社区生态运营篇1
关键词：生态旅游；景区建设；运营模式
生态旅游便是在趋势下应运而生的旅游形式，而在实践当中可见，生态旅游既可通过当地景观与传统风俗满足当下人们对于旅游的要求，其在运营当中还能有效地推动当地经济发展，从根本上改善当地的基础设施。生态旅游就目前发展观念来说具备较高的开展价值，但在生态旅游中同时也存在着有可能会对地方生态环境造成永久性破坏的情况。
一、投资开发
生态旅游景区是现阶段生态、社会、经济以及人们生活水平共同进步与发展的体现，同时生态旅游景区的建设也促进了生态、社会、经济以及人们生活水平提升，可以说生态旅游景区的建设与我国整体发展之间有着相互影响作用，加强生态旅游景区建设，构建一个良好的生态家园是现今社会发展的需要，而如何才能促进生态旅游景区建设顺利，首先要保证投资开发合理，具有一定的可行性。
1、投资
投资对生态旅游景区建设来说，是运营服务的基础保障，是左右运营效益的关键，目前，投资方法比较多，在森林旅游景区建设中，投资方法主要是以引资、股权、自主等方式进行，投资运营形式也有好多种，如：一次性投资运营、翻滚式投资运营、分期投资运营等，可根据实际森林旅游景区建设与筹划情况进行相应的投资形式选择，以满足森林旅游景区正常运营需要为准。
2、开发
开发是森林旅游景区建设前的初步发展策划与计划的方向，开发中要呈现出景区构建的特色、特点与风格，以能够吸引顾客为目标进行特色拟定，采用有效的开发战略，如：拳头商品、旅游地产、金字塔商品等开发形式来完善森林旅游景区开发的要求，同时还可以根据开发商品定位进行参观、休假、探险、娱乐等不同的商品特色进行划分。在开发过程重点是要根据森林旅游景区开发所在地的文化特色、风俗特点以及人们的生活习性进行相结合性的研究与考虑，突出当地文化特点，以不同的风格，并伴有民族风俗的景区特色来吸引外来游者，同时还要对地质条件进行勘察与资料收集，对地区的发展形势、资源利用等方面进行综合考虑，严禁盲目行的开发，减少对生态环境的破坏，要保证开发合理，建设具备一定的可行性。
二、营销推广
由于生态旅游景区虽然符合当下人们对于生态可持续发展的旅游理念，但同时也因具备较高的环境承载定量性、开发生态性、商品文化性等特色，因而在实际服务中会较普通旅游景区更多限制。在目前旅游推广竞争日趋激烈的环境中可见，若想促进生态旅游景区能够吸引游客，形成品牌旅游特色，其营销推广的开展也是尤为关键的运营模式构成项目。
在生态旅游景区推广形式中可分作理念、运作战略、方针等四个渠道。其中理念是以推广促使游客达成消费行为的渠道，运作是景区办理、推广、出售等体系构成的渠道，战略是由推广战术及组合构成的渠道，方针是由商品、品牌、社会等方针构成的渠道。在此四个推广渠道的运作过程中可对景区推广拓展至商品推广，从而能建立完整性较高的一个生态旅游景区特色理念，并由此显著地提升了景区的运营质量。在营销推广的过程中，首先需要明确景区特色方向，深入发掘具特色的景观、文化、风俗等资源，以构建景区品牌价值。其次，应对景区服务人群、目标市场等方向进行确定，并就大致方向选定推广手段。最后应积极通过互联网新媒体、电视广告、网站推广、旅行社合作等形式来实施推广工作。
三、产出运营
若想促进生态旅游景区得以可持续发展，在运营模式当中也应重视产出运营的模式构成部分，只有在为游客提供持续的景区服务，才能确保景区能在持续运营当中能开展良好的维护工作。产出运营模式中又包括了收入与盈利两种模式，收入模式是确定景区运营服务费用收取方面的问题，其费用收入的界定需根据景区主题性质、面向群体、服务项目等因素来决定盈利模式则是衡量景区旅游服务项目利润方面的问题，其可通过汇总运营成本、市场运作情况、市场竞争情况、景区资源利用情况、景区服务创新情况等项目可获取。
在产出运营模式管理当中，相关管理人员首先应重视开发景区特色美食、纪念产品、居住环境、精神享受等方面的服务。再有，还需对确切了解当下游客对景区在生理及心理方面的需求，以为游客提供全面的旅游服务。最后，还要充分考虑与吸收时下旅游新要求，积极推出探险、自驾行、农家乐等旅游项目，确保能不断创新景区服务，提升景区的市场知名度。
四、风险防控
由于生态旅游景区属于一种帮助游客贴近自然、感受自然的旅游形式，加之其运营成本、难度等本就较高，因而在运营过程中肯定会存在一定的风险。其风险又包括了环境、财务、游客安全等，这就要求景区运营相关管理人员应充分掌握识别风险。防控风险的关键内容，以对生态旅游景区的运营提供良好的保障。这就要求在景区运营当中首先需构建完善、规范的景区管理组织，确保在景区运营管理均可按规范化制度来开展，以提升景区各方面工作开展的规范性，降低管理风险。再有，应重视各项基础设施的完善建设，其中包括餐饮住宿、享受、购物等各项设施，并制定严格的管理机制，确保可为游客提供优质的旅游服务，控制其运营风险。还要重视消防、医疗、活动安全等方面的运营制度制定与实施，并落实医疗救护、消防设施、危险警示等安全设施的配置，确保能对游客安全风险起良好的控制作用。
结语：在生态旅游景区运营中可见由投资开发、营销推广、产出运营、风险防控等构成了基本运营模式。而在现阶段人们对于生态旅游需求与条件不断增加的环境中，景区相关人员不但需完善景区旅游服务水平，优化景区规划方案，还应重视探究在此运营模式开展中如何保障生态旅游景区的景观、文化、环境等。
参考文献：
社区生态运营篇2
关键词:旅游社区类型房地产；奥林匹克森林公园；主题公园；郊野公园；中央体育区(CSD)
旅游社区类型房地产，一般是指在某一较为成熟的主题型旅游景区基础上发展起来的、配套设施较为齐全、以居住为主要目的的房地产。旅游社区类型房地产是旅游产业与房地产业发展到一定阶段后相互渗透与融合的产物。随着我国城市化进程的加快，旅游社区类型房地产在我国旅游房地产实践及城市发展中正扮演着日益重要的角色。
北京奥林匹克森林公园，是2008年北京奥运会的重要配套设施，但面临着会后如何经营以保护生态环境及维持日常运营的问题。由于带有城市公园性质的奥林匹克森林公园很难从自身的运营收益上自给自足，因此，奥运赛后的奥林匹克森林公园的功能定位及商业模式设计是关乎其可持续经营的关键问题。本文探讨了城市大型旅游社区的开发模式及其意义，并试图研究此种模式对奥林匹克公园的借鉴之处，将其发展目标定位为大型体育主题旅游社区，并对其后续运营中可能出现的问题进行了思索。
一、旅游社区类型房地产开发的意义及开发模式演进
1.旅游社区类型房地产开发的意义。旅游社区类型房地产开发对于旅游产业发展、房地产业发展以及城市发展三个方面都有一定的促动作用。
对于旅游产业来说，旅游社区类型房地产是城市旅游产品的重要构成，它通过地产和旅游项目的嫁接与融合，构建了一个旅居结合的，融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区，既是对现有文化旅游产品的延伸，又提升了房地产项目所在地的综合性休闲度假接待能力与城市人居品质，增强了旅游经济的整体竞争力，并成为一种具有持续活力与扩张力的新兴城市旅游产品。
对于房地产业来说，旅游社区类型房地产是房地产开发的一个新业态，它所针对的并不仅仅是面向观光需求和度假需求的旅游者市场，提供的也不仅仅是短期使用服务功能，它在经营上更加侧重的是面向居住消费者市场，为居住消费者提供日常居住的住宅，属于产权交易的范畴。旅游社区类型房地产往往是经营性景区发展到一定阶段后而延伸出的部分，是一种产业化的操作方式，因而其价格并没有比普通楼盘超越太多，对于房地产开发商来说具有较大的利益刺激作用。因此，旅游社区类型房地产既是对一般的房地产开发产品序列的重大补充，同时也是房地产开发商应对日益激烈市场竞争的一种战略性扩张策略。
对于城市发展来说，旅游社区类型房地产是构建宜居城市的重要手段，对于优化城市空间格局，解决“大都市病”具有重要的意义。旅游住宅地产的开发，多选址在城市的边缘区，利用了城市边缘区较为充裕的土地储备以及相对低廉的土地价格优势，同时有效利用在城市边缘区不断兴建与扩张的公共交通、水、电力、通讯等基础设施，通过项目的商业运作和生态旅游环境的营造，构建了一个融合多种功能于一体的大型旅游休闲社区。这种开发模式，在一定程度上优化了城市空间结构，促使大城市由单中心结构向多中心、组团式、开敞式的网络状结构转变，促进了城市空间的有序发展，对于缓解由于“城市蔓延病”而引起的环境污染、交通堵塞、治安、房价居高不下等问题起到了一定的作用，成为构建宜居城市的一个重要手段。
但应注意的是，尽管旅游社区类型房地产在区位选择上位于城市边缘区，但旅游社区类型房地产并不是“远郊房产”的另一个名称。经验证明，旅游社区类型房地产的位置距市中心直线距离不宜超过30公里，那种在与各主要城市距离相近的地方开发以求左右逢源的想法往往并不能获得成功，不如紧紧依靠着某个城市。在这方面已有不少开发商欲在京津冀交界地带开发旅游房地产而纷纷遭遇失败的例子。
2.旅游社区类型房地产开发模式的演进。旅游社区类型房地产的实践，最早是由主题公园类型景区演变而来。研究者们认为，旅游社区类型房地产的开发理念及实践，经过了“单一的主题公园”、“综合性、区域性开发的雏形：迪斯尼世界”、“大型休闲旅游社区”三个阶段。
最早的旅游社区类型房地产的雏形是主题公园，其实质是满足现代都市休闲娱乐等多样化需求的一种旅游产品，如世界上第一个主题公园，维也纳的Citypark，世界上第一个微缩景观主题公园，荷兰“马都洛丹”(madurodam)等。由于单一主题公园“主题”两个字本身所固有的局限性，使主题公园的发展存在障碍，同时，主题公园的高投资、高风险也成为主题公园投资者的一个难题。在此背景下，迪斯尼的创造者开始综合性、区域性开发尝试，并建立了一个产品丰富的娱乐休闲王国，迅速带动了区域周边的人气和土地的升值。随着休闲时代的到来及旅游业态的深刻变革，旅游与地产的结合走向深入，大型旅游社区开始出现。而作为旅游社区类型房地产的创造地，迪斯尼所在地的奥兰多不仅成为美国第三大旅游目的地，还成为全世界的“旅游主题公园之都”，迪斯尼也成为世界知名的旅游品牌。
我国旅游社区类型房地产开发的启动，可以从深圳华侨城控股公司于2000年开创的“旅游主题社区”住宅地产经营模式算起。华侨城通过旅游社区地产的开发，成功地摆脱了“中国主题公园病”，走出了一条从单一的旅游景区向复合型的旅游社区类型房地产转变的创新之路。
二、北京奥林匹克森林公园区域开发为大型旅游社区的可行性分析
北京奥林匹克公园位于城市中轴线的北端，是举办2008年奥运会的核心区域。其中，北部规划为奥林匹克森林公园，以北京北五环路为界，占地约680hm2，将成为一个以自然山水、植被为主的，可持续发展的生态地带，成为北京市中心地区与边缘组团之间的绿色屏障，对进一步改善城市的环境和气候具有举足轻重的生态战略价值。对于赛后的北京奥林匹克森林公园，其向大型旅游社区模式发展的可行性及意义在于：
1.解决赛后奥运场馆及设施闲置这一世界性问题。奥运会的举办对一国经济的影响全面而深刻，但同时，如何深挖“奥运”机遇的潜力，最大程度地发挥奥运效应和作用，尤其是避免“后奥运效应”，争取更大的发展空间，是包括中国在内的任何一个奥运会举办国家都会面临的问题。
社区生态运营篇3
[关键词]旅游社区类型房地产；奥林匹克森林公园；主题公园；郊野公园；中央体育区(csd)
旅游社区类型房地产，一般是指在某一较为成熟的主题型旅游景区基础上发展起来的、配套设施较为齐全、以居住为主要目的的房地产。旅游社区类型房地产是旅游产业与房地产业发展到一定阶段后相互渗透与融合的产物。随着我国城市化进程的加快，旅游社区类型房地产在我国旅游房地产实践及城市发展中正扮演着日益重要的角色。
