房地产财务管理制度篇1
[关键词]房地产企业；财务管理；内部控制；财务风险
[中图分类号]F275[文献标识码]a[文章编号]2095-3283（2013）10-0133-03
[作者简介]张艳茹（1970-），女，财务经理，会计师，学士，研究方向：财务管理，税务。随着经济的发展，人们生活水平的提高，对房地产的需求也呈现日益扩大的趋势，致使房地产行业资产迅速扩张，房地产行业出现财务危机的可能性也随之逐渐加大，国家对房地产行业的宏观调控力度也在不断加大，特别近三年，国家出台了一系列宏观调控政策，使房地产企业依靠高楼价和土地资源增值获取高额利润的时代已宣告终结，房地产企业“微利时代”即将到来。为此，房地产企业在财务视角下，要加强开发项目的经营管理，特别是财务风险的管理，建立有效的企业内部控制制度，提升企业竞争力，向效率和创新要利润是未来房地产企业健康发展的必由之路。
一、房地产企业存在的主要财务风险
1.投资风险
房地产投资项目所需资金巨大，且占用时间长，潜在风险也巨大。近年来，国家为改善经济结构、稳定经济增长出台了一系列房地产调控政策，以缓解住房供应的结构性矛盾，鼓励并扶持建设经济适用房、廉租房和公租房等。而房地产企业项目的投资风险受控于企业的发展战略，在当前复杂的市场环境下，如果由于前期市场调研不充分或信息获取不完全等原因而导致项目投资决策失误，极易给企业带来重大的经济损失。
2.筹资风险
房地产行业是资金密集型行业，前期投入成本高，风险大，并受银行信贷政策的影响较大。所以，房地产企业如何合理使用财务杠杆选择最优的筹资方案，规避和降低筹资所产生的偿债风险是房地产企业财务管理和内部控制建设的重要内容之一。
3.资金回笼风险
在当前房地产企业资金趋紧的情况下，预售楼盘的销售资金能否尽早回笼，是影响房地产企业现金流量的重要因素。对房地产企业来说，资金回笼好坏不仅反映了市场对其开发项目的认同度，也是企业降低资金成本的有效途径。通常，房地产项目在预售时，可能会受到结算方式、信用政策等因素的影响而无法回笼全部或部分资金，从而对企业的财务状况造成不利影响。因此，如何提高不动产的可变现能力，加快资产周转率，避免造成产品积压，是房地产企业内部控制建设中的关键。
4.成本失控风险
由于房地产项目的开发周期长，随着土地价格及资金使用成本的上涨，房地产企业的建设成本正面临逐步攀升的压力。在宏观调控压力下，房地产的市场销售前景不明朗，房地产企业若无法通过提高售价来平衡盈亏，将导致企业盈利能力出现波动，削弱其市场竞争力。所以，有效控制房地产企业成本，是实现企业良性发展、获得核心竞争力的重要因素，也是房地产企业内部控制建设的主要抓手。
二、基于财务风险管理的企业内控原则
1.合法合规原则
企业开展生产经营活动，必须遵循国家相关法律法规，接受制度监督并符合企业经济运行的内部控制体系流程，要在法律法规框架下开展经营生产活动，若企业背离法律法规的内部控制规则，非但不能确保企业的健康、持续发展，反而使企业的运营面临严重的法律风险。房地产企业的财务管理要以国家相关财务会计制度为准绳，坚持合法、合规导向原则，严格遵守各项法律法规。
2.整体性原则
所谓整体性是指在进行内部控制流程设计和制度建设时，应充分考虑内部控制体系的全面性和系统性。内部控制贯穿企业生产经营活动的方方面面。财务活动贯穿于生产经营的全过程，内部控制制度也必须对其全过程进行监控。包括投资、融资、采购、生产、销售等诸多环节；从业务流程来看，应包括房地产行业特有的可行性研究、拿地、设计、施工、预售、竣工等环节。内部控制制度只有体现了整体性，才能使财务活动的各个方面、各个环节都有章可循，从而形成一个互相补充、互相制约的控制体系。
3.成本收益原则
企业实施内部控制管理需要支付相应的费用开支，通常情况下，内部控制工作越周密，内部控制实施效果越好，内部控制成本也相应增加。正如哈里科斯所指出：企业诞生和存在的根本目的是为了降低交易费用。因此，内部控制流程的设计存在着一个内部控制成本与内部控制收益间的均衡关系。在考虑成本收益原则时，要注意收益，不仅简单指那些可以看得见、摸得着的物质收益和货币收益，应通盘评估内部控制流程体系为提升企业经营效率和管理水平所起的重要作用。
4.适应性原则
企业内部控制具有针对性和可操作性，企业要充分考虑自身生产经营特点和管理要求，主动适应企业发展需要。内部控制制度要与财务运作规律相结合，使财务管理具有系统性和规律性，使企业财务管理人员能充分认识、掌握和驾驭财务规律。内部控制制度要与企业内各岗位责任相结合，与房地产企业的设计、开发、工程、营销等各业务部门的岗位相结合，建立岗位责任制度，清晰划分职责边界，杜绝职务重叠和工作扯皮现象，激励员工提升团队整体竞争力。
5.牵制与配合原则
牵制与配合二者是辩证统一的关系，在开展内部控制制度建设时，应从纵向和横向两个层面交叉用好、用活这种依托和制约关系。在充分发挥牵制与配合原则的积极作用时，要避免过度的牵制导致内部控制实施效率低下的情况发生。对于企业的关键业务流程和控制点，要引入牵制措施控制风险，而对于那些重要性水平较低的环节，则可适度减少牵制措施，保证内部控制实施效率。
6.动态性原则
内部控制制度的效果必须通过实践来检验。由于企业内外部环境始终处在不断变化之中。因此，企业内部控制也应根据客观情况的变化，及时修订完善失效或边际效益减少的内部控制制度，切实提高制度的有效性和约束力。
三、建立健全房地产企业内部控制制度的措施
1.完善投资决策机制
当前，国家实行紧缩银根、收紧信贷的货币政策，而房地产项目的资金需求大，周转期长，资金成本高。而许多房地产企业在管理实践中存在的普遍问题是：重资产增长，轻资金回笼；重高额投资回报，轻过度负债风险；重短期利益，轻可持续发展。房地产企业要提高投资决策的科学性和合理性，尽量避免投资失误，对保障企业资金、资产安全，降低财务风险及运营风险就尤显重要。房地产企业应建立投资决策机构，制订正确的投资战略。在项目可行性研究过程中，应运用科学的理论、方法和手段选择最优的投资方案，并制订切实可行的投资计划，明确投资各环节的责任人及职责权限，建立授权及审批程序，明确各级审批人员的权限、程序和责任，对重大的投资必须实行集体决策
2.加强子公司的财务管控
基于税务、注册等多方面的考虑，房地产企业多以设置属地项目公司的形式开展房地产业务，并普遍采取下属多家子公司的集团控股型管理模式，企业主要经营实体为分布在各地的子公司。因此，相对其他行业来说，强化房地产下属子公司的财务管理尤显重要。由于子公司多为项目公司制，实际经营期限较短，导致子公司管理架构、组织形式、治理结构、内部流程制度难免出现短时期服务等缺点，财务预算的内部控制制度与企业本部的财务预算往往存在协调上或匹配上的问题。房地产企业有必要建立财务总监委派制度，企业总部享有对子公司财务总监的聘用、奖惩、辞退等人事任免权，以及财务人员的垂直管理，使子公司的经营和财务活动充分体现企业集团的整体战略目标。
3.强化预算管理
房地产企业要建立预算管理委员会，履行全面预算管理职责，建立和完善预算编制工作制度及流程，建立预算执行情况的考核办法，对部门和个人进行预算考核，做到奖惩分明。通过建立完善动态调整型的财务预算，科学、合理地掌控各开发项目可行性研究、土地招拍挂、施工、销售等阶段的推进程度，加快经营资金周转与回笼，增强公司对资金风险的可预见性和承受能力，实现开发项目资金风险承受与资源价值创造的最佳结合来有效规避资金管理风险。
