银行贷款评估报告篇1
关键词房地产；抵押评估；风险控制
中图分类号F233
文献标识码a
一、引言
随着我国房地产交易市场蓬勃发展，连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。由于在房地产抵押贷款中，抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据，所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障，进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。
二、房地产抵押评估存在的问题及风险
1.“假按揭”套取房地产开发贷款
近年来，作为宏观调控措施，国家限制房地产开发贷款，鼓励个人住房消费贷款。在此背景下，一些开发资金不足且无法正常取得开发贷款的开发商，就采取“假按揭”的方式以套取贷款。开发商利用自己员工及其亲属的身份证，签订所谓的“商品房预售合同”，并以此申请个人住房抵押贷款，取得贷款后，由开发商以个人名义按月偿还本息。开发商采取“假按揭”的方式扰乱了正常的金融秩序，使大量消费性贷款转化为房地产开发贷款。部分“假按揭”实质上是“一房两售”，一旦开发商逃废债务，银行贷款将难以追回，因为真正的购房人入住后，抵押物将无法处分，购房人产权将得不到保护。“假按揭”名义上的借款人往往是在不知详情的情况下被利用的，一旦开发商恶意欺诈，将作为违约一方承担违约赔偿责任，如果处理不好，将影响社会稳定。
2.超值抵押风险
房地产抵押是一种债务履行担保方式，抵押物的价值应当高于所担保的债务。但实践中，有的借款人以虚报房地产价值或要求估价机构高估房地产价值，以此取得超出抵押物实际价值的银行贷款。也有的贷款银行工作人员明知借款人申报的抵押物价值或估价机构的估价结果高于其市场价值，甚至在房地产管理部门提醒其抵押物价值不足以为贷款提供担保的情况下，仍坚持以此作为确定抵押贷款额度的依据，致使银行实际放贷额大于抵押物的市场价值。
3.人为因素风险
人为因素风险是由于估价机构或估价人员不执行行业规定和不遵守职业道德规范所致。为争取估价业务，评估机构或评估人员与委托方私下达成某种价格共识，采取弄虚作假的手段，故意高估或低估评估值，给另一方造成损害。如抵押人与估价人员串通一气或收取额外好处费，故意把评估值高估，并骗取金融信贷机构的信任而获得超出抵押物实际价值的贷款额，到期还不清债务，即使处置该抵押物也资不抵债，出现金融机构状告评估机构的纠纷。
三、房地产抵押评估风险的控制路径
1.树立风险意识，建立和完善风险防范机制，强化评估质量控制管理
抵押评估为借贷双方提供中介服务，评估价格的高低直接影响到双方的利益。尤其是当借贷双方因不能履行债务而发生纠纷时，通常会将估价机构和人员牵连进去，因此，作为估价一方必须时刻树立风险意识，不要因一时的小利或失误而遭受重大损失。这就要求估价机构要建立和健全内部各项规章制度，如继续培训教育制度、评估结果会审制度、风险基金制度以及其它各项责任制，以应付各种风险的出现。
评估质量控制管理是评估公司各项管理的核心。建立和完善此项管理制度，有助于防止因评估人员业务水平问题而造成的评估错误，有助于防止因评估过程中未能保持独立、公正而造成的评估失败。评估公司应根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》等技术标准，结合地方有关政策及其他一些相关标准规范，制定出评估公司自身的质量控制规范标准，其内容包括评估操作程序、报告规范格式、评估方法技术要点、基本参数的确定及报告错误界定等。在评估人员初步完成了评估的技术部分后，由水平较高的评估师对评估报告进行初步复核。复核主要审查评估程序有没有履行，譬如有没有进行现场实地踏勘，收集的资料是不明充分和真实，评估方法选择是否恰当，参数是否合适以及评估结果是否与市场水平相吻合等。另外，还要定期抽检是指公司技术管理部门根据公司制定的质量规范标准，定期对每个评估人员的报告随机抽查，对报告质量打分，并提出报告修改意见和奖惩意见，由报告主办人员修改报告，收回替换提交客户的报告，公司实施奖惩。
2.采用科学、合理的评估方法，避免房地产抵押价值高估风险
采用科学、合理的房地产抵押贷款价值确定依据，可以以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础确定房地产抵押贷款价值，避免抵押房地产价值高估，从而挤出房价虚高造成的泡沫，降低风险。同时参照收益法和市场比较法的评估结果，综合考虑不同评估方法下抵押房地产的评估价值，取较低者作为贷款发放的依据。由于收益法中对参数的准确性要求很高，且由于利率、通货膨胀、经济周期性变化对房地产的影响，加之目前我国房地产经营受许多非市场因素的影响较大，与公式成立的假定情况相距甚远，特别在考虑抵押期限情况下，对未来市场预测就带有更大的不可知性，因此在进行房地产抵押评估时应慎用。而采用成本法估价，虽然房价的构成很复杂，但由于土地价格的招拍挂制度，房屋建设成本有明确的相关规范，社会对利润也有公认的合理水平，所以是具有操作性的。以成本法评估抵押房地产，尽管由于涉及到房地产商和部分投机者的切身利益而不受欢迎，银行的房地产抵押贷款额度也可能会降低，在短期内影响银行的收益，但对于房地产市场、银行乃至金融体系的长远、健康、平稳发展却是至关重要的。
3.提高贷款审查人员素质，有效监督评估质量
银行自身应在内部配备既精通银行业务又有房地产评估专业知识和技能的贷款审查人员，改变单纯以房地产评估机构给出的评估价乘以贷款价值比率确定贷款额度的操作方法，以有效控制房地产抵押价值的高估风险。相关贷款审查人员应该站在银行的角度去评估抵押房地产的客观价值，充分考虑未来市场变化和短期强制处置等风险因素。具体而言，审查人员应该审查评估技术报告中估价师的测算过程是否有误、有关参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和目的、抵押物产权是否存在瑕疵等。当市场发生变化时，要对抵押物进行内部估价，以确定抵押物现时价值。
四、结束语
综上所述，估价机构和估价人员应该树立强烈的风险意识，重视和防范抵押估价风险，坚持自律，加强内部管理，建立和完善抵押估价风险防范机制。
参考文献：
银行贷款评估报告篇2
一、银行按揭的风险
银行按揭的风险，来自于以下几个方面：借款人未来还款意愿及还款能力（有赖于其个人资信状况评估）；按揭贷款的金额与借款人所购住房的真实市场价格的配比关系（有赖于按揭项目评估）；借款人所购住房的合法性（有赖于按揭项目评估）；开发商履行担保的意愿及担保能力；借款人所购住房的远期市场风险。
1.按揭及其涉及的关系
所谓银行按揭（也称按揭贷款，简称按揭），是一项住房贷款业务品种，购房者支付一定比例的首期购房款，其余的购房款由购房者向银行申请贷款取得，贷款银行将购房者的借款代为支付给售楼方。与此同时，借款人将自己所购住房抵押给贷款银行，开发商在一定期限内对购房者的借款承担一定的担保责任。当借款人按期归还贷款后，贷款银行办理注销抵押登记，由购房者取得所购住房产权证；反之，贷款银行将依法处分抵押房产，并从中优先受偿，贷款银行也可以追究开发商的担保责任，以确保贷款本息的及时收回。
按揭涉及的法律关系有：购房者与售楼方的商品房买卖关系；购房者（借款人）与银行之间的借款关系；借款人（抵押人）与贷款银行（抵押权人）之间的抵押关系；开发商与贷款银行之间的担保关系。
2.银行按揭的风险
银行按揭的风险包括：个人信用体系、住房交易市场等住房金融的基础条件还不健全；部分商业银行还不能正确认识和把握个人住房贷款的风险；住房金融业务发展过程中也出现了一些，有的银行对不具备开发资质的公司或“四证”不全的项目发放贷款；有的银行放松信贷条件擅自推出个人住房贷款业务品种（如“零首付”按揭），有的银行内部管理薄弱，对贷款项目审查不严，甚至出现对同一项目重复贷款的现象。
据了解，市场上的“零首付”住房贷款大致可分为以下几种情况：一种是购房者支付住房开发的全部购房价款都从银行贷款取得，个别开发企业甚至虚增房价，使得虚假房价款按规定贷款比例的贷款额与实际应付房价款相等，以欺诈的手段造成银行事实上发放“零首付”贷款。另一种是开发企业销售住房时只收取购房者80％价款，这部分价款按照规定贷款比例从银行贷款取得，剩余部分价款由购房者在一定期限内一次或分期付清，借款购房者不需要支付首期付款，也造成事实上的“零首付”贷款。此外，部分商业银行推出了新的业务品种，借款人以拥有完全产权的旧房抵押或有价证券质押从银行贷款，以该笔贷款作为购买新房的首期付款，个别银行将这种新业务也称之为“零首付”贷款。
以下风险因素需要按揭银行特别重视，通过按揭项目评估，可以在一定程度上防范这些风险。
（1）选择项目风险。个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说就包括如下情况：一是项目报建手续不全，如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》，又比如按揭楼盘的建筑面积超过《建设工程规划许可证》的核准建筑面积等等；或者，该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；再有，开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等。如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为呆坏帐的可能。
（2）销售价格不实风险。个别开发商销售价格严重不实，大大高于同一供需圈类似住房的市场价格。实际工作中已经出现这样的情况：有的开发商因种种原因，将销售价格人为抬高，或者将银行提供按揭支持的售房价格抬高，有的销售价格甚至比同一供需圈的类似住房的公允市场价格高出20％～30％。试想，如果银行办理个人住房贷款业务之初，贷款金额就高于相应的住房的公允市场价格，还奢谈什么防范信贷风险之类的话题呢？
