农村宅基地占地的补偿标准篇1
摘要：我国现行宅基地管理制度一方面严格限制了宅基地的市场化流转，另一方面又缺失宅基地退出机制，导致在城市化快速推进过程中城镇用地与农村居民点用地的双增现象，加剧了城市化与工业化进程中建设用地供给紧张与耕地保护的双重压力。为此探索宅基地流转与退出机制对于实现农村宅基地资产化、提高土地利用效率、促进农村劳动力转移和农业产业化发展、加速城镇化发展、促进村民集中居住、推进城乡统筹具有积极意义。宅基地退出机制的建立应针对不同的对象采取不同的措施引导符合相关条件的农民主动放弃现有的宅基地或宅基地申请要求，从而实现我国城市化推进过程中城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策目标。
关键词：城乡统筹；宅基地；有偿使用；退出机制
中图分类号：F2文献标识码：a文章编号：1672-3198（2011）01-0031-02
我国现行的宅基地分配使用是建立在计划经济时代下，具有社会福利性质的管理制度，对于符合宅基地申请条件的村集体经济组织成员可无偿的、无期限的使用本村的一处宅基地，宅基地的获得是农民基于集体成员身份而享有的福利保障。然而我国现行法律法规对农村宅基地的流转有严格的条件限制：《担保法》第37条规定:“下列财产不得抵押……耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,……”。《物权法》第162条规定:“宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住宅转让时,宅基地使用权一并转让。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”；单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。
近年来，中国城市化和工业化进程不断加快，人口向经济发达地区聚集，加大了流动人口和外来人口在大中城市周边郊区的人口密度，使得城郊农宅的流转意愿空前活跃。
我国现行宅基地管理制度一方面严格限制了宅基地的市场化流转，另一方面又缺失宅基地退出机制，使得目前我国农村宅基地利用普通存在规模大、面积超标、一户多宅、闲置低效利用及随着城市化快速推进城镇用地与农村居民点用地的双增现象，加剧了城市化与工业化进程中建设用地供给紧张与耕地保护的双重压力。为此探索宅基地流转与退出机制对于实现农村宅基地资产化、提高土地利用效率、促进农村劳动力转移和农业产业化发展、加速城镇化发展、促进村民集中居住、推进城乡统筹具有积极意义。
1宅基地流转的主要驱动类型
1.1政府强制征用型
政府强制征用型是指出于国家基础设施建设、公共利益或者城镇规划发展需要，对所需宅基地实行强制拆迁征收，并给予相应的补偿安置。这是我国目前宅基主要的合法流转形式之一。
1.2城镇发展带动型
城镇发展带动型是由于高速的城市化进程带来了城市规模的快速扩张，吸引了大量的农村劳动力和外来人口向城市转移。一方面，城郊农村人口向城市转移造成了城乡结合部大量农民住宅的空闲。另一方面，由于目前关于流动人口住房制度的短缺，在城市高房价的压力下，城郊结合部的农民住宅自然成为城市低收入外来务工人员的首选。
1.3土地综合整治驱动型
随着农村土地综合整治的广度与深度的扩张，“拆院并院”、城乡土地统筹与城乡建设用地指标增减挂钩等政策的实施，以及“老宅基地换新住房、换就业、换社保”等做法的推广，极大地推动了宅基地流转与退出。
1.4乡村旅游发展型
随着各地观光、休闲、体验的都市农业及乡村旅游业的发展，农村优美的自然环境、淳朴的乡情、闲适的生活环境激发了更多的城镇居民到农村投资购房、置业养老。
2影响宅基地退出的主要因素分析
2.1管理制度的缺失
现行的土地管理法律、法规与政策主要是对新增宅基地的审批管理，而对闲置宅基地的退出缺乏实施细则；对于宅基地流转的产权主体、流转方式、利益分配等也缺乏系统的制度规范；对于农村宅基地的闲置、一户多宅及超面积宅基地没有强有力的处置方式；目前正大力实施的村庄整治、宅基地整理的资金筹措、监管等缺乏配套措施。
2.2农民传统观念严重
受传统观念的影响，农村传承祖业、保留基业、建新不拆旧的观念严重，大量的宅基地在此观念影响下被闲置。年久失修和无人居住以后便形成空心村，这种旧房未拆，新房又不断涌现的状况，使得农村建设用地规模日益扩张，造成了土地资源的极大浪费，不利于农村人居环境的改善，制约和阻碍了农村经济的发展。
2.3宅基地退出市场机制的不健全
宅基地是农民安身立命的基本社会保障，具有社会福利的性质，长期以来我国对农村宅基地实行无偿无期限使用，这在客观上助长了多占地、占好地的趋势。同时，由于缺乏有效的宅基地退出奖励和惩罚的市场机制，难以从根本上消除建新不拆旧的现象。
2.4宅基地建设的监督管理乏力
大量的农村地区长期以来没有编制村镇规划，农民建房选址随意性大，村落布局零乱、分散。此外，对宅基地的审批管理只重形式要件审查，而轻后后续的管理，加上基层国土所工作人员人手不够、执法手段薄弱，对未批先建、少报多建、私自扩建、随意调换建设地点等违法行为难以做到及时发现和查处。
3宅基地退出机制的建立
建立宅基地退出机制就是要通过政策引导让符合相关条件的农民主动放弃现有的宅基地或宅基地申请要求，从而实现我国城市化推进过程中城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策目标。宅基地退出的对象主要有以下三种类型：一是面积超标、违法占用及一户多宅的宅基地退出；二是已在城镇就业并定居的原农户占用的闲置宅基地或农户主动放弃现有合法宅基地退出；三是农户主动放弃宅基地的合法申请。
3.1面积超标、违法占用及一户多宅的宅基地退出制度
此类宅基地的退出可通过建立宅基地有偿使用方式推进。建立宅基地有偿使用制度，可增加超面积宅基、违法占用或其他多占宅基地保有环节的税费负担，使得持有宅基地的成本高于收益，促使其主动退出宅基地。宅基地有偿使用制度的建立应合理确定有偿使用费的标准。有偿使用费标准过低难以对当事人形成有效的经济压力，有偿使用费标准过高则可能会侵害当事人的合法权益，进而引起不必要的社会不安定。另外，考虑到宅基地制度的社会福利性质，宅基地有偿使用制度的建立应当与补贴制度的建立相配合，分不同情况采用不同的宅基地有偿使用费标准与补贴标准。
一方面，对于合法取得、面积符合标准并符合宅基地取得主体资格的农户，应当采用比较低的宅基地使用费标准，同时按法定最高面积进行补贴，补贴标准不低于使用费标准。面积没有达到法定标准的农户可获得一定的经济补偿，减少这些农户新申请宅基地的需求。另一方面，对于由于种种原因实际占有非法获得的宅基地（包括合法取得但面积超过法定标准的部分或一户多宅）的农户，采用惩罚性质的高额有偿使用费标准，通过经济压力迫使其主动退出非法占用的宅基地。
3.2已在城镇就业并定居的原农户占用的闲置宅基地或农户主动放弃现有合法宅基地的退出制度
对于已在城镇就业并定居的原农户，可建立宅基地收回补偿机制，对放弃宅基地的土地使用者可按照规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住；如果在城镇已有住房的农户，可以按换房的市场价格进行补偿，地上附着物按照当地集体土地征拆的征购标准给予补偿。如果宅基地流转能够开放，则可直接以市场价格作为补偿标准。
建立农村宅基地收回补偿制度是以当事人取得宅基地的合法与否为前提（包括因继承、转让等合法途径取得的多处宅基地），对于取得不合法的，原则上应当无偿收回。补偿制度建立的核心是制定国家、村集体、农户三方均认同的补偿标准及补偿方式。同时，从激励农户主动退出宅基地及农户长远生计考虑，还需从社会保障、就业等方面出台政策，将置换农户统一纳入城镇社会保障体系。
3.3农户主动放弃宅基地合法申请的宅基地退出制度
凡是符合宅基地审批条件的农村居民，如果主动放弃宅基地合法申请，可自愿申请到城镇进行集中安置，其相应的宅基地指标由政府统一审批、收储，村集体组织不再分散审批宅基地，收储后的宅基地指标用于置换城市建设用地指标。选择集中安置的居民在缴纳相应的建设成本和税费后，即可获得小城镇中的一套住宅。对缴纳建房造价款有困难，符合低保条件和危房救助条件的居民户，参照各地危房救助的标准进行补贴。对确实不能缴纳建房造价的特困户，政府将危房救助资金转作廉租住房基金，为其安置廉租住房。
在实施宅基地退出机制的过程中，应与城乡增减挂钩制度相结合，加大农村集体组织和各级地方政府开展村庄整治和宅基地整理复垦的工作力度，建立健全相应的经济激励机制和约束机制，充分运用市场机制功能和行政手段予以调节。可以把农村土地综合整理中节约的指标挂钩到农民集中居住区的建设中，从城市土地出让收益中提取一定比例的资金，作为农民集中居住区建设专项资金，用于农民集中居住区基础设施建设补贴、维修、物业管理补助等，促进土地资源的集约高效利用。
参考文献
［1］章波，唐健等.经济发达地区农村宅基地流转问题研究［J］.中国土地科学，2006，（1）：34-38.
［2］胡峰.农村宅基地流转驱动力分析［J］.经济研究导刊，2008，（9）：39-40.
［3］张德江.关于建立健全宅基地退出机制的探讨［J］.浙江国土资源，2009，（10）：35-37.
［4］刘双良.农村宅基地使用权的流转与退出机制［J］.重庆社会科学，2010，（6）：25-29.
［5］欧阳安蛟，蔡锋铭等.农村宅基地退出机制建立探讨［J］.中国土地科学，2009，（10）：26-30.
