房屋装修设计教程篇1
与基本方法，在目前教学课时数有限的情况下，如何进行这门课程的教学改革，以提高教育教学质量，培养适应社会需要的、德才兼备
的物业管理人才，以更好地满足社会的需要。
关键词房屋修缮物业管理教学改革随着我国城市经济体制改革的不断深化，房屋将全面步入货币化、市场化的轨道。而物业管理，作为我国一个新兴的房屋管理行业，近年来得到了良好而快速的发展。而《房屋修缮与预算》作为物业管理专业的主干课程，课程改革首当其冲。根据教育部高职高专教改精神，本人特提出以下改革意见：
一、明确教学目标，划分任务单元
《房屋修缮与预算》是以《建筑识图与构造》课程为理论基础，阐述房屋维修技术及修缮定额预算编制的各种问题，以及房屋维修技术方法和修缮预算编制及结算的规律规则。本课程在完成教学任务的过程中，一般要达到以下三个教学目标。
（一）知识目标
本课程的教学内容是在对物业管理行业相关职业岗位工作进行分析的基础上，分解为五个任务单元，每个任务单元都对应一种房屋维修项目。
任务单元一：地基基础的维修。主要对应各类物业的地基基础维修管理项目，包括各种地基的加固及各种基础的维修等。通过学习该单元，帮助学生了解地基基础的损坏形式及原因；掌握地基基础的维修、加固及防护方法。
任务单元二：砖砌体结构维修。主要对应各类物业的砖砌体结构维修管理项目，包括各种砖墙、砖柱的维修、加固等。让学生了解砖砌体结构的损坏形式及原因；掌握砖砌体结构的维修、加固方法。
任务单元三：钢筋混凝土结构维修。主要对应各类物业的钢筋混凝土结构维修管理项目，包括各种钢筋混凝土结构中梁、板、柱的维修、加固等。学习了这部分内容，促使学生了解钢筋混凝土结构的常见缺陷及原因；掌握钢筋混凝土结构的维修和防护方法。
任务单元四：房屋防水工程维修。主要对应各类物业的防水工程维修管理项目，包括屋面、有水房间、外墙防水的维修等。促使学生了解房屋防水工程的一般知识；掌握屋面防水工程的维修方法；掌握有水房间渗漏的维修方法；掌握外墙防水工程的维修方法。
任务单元五：房屋装饰装修工程维修。主要对应各类物业的装饰装修工程维修管理项目，包括各种楼地面、墙面、顶棚装饰的维修等。帮助学生了解房屋装饰装修工程的一般知识；掌握楼地面装饰装修工程的维修方法；掌握墙面装饰装修工程的维修方法；掌握顶棚装饰装修工程的维修方法。
任务单元六：房屋维修工程预算。该部分内容主要对应各类物业维修的预算管理项目，包括房屋维修工程单位估价表、预算的编制等。帮助学生了解房屋维修工程预算的概念；掌握房屋维修工程定额原理；掌握房屋维修工程单位估价表的编制方法；掌握房屋维修工程预算的编制步骤和编制方法。
（二）能力目标
本课程的教学工作培养目标是使学生掌握有关房屋维修与预算的基本知识和基本技能，掌握房屋及其设备的主要维修技术，施工技术和管理方法，具有独立编制房屋、房屋设备修缮工程施工图预算的能力。为《楼宇智能化》等相关课程的学习和毕业实习做好准备，同时为学生毕业后从事各类物业的房屋维修项目管理工作及其他相关工作奠定基础。按任务单元划分如下，每个任务单元都对应相应的能力目标。
任务单元一：地基基础的维修。能对地基基础损坏的原因进行分析；能根据地基基础的损坏情况制定维修方案。
任务单元二：砌体结构的维修。能对砖砌体结构损坏的原因进行分析；能根据砖砌体结构的损坏情况制定维修方案。
任务单元三：钢筋混凝土结构的维修。能对钢筋混凝土结构的缺陷进行分析；能根据钢筋混凝土结构的缺陷制定维修方案。
任务单元四：房屋防水工程的维修。能对房屋防水工程的损坏情况进行分析；能根据房屋防水工程的损坏情况制定维修方案。
任务单元五：房屋装饰装修工程维修。能对房屋装饰装修工程的损坏情况进行分析；能根据房屋装饰装修工程的损坏情况制定维修方案。
任务单元六：房屋维修工程预算。能对房屋装饰装修工程的损坏情况进行分析；能根据定额编制房屋维修工程单位估价表；能编制一般的房屋维修工程预算。
（三）德育目标
目前，学院所开设的物业管理专业课程，以及物业管理岗位培训，都比较重视理论教育和培训，而对实际操作能力方面的培训相对较弱，特别是没有将房屋修缮与预算这方面作为一项重要培训内容切实抓好。因此，学生虽然具备一定的理论知识，却缺乏实际操作能力，并未切实进行过操作，这成为影响我国物业管理健康发展的一个不可忽视的因素。《房屋修缮与预算》课程实践性强，将着重培养学生爱岗敬业，一丝不苟的工作精神，促使他们了解物业管理有关法规，认真贯彻房屋维修政策，严格执行修缮原则，工程量计算规则等，注重理论联系实际，强调动手能力。
二、打破教材编排顺序，优化教学内容
随着市场经济的发展，对物业管理人员在房屋管理方面的要求大大提升。根据房屋修缮与预算课程特征，并结合学院现状，教学改革势在必行。传统的《房屋修缮与预算》包括“房屋修缮技术”、“房屋修缮工程预算”两大部分，房屋修缮技术主要是介绍房屋可能出现的各种损坏症状，包括裂缝、腐蚀、锈蚀、起鼓等，并分析其产生原因，检查房屋损坏的方法、维修的技术要求及房屋的养护。房屋修缮工程预算主要介绍工程量的计算依据、方法和规则，套用预算定额，确定工程造价等。
三、改善教学手段，引用先进教学方法
1.课件生动形象化。《房屋修缮与预算》不同于其他学科，着重体现在该课程实践性极强，要求学生具有一定的生活经验和一定的空间想象力，这部分教学手段大多只能依靠多媒体课件教学来实现。而此时，多媒体课件就担负着提供学生更生动直观的形象，帮助学生全方位地接受信息，加深理解等诸多重担，这就要求教师在教学过程中应尽量使课件更加形象化。
2.结合实际，合理举例。在当代大学生眼中，房屋维修并不是随处可见的现象，同学们总觉得日常生活中不容易看见房屋出现问题的各种现象，这种情况极大程度上限制了学生对课程知识点的理解和运用。教学的趣味性就在于如何把课堂上讲授的抽象性理论和实际结合起来，用通俗易懂的语言和相关例子，把所要讲授的内容表达出来，引起学生兴趣，与学生达到思想上的共鸣，从而实现理想的教学效果。
参考文献:
房屋装修设计教程篇2
关键词室内陈设;进入时间;准备;方案设计
中图分类号tU238文献标识码a文章编号1673-9671-(2010)041-0205-01
1室内陈设方案设计的几个概念
1.1关于室内陈设
根据室内装饰设计方案,进行了室内各构造面的装饰施工之后,室内装饰整体效果的呈现还必须依靠室内陈设来完成。室内陈设是指除室内顶面、墙面及地面以外的包括建筑构件(不起承重作用)在内一切实用的或供观赏的摆放物品(即陈设品)。
1.2关于陈设品
陈设品包括的范围非常广,从使用功能上分为实用性、装饰性和宗教性。
实用性陈设是室内陈设的基础,包括衣、食、住、行和用的一切艺术性的工艺造物,如:灯具、电器、炊具、餐具、书籍、运动器材、玩具、窗帘、沙发、酒柜等家具。
装饰性陈设主要是以摆放、装饰观赏功能为主的工艺品类,如艺术品类,工艺品类,纪念品,收藏品,观赏性动植物,附属性物品,如:建筑构件、浮雕、砖雕、石雕、细部、家具上的附件及其上的装饰等。
宗教型陈设主要是为宗教活动服务的工艺品,包括各种祭祀用的工艺品、寺庙殿堂装饰与陈设供品等。
2室内陈设方案设计的进入时间
室内陈设方案设计的进入时间主要有两种,一是在对室内进行各构造面装修施工过程中就开始进入。如在进行墙面壁纸裱糊施工之前,设计师就应确定或建议采用采用何种壁纸;二是在室内构造面施工完成后开始进入。如在原有的基础上需要强化或改变原有的室内风格。
3室内陈设方案设计基础资料的准备
3.1房屋资料的准备
主要应准备房间现状图纸和房间现状风格资料。如果设计师一开始就参与了制定房屋的室内装饰设计任务,那么该项准备工作的成果就已经具备。设计师应到现场进行详细的测绘,将房间的平面图与各立面图绘制出来。房间平面图应包括以下内容:房间内已经有的固定家具与设备,家具与设备的材料,室内地面的材料,还应标注出房间净长、净宽、各墙段长度、固定家具与设备的长宽尺寸。房间各立面图应包括以下内容:家具的立面造型与尺寸,已有的陈设品的位置、造型和尺寸,墙面的材料与色彩,房间的净高。同时,通过现场参观,了解房间在经过前期装修之后,已经呈现出的效果(装修风格、主色调等)。
3.2屋主的需求与喜好
按照应满足屋主的心理感受这一基本原则,设计师应与屋主建立良好的沟通渠道,以便了解屋主的职业、性格、对色彩的喜好、对房间最后呈现出的风格的要求、屋主自己能够提供的室内陈设品、对后期陈设布置的资金投入等信息,为设计提供参考。
4室内陈设方案设计
4.1室内陈设设计的基本原则
1)满足使用功能的要求。室内陈设设计是以美化室内空间环境为宗旨的。但房间不只是用来看的,首要的还是要有很好的实用性。因此,在陈设设计过程中,应首先注意使用功能的要求。设计中应明确哪些是实用性陈设品,哪些是欣赏性陈设品。在确定实用性陈设品时,首先应满足够用的要求,然后兼顾造型、色彩等要求。在确定欣赏性的陈设品时,应注意处理好空间关系,空间比例,不能影响到室内使用功能的正常发挥。2)满足心理感受的要求。室内陈设设计的精神内涵就是要体现人们的情感,表达人们的审美情绪、意志和行为,展现个性的魅力。因此在设计中应充分了解屋主的职业、受教育程度和喜好,运用各种艺术手段,使得室内空间产生美感,体现某种意境,满足屋主的心理需求,更好地发挥室内陈设在精神功能方面的价值。3)体现形式美的原则。在室内陈设设计中不能只是根据既定的风格来挑选陈设品,陈设设计还包括了确定陈设品的大小、布置的位置以及陈设品之间的相互组合。切忌不能认为室内陈设就是将选择的陈设品放在室内空间的任何位置即可,一定要遵循一定的法则,如统一与变化、均衡与对称、节奏与韵律等,按照摆放有序、富有变化的原则进行陈设品的陈设。这样才能展现各类陈设品的美和风格。4)体现地域文化与民族特色。在进行室内陈设设计时,应注意挖掘地方传统建筑文化和民族文化特色。将一些优秀的地方传统艺术和民族艺术的精髓运用在室内空间风格的塑造之中,不仅可以取得独特的室内空间环境,还能为传承地方传统文化和民族文化做一点贡献。5)注重环保与安全。在室内陈设设计中,要注意树立环保意识。不能一味追求视觉效果而忽略了室内的使用的安全性。我们进行陈设设计时,要树立环保意识。在采光、通风、除臭、防油等方面的前提条件下,在材料的选配上应首选环保安全的材料。
4.2室内陈设设计的一般步骤
首先根据收集的基础资料,确定房屋的室内陈设的大体风格。
