房地产年中总结篇1
首先中心领导干部带头，充分发挥党组织作用，全面掌握情况，认真分析形势，精心谋划部署，明确任务目标。从先进性教育活动一开始，中心党支部就严格要求，明确不同阶段的目标和任务，确保教育活动扎实开展，不走过场，务求实效。通过典型引路、形势教育、组织调研等方式，保证学习动员效果和目标的实现。中心作为我市最大的房地产交易服务窗口，自成立以来，原创：始终以“优质服务窗口”标准严格要求着自己，努力建设业务过硬、作风优良、服务一流的高水平窗口。在保持共产党员先进性教育学习中，整个中心通过自上而下的学习，使办理房产登记的工作做的更具体、更细致、更贴近百姓。
为了积极引深“三个代表”重要思想，中心领导班子从窗口内部抓起，严格落实各项规章制度，强化服务理念，积极提升服务水平。在窗口开展了以文明服务为内容的学习教育，重新修订了文明服务用语，增加了用语使用的时机和场合，做到了起身向客户问候，站立为客户解释、回答有关事项咨询的问题，并积极辅导、帮助客户填写房屋产权各项登记表，进行了更加细致、体贴的业务服务。
为了把服务工作作得更周到、更细致、更贴近百姓，窗口主动从自身和内部找差距，从群众的角度出发，在窗口设立了“便民咨询台”，提供饮用纯净水、书写用笔、复写纸和印台等，尽可能为客户着想，提供一切方便。对一些前来咨询和办理的事项超出了窗口业务以外的问题，他们也耐心做好解释和疏导工作，引导办事人到相关的部门去办理。
窗口紧紧围绕提高服务质量和工作效率这一主题，下大力改革办证的手续和程序，取消了一些不必要的审批手续，合并简化了一些签批手续。只要客户的资料齐全，确保承诺时限内让住户拿到证件。同时严格遵守中心的各项规定，狠抓工作人员的管理，自觉接受中心的监督。广大党员干部自觉对照标准，严格自己的行为举止，做到自重、自爱、自励。并且结合窗口特点颁布了“戒酒令”、“禁烟令”和文明用语、首问责任制、延时办证以及错证追究等实施办法，全方位、多层次的加强了窗口的内部管理，树立了勤政廉洁的良好形象。同时，结合中心工作，做到统筹兼顾。积极探索如何把先进性教育与各项工作紧密结合，做到“两不误、两促进”，中心对窗口业务进行了更加规范、科学的调整。各项收费集中在一个窗口办理，简化了手续，提高了办事效率。为更好发挥统计的信息职能，对原报表按照建设部的统计指标、统计口径进行了重大调整。并对公开的业务流程及时进行了修正。各业务工作如收件登记、汇总报表、司法协助、录入卡、缮证、转移登记等全部实行微机操作。万多房产档案数据实现计算机网络数据库共享，依权限可进行登记、查询、修改、查封等日常业务。中心安装的“城市房地产业务管理信息系统”，通过几年的运行，已实现了各类房屋权属登记的试运行，转移登记全部实现网上操作，已具备实现房屋权属登记计算机网络操作的条件。
加强各科室的业务衔接、工作协调。微机室与档案室的档案归档、房证领取工作，各窗口的调档工作均做到有日期、有记录、有签字；与估价所、测绘所相互通气、相互把关；积极配合办公室、财务科、租赁科的相关工作。
积极开办新业务。针对产权登记多元化、房地产交易主体范围扩大的特点，中心根据有关法律法规，适时开办了房屋反担保抵押登记业务、因民间借贷以房屋抵押的登记业务，使我们的业务范围进一步扩大，工作进一步规范。同时与中国银行、中国建设银行联合开办了二手房货款业务，一定程度上刺激了二手房的成交数量，取得很好的经济效益和社会效益。
建立重要事项日常登记制度。在各类房屋权属登记收件办理、核减办证、核发房证等工作中，在资料上直接做相关注记；对各类登记录入卡做到“转出有去处，转入有来处”，体现了权属登记的动态性、异动性。对非住宅房屋抵押登记，坚持到实地去核实，发现房屋用途、结构等与档案记载不一致的，及时进行核实，并予以纠正；对房屋个别换证、整体确权、翻建、扩建、拆除等变化的，及时告知权利人办理相关手续。既维护了当事人的合法权益，又避免了登记失误。
转变工作作风，提供优质服务是中心服务窗口就如何加强窗口作风建设，为群众提供优质高效的服务，提出了换位思考。通过换位思考，大大促进了工作人员工作方法的改进和服务方式的完善，真正做到了受理、咨询一样热情；生人、熟人一样和气；干部、群众一样尊重；忙时、闲时一样耐心。现在，窗口工作人员对每位前来办证的客户，都会热情接待，主动一次性告知办证所需资料及相关注意事项，并耐心解释，认真指导填写表格。宣传房地产方面的政策，方便企业办事。针对客户对办理各种登记不熟悉、不了解的情况，窗口在大厅墙面明显位置设置了办事指南、办证须知等专栏；设立了咨询电话、公告牌；去年以来，原创：许多群众前来咨询下岗失业人员再就业优惠政策，窗口急群众所急，把群众的事当成自己的事，开设了下岗失业人贫困减免费用政策，帮助贫困百姓充分享受优惠政策，受到了群众的称赞。
房地产年中总结篇2
一、主要任务指标：
截止目前，分中心办理私有房产户，建筑面积为平方米；单位产办证户，建筑面积为平方米；他项权证件办理户，建筑面积为平方米。经济指标比去年同期增长了.%，超额完成了上半年的各项工作。
二、保持先进性，争创品牌文明窗口
自保持共产党员先进性教育活动以来，分中心党支部严格按照市委、市政府、市行政审批中心以及建设工委保持共产党员先进性领导组的部署要求，通过典型引路、形势教育、组织座谈、民主评议等方式，保证学习动员效果和目标的实现。在工作中以实际行动树立起高素质的共产党员形象。具体呈现以下三个特点：
、坚持把学习贯穿始终，领导带头在真学真懂真用上下功夫。认真学习了规定的必读篇目，通过组织党员观看反映优秀党员、先进人物的电影、电视片、党员先进典型事迹VCD光盘等形式，教育和启迪党员。通过组织观看教育片，集体学习，组织参观革命圣地井冈山、大寨，听专题报告等多种形式，切实加强我中心党员干部的学习意识。针对分中心房地产交易、产权产籍管理法律性、政策性、专业性较强的特点，以先进性教育为契机，在中心各项工作相当紧张的情况下，利用双休时间和抽出多个工作日，专门聘请了市中院的赵利萍副院长、某省众晨律师事务本稿件属于所的两名律师，为中心全体职工讲解了《房地产法》、《产权产籍交易登记管理办法》、《婚姻法》、《继承法》、《行政许可法》等法律、政策性强有关房地产法律法规及相关司法解释等内容，增强了广大职工的依法办证的自觉性。
、坚持把“开门”搞教育贯穿始终，带头在深入查找问题上下功夫。能否充分发动群众、依靠群众，是先进性教育能否成为群众满意工程的关键。中心领导班子始终坚持走群众路线，开门纳谏，通过召开各界人士等专题座谈会，采取当面征询、登门拜访、发放征求意见表、开设热线电话、设立意见箱等多种形式，深入广泛地征集和听取各方面的意见建议。召开了两次大型的座谈会，参加人数达四、五十人之多，发放征求意见表五十多份，征集到各方面意见建议近三十条。汇兑分析对中心领导班子的意见建议主要有以下几个方面：在广泛征求意见、深刻自查的基础上，分中心党支部开展了“一对一，多对多”谈心活动。在谈心过程中，大家不回避矛盾，不讳饰问题，能够畅开胸怀，坦诚相见，进一步查找自身存在的突出问题，收到了沟通思想、消除隔阂、增进团结、形成共识的，提出的建议意见现逐一落实并改进。
、认真召开民主生活会，带头开展批评与自我批评。分中心支部积极召开高质量的民主生活会，拿起批评与自我批评的武器积极开展思想斗争，深刻剖析思想根源。在批评与自我批评见人见事见思想，相互批评不遮不掩，亮出问题不怕丑，触动内心不怕疼，整个生活会充满了健康严肃、民主和谐的气氛。真正达到了相互交流、共同提高的目的，应用到实际工作中，受到很好的效果。
三、狠抓教育培训，提高队伍综合素质，为创建窗口平台提供人才保障。半年来，中心参加各类专业资格和成人教育考试人员多达十人次，求学求知目前在中心已蔚然成风。通过这些举措，既为中心培养出了一批较高业务水平和丰富实践经验的专业技术人员，又使中心今后的可持续发展有了坚实的基础。自成立行政审批分中心以来，按照行政审批中心的要求，窗口人员的素质都已具备了大专以上文化水平。其次，从提高职业道德水平入手，在职工中大力倡导爱岗敬业、诚实守信、公事公道、服务群众、奉献社会的职业道德，使全体职工牢固树立全心全意为人民服务的思想。
四、简化办事程序。为进一步活跃房地产市场，方便群众申办房地产交易与房屋权属登记手续，中心对各类房屋的初始、转移、变更登记更进一步做了调整。由原来三审程序减为一审，办证时限、服务承诺也进行了调整。如初始登记由原来的日缩短为日；转移登记由原来的日缩短为日；变更登记由原来的日缩短为日；抵押登记由原来的日缩短为日，比建设部要求的时间还缩短了日。在此基础上，中心根据产权人或产权单位的实际情况，实行特事特办、急事急办服务，对老弱病残住户增设了上门服务，上半年，共上门服务二十次，受到了很好的社会效益。为了把服务工作做得更周到、更细致、更贴近百姓，窗口主动从自身和内部找差距，从群众的角度出发，在窗口设立了“便民咨询台”，提供饮用纯净水、书写用笔、老花镜、复写纸和印台等，尽可能为客户着想，提供一切方便。对一些前来咨询和办理的事项超出了窗口业务以外的问题，耐心做好解释和疏导工作，引导前来办证的住房到相关的部门去办理。还为部分持特困户、下岗职工以及一些困难企业提供减免有关费用的优惠，得到了住户和企业的一致好评。
五、真诚关心职工生活，增强党组织凝聚力。
分中心领导班子成员真诚关心职工，赢得人心。在日常工作中十分注意为职工多办实事，维护职工合法权益和民主权利，使大家感到集体的温暖。如“三八”妇女节，中心召开了女职工座谈会，进行自尊、自爱、自强、自信和计划生育教育；“六一”儿童节，中心为独生子女职工发放了慰问金并缴纳了妇女特大病保险；分中心由于工作量大，人员少，对借调人员增加工资，达到了我市最低工资标准，并缴纳了养老保险和医疗保险。分中心在二楼活动室放置了乒乓球台、健身器材等，为职工营造了一个良好的平台，既锻炼了身体，又丰富了职工业余文化生活。职工生病，家里有了困难，领导都亲自登门探望，逢年过节中心领导都到离退休职工家中慰问并送去慰问品，使离退休职工也感到中心大家庭的温暖，同时也激励职工更好地献身工作。共2页,当前第1页1
积极创建一流服务平台，更好地服务社会、服务人民分中心领导不顾天气酷热，路途颠簸，亲自到盂县西烟镇北社村开展扶贫助残结对子活动。与那里的残疾人见面，并详细了解他们的生活现状，倾听他们的坎坷经历，问寒问暖，送上了全体党员捐款元的慰问金。
半年来，分中心在各项工作取得成绩的同时，交易登记科和测绘所被建设局评为“品牌服务集体”今年五月，建设工委授予我分中心在二四年度“双评”活动“优秀单位”称号。在纪念中国共产党建党周年“七一”前夕，结合当前保持共产党员先进性教育活动中，又被建设工委评为“学习型优秀党组织”。虽然我分中心的各项工作取得了一些成绩，但我们所取得的成绩距离上级所要求以及和兄弟单位相比还存在不少的差距，还有待我们进一步改进。因此在今后的工作中，我们将认真落实行政审批管理办法，继续深化学习完善制度，加强监督、改进作风，在市行政审批中心的正确领导下，完成好分中心各项任务。
