房地产司法评估指导意见篇1
一、投资性房地产的总体现状
根据2010年9月证券报的数据表明，截止2009年底，有727家上市公司有投资性房地产，账面价值为1,597.70亿元，占资产总额的0.26％，其中26家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，期末账面价值为366.03亿元，占投资性房地产总额的22.91％。2009年投资性房地产公允价值变动净收益39.12亿元，占公允价值变动净收益总额的41.17％,其中本年度有5家上市公司调整了投资性房地产的会计政策，从成本模式改为公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，这5家公司因改变投资性房地产计量模式，增加2008年末净资产4.86亿元，确认2009年公允价值变动收益7.96亿元。由此可见，较少数公司的投资性房地产采用了公允价值模式计量，但公允价值计量模式对总体的资产规模和利润水平影响较大。
从公允价值计量方法来看，26家采用公允价值计量投资性房地产的公司中，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，超过半数的上市公司首选房地产经纪的评估价格作为投资性房地产的公允价值。
二、公允价值计量模式尚存在着较大的弊端，由此导致了大部分的企业选择采用成本模式计量投资性房地产价值
(一)公允价值取得成本高，并且公允价值的可靠性存在较大差异：
由于公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价，鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此对于公允价值的取得，大部分的企业需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，由此增大了企业的信息成本。而且资产评估机构的评估职业判断不统一，评估的权威性不高，从而导致评估的公允价值存在着较大的差异。企业在确定公允价值时有很大的自由选择空间，可以通过操纵公允价值的手段操纵利润，进而损害会计信息的可靠性和相关性。
(二)加剧净利润与现金流背离程度
采用公允价值模式进行后续计量，房地产市场的波动导致公允价值的大幅变动直接影响了公司的净利润，但在没有处置房地产前并没有导致真正的现金流入流出，从而造成净利润与现金流量相背离，很有可能会误导报表使用者做出正确的决策。并且在房地产市场较为景气的情况下，房地产公允价值变动形成的未实现利得增加了企业当期的利润，企业如果将这部分净利润进行分配，现金就会提前流出企业，不利于企业的可持续发展。
(三)加大税收核算成本
根据相关税法规定，“投资性房地产计税基础为取得成本扣除按照税法规定允许税前扣除的折旧额后的金额”。但根据新准则第十一条规定：“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值和原账面价值之间的差额应计入当期损益”。因此在进行所得税申报时要对纳税事项进行调整，无异增加了企业的税收核算成本。
三、公允价值在投资性房地产中的应用应从下面几个方面进行完善
(一)加强对公允价值计量模式的监管
1.尽快制定和完善公允价值制定的标准：建立活跃成熟的资本市场，给公允价值的估值提供有力的依据，为投资者提供更客观的会计信息；
2.由国家各监管部门或者行业协会指定研发机构制定和完善公允价值计量的具体指南，在会计准则中给予明确,以此提高公允价值确定的可操作性。
3.由政府部门出面建立市场信息数据库，这样既有利于企业公允价值的确定，也有利于审计、监管部门考察企业的公允价值是否合理、恰当。
4.建立健全法律环境，规范资产评估行业，完善相关的市场环境。2010年1月财政部了《投资性房地产评估指导意见》，于2010年7月试行，对评估的基本要求、评估对象、评估方法、披露情况等做了进一步规范，但未对投资性房地产公允价值计量方法进行较为明确的技术指导，并且未规定惩治条例，将会大大降低该指导意见的可执行性，准则制定部门应完善对公允价值计量方法的具体应用指导和技术规范。
(二)增加公允价值的信息披露
根据新准则的要求，公司采用公允价值模式的，应披露公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。目前上市公司对于公允价值信息的披露处于原始自发状态，公司披露与否，披露的多少及详细程度都由公司自己决定。因此，准则制定部门还应明确对公允价值信息披露的相关规定，在财务报告附注中应当重点披露投资性房地产评估对象的描述和权属状况、价值类型及其与会计准则的对应关系、评估方法的选择和依据、评估方法的运用、评估假设、关键性评估参数的来源、依据和测算过程等信息，从政策法规层面保证会计信息的可靠性和相关性。
(三)强化道德教育和执业能力教育，提高员工素质
在公允价值估价过程中，涉及较强的专业知识和大量的职业判断，因此要加强财务以及相关人员的后续培训工作，全面提高会计人员的执业技能，让公允价值要得到合理的估计和运用。此外，在职业判断中公允价值的计量会存在大量不确定因素，可能为企业操纵利润提供了机会，加强会计人员的职业道德教育，可以最大限度地杜绝造假的行为的出现。
参考文献：
[1]《企业会计准则讲解》2008年.财政部会计司编写组
房地产司法评估指导意见篇2
案例一、北京市石景山区XX小区集体诉讼案
位于北京市石景山区XX小区是北京城市XX公司于2005年5月开始开发建设的商品住宅小区，共有4幢楼，每幢楼12～22层，住宅600个单元。该小区于2004年月开始预售，于2005年6月建成交付业主。业主于2005年7月以后开始陆续装修入住。案例涉及的当事业主黎XX于2004年11月14日与北京市城市开发有限公司签订购房合同，一次性支付全部购房款84万元，购得该小区第10栋2单元商品住宅一套，面积134.82m2。并于2005年6月30日接收房屋。
业主收房时却发现卧室天花板（楼板）明显存在斜向45°裂缝，长度达两米。而且经进一步勘查，而且裂缝疑似上下贯通，该业主由此产生联想，立刻查看自家地面，果然发现地面也存在相同裂缝，其他单元业主也相继发现自己居住单元的天花板和地板存在位置、长度、走向和性质极为类似的裂缝。后经从楼上做浇水渗漏试验，发现浇水迅速从下层居室流出，证实此裂缝为上下贯通裂缝。最终，经过连环查看相互交流，竟发现该楼从1层到12层的所有住宅单元在相同位置均出现相同走向裂缝，而且最终获确认其性质均为楼板上下贯通裂缝。
针对上述问题，业主们与其开发商交涉时，对方便回避不见，开始采取事实上的拖延策略。
万般无奈之下，为了维护自己的合法权益，业主们遂诉诸法律。以“商品房出现重大缺陷”为由，将开发商―北京XX开发有限公司诉至北京市石景山区人民法院。随后，法院受理了诉讼。
为了确定业主们的损失，2006年1月石景山区人民法院委托北京市建筑工程质量司法鉴定中心对涉案房屋裂缝进行鉴定。鉴定机构要求业主事前对需鉴定的缺陷部位进行清理。北京市建筑工程质量司法鉴定中心遂于2006年1月对该栋的605室和1105室两户缺陷房间进行抽样质量鉴定。2006年2月，北京市建筑工程质量司法鉴定中心出具鉴定书。关于裂缝产生原因鉴定书载明：“…该鉴定书对以上缺陷给出的结论为：“…顶板裂缝是由温度和收缩作用产生的裂缝，系非受力裂缝。就此裂缝而言，尚不影响结构的安全性，但裂缝的存在，会对结构的适用性和耐久性产生不利影响。”
虽然有了这样的鉴定结论，还需要一个定量的结论。”即还需要由权威机构对房屋缺陷的实际损失给予定量评估，以便获得证据。
原告们经过5个多月的等待，2006年8月22日，石景山区人民法院终于向北京XX地产评估有限公司（下简称XX公司）发出委托函，委托XX公司对该案讼争的两项内容进行评估：房屋因存在裂缝导致的质量缺陷损失具体数额；房屋修复后是否存在价值的贬损。几天后，XX公司的房地产估价师终于出现在XX小区业主，对房屋质量缺陷造成的损失进行评估。整个现场的评估工作持续不到20min并未在现场对楼板开裂情况以及对室内装修可能产生的影响仔细进行观察和测量。
XX公司考察业主家里的装修情况后，于2006年12月6日，《房屋质量缺陷损失评估报告》（以下简称“房损评估报告”）终于出炉。这也是当时北京市首份房屋质量缺陷损失评估报告。
其中评估结论原文摘录如下：
（1）对房屋因存在裂缝导致的质量缺陷损失进行评估：估价对象在估价时点2006年12月4日的房屋造成的损失价值为7480.3元.
