型
(一)收支平衡模型
根据住房公积金的性质,公积金的运作是非营利的,应当遵循以下原则:公积金的业务收入扣减业务支出的增值收益恰好弥补管理费用和风险准备金。也就是说,增值收益以更高的公积金缴存利率或更低的公积金贷款利率返还给公积金储户。
住房公积金的业务收入包括委托存款利息收入、委托贷款利息收入、增值保值投资收入和其他收入(例如住房公积金逾期贷款的罚息收入、逾期不办理住房公积金的罚款收入等);业务支出主要包括住房公积金利息支出和手续费支出。如果忽略罚款等小额收入,把手续费等非公积金利息支出看做是管理费用的一部分,定义R为业务收入,p为业务支出,则有:
R=L×rL+B×rf+S×rs’(1)
p=D×rs(2)
基于以上原则,可以建立模型:
L×rL+B×rf+S×rs’-D×rs=m+t(3)
其中L为公积金贷款余额,B是除公积金贷款外进行的其他增值保值投资(例如购买国债等),S为委托存款专户余额,D为公积金缴存余额,m为管理费用,t为提取的风险准备金,rL、rf、rs’、rs分别表示公积金贷款利率、投资收益率、专项委托存款利率及公积金缴存利率。
(二)管理费用及风险准备金模型
住房公积金管理费用是必然发生的支出,而且关系到住房公积金中心员工的切身利益,因此完全可以建立在绩效的前提下,确定为一个基本额度和一个弹性额度的和,基本额度是维持公积金中心运作的最低额度,弹性额度可以是上年度净增值收益的一定比例。即
m=a+m×V(4)
其中a为管理费用的最低额度,即仅能维持公积金运作的最低额度,m是管理费用弹性额度计提系数。V为公积金净增值收益,即住房公积金业务收入与业务支出的差额减去风险准备金。
风险准备金是公积金贷款的风险损失准备,是公积金所有者为了使公积金保值增值必须让渡的一部分权益,因此应当从增值收益中提取,但是具体额度要随贷款总量和风险大小而变化,风险准备金可以表示为贷款余额的一定比例,即
t=t×L(5)
其中,t是风险准备金计提系数。
将公式4和公式5代入公式3中得:
L×rL+B×rf+S×rs’-D×rs=a+m×V+t×L
(6)
由于V=R-p-t=L×rL+B×rf+S×rs’-D×rs-D×rs-t×L,D=L+B+S,公式6可整理为:
(rL-t)×L+B×rf+(D-L-B)×rs’-D×rs=a/(1-m)(7)
(三)住房公积金运作模型内生变量互动分析
在公式7中,银行专户存款利率rs’、国债收益率rf是外生变量,rL、rs、D、L、B是内生变量,a、m、t是系统内相对稳定不变的量。内生变量之间有如下关系:
用于增值保值投资额B增加,其他不变。一般的,国债收益率要高于银行专户存款利率,否则公积金中心将无须进行增值保值投资。则国债收益的增加额大于银行专户存款利息的减少额,倘若要维持等式平衡,只能增加公积金存款利率rs或者降低公积金贷款利率rL。
用于公积金贷款的额度L增加,其他不变。一般的,公积金贷款利率要高于银行专户存款利率,当公积金贷款额增加,也只有通过增加公积金存款利率rs或者降低公积金贷款利率rL才能维持等式平衡。
公积金缴存余额D增加。通常公积金存款利率要比银行专户存款利率高,当公积金缴存余额增加时,如果公积金贷款和增值保值投资保持不变的话,就会导致公积金存款利率rs下降或者公积金贷款利率rL上升。
(四)结论
由住房公积金运作模型内生变量互动分析可以得出:在满足相对公平的运作管理的条件下,增值保值投资额、公积金缴存余额和公积金贷款余额与公积金存贷款利率存在一定的互动关系。当增值保值投资额、公积金缴存余额和公积金贷款余额中任何一个变量发生变动时,住房公积金存款利率或者住房公积金贷款利率也要发生相应变化。然而,公积金存贷款利率按国家规定是固定的,国家统一调整,不能随公积金发展状况进行调整,必然使公积金收支失去平衡,导致一系列不公平和效率低下。
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公积金贷款额度比例篇8
关键词:北京市；城镇居民；住房支付能力
中图分类号：F293.3文献标志码：a文章编号：1673-291X（2012）06-0150-07
住房供应问题与住房需求问题是住房制度改革的两个重要方面，不考虑支付能力，单纯满足住房需求是不可能的。因此，必须充分研究居民的住房支付能力，在此基础之上，才有可能建立起满足不同家庭住房需求的合理的住房供应体系。
一、住房支付能力的概念及评价指标
住房支付能力是指某一家庭购买或租赁一套住房的交易能力，是从收入角度反映某一家庭对相应住房支付能力的指标。主要评价指标如下：
（一）买房支付能力指标及判断标准
1.房价收入比。按照国际惯例，房价收入比的合理区间是3～6倍。房价收入比越高，居民的购房支付能力越弱。
2.家庭月房产支出收入比。月房产支出收入比是银行在审查个人住房商业贷款资格时常用的一个指标，按银行规定，借款人住房贷款的月还款收入比例应控制在50%以下（含50%）。比例越低，说明居民的购房支付能力越强。
3.月房产消费结余。月房产消费结余是指家庭月收入扣除月还款支出后的余额，该余额越大，则居民的购房支付能力越强。
（二）租房支付能力指标及判断标准
相比于居民购房支付能力，针对居民租房支付能力的研究较少。曾有文献提到过的衡量租房支付能力的指标是房租收入比。此外，本文参照月房产消费节余指标，补充月租房消费结余指标。
1.房租收入比。房租收入比计算公式为：
房租收入比=
