房地产泡沫分析论文篇1
【关键词】房地产泡沫；测度；指标；实证研究
1998年，我国开始取消福利分房，进行个人住房的货币化改革，中国的房地产市场步入快速发展期，投资增幅较大，房地产价格也随之持续上涨，房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产生。事实上，我国房地产在一定程度上存在经济泡沫是毫无疑问的，但由于房地产市场呈现明显的区域化特征，有些城市的房地产过热(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地产市场萧条，所以，整个房地产市场泡沫到底有多大，目前，还没有一个准确的结论。广州作为珠江三角洲的中心城市，不仅经济发展走在全国的前列，房地产市场也取得长足的发展。2005年，广州房地产开发投资已达到488．86亿元，占社会固定资产投资的38．2％(2006年广州市经济和社会发展公报)。但房价的不断上涨，也引起了人们对广州房地产市场的关注。本文以广州房地产市场为例，选取房价收入比、房地产开发投资增幅与GDp增长速度比、商品房空置率等多个泡沫指标来测度广州房地产市场的泡沫程度。
一、房地产泡沫与房地产泡沫测度
房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因，一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成，二是银行金融资金的支持(李维哲、曲波，2002)。
对于房地产泡沫的测度一般有两种方法，一是直接测度，即利用定义测度房地产的理论价值，通过比较理论价值与实际价格来测度房地产的泡沫程度(peterenglund，1998；Johnm．Quigley，2001)。另一个是利用指标法间接测评，即通过指标比较，判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第一种比较科学严谨，但不易操作，第二种比较容易操作，但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定，合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定，数据的获得也困难，直接测度法在实际操作中较难，我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广州市房地产市场为例，进行指标法测度研究。
二、广州房地产泡沫实证研究
本文主要选择房价收入比、房地产投资增幅与GDp增长率的比值、房屋空置情况、房地产业的盈利状况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标，来评价广州房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房价收入比指标分析
房价收入比一般用整套住房价格与居民户年均可支配收入的比值来表示，用来测度居民的购房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持续上升，房地产市场存在泡沫的可能性就越大。从1998—2004年人均可支配收入的增长率与房价增长率的比较可以看出，人均可支配收入基本上是正增长，房价基本上是负增长，除了2002年，房价增长率高于居民可支配收入增长率外。按国际标准，房价增长率连续三年超过10％，可被认为存在经济泡沫或有此苗头。据此，可初步判断广州市不存在房地产泡沫。房价收入比虽然从1998年的12．97开始一直下降，目前维持在9倍左右。但是，整体上说房价收入比还是偏高，不仅远高于西方发达国家的3～6倍，而且也高于发展中国家的6～8倍水平，存在一定的威胁，同时，也造成商品房积压空置。
2．房地产开发投资增幅与GDp增长速度指标分析
房地产开发投资增长速度与GDp增长速度指标主要衡量房地产行业的相对扩张程度，指标过高说明房地产业的相对高度发展。1998—2004年，广州市房地产开发投资增幅不大，除1998、2000年达到17．28％和20．17外，其他各年基本维持在10％以下，2003年甚至出现了负增长，仅为－1．6％，房地产投资的增长速度远低于同期全国房地产投资额年均增长率20％的水平(根据《中国统计年鉴1998—2004》相关数据测算)。而同期的广州市GDp的增长速度均以两位数增长，基本维持在15％左右，GDp的增长速度除1998、2000年外明显高于房地产投资的增幅。说明广州的房地产市场投资没有出现过热现象，房地产市场投资比较理性，这显示了政府的宏观调控政策比较有效。3．商品房空置率指标分析
商品房空置率用当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映当前商品房供求状态，衡量房地产投资是否与社会有效需求相适应。比例越高，房地产泡沫风险越大。一般来说，空置率在20％以上为严重积压区，在10％～20％之间为空置危险区，5％～10％为合理区，5％以下为空置不足区。广州房地产空置面积在1998年仅为267万平方米、1999、2000、2001、2002四年持续走高，2003年达到最高空置量722．01万平方米，2004年受政府调控固定资产政策影响，空置量有所下降，但仍有646．9万平方米，相当于年新竣工面积的64％，空置数量惊人。广州商品房的空置率也很高，除1998年空置率为13．38％，在空置危险区内外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾达到24．19％，商品房供给大于需求，空置存量较大，出现较大积压现象。出现这一状况主要有两方面原因：一是虽然实现住房货币化改革，但是，广州居民的自有住房比例高，购房者购房热情不高。二是开发商过度开发，房屋供过于求，出现大量商品房销不出去，因而闲置。
4．房地产企业的财务状况指标分析
衡量房地产开发经营盈利状况的指标一般为利润额和利润率。利润额和利润率指标过高将出现房地产投资过热，导致房地产行业出现泡沫危险。从广州房地产行业的利润指标来看，近几年，整个房地产行业利润波动较大1998和1999年维持在20亿元左右，但是2000和2001年急剧下降，降至9．50亿元和8．84亿元，2002、2003和2004利润回升，在2004年达到75．86亿元。但总体利润率偏低，除2003年利润率达到12．05％外，其他年份利润率都维持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，远低于国际上多数市场经济国家房地产开发8％的平均利润率。这说明广州房地产市场的竞争比较激烈，市场化程度较高，没有出现房地产市场暴利现象，房地产市场比较理性，泡沫威胁不大。
5．房地产开发投资资金来源分析
房地产开发投资资金来源状况一般有两个指标来衡量，一个是房地产企业开发国内贷款与房地产投资资金的比率，主要反映房地产企业对银行资金的依赖程度，指标值过高，显示银行资金对房地产投资的支持度高，房地产泡沫威胁较大；另一个是房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值，用来说明房地产行业融资状况，指标值过低，说明房地产行业对银行和预售商品房款项的依赖就越大，泡沫威胁越高。1998—2004年广州房地产投资资金来源中，银行贷款资金都高于自筹资金和利用外资的资金，但有下降趋势。但是，银行贷款占房地产开发资金的比例却从1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地产开发对银行资金的依赖较为严重。同时，自筹资金从1998年的86．83亿元开始增加，2001年达到最高106．73亿元，然后开始回落，但总量不大。而且房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值从1998年开始不断下降，说明企业自有资金有限。房地产企业对房产贷款的依赖性较大，房地产投资风险较大，存在一定泡沫威胁。
