建筑商务经理总结篇1
关键词：分包体系问题
随着建筑工业化程度和建筑技术水平的不断提高，我国基于专业分包系列和劳务分包系列的总分包体系取得长足发展的同时，原有的合同法律制度环境对分包体系的进一步发展形成了制约。这是因为，现在许多政策法律的规定尽管适应当时的建筑业发展水平，但是难以满足建筑工业化最新发展的需求，不能适应建筑行业内纷繁复杂的具体情况。、
1.“禁止再分包”的规定与建筑工业化条件下专业进一步细分的要求不一致。
随着建筑工业化的不断发展，建设技术水平的不断提高，出现了大量的专业型、不同层次的施工队伍，他们从事的工作范围和主营业务逐渐呈现差异化特征，有从事地基基础、钢结构、机电安装、电梯、锅炉、幕墙的生产和安装等专业分包的企业，也有仅仅从事造价预决算中钢筋工程量计算的企业。目前工程项目不允许再分包，只设一级专业分包的体系显然已经不能满足这种分包市场多元化、体系多样化的现实要求，甚至成为专业分包体系成熟完善的制约因素。
2.“主体结构”定义不明确。
《建筑法》第二十九条规定:“……施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总建筑企业自行完成。……”其中，“主体结构”的常规理解在当前建筑结构技术不断增加新的涵义的情况下显得定义不明确。例如:某科技大厦除地下室与主体塔楼的电梯井为钢筋混凝土结构外，采用了钢管混凝土柱、钢梁、压型钢板混凝土组合楼板的结构体系。同时具备较强土建和钢结构施工实力的单位较少，要严格按规定又找不到理想的施工单位。目前常规的做法是土建单位总包，钢结构分包。这个例子严格意义上总包单位都没有全部自行施工主体结构，可事实上分包钢结构的企业的实力大多都强于总包单位自己的铜结构施工能力，选择外部铜结构施工企业更有利于提高工程建造的速度和质量。在此，对“主体结构”的概念有进一步明确的必要。
3.“禁止肢解分包”在建设技术水平、专业分包市场发展到一定程度后需要根据具体情况区别对待。
《建筑法》第二十八条规定:“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人”。禁止肢解分包的规定针对防止不具备资质承揽工程、挂靠等情况发生是适合于建筑市场实际发生的一些不规范行为的。然而，随着建设技术的不断发展，专业施工水平逐步提高，完全可能出现工程项目的全部内容均由多个专业分包单位加上劳务分包单位承担的情况。在工程实践中实际上已经出现了这种情况。某大楼的总承包单位将桩基工程、基坑围护与土方工程、机电安装工程、内装饰工程、外立面的幕墙和石材工程、消防工程、防水工程均分包给专业单位。在剩下的主体结构工程中，模板系统的设计与现场安装分包给专业的模板公司；外脚手架分包给专业的脚手架公司；考虑到施工场地狭小，采用焊接网技术，委托钢筋加工公司定制加工，现场铺装。这样情况下，各专业分包单位均具备相应资质保证承包范围内工程施工的质量、安全、进度，但却不符合《建筑法》中“禁止肢解分包”的要求。这些做法实质上是建筑技术的不断提高，专业分包市场不断细分后出现的新情况。当然，在不规范分包行为盛行的市场环境中，允许肢解分包而不采用相应的其他控制制度也可能会导致分包系统的混乱，不利于专业分包市场的健康、有序发展。因此，在新的市场环境下，有必要对肢解分包的定义进一步加以明确的界定，以保证建筑业市场管理的有效性。
4.实际操作中总承包单位权力与责任不相称，直接影响了总承包商的管理效果。
工程项目实施中，经常可见业主直接与分包单位签订合同，建立经济关系，却要求纳入总包商的项目管理范围，甚至还要求总承包商不得收取总包的照管、服务费。总包单位与专业分包单位承担连带责任，却没有相应的报酬。由于无法采用合同和经济手段对专业分包单位进行制约，就会直接影响总包商对专业分包商的管理力度和管理效果。
5.买方市场条件下，专业分包商分担总包商资金压力将导致工程款拖欠分布面扩大和债务关系复杂化。
目前，我国建筑市场处于买方市场，业主经常对承揽工程的承包商附加一定的资金条件，如投标、履约保证金、工程垫资等。如果总承包商没有足够的资金实力，有可能将来自业主的资金压力传递到分包商。在专业分包市场竞争非常激烈的情况下，承揽专业工程的分包商可能接受为总包商分担资金压力的附加条件。这祥就使得工程款拖欠情况牵涉到建筑行业分包多个层次的企业，如果其中某个企业的资金链断裂就容易引起连锁反应，对工程建设的顺利实施造成负面影响，同时也增加了清理工程款拖欠问题的难度。
某些专业分包商的技术和管理水平尚不能满足高技术含量工程的需要。
目前国内市场上专业分包商大致可以分为两类:一是承担的专业工程技术含量不高，没有独占性和创新专利技术，如常规装饰单位、机电安装企业等；二是自身仅仅是作为国外专业厂商的“”，仅作“转手”生意，对承担的专业工程没有技术支持能力，如膜结构分包单位、国外锅炉、空调机组、电梯的国内商等。
