房地产企业增值税管理办法篇1
【关键词】营改增房地产销售额销项税进项税
【中图分类号】F812.42；F299.23
2016年3月国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，并将新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。2016年3月23日，财政部国家税务总局出台了财税【2016】36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（下面简称《试点实施办法》）。从5月1日起，营业税退出了历史舞台，全面“营改增”政策终于落地，正式开启我国增值税的新时代。
文件从出台到实施只有不到2个月时间，这么短时间内，要完成对增值税从认识到熟悉的过程，让很多财务人员感到无所适从。笔者结合《试点实施办法》，以及国家税务总局出台的2016年第18号公告《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（下文简称18号公告），谈谈针对房地产业营改增的具体应对措施和操作方法，分别针对新、老项目的增值税核算和缴纳情况进行分析。
一、房地产老项目
《试点实施办法》规定，房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。针对有些项目的许可证未注明合同开工日期，或者开发项目没有取得许可证但4月30日前已经开工建设的实际情况，18号公告进行了补充规定，确定建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目也属于房地产老项目。18号公告的补充规定，实现了房地产老项目和建筑工程老项目划分标准的一致性，有利于房地产业和建筑业（甲方和乙方）税负均衡，避免出现房地产按照新项目11%税率而其建筑商按照3%简易征收办法征税，造成房地产抵扣税款偏低而实际税收负担畸高的不公平现象，对未及时取得建筑工程施工许可证的房地产业是及时雨。
（一）销售额
增值税的销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：1.代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。2.以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。房地产企业可能发生的价外费用主要有代收的住宅专项维修基金、代收的契税、代收的房产证费用、违约金等费用，在这些价外费用中，房地产企业代收的住宅专项维修基金，根据《试点实施办法》规定，可以做为不征税项目免于征收增值税。这项政策属于营业税政策的平移。其他价外费用，如果符合以上条款的规定，也可以不计入销售额。
（二）税率
按照销售额是否达到500万元的一般标准，可以分为一般纳税人和小规模纳税人，一般纳税人按照一般计税方法计税，适用税率11%。《试点实施办法》规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，在收到预收款时都要按照3%的预征率预缴增值税。虽然文件规定房地产老项目在征收方式上有选择权，但实际情况是，房地产企业因为销售收入大，一般都能达到一般纳税人标准。但由于老项目前期没有产生进项税抵扣，按照一般计税方法纳税负担过重，常规情况下会选择按照简易方法征收。但对于在2016年4月份刚开始的房地产项目，可能会选择一般计税方法。这里针对一般纳税人的老项目，按照简易计税办法进行分析，如果老项目选择按照一般计税方法进行计税，和新项目的核算是一样的，我们在新项目核算中一并分析。
小规模纳税人和采用简易征收的一般纳税人，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。在预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。在规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
这样看来，因为没有进项税抵扣，房地产老项目的核算较为简单，如果选择一般纳税人选择按照简易办法征收或者是小规模纳税人，只需确定销售额和征收率，简单计算后纳税即可。
二、房地产新项目
（一）销售额
和采用简易计税方法征收的老项目相比，新项目及按照一般计税方法计税的老项目确认销售额有一个不同之处。《试点实施办法》规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。同时规定，扣除的土地价款以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。18号公告同时规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。这样看来，该土地价款应该为土地出让金价款，人们常规理解的土地价款中包括的契税以及在取得土地过程中支付的拆迁补偿款，可能会因为不符合税法规定而不能扣除。18号公告进一步明确的土地价款的扣除方法：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。
（二）销项税
如果为小规模纳税人，新项目的纳税核算和老项目相同，前文已经进行分析。针对大多数房企达到一般纳税人标准的情况，作为新项目，企业没有选择权，只能按照一般计税方法计税，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。项目确认收入时，企业应按照11%的税率计算销项税，减去当期可以抵扣的进项税，计算出企业的应纳税额，然后扣除预缴税款，计算本期实际应缴纳的增值税。
（三）进项税
房地产企业开发过程中，涉及很多行业的很多成本费用，会取得不同行业不同税率的增值税进项税抵扣凭证，这也会成为房企营改增过程中比较难于操作的部分，下面结合房地产开发成本费用明细项目就可能在成本费用中产生的进项税抵扣项进行分析。
1.土地开发成本。前文已经说明，根据税法规定，企业取得土地支付的土地价款可以在销售额中扣除。
2.土地征用及拆迁补偿费。该项费用预计企业将会因为以下原因无法扣除进项税额：①不是向政府部门支付；②无法取得省级以上财政票据；③无法取得增值税专用发票。
3.前期费用。政府部门的配套费，因为无法取得扣除凭证而不能抵扣进项税。勘察费、策划费、设计费、咨询费等费用，按照《试点实施办法》规定属于现代服务业，税率6%，三通一平属于建筑业范畴，税率11%。
4.建筑安装工程费。该项支出在开发成本中占较大比例，能否取得相应的进项税抵扣凭证直接决定着企业税负的高低，应该引起财务人员的高度重视。
建筑安装工程，主要包括建筑工程和安装工程。主要涉及建筑安装、设备和材料采购。建筑安装工程税率11%，设备和材料一般税率为17%。《试点实施办法》规定，建筑服务如果采用清包工方式或者甲供工程方式，可以选择简易计税方法计税。税率为3%。这样看来，房地产企业将会面临一个选择：是选择大包方式取得建筑行业11%的进项税票进行抵扣，还是选择甲供工程方式，自行取得设备和材料按照17%税率、建筑服务按照3%征收率进行抵扣进项税，这需要企业根据项目实际情况进行测算，同时也是和建筑商博弈和协商的结果。
5.基础设施费。主要包括发生的水、电、燃气、通讯管网等费用。《试点实施办法》规定，有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。安装服务属于建筑服务，企业可以取得税率为11%的进项税票进行抵扣。
6.配套设施费。主要包括企业为项目配套建造的水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚、学校、会所等配套设施。这些设施建造涉及的增值税抵扣凭证与建筑安装工程费相似，可以参照执行。
7.开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员薪酬、办公费、开发利息支出、项目营销设施建造费等支出。房地产开发企业，一般贷款利息支出较多，在开发间接费用中占较大比重。但遗憾的是，《试点实施办法》做了明确规定：贷款服务产生的利息支出以及纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等相关费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。笔者觉得这是国家对房地产企业高负债率经营从税法角度的一个限制，鼓励企业稳步发展，降低风险，防止盲目负债扩张。
8.企业取得不动产的进项税抵扣。营改增后，企业在2016年5月1日后取得并在会计制度上按照固定资产核算的不动产或不动产在建工程，其进项税额可以自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年60%，第二年40%。但是不包括房地产企业自行开发的房地产项目。那是否意味着房地产企业就不能享受自建自用不动产抵扣进项税的规定呢？笔者认为，房地产企业如果想自建办公楼自用，应该在项目立项时就和自己的开发项目分开立项，并进行单独的会计核算，只要不定性为自行开发的房地产项目，是可以抵扣进项税的。
9.期间费用。包括销售费用、管理费用、财务费用。这些费用的进项税额的抵扣和其他企业相似，没有特殊之处。
房地产企业增值税管理办法篇2
这俩人此行有个前提背景，前不久，唐山市综合治税办公室派出调查组，深入企业对丰南耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、房产税、车船税、印花税等7个地方税种征管情况进行了调查，发现了地方税在征管工作中存在的一些弊端，其中，就包括上述房地产公司的欠缴问题。
调查发现，有些企业没有按规定缴纳耕地占用税和城镇土地使用税。这主要存在于以租或改变土地用途等违法占地行为的企业，比如：投资项目未批先建的企业；农业科技园区改变原占地用途，利用租赁的渔塘、苗圃及空闲空地搞商业开发活动的企业；风情园签订土地租赁合同后，开发蒙古包（餐饮）、跑马场等娱乐项目的企业…还有一些房地产开发企业少缴或者滞留契税。例如：从2013年2月起，不再允许房地产开发商代收代缴契税，但仍有公司有代收契税余额，没按规定上缴；达到土地增值税清算条件的房地产项目应进行土地增值税的清算，没进行清算；对回迁房建造支出、拆迁补偿费、回迁房开发成本这些应计算缴纳契税的事项没有计入，少缴税款。今天来我办公室的刘老板，就是因为他们公司开发的房地产项目，没有将回迁房开发成本计算缴纳契税。另外，有的企业自建房屋在工程成本中挂账，不缴或少缴房产税。像：房产开发企业的售楼处；企业投入使用的自建房屋；企业账面资产与实际资产不符等。
总体来看，存在这些问题的原因是多方面的。