国内对于房租收入比衡量标准的研究很少见。国外也只有michaeloxley与JacquelineSmith在研究英国的住房政策时指出1991年若租户房租支出超过其收入的20%以上，则该租金水平是不可支付的。该比例是否适用于北京市的实际情况还有待考证。
2.月租房消费结余。根据《提取住房公积金支付房租有关问题的通知》，租房家庭可以提取其公积金账户内的余额用于缴纳房租，提取总额不得超过实际发生的房租支出。鉴于公积金可用来支付房租，月租房消费结余可定义为家庭月收入与每月用于支付房租的住房公积金之和再扣除月房租后的余额，该余额越大，则居民的购房支付能力越强。
二、北京市不同收入家庭住房支付能力分析
根据北京市现有的住房供应体系，本文采用月还款支出收入比、月房产消费结余和月租房消费结余等指标分别衡量不同收入阶层的住房支付能力。本文中的各收入阶层当前收入水平及家庭人口数量是根据2000—2010年北京统计年鉴各阶层收入及人口推算得出的。在计算时，假设各收入阶层家庭中获得工资收入的家庭成员都满足北京住房公积金贷款办法中规定的贷款对象的条件，且在申请住房公积金贷款时是以家庭为单位共同申请，忽略个人信用评估因素对公积金贷款上限的影响。
（一）低收入家庭
根据北京市现行住房分层供应体系，低收入家庭通过廉租房和经济适用房解决住房问题，同时通过资格审核尚在轮候的家庭也可申请公共租赁房。因此，考察低收入家庭的住房支付能力时要分别衡量对应三类住房的支付能力。
1.廉租房。根据《北京市城市廉租住房管理办法》，城市低收入家庭廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租为辅。本文分别计算两种保障方式下的低收入家庭廉租房支付能力。
（1）实物配租方式。实物配租方式，是指住房保障管理部门向符合条件的申请家庭提供廉租住房，并按照一定标准收取一定数量的租金。
承租家庭实缴月租金计算公式如下：
家庭实缴月租金=月租金标准×配租房屋建筑面积×（1-补贴系数）+（家庭人均月收入-低保收入线）×负担系数×标准配租人口（1）
月租金标准=月标准租金×（1+调节系数）（2）
根据相关文件，（1）式中补贴系数现规定为0.95，负担系数为0.1；①本市城市低保标准为家庭人均月收入480元，标准配租人口为一居室2人、二居室3人；城六区居民申请廉租住房家庭收入准入标准为家庭人均月收入低于960元（含960元）。②（2）式中月标准租金按照折旧费、维修费、管理费、利息等因素并参照同类地段类似房屋市场租金水平确定，③实际为市场租金的70%~80%，调节系数依居室朝向、楼层及有无电梯等不同条件而各有不同，平均下来为0。
根据历年北京市低收入户均人口统计，确定配租人口为3；配租房屋面积按照两居室平均套型标准为40平方米计算；④中心城集中建设用地布局保障性住房布局主要选择中心城中心地区以外区域，重点是定福庄、南苑、丰台、石景山等区域，目前同地段同类型住房市场租金水平约为每月45.21元/平方米。⑤按照北京市低保标准计算，三口之家的家庭月收入至少为1440元才能保障最基本的生活开支。
首先，计算低保家庭的廉租房月租房消费结余。经计算得出租赁廉租房的北京市低保家庭实缴月租金为67.82元，按照2000—2010年北京市统计年鉴中的低收入家庭工资性收入占家庭总收入的比重推算，低保家庭的月工资性收入为1071.5元，低于现行每月最低工资标准1160元，按照规定低于最低工资标准的个人可以不用缴纳公积金，但其所在单位公积金月存缴额不变，为每月128.58元。这样算来，北京市低保家庭每月可以用67.82的公积金来支付房租而不必花费实际家庭收入，其月住房消费结余为其全部家庭月收入1440元。
其次，计算其他低收入家庭的月租房消费结余。在计算其他低收入家庭租住廉租房的支付能力时，采用低保家庭收入线与廉租房家庭收入准入线的平均数720元作为其他低收入家庭的人均月收入。经计算，北京市其他低收入家庭实缴月租金为139.82元，推算其他低收入家庭的月工资性收入为1607.25元，每月公积金存缴额至少为192.87元，足够支付家庭月租金，这样算来，北京市低保家庭以外的低收入家庭每月可以用139.82的公积金来支付房租而不必花费实际家庭收入，其家庭月住房消费结余为2160元。
（2）发放租赁住房补贴。发放租赁住房补贴方式，是指住房保障管理部门向符合条件的低收入申请家庭，按照规定的标准发放住房租金补贴，由其到市场上租赁住房。
北京城六区廉租房保障家庭租房补贴金额按下列公式计算：
低保家庭月租房补贴数额=每平方米月补贴额×（人均住房保障面积标准-人均现住房使用面积）×配租家庭人口
其他低收入家庭月租房补贴数额=每平方米月补贴额×（人均住房保障面积标准-人均现住房使用面积）×配租家庭人口-（家庭人均月收入-北京市城市低保标准）×配租家庭人口
目前北京市城六区人均住房保障面积标准为10平方米，廉租房租房补贴标准统一为每平方米使用面积每月40元，城八区廉租家庭月租房补贴最低限额为550元，月租房补贴最高限额为1500元。
根据历年北京市房地产年鉴房屋租赁市场分居室交易情况以及搜房网相关数据整理，目前北京市商品房市场租金水平为55.39元/平方米·月，套均面积为85.25平方米。低收入家庭由于收入有限，不会租住80多平方米的住房，就以廉租房标准面积40平方米计算，则月租金水平为2215.6元。根据城六区公布的符合廉租房准入标准的名单，计算得出廉租房申请家庭的人均现住房使用面积为0.44平方米。