以上这类情况反映了某些专业分包企业技术水平不高，体现不了专业特色，无法成为所处领域的“专家顾问”。前一类情况造成行业门槛过低，大量资质低、技术力量薄弱的单位涌入，加剧了竞争，形成了恶性循环;后一类情况中的专业分包单位根本不掌握经销产品的技术内容，在工程实践中碰到有些国外电梯的国内经销和安装分包商根本无法解决工程中的技术问题，连预埋件位置微调之类的技术变更也要请示国外厂商。这些情况都不利于专业分包单位和行业的健康持续发展。专业分包商如果不具备技术或管理上的比较优势，就失去了其存在的市场基础。在市场经济中，没有技术特色或管理优势的专业分包商不能适应专业化分工需要和提高建筑市场经济效率，最终将被市场淘汰。
结束语：
综上所述，尽管建筑工业化的不断推进为工程项目专业分包体系提供了良好的发展机遇,但仍然存在很多问题，相信随着政策和法规的进一步完善，我国建筑行业分包体系将愈趋成熟。
【参考文献】：
建筑商务经理总结篇2
一、建筑业对外开放法律规范的历史沿革
(一)关于外资设计企业的市场准入进程
1 外国设计企业在中国境内的市场准入受到严格限制。
1986年，原国家计委、原对外贸易经济合作部《中外合作设计工程项目暂行规定》(已于2001年10月6日废止)，主要规定，凡中国投资的工程项目，中国设计机构能够设计的，不得委托外国设计机构承担设计，但可以引进与工程项目有关的部分设计技术或向外国设计机构进行技术经济咨询。外国在中国境内投资的工程项目，原则上也应由中国设计机构承担设计；如果该外国投资方要求由外国设计机构承担设计，应有中国设计机构参加，进行合作设计。
2 允许设立中外合资经营设计企业。
1992年，原建设部和原对外贸易经济合作部《成立中外合营设计机构审批管理规定》(已失效)，允许国际市场上有较强竞争能力的注册设计机构或注册建筑师、注册工程师与中国境内设计单位开办中外合营设计机构。但对中外合营双方本身的资质进行了严格的规定。中外合营工程设计机构的中方合营者，应是持有中华人民共和国甲、乙级工程设计证书的设计单位。中方个人或个体企业及其他任何无设计证书的单位，不得与外国设计机构成立中外合营工程设计机构。中外合营工程设计机构的外方合营者，应是在其所在国或地区有较好的社会信誉、在国际设计市场上有较强竞争能力的注册设计机构或注册建筑师、注册工程师。中外合营工程设计机构的机构设立由原对外经济贸易合作部负责审批，中外合营工程设计机构的设计资格由原建设部负责统一审定和管理。
3 允许外国设计机构在中国境内成立从事专项工程设计活动的独资设计企业，并可独立申请建筑装饰、建筑智能化等工程设计专项资质。
2000年，为了促进工程设计专业化的发展和设计水平的提高，原建设部了《关于国外独资工程设计咨询企业和机构申报专项工程设计资质有关问题的通知》，允许外国设计机构在中国境内成立从事专项工程设计活动的独资设计企业，并可独立申请建筑装饰、建筑智能化等工程设计专项资质。专项工程设计专业有：建筑智能化系统集成专项设计、建筑装饰专项设计和环境专项工程设计(建筑智能化系统集成专项设计中暂不包括通信、信息网络系统，安防系统应按公安部有关规定执行)。
2000年，原建设部印发《建筑工程设计招标投标管理办法》，规定“境外设计单位参加国内建筑工程设计投标的，应当经省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门批准”。
4 允许设立外资独资、中外合资和中外合作建设工程设计企业。
2002年2月，原建设部和原对外贸易经济合作部联合了《外商投资建设工程设计企业管理规定》(114号令)，明确允许在中国设立外商独资、中外合资和中外合作建设工程设计企业，但需取得中国政府商务主管部门颁发的批准证书和建设主管部门颁发的相应资质证书。
5 允许外国设计企业在中国境内从事设计业务，但须同有相应资质的中国设计企业合作承揽设计业务，但提供建设工程初步设计(基础设计)之前的方案设计不受此约束。
2004年，原建设部颁布了《关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的暂行规定》，对于外国企业以跨境交付的方式在中国境内提供初步设计(基础设计)、施工图设计(详细设计)等设计服务的，必须选择至少一家持有相应设计资质的中方设计企业进行合作设计，且该项设计应在所选择的中方企业设计资质范围内。
(二)外资建筑施工企业的市场准入进程
1 2002年12月1日前只允许设立中外合资和合作企业，不允许设立独资企业，并对拟设立企业的相应经营范围和资质等级的注册资本进行了严格规定。
1995年，建设部和对外贸易经济合作部联合颁发《关于设立外商投资建筑业企业的若干规定》(2002年12月1日废止)以及实施意见。明确规定不允许设立外商独资企业，合资合作企业的注册资本金高于内资企业，并按中外投资比例承担相同比例的内、外资工程。
2 1994年3月至2003年10月1日前允许外国企业直接进入中国市场承包工程，但承包工程范围受到限制。
1994年3月22日建设部颁布《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》以及配套实施细则。规定外国企业须经中华人民共和国建设部或由建设部授权的地方人民政府建设行政主管部门对其资质进行审查，颁发《外国企业承包工程资质证》后，方可在中国境内从事承包工程活动，但承包工程地域以及承包工程范围限于：