近年来，一些地方政府下大力气推进产业转型，期望以此改善生态环境，拉动GDp快速提升。基于这种迫切发展愿望，有时政府在引进投资项目时，为了使投资项目尽快开工建设，在无建设用地指标的情况下，从农户手中征用耕地，采取预收地价款或以租的方式，转让给企业。由于建设用地未办理土地转让手续，相关税费也就不能按规定收取，导致了耕地占用税、城镇土地使用税的漏征、少征。地税部门对合法占地的征税管理还是比较规范的，建立了征管台账，依法对城镇土地使用税进行了征管，但在企业违法占地的税收征管上，地税部门没有引起足够重视，逐渐形成了有证征税、无证漏征或少征的税收征管状态。此外，国土与地税部门工作关系不协调，缺乏建设用地与税收征管的监控制度和信息传递工作规程，以至于地税部门不能及时准确的获得企业违法占地信息。地税部门对违法占地征管过程中有时做不到认真实地勘测，其实，即使认真进行了勘测，也只是征收土地使用税。因为地税部门不能准确界定违法占用的土地是否用来种植农作物，所以在未与国土部门沟通确认的情况下，地税部门就放弃了对耕地占用税的征收。
前段时间“任志强炮轰央视”的新闻，其实很能折射出另一个地方税种――土地增值税征收工作的现状。央视报道称自2005年1月1日至2012年12月31日，8年间全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿，华远董事长任志强连发7条微博从8个方面对央视报道进行了“炮轰”。有些房地产开发项目达到了土地增值税清算条件，但没有进行申报，主管税务机关也未要求进行清算，原因不外乎三点：一是土地增值税清算政策性强、时间长；二是清算审核工作对业务素质要求很高，在确认收入和扣除项目审核工作中，审核部门要担责任；三是就丰南来讲，地税部门已按2%预征了土地增值税，而2011年以后的房地产开发项目增值率又比较低，这个时候组织开展土地增值税清算有可能得不偿失。总的来说，土地增值税征收问题，还是清算工作本身的难度太大。
地方税日管问题很多，造成这种局面的诱因是多方面的，既有税法宣传教育的不到位，也有征收行为的不规范，又有各地税务部门以低税赋争税源的问题。目前征收的18个税种中，只有7个税种的收入完全归地方所有，但其收入占全部税收收入的比重较低，所以在征管工作中地税部门也就没有引起足够重视。地方经济正处于转型时期，在企业经济效益下降，流转税和企业所得税锐减的大环境下，地方税必将成为公共财政预算收入的重要来源，强化地方税征管工作已经势在必行。那么，强化地方税征管就需要有一个清晰的思路。
首先，要组织开展一次地方税的清查工作。以这次唐山市综合治税办公室调查为依据，对存在漏征、少缴税款的企业，督促地税部门追缴税款，在此基础上，组织财税、国土、住建等部门的业务管理人员，从宏观上对全区地方税征管漏洞进行分析，深入研究当前资产、资源与税收管理中普遍存在的问题，找出解决问题的方法和途径。制定地方税清查的实施方案，组织开展全区地方税收的清查，特别要对房地产企业的房地产开发项目进行检查，对符合清算条件的企业，要求其申报清算，以进一步公平税负环境。在清算过程中，对企业清算有困难的，可以委托中介机构进行清算，出具鉴证报告；对收入和扣除项目不能确认，资料不齐全的采取核定征收。通过地方税的清楚，要为强化地方税的管理奠定良好的基础。
其次，要建立财产税监控机制，进一步规范征管行为。财产税监控机制的实现，需要建立资产、资源管理部门与税收征管机构的双向监控制度和工作规程，促使资产、资源管理部门与税收征管机构每隔一定时期对企业用地、房屋计税数据进行分析、监控，及时处理发现的问题。
再次，要建立税收动态监控系统，督促有关部门及时做好信息反馈工作。强化对新增投资项目占地企业的监控，有目的、有重点地进行定向监控，堵塞征管漏洞，防止税收流失。在经济结构调整转型时期，有些企业抓住政府招商引资的心理，利用闲置资金，以投资项目的方式囤积土地，等待增值，这既会导致土地资源的浪费，也会阻碍地方经济的发展。那么，政府就有必要对在建和未建项目进行清理，对未批先建的项目，应缴未缴的税款及时追缴。同时，可以考虑对取得建设用地闲置或停工达到2年以上的项目，责令企业限期纠正，加快项目建设进度。
最后，在加强税收预测分析的基础上，强化税收征收质量的监督。要建立税收分析制度，采集财政、税务等部门的相关数据，对全区税收收入分行业、分税种定期进行测算分析，找出税收增减因素和存在的问题，提出改进税收征管的意见和建议，为政府制定税收计划提供参考资料。财政部门每年要组织对税务征管部门税收征收质量的检查，在检查过程中调取税收征管台账，按行业逐户分析税负，发现税负明显偏低的企业，由税务征管人员配合，延伸到企业进行重点检查，规范征收行为，提高税收的征收质量。
房地产企业增值税管理办法篇3
摘要随着改革开放更进一步的深入和人民生活需求的不断提高,房地产业得到了迅猛发展,增加了税收收入,其缴纳的税收总额在税收收入总量中的比重也日益增大。但由于房地产开发、销售周期长,多个项目滚动开发,成本核算隐蔽、复杂,交易手段多样化,房地产业出现税收问题仍然很普遍。本文通过房地产会计的实践和对现行有关房地产业税收法律、法规及规章的学习研究,综合房地产企业自身特点,现就房地产业涉及到税收问题进行一下剖析。
关键词房地产企业涉税问题原因策略
一、最容易出现的涉税问题
一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式,以房换地不记收入。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要,或是拥有土地一方的利益需要,房地产企业与拥有土地一方签订联合建房协议,建成房屋后用所建房屋顶上所换土地款,所换价值不按规定确认收入。
二是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记入往来账,使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金,或者将预收房款开具普通收据,不开具税务机关的预收商品房收款收据或发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款,在帐务处理上不做预收处理,或根本就另外记一套流水账,内部掌握,这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。
三是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业,开发前期资金投入大、资金短缺严重,而建筑安装工程在承接建安工程时,为了顺利拿到所招投标项目,经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象,房子建成后就以相应等值的商品房或门面抵建安工程款,只在与工程公司的往来账上记载,而不做相应的收入调整。
四是房地产企业以收据收取车库、杂物房、阁楼等售房款不记收入。国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办理产权登记时有规定,凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋不予办理产权登记。房地产开发企业开发商品房时一楼的杂物屋和顶层阁楼一般都未达到2.2米高度,部分车库也未达2.2米高度,在销售此类房屋时与购房者一般以合同形式约定使用年限。房地产开发商以不能办产权证为由,在售房时自制收款收据,将收取的金额挂“其他应付款”或干脆挪做“小金库”使用。
五是房地产企业通过代收各种“初装费”及基金不记收入。按现行房地产开发企业运作方式来看,房地产开发企业在收取售房款之外,还收取部分代收代付或代垫款顶:如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定,营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用,包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际没有取得代收代垫款项收入为由不记入收入。
六是虚增开发成本规避企业所得税和土地增值税。房地产开发由于工期长、投资大,很多工程要跨年度完成,造成收入与费用配比困难,成本不能及时结转。有的企业就钻这个空子,采用虚转成本或不及时结转销售收入的手段减少当年应纳税所得额。有的房地产企业自己提供“三大材”结转到房地产开发成本当中,在与施工企业进行工程结算时,让施工企业开发票时,包含自己提供的“三大材”款项,将这部分施工材料重复进入开发成本;更有甚者购买社会上的假发票列支开发成本。还有些房地产开发企业则与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本,多计成本。现行建筑安装企业的建安发票,主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法,只要缴纳营业税及附加,在开票“窗口”或税务所都能开到,少数地方把建安营业税及附加作为“引税”的重要渠道,这就为房地产开发企业规避缴纳企业所得税有了可乘之机。房地产开发商用支付3.3%营业税及附加的代价,就可以轻松的规避部分企业所得税和部分土地增值税。
七是故意拖延项目竣工决算和完工时间,钻政策的“空子”躲避清算土地增值税,有些房地产企业故意不达到土地增值税清算条件,拖延土地增值税的清算以达到占用和使用国家税款的目的;还有的房地产企业先将商品房转为固定资产,办理了房产证,等土地增值税清算完毕,再出售这些转为固定资产的商品房,从而规避了土地增值税。
八是有些房地产企业开发房地产项目之前和当地政府部门谈条件,要求在税收方面给与返还,得到的返还的款也不入账,而是入到房地产企业的账外账或者“小金库”,从而达到避税的目的。
二、涉税问题的成因
涉税问题作为一种社会经济现象,它的产生原因由来已久,动机也十分复杂。同样,造成房地产行业涉税问题的原因也是多方面的,既有房地产企业纳税人素质不高,纳税意识不强和房地产企业纳税人受利益驱动等自身原因;又有税收立法不够完善,税务管理存在漏洞和执法不到位、打击不严、惩处不力等等因素等客观原因。
原因之一:纳税意识淡簿。由于税收的严肃性和法律地位在相当多的纳税人心目中还没有真正形成,再加上税收制度不规范,客观上为各种逃避税收负担行为创造了条件。纳税人涉税问题被发现后,如果受到的惩罚很严重,可以弥补税制不足,但在我国有关税收征管的法律法规中,对各种违法犯罪行为的惩处力度不够,而且有关规定太灵活,很难对违法犯罪行为起到应有的威慑作用和制裁作用,纳税人行为存在一种示范效应。假设一个纳税人涉税问题没有受到惩罚或惩罚较轻,那么其他人就会效仿他的行为。在计划经济时期,人们受低收入、低消费的影响,绝大多数公民不必依法纳税,也没有依法纳税意识。社会主义市场经济的建立,人们开始富裕起来,才开始履行纳税义务。但一些唯利是图的经营者,为了获取高额利润,不惜损害国家利益,有的多开户头,隐瞒收入;有的做假账,对付检查,其主要目的就是逃避纳税。
