写字楼日常工作计划篇1
关键词:广场写字楼生态园林景观
中图分类号:tU986文献标识码:a文章编号:1007-3973(2010)04-106-02
1引言
广场是欧洲城市最重要的政治与象征中心,是不同历史时期的公共空间,是社会生产的关键与焦点。早在公元前4世纪末,一些希腊城邦国家已经出现相当成形的、由公共建筑围合成的广场原型──阿果拉,它是在方形住宅区街廊的中央由神庙、集会堂与长廊围合而成的广场空间,面向开敞的远方海港。这样的广场原型逐渐转化成罗马帝国的集会场(forum)与中世纪欧洲形形的教堂、市政厅。广场更随着早期希腊与罗马帝国的殖民城市与后期欧洲人的航海扩张而传播到北非、美洲与亚洲。
随着社会的发展,时代的进步,现代广场不再仅仅是市政广场,商业广场成为城市的主要广场,较大的建筑庭院、建筑之间的开阔地等也具有广场的性质,其作用也进一步贴近人的生活。尤其是近年来,商业写字楼的快速崛起,使得其附属的写字楼广场得到了迅速发展,地位也更显重要。
2关于广场
“广场”一词源于古希腊,最初用于议政和市场,是人们进行户外活动和社交的场所,其特点、位置是松散和不固定的。从古罗马时代开始,广场的使用功能逐步由集会、市场扩大到宗教、礼仪、纪念和娱乐等,广场也开始固定为某些公共建筑前附属的外部场地。中世纪意大利的广场功能和空间形态进一步拓展,城市广场已成为城市的“心脏”,在高度密集的城市中心区创造出具有视觉、空间和尺度连续性的公共空间,形成与城市整体互为依存的城市公共中心广场雏形。巴洛克时期,城市广场空间最大程度上与城市道路联成一体,广场不再单独附于某一建筑物,而成为整个道路网和城市动态空间序列的一部分。
国内一般对现代城市广场有这样的定义:“城市中由建筑物、道路或绿化地带围绕而成的开敞空间,是城市公众社会生活的中心,又是集中反映城市历史文化和艺术面貌的建筑空间。”(《中国大百科全书??建筑园林城市规划篇》)。城市广场占据着一定的时间和空间,是人文景观和物质景观的结合体,是城市中环境宜人、尺度适中的公共开放空间,体现并继承发展历史文脉。城市广场是城市空间形态的结点,是城市风貌、个性的体现。它对城市有典型意义,并顺应市民的需求。而国外专家对广场的认识较之国内具体许多。他们认为:广场是被有意识地作为活动焦点;通常情况,它经过铺装,被高密度的构筑物围合,有街道环绕或与其相通;有清晰的广场边界;周围的建筑与之具有某种统一和协调,D(宽):H(高)有良好的比例。
3当前国内外写字楼广场的现状
写字楼广场不仅是写字楼的象征,人流聚集的地方,也是体现一座城市历史和文化、自然美和艺术美的空间。写字楼广场是城市特色的有力表述,是联系建筑群体并使之成为区块整体的核心空间,有利于弘扬建筑文化、展示城市活力,是企业员工、往来路人休憩、交流的公共空间,是写字楼乃至城市的重要交通枢纽和形象窗口,有助于组织动态交通、建立有效的交通秩序。同时,写字楼广场对于改善小环境也起着重要作用。但是由于经济发展、社会定位、地理环境等方面的差异,写字楼广场在国内外的形式有所不同。
3.1当前国外写字楼广场的现状
二十世纪工业文明时期,写字楼是作为工业文明厂房的附属物存在的,换句话说,那时候整个社会主导理论是产生于工厂的,所以主要产值来自于车间而非写字楼。现在美国一项统计表明美国的税收税源的83.5%来自于写字楼而不是工厂,因为主要能给国家产生利润的都是写字楼。一个好的写字楼已经不再是企业炫耀实力的地方,而是能否激发员工灵感,让他更好的进行脑力创造的地方,这是衡量新时字楼的主要标准。
而要使脑力劳动者保持良好的工作状态,使工作成为一种乐趣与享受,这对办公环境的要求就大大提高了。现在发达国家比较流行的是,低密度的办公场地。所谓低密度的办公场地就是指,办公楼座所占的面积要远远小于空地与绿地的面积。这就决定了发达国家有些写字楼的环境不仅仅是广场的形式,而是一种更生态、更绿色的写字楼风景区形式。这种形式就是,将写字楼设于郊区的山水之中,保持低密度的同时又注重个性化,符合郊区化办公的理念,并且在景观园区内布置餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所。国外还有一种流行的做法,就是在办公楼的内部应用人工环境来达到办公环境的生态化,即把室外的自然环境逐渐地引入室内,如将植物的生长、阳光等空间形态引入室内,提供一种室内类似于自然的环境。有的甚至在写字楼内部建有绿地或花园,如美国的硅谷、爱尔兰都柏林的西区花园、德国慕尼黑的伊萨办公室等都体现了这种理念。
3.2当前国内写字楼广场的现状
当前在国内还很难创造出生态型写字楼广场。因为在中国这样一个人多地少的地方很难像美国硅谷那样在2万平方米大的绿地,中间就盖了占地3000平米15层的小建筑,所以现在国内的写字楼还是一个高密度的办公场地。这也就决定了现在国内写字楼广场的形式是以园林景观形式为主的城市空间。
国内写字楼广场在设计时,都坚持“以人为本”的原则,充分体现对“人”的关怀,在现有的空间里留有一定场所(如亭、廊、休闲座椅等)供员工休憩、活动,并拥有一定规模的绿地,通过巧妙的设施配置和交通,实现广场的“可达性”和“可留性”,强化广场作为公众中心的“场所”精神。广场的规划设计以“人”为主体,体现“人性化”,其使用进一步贴近人的生活。同时根据往来的人流量和车流量来处理环境与建筑的关系,将广场与周围环境相结合,当作一个完整的系统来进行规划,各功能区连成一体,倡导“景观与生态”的共同主题,将景观设计和环境保护结合起来,创造一个良好的社会发展环境和优美的城市景观,建设具有现代都市氛围的写字楼广场环境,实现社会效益和自然环境协调有序的发展,以取得最大的经济、生态和社会效益。
3.2.1国内写字楼广场的景观设计
一般来说,写字楼广场的人流量都很大,因此拥有一个由大量铺装构成的主广场来疏散人流,就成为了写字楼广场的主要构成部分。若广场存在一定的高差,则一定会考虑残障人士的需求,设置专门的残疾人通道,方便他们通行。同时,写字楼广场都会从员工的角度出发,设置一些私密性的交流空间,如休闲绿地、休息长椅等,供他们停留、交谈;也会设置一些水景、文化石、雕塑等园林小品供员工观赏,使得员工能在繁忙的工作中,找到一个可以让他们放松、休闲的场所。写字楼广场的景观设计以人为本,从人的角度出发,无论是休闲绿地的大小、休息长椅的间距,还是亭廊的高度、小品的观赏角度,都会以人的舒适程度,以及视觉的感官感受为首要考虑对象来进行设计,为员工营造一个自然、舒适的休闲环境。
3.2.2国内写字楼广场的绿化设计
有的写字楼广场不设或者是只设很少的绿地空间,这是因为这些广场的面积都不大,且活动强度很高。此外,有的写字楼广场面积足够,却不种植高大乔木,而是利用周围的长廊代替树木起遮阳的效果。这都是一些写字楼根据实际情况,对自己的写字楼广场进行的特殊处理。绝大多数的写字楼广场很少出现这种完全由硬质景观构成的情况,反而是绿化所占的比重比较大。尽管各个写字楼广场的绿地规模大小不一,形式灵活多样,但临街面都会尽量采用高大乔木配植树下小灌木的方式来隔离城市道路,减低过往车辆所产生的噪音。有大转弯的地方,则会按照相关的规范不种植高大乔木,避免遮挡行人和司机的视线,而采用单独种植低矮绿篱的方式来防止噪音,为员工创造一个安静、舒适的休息场所。
此外,写字楼广场在绿化过程中首先会遵循适地适树的原则,选用本地的乡土树种作为主要树种用于广场绿化,利用大冠幅的高大乔木为员工提供清凉、舒爽的休憩空间。同时在写字楼广场的休闲绿地内,除了栽植高大乔木以外,还会按一定的比例栽入彩叶灌木和彩叶地被,组成稳定性好、外观优美、色相丰富的多层混交群落以美化环境,更好地提高写字楼广场的生态效益,创造一个“四季常绿,三季有花”的植物景观效果,营造亲切自然、环境幽雅的城市空间。
4结论
随着现字楼的发展,写字楼产业已经成为当代社会财富的主要来源,越来越多的商家开始关注写字楼周围的环境,因为环境的好坏是能否调动公司员工积极性,增加企业利润的关键。在这种情况下,写字楼广场也就成为能够改变写字楼环境的重要设施之一。只是在不同的地域、不同的文化背景下,写字楼广场表现出不同的风格。优秀的广场景观设计是时代性、地域文化性、自然环境性的综合反映。欧洲与美国的写字楼广场生态、朴质、简洁,既突出城市的建筑风貌,又与自然环境融为一体。而日本的写字楼广场会有一些装饰性的内容,但并不过火,也体现出日本岛国的文化特色。而国内主要是以园林景观型的写字楼广场为主,并没有发达国家那种纯生态型的写字楼广场。但无论如何,生态、环保、绿色却是我国未来写字楼广场发展的必然趋势,为此设计者们在不断地努力。我们期待国内早日出现生态型的写字楼广场,也希望能有更多优秀的园林景观型的写字楼广场出现。
参考文献:
[1]中国城市规划学会,城市广场[m].北京:中国建筑工业出版社,2000.
[2]荆其敏,张丽安.城市休闲空间规划设计[m].南京:东南大学出版社,2001.