（3）开发商恶意套现风险。开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现，一是开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际交付的首付款限额（比如，首付款应达房价款的30％，开发商私下答应为购房者在一定期限内垫付10％－20％的房价款），从而达到套取银行现金的目的。而不论是开发商组织的那些不真实的购房者，还是开发商擅自降低首付款的真正购房者，归还个人住房贷款的还款能力都是有极大疑问的。
（4）资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映得较为明显，房地产投资的收益率也经常变化，这种变化也着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。影响住房的资本价值的因素主要有：
①未来住宅类房地产市场的走势。据1999年6月25日《日报》报道，1998年当年新开工住宅项目的建筑面积3.4亿平方米，截止当年年底，空置商品房面积累计超过8000万平方米，全国房地产业呈现三大特征：大量积压和大量开工并存，商品房住宅价格持续下降，住宅建设向城市郊区推进。由于出现城市空心化的可能，加上住宅的大量积压和大量开工，势必导致住宅的资本价值风险的出现，即对某种类型住宅而言，未来的预期市场价格可能普遍低于的市场价格。
②住宅功能陈旧。以后人们对住宅的功能要求（如户型设计、外部景观、室内设施等）总是日新月异、不断增强的，当前的住宅在功能上以后总会逐渐陈旧过时，相应地，其资本价值也有贬值的可能。
③房地产估价。如果某地区的房地产估价机构均有高估房地产价格的倾向，则房地产的融资能力、获利能力均被抬高，相应地，房地产的资本价值也就容易高估，从而推动经济泡沫的出现。
住宅资本价值风险的出现，可能使按揭住房的未来市场价值极大地低于办理按揭之时的市场价格，导致借款人大面积理性违约，造成严重的金融动荡和金融危机。
（5）法律风险。个人住房贷款的法律风险，包括三个层面的：①合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。②按揭住房的权利吸疵。办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利暇疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险就很大了。③抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款本息，尽管抵押住房不存在权利疵暇，但如果借款人不能从抵押住房迁出或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。
二、按揭评估的及作用
2001年6月26日人民银行的《关于规范住房业务的通知》（以下简称《通知》）要求，商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值。
要使按揭项目评估真正起到防范风险的作用，就要选择资质好、有经验的评估机构（人员和机构的资质、机构的独立性等）开展评估工作。一般来说，评估机构的工作包括以下内容：明确房地产产权关系，抵押物特定化（有赖于房管局），公允可信的评估价格，提示抵押权人注意有关风险因素。
1.按揭评估的内容
按揭项目评估，应严格遵循国家的有关、法规的要求，依照国家标准《房地产估价规范》进行评估；同时，严格按照人民银行的《通知》要求，进行评估。
首先，严格评估抵押物的实际价值。在进行充分的市场调查的基础上，对按揭楼盘的真实市场价格进行评估，并对按揭楼盘的市场价格走势给出专业判断。
其次，对按揭楼盘的报建手续进行仔细核查，并在评估报告中如实揭示。评估人员对每一项报建手续的原件和复印件进行核对，对于核对无误的复印件给以认可；未能核对或发现差错的复印件，在报告中进行揭示。尤其要核查开发项目所必须具备的“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）
再次，严格按照人民银行《通知》要求对拟按揭楼盘的工程形象进度和完成投资额进行审查。落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80％，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是在多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件下销售的期房。《通知》要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％，借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。
2.评估报告的必备内容
按揭项目评估报告一般包括以下内容：委托方；评估方；评估范围和评估对象的状况（座落、面积、形状、四至、用途、结构、权利状况、产权证编号、设备及装修、楼层朝向、成新等）；按揭楼盘的报建手续；评估目的；估价时点；估价依据；评估、技术路线和测算过程；估价结论；决定估价额的理由；有关说明事项；估价作业日期；有关附件（委托书、产权证明文件、委托方提供的其他资料；评估人员资格证书复印件；评估机构资格证书复印件）。
评估报告重点应揭示按揭楼盘的报建手续是否齐全、合法，提示按揭银行注意有关按揭楼盘的风险因素，给出真实的市场价格及其趋势，对按揭楼盘的有关建筑面积公摊等技术指标、其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。
3.按揭评估的作用
按揭项目评估的作用体现在：（1）通过评估，揭示按揭楼盘的真实市场价格，避免开发商恶意套现，确保贷款金额与抵押房地产真实市场价格之间具有合理的抵押率；（2）对按揭楼盘的未来市场价格的走势给出专业人士的判断，以便按揭银行在确定按揭成数和期限时、借鉴；（3）对按揭楼盘的报建手续是否完备、合法进行揭示，提示按揭银行关注有关风险因素。
总之，按揭评估有利于按揭银行规避和防范住房贷款中的风险，保障抵押房地产的合法、足值，从而维护信贷资产的安全。
4.按揭评估存在的困难及解决方案
按揭评估的推行会遇到一些困难，其本身也有待于逐步完善。具体来说，有以下方面需要考虑：
（1）部分开发商可能有一个接受的过程。我们在受理工商银行、银行的按揭项目评估之初，熟悉国外有关按揭的做法、自身又比较规范和有实力的开发商能够欣然接受，有的开发商还要求评估人员给销售部的售楼人员进行培训。但也有部分开发商开始会不理解。其原因在于：一是以前没有这样的评估（同时也不存在相应的评估费用）；二是开发商在以往按揭售楼中的误区，认为按揭贷款的成数、期限对所有购房者都是一成不变的（显然不合理），同时按揭成数的确定依据以销售价格为准。人民银行2001年6月26日的《通知》强调对按揭住房的严格评估，就要求开发商改变习惯思维，走出按揭中的误区，同时在售楼广告中不能宣传按揭的成数和期限（只能由银行根据按揭楼盘的评估价格、借款人的资信状况等综合确定）。
银行贷款评估报告篇3
商业银行贷款中介活动是指商业银行出于对专业分工协作、成本收益比较、信息不对称、业务经营需要等方面考虑，通过签订合同、协议等形式在贷款过程的不同环节引入不同类型中介机构为其贷款业务提供有关服务的商业活动。
目前，商业银行一般在以下贷款环节引入中介机构：企业申请贷款提供的财务报表需审计时引入会计师、审计师事务所；对具备贷款条件而无抵押物的企业发放贷款时引入担保公司；抵押物价值认定时引入评估机构；房地产等贷款办理时引入登记机构（主要包括房地产交易所、国土局、工商局、车管所等机构）；抵押物登记有瑕疵或有权审批人要求办理公证时引入公证机构（主要是各地公证处、律师事务所）；房屋、汽车等抵押财产需要保险时引入保险中介机构；发生贷款纠纷、诉讼时引入律师事务所。
二、商业银行贷款中介活动的社会环境
随着市场经济的发展和社会专业化分工的深化，社会中介市场发展迅速，但在行业、地区、资质等方面的发展不平衡现象较为突出。
目前，参与商业银行贷款中介机构已非常之多，仅与某国有银行广东省分行有业务合作的中介机构就达200多家。由于各家商业银行所处的地区经济社会发展的差异，市场环境不同，很多地方性法规也不一样，中介机构市场发育程度不同，造成商业银行贷款中介活动的社会环境差异很大，十分复杂。
整体而言，除公证机构外，其他类型的中介机构行业准入门槛都比较低，因此行业竞争较为激烈，公司资质也参差不齐。同时，目前全国和各地对中介机构基本都没有统
一、成熟、完备的法律规范和行业监管制度，因而，其在运行过程中主要以自律为主，缺乏有效监管。
另外，现实中各种中介机构被简单条块分割，归属不同的行业管理部门，各行业自行规定各种执业资格，如财政部门管理会计师事务所、资产评估公司；国土部门管理土地评估机构资质；房管部门管理房地产估价师资质等，甚至有的中介机构（如各种担保机构）没有明确的监管部门。因此，各种管理部门的监管尺度不一，亦存在监管真空。而银行又不得不面对不同行业的中介机构，资质鉴别、机构选择、报告使用等方面都存在较大困难。
三、商业银行与中介机构的关系
从根本上讲，商业银行与中介机构由于利益关系联系在一起。在贷款活动中，商业银行处于主导地位，中介机构则是被选择和被使用的角色。但是，中介机构对商业银行来讲也是一把“双刃剑”，一方面，它在推动商业银行业务发展、防范贷款业务风险方面具有积极、重要的作用；另一方面，如果商业银行对中介机构选择不当、疏于管理或过分依赖，也可能会带来较大的风险隐患。因而，商业银行与中介机构的基本关系可归结为：商业银行应该如何选择和变更中介机构；商业银行如何使用中介机构提供的服务；中介机构服务的收费状况（即具体的利益关系）；中介机构对商业银行信贷决策及管理的影响；商业银行对中介机构业务活动的管理。