(1)全部由外国投资或赠款建设的工程；(2)国际金融组织贷款，采用国际公开招标的工程项目；(3)国内企业在技术上难以单独承包的中外合资建设的工程；(4)国内投资的建设工程，如确有特殊项目国内企业难以单独承包的，经省级建设行政主管部门批准后允许外国企业与中国建筑企业联合承包。凡在中国境内承包工程的外国企业，须在中国境内设立办事机构，配备相应的管理人员和工程技术人员。
3 2002年12月1日起允许在中国境内设立外商独资、中外合资和中外合作建筑企业。
其中，外商独资建筑企业的工程承包范围仍被限定在以下范围：
(1)全部由外国投资、外国赠款、外国投资及赠款建设的工程；(2)由国际金融机构资助并通过根据贷款条款进行的国际招标授予的建设项目；(3)外资等于或者超过50％的中外联合建设项目；及外资少于50％，但因技术困难而不能由中国建筑企业独立实施，经省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门批准的中外联合建设项目；(4)由中国投资，但因技术困难而不能由中国建筑企业独立实施的建设项目，经省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门批准，可以由中外建筑企业联合承揽。
中外合资经营建筑企业、中外合作经营建筑企业应当在其资质等级许可的范围内承包工程。
(三)外资项目管理企业的市场准入进程
2007年3月26日起允许设立外商独资、中外合资和合作的建设工程服务企业。
2007年1月22日原建设部和商务部联合颁布了《外商投资
建设工程服务企业管理规定》(第155号令)，该《规定》于2007年3月26日起施行，它允许外商设立外商独资、中外合资和合作的建设工程服务企业，但限于设立建设工程监理、工程招标和工程造价咨询企业，并应取得中国政府商务主管部门颁发的外商投资企业批准证书和中国政府建设主管部门颁发的资质证书。与此同时，申请设立外商投资建设工程服务企业的外方投资者，应当是在其所在国从事相应工程服务的企业、其他经济组织或者注册专业技术人员。
综上所述，截至目前，境外企业已经可以在中国境内设立外商独资、中外合资和合作的设计、施工和建设工程项目管理企业，除外商独资的建筑施工企业的工程承包范围仍被限定在外商投资、国际金融机构投资等项目外，建筑业所有外商投资企业已经享受国民待遇。
二、相关法律规范的最新发展
(一)规范房地产市场外资准入和管理
2006年7月以来，原建设部、商务部、国家发改委、人民银行、工商管理局和外汇管理局等联合或单独了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等相关规定，进一步规范外资在中国房地产市场的准入和管理，其中包括：
1 境外机构和个人在中国境内投资购买非自用房地产，应当按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，取得外商投资企业批准证书，并办理相关商业注册后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
2 申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述条件的，审批部门不予批准。
3 外商投资方不能是境内公司/自然人在境外设立的公司；公司各股东之间不存在关联关系，不属于同一实际控制人。
4 外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50％；投资总额在300万美元至1000万美元的，其注册资本不低于投资总额的50％；投资总额在300万美元以下(含300万美元)的，其注册资本应不低于投资总额的70％。
5 外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，需要中国政府商务主管部门审批。
6 外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
7 境外机构在境内设立的分支机构、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。
8 严格控制外商投资高档房地产。根据2007年修订的《外商投资产业指导目录》，高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营属于限制外商投资的行业。
(二)严格外债登记和外债结汇管理
2007年10月，国家外汇管理局通知，公布第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单，对2007年6月1日以后(含2007年6月1日，下同)取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业(包括新设和增资，下同)，各外汇管理分局不予办理外债登记和外债结汇核准手续；对2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各外汇管理分局不予办理外汇登记(或登记变更)及资本项目结售汇手续；外商投资房地产企业取得商务主管部门批准证书的时间，以《外商投资企业批准证书》上注明的日期为准。