（2）裂缝修复后，已具备使用功能，但在房屋所有权人进行房地产转让时，可能会产生不利影响，造成房地产减值，根据估价人员现场观测及对同类物业综合分析，确定估价对象的减值比例为房地产总价的2～3%。
针对以上评估报告给出的结论，参与诉讼的笔者曾当庭提出自己意见，认为房损评估报告确定的损失数额过低。笔者根据实际工作经验，依据建筑业预算的有关规范和手册进行了计算，依据计算结果庭审时在法庭上提出，该“房损评估报告”给出的结论与国家的行业计算规范、手册，以及施工实际严重不符。例如当庭指出损失数额计算严重失实事实之一是，计算费用中“工期”一项中给出的工期天数为两天，与本案房屋裂缝缺陷修复工程实际所需工期相差太多。根据前述法官认可的修复方案，修复工程内容包括：拆除业主装修的地板、凿除裂缝周边混凝土并进行清理、浇筑混凝土、对受损和施工影响的顶棚和墙壁进行清理和粉刷、恢复房间地板，以及施工现场的整理等等，经过实际保守估算约需16天工期。笔者当庭还指出，房损评估报告对修复缺陷时房间原装修的破坏程度，以及施工影响损失的估算，与事实和规范完全不符。笔者作为业内人士认为，使用与评估方案计算损失所依据的相同规范进行计算，结果与评估报告大相径庭。不符的原因在于，计算修复工程面积时，评估机构仅计算了裂缝所占面积，没有计算维修对整个房间的不可避免的损坏和影响。原告依据计算对此评估结果提出质疑严重。
书中，业主们提出的索赔数额是6万元。主要包括，房屋质量缺陷造成的损失价值为12600元（是否工期天数按16天计算的结果）；房屋贬损值4.23万元，具体计算依据为，以原购房款乘以年增长率加上专修费用做为计算基数，按评估中贬损比率的最大值3%计算，即（84万购房款×2005年增长率120%×2006年增长率125%+15万装修费）×3%=4.23万元。
2006年12月19日，石景山区人民法院对该案作出一审判决，由北京XX公司赔偿7名业主3.6万元到3.8万元不等的数额。鉴定费由开发商承担。
（1）北京城市开发股份有限公司于本判决生效后十日内给付业主黎XX房屋缺陷贬值金及损失共计三万六千三百八十元；
（2）驳回黎XX其他诉讼请求。
案例二、北京市石景山区XX小区房屋质量缺陷诉讼调解案
案例一中已述及，北京市石景山区XX小区10栋2单元从1层到12层的所有住宅单元在相同位出现相同走向和性质的裂缝。其中一楼105号业主王××于2007年向石景山人民法院提其诉讼，法院受理此案。原告要求被告方北京市XX有限公司赔偿由于其交付的房屋出现多处裂缝而造成的损失。具体主张为，要求被告给付房屋缺损贬值损金及裂缝修复损失6万元，并承担鉴定费用和诉讼费用。
2007年10月31日受理法院委托北京市XX房地产咨询评估有限责任公司，就原告居住房屋内产生裂缝的修复成本损失和由此导致的房屋贬值损失进行评估。2007年11月30日该评估机构出具房屋质量缺陷损失评估报告。其中载明：房屋裂缝修复损失价值4541元。“房屋缺陷进行修复后，房屋缺陷贬损价值影响，综合确定修复后房屋的价值为未发生裂缝的房屋与估价时点公开市场价值的2～3%，根据XX小区内未发生裂缝的房屋公开市场价值，经市场比较计算得出估价对象公开市场价值约为12899元/m2。”
此案经法院审理，双方当事人达成调解协议。协议内容如下：
（1）北京市XX开发股份有限公司于2007年12月12日之前赔偿王××因房屋质量缺陷导致的修复和贬值损失五万零伍佰元；
（2）鉴定费用七千元，由北京市XX开发股份有限公司负担
（3）诉讼费用四百元，由北京市XX开发股份有限公司负担
（4）双方无其他争议。
与王××一同并经法院调解结案的共三人。赔偿额度从5.05万元至10万元不等。
案例三、北京市石景山区时代庐峰小区业主诉讼案
2008年夏，石景山XX新区业主黎XX家中再次发现其住房西北卧室和西南卧室顶板出现裂缝。这次出现的裂缝与2005年刚入住时发现的裂缝类似。业主认为，该裂缝是结构楼板断裂，属于房屋重大质量缺陷。曾电话通知房地产商，开发商派人看过之后一直拖延，长时间不予答复。笔者无奈遂于2009年3月将开发商诉至石景山人民法院。这是业主黎XX就同一套房屋其他房间存在的同一类质量缺陷提起的又一次诉讼。
同年11月25日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司给出《房屋受损价值评估报告》，“认定：估价对象为北京市石景山区XX小区10号楼2单元705号房屋，在估价时点2009年11月18日的房屋质量缺陷造成的损失价值为9616元；而对房屋修复后贬损价值未提出鉴定意见。”
法院依据这份报告判决如下：
（1）北京XX业股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿黎XX（房屋质量缺陷损失九千六百壹拾陆元；
（2）驳回黎XX的其他诉讼要求。
房屋质量鉴定费用八千元，由北京首开亿信置业股份有限公司负担。房屋评估费用二千元，由黎声莲负担一千七百八十四元，由北京首开亿信置业股份有限公司负担二百一十六元。
同一栋楼，同一个朝向，位置基本相同，同一个法院审理，同一个技术鉴定单位，检测结果完全相同，可三家评估单位评估出来的损失千差万别。这么一个呈堂重要证据，由于房屋缺损评估结果不同，造成法院判决相差数倍，给业主造成极大的直接损失。
建议：
（1）建议成立建筑工程司法综合评定委员会
人员组成：各行业专家
职责：对评估房屋质量缺损机构的评估进行认定。发现问题3次以上的或者一次重大评估失误的调销其从业资质。
（2）建立咨询机构设想：保证其独立性；建立专家库；评定专家遴选：随即从专家库抽取；尽可能减少开发商和建筑企业影响；提供权威评估意见。
参考文献
[1]《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》.
[2]北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心[2006]建鉴字（06002）号司法鉴定书.
[3]京贵评评估有限公司的房屋质量缺陷损失评估报告，京贵评（2006）损字第0171号.
房地产司法评估指导意见篇3
【关键词】估值技术;公允价值;投资性房地产
1990年,我国的住宅分配制度完成了从实物分配向货币分配的巨大转变,随之而来的是房地产市场的飞速发展,而投资性房地产也日益成为企业的一项重要投资手段。顺应这一发展趋势,2006年颁布,2007年施行的《新会计准则》,首次将投资性房地产单独列示,并且允许使用公允价值模式进行后续计量。但在新准则实行的两年间,公允价值的使用受到了冷遇,公允价值的计量成为使用者的主要困扰之一。2009年底,财政部网站公布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》,明确提出了收益法与市场法两种评估公允价值的方法,这一举措表明投资性房地产评估技术的改进。
一、投资性房地产公允价值计量的现状
公允价值虽然具有准确反映企业的财务信息,提高信息使用者决策能力的优势,但是由于存在市场机制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其应用存在严重技术障碍的情况下,公允价值的实际应用正如表1所反映的那样,并不如期望的那么广泛。
2007年,存在投资性房地产的630家上市公司中,仅18家选择公允价值计量模式,占有此类业务公司数的2.86%。www.lw881.com2008年上市公司年报的调查报告中指出,1624家上市公司有690家存在投资性房地产,而采用公允价值模式的只有20家,占有此类业务公司数的2.89%,且出现了三种计量方式,分别是评估价格(14家公司)、第三方调查报告(1家公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(5家公司)。
二、估值技术的应用难题
(一)地域差异问题
《企业会计准则讲解(2008)》指出“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”就可采用公允价值模式计量。
然而
由于数据库的建立一方面需要不同交易市场提供及时可靠的交易数据,另一方面要保证该数据库拥有必要的技术支持,而在我国要素市场、资本市场和商品市场都存在不同程度问题的情况下,其实施起来比较困难。因此,房地产市场信息数据库的建立必需坚持国家主导、市场导向的原则,采取逐步推进的方式,以现有公开市场交易数据为主要数据来源,同时结合国家统计局等有关部门的调研数据。另外,国家有必要通过制定和修改相关政策法规强化信息数据库的权威性。
(三)提高估值技术在报表披露中的地位
由估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中,建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程。首先是估值方法的选定,其依据的标准是什么,所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位。其次是具体参数的选定,如果选用的是市场法,应该具体披露所参照的类似市场、参照的标准以及各指标的相似度;若是收益法,那应该分别对净收益、收益期限以及折现率的数值标准进行解释。
通过附注的披露可以使整个计算过程受到信息使用者的监督,增强公允价值确认和计量的准确性和透明度,防止利润操作,提高人们对估值技术的信心,推动估值技术的运用。
(四)加强专业培训,提高资产评估水平
估值技术本身就受资产评估人员和会计人员主观判断的影响,所以两者业务水平的提高是公允价值可以顺利运用的保障。
相关人员一方面要丰富自身的专业知识,尤其是对公允价值的认识与理解;另一方面又需要在不确定因素面前作出自己的职业判断。所以他们除了通过后续教育机构进行再培训、学习欧美先进经验以及最新的国家方针政策外,还要在工作中不断总结经验,了解整体经济走势和行业发展状况,提高经济敏感度和职业判断能力。
【主要参考文献】
[1]财政部会计司.我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[r].2008.
[2]财政部会计司.我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告[r].2009.
[3]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[s].2006.
[4]财政部.企业会计准则讲解(2008)[s].2008.