1商业银行对中介机构的选择和变更
目前，虽然各家商业银行并没有统一的选择中介机构的制度和模式，但在与中介机构合作中普遍持较为谨慎的态度。
商业银行在筛选中介机构时，具有较为严格的程序和标准。主要考察中介机构的执业资格、资质水平、诚信情况、服务质量、收费合理性等，一般采取公开选聘的方式，通过内部评审小组评定，从综合评级较高、地区排名靠前、实力强、诚信度高、无违规违纪记录的中介机构中选择数家签订合作协议。
同时，大多数商业银行对入选的中介机构实行动态管理，每年进行考核和评价，及时淘汰、调整、补充。个别银行还要求中介机构交纳一定额度的保证金，对其执业活动起到约束作用。如发现中介机构提供的报告内容不完整、数据明显不实甚至弄虚作假等现象，将终止合作关系。
不过，也有些银行并不直接对中介机构进行选择和变更，除登记机构由商业银行按法定程序指定外，其他中介机构一般都由借款人自由选择。一般是在中介机构出具的报告对银行审查分析等工作产生较为严重的误导性作用时，商业银行才会建议借款人重新选择中介机构，并重新提供相关报告。
2商业银行对中介机构出具报告的使用及评估
据调查，商业银行在贷款过程中一般都会尊重中介机构的服务成果，对符合银行要求的报告，会在信贷评审报告中给予认可，并作为贷款决策的依据之一。
针对有疑问的审计报告，经过银行调查了解，如果确属企业提供虚假财务信息，则一方面将企业的信用等级降级，另一方面将没有尽职的会计师事务所和会计师列入银行内部的黑名单，并通报各级审查部门。视情形严重程度，对出问题会计师事务所及其会计师审计的其他企业报告从严审查，或不予采信，并要求贷款方委托其他事务所另行审计。
针对评估机构出具的评估报告，银行一般会成立内部审核小组对抵质押物进行二次评估。内部审核小组运用自身掌握的知识，结合当地的实际情况，对抵质押物自行进行评估，再将两次评估结果进行比较。如果差别较大，经核实是评估机构未尽责或故意弄虚作假，则会对该评估机构提供的其他评估报告从严审查或不予采信，并要求贷款方另选评估机构重新评估抵质押物。
3商业银行贷款中介机构的收费状况
现行商业银行贷款中介活动收费一般分为两类：一是允许客户自由选择中介机构的银行，中介费用一般都由客户承担，银行并不介入收费标准的制定和磋商；二是由银行指定引入的中介机构，其费用标准一般由银行制定或者参照国家有关部委规定。
按市场经济原则，不同中介机构的收费标准也会不同，但由于激烈竞争，同一地区同一性质的中介机构收费差异一般也不会很大。据调查了解，目前中介市场的确并存“收费较高”和“超低价竞争”两种现象。一方面，在有政府强制性规定、行业垄断较高、市场风气不正的地区和中介机构类型中，收费偏高。另一方面，“超低价竞争”在机构数量多、收费缺乏标准的中介市场上相当突出。违背市场原则和成本约束的超低收费，会导致中介机构偷工减料、违反程序、迎合客户、敷衍了事等不良现象丛生，危害中介市场的健康发展。
4中介机构对银行信贷决策及管理的影响
在具体的信贷业务过程中，银行一般会在贷前调查、授信评审、签约核保、抵押登记等环节上进行独立操作，但在决策时会适度参考中介机构提供的信息或数据。律师事务所的法律服务特别是贷前的法律审查意见总体上为参考性意见，对银行贷款审批有重要影响，但不起决定性作用。
5商业银行对中介机构业务活动的管理
商业银行对中介机构的管理内容一般包括：中介机构的甄选、资格年审以及退出管理等，并在服务收费、时效性方面提出要求。商业银行在与中介机构的业务合作过程中，会对中介机构的服务水平、员工素质、业务能力、职业道德、评估公平性进行考核。
有些银行会根据总行以及监管部门的有关法规及要求，按照职能分工对中介机构进行监管。需要特别指出的是对于担保公司的选择。近年，各类型的担保机构发展迅速，但由于其经营风险较大，行业定位不明确，存在资质、经营管理水平较低且缺乏有效的行业管理等问题。商业银行在办理涉及专业担保公司的信贷业务时，一般都会对专业担保公司进行严格调查，由总行统一授信，并实现限额管理。
四、商业银行贷款中介活动中存在的主要问题
1银行贷款中介机构诚信意识普遍比较薄弱，给商业银行经营带来一定风险隐患
目前，由于银行贷款中介市场竞争比较激烈，为招揽客户，部分贷款中介机构在利益驱动下，不坚持“诚信为本”的职业宗旨和“独立、客观、公正”的执业原则，或违规操作，或“偷工减料”，导致中介报告质量不高，甚至采用非法手段欺骗银行，造成银行信贷资金出现风险。
银行贷款评估报告篇4
关键字：银行；信贷行为；信用传导效率
在我国的金融活动中，常常出现银行信贷行为没有效率，企业无法得到需要的贷款的矛盾。这种矛盾极大影响我国市场经济的活力，要解决这个矛盾，就需要从这种矛盾的根本进行研究。
一、信贷行为与信用传导效率之间的关系
在市场经济的竞争中，国有企业、中小企业、其它企业等要加大自己在市场中竞争的力量，就需要添置设备、配置人力、加大宣传效果等，这些经营行为都需要大量的资金投入。我国目前处在计划经济走向市场经济的过渡中，货币流通的渠道目前不够丰富，各家企业需要融资最主要的渠道还是需要向银行贷款。然而，由于种种原因银行并不能根据企业的实际需要发放贷款。这其中的原因包括：国有企业负债太多，银行出于风险的思考不愿意给国有企业贷款；中小企业还贷能力不足，部分中小企业没有能力还款时索性用拖、赖、逃的形式拒绝还贷；银行贷出的货款不能及时回收，就没有足够的能力贷出大量的货款。根据以上情况可以看到，银行不能根据企业的实际需要给予贷款，最终是因为没有建立一套合理的信贷行为的信用传导方式和建立有效的信贷行为与信用传导效率评估方法，导致出现银行不肯轻易贷款，企业无款可贷的情况。只有建立一套能体现出信贷行为的信用传导效率的方法才能解决目前银行与企业之间的贷款矛盾。
二、建立银行信贷行为的信用传导效率的前提
1.建立完善的信用体系。自从我国银行业进行金融体系改革，为了更好的为需要的企业发放贷款，使银行的贷款能满足企业货币流通的需要，我国银行将各家企业根据资产的情况、还贷的情况、经营的情况划分等级，根据企业的信用等级提供贷款。然而在实际操作中，我国银行划分等级的标准不够科学、对企业评估的能力不够全面、控制贷款的能力不够完善，使银行发放的贷款依然出现还贷难的问题。银行为了降低发放贷款的风险，愿意将贷款发放给固定资产充足的大型企业而不愿意提供贷款给中小企业，这使很多需要资金支持的中小企业得不到贷款。要增强货币流通的活力、要让每家企业都有机会得到经营需要的贷款，银行必须重新建立完善的信用体系，以便有效的对企业还贷能力进行评估。
2.加强银行和企业之间的沟通。目前银行与企业之间的关系为银行发放贷款后，企业不必将经营状况提供给银行知道，这使贷款与还贷之间的行为成为一段沟通的真空。如果银行不能知道企业的经营情况，就无法对贷款有效的控制。银行不能有效控制贷款就会造成银行巨大的经济损失。银行遭受经济损失的结果是无法将资金提供给具有经营能力的企业。因此，要建立信贷行为的信用传导，就必须要有一套行之有效的方法加强银行和企业之间的沟通，它要求企业必须定期将经营的状况提供给银行相关部门知道。
3.加强信贷的管理。由于我国旧有体制的原因，我国银行在信贷方面的管理还非常薄弱，以至于银行向谁发放贷款、发放多少贷款由极少数人说了算。极少数人手中握有发放贷款的权力而没有得到有效的监督就会形成的现象。如果银行信贷的行为是由个人的意志决定而不是由信用体系决定，就会导致信贷行为的不公正，一些没有还贷能力的企业通过不正当的行为能源源不断获得贷款，而真正有贷款需要的企业却因为得不到贷款无法扩大自己的经营范围。如果信贷的管理系统不完善，那么信用传导效率建立的成果也会形成虚设。
三、银行信贷行为的信用传导效率的指标建立
银行要对企业进行信贷行为，就需要对针对企业要求的贷款进行有效的评估，而企业也需要知道自己要达到怎样的要求才能得到自己需要的贷款。银行对企业的评估、企业建立的信用即是信用的传导，而这套评估的标准就要能体现出信用传导的效率，它们是信用传导的关键。根据目前银行信贷的情况和企业需要贷款的情况，可以建立以下的信用传导效率的指标：
1.固定资产指标。固定资产是决定企业是否具有还贷能力的关键，银行在评估企业是否具有还贷能力时，需要将固定资产作为一个指标，该指标决定银行提供贷款给企业的风险。在建立固定资产指标时，不应当把固定资产指标当作一个硬性的标准，而是要将固定资产与企业需要提供的贷款的比例作一个动态评估，通过动态的评估才能真正确定贷款发放的风险。
2.贷款数额评估。贷款数额评估也是决定银行贷款风险的重要因素。不同的企业扩大自己经营范围时，会需要不同数额的资金，因此，银行对贷款数额评估时也不能以硬性指标的方式进行评估，而要根据企业固定资金、经营状况、经营的风险等多方面的情况综合评估。通过动态的评估才能知道贷款发放的风险。
3.还贷信用评估。有些企业在接受银行贷款的时候，长年的只贷不还。或者贷款巨额的资金，每年却只能在限定的日期内还上规定数额的一部分。这些贷业长年累月的借多还少给银行经济带来极大的损失。银行要对企业发放贷款时，要建立一套信用评估系统，将企业的还贷信用当作评估是否发放贷款的重要因素，通过还贷信用的评估能减少银行发放贷款的风险。
4.经营状况评估。为了让了解知道企业目前经营的情况，加强银行对企业贷款发放的控制，银行需要企业定期提供目前经营状况的书面报告。银行要结合企业经营的情况与企业提供的经营书面报告进行综合评估，了解目前企业是否具有还贷的能力。对企业经营状况进行评估能加强银行对企业的了解、知道如何对贷款进行控制。对企业经营状况全面了解才能降低提供贷款资金的风险。
四、总结
由于种种原因，我国目前的信贷行为和信用传导效率没有直接的关系，导致银行发放贷款没有目的、没有标准、没有效率，使银行不能有效发放贷款，企业也无法得到资金的支持。只有先建立一套信贷行为和信用传导的渠道，再建立一套信贷行为和信用传导效率的指数标准，通过渠道和标准的建立才能改变银行的信贷行为与资金需求的矛盾。
参考文献：
[1]易宪容.国内银行不良贷款原因新解释[n].中国经济时报，2003（3）.
[2]穆争社.信贷配给对货币政策有效性的影响[J].中央财经大学学报，2004（1）.