按家庭人口数为3计算，北京市低保家庭月租房补贴数额为1147.2元，其家庭月收入为1440元，每年最多领取公积金1542.96元，即每月128.58元，在每月领取住房租赁补贴及公积金之后，其月住房消费结余最多为500.18元。
采用低保家庭收入线与廉租房家庭收入准入线的平均数作为其他低收入家庭的人均月收入。经计算，其他低收入家庭月租房补贴数额为427.2元，其家庭月收入为2160元，每年最多领取公积金4628.88元，即每月385.74元，其月住房消费结余最多为757.34元。
2.经济适用房。经济适用住房是向低收入住房困难家庭出售的保障性住房。居民在公积金贷款不足以满足住房需求时，还可以申请组合贷款，因此必要时，要分两种贷款情况考察低收入家庭对经济适用房的支付能力。除此之外，本文还分别计算了二十年和三十年贷款期限的经济适用住房支付能力。
首先考察低收入家庭采用30年公积金贷款购买经济适用房的支付能力。北京市经济适用房的平均套型标准为60平方米，⑥目前均价为4331.16元/平方米。⑦根据北京市居民购买经济适用住房家庭收入准入标准，三口之家家庭年收入应为45300元及以下，⑧即人均月收入为1258.33元及以下，又因廉租房收入准入标准为人均月收入低于960元（含960元），取960元和1258.33元的平均数作为申请经适房的家庭人均月收入，即1109.17元。首付比例最低为20%，按照贷款成数计算的公积金贷款总额为207895.68元。经计算，申请经适房的低收入家庭公积金最高可贷款额度为231037.41元，①所以经济适用房公积金贷款为207895.68元，即首付为51973.92元。按照月均还款法计算的每月等额还本付息额为1078.23元，月房产支出收入比为32.4%，符合50%的公积金贷款审批标准，可以获得公积金贷款，月房产消费结余为2249.28元。
其次，考察低收入家庭采用二十年公积金贷款购买经济适用房的支付能力。经计算，申请经适房的低收入家庭公积金最高可贷款额度为186194.25元，低于按贷款成数计算的贷款额，所以经济适用房公积金贷款为186194.25元，即首付为73675.35元。按照月均还款法计算的每月等额还本付息额为1198.15元，月房产支出收入比为34.85%，符合50%的公积金贷款审批标准，可以获得公积金贷款，月房产消费结余为2129.36元。
最后，考察低收入家庭采用二十年组合贷款方式购买经济适用房的支付能力。按照首付比例20%、公积金贷款186194.25元计算，商业贷款金额为21701.43元。根据现行商贷年利率计算，低收入家庭每月商贷等额还本付息额为168.9元，月总还款额为1367.05元，月房产支出收入比为41.08%，符合50%的贷款审批标准，可以获得组合贷款，月房产消费结余为1960.46元。
3.公共租赁房。公共租赁住房的供应对象为本市中低收入住房困难家庭，包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭。②本文分别计算廉租房和经济适用住房轮候家庭对公租房的支付能力。
根据北京市公共租赁住房管理办法（试行），公共租赁住房户型以小户型为主，即建筑面积在40平方米左右，③重点建设于朝阳、丰台、石景山、通州等区域，同区域同类型商品房月租金约为45.21元/平方米。④市住建委表示，公租房租金标准比同区域商品房的租金低20%左右，即公租房月租金约为36.17元/平方米。
首先，考察廉租房轮候家庭对公共租赁房的支付能力。在加上每年公积金提取额的月平均之后，低保家庭租赁公共租赁房的月住房消费结余最多为121.78元；其他低收入家庭租赁公共租赁房的月住房消费结余最多为1098.94元。
其次，考察经济适用房轮候家庭对公共租赁房的支付能力。经推算，经济适用房轮候家庭的人均月工资性收入是825.32元，低于最低工资标准，按照规定低于最低工资标准的个人可以不用缴纳公积金，但其所在单位公积金月存缴额不变，为每月99.04元，家庭人口数为3，以家庭为单位，每年承租公共租赁房的低收入家庭最多提取公积金3565.42元用于缴纳公共租赁房房租，按照公式计算，经济适用房轮候家庭租赁公共租赁房的月住房消费结余为2177.83元。
（二）中低收入家庭
根据2010年北京市统计年鉴相关数据显示，北京市中低收入家庭年收入水平已超过经济适用房的准入标准。依照相关规定，中低收入家庭主要是通过公共租赁房来解决住房问题，同时中低收入家庭也满足限价商品房的准入标准，因此，考察中低收入家庭的住房支付能力问题要分别衡量其对两类住房的支付能力。
1.公共租赁房。根据2000—2010年北京市中低收入家庭每人年可支配收入以及家庭人口数推算，目前中低收入家庭月可支配收入为5797.45元，中低收入家庭每人月工资性收入为1717.15元，则单位及个人月公积金存缴总额为412.12元，家庭人口为3，每年家庭可提取用于支付租金的公积金限额为14836.32元。按照公式计算得出中低收入家庭租赁公租房的月住房消费结余为5587.01元。
2.限价商品房。限价商品住房，是指政府提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，定向销售的普通商品住房。价格由市发展改革、国土资源、建设、财政、规划、监察等部门研究确定，城六区申请购买限价商品住房家庭年收入要求家庭人口3人以下的家庭年收入8.8万元及以下。
