农村宅基地法律法规篇1
中图分类号：D922.3文献标识码：a文章编号：41-1413（2012）02-0000-01
浙江省法学会2011年法学研究课题（编号2011nC49）
摘要：本文是浙江省法学会2011年法学研究课题的一部分，主要分析了当前农村宅基地使用权行使中存在的问题，提出了农村宅基地使用权流转的基本设想。
关键词：农村宅基地；使用权；流转；法律规制
我国现阶段对于宅基地的所有权的规定是国家或集体所有，农民对宅基地只有使用权，且该使用权如需转让还必须满足“宅基地使用权随宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有权的转移而转让；受让人必须是本集体经济组织的成员”等条件。显而易见，这些条件极大的限制了宅基地使用权流转。对于一般经济条件的农民来说，手上最有价值的财产莫过于房屋及宅基地，但却不能把其快速的转化为资本，这钳制了农民原始资本的快速融取，抬高了农民创业致富的资本门槛，如果要普遍的激发农村经济的发展，充分调动农民创业、致富的积极性，那么赋予农村宅基地使用权流转的权能势在必行。
一、我国农村宅基地使用权流转的合理性分析
（一）从法理角度分析，对农村宅基地使用权的流转限制存在瑕疵
我国法律规定公民享有对自己财产处分的权利，包括赠与、出卖、互易等方式。我国农村宅基地上的房屋属于农民的个人财产，但是由于房屋和宅基地的捆绑，出现了一个纵使宅基地上的房屋是农民的个人财产，却也不能自由处分的结果。
根据民法中的平等原则，“农村宅基地使用权”应当和“城市土地使用权”拥有相等的权利。在城市中，土地使用权人取得房屋所有权后就可以自由转让，而农民的在合法取得宅基地上的房屋所有权以后面对的确是限制性极强的法律束缚。秉赋同样功能和目的的“城市土地使用权”和“农村宅基地使用权”却拥有大不相同的流转空间。
（二）从经济角度看，允许农村宅基地使用权流转有利于发展农村经济，增加农民收入
1、要实现资本的增长，需要资金或者将现有的固定资产以货币化形式予以流转，体现资产的市场价值。要实现农民资产效率的最大化和经济收入增长，就亟需将农村宅基地使用权的流转作为有效的融资手段予以肯定。但是根据我国法律政策的规定，农民的宅基地使用权只可以在本集体经济组织进行买卖、抵押等。这样的范围的限定过于狭隘，无疑是变相的将宅基地使用权排斥在市场经济圈之外。农民的主要物质资源是房屋和土地，建立有效的农村资源转化利用机制，从短期来看，通过房屋租赁、转让、抵押所获得的租金、转让收益、周转资金直接或间接增加农民财产性收入。从长远来看可以使得农民手中这一较为丰厚的资源得以享有充分的自主权，为农民提供有效可行的融资途径，刺激农民投入市场经济运作的积极性。
2、现阶段农村土地资源配置不合理的现象在大多数农村存在，宅基地闲置、房屋建筑面积超标等等，都造成土地资源的巨大浪费。在引入宅基地流转制度后，运用市场的调节机制来自我修复当前宅基地下的土地资源，最终达到盘活宅基地存量、优化土地资源配置，提升农村土地的利用率和价值的目的。
（三）从社会角度看，农村宅基地使用权的流转是适应现阶段国情的需要
1、我国城市化步伐逐年加快，大量农民涌向城市，由于各种原因，他们有的选择了在定居在城市，打算卖掉农村的房屋。而部分城市居民则向往农村田园式的生活而打算或看中了农村房屋的升值潜力，从而计划在农村买房，所以城乡人口的对合性流动日益增大。虽然小产权房的买卖是国家明令禁止的，但是在我国市场经济的运作下，不纳入法律规制的农村宅基地使用权交易每天都在上演，并且日趋频繁，因此，在这种形势下放开农村宅基地使用权的自由流转是迎合时宜的，也是有所必要的。
2、现阶段相较于我国城市住宅用地使用权的争夺不断，价格持续走高的场面，农村宅基地使用权市场交易的冷清与之形成了鲜明的对比。而这对矛盾其实在某种程度上存在着互补互助的关系，农民的房子想出售却苦于政策限定，居民无奈房价偏高以致一房难求，倘若将二者予以中和，那么就可以极大缓解城市用地的矛盾，并且不需要占用其他资源。同时，由于农村宅基地使用权相对于城市住宅用地的使用权在市场上的价格较低，在市场经济的杠杆下可以有效拉低商品房的价格，从而缓解城市中低收入家庭购房困难这一难题，又为平稳房价，维护社会稳定，保障人民利益等各个方面起到积极的作用。
3、目前，我国农村宅基地使用权继承上还存有若干问题。首先是不与被继承人一起生活的本集体组织成员对被继承人宅基地使用权的继承，此时他有两个可能获得宅基地使用权的身份，即继承人和集体成员。当继承人已经拥有一处宅基地，且拥有继承权并发生继承，此时继承人是否还能继续继承？宅基地的特性一是“一户一宅”，二是身份性。如果继承则有违“一户一宅”原则，而不继承又不符合《继承法》的规定，如此便陷入了尴尬的局面。其次如果继承人是城镇居民，那么发生继承也会出现宅基地使用权外流的状况。所以只有将我国宅基地使用权纳入至到市场流转领域，破除其使用者身份性的限制，才能解决继承上的尴尬境地。
二、我国农村宅基地使用权流转的法律规制
（一）建立适应我国现状的农村宅基地使用权流转法律制度
目前我国对于农村宅基地实用流转制度的相关规定还是比较粗、散，并没有形成严密的体系，也没有统一的协调性。为保障宅基地使用权流转能够顺利进行，首先应当完善对宅基地相关制度的规定，清理现有规范中互相冲突的规定，并重新对宅基地的权利归属、取得、处分权限以及法律责任等等作出详密的规定。其次针对宅基地使用权流转已成为趋势的情况，法律应明确规定允许宅基地使用权的流转，取消对流转主体的限制即允许宅基地使用权在市场规律调节下自由流转。不过这里值得注意的是我国实行的是社会主义市场经济，其基本前提是由人民当家作主，因此，我国也应当有适合与我国现阶段发展现状的农村宅基地使用权流转的法律制度，既要吸收国外的有益经验，又要立足于本国的基础上有所创新。
（二）农村宅基地使用权流转制度的基本构想
1、农村宅基地使用权流转的基本原则
（1）应遵循保护宅基地与合理使用宅基地并重的原则
土地资源是一种稀缺、有限的资源，是人赖以生存的资源，宅基地使用者对宅基地的使用，直接关系到土地价值的维系，因此国家在处理宅基地使用权问题时必须实行严格的土地用途管理制度，明确规定宅基地使用者非经允许不得擅自变更宅基地的用途。同时，对宅基地应当进行保护，做到珍惜并合理利用每一寸土地。
（2）权力与义务同时转移的原则
该原则又称“认地不认人”原则，即土地使用者转让土地使用权时，与土地使用权合同相对应的权利、义务亦随之转让。权力和义务作为宅基地使用权转让的核心内容，自然有必要予以同时转移。不管是转让者和受转让者，只要权利和义务两端的天平砝码转让中存在不对等，那就是不公平。
（3）应遵循宅基地的使用权与房屋所有权一体化原则
遵循宅基地使用权与房屋所有权一体化原则是由宅基地及其上的房屋在物理上不可分割的性质决定的，即“地随房走”。宅基地是房屋的承载体，房屋又是宅基地价值的外在表现。因此，农村的房屋所有权转让时,其宅基地使用权必须随之转移,反之亦然。
（4）农村宅基地使用权有期限原则
《物权法》明确将宅基地使用权界定为一种用益物权。从理论上讲,他物权的存在都是有期限的。农村宅基地使用权的转让应当遵循有期限原则。参照城市国有土地上的住房土地使用权期限为70年的规定，农村宅基地使用权的期限也可以参考规定为70年。
2、流转的方式
（1）转让
宅基地使用权的转让指当事人约定一方转让宅基地使用权和房屋所有权，他方支付相应价金的行为。同时，宅基地使用权的转让合同签订以后，还必须向村集体资产管理委员登记备案。为防止民无居所，在转让宅基地使用权前应经过村集体资产管理委员会审查，在确定转让宅基地使用权的居民在村集体外有属于自己的住所后方可同意转让。当然，转让宅基地使用权和房屋所有权的农户，除其宅基地面积未达标外，不得再向村集体申请宅基地。
（2）租赁
宅基地使用权的租赁指宅基地使用权人作为出租人将其宅基地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。宅基地的租赁在书面合同签订以后，还必须向集体资产管理委员会审查并登记备案。合法的宅基地租赁合同自签订时生效，但当事人另有约定的除外。同时，为防止宅基地使用权人以出租为目的，在宅基地上杂乱无章的建房，村集体应制定房屋建设的总体规划。
（3）抵押
合法的宅基地使用权人以不转移占有的方式向抵押权人提供债务的履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权就抵押的宅基地使用权所拍卖的价款有优先受偿的权利。宅基地使用权的抵押权的设立除了有抵押双方签订的合同外，还必须由抵押人凭有效的房屋所有权证书和土地使用权证书会同抵押权人到村集体资产管理委员会办理抵押登记手续。
农村宅基地法律法规篇2
关键词：农村空置宅基地；空置权；法律制度思考
