房地产项目运作管理篇1
近年来，随着社会经济的快速发展，旅游房地产项目也得到较好的发展，而旅游房地产项目的开发也受到越来越多人的关注。从风险收益的角度来看，旅游房地产是一种高投资、高风险、高收益的行业，如果能够保证该项目的正常开发，就能够保证开发者收到很高的经济收益。而旅游房地产项目的前期策划，就是该项目开发、运行及收益的有效保证。在这样的情况之下，就应当对旅游房地产项目的前期策划进行成分的了解，并对其进行科学的管理，这样才能把握住旅游房地产项目开发成功关键，从而有效促进旅游房地产行业的稳定进步。
一、旅游房地产项目前期策划概述
（一）前期策划的含义
旅游房地产项目前期策划，其实就是结合项目开发地的实际情况、经济发展水平等，来制定的相关策划。从前期策划的不同发展阶段来看，人们对其有着不同的理解：在上世纪90年代，人们认为前期策划就是促销策划，就是如何将产品推销出去；当前，人们对于前期策划已经有了更加全面、专业的理解。旅游房地产项目的前期策划，包含了多方面的内容，如市场调查、消费者行为心理分析，保证旅游房地产项目开发具有创造性、决定性。
（二）旅游房地产项目前期策划的原则
从旅游房地产项目前期策划的原则来看，其主要分为四个方面：其一，客观性原则，具体来讲就是在进行前期策划时，必须要进行详细的市场调查，了解具体的市场情况，充分了解客观的市场需求及市场环境；其二，深入性原则，具体来讲，就是要对项目进行深入的分析挖掘，找出其与别的项目的不同点，保证差异化竞争；其三，创造性原则，具体来讲，就是在前期的策划当中，应当要有一定的创新观点，保证策划的创造性；其四，前瞻性原则，具体来讲，就是在进行前期策划的时候，不应当局限于当前的情况，而是应当结合相关政策及市场发展情况，做出长远的项目策划。
（三）旅游房地产项目前期策划的重要性
在旅游房地产项目的开发中，前期策划起着非常重要的作用。首先，它是旅游房地产项目开发的“指示灯”，指引项目的正确运作；其次，它是“导演”，对旅游房地产项目起着全局把控的作用，是项目开发与推广成功的关键；最后，旅游房地产项目的“船长”，对项目的前期工作起着监理作用，保证项目走向的正确性。
二、旅游房地a项目前期策划的主要内容
旅游房地产项目前期策划的主要内容分为三个方面。其一，市场调研及走势分析、预测，市场调研所获得的资料是走势分析、预测的基础，有着非常重要的参考价值，所以，必须要做好前期的市场调研工作，并且着重对目标客户进行定性调查，这样才能保证项目开发更加符合看客户需求，更加利于项目的推广。其二，前期产品及市场定位可行性研究，这是前期策划的核心组成部分，要求策划师充分利用Swot分析法，对项目开发潜力、市场定位风险及市场定位可行性进行准确的分析。其三，品牌战略策划，具体来讲就是项目的前期策划要有一定的侧重点，如人文环境建设、生态景观建设等。
三、旅游房地产项目前期策划存在的问题
首先，把握不住策划核心，这是当前旅游房地产项目前期策划工作中存在的突出问题，很多的前期策划中只有对项目的可行性分析，而不能明确的体现出项目的特点，没有创造性，根本无法提出有建设性的策划。其次，当前很多的旅游房地产项目前期策划都只是进行理论的阐述，根本就没有结合项目开发的实际情况来进行具体的分析，可操作性不强。再次，缺乏前瞻性，具体表现在旅游房地产项目前期策划的战略发展方面，很大一部分策划都只是针对现有的相关侦测来进行项目策划，却没有将目光放的长远一些，过于重视短期的营销。最后，风险防范有待加强，旅游房地产项目开发的风险与收益并存，要想保证项目开发的高收益，就必须提高风险防范，但结合实际的旅游房地产项目前期策划来看，风险防范还有待加强。
四、应对措施
第一，要保证市场调查的精准度，具体来讲就是要全方位的进行市场调研，充分了解市场环境及行业竞争情况，并且结合消费者的具体需求，对旅游房地产项目进行准确的分析，对产品进行精准的定位，这样才能够保证旅游房地产项目前期策划的准确性。第二，要保证项目开发的可行性，在旅游房地产项目的前期策划中，要注意结合项目开发的实际情况，并且借鉴学习成功案例，总结经验，从而制定出具有较高可行性的项目策划。第三，要有长远的目光，前期策划不应当只是将目光局限于当前的发展，而是应当有可持续的发展理念，结合相关政策，制定长远的项目目标。
五、结语
房地产项目运作管理篇2
【关键词】房地产人力资源绩效管理评价
一、房地产项目人力资源管理现状和特征
（一）房地产项目人力资源管理现状。自从改革开放以来，房地产项目呈现出了高速运行和增长的发展进程，而在房地产项目中运行有效的人力资源管理框架，也具有非常重要的作用。我国对于对于房地产项目中人力资源管理的研究，始于20实际80年代，在结合实际发展情况建立了工程项目人力资源管理框架，在管理过程中落实系统化、人性化以及模板化等特质。但是，较之国际化的管理运行流程还存在一定的差距，特别是对于多元化人员组成没有建立有效的考量，也导致整体管理模式存在一定的局限性。特别要注意的是，在实际项目发展运行过程中，只有构建完整的人力资源管理理念，才能保证管理措施的实效性价值。
（二）房地产项目人力资源管理特征。在房地产项目中运行人力资源管理框架，最基本的特征分为以下五点。第一，弹塑性特征。主要是基于工程项目的流动性特征，多数房地产企业都是利用招标聘用临时性的工程团队，在项目完成后，整个工程结构就会随之解散，人力资源运行框架就会随之转移，这就要求工程项目人力资源管理人员具备较强的可塑性，确保应变能力和学习力的完善。第二，复杂特征。房地产项目从招标、设计到施工、竣工，整个过程都需要践行人力资源管理框架，这就导致人力资源管理项目存在一定的复杂性特征，特别是工程管理项目中具体参数较多，不仅要对业主负责，也要合理化考量项目施工经理和施工单位的工程建议，复杂的分包现象就导致人力资源管理系统比较复杂，需要管理人员针对具体问题建立有效的协调关系。第三，过程性特征。房地产项目包括不同的工程阶段，而每一个工程阶段都有需要及时解决的问题，这就会涉及到具体的人员组成和配置，这些问题不是静态的，而是随着工程更替进行变化的，因此，房地产项目运行人力资源管理具有过程性特点。
二、人力资源绩效管理存在的问题
在房地产项目中运行人力资源绩效管理框架，能有效提升工程项目的实际收效，这是所有施工团队都明白的道理，但是，在实际机制运行过程中，却还是会存在一定的问题。在运行人力资源绩效管理方针时，项目人员在安排和获取的方式上存在一定的不合理性，一些工程项目中绩效管控只是流于表面，没有建立实际有效的监督管控措施，项目验收也存在失真现象。管控机制不能真正发挥时效性，也就导致人力资源绩效管理对房地产项目常规化运行产生的助益出现严重缺失。在人力资源绩效管理评价中，主要存在的问题包括：评价指标的选取问题、评价方法问题、绩效评价周期问题、评价结果反馈问题。
（一）评价指标的选取问题。若是在房地产工程项目中运行通用型模式，尽管对于多数房地产企业都较为适用，但是通用型缺乏针对性价值指标，没有对具体工程项目的目标、性质、环境以及工作内容建立有效的分析和管理。
（二）评价方法问题。在管理团队进行评价的过程中，方法形式过于单一，没有根据实际工程项目的特点进行综合化评估，缺乏有效的评价方式也是人力资源绩效管理评价结构中较为严重的问题。
（三）绩效评价周期问题
在工程项目建立评价机制，若是周期较为单一，运行一刀切的绩效评价周期，就会导致绩效管理缺乏时效性，根本无法达到基本的评价作用。
（四）评价结果反馈问题。绩效评价项目最基本的目标是建立有效的反馈结果，才能真正发挥绩效评价的时效性价值，但是，在多数工程项目建立过程中，施工人员都对绩效评价机制和具体运行标准缺乏认知，这也导致绩效管理流于形式。
