城镇土地等级划分标准篇1
第二条除乡行政区域外，本省内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人，应当按照本办法的规定缴纳城镇土地使用税。
乡行政区域内，在报经省政府批准的工矿区范围内使用土地的单位和个人，应当按照本办法的规定缴纳城镇土地使用税。
以上所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
第三条城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定的适用税额计算征收。
对纳税人实际占用土地面积的确定，以土地使用权属证书所确认的土地面积为计税依据；对未取得土地使用权属证书的，以实际使用的土地面积为计税依据。
第四条除乡行政区域外，本省内用于生产、经营的土地，均应依照本办法缴纳城镇土地使用税。
在乡行政区域内，常住人口（含务工人员）超过5000人、公共服务设施配套且区域内企业数量较多或规模较大的集镇或工商企业集中地，经市、县（市、区，下同）政府确定，由省地税局审核后报省政府批准，可作为工矿区征收城镇土地使用税。
第五条本省不同土地等级对应的城镇土地使用税税额标准如下：
大城市：每平方米年税额分别为5元、10元、15元、20元、25元；
中等城市：每平方米年税额分别为4元、8元、12元、16元、20元；
小城市：每平方米年税额分别为3元、6元、9元、12元、15元；
县城、镇、工矿区：每平方米年税额分别为2元、4元、6元、8元、10元。
大、中、小城市的划分标准按《中华人民共和国城市规划法》相关规定执行。
第六条各市、县政府根据当地区位条件、公用设施建设状况、经济社会发展程度等综合因素，确定土地等级级数和范围，选择相应的适用税额标准。城市土地等级划分级数不少于3级。
各市、县政府可依据本地区经济社会发展变化，适时调整土地等级划分级数、范围和适用税额标准。
第七条《条例》第六条第（一）、（二）、（三）项所列免征城镇土地使用税的土地，不包括这些单位的经营、出租用房或场地所占用的土地。
第八条经济欠发达地区，如按本办法规定的标准征收确有困难的，由当地市、县政府提出申请，经省地税局审核，报经省政府批准后，其城镇土地使用税的适用税额标准可逐级适当降低，但降低额不得超过本办法第五条规定最低税额的30%。降低税额标准的执行期限一次不得超过3年。
第九条城镇土地使用税按年计算、分期缴纳，具体缴纳期限和次数由各市、县地税局确定。
第十条除《条例》规定的免税土地外，其他用地的城镇土地使用税的减征、免征一律按相关税收法律、法规和有关规定执行。
城镇土地等级划分标准篇2
“十五”期间，根据上海市国民经济和社会发展的总体要求，将要实施重点突破、有序推进的城镇发展方针，努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系。经研究，市政府决定，本市重点发展“一城九镇”，即：松江新城，以及朱家角、安亭、高桥、浦江等九个中心镇。试点工作要立足21世纪，借鉴国际成功经验，实现高起点规划、高质量建设、高效率管理，建设各具特色的新型城镇。
到2005年，“一城九镇”开发建设要初具雏形，人口与城镇规模基本合理，基础设施和公共设施建设基本完善，特色经济与特色风貌基本形成，初步建成若干个规划科学、结构合理、功能健全、环境良好，并与国际大都市相匹配的国内一流的现代化城镇。
一、加强对试点城镇规划的指导和管理
1、由地方政府负责组织编制“一城九镇”的总体规划和特色风貌设计。按照上海市土地利用总体规划和城市总体规划的要求，在完成乡镇行政区划调整、明确试点城镇镇域范围和镇区区位以及明确城镇功能定位的基础上，2001年5月份之前修编完成“一城九镇”的土地利用总体规划，编制完成城镇总体规划和特色风貌设计，报市政府审批；上半年完成“一城九镇”“十五”经济、社会发展与城镇建设实施计划。市有关部门要加强对试点城镇总体规划与实施计划的指导与管理。
2、塑造“一城九镇”的特色风貌。综合考虑城镇的功能定位、城郊特点、产业特色、地貌特征、历史文脉等因素，借鉴国外特色风貌城镇建设的经验，引进国内外不同城市和地区的建筑风格，重点在城镇新建城区，因地制宜地塑造“一城九镇”的特色风貌。同时，注重保护和弘扬传统历史文化。鼓励“一城九镇”通过组织国内外优秀设计力量，开展特色风貌规划设计招投标，引入国际的先进设计理念，提高城镇规划的起点与水准。对招标引入国外一流设计力量参与“一城九镇”特色风貌设计的区县，由市政府酌情给予一定的经费补贴。
二、完善试点城镇的用地制度
1、确保试点城镇的用地指标。在保证全市交通、水利等重大建设工程占用耕地需要的基础上，对“一城九镇”建设用地指标实行计划单列，并实施批次供地。占用耕地平衡办法，参照重大市政工程标准实行“占二补一”，不足部分市和区县各补充50％。对耕地按年度占补平衡仍有困难的试点城镇，允许延时平衡。
2、率先试行农村集体土地使用权流转制度。在建设用地规划范围内，鼓励以集体土地使用权为合作条件，参与试点城镇基础设施开发。同时，制订农用地转用、征地补偿、征地农民安置等相关办法。对具有升值潜力的土地实行储备制度，增值后通过招标等方式予以出让，使土地的级差价值显化，其增值部分用于安置农民和试点城镇的基础设施、公共设施建设等。
3、鼓励农民进城镇购房建房。在农民原宅基地退还农村集体经济组织并实施复垦的前提下，对农民进入城镇建房购房给予适当的经济补偿，并减免上缴政府的土地出让金，降低农民进城镇建房购房成本。严格控制零星分散的农民建房用地审批。清理土地流转中不合理的收费项目，降低土地流转成本。启动进入城镇农民的购房商业贷款。
鼓励进入城镇落户的农民归还其自留地和承包地的使用权，该自留地和承包地由集体组织调整给他人使用，并对归还者进行适当的经济补偿。
三、加快试点城镇工业的集中和特色经济的培育
1、以工业化带动城镇化，以城镇化推动工业化。产业发展是城镇建设的基础。“一城九镇”要根据全市产业布局的要求和各自城镇功能的定位，发展有各自产业支撑的工业重镇、商贸集镇、港口城镇、旅游古镇和卫星卧城等。
2、积极培育城镇特色经济和优势产业。根据“一业特强、多业发展”的要求，对经认定的“一区（县）一业”中重点扶持的行业和产品，鼓励到试点城镇的工业小区内发展，将市级税收的增量部分，按一定比例通过财政转移支付返还给所在区（县）和试点城镇。市中心城连锁商业在“一城九镇”分设网点实现的财政收入专项返还试点城镇的一级财政，以促进建设现代化的商业、服务业设施，发展新型商业业态。
3、合理调整“一城九镇”工业园区布局。经市政府审批，符合产业结构调整布局的“一城九镇”规划的工业小区可作为市级工业园区的分区，享受相关政策。鼓励镇域范围内及周边乡镇的工业向“一城九镇”规划的工业小区集中，否则不予批准新的工业用地。对“一城九镇”工业小区内的土地使用权，可由单一经济组织所有改为多个经济组织共有，建立工业用地调剂使用制度。对村级单位和企业在招商引资中引进的项目，凡落户在“一城九镇”工业小区的，其经济指标计算在本村之内。
四、鼓励人口向试点城镇集中
1、多渠道吸引人口进入试点城镇。制定鼓励本市农民进入试点城镇的导入办法，明确市中心城人口迁入试点城镇的引入政策，提出符合城镇发展需要的外省市人员迁入试点城镇的准入条件。适当放宽“一城九镇”迁户落户的户口指标限制，适当提高市中心城人口落户的条件，形成有利于人口合理流动的机制，保持科学的城镇人口规模与结构。
2、对本市农民实行向试点城镇集中的导入政策。户口在本市农村的人员，凡在城镇建成区内购买商品房者，或经批准在镇区内自建房者及其直系亲属，可申请落户该城镇。因在城镇务工经商，投资兴办二、三产业，或受聘于城镇企事业单位，或因被征用土地而投靠镇内直系亲属，以及有其它正当理由的，均可迁入镇区并登记为城镇常住户口，享受城镇居民的待遇。
3、对市中心城人口实行向试点城镇疏解的引入政策。试点城镇要以最适宜的生态环境、各具特色的城镇风貌和现代化的居住功能吸引市中心城区人口。有条件的试点城镇开发可与市中心城旧区改造相结合，制定试点城镇新区开发与市中心城旧区改造的“搭桥”政策。财政、土地等部门对参与城镇建设的开发公司在旧城改造、房地产开发、市政和绿化建设、土地供给等方面给予优惠政策，以吸引市中心城居民入住试点城镇。
4、对外省市人员实行“投资性移民”（含购房投资）或“智力性移民”的准入政策。对于外省市具有一定专业水准的科技、教育、管理等方面的人才和具有本市紧缺技能的人员，经市有关部门核定后，可登记为城镇户口；对带投资、带项目的外省市人员定居试点城镇的投资额起点标准，由各区县政府根据开发城镇经济、招商引资的实际需要进行审核，报市政府批准后执行。对属“智力性移民”和“投资性移民”的外省市人员，不规定居住期限，不征收增容费。
五、实行有利于吸引人口进入城镇的就业和社会保障政策
1、进一步完善城镇社会保障制度。在“一城九镇”建立社会保障服务中心，提供就业和社会保障服务。对进入“一城九镇”务工、转为城镇户籍后的农民，发给《劳动手册》，实行与城镇劳动者一样的就业政策，准予参加城镇社会保险。征地农民可在落实安置补偿、解决基本保障的前提下，进入市场就业。
2、建立城镇和农村社会保险之间的转换渠道，实现市中心城、“一城九镇”及农村之间的一体化运作。本市农村户籍人员到城镇就业，本市城镇户籍人员到乡镇企业或农村就业，实行城乡个人养老保险关系转换衔接。转入本市城镇户籍的外省市人员，其原有的社会保险关系转入本市，与本市的城镇社会保险相衔接。
3、市级工业园区招聘劳动力时，有条件的地方应优先考虑“一城九镇”的居民，以提高“一城九镇”居民就业率。要创造必要的交通条件，为进入市级工业园区工作的试点城镇居民提供方便。
六、提高试点城镇基础设施、公共设施的建设标准与配套水平
1、按照“城镇基础设施与公共设施配置水平要适度超前、生态环境质量要优于市中心城”的原则，加强“一城九镇”的环保、绿化、道路、给排水、信息网络等基础设施和公共设施的建设，加快城镇教育、文化、卫生、体育、广播电视、社会福利和就业保障等社会公共设施的建设。
2、试点新城的基础设施与公共设施，要按照国际化、信息化、现代化中等规模城市的要求配置。推行分质供水、雨污水分流。推广使用清洁能源。实行生活垃圾分类收集与综合利用，逐步实现生活垃圾的减量化、资源化，基本达到无害化处理。污水排放基本达标。发展集中绿地，城区绿化覆盖率达到40％以上。新建城区住宅建设容积率控制在0．8以内，以多、低层建筑为主，严格控制高层建筑。新建城区有条件的路段共同沟要一次规划到位，并根据发展需要分步实施。
架空线要入地埋没。光缆到小区，进行宽带信息网建设。试点新城要建成寄宿制中学（含高中）、三级医院、综合性体育游乐场所、文化娱乐中心，以及高标准的商务楼、宾馆、大卖场等。
3、参照试点新城的建设标准，从区域中心的城镇功能和辐射范围出发，合理配置试点中心镇的基础设施和公共设施。试点中心镇镇区绿化覆盖率达到45％以上。新建城区住宅建设容积率控制在0．6以内，以低层建筑为主，适当控制多层建筑，禁止建设高层建筑。试点中心镇要建成有特色的高级中学、二级以上医院、综合性文化娱乐体育中心，以及假日酒店、大型超市等。