目前我国许多农村地区都不同程度地存在“空心村”和“一户多宅”的现象，土地资源浪费现象严重。针对这一情况，2008年总理在政府工作报告中指出，“建设用地包括农村集体建设用地和宅基地，要控制增量，盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度”。因此对农村空置宅基地进行有效的法律规范显得迫在眉睫。
一、农村空置宅基地现状及引发的问题
(一)农村空置宅基地的现状及特点
我国“空心村、超标准占地现象较为普遍。有关资料显示，2006年在全国0．16亿公顷村庄建设用地中大约有10％一15％的土地被闲置¨。农村大量宅基地被空置有以下几个原因：第一，随着城市化进程加快，大量农村人口从农村迁往城市，如村民外出务工、农转非、子女求学定居城市。据统计，从农村到城镇因人口迁移而增加的城镇人口占城镇人口增长量的3o％以上；第二，随着经济快速发展，一些村民纷纷从原住房搬到交通便利的地方选址建房，形成“空心村”现象；第三，相关配套措施改革滞后，大量农村空置宅基地得不到有效处理，例如土地置换、腾退制度不健全。
目前我国空置宅基地的特点是：一是出现在经济欠发达的地区，这些地区交通不便，没有形成自己独特的致富之路，大量人员长久外出务工，致使大量房屋长期空置；二是分布散乱，荒置宅基地杂乱无章散布于村庄各处；三是空置宅基地与宅基地需求激增矛盾突出。按照现行法律，只要有新的农户产生，该户人家就有权得到一块宅基地。但法律没有规定子女继承房产后不得另占有宅基地，继承后的空置宅基地大量涌现；四是不可流转性，农村宅基地的福利性质决定了它的不可交易性。
(二)农村空置宅基地引发的社会问题
首先，一方面大量农村闲置宅基地的存在，造成了土地资源的巨大浪费，极不利于农业的可持续发展；另一方面废弃宅基地——荒草连片、残垣废墟、鼠蛇猖獗破坏了农庄优美的人居生态环境。其次，空置宅基地杂乱无章的局面引发一系列农村治安问题。杂乱荒废的宅基地无人居住，一方面使很多邻近的住户失去安全防护网的保护，盗窃、抢劫等侵犯财产罪多发。据人民网报道，2008年1月～9月，全国农村共发生盗窃粮食、牲畜、生产资料等侵财案件88万起，占总数的3l％；另一方面宅基地需求紧张与大量闲置是导致农村宅基地纠纷案件数量不断攀升的一个重要因素，严重影响了农村社会稳定。最后，废弃宅基地打乱了村庄规划，致使村基础设施如村道、农村电网和水利设施项目改造建设步履维艰，社会主义新农村建设难以落实。
二、当前涉及农村空置宅基地的法律制度的缺陷
(一)法律没有对空置宅基地作出准确的定义
1999中华人民共和国《闲置土地处置办法》第二条规定闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。1993年6月《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条第二款规定“使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准”。现行《土地管理法》三十七条规定“连续二年未使用的建设用地者使用权可以无偿收回”。这些法律法规都没有赋予空置宅基地一个确切的概念。
(二)空置宅基地权属规定存在法律缺陷
根据原国家土地管理局颁布的1995年《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条的规定“非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。原在农村居住，后转为城市户口，其原在农村的空房房屋产权没有发生变化”。
农村宅基地是对农民的福利措施，既然是非农村户口无论何种情况都必须收回宅基地使用权。其地上构筑物的权属可以不变，但不能在永久性享有建筑物所有权的同时占用农村宅基地。城镇户口人员已经享有城市社会保障制度就不能再无限期享有农民的福利待遇。另外根据国土资源部统计，目前，我国农村集体土地使用权登记发证率仅为73％，集体土地所有权登记发证率更是只有5l％，因此我国农村土地产权制度建设滞后，也是解决空置宅基地的土地产权问题的一个重大障碍。
(三)空置宅基地收回程序效率不高
《土地管理法》三十七条规定“连续二年未使用的建设用地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回”。相对于农村空置宅基的收回县级、乡级、村级三级步骤过于复杂。大多数农民怠于做这种对自己不利又费时费力的事。
(四)空置宅基地执法与督察难以到位
涉及到司法机关，国家法律指导地方制定、实施适合本地区经济发展的法规，然而地方法院在判案时不愿适用地方性法规，政府及其相关部门在工作中不能依地方性法规而行政的现象时有发生；涉及地方土地执法人员，由于没有强制执行权，加之受自身素质和基层工作条件低的限制，执法、督察只是浮于形式；涉及到村民，由于“宅基地属私有财产”的思想根深蒂固，收回空置宅基地是不可理解的事，容易遭到他们顽强的抵制。这些原因使得国家建立的土地调查制度、土地统计制度、全国土地管理信息制度大多流于形式。
三、农村空置宅基地管理的法律制度思考
(一)对空置宅基地的严格定义
法律必须对那些属于农村空置宅基地作出全面的规定，为空置宅基地的收回及确权发证做好铺垫。笔者认为空置宅基地应该包括以下几种情况：一村庄规划前后未开发利用的宅基地；二拆旧建新后的废弃宅基地；三继承未充分利用的闲置宅基地；四农民农转非后和长期外出务工产生的闲置宅基地。法律推出这一规定后可以进一步作出司法解释，对村庄规划前未开发利用的宅基地，统一划归空置宅基地，村庄规划后未利用超过两年即为空置宅基地；对拆旧建新，只要另择址建房，旧宅基地划归空置宅基地；继承人不符合申请宅基地的条件，继承的宅基地即为空置宅基地；对农转非人员或长期外出务工人员进行测查．如果经济状况达到城市最低生活保障水平、其宅基地闲置连续超过5～10年，即列为空置宅基地。这一规定明确赋予村民两年、五年至十年的宅基地空置权，充分保证了村民的居住权，但期间过后使用权人的空置权利自然消失。对于宅基地上房屋限期做出处理决定，或放弃房屋所有权或折价处理。这样既充分保证了宅基地使用权人的权利，也保证了其他宅基地使用权申请人的权利。
(二)简化农村宅基地收回程序
收回农村空置宅基地，必须针对各种具体情况，简化宅基地收回程序。法律可规定对于连续两年未利用的空置宅基地，满两年期限自动收回集体所有，由村委会上报县级国土资源部门注销登记；对于其上有闲置可利用房屋的宅基地，过了规定的5～l0年空置期间，使用权人拒不处理其房屋的，宅基地使用权自动收归集体，村委会报县级国土资源部门注销登记。
(三)制定统一、全面、权威的农村空置宅基地法律
根据《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第十条规定的内容，对空置宅基地的处理规定比较全面，但是这一《意见》毕竟只是准法规。本人认为，我国应制定统一的农村空置宅基地收回法，把《意见》第十条的措施收入到《中华人民共和国土地法》中或者单独做出详细的国家司法解释。这就解决了法院在判案时不愿适用地方性法规、政府及其部门在工作中不能依地方性法规而行政的问题。
四、建立促进农村空置宅基地充分利用的配套法律措施
1．建立严格的农村宅基地使用登记制度严格执行“一户一宅”的法律规定，严格按照《土地登记办法》规定的程序进行。要将村内所有的闲置宅基地以及空闲地逐个摸底排查，登记造册，经查确属长期闲置的，要依法收回其使用权，重新利用；对于被登记在册的闲置宅基地以及空闲地，村委会规划土地时，应将其列为首选对象，优先考虑，发挥其应有的作用。
2．建立农村闲置房屋的评估制度《确定土地所有权和使用权规定》(征求意见稿)，对于闲置的破损房屋拆除后，宅基地由村集体收回，重新分配产权，统一调配使用，做到闲置房屋从拥有者到需要者的产权转移。笔者认为对地上建筑物保存完好或较好，且有经济价值者，其所有人迁入城镇居住，只要其超过了宅基地5—1o年的空置期限就要进行合理估价，然后进人“宅基地储备中心进行住房交易”。对农村房屋的估价方法、程序、估价人员资质可以按照1992年《城市房地产市场估价管理暂行办法》。买卖双方协商一致，农民也可以自己估价。:
农村宅基地法律法规篇3
关键词农村宅基地使用权流转制度法律完善
中图分类号：D922.3文献标识码：a
1农村宅基地使用权流转制度概述
宅基地是指在农村集体经济组织内部，分配给农户或个人用于建造房屋的土地。“农村宅基地使用权，是指农村集体经济组织的成员在集体所有的土地上依法建造、保有个人住宅、庭院及宅前或宅后种植竹木等而对土地进行占有、使用、收益的权利”。