(三)外商投资房地产业备案程序发生了变化
建筑商务经理总结篇3
一、引言[]
进入21世纪后，我国的经济实现了快速的发展，衣食住行等各大领域的发展也开始进入了一个全新的时代，其中最具代表性的就是我国建筑行业的发展，开始逐渐朝着集约、绿色、高效的方向发展，催生了建筑工程项目管理的发展。我国现如今的建筑工程项目管理开始由单一总包向分承包的形式转变，在先进项目管理理念和管理工具的帮助下，不断完善专业化分包体系，但仍旧与西方先进的管理方式存在较大的差距，必须进一步加强对于分承包管理体系的认识。
二、加强建筑工程项目分承包管理的必要性分析
1.专业化分包体系是未来建筑市场发展的必然趋势
（1）建筑市场竞争程度越来越高
虽然我国商业建筑、民用建筑不断增多，但是新的建筑技术、建筑材料、建筑工艺、建筑装备等更新速度的加快以及企业普遍专业化的建筑工程管理使得建筑领域的利润空间越来越小，对于建筑企业提出的挑战越来越严峻，迫使建筑企业不断转变经营思维，提升专业化服务水平，应对多变的市场，满足顾客多样化的需求，导致我国建筑行业竞争程度日趋激烈，建筑企业必须具备更多专业化的核心能力，因此不断推动了建筑行业专业化成都的提升。
（2）国家相关政策及法规的出台
为了推进绿色建筑行业的发展，我国近几年不断出台新的政策与法规，从制度上不断完善建筑工程项目管理分承包体系，对建筑资质进行了新的划分，促进综合承包和分承包体系的协同发展，建立更加完善的建筑工程项目分包体系，对我国未来项目管理的发展提出更高的要求。
（3）顾客需求多样化带来的挑战
虽然建筑行业处于卖方市场，但是行业内部竞争的恶化也促使企业寻求其他的潜在竞争优势，企业开始关注顾客的多样化需求，以客户为中心的理念不断普及。建筑企业需要不断提供更加健全多样化的服务来满足顾客的显性的和隐形的需求，创造新的附加价值。而传统的服务只能提供顾客需要的最为基本的价值，专业化的生产模式则可以不断地创造客户价值，这就需要建筑企业不断提升自身的专业化程度，建筑行业分承包体系的完善可以最大程度上提升现有建筑企业的专业化水平。
2.建筑企业专业化发展的趋势
（1）企业对于增强自身核心竞争力的需求
对于大型的总承包企业来说，其核心竞争力应当是其专业化的建筑工程项目管理能力，正因为此，其客户也必然要求提供更为优质的管理和咨询上的服务，同时建筑企业也能够从中获取较高的附加值，不断获取竞争优势。但是目前我国大型建筑企业往往没有意识到这一点，往往将过多的时间和精力花费在时间、人力、物力等资源的控制上，限制企业管理水平发挥的同时也在不断的降低企业的能力。非常明显的现象就是我国多数总承包企业会过多的参与到项目的一般实施过程中去，表面上降低项目执行的风险，保证了项目的顺利进行，但是管理的缺失也导致了管理成本的上升，同时往往由于大型建筑企业的这种基础实施能力不足，错失了获取高额利润的良机，因此从这方面来讲，大型的建筑总承包商必须专注于项目管理，发挥其项目管理的能力，不断提升管理的层次，对于建筑工程项目的实施，可以通过培育专业化的施工人员，形成劳务承包将管理和技术进行分离，同时将专业施工项目划拨给专项工程承包商，形成分承包管理体系。
（2）企业对于提高利润率的需求
建筑施工项目是产生利润的直接源泉，因此建筑企业如果想要获取更高的利润，最为直接的方式就是不断降低施工项目的生产成本、人工成本、设备成本、提升施工的效率和各种资源的利用率等，显而易见建筑企业包括建筑企业内部的各个职能部门都必须要围绕施工项目进行各项管理工作的展开，同时最大限度的发挥出建筑企业的核心竞争力。与此相对应的是建筑企业必须要放弃具有低附加值的各项工作，例如低层次的劳务管理等，但是这些工作对于整个工程项目又是必不可少的，因此建筑企业可以将这些工作分包给其他更加专业的承包商，虽然建筑企业会为之付出一定的成本，但同时也最大限度上降低了企业在基础运营上的资源和精力的浪费，让建筑企业有更多的时间去发挥自身的优势，同时去关注其他能力的提升。对于分包商自身而言，也可能处于一个较为激烈的竞争环境之中，其自身也必须要提升自身对于分包业务的专业化管理水平，不断的提升生产效率，降低成本，在不断提升自身的竞争力的同时提升产品的质量，获取更多利润。
（3）企业对于提高市场应变能力的需求
经济全球化的发展，使得各行各业都必须面临时刻变换的外部环境，对于建筑企业来说，国家的宏观调控、社会经济的发展及居民消费方式的转变都会对行业产生较大的影响，企业对于外部市场环境的变化有一定的洞察能力和适应能力，能够在第一时间内掌握到市场信息的变化，例如顾客需求偏好的转变等，这种能力可以帮助企业更加贴近顾客，保证信息传递的时效性和准确性，提升企业管理的有效性，防止了生产资源的浪费。另一方面，这种外部环境的变化也要求建筑工程项目必须在短时间内高效的完成，这对于分包的业务管理能力也提出了更高的要求，尤其是作为专项的项目管理。对于分包商，专业化的管理意味着工程项目实施的高效率、资源设备利用效率最大化，其自身也相应的具备更强的环境洞察能力和抵御风险的能力。对于社会的发展而言，建筑行业的整体专业化水平提升，意味着基础的施工效率的提升，污染物的减少，资源节约等，对于整个社会生产和发展都具有十分重要的意义。