银行贷款评估报告篇5
抵押担保是银行控制信贷风险的基本手段，信贷实践中通常会要求借款人对拟发放的贷款提供抵押物，并提交中介机构出具的资产价值评估报告，而银行则按照抵押物评估价值的一定比例，发放贷款。抵押物评估价值，直接影响到抵押担保贷款的额度。按照国家发改委、财政部的《资产评估收费管理办法》规定，资产评估计件收费可以按被评估资产账面原值(无账面原值可按评估价值或重置价值)为计费额度，采取差额定率累进计算办法收取评估费用，也就是说，资产价值越高，中介机构收取的评估费越多。加之银行设定抵押物价值的评估费通常由企业承担，导致一些评估中介为了迎合借款人或担保人的特定意图，不按行业规范确定评估方法，高估抵押资产评估价值，给银行贷款带来重大风险。
二、中介机构在银行信贷运作中不作为的原因
(一)中介机构违规成本低而收益大。我国目前的中介机构管理，主要还依靠行业协会，对一些违规中介机构的处理偏轻，不足以起到震慑作用。
(二)经营行通过中介机构转移责任和风险。由于自身专业知识有限，业务人员在信贷运作中采取以下方式，最大限度地规避自己的责任和风险——只要在信贷运作中使用的财务报表是经过会计师事务所或审计师事务所审计过的，自己就符合业务规范了；——只要为贷款设定的抵押物价值经过中介评估，贷款额度在规定的抵押率范围内，自己就符合业务规范了。带来的问题是：重表面轻实质、重形式轻内容，从而使中介机构在信贷业务运作中的不作为有了滋生的土壤。
(三)银行对中介机构缺乏系统有效的控制措施。首先，对于使用中介机构提供的虚假财务报表，造成风险损失时，无法追究中介的经济责任，即使追究中介责任，由于中介多为有限责任公司，最低注册资本为30万元人民币，其实际能够承担的经济责任相较银行损失，微乎其微；其次，由于银行业务人员专业知识不足，对中介机构出具的报告缺乏专业审查和识别能力；再次，委托中介机构的费用都是借款人支付，中介机构产生了为利益出卖自己的独立性和公正性，按委托人的意愿出具报告的动机。
三、针对中介机构在信贷运作中存在的风险，银行应从以下方面入手，减少风险或损失
(一)“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往”。银行要想最大限度地减少中介机构不作为，不尽职现象，对于自身无法胜任，确需依靠外部评估的业务，必须明确银行为委托人，相应费用由银行承担。同时完善与中介机构的合同内容，设定责任条款，以降低中介机构的负效应。
(二)加强队伍建设，组建自己的内部评估机构，减少对中介的依赖。首先，面向社会，招收有相应资质的专业人员，充实银行队伍；其次，鼓励在职员工参加专业资质考试，将具备专业资质的人才，充实到相应工作岗位。
(三)通过职业培训，提高现有员工的知识水平，增强风险识别能力。如果所有企业的财务报表都通过银行内部的机构来完成，是不现实的；所有申请贷款企业的财务报表审计费用均由银行承担，也是不现实的。所以，银行应明确区分内部评估和外部审计、评估的业务范围，同时通过职业培训，提高员工的专业知识水平和风险识别能力。高度重视实地调查，通过与企业上下游企业、竞争对手等多个渠道获得的信息，从多个角度相互印证企业财务报表的真实性，避免虚假财务信息误导决策；通过实地调查、专业评估和抵押物公开交易信息，合理确定抵质押物价值，在设定抵押时，避免抵押物价值被高估。
(四)对中介机构实行准入制度。对发生道德风险或重大工作失误的中介机构要坚决拒之门外。同时，定期对已经准入的中介机构进行后评价。
银行贷款评估报告篇6
关键词房地产开发融资策略融资操作项目贷款
2005年房地产行业进入宏观调控以来，房地产商的经营环境日益艰难，先是不允许建筑商垫资建设，接着对土地全面实行招、拍、挂，买块地动辄数亿，且交的都是真金白银。而银行对个人住房贷款又在已提高首付比率的基础上进行严格审核，增加房产销售资金回笼的难度。这使得房地产开发企业的资金压力陡增，一些原本以自有资金运作的开发商也不得不与银行联络寻找资金支持。许多已拿到项目的开发商因贷款困难而被迫将优质项目转让他人，或与他人合作建设或缓建，有的被迫终止项目开发。
上海亿邦置业有限公司在此艰难环境下，仍成功地以基准利率贷到银行规定的开发贷款的最高限额。这一方面得益于项目优质，更重要的是得益于正确的融资策略及操作。下面将依次分析：
1定位银企关系，选择融资时间及融资行
1.1建立合作互利的银企关系
现在，房地产开发商与银行之间不是一种简单的资金供求关系，更是一种紧密的唇齿相依的战略伙伴关系。在市场条件不断变化的情况下，两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。
融通资金的安全性、流动性、项目的盈利性是融资行关注的核心，房地产开发企业务必有切实的措施使此“三性”得到保证。如在贷款资金困难时期，可以追加自有资金或采取抵押加担保的方式保证等——因为银行通常只做“锦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。对没有效益和资金的企业，银行是不愿提供服务的。现各大银行及二线银行均在基准利率的基础上拥有较大的上下浮动空间，而且产品没有专利可言，可以说不存在垄断价格，所以银企之间同时存在博弈与合作的关系。
1.2时间安排留有余地
正常的贷款周期为1~2个月，（当然，加急的15~20天也能办好）由于房地产开发贷款的因素较多，能否成功贷款充满了不确定性，如宏观政策、银行自身的贷款结构、资金成本等。为保险起见，应在用款前3~5个月开始联络办理。
1.3挑选合适的合作银行
在银行市场化的今天，每家银行都有自身的优势及擅长的领域，同时受各自的政策及资金的限制，相同信贷品种的条款设置上均有差别，如整个贷款价格的设定，体现了银行长期利润最大化还是短期利润最大化的目标。故房地产开发企业选择基本户开户行时，应挑选对房地产开发项目贷款做得比较成熟的银行。他们熟悉房地产行业的开发过程，不仅无须企业花大力去讲解，而且还可让企业在与他们的合作中得到许多业内相关信息，学到许多知识和理念。同时，他们对行业动态及走势的判断比较恰当，一般以长期利润最大化作为其最终目标，经办人做起来会相对轻松顺利。选择融资行时，应先联络基本户开户行，一般基本户开户行觉得项目可行，会留下来积极地去做的。房地产开发企业除基本户外，还可根据需要另择银行开立1~2个一般账户。俗话说“货比三家”，融资行的选择也是同理的。一个项目上亿或数亿的贷款，实际利率差1%，每亿元的利息差则为100万元（不考虑货币时间价值及付息方式），还有贷款的手续费，如评估、公证、保险、抵押登记等费用。故融资成本是一个必须考虑的因素。
2明确融资途径及所在企业的优势条件
房地产开发是资金密集型产业，需内外部的大量资金支持。港资大型房地产商资金的重要来源是上市筹资和抵押融资，如新鸿基、和记黄浦。国内的房地产商大多使用自有资金及银行抵押融资，海外融资都还处于初试阶段，操作存在较大难度和不确定性。另外是在部分大城市出现的房地产信托投资项目。
我们选择的是常见方式——抵押融资，也称抵押贷款。那么，房地产开发企业人员操作开发贷款前要先准备哪些方面的资料呢？
（1）项目情况。房地产企业事先准备一份项目的可行性报告，主要包括项目的基本情况，招标书附件中计划、规划、住宅、环保等主管部门的复函文件中有相关指标及资料、市场分析、建设设计方案、主要财务效益分析指标等。不必写得细，择其要点写得有共性即可。这有利于银行对项目有一个整体的了解，激发银行兴趣和贷款意向。
（2）“四证”办理。“四证”依序指《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。现银行的操作方法是：二证受理、三证审批、四证放款。二证受理就是企业办理完毕第二个证《建设用地规划许可证》，银行可受理贷款申请，第三证《建设工程规划许可证》办理完毕可送银行贷审会审批；第四证《建设工程施工许可证》在第三证办理后一周内可办出，而贷审会审批完毕一周内即可放款，就是说贷款手续可与公司四证的办理同步。
（3）公司情况介绍。这些基础资料可由公司的相关证照、验资报告、公司合同章程、历年的审计报告等资料取得。另补充说明公司自有资金能力，开发，公司的诚信度，企业的文化、背景、理念等，以全面展示本企业的优势。如展示得充分，会得到银行的信任，增加融资的成功率。
（4）企业需求，即企业找银行的目的。包括需求的贷款额度、时间、使用方法及贷款成本范围等。根据国家的有关规定及银行的实际操作，项目贷款一般是自有资金占项目预算投资总额的35%（要求在使用贷款之前投入项目建设），银行贷款为35%，余下的投资由销售回款解决。
3贷款操作方法及操作步骤
3.1接触
房地产开发企业融资人带上前述四方面的资料就可以与银行接触了。双方先面谈了解，对利率、还本付息方法、资金运作方式、贷款的限制条款等有个初步的印象后，再进行综合权衡比较，选择确定合适的一家银行进行融资。
3.2提供银行需要的资料
确定融资意向后，房地产开发就可按融资行的要求准备并递交相关的资料，如营业执照、组织机构代码证、国地税登记证、法人代表证明书、房地产企业的资质证等。一般房地产开发企业会指定专人负责办理及跟催，银行方面也有专门的信贷人员专案负责本项目。房地产开发企业在资料提供完毕后，就可以协助或跟催客户经理写银行内部要求的贷款评估报告。
房地产开发企业的融资人如果了解贷款评估报告构成的主要，就能在融资活动中更快更准地找到工作的切入点。贷款评估报告一般由以下几个部分构成：
（1）借款人的资信调查。包括借款人的基本情况，如营业执照、验资报告等证照上的主要内容，房地产商的开发资质，以往的开发成绩和现在的开发能力，借款人的财务状况，股东的基本情况，企业的组织结构，文化背景理念等。企业简介上就有大部分资料。
（2）项目概况及报批情况。包括项目的具体地理位置和规划等。数据及资料大部分来源于招标书或项目可行性报告，而项目总投资及资金来源，项目进度和用款计划则根据以往经验或公司要求由相关部门列出。报批情况如实列出即可。
（3）项目的评价，包括市场分析评价及财务分析评价。市场分析具体包括周边已建或潜在楼市情况，项目周围的、市政配套等，同时结合拟建楼盘的品质结构房型分析及定位，再对目标客户群进行分析及考察。房地产开发企业与银行的经办人可到项目所在地周边进行实地考察，也可到政府的网上房地产查找相关资料。用这些第一手资料，对项目的竞争优劣进行分析评价，确定市场最高或最低的可售单价及销售状况。
财务分析评价一般包括如下内容：在市场分析评价的基础上进行销售收入测算，然后根据项目预算投资成本测算出投资回收期来评定项目的流动性（如不考虑货币时间价值，投资回收期就是货币资金流入额累计到等于原始投资的年数），另用投资利润率、销售利润率、成本利润率来评定项目的盈利性，还可用盈亏平衡点、安全边际和安全边际率来评定项目的安全性（盈亏平衡点的销量=总成本/（预计总销售收入-销售税金），安全边际=预计总销售收入-盈亏平衡点的销售收入，安全边际率=安全边际/预计总销售收入）等。
例：a项目的预算投资总额3亿元，第一年投资期无货币资金流入，第二年开始预销售，货币资金流入2.6亿元，第三年流入2.1亿元，则：
回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年
预计综合税率：营业税及附加5.5%+所得税为预计税前利润15%×所得税率33%+土地增值税3.3%=13.75%.