目前，我国相关的法律法规及政策对农村宅基地使用权的流转问题虽然有所规范，但其皆较笼统和模糊，不具有切实的可操作性。“这就给确实需要进行宅基地流转以及需要通过宅基地流转获得宅基地的农户带来困难，使得已经发生宅基地流转的双方的权益无法得到法律保障。虽然没有明确的宅基地流转的法律依据，然而事实上，农户频繁进行私下交易。这也造成了因宅基地流转而引发的纠纷不断”。这些问题暴露了现有农村宅基地使用权流转制度的不足之处，在云南部分自治地方表现得尤为明显。
2红河州部分村落宅基地使用权流转的现状、存在问题及成因
云南是有众多少数民族的省份，本文选取了云南省的红河哈尼族彝族自治州部分村落作为研究的平台。为深入研究，我们对红河州蒙自县文澜镇的马房村、十里铺村、大台子村以及草坝镇的明白村，主要民族为彝族和哈尼族。在调查取得的100分调查问卷中，答卷者年龄基本在30—60岁之间，家庭收入主要为种地、出售农副产品和打工，打工的占了很大的比重。被调查的村子中，有49份显示有的村民不只一处宅基地。75户拥有宅基地使用权证书，10户没有证书，15户正在办理中。其流转方面，可以转让的为38份，不可以转让的为51份，另外11份为不清楚的。因宅基地的使用权而引起的纠纷和矛盾数量，认为很少的有64份，认为很普遍的有35份。而对宅基地的使用权引发的纠纷和矛盾的处理，其中43%的人会找村委会调解，51%的人会找土地管理部门解决。16%的人选择协商解决，只有2%的人选择上访和7%的人选择诉讼。可见，当地村民对宅基地使用权的相关法律法规并不清晰，且维权意识欠缺。
据调查显示，在红河民族地方的农村宅基地使用权在使用和管理方面存在四个方面的问题。
2.1一户多宅现象仍然存在，土地闲置浪费严重
在调查问卷中，有49份显示不只一处宅基地，这种一户多宅的现象导致了我国农村宅基地资源的极大浪费。调查的民族自治地方的村民在出卖、出租住房后，再申请宅基地获批的为35份，这明显违反了我国现行法律的规定。由于进城打工农民群体日渐增多，许多少数民族村民的家庭主要收入是本县打工或外出打工，其中一部分少数民族村民希望进入城市购房生活，但因为流转受到限制等原因无法处理在村中的宅基地，只能荒废。加之计划生育政策的实行造成了农村户均规模逐步减小，虽然少数民族地区有一定的变通规定，但宅基地规模的审批标准却仍处于较高水平超过了实际需求，造成房屋空置，土地闲置，农村土地资源浪费严重。
2.2宅基地的管理规制不规范
调查发现，很多地方没有严格按照法律规定的审批程序，村干部自行决定宅基地审批、审批不符合规划、批少占多等现象存在。本为无偿的宅基地申请，非无偿的概率高达47%，严重违反了法律对此的规定。对于宅基地使用权证的发放，尽管国家出台了相应的规定，但其实际的发放情况却令人堪忧，调查问卷中仅有75份显示拥有宅基地使用权证。这些问题都将导致相关部门在开展对农村宅基地使用权流转的管理工作时遇到很大困难，难以对其中发生的纠纷进行妥善的处理，这也间接地导致了农村宅基地使用权流转的混乱局面。
2.3存在宅基地隐型交易市场，违法转让、出租现象明显
调查表明，在城镇附近的村落，农民宅基地使用权通过房屋买卖、出租、抵押变相流转等已是一个普遍现象，形成了自发的宅基地使用权隐形交易市场。据问卷调查显示，有24份中反映是可以向城市居民转让或出租，不是的仅为36份。大量宅基地私下流转，一方面扰乱了土地市场的正常秩序，另一方面宅基地使用权隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。宅基地流转失控，加大了需求，加剧了农村多用多占等违法行为的发生。
2.4农村村民对宅基地的相关法律认识模糊
我们所调查的村落属于彝族、哈尼族等少数民族村，村民对相关宅基地的法律意识是很模糊的。有村民认为宅基地是农村集体所有财产，其使用权不能转让出租。也有村民认为宅基地为集体或个人所有，但他们都主张宅基地的使用权可以进行转让或出租。另有11%的村民表示对此不清楚，甚至有的村民因为文化教育程度较低，完全不了解宅基地的确切意义。长期以来，由于国土资源法律法规、政策宣传不到位，在民族自治地方，对少数民族村民的法律宣传和普及非常缺乏。这使得宅基地使用权流转方面的纠纷和矛盾不断增多，也在一定程度上制约了农村村民住宅和宅基地资源的更充分地开发利用。
对于上述问题，究其原因主要为：首先，农村宅基地使用权方面的法律制度不健全，存在很多亟待细化和完善的地方；其次，对农村宅基地使用权的登记和管理比较混乱，某些规定不适合民族自治地方的实际情况；再次，民族地区村民的法律意识淡薄，导致宅基地使用权管理工作不能很好的开展；最后，实践中对于宅基地使用权流转的限制阻碍了民族地方的农村的发展，这也是产生上述问题的重要原因。
3完善云南民族自治地方农村宅基地使用权流转制度的建议
3.1完善民族自治地方农村宅基地的相关法律法规
要对民族自治地方的宅基地进行管理和规划，首先就必须完善农村宅基地的相关地法律法规。除了遵守国家制定的法律法规之外，还应当根据当地的民族特色、风俗习惯等，制定符合当地的实际情况的自治条例，既保护民族文化传统，又对宅基地的管理和规划进行了科学性的规范。对宅基地的建房用地的指标、用地条件、占地标准、申报程序、审批办法等，在进行规制的时候应当采用比较简化的程序，既方便管理也能照顾到少数民族村民的办理，以便于少数民族村民能在既合法、合理又不失民族特色的范围内建造房屋，使各家各户的宅基地能够确实尽其所用，形成科学、合理的配置。其次，必须对宅基地审批制度进行改革，合理地对民族自治地方的农村宅基地进行规划。
3.2完善民族自治地方宅基地使用权登记制度
宅基地使用权的登记制度的完善对于宅基地的管理具有基础性的作用。民族自治地方的村民在进行宅基地的申请后，首先应当由村民委员会进行审查，然后由该村的村集体进行讨论是否通过，决定通过后再向上级政府上报进行审批。当然，对于民族自治地方，在程序等方面还可以有一定的变通，村里可以制定村规民约等辅助管理措施，以符合当地的民族特色。属于合法取得宅基地的使用权的村民，应当及时地登记造册并发给其宅基地的使用权证书，并且逐级向上级土地管理部门上报进行核准和备案。对于未经登记就将宅基地的使用权转让的行为，应当认定该行为无效。只有从源头上把宅基地使用权登记制度落实办好了，才能为民族自治地方宅基地使用权的合法流转打下坚实基础。
3.3逐步疏通民族自治地方的农民宅基地使用权的流转渠道
云南省的几个民族自治州现有的自治条例没有对宅基地使用权的流转制度进行系统的规定。个别自治州仅仅规定了“农村的承包地、自留地、宅基地、自留山、责任山属集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”。而这些规定几乎完全堵塞了宅基地使用权以及村民住宅的流转，不利于实现城市和农村的协调发展以及城乡资源的合理有效流动，特别是不利于民族自治地方农村的发展。在未来将有大量村民进城的趋势下、经济发展的推动下，非农建设用地的需求必定会不断增加，少数民族地方农村土地闲置现象也必将不断增多。另一方面，民族特色带动了旅游经济的不断发展，很多游客基于对民族特色房屋的喜爱想要购买之，也有艺术家希望购买房屋、土地以在此定居，用民族特色激发他们的创作。故此，从法律上、政策上以及地方的自治条例、单行条例等允许农村宅基地使用权（特别是民族自治地方）在城乡居民间有规制的流转是亟需确立的，必须逐步建立规范、有序的农村宅基地使用权流转制度。有了合理的宅基地使用权流转制度，才能规范私下进行变相宅基地使用权交易的行为，解决民族地方农村各类因宅基地发生的矛盾和纠纷，促使宅基地这一土地资源得到合理配置。
3.4在民族自治地区的农村做好宅基地的宣传教育工作
对于与汉族在语言、文化、观念及风俗习惯有很大差异的民族自治地方，对村民进行有关宅基地的知识进行宣传教育是十分必要的，政府及有关部门应当通过村委会或其他途径对当地的村民进行宅基地方面的法律知识的普及教育。否则，再完善的规定、再合理的制度也只是一纸空文。只有当少数民族地方的村民自身对宅基地有了较好的了解和理解，他们才可能在宅基地的各个方面去遵守相关法规，同时学会用法律武器维护自身的合法权益。另外，对少数民族村民的宣传教育也能提高其素质，特别是法律素质得到一定提高，这样也便于政府更好地开展民族自治地区农村的工作。因此，做好宅基地的宣传教育工作具有实际意义，它的顺利进行有利于我们在保护民族特色文化传统的情况下对宅基地更好地管理和规制，加快民族自治地方的城市化的发展。
综上所述，对民族自治地方的农村宅基地使用权流转的法律制度进行创新完善，有条件地解禁农村宅基地使用权流转是十分必要的。这对于提高民族地方农村宅基地利用率、实现农民融资手段的创新、促进城乡人口流动、构建和谐社会具有十分重要的意义。
参考文献
[1]马俊驹，余延满.民法原论[m].北京：法律出版社，2005：378.
[2]梁慧星.中国物权法研究（下）[m].北京：法律出版社，2002：661.
[3]暴元.农村宅基地使用权流转制度创新分析[J].农业经济，2011（3）.
[4]孙丹.基于新农村建设的宅基地利用与管理[J].农村经济与科技，2008（4）.