4.灵活运用筹资策略
房地产企业的筹资渠道通常有施工单位垫资、证券市场融资、银行信贷融资、销售款回笼等。房地产企业应根据内外部环境的变化以及投资需求，坚持低成本、可得性、稳定性的原则，设立筹资决策委员会，明确资金管理的职责权限，系统分析各种筹资方案对企业未来财务能力的影响，选择适度的财务杠杆，避免过度借贷造成的资金压力，并通过集体决策来避免个人偏好所带来的决策失误。同时，还可以充分利用金融工具创新开创新的融资来源。
5.有效开展内部审计
内部审计是企业自我评价的一种活动，是强化内部控制制度的一项基本措施，也是及时发现内部控制的漏洞和薄弱环节的工具。内部审计工作的职责包括审核会计帐目、稽查、评价内部控制制度和企业内各组织机构执行指定职能的效率，并向企业最高管理部门提出报告，从而保证企业的内部控制制度更加完善。
6.培育成本优势
房地产企业的运营成本受土地成本、开发规模、客户群定位以及市场景气度等因素的综合影响。开发项目的土地成本及建筑安装工程费通常占总成本的70%左右，对该成本的控制能力将直接影响开发项目的市场竞争力。其中，开发项目土地费用的最佳控制时点是在项目投资决策时。因为投资决策形成以后，土地出让金、置换成本、养老安置费、动迁费、契税等基本上已是刚性支出，不存在较大的弹性空间。对于建筑安装工程来说，设计阶段就决定了其成本的75%～85%，另一个影响因素是施工合同的订立及施工合同的变更成本。所以，房地产企业要重视开发过程的成本支出，建立健全设计阶段的评估分析制度，对设计结果产生的项目建设成本进行系统分析；严格合同变更签证制度，明确授权及审批程序，通过先确认再实施，有效控制合同变更。
7.做好税务筹划
税收成本已成为房地产项目成本的重要组成部分。房地产企业要健康发展，必须高度重视税收政策的变化，完善企业内部的税务管理制度，加强税收政策研究，明确税务筹划的部门及职责权限。依法制定税收筹划方案，提高纳税筹划水平，合理控制企业税收负担，努力实现企业涉税零风险和利润（价值）最大化的目标。
综上所述，加强房地产企业内部控制，建立科学有效的内部控制制度，实现房地产企业健康、稳步发展，才能实现房地产项目利润最大化和成本最小化的目标，提高房地产企业的社会效益和经济效益。
[参考文献]
[1]樊行健.企业内部控制流程设计原理研究[J].北京：财会学习，2013（7）.
[2]王利.我国房产公司房地产成本管理控制的探讨[J].武汉：当代经济，2011（7）.
[3]马永红.关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究[J].北京：中国总会计师，2011（7）.
[4]陈玉洁.房地产开发企业财务制度设计与实操案例[m].北京：经济科学出版社，2008.
房地产财务管理制度篇2
与其他企业相比，房地产行业作为资本密集型行业，对于资金需求量十分巨大，房地产企业财务会计管理尤为重要，总体来看，我国房地产企业财务会计管理主要有以下三个方面的特征：第一，房地产企业的上游和下游产业链很长，投资周期较长，生产的中间环节较多，需要资金量较大，决定了房地产企业财务会计管理十分复杂，难度较大；第二，我国房地产企业财务会计管理风险较高，要求企业财务会计人员拥有较为全面的知识结构和能力结构，能够及时！准确！科学地预测风险控制财务风险；第三，房地产企业财务会计管理需要处理与工商税务部，投资者以及债权人的关系。在实际工作中，如果处理不当，将会直接影响到本企业的正常运转。
二、我国房地产财务会计存在的问题
（一）房地产企业财务会计管理制度不健全
对于我国房地产企业财务会计管理工作而言，制度的缺失始终是影响企业发展的重要因素。从目前出现财务问题的房地产企业实例来看，大部分房地产企业都未能建立起科学严谨的企业财务管理系统，在财务会计管理工作实践中，管理随意性问题较为明显，虽然一些房地产企业已经初步建立起财务会计管理制度，但是却难以得到有效执行，制度形同虚设，给房地产企业的资金管理带来极大风险，甚至影响到企业的资金安全。
（二）房地产企业财务管理人员素质有待加强
如前文所述，我国房地产企业财务会计管理风险较高，要求企业财务会计人员拥有较为全面的知识结构和能力结构，具备较强的财务管理经验、风险意识以及专业素养。但是，目前我国大部分房地产企业财务管理人员风险管理意识较为薄弱，专业素质能力较低，未能认识到房地产企业持续健康发展必须要有完善的财务会计管理作为基础和后盾，而只是把财务会计管理视为简单的工资发放和记账销账等，在实际工作中也仅仅是凭着主观经验做判断，缺乏财务会计管理的系统规划。
（三）房地产企业成本管理存在不足
对于房地产企业而言，施工成本控制。工程招投标！土地使用权竞夺和项目方案设计，都与其成本直接相关，但是，我国一些房地产企业在土地使用权竞夺过程中存在不理性行为，造成土地实际成本和竞买价格严重偏离，在项目方案设计过程中，未能整体考虑各种成本影响因素。在工程招投标过程中，标价与最终成本差距过大。在工程施工之前，未能进行有效的造价控制，导致工程造价管理各个阶段工作脱节。以上存在的种种问题，直接说明房地产企业财务会计管理不力，直接导致成本管理不足的问题。
（四）租入固定资产和借款购置固定资产的核算方法不一致
《企业单位会计制度》对于未付租金的部分在“其他应付款”中进行了反映，也充分体现了资产与权益的关系，并形成了固定基金。但由于借款购置固定资产和融资租入固定资产在性质上是一样，而处理方法的不同，导致了利用借款购置固定资产和权益的关系不能充分的反映出来，违背了会计信息的一致性原则，不利于会计信息使用者对事业单位会计信息的了解。
三、我国房地产财务会计制度完善对策
针对我国房地产企业财务管理制度中存在的问题，要着力建立健全房地产企业财务会计管理制度，主要从企业内部和外部两个角度入手。
（一）加强房地产企业财务会计管理制度完善的外部环境
从房地产企业的外部环节来看，房地产行业在我国整个国民经济体系中作用十分重要，关系到民生，国家必须要加大对房地产企业的管理和控制，加强对房地产行业的监督！管理和指导，不断优化房地产行业发展的外部环境，为各个房地产企业提供公平公正的外部发展市场环境，特别是要不断完善房地产企业财务会计管理相关规定。
具体而言，首先要建立健全我国房地产企业财务会计管理制度和准则，从国家法律角度来保障财务管理的合法性，让房地产企业财务管理有法可依、有章可循。与国外房地产企业财务会计管理相比，我国房地产企业财务会计管理水平较低，必须不断提高企业财务会计管理工作水平，不断借鉴国外房地产企业财务管理的成熟经验，房地产行业协会也要担负起相应的行业管理责任，引进国外房地产企业财务管理最新方法和最新理念，政府部门要建立和完善房地产企业财务会计信息披露，加强企业财务审计，通过企业内部审计和外部审计有效配合，不断推动我国房地产企业财务会计管理制度完善。
（二）优化房地产企业财务会计管理制度完善的内部环境
要着力完善房地产企业财务管理制度体系，加强资金的统一管理和统一监管，避免多头管理或分散管理；要根据房地产企业实际情况和房地产行业特点，建立相应的资金控制模式，如资金调度模式和资金监控模式，加强资金的安全管理，合理安排、统筹兼顾，不断扩大房地产企业自有资金比例。