4、要切实提高试点城镇的交通配套水平。优先考虑“一城九镇”
与市中心城之间轨道交通的规划与建设，对沿线的试点中心镇应考虑设置站点。完善试点城镇与市中心城、周边区（县）中心镇相连的高速公路网和干线公路网。将“一城九镇”的重大基础设施和公共设施项目列入市重大工程建设计划。
七、加大市与区县政府对试点城镇的财政支持力度
1、进一步完善试点城镇的财政体制。在“一城九镇”设立镇（城）级金库，做到一级政府、一级财政、一级金库，统筹安排政府财力。并根据分税制财政体制的原则，协调区县、乡镇两级财政的分配关系，合理确定试点城镇的财政收支范围。
2、市与区（县）两级预算内外财力要向试点城镇倾斜。“十五”
期间：经市政府审批的“一城九镇”工业小区内，注册地与经营地一致的新办或新迁入的生产型企业，上交的税收中属市级收入的新增部分，原则返还试点城镇；市财政在转移支付中设置都市型特色农业专项因素，并按市财力转移净额的5%支持“一城九镇”的农业基础设施建设和实现农业规模经营；市与区县两级政府的土地出让金全额返还试点城镇。通过市与区县两级政府共同努力，力求确保每年对试点城镇有一定力度的财政支持。在市、区县财政返还给试点城镇的财力以及部分市级转移支付财力的基础上，市、区县、镇联手建立试点城镇开发建设及特色风貌建设的专项资金。
3、鼓励金融机构为“一城九镇”的开发建设提供服务。支持金融机构到“一城九镇”开设分支机构，充分发挥金融机构在试点城镇发展中的作用。引导国有商业银行采取多种形式，为试点城镇建设提供中长期信贷支持。对试点城镇基础设施建设贷款，市、区县、镇政府财政给予一定比例的贴息。
八、完善城镇发展管理体系和市场化开发运作机制
1、建立多层次城镇建设的推进管理体系。建立由常务副市长为组长、分管副市长为副组长的市试点城镇发展推进协调小组，实行试点城镇建设的统一领导和协调管理。推进协调小组下设办公室，成员由市计委、市政府体改办、市农委、市建委、市规划局、市财政局、市房地资源局、市劳动保障局、市民政局、市公安局等部门组成。“一城九镇”的相关区县建立相应的推进协调小组及办事机构，发挥各级政府的积极性。
2、按照国有资产授权和市场化运作的模式，建立试点城镇的多元化投资公司，承担城镇开发建设。试点城镇可选择一家或几家由市、区县、镇政府出资设立的城镇投资公司或建设开发公司，并吸纳国内外企业等社会资金参股入股，以投标发包等社会化开发方式，完成突进式开发建设。
3、加快“一城九镇”投融资体制的改革与创新。鼓励各类法人和自然人以多种方式，参与试点城镇基础设拖与公共设施的建设和经营，鼓励各种投资公司、控股公司、上市公司等参与试点城镇的开发建设。对有收益的基础设施与公共设施，可合理确定服务价格，实行有偿使用；可采用股份制等市场化的方式，进行综合开发，滚动发展。
九、有序推进试点城镇的协调发展
1、“一城九镇”要做到规划一步到位，建设分步实施，确保城镇开发有序进行，一般采取建设新城区、控制老城区，建成新城区、再改造老城区的开发方式。各有关区县要集中人力、物力与财力，优先保证“一城九镇”的开发建设。
2、对“一城九镇”以外城镇的开发建设，要实施适度控制，强化规划管理，按照“一区一貌”的原则，经过坚持不懈的努力，在区(县)范围内逐渐形成协调的城镇风貌与风情。2001年前，各有关区县要编制完成区县域规划，报市政府批准。对未经法定程序审批规划的城镇，要暂缓开发建设进度，尤其要严格控制“城市建设敏感区”和“城市生态敏感区”的开发。市有关部门要严格按照批准的规划进行建设和管理，严禁在公路沿线两侧进行无序开发，一经发现问题，要严肃查处；已经建成的建筑不得改造或扩建，并逐步予以拆除。
3、根据郊区乡镇行政区划和生产力布局调整的总体要求，合理设置和科学规划郊区工业园区的布点。原则上，以区划调整后的乡镇为单位，实施一个乡镇、一个工业小区的布局，并纳入区县域规划和城镇总体规划。已被撤并乡镇的原工业小区要同步撤并。今后村级不准再设新的工业点，已经落户在村的工业企业在实施技术改造和扩大生产规模时，要逐步做到向市级工业园区和乡镇规划的工业小区集中。
城镇土地等级划分标准篇3
abstract：Urbanlandgradingandevaluationisanimportantfoundationandbasicworktostrengthenthenationalmacro-control，improvethelandassetmanagement，establishastandardrealestatemarket，deepeningthereformofthelandusesystem，andcollectthelandtaxes.Firstly，webrieflyintroducethework'soverviewofurbanland-leveladjustmentandbenchmarklandpriceupdatinginChongqing.Combinedwithanewroundofurbanland-leveladjustmentandbenchmarklandpriceupdating，theproblemsofurban-landgradingandevaluationinunderdevelopedareasareanalyzed.andthen，weputforwardspecificmeasuresandrecommendationstopromoteurbanland-leveladjustmentandbenchmarklandpriceupdatinginunderdevelopedareas.
关键词：欠发达地区；城镇土地定级估价；问题与对策
Keywords：underdevelopedareas；urban-landgradingandevaluation；problemsandcountermeasures
中图分类号：F301.2文献标识码：a文章编号：1006-4311（2013）28-0003-03
0引言
城镇土地定级估价是加强国家宏观调控，完善土地资产管理，建立规范地产市场，深化土地使用制度改革，征收土地税费的重要依据与保障。10年来，在《城镇土地分等定级规程》（GB/t18507-2001）和《城镇土地估价规程》（GB/t18508-2001）的指引下，我国大部分地区相继开展了城镇土地级别调整与基准地价更新工作。总体而言，东南沿海发达地区，土地市场较为发育，国土管理基础工作较好，城镇土地级别调整与基准地价更新工作成效显著，而中西部欠发达地区城镇土地定级估价工作相对滞后。为此，本文以重庆市城镇土地级别调整与基准地价更新为例，在分析城镇土地定级估价存在问题的基础上，提出推进欠发达地区城镇土地级别调整与基准地价更新工作的具体建议与对策。
1基本概况
自直辖以来，重庆市先后于2000年、2002年、2007年、2009年进行了城镇土地级别调整与基准地价更新工作，2011年又启动了新一轮城镇土地定级估价调整更新工作。这几轮都采用分类定级方法完成全市土地级别调整工作，结合国家规程和重庆市实际情况，重庆市城镇土地级别按照用地类型分为：商业、住宅、工业等3类。重庆市是中西部地区唯一的直辖市，区域范围广，土地质量差异大，土地级别数量也相对较多，2000年土地级别调整，全市商业、住宅、工业用地分别划分了20级别，其中主城区商业、住宅用地为12级、工业用地为8级，并完成了国有土地使用权基准地价及修正体系更新工作。随着重庆市城市建设的发展，主城区范围进一步扩大，2002年北碚区纳入到重庆主城区2616平方公里范围内，主城区工业用地级别随之增加至12级，并确定了相应级别的基准地价。2009年，为适应主城区由2616平方公里扩大至5473平方公里的需要，商业、住宅、工业用地级别分别增加至14级，并进一步补充了相应级别的基准地价。至此，目前重庆市全市城镇土地（商业、住宅和工业）级别为20级，其中主城区14个级别，并建立了相应的基准地价及修正体系。
2主要问题
2.1组织方式较为单一，有待进一步优化城镇土地定级估价是一项涉及面广、内容复杂、技术性强的工作，一般而言，该项工作主要由技术实力较强的高校或科研单位承担完成。但由于重庆市受到现有科教发展水平与政府管理体制的限制，承担过或参与过该项工作的高校或科研单位相对较少，除2000年城镇土地级别调整与基准地价更新工作由西南大学地理科学学院邱道持教授领衔的科研团队完成外[1-2]，其余几轮调整更新工作大部分是由评估公司完成。评估公司一方面受技术力量的局限，成果质量上难以保证，另一方面受市场变化影响较大，一旦解体或破产，基础资料与成果的延续性将受到较大影响。在新一轮国有土地使用权土地级别和基准地价调整工作中，特邀中国土地勘测规划院作为技术指导顾问单位，由重庆市国土资源和房屋勘测规划院作为技术牵头单位进行组织，主城区具体工作由评估公司组成的联合体承担。这一轮调整更新工作改变了以往单一的组织方式与模式，整合了多方技术力量，其工作模式的实施效果还有待进一步考量与验证。
2.2工作底图缺失，基础资料不全按照国家规程，城镇土地级别图的工作底图原则上以大比例尺城镇地籍图为基础，以土地利用总体规划图和城镇总体规划图为参考。目前，受行政管理体制的影响，重庆市现有土地类图件（包括土地现状图、土地利用图、土地规划图）格式不统一，autoCaD、mapGiS、mapinfo、Supermap、arcGiS等各类格式图件并存，尚未形成统一的国土资源管理应用软件与平台，特别是重庆市国土与规划分属不同的行政管理部门，部门之间受管理权限的影响，导致土规图和城规图衔接整合困难，包括主城区在内的大部分区县缺乏城镇土地定级估价工作底图。2009年重庆市城镇土地级别图仍是autoCaD格式，缺乏空间分析与统计功能，严重影响了成果的质量与精度。此外，城镇土地定级估价工作涉及调查的内容较多，包括国土、规划、发改、商业、交通、环保、统计等多个部门资料，同时还要进入现场实地踏勘，而在实际外业调查过程中，除主城区及区县县城外，大部分小城镇一方面受经济发展水平及管理水平限制，相关部门缺乏相应的资料与基础图件；另一方面部分城镇发展较快地区，随着新区建设，道路不断延伸，商业中心也可能转移，现有资料更新不及时，资料较为陈旧，大多以老城区资料为主，新区资料相对不足[3]。