农村宅基地占地的补偿标准篇2
关键词：农村宅基地退出补偿
一、农村宅基地退出补偿补偿概述
宅基地，常指农民依据法律规定取得的，用于其建造住宅及生活附属设施（附属设施包括厨房、厕所、禽兽舍、围墙内的庭院等）的集体建设用地。根据我国《土地管理法》相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地的退出机制的建立目的在于节约集约利用农村集体建设用地，保护土地尤其是耕地资源。农村宅基地退出有两种方式：一是由有权部门实施的村庄整治形式，这不会改变农民对宅基地的使用权。二是由政府部门主导的，鼓励部分村民放弃农村宅基地使用权，进而转变为城镇居民的退出，常见形式有城中村治理和宅基地换房两种模式。宅基地退出补偿机制设立的目的在于引导农民在一定条件下合理、资源退出宅基地。该补偿机制的对象主要是自愿到城镇购房或自愿以退出农村宅基地的使用权而搬入农村集体建设公寓房的农户。依据地方政府和农民情况不同，农村宅基地退出补偿按补偿方式有建设性补偿、实物补偿、货币补偿之分。
二、成都市农村宅基地补偿标准缺失的现状和考量
在确定成都市农村宅基地补偿标准考量因素之前，必须明晰国家在该方面的法律规定。根据我国《土地管理法》第47条的规定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”目前各省市所推行的宅基地退出和补偿还处在试点探索阶段，其做法与补偿标准都根据自身情况作出了较为简略的规定，国家层面在农村宅基地的退出与补偿上缺乏相关配套政策与规范。从成都市农村宅基地的退出与补偿实际来看，其补偿标准缺失主要表现在以下方面：
1.缺乏农村宅基地退出补偿标准的具体法律规定
当前我国《土地管理法》没有专门针对农村集体土地房屋拆迁补偿的具体规定；但是如果按照《土地管理法》中规定的地上附着物的补偿标准给予补偿，与国有土地房屋拆迁补偿对比来看标准过低，难以被拆迁农民接受，这种现状不利于农民合法权益的保护和拆迁工作的顺利开展。随着我国《物权法》实施后，农村宅基地的使用权得到更充分的保障，但是该法在农村宅基地退出方面并没有做出实质规定，无论是退出程序、补偿原则还是被退出公民和法人的实际利益如何救济等现实问题，农民住房的财产权难以得到合理保障。
2.缺乏统一的宅基地置换标准
成都市在关于宅基地换地、换房等产权置换标准中缺乏统一的政策规定，各区域置换标准差别较大。较为普遍的做法是以旧宅基地置换规定面积的宅基地自建住房或以成本价购买新区规定面积的集体产权住房。但是在旧宅基地面积的认定上标准不一，住宅的附属设施，比如农户庭院是否属于旧宅基地面积，如果农民自有的住宅面积超过规定的旧宅基地面积时如何处置都是急需解决的问题。
三、完善成都市农村宅基地退出补偿标准的建议
1.完善农村宅基地流转市场
在中国农村，土地是农民生存和发展的根本。当前我国法律并没有对宅基地流转、转让和出租放开禁令，依附于农村宅基地的用益物权不能得到充分实现，闲置的农村宅基地无法在市场上进行流转和退出，一定程度上制约了农民向城市流动，这也是对国有财产的闲置和浪费。当前农民为了有效实现自有宅基地的财产权益，宅基地的流转现象逐渐普遍起来。据相关调查显示，成都市部分村镇的宅基地流转案例约占宅基地总数的8%左右，部分地区甚至达到30%左右。农村宅基地的私下流转，使农民获得了收益，但是这种行为缺乏法律保障，一旦发生纠纷，交易双方的利益将受到损害。在这样的情形下，要逐步完善农村宅基地流转市场，从法律上逐步放开农村宅基地流转的严格态度。
2.明确地方政府角色，引导农村宅基地自动退出
农村宅基地退出要求地方政府要明确自己的角色，宅基地退出补偿应在农村集体经济组织和农民间进行合理分配，地方政府对宅基地退出的收益不享有利益。将地方政府界定为“服务提供者”的角色，远离宅基地退出收益，能减少“土地财政”，减少土地违法行为。在宅基地退出中以以现金或实物补偿的方式，让农民真切感受到经济利益和生活的改善，引导农民积极配合新农村建设和土地整治工作，逐步改变旧农村脏乱差的面貌，加快新农村建设的步伐。
3.农村宅基地退出的合理补偿机制
在建立农村宅基地退出的合理补偿机制的过程中，一方面必须依据宅基地的住房保障功能，同时要考虑宅基地使用权的经济功能。对宅基地退出的补偿不能一刀切，必须依据具体情况区分对待。补偿方式应该有一次性补偿和永久性收益分配权补偿两种方式。当然确定不同类型宅基地的补偿标准必须非常谨慎，标准过高，将导致地方政府无力承担；标准过低，又无法调动农民退出宅基地的积极性。有观点认为，以宅基地使用权人放弃宅基地在城镇或社区新村获得相当住房保障为标准进行补偿，这是比较符合成都市当前实际情况的。
参考文献：
农村宅基地占地的补偿标准篇3
[关键词]宅基地整理；农民意愿；江苏省
[Doi]10.13939/ki.zgsc.2015.08.
随着我国社会经济的不断完善和发展，工业化和城镇化的不断推进，农民逐渐走出农村，到城镇、城市里去工作和生活，农村人口逐渐向城市转移。这导致农村的很多房屋、宅基地被闲置，农村的人均占地面积不断增加。相反，在城镇中，由于城镇化和工业化的推进，城镇建设用地面积越来越紧张。为了能够充分、合理、高效地利用和配置土地资源，缓解城乡建设用地的矛盾，优化建设用地的空间配置，整治农村宅基地十分必要[1]。在宅基地整治的过程中，农民的意愿十分重要，只有充分尊重农民的意愿，切实保障农民利益，才能顺利地进行宅基地整治。因此，本文以江苏省为例，在实地调查获取数据的基础上，分析了宅基地整治中农民意愿及影响因素，并根据分析结果，提出提高农民满意度，实现整治顺利推进的策略建议。
1调研方法
课题组于2014年6～8月在苏州和淮安进行了实地调查，目的是调查两个地区的宅基地整治中农民的意愿及影响因素。调查主要通过发放已经设计好的问卷以及与农民进行面对面的访谈来了解相关情况。问卷设计分为两部分：第一部分是对被调查的农民个人以及家庭的基本情况的调查，第二部分是关于宅基地整治项目中农民所关注的重点方面的一些问题。调查一共发放了90份，回收90份，其中82份有效，本文中相关数据都来自回收的调查问卷。
2宅基地整治中农民意愿分析
2.1对宅基地整治的相关政策的了解程度
对于宅基地整治中的一些相关的政策，大多数的农民表示他们并不了解，部分农民对相关的政策有大概的了解，只有极少数的农民非常了解宅基地整治的政策。虽然大多数的农民不了解宅基地整治的政策，但是一半以上参与调查的农民是希望进行宅基地整治的。主要是他们希望宅基地整治后能够搬到别的地方居住从而改善目前的生活环境并且能够获得较高的拆迁补偿。不希望进行宅基地整治的农民所担心的主要是以后的生活成本会上升，从而增加生活的压力。还有一个比较重要的原因是不想搬到其他的地方住。
2.2宅基地整治中补偿因素
在比较“补偿标准”、“补偿面积”、“补偿支付方式”、“补偿的公平性”四个事项的重要性程度后，补偿标准被大部分农民认为是最重要的，其次是补偿的公平性，也有部分农民把补偿面积视为最重要的事项。关于补偿的支付方式，农民普遍觉得不重要。在调查中我们也了解到，被拆房屋的补偿标准从600元/平方米～900元/平方米不等，主要是从房屋的类型、结构、建造年限、是否装修等几个方面来评估的，这是使补偿标准不一致的原因所在。然而对于这样的评估标准，绝大多数的农民都认为自己家的补偿总额是偏低的，占了75.61%，只有少数人认为合理，占了20.73%，当然更没有多少人觉得补偿总额是偏高的，这部分人所占比重只有2.44%。
2.3宅基地整治中安置的关注点
2.3.1安置方式及选址
在四种安置方式，即“货币安置”、“集中安置”、“就近安置”、“零星安置”中，有超过一半的农民希望能集中安置。农村本来就基本是以村落形式聚居的，一个村里的每户人家都或多或少相互之间有一些关系，显然集中安置的方式更适合农民们的要求。不改变原来的生活圈还能换个居住的新环境。当然也有农民更愿意选择货币安置，自主选择自己想要的生活环境。
由于农村的土地基本被承包出去，农民的经济来源也不靠农业收入了，主要收入来源是其他的非农业收入，所以在选址上并没有太多农民关注是否离承包地近，是否有利于农业生产的问题。相反，比较受关注的是安置地址是否方便就业、是否方便子女上学。
2.3.2安置房问题
当被问及有关于安置房的问题上最关注的方面，最受农民关注的是安置房的产权问题，占37.8%。还比较受关注的是安置房的户型及面积和安置房的建筑质量问题，分别占了29.27%和26.83%。只有部分的农民最关注安置房的楼层问题，仅仅占了6.1%。
2.3.3安置到城镇后担心的问题
在被问及如果安置到城镇，您最担心的问题是什么这个问题时，将近一半的农民选择的是生活成本的提高。这一点在问及宅基地整治后，生活成本是否上升时已经得到证实，有86.27%的农民表示生活成本上升了。但是有83.33%的农民可以接受生活成本的上升。另外也有人担心生活方式的改变会给他们的生活带来不便，收入来源的不确定可能会增加经济压力，还担心不完善的社会保障制度会给以后的生活造成困扰。
在采访中还可以看出，在安置到城镇以后，很多农民都希望可以优先获得门面房的使用。还有相当一部分农民希望政府能把他们安置到附近的企业，毕竟有了工作生活才能得到真正的保障。
2.4宅基地整治项目中农民参与方式
根据我们所调查了解到的情况来看，农民对宅基地整治项目实施的的过程没有明确的参与方式。将近一半的农民没有具体的途径参与这个项目。也有些村民是集中意见再反馈给村干部的。只有少部分农民参与了村委会定期召开的听证会来发表意见和受到官员定期的走访来发表意见。这个调查结果显示出了非常不健全的公共参与机制，农民利益的保障监督机制也十分缺乏。这也导致农民对宅基地整治项目的评分普遍不高。大部分农民认为本地宅基地整治项目是不合格的。
3宅基地整治中农民意愿的影响因素分析
3.1农民的年龄及认知水平
从调查结果来看，不难看出，年龄越大的农民，越是不愿意搬迁，他们安土重迁，不想离开生活里一辈子的地方，也没有精力再去重新安置出一个新的家来[2]。在文化水平上，文化水平越高，受教育程度越高的农户越能更快地接受宅基地整治。受过教育的对宅基地整治的认知程度相对来说较高，也更愿意去了解相关的政策和项目的进展情况。这就便于整治项目工作的展开。
3.2安置地址的环境
安置地址的环境是否良好直接影响到农户对搬迁的意愿，从调查的情况就可以看出了，有60%的农民希望愿意搬迁的一个重要原因是希望改善居住环境。所以安置的选址就显得十分重要。选址要比农民现有居住地相对较好的环境、基础设施等，交通也要比之便捷，从而吸引农民自愿的参与宅基地整治，这有利于顺利开展宅基地整治工作。
3.3家庭经济状况及住房情况
经济状况好的家庭对宅基地整治的意愿比收入低的家庭来得强烈，因为有扎实的经济基础，也更愿意改善当前的居住环境。对于经济基础薄弱的家庭来说，搬迁后的新房的建设所产生的费用和以后生活成本的提高是非常大的经济负担，如果同意搬迁，原有的生活将会发生巨大的变化，所以他们更愿意维持现有的生活状况。
住房情况对农民意愿也产生直接的影响，房屋修建的时间越长，农民参与的积极性就越是高。时间久的房屋显得旧，农民对此不满意想要修建条件更好的新房，但是有没有足够的经济力量修建新的房屋，对于他们来说，宅基地整治就是一个机会，拆掉旧的房屋获得一定的补偿款可以用来修建新的房屋。一般情况下，一个农户的农村的房屋及院子周边土地总共有很大一部分面积的土地，有些人家就住宅面积就很大，十分宽敞。但是如果参与了宅基地整治，新房的面积就大大缩水了。这样农户参与的意愿就降低了。
4结论与建议
本文以江苏省为例，采用问卷调查与深度访谈方式，分析了宅基地整治中农民意愿及影响因素。调查结果显示：大多数农民并不了解宅基地整治相关政策，缺乏参与宅基地整治项目的途径；农民比较关心整治中补偿标准与安置方式，普遍认为现行补偿标准偏低，希望能集中安置；影响农民意愿的因素主要有农民的年龄和认知水平、安置地址的环境、家庭经济状况及住房情况，其中家庭经济状况是主要因素。据此，本文提出了以下五点政策建议。
第一，提高农民的文化素质和对事物的认知与理解能力，同时政府加强宣传力度，让农民对宅基地整治工作有正确的认识，能够充分地理解和认识到对宅基地进行合理利用与整治的必要性，也让农民了解到进行整治后会对他们带来的利益。在宣传的基础上加强给整治地区的农民的补贴和赔偿。
第二，在宅基地整治的过程当中，地方政府应充分尊重农民的意愿，切实维护好农民的利益，坚持自愿原则，坚决杜绝强制性拆迁。考虑到农民的经济成本，适当的降低拆迁成本并对经济实在困难的农民提供一定的补助。
第三，促进农村产业经济的发展，大力发展第二、第三产业。给农民提供更多的就业机会，增加经济收入，提高农民的收入水平，减少农民失去土地带来的损失，也让农民在参与宅基地整治后的经济收入来源有了保障。农民收入的保障更加推动了宅基地整治工作的进行。
第四，建立监督机制来切实保障农民的利益。保证宅基地整治的每个与农民利益相关的环节都合理有效的运行，必要时可以对关键的内容实施硬性规定，为农民利益提供保障[3]。
第五，完善社会保障制度。农民失去土地就会失去安全感，为他们提供完善的社会保障福利制度就像是为他们未来的生活提供了保障，从而可以吸引农民积极参与宅基地整治。
参考文献：
[1]邵子南，陈江龙，叶欠，等.基于农户调查的农村居民点整理意愿及影响因素分析[J].长江流域资源与环境，2013，22（9）：1117-1121.