（三）提升房地产企业财务会计管理人员的素质能力
从房地产企业的内部环境看，我国房地产企业要更加重视企业财务会计管理的重要性，无论是企业财务人员还是企业管理人员，都必须在思想上真正认识到财务会计管理的重要性，而且要完善岗位责任制，明确企业财务部门。财务管理人员、财务人员的职责，确保责任落实到人。房地产企业财务管理的重要性和对财务会计管理人员素质能力结构的需求，要求房地产企业必须不断加强对财务会计管理人员的培训，通过开展在职学习来提高管理人员的素质能力。
（四）加强固定资产会计核算和监督
建立健全公司固定资产清查制度，确保账目与账目、账目与实物都要相符。提高财会人员的从业素质，增强财务会计人员的高度责任感，端正工作态度，加强与资产部门的沟通，及时与资产部门核对。此外，通过建立固定资产盘点制度，对固定资产进行彻底的盘点清查，发现并及时解决问题。
房地产财务管理制度篇3
关键词：房地产公司财务管理会计制度制度建设问题分析
企业内部财务会计制度，是企业开展财务管理工作的重要制度依据。房地产业作为我国国民经济的重要组成部分，做好房地产企业的财务会计管理工作，不仅仅有利于推动我国房地产行业获得更大的发展，而且有利于推动我国国民经济的整体进步。
一、加强房地产公司财务会计制度建设的意义
（一）有利于提高企业财务会计管理工作的效率
财务会计制度是房地产公司做好财务管理工作的重要保障，也是决定企业能否获得可持续发展的重要因素。新形势下，房地产公司管理工作的水平，会对企业的发展状况造成直接性的影响。财务管理工作作为企业控制管理工作的重要组成部分，其管理成效对企业的可持续发展影响重大。因此，房地产公司加强对企业内部财务会计制度的建设，有利于提高企业财务会计信息的可靠性，从而促进企业财务管理工作的合理性，确保企业的各项工作能够顺利进行。
（二）有利于增强企业的市场竞争力
随着我国社会主义市场经济的发展，各大企业所面临的竞争越来越大。因此，我国房地产行业在迎来诸多发展机遇的同时，也将面临着激烈的外部竞争。在越来越激烈的竞争和挑战面前，我国房地产企业要想不被社会所淘汰，就必须加强内部制度建设，在不断的制度完善工作中，提高自身的管理能力，从而提升企业的市场竞争力。因此，房地产行业加强财务会计制度建设，能够有效地提升企业财务管理工作的效率，从而帮助企业获得更大的经济效益，使企业拥有雄厚的发展资金，使企业能够在激烈的市场竞争中保持绝对的优势。
二、房地产公司财务会计制度中存在的问题
（一）财务会计控制制度不完善
有些房地产公司虽然已经制定了财务会计管理制度，但是却没有建立相应的风险控制管理机制。还有的公司，在对企业财务风险进行控制管理时，只是单纯地建立了短期的控制管理目标，而没有制定长期的战略发展目标。公司所制定的这种财务控制制度，不利于企业财务管理部门为企业的发展提供大量真实、可靠的信息。
（二）房地产公司财务会计信息质量不高
房地产企业财务会计信息的真实、可靠性，会受到诸多因素的影响。例如，财务管理人员的业务素质水平、企业的财务管理制度以及企业领导者对财务会计管理工作的重视程度，都是影响房地产公司财务信息真实性的重要因素。当前，我国很多房地产公司由于受到主观或客观因素的影响，致使企业的财务会计信息质量不高，从而影响到了企业财务会计管理工作的有效性。
（三）房地产企业缺乏有效的财务监督管理机制
从我国房地产行业的发展形势来看，有部分公司虽然有制定企业内部财务会计管理制度，但是却没有建立相应的财务管理监督机制，致使企业的监督管理工作只是停留于制度方面。此外，缺乏有效的监督管理机制，房地产公司的财务管理工作也会发挥不出应有的效果。
三、完善房地产公司财务会计制度的措施
（一）优化企业财务会计制度的建设环境
财务会计控制管理工作是房地产企业内部控制工作的关键部分，财务会计制度会对企业的管理效率造成直接影响。然而，在我国房地产行业普遍存在财务会计风险管理意识淡薄的现象。究其原因，主要是因为房地产公司的财务会计控制制度该不是很完善。因此，企业要想提高财务管理工作的效果，就应该采取措施加强对企业财务会计控制制度的建设。对此，企业首先要做的就是优化企业财务会计制度的建设环境，为企业财务会计制度的建设创造良好的环境。
（二）建立健全的财务会计控制管理体系
房地产行业的可持续发展离不开健全的财务会计制度作支撑。针对当前房地产行业财务会计制度不完善的状况，企业领导人应该及时采取措施加以完善，建立起健全的财务会计制度，推动企业财务管理工作获得更大的成效。对此，公司的领导人应立足于会计法和会计工作的相关准则要求，再结合企业的实际发展状况，对企业的财务会计制度进行完善。
四、结束语
财务会计制度是房地产公司管理制度的重要组成部分，房地产公司要想提高自身的竞争力，推动企业的可持续发展，就必须加强对财务会计制度的建设，打造出健全的企业内部会计管理制度，从而提高企业经营管理工作的水平，提高企业的经济效益，促进我国房地产行业健康、有序地发展下去。
参考文献：
[1]刘向荣.关于固定资产加速折旧法有关问题的探讨[J].安徽农业大学学报（社会科学版），2006
房地产财务管理制度篇4
关键词房地产财务管理风险防范与控制研究
一、前言
房地产公司想要平稳地前进和发展，财务管理方面的风险防范与控制是当今迫切需要解决的首要问题。我国多数房地产公司都规模小、起步晚、规范化经营程度低、受国家政策以及国际经济状况影响大等特征，房地产公司在公司经营和财务管理方面一直都承担着十分巨大的风险，也缺乏行之有效的风险防范与控制措施和手段，公司的生存和发展都受到很多现实因素的制约和局限。在房地产建筑行业市场竞争日益激烈的环境下，健全公司财务管理体制，提高公司财务风险的防范和控制能力，是保证公司不被淘汰的基础和前提。
二、提高房地产公司财务管理风险防范与控制的重要性认识
我国的房地产公司起步较晚，公司经营体制还没有完全成熟，在实际房地产项目的开发和运维过程中，常常发生许多问题。我国社会经济发展迅速但其中很多方面还不够完善和成熟，如金融体系结构和总体金融环境都对房地产公司的财务管理造成一定风险。因此，需要房地产公司在进行项目开发和经营时，科学预估财务风险，合理规划财务管理，优化财务管理制度，降低财务风险的形成几率和影响范围。[1]
（一）财务风险概述
财务管理风险主要指公司内部财务管理结构不科学、融资不合理致使公司面临丧失债务偿还能力的危机，造成房地产投资预期经济收益下滑的风险。财务风险又可以分为广义上的财务风险和狭义上的财务风险。
（1）狭义财务风险。狭义上的财务管理风险，多指由于不当使用公司财务杠杆，为房地产公司的正常项目开发和经营带来经济收益发生大幅度波动的风险，甚至为整个房地产公司带来破产的风险。
（2）广义财务风险。广义上的财务管理风险，多指房地产公司在其进行资金的筹划、融合、投放、运营以及相关盈利的分配等财务管理活动时，因具体操作细节及各种实际因素导致公司的运营、利润以及发展等受到重大影响。
（二）提高财务管理的地位
明确财务管理工作在房地产公司运行和管理当中的核心地位。公司的运营管理人员应当对公司的财务情况有全面的了解和掌握，重视提高资金的有效运作能力，建立健全的财务预算系统，确保财务预算管理工作的决策、管理和执行活动由专人负责，并确定相关人员的具体职责。让财务管理在有序的、可控的环境中平稳开展。[2]
