农村土地承包法实施细则篇1
（一）《农村分代式家庭联产承包集中土地实施细则》产生的背景
就农村建设来讲，2006年显然是一个划时代的转折点，在这一年里，中央一号文件明确提出了建设社会主义新农村的任务与新农村概念。自2004年一号文件重新关注农业起，2006年新农村建设的提出明显对各地地方政府激励最大,许多振奋人心的政策与消息因此而不断涌现，但就农村土地制度来讲，似乎让人有些着急----三十年土地经营权（使用权）的迅速锁定与签证化，以及配套的土地纠纷直诉制度多少让农村基层党员、干部有些无所适从。
当前，农村土地零散的被村民各自经营（尤其是山区、丘陵等地况复杂农村，为公平起见，土地资源是先按远近、肥瘦、背水与否等分类后，再按各家庭人头每类分成若干小块），显然这种小个体经营方式完全不能适应国家大力推广农机应用、农技应用、一村一品等规模化经营政策。因为土地被零散分割极大地增加了农业规模化经营过程中的成本，阻碍了农业科技应用的大发展，阻碍了农产品市场化进程，并最终阻碍中国农业的国际竞争力的提升。
我们先来探讨一下我国农村土地制度的变迁。我国农村土地制度的变迁大致可分为四个阶段，即阶段、农业合作化阶段、阶段、家庭联产承包责任制阶段。我国农村1950年进行了，依据“耕者有其田”，农民无偿获得了土地所有权和使用权等完整产权，实现了农民和土地的直接结合，此举极大地调动了农民的生产积极性，农村生产得到了迅速发展。1953～1957年这一阶段我国农村土地制度经历了“互助组－初级合作社－高级合作社”的演变过程。土地等生产资料由农民私有改变为集体所有，集中劳动，共同经营，统一分配，影响了农民的积极性。1958～1978年在“左”的思想支配下，实行“政社合一”，土地等生产资料完全集中于和国家手中，这实际上是平均主义、大锅饭。公有制发展到了极端，农民不仅失去了包括土地在内的所有生产资料，而且也失去了自主劳动的权利，“干多干少一个样，干与不干一个样”。这项制度严重打击了农民的生产积极性，损害了农民的利益，造成了这一时期劳动生产率低下，农民普遍贫困。十一届三中全会后，农村普遍实行了家庭联产承包责任制，土地仍归集体所有，但经营使用权承包给了农民，实现了土地所有权与使用权的分离。“交足国家的,留足集体的,剩下全是自己的”，这大大调动了农民的积极性，农业生产得到了迅速发展。之后，土地承包政策又在“维持集体所有，均地承包、家庭经营”的前提下经过了不断的完善，此项制度沿用至今。
中央当前的政策主要体现在三十年土地经营承包权（使用权）的迅速锁定与签证化，以及配套的土地纠纷直诉制度。这体现了中央决策机构对农村土地延续实施“家庭联产承包责任制”的决心，并从形式上、时限上给予了充足的保证，同时也体现了中央稳定民心、推崇民主管理以及对腐败问题与基础干部管理的间接控制策略。在决策之前，显然中央（包括民间学者及有关人士）对土地制度如何改革是有过长时间的论证的，尽管“家庭联产承包责任制”从一开始就暴露了它的不足，并在一些方面愈来愈严重，但权衡利弊之下，包括笔者在内，大多数人仍然支持在一定时期内继续实施“家庭联产承包责任制”。只是笔者认为该制度在现行框架下可以有一个大的优化。
《农村分代式家庭联产承包集中土地实施细则》正是该优化想法的表达,在第一版的时候因只提出概念性分析,原定名为《论乡村土地资源分配----关于分代式家庭集中承包制度的设想》,此次第二版修订，已经将该制度直接写成了法律条文建议稿。制度的优化原则是希望兼顾到制度的社会效应(有利于社会和谐与国力增强)、经济效应(有利于土地资源的科学合理利用与增加收益)及环境效应（有利于环境优化）；优化的直接目标是“利于农村土地规模化经营进程”；优化的前提是确保“家庭联产承包责任制”不变；优化过程是通过自中央至地方的立法过程，来改变分配与被分配的对象（即以家庭的每一代人为土地资源经营使用权益分配对象而不是个人，并保证每一家庭或联合家庭最终承包的是一个集中的片区而不是零散的许多小块土地），并且明确土地承租人对土地经营使用权可以合法转让（即转租）。该制度将使农村土地能相对集中并大大减少因生丧嫁娶带来的调整需要。
（二）农村分代式家庭联产承包集中土地实施细则
第一章总则
第一条为确保农村土地资源公平分配并合理流转，并符合农村产业化发展需要，特制定本细则。
第二条本《农村分代式家庭联产承包集中土地实施细则》适合于全国各地行政村用来分配土地资源及对其使用权与转租权的管理。
第三条以行政村为单位的所有村土地资源，除村民宅基地及矿产资源外，其所有权归集体所有，村委负责通过组织村民代表大会或全民会议实现该集体所有权的支配。
第四条本制度所论及的土地资源权益是指土地的承包(无偿使用)权、承租(有偿使用)权、转租(有偿转让使用)权及其产生的收益，还要注意的是本文论及的农村土地资源不包括被公认为的村民宅基地（私有）及矿产资源（国有）。
第五条本制度所论及的土地权益统一以三十年为一固定调整周期，而权益实际享受年限是长期的。
第六条以行政村为单位的所有农村土地资源中的承包片区间道路、桥梁、山林或其它原始植被，包括其它未被开垦的土地资源归村集体所有，其权益直接归村委支配。除此以外的待分配土地资源应考虑保留约5%直接归村委，其收益由村委依第一条用于村内公共基础设施的投资与管理开销。
第七条家庭或联合家庭承包区域间及村与外界通路由当地基层政府根据国家及当地经济发展需要确定宽窄与建设水准，由村委负责确保实际状况符合该标准，但全体村民负有配合出劳力的义务与权利。
第二章农村土地资源分配与调整规则
第八条平均地权应以家庭中的一代人为单位，即一对夫妻分一份土地；有赡养父母双亲的增加一份土地，赡养单亲的增加0.5份土地（赡养多亲的，超出数不计）；无论有无生育儿女及生育儿女多少统一增加一份土地，但儿女已全部分家或已迁出户口的无权增加儿女那份土地。第四代（夫妻生育的儿女结婚后的儿女）统一不计入分配对象。即任一两性家庭只可能分得2、2.5或3个单位的土地。
第九条三十岁内未婚娶统一按儿女计算，三十岁以上未婚娶统一按单亲家庭计算（若其为独生子女，其父母将丧失子女的那份土地承包权）,单亲家庭将按一代人的份额获得一份土地,单身家庭没有下一代儿女土地分配权，除非其已合法领养有子女，则与自生子女一样享有同等土地分配权，但当领养关系解除，原权益由村委收归集体所有。单亲家庭有赡养老人的按上两性家庭同样分配。即单亲家庭可能分得1、1.5、2、2.5或3个单位的土地。
第十条当事人父母已双亡但爷爷和（或）奶奶有在的，按父母在计，即可分得3个单位的土地；若父母爷爷和奶奶均不在人世，则无论当事人兄弟姐妹多寡以及结婚与否，均只分得2个单位的土地。
第十一条夫妻抚养之长辈间有死亡者，第二年起向村委退回该死亡者的半份土地承包权或上交本村半份土地的过去三年的平均纯收益（即纯利润，其由村委领导核算并事先公布）的1/3（另2/3相当于租种酬劳由自己持有）；而夫妻间有死亡或离异者，包括其子女死亡或迁移、婚嫁等各种因素都不影响夫妻对自身土地及下代土地的三十年权益（自结婚登记日起计算）。夫妻全部死亡，且无儿女者，土地权益当年归其最近亲属，自第二年起由村委收归集体。
第十二条离异男子，若无抚养子女，则丧失子女的那份1个单位的土地承包权，再婚时，该份土地使用权将重新获得。离异男子，若有抚养子女则无论再婚与否，原土地份额均保持不变。
第十三条离异女子，若无抚养子女，则恢复出嫁前权利；若有抚养子女，则作为新增单亲家庭由定居村委重新分配1个单位的土地。若之后出嫁，则自出嫁的第二年起应向村委退回该份土地承包权。
第十四条对于智障或残疾等民事行为能力不足的人士仍按上述条款分得土地，但其权益由其监护人收受并管理。
第十五条原农村户口,现户口已转为非农户口,且在过去三年内过半时间居住在异地的,无以上所述土地分配权,若过去三年内过半时间仍居住在原户口所在地的,应通知其迁回户口并给予同等土地分配权,若对方不同意迁回户口则视为非本地居民,不予土地资源分配权(异地户口但长期居住在本地的类同本条款)。
第十六条片区划分后，除上述调整规则外，原则上三十年内不得重新进行新的划分，若存在国家征用土地，其补偿费用应全部归原承包主。
第十七条家庭内部若因分家而需调整的，属家庭内务，不属本制度调整范围。
第三章农村土地资源分配方法
第十八条在实际分配之前应首先计算每一家庭待分配份额，鼓励两个及两个以上亲密家庭获得的片区连成一片，以利合作经营。
第十九条选一个标准单元，然后将待分土地资源按待分配份额分割为若干片区，分割时应在原有面积上比照标准单元乘以肥瘦、远近、水源方便性、积水田与旱地、家禽与家畜干扰系数。片区中水源（例如池塘、堰）应作为特殊的必须土地资源尽量分配到任一家庭，但应根据实际可产生利益情况确定系数。
第二十条上条款中所述系数应通过各家庭代表参与讨论及民主集中制原则在将待分土地资源分割为对等片区时同步确定。亦即预定片区理论面积乘以相应系数后最终确定片区边界线。
第二十一条在划分片区边界线时应充分考虑分水岭与通风、向阳的合理性。
第二十二条同等份额的家庭再在理论面积相等但实际不一定相等的片区中通过抽签方式确定自己的那份承包片区。
第二十三条片区中水源（例如池塘、堰）权益应划归主要取水片区承包主，但周边片区承包主需要取水时应公平对待。
第四章农村土地资源的经营使用权与转租权
第二十四条承包片区土地的承包主有权在种植、养殖业内自由经营（但无权抛荒），亦有权自由、有偿转让其土地使用权，还可继续承租集体土地资源或其它村民转租的土地资源。
第二十五条承包或承租片区土地连续三年抛荒的，村委有权无条件将该土地资源收归集体所有。
第二十六条承包或承租片区土地资源的当事人无权将土地用作商用建筑，自用临时建筑（例如看守棚或小房等）应经过村委的批准，自用长期建筑不仅应经村委批准而且须经上级主管机关批准。未经批准而擅自搭建者将无条件被拆除并处以相应罚金，造成无法挽回之损失者应追究其刑事责任。
第二十七条村委有权将收回或未分配的土地参考当地市场平均价格有偿出租给村民或村民以外的经营者,但应考虑符合本村长期发展的需要。
第二十八条村委应引导村民成立合作组织，并适当考虑招商引资来实现本村一村一品的规划与尽可能就地加工或深加工。
第二十九条农村集体土地转为建设用地的依各省农村集体建设用地使用权流转管理办法执行。
第三十条农村集体土地转为宅基地的依各省农村宅基地管理办法执行。
第五章附则
第三十一条本细则由国务院依《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》制定，其修订解释权归国务院。
第三十二条本细则自X年X月X日起由各省人民政府组织各级地方政府及基层村委实施。
（三）《农村分代式家庭联产承包集中土地实施细则》实施效应分析
《农村分代式家庭联产承包集中土地实施细则》是基于中国人向来以家庭为核心单位的传统（以家庭为核心单位的文化现象现在正被欧美人士所看重），它是以一代人为一个单位而不是象当前政策以自然人个体来均分土地资源。这意味着均分后的稳定性大大加强，无须象现在三年两头一小调整,五年或十年一大调整（中央现虽硬性规定土地经营权三十年不变，但如何解决人口变动带来的调配需求，如果没有政策支援，恐怕仍然会造成社会又一不稳定因素），而且同时有以下许多社会、经济、环境效应：
该制度的设计在平分地权时已给予老人与残疾人平等地位充分兼顾了孝及仁的传统伦理，更巧妙的是“一对夫妻，无论有无生育儿女及生育儿女多少，统一增加一份土地”的规定，不动身色地但绝对有效地支持了万难的农村计划生育，也给那些少生或未生的夫妻以公平。可以说这些规定更强化了个体的家庭与社会责任。
而对大龄而未婚嫁或离异的子女有了更符合时宜的规定，其并没有拘泥于表面的个体平等，而是更深层次地考虑了个体更深层次的单身与单亲自由，它同时亦间接支持了农村计划生育。
该制度还考虑到近些年来农转非的实际情况，对实际居住地及个人自愿的考虑实质是照顾户口已转非但实际生活来源仍靠农业的部分人士。
该制度还考虑到人员变迁带来的土地调配需求，并提出了土地可以不收回，可以有偿再承租的观念，如能公正执行，则做到三十年为周期进行土地均分都不是难事了。
在土地资源实际分割方面，该制度提出的集中式设想，为农机、农技的应用、规模经营打下了坚实基础，这将为经济的发展与环境优化提供了巨大的机遇，同时亦可保证土地转租更合理的收益及或国家征用土地的适当交易成本。
该制度的设想亦尊重了土地经营使用权的自由转让。这有利于精英分子进一步形成规模经营，拉动农村市场经济的发展。
而从均分方法上讲，该制度提出了片区概念与加权系数，并强调了分配前的民主讨论与分配时的自由搏弈，可以说完全能保证公平分配。
该制度的设想还考虑到土地的实际利用，有效限制了抛荒及将土地转作非农用途。
该制度的设计延续了农村土地资源的集体所有权的肯定，同时进一步保证了村民对土地的长期经营使用权与规模化进程的相适配。
（四）《农村分代式家庭联产承包集中土地实施细则》可行性分析
分代式家庭联产承包集中土地的设想并不复杂亦无需较高的文化素质要求，最关键的方面是当前农村规模化经营与市场化进程的需要，因此在实施的必要性上是毫无疑问的，但在具体实施的策略上还是有需要注意的一些地方。
首先国家应从宣传造势方面下足工夫，其一，新事物经过反复讨论会更成熟；其二，讨论多了就不再是新东西了，将有利于执行。
其次在决定实施时，国家应从政策上下达强制执行要求，同时发动民主监督机制（这一点现情已足够）。
而在农村本地，应确保的物质基础是道路的宽度与通畅，另外在组织上必须有足够的时间动员，务必保证全部家庭代表的参与。
片区边界的划分应考虑进出通路并最终经过实地量测后作出永久性标记。
制度中的有关系数安排是基于了简单数学的认识，但除此以外并不会比完全分散分配土地资源复杂。因此在耐心之下不存在技术性问题。
倒是制度实施的实际受影响者村委与村民的确是存在一些不确定性因素，其一是村组织影响力与八十年代初比大下降；其二农村沟通渠道严重弱化；其三村民常年在家的多半是老弱或年幼者，它们对制度的理解力是相当有限的而且往往不能当家作主；其四是当前省级及以下政府清兼形象受到极大挑战，老百姓对新生事物接受可能需要时间。说白了该制度能否顺利实施，在民心取向上会有较大影响。