首先，考察中低收入家庭采用三十年公积金贷款方式购买限价房的支付能力。根据相关规定，北京市限价房平均套型标准为80平方米，⑤目前限价房均价为6705.35元/平方米。⑥按照最低20%首付比例计算的公积金贷款总额为429142.4元，而申请经适房的中低收入家庭公积金最高可贷款额度高于按照贷款成数计算的公积金贷款总额，因此限价房公积金贷款为429142.4元，首付款为107285.6元，按照月均还款法计算的每月等额还本付息额为2225.69元。北京市中低收入家庭月均可支配收入为5797.45元，则月房产支出收入比为38.39%，符合低于50%的贷款审批标准，能够获得公积金贷款，家庭月房产消费结余为3571.76元。
其次，考察中低收入家庭采用二十年公积金贷款方式购买限价房的支付能力。若其余条件不变，按照月均还款法计算的每月等额还本付息额为2761.51元，则月房产支出收入比为47.63%，符合低于50%的贷款审批标准，能够获得公积金贷款，家庭月房产消费结余为3035.94元。
（三）中等收入家庭
根据相关规定，北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭主要通过限价房⑦和商品房来解决住房问题，同时，满足限价房准入标准的中等收入家庭也有资格租赁公租房。所以，考察中等收入家庭的住房支付能力问题要分别衡量三类住房的支付能力。
1.公共租赁房。根据2000—2010年北京市统计年鉴相关数据推算，北京市中等收入家庭每人月工资性收入为1854.89元，则单位及个人月公积金存缴总额为445.17元，家庭人口数为2.8，每年家庭可提取用于支付租金的公积金限额为14957.83元。根据2000—2010年北京市中等收入家庭每人年可支配收入以及家庭人口数推算，目前中等收入家庭月可支配收入为6775.28元，按照公式计算得出中等收入家庭租赁公租房的月住房消费结余为6574.97元。
2.限价商品房。首先，考察中等收入家庭采用三十年公积金贷款方式购买限价房的支付能力。按照最低20%首付比例计算的公积金贷款总额为429142.4元，而申请经适房的中低收入家庭公积金最高可贷款额度高于按照贷款成数计算的公积金贷款总额，因此限价房公积金贷款为429142.40元，首付款为107285.6元，按照月均还款法计算的每月等额还本付息额为2225.69元。北京市中等收入家庭月可支配收入为6775.28元，则中等收入家庭购买限价房的月房产支出收入比为32.85%，符合低于50%的贷款审批标准，能够获得公积金贷款，家庭月房产消费结余为4549.59元。其次，考察中等收入家庭采用二十年公积金贷款方式购买限价房的支付能力。若其余条件不变，按照月均还款法计算的每月等额还本付息额为2761.51元，则月房产支出收入比为40.76%，符合低于50%的贷款审批标准，能够获得公积金贷款，家庭月房产消费结余为4013.77元。
3.商品房。（1）租赁商品房。根据历年北京市房地产年鉴房屋租赁市场分居室交易情况以及搜房网相关数据整理，目前北京市商品房市场租金水平为55.39元/平米·月，套均面积为85.25平方米。经计算，北京市中等收入家庭租住商品房的月住房消费结余为3299.77元。（2）购买商品房。首先考察中等收入家庭采用三十年公积金贷款方式购买商品房的支付能力。目前商品房价水平为18071.48元/平方米，套均面积为104.62平方米，①按照最低30%的首付比例计算的公积金贷款总额为1323446.77元，超过公积金单笔贷款上限80万元，而中等收入家庭公积金最高可贷款额度也超过公积金单笔贷款上限，因此中等收入家庭购买商品房的公积金贷款为公积金单笔贷款最高限额800000元，首付款为1090638.24元，按照月均还款法计算的每月等额还本付息额为4149.1元。北京市中等收入家庭月可支配收入为6775.28元，则月房产支出收入比为61.24%，超过50%的公积金贷款审批标准，无法可以获得80万元公积金贷款。若按照最高50%的月房产支出收入比标准计算，公积金贷款最高为653180.3元，首付款至少为1237457.94元，中等收入家庭购买商品房的月房产消费结余为3387.64元。其次，考察中等收入家庭采用二十年公积金贷款方式购买商品房的支付能力。经计算，中等收入家庭公积金最高可贷款额度为693604.43元，低于按贷款成数计算的贷款额及规定的公积金单笔最高贷款额，因此中等收入家庭购买商品房的公积金贷款为693604.43元，首付款为1197033.81元，按照月均还款法计算的每月等额还本付息额为4463.32元，月房产支出收入比为65.88%，超过50%的公积金贷款审批标准，无法可以获得693604.43万元公积金贷款。若按照最高50%的月房产支出收入比标准计算，公积金贷款最高为526442.97元，首付款至少为1364159.27元，中等收入家庭购买商品房的月房产消费结余为3387.64元。
（四）中高收入家庭
由于北京市中高收入家庭总收入水平已超过限价房准入标准，因此中高收入家庭只能通过从市场上购租商品房来解决住房问题。分别考察中高收入家庭租赁和购买商品房的支付能力。
1.租赁商品房。根据2000—2010年北京市中高收入家庭每人年可支配收入以及家庭人口数推算，家庭人口数为2.7，目前中高收入家庭月可支配收入为8212.28元。根据2000—2010年北京市统计年鉴相关数据推算，北京市中高收入家庭每人月工资性收入为2362.09元，则单位及个人月公积金存缴总额为566.90元，每年家庭可提取用于支付租金的公积金限额为18367.56元。计算得出中高收入家庭租赁商品房的月住房消费结余为5020.91元。