6．城市居民消费价格指数与房屋价格指数比较
商品零售价格指数与房屋价格指数用来衡量商品房价格的实际增长状况，如果房屋价格指数高于商品零售价格指数，显示商品房实际价格增长，可能存在泡沫威胁。1998—2004年广州的零售商品价格指数波动不大，基本维持在97～100之间，而同期的商品房价格指数也基本平稳，只有1997年和2003年变化较大，但房屋价格指数明显高于商品零售价格指数，说明几年来广州商品房不仅名义价格上升，而且实际价格也有所上升，存在一定泡沫威胁。
三、结论分析及对策
综上指标分析，我们发现1998—2004年广州房地产市场虽然整体运行平稳，但是存在一定的泡沫，出现投资过热、商品房积压等现象，影响了房地产市场的健康发展。所以，今后一段时间内应采取积极措施，消化积压的控制商品房，抑制房地产市场膨胀。
1．从资金来源入手，加强对按揭贷款、多头空头担保贷款等的监控，严把银行信贷关，避免银行资金过量流入房地产市场。
2．建立有效房地产信息机制，定期、如实公布房地产市场信息，防止房地产市场炒作。
3．鼓励房地产业多渠道融资，促使房地产企业融资社会化，减少企业对银行贷款和房屋预售款的依赖。
4．规范土地出让制度，调控土地使用结构。一是实行土地储备制度，严格控制土地供给规模；另一个是实行商品房用地公开招标拍卖，防止土地交易的黑箱操作。
房地产泡沫分析论文篇2
【关键词】济南市房地产市场蛛网模型泡沫测度
一、房地产泡沫的定义
房地产泡沫是指由房地产投机、垄断、信息不对称、外部效应等因素所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨的现象。
二、济南市房地产市场泡沫的探析
1.济南房地产市场价格分析
从1998年国内开始实行住房制度改革开始,我国房地产市场经历了2004年以来的快速增长,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在国家大力刺激下的复苏,再到如今的国内一、二线城市房价的居高不下,而济南的房地产市场的状况如何,笔者对此进行了具体分析。
选用当年济南市房屋销售面积作为当年房地产市场需求量,以当年房屋销售价格作为本期价格;采用当年竣工房屋面积作为当年房地产市场供给量,以上一年房屋销售价格作为本期价格,建立蛛网模型。运用Stata10.0普通最小二乘法对济南市1998年～2009年的统计数据进行了线性回归。得到回归方程如下:
Q=-56.0272+0.1018ptR2=0.9331
Q=94.0453+0.0612pt-1R2=0.4955
假设存在均衡价格,求得pe=3660.29。根据回归模型,需求曲线与供给曲线均为正斜率,又因为在2006年以后房屋销售价格高于均衡价格pe,所以随着房价的逐年增长,商品房的供给量越来越大地小于住宅需求,供不应求的市场矛盾更加严重。这会使得房地产开发商的寡头垄断格局得到加强。如果任其这种市场失灵的状态发展下去,房地产市场将逐渐成为以房产投机主导的资产市场,甚至会产生泡沫。
2.济南市场的泡沫与非泡沫――以投机理论模型为基础的实证分析
本文借鉴Levinandwright(1997),采用如下的模型:
pt=α0+α1yt+α2it+α3[gt/(1+it)]+ut
pt代表房地产价格,yt代表居民可支配收入,it代表贷款利率,gt/(1+it)代表房地产价格实际增长率,ut为随机误差项。
根据周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ=-α3/α2,则θ可以用来表示房地产业投机度,如果θ值过高,房地产市场很可能存在泡沫。根据国际经验,认为θ>40%时,认定该市场投机行为显著,投机泡沫产生。
参数的检验和结论:根据济南统计信息网2009年济南市国民经济和社会发展统计公报及2009年统计年鉴,本文选取了1998~2009年房屋销售价格,城镇居民人均可支配收入,中国人民银行网站历年抵押贷款利率数据,运用Stata10.0估计方程,结果如下:
pt=313.5509+0.1997yt-4070.094it+1506.663[gt/(1+it)]+et
R2=0.9805Dw=1.677
其中,α2=-4070.094α3=1506.663因此根据公式计算出:
θ=-α3/α2=0.3702
以上分析表明,济南市的房地产投机度已经接近40%的警戒水平,说明2009年房地产市场的持续升温已经引发了进一步的投机需求,尽管投机性的需求可以在一定程度上扩大内需、活跃市场,但是过度投机则会产生房地产市场泡沫。
3.济南市房地产市场泡沫的指标分析
为了进一步检验济南市房地产市场是否存在泡沫,笔者选取了国际上比较公认的2个测量指标:房价收入比、房地产开发投资占总投资比例做进一步的测度分析。
(1)房价收入比
房价收入比是指一套居民住房的平均价格与家庭平均年收入的比值,该比值越高产生泡沫的可能性越大,国际上通常认为房价收入比在3~6的范围内比较合理。
济南市近几年的房价收入比已经临近产生泡沫的警戒水平,说明济南市房地产市场有发生泡沫的风险。
(2)房地产开发投资占总投资比例
房地产投资应当在一定范围之内,否则就会引发泡沫。笔者对济南市1995年到2009年房地产开发投资在总投资中所占比例做了测算,从中可以看到,这个指标有逐年攀升的趋势,尤其是2009年已经达到20.09%,超过了20%的泡沫警戒点,而且从06年开始,房地产投资增长速度都远远超过了同期全社会固定资产增长速度,可以判定,济南市房地产市场已经出现了过热倾向。
三、综合评价及政策建议
通过以上价格分析、模型分析与指标分析可以得出结论,当房地产市场供求矛盾随着房价的上涨不断加剧时,开发商的垄断地位就得到加强;与此同时,房价的预期看涨导致房地产市场的投机现象进一步加剧,基于投机理论的模型验证了济南市的房价持续上涨的原因还与投机因素有关,在进一步的分析中发现:在2005年到2009年,大部分特征指标没有显示房地产价格脱离市场价格的基础持续飞涨,可以说总体上并没有出现房地产泡沫,但局部年份已经显示了房地产泡沫才具有的特征,可以认为是房地产过热现象。但是伴随着全国房地产市场的持续过热,依靠市场自身的力量调节不可能使房价回归理性,必须借助政府的力量、拿出切实可行的政策方案才能改变目前这种市场失灵的状态。笔者认为调控房地产市场主要应做好以下几个方面:
1.进一步加强经济适用房和廉租房的建设,将出让土地收入主要用于改善民生的经济适用房与廉租房及其配套设施的建设中。同时严惩开发商无正当理由闲置土地、囤房的行为。
2.积极引导居民的消费观念。改变消费者“居者有其屋”的观念,鼓励低收入者租房代替买房;在新增商品房,存量商品房之间做合理选择,提倡从小户型逐渐扩大住房面积。
3.紧缩央行对房地产行业的信贷支持,尤其要注意风险偏好型、信誉不佳的房地产商和投资者为获得了较多的银行贷款而导致逆向选择的问题。对资金进入房地产市场进行严格审查,通过累进交易税制继续加大对房地产市场投机者的打击力度等。使济南市房地产业避免泡沫化而稳定、健康发展。
参考文献
[1]张红.房地产经济学[m]北京:清华大学出版社,2005.