原因之二:控管不细、管理不到位。目前,税务机关对房地产行业的具体情况了解仅仅是各种报表和合同,在每个环节还处于被动了解阶段,仅靠企业税源表、报表是不够的,各种深层次的房地产企业涉税问题还需要更深入的了解分析。税收管理也没有形成动态监控,从而形成征管漏洞和涉税问题的产生;也造成房地产企业普遍存在涉税问题。还由于地方保护主义和地方利益的存在,从而纵容了纳税人不依法纳税。
原因之三:惩处力度不够、打击不力。涉税问题达到一定程度说到底就是一种犯罪行为。我国刑法规定,偷税数额1万元以上偷税金额占应纳税款的10%以上,或者纳税人偷税被税务机关给予两次行政处罚又偷税的,可能处三年以下有期徒刑或拘役。然而,在现实生活中,税务机关对这类问题追究刑事责任的很少,使许多房地产企业存在蒙混过关的侥幸心理,有的甚至更加胆大狂为。总之,惩罚的板子打不到“自然人”身上,涉税问题的状况必然难以遏制。
原因之四:税收制度不够完善,执法刚性不足。我国税收制度的不够规范、完善,客观上为各种规避税收负担行为创造了条件。如税法对不及时竣工决算的行为,怎样处理没有明确;税制中税收的优惠过多过滥等,使纳税人利用这些税制漏洞少缴或不缴税款成为可能,而且很难被发现。同时,由于税收执法刚性不足,可操作性差,现行税法惩罚手段单一,大量欠税得不到及时有效清理,税务机关履行税收保全、强制执行等职责困难很大,加上条件的限制,对一些偷税案件取证困难,不能及时移送司法机关立案处理。有些移送的案件也因种种原因,最终不了了之,使税款不能及时足额入库。加之现在涉税问题手段更加隐蔽,“抗查”能力不断增强,难以给涉税问题者以及时严厉的打击,从而在客观上助长了涉税问题者的嚣张气焰。
三、税务机关应对策略
遏制房地产业涉税问题的产生,是提高房地产税收收入的有效手段。因此,税务机关应采取各种措施,建立适应新形势发展的税收机制,在税法宣传,税收征管,税务稽查,惩处力度,健全制度等方面狠下功夫。
一是加大税法宣传力度。税务机关应采取多种形式,广泛深入地开展税法宣传,增强纳税人自觉纳税的意识。要及时发现和宣传以法纳税的先进典型,用典型激励以法纳税。同时,应对查处的涉税问题的大案要案,要依法进行严肃处理,并公开“曝光”,以案释法,以起到警戒纳税人的作用。要大力宣传税收取之于民用之于民,社会主义的公益事业、国家和城市的重大建设离不开税收,所以要激励纳税人积极依法纳税。同时,税务机关要建立协税护税网络,建立投诉举报网点,积极举报涉税问题者,健全和完善对检举、揭发报涉税问题者的奖励机制和保密制度,为查处涉税问题营造良好的执法环境。
二是建立与政府各部门的信息联系渠道,加强与政府的国土、建设、规划、房产交易等部门的工作联系,定期进行工作信息交流,及时掌握企业土地转让、项目立项、房产销售等情况,在项目开始时就建立健全档案资料:房地产项目立项批复,土地规划许可证,建筑规划许可证,建筑工程占地规划许可证,开工报告,建筑承包合同,参入开发单位名称、地址、联系方式及相关协议,资金来源等等,及时掌握项目的投资、开况,督促企业及时办理税务登记,按规定办理各项纳税申报。
三是实行房地产企业税收全过程监督。房地产开发历经选址、立项、开工、竣工、验收、销售等多个环节,对房地产开发的整个过程能否做到全程监管,关系到能否确保房地产税收的问题。因此,税务机关除要加强对房地产税收的征收外,还对房地产开发的全过程实施有效的监管,定期不定期地对房地产企业已售项目进行现场监控经常到售楼处实地调查,掌握第一手资料,这样也会使房地产企业感到税务机关的监管程度,也不敢出现涉税问题。
四是规范房地产企业会计核算行为。要求房地产企业严格按照行业会计制度进行会计核算,为实行查帐征收打好基础。对存在“编造虚假销售合同多转成本”现象、“共同费用”帐户,不按照权责发生制和配比原则确定收入结转成本以及分摊费用的企业,进行重点稽查。同时要加强“预提费用”审查核实工作。税务机关在企业报批时即进行核实,避免虚报“预提费用”情况的发生。
五是加大稽查力度,认真审核成本结转,对可疑的原始单据进行实地调查、调查,对违法行为进行严肃查处,强迫其吸取教训,改正错误。同时要加强对房地产企业应缴税款核定工作,成立“核定税款小组”,对存在“低价售房”等情况等按照规定进行核定,督促房地产企业按规定依法纳税。
房地产企业增值税管理办法篇4
一、组织收入工作
今年以来，税政工作继续以组织收入工作为中心，在依法治税的前提下，深入挖掘政策潜力，大力加强税政管理，保证了各税种收入任务的圆满完成。
一是加强各税种的管理，保证各税种收入的稳定增长。年初，我们就提出了各税种收入每月必须较同期有所增长的目标，每月对各税种的收入情况进行监督和分析，采取多种措施，狠抓薄弱税种、薄弱环节的征收管理，保证了各税种收入的大幅增长，截止11月，有五个税种增幅居全省第五，其中多个税种增幅居全省第一。
二是加强税源管理，抓住组织收入工作的重点。今年，我们进一步转变观念，切实重视对重点税源的监控。在企业所得税方面，对年纳企业所得税100万元以上的10家企业进行重点监控，掌握重点税源企业的纳税情况，分析税收增减变化原因，有针对性的开展管理工作，着力解决纳税大户的税收问题,共到济钢、豫光、沁北电厂、奔月集团、xx煤业等企业，就有关税收政策进行辅导几十次，得到普遍好评。10家重点税源企业共入库企业所得税万元，占全市企业所得税总收入的%。个人所得税方面，继续加大和完善了对全市50家重点扣缴义务人和100家重点纳税个人的管理和监控，保证了个人所得税的大幅增长。
三是加强新税收增长点的管理。结合我市情况，对发展形势好，税收增长潜力大的行业，采取措施加强税收管理。如针对我市重点工程、重点项目固定资产投资规模加大，加强建筑营业税的管理；针对煤炭行业、电解铅等行业经营形势的好转，加强企业所得税的征收管理；针对企业改制股金分红的增多，加大对个人所得税的征管等，切实将税收增长点转化为地税税源。
二、税收政策贯彻落实工作
200x年，我们坚持依法治税原则，认真落实国家税收政策，加强对各基层地税部门的业务指导，充分发挥税收政策的职能效用，保证了国家各项税收政策的贯彻执行。
一是落实再就业税收政策。贯彻落实再就业税收政策是一项长期性的工作，我们牢固树立大局意识，积极与劳动保障部门协调，通过电视、政府网站、全市大会等多种形式广泛宣传再就业税收优惠政策，举办再就业政策培训班，使每一位下岗人员了解有关政策，为纳税人提供优质服务。全市没有发生一起因再就业政策落实不到位引起的下岗人员上访案件，保证了社会稳定。
二是落实企业改组改制有关政策。今年，我们按照省委、省政府《关于进一步深化国有企业改革的决定》、《河南省地方税务局关于支持国有企业改革的意见》和《xx市地方税务局支持国有企业改革的意见》，落实了关于企业改组改制和股权投资、合并分立、债务重组等税收政策，有力地支持了企业经营机制的转变和现代企业制度的建立，得到了市政府的充分肯定。
三是落实经济结构调整和优化有关政策。认真落实国家有关第三产业、高新技术企业、科研单位、农口企业、金融企业、资源综合利用企业、校办企业等税收优惠政策；认真办理企业税前扣除财产损失、弥补以前年度亏损等涉税审批事项，促进了经济结构的优化、环境的保护，消化了企业的部分包袱。
四是落实科技投资和创新有关政策。认真执行国家关于企业技术改造国产设备投资抵免企业所得税的政策；对企业发生的技术开发费实行加计扣除等等。这些政策的正确执行，有力地推动了我市企业的技术投入、技术升级，拉动了市场需求，服务了科研体制改革的深化。
五是落实城镇化建设有关政策。狠抓了重点城镇的组织收入工作，为重点镇建设提供了充足的财力保障，积极兑现重点镇纳税人的优惠政策，支持乡镇企业的经济发展，加强了重点城镇税收的执法监督，促进文明执法。
据统计，200x年度，我局共计审批各类政策性减免税万元，其中：国产设备投资抵免所得税1767万元；为213户下岗失业人员办理再就业减免税55.8万元；办理税前弥补亏损592万元，审批税前扣除资产损失金额1310万元。
三、税种规范化管理工作
我们牢固树立税收管理精细化、科学化的理念，加大分行业分税种管理力度，进一步提高了规范化管理水平。
（一）以年度纳税申报工作为重点，企业所得税汇算清缴成效显著
1-4月份，全市上下将200x年度企业所得税汇算清缴做为工作重点，认真贯彻落实《企业所得税汇算清缴管理办法》，结合我市实际，采取有力措施，市局除成立汇算清缴工作领导小组，召开专门会议安排布置汇算清缴工作外，制定了《200x年度企业所得税汇算清缴工作方案》和《xx市地方税务局关于明确企业所得税减免税审批有关问题的通知》等有关业务政策和工作安排的多个文件，并对汇算清缴全过程进行监控，注重汇缴前的宣传发动、汇缴中的政策辅导、汇缴后的审核统计，使汇算清缴工作做到有组织、有制度、有落实，保证了汇算清缴工作的成效，企业共自核审增应纳税所得额2576万元，审增所得税848万元；审减亏损2121万元。重点检查企业15户，共查增应纳税所得额46.4万元，查补企业所得税15.3万元，罚款10.5万元，合计25.8万元。共2页,当前第1页1
（二）牵头做好了货运业税收管理
今年以来，根据总局和省局制定的货运业管理规程，和征管、发票、信息中心紧密配合，明确职责，搞好协调，货运税收管理进一步规范。一是加强对货运业纳税人的日常税收管理。继续加强代开票纳税人的认定和审核工作，严格落实总局的“三个办法，一个方案”，规范管理，逐步完善货运业营业税的税收管理工作。二是加强和国税部门的协调联系。落实联席会议制度，做好信息数据的汇总、上报工作。三是针对纳税人借证开票的现象，制定了单车月开票最高限额，保证了货运业的税收秩序和税款的足额征收。全年共入库道路货运税收1713万元。较同期增收增长1.2倍。
（三）切实加强煤炭行业的税收管理
根据省局关于加强煤炭行业税收管理工作的会议精神，针对我市煤炭行业税收管理的现状，市局高度重视，一是成立煤炭行业税收
专项整顿领导小组，和税政、征管、稽查等部门人员组成的督导组，明确工作任务，督查工作进展。二是紧紧依*政府，加强部门配合。先后多次与克井镇、邵原镇、下冶乡党委、政府结合，取得公安、煤管、工商等有关职能部门的支持与配合，形成了当地政府牵头抓、有关部门横向联系、单位内部纵向配合、齐抓共管的控管网络。三是全面调查，合理调整税负。成立了两个税源调查小组，先后两次对全市34家小煤炭生产企业开展调查，逐户调查核实各小煤炭企业的产量、销量、价格、成本等情况，并根据小煤矿的设计年生产能力、地质结构、开采条件、用电量、市场行情等情况，对各小煤矿税收定额进行重新调整。四是强化基础管理，完善征管措施。对所有煤炭生产企业逐户建立了征管档案，专人管理，定期上报税收征管情况和税款入库情况。并实行“阳光办税”，对核定征收的小煤矿公开核定产量和税额，增加办税透明度，自觉接受社会监督。通过对煤炭行业的专项整治，进一步规范了税收秩序，保证了税款的足额征收，全年煤炭企业共入库地方各税3237万元，同比增长117。9%。
（四）规范房地产企业税收管理