农村宅基地法律法规篇4
关键词：宅基地合理使用法经济学
一、农村宅基地制度现行的相关法律制度及其解读
（一）宪法关于宅基地的规定
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。[【1】根据2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》修正，第十条；]【1】
根据宪法规定的精神，宪法关于宅基地的规定是局限在所有权的限制层面，不仅规定了所有权的归属，也规定了所有权的转让的限制，但是对于宅基地的使用，却没有更好的规定，只是做出合理使用的要求。
（二）法律法规的规定
1、《土地管理法》的规定及其解读
该法第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。[【2】根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）；]【2】
根据《土地管理法》有关制度，对于宅基地的管理只是再次的确认宅基地的归属，宅基地申请标准上的限制，并对住房出租再申请给与限制，实际上是变相的限制了宅基地的出让，但是这些规范不甚周延，仅仅有上述规定，并不足以保障该农村宅基地流转的效益和公平。
2、《国土资源部印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》的规定
农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省（区、市）在下达给各县（市）用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中,可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。各省（区、市）要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。
坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。各地要规范审批行为，健全公开办事制度,提供优质服务。县（市）、乡（镇）要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告，在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。
由我国现行的法律制度也可以看出，现有的制度是注重宅基地的使用效率的，诸如农村空闲的宅基地的落实政策，宅基地面积的规定，所建房屋出卖、出租和赠与对再次申请宅基地影响的规定等，但是现存的制度是不健全的，不能有效的保障宅基地的有效利用，一个体现宅基地效益价值的制度构建成为宅基地利用所必需面对的一个课题。
二、现行宅基地法律制度的缺陷：一个法经济学的思考进路
（一）国家应积极干预宅基地使用，提高其流转效率
根据科斯定律，在交易成本不为零的情况下，为了保障最大经济效益的实现，就要利用法律来“以重现市场和复制市场”，也就是要强调要运用法律将财产权利重新分配给通过市场交换可以得到他们的那些人。正如波斯纳所言权利“转让给某些更有效使用他的人”。[【3】【美】r.波斯纳：《法律的经济分析》，41页；]【3】
法律中所存在着的价值，并不仅限于秩序、公平和个人自由这三种。许多法律规范首先是以实用性、以获得最大效益为基础的，简言之，即使个人付出的代价减少到最低的限[【4】【英】彼得·斯坦、约翰·香德：《西方社会的法律价值》，第2-3页；]【4】我国现在的宅基地，不存在合理的流转制度，使得一些宅基地被闲置浪费，因为缺乏相应的法律法规的规范，这些闲置的宅基地并没有实现很好的流转，农村宅基地浪费非常严重，因为缺乏流转机制和农村宅基地需求的膨胀，新宅基地的申请占用农田的情况也非常严重，这样就造成宅基地资源浪费的同时，也造成农用地的浪费。
我国现行的关于宅基地的规定，对于宅基地的态度是暧昧的。对于宅基地流转不再分配给新的宅基地是符合效益原则的，因为要将有限的宅基地资源留给”有效“利用他的人，但是过分限制宅基地的流转就会导致宅基地的使用浪费，也就是现在我国农村的“空心化”的重要原因。任何新的宅基地的申请都是在原有宅基地的基础上增加规划，这样的结果就是新的需求紧张，老的宅基地闲置，造成宅基地资源的浪费。改善宅基地利用情况，提高利用效率的重要措施就是国家积极干预宅基地的利用，通过完善宅基地使用的法律法规，增加促进宅基地流转制度的设计，提高其利用率，这种流转制度的设计，主要体现在流转实现形式、流转主体范围等方面。
（二）宅基地效益价值追求的平衡点
科斯定律强调交易成本和效益原则，但是这种对效益的追求，并不是对法律其他价值的放弃，在宅基地规制的法律目标选择上，应该坚持“效率优先，公平居次”的原则，在兼顾公平的基础上，追求宅基地管理制度有利于最大限度增加神会财富的这一目标。效率应该成为成为制定，评判和选择宅基地规范制度的根本原则和首要标准。
在具体的宅基地制度设计上，增加宅基地的使用期限制度是增强宅基地利用效率的一个最有效的方式。从我国宪法和有关法律法规的规定来看，没有规定宅基地的使用期限，但是界定宅基地规定使用期限也不会违背宪法和有关的法律法规，宪法合理利用宅基地的精神就应该包括宅基地使用期限的规定，国土资源部关于宅基地的《使用意见》提出的“逐步落实空闲宅基地，争取实现一户一宅”目标实际上也是渴望宅基地制度的设计应该有一个合理的期限。这个期限的设置，同时要兼顾公平，不能过长，也不能过短。同时为了确保这种效益的最大化需求，新的法律制度来确认符合效益原则的流转也是促进宅基地利用效率的一个重要条件。
（三）宅基地保护方法的倾向性
法律权利的保护方法是多样的，但是，无论如何选择，权利制度的设计都应该以降低交易成本和促进效益最大化为准则。宅基地的保护应该坚持从“财产规则”向“责任规则”的演变，在宅基地使用制度遭遇权利规则瓶颈的时候，应该坚持“责任规则”的设计模式，从而促进宅基地效益的最大化。“只有通过在社会成员间相互划分对特定社会资源使用的排他权，才会产生适当的激励。如果任何一块土地都为人们所有，却总有这么一些人，他们可以排除任何其他人接近其特定的区域。那么个人会通过更重或者其他措施来努力使土地价值最大化。”[【5】【美】r.波斯纳：《法律的经济分析》，40~41页。]【5】
宅基地管理制度的完善，应该体现需求者的意志，一个科学和合理的宅基地管理制度，应该包括这样一个制度，一个合格的宅基地需求者可以通过市场获得宅基地的使用权，以便不引起宅基地使用的不必要的浪费。如何建立一个科学的宅基地取得模式制度是至关重要。这样一个符合法经济学思维的制度设计应该包括，有效的流转方式、公平有偿取得制度、科学的定价系统等。三、农村宅基地流转制度之完善
（一）扩大转让主体的范畴
农村宅基地流转制度的建立，首先就是宅基地转让主体的范围设定。在现有的宅基地管理制度上，申请者应该是农村集体组织的成员，对于受让主体并没有列明，但是根据有关的法律法规精神，应该是只有集体经济组织内部的成员之间的转让。新的转让制度的设计，应该是对此有所扩大，并不以某个集体组织成员的内部转让为限度，可是是各个农村集体组织间成员之间，也可以对城市户口需求者进行转让。扩大主体范围，可以实现宅基地的有效利用，因为是转让的使用权，并不改变农村经济组织对该宅基地的所有权，附之以宅基地的使用权期限，保障农村集体经济组织对该宅基地的有效控制。扩大城市户口人员成为转让对象，可以有效缓解城市土地紧张与房价过高的问题，有利于实现国家的宏观调控。当然，为了避免因为主体扩大引起的交易投机行为，根据“效率优先，公平次之”的原则，需要进入价格管理机制，采用交易价格申报核准制度，超过核准价格部分，归于宅基地所有权集体经济组织所有。
（二）建立完善的转让规范程序
一个完善的宅基地转让程序规范应该包括转让价格制度、转让期限期限、村集体经济组织同意程序等几个方面。在转让价格上，应该建立交易价格核准制度，虽然价格核准不太符合市场规律，但是介于农村宅基地价格评估和认定上的特殊性，所以我国目前建立核准制度有其必要性，既能保障交易的安全进行，也能有效的防止农村宅基地的投机行为。同时建立配套的交易价格归入制度，超过核准价格的土地收益，并不必然界定为非法所得，而是采用归入制度，归入经济组织成员共有。宅基地的站让期限不要超过已经经过制度设计的宅基地使用权期限制度，超过期限的超过部分无效，以宅基地使用权的剩余期限为期限。宅基地的转让关乎农村集体经济组织全体成员的利益，因此，宅基地的转让应该坚持经过村民代表会议或者村民会议的过半数同意这个程序，否则，土地的转让行为无效。为了防止这种同意权的滥用，宅基地转让表决程序上，可以设计这样一个限制，以便在保障效益的时候体现公平，那就是内部成员同等条件下的购买制度，在同等条件下，内部成员有优先购买权，在合理的期限内不购买的视为同意。
（三）建立宅基期限制度和地闲置收回制度
我国现有宅基地管制制度没有关于农村宅基地使用年限的规定，这个是造成宅基地资源浪费的一个重要原因。建立科学的宅基地使用年限制度，附加以使用期限续期申请制度，既保障农村宅基地使用权人的合法权益，也保障农村宅基地使用权的效益价值。对于闲置的宅基地应该建立闲置罚金制度和收回制度，规定一个合理的期限，在闲置时间达到该期限，需要每年缴纳一定数额的宅基地闲置费，从缴纳土地闲置费开始，达到一个期限，村集体经济组织将无偿收回该宅基地，对于地上的附属物采用“谁受益，谁补偿”原则，由新受让主体负责补偿。
农村宅基地法律法规篇5
【关键词】宅基地使用权流转物权法资源优化配置
土地是一种不可再生的稀缺资源,也是十分重要的生产要素。土地可以建房、可以种植作物,和人们的生活息息相关,也给人们带来了巨大的价值和经济利益。针对土地权利归属的论证更是成为了人们争议的焦点,法学界关注有关土地的权利义务和民主平等,经济学界关注土地带来的经济效益和资源的优化配置,国家也十分重视土地问题所带来的各种社会效应。在我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。对于单位和个人,土地是不可以转让的,但土地使用权可以依法转让。
一、宅基地使用权的定义及相关法律规定
基地使用权,是我国学说创造的,传统民法上与此相当的概念为地上权。为使我国用益物权体系臻于和谐,并与农地使用权的概念相呼应,我国制定物权法以基地使用权概念取代了地上权。基地使用权,指在他人土地上有建筑物或其他构筑物为目的而使用他人土地的权利,包括建设用地使用权和宅基地使用权。宅基地包括城市因遗留问题而存在的部分宅基地(比如四合院的老屋)和农村宅基地。农用宅基地是我们通常指的宅基地。