[3]张斌,杨北帆.城市设计形式与装饰[m].天津:天津大学出版社,2002.
写字楼日常工作计划篇2
关键词：办公建筑户式集中空调系统
1引言近年来，办公写字楼的市场急剧增长，众多公司、企业纷纷搬进了办公写字楼办公，使办公写字楼的物业管理业变得十分兴旺，各运行单位更加注意成本的分摊核算，不得不考虑整个建筑的运行综合成本问题。
由于高档办公写字楼内部一般按开敞式大空间设计，通常多采用大型中央空调系统，但写字楼在出租时，面积需要按照用户的使用要求重新进行分割。由于各使用单位所占用的面积不同，且相对独立，很难保证用户都能在一个单独控制的空调单元内，再加上各单位的进住时间、日常办公模式、办工时间、环境温度要求等均有所不同，集中空调系统管理控制起来十分困难。因此，必须更新传统的设计理念，打破高档办公建筑一定使用大型中央空调的观念，紧紧围绕高档办公楼的使用功能及特点，量体裁衣，定制出适合高档办公写字建筑的空调系统形式。
本文以座落在某开发园区的办公建筑群体设计为例，对使用户式集中空调系统的办公建筑进行解析，阐述户式空调系统用在办公写字建筑中的优势和在设计、施工中应注意的问题，供在今后设计户式集中空调时参考。
2工程概况和空调系统设计方案的确定本建筑群体座落在北京某开发园区，一、二期工程建筑面积共45万平方米，全部建筑为独栋式办公楼建筑，环境好，品位高，各建筑之间独立性好，面积划分灵活，适用性强，是非常理想的办公场所，开发商将其定位在各大公司在中国的总部基地。其中一期工程总建筑面积为20万平方米，由83栋十层建筑组成。我们在××大厦进行设计调研过程时发现，经常发生一个客户加班需要空调，整座大厦的空调水系统、空调冷热源系统全部投入运行的情况，尽管有工作人员值班，但仅水泵电耗就可想而知。而且，经常发生用户与物业因为空调问题发生的纠纷，有时还会造成物业管理收费困难。为此，开发商想寻求一种适合独栋式办公楼建筑、可灵活地进行空调面积划分、可分区域单独控制温度和计量收费的中央空调模式。经数轮多方调研、论证、比较，最终将数码户式集中空调系统作为该项目的空调系统设计方案之一。
户式空调，又称户式中央空调，科学的名称叫“家用型集中空调”，源于美国，适合于当地三层以下的独立式别墅建筑使用，近年来被引入我国。户式空调分许多类型，最常用的是空气源热泵系统。由于该系统具有设计施工简单、控制灵活方便、计量和收费容易、档次较高等众多优点，在我国的发展速度很快，不但被用于高级住宅和别墅建筑，还有相当一部分被用于商业和办公建筑，远远超出了该空调系统的“家用”范畴，成为名副其实的“中小型集中空调”，为此，我们在本文中暂称它为“户式集中空调”。
用户选择的数码户式多联变冷媒流量的集中空调系统，是由采用了数码宽度脉冲调节控制技术的变容量涡旋压缩机的室外机与多台可单独控制的室内机组成，室内机还可以按50％～110％的室外机容量进行灵活配备，是新一代模块化、集约化的多联机系统（简称DVm）。该空调的最大冷媒配管长度可达150米，室外机与室内机高低差可达50米，完全可以解决室外机的放置问题。室内机之间高差可以达到15米，完全可以满足较大范围内分散空间的空气调节。该空调系统既可制冷又可制热，安装维护简便、灵活性强，无任何电磁干扰，适用于多种场所特别是数码涡旋技术能让压缩机在10％至100％的容量范围下实现无级调节运行，能耗低于一般压缩机综合能源损耗40％以上，实现了整个范围内的无级调节运行，具有优秀的季节能耗比，特别适合负荷变化较大的建筑，完全符合节能设计规范中对设备的要求。
在当时，如此大面积单独使用户式中央空调系统的办公建筑群在北方地区还不多见，由于北方地区有冬季采暖及部分建筑设备保温防冻的问题，单一使用户式中央空调进行冬季采暖的设计风险较大，作为设计者，在设计之初对该方案是否可以在冬季正常供暖和设备、管道是否会冻坏的问题上也无太大把握。为保险起见，除提议建筑上加强了维护结构的保温性能外，还特别对卫生间内和管道井中的管道采取了保温防冻措施，避免冬季发生不测。
写字楼日常工作计划篇3
在海西战略的大背景下，作为福州新兴CBD的海峡金融商务区，承担起了福州金融产业聚集区的重任，随着商业地产投资热潮的萌动，海峡金融商务区的总部型经济价值日趋凸显，成为各路资本关注的焦点。
销售业绩斐然
长期以来，由于住宅市场的火热，投资者热衷于投身住宅市场，忽视了写字楼的投资价值，加上CBD概念的缺失，导致了福州的写字楼市场整体处于不温不火的状态，写字楼的投资氛围并不成熟。随着海西建设上升为国家战略，福州作为海西核心城市以及两岸金融中心地位的确定，投资者在住宅市场陷入“僵局”的情况下，果断转向以写字楼为代表的商业地产。
“目前销售部的业绩很不错，福州各大新写字楼的销售都很火爆。”福建申发置业营销经理张奕贞表示，由于福州本地投资者对写字楼投资还很陌生，相对而言，有外地投资经验的投资者对投资写字楼更为热衷。“这些客户通常在北上广深等一线城市工作过，对于商业地产的升值演变有直观的认识，对于投资福州写字楼会更加理性，眼界相对更高，更能了解海峡金融商务区在未来福州商业发展中的地位和潜力。”
集聚效应带动需求
近年来，总部经济的建设浪潮席卷全国，CBD作为总部经济的主要载体，担负着完善总部经济发展软硬件环境的重要使命。作为CBD核心要素之一的金融机构，则发挥着为CBD区域内企业提供可持续的金融支持，不断吸引、壮大企业集群，带动总部型经济整体发展的重要作用。
业内人士认为，金融服务业已经成为推动总部经济发展的主要力量。作为海西战略的其中一环，海峡金融商务区在福州城市建设规划中，已经被定位成福州未来的金融中心，出于对总部型经济长远发展的考虑，海峡金融商务区将通过高端金融机构的聚集效应，提高商业运作水平，成为福州经济增长的支柱之一。
据了解，目前兴业银行、招商银行、福建海峡银行等10余家金融机构已经确定了入驻计划，正在海峡金融街开展总部大楼的规划建设。海峡金融商务区的集聚效应正在显现。
张奕贞表示，海峡金融商务区是政府前瞻性的规划，万达广场全方位的配套、优越的地理位置加上便利的交通，稀缺的江景资源，银行的集体入驻，海峡金融商务区的整体价值得到了极大的提升。“金融中心在哪，就能带动整个区域的发展。银行需要发展楼宇经济，集体入驻则是看好这里的总部经济。企业需要提升自身的品牌和形象，也需要银行来提供存款等业务，10余家银行的集体入驻将会进一步提升海峡金融商务区对企业的吸引力。”
本土企业入驻
“海西总部经济的战略概念上，目前即使是厦门也没有政府打造金融街板块的概念形成，福州海峡金融街是唯一一个由政府着力推动的金融街概念。这为市场带来了信心。”福州世纪百联营销经理林明表示，目前本土成长起来的创业型、集团型企业购买写字楼的比例已经达到60％以上，可以说大部分的写字楼都是本土企业在消费。“由于目前两岸经济联系的日益紧密，两岸的经济交流有了进一步发展，海西经济上升为国家战略，福州也将迎头赶上沿海其它发达城市，福州本土的总部型经济正在崛起，刺激了本土企业的写字楼购买需求。”
林明认为，由于商业地产的投资门槛较高，有别于住宅投资，目前海峡金融街的主要客户是高端消费群体，大多为机构与企业。“改革开放以来，我国的经济有了长足的提高，越来越多的企业开始成为跨国企业甚至是全球性企业，这些企业站在了更高的角度上看待公司的未来经营战略，因此，需要更高要求的办公场所。”他指出，企业购买写字楼除了满足办公需求外，还需要通过不动产来保值增值。“购买写字楼可以提高企业的抗风险能力。”
写字楼日常工作计划篇4
兴业投资有限公司是上海一家以商用楼宇租赁业务为主的民营企业，其业务模式是通过收购、租赁及联合开发等形式取得写字楼的经营权后，按照写字楼的地理位置、周边状况进行相应的装修改造，然后对外租赁。该公司成立于1992年，在成立之初，通过收购几处开发商遗留的“烂尾楼”开始了最初的经营，随着写字楼租赁的火爆，加之价格优势，该公司进入快速发展时期。到2002年底，该公司已经拥有了27座写字楼的经营权，整个可出租面积约50万平米，这些写字楼覆盖了上海的大部分地区，但是在这些写字楼中80%是低档的写字楼，中档的写字楼只有几栋，而且面积最大的有4万平米，最小的只有几千平米。
随着公司规模的急剧膨胀，公司高层感到原有的组织形式已经无法适应目前的发展现状，于是决定对整个公司进行一次“大手术”，成立了3家专业公司，包括房地产经纪公司、物业管理公司及装饰工程公司加上与其它投资者合资成立的两家公司(被称为平台公司)，整个集团共有5家公司，这5家公司的关系是这样安排的：兴业投资有限公司连同平台公司分别拥有各个写字楼的经营权，然后平台公司及兴业投资公司将所有写字楼的物业管理及租赁业务，以委托合同的方式分别交物业管理公司及房地产经纪公司。
由于整个公司的组织形式发生了变化，下属的各个写字楼的管理机构也做了相应的变更，原来的总经理或被经纪公司任命为销售总经理或被物业公司任命为物业总经理，同时经纪公司和物业公司又派了一些各自的总经理，补充各写字楼的领导岗位。专业公司及平台公司的成立导致整个组织机构迅速膨胀，上下的沟通非常困难，而且物业公司总经理及租务总经理互相掣肘，严重影响了各写字楼的正常经营。
由于股权的原因及核算的需要，每家公司都单设了一个财务部，负责本公司及所属的写字楼的核算，但由于整个集团公司缺乏统一的财务制度，导致会计核算出现了许多问题。首先是会计主体庞杂，有的公司为所属的写字楼设立单独的账套，有的公司是所属的写字楼全部使用一个账套；其次是会计政策不统一，有的公司房租收入直接计入营业收入，有的公司是房租收入先计入其它业务收入，给业主支付房租时再冲抵；此外，广告收入、物业管理收入等没有统一的确认标准，这就导致无法通过账上确知整个集团的收入到底是多少。再次，各种财务或非财务指标缺乏统一的定义，比如出租率是采用已出租面积与整个写字楼建筑面积之比，但是对于已出租面积与写字楼建筑面积各公司定义不同，由此有的写字楼竟然算出130%的出租率，统计口径的出入导致各公司的数据无法进行比较。最后，财务人员整体素质参差不齐，会计核算质量无法保证。