因此在制度实施前民心的疏导是非常重要的策略，各地在正式实施前，除应配合中央大力宣传外，不妨特别注意典范的事先树立，即通过实例让村民感受到分代式承包集中土地的优点，让村民自觉拥护新制度的实施。其二，在制度实施前的解释过程中，应切实注意向村委解释，将保障集体土地资源中有合适的一部分不分配，以便由村委掌控用来维持村委的正常管理开销与建设公共基础设施，这将大大缓改目前村委无利益来源，无话语权的窘境。
如果可以，村委当前若控制有山林、鱼塘等不妨通过招商开发养殖项目，让最不产生利益的土地产生较大收益，则集中土地经营的好处则可见一斑。制度的实施将会是顺流而下，皆大欢喜。
（五）《农村分代式家庭联产承包集中土地实施细则》论证请求
农村土地制度是关系着农村发展的国计民生的大事，所以我象关心自己的生存一样关心着，虽然没有很深的学术背景，但有的是热情与思考。
本《农村分代式家庭联产承包集中土地实施细则》是笔者向国务院提出的建议稿，写作的目的是希望寻找渠道，让来自民间的对农村土地资源管理可能更适合的想法得到国家相关机构的关注，如果通过论证，该制度能得以试行，则农村进一步大发展预计将会更快到来。
当然，该制度的设计仅本人一人调研与思考（期间有与极少数民间志士交流）的结果，不足之处在所难免，谨希望所有关心农村发展的读者不吝赐教，共同发展与完善本细则，以期待其尽早被应用于现实。
[参考文献]
《中华人民共和国土地管理法》(现行)
《湖北省集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》(现行)
农村土地承包法实施细则篇2
提出如下意见，农业部、国家档案局下发了关于加强农村土地承包档案管理工作的意见》农经发〔〕12号）以下简称《意见》现转发给你并结合我市农村土地承包经营权确权颁证（以下简称农村土地确权颁证）档案管理工作实际。请一并贯彻执行。
一、规范农村土地确权颁证档案整理工作，统一标准。
农村土地确权颁证工作中形成的大量文件材料。对农村土地确权颁证业务中形成的档案材料,主要集中在各区县（自治县）农业行政主管部门、各镇乡人民政府（街道办事处）各行政村（社区）各地要按照不同档案门类进行准确区分。应该纳入专门档案管理;对各种会议材料、统计汇总等档案工作材料,应当纳入文书档案管理；对电子声像类档案材料，应当纳入电子档案、声像档案管理。
一）文书档案类文件材料
包括机构成立、意见、方案、指导性通知、计划、总结、简报、会议记录、规划、报告、检查记录、统计汇总等文件材料。1.归档范围。各区县（自治县）人民政府、各镇乡人民政府（街道办事处）农村土地确权颁证工作中形成的文件材料。
分为永久和定期，2.保管期限。按照《机关文件材料归档范围和文书档案保管期限规定》国家档案局令第8号）要求。定期一般分为30年和10年。
以“件”为单位，3.整理要求。各区县（自治县）农业行政主管部门、各镇乡人民政府（街道办事处）整理这部分文件材料时应纳入机关文书档案统一整理归档。按照《市机关归档文件整理实施细则》渝档发〔〕34号）进行整理。
按《市村级档案管理办法》规定，各行政村（社区）整理这部分文件材料时。统一纳入村级文书档案的经济发展类”按照《市文书立卷与案卷构成的一般要求》或《市机关归档文件整理实施细则》要求，以“卷”或“件”为单位进行整理。
二）农村土地确权颁证专门档案类文件材料
1.归档范围。农村土地确权颁证材料包括农村土地确权颁证入户核实（汇总）表、国土“二调”面积核实表、田（土）面积丈量记录表、现场勘界确认材料、承包土地空间位置图、农户委托书、承包土地确认面积公示表、农户签字确认的承包地块及面积分摊表、农户土地承包经营权证登记簿、土地承包经营权证书登记表、新证领取表、原证注销登记表、公告材料；土地承包情况汇总清册、土地承包经营权登记台账；农村土地确权颁证人员花名册、集体经济组织成员讨论形成的承包面积确认落实方案、村民代表会议决议、会议记录；补充完善的土地承包（流转）合同、依法调整承包土地方案、注销（变更）土地承包经营权申请、登记材料；其他方式承包申请颁发农村土地承包经营权证书申请、登记等材料；其他农村土地确权颁证专门档案材料。
2.保管期限。农村土地确权颁证档案永久保管。
此次农村土地确权颁证工作结束后，3.整理要求。各区县（自治县）农业行政主管部门在农村土地确权颁证工作中形成的农村土地确权颁证档案作为自身全宗内一种专门档案保管。农村土地承包经营权证登记簿一式二份。必须移交区县国家综合档案馆保存一份，农业行政主管部门用作日常登记管理留存一份。
应以各镇乡人民政府（街道办事处）为独立全宗单位，乡镇（街道）级的农村土地确权颁证档案。集中统一整理，参照《市机关归档文件整理实施细则》渝档发〔〕34号）要求，以“件”为单位进行整理。一般以每户形成的且能按户分开的所有文件材料作一件，用线或不锈钢钉装订，同一全宗内以行政村（社区）顺序依次排列，同一行政村（社区）中按村民小组顺序依次排列并从1开始编制顺序号，加盖归档章、编制归档文件目录，装入文书档案盒保管。各镇乡人民政府（街道办事处）形成及整理农村土地确权颁证档案时，可根据需要一式数套。
村（社区）级农村土地确权颁证专门档案参照上述方法整理。
三）电子档案、声像档案类文件材料
农村土地确权颁证工作中形成的电子、声像档案的归档整理按照国家和市相关要求执行。其中电子档案按照《市电子文件归档与管理细则》执行；照片档案按照《市照片档案收集整理实施细则》渝档发〔〕36号）执行；声像档案按照《市档案局关于进一步加强声像档案管理的通知》渝档发〔〕43号）执行。
请按《意见》要求，原缺失二轮承包方案、合同、申请书、台账等补充完善材料。分类归档。
二、做好农村土地确权颁证档案移交和利用工作，强化服务。
要按照农业部、国家档案局《意见》要求，各区县（自治县）农业、档案行政主管部门。切实加强对本辖区农村土地承包档案管理工作的指导和服务，充分抓住本次开展农村土地确权颁证工作的有利时机，认真做好相关管理工作，全面规范完善农村土地承包档案。
农村土地承包法实施细则篇3
一、影响贫穷山区土地适度规划运营的首要缘由
要指导和规范贫穷山区土地适度规划运营，必需充分明确现期间的土地流转方法，深条理分析其影响土地适度规划运营的缘由，才干科学指导其有序流转、快速流转。据查询计算，年湘西州乡村土地运营权流转面积达18.2万亩，占总承包面积的9.2%；触及农户7.36万户，占家庭承包农户总数的13.8%。个中以转包11.8万亩、让渡1.2、租赁3.3万亩、交换1.3万亩、代耕等方式0.6万亩。为什么会呈现如斯项目繁复、内容纷歧的流转方法呢？究其缘由，首要表现在以下几个方面：
一是土地流转政策机制不明。自1981年施行家庭联产承包责任制以来，贫穷山区大局部土地山林均按那时人口数分派给农民治理运营，留成于集体归村组治理的地块为数不多。加之国家第二轮土地承包政策的出台，而且将土地承包期直接延伸30年不变，林地和“四荒”等开发性生产的承包期50至70年不变，土地材料进一步被相对固定下来。而当前，乡村鼓舞土地流转的政策尚未出台，规范流转的机制不明，指导农民自在流转、健康流转的气氛不浓，可以借鉴的流转模本没有构成，多数农民担忧土地流转后难以回收运营权，甚至会损失土地，因此宁可土地撂荒也不肯意流转，致使乡村真正土地流转的户数不多、范围不广、比例不大。
二是土地行权人认同感分歧。农民是享有土地材料运营治理权的详细行权人，分歧的农民本质凹凸各不一样，对土地材料的认同感也各不一样，然后所发生的行为、采取的办法也不尽一样。恋土情结严厉的则宁可土地疏弃也不肯流转；恋土情结较重的则将土地材料交给邻里治理或请人代耕；恋土情结普通的则转包、租赁给别人治理，而思想相对解放的则盼望将土地材料质押给别人，作为异地经商从业的本钱。如斯一来，分歧的情结繁殖分歧的流转方法，进而构成当前乡村土地流转的转包、租赁、代耕、交换、出让等多种方式。
三是土地规划运作能力不强。贫穷山区土地材料多属丘陵坡地，平洼纷歧，不方便于机械化耕种治理，且栽种业所需的生产周期长，短时间难以奏效益。加之受交通、区位等瓶颈制约，运营土地的生产本钱偏高，综合效益偏低，与房地产等贸易性开发比较，个人或公司规划运营土地开展栽种业获利空间不大，农产物加工企业情愿前来投资落户的不多，无法产业化运作、规划化运营、集成化治理、高效化应用土地材料，致使土地流转工作滞后、速度迟缓。
四是土地撂荒糜费约束不力。乡村土地治理部分和村居委会因为对土地流转工作注重水平不够，当前整个工作基本上处于查询计算、数据分析的较低层面，对弃耕撂荒的土地没有开展本质性地指导和监管，征收荒凉费和依法回收运营权等工作流于方式，农民对节省用地、顾惜土地、正当用地的观念淡漠，对弃耕撂荒、不合法用地的司法律例习认为常，土地材料流转和应用与否无所谓，私自弃耕、撂荒、闲置土地和不肯流转、随意流转、肆意糜费的景象非常遍及。另一方面，参加土地流转的当事人不恪守商定，不按章做事，擅自更改合同、窜改和谈，私自改动土地农业用处的行为急剧增多,曾经危及到乡村的土地安全。
五是土地无序流转隐患不少。现期间，贫穷山区土地流转基本上以农民自觉流转为主，农户之间交换代耕所进行的流转，首要是口头商定，绝多数没有签署流转合同，少量农户既使签署了，最多也只是一些简略和谈，合同内容和条目极不规范。还，参与流转的农户由于土地流转的正当性注重不够，怕费事，基本上没有严厉实行请求、注销和审核等司法顺序，和谈恍惚、合同不清、责任不明等景象遍及存在，合同文本司法效能极低，潜在矛盾非常突出。特殊是近年来退耕还林、粮食直补、移民后扶等“以地获补”惠农政策的施行，土地维权案件分明增多，恰是无序流转土地埋没矛盾爆发的详细表现。
二、指导贫穷山区土地流转适度规划运营的实际意义
一是缓解乡村用地矛盾，指导土地健康流转。随着乡村土地第二轮承包、林权准则改革的深化推进，乡村土地承包运营权权再延伸30年不变、林地承包运营权再延伸30年至70年，整个乡村土地山林自1981年家庭联产承包责任制施行今后，其承包运营权相对不变，一些乡村“增人不增地、减人不减地”的矛盾日愈突出，土地运营权亟待流转予以均衡。还农民受后代入学、经商、婚嫁等要素的影响，构成无人运营的充裕土地急需流转。因而，必需实时指导，削减土地资源闲置、糜费和撂荒，保证健康、有序、规范流转。
二是优化装备土地资源，提高土地资源效能。随着党中心、国务院对“三农”政策的不断调整，乡村经济体系体例改革的不断深化，乡村产物、产业构造的不断优化和农业组织化水平的不断提高，加速规范乡村土地承包流转，加快土地资源优化装备，为高效益的农产物加工企业和产物供应宽松的发展情况，促进乡村土地规划化运营、集约化、高效化运作，然后最大限制地提高其土地产出率和经济效益。
三是加快乡村劳动力转移，拓宽农民增收渠道。据计算，年湘西地域有50余万人外出务工，以人平1亩土地核算，至少会有50万亩土地参与流转。假如科学指导这些可以参加流转的土地资源健康有序流转，妥善处理外出农民的后顾之忧，给农民让出空间、余出精神，解脱了土地的约束，安心外出就业经商，甩手大干，既可以支持城镇化建立，又可以到更宽广的空间获取更高的价值，为社会发明更多的财富。
四是加速产业构造调整，促进农业规划运营。积极开展“县政府指导、企业运作、农户参加”的土地流转新机制，可以有用集中土地资源，加快充裕土地资源流转和集聚，支持栽种大户和农产物加工企业运营土地，引进和推行高新技能和高效种类，有方案调整农业产业构造，积极运用农业机械设备替代人力，迅速推进现代农业发展。
三、指导贫穷山区土地流转规划运营的有用路子
一是增强土地依法流回心识。增强土地依法流转，优化装备土地资源，科学指导农业生产要素合理活动，是顺应新期间贫穷山区发展现代农业适度规划运营的客观需求，也是综合提高土地应用效率，促进乡村经济不变发展，农民持续增收的主要行动。只要真正派过正当流转的土地资源，企业或个人才勇于勇敢地投资，甩手大干，安心运营。只要依法流转土地，规范流转土地的期限、条目等内容，才干从源头上遏制和削减乡村土地流转能够激发的一系列矛盾。因而，各级各部分要尽快改变思想，提高认识，站在统筹城乡协调发展、科学发展的高度，把规范土地流转工作作为关怀民生、关喜欢农民、关注乡村的大事来抓好抓落实。一直把依法流转放在工作的首位，坚持在“自愿、有偿、公道、公平”的准则下开展流转工作，切实维护好土地流转当事人的正当权益，避免强租、骗租等侵权行为发生。
二是健全土地流转治理机制。要规范乡村承包土地流转，必需成立以县乡乡村经管部分为中间的土地流转治理机构，并按土地资源总量执行定性、定编、定岗、定人、定经费，层层专抓，一级对一级负责的治理机制。负责土地流转的机构要增强对乡村土地流转状况的查询研讨，把握乡村土地流转变态，分乡镇坚持土地流转台帐，搜集土地流转供需信息，规范流转合同文本，改变土地运营权证，查询和处置土地承包、流转纠纷等工作，而且组建好土地流转服务机构，认真搞好土地流转进程中的供求注销、信息、项目推介、中介协调、指导鉴证、跟踪服务和调处纠纷等服务工作，指导乡村土地正当、健康、有序流转。
三是规范土地流转律例系统。在遵照《乡村土地承包法》和《乡村土地承包运营权流转治理方法》等政策律例的基本上，结合完善乡村土地第二轮承包、林权准则改革等惠农政策，研讨和出台一系列有利于本区域土地流转的政策律例系统，确立响应的法律主体和步队。一方面，要在尊敬农民志愿的准则下，科学编制乡村土地施行流转方案，鼓舞、指导农户依法流转土地承包运营权。在流转进程中采取花样统一、内容规范，流转方式、流转期限及当事人两边的权益和任务相对明确的流转合同文本，进一步细化土地流转的范围、顺序和方法，促进乡村土地流转工作准则化、规范化。另一方面，要加大对糜费、闲置和撂荒土地要停发粮食直补、粮种补助等一切政策性的补助，并按规范收取必然金额的闲置费；延续二年未运用的丘块，要依法回收其运营权。对骗租、强租、倒包等不合法行为的依法查处；对不按流转合同履约、私自改动土地农业用处行为的依法告状，终止流转合同。