三、改进绩效的方法
（一）优化房地产项目人力资源管理绩效的研究力度。房地产项目管理人员要集中优化人力资源绩效管理的管理机制，强化学术性和行业性活动，并针对企业项目的战略目标和合作机制建立模式化的绩效升级措施，确保绩效框架发挥其实际价值。
（二）优化房地产项目人力资源管理绩效的奖惩制度。管理人员要综合管控绩效考核和奖惩机制之间的联系，从全局发展的角度，运行有效的项目管控机制，确保整体操作流程符合时展诉求。宏观层面从整体性工程目标出发，强化奖惩措施在工程阶段中对绩效项目的保障；微观层面提升执行人员的执行力度，提升协调能力和绩效控制措施，顺利推动团队内绩效项目顺利推进。
（三）优化房地产项目人力资源管理绩效的组织建设。绩效管理和组织建设不是孤立的个体，需要管理人员针对具体问题建立适时调整框架，确保团队文化建设依托绩效数据和信息，在绩效考评的推动下，团队中的工作人员在追求相同目标的过程中，逐渐建立统一的组织战略目标，更好的落实工程项目管理要求。
结束语：总而言之，在对房地产项目中人力资源绩效管理进行分析的过程中，管理人员要积极挖据人力资源的管理潜质，提高项目管控的时效性，确保工程结构完整的同时，提升绩效管理框架的实效价值，结合工程项目的实际进度和发展情况建立完整的绩效控制措施，为房地产项目优化升级提供动力，促进我国房地产项目实现可持续发展。
参考文献：
[1]刘善仕，黄水清.基于快速运营的人力资源管理实践研
究――以恒大地产为例[J].中国人力资源开发，2015，25
（14）：55-61.
[2]刘伟.房地产企业人力资源管理问题探析[J].中国房地产
业，2014，15（06）：5-5.
[3]曾跃.试论中小型房地产公司人员流失问题――以贵州毕
节樽憬房地产公司为例[J].中国电子商务，2014，28（11）：
238-239.
[4]王茜.青岛ZX中心工程项目人力资源绩效评价研究[D].
中国海洋大学，2013.
[5]李杰.以"人"喻"资"为哪般――北京雅方房地产开发
有限公司的人力资源管理战略[J].首都经济贸易大学学
房地产项目运作管理篇3
关键词：房地产开发项目动态财务管理模式探究
动态财务管理作为一种新型的管理模式，它不仅可以保证企业财务管理工作的顺利开展，同时还能提高财务管理整体水平，因此得到了房地产企业的广泛认可和应用，通过把项目开发所开展的财务管理工作和项目进程管理工作进行紧密融合，明确企业资金的应用额度以及应用方向，制定完善的项目管理标准，结合管理标准以及进程指标，对企业财务指标的动向进行解析，最终达到财务动态管理的目的。在房地产企业中运用财务动态管理模式，不仅可以对项目开发成本以及资金应用方向进行合理的把控，防止财务管理出现混乱现象，同时还能提升企业的经济效益，进而给房地产企业的今后发展奠定扎实的基础。
一、动态财务管理系统的基本概述
（一）动态财务管理系统的基本含义
动态财务管理系统也叫做DFm系统，它主要是采用模式的方式对未来企业财务发展情况以及运营情况进行预测。房地产开发项目的动态财务管理模式主要是指在工程项目开展的经济预算进程中，利用对项目今后几年的经济发展状况的预测以及其制定目标效果进行设定，经过采用一系列的财务动态标准以及有关的管理辅助工具和动态解析方式，来展现房地产企业因为受到各项不确定因素而给项目运营效果带来的影响，从而将动态财务标准和预测标准进行鲜明对比，以实现对房地产开发项目的动态财务管理模式进行把控的效果。
（二）房地产企业财务动态管理的优势
1、财务动态管理在房地产企业中的可行性
众所周知，房地产企业在开发项目时，需要运用大量的资金成本，为此，房地产企业就需要提升自身的财务管理质量，加大成本控制力度，房地产企业可以利用财务动态管理模式来对企业各个项目的成本应用情况进行了解，从而确保各项项目资金运营安全。另外，我国房地产企业拥有较高的经济实力，即使当前的房地产企业存在良莠不齐的现象，但是，各个房地产企业都非常的注重财务管理工作，由此可知，将财务动态管理模式应用到房地产企业中具备一定的可行性。
2、财务动态管理在房地产企业中的必要性
根据当前的情况来看，我国大多数的房地产企业都没有建立完善的财务管理模式，有一部分房地产企业在进行内部环境控制方面仍缺乏完善性。由于房地产企业资金具备一定的特殊性，在面临繁琐的外部环境时，企业只有加大资产的投资力度，才能保证房地产开发项目的顺利开展，但是在开展的过程中，总是会存在较高的风险，由此可见，将财务动态管理运用到房地产企业中存在一定的必要性。
二、当前房地产开发项目财务管理存在的主要问题
（一）缺乏完善的财务管理机制
当前，大多数的房地产开发项目在执行财务管理的过程中，普遍存在财权分离、多头账户以及资金管理闲散等现象，这些现象的出现，严重影响了房地产开发项目财务管理水平。由于缺少相关的财务管理标准、动态财务管理机制，导致房地产开发项目在应用资金成本时得不到合理的把控，因为没有对其进行动态财物管理，无法对项目的开发进程进行全面的监管，建设期限的逐渐延长，资金占用期限的不断延长，这不但会大幅度增加财务成本，同时还会导致房地产企业的经济效益空间被占据。
（二）财务管理意识淡薄
在项目前期阶段的项目经济评估以及盈利标准预算时，没有让财务管理人员共同参与，而只是让财务管理人员参与到设计阶段的成本标准规划以及成本预算工作中，由于这不是财务管理人员的专业特长，因而导致规划以及预算结果和现实存在出入。此外，在招标签订合同时没有让财务管理人员参与到其中，但是在施工时期，却让财务管理人员担具记账人员的工作，这就取得大材小用的效果，而使得这种现象出现的主要因素就是缺乏财务管理意识。此外，房地产财务管理人员在进行财务刮泥的过程汇总，只注重房地产的销售与开发，没有全面重视房地产开发项目动态财务管理，这就无法实现房地产开发项目动态财务管理作用的全面发挥。
（三）财务动态管理的监督不到位
当前，我国已经有很多房地产企业在进行财务管理时，采用了动态财务管理模式，然而，在运用的过程中，由于执行力不够，从而造成管理效果差强人意。另外，房地产企业通常不会建立一个完善的财务动态管理部门，这就导致不能对房地产开发项目财务管理进行实时监管，使得在进行房地产企业财务动态管理时，存在各种违法违规的问题。
（四）我国房地产企业没有规范的财务动态管理模式
当前，我国大多数的房地产企业都不具备完善的财务动态管理模式，另外，即使有些房地产企业构建了财务动态管理模式，但是因为动态管理标准缺少精细化，财务动态管理流程缺乏合理性，进而使得房地产企业在进行财务动态管理时，总是会遇到多种违规违法现象。在新时代背景的影响下，房地产企业之间的竞争力也逐渐激烈起来，房地产企业所承受的成本控制风险、投资风险以及财务风险也逐渐增高。
三、财务动态管理模式在我国房地产企业中应用的合理建议
（一）房地产领导人应该树立强烈的财务动态管理意识
由于房地产企业在我国拥有比较长的发展历史，因此，房地产企业的相关领导人员需要树立正确的财务动态管理意识。只有树立正确的财务动态管理意识，才能保证财务动态管理模式能够在房地产企业中得到良好的运用，进而提升房地产企业的整体财务管理水平。
（二）建立健全企业对财务动态管理的监督机制
在前的社会经济的背景影响下，要想保证房地产企业财务管理工作的全面开展，提升财务管理水平，建立完善的财务动态管理监督机制是非常必要的，这样可以给房地产企业财务动态管理工作的开展提供保障，有效的防止因为监管机制的不合理，而引发的财务违法违规现象，进而提升财务动态管理模式在房地产企业运用质量。