阳泉市房地产交易中心行政审批分中心
房地产年中总结篇3
关键词：山东；房地产业；投入产出；产业关联分析
房地产业的快速发展不仅有效地拉动经济增长，也为城市发展、居民生活条件的改善做出了巨大的贡献。本文利用最近编制完成的2012年山东省投入产出表数据资料为基础，运用投入产出模型对房地产业与国民经济其他部门的依存关系和带动效应进行分析，以期能够更加理性地认识房地产业的产业特点。
一、房地产业的投入结构分析
为了更加准确地研究房地产业与其他各产业的产业关联程度，按照第一产业、第二产业、第三产业（不含房地产业）及房地产业的分类方式，将投入产出表整合为四部门进行研究。即第一、第二产业行业范围不变，将房地产业从原表第三产业中分离出来，作为一个单独产业，将原第三产业中除房地产业之外的行业都作为一个整体产业，称为第三产业（不含房地产业）。
（1）增加值结构分析
从山东房地产业的增加值构成看，2012年山东房地产业固定资产折旧增加值结构系数为52.60%；营业盈余增加值结构系数为23.54%；生产税净额增加值结构系数为14.49%；劳动者报酬增加值结构系数为9.38%。同三大产业相比，房地产业增加值结构有如下特点：
房地产业的固定资产折旧增加值结构系数是房地产业各项增加值结构系数中最大的，高于三大产业，远高于全省平均水平。固定资产折旧增加值结构系数反映了产业耗费生产资料的大小、固定资产的装备程度以及折旧率的高低状况。如果其他条件相同，那么固定资产折旧增加值结构系数越大，就意味着该产业的资本密集的程度越高。从这个角度来讲，房地产业与其他产业相比较，属于资金投入量较大的“资金密集型”产业，具有较高的资金进入壁垒。
房地产业的劳动者报酬增加值结构系数为9.38%，低于三大产业，并且和全省平均水平存在较大差距，这说明房地产业不属于吸收就业量大的劳动密集型产业。
房地产业的生产税净额是指生产税减去生产性补贴后的差额，是初次分配中国家所得部分。房地产业的生产税净额增加值结构系数为14.49%，高于第一、第三产业（除房地产业），低于第二产业，和全省平均水平大致一致。
营业盈余是指常住单位创造的增加值扣除劳动者报酬、生产税净额和固定资产折旧后的余额，这一部分是初次分配中企业所得。房地产业的营业盈余增加值结构系数高于第一产业，低于第二、第三产业（除房地产业），同时也低于全省平均水平。
（2）中间投入结构分析
从房地产业对各产业的消耗结构看，房地产业来自第三产业（除房地产业）的中间投入结构系数为65.49%；来自第二产业的中间投入结构系数为20.38%。来自本身的中问投入结构系数为14.13%；来自第一产业的中间投入结构系数最小，仅为0.01%。
同三大产业相比，房地产业的中间投入结构系数有如下特点：房地产业来自第一产业和第二产业的中问投入结构系数都很小，小于三大产业来自第一产业、第二产业的中间投入结构系数，远小于所有部门平均水平；房地产业来自第三产业的中间投入结构系数不仅大于所有部门平均水平，而且大于三大产业来自第三产业的中间投入结构系数；房地产业对其自身的中间投入结构系数大于所有部门的平均水平，大于第一、第二产业对房地产业的中间投入系数。房地产业的发展对第三产业依赖性较大。
（3）增加值率分析
增加值是产业部门生产和服务过程中，产出超过中间投入的价值。增加值率是增加值占总产出的比重，反映该产业的经济效率。房地产业中间投入率为20.59%，增加值率为79.41%。结合其他部门投入结构分析，房地产业中间投入率在四个部门中居末位，增加值率在四个部门中居首位。房地产业属于经济效率高，对国民经济发展贡献高的产业。
从房地产业增加值占生产总值比重看，2012年房地产业增加值占全省生产总值比重为3.97%，2013年提高0.31个百分点至4.28%，2014年下降0.03个百分点至4.25%。从房地产业增加值构成看，自有房地产经营活动增加值占房地产业增加值比重最高，2014年达到49.07%；房地产开发经营业占比在2013年前一直上升，2014年开始回落。2014年39.54%，比2013年下降5.03个百分点。物业管理业占比呈上升趋势，2014年为6.59%。
（4）房地产业使用结构
房地产业产品的使用去向，一是被中间使用，二是被最终使用。中间使用是指国民经济各部门产品被用于中间消耗的产品；最终使用是指被用于最终消费、资本形成和净出口的产品。
从中间使用结构看，第三产业（除房地产业）对房地产业产品的中间使用为4194263.43万元，居首位；房地产业对自身的使用为727025.84万元，接近于第二产业对房地产业产品的使用，说明房地产业对第三产业（除房地产业）有很强的供给推动作用。
从最终使用结构看，房地产业的总消费最终使用结构系数为59.12%；资本形成总额的最终使用结构系数为40.88%，总消费比重大于资本形成总额。
二、房地产业的产业关联分析（42部门）
从产业之间供给与需求联系的角度看，房地产业对其相关产业产生的效应主要有后向带动效应和前向带动效应。后向带动效应是房地产业对直接或间接向房地产业供给生产要素的产业所产生的影响，也就是房地产业对该产业的需求拉动作用，一般用消耗系数度量；前向带动效应是房地产业对所有需求房地产业产品或服务的产业所产生的影响，就是房地产业对该产业的供给推动作用，一般用分配系数度量。
1、房地产业对其他产业的需求拉动作用
一个产业的运行既要直接消耗其他产业提供的产品，又要间接消耗其他产业提供的产品，从而构成产业与产业之间的消耗关系。揭示这种产业与产业之间的消耗关系，一般用直接消耗系数和完全消耗系数来分别反映直接消耗关系和完全消耗关系。
直接消耗。根据山东省投入产出分析，在42个产业部门中，房地产业与32个产业部门有直接消耗关系，对各部门直接消耗系数之和为0.205931，说明房地产业每生产l万元的产品，需要直接消耗其他产业2059.31元的产品。在42个部门中排第41位，可见房地产业对其他产业的直接消耗能力较弱。其中，排在前5位的依次是金融业0.062678、租赁和商务服务业0.053497、房地产业0.029091、造纸印刷和文教体业0.012257、建筑业0.010931。
完全消耗。根据山东省投入产出表分析，房地产业对42个产业部门均有完全消耗关系（见表1），对各部门完全消耗系数之和为0.566440，说明房地产业每生产l万元的产品，需要直接和间接消耗其他产业5664.40元的产品。根据完全消耗系数大小，可分为三类。第一类是完全消耗系数大于0.01，房地产业对其消耗较多的产业部门，包括金融、租赁和商务服务、造纸印刷和文教体育用品、房地产自身、化学产品、金属冶炼和压延加工品等16个产业部门；第二类是消耗系数0.001-0.01，房地产业对其消耗较少的产业部门，包括非金属矿物制品等18个产业部门；第三类是完全消耗系数小于0.001，房地产业对其消耗极少的产业部门，包括废品废料等8个产业部门。
2、房地产业对相关产业的供给推动作用
一个产业的运行，自身生产的产品既要被其他产业直接使用，又要被其他产业间接使用，从而构成产业与产业之间的分配关系。揭示这种产业与产业之间的分配关系可以用直接分配系数来反映。直接分配系数是指某产业产品分配给另一个产业直接使用部分占该产业总产出的比例。
在42个部门中，房地产业对36个产业有直接分配关系。其中金融业的直接分配系数最大为0.076871，占房地产业对各部门分配总量的37.52%；其次是房地产业本身，直接分配系数为0.026255，占房地产业直接分配总量的12.82%；排在第三位的是租赁和商务服务，直接分配系数为0.022100，占房地产业直接分配总量的10.79%。按照房地产业对其他产业直接分配系数的高低，可以将国民经济各产业分为三类：其中直接消耗房地产业产品较多的产业，主要是集中在第三产业，说明房地产业对第三产业供给推动作用较强；第二类是直接消耗房地产业产品较少的产业，包括金属冶炼和压延加工品、交通运输、仓储和邮政等；第三类是没有或几乎没有直接消耗房地产业产品的产业（见表2）。
三、房地产业的影响力与感应度分析
1.房地产业影响力分析
房地产业对国民经济其它产业的影响能力，主要通过影响力系数来衡量。影响力系数是反映一个产业从投入角度观察对其它产业的影响程度，即增加一个单位最终使用时，对国民经济其它产业所产生的生产需求和波及程度。影响力系数的高低，是相对于全社会各产业平均水平而言的，影响力系数>1，表示该部门对其他部门的影响程度高于社会平均水平；当影响力系数=1时，表示该部门对其他部门的影响程度等于各部门平均影响力水平；当影响力系数
2.房地产业感应度分析
房地产业对国民经济其它产业的感应度分析，主要通过感应度系数来衡量。房地产业感应度系数反映房地产业受其它产业部门影响的程度，即当国民经济各产业部门均增加一个单位最终使用时，需要房地产业为其生产而提供的产出量。2012年，山东房地产业的感应度系数为0.226，比2007年下降0.382，远远低于社会平均感应度，在42个部门中居第30位，比2007年上升8个位次。
四、结论
1、从增加值结构来看，房地产业与第一、第二，第三产业（不含房地产业）相比，固定资产折旧占增加值比重远大于其他产业，劳动者报酬比重远低于其他产业，生产税净额和营业盈余比重低于所有部门的平均水平，房地产业属于高度资金密集型，非劳动密集型，盈利能力中等偏下的产业。房地产业对资本的依赖较大。
2、从房地产业投入结构来看，房地产业增加值率高，中间投入率低，属于高附加值率的产业。
3、从产业间投入和使用结构来看，房地产业对第三产业的中间投入和中间使用远远大于第二产业和第一产业，房地产业对第三产业有较强的需求拉动和供给推动作用。说明我省房地产业主要消耗第三产业的产品和服务，房地产业的产品和服务主要分配到第三产业中去。
4、房地产业与其他产业依存度普遍较低，影响力系数和感应度系数低于全社会平均水平，行业本身对其他产业的关联作用有限，对国民经济的拉动和推动能力较弱，这是由房地产业的产业特性所决定的，对房地产业高关联度和强带动力的认识，更多是通过对与其密切关联产业的带动作用，也就是说，基于房地产运营流程而展开的产业链条所产生的带动作用非常大。我们必须正确区分房地产业和与其密切关联的物质生产过程，在关注房地产业发展同时，更要关注其生产运营过程衍生产业链的发展。（作者单位：山东省统计局）
参考文献：
[1]张金萍，陈龙乾等，县域房地产市场发展驱动力分析，经济研究导刊[J]，2009（7）：150-151.