[2]周京奎,曹振良.中国房地产泡沫与非泡沫――以投机理论为基础的实证分析[J]山西财经大学学报,2006(5)
[3]何赛姣.我国房地产市场泡沫分析与测度[D]浙江工商大学硕士学位论文,2008.
[4]何雄.房地产泡沫理论的实证分析――以郑州市为例[J]建设科技,2009
房地产泡沫分析论文篇3
关键词：房地产泡沫 理论价格法 实证分析
一、房地产泡沫的定义与表现
明确房地产泡沫的本质对房地产泡沫的测量方法起着至关重要的作用。房地产业本质上是实体经济和实业部门，因此，其本身决不是纯粹的泡沫经济。但同时应当承认，在房地产业的成长过程中，确实也存在着一些经济泡沫，主要表现在地产价格泡沫、房屋空置泡沫、房地产投资泡沫、房价虚涨泡沫等方面。基于这种特殊性，分判泡沫与其实质含有的投资价值、使用价值便成为计算房地产泡沫的重点。从这一角度出发，理论价格法是最符合需要的方法。
二、理论价格法基本原理介绍
理论价格法是最符合房地产泡沫定义的判别方法，通过计算房地产的理论价格，然后将其与实际房价比较以判别是否存在房地产泡沫。其中，计算房地产理论价格的基本原理是：房地产当前市场价格应等于未来净收益的现值之和，即每年收入之和加上未来出售房屋获得的收益。但考虑到未来房价的不确定性，本文仅假设买到房屋以后不予出售。由于中国房屋产权有效期为70年，因此可采用模型：
p=■
p-房地产理论价格
dx-第x年净收益（0 ≤x≤70）
i—资金折现率
（一）理论价格法在实际应用中存在的困难
理论价格法虽然在定义上符合房地产泡沫的测量，但在实际运用中，理论价格法存在着三点困难：
1、 折现率的确定
首先，我国利率体系复杂多变，如何选择利率作为折现率的基础便成了需要仔细考察的问题。由于特定时期通胀情况不同，从长期而言，直接使用银行贷款利率作为折现率计算有高估或低估房地产理论价格的风险。为消除异常时期通胀因素的影响，应将银行贷款利率扣除现期居民消费价格指数增长率（即现期通胀率）得到实际利率作为折现率。
其次，在修正通胀因素后得到的众多折现率中，如何选择最恰当的数据作为折现率？王雪峰（2005年）提出取用最小折现率与最大折现率分别计算，以此形成“无泡沫区间”。
2、 每年净收益的确定
由于未来的不确定性，在当前时点上估计未来受益难以准确确定。在我国，房屋租金收入可视为房屋每年净收益，虽然房屋租赁市场在一定程度上受到房价影响，但相对而言，由供求关系决定，没有投机动机的房屋租赁市场存在的泡沫较小，且其增速相对稳定。因此，在本报告中暂且采用房屋租赁价格历史增长率减去通货膨胀率作为房租实际增长率，并据此估计未来房租收入。
（二）理论价格法的局限性。
理论价格法是识别房地产泡沫的一种基本方法，也是现有方法中较理想的一种，但同时它也存在着一些局限性导致其无法成为实际中的常用方法。
1、未来净收益难以确定
严格来说，未来净收益包括每年净收益及最终出售房屋时候所取的的收入，但是这里的出售收入指的是在剔除泡沫情况下的售价，这造成了一个死循环——需要求的是无泡沫房价，而所用到的条件又是未来的无泡沫房价，这是理论价格法最大的局限性。而且现实生活中，预测未来房价难度极大，因此，未来净收益的准确测定不太可能。在本文中，仅以租金收入作为每年收益的近似值，这意味着在本模型中仅注重了房屋的使用价值，但忽略了房屋的无泡沫投资价值（即买卖差价）。但是，由于租金收入多多少少还是受到房地产泡沫的影响，所以计算得出的结果实际上偏高于实际应得收入，可弥补一部分房屋投资价值。
2、房地产业折现率造成的结果不准确
由于我国房地产市场不够完善，确定房地产折现率是一项比较困难的工作。在本文模型中使用银行贷款利率减去cpi指数得出的折现率是通用折现率而非房地产行业折现率，因此，由此计算出的合理房价也与实际合理房价存在着一定误差。
三、实证分析
在实证分析中，将以2010年北京地区数据为基础，计算2010年北京地区合理房屋均价。
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（一）折现率计算（折现率=贷款利率-当年cpi增长率）
经计算，2004-2012年最大值为5.23%，以此作为计算所用折现率。
（二）每年净收益的确定
平均房租实际增长率=4.51%
每年收益dx=2793×（1+4.51%）x ×12
（三）使用理论价格法计算房价现值
由于不考虑出售房屋的价格，在此假定未来净收益为70年房屋租金，
即p=■
其中，dx=2793×（1+4.51%）x ×12，i=5.23，计算可得，p=1835666。
（四）房价现值与实际房价的比较
综上得知，2010年北京市房价的合理价格应为1835666元人民币，按一套房子100平米计算，计算出的合理均价应为18356.66元/平米。而根据《2010中国城市房价排行榜》统计，2010年北京房屋均价为22310元/平米。实际房价高出合理房价约22个百分点，证实北京房地产市场确实存在着泡沫。
参考文献：
[1]郭荣欣，李金凤.日本房地产泡沫与中国房地产现状分析，经济研究导刊，2011
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【关键词】房地产泡沫泡沫度量指标
一、引言
1998年之后，中国房地产市场非常繁荣，房价一路攀升。在2003年左右，针对飞涨的房价，国内“房地产泡沫”的呼声日高，“中国房地产泡沫是否存在”成为一时焦点。最后，多数人认为，中国存在房地产泡沫。之后，国家为控制房价采取了一系列严厉的措施，但是这些措施的实际效果不明显，从全国范围来看，整体房价还是稳中有升，局部地区可能有所下降。
二、泡沫的概念
房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。
三、房地产泡沫的研究
本文将中国房地产泡沫的研究分为两个主要的方向，一是对房地产泡沫存在、产生的原因研究，其中包括房地产泡沫的度量指标；二是房地产泡沫程度的定量研究和区域差异，其中包括各种计量模型的运用。
（一）泡沫成因。
已有文献对中国房地产泡沫存在、及其产生原因进行了详细分析如下：
袁志刚等（2003）认为行为人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫形成中重要作用。
陆磊等（2004）认为预期收人和预期价格是决定房地产投资的基本因素，理性预期下预期房产价格与即期房产投资交互作用是房地产泡沫产生、积累和破灭的过程。
姜春海（2005）重新定义了房地产基本价值、投机泡沫和泡沫度，并利用中国房地产的相关数据，对中国房地产基本价值、投机泡沫和泡沫度进行了实际计算，得出了中国房地产泡沫已经产生、而且比较严重的结论。同时认为中国房地产投机泡沫产生的主要原因在于房地产既是消费品，又是投资品，有需求推动和供给推动型两类，当前中国主要是供给推动型。