房地产司法评估指导意见篇4
一、公益拆迁与商业拆迁未加区分
关于物权法第四十二条中“公共利益”的界定问题在理论界争论很大,这里只想从具体的审判实践谈公益拆迁和商业拆迁对房屋拆迁案件审理的影响。如果是公益拆迁,则根据相关法律规定得到相应的补偿。由于这种拆迁是为了公共利益,因此,其补偿一般较低,被拆迁人也容易接受。但现实情况往往是纯粹的商业开发却打着“旧城改造”、“公益事业”的旗号,对被拆迁人给予类似于公益拆迁那样较低程度的补偿。开发商赚了大钱,被拆迁人的利益却在“公共利益”的名义下大受其害。也因此,不少被拆迁人以拆迁补偿太少而起诉要求撤销已经签订的拆迁补偿协议。面对这种诉讼,法院明知被拆迁人的利益诉求是正当的,但也很难找到支持其请求的依据,因为《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)没有区分商业拆迁和公益拆迁,而物权法也没有告诉法官哪些情况属于“公共利益”。而如果有了这种区分,法官可以直接根据商业拆迁的性质判断某些拆迁补偿协议存在显失公平的情形,从而支持被拆迁人撤销拆迁补偿协议的请求,使其利益得到公正的维护。因此,关于“公共利益”的界定问题,看似一个宏观的理论问题,但实际上对房屋拆迁案件的处理起着举足轻重的作用,系亟待解决的问题。
二、城市房屋拆迁中被拆迁房所占区域内的土地使用权的补偿缺位
根据物权法第一百三十七条的规定,城市房屋住宅用地可以通过支付对价以出让方式获得。但实际上,在物权法之前,已经有很多城市居民实际享有其私产房占有范围内的土地使用权,其实也是国有土地的使用权,也相当于物权法意义上的建设用地使用权。这些城市居民的国有土地使用权的取得情况较为复杂,从原国家土地管理局的一个文件中可以看出一些端倪。1995年3月11日,原国家土地管理局在《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》中指出:“土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用、或通过依法转让、继承、接受土地上建筑物等方式使用国有土地的,可以确定其国有土地使用权”,“土地公有制之前,通过购买房屋土地及租赁土地方式使用私有土地的,土地转为国有后迄今仍继续使用的,可确定现使用者的国有土地使用权。”由此可见,这些城市居民所享有的私有房屋占用范围内的土地使用权是合法的。
但是,《拆迁条例》并没有明确收回已经划拨、出让的土地使用权的补偿问题。根据《拆迁条例》第二十四条之规定,货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。而以《拆迁条例》为依据制定的地方规章,也基本对土地使用权的补偿采取回避的态度。如《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十二条规定,被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价;《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十三条规定,估价机构应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素进行评估,评估时间以房屋拆迁许可证核发之日为准。其中,都没有涉及土地使用权的补偿问题。而从我们的生活经验判断,土地的价值远远大于地上所附房屋的价值,拆迁人的目的并不是为了取得被拆迁人的房屋及其附属物,而是为了取得房屋及其附属物占用范围内的土地使用权,取得土地使用权并进行投资获得收益才是房屋拆迁的最主要内容。但我们的拆迁补偿制度中,恰恰没有对最有价值的土地使用权进行补偿的内容。
三、裁判援引的法律依据存在矛盾
根据我国立法法第八条第(六)项和物权法第四十二条之规定,对非国有财产的征收,只能由法律规定,为了公共利益进行拆迁时必须依照法律规定的权限和程序进行征收。但在实践中,我国的拆迁没有区分公益拆迁和商业拆迁,现实中的拆迁实际上已经等同于对非国有财产(私人房屋)的征收。目前,对这种征收行为进行规范的主要是《拆迁条例》,而该条例在我国属于行政法规。因此,法院在对房屋拆迁纠纷案件作出判决援引法律时陷入了两难的境地:如果引用《拆迁条例》,则有违立法法第八条和物权法第四十二条之精神,因为后者规定对非国有财产的征收,只能由法律规定,为了公共利益进行拆迁时必须依照法律规定的权限和程序进行征收;如果不援引《拆迁条例》,就无法在判决中指明法律依据从而很好地阐明判决的意旨。
四、因补偿、安置问题发生争议时的处理程序混乱
根据《拆迁条例》第十六条之规定,拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门或政府进行行政裁决。当事人如果对行政裁决不服可以在法定期限内提起行政诉讼。而根据1996年《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》,拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。这也就意味着,拆迁人与被拆迁人仅就房屋补偿、安置等问题发生争议,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。由此可见,《拆迁条例》与该司法解释在“当事人在达成拆迁补偿协议前因房屋补偿、安置等问题发生争议时”应该如何解决存在抵牾。依据《拆迁条例》应该先申请行政裁决,如果对裁决不服,可以提起行政诉讼;而依据司法解释,则可以直接提起民事诉讼。两个规范性文件,一个是行政法规,一个是司法解释,相互之间存在着明显的矛盾。此外,《拆迁条例》对行政强制执行规定也存在明显的不足,其中比较突出的问题是适用司法强制和行政强制的规定含糊不清,这也容易导致行政强制执行权在拆迁过程中被滥用。《拆迁条例》第十五条将拆迁人和被拆迁人通过仲裁和司法解决纠纷的途径限定为“拆迁补偿安置协议订立后”,客观上造成了大量拆迁纠纷只能以行政裁决的方式来解决,并最终通过行政强制来执行,从而剥夺了被拆迁人获得司法救济的机会。
五、拆迁房屋上的承租人保护不力
在拆迁案件中,有一部分是拆迁房屋上的承租人因没有得到相应补偿而提起的诉讼,此种诉讼要么以被拆迁人为被告,要求与被拆迁人对拆迁补偿款进行合理分配;要么直接以拆迁人为被告要求其给予补偿。在后者,因承租人对拆迁人没有实体上的请求权,故法院一般会驳回其诉讼请求。而在前者的情况下,实践中的情形一般是拆迁补偿款都给了被拆迁人,然后由被拆迁人给承租人补偿。此时,因主动权在被拆迁人手里,法院即使判决被拆迁人对承租人进行补偿,但在具体数额的确定上也无章可循,承租人的权益很难得到保障。但客观地讲,在很多情况下,被拆迁房屋出租给承租人进行商业经营时,承租人因拆迁而遭受的损失是巨大的,其损失数额有时甚至会超过被拆迁人自己。《拆迁条例》第三十三条虽然规定了对非住宅房屋拆迁时的停产停业损失,但并没有明确这一补偿是否给承租人。因此,目前仅仅依靠从被拆迁人手中分得部分拆迁补偿款的制度设计,已经很难保障承租人的合法权益。
六、拆迁评估中的评估方法缺乏科学性
房地产司法评估指导意见篇5
“1．88亿元的净资产大笔一挥就‘贬值’为-0．4亿元，很显然，给中国资产评估师抹黑的某些人做得太出格!”猴年春节还没有过完，一位自称“从事评估工作多年”的读者就联系到记者，表示有些许多读者都感兴趣的东西要说。
农历正月初七，新年喜庆的气氛依然弥散在空中，在南京巾一家僻静的茶楼里，记者见到了张政(化名)，白皙微胖的面孔，身着藏青色大衣，一副金属框眼镜更给人精明干练的印象。翻看着《商界》2004年第二期杂志，张政说，在对肖安宁的德阳政通公司(详见本刊上期《四川巨富肖安宁的8年黑梦》)两次评估中，结果竟相差2．28个亿，这中间到底有什么样的玄机呢，外行可能满腹疑惑，做这一行的却是心知肚明，因为在中国评估业的大环境中，这样的现象已是见怪不怪。“只要留意一下以前那些严重违规违纪的房地产公司和上市公司的案例，就不难发现其间评估师(机构)那极不光彩的身影。”
面对记者，―脸坦然的张政说：我已经跳出这个圈子，就先从自己的故事说起吧。
一位评估师的自白
我是1995年考的土地评估师，算是我国土地评估业务开展以来比较早的评估师，由当时的国家土地局(现在是国土资原部)组织统考认证。3年后，我又考了建设部的房地产评估师，现在这两个资格证在业务上有一些重合的地方，但前者的重点是土地，后者是房地产。
1999年，我在一个地区级城市的土地局工作，做的是土地估价业务。当时要结婚，我决定在市场上买一套商品房。经过近2个月的搜寻，终于看中了某开发商的一个在建项目，几个月后封顶，半年后交房。说来也巧，我正准备与他们谈房价，那个房地产开发商却成了我的委托客户。
一场不能公开的洽谈在他们的邀请下开始，他们希望尽可能少交土地出让金，而且知道我想低价得到那套房子(还不可能是白送，我还年轻，也没那么大胆了)。
这个项目所用地属于我们市的二类地，但与三类地交界，两类地基价每平方米相差近200元。而当时我们的宗地必须以基准地价系数修正法进行评估，说得简单一点就是以政府规定的基准地价为参考，在一个合理的范围内向上修正或向下修正，另一方面还要求至少用一种方法如市场比较法、成本逼近法、收益还原法、假设开发法等方法对估价结果进行验证，最后确定土地的估价。
这点问题难不住我，在开发商的暗示下我放开手脚。众所周知，地价受交通、环境、城市规划、公共服务设施等许多因素的影响，加之这块地的面积较大，所以给我们的猫腻留下了足够空间。操作方法很简单，只需要将某几项因素的修正系数往下做一点，在其他方法上也做一些配合，每个平方米就会下降近100元，整块地的总地价就会下来，而只要审核不是绝对的严格，肯定不会出什么问题。
一周以后，我的评估报告顺利通过，我与开发商的购房合同也于不久后签订。他们给政府的出让金少交了100万元，而我则少交了10万元的房款。
可惜，我命中注定得不到这笔“灰色收入”。后来形势急转直下，当地房地产市场供过于求，加上参与那片小区开发的港商受金融危机影响，要把资金全部抽回，于是将其开发的其他楼盘和尾房以成本价“倾销”，于是乎，我的房子反倒成了“烂房”。最终我只好以当初“受贿”时的买价找人接了，却白白损失了2年的利息和办房产证及按揭贷款的所有税费近2万元。
“虚假评估坑了国家结果倒过来也坑了自己。现在我没有做评估这一行，既是缘于这次教训，更多的是目睹了太多的评估业阴暗内幕，因为这些内幕是许多外人毫不知情的。”
几份报告一夜出炉
2004年1月，成都某媒体一则《3评估师乱报资产遭》的报道，揭开了四川省首例涉嫌“出具证明文件重大失实罪”的案件，也引起了社会对评估行业职业操守和从业素质的关注。
据公诉机关指控，东方资产评估事务所段志坚等3位评估师，擅自将中岩公司和大香格里拉公司的资产评估为4．93亿元，造成其后委托方泰港实业又拿着这一评估报告向数家金融单位骗贷1．66亿元，至今无力还贷的恶劣后果。