《物权法》第13章规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及附属设施。说明农村宅基地归集体所有,作为集体成员的农民享有的是宅基地的使用权。宅基地使用权是指农民集体经济组织成员依法在集体所有的土地上建筑住宅及其附属设施,供居住使用的权利。在宅基地使用权的取得、行使和转让上仍要以土地管理法等法律和国家有关规定为依据。这里物权法采用的是准用性条款。
《土地管理法》第62条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照第44条农用地转用审批的有关规定。农村村民出卖、出售房屋后,再申请宅基地的,不予审批。
《物权法》和《土地管理法》都规定了宅基地使用权,但是他们表述侧重的角度存在着不同。前者侧重于保护农民的使用、收益权,是一种私法的思维方式,而后者侧重政府对宅基地的管理、监督和限制,是公法的思维方式。此外,还有2004年的《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》,2007年的国务院《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》等等都对宅基地进行了规定。
二、宅基地使用权的特点
第一,宅基地的所有权人是农村集体组织。中国的宅基地属性是通过国家根本法形式固定下来的。《宪法》第十条规定:“城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”
第二,宅基地的使用权主体为农民集体经济组织的成员。宅基地的所有权是农民集体,其使用权是专为农民集体经济组织的成员设定的,城镇居民、法人和非法人团体等不能享有宅基地使用权,所以带有非商品性和不可对外流转性。
第三,宅基地的使用权取得是无偿的。农民宅基地的取得依靠统一的集体的分配,宅基地使用权的取得基于的是农民所属集体的成员身份,不需要支付对价,带有一定的社会福利性质。
第四,宅基地的分配采取的是“一户一宅”制度,并且对于宅基地的面积标准有地区上的限制。我国宅基地使用权原始取得的方式是通过审批的行政许可方式获得的。新增添的农户可以申请新的宅基地使用权;因为自然灾害等原因失去宅基地使用权的,可重新分配到宅基地。任何人不得违反法律规定抢占耕地等建造住宅。
第五,宅基地使用权设立的目的是供建造住宅及其附属设施,用于居住和使用。农民可对其进行占有、使用、收益和有限处分。
三、法律的回避和宅基地使用现状的思考
1、由《物权法》的回避引发的思考
在《物权法(草案)》第162条中,明确规定,宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时,宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农民依照前款规定转让宅基地使用权的,不得再审请宅基地。
草案规定,集体农户之间可以通过转让和继承取得宅基地使用权。宅基地使用权不可以转让、出卖给集体以外的个人和组织,或用于非农建设。立法的用意在于保护农民集体经济组织的权利和耕地不受侵占,所以禁止集体所有土地向外流转。但是在《物权法》正式出台后,却删除了物权法草案禁止宅基地使用权流转的相关规定,但也并未开禁宅基地的流转。法律对于宅基地的流转规定变得不明朗起来。第153条也只是规定了宅基地使用权的取得、行使和转让,适用《土地管理法》等法律和国家的有关规定。《土地管理法》第63条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设;但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。因为宅基地属于农村集体所有,我们还是可以得出同样的结论,即可以在集体内部农户之间流转,不可以向城市居民等非农村集体内部的单位和个人流转。《物权法》之所以做出这样的调整,并不是剥夺农民在内部可以出让、转让的权利,而是出于对是否可以允许城镇居民购置宅基地的一种回避。
2、农村居民与城镇居民的权利比较
城镇居民是否应当享有购买农村宅基地的权利呢?宅基地是为了满足农民的居住权利而设定的,是一种宪法性的权利,也毫无疑问的是一种人权。那么城镇居民在相应的方面是否也得到了满足?城镇居民在城镇内购买开发商建造的房屋,而农民的宅基地是集体无偿提供其使用的。有的观点认为,农民缺少城镇居民拥有的最低生活保障,所以这一方面是可以均衡的。但是,均衡是一种利益的量化,在民法上可以进行非同质的补偿,但是在宪法和人权上,权利属于一种性质,分析的角度要从权利是有或是无的方面,而不应该从其他权利上找“平衡”。天赋人权,人人在人权和宪法面前平等。如果一个城镇居民即使享受“低保”但是没有自己的房屋,他的这项基本权利仍然得不到保障。“居者有其屋”保障每一个公民都有安身立命的场所,来维持其基本的生存需求,是文明社会的体现。现实中农村有一部分人口进城打工,参加到城市的建设中成为了农民工,长久地在城市定居,有些人在城市购买了住房。其在农村的宅基地闲置或是转让给他人。这些农民工已经具有了双重的身份,并且,实际进行了身份性的选择。既然农民是可以选择的,城市居民特别是有意愿到农村定居的为什么就不可以进行选择呢?在这一点上,城镇居民和农村居民是不应该有差别对待的,两者都应该具有同等的选择权利。只是在实施的方式上可以因为已有居住环境的差别而因地制宜,并制定完备的政策和法规加以调整。针对城镇居民和农村居民在生活质量上的差异,我们也应该全面地进行考量。
3、农村宅基地的设置和使用现状
从宅基地的设置和用途上考虑,是用于满足农民的居住需要。居住权是一种基本生存权,是我国公民在宪法上的权利。和千百年来沿袭的农耕传统相关,农户之间因为耕种管理的土地的原因居住距离较远,为了方便农业劳作,需要给农户划分土地用于使用居住。
在资源的优化配置方面,宅基地只能用于建造房屋供其居住,而不能用作其他用途。因为农村农户居住分散的特点,宅基地上的房屋由农户自己来建造,通常是一层砖瓦平房,或两三层小楼供自己居住。所以相比起城市中发包给建筑商建造的高层楼房在土地的利用率上低很多。另外,宅基地作为一项财产,对其进行处分也是可以增加农民受益的。相反,仅仅为了保护所谓农民居有定所而不允许其转让宅基地,使进城务工农民不能很好利用这项财产的有效收益为其提供在城市发展的必要资金,而受资金困扰。同时又造成了很多“空心村”的现象,实在是得不偿失。也很多人认为如果出台类似政策会造成一系列问题,比如农民流离失所,没有房屋可以居住等等。从经济学的角度上来说,每个人都是自己利益的最佳判断者,农民也一样,他们会从最有利于自己的角度来考虑。这些闲置下来没有得到合理利用的宅基地并不利于资源的优化配置,也违背了物尽其用的用益物权设置价值。“农村宅基地使用权的无偿设立,是农村住宅社会保障制度的具体体现,但是农村村民取得宅基地使用权后,其社会保障使命即告完成,至于农村村民是否亲自享受其宅基地使用权上的利益,则另当别论。况且,农村村民出卖宅基地使用权后会取得价金,这实质上是农村住宅社会保障价值形态的转化。”
在管理方面,对宅基地的占有除了申请批准外,农民还通过购买,接受赠与和继承等方式获得宅基地使用权,这就形成了与一户一宅规定相违背的一户多宅现象。按规定超过标准的宅基地,集体应予以收回,但如果宅基地上附着房屋的话,依据宅地不分的原则,事实上很难依法收归集体所有。另外,不再具有农村居民属性的人口应当退回宅基地,但在宅基地属福利性分配和可以无偿占有利益的驱动下,要使人无偿退出宅基地是很难做到的,造成一种减人不减地的现象。我国目前的法律法规和政策在这方面还缺乏整体规划。虽然现行政策规定宅基地不能流转,但事实上私下流转、私下交易的宅基地隐性市场普遍存在。而没有相关的登记措施,无法办理过户手续,造成交易的安全和双方的权益得不到保障,引发纠纷频现,已经是司空见惯。
综上所述,现行的农村宅基地制度,不仅浪费了宝贵的土地资源,也限制了城镇居民和农村居民权利的行使,更强化了城乡差别。因此,从我国人多地少的基本国情出发,在突出农村宅基地制度保障功能的同时,需要适时推进宅基地的市场化改革。
四、解决宅基地问题的一些设想
党的十七届三中全会《决定》对农村宅基地问题作了原则性规定,即“完善农村宅基地制度,严格宅基地管理,依法保障农户宅基地用益物权。农村宅基地和村庄整理所节约的土地,首先要复垦为耕地,调剂为建设用地的必须符合土地利用规划,纳入年度建设用地计划,并优先满足集体建设用地。”在宅基地问题上,除了整理后所节约的宅基地可调剂为建设用地这一规定具有新意,比原来规定宽松外,其他未有三中全会之前人们所期望的实质性突破,比如宅基地的转让和抵押,总体上还是过去有关法律和政策文件中的原则规定。不过也给深化宅基地改革预留了空间。有鉴于此,本文针对目前农村宅基地制度存在问题,提出一些破解之构思设想抑或建议。
第一,对超面积使用宅基地农户收取相应的土地使用费,尤其是应加重长期闲置不用土地的成本负荷。通过补偿、奖励等多种方法,引导和鼓励这些农民把宅基地归还集体。这样才能约束多占、超占宅基地行为,利于土地资源的节约,又增加了进城农民的财产性收入。
第二,给予城镇居民选择作为农村居民的权利,扩大宅基地使用权的流转。农村宅基地除可向本集体经济组织内部成员流转外,还可以向本集体经济组织内部成员以外人员进行流转,限制条件必须是符合申请住宅条件的人员或者外地来此长期从事农业生产的,并准备在此定居人员。其租赁或购买农民住房和宅基地的价格由双方协商,由市场机制调节,以真正体现农村土地的市场价值。集体经济组织作为宅基地产权所有者,应收取一定比例的费用。并且明确规定,宅基地的所有权归属不变仍归本集体经济组织所有,使用权人应无条件接受集体经济组织管理。
第三,简化弱化繁琐的行政审批,做好事前的整体规划,完备相关法律法规,只有符合法律和规划的宅基地才可以交易。还权于村民集体,保障村民集体经济组织对土地所有权的完整性,符合条件的村民如果需要使用宅基地,可以由村民向村民代表大会申请,村委会根据决议与申请人直接签订宅基地使用权设定合同。无需再报批乡镇和县有关部门进行审批。与此同时,建立完备的宅基地备案和登记制度,对于新增宅基地、流转宅基地形成有效的监控。
另外,国家还需要加大宣传力度,强化节约用地观念,坚持农民自愿原则,维护好农业农村农民合法权益。例如,在我国的部分农村地区尝试建筑高层房屋,引导农民集中居住、社区化管理的试点,加强农民住房建设的科学规划管理,不失为一种改变缺乏规划占用耕地和分散的居住模式的有意义的尝试。
五、结论
综上所述,随着社会经济的不断发展进步,市场的作用在各个领域的不断深入,农村宅基地也不应绝对地排除在市场规律调整范围之外。随着我国社会法制进程的加快,人民的权利意识不断增强,我们意识到现行的农村宅基地制度在发挥保障作用的同时,也存在着诸多问题,因此,宅基地的改革已经势在必行。
【参考文献】
[1]中华人民共和国土地管理法[Z].2004-08-28.