吴航等（2007）从度量房地产泡沫通常使用两个指标，即“房价收入比”和“房价房租增速比”来分析中国的房地产泡沫，并阐述泡沫的危害性，最后从信息视角、市场结构视角、土地视角、供给视角以及政府监管视角，五个视角分析房地产泡沫的原因及对策。
刘民权等（2009）认为：1.按照房价――收入比指标中国部分地区已经积聚大量的价格泡沫；2.推动地价、房价持续上升并最终形成房地产泡沫的内在动力是地方政府得自批租商业用地的财政利益；3.促使地方政府极力提高地价的深层原因在于现存的商业用地批租制度，它和土地出让的“招拍挂”机制一起构成了诱发价格泡沫的微观基础。
林跃勤（2010）认为在金融危机的背景下出台的大规模的刺激内需的政策，推动房地产逆势爆发增长，使中国现阶段房价失控。其从房地产开发投资与按揭负债增长、房价上涨、房价收入比、房屋空置率、租金回报率、房地产投机六个方面说明我国的房地产业存在泡沫。
李梦玄（2013）认为当前我国房地产泡沫产生的主要原因包括需求的不合理、信贷资金的大量进入、房地产市场主体心理预期的过分乐观以及土地和财政制度的缺陷等。
（二）泡沫定量研究和区域差异研究。
关于中国房地产泡沫度的定量研究和区域差异化的研究主要有：
杨永华（2006）认为房价和房价收入存在地区差异，因此以此指标得出的房价泡沫，存在区域性，不具有普遍性。
况伟大（2008）从供给和需求两角度出发，构建了住房基本价值模型和住房泡沫模型，采用系统Gmm的方法实证检验了中国1996～2006年31个省份住房泡沫的大小以及泡沫破灭的条件。其得出的结果表明，中国东部地区存在较严重的住房泡沫，中西部地区没有明显的住房泡沫。
曾五一等（2011）使用pesaran（2007）提出的CipS面板单位根检验和pedroni面板协整检验，对我国房地产价格是否存在泡沫等问题进行了研究，检验结果表明，房屋销售价格指数和租赁价格指数序列的单整阶数不相等，并且二者不存在协整关系，因此在样本期间内我国房地产价格存在泡沫。
吕炜等（2012）基于对全国30个省份房地产市场投机泡沫的测算，利用动态面板数据的系统Gmm方法考察了财政因素对房价泡沫的影响，研究发现：在房地产市场上我国绝大多数省份都从2003年起开始出现明显的投机泡沫，且各地的泡沫均从2005年开始出现剧增的情形。
四、评述
中国绝大多数人对住房有刚性需求，这是导致中国房价能不断增长的重要原因；还有就是相对中国人口基数而言商品房总量不够，中国二手房交易不足；中国大部分人消费习惯，对房子的归属感，和心理满足感，也是支持房价不跌的重要因素之一；对政府的非理性信任，认为政府是不会让房价下跌，即使下跌政府也会买单，这促使投机更盛。
同时我们也应该认识到当今中国房地产面临的一些新形势，一、从今年5月份以来一直酝酿退出的量化宽松货币政策正式启动。新兴市场将立即从资本流入地区变为流出地区，资本流向的转折会直接触及中国的房地产等资产价格，而房地产价格的波动与影子银行和地方债务的联动会引发金融领域的系统风险。二、中国不断恶化的环境，会导致移民增加，对本国住房需求减少，最终导致房地产业产能过剩的问题，而出现供大于求，房价不断下跌。
参考文献：
[1]袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析[J].经济研究，2003，（3）.
[2]姜春海.中国房地产市场投机泡沫实证分析[J].管理世界，2005，（12）.
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关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
中图分类号：F76文献标识码：a文章编号：1672-3198（2008）10-0159-02
1指标法
1.1房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2房地产价格增长率／GDp增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDp增长率)/本期的(1+GDp增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以Blanchardandwatson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
Blanchardandwatson(1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。
5预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：a级：警戒级，40
其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：
第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。
第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。
参考文献
［1］周方明.房地产泡沫测度研究［J］.经济师,2006，(5):141-144.
［2］洪开荣.房地产泡沫:形成、吸收与转化［J］.中国房地产金融,2001，(8)：10-14.
房地产泡沫分析论文篇6
【关键词】房地产泡沫；指标；建议
引言
中国的房地产市场在近十年的发展中虽有起落波动，但总体发展势头迅猛强劲。发展中也出现了很多问题，比如：房地产投资占固定资产投资比例居高不下，房地产企业银行贷款比例偏高，房价持续上涨，房屋空置率持续增大等。结合国内外泡沫事件的历史经验可以发现，每次在泡沫生成后这些相关数据就居高不下，造成的经济隐患巨大，应当重视和控制。
1、近期房地产市场的运营状况
1.1房地产开发投资完成情况
根据国家统计局最近的数据，我国在2012年至2013年这一年的时间内，房地产开发投资增速均保持在两位数，整体比较平稳，投资热度持续不减。在看涨的2013年年初投资显然增快，达到28%，比2012年年末高出6.6个百分点，增量较大。但在“新国五条”等政府调控措施出台后，增速下降2.6个百分点，说明受政策的影响，开发者保持乐观的同时持谨慎态度。
1.2全国住宅销售情况
根据国家信息中心统计结果，全国商品房销售面积在近一年内增速持续上涨，尤其在2013年年初上涨迅猛，高于2012年年末67.6个百分点，表现出强烈的看涨预期。在新调控措施出台后，增速放缓，市场各方转为观望态势。销售额增速也随着销售面积增长，增速高于同期销售面积，说明房屋成交价格也在增长。
