房产人事工作计划篇1
论文摘要：为满足日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部推行了房地产策划师等级国家职业资格认证,按照教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》,探讨房地产市场营销专业课程和教学内容体系的改革。
1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔
随着房地产市场的发展,中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员,有90%的企业出现岗位空缺。”这表明,目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够,专业人员更是少之又少,在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天,随着中国城市化,城市国际化的进程的加快,市场需求越来越大,据智联招聘统计数据显示,2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》,并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》,并将房地产策划师共分为四个等级。
房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。
2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征
2.1房地产策划师的专业能力的培养
房地产策划师的专业能力培养,需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识,锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力,同时要加强熟悉房地产政策法规。
2.2房地产策划师的职业能力特征
房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时,房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。
3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革
教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出,“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点,要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养,基础理论教学要以应用为目的,以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。
3.1科学系统地进行专业课程体系设计
专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。
从事房地产策划与销售管理等工作,对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多,涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调,如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等,但随着房地产营销意识的深入,房地产产品本身越来越受到重视,根据市场和自身条件而确定房地产产品定位,从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法,这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。
3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设
建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备),满足形成房地产概念资料库,满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能;
建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅,多媒体教学设施设备,设计资料库),满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;
建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘,洽谈桌椅,销售管理软件及其它售楼道具),满足开展销售策划与销售实务技能实训,组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台,满足房地产营销员培训需要;
建设样板间实训室,通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示,满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要,满足房地产营销员培训需要;
建设物业设备实训室(配置各类物业设备,包括消防系统,楼宇智能化运行系统等),满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要,提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。
在加强院内“房地产实训中心”的同时,要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议,已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件,另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。
3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设
《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课,是一门实践性、应用性很强的一门课程,对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用,可以帮助分析房地产市场,掌握策划与销售规律。因此,在教学过程中,需要对本课程进行多方面的改革尝试。
1)自编教材、建立教材群,并重组课程内容,与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学,即文字教材与多媒体教材相结合。
2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。
3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学,如讨论式教学、边讲边练、社会实践等,在教学过程中坚持“以教师为主导,以学生为主体”的创新教育观。
通过精品课程建设,促进形成特色专业。
参考文献：
[1]薛长青.房地产营销管理.广州:广东高等教育出版社,2004.
房产人事工作计划篇2
第一条为加强房地产开发管理，使房地产开发适应社会主义市场经济发展的要求，充分发挥其社会效益、经济效益和环境效益，促进房地产业的健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条凡在本省行政区域内设立房地产开发企业(以下简称房地产企业)，从事房地产开发活动，均应遵守本条例。
第三条本条例所称的房地产开发，系指按本条例规定设立的房地产企业，根据社会经济发展和城市建设的要求，依法取得国有土地使用权从事房屋及土地开发建设，并将开发建设的房屋、构筑物及其他设施依法出售、出租等活动。
第四条房地产开发应符合城市规划、土地利用总体规划和近期建设规划要求，坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
第五条县级以上人民政府应加强对房地产开发管理工作的领导，并负责组织实施本条例。
县级以上人民政府建设部门负责城市房政管理、房地产业的行业管理和城市土地开发利用管理工作。
县级以上人民政府土地管理部门负责土地的统一管理工作。
各级计划、城市规划、工商行政管理、物价、财政税务等部门，应各司其职，配合建设、土地管理部门共同做好房地产开发管理工作。
第六条
房地产企业依法从事房地产开发活动，其合法权益受法律保护。
第二章房地产开发规划
第七条县级以上人民政府应根据国民经济和社会发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划，组织计划、城市规划、建设、土地管理、房地产管理等部门编制本行政区域房地产开发中长期发展规划。
编制房地产开发中长期发展规划，应坚持旧城改造与新区建设并重，优先开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重及简易房集中的区域。
编制房地产开发中长期发展规划，应注意保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，加强文化、教育、医疗卫生等设施的建设。
房地产开发在旧城区进行的，应坚持拆迁与安置并重，落实拆迁安置房源，切实安排好被拆迁人的安置工作。
第八条市、县人民政府城市规划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划和开发建设需要，提前提供开发项目的规划设计条件。
第九条省人民政府计划部门应会商建设部门根据市(地)、县(市)房地产开发中长期发展规划，分年度下达商品房建设计划。
第十条省、市(地)人民政府计划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划、上一级计划部门下达的年度投资计划和用地规模总量指标，会商土地管理、建设、城市规划等有关部门，安排房地产开发项目用地计划，依法报经批准后实施。
第十一条市(地)、县(市)人民政府计划部门应会同建设部门在省下达的商品房建设计划和房地产开发项目用地计划额度内，确定本行政区域房地产开发项目。
第三章房地产企业的设立与管理
第十二条设立房地产企业，应持建设部门核发的资质证书及有关批准文件向工商行政管理部门申请领取企业法人营业执照。
第十三条建设部门应按规定对房地产企业的资质、开况实行定期检查。房地产企业不符合规定资质条件的，应降低其资质等级或注销其资质证书。房地产企业自领取企业法人营业执照之日起1年内，无正当理由，未进行房地产开发投资建设的，应注销其资质证书。被注销资质证书的房地产企业，由工商行政管理部门注销其企业法人营业执照或核减其经营范围。
第十四条省外房地产企业在本省从事房地产开发的，应事先将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地建设部门和工商行政管理部门审验，并将其实有资金存入房地产开发项目所在地银行。
第四章房地产开发项目所需土地使用权的取得
第十五条房地产开发项目所需土地使用权通过出让方式取得的，一般应采取招标或拍卖方式。因特殊情况需要通过协议方式出让的，应经上级人民政府批准。
第十六条房地产开发项目所需土地使用权的出让，其项目应具备下列条件：
(一)已列入当年商品房建设计划；
(二)已由城市规划部门提供规划设计条件；
(三)所需土地已列入年度用地计划。
第十七条房地产开发项目所需土地使用权的出让方案，由市、县人民政府组织建设和土地管理、计划、城市规划、财政、物价、房地产管理等部门共同拟定，按国家规定的批准权限报经批准。
第十八条房地产开发项目所需土地使用权的出让方案经批准后，其招标或拍卖，由土地管理部门会同建设部门共同办理。
第十九条房地产企业或申请单项房地产开发项目的企业、其他经济组织，申请参加房地产开发项目所需土地使用权招标或拍卖的，应具备下列条件：
(一)具有与该项目建设规模相适应的企业资质等级或相当的开发能力；
(二)具有该建设项目总投资20%以上的实有资金或银行出具的融资证明(不包括土地使用权出让金)；
(三)符合市、县人民政府规定的其他条件。
第二十条房地产开发项目所需土地使用权的招标，按下列程序进行：
(一)由土地管理部门会同建设部门共同编制招标文书，由土地管理部门招标公告；
(二)投标者按招标文书规定交付投标保证金，提供投标文书，参加投标；
(三)由土地管理部门会同建设部门共同主持开标、评标、决标，并在决标之日起7日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还其投标保证金(不计利息)；
(四)中标者在中标通知书规定的期限内，与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
(五)中标者在中标通知书规定的期限内，与建设部门签订房地产开发项目合同，并交付该开发项目总投资(不包括土地使用权出让金)1%的开发项目保证金。
中标者在中标通知书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其中标资格自行丧失，所交投标保证金不予退还。