室内使用何种风格,这与建筑的风格、屋主的喜好和原有的条件限制有关。对于公共建筑而言,建筑室内陈设风格通常会与建筑设计风格相同,如建筑采用中式传统建筑风格,那么建筑的室内设计风格和陈设风格应采用中式传统古典风格或新中式风格,这样可以使建筑的整体风格从外到内达到统一。对于居住建筑而言,建筑室内陈设风格的随意性就比较大了,主要是根据屋主的喜好而定。
在这个环节当中,设计者可以在了解了建筑的风格、屋主的喜好和原有的条件限制以后,确定房屋的室内陈设的大体风格,然后给屋主呈现一些该风格的图片,让屋主了解此种室内陈设风格的大致效果。
根据确定房屋的室内陈设的大体风格和基础资料,进行室内陈设方案设计。
按照既定的风格对房间的各类陈设品进行选择,并将这些陈设品的布置位置表达在图纸当中。
室内陈设方案设计成果主要由图纸、文字说明、材料样品和照片构成。
方案设计图纸主要包括平面布置图、房间立面图、房间局部效果图等,总之以能表达设计意图为原则。平面布置图主要表达陈设品的平面大小和平面布置位置;房间立面图主要表达陈设品的造型、样式、大小、材质、色彩和布置位置;房间局部效果图主要表达房间陈设布置之后的效果。
文字说明主要包括各房间所选的室内陈设品的名称、数量、材质和参考价格。比如家居的名称、数量、材质、参考品牌的价格;室内布艺的数量、材质、用量、参考价格;室内灯具的数量、参考品牌的价格;室内各种装饰画、工艺品、花艺作品、室内盆栽等的数量以及参考价格。
设计者根据本次设计的风格,对于如壁纸、窗帘、地毯等陈设品的选择,或者如装饰画、工艺品、灯具等陈设品的造型、色彩的选择等设计内容,采取附上样品或实物照片的形式,将其介绍给屋主。这样可以让屋主直观的了解到方案设计的内容。
4.3设计时应注意的问题
应注意随时与屋主进行沟通交流。另外,室内陈设的方案的设计过程往往是设计者陪同屋主在卖场进行陈设品的挑选,因此设计者应该熟悉室内陈设风格把握、陈设品的大小是否适宜、陈设品的畅销品牌名称和陈设品的市场价格等内容。
房屋装修设计教程篇3
20xx年《长沙市房屋安全管理条例》
(20xx年8月27日长沙市第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 20xx年9月25日湖南省第十二届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准自20xx年1月1日起施行)
第一章总则
第一条为了加强房屋安全管理，保障房屋安全使用，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条本市行政区域内国有土地上合法建造并投入使用房屋的安全管理适用本条例。
本条例所称的房屋安全管理，包括房屋安全使用管理、房屋安全鉴定管理、危险房屋治理、房屋安全监督管理等活动。
第三条市、区县(市)人民政府应当加强对房屋安全管理工作的领导。
市房屋安全主管部门负责全市房屋安全的统一监督管理。区县(市)房屋安全主管部门负责本辖区范围内房屋安全管理工作。
城乡规划、城管执法、国土、财政、公安、安全生产监督等部门应当按照各自职责，协同做好房屋安全管理工作。
街道办事处、乡(镇)人民政府应当按照本条例规定和区县(市)人民政府要求做好房屋安全管理的具体工作。
第四条市、区县(市)人民政府应当将房屋安全管理相应经费纳入同级预算，保障房屋安全管理工作需要。
第五条房屋安全主管部门应当加强对装饰装修协会、物业管理协会等行业协会的指导和监督，支持行业协会依法开展工作，发挥行业协会在房屋安全管理中的作用。
第六条鼓励通过向商业保险公司购买服务等方式，建立多元的社会化房屋安全风险化解机制。
第七条市、区县(市)房屋安全主管部门应当加强房屋安全管理知识的宣传、教育，提高社会公众的房屋安全管理意识。
第二章房屋安全使用管理
第八条房屋建筑工程交付时，建设单位应当向受让人提交房屋质量保证书、房屋使用说明书，明确告知受让人房屋的基本情况、承重结构、性能指标、设计使用年限、使用与维护保养要求、保修范围和期限等事项。
建设单位应当按照法律、法规的规定以及合同的约定，承担保修期间房屋质量缺陷的保修和治理责任;房屋建筑的地基基础和主体结构工程的保修和治理责任，在设计使用年限内由建设单位承担;但因使用不当、第三方的侵权行为或者不可抗力造成的损坏除外。
房屋的勘察、设计、施工、监理等单位应当按照与建设单位签订的合同以及有关法律、法规的规定承担相应责任。
第九条房屋所有权人是房屋安全使用责任人。公共租赁住房等由经营管理单位进行管理的，经营管理单位为房屋安全使用责任人。
房屋承租人等使用人和物业服务企业应当按照法律、法规的规定以及合同约定，承担相应的房屋安全使用责任。房屋出租人应当加强对出租房屋的安全监督管理，房屋承租人在使用过程中发现安全隐患或者险情，应当及时通知房屋出租人进行处理，或者报告房屋所在地区县(市)的房屋安全主管部门。
第十条房屋安全使用责任人应当按照房屋使用说明书等合理使用房屋，对房屋使用安全承担下列责任：
(一)检查房屋，及时治理房屋安全隐患;
(二)装饰装修、改造和维修加固房屋时，不得破坏房屋的抗震性和结构安全性，不得影响房屋共有部分及毗邻房屋的安全使用。
房屋安全使用责任人不得出租危险房屋或者在危险房屋内从事经营等活动。
房屋安全使用责任人发现房屋存在本条例第八条第三款相关主体应当承担责任情形的，可以依法要求其承担责任。
第十一条房屋安全使用责任人不得擅自实施下列影响房屋安全的行为：
(一)拆改房屋承重梁、柱、板和基础结构;
(二)拆除房屋承重墙或者在承重墙上开挖壁柜、门窗等洞口;
(三)超过房屋设计标准,增加房屋使用荷载;
(四)在房屋楼面结构层开凿洞口或者扩大洞口;
(五)开挖房屋地面和地下室;
(六)拆改具有房屋抗震、防火整体功能的非承重结构;
(七)其他影响房屋安全的行为。
确需实施上述行为的，房屋安全使用责任人应当委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案、施工图，并根据设计方案、施工图组织施工;依法需要办理相关建设手续的，应当按照相关规定办理。
第十二条房屋装饰装修改造前，装饰装修企业应当核实所承接的装饰装修工程是否属于第十一条第一款影响房屋安全的情形，是否符合建设程序的相关规定。属于第十一条第一款的情形，房屋安全使用责任人未履行相应建设程序的，装饰装修企业不得施工。
装饰装修企业实施本条例第十一条第一款影响房屋安全的行为，应当按照设计方案、施工图施工，并使用质量符合国家标准的建筑材料，不得破坏房屋的抗震性和结构安全，不得影响毗邻房屋的使用安全。
第十三条委托物业服务企业管理的，物业服务企业对房屋使用安全承担下列责任：
(一)对房屋共有部分进行安全检查，提出相关维修、更新和改造方案，协助业主和业主委员会进行治理;
(二)对房屋装饰装修行为进行监督。
物业服务企业发现房屋安全使用责任人或者装饰装修企业有本条例第十一条第一款影响房屋安全行为的，应当劝阻;经劝阻拒不改正的，应当及时向房屋所在地区县(市)房屋安全主管部门报告，接到报告的房屋安全主管部门应当依法处理。
第十四条建筑幕墙所有权人为建筑幕墙安全使用责任人，应当对建筑幕墙进行定期检查，并按照国家有关标准、规范和《建筑幕墙使用维护说明书》进行常规维护。
本条例所称建筑幕墙，是指采用金属型材、金属连接材、粘结材料、特种玻璃、金属板材以及天然石板材等材料构成的玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙及组合幕墙。
第十五条新建、改建、扩建房屋及其地下建筑物、构筑物，装饰装修非住宅房屋时应当实施白蚁预防处理。鼓励住宅房屋装饰装修时实施白蚁预防处理。
房屋发生蚁害的，房屋安全使用责任人应当进行灭治，属于预防包治期内的，原白蚁防治单位应当进行灭治。白蚁危害在一定区域集中发生且影响房屋安全使用时，房屋安全主管部门应当组织白蚁防治单位进行灭治。
第三章房屋安全鉴定管理
第十六条房屋安全鉴定单位应当具有独立的法人资格，具备相应的专业技术人员、专业设备设施，并符合国务院建设行政主管部门的有关规定。
房屋安全鉴定单位作出的鉴定结论是认定房屋安全状况的依据。房屋安全鉴定单位依法对所出具的鉴定报告负责，承担相应的法律责任。
第十七条市房屋安全主管部门应当定期公布社会信誉好、综合实力强的房屋安全鉴定单位名录。
第十八条有下列情形之一的，应当进行房屋安全鉴定：
(一)房屋达到设计使用年限仍需继续使用的;
(二)房屋地基基础、墙体或者其他承重构件出现明显下沉、裂缝、变形、腐蚀等情形的;
(三)进行地下设施、管线、爆破、桩基、深基坑、高边坡和高护坡等工程施工，造成房屋损坏的;
(四)其他可能影响房屋安全使用的。
因自然灾害或者爆炸、火灾等事故导致一定区域内大量房屋受损的，区县(市)人民政府及其房屋安全主管部门应当组织房屋安全鉴定单位对受损房屋进行安全鉴定。
第十九条建筑幕墙自竣工验收交付使用后，一般每十年进行一次安全鉴定。有下列情形之一的，应当进行安全鉴定：
(一)面板、连接构件或者局部墙面等出现异常变形、脱落、爆裂现象的;
(二)遭受风暴、地震、雷击、火灾、爆炸等自然灾害或者突发事件造成损坏的;
(三)与建筑幕墙相关的建筑主体结构经鉴定存在安全隐患的;
(四)其他可能影响公共安全的。
第二十条第十八条第一款第(一)、(二)项、第十九条的房屋安全鉴定，由房屋安全使用责任人委托。
具有第十八条第一款第(三)项情形的，施工单位应当委托进行房屋安全鉴定;施工单位不委托的，房屋安全使用责任人可以自行委托。
第二十一条房屋具有第十八条第一款第(二)、(三)项、第十九条规定情形且危及公共安全，房屋安全使用责任人或者施工单位不委托安全鉴定的，区县(市)房屋安全主管部门应当责令其限期委托。在限期内仍不委托的，区县(市)房屋安全主管部门可以代为委托。经鉴定属于危险房屋的，鉴定费用由房屋安全使用责任人或者施工单位承担。
第二十二条房屋安全鉴定单位应当按照国家有关规定、规范和标准对房屋进行安全鉴定，出具鉴定报告并提出处理意见。
第二十三条房屋安全鉴定单位在房屋安全鉴定报告出具后三个工作日内，应当将鉴定报告报送房屋所在地的区县(市)房屋安全主管部门备案，其中鉴定为危险房屋的，应当在24小时内报告区县(市)房屋安全主管部门。区县(市)房屋安全主管部门应当将危险房屋的相关信息在危险房屋所在地域公示。
第二十四条对房屋安全鉴定单位的鉴定结论有异议的，鉴定委托人或者利害关系人可以自房屋安全鉴定报告公示之日起十个工作日内委托重新鉴定。委托重新鉴定涉及多个利害关系人的，房屋安全鉴定单位的确定等事宜可以由相关方自行协商。
第四章危险房屋治理