[2]徐冰，夏敏.南京市农村居民点整理农民意愿影响因素分析[J].浙江农业科学，2012，（11）：1599-1601.
[3]陈美球，马文娜.城乡建设用地增减挂钩中农民利益保障对策研究[J].中国土地科学，2012，26（10）：9-14.
农村宅基地占地的补偿标准篇4
关键词宅基地使用权；有偿退出；价格形成机制；基准地价
中图分类号F301.3文献标识码a文章编号1002-2104（2017）02-0170-07doi：10.3969/j.issn.1002-2104.2017.02.023
计划与市场是资源配置的两种基本手段，无论采用哪条路径，价格都处于资源配置的中心环节。中国农村宅基地大量闲置是一个基本的经验事实[1]，如何盘活闲置资源是农村宅基地产权制度改革的一项重要任务。受现行法律和政策限制，农村宅基地基所有权不能转让，但使用权可以依法转让，这为利用价格机制盘活农村宅基地资源留下了制度空间。党的十八届三中全会提出在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。2015年11月2日，中央印发《深化农村改革综合性实施方案》，提出探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制。以上两项政策都指出了用市场及价格机制盘活闲置宅基地资源的进路及可行性。本文要解决的问题是宅基地使用权转让价格形成机制如何确定，才能实现土地资源的公平有效配置。全文共分四个部分：第一部分为研究背景；第二部分主要分析中国当下农户宅基地使用权退出主要类型、价格形成机制及其缺陷；第三部分设计了一个基于基准地价的农户宅基地使用权退出价格形成模型，应用模型并与现行价格形成机制比较。文章最后一部分是基于基准地价的农户宅基地使用权退出价格形成机制的政策建议。
1研究背景
价格形成机制是影响价格及其变动的各个要素及其之间的关系，它是合理配置稀缺资源的重要手段。[2]价格形成机制不仅受资本投入、供求关系、产权结构等市场要素的影响，而且受社会结构、社会规范、行政干预、风险分担等多重社会逻辑的交互作用。[3]影响中国农户宅基地使用权价格形成机制的主要因素包括供需关系、产权结构和政策干预等。
在供需关系方面，已有研究发现，以北京市为代表的东部发达地区，农民新建宅基地的需求长期得不到满足[4]，以武汉城市圈为代表的中部地区，以宅基地为载体的庭院经营性收入与农户流出宅基地的意愿负相关[5]，而以新疆为代表的西部地区，农民流出宅基地的意愿与流出收入正相关，而流入费用对流入意愿的影响并不强烈。[6]这些研究表明，尽管中国农户宅基地使用权供给与需求存在明显的区域性差异，市场价格仍然是改善宅基地使用权市场供需关系的有效机制。
在产权结构方面，所有权与使用权分离是中国宅基地产权制度的基本特征。在两权关系中，集体土地所有权是绝对的、永续的，农户土地使用权是相对的、暂时的。土地所有权对使用权交易的约束，既表现为农户宅基地使用权交易不得对抗、改变土地所有权的性质，也表现为土地使用权的专用性，即宅基土地仅限于宅基地的使用。因此，农户宅基地使用权市场交易价格体现的并不是土地的全部物权价值，而只是土地的用益物权价值。当发生政府征地或土地用途改变的情形时，集体经济组织就要申索其作为土地所有者的权利，并相应发生土地产权变化收益在集体成员之间分配的情形。
在政策干预方面，政府政策规定了农户宅基地产权结构的具体样态。在政府征地指导价格方面，1998年修改后的《土地管理法》将征地补偿标准由耕地产值的20倍提高到30倍。在集体土地使用权可交易性方面，中央政府决定在各地开展城乡建设用地增减挂钩试点，农户集约使用所节约出来的宅基地具有间接交易的可能。在土地发展权收益方面，政府在处置因土地用途改变而产生的增值收益时，政策的总体走势是由奉行“涨价归公”原则向尊重和保护集体土地产权人权利转变[7]。
由上^之，建立公平有效的农户退出宅基地使用权价格形成机制，需要综合考虑各种因素：既要尊重市场法则、改善供需关系，又要尊重产权结构、兼顾各方利益，同时也要遵循合理提高个人收益的政策导向。基准地价正是基本满足这些条件的一个土地价格标准。
基准地价又称土地初始价，在国家《城镇土地估价规程》（GB/t18508-2001）中，它是指在城市规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或者不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一评估时期上法定最高年限土地使用权区域平均价格。基准地价按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地具有同样的市场价格的原理确定，具有如下特点：第一，基准地价虽然并不是土地市场的实际交易价格，但是它以本区域土地市场交易价格为参照，反映了本区域内土地市场交易的整体水平和趋势；第二，基准地价同时考虑到了土地的区域、用途、质量及市场交易状况，是一种“同地、同权、同价”的价格评估方法，是最贴近本区域土地发展权收益的价格指标；第三，基准地价由市、县级以上人民政府定期更新和公布，具有行政性和权威性，能够体现政府的最新政策意向。此外，基准地价列有专门的居住用地基准价，虽然目前这一价格标准主要用于城镇国有土地使用权出让，但也最为贴近农户因退出宅基地使用权而购房、建房所付出的土地成本。
目前，在全国各省级政府中，只有北京、上海等少数发达地区将基准地价作为农户退出宅基地使用权的补偿依据。《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征[2003]606号）规定的货币补偿价格公式为：宅基地区位补偿价×合法宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价；《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》（沪府发[2011]75号）给定的货币补偿价格公式为：（房屋建安重置结合成新单价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×房屋建筑面积。北京的“区位补偿价”接近基准地价，上海的“基价”即基准地价。地方政府地关于集体土地房屋拆迁补偿的规定，弥补了中央政府关于此类拆迁补偿制度供给不足的问题，也开创了将适用于国有商业用地的基准地价标准应用于补偿集体建设用地特别是农户宅基地的先例。然而，已有地方性制度设计并不完善：它们仅适用于政府拆迁补偿情形，而不适用于农户退出宅基地使用权的其他情形；征地补偿对象仅为宅基地使用权人或房屋使用权人，而忽略了集体土地所有权人。本文研究将基准地价作为农户宅基地使用权退出价格形成机制普遍参照标准的适用性与可行性，但首先回答为何需要改变现行价格形成机制的问题。
2农户宅基地使用权退出类型及现行价格形成机制
在中国现有法律和政策框架下，农户退出宅基地使用权方式不同，其现行价格形成机制也不相同。
2.1农户宅基地使用权的退出类型
从理论上说，农户退出宅基地使用权可以按照两个标准进行分类：第一，按产权结构变化，可以划分为完全产权退出与部分产权退出。农户个体既拥有宅基地使用权，又以集体成员身份、以集体的方式共同拥有宅基地所有权。完全产权退出是指宅基地的所有权及使用权都转变为国有，部分产权退出是指宅基地使用权变化并未造成所有权的变化，农户个体仍然拥有土地集体所有权的成员资格；第二，按使用权退出用途不同，可以划分为公益性退出与经营性退出，公益性退出表明节约出来的土地将用于公益目的，经营性退出说明节约出来的土地将用于营利目的。按照以上两个标准，农户退出宅基地使用权可以划分为（a）部分-公益型、（B）完全-公益型、（C）部分-经营型、（D）完全-经营型四种理想类型（见图1）。
2.2农户宅基地使用权有偿退出的价格形成机制
在前述农户宅基地使用权退出的四种类型中，主要存在政府指导价、集体议价和市场议价三种价格形成机制，这里分别讨论。
2.2.1以耕地产值为标准的政府指导价
政府征地属于有偿征收，也有价格尺度。政府征地指导价目前适用于B型和D型退出中。在中央政府层面，政府指导价体现在现行土地管理法、物权法等法律及相关政策当中。如《土地管理法》将征地补偿划分为三项内容，即土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费；征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定；土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍，等等。
根据土地管理法等法律的精神，省级政府颁布适用于本地的土地管理法实施办法或土地管理条例，省级土地管理部门则根据当地情况，制定征地片区综合地价标准。从总体上看，除北京、上海等少数省市外，省级土地补偿费和安置补助费最高限额都在土地管理法规定的30倍产值标准以下。宅基地属于非农建设用地，补偿标准通常又低于农用标准。
在市、县级层面，政府也制定适用于本地区的宅基地房屋拆迁补偿具体安置办法。除个别地区外，政府征收农户宅基地一般按照农户原住宅建筑面积标准安置，并不考虑农户因拆迁而节约用地的情形，超出建筑面积标准部分通常被视为违法建筑而减少补偿或不予补偿。
2.2.2集体议价
主要适用于a型和C型退出中。集体组织征用农户宅基地使用权，较多用于集体商业项目、集体公用设施建设或城乡建设用地增减挂钩项目，通常被纳入新型农村社区建设计划。从各地实践看，集体组织征地补偿并无明确的参照标准，宅基地补偿较多采用为农户提供等面积异地安置房的方式，整体拆迁补偿方案依法必须按照少数服从多数的集体议价方式决定。由于农户异地安置房容积率增加，村集体组织获得增量的建设土地。而问题在于，村集体在给予农户等面积住房安置后，如果不对农户节约用地的行为给予正向激励，农户就没有自愿退出宅基地使用权的动力。
现行法律、政策并不关注集体议价的价格标准，而较为重视集体议价的决策程序。据法，村民会议讨论村内重大事项，参会村民数须超过本村18周岁以上村民的半数，或达到本村各户代表的三分之二以上；村民会议做出的决定应当获得到会人t的过半数通过；开展增减挂钩试点，必须举行听证、论证，充分听取当地农村基层组织和农民的意见。
2.2.3市场议价
现行法律、政策并不一般禁止农户宅基地使用权的自主市场交易。农户出让宅基地使用权，往往连带宅基地上面的房屋，这使得宅基地市场议价很难单独体现出来。但当发生民事纠纷时，有时需要对土地使用权价格和房屋价格单独计算。2009年湖南省湘正司法鉴定中心将湖南省汝城县城郊乡一处面积161.1m2的农村宅基地土地使用权评估值为28.8万元，将宅基地上的房屋工程造价评估值为11.45万元，这两个评估价值都被法院判决时采用（参见汝城县人民法院〔2009〕汝民重字第X号）。按司法鉴定中心的这一评估价值计算，汝城县城郊乡的这一处宅基地市场价格高达124万元/亩。而根据《汝城县中心城区集体土地上房屋搬迁补偿安置办法》（汝政办发〔2011〕57号），农户因拆迁而节约出来宅基地，政府以270元/m2给予补偿，合计18万元/亩，与市场价格相比有不小差距。在实践中，超出集体组织范围的小产权房交易通常不被法律所认可，但农户合法出让土地宅基地使用权的价格等于黑市交易的机会成本，黑市价格一定程度上反映了宅基地使用权市场供需关系。
2.3现行主要价格形成机制的缺陷
第一，以耕地产值为标准的政府征地指导价是目前农户退出宅基地使用权的主要标准，对其他形式的土地使用权交易具有示范作用。耕地产值标准作为征收耕地的标准有其合理性，否则耕地补偿费和安置补助费就失去了依据，但它以低于耕地的价格征收农户宅基地，未能体现此类土地使用权的稀缺性。宅基地是个体农户的居住用地，使用权一旦有价转让，即不可复得，农户只能到城镇购买房屋，宅基地使用权的稀缺性即表现为等面积、等容积率、相同位置的城镇房屋土地的使用权价格，而与耕地年产值不具有可比性。此外，农户使用的宅基地不同于农户的承包耕地，除了使用价值不同外，法律地位也不相同。当下耕地承包期为30年，但宅基地一旦分配给农户个体使用，则是无限期地无偿占有和使用，在产权的排他性上仅次于所有权，以承包地的30年期限作为征收宅基地的参考价格，也有失公允。
第二，行政性征地未^分公益性与经营性有失公平。政府或集体征收、征用农户宅基地，都属于行政性征地。如果是公益性征地，获利者包括政府或村集体组织以及农户本人，征地的收益取之于民，用之于民。在这种情形下，按照国家利益、集体利益优先于个人利益的原则，由行政主体与农户集体协商产权转让价格，并不不妥。但究竟什么是公益性目的，需要明确界定，还需要避免虚假的集体认同问题。如果是经营性征地，获利者是市场主体，征地收益具有独占性和排他性，市场主体应当遵循市场主体自由合意的原则，实行等价交换。由政府或村行政替代市场主体与农户集体谈判，是行政主体越位的表现，也容易发生寻租行为。从根本上说，少数服从多数的集体议价原则，在经营性征地中，剥夺了少数人的自由交易权利。