（三）建立合理的财务管理理念
房地产行业的生产经营活动普遍周期较长，包含土地的征收、竞买到建筑立项、审核、施工、交付等多个阶段。资金的流转周期很长，周转率也偏低，建筑项目的资金回收效率差。所以，加强房地产公司的现金链管理，建立合理的财务管理理念和制度，避免发生因经济收益良好而盲目扩大生产规模给房地产公司带来经营风险的现象，提高公司的资金管理水平，保证公司的可持续性发展。
三、当今我国房地产公司财务管理当中存在的风险
（一）财务管理不当，造成公司负债现象
当今我国的房地产行业普遍存在贷款开发的现象，房地产公司开发某项建筑项目，资金来源主要是借贷，房地产开发借贷的资金量较大。当公司所开发的项目相对大型，其负债的成本和偿还压力也越大。建筑工程项目上项时，因工程质量风险制约，使项目发展成长期性问题，对房地产公司的资金回收以及债务偿还造成很大困扰。[3]
（二）房地产公司缺乏合理的借贷计划
我国现今房地产开发公司常急于将项目上项，但是在资金方面缺乏科学合理的规划，对于公司的资金潜力缺乏正确评估，也没有对公司负债情况的正视，而是采取尽最大可能从银行和各事业单位当中借贷资金的方式，维持公司的正常生产和施工，这种运维模式会对房地产公司的投资带来很大风险。与此同时，公司取得项目的最初阶段，没有针对项目的需求和实际情况进行科学合理的调研和分析，没有制定合理的资金借贷计划，就盲目上项，资金款项的发放和使用缺乏总体把控，增加了房地产公司项目开发的财务风险。
（三）公司资产结构不完善
我国很多房地产公司的资产结构还很不完善，公司储备资金与借贷资金比例不合理，导致公司最终收益受到一定影响。从事房地产开发的公司需要以足够的资金储备作为基础，用以作为公司房地产开发项目的规划、“拿地”、开发和建设等活动的保证。房地产公司是否能够在激烈的市场竞争当中生存和发展，是否能够高效优质地完成建筑项目的开发活动，与公司是否能够适时的筹募到需要的资金有直接关系，是对房地产公司开发能力的直接体现，也是影响公司发展的重要因素。[4]我国的房地产公司多数使用自身储备资金进行“拿地”，再以土地作为抵押从银行里借贷出大量的资金进行房地产项目施工，在这个借贷环节中，常发生借贷资金不能有效对接的现象，导致公司资金结构不完善。
四、房地产公司财务管理风险防范与控制的措施探讨
（一）完善房地产公司的财务资金管理
我国房地产工程项目受经济环境、社会环境、施工环境和管理环境等条件的共同制约，开发时间长、资金投入量大等特点造成了房地产公司的高风险经营性质。做好财务风险的防范与控制目标，需首先改善公司财务资金的管理制度，合理地调整和控制公司的负债情况。在完善财务资金管理过程中，需注意两个方面：
（1）加强资金的预算。房地产公司可以将资金的预算与项目总体预算进行相互结合，并将之运用到公司的年度管理预算当中，为公司总体资金的筹集、协调、运作以及分配制定详尽合理的年度规划。
（2）加速资金的运转。房地产公司还应当加速资金运转速度，缩短资金运转周期，充分提高资金的有效利用率，以最少的资金投入保证多个地产项目的顺畅间隔进行，将资金进行高效的周转循环，缓解当今银行借贷缩紧政策给予房地产公司的压力，平衡公司负债与收益的配比，良好防范和控制财务管理风险的产生。
（二）房地产公司应具备一定的风险防范和处理能力
我国常对房地产行业实行宏观经济调控，易造成房地产公司财务管理发生强烈性、突发性风险，在公司面临突如其来的政策风险或其他因素风险时，财务管理应当具备相当程度的风险防范应变能力和风险处理能力。
（1）提高财务管理人员风险意识。强化房地产公司财务管理人员风险预防意识，并调整财务人员的财务知识结构，使其具备及时发现财务风险、并正确防范风险的能力。
（2）健全和完善公司内部控制机制。建立健全房地产公司的内部控制机制。内部控制的关键环节是合理运用筹资策略。房地产公司的筹资渠道多种多样，应根据内外部条件的变化以及需求，坚持投资回报稳定原则，建立正规筹资委员会，明确财务管理权限，深入分析各类型筹资方案对公司财务管理的影响，运用适合的财务杠杆，避免盲目借贷对公司财务造成过大压力，采取群体决策避免个体决策的局限导致决策失误。充分使用金融工具引进新型融资。加强内部控制、提高管理效率、保障财务安全，是实现公司经营方目标的直接途径，也是抵抗经济风险的实用手段。
（3）实现财务管理预算化。房地产公司财务管理部门应当以开发项目预算和资金预算为基准，综合分析土地成本、资金运转、经济收益等方面，进行科学合理的财务预算，对项目资金的投入和运作应从全局着想，作全盘性计划，将资金使用根据实际情况做细致划分和排序，制定可行性项目总体计划和资金筹募计划，对计划内容进行认真预算，并严格依据财务预算结果执行计划，提高项目投资决策准确性和高效性，加强财务管理，坚持财务考核对项目所有经济行为进行合理有效约束，发挥预算的财务预警功效，控制房地产公司财务风险。
（三）进行充分市场调研控制财务风险
在我国的市场经济大环境下，房地产公司的经营和发展一直伴随着各种各样的风险。各种来源于市场的风险对房地产公司的财务管理产生了严重的影响，公司应当充分进行市场调查和研究，科学分析市场风险程度。设立专业市场考察调研部门，设置专业市场调研人员对市场情况进行调查研究，积极搜集和整理房地产市场的最新动态资讯以及市场容量状态，了解市场需求，把握市场走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的项目开发活动。与此同时，房地产公司的市场调研部门还应当具备发掘潜在市场容量的能力和处理市场风险的应变能力，清楚社会需求趋向和地方市场承受能力，将实时资讯有效传递给公司，以此控制财务风险的发生概率。
（四）建立具有实用性的财务风险预警方案
预警方案是公司避免或降低财务风险的有效手段和措施。财务风险预警方案在公司的财务管理当中都有着重要作用。因此，房地产公司也应该建立实用有效的财务预警察方案，确定公司财务警戒标准线，实时监督经营性质负债与资产比例、偿还期债务与公司现金数量的适配，将相关财务预警信息及时予以传递，并初步制定解决方案和措施。预警系统的功能有很多种，包括预测财务风险征兆，提醒公司财务管理进行的预防和控制；分析财务危机的成因，控制财务风险扩大；总结风险因素弥补公司管理经营缺陷，避免财务风险再次发生等。因此，在房地产公司的财务管理当中建立实用性和有效性兼具的财务风险预警方案，是十分重要的。
五、总结
房地产公司的平稳运营和发展是建立在财务管理风险的有效防范和控制基础上的。房地产公司应致力健全和完善自身的财务管理风险防范体制，制定科学有效的风险防范管理流程和制度，将风险的预防和控制能力不断提高，使公司在市场竞争机制之下具有更为顽强的生命力和发展潜力。
（作者单位为中垠地产有限公司）
[作者简介：葛汝焱（1977―），男，山东德州人，大学，中级会计师，研究方向：房地产经济。]
参考文献
[1]刘玉勉，姜发根.安徽中小公司法律风险防范机制研究[J].合肥学院学报（社会科学版），2015，03（8）：51-56.
[2]冯戈利，秦现生.航空制造公司中合同管理风险分析及控制应用[J].生产力研究，2015，05（8）：133-136.