“虚假做评估和随意出报告，这不仅仅是这3位评估师的毛病。”张政语出惊人，“主观臆断、简化程序、受命于人的情况在评估圈内算不得丢人现眼，很多评估机构和评估师都这样做过，只不过运气好没有犯事罢了。”
据介绍，由于评估理论盲区和较大的自由裁量权存在，掌握在评估师手中的自由度相当大，“即使评估过程中做些手脚，电未必会给自己带来多大风险”，这就成为了很多评估机构和评估人员的“共识”。在这个可怕的“共识”下，一些职业操守和从业素质差的评估师自然“信心十足”，有的评估师肆意妄为甚至到近乎疯狂的地步，往往在接到一个评估任务后，半天之内就可以拿出一个评估报告来，能干的甚至一个晚上就能拿出几个评估报告。
为什么这么快呢，冠冕堂皇的理由是客户单位要得急，但更多的情况是这些客户都是有目的的，其所想得到结果邯很明确。“我们要做的不外乎就是再找数据和案例来拼凑计算过程罢了。至于能否凑足这个数据，那太简单了，影响一块评估标的的因素太多了，随便把哪个因素上千微调一下，就绰绰有余。”
这样出评估报告有没有想过违背职业道德呢?对于记者这样的问题，深圳某资产评估公司负责人告诉记者：“一般情况下，如果在参数承受范围内，我们会同意小幅度调整。如果要求太过分，我们就只有拒绝了。”
然而，回答同样的问题，另一家评估机构吕姓负责人则很坦诚。他说：“事实上，我们不敢接的案子，会有其他事务所敢接。可以说在评估业内，基本上就没有把送上门的业务推掉的。”他告诉记者，前不久他们接了某电子企业以库存货抵押贷款的案子，第一次评估下来是470万元，送过去的时候对方老板一脸不高兴：“为什么不能做到1000万元呢，至少也要给我做到800万元啊，费用好商量!”于是只好把报告拿回来重新做，后来调整了一些数据，勉强做到740万元，对方才没有再为难他们。
那么，为什么又能这样快呢?一位资深评估师告诉记者，通常情况下，如果客户要得急，一般都是先把结论报告给客户，让其先“办事”，因为事实上这些评估结论事先已经与银行统一了认识。委托企业给了结果，而且银行电已经认可了，那还有什么不好做的，至于评估报告出得快不快，那就是各自“工作经验”的事情了。
“你问这样做出来的评估报告谁要?你可别小看这样一个报告，动不动就值几万元甚至几十万元呢!”的确，从这个角度看，目前还少有哪个行业有评估行业挣钱来得快。在暴利面前，难怪有的评估师(机构)会肆无忌惮。泛滥的自由裁量权
记者在采访中了解到评估圈内这样一个“经典”的案例：
某城市泰华物业集团与另一国有企业合资开发位于闹市区的一块土地，泰华以现金出资，合作方以土地出资。泰华集团找来正丰评估公司“帮忙”，先是授意评估师按每亩120万元的价格，对国有企业做出出资1300万元的评估(事实上周围成交地价水平在每亩400万元左右)；顺利成立新的泰安房地产公司后，同样是正丰评估公司，在距上次评估不到2个月的时间，又是大笔一挥，起初评估每亩120万元的土地转眼成为了评估价每亩860万元，泰安房地产公司顺利以此抵押从银行贷款5000万元。
为什么第一次评估中地价低于市价呢，因为这样，用土地出资的国企评估下来出资额就为1300万元，而泰华集团现金出资额是1700万元，这样泰华就顺理成章控股了新成立的泰安公司。
“说穿了，评估中玩弄出的花样不外乎两种：一是‘虚高’，一是‘虚低’。”张政告诉记者，至于在哪些情况下高估资产，又在哪些情况下低估资产，就要看出于何种目的，如果是为了从银行套取贷款的话，纵的评估都只有一种结果：“虚高”。也就是说，抵押时高估，处置时低估。“这些都不重要，重要的是，客户需要什么结果，我们就给一个什么结果。不过，在合资合作或并购项目中，就要看根据那一方的需要来处理了。”
中国资产评估协会一位负责人指出，造成评估黑洞出现的原因，主要是评估师(机构)滥用了评估自由裁量权。据介绍，自由裁量权指评估师在估价活动中，依据评估业规定的原则，根据具体情况臼行裁定的权力。尽管它对评仙师的裁量权有一定的规定范围，但这种范围却是相当模糊的，因为影响价格的因素太多了，成千上万，即便是业内人上，也不能一一道明，因此，掌握在评估师手中的“权利”可以说是“无限的自由”。
“泛滥的自由裁量权导致了阴暗操作的评估行为泛滥，一些企业正是靠操纵评估师(机构)牟取黑利。”在泰安公司后来的项目开发中，泰华集团先将自己的现金出资以工程款支付的方式会出；其后在施工单位垫资情况下，以在建工程10000余平方米再次估价4000万元，向另一银行贷款1000万元；建至15层楼时，再以部分在建工程估价1．1亿元的方式向银行贷款3600万元，并向客户预售，收回预售款800余万元。最后的结果，是该项白几经折腾成为烂尾楼。拥有抵押权的银行将其拍卖下来却只得到2700万元。而令人惊讶的是，花2700万元买走这块烂尾楼盘的企业，居然就是从破产的泰安公司撤出的泰华集团子公司。
“这个案例之所以‘经典’，一是因为确实有不少老板可以从中‘学习和借鉴’，毕竟，通过评估操纵，泰华集团老板从银行成功套现9600万元；另一个原因就是评估行业对自己灰包生存空间的自嘲了。”
泛滥的自由裁量权滋生出巨人的“黑色利润”，年轻的中国汁估业却有这扭曲的空间中畸形成长。调杳中记者发现：大多评仙报告中都赫然写有“本次评估是站在评估原则和评估方法基础上的客观公正的评估”的内容，事实上是怎么一回事，大家彼此心照不古。游戏方程式的利益核心
采访中，一位从业不久的年轻评估师周立(化名)对记者说起了亲身经历的事情：“2003年3月，我经手完成的第一个评估项目并不大，评估费用刚好10万元，收到评估费后公司安排我给承贷银行送去3万元现金。这让我非常纳闷，还有更纳闷的呢，银行方面竟然连收条都不打，收了就收了，后来在老同事的指点下，我知道了这就是听闻已久的回扣‘游戏规则’。”
评仙帅自由裁量权泛滥的程度有多大，评估业内回扣泛滥的程度就有多大，这个等式似于也有些道理。“但是金融系统都加强了金融风险的防范，难道他们不知道自己接纳的抵押物是被评估做了手脚的资产吗，”记者对此非常疑惑。
“说不知道肯定是假的，说知道那不就穿帮了，总之大家都心照不宣就行了，一切都是因为这中间不成文的‘回扣’游戏规则。”周立显然已很快适应了“游戏规则”，仙告诉记者，通常，一个融资行为少了任何―方的参与都不可能顺利完成，以前的方式是评估机构在拿到评估报酬后，给客户的融资银行的相关人员进贡，以利于融资行为的顺利操作。“但是现在这种方式已经过时了，新的‘游戏规则’更隐秘也更‘合理’。”
通过多方调查，记者了解到，在企业、银行和评估机构三者构成的“评估食物链”中，回扣早已是“约定俗成”的行规了。有些银行的人会悄悄甚至干脆公开要求融资企业到指定的评估机构评估，这些评估机构在收到企业交纳的评估费用后，会返还一定比例的回扣给银行有关人员。在一些特殊情况下，有些评估机构的回扣甚至高达70％~80％，，
“通常情况下，评估机构要打通银行这―关键流程不费吹灰之力。或者说，这个流程并不需要评估机构去打通!”根据周立的指点，记者发现，现有一些银行已经从“被动”收回扣到开始自己设计“回扣流程”：习惯了评估潜规则后，多数银行逐渐采取了以招标方式征集指定评估机构的办法，并借此实现回扣的集纳，于是形成了“银行指定――企业付费――收费返回扣”的新“业务模式”。
“银行公然收回扣，是否说明银行参与到抵押物的虚假评估流程中呢，”记者问。
“不能说是参与，而是大家都心知肚明。”记者采访中发现，现在银行也基本上会采用打折的方式来试图降低自己的风险。某银行一位负责人告诉记者，为了规避虚假评估带来的风险，通常情况下银行会将融资企业给出的抵押物打5折，再在此基础上考虑贷款的问题。“但是，一些抵押物经过虚高评估后，其资产值放大倍数远不止1倍。”周立说，银行的“防范”措施效果微乎其微，更多的不过是安慰自己罢了。
很显然，回扣这条“潜规则”的出现，使本该肩晰的委托关系扭曲了，由此产生的连锁反应，便是让本该公正严格的评估工作，在“银行――评估――企业”这条食物链上丧失自己的角色。采访后记
黑色评估的终结
“资产评估业是要好好立规矩了。”复旦大学管理学院李若山教授沉痛地说，在一件件发人深省的评估师违规案中，暴露出行业内许多急需整改的问题。除了缺乏统一的法律法规、执业标准和职业道德规范，评估机构小、散、乱等问题外，评估业与行政机构“明脱(钩)暗不脱(钩)”，评估行为受行政权力干预现象严重，也给行业戴上了沉重的脚镣。
有关专家介绍，在世界评估业发展史上，美国和日本都曾经因为评估业的屁乱而导致金融风险，后来不得不动用国库资金平息，因此这些国家对评估行业的监管和监控力度都比较大，相关法规条文完善而齐备。
那么，我国在这方面的情况是怎样的呢?记者了解到，2003年12月国办转发财政部《关于加强和规范评估行业管理意见的通知》，把“评估机构及评估执业人员的执业资质、执业质量，评估机构是否彻底脱钩改制”作为近期工作重点；同时，中国银监会也加强了对涉及虚假评估贷款的重视，并正式介入银行与评估行业间的回扣及变相回扣“潜规则”的调查。
然而，要真正从“亚健康”状态中走出来，最终还是需要评估行业自身的清理和变革。可以说，在今后很长一段时间里，评估行业将要一直接受社会的“评估”!相关链接
房地产司法评估指导意见篇6
内容摘要:本文以国内首家a+H股地产类上市公司为例,对比其年报,分析投资性房地产公允价值计量对公司业绩的各方面影响,并对阻碍公允价值计量推广的因素加以辨析。
关键词:投资性房地产公允价值计量制约因素
公允价值计量在投资性房地产中的运用现状
目前,公允价值已成为会计计量公认的发展方向,我国新企业会计准则体系大量引入公允价值计量属性,其中关于投资性房地产明确规定可以采用成本模式或公允价值模式进行后续计量。近年来,房地产迅速发展,房价节节高升,采用公允价值计量方式必然提高投资性房地产的账面价值,从而提高公司的业绩。但在准则实施后的三个会计年度内,采用公允价值对投资性房地产进行计量的企业却寥寥无几。
本文以房地产上市公司为例进行说明,在2007年,即我国上市公司全面执行企业会计准则体系的第一年,仅有昆百大、金融街、津滨发展3家上市公司对投资性房地产采用公允价值计量。至2009年,在统计的85家房地产年报中也只有4家采用公允价值模式计量,除前述三家外,新增泛海建设。可见,公允价值仍未被普遍采用。
公允价值计量模式可能给公司带来怎样的影响?为何政策实施以来仍未被广泛采用?文章首先以a+H股上市的房地产公司北辰实业为例,比较两种模式对公司年报的影响,并进一步探究阻碍投资性房地产公允价值计量模式运用的原因。
采用公允价值计量对公司年报的影响
北京北辰实业股份有限公司由北京北辰实业集团公司独家发起设立,为国内第一家a+H股地产类上市公司。公司主营业务包括发展物业、投资物业和商业物业。
北辰实业的投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量,不计提折旧或摊销;在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量,按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销。不同计量方式的运用使得财务报表数据产生巨大的差异:
(一)对公司净利润的影响(见表1)