三、建筑工程项目分承包管理方式的探讨
1.建筑企业分承包模式的优缺点分析
（1）集权式发包
集权式的发包
我国目前应用最为广泛的是集权式发包，所谓集权式管理发包是指分包商承包总包项目中的分包工程，主要通过分包商和总包商签订合同的形式，发挥出法律的效用。总包商将建筑工程项目中的工程施工部分划分给专业化的项目团队，这种形式要求总承包商必须要具备广泛的渠道信息，同时必须具备规范化的发包管理。优势在于通过这种形式，总包商一般能够在分包市场中找到更具性价比的分包价格，降低成本。但是这种集权式的发包也有着较为明显的缺陷，主要在于总包和分包之间通过合同的形式进行合作，总包商并不会掌握分包商施工过程中的信息，同时由于总包商管理架构和沟通渠道的缺乏，最终导致总包对分包在管理上的困难。（2）项目团队发包
事实上，集权式的发包更加适用于大型或中型的建筑工程项目，但是对于大多数小型的建筑工程项目，这种集权式发包的缺陷就会更加容易凸现出来，在这种背景下，出现了项目团队发包的管理形式，也就是说项目团队发包实际上是集权式发包的一种补充形式。这种团队发包形式并不是通过总包选择分包的形式，而是总包和分包之间进行相互的自由选择，这种选择更多的是基于对于具体的工程项目的要求，一旦双方达成协议，分包商就会直接接手工程项目的管理工作。这种发包形式更加快捷高效，当然其明显的缺点就在于总包难以控制成本，同时一旦出现问题，会出现相互扯皮的现象。基于以上论述，建筑公司往往会将这两种发包形式相结合，但是根据目前我国建筑工程项目分包的发展现状，建议应该仍旧以集权式的发包为主，项目团队发包为辅。
2.分承包管理模式的发展
（1）基于合同基础的矩阵式组织管理机构不断发展
通过分析可以发现不论是集权式分包还是项目团队分包，都是通过签订合同的形式进行关系的维系，工程项目施工的项目团队均会收到不同的两个上级的管理，也就是多重管理，不利于发挥出项目团队的积极性，同时会出现权责不清的现象。为了消除这种问题，总包方可以采用矩阵式的组织结构，当总包承担了一个建筑工程项目后，其内部的各个部门可以根据工程项目的具体任务组成临时性的矩阵团队，可以更加灵活的组织各自的分包商形成任务小组。这种分包形式可以找到双方管理的平衡点，保证管理的有效性。需要注意的一点是矩阵团队是通过合同的形式组成的，因此其契约的特性更强，更加强调法律的效用。
（2）目标管理在质量及进度管理中不断深入
质量管理和进度管理是建筑工程项目管理的两大重要内容，从工程项目的实施角度，施工质量是项目管理的重点，换句话说，过程质量的高低直接影响工程项目的结果，建筑企业会重点关注整个过程的管理。但是对于客户来说，他们并不会关系过程，而是直接看结果的好坏，因此，对于建筑企业的质量管理应该重点关注最终的结果，应该将目标管理的思想运用到工程项目的实施过程中。同时对于工程项目的进度管理上，尤其是在分包商承担的项目管理上，则更应该采用目标管理，通过制定目标、系统协调和施工进度的动态监察的整个步骤来实施目标管理，需要注意的是由于外部环境的多边形，目标的制定也应该具备动态性，例如滚动计划法，同时动态监察应着重关注关键线路的变化，总包商和分包商在签订合同时应该承担由于关键线路变化导致价格升降带来的风险。
（3）分包管理的规范化、专业化程度不断提升
通过合同进行管理的重要性会不断加强，同时总包商和分包商之间的信息传递会更加规范和透明。分包管理的专业化程度不断提升，最终会使得分包商的权利不断增加，反过来也会促进总包商的专业化服务水平的提升，分承包管理的形式会不断趋于完善。
建筑商务经理总结篇4
关键词：建筑工程；项目分包；分包市场
经过项目管理体制改革，我国的建筑业逐渐形成了稳固的企业组织结构模式。这种模式以施工总承包为龙头，以专业施工企业为骨干，以劳务作业为依托。但是，在现实的分包管理活动中，这种理想的管理模式实际上并不十分有效。除了小部分专业程度较高的部分工程以及部分项目外，大部分的工程，仍然是由总承包商临时组织农民工地劳务队进行施工。这样，总承包商的管理精力被牵制，管理水平难以提高。
目前，国外的建筑市场早已经形成了发达的分包体系。国外的大型承包公司主要行使管理职能。相对于中国的分包公司，他们的管理人员的比例和素质都较高。相应地，他们的分包公司也有很强的管理水平、技术能力和施工设备。在管理方面，实行承包公司负责施工与分包管理相结合的方式，很好的避免了多层次分包。目前，随着我国市场国际化的不断发展，国外的建筑投资商和承包商开始进入我国，这也让我们开始审视我国建筑市场中存在的问题。
我国建筑工程项目分包市场的现状
1.1相关法律制度不够完善
限于我国项目承包发展的时间较短，我国目前的法律体系还比较滞后。比如，在《民法通则》和《建筑法》的有关条款中，对于工程项目的分包管理持反对态度，并不支持项目的分包管理。而实际上，由目前建市场的发展趋势来看，建筑工程项目分包势在必行。也就是说，我国法律在项目分包管理上的空白，是造成我国目前建筑市场混乱的重要原因之一。
1.2分包市场不够成熟