（三）规范我国房地产企业的财务动态管理模式
将财务动态管理模式运用到我国房地产开发项目中，并采用精细化财务管理模式，来对房地产企业财务管理流程进行规范，只有这样，才可以保证财务动态管理模式自身具备的作用全面的发挥在我国房地产开发项目的运用中，有效的规避房地产企业在进行财务管理时出现的各种风险，提升房地产企业的核心竞争力，增加房地产企业的财务管理质量，保证房地产企业在这个充满竞争力的社会中占据一地之地。
（四）提高我国房地产企业财务管理人员的综合素质
任何工作都离不开人的参与，房地产企业的财务管理工作也是一样，要想提升房地产企业的财务管理水平，首先就要定期对企业财务管理人员进行专业知识和能力的培训，提升他们的专业水平。另外，还要聘请一些具备高能力、高素养的专业性人才，并构建一支财务管理团队，保证企业财务管理工作的合理性和规范性。最后，还要建立一个完善的激励机制，并且这个激励机制和企业员工的计薪直接挂钩，以此来激发企业财务管理工作人员的工作积极性，进而提升财务管理工作人员的工作效率。
四、结束语
总而言之，将财务动态管理模式运用到房地产开发项目中，这不仅可以保证企业财务管理工作的顺利开展，同时还能提高财务管理整体水平。但是，结合当前的情况来看，房地产企业在进行财务动态管理的过程中，总是会遇到各种各样的问题，这些问题的出现，严重影响了房地产开发项目财务动态管理质量。因此，我们需要根据不同的问题，采用相应的解决措施，通常采用树立强烈的财务动态管理意识、建立健全企业对财务动态管理的监督机制、规范我国房地产企业的财务动态管理模式等方式，来保证房地产开发项目财务动态管理工作的顺利开展，从而给我国房地产企业的今后发展奠定扎实的基础。
参考文献：
[1]付巧阳.浅谈房地产开发项目的动态财务管理策略[J].企业研究，2013，04：92-93
房地产项目运作管理篇4
关键字:商业房地产;投资风险;防范策略
一、商业房地产概述
(一)商业房地产概念
房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。
(二)商业房地产在我国的发展
我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。
但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50―60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。
二、商业房地产投资风险类别
(一)政治风险
1.政策风险
政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。
2.城市规划风险
由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。
(二)经济风险
1.市场供求风险
商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。
2.融资风险
商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。
(三)开发商自身经营能力风险
商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。
三、商业房地产投资风险防范策略
(一)按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险
房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。
如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。
(二)加强市场供求风险及融资风险的控制
1.根据市场需求量,规避市场供求风险
针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。
2.开拓融资渠道,防范融资风险
要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。要完善企业的治理结构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展
(三)加强商业房地产的管理运营,防范开发商自身经营能力风险
商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。
1.树立房地产商业管理运营的观念
商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。
2.增加人才储备,完善管理运营
商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。
3.统一经营主题,建立商业品牌
一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。
参考文献:
[1]王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济,2007,(07).
[2]李翔.商业房地产项目投资风险分析与研究[D].重庆大学,2008
[3]杨福涛.商业房地产投资风险评价及规避研究[D].西北农林科技大学,2008
[4]高嵩.商业房地产企业如何打造核心竞争力[J].辽宁经济,2009,(05).
房地产项目运作管理篇5
关键词：房地产项目财务风险管控
近年来由于国家相关政策的出台，房地产市场在调控下呈现出回暖的趋势，爆发式的热度背后同样隐藏着不可忽视的财务风险。房地产企业往往用房地产项目作为投资的出发点，随之而来的是资金回笼速度的减慢和风险的多发性，究其根源是房地产企业在项目运营中缺少对财务管理重要性的认识和决策的有效手段，市场压力使得房地产经营体系受到很大的冲击与挑战，同时提出了对财务风险管控全方面、多层次、高效率的要求。风险管理已然成为房地产项目运行的核心，决定着企业的投资、经营方式和资本结构，因此房地产企业要持续跟进市场前沿信息，认清自身定位，加强对影响风险产生的内环境和外环境实行有效控制，制订优化财务管理体制机制，削弱房地产项目受到的风险影响。
一、房地产行业财务风险的特点
首先房地业不同于其他行业是因其投资巨大的特点，需要有稳定的资金链的支持和资金的支撑，一旦投入生产就无法变动，并且从第一笔资金的注入到项目规划、选址、动工直至完成都是以年作为单位来计算，外环境和内环境的不可控因素要求对外界情况的变化有高灵敏度的反应，故而在营销策划、吸纳资本和工程建设上要求高层管理者要有战略性的眼光，形成对整个环节的把控。
其次是项目开展高风险性。当今房地产行业的竞争十分激烈，由于人口增长和经济发展对房地产需求的提升，土地资源的不可再生性限制了房地产项目的实施，使得供求矛盾日益加剧，而房地产企业对每一次项目的投资都是在未知的前提下寻求可能性的回报，这就代表着资金风险是不可预估的，在市场杠杆和相关政策的调控下财务风险是无法规避和预防的。
接着是房地产投资具有高回报率。众所周知，房地产业的高投资率带来的是相对收益的高增值性，这种特性吸引投资者纷纷涌入房地产市场，大量的资金输入到房地产市场使得通货膨胀水平提高，很容易促成房地产市场经济的泡沫化现象。
最后是房地产行业与政府联系密切。房地产项目的开发直接拉动民众对多种产品的需求，直接加强了不同行业之间的交流协作，诸如冶金、木材、化工、家具都受到房地产消费水平的影响，呈现出一定的增长趋势，由于政府对住宅房屋具有管制的权力，因此房地产行业的发展受政府相关政策的影响是十分明显的。