2.3定级因素考虑不足，级别体系有待建立与沿海发达地区相比，内陆欠发达地区重庆属于典型的山水城市，地势起伏大、跨江桥梁多，因而重庆特有的自然条件特点对城镇土地级别的影响较其他城市相比较大，特别是地形地貌因素对城市布局、规划选址、市政建设、景观设计都有显著影响，受到山丘、桥梁的阻力与阻隔，城市总体呈组团式发展，定级因素的空间衰减比一般城市要快，土地级别空间配置差异明显。目前，重庆市定级因素因子体系中，除遵循国家过程外，尽管在近几轮土地级别调整过程中设定了相关地形因素，赋予了一定权重，但总体而言对地形地貌因素考虑还有所欠缺，没有较系统地开展这方面的研究工作，尚未建立起符合重庆实际的定级因素因子体系[2，4]。此外，相比东部地区而言，重庆作为中西部地区唯一的直辖市，区域幅员辽阔，城乡差异显著，除主城9区外，现辖29个区县。目前国内其它地区土地级别调整工作都是以单一中心城市为工作对象，土地级别分布相应地呈现出由市中心向郊区逐渐衰减的规律，而重庆市若整个市域范围统一定级，由于城镇间相距甚远，各定级因素影响范围尚不足以辐射过远的距离，假若各个城镇单独定级并自成体系，由于城镇土地定级的目的是反映土地级差，势必造成评估尺度的不统一，有悖于土地管理的需求[5]。
2.4土地房屋交易形式单一，地价人为因素影响大受经济社会发展的限制，内陆地区城乡土地市场尚不健全，发育程度较低，就目前的资料来看，大多数城镇土地、房屋交易形式单一，主要以楼盘交易案例、土地招拍挂案例居多，土地房屋出租、土地征用等案例较少，而且样点资料中以住宅用途的居多，商业、工业用地的样点较少。同时，由于城乡、区域发展不平衡，多数城镇商业中心与网点较为集中，导致所获取的地价样点基本集中于城镇中心区域，其他地区样点资料较少，地价样点整体分布不均，缺乏梯度变化；而且，部分样点地价在统计的过程中，受人为因素的影响较大，价格和实际不符，异常样点数据较多，造成能够作为基准地价评估的有效样点相对较少，从而导致计算出来的基准地价与实际不符，一般高于土地市场实际水平。同时，计算出的基准地价还要经过专家论证、意见征询的形式来确定其合理性，然而由于基准地价成果是在一定内涵界定下的标准，与现实情况有一定差距，从而导致人为判断上的偏差[6]。此外，基准地价是区域城镇土地平均价格的反映，基准地价修正体系才是地价评估的重要依据，基准地价修正体系的科学性和适用性，其影响因素与权重设置的合理性，都会影响到地价评估的客观性。
3对策建议
3.1优化定级估价工作组织模式鉴于本轮城镇土地定级估价调整更新工作模式与实施效果，建议今后在城镇土地级别调整与基准地价更新过程中，应进一步整合政府部门、技术事业单位、高校（科研院所）、评估机构等多方技术力量，优化工作组织模式，搭建协同工作平台，发挥各自优势，建立合作联动机制，提高工作成果质量与水平。特别是土地级别调整与基准地价更新工作开展前期，在局调研项目、科技项目、前期工作项目中设立有关城镇土地级别调整与基准地价更新相关课题研究，重点在山地城镇土地级别因素因子与用地分类、多层次的全市统一城镇土地级别体系、基于城乡统筹的主城区与区县基准地价一体化体系、城镇土地级别调整与基准地价更新管理信息系统等方面进行研究，并吸纳高校科研院所力量联合攻关，以有效发挥高校科研院所学术研究能力强的特点，进一步提高整体工作成果的科学性、理论性和实效性。
3.2加大定级估价工作信息化建设力度加快国土资源“一张图”工程建设，进一步丰富完善全市定级估价范围内工作底图的要素信息，增加工作底图要素的精细化程度，以满足城镇土地级别调整与基准地价更新工作对信息化建设的要求；在此基础上，针对目前全市调整更新软件不统一的现状，统一规范全市调整更新软件；完善重庆市城镇土地级别调整与基准地价更新数据库标准，形成历史数据库，避免数据重复建设，改变目前土地定级估价数据缺失、数据格式不统一、存放散乱等现状；开发城镇土地级别调整与基准地价更新管理信息系统，实现城镇土地定级估价基础空间数据的采集处理，土地级别与基准地价的精确评估，土地级别与基准地价信息的快速获取与查询，保证成果数据的统一管理与使用；研发基于webGiS的城镇地价动态监测信息系统，通过互联网实现城镇地价数据的快速上传、动态更新、快捷查询与智能化服务，在满足政府管理信息化需求的同时，实现地价信息的社会化服务功能。
3.3建立“大统一，小分散”的土地级别与基准地价体系结合重庆市域特点，着力构建以“市域中心城市-区域中心城市-中小城市-重点小城镇-一般城镇”为主的全市统一城镇土地级别与基准地价体系，即在各区县相对独立定级估价的基础上，加强主城区与区县土地级别与基准地价的衔接，按照重庆市城镇体系，以主城区城镇土地级别与基准地价成果为参考与依据，建立全市统一的城镇土地级别与基准地价体系，并为城乡地价一体化体系的构建打下良好的基础[7]。此外，结合重庆国土和房管合一的实际，探索“多因素综合定级”和“以价定级”[8]的有机结合，即在土地市场较为发育的主城区范围内探索“以价定级”，作为“多因素综合定级”的补充和验证，在土地市场尚不发育的都市区以外范围仍采用“多因素综合定级”的方法确定土地级别。
3.4完善基准地价评估思路与成果应用体系在地价样点的选择上，应力求有代表性和典型性，保证样点地价能真实反映同级同类土地的区域价格水平。同时，应进一步拓展地价样点的采集范围，划拨、协议出让等土地交易案例较多的样点，可进行相应交易方式修正后进行地价评估；尝试在建立城乡地价一体化体系的基础上，利用集体所有土地（农用地）上的土地房屋交易（流转）样点测算地价时，应进行相应的权利修正，并采用成本逼近法和市场比较法等多种方法进行测算验证；在交易案例较少的区域，可采用空间模拟或空间插值，辅以实地交易案例验证的方法，进行地价评估；针对不同区域特点，应有差别地选择市场比较法、收益还原法、成本逼近法和剩余法进行基准地价评估。此外，为增加基准地价更新成果的科学性和可操作性，应逐步开展区段价、路线价和标定地价的评估工作，丰富完善基准地价的应用范围，增加地下空间土地使用权处理、部分特殊用地的应用说明，建立较为全面、完善的基准地价修正体系，出台详尽的成果应用说明，以满足地价管理的实际需要。
参考文献：
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城镇土地等级划分标准篇4
关键词：土地资源承载力；用地适宜性；农牧型城镇
引言
土地资源是人类社会赖以存在的最基本的物质基础，在人口、资源、环境和区域发展关系中居于其它资源无法替代的核心地位[1]。伴随着生产水平的提高、人类活动范围的扩大和加剧，土地资源的利用面临着巨大的压力。通过对土地资源承载力进行评价与分析，能够掌握土地资源对于人口增长、城镇建设、农牧业生产、生态平衡等的支撑程度以及土地开发利用潜力，为协调区域环境系统与区域社会经济发展提供重要依据[2]，检验规划实施是否具备可行性。
1土地资源承载力研究回顾
1.1土地资源承载力的含义
一般认为，土地资源承载力即区域土地所能持续供养的人口数量。也有学者提出，土地是综合性极强的资源，它要承载人类各种活动的压力，包括生活活动的压力、生产活动的压力和生态环境的压力[3]，承载力的研究是对区域土地、食物、人口、资源、环境与发展的系统透视[4]。本文侧重于从生态敏感性的角度，在考虑土地适宜性分区的前提下，对农牧型城镇的土地人口承载力进行研究。
1.2土地资源承载力研究趋势
土地资源承载力的研究最早是由人口学家展开的，而后在生态学、社会学等多个学科领域的研究也逐渐增多。传统的土地资源承载力研究偏向于耕地资源，是基于土地生产力约束下的区域性人地关系研究，并衍生出生态足迹的分析方法[5]。目前的研究则在内容上由单一要素转向耕地、林地、园地、牧草地、建设用地等多个要素的综合性评估。分析技术及手段也趋于多元化，由单纯的公式计算转向成熟的模型分析和遥感、地理信息系统方法相结合的分析方法上，实现了更准确、深入、全面的定量研究，大大增强了时效性和预测能力，对解决实际土地与人口的矛盾问题有较强的针对性和较大的实际应用性。
2基于用地适宜性的牧业型城镇土地资源承载力研究方法
从区域视角出发，评估建设用地可行性是基于用地适宜性的农牧型城镇土地资源承载力评估方法的特征与优势。城镇用地的发展越来越多地与周边坡度、坡向、地势、环境敏感区等结合起来，规划师则要指出用于城镇用地存在的问题和发展的优势，因此，用地适宜性分析是规划的重要基础。
适宜性分析从发展看，基本可归纳为以下类型：①筛网制图法；②景观单元法；③灰色分析法；④GiS空间叠加法。
本文采用的是利用GiS技术的空间叠加方法进行适宜性分析，是基于灰色分析法的基础上发展起来的GiS技术辅助分析方法，把各种适宜性等级改为数量值，每一因素又依其重要性给予权重，相乘值的和即可得到每一区域的适宜性等级，最后综合确定研究区域内建设用地的可开发规模及未来发展方向。
3基于GiS的用地适宜性农牧型城镇土地资源承载力评估
3.1基于GiS的土地资源承载力评估方法流程
根据单因子分级标准，首先对原始数据进行预处理得到与分级标准相同的数据。研究区的Dem数据来自aStGtm数据，根据Dem数据使用坡度分析功能生成研究区的坡度数据，高程数据直接从原始的aStGtm数据获得。若得到的高程和坡度的分类与评价标准分级不同，则需使用重分类功能对数据依据标准进行重新分类。
基于arcgis的缓冲区分析功能，根据基础交通数据及交通规划控制范围提取出县道（X372、X371）、乡道、村道并分别生成20m、10m、5m的双侧缓冲区范围。以水资源现状图中水资源的分布范围及单因子分级标准，提取出所需要的水资源研究范围，然后对水源区生成1000m环状缓冲区、防洪渠50m双侧缓冲区、奥尔托苏河生成100m双侧缓冲区、灌溉渠生成20m双侧缓冲区。
然后将土地利用数据、交通缓冲区数据、水源保护缓冲区数据与重点保护对象数据由矢量数据转为栅格数据，再加上坡度数据和高程数据，进行空间叠加分析，求得研究区域内建设用地的可开发与等级。进行叠加分析时，可使用两种方法：栅格计算器与空间建模加权叠加分析法，两种方法所得结果相同。其原理都是根据单因子分级的分值与单因子在整个评价体系中占权重求其加权平均数得到适宜建设的用地等级分类。
3.2用地适宜性评估单因子评价
根据已有的基础数据以及评价指标得出归一化的单因子评价结果。
3.3用地适宜性评价
根据研究区用地现状特征，结合GiS空间叠加方法，得到研究区用地适宜性评价结果，划分为四类用地：适宜性建设用地、一般性建设用地、不宜建设用地、禁止建设用地。利用GiS栅格的统计功能，可得到不同分区的占地面积及比重情况：适宜性建设用地约19629.58hm2、占总面积的13.86%；一般性建设用地63285.51hm2、占总面积的44.67%；不宜建设用地50940.27hm2、占总面积的35.95%；禁止建设用地7826.51hm2、占总面积的5.52%。
适宜性建设用地包括城镇规划区、原农民居住点等，主要集中在沿县道X372、奥尔托苏河道周边，该区域地势相对平坦，地质坚实，且该区域的环境对人工干扰或破坏的适应及调控能力最强，是开发建设首选区域。适宜性建设用地的发展仍应注重生态环境保护，强调可以持续发展。一般性建设用地主要集中在适宜性建设用地的城镇规划范围地区。不宜建设用地将园林保护区、牧区保护区划入其中，该区域只要是河流上游，地方生态群落和生态系统发育较好，属于人口稀疏的过境通道区。禁止建设用地包括基本农田保护区、生态环境保护区、重要基础设施（县道371）、自然文化遗产保护区、奥尔托苏河等水资源保护区。
4结论