在兴业投资有限公司改组之前，公司曾经与部分写字楼的总经理签订了目标责任书，约定以现金流入及出租率作为考核指标，考核期半年。由于整个公司原有的组织形式发生变化，人员也发生了变动，最后签订的目标责任书也不了了之，部分写字楼的经理意见很大。
王明作为财务副总裁来到兴业投资有限公司是2006年5月份的事，来之前他在一家房地产公司任财务副总经理，在此之前他已经对兴业投资有限公司略有耳闻，他曾为能来到如此规模的公司而兴奋，但是现实还是让他很吃惊，业务流程的混乱，财务的管理的各自为政更是让其惊讶。王明决定先了解一下整个公司的经营状况。在将近1个月的时间里，王明找了十几个写字楼的总经理进行了详细的访谈，对公司的业务流程及整体经营情况有了一定的了解。经过深思熟虑，王明提出了一个大胆的建议：撤销专业公司，建立以各写字楼独立核算的责任中心制度，并将各公司财务部合并。经过几轮总经理办公会的激烈争论，王明的建议终于被采纳了，专业公司陆续被撤销，财务部的合并工作虽然如期展开，但是由于账簿合并的工作量比较大，这部分工作暂时搁置，仅仅是人员及机构进行了合并，并采用原来的会计核算体系。另一项工作也在紧锣密鼓的进行着，王明在设计收入中心时根据公司目前的现状，主要选取了现金流入、回款率及出租率作为考核指标。
另外，根据各个写字楼出租状况及人员配备不同情况制定了不同的费用预算标准，经过一番精心准备，责任中心制度初露端倪，各写字楼目标责任书文本最终完成。为了更好的推行责任中心制度，王明专门组织了几次培训，详细的讲解了收入中心的实施办法，5月末，经过与各个写字楼总经理的一番讨价还价，目标责任书总算签了。
王明在签完最后一份责任书时终于松了一口气，一个月的辛苦总算没有白费，但是在接下的时日里，王明的心情无法轻松，因为他陆续听到了一些反映：
“我的写字楼地点不好，为什么指标给我定的那么高？”
“这都一个月了，我想问问财务部，我的指标完成的怎么样，他们竟然说不知道。”
“东方大厦找了不少中介，他现金流完成的不错，可是他要付给人家佣金。”
“现在办一件事情，跟以前一样麻烦。”
写字楼日常工作计划篇5
摘要：电梯是现代办公建筑交通体系的重要组成部分，承担办公建筑物内垂直各楼层间人员和货物的运输任务。现代办公建筑的电梯设计的成功与否关乎着建筑物的使用效率和美观档次，电梯在现代办公写字楼的综合设计中显得非常重要，办公建筑物的设计宗旨、使用功能都对电梯的设计安装提出新的要求，合理的电梯选型设计还能提高办公建筑的使用效率、节能降耗。
关键词：办公建筑；电梯；交通；效率；设计
引言
伴随着城市化快速发展，城市建筑用地也越来越紧张建设搞错办公建筑成为解决用地紧张的有效途径之一，高层办公建筑如雨后春笋般拔地而起。高层办公建筑的设计建造中交通问题如：电梯的设计施工决定了办公写字楼的品质和使用效率，电梯是高层办公写字楼建筑的血管，承担着办公写字楼每日人员的流动，是衡量办公写字楼现代化的重要组成部分。电梯是指承担办公建筑物内垂直各楼层间人员货物移动的电器设备，主要是以轿厢运行在至少两列垂直于水平面或与铅垂线倾斜角小于15°的刚性轨道运动的长期性运输设备。办公写字楼建筑是人员流动性大的社会场所，其电梯使用运行负荷大、频率高，结合办公写字楼的实际人员流动情况，科学设计合理选型，提高电梯的使用效率，才能充分发挥高层建筑写字楼的优点。
一、现代办公建筑电梯设计选型技术指标
1、现代办公建筑电梯应科学设计选型
现代办公建筑电梯设置一般由建筑物的层数和高度决定，高于六层的办公建筑应按照办公建筑设计规范的具体规定和情况设置电梯设立。办公建筑的电梯选型和设计建造应结合办公建筑的设计宗旨、使用用途、建筑面积、客流量等科学选择电梯的驱动方式、数量、承载力、运行速度、控制系统等。电梯布置应：分层分区布置，每十层为一个分区各区间注重各种交通方式的有效衔接；集中布置提高办公建筑内电梯的运行使用效率、节约等候时间、降低造价成本。在对办公建筑的电梯方案设计选型时必须要有效结合电梯的使用情况和设计经验科学的设计电梯数量、承载力和控制系统，具体可参照办公建筑物电梯配置表。如下表1：
2、科学地设计电梯的轿厢尺寸、井道和运行速度
现代办公建筑由于其人员运输量大，其轿厢尺寸、井道和运行速度应结合办公建筑物的设计宗旨、建筑面积、使用频率等因素科学合理计算。假如电梯额定运行速度制定的过低，电梯的运输效率和能力就会过小，为了解决运行效率和能力只有增加投资成本多安装电梯，不是科学民智的方法。电梯额定运行速度如制定过高，提高了运行效率和运输能力，但高速电梯投资成本也很高，也不经济。具体运行速度可参照电梯运行速度表2
现代办公建筑12层以下电梯运行速度控制在1.0-1.75m/s间；建筑层高在12-20层电梯运行速度控制在1.75-2.0m/s间；建筑层高在20-30层的电梯运行速度控制在1.75-2.5m/s的间。电梯机房和井道的设计建造也会对办公建筑投资成本造成影响。电梯的轿厢尺寸和井道设计是相互关联的，现代办公建筑轿厢通常选用方形，其高度和面积应科学计算，同时注重顶层的缓冲层。
3、高层办公建筑消防电梯的设计要求
高层办公建筑不管是客梯还是货梯的设计都因考虑消防要求，消防电梯和相关设施的设计建造对建筑物竣工验收工作影响非常关键，高层建筑物从底层到最高层，每层都应设置消防安全电梯。消防安全电梯的设计要求应遵循《高层民用建筑防火设计规范》，消防电梯应设置在高层建筑物逐层不同的功能分区内，具体的设置数量是该楼层的建筑面积在1500o以内时应设置1台消防电梯；当大于1500o小于4500o时应规划设置2台消防安全电梯；当建筑面积大于4500o时应设规划设置3台消防安全电梯。消防安全电梯从底层到最高层运行时间不能超过60s，在发生灾害事故是消防电梯是作为高层建筑物唯一的逃生通道
4、设置无障碍电梯体现人为关怀
无障碍电梯的设计安装是体现现代办公建筑设计者和使用单位人性化的体现，关爱残障人士表达出对其的关心和爱护，树立起良好的企业形象。国家有关部门规定在现代高层建筑物内必须安装保障残障人士使用的无障碍电梯，并按照有关技术标准科学设置。
二、案例分析总结
上海宁某银行大厦为高层办公建筑占地8060平方米，总建筑面积为36369平方米，由主楼和附属裙楼组成。地下室主要为车库、人防和电气设备间，面积约5860平方米，建筑物层高二十三层，总高76.8米；附属裙楼高五层，总高26.5米，建筑物主体为办公写字楼底层三层为商业型，附属裙楼为五层银行。每种类型的电梯都有其功能配置要求和适用场合，现代办公建筑在电梯设计选型时应合理地选择保障办公建筑高效交通运行为基础。电梯的配置数量可依据表1的规范来设计。因此，该办公建筑物在选定设计选型上：主楼23层配置客梯4台其中一台具有无障碍功能，23层配置消防梯2台，附属裙楼电梯5层站客梯1台。
写字楼日常工作计划篇6
为什么有的写字楼租金可达300元每平米，有的却低得无法直视，只能达到20元每平米？到底是什么在决定租金高低？
投资写字楼，下一步应该重点关注成都哪一个方向？（副）
【引子】
如果不是两年前那场甚嚣尘上的“住宅市场调控加码”传闻，如果不是怀抱着两百余万拆迁补偿款无处安放，我的那位的“屌丝”朋友也不会在一夜间上演“逆袭”好戏，义无反顾地一头扎进了那场万人空巷的写字楼投资大潮中。
“均价7200元每平米，一次性付款还额外优惠三个点。南延线那么多高精尖企业进驻，这个地段的写字楼月租再怎么保守估计也得90元每平米吧，你们自己算算我140平米的写字楼一个月能拿多少租金？”往左边梳理着屈指可数的头发，朋友当时那小人得志的表情，着实有种令人无法抑制想要唾他一脸的冲动。自打签下购买合同的那天起，自诩“小众媒体圈身家第一”的这位兄台就已然开始盘算月租金上万的“包租公”该如何展现自己与众不同的人生。
销声匿迹近两年的此君再次出现在视野时，却没了昔日侃侃而谈的从容淡定，时刻紧蹙的眉头仿佛在向人们说明，他这两年的包租公生涯并不似旁人眼中的风光无限，“预计90元每平的月租现在连40块钱都到不了，哪怕是放在私募收利息都不止这个回报率。”黄汤下肚后终于忍不住倒出了心头的苦水。
其实，投资写字楼仍是住宅市场屡遭调控重挫下，备受投资客青睐的稳健型商业项目。前赴后继却又倒在“租金”门槛上的又何止此君。两年时间，产权未变（卖不出去），租金未变，变的唯有此君的发型，从昔日的屈指可数终是走到了今天的颗粒无收。
稿件一：
背景解读（栏）
商业地产过剩成都写字楼全国最“空”（标）
据世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，这也意味着在未来数年时间内，各个城市的综合体规模将达目前已建成综合体的16倍。未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升，其中蓬勃发展的西部中轴城市渐成商业地产过剩“重灾区”——重庆的增长率为129%，成都为135%。
世联地产董事长陈劲松认为，从长期来看，未来人口及消费力的增长可以消化掉全部规划中的综合体；但在短期内，综合体的泡沫很大。作为商业综合体不可或缺的一部分，写字楼自然也无法置身事外，写字楼投资“大考”已临。
写字楼过剩端倪早现成都两年当上“第一”（小）
早在2010年，包括世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行在内的国际五大行基于当时所掌握的未来几年的新开工量和新增供应量就发出过“写字楼供应过剩”的预警。自2010年起，成都的写字楼空置率一直呈现出逐年递增态势，仅用两年时间，成都就坐上了全国写字楼空置率“龙头老大”的位置。