第三，市场议价虽然体现了土地资源的稀缺性和交易的公平性，却通常不被法律所认可，宅基地使用权合法交易的市场空间极为狭窄。首先，对于农户将宅基地连同其上的房屋转让给集体组织成员以外的情形，法律上不予认可。其次，即使本集体经济组织成员从其他成员那里购得房屋及宅基地的使用权，也存在三种情形：其一，已经有宅基地且已经达到国家规定的宅基地标准；其二，已经有宅基地但尚未达到国家规定的宅基地标准；其三，本人已在本集体经济组织落户，但尚未分到宅基地的。依据法律规定，只有第三种情形才是有效、合法的交易。
3基于基准地价的宅基地使用权退出模型
3.1模型设计
如前文所述，农户退出宅基地使用权后，在没有任何外部救济的情况下，不得不购买商品住房，公平的补偿标准是农户所得货币补偿至少能够在同一区位获得等面积的住宅土地使用权，即实现等量置换。商品房的建造必须使用国有土地，而同一区位住宅级别的土地使用权价格正包含在政府公布的住宅类土地基准价之中。按照国有土地与集体建设用地“同地、同权、同价”原则，政府以基准地价标准出卖土地使用权，也应当以基准地价标准征收集体土地所有权，只是需要去除政府对土地的开发成本及开发收益，这是本模型设计基本依据。上海、北京两市以基准地价、甚至高于基准地价的标准征收农户宅基地，与这两个城市的经济发展水平、土地开发程度有关，将基准地价作为农户宅基地使用权退出价格形成机制的普遍参照标准，应当考虑土地的地区差异及使用权的不同退出情形。
就地区差异而言，地方政府公布且定期更新的土地基准价划分为若干等级，已经包含土地的区域及用途差异，但基准地价中的土地与农户退出的宅基地标准并不匹配。政府征收农户宅基地通常是毛地，除了支付土地使用权的补偿成本以外，还需要在拆迁、平整、通水、通电、通气、通信等环节上投入费用，土地开发过程中还包含由政府享有的税、息、利润等，以上费用加在一起，才构成基准地价的熟地标准。在单位基准地价的总价格中，土地出让金部分才相当于土地使用权的实际成本。参照1992年国家土地管理局颁布《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条规定：“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价（基准地价在具体地块上的落实，又称宗地价格―笔者注）的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。”据此，本文模型将距离农户最近的国有住宅级别用地基准价的40%作为农户退出宅基地使用权的价格标准。
就退出情形而言，本文在第二部分将农户宅基地退出划分为四种类型，这些将在模型应用中逐一检验。此外，城乡建设用地增减挂钩是农户宅基地公益性退出一种特殊情形，涉及不同集体经济组织之间的利益分割，这里将其作为单独一种类型加以检验。宅基地使用权是与所有权连在一起的，涉及到宅基地使用权变现收益在集体组织与农户个体之间的分配问题。在土地管理法列出的政府征收集体土地的三项补偿中，地上附着物及青苗补偿费是征地实际发生的费用，按实物价值补偿，这里不予考虑；土地补偿费是政府付给集体土地所有者的补偿，安置补助费是政府支付给农户个体的土地使用权补偿。从各地法律实践看，后两项费用的比例大致为1∶1。据此，本模型将占基准地价40%宅基地使用权收益，在集体组织与农户个体之间平均分配。
综上，基于基准地价的农户宅基地使用权退出估值公式为：y=40%ax+b（其中y代表村集体与农户所得土地使用权补偿收益，x代表距农户宅基地最近的国有住宅类基准地价，a代表土地面积，b代表市场调节量）。
3.2模型应用
这里将基于基准地价土地估值模型代入农户宅基使用权各种退出情形中，证明模型的可行性，分析并解决每一种退出情形可能遇到的问题。
3.2.1部分-公益型退出
按照模型设计，集体因公益目的征用农户宅基地，定价逻辑与政府征收土地并无实质性不同，宅基地使用权毛地价格按照住宅类土地基准地价的40%估值。在部分公益性退出中，集体土地所有权性质并未改变，且征地创造的公共利益集体共享，村集体按标准最多只需按基准地价的20%补偿农户宅基地使用权，另外等额的、非货币化的隐性收益为集体所有。需要考虑的是，由于集体经济组织的实力通常不强，若安置补助费过高，可能使集体公益征地无法进行。若安置补助费过低，则集体因公征地权可能被滥用。因此，集体因公益征地，土地基准价标准未必排斥集体议价机制，土地使用权的实际价格可以最高价格为限，由集体按少数服从多数原则议价决定。在这一情形下，基准地价标准的意义不在于给予农户多少比例的补偿，而在于为集体因公征地提供了价格尺度，制约集体组织的因公征地权，特别是制约集体领导人从事幕后交易。
3.2.2完全-公益型退出
政府征收农户宅基地使用权，按照距离宅基地最近的国有住宅类土地基准地价的40%估值。因为是行政征地，无需议价。由于土地所有权转移，村集体与农户分享土地补偿费和安置补助费，政府因征地行为增进了公共利益，包括因产权转让、增值而收取的各种税费，因土地平整而增加的就业机会，以及未来因土地利用方式改变而导致的公共利益的增进等等。
3.2.3部分-经营型退出
土地所有权仍归集体，依据“同地、同权、同价”原则，集体土地使用权出让定价机制应与国有土地使用权出让定价机制相同。而与部分-公益型退出不同的是，部分-经营型退出的实际市场价格，要根据土地的位置、品质、用途、使用年限、市场供需状况等决定，村集体与农户实际所得总额可能高于、也可能低于基准地价的40%。市场土地使用者c集体建设用地的利益相关者可以就土地使用权的价格、转让方式、土地安置费、附着物补偿原则及标准等事项，通过自由合意原则实行集合竞价，达成集体土地建设用地使用权出让、租赁、入股等协议。而按照“经营性征地适用完全补偿”原则，这里的集合竞价不适用少数服从多数原则，不愿意参加集合竞价者可以自由退出，土地使用者需要与集体竞价退出者单独达成协议。若未达成协议，土地使用者必须考虑在出现退出者的条件下该项目实施的可能性。经营性土地使用权到期后，土地使用权仍归村集体。
3.2.4完全-经营型退出
农户宅基地使用权完全-经营型退出合并了政府征地的行政行为和市场用地的市场行为，农户宅基地的所有权转让给政府，使用权转让给市场。按照模型设计，政府应当支付给村集体组织基准地价20%的土地补偿费，这是不需要谈判的，实际支付这笔费用的仍是市场土地使用者。农户所得安置补助费部分，参照部分-经营型退出、以基准地价20%为基础进行市场谈判。在实际价格谈判中，土地所有权转让与使用权交易同时进行，无法分开，村集体与政府成为市场谈判的关联方。经营性土地使用权到期后，土地使用权归政府。
3.2.5增减挂钩型退出
在存在土地用途管制且集体建设用地可以直接上市交易的前提下，城市近郊农户的宅基地经集体流转成为规模土地后，可获得与国有土地同样的价值，价格将大幅度提升，但拥有这种土地的农民只占全部农民的5-10%。[8]对于远郊农户来说，他们虽然拥有存量宅基地，但市场价值不大。以基准地价为标准的城乡建设用地增减挂钩不仅可解决此类土地供需矛盾，也可协同近郊与远郊农户的土地收益。按照前述模型设计，假定等面积的远郊甲宅基地与近郊乙耕地增减挂钩，则甲、乙两地共同分享因甲宅基地变为耕地的收益，但土地补偿参照的基准地价标准应当是乙地而非甲地。同时，甲地变成耕地后，仍由甲地村民耕种，甲地村民因此不应享有耕地补偿费，甲地补偿所得还应扣除乙地的安置补助费，剩余所得全部为村集体经济组织所有；乙地由耕地变为建设用地后，除了与甲地村民分享土地补偿费之外，还应享有应该由甲地村民支付的安置补助费。甲、乙两地实际所得计算公式为：
甲地所得补偿=乙地所在区域住宅类土地基准价的20%-乙地安置补助费（为耕地类安置，据法最高为耕地年产值的15倍）
乙地所得补偿=乙地所在区域住宅类土地基准价的20%+乙区安置补助费。
3.3案例比较
随机选择案例位于安徽省D县G镇。该镇是中国中部省区一个乡镇，与其地区相比，当地政府基准地价及政府征地补偿标准均处于中位水平，具有代表性。依据《D县人民政府关于实施新一轮土地定级和基准地价的通知》（D政[2013]48号），G镇商业住宅类基准地价分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级，价格从750―360元/m2不等，本文取该镇住宅类基准地价的中位数，即555元/m2计算。另据（皖政[2015]24号）文件，该镇政府征地农用地补偿标准（包括土地补偿和安置补助）为37380元/亩，建设用地和未利用土地补偿标准为18690/亩。若分别按照传统耕地产值标准（宅基地补偿按建设用地标准计算）与基准地价标准计算（与前文模型假定与计算方式相同），G镇村民在不同宅基地使用权退出情形下，每退出1亩（约667m2）宅基地，村农户个体与集体经济组织所得补偿见表1：
（1）BLp=benchmarklandprice；oVCL=outputvalueofcultivatedland；
（2）增减挂钩型宅基地使用权出让假定挂钩项目为本镇，即两地住宅类基准地价相同，且按耕地产值标准征地补偿价也相同；
（3）据D政[2016]12号文件，按照耕地产值标准，该县增减挂钩项目政府补助中，新增耕地单位的村民享有房屋及附作物补偿费，村集体并不与挂钩单位分享土地补偿，但政府给予业主管理费等费用支持。以上费用都是实际发生的费用，并非土地补偿费。
由表1的比较可以发现，G镇农户退出宅基地使用权，在不考虑市场调节因素的条件下，在价格形成机制方面参照基准地价标准抑或耕地产值标准，收益有很大不同。如果参照基准地价标准，在不实行城乡建设用地增减挂钩的条件下，农户每节约1亩宅基地可获得74037元的收益。同比，参照土地产值标准，农户每退出1亩宅基地只获得建设用地总补偿款的一半收益，即9345元，两者相差7.9倍。在实行城乡建设用地增减挂钩的条件下，在参照基准地价标准的补偿中，G镇的集体经济组织收益较政府直接征地情形有所减少，但仍绝对高于土地产值标准所得，相当于间接提高了农户的收益。
参照基准地价标准补偿农户宅基地使用权，政府因公益征地的成本有所增加，但仍有占基准地价60%的获利空间。村集体经济组织除集体因公益征地外，在其他各类宅基地使用权交易中，收益均等于或大于农户收益。因此，这一价格形成机制是一种兼顾政府、集体和个人利益的价格机制。
4结论与政策建议
如何p活以宅基地为主体的农村集体建设用地，是中国在城镇化进程中需要解决的问题。面对这样的问题，传统经济学通常假定自利的个体行为通过市场的价格传递机制能够自动实现社会整体利益的最大化，制度经济学则将制度视为影响效率后果的重要变量。中国农户宅基地使用权退出存在价格和制度的双重失灵：以耕地产值为参照的政府指导价未能体现宅基地使用权的稀缺性，集体议价在经营性征地中剥夺了少数人的自由交易权，市场议价的合法空间狭窄。合理的价格形成机制不是要排斥市场供需关系或者放弃制度修正，而应当综合考虑供需关系、产权结构及政策干预等基本因素。本文重新设计的以基准地价为标准的价格形成机制正是同时考虑上述各种因素的一种土地价格标准，在农户宅基地使用权部分-公益、部分-经营、完全-公益、完全-经营、增减挂钩等不同退出情形中均显示出具有良好的适用性与可行性。案例比较发现，基准地价标准的优势在于它显著提升了农户土地使用权的转让价格，体现了宅基土地资源的稀缺性与产权转让的公平性，同时又显示了公益性用地与经营性用地的差异，兼顾了集体和政府的收益。
以基准地价作为农户有偿退出宅基地使用权的价格参照标准，在适用于政府因公益目的而征地的情形时，与现行《土地管理法》中的产值标准相冲突。而北京、上海两地的政府征收农户宅基地的实践，不仅突破了法律规定的标准，也突破了基准地价40%的估值标准。鉴于政府征地补偿标准对宅基地使用权其他形式的退出具有示范性，本文建议在立法方面，修正现行《土地管理法》中以耕地产值标准作为征用农村建设用地标准的做法，改用基准地价标准。其次，在模型运用方面，以政府公布基准地价的40%作为宅基地使用权转让估值标准的底线，经济发展水平较高、土地开发状况较好、土地市场活跃的地方，可以适度提高这一比例。此外，在不改变集体土地所有权性质的条件下，土地使用权交易还应当考虑土地使用期限问题。对集体经济组织来说，其实际所得需要用土地使用权年限的系数来修正；而对农户来说，其退出宅基地使用权是永久性的，其个体补偿收益并不受使用权转让期限的影响。
参考文献（References）
[1]韩俊.中国农村土地问题调查[m].上海：上海远东出版社，2009：306-309.[HanJun.SurveyonChina’srurallandissues[m].Shanghai：ShanghaiFareastpublishers，2009：306-309.]