项目投资利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投资利润率12%。
销售利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，
盈亏平衡点的销售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈亏平衡点时无所得税。
安全边际率1-70%=30%，安全边际为4.7×（1-70%）=1.41亿元
3.3跟踪沟通与配合
贷款评估报告写好送到基层贷审会约10天左右。上会之前，房地产开发企业与银行还需对贷款融资的主要条款进行确认，同时，经办人还需再做一次了解分析，检验容易在贷审会上遇到质疑的是否采取了切实并行之有效的应对措施，如最近有传取消商品房预售制度，对此我公司的准备是追加初期股东投入。除会前准备外，银行经办人的临场应变能力也是重要的。基层贷审会后可能有修改及补充的要求，按要求操作完毕约3~5天。
一般而言，银行对房地产开发商的贷款，不论金额大小，皆做项目贷款处理，基层贷审会后还需上级贷审会审批。上级贷审会的业内资深专业人士再对项目进行质疑评审，一般修改及补充总是有的，关键是看项目本身是否优质，还有银行经办人对政策的理解对项目贷款资金安全性、流动性、盈利性的预测是否准确把握到位，措施是否得当。如果基本通过或补充资料后基本通过，拿到贷款批件，开发商和银行经办人前阶段的工作得到了肯定，汗没白流。现在可以进行下一步也就是放款前的操作了。
请专业评估机构对房地产项目进行价值评估（抵押贷款额以评估价值为基础），贷款合同公证（看是否有必要），购买抵押物的财产保险，到房地产交易中心进行抵押登记备案是接下来的工作，按办事机构告知书上的条款操作即可。要说明的一点是，房地产开发企业的经办人先对当地同类收费行情进行了解后操作，节省数万元是很轻松的事。
做到这里，再确认融资行是否已经有贷款账户，如有，就去贷款账户里数钱吧。
4结语
（1）知己知彼，百战不殆。房地产开发企业的融资经办人必须先清楚融资项目的概况及报批情况，市场分析及财务分析，融资规模，当地的融资环境，银行的办事流程及其对项目关注的核心等。这是融资成功的基础。
（2）讲求效益，达成目标。因房地产开发贷款数额大——以亿计数，时间长——1年以上，故时间成本效益应综合考虑，在保证时间性的基础上，每年少花费数十万至数百万是平常事。
（3）要有恒心、耐心、信心。做房地产开发融资工作忙碌近1个月后，被银行拒贷是常有的，这就是本文前面选择2～3家银行开户的原因之一。此时应检讨调整贷款策略后立即换融资银行。这与做生意失败一样，只说明经营眼光有限，并不说明经营能力差。试想，当初花费数亿买土地，不就是看到它能产生效益吗？十足的信心也是成功的保证。
1冯琪.新编房地产管理人员实用法规速查手册[m].北京：建材出版社，2004
2刘永章，叶伟春.商业银行营销管理[m].上海：上海财经大学出版社，1998
银行贷款评估报告篇7
第一条为了增强国家粮食宏观调控能力，保证粮食安全，促进粮食市场体系的建设和完善，规范粮食仓储设施贷款的管理与操作，有效防范和控制贷款风险，根据国务院关于进一步深化粮食流通体制改革的意见有关精神和《中国农业发展银行贷款管理制度》，制定本办法。
第二条粮食仓储设施贷款是指中国农业发展银行（简称农发行，下同）为解决粮食经营企业在仓储设施建设过程中自有资金不足而发放的中长期贷款。
第三条粮食仓储设施贷款发放和管理应遵循以下原则：
（一）执行政策。贷款支持的项目应当符合中央和省级人民政府实施粮食宏观调控和区域粮食经济政策与建设规划要求；
（二）控制风险。根据申请贷款企业经营和风险承受能力，自主选择调控能力强、经营效益好、有还款来源、能按期还本付息的企业予以扶持；
（三）专项管理。贷款实行项目管理，专款专用；
（四）按期收回。贷款实行期限管理，落实还本付息资金来源，定期结息，按期收回贷款本金。
第二章贷款对象、用途、种类和条件
第四条粮食仓储设施贷款的对象（简称借款人，下同）包括：
（一）国有及国有控股粮食购销企业；
（二）国有粮食购销企业改制后继续从事粮食经营的企业；
（三）粮食产业化龙头企业和粮食加工骨干企业；
（四）区域粮食批发市场及粮食物流企业；
（五）依照国家有关规定列入农发行贷款范围、从事粮食经营和交易的其他企业。
第五条粮食仓储设施贷款专门用于借款人从事粮食仓储及市场设施购建的资金需要，主要包括：
（一）粮食仓储设施购建与维修；
（二）粮食烘干设备的购建；
（三）粮食批发交易市场建设；
（四）粮食运输专用工具购置及专用交通设施建设；
（五）车站、港口粮食专用货场建设等。
第六条借款人申请粮食仓储设施贷款，除应具备《中国农业发展银行贷款管理制度》规定的基本条件外，还应具备下列条件：
（一）项目符合国家相关产业、区域政策和建设规划要求，需要审批的，应持有政府有权部门的审批文件；
（二）借款人信用等级（农发行评定或相当于）在a级以上（含a级）、资产负债率在80％以下（含80％）、参与项目建设的自有资金比例在20％以上（含20％），或者政府为了实施粮食宏观调控对贷款本息予以全额保证担保；
（三）借款人经营效益良好，有按期偿还贷款本息的能力，原承借仓储设施贷款本息偿付正常或落实了切实可行的偿还计划；
（四）项目布局合理、预期效益良好，规模适度。
第三章贷款期限、利率及方式
第七条粮食仓储设施贷款期限根据项目具体情况及借款人综合还款能力，参考借款人每年固定资产折旧、经营利润和其他资金来源等情况由借贷双方协商确定，一般在5年以内，最长不超过8年。
第八条借款人不能按期归还的贷款，应当在贷款到期20个工作日之前，向农发行的开户行（简称开户行，下同）书面提出贷款展期申请，包括展期理由、展期期限和还款计划等。担保贷款展期还应当由贷款保证人（抵押人或出质人）出具同意展期并继续担保的书面证明。仓储设施贷款只能办理一次展期，展期期限不得超过原借款合同确定的贷款期限，其中，原借款合同确定的贷款期限在5年以上的，展期期限不得超过5年。
由上级行审批的贷款，开户行办理贷款展期后，应报贷款审批行备案，备案要说明展期理由、展期期限、展期人及展期贷款的风险情况等。
不予办理展期的贷款，应从贷款到期次日起，纳入逾期贷款管理。
第九条粮食仓储设施贷款执行中国人民银行规定的金融机构同期、同档次法定贷款利率或经人民银行批准的相关利率。
贷款的展期期限加上原期限达到新的贷款利率期限档次时，从展期之日起，执行新的期限档次利率。贷款逾期或借款人未按合同约定使用的贷款，执行人民银行规定的相关利率。
第十条粮食仓储设施贷款一般采用担保贷款方式，对信用状况特别好的借款人也可采用信用贷款方式。
第四章贷款程序
第十一条办理粮食仓储设施贷款应依次经过贷款申请、贷款受理及调查、贷款评估、贷款审查、贷款审批、贷款发放、贷款使用的监督和收回等程序。
第十二条贷款申请。借款人向开户行申请仓储设施贷款，应当按要求填写《中国农业发展银行借款申请书》，并提供以下资料：
（一）贷款申请报告。主要内容包括：借款的目的和用途、借款金额、期限、还款付息方式及来源、担保方式等；
（二）申请担保贷款的，需要提供借款保证人、抵押物、质押物情况；
（三）项目建议书、实施方案或初步设计、可行性研究报告、环保评价报告及有权部门的审批文件；
（四）自有资金到位方案及落实来源的证明材料；
（五）开户行需要的其他资料。
初次向农发行申请借款的借款人，还应按规定对借款人进行贷款资格认定。
第十三条贷款受理与调查。开户行接到借款申请人的借款申请及有关资料后，应审查借款申请人是否符合粮食仓储设施贷款对象范围、所申请贷款使用意向是否符合粮食仓储设施贷款的用途规定，并根据审查情况及时提出是否受理的意见。对同意受理的贷款申请，应及时确定贷款调查人。
贷款调查人应首先审核借款申请人所提供的证明具备贷款条件的各项资料是否真实、完整，对资料不完整或存在疑义的应要求借款申请人补充或说明；其次对借款人借款用途的合法性、真实性等进行调查，对贷款的预期风险进行综合评价。贷款调查人对证明材料和调查情况的真实性负责。对申请额度较大的贷款项目，可成立贷款调查小组进行调查。贷前调查的基本内容包括：