北京奥林匹克森林公园，是2008年北京奥运会的重要配套设施，但面临着会后如何经营以保护生态环境及维持日常运营的问题。由于带有城市公园性质的奥林匹克森林公园很难从自身的运营收益上自给自足，因此，奥运赛后的奥林匹克森林公园的功能定位及商业模式设计是关乎其可持续经营的关键问题。本文探讨了城市大型旅游社区的开发模式及其意义，并试图研究此种模式对奥林匹克公园的借鉴之处，将其发展目标定位为大型体育主题旅游社区，并对其后续运营中可能出现的问题进行了思索。
一、旅游社区类型房地产开发的意义及开发模式演进
1.旅游社区类型房地产开发的意义。旅游社区类型房地产开发对于旅游产业发展、房地产业发展以及城市发展三个方面都有一定的促动作用。
对于旅游产业来说，旅游社区类型房地产是城市旅游产品的重要构成，它通过地产和旅游项目的嫁接与融合，构建了一个旅居结合的，融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区，既是对现有文化旅游产品的延伸，又提升了房地产项目所在地的综合性休闲度假接待能力与城市人居品质，增强了旅游经济的整体竞争力，并成为一种具有持续活力与扩张力的新兴城市旅游产品。
对于房地产业来说，旅游社区类型房地产是房地产开发的一个新业态，它所针对的并不仅仅是面向观光需求和度假需求的旅游者市场，提供的也不仅仅是短期使用服务功能，它在经营上更加侧重的是面向居住消费者市场，为居住消费者提供日常居住的住宅，属于产权交易的范畴。旅游社区类型房地产往往是经营性景区发展到一定阶段后而延伸出的部分，是一种产业化的操作方式，因而其价格并没有比普通楼盘超越太多，对于房地产开发商来说具有较大的利益刺激作用。因此，旅游社区类型房地产既是对一般的房地产开发产品序列的重大补充，同时也是房地产开发商应对日益激烈市场竞争的一种战略性扩张策略。
对于城市发展来说，旅游社区类型房地产是构建宜居城市的重要手段，对于优化城市空间格局，解决“大都市病”具有重要的意义。旅游住宅地产的开发，多选址在城市的边缘区，利用了城市边缘区较为充裕的土地储备以及相对低廉的土地价格优势，同时有效利用在城市边缘区不断兴建与扩张的公共交通、水、电力、通讯等基础设施，通过项目的商业运作和生态旅游环境的营造，构建了一个融合多种功能于一体的大型旅游休闲社区。这种开发模式，在一定程度上优化了城市空间结构，促使大城市由单中心结构向多中心、组团式、开敞式的网络状结构转变，促进了城市空间的有序发展，对于缓解由于“城市蔓延病”而引起的环境污染、交通堵塞、治安、房价居高不下等问题起到了一定的作用，成为构建宜居城市的一个重要手段。
但应注意的是，尽管旅游社区类型房地产在区位选择上位于城市边缘区，但旅游社区类型房地产并不是“远郊房产”的另一个名称。经验证明，旅游社区类型房地产的位置距市中心直线距离不宜超过30公里，那种在与各主要城市距离相近的地方开发以求左右逢源的想法往往并不能获得成功，不如紧紧依靠着某个城市。在这方面已有不少开发商欲在京津冀交界地带开发旅游房地产而纷纷遭遇失败的例子。
2.旅游社区类型房地产开发模式的演进。旅游社区类型房地产的实践，最早是由主题公园类型景区演变而来。研究者们认为，旅游社区类型房地产的开发理念及实践，经过了“单一的主题公园”、“综合性、区域性开发的雏形：迪斯尼世界”、“大型休闲旅游社区”三个阶段。
最早的旅游社区类型房地产的雏形是主题公园，其实质是满足现代都市休闲娱乐等多样化需求的一种旅游产品，如世界上第一个主题公园，维也纳的citypark，世界上第一个微缩景观主题公园，荷兰“马都洛丹”(madurodam)等。由于单一主题公园“主题”两个字本身所固有的局限性，使主题公园的发展存在障碍，同时，主题公园的高投资、高风险也成为主题公园投资者的一个难题。在此背景下，迪斯尼的创造者开始综合性、区域性开发尝试，并建立了一个产品丰富的娱乐休闲王国，迅速带动了区域周边的人气和土地的升值。随着休闲时代的到来及旅游业态的深刻变革，旅游与地产的结合走向深入，大型旅游社区开始出现。而作为旅游社区类型房地产的创造地，迪斯尼所在地的奥兰多不仅成为美国第三大旅游目的地，还成为全世界的“旅游主题公园之都”，迪斯尼也成为世界知名的旅游品牌。
我国旅游社区类型房地产开发的启动，可以从深圳华侨城控股公司于2000年开创的“旅游主题社区”住宅地产经营模式算起。华侨城通过旅游社区地产的开发，成功地摆脱了“中国主题公园病”，走出了一条从单一的旅游景区向复合型的旅游社区类型房地产转变的创新之路。
二、北京奥林匹克森林公园区域开发为大型旅游社区的可行性分析
北京奥林匹克公园位于城市中轴线的北端，是举办2008年奥运会的核心区域。其中，北部规划为奥林匹克森林公园，以北京北五环路为界，占地约680hm2，将成为一个以自然山水、植被为主的，可持续发展的生态地带，成为北京市中心地区与边缘组团之间的绿色屏障，对进一步改善城市的环境和气候具有举足轻重的生态战略价值。对于赛后的北京奥林匹克森林公园，其向大型旅游社区模式发展的可行性及意义在于：
1.解决赛后奥运场馆及设施闲置这一世界性问题。奥运会的举办对一国经济的影响全面而深刻，但同时，如何深挖“奥运”机遇的潜力，最大程度地发挥奥运效应和作用，尤其是避免“后奥运效应”，争取更大的发展空间，是包括中国在内的任何一个奥运会举办国家都会面临的问题。
在赛后，作为2008年奥运会的核心区域的奥林匹克公园功能定位是什么?其赛后的运营又应该依靠何种经营模式来予以维持?以大型旅游社区的开发模式进行经营不失为一种思路。
2.改变旅游区“门票经济”的尴尬状况。我国旅游景区的发展一直处于“门票经济”的困境，景区经营的附加值受到明显的限制。奥林匹克森林公园作为城市公园中的一种类型，应带有一定的社会福利与公益性质，因此仅仅依靠门票的收入来维持公园的正常运营及生态旅游环境保护可以说是杯水车薪。而以奥林匹克森林公园的景观价值及生态价值为核心旅游吸引物，尝试拓展其运营的商业空间，开发为主题性的大型旅游社区，则既实现了资源在一个更高层面上的配置，同时也使得公共资源能够在更广阔的范围内发挥辐射效应。
3.整合奥运圈内的房地产项目，构建大型品质社区。奥林匹克森林公园区域房地产项目较多，但缺乏整合，存在良莠不齐的现象。奥运区域内既有高档别墅区如亚运新新家园、紫玉庄园，也有中档地产项目，如北辰绿色家园、万科星园等，同时还有中低档项目或经济适用房项目，如北苑家园、天通苑等。以奥林匹克森林公园为主题的大型旅游社区的构建，将是一个利用城市基础设施改善的良好机遇整合、提升现有地产项目，构建北京又一品质功能区的契机。
三、北京奥林匹克森林公园的开发定位：功能及主题的兼顾
1.我国公园的分类。我国目前尚无明确的国家标准对公园进行分类，仅根据实践经验，并参考国家建设部、林业部、国土资源部等相关部门的管理规定，按照功能及性质对我国的公园作如下划分：
城市公园：城市公园是城市集中的公共绿地、城市生态保护带及本市居民日常休闲娱乐的活动场所及防灾避难场所，具有一定的社会公益事业性质。如北京的北海公园、玉渊潭公园、东单公园、皇城遗址公园等，其中，城市郊野公园也属城市公园范畴，如北京的颐和园、翠湖公园等。
主题公园：因具有一定文化主题而创造出的人造景点，具有明显的商业性，以吸引游客和追求利润为主要目的。如美国的迪斯尼、深圳的世界之窗、北京的世界公园等。
科学公园：以科普教育为主要功能的旅游景点，目的是保护自然和提高公民素质，包括两大类型：天然科学公园，如地质公园、湿地公园、森林公园等；人造景观科学公园，如动物园、植物园、海洋水族馆等。
和平公园：原来是战争发生地，为纪念战争受害者而建立的公园，是以和平公园的方式来保护特殊的生态和文化，促进和平与安宁。如日本广岛的和平公园，韩国与朝鲜欲在非军事区建立和平公园，北京市的中山公园等。
风景名胜区：指风景资源集中、环境优美、具有一定规模和游览条件，可供人们游览欣赏、休憩娱乐或进行科学文化活动的地域，部级风景区相当于国外的国家公园。
2.奥林匹克森林公园的功能定位：城市郊野公园的性质。城市郊野公园是指位于城市近、中郊绿化圈层，具有较大面积的呈自然状态的绿色景观区域，包括人为干扰程度小的传统农田、处于原始或次生状态的郊野森林自然景观等。城市郊野公园满足了现代都市居民踏青郊外，回归自然，休闲度假的需要，仍属于城市公园的范畴。
《奥林匹克森林公园规划》中，对于赛后奥林匹克森林公园的定位是：奥林匹克森林公园在满足2008年北京奥运会比赛需要的同时，还充分考虑了赛后利用，整个公园将成为北京市居民文化、体育、休闲的重要场所。
因此，应该把奥林匹克森林公园认为是城市公园中的郊野公园，仍具有一定的社会公益性质，一般由政府供给公园维护的日常经费，并不依靠公园的门票等收入弥补成本支出。
3.对奥林匹克森林公园开发为大型旅游社区的主题定位：中央体育区。中央体育区是指主要由体育、商业、居住、休闲等职能设施所构成，以综合服务业的发展来促进城市产业结构和城市功能格局的优化，涉及体育运动、休闲娱乐及房地产等产业，聚集规模宏大的居住群及其与其匹配的商贸休闲部落的体育商贸休闲居住中心。目前，这种新兴的产业形式及城市功能分区，在我国上海浦东、大连、青岛等城市迅速发展，不仅为体育产业的发展注入了新的活力，也成为了城市中的新区。
奥林匹克森林公园赛后的发展目标是建设一个运动型、健康型的体育主题生活小区，既是北京大都市功能区的一种延伸，同时也是体育产业与城市功能有机融合的一种创新载体。
四、问题及后续思考
1.土地政策的限制。在我国城市发展的实践中，由于房地产市场的持续升温，导致宏观层面对土地开发权的政策日益趋紧，也增加了旅游社区类型房地产的开发难度。另外，旅游项目立项及审批较之普通的商业地产项目成功性更大、成本更低，因此，一些房地产开发商就借旅游之名行房地产之实，将低价征得的旅游用地违规转为房地产用地，从中牟利，并导致许多违规行为的发生。目前，为完善我国旅游住宅等房地产项目的开发，国家已经实施了严格的土地管理制度，相关土地招标及审批程序进一步完善和规范，尤其是对于风景名胜区、自然保护区周边的旅游地产开发已有严格的限制。因此，土地政策的变化将使以奥林匹克森林公园为题材的旅游社区类型房地产的开发存在一定程度上的不确定性。
2.行业波动性的风险。旅游社区类型房地产模式是在近几年房地产市场急剧扩张的宏观背景下兴起的，也受到了整个房地产业超出常规发展规律的市场泡沫的影响。实际上，旅游社区类型房地产中高端定位的特点使其面临的消费市场规模比较有限，一旦市场波动必然导致经营风险。因此，行业自身的脆弱是旅游住宅房地产模式必须慎重面对的问题。尤其在后奥运阶段，即奥运会后的一段时间内，由于受需求不足制约，可能产生房地产业波动、旅游业不景气等低谷效应，因此，奥林匹克森林公园旅游社区类型房地产的开发同样也会受到宏观大环境的影响，存在着相当程度上的市场风险。
3.开发运营主体的问题。奥林匹克森林公园旅游社区类型房地产的运营主体，应是专业的城市运营商，是指那些承政府之上、启市场之下的土地一级开发商，他们在政府的宏观调控和指导下，充分运用市场化的机制和手段，通过开发大面积的土地来带动城市和区域经济的发展。我国目前城市运营商进行开发的模式尚不成熟，由于兼备开发商及部分政府职能的双重身份，其融二者为一体的特殊的企业性质在开发运营中容易导致许多违规问题的出现。
参考文献：
[1][美]阿瑟·奥沙利文.城市经济学(第四版)[m].北京：中信出版社，2003.