2.购买商品房。首先，考察中高收入家庭采用三十年公积金贷款方式购买商品房的支付能力。按照最低30%的首付比例计算的公积金贷款总额为1323446.77元，超过公积金单笔贷款上限80万元，而中高收入家庭公积金最高可贷款额度也超过公积金单笔贷款上限，因此中高收入家庭购买商品房的公积金贷款为800000元，首付款为1090638.24元。按照月均还款法计算的每月等额还本付息额为4149.1元，北京市中高收入家庭月可支配收入为8212.28元，则月房产支出收入比为50.52%，超过50%的公积金贷款审批标准，无法可以获得80万元公积金贷款。若按照最高50%的月房产支出收入比标准计算，公积金贷款最高为791716.29元，首付款至少为1098921.95元，家庭月房产消费结余为4106.14元。其次，考察中高收入家庭采用二十年公积金贷款方式购买商品房的支付能力。这种贷款方式下的中高收入家庭公积金最高可贷款额度超过公积金单笔贷款上限80万元，因此中高收入家庭购买商品房的公积金贷款为公积金单笔贷款最高限额800000元，首付款为1090638.24元。按照月均还款法计算的每月等额还本付息额为5147.97元，月房产支出收入比为62.69%，超过50%的公积金贷款审批标准，无法可以获得80万元公积金贷款。若按照最高50%的月房产支出收入比标准计算，首付款至少为1252539.58元，家庭月房产消费结余为4106.14元。
（五）高收入家庭
高收入家庭的住房选择与中高收入家庭类似，都是从市场上购租商品房。分别考察高收入家庭租赁和购买商品房的支付能力。
1.租赁商品房。根据2000—2010年北京市高收入家庭每人年可支配收入以及家庭人口数推算，家庭人口数为2.5，目前高收入家庭月可支配收入为12702.54元。根据2000—2010年北京市统计年鉴相关数据推算，北京市高收入家庭每人月工资性收入为3855.64元，则单位及个人月公积金存缴总额为925.35元，每年家庭可提取用于支付租金的公积金限额为27760.61元，计算得出高收入家庭租赁商品房的月住房消费结余为10293.93元。
2.购买商品房。首先，考察高收入家庭采用30年公积金贷款方式购买商品房的支付能力。按照最低30%的首付比例计算的公积金贷款总额为1323446.77元，超过规定的公积金单笔贷款上限80万元，而高收入家庭公积金最高可贷款额度也超过公积金单笔贷款上限，因此高收入家庭购买商品房的公积金贷款为800000元，首付款为1090638.24元。按照月均还款法计算的每月等额还本付息额为4149.1元，北京市高收入家庭月可支配收入为12702.54元，则月房产支出收入比为32.66%，家庭月房产消费结余为8553.44元。其次，考察高收入家庭采用三十年组合贷款方式购买商品房的支付能力。按照首付比例30%、公积金贷款80万元计算，则商业贷款金额为523446.77元。每月商贷等额还本付息额为3500.1元，月总还款额为7649.2元，月房产支出收入比为60.22%，已超过50%的贷款审批标准。若高收入家庭希望申请组合贷款，则商贷金额最高为329338.87元，这种情况下的首付金额为761299.37元，高收入家庭购买商品房的月房产消费结余为6351.27元。再次考察高收入家庭采用二十年公积金贷款方式购买商品房的支付能力。经计算，高收入家庭公积金最高可贷款额度为1436440.78元，因此高收入家庭购买商品房的公积金贷款为公积金单笔贷款最高限额800000元，首付款为1090638.24元，按照月均还款法计算的每月等额还本付息额为5147.97元，月房产支出收入比为40.53%，高收入家庭购买商品房的家庭月房产消费结余为7554.57元。最后考察高收入家庭采用二十年组合贷款方式购买商品房的支付能力。按照首付比例30%、公积金贷款80万元计算，则商业贷款金额为523446.77元，每月商贷等额还本付息额为4074元，月总还款额为9221.97元，月房产支出收入比为72.60%，已超过50%的贷款审批标准。若高收入家庭希望申请组合贷款，则商贷金额最高为154605.59元，这种情况下的首付金额为936032.65元，高收入家庭购买商品房的月房产消费结余为6351.27元。
三、结论
（一）廉租房居民支付能力分析
在实物配租情况下，由于可以定期提取住房公积金来支付房屋租金，低保家庭的月住房消费结余就等于其家庭收入，刚好等于低保水平，说明北京市租住廉租房的低保家庭负担得起廉租房；其他低收入家庭的月住房消费结余大于1440元，说明租住廉租房的其他低收入家庭在每月支付房租后还可以维持基本生活，具备廉租房支付能力。
在住房租赁补贴情况下，由于市场租金水平与低收入家庭的月收入水平差距过大，即使在领取租金补贴并提取公积金以后，低收入家庭的月住房消费结余仍低于北京市低保水平，说明低收入家庭在领取补贴之后仍不具备商品房屋的租赁能力。
（二）经济适用房居民支付能力分析
对于家庭总资产在5万元以上的低收入家庭，在二十年和三十年公积金贷款和组合贷款情况下，其对于经济适用房都是具有支付能力的，低收入家庭的月房产消费结余均高于低保水平，在每月支付房贷后仍有足够收入维持其基本生活消费。
（三）公共租赁房居民支付能力分析
廉租房轮候家庭在定期领取住房公积金之后每月的住房消费结余仍低于北京市低保水平，低收入家庭不具备公共租赁房的支付能力。