由表1可知,北辰实业a、H股年报净利润的差异率逐步上升,2009年高达161.37%,其中超过99.6%的差异由投资性房地产的计量方式不同产生。由此可见,公允价值计量给房地产企业,尤其以商业物业为主的房地产企业,带来不菲的账面价值收益。
(二)对公司净资产的影响(见表2)
同样由于房地产行业的迅速发展,公允价值计量方式使得净资产差异率也逐步提高。从某种意义上来说,投资性房地产采用公允价值模式计量可以增加资产,增强实力,从而提升融资能力,获得更加雄厚的资金支持。
(三)对公司各项财务指标的影响(见表3)
由表3可知,与利润、资产有关的指标大幅提升,因此在运用财务指标对公司进行评价时,公允价值计量模式会提高公司盈利能力、成长性及长期偿债能力,增强投资者信心,但也可能因此制造表面繁荣,误导投资者。
由以上数据对比可以得出,在目前情况下,投资性房地产公允价值的计量模式更能反映近年来我国房地产行业的繁荣,反映投资性房地产的市场价值和盈利能力,从而提高财务信息的相关性,为企业管理人员、债权人、投资者的经营决策提供更有力的支持。
公允价值计量模式推广的制约因素辨析
公允价值计量可以为上市公司带来良好的业绩,提升公司融资能力和竞争力,同时可以更好的体现房地产发展的实际情况,但实施公允价值计量的企业依然很少。之前的研究提出的观点主要包括规则制定较为严格、会计计量观念转变难、公允价值使用成本高、利润波动幅度增大、加剧利润与现金流的背离以及税负增加的担心等。在经过对北辰实业年报的对比分析后,可以得出以下结论:
(一)观念转变并非难事
北辰实业从可查阅的2000年港股年报已经开始使用公允价值计量:“持有之投资物业,若其租约尚余年限超过二十年,皆由独立估值是最少每隔三年估值一次;相隔期间由本集团内具有专业资格之高级职员负责估值。”“对于这些物业不计提折旧。”可见对公允价值计量模式,北辰实业不再陌生,不存在观念转变的问题。
(二)执行成本不是关键因素
北辰实业H股2009年年报披露:“投资物业于2009年12月31日经独立、有专业资格的评估师汉华评值有限公司重新估值。估值透过将来自现有租约的净租金收入(已计及物业潜在的复归收入拨备)拨充资本计算或运用直接比较法,假设各项物业按现有状况出售,并参考有关市场的可比较销售交易作出。”即公司已聘请评估师对投资性房地产的价值进行评估,费用已经发生,不会对a股年报增加信息成本费用。
(三)利润波动可能产生影响
在房地产迅速发展期间,公允价值为北辰实业H股年报带来巨大收益;由于近期房地产调控政策频出,未来难以出现房价持续稳定上涨的局面,公司的业绩将随市场变化出现波动,从而影响公司表现和投资者的判断。另外,即使公允价值继续为公司带来巨大账面收益,也会加剧利润与现金流的背离,使得公司在进行股利分配时面临难题。香港股市与内地股市相比更加成熟规范,利润波动及股利分配更可能影响公司评价及股价,可见这并非是造成公允价值在内地难以推广的主要原因。
(四)政策差异造成应用阻碍
我国会计准则体系规定“已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式”。而香港2005年起全面接轨国际会计准则,其中对相关转换的规定为“只有能够在企业财务报表中对事项或交易进行更恰当的列报的情况下,才能自愿变更会计政策”。但“从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报”,并没有完全禁止企业进行这种变更。北辰实业已经在H股市场采用公允价值计量近10年,对其评估、核算等不再陌生,可北辰实业依然选择在a股运用成本模式计量。由此可见,公允价值难以推广,除企业本身可能存在的利益需要外,准则的限制是重要阻碍。
(五)资本市场不健全是制约公允价值计量的根本原因
会计准则对公允价值运用的限制,是结合我国资本市场的现实考虑。目前,我国资本市场不健全,信息披露不充分,存在利润操作现象。已对投资性房地产采用公允价值模式计量的部分公司,确实是出于操纵利润,扭亏为盈的动机,我国会计准则对公允价值的“先用后弃”也正是公允价值被滥用造成的。如果没有良好的市场环境作保障,公允价值计量模式不可能得到健康发展。
综上所述,公允价值是会计计量发展的必然趋势,必须加强相关市场及法律法规建设,健全资本市场,完善信息披露制度,并加强公司内部治理,提升人员素质,从而提高公允价值计量实施的可行性,提升会计信息质量和相关性。
参考文献:
1.郑惠霞.投资性房地产公允价值计量模式探析[n].福建财会管理干部学院学报,2008(4)
房地产司法评估指导意见篇7
一、征收补偿迟延形成的背景
本文所说的迟延征收，是指政府发出房屋土地征收公告后，征收部门未在被征收房屋转移变更手续“暂停办理期限”一年期间完成的征收项目。全国各地普遍存在迟延征收问题。其形成的背景是：
1.政府实施房屋征收的条件不具备
政府虽然了房屋征收公告，但不具备做出房屋征收补偿决定的条件。如社会风险评估失误，发生不可控事件；征收补偿资金不到位，出现补偿资金短缺；被征收人不签协议，评估报告超过有限使用期限；未按规定程序送达等原因，导致一些征收项目拖延数年。一旦重新启动征收，评估价值时点就成为不可逾越的障碍，无法实施征收补偿。
2.政府征收行为不规范
政府房屋征收部门或征收实施机构不积极作为，导致在被征收房屋转移变更手续“暂停办理期限”一年期间，或因征收补偿方案制定不合理，或因征收实施机构不积极主动，或因未完成法定送达程序，或因超期使用评估报告，或因未及时作出规范的房屋征收补偿决定，即未完成征收的法定程序，失去了向法院申请执行的机会，无法及时完成征收补偿工作。
3.征收人对征收补偿公平的错误认识
某些征收工作人员认为，《办法》规定的价值时点是征收公告之日，政府无论什么时间作出征收补偿决定，均应以房屋征收决定公告之日为价值时点评估补偿，否则将背离《合同法》的平等原则。若以法院判决之日或政府决定补偿之日的市场价格对被征收人予以补偿，那么对已经与政府签订征收补偿协议的被征收人是不公平的，更为严重的是助长了被征收人当“钉子户”的勇气和贪婪。在这样的认识之下，征收工作人员怠于作为，直接影响了征收签约的进度和质量，为迟延征收的形成提供了肥沃的土壤。
4.某些被征收人把政府征收当成致富良机，故意拖延签订征收补偿协议
某些被征收人曲解政府征收征用的动机，故意提高补偿要价，一旦满足不了他们的不合法诉求，就采取各种手段干扰房屋征收。如不配合现场查勘，不在实物登记表上签字；拒绝签收评估报告；拒绝参加沟通、咨询和听证会议；拒绝执行法院的生效判决；被征收人群w上访等行为，造成了征收补偿项目迟延，困扰房屋征收工作。
5.维稳政策使征收部门畏首畏尾
按政府职能要求：征收部门既要贯彻落实《条例》的立法目的，完成征收征用的目标任务，接受并履行法院按非征收公告之日给被征收人补偿的判决，又要满足维护社会稳定的政治要求，积极讲解政府征收的目的和意义，耐心接待群体上访的被征收人，想方设法解决上访人员的合理诉求。在这种情况下，房屋征收工作如履薄冰。
6.征收过程出现意外的不可抗力事件
由于上述问题，形成迟延征收，并出现意外的不可抗力的恶性事件，影响了基础设施建设和棚户区改造，影响了被征收人的工作和生活，影响了国民经济和社会各项事业的发展。
二、征收补偿存在的制度缺陷
1.《办法》未充分考虑征收补偿迟延情况
《办法》第十条第一款规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”应当说，这一规定的出发点是正确的，符合房屋征收初始期实际。《办法》规定以征收决定公告之日为价值时点，评估被征收房屋价值，实质上是有一个前提的，那就是在合理的征收期限内，征收补偿进程依照法定程序、不间断地推进。由于2011年我国房屋征收制度刚刚启动，评估规章、地方性法规也都是这一时期围绕《条例》制定的，没有经过征收实践检验，对房屋征收复杂性、艰巨性、困难性考虑不足。这一征收制度设计并没有考虑征收补偿间断、被拖延情形。然而，在实际征收工作中，征收进程拖延情况普遍存在，且不是个别现象，也不是仅某个地方存在的问题。
2.《办法》规定以征收公告日为价值时点评估补偿，却没有规定迟延征收问题的解决办法
征收进程拖延情况发生后，就会连带出现如何平衡征收补偿利益问题。其中，最突出的问题就是应当按照什么时间点的房屋价值进行补偿问题。从评估的角度看，即如何确定房屋征收评估的价值时点问题。如果坚持以征收决定公告日为评估的价值时点，往往会引起被征收人的强烈质疑，认为没有得到充分、合理的补偿，拒绝签订征收补偿协议；如果改变评估价值时点，又与《办法》的规定相违背。征收人和评估机构在平衡征收补偿利益问题时，必须在坚持以征收决定公告日为价值时点，还是改变价值时点之间做出选择。然而，《办法》却没有规定迟延征收问题的解决办法，把这一问题丢给了征收人和评估机构。
《条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”《办法》选择征收公告之日作为评估价值时点，目的在于保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格，被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。但对迟延征收房屋补偿，若仍以征收公告日为价值时点评估补偿，被征收人无法回溯过去时点购买类似房地产。
3.实施征收补偿完全按照《办法》规定，有违《条例》规定的公平补偿原则
《民法总则》第一百一十七条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。”《条例》第二条规定：“应当对被征收人给予公平补偿”。第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”《办法》选择征收公告之日作为评估价值时点，目的在于保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格，被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。
但是对迟延征收房屋补偿，若仍以征收公告日为价值时点评估补偿，却因为房地产市场价格变化较大的原因（目前我国房地产市场一直走高），被征收人无法回溯过去时点购买类似房地产，或无法以征收决定公告日的补偿价格，购买市场价格已经发生变化的房地产。这与《民法总则》《条例》规定的公平补偿原则相悖。
《立法法》第七十九条规定，“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。法规与规章两者之间存在矛盾时，规章应当服从法规。”《民法总则》是法律，《条例》是法规，《办法》是规章。所以《办法》的规定，一旦与《民法总则》《条例》相抵触，规章应当服从法律法规规定。
三、迟延征收补偿现行做法及存在问题
1.征收补偿依据法院判决办理