二、房地产项目的风险来源
（一）资金筹措周期长
房地产行业具有投资量大和周期长的特点，在融资过程中企业往往因为市场调研、施工、宣传推广、土地竞拍等因素的制约，项目开发的款项可能由于周转不灵造成财务风险。作为房地产项目运作的核心，资金筹措能力决定着经营活动产生的风险大小。从宏观来看，所筹资金越多，房地产企业进行项目开发时受到时间的限制越小，有效控制资金回流的节点，减少不必要的坏账出现；从微观来看，资金合理投入到项目运营的相关环节，就能增强对资金结构的调控，降低筹资的不稳定性，达到整体上对风险的控制。
（二）项目匹配不合理
首先房地产企业对项目投资具有高度敏感性，投资的不确定性针对土地、价格、位置等诸多方面，其中多个房地产项目共同开发的经营管理模式，容易导致项目审查疏漏，项目数量无法匹配企业实力和开发速度，造成承载力不足的局面；其次由于缺乏科学的决策能力，前期评估结果的偏差往往使资金链与项目的衔接受到阻碍，盲目扩张的项目数量受投资外环境不稳定性的影响，极易引发企业财务管理的风险。基于上述两点因素，从房地产项目到整个房地产市场承担的风险是无法估量的。
（三）财务管理水平有限
房地产项目涉及到大量资金的运作，一旦出现财务风险，究其根源就是财务管理水平造成的漏洞。在目前经济下行的压力之下，企业主要以银行贷款作为融资的首要渠道，产生的负债和收入比例失衡，项目运作的资本结构不合理的现象，核心是内部财务管理体制机制不科学，触发财务风险后的应对手段不健全，以及关键决策、预测、控制、防范的财务风险管理思想缺乏。财务管理的工作量增加，直接加大了财务项目审核难度，降低了财务风险管控水平。
三、财务风险管控的手段
（一）开展审计活动，削弱资金链风险
作为高密集型企业，房地产企业在进行项目运作时离不开大量资金作为发展基础，其面临的最重要的风险之一就是来自资金链的管控不当，一旦控制不力，盲目的扩张和资金管理决策的施行就会导致企业陷入财务风险之中，其中尤以中小企业为甚。当前房地产企业首先应审计内部资金的碓春褪褂茫通过企业内部审计小组，监控各项房地产项目经营情况，规范预算与实际建设中资金的使用数额，防范可能出现的财务风险，做好对事前核算、事中成本控制和事后经济收入的落实工作，避免不必要的经济成本的支出导致的资金浪费，进而减少财务风险隐患，促进房地产项目平稳运行。
（二）加强内部管理，健全预警机制
首先房地产企业内部要设置完善的项目管理框架，结合当前市场发展情况，针对内部资金流动、市场投资手段、健全资金回流等问题，改进决策管理的应对措施，从源头监控房地产企业的项目开发过程，约束经营中的利己行为，削弱后期可能出现的财务风险对企业的影响，提高对财务风险的管控能力；其二要建立完善的财务预警机制，事前做好财务信息的收集工作，及时了解信息平台反馈的财务信息，修正财务漏洞问题，加强对利润收益率、投资收益率、总资产收益率等多项指标的分析，解决可能出现的隐患；最后根据实际发生的财务风险，制顶相关的应对措施，减少下一次相似的财务风险发生的概率。
（三）强化风险意识，把握市场导向
在构建合理的风险应对体系后，房地产企业要针对风险管理的意识开展相关的培训活动，细化管理层在项目运行中的责任，分散集中式的风险，同时可以借鉴或引入国内外先进的风险管理经验和理论知识，准确认识房地产项目中不同类型的风险，通过监督来加大财务风险问责制的执行力度。房地产行业的风险逐渐积累到一定程度时，市场导向会对其产生最直观的影响，若是房地产企业对市场总体的行情把握不足，就很可能造成资金链断裂的问题，致使企业陷入经营困境，因此在大方向上要把握好市场和政策调整的趋势，结合制定的财务计划完善资本结构，实现对房地产项目的有效管控。
（四）保持筹资稳定，控制投资方向
现如今房地产市场处在高速增长的时期，合理筹措项目资金的渠道由单一转变为多元，就使得房地产企业必须拥有较强的资金评估能力，完备的评估体系能减少筹资带来的风险，拓宽企业的融资规模和融资渠道，特别是多元化的筹资手段能为房地产项目注入新的活力。基于土地和房地产数量的投资是房地产企业主要的投资方向，因此高回报率的前提下企业很容易受到投资盲流的影响，没有充分考虑自身实力，忽视审时度势的重要性，紧缩的运作空间使得企业缺少对风险的把控余地，一旦面临资金风险原有的投资机制就很难保证资金回流的安全性，进而增加了项目风险的不可控制性。
四、结语
本文从房地产项目运行过程出发，从融资、筹资、投资等方面阐述了引发项目财务风险的原因，并从建立预警机制、开展审计活动、开拓筹资渠道、提高内部管理等角度提出解决风险的有效措施。基于此，房地产企业要将风险管控吸纳进自身的发展体系当中，积极做好对风险的优化和预防，降低风险对企业运营的影响，提高企业资本运作的能力，增强房地产项目抵御风险的能力。
参考文献：
[1]李爱桃.浅析我国房地产企业的财务风险和管控措施[J].知识经济，2016（11）.
[2]魏民.房地产企业财务风险管控研究[J].财会学习，2015（12）.
房地产项目运作管理篇6
关键字：房地产；信托投融资；风险管理
房地产信托
根据《建设部关于行业标准的公告》（建设部公告第127号），房地产是指“可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。”
房地产作为我国经济发展的支柱产业，其健康发展与否对国民经济的发展起着非常重要的作用。房地产业作为一个典型的资本密集型产业，充足的资本支持是其健康发展的必要条件。但近两年房地产企业面临着前所未有的资金链压力，部分中小房地产企业逐渐显现资金链断裂的危险。长期以来，因融资成本的考虑，我国房地产业的融资渠道主要集中在商业银行贷款，融资渠道的单一性不可避免地给房地产金融的发展埋下了风险的隐患。在此背景下，信托、证券、基金等投融资渠道近年来发展迅猛，在一定程度上丰富了房地产企业多元化融资的问题，降低了企业的融资风险。
我国房地产信托发展现状及优劣势
根据2013年年末的信托行业相关数据显示，信托公司受托管理的资产规模已超过10万亿，超过保险公司，成为四大金融支柱中仅次于银行的金融机构。而在信托公司的业务分类中，房地产信托占据了可观比例，这与信托模式的多样性及房地产的资金需求量大且能承受高额的资金成本关系密切。
根据《中华人民共和国信托法》的规定，“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”在实务操作中，房地产信托从委托财产类别上主要有房地产财产信托和房地产资金信托。前者是指房地产企业作为委托人，以其所有的房地产或者财产收益权委托信托公司设立自益信托，通过向社会投资者转让全部或者部分信托受益权，使其成为最终受益人而获得相应资金用于房地产项目的活动。后者是指委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司将资金用于房地产项目。
近几年，房地产信托项目发展迅猛，风险累积，为抑制“井喷”式的发展速度和规模风险，银监部门不断出台各类监管文件，从2008年《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》，到2014年4月《中国银监会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见》，对房地产业务的监管程度逐步深化。
房地产信托易发的风险状况
（一）房地产项目建设及销售风险