对于城镇空间用地规划而言，基于GiS的用地适宜性农牧型城镇土地资源承载力评估方法体现了土地资源的生态承载力理念，通过构建用地适宜性评价因子评价指标体系，合理划分用地空间管制区域，为城镇建设用地的规划发展、规模确定与空间选择的科学性、合理性及适应性，提供了有力的技术支撑。
参考文献
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城镇土地等级划分标准篇5
第一章 总则
第一条 根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）的规定，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 本办法的宗旨是正确实施《土地管理法》，贯彻执行十分珍惜和合理利用每寸土地的方针，坚决制止乱占耕地和滥用土地的行为，切实保护、开发和合理利用土地资源。
第三条 《土地管理法》规定，国家实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。
国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。
第四条 全民所有制单位、集体所有制单位和个人进行非农业建设用地，必须依法办理征用、使用、划拔土地的审批手续。
第五条 本办法适用于本省行政辖区内一切土地的管理，包括全民所有土地和集体所有土地。
第二章 土地的所有权和使用权
第六条 下列土地属于国家所有：
一、城市市区的土地；
二、法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；
三、法律规定属于集体所有以外的荒山、荒地、林地、草原、水域、滩涂等；
四、依法征用给机关、部队及企事业单位使用的土地。
第七条 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
自留地、自留山和村镇内宅基地、空闲地属于集体所有。
乡（镇）、村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。任何人不得以历史上颁发的房窑土地证及其他契约、证件，提出对宅基地的所有权要求。
第八条 集体所有的土地依照法律属于村民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。
村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。
第九条 集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发土地证，确认所有权。
全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地、集体所有土地，由县级人民政府登记造册，核发土地使用证，确认使用权。
第十条 国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用。国有土地和集体所有的土地，可以依法确定给个人使用。
依法改变土地所有权和使用权，必须办理土地权属变更审批手续，更换证书。
第三章 土地的利用和保护
第十一条 县级以上人民政府负责本行政区域内各类土地资源的调查统计，编制土地利用总体规划。
第十二条 省计划部门和土地管理部门根据保护耕地的原则，按照国民经济和社会发展计划，编制年度非农业建设占地指标，严格控制各项建设用地。
第十三条 严格保护高产稳产农田。水地、菜地和人均耕地一亩以下村、镇的耕地，除国家重点建设项目和城市规划范围内的建设项目外，一般不得征用或占用。
兴办砖瓦厂不得占用水地、莱地和高产稳产农田。在其他允许使用的耕地上取土后，必须采取切实措施恢复耕地。
国营农、林、牧、渔场和农业科研试验场使用本场生产、试验用地进行非农业建设的，须按本办法的有关规定办理审批手续。
第十四条 城市市区、镇、村建设，凡旧区域内有可以利用或者经过改造可以利用的土地，不得向外延伸占用耕地。有荒地、劣地可以利用的，不得占用好地；有丘陵、山地可以利用的，不得占用平地。
第十五条 国家建设征用耕地的，由用地单位按照用地数量，根据县级人民政府的统一规划负责垦复。没有垦复耕地条件的，按被占耕地前三年平均年产值的五至八倍缴纳垦复基金。
乡（镇）、村和个人办企业建设用地，可按前款规定减半缴纳垦复基金；确有困难的，经县级人民政府批准，可以缓缴。
垦复基金由县级土地管理部门统一收取，存入农业银行，由县级人民政府用于土地开发治理，不得挪作他用。
第十六条 采矿或其他建设造成土地裂缝、塌陷和水源枯竭的，应负责治理或支付补偿费。补偿费的标准由县级人民政府根据具体情况，组织双方商定，协商不成的，由上一级人民政府裁决。
第十七条 使用土地的单位和个人负有保护、管理和合理利用土地的义务。
非农业生产使用土地，应严格执行有关法律、法规的规定，防止邻近耕地沙化、盐渍化、水土流失、水源枯竭、土壤污染。
农业生产使用土地，应积极改良土壤，提高地力，维护水利设施，不得荒废。
第十八条 任何单位和个人不得擅自占用河滩进行建设。需要占用的，须经县级以上水利部门同意，按本办法规定的审批权限报请审批。
第十九条 集体或个人从事农、林、牧、渔业生产，承包经营的集体所有土地或国有土地，只能按承包合同规定的用途使用。在承包耕地上，不得建造住宅、取土挖沙、开矿建厂、打坯烧砖和建坟墓。
第二十条 按《土地管理法》第十九条规定收回的土地，可按本办法的有关规定划拨给其他符合征地条件的建设单位使用，用地单位应支付的各项费用缴地方财政；也可由县级人民政府批准借给农民耕种，但不准种植多年生作物和兴建永久性建筑物，国家建设需要时应立即交还。
第四章 国家建设用地
第二十一条 国家建设需要征用集体所有的土地或者使用国有土地，按照本章规定办理。禁止任何单位直接向农村购地、租地或以其他形式非法占地。
第二十二条 国家建设征用土地按以下程序办理：
一、申请选址。建设单位必须持国务院主管部门或者县级以上地方人民政府，按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，向拟征地所在地的县级土地管理部门提出申请，经审查同意后进行选址。在城市规划范围内选址定点，应先取得城市规划部门同意。选用林地，应经林业主管部门同意。
二、核定面积，签定协议。建设地址选定后，建设单位持建设项目初步设计批准文件、总平面图或建设用地图以及水资源管理、环境保护部门批准的文件，正式申报征地。县级土地管理部门核定面积，组织建设单位、被征地单位及其他有关单位，商定补偿安置方案，签订协议，报县级以上人民政府审批。
三、划拨土地。征地申请经县级以上人民政府审查批准后，由所在地县级土地管理部门根据建设进度，一次或分期划拨土地，并督促被征地单位按时移交土地。
四、银行凭各级人民政府批准的征地通知书，办理征地拨款手续。
五、建设单位持征地批准通知书，方可向城乡建设管理部门领取施工执照，进行施工。
六、建设项目全部竣工后，经县级土地管理部门核实使用面积，由县级人民政府发给土地使用证。
第二十三条 国家建设征用的集体所有土地，凡属缴纳农业税的，财政部门应核减被征地单位的税额。
第二十四条 国家建设征用土地的审批权限如下：
一、征用耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上，由省人民政府报国务院批准；
二、征用耕地十亩以上、一千亩以下，其他土地二十亩以上、二千亩以下，由省人民政府批准；
三、征用耕地三亩以上、十亩以下，其他土地十亩以上、二十亩以下，由地区行署或省辖市人民政府批准；
四、征用耕地三亩以下，其他土地十亩以下，由县人民政府批准；
五、征用水地、菜地和人均耕地一亩以下村、镇的耕地，一律报省人民政府批准。
第二十五条 国家建设征用耕地由用地单位按如下标准支付土地补偿费：
一、征用太原、大同、阳泉、长治、晋城、忻州、榆次、临汾、侯马、运城等市和朔县、原平、离石、孝义、介休、潞城、霍县、河津等县城市规划范围内的耕地，按该耕地被征用前三年平均年产值的五至六倍计算；
二、征用上述市、县城市规划范围以外和其余各县的耕地，按该耕地被征用前三年平均年产值的四至五倍计算。
第二十六条 国家建设征用下列土地，由用地单位按如下标准支付土地补偿费：
一、征用鱼塘、藕地、苇地，按该地被征用前三年平均年产值的五至六倍计算；
二、征用成林地，按征用时该地木材蓄积量价值（国家现行木材价格）的四至五倍计算；征用天然幼林地和灌木林地，按照林木生长状况，以每亩二百元至四百元计算，征用人工幼林地按造林、抚育、管护成本费的四倍计算；征用果园地，按盛果期年产量价值的六倍计算，三、征用宅基地、空闲地、轮荒地和荒山、荒地，按征地前三年全村耕地平均年产值的二倍计算；
四、征用牧场、草原，按该地被征用前三年平均年载畜量价值的五倍计算；征用人工牧草地另加建设时的投资费用。
批准使用城市规划范围内的国有土地，由用地单位按邻近耕地年产值的四倍向县级财政缴纳土地补偿费。
第二十七条 国家建设征用土地，建设单位应按下列标准支付安置补助费：
一、征用人均耕地一亩以上村、镇的耕地，每亩地的安置补助费为前三年平均年产值的三倍；征用人均耕地一亩以下村、镇的耕地，从一亩算起，每减少零点一亩，安置补助费相应增加年产值的一倍；每亩耕地的安置补助费，最高不得超过其年产值的十倍；
二、征用鱼塘、藕地、苇地的安置补助费，按前三年平均年产值的三倍计算；
三、征用集体林地的安置补助费，按每亩年产值的二倍计算；
四、征用牧杨、草原的安置补助费，按每亩年载畜量价值的二倍计算；
五、征用宅基地、空闲地以及集体所有的荒山、荒地，不支付安置补助费。
按照第二十五条、第二十六条规定的土地补偿费标准和本条第一款规定的安置补助费标准，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可适当增加安置补助费；但土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过被征土地年产值的二十倍。
个别特殊情况，按前款规定仍不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，由县级以上人民政府同用地单位协商，妥善解决。
第二十八条 被征用耕地上的青苗，由建设单位按当季产量的价值支付补偿费。
第二十九条 国家建设征用土地上的附着物，由建设单位补偿。补偿费标准由省人民政府制定。
在城市规划区域内，未按本办法第三十九条、第四十条、第四十二条规定批准、擅自建造的房屋，征用土地时不予补偿。
第三十条 用地单位支付的土地补偿费、安置补助费和集体所有的附着物补偿费，归被征地单位所有，统一存入银行，由被征地单位提出安置方案和用款计划，经县级人民政府审核后使用。
第三十一条 国家建设征用商品莱地（含鱼塘），用地单位应按以下标准向县级财政缴纳新莱地开发建设基金：
一、征用太原市郊区的商品莱地，每亩一万元；