第二十五条经鉴定为危险房屋的，房屋安全使用责任人应当及时对危险房屋采取治理防护措施。危及公共安全的，房屋安全使用责任人还应当及时设置明显的警示标志;对暂不能排险解危的，应当采取有效的安全防护措施。
设置在危险房屋及其附属物上的牌匾、线路等悬挂物、支立物，妨碍危险房屋治理的，其设施所有权人应当及时拆除、迁移。
第二十六条经鉴定为危险房屋且有垮塌危险，并危及公共安全，房屋安全使用责任人拒绝或者怠于采取有效治理措施的，区县(市)房屋安全主管部门应当责令其停止使用;拒不停止使用的，区县(市)人民政府应当组织房屋安全主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府根据实际情况采取以下应急抢险措施：
(一)动员房屋使用人迁离危险房屋;
(二)划定警戒区，实行局部交通管制;
(三)利用毗邻的建筑物和有关设施;
(四)依法可以采取的其他措施。
第二十七条低收入和享受低保的特殊困难家庭无力承担危险房屋治理费用的，市、区县(市)人民政府应当进行适当补助。
第二十八条单栋危险房屋属历史文化街区保护范围的，按照保护规划的控制要求优先改建。
单栋危险房屋列入城市旧城区改造范围的，依法征收。
对于其他单栋危险房屋，房屋安全鉴定报告建议拆除的，予以拆除。原址重建符合规划要求的，由房屋所有权人依法申请拆除重建。
第二十九条一定区域内危险房屋相对集中的，区县(市)房屋安全主管部门应当及时向区县(市)人民政府报告，并提出处置方案。符合旧城区改造条件的，纳入旧城区改造范围，有计划地组织实施危险房屋改造。
第三十条房屋安全使用责任人或者政府有关部门对危险房屋采取治理、抢险措施时，相关单位和个人应当予以配合。
第五章房屋安全监督管理
第三十一条市、县(市)房屋安全主管部门应当建立房屋安全信息管理制度，收集管理下列房屋安全管理信息：
(一)房屋结构类型、竣工日期和设计使用年限以及建设、勘察、设计、施工、监理等单位的名称;
(二)危险房屋安全鉴定以及治理情况;
(三)辖区内从业的房屋安全鉴定单位名册及其信用记录;
(四)其他与房屋安全相关的信息。
第三十二条区县(市)房屋安全主管部门应当会同街道办事处、乡(镇)人民政府，督促辖区内的房屋安全使用责任人进行房屋安全检查，对发现的重大安全隐患，应当及时向同级人民政府和市房屋安全主管部门报告。
教育、卫生、文化、体育、交通、旅游、商务、民政等部门应当在房屋安全主管部门的指导下，督促学校、医院、剧院、场馆、车站、宾馆、集贸市场、商场、福利院等公共建筑的房屋安全使用责任人定期进行房屋安全检查。对检查发现的公共建筑安全隐患，相关职能部门应当通报公共建筑所在地的区县(市)房屋安全主管部门;有重大安全隐患的，还应当及时向同级人民政府和市房屋安全主管部门报告。
第三十三条区县(市)房屋安全主管部门应当建立危险房屋台帐，对危险房屋的治理和使用情况进行动态管理。
第三十四条房屋安全主管部门应当受理公民、法人或者其他组织对房屋使用安全行为的投诉、举报，并及时作出处理。
对影响房屋安全使用的同一行为，可能同时违反建设、规划、城市管理等方面的法律、法规的，由最先受理投诉、举报的机关处理。处理过程中发现不属本机关职权处理范围的，应当及时移送有权机关处理。
第三十五条市、区县(市)人民政府应当制定房屋安全事故应急抢险预案，定期组织应急处置培训和应急演练。
第六章法律责任
第三十六条违反本条例第十一条第二款规定，房屋安全使用责任人未委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案、施工图，或者未根据设计方案、施工图组织施工的，由区县(市)房屋安全主管部门责令其停止违法行为，恢复原状;拒不改正的，处一万元以上五万元以下罚款;情节严重的，处五万元以上十万元以下罚款。
第三十七条违反本条例第十二条第一款规定，装饰装修企业未履行核实义务，实施装饰装修行为的，由区县(市)房屋安全主管部门责令停止施工，并可以处一万元以上五万元以下罚款。
违反本条例第十二条第二款规定，装饰装修企业未按照设计方案、施工图施工或者没有设计方案、施工图擅自施工，破坏房屋的抗震性和结构安全的，由区县(市)房屋安全主管部门责令改正，并处二十万元以上五十万元以下罚款。
第三十八条违反本条例第十四条第一款、第十九条规定，建筑幕墙安全使用责任人未按照规定进行定期检查、常规维护或者安全鉴定的，由区县(市)房屋安全主管部门责令限期改正;逾期不改的，处一万元以上五万元以下罚款。
第三十九条房屋安全鉴定单位不符合本条例第十六条第一款规定，从事房屋安全鉴定活动的，由区县(市)房屋安全主管部门处一万元以上三万元以下罚款。
违反本条例第二十二条规定，房屋安全鉴定单位出具虚假房屋安全鉴定报告的，由区县(市)房屋安全主管部门给予警告，并处三万元罚款。
第四十条违反本条例第二十五条第一款规定，房屋安全使用责任人对危险房屋未采取治理防护措施的，由区县(市)房屋安全主管部门责令限期改正;逾期不改的，处一万元以上三万元以下罚款。
第四十一条违反本条例其他规定，相关法律、法规已规定法律责任的，由相关行政主管部门依法追究法律责任。
第四十二条房屋安全主管部门和其他有关行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府及其工作人员有下列情形之一的，由其所在单位、上级机关或者监察机关追究行政责任：
(一)违反本条例规定，未及时查处危害房屋安全违法行为的;
(二)未督促房屋安全使用责任人对危险房屋及时治理的;
(三)在监督检查中发现重大隐患不及时处理造成重大事故的;
(四)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法行为的。
第七章附则
第四十三条房屋消防安全、设备设施的使用安全管理和违法建筑的处置，军队、宗教团体、文物保护单位以及历史建筑的房屋安全管理，按照有关法律、法规和规章的规定执行。
房屋装修设计教程篇4
下面,作者以淮阴工学院为例,从基建维修工程管理、房产管理,水电管理等三个方面来谈节约型校园建设。
1基建维修工程管理
学校的基建工程包括新建、改建、扩建工程。涉及道路、水电管网、智能化管网、装饰、绿化等工程,其主要特点是工程项目类型繁多,工期紧、分布零散,点多,线长,面广,施工管理难度较大。我校从2003年开始实施新校区建设,基建工程部分项目在上马之前往往前期论证不充分,使得设计不尽合理。而我校的建设资金大部分依赖于银行贷款和学校自筹,而且运用资金的周期较短,许多项目存在见资金就上马现象。对于先建什么、如何建,建的面积标准等,或者主要依赖设计单位,或者等待领导发落,缺乏严格的前期论证。因此存在一些问题,如:(1)从总体规划设计上看,注重“整体功能”、“外观新颖、美观大方”,忽视了校舍资源共享,出现了有些校舍资源相对过剩,有些校舍资源不足或根本没有的现象。(2)从单体设计上看,注重考虑部门需要而忽视与其他校舍的和谐统一。(3)在项目招投标方面,注重“低价位”中标,出现施工队以次充好、偷工减料或中标后追加经费等问题,影响工程质量。这些问题都直接关系学校建设资金的使用,有些甚至出现浪费现象。
维修工程往往急事急办,维修方案来不及充分论证,存在施工随意性强等特点。同时,因为学校本身的工作特点,平时学生上课,老师上班,各类房屋设施要正常使用,不方便进行维修,因此寒暑假是维修的最佳时机。很多项目也都利用寒暑假搞突击施工和抢修,因此在这种时间紧张的情况,工程管理存在较大难度。这不仅造成了大量的资金浪费,而且许多项目由于急事急办,论证不充分,建成后并没有达到理想的效果,造成资源浪费,与建设节约型校园背道而驰。针对这种情况,我院采取以下主要措施。
1.1严格执行校园整体规划,充分论证校园基建计划和维修计划
相关职能部门严格执行规划和按计划实施,在具体工程项目执行前,进行充分的项目论证和民主决策。特别是使用单位广泛发动全体教师、教职员工对初步方案进行充分讨论,具体到每一间房的使用功能,细化到每一个接口,避免建成后不适用,不能用的问题,确保资金的合理运用。严格执行《淮阴工学院基建工程招标管理规定(试行)》和《淮阴工学院基建工程质量管理规定》,对金额较大的基建项目和维修项目,必须按规定进行招标,首先由总务基建处提出项目的规模、预算、资金来源、建设时间表等项目的可行性报告,经专家组和院长办公会讨论通过,再由总务基建处调整后报主管院长审批,形成决议,进入招标程序。在维修工程方面,根据学校的财力状况,进行充分的调研,制定适当的新建、改建及修缮项目的面积标准和装修标准。在正常情况下,严格按照核定的标准来确定项目规模和装修档次,防止项目投资失控。同时,根据国外的研究结论,不足工程费用1%的设计费对工程造价的影响可达75%以上,因此我们非常重视工程设计的招标工作,推行限额设计,无特殊情况,一般不采用超额设计。
1.2分清管理部门和使用单位的职责范围,维修工程由职能部门统一归类管理
鉴于房屋建设、维修都有其特殊的要求,只有专业的技术人员管理,才能使工程质量和资金利用达到最大化。因此,在我校的管理中,一个工程项目的实施,首先由使用单位提出具体使用要求,报方案给总务基建处审核,然后组织实施。在实施过程中,由使用单位和总务处共同管理和监督工程施工,同时总务基建处负责工程的质量和造价控制。
1.3财务部门设立有专门的基建工程管理账户
所有基建工程从最初的方案确定到最后施工完成,均由专门账户控制。并且根据学校最后确定的方案和标准,核算工程投资额度。投资额度一经确定,在工程实施过程中不得突破。
2房产管理
目前,根据使用部门和用途不同,我校的房产大致可以分为四类,即服务教学和科研的教学用房及教辅用房;服务院、系(部)和党政机关办公的行政办公用房;为教职员工提供住宿的教工住房及后勤和产业用房;为师生提供吃住的生活用房。科学地管理房产,合理有效地利用校舍资源,可以降低办学成本,提高办学效益。
我院房产现状及主要问题。
(1)学生宿舍实行公寓化管理模式,实行学校后勤自管和对外招聘物业公司管理两种模式。
(2)教学、教辅用房、行政办公用房等公用房屋管理还不够经济有效。目前,我校的公用房屋管理还是采用无偿配给制度,不仅不收房产使用费用,而且学校每年还拿出大量经费用于公用房屋的日常维护管理,这样使得公用房屋的使用存在分配不均、利用率不高以及使用效率低下等局面。另外,教学用房、教辅用房、行政办公用房无盈亏核算体制。部分老校区尚未及时置换,影响了校舍资源的合理利用;现有的校舍资源共享体制尚未建立。这不仅严重制约着校舍资源的改善,而且浪费了大量的人力、物力和财力,与建设节约型校园相去甚远。