（一）项目是否符合国家相关产业、区域政策和建设规划要求，贷款项目建设的必要性和建设的条件是否具备；
（二）借款申请人及保证人的法定代表人的品行、业绩、能力、信誉等诚信状况，是否有不良记录；
（三）借款申请人、保证人近期至少两年的经营情况及财务状况，以及所提供的财务报表的真实性；
（四）借款人的偿债能力、经营状况是否满足按时还本付息的要求，项目预期效益情况和发展前景如何；
（五）已借贷款本息清偿情况，分析没有按期清偿贷款的成因，并督促借款人制定切实可行的还款计划；
（六）借款申请人自有资金来源情况，按期到位的可能性，借款申请人内部员工缴纳的上岗风险抵押金、外来投资等可视同自有资金，除此之外的负债资金不视为满足贷款条件中的自有资金要求；
（七）申请保证担保贷款的，调查保证人是否具备法律规定的担保资格，是否具有相应的担保能力；
（八）申请抵（质）押担保贷款的，调查抵（质）押物的权属、价值及实现抵（质）押权的可行性；
（九）其他需要调查的内容。
调查结束后，调查人应对调查情况形成书面意见，对申请材料的真实性和有效性作出评价，明确提出能否贷款以及贷款种类、金额、期限、利率和方式等方面的意见。对意向性贷款支持项目，连同相关附件递交贷款审查人。
第十四条贷款项目评估。凡申请农发行粮食仓储设施贷款单一新建项目贷款额在500万元以上的意向性贷款支持项目，应当首先由贷款审批行组织项目评估或委托下级行组织项目评估。
第十五条贷款项目评估的主要内容包括：
（一）政策性评估。主要评价项目是否符合中央和省级人民政府实施粮食宏观调控和区域粮食经济政策与建设规划要求，判断项目建设的必要性、合理性；
（二）借款人资信评估。主要评价借款人法定代表人和领导班子的品行、学识、信誉和诚信状况、经营管理能力及历史业绩；
（三）项目建设条件评估。主要是对项目建设的地理位置、施工条件、交通运输、建筑材料、环境保护等进行综合论证分析；
（四）项目内容、投资概算及资金来源分析。主要是对项目内容的完整性、投资概算的准确性和资金来源的合规性进行综合分析与评价；
（五）财务及现金流量分析。根据国家现行财税制度及有关规定，测算项目财务效益指标，分析项目的预期收益和清偿能力以及不确定性因素，判断项目的财务可行性；
（六）不确定性分析。主要是对项目盈亏平衡分析和敏感性分析；
（七）贷款风险评估。主要是通过对项目综合指标的测算、分析，合理、科学地评价和判断项目贷款风险程度；
（八）形成评估结论，撰写评估报告。评估报告由名称、封面、扉页、目录、正文、附表、附图、附件和封底组成。正文主要陈述项目背景、项目及项目业主概况、组织管理机构、投资计划、市场分析、效益分析、不确定性分析、结论、建议等内容。特别要对项目实施与否、怎样实施作出有理有据的论证。评估报告应简明扼要、有叙有议、全面翔实、规范标准。
第十六条贷款审查。开户行信贷部门负责人或主管信贷业务的副行长负责初审，报本行行长（经理）审定后，以正式文件向二级分行上报贷款申请报告，并附相关资料。二级分行组织审查并签署意见后上报省级分行。贷款审查人应对调查人所提供资料的完整性和合规性负责。审查的主要内容包括：
（一）借款申请人与贷款调查人提交的有关原始资料和调查材料是否完整；
（二）调查人对贷款的合规性、安全性、流动性、效益性的调查认定意见是否准确；
（三）调查人提出的贷款额度、期限、利率和贷款方式等意见是否符合有关贷款管理规定；
（四）评估报告、调查报告中所采用数据、资料是否准确，初审提出问题的落实情况等。
第十七条贷款审批。粮食仓储设施贷款原则上集中由省级分行审批，贷款审批人一般由行长（经授权的副行长）担任，承担贷款审批决策的责任。审批行接到贷款审查意见后，应首先由信贷部门或贷款评审委员会（小组）负责对贷款调查、评估和审查内容进行查验评估，并提交书面查验评估意见，报贷款审批人。贷款审批人收到查验评估认可意见后应在总行下达的粮食仓储设施贷款计划和授权的范围内决定贷与不贷、贷多贷少、贷款期限、利率、方式及批次等。
对超出省级分行授权范围的贷款项目应上报总行审批。具体规定另行制定。
第十八条贷款发放和使用。
（一）签订《借款合同》。对已经审批的贷款项目开户行要与借款人签订《借款合同》。《借款合同》应当使用总行统一制定的文本。提供担保的还应同时签订担保合同；需要登记的应依法办理有关登记手续；用于质押的动产和权利凭证还应及时交付开户行占有或保管。
凡本办法有关规定在《借款合同》文本各条款未提及或不一致的签订《借款合同》时借贷双方应按照本办法的规定补充约定或更改有关条款。
（二）填写《借款借据》。根据《借款合同》填写《借款借据》。
对同一借款人一次性审批、分批次发放的贷款，应分批次签订《借款合同》和填写《借款借据》。
（三）贷款使用。借款人要按照《借款合同》的约定使用仓储设施贷款，开户行及信贷人员要按照本办法第五章的规定进行监督。
第十九条贷款的收回。开户行应在贷款到期30个工作日之前，书面通知借款人筹措资金，准备按时归还贷款。贷款到期时，开户行应及时收回贷款。
第五章信贷监督
第二十条贷款发放后，开户行应对借款人项目的概算、预算、决算，项目建设工程招标、建设内容、实施进度、运营效益、竣工验收，贷款资金使用等各环节实施全程信贷监管。
第二十一条资金支取的监督。粮食仓储设施贷款使用实行报账制。发放的粮食仓储设施贷款应与借款人自有资金一并存入借款人在开户行的存款账户，借款人可先支取一定数额的资金，用作项目建设的启动资金。以后根据项目建设进度和实际支出凭证定期向开户行报账，开户行信贷部门在对其实际支出凭证进行严格审查后，核准借款人按核实的支出凭证记载的金额从存款账户中支取资金，并通知财务会计部门。
第二十二条资金使用情况的检查。信贷部门在项目建设过程中要加强对贷款资金使用情况的跟踪检查，核实企业实际支出的资金是否符合粮食仓储设施贷款规定的用途。对违规挤占挪用贷款的要按规定处以加息、停止新贷款和提前收回已发放贷款等信贷制裁。
第二十三条项目的跟踪监督。开户行应定期对贷款项目的进展情况进行全面检查与评价，及时发现、解决和总结贷款项目建设过程中的情况和问题，并将有关情况报告上级行。贷款项目竣工后，开户行要对贷款项目执行情况和资金使用效益进行总体评价，写出书面评价报告报上级行。
第二十四条项目档案管理。贷款项目档案是在办理贷款业务和贷款使用过程中形成的，是记录和反映信贷业务的重要凭据，主要包括借款合同文本、借款人及贷款项目的基本资料、农发行综合管理资料等。粮食仓储设施贷款档案管理要做到分类科学、内容齐全、收集及时、保管完整、管理规范。按照一户一档、一项一卷和分级、分类、分区的原则进行管理存放，并按规定及时归档。
第二十五条贷款风险管理。建立贷款风险防范和控制机制，确保贷款项目选择、评估、审查、决策和实施等各环节按规定进行，有效规避贷款风险。
第二十六条农发行及有关责任人违反本办法，应视情节轻重予以责任追究，构成犯罪的，移交司法部门处理。
第六章附则
第二十七条油脂储存设施贷款的管理，比照本办法执行。
第二十八条本办法同时适用于中国农业发展银行业务的其它金融机构对粮食仓储设施贷款的管理。
银行贷款评估报告篇8
关键词：企业管理；银行贷款风险；影响因素
一、银行对企业管理问题评估工作不足
（一）银行在贷款评估前对企业管理评估的弱化或者缺失
在我国，银行在对企业进行贷款之前，都会对该企业所要投资的项目进行一定的评估，银行所要评估的主要内容包括原材料、技术能力、工艺设备、环境保护、市场环境、投资风险、组织以及经济等方面。而在实际进行评估时绝大多数银行都是按部就班的按照企业提供项目的相关可行性书面研究报告，而企业为了能够为本企业创造更大的机会，使可行性报告顺利的通过论证，在这方面动了一些手脚使得这其中有一些信息缺乏真实性。其中最重要的因素是，负责该项目的管理者、项目管理的相关规章制度和程序等很多信息在可行性研究报告中并没有体现出来，因此，银行之中的项目评估报告中的信息也不是全面的。这种，没有管理评估内容的评估报告是一个不完整的银行评估报告，这种报告是否能够作为参考仍然有待商榷。如果利用这种银行贷款评估报告作为今后贷款的凭证和依据，会给银行今后的贷款带来极高的危险性。而银行在贷款过程中却往往都忽略了一个重要的企业生产经营因素，就是企业的管理者。他是企业运行的执行者，也是终结者，没有他企业无法正常运行下去。