世邦魏理仕《2012年成都房地产市场回顾》中称：“成都全年写字楼市场累计新增约为98万平方米，在巨大的新增供应的压力下，虽然净吸纳量保持较高水平，但成都优质写字楼空置率仍被推升至34.6%，较2011年增加8.8个百分点……”。数据显示，2012年，成都写字楼“空置率”被推高至34.6%，较2011年增加8.8个百分点。这个数据超过了国内所有一二线城市同类物业空置率的警戒线。
无独有偶，第一太平洋戴维斯也在同期报告称：大量写字楼项目将会陆续入市，预计在未来3年中新增供应量为330万平方米。毫无疑问在如此巨大供应量市场情况下，资本价值和租金都会受到前所未有的挑战。
时至今日，成都写字楼供过于求，新增供应激增的困局依然未解。有数据显示，截至2013年第二季度，成都优质写字楼总存量达439万平万米。成都的办公楼新增供应逾58万平方米，达到历史最高水平，导致市场空置率环比激增5.6个百分点至40.8%，创10年来新高。众所周知，一线城市空置率一般在10%以下，二线城市平均值维持在20%左右，成都的水平已经超越其倍数，全国仅有天津与成都水平相当。
优胜劣汰租金成唯一“试金石”（小）
“租金的高低才是评价一幢写字楼究竟好不好的标准，没有之一。”一位从事写字楼租赁中介长达九年的林先生告诉记者，租金的高低看似平庸普通，其中实则涵盖了太多的内容。“业界在谈论写字楼品质高低时往往习惯将空置率和租金作为衡量标准。”只有长时期站在写字楼租赁一线的工作人员才会对租金和空置率之间的关联最为敏感，“当空置率较高时，业主为了尽快招租，必然会降低租金，以新世纪环球中心为例，由于地段及品质在人南延线写字楼项目中均属前列，所以在交付使用初期其月租水平始终徘徊在40元每平米上下，在后期进驻率较低的情况下，我们在招租时甚至给出过20元每平米的极端超低月租。反之，当空置率较低，招租不愁时，业主为将利益最大化，无疑会适度提高租金幅度。”因而，空置率情况亦可通过租金涨跌变化而反映出来。
成都写字楼信息网总经理李东认为，目前成都写字楼市场租金参差不齐，两极分化较为严重。从区域特性来看，成都市的人民南路及东大街的集中效应已然开始展现。以地处人民南路红照壁仁恒置地广场写字楼月租金最高已经达到300元每平方米；东大街近年相继投入使用的明宇金融广场、香格里拉写字楼、时代8号等月租金均在120元每平米以上。
作为往年影响租金的最重要因素，“地段原理”也不再一如过去的无往不利。据了解，诸如川信大厦、冠城广场等占据了市中心黄金地段的老牌写字楼现在的日子也是捉襟见肘。“冠城广场的月租金现在对外报价90元每平方米，实际上70元每平方米都租得到。”如思科集团、新加坡领事馆、德国拜耳等当年曾入驻该大厦的诸多品牌企业都已另觅新居，纷纷出走。“电梯等配套设施陈旧，规划设计无法满足日新月异的客户需求......”诸多因素成了企业纷纷撤场的原因。
写字楼和住宅完全不同的是，投资者的收益主要来自租金，而非物业本身的增值幅度。这也就意味着，一旦写字楼交付后无法找到承租方，业主收益无法保障。业内人士认为，单价一万元的写字楼，月租金理论上可以达到80-100元/平米。按照行规，优质写字楼的租赁合同都是一年一签，要是行情好的话，每年增幅在5%左右。“这只是理论收益。风险在于：第一，写字楼租不出去，不但没有收入还要贴钱给物管。第二，非单一产权，业主之间相互杀价。第三，写字楼物业，5年至少维护一次才能保证租金水平。”
不可否认的是，成都写字楼市场贴身肉搏，短兵相接的“血拼”时代已然来临。
稿件二：
租金密码（栏）
租金增涨“四大铁律”单一产权居首位（标）
2013年，专业调查机构派出专业调查组分别走进香格里拉、时代广场、时代8号、仁恒置地广场、明宇金融广场、摩根中心、丰德国际广场、商鼎国际等市中心写字楼，了解这些写字楼的租金、入住率、硬件配置、客户满意度等内容。
调查情况显示，在市中心区域，距离地铁最近的物业入驻率最高，租金上扬优势明显；同样是甲级写字楼，只租不售的物业比散售型物业租金更高；同在一个区域，配置新的普通写字楼和2006年之前的甲级写字楼水平相当。以仁恒置地广场和明宇金融广场为例，都是开发商自持、统一管理、租赁的物业，前者月租金最低为170元/平方米每月，后者最低136元每平方米。其中，明宇金融广场自2013年5月份开始招租，现在入驻率已经高达50%。而同处在市中心人民南路位置的商鼎国际甲级精装写字楼，2008年交付使用，目前入驻率80%，月租金水平保持在90-120元/平方米。
作为写字楼投资者，展现投资利润最为生动的表现方式就是租金的高低。究竟有哪些因素才是影响租金高低的“密码”，投资客为您一一盘点。
核心密码：产权是否单一（小）
成都写字楼信息网总经理李东认为，决定写字楼租金最为关键的因素莫过于是否是单一产权。从国外和香港地区等写字楼发展较为成熟的区域发展态势来看，优质的单一产权写字楼无疑将成为未来的市场主流。
“相较于产权分拆销售的写字楼项目依靠短平快的销售速度能尽快回款，单一产权的写字楼项目则更具长远投资优势，并更易在客户群体中树立口碑。”房地产资深专家、四川大学经济学教授冯宗容认为，产权高度统一的“单一产权物业”更具长期竞争优势，更能够满足国际大公司的需求。“在选择写字楼的大户型时，客户可以有较大的自主性。就像商场一样，单一产权的物业能够有效地控制进驻企业的业态。”这是“单一业权物业”备受国际大公司和龙头企业青睐的重要因素。
破解点：以近几年相继投入使用且月租金维持高位运行的仁恒置地广场，中海国际中心，来福士广场，百扬大厦等项目来看，历时十余年的经验积累和沉淀，成都的写字楼市场逐步与国际接轨，单一产权物业为市场主流的趋势日益显现，未来租赁型物业相对于销售型物业占写字楼市场总供应比例相应提高。
重要密码：地段优势（小）
地段，亦是衡量写字楼价值，影响租金收益的重要因素之一。交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。
不动产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性决定着物业增值空间的大小，而租金涨幅与物业价值增幅成正比。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。
写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，需要毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，写字楼周边需拥有星级酒店以及酒店式公寓、高级咖啡厅、娱乐中心、休闲会所、高级中餐厅、西餐厅等商务休闲配套设施。
破解点：城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入驻率的特点，投资回报也较高。对于近期想落子成都的写字楼投资者或是企业，不妨更多关注地铁站点附近的写字楼项目。近期的调查数据显示，在市中心区域，距离地铁最近的物业入驻率最高，租金上扬优势明显。
必要密码：硬件配套不可或缺（小）
硬件配套将直接关系到写字楼的品质高低与租金上涨幅度。据业内人士介绍，写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。
布线系统的优劣、信息传播速度的快慢直接影响到公司的业务。而电梯数量和速度也将影响到写字楼的入驻率及客户的满意程度，一般来说，每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右为甲级标准。
车位紧缺也是目前写字楼物业招租面临的最大问题之一，为吸引租户并确保租金稳中有升，投资者选择的写字楼车位配置至少有1∶1以上，并配备足够的地上访客用车位。一般每200平方米写字楼建筑面积提供一个机动车位为标准配置，如40000平方米的写字楼需提供200个机动车位。
吊顶净高上一般2.5米以上为甲级标准，目前较多为2.7米。单层建筑面积上一般甲级写字楼配置为2000平方米以上，可获得较好的外墙到走道距离以及得房率。
其他方面，如果公司经常需要加班，则VRV中央空调更为理想。后备电源对于一些金融机构、it公司等对于电源有不间断的要求。
破解点：冯宗容强调，作为写字楼，为使用者（企业）提供方便完善的商务使用便利和具有良好拓展空间基础设施（智能化），是入住企业对该物业的信心基础。另外，虽然是办公，可很多人还是很在意朝向（阳光）、层高、公摊、承重等等问题，所以要尽可能的人性化、实用。
特殊密码：服务水平决定租金差异（小）
时代广场开发商四川泰然集团总经理朱宏认为，写字楼投入使用的时间长短与租金水平没有必然关联，维持较高的入驻率及租金水平更多取决于后期的软，后期管理和软同样能成为一处优质写字楼的核心竞争力。
专业的物业公司，能给楼盘一个良好的内部环境，对大厦的设备设施有较好的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。
比如，为了更好地管理好时代广场项目，泰然集团专门成立了诚悦时代物业管理有限公司，一方面体现在提供高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，如活动策划、小型会展、餐饮供应等服务。作为时代广场的忠实租户，和记黄埔的一位负责人感触颇深：“有一次，因为下雨，我进入大堂时跌了一跤。泰然集团高层获知消息后专门派人慰问，并着手整改了大堂前的地面铺装砖。这样的诚意，很让人感动。”该负责人称，一个甲级写字楼不能只体现在硬件上，细微人文关怀也同等重要。
破解点：对于投资者而言，物业管理公司的挑选得当也能为未来的租金涨幅助力不少。建议投资者在选择写字楼时，一定也要对物业管理公司进行考察。只有高标准的产品硬件与高标准的物业管理服务相结合，方能保证物业自身价值及租金增长。
稿件三：
投资指南（栏）
下一步，一路向南？（标）
中小型企业需求强劲城南写字楼市场“破冰”在即（副）