房屋装修设计教程篇5
关键词：建筑；装修设计；一体化
现今，家庭装饰装修已走进我国普通百姓家庭，改善了住房环境，提高了住宅的品位和舒适度。但是也暴露出许多不尽人意的问题。笔者通过从事环艺教学工作和家庭装饰装修的实践，深感中国家庭装饰装修必须尽快走上建筑与装修设计一体化之路。所谓的建筑与装修设计一体化，是指建筑开发公司与家庭装饰装修设计公司联手，使商品住宅装修一次到位，即房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，亦称全装修住宅。
一、实行建筑与装修设计一体化的必要性
1.家庭装饰装修从业人员素质偏低。中国住宅装饰装修行业虽然已成为与百姓生活密切相关的大产业，但是，家庭装饰装修从业者的专业技术素质极低，表现为接受正规专业训练的人数和有专业技术职称的人数少；从业人员90%以上是农民工或下岗人员。上岗前没有经过专业培训，只是由师傅带着做，或者自学。铺木地板的不清楚木地板种类、质量，干油漆工的分不清油漆种类等等。另外，目前我国家庭装饰装修公司多是采用个体的、手工作坊式的，甚至是游击队式的，即使是所谓正规的家装企业，从业人员的素质也不很高。
2.家庭装饰装修存在严重的浪费现象。建设部副部长仇保兴指出，中国住宅装修浪费惊人，每年住宅装修造成的浪费高达3000亿元人民币。笔者亲身经历的新房装饰装修时所浪费的物品主要为：一是更换掉的门窗、便器、洁具、电器开关、插座、灯具，以及一些家庭暖气片等等，毛坯房中的许多材料、设备变成了垃圾和废品；二是由于不计装修工程中的能源费，室内装修施工中的长明灯、长流水、大功率电动工具带来的能源浪费现象比较严重；三是一些装修剩余材料往往被当做垃圾处理，浪费现象也十分严重。另外，在家庭装饰装修中，有的业主自己购买全部材料，找施工队，指挥施工；有的业主找家装公司操作，采用基础装修(包括油漆、水泥、沙子、吊顶、水电线路改造)由装饰装修公司负责，而木地板、瓷砖等主材料仍采取自购的方式。这种个人购买材料的形式，价钱相对集体采购昂贵得多，这对消费者来说也可以算是一种没必要的浪费。
3.家庭装饰装修施工污染环境现象严重。购买毛坯房，业主单独装修，由于业主的入住时间、装修时间不同，装修时产生的噪声、灰尘对左邻右舍难免会有所影响。据了解，一个小区从交房到最后一个客户装修完毕一般需要2年时间，长时间的施工噪音给业主和邻居都带来诸多烦恼。再者，建筑垃圾的处理和装修材料的搬运，也会给电梯或公共区域带来一些污染和不同程度的损坏。购房者单独装修，若对市场装饰装潢材料不了解，或遇到一个不负责任的家庭装饰装修公司，采用不标准的装饰装潢材料，对环境的污染就更为严重了。“装修污染”这个新名词，从2000年起开始听到的，对于一些行业生存形成了威胁。笔者认为装修污染对房屋居住者的身心健康影响更为严重，据中国室内装饰协会室内环境检测研究中心专家介绍，国家卫生、建设和环保部门曾经进行过一次室内装饰材料抽查，结果发现具有毒气污染的材料占68％，这些装饰材料会挥发出300多种挥发性的有机化合物，如甲醛、三氯乙烯、苯、二甲苯等，一旦进入家庭，将会引发各种疾病，其中包括呼吸道、消化道、神经内科、视力、视觉、高血压等30几种疾病。
4.家庭装饰装修威胁着建筑结构的安全。我国大部分住宅是集合式住宅，家庭装饰装修常常损坏楼体结构功能。其后果影响的不仅仅是自家的房子，而且是公共居住环境，比如，有的家庭随意增减间隔墙，甚至拆除承重墙，不顾后果地增加负荷等，严重威胁房屋结构安全，不仅使自家的新房变危房，也影响着相邻的房屋安全，甚至是整栋楼宇。
所以，实现建筑与装修设计一体化，是中国家庭装饰装修的必由之路。据资料显示，发达国家一步到位的精装修住宅一般占开发量的80%以上，而我国不足住宅年开发量的10%。早在1999年，建设部等8部委就明确提出新开发的商品房必须装修一次到位。目前上海、北京等地已经宣布将停止销售“毛坯房”，而在上海、广州、烟台等地出现的住宅一次装修模式已经渐成流行趋势，所以中国建筑与装修设计一体化是大势所趋。
二、实行建筑与装修设计一体化的重要性
1.建筑与装修设计一体化，便于职能部门有效监控。建筑与装修设计一体化，相关职能部门对住宅建设从规划、设计、施工、装饰装修、监理、验收等各个环节都能进行有效的监控，促使中国家庭装饰装修市场走向规范化和集约化，提高家庭装饰装修质量，从而减少业主与家装公司之间的矛盾。
2.建筑与装修设计一体化，可提升家庭装饰装修人员素质。建筑与装修设计一体化，建筑开发商为了有效地保证家庭装饰装修的质量，必然要通过招标等多种方式择优选择有实力的家庭装饰装修企业，并对其进行严格的审查。这就给有实力、讲信誉的大型家庭装饰装修公司带来新的发展契机，而那些实力不足、水平低下的装修游击队自然要失去市场。一些家庭装饰装修公司为了生存，必然要通过各种渠道提高本公司人员的整体素质，增强家庭装饰装修公司实力和竞争力，从而促使家庭装饰装修行业走向正规化。
3.建筑与装修设计一体化，有利于节约资源和保护环境。装饰装修的材料及住宅内的设备品种繁多，更新换代频繁，一般业主无法全面了解，自己单独装饰装修房屋，很可能会购买一些以劣充优的材料，而且价位比较高。有一定规模的楼盘如果统一完成精装修，肯定能比业主自己装修要节省15%~25%的费用。精装修房不失为一种解决问题的好方式。精装修房，也就是实行建筑与装修设计一体化，住房一步到位。这样，所用的材料及设备购置都是由相关的专业人士控制，同时承包商与供应商长期的合作关系及批量经营，材料及设备的质量有保证，价格也公道。消费者买到全装修房子后，只要稍加装饰就可入住，节省了时间和财力。通过专业技术人员的介入，还可使家庭装饰装修更重视环保和防污染问题，选用无毒、无害、无放射性、无污染环境，有益于人体健康的环保型材料及设备，以改善传统住宅装修后室内环境污染状况。还可避免业主随意增减、拆除室内建筑而倒掉的垃圾废品，实现绿色环保。
4.建筑与装修设计一体化，可确保业主的居住安全。实行建筑与装修设计一体化，建筑开发商可以将整栋楼宇建设的结构施工、设备设施安装调试、装饰装修施工三个环节统一完成。将住宅作为一个成品提供给消费者，既有利于推广使用先进的技术，实行施工的组织与质量管理，又能严格控制和淘汰落后的材料与部品，提升住宅建筑的质量；避免业主随意增减、拆除室内建筑，确保消费者的居住安全的需要。
三、如何实现建筑与装修设计一体化
1.实现建筑与装修设计一体化，政府职能部门要起到导向作用。政府应尽快完善相关法规，制定商品住宅室内装修的统一标准；对于材料设备的购置、装修施工的招标及投标过程等，要制定细致的管理办法。同时，还要在规划、设计、施工、装饰装修、监理，以及房屋验收等环节把好质量关。实现建筑与装修设计一体化，政府职能部门要起到导向和监督作用。各地方建筑装饰协会，要为建筑装饰装修行业提供进修、学习和交流的机会，通过专题讲座、观摩、研讨等多种培训形式，提高建筑和家庭装饰装修行业人员的思想道德素质和业务水平。
2.实现建筑与装修设计一体化，建筑开发商要肩负全面责任。实现建筑与装修设计一体化，建筑开发商应肩负全部责任。因此，在选择合作伙伴时要对家庭装饰装修企业进行严格的审查，选择那些有实力、讲信用的家庭装饰装修企业合作。建筑开发企业要与装饰装修企业签订合同，装饰装修企业对建筑开发企业负责装修质量；购房者与建筑开发企业签订合同，建筑开发企业对购房者负责装饰装修质量。建筑开发商在房屋建筑设计时要将装饰装修列入其中，土建完成后参照拟定的等级进行装饰装修，交房前再根据住户的要求做些调整。如，在售房的同时让购房者参观样板间，向他们提供多种设计和各种档次的装饰装修方案，供其提前选定；亦可请购房者提出自己的要求等。值得注意的是，交房时的成品屋与展示的样板间必须保持一致性，甚至比其更好。
3.实现建筑与装修设计一体化，家庭装饰装修公司不断增强实力。全面提升我国家庭装饰装修行业人员的素质，是一项艰巨而复杂的系统工程。为了使我国家庭装饰装修行业尽快走上健康有序，规范、诚信的发展之路，家庭装饰装修行业要对下列人员队伍加强培训：一是项目经理队伍；二是专业管理队伍；三是技工队伍。总之，家庭装饰装修行业要经常对其各层次人员进行培训，从而形成一支讲究诚信、技艺娴熟、合作意识强的家庭装饰装修行业技术和施工队伍。
4.实现建筑与装修设计一体化，购房者要参与建筑、装修过程。实现建筑与装修设计一体化，购房者在这一过程中并不是被动接受，一是要与建筑开发商、家庭装饰装修装公司签订质量保证合同；二是购房者要参与材料及设备抽查，每一部分的分项工程施工完毕后要参与检测；三是购房者可以在建筑开发商与装修公司提供的多种全装修方案中选择自己所需要的方案，也可以根据自己的需要对一些细节提出修改要求等等。
房屋装修设计教程篇6
随着我国房地产市场的迅速发展和居民购房热的不断升温，住宅装修已进入寻常百姓家，并互相攀比，形成了一股装修潮。君不见，无论是毛坯房，还是二手房，无论是住宅小区，还是单位宿舍楼，到处都可听到闷雷般的砸墙声，有时整栋楼房像发地震般颤抖；尖锐的电钻声、金属敲击声，震耳欲聋、伤人心魄：那些甲醛超标的劣质材料、油漆、涂料释放出的毒气、怪味及大量粉尘，令人刺鼻辣眼：房屋内外，楼梯上下堆放着沙石水泥，尘土飞扬，建筑垃圾随处乱倒，污水横流；更有甚者，擅自改变房屋结构、拆承重墙、拓宽面积，造成房屋渗漏，管线错乱及建筑整体结构受损的安全隐患。千家万户，你装你的，他装他的，此起彼伏，绵绵不绝，且各有各的意图，交叉破坏，真可谓“一家装修，四邻遭殃”。住宅二次装修的弊病显而易见，此种落后的小生产者作坊式的装修方式再也不能让其延续下去!为此，建设部提出新建商品住宅应实行一次装修到位后才能出售。所谓一次装修到位，是指在房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。2002年7月建设部又颁发了《商品住宅装修一次到位实施导则》，并先后下达了有关装修施工、设计、管理、资质、计价、环保、验收等方面的文件共10个；上海市先后出台了《新建住宅全装修扩大试点工作实施意见》、《新建住宅全装修试点工程装修设计导则》及《监理要点》、《室内环境检测意见》等一系列文件，对装修条款加以细化，提出到2005年基本消灭毛坯房；北京市也出台了《家庭居室装饰装修工程质量验收标准》。在政府主管部门的倡导下，上海、北京等大城市率先垂范，全国许多地方纷纷响应，随着开发商和购买者的供应方式、经营理念和消费意识的日趋成熟，我国一次装修到位住宅(下称“全装修房”)应运而生，蓬勃发展。