[2]董观志.旅游主题公园管理原理与实务[m].广州：广东旅游出版社，2000.
[3]文彤.城市旅游住宅地产发展研究[j].城市问题，2006，(9).
[4]袁广锋.北京奥运会场馆功能可持续发展研究——基于我国大型公共体育场运营现状的反思[j].首都体育学报，2006，(1).
社区生态运营篇4
现代烟草循环农业园区主要运行模式
(一)“烟草公司+农户”模式
该模式是烟草公司出资建设现代烟草循环农业园区，成立专门的经营机构负责现代烟草循环农业园区管理，直接与农户对接，与示范园区内的烟农签订烟叶等农作物购销合同，通过订单组织农民生产，打造现代烟草循环农业。实行该模式的代表是山东诸城辛兴镇，辛兴镇乡镇政府与烟草部门一起选择成方连片的宜烟土地进行规划，召开村民大会表决同意，与农民签订不少于10年的土地租赁合同并依法进行公证，然后把这些土地以原价转租给搞烟叶农场的农场经理。烟草公司把企业的财产、车辆和烟田捆绑在一起投保，向保险公司招标，为烟叶农场和种植大户投保。烟草公司投资建立600头存栏量的大型奶牛场，配套建设沼气厂，沼渣、沼液用做烟田有机肥。烟草公司还与有关科研单位联合攻关，用废弃的烟秆，经过压块或气化等处理，制成了可替代煤炭的烤烟能源。该模式中，烟草公司作为园区的顶层设计者和运行主体，可以完全按照现代烟草循环农业的要求，协调和衔接循环链条上各个相关产业，掌控产业循环中的物质数量和质量，进行循环农业源头控制，如管理饲料、肥料、农药、兽药等，利用工业化的理念、经验和方法加强示范园区烟田设施、育苗工厂、密集烤房、养殖场、沼气站、秸秆压块厂的经营管理，提高设施的完好率、利用率，防止环境污染和破坏生态，确保产品优质、绿色、安全，提高生产效率及其经济效益。该模式的弊端，一是烟草公司超业务范围进行多角化经营，无形之中会加大生产和市场风险;二是通过购销合同连接农户，利益联结方式较为松散，农户无法分享因循环农业链条延长而带来的农产品增值，很容易导致农户被边缘化，挫伤广大农户参与循环农业的积极性和主动性，不仅加大双方违约风险，而且无法保障上下游产业原料和产品供给的数量和质量，致使烟草循环农业的生产成本难以控制，产品销售受限，整个循环农业受阻。
(二)“有限责任公司+农户”模式
该模式是注册成立一家有限责任公司，负责经营园区内的工场。烟草公司、当地政府和农户按照各自的出资比例享有公司股份，烟草公司的各项投资为法人股，当地政府的各项投资为国家股，农户的投资为个人股。公司招聘职业经理人，实行所有权与经营权相分离，通过建立现代企业制度，保证企业产权明晰、政企分开、责权分明、科学管理。云南红河州弥勒县新哨镇生态循环经济园区是推行企业化模式的代表，通过成立农业科技公司，对经济园区进行全面管理，按照自主经营的现代企业制度运作。生猪养殖场、清洁能源烟叶烘烤工场、有机肥加工场“三场合一”，生猪养殖场对外承包经营，科技公司负责组织沼气供应、烟叶烘烤和有机肥加工。现代企业制度特别是公司治理结构的建立和职业经理人的参与，将大大提高运营效率，实现园区效益最大化。烟草公司作为有限责任公司的最大股东，通过董事会对公司行使经营决策权，能够把握现代烟草循环农业的发展方向。农户一方面可借个人股参与公司分红，另一方面可通过成为产业工人或作业再承包，再获得一份工资性收入。该模式的弊端在于，参与和受益的农户十分有限，广大烟农被排斥在外，他们仍然通过购销合同与公司发生联系，公司与广大烟农仅仅是简单的买卖关系，无法从根本上摆脱第一种模式同样的风险和缺陷，现代烟草循环农业向高层次和大规模发展仍然缺乏坚实的群众基础和制度基础。
(三)“合作社+农户”模式
该模式是在园区注册成立烟草循环农业专业合作社，负责园区的经营。由烟草公司和当地政府对示范园区的基础设施和项目进行先期投资，项目和工程完工后，烟草公司投资形成的资产和政府投资形成的村集体资产通过契约形式委托合作社管理。入社农户与合作社签订协议，入社后按照合作社制定的现代烟草循环农业统一规划和方案，进行烟叶种植。烟叶按与烟草公司的协议出售给烟草公司，烟田按照协议施用有机肥场用沼渣生产的生态有机肥。烟草循环农业专业合作社依照合作社章程，组建理事会、监事会，聘请职业经理人和专业人员，经营管理当地政府投资形成的集体资产、烟草公司托管的资产、农户土地承包权入股的资产，按照现代烟草循环农业的要求组织整个示范园区的产供销，为入社的烟农提供优质服务。云南腾冲县鸦乌山烟草基地单元循环经济以合作社作为经营主体，成立红云烤烟生产专业合作社，整合土地资源和劳动力资源，有序推进土地适度流转，促进烟叶生产规模化种植，为社员提供专业化服务;充分利用烟草投入可经营性资产，开展育苗大棚、烤房群等资产在闲置期间的综合利用。合作社下设养殖合作社，负责管理万头养猪场和特种养殖生态园。万头养猪场由社员入股筹集养殖资金，合作社聘请职业经理人负责经营管理。特种养殖生态园承包给红云农业科技发展有限公司经营。合作社的介入将农户与企业联系在一起，农户最大限度地分享了园区的收益，调动了农户参与循环农业的积极性。该模式的弊端在于，合作社缺乏园区经营管理经验和管理人才，也缺少园区运营的流动资金，如果没有政府、企业和科研机构的支持，园区难以正常运行。
现代烟草循环农业园区运行模式的创新
(一)现代烟草循环农业园区模式创新的思路
现代烟草循环农业的发展目标是提升烟叶品质、改善生态环境和提升农民收入。现代烟草循环农业园区是现代烟草循环农业建设的增长极，以其聚集扩散效应带动整个烟区的发展。现有的“烟草公司+农户”模式和“有限责任公司+农户”模式，能产生较好的经济效益和环境效益，但在带动农户方面有所欠缺;“合作社+农户”模式是带动农民增收的最好模式，但限于合作社的经营管理能力，园区的运营能力存疑。目前建设的现代烟草循环农业园区一般包括烟田(烟叶与其他作物轮作)、育苗大棚、养殖场、沼气厂、有机肥厂、风电厂、太阳能发电厂、烤房。园区的循环链条较短，加工型企业不多，育苗大棚、养殖场和烤房都只是出售基本农产品，不能凸显经济效益，无法发挥增长极效应。园区的技术支撑尚显不足，虽然园区均同高校和科研机构签订了技术援助协议，但后者多是在园区前期的设计和建设方面提供支持，园区运行后高校和科研机构参与不足，技术不能进一步转化。政府与烟草公司的支持主要在园区硬件建设上，建设完工后往往疏于管理，这导致许多园区运营不畅。从现代烟草循环农业发展的方向看，烟草循环农业园区应围绕烟草行业拉长循环链条，园区的规模应适度扩大，以凸显其聚集扩散效应;科研机构应深度介入，加强其技术支撑。基于此种构想，现代烟草循环农业园区的运行模式也应做相应的创新。
(二)“五位一体”的现代烟草循环农业园区运行模式
从国内外的实践看，政府在循环农业园区的建设中提供包括资金、政策、各方关系协调等的支持，在园区运行中起到搭建平台、提供服务、积极参与、政策支持的作用。烟草公司具有建设现代烟草循环农业园区的意愿和资金，是烟草循环农业园区的主导者，在园区运行中应起到统筹协调、筹措资金、参与决策、质量监控的作用。合作社作为连接企业与农户的纽带，在园区运行中应起到组织农户、对接公司、规模经营、专业服务的作用。烟农是现代烟草循环农业的主要参与者和实施者，在该模式中应起到绿色种植、规范养殖、参与循环、实施运行的作用。科研机构作为园区技术的主要提供者，应起到技术研发、技术指导、技术推广、技术监督的作用。这种运行模式可表述为“政府引导、企业主导、合作社经营、农户参与、科研机构支持”的“五位一体”运行模式(见图1)。该模式的运行方式是，在园区内设置园区管委会作为园区的决策机构，管委会由政府代表、烟草公司代表和社员代表组成，负责园区的建设、重大经营决策、园区的利润分配、改扩建以及解散等重大事项。决策过程遵循民主集中制的原则，在充分论证的基础上，三方代表行使表决权。烟草循环农业合作社作为园区的经营机构，聘请职业经理人团队，负责园区工厂的日常管理。科研机构作为技术团队参与现代烟草循环农业生产。农户以土地承包经营权(对于农户外出务工较少，对土地依赖性强的地区也可以用有特定约定限制的土地承包经营权，即只限制作物种植的权利，不转移土地承包经营权)加入合作社，分享现代烟草循环农业的收益。该模式中包含园区管委会与合作社的委托关系，合作社与职业经理团队的委托关系，合作社与农户的以契约为纽带的互助关系，管委会与科研机构的合作关系。
社区生态运营篇5
经过近年来的快速发展，社会责任逐渐成为企业参与国际贸易合作一种新的国际通用语言，并涌现出一些跨越国界限制、超越文化障碍的可持续发展商业模式。在面对新一轮全球化出现的新挑战、新特点和新趋势时，以中国五矿为代表的中国企业通过立足自身行业特色和专业优势，将企业自身的社会责任理念融入对外投资、承包工程以及跨国并购等经营活动中，把国内资源和市场与国际资源和市场紧密地结合起来，在实现自身与当地综合效益最大化的同时，它们在实践企业社会责任方面一些好的做法和经验也为其他企业走出国门，壮大中国经济提供了借鉴和示范意义。
中国五矿在全球运营中，始终以“全球视野，本地运营”为指导，珍视利益相关方的权益，积极支持运营所在地经济社会可持续发展，与运营所在地共享企业发展成果，通过不断提升企业可持续价值创造能力，努力实现经济、环境、社会的价值最大化。
mmG为中国五矿下属海外公司。其下属Sepon矿区地处老挝南部Vilabouly地区，该地区矿产资源丰富但贫穷落后，曾为老挝人民民主共和国47个最贫穷地区之一。中国五矿在开发该矿区的过程中，积极建立与所在社区的友好协作关系，在发展过程中为当地提供培训和就业机会，保障本地员工权利，注重保护当地生态、文化环境，积极扶植当地经济，开发社区发展潜能，为当地员工、经济、社会和环境的可持续发展做出了积极的贡献。
开发社区发展潜力，促进社区可持续发展
Sepon矿区在运营过程中，十分注重运营所在社区居民的利益，支持和参与社区活动，积极推动社区建设，通过实施本土化采购扶植当地商业发展，极大开发了当地社区自我发展潜力，致力于实现企业与社区的和谐共生。
实施本地化采购贡献当地经济发展
不可否认，矿山开发的确会给所在地居民的生产、生活造成一定影响。但矿山的运营也会为当地居民提供大量的就业岗位和商业机遇。矿山实行本土化采购就是一个显著的案例。
为使老挝当地社区从矿山开发中获得最大的现实利益，公司自矿区开采以来坚持实施本地化采购战略，帮助当地居民建立小的商业团体，使其通过为矿区提供商品和服务实现自身发展。目前共有17个当地商业团体为Sepon矿区提供物资及服务，涉及餐饮、洗衣、场地管理、家居清洁等诸多领域，矿区内的酒吧、商店等也由当地居民经营。2012年，Sepon矿区在本地采购的商品和服务，为矿区所在地居民创造超过240万美元的收入。
mmG在老挝的运营为当地带来了丰厚的税收，极大促进了当地的经济发展，提升了当地居民的生活水平。
设立社区发展基金助力基础设施建设
“Sepon发展信托基金”每年给运营所在社区75万美元的资助，用于社区建设，包括修筑公路、搭建电缆、提供医疗设备，促进当地教育、旅游、手工制造业和老挝妇联的发展等。2012年该基金共完成65个信托资金项目，包括扩大供电范围、建设公路、桥梁及学校。这些项目符合老挝政府的中期发展计划，且受惠区域不限于矿山作业地区。
“Sepon发展信托基金”不但为当地居民提供了更完善的基础设施和更多教育机会，而且减轻了社区居民对自然资源的过度依赖，提高了自身发展能力，增加了收入，促进了当地社区的可持续发展。