房地产财务管理制度篇5
关键词：房地产企业会计管理财务
中图分类号：F230文献标识码：a文章编号：1674-098X（2013）05（b）-0183-01
现阶段，我国房地产实现了突飞猛进的发展步伐，建筑业的发展为房地产企业的发展铺平了道路。我国社会主义市场发展步伐加快，经济的建设和建筑业的长足发展促使房地产发展日趋成熟，房地产企业在其自身建设方面也日趋需要健全一个发展体系，房地产企业会计管理要求也越来越高。针对现阶段房地产企业对会计管理的要求，我们探讨当前房地产企业会计管理所存在的一些具有代表性和亟待解决的问题，并深入研究，提出相关解决措施，从而为房地产企业的会计管理指明方向，以期达到促进房地产企业更加健康地发展的根本目标。
面对我国现阶段房地产企业会计管理的混乱现状，亟待我们进一步研究解决。为此，笔者认为，应该从资源节约和我国公民消费水平及我国经济发展实况出发，研究探讨我国房地产企业会计管理存在的缺陷，提出确实可行的解决措施，实现我国房地产企业的绿化发展方式。
1我国房地产企业财务会计管理存在的主要问题
1.1房地产企业财务会计管理的重要性认识不够
房地产企业在财务会计方面的工作的重要性认识不够成熟。房地产企业这一表现给房地产企业的长远发展设置了一个隐含的绊脚石。在许多房地产企业发展中，财务会计的管理轻度化发展，其重视程度不够。殊不知，房地产企业主要以经济中资金支出与回笼的主要发展手段，企业财务会计管理发挥着十分重要的作用，它不仅平稳了企业发展前进的步伐，而且实现了企业各部门管理层面的渗透和督促作用。
然而，时下不少房地产企业对财务会计管理认识度和重视度不够，在现实工作中疏于管理，督促工作马虎了事。企业财务会计管理漏洞百出，这样必然导致企业发展成本不断增高，给企业的生存发展埋下了隐患。例如，财务在会计做账管理方面，因平时管理不到位，账务缺漏和重复支出等现象时有发生，这对企业财务管理百害而无一利。
1.2财务会计信息严重失真
作为经济发展重头戏的房地产企业，财务管理其实就是其发展的血脉，不能轻而视之，然而，现阶段不少房地产企业财务会计信息严重失真。在企业财务会计信息管理监督方面，存在很大的随意性，财务管理混乱，会计信息由此严重失真。例如，企业财务人员管理工作过重或权力过大，出现管理能力或监管力度不力。
1.3企业财务管理人员和会计人员能力素质偏低
我国现阶段由于体制问题存在相关缺点，导致各行业从业人员综合能力和专业能力素质偏低，房地产企业也不例外。社会市场经济发展要求，企业特别是房地产企业要实现企业健康稳步快速发展，就必须拥有高素质专业技能过硬的财务管理人才和会计人才，只有这样，才能保证企业财务健康发展，保证企业经济血液的健康运行。财务会计管理作为企业发展的中心环节，如果抓不好相关管理工作，必然导致房地产企业经济发展虚化或低迷情况出现，这不仅不利于房地产企业发展，同时也会影响国家经济的健康发展。
2房地产企业财务会计管理存在问题的解决措施
2.1实现房地产企业财务会计管理的重要性全面认识
房地产企业财务会计管理方面的重要性要加强宣传，使企业高层对财务会计管理的充分认识。在政府方面，要加强房地产企业财务管理重要性的宣传与严厉监督，改变房地产企业财务会计管理松散混乱的现状，实现房地产企业财务会计的集约式管理。在房地产企业本身内部管理建设方面，作为企业财务优化管理后的直接受益者，房地产企业应该加强本企业内部财务会计管理，实现管理方式的优化，提高企业综合竞争力。
2.2实现房地产企业财务的真实性，实现制度化和责任化企业会计管理的加强
事实证明，企业财务的真实性直接关系到企业本身的发展，财务的真实度更有利于企业在发展竞争中的综合竞争力的实现。为了实现房地产企业财务管理的优化，实现其财务会计的真实性，需要政府的大力支持，在房地产企业中建立健全相关管理制度，同时加强相关监督队伍的建设，从法律和制度方面的管理实现房地产企业财务管理人员素质的提高。
再者，房地产企业本身从制度化建设方面入手，纯洁房地产企业财务管理人员队伍，实现财务人员的精简化和素质化管理。严格杜绝错账漏账的财务会计管理现象发生。例如，财务管理人员在制度范围内必须管理好权责在内的相关工作，做到每一环节责任化，会计人员必须管理好每一笔账目，做账达到真实可靠，无漏账和死账发生，实现会计人员责任到人的严格控制和监督管理。
2.3实现房地产企业财务管理人员和会计人员素质能力的提高
人的思想控制着人的行为，如果要实现从根本上控制人的行为，就必须控制好人的思维，只有这样，才能够实现房地产企业财会人员的优化管理，才能使房地产企业经济得到快速提升，健康发展。那么，提高房地产企业财务管理人员和会计人员的专业素质势在必行。要实现企业内部管理能力的提升，就必须建立健全一支强有力的财会管理人员队伍，实现房地产企业财会的高效优化管理。只有从经济源头狠抓起来，才能够实现房地产企业的长足发展。
在纯洁和精简优化管理房地产企业财会人员队伍的同时，也要实现该部门人员的不断培训，有付出才有收入，优化和强化财会人员队伍的素质能力，实现企业财会内部的精准化管理。
3结语
综上所述，现阶段房地产企业由于本身发展迅速，企业经济效益繁荣发展，在短时间内很难发现企业财会当前存在的潜在问题，为了实现企业长远发展目标，就必须从高效益发展的现状中走出，以持续发展的角度，对企业财会管理加以重视，纯洁财会人员队伍，实现房地产企业更大限度地向前发展，真正地为我国建设多作贡献。
参考文献
[1]陈俐.建筑企业财务管理中存在的问题及解决方法[J].金融经济（理论版），2010（6）.
[2]贾创雄，于洪江.中小民营企业财务会计管理方式现状分析[J].生产力研究，2006（1）.
[3]中国注册会计师协会.会计[m].北京：中国财政经济出版社，2012.