第二十一条房地产开发项目所需土地使用权的拍卖，按下列程序进行：
(一)由土地管理部门会同建设部门共同编制拍卖文书，由土地管理部门拍卖公告；
(二)土地管理部门会同建设部门按公告规定的时间、地点主持拍卖；
(三)竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金，参加竞投；
(四)拍卖主持人按拍卖文书规定的程序当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金(不计利息)；
(五)竞投得主在拍卖文书规定的期限内与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
(六)竞投得主在拍卖文书规定的期限内与建设部门签订房地产开发项目合同，并交付该项目总投资(不包括土地使用权出让金)1%的开发项目保证金。
竞投得主在拍卖文书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其竞投得主资格自行丧失，所交拍卖保证金不予退还。
第二十二条建设部门按本条例第二十条、第二十一条规定收取的开发项目保证金，应在该项目开工后10日内，向支付者退还50%；在该项目竣工验收合格后10日内，全部退还(含利息)。
第二十三条出让房地产开发项目所需土地使用权，应按国家和省规定的程序，通过评估，确定基准地价。
出让土地使用权招标的标底和拍卖的底价，应以基准地价为基础。
第二十四条房地产开发项目所需土地使用权出让的全部价款，由土地管理部门收取后，按规定期限全额上交财政部门，实行专项管理，按规定用途使用。
第五章房地产开发管理
第二十五条房地产企业应按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地。
房地产企业应按房地产开发项目合同规定的质量、用途、进度、期限等要求进行开发建设。
第二十六条房地产企业应确保房地产开发项目规划、设计、施工的整体质量，并按规定对其开发建设的项目质量负责。
建设部门应按国家有关规定对房地产开发项目工程质量实施监督、检查。
第二十七条房地产企业开发的商品房需要预售的，应向建设部门申请领取《商品房预售证》。未取得《商品房预售证》的，不得预售商品房。
申请领取《商品房预售证》，应具备下列条件：
(一)有审核批准的工程设计图纸；
(二)已取得建设工程规划许可证；
(三)除土地使用权出让金外，实际投资已达该开发项目总投资的20%以上或已完成该项目的基础工程。
第二十八条房地产企业未取得《商品房预售证》的，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告，广告经营者不得为其承办或商品房预售广告业务。
第二十九条房地产企业预售商品房收取的预售款，应存入项目所在地银行。商品房预售款用于清偿该预售商品房的全部开发费用后，方可作为他用。
第三十条房地产企业开发的商品房，经建设部门会同有关部门验收合格后，方可依法出售、出租。
第三十一条房地产企业应按国家和省规定的比例承担微利居民住宅建设任务。
第三十二条商品房的销售价格，除微利居民住宅实行国家定价外，由房地产企业根据成本和市场供求情况自行确定，并报该商品房所在地物价、房地产管理部门备案。
第三十三条房地产企业开发的商品房的出售、出租，应签订合同，并在合同签订之日起30日内向该商品房所在地房地产管理部门和土地管理部门办理有关登记手续。
第六章涉外房地产开发管理
第三十四条外商投资房地产企业开发的项目应以国家和省规定的鼓励类引进项目相配套的房地产开发为主。
第三十五条设立外商投资房地产企业，应持建设部门核发的资质证书和有关部门批准的项目建议书、项目可行性研究报告、合同、章程等有关文件以及资信证明，向工商行政管理部门领取中华人民共和国企业法人营业执照。
第三十六条外商投资房地产企业注册资本与房地产开发项目投资总额的比例，应符合国家有关规定。中外合资经营企业、中外合作经营企业各方应按合同、章程规定的期限缴清出资额，外资企业应在审批机关核准的期限内在中国境内投资。
第三十七条外商投资房地产企业的开发项目，由省人民政府计划部门会同建设部门实行专项管理。
第三十八条外商投资房地产企业开发的商品房应以向境外销售为主，并收取外汇。具体销售比例由企业按外汇收支平衡原则自行确定。
第三十九条外商投资房地产企业向境外销售的商品房，境外购买者的身份应符合国家有关规定，并提供有效身份证明。
第四十条外商投资房地产企业向境外销售商品房，可在中国境内进行，也可在中国境外进行。国家另有规定的除外。
第四十一条省内房地产企业经批准向境外销售其开发的商品房的，应执行本条例第三十九条、第四十条规定。
第四十二条外商投资房地产企业除执行本章规定外，应同时执行本条例其他有关规定。
第四十三条*、*、*地区公司、企业和其他经济组织或个人，投资设立房地产企业，从事房地产开发活动，参照本条例有关外商投资房地产企业的规定执行。
第七章法律责任
第四十四条房地产企业在注册登记时虚假出资或注册后抽逃、转移资金的，由工商行政管理部门责令限期补足资金，并处以1万元以下罚款；逾期未补足资金的，吊销营业执照。
第四十五条房地产企业超资质等级从事房地产开发活动的，由建设部门责令停止开发活动。超经营范围从事房地产开发活动的，由工商行政管理部门责令停止开发活动，没收违法所得，并可处以违法开发的工程造价1‰至5‰的罚款；情节严重的，吊销营业执照或核减其经营范围。
房地产企业无资质证书从事房地产开发活动的，由建设部门责令停止开发活动，限期补办申请领取资质证书手续。无营业执照从事房地产开发活动的，由工商行政管理部门按前款规定从重处罚。
第四十六条房地产企业在投标活动中有弄虚作假、行贿行为的，其中标无效，并可由工商行政管理部门处以1万元以上20万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条土地管理部门或建设部门擅自改变已依法公布的招标文书或拍卖文书，给投标者或竞投者造成损失的，应依法承担民事赔偿责任。
第四十八条房地产企业未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地的，应依法承担违约责任。
房地产企业未按房地产开发项目合同规定的期限和质量要求完成工程建设的，应依法承担违约责任。
第四十九条房地产企业未取得《商品房预售证》擅自预售商品房的，由建设部门责令停止预售活动，限期补办申请领取《商品房预售证》手续；不符合预售条件的，责令其向购房者退还预售款，并可处以10万元以下的罚款；情节严重的，并可吊销其资质证书，由工商行政管理部门吊销营业执照或核减其经营范围。
第五十条房地产企业未取得《商品房预售证》进行商品房预售广告宣传的，广告经营者为未取得《商品房预售证》的企业承办或商品房预售广告业务的，由工商行政管理部门依照《反不正当竞争法》等有关法律、法规的规定处罚。
第五十一条房地产企业开发建设的商品房，经验收不合格的，由建设部门责令其限期改正，处以5万元以下的罚款；有严重质量问题，危及安全的，责令其改建或重建，并可降低其资质等级或吊销其资质证书；因质量问题造成严重后果，构成犯罪的，依法追究直接责任人员的刑事责任。
房地产企业交付使用的商品房，因质量问题给用户造成损失的，应依法承担民事责任。
房产人事工作计划篇3
关键词：房地产开发企业计划管理项目开发后评估制度
中图分类号：F293.33文献标识码：a文章编号：
一、引言
计划管理是现代企业管理工作的重要内容，它能够协调企业各部门之间的工作，促进资源的有效利用，降低企业的风险，提高企业的经济效益。房地产开发企业要想提高综合效益，在实际工作中，就必须重视计划管理工作。
二、计划管理的概念
计划管理是企业运行过程中的重要工作，它是指设立目标、制定政策、选择科学合理的方案，以期能够对现有资源进行合理的使用，使企业的各项工作能够获得最大经济效益的活动。房地产开发是一项比较复杂的工作，涉及到众多方面，并且投资金额巨大，投资时间长，参与者众多，并且容易受到政策的影响。为了保证房地产开发工作的顺利进行，提高开发工作的综合效益，必须加强计划管理工作，以协调企业运行与外部环境之间的关系，保证房地产开发企业经营目标的顺利实现。
三、房地产开发企业计划管理的原则
房地产开发企业计划管理的原则是对房地产开发起指导作用的各种规则和制度的总称，具体来说，应该坚持以下几项原则。
1、科学性。计划的制定必须根据房地产开发的实际情况，能够对企业的运行发挥指导作用。要考虑到企业的经营方针和经营目标，并结合市场的实际情况，正确处理开发、销售、现金流与成本之间的关系。在项目开发之前就做好预测工作，并对企业的内外条件进行全面的分析，制定科学合理的行动方案，
2、合理性。在明确目标的前提下，做好工作与时间的安排。在制定计划的过程中，应该加强与各部门的协调与沟通，对各部门的工作进行科学合理的安排，使各部门更好的开展工作。
3、动态管理。房地产受宏观调控政策的影响比较大，并且市场需求时刻会发生变化，房地产企业的经营也时刻发生变化，因此在执行计划的过程中，必须加强对相关信息的反馈，并根据变化的情况及时调整有关计划。加强月度检查、季度检查和年度检查工作，将事前控制、事中控制和事后控制有机结合起来，实现对计划的动态控制，保证经营目标的顺利实现。
四、房地产开发企业计划管理的分类
1、项目总体开发计划。它是以整个房地产项目作为开发对象，涉及到项目开发的全过程，从项目中标开始，到项目开发、项目后评估结束。在总体开发过程中，以关键节点作为骨干，例如开工、开盘、封盘、竣工、入住等等，通过协调和平衡之后形成。值得注意的是，总体开发计划从全盘考虑，需要确保后期开发计划的连续性和一致性。而对于分期开发项目，允许在开发后期，根据具体情况对成本、售价、利润做出相应的调整。
2、公司经营计划。它是指公司在一个财年内所有经营计划的集合，在编制的时候，主要根据董事会的决定、年度经营目标、项目总体开发计划而制定。管理范围包括一个财政年度。就内容来看，主要包括经营目标、各月的重点工作、为实现目标的行动和措施等等。为了方便管理，常常将年度经营计划分为月度、季度、半年计划，这样便于管理和控制，确保年度经营计划的实现。
五、房地产开发企业中计划管理的运用
在房地产开发企业当中，计划管理是通过以下制度和规定发挥作用的，从而使得企业的经营目标得以更好的实现。
1、计划管理制度。健全完善的计划管理制度是对项目开发进行合理安排的前提，有利于保证施工进度，销售进度，提高企业的管理水平，保证企业经营管理的各项工作有序进行，并提高各部门的工作效率。
2、计划模板。要想顺利开展计划管理工作，建立完善的计划模板体系是十分必要的。也就是常说的报表，通过对这些报表进行研究和分析，能够掌握企业的运行情况，为制定计划，做出正确的决策提供合理的依据。
3、项目开发。在项目开发过程中，主要是明确项目开发的节奏，具体包括以下几个方面的内容：分几期开发建设，开发周期多长，每期的开发量，动工的时间，基础施工时间、开盘时间、封顶时间、竣工时间等等，都要明确下来。当开发节奏明确之后，相关的人员和工作安排也就容易得多，也有利于管理工作的顺利开展。
4、月度运行报表。包括项目经营计划的实施情况以及下个月工作的重点和安排。通过对月度经营情况、销售情况、项目实施情况、项目综合管理情况进行分析，可以为制定相关的管理计划提供科学合理的安排，有利于提高管理水平和管理效率。
六、房地产开发企业中计划管理存在的问题与完善
1、存在的问题。尽管计划管理在房地产开发企业中早已得到运用，并取得较好的效果，然而，由于受到多方面因素的影响，目前房地产开发企业中计划管理仍然存在着一些问题与不足，总的来说表现在以下几个方面。第一、思想重视不够。房地产开发企业容易受到外部因素的影响，然而相关人员的思想观念却没有改变，计划工作赶不上变化的实际情况，往往对房地产的进度、质量、成本等造成不利影响。因而，为了改变这种情况，相关负责人必须转变思想观念，高度重视计划管理工作。第二、执行力不够。计划管理是企业非常重要的工作，然而，如何将计划执行的关键是人。但目前很多的房地产开发企业尽管计划管理工作做到位，也制定了相关计划管理制度，但是执行力不够，很多的工作没有落到实处，最终影响了计划管理工作的实际效果。第三、缺乏后评估制度。在房地产工程项目建设中，当某一阶段性的目标完成之后，往往需要对项目进行后评估管理。但是，目前房地产开发企业缺乏后评估制度，对相关工作经验没有进行总结，制约了计划管理工作的提高。
2、完善对策。为了应对当前计划管理工作中存在的问题，提高企业的效益，结合房地产开发企业的实际情况，笔者认为可以采取以下对策。第一、提高思想认识。由于房地产容易受到外部因素的影响，因此，企业负责人必须提高对计划管理工作的思想认识，认真编制计划，并做好管理工作，以便对项目的进度、质量、成本进行合理的控制，充分发挥计划管理在房地产开发企业中的作用。第二、提高执行力。事实证明，企业和企业之间的差距在于执行力。执行力较差严重制约了房地产开发企业综合效益的提高。因此，今后在实际工作中应该提高执行力，保证计划管理工作的效果。可以采取制定相关的规定，明确相关人员的责任的方式，也可以采取健全奖惩激励机制的方式来提高企业的执行力。第三、建立后评估制度。在实际工作中，当某一阶段性目标完成之后，应该立即对项目进行后评估管理，关键内容是对项目在进度执行方面的经验进行总结，以便为将来的工作提供借鉴和指导。
七、结束语