推动社区教育事业发展
教育和科技是社会发展进步的基础，中国五矿始终将支持科教事业发展作为履行社会责任的重要内容。Sepon矿区所在地经济落后，教育资源也极为匮乏。矿山开采以来，公司在为当地居民提供矿业相关知识培训同时，投入大量人力、物力、财力支持和赞助社区发展教育项目，提高当地教育水平和发展潜力。
矿区附近Latdengyai村原没有小学，儿童需每天步行2.5公里上学，学生家长非常担心孩子的安全。社区早在2009年就向政府提出在村里修建学校，但由于缺乏资金和师资未能实现。Sepon矿区通过募集5600万基晋（人民币46666元）的乡村发展基金，于2012年建成学校，并向地区教育局申请师资，使当地儿童享受到了便捷的小学教育。目前该校有43名学生，其中13名为女生。
促进文化保护与交流
为了避免资源开发对当地原生态文化带来负面影响，Sepon矿区在决策和运营过程中严格遵守运营所在地原住民相关法律法规，主动采取措施保障原住民发展权益，保护原住民文化遗产，尊重原住民文化、传统、等具有社区特性的多元化价值，促进原住民文化的可持续发展。
2007年，Sepon矿区就和老挝政府的国家遗产部以及信息文化部签订了《谅解备忘录》，并于2010年8月进行了修订。《谅解备忘录》中，Sepon矿区承诺对运营所在的Vilabouly地区原生态文化进行识别和保护，并促进其健康发展。
2012年10月，Sepon矿区在开采中发现了有1500多年历史的四艘木船和古代矿井，这是矿区在考古方面的最重大发现。发现后，矿区立刻停止作业，同时邀请Sepon地区文化遗产机构调查研究，并迅速组成了包括澳大利亚JamesCook大学、老挝文化遗产部、老挝国家博物馆等机构专家在内的工作组赴现场进行文物保护和发掘工作。
保护生态环境，促进环境可持续发展
中国五矿认为，矿产资源的开发过程会对当地生态环境造成一定的影响，但相信可通过努力将影响最小化。
Sepon矿区自开采以来致力于将“绿色矿山”理念贯穿生产经营的每个环节。矿区通过新技术应用、新标准实施，促进采矿升级，提高矿产资源综合利用率，在生产与施工环节降低能耗、减少排放，同时注重保护生物多样性，实现地区环境的可持续发展。
建设绿色矿山实施闭坑复垦
Sepon矿区坚持预防为主、防治结合的原则，在采矿方法上优先选择不破坏地表生态环境、地表不塌陷的充填采矿法；在尾矿库的表面进行覆土植草，利用尾矿充填滩涂，覆土后改造为良田、绿地、树林，致力于建设绿色矿山。
将矿山改造成高产土地的工作包括对15.6公顷土地的复垦和对已复垦的37.8公顷土地的维护。公司组织当地政府官员实地考察矿山，并将矿山闭坑工具手册和闭坑计划执行概要翻译成老挝语，供其阅读，增强其对矿山闭坑过程的了解。公司利用当地降雨量大的特点，在矿山土地上覆盖表层土，播撒种子，发酵自然废物，培育肥沃土地，并用竹子将其围住，种植果树与经济木材。2012年，矿区种植了67000棵种子，其苗圃培育了53种植物。
推广节能减排技术打造低碳矿山
Sepon矿区在运营中提升员工节能减排意识，积极推广节能减排技术，倡导绿色办公，在办公、生产中尽量使用水电、太阳能等清洁能源。
2010年9月至11月，老挝南屯一座二级水电站（年发电量1，000兆瓦）和两座小型水电站（年发电量40兆瓦/座）相继运行。Sepon矿区与三座水电站签署了购电协议以及水电站的维护和运营协议，矿区的能源安全得到了有效提升。通过物质平衡计算，2010年至今，Sepon矿区可再生水电使用量占能源使用总量始终保持在90%以上。
保护生物多样性
Sepon矿区在运营中重视生物多样性的保护。项目开始前，矿区对当地野生动植物栖息地和野生动植物可能受到的影响进行评估，制定保护计划。项目开始后，在开采、冶炼等各环节注重落实专项保护措施，努力减小运营对生物多样性的影响。
Sepon矿区积极实施生物多样性管理，对namkokHeadwaters地区进行了调查，确定了在国际自然保护联盟名录的濒危物种，与野生动物保护协会共同开发了生物多样性实施计划，保护当地的苏拉、水獭、叶猴、麂和长臂猿等珍稀物种。
珍惜员工奉献，促进员工可持续发展
中国五矿始终坚持“人是企业发展第一资源”的理念，尊重和维护国际公认的保护人权的规范和标准，将尊重人权和劳工实践原则融入公司战略和日常运营活动中，促进员工全面发展，不断激发员工积极性、主动性和创造性，努力实现员工与企业的共同发展。
实施员工本地化促进社区就业
中国五矿在收购oZ主要资产成立mmG之后，认真兑现此前承诺，坚持沿用公司原有员工和管理团队，保留资产涉及的所有工作人员，包括勘探、生产、管理、运营、销售等，实现了人员方面的平稳对接。这一做法保障了当地居民就业、维护了社会稳定，得到了当地政府和社区的肯定。
Sepon矿区坚持中国五矿“公司国际化、员工本地化”原则，根据运营所在地的实际情况，积极制定有效措施为Sepon当地居民提供就业机会。2012年，Sepon矿区4907名员工中老挝本地员工占95.05%，比此前提高了约8%。
提升本地员工管理能力
在实施员工本地化的同时，Sepon矿区致力于提升本地员工管理能力，培养更多的本土员工进入矿区管理层。
矿区通过制定公开透明的晋升机制，为本地员工进入管理层提供了制度保障。另一方面，矿区还在当地发起了本地员工管理发展项目，旨在通过该项目提高本地员工技能，帮助本地员工获得更好的职业发展能力。2012年，约50名本地员工参加了本地员工管理发展项目，进入管理岗位的老挝本地员工数量不断增加。
保障员工安全维护员工权利
保障员工安全始终是中国五矿开展一切工作的前提。Sepon矿区通过完善安全管理体系、提升员工安全健康意识，全力打造平安矿区。矿区开展了“微睡眠”行动，倡导员工保证充足睡眠，一旦作业疲劳，可以申请短暂休息。公司为这一活动制作了主题动画片，并将光盘分发给所有员工和承包商，也希望其家人、朋友观看后，督促其保持良好作息，保证作业安全。
此外，Sepon矿区恪守国际人权标准和老挝相关法律法例，建立符合老挝当地要求的用工制度，坚持提供平等就业机会及合理劳动报酬，绝不使用童工及无工作许可的人员，反对任何形式的强迫或强制劳动，致力于消除工作场所中一切歧视、骚扰和欺凌行为。
社区生态运营篇6
社区营造
我随考察团，参访了桃米社区、顶菜园社区、大溪义和农村生活圈，这些社区勾画出传统与现代完美结合的乡村图景，让我们对台湾社区营造有了较为具体的印象。
（一）社区营造由危机或问题导入。在台湾9·21大地震中，桃米社区遭到严重破坏，社区居民面临生存危机，在此之下，通过社区营造让居民重获生存资源，找回生存的意义和价值。陈明惠先生为照顾父母，由城市回到自己儿时成长的乡村顶菜园社区，然而，摆在他面前的是乡村风景的崩塌以及乡村伦理消失。为此，他开始着手社区营造，决心让顶菜园社区重回上世纪50年代台湾的农村生活，让社区居民重新找回火车开进顶菜园时代的感觉。
（二）社区营造首先要做资源调查。在资源调查过程中，学者发现生态是桃米社区重要资源，青蛙、蜻蜓和萤火虫成了社区之宝。这吸引了附近及城里的居民来到这里听声辨蛙，看蜻蜓飞翔和夜观萤火虫，为当地居民带来收入，也促进当地居民自觉保护生态。陈明惠先生在顶菜园社区资源调查中，巧妙地运用毁弃铁轨这一资源，把社区居民带回乡土原味的时代，这吸引着许多游客来此体验五十年代台湾的乡村生活，也为社区居民带来收入。
（三）社区营造离不开学者的参与。桃米社区就有朝阳科技大学学者参与，顶菜园社区营造有中正大学学者参与。近些年来，在台湾出现学者返乡的现象，许多学有所成者（包括海外留学归台学者）回到自己家乡，参与社区营造。在台期间，最深的感触是，台湾学者与他们生活的这片土地密切地联系在一起。
（四）社区营造需要居民积极参与。在社区营造过程中，社区发展协会是社区居民参与的重要组织形式。社区发展协会一般由社区精英发起设立，是社区居民的自治组织，在联系社区居民，凝聚社区共识上发挥至关重要的作用。
（五）社区营造要为居民持久谋利。台湾社区营造经验揭示，社区营造不是作秀，必须为社区居民谋福利，唯有如此，社区营造才能进行下去。桃米社区、顶菜园社区和大溪义和农村生活圈都为本地居民找到了比较好赢利点。
农业合作
在传统社会向现代社会转型过程中，农户如何采取有效合作，以适应高度工商业化社会，这是摆在农户面前的一个问题。在参访云林西螺汉光果菜生产合作社（下称汉光）时，创办人廖丁川先生为我们做了生动而又详尽的介绍，让我们切身感受到农户合作组织的魅力。汉光为社员提供生产过程服务、产品销售服务、品牌营销服务和农业培训服务。为推动有机农业，汉光运用先进的技术手段，加强对农户产品监管，监管到户，责任到人。同时，汉光在维护农户利益以及表达农户诉求上作用重大，也成为农户和政府沟通的纽带。台湾地区领导人就曾亲临汉光。可以说，汉光为我们展示了台湾现代农业的全貌，让我们亲眼目睹了小农耕作向现代化大生产的转变过程，这一切为我们大陆未来农业的发展树立典范。汉光已将其理念推向大陆，大陆山东省在其辅导下已建有机农业生产基地。
民间信仰
台湾是一个民间信仰多元的地区，民间信仰在台湾社会生活中起着重要正向作用。在台期间，考察团参访日月潭文武庙、禅寺、西螺妈祖庙和褒忠庙。日月潭文武庙，九二一大地震被毁后重建，大门上刻着“忠昭日月义薄云天，道贯古今德参造化”，庙内供奉孔子、关羽和岳飞，台湾政要、宋楚瑜先生在此均有题词，庙内的一切在诉说着中华文明的核心价值：仁义礼智信，在此，我们看到中华文明的完整传承。在参访禅寺时，我们深切感受到佛教对台湾民众生活影响至深。来到禅寺，顷刻间，便为其壮观的气势所震撼，在导览僧人带领下，我们入殿，一边仰视着一尊尊宏伟的佛像，一边听着导览讲述佛法中的人生哲理。禅寺开山方文惟觉大和尚倡导三环一体的修行理念；推行四箴行：对上以敬，对下以慈，对人以和，对事以真；主张佛法五化：学术化、教育化、艺术化、科学化和生活化。尤为值得一提的是，禅寺创办了普台国小、国中、高中，其办学理念为：多元化——多元学习；专业化——适性发展；普遍化——因材施教；核心价值——品格第一。在往云林义峰高级中学路上，途经西螺妈祖庙，驻足参访。西螺妈祖庙建于1717年，历史悠久，从福建迁来。如今，妈祖信仰已成为两岸交流的文化纽带。在桃园，考察团参访褒忠庙，庙里供奉客家人的民间信仰义民爷，这与一段客家人保家卫国的悲壮历史戚戚相关。晚上，桃园新杨平社区大学宴请，席间社区大学教授员工便用客家山歌助兴，极尽热情。可见，在台湾，民间信仰深入到社会生活的方方面面，起着净化灵魂，安顿人心、维系传统和构筑人伦的重要作用。
传统文化
在台湾，考察团一致的感受就是中华传统文化在台湾没有中断。这样的感受体现在点滴之间。考察团每到一处，接待者尽显“有朋自远方来不亦乐乎”的心情，且温文尔雅，彬彬有礼。从路名和地名也可看出传统文化的印迹，比如忠孝路、仁义村等。在参访过程中，考察团发现，台湾在保护传统上也特别用心，体现在顶菜园的社区营造中，体现在阿里山的登山小火车上，体现在“铺里酒厂文化展示”里等等。当我们越深入台湾乡村时，会发现传统保留的越好。在台湾，传统文化不仅有一个完整传承，而且与现代较好地融合在一起，实现了创造性转化。有了台湾实例，我们明白了“中学为体，西学为用”的真谛，中国人完全可以在保存自己传统下开出现代化来。
生态保护