空置率39%，高于成都市各大区域平均水平；租金几乎不到主城区一半，甚至更低——南部新区中轴线人南延线俨然成为成都写字楼市场乱状的“示范区”。但也有市场人士指出：这样的低迷是暂时的，随着人口、产业的迁移到位，城南的写字楼租金水平将在几年后迎来新一轮“破冰”。
高空置率低租金成都之南“拖后腿”（小）
无论是整栋写字楼无人进驻的“黑灯传说”，还是那篇在坊间广为流传的《南延线写字楼之乱状》的长微博，业界均已将矛头直指南部新区，南部新区中轴线人南延线赫然成为了成都写字楼市场乱状的标志性区域。nai新巢地产机构成都总经理蒋鹏认为，“人南延线写字楼面临目前的困境，实际上是暴饮暴食透支未来市场，商业规划和体量过大，开发商还没有准备好就想当然上项目，导致市场不买单，销售不太理想。目前，主城区写字楼租金水平在100-120元每平米每月，而南延线的租金基本上还不到主城区一半，甚至还有更低的，租金回报率难以达到8%，严重偏离投资者价格期望值。”
南部新区何以成为了成都写字楼市场高空置率、低租金现象的最大“肇事者”。据了解，南部新区的写字楼保有量占到了目前成都写字楼总存量的31%，处于成都市四大商务区最低；空置率为39%，高于成都市各大区域的平均水平。未来三年，一直到2015年，南部新区的新增供应量将占到51%，区域存量将占到41%。也就是说，在相当长一段时间内南部新区还将扮演这样的角色。但也有市场人士指出：当下租金低廉的最主要原因在于供求失衡造成的短期水平，随着人口、产业的迁移到位，城南的写字楼租金将开启新一轮的“破冰之旅”。
三五年后城南写字楼市场或将“破冰”（小）
业内人士分析，目前城南的写字楼状况可以归结为成都在推进新中央商务区的进程中，大量商业项目的涌入必然带来供应与需求短期不匹配的状态，没有一蹴而就的市场，市场胃酸的分泌也要符合肌体原理。业界人士指出，中国整体经济正逐步向第三产业转型，对写字楼的需求也将随着逐步上涨，成都作为“最具活力经济城市”，正在经历一线城市走过的阵痛期，但蒸腾的经济氛围不会让城南写字楼尴尬太久，用三到五年的时间，城南写字楼需求会逐渐赶上供应，城市发展和经济增长带动城南写字楼将被逐渐消化。
锐理数据郭洁认为，从2012年开始，几波集中放量之后，政府已经意识到城南写字楼过剩的风险而开始控制卖地节奏以及项目审批，开发商也受到了教训，源头上控制了再次爆发式供应的可能，再过三至五年，当成都人均可支配收入超过1万5千美金的时候，按照国际惯例，商业和商务将迎来飞跃发展，这对楼宇需求会非常强劲。华西房产研究院首席研究员温利阳认为，随着3至5年城南产业的深入发展，写字楼终将被逐渐消化，而资本有逐利天性，在这段时间内开发商的强力促销，价格拼抢等也会促进投资者持有从而加快写字楼市场复苏。新兴中小企业需求强劲将引发“商业南迁潮”。
写字楼日常工作计划篇7
2013年，在写字楼过剩的大环境下，位于脚手架高耸、吊塔林立的天津滨海新区中心商务内的一栋高端甲级写字楼同样没有幸免。
在天津滨海新区于家堡金融区的一栋甲级写字楼内，一家信托公司的大门紧闭，门上贴出了招租信息。而纵观整栋大楼，内资租户租赁了写字楼的大部分面积。但值得注意的是外资公司，特别是来自日本和欧洲的租户，也占据了该栋写字楼租户比例的30%。然而有租户表示，最近转租与出售写字楼持有者越来越多，致使写字楼内人气日渐凋零、毫无生气。
据了解，天津滨海新区写字楼市场十分活跃，响螺湾商务区及于家堡金融区成为写字楼市场“主阵营”。截至目前，滨海新区中心商务区已经有70余座百米大厦拔地而起。预计2014年，响螺湾区域写字楼总供应量将达216万平方米；于家堡金融区写字楼供应量将达180～240万平方米；泰达mSD区域也将为新区带来84万平方米的写字楼供应。
然而，这只是中国写字楼市场巨量供应中的“冰山一角”。
如今，中国写字楼是否已经过剩是一个颇富争议的热点话题。根据世邦魏理仕研究数据显示，截至2012年底，在中国14个大城市中，甲级和乙级写字楼存量大约为5000万平方米，其中18%即约900万平方米于过去两年内完工。得益于较为活跃的需求，迄今为止上海和广州等一线城市的写字楼市场已逐渐吸纳了近年激增的写字楼供应。但二线城市近年已表现出供大于求的迹象，全国二线城市写字楼的平均空置率在过去两年中由17.0%上升至20.7%。而2013至2016年的四年时间内，如果所有项目均按时交付，中国14个主要城市新増写字楼总量将达到4080万平方米或每年接近1000万平方米。这或将导致四年后市场上的写字楼总存量较2012年增长80%。
通过数据分析不难看出，不同城市的未来供应状况也存在很大的差别。对北京而言，在未来四年里，如果所有项目均按时完工，即写字楼供应以每年49万平方米或存量按复合年增长率5.6%的速度递增，其供不应求的局面仍可能继续存在。但若同样以未来四年为限，并假设所有新增项目亦均能按时完工，则天津、沈阳及重庆等一些二线城市的写字楼存量规模将翻两番。
二线城市空置率走高
与北京、上海、广州等一线城市相比，天津、沈阳、重庆、成都等二线城市的写字楼市场则“雾霾重重”，令人担忧。在楼市调控政策不断加加码的情况下，许多住宅开发商开始自发或者被动地进行企业转型，逐渐将目光锁定在商业地产、写字楼的项目开发上，并展开了对“二线城市”这块蛋糕的角逐。一些二线城市，如天津、沈阳和重庆等地的写字楼市场将会出现明显供大于求的情况。
据戴德梁行研究数据显示，2013年第一季度，天津市优质写字楼无新增供应投放市场，全市甲级写字楼的总存量维持850633平方米。2013年第一季度，受年初供应不济影响，天津市甲级写字楼租金小幅上升，达到每月每平方米123.68元（19.85美元），约合每天每平方米4.12元（0.66美元），环比上升1.59%。预计今年天津将有约30万平方米的新增供应投放市场，并分散于各个商圈，届时写字楼租户可能出现一定的调整。开发商对于未来大体量供应的不乐观预期或将实行租售结合等多种运营方式。预计租金将会出现调整，而空置率会随着供应的增加而上升。
无独有偶，同样是二线城市的沈阳，经过几年的建设累积，从2013年起，新的写字楼项目开始陆续投放市场，并且在未来2～5年内将出现大量新项目集中入市的情况。甲级写字楼市场供不应求现象将不存在，相反市场竞争将逐步激烈。在大体量供应投放市场的前提下，空置率将会走高。
“不难发现，中国的主要城市几乎都在开发或正在规划建设新中央商务区，这也成为推动新开发区土地价格上涨的关键因素。由于土地收入是地方政府财政收入的重要来源，所以地方政府都在积极开发新中央商务区。在这一趋势的带动下，大量新商业地产项目涌入市场，而其中更多的是集中在新兴中央商务区。”世邦魏理仕环球研究部董事陈红飞告诉记者。
这种现象在二线城市尤为明显。在某些城市，新的中央商务区发展迅猛，但是市场需求却远未跟上。天津是未来供应所需吸纳期最长的一个城市，该市有超过370万平方米的新增供应将来自滨海新区，包括自响螺湾和于家堡。此外，杭州、广州、成都、宁波、南京、大连和重庆的新中央商务区在2013年至2016年之间将占到各自城市未来总供应的30%至70%。从国内主要的14个城市来看，约有53%的未来供应将来自于新兴办公区域。
同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，二线城市核心区域的写字楼一般市场需求强劲，不存在太大的问题。主要是最近几年新规划的新区、城市副中心、高铁商务区这些区域可能会存在产城不融合的现象。这样的直接结果是开发商开发出来的项目可以销售出去，但是以后这些项目可能会被空置，没有企业入驻。区域写字楼会出现空置率比较高的现象。另外，针对现有的写字楼需求客户，由于市场供应量大，写字楼项目之间竞争可能会比较激烈，租金在这个阶段不会很高，这样投资客的投资回报率也就会受到影响，最终整个区域内的品质打造也可能会受到影响。
诚然，中国整体经济正逐步向第三产业转型，对写字楼的需求也将随着逐步上涨，特别是国内企业对高端写字楼的需求正在不断增强，但这种经济转型所带来的需求并不能在短时间内得到完全释放。更重要的一点是，所有二线城市其实并不具备如北京或上海浦东一样的强大需求，毕竟后两者才是中国的政治、经济及金融中心。因此，未来两三年内二线城市写字楼市场的风险较大。
谁是幕后推手？
二线城市写字楼市场拉响了空置预警，泡沫初现已是不争的事实，那么是什么造成这种局面的产生？
陈红飞认为，在中国的许多大城市中，写字楼市场的快速增长并非是由经济增长而带来的需求所推动，很大程度上，这种快速扩张是受地方政府的决策引导所致：很多地方政府都热衷于开发新的中央商务区，以便借此来推动土地的销售、城市的发展、基础设施的建设以及整体房地产的投资，以保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长。这种情形在许多二线城市都存在，令二线城市的过度开发已经成为一个令人担忧的问题。
张宏伟进一步解释说，未来新增写字楼供应或将远远超过需求的现象确实存在，从当期来讲，主要表现在写字楼项目或综合体项目超前布局和发展、项目开发体量超过区域内未来几年的实际市场需求。也就是说，作为承载产业或企业发展主题的商业地产项目的发展有些过热，产业和城市的发展没有做到同步化，两者没有办法在短期内融合发展。写字楼租赁是跟第三产业相关的，一个城市第三产业没有发展到一定的规模，是不具备吸纳大规模写字楼市场的条件的。二、三线城市会在一定时期内存在很尴尬的境地，庞大的供应难以消化。原本要持有经营的会转为散售，因为毕竟要收回投资。除此之外，二线城市大量轨道交通项目上马，也为轨道交通及沿线相关商办项目提供了发展机会，尤其是轨道交通地铁站上盖或临近的综合体项目。
另外一个造成二线城市写字楼市场泡沫困境的不容忽视的“幕后推手”则是政策因素。这一轮起始于2011年的“商业地产热”，发展至今已是商业综合体遍地开花。在住宅限购政策日益加码的背景下，商业地产似乎成为了政策的“避风港”。