针对我市房地产投资热潮，我们采取措施加强了该行业的税收管理。一是加强开发项目的户籍管理。对全市所有房地产开发项目进行普查登记，建立管理档案，详细收集和登记每一开发项目的立项报告、开工日期、开发面积、有关证照、合同及纳税情况，并定期由管理人员深入现场进行核实，全面掌握企业的经营情况，杜绝虚假申报。二是加大税收政策宣传力度。4月份，市局召开了全市房地产企业管理工作会议，会议重点讲解了房地产开发企业所得税、土地增值税、营业税等相关政策，并将房地产企业所得税核定征收办法、土地增值税征收管理办法和转让房地产营业税等管理办法进行系统讲解，将政策宣传到每一个纳税人，争取他们的支持和配合。三是严格执行土地增值税核定征收和预征制度。对房地产开发企业的土地增值税征收方式进行鉴定，企业在申报销售不动产营业税时，必须同时按核定征收率或预征率申报缴纳土地增值税，保证了土地增值税的足额征收，截止11月共入库土地增值税36万元，较上年增长1700％。四是从严界定企业所得税征收方式。对全市房地产企业所得税征收方式进行全面鉴定，对核算达不到要求的，一律实行核定征收，预征所得税。通过整顿工作，规范了房地产税收管理秩序。
（五）强化房产税、土地使用税的管理
今年，我们在继续抓好行政、事业单位、私人出租房屋房产税、土地使用税管理的基础上，着重对两税的征收范围和土地使用税税额标准进行了调整。一是针对我市市区范围的扩大和各建制镇发展的日新月异，与政府联系，对市区范围和各建制镇政府所在地镇区范围进行重新明确，确保将所属范围内企业全部纳入两税征收范围。二是根据我市经济发展及城市规模的扩大，在调查测算的基础上，拟订了土地使用税税额标准调整的方案，提请市政府按程序报省局批准后，通告全市执行，为确保今年土地使用税大幅增长打下了基础。三是从税源基础工作入手加强管理。根据重新调整的征收范围和税额标准，建立多级税源数据库。对应税房产原值、应税土地面积、应纳税额等情况登记造册，并通过微机建立税源数据库，实行动态管理；四是在申报期内，对纳税人申报资料，对照新标准进行逐户审核，严格把关，保证企业正确申报缴纳税款。通过以上措施，今年房产税共完成万元，增长％，土地使用税共完成万元，增长％。
（六）抓好涉外税收管理。一是加强重点税源管理不放松。对移动公司形式多样的收入项目，以及永坚房地产公司预收房款及其他收入加强监管，尽量保证收入的整体上升。二是加强对个人所得税、印花税、土地增值税等一些小税种的日常征管，确保各税应收尽收。三是对联通公司新增涉外业务及时纳入税收管理，确保涉外收入任务的圆满完成。今年共入库涉外税收万元，较上年增长%。
四、调查研究工作
今年以来，我们紧密结合地方税收征管工作实际，有针对性地开展了一系列税政调研活动，3月份和计会科结合对全市今年税源情况进行了全面调查，并对全年税收收入进行了较为客观的预测。4-5月份开展了营业税普查，6月份开始在全市范围内开展了车船使用税税源普查和房产税、城镇土地使用税税源调查及数据库建立工作，8月份对福利企业税收政策执行情况展开专题调研，通过调研，掌握了大量的第一手资料，发现了政策执行方面存在的问题，对今后加强税收管理和政策的修订提供了依据。
房地产企业增值税管理办法篇5
关键词：房地产；增值税；预缴
本次全面推开营改增，相关文件规定了四种税款预缴情形，分别为纳税人转让异地不动产、异地提供不动产经营租赁服务、异地提供建筑服务以及房地产开发企业以预收款方式销售房地产。其中，房开企业预缴增值税在时间、地点、发票开具、会计核算等方面均有其特殊之处，笔者针对这几个问题谈谈个人粗浅的看法。
一、为什么要预缴
房开企业的经营特点和产品特性决定了其现金流量具备较大的不均衡性，房开企业的产品销售大多采取预售方式，在产品尚未完工即可取得预收款项。在营业税税制下，房开企业的营业额不存在差额事项，其应交营业税是可以提前确定的，因此营业税条例及其细则规定，房开企业收到预收款时即发生营业税纳税义务，应开具发票并进行纳税申报。增值税应纳税额的确定较为复杂，与纳税人的进销项金额乃至进销项的发生时间均有密切的关系。因此，本次全面推开营改增将房开企业的纳税义务发生时间延后到不动产的交付阶段，收到预收款不再作为纳税义务发生时间。
从现行财政收入体制来看，将房开企业的纳税义务发生时间延后，将导致税收收入时间滞后。为保证税款均衡入库，保持现行财政体制基本稳定，《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号文）以及《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称18号公告）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待实际纳税义务发生后进行纳税申报时，已预缴税款可以抵减纳税人当期的应纳税额。
二、未按规定预缴有什么样的后果
18号公告第二十八条规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、四十条、六十四条和六十八条的规定，纳税人未按期进行纳税申报和缴纳税款，将面临如下风险：
其一，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金，逾期仍未缴纳的，经县以上税务局（分局）局长批准，税务机关可以采取下列强制执行措施：
（一）书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款；
（二）扣押、查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产，以拍卖或者变卖所得抵缴税款。
税务机关采取强制执行措施时，对未缴纳的滞纳金同时强制执行。
其二，纳税人不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
其三，纳税人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除采取上述强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
笔者理解，所谓的“未按规定预缴税款”，至少应包括未按规定时间预缴税款、未按规定地点预缴税款以及未按照规定计算方法预缴税款等情形。
三、怎么样预缴
（一）预缴的税种
房开企业收到预收款，除需要预缴增值税外，根据附加税费相关法规以及《财政部国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》（财税〔2016〕74号）的规定，城建税、教育费附加、地方教育费附加等附加税费以实际缴纳的增值税为计税依据，以增值税的缴纳地点为缴纳地点，因此房开企业在预缴增值税税款时，应以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。
（二）预缴的时间
18号公告第十二条规定，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款；第二十一条规定，小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
根据以上规定，一般纳税人当月取得多笔预收款，应在次月申报期合并预缴税款，小规模纳税人本季度取得多笔预收款，可在季度满次月申报期合并预缴税款。
本期取得预收款，只要未在下一个申报期预缴税款即属于“未按规定预缴税款”情形，这一点与建筑业6个月的缓冲期规定差异较大，房开企业应特别注意。
（三）预缴的地点
关于房地产企业预缴增值税的地点，除36号文附件二第一条第（十）款第2项规定“一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报”外，18号公告关于房地产开发企业预缴增值税的地点均规定为“主管国税机关”。
对于“主管国税机关”，存在两个不同的理解，一是房地产项目所在地的“主管国税机关”；二是房地产开发企业机构所在地的“主管国税机关”。
从房开企业的经营模式看，大体上可分两种，一是项目公司模式，也就是在项目所在地成立独立的项目公司，由项目公司承担房地产项目的开发工作；二是项目部模式，即房地产开发公司成立相应的项目部，负责具体的项目开发业务，但相关手续及涉税事务均由公司本部承担。
项目公司模式下，项目公司机构所在地与房地产项目地在同一县市区，“主管国税机关”不存在歧义，应为项目公司机构所在地主管国税机关。项目部模式下，房地产开发公司机构所在地与房地产项目有可能不在同一县市区，“主管国税机关”就存在不同的理解了。
笔者认为，从保证现行财政体制基本稳定这一原则出发，房开企业的预缴地点宜定为项目所在地主管国税机关。江西省国税局在2016年8月18日的营改增问题解答（九）中也提到，按照总局有关会议精神，“主管国税机关”为房地产项目所在地的主管国税机关。
（四）预收款的范围及预缴税款的计算
在期房销售过程中，房开企业自购房者收取的款项可能包括多种类型，如首付款、按揭款、全款、定金、订金、意向金、诚意金、认筹金、Vip会员费等。根据目前全国各地税务机关掌握的口径，只有房款（含首付款、按揭款、全款）和合同成立签订之后的定金属于预收款的范围，其余款项均不属于价外费用，不需要作为预缴税款的基数。
一般纳税人采用一般计税方法，预缴税款按下式计算：
应预缴增值税=预收款÷（1+11%）×3%
小规模纳税人及一般纳税人采用简易计税方法，预缴税款按下式计算：
应预缴增值税=预收款÷（1+5%）×3%
纳税人应预缴的附加税费，按下式计算：
应预缴城建税=缴纳的增值税×城建税税率或教育费附加征收率
房地产项目所在地在市区的，城建税税率为7%；所在地在县城、镇的，城建税税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，城建税税率为1%。
教育费附加和地方教育费附加征收率全国统一为3%和2%。
（五）预收款的发票开具
购房者预交房款后，在办理银行或者公积金贷款时，贷款方通常需要购房者提供发票作为凭证。根据政策规定，房开企业预收款时尚未发生纳税义务，而发票开具又是纳税义务触发的条件之一，因而预收款如何开具发票就成为一个难题，各地之前规定不一，房开企业无所适从。
《关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）明确了这一问题的解决方案：
纳税人首先将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11），升级后开票系统中会新增6“未发生销售行为的不征税项目”编码，该编码下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”子编码。收到预收款时，房开企业只能开具增值税普通发票，在开票系统内选择602编码，发票税率栏填写“不征税”即可。