在企业中的流动资金贷款之中，银行一般主要对营业收入、生产成本、资产、盈利情况以及企业的清偿债务的能力进行分析，同时，银行还会对企业的抵押和保证等一些担保记录是否都认真的落实实行进行调查。而对于企业的管理者以及管理者所带领的管理队伍、企业在管理方面的制度是否健全分析的较少，即使进行分析也只局限于表面，有的银行在这方面甚至没有涉及。银行贷款最终的利用者是企业，而如果使用者在利用自己的资金，自己却没有足够的了解对方，那贷款无疑是一种冒险。如果不对企业进行全面的分析，银行贷款是否能够按照计划使用和归还仍然是一个问题，难以预测。如果企业管理者不具备经营能力或者是企业运营管理方面存在障碍，银行贷款就会存在巨大风险。
（二）银行对企业在贷款应用中企业管理情况监督缺失
银行贷款申请通过，贷款下发之后，资金的运用状况银行就难以得到有效的控制，这时资产的负责和使用者会由企业进行控制。而银行贷款是否能够得到充分利用、是否安全关键取决于企业的管理水平和企业管理者自身的管理能力。就目前而言，我国银行的信贷人员对于贷款之后企业的管理情况监督缺失，对贷款企业的监督力度较差，管理水平降低，这使得银行对于这些企业的高层管理者以及企业的管理水平并不清楚。事实上造成这一原因不仅仅只是银行的失职，企业在这方面也有一部分原因。企业在贷款下发后管理者就很少再去银行与工作人员沟通，企业的管理情况自然也就没有说明。银行在日常监督管理时也只是走访查看企业的财务报表或者是担保抵押情况，面对的是一些报表和工作人员，对于企业实际管理水平难以掌握，对企业的管理知识方面严重缺乏。例如企业出现难以清偿贷款时，银行和企业的工作人员只是对产品、国家政策、原料或者是生产技术进行分析，几乎没有往管理方面去想。而企业也将造成这种状况的因素指向外界环境，自己似乎是一个受害者。而银行也自然的忽视了企业管理的最要原因，最后导致银行不良资产出现。
二、企业管理问题对银行不良资产的影响
（一）企业管理水平对银行不良资产的影响
对于一个企业了来说，管理能力的高低能够通过企业管理制度的完善程度、管理创造性的强弱、上下级命令执行的效率等诸多方面反映出来。这里所说的企业管理对于一个企业未来的获利性、发展甚至是生存都起着至关重要的作用，会直接影响到企业资产的安全状况，同时也是引起银行不良资产的关键。目前，我国很多国有企业或者是经过国有企业转变体制形成的民营等一些企业中，受到诸多原因的影响，致使在很多方面的管理并不完善，甚至有些企业内部并没有建立系统的管理机制，企业的管理机制仍然处于刚刚建立的原始时期，面对现代化管理制度的今天更是无法适用。在管理制度中的这些问题，会经常性的使企业在经营、管理和生产发展过程中出现管理死角，给了很多人可乘之机，钻了企业缺陷的空子，私自占据或者是变卖、挪用企业资产，使企业生产经营受到破坏，给企业造成损失。除此之外，我国很多的金融企业内部也经常出现不按照企业规定执行任务、执行力度不够、执行时见人行事的不良现象，这对企业健全企业管理制度只能起到负面作用。这样使得企业的各种规章制度成了一种形式，为有机可乘的人找借口带来了便利。长此以往，企业的管理就会行为一种摆设，使企业未来的可持续发展带来了难度。
现在企业在生产经营过程中面临的最大问题就包括管理混乱，而我国的众多金融企业中就存在管理不当导致的员工分工不明确，人员在工作中经常会出现掺杂现象等。这样直接导致管理的效率下降，对于很多事件都无人问津，对于一些追究责任的问题无法落实到人头上，这样对企业的发展十分不利，最终会面对走向衰败的结局。总而言之，企业如果管理能力差、缺乏创新性就会使企业缺乏活水，企业在现代化的市场中缺乏竞争优势，使得企业的发展落后，最终退出市场。而这样的结果就会直接影响到银行贷款的按期清还，导致很多贷款成为了不良资产，造成资产的损失十分严重。
（二）企业管理者对银行不良资产形成的影响
1.企业管理者缺乏经营能力
随着经济的快速发展，市场体制也会随之变化，市场的变化就明显增加了企业管理者的管理要求难度。为了使企业能够在竞争激烈的社会中有自己的一席之地就要具备较强的综合技能以应对外界环境的变化。在很多金融企业中，企业高层管理者自身具备的能力较差或者是具备的能力比较局限，使得在面对日益激烈的市场、生产技术落后以及商品落伍等问题时都显得束手无策，企业难以正常生产营运下去。在一些国有企业中，这些企业中的高层管理者绝大多数都是政府等单位指派或者是由研究所的有关领导人兼任该职务。可以看出，这些管理人员大多数都是来自于从政或者是科研等一些行业，即便是他们在某一方面独领，但是在企业的管理方面不仅仅要具备着这些，还需要较强的综合管理能力，这个能力他们却有待提高。并且，当他们就任该职务时，会给企业的其他管理者带来一定的影响，使得企业会在一段时期有一定的“动荡”，甚至有的企业会出现企业经营倒退的现象。除此之外，对于这些高层管理者不具备企业经营管理的能力会直接导致企业管理一塌糊涂，面对企业突发的危机难以做出正确的决策，企业不但会停滞不前，还可能出现倒退的情况。
2.企业管理者背离实际，迅速膨胀企业规模
很多企业的管理者都是自己创业，白手起家的，他们在创业期间非常有实力，从小的企业开始用心经营，加快发展速度成为了具有一定规模和影响力的大企业。像这样的企业比较容易取得银行的信任，在面对贷款问题时比较容易解决，甚至贷款的金额较大。这样不但不会帮助企业发展可能还会带来弊端，使企业管理者再面对发展问题时容易决策失误，在超出自己企业承受范围进行各方面的投资，在市场中迷失方向。这样需要巨大的资金，使得企业资金投入不足，造成业绩严重下滑，得不偿失，甚至会出现倒闭的现象。而企业投资的那些新项目由于受到资金、政策、人才或者只技术等方面的影响成为了半吊子工程，最终停滞下来。这会导致银行贷款难以得到清偿，企业自身以及投资的项目都会出现资不抵债的状况，贷款收回的风险增加。
3.企业管理者存在道德问题
在我国的银行不良资产的生产项目之中，很多技术、项目或者是项目这些环节都是按照规定进行没有存在什么问题，但是银行贷款在最后还是会形成不良资产，其中的重要因素就是企业管理者存在道德问题。在很多企业，企业管理者会将企业资产占为己有，私自设立小金库，滥用企业资产肆意挥霍，吃喝玩乐来满足自己的意愿和欲望，企业管理者自身的道德底线丧失。对于这些企业的管理者来说，企业是否能够正常的经营，企业将走怎样的经营道路从不将其看做自己的本职工作，。除此之外，这样的企业经营管理者不单单自己做害群之马，还经常性的与他人结党营私。有些人员为了避免惹上麻烦就上行下效，导致整个企业的管理出现了完全瘫痪的状态。长此以往，企业很快就会面临灭亡的危险，企业也只是一个空壳子，资产也会被掏空，资不抵债，银行贷款难以偿还。有的管理人员甚至为了一己私利故意贷款卷款潜逃，导致贷款无法按期清偿。
三、结语
总而言之，企业经营作为一个综合体，它存在风险性是必然的，主要是企业怎样解决危机与风险，对于一个具有健全的管理能力的企业来说面对风险也是一种机遇。而银行贷款风险形成的主要原因就是企业的管理因素，管理因素又是一个企业自身的问题，一旦企业内部出现问题，无论外界环境多么优越都对企业都于事无补，这也说明了一个企业管理的重要性。因此，在对银行不良资产形成因素进行分析时应该先从企业管理方面着手，同时在企业管理方面银行要进行严格的监督，从而降低银行贷款的风险。
参考文献：
[1]刘佳.商业银行内部控制问题研究[J]知识经济2012（15）：85-87.
[2]杨晓琪.新经济背景下银行结算风险之初探[J]科学与财富.2010（10）：101-102.