农村土地承包法实施细则篇4
全面贯彻落实党的十、十八届三中全会精神以及中央、省、市、县农村工作会议精神，坚持和完善农村基本经营制度，稳定农村土地承包关系，健全农村土地承包经营权登记制度，推动农村集体产权制度改革，依法赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，有效保障农民财产权利，为促进农业现代化和农村和谐稳定提供体制保障。
二、基本原则
开展农村土地承包经营权确权登记颁证工作，要严格遵循农村土地承包法律和政策，坚持以下原则：
一是尊重历史。农村土地承包经营权确权登记是对现有土地承包关系的巩固和完善，不是打乱重分，更不是推倒重来。要正视现实状况，有效解决实际承包经营土地面积与原合同记载不一致等问题，依法保护农民对承包土地的占有权、使用权、收益权。
二是保持稳定。在保持现有农村土地承包关系稳定和不影响正常农业生产经营的前提下开展土地承包经营权确权登记颁证工作，以已签订的土地承包合同和已颁发的土地承包经营权证书为基础，坚持“三不变、三严禁、四不登记”，即：原土地承包关系不变、承包地块面积相对不变、承包合同起止年限不变；严禁借机违法调整和收回农户承包地、严禁借机乱收费、严禁弄虚作假；权属不清的不登记、集中矛盾不解决的不登记、没有开展家庭承包的不登记、改变土地用途的不登记，切实避免产生新的矛盾，影响农村和谐稳定。
三是依法规范。严格执行《物权法》、《农村土地承包法》、《土地管理法》、农业部《农村土地承包经营权证管理办法》，农业部、财政部、国土资源部、中农办、国务院法制办、国家档案局《关于开展农村土地承包经营权登记试点工作的意见》，省《实施〈农村土地承包法〉办法》，省委办公厅、省政府办公厅《关于开展农村土地承包经营权确权登记颁证工作的意见》及市委办公室、市政府办公室《关于印发市农村土地承包经营权登记试点工作方案的通知》等有关法律法规和文件规定，按照法定登记内容和程序开展土地承包经营权登记。
四是民主协商。要充分依靠农民群众，工作中遇到的重大事项均应在不违背政策法规的前提下，经本集体经济组织成员民主协商、村民议决，切实保障农民对土地承包经营权确权登记颁证的知情权、参与权、监督权，努力实现群众满意。
五是因地制宜。根据村的土地承包实际，在不违反法律规定和现行政策的前提下，尊重历史，实事求是，缺什么补什么，完善确权登记颁证工作，妥善解决遗留问题。
六是分工负责。该项工作由镇政府统筹安排，镇经管站负责日常工作指导，各村具体组织实施，各相关职能部门要做好配合协作，形成整体合力，确保任务顺利完成。
三、目标任务
严格执行农村土地承包法律、法规和政策，在农村集体土地所有权登记发证的基础上，进一步完善耕地和“四荒地”等农村土地承包经营权确权登记颁证工作。以现有土地承包合同、权属证书和集体土地所有权确权登记成果为依据，查清承包地块的面积和空间位置，建立健全土地承包经营权登记簿，妥善解决承包地块面积不准、四至不清、空间位置不明、登记簿不健全等问题。把承包地块、面积、合同、权属证书全面落实到户，实现“四相符”和“四到户”，即：承包面积、承包合同、经营权登记簿、经营权证书相符合；承包地分配到户、承包地四至边界测绘登记到户、承包合同签订到户、承包经营权证书发放到户。2014年全镇74个村全部完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。
四、工作内容
开展农村土地承包经营权确权登记颁证工作的主要内容：
（一）开展土地承包档案清理。按照《关于转发农经发〔2010〕12号文件加强农村土地承包档案管理工作的通知》（鲁农经管字〔2010〕11号）规定，全面组织清理土地承包档案，着重解决土地承包方案、承包合同、承包台账种类不齐全、管理不规范等问题。以二轮土地承包以来建立的农村土地承包档案为基础，对农村土地承包底册进行一次全面清理核实，进一步规范完善农村土地承包合同、土地承包经营权登记簿、土地承包经营权证及相关文件资料。严格执行土地承包档案管理规定，建立健全整理立卷、分类归档、安全保管、公开查阅等制度。
（二）查清承包地块面积和空间位置。准确把握土地承包经营权登记工作的关键环节，着重查清承包地块的面积、四至边界和空间位置。在对土地承包情况进行摸底调查的基础上，以第二次全国土地调查成果为基础，以已签订的土地承包合同、发放的土地承包经营权证书和集体土地所有权确权登记成果为依据，因地制宜开展土地承包经营权权属调查勘测，进一步查清承包地块面积、四至和空间位置。对与现有土地承包档案记载的土地承包状况有较大误差且农民群众要求实测的，要以第二次全国土地调查成果为基础，采取科学简便的方式测量查实，查清承包地块面积和空间位置。地籍勘测的具体方法，可以采用GpS定位、人工测绘等方式进行。不论采取何种方式，关键是要有利于降低成本，方便易行，群众认可，并确保准确。实测结果经村公示确认后，作为确认、变更、解除土地承包合同以及确认、变更、注销土地承包经营权的依据。
（三）建立健全土地承包经营权登记簿。依据《农村土地承包经营权证管理办法》和省《实施〈农村土地承包法〉办法》，在现有土地承包合同、证书的基础上，结合依法确认的承包地块、面积和空间位置等登记信息，按照不动产统一登记的原则，进一步完善土地承包经营权登记簿。同时，根据县国土资源局提供的基本农田有关信息，探索将基本农田落实到户并标注到土地承包经营权证书上。
（四）加强土地承包经营权变更、注销登记等日常管理。在建立健全土地承包经营权登记簿的基础上，积极开展土地承包合同变更、解除和土地承包经营权变更、注销等日常管理工作，并对土地承包经营权证书进行完善，变更或者补换发土地承包经营权证书。承包期内，因下列情形导致土地承包经营权发生变动或者灭失的，根据当事人申请，县农业局依法办理变更、注销登记，并记载于土地承包经营权登记簿：一是因集体土地所有权变化的；二是因承包地被征占用导致承包地块或者面积发生变化的；三是因承包农户分户等导致土地承包经营权分割的；四是因土地承包经营权采取转让、互换方式流转的；五是因结婚等原因导致土地承包经营权合并的；六是承包地块、面积与实际不符的；七是承包地灭失或者承包农户消亡的；八是承包地被发包方依法调整或者收回的；九是其他需要依法变更、注销的情形。工作期间，凡申请登记，变更、注销土地承包经营权的，应当对涉及的每宗承包地块实测确认，并向申请方提供书面证明。
（五）对其他承包方式开展确权登记颁证。采取招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，当事人申请土地承包经营权登记，按照《农村土地承包经营权证管理办法》有关规定办理登记。经镇经管站审核，符合登记有关规定的，报请镇政府依法颁发农村土地承包经营权证书予以确认。
（六）做好土地承包经营权登记资料归档。要在县档案局的支持和指导下，做好土地承包经营权登记文件资料的归档工作。农村土地承包经营权登记档案由县农业局负责集中保管，并依法按期移交县档案馆。
（七）实施农村土地承包信息化管理。进一步强化对农村土地承包、土地承包经营权流转的管理，全面实施土地承包管理微机化，将登记信息录入到计算机，实现农村土地承包合同、土地流转合同、土地承包经营权证、土地承包经营权登记簿的智能化管理。土地承包经营权登记信息资料实行有关部门共享。
（八）建立和完善确权登记工作的相关制度。建立健全土地清查、经营权登记、土地承包经营权流转、纠纷调解仲裁以及档案管理等各项工作制度，探索形成一套完整的确权登记工作制度。
五、工作步骤
（一）准备阶段（2014年4月10日—7月15日）。
1．成立机构。镇农村土地承包经营权确权登记颁证工作领导小组和工作办公室现已成立。各村要根据实际抽调具体工作人员，分别成立这项工作的具体实施小组。
2．宣传动员。要分别召开村干部、村民会议或村民代表大会进行宣传动员，向每户发放登记工作宣传材料，让每一位农民都了解此次确权登记颁证工作的目的、意义、内容和原则，做到家喻户晓。
3．开展学习培训。组织各社区、村工作人员进行培训和参观，学习掌握相关政策、法规、业务知识以及工作操作规程和技术，明确工作任务。
（二）摸底清查阶段（2014年7月16日—7月25日）。
1、摸底调查。各村对实行农村土地承包经营权确权登记颁证的二轮土地延包台账、承包合同、经营权证等土地承包相关原始档案资料进行清查整理。一是要摸清土地现状，查清每块地的名称、坐落、面积、四至、权属性质、土地种类和经营方式。二是要逐户摸清农户家庭承包状况，对承包人、承包经营权共有人和承包地块、面积、四至、土地变动等各方面情况和信息进行收集、归纳、整理、核对。提前发现存在的问题，提出解决问题的初步意见。
2．实施清查。在调查摸底基础上，农户对承包土地面积、四至等有异议的，镇政府要组织村干部、群众代表实地测量，确认农户实际承包地块的面积、四至等。按地宗逐户核查承包合同、经营权证记载情况，彻底查实与实测结果的差别，制作村土地承包实际情况表。
3．绘制空间位置图。以第二次全国土地调查成果为基础，绘制农户承包地空间位置图，做到位置明确详细、群众认可。
（三）核实颁证阶段（2014年7月26日—9月10日）。
1．建立健全登记簿。在对农户承包地块清查、标明空间位置的基础上，入户核查农户土地承包信息，经公示5天无异议后，由农户签字确认，最终确认每个农户承包土地的地块位置及四至边界等信息，由镇经管站编制土地承包经营权登记簿。
2．签订合同、组织颁证。按照“申请、审核、登记、发证”的登记程序，以土地承包经营权登记簿为依据，统一签订农村土地承包合同，组织换发土地承包经营权证。
3．信息平台建设和资料归档管理。根据登记过程中形成的影像、图表和文字等材料，由相应有资质专业软件公司（测绘公司）按照规程标准建立农村土地承包信息数据库和管理信息系统，实现农村土地承包管理信息化。在县档案局的支持和指导下，做好土地承包经营权登记文件资料的归档。农村土地承包经营权登记档案由县农业局负责集中保管，并依法按期移交县档案馆。
（四）总结验收阶段（2014年9月11日—9月15日）。
各社区、村要认真总结工作开展情况、经验做法及解决问题的有效措施等，并将工作总结于2014年9月15日前上报镇农村土地承包经营权确权登记颁证工作领导小组办公室。镇领导小组办公室将组织有关人员对工作进行检查验收，并形成总结报告报县领导小组。
六、工作要求
农村土地承包经营权确权登记颁证工作政策性强、涉及面广、社会影响大，必须切实加强组织领导，强化责任落实，细化保障措施，确保社会稳定和工作成效。
（一）加强组织领导。镇农村土地承包经营权确权登记颁证工作领导小组要切实发挥牵头抓总的作用。要充分考虑今年村“两委”换届、农村环境整治等各项工作，科学设计工作内容和各阶段进度，增强工作实施方案的针对性、可操作性，确保工作顺利开展。村成立由村党组织、村委会、村务监督委员会（民主理财小组）、村集体经济组织主要负责人和村会计人员、集体经济组织成员代表等人员组成的实施小组，具体负责村级工作。
（二）强化部门责任。镇经管站、司法所、财政所、土管所、办、档案管理站、计生办、派出所等有关部门要分工负责，密切配合，共同做好农村土地承包经营权确权登记颁证工作。镇经管站承担领导小组的日常工作，负责编制实施方案，分解任务，落实责任，明确进度，业务指导，定期检查，抓好落实；镇司法所负责为土地承包经营权登记工作提供法制服务；镇财政所负责做好土地承包经营权登记工作的经费保障工作；镇土管所负责提供2013年的Dom正射影像图成果用于土地承包经营权确权登记；镇办负责工作中涉及有关问题的处理；镇档案管理所负责加强对土地承包档案管理工作的指导和服务，帮助搞好土地承包档案管理；镇计生办负责工作中涉及的有关计划生育问题；镇派出所负责工作中涉及的户籍及治安维护等。其他相关部门要按照本部门的职责分工，积极参与此项工作，共同维护好农民的合法权益。
（三）把握政策界限。严格执行农村土地承包法规政策规定，在现有土地承包合同、证书和集体土地所有权确权登记成果的基础上，开展土地承包经营权确权登记颁证工作。对实测面积，经公示后据实登记，作为确权变更依据。实测面积不与按延包面积确定的农业补贴基数挂钩，不与农民承担费用、劳务标准挂钩，严禁借机增加农民负担。对延包不完善、权利不落实和管理工作不规范的，予以依法纠正。对集体土地所有权、农户家庭承包经营权存在争议和纠纷的，先依法解决，再予以登记确权。对工作中遇到的问题要按照保持稳定、尊重历史、照顾现实、分类处置的原则依法妥善解决。镇政府要组织力量对开展工作村的土地承包问题进行摸底排查，妥善解决可能影响土地承包经营权登记工作顺利开展的突出问题。凡是法律法规和现行政策有明确规定的，要严格按照规定处理；凡是法律法规和现行政策没有明确规定的，要依照法律法规和现行政策的基本精神，结合本地实际妥善处理。要认真开展稳定风险评估，制订切实可行的应急处置预案，实行全面参与、全程监控，对等问题按照属地化解原则，确保把矛盾解决在萌芽状态，解决在基层。要引导当事人依法理性反映和解决土地承包经营纠纷，通过协商、调解、仲裁、诉讼等渠道化解矛盾。
农村土地承包法实施细则篇5
关键词：集体土地使用权；集体建设用地使用权；集体农用地使用权；抵押；建议
中图分类号：F832.45文献标识码：a文章编号：1003－9031（2009）01－0022－03
集体土地使用权抵押，是解决农业资金短缺的有效途径，也是世界各国的普遍做法。[1]集体土地使用权，可以分为集体建设用地使用权与集体农用地使用权两大类。探索和尝试集体土地使用权抵押有利于金融机构拓宽抵押物范围、开拓小企业与“三农”信贷市场。中国银监会在2008年8月29日的《中国银监会关于认真落实“有保有压”政策进一步改进小企业金融服务的通知》中明确提到要探索土地承包权抵押贷款问题，有关文章也提到“要针对农村缺乏抵押物的情况，积极开展‘集体建设用地使用权流转’试点，探索集体建设用地抵押融资的办法和途径。”[2]但在实践中，对于集体土地使用权在何种情形下可以抵押、抵押的具体要求等问题仍存在着一定的争议。笔者在此试图结合法律、法规和部门规章规定，就相关问题作一分析，以进一步增强大家对集体土地使用权抵押的认识，也希望能抛砖引玉以推动大家研究探讨这一问题。