考察团参访慈心农场，其提倡四生理念：生态、生产、生活和生命。在慈心农场，不仅能看到人与人之间的和谐共处，还能感受到人与自然的和谐共处，慈心农场做的许多事情的意义重大，都有极好的示范作用，被台湾教育主管机构确定为环保教育基地。慈心农场系福智事业的一部分，福智事业为了推动生态保护事业可持续发展，智慧性地把生态保护和企业经营相结合，设立慈心有机农业发展基金会里仁事业股份有限公司，运用市场这只无形的手，既引导市场朝生态保护方向走（比如有机农业产品的推广），又为生态保护者赢得长期利益。
人文关怀
社区生态运营篇7
关键词：城市社区；城市社区商业综合体；影响因素
中图分类号：tU3文献标识码：a文章编号：
当前我国的经济形势愈发转好，城市化的水平正在逐步提升，商业化设施在这良好的时机下得到了快速的发展，有些大城市的中心商业区建设也有了世界知名的水平。但是随着城市人口增多，人们的消费观念发生变化，各地不断建设新的居民小区，这些都需要配套的商业设施。而我国现有的城市社区商业未能跟得上社区的发展，社区商业设施不足、布局不尽合理、服务单调等造成城市居民的基本消费和提高生活质量的需求无法得到满足，也制约了城市化的发展。所以要大力支持城市社区商业，以达到满足城市居民消费的基本目标，同时也是改变城市面貌、增加劳动就业、提升我国城市商业现代化和综合竞争力、发展现代服务业等我国城市化进程中面临的不足和缺憾的解决之道。
一、我国社区商业综合体发展中的问题
改革开放之后我国的城市化水平才在不断提高，但社区商业综合体的建设还很滞后，而现在城市人口增加，更多的小区不断建设，现有的商业设施已不能满足人们的需求，要有大量新的社区商业才能提升人民生活水平。因此社区商业综合体也引起了开发商的重视，北上广等国际化城市及一些经济发达地区，社区商业综合体已经有了很好的发展，有了实效，可以为其他社区商业综合体的建设提供经验。总体而言，目前我国建设和管理社区商业综合体也有一些不容忽视的问题。
1、规划重视不足。以社区及周边居民为主要消费人群的社区商业综合体是新的社区商业形式。当前我国大多城市在城市化进程中更为重视的是中心城区的商业发展，而社区的商业没有得到相关部门的重视，对于中心城区的商业综合体建设管理很多城市政府都有清晰详细的规划，而社区商业综合体的建设管理缺乏政府部门的整体规划，很多的新建小区及改造小区商业综合体建设没有政府的重视，其建设和管理都处在无序的状态下。甚至某些地区政府及相关主管部门没有足够的认识，对于社区商业综合体的建设仅仅看到了企业的开发，把问题放给市场解决，更有甚者对于建设布局听之任之，致使其建设出现“投资商/开发商积极性高于政府，社区聚集区的开发建设快于政府、先于政府”，更是造成了这些地区社区商业综合体商业结构无序，布局错乱等现象。这些地区社区商业建设管理没有有关机构的指导，粗放发展，有的还是采用沿街布点、商住混杂的落后方式，既对居住环境造成了很大的影响，又难以满足新时期的消费需求，更是对以后社区商业综合体的管理建设造成了许多不必要的问题。
2、社区商业综合体建设后以出售为主，层次不高。从当前已经开发的社区商业综合体项目来看，更多的开发商在开发后都是直接出售，开发商固然是为了赚钱，这样能够更快的回笼资金。而一旦售出商铺，开发商不干预购买者的活动，仅只有物业部门的日常统一维护管理。购买商铺的投资者各自为营，使社区商业综合体内商业业态规划不能做到统一，而各个投资者对于商业业态要求不统一，业主都是自由招商，谁出钱高，就租给哪个商家，大家各搞个的，无法统一管理，造成整个社区商业综合体业态杂乱，更是降低了社区商业的综合品质。
3、业态配置不合理，强度需求业态的占份额太小。社区商业综合体做的成功失败不是看规模大小，要注重质量，小没问题，但是一定要是精品。社区商业综合体要提供给居民合理的业态搭配，小有小的好，和大型商业卖场错位经营、优势互补，亮点是方便，零售和服务意识要有，这样可以做成自己的特色，规模也就起来了。不同的人消费需求也不同，社区商业综合体应该依据居民对不同商业配套设施的需求强度来合理组合商业业态，这样将商业业态设施分为强度需求商业设施、中度需求商业设施和弱需求商业设施三个层次。在这搭配中，强度需求商业设施，包含综合市场、银行金融服务等要占至少50%的份额；中度需求商业设施，比如说饭店、物流服务、诊所、药店、美容美发、幼儿园、书店等要占到10%～50%；弱需求商业设施相对来说消费需求就少，比如茶馆、电影院、花店、宠物医院等等，自然可以只分配不到10%的份额。但是我国现有的一些地区的社区商业综合体的商业业态组合不合理，过于追求中度需求和弱需求的商业设施，忽略大众的强度需求商业设施的需求，例如大多社区商业综合体认为菜市场脏乱差，为了图方便，就不建设这些居民都需要的商业设施。那么他们的综合体有名无实，服务单一，并不能全方位的满足社区居民的生活需求，这些社区商业综合体的商业业态配置近似，也不会有自己与众不同的特点。
4、缺乏公共平台，无法满足公众的精神需求。社区商业综合体不能只提供居民的物质需求，它还应拥有自己的交流平台，居民可以在这里相互认识了解，他们可以在这里求助，得到认同。唯有居民在这里有家的感觉，即对社区商业综合体有心理依赖和归属感，这里才算是成为了社区的真正中心，开发的这个社区商业综合体项目才能算是成功。然而，真正建设时，因为社区商业综合体是以特定范围内居民为消费群体的商业形态，它业态配置要求高，日常便利性要求强，盈利回报周期长，这一系列特征让它并不受欢迎，开发商很难去认真做这么一个利润空间不大的项目。而场地小和经验不足等因素更是压制了开发商的热情，那么社区公共交流平台的建设就很难再社区商业综合体中得到体现。
二、社区商业综合体开发和运营影响因素
1、合理区位选择。社区商业综合体成功的一个重要基础就是区位的选择，项目区位的选择直接影响社区商业项目的成功与否，选择了正确的区位就是所说区域内在现在或是短时间内将会有充足的消费力，又有完善的配套设施，那么在开头，就打了胜仗。若是选择了偏僻的区域，人口稀少，难以形成持续的购买力，显然，这个开发成功的希望就不会太大。而在选择时，社区商业要考虑到该地的规划交通等事宜，这样才能是一个完善的设计方案。第一，项目所在地的区域规划决定着当地的发展方向，因此项目所面对的消费人群的收入水平也就确定，那么未来社区商业综合体将会吸引多少的购买力就知道了，那么作为影响综合体运营的消费水平可以预估。第二，综合体周围的交通状况也能极大的影响项目的成败，对于社区商业而言，交通情况也是有着不容忽视的作用，居民的出行都要靠交通，如果有一个便利的交通状况，比如说靠近公路的干道或是有公交站，那么该社区周围的流动人口就会增多，人流也会被社区的商业综合体所吸引，保证了社区商业综合体的可达性。除此之外，交通的便利还能增加临近地区的潜在顾客，次商圈和边缘商圈的消费者也能够来这里消费。
2、功能比例协调。要保证社区商业综合体的成功，综合体的功能设置要合理。作为一种属地型商业，社区商业大体有购物、餐饮、娱乐休闲和服务等功能。购物方面要能够提供给居民各种日常生活用品、便利品等等，这些都是使用频率高、购买量小的商品；餐饮的话要提供有三餐，这是基础，还有订餐、外卖等服务，而主要的餐厅类型是早餐店、甜品或快餐店等等；娱乐休闲上要有茶馆、电影院健身房这些；服务功能则是提供日常和公共类服务，诊所、药店、银行、邮政、电信、美容美发等是必不可少的，总之社区商业综合体应该具有的四项基本功能要有合适的比例。
3、丰富业态组合。社区商业综合体能够成功的重要机制是丰富的业态组合。可以将社区居民的需求层次划分为三层，第一是超市和菜市场（生鲜类），这是和社区居民的日常生活密切相关的，不可或缺，它们既能满足人们日常的基本生活需求又可以增加人气；第二是生活服务类，这些业态的存在可以让社区的居民生活更加方便以及提供一些社会服务；第三是零售购物类（除去超市、菜市场）和娱乐休闲类，这一类的商业设施配置要以居民的消费需求为主导，从而进行综合体商业业态配置。根据八个典型案例的调查研究，这些成功的社区商业综合体都是考虑到了各种业态的租金收益、社区居民生活需求及各业种租户的需求等各方面的综合，以及社区商业综合体应该具有的社会责任功能之后才做出商业业态规划，然后进行开发，它们达到了开发商、经营者和消费者之间的三赢。
4、产业集中。集中各种产业方便社区商业综合体的经营管理。从调查来看，社区商业综合体的运营管理模式分为开发商自持、租售结合和完全出售等三种。八个经典案例的调查显示，更多的开发商倾向于自持物业的产权集中式统一管理模式，一共有5个开发的项目；租售结合的有两个，只有一个项目采用完全出售的方式。开发商自持物业这种运营管理模式有能使开发商获取长久利益、把握综合体的功能组合与品牌档次及保障项目完整舒适的良好结果。
三、对我国城市社区商业综合体发展的对策及建议
我国现在的社区商业综合体开发的时间很短，缺乏经验，一切都要慢慢摸索，而我国的城市化进程还有很大的上升空间，房地产开发方式转变，城市居民的消费观念也在逐渐改变，在我国发展社区商业综合体将会有很好的前景。而从现阶段我国社区商业综合体的基本状况来看，问题和缺陷还有很多，从国内各地区发展社区商业综合体的经验教训中，可以得到很多可以借鉴的，本文主要从政府方面提出建议。
1、规划工作。政府应有专门的针对社区商业综合体开发的规划工作。从国外的社区商业发展经验可以看到社区商业综合体是商业未来发展的重中之重，政府部门必须针对这一项目有预期的针对性合理规划，如此才不会在今后发展社区商业是遇到无可解决的困难和混乱。然而我国目前的城市建设规划体系中，更多的是城市发展总体规划和控制性详细规划，而专项的规划也仅仅有交通、绿地和管线，根本没有商业领域的专业规划，这对于商业的健康繁荣发展是极为不利的。从我国商业发展的现状来看，因为商业网点的布置没有详细规划，一些地区商业发展滞后，无法适应人民日益增长的消费需求，另一些地区则盲目开发商业项目，竞争过度。所以政府要在制定商业专项规划上加快脚步，并且与城市总体规划相结合，相互照应，能够优化资源配置避免浪费。整合零散的店铺，来对商业业态合理布置，这样社区商业的实用便捷会进一步加强，方便了人们的生活。
2、加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要重视对社区商业综合体的研究，吸收国外在发展社区商业上的经验，在加上我国在这方面已经做了的摸索和得到的教训，要能够制定社区商业综合体建设的标准规范，来高屋建瓴的指导我国社区商业综合体的建设。例如新加坡社区商业的规定就可以借用一部分，各种类型的社区商业应该有一个分类，然后对各自的建设规模和商业业态配置建立一个标准。
3、政策支持。政府要敢于给建设社区商业综合体的主体单位一定的政策支持，通过政策手段激励有实力的连锁企业参与开发建设，比如说只要在社区设立超市、餐厅等各类方便居民的连锁网点的企业，都能在政府那里拿到一些政策扶持，甚至于资金扶助，对于各类有能力的单位个人从多方面鼓励其参与综合体的开发建设，而那些和居民生活密切关联的商业设施的建设主体会有税收等方面的优惠政策，让企业敢于参加社区商业综合体的开发，最终给群众带来方便。而且要发挥各个政府部门的主观能动性，商贸、建设、财政、劳动、工商、民政、税务等有关部门分工协作，街道办、居委会、物业等基层管理部门和连锁企业要发挥自身优势，积极合作，建立起一个长效协调工作机制，进一步加快社区商业综合体开发建设的步伐。