[2]刘树杰.价格机制、价格形成机制及供求与价格的关系[J].中国物价，2013（7）：69-73.[LiUShujie.pricemechanism，priceformingmechanismandtherelationshipbetweensupplies，demandsandtheprice[J].Chinaprice，2013（7）：69-73.]
[3]田先红，陈玲.地租怎样确定――土地流转价格形成机制的社会学分析[J].中国农村观察，2013（6）：2-12.[tianXianhong，CHenLing.whatdeterminelandrent：asociologicalanalysisonthepriceformingmechanismoflandtransfer[J].Chinaruralsurvey，2013（6）：2-12.]
[4]孙洋.北京市农村宅基地需求和供给的矛盾研究[C]//2010年中国土地学会学术年会论文集.2010：162-177.[SUnYang.oncontradictionbetweenthesuppliesandthedemandsofBeijingruralhomesteadLand[C]//proceedingsof2013academicannualconference，ChinaLandScienceSociety.2010：162-177.]
[5]关江华，黄朝禧，胡银根.基于logistic回归模型的农户宅基地流转意愿研究――以微观福利为视角[J].经济地理，2013（8）：128-133.[GUanJianghua，HUanGChaoxi，HUYingen.theeffectingfactorsoffarmers’willingnessofruralresidentiallandcirculationbasedonlogisticregressionmodelundermicroscopicwelfareperspective[J].economicgeography，2013（8）：128-133.]
[6]胡方芳，蒲春玲，陈前利，等.欠发达地区农民宅基地流转意愿影响因素[J].中国人口・资源与环境，2014，24（4）：116-126.[HUFangfang，pUChunling，CHenQianli，etal.influentialfactorsofpeasants’willingnesstotransferhomesteadinunderdevelopedarea[J].Chinapopulation，resourcesandenvironment，2014，24（4）：116-126.]
农村宅基地占地的补偿标准篇5
关键词：宅基地置换；法律关系；法律问题；制度完善
中图分类号：DF45文献标识码：a文章编号：1673-2596（2014）02-0081-03
一、宅基地置换综述
（一）宅基地置换的概念
宅基地置换是指根据政府整体的土地用途规划，为节省土地进行集约利用，引导农民集中居住，将农民所享有的宅基地使用权及已经构建的建筑物、附属设施根据置换标准，重新在划定的建设用地范围内换取新的住房，对节约出来的土地进行更加合理的开发利用，是城市化进程中化解土地、资金难题的重要方法。
（二）我国现行宅基地制度的突出问题
1.一户多宅和超标占地比较普遍。农民取得宅基地使用权不是通过在土地市场交易取得，而是作为农村集体经济组织的成员取得。我国农村宅基地制度是为了充分保障和维护农村居民的居住生活，是对农村居民的一种社会福利。农民取得宅基地使用权的成本基本为零，并且宅基地只可以在本集体经济组织成员内部进行流转，这就使许多农民产生占用越多宅基地越好的想法，结合我国在农村宅基地的监管不严格，加上我国农村缺乏村庄规划，居民散居的特点比较突出，非常不利于宅基地使用的管理。一些乡、村领导干部凭借权力、关系甚至占有多处宅基地，加之农房继承等事实行为以及祖宅不卖等风俗习惯，导致一户多宅和超标占地现象较为普遍。
2.城市化加剧了农村宅基地闲置。从城市化的角度分析，随着城市化水平的提高，劳动力会从农业转向非农业，从农民转变为产业工人。在计划经济时代，人口和生产要素的流动被严格限制，宅基地制度的基本功能主要是承担农村社会稳定，但随着市场经济体制的逐步建立，城乡居民管理登记制度改革，我国城市化进程速度明显加快。特别是我国教育制度的改革，农村孩子受教育机会的增多，留在城市发展和定居的农村孩子也越来越多。农村人口的减少，导致相当一部分宅基地闲置，甚至有的地区出现“空心村”现象。
3.宅基地保障功能弱化，资本功能日益突显。改革开放之前，我国实行了高度集中的计划经济，高度重视工业的发展，农业是基础的行业，为了保证城市工业的发展，除农民基本生存消费之外的全部农业剩余均由国家直接获取，同时实行城市和农村不同的户籍制度，限制农民离开土地，限制农民进城，宅基地制度设计的定位就是保障功能，确保农村集体经济组织成员的基本生存条件。但随着我国市场经济体制的建立和发展，非常强调城乡协调一体化的发展，因此就会要求城乡各种要素能够自由流动，特别是城市建设用地紧张，房价日趋走高的大环境下，宅基地的资本功能日益突显，农民对宅基地不再仅限于居住要求，也有通过买卖、出租、抵押等方式实现利益最大化的诉求。
4.宅基地拆迁补偿缺乏相应规定，补偿偏低。城市房屋拆迁针对的是城市规划区内国有土地上的房屋，而农村房屋拆迁，又称为征地拆迁，其针对的主要是集体所有的土地，按照现行法律要将集体土地性质变更为国有土地性质，需要先办理土地征收手续，然后才能进行征地拆迁。根据我国土地管理法规的相关规定，农村集体可以为了公共目的收回农民的宅基地，并给与适当的补偿，但该适当补偿的标准却没有相应的法律条文予以规定，因此补偿标准往往有很大的随意性并且有很大的不公平性，如果对拆迁房屋按照《土地管理法》中规定的地上附着物给与补偿，那么与临近国有土地上房屋的补偿标准相比，明显偏低。城市房屋拆迁可以适用《城市房屋拆迁管理条例》的补偿标准，而对农村房屋拆迁我国还没有完善的法律法规进行规制，这显然不利于保护农民的利益。
（三）宅基地置换的意义
1.原房屋价值得以大幅度体现，村民的财产性收益增加。村民凭原先居住的旧房可以根据置换标准换取一套新房，农民的财产性收入增加，以前的宅基地房不得上市交易，价值不能体现，而通过宅基地可换取国有土地上的商品房，即可上市流通、自由买卖，相比以前的宅基地房，村民财产性收入会增加。
2.打破城乡二元结构，促进城乡一体化。通过宅基地置换，村民集中居住后，有的村民仍然享有土地承包经营权，农民仍可以继续从事农业生产，或是将土地承包经营权流转出去，除了稳定的流转收益外，还可自谋职业，增加收入。村民的土地全部被征用的，将和城镇居民一样享受社会保障待遇，村民与市民的差异也将逐渐淡化。
3.盘活土地资源，解决农村就业。通过宅基地置换的方式，原有零星的宅基地通过整理，可以复垦为耕地，耕地并未因此减少，同时，腾出的宅基地可以集体建设用地的性质进入流转，实现土地资源的资本化，可用于商品房开发或是发展工业、旅游业及第三产业等，农民的就业机会增加，而且土地的出让收益还可补贴农村的保障性支出。
二、宅基地置换中的主要法律关系
农村宅基地占地的补偿标准篇6
关键词宅基地集约利用问题
中图分类号：F301.2文献标识码：a
宅基地粗放利用在我国各地普遍存在，尤以中部地区为最，为提高农村宅基地利用效率，充分挖掘农村宅基地利用潜力，实现土地节约集约利用，必须建立完善的宅基地退出机制，合理的引导农民退出闲置、多余宅基地。近年来，各地都在积极开展宅基地退出试点工作，探索宅基地集约利用方式，本文以湖北省的实地调研为基础，分析了宅基地退出实践过程中存在的普遍性问题，可以为国家制定合理的宅基退出政策提供参考依据。
一、宅基地置换后产权难落实
近郊农村，依托城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地综合整治项目，农民以“宅基地置换”的方式获得安置房，原则上维持原有土地权属不变；依法调整土地的，按照调整协议确定集体土地权利归属，并依法及时办理土地变更登记手续。但在实际操作过程中，新建房屋前期一般要占用一部分农用地或者其他涉及到农转用指标的土地，常常因村镇农转用指标有限，导致新区宅基地使用权难以落实，迁村腾地后农民集中新建的房屋大部分都没有宅基地使用权证书，影响农村居民参与宅基地整治的积极性。
二、宅基地腾退指标收益分配不均
指标收益如何在土地所有者、使用者及政府之间进行合理分配，目前缺乏相关政策引导和规范。主要包括：第一、补偿标准存在地区差异。经济条件较好，新增建设用地指标补偿较高的地区为3万元/亩，经济落后的地区不足1万元/亩。第二，难以确定政府、村集体和农村居民之间收益分配比例。虽然，目前重庆市明确规定“地票”交易的净收益的85%直接补贴农民，剩余15%归于农村集体经济组织，但却并未其分配标准确定的原则、方法等理论依据。第三，结余指标收益分配方式不同。返还农村居民主要通过房屋拆迁补偿、宅基地退出补偿、宅基地复垦费用、中心村基础设施建设和社会福利完善等方式；返还政府的新增建设用地指标转化为城镇建设用地指标，但是新增建设用地指标补偿费用不到城镇建设用地出让费的5%；对于村集体通过将新增建设用地指标就地转移也能够实现一定的经济效益。
调研中也存在成功的案例，以湖北省钟祥市彭墩村为例，该村实施三批迁村腾地工程，腾退建设用地指标约1800亩，新增建设用地指标补偿标准为28000元/亩，获得约5000万元的补偿，补偿由村集体统一管理，进一步引导农民开展乡村建设。村集体具有较强的经营、管理和运营的能力，使收益的分配方式在多方协商之下能够达成一致。
三、宅基地退出机制缺失
现行《土地管理法》规定了宅基地“一户一宅”、面积限额、严格审批、限制流转的基本特征。对于农村宅基地退出，仅规定由农村集体经济组织加以收回。实际管理过程中缺乏宅基地收回程序、宅基地价值测度标准和退出补偿标准等。一方面，从管理者角度出发，宅基地退出管理工作无据可依；另一方面，宅基地退出政策不明朗，宅基地退出补偿标准偏低，同时土地的保值和增值性，使得部分村民认为持有宅基地优于退出宅基地。
四、政策建议
1、城乡建设用地增减挂钩与土地综合整治规划紧密结合；增减挂钩专项规划服务于土地综合整治规划，相互协调建设用地指标。保证落实农户安置区宅基地及房屋的相关的权属，保障农村居民的合法权益。
2、宅基地腾退指标收益分配以农民为主、村集体和政府为辅；农村居民作为宅基地直接使用者得到较多的收益分配，有利于提高农村居民参与的积极性。村集体和政府引导农民使用指标收益，反哺村庄建设、引导特色产业发展和完善村集体成员社会福利保障。村集体经济在指标收益的推动下，实现农业、经济的可持续发展。
3、建立健全宅基地退出机制及配套制度；宅基地退出机制应当建立在完备的配套制度的基础上，例如，农村社会福利保障体制、城镇社保体系、城镇住房保障体系、就业培训体系等，使农村居民退出宅基地后，生活就有一定的保障。
（作者：华中农业大学土地管理学院硕士研究生，主要研究方向：土地资源利用与管理）
参考文献：
[1]薛哲.85%“地票”净收益直补农民――建成2500个农民新村，利用“地票”交易制度等办法拓宽农民财产性收入渠道.重庆日报.2011-7-26(a05).