一、关于集体建设用地使用权抵押
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体建设用地使用权包括三类：因兴办乡镇企业取得的集体土地使用权、因村民建设住宅取得的集体土地使用权、因乡（镇）村公共设施和公益事业建设而取得的集体土地使用权。其中，《物权法》明确规定，用作宅基地的集体土地使用权不得抵押。下面，笔者就对另外两类集体建设用地使用权是否可以抵押作一具体分析。
（一）因乡（镇）、村公共设施和公益事业建设而取得的集体土地使用权是否可以抵押
《担保法》第三十七条第三项规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五十三条规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。上述两个条款实际上是从正反两个方面规定了公益性事业单位、社会团体的哪些财产可以抵押。但我们是否可以依据这两个条款来否定因乡镇、农村公共设施和公益事业建设而取得的集体土地使用权可以抵押？
在实践中，不少人都直接以此为依据得出否定答案。但若仔细分析一下，并不能以此为依据直接予以否定。第一，农村农民集体既不是社会团体也不是事业单位，因此，《担保法》及《解释》的相关规定并不适用于农村农民集体。第二，在实践中，有人提出，《担保法》及《解释》的上述规定中的“其他社会公益设施”可以将“因乡镇、村公共设施和公益事业建设而取得的集体土地使用权”涵括在内，从而以此为依据认为该类集体土地使用权不可以抵押。但若仔细分析上述规定的语法逻辑机构，可以认为上述规定中的“其他社会公益设施”是指属于“事业单位、社会团体”的“其他社会公益设施”。因此，《担保法》及《解释》的上述规定并不是认为该类集体土地使用权不可以抵押的理由。那么，这是不是意味着其可以抵押呢？而且按照《物权法》第一百八十条第七项的规定，法律、行政法规未禁止抵押的其他财产都可以抵押。
笔者认为，综合现有的法律、法规规定，否定该类集体土地使用权可以抵押的依据并不充分；从形式上讲，根据《物权法》第一百八十条第七项的规定，可以接受其为抵押物。因为，第一，虽然1995年国家土地管理局下发的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第一条规定，除了集体荒地土地使用权和乡村企业土地使用权可以设定抵押权外，其他类型的集体土地使用权不得抵押，但该规定仅仅是当时的部门规定，不属于法律、行政法规的范畴。第二，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，其属于合法的建设用地使用权，而《物权法》第一百八十条第三项规定“建设用地使用权”可以抵押。第三，根据上面的分析，其不属于禁止抵押的“事业单位或社会团体所有的其他社会公益设施”，即使对于那些属于事业单位、社会团体所有的社会公益设施，也有观点提出可以抵押，因为“公益设施设定抵押权，并不当然改变其用途，限制设定抵押没有必要。承认这些财产可以抵押，使这些单位可以担保进行融资，有利于其事业的发展。”[3]
当然，在银行信贷业务实践中，若接受这类集体用地使用权作抵押，还应注意以下三个方面的问题：一是应参照《物权法》第一百八十三条的规定执行。因为，既然连“乡镇、村企业的建设用地使用权”都“不得单独抵押”，则此类建设用地使用权也不应单独抵押，而应当同相应的公共设施、公益设施一并抵押。二是虽然根据现有法律、法规分析，该类集体用地使用权可以抵押，但抵押权人必须要考虑抵押物处置的可行性。因此，如果该类集体用地上的建筑物是学校、养老院之类纯粹公益性设施时，原则上不宜接受为抵押物。三是该类集体用地使用权抵押时，应履行村农民集体内部的合法手续。
另外需要指出的是，笔者在此综合相关法律规定并主要运用逻辑解释的法律解释方法得出了“因乡镇、村公共设施和公益事业建设而取得的集体土地使用权”可以抵押的结论，固然这在法律逻辑上是完全成立的，但是否能完全得到国土部门以及司法实践部门的支持还有待于验证。同时，这一问题应该引起立法机关、国土管理部门以及司法实践部门的重视。如果立法者、国土管理部门的本意是否认其可以作为抵押物的，则应当通过明确的规定将这一问题清晰化，但愿未来出台的关于《物权法》的解释能够将这一问题明晰化。如果能明确肯定其可以作为抵押物，则对于支持金融机构开拓小企业以及“三农”信贷业务将发挥一定的作用。从谨慎角度考虑，在目前，金融机构至少可以将其接受为辅助抵押物，以达到进一步强化担保的效果。
（二）因兴办乡镇企业而取得的集体建设用地使用权抵押的程序与要求
关于因兴办乡镇企业而取得的集体建设用地使用权抵押问题，除个别用词上有所区别外，《物权法》与《解释》的规定是一致的，即乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。同时，国土资源部门的有关规章和一些地方性规定对于此类集体建设用地使用权抵押的具体程序和要求进行了明确。按照原国家土地管理局（现为国土资源部）印发的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》（1995年）、《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年）以及一些地方性规定，此类集体建设用地使用权抵押首先应由集体土地所有者出具同意抵押的书面证明，该书面证明应包括在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地以及征地费是否作为清偿资金等内容；同时，集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续。参照相关规定，该合法手续应是提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意抵押的书面材料或提供集体所有者代表同意的意见(注：该类规定源于1999年12月21日国务院办公厅的《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村"四荒"资源工作的通知》（[1999]102号），该《通知》第二条第二项规定：如果承包、租赁或拍卖对象是本集体经济组织以外的单位或者个人，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；以及《中华人民共和国农村土地承包法》，该法第四十八条规定：发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。)。另外，按照《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》及《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》的规定，抵押土地使用权还应进行评估。但根据《物权法》第十三条的规定，登记机构不得要求对不动产进行评估，因此，现在以集体土地使用权进行抵押不再必须进行评估。
二、关于集体农用地使用权抵押
关于集体农用地使用权抵押问题，《担保法》第三十七条作了规定。根据该条规定，抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。《物权法》对《担保法》的这一规定作了修订。根据《物权法》第一百三十三条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以抵押。
同时，《物权法》第一百二十四条规定，农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。另外，按照《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《土地承包法》）的规定，土地承包经营包括：家庭承包与通过招标、拍卖、公开协商等方式承包两类方式。由以上规定可以得出：国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地也可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。但这样我们就面临一个问题，那就是国家所有由农民集体使用的用于农业的土地，若是通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，其承包经营权是否也可以抵押？笔者认为是可以的。对于这一问题，关键是要分析《物权法》第一百三十三条中的“农村土地”是否仅仅限于“农村集体所有的土地”；如果仅仅限于“农村集体所有的土地”则上述问题的答案就应是否定的。但笔者认为，“农村土地”不应仅仅限于“农村集体所有的土地”，而应包括“国家所有由农民集体使用的农业土地”，即这里的“农村土地”实际上是指位于农村的土地、是从地理位置的角度而不是从产权的角度来限定“土地”的。具体理由是：第一，纵观《中华人民共和国土地管理法》中与土地产权相关的条款，可以发现其都是使用“国有土地”、“农民集体所有的土地”两个概念，因此，如果《物权法》第一百三十三条中的“农村土地”不包括“国家所有由农民集体使用的农业土地”，那就应该使用“农民集体所有的土地”这一概念、而不会使用“农村土地”这一概念。第二，《土地承包法》第二条对“农村土地”作了界定。根据该条规定，农村土地是指农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。如果第一点理由是间接根据的话，则第二点理由就应该是直接根据。
关于土地承包经营权抵押的程序问题。该问题主要包括两个方面：一是抵押是否需要发包方同意；二是抵押是否需要参照《中华人民共和国农村土地承包法》的规定在农民集体内部履行相关手续，下面作一具体分析：
首先，笔者认为抵押需要经发包方同意。因为，虽然《物权法》第一百三十三条没有沿用《担保法》第三十四条第（五）项的规定，即没有明确规定“经发包方同意”，但《物权法》第一百三十三条明确提到要“依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定”。而根据2005年3月1起实施的、由农业部制订的《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，抵押时需要经过发包方同意。该法第三十四条规定，通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转，其流转方式参照本办法执行；该法第二十五条第二款规定，承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。考虑到抵押就意味着可能发生转让，因此土地经营权抵押仍然应根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十五条第二款的规定履行相关手续。另外，一些地方性规定，也明确规定应取得发包方同意，如2004年2月1日起施行的《江苏省农村土地承包经营权流转办法》第十五条规定：土地承包经营者将通过招标、拍卖或者公开协商等方式取得的“四荒”承包经营权和其他依法律、法规规定允许抵押的土地承包经营权，在发包方出具同意抵押的书面证明的情况下，可以到原发证机关办理抵押物登记。
对于第二个问题，笔者认为应分两种情况分析：第一，如果承包人（抵押人）本身就是本集体经济组织以外的单位或个人，就不再需要履行农民集体内部的相关手续。因为此种情况下，承包人开始承包时，发包人就已按照《土地承包法》（第四十八条的规定履行了内部程序。第二，如果承包人（抵押人）本身是集体经济组织的成员，则原则上需参照《土地承包法》第四十八条的规定，事先经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报（乡）镇人民政府批准。但这只是为了以后处置抵押物更方便，若考虑到为履行这种内部程序可能产生的麻烦，也可以不履行这种内部程序。实际上，无论是《土地承包法》还是《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》都没有对这一问题作强制性要求，尤其是《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》的第四条仅明确规定“集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在农村农民集体内部履行合法手续”，而对于集体荒地使用权抵押是否需要在农民集体内部履行合法手续则没有规定。《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》第三条也规定，只需要提供集体土地所有者同意抵押的证明。
另外，对于家庭土地承包经营权是否可以抵押问题，虽然《物权法》对此没有明确规定，但《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条明确规定，（家庭）承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。■
参考文献：
[1]刘芳.对我国农村集体土地使用权抵押问题的法律思考[J].黑龙江金融，2007，（5）.