二、征用大同、阳泉、长治、晋城市郊区的商品莱地，每亩七千元；
三、征用上述以外其余各市、县的商品莱地，每亩五千元。
用地单位缴纳新莱地开发建设基金后，不再缴纳耕地垦复基金。
新菜地开发建设基金由县级土地管理部门统一收取，存入农业银行，由县级人民政府用于新菜地建设，不得挪作他用。
省辖市所属区、县的新菜地开发建设基金，必要时经市人民政府批准，可以用于其他区、县的新莱地建设。
第三十二条 国家建设征用土地后的多余劳动力，由县级以上人民政府组织被征地单位、用地单位及其他有关单位，按下列途径协商安置：
一、改良土壤，兴修水利，合理开荒，改善耕作条件，发展农、林、牧业生产；
二、举办乡镇企业，因地制宜地发展集体和个体工商业、商业、服务业；
三、用地单位有招工指标的，应招收一定数量符合条件的被征地单位的人员，并相应核减支付给被征地单位的安置补助费；也可以由劳动部门介绍符合条件的人员到其他集体所有制单位、全民所有制单位就业，并将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位。
第三十三条 被征地单位的土地被全部征用的，经省人民政府批准，原有的农业户口可以转为非农业户口。
国家建设单位征用土地应向省财政一次缴纳转户农民的粮食差价、副食补助费，作为预算外收入，专款专用。
转户农民粮食差价、副食补助费的缴纳标准和使用办法，由省人民政府规定。
第三十四条 原有农业户口全部转为非农业户口的单位，原有的集体所有财产和所得的补偿费、安置补助费，由县级以上人民政府与有关乡（镇）、村商定处理，用于组织生产和不能就业人员的生活补助，不得私分。
第三十五条 城市集体所有制单位进行建设，需要使用土地的，按照本章规定办理。
第三十六条 工程项目施工临时用地，随建设项目征地同时报批。使用期间，由建设单位按该耕地被占前三年平均年产值，逐年向被占地单位支付土地补偿费。在临时用地上，不得修建永久性建筑物，使用期满要及时归还，并负责恢复耕种条件。
第五章 乡（镇）村建设用地
第三十七条 乡（镇）村建设必须按县级人民政府批准的村镇规划和上级下达的年度非农业建设用地控制指标，严格控制占用耕地。
第三十八条 乡（镇）村建设应按照因地制宜，合理布局，节约用地的原则制定规划。
村庄规划由村民委员会制定，经村民代表会或村民大会讨论通过后，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准。
乡（镇）规划由乡（镇）人民政府制定，经乡（镇）人民代表大会讨论通过，报县级人民政府批准。
城市规划范围内的乡（镇）村建设规划，须经市人民政府批准。
乡（镇）村各项建设，应当按照乡（镇）村建设规划进行。尚未编制规划或规划未经批准的，不给办理用地手续。
第三十九条 农村居民（含回乡落户的干部、职工、军人和回乡定居的华侨）建房需要宅基地的，须向村民委员会申请，经村民代表会或村民大会讨论通过，由乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准，发给宅基地使用证。
第四十条 农村居民建房占地，每户不得超过三分；人均耕地不足一亩的村、镇，不得超过二分；人均耕地四亩以上的村、镇，可以放宽到四分。县级人民政府可根据上述限额，规定每个村、镇居民建房占地标准，并报省土地管理部门备案。
农村居民一户只能有一处住宅。多子女户需要分居的子女，达到婚龄可申请宅基地。现有住宅占地面积超过规定标准一倍的户，不再批给宅基地。
第四十一条 农村居民建房占用耕地的，按所占耕地年产值的四倍缴纳土地补偿费。占用村内空闲地和旧宅基地的，按照全村耕地前三年平均年产值的二倍缴纳。
第四十二条 城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有土地的，须由本人提出申请，经所在单位同意，由村民委员会提请村民代表会或村民大会讨论通过，乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准，发给宅基地使用证。
城镇非农业户口居民建住宅需要使用国有土地的，由本人申请，经所在单位同意，报县级人民政府批准，发给宅基地使用证。
家属是农村户口的单身职工和有公房居住的双职工，一律不批给宅基地。
第四十三条 城镇非农业户口居民建住宅占地面积，每户不得超过二分。
城镇住宅建设，应当统一规划，提倡建造楼房。
第四十四条 城镇非农业户口居民建住宅，经批准使用集体所有土地的，须按本办法第四章国家建设征用土地的有关补偿规定，向土地所有权单位支付土地补偿费和安置补助费；批准使用国有土地的，按邻近耕地年产值的四倍，向县级财政缴纳土地补偿费。
第四十五条 不得借买房扩占宅基地。买房屋的，须按本章第三十九条、第四十条、第四十二条规定，先办理宅基地审批手续。没有办理宅基地审批手续的，买卖契约无效，财政部门不予办理税契。
第四十六条 乡（镇）村企业建设用地，必须持县级乡镇企业主管部门和计划部门批准的文件，向县级土地管理部门申请，按国家建设征用土地的审批权限办理。
第四十七条 乡（镇）村企业建设用地，必须按照不同行业和经营规模的用地标准严格控制。乡（镇）村企业建设用地标准，由省人民政府制定。
第四十八条 乡（镇）办企业建设使用集体所有土地的，按照全村耕地前三年平均年产值的四倍向被占地单位支付土地补偿费，并妥善安置被占地单位农民的生产和生活。
第四十九条 凡属个人生产性和商业性经营建房占用集体耕地的，须持有关证件向村民委员会申请，由村民代表会或村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准，发给土地使用证；并根据占地面积，按年产值逐年向被占地单位缴纳土地使用费。
占用国有土地的，按邻近耕地年产值逐年向县级财政缴纳土地使用费。
第五十条 乡（镇）村企业和个人建设占用的耕地，由占地单位和个人按占地面积负担占地期间的农业税。企业停办后，应无偿把土地交回被占地单位，报原批准机关备案，注销土地使用证。交回土地上的建筑物，由乡（镇）人民政府、被占地单位与占地单位或个人协商处理。
第五十一条 乡（镇）村公益事业建设占地，由乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准，发给土地使用证。服务于本村居民的，不出土地补偿费。服务于本乡（镇）各村的，按被占土地年产值的二倍向被占地单位支付土地补偿费，不支付安置补助费。
第五十二条 乡（镇）村各类建设用地，经县级以上人民政府批准后，任何单位和个人不得擅自改变用途，确需改变的，须报原批准机关批准。
批准后一年以上占而不用的土地，用地单位和个人应限期恢复耕种条件，退还被占地单位，土地管理部门要及时核销。
乡（镇）村建设所需临时用地，随建设项目占地同时报批，使用期限不得超过一年。使用期间，按该耕地年产值向被占地单位支付土地补偿费。不准在临时用地上修建永久性或半永久性的建筑物。
第六章 土地管理机构
第五十三条 省、地、市、县和城市郊区设置土地管理机构，负责本行政区域内的土地统一管理工作。
乡（镇）由县级人民政府委派土地管理人员，协助乡（镇）人民政府管理本乡（镇）的土地。
第五十四条 各级土地管理机构的职责是：贯彻执行土地法律、法规和政策；主管土地的调查、登记和统计，填发土地证件；组织有关部门编制土地利用总体规划，编制土地统计年报；负责各项建设用地的审查、报批、划拨；进行调查研究，解决土地管理中的重大问题，检查、制止和纠正浪费土地及其他违法行为，会同有关部门解决土地纠纷，查处非法占地案件；办理奖励和惩罚事宜。
第七章 奖励和惩罚
第五十五条 认真执行《土地管理法》和本办法，积极同违法行为作斗争，在保护和开发土地资源、合理利用土地以及进行有关科学研究等方面成绩显著的单位和个人，由人民政府给予表扬和奖励。
第五十六条 全民所有制单位、城市集体所有制单位和乡（镇）村企业未经批准或者采取欺骗手段骗取批准占用土地的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并按照非法占地的实际时间每月每亩处以三十元至五十元罚款；对非法占地单位的主管人员和直接责任者给予行政处分，并处以二百元以上、五百元以下罚款。
超过批准用地数量多占的土地，按前款规定处理。
第五十七条 任何单位和个人不经批准，同被占地单位私定协议占用土地的，占地协议无效，责令退还非法占用的土地，限期恢复耕种条件。对私定协议双方当事人处以一百元以上、三百元以下罚款；属于国家工作人员的，并给予行政处分。
城镇土地等级划分标准篇6
一、宁德地区行政公署、各市、县（区）人民政府、各乡（镇）人民政府编制的土地利用总体规划，必须遵守本办法。
二、审查组织
省土地管理局负责具体组织地（市）土地利用总体规划的审查工作，商省直有关部门研究提出审查意见后，报省政府审批。省直有关部门包括：省计划委员会、省建设委员会、省经济贸易委员会、省政府农业办公室、省农业厅、省林业厅、省交通厅、省水电厅、省环境保护局、省统计局，省军区等。
三、土地利用总体规划审查的主要依据
（一）党和国家有关土地利用与管理的各项方针、政策。
（二）《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等现行法律、法规和标准，以及原国家土地局令第七号《土地利用总体规划编制审批规定》。
（三）福建省国民经济和社会发展规划、国土整治规划及其他相关规划。
（四）福建省土地利用总体规划。
（五）土地利用现状调查及其相关调查资料。
四、土地利用总体规划审查的内容、标准。
（一）基本要求
1.编制原则。规划的编制是否符合《中华人民共和国土地管理法》规定的编制原则：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；提高土地利用率；统筹安排各类、各区域用地，保护和改善生态环境，保持土地的可持续利用；占用耕地与开发复垦耕地相平衡。
2.目标和方针。规划是否符合国家经济社会发展方针、政策和我省国民经济和社会发展目标，体现耕地总量动态平衡的要求，并落实上级下达的土地利用主要规划指标。
3.土地利用结构与布局调整。土地利用结构调整依据是否充分，分区和布局是否科学、合理，交通、能源、水利等国民经济基础设施及其他重点建设项目用地是否有保障，土地开发、复垦、围垦、整理安排是否合理、可行。
4.实施措施。是否体现了土地用途管制的要求，是否具体、可行。
5.规划文本、说明及图件。规划文本、说明内容是否符合原国家土地局令第七号《土地利用总体规划编制审批规定》的要求，论述是否清楚。规划图件内容是否全面，编绘方法是否正确，图面是否整洁清晰，规划各类用地面积与规划图上图面积是否一致，特别是城镇建设用地区、独立工矿用地区占用耕地面积与上图面积是否一致。
6.基础资料。规划的土地基础数据是否采用1996年土地详查变更的汇总成果，其他基础资料是否采用了1996年国民经济统计数据及相关部门的规划资料。