如果目标项目未能按照原定开发进度顺利实施，或因任何原因导致项目后续建设资金不能按照预期安排及时到位，将影响项目不能按期建设完工和销售。
（二）经营风险
房地产公司的经营状况以及发展的各种因素，如管理能力、财务状况、市场前景、人员素质、技术能力等，可能影响其盈利和运作能力。
（三）信用与流动性风险
若项目未能按期开发并取得预期收入，由于经济形势和市场环境的变化，当需要处置担保物时，可能发生担保物不能顺利变现、甚至贬值情形。且可能发生房地产公司及担保人恶意或者非恶意违约情形。
（四）管理风险
信托财产运作过程中可能由于信托公司的信托资金运用、管理部门对市场和经济形势判断失误、获取的信息不全等，导致信托项目风险。
房地产信托风险管理
（一）信用风险管理
在项目的前期运作中，组织专人进行项目尽职调查。针对创新类信托项目，聘请律师事务所拟订或审核合同，并在合同中设立违约及担保制度。
（二）市场风险管理
通过加强市场调查、研究及分析，尽量对股价、利率、汇率等市场要素有较全面准确的了解；而对于较复杂的特定市场且不能有效了解和把握其风险的，一般采取谨慎原则、保守操作；同时，在业务拓展或产品推介时，除信托文件明示风险外，信托公司必须向投资者明确说明市场因素变化带来的不利影响。
（三）操作风险管理
在财务管理、内部稽核、资金运作、账户管控、客户档案管理等方面，严格按信托法规及信托文件设定相应的管理岗位，坚持固有和信托业务的分离，设置专人专岗，明确管理职责及审批权限，严格执行核保核签管理办法，并通过内部邮件系统、审批流程等标准化、系统化的管理方式，最大程度地控制内部管理方面的风险。
（四）不断完善风险控制措施
从信用履约能力、偿债能力、盈利能力、经营及发展能力等五个方面综合考量客户信用等级。科学评价企业信用状况，准确识别、度量信用风险。针对每个信托项目，合理运用多种风控措施，包括：以不动产作抵押，定期追加在建工程抵押；公司股东及实际控制人提供连带责任保证担保。建筑承包方出具书面承诺放弃项目工程款的优先受偿权等。监管房地产企业的资金使用，要求房地产企业在监管银行开立监管账户，用于归集销售款，在房地产企业的银行账户预留印鉴上加盖信托公司监管人员名章，对资金使用进行逐笔审批，封闭运行。
（五）加强贷后管理
切实落实风控措施，确保项目按计划执行，防止项目运行偏离最初的交易结构设计范围。建立信托经理负责制，信托经理应对项目销售、建设风险进行主动管理。
信托公司应设置专门的项目管理部门，委派专人定期逐一排查各项目，按时收集房地产公司财务报表、销售台账；实施全面的人员派驻制管理，通过派出董事和财务管理人员、委托银行监管账户等形式对房地产公司重大事项、资金使用、销售款回笼等情况进行现场监管，密切关注项目可能出现的风险，确保项目的安全运转。
（六）流动性风险管理
2013年是信托行业的“兑付年”，面对流动性高度紧张的局面，流动性风险成为去年开始信托行业发展的关键词。因此，信托公司需要提高资金来源稳定性，牢固树立量入为出的资产业务理念，加强主动负债管理；加强同业、理财和投资业务管理，调整资产结构，合理控制资产负债期限错配程度；认真执行流动性风险管理办法，密切关注货币市场动向，做好应对预案，及时发现风险隐患，果断采取应对措施。
参考文献：
[1]洪艳蓉等.《房地产金融》.北京大学出版社，2007
房地产项目运作管理篇7
关键词房地产开发项目精细化管理
一、引言
随着房地产行业市场竞争的越发激烈以及国家一系列宏观调控政策机制的不断出台，房地产开发企业经营管理面临的压力越来越大，在新的复杂市场环境下，房地产企业要赢得生存发展，就必须进一步加强内部管理，特别是在房地产开发项目的管理方面，应该更加注重有效的质量管理和成本控制，通过精细化的房地产开发项目管理，提高房地产开发企业的整体管理水平，促进房地产开发企业的长远稳定发展。
二、精细化管理概念以及房地产开发项目实施精细化管理的必要性
精细化管理是企业现代化管理理念与管理技术的有机融合，重点是通过对企业项目中细节、流程的优化控制，来进一步提高整体运转效率，进而达到降低成本、提高质量和效益的目的。现代化的精细化管理应用实施，需要综合运用各种信息化、系统化、标准化和程序化的手段，对企业项目运作中的各项经营活动进行精密的组织设计和协调管理。对于房地产企业而言，在开发项目中实施精细化管理的必要性主要体现在两个方面：
从房地产企业的内部管理方面分析，房地产开发项目具有明显的项目建设开发周期较长、投资成本过高、成本控制管理难度过大的问题，整个项目从建设初期到最后投入使用，都面临着较大的不确定性风险。应对这些风险问题，真正确保房地产开发项目效益的实现，必须采取精细化的管理模式，及时解决房地产项目开发中存在的各种问题，提高房地产开发项目风险防范控制能力。
在房地产企业经营发展面临的外部环境方面，随着国内房地产行业市场的不断发展变化，国家对于房地产产业也相继出台了一系列的调控管理政策。适应这些政策要求，真正确保房地产开发项目经济效益目标的实现，要求房地产开发企业必须加强项目开发建设阶段的控制管理，通过精细化的管理手段，来保证房地产企业开发项目全过程适应市场环境变化，进而增强房地产开发企业的市场生存能力。
三、当前房地产开发项目管理中存在的问题分析
第一，项目全面成本控制管理不足。有的房地产开发项目在建设管理过程中，对于成本控制管理没有全面的认识，认为只要加强采购、实施阶段的成本管理即可，对于全面系统的成本控制管理重视不够，造成了成本控制管理还没有完全覆盖到项目建设管理工作的各个环节，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用传统落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在较多的缺失，导致了成本控制管理目标难以实现。
第二，管理制度化以及规范化水平不高。确保整个房地产开发项目顺利推进，必须有相对较为健全完善的制度体系作为保障，但是现阶段很多房地产开发项目为了加快项目建设进度，忽略了制度具体落实控制，造成项目建设开展过程中经常出现各种问题，甚至影响了房地产开发项目的正常运转。
第三，房地产开发项目管理协调不够。由于对项目缺少精细化的筹划设计，造成了房地产开发项目建设实施过程中出现了协调管理方面的问题。特别是对房地产开发项目的成本、质量和进度方面的协调管理不足，目标管理在实际的执行过程中出现了偏差，影响了整体效益目标最大化的实现。
四、房地产开发项目精细化管理组织实施
第一，加强对房地产开发项目精细化管理的组织保障。在房地产开发项目管理中实施精细化管理，首先，应该建立精细化的组织管理保障体系，特别是对房地产开发项目的运营管理模式进行改进，构建全新的项目精细化运营管理架构，明确房地产开发项目设计、造价管理、工程施工、计划管理等各个部门在房地产开发项目精细化管理中的责任，并注重加强各个部门之间的沟通协调和相互配合，确保房地产开发项目精细化管理的顺利推进实施。其次，应该完善房地产开发项目精细化管理的机制保障，特别是建立房地产开发项目考核机制，对各个责任部门在房地产开发项目管理中的责任履行情况进行考核，加强激励管理，以确保房地产开发项目管理目标的顺利实现。此外，还应该注重加强房地产开发项目管理过程中的联动保障管理，增强房地产开发项目管理工作的合力，确保整体管理目标的实现。