开具“不征税”普通发票后，不需要进行纳税申报。实际交房后，如购房者需要带税率的普通发票或者专用发票，房开企业应收回原“不征税”发票进行冲红，然后再重新开具，并于次月申报期进行纳税申报。
（六）已预缴税款的抵减
根据18号公告相关规定，房开企业预缴的增值税税款，可以凭完税凭证在纳税义务发生后的增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。现在的问题是，不同计税方法、不同开发项目的预缴税款与应纳税额可以综合抵减吗？
笔者认为答案是肯定的，理由有三：
其一，从政策层面看，18号公告第十四条、十五条、二十二条明确规定纳税人预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，并未提到不同计税方法，也未提到不同开发项目，法无禁止即可行。
其二，从技术层面看，已预缴税款的抵减，是通过填报增值税纳税申报表实现的。申报表主表第19栏“一般计税方法应纳税额”，加上第21栏“简易计税方法的应纳税额”，得出第24栏“应纳税额合计”，然后抵减第28栏“分次预缴税额”，最终确定第34栏“本期应补（退）税额”。而“分次预缴税额”数据来源于附列资料（四）的第四行第四列，这一数据是不区分计税方法的。
其三，从理论层面看，预缴的税款是纳税人真金白银的现金流出，而且是提前流出，设置预缴环节本身已经牺牲了纳税人的利益，再规定分计税方法乃至分项目抵减应纳税额，于情不忍，于理不合。
因此，同一纳税人的不同开发项目，无论其计税方法为何，无论预缴的项目是哪一个，纳税人已预缴的增值税税款，在纳税申报时均可综合抵减其当期应纳税额。
四、预缴的会计处理
房开企业预缴税款的会计处理，要解决两个关键问题，一是预缴的税款计入哪一个会计科目，二是纳税申报时已预缴税款如何抵减。以下根据《关于征求意见的函》（财办会〔2016〕27号），以案例的形式，探讨下房开企业预缴税款的会计处理。
案例：a房地产开发公司注册地位于北京市朝阳区，该公司为一般纳税人，目前共有甲乙两个开发项目，均选用一般计税方法。
（一）甲项目位于北京市朝阳区，尚处在建阶段，已取得预售许可证，2016年10月预售款收入5550万元。
1.10月收到预收款时：
借：银行存款5550万元
贷：预收账款5550万元
根据购房者要求，向其开具税率为“不征税”的增值税普通发票。
2.11月申报期向朝阳区主管国税机关预缴增值税时：
借：应交税费―预缴增值税
150万元（5550÷1.11×3%）
贷：银行存款150万元
3.同时向朝阳区主管地税机关预缴附加税费：
借：应交税费―应交城建税
10.5万元（150×7%）
―应交教育费附加
4.5万元（150×3%）
―应交地方教育费附加
3万元（150×2%）
贷：银行存款18万元
甲项目已预缴的150万元增值税，可以抵减a房地产公司的增值税应纳税额，预缴的附加税费应在资产负债表日结转至“营业税金及附加”科目。
（二）乙项目位于北京市昌平区，为现房，建筑面积10万平方米，取得土地使用权支付的土地价款31080万元，该项目发生建安等费用对应的进项税额980万元，取得合规扣税凭证并已按规定申报抵扣。2016年10月共销售230套，建筑面积2万平米，预售收入97680万元，2016年12月交房120套，对应的建筑面积1万平米，结转收入48840万元（含税）。
1.10月取得预售收入时：
借：银行存款97860万元
贷：预收账款97860万元
2.11月申报期向昌平区主管国税机关预缴增值税时：
借：应交税费―预缴增值税
2640万元（97680÷1.11×3%）
贷：银行存款2640万元
3.同时向昌平区主管地税机关预缴附加税费（略）
4.12月交房确认收入及销项税额时：
借：预收账款48840万元
贷：主营业务收入44000万元
应交税费―应交增值税（销项税额）4840万元
5.计算扣除土地价款
当期允许扣除的土地价款=（1万平米÷10万平米）×31080万元=3108万元
允许抵减的销项税额=3108万元÷1.11=308万元
借：应交税费―应交增值税（销项税额抵减）308万元
贷：主营业务收入或主营业务成本
308万元
6.2017年1月申报期申报纳税
应纳税额=销项税额-销项税额抵减-进项税额=4840-308-980=3552万元
已预缴增值税=甲项目已预缴增值税+乙项目已预缴增值税=150万元+2640万元=2790万元
本期应补税额=3552-2790=762万元
应补城建税：762×7%=53.34万元
应补教育费附加：762×3%=22.86万元
应交地方教育费附加：762×2%=15.24万元
7.结转未交增值税：
借：应交税费―应交增值税（转出未交增值税）3552万元
贷：应交税费―未交增值税
762万元
应交税费―预缴增值税
2790万元
8.月申报后上交增值税及其附加：
借：应交税费―未交增值税762万元
―应交城建税53.34万元
―应交教育费附加22.86万元
―应交地方教育费附加15.24万元
贷：银行存款853.44万元
参考文献：
[1]财政部国家税务总局.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税〔2016〕36号）.
[2]财政部国家税务总局.关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知（财税〔2016〕74号）.
[4]国家税务总局.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）.
房地产企业增值税管理办法篇6
关键词：房地产业；营改增；稳健发展
中图分类号：D920.4文献标志码：a文章编号：1002-2589（2016）06-0118-02
营业税征税对象主要以第二产业和第三产业为主，包括交通运输业、建筑业在内的九大行业。营业税纳税人在生产经营过程中可能会购进大量的货物，而有些货物属于增值税征税范围，在流转过程中已经缴纳增值税，但由于购进货物的企业是营业税纳税人，货物中所含进项税额不能转出，致使营业税纳税人承担了营业税和增值税的双重税收负担[1]。另外，也正是由于营业税没有实行抵扣制度，造成了增值税纳税人无法抵扣外购劳务的现状。
一、我国房地产业建筑行为营改增的历史沿革
在1994年的分税制改革中，中国的货物劳动市场税收体系中实施了增值税和营业税两大流转税并行的格局。增值税以货物和劳务的增加值为税基，采用在征收销项税时逐环节抵扣进项税的方式，促使税款随商品或劳务交易向下转移，由商品或劳务的最终消费者承担全部税款[2]。
2011年11月16日，作为结构性减税的一项重要内容的增值税扩围试点文件出台。“营改增”是继2009年增值税转型消费型增值税后，我国税制改革进程中的又一个标志性事件。根据国务院《营业税改征增值税试点方案》，规定从2012年1月1日起，上海市交通运输业携6个部分现代服务业率先起航，开启我国第二次大型税制改革[3]。自2011年11月16日《营业税改征增值税试点方案》（财税[2011]110号）文件出台，将建筑业纳入了“营改增”的改革范围中后，四年过去了，增值税扩围试点先后将交通运输业与六项现代服务业试点扩展到全国和将铁路运输与邮政服务业纳入试点范围，我们可以看到房地产业营改增也指日可待。
二、现存营业税税负问题对房地产企业建筑行为的影响
（一）现存营业税税负问题对房地产企业建筑行为的影响
房地产的建筑安装阶段位于房地产行业产业链条中的第一环节，我国《营业税暂行条例》第五条对我国建筑业的营业税征收情况做了明确规定。现阶段我国对其按建筑业税目来征收营业税，适用税率为3%。建筑业营业税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内提供建筑安装工程作业劳务的单位和个人。若单位和个人所进行的建筑安装工程有进行对外分、转包的，则分、转包者负有纳税义务，而总承包者负有代扣代缴义务。一般而言，营业税的计税依据是指纳税人的营业收入。因此，建筑业的计税依据是纳税人收取的全部工程价款和价外费用。但针对纳税人的分包行为，其计税依据则为纳税人收取的全部工程价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额作为营业额。另外，针对单位和个人自建自用的行为，当前我国营业税制度并没有将该行为纳入营业税征收范围。但若单位和个人出售其自建建筑物的，其自建行为视同营业税应税行为。
（二）我国房地产企业建筑行为营业税制度存在的问题
1.重复征税现象严重
现阶段我国房地产业营业税制度中最为突出的问题就是重复征税问题。在房地产业链条的最前端，也就是建筑安装行为当中就已经出现了重复征税的现象。由于我国建筑安装业适用于营业税，因此这就意味着在房地产建造阶段所发生的可作为进项税抵扣的部分无法抵扣。在建筑安装阶段，建筑安装企业施工时所购买的建安材料已包含了增值税，然而这部分增值税在其后的销售或出租环节中均不能进行抵扣，使得这部分增值税只能作为建安成本的一部分沉淀在其后的房地产价格中，在房地产销售或出租时被再次征收营业税[4]。在这一阶段中，如果将对建筑业征收的营业税改为增值税，并落实发票抵扣制度，那么建筑企业便可将其购买的建安材料中包含的增值税进行抵扣。此外，虽然当前我国营业税政策对于单位和个人的自建自用行为实行免税处理，但由于单位和个人购买的建安材料中已包含增值税且无法抵扣，因此实际上单位和个人的自建自用行为也承担了部分税收负担。将建筑业纳入增值税征税范围，且对自建再销售的行为征收增值税，则单位和个人购进的建安材料中包含的增值税可以进行抵扣。可见增值税制度有利于消除房地产行业中的重复征税问题。
2.增值税抵扣链条中断
增值税制度最大优点在于环环抵扣，避免了重复征税。我国增值税和营业税两税并存的流转税制度使得增值税抵扣链条中断[5]。具体表现在以下三个方面：一是增值税的应税行业在购进营业税应税服务时，购进物已经缴纳的税款不允许抵扣，使抵扣中断。二是从营业税应税行业在购进增值税应税产品或劳务时，购进物已经缴纳的税款不允许抵扣，使抵扣中断。三是从产业整体流程的角度，由于处于产业链条的不同位置的企业既可能属于增值税应税企业，也可能属于营业税应税企业。增值税抵扣链条的中断对房产企业建筑行为的负面影响较大。一般而言，企业购进大量建筑材料或配件，但作为营业税纳税人，无法取得增值税专用发票。根据建筑业的营业税计税依据的规定按其营业收入计征。对房地产企业而言，增值税抵扣链条的中断导致计算建筑业营业税的税基时，除建设方提供的设备外，实际上还包括如原材料、动力价款和其他物资等。增值税抵扣链条的中断导致行业流转税税负加重。
三、房地产业建筑行为营业税改征增值税难点分析
（一）进项发票难以获得