房地产年中总结篇4
2008年美国次贷危机之后，人们逐渐认识到房地产市场与资本市场间的紧密联系。考虑到房贷是居民长期消费性贷款的重要组成部分，一旦房价波动，抵押品价值改变，则有可能对金融体系的稳定性产生影响。我国银行业1998年开始推出个人购房按揭贷款业务，使得居民购买力大大增强。近年来，伴随着中国房地产市场的迅猛发展，房地产金融信贷规模的快速扩张。从1998年至2009年，银行发放的个人购房贷款余额增长了超过103倍。与此同时，房价收入比（房价收入比=商品放住宅单套价格/城镇家庭平均可支配年收入=（商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积）/（城镇家庭人均可支配收入×城镇家庭户均人口数））在近些年逐渐攀高，部分城市远超过国际水平。
2006年北京市房价收入比约为15.55，2007攀升至19.59，2008年美国次贷危机期间略有下降，2009年又上升到23.54（根据《中国统计年检》数据整理得到）。2007年10月和2010年4月，我国两次提高二套房贷款首付比例和上浮利率以对高房价进行调控，银行购房按揭贷款增速有所下降，对房地产市场具有明显的负面作用。因为本文的研究重点在投资、信贷、房价和宏观经济因素方面，所以暂不考虑国家宏观经济政策直接对房地产市场的交易干预和调节的问题。需要注意的是：政府对房地产市场的供给和需求的政策性限制（如限购）会对房地产市场产生较大的影响，但是这种政策的作用与信贷、投资、收入等因素相比，具有更多的短期性和临时性。本文会在最后一部分简单论述这个问题。在研究房地产投资、信贷、泡沫和宏观经济互动关系的问题上，国外的代表性文献有：Green(1997)认为住宅建设投资会带动GDp波动，而非住宅投资落后于GDp波动；Kim(1993，2000，2003)使用韩国数据证明土地价格和GDp、股票价格存在协整性关系，在长期，房价与经济基本面有强相关关系；Case，K.，Quigley，J.，Shiller(2003)用美国宏观数据证明，房价上涨时存在显著的财富效应；Campbell(2007)采用一般均衡模型和微观数据考察了美国房地产的财富效应；Youngblood(2003)使用美国的微观数据测算了房地产泡沫时期；JackFavilukis(2010)采用一般均衡模型和房地产价租比等变量，考察了美国房地产价格与宏观经济变量之间的关系，并使用参数校准法进行研究。我国房地产市场化发展历史相对较短，目前存在一些不同于其他国家的特殊问题。近年来，房地产业逐步成为我国国民经济的支柱产业，部分城市房价过高、过快上涨，供求矛盾突出，泡沫初显。房地产和宏观经济相互关系的研究也越来越受到我国学者的重视。
王国军、刘水杏(2008)关注房地产业对相关产业的带动效应；段忠东(2007)使用中国数据探讨了房地产价格与通货膨胀、产出的相关关系；王松涛、刘洪玉(2009)采用计量模型分析了以住房市场为载体的货币政策传导机制，探讨了货币政策对房地产市场的作用渠道；唐志军、徐会君、巴曙松(2010)使用协整性检验和VaR分析方法证明，房价波动对消费波动有显著负影响，房地产投资对GDp增长率有显著正影响，房价与通货膨胀同向变动；强林飞、贺娜、吴诣民(2010)通过协整性检验和格兰杰检验证明我国银行信贷、房地产价格和宏观经济之间存在互动关系；张红(2005)通过对房地产开发投资和GDp、货币供给(m2)的互动关系进行协整性检验和格兰杰因果关系检验，证明GDp对房地产开发投资有显著的单项因果关系，而m2对房地产开发投资的则作用更加明显；吕江林(2010)认为我国房价收入比合理上限为4.38~6.78倍，我国城市住房市场总体存在泡沫。这些研究分别从经济基本面、房地产开发投资、房价泡沫和房地产周期等方面来刻画房地产与宏观经济的互动关系。然而，相对于国际比较全面深入的研究理论和方法而言，我国对房地产投资、信贷、泡沫与宏观经济互动关系的探索仍然不够充分。现有研究存在以下问题：一是未能全面系统考察房地产投资的规模、增长率、波动性与长期（短期）宏观经济之间的互动关系；二是没有深入探讨信用扩张和房价之间的关系；三是没有对房地产与消费、房地产与通货膨胀的相互作用进行系统性研究；四是所采用的计量方法和数据有待完善。本文在前述的国内外研究成果的基础上，深入考察了中国房地产部门发展状况，全面探讨了我国房地产部门投资、信贷、价格泡沫和宏观经济因素的相互关系。全文分为五个部分：第一部分为引言；第二部分主要论述居民投资行为和房地产财富；第三部分以房地产金融体系和房地产信贷发展趋势为核心展开研究；第四部分研究房价泡沫与一般消费、通货膨胀的关系；第五部分给出相应的政策建议与结论。
二、房地产投资、房地产存量和居民财富
1.房地产投资的规模和波动
表1数据概括了1995-2010年我国全社会住宅投资占经济总规模(Shto)和固定资产总投资(Houstoinv)的比重。住宅投资平均占GDp的8.58%，占总投资的20.27%（浮动区间分别是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%）)。与此相对应的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同时汇报了标准差，CV（标准差除均值）和Skewnes（偏度）。宏观经济冲击和房地产市场环境的改变影响着房地产投资，使其发生波动。房地产部门的波动是我国总投资波动的主要组成部分。表2总结了房产投资和其他GDp组成成分的增长率和方差：GDp=总消费+总投资+其他项目；总投资=住宅房地产投资+非住宅投资过去的15年中，住宅房地产投资平均年增长率达到15.92%，超过了13.05%的GDp增长率和13.89%的消费增长率；住宅房地产投资增长率标准差3.83，小于GDp和消费增长率的方差，也小于非住宅房产投资增长率的方差；住宅投资增长率的CV值为0.51，大于非房产投资增长率的CV值，但小于GDp和消费增长率的CV值。
2.房地产投资决定：BURnS-GReBLeR假说
除了经济基本面因素，宏观经济政策是影响我国房地产投资的主要因素之一。考虑到我国的房地产投资一定程度上是由政策因素决定的，我们有必要考量著名的BURnS-GReBLeR假说在我国是否成立。BURnS-GReBLeR(1977)假说采用时间序列和面板数据，证明房产投资占GDp的百分比(SHto)与经济发展存在非线性相关。具体说，当收入很低时，这个百分比也很低，房产投资随着实际人均收入增长而攀升，从而进一步拉动GDp的增长；这个比例达到峰值后，随着收入水平的进一步升高而下降，房产投资对GDp的贡献也随之下降，形成一个倒“U”型曲线。1993年世界银行的研究表明：采用多国的面板数据证明这一倒“U”型曲线是存在的，在最不发达国家中SHto比率大约为2%，发展中国家上升到8%，发达国家下降到3%~5%。中国的情况：朱爱勇(2009)采用1999年到2007年季度省级数据证明我国房地产符合这一假设，但是由于数据和方法限制，未能考量2007年之后的情况。图1绘出了1995-2010年实际人均收入（Gni实际国民收入以1995年不变价格）和SHto的关系。每一个点代表一个年份，按照时间顺序连成线。图中实际人均收入是持续增长的，1998年房改之后我国的房地产业取得了迅速发展，对GDp的带动作用不断增强。即使在2007年美国次贷危机发生的条件下，我国的房地产投资水平仍然维持了高增长。从全国年度数据看，我国的房地产业还没有出现倒“U”型曲线，当然因为我国房地产的东西部发展不均衡，部分城市可能处在不同的发展阶段，因此需要进一步使用城市数据进行研究。为了描述房地产投资和收入的关系，将房地产投资占GDp的百分比(SHto)对人均实际Gnp(Y)及其平方式(YSQ)做oLS回归：SHto=-0.5403998+0.0073692Y-0.0001376*YSQ(0.0010683)(0.0000441)调整R^2=0.9660D-w=0.7882027我国数据的回归结果比较类似中国2000年以前的情况，即倒“U”型的左半边。DURBin-watSon检验结果说明存在二阶自相关。对模型进行修正重新估计，*代表做aR(1)和aR(2)调整后的解释变量。此外，由于实际利率（用rint表示）与房地产投资存在反向变动的关系，添加实际利率作为解释变量（世界银行1993年103页）。估计结果如下：SHto*=-0.5963+0.005692Y*-0.0000764YSQ*-0.0407062rint(0.00185)(0.000065)(0.0419129)调整R^2=0.9933D-w=1.121601估计结果比较显著，调整R^2为0.9933。结果证明中国的数据符合BRUnS-GReBLeR假设，房地产投资-GDp之比随着经济发展呈现倒“U”型曲线，房地产投资对GDp的贡献作用正在减弱。
3.我国房地产是否过度投资
房地产部门的最优资源配置是怎样的呢？相关研究普遍认为美国对自住房产的税收优惠政策导致了房地产过度投资。miLLS(1987)采用两部门模型证明房地产部门资本回报率明显低于其他生产部门的资本回报率，这意味着房地产部门可能存在过度投资；taYLoR(1998)采用1975-1995年数据，研究表明虽然1986年通过了有利于自住房产的减税法案，没有显著证据证明自住房地产回报率低于其他生产部门。相反，一些研究认为，因为土地、金融等种种限制因素，房地产行业可能存在投资不足。Kim&SUH(1991)采用miLL模型和1970-1986年中国数据证明了中国存在房地产投资不足，将数据扩展到1995年，发现虽然房地产部门回报率和其他生产回报率差额在减少，但是房地产投资不足仍然存在。
4.房地产投资和宏观经济波动
住宅投资是GDp的重要组成部分，GReen(1997)采用格兰杰因果关系检验研究了房地产投资、非房地产投资和GDp之间的因果关系。结果证明，住宅投资是GDp的格兰杰原因，而不是格兰杰结果，非住宅投资是GDp的格兰杰结果，但不是格兰杰原因。这意味着美国数据支持房地产投资影响经济周期。GReen认为控制房产过度投资的政策在长期可以优化资源配置，但是在短期可能对经济造成不良影响。Kim(2004)采用中国1970-2002年季度数据证明：住宅投资不是GDp的格兰杰原因，而是受到宏观经济波动的影响；非住宅投资既是GDp的格兰杰原因又是GDp的格兰杰结果。美国和中国结果不同，一个可能原因是：因为房产投资对经济可能具有正面作用，政府会采取政策通过调节房地产投资来对冲经济波动。下面采用我国2001-2011季度数据做格兰杰因果关系检验，滞后阶数选取服从aiC和SC，检验结果如表3：房地产投资是GDp的格兰杰结果，而不是格兰杰原因，非房地产投资与GDp有显著的格兰杰因果关系。这与中国的情况相类似。具体原因是：经济情况较好时社会会增加房地产投资，但是房地产投资较多并不意味着经济会变好。这是因为，原本经济形势不好的时候，考虑到房地产投资有可能可以拉动经济，政策会给予一定的支持，但是这不一定能够真正达到目的。