即依据法院的判决结果调整征收补偿行为，包括调整评估价值时点。实事上，在房屋征收补偿被拖延情况下，征收评估价值时点如何确定，在司法界的看法是不一致的，甚至出现相反判决。一方面，有的司法审判坚持征收评估时点不可变原则，凡是不以征收决定公告日为评估时点的，均认定违法。甚至有的审判，对于评估时点距征收决定公告日差两天，也认定评估报告无效。政府依据评估报告作的房屋征收补偿决定也随之被判定不予维持。另一方面，也有司法审判在房屋征收补偿被拖延情况下，对征收评估价值时点的确定问题，则体现出了灵活性。如《中华人民共和国最高人民法院行政裁定书》（〔2015〕行监字第637号）认定：“如果房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长，市场行情发生变化，以公告之日的市场价格进行补偿不能确保被征收人获得足额补偿时，则应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。”《中华人民共和国最高人民法院行政判决书》（〔2016〕最高法行再80号）认定：“对被征收不动产价值评估的时点，一般应当为征收决定公告之日或者征收决定送达被征收人之日。因征收人原因造成征收补偿问题不合理迟延的，且被征收不动产价格明显上涨的，被征收人有权主张以作出征收补偿决定或者签订征收补偿协议时的市场价格作为补偿基准。”《吉林省长春市中级人民法院行政判决书》（〔2016〕吉01行终157号）则认定：“某某公司于2014年7月重新出具的房屋拆迁分户评估报告仍以七年前即2007年9月30日为估价时点，不能准确反映案涉被拆迁房屋现今房地产价值，存在显失公平的可能，违反了公平补偿的基本原则，不能作为确定被拆迁房屋价值的依据，属于主要证据不足。为保证被拆迁人生活水平不降低，拆迁期限多次延长，时间跨度较长，房地产价值发生明显变化的，应以裁决作出时的拆迁许可证延期日为评估时点。”
可见，上述法院判决并没有坚持《办法》第十条第一款规定，而是依照公平补偿的立法本意，处理评估价值时点问题。换言之，给被征收人补偿的市场价格，不是政府房屋征收决定公告之日的市场价格，而是政府给被征收人做出赔偿决定时的市场价格。法院的判决依据《条例》，从根本上否定了《办法》关于价值时点的规定。
按照行政权效力低于司法权效力的原则，征收部门和评估机构在有司法审判的征收案件中，不再执行《办法》的规定，而是执行法院判决。甚至主动申请并接受法院的败诉判决，目的是把法院的判决当作解决迟延征收问题的尚方宝剑。
由于司法界对迟延征收补偿的看法不一致，甚至出现相反判决，这让征收补偿的公平原则面临挑战。可能出现同一征收项目，但征收补偿的价值时点不同，亦即会出现类似房屋的补偿标准不一致问题。同时，评估机构以法院判决之日，或判决政府作出征收补偿Q定之日为价值时点进行评估，需要重新勘查被征收房屋、调查交易案例、制定评估技术路线、测算调整参数等。被征收人若对评估结果有异议，可以申请报告复核、专家鉴定。若被征收人仍拒签协议，政府还要作出征收补偿决定，再次申请法院执行。以法院判决评估补偿形成的再循环，既浪费了法院的审判资源，又损害政府维护社会公平正义的形象。
2.以再次接受委托确定的时间为评估价值时点实施征收补偿
征收部门为确保征收工作继续进行，对迟延征收项目往往通过会议纪要，或委托评估协议方式，调整迟延征收房屋评估行为，要求评估机构按再次实施征收日（非征收公告之日）为价值时点，评估被征收房屋货币补偿价值。
征收部门委托评估机构改变价值时点的评估，虽然符合《条例》的立法目的，但征收部门和评估机构也一同违背了《办法》以征收公告日为价值时点评估补偿的规定，这将导致征收工作人员和房地产评估机构在违规违法的边缘工作。
实际工作中，评估机构通常是先要请示征收部门。而征收部门往往也不敢擅做主张，还要请示政府。即便是政府，面对《办法》的刚性规定，也显得踌躇难决，严重影响了征收工作效率。
3.以偷换价格概念的评估价值实施征收补偿
即评估机构以征收公告日为价值时点评估，但将迟延期间市场价格变化因素作为时间价值参数调整在评估价格里。这种做法，从根本上违背了评估的基本原则――价值时点原则，外延了评估价值的内涵。一般来说，评估价值时点既然是征收公告日，评估价格就应当是征收公告日的市场价格；若包涵迟延征收的时间价格，价格类型就是征收公告日市场价格与迟延征收期间的时间价格之和。由此可见，这种评估价格，游离于征收公告日时段与迟延征收期间的某个时段之间，貌似征收公告日的市场价格，但实际包括价值时点以外的迟延征收期间的市场价格，偷换了价值时点的价值概念，扩大了市场价格内涵，歪曲了《房地产估价规范》的价值时点原则。征收部门若用这样的评估报告与被征收人签订征收补偿协议，面临的法律风险极大。
四、解决迟延征收补偿问题的建议
综上所述，迟延征收房屋因市场变化对被征收房屋价格的影响是不争的事实。一旦形成迟延征收现象，如何实施征收补偿才能确保公平、公正、合理。笔者建议如下：
1.从强化管理入手，解决及时征收补偿问题
政府应当加强对征收实施机构的监管，跟踪督促及时启动司法程序，坚决避免出现迟延征收项目。如果发生迟延征收状况，依法追究相关人员的责任。《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（2016年11月4日）提出要完善财产征收征用制度：“遵循及时合理补偿原则，完善国家补偿制度，进一步明确补偿的范围、形式和标准，给予被征收征用者公平合理补偿。”此规定的亮点是遵循补偿原则，在“合理”之前强调要“及时”。如果征收补偿长期拖延，就是没有遵循及时补偿原则，因此而给被征收人造成的不合理损失，应当得到平等的保护。
2.修改征收评估规章，从制度上解决征收补偿合理问题
前已述及，当出现房屋征收迟延时，《办法》关于评估价值时点的规定与《民法总则》《条例》规定的公平补偿原则相悖。《办法》应当服从法律法规规定，及时做出修改。
可以考虑将《办法》第十条第一款修改为：“评估被征收房屋价值时点原则上为房屋征收决定公告之日”或“房屋征收决定公告之日一年以后实施房屋征收补偿的，评估被征收房屋价值时点为确定开始实施房屋征收补偿之日”。即以征收决定公告日为评估价值时点为原则，以确定开始实施房屋征收补偿之日为评估价值时点做特例，根据房屋征收的实际情况，灵活确定以哪一个时间点的房屋市场价值，确定被征收房屋补偿金额。这样做，可以使被征收人以被征收房屋的市场价值所得货币补偿与被征收房屋的让渡及类似房地产的再购买基本保持同步，从而保证被征收人在货币补偿后，如有需要，随即可在市场上买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。因此，符合《条例》和《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》关于房屋征收补偿及时、公平、合理的基本原则。
各地立法机关，也应根据《立法法》规定，结合本地区的征收工作实际情况，把《条例》和《办法》的原则规定细化成具有操作性的地方法规条款，规范和指导征收征用评估补偿。
3.在征收评估法规规章修改以前，采取应急措施解决迟延征收问题，防止推诿扯皮
房地产司法评估指导意见篇8
为规范房地产中介服务收费行为，维护房地产委托人和中介服务当事人的合法权益，建立房地产中介服务收费的正常秩序，根据《国家计划委员会、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格〔1995〕971号）和《国家计划委员会、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知》（计价格〔1994〕2017号）文件精神，现对我市房地产中介服务收费的有关问题通知如下：
一、凡依法设立并经资质审核合格的房地产价格评估、经纪、咨询等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。
二、房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费，根据不同情况分别实行政府定价、政府指导价和协商定价。实行政府定价和政府指导价的收费标准、收费项目，由北京市物价局会同北京市房屋土地管理局制定。
三、房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。具体收费标准见附表一、二、土地价格评估中的宗地价格评估收费按附表一标准执行；基准地价评估收费标准见附表二。
每宗房地产价格评估收费不足300元的，按300元收取。
为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50％计收评估费。
清产核资中的土地价资评估，按一般宗地评估费标准的30％计收评估费。
因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的1％－1.5％向征用拆迁单位收取评估费。
仲裁房地产价格评估中出现的价格纠纷，需重新核定价格的，按标准的20％－40％计收评估费。
四、实行政府指导价的房地产中介服务收费是书面咨询费、房屋租赁费和房屋买卖费。
普通咨询报告，每份收费300？1000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准最高不超过咨询标的额的0.5％。
房屋租赁费，无论成交的租赁期限长短，均按半至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。
房屋买卖收费，按成交价格总额的0.5％－1.5％计收；实行独家的最高收费标准不得超过成交价格总额的2％。
五、房地产中介服务机构对委托人的口头咨询，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。
六、中介服务机构应当本着合理、公开、诚实、信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同。房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点，在醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准。
房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的收费办法及服务的内容。
七、各房地产中介服务机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务 并对服务内容的真实性和合法性负责。因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的，承担相应的民事或行政责任，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
凡中介服务机构资格未经确认，自立名目乱收费、擅自提高收费标准或越权制定、调整收费标准的 属于价格违法行为，由物价检查机关按有关法规予以处罚。
房地产司法评估指导意见篇9
【关键词】住宅房地产；税基评估；市场法；成本法；房屋产权信息