[2]梁慧星、陈华彬:物权法[m].法律出版社,2004.
[3]江平:民法学[m].中国政法大学出版社,2007.
[4]付坚强、陈利根:我国农村宅基地使用权制度论略――现行立法的缺陷及克服[J].江淮论坛,2008(1).
[5]姜作培:完善农村宅基地制度的思考[J].江苏农业经济,2008(12).
[6]邱道持、赵亚萍、胡蓉、郑财贵:农村宅基地产权制度建设探讨[J].中国发展,2008(4).
[7]邹伯梅:我国农村宅基地制度相关法律问题研究[J].知识经济,2009(2).
农村宅基地法律法规篇6
【关键词】农村宅基地；农村宅基地法律制度；立法改革
中图分类号：D92文献标识码：a文章编号：1006-0278（2013）07-157-01
新中国成立之初我国是一个人口众多的农业大国，迄今为止依然是一个农民人口众多的不完全工业化国家。农村宅基地是农村集体组织按照一定标准，无偿分配给集成员体用于建造住房的集体所有土地，这是我国特有的一项土地制度。新中国成立以后，国家积极引导和实施，在“”中农民仍具拥有土地的所有权，当然包括宅基地所有权。自1962年“高级农业合作社”开始，中国农村土地才开始集体所有的道路，并逐渐的在全国范围内实现集体所有。这为现有的“宅基地”制度奠定了基础。
一我国现行的农村宅基地法律制度
1.我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。
2.我国《土地管理法》第62条第l款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
3.《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
4.2007年l0月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土
地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村
民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
5.《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于集体所有，不能转让、买卖、出租和抵押。
二、我国农村宅基地法律制度的弊端
1.缺乏宅基地使用权的强制登记制度，导致转让方与受让方的权利义务不够明确，产生纠纷。尤其在土地征收征用及房屋拆迁补偿及补偿费用方面表现尤为突出。
2.农村宅基地的使用权规定不够合理，理论上为无偿无期限，这从长远来看不利于土地的保护与合理利用。
3.我国法律虽未规定禁止农民买卖房屋，但却规定了城镇居民不得在农村购买宅基地。宅基地的转让，既涉及农民权益保护，又涉及农村经济发展和社会稳定，需要慎重对待。但是对宅基地使用权转让的限制太多了一点，不利于保护农民权益。随着城市化的发展，一些农户离开农村，到城市工作、生活，农村人口逐步减少，住房如果只能转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，将使转让难度越来越大；无疑与城市化的进程是不相符的其次，城镇居民分配住房，是一种福利和社会保障，那么农民分配宅基地，也同样具有福利性和社会保障性。城镇居民可以自由出售自己的住房，并且所出售的价款比农村房产要高得多，农民却不能自由出售自己的房屋就存大很大的弊端了。
4.农村房屋在继承与赠与中有关农村宅基地使用权的规定不够明确。继承人或受遗赠人在取得房屋所有权继而取得宅基地使用权后，当其拥有私人所有权的房屋因天灾人祸而灭失时，如地震、火灾、洪水等导致房屋倒塌，或房屋因年久失修成为危房需要拆除时，这时房屋不复存在，其宅基地使用权也就不再存在，受让方是否有权重建存在着法律上的障碍。
三、我国农村宅基地法律制度的完善
1.建立农村宅基地使用权的强制登记制度农村宅基地使用权要流转就一定要规定宅基地使用权的登记制度。这一制度的建立可以使农村宅基地使用权人的权利得到明确，同时在宅基地使用权发生流转时，其过户登记可以使流转双方的权利得到明确的界定，同时也保障了农村房屋交易的安全及善意第三人的利益。农村宅基地的登记制度可以参照城市建设用地制度。
2.明确规定农村宅基地使用权期限我国土地管理法规定，农村宅基地使用权巫启贤。之一规定不仅造成土地资源的浪费，而且容易产生农村宅基地使用权纠纷。因此明确规定宅基地使用权限十分必要。参照城市的国有土地上的住房使用权期限是70年，农村宅基地使用权也可以设定为70年，同时可以参照《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。宅地基使用权期限届满的自动续期，也可以规定农民自己申请续期。
3.法律禁止城镇居民到农村购置宅基地，但并不明确禁止城镇居民购买农村的住房从而取得宅基地使用权。可以通过缴纳一定的使用费等条件允许城镇居民获得农村宅基地的使用权。同时，农村集体经济组织在此必须发挥好监督管理的作用，以便于使宅基地得到合法的使用。
4.可以允许农民将房屋进行抵押贷款的担保。虽然我国的农村保障体系尚不完全成熟，但开放农村宅基地使用权的流转和抵押是大势所趋。可以这样规定，如果农民未能如期归还贷款，提供贷款的金融机构必须将房屋作价拍卖取得其价款，同时，将宅基地的使用权归还原所在集体经济组织。
参考文献：
[1]张奇.农村宅基地法律问题探析[J].财贸研究，2005（2）.
农村宅基地法律法规篇7
(一)主体特定性
我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。农村宅基地取得权是一种基于身份的权利，就其初始取得而言，权利取得主体只能是本集体经济组织的成员，而且只能是自然人，不能是法人或者其他非法人组织。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，村民申请取得宅基地后只能自己建房，不可转让。
(二)产权无偿性
宅基地使用权主要发生在农村，是广大农民最基本的生活资料。宅基地使用权的取得，是基于集体经济组织的分配所取得，不是通过交易行为以支付对价方式获得。农村宅基地具有很明显的社会福利性质。尽管在有些地区，农村宅基地使用权的取得要支付一定的费用，但目前我国有关法律尚未明确规定实行有偿使用。制度上村民取得宅基地使用权是无偿的。农民能够无偿取得宅基地使用权，获得基本的生活条件，这也是农村居民与城市居民相比较，享有的最低限度的福利。
(三)使用无期限性
宅基地使用权是无期限的。宅基地使用人有权在依法取得的宅基地上建房、建厕所、拱棚等建筑物，并对建筑物享有所有权，依建筑物所有权而长期、永久地使用宅基地。即使地上物灭失后，房屋所有权人可以翻建、改建、扩建，而仍然使用宅基地。
(四)权能限制性
1998年《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准”。在我国现阶段，宅基地使用权是不能自由转让的，只允许在集体组织成员之间进行转移。2004年10月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，城镇居民即使购买了农村住宅，也不能取得宅基地使用权。”同时还明确禁止城镇居民在农村购置宅基地。《担保法》规定：“耕地、宅基地、自留地等为不得抵押的财产。”
二、我国农村宅基地使用权制度存在的问题
(一)农村宅基地使用权分配制度不明确
我国目前没有完善的宅基地使用权分配制度，缺少相关的制度体系，造成宅基地使用权分配秩序混乱。各省分配标准不一，省内不同地区的分配方法也存在很大差异。此外，由于宅基地所有权主体虚位，我国宅基地使用权的分配受行政力量的干预非常严重。宅基地使用权分配制度缺乏透明度，实际的分配权操纵在村干部手中，在当地权力大、地位高的人可以取得更多的宅基地使用权。这不仅造成土地资源的不合理分配，也不利于农村社会的稳定和和谐。
(二)农村宅基地取得制度不合理
通过调查发现，作为不动产物权的农村宅基地使用权的产生更多遵循的是非法律化的乡土规则。我国现行《土地管理法》规定，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。法律上并没有对宅基地使用权的审批程序和审批内容做出具体明确的规定，导致农村宅基地使用权审批工作不规范，农村宅基地多占、超占情况突出。
农村宅基地使用权的取得具有无偿性。我国法律规定宅基地使用权的取得和使用不需要缴纳费用。虽然有的地区农民取得宅基地使用权需要缴纳一定的费用，但同宅基地的价格相比，缴纳的费用微乎其微。也就是说农民取得宅基地使用权的成本基本为零。这种制度安排造成很多地方，尤其是经济发达地区农村宅基地超占、多占现象严重，造成土地资源的浪费。
(三)农村宅基地使用权监管体制不完善
1、宅基地使用权登记制度缺失。从全国情况来看，有74.49％的农户表示全部或部分领到了宅基地使用权证或房产证，18.79％的农户表示没有领到证书，还有5.45％的农户不清楚自己是否领到了证书。这一方面表明我国农民对农村宅基地使用权方面的法律意识薄弱，另一方面也表明我国农村宅基地使用权登记制度不完善。登记制度的不完善给将来的产权纠纷埋下隐患，也造成了司法和管理上的困难。
2、农村宅基地使用权管理失效。农村宅基地使用权管理的失效表现为农村宅基地规划的不合理。由于缺乏有效的合理规划，有的村庄向外、尤其是向交通便利的地方急剧扩展，形成“空心”村。此外，农户将宅基地挪作他用的现象大量存在。调查中，有38.02％的农户表示当地宅基地可以用作建住房以外的经营性用途，16.29％的农户表示不清楚宅基地是否可以用作建住房以外的经营性用途。
三、城市化进程对农村宅基地使用权制度的影响
城市化是指居住在市、镇地区的人口占总人口比例的增长过程，它既是一个人口向城市集中的过程，也是一个城市数量增加和城市地域扩大的过程。改革开放以后，我国进入了一个相对快速的城市化过程，GDp的平均增长速度达到9.4％。2006年我国乡村人口占全国总人口的56.10％，同1978年的82.08％相比，下降了25.98％。城市化的发展对我国城乡人口结构、土地利用状况等都产生了一定的影响。
(一)城市化影响城乡人口结构
城市化过程一方面使农村人口转变为城市人口，促进了劳动力的自由流动；另一方面，农村剩余劳动力向城市转移，大量农村人口进入城市，其中有部分人在城市长期居住，实际上已经融入城市生活中。农村人口的减少必然带动农村建设用地的需求的减少，甚至造成农村宅基地的闲置。
(二)城市化对土地利用形式的影响
城市化带来了土地利用形式的变化，大量农村用地将会随着经济发展转变为城市建设用地。城市化对程中土地利用数量结构的变化不仅表现为总体用地结构中农用地减少、城镇及工矿用地增加、交通用地增加，也表现为二级地类中的农业用地内部结构变化、城镇内部用地结构变化等其他形式。城市化对土地资源的需求促使土地价值上升，对土地资源的利用也向利益更高的方向移动。农村宅基地作为效率比较低的土地利用形式，受到城市化的严重冲击。
四、我国农村宅基地使用权制度创新的思路