我国分包市场的不成熟主要表现在市场管理规范的不完善。由于没有一个良好的市场规范，我国的分包市场目前处于无规范、无秩序的状态中，缺乏基本的市场监督。这造成了我国分包市场上出现以下诸多不规范的现象。
（1）转包、挂靠等不规范的操作行为盛行。事实上，在分包市场上甚至出现了“五包”、“六包”的现象。一些工程经过几番倒转已经不知道是由谁来进行施工的了。（2）分包商的工程质量不佳。由于缺乏必要的监督，分包商在施工过程中，用料往往以次充好，偷工减料，施工中的很多程序也不符合技术规范。（3）分包商的技术水平不过关。很多分包商的都是在接到工程之后临时招募农民工组成施工队，他们的施工水平有限，根本无法保证质量。（4）分包商的管理水平较差。分包商施工队的成员大多数是农民工，这些工人的流动性较大，系统和专业的管理工作根本无从谈起。（5）分包商拖延工期的现象普遍。
2、分包市场常见问题的解决办法
在我国目前分包市场不够完善的情况下，笔者认为，对于目前分包市场中存在的问题，主要可以通过加强合同约束和改善分包市场管理的方法来解决。
通过合同约束对分包商进行约束可以解决一部分常见问题。比如，对于分包商偷工减料的情况，可以在合同中明确要求建筑材料的品牌、性能参数，避免分包商以次充好，或者偷工减料。另外，分包商和总承包公司应当签订书面合同，详细说明双方的权利和义务，杜绝分包商或者总承包公司逃避义务的现象。
总承包公司更应该加强对分包商的管理。首先，总承包公司应该有一定的业务能力。比如，对于总承包商对于建筑材料应该有一定的了解，这样才能避免分包商在施工过程中钻空子。另外，在签署分包合同之前，应当对分包商的资质和实际的施工能力进行详细的考察。最后，总承包商在将工程分包给分包商之后，应当对施工现场和施工活动进行一定的管理和监督，对施工活动进行奖励或惩罚，对施工中存在的困难进行及时沟通，保证工程按期完成。
总承包商的管理水平应当不断提高。总承包商应当改进管理方法，对于分包商的管理不应当是以一种上级对下级式的、随意宰割、粗暴管理的方法，在处理日常矛盾的时候，应当平等协商，并且加强施工。其次，总承包商应当有一定的远见，积极培育自己的下端分包市场，建立分包商的资质档案，并且定期对分包商的资质进行评定。这样便可以通过优选和淘汰的方法培养优质的分包商。在接到项目时，总承包商可以用模拟招标的形式对分包商进行选择，选取最低价，并且在审核之后签订合同。此外，还应当建立分包合同的管理体系，对于与分包商来往的协议书、图纸、付款单进行保存，并且对分包商的履行合同的情况进行全程记录，此后，也可以以此作为评定分包商资质的标准。对于技术素质和管理素质比较高的分包商应当建立固定的合作关系，重点培养。最后，总承包商应当不断提公司的管理水平，提高管理人员在公司中所占得比重，并提高管理人员的管理素质。
3、建筑企业的专业化是改变分包市场现状的根本途径
3.1我国分包市场专业化的必要性
1.专业化是市场发展的必然结果。市场经济大浪淘沙，大型建筑企业必然要淘汰掉低端的生产资源，不断提高自己的管理水平，才能在激烈的市场竞争下获得生存。而对于分包公司来说，只有不断提高自己队伍的技术能力和管理水平，逐渐走向专业工程承包的道路，才能在分包市场竞争中获得立足之地。
2.专业化是企业降低成本、提高利润和生产率的要求。在市场竞争中，无论是大型建筑企业，还是分包商都需要在提高管理水平的同时提高企业的专业技术水平。这样，在生产过程中必然要引进和使用新型机械设备，提高生产率，降低生产成本，从而获得更高的利润。
3、专业化是社会化大生产的必然要求。社会化大生产的发展，必然要求各个行业的分工越来越细，每个行业的专业性也越来越强。建筑工程分包项目的专业化，能够提高资源的利用率，减少多余消耗。另一方面，基础施工能力的提高也减少了生物资源的直接消耗，存储了利润。
3.2我国分包市场专业化的前景
分包商的专业化水平必然不断提高。随着专业化的发展，总承包方必然趋向于管理层面，而分包商则主要负责施工。总承包商的管理水平和分包商的施工专业水平将不断地提高。
建筑商务经理总结篇5
传统的城市规划编制与管理,重点关注城市的二维空间体系(主要是城市的用地与功能布局),而对于涉及城市第三维(高度与密度)的容量因素关注甚少。大多数城市的规划编制体系,一般由“城市总体规划—分区规划—控制性详细规划”三阶段组成。城市容量在规划制定中就被忽视,这在一定程度上导致了后期规划管理过程中城市容量的失控。具体而言,在宏观方面,由于缺乏城市总体层面的容量把握,由分区规划直接过渡到控制性详细规划,很容易导致局部地区的容量积累失控和无序的问题;在微观方面,则存在地块指标确定依据不充分的问题[1]。目前,我国诸多城市如深圳、上海、重庆、昆明等先后尝试在规划编制体系中,引入容积率的宏观研究与控制,提出从宏观到微观容量分配的控制原则和方法,促进了容量总体控制目标由上至下的层层衔接和落实。在这个过程中,城市总体的合理建筑量,即建筑的合理容量,成为研究中的一个重要环节。本文在总结国内外大城市发展经验的基础上,对重庆主城区的合理建筑量进行了测算。
二重庆主城区规划建筑总量