总而言之，计划管理对房地产开发企业来说具有重要的现实意义。今后在实际工作中，我们需要认识计划管理存在的问题，并根据实际情况采取相应的策略，做好计划管理的各项工作，提高房地产开发企业的综合效益。
参考文献：
[1]张兆维.光华房地产公司项目管理关键环节实践探讨[D].南京理工大学硕士学位论文,2006
[2]范渝.浅论房地产开发企业中的计划管理[J].科学咨询,2009(9)
[3]程志超.浅谈当前房地产开发企业资金管理[J].科技信息,2009(29)
房产人事工作计划篇4
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议―――房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的销售密切联系，许多项目都采取策划合同与销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（一）委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二）受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研
a区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
e目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
（2）项目投资策划
a宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地Swto调查和项目规模定位、价值分析
e项目投入产出分析及资金运作建议
（3）项目规划策划
a项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
e整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
i公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。
3、配合和接受委托人的验收。
受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。
对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。
（三）房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题。
1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。
如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。
2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产销售合同合并订立。
依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产销售合同合而为一，称《全程策划与销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：
（1）两类合同的法律性质不同，签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。
房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房地产销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。
（2）两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。
由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。
（3）笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《销售合同》。
3、不要将前期策划放在详规之后。
开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。
4、给予受托人充分的时间。
对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查－分析论证－独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上；创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。
5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。
笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一文，对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。
6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。
7、确定分期付款的付款方式。一般可以将付款分为四个阶段，一是订立合同后的付款，二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款，三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款，四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款，对于开发商所获得的质量保障、服务保障，对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识，都是具备良好作用的。
8、明确违约救济方式
房产人事工作计划篇5
关键词：成本控制；税务筹划；降低成本
一、事前控制阶段
（1）土地成本：主要包括土地出让金、土地征用费或拆迁安置的补偿金、土地税费等。对于房地产开发企业来说取得的土地方式主要有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前主要以后两种方式为主。随着国家土地管理政策的趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用有进一步上升的趋势。
（2）建安成本：主要包括室内建安装修工程、设备安装工程两大项。此成本则以公司以往项目最终结算进行分析得出经验数据，则可用于成本控制依据使用。一般经验数据分地上层数地下层数、别墅、高层住宅、写字楼、酒店类等分类统计，以便后期项目编制目标成本使用。设备安装根据需要的设备进行计取，如电梯、空调、发电机组等等；
（3）市政环境成本：主要包括供电工程、供水工程、供气工程、园林绿化工程、市政道路工程、排水排污工程、智能化工程。此类费用的计取，可采用不同标准定不同费用计取。一般在供电、供水、供气工程可按150元/平方计取。园林绿化工程一般在设计前可规定园建与绿化设计比例，一般绿化设计面积越多，园建设计面积越少，则可大大降低成本。
（4）市政公共设施费用：市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。
（5）开发间接成本：主要为监理费、质监费、桩基检测费、防雷检测费、消防检测费、室内环境检测费、咨询费。此类收费主要按公司与长期合作公司签订合同为依据计取。
（6）贷款利息：房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。
二、事中控制阶段
（1）设计阶段控制主要为施工图出图前的成本控制，一般较大型房地产公司经过多年累积均有设置标准图库，标准图库的建立可大大降低成本，且可更精确控制成本。有利于购地测算，拍卖叫地价上调的空间可大大增加。在此阶段如没有标准图库，则设计概算尤其重要。在最终图纸齐全的情况下，才能有效控制变更数量及修改数量，在招标阶段就可以直接与施工单位进行总价包干，或者综合单价图纸范围报干，对建安的成本也可尽量控制住，最多增加少量设计变更费用。由于建安成本基本占总成本（除土地成本外）70%，则总体成本也就得到有效控制。
（2）施工阶段控制主要在施工图出图后成本控制。一般在施工过程中控制主要体现在现场签证的控制，返工少，现场增加内容少，减少交叉施工损失等现场情况，可减少现场签证数量，从而降低建安成本。
（3）在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。
三、事后控制阶段
事后控制阶段主要以结算控制为主，结算阶段控制一般情况下有两种效益组成：一种效益是直接效益，该校一主要为同施工单位的对数阶段，严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及综合单价分析，材料调差，取费。汇总出整个工程各单项工程结算造价，作为工程款支付依据，即为该项目最终建安成本数据；另一种效益为间接效益，主要为统计分析再利用阶段，根据本公司已做项目或者分析其他项目结算数据，按分部分项进行分析，找出差异且进行对比分析，汇总出不同类型的住宅或别墅单方造价，则可利用于后期购地或者项目测算用，效益更为长远。
从以上三个阶段可看出，房地产成本控制是一个极为复杂、多变的费用控制实施手段。如果一个房地产企业可做到对以上三个阶段有效的成本控制，该项目的成本就可以得到有效地控制，从而，最终实现企业项目利润及收益的最大化。
四、我国房地产企业税收筹划现状
（一）营业税筹划
国家相关部门通常从价外费用和利用税率不同两个方面对营业税进行筹划，一方面是价外费用筹划。对于房地产企业而言，其大多将营业额作为营业税计税依据，通常情况下，顾客将房屋购买之后，需缴纳水电初装费、煤气费、维修基金等各种配套设施费，这部分费用应当按照“其他应付款”处理，需要缴纳相应税费，若将其房地产企业下设立物业公司，由物业公司代收以上费用，此时，不隶属于税法规定的“价外费用”，国家不予以征收营业税；另一方面是利用税率不同筹划。同一房地产企业内，不同的收支费用往往具有不同的征收税率，因此，房地产企业应利用税率的差异进行节税，以此，一定程度上降低了房地产企业的成本支出，有助于提高我国房地产企业的经济效益。
（二）土地增值税筹划
房地产企业立足于土地增值税的基础上进行筹划，将有利于减轻房地产企业赋税负担。基于房地产企业的收入隶属于劳务收入性质，非土地增值税的征税范围，因此，房地产企业选择代客户进行房地产的开发方式完成各种开发工作，之后，直接向客户索取代建收入，此行为将很好的规避了开发后销售缴纳土地增值税。
（三）企业所得税筹划
根据我国相关税法之规定：不同的企业将有不同的纳税规定。对于公司型企业而言，纳税规定；缴纳企业所得税——税收利润分配给股东——投资者交纳个人所得税；对于个人独资企业和合伙企业而言，其不需要缴纳企业所得税，仅需缴纳个人所得税。通常情况下，房地产企业往往优先选择个人独资企业的企业类型，究其原因在于该类型有助于帮助房地产企业节税，提升经济效益。同时，房地产企业的子公司也需进行税务筹划，若子公司作为独立法人，其需承担全部纳税义务，若将总公司的法人作为子公司的法人，其纳税金额只需承担一部分，第二种做法将一定程度上降低了企业的纳税金额。
结语
总之，在房地产炒得沸沸扬扬的今天，我们希望房地产各方企业都要保持冷静、理性的头脑，对于房产开发商来说，成本的控制室最理性的事，多在成本上下功夫，房价方面少关注一点，因为毕竟市场是决定房价的主要因因素，而成本的管理、控制却掌握在自己的手中。要最终实现成本低控的战略要求，房地产企业就必须建立起相应地优化流程，严格对各项成本费用进行控制，以最终取得高效的运营效益。
参考文献
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[6]江丽.浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策[J].现代商业，2010（12）
房产人事工作计划篇6
社会中销售工作占据大半江山，不同的种类销售工作计划不一样，本文为大家提供销售工作计划，欢迎大家阅读学习，想了解更多，请继续关注。
房地产销售工作计划一房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展，不过也产生了很多的泡沫，导致全球金融危机到来之后我们国家的房地产行业出现了巨大的危机。为了应付这次危机，我们相处了很多的办法，但是都是治标不治本，所以我们一定要相处一个号的办法和计划来。
一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
1.房地产营销计划的内容
在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：
1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?
7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
只要按照上面的销售计划来工作，即使不能够回到前几年销售高峰的时候，也会回到一个不错的境界，因为我们是根据我们最实际的情况来工作的，这样我们的销售工作才会做到最好。相信我们的国家经济一定会很快的恢复过来，而我们的房地产市场一定会恢复繁荣!