4、优秀社区商业综合体建设推广示范。商业部现在正在制定我国的社区商业建设标准，来指导全面工作，各地主管商务部门也要因地制宜，明确重点。比如说一个城市的老区要充分利用现有的商业网点，健全的商业设施要发挥其辐射作用，惠及更大地区；而新建社区，已经预留了服务网点空间的要进一步完善，提高服务水平；尚未开发的，对于总体规划要做到位，要合理预估今后的发展方向。条件完备的城市可以先建立一些示范区，然后研究总结这些成功的社区商业综合体的经验，再来推广，然后扩大示范区域，进一步就能做到为全国的社区商业综合体发展做出表率，推动全国的发展。
5、对社区商业综合体的经营者培训。主要是通过租赁运营，社区商业才能获得长期的回报，那么后续的经营收益价值就显示了开发商的收益。所以，仅仅开发商业地产是不够的，这只是实现商业地产价值的基础，紧接着的商业运营方才能提升整个开发的全面价值。而我国目前的状况是开发社区商业的主要是房地产商，而他们作为社区商业的经营管理的主体是能力欠缺的“家庭团队”。所以，政府职能部门不仅应该规划设计，还要对于社区商业综合体的建设和经营提供一些必要的指导，以及培育引导专业开发社区商业和经营的房产开发商。作为开发商，若是集开发和经营于一体，那么他们在设计规划社区商业综合体时就会考虑到招商和居民的消费需求等一系列以后运营中的问题，这样就能使社区商业综合体的建设开发更容易走上正轨。政府还要培育有社区商业经营经验的连锁机构，这样社区商业的经营管理人员就能最大化利用各种有效资源，提供更好的产品和服务居民。
参考文献
[1]乜标鲁敏;转型中的中国城市社区商业发展问题研究――基于浙江省城市社区商业的思考[J];北京工商大学学报(社会科学版);2009年01期
[2]郑光财;浅议评价社区商业建设水平的指标体系[J];北方经济;2010年16期
社区生态运营篇8
文/刘旦
【摘要】随着中国成为世界老年人口最多的国家，养老问题也成为近年来学术研究的热点，考虑到老年住宅产品市场需求巨大，养老地产成为当下中国众多企业实现战略转型的方向。本文在深入分析养老地产内涵基础上，剖析了我国当前养老社区开发现状。最后，在借鉴美国、日本养老社区开发经验基础上，从项目定位、项目选址、产品设计、价值链闭环等方面提出了中国养老社区开发和运营模式。
关键词养老社区；国外经验；运营模式
【作者简介】刘旦，江西财经大学副教授，博士，研究方向：房地产经济。
在经济新常态以及住宅市场持续低迷背景下，养老地产成为众多地产企业实现业务转型的战略选择。不过，到目前为止，我国还没有形成可供全国化复制的成熟商业模式。养老社区是养老地产的特定形态与模式，也是养老地产市场的细分领域。受传统道德价值观和“大家族”观影响，我国老年人仍旧秉持在子辈和孙辈附近生活的“在家养老”观念，因此，从老年人的养老需求出发，集居住、养老、医疗、养生、娱乐功能于一体的养老社区将是我国老年人养老方式的首要选择。本文拟就养老社区开发和运营模式进行研究，以期抛砖引玉。
一、养老地产内涵
（一）养老地产概念
目前，对于养老地产内涵国内学术界还存在争议。本文认为，养老地产是地产和养老产业的复合，核心是服务，地产是嫁接服务的平台。养老地产具有四大属性，其中房地产属性是其根本属性，但与住宅地产不同，养老地产在物业形态上注重适老化改造；服务属性是核心属性，是养老地产的本质特征；养老地产还具有金融属性，本质上持有型地产最高级形态，是一种金融产品，只有金融这个点打通，持续运营才有可能；最后，由于养老地产客户是老年人，人文属性、人文关怀是乐享晚年的应有之义。从相关利益者角度分析，对企业来说，养老产业链包含众多相关产业，核心产业主要包括养老设施、老年护理和老年医疗，其中养老设施的开发和运营，准入门槛高，如果开发商能跨过门槛，建立行业壁垒，拓展空间极大。对政府来说，养老产业发展有利于解决民生（老龄化）问题，有利于带动周边产业发展，有利于拉动内需，进而形成新的经济增长点。对老年人来说，养老地产是提升晚年生活质量，实现乐享晚年生活目标的物质载体。
（二）养老地产内涵
1.与传统养老院相比规模更大，盈利模式更强调福利保障型和市场商品型相结合。养老地产可分为营利性和非营利性，后者主要由政府来承担，前者主要由社会资金来主导。在市场化养老模式下，开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，其开发和运营综合了服务属性、商业属性和住宅属性等三重属性，其中服务属性表现在管理要求高，需要精心打造以服务为核心的专业管理团队，服务内容涵盖从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护。商业属性表现在前期投入大，要求长期持有运营，资金回收期较长。同时，商业属性还表现在运营难度大，租售方式将比普通商铺更为复杂。住宅属性表现在开发难度高，养老地产除了产品设计要考虑适老化，还需要配套大量的辅助设备。因此，相比传统养老院，养老地产在规模上更大，开发运营难度更高，开发商在市场化运作过程中应该考虑政府公共福利以及民生、就业、医疗、养老等问题，形成一个多赢局面。
2.与住宅地产相比产业链更长，管理模式更强调战略协作、强强联合。从价值链看，住宅地产是单一地产，核心利益主体主要是开发商和购房者，采取单一价值链运作模式。养老地产是复合地产，核心利益主体除了开发商，还包括政府、消费者、运营商、投资商等，利益协调难度更大。从产业链角度看，养老地产产业链更长，可以分为核心产业，如养老设施、老年护理、老年医疗；配套产业，如专业设备、老年食品、老年服饰、营养保健、老年娱乐、老年旅游、老年求知等；衍生产业，如老年理财、老年融资、老年保险、老年咨询等。从产业链条重要性看，房地产是基底，是养老地产市场化运营的平台；养老产品设计是核心，是整个养老地产项目驱动的引擎；优势资源是项目核心竞争力形成的关键，一个好的养老地产项目只有加入优势资源才能产生竞争力。因此，相对住宅地产开发，养老地产开发门槛更高，复合属性更强，需要开发商具备对于医疗、保健、餐饮等资源的整合能力、筹集长期投资资金的能力以及后期运营管理的能力等。开发商运用传统住宅地产开发全产业链运营模式比较困难，需要通过平台打造，分工合作，整合供求端多种资源，整合路径，更强调优势互补，合作开发。
3.与养生地产相比受众更窄，功能配置更强调养老配套服务。养生和养老本身有功能上的重叠，但养生概念受众群体除了老年人群外，其优美的环境也吸引了不少中年置业人群。作为养老地产，老人最需要的是养老配套服务，因此，养老地产开发商不仅是地产开发商，更是养老服务提供商。养老地产作为养老产业的整合平台，是各种养老保障服务的整合终端，养生地产对服务和运营机构依赖较弱，主要与健康产业中的健康管理服务产业结合紧密。在物业形态上，养老地产强调为老化、适老化配套设施，养生地产强调自然生态与人文资源固化为优美的园林设计与景观。从产业属性看，养老地产要平衡福利性、公益性、弱营利性三者关系，养生地产纯粹是市场化运营，追求高利润回报。从开发主体看，养老服务提供主体是民营非企业机构和民营养老服务公司，盈利来源主要是会员费和服务费。房地产开发主体一般是房地产开发公司或其他投资企业，盈利来源主要是产权销售和房屋出租。养生地产开发主体一般是资金实力雄厚、无短期回现目标、具备较强资金周转能力的发展商。
二、我国当前养老社区开发现状
在“银发经济”商机初露后，以大型地产开发商和保险公司为代表的投资主体纷纷将目光投向养老社区，具体而言根据其功能配置可以分为以下几类。
（一）独立护理型
独立护理型是指单独设立在城市中心较好位置的纯护理型社区，与周边社区无关联，对医疗护理要求高，客户价格敏感程度一般，但前期投入资金压力大、回笼慢，典型项目有恭和苑、星堡中环等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城市内部，交通便利，周边医疗设施完备；二是配套方面，社区周边基础设施完备，社区配备基本医疗护理，周边区域承担高等级医疗需求；三是盈利模式为少量入门费+租金，运营主体自营，通常具有运营或医疗优势；四是目标客群定位为需要护理和特殊照顾人群，如老年痴呆症、临终关怀、术后护理等。
（二）综合开发型（混合型）
综合开发型是指在城市郊区成片开发，自主建设的养老社区，适应各年龄层群体，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住，服务对象包含健康老人和非健康老人的综合社区，典型特征是租售平衡，选址要求高、产品力打造难，但资金压力相对较小，典型项目如亲和源、北京太阳城、天地健康城等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，周边自然环境良好的郊区，离核心城市1~1.5小时车程，具有一定的景观自然环境基础；二是配套方面，社区自建完成商业、医疗甚至教育配套以弥补区域自有配套不足的问题；三是盈利模式方面，70%~80%销售，20%~30%自营，运营可自营或外包；四是目标客群定位为销售客户立足活跃老人为主，持有物业主要面向社区内部老人或未来外来老人。
（三）社区嵌入型
社区嵌入型模式就是在成熟社区中拿出几栋物业配建老年设施，产品形态可以是老年公寓、日间照料中心、老年活动中心等。该模式对于医疗护理要求较高，代表项目如保利和熹会、远洋椿萱茂、万科良渚等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城区内部大型社区或周边生活环境优越的郊区，社区周边，对老人有吸引力；二是配套方面，社区承担商业等基本配套，基础医疗护理设施完备、高等级医疗需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“会员权+月费”、护理按照等级收费等，需要完备的运营能力；四是目标客群定位为半自理、具有一定护理需求的群体。社区嵌入型养老地产典型特征如表1所示。
三、国外老年社区开发模式
（一）美国持续照护退休社区（CCRC模式）
美国是世界较早进入老龄社会的西方发达国家，经过几十年发展，其CCRC模式已形成非常成熟的体系。概括起来，其发展特色有以下几点。
1.选址时注重生态环境，拥有完善的配套设施与功能区划分。CCRC通常选址在距市中心1个小时车程、交通便利的城市近郊，选址时注重生态环境营造，不仅建有大面积绿地、花园，普遍采用无障碍设计，还提供各种生活配套设施，满足入住者的一切生活需要。如美国太阳城养老社区是闻名世界的最为成熟的老年社区之一，选址于阳光明媚的凤凰城郊区，全年312天能够接受日照。太阳城北边的pleasant湖是西南方最大的湖，面积已扩大到1万英亩。西边的whitetanks地区公园，面积已达2.6万英亩。同时，太阳城周边配套也非常完善，如1200亩的高尔夫球场，生活设施方面包括7个娱乐中心，2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。在建筑设计上，小区内除了实现无障碍设计外，最大的亮点就是功能区划分环环紧扣，互为助益，六大居住社区定位明确。同时，社区还配备了医院，为入住者提供预防、护理、康复等多种医疗服务。