根据重庆市规划信息服务中心提供的主城区控制性详细规划指标,重庆主城区范围内建设用地总规模为835平方公里,规划建筑总面积为8.7亿平方米,主城区规划容积率为1.04。按照现有控规确定的8.7亿平方米的总建筑量和5.4亿平方米的居住总量,按人均35平方米的建筑使用量和100%居住比例计算,重庆主城区规划人口规模容量约1540万人,比《重庆市城乡总体规划(2007-2020年)》确定的1100万城市总人口(其中含200万流动人口)多出了440万人,人均城市建设用地指标仅为54平方米,远低于总规确定的93平方米/人的人均用地指标,难以满足建设宜居城市对城市空间的需求。
三国内外大城市发展经验
1.国内外大城市容积率概况
表1是对国内外部分大城市建设毛容积率的统计。从表1可以看出,北京(中心城)的城市建设毛容积率最低,仅为0.60,而东京(都)、上海(中心城)、深圳(特区内)则维持在0.87-0.98之间。东京都的城市发展较为注重集约利用土地,核心地段的毛容积率则更高。比如在1996年,其市中心的千代田区、中央区容积率最高,毛容积率分别为2.08、2.10,其它几个区中毛容积率大于1.1的还有港区、新宿区、文京区、台东区、墨田区和涉谷区。北京、上海的毛容积率主要反映中心城区范围情况,深圳的反映特区内情况,如果范围扩展到城市建成区所有范围,则上海、深圳的毛容积率则要低于0.87-0.98这一范围值。
2.国内外大城市建筑总量及构成
(1)东京(都)建筑总量情况1999-2002年,东京(都)人均建筑量一直介于45-46平方米左右。从建筑总量的内部结构比例来看,居住建筑量所占比重最大,超过了60%;其次是事务所、店铺、百货店建筑量,占到了34.14%(表2、3)。
(2)纽约曼哈顿建筑总量情况曼哈顿是纽约市的中心区,是世界上公认的就业密度最高的地区之一。2005年,曼哈顿人口156万,建筑总量11910万平方米,人均建筑量已经达到了76.34平方米,远远超过了一般城市水平;另外,住宅建筑量比例为66.09%,写字楼建筑量所占比例也相当高,为32.15%(表4)。
(3)上海建筑总量情况2003-2008年,上海市人均建筑量呈现持续攀升的态势,2008年为43平方米,比2003年高出10平方米(表5);居住建筑总量基本维持在60%左右,工业建筑基本维持在17-19%左右,仓储建筑一般低于2%,办公建筑维持在6.5%左右,商业建筑基本维持在5%左右(表6)。
(4)深圳特区内建筑总量情况2001年,深圳特区内建筑用地总量为133.4平方千米,建筑总量为1.3亿平方米,特区内现人口为255万,人均建筑量达到了53平方米[2]。从建筑构成比例来看,居住建筑面积为7941万平方米,占建筑总量的60.85%,其他的如商务办公建筑总量比例为7.99%,商业建筑总量比例为6.34%,工业仓储建筑总量比例为14.68%(表7)。
四重庆市主城区合理建筑量的测算
1.合理建筑总量测算
(1)从人均建筑量角度测算从国内外大城市的人均建筑量来看,一般介于40-70平方米/人。目前,上海全市域人均建筑量为40平方米/人,由于重庆主城区与上海全市域的情况存在较大差异,若以此来核算重庆主城区未来的建筑总量,显然不尽合理;2005年曼哈顿的人均建筑量已经达到了76.34平方米,这一经验对城市核心区较为实用,对重庆主城区而言则偏大。深圳在2001年人均建筑量已达到了53平方米,这一数据相对合理。考虑未来重庆主城区人民生活品质的提高,人均建筑量将略有提高,按60平方米/人计。按1200万的人口规模(含外来人口),则可以确定2020年的建筑发展规模为7.2亿平方米。
(2)从居住建筑量角度测算重庆主城区现状居住建筑总量占建筑总量的58.73%,参照国内外城市将这一比例取60%。按1200万的人口规模(含外来人口)、人均住宅建筑面积为35平方米/人,可以确定2020年的建筑发展规模为7.0亿平方米。
(3)从公共服务设施角度测算从教育设施的角度测算。根据《重庆市城乡规划导则》的技术规定和深圳市的相关经验,远期新建小学的生均校舍面积综合水平应达到6.5平方米/人,远期新建中学的生均校舍面积综合水平应达到9平方米/人。假设远期人口年龄结构和现状保持不变,可以推算出远期中小学生数量,进而测算出2020年中小学的校舍建筑面积为837.7万平方米。如果保持中小学建筑在建筑总量中的构成比例不变(大约1.1%),可以推算出到2020年主城区建筑总量为7.62亿平方米。从医疗设施的角度测算。根据《重庆市城乡规划导则》的技术规定和深圳市的相关经验,重庆主城区医院的总体规模按4床/千人的标准计算,建筑面积的标准应达到60-70平方米/床。考虑到重庆正处于迅速发展时期,对医疗保健的需求较大,兼顾未来的发展,应适当增加床均建筑面积和用地面积。床均建筑面积取64平方米/床,2020年主城区1200万人口(含外来人口)的病床需求数为4.4万张,对应的综合医院建筑面积为308万平方米。假设医院建筑面积占建筑总量的比例为0.44%保持不变,可以推测2020年的建筑总量为7.1亿平方米。教育设施和医疗卫生设施同属于公共设施,二者叠加取均值,得到建筑总量的推测结果为7.4亿平方米左右。
2.毛容积率测算
综合而言,至2020年重庆主城区的合理建筑总量应介于7.0-7.4亿平方米之间,以此而计,则2020年重庆主城区的毛容积率介于0.84-0.89之间,对比国内外城市密度的建设情况来看较为适宜。考虑到实际的可操作性,可实际采用这一范围值的最大值来进行总量控制。