1.3新建住宅价格情况
根据国家信息中心统计结果，全国大中城市住宅销售价格在近期都有增长，环比上个月有1%-3%的增幅，同比上一年2%-6%的增幅，定基2010年增幅更大，达到10%左右。这说明全国房价在近期持续在涨，房价仍然较高。
2、房地产市场泡沫的分析
2.1市场泡沫的定义
房地产市场泡沫虽然没有明确界定，但可以参考资本泡沫来分析。“泡沫是一种资产市场失范，牟利预期趋众，投机过度，政府调控失当，引起资产价格急剧上涨，随着市场复归，价格上涨牟利预期逆转引起资产价格暴跌，最终导致经济危机的经济现象。”这个定义预设了分析泡沫的框架。
2.2市场泡沫的分析
根据以上统计数据，我们发现：住房销售价格无论是和近几个月的短期相比还是和近几年的长期相比都有所上涨，涨势不减，没有松动的迹象。这说明市场预期强烈，和消费者购买力的差距逐步加大，越来越脱离市场真实需要。投资增速一直处于高位，这既有银行贷款的资金支持，也有境外“热钱”（国际套利资本的俗称）的涌入。人民币持续增值也促使投资房产。但是投资增速过高也说明投机氛围浓厚，过度的投资只会把房价推高，房屋空置率居高不下，积压资金过高，居全国不良资产第一位。销售额和销售面积在2013年年初出现了爆发性的增长，远超出正常需求的购买增速，说明投机成分很大。房地产市场中刚需的比例在下降，投资份额上升，住房已经成为热门投资产品。
2.3市场泡沫指标的适用性
根据以上分析，我国房地产市场已经出现泡沫，过高的市场预期、只增不减的高房价和乏力的消费形成鲜明的对峙。投机盛行，占有市场份额加大。但有泡沫不一定是坏事，依据现有研究，只要在安全区和警戒区对经济发展有正面作用。现在争论的问题是，现在房地产市场的泡沫到了哪个阶段，房地产发展有没有崩盘的危险。
有学者根据国外经验数据来评价我国房地产泡沫：住房空置率过高，超过10%；房价收入比过大，远超发达国家的3-6倍范围；房地产开发投资占GDp比例远超过8%等等。但也有学者提出质疑，这些参考数据是依据国外发展情况得出的经验数据，能否照搬使用是个问题。我国国情特殊，发展不同于其他发达国家。虽然各项指标都超过别国历史经验数据上限，但这也与我国统计口径不一致、城镇化建设快速发展、居民生活环境改善、政策的影响力等有关。例如：我国贫富差距大，房价收入比大可能是房价高，也可能是收入低，住房面积大，档次高等多种因素造成。随着经济发展和劳动成果分配改革，人民收入增加，这个比值总趋势会减小。空置率高是城市化建设发展正常的阶段性现象，有大量的外来置业人员可以消耗住房存量。另一个原因是高端住房多，供大于求，积压滞销，中低端价位住房缺少，难以满足市场需求，这种结构性失衡造成了空置率高。综上所述，参考指标的适用性确实值得怀疑，我国房地产市场泡沫发展程度难以确定。
3、房地产市场泡沫控制的建议
我国房地产市场存在泡沫已经是公认的事实，采取各种有效措施控制泡沫的扩大成为当务之急。虽然国家屡次出台了各种控制方案，但调控效果未达到预期，价格居高不下，涨势仍然强劲，这种发展终将酿成危机。加大调控力度，采取更严格的控制方法才能压缩泡沫，使房地产市场健康发展，继续为国家经济发展做出贡献。
3.1继续采取税收调节手段
针对不同的购房人群采用不同的税收政策。首次置业的人群税收可以减少，满足基本生活要求。二次置业或多次置业人群购房税收要加大，不鼓励投机买房。对房屋交易要提高税收，增大“炒房团”的投机成本。通过税收调整不同社会群体之间在资源占有上的公平关系，节约社会资源，提倡适度消费，打击投机炒作。
3.2优化房地产业结构
将商品房（二级市场）、二手房（三级市场）、租赁房（四级市场）、保障房等各种类型的房屋数量结构性均衡，实现保障房和商品房的供应双轨制，加大市场监控，合理开发。对于高档别墅，高级娱乐设施，商厦写字楼，提高银行贷款利率，减缓高价住房的建设速度；鼓励普通居民住房的建设，从供应数量上解决市场结构失衡的问题。对开发者的引导作用很重要，做到满足社会也要支持市场开发。
3.3完善金融监管体系
由于社会社会信用缺失，其他行业发展疲软，政府性投资渠道不足，现在的市场投资很大程度上依赖银行贷款。只有房地产市场正常运转，资金链不断，才能保证金融机构的正常经营。如今的房地产业和金融业息息相关，金融是房地产的“血液循环系统”，支持房地产资金周转；房地产也同样促使金融盈利。因此，要丰富监管手段，加大对信用总规模的控制力度，做好贷款前的风险评估，避免不良资产，贷款的出现。利用利率，产业政策等方法引导资金的流向，符合市场投资的需要。管理好外资外债，防治境外个人和机构的“炒房”投资，减小“热钱”涌入对市场的影响。
4、结语：
随着国家加大调控力度对房地产市场进行宏观调控，建立健全相关法规和政策，完善公积金管理，引导社会合理开发和理性消费，加强金融监管，打击各种投机行为，减少国际“热钱”影响，可以使我国房地产业泡沫逐渐缩小，健康安全地发展。
参考文献：
[1]宋忠敏，上海房地产泡沫的实证研究[博士论文]，复旦大学2004年4月
[2]牛凤瑞等，52004中国房地产发展报告6[m]，社会科学文献出版社
房地产泡沫分析论文篇7
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
1指标法
1.1房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2房地产价格增长率／GDp增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDp增长率)/本期的(1+GDp增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以Blanchardandwatson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
Blanchardandwatson(1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。5预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：a级：警戒级，40其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。
第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。
参考文献
［1］周方明.房地产泡沫测度研究［J］.经济师,2006，(5):141-144.
［2］洪开荣.房地产泡沫:形成、吸收与转化［J］.中国房地产金融,2001，(8)：10-14.