国际上采用收益法的思路进行住宅房地产税基测算的国家和地区较少，主要采用市场法和成本法进行住宅房地产税基评估。以美国和立陶宛为代表的不少国家都采用市场法进行住宅房地产税基评估。采用市场法进行住宅房地产税基评估的前提是评估机构必须能够获得真实、可靠和令人信服的高质量的交易数据。可以说，房屋产权信息公开度与信息真实度对税基评估影响较大，直接制约了我国居民住宅房地产税基评估的技术路径。
一、房屋产权信息公开与信息真实度对税基评估的影响
（一）房屋产权信息公开对税基评估的影响
在大多数发达国家和地区，政府登记的房屋产权信息都对外公开，市民所拥有的所有房地产任何人都可直接查询获取，而且绝大部分查询都是免费的。以美国为例，美国实行契约登记制度，购房并无类似我们的房产证，美国所有房产信息，包括房屋交易和纳税信息都在市政府有详细的备案，任何人都可以登录政府网站查询包括房屋产权拥有人在内的所有信息，少数没有政府网站的地区，民众可以去政府办公室查询，需要说明的是，不仅是自己的，任何人的房产他人都可以查询到。
为什么房屋产权信息还会完全公开，让别人随意查询？主要原因有二：第一，反腐的问题。房地产作为资产价值存在形态，承载了无论是个人还是家庭财产的主要部分，只要公布房地产产权信息，贪污的财产就不易找到像样的载体。第二，采用市场法进行税基评估，公平公开透明地课征房产税。一般的税基评估方法都是计算机辅助批量评估方法，该税基评估方法选用所需要考虑的因素通常有数据质量、数据信息的可靠性、数据收集的难易程度、批量评估技术数据分析系统等。数据信息的可靠性、交易案例和数据真实可靠是税基评估的生命力所在，如果信息不公开透明，一般情况下民众会怀疑其来源的可靠性。税基评估如果采用可比销售法则必须确保交易案例和数据真实可靠，数据真实可靠是批量评估采用可比销售法的关键。如果不公开房屋产权信息，民众就无法验证房屋交易信息的可靠性，一个无法验证可靠性的数据系统是无法取信于民的。换言之，采用市场法的税基批量评估就不会被民众认可。基于以上原因，包括房屋所有权人在内的房产信息必须公开，这是个绕不过去的坎。比中国更加重视保护隐私的美国也只得选择完全公开私人房屋产权等信息。
（二）我国房屋产权信息保密和买卖现状对税基评估的影响
在我国意欲查询他人房屋产权信息，必须首先申请，再由有关部门领导层层审批，除了在司法支持下的追债，绝大多数情况下，个人是不允许查询他人房产任何信息的。
2012年，广州先后发生了“房叔”和“房婶”事件。事件发生后，广州市房地产档案馆为了堵塞管理漏洞，立即对系统及现行查询制度、流程进行分析，从加强人员管理教育、提升技术防控手段方面入手进行整改。2013年2月18日新闻也陆续报道了，福建、江苏等地以“进一步处理好物权公示和隐私保护的关系”为由，强化对房屋信息查询的限制措施。可见，在我国，未来很长一段时间内，公开居民房屋产权信息是不可能的。
一旦开征房产税，那就表明大家需要依据所拥有的财产对社会进行纳税，做贡献，如果有人弄虚作假，对于那些如数缴纳房产税的国民而言就不公平，因此，大家会不断向政府发问，民众的知情权为何被剥夺？为什么不公开包括房屋产权人姓名和房屋纳税记录等信息在内的房屋信息管理系统？何时公开房屋信息管理系统？未免陷入此等尴尬境地，因而短期内不会推房地产税。只要卖地的土地出让金还够地方政府开支，住宅房地产税就不会开征。因此，不少专家认为在中国，相当长时间内，不具备课征房产税的现实条件。这一观点值得商榷，但房屋产权信息不公开对住宅房地产税和住宅房地产税基评估影响巨大却毋庸置疑。
此外，还有一个房屋交易的阴阳合同行为问题。阴阳合同行为指房屋交易双方为了规避税费，签订两个房屋交易合同，政府登记备案的合同与实际的交易合同有非常大的出入，前者在交易金额上较之后者低了许多。这种违法行为的原动力主要是买方想少交税费，而且为了尽快促成房屋交易，房屋经纪公司对这一行为乐观其成，有的甚至出谋划策。房屋交易阴阳合同导致备案的交易数据严重失真。阴阳合同占所有二手房成交的比例可能达到70%以上，甚至达到90%，果真如此，收集到的这些交易数据有何实际意义？如果使用这些失真数据，只会让评估结果扭曲。在相当长的一段时间内，房屋交易的阴阳合同行为导致的高质量基础数据的缺失将制约我国市场法在住宅房地产税基评估领域有效推行。应当说，房屋交易的阴阳合同行为从根上讲也是由于房屋产权信息不公开造成的。由于房屋管理信息系统不对外公开，阴阳合同行为具有隐蔽性，除了交易双方和房屋经纪公司外，无人知晓。换句话说，社会无法对这一不法行为进行监督，打击阴阳合同行为难度非常大。房屋交易阴阳合同行为严重影响了数据质量，限制了市场法在住宅房地产税基评估当中的运用。
二、我国居民住宅房地产税基评估技术的确定
通过对房屋产权信息公开与否以及房屋交易阴阳合同行为对住宅房地产税基评估的影响分析，笔者发现，这些因素会严重影响市场法在住宅房地产税基批量评估中的应用。一定意义上讲，是否采用市场法进行住宅房地产税基的计算机辅助批量评估作业取决于是否公开房屋产权信息，因为如果不公开产权信息就无法获得足够令人信服的可比交易案例。但是，房屋产权信息不公开不代表就不能进行住宅房地产税基评估。课征房地产税不取决于是否公开房屋产权信息，主要取决于地方财政收入问题。
（一）我国居民住宅房地产税基评估技术的路线选择
目前我国不宜采用市场法进行住宅房地产税基评估，但是，完全可以采取其他的评估方法，比如德国采用成本法进行住宅房地产税基就是较好的借鉴。从技术上讲，是否开征住宅房地产税不在于税基评估的技术问题，税基评估技术问题不会成为课征房产税的拦路虎，只要愿意开征，税基评估的技术问题是可以解决的。
我国对个人住房开征房产税，其税基确定技术主要有三种：第一种，按照交易价格课税，主要在试行阶段，没有评估经验。第二种，做好了部分税基评估准备工作，拥有相对完善的房屋信息数据，可以开展税基评估，在一些能够负担较大Cama和地理信息系统（GiS）初期建设成本的大城市，可采用Cama和GiS进行计算机辅助批量评估作业。只不过，由于无法确保房屋交易等信息的真实性，我国不便于采用可比销售法，可以通过基准地价和工程造价的基础数据来评估其课税价值。第三种，可以学习美国等国家经验，只要能够公开房屋管理信息系统、能够确保房屋交易等信息的真实性，即可采用以交易为目的、价值类型为市场价值、方法为可比销售法的计算机辅助批量评估作业模型。第二种技术有些类似德国住宅房地产税基评估方法，我们可以效仿德国税基评估的方法，一直采用第二种技术。当然在具备条件的情况下，也可以采用第三种技术，但并不是说第二种技术采用一段时间后就必然会发展到采用第三种技术。需要说明的是，尽管在国际上使用比较广泛，价值类型为市场价值、以交易为目的、可比销售法为核心的第三种技术用于住宅房地产税基评估存在争议。
我国目前采用第一种方法来确定税基评估值，即以交易价格为课税基础。将来应当采用第二种，即采用计算机辅助批量评估技术与地理信息系统，依据房产税基评估的标准程序和规范，确保高质量和高效率，大大提高评估的作业水平，满足房产课税的需求。
（二）我国居民住宅房地产税基评估技术的方法分析
采用成本法思路进行住宅房地产税基评估，需将建筑和土地分别估价。无论是建筑还是土地价值，都可以采用税基批量评估方法。
土地价值拟通过基准地价来获取，建筑物价值通过每年公布的建造成本来调整。我国对城市基准地价有规定，一般要求2—3年调整一次城市基准地价，在地价比较稳定的时期，调整的周期可以适当延长。当然，有些城市可能周期长了点，如北京市，1993年公布了基准地价，2002年调整了北京市的基准地价。周期虽然长了点，但毕竟还是有了城市基准地价。此处节选了2002年调整后的基准地价表有关居住用途的数据，见表1。据京政发〔2002〕32号之《附件五：北京市基准地价级别范围》可以看出三、四、五级范围大致对应北京的三、四、五环。
税基评估的土地价值部分即可依据其基准地价进行调整。如果基准地价调整周期过长，在以基准地价为主要依据的前提下，可以辅参考历年土地招拍挂数据，如北京市2011年土地出让情况，见表2。2011年，北京市出让住宅用地35宗，楼面地价为5112元/平方米。
对于建筑物的税基价值而言，首先参考该区域工程造价平均水平。由于每宗房产建筑物税基价值受到其位置（影响不是特别大）、面积、户型、朝向、楼龄、材料、交通便捷程度、周边配套设施、层数、景观、装修、楼房的类型（比如是否独栋等）等众多因素影响，需要将这些因素进行甄别，设定指标，并量化其影响，从而调整得到建筑物税基价值。
有关建筑物价值，这方面的数据比较多，从工程具体情况来看，有工程实际造价数据做支撑，要获得这些详实数据并不难；从宏观数据来看，有统计年鉴，如《中国统计年鉴》（2012）之“房地产开发企业（单位）建设房屋建筑面积和造价”一栏可以看出历年工程造价资料，见表3。其中北京市2011年为2806元/平方米。需要说明的是，通过笔者多年的调查和了解，工程实际造价数据与公布的统计数据有比较大的出入，前者大致是后者的一半多些。
土地的税基价值选择基准地价作为基础价值，建筑物的税基价值选择某年的工程造价作为基础价值，非基准年份还需要调整基准地价和造价信息才能作为基础价值，在此基础上无论土地还是建筑物其税基价值都需要进行调整。由于调整因素众多，开始的时候，可以少选择一些因素，技术成熟了，再慢慢添加，这些都不是技术难题。具体而言，如针对单个建筑物的税基评估，需要的资料包括房屋建筑设计、施工资料、建筑材料，甚至包括诸如人防、避难所占的成本，还包括小区内设施的分摊费用等等。建筑设计风格差异、建筑材料、施工质量、开发商管理水平等因素的不同，房屋造价与市场价格是不同的。由于对被课税对象的房屋采用成本法进行单个评估，作业量巨大，大规模将这一路径运用于税基评估几乎不可能。但是可以用一种替代方法，即根据房屋工程造价的相关资料信息，对房屋建筑进行分门别类，并考虑建筑结构、建筑风格、建筑材料、层高、装修等因素，确定同一地区同类细分房屋的建造成本作为基准数据，单个建筑的税基评估值可通过因素调整对基准数据进行修正而获得。这是一种直接为住宅房地产税基评估测算建筑物的重建成本的方法。
这种路径符合房地产评估的基本原则，有关基准地价和工程造价的资料、数据和信息都比较可靠和权威，又不需要采用房地产市场上的交易实例，不需要公开房屋信息管理系统，不需要对阴阳合同进行甄别。该方法具有很强的可操作性，符合中国大陆当前情况下对房产税基进行评估的需要。
三、结论
无论哪种方法都需要详实、可靠的数据和信息。本文从数据质量和信息可靠的角度出发，分析和指出我国房屋产权交易信息不公开严重制约了市场法在住宅房地产税基评估领域的应用。在这一背景下，提出借鉴德国住宅房地产税基评估的经验，采用成本法对住宅房地产进行税基评估，将课税价值评估分成土地价值和建筑物价值，分别论述了它们的技术路径，并明确指出成本法下土地价值和建筑物价值评估都有各自充分、详实和可靠的数据来源。论文对我国将来要开征的住宅房地产税的课税价值评估具有一定的借鉴意义。
【参考文献】
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[3]李海霞.阴阳合同一年避税百亿因房主反悔每年几百买房人栽在官司上[n].北京晚报，2011-03-01.