二、全装修房面临的挑战
对于全装修房，政府在大力提倡它，开发商在努力推进它，越来越多的买房人也在关注它，尽管它确有许多利国利民的优点，但在交房时，仍然引发各种矛盾，存在许多纠纷：
1、施工质量问题。富力城是富力地产在北京开发的第一个项目，少数房主在收房时却遇到了墙面凹凸不平、石膏线多处断裂、木地板上明显的划痕、窗框上方的缝隙、踢脚板上修补后留下刺眼的印痕等质量问题。即使开发商与装修公司订了合同，对质量提出了要求，但因装修行业目前尚无施工技术标准和验收标准，交房时仍难免有些不合格的地方；即使是很讲诚信、很有责任感的开发商真心实意想做出无投诉的全装修房，也是很难办到的。质量问题仍是阻碍全装修房普及的最大瓶颈。
2、售价问题。全装修房的装修与建房未分开，应全额按销售不动产统一交纳5%的营业税，从而增加了开发商的税费支出。如果分开交，装修部分只交3%的营业税，而主体部分(减去装修部分的价格)的基数少数了，按5%交的营业税也会少些；由于契税以房屋的交易价为依据征收，这又导致买房人多缴契税及公共维修基金等，从而增加了买卖双方的交易成本，相应提高了房价。同时，不排除少数开发商搞价格欺诈，房主省力不省钱。
3、责任主体不清。如果装修出现质量问题，责任理应由装修公司承担。但因开发商将装修好的住宅一起出售而成为装修质量的第一责任人，房主遇有装修质量问题，就直接投诉开发商，开发商往往代人受过而陷于被动。
4、装修：工程与其他配套工程配合不好。例如装修前埋在地面墙面的宽带网线在装修时被砸断，装修后再安装煤气、暖气管道等，均会造成人、财、物的浪费。
5、很难顾及新潮房主的个性偏好。有的房主入住后，可能发现设计风格已不符合现时的审美潮流，认为开发商的审美观不够超前，因而产生纠纷。
三、全装修房应对问题的措施
目前，我国全装修房刚刚启动，在产、销环节上既面临机遇，又面临挑战。无论是政府、开发商、装修公司，还是消费者，都应该积极探索行之有效的措施并不断完善之。
1、开发商应有超前意识、创新意识、诚信意识，这是全装修房富有生命力的根本前提。应靠一次装修到位促销住宅，而不是靠装修本身赚钱。
2、重视对消费者的教育和引导，宣传全装修房的优越性，注重与消费者沟通互动，建立信息反馈系统。
3、制定并完善装修行业的技术标准和规范，加强质量监控和验收，例如做到什么样的活由什么样资质的队伍干，什么档次和价钱的瓷砖，应由什么样技术资质的人来铺，二级工不能去做八级工的活，这样才能保证质量。
4、将住宅的规划设计、建筑、水电、装修纳入整个产品设计程序，采取住宅开发商+室内设计机构+部品供应商+服务商的模式发展。开发商的装修水准必须高于消费者的正常要求，尽量做到工业化生产、装配式装修、减少手工操作。例如在美国，厨房角的瓷砖不用切，厂家就有按标准生产的部品。
5、实行菜单式的一户型多装修方案，供人挑选。其实，全装修房并不妨碍“个性化”。即使同一房型的基本装修是一样的，但只要布置不相同的家具、床品、墙饰、灯饰、绿化、字画，变化空间组合等等，整体装饰效果就会完全不同，风格迥异，房主完全可以通过“轻装修、重装饰”来体现、张扬自己的个性。
房屋装修设计教程篇7
近年，因房屋使用人装修房屋所有人房屋（以下简称装修他人房屋）引发的民事案件呈上升趋势。其中，对装修形成的附合物如何处理，是困扰法官们的难点问题之一。问题的症结在于，一方面，案件当事人普遍对于因装修形成附合物的处理未作约定或约定不明；另一方面，迄今为止，我国民法未对“附合”问题作出比较明确的规定，因而必然造成裁判行为的任意性，出现了不同法院甚至同一法院中的不同法官对案情基本相同的纠纷，作出截然不同裁判结果的现象。这不仅会带来人们对司法公正性的怀疑，也必然会消弱对当事人合法民事权益的司法保护。因此，有必要对处理此类纠纷的相关问题进行分析与研究。
一、关于装修他人房屋形成附合物的法理分析
（一）装修他人房屋的定义
由建设部，1995年9月1日施行的《建筑装饰装修管理规定》第二条第三款规定：“建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。”根据这一规定，可以推导出本文“装修他人房屋”的定义――即房屋使用人基于房屋租赁、借用等民事合同，在占有、使用房屋所有人房屋期间，为了满足自己的需要，使用属于自己的装修材料等财产，对该房屋进行修饰处理的工程建筑活动。这个定义包括如下几个要素：
1、装修主体系与房屋所有人订立房屋租赁、借用等民事合同的房屋使用人；
2、装修活动发生于房屋租赁、借用等基础民事合同履行过程中，而不是发生于合同成立之前或合同终止之后；
3、装修对象是房屋所有人的房屋而不是房屋使用人自己的或第三人的房屋；
4、装修目的是房屋使用人为使房屋达到一定的质量要求，以满足自己居住或经营的特定需要，而不是为了满足他人的需要；
5、使用的装修材料等财产是属于房屋使用人自己的，而不是属于房屋所有人的。
（二）关于民法理论中的附合
附合是民法理论中的概念。附合作为添附的一种主要形式，是指不同所有人的物密切结合在一起而形成新的物，对原物虽然尚能分辨，但无法分离或分离后会大大降低新物的价值。附合可以分为两种，即动产与动产的附合与动产与不动产的附合。
动产与不动产的附合会发生两种法律效果――物权法效果与债权法效果。关于动产与不动产附合的物权法效果，比较通行的观点是，在附合以后，附合物归不动产所有人所有。例如王利明教授认为，“附合以后，动产成为不动产的重要成份。如砖瓦、木板附合于房屋之中”，“新的财产应归不动产所有人所有”。彭万林教授认为，“当动产附合于不动产之上时，由不动产所有人取得附合物的所有权。”二人的观点本质上是一致的：均认为附合必然带来动产所有权归属不动产所有人的物权法效果。但二者又存在着细微的差别：后者强调附合物归属的时间，即“当动产附合于不动产时”，动产的权利即被不动产所吸收。前者突出强调了附合后的物权法效果，即在附合的情况下，第一，动产所有权消灭，动产已经成为“不动产的重要成份”，并且与不动产结合成了“新的财产”；第二，不动产所有人从总体上取得了包括动产在内的“新的财产”的所有权。相比较而言，前者的观点与史尚宽先生的观点颇为接近，表述得更为全面，更容易让人把握附合理论的价值取向：一方面，是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况；另一方面，是为了充分地实现物的使用价值和经济价值，实现社会整体财富的增长，“当事人之间纵有恢复原状的特约，也应理解为违背公共秩序而无效。”
关于动产与不动产附合的债权法效果，有学者认为应包含三个方面：第一，丧失动产所有权的人，如因附合的结果而受有损害时，得依有关不当得利的规定，请求补偿金；第二，因附合而取得附合物所有权的场合，所增添的客观价值违背受益人主观意愿的，为违反其意思的得利，在此种情形下，如具备侵权行为构成要件，不动产所有人得请求回复原状；第三，因附合而丧失权利，受有损害的人，除有不当得利请求权外，尚有损害赔偿请求权，其请求权基础是侵权行为与债务不履行。
对于上述第二、第三个效果，理论界争议不大。但对第一个效果，即是否依不当得利作为补偿的基础存在争议。在这个问题上，笔者赞同这样的观点，即根据一物一权规则，不动产所有人因添附而取得动产所有权是有法律根据的。如果认为其获权利是无法律根据的，必须否认添附的规则。既然取得权利是合法的，则受害人不能根据不当得利而请求返还利益。然而，在特定的场合下，比如本文后面将要论述的，在房屋承租人经出租人同意装修承租房屋，由于不可抗力等原因导致租赁合同非正常终止的情况下，如果承租人因附合而受到了损害，出租人从附合中获得了利益，那么，从公平原则考虑，出租人则应当对承租人给予适当的补偿，以维护双方之间的利益平衡。
（三）附合理论与处理附合物纠纷的关联
依据上述附合理论，具体分析装修他人房屋行为，不难发现，将装修材料等财产装修于他人房屋的行为，实质上即属于民法理论上的附合。这是因为：第一，被装修房屋与装修材料等财产的所有权属于不同的民事主体；第二，装修材料等财产经过装修附合于房屋并且与房屋共同构成密不可分的新物，或分离后会大大降低新物的价值。
因此，我们完全有理由认为，有关附合理论是分析、研究对装修他人房屋形成附合物处理的基础；特别是在目前我国欠缺相关立法的状况下，在处理此类纠纷过程中，依靠附合理论的支持更具有积极的现实意义。这种现实意义主要体现为如下三点：
其一、有利于解决对附合物的界定问题。
根据附合原理，审判实务中应把装修他人房屋形成的附合物，界定为用于装修房屋的装修材料，以及其他一些相关财产。这些财产一旦附合于房屋便与房屋融为一体不可分离，或分离后会大大降低这些财产以及房屋本身的价值。根据这一标准，装修他人房屋形成的附合物，不仅应包括附合于房屋之中的砖瓦、木板等装修材料，而且还应包括镶嵌于房屋之上不能拆除或拆除后会严重减
损自身以及房屋价值的诸如照明、空调、水暖等设施与设备。而对于能够拆除的设施与设备的处理，因其不具附合物的属性，故不在本文讨论范围之内。附合物标准的确立，为处理相关纠纷奠定了理论基础。
其二、有利于解决对附合物所有权的判定问题。
根据附合原理，当用于装修的财产附合于房屋之上时，必然发生房屋所有权人取得附合物之所有权的物权法效果。明确此点，为审判实务中确定附合物的归属提供了理论依据。
其三、有利于解决对债权法的适用问题。
根据附合原理，在装修他人房屋形成附合的情况下，也必然会发生债权法效果。房屋所有人因附合取得附合物的所有权，但这种取得并非绝对是无偿的，因附合丧失对附合物所有权的一方，有权依据合同的约定或有关法律的规定向取得附合物的房屋所有人求偿。附合的债权法效果提示我们，在处理此类纠纷的审判实务中，既要注意物权法的适用，也要注意债权法的适用；既要注意对房屋所有人合法权利的保护，也要注意对房屋使用人合法权利的保护，以利于最大限度地实现公平与公正的审判目标。
二、关于我国现行动产与不动产附合立法的评价
附合是一项古老的法律制度，在优士丁尼的《法学阶梯》中，我们就能找到有关附合的规定。在现代国外立法中，许多国家及地区立法对动产与不动产的附合也作出了规定。如《德国民法典》第946条规定：“动产与土地附合成为土地之同一体的构成部分者，土地所有权扩充到该动产”，第951条[权利丧失的赔偿]规定：“1、因946条至950条的规定而丧失权利的人，有权向因权利改变而受益的人，依关于返还不当得利的规定，请求金钱赔偿；2、不得请求恢复原状。”我国台湾民法第811条规定：“动产因附合而为不动产之重要成份者，不动产所有人取得动产所有权。”第816条规定，原动产所有人因动产之所有权丧失而受到损害者，得依关于不当得利之规定请求赔偿金。