房地产泡沫分析论文篇8
中图分类号：F830文献标识码：a文章编号：1672-3791(2012)04(a)-0000-00
房地产行业是一个基础性和产业关联性很强的行业，其持续健康发展对改善居民生活水平，增加劳动就业，拉动消费等方面贡献显著，同时带动了包括建材、建筑、家电、运输、化工等众多相关行业的发展。房地产业的发展是一把双刃剑，适度的房产泡沫一定程度上可以活跃经济，促进竞争以及推动房地产市场的发展，但房地产价格如果增长过快、脱离实际经济基础支撑，则可能引发严重的房地产泡沫。本文通过房价收入比和房地产投机泡沫检验模型对西安市房地产价格投机泡沫进行测度，进而以此判断西安市房地产泡沫存在的可能性。
1基于房价收入比的房地产泡沫测度分析
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。说明房地产市场投机需求较多，房地产泡沫生成可能较大。
早在1998年，联合国对96个国家和地区进行调查统计指出，大多数国家的房价收入比是3-7。世界银行曾提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，而发展中国家房价收入比在3-6倍之间比较理想。
通过对西安市2000-2010年房价收入比与合理区间最小值3和最大值6进行对比，2000-2005年间，西安市房价收入比均处于合理区间3-6之间，房地产市场并无泡沫存在。2006-2010年西安市房价收入比值均大于合理区间最大值，由此可以推断，该阶段西安市房地产市场出现了房地产泡沫。
2基于投机模型的房地产泡沫测度分析
2.1参数选取
在参数选取方面，选择居民可支配收入，银行信贷利率与房地产价格实际增长率为回归参数，居民可支配收入在一定程度上代表了居民对房产的支付能力，银行信贷利率可以反映金融机构对房地产行业的支持程度以及我国经济发展冷热程度，房地产价格的实际增长率则代表房地产业自身发展速度。
2.2模型建立
根据房地产价格基本影响因素建立回归方程
其中为本期居民可支配收入，为本期一年期贷款利率，为本期房地产价格实际增长率。根据正反馈机制，房地产预期资本收益与前一期收益有关，它受到前一期价格增长率Gt-1的影响。因此，房地产价格构成可表达为：
上式即为价格预期影响下的房地产投机泡沫检验模型。根据国际上计算投机度一般公式，本文利用SpSS软件计算得出本期房地产的实际增长率与本期房地产价格的偏相关系数R，本期房地产价格预期增长率和本期房地产价格的偏相关系数r，房地产投机度可表示为二者的比值，即=r/R。当投机度大于0.4时，即表示存在房地产价格投机泡沫，比值越大，泡沫程度越高。
2.3实证检验
利用房地产投机泡沫检验模型对2000-2010年度西安市房地产市场价格投机泡沫进行实证测度，模型中房地产价格选取历年西安市商品住宅平均价格，银行贷款利率采用五年期以上中长期贷款利率，如年度利率进行调整，以第一次调整数据为该年度利率数据。
本文选用SpSS软件对数据进行回归分析，将房屋价格作为因变量，居民人均可支配收入、贷款利率以及房地产实际增长率当作自变量，得出回归方程：
pt=-67.26108+0.239429Yt+72.10017it+6.181492GtF=39.66035
(1241.394)(0.023394)(206.8879)(8.160274)
将自变量房地产实际增长率作为一期滞后变量进行回归，得回归方程：
pt=-1060.014+0.224327Yt+249.0788it+10.87369Gt-1F=54.90255
(1170.889)(0.020234)(188.7300)(5.965154)
利用SpSS软件对数据进行分析可知，本期房地产的实际增长率与本期房地产价格的偏相关系数R=0.275。本期房地产价格预期增长率和本期房地产价格的偏相关系数r=0.567，房地产投机度=0.485，大于0.4，由此可推断，近年来西安房地产市场存在投机泡沫，但泡沫度不高。
3结论及建议
为避免房地产泡沫的产生，促进房地产市场健康稳定发展，首先，应该严格规范房地产开发商的经营行为，正确引导消费者的购房行为，抑制投资、投机性需求。其次，应严格控制房地产金融风险，防范房地产泡沫破裂带来金融危机。最后，应优化住房供应结构，加大廉租房建设力度，完善住房保障体系。
参考文献
房地产泡沫分析论文篇9
【关键词】日本中国房地产泡沫启示
第1章中国房地产发展现状和过热的成因
进入21世纪，中国房地产市场开始迅猛发展，成为人们广泛关注的焦点。而20世纪末期发生在日本的房地产泡沫的惨痛经历，也使人们对中国的房地产热产生了深深忧虑。社会各界关于中国房地产市场是否存在泡沫的讨论也没有停止。因此，考察中国房地产发展现状，分析中国房地产市场过热的成因就显得十分必要。
1.1中国房地产发展的现状
1991年开始，中国国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1992年，房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底，宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳、快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来政府出台了多项针对房地产行业的调控政策。
1.2中国房地产过热的成因分析
理论界对中国是否发生房地产泡沫的问题的讨论也从未停止。国家发改委经济运行和发展研究室主任王小广认为，中国房地产市场有泡沫化发展的倾向，并有演化成泡沫经济的可能。中国社会科学院金融研究所博士、金融发展与金融制度室主任易宪容称：“中国房地产的泡沫已经越吹越大，房地产降温刻不容缓。”而国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松则持乐观态度，认为：从房地产市场的发展看，我们充其量只能说，目前房地产市场正在经历第一次完整意义上的周期波动的考验。原来扩张阶段形成的许多经营惯性有待调整，但中国房地产市场发展空间依然很大的现实是没人能够否认的。房地产市场是否存在泡沫仍在争论之中，但是房地产市场过热却已是定论。
房地产热引发的原因归结如下：
1、人民币升值。从日本房地产泡沫产生的原因方面来分析，导致中国房地产市场发展过热的情况和日本20世纪80年代的一些经济环境极其相似，进入21世纪，中国也开始面对欧美各国要求人民币升值的强大压力。改革开放以来，中国的经济进入飞速发展时期，由于中国的人力资源丰富且廉价，根据比较优势理论，制造业发展迅猛，经济结构偏向出口型，使中国一直以来处于对外贸易顺差，形成了数额巨大的外汇储备。这导致欧美诸国的强烈不满，贸易摩擦不断发生并且逐步升级，对人民币形成了巨大的升值压力。自2003年至今，人民币汇率从美元兑人民币8.0∶1，上升到目前的6.2024：1（2015年6月8日人民币兑美元汇率）。对人民币升值的强烈预期，吸引了大量国际资本进入中国市场，许多资本以国际游资的方式进入房地产市场。另外，人民币的升值给中国的经济发展带来了巨大影响，特别是2008年世界金融危机爆发之后，中国沿海的出口制造业受到重创，国内的大量闲置资本也选择进入股市和房市。
2、城市化进程与房市预期。中国目前正处于加速城市化的进程之中，城市化水平在以每年1%～2%的速率增长。据联合国在2010年3月25日的一份报告称：中国的城市化进程发展很快，城市化水平从1980年的19%跃升至2010年的47%，预测到2025年将达到59%。在城市化进程中将会有大量的土地被用于城市化建设，将对地价和房价产生巨大影响。中国的企业和居民对房地产市场形成了这样的刚性预期：土地属于稀缺且不可再生资源，在这个加速城市化的阶段，土地价格只会随着经济的发展和需求的增加越来越高，而不会降低。
以上列举的中国的一些特殊制度和文化，如果不加以限制和引导，必然会导致房地产市场的泡沫给经济发展和社会稳定带来隐患。中国应尽早改善现有的土地出让制度、加强住房保障体系、优化住房供给结构以及引导消费者的合理住房观念，使房地产市场能够健康持续的发展下去。
第2章日本房地产泡沫对中国的启示
上世纪90年代初日本房地产泡沫破裂，给日本房地产市场乃至整个经济带来巨大负面影响。反思日本房地产泡沫破裂的主要原因在于：日元升值等原因造成的流动性过剩使大量资本涌入房地产市场；政府宽松的货币政策和财政政策以及商业银行对房地产业宽松的银行信贷进一步加剧了房地产泡沫化；政府过于剧烈的宏观调控政策打破了房地产泡沫，造成房地产业乃至整个国民经济的长期低迷。分析当前我国房地产业的现状与日本的情况惊人相似。因此，借鉴日本房地产泡沫破灭的经验教训，可以对我国房地产市场的健康发展以及我国房地产调控政策提供有益的启示。
2.1预防过度投机
一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大。在此情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。
2.2预防银行信贷非理性扩张
货币政策既体现在存贷款利率方面，也体现在银行业与房地产业之间的关系方面。中国的存款利率仍有上调空间，而且央行加息的可能性也一直在人们的预期范围之内，这有助于降低普通百姓地产投资和投机的热情。必要时选择恰当的时机加息，未尝不是一个有效的办法。目前由于全球金融危机，中国采取降息措施刺激经济发展，但是长期来看，只要房地产行业有过度投机的现象，中国就有可能再度加息。由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。
2.3加强对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
2.4强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
2.5加大经济适用房廉租房建设力度
进一步完善经济适用住房政策，加强经济适用住房建设计划的管理，加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力。合理确定经济适用房的建设规模，着力解决中低收入家庭的住房问题。对低收入人群以廉租房形式解决其居住问题.