房地产司法评估指导意见篇10
一、房地产抵押中存在的风险
1.税收风险。
就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定：个人出售非居住用房，应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税；个人出租非居住用房，应全额征收5％的营业税、12％的房产税和个人所得税。据了解，根据1998年上海财税局出台的房产税收政策，上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5％综合征收。而按照此次政策规定，非居住用房投资者负担的税费要远大于5％。举例来讲，银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元，期限为1年，估价时点抵押物的评估值为5500元，抵押率为49％，符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险，抵押物是位于市中心的商铺，足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度，个人转让非居住用房涉及到的五项税：①是按房价的0.05％缴纳印花税；②是按转让价与购进合同价的差价的5％缴纳营业税；③是按营业税额的11％缴纳城建税、教育费附加等；④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目（指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等）金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额的50％-100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额的100％-200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额的200％的部分，税率为60％；⑤是个人所得税20％。以“公司的抵押物处置为例，抵押房产原始价格为1200万元，考虑到目前房价波动等因素，假设以拍卖价格为4200万元计（单价约2.1万元），应缴纳税收如下：
（1）印花税：4200×0.05％＝2.1万元
（2）营业税：（4200－1200）×5％＝150万元
（3）城建税、教育费附加和河道整治费：150×5％＝16.5万元
（4）土地增值税：
增值金额3000万元
可扣除项目1200＋2.1＋150＋16.5＝1368.6万元
应纳税金额4200－1368.6＝2831.4万元
纳税金额累进684.3×30％＝205.29万元
684.3×40％＝273.72万元
1368.6×50％＝684.3万元
94.2×60％＝56.52万元
土地增值金额205.29＋273.72＋684.3＋56.52＝1219.83万元
（5）个人所得税：[4200－（1200＋168.6＋1219.83）]×20％＝322.314万元
拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元，拍卖后价款为2489.256万元，再除去拍卖费用210万元（约为拍卖价格的5％），可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256万元，远低于贷款本金（2700万元），风险显而易见。另外，在拍卖后，如不能提供抵押物购入时的原始发票，增值税将按照拍卖价格计征，这样纳税金额将进一步提高，风险增大。就上述测算看，税收占房产增值额的50％左右，增值额越大，税收越高，实际可以用以归还贷款的款项也相应减少，而60％左右的抵押率仍具有一定的风险。
2.抵押物风险。
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。
从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况：①是在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；②是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多，也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。
抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。
抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90％以上是抵押贷款，只有不足10％的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”；第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行”。从法律后果看，《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素：①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准，执行法官的主观判断可能左右实际执行效果；②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下，是否能对抵押房屋予与执行；③是没有明确被执行人存在主观恶意时，能否对抵押房屋予与执行；④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。
3.变现风险。
房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。
4.社会和政策性风险。
任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。新的房地产政策的出台，对2005年上海房地产市场的影响显而易见，二手市场的交易量明显减少，出现了持币待购的现象。对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受损失。
5.经济性风险。
目前，房地产市场还是一种不充分的市场，其特征就是缺乏信息，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外，房地产商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑，只要建设位置不同，其价值就有很大差异。此外，如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽，也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅，如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题，就会使抵押权人遭到损失。
6.或然损失风险。
抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。
二、抵押评估存在风险的房地产类型
1.变现能力差的房地产
房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中，房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作中，常遇到变现能力差的房地产如：①划拨方式取得土地使用权的房产，由于土地变更程序繁琐，所需变现时间长；②非居住用房，由于税收制度的变更，快速变现价值与抵押价值差异程度大；③大型商场，独立使用性、整体分割性差；④非工业园区内的标准厂房，配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差。对于这些变现能力差的抵押房地产，估价师应对其进行充分的变现能力分析，进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。
2.实际用途与证载用途不符的房地产
在实际工作中，经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致，例如以下四种情况：①证载用途为办公，实际用途为商业；②证载用途为厂房，实际用途为商业；③证载用途为住宅，实际用途为商业；④证载用途为厂房，实际用途为办公。这些情况要求评估人员对风险的控制和规避更为严格。另外还有证载用途为公建，实际用途为商业的，如把居民委员会办公楼或居民活动中心改为商业用房，把人防工程改为车库等。根据国家抵押条例规定，公建用房不能进行抵押，这种情况应引起评估师的注意和警戒，避免造成银行等金融机构的损失。
三、店铺和工业厂房抵押评估中的风险控制
在实际工作中，评估师在估价方法选用、参数选择、修正等方面都应注意抵押风险的控制与规避。笔者以店铺（商场）、工厂和仓库为例，作如下阐述。
1.店铺（商场）抵押评估
（1）在商铺的抵押评估中，常会用到收益还原法。其中涉及到的还原利率的制定，往往因估价师水平差异，而差异很大。许多银行认为收益还原法的评估结果不可靠，不予认可。因此，合理、准确地确定还原利率是控制和规避抵押房地产风险的重要因素。确定还原利率应考虑的因素有：①是否处于核心商圈。商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。②商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。如果商铺所处的商圈具有发展潜力和投资价值，投资回报率就高；反之，如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，投资回报率就低。③处于百货商场、购物中心。一个大型百货商场、购物中心具有“聚客”能力，能带动周边的商业物业全面升值。④处于广场周边。广场是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。如人民广场每天都有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。⑤立地条件。商铺所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。⑥商铺的通用性。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。不同的租户对商铺有不同的要求。⑦周边租金水平。周边的租金水平将直接反映还原利率。此外评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数，可衡量收益还原法评估中还原利率的数值，用以指导不同地段、不同时段的商铺转让评估，从而有效地降低因还原利率取值不当所带来的风险。
（2）商铺评估中经常采用的另一种估价方法是市场比较法。对于市场比较法的风险控制，要求评估师做到：①搜集交易实例，多收集周围商铺的成交行情，其中包括买卖和租赁行情。②选取可比实例，即从搜集交易实例中，挑选出与所评估商铺具有可比性的3个案例。③进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。毛租金和净租金，即租金中包含了一些其他东西，比如：有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。开价和实际成交价，估价师比较容易了解到开价（如挂牌价格），而较难了解到实际成交价，但这对于最后的准确估价有很大影响。楼层差异，商铺一楼与二楼的租金差异很大，直接导致了其售价差异，因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他因素还有交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等，进行必要修正对于规避和控制商铺的评估风险有不容忽视的作用。④综合评估决定估价额。二手带租约出售商铺的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单，那就是——买卖不破租约。综上所述，市场比较法需要估价人员有丰富的专业经验，因为对市场租金的了解与修正对于最后确定商铺客观市场价值起到关键作用。
（3）有些店铺（商场）有自身的特点，如某商铺一面临上海市著名商业街，一面临小路，一面临一主要道路，另有一特色街直插基地腹地。我们对这种地理位置特殊的店铺（商场）的评估一般会采用市场比较法和收益法。这种店铺的评估思路是：首先，选取该基地中的著名商业街的一店铺作为典型店铺，用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多，为了谨慎起见，基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法，充分发挥估价师对店铺的认知。其次，在基准价格确定的基础上，再考虑基地内各店铺因临街状况的差异，存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异，求得级差修正系数。再次，在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后，通过个别因素修正求取估价对象的最终价格。
各项因素因子的选取见下表：
2.工业厂房（仓库）抵押评估
对于工业厂房的评估，实际工作中采用市场比较法评估较少，一般以成本法、收益法评估为多。在评估过程中，为有效控制风险，要处理好以下几方面的问题：
（1）在同一基地内，相同规模的工厂由于土地容积率的差异，土地利用程度的差异，土地取得费用和开发成本是不同的，由此造成评估结果差异较大。
（2）有的工业厂房因使用需要进行过翻建或翻新，在用成本法对工业厂房进行评估时，如果单纯采用成新折旧法会使评估价值偏高，应结合直线折旧法综合确定成新率。