从经济适用房轮候家庭到中等收入家庭租住公共租赁房的月住房消费结余来看，三类家庭对公共租赁房的支付能力依次增强，中低收入家庭、中等收入家庭的月住房消费结余分别是经济适用房轮候家庭月住房消费结余的2.3倍和2.8倍。
（四）限价房居民支付能力分析
中低收入和中等收入家庭的限价房月房产消费结余都高于北京市低保水平，说明两类家庭对限价房都具有支付能力。
（五）商品房居民支付能力分析
家庭收入高于限价房准入标准的北京市中等收入家庭、中高收入家庭及高收入家庭的月住房（房产）消费结余都明显高于北京市低保家庭收入水平，说明三类家庭均有能力在市场上租赁、购买商品房。
参考文献：
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UrbanHouseholdsinBeijingHousingaffordabilityanalysis
Jinou
（CapitalUniversityofeconomicsCityCollege，Beijing100070，China）
公积金贷款额度比例篇9
为进一步完善住房公积金管理，规范归集使用业务，健全风险防范机制，维护缴存人的合法权益，发挥住房公积金制度的作用，现就住房公积金管理若干具体问题提出如下意见：
一、国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工，应当按《住房公积金管理条例》（国务院令第350号，以下简称《条例》）的规定缴存住房公积金。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金，月缴存额的工资基数按照缴存人上一年度月平均纳税收入计算。
二、设区城市（含地、州、盟，下同）应当结合当地经济、社会发展情况，统筹兼顾各方面承受能力，严格按照《条例》规定程序，合理确定住房公积金缴存比例。单位和职工缴存比例不应低于5％，原则上不高于12％。采取提高单位住房公积金缴存比例方式发放职工住房补贴的，应当在个人账户中予以注明。未按照规定程序报省、自治区、直辖市人民政府批准的住房公积金缴存比例，应予以纠正。
三、缴存住房公积金的月工资基数，原则上不应超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍。具体标准由各地根据实际情况确定。职工月平均工资应按国家统计局规定列入工资总额统计的项目计算。
四、各地要按照《条例》规定，建立健全单位降低缴存比例或者缓缴住房公积金的审批制度，明确具体条件、需要提供的文件和办理程序。未经本单位职工代表大会或者工会讨论通过的，住房公积金管理委员会和住房公积金管理中心（以下简称管理中心）不得同意降低缴存比例或者缓缴。
五、单位发生合并、分立、撤消、破产、解散或者改制等情形的，应当为职工补缴以前欠缴（包括未缴和少缴）的住房公积金。单位合并、分立和改制时无力补缴住房公积金的，应当明确住房公积金缴存责任主体，才能办理合并、分立和改制等有关事项。新设立的单位，应当按照规定及时办理住房公积金缴存手续。
六、单位补缴住房公积金（包括单位自行补缴和人民法院强制补缴）的数额，可根据实际采取不同方式确定：单位从未缴存住房公积金的，原则上应当补缴自《条例》（国务院令第262号）之月起欠缴职工的住房公积金。单位未按照规定的职工范围和标准缴存住房公积金的，应当为职工补缴。单位不提供职工工资情况或者职工对提供的工资情况有异议的，管理中心可依据当地劳动部门、司法部门核定的工资，或所在设区城市统计部门公布的上年职工平均工资计算。
七、职工符合规定情形，申请提取本人住房公积金账户内存储余额的，所在单位核实后，应出具提取证明。单位不为职工出具住房公积金提取证明的，职工可以凭规定的有效证明材料，直接到管理中心或者受委托银行申请提取住房公积金。
八、职工购买、建造、翻建、大修自住住房，未申请个人住房公积金贷款的，原则上职工本人及其配偶在购建和大修住房一年内，可以凭有效证明材料，一次或者分次提取住房公积金账户内的存储余额。夫妻双方累计提取总额不能超过实际发生的住房支出。
九、进城务工人员、城镇个体工商户、自由职业人员购买自住住房或者在户口所在地购建自住住房的，可以凭购房合同、用地证明及其他有效证明材料，提取本人及其配偶住房公积金账户内的存储余额。
十、职工享受城镇最低生活保障；与单位终止劳动关系未再就业、部分或者全部丧失劳动能力以及遇到其他突发事件，造成家庭生活严重困难的，提供有效证明材料，经管理中心审核，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额。
十一、职工调动工作，原工作单位不按规定为职工办理住房公积金变更登记和账户转移手续的，职工可以向管理中心投诉，或者凭有效证明材料，直接向管理中心申请办理账户转移手续。
十二、职工调动工作到另一设区城市的，调入单位为职工办理住房公积金账户设立手续后，新工作地的管理中心应当向原工作地管理中心出具新账户证明及个人要求转账的申请。原工作地管理中心向调出单位核实后，办理变更登记和账户转移手续；原账户已经封存的，可直接办理转移手续。账户转移原则上采取转账方式，不能转账的，也可以电汇或者信汇到新工作地的管理中心。调入单位未建立住房公积金制度的，原工作地管理中心可将职工账户暂时封存。