房地产销售工作计划二一、业务的精进
1、加强团体的力量
在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。
2、熟识项目
销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。
3、树立自己的目标
有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。
二、自身素质的提升
销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。
最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。
房地产销售工作计划三公司的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。作为销售经理，为了我使我销售部门的各方面的工作顺利进行，特作出20__年工作计划。
一、销售目标
今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
二、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队。
人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
三、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法。
销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。
四、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯。
培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。
五、在地区市建立销售，服务网点。
房产人事工作计划篇7
一、牢固树立抓规划就是抓发展的理念。
（一）新一轮市乡村总体规划获自治区人民政府批复实施。一年来。依照统筹城乡发展的理念，抓好全域的发展规划。今年9月，新一轮《市乡村总体规划（2008-2020已获自治区批复实施，规划到2020年，建设用地规模为108平方公里，人口为105万人。
（二）抓好专项规划和详细规划的编制。加快推进了县域规划编制和修订，规划编制数量和水平大幅提升，实现了规划出优势出效益的目标。去年，共开展了10项规划项目的编制工作。组织编制了市二环北路两侧用地控制性详细规划》市二环路（玉梧路口至玉公公路段）两侧控制性详细规划及城市设计》以及《经济开发区控制性详细规划》玉柴核心区控制性详细规划》等控规。旧城区控制性详细规划编制计划已上报市政府，待批复后将开展规划的编制。这些控制性详细规划编制完成后，市本级将实现中心城区规划建设用地范围内的控规全覆盖。同时，编制完成了城区道路专项规划》市乡村防震减灾专项规划》城区燃气专项规划》等专项规划，组织编制了玉柴广场修建性详细规划》云天文化城周围环境改造修建性详细规划》火车站周边用地规划》等乡村重要地段的修建性详细规划。
（三）创新规划管理。市住建委积极开展规划法规宣传，不时增强市民规划法制意识。对总体规划、控制性详细规划及重要地段的修建性详细规划的审批，都组织有关部门、专家进行论证，并通过网络、公示栏或报刊等广泛征求社会公众意见，充分体现规划审批及修改的公开性和透明性。依照市委、市政府的统一部署，停止了私人竹筒房的报建审批工作，并根据实际草拟了市关于私人竹筒房建设管理规定》
（四）转变作风。切实提高规划审批时效。去年，共办结各类规划许可和服务项目834件，其中项目建设工程规划许可证64件，项目建设用地规划许可证64件，私人建设工程规划许可证200件，私人用地规划许可证348件，审批总平面规划图112份，规划用地红线面积151.39万平方米。
二、开展城乡一体化基础设施建设大会战。
（一）积极组织开展城乡一体化基础设施建设大会战。依照市委、市政府的安排。占自治区下达目标任务的103.34%随着中心城区迎宾大道二期、民主北路等城区路网改造工程的竣工，二环路南段、玉福大道等项目的稳步推进，乡村品位明显提升。市城镇人均道路拥有面积大幅提高，目前，乡村建成区乡村道路长度达343公里，道路面积为655万平方米。
（二）坚持先行先试。村城乡一体化试点工作初见效果，湿地公园、狮子山公园、龟山公园三个公园的规划建设也在紧张有序地推进，新区框架初步显现。与此同时，大力推进玉柴新区、龙潭新区规划建设，进一步完善园区、新区一体化设施，努力形成三化互动、城乡互动发展的良好局面。
（三）着力抓好旧城区断头路、瓶颈路的建设。继续围绕“点亮老百姓门前灯、铺平群众门前路”目标，着力抓好旧城区断头路、瓶颈路的建设，切实为民办实事好事。重点改造建设了金港桥北段、美林街北段、麒麟里3条街道。玉龙沟和金旺路的改造因牵涉到征地拆迁问题和资金预算缺乏，所以未能按时开工建设。经过多方协调，目前正在抓紧推进。
（四）全面推进污水生活垃圾处置设施建设。城镇污水和生活垃圾处置设施建设工作在全区处于领先地位。总投资15.88亿元的全市14个污水垃圾处置设施项目全部投产运行。
三、积极引导房地产业健康发展。
（一）加大投资力度。市房地产开发继续呈现良好发展态势。全市房地产开发企业发展到212家，其中城区139家，县市73家。去年，全市共完成房地产投资85.02亿元，同比增长28%占自治区下达全年目标任务的100.3%全市共批准商品房预售项目40个，预售面积166万平方米，同比增长41%其中商品住房155万平方米，同比增长77%城区批准商品房预售项目20个，预售面积85.7万平方米，占全市批准预售面积52%同比增长85%去年，全市商品房完成销售面积238万平方米，同比增长37%其中，城区完成商品房销售面积122万平方米，同比增长31%全市普通商品住宅均价2304元/㎡，其中城区均价2618元/㎡（包括团购房部分）
（二）切实加强房地产开发市场监管。一是加强对房地产开发经营、商品房预销售的监督管理。同时，举办商品房销售人员岗位培训班，加强对商品房销售人员的教育培训，坚决制止各种违规销售商品房行为。二是开展房地产市场秩序专项整治，加强对房地产开发企业经营情况的检查，去年，共抽查城区20家房地产开发企业的24个项目，未发现违法违规行为。三是加快培育房地产中介服务市场，规范中介服务行为。目前，全市房地产中介服务机构发展到28家，其中房地产评估机构25家，房地产经纪机构3家；物业管理企业72家，全市实施物业管理的项目153个，物业管理总面积达749.14万平方米。四是积极指导房地产开发小区召开业主大会和成立业主委员会。去年，全市成立业主委员会32个，其中去年新成立4个。五是加强乡村白蚁防治管理工作，进一步规范我市白蚁防治收费管理工作，推动新建房屋白蚁预防收费进入市政务中心办理，改变了无序竞争局面。
（三）抓好房屋产权产籍管理和直管公房平安管理。一是认真履行职责。共料理房产初始审批7123件，房产发证8904件。二是进一步完善直管公房的经营管理，确保公房的平安使用和国有资产保值增值。加强合同的管理，提高契约管理的覆盖面和效率。城区全年签订住宅直管公房租赁合同1130份，签订率达99.9%为依法管房提供有力的依据。抓好房屋平安管理，全年无出现平安质量事故，无影响公产的经营和使用，为公房的正常运营提供了有力的保证。
四、切实加强住房保证体系建设。
（一）全面推进廉租住房保证工作。较好地完成了年度任务。去年，市廉租住房建设任务为5个项目共1313套，建筑面积6.5万平方米，总投资7940万元。去年底，市5个廉租住房项目已全部按时开工建设，共完成投资3839.6万元，占总投资的48.4%较好地完成了年度任务。二是认真做好租赁补贴发放工作，超额完成了发放任务。去年，市完成新增租赁补贴发放1529户，累计完成租赁补贴5112户，超额完成了发放任务。三是做好廉租住房实物配租工作，积极解决乡村低收入家庭住房难的问题。去年，市严格依照申请、核实、公示、抽签、配租等程序，共安排811户乡村低收入家庭入住廉租房，解决了住房难的问题，其中市本级共安排280户乡村低收入家庭入住廉租房。四是积极筹措廉租住房保证资金，有效缓解了廉租住房建设资金困难的问题。去年，共争取中央及自治区廉租住房资金补助4731万元，其中中央3249万元，自治区1482万元。目前止，全市累计争取到中央和自治区专项资金1.8192亿元，其中城区争取4022万元，有效缓解了市廉租住房建设资金困难的问题。
（二）全力抓好经济适用房建设。去年。其中经济适用住房7000万元，危旧房改住房改造1000万元，棚户区改造1000万元。委严格执行经济适用住房管理规定，规范审批顺序，严格实行申请、审批、公示制度。去年，超额完成了自治区下达给我市经济适用房建设任务，截止12月底，市共建设经济适用房707套，面积6.81万平方米、完成投资7119万元，完成全年总任务101.7%此外，还抓紧开工建设危旧房改住房、公共租赁住房、限价商品房、棚户区改造等保证性住房。
五、强化建筑市场监管。
（一）加强建筑市场管理。积极实施资本运营战略，千方百计加快形成大建筑产业格局，进一步鼓励和扶持企业升级和增项，提高企业竞争力。截止去年，全市建筑企业发展到90家，其中一级企业6家，二级企业31家，三级企业43家，劳务公司10家。去年，共扶持2家建筑业企业从二级资质升为一级资质，1家企业从三级资质升为二级资质，企业资质增项共49项，有效促进了建筑企业的发展。去年，全市建筑业实现产值约76亿元，同比增长15%同时，狠抓工程勘察设计企业的资质检查，规范勘察设计市场，切实加强施工图设计文件质量监管，积极扶持发展本市勘察设计单位做强做大。