5.房地产存量和居民财富
房地产存量即房地产部门在各期的累计总投资减去折旧等抵减项目。我国的城镇居民人均住宅面积从1978年的6.7平方米/人上升到了1998年的18.7平方米/人，在2007年达到27.1平方米/人。下面采用1998年至2010年北京市地区生产总值、房地产总市值的数据，计算出房地产总市值占地区生产总值的比例变化，如图2所示：表4列出了北京市房地产总存量、房地产总市值、全国金融市场总资本（股票年末总市值）和地区生产总值。住宅房地产是我国居民的家庭财富的主要组成部分。
三、房地产金融、消费信用和房价
住房抵押贷款在1998年房改后逐步成为居民购房的重要工具。抵押贷款一般5到30年到期，按照政策，部分居民可以享受利率和收入比率的优惠。图2表示了有关居民长期抵押贷款的相关指标特征。其中，a表示商业银行发行在外抵押贷款余额，B表示年度新增抵押贷款，C表示GDp，a/C表示抵押贷款余额/GDp，B/C表示新增抵押贷款/GDp。由图3可知，近年来抵押贷款总规模迅速上升，市场急剧扩大。根据1998年到2010年的数据，抵押贷款占比平均从1998年的0.51%上升到2009年的12.8%。考虑部分年度数据还包括了其他长期消费贷款，所以这一指标实际上被高估了。然而，目前我国的这一指标水平比起发达国家还是要低得多。欧盟2011年抵押贷款规模占GDp的平均比例为39%（欧洲央行2011年数据），美国2010年的这一指标为44%（世界银行2010年数据）。图4和图5表示的是短期消费信贷与房地产市场总资本存量之间的变动关系。与美国和韩国的情况不同，我国的房地产市场资本的变动明显对一般消费性信贷有明显的挤出效应。自1998年房改以来，低利率和快速扩张的信贷规模被认为是助长房价飙升的一个重要的因素。在2011年以前，我国的平均住房抵押贷款利率在5%~11%之间，部分消费者可以获得7折利率优惠。但利率在2001年降至8.2%，到2003年降至6.3%。使用季度数据，季度数据缺失的部分采用当年年度数据按比例拆分，滞后阶数为一阶。
四、房价、消费和通货膨胀
1.房价走势
宏观经济的一般变量，比如收入、利率、原材料价格水平、土地价格等，可能会影响房价走势，导致房价波动。图6画出了房价、地价和名义GDp变动的趋势线，可以看出：房价和地价的同步性较强，这是因为土地成本是房地产生产成本的重要组成部分。此外，房价和名义GDp也有较强的协同性。
2.泡沫检测
常见的判定房价泡沫的标准是价租比，类似于股票市场的市盈率。房地产作为一种投资品，其价格应该基于它带来的未来收益贴现。房地产资本投资的未来收益，取决于当期租金水平、租金上涨速度。如果实际房价与价租比决定的均衡房价背离过多，则可以认为存在泡沫。图7标示了房价变动和价租比变动的趋势。可以发现，价租比能够比较好的表现房价的变动水平。Favilukis(2010)认为，在放松金融管制，开放外资在本国投资，考虑土地供给限制的前提下，价租比能够更好的反应美国房地产市场和美国宏观经济的相关关系。表6采用中国数据，设定三个基本模型，检验房价与GDp、房地产投资与房价、GDp与价租比之间的关系。我们发现，我国的房价和价租比都是与经济周期同向运行的，趋势如图7所示；这种同向性，模型比实际数据的表现更加显著，房价运行比价租比更明显，可能是因为租金也是周期性变动的部分，所以一定程度上抵消了趋势。不考虑土地因素，GDp与价租比相关系数在0.15~0.56之间，开放金融管制和放开国际投资管制会大大提高这一系数；考虑土地因素，GDp与价租比的相关系数在0.19~0.50之间。本文借鉴Youngblood(2003)的方法，在1998年到2010年季度数据基础上，检验我国的房地产市场是否存在泡沫，并确定存在泡沫的时期。Youngblood(2003)检验房价泡沫的方法，是采用中位数住宅房地产价格和人均收入的比值（房价收入比）作为观测对象，比较这一数据和长期均衡房价收入比之间的偏差，一旦偏差过大（超过标准差一定比率），便超出临界值，且变异系数超过0.10，则定义相应时期为泡沫时期。基于前面论述，我们采用价租比作为核心变量，做房价泡沫的Youngblood检验，检验结果在表7中列示。
3.财富作用、通货膨胀、信贷政策与房价
（1）财富作用Kim(2004)基于韩国的季度数据研究发现，与美国类似，房产财富与一般金融财富有很大的不同，房产财富对消费的弹性相当于一般金融财富3倍以上。下面采用中国1995年1月到2010年12月35个大中城市的月度数据进行回归，Rc表示消费变动，Rincome表示收入变动，Rstock表示股票财富变动，Rhousvalue表示房地产财富变动。根据上述分析可以发现，我国的股票财富作用是正的，而房地产财富的财富作用是负的，这可能是因为消费者为了购买房产进行储蓄，挤出了一般消费。这与美国、韩国、日本的情况不同。（2）通货膨胀、货币政策与信贷政策因为房地产具有一定的生产周期，房地产供给在短期内是基本固定的。因此房地产市场的需求方在短期发生变化，比如面临通货膨胀、货币增发、信贷扩张、利率下降，会改变房地产市场的需求，房价随之改变。而房价上升，消费者会要求更高的工资，金融资本要求更高的回报率，可能会因此导致新的通货膨胀、利率上升等。格兰杰因果关系检验结果显示：货币政策、利率和信贷规模对房价具有一定的作用，而通货膨胀与房价具有双向因果关系。
五、结论
本文采用了我国1998-2011年我国房地产投资、房地产信贷、利率房价、消费和通胀的年度、季度、月度数据，考察了房地产市场和宏观经济变量的互动关系。系统总结宏观经济和房地产市场的互动关系如下：
1.宏观经济对房地产市场的影响
首先，居民收入和GDp对房地产的影响比较显著。当居民收入增长，住宅房地产消费和投资需求增加，房价上升，价租比上升；同时供给方增加新投资，建设生产增加，供给增多，房价会因此下降，供给和需求共同决定房价。在我国，房地产投资是GDp的格兰杰结果而不是原因，也就是说，当经济快速发展时，住宅房地产投资一定会增加；但是加大房地产投资力度，不一定能加快GDp的长期增长，这可能是因为房地产投资需要大量的资金和较长的周期，会挤出一般投资和一般消费。其次，放松信贷额度管制，降低基准利率，会带来住宅房地产投资的显著增加。国家通过信贷渠道和利率政策来调整住宅房地产的投资具有显著效果。再次，消费价格指数(Cpi)、货币发行量(m1，m2)对房地产投资和价格具有一定程度的推动作用。国内外数据表明，消费价格指数偏高的时期，房地产投资常常较为兴旺，而货币发行量m2变动对住宅房地产价格变动有着较为显著的影响。
2.房地产市场对宏观经济的反作用
首先，对居民的房地产具有财富作用：一方面，房地产可能具有财富作用，居民家庭拥有的财富增加，居民会增加消费和一般投资，GDp可能随之增加（随着收入增长，房地产投资对GDp的贡献先升后降）；同时，回归结果表明，一旦房价上升，租金增加，用于房产消费的的储蓄要求提高，会挤出居民一般消费。在我国，这种调整主要体现为居民为购房增加储蓄，减少消费和其他投资，财富作用表现为对消费负面的影响。其次，房价波动对企业成本有影响：房地产行业繁荣的同时，房价和租金持续上升，居民生活成本随之上升，社会劳动力价格水平上升，就业可能会有所减少，企业成本增加，物价随之上涨。
房地产年中总结篇5
关键词：房地产资产负债管理（aLm）财务绩效
经过20多年的发展，房地产行业已经成为推动我国国民经济发展的重要支柱性产业之一，其健康发展程度对我国国民经济的进一步发展有重要意义。房地产作为资本密集型行业，资金的及时性和有效性对企业影响较大。我国房地产公司负债水平整体偏高，面临较高的财务风险和破产风险；筹资结构不合理,渠道单一；资产结构单调,存货比重过大；资产质量低下,营运资金周转期较长；企业对政府依赖程度高，抗风险能力弱。后危机时代受国际经济形势变动以及国内宏观政策调整的影响,房地产企业处在一个发展减速甚至负增长的经营环境中,很多房地产企业陷入经营困境,甚至处于破产的边缘，面临着巨大的风险。在后危机时代这种非常态的特殊经营环境下，房地产企业必须在风险理念、成本理念和效益理念指导下寻求企业资产的流动性、安全性与盈利性的最佳均衡点，提高房地产企业的风险管理水平和综合收益水平。基于此，本文首先对我国a股上市房地产公司的资产负债结构进行描述性统计分析，然后借鉴商业银行资产负债管理的成熟经验，并结合房地产行业的具体特点，从盈利性、流动性和安全性三方面实证分析上市房地产公司的财务状况，从而发现我国上市房地产公司资产负债管理存在的不足，并提出具体的对策建议。这对规范上市房地产公司的经营管理，强化风险防范意识，促进上市房地产公司向全能化、综合化管理的方向发展，推动房地产业及整个国民经济的发展具有重要意义。
1.样本选择与数据说明
截止2012年6月，根据证监会行业分类，将房地产业分为：房地产中介服务业、房地产开发与经营业和房地产管理业，本文选取我国a股上市房地产开发与经营业的公司，共有137家，剔除7家St股，共计130个样本。在数据的选择上，考虑到数据的时效性和可行性，本文选取了2011年末最新的数据进行研究，研究的数据来自各公司年报、沪深证券交易所及国泰安数据库。
2.上市房地产公司资产负债结构分析
2.1选取资产负债表的主要项目：存货净额、流动资产、非流动资产、资产总计、流动负债、非流动负债、负债合计、所有者权益及流动资产与流动负债的差额，进行描述性统计分析见表1。
从表1可以看出，截止2011年12月31日，130家上市房地产开发企业总资产合计达到1.94万亿元，平均总资产达到149亿元；总资产最大的是万科a（2962亿元）。存货总额达到1.26万亿元，占总资产的64.9%，存货占比较大，平均存货量达到96.87亿元；存货最大值达到2080亿元，也是万科公司。流动资产总计达到1.69亿元，占总资产的87%。而在负债结构中，流动负债总计达到1.02万亿元，占总资产的52.6%；总的负债达到1.39万亿元，占总资产的71.6%，平均负债107亿元；所有者权益占比28.4%。而在非流动负债中，最小值为0，这样的公司有六家，占样本的4.6%，说明这些公司的负债全部由流动负债来承担，负债结构不合理。
而在资产与负债配对方面，流动资产与流动负债的差额最小值为负值，这样的公司有4家，占样本的3.07%；均值为正值，说明96.93%的房地产上市公司流动资产超过流动负债，利用部分非流动负债或所有者权益来承担流动资产，资产负债匹配不合理。
2.2分析各家公司的资产负债结构，选取指标：存货/流动资产、流动资产/总资产、流动负债/总负债、总负债/总资产，进行描述性统计分析见表2。