在国内，对于动产与不动产附合的处理，立法上没有系统、完整与明确的规定。已经出台的一些涉及附合内容的法律规范散见于法律、行政规章及司法解释之中。笔者收集的下列法律规范可以大致反映出我国对有关附合问题的调整状况：
1986年8月7日，城市建设环境保护部以城住字第376号通知转发的《广州市铺面房屋管理暂行规定》第9条规定：承租人“需要改建、装修房屋的，需征得出租人同意，并经当地房管部门批准，办理报建手续后方可施工，所需经费由用户自负，如用户迁出，房屋内部所增设的一切嵌装附属设施，不得拆除，也不予补偿”。
1991年10月26日，浙江省政府的《浙江省城镇私有房屋管理办法》第28条规定：“承租人为了美观或特殊需要，需对房屋进行正常维修以外的装饰性修缮时，应征得出租人的同意，并签订协议，其费用由承租人承担。承租人迁出房屋时，房屋内部所增设的装饰性附属设施，拆除后对房屋结构有影响的不得拆除，但其处理办法可在租赁合同的有关条款中订明”。
1995年6月1日，建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第23条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿”。
1997年10月13日，辽宁省本溪市政府的《本溪市城镇房屋租赁管理办法》第15条规定：“凡承租方出资改变房屋结构或室内布局、拆除或填增移动房屋附属设施的，须提出书面申请，经房屋产权所有人同意后方可实施。”第16条规定：“凡承租方出资装饰房屋的，承租方退租时，其所装饰和填装的设施不许拆毁，无偿交给房屋产权所有人”。
1999年10月1日施行的《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物改善或者增设他物。”未经同意的，“出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。
上述法律规范对装修他人房屋形成附合的调整存在如下缺陷：其一，规范内容简略，且地方性行政规章法律效力等级较低、空间适用范围也受到限制，对附合物的处理也存在矛盾，例如，有的规定允许拆除，但“拆除后对房屋结构有影响的不得拆除”，有的规定“不许拆毁，无偿交给房屋产权所有人”；其二，所调整的民事法律关系单一，除合同法外，其它法律规范只调整私有房屋租赁法律关系；其三，未能依据附合原理，直接规定动产与不动产附合后所有权的归属。
1988年1月26日，最高人民法院审判委员会讨论通过的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第86条规定：“非财产所有人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负责赔偿。”相比较而言，《意见》对人、对事乃至空间效力均优于前述法律规范，而且，对处理方法的规定层次清楚，比较详细地规定了对包括附合在内的添附的处理原则，特别是设定了协商程序，体现了当事人意思自治的私法精神，对于规范对附合物的处理具有十分重要的意义。
尽管如此，由于立法没有规定包括附合在内的添附这样一个重要问题，作为司法解释的《意见》必然会显得苍白无力，其存在的缺陷也是显而易见的：其一，《意见》只规定在财产所有人同意附合的情况下产生争议的处理办法，其调整范围的局限性是显而易见的；其二，由于立法上的限制，《意见》同样回避了附合的物权法效果，即附合物的所有权转移问题，而只是强调了协商解决；也正由于未能把各国通行的附合理论贯彻到底，由于缺少民法理论以及法律规范的引导与支持，也就必然造成实践中协商价值取向的模糊不清，进而影响协商的效果；其三、对于“没有约定又协商不成”情况的处理规定，显得不够全面，比如“能够拆除的，可以责令拆除”的规定，是以财产所有人请求拆除为前提的，如果财产所有人没有请求拆除而使用人却请求拆除，对此情况如何处理？是否一律允许拆除？再比如，“不能拆除的，可以折价归财产所有人”的规定，更多考虑的是财产所有人对使用人的补偿，而对于善意附合与恶意附合的情况并未加以区分，致使这一规定不能适应解决复杂多样附合纠纷的需要。
通过对以上我国有关动产与不动产附合立法现状的分析，可以得出这样的结论：一些相关的法律、行政规章以及司法解释的出台，对因装修他人房屋形成附合物纠纷的处理，起到了十分重要的作用，但是，无论在立法体系上还是在法律规范本身上，也还存在着比较严重的缺陷。由于这些缺陷的存在，造成审判实践中对相关案件的处理难以把握，并且已经构成影响公正裁判的重要原因之一。
三、关于对装修他人房屋形成附合物纠纷的处理
如前所述，对于在装修他人房屋过程中虽然安装于房屋之上，但是未形成附合，并且能够拆除的设施与设备的处理，不在本文讨论范围之内。遇此类纠纷，可按《意见》第86条的规定处理，即“有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除”，“造
成财产所有人损失的，应当负责赔偿”。
对于形成附合物的纠纷，笔者认为，可以房屋使用人装修房屋是否取得房屋所有人同意为标准，将纠纷区分为两类，结合前述有关附合的民法理论，依据我国现有的法律规定进行分析、处理：
（一）对装修未取得房屋所有人同意的纠纷的处理
由于双方当事人之间存在着基础的房屋租赁、借用等合同关系，因此，房屋使用人未经房屋所有人同意而装修房屋的行为，势必构成违约，同时，也势必构成对房屋所有人房屋所有权的侵害，从而造成违约责任与侵权责任的竞合。根据《合同法》第122条的规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求其承担侵权责任。”按照这一法律规定以及责任竞合理论，在违约责任与侵权责任竞合的情况下，擅自装修他人房屋违法行为的多重性，必然导致房屋所有权人双重请求权的存在，房屋所有权人可以在两项请求权中作出一种选择――既可以基于违约行为提起违约之诉，也可以基于侵权行为提起侵权之诉。当然，如果当事人事先通过合同特别约定，双方仅承担合同责任而不承担侵权责任，则原则上应依照当事人的约定处理，房屋所有权人不得行使侵权行为的请求权。
房屋使用人未经所有人同意装修房屋出现纠纷形成诉讼后，对于因装修形成附合物的处理，在审判实践中做法不一。由于附合物已与房屋形成一个整体，不易拆除，因此，应将附合物判归房屋所有人，这在审判实践中已经形成共识。争议的焦点是，如果装修确实使房屋价值明显增加，在附合物判归房屋所有人的情况下，房屋所有人是否应当给予房屋使用人以适当补偿？对此，在双方当事人不能达成协议的情况下，审判实践中有两种截然不同的处理方法：
方法之一，对附合物残值评估作价后，判决房屋所有人给予房屋使用人相当于附合物残值的补偿。并且，这是比较通行的处理方法。采取这种处理方法的主要理由，一是《意见》第86条已有明确规定，即“不能拆除的，也可以折价归财产所有人”；二是房屋使用人毕竟因附合而遭受了损害，房屋所有人从附合中获得了利益，从公平原则出发，应当对房屋使用人给予适当的补偿。
方法之二，驳回房屋使用人关于经济补偿的诉讼请求。这也是笔者同意的处理方法。主要理由有四：其一、根据《意见》第86条规定的精神，房屋使用人取得补偿的前提条件是房屋所有人同意装修房屋，并不包括未经同意装修房屋的情况，因此不能作为处理此类纠纷的依据；其二、公平原则应适用于当事人双方对造成损害均无过错的情况，而房屋使用人未经房屋所有人同意装修房屋，对损害的发生不但存有过错，并且，如前所述，对房屋所有人还构成了违约责任与侵权责任的竞合，因此，在房屋使用人存在违约与侵权的场合下，公平原则也无适用的余地；其三、房屋使用人装修房屋毕竟是为了实现自己的特定目的，在相当多的情况下，受房屋使用目的、审美观念等主观因素的影响，房屋装修的结果未必能获得房屋所有人的满意。由于房屋所有人即受益人取得的利益与其主观意愿不合，因而应认为所受利益不存在，受益人免负补偿金返还责任；其四、基于装修他人房屋附合行为的违约、违法性，驳回房屋使用人关于经济补偿的诉讼请求，使违约、侵权人从经济上遭受一些损失，不但有利于强化当事人的法律意识与合同意识，有利于防止房屋使用人恶意附合行为的发生，也有利于充分发挥审判对装修他人房屋行为的指引与教育功能，防止、减少在装修房屋过程中违约与侵权行为的发生。
（二）对装修取得房屋所有人同意的纠纷的处理
房屋使用人取得房屋所有人同意装修房屋而引起的纠纷，又分为两种情形，与此相联系，应该作出不同的处理。
1、房屋使用人装修房屋不仅经过了房屋所有人同意，并且双方就附合物的处理等相关事宜事先也作了明确约定，或事先虽无约定，但事后达成协议的，应按《意见》第86条的规定，“按约定处理”。
但是，在处理过程中应该注意两方面的问题：一方面，应该充分尊重、保护当事人依法享有的意思自治权，充分支持当事人在其自由权利边界内依靠自己的判断、选择进而达成的任何协议，凡当事人订有协议的，应以协议为主要的处理依据，即使协议的内容在当事人之间存在着经济利益的不公平，仍应该坚持当事人意思自治原则，“按约定处理”；另一方面，法律强调尊重当事人的意思自治权，并不是允许当事人享有绝对自由甚至容忍其滥用民事权利，如果当事人达成的协议超越了法律的边界，应该根据《合同法》第52条的规定确认该协议无效，并依照有关法律规定对纠纷作出处理。
因此，在对因装修他人房屋引起民事纠纷的审判中，法院对当事人意思自治进行适度的审查干预仍然是十分必要的。这种审查干预主要体现在以下两点：
其一，不但要认真审查当事人的意思表示是否一致，而且还要结合房屋装修这一特定的法律关系和案件的具体实际，注意认真审查当事人意思表示的真意，以便正确确定当事人双方的权利义务。
其二，不但要认真审查当事人协商一致的意思表示所确定的双方的权利义务，而且还要认真审查其意思表示是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否损害社会公共利益，是否侵害他人的合法权益。
2、房屋使用人装修房屋虽经房屋所有人同意，但双方事先未就附合物的处理有过明确约定，事后也未能达成协议的，可以从双方签订的租赁、借用等合同期间是否届满，合同是否系正常终止的角度入手加以分析，分别处理：
（1）双方房屋使用合同约定的期间届满，合同系正常终止的。