农村土地承包法实施细则篇6
一、目标任务
研究农村土地承包纠纷出现的新情况、新问题，探索行之有效的解决办法；加强农村土地承包纠纷解决机制建设，推进农村土地承包纠纷处置的规范化、法制化进程；探索和完善农村土地承包纠纷仲裁程序、仲裁方法、仲裁工作规程和仲裁机制。切实提高农村土地承包纠纷的仲裁能力，规范农村土地承包管理行为，减少因农村土地承包纠纷而产生的上访行为，维护农民的土地承包经营权益。
二、主要内容
（一）成立仲裁机构。成立由农经局张徐祥任主任，农经局陈惠芬、骆初阳任副主任，法制办、妇联、国土资源局、司法局、农经局有关领导为委员的市农村土地承包纠纷仲裁委员会，委员会下设办公室，办公室设在市农经局。委员会负责本市范围内的农村土地承包纠纷案件的调查、调解、仲裁工作。
（二）组建仲裁庭。仲裁委员会组建农村土地承包纠纷仲裁庭，仲裁庭设在市农经局。仲裁庭设仲裁台、书记员台、申请人席、被申请人席、第三人席、证人席、群众旁听席等。仲裁庭由首席仲裁员、仲裁员、书记员共10人组成。首席仲裁员、仲裁员、书记员由仲裁委员会集体研究决定，从熟悉农村土地承包法律和政策的司法工作者与律师中聘任。
（三）制定仲裁制度。制定《*市农村土地承包纠纷仲裁暂行规定》、仲裁办法、仲裁程序以及仲裁规则、仲裁员守则、仲裁庭成员职责、书记员职责、档案文书管理制度和仲裁纪律等制度。
（四）规范工作程序。农村土地承包纠纷仲裁委员会建立从案件受理到文书送达、监督、回访的工作机制，确保仲裁工作规范有序；对案件的立案、受理、取证、现场勘查、举证、调解、开庭、合议、裁决、执行、结案等每一个环节都要制定具体的操作规程，确保仲裁公正进行。
（五）加强档案管理。建立档案室，指定专人管理仲裁档案。仲裁庭应在规定的期限内审结案件，并制作结案审批表，书记员负责把各种调解、仲裁文书整理归档，并由首席仲裁员审签后交档案管理人员管理。仲裁档案一案一卷，分类保管。
三、工作步骤
为进一步完善工作机制，市政府决定开展农村土地承包纠纷仲裁试点工作。试点工作时间从20*年5月至20*年5月，具体分为方案制定、机构组建、组织实施、检查验收四个工作阶段。
（一）方案制定阶段（20*年5月至7月）。结合本地实际，制定农村土地承包纠纷仲裁实施方案和仲裁程序，建立仲裁工作制度。
（二）机构组建阶段（20*年8月至9月）。组建仲裁委员会，设置仲裁庭。起草完成各类制度、文书、表格等。
（三）组织实施阶段（20*年10月至20*年2月）。在上级指导下，按照实施方案的规定，聘请仲裁员，开展宣传活动，筹备实施首次仲裁活动。
（四）检查验收阶段（20*年3月至5月）。按照土地承包纠纷仲裁工作的要求，对照检查，规范提高，准备接受省农业厅对我市试点工作的检查验收。
四、保障措施
（一）加强领导，强化保障。市政府建立由钱松华副市长任组长，市政府办张建平、农经局王妙荣任副组长，农经局、财政局、司法局、国土资源局、妇联、法制办、局、法院、检察院等单位分管领导为成员的市农村土地承包纠纷仲裁工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在农经局，农经局张徐祥任办公室主任，具体负责全市土地承包纠纷仲裁工作的组织实施。各镇乡、街道要把农村土地承包纠纷仲裁工作作为当前的一项重要工作任务来抓,及时掌握农村土地承包工作开展情况以及纠纷的特点、趋势和难点等问题，集中精力，深入研究，完善办法。各相关部门要进一步加强领导,明确责任，密切配合，落实经费、人员等各项保障措施，抓好法律、法规和政策指导，及时解决问题，确保农村土地承包纠纷仲裁工作有序、健康开展。
农村土地承包法实施细则篇7
关键词：农村土地；承包经营权；物权；集体经济组织
农村土地承包经营制度是国家在农村实施的一项基本制度，农业、农村与农民问题都与这项制度有深刻的联系。农民通过这项制度的实施，获得了农村土地承包经营权，有了土地，能自主经营并依法处分这种权利，这对促进农业的发展与农村社会的进步有着十分重要的作用。近年来，国家立法机关与司法机关通过一系列的立法活动与司法解释对农村土地承包经营制度进行了越来越详细的规定，使农村土地承包经营权这项极为重要的权利的保护也逐渐完善起来。特别是物权法的实施，终止了农村土地承包经营权是物权抑或债权的争论，农村土地承包经营权作为一种用益物权获得了物权的保护方式。但是农村土地承包经营权在现实运行中，现状如何及原因何在？本文将从农村土地承包经营权的取得方式以及它作为物权的性质与影响农村土地承包经营权稳定性的因素方面进行分析。
一、农村土地承包经营权的取得方式
农村土地承包经营权是农村集体经济组织内部成员以家庭承包方式或其他承包方式、非集体经济组织内部成员以其他承包方式，对集体组织所有的或国家所有由集体经济组织使用的土地、林地、草地及其他依法用于农业的土地享有的经营性使用和收益的权利。
依据《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称农村土地承包法）第2条规定：“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒丘、荒沟、荒滩等农村土地，可采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”由此可知，对于农村土地的承包方式有家庭承包方式和其他承包方式。从成员资格来看，家庭承包方式只适用于农村集体经济组织内部成员，其他承包方式则不限于集体经济组织内部成员。非集体经济组织内部成员如果具备农业经营能力，特别是拥有一定的技术与资金的人，就有机会以其他方式承包农村土地，从事农业生产。从承包经营权取得的程序来看，家庭承包方式应当依照农村土地承包法第19条的规定，通过集体经济组织内部的民主程序确定的方式获得。其他承包方式则依照该法第44条的规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式获得。从承包方式实施的原则来看，家庭承包方式主要实施以公平为主兼顾效率的原则。以家庭承包方式获得的土地资源主要是那些适宜农业耕种的土地。在现阶段，土地对于大多数农民来说，不仅是生产资料，还是必不可少的生活资料。失去了土地就意味着失去了赖以生存的物质资料。因此，对于适宜家庭承包方式的土地经营权的分配方式主要采取以公平为主的原则。以其他承包方式主要实施以效率为主兼顾公平的原则。不宜家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农用土地，对于大多数农民来说，发挥的作用是次要的，大多数农民也没有资金和技术对这些土地进行改造，因此，让那些有资金有技术的人参与这些土地的承包，发挥这些土地的最大效益是其他承包方式应当首选的目标。
二、农村土地承包经营权的物权性质
无论家庭承包方式还是其他承包方式，它们都是通过承包人与发包人签订承包合同的方式，按照法律的规定获得农村土地承包经营权。但是，这种合同方式获得的土地承包经营权究竟是一种物权还是一种债权，在物权法制定之前，学者们对此有不同的看法，存在一些不同的观点。比如，有的从债权的基本原则和基本制度出发，认为土地承包经营权是一种债权，承包合同也只是一种债权合同。有的从我国当时土地承包经营权的立法方面研究，认为土地承包经营权在立法上越来越具有了物权的特征，已经是一种物权，并呼吁在即将制定的物权法中予以规定。然而，随着物权法的制定与实施，土地承包经营权的物权性质得到了法律的确认。承包经营权的物权化，有利于保持权利的长期性和稳定性。
特别是我国物权法在制定过程中，考虑到中国农村是一个熟人社会，没有将登记公示作为获得土地承包经营权的必经程序，物权法第127条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”因此，在土地承包经营权的取得方面，登记不再是一个必经的程序，没有登记的土地承包经营权照样是一种物权。以家庭承包方式取得的土地承包经营权，农村土地承包法第22条规定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”而后根据物权法第127条规定，县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证并登记造册，确认土地承包经营权。在流转上，承包方可采取转包、互换、转让等方式流转，根据《农村土地承包经营权流转管理办法》，承包人还可以采取出租、入股方式或者其他符合有关法律和国家政策规定的流转方式。在保护方面，依《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第6条的规定，因发包方违法收回、调整承包土地，或者因发包方收回承包方弃耕、撂荒的承包地产生的纠纷，承包方面要求返还承包地的请求，人民法院应予支持。物权法同样规定，承包期内发包人不得调整、收回承包地。国家对家庭承包方式取得的土地承包经营权赋予了物权的保护方法。
通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等获得的土地承包经营权，是物权还是债权的判断上，在物权法实施以前，则更多地采用物权制度中的不动产物权公示原则，以登记与否来判断它是物权还是债权，以及采取何种保护方式。如农村土地承包法第49条对以其他方式承包土地，已依法登记取得了土地承包经营权证书的土地承包经营权，才赋予了相应的物权效力。在物权法实施以后，它同样根据物权法第127条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”在流转上，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第21条：“承包方未依法登记取得土地承包经营权证等证书，即以转让、出租、入股、抵押等方式流转土地承包经营权，发包方请求确认该流转无效的，应予支持。但非因承包方原因未登记取得土地承包经营权证等证书的除外。”经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。在保护方面，如果发包方就同一土地签订两个以上承包合同，承包方均主张取得土地承包经营权的，已经依法登记的承包方，取得土地承包经营权。对于未进行登记的以其他承包方式取得的土地承包经营权，在权力性质上被认定为债权。即“生效在先合同的承包方取得土地承包经营权”；在合同生效时间无法确定的情况下，则“已经根据承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包经营权”。
三、影响农村土地承包经营权稳定性的因素分析
在现行立法及司法解释上，我国对农村土地承包经营权采取区分情况分别对待的方式，从长远看，它并不有利于农村土地承包关系的长期稳定。原因主要有两个，一是在现行户籍管理下的农村人口的变动因素，二是在工业化过程中征地引起的农村土地的变动因素。这两个变动因素对家庭承包方式取得的农村土地承包经营权的影响更值得关注。
首先，以家庭承包方式取得的土地承包经营权与家庭成员是否具有集体经济组织成员资格密不可分。在市场经济条件下，社会成员因多种原因频繁地迁徙已是一个不争事实。农村人口因求学、打工等各种原因，纷纷走出农村，有些在城市已有了相对稳定的工作和收入，已经定居城市，而有些由于各种原因在城市与农村之间流动，当城市有相对好的工作机会时就来到城市，当城市工作机会不多时就返回农村。同时，我们还忽略了一个城市走向农村的趋向。即当农村发展到一定程度后，必然也会有一部分拥有技术或资金的人想放弃城市户口和生活方式，力求到农村去寻找土地进行创业发展。所有这些农村人口的变动因素都会给农村集体经济组织成员资格的认定上带来困难。虽然最高院已经建议全国人大进行集体经济组织成员资格认定方面的立法，但这种立法本身只能解决集体经济组织利益分配的资格问题，而无法阻止因各种原因导致集体经济组织成员的频繁变动。新加入集体经济组织的成员与集体经济组织原有的成员之间，在集体经济组织利益分配上的矛盾必然会日益显露，由于原有成员在数量上逐渐减少，新增成员数量上逐渐增多，矛盾双方力量对比就会逐渐向新成员之间倾斜，土地作为农村最基本的生产资料与生活资料就会成为矛盾最集中的方面。农村土地承包关系的长期稳定政策在这种矛盾面前变与不变的抉择，既关系到农村稳定，也关系到农村发展。