（二）认真贯彻执行国家法律法规。高效完成建设工程监管任务。建立并完善了严格的工程报建制度，以立项审批、规划许可等为前置条件，加强对施工图审查、招标投标、质量平安报监、工程监理、合同备案、施工许可和竣工验收备案等环节的把关，强化建筑市场和施工现场联动监管，规范各方主体的建设行为。去年，全市共核发施工许可证463项，合计建筑面积390.32万平方米，总造价48.54亿元，其中城区新报建开工工程90项，合计建筑面积200.31万平方米，总造价24.3亿元。全市报建工程料理施工许可证率、应招标工程招标投标率、应公开招标工程公开招标投标率、报建工程报监率、竣工验收合格率、备案率、工程监理率等七个指标均达100%进一步完善预防拖欠农民工工资和工程款的长效机制，抓好拖欠农民工工资、拖欠工程款的治理。去年，全市处置拖欠农民工工资、拖欠工程款的纠纷9件，及时化解了矛盾。
（三）强化施工监管。做好排水及塌方、滑坡等灾害防御工作，确保建筑施工平安。加强施工现场平安生产日常监督管理工作，认真开展平安生产大检查和“三项行动”专项治理工作。严格执行平安生产许可证制度，特别是针对全年强降雨天气频繁的情况，去年共开展建筑施工平安生产大检查9次，检查项目386项（次）发出停工、整改等通知书153份，及时消除了各种平安隐患。二是加强工程质量监督，不时完善长效监管机制，提高工程质量。加强对施工现场质量管理体系和工程实物质量的日常监督检查，严格执行工程质量检查制度、验收监督制度和竣工验收备案制度，开展全市住宅工程质量分户验收工作确保各环节监控到位有效。积极开展建设工程质量平安监督执法检查。特别是对污水处置工程和垃圾处置工程等国家投资的重点工程项目，进行重点监督、重点检查，确保重点工程按“优质工程”平安工程”规范进行建设。加强对建筑材料、产品特别建筑节能资料、产品的检测，防止违反工程建设强制性规范和建筑节能规范行为的发生。三是积极开展质量评优活动，引导企业树立创优意识。共评出2009年度市优良工程37项。四是大力推行预拌混凝土应用，促进散装水泥事业发展，减少乡村噪音和环境污染，美化乡村环境。五是强化职工业务培训，有效提高各从业人员特别是建筑农民工的平安意识和防护水平。
（四）加大监督执法力度。墙材先行”思路，建立执行建筑节能规范许诺制度，积极开展建筑节能专项大检查，去年共开展大检查3次，检查项目179项（次）积极推广建筑节能新技术应用，开展绿色建筑示范和建筑节能示范。去年，全市征收墙改基金2338万元，核退基金54.81万元。全市新型墙体资料企业生产能力12.19亿块标砖；全市新型墙材产量13.07亿标准砖，实现节地2160亩，节约规范煤8.1万吨，减少So2排放3267吨，确保了十一五”市建筑节能减排任务的完成。
六、以燃气、供水为重点。
（一）加强供气管理。始终把燃气平安生产作为重中之重的工作来抓，大力开展供气管理大检查，努力确保燃气平安。去年，共组织开展了燃气平安大检查6次，开展专项整治5次，加强对全市34家液化石油气企业的行业管理，积极推进燃气管网建设，提高燃气普及率。目前，中燃公司在城区铺设了中压管道125多公里，庭院管网148公里，管网覆盖用户数8万多户，已经装置4万户，合同用户5万户。实现通气点火小区95个，通气点火居民用户1.7万户，商业用户54家。目前已基本完成管道骨架基础网络，管道天燃气将全面覆盖中心城区范围，受益用户将达到8万户以上。
（二）狠抓平安优质供水。始终把供水平安作为重中之重的工作来抓，全力抓好乡村供水和节约用水工作。去年，城区供水设备完好率100%维修及时率100%水质综合合格率99.8%比国家规范高出4.8个百分点，管网压力合格率100％，比国家规范高出5个百分点，全年无供水平安事故发生。
七、以城乡风貌改造和农村危房改造为重点。
（一）全力抓好城乡风貌改造。去年。全力推进城乡风貌改造工作。至10月31日止，市13个自治区级综合整治示范村已全部完成改造任务，共完成投资3381.59万元；完成改造2486户；建成篮球场、广场、新家庭文化屋及农家书屋13间、远程教育终端站、开展了新农村示范建设和村屯道路硬化及一系列基础设施建设，较好地完成了自治区下达的城乡风貌改造工作任务。
（二）着力抓好农村危房改造。去年。委高度重视，层层宣传发动，落实市、县级配套的财政补助资金，加强联合督查，全市农村危房改造工作走在全区的前列，11月30日，市按计划全面完成了自治区下达的农村危房改造工作任务，全区排名第一。
八、全力抓好平安生产、乡村拆迁和工作。
（一）认真贯彻落实平安生产工作责任制。一方面强化平安责任。住建委与委属各企事业单位签订了平安生产责任状，进一步落实平安生产措施，明确平安生产责任。另一方面，重点加强对建筑施工平安、乡村公用事业（燃气、供水）平安、房屋工程质量平安等方面的检查，及时发现和消除各种平安隐患。
二）抓好乡村拆迁工作和涉军人员、企业改制分流人员思想工作。确保社会稳定。一是大力推进旧城改造拆迁。重点是抓好民主北路道路拓宽改造工程岭南运输公司城北客运站的拆迁工作，协调有关部门为该公司重新操持了选址、立项和征地供地等工作。同时，抓好民主南路罐头厂路段房屋拆迁以及教育东路和人民东路的拆迁工作，配合做好至铁山港铁路（段）征地拆迁工作，做好玉柴广场拆迁的调查摸底和准备工作，二是全力抓好城镇拆迁和矛盾纠纷的排查处置，特别是抓好东门广场和州佩小区等拆迁遗留问题，有效预防发生，确保社会稳定。三是认真做好涉军人员和企业改制分流人员的思想工作，以及反工作，着力化解房地产物业矛盾纠纷，全力维护社会稳定。
（三）抓好法制、和档案管理工作。完成有关规范性文件的起草、提出修改建议等工作，去年，承办市政府交办的建议提案共计30余件，按期办复率100%同时，认真做好我委行政及民事案件应诉工作。二是加强法律法规宣传，顺利通过了市普法办对我委“五五”普法的检查验收，积极组织各县（市区）建设系统的行政执法人员进行换证统计及资格培训。三是加大对群众投诉案件的处置力度，做到件件有着落，事事有回音。抓好各类群众直接来信和办转办群众来信处置工作，处置率达100%四是抓好干部职工教育培训工作，切实提高全市建设系统专业技术人员和管理人员的业务素质和管理水平。五是认真做好城建和房产档案管理工作，确保档案及时归档。
九、加强党的建设和干部队伍建设。
狠抓干部队伍和机关作风建设。同时，一是认真组织开展“创先争优”工作落实年--绩效攻坚年”活动。开展以行动学习法推进“双型”领导班子建设试点工作中，委以“市城乡规划一体化实践与探索”为主题，积极开展试点工作，做到行动中学习、学习中行动，加快推进城乡一体化进程中，进一步增强了解决重点难点问题的信心和本领。二是加强基层组织建设，逐步建立健全了委系统党委、党支部、工会等组织。三是认真抓好党风廉政建设，不时增强广大干部职工党纪国法意识和廉洁自律意识。重点抓好工程建设领域突出问题的专项治理和房地产开发领域违规调整容积率专项治理工作。四是继续规范行政行为，抓好政务服务工作。重点抓好政务中心服务窗口建设，严格遵守两集中，一充分，八公开”等制度，全面实行首问负责制、限时办结制和责任追究制，实现了双向”目标，即向住建委服务窗口授权100%现场按时办结率100%五是积极推行“一岗三责”制度，要求领导干部职工做到完成本职工作不含糊；落实党风廉政责任不丢丑；维护社会稳定不添乱。去年，委先后获得了全区建设系统思想政治工作先进单位和全区住房城乡建设教育工作先进集体。
十、存在困难和问题
城乡规划特别是小城镇和新农村规划的编制跟不上城市发展的需要。二是乡村建设资金投入和筹措有待加强。三是房屋产权登记手段落后，一是市城镇化水平低、品位不高的问题还比较突出。尚未建立电脑登记系统，影响了登记工作的规范和效率。四是廉租住房项目建设推进不够平衡，廉租住房项目新增规模用地落实困难，廉租住房保证专项补助资金利用率低。五是建筑市场整治有待加强，局部国有建筑企业和集体建筑企业尚未改制，企业包袱重。六是房屋拆迁、企业改制、房地产纠纷等问题逐步显现，影响社会稳定的各种因素有待消除。
十一、年工作思路
（一）牢固树立抓规划就是抓发展的理念。完善各种专项规划，加快控制性规划的编制步伐，实现规划体系的完整性，争取对108平方公里规划区范围内的土地实现控制性规划的全覆盖。重点抓好二环北路迎宾大道两侧500米用地控制性详细规划和玉福大道两侧用地控制性详细规划等11个控制性详细规划，为更好地经营乡村发明条件。加快编制玉柴新区产业发展规划和龙潭新区发展规划。依照“全域”理念，高起点、高标准、高质量编制城乡一体化发展的各项规划，形成城乡一体的规划体系和执行监督体系，实现城乡规划编制、实施和监管全覆盖。
（二）突出重点。努力推动一批新的乡村基础设施项目开工建设。围绕创建宜居城市，把创建国家森林乡村、国家生态园林乡村、城乡风貌改造和农村土地综合整治等平台结合起来，重点抓好市政基础设施建设、园林绿化景观工程项目、乡村道路排水设施改造、公共服务和社会事业工程、商贸物流、房地产开发等六大类项目的建设。建设范围上，以玉东新区、江南区、玉柴新区为重点，城区全方位铺开，拉开乡村发展框架，拓展乡村发展空间，提高中心乡村首位度，奠定区域性中心乡村地位。
（三）加大乡村园林绿化和景观项目建设力度。加快建设一批乡村生态和绿化景观等重大绿化、美化项目，扎实推进南流江、清湾江百里景观长廊和城区东西南北各个公园的规划建设，抓好主要道路绿化配套改造，抓好城区主要路口绿化、美化工程，改善人居环境，提高乡村品位，打造新的乡村亮丽风景线。重点抓好玉东新区狮山公园、湿地公园、龟山公园的续建，以及西郊公园、牛运岭公园、朱砂垌公园的规划建设。抓好人民东路延长线、教育东路延长线、玉东大道的道路绿化配套，以及江滨路、广场东路城乡风貌改造。
（四）加快乡村公共服务和社会事业项目的建设步伐。进一步完善乡村功能。抓好破损道路设施的维修改造，有重点地抓好老城区教育中路片、城站路片的排水系统配套建设和改造，着力解决城区内涝严重的问题。加快郁江引水工程、市第二污水处置厂等城市供水、污水处置及配套设施建设。多方筹集资金，加快中小学校建设。重点建设江南区中小学、江岸小学、玉东新区小学等3所中小学校和抓好为民办实事工程项目建设，切实保证和改进民生。