在这种情况下，应判决附合物所有权归房屋所有人，对于房屋使用人拆走附合物或补偿的诉讼请求予以驳回。此种处理办法实质上与城市建设环境保护部转发的《广州市铺面房屋管理暂行规定》第9条“如用户迁出，房屋内部所增设的一切嵌装附属设施，不得拆除，也不予补偿”，以及《本溪市城镇房屋租赁管理办法》第15条“承租方退租时，其所装饰和填装的设施不许拆毁，无偿交给房屋产权所有人”规定的精神是一致的。采取这种处理办法的主要理由，可以从以下两个角度加以说明：
其一，从房屋使用人的角度分析，装修他人房屋的行为是受到与房屋所有人签订的租赁、借用等基础合同制约的，其中房屋使用期间是制约装修行为的重要因素之一。笔者同意张俊浩教授的观点，即装修人是基于最大化自己利益的考虑，计算其装修利益并实施装修行为的。在其计划中，必然考虑装修利益与房屋使用期间的关系，考虑装修利益在该期间充分实现的问题。鉴于房屋使用期间是已知的，从而预期装修利益期间并不困难。装修利益的实现内含于房屋使用权的行使之中，房屋使用期间届满，装修利益便告穷竭。倘若装修人置房产使用期间这一约束不顾，而“奢侈”地装修，以至于出现其利益不能全部发挥而有剩余的情形，法律也不应该保护这种因非理性装修所带来的利益。应当看到，驳回房屋使用人的诉讼请求，从个案的、短期的角度看，或许使房屋使用人丧失了一定的利益；但是，从长远的、广阔的视角，从审判的社会效果上考察，对于增强房屋使用人理性装修房屋的意识，对于正确引导房屋使用人审慎处理装修事务，防止房屋使用
人盲目装修，进而逐步减少装修纠纷无疑更具有积极的意义。
其二，从房屋所有人的角度分析，尽管房屋使用人的装修行为经过了房屋所有人的同意，但是，我们还必须明确这样一个道理，即房屋使用人对房屋装修的目的，是为了提高房屋的使用价值，便于自己行使对房屋的使用权，而不是出于对房屋所有人利益的考虑。如前所述，由于房屋使用人对房屋的使用期间是已知的，以此期间确定房屋装修投入、附合物价值的利用以及相应法律后果的承担，是房屋使用人自己理所当然应该考虑的事情，而不应苛求于房屋所有人。相反，如果不是驳回房屋使用人的诉讼请求，而是判决房屋所有人于房屋使用合同终止后再对装修剩余价值予以补偿，把因房屋使用人装修投入决策过错造成的后果，强加于房屋所有人身上，这不但从法理上说不通，而且，其结果必然加重房屋所有人的负担，有损于房屋所有人的合法权益，这显然是极不公平的。因此，出于保障房屋所有人正当出租、出借等民事行为的安全，维护正常房屋租赁、借用等民事活动秩序的考虑，对于房屋使用人的诉讼请求也不应予以支持。
（2）双方房屋使用合同约定的期间尚未届满，合同系非正常终止的。
由于双方房屋使用合同约定的期间尚未届满，就有可能造成装修利益未能全部发挥、附合物存有残值的结果。出现此种情况，可以从合同非正常终止的不同原因入手，采取不同的处理办法：
其一，因为当事人一方或双方的违约行为导致租赁、借用等基础合同终止的，应当由违约方承担相应的民事责任。若房屋使用人违约，其不能按合同约定的期间享有附合物的利益，是由于自己的违约行为造成的，因此，该损失应由房屋使用人自行负担，房屋所有人应取得附合物残值所有权，而对房屋使用人不予补偿；若房屋所有人违约，因房屋使用人不能按原合同约定的期间享有附合物的利益，该利益丧失是房屋所有人违约而给房屋使用人造成的实际损失，对此，应根据《合同法》第107条的规定，由房屋所有人承担相应的赔偿责任，而附合物残值仍应判归房屋所有人。
房屋装修设计教程篇8
乙方：钦州康之桥职业培训学校（筹）（以下简称乙方）
根据《中华人民共和国合同法》和《工会关于租任房屋（场地）管理规定》的有关规定，就房屋、场地租赁事宜，经甲、乙双方协商，达成如下协议：
一、租赁范围
甲方将位于的自有办公综合楼顶层天面露台空地及顶层电梯机房隔房，面积经双方确认约为平方米出租给乙方建设临时轻质钢构混合材料房屋作教学培训用途。
二、租赁期限
租期为5年，即从2012年月日起至2016年月日止。
三、租金计收办法
首年租金每月每平方米￥：元，月租金共￥：元，年租金共￥：元，后四年间，逐年递增％，即第二年租金￥：元，第三年租金￥：元，第四年租金￥：元，第五年租金￥：元。
四、租金付款办法
采用先付款后使用办法，按年支付。
（一）首年租金共￥：元，乙方于本协议签订后15天内一次性付清给甲方。
（二）第二年租金共￥：元，乙方于首年的第11个月内一次性付清给甲方。
（三）第三年租金共￥：，乙方于第二年的第11个月内一次性付清给甲方。
（四）第四年租金共￥：元，乙方于第三年的第11个月内一次性付清给甲方。
（五）第五年租金共￥：元，乙方于第四年的第11个月内一次性付清给甲方。
五、甲乙双方约定事项
（一）乙方建设临时房屋需取得有关部门的批准和甲方的审批同意，其过程中需办理的审核审批设计等方面工作甲方协助办理，但由此所产生的一切费用概由乙方承担。
（二）在租赁期间，乙方要按时足额向甲方交付租金，不得将租赁房屋和临建房屋用于抵押、转租他人（方）或擅自改变房屋结构和使用性质，否则甲方有权终止协议。
（三）甲方如因履约中途将房屋变卖或拆建，政府需要使用和不可抗力等特殊原因，需要退租乙方所租用的房屋、场地时，甲方应提前2个月通知乙方，双方终止协议，甲方将按租用的自然月结清租金，并将剩余部分租金退还给乙方（不计利息），乙方的临建房屋，亦要在规定时间内无条件拆除迁出，甲方不作赔偿。
（四）乙方用水、电，由乙方出资，在甲方的监督下安装好总水、电表，甲方按乙方实际用水、用电总量于每月的15日前向乙方收取水、电费，用电部分按供电部门的当月价格另加收％的用电线路损耗费。
（五）根据《钦州市总工会关于租赁房屋（场地）管理规定》，乙方要一次性向甲方交付￥：元作为水、电费信用担保抵押金（支付时间与首年租金同步）。租赁期间抵押金不能作租金和水、电费垫付，待租赁期满（或协商解约后），甲方一次性返还给乙方（不计利息）。
（六）乙方租赁的电梯机房间隔房的间隔工程材料等一切费用均由乙方负责，间隔材料和装修材料必须达到防火标准。
（七）乙方间隔电梯机房和建设临时房屋时，需派专人负责打扫所使用的楼道、楼梯、顶层天面露台的建筑垃圾并清运，保证卫生清洁和露台的排水顺畅。因建设所需的设备、材料的安装和堆放点，需经甲方同意方可进行安装、堆放。
（八）因甲方的供电变压器负载已达超负临界范围，乙方在建设施工中该变压器若发生超负过载现象，乙方应自行改变供电方式，自发电或另寻新的供电线路供电，决不能影响甲方的正常用电。
（九）出租房的配套固定设施（含乙方出资建设的隔墙、门窗、天花吊顶、照明、电路等）和乙方出资建设的临建房，甲方全部交由乙方负责保管，在租赁期间有损坏的（包括因年久失修造成的自然损坏），均由乙方自行维修，费用由乙方自负。租赁期满，如数清点归还给甲方，如发现损坏，乙方应维修好或照价赔偿给甲方。
（十）由乙方出资建设的临建房租赁期满后，甲方拥有选择对该临建房的归属权和处置权。即当甲方需要，该临建房的所有权和处置权归甲方行使，乙方须在10天内搬出，将该临建房原装留给甲方；若甲方不需留用该临建房，乙方须在15天内将该临建房拆除并清运（含清除垃圾杂物等）恢复原状态，由此所发生的一切费用由乙方负责。为此，乙方须抵押￥：元给甲方作为恢复原状态的保证金（该保证金的交付时间与首年租金同步），乙方按时按质恢复原状态后三天内，甲方向乙方退回该保证金（不计利息），若乙方不能按时按质恢复原状态或者违约的，甲方不退回保证金，该保证金和临建房全部归甲方所有。
（十一）乙方所租赁的天面露台范围，若在施工中或履约期间出现渗水，责任均由乙方承担，补漏所需的材料费用概由乙方负责。
（十二）乙方在甲方的帮扶中心设置招生窗口，面积款式由甲方定，装修费用由乙方负责，甲方不向乙方收取招生窗口的租赁费，但乙方不能将该窗口用于其他商业活动用途。
（十三）乙方须将在本协议场地（即甲方租赁给乙方的场地）内进行培训的收入总额的%给甲方作场地增容费。
（十四）甲方设在五楼的教室（共计200平方米），在甲方没有使用的情况下，如乙方需要，甲方可按日出租给乙方使用，标准为每间每日￥：元，如使用空调，另加收空调费￥：元。
（十五）乙方在承租期和建设、装修期间的防火、防盗和安全保卫值班工作由乙方自行负责。乙方要自觉搞好卫生清洁、设置垃圾收集器具（自行清运），不乱扔杂物，以免堵塞天面露台的正常排水，要服从配合甲方发起的各项卫生清洁大行动的指挥和安排。
（十六）乙方要依法经营，不得从事违法乱纪活动，在建设、装修和履约期间所发生的各种责任事故由乙方负责，与甲方无关。
（十七）乙方自主经营，所发生的任何税、费均由乙方负责，与甲方无关。乙方人员（含学员）出入综合楼，要服从甲方的公共安全、卫生清洁等管理规定。乙方人员（含学员）的内部安全管理、教学管理由乙方根据自己制定的管理规定进行管理，甲方不参与乙方的内部管理工作。
（十八）租赁即将到期时，乙方需续租的，须提前2个月向甲方提交续租申请，并要附上有关部门对临建房的安全评估报告和维修意见，双方协商重新签约。
六、本协议自双方签字之日起生效，甲乙双要共同遵守不得违反，否则所造成的一切经济损失及其他一切后果由违约方负责。租赁期满后，乙方将房屋归还给甲方，本协议自行解除。
七、本协议一式陆份，甲、乙双方各执叁份。
甲方单位盖章：乙方单位盖章：
房屋装修设计教程篇9
《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。之后，根据我国经济形势发展需要，《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔*〕278号）对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定。目前，在征收个人转让住房的个人所得税中，各地又反映出一些需要进一步明确的问题。为完善制度，加强征管，根据个人所得税法和税收征收管理法的有关规定精神，现就有关问题通知如下：
一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
（一）房屋原值具体为：
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔*〕234号）等有关规定，其原值分别为：
（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。
2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