农村宅基地占地的补偿标准篇7
关键词：农村宅基地；拆迁；补偿；救济；安置
近年来，随着我国经济社会不断发展，土地利用中产生的矛盾不断增多，土地纠纷已经成为农民维权抗争活动的焦点。
在近年来所反映的三农问题中，农村土地问题占68.7%居首位。其中，农村宅基地的征收问题更是占了相当的比重，究其原因则主要可以归结于在征收农村宅基地过程中补偿程序的不规范和补偿机制的不合理，这些都成为了问题引发的源头。
一、北京市农村宅基地拆迁补偿现状
（一）补偿程序不规范
在征收农村宅基地的过程中，补偿程序的不规范导致房屋的所有权人无法得到合理的补偿和安置。
1、监管不利导致审批不规范
在征地初期，由于监管机制的不完善，市公路局对地区乡政府提交的拆迁和安置方案，以及补偿预算缺少一些详细的审查过程，没有做好重建宅基地的保障工作。例如，关于重建宅基地的选址和重建时间等问题，导致农民房屋在被拆以后，乡政府选定农耕地等非法地块作为重建地。在重建时由于违反了国家建设农业住宅的相关规定，得不到建设用地批准，引起地区乡政府与地方人民的矛盾。
2、权威滥用导致村民补偿权益无法充分落实
补偿方式由地方政府单方定价，拆迁补偿价格与市场价格相距甚远，补偿权益无法落实常归因于行败。在农村宅基地被征用的过程中，农民的知情权、监督权、表达权、参与权被无形地剥夺了，更不要说利益的补偿。在权力失控的情况下，行政机关就较容易侵犯公民的权利，因此，对行政权利的约束显得尤为重要。例如，李遂镇镇政府未在村民在房屋拆迁之前告知村民重建宅基地的地址和重建期限，并且在公告发出之后没有听取村民的任何意见，于规定日期拆除了村民房屋，侵犯了村民的知情权、监督权、表达权、参与权等等。
3、急于求成导致强制拆迁变为野蛮拆迁
为了在规定时间内完成上级下达的拆迁任务，地方政府常常在农民不愿搬离自己的居住地时实施拆迁，这种行政权力与农民的权利的冲突将会愈演愈烈，其表现就是强制拆迁，一旦协商不成，便采取越权行为，强制执行拆迁，在户主不在家时就拆房或将户主从其住所中驱赶出来。
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行。
（二）宅基地补偿机制不合理
宅基地使用权是用益物权，由农民以户为单位享有。在宅基地征收过程中，因政府的征收行政行为造成各种权利的消失或损害，都要给予权利主体以充分补偿。而对于征用农民宅基地的补偿方面，由于补偿机制有待完善，没有统一的补偿标准，实践中北京市各地区对农村宅基地使用权被征收，农民是否应获得补偿或者应该获得怎样的补偿作法不一，从而埋下诸多补偿纠纷隐患。
1、对被征收者的救济措施规定不足
根据《土地管理法》的规定，被征收者在征地范围、补偿标准等方面存在争议的，由县级以上地方政府协调；协调不成的，由批准征地的政府裁决，该裁决为终局裁决，并没有规定被征收者向司法机关获得救济的权利，导致征地纠纷被拒于司法审查的大门之外。这种制度安排，给征收者以过大的权力，而被征收者连起码的司法救济权都没有。权利失衡，无法通过司法权来制约政府征地行为，也不能有效地维护被征收者的利益。
2、补偿标准不一
据悉，北京市用于各项征地建设的款项是一定的，因而对某些大项目能够提供大量资金，或对于用地较少的项目投入资金相对充足，以致对这些项目征地过程中征地的补偿相对较多，甚至达到使农民暴富的现象。例如，北京市顺义区t3航站楼的农村征地项目，使当地拥有大面积农村宅基地的所有权人得到了大量的补偿金。而对一些占地面积大但是却资金投入小的小项目中，农民宅基地征地所得补偿则非常少。
3、补偿救济暗箱操作
国家征收耕地等的补偿具有具体的标准（《中华人民共和国土地管理法》），但对于征收农村宅基地并没有具体的标准。在现实当中，国家征收城市郊区或者“城中村”农村宅基地的情况并不在少数。由于没有具体的补偿机制，各地方政府为了自己的小金库而截留一部分补偿金额，或者为了引进外资而降低补偿费用而导致补偿不合理，而使得农民的利益受损，从而引起农民与地方政府和开发商的纠纷不断，甚至影响社会稳定。
4、住宅安置办法有待解决
北京市房地产价格近几年来持续攀升，居高不下。这对于失地农民无疑是一个重大的负担。北京市宅基地按照地理位置可分为两类：郊区土地；城中村土地。对于城中村土地的征用，政府大多经过长久的考虑与规划，使得补偿标准较合理。但对于郊区，由于近年来修建公路和基础设施日益增多，并且农村居住土地面积日趋不足，因此乡政府的补偿一般都是采取一次付清安置费用，村民自行解决居住问题。然而，由于经济补偿不到位，补偿救济不足以及地理位置的限制，农村人口的安置问题常常不能得到妥善的解决，从而引起了一系列土地征收上访问题。据不完全统计，每年全国民间调解的宅基地房屋纠纷数量，近十年来每年约55.2万件，而且这个数字每年都在攀升。
5、农民被征用宅基地后的生计问题
由于国家建设用地需要，可供重新建设宅基地的土地面积日益减少。对于那些无法得到重建宅基地的农民，一些当地政府会考虑在给予了合理的补偿金之后，为当地农民办理农业户口转为非农业户口。但由于大多数农民在拆迁之前以耕地为生，并没有很高的文化水平和专业技能。对于较为年轻的农村人口来说，还可以继续学习专业技能或靠劳动力寻求新的生活来源。而对于年龄较大的农村人口来说，学习与再就业显然并不现实，这些人很难在户口改变之后寻找到一份可以维持生计的工作。
二、合理化建议
（一）加强宅基地补偿机制的合理性
1、加强补偿程序的公正性
合理的补偿机制需以公正作为保障，公正则涉及征地利益相关人的知情权、参与权、救济权等。因此，为了确保被拆迁人对补偿程序的参与权利，在拆迁活动的关键环节，如立项、规划等环节，建议引入听证制度。同时，对过渡期内农民的安置问题做出更具体的规定，并设专门审查机构，确保拆迁人在具备安置条件的情况下才能开始拆迁。赋予农民作为被拆迁人时的诉讼主体资格，使农民能够通过诉讼获得司法救济。
2、完善补偿方案的制定原则
补偿方案的制定是土地征收补偿实施的前提和基础。征地方案确定后，征收者与被征收者应对征地的补偿标准等问题进行谈判、协商，由政府和农户选派的代表组成委员会共同确定征收补偿方案，意见不一时，由批准征收土地的政府裁决，对裁决不服的，可以向法院，由法院裁定，以保证补偿方案的公正性。然后，对补偿方案进行公告，这是土地补偿的必经程序，也是有关地方政府的义务和职责。这些建议有利于减少土地征收补偿中的不公平性，使双方可以在相对平等的基础上进行协商，实现各方利益的最大化和平衡化。对征地补偿进行公开，让征地补偿透明，同时让从村民众了解到自己的法律权利，既保护了农村集体经济组织和农民的知情权，方便了国家机关、社会团体、农村集体经济组织和农民的监督，又可以避免因土地权属不清等而产生的纠纷。
3、听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见
根据《征用土地公告办法》有关规定，土地征收补偿方案公布以后，有关市、县政府土地主管部门应当认真听取被征地的农村集体经济组织和农民对土地征收补偿方案的意见和建议，以保证土地征收补偿的公平与合理以及土地征收工作的顺利进行。最后，公布补偿费用的收支状况。补偿费用分配是否及时、合理，使用是否正确，关系到每个农民的合法权益，因此，法律赋予并保障政府部门和农民的依法监督权，任何单位和个人均不得阻挠和干涉。
4、提高农村人口的法律意识
合理的补偿机制，也需要农村民众有一定的法律意识。针对农民的法律知识薄弱的现状，为保障农民一系列权利的视线，政府应加大对农民的法律知识教育，安排专门人员为农民提供法律指导、法律咨询和法律援助，引导他们通过正当、合法的途径解决纠纷。当拆迁人与拆迁人之间，对有关补偿安置协议履行中的纠纷，应以对方为被告向法院提起民事诉讼；如果是对政府有关部门的具体行政行为不服，可以向其上级主管机关提起行政复议，也可以直接向人民法院提起行政诉讼。
（二）提高农民宅基地使用权补偿
1、提高补偿金额
虽然北京市已出台宅基地房屋拆迁补偿规则，即房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价，但关于“宅基地区位补偿价”、“被拆迁房屋重置成新价”还应结合当地具体情况予以确定，因此，政府应尽快出台该价格的制定的相关细则，并增加制定方案的透明度。
2、落实住房安置问题
对于有条件的农民集体，应鼓励由所在村组重新安排被拆迁人的宅基地，供原宅基地使用权人自建房屋；对于所在村组安排宅基地确实有困难的，考虑到农村人口主要以耕种为工作的原因，宅基地的丧失不得不是一部分农村人口到县城或城市购房，政府可以考虑提供廉租房或两限房。
3、解决被征收宅基地后农村人口的生活问题
为解决农村人口拆迁后的生计问题，可以参考国外通行的做法，以市政建设为目的进行拆迁时，在市政工程项目如公路等建成后，分配给拆迁户合理的股份，以股利分红对其进行补偿，这种做法在深圳市的拆迁工作中已得到较为成功的运用。仅给予数万元的安置、保养费用，不如给予股利分红，更有利于农民的生存利益。或者通过采用发行土地债券的方式，解决农民宅基地补偿低与国家建设用地征地成本高的矛盾，也使农民可以获得较长时期的土地收益，并获得生产自救和发展所必需的资金。
三、结论
为了完善农村宅基地征收补偿机制，针对执行者，在土地征收的过程中，每一个环节都要增加透明性，进行公示并向公众或者相关利害关系人随时提供可查阅的相关文件报表，以对行政主体的行政行为进行有力制约，以权利制约权力，防止征收权滥用；针对拆迁房屋的所有权人，则应加强协商性，注重被征收者在征地行为过程中的参与，让他们在征收目的性、征收范围、征收补偿安置和征收补偿安置费用的使用、管理等方面都有充分发表意见的机会，并能采取足够的措施及时保障自己的合法权益，此外还要明确可诉性，设置科学、合理的救济措施，保证在被征收者存有争议时，可以通过多种救济途径，有效地维护自身合法利益。允许被征收者采取复议、申诉或者诉讼等救济措施，在条件成熟时，还可设立由专业人员组成的征地仲裁机构，主持有关征地过程中产生的异议仲裁，以更好地维护被征收者的合法利益。
参考文献：
1、高勇.城市化进程中失地农民问题探讨[j].经济学家,2004(1).