以家庭承包方式的农村土地承包经营权，在流转上既不允许抵押也不允许继承，但同时，为了稳定农村土地承包关系而实行“增人不增地，减人不减地”的政策，从农村土地关系的长远来看，这些法律与政策规定会发展出一个矛盾的结果。一方面，农村新增人口需要土地资源；而另一方面，一些农村土地承包户由于人口变化，缺少了从事农业的劳动力，但他们又把持着土地资源，因此，新增人口与这些承包经营户之间必然会形成矛盾，这将会影响到农村土地承包关系的长期稳定，也会在农村生成一些不可避免的利益冲突。
与上述矛盾同时存在的另一个现象也影响着农村土地承包经营权的稳定。以家庭承包方式取得的农村土地承包权在流转上受到限制，这些限制在承包经营户人口延续正常，及具有集体经济组织成员资格的人口变动较小的情况下，不会发生大的影响，但是当这些承包经营户人口变动较大的时候，这些承包经营户的土地承包经营权就处在不稳定的状态下。这种不稳定的状态很有可能影响到这部分土地效益的开发。想利用这部分土地的人会因为这种权利的不稳定状态而失去长期投资的兴趣。由于社会经济生活的变化，人口的变动的频繁，具有这种不稳定状态的土地承包经营权会变得越来越多，这可能会发展成为农村土地关系的另一个值得关注的方面。
其次，农村土地承包关系的另一个变动因素是中国工业化过程中必然会产生的一个现象即征地。国家目前正在积极地制定农村土地征收补偿新标准。这些努力是想给予失去土地的农民一个相对公平的补偿，化解因征地过程中产生的社会矛盾。但这只是因征地产生矛盾的一个方面，矛盾的另一个方面是征地对农村土地承包关系长期稳定政策带来的冲击。
在审判实践中，有一种观点认为，土地在被征收之时，就意味着发包人与承包人的土地承包合同关系的解除。因土地征收而获得的土地补偿金归发包人即集体经济组织（或村委分、村民小组）所有，该补偿金由集体经济组织（或村委会、村民小组）依一定的原则和标准在集体经济组织成员内部按现有成员数量进行分配。这种观点在沿海发达地区实施得较为普遍，也得到了广大村民的认可，很好地解决了村民之间因征地补偿金分配产生的矛盾和冲突。但这种分配方式的实施有一个情况似乎没有引起应有的注意，这就是，这种分配之所以不会给农村土地承包经营权产生大的冲击的原因在于，这种征收往往是将一个集体经济组织（或村委会、村民小组）的全部土地都征收了，它不再存在土地承包经营权的重新配置的问题。集体经济组织只须解决将土地征收转化来的利益在现有成员之间一次性分配问题，它或者是分配标准问题或者是成员资格问题，它与土地承包经营权已经无关了。
农村土地承包法实施细则篇8
农村土地承包合同，是指农村集体经济组织(或者村民委员会)作为发包方，与承包方之间就集体享有所有权或使用权的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水而等自然资源所订立的承包经营合同。农村土地承包经营合同制度大大提高了农业劳动者的生产积极性，从而使家庭承包责任制成为农业生产的基本经营方式，成为党在农村的一项基本经济制度。因此，正确及时的审理各种农村承包合同纠纷案件的意义就非常重要。但是，在长期的司法实践中，土地承包纠纷案件无论在审理中还是执行中都感到比较棘手。原因在于，相关的法律法规规定的不够详尽，致使各法院在审理此类案件时作法不一，执行中判决内容不易执行，即使采取强制措施也无法达到最终目的。土地承包案件的审理难、调解难、执行难己严重影响到了司法的统一和司法权威的树立。接上级法院通知后我院积极组织力量，对我院的土地承包纠纷案件进行了摸底调查，初步掌握了纠纷的基本情况，分析了原因，并提出了相应的建议和对策。
一、土地承包纠纷案件的类型
1、发包方提前终止合同，承包方起诉要求继续履行此类纠纷在村委换届后表现更为突出。
2、在承包合同履行过程中由于物价上涨，土地使用价值提升等原因，致使原承包费过低，发包方要求提高承包费，双方发生纠纷。
3、承包方因经营不善，没有取得预期利益，或取得利益过低，导致拖欠承包费。
4、因妇女离婚、出嫁等原因未能取得承包地，从而引发纠纷。
二、存在的问题及原因
1、法律规定过于原则，可操作性不强。虽然《中华人民共和国农村土地承包法》已颁布实施，但是由于实施时间较短，相关配套规定和司法解释较少，往往土地承包案件又非常复杂，涉及到许多民间习惯、村规民约，审理中法官感到很吃力。
2、诉讼中农民的证据意识差，诉讼知识贫乏。农民的文化素质法律意识整体偏低，在发生纠纷时不太懂得怎样进行维权，在诉讼中经常走弯路，无谓的增加诉讼成本。
3、合同形式不规范，在对外承包土地时，基本上都能签订书面合同，而在具体经济组织内部都很少签订书面合同，只是几个人用尺子一量，就算定下了。另外，土地管理部门很少颁发土地承包经营权证书，发生纠纷时，双方难以说清。
4、根据法律规定对外承包土地等重要事项需经过民主议定程序，即由村民大会或村民代表大会，进行公开决定，但实际上村民大会或村民代表大会很难召开，更不要说民主议定重要事项了。因此许多土地承包没有经过此程序，有的甚至只是几个主要的村干部决定后，就对外承包。
5、村委的换届选举引起承包合同纠纷普遍存在。现在农村选举制度在实行中不完善、不健全，竞争中混杂着家族势力等非正常因素。新一届村委上台后，或因承包方是竞选对手的人而进行打击报复，或对前任村委工作不满意，于是找种种理由，随意解除合同或干脆不经协商另行发包给他人，造成纠纷。
6、村组干部素质差，工作能力有限。在因人口变动需进行土地调调整时，不能正确理解政策规定，分地不均。并且，现行法律对村组干部制约过少。部分干部无所顾及，用手中的权力钳制农民，以此收受贿赂，索要钱财，或以权谋私搞暗箱操作，给自己的亲友多分地、分好地。
7、歧视妇女，损害妇女的承包权。《中华人民共和国妇女权益保障法》第三十条明确规定，“农村划分责任田、口粮田及批准宅基地，妇女与男子享有平等的权利，但有些地方在承包过程中明显歧视妇女，剥夺出嫁、离婚、妇女的土地承包经营权。妇女出嫁后发包方要求收回承包地，妇女离婚、丧偶时土地承包经营权得不到保障。特别是妇女离婚后，与原夫不在同一经济组织的，土地承包经营权变更容易受到侵害。
三、对策及建议
1、建议司法机关和各级行政部门尽快作出相应的司法解释和与《中华人民共和国农村土地承包法》相配套的规章制度，完善土地承包的具体实施意见、细则。以便为人民法院及时妥善解决土地承包纠纷提供充足的法律依据。
2、在立案中应注意把好立案关。我们认为，对于土地纠纷案件，法院只能受理侵权纠纷，对于要求村民待遇的诉讼和要求调整土地的诉讼应慎重对待，我们认为该类纠纷不属法院主管的事项。村委委员会和村委小组是农村村民自治组织，它代表村委管理属于村民集体所有的土地，调整土地或要求分配土地属于村民自治的事项，法院不应当也没有权力去处理该类事项。目前，并不是所有矛盾纠纷法院均能行使审判权予以调整。
3、合理运用情事变更原则，由于土地承包合同成本回收期限较长，一般合同的期限都比较长，其间土地升值物价上涨等因素都可能出现，审理中应注意在保护双方合法权益的情况下，充分考虑各种因素运用情事变更原则。
4、农村土地纠纷，仍应当发挥政府的行政管理职能，乡、镇政府要加强对村基层干部行为的监督，对其不经民主议定程序的行为及时介入，给予纠正。
5、加大对村组干部的培训力度，提高其理解和执行国家政策的能力，强化其法制意识，履约意识，减少纠纷的发生。各级政府要定期对村组干部进行培训，聘请有关专家、学者授课。同时加大监督力度对工作能力低下，群众意见大的干部要坚决撤换。
6、进一步加强对农村妇女的保护，贯彻男女平等思想。彻底消除人们思想中，那种“嫁出去的闺女泼出去的水”等陈旧思想。
农村土地承包法实施细则篇9
尊敬的各位领导，同志们：
农村产权制度是农村最基本、最重要的经济制度，对于农村经济社会发展具有根本的、决定性的作用。深化农村产权制度改革是农村经济发展的客观要求，是推进城乡经济社会一体化发展的大势所趋。结合我镇该项工作的实际，我汇报以下两个方面的工作：
一、我镇农村产权制度改革工作开展的基本情况
__镇位于__区南部山区，总面积136平方公里，辖37个行政村，70余个农村专业合作社，现有农户17600户，人口4.5人，耕地面积34700亩。根据这次农村产权制度改革工作会议精神，我镇__、__、__三个村为首批试点村。
三个试点村1999年第二轮土地延包签订的耕地面积2497.21亩，签订土地延包合同1135份。二轮延包后共收回330人承包地。其中因家庭人口变化收回承包地的有236人（死亡、出嫁），因上学收回承包地的有36人，因户口迁移收回承包地的有52人，外出务工经商收回承包地6人。近几年三个试点村土地流转的总面积达到1078亩（其中流转到合作社的370亩、流转到企业的708亩，）共签订土地流转合同873份，涉及农户873户。
工作中，我们一是加强该项工作的领导。镇党委政府及时成立了以镇长为组长，纪委书记、分管镇长、各试点包片领导为副组长，各有关部门负责人为成员的农村产权制度改革领导小组。同时，三个试点村也成立相应的工作领导机构，在镇农村产权制度改革领导小组的指导下，统一思想，提高认识，明确目标，为该项工作的开展提供了强有力的组织保障。二是重视宣传发动。各试点村认真学习市区产权制度改革会议精神，先后召开两委成员、老干部、党员代表座谈会，广泛征求意见和建议，在此基础上制定出台本村相应的工作细则。同时，专题召开党员会和村民代表会对该项工作进行全面发动，通过张贴实施方案和工作细则，悬挂横幅，发放明白纸等形式，使村民充分认识农村产权制度改革工作的重大意义，明确工作的主要内容目标。三是抓好相关人员培训。组织三个试点村的支部书记、村委会主任参加市区学习培训，系统学习省市区关于农村产权制度改革的有关文件及领导讲话精神，具体掌握农村产权制度工作的主要步骤和重要政策依据。
二、下一步主要工作目标
农村土地承包法实施细则篇10
关键词：农地制度；多样化；农地承包经营权；成员权；股份制；农户
中图分类号：D651.1 文献标识码：a 文章编号：1008―2972(2009)03―0039－07
农地制度改革千头万绪、异常复杂，是一项综合性的系统工程，仅仅依靠某一方面的认知是不足以完成一个理想的制度设计的。面对农地立法中需要协调的种种错综复杂的关系，尤需要我们具有综合性的知识和经验。本文将集中分析地方农地立法中的四大关系，探寻地方农地立法中的核心争点，以求为解开地方农地制度创新之结找到钥匙。
一、中央与地方的关系
《重庆市实施(中华人民共和国农村土地承包法)办法》第一条指出：本办法是“根据《中华人民共和国农村土地承包法》”而制定的。事实上，其他省、市的有关式化《农村土地承包法》的实施办法也都依照《农村土地承包法》第64条的规定，开宗明义地作出了相同的规定。
从立法学的角度而论，作为地方制定的对《农村土地承包法》这一中央立法的实施办法固然要依据中央立法的规定来进行。如果这条规定仅仅是作为一种宣誓性的规定，那倒无可厚非。问题是，如果地方立法因为对中央立法的遵循而陷入不敢越雷池一步的“境界”，则于实践，尤其对农地制度的创新将是有害的。
必须认识到，制度的安排及形成与各地的条件高度相关。尤其是在中国这样一个地域广阔、人口众多的国家，由于各地在经济、社会、文化和历史传统等方面的巨大差异，势必会导致在中央统一供给的制度框架下出现地区之间在制度安排上的差异性。就农地制度而论，诚如学者所言：“由于中国客观上存在的区域经济差异和土地经营存在的比较优势不同，从而导致不同区域之间农地制度的多种性的产生。”
事实上，地权的多面性为农地制度的多样化创造了条件，而自然、社会和经济条件的差异则是这种多样化的诱因。对于这一点我们回忆一下被誉为“第二次土地革命”的农村家庭承包经营制度的创制历史就可清楚地知晓。众所周知，包产到户的农地制度首先是在安徽、四川、贵州和内蒙古这样一些地区开始的，也正是这些地区的政府首先为农民地下、半地下的包产到户提供了政治保护并给与了合法承认。这绝非偶然。在中国，自然灾害的分布是不均匀的，农村人口的比例和经济发展水平在各省之间也是不相同的。因此，发达的省份也许会认为不值得在包产到户问题上为天下之先，但落后的省份却发现这样做可以解他的燃眉之急。申言之，土地承包制的出现可以说是地方和中央之间的一次博弈和谈判。所以，就农地制度而言，中国已有地方超越中央的既定框架进行制度创新的历史经验，并且也因此取得了巨大的成就。
正是由于地区经济和社会的差异诱使各地依据本区域的具体情况进行农地制度的设计，所以自1978年家庭承包经营制度建立以来，在我国自发产生了均田公标制、双向承包责任制、两田制、反租倒包制、股份经营制、代耕制、永佃制等多种农地制度安排。虽然《农村土地承包法》最后只肯定了贵州湄田试验中的“生不增、死不减”的政策，将我国农地制度朝永佃制方向大大推近了一步。但问题是《农村土地承包法》的态度是否就意味着农地制度创新的终结呢?