建筑行为税负的增减，关键在于企业是否有足够的符合规定的进项发票抵扣销项税额。我国房地产企业建筑行为的成本费用主要有人工费、材料费、机械租赁费及其他成本费用，但是在企业进行增值税核算时，有很多成本无法进行抵扣：（1）由于行业具有劳动密集型特点，其人工成本占总成本15%―35%，但这部分人工成本特别是劳务分包成本由于难以取得发票不能进行抵扣；（2）房地产业会经常有大型项目的建设，高额的贷款使利息费用巨大，但由于无法取得发票也不能抵扣；（3）其他间接成本如水、电、气、临时用地拆迁补偿和青苗补偿等费用也均不能获取进项发票。而且，就连税法规定的可以进行抵扣的原材料和机器设备的购买也因为建筑行为过程复杂导致某些进项发票的获取不易，使得税负很有可能明显升高。
（二）纳税时间不稳定
按照我国《营业税暂行条例》第12条规定：建筑业营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得营业收入款项凭据的当天。此外，针对建筑行为中通常采取预收款这一情形，《营业税暂行条例》及其实施细则对其纳税义务发生时间予以明确规定：纳税人提供建筑业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。由于房地产施工周期一般较长，项目前期投入高，回报低。如果按照营业税规定的纳税时间征收增值税，则在项目施工前期，存在原材料等进项税额抵扣高于销项税额的情况，致使企业几乎没有税收可以上缴；而项目后期，纳税人有大量销项税额，但可抵扣的进项税额少，加重企业的税收负担，也不利于税款均衡入库。
四、我国房地产业营改增的改革路径探索
（一）基于税负公平的角度
由于在之前增值税扩围试点的实际运行当中，交通运输业的一些企业出现税负不降反升的情形，为了避免给纳税企业造成这样的恐慌心理，政府可以出台“营改增”过渡时期的扶持政策，辅助因新老税制转换而实际税负增加的企业，做好衔接，成功过渡。
首先，在过渡时期，对于实施“营改增”以前享有税收优惠政策的企业，改革后应继续享受。对实行增值税以前已完工但尚未结算的项目，可依照工程结算收入按原建筑业营业税率3%以简易办法征收增值税，不进行进项税额抵扣。对营改增过渡期间的在建工程项目，则可分段征收增值税：对营改增以前已完工而未结算工程款项的部分项目，按照3%以简易办法征收增值税；对营改增以后的部分项目按照适用税率计算销项税额，并合理进行进项税抵扣。这样的规定，让施工企业可按原工程合同规定进行生产经营，维持原有的计量、计价方式，不影响建筑合同双方的利益。
其次，政府在“营改增”时期应该拨出专门的财政资金，对于实际税负增加的企业给予政府亏损补贴，达到几乎每户企业利益都不受损的目的。但在扶持资金的申请和审核上，政府及机关工作人员一方面要做好拨放扶持资金的宣传工作，让更多税负上升的企业能够知道政府这项政策，进行申请，减少自己企业的税收负担[6]。另一方面要做好税负上升企业申请的审核工作，避免出现非扶持对象申请的现象。另外，针对部分企业专门设立的补贴，机关工作人员应当保持高度的责任感与先进性，杜绝“寻租”腐败行为的出现，减少企业之间竞争不公平性。
（二）基于效率原则的角度
税收效率原则包括税收的行政效率和税收的经济效率。税收的行政效率是指以征管成本最小化。税收的征管成本包括征税的行政费用和纳税者的奉行纳税费用。而税收的经济效率是指税收引起的无谓损失最小化，税收对纳税人的经济行为和决策的扭曲最小化。根据经济学原理，征税会扭曲人们的经济行为，造成税收上的无谓损失。
在房地产业建筑行为“营改增”的过程当中，一方面，应提高税收征管人员的职业素养和能力，各级税务主管部门应积极配合和适应营业税改征增值税这一改革举措，组织机关工作人员参加增值税纳税辅导学习，宣传增值税税收征管办法。营业税改征增值税的改革，应由国家税务总局统一部署，制定改革试点的征管办法，印制建筑业增值税专用发票，并细化各级税务机关的相关征管义务和具体实施细节。税务机关应提高税收征管办事效率，实现行政费用最省。
另一方面，税务主管部门应积极组织试点改革企业参加增值税纳税培训，学习调整与增值税改革相关的财务管理方法，使企业提前做好增值税相关业务的知识储备和实际操作技能的培训，确保能够对增值税发票的相关会计处理方法进行熟练的运用、填写增值税纳税申报表，避免因不了解政策而使企业面临财务风险，实现纳税人纳税成本最低。
参考文献：
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[4]涂京骞.房地产税立法与改革的基本框架及原则[J].税收经济研究，2014（3）：42-47.
房地产企业增值税管理办法篇7
一、组织收入工作
今年以来，税政工作继续以组织收入工作为中心，在依法治税的前提下，深入挖掘政策潜力，大力加强税政治理，保证了各税种收入任务的圆满完成。
一是加强各税种的治理，保证各税种收入的稳定增长。年初，我们就提出了各税种收入每月必须较同期有所增长的目标，每月对各税种的收入情况进行监督和分析，采取多种措施，狠抓薄弱税种、薄弱环节的征收治理，保证了各税种收入的大幅增长，截止11月，有五个税种增幅居全省第五，其中多个税种增幅居全省第一。
二是加强税源治理，抓住组织收入工作的重点。今年，我们进一步转变观念，切实重视对重点税源的监控。在企业所得税方面，对年纳企业所得税100万元以上的10家企业进行重点监控，把握重点税源企业的纳税情况，分析税收增减变化原因，有针对性的开展治理工作，着力解决纳税大户的税收问题,共到济钢、豫光、沁北电厂、奔月集团、xx煤业等企业，就有关税收政策进行辅导几十次，得到普遍好评。10家重点税源企业共入库企业所得税万元，占全市企业所得税总收入的。个人所得税方面，继续加大和完善了对全市50家重点扣缴义务人和100家重点纳税个人的治理和监控，保证了个人所得税的大幅增长。
三是加强新税收增长点的治理。结合我市情况，对发展形势好，税收增长潜力大的行业，采取措施加强税收治理。如针对我市重点工程、重点项目固定资产投资规模加大，加强建筑营业税的治理；针对煤炭行业、电解铅等行业经营形势的好转，加强企业所得税的征收治理；针对企业改制股金分红的增多，加大对个人所得税的征管等，切实将税收增长点转化为地税税源。
二、税收政策贯彻落实工作
200x年，我们坚持依法治税原则，认真落实国家税收政策，加强对各基层地税部门的业务指导，充分发挥税收政策的职能效用，保证了国家各项税收政策的贯彻执行。
一是落实再就业税收政策。贯彻落实再就业税收政策是一项长期性的工作，我们牢固树立大局意识，积极与劳动保障部门协调，通过电视、政府网站、全市大会等多种形式广泛宣传再就业税收优惠政策，举办再就业政策培训班，使每一位下岗人员了解有关政策，为纳税人提供优质服务。全市没有发生一起因再就业政策落实不到位引起的下岗人员上访案件，保证了社会稳定。
二是落实企业改组改制有关政策。今年，我们按照省委、省政府《关于进一步深化国有企业改革的决定》、《河南省地方税务局关于支持国有企业改革的意见》和《xx市地方税务局支持国有企业改革的意见》，落实了关于企业改组改制和股权投资、合并分立、债务重组等税收政策，有力地支持了企业经营机制的转变和现代企业制度的建立，得到了市政府的充分肯定。
三是落实经济结构调整和优化有关政策。认真落实国家有关第三产业、高新技术企业、科研单位、农口企业、金融企业、资源综合利用企业、校办企业等税收优惠政策；认真办理企业税前扣除财产损失、弥补以前年度亏损等涉税审批事项，促进了经济结构的优化、环境的保护，消化了企业的部分包袱。
四是落实科技投资和创新有关政策。认真执行国家关于企业技术改造国产设备投资抵免企业所得税的政策；对企业发生的技术开发费实行加计扣除等等。这些政策的正确执行，有力地推动了我市企业的技术投入、技术升级，拉动了市场需求，服务了科研体制改革的深化。
五是落实城镇化建设有关政策。狠抓了重点城镇的组织收入工作，为重点镇建设提供了充足的财力保障，积极兑现重点镇纳税人的优惠政策，支持乡镇企业的经济发展，加强了重点城镇税收的执法监督，促进文明执法。
据统计，200x年度，我局共计审批各类政策性减免税万元，其中：国产设备投资抵免所得税1767万元；为213户下岗失业人员办理再就业减免税55.8万元；办理税前弥补亏损592万元，审批税前扣除资产损失金额1310万元。
三、税种规范化治理工作
我们牢固树立税收治理精细化、科学化的理念，加大分行业分税种治理力度，进一步提高了规范化治理水平。
（一）以年度纳税申报工作为重点，企业所得税汇算清缴成效显著
1-4月份，全市上下将200x年度企业所得税汇算清缴做为工作重点，认真贯彻落实《企业所得税汇算清缴治理办法》，结合我市实际，采取有力措施，市局除成立汇算清缴工作领导小组，召开专门会议安排布置汇算清缴工作外，制定了《200x年度企业所得税汇算清缴工作方案》和《xx市地方税务局关于明确企业所得税减免税审批有关问题的通知》等有关业务政策和工作安排的多个文件，并对汇算清缴全过程进行监控，注重汇缴前的宣传发动、汇缴中的政策辅导、汇缴后的审核统计，使汇算清缴工作做到有组织、有制度、有落实，保证了汇算清缴工作的成效，企业共自核审增应纳税所得额2576万元，审增所得税848万元；审减亏损2121万元。重点检查企业15户，共查增应纳税所得额46.4万元，查补企业所得税15.3万元，罚款10.5万元，合计25.8万元。
（二）牵头做好了货运业税收治理
今年以来，根据总局和省局制定的货运业治理规程，和征管、发票、信息中心紧密配合，明确职责，搞好协调，货运税收治理进一步规范。一是加强对货运业纳税人的日常税收治理。继续加强代开票纳税人的认定和审核工作，严格落实总局的“三个办法，一个方案”，规范治理，逐步完善货运业营业税的税收治理工作。二是加强和国税部门的协调联系。落实联席会议制度，做好信息数据的汇总、上报工作。三是针对纳税人借证开票的现象，制定了单车月开票最高限额，保证了货运业的税收秩序和税款的足额征收。全年共入库道路货运税收1713万元。较同期增收增长1.2倍。
（三）切实加强煤炭行业的税收治理
根据省局关于加强煤炭行业税收治理工作的会议精神，针对我市煤炭行业税收治理的现状，市局高度重视，一是成立煤炭行业税收专项整顿领导小组，和税政、征管、稽查等部门人员组成的督导组，明确工作任务，督查工作进展。二是紧紧依*政府，加强部门配合。先后多次与克井镇、邵原镇、下冶乡党委、政府结合，取得公安、煤管、工商等有关职能部门的支持与配合，形成了当地政府牵头抓、有关部门横向联系、单位内部纵向配合、齐抓共管的控管网络。三是全面调查，合理调整税负。成立了两个税源调查小组，先后两次对全市34家小煤炭生产企业开展调查，逐户调查核实各小煤炭企业的产量、销量、价格、成本等情况，并根据小煤矿的设计年生产能力、地质结构、开采条件、用电量、市场行情等情况，对各小煤矿税收定额进行重新调整。四是强化基础治理，完善征管措施。对所有煤炭生产企业逐户建立了征管档案，专人治理，定期上报税收征管情况和税款入库情况。并实行“阳光办税”，对核定征收的小煤矿公开核定产量和税额，增加办税透明度，自觉接受社会监督。通过对煤炭行业的专项整治，进一步规范了税收秩序，保证了税款的足额征收，全年煤炭企业共入库地方各税3237万元，同比增长117。9。
（四）规范房地产企业税收治理