目前，地方政府单纯的住宅用地越来越少了，地方政府希望通过公建项目拉动城市发展，促产业、拉就业，所以对写字楼开发有强烈的需求。如天津滨海新区，出现写字楼供应过剩完全是政策导向所致。而这种局面只能慢慢靠时间去解决，政府给予足够的政策扶持、给予足够的税收减免、给予足够的政策溢价，吸引企业慢慢进来，人气起来后再去消化。但就业的增长、产业的发展还是会慢于写字楼的建设速度，所以其在很长一段时间内，表现出来仍是过剩甚至成为“鬼城”。
因地制宜方为上策
大量的在建项目令许多二线城市的写字楼市场面临巨大压力，如何制胜二线城市写字楼市场，无疑成为摆在开发商与投资者面前的一道难题。在未来几年中国二线城市写字楼的实际供应量大幅提升的大背景下，开发商应如何规避风险来缓和严峻的市场前景？
张宏伟表示，对于开发商来说，项目选址很关键，开放商不要在非核心地段好区域内进行写字楼项目开发，不要在没有产业基础的区域进行写字楼项目的布局。另外，招商先行很重要，要先确定客户后再以客户需求进行开发。并且准备好资金，支持项目合理周期内的市场培育期。
陈红飞建议地方政府土地供应需合理化，鉴于目前由于新中央商务区写字楼新增供应业已高企，地方政府当以更加务实的态度预测未来需求，使土地供应量更趋合理。目前许多二线城市都力图将自身打造成中国乃至国际金融中心，因此过高预期了当地对未来写字楼的需求。事实上，对绝大多数二线城市而言，其适宜的定位应当是区域中心而不是国家或国际金融中心。即使是在美国，真正称得上国际性金融中心的也只有纽约，或是再包括紧随其后的芝加哥。因此，地方政府应以更加务实的态度预测未来需求及部署土地供应，以令写字楼的供应状况更加符合当地的经济发展状况，或者至少不会大大超过市场需求。
另外，要加快新中央商务区的基础设施与公共设施投资。大多数二线城市的新中央商务区在很多方面都面临着较大的挑战，如基础设施建设滞后、公共设施欠缺、交通不便等。而地方政府则应提早计划，并加快基础设施和公共设施的建设，以尽快改善新中央商务区的工作和居住环境。尽管土地交易的收入是许多地方政府的主要财政收入来源，这也恰恰是地方政府大量推地的根本原因，然而若能将新中央商务区的土地供应合理性及基础建设的及时性相结合，将会利于目前的写字楼市场向更健康的方向发展。而从长期及可持续的角度来讲，地方政府也定将从中获益。
写字楼日常工作计划篇8
物业管理企业成本包括：人员工资；消防、监控、给排水、采暖等设备设施的日常运行和维护、保养费；清洁卫生、绿化养护费；垃圾运输费；公共秩序维护费；固定资产折旧费；共用部位、共用设施设备及公共责任保险费；办公费；经业主委员会同意的其他费用。其中物业管理企业成本构成大致为：人力成本35-45%；公共能源25-35%；营运成本18%左右；管理费用6%左右。其中，人力资源成本和能源消耗成本占整个物业管理成本的60-80%，而人员岗位是固定的，故公共能源成为物业管理企业成本控制的重点。
二、能源成本控制措施
物业管理企业应在消除一切浪费、不断改进、及时调整的指导下，在满足业主对能耗需求(设备设施和照明的正常需要)的同时，有机控制能耗成本。具体措施有以下四点：表计无遗漏、电价准确核算、管理无空白、平衡点运行。
（1）、做到表计没有遗漏。
第一，为所有入住业主安装电表。电表计量数减去业主使用的电量为物管企业应该承担的电量，包括：物业设施设备所计量的电量、公共照明计量电量、以及物管企业自己的办公用电计量等。第二，充分利用电力峰平谷优惠政策，根据实际用电时间需求，安装智能电表可节约一部分电费。第三，为实时监控重要设备设施用电，除给设施设备安装的总表外，还要为特定的设施设备安装电表专项计量。第四，为实时监控公共照明用电，应以楼层为单位安装表计。第五，为物管企业自用房安装电表。表计无遗漏是能耗成本控制的基础和前提。
（2）、电价准确核算。
因为电力公司根据夜间低谷和白天高峰分别实行三种电价，按照峰、平、谷三个用电时段分三个不同的电价对用电进行计量，电费的单价有三种，还需要考虑功率因数的指标，无功计量，不达指标可能会罚款。另外，多数办公楼可以进行房间调整，一般供电公司不会对可分割写字楼能实施户表工程。为减少物管企业的成本，每户业主到总表间的线路损耗只能采取业主公摊的方式补空。
（3）、管理无空白。
计量范围要包含所有的应该计量的用电用水用气。制定设施设备使用规程，专人负责管控运行时间。杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭的用电系统等。可以通过能源小组定期对写字楼进行全面的巡查来杜绝能源管理的空白点。能源小组寻找可能的空白点，制订管理控制的措施改进，达到不断修正、完善的目的。
（4）、实行平衡点运行。
能源控制的平衡点运行是指凡是使用电力能源的系统，如写字楼的设备设施用电、照明系统用电等，其开启、关闭和运作的时间和方式，刚好能满足写字楼业主正常的需要，能源管理在没有多余浪费的需求和供应的平衡点上运行。理想的平衡点运行是不存在的，临界点运行是写字楼能源控制不懈追求的目标。为此，企业不仅要从管理规定上，而且要从人员操作上进行长期细致的努力工作。比如，不仅有设备的运作规程，还应制定其能源控制操作规程；在照明管理上，除正式规定外还可以将写字楼划分成不同的责任区域，要求员工根据实际情况自行调整操作规定，根据业主的使用情况及时地开、关调整，使之既能满足业主的需要，又能最大限度地节约用电。节约能源既要从管理上抓，又要从细节上抓，具体从三个方面实施。
1）、突出抓好节约用电
1、对办公场所空调系统进行节能改造，要求每位水电暖值班人员务必精心调整。主要措施为：一是根据天气变化调整出水温度，夏季9——12度，冬季35——40度；二是尽可能用一台循环泵，并且间断运行。三是尽可能减少中央空调运行天数。2、工作人员在办公时间要充分利用自然光照、坚决杜绝无人灯、长明灯。机房、会议室等场所要做到留应急照明外，在有人工作时开灯，做到人走随手关闭照明。3、降低电脑、打印机等办公设备的待机能耗。合理安排使用电脑、打印机等用电设备，最大限度降低能耗。不使用时，关闭电源。4、企业大院大门岗探照灯、草坪灯只在节日期间或有特殊要求时开放，平时不开。同时，对广场、道路及绿化带等公共区域照明设施要有整体规划，对能耗高的灯具进行技术改造，保证照明的同时不浪费公共能源，实施绿色照明。5、严禁在办公室、值班室等处使用电炉、电取暖器等电器。
2）、注意节约用水
1、每位水电暖工作人员要加强对水暖设备的维护与管理，常态化检查供水管线以及容易发生漏水故障的的点，如自动补水箱等，更换节水龙头和节水卫生洁具，严查跑、冒、滴、漏现象，发现故障及时排除。自觉养成节水习惯，随手关闭水龙头，杜绝长流水现象。2、关于企业服务绿地养护用水，每位水电暖工作人员要熟练掌握自备泵供应井水回水和自来水直供两种方式的转换，并根据季节和天气变化情况，科学、适时进行灌溉，提倡喷灌、微灌、滴灌的灌溉方式，鼓励利用雨水，尽量减少用水量。3、企业热水供应方面：建议洗浴热水改24小时供应为分段供应。要求每位水电暖值班人员在节假日灵活掌握，如无施工，则可暂停供应。如资金允许，制热水方式则由现在电热能改为太阳能。
3）、精打细算使用办公和维修耗材
1、加快企业办公网络建设步伐，积极推进网上办公，做到文件材料尽量通过局域网报送，提倡无纸化办公。2、复印、打印等办公用纸指定专人管理，严格控制。未定稿材料部门之间传送的纸质材料及日常文件的打印，实行双面打印。3、采购备品备件方面：一是要求物品采购负责人要采购在国家节能目录内的知名品牌。二是改变观念，由物美价廉改为物有所值。如采购节水水龙头、节能电器等。4、修理更换方面：要求每位水电暖工作人员要有应修必修，修必修好的理念，做到接通知马上到，具备条件立即修好；不具备条件，向领导汇报，联系专业人员尽快修好。5、修旧利废方面：提倡每位水电暖工作人员在日常工作中修旧利废，特别是空调末端交换器电机的修理。
三、总结
写字楼日常工作计划篇9
关键词：轨道交通大型综合体混合开发南海a30地块方案设计
abstract:inrecentyears,China'srailwaytransportationdevelopmentisrapid,theimportanceofrailtransithighlightedincreasingly,originallytomotorvehicletrafficandpedestriantrafficastheleadingcitytransportationsystemisgraduallychange,atthesametimeofurbanstructuresystemanddevelopmentpatternalsoproducecorrespondingchange.Becauseofrailtransittotheurbanlandbusinessvaluehavesignificantascending,atpresentdomesticrailtransporthubandlargecomplexmixofconstructionprojectdevelopmentisayearbyyear,onthebackgrounddiscussesrailtransitandlargecomplexsubjecttodevelopverynecessary.aboutthistopicathomeandabroad,manytheoreticalresearch,inthisnolongerbediscussed,butonlytotheactualprojectcases-southChinaseaa30plotplandesignasabasisforanalysis,andinthedesignontheproblemofthinkinganddiscussion.