7.与其他部门规划的协调与衔接。是否做好与其他部门规划特别与城镇规划、村镇规划的协调、衔接，城镇建设占用耕地指标是否控制在上级下达的非农业建设占用耕地规划控制指标的50％以内，非农建设用地指标分解与各类非农建设用地规划控制是否紧密衔接并控制到位。
（二）各级规划审查的重点
各级规划审查内容在上述基本要求的基础上，还应突出重点。
1.地（市）级规划
（1）地（市）级规划是否根据省级规划的要求，结合当地国民经济和社会发展目标，分解下达各类用地指标。
（2）是否确定地（市）行署（政府）所在地中心市区建设用地发展规模，安排好城乡结合部的土地利用；是否编绘1∶1万的地（市）行署（政府）所在地中心市区建设用地规划图，并使市区建设用地规模与规划图上图面积一致以及市区建设占用耕地的规划控制指标与城市规划建设用地区内占用耕地的上图面积一致。
（3）是否落实地（市）下辖县（市、区）的市（城）区建设用地规模，并对县（市、区）其他建制镇城镇规划建设用地规模进行总量控制。
2.县级规划
（1）是否根据地（市）级规划的要求并结合当地土地资源特点、土地供需趋势，落实土地利用主要控制指标。
（2）是否重点划分了城镇、村镇建设用地区、独立工矿用地区、农业用地区等，并落实能源、交通、水利等重点建设项目规模和布局，确定各区用地规则，为土地用途转用规划许可提供依据。
3.乡级规划
是否按照县级规划确定的土地用途管制等要求，划定土地利用区，将各类用地指标、规模和布局具体落实到地块，明确每块土地的规划用途；各类土地利用区的界线是否清晰，能否满足建设用地和农用地转用审批、土地开发、整理、围垦选址的图上定位和实地踏勘需要，并做到规划用地指标和规划图上图面积一致。
（三）是否已根据上级土地管理部门组织的规划评审会提出的修改意见对规划进行修改完善。
五、土地利用总体规划审查报批程序
（一）申报
规划经当地人民政府审查同意后，必须在其上级规划批准后逐级上报省人民政府审批。上报材料包括：
1.规划文本、说明各15份，规划专题报告2份。
2.地、市、县（区）、乡（镇）土地利用总体规划图件2份；地（市）行署（政府）所在地中心市区1∶1万建设用地规划图2份。
3.控制非农建设占用耕地指标同城镇等各类非农建设用地规模扩大和新建非农建设项目占用耕地预留相衔接的专题报告15份。
4.申请审批的报告15份。
（二）审查
省人民政府收到报件后，将上述报送材料批转省土地局组织审查。
省土地局收到省人民政府交办的报件后，分送省政府有关部门及有关单位征求意见，在综合各方面意见的基础上，对规划进行全面、公正、客观的评价，提出同意批准或原则批准或不予批准的综合审查意见。
省土地局完成组织规划审查的时间为一个月。有关部门和单位自收到审查规划征求意见之日起10天内，应将意见书反馈省土地局，逾期按无意见处理；有关部门对规划有较大意见分歧时，省土地局应组织有关各方进行协调。
（三）批复
省土地局将综合审查意见和附件及有关部门不同意见一并上报省人民政府审批。
凡属原则批准，但需对规划作进一步修改、补充和完善的，地（市）政府应按省人民政府批复要求认真组织修改，并将修改完善后的规划报省土地局备案。
城镇土地等级划分标准篇7
作为“欠发达、欠开发”的我国西南地区一个市级行政区域，当城镇化率达到现在的将近30%，即将进入加速城镇化的阶段之时，如何发挥自有优势，加快推进的城镇化建设，在建设过程中如何落实科学发展观，更加科学合理地规划建设城镇，彰显城镇的历史、文化、灵魂和气质，最大限度地使城镇化更好地为提高人民生活水平服务，更好地为经济社会发展服务、更加富有潜力和发展潜力，成为我们必须考虑的问题。
一、增强经营城市和加快城镇化进程的紧迫感和责任感，更新观念和明确目标
(一)更新观念，提高认识。近年来，市在经营城市、推进城镇化方面进行了有益的探索和尝试，取得了一定的经济效益和社会效益，对加快城镇化进程、完善城镇功能、提升城镇形象发挥了积极重要的作用，但还处于“以物易物”的初级阶段，严重制约了城镇的经营和效益，制约了城镇的建设和发展，主要表现在以下六个方面：一是体制不顺。突出表现为供地缺乏统一性和供地数量缺乏计划性。二是机制不活。没有充分发挥市场机制的作用，尤其是没有充分发挥土地的融资增值功能。三是经营形式不规范。没有形成合理的价格机制、竞争机制。四是监管不力。对已出让的土地缺乏监管机制，致使大量土地征而未用，影响城镇建设进程。五是土地市场长期供大于求，形成了事实上的买方市场。六是城市经营长期负债运行，各市场主体均患有严重的“投资饥渴症”。为了增强城市竞争力，加快城镇化步伐，各级各部门要增强经营城市的紧迫感和责任感，全面加快经营城市战略的实施和推进城镇化步伐，使经营城市工作尽快步入良性循环的快车道。
(二)更新思想，明确目标。市经营城市和加快城镇化进程要坚持市区与小集镇、农民新村协调发展的方针，以改革开放为动力，以改善城镇环境、增强城镇功能、提高城镇竞争力为目标，以经营城镇为支点，以经营土地为核心，加速体制创新、机制创新和管理创新，精心培育经营城镇的市场主体，走政府引导、市场化运作、社会参与之路，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理、高水平经营，初步建立起与社会主义市场经济体制相适应的城市投资、建设、管理和发展的营运体制和运行机制，逐步形成层次分明、规模适度、结构合理、功能优化、特色鲜明的现代化城镇体系，充分发挥城市、集镇的集聚、辐射和带动作用，实现城市发展投入产出的良性循环和可持续发展，促进全市经济社会发展。
二、全面落实配套政策，加快经营城市步伐和城镇化进程
(一)改革土地使用制度，推进土地资源向土地资本转变。实行统一规划、统一征用（收回、收购）、统一储备、统一开发整理、统一供应、统一监督管理，建立“一个渠道进，一个池子蓄，一个口子出，一个市场经营”的土地供应机制，非土地行政主管部门不得行使政府土地管理职能，确保政府全面高度垄断土地一级市场，调控二级市场，坚决堵住政府土地收益流失的口子。大力整治土地市场秩序，加大土地执法力度，重点查处用地单位和个人违反政府统一征地制度，擅自与县、乡镇、村、社签订征占地协议，圈占集体土地以及集体土地非法入市等行为；重点清理和纠正各类开发业主违法违规供地行为；坚决制止违反《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，协议出让经营性用地；禁止擅自改变土地用途，防止借项目圈占土地和低价出让土地。健全地价管理制度，实现政府宏观调控下的土地资源市场化配置。严格执行政府统一征地制度，凡征用农村集体土地，一律由市国土资源局依法公告征地。完善政府土地统一储备制度。凡依法征用的集体土地，政府依法收回、收购和置换的土地，破产企业的划拨用地，行政、企事业单位撤销、搬迁后的土地，以行政划拨方式取得需进行房地产开发或经营性开发的土地，各开发业主已征未用的土地，要纳入市土地储备供应中心进行统一储备。逐步完善统一土地有形市场，严格执行国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让制度。建立土地交易大厅，全市所有申请建设用地、所有进行土地出让、租赁、转让、招标、拍卖、挂牌出让的土地，一律到市土地储备供应中心申报办理。除法律法规规定可以继续实行划拨的用地外，无论新增建设用地还是存量划拨土地，都必须纳入有偿使用轨道。对划拨用地和招商引资的工业生产性用地要严格用途管理，分类定价，制定统一的价格标准，并向社会公布。工业生产性用地实行优惠，优惠的地价作为政府对该项目的投资。
(二)全面推进城镇户籍制度改革。实行居住地登记户口制度，凡在城镇有合法固定住所的公民及其共同生活居住的直系亲属，均可根据本人意愿申报办理城镇常住户口。公安部门要简化户口登记程序，取消附加限制条件，把在城镇居住和就业的人口尽量纳入城镇户口统一管理。
(三)建立和完善社会保障制度。多渠道筹集社会保障资金，妥善安置因经营城市、推进城镇化而新增的符合社会保障条件的人员，切实解决被征用土地的农民、进城务工农民的社会保障和城镇人员就业、再就业问题。
三、突出重点，落实措施，全方位经营城市和推进城镇化进程
(一)加快城镇经济结构战略性调整。加快加快新型工业化建设步伐，大力发展现代服务业，形成城镇中心商业区。积极引进资金，立足能源、依托科技、提升服务，营造良好发展环境、大力发展新型煤化工，加快小龙潭矿务局五期扩建工程步伐，形成大能源开发建设格局，培育大企业、发展大产业。
(二)依法加强城市规划和土地利用规划的集中统一管理。城规划区及其各类开发园区的规划建设和用地行为，都必须纳入城市规划和土地利用规划进行统一管理。坚持“专家搞规划，社会搞建设，政府搞管理”的原则，修订《城镇总体规划》和编制城南、城西、河东、城北（自改）四大新区的控制性详规，搞好功能分区，使之与土地利用规划、环境保护规划相衔接。对已经确定的建设项目提前作好规划，确定建设时序。对近期建设地段及时编制出控制性详规，形成规划图册和文本，为供应土地和规划管理提供依据。未编制控制性详规的地段，不得进行土地出让和开发建设。
(三)推进城市基础设施和市政设施资产市场化建设与经营。放宽市场准入限制，鼓励社会资本参与城市基础设施和市政公用设施的建设、经营与管理。城市道路、桥梁、停车场、供水、排水、供气、公共客运交通、污水处理、垃圾处理等设施的建设经营，要在科学评估的基础上，公开向社会招标选择投资和经营主体。规范出租车、客运机动车营运权、公交线路经营权、道路桥梁冠名权、城镇公共空间广告经营权出让管理办法，采用拍卖、招标等方式，实行有偿使用。逐步将市政设施、园林绿化、路灯管理、环境卫生等非经营性设施的日常养护和城市公共场所保洁等推向市场，面向社会招标发包。建立和实施道路养护、绿化养护、路灯维护管理和环卫保洁的承包制度。同一行政单位直接管辖的设计、施工、监理单位，要实行改制，与原行政单位分离。从事市政设施维护单位要将管理职能与作业职能分开，实行作业职能市场化，通过市场公开招标选择经营单位，探索运用土地资本找钱、财政部门管钱、建设部门用钱和政府引导、多元主体、市场运作、社会参与的城市建设投融资机制，为城市建设提供强大的经济支撑。金融部门要加大资金支持力度，提供优质金融服务，积极试办以城市有效资产作抵押和以经营城市各种有效收费账户作质押的贷款业务。对一切投资经营主体实行国民待遇，“阳光作业”，严禁乱收费、乱摊派、乱罚款，严格规范行政执法行为和行政收费行为，切实保障各投资经营主体的合法权益。实行民主、科学的投资决策、咨询制度和重大项目专家评估、市民公示制度。
建立投资、建设和运营管理“三分离”的管理体制。加强对土地收益的监管，及时将土地出让金和收益纳入政府财政基金预算，缴入财政金库，专款专用。严格政府项目审批和监督制度，建立政府项目代建、稽查和后续评价制度。政府投资项目的建设，必须采取招标方式选择工程承包商和设计施工、监理及材料设备供应商。制定和推行非政府投资项目登记备案制度，培育规范化的投资中介机构。