农村宅基地占地的补偿标准篇8
随着我国工业化、城镇化建设的步伐加快，社会经济得到快速的发展。国家对农业政策进行了大幅调整，随着集体土地效益的提升，农村土地问题也不断的增多，严重影响了社会主义新农村的建设步伐，阻碍了农村经济的平稳、快速的发展。本文主要探讨了在农村土地管理中存在的问题，并提出一些解决措施以供参考。
关键词：
农村土地；管理问题；解决措施。
土地是农民赖以生存和发展的生活保障，是农民最基本地生产资料。近年来，我国农村政策的不断变革，使土地效益得到了大幅的提升，这使农村中的土地问题日益增多并凸现出来。土地和农民的利益紧密相连，解决好农村的土地管理问题关系到新农村建设的步伐。因此我们要认真的审视土地管理中存在的问题，努力的找出解决的办法，以促进农村的可持续发展。
1、农村土地管理中存在的问题。
改革开放以后，我国农村土地采取家庭联产承包责任制，各项法律法规也随之不断完善，得到了广大农民的拥护，促进了农村的发展。但是，也有一些地方无视法律的存在，有法不依，违背农民群众的意愿，侵害农民的合法权益，影响了农村的稳定发展。总的说来，农村的土地管理中存在以下几点不足：
1.1农村村民宅基地违法层出不穷。
目前，农村宅基地主要存在着以下三类违法现象：一是未经批准擅自占地和采取欺骗手段骗取批准宅基地；当前，有不少建房户采取隐瞒已有房屋、虚报家庭人口、变更户籍等欺骗手段骗取批准宅基地。二是非法转让宅基地，利用集体资产进行隐形交易；《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：
“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，一律不予批准”。在我县的土地信访件案中有很多是反映部分村民通过不正当的手段取得了两处甚至多处宅基地，然后将宅基地倒手转让，从中非法获取暴利。这种现象尤其在县城结合部和城镇郊区比较突出，无形中建立了土地隐形交易市场，既影响了宅基地管理，也给社会造成了许多社会不安定因素。三是超面积占地、擅自改变农村宅基地用途现象时有发生；《湖南省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第32条规定：“每一户用地面积使用耕地不超过130m2，使用荒山荒地不超过210m2，使用其他土地不超过180m2”，而在实际操作中，每户都大大超出了批准面积。依据《中华人民共和国土地管理法》76，77条规定，对违法建筑的处理是限期拆除建筑物和其他设施、恢复土地原状或没收新建的建筑物和其他设施，而法律赋予土地管理部门的执法权力就是单一的制止权，按照法定程序处罚、申请法院执行，还得需要很长的时间，期间违法建筑已成规模，这时候再去执行，群众抵触情绪极端强烈，它必定牵扯着农民的经济利益。没收或拆除很不现实，这是当前土地管理中非常棘手的问题，违法占地处理难的问题。因此，对违法占地行为，必须采取合理有效的行政、经济和法律手段综合处理。
1.2节约集约用地意识薄弱。
随着我国工业的发展，城镇化建设步伐加快，这使人地关系呈现紧张的状况，同时在土地利用方面，资源浪费和资源短缺现象并存。主要体现在三个方面：一是当前的非农建设大量的占用耕地，导致农村的土地面积的减少，影响到农民的利益。据调查，每年的非农建设所减少的耕地面积在整年所有减少的耕地面积中占据的比例至少为30%，尤其在城镇周边或者主要交通干道附近的优质耕地，这些损失是难以用开发出的荒地来弥补的。二是截至2010年12月31日，中国耕地面积为18.26亿亩，比1997年的19.49亿亩减少1.23亿亩，保护耕地的压力不断增大。中国人均耕地面积由10多年前的1.58亩减少到1.38亩，仅为世界平均水平的40%“，当前，一些地方在房地产开发、城区改造和各类园区建设中，仍然存在着占用耕地、城郊菜地甚至基本农田的现象。虽然各地有序开展农村土地整治，对土地实现了”占补平衡“的管理，补充了新增耕地，但是新增耕地的质量也不过关，这必然会影响到农民的收入。三是当前城镇建设的步伐加快，有些地方为了追求建设的速度，忽视了建设的合理安排与规划。在建设中没有对用地进行合理的规划，造成土地闲置现象较多，另外农村的居民点不集中，呈现分散状态，一户多宅、空心村以及超标用地现象也造成了土地资源的严重浪费。
1.3土地承包经营操作不规范。
农村税费改革以后，农村集体经济收入大大地减少，导致集体经济较为薄弱，入不敷出。一些地方的经济来源除了较少机动地承包费以外，几乎没有其他收入，甚至出现了新债务。因此，为了提高集体经济的收入，一些地方的基层干部随意的变更《土地承包合同》、收回或者调整农民的承包土地，使农户的权益受到很大的损害。还有一些地方的基层领导为了在城镇建设中获得个人的利益，不经承包户的许可强制流转农户的承包地，出卖集体土地，或者是通过高价对外出租获取经济效益，其中挪用农民的土地补偿费和安置补助费的现象最为突出，造成农民的不满，甚至出现群体上访事件。
2、解决农村土地管理中的对策分析。
2.1严把宅基地审批关，要规范宅基地审批程序。
新建宅基地由村民个人申请，经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并张榜公布，乡镇国土资源所负责宅基地的审查申报工作，县国土资源局统一审核，对符合条件的进行审批，登记确权，颁发证书。在审查的过程中，要严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地的面积不得超标。农村村民一户有两处宅基地的，必须由村民组或村委会将多余的宅基地依法收回，统一安排使用。对经村民大会或村民代表会议讨论通过，且事实上已形成超标准的建房用地，原则上要尊重农民意愿，不得强行拆除。对于房地产继承等原因形成的多处住宅，村民可以出卖多余的住宅，也可以维持原状，但不得翻建，房屋损坏后多余的宅基地应当依法收回。
对于新建的房屋，要做到建房用地审批结果公开及审查到场、定点到场、开工放线到场及竣工验收到场，接受群众监督。
2.2严格遵守农村土地承包经营管理制度，维护农民的合法权益。
由于农村普法的大力宣传，广大农民对我国的土地政策和法律法规有了充分了解，懂得了自身的权利和义务，懂得如何维护自身的合法权益。基层干部就更应当提高法律意识，因此应当组织基层干部认真学习土地管理的相关法律法规，提升他们的法律意识，做到依法执政，确保相关政策、路线以及方针的落实到位。在土地承包期间，村干部不得干预或强制农民进行土地的流转，不能损害农民承包土地期间的自主决定权。农民有权决定土地的流转期限以及流转方式，关于土地的补偿款和标准都应当由双方自行商讨决定，坚决抵制通过不法途径进行土地流转和违反合同的行为。在坚持稳定和健全农村土地承包经营制度的前提下，遵循有偿、自愿和依法的原则，努力探索土地流转的新机制。
2.3做到保护耕地和经济发展并重，严格土地的补偿标准。
严格按照依法批准的征地方案组织征地，征地拆迁安置补偿依法按规定足额补偿到位，切实做到先安置后拆迁，依法维护被征地农民合法权益，在城镇化和工业化进程中，不仅要看到经济发展的重要性，还应当坚持发展的可持续性，保证耕地的合理利用，防止浪费土地。努力实现经济、社会的全面发展。以严格增量、管住总量、盘活存量、集约高效为准则，开源节流，对旧城老村实施大力改造，盘活闲置基地，努力提高土地利用率。在农村的征地问题中，普遍存在的问题就是土地的补偿费低，且土地增值分配不科学的现象严重，这也是导致大量耕地被占用的主要原因。因此为了农村的持续发展，应当严格征地补偿标准，严格区分公益用地与经营用地征地补偿，结合当地的土地市场价格，使老百姓得到应有的补偿。全面考虑本地农民的生活状况，并按照最低生活标准赋予土地应有的市场价值。
2.4加强执法监督，严肃处查违法占地的行为，为失去土地的农民提供必要的社会保障。
不断建立和完善执法巡查制度，加大对违法占用土地损害农民利益的行为查处力度，坚决维护农民的合法权益，保障社会的稳定。虽然近年来国家颁布了一系列农民的土地优惠政策，但是由于农业的经营效益不高，我国经济发展速度不断加快，物价持续上涨，农民的土地创造出的净利润降低，仅仅依靠土地的收入难以维持生计。农村的医疗、养老保险以及最低生活保障制度尚不完善，且覆盖面较窄，失去土地的农民根本无法维持正常的生活。因此国家应当加快建设并完善农村的社会保障制度，保证其真正的落实，尤其对于失去土地的农民，应当优先的考虑，保证其基本的生活。失去土地的农民大多数没有技术、文化索质不高，少i没有一定的资金来源和经营之道，在就业方而存在着很大的困难。地方政府可以设立专门的就业保障机构，对失去上地的农民进行职业培训，在一定的程度上促进其就业，使其生话得到保障，同时也提高了农民的文化索质，有利于新农村的精神文明建设。
3、结语我国的人ii中农民。片抓着最大的比重，农民的权益自接关系着国家的女定和发展，上地作为农民赖以发展和生存的基础，自接影响着农民的根木利益。因此，在城镇化建设、下业发展中，应当强化上地答理制度，严格的依法办事，维护农民的利益。作为基层的}一部，应当不断地增强法律意识、用科学发展观的理念武装自己的头脑，转变思想，切实的落实国家的相关上地政策，维护农民的合法权益，促进社会主义新农村的建设，实现社会的可持续发展。
参考文献。
[1]谭善凯。农村土地管理中存在的不足及对策[J].基础理论研讨。2011（03）。
[2]王建业。新型农村社区建设与土地管理若干问题初探[J].山东国土资源。2010（02）。
[3]中澳管理项目国家发改委体改司澳大利亚工作访问—农村城市土地使用流转程序及土地管理改革[J].四川改革。2010，（04）。
[4]黄花。我国现行农村土地管理制度的主要问题及改革思路[J].科学社会主义。2010（01）。
[5]付志旗。关于我国土地管理改革的思考[J].财经界（学术版）。2010（01）。
农村宅基地占地的补偿标准篇9
为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔20*〕28号）文件精神，进一步加强农村宅基地管理，引导农村村民住宅建设依法、合理、集约利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《*省土地管理实施办法》以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔20*〕234号）、《省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》（*政办发〔20*〕1*号）等相关规定，结合我州实际，现就切实加强农村宅基地管理问题通知如下:
一、科学规划新农村建设用地，正确引导村民住宅建设
（一）以建设社会主义新农村为契机，加强农村住宅建设的引导和规范。建设社会主义新农村，是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策。县（市）人民政府要按照“生产发展，生活宽裕，乡风文明，村容整洁，管理民主”的要求，加快完善县（市）、乡（镇）土地利用总体规划和乡（镇）村庄建设规划。要以科学的土地利用规划、积极的土地整治措施，增加耕地，改造旧村，盘活存量土地，改善农村的生产生活条件。努力促进依法用地和提高农村土地利用率，避免在新农村建设中违法违规用地。农村村民建造住宅应当符合土地利用总体规划和乡（镇）村建设规划,充分利用原有宅基地、村内空闲地和荒地。各县（市）应在有利于生产、有利于生活的前提下采取有效措施，逐步破除村民一户一院分散建房的旧习惯，积极稳妥地引导村民住宅建设按规划、有计划地由分散建房向中心村、中心镇集聚。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当积极推行集中兴建农民住宅小区。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村或村民联户建设多层住宅。