（五）坚持科学引导。提升乡村品位，发展壮大乡村经济。加快城区房地产项目开发建设，进一步发展壮大乡村经济，改善人居环境和创业环境，培植乡村运营商。加强商品房预售管理，从严执行商品房销售规定。全力以赴加快推进廉租住房、危旧房改住房和经济适用住房建设。
房产人事工作计划篇8
【关键词】房产；测量；管理；标准；协作
引言
房产测量是运用测量和调查工作来测定城镇房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测量。其目的是为房地产产权、产籍管理和房地产交易等提供基础数据和图档资料。房产测量的主要内容包括房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量,房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量,房地产测量成果资料的检查与验收。随着房地产市场的发展,房产测量日益成为社会关注的焦点。
1.房产测量的管理
房产测量是房屋权属登记发证的关键环节,是房地产产权产籍管理的重要基础工作,是一项政策性和技术性都很强的工作。测量成果一旦被房产登记机构审核采用便作为登记机构的行政行为,产生法律效力,所以房产测量不属中介经营行为,而是一种法定测量。
目前全国各地城市房产测量管理工作大体分为三类:
1)行业垄断类:在房产行政管理系统内,权属管理、测量管理单位、房产测量单位为一体。在辖区的房产测量工作由房产行政主管部门下属的测量单位垄断。
2)行业半垄断类:房产测量市场在各地方各区县房管系统下属的测量单位间放开,系统外单位不得从事房产测量工作。
3)测量市场化:房产测量市场完全市场化放开,地方房产行政管理部门设立房产测量管理机构。
上述情况在实际运行中各有利弊。行业垄断,其弊端在于没有竞争,容易导致服务意识淡化,降低工作效率,缺少监管;其有利的一面在于房产行政主管部门对测量单位的管理上责权利清晰,测量单位不会受到开发企业的影响。市场放开时,测量机构之间竞争激烈,相互压价,成果质量降低,管理上责权利不明确,房产测量行政管理权在地方测量主管部门,而相关责任由房产行政主管部门承担;测量机构受开发企业制约,给后期的房产产权登记工作带来很大的风险,因此“测管分离”势在必行。
“测管分离”并非市场化的概念,而是指操作与管理的分离,不能自测自管。行业半垄断体现了房产测量为房地产管理服务的宗旨,规范了房产测量行为,确立了房产测量的权威性,体现了“测管分离”的指导思想,有利于提高房产测量成果的质量,又维护了房地产市场的正常秩序,避免了测量人员流动性大,测量机构恶意降价竞争,数据成果标准不一致的问题,降低了交易权属登记部门使用不规范的测量成果导致的行政风险。南京是这方面做得较为成熟和规范的城市之一。南京市房产局产权市场处根据建设部“测管分离”的精神,筹建了“南京市房产测量管理办公室”,负责建立南京市房产测量市场管理制度,监管房产测量市场秩序,制定房产测量技术标准,检查房产测量机构的产品质量和协调处理房屋面积测算纠纷,引导房产测量市场的健康发展,房产测量管理办公室制定了《商品房预售面积测算管理办法》,通过对全市房产测量市场需求的调研,对不符合市场管理要求的测量机构坚决取缔,只保留两家具备差错赔偿能力和业务技术水平过硬的内部测量机构,有效稳定和控制了房产测量市场的局面,既满足了房产事业发展的需要,也为进一步加强管理奠定了基础。
2.房产测量的依据标准
2.1《房产测量规范》相关内容滞后
随着房地产市场的迅猛发展,房屋的建筑结构和建筑形式日趋多样化、复杂化,2000年颁布的国标《房产测量规范》中的大多条款已不再具有指导性和可操作性。虽然地方房管部门也制定了相关的办法或规范以求解决实际工作中遇到的一些新问题,但是没有相关的上位法为依据而显得底气不足。
比如新出现的“复式结构”“消防连廊”《规范》中无从查找,《规范》中一些条款模糊不清,会让不同的人出现不同的理解。比如8.2.1K)“有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的水平投影面积计算。”可以理解为只要有柱或有围护结构的门廊、门斗均按其柱或围护结构的水平投影计算全面积计算。但是8.2.2B)中“独立柱、单排柱的门廊……属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算”。同样的有柱门廊,出现两种结果。《规范》中对共有共用面积的处理原则做了如下规定,“产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件达成协议执行,无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。”并没有对其内容给以详细解释,执行起来很茫然。
随着《物权法》的实施,业主的建筑物区分所有权已成为不动产物权中的重要权力。业主所购买的套内建筑面积为其个人专有,而楼梯间、设备用房等公共设施为业主共有,共有部位具有从属性和不可分割性。业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利,还享有共用管理的权利,并对其共有部分的管理负有相应的义务。若对建筑物内共有的建筑面积进行分摊,不符合《物权法》的精神。建议完善《规范》,更有效的指导房产测量工作。
2.2《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积测算规范》不一致
房产行政管理部门用于新建商品房预售、权属登记的房屋建筑面积测算执行的标准是《房产测量规范》,而规划部门和建筑设计单位计算房屋建筑面积执行的标准是《建筑工程建筑面积计算规范》,这两个规范都是国家标准,具有同等的效力,但是在计算面积的标准上存在不同,虽然各自的侧重点不一样,可计算结果导致同样的房屋因执行规范不同而出现两个不同的建筑面积。例如《建筑工程建筑面积计算规范》中“单层建筑物高度在2.20m及以上的应计算全面积;高度不足2.20m者应计算1/2面积。”而《房产测量规范》中规定层高2.20m以上(含2.20m)的建筑物才能计算面积。《建筑工程建筑面积计算规范》中规定“建筑物的阳台均应按其投影的1/2计算面积;而《房产测量规范》中规定”挑楼、全封闭的阳台按其水平投影计算全面积;未封闭的阳台、挑廊按其围护结构的水平投影面积的一半计算。这两种规范中还有很多类似的计算方式标准不一致的地方,由此造成管理上的混乱和矛盾,甚至在社会中产生不稳定因素。
3.房产测量中相关部门的协作
3.1建设工程规划许可
我国城镇规划实行“一书两证”的管理制度,即选址意见书,建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是经城乡规划主管部门依法审核,建设工程符合城乡规划要求的法律凭证。建设单位持注明勘察设计证明的总平面图、建筑设计平面、立面、剖面图、基础图、地下室平面图、剖面图等施工图所提交城市规划部门进行审查,经审查批准后核发建设工程规划许可证,建设工程的具体内容和各项指标在建设工程规划许可证通知书及规划附图中体现。房地产开发企业必须按照建设工程规划许可证审批的内容开发建设,所以建设工程规划许可证,通知书及附图成为受理房产测量的要件之一。
建设工程规划许可具体内容应该体现审批项目中房屋的层数、用途、长宽尺寸、附属用房的位置和规模以及对建设单位报审的建筑施工图纸的确认,这样房产测量机构才能准确描述房屋各种要素,确定房屋的范围和数量,为产权登记发证和房产管理提供有法可依的测量成果资料。
如需变更的,也必须经规划部门批准方可实施,规划和实施建设工程竣工验收之前,规划主管部门要对建设工程是否按照建设工程规划许可证及其附件、附图确定的内容进行现场审核对符合规划许可内容要求的核发规划核实证明,对经核实建设工程违反许可的,依法提出处理意见;经规划核实不合格的或未经规划核实的建设工程,不予出具竣工验收,房产测量部门看到建设单位提供的有效的竣工验收手续,就可以认定该房屋符合建设工程规划审批要求。
3.2司法鉴证
在受理司法查封、判决的面积鉴证业务时,常常会遇到困难。因为房产测量工作既有技术性又有政策性,所出具的测量成果资料为产权登记服务,必须符合《房产测量规范》及房产登记的相关要求,而实际工作中会遇到各种不同情况,使得房产测量无法进行。如司法部门,将公共部位直接裁判给某一方,或将某一套房屋判决给多个产权人等,造成测量业务无法进行,如果部门之间协作配合,共同确定分摊方案和权属界限,就会避免司法判决后无法进行房产测量的事情发生。
4.结束语
随着房地产市场快速发展和不断规范,市场对房产测量的要求越来越高,测量单位承担的责任也越来越重大。与其他经济活动不同的是房产测量风险具有特殊性,他涉及面广,而且复杂,不仅给测量单位和测量人员带来风险,也会给利益相关各方带来不同的风险。一方面,房产测量的技术性和政策性很强,但房产测量领域的法律法规不够完善;另一方面,房产测量现地情况复杂,数据繁多,工作量大,从业人员难以保证完全不出现差错。但是,房产测量成果一经相关部门确认,就具有法律效力,房产的高价值性使任何一个错误都可能给当事人带来巨大的经济损失,因而引发赔偿。为规避风险,在加强质量管理和社会监督的同时,应建立完善风险保障机制。
房产测量不再是一种新兴的行业,它的发展如何关系到千家万户,已成为百姓关注的热点,全社会从上至下都应该为它积思谋虑。使它不断提高完善,更加充分地服务社会、服务于人民。
参考文献
[1]吕永江.房产测量规范与房地产测量技术[m].北京:中国标准出版社,2001.