十三、职工购买、建造、翻建和大修自住住房需申请个人住房贷款的，受委托银行应当首先提供住房公积金贷款。管理中心或者受委托银行要一次性告知职工需要提交的文件和资料，职工按要求提交文件资料后，应当在15个工作日内办完贷款手续。15日内未办完手续的，经管理中心负责人批准，可以延长5个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。职工没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。
十四、进城务工人员、城镇个体工商户和自由职业人员购买自住住房时，可按规定申请住房公积金贷款。
十五、管理中心和受委托银行应按照委托贷款协议的规定，严格审核借款人身份、还款能力和个人信用，以及购建住房的合法性和真实性，加强对抵押物和保证人担保能力审查。要逐笔审批贷款，逐笔委托银行办理贷款手续。
十六、贷款资金应当划入售房单位（售房人）或者建房、修房承担方在银行开设的账户内，不得直接划入借款人账户或者支付现金给借款人。
十七、借款人委托他人或者中介机构代办手续的，应当签订书面委托书。管理中心要建立借款人面谈制度，核实有关情况，指导借款人在借款合同、担保合同等有关文件上当面签字。
十八、各地要根据当地经济适用住房或者普通商品住房平均价格和居民家庭平均住房水平，拟订住房公积金贷款最高额度。职工个人贷款具体额度的确定，要综合考虑购建住房价格、借款人还款能力及其住房公积金账户存储余额等因素。
十九、职工使用个人住房贷款（包括商业性贷款和住房公积金贷款）的，职工本人及其配偶可按规定提取住房公积金账户内的余额，用于偿还贷款本息。每次提取额不得超过当期应还款付息额，提前还款的提取额不得超过住房公积金贷款余额。
公积金贷款额度比例篇10
2016年上海市公积金管理中心（下称“上海中心”）尝试通过微信平台晒出“成绩单”，主动发声，营造良好的舆论氛围。“上海公积金”官方微信公众号于2016年7月间连续三篇《住房公积金制度让缴存职工获得了什么？》系列文章，用数字说话，跨时五年（2011年―2015年），全面盘点上海公积金在提高职工可支配收入，支持职工住房消费、保障职工权益等方面的历史成绩和功能作用，让住房公积金制度主动走进广大缴存职工的心中，努力提升缴存职工的获得感和满意度。
该系列文章阅读数总计35万，被多家公众号转载。上海公积金公众号在三篇文章当日新增关注者分别达到8430人、5477人和5180人。在2016年7月的《上海政务微信报告》中，“上海公积金”官方微信位列重要机构第三名，平均阅读量为第一名，平均点赞数第三名。在当月二十大热门文章中，该系列三篇推送分别位列第一、第五和第七名。
系列一――管好职工钱袋子，让住房公积金能使用、能得利
住房公积金是单位和职工按照一定比例共同缴纳的用于职工住房消费的专项储金，归职工个人所有。管理中心为广大缴存职工管好这个“钱袋子”，围绕住房消费领域精耕细作，拓宽住房消费全生命周期的提取范围，并不断提高账户资金保值增值能力。
（一）住房公积金成为职工可支配收入特征体现更为明显
随着住房公积金使用渠道的不断拓展，职工每月缴存的住房公积金可以用于购房提取、租房提取和归还贷款等多种住房消费。同时根据国家规定，职工个人缴纳和单位为职工缴纳的住房公积金，在规定的比例内可在税前列支，则意味着单位缴存实际增加了职工一块可支配性收入，职工缴存免除了一块个人所得税。因此，住房公积金月缴存额的增长，可看作为职工个人享受免税的可支配收入的增长。据统计，职工平均年缴存额（不含补充公积金）从2011年的8450.4元，到2016年已达到11040.24元，提高了2589.84元，增幅为30.65%。
（二）住房公积金制度支持住房消费特征体现更为明显
近年，上海市不断开拓住房公积金使用渠道，提取额快速上升。五年来，职工购买自住住房提取使用公积金累计总量达到146.89亿元，从2011年的13.62亿元上升到2015年的41.5亿元，增幅为204.69%，有效地支持了上海缴存职工的基本住房需求。
五年来，上海市住房公积金用于归还职工购房贷款的累计规模达到1275亿元，从2011年当年规模172亿元，到2015年当年规模达350亿元，增幅达到103%。当职工以贷款方式购房后，家庭财富结构中将增加较大的还贷压力，而职工每月缴存的住房公积金可以用来提取冲还贷款（包括公积金贷款和商业银行贷款），有效减轻购房成本压力。
上海市还放宽了无房户家庭租房提取住房公积金的使用，让暂无计划和能力购房的职工家庭可以分月、分季即时提取住房公积金支付房租，减轻了这一群体在上海的租房成本压力。
五年来，住房公积金住房消费类提取占提取总额每年均超过75%，2015年这一比例更是达到78.05%。随着今后住房公积金使用途径的进一步拓宽，住房公积金在满足职工多层次、全方位的住房需求方面将发挥更积极的作用。
（三）住房公e金对职工账户保值增值特征体现更为明显
住房公积金过去一直按照“低存低贷”的利率政策执行，2016年2月两部一行印发了《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，规定自2016年2月21日开始，职工住房公积金账户存款利率由原来执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率，即按照“平存低贷”的利率执行，进一步体现住房公积金惠及所有缴存者的政策红利。将存款利率提高到一年期定期水平，按当前利率水平，当年缴存账户公积金利率从0.35%和1.1%提高到目前的1.5%，收益分别提高3倍和近40%；同时住房公积金每年利息结转后自动计入本金形成复息。不仅可消除通货膨胀带来的损失，也给使用需求较大的缴费职工在贷款能力、使用额度更增加一块福利。对较少使用住房公积金账户余额的职工而言，既互地支持了其他职工的购房贷款需求，又获得了自身比较合理的账户利息收入。