（二）加强农村宅基地用地计划控制。农村宅基地占用农用地必须纳入年度农用地转用计划，按规定权限办理农用地转用手续，不得无计划或者超计划批地。对于确需突破计划指标的,可以通过居民点整理新增农用地面积折抵置换建设用地指标的方式解决。农村宅基地占用耕地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩，确保耕地占补平衡。县（市）国土资源管理部门每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况向州、省国土资源管理部门备案。
（三）严格核定用地标准。按照一户一基的原则,农村村民新建、改建、扩建房屋的，其宅基地(含原有住房及附属设施)总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用地(建设用地)的每户不得超过200平方米。但生产性附属用地，如猪、牛、羊圈、沼气池、烤烟房等，凡不与农民宅基地相连接的可作为该户的生产性建设用地，不计入宅基地面积。属城镇规划区范围内的，不得突破城镇规划区规定的建房面积限额。
二、明确界定农村宅基地使用对象
严格宅基地申请条件，明确农村宅基地使用对象。农村村民符合下列情形之一的，可以在本集体经济组织内申请使用宅基地：（一）本村村民无宅基地的；（二）因国家建设搬迁或国家重点工程建设移民的；（三）灾毁和实施村镇规划进行村镇改造需要搬迁的；（四）扶贫搬迁的；（五）确需分家立户的；（六）原宅基地户平未达省规定的标准且确实不够使用的;（七）法律、法规规定可以申请建住宅的其他情形。
农村村民有下列情形之一的,不得申请使用宅基地:（一）年龄未满十八周岁的;（二）原有宅基地面积已经达到规定面积标准或能够解决分户需要的;（三）出租、出卖或以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或将住宅改作他用的;（四）占用基本农田或占用基本农田以外的耕地未落实占补措施的；（五）申请人将户口迁入本村，未履行村民义务的“空挂户”；（六）法律及县(市)人民政府规定的其他不符合申请建住宅条件的。
三、依法流转和回收农村宅基地
农村村民因继承房产等依法取得两处以上宅基地的，可在本集体经济组织内与符合申请宅基地条件的村民进行流转。严禁城镇居民占用集体土地建住宅或以购置房屋为名变相购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
有下列情形之一的，报经县（市）人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村民委员会（居民委员会）收回宅基地使用权：（一）为实施村镇规划进行村庄改造需调整使用和进行公共设施、公益事业建设需占用的宅基地；（二）农村村民违背一户一基的规定，违法修建的宅基地经依法拆除或以其他形式取消土地使用权的;（三）农村村民户口迁出本集体经济组织后遗留的宅基地以及农村五保户去世腾出的宅基地;（四）自依法批准之日起,满两年未建的宅基地（不可抗力因素等特殊情况除外）;（五）按照法律规定应当收回的宅基地。
因村庄改造、公共设施、公益事业建设原因收回宅基地的，应由建设实施单位对原土地使用权人给予适当补偿。
对依法收回的空宅基地和村内空闲地，能复垦的要恢复耕种，不能复垦的由村委会作村建设用地预留，安排住宅或其他建设用地。
四、规范农村宅基地的审批程序
符合申请宅基地条件的农村村民，应向村民委员会提出书面申请，并在本村或村民小组张榜公布，公布期满无异议的，由村民委员会签署意见送乡(镇)国土资源所审查并报乡（镇）人民政府(街道办事处)审核后，报县(市)人民政府审批。经依法批准的宅基地，村民委员会或村民小组应及时将审批结果张榜公布。
村民建房涉及占用农用地的，应当由县(市)国土资源管理部门拟订农用地转用方案，依法报有批准权的人民政府办理农用地转用审批手续；对符合规划和年度计划确需占用耕地的，按照“占一补一”的原则，由所在村民委员会组织开发、整理、复垦补充数量和质量相当的耕地；经依法批准占用耕地的，应当报农村经济管理部门解除或变更土地承包合同，注销或变更承包经营权证;对占用林地的，应当依法报林业主管部门审核同意，并按规定办理审批手续；对在村庄、集镇、城市规划区内申请宅基地的，应当依法报建设、规划行政主管部门审查同意并出具选址意见后，按规定办理用地审批手续。
农村村民住宅建设利用村内空闲地、旧宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）政府批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。
县（市）要规范行政审批行为，健全公开办事制度，提供优质服务，将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。各县（市）要强化乡（镇）国土资源管理职能，充分发挥乡（镇）国土资源所在宅基地管理中的作用。在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源所要认真履行职责，逐步推行“三公布、三到场”制度，即：公布土地利用现状图、公布村庄规划图、公布经批准的建房户名单，批前现场勘测定界、批后现场放线划界、建成后现场检查验收。
五、加强农村宅基地登记发证工作
农村村民申请使用宅基地经县(市)人民政府批准后，应当自收到批准通知之日起三十日内，向县(市)国土资源管理部门申请办理集体土地使用权登记，在房屋竣工验收合格后，由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》；农村村民原依法批准使用的宅基地未办理集体土地使用权登记手续的，应主动向县(市)国土资源管理部门申请办理登记手续，领取《集体土地使用证》；因依法买卖、继承房屋等原因造成宅基地使用权变更的，当事人应当自变更之日起三十日内，向县(市)国土资源管理部门申请办理集体土地使用权变更登记，由县(市)人民政府换发《集体土地使用证》；农村宅基地使用权被依法收回或被注销的，当事人应当自接到通知之日起十五日内，向县(市)国土资源管理部门申请办理集体土地使用权注销登记，由县(市)人民政府进行注销登记，收回原宅基地使用权人的《集体土地使用证》，逾期不办的，由县(市)人民政府公告注销。
县(市)国土资源管理部门要进一步完善农村宅基地登记发证和土地证书定期查验制度。土地登记必须做到“权属合法，界址清楚，面积准确，无争议纠纷”，实现以证管地、持证用地，切实保障“一户一宅”法律制度的落实；进一步加强村民建住宅的档案管理，建立健全档案管理制度，发挥地籍档案核查、跟踪管理、纠纷调处等基础性作用。
六、执行农村村民建房收费标准
符合规定的农村村民个人建住宅，每户应缴纳土地证书工本费(普通证书5元/证)。严禁在审批办理农村村民建房用地手续过程中发生乱收费、乱罚款、乱摊派等增加农民负担的行为。
农村村民占用耕地建住宅的，农村集体经济组织应当事先开垦与占用耕地的面积和质量相当的耕地，并报国土资源管理部门和农业行政主管部门检查验收，合格后才能视为耕地占补落实。村民占用耕地建住宅补充耕地的具体办法及措施由县（市）人民政府制定，乡（镇）人民政府监管，农村集体经济组织实施。
农村村民因经营需要占用集体经济组织土地建房的，必须依法办理土地有偿使用手续，涉及占用耕地的，应依法缴纳耕地开垦费；农村村民进城使用国有土地建住房涉及土地使用权出让或转让的，应依法办理国有土地使用权出让转让手续和土地登记手续，并依法缴纳有关税费。
七、强化管理，妥善处理农村村民建房用地的历史遗留问题
（一）农村宅基地管理纳入政府年度考核目标。县（市）人民政府与各乡（镇）人民政府、县（市）国土资源管理局与各乡（镇）国土资源所要签订责任状，建立目标考核制度，强化乡（镇）人民政府严格土地管理的责任。
（二）农村宅基地管理工作经费纳入财政预算。将农村宅基地管理经费纳入各级政府财政预算，每年安排一定的资金用于农村宅基地管理，确保农村土地管理健康有序发展。
（三）严格执法，切实加强农村宅基地的监管。县（市）要进一步健全和完善土地利用动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监督检查，及时发现和制止各类土地违法行为。特别是重点加强城乡结合部及公路沿线的农村宅基地的监督管理。要积极探索防范土地违法行为的有效措施，充分发挥社会公众的监督作用。对情节严重的违法行为，既要依法严肃处理，还要公开曝光，用典型案例教育群众。
（四）妥善处理农民建房历史遗留问题。
村民原有宅基地面积超过本规定标准且已办理建房用地手续的，按照尊重历史，承认现实的原则，维护其权益，对于超标准部分，应通过实施村镇规划、调整居民点、更新改造等途径，逐步过渡收归集体。对于未经依法办理建房用地手续建房的农村村民，只要符合土地利用总体规划及农村宅基地许可条件和限额标准，按有关规定处理后，经申请准予补办宅基地用地手续；对于符合土地利用总体规划及农村宅基地许可条件，但超过法定限额标准，因住宅结构或超占面积不大等原因不宜拆除或收回后不易重新调整使用的，可在依法处理后一并补办用地手续；对于既不符合土地利用总体规划，又不符合建房条件，占用农田建住宅，应依法责令退还超占的土地，限期拆除在超占的土地上新建的房屋。
农村宅基地占地的补偿标准篇10
一、基本情况
我县辖X镇X乡X个行政村，按照XX县2020年空心屯撤并工作实施方案要求，我们确定了5个自然屯为搬迁撤并计划。我县坚持以新时代中国特色社会主义思想和党的精神为指引，围绕坚决打赢脱贫攻坚战、深入实施乡村振兴战略、打造美丽宜居村庄和共建共享的社会治理格局等目标，立足全县村庄规划布局，因地制宜推进空心屯撤并，统筹基础设施建设，提升公共服务水平，壮大农村集体经济，逐步建立以中心村为基础的城乡经济社会一体化发展新格局。
二、经验做法
1、为贯彻落实党的关于实施乡村振兴战略的决策部署，节约集约利用土地，盘活农村存量建设用地，促进农村基础设施建设和城乡基本公共服务均等化，持续改善农民群众生产生活环境，按照市委、市政府关于空心屯撤并的部署要求，2020年我县结合实际情况，与中国建设银行共同研究探讨，新开发了一款“裕农贷”产品，解决了在村屯撤并工作中的资金问题。
2、此款“裕农贷”产品的运作程序是以村两委为贷款主体，以村集体机动地为抵押物，在建设银行进行融资贷款。严格规范撤并程序，做到公平公正、阳光透明，保障农民的知情权、参与权和受益权，确保村级集体利益不受损失。充分利用金融工具，拓宽融资渠道，探索建立可复制、易推广、良性有序的市场化撤并模式。
3、贷款资金到位后，以村民自愿为原则，目前建行已按照撤并工作进度分两次共放XX万元贷款，撤并村屯以货币补偿、房屋置换等方式推进，对盘活收储的宅基地实施复垦还耕，通过跨省域耕地占补平衡获得收益，偿还银行贷款，探索建立可复制、可持续的村屯撤并模式，力争一年撤并、两年复垦、三年交易还贷，将此程序循序推进，将
三、推进措施
（一）工作程序
1、对要求搬迁撤并的村屯，坚持农民自愿，村级申请，务必经村民代表大会通过，县、镇两级制定撤并实施方案、撤并村注册有限公司；
2、拟搬迁撤并屯向县农经总站提交申请，做集体机动地确权，交将数据导入省农业大数据系统，并到政务大厅做登记、到银行办理开户许可；
3、以建行新开发的“裕农贷”贷款资金，以货币补偿、资格置换、房屋置换等方式推进村屯撤并。目前，XX县正在按照计划逐屯推进签署协议，现已全部签定协议书。
（二）工作措施
1、货币补偿。房屋补偿标准按照房屋结构、用途确定。农户住宅每平方米可参照***-***元标准补偿，仓房等附属房屋每平方米可参照***-***元标准补偿。一户多宅的农户，一栋主宅按标准补偿，其余住宅面积折半进行补偿。对自愿放弃宅基地永久使用权的农户，除房屋货币补偿外，给予***-***元一次性补偿（以上补偿标准供各乡镇、村在工作中参考）。对建档立卡户要因户施策，确保住房安全有保障。