回答应当是否定的。至少就“生不增、死不减”的规定而言，要严格在各地统一推行并不现实。诸多实证研究表明，许多地方并没有按照中央的要求，实行“15年不变”(1994年以前)或“30年不变”(1994年以后)的政策，而是定期或不定期的在进行土地的调整。并且，对于这种调整，农户也多子赞同。因此有必要在考虑地方实际的基础上，重新思考农地制度的具体安排。诚如前述，地权的多面性正好为农地制度的多样化安排提供了可能。经济学理论认为，地权是由多种权利组成的，包括法律所有权、剩余索取权、使用权、处置权以及这些权利的可靠性等。依物权法理论，地权制度的安排就是所有权和用益物权的具体配置，而用益物权又包括了占有、使用、收益和一定的处分的权能。现行的农地制度使农户有了完整的剩余索取权，即收益权，但其他权利却是不完整的。这种不完整恰好为我们进行农地制度的创新提供了空间。比如在农地承包经营权的继承权问题上，《农村土地承包法》仅规定了林地承包中继承人对承包经营权的继承权，而对耕地、草地的承包经营权的继承权却没有规定。再如，虽然《农村土地承包法》和《物权法》将土地承包权定性为物权，但按照现行的中央立法，以家庭承包方式获得土地承包权的要通过人股进行流转却是受到限制的。首先《物权法》和《农村土地承包法》规定都没有正面将入股作为土地承包权的流转方式；其次，《公司法》对有限责任公司须由“五十个以下股东出资设立”的规定，事实上也阻碍了土地股份制的实现。
因此，就地方农地立法而论，不囿于中央立法的框架，更主动地依据地方的实际，在农地制度设计上有所作为应是地方农地立法的首要原则。更为重要的是，随着体制改革的深入，地方政府也逐渐成为了利益相对独立的主体，地方政府之间也开始了竞争。这种竞争的一个结果是诱使地方政府在制度设计上突破中央立法的限制。如在2007年《合伙企业法》修订以前，有限合伙制一直没有得到法律层面的承认。但一些地方政府为吸引投资则早已悄然对有限合伙作了肯定。实际上，地方政府间竞争的内容是多样的，其中农地制度的创新当然是地方政府，尤其是农业大省(市)的政府谋求制度优势的一项重要内容。此外，如果考虑到新颁布的《物权法》在土地问题上的保守，那么支持地方政府在农地制度上的创新就更显必要了。事实上，地方立法只有积极回应地方需求，调整地方性事务，才具有存在价值，否则无异于丧失了灵魂和生命，丧失了存在的基础和必要性。因此，我们认为地方政府在农地制度改革中的一项重要工作就是为地方农地制度创新创造或争取有利的制度环境。
二、公平与效率的关系
在当前，我国的农村土地不仅是农业基本生产资料，也是农民的基本生活资料。㈣学者据此认为，前一个方面的性质要求立法要坚持效率优先原则，后一个方面性质则强调立法应遵循公平优先原则。详言之，一方面，基于效率的考虑，我们应在政策上尽量保持土地的稳定，并且还应促成农地的规模化经营；而另
一方面，基于公平的考虑我们就应允许农地的调整，乃至要对由此而导致的农地细碎化予以容忍和理解。那么就当下的农地制度设计而言，在效率优先和公平优先的价值目标中究竟应作何种选择呢?
对此，中央的态度似乎仍然是不明朗的。一方面考虑到农地的生活保障功能，对耕地承包经营权的继承权和家庭承包经营权的流转予以了禁止和限制，这说明中央在现阶段农村集体的价值目标问题上似乎仍在坚持公平优先；但另一方面中央却又反复强调承包经营权“30年不变”的政策，并也在谋求土地使用权层面的流转，以期实现农业的规模化经营，提高农业的生产效率，这似乎反映出了效率优先的价值追求。
现实情况就更为复杂了。一方面，在绝大多数地区土地的调整从未间断，而这种调整不仅是在农民的自发要求下进行的，而且还被认为是保证集体生存权(公平优先)的一种理性选择；但另一方面在一些地区，比如浙江、广东等地却已经开始搞规模化经营(效率优先)。所有这一切无不说明，在处理地方农地制度安排上的公平与效率问题的极端复杂性。
我们认为，公平原则的法律表现就是成员权的问题，而其现实理由是农地的社会保障功能。事实上，只要我们仍然承认国家有义务承担公民的社会保障义务的基本原则，并认识到在现阶段国家又不能以其它途径为农民提供社会保障的基本国情，则农民基于公平原则而提出的“成员权”诉求就不能被剥夺。而且，有研究还表明，农地的失业保障功能使得农民更愿意从事高风险、高回报的工作，从而对提高效率起到了促进作用。也就是说，在社会保障体系不完善或根本不存在的情况下，农地的社会保障功能是不可忽视，也无法回避的。所以，中国目前的以均分土地为特征的农地制度在为农民提供社会保障方面，不失为对现金型社会保障的一种有效替代。因此，在现行条件下，切实维护每一个农民的成员权仍然是立法所要坚持的方向，即公平优先原则本身不能动摇。
这样看来，当下的一些争论也就有了答案。现在有人认为，农地产权制度安排只要体现“起点公平”就可以了，至于起点之后发生的变化，可以通过市场和社会保障体系来解决，与之相适应的就是“增人不增地，减人不减地”制度。但也有人认为，农地产权制度安排不仅要体现“起点公平”，也要体现“过程公平”，“大稳定，小调整”就是这一观点的反映。如果依据成员权的观点，那么一概要求“增人不增地，减人不减地”就是不妥当的。另外，在实际中，有一些特殊的人群也需要特殊的对待。但现有立法却未能很好地予以解决。以常见的出嫁女的农地问题为例，现在规定是：承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。0这种规定看似是对妇女权利的保护，有利于公平原则的实现，实际上却会使得结婚妇女沦落到两难的境地：一方面由于远嫁他乡，她对原承包地事实上已无力承包；另一方面又无法在新居住地取得承包地。现实的情况也确实如此，很多新居住地的发包方，会认为只要该妇女在新居住地未取得承包地，就能维持原承包地，因此就以此为借口拒绝在新居住地给其分地。所以，我们的立法应当正面规定，只要具有了新居住地的“成员权”资格就都应分给其土地，这实际上是维护成员权原则的当然要求。
然而，问题是公平优先原则下的农地制度设计固然强化了土地作为保障农民生存和提供社会保险的职能，却淡化了土地的生产要素职能，从而造成资源配置错位。㈣不论是土地的按人口平均承包还是承包权的调整，都会在事实上造成土地的细碎化，妨碍土地的规模经营。因此，我们紧接着需要回答的问题就是土地的细碎化与农地利用效率是否呈负相关状态?如果是，那么又如何在公平与效率之间进行协调?