从表2可以看出，在总资产中，流动资产占比均值达到了82.13%，最大值接近100%，说明流动资产占比较大，流动资产与非流动资产整体搭配不均衡；而在流动资产中，存货占比最大，均值达到了67.4%，而最大值达到96.87%，说明2011年上市房地产开发公司整体存货量较大，这部分由于近两年的政策调控。在负债中，流动负债占总负债的比重均值为75.8%，一般在50%比较合适，较高的流动负债率说明，我国房地产上市公司主要选择短期债务作为资金来源，选择流动负债融资作为公司融资的主要资金来源，虽然可以降低公司的融资成本，但同时也增加了公司的还款压力，提高了公司破产风险。在市场条件及金融市场出现波动变化时，公司容易陷入资金周转困难的困境，不利于公司的稳健经营。而且，资产负债率均值达到了61.66%，最大值达到95.52%，超过均值的房地产公司有73家，占样本的56.15%，资产负债率偏高显示我国房地产公司在经营过程中偿债的压力大，市场波动对房地产公司的经营容易造成较大的冲击，存在偿债性风险。
3.上市房地产公司财务性指标分析
房地产年中总结篇6
一、市场集中度指标测算公式
1.指标基本公式
根据定义，市场集中度表征指标HHi的基本公式如式（1）所示：
式（1）中，Xi（Xj）为市场内第i（j）个企业的投入或产出要素；n为市场所有企业数。
HHi指标的取值范围为[1/n，10000]，其值越大，代表市场内要素集中程度越高。当所有企业投入或产出要素的市场份额相等时，HHi等于1/n；而当市场由一家企业垄断时，HHi等于10000。
2.指标测算公式
测算HHi指标需获得市场内所有企业占据的特定要素份额的数据，实际可操作性差。这里采用按企业规模分等的数据近似测算HHi指标的方法，假定同一规模等级内企业的市场要素份额由大到小呈线性分布，则HHi指标的计算公式如下：
（2）
式（2）中，ai为第i个规模等级内各企业占据市场要素份额的均值，计算公式为：
HHimin为当市场各规模等级内企业占据市场要素份额相等时的HHi指标，计算公式为：
式（2）至式（4）中，mi为第i个规模等级内的企业数量；Yi（Yj）为第i（j）个规模等级内各企业的投入或产出要素之和；m为市场中企业规模划分的等级数。
测算时，首先根据式（3）和式（4）分别计算ai与HHimin值；其次将计算结果代入式（2），计算HHi指标值。
二、我国区域房地产市场集中度测算结果
这里根据市场集中度HHi指标的测算公式，结合2005-2011年我国各省市按资质等级划分（共四级）的房地产企业总资产数据、各资质等级内企业数量数据，测算各区域房地产市场的HHi指标值，结果如表1所示。
三、我国区域房地产市场集中度统计分析
为进一步了解我国房地产市场集中度水平的地区差异，分东中西部地区对HHi指标进行统计分析。
1.我国东中西部地区间房地产市场集中度指标统计
根据表1，我国东中西部地区各省市2005-2011年房地产市场集中度HHi指标的均值统计结果如图1所示。
根据图1，总体来看2005-2011年东中西部地区房地产市场的HHi指标值均有所降低，表明各地区房地产市场的总资产要素集中程度在逐年下降；其中西部地区的HHi指标值最高，东部地区次之，中部地区最低，表明7年间西部地区房地产市场的总资产要素集中程度最高，而中部地区最低。
2.我国东中西部地区内部房地产市场集中度指标统计
根据表1，分别计算我国东中西部地区内部各省市2005-2011年间房地产市场集中度HHi指标的均值，统计结果如图2至图4所示。
根据图2，东部地区12省市中海南的HHi指标平均水平最高（80.22），表明海南房地产市场的总资产要素集中程度为东部地区最高；各省市HHi指标的极差达74.83，且有4省市HHi指标值不足10，表明东部地区各省市房地产市场的总资产要素集中程度差别较大。
根据图3，中部地区9省市中吉林的HHi指标平均水平最高（20.86），表明吉林房地产市场的总资产要素集中程度为中部地区最高；各省市HHi指标的极差仅为14.42，且仅湖南的HHi指标值不足10，表明中部地区各省市房地产市场的总资产要素集中程度差别较小。
根据图4，西部地区10省市中的HHi指标平均水平最高（453.71），表明房地产市场的总资产要素集中程度为西部地区最高；各省市HHi指标极差达447.52，且指标值分布极为不均，表明西部地区各省市房地产市场的总资产要素集中程度差别极大。
房地产年中总结篇7
一、固定资产投资运行特点
从目前情况看，全市固定资产投资稳步增长，房地产投资步伐加快。二月份，全市固定资产投资完成10.15亿元，比上年增长18.2%。其中，房地产开发投资3.57亿元，增长120.8%。
（一）二产投资快速增长，发展后劲十足。二月份，全市固定资产投资中的第二产业完成投资4.61亿元，同比增长21.4%，二产的投入占投资的比重45.4%，比去年提高了1.2个百分点，成为全市投资的重要支撑。二产特别是工业投资的快速增长，拓展了工业产值的增长空间，促进了工业结构调整和转型升级，全市工业经济发展后劲十足。
（二）三产投资稳步增长，所占比重有所下降。第三产业完成投资5.1亿元，同比增长3.7%，占总投资的比重为51.0%，比重比去年同期下降了7.2个百分点。三产投资仍占据总投资的半壁江山，比重有所下降的原因主要是今年二产特别是工业投资集中开工建设所导致的。
（三）新开工项目规模扩大，亿元项目占比明显提升。二月份全市施工项目85个，其中结转项目为56个，计划总投资为83.89亿元，结转投资为33.57亿元；其中过亿元的项目14个，计划投资为67.1亿元，占计划总投资比重80%。二月份新开工项目29个，计划总投资27.67亿元，新开工项目平均规模达到9542万元，比去年平均规模906万元高出10倍多。从总体趋势变化看，全市固定资产投资主要依靠大项目的发展带动。
（四）民间投资稳步增长，投资总量支撑有力。二月份全市民间完成投资5.24亿元，同比增长11.2%,占总投资的比重为51.6%。近几年，中央和省市政府一系列鼓励和扩大民间投资的政策和措施的相继实施，使得全市民间投资总量迅速攀升，发展速度逐年加快，涉及领域不断拓宽，在推动城镇建设和全市经济社会持续快速增长方面，发挥了重要作用。
（五）资金到位情况较好，投资增长稳中有升。二月份，全市投资到位资金14.14亿元，同比增长1.7%。从资金来源渠道看，主要以自筹资金为主，到位资金为12.69亿元，同比增长6.3%。
二、房地产开发投资“热”中有“冷”二月份，全市房地产开发投资增长很快，建设规模逐年扩大，投资热潮不断；但也存在商品房销售低迷，待售面积上升的趋冷现状，某种程度上潜存着房地产泡沫隐患。（一）房产开发企业数目增加，投资呈快速增长趋势。近年来，各级领导高度重视房地产业的发展，外来房地产大批进驻__，二月份房地产企业达78家，比去年二月份增加了17家，企业个数增长27.9%。异地房地产企业大批进驻，成为全市房地产投资快速增长的重要拉动因素。近几年，随着城镇化步伐的加快，全市房地产投资主要集中于两大板块（南海新区及新城区），辐射带动了周边镇区的旧城改造建设，两大板块成功拉动了全市房地产业快速发展。二月份全市房地产开发完成投资3.57亿元，同比增长120.8%。房地产开发投资占全市投资比重35.2%，占三产投资的68.9%，房地产开发投资已成为固定资产投资的一个重要组成部分。
（二）建设规模不断扩大，施工面积显著增加。在投资快速增长的拉动下，全市房地产开发建设规模也在不断扩大，商品房屋施工面积达538.8万平方米，比去年同期增长278%。其中：住宅施工面积437.9万平方米，比去年同期增长271.3%。办公楼施工面积为16.0万平方米，是去年同期的11倍。商业营业用房施工面积为45.58万平方米，比去年同期增长181.3%。其他房屋施工面积为39.34万平方米，比去年同期增长462.8%。住宅施工面积占总施工面积的81.3%。
（三）销售价格不降反升，商品房待售面积扩大。二月份，全市商品房平均销售价格每平米3757元，同比每平米高出817元,比去年12月份每平米高出252元。全市各类商品房待售面积为62.16万平方米，同比增长902.5%。其中：住宅待售面积54.99万平方米，同比增长999.1%；商业营业用房待售面积5.39万平方米，同比增长775.7%。商品房价格上涨、成交量下降、市场低迷，是商品房待售面积上升的直接原因。
（四）企业效益同比下降，房地产企业不容乐观。受房地产宏观调控政策影响，购房者观望态度明显，房产企业受土地价格和建设成本影响，对商品房价格不松动，商品房销售面积及销售额大幅下降。二月份，全市实现商品房屋销售面积4.82万平方米，同比下降35%，商品房屋销售额1.81亿元，同比下降16.5%。销售市场的低迷趋势对投资开发领域将产生重大影响，房地产投资不容乐观。
三、新政对房地产企业的影响
近期，全市统计局抽取了两家房地产企业进行了深度调研，由点到面，我们可以看出新政的出台对县级房地产业带来的最直接的影响。
（一）成交低迷。两家房地产企业普遍认为新政对房地产企业影响较大，楼市一直处于低迷状态，整体销售平淡，“零成交”状态是多家售楼处的普遍情况，成交量与去年相比少了很多。目前，企业面临着销售高层住房及酒店式公寓的困难，多层住宅楼销售基本上不成问题，但多层销售面临挑战。一是受本地城市居民的生活习惯影响，对高层建筑价格、物业收费高等多些方面因素不认可有着很大的关系，导致购买欲望不大；二是异地置业受限，外地人贷款购房首付高，现在购买高层住宅的外地人多一些，但是外加上现在房地产调控政策正是严厉的时候，后市发展不明朗，许多人现在都持观望态度。
（二）
房价趋稳。两家房地产企业认为新政对房价影响不大，全市房价本来就不高，加上建筑成本的增加（钢筋、水泥等原材料以及人工成本的涨价），短时期内房价不会有较大的浮动。目前，虽然在一些大城市出现房产价格回落，但是在三线以下城市，房价将不会受很大影响。另外全市商品房屋销售价格与周边县市相比并不高，与威海、烟台等城市相比，在居住环境及条件相近的情况下，价格相对较低，总体房价下跌的可能性不大。
（三）刚性需求压力大。受宏观调控政策影响，对那些改善性住房购买者来说，可以继续观望等待，等待合理的购买时机，但是对于那些刚性需求者无异于增加了额外负担，银行贷款利率、首付比例的提高，对刚性需求者有一定挤压。受政策影响，税收杠杆威力显现，无形中转嫁给真正想买房者许多额外的收费负担，增加刚性需求者压力的同时，企业销售日渐艰难。除刚性需求外，__房地产消费市场的主力军其实是改善性购房的客户。银行利率上调及公共维修基金的征收等使改善性住房的客户群大幅度的减少，很多准备购房的客户对____年房地产市场的形势抱有很大的担忧。另外，银行针对外省客户最低百分之五十的高首付及高利率是想贷款买房的外省客户最大的障碍。
（四）房地产后市不太明朗。国家出台一系列的房地产新政，一线城市的房地产价格受到了很大影响，成交量大幅下滑。对于全市来说，房地产的成交量明显低于去年同期，新政对全市房地产市场影响已经显现，到底能产生什么样的影响，影响到什么程度，目前看还不太明朗。
四、对策建议
固定资产投资是促进经济保持较快增长的主要动力。因此，在项目建设、产业结构的优化升级和经济增长方式的转变等方面应重点把握以下几点:
（一）突出项目建设，壮大经济总量。经济总量的扩大要靠项目的支撑和拉动。因此，要把项目建设作为壮大经济总量的有效途径，靠项目拉动经济增长。一是围绕工业集中区建设上项目；二是围绕特色资源和优势产业上项目；三是围绕盘活存量上项目；四是围绕国家投资政策和投资方向上项目。