第二，以成本、质量和进度作为房地产开发项目精细化管理的关键。成本、质量和进度这三要素，是整个房地产开发项目管理的关键所在。在成本的精细化管理方面，应该结合房地产企业开发项目的实际情况，建立科学有效的成本费用控制管理系统，健全开发项目预算管理体系，全面地设置管理费用、销售费用、财务费用、开发成本等费用成本科目，以及固定资产、无形资产等资本性支出，对项目成本实施预算管理。同时，严格按照预算计划对各种成本费用支出进行预算审批，特别是加强预算外的预算追加和预算调整控制，以确保预算目标的实现，真正降低成本费用支出。在质量精细化管理方面，应该建立质量精细化管理体系，明确房地产开发项目的设计质量、施工过程质量、质量通病防范、竣工验收等各个环节的标准，执行标准化的控制管理，防范各种质量问题发生。在进度的精细化管理方面，则应该结合房地产开发项目的实际情况等，综合考虑成本控制、质量控制、资源消耗等实际情况，制定项目进度任务书，并加强进度控制监督，确保进度目标的实现。
第三，加强开发项目的风险防范控制管理。风险防范控制管理也是房地产开发项目精细化管理的重要内容，在具体的管理工作开展过程中，应该根据项目情况，认真研究国家有关房地产政策及相关规定，并开展市场分析和预判，进一步确定项目的发展目标和方向，并对市场波动可能给项目带来的不利影响进行全面分析。同时，还应该注重项目的前期论证和可行性研究，按照项目风险隐患有针对性地制定风险防范体系，规避经营管理风险。此外，在房地产项目开发管理过程中，还应该进一步加强内部控制管理，完善内控体系，做到依法合规审慎经营，切实规避各类风险隐患问题。
第四，提高房地产开发项目管理过程中的组织协调管理。组织协调管理在项目建设管理中具有非常关键的作用。在房地产开发项目实施过程中，应根据不同阶段，适时、准确地加强协调管理，提高项目运行的效率和效益。重点加强与设计部门、监理部门和施工部门之间的协调，在项目管理机构建设、项目管理制度建设，进度控制、质量控制、安全控制、成本控制，项目建设的现场管理、生产要素管理、技术管理、合同管理、信息管理、协调管理、风险管理、竣工验收和回访管理等方面有针对性地制定管理计划，并通过专门的管理机构实现各项管理工作之间的协调有序，以确保项目严格按照进度计划、质量控制标准和成本管控要求有序进展。
五、结语
在房地产开发项目管理中实施项目精细化管理，应该结合房地产开发企业的实际情况，以成本、质量和进度管理作为目标，并完善组织管理和制度保障，真正提高房地产开发项目管理的精细化水平，促进房地产企业开发项目整体管理水平的提高。
（作者单位为潍坊晨琳经贸股份有限公司）
参考文献
[1]薛萃.浅谈做好项目精细化管理应抓好的五个环节[J].山西建筑，2011（31）：244-245.
房地产项目运作管理篇8
这些运作方式基本上均可适用于保障性住房项目，但具体到每一个保障性住房项目，需要根据具体的情况，选择具体的运作方式。
一、国家支持以ppp模式实施保障房项目
党的十八届三中全会《决定》明确提出：建立透明规范的城市建设投融资机制，允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。财政部《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》(财金〔2014〕76号)也明确提出，为贯彻落实党的十八届三中全会关于允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营的精神，拓宽城镇化建设融资渠道，促进政府职能加快转变，完善财政投入及管理方式，尽快形成有利于促进政府和社会资本合作模式发展的制度体系，要求确定示范项目范围，对适宜采用政府和社会资本合作模式的项目做出了明确的规定，而保障性住房名列其中，具体规定为：具有价格调整机制相对灵活、市场化程度相对较高、投资规模相对较大、需求长期稳定等特点。各级财政部门要重点关注城市基础设施及公共服务领域，如城市供水、供暖、供气、污水和垃圾处理、保障性安居工程、地下综合管廊、轨道交通、医疗和养老服务设施等，优先选择收费定价机制透明、有稳定现金流的项目。
二、以合同期限较短的委托运营和管理合同方式实施的法律探讨
(一)选择委托运营和管理合同方式的前提
委托运营，根据财政部《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》的规定，是指政府将存量公共资产的运营维护职责委托给社会资本或项目公司，社会资本或项目公司不负责用户服务的政府和社会资本合作项目运作方式。政府保留资产所有权，只向社会资本或项目公司支付委托运营费，合同期限一般不超过8年。管理合同，是指政府将存量公共资产的运营、维护及用户服务职责授权给社会资本或项目公司的项目运作方式，政府保留资产所有权，只向社会资本或项目公司支付管理费，管理合同通常作为转让运营移交的过渡方式，合同期限一般不超过3年。
因此，保障房项目以委托运营和管理合同方式实施的前提，是不需要新建保障房，而仅是将已经存在的保障房，交由社会资本运营，但此种运营期限较短，委托运营一般不超过8年，管理合同一般不超过3年。此种运作方式，对社会资本的资金实力要求相对不高，但是对其运营维护保障房的经验、业绩和能力等要求较高。
(二)委托运营和管理合同方式对政府和社会资本的利弊
对政府的利是：政府仍拥有保障房的所有权，保障房的产权不需要转移;政府通过吸引社会资本，将本由政府承担的保障房运营维护责任，转交由社会资本承担，有利于转变政府职能，改变政府管理方式等。对政府的弊端是：建设保障房的巨大资金压力和建设任务，仍由政府承担;政府在拥有保障房产权的同时，对于社会资本以项目融资的吸引力减弱;而且，合同期限不长，一般不超过8年，8年期满，政府又将继续运营维护保障房。
对社会资本的利是：不需要相对大量的资金，就可以进入保障房项目。对社会资本的弊端是：用保障房项目进行融资，因不具有保障房的所有权，融资规模及其可能性都存在一定的限制;对保障房的运营、维护，需要具备丰富的经验、业绩和能力等。
(三)委托运营和管理合同方式可能会较少采用
因此，可以初步判断的是，虽然委托运营和管理合同方式可以实施保障房项目，但其对政府以及社会资本的吸引力，相对于其他ppp模式的运作方式来说较小。当然，管理合同方式因其通常作为转让运营移交的过渡方式，在合同期限一般不超过3年的情形下，其与委托运营方式应该相差无几。
三、以合同期限较长的四种方式实施的法律探讨
(一)以是否需要建设来考虑保障房项目实施方式
需要建设的ppp模式运作方式包含建设运营移交、建设拥有运营和改建运营移交。建设运营移交是指由社会资本或项目公司承担新建项目设计、融资、建造、运营、维护和用户服务职责，合同期满后项目资产及相关权利等移交给政府的项目运作方式。合同期限一般为20-30年。建设拥有运营由建设运营移交方式演变而来，二者区别主要是前一种方式下社会资本或项目公司拥有项目所有权，但必须在合同中注明保证公益性的约束条款，一般不涉及项目期满移交。改建运营移交是指政府在转让运营移交模式的基础上增加改扩建内容的项目运作方式，合同期限一般为20-30年。
不需要建设的ppp模式运作方式转让运营移交，是指政府将存量资产所有权有偿转让给社会资本或项目公司，并由其负责运营、维护和用户服务，合同期满后资产及其所有权等移交给政府的项目运作方式。合同期限一般为20-30年。
因此，不管是建设运营移交、建设拥有运营和改建运营移交，还是转让运营移交，相对于委托运营和管理合同来说，其合同期限更长。
(二)以是否拥有保障房项目所有权来考虑社会资本或SpV公司(项目公司)的融资或再融资