银行贷款评估报告篇9
关键词:商业房地产抵押贷款评估风险诱因防范
商业房地产抵押贷款评估的内涵
想要弄清商业房地产抵押贷款评估的风险问题,首先必须弄清商业房地产抵押贷款及其评估的基本概念。不同的专家从不同角度对商业房地产抵押贷款做出不同的界定。这些不同界定的基本出发点都离不开贷款的取得是以房地产抵押为前提,银行等发放贷款的金融机构通过收取贷款利息和手续费获取收益,而贷款接收者借助贷款达到对抵押房地产的占有、经营和收益的目的。国际银行业对商业房地产抵押贷款做出了权威性的界定:商业房地产贷款指借助商业抵押贷款的工具把资金交付给资信良好的借款者,是一种长期融资形式,通常采取长期抵押贷款形式,贷款是通过附着在能够带来收益的房地产上面的抵押形式在法律上得到保证的,按照确定的利率,采取规则性的与期限相关的资本和利息形式,在25年到30年的时期里予以偿还。
商业房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时,商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为,是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师,采取保守和谨慎的方式,在考虑到评估房地产未来出售的可能性,顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况,房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下,对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。房地产抵押贷款评估的内涵包括以下四个方面:抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产是商业银行实现抵押权的重要条件;抵押人向商业银行申请贷款的担保物价值,商业银行对抵押担保的房地产价值的确认是房地产抵押贷款评估的关键;是商业银行决定提供贷款金额的行为,贷款是一种商业抵押贷款工具;房地产抵押贷款评估是对房地产抵押贷款价值的评估,与市场价值是并列、独立的两个相关指标,共同服务于房地产经济的不同需要。
影响商业房地产抵押贷款评估风险的因素
政府因素
政府追求的一项重要目标就是稳定经济,保持经济的持续、健康、快速发展。政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础,金融动荡会给社会经济带来动荡和不安。房地产抵押贷款作为整个金融市场中的一项重要经济活动,对于活跃市场,推动投资和消费有着巨大的作用。在房地产抵押贷款评估中,如果房地产估价价值过高,不能反映房地产的真实价值,在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后,会给金融机构带来越来越多的呆账坏账,影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑,银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响,另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策变动,包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响,如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据,一旦进行修改或其它变动,必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。
估价机构和估价人员因素
估价机构和估价人员在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置,是抵押房地产价值评估的直接参与者,是商业房地产抵押贷款评估风险的直接诱因,尤其是技术诱因。房地产抵押贷款评估主要采用三大经典方法—成本法、收益法、市场法,每一种方法都有其自身的适用范围。市场法在比较案例充足的条件下自然是非常好的方法,但在实际应用上常常受到比较案例数量的限制。商业房地产主要指的是收益性房地产,其价值主要是由在评估基准日现有的和潜在的收益能力决定。因此,收益法是评估这类房地产最适合的方法。但这并不意味着成本法从根本上来说是无用的。一个负责任的估价师在任何时候都会补充评估商业房地产的成本价值。当评估得出很低的成本价值与较高的收益价值之间存在较大的偏差时,就必须非常小心对待通过收益价值最后得出的房地产贷款价值。
房地产估价不是估价师的无中生有,有学者称其为“科学加艺术”,确切的反映了估价的本质。但是不管采用哪一种估价方法,都需要详实的基础资料来支撑,没有基础资料就不能称其为科学。因此,在利用具体的估价方法时,丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中,由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚,许多技术资料无法在短时期内积累下来,比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。有些估价机构或人员接受一项新业务时,出于方便利用同样的方法和技术参数,省去实地勘探调查而带来风险。此外,估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。估价报告作为估价的最后成果,有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低,对于房地产估价基本理论掌握不牢靠。在一些中小城市的评估机构中,很多估价员只有高中、中专学历,对于估价的基本理论了解甚少,还有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师,在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞,也会产生一定的风险。
其他相关经济活动主体因素
房地产抵押贷款评估包括提出贷款申请到评估到最后贷款偿还都会带来风险,影响房地产抵押贷款评估值。其他相关经济活动主体有抵押人(借款人)、抵押权人(银行)、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如,房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范,但是由于历史原因,在产权界定方面还存在着不少的问题。不同产权人(抵押人)取得土地使用权的方式不尽相同,有通过出让方式获得,有通过政府征用取得的划拨土地使用权。有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续,提供资料不全不实,在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率(一般为50%-70%)作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。
商业房地产抵押贷款评估风险的防范
规范房地产抵押贷款评估的程序
目前,各地办理抵押评估的做法不一,评估的口径很不一致,影响了评估结果的有效性。而一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先,必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件;抵押物是否已经设立抵押;抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等;权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况,并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证,检查与其内容是否有异;环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。
建立健全估价制度
规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证,建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度;建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度;政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。
建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务,选择估价业务开始,一直到项目完成向用户提供估价产品—估价报告的全过程中,采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法,保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系,并根据体系建设进行必要的职责划分,互相约束、互相促进,做到职责分明,利益明确。
建立房地产估价师职业保险制度。我国大陆截止2002年底注册的房地产估价师已经达到15000余人,加上2003年通过房地产估价师考试人员总数将超过21000人。这样庞大的队伍,对于保险公司来说,是一个具有极大潜力的发展市场。一旦建立房地产估价风险保险制度,对估价师会产生督促作用。如果某个估价师因为业务水平差经常出现疏忽被索赔的情况,那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险。这些估价师会因此失去估价市场,丢掉生存空间。因此,通过估价风险保险制度,可以不断提高估价人员的素质,提高整个行业的水平和形象。
提高估价人员素质和估价技术
在国外一些发达国家和地区,如美国和香港的房地产估价行业规定房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告,如果不能完成相应的工作,就会受到行业协会的惩罚,直至取消其会员资格。我国也要求房地产估价师接受一定时间的后续教育。中国房地产估价师学会已经相继举办了许多次房地产估价师后续教育培训。一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践,并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此,对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素,唯有通过不断地学习才能克服解决。
商业银行提高风险预警能力
积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前,银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时,主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为,按照这种评估方式,一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时,银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施,只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此,商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面,通过设定内部房地产评估部,适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动,房地产的维护和运行情况如何,对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估,提高风险预警能力。
参考文献:
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3.孙守义,朱宏杰.当前房地产抵押评估存在的问题和改进的途径[J].中国房地产估价师,2004
4.曲卫东.从新巴塞尔协议透视商业房地产抵押贷款评估[J].中国房地产估价师,2004
银行贷款评估报告篇10
年龄：25岁
性别：女
职业：无业
地域：湖北省
入职典当行
我上大学时专业是金融，在典当公司找到职位，上班之后才发现，这家公司的典当生意只是一小块业务，公司的主营业务是小额贷款。公司下设典当部、评估部、现金部、四个贷款部，还有法律部。后来才知道，其实法律部并不管法律上的问题，公司涉及法律方面的问题归评估部负责，法律部是养着三四个专业要债的。
可大家不要误会哦，这里所说专门要债的，可不是电视上演的那种打手，这三四个人有男有女，有老有少，很少在公司露面。
听评估部经理说，其实这几个人都有自己的“专业技能”，例如撒泼骂街、突然出现心脏病倒地不起、寻死觅活跳楼上吊等等，只要有需要可以随时表演，收放自如，水平极高。由于民间借贷违约率挺高，所以这几个人忙得几乎不来公司。至于打手，公司从没有雇佣过，至少我没见过。
上班之后，我先是被分配到评估部，是从典当部独立出来的，负责给典当行的抵押品做评估，也给贷款业务做评估。两者的重要区别在于，典当评估主要是看抵押品的价值高低，而贷款评估，抵押品只是一方面，关键要评估对方的偿还能力。
走近高利贷
刚上班只是做些杂务，比如跑跑房屋中介、拍卖行什么的。时间稍长，接触到其他部门的人，才了解现在民间贷款真是吓人。比如现金部的几个业务员，就是通过各种关系不停地拉人把钱交给公司，给出的是月二分的利息。
什么是月二分呢？这要先说年二分利息。年二分利，是指一个人把100万资金借给我们公司，我们公司一年给20万利息，而月二分利，意味着我们公司是每个月给2万元，一年下来是24万利息。
借100万，一年下来连本带息给124万！我们公司难道是冤大头？当然不是。等我接触到贷款部的人，又被吓够戗。这个部门往外放贷，最低都是月三分的利息，也就是说，如果有人向我们公司借100万，每个月要给3万元的利息，一年下来连本带息要还136万。而且这还是最低的，经常有月四分往外放贷的情况。
这么高的利息简直就像是抢一样，真的有人敢借吗？肯定有呗，因为我看四个贷款部共近30人，天天都忙得不亦乐乎。
打杂两个月，公司的万总让我给他当秘书，我跟着他天天四处跑，这才知道这摊水不好[堂
距][堂
距]。现金部的工作没问题，给月二分的利息，总有熟人介绍新人，把钱放到公司这。但问题出在贷款部上，业务员只知道跑证券公司、期货公司、房地产市场什么的，再就是靠在报纸上打广告招揽客户来贷款。往往都是个人客户，业务琐碎、贷款量都不大，利息提不上去。
万总训斥几个部门经理说，现在别的公司往外放贷都是百分之百利息（贷出100万，年底收回200万，相当于年十分利），你们几个还天天跑那些三分利四分利的贷款，完了还贷不出去多少，都干什么吃的？
一个经理解释说，咱们公司业务员拉的都是个人客户，所以金额小利息低。那些十分利的贷款，一般都是放给中小企业老板的。另一个经理接着说，那些开企业的老板，投入几千万甚至上亿上一条生产线，接到订单却没钱买原材料，有时只差个一二百万的周转资金，为了让整个生意运转下去，才肯借十分利的高利贷。我们手头没有这样的客户，而个人客户，十分利他们根本还不上。
“那就不能去拉企业客户吗？”万总挑着眉毛问。一个经理很为难地说：“业务员接触不上啊。另外咱们报纸上打的广告太小，那些中小企业的老板即便想借钱，看报纸时一看广告，就以为咱们公司实力不行，而且很多老板不了解咱们的背景，怕遇上黑社会，不敢找民间贷款公司。”
那怎么办呢？大家正发愁，有一位经理突然说，我有一个主意，咱们开一个担保公司。
月息十分利
担保公司是一个介于银行和贷款企业之间的行业，一般来讲，银行都愿意给大企业贷款，金额越大越好，因为可以减少审核评估方面所耗费的精力和费用，对小企业的小额贷款则不愿意接。而担保公司就专门针对这些小企业，用较低的成本审核，帮助企业得到银行贷款，并给贷款做第三方担保。
那个经理说，中小企业喜欢通过担保公司向银行贷款，如果咱们开了担保公司，不就有企业客户自动上门吗？万总想了想，说不行啊，现在的担保公司，都必须和银行有非同一般的关系，否则根本没法帮小企业贷到款，咱们跟银行没什么联系啊。
其他部门经理都笑了，说领导您没转过弯来啊，那些小企业来找咱们担保，咱们找屁银行啊，直接跟这小企业说凭它的资质，根本无法从银行弄到贷款，然后把咱们公司的钱借给它们不就得了。
万总眼前一亮，说对啊。可是银行利息多低啊，那些打算去银行贷款的企业，能接受咱们这么高的利息吗？一位贷款部经理拍着胸脯说没问题，咱们最大的优势是放款快。它要想从银行拿到贷款，手续齐全最快也得办俩月，咱们三天就放款。您想啊，对企业来讲，时间就是金钱，而且多数都是为了借钱短期周转，借两三个月就还。现在外面的行情已经不止年十分，还有月十分的（借100万，每个月10万元利息），肯定赚。
万总想了想，说开担保公司挺难吧。评估部的经理说不难，找个代办执照的公司，花10多万，就能注册下来。
也就一个多月时间，万总的贷款担保公司执照就下来了。通过在报纸上打广告，公司的业务量猛增。可我却觉得不能在这个公司待下去了，因为我好歹是学金融的，多少懂得一点国家规定，民间借贷的利率最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。而万总的公司往外放贷的利率，已经超过法定上限的几十倍，已经构成了违法。
再说，100%、120%的利息，这种恐怖的高利贷过去只有在电影里听说过，企业借了这种高利贷，谁能保证各个都还得上？万一再来一次金融危机，公司非被坏账击垮不可。