针对我市房地产投资热潮，我们采取措施加强了该行业的税收治理。一是加强开发项目的户籍治理。对全市所有房地产开发项目进行普查登记，建立治理档案，具体收集和登记每一开发项目的立项报告、开工日期、开发面积、有关证照、合同及纳税情况，并定期由治理人员深入现场进行核实，全面把握企业的经营情况，杜绝虚假申报。二是加大税收政策宣传力度。4月份，市局召开了全市房地产企业治理工作会议，会议重点讲解了房地产开发企业所得税、土地增值税、营业税等相关政策，并将房地产企业所得税核定征收办法、土地增值税征收治理办法和转让房地产营业税等治理办法进行系统讲解，将政策宣传到每一个纳税人，争取他们的支持和配合。三是严格执行土地增值税核定征收和预征制度。对房地产开发企业的土地增值税征收方式进行鉴定，企业在申报销售不动产营业税时，必须同时按核定征收率或预征率申报缴纳土地增值税，保证了土地增值税的足额征收，截止11月共入库土地增值税36万元，较上年增长1700％。四是从严界定企业所得税征收方式。对全市房地产企业所得税征收方式进行全面鉴定，对核算达不到要求的，一律实行核定征收，预征所得税。通过整顿工作，规范了房地产税收治理秩序。
（五）强化房产税、土地使用税的治理
今年，我们在继续抓好行政、事业单位、私人出租房屋房产税、土地使用税治理的基础上，着重对两税的征收范围和土地使用税税额标准进行了调整。一是针对我市市区范围的扩大和各建制镇发展的日新月异，与政府联系，对市区范围和各建制镇政府所在地镇区范围进行重新明确，确保将所属范围内企业全部纳入两税征收范围。二是根据我市经济发展及城市规模的扩大，在调查测算的基础上，拟订了土地使用税税额标准调整的方案，提请市政府按程序报省局批准后，通告全市执行，为确保今年土地使用税大幅增长打下了基础。三是从税源基础工作入手加强治理。根据重新调整的征收范围和税额标准，建立多级税源数据库。对应税房产原值、应税土地面积、应纳税额等情况登记造册，并通过微机建立税源数据库，实行动态治理；四是在申报期内，对纳税人申报资料，对照新标准进行逐户审核，严格把关，保证企业正确申报缴纳税款。通过以上措施，今年房产税共完成万元，增长％，土地使用税共完成万元，增长％。
（六）抓好涉外税收治理。一是加强重点税源治理不放松。对移动公司形式多样的收入项目，以及永坚房地产公司预收房款及其他收入加强监管，尽量保证收入的整体上升。二是加强对个人所得税、印花税、土地增值税等一些小税种的日管，确保各税应收尽收。三是对联通公司新增涉外业务及时纳入税收治理，确保涉外收入任务的圆满完成。今年共入库涉外税收万元，较上年增长。
房地产企业增值税管理办法篇8
【关键词】营改增房地产开发企业税收负担
一、南京地区房地产行业现状及“营改增”政策实施背景
（一）南京地区房地产行业现状
根据南京市统计局公布的《南京市2016年国民经济和社会发展统计公报》显示，2016年南京市实现第一产业增加值252.51亿元，增长1.0%；第二产业增加值4117.20亿元，增长5.3%，其中工业增加值3581.72亿元，增长4.8%；第三产业增加值6133.31亿元，增长10.2%。三次产业增加值比例调整为2.4：39.2：58.4，服务业主体地位不断强化，服务业增加值占全市地区生产总值的比重达到58.4%，较上年提高1.1个百分点。上述数据反映了第三产业的发展已经成为南京市国民经济发展的重要引擎。
2016年南京市三大产业增加值比例见图1。
其中，房地产投资平稳增长。全年完成房地产开发投资1845.60亿元，比上年增长29.2%。其中住宅投资1392.76亿元，增长28.8%；办公楼投资96.68亿元，增长11.4%；商业用房投资195.05亿元，增长34.6%。全年商品房销售面积1558.18万平方米，比上年增长1.0%，商品房销售额2766.35亿元，增长56.0%。尤其在2017年一到二月份，第三产业投资中基础设施业和房地产业占据主要份额，2月末两大行业共完成投资346.63亿元，占第三产业的78.4%，占全社会投资的55.9%。这说明在南京市第三产业中，房地产行业占有重要位置，南京市地区房地产行业如果能健康有序发展，将对南京市经济发展和社会进步起到积极的促进作用。
2017年1～2月基础设施业和房地产行业占第三产业比重见图2。
（二）房地产行业实施“营改增”政策的背景
自2012年“营改增”政策试点以来，第二产业除建筑业外已经完成了营业税向增值税转变的过程，能够进行进项税额抵扣，大大降低了企业的税收负担。但是，由于第三产业和建筑业仍实行营业税模式，导致许多相关联企业和业务往来企业无法实现增值税的抵扣，税收抵扣链条不完整，经常发生重复征税的现象，加重了企业的税收负担。所以，为了完善税制，国家决定在所有行业实行营业税改征增值税的政策，目的是降低企业税负，防止企业的偷漏税行为和重复征税现象，使增值税抵扣链条完整。
（三）对房地产开发企业征收增值税与营业税的主要差别
1.税率及计税方式。根据2016年3月31日国家税务总局的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（下称《办法》）第四条规定，房地产开发企业一般纳税人适用11%的税率且为价外税。而“营改增”之前，房地产开发企业营业税适用5%的税率且为价内税。
2.进项税额是否可以抵扣。实施“营改增”政策之前，房地产开发企业取得土地使用权时支付的土地增值税，作为营业收入的一部分征收营业税，且不能抵扣。政策变更之后，根据《办法》第四条、第五条规定，房地产开发企业应按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，土地增值税作为进项税额可以进行抵扣。
二、以栖霞建设公司为例分析“营改增”政策的影响
南京栖霞建设集团是一个具有31年发展历史，拥有包括两家一级资质房地产开发企业、一家一级资质物业管理企业、两家金融企业在内的20多家成员单位，涵盖商品房开发、保障房建设、工程建设管理、对外投资等四大业务板块，在全国房地产界享有盛誉的现代化企业集团。集团控股子公司南京栖霞建设股份有限公司是中国房地产知名品牌企业、核准制下中国房地产行业的首家上市企业和江苏省房地产行业首个通过ipo在境内a股上市的企业，同时也是全国房地产企业中首个设立部级博士后科研工作站的企i，连续多年被评为中国房地产百强企业。
（一）“营改增”实施之前的税收情况
根据财政部和国家税务总局之前的规定，房地产开发企业应纳税额为当期营业收入乘以固定营业税税率5%，房地产开发企业从上游供应商处获得的增值税进项税不能用于抵扣，需计入营业成本。
栖霞建设公司主营业务为房地产开发，2014年上半年实现营业收入1，171，870，575.08元，营业成本1，000，273，526.23元，营业成本占营业收入的比重为85.36%。其中，营业税62，150，623.61元，占营业成本的比重为6.21%。2015年上半年实现营业收入2，962，157，897.58元，营业成本2，597，732，009.40元，营业成本占营业收入的比重为87.70%。其中，营业税152，000，014.26元，占营业成本比重为5.85%。由于处在政策变更期之前，栖霞建设公司并没有资格缴纳增值税。
（二）“营改增”实施之后的税收情况
房地产企业增值税管理办法篇9
【关键词】房地产企业；拆迁还房；财税务处理；会计处理
房地产企业在经营过程中，往往会发生拆一还一即拆迁还房的行为。所谓拆一还一，指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。本文根据相关税法规定，结合实例，探讨房地产企业拆迁还房业务的税务和会计处理。
一、房地产企业拆迁还房税务处理
（一）营业税的处理：根据营业税暂行条例、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。因此，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税计税依据的确定上，区分以下两种情形：
1.对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。这里要注意，如何确定回迁房的成本价，有的地方认为被拆迁房产原已包含地价，开发商不需对补偿房产的成本价再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。一般来讲，回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应包括土地成本，只不过这里的地价是交换来的。
2.对超出拆迁建筑面积的部分，房地产商以取得拆迁户的实际补差款，或者按营业税暂行条例实施细则第二十条规定的顺序确定计税营业额。一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。
这里需要注意的是，房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
（二）企业所得税的处理：根据企业所得税法第二十五条的规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。所以，对于房地产开发企业将房屋进行产权调换的。在企业所得税上应作为视同销售处理。其确认收入（或利润）的方法和顺序为：
1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
3.按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
关于计税成本的确定，根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第六号）第四条的规定，债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损失）；债权人（企业）取得的非现金资产，应当按照该有关资产的公允价值（包括与转让资产有关的税费）确定其计税成本，据以计算可以在企业所得税前扣除的固定资产折旧费用、无形资产摊销费用或者结转商品销售成本等。据此，房地产企业用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行企业所得税处理。
（三）土地增值税的处理：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）的规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，即房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时，将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
所以，拆迁安置用房一样要计算缴纳土地增值税，实务中一般实行预征，最终按项目进行清算。需要说明的是，房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