虽然，现在有许多学者都认为应当防止土地的细碎分割，促进农地的流转以利农地的规模化经营。但这一认识却并非是不证自明的。英国经济学家舒马赫就认为小规模灵便、易于管理、与人性协调，还强调说：“今天我们尝到了普遍盲目崇拜大规模的苦头。所以必须强调在可能采用小规模的情况下小规模的优越性。”近20年来，我国学者对这一问题的研究基本上可分为两派：一派以韩俊、张忠根、黄祖辉等人为代表的主张中国农业走规模化、产业化道路，其理由是规模化的机械化农场可以释放农业生产要素的效率，如劳动力、水利设施、农业机械满负荷工作效率和购买、销售网络的谈判好处。另一派以林毅夫、罗必良、刘凤芹等为代表的学者主张走生化技术进步的土地节约型农业发展道路，其理由是资源禀赋约束(地少人多)和农业生产投入不具有专用性投资，农业劳动力可兼业和农业机械可租赁的条件，决定了小块土地的效率耕作结果。前一派的观点似乎既没有理论上的支持也没有经验上的验证，而后一派的观点却得到了新制度经济学的理论和几乎来自全世界的经验支持。但奇怪的是在我国前一派的观点却占了上风。
诚如上述，尽管对农业的规模化经营有学者提出了诸多异议。但我们认为应当注意的是，舒马赫的理论前提是，欧美国家的家庭农场由于其土地经营规模已经达到了一定水平，所以实现耕作机械化和现代化不会有什么困难。资料显示，美国的农场规模从1860年开始逐步扩大，1860年平均为54公顷，1950年为87公顷，1970年就达151公顷。在英国也是如此，据统计，在1970年100亩以上的农场就占了总耕地面积已达74.3％。而相比之下，我国的农业的经营规模就显得太小了，数据显示，全国平均每个农户的耕地面积不足0.51公顷，是全世界最小的农户之一。
依世界粮农组织测算，农业规模经营的最低标准为：种植经济作物的规模不能低于170亩，种植粮食作物不能低于300亩。据日本1934年的调查，农田面积在3.5叮(合56亩)以下的稻作经营是必然要亏本的。他们认为合理的经营规模必须有5叮(合80亩)。而我国2000年农户户均耕地面积只有7.5亩，按一家农户五口人计算，人均耕地只有1.5亩，不仅户均土地面积小，而且每户分配的土地分布极为零碎、分散。我国农村土地的零碎、分散造成要素投入的不经济和浪费，阻碍了机械化、化学化等现代耕作方式的推行，不利于新技术、新设备的采用，农业生产效率极为低下，农产品成本降不下来，农产品产量上不去。
而且，农业的现代化、机械化的发展要以资金的投入为前提。已有的实证研究表明，影响农户家庭经营投资行为的决定因素是土地规模。事实上，目前，在小规模经营的情况下，所谓的农业技术进步，要么就是一些富裕的地区，以工补农，搞科技投入，从效益上来说，这样的“技术进步”显然是不经济的；要么就是田边工程、形象工程，立一块牌子就算是高科技农业示范区，而这样的“技术进步”肯定是徒劳的；要么政府投入，投入远大于产出，这样的“技术进步”当然是无效率的。因此，我们认为小农经济下的技术进步是非常有限的；农业真正的技术进步，必须有赖农业的适度规模经营。
因此我们的结论是，在中国当前的国情下要想实现农地的效率价值，就必须促进农地的适度规模经营。如此而言，公平与效率的协调实质上就转变为一个成员权的维护和适度规模效应的实现的问题。在这一问题上，我们坚持认为成员权是一定要维护的，这是由我国人地关系高度紧张，土地仍然是作为农民最基本的“生存资料”的基本国情决定的。但须知成员权的表现方式却是多样的：既可以直接对应于有形的土地本身；也可以表现于无形的土地权益。如果我们的视野能从成员权与农地本身的的直接联系中解放出来，将成员权视为一种收益权，那么我们就可以在农地的公平与效率“两难”价值选择中找到一个可以“鱼和熊掌”兼顾的解决之道。也就是说，当我们将公平原则本身与公平原则的实现区分开来，认识到公平原则实现方式的多样性时，那么我们便能在公平与效率二者间找到一个契合点。具体到制度设计上，发端于广东南海的农地承包经营权股份制就为农地承包经营权脱离具体的、实物形态的土地，从过去对土地的实物占有演化为对土地价值的利益享有，进而为在确保成员权的基础上实现土地的适度规模经营提供了可能。
但是，中国的问题远比这要复杂的多。施行农地承包经营权股份制，使过去对土地的实物占有转变为价值占有，这样固然可以实现公平和效率的双重目标。但问题是，土地规模经营后，农村的剩余劳动力又将何去何从?须知，当前农村剩余劳动力的数额低位估计也有1亿～1.5亿；中位估计则达2亿或2.5亿；高位估计就高达4亿～5亿。另外还有约2.3亿处于“两栖”状态的“准城市化”人口。㈣如果这么庞大的剩余劳动力无法在非农产业中找到自己位置，而成为单纯的“土地食利者”，那社会的稳定就会成为问题。而且，一旦以农村土地承包经营权出资人股设立的企业破产，那这些作为股东的农民的生存又将如何维系?这些问题都使我们认为，对于农地承包经营权股份制的推行不能过于乐观。从更为稳妥的方案来说，我们倒是更倾向于通过土地的互换，来整合土地资源，避免土地的细碎化分割。
所以，当务之急是先实行土地互换以整合土地资源，然后，依据农民的自愿适时进行以农地承包经营权股份制为代表的规模化经营，但这一做法必须考虑到企业破产后农民的生计问题。
三、效率与效益的关系
当今社会，生态问题业已成为全人类所关注的焦点。保持生态平衡，加强水土保持，实现可持续发展战略已经成为全社会的共识。就农地立法来讲，制度的设计应当协调这两者间的关系：充分发挥土地的经济效用和促进土地的可持续性利用。
必须看到长期以来，我们对土地的自然属性缺乏足够认识，对土地的利用毫无节制。随着人口的增加，工业的发展，致使生态环境遭到了严重破坏，水土流失严重。因此我们有责任在追求土地效率的同时关注土地的效益问题。以四荒开发为例，由于我国人地间的尖锐矛盾，所以四荒的开发是必要的。但须注意：四荒开发应以不破坏生态环境为原则。开发荒山必须注意水土保持，而开发荒沟和荒滩，必须注意排水功能。即在四荒开发中，必须强调四荒开发利用的主要目的在于生态效益。
而生态效益的问题，仅凭农民自身是无法解决的。同时，我们也不能将生态保护寄希望于集体土地上那不断虚化的“所有权人”。所以有必要对此进行制度层面的设计。一方面在四荒的承包合同中附加承包方对四荒的治理义务，并对其治理程度和违约责任详加规定，使生态功能的实现能得以保证。另一方面，延长承包期限，稳定地权，以促使农民在农业生产中有长远的考虑，避免短视之举。已有的研究表明，稳定的地权虽然对产量的效果不明显，但对投资却有促进作用。因此，稳定地权不可能立竿见影。马上见到产量上的效果。也就是说，地权的稳定性的作用主要是通过促进土地的长期投资而达到可持续发展的目的。而可持续发展目标的实现可以促成生态效益，乃至社会效益的达成。所以，应当贯彻稳定地权的政策。事实上延长承包期限，稳定地权的生态效果已经在我们的四荒承包中有了初步的体现。而且这种效果不仅涵摄于四荒，对于林地和耕地也是一样的。
在效率和效益关系中另一个极为重要的问题是农地农用的问题。随着工业经济的发展，城市日益扩张，这种扩张当然要求要不断释放出大量的农地以支持城市的发展。但从保护农业发展角度来说，农地只能做农业用途，否则农地减少，对农民生活更为不利。
但问题是，如果农地不释出，那随着人口的增加，农地面积的相对减少，要想改善农民的生活将是很困难的。要么是增加农业科技的投入，使农地的单位面积的产量倍增；要么是释放出更多的农民，使农民的数量减少。而农业科技的发展和农民的释放都需要工商业的大力发展。所以，当工商业要土地时，农业部门应当尽量支持。而且，如果农地不释出，在人口不断涌入城市的情况下，城市地价必然会暴涨，进而会提高工商业的生产成本，而不利于工商业的发展。如果工商业不发展，也就无能力吸收农村的社会劳动力了。农村剩余劳动力不转移，那么前述农业的规模化经营也就缺乏实现的前提条件了。
所以，原则上，当经济发展到一定阶段，农地就要释出，农民也要释放。不过需要注意的是，对于释放出的农地，必须要有统一的规划，尽量释出品质贫瘠的农地，如30度以上的山地，而且释放出的农地也要集中，不应分散。在我国基本农田的保护就是一个不可跨越的底线。
四、农户与规模经营的关系
2004年，我国农村总人口数9.42537亿人，农村家庭为2.49714亿户，农户家庭平均为3.8人。我们的农村仍然如经典作家所描述的那样：“一小块土地，一个农民和一个家庭，旁边是另一小块土地，另一个农民和一个家庭。一批这样的单位就形成一个村子；一批这样的村子就形成一个省。”如果单就农户之小而论，家庭经营似乎是没有出路的。法律学者就认为改革开放以来建立起来，并为《农村土地承包法》所确认的以农户为承包方和基本生产经营单位的生产模式已经走到了尽头。农村正孕育着一场农业生产方式和农业生产组织形式的变革。㈣这也是农村改革以来，不断出现“再集体化”要求的重要原因。
前文已经指出，中国农业问题的解决有赖于农地适度规模经营，现在的问题是农业的规模化与以农户为主体的家庭经营是否仍能适应?国外的经验表明，家庭经营作为一种经营方式，可以置于不同的所有制形式中，可以与不同的经营规模相适应。在美国虽然其农业系统已经实现了高度商品化、专业化、现代化，在全国范围内都可以说已经达到了规模经营，但其家庭农场却仍占了全部农业的90％，其他的发达国家如日本的家庭农场占了全部农业的97.6％，加拿大占91.5％，澳大利亚占90.4％，法国占80％，英国也占75％。
事实上，之所以以农户为主体的家庭经营仍能适应现代农业的发展是由农业生产本身的特点和农户自
身的日益社会化决定的。农业生产和工业生产不同。农业的生长需要利益主体去随时关注和细心管护。即农业简单的生产方式只能与简单的组织形式相适应。复杂组织形式其成本太高，已超出了简单生产方式的收益，所以类似国营农场和集体生产队等这样的复杂的组织在农业生产中是行不通的。而且以农户为主体的家庭经营可以有效地克服农业生产的外部性，增加供给程度并将劳动的监督成本降低到零。这一点已经在多次的农地创新试错中得到证实。因此，任何农地制度的创新都一定不要改变家庭经营的基础。㈣事实应是：农户作为一种载体，可以改变其经营的规模，但绝不能改变农户家庭经营的内核――充分的激励和无需监督。
尤需注意的是，废弃以农户为主体的家庭经营对我国现有农业生产力的发展并不一定有太大的帮助。根据罗伊・普罗斯特曼的分析，公司农业将带来农村社会的不安定、劳动力就业灾难、农村经济崩溃、城市人口膨胀压力、资金分配低效率、环境恶化等六大问题。实际上，简单的认为只要扩大组织规模就可以提高生产效率的认识是片面的，否则我们就无法解释奴隶制下的生产组织规模大，但生产效率却不及以农户为主体的家庭经营高。现代农业也表明，大生产、大机器并不等于大生产单位，家庭几口人也可以成为一个大生产活动的大机器操作的组织单位。所以结论应是，提高生产效率的关键在于生产要素的优化。事实上，从1978年以来，中国农业人口和农业人口中用于农业生产的时间处于不断减少的趋势，但农业生产总量却在不断增加，尤其是单位生产面积的产量在不断提高。这说明，以农户为主体的家庭经营并不天然排斥先进生产要素进人农业生产领域。而一旦先进生产要素进入了农业领域，又反过来增强了农户的生命活力。而且自改革开放以来，中国的农民已经愈来愈广泛和深入地进入或被卷入到了一个高度开放、流动、分化的社会里：在生产方式上，无论是生产资料、生产过程，还是生产产品都不同程度地社会化了；在生活方式上，绝大多数农户的消费资料和行为都已日益社会化；在交往方式上，当下农民与外部世界的交往广度和深度是历史上前所未有的，㈤即农民本身也在不断社会化。
当然，我们并非反对组织结构的创新，只是认为，农业组织结构的创新不能完全摒弃农户这个最基础的构成要素。其实，无论是公司+农户；或者商社+农户；还是集团+农户都没有否定农户的价值，相反，都是以农户为基础而进行的制度创新。
五、结论
1、地方农地立法应依据地方的需求，大胆进行制度创新。中央有必要制定一部适合农业企业发展需要的《农业企业法》。
2、在土地仍然是作为农民最基本的“生存资料”的基本国情下，公平原则应予贯彻，即农民的成员权是必须得到切实维护的。但是公平原则本身与公平原则的实现是可以区分开来的，即农民的成员权既可以直接对应于有形的土地本身；也可以表现于无形的土地权益。而农地承包经营权股份制恰好为农地承包经营权脱离具体的、实物形态的土地，从过去对土地的实物占有演化为对土地价值的享有，进而为在确保成员权(公平)的基础上实现土地的适度规模经营(效率)提供了可能。
3、由于施行农地承包经营权股份制将面临如何转移农村剩余劳动力和企业破产后如何解决农民生计等问题，所以在当前的农地立法中，效率目标应当在农民自愿的基础上依靠市场自主实现，不能由政府强制推行。
4、政府在农地制度安排中的作用有两个。一是为农民提供农地以外的社会保障，并促进农业人口的转化，从而为农地规模化、效率化的实现扫清障碍；二是引导和监督农业经营中的生态保护，以实现可持续发展。
5、农业组织结构应当进行创新，但任何创新都不能完全摒弃农户这个最基础的构成要素。若干问题的规定》第1条；《新疆维吾尔自治区实施
②以安徽为例，小岗生产队的包产到户，引起凤阳县城的大辩论，最后安徽省委常委到现场进行调查并决议可以试行。参见王琢：《中国农村土地产权论》，经济管理出版社1996年版，第143页以下。
③参见 《农村土地承包法》第31条。
④ 参见 《农村土地承包法》第37条则规定“采取转让方式流转的，应当经发包方同意”。
⑤《公司法》24条
⑥ 因为一个农村不会只有50个农民。而如果要采用股份有限公司的模式，虽然没有的股东人数的限制，但股份有限公司五百万元的最低资本额则是一般农业企业所无法满足的。此外，《破产法》可能对于农业公司也不能直接适用。事实上，现有的《公司法》、《破产法》等法律都是以商业企业为典型制定的，所以自然就不能完全适合于农业企业。因此我们建议国家有必要单独制定一部《农业企业法》。
⑦如1994年的《深圳经济特区合伙条例》；2000年的《珠海市科技创业投资暂行规定》；2001年北京市颁布的《有限合伙管理办法》以及2001年的《杭州市有限合伙管理暂行办法》。
⑧重庆在这方面做了一些工作，引起了社会的广泛关注。如重庆市工商局2007年的《关于农村土地承包经营权人股设立公司注册登记有关问题的通知》以及重庆市政府办公厅《关于加快农村土地流转促进规模经营发展的意见(试行)》(渝办发[2007]250号)。
⑨事实是，要想在短期内建立一种以个人付费为基础的覆盖整个农村的社会保障制度是不现实的；另一方面，对于一项涵盖中国7亿农民的社会保障计划，要政府来承担其全部或大部分的费用在现阶段也是一件不可能的事。
⑩参见《农村土地承包法》第30条；《浙江省实施