(四)培育和发展城乡一体的劳动力市场。结合户籍管理制度和社会保障制度改革，取消限制农民进城入镇的岐视性规定，拓宽农村富余劳动力向非农产业和城镇转移的渠道。逐步建立统一开放、竞争有序、城乡一体的劳动力市场，推动人力资源向人力资本转变。
(五)大力推进城镇社区建设。充分发挥街道办事处和居民委员会的作用，建立完善社区组织机构，抓好社区人员、场地、经费三落实，完善社区基础设施，健全社区服务网络，建立以社会救助和福利服务、便民服务、社会化服务、再就业服务为主要内容的社区服务体系。
(六)加强城市综合管理。整顿城市行政执法队伍，探索城市综合执法方式，加大城市管理力度，大力整治城市综合环境，加快城市“净化、绿化、亮化、美化、畅通”工程建设，提升城市形象，提高人居环境质量，实现省级文明卫生城市创建目标。
(七)建立经营城市、加快城镇化进程工作的激励和约束机制。将经营城市、加快城镇化进程工作纳入市政府目标管理体系进行考核，对成效显著的部门给予表彰和奖励。
四、切实加强经营城市和加快城镇化进程工作的组织领导
(一)加强组织领导。各级党委、政府要建立经营城市和加快城镇化进程工作领导小组，要把经营城市和加快城镇化进程列入当地国民经济和社会发展的总体规划，列上重要议事日程，主要领导亲自抓。负责研究制定全市经营城市和推进城镇化进程重要政策措施，督促检查各项政策和各项工作的落实情况。要定期召开会议，研究解决经营城市和推进城镇化进程工作的重大问题。
城镇土地等级划分标准篇8
现阶段我国小城镇发展迅猛，数量倍增，在我国社会经济发展和城镇建设中起着越来越重要的作用。在大城市中,以小城镇为载体的农村城镇化，已成为城市化进程中的一个普遍现象,在快速城市化建设过程中也出现了一些问题,本文针对实例对津郊小城镇规划建设中存在的问题进行分析并提出对策探讨。
关键字:
小城镇建设、资金平衡、人口平衡、土地平衡
一、引言
现阶段我国小城镇发展迅猛，数量倍增，在我国社会经济发展和城镇建设中起着越来越重要的作用。以小城镇为载体的农村城镇化，正在长期特定的城乡分割制度限制农村人口进入城市的特殊国情条件下，我国农民在农村地域空间内实现城镇化的一条低成本支路。本文结合天津津郊小城镇建设的实例，总结了规划经验以及针对规划建设过程中的产生的问题提出探讨。
二、现状概况
2.1、天津小城镇发展背景
天津市政府为了加快全市小城镇建设、推进农村城市化，促进城乡统筹发展，与2005年提出了小城镇发展的“承包责任制不变，耕种土地不减少，尊重农民自愿，以宅基地换房”新思维。其核心内容是：城乡建设用地的增加与农村建设用地的减少挂钩，保证耕地总量在规划期内动态平衡；以退宅还耕为突破口，加大农村居民点整治，盘活农村存量土地；保护和节约土地资源，协调城乡建设，消除二元结构，解决“三农问题”，构建生态和谐宜居小城镇。
正是在这样的背景下天津市从2005年下半年到现在，天津市政府已经先后批准了东丽华明镇、津南区小站镇、武清区大良镇、南北辛庄村、后蒲村、西青张家窝镇、津南区八里台镇和葛沽镇、汉沽区茶淀镇、北辰区双街镇等示范小城镇建设，并且取得了较好的成绩。王稳庄是第四批批准的示范小城镇之一。
2.2、王稳庄镇现状简介
2.2.1地理位置
王稳庄镇位于天津市西青区东南边缘，示范小城镇距离西青区政府33公里，天津市外环线15公里，距离西青区经济开发区9公里。王稳庄镇面积约11平方公里，由工业区和镇区两部分组成，规划人口6.2万人。
2.2.2产业基础
王稳庄镇区的工业区主要功能是金属零部件加工和下游高端金属产品加工相关产业。
五金制造业小五金行业从上世纪七十年代、八十年代的村办企业发展起来，有着40年的发展历史，在全镇工业中占有重要地位，是天津市重要的五金制品生产基地。
王稳庄工业以金属压延及金属制品为主导行业，金属深加工产业集聚区的产值、销售收入、工业增加值分别占全镇工业的78%、77%、79%。工业区07年工业产值占天津市同行业工业总产值1.1%,占全区工业总产值的3.6%，占全区同行业总产值的84%。规划区2008年完成工业总产值21.5亿元，销售收入24.3亿元，利税总额0.5亿元。
2.2.3现状建筑质量
现状用地大部分以耕地为主。规划区中无农村居民点，仅包含一个居住区――巍然小区，规划区内居住人口2800人，建筑质量一般。规划区内现状主要公共设施有：王稳庄镇政府、王稳庄镇派出所、王稳庄镇中学、王稳庄镇小学等，建筑质量较差。
示范镇内的现状建筑主要分布在津淄公路西侧，且范围很小，建筑质量不高。这也为小城镇建设提供了大片的空置现状土地，降低了建设成本。
三、王稳庄示范镇规划简介
3.1、规划发展定位
王稳庄示范小城镇规划以居住为主，并含有公共设施及配套服务等设施的综合住区。
3.2规划理念解读
根据规划单元自然条件、城镇发展基础等特征，整合单元用地格局，规划形成“一心、三片”的城市空间形态。
“一心”是指由规划次干路三贯穿的规划居住区级的综合服务中心；“三片”是指围绕居住区综合服务中心规划的三个居住小区。
3.3功能分析
整个小城镇按照“居住区―居住小区―居住组团”三级布置。分别规划形成了居住区中心,居住小区中心,组团中心。
3.4规划成果解读
整个示范镇的控规，对用地进行了布局规划，和周边的道路进行了对接。整个示范镇视为一个大的居住区，按照6.2万人口配置。
镇区公共服务中心：在规划区中心布置了居住区的中心服务区，规划有医院一座，文化娱乐用地，体育用地，公园用地等公益性设施的用地布局；教育设施类布置了中学一所（完校），小学两所，幼儿园五所。
居住小区中心：结合生活型道路和小区规划布局，将居住小区级公共服务设施布置在沿街或是居住小区中心布置。
组团级中心：组团级的公共服务设施结合组团绿地布置，方便居民使用。
四、规划解决的问题
规划以“城乡建设用地的增加与农村建设用地的减少挂钩，保证耕地总量在规划期内动态平衡；以退宅还耕为突破口，加大农村居民点整治，盘活农村存量土地；保护和节约土地资源，协调城乡建设”为原则，借此改善农民的居住环境，集约了有限的土地，用作城市建设和退耕还地，加快了小城镇经济和社会发展。
王稳庄示范镇的规划通过集约的土地解决了本镇农民安置问题、城市建设用地增加和农村建设用地减少间的土地平衡问题、建设资金的平衡问题。
4.1、安置人口问题
规划解决了安置人口问题，全镇需要安置人口25000人。主要为王稳庄镇常驻农业人口和一部分非农业人口，规划划分了安置区和出让区，安置区主要解决了这部分需要土地被占用需要安置的人口，通过宅基地换房的置换方式，在集中规划的小区中得到自己因统一规划而失去宅基地的补偿。
规划将安置人口的宅基地统一集中规划，安置区用地面积约为91公顷，规划住宅建筑面积101万平米，按照人均40平米的标准进行分配。
4.2、土地平衡问题
规划区界限由国土部门确定，为237.6公顷。规划将其分为了4个片区，其中一个为安置还迁片区，用地面积约91公顷；其余为出让片区,用地面积约为146.6公顷。集中了建设用的，形成规模化、集约化开发，将农民的宅基地集中规划开发,原来分散的农民宅基地用来退房还耕,保证耕地总量的平衡。
4.3、资金平衡问题
示范小城镇建设需要资金,单靠政府解决远不能够,政府投资仅仅是小城镇建设的一个渠道,更多的资金要求运用市场机制来运筹。
王稳庄示范小城镇的建设资金采用土地出让，出让土地的收益来平衡小城镇农民安置区的建设和基础设施建设，将小城镇划分为出让区和还迁区，以达到土地出让还迁建设的资金平衡。
五、小城镇发展还存在的问题
小城镇的规划在宏观层面上解决了人口、土地、资金的问题，促进了小城镇的建设发展，但是当深入到下个层次是就会发现还存在一些问题。
5．1土地开发强度方面
小城镇建设初期，将规划用地划分为安置区和出让区，通过出让片区土地出让收益来衡量安置片区的建设资金。
王稳庄镇待安置人口约为2.3万，而安置区面积只有约90公顷，这直接导致安置区土地开发强度的增加，按照人均40平米的建筑面积标准，总建筑面积约100万平米，除掉城市道路、市政设施、防护绿带等用地以外，各地块的平均开发强度为1.7（容积率），有少数个别地块开发强度高达2.0(容积率)。然而与之相对应的出让区，居住用地面积约183公顷，出于地理区位、小区定位及人口构成预测等方面的综合考虑，将容积率基本确定在1.5-2.0之间。
由于以上原因，安置区和出让区开发强度出现了大的差异，由此导致人口分布的不均衡从而导致城镇空间界面的差异。
5.2公共服务设施和市政公用设施配置不均的问题
王稳庄示范校城镇的规划可容纳人口6.2万人，安置区除了将要安置的2.5万人之外，还规划了1.3万人的富余量，由此安置区规划人口就有2.8万人；按照人口指标计算，安置区约90公顷居住用地规划人口仅为2.4万人。
人口的分配不均衡就导致了很多跟规划人口有关的配建指标及设施的分布不均衡。
5.2.1公共服务设施配置方面
公共服务设施的配置，按照人口安置区3.8万人，出让区2.4万人的标准配置，安置区的配置要远高于出让区得配置。
5.2.2市政公用设施配置问题
市政公用设施的配置问题所造成的影响要大于公共服务设施。市政公用设施的长站点和管网布局跟项目区的人口、建设规模都有较大的关系。
王稳庄小城镇的总建筑量约为254万平米，其中安置区约90公顷的用地上住宅建筑量约110万平米；出让区约183公顷的用地得总建筑面积约144万平米。
在控制性详细规划层面，市政场站点的布局需要整体考虑，结合已有的主要市政管网走向设置，而在下一层次的规划配置时，安置区的市政场点和管网密度都将远高于出让区。
5.2.3、规划人口问题
王稳庄示范小城镇人口的确定，具有不确定性。如果按照2008年《天津市西青区城市总体规划》（2008-2020）分解人口指标得，王稳庄示范小城镇规划人口6.2万人,按照这个人口指标及安置区住宅户型比例分解得到安置区人口为3.8万人。而出让区约90公顷的居住用地只分得2.4万人口指标。人口分布的不均衡和指标分配的合理性势必影响后续规划的各项指标配置。
六、小城镇可持续发展对策探讨
6.1、合理分配人口数量、适当留有规划余地
规划设计中人口的确定有的非常重要的意义，但是往往人口数量的预测的波动性很大。
在计算人口容量是采用多种计算方法，获取平均值区间，人口容量应留有余地。
6.2、还迁安置与出让区的合理划分
可以在城市设计基础上，结合空间布局，可以将安置区高开发强度的地块分散布置在整个示范小城镇规划界限内。
跟出让去结合布置，可以使公共服务设施的布局更趋于合理，市政设施场站点和管网布置相对均衡。从长远角度有利于规划的实施和管理。
6.3、高标准配置市政设施
采用高标准配置市政设施，为将来人口增长和经济发展建设量的增加做好了预留，虽然在现阶段资金成本的投入会增大，但从长远城市发展角度来评价，值得尝试。
6.4、房屋配置留有余地
对于安置区的房屋建设和农民安置用房的分配方面，首先建议规划时先前一步考虑人口数量变化和规划建设时序之间的矛盾，尽量预留出一定的建设余量，来满足人口增加对还迁房屋的需求。
其次，对于农民的还迁住房应进一步考虑王稳庄镇的人口结构、年龄构成、性别构成及知识结构，根据具体情况设计出符合当地农民需求的户型。