(一)加强立法，完善农村宅基地使用权法律制度体系
同城镇土地使用权制度和农村其它土地使用权制度相比，农村宅基的使用权制度法律资源的稀缺性状况更为严峻。一方面，我国农村宅基地使用权制度存在立法上的缺失。我国农村宅基地使用权的许多问题在法律上找不到相关条文来解决。另一方面，农村宅基地使用权相关法律规范缺乏系统性。目前调整农民宅基地权利的法律规范大多效力层次较低，还没有一部直接调整和规范农村房地产的法律，仅靠分散在《民法通则》、《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律法规中的相关规范来调整。2007年我国颁布的《物权法》也仅粗线条的构建了我国农村宅基地使用权制度的框架，并没有对其法律内容做出更为详尽和准确的司法解释或重新构建另一套法律制度。完善农村宅基地使用权法律制度应从立法和执法两方面入手，在已有法律的基础上，建立完整的农村宅基地法律体系，并对具体行为程序做出明确规定，以有效约束各行为主体的行为。
(二)明晰产权，强化农村宅基地使用权权能
有效的产权制度不但能够降低交易成本，包括缔约成本和监督履约成本，从而为市场有效运行提供良好的秩序，还能够提供激励，最大限度地激励人们努力工作。因此，产权权能的设置及其细分应能使产权主体在经济利益的调整中节省社会资源，产权内涵明确、边界清晰可以减少交易过程中的摩擦，从而降低交易成本。首先，应该从法律上进一步明确集体土地所有权主体为村集体经济组织；其次应该在“弱化所有权能，强化使用权能”的原则上，明确界定农村宅基地使用权能；同时，加强农村宅基地使用权的确权、登记、发证等规范化管理。
(三)强化市场功能，明晰市场配置和政府配置的边界
农村宅基地法律法规篇8
论文关键词农村房屋买卖合同宅基地集体经济组织法律效力
一、农村房屋买卖合同纠纷的现状
随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深，相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生，需要购买相对便宜的农村房屋居住；另外，城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。
由于我国农村土地的集体所有属性，农民建造农村住房所需土地（即宅基地）需要经过所在村许可，而转让宅基地需要经过政府主管部门行政审批，且宅基地上的房屋交易关系至今没有位阶较高的规范性法律文件予以调整，农村房屋买卖合同纠纷没有直接的法律引导。近年来，法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。
二、农村房屋买卖合同的法律效力分析
（一）农村房屋买卖合同的效力
1.认为农村房屋买卖合同无效
理由是：
（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。
（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。
（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。
（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。
2.认为农村房屋买卖合同有效
理由是：
（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。
（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。
（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。
（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析
1.农村村民买卖农村房屋的法律效力
（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。
（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。
2.城镇居民购买农村房屋的法律效力
（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。
（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。
第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。
第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。
第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。
第四，城镇居民在购买了农村房屋之后，如果所购买房屋已经经过有关机关批准，获得当地农村集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的产权变动手续，并且取得了合法权属证书的，农村房屋买卖合同有效。
三、完善农村宅基地、房屋交易制度及认定农村房屋买卖合同效力的措施
（一）加强有关农村宅基地使用权流转的立法，促进农村房屋买卖的交易稳定
应加强农村宅基地的立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地流转等问题的位阶较高的规范性法律文件，形成较规范的农村宅基地使用权管理制度，从而保障农村房屋买卖的交易安全，保障善意第三人的利益，稳定农村房屋买卖市场。
（二）让农村宅基地使用权进入交易市场，公开、公平、公正交易
建立新的流转模式，在农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的规定，对建造合法、手续齐全的农村宅基地及其上的房屋，颁发权属证书，让农村宅基地及其上的房屋合法地进入交易市场。促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的农村房屋交易市场。
（三）建立农村宅基地的有偿使用制度和有期限使用制度。建立一定范围内的宅基地有偿使用制度
宅基地具有一定的福利性质，本集体经济组织成员可以无偿使用，但是如果进入交易市场，就要变成有偿转让。要在立法中明文规定转让农村宅基地使用权应缴纳的使用费或补偿金，并且根据宅基地的位置、流转对象等不同因素，确定所应缴纳的使用费或补偿金的数额。建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期满不再需要的宅基地使用权，以避免浪费土地。
（四）关于认定农村宅基地进入交易市场公开流转后的农村房屋买卖合同的效力
应当从法律法规、国家政策、该房屋项下的土地使用权性质、出卖人的现有居住条件、房屋交付的实际情况、房屋的增值情况等方面进行认真仔细的研究。此外还应充分考虑认定此类农村房屋买卖合同无效会对双方当事人产生怎样的利益影响，尤其是出卖人因土地的增值或拆迁而获得的利益，买受人因房屋的贬值而受到的损失，来认定此类农村房屋买卖合同的效力。
农村宅基地法律法规篇9
关键词：农村宅基地；土地管理；审批；法规
中图分类号：[Z-0016]文献标识码：a文章编号：1674-0432（2012）-05-0038-1
农村宅基地管理是国土部门对集体土地管理的一项重要内容，做好农村宅基地管理，是保证村屯规划合理布局的重要手段。对美化农村环境和提高生活质量起到至关重要的作用。同时提高了农村土地节约、集约利用水平，提高了土地的利用率，减少占用耕地，保护耕地的总量平衡。正确科学地对农村宅基地管理，能有效促进农村经济的发展，保护农民的切身利益。
1由于现行的管理机制不健全，在宅基地管理中出现许多问题，主要体现在以下几个方面：
1.1农村宅基地审批方面
农村宅基地审批是农村建住宅的重要环节，在此项工作中如不严格把关，便会出现很多漏洞，给宅基地管理带来麻烦和阻力。
1.1.1对申请宅基地的申请资料审查不严格一是对申请人建住宅资格的审查不严，往往是申请人拿着村介绍信来申请，国土所管理人员看到介绍信在不占用基本农田的情况下便受理了，忽略了该申请人的身份证明，法律规定城镇居民不得到农村购买宅基地建房，非本村村民不得在本村购买宅基地建房。这样给土地管理留下隐患。二是对申请资料审查不细。有的村民出卖、出租住房后再申请宅基地。法律规定农村居民一户一宅。根据现实情况看仍存在一户多宅现象。体现在宅基地审批时未能仔细调查审核申请人是否符合建房条件，造成土地违法行为的起因。
1.1.2未能到现场踏查，只是纸上谈兵国土所在受理宅基地申请后，只是在规划图上划定界线，未能到现场踏查、放线，从而造成宅基地规划混乱，布局不尽合理。
1.2农村宅基地管理方面
农村宅基地的管理直接体现土地管理工作是否到位，是否符合管理标准，能否给人民一个满意的服务态度。
1.2.1批后管理不严造成土地浪费由于国土所管理人员有限，有时未能及时进行批后管理，从而造成批而不建或只打地基不建房屋，造成土地荒芜、闲置。另外批后未能做到跟踪管理，批后超占现象严重，建完后未能验收，未能及时地进行集体土地使用证的发放，给宅基地后期管理留下繁重工作。
1.2.2未批先建现象仍然存在由于一些农民法律意识薄弱，无视法律的存在，凭自己的意愿不去申请，随意建房，造成未批先建，违反了土地管理的法律法规，同时也易造成不符合规划的现象，使村屯布局散乱，人居环境较差。
1.2.3忽略了农村宅基地翻建的审批，未能及时登记忽视了旧宅基地翻建管理。所以翻建房大部分都没有进行审批，未能重新进行土地登记，造成土地管理档案不健全，农民没有审批手续，不能保证其权属合法性，使农民取得土地使用权的合法权益得不到保障。
1.2.4建设用地指标不明确国家为了保护耕地总量的动态平衡，每年确定建设用地指标，但各乡镇农村宅基地建设指标不明确，没能界定一定范围，很难掌握建设用地与耕地的平衡关系，给土地管理工作带来负担。
1.3土地管理法律法规方面
1.3.1农民对法律法规了解甚少对法律意识不强，认为自己家的地方就可以自己建房，这种行为大多具有我行我素特点，没有认识到法律的严肃性，没有意识到我国人多地少，吃饱饭不容易的问题，没有意识到村镇规划的目的，给国家和社会出了一道难题。
1.3.2土地管理法律法规宣传不到位国土部门每年就在6·25土地日时进行宣传，国土所由于经费有限，只能短时间的进行，并且只是发放宣传单，挂过街横幅的单一形式，在这么短时间无法屯屯宣传到位，从而使部分农民不了解有关土地的法律法规，进而造成土地违法违规现象时有发生。
2几点建议
就当前农村宅基地管理存在的问题提出几点建议，仅供参考。
2.1完善宅基地审批制度，规范审批程序
（1）严格审查农村宅基地的申请条件，对申请资料的提交进行严格审查，坚决贯彻一户一宅的法律规定，所占面积不得超出省（区、市）规定的标准。对非本村村民不得在该村申请宅基地，杜绝城镇居民购买农村宅基地的现象发生。
（2）严格实施规划，按土地利用规划批地，使居民点布局合理。防止占用基本农田，保护耕地红线。