二、房地产企业拆迁还房会计处理
一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为拆迁补偿费，计入开发成本中的土地成本。如果以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号――非货币性资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。也就是说，如果被拆迁户选择拆迁还房，要按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的价格确认“开发成本――土地成本”中的“拆迁补偿费支出”。
1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：
借：开发成本――土地成本――拆迁补偿费
贷：应付账款――拆迁补偿费
借：应付账款――拆迁补偿费
贷：主营业务收入――拆迁补偿费
2.房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：
借：主营业务成本――土地征用费及拆迁补偿费
贷：开发产品
例如，a房地产公司2009年6月开发某城中村改造项目，该项目可供销售建筑面积30000平方米，用于安置回迁户村民的住宅建筑面积为8000平方米，其中等面积部分6000平方米。该项目于2012年6月完工，除回迁楼外，其余商品房尚未完全销售完毕。2012年8月与被拆迁户办理了交接手续。该公司同期同类房地产的建造成本为4000元/平方米（含地价），市场销售价格为6000元/平方米。
营业税的处理：a房地产公司于2012年8月开始与被拆迁户办理交接手续时，确认缴纳营业税。等面积部分营业税计税依据是2400万元（6000×4000），缴纳销售不动产营业税2400×5%=120（万元）。超面积部分的营业税计税依据为1200万元（2000×6000），缴纳营业税1200×5%=60（万元）。
企业所得税的处理：a房地产公司于2012年8月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得=8000×6000-8000×4000=1600（万元），缴纳企业所得税1600×25%=400（万元）。需要注意的是，这里不能按预计毛利率计（下转第129页）（上接第127页）算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴纳。
土地增值税的处理：与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。假定预征率为2%，则a房地产公司要预缴土地增值税8000×6000×2%=96（万元）。回迁房最后是否做土地增值税清算，要看楼盘的销售情况，由于该项目尚未完全销售完毕，因此，土地增值税不用必须进行清算。
会计处理如下：
1.开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售时的会计处理（单位：万元，下同）：
借：开发成本――土地成本――拆迁补偿费4800
贷：应付账款――拆迁补偿费4800
借：应付账款――拆迁补偿费4800
贷：主营业务收入4800
2.房地产企业开具销售不动产发票4800万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据4800万元，结转成本的会计处理：
借：主营业务成本――土地征用费及拆迁补偿费3200
贷：开发产品3200
参考文献
[1]国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复[S].（国税函[2007]768号）.
[2]房地产开发经营业务企业所得税处理办法[S].（国税发[2009]31号）.
[3]国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知[S].（国税函[2010]220号）.
房地产企业增值税管理办法篇10
【关键词】房地产营改增影响对策
房地产开发行业自2016年5月1日起正式纳入到增值税税制下，由于房地产行业在国民经济中的重要地位，本次税制改革对于国家宏观经济及房地产开发相关领域内的各个行业都具有深远的影响。
房地产行业在改革前处于营业税税制下，适用5%的营业税率。营改增后，房地产行业实行11%的增值税税率及5%的征收率，对于销售不动产的预售收入实行3%的预征率。由于增值税的计税原理和征收机制与营业税相比有很大的不同，所以对于房地产行业传统核算体系的影响不容忽视。本轮营改增税制改革充分考虑到房地产项目开发周期长的特点，在改革实行初期对房地产开发项目做出了新旧划分、区别处理的规定，为房地产行业营改增的顺利过渡提供了保障。
一、房地产新旧项目的界定标准
由于房地产企业的小规模纳税人均按统一的5%征收率计算增值税，所以房地产开发项目的新旧主要是对于具有一般纳税人资格的房地产企业而言。根据国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中规定，对于房地产老项目的划分依据主要有两个方面：一个是“《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目”；另一个是“《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”。
简言之，划分房地产开发项目新旧的时间节点是2016年4月30日，而时间节点的取证依据是《建筑工程施工许可证》或相关工程合同有注明的项目开工日期。
二、营改增对房地产新旧项目的影响
（一）对于新项目的影响
1.首先是销售额的确认方面。对于新项目的一般纳税人房地产企业，其只能采用一般计税方法计算销售额。即按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地总价款
2.小规模纳税人的房地产企业适用简易计税方法。按照5%的征收率计算，但土地价款不允许在取得的全部价款和价外费用中扣除。即：
销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）
3.一般情况下，由于房地产企业的销售额及成本规模相对较大，小规模纳税人的房地产企业数量有限，所以划分为新项目的房地产企业多为一般纳税人，均采用一般计税方法核算。虽然营改增后新项目的房地产企业适用税率由原本的5%上升到11%，但营业税的销售额确认是以取得的全部价款为计税依据，而增值税下可以扣除相对应的土地价款且实行价税分离，所以其两者在同等条件下的可确认收入规模差别不会很大，在销售额确认上对企业税负的影响也相对有限。
4.其次是计税方法。根据财税[2016]36号文件规定，新项目的房地产企业适用一般纳税人的11%增值税税率以及小规模纳税人简易征收的5%征收率。即：
销项税额或应纳税额=销售额×适用税率或征收率
对于还不具备确认收入条件，使用预收账款核算所收取房款的项目，应按照3%的预征率计算应预缴的税款。即：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
5.房地产企业在营改增后，除了税款计算方法的变化外，最值得关注的就是关于预缴税款的规定。在营业税时期，房地产企业收取房款时即为营业税纳税义务的发生时间，与具备确认收入条件时的纳税处理基本没有区别。而增值税税制下，预收款阶段不确认为增值税纳税义务发生时间且明确规定了预缴税款的计税方法，同时房地产企业预缴的增值税可以抵减当期应纳增值税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
6.与营业税相比，增值税在预售款阶段的发票开具处理也有很大不同。营业税时期，预收款阶段企业以预收款发票的形式将发票开具给购房者，有办理按揭贷款需求的购房者可将此发票提供给贷款机构。由于增值税纳税义务发生时间与营业税规定的不同，预收款阶段不允许开具正式的增值税发票。但考虑到购房者按揭贷款办理的需要，国家税务机关明确规定了过渡时期的处理方法，允许房地产企业对购房者开具零税率的增值税普通发票以用于办理按揭手续，但纳税义务时间不发生改变。
（二）对于老项目的影响
1.房地产开发企业老项目的销售额确认原则及计税方法上与新项目基本上一致。但对于老项目的一般纳税人企业而言，其可以根据自身现有的具体情况选择采用简易征收（5%征收率）或是一般计税方方法（11%增值税率）计税。采用了简易征收方式计税的老项目一般纳税人企业不允许进项税额抵扣，也不允许在计算销售额时扣除对应的土地成本。同时，老项目的一般纳税人企业一经选择了简易征收方法计税，则其在未来36个月内不能变更为一般计税方法计税。
2.对于老项目的一般纳税人企业而言。实行11%税率的一般计税方法并不一定能降低企业的实际税负，在项目开况、税收筹划及市场环境的综合影响下，甚至会出现税负上升的情况。因此，许多持有老项目的房地产开发企业都趋向于选择简易征收的方式。选择简易征收计税，可以基本维持原有的财税核算体系，企业无需对现有的核算模式做出过多的改动，这样可以有效的帮助此类房地产开发企业顺利度过营改增的过度期。
三、营改增对房地产新老项目影响的对策
首先，持有老项目的房地产一般纳税人应该根据自身的具体情况选择合适的计税方法。如果，房地产企业持有的项目已经开发结束，但仍未销售完毕，企业基本上已无开发成本类支出，难以享受到增值税进项税抵扣所带来的实惠，那么这种情况下就应该选择简易征收方式。如果，房地产企业的开发项目没有开发结束，且目前的开发进度占整个项目规划的比重较小，各类成本发票还没有取得，这样后续就会有大量的成本发票可以用于进项税抵扣。这种情况下，房地产企业就可以选择一般计税方法。反之，则应该采用简易征收的计税方法才会对企业更有利。
其次，对于新项目的房地产开发企业而言，由于营改增实现降低企业税负的主要途径就是进项税的抵扣。因此，房地产企业应该在工程建设期间尽可能的获取增值税专用发票以用于抵扣，从而达到降低企业税负的效果。从某种程度上来说，房地产企业的税收情况对其经济效益有直接影响。一旦企业承担的税负过重，很可能会影响到房地产企业的盈利能力，为企业增加不必要的涉税成本。所以，在房地产新项目的开发过程中必须加强成本控制以及合同管理工作，同时做好相关的税收筹划，以保障项目开发过程中进项税抵扣的最大化。
四、结束语
总之，营改增对房地产企业的影响是多方面的、广泛的。同时，政府对于房地产企业在过渡时期的扶持政策也是比较全面的。相信随着营改增税制改革相关制度的不断完事，以及房地产开发行业市场环境的不断优化，产业链结构的不断调整，房地产企业一定会在本次营改增税制改革中获益良多。
参考文献
[1]毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济，2015，（11）.