本条规定自*年8月1日起执行。
三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
四、各级税务机关要严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔*〕82号）和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发〔*〕156号）的规定。为方便出售住房的个人依法履行纳税义务，加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。
五、各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔*〕278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。
房屋装修设计教程篇10
出租方：
承租方：
出租方（甲方）：
承租方（乙方）：
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：
一、基本情况
该房屋坐落于济宁市中区红星路与金塔路交汇口西临天地·运河新城小区东南角。
该房屋为：社区配套幼儿园用房。建筑面积约
o，室内无其他基本设施，乙方作幼儿园使用时，乙方应按国家相关规定进行增补基本设施，并确保幼儿安全。甲方仅提供现状房屋，不负责乙方在经营办园以及使用过程中出现的安全问题。
二、权属状况
甲方对该房屋享有所有权。
三、房屋用途
该房屋用途为：幼儿园。乙方保证在租赁期间内，未征得甲方书面同意并按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋用途。
四、房屋改善
（一）甲方应在本合同签订后对该房屋做以下改善：对窗户安装防护棱，幼儿园室内外装修等，改善房屋的费用由乙方负担（出租方的交房标准后附明细）。
（二）甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。装修装饰或添置新物的范围是：室内幼儿园必须的设施、外墙面装饰变更时须甲方同意并征得规划部门同意，不添置与幼儿园无关的装饰内容，双方也可另行书面约定。
五、租赁期限
（一）房屋租赁期自年
月日至年月
日共计年。
（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前日向甲方提出续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。如乙方继续租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效。
六、租金
合同有效期内，房屋租金按年计收，1-3年为定额租金。第4年起每年按上年租金标准提高%的比率收取租金。即：
租金支付方式：乙方应当及时按照约定向甲方财务部门支付租金。款项交割以甲方向乙方开具收款凭证或发票为准。
一、房屋租赁保证金
（一）甲方交付该房屋时，乙方支付房屋租赁保证金，金额为
元（大写：万元整）
（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应向乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。
二、其他费用
租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：
（一）乙方承担房屋使用期间的（水费/电费/暖气费/燃气费/电话费/电视收视费/物业管理费/房屋维修费用/新增幼儿园教育设施费）等相关费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。
（二）物业收费标房屋所在社区的多层住宅收费标准收取。
（三）房屋维修自交付乙方房屋之日起至国家现行规定的房屋保修期限内，由甲方负责维修。
（四）房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担（按国家法律规定应有乙方应承担的正常经营过程中的相关费用除外）。
三、房屋的交付与返还
交付：甲方应于
年
月
日前将房屋约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及现状照片后视为交付完成。
返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自承担的费用。（乙方添置的可动独立设备用品由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为乙方放弃收回归甲方所有）。
四、房屋及附属设施的维护
（一）租赁开始后，乙方正常使用的前提下，甲方应保障该房屋主体结构处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有故障时，应及时通知甲方修复。
（二）乙方对幼儿园管理、教育疏忽出现的安全事故乙方承担安全及修复责任。乙方人员在使用过程中损坏的房屋设施，由乙方承担维修费用。
（三）乙方不得改变房屋的主体结构、承重结构、水路、电路、天然气及暖气管道，如有改动，甲方有权要求乙方恢复原状并追究因此而造成的损失。对于乙方的装修、改善和增设的其他设施甲方不承担维修的义务。
（四）乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担，因拖期维修造成乙方人员安全事故的，甲方不承担责任。
（五）对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。
（六）属于易损部件的，如水嘴、灯泡、开关、下水道堵塞等，甲方不承担维修责任。
（七）在保修期内，甲方每半年进行一次房屋状况查验，发现问题，当场书面通知乙方，乙方确保配合维修，避免安全事故发生。
（八）甲方应在接到乙方报修通知后的
日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋需乙方人员搬出房屋超出1日时，应相应减少租金或延长租赁期限。
五、转租
（一）除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。否则，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，已收取租金作为违约金处理。
（二）接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，应有乙方向甲方承担赔偿责任。
六、所有权变动
租赁期内甲方将该房屋所有权转让给第三人时，应当事前
日通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人受让的权利。
七、合同的解除
（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同。
（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担责任：
1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。
2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。
（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
1）未按约定时间交付该房屋达60日内。
2）交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。
3）不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。
4）交付的房屋危及乙方安全或者健康的。
（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，并收回该房屋：
1）逾期不支付房屋租金日以上的。
2）欠缴各项费用达伍仟元的。
3）擅自改变该房屋用途的。
4）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
5）擅自将该房屋转租给第三人的。
6）利用该房屋从事违法活动的。
八、违约责任
（一）甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按年租金的日万分之贰向乙方支付违约金。
（二）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方过错责任程度承担赔偿责任（乙通知甲方维修，甲方书面表示承担维修费用时除外）。
（三）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的或者乙方需提前退租的，应提前日通知对方，将已收取的租金余额退还乙方。
（四）其他：提前收回房屋与提前退租，自对方收到通知之日起日内清算，
日内交房，按以上合同条款约定，视为合同到期方式处理。本协议履行之日起除不可抗力因素外，乙方五年内提出退租，保证金不退还。
九、无权
由甲方人代为签订本合同并办理相关事宜的，甲方人和乙方人应在甲方开具的授权委托书或出租合同的授权范围内确定本合同具体条款，甲方人超越权或权终止后的行为，未经甲方书面追认的，对甲方不发生法律效力。
十、合同争议的解决方法
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决。协商或调解不成时，双方均可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。
十一、其他约定事项
（一）本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式叁份，其中甲方执壹份，乙方执壹份，房屋租赁管理行政机关备案一份。
（二）本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
出租方（甲方）签章：承租方（乙方）签章：
法定代表人：
法定代表人：
地址：
地址：
电话：
电话：
证照号码：