（二）做好统筹兼顾，优化生产力布局。社会经济是在矛盾中寻求平衡与发展的，我们要学会走“钢丝”。一方面，在投资项目引进和审批时，兼顾能耗、环境、产能等发展中的问题，必须要在节能降耗方面攻克难关、加大投资的力度；另一方面，也要预防和控制新能源产业跟风上项目以后，出现产能过剩的问题。
（三）加大项目储存，加强项目管理。为了确保投资的连续性，各相关部门要坚持超前运作，准确把握投资方向和重点，积极开展项目谋划、论证、申报等工作，充分完善项目库建设，对项目库进行分类管理，对新开工项目或有发展前途的项目要明确责任，抓紧落实好各项配套条件，给项目建设提供一个良好环境，促进固定资产投资健康快速发展。
（四）调节好投资节奏，保证“项目链”不断节。一是严把新开工项目质量关，积极搞好项目储备。新开工项目是投资结构调整和优化的源头和关键，必须从项目源头上把好关。同时，认真搞好项目衔接，筛选储备一批符合产业政策、有利于结构调整的好项目、大项目，保证“项目链”不断节，确保新开工项目的连续性和稳定性，确保投资增长后劲。二是认真抓好重点项目的落地开工和投资进度。重点项目的带动、支撑、示范作用不容忽视，千方百计做好重点项目各个环节的工作，确保重点项目的顺利进行。三是正确处理好“好”与“快”、“保”与“压”、当前与长远的关系，提高固定资产投资的水平。保持固定资产投资增长的稳定性、连续性和均衡性，保持适度的投资规模，有效发挥投资对经济社会发展的重要拉动作用。
（五）加大投资力度，调整投资结构。优化投资结构是调整产业结构的主导环节。要合理确定投资的三次产业结构，适当提高第一产业投资在全社会总投资中的比重，改善第二产业投资的内部结构，适当加大第三产业投资的力度，确保三次产业协调稳步发展。
五、对全年投资走势预测
当前在全市各级加快发展的积极性高涨和企业盈利预期较好等因素的共同影响下，在建项目投资进度加快。预计全年全市固定资产投资将继续保持稳定增长。主要是基于以下几方面判断：
（一）大环境良好，投资预期加大。近年来，全市出台了一系列招商引资新举措，各级各部门形成了奋发向上、激情创业的良好氛围，经济得到又好又快发展，良好的经济发展形势，使得固定资产投资稳定增长预期加大。
房地产年中总结篇8
[关键词]房地产供求趋势
一、2009年石家庄房地产市场特点
1.房地产开发投资增长势头良好,开发面积稳步增长。2009年,全市商品房上市面积500.52万㎡,同比增长44.18%;其中批准预售面积商品房400.74万㎡,同比增长50.48%。
2.商品房销量增长幅度较大,市内各区销量差异较大。2009年,全市商品房成交面积494.65万㎡,同比增长201.41%。从商品房销售区域分布来看,裕华区是销售量最大的区域,为173.13万㎡,占总量的40.07%;长安区的销量为86.82万㎡,占总量的20.10%,位居第二位;桥西区的销量最少为29.46万㎡,占比为6.82%。
3.套型结构以普通商品住宅为主。从2009年全年登记销售商品住房成交单套面积来看,90㎡以下的为86.31万㎡,占总量的19.97%;90-144㎡的为261.46万㎡,占总量的60.51%;144㎡以上的为84.28万㎡,仅占总量的19.50%。普通商品住宅(即144㎡及以下)的占80.49%,普通商品住宅仍占主流。
4.各路资金纷纷涌入石家庄的房地产开发。万达、恒大等品牌地产纷纷进入石家庄的房地产开发,其中恒大在2009年3月18日以19.355亿将第025号地拿下。这一价格刷新了省会土地出让实行招拍挂制度以来的最高纪录。这些地产大鳄的进入,将对石家庄楼市的整体格局产生重大影响。
5.商品房价格略有增长。2009年市区商品住房成交均价为3897元/㎡,12月份成交均价为4101元/㎡,同比增长11.17%,总体较为平稳,没有出现大起大落的现象。从每月的成交均价看,市区商品住房成交均价呈现小幅上扬的趋势。
6.购买者结构以本地人为主。从商品住宅购买对象分析,本市居民仍是我市普通住宅的消费主体,2009年本地人员购买商品住宅比例为90.36%,本省以内购买比例为6.24%,本省以外购买比例为3.4%,购买对象仍以本市居民为主。
7.二手房交易日趋活跃,成交量持续增长。2009年市区成交二手房26990套,同比增长163.57%;二手房成交均价为3869元/㎡,同比增长14.16%。
二、2009年石家庄市民购房消费调查
2009年末,石家庄搜房网推出《2009
②能承受的购房总价
在提交的所有问卷中,能承受的购房总价在20万以下的有18.16%,20-39万的有38.76%,40-59万的有27.91%。60-79万有10.85%,80万以上的有4.32%。
从上面的数据可以看出,目前石家庄普通居民对房产存在较大的刚性需求,但普通居民的收入偏低,所能接受的购房总价40万以下的占到了近57%,提高普通居民的收入水平和抑制房价的过快上涨是目前应关注的一个问题。
4.居住环境、居住质量需求
①居住面积和户型的需求
在提交的所有问卷中,对于居住面积(㎡)的要求在50以下的有3.1%,50-89的有30.24%,90-100的有32.56%,110-149的有31%,150以上的有3.1%。对于户型的要求为一室一厅的有8.59%,二室一厅的有23.44%,二室二厅的有28.13%,三室一厅的有14.06%,三室二厅的有25.78%。
②购房时考虑的因素
调查显示,普通居民在购房时考虑的因素主要有六个方面,生活服务配套占18.26%,健身活动场所占32.79%,小区绿化占16.18%,停车场占12.35%,监控设施占13.36%,幼儿园占12.35%。
从上面的数据可以看出,普通居民对中小户型有较大需求,占到总需求量的6成以上,而对大户型的需求不足4成,且居民在挑选房产时,越来越注重居住质量和环境。
结合上面4个方面的分析,我们可以看出石家庄普通居民对房产的需求还是很大的,但需求结构以中低价位,中小户型为主。在影响需求的各种因素中,价格、居住环境和居住质量是购房者最关心的。
三、2010年以后石家庄市楼市发展趋势
纵观2009年房地产市场,我们从供求关系上的规模、结构、价格、特色四个方面分析:
1.从供求规模看:2009年全市商品房上市面积500.52万㎡,商品房成交面积494.65万㎡,从数量上看,供需基本平衡。随着“三年大变样”和“建设500万人口现代大都市”政策的实施,对改善性居住的需求将会增加,加上梯度消费倾向和“居者有其屋”的观念,会进一步带来新的需求,所以未来在供求总量上会呈现“供求两旺”的景气局面。
2.从供求结构看:2009年市区上市商品住房90㎡以下的为101.03万㎡,占总量的25.6%;90-120㎡的为97.7万㎡,占总量的24.75%;120㎡以上的为195.87万㎡,占总量的49.65%。从商品住宅上市面积段对比分析,120㎡以下的中小户型上市量明显不足。以石家庄目前大多数居民的消费能力来看,大户型的套型结构在短期内难以得到大量的高端消费群体的支撑。可以预见2010年后,以中小户型为主的二手房交易仍将活跃,新建商品房也应该增加中小户型的比例,以适应大多数居民对中小户型的需求。
3.从供求价格看:2009年市区商品住房成交均价为3897元/㎡,12月份成交均价为4101元/㎡,同比增长11.17%,总体较为平稳,没有出现大起大落的现象。但是这一价格水平也超出石家庄市广大中低收入者的房价承受能力,这些消费群体目标大部分都定在3000元/㎡左右。所以,面对中低收入阶层的经济型楼盘相对缺乏。从发展趋势看,石家庄要建设现代化的大型城市,必须满足大多数人的购房需求,这将对平抑房价起到十分积极的作用,再加上市政府直接主持的经济适用房、廉租房建设和二手房市场的逐步成熟,可以预计石家庄市房价近几年会比较稳定。
房地产年中总结篇9
【关键词】区域经济，房地产，规划
从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。社会经济发展和人们经济生活水平的差异，使不同地区房地产业的发展程度、房地产业的布局结构、规模，速度等产生巨大的地域性差别。房地产业属于第三产业，而房地产商品属于高档次耐用性商品，所以房地产业的发展必须有高度发达的一二产业与高经济收入水平为后盾。与此相适应，一个区域的房地产业发展的程度也必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。我国是一个土地辽阔，各地区经济水平极不平衡的国家，各区域的自然条件、资源状况、经济技术条件、管理水平以及历史文化等因素有很大差异。这种不平衡也决定了房地产业发展的不平衡。区域经济发展影响房地产业的因素主要有：（1）经济发展指标（国内生产总值GDp、人均GDp、居民年收入及消费支出水平）；（2）区域城市水平指标（城市化水平、城市规模及等级）；（3）区域产业发展水平（产业结构、产业聚集程度）；（4）区域经济开放度及行业政策。我国作为幅员辽阔的大国，各区域间经济发展水平有差异，因此房地产业的发达程度也不尽相同，东部地区明显要领先于中西部地区，而具体原因则基本可由以上所述区域经济因素来解释。
一、地区经济发展水平的影响
首先，区域经济发展水平直接决定了当地房地产业的规模和结构，房地产业受区域经济发展周期的影响较为剧烈。从历史经验数据来看，房地产业的复苏和萧条两个阶段相比区域经济发展周期略有滞后，但是繁荣和衰退两个阶段却往往发生在经济发展周期之前。这一方面说明房地产业与区域经济发展有着密切的正相关性，另一方面也说明房地产业存在投机炒作成分，在繁荣时容易产生行业泡沫，在衰退时投资者又急于抛售撤退。因此，当区域经济增长时，居民收入提高，市场对商品住宅的需求增加，房地产业出现繁荣；相反当区域经济停滞或者下降时，居民消费水平和购房意愿下降，市场对商品住宅的需求减少，房地产业出现衰退。由此可见，房地产业作为一种需要高投资规模、较长回收期的行业更加需要有良性的区域经济发展作为基础。
通过对相关文献研究，房地产住宅投资受区域经济发展水平影响的主要指标是：区域内的国内生产总值GDp及人均GDp、居民年均收入及消费水平、区域经济增长能力、区域经济规划前景等方面。在我国，随着各地区区域经济的高速发展及住房制度改革的逐步深入，房地产业已经成为新的经济增长点，人民生活水平的提高也使大量的个人和家庭对商品住宅的需求大大提升。国际学者普遍认为，一个健康的房地产业业，其投资规模在区域GDp中应保持一个适当的比例，只有稳定的开发规模和投资额度才能保证房地产业的持续健康发展，使其在区域经济发展中起到支柱产业的作用。根据一份联合国针对70多个国家的房地产业调查，各国房地产业投资额平均为该国国内生产总值GDp的3%-8%。结合表1可以看出，1950年至1973年的美国房地产业投资额占当年GDp的平均比例为4.5%，最高峰时为1950年的7.0%，21世纪后已经逐步下降至2.5%。20世纪70年代的日本房地产业投资额占当年GDp的平均比例为7.0%，峰值达到1973年时的8.3%，后随着日本经济泡沫的破灭，房地产业投资额占GDp比重缓步下降，至2008年该比例已经下降至3.2%。而我国房地产业起步较晚，在1980年时房地产投资占GDp比重仅为2.1%，实行住房制度改革后，2009年时峰值达到6.6%，已经接近美日两国当年房地产泡沫最大时的比例水平。综合考察多个成熟市场经济条件下一个国家的房地产业投资额与当年GDp之间均存在稳定的均衡关系。尽管有时房地产业的投资比重会因为短期政策导向等原因偏离长期的均衡关系，但是这种偏离是暂时的，从长期看区域GDp对房地产业具有基础性约束。