房产人事工作计划篇9
为进一步促进我县房地产业持续稳定健康发展，提升城市品位，建设宜居湘阴，根据国家有关法律法规规定及《市人民政府关于促进房地产业提质升级的意见》（岳政发〔2010〕15号）文件精神，结合县情实际，现就促进我县房地产业提质升级提出以下实施意见：
一、加强房地产市场宏观调控
（一）科学制定房地产用地供应计划。县国土部门要在《湘阴县城市总体规划》和《湘阴县土地利用总体规划》确定的县城建设用地规模内，科学编制我县房地产开发建设用地五年计划和中长期计划，优先保证中低价位、中小型普通商品住房和廉租住房等保障性住房的土地供应。对房地产用地批而不建、批后缓建、闲置土地等行为和不按土地出让合同要求进行开发建设的行为进行严肃查处，严格按标准征收土地闲置费；情节严重的，坚决依法收回土地使用权。
（二）科学编制房地产业发展规划。由县房产部门牵头，发改、国土、规划等相关职能部门参与，根据《湘阴县城市总体规划》和《湘阴县土地利用总体规划》，科学编制我县房地产业年度发展计划、五年发展规划及中长期规划，并将其纳入我县国民经济和社会发展规划。
（三）建立和完善住房供应及保障体系。积极发展普通商品住房，适度建设高档商品住房，加快建设廉租住房，严格规范经济适用住房，合理建设安置性住房和公共租赁房，形成住房梯次供用，不断满足人民群众住房需求，促进县域经济社会又好又快发展。
二、规范房地产开发建设行为
（四）严禁行政企事业单位集资或变相集资建房和居民擅自新建住房。全面禁止全县所有行政企事业单位集资建房或利用房地产开发资质变相集资建房。县城中心城区内，县国土部门严禁向个人建房或个人合伙建房供地，杜绝自建行为。已出让给单位、个人建房或个人合伙建房的土地，由国土部门采取回购、收储、整合等办法收回，拿出具体方案报县人民政府批准。县城规划区内农村村民建房，实行统一规划、合理布局，统一在居民点建设。县城中心城区内经鉴定确系危及人身安全的危旧房屋，不得批准自拆自建，统一纳入县城提质改造和土地储备计划，由县人民政府收购后拆除。因建设需要征收集体土地上的房屋，按照《湘阴县人民政府办公室关于印发湘阴县城区集体土地上房屋拆迁安置暂行办法的通知》规定，实行集中统一安置。
（五）严格房地产开发资质管理。县房产部门要加强房地产开发企业资质管理，严厉打击挂靠、变相挂靠等违规房地产开发行为。凡不具备房地产开发企业资质的，国土、规划等部门不得为其办理任何审批手续。严禁任何单位和个人在集体土地上从事或变相从事房地产开发经营活动，一经发现，坚决予以打击。
（六）强化房地产项目规模管理。坚决杜绝零星房地产开发,单个房地产开发项目低于3万平方米或用地面积小于3000平方米的，相关职能部门不得供地、立项、报建，应纳入成片统一开发范围。确无法调整合并的，其土地用于城市绿化或其它公益事业建设。其中，用地面积大于3000平方米，而建筑面积达不到3万平方米的特殊项目，该地块只能按城市规划要求，批准建设高层建筑，严禁个人合伙联建。违规合伙联建的，由县房产部门牵头，监察、国土、建设、规划等职能部门参与，依法予以处罚；涉及国家公职人员参与的，依法从严处理。
（七）规范房地产项目设计。新开工的房地产小区，要实行功能单一化设计，从严控制上居下店式的商品房开发项目。原则上住宅小区临街不得配建商业门面，居住区与商业区要独立分开，营造宜居环境。临街建筑和标志性建筑应根据项目位置，结合城市风貌规划进行形象设计；县城主干道临街面不得设置开放式阳台，不得管网、空调等设备。新建商品住房必须设计空调位，空调机必须安装在空调位内。住宅小区的建筑设计应包含燃气、给排水等管线和排油烟的专用管道设计。新建项目严格实行雨水、污水分流，污水排放必须接入县城排污管网。临湖、临河开发项目要做到不推山、不填水，切实保护生态环境。
（八）规范项目设计方案评审。所有新开工房地产项目和行政企事业单位办公用房必须有两个以上设计单位拿出3个以上设计方案，由政府主管副县长组织建设、房产、规划、环保、人防、气象、消防、交警等相关职能部门和有关业内人士对方案进行联合初步评审。设计方案由小区规划设计方案、前期物业管理方案、建筑美化亮化方案、安防监控方案、绿化方案和停车场位设计方案等组成。小区规划设计方案应包含建筑设计风格、消防设施、平面布局、立面效果、建筑容积率、建筑密度、绿化率、空调位布局、防盗窗（网）风格、穿墙洞孔位置、公共配套设施和项目整体方案符合房地产市场需求状况的情况说明，其中消防设施应包含室外消防栓、消防水池等方面的布局和设计，公共配套设施方面包含垃圾收集设施、二次供水及加压设备、风雨活动室、信报箱等内容，垃圾收集设施应明确垃圾收集点、收集站布局，风雨活动室要设计备有健身运动器材，小区门卫处要设计信报箱。前期物业管理方案应包含物业管理用房的合理配置情况、前期物业服务企业的选聘情况和物业管理的档次及水平等内容。其中物业管理用房配置标准为：3—5万平方米的小区应达到小区总建筑面积的5‰，5—10万平方米的应达到4‰，10万平方米以上的应达到3‰，超过10万平方米的住宅开发项目应当同时明确社区工作用房，所有物业管理用房和社区工作用房必须配置合理、适用。建筑美化亮化方案应包含小区内所有建筑的美化亮化灯饰、造型灯饰及临街建筑的特殊美化亮化灯饰等内容，并按照简洁、宁静、美观、和谐的要求，采用三维动画方式进行设计，并提供动画效果图。安防监控方案应包含小区安防监控设施的整体布局、摄像头数量和位置、监控机房设置、门卫岗亭配备和楼宇智能化设计等内容。绿化方案应包含绿化面积、绿地布局、花卉苗木和种类、规格等内容。停车场位方案要在小区人防工程或地下停车场设计的基础上严格根据小区住户数按不低于1：1的标准配套到位，有商业铺面的小区还要考虑社会车辆停车需要。项目经初步评审后，拿出两个规划设计方案提交县长办公会议确定，形成最终设计方案。方案一经确定，不得擅自修改。房地产企业须以最终审定的规划设计方案报建，并向社会公示，严禁出现审定后方案与报建方案脱钩的现象。规划设计方案经评审通过后，开发建设单位1年未动工建设的，原方案须进行再次评审；2年未动工建设的，坚决依法收回土地使用权。
（九）加强住宅开发项目配套建设的监管。凡新建、改建、扩建的住宅小区，除应当按经批准的控制性详规和其它相关规定配套建设物业、社区办公用房和教育、文化、体育、环卫、消防、电信、美化亮化、安防监控、绿化、停车位、停车场等设施外，还应根据居住区规划和居住区人口规模，按照国家有关规定配套建设幼儿园，所有配套用房、配套设施及幼儿园等必须与主体工程同步设计、同步建设、同期交付使用。否则，规划部门不得办理规划手续，建设部门不得办理施工许可和进行质量验收，房产部门不得办理房屋权属初始登记。
（十）严格实施商品房分户验收及房地产项目综合验收。商品住宅工程在综合验收前，建设单位应组织施工和监理单位进行分户验收，已选定物业公司的，物业公司应参与分户验收。分户验收合格的，出具由建设、施工、监理单位负责人签字确认的《住宅工程质量分户验收表》；分户验收不合格的，建设单位不得申请工程综合竣工验收。房地产项目竣工后，由房产部门组织建设、消防、交警、人防、地税、气象、质监、政务中心、规划、公用事业等部门，对照报建所提交的规划设计方案逐一进行集中现场验收并签署意见。凡夜间亮化、安防监控、垃圾收集、绿地率等设施、设备指标没有按设计方案配置到位的房地产项目，各相关职能部门不得签署合格意见，不能通过综合竣工验收。所有部门签署合格意见后方可认定为综合验收合格。商品住宅在交房时，开发企业必须向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》。
（十一）推广精装房。引导和鼓励房地产开发企业采取住宅一次装修到位或菜单式装修模式新建商品房。
三、优化房地产投资环境
（十二）强化房地产项目报建管理。房地产项目申请报建时，必须将所有报建规费一次性缴纳到位，单个项目建筑面积在5万平方米以上才能申请分期报建。报建规费的标准严格按政府有关文件执行，不得擅自降低或提高。特殊情况确需减免部分报建规费的，须经县长办公会议议决。
（十三）完善城市基础设施配套。县文星镇、建设、城建投、电力、商务、交通、公用事业、自来水公司等部门要加大基础设施建设力度，对已竣工投入使用及新开发建设的房地产项目在城市次干道、供水、供电、商业网点、公交车停靠站点、就近入学等方面进行完善，确保住宅小区与城市中心无缝对接。
（十四）强化金融机构对房地产业的支持。县财办、人民银行要牵头组织县内各金融机构拿出具体措施，增加房地产业贷款。同时要加强对房地产金融市场的监控，防范和化解房地产金融风险。
四、加强房地产企业及从业队伍的管理和培育
（十五）严格房地产市场准入制度。从事房地产经营活动必须取得相应的企业资质，并备案登记。从事房地产营销、策划、中介、工程建设和服务的从业人员必须持有相应资格证书。
（十六）加强房地产企业动态管理。完善房地产企业信用档案，实时记录和公示企业信誉情况，并将其作为资质定级、晋级、年检的重要依据。县房产部门应及时督促房地产企业整改不良行为，整改不到位的，给予降级或注销其资质。
（十七）培育房地产企业品牌。通过体制、机制和管理创新，培育和壮大房地产企业。鼓励房地产企业通过整合、兼并、入股等形式进行联合重组，逐步淘汰竞争力不强、规模效益低下的房地产企业，促进房地产企业提质升级。
（十八）提升从业人员素质。县房产部门应会同劳动和社会保障部门制订房地产行业从业人员和进城务工人员培训计划，明确年度培训任务，加大培训力度，确保培训质量；严格实行房地产从业人员持证上岗制度，建立健全房地产企业从业人员信用档案，不断提高房地产从业人员的整体素质。
（十九）切实维护企业合法权益。依法支持房地产企业正常经营活动，及时依法处理群众投诉，严禁任何单位和个人向房地产企业强行摊派和“索、拿、卡、要”，一经发现，依法从严处理。
五、提高物业管理水平
（二十）全面推行专业化物业服务。逐步推行房地产开发与物业管理相分离制度。住宅小区、党政机关及企事业单位房产应逐步推行专业化物业管理，扩大专业化物业管理覆盖面，任何单位不得聘用无从业资格证书人员从事物业管理服务。房地产小区选聘前期物业服务企业时，应严格依法采取公开招标或协议招标的方式进行。新建小区没有实行前期物业管理的，工程不得验收。开发企业在向业主交房时，前期物业服务企业应与业主签订前期物业服务合同和业主临时规约。