Keywords:railtrafficlargecomplexmixturea30plotdevelopmentschemedesignofthesouthChinasea
中图分类号：D035.37文献标识码：a文章编号：
一、项目背景
近年来中国轨道交通发展迅速，轨道交通的重要性日益凸显，原来以机动车交通及步行交通为主导的城市交通系统正逐渐发生转变，与此同时城市结构体系及发展模式也产生相应变化。由于轨道交通对城市土地商业价值有重大提升，因此目前国内轨道交通枢纽与大型综合体混合开发的建设项目正逐年大增，其中南海a30地块建设项目为一个极具代表性的案例。在此仅以该项目作为研究的对象，浅析设计中思考与关注的各种问题，同时以此作为轨道交通与大型综合体混合开发理论研究的案例补充。
二、工程概况
南海a30地块建设项目位于佛山南海金融高新区海八路和桂澜路交界处东南侧，扼守金融高新区门户，地理位置优越。金融高新区处于广佛经济圈中轴线上，是南海“一脊两翼”城市发展脊梁,未来将成为“广佛新城”核心商务区。本项目建设内容包括地铁车站、甲级写字楼、高档酒店、大型购物中心、高档住宅、大型公交站场、出租车场等综合性项目，总建筑面积达33万平方米，是目前南中国规模最大的地铁上盖商业交通枢纽综合体之一。基地地形方正平整，地铁轨道线斜向从基地腹地穿过，地铁车站工程正在施工。
三、设计理念
1、零距离换乘――创造高效的换乘系统，将地铁大厅与公交换乘大厅直接以电梯和自动扶梯上下连通，实现“零距离换乘”概念。通过建筑空间处理，将负一层、首层和二层空间的感受模糊化，垂直换乘人流和水平商业人流分合有序，实现商业价值最大化。
2、天空之城――作为地铁上盖项目，本案打破传统地铁站厅空间封闭内敛的传统，于站厅设计中庭空间，以自动扶梯和电梯直接联系地面各层，将地铁大厅与外部空间连为一体，实现从地铁站厅内看到蓝天白云的人性化设计，同时有效提高站厅的商业价值，并创造良好的地铁站厅环境。
3、水晶之域――水晶是财富、高贵的象征，与金融商务区的性质相吻合。本方案巧妙地将水晶特征与建筑形象相结合，创造出独具匠心的水晶商业大厅、水晶商业拱廊等精彩空间；写字楼和酒店的建筑造型晶莹剔透，相得益彰，于高空形成一座标志性的水晶巨门，凸显本案在金融商务区的门户和首要地位。
四、总体规划及前期分析
1、设计前期分析
本项目总体规划内容包括写字楼、酒店塔楼区，住宅塔楼区和裙楼、地下空间区等三大功能区，结合建设用地的条件与各功能的使用要求，本方案总体规划应重点解决以下几方面问题：
a、合理选择高层塔楼的位置，最大限度地用尽地块资源，几个主要功能之间既相对独立，又互不干扰，主体塔楼结构避免与已有地铁轨道线结构发生冲突。
B、以最便捷的方式解决地铁站与公交车站及出租车站等之间的换乘。
C、平衡大型公交站场与商业空间之间的关系。
2、总体规划方案的比较和优选
根据以上分析，高层塔楼将分布在地铁轨道线东西两侧。由于用地非常紧张，建筑规模庞大，主体塔楼选择布置的空间有限。西侧地块紧邻西、北的城市主干道，适合打造标志性的金融商务形象，因此可设置酒店、写字楼等塔楼。东侧地块离城市干道较远，南向面宽较长，适合设置布局住宅塔楼。在设计过程中，经多方案比较，确定西侧地块酒店与写字楼以曲尺型错位布置，有效避免两者视线干扰，同时退让出城市转角空间，营造出良好的城市空间和标志性门户形象。住宅塔楼则采用折线形紧凑布局，增加展开面长度，争取更多采光面和南向户型。
五、建筑设计理念
作为一个多功能的复合型开发项目，底层公共空间的功能联系至关重要。由于多重功能在有限空间内的叠加，公共空间必然多层次和立体化发展。西边广场的局部下沉式设计把开放空间引入地下层。通过东边二层平台直接将人流引入内部空间，并通过天窗、阶梯和景观设计模糊负一层、首层和二层的界限，形成一个连续和立体的公共空间。
六、建筑设计要点
1、商业裙楼东西两端形态独特的水晶大厅增加建筑的标志性和吸引力，有效引导大量的商业人流进入商场内部。通过在地铁线上部形如水晶拱廊的五层通高商业内街，将水晶大厅相连，两点一线，形成商业内部的主导空间。商场的中庭与地铁区间形成环形的商业人行流线，提高商铺空间的商业价值，尽可能多地实现一线铺位。
2、酒店、写字楼邻近海八路、桂澜路，建筑形象简洁挺拔，采用双塔布局，顶部进行连接，造型犹如“门”字。写字楼及酒店入口分设于北面及西北面，便捷且互不干扰。酒店位置靠近西侧城市绿化广场，远眺千灯湖，便于酒店气氛的营造，视野开阔，极具标志性，象征从广深进入佛山、南海的金融门户形象。写字楼南北向视野开阔、通风采光良好。
3、住宅设于基地的东南面，与北面海八路相距60米，受干扰较少，由于本住宅位于商务金融区，户型以小户型为主，并满足90平方米以下小户型占总户内建筑面积70%以上的4、在天际线设计上，写字楼、酒店塔楼较高，住宅塔楼较低并自西先东退级升高，减少了住宅对酒店、写字楼空间的干扰，总体形成丰富生动的天际线。
5、公交车场分首层和负一层两层布置，25个发车位和42个等候车位设在首层东侧，避免公交车流线对西面酒店、写字楼塔楼的干扰，剩余33个等候公交车车位设置在负一层，充分节约了地面有限的土地资源。
七、交通设计
具有高效换乘、衔接能力的地铁车站与地面公交车站的配合，不仅提高了地区的可达性，同时也吸引大量客流，使本项目土地商业价值大增。地铁车站、地面公交车站与本项目地下空间以全天侯空调通道提供无缝连接。市民在离开地铁或集运系统车站后，即可使用大容量之手扶电梯前往项目各消费楼层及利用行人天桥前往项目周边之其它地块。同时本项目将提供不同舒适及方便的人行步道，并尽量将人车分隔，创造一个舒适安全的人性化步行空间。
八、小结
南海a30地块建设项目为轨道交通枢纽与大型综合体混合开发的典型工作案例，目前国内轨道交通与大型综合体共同开发项目的许多问题都在该工程中有所体现，其中最值得关注的是如何将发挥轨道交通的最大价值，同时避免其对大型综合体的不利影响，与此同时也需解决大型综合体为轨道交通带来大量人流的考验。在本案例中提出零距离换乘、打破传统地铁站厅空间封闭内敛的模式以及创作独特的商业形象等理念均为对上述问题的回应，旨在探讨更最高效的混合模式，作为日后同类型项目开发建设的参考例子。
参考文献：
写字楼日常工作计划篇10
京城知名中介机构“我爱我家”副总裁胡景辉今年以来每个月都会到天津分公司探讨业务，在两地公司的联合推动下，5月15日，我爱我家天津公司以“半小时――带您回天津的家”为主题出现在北京春季房展会上，北京分公司亦参加了天津春季房展会，展开了异地销售的策略。
“今年春节后无论是从业务咨询量还是业内关注度来看，明显感受到京津异地置业热。京津城际铁路开通后，无论是居住、做生意还是投资，京津互动都已是成熟时机。”胡景晖表示，我爱我家公司一直看好环渤海房产发展前景，所以才有了此次两地公司联手参展的双城战略。
站点延至滨海新区
京津一体化正在提速。据记者了解，目前，京津城际铁路站后系统集成已进入全面联调阶段，这标志着我国首条时速300公里的客运专线作为2008年北京奥运会的配套工程，离正式开通的时间越来越近。而沿途原设北京南站、亦庄、永乐店、天津杨村、天津东站五个站点的京津城际铁路又增加了一个站点。
在《楼市》4月1日刊特别企化栏目“京津联动布环渤海楼市新局”报道中，接受《楼市》记者采访的部分专家认为，京津城际铁路未来肯定会延伸至天津滨海新区。
此预言很快变为了现实。日前，记者从有关部门获悉，为方便天津滨海新区与北京的联系，京津城际高速铁路将在天津滨海新区中心商务商业区(CBD)于家堡设立车站，目前正在进行具体站址选择，延伸至于家堡的此段工程也将在奥运会之后开工。
于家堡商业服务中心是国务院批复的滨海新区功能区之一。位于塘沽区海河北岸，东西南三面临海河，北到新港路，其主要具备金融创新基地、城市商务、高端商业、都市旅游、生活居住等功能，未来将形成滨海新区新的中心区。