2.项目规模普遍比较大，产品种类丰富。在美国，CCRC规模都比较大，如美国佛罗里达太阳城中心规模接近微型城市，社区太阳城中心共有1.05个住宅单元，目前有来自全美及世界各地的住户1.6万。在产品策略上，养老社区物业种类一般比较齐全，开发商一般根据老年人的退休或晚年生活的阶段性特征，设计与特定阶段相适应的住宅产品。如太阳城住宅类型就包括独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等，能够满足不同老年人群的需求，其中社区住宅以低层建筑为主。
3.分工协作的运营管理模式。由于牵涉到不动产开发，养老社区的开发、运营与管理相较于居家养老和社区养老运营机构要复杂得多。美国CCRC项目开发主体基本都是私人投资并进行商业化运作，从投资运营主体来看，目前规模较大的养老住宅项目主要以地产开发商、保险公司和政府为主导，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及国外投资商等开始慢慢进入这个市场。其运营特色在于开发商、投资商与运营商的角色分离，各环节的专业分工实现了高效低风险运作（表2）。
（二）日本的两代居模式
作为亚洲国家，日本拥有最符合东方特色的居家养老服务以及长期护理服务体系，以“一碗汤的距离”为特色的“两代居”模式更是巧妙地融合了代际照顾和养老服务，使得老年人既不需要远离子女又能得到妥善的养老和医疗服务。
1.以两代居为主的发展模式。当今日本社会，集中养老、社会养老模式成为主流，原因除了居家养老模式不便受到社会服务外，年轻人与老年人的观念差异也是该模式日渐式微的主要原因。为了兼顾东方文化特点和适应“4-2-1”的家庭结构，日本养老地产采取了老少两代在生活上适度分离，又方便照顾的两代居模式。当前，两代居模式有了一些变化，一是规模更大，二是父母与子女住在相邻的区域内，距离以“一碗汤”为最好。例如，日本最近开发的大型养老社区开发理念都是能够让各种年龄层的人在一起居住，实现两代人之间的互相照料和扶持。
2.注重高科技在养老社区中的应用。在产品设计上，日本两代居模式除了遵循普遍的为老化、适老化原则外，注重高科技在养老产品中应用是其特色。以诚信香里为例，床边墙上有“失禁感应器”，床脚处安装“离床感应器”，能让工作人员在老人不慎从床上跌落时迅速察觉并及时赶来。洗手间里全部设施由电脑控制，设施配置非常人性化，例如马桶上方有呼叫用的绳圈，洗手间天花板上装有“动作探知感应设施”等。同时，浴室所有的墙壁还有专为坐轮椅的老人设计的电动入浴设施。此外，为了能给老人解闷，“香里园”还研发了能和老人双向交流的宠物机器人，可以向人打招呼、唱歌、朗诵汉诗等选项。同时，入住的老人每周都能接受“松下纪念医院”及“道仁医院”的远程医疗诊断，医生通过专门仪器就能够掌握老人各项生理健康数据，对症下药，给出建议。
3.注重发挥民间资本在养老项目开发中的作用。从开发模式看，日本养老社区一般采取多企业之间联合开发模式，不但降低了开发风险，还使得社区内每一个细节均能够表现出众。如日本高端养老运营管理机构代表SunCity株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业1。在运营上，基本采取出租模式，运营管理以民间管理公司为主，因为后者能更为专业的服务。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的，该运营模式不仅需要开发商具有强大的资金实力，还要具备搭建完善的养老服务体系能力。在日本，由国家投资建设的养老地产所占比例较少，大部分养老机构都由民间投资开发，这得益于日本的介护保险制度和独特的住宅金融公库模式。同时，日本政府还通过财政补贴或低息贷款方式支持养老地产发展。
（三）借鉴意义
1.发展模式借鉴。在美国，CCRC基本采取“保险+地产+养老”产业融合的商业模式，“政府扶持+开发商盈利”的发展模式，投资回报丰厚。运营上采用倒按揭的运营模式，吸引以银行、保险资金为代表的长期资金参与，为可持续运营提供保障。养老社区规模普遍比较大，服务类型多样，配套完善，通过各年龄阶层混住，消除老年人群的孤独感，或者与周边知名大学合作，使其老有所为，老有所学。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的经营模式，家庭或亲属护理是基础，公共福利服务和市场化服务是补充，突出自助自理。在建筑设计上，普遍重视规划设计的人性化。
2.运作模式借鉴。受亚当·斯密经济理论影响，美国强调政府不应过多干预市场，因此，其养老社区开发以民间资本为主导，是纯商业化的市场化的养老地产，政府通过养老扶持政策以及发达的金融市场支持养老事业发展。在美国，养老社区开发和运营是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金和私募基金共同构建，利益链条主体是Reits型投资商，通过Reits整合其他各大相关参与主体。美国前十大养老社区拥有者中，有五家Reits公司。与美国类似，日本受西方尤其是美国经济理论及模式影响，其养老模式也是以开发商为主导，政府辅助，同时更多注重家庭亲情，两代居盛行。
3.盈利模式借鉴。在国外，由于是商业化的养老地产，收费普遍比较昂贵。以美国CCRC模式为例，由于涵盖了自理生活、辅助生活以及专业护理等多个层次的服务，收费通常较为昂贵。美国CCRC采取会员制经营，入住老年人一般需首先缴纳一次性会费，经社区专门体检机构体检合格后方可以合同形式获得在指定社区的长期居住权。除入门会费外，老年人还需为餐饮和日常照护等服务支付额外服务费，额外费用的支付随会费缴纳额的上升而递减。同时，会员的入门费可在既定期限内退还老年人或不退还，通常入住时间越长，会费退还比例越低。在日本，以横滨太阳城为例，其营收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根据房间大小，3000万~9800万日元不等，月金包括管理费和餐费。此外，收入来源还包括一些额外收费。
多渠道的收入来源保证了项目的持续运营。
4.发展阶段借鉴。在国外，养老地产都经历了从低级形态向高级形态的发展和转变，这一不断演进的过程与国家的宏观经济社会特征和人口老龄化特征相适应。目前，西方发达国家养老地产开发以老年社区为主，设计理念从最开始的偏重地产属性进入到注重金融属性和人文关怀阶段，普通化、人性化、社区化发展成为养老社区开发的特征（表3）。
四、养老社区开发建议
（一）围绕老年人群需求，构建科学的选址模型
作为主题地产，养老社区开发与城市规划密切相关，其定位必须基于城市发展视角，构建科学的选址模型。具体而言，一是在选址及用地上，考虑老年人喜静不喜闹的特点，同时老年人害怕孤独，希望子女上班上学后，仍有同龄同伴、共同话题、共同乐趣。因此，项目选址一是要考虑生态因素，要考虑当地是否拥有强势稀缺自然资源，要以良好的生态环境营造健康、生态的居住氛围。二是要考虑城市因素。环伺一线城市周边或地处城市郊区地带，满足相对低廉的开发成本优势，同时享受成熟的城市配套辐射。三是当地房地产发展阶段、供销比、人口导入水平、基础设施建设额、当地财政情况等，研究人口密度、人口导入情况，这直接影响养老市场的容量和发展潜力。四是当地政府的政策支持。
（二）以为老化、适老化为核心，提高产品竞争力
在产品策略方面，养老社区在设计产品和服务时应该对服务类型、产品形态、选址、定价和规模等多重参数进行综合抉择，通常包括以下三方面的关键要素：①居住条件，调查显示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望拥有家庭式的私密生活空间。②医疗和护理能力，便利可靠的医疗健康服务是消费者在选择养老产品时最为重视的内容。③其他增值服务和设施2。养老地产商应考虑到老年人的精神生活需求，为其提供有针对性的娱乐设备，并帮助组织社交活动等，以此丰富老年人的精神生活。在产品策略上，社区规模要大，要有医疗、娱乐、休闲相关的配套设施，细节处理重视无障碍设施打造。软件配备上提供日常生活照料服务及其他个性化服务，在确保社区安全性和私密性的同时，确保老年人在养老社区里感受到家庭的温暖。在产品诉求上，可以考虑以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，实现人群复合化发展，避免排他性。
（三）构筑多点盈利的业务模式
养老地产不同于一般住宅地产，养老地产的核心在于服务，养老配套服务是影响老年人群购买养老地产的关键要素，也是开发商实现持续盈利，构建长短兼顾盈利模式的核心。但是，目前市场中的开发企业对养老地产缺乏系统化解决方案，还是以地产销售为主要收入来源。当前，养老地产通常借助政策支持，以较低价格拿地以实现土地的增值。在具体实践中，一种是以旅游用地、工业用地的方式拿地，如北京太阳城。另一种是和政府共同开发，如上海亲和源。房地产开发收入的收取有两种方案，一是直接出售养老住宅产权；二是通过入门费，依靠每年利息现金流的贴现而获取开发收入。未来，养老社区开发企业应着眼于提炼可持续、可复制的盈利模式，形成规模效应，通过设计短中长期的收入结构，实现项目的现金流及风险可控，保证项目价值最大化。
（四）通过平台方式形成养老产业链闭环
养老社区是一个涵盖医疗、护理、养生、娱乐、交通、住宅、休闲、运动、购物的产业链条，尤其是医疗护理行业，更是养老产业链条首当其冲的主角。然而，与美国不同，目前，中国养老地产开发商还是沿用传统住宅地产开发模式，全产业链运作模式居多。与住宅地产不同，养老地产是多个产业的复合，开发商要想在整条价值链上建立战略优势，是很难完成的任务。理论研究表明，只要在价值链或者产业链中的任何一个关键环节或者3～4个环节构建了竞争对手无法在短期内复制的竞争能力或优势，企业商业模式就有可能是成功的，如美国苹果公司。未来，企业应在对外部宏观环境进行细致扫描的基础上，结合自身资源与能力情况，各自选择自己的核心能力建设策略。具体而言，可考虑根据不同环节的增值情况采取相应的战略模式和行动计划，对价值链关键环节采取卡位战略，进行强化；对于价值链辅助环节，可以考虑通过战略联盟、合作开发，完善业务外包管理等形成产业链闭环。
总之，养老社区开发是片蓝海，企业需要寻找适合的商业模式介入。合理商业模式的构建不仅要适合外部宏观环境，也要匹配内部资源与能力。此外，融资模式、目标客户需求也是影响商业模式设计的重要因素，老年人群对养老社区消费与服务消费的偏好，将决定养老地产项目是适合长期运营还是以销售实现投资回报。开发商在市场化运作的过程中，不仅要立足于自身的历史发展，也应该考虑政府公共福利并解决民生、就业、医疗、养老行业问题，形成一个多赢的局面，只有如此，才有可能形成一个可持续的商业模式。
注释
1.万通地产养老地产创新研发课题小组：《养老地产日本案例考察总结报告》，2010年12月。
2.孙超、唐海燕：《养老服务产业的商业模式》，中国经营报，2014年1月23日。
参考文献
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[5]高晓路.城市居民对养老机构的偏好特征及社区差异[J].中国软科学,2013,(1):103-113.