表1 中美日房地产业占GDp的比重分析
国家 年份 房地产投资占GDp比重
中国 1980 2.1%
2000 4.2%
2009 6.6%
美国 1950 7.0%（峰值）
2005 6.1%
2009 2.5%
日本 1955 3.4%
1973 8.7%（峰值）
2008 3.2%
同时，一个区域的房地产业规模也与当地的人均GDp有着密切关系。据世界银行对各国的房地产业调查分析结果，一个正处于发展中的国家当其人均GDp达到1300美元时，房地产业的投资比重在整个GDp中的比例最高，人均GDp超过1300美元后该比例逐步走低。据统计，当区域人均GDp达到800-4000美元的水平时，该地区房地产业进入高速发展阶段；当区域人均GDp达到4000-8000美元时，该地区房地产业进入稳定增长阶段。2011年我国人均GDp已经突破5000美元，意味着今后相当长时间内我国的房地产业产业将处于稳定增长阶段。结合表2，SimonSmithKuznets（1971）通过实证研究得出，一国房地产业的发展与国民生产总值（Gnp）的增速具有密切关系。
表2 Gnp增速与房地产业的关系分析
国民生产总值（Gnp）增速 房地产业发展
＜4% 萎缩
4%-5% 停滞或倒退
5%-8% 稳定发展
＞8% 高速发展
10%-15% 飞速发展
区域经济发展对房地产业的影响在我国改革开放30年及住房制度改革近15年来的表现尤为明显。改革开放以来，我国各地区国内生产总值不断快速增长，从1978年全国GDp的3645亿元到2011年全国GDp的47万亿元，年均增速近10%。结合图1可以看出，我国房地产业投资额及其占GDp比重都在逐年升高，房地产业与宏观经济的联系十分紧密。2008年受国际金融局势动荡，房地产业投资力度有所减少是由货币政策及信贷收紧等市场环境的因素导致。2011年在中央政府加大对房地产业调控的背景环境下，房地产业增速不减，主要是受全国土地供应加大和1000万套保障房投资增加的因素影响。由此可见，宏观经济的增长及住房制度的变化时刻影响着房地产业的规模和效益增长。
图1 1997-2011年我国房地产业投资占GDp比重
二、地区城市化水平的影响
地区城市化水平是衡量一个国家经济发展程度的重要标志，随着地区城市化水平的提高，必然带来房地产业投资的增加。据向为民（2007）通过利用格兰杰因果分析法对我国1986-2003年间城市化进程和房地产投资增长的实证研究表明，我国城市化水平和房地产投资都处于持续增长阶段，且房地产投资增速相比城市化进程要更快，两者均保持相对平稳上升的趋势，且具有一定相关性，相关系数为0.205。据统计，自改革开发以来我国已有3亿多农村人口迁移到城市，预计到2020年我国城市化率将达到59%，半城市化人口将达到1.28亿。全国性的城市化进程和地区经济的快速发展将使越来越多的人口向城市集中，人口的增长必然伴随着对住宅及相关配套设施的需求增长，这为我国房地产业带来了前所未有的发展机遇。Ray•m•northam（1979）提出的“诺瑟姆曲线”表明，世界各国城市发展过程的轨迹是一条被拉长的“S”型曲线，他将城市化进程分为三个阶段：第一阶段为城市化率在30%以下的初级阶段；第二阶段为城市化率在30%-70%的中级阶段；第三阶段是城市化率在超过70%后的终极阶段，在城市化率达到90%以后趋于饱和。其数学模型表示如下：Y=1/(1+Ce-rt),其中Y表示城市化水平；C为积分常数，表明城市化起步早晚；r为积分常数，表明城市化发展速度快慢；t为时间。结合图2可以看出，根据城市化进程的“S”型曲线特点，其上必有一个拐点a，当城市化率低于a点所对应的城市化率Y1时，称之为城市化进程的前期阶段，城市化率将以递增的速度提高；当城市化率高于a点所对应的城市化率Y1时，称之为城市化进程的后期阶段，城市化率将以递减的速度提高。如果按照城市化进程的绝对变化速度划分，还可以进一步划分为起步期、加速期、减速期和平稳期四个阶段。
图2城市化进程的阶段性规律
城市化进程的加快将直接扩大居民对房地产业的需求，按照城市化进程的阶段规律，我国基本还处于城市化前期阶段的加速期。结合表3可以看出，我国在1960年时城市化率还不足20%，自1978年改革开放后则呈现出加速增长的趋势，至2010年时我国城市化率已达到47.5%。根据国际经验，城市化率50%将趋于城市化进程阶段性规律中的拐点，这之后城市化进程增速加有所下降。按照中国人口发展目标，我国2020年时人口总数将达到14.9亿人，其中城市人口总数为8.9亿人。
表3 我国城市化进程统计
年份 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020
城市化率 11.20% 19.80% 17.40% 20.20% 26.40% 36.20% 47.50% 59.80%
增速 76.8% -12.1% 16.1% 30.7% 37.1% 31.2% 25.9%
城市化进程对房地产业带来的发展空间是十分巨大的，大批农村人口进入到城市中来，由于城市的集聚效应和规模效应递增的规律，城市化进程将促使我国房地产业行业持续、健康发展。从1998年实行住房制度改革以来，我国城镇居民住房条件已经大为改善。据国家住房和城乡建设部统计，我国城镇人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米已经提高到2011年的31.6平方米，该项指标迈入了中等收入国家行列。但是这距离发达国家的居民居住水平还存在一定差距，据统计21世纪初发达国家人均住房建筑面积为：美国80平方米，英国45平方米，德国41平方米，法国37平方米，日本31平方米。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到30平方米时，房地产住宅市场将会保持旺盛的住房需求。
结合表4可以看出，城市潜在的住宅需求受到城市化进程的影响，在扣除房屋自然折旧的情况下，影响住宅需求的因素主要有新增城市人口、原有城市人口的居住水平和住宅自然折旧率。以我国2010年城市化率达到47.5%计算，全国城市人口将比2005年增加1.35亿人，按人均住宅建筑面积30平方米计算，新增住宅需求达到40.5亿平方米，即年均需新增住宅建筑面积8.1亿平方米。而实际上截止2010年，我国住宅增量为24.8亿平方米，总存量为170亿平方米。如果按照1.25%的年折旧率计算，每年折旧2.1亿平方米。按此类推，2011-2020年我国房地产业的总需求至少在129亿平方米，年均新增需求12.9亿平方米。
表4 我国城镇潜在住宅需求量
2006-2010年 2011-2020年
总需求 年需求 总需求 年需求
新增城市人口需求面积 40.50 8.10 67.90 6.79
原有城市人口需求面积 21.92 4.38 34.85 3.49
住宅自然折旧面积 9.17 1.83 26.14 2.61
合计 71.59 14.32 128.99 12.89
目前我国东部局部地区的城市化水平高的已达到60%。从短期看，东部地区城市化发展速度要继续明显快于西部地区，前者平均每年增长1.08个百分点，而后者则只有0.71个百分点。城市化水平提高较快的省区有：江苏、福建、山东、广西、广东，其年平均增加数为1个百分点以上；提高较慢的省区有：内蒙古、黑龙江、贵州、甘肃，其年平均增加数为0.55个百分点左右。但总体上说，省际间城市化差异未来将趋于缩小，最高和最低间的差异将由4倍降为2倍多。
地区城市化水平对我国房地产业行业而言既是机遇也是挑战，城市化进程给行业的发展带来了巨大的空间，同时也对开发水平提出更高要求。房地产业企业需要充分预估未来发展局势，在我国城市化进程中扮演重要角色。
三、区域产业聚集的影响
区位理论认为，产业聚集(agglomerration)不但会对经济活动和产业空间分布带来影响，还会对不同地理区位的经济增长有着重要的影响。产业聚集在一个区域内所产生的持续性的生产率增长是区域经济增长的原因之一，并与因聚集所带来的技术、人口、资金等生产要素的外部性经济影响密切相关。产业聚集在影响区域经济发展的同时，也间接影响了当地房地产业的投资水平。CharlesH.wurtzebach(2001)对区域产业聚集和房地产业间的关系进行了研究，最终表明一个区域内房地产业的兴衰会受区域经济产业聚集和产业结构的变化而变化。paulKrugman设计了“圆钟模型”(ClockFacemodel)来说明区域产业聚集进程中产业和人口的集中过程。表明产业和人口最终会流到两个初始规模最大的城市中去，而其他城市则剩下那些由于受资源限制不能流动和迁移成本高昂的产业和人口。即区域间产业和人口的集中或扩散是区域经济一体化的产物，当区域经济没有实现一体化时，产业和人口倾向于分散在不同区域，随着区域经济一体化程度的加深，在中心区发生产业聚集成为主导力量。
图3 产业聚集的双重循环模式
我国目前正处于经济发展的快速增长阶段，各区域产业与人口聚集过程在不断发生。结合图3可以看出，区域产业结构、产业规模在聚集过程中所带来的发展机遇使越来越多的人口、资金向区域内产业“中心地”集中，最终影响区域房地产业的需求。产业结构变化、产业规模扩张带来的资源集中使企业数量增多及生产能力提高，并带动区域内的规模经济效应和劳动需求，产业升级催生就业机会和工资水平的提高，并导致劳动力的不断迁入，人口增加以及城市化水平的提高将对房地产业的需求产生积极影响。
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房地产年中总结篇10
根据美国经济学家李奥（F.deleeuw）的研究，住宅需求收入弹性为0.6-0.9，小于1，说明住宅是一种缺乏弹性的必需品，一旦人们购置了住房后，短期内一般不会有购房需求。由于房地产的耐久性，增量住房需求（住宅市场规模）规模主要取决于新增住房需求和改善性住房需求的大小。根据本文研究，由于人口结构的变迁和城市化进程的推进，我国增量房需求在未来十年可以维持基本稳定。
一、“城市化进程”的推进对住宅市场规模的影响分析
近十几年，城市农民工、外来工、流动人口和学生是城市发展的重要群体，随着经济的逐渐发展，大量毕业学生与外来务工人员在城市区域集中，带来市场活动、商业经营及服务业的发展。城市发展吸引了大量人口从农村转移至城市，并带来城市住宅市场的需求增长。