“京津城际高速铁路引入于家堡以后，从北京永定门站到于家堡只需50分钟，未来于家堡商务区有着巨大的发展潜力。天津市政府计划用5年左右的时间，把于家堡商务区打造成为滨海新区开发开放的聚焦点。”香港信达行投资研究部总监王超在接受《楼市》记者采访时表示。
目前于家堡的拆迁工作已进展完毕，现在区域内土地已平整，但由于规划仍在进一步落实中，从而还未出现动工迹象。而城铁的引入将会缩短北京到塘沽的距离，交通往来将更为便利，同时也为滨海楼市带来了另一个发展契机。
地产大鳄又有新动作
京津联动大势下，地产大鳄在津又有新动作。5月份，国内最活跃的外资开发商之一新加坡凯德置地完成了在天津的第一次大手笔。
5月4日，在位于天津小白楼核心商务区的白楼联合广场地块(即津西南(挂)2008―050号地)的挂牌出让中，凯德置地通过子公司――天津市凯德恒业投资集团有限公司以21.7亿元一举将其收入囊中。
此前，凯德置地环渤海区域总经理毛大庆曾明确表示，今年将进一步发力环渤海区域，重点是北京和天津。
在天津市“十一五”计划中，小白楼地区被规划为天津商务中心区起步区。此外，小白楼中心商务区被认为是天津市20项重大服务业项目之一。对于试图在天津有所建树的凯德置地而言，此项目吸引力不言而喻。
看好天津市场的外资企业不止凯德置地一家。在4月底结束的津洽会上，香港九龙建业与滨海快速签约，斥资35亿元共同开发南站CBD区域。该地块面积13.8万平方米，总建筑面积93万平方米，计划发展为一个综合商住项目。香港嘉里中心在同一区域投资开发天津嘉里中心项目，于日前已正式启动。该项目占地约8.6万平方米，总建筑面积49.9万平方米，包括六幢高层公寓，二幢办公大楼，一幢酒店(服务式公寓)及一大型购物商场。
另外，国内地产航母中粮地产也和滨海快速合作，计划共同规划整理六纬路东侧。东至七纬路、南至十一经路、西至六纬路、北至李公楼立交桥约20公顷的土地。
截止目前，进驻天津的北京开发商以首创置业、万通地产、远洋地产等项目居多(详见表1)。其中首创置业未来在天津至少有首创西堤水岸、首创国际城、首创溪缇郡、首创a-Ztown四个新盘入市i万通地产的天津万通空港项目、万通华府均为新盘；远洋地产目前在津已开发远洋天地、远洋新干线、远洋城三个项目，其中，远洋天地项目销售已进入尾声，远洋城目前尚未正式开盘。
远洋地产市场部总经理肖劲在接受《楼市》记者采访时表示，远洋地产在天津的发展还将以扩大规模为方向，目前准备在天津市区寻找土地，对于滨海新区也会持续关注。
天津站点楼盘平稳升温
自京津城际铁路开工起，其沿线楼盘便发生着日新月异的变化。与京津城际铁路1公里距离的保利地产武清区项目目前已确定案名为“保利上河雅颂”，将于今年下半年入市，全部为高层产品。而金融街控股打造的天津环球金融中心项目，也将很快入市。该项目距离京津城际铁路步行仅5分钟，集写字楼、六星级酒店、豪华公寓、酒店式公寓和顶级商业配套五种业态于一体，其中写字楼建筑高度达到336.9米。
今年前5月全国楼市基本都在“拐点”与“回暖”的争辩声中前行，京津两地楼市有何差异?京津城际铁路周边楼盘在楼市波动期成交情况与售价如何?与《楼市》4月刊报道时情况相比又有那些变化?
“从天津与北京两地楼市的整体情况来看，根据我们统计的数据，今年一季度北京新房均价为12500元／平方米，天津新房均价为7049元／平方米。北京二手房均价为9704元／平方米，而天津二手房均价为5137元／平方米。相比较2007年第四季度，今年一季度天津一手房房价环比上涨5％，二手房环比上涨4.9％；北京一手房房价环比上涨2％，二手房环比上涨3.97％。”我爱我家副总裁胡景晖综合比较两地后，表示尽管天津目前没北京房价高，但是天津的房价涨幅要高于北京。另外，从交易量来看，北京一季度一手房与去年四季度环比相比下降38％，而天津环比下降13.8％；上海环比下降31.8％，深圳环比下降70％，广州环比下降45.8％。与四大一线城市相比，天津成交量下跌幅度最低，胡景晖认为这主要是因为天津目前还处于一手房主导竞争时代。
而从京津城际铁路天津东站与杨村站点楼盘的近况来看(详见表2～
3)，无论是住宅、写字楼还是商铺，近期成交量与价格并无大的变动，而且杨村板块楼盘成交速度缓慢，不过天津东站，个案楼盘表现明显突出，比如，天津东站站点周边由泰达房产开发的北斗星城楼盘，与《楼市》4月1日刊报道时，时隔不到两个月，成交增幅近50％，并且价格也上涨了300元，达到9300元／平方米。而远洋地产开发的新天地beginning写字楼价格上涨幅度更是达到13％。
“4、5月份为传统楼市旺季的开始，京津城际铁路天津各站点楼盘从成交量上都出现了增长，但与去年同期相比，成交总量均有不同程度下滑，这与项目推售体量有关，不过目前市场上存在浓厚的观望气氛也起着重要作用，未来预计项目销售价格的变动幅度会在2％左右，而成交量将会平稳滑升。”香港信达行投资研究部总监王超表示。
我们在天津还将规模扩张――专访远洋地产市场部总经理肖劲
《楼市》：自去年二套房贷新政至今，全国楼市均充斥着“拐点”与“回暖”的争辩。远洋地产在津已开发海河新天地、远洋新干线、远洋城等项目，结合在售的前两个项目，您如何看待天津目前的房地产现状?
肖劲：从我们监测到的数据来看，与其他诸多城市相比，天津目前的房价涨幅较高。从远洋地产天津具体项目销售来看，市场状况也非常好。远洋地产2005年初进入天津，开发了首个项目海河新天地，目前已基本销售完毕。今年3月下旬我们开始销售天津第二个项目远洋新干线，该项目位居东丽区空港物流加工区，均价7500元／平方米，一开盘便销售了百分之九十。大概已有三四年时间，诸多城市房价处于普遍上涨时期，天津也不例外，与北京相比，天津房价近几年涨幅相差不多，但是未来要高于北京的房价涨幅。
《楼市》：有研究机构数据表明，在去年天津楼市的成交总量中，有3成是外地购房人群，其中北京人达到一半以上。外地人购房在远洋天地、新天地beginning、远洋新干线项目中表现如何?
肖劲：远洋新干线3月下旬推出将近200套房，销售一个多月后，目前还剩十几套，其中有10％到20％之间的客户是来源于北京。我们在天津的海河新天地和远洋新干线两个楼盘销售都没有刻意将北京区的客户作为支撑点，我们主要的客源还是天津本地人。分析北京人在天津置业需区分滨海新区和天津市区，滨海新区目前的状况类似于上海浦东当初开发时，如果其未来参照浦东的开发经验和方向，北京人到滨海购房的客户肯定会很多，也会越来越多。但是天津市的主要购房客群还是天津人。
《楼市》：远洋地产2005年初进入天津市，晚于万科、万通等企业，但早于保利、恒大、绿地等企业，现在回顾远洋地产在天津三年多的发展历程，您如何看待远洋地产进入时机，是否适时?
肖劲：远洋地产进入天津时机比较合适，正好处于天津房地产市场比较火爆的阶段，从2005年下半年一直到现在，天津的房地产市场都在较快发展。我们的第一个项目海河新天地从5000多元／平方米上涨到每平方米超过10000元，也仅仅用了三年多的时间。未来天津的房地产还会平稳向上，但是应该不会像前两年那样“跳跃”发展，毕竟国家的政策就是要让房地产健康发展。不过现在房企进入天津时机也不晚，我们对房地产的根本认识是无论何时拿地都不能绝对说对错，最关键的是企业如何开发项目。
《楼市》：远洋地产2005年进入天津的初衷以及当时拿块的标准是什么?
肖劲：当时进入天津还是看好天津城市的发展，尽管当时天津还未确立作为北方经济中心，滨海新区也还未确定，但是我们认为环渤海经济圈发展潜力非常大。因为与珠三角、长三角相比，环渤海前几年的发展有些滞后，因此未来发展空间巨大。环渤海是远洋地产公司重点发展区域，而天津就是环渤海经济圈继北京之后的下一个热点城市。当时之所以选择天津河东区新开路地块开发海河新天地项目，主要在于项目本身条件非常符合远洋地产开发经验，做建筑综合体是远洋地产所擅长的。