（3）健全宅基地管理制度，在宅基地审批过程中，乡（镇）国土所要“三到场”：一是受理宅基地申请后到实地踏查是否符合条件和符合规划；二是宅基地审批后要到实地批放宅基地；三是建成后到实地检查是否按批准面积和要求使用土地。
（4）对农村宅基地进行及时跟踪管理，掌握其占地是否合理，有效防止超占土地面积。
（5）加强农村宅基地的登记发证工作。农村建房完成后进行验收，依据相关的审批手续及时对其进行登记发证，这就需要国土所管理人员再到现场进行权属调查，丈量等相关工作，使农民拿到合法证件，保障农民对宅基地使用的合法权益。
2.2加强农村宅基地使用计划管理，严格控制农村宅基地建设用地指标
为了保护耕地的总量，农村宅基地尽量少占耕地建设，加大盘活存量建设用地力度。充分利用村内空闲地、荒地、旧宅基地和废弃地。政府还应制定激励措施，鼓励农民放弃多余的宅基地，填补建设用地指标不足的情况。
农村宅基地法律法规篇10
关键词:农村宅基地；现状；问题；管理
1农村宅基地的概念及其法律基本特征
宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利；宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。
1.1集体所有我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。
1.2使用主体特定即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。
1.3一户一宅根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。
1.4不可流转性特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。
2我国农村宅基地的现状
我国农村宅基地管理直接涉及农民切身利益，是关系农村社会稳定和经济发展全局的大事，始终是基层土地管理的重点和难点。近年来，各地积极探索加强宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向规范，秩序明显好转，地方法规制度建设成效较为显著。但目前中国农村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，点多面广，户均占地面积大，宅基地管理粗放等现象。具体表现为：
2.1村庄建设用地规模总量大，扩张快，集约、节约用地潜力大据国土资源部显示，截至2004年10月31日，全国村庄用地2.48亿亩，当年新增村庄建设用地38.20万亩，村庄建设用地总量呈不断增长趋势。但中国农村人口在不断减少，农村建设用地规模不降反增，农村人均居民点用地185m2，远远超过国家标准，农村宅基地利用粗放，集约、节约用地潜力大。
2.2宅基地需求总量下降，新增宅基地呈递减趋势随着土地使用制度改革的不断深化，土地用途管制制度以及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，以及土地集约高效利用，城镇化和城市化进程的加快。农村人口向城市转移以及城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的开展，宅基地需求总量大大减少。同时，因为积极推进中心村建设，加快了“空心村”改造，使得新增宅基地比例也相应地下降。
2.3宅基地流转日益活跃，但表现出明显区域差异随着我国城市化和工业化进程的不断加快，人口向经济发达地区聚集。城郊结合部宅基地流转空前活跃，但流转活跃程度及流转方式都表现出明显的区域差异。主要表现为：近郊较远郊更为活跃，离城市中心距离越近流转越活跃；工业区、农场周边的宅基地流转较为活跃；同时近郊主要是以宅基地和农宅的短期租赁形式进行流转，远郊且风光秀丽区域主要是长期租赁及宅基地和农宅买卖形式进行流动。
2.4居民点布局混乱，村容较差个体上表现为占地规模大,村内结构疏松,布局混乱,占用耕地较多,环境质量低劣。多数村庄建设缺少科学合理的总体规划,村庄的数量、规模、平面布局、空间结构、功能组合都缺少科学性,村庄建设不能合理控制和正确引导,更不具有任何约束力和内控力。
2.5用地行为违法多选址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地审批不合法、一户多宅、一户占用多处房屋，这严重地违反《土地管理法》第62条和第81条的规定,在干部、群众中造成了很大的负面影响。
3农村宅基地管理中存在的主要问题
3.1相应的法律法规不完善，有关规定滞后，加大了宅基地管理难度关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低。宅基地的分配、使用在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整，其中关于宅基地使用权流转方面的规范性政策文件数量就更少。目前中国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。近年来，部分地方虽然为了自身管理的需要，制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方的管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地的管理效果差异很大。法律法规的不完善进一步增加了农村宅基地的管理难度，对土地行政执法和民事司法工作造成了很大的困难。
3.2农村宅基地的市场流转面临体制性制约，但经济利益驱使隐形交易的存在由于中国实行国家所有和集体所有的城乡二元土地所有制，在现行城乡分割的二元体制下，农村集体建设用地包括农民宅基地的市场流转面临体制制约。但因为经济利益驱动，农民与市民需求互补，农村景观和生态吸引力等原因，宅基地买卖，出租，抵押等形式流转已大量存在，形成了以自发流转为特征的农民宅基地隐形市场。隐形交易的存在反映了市场经济的内在要求，反映了城市化、工业化和经济发展的要求。但由于流转长期处于隐蔽状态，交易大多属于暗箱操作，扰乱了土地市场的正常秩序，加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。
3.3“空心村”、空置住宅依旧存在从全国范围来看，农村闲置宅基地，村内空闲地依然存在，一户多宅比例不小，空置住宅面积将不断增加。由于现行分户条件严格，闲置宅基地数量较少；积极实施旧村改造，多数地方基本消灭“空心村”；申请宅基地审批条件更为严格，要求在原有宅基地和村内空闲地未利用完之前，不得批转扩大村庄规模，大面积村内空闲地数量较少。但对一些零星的边角空闲地消化利用难度较大。随着城市化进程加快，在目前相关配套改革滞后的情况下，农村住宅空置现象较为普遍。其主要原因在于村庄规划不合理，城镇化进程加快，人口老龄化及宅基地流转政策存在障碍等。
4如何规范宅基地的管理和制度建设，克服弊端
4．1加强宅基地法律、法规体系的建设和完善针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低的问题，应该加强宅基地立法体系建设，尽快出台相关法律法规政策。以明晰宅基地产权，明确宅基地流转，收益分配以及宅基地登记发证等问题。鉴于宅基地的市场流转面临的体制，我们必须建立农民宅基地使用权流转制度，调整农村宅基地的产权设置。建立健康有序的农民宅基地流转市场，允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制。明确农村宅基地流转的形式包括买卖、租赁、抵押等。但土地流转制度建设的关键环节是合理的土地流转收益分配机制。农村宅基地流转收益分配涉及政府、集体土地所有者、使用者三者利益关系，必须正确处理。即绝对地租应归集体土地所有者，因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值归政府收益，再次分配应归宅基地使用人用于对地上房屋投资的补偿。
4．2建立规范、有序的农村宅基地市场体系随着社会主义市场经济体制的建立，土地要素市场从无到有逐步建立起来，初步形成了土地市场体系的框架，但农村宅基地市场依旧是一片空白。为完善社会主义市场体系，协调大量潜在宅基地供需，必须建立农村宅基地市场。建立规范有序的农村宅基地市场，形成合理的价格体系，使价格在农村宅基地的有效配置中发挥基础性作用。
4．3农村宅基地超占部分实行有偿使用首先，通过对农用地的分等定级和农用地价格的评估，将农民实际使用的宅基地对号入座，确定其应向集体土地所有者交纳的租金数额。这样既消除了群众心中的不平，又增加了集体收入。其次,建立“宅田挂钩”管理机制，其实质就是不交宅就交钱。这主要是针对采取行政手段强行收回大量的超占宅基地执行难，容易引起矛盾冲突而采取的一种经济手段。对超过省、自治区、直辖市规定的宅基地使用面积标准的，一律交纳超占费。具体标准应按各地人大制定的《农民宅基地使用权登记条例》规定的标准执行。通过运用上述经济手段，宏观调控农民建房，尽量利用村内空闲地和山坡荒地，不用、少用耕地，尽量使用劣等地，不用、少用优等地。这既有利于规范农民建房用地,又能达到保护集体和国家利益的目的。
4．4引进市场竞争机制，多渠道筹措资金在村庄建设用地上，充分引进市场竞争机制，用经济杠杆来调节土地供给，促进村庄建设用地向高效、集约方向发展。宅基地整理资金可以是农民自筹，也可是通过向村民拍卖村内建设用地使用权所得收益；移民建镇等大规模的宅基地整理还可争取政府的财政支持和有关部门与企业的资助，对土地整理资金实行专款专用。宅基地整理除按规定由用地农民和单位负担外，还可通过建立激励机制，积极鼓励有意参与的个人和单位投入到宅基地整理中来，让农村宅基地整理成为全民性活动。
4．5对农村宅基地进行整理规划农村宅基地整理必须坚持统一规划、分步实施的原则。农村宅基地整理规划指的是村庄整理规划，即对某一村庄宅基地的利用进行重新安排，包括原有宅基地利用的调整，腾出宅基地的利用，规划扩大宅基地的定位等。
在编制农村宅基地整理规划工作中，要坚持高起点、高标准，认真贯彻建设新农村的指导思想。要以城乡一体化规划、农村现代化规划和城镇体系规划为依据，明确村庄建设的长远规划格局，实行定位、定性、定规模。对进行宅基地整理的村庄规划，要坚持以人为本，把改善农村居民的生活生产环境条件放在首位。要充分重视村内基础设施的配套和建筑物的合理布局。同时，还要注意处理好与原有建筑物的关系，特别是一些竣工时间不长的建筑，可以保留的尽量予以保留。此外，规划要走群众路线，要依靠村民参与，集思广益，充分尊重村民的意见。
参考文献
[1]沐兰琼.农村宅基地使用权之法律研究[J].广西政法管理干部学院学报2006，（1）
[2]李满枝.物权法下宅基地使用权的转让[J]..广西政法管理干部学院学报2006，（1）
[3]杨明刚.允许农村宅基地有限流转利大于弊[n].检察日报,2005-07.
[4]农村宅基地使用权能否转让是个两难选题[eB/oL].(2005-08)中国人大网