1.“城市化进程”的持续推进保证新增住房需求的稳定
根据经济学纳瑟姆曲线理论，城市化率超过30%时，国家将进入高速城市化阶段，直至城市化水平达到70%左右。美国在1880~1960年，日本在1930~1970年间先后完成了纳瑟姆曲线中的高速城市化过程。1952年至1978年间，我国城市化率年均提高0.21个百分点，1979年至1995年间，我国城市化率增长速度加快，年均提高0.65个百分点。1996年，我国城市化率达到30%，开始进入纳瑟姆曲线中高速城市化区间。1996年至2007年间，我国城市化率年均提高1.32个百分点。到2007年末时，我国城市化率已提高到44.94%。假设未来能够保持年均提高1个百分点，我国城市化率将在2033年达到70%，即我国高速城市化进程至少可以持续至2030年。
根据本文对人口波动的测算，至2033年，我国城镇人口年均增加约1,400万人。按国家统计局公布数据，2005年底，全国城市人均住宅建筑面积为26.1平方米。假设城市人均住宅建筑面积不变（实际上会逐年提高），保守估计，至2033年，全国累计需要新增住房建筑面积超过100亿平方米，年均需新增住房建筑面积约3.64亿平方米。
如图2所示，假设2033年前我国城市化率年均提高1个百分点，由于人口总数的变化，我国每年新增城镇人口呈现“先扬后抑”的态势。尽管如此，至2020年，我国每年新增城镇人口仍然可以保持1,500万人的增长速度。至2020年左右，预计我国人口总数将达到顶峰。之后，由于人口基数的下降，我国年均新增城镇人口数将逐年下降至1,000万左右。
新增城镇人口数的波动与变化将影响“城市化”过程中的刚性住房需求，根据预测的数据，由基本居住需求决定的较为刚性的新增住房需求的减少。根据上述人口数量的变化，本文预测，房地产行业景气程度将在2020年左右经历一个峰值后表现出明显的下降。
从短期角度看，我国年均新增城镇人口数从2008年可能出现一次短周期波动，这次波动预期在2009年达到短周期最低点，至2012年达到短周期最高峰，之后将进入漫长的持续减少时期。
因此，由城市化进程造成新增城镇人口波动将影响住宅需求规模。
2.相关假设变化对上述预测的影响分析
前文所做出的预测性分析基于以下几个假设：
①中国“城市化进程”至2030年保持1%的增长速度。
②人口出生率与死亡率保持稳定。
③影响城市化进程的政策因素保持稳定，如户口政策、移民政策、就业政策等。
④居民人均居住面积保持稳定，维持在26平方米。
⑤经济增长保持稳定。
本文所做出这些预测主要是基于我国城市化率年均提高1个百分点的假设前提。任何影响“城市化进程”的因素以及影响居民住房需求的因素变化都将改变上述预测的结果。
影响中国“城市化”进程对住宅市场规模变化的因素可以划分为经济发展类因素、政策类因素和居住条件类因素等。经济发展类因素主要指经济发展速度，若经济发展较快，城市劳动力需求增加，城市住宅市场的需求规模也会出现相应的增长；若经济发展速度较慢，城市劳动力需求降低，大量城市务工人员返乡，城市住宅市场需求将出来萎缩。政策性因素主要指人口政策、移民就业政策等，如若计划生育政策出现松动、允许外来居民购买低价住房等，城市住宅需求将出来增长。居住条件类因素主要指人均建筑面积的变化，若居民负担住房能力降低，将出现住宅市场需求总量的下降。表2列示了各类因素对房地产市场的影响方式。
3.居住水平的改善促进房地产市场的规模的扩大
居住水平的不断提高带来了大量改善性住房需求。世界主要发达国家房地产市场的发展经验表明，当一国城市人均住宅建筑面积在达到30~35平方米之时，一国的城镇居民将会保持持续旺盛的居住需求。根据原建设部政策研究中心《中国全面小康社会的居住目标研究》报告，到2020年，我国城镇人均住房建筑面积将达到35平方米。假定全国城市人均住宅建筑面积保持2005年26.1平方米，以及全国城镇人口总数保持2007年末5.94亿人不变，保守估计，至2020年，全国城镇居民累计需要改善性住房建筑面积超过53亿平方米，年均需改善性住房建筑面积约3.52亿平方米。
2008年我国商品住宅需求约为4.8亿平方米以上，本文基于中国城市化进程的假设与原建设部政策研究中心的预测目标，预测我国未来商品住宅的年均需求量，用以衡量我国房地产周期的长期趋势。由于人口总数的变化，导致每年总需求量的出现波动。
本出预测的一个重要前提是假设全国商品房住宅生产能力保持稳定增长速度，城镇新增非商品住宅绝对数值保持稳定，即年均2.27亿平方米（此数值为2004~2007年城镇新增非商品住宅均值）。2007年末，实际商品住宅竣工量为4.78亿平方米，与本文的预测的商品住宅需求量4.49亿平方米比较接近。
根据分析，在商品住宅的新增需求的改善性需求中，改善性需求在短期更易受到调控政策与宏观经济环境影响。因此，从短期看，对调控政策及经济发展的心理预期将影响居民改善性住房需求的实现。
4.人口老龄化趋势将降低未来居民购房支出能力
房地产开发行业发展与人口政策关系密切。由于计划生育政策的实行，我国人口结构老龄化趋势日益明显。如果现行计划生育政策及其他影响人口增长趋势的政策不发生重大改变，我国将于2016年左右进入老龄化社会，即60岁以上人口占全社会人口总数10%以上，并在2033年左右达到全社会总人口的20%以上。
人口老龄化对房地产行业的影响在于其降低全社会购房支出的比例，即意味着全社会对商品住宅的需求将被老年养护支出所“挤出”。如果城市人均住宅建筑面积目标由于人口老龄化而降低，则会导致房地产行业发展空间因人口老龄化趋势而提前缩减。
根据人口老龄化的发展趋势，居民改善性住房需求将由于社会人口老龄化过程的加剧而降低。因此，前文所预测居民改善性住房需求可能高于实际住房需求。
二、“婴儿潮”、人口年龄结构与房地产需求波动
1.中国历史上两次“婴儿潮”保证了两次置业高峰的存在
从历史上看，“婴儿潮”的出现都将在未来推动房地产市场的繁荣，如美国的“babyboom”（1946~1964年）和日本的“团块一代”（1947~1949年）。
1946~1964年间，美国共计出生人口约7,800万人，是美国历史上出生人数最多的时代，这部分人口称为“babyboom”，占成年人的35%，占劳动人口的41%。随着“babyboom”一代人的成长，美国在1976~1990年和1993~2005年出现了两次置业高峰，前者以首次置业为主，后者以二次置业为主。
1947~1949年间，日本同样迎来了空前的婴儿出生高峰，3年内出生婴儿的总数超过800万人。这一数字被称为日本历史上“空间绝后”的“婴儿潮”，这一代人在日本也被称为“团块一代”。从1975年开始，“团块一代”开始进入置业高峰。1980~1990年间，京都府、东京都、大阪府等地土地价格上涨幅度均在4倍以上。
我国在1962~1975年间和1981~1997年间出现过两次“婴儿潮”，在这两段期间，每年新出生婴儿数至少在2,000万人以上，这两段“婴儿潮”的存在保证了我国房地产至少存在两次置业高峰。
2.购房者具有显著的年龄结构特点
人口结构也是影响房地产需求的重要因素。根据中国指数研究院2007年的调查结果，在2007年，25~35岁的年青人是第一大购房群体，约占购房者总数的50%，这些人大多属于首次置业；35~45岁之间的中年人是第二大购房群体，约占购房者总数的25%，而这些人大多属于二次置业。这两部分人的购房需求，占据我国房地产需求的主导地位。
3.人口结构特征决定房地产市场波动性质
25~35岁人群是第一大购房群体，这类人群购房的目的是满足居住需要，其需求弹性小，具备购房能力的人群不易受到收入价格等因素的影响。35~45岁人群是第二大购房群体，这类人群的购房目的是改善居住条件需要，其需求弹性大，即使具备购房能力，其需求易受到收入水平、住宅价格等因素的影响，具备投机性。通过预测分析不同年龄阶段人口数量，可以分析每一阶段房地产市场的需求特征。
根据对我国25~45岁人口数据的分析与预测，该年龄段人群在2006~2007年达到顶峰，约为4.5亿，其中25~35岁人口为1.77亿，35~45岁人口为2.72亿。但25~35岁年龄段人口数量与35~45岁年龄段人口数量变化存在显著差异。
具体而言，35~45岁人口在2007年达到峰值，约为2.72亿人，之后开始以较快速度下降，大致在2019年达到谷底。而25~35岁人口从1996年即已开始下降，预计将在2009年达到谷底，届时约为1.75亿人，之后开始回升，在2017~2018年间到达峰值，届时约为2.10亿人。由此也可以看出，我国房地产市场在2000~2007年间的快速发展主要由二次置业需求（即改善性住房需求）推动。
2008~2010年间，25~35岁人口和35~45岁人口数量出现同时下降，意味主要购房需求将加速下降。我国房地产周期自2008年进入调整阶段符合人口波动特征。前瞻地看，25~35岁人口的下降状况将在2010开始慢慢改变，随着25~35岁人口数的增加，首次置业需求有望在2010年后开始逐步回升，届时房地产市场亦将开始受益于第二波婴儿潮的推动。
根据适龄人口数的变化趋势，若经济发展保持稳定，在2010年，房地产市场将逐渐走向繁荣，房地产市场价格进入新一轮上升周期。根据人口结构特征，本文预测此轮房地产行业调整在2010年结束。若宏观经济出现波动，房地产市场回暖时间则相应出现提前或延迟。
三、基于城市化进程与人口年龄结构特征对房地产行业发展的建议
1.房地产企业经营方式将由不规范阶段转向有序竞争阶段
根据城市化进程与人口总量的变化，房地产市场规模步入逐步缩小的阶段，意味着房地产行业将由规模扩大阶段转向市场份额竞争阶段，房地产市场将由卖方市场转向买方市场，房产的质量、品味、品牌、资金实力等相关因素将成为决定房地产企业发展的决定性因素。
在这一阶段，企业规模重要性越来越大。企业的规模优势可以表现为以下两个方面：一是市场份额的增长使公司能通过更大的规模经济降低成本；二是更大的公司规模能够有助于防止公司被恶意收购。房地产行业通过扩大规模可以降低企业的经营成本，也可通过技术革新、规模化、标准化、分工细化（即住宅产业化）大幅降低生产成本。譬如，美国Centex公司先后通过并购Fox&Jacob公司、Cavcoindustries，引入工业化生产住房的新模式，缩短了住房建设工期，进一步加强了在生产和运营管理上的能力。由于需要巨大的资金购置用于开发的土地，具备规模优势的房地产开发企业，融资渠道一般更为广泛，融资成本也低于其它企业。这在个阶段，能够获得发展所需要的土地并收购其他企业以继续扩大规模，具备规模优势及较强融资能力的房地产企业将最终胜出。
2.房地产市场需求由改善性（投机性）需求主导转向居住性需求主导
根据人口结构变化特征，25~35岁购房人群将逐渐开始成长为主力购房人群。住宅产品将由满足改善性需求特征（如超过100平方米住房、市中心区域、别墅型住宅等）转向居住性需求特征（如交通方便区域、小户型、适合租用型住宅等）转变。房产利用空间效率、品味将成为房地产开发企业的重要竞争性因素。
3.政府应根据实际情况，引导房地产行业健康发展