社区生态运营篇9
【关键词】
老龄化；老龄产业；老龄地产；养老社区；配套服务设施；规划；设计；
1.老龄产业发展背景
我国自1981年至1999年迅速进入老龄化社会，且老龄化速度仍在加快，呈现高速、高龄等特点。未来老龄消费市场巨大，2050年中国老年人口将达到4.8亿，是世界上老年人口最多的国家。2014年至2050年间，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDp的比例将从8%左右增长到33%左右。我国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。
2.老龄居住产业发展背景及老年社区设计现状
作为老年人生活的基础及老龄产业的重要组成部分，老龄房地产业暨各类老年社区是解决老年人居住、服务需求的重要载体，同时也是解决和提升老年人生活品质的重要途径。
目前国内针对老年社区规划设计特点和基本原则的研究刚刚起步，老年社区的建设标准也相对缺乏，难以满足开发建设需求，亟需在规划设计层面研究和总结，以指导越来越多的老年社区建设。
3.老年社区的特点
老年社区相较普通社区的最根本区别在于：老年社区是硬件物理空间充分结合适老化软件服务的综合性、经营性社区。老年社区除了为老年人提供满足其身心特点的居住空间外，还必须为其提供完善、系统的适老化软件服务。
因此，老年社区需建设更多的居家、社区乃至机构型老年服务设施，会存在大量的后期管理与服务运营工作。由此可见，养老社区在居民入住后，将面临更加复杂、繁重的服务经营压力。
社区除了传统认知上的无障碍、适老化和设施设备的植入外，更重要的是将物理空间与软件服务充分结合，以满足老年人的生活需求及管理服务人员的运营需求。因此，养老社区的重点在于服务，养老社区规划设计的重点在于服务配套设施的规划设计。
4.老年社区配套服务设施的规划设计原则
1）老年人需求及社区服务的分类：
老年社区中配套服务设施的业态和产品类型定位应围绕老年人的实际生活需求及服务进行。
老年人独特的物质和精神需求决定社区所提供服务的门类，配套服务设施应满足服务的空间需要。
2）老年社区配套服务设施的规划布局原则
a）向心化原则
老年社区中，配套设施是支撑社区内外老年人各类所需服务的物理载体。应保障对社区内老年人有较均衡的服务半径，使其能较快捷地到达并享受各类养老服务。同时使服务运营人员能够有效、快速地到达老年人家中提供居家养老服务。因此，社区配套设施应在总体规划布局中相对居中布置。
向心化的布局形式能够缩短老年人到服务核心的路径，在身体机能允许的情况下获取所需服务。同时能够有效降低服务运营者的服务半径，提升服务效率，进而提升服务品质。
b）多核化原则
配套服务设施所面临的主要服务对象不尽相同，如健康医疗配套主要服务于身体机能明显下降或需要护理的介助、介护型老年人，而日常生活服务、情感及育乐型配套等主要服务于活跃健康型老年人，甚至社区内部非老年人。
因此，配套服务设施的经营业态、服务对象、服务团队、运营模式均不尽相同。根据其自身特点将服务核心多点布局，有针对性地对配套周边人群提供服务，则能够有效提升服务效率和品质。
c）网络化原则
服务应满足社区内老年人“随时、随地、随意”地获取所需服务。配套设施以等级划分并合理布局，有利于获得较短的服务路径、较快的服务效率及有针对性的服务功能。多级配套形成的网络化布局，可避免集中化服务配套设施造成的路径长、效率低等弊端。
d）庭园化原则
大型配套综合体有利于集约功能、降低建造成本和时间。但老年人的方向辨识感逐步退化，大型建筑空间复杂，不利于老年人寻求所需服务空间。
同时，老年人在利用配套空间的行为上与年轻人有本质区别，可能将生活中绝大部分时间消磨在各类配套服务设施中。
此外，社区后期运营中，如何让老年人充分利用和享受配套设施并在产生更多的消费，形成社区长期稳定的经济回报，也是老年社区区别于普通社区盈利模式的重点。
因此，配套服务设施的首先应与用地内外可利用的景观资源充分结合，将服务载体纳入到景观环境中，形成园林化的服务空间，提升服务空间品质。
各单体以院落形式布局，有利于将进行同类活动的老年人聚集起来，提升社区及本配套设施的人气和活力。院落形成的半私密空间，有利于避免各类不同活动之间的相互干扰并限定服务范围，提升服务品质和效益。
e）聚落化原则
老年人的活动一般具备明显的初始目的性和临时转换特征。即需要某种服务的时候比较明确地前往服务空间，中途可能在不同服务空间转换。
社区配套服务设施应根据服务业态种类相对集中地布局，方便老年人辨识和记忆、明确方向，较快地到达初始服务需求空间。同时提供方便的建筑内外交通联系路径，供老年人方便地进行服务转换，保证可达性和舒适性。
f）分置化原则
配套服务设施根据等级差别，在服务半径、对象及方式上有明显差异性。
一级配套服务半径较大，往往内外服务兼顾且服务人数量多；二级配套服务半径适中，主要服务于社区内部人群；三级配套服务半径最小，主要服务组团内部人群，服务强度最小。因此，在规划布局中必须注重这些差异性。
一级配套设施应布局在社区与城市的交界面上，方便内外兼顾服务，发挥配套的最大效益。同时，使如医疗护理等设施中的人群不会与社区内部其他人叉，造成不良影响。这些设施中的老年人出现意外情况，也能相对快速便利地转介到社区外部，并最小限度影响社区。
二级配套设施应布局在各生活组团群相对核心的位置，便于健康独立生活老年人充分利用和享受设施空间及服务。
三级配套设施应布局在各组团核心或组团出入口，以最小服务半径和最便捷的服务支持组团内部老年人的日常生活。
g）配套服务设施的复用性原则
老年社区中存在的大量自持性、经营性配套设施是对老年人物质及精神生活的有力支撑。但也使社区建设者和投资人要付出相对于普通社区规模更大、运营难度更高、服务更密集的建设、运维成本。
社区生态运营篇10
东营市东营区委、区政府为更好地适应信息化时代的要求，加快推进社会治理创新，在密切结合本区实际的基础上，设立了东营区数字信息管理服务中心，并着力于打造以“听民声、解民忧、集民智、聚民心”为服务宗旨的“民心在线”工程。这是东营区主动谋求政府职能转变、开拓创新社会管理服务模式的深刻体现。数字中心自成立以来，共接待全国各地考察观摩100多次，创新性的管理服务模式得到了有效的推广。
打造管理服务新平台，实现公共服务信息化
为实现公共服务供给和需求的精准对接，东营区于2013年开工建设数字信息管理服务平台，2014年建成投入使用，占地面积1200平方米。平台通过整合全区热线、视频、业务、数据信息资源，打造集政务运行管理、民生服务、社会治理、应急指挥等职能于一体的线上综合管理服务平台。平台的建成使用有效整合了政府各类数据资源，打破信息孤岛，实现了资源共享与跨部门合作，有效解决了公共服务传统供给方式存在的部门分割、资源分散、协作困难等症结。
整合各类资源，凝聚服务合力
为有效解决各部门之间工作相互独立，资源不能共享等问题，将全区语音热线、视频监控，业务工作、数据信息等资源统一整合，优化服务流程，强化行政监督，规范管理机制，提高办事效率。一是整合热线资源，实现“一号受理、协同办理”。将全区20部非紧急类热线资源统一整合到民生热线“8112345”，配备20个坐席，在传统单一的电话受理上增设手持终端、微信、网站、邮箱等多渠道24小时集中受理居民提出的各类求助、咨询、投诉、建议，实行“一号受理、分类处理、限时办理、跟踪回访”，畅通了群众利益诉求渠道。二是整合视频资源，实现“四位一体、同步监控”。将东营区公安、城管、文化等部门建设的2000余路视频监控资源全部整合到平台，建立起社会治安、交通秩序、市容卫生、文化管理“四位一体”同步快速监控管理模式，实现视频资源互联互通、资源共享。通过统一建设，集中管理，极大地减少了视频资源在各部门的重复投资，降低管理成本，实现了视频资源的综合有效利用。三是整合数据资源，实现“一次采集、多方共享”。按照“属地管理、分级负责、统一标准、联动采集、资源共享”的原则，对东营区范围内的人、地、事、物、组织等基础数据及区直各部门单位的公共政策和便民信息进行统计采集、存储，建成人口、法人、地理信息三大数据库和知识库，将各要素信息化、动态化地直观展示在三维仿真地图上，实现了数据的集中采集和共享共用，提高了部门的工作效率和数据准确性。四是整合业务资源，实现“不同业务、无缝衔接”。将区、街道、社区与居民密切相关的业务整合到区数字信息管理服务平台，建立了社会保障、社区服务、计划生育、老龄工作等19个业务模块，实现各业务工作的无缝隙衔接。
完善数据信息，夯实业务基础
为把系统建设成为全覆盖、全时段、精细化的综合信息系统，建成了人口、法人、地理信息三大数据库和知识库，作为数字信息管理服务平台运行的基本支撑。据统计，目前平台共有数据256406条，其中人口数据库录入辖区内常驻人口、流动人口信息240097条，法人数据库录入企业法人信息16309条，地理信息数据库包括三维仿真地图120平方公里、纯三维地图3.2平方公里，知识库录入政策法规、各部门办事指南等346类信息。同时为保证数据库信息的准确性，各级配备专职管理员实时更新、动态核查修正数据库信息，并将各要素信息化、动态化地直观展示在三维仿真地图上，为政府分析基层形势、研判动态趋势、处理突发事件、集合各种资源提供了前期准备，成为开展各项任务重要信息基础和事实依据，实现了基础工作信息化，信息工作基础化。
优化公共服务，增进民生福祉
数字信息管理服务平台目前主要包含政务服务平台和民生服务平台，其中政务服务平台包括行政办公、电子政务、网格化管理、智慧党建、数字城管等系统，民生服务平台包括民生热线、民心在线网、社会养老、社情民意调查等系统。
东营区民生热线8112345，在协调社会关系、化解社会矛盾、解决百姓困惑、促进社会和谐等方面发挥着重要作用。热线把事件分为求助、咨询、举报、投诉等8个类型，并划分为城市建设管理、居民生活、三农问题等14个大类、75个小类，受理的每一件事都完成受理、转办、回访这一流程并由话务员详细记录、归类。为保证事件受理质量，设置了效能监察专席，实行效能监察制，负责热线工作人员和热线事件受理部门、单位的监督工作。热线每个月通过简报、区报专栏等渠道向社会公开热线受理情况，方便群众监督，不断提高为民服务的效率和水平。民生热线自运行以来，共受理群众来电、区长信箱、微信事件、社会养老、网格化管理等各种来源的事件10万余件。同时民生热线还兼顾社情民意调查功能，通过对辖区内居民进行电话调查，为公共政策制定提供坚实广泛的民意基础，从而提高公共政策制定的科学性和民主性。
为拓宽为民服务渠道，东营区数字信息管理服务中心在民生热线的基础上，开通了民心在线网和“东营区数字信息管理服务中心”微信公共服务平台。民心在线网开设社区服务、办事中心、查询中心、大厅、诉求中心、查询服务等板块，微信公共平台，提供投诉建议、政策咨询、便民服务（家政服务、违章查询、地图导航）等服务形式。民生热线、民心在线网、微信公共服务平台已实现了互联互通，居民通过任何一个渠道就可以满足投诉、建议、咨询等多种需求。
除当前的政务服务平台和民生服务平台外，目前正在加快推进第三大平台――居民生活服务平台的建设。各社区将吸纳社会优秀加盟企业、一技之长服务者、党员志愿队伍加入，采取收费与志愿服务相结合的模式，为居民提供服务。同时通过建立完善的服务商监督考核和准入退出机制，对服务商准入、运营、退出全过程实行动态监管，结合服务开展、质量回访等情况，淘汰服务能力弱、管理水平低、综合信用差的服务商，并定期开展培训、比武等活动，确保为社区居民提供全方位、多层次的优质服务。
运用“互联网+”新手段，实现居家养老智慧化
东营区政府通过整合全社会的养老服务资源，并将其融入数字信息管理服务平台，使其成为连接老年人和服务机构的中枢。东营区数字信息管理服务中心联合东营区民政局，建成集老年人服务需求受理、服务工单派发、服务质量回访、监督管理功能于一体的社会养老服务中心。将居住在城区范围内、年满60周岁的老年人全部纳入服务范围，由加盟企业为老年人提供生活照料、家政便民、健康护理、精神慰藉等居家养老服务。把老年人的服务分为a类和B类，a类为城镇“三无”老年人、困难“空巢”老年人、80周岁以上无固定收入老人，由政府按照每人每月平均300元的标准为其购买服务项目，并免费配送“关爱通”呼叫终端，加盟企业按约定上门提供服务。B类可根据老年人个性化需求，采用网上预约或拨打8112345服务热线的方式，由老人自愿购买养老服务。目前，为东营区1043名城镇a类老年人提供居家养老上门服务近5万次。同时做好对3家加盟企业服务质量的回访，并将回访结果作为考核加盟企业的重要依据，真正让老年人能够享受到放心、安心的居家养老服务。
“互联网+养老”服务模式，有效利用了电脑、电话等互联网技术和大数据平台，及时、准确、完整地将老年人的需求传递给养老服务供给方，在最短的时间内提供了高质量的专业化服务，同时也推动了当地养老服务行业的发展，为更多的家政服务人员带来了就业机会，实现了养老的互动性、个性化、产业化和智慧化。
推行网格化管理新模式，实现社会治理精细化
党的十八届三中全会决定“要以网格化管理、社会化服务为方向，健全基层综治服务管理平台，及时反映和协调人民群众各方面的利益诉求”，这是网格化管理首次被上升到国家层面。东营区为适应社会治理的这一新形势、新要求，在全区推广网格化管理，并打造了东营区全新的社会管理服务模式，即以数字中心为中枢，区、镇街、社区、网格、楼院五级管理服务的层级联动新模式。
按照“方便群众、便于管理、规模适度、全面覆盖、动态调整”的原则，根据城乡居民居住区域方位和辖区人、户、房、组织分布情况，按照300―500户的规模，将东营区的每个社区划分为848个基础服务管理网格，每个网格配备一格三员（网格长、网格管理员、网格联络员），所有网格实行全区统一编码管理。区、街道、社区作为一、二、三级网格，分级建设数字信息社会服务管理服务站，为网格员配置了“民e通”手持移动终端设备并对其进行岗前培训和岗中学习，使其利用手持移动终端，实时更新人口、法人数据库，对网格内日常工作实行动态管理，并尽早察觉问题，争取解决问题的先机。
在网格化管理的施行中，将网格内的事件分为日常事件、一般事件和较大事件。日常事件是网格员在每日的巡视中可以自行解决的问题，一般事件是需要镇和街道解决的问题，而较大事件则是需要区直部门协助解决的。网格管理员需要按照事件登记分类上报并上传事件解决前后的图片和文字说明。通过合理设置网格，确保系统服务在东营城区的全覆盖、无缝隙，从而将社会治理触角延伸到社会最末梢，把服务工作做到了群众身边。网格化管理自运行到今年6月底，共处理日常事件113153件，一般事件2249件，较大事件86件，入户走访4282次，处理各类事件总数正在以每周2000多件的数量不断增长着。
网格化不仅是加强管理，更是强化服务;不仅重在发现问题，更要重在解决问题，尤其要更加突出为民、利民、惠民的目标，根据群众的需求不断拓宽为民服务内容和提升服务水平。为规范网格化管理，东营区印发了《关于进一步加强社区网格化管理服务工作的意见》，并实行网格包靠制度，由中心选派业务能力强的工作人员包靠各个街道，及时解决、反馈基层网格管理员在日常工作中遇到的问题和困难，通过不断健全网格工作的运行机制，实现民情联系无遗漏、社区管理无盲点。同时开展“最美网格员”的评选活动，以鼓励网格员不断完善自身，树立服务意识，准确传递与掌握基层群众的诉求与呼声。