房地产财务管理制度篇6
一、房地产财务管理运行机制中存在的问题
（一）财务管理较为被动
我国房地产企业多延续传统的财务管理模式，财务管理内容以基础会计核算为主，属于被动的管理模式，缺乏主动性的预测、控制和调控。对于财务管理体系而言，其主要职能是核算、分析、控制、预估相关财务活动，从而主动应对、控制财务风险。但是，当前房地产企业缺乏主动出击的意识，使得控制和预测等职能无法发挥出拥有的作用。作为现代企业，不能遇到财务问题再被动反应，应提高财务管理整体调控能力，有效防范、规避可能出现的财务危机，实现被动反应到主动出击的转变。
（二）财务管理系统集中性较差
现代企业，面临激烈的市场竞争，要求财务管理能为企业筑就坚实的后盾，不仅要提高企业整体实力，同时也要协助企业完成各项决策。总体来看，财务管理工作是一个复杂的整体性工作，财务管理本身应该具备较强的系统性。但是，我国房地产企业的财务管理系统整体性并不强，甚至很多部门不能很好的协调性，导致财务管理数据出现一定的误差。例如，企业的项目公司与项目部核算体系不匹配，核算标准不统一，造成财务信息失真，在一定程度上影响了管理者的各项决策。
（三）财务业务授权制度不完善
近年来，我国快速成长起来了一批大型房地产企业，这些企业往往有较多的二级项目开发公司。但是，母公司并未实施统一财务业务授权制度，有些母公司虽然设立了财务业务授权制度，但是制度的执行程度较差。由于财务业务授权制度的缺失或执行不力，导致二级项目开发公司各自为政，各自的财务管理体系各不相同。作为母公司，难以准确了解二级项目开发公司的财务情况，同时也很难约束、制裁二级项目开发公司的管理行为，这种现状直接影响了母公司的经济利益和集团的发展壮大。
二、房地产财务管理运行机制中问题的应付策略
作为房地产企业，要基于财务管理运行机制中出现问题，进行积极的分析和研究，并尽快制定有效的解决措施，构建完善的房地产财务管理运行机制。
（一）树立主动应对管理思想，实施全面预算管理
作为房地产企业，要结合行业特点，制定财务管理的目标，而目标制定的依据就是企业的发展战略。通过建立与发展战略统一的财务管理目标，可以构建企业发展的统一战线，从而促进上下联动，完成发展目标。财务管理中，要围绕目标调整管理职能，彻底打破被动的管理模式，充分发挥核算、分析、控制、预估企业财务活动的职能。房地产企业要积极宣传现代财务管理理念，使每个财务管理人员都树立主动应对管理思想，并将其落实到工作中。同时，企业要针对财务管理运行机制中的问题，加快相关制定建设，推进管理体系不断完善。
（二）实施全面预算管理，发挥预算管理的实效
为突出主动应对的管理思想，企业要加强预算管理。当前，很多房地产企业的预算管理多表现为“形式化”和“片面化”，因而要全面实施预算管理，真正发挥预算管理的实效，提升企业的财务管理水平。全面实施预算管理要求企业：第一，结合企业的财务管理目标，编制预算管理目标，并使预算管理目标与企业发展战略相契合；第二，在财务管理中，要结合预算管理的目标，组织编制预算管理规划，并基于企业的发展计划和安排划定预算管理的范围，制定长期的发展计划；第三，整合内部资源，支持预算管理顺利实施，应基于既定的资源，进行控制、考核和分配，调整内部资源配置的合理性；第四，企业要健全预算管理的组织结构，要将实施分层次管理，从企业管理层到基层建立一个上下互动的组织模式，便于相互间的合作交流，以保证财务信息的有效性；第五，强化预算管理的作用和功能，由于全面铺开预算管理工作后，需要多部门的协助，因而要加强宣传预算管理意识，协调相关部门，促进各部门之间的良好合作；第六，全面实施预算管理后，各相关部门落实岗位责任制，落实责任“到人”、“到岗”，要求工作成果直接与业绩考核挂钩。
（三）提升财务管理系统统一性，完善财务业务授权制度
房地产企业，要提升财务管理系统的统一性，增强各项财务管理工作统一性，真正提高企业整体财务管理实力，促进企业管理决策的有效执行。企业要针对本公司治理结构，理顺财务管理结构，使所有的工作都为财务管理的整体性目标服务。同时，注重财务管理中相关部门之间信息的公开性，使财务信息的利用率提高，从而使整个管理系统的效率提升。
此外，应完善财务业务授权制度，使母业公司的项目部核算体系与二级项目开发公司相匹配，制定统一的核算及管理标准，避免财务信息失真。母公司要强化财务业务授权制度的执行力度，二级项目开发公司与母公司的财务管理体系相互协调，便于母公司随时了解二级项目开发公司的财务情况，进而约束二级项目开发公司的管理行为，进而保证企业财务管理质量。
（四）完善资金管理制度，优化资本机构
从本质上讲，财务管理实际上就是企业资金优化配置的过程，财务部门掌握着公司全部资金，应承担起促进企业发展的重要责任。企业资金的建设、筹资、经营和投资等过程，都需要加强财务管理，并通过制度进行规范。因而，要尽快完善各项资金管理制度，保证管理的各个项目顺利落实到位。
作为投资大户，房地产企业面临的筹资风险相对较大，而财务管理要承担起减少筹资风险的责任，综合调整企业的负债情况，在增大企业经济效果的基础上进一步降低筹资风险。
房地产财务管理制度篇7
关键词房地产企业财务管理财务信息化
目前，随着房地产市场竞争程度的日益加强，我国房地产市场总体上已经出现了供大于求的状况，企业所面临的挑战也在不断加大。因此，要充分把握市场商机，促进房地产行业的健康发展，就必须合理配置各种资源，以保证房地产企业的高效管理。在这种情况下，房地产企业正确认识并全面实行财务信息化管理是十分必要的。
一、财务信息化对房地产企业发展的重要意义
（一）财务信息化有助于提高房地产企业的核心竞争力
由于房地产企业一般都有投资规模大、资金需求量大、开发周期长、与地区经济发展程度关联度高等自身的特点，所以为了提高房地产企业的核心竞争力，增强其盈利能力，就必须加强对企业的业务流程控制、资金链控制和成本控制。通过引入财务信息化管理，对实现房地产企业业务流程控制、资金链控制和成本控制，对提高企业核心竞争力，都将起到积极的作用。
（二）财务信息化有助于提升房地产企业管理效率
随着我国经济的发展以及房地产企业规模的逐渐扩大，财务管理难度也在不断增加，这不仅体现在房地产企业涉及资金的体量越来越大，也体现在母子公司之间的管理层级越来越复杂，这就需要更加高效的财务管理模式来适应业务发展的需求。通过房地产企业财务信息化管理，可以有效地压缩企业管理信息传送的时间与空间的距离，实现企业财务的标准化管理和智能化办公，既避免了繁杂的人力劳动带来的误差，也提高了企业财务管理的效率，进一步体现出其提高企业集团财务管控能力的积极价值。
（三）财务信息化有助于防范房地产企业财务风险
房地产行业自身的发展规律还决定了房地产企业容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响。房地产企业运用财务信息化手段，可以对投资项目进行更加科学的综合分析，进而降低项目的投资风险。同时，通过运用财务信息化手段，还可以对房地产企业的资金使用、融资规划等设定警戒线，减少人为的干预因素，切实实现防范企业财务风险的目标。
二、现阶段房地产企业财务信息化管理中存在的问题
（一）企业管理人员对财务信息化的认识不到位
房地产企业高速发展的近30多年以来，虽然也建立了与自己行业相配套的一系列模式、体制和方式等，而且在过去的时间里，也取得了比较好的效果。但是，随着房地产行业规模的不断扩大以及市场对房地产多样化的需求，过去的一些企业的管理理念、管理模式、资金运作方式、生产组织方式等都出现了与市场发展不适应的状况。目前，许多房地产企业的管理人员对财务信息化的认识还不到位，还有相当一部分企业认为实现财务信息化的目的只是单纯地让财务会计人员从繁杂的手工劳动中解放出来，减轻他们的工作量，而没有认识到财务管理信息化是企业管理信息化的核心，是实现管理现代化的技术保障。还有一部分企业甚至认为以前的传统管理方法也挺好，即使不加强信息化建设，企业也能很好地发展，没有认识到财务信息化的重要性。这些错误的认识都严重影响了房地产企业财务信息化的进程。