系列二――支持对象有侧重，让住房公积金贷款见实惠
住房公积金具有互、普惠性和公共性的特点。住房公积金贷款的最大优势是相较于商业银行贷款的低利率，同时住房公积金还能用于偿还购房贷款，减轻居民家庭的还款压力。住房公积金贷款政策始终围绕公积金制度设计的初衷，主要用以支持职工的首套住房，优先满足职工首次贷款，满足职工基本住房需求和合理的改善型住房需求，实行差别化的贷款政策，并通过政策导向稳定市场预期，对房地产市场健康稳健的发展起着正向推进作用。
（一）住房公积金制度互、倾斜中低收入特征体现更为明显
职工购房申请住房公积金的贷款额度与其住房公积金账户的资金积累呈倍数关系，也与月缴存额反映的还款能力直接挂钩，因此职工住房公积金缴存额的增加，意味着提高了职工利用互住房公积金贷款的额度，从而体现在职工的最高可贷额度和能力的进一步放大。五年来，越来越多的缴存职工在住房公积金购房贷款上得到了实惠。
1.继续保持对刚性需求支持，继续保持对中低收入群体倾斜
2014年、2015年住房公积金贷款购买144平方米以下的中小户型住房贷款比重一直保持在95%，其中90平方米以下住房的占全部贷款的67%，有效支持了刚性自住的购房需求。
2014年、2015年发放的住房公积金贷款中，购买首套住房的家庭占比为84.35%，购买改善型第二套住房的家庭占比为15.65%。住房公积金贷款不支持购买非改善型第二套住房、第三套及以上住房家庭贷款，体现了住房公积金贷款重点支持职工基本住房需求的特点。
2011-2015年，住房公积金贷款对中低收入家庭的购房贷款占所有贷款家庭的比重也一直保持在90%以上，其中，对低于上海平均收入的缴费职工家庭贷款占所有贷款比重为35.93%，对处于上海平均收入以上、三倍以下的缴费职工家庭贷款占所有贷款比重为58.97%。有效地支持了职工刚性自住的住房需求。
此外，住房公积金贷款在职工购买首套住房和改善型第二套普通住房的需求时，还在首付比例和贷款利率方面给予职工优惠的政策倾斜，体现了对居民基本住房需求的支持力度（见表1）。
五年来，住房公积金对购买共有产权房（经济适用房）的缴存职工，支持力度和贷款规模也在不断上升。2015年贷款比2011年增长了19.81倍，获益人群比2011年增长了18.27倍。
2.受益群体不断增加，贷款规模不断提高
2011-2015年共向全市67.49万户家庭发放了住房公积金贷款。直接受益人群达到200万以上。年放贷规模从2011年的265.05亿元，到2015年的1192.87亿元，上升幅度为350.07%。总贷款金额累计达到5288.30亿元。
3.支持力度不断加强，户均贷款不断提升
2015年，上海提高了住房公积金贷款的最高贷款额度，放宽了贷款抵押住房的房龄年限。职工家庭的每户平均贷款额也呈现了比较明显的上升趋势，从2011年的36.16万元提高到2015年的65万元。同时，由于放宽房龄限制，平均还款期限也有一定程度的放宽。
（二）住房公积金制度低成本特征的体现更为明显
住房公积金近年来贷款利率不断下降，为职工购房还贷减轻压力提供了保障。2011年以来，住房公积金5年以下（含5年）和5年以上贷款利率分别从4%和4.5%，下降到当前的2.75%和3.25%，各降低了1.25个百分点。5年以上的每百万元贷款的年利息成本从2011年的49000元下降到2015年的32500元。5年以下（含5年）的贷款成本则更低。
系列三――守护职工权益，让公积金更具保障性
《住房公积金管理条例》从国家立法的层面确定了住房公积金缴存的强制性。五年来，上海中心不断加大执法力度，丰富执法宣传，保障职工合法权益。同时，除了大家比较熟悉的住房公积金个人贷款形式外，上海中心积极拓展项目贷款渠道，支持上海公租房、动迁安置房、经济适用房建设等项目，制度设计形成规模效应，满足更广范围缴存职工的住房需求，改善中低收入群体的住房水平。
（一）住房公积金对职工权益保障力度更为明显
2011-2015年，随着住房公积金制度的互、保障性、可支配性、低成本性、便捷性特征越来越明显，制度红利产生的吸引力越来越强。加上国家法律法规规定的强制性保障，缴存单位和缴存职工数逐年增长。缴存单位从2011年的11.72万个增长到2015年的26.67万个，5年内上升了127.56%；缴存职工从2011年的450.18万人增长到2015年的643.87万人，5年内上升了43.03%。
近年来，上海中心根据国务院《住房公积金管理条例》和《上海市住房公积金管理若干规定》，加大执法宣传力度，保障职工合法权益。2013-2015年3年内通过执法检查共推动约9.7万个单位为职工缴存住房公积金，维护了约41万名职工权益得到保障。
（二）住房公积金制度保障性特征体现更为明显
五年来，上海中心通过“投贷结合”的方式积极支持保障性住房建设，帮助困难职工家庭解决住房困难：一是利用住房公积金贷款支持公租房、动迁安置房、经济适用房建设项目15个，累计发放保障性住房建设项目贷款92.61亿元，支持了合计229.90万平方米、28061套保障性住房，也取得了安全和较高的贷款利息收入；二是使用公积金廉补资金收购并向社会供应包括公租房和廉租房的保障性住房合计37.77万平方米、5602套。