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城镇土地等级划分标准篇9
一、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模
（一）抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划。各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡（镇）土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡（镇）土地利用总体规划，应当予以公告。
国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。
（二）按规划从严控制村镇建设用地。各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建农用民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围上的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。
（三）加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用宵用地应纳入年度计划。省（区、市）在下达给各县（市）用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中，可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农用住宅建设。
省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县（市）农村宅基地占用农用地年度计是执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县（市）每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。
二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序
（四）改革和完善农村宅基地审批管理办法。各省（区、市）要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。
对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。
（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。
农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。
（六）规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。
各地要规范审批行为，健全公开办事制度，提供优质服务。县（市）、乡（镇）要将宅在地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。
（七）健全宅基地管理制度。在宅在地审批守程中，乡（镇）国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。
（八）加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变列一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅在地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。
三、积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用
（九）积极推进农村建设用地管理。县市和乡（镇）要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。
（十）加大盘活存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。
（十一）加大对农村建设用地整理的投入。对农民宅基地占用的耕地，县（市）、乡（镇）应组织村集体经济组织或村民小组进行补充。省（区、市）及市、县应从用于农业用地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分资金，用于增加耕地面积的农村建设用地整理，确保耕地面积不减少。
四、加强法制宣传教育，严格执法
（十二）加强土地法制和国策的宣传教育。各级国土资源管理部门要深入持久地开展宣传教育活动，广泛宣传土地国策国情和法规政策，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性。
城镇土地等级划分标准篇10
第二条土地利用年度计划的编制、下达、执行、监督和考核，适用本办法。
本办法所称土地利用年度计划，是指国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。
前款规定的新增建设用地量，包括建设占用农用地和未利用地。
第三条土地利用年度计划管理应当遵循下列原则：
（一）严格执行土地利用总体规划，合理控制建设用地总量，切实保护耕地特别是基本农田；
（二）运用土地政策参与宏观调控，以土地供应引导需求，促进经济增长方式转变，提高土地节约集约利用水平；
（三）建设占用耕地与补充耕地相平衡；
（四）优先保证国家重点建设项目和基础设施项目用地；
（五）城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩；
（六）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用。
第四条土地利用年度计划指标包括：
（一）新增建设用地计划指标。包括新增建设用地总量和新增建设占用农用地及耕地指标。
（二）土地开发整理计划指标。包括土地开发补充耕地指标和土地整理复垦补充耕地指标。
（三）耕地保有量计划指标。
前款第（一）项规定的新增建设用地计划指标，分为城镇村建设用地指标和能源、交通、水利、矿山、军事设施等独立选址的重点建设项目用地指标。
各地可以根据实际需要，在上述分类的基础上增设控制指标。
第五条土地利用年度计划中，新增建设用地计划指标依据国民经济和社会发展计划、国家宏观调控要求、土地利用总体规划、国家供地政策和土地利用的实际情况等因素确定。
土地开发整理计划指标依据土地利用总体规划、土地开发整理规划、建设占用耕地、实现耕地保有量目标等情况确定。
耕地保有量计划指标依据国务院向省、自治区、直辖市下达的耕地保护责任考核目标确定。
第六条须国务院及国家发展和改革等部门审批、核准和备案的重点建设项目拟在计划年度内使用土地，涉及新增建设用地的，由行业主管部门于上一年九月二十五日前，按项目向国土资源部提出计划建议，同时抄送项目拟使用土地所在地的省、自治区、直辖市国土资源管理部门以及发展和改革部门。
第七条县级以上地方人民政府国土资源管理部门会同有关部门，按照国家的统一部署，提出本地的土地利用年度计划建议，经同级人民政府审查后，报上一级人民政府国土资源管理部门。
省、自治区、直辖市的土地利用年度计划建议，应当于每年十月三十一日前报国土资源部，同时抄送国家发展和改革委员会。计划单列市、新疆生产建设兵团的土地利用年度计划建议在相关省、自治区的计划建议中单列。
第八条国土资源部会同国家发展和改革委员会，依照本办法的有关规定，在省、自治区、直辖市和国务院有关部门提出的土地利用年度计划建议的基础上，提出全国土地利用年度计划总量控制指标建议。
第九条国土资源部根据全国土地利用年度计划总量控制指标建议和省、自治区、直辖市提出的计划指标建议，编制全国土地利用年度计划草案，纳入年度国民经济和社会发展计划草案，上报国务院。经国务院审定后，下达各地参照执行。待全国人民代表大会审议通过国民经济和社会发展计划草案后，正式执行。
第十条全国土地利用年度计划下达到省、自治区、直辖市以及计划单列市、新疆生产建设兵团。
新增建设用地计划指标只下达城镇村（包括独立工矿区）和由省及省以下审批、核准和备案的独立选址建设项目用地。国务院及国家发展和改革等部门审批、核准和备案的独立选址重点建设项目，新增建设用地计划指标不下达地方，在建设项目用地审批时直接核销。
第十一条县级以上地方人民政府国土资源管理部门可以将上级下达的土地利用年度计划指标分解，经同级人民政府同意后下达。省级人民政府国土资源管理部门应当将分解下达的土地利用年度计划报国土资源部备案。
省级人民政府国土资源管理部门在分解下达计划指标时，对国务院批准土地利用总体规划的城市，应将中心城市的规划建设用地范围内新增建设用地计划指标单独列出。
省级人民政府国土资源管理部门在分解下达城镇村建设用地计划指标时，应当严格依据土地利用总体规划，按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的原则，统筹城乡建设，合理安排城镇和农村建设用地，实现建设用地的总量控制。
第十二条新增建设用地计划指标实行指令性管理，不得突破。
新增建设用地计划中城镇村建设用地指标和能源、交通、水利、矿山、军事设施等独立选址的重点项目建设用地指标不得混用。没有新增建设用地计划指标擅自批准用地的，或者没有新增建设占用农用地计划指标擅自批准农用地转用的，按非法批准用地追究法律责任。
土地开发整理补充耕地应当不低于土地开发整理计划确定的指标。
第十三条土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。
因特殊情况需增加全国土地利用年度计划中新增建设用地计划的，按规定程序报国务院审定。
第十四条县级以上地方人民政府国土资源管理部门应当建立土地利用计划管理信息系统，实行土地利用年度计划台帐管理，在建设用地审批的规划审查过程中确认并根据批准情况及时核销计划，对计划执行情况进行登记和统计，并按月上报，作为计划执行跟踪和监督的依据。
第十五条省、自治区、直辖市国土资源管理部门应当加强对土地利用年度计划执行情况的跟踪检查，于每年九月份对计划执行情况进行中期检查，并形成报告报国土资源部。
第十六条上级国土资源管理部门应当对下级国土资源管理部门土地利用年度计划的执行情况进行年度评估和考核。
年度评估和考核，以土地利用变更调查和监测数据为依据。
土地利用年度计划以每年一月一日至十二月三十一日为考核年度。
第十七条土地利用年度计划执行情况年度评估和考核结果，作为下一年度计划编制和管理的依据。
对实际新增建设用地面积超过当年下达计划指标的，扣减下一年度相应的计划指标。