（二）企业财务会计信息失真
一方面，现代企业管理最根本的是信息的管理，房地产企业必须及时掌握真实准确的信息来控制物流、资金流。但是，目前我国不少房地产企业由于部门或个人利益等因素，导致存在有意或无意的信息传递不对称、不真实的情况。房地产企业财务会计信息失真，使企业的决策者难以获得准确的财务信息，难以对瞬息万变的市场做出有效的科学决策。
另一方面，随着房地产企业规模不断扩大，在集团公司和各个子公司之间要进行会计信息的处理，需要向财务信息总系统提供更加准确的数据，但是各个子公司之间具有不同的业务性质，财务处理的具体程序也是不相同的。因此，总公司和各个子公司之间在信息共享上做得并不充分，有些总公司和子公司之间实现了表面的信息共享，却没有实际的指导作用，反而在财务信息化管理中制造了障碍。
（三）财务信息化管理专业人才不足
要搞好房地产企业财务信息化建设，高素质的财务人员是重要的人力资本基础。但是，由于长期以来的粗放型经营，目前的财会人员队伍中吸收了许多对房地产企业会计制度和财务制度不太熟悉的人员，部分房地产企业的财会工作人员在专业知识和专业技能方面与实际需要都存在一定差距。这种财务人员的组织结构和知识结构状况，难以适应房地产企业发展的要求。同时，不少财会人员由于学历不高、专业知识不强、学习劲头不足等原因，就产生了缺乏财务信息化管理的能力和意识，其财务管理能力和理念已经不能适应现代企业管理的需求。为了房地产企业的健康、平稳、可持续发展，迫切需要培育一批具有财务信息化管理能力的专业人才。
（四）财务管理应用软件比较滞后
随着经济的发展，房地产企业在财务预测的基础上，独立自主的进行生产经营决策，在决策执行过程中还要加强控制，事后要组织好核算和分析，因而需要开发出融入企业文化和管理理念的统一财务管理软件。但是，目前大多数房地产企业缺乏开发自己企业财务管理软件的专门技术人才，而一些国外大公司的财务管理软件不但价格贵，而且也存在“水土不服”的现象。所以，我国目前实施财务信息化管理的房地产企业大多选择一些通用的财务管理软件。这些财务管理软件虽然也能满足房地产企业的部分需求，但是功能比较滞后，更为突出的缺陷在于不能满足企业的个性化需求，难以按照企业的经营思路设计出不同的功能，不能很好地满足财务管理工作的实际需要。
三、针对财务管理信息化面临问题的解决对策
（一）提高企业管理层对财务信息化的认识水平
要想进行房地产企业的财务管理信息化建设，就必须提高企业管理层对财务信息化的认识水平，要让他们认识到实现财务管理信息化不仅是核算工具和核算方法的改进，更是对财务管理工作的一次大变革，不仅能够将财务管理人员从繁杂的基础财务会计工作中解脱出来，提高他们的工作效率，更能使财务管理人员将更多的时间和精力用于研究公司资金运作、统筹策划，既为企业的决策层提供更加可靠的分析数据，更能当好领导的参谋和助手。所以，房地产企业的经营者和财务会计工作人员，特别是企业管理层，一定要对财务信息化管理有正确的认识和足够的重视，这样才能为企业实行财务信息化管理提供组织保障。
（二）优化财务信息化体系建设
要想实现房地产企业的财务信息化，就必须建立与完善财务信息化体系，为实现房地产企业财务信息化管理提供制度保障。房地产企业不仅要根据国家有关法律法规，建立健全本企业的财务信息化管理的相关制度，譬如财务信息化系统操作管理制度、财务信息化软、硬件管理制度、财务信息化管理岗位责任制度、财务信息化管理档案管理制度等。而且，要根据现代企业管理制度对财务管理信息化建设的要求，不断进行优化和完善，要根据工作中发现的新情况、新问题，不断完善财务管理信息系统的功能，使其能够更好地适应企业的发展要求，最终达到持续优化、提升管理水平，全面实现财务管理的目标。
（三）开发与企业管理中实际需要的相适应的财务软件
房地产企业应结合自身实际，总结自身特点，组织专业技术人员，研究开发出适合自己的财务信息化管理平台，逐步实现企业各个生产过程中财务、资金、流程等信息的集成和数据共享，为实现企业优质、高效的财务信息化管理提供技术支持。信息化财务软件可以参照新一代eRp系统中所具有的功能模块，将事前财务管理信息处理，到事后财务信息的反映，不仅在财务系统的内部各模块充分集成，而且与采购、生产等系统也达到无缝对接，使企业各项经营业务的财务信息能及时准确的得到反馈，从而加强对企业资金流的全局管理和控制。强调面向业务流程的财务信息的收集、分析和控制，使财务系统能支持重组后的业务流程，并做到对业务活动的成本控制，更全面地提供财务管理信息，为企业战略决策和业务操作等各层次的管理需要服务。
（四）培养满足财务信息化需求的复合型人才
目前，房地产企业实施财务管理信息化的关键就是培养满足财务信息化需求的复合型人才。首先，企业管理层要认识到人才对房地产企业实施财务管理信息化的重要作用，管理层要不遗余力地支持企业引进既懂信息技术又懂财务管理的复合型人才，同时，也重视内部挖潜。其次，企业的财务工作人员也要认识到学习的迫切性，要主动靠前一步，根据财务信息化管理的要求积极进修，力争早日成为符合企业财务信息化管理要求的复合型人才。
（作者单位为上海淀山湖新城发展有限公司）
参考文献
[1]周波.对信息化财务管理的若干探讨[J].会计师，2014（11）.
房地产财务管理制度篇8
【关键词】房地产企业财务预算问题对策
一、房地产财务预算综述
（一）房地产企业进行财务预算的必要性
最近几年我国房地产行业发展迅猛，许多房地产企业规模不断增大，其房地产开发项目数量不断增加，对我国社会经济的提升产生了不小的助推作用，然而由于房地产企业规模的不断扩大其对财务预算管理的质量要求的更加高。房地产企业归属于资金密集型企i，其开发项目周期较长，而且由于周期长其所涉及的财务风险繁冗复杂；同时房地产企业在负债经营方面通常是大量举债，也为财务预算管理带来了不小的风险。因此一旦房地产企业对自身财务预算管理认识不到位就会致使房地产企业缺乏正确的前进方向，从而无法通过财务预算管理来降低各种财务风险弊端。
（二）财务预算的特征
财务预算管理就是为了促进企业发展，建立在科学合理预测的基点上，利用各种活动有效配置企业资源的管理方式。财务预算能够将企业的所有问题进行有机的结合，能够将问题直接统一化。这样就能看出财务预算的全面性，利用这个特点能够制定企业综合财务预算的制度，其中主要涵盖了预算指标与非预算指标的内容，这样企业就能够利用这些财务预算指标制定出符合企业发展的战略，从而推动企业的发展。由于财务预算是事前进行预算编制，因此存在预测性，通过预测性这个特点来进行预算编制能够为企业下一年度的财务资源的配置提供一定的参考依据，从而保证房地产企业整体的发展。
二、当前房地产企业财务预算存在的弊端
（一）缺乏完善的财务预算管理系统
当前房地产企业多数都是缺乏完善的预算管理系统，致使房地产企业在实行财务预算管理的过程中产生了许多弊端，诸如企业中各个开发项目资源交错、人员权责交错、部门职能重复以及运行效率低下等等问题。产生上述问题的原因一方面就是房地产企业中的预算管理牵涉范围极为广泛，在预算执行过程中极易产生预算信息失真的现象，最终致使财务预算编制的无效化，例如房地产企业的管理层十分重视企业的短期预算效益，但是却忽略长期预算对企业的益处；另外一方面就是财务预算缺乏执行力度，财务部门并没有重视财务预算的执行，执行财务预算落实不到位，没有人给予压力。上述都是缺乏完善的财务预算管理系统的弊端。
（二）财务预算规划缺乏整体性