2.6必要时征收物业税
通过征收物业税，加重购房者的经济负担，让人们不敢轻易购房。同时，房子越多上税越多，在增加国家税收，补贴穷人的同时，抑制人们购买住房等待升值的投机心里。在日本父母把住房转赠给子女时，也要收取大概50%左右的遗产税，这也让人们不敢轻易买房投机炒作。
第3章结语
在中国社会经济高速发展的今天，房地产泡沫是我们必须高度重视的问题。尽管学术界对近期中国房地产业是否存在泡沫还没有形成一致的意见，但是作者认为无论房地产泡沫存在与否，对发展过程中已经出现或将来有可能出现问题进行及时地治理和防范总是有意义的。日本房地产泡沫的教训是惨痛的，房地产泡沫的破灭给日本国民经济带来巨大的负面影响，使其长期陷入萧条。中国应该好好吸取日本的经验，充分研究日本房地产泡沫破灭的机理，真正做到居安思危，防患于未然，保证中国房地产业在未来能够实现健康有序的平稳增长。
参考书目：
郎芳中国房地产的发展周期及宏观政策，2007中国可持续发展论坛论文汇编，2007年11月24日
郭荣欣李金凤，日本房地产泡沫与中国房地产现状分析，经济研究导刊，2011（16）
刘彩亮，论比较优势的拓展与中国制造业的发展，首都经济贸易大学，2004年
李林张阁，中国房地产市场的垄断性与政府监管，首都经济贸易大学学报，2006（6）
包宗华，自有住房率高低的争论，中国房地产，2012（11）
杨红旭，镜鉴日本教训防治房地产泡沫，中国房地产，2008（11）
诸葛笑玲，关于强化国有土地交易的相关研究，经济研究导刊，2013（6）
汤景林，我国房地产市场宏观调控策略研究，改革与开放，2010（14）
房地产泡沫分析论文篇10
论文关键词：房地产泡沫，需求因素法，房地产理论价格
引言：在2007年9月份爆发的次贷危机中，美国出现了房地产泡沫，并且一发不可收拾，进而由此引发金融危机造成了美国经济的衰退，房地产泡沫如何形成以及为了更好的发展我国经济，有必要对房地产市场的运行情况进行泡沫检测分析有助于政策制定者了解市场行情并提出相应的预防建议，我们这里以天津为例对其房地产市场进行预测分析。
1房地产泡沫定义及天津发展近况
房地产泡沫本质上就是一种资产或者是一系列资产脱离了其自身的基本理论价值，而出现过度波动的经济现象。国外像著名经济学者金德尔伯格就认为“泡沫其实是一系列资产价格不断的上涨，并且这种上涨会造成人们认为其还会继续上涨的预期，形成一种“恶性”循环，最后有可能造成价格暴跌，或者被市场所容纳而趋于消退”[1]另一种泡沫的理解是：资产价格相对于实体经济内在价值相背离的不断膨胀的过程，日本学者普遍对这个观点持一致态度。
在国外学者研究的基础上，中国的诸多学者主要从泡沫资产价格偏离其内在经济基础理解泡沫的经济含义。王子明将泡沫定义为某种价格水平相对于经济基础因素决定的理论价格（一般均衡稳定状态价格）的非平稳性向上偏移的过程[2]而黄名坤博士把现有的实体运行经济与想象的虚拟经济相联系，认为资产的基本理论价值来源于现行的实体经济，并认为理论价格是实体经济体系达到最优动态均衡时的价格[3]。
天津市位于海河下游房地产理论价格，同时又是连接东北、西北及华北三地区的交通枢纽，并且拥有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的优越性带给了天津很大的发展机遇。2009年天津市生产总值达到了7500亿元，比2008年增长了11.5%，保持了良好的经济增长势头，下图是天津近十年GDp的发展情况。
图1-1天津市1998年—2009年GDp发展状况[4]
在上图中我们发现天津市全民生产总值总体上呈现稳健上升的趋势。但是从近十年来GDp增长率上我们发现，天津市在2005年以及2008年GDp的增长势头强势，尤其是2008年增长达到了近些年的顶峰，但是在2009年，虽然总体势头很好，但是GDp的增长趋势有所回落。
在居民生活水平上，2009年的消费价格及生产价格都有所回落，但是房屋的销售价格、二手房销售价格以及租赁价格处于一直上涨的趋势，其中新建房价格上涨的速度最快，同比去年上涨了3.5%。市固定资产投资表现出了强劲的增长趋势。全市的固定资产投资达到了5006亿元，在这个投资中城镇投资占据了大量的比例。其中，房地产开发投资同比去年增长12.5%，2009年的交易面积和交易金额都呈现了大幅度的增长，分别为去年水平的1.7倍和2倍。天津市不断的采用各种政策支出该行业的发展，天津市房地产市场的发展是否健康稳健，对此我们应用需求因素法对天津市的房地产发展情况作一个理论分析。
2天津泡沫测度分析
房地产价格可以由两部分组成，即理论价值和“收益价值”，理论价值又可以称之为本身固有的价值，即一项不动产的最原始的建造价值，而“收益价值”可以说是它的“投机价值”，这里的“投机”指的是房屋的价格过度上涨的价值。也正是这种“投机价值”可能造成市场房地产泡沫。
我们可以认为人均收入、贷款利率、某一大中城市的人口规模与房地产理论价格有关。做这样的假设之后我们建立回归模型对这些因素作显著性分析。一般说来与家庭人均收入及所在城市人口规模成正相关，与贷款利率负相关。当人均收入增加时，人们有更多的资金可以投资房地产，不管出于住房需求还是改善住房条件甚至是投资房产，更有甚者就是在房地产市场进行投机活动用于赚取差价，种种因素都会造成房地产价格的上升，并且这种情况在一线城市尤为显著，比如北京、上海、广州和上海站。但是如果贷款利率上升的话房地产理论价格，就会加大消费者购房成本，也就是说购房者的月供增加，那么潜在购房者会根据自己的情况可能进入观望阶段，等到利率下降再购置房屋，市场需求就会减少，这样一来，房价就会随之下降。在中国大步向城市化的发展过程中，城市人口会越来越多，外来的打工者，毕业的大学生等等都有购买房子的需求，一般认为城市人口越多，需求越大，房价越高，但是从另一方面来说，人口多并不等于有能力购置房屋。但是房产的价格会在这种因素的驱动下价格不断上升，这样两者之间的关系是正相关。
那么房产t期的基本理论价格可以由以下公式表示：
⑴
也可以表示为：
⑵
其中表示房产基本理论价格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，贷款利率为短期贷款利率（将房价与利率的关系描述成幂指数的关系进行研究）。