拥有保障房项目所有权的ppp模式运作方式，包含建设拥有运营和转让运营移交。在这两种运作方式中，社会资本及其设立的SpV公司(项目公司)拥有保障房的所有权，这对社会资本来说，吸引力相对于其他运作方式要强大很多，这对社会资本或SpV公司(项目公司)以保障房项目资产的所有权去融资和再融资，都相对有利。不拥有保障房项目所有权的ppp模式运作方式，包含建设运营移交和改建运营移交。当然，部分改建运营移交项目，社会资本及SpV公司(项目公司)也将拥有保障房项目资产的所有权。但是，从总体上来说，这两种方式并不拥有保障房项目资产的所有权。
在转让或移交的过程中，因涉及是否拥有保障房项目资产所有权，会直接影响社会资本及其SpV公司(项目公司)的融资或再融资，同时也将直接涉及资产转让的税费承担，这是社会资本与政府在建立合作伙伴关系时必须仔细考虑的众多关键点之一。
四、以不同的投资回收方式实施ppp运作方式的法律探讨
(一)三种不同的投资回收方式
三种不同方式为：政府付费、使用者付费和可行性缺口补助(VGF)。
根据财政部《关于规范政府和社会资本合作合同管理工作的通知》(财金〔2014〕156号)的规定，政府付费是指政府直接付费购买公共产品和服务。在政府付费机制下，政府可以依据保障房项目设施的可用性、产品或服务的使用量以及质量向SpV公司(项目公司)付费。政府付费是公用设施类和公共服务类项目中较为常用的付费机制，一些公共交通项目也会采用这种机制。
使用者付费，是指由最终消费用户直接付费购买公共产品和服务。SpV公司(项目公司)直接从最终用户处收取费用，以回收保障房项目的建设和运营成本，并获得合理收益。高速公路、桥梁、地铁等公共交通项目以及供水、供热等公用设施项目通常可以采用使用者付费机制。
可行性缺口补助是指使用者付费不足以满足项目公司SpV公司(项目公司)成本回收和合理回报时，由政府给予SpV公司(项目公司)一定的经济补助，以弥补使用者付费之外的缺口部分。可行性缺口补助是在政府付费机制与使用者付费机制之外的一种折衷选择。在我国实践中，可行性缺口补助的形式多种多样，具体可能包括土地划拨、投资入股、投资补助、优惠贷款、贷款贴息、放弃分红权、授予项目相关开发收益权等中的一种或多种。
(二)根据保障房项目情况选择不同的投资回收方式
根据保障房项目类型和风险分配方案的不同，政府付费机制下，政府通常会依据保障房项目的可用性、使用量和绩效中的一个或多个要素的组合向SpV公司(项目公司)付费。具体包含可用性付费、使用量付费和绩效付费三种方式。可用性付费，是指只要SpV公司(项目公司)所提供的保障房项目设施或服务符合政府与社会资本签订的相应房地法苑合同约定的标准和要求，政府就付费。使用量付费，是指政府主要依据SpV公司(项目公司)所提供的项目设施或服务的实际使用量来付费。在按使用量付费的项目中，保障房项目的需求风险通常主要由SpV公司(项目公司)承担。因此，在按使用量付费的项目中，SpV公司(项目公司)通常需要对保障房项目需求有较为乐观的预期或者有一定影响能力。实践中，污水处理、垃圾处理等部分公用设施项目较多采用使用量付费，保障房项目较少采用。绩效付费，是指政府依据SpV公司(项目公司)所提供的公共产品或服务的质量付费，通常会与可用性付费或者使用量付费搭配使用。在按绩效付费的保障房项目中，政府与SpV公司(项目公司)通常会明确约定项目的绩效标准，并将政府付费与SpV公司(项目公司)的绩效表现挂钩，如果SpV公司(项目公司)未能达到约定的绩效标准，则会扣减相应的付费。
房地产项目运作管理篇9
关键词：房地产；财务风险；目标；构建；措施
中图分类号：F275文献识别码：a文章编号：1001-828X（2016）030-000-01
一、房地产行业发展现状分析
我国国民经济发展的速度比较快，房地产行业的发展状况较好，是国民经济中的重要组成部分。房地产行业主要以土地和建筑物为其日常经营对象，是从事房地产开发、建设、经营、管理和服务等多种经济活动为一体的综合性产业，具有先导性和基础性，在国民经济中发挥着一定的带动性作用。市场经济不断发展，城市化水平走势稳步提高，同时人口流动增加和居民消费水平的不断提高增加了居民对住宅的需求，因此人们对房屋的需求较为强烈，房地产行业处于买方市场。
但是，2011年国家针对房地产行业的发展颁布了一系列政策，比如出台了限购、限贷、上调存款准备金率和利息率等政策，强化了对房地产企业的宏观调控，房地产行业的发展不容乐观，其行业竞争性逐渐增大。由于政府的宏观调控，房地产行业的高收入和高利润等特点被打破，出现了部分撤资现象，日常的资金营运工作质量直接影响到房地产企业的发展状况，企业在进行市场运作过程中需要面临的市场风险系数增大。在这样的经济发展背景下，房地产企业对内需要构建财务风险管理体系，转变房地产企业在财务危机前的被动局面，提高自身的综合竞争实力，保证财务管理工作的顺利开展。
二、房地产企业财务风险管理目标
笔者认为，房地产企业财务风险管理目标是动态的，是在风险管理过程中不断进行调整的，因此风险管理目标可以将风险作为管理目标区分的重要划分线。
在风险对房地产企业产生影响之前，企业财务风险管理目标主要是为了实现成本支出合理并保证工程项目的安全开展。房地产企业作为一种经济组织，其经营管理的目标就是实现自身经济利益最大化，因此其会选择预期收益或者是预期收益现值最高的投资方案，而且会尽可能的控制成本，以期通过合理的成本支出获得合理的经济收入。同时，房地产企业十分重视工程项目安全生产，安全生产直接影响到企业对工程的投入成本，同时还影响企业的形象和工程项目的进度。
在风险对房产企业产生影响之后，企业财务风险管理目标主要是为了保证企业正常运营和实现企业的项目预期目标。财务风险的产生会直接对企业的财务状况带来负面影响，甚至对房地产企业带来重大的经济损失，因此在风险产生之后，房地产企业需要尽可能降低财务风险对企业造成的损害，保证资金营运健康，以便保证企业的正常运营。同时，房产企业财务风险管理需要控制风险对项目开展的影响，缩小并调整企业在实际运行和计划过程中出现的偏差，使得工程项目的收益达到预期目标。
三、房地产企业构建财务管理体系应该财务的措施
无论是房地产企业还是其他类型的企业，其构建财务管理体系都需要从三个方面入手，即财务风险识别、财务风险评估和财务风险防控。
（一）财务风险识别方面应该采取的措施
房地产企业要做好财务风险管理体系构建工作，首先就要根据企业的性质选择科学合理的财务风险识别办法，保证财务风险识别工作的嗜沸裕以便为风险防控和评估工作提供必要的信息，为风险管理部门提出针对性的管理方法和手段提供依据。其次，房地产企业在风险识别方面要重视财务风险调查表的使用，可以使用风险调查表对企业的财务风险识别工作进行辅助，以便对风险定性因素进行识别，帮助房地产企业迅速判定自身是否正面临着财务风险。财务风险识别表简单可靠，对企业的初步自查风险管理工作具有重要的积极作用。
（二）财务风险评估方面应该采取的措施
财务风险评估工作的开展需要有风险评估指标，可以将风险评估指标分为定量指标和定性指标。定量指标可以分为财务效益指标、资产运营指标、偿债能力指标、发展能力指标等等，不同的指标下又可以分为不同的评估内容和指标。风险评估的定性指标可以主要分为产品市场占有率、领导综合素质、员工综合素质、组织运行效率、经营发展战略、技术装备等。房地产企业应该根据自身的性质和特点选择科学的风险评估指标，根据典型性原则选择并构建房地产企业财务风险评估指标系统，为风险评估工作提供必要的基础。