房地产企业属于资金密集型企业，因此其核心问题就是如何将资金利用效率达到最优。但是由于财务预算整体性的缺乏，其不能将整个房地产企业价值链进行连接，不能达到全面的预算，致使其无法发挥出预算的实际功能，自然就无法充分的提升房地产企业的资金利用效率。而且其更加注重的是局部收益，房地产企业管理层通常会给企业选择一个战略性开发项目，从而将企业的大部分资源向其倾斜，同时只对该战略项目进行局部预算，往往忽略了其他项目的财务预算，表明房地产企业根本就不重视财务预算的整体性。
（三）财务预算编制缺乏战略性
首先就是房地产企业在落实编制财务预算时并不具备全面性，其更多的只是从设计企业当下的短期利益作为预算编制，并没有从房地产企业未来的前景去编制预算。最终致使财务预算编制与企业长期发展战略存在一定的矛盾，致使各个阶段的财务预算编制无法有效的链接，最终无法适应市场的变化而使得房地产企业走下坡路。
三、房地产企业财务预算优化措施
（一）加强财务预算管理系统的建设
财务预算管理系统中主要是由预算编制、预算控制、预算执行与绩效管理四个环节构成。预算编制要针对房地产企业财务的基本情况进行预算指标的下达、分解、上报、审批、汇总以及公布；预算控制就是项目预算的具体实施人员在进行预算实施时前需要严格按照预算编制来落实进行工作，使其能够符合预算编制的指；预算执行就是根据预算控制的具体措施来执行预算，最终预算项目结束时其是符合之前预算编制的指标结果的；最后一个环节就是绩效管理，就是针对这个预算项目进行评估与分析，这样才能够为以后的预算编制提供参考资料。因此加强财务预算管理系统的建设需要把握上述四个环节的要点，最终才能提升房地产企业的财务预算层次。
（二）提升财务预算规划整体性
房地产企业在进行财务预算管理中一定要对所有项目都进行财务预算规划，这样不会造成部分项目资金的浪费。具体操作方式就是在财务预算管理制度中严格要求财务预算规划的整体性，将房地产企业的各个价值链环节进行预算编制，这样才能将房地产企业的所有资金用到刀刃上，从而达到提升整个房地产企业资金利用效率的目的。
（三）强化财务预算编制战略性意识
房地产企业中管理层始终是决定财务走向的关键人员，其是房地产企业的领军层面。因此要想加强财务预算编制的战略性就需要从改变领导层的思维着手，房地产企业管理层从意识上必须要重视财务预算编制的战略性，这样才能够不断的提升企业管理层对财务预算管理的重视程度。这需要房地产企业能够聘请财务预算专家对管理层进行讲座，为管理层强化财务预算编制战略性意识。这样制定出来的财务预算编制就不会是忽略企业长期发展，重视企业短期利益，才能为房地产企业稳健的发展打下坚实的基础。
结束语：综上所述，财务预算是房地产企业财务中至关重要的一环，房地产企业必须加强对其的研究才能提升其财务预算层次，从而达到提升企业竞争能力的目的。希望本文能够对房地产企业财务预算环节有所帮助。
参考文献：
房地产财务管理制度篇9
关键词:房地产企业财务管理财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
(五)完善资金管理系统完善
房地产财务管理制度篇10
摘要随着我国城镇化脚步的不断加快，房地产热潮一浪高过一浪，大量房地产企业如雨后春笋般兴起。房地产企业的运作需要巨额的资本，因此，在房地产企业开发过程中，财务管理工作占据着核心地位。当前，房地产企业的财务管理工作普遍没有作到位，管理中存在诸多问题。房地产企业要想在激烈的竞争中占据优势，实现自身长远发展就需要改革和创新当前的财务管理制度，提高财务管理的水平。
关键词房地产财务管理创新
近年来，房地产行业成为推动我国国民经济发展的重要力量，但是面对激烈的竞争要想提高企业的竞争力，就需要从科学管理的角度出发，改善管理最重要的是，提高中小房地产企业财务管理的水平，提高财务管理水平就需要改革和创新企业现有的财务管理制度。
一、中小房地产企业财务管理工作中存在的问题
财务管理观念滞后。现代的财务管理预测、分析等没有被应用到实际工作当中，大多财务决策只是凭管理者的经验做出，管理者依据的信息少而且可靠性、及时性都没有保障，影响企业健康、持续、快速发展。
缺乏有效的财务成本管理。成本管理需要大量的有效的成本数据作支撑，现在我国企业对现代化的成本管理方法的运用表现的普遍比较消极，企业大多不愿花费过多的人力、物力、财力去做成本的分析和预测，这使得企业决策缺乏科学性，对企业的管理存在诸多不良影响。
资金管理和财务监控方面的欠缺。现行房地产企业的财务制度，没有有效地对资金结构和运作的可行性研究，许多企业追求多元化经营，存在大量的短期负债，加大企业的财务风险，这都是由于企业资金管理制度不健全造成的。
财务管理涉及诸多方面，管理难度大。房地产企业有别于其他企业的一个重要方面是其开发活动涉及到很多方利益，财务关系也就相应变得复杂。有关财务管理的决策都应该进行反复论证，财务管理的难度大，同时企业承担的风险也大。
管理人员业务能力不足。中小房地产企业财务管理上的一大弊病是，大多财务岗位由亲属担任，业务水平明显存在不足，家族式的管理模式造成企业财务管理工作的无序和混乱，而且管理和整治方面的难度都加大。
二、房地产企业财务管理创新
建立健全现代企业管理制度。现代企业制度要求产权分离、管理制度化，建立现代企业管理制度使得企业的日常管理活动处于有序的状态之下，为企业科学的财务管理活动提供一个良好的大的前提。
加强成本管理。中小房地产企业应该建立成本核算和控制制度，对成本数据进行记录、整理、分析和列报，引入现代化的成本管理和分析方法，做好企业的成本数据的分析和预测。合理进行资金分配、投资管理，对资金的运作要进行监控，实时了解资金的运作信息，避免投资损失，事后要进行分析，总结经验教训，对于不足的地方要加以改善。
健全内部控制制度及管理流程。内部控制制度是财务管理的有效手段，健全内部控制制度，落实内控措施，能够有效地降低企业的财务风险，使企业的财务管理和活动更加有序、高效。首先，应该将企业的财务管理程序以制度的形式确立下来，财务人员应该按照制度规定进行财务管理活动，确保财务管理工作的规范化，建立决策、经营、监督相互制约和协调的运行机制；其次，发挥内部审计的职能。
实施信息化管理。建立企业内部网络体系，实现信息共享和各部门管理的一体化，确保信息传递的实效性，同时降低管理成本。建立信息的收集和分析机制，有效识别有效信息和无效信息，对有效信息进行深入分析，进而为决策提供依据，提高财务决策的科学性。
建立全面预算体系。加强对预算的管理和对预算执行的监督，以预算为基础对各部门业绩进行考核，确保经营目标的实现。
扩宽融资路径。房地产业的高速发展不仅有利于国民经济的提高，也有利于国内消费的增长。从当前情况来看，房地产业的融资路径还不甚宽阔。房地产企业财务融资主要是银行开发贷款、房地产信托、房地产投资基金等。
加强涉税风险防控。房地产行业一直是一个税务风险偏高的行业，税务机关和房地产企业也都是非常清楚的，但是仍有很多房地产企业，特别是中小房地产开发企业心存侥幸，仍然没有对自己的税务处理事项及时做出清理，被税务机关稽查出的问题往往都会涉及刑事犯罪。为此，财务管理中应该提前做好财税风险预测，做好整个过程中的风险评估与把控，为企业的健康发展扫清财税风险障碍。
总之，中小房地产企业的长远发展离不开科学管理，而科学有效地财务管理是科学管理的重要组成部分，提高财务管理水平在当前形势下是势在必行的。企业应该认识到自身存在的问题，针对问题进行改革和创新，完善管理，控制成本费用，提高自身竞争力。
参考文献：
[1]马媛.房地产企业集团财务管理与创新初探.现代商业.2011.21（11）：33-34.
[2]徐敏军.浅析房地产企业财务管理的创新策略.现代经济信息.2012.15（06）：47-48.
[3]冯芳.论房地产企业集团的财务管理创新.财经界.2011.06（13）：64-65.