房地产t期的“收益价值”可以表示如下：
⑶
其中表示收益价值部分，表示t期预期收益。上述公式房地产收益价值的内在意义为房产的下一期收益在一定利率下折现的现值。这个是房地产价格预期价格变动将导致不动产收益的上下波动，所以说他是房产价格的投机部分。
这个预期的价格由于数据很难收集，并且收集来的数据又具有很大的不确定性，这里根据投资者对前一期看好房产价格上涨的预期心理，认为它与上一期的房产价格增长率有关，设这个增长率用表示那么上式可以表示如下：
⑷
整体来讲房地产的价格可以用以下公式表示：
⑸
即也可以为：
++⑹
其中表示随即误差项，以下是天津市基本数据：
表2-1天津市有关参数
参数
年份
天津商品房平均销售价格p
（元/平方米）
房地产价格
实际增长率G
1999
2251
0.017275
2000
2328
0.004994
2001
2375
0.002947
2002
2487
0.007474
2003
2518
0.001975
2004
3115
0.036032
2005
4055
0.045861
2006
4774
0.025385
2007
5811
0.027392
2008
6015
0.004785
2009
6886
0.121856
（注：1999年的房地价格增长率是由1998年估算的天津商品房平均销售价格（2012.82元/平方米）为基础计算而来）
表2-2天津市房地产泡沫测度有关参数
参数
年份
天津人均可支配收入Y（元）
住房贷款利率i
(%)
人口规模（万人）
1999
7649.83
5.85
910.17
2000
8140.55
5.85
912
2001
8958.7
5.85
913.98
2002
9337.54
5.31
919.05
2003
10312.91
5.31
926
2004
11467.16
5.58
932.55
2005
12638.55
5.58
939.31
2006
14283.09
5.99
948.89
2007
16357.35
6.93
959.1
2008
19422.53
6.34
968.87
2009
21402.01
5.31
979.84
将各期商品房平均销售价格，房地产价格实际增长率，天津人均可支配收入，住房贷款利率及人口规模利用模型⑹进行回归分析我们发现：
表2-3回归结果数据分析
变量
回归系数
t统计值
伴随概率
C
-29523.21
-1.3692
0.2200
Y
0.1157
0.9271
0.3896
i
-23520.64
-4.044
0.0068
38.1936
1.5637
0.1689
G
7510.889
2.6277
0.0392
各个系数符号与我们预测相符但是显著性不明显，尤其是人口规模这个变量，我们将这一变量从中剔除再次做回归，有以下检验效果：
表2-4回归结果二次分析
变量
回归系数
t统计值
伴随概率
C
4148.28
3.411
0.0113
Y
0.3082
13.4947
0.0000
i
-25502.52
-4.0907
0.0046
G
8249.799
2.6643
0.0323
其中=0.9856，模型拟合度很高。经过这次的回归我们发现各个变量的都通过显著性检验（以10%为显著检验临界点），那么房产的基本理论价格由人均可支配收入及贷款利率主要决定。城市人口规模增多可以是房价上涨的一个因素房地产理论价格，但是具有购房能力的年龄阶段一般在中老年这个年龄阶层，而在我国大中城市中人口增长的过程中都是青少年，中老年这个年龄阶段对这个数据的影响不大，所以它对最后房价的影响不是很显著。
将回归系数以及各期的人均可支配收入及各期利率代入模型剔除了变量人口规模的⑵可以得出房地产价格的基本理论价值。经过计算天津1999年到2009年房屋基本理论价格为：
表2-5天津市近十年商品房理论价格（元/平方米）
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2075.65
2230.08
2487.55
2200.12
2507.07
3083.48
3645.60
4253.34
5439.09
6087.24
5941.65
我们将市场房屋销售价格与房屋的基本理论价格之比称作泡沫测度系数i。
i=市场房屋销售价格/基本理论价格，那么从1999—2009年的泡沫测度系数：
表2-6天津市房地产泡沫测度系数
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1.05
1.01
0.93
1.12
1.00
1.01
1.10
1.12
1.05
0.98
1.16
从结果中我们可以发现2002年、2006年以及2009年，尤其是2009年房地产泡沫测度系数偏高。对于商品房的理论价格与实际价格之比，这个只能借鉴日本的研究结果。一般认为当两者之差（即实际价与理论价格之差）大于等于2时，就认为非常危险[5]。这么计算的话，取3作为严重危险的区域的临界关键值。表2-7泡沫测度系数临界区间
<1
[1，2)
[2，3)
≥3
安全区间
警戒区
危险区
严重危险区
根据以上表2-7发现，天津市房地产市场近十年的运行情况总体上属于正常偏热的状态。针对天津市的房地产市场发展，建议主要改变现有的住房供给结构增加经济适用房和限价房，加大对土地和房屋投机力度以及金融监管力度，避免不良贷款的产生。
房地产行业的发展关联众多行业的发展，像金融业，建筑业等等。并且这些行业的健康稳健的发展有助于我国国民经济的持续稳健发展，关注房地产发展动态，及时制止不良势头，对促进我国经济增长及改善百姓住房环境提高生活质量至关重要。
参考文献
[1.]kindleberger.C.p.min.“manias，panicsandCrashes:ahistoyofFinancialCrisis.newYork.BasicBooks.1978
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[3.]黄名坤.泡沫经济理论与实证研究[R].南开大学博士论文，2002
[4.]天津统计局编.2010天津统计年鉴[m].北京：中国统计出版社，2010.8