房地产企业财务风险评估管理工作可以从财务指标和非财务指标入手进行选择，并将财务性风险评估指标和非财务性评估指标结合起来。房地产企业可以对财务性指标进行分层次管理，可以设定一级的财务性评估指标，在一级财务性评估指标下设置二级财务评估指标。比如，房地产企业可以将短期偿债能力设为一级财务性评估指标，在短期偿债能力下设置流动比率、速动比率等二级评估财务性评估指标。非财务性指标可以分为组织运行效率、销售渠道、人才管理、岗位设置、制度管理、战略制定的科学性等方面。
（三）在财务风险防控方面应该采取的措施
房地产企业要做好财务风险防控工作，就要积极拓宽资金筹措渠道。房地产企业项目的开发周期较长，资金需求量大，因此房地产企业要重视资金运营工作的重要性，为项目的顺利开展提供必要的可持续性的资金流，为项目开展提供必要的资金保障。其次，房地产企业要建立健全财务预算管理机制，根据项目和各个部门的实际情况开展预算编制工作，对资金的筹措、使用和分配进行科学的规划。在资金的使用上，财务管理部门要严格按照预算计划拨付资金，杜绝预算资金挪用和盲目借贷行为的出现。再者，要加强流动资金管理，重视大宗大额资金的财务稽核，定期进行对账工作，随时检查项目后期的资金保障情况。同时要完善风险防控监督管理机制，保证风险管理制度的执行效力。
参考文献：
房地产项目运作管理篇10
【关键词】房地产项目管理问题解决方案
1.房地产项目管理原则
1.1责任对等
责任对等是相对于房地产这个行业而言的，它的主要对象就是房地产的开发商。房地产之所以是一个暴利的行业，主要原因就是掌握良好的时机，并以最快的速度出售房产，并从中取得巨大的回收资金。但由于房地产回收的资金融资量过大，所以在资金回笼时，具有速度不够快的特点。所以，为了取得更多的回收资金，很多房地产为了争取更快的进度，不重视自己的职责，进而忽略生产的质量，生产出很多劣质的建筑，给社会的资源带来了很大的损失。
1.2成本最优
从房地产项目管理的角度对房地产的成本运行进行分析，为了能达到房地产成本最优的目标，就要在成本最优化，也就是最低化的基础之上，对房地产运行的成本不断的降低。房地产成本的最优化也要考虑到房地产生产的质量，只有合格的产品才能实现房地产成本运行的最优化，才可以给企业带来最大的利润，最终给社会营造有利的资源。
1.3质量管理
产品质量是每个企业的生存支柱，对于房地产行业来说，建筑的质量在企业中起到致命的作用。但在实际的生产当中，很多房地产开发商为了加快工程的进度，为了能较早的把房产投入市场，收回成本，在生产的过程中忽略多个施工环节，造成竣工后的房产质量较差。在消费者的使用中，频繁的出现多种质量问题。所以，在企业生产的施工过程中，做好房产质量管理工作的基础之上，做到行之有效的项目管理运作是十分重要的。
2.房地产项目管理中存在的问题
2.1前期，开发商准备不足
开发商在项目方案确立之前，缺少对市场的充分调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么。只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终不能超前别人。而且由于决策层缺乏对市场的调查，对市场没有充分的认识和了解，往往在方案决策阶段会出现失误，增大了企业的风险。
2.2中期，对设计不够重视
房地产项目在实施阶段也存在重施工，轻设计的问题。很多房地产开发商将注意力过多投向施工阶段，但是对科学合理的规划设计方案能够给项目带来的价值明显重视不足，也就是只是强调施工，轻视了设计。对房地产项目的外观设计多随波逐流、贪大求洋，而不是结合项目自身特点，因地制宜，体现项目自身的特色来满足消费者的需求。还有很多房地产项目的设计，只是简单的复制了外地甚至国外的某些项目的风格，而不去考虑是否本地条件是否适合及周边环境能否协调，最终完成的产品也与消费者需求相差甚远。
2.3后期，合同不严谨
房地产项目在工程施工阶段签署的工程施工合同内容不完整、条款不严谨，尤其是在承包商配合以及各专业接口方面的划分和规定不够详细具体，造成各承包商之间协作效率低下，推诿扯皮时有发生，并最终导致工程的延期。在工程项目的收尾期，开发商往往需要花费大量的时间与精力用于协调各方之间的配合，而且工程本身往往会遗留下许多的缺陷和问题，一旦这些问题爆发，又会由于合同内容的不严谨造成难以分清各方责任，进而影响项目整体的效率和形象。
3.解决方案
3.1选用正确的项目管理方法紧抓基础管理和动态管理
项目管理既要适合于施工企业所具备的经营管理水平特点，又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，可以提高项目管理水平和工作效率。在运用量本利分析法进行项目目标成本管理时，不能简单地根据产量、成本、利润三者的依存关系，应用数字模式预测一个目标值，还要根据企业生产管理需要，建立目标成本管理制度，通过目标分解，各子系统健全跟踪制――信息反馈――总结考核的全过程，不断推进成本管理，确保经济效益的提高。
实施现代化管理离不开基础管理，如计量管理，监测手段、编制和执行各类定额、统计报表、信息管理等。无论运用何种现代化管理方法，都离不开这些基础工作所提供的资料、数据和信息，如果没有正确的计量技术和监测手段，没有详尽全面的统计报表，没有及时有效的各类信息的反馈，再好的现代化管理方法也不能发挥它的威力。因此，必须抓好各部门的基础管理，积累更多、更全面的基础资料，为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据，使“方法”在施工项目中发挥更大的作用。
认真抓动态过程的管理，反复运用，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。项目动态管理的主要过程就是不断重复下图中各步骤的一个过程，过程中可以根据执行力的大小程度判断工程管理的效果。
3.2提高项目管理人员素质科学实施项目管理
目前我国现有小而专、大而强的项目管理公司不多，许多都是东拼西凑的杂牌队伍，而且专业性的项目管理人员非常少，人员素质也不高，对项目管理的性质、任务、机制认识不够，管理片面，往往局限于对施工质量的监控，使我国的建设项目管理在理论和方法上与先进国家相比都存在较大的差距。要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念，懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，要实现现代化管理是非常艰难的。同时，项目的每一位管理人员要随着社会的不断进步、科学管理技术的不断发展，不断对自身充电，接受上岗培训，通过培训，提高管理素质，如今的项目管理是集智慧、专业并运用一切可能运用的手段的管理。可以说，项目经理素质的高低，决定了是否能够带出一支合格的项目管理队伍。而具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目的各项工作在健康有序的环境下开展。
3.3加强行业法律法规建设
近年来，房地产开发建设领域中仍存在诸多问题，一些房地产开发建设企业受经济利益的驱使，置法规体制于不顾，处处钻空子，严重损害了国家和集体的利益。反映在：基本建设有章不循、有法不依，不报建、不招标，任意肢解发包工程，强行不合理压价；行业垄断，一个行业的工程往往是本行业立项、本行业投资、本行业设计、本行业施工、本行业监理，不允许外行业队伍进入；工程项目可行性研究成为“可批性研究”；现场签证无中生有、价量不实；不法中介行为严重；还有钱权交易，搞工程腐败等。这些都极大地制约和限制了我国项目管理的发展。所以，加强房地产行业的法律法规建设是完善和规范房地产行业发展的重要保证。