（二十一）充分发挥社区在物业管理中的监督、指导作用。物业管理纳入社区工作范畴，文星镇各社区应加强对辖区内住宅小区业主委员会和物业服务企业的监督、检查，指导其搞好住宅小区的精神文明建设、计划生育、社会治安综合治理、公共安全等方面的工作。县房产部门在指导成立业主委员会和办理物业服务企业资质定级、晋级、变更手续及日常考核时，应当听取社区居委会意见；要加强与社区居委会的协作，积极协助调处物业管理服务纠纷，共同做好物业管理工作，为居民创造安全、舒适的居住环境。
（二十二）严格实行物业管理配套设施保证金制度和物业管理开办费制度。县房产部门要分小区落实并监管物业管理配套设施保证金和开发建设单位支付给物业服务企业的开办经费。其中，配套设施保证金按建筑面积5元/平方米缴纳且全部用于配套设施建设，物业管理用房的建设投入不得在配套设施保证金中列支。
（二十三）严格执行有偿物业服务制度。物业服务企业要对服务小区实行全方位、全天候管理服务，服务费用应严格按照约定的收费标准收取，确需调整标准的，应按法定程序进行。业主委员会应当督促业主履行缴费义务。
（二十四）严格装饰装修管理。业主装修房屋，其装修方案必须先经房地产装饰装修管理机构批准。严禁不按装修方案施工或破坏房屋结构行为，确保房屋使用安全。原则上住宅小区建筑不准安装防盗窗（网）。确须安装的，经房地产装饰装修管理机构批准后，安装的防盗窗（网）必须内嵌，严禁出现防盗窗（网）凸出墙面及改变或破坏外墙立面形象的装修行为。县房产部门要全面加强装饰装修市场管理，严格装饰装修施工证的发放，逐步建立健全装饰装修原材料市场准入制度，严防有害劣质装饰装修材料流入市场；加强装饰装修质量、环保监测等服务，培育壮大装饰装修企业，查处违法违规装修行为，营造良好的装饰装修市场环境。
六、优化市场服务监管体系
（二十五）严格执行房地产项目建设公示制和服务责任制。房地产开发企业应当按要求制作房地产开发项目公示牌，并在项目建设现场公示。房地产开发项目立项后，相关部门应对项目规划设计、建设、销售、竣工验收、交付使用等进行全方位监管和服务。
（二十六）建立行政执法联合查处机制。房地产开发企业单一违法行为，由相关职能部门查处；涉及多个部门的，由县政府分管副县长组织规划、建设、国土、房产、环保、消防、质监、国税、地税、交警、文星镇等部门单位联合查处，形成打击合力，坚决遏制房地产违法违规行为。
（二十七）加强商品房销售和价格管理。县房产部门要建立健全新建商品房交易合同网上备案制度和预售款监管制度，防范房地产企业抽逃资金风险，维护消费者合法权益。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得预售，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质的费用等形式变相预售商品房。一经发现，依法从严查处。办理预售许可证时，要如实申报销售价格。已取得预售许可的，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。县房产部门要加强房地产市场交易指导价的编制工作，杜绝房地产转让、抵押等价格不实现象，规范房地产市场交易秩序。同时，逐步推行二手房交易网上备案和二手房交易资金监管制度。
（二十八）规范房地产开发项目资本金、预售款和维修资金管理。项目资本金、预售款和维修资金必须严格按规定标准缴存，任何单位和个人不得侵占和挪用。
房产人事工作计划篇10
时光转眼间又要进入新的一年2020年了，那么房地产销售工作计划该怎样写呢?下面就是小编给大家带来的房地产销售第二季度工作计划范文，希望大家喜欢!
房地产销售第二季度工作计划范文(一)
经过2020年两个月的工作，我对房地产销售有了更深层次的了解，同时也学到了很多东西，为了让自己在新的一个阶段中有更高的收获，自身有更高的提升，特总结过去展望未来，根据自身的实际情况，特做出具体的计划。
一、业务的精进
1、加强团体的力量
在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和某在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。在新年中，我更要加强队员的团结，团结是我不断成长的土壤。
2、熟识项目
销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。调盘，新年后又新起了几个楼盘，在与同行之间比较能够更好地加强对自己销售对象的信心，在不断的学习中充实自己，在不断的实践中提升自己。
3、树立自己的目标
有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。在每月的月初订立下自己当月的销售目标，同时记录下当天接待顾客中出现的问题及解决之道，不时的翻动前期的工作日志，温故而知新。
二、自身素质的提升
销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。最后，在生活中用心的观察他人的销售方式，尤其是在同行之间更能学到，前期先照搬他人在销售过程中，遇到问题后的解答方式，经过后期的语言加工，再遇到问题时就能有自己的方式解答。
最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。2020年我会不断学习，努力工作。我要用全部的激情和智慧创造效益，让事业充满生机和活力!我们是一个整体，奔得是同一个目标!我会和大家一起齐心协力，从新的起点开始，迈向成功!
房地产销售第二季度工作计划范文(二)
不知不觉，进入公司已经有1年了。也成为了公司的部门经理之一。现在2020第一季度将结束，我想在季度结束的时候写下了第二季度的工作计划。
转眼间又要进入新的一个季度了，生活和工作压力驱使我要努力工作和认真学习。在此，我订立了本季度工作计划，以便使自己在新的一年里有更大的进步和成绩。
一、销量指标
上级下达的销售任务某万元，销售目标某万元，季度某万元
二、计划拟定
1、年初拟定《年度销售计划》。
2、每月初拟定《月销售计划表》。
三、客户分类
根据接待的每一位客户进行细分化，将现有客户分为a类客户、b类客户、c类客户等三大类，并对各级客户进行全面分析。做到不同客户，采取不同的服务。做到乘兴而来，满意而归。
四、实施措施
1、熟悉公司新的规章制度和业务开展工作。公司在不断改革，订立了新的制度，特别在业务方面。作为公司一名部门经理，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展业务工作。
2、制订学习计划。学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。专业知识、管理能力、都是我要掌握的内容。知己知彼，方能百战不殆。
3、在客户的方面与客户加强信息交流，增近感情，对a类客坚持每个星期联系一次，b类客户半个月联系一次，c类客户一个月联系一次。对于已成交的客户经常保持联系。
4、在网络方面
充分发挥我司网站及网络资源，做好房源的收集以及，客源的开发情况。做好业务工作
以上，是我对2020年第二季度的工作计划，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导的正确引导和帮助。我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，争取更多的单，完善业务开展工作。相信自己会完成新的任务，能迎接新的挑战。
房地产销售第二季度工作计划范文(三)
一、加强自身业务能力训练
在2020年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向
在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案
我在房产销售工作重点是某公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法
我将结合之前的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成
我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障
明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到1个新的高度。
房地产销售第二季度工作计划范文(四)
对于房地产销售工作者来说某月份可供自己发挥的余地其实有很多，至少过去的销售工作经验告诉自己需要提前考虑好相应的要素才行，承蒙领导支持与同事信任的自己怎么能够允许某月份就这样平庸地度过呢?因此我制定了某月份的销售工作计划并希望获得令人满意的业绩，如果做得不错的话也能够为自己的职业生涯积累一些不错的工作经验。
当前阶段可以确定的便是对已有客户信息的整理工作需要做好，由于过去拜访客户较为杂乱的缘故导致自己手上的资料并不算完整，因此在某月份自己需要对过去的客户都打电话致以祝福并借机了解对方的状况，事实上对于自己所在公司推出的新业务也可以借机推荐给对方了解一下，这样在最后进行信息整理的时候就能够确保自己所拥有的客户资料都是真实有效的，届时在销售助理的帮助下也可以尽快制作出展示最新业务的ppt并对客户进行登门拜访，在经过事先了解的情况下再去推销房地产业务则有着很大的完成业绩，而且事后自己也应该做好相应的记录并回顾销售过程中是否存在不妥的地方。
由于进行暑假工的学生都回到学校的缘故导致空闲了许多租房，因此在某月份自己的主要任务就是将这些闲置的房源给尽快推销给新的租客，这样的话就能够有效地利用现有的资源为房地产公司创造更多的效益，只不过若是难以尽快将其处理掉的话也会因为房屋的空闲造成较大的浪费，因此我应该通过自身掌握的宣传手段将这部分房屋的信息给需要的客户手中，若是完成这方面的任务也意味着自身的销售能力和对房地产信息的认识提高了一个新的台阶。
对于客户的想法也应该要进行更深层次的探究才能够明白对方的真实需求，因此自己在拜访客户的时候也要尽可能地打消对方的疑虑之心，至少现阶段自己也应该要拥有这方面的能力才能够做好房地产工作，况且对我而言即便是让客户产生购房的意向也意味着自己离销售业绩的完成又前进了一步，而且自己也应该要认识到房地产销售工作不能一次性拿下客户也是十分正常的事情。