3.分类建筑量调整
(1)建筑总量调整以7.4亿平方米为建筑总量进行建设控制,建筑总量在控规整合的基础上需调减8.7亿-7.4亿=1.3亿平方米。
(2)居住建筑量调整从人均建筑量的角度。根据《重庆市城乡总体规划(2007-2020)》,到2020年,主城区常住人口达到900万,人均住房建筑面积达到35平方米的小康水平。居住建筑量考虑到半年以下流动人口因素,半年以下流动人口按300万计,到2020年重庆市主城区的居住建筑总量=(900万人+300万人)×35平方米/人=42000万平方米,即约4.2亿平方米。从居住建筑量占建筑总量比例的角度测算。从国内外城市的发展经验来看,居住建筑量一般占建筑总量的60%。2020年重庆市主城区的合理建筑量以7.4亿平方米计,若居住建筑量占建筑总量按60%计,则适宜居住建筑量=7.4亿×60%=4.44亿平方米。根据实际情况综合考虑,主城区合理居住建筑量目标建议控制在4.4亿平方米左右,居住建筑量在控规整合的基础上需调减5.4亿-4.4亿=1.0亿平方米。
(3)商业建筑量调整重庆市的适宜商业建筑量,可从国内外相关城市发展经验予以借鉴。从表8来看,国内城市的人均商业建筑量要远远高于国外城市。上海2008年商业建筑量为4355万平方米,常住人口为1888万,则人均商业面积已高达2.31平方米,远远超过了发达国家的人均商业面积1.2平方米的标准,已超过香港,堪比东京等城市的人均商业面积。从重庆市主城区规划整合的情况来看,2020年商业金融建筑量应为10401万平方米,规划人口按1200万人来计,则人均商业建筑面积将达8.67平方米。考虑重庆市建设长江中上游地区的商贸中心和金融中心的实际需要,以及重庆市主城区商业建筑调整的实际可能性,参考表8深圳特区的指标,按人均3.3平方米来进行商业建筑的控制,则2020年适宜商业建筑量为1200平方米×3.3=4000万平方米。总体上则商业建筑量在控规整合的基础上需调减1.04亿-0.4亿=0.64亿平方米。
(4)工业仓储建筑量调整国外发达城市已进入后工业化时代,因此重庆无法从这些城市获取适宜工业仓储建筑量的经验。重庆市适宜工业仓储建筑量的确定,可以更多地借鉴上海和深圳的现状情况。从现状发展情况来看,重庆市的工业仓储用地集约情况远未达到上海和深圳的水平。上海市工业仓储建筑量占建筑总量比例已由2003年的23%降到2008年的20%,这一数值随着上海的工业化集约进程估计会进一步下降;而深圳2001年工业仓储建筑量仅占到建筑总量比例的14%左右。从重庆市主城区2003年的建筑总量统计来看,工业仓储建筑量占建筑总量比例为14.3%。有鉴于此,重庆市主城区2020年的适宜工业仓储建筑量比例可按照15%来控制,则2020年适宜工业仓储建筑量为7.4亿×15%=1.11亿平方米,这与控规确定的1.26亿平方米差别不大。因此可以认为,主城区适宜工业仓储建筑量目标按照1.26亿平方米左右控制,总量不需要进行调整。
(5)行政办公建筑量调整同上海和深圳相比,行政办公在重庆城市功能中的地位相对要弱一些。从上海的办公建筑量来看,2003-2008年期间其比例维持在总建筑量的6-7%左右;而从深圳特区2001年的建筑总量来看,其商务办公建筑量占总建筑量的比例为7.99%。以此而论,重庆主城区的行政办公建筑量占总建筑量比例可按照7%来进行控制,则2020年适宜行政办公建筑量为7.4亿×7%=0.52亿平方米,实际主城区适宜行政办公建筑量目标按照0.52亿平方米左右控制。总体上,行政办公建筑量在控规整合的基础上需调增0.52亿-0.12亿=0.40亿平方米。
(6)综合调整在控规整合量的基础上,重庆市主城区要达到适宜建筑量,如表9所示,居住建筑量需调减1.0亿平方米,商业建筑量需调减0.64亿平方米,工业仓储建筑量维持不变,行政办公建筑量需调增0.4亿平方米,其他建筑量调减0.06亿平方米。
建筑商务经理总结篇6
关键词：居住区商业建筑设计理念
改革开放以来，房地产业已经成为我国经济发展新的增长点，住宅已成为居民新的消费热点。在居住区规划和住宅的设计中积极推进“以人为本”的设计创新理念，创造具有地方特色、设备完善、达到21世纪现代化居住标准的住宅是摆在建筑师面前的迫切任务。居住区商业建筑与居民的生活联系紧密而且增强了居住区的开放性和活力，对其进行研究具有现实意义。
我国居住区商业建筑发展历程
20世纪80年代我国改革开放政策的实施为住宅及居住区商业建筑的建设发展带来了契机，使之进入全面发展的新时期。在此之前，居住区的商业建筑比较简单，布局模式大多为单一的行列式布局，且数量不多。到了90年代后，居住区的商业建筑设计逐步得到重视，居住区开始有了超级市场、复合型商业建筑、步行街和购物中心等，这种变化反映了居住区商业建筑设计从满足人们的基本需求过渡到关注生活质量这一层面。
我国居住区商业建筑设计存在的问题
我国居住区商业建筑在设计上的状况总体说来，在“商”与“住”两个方面存在矛盾。尤其对其建筑设计而言，还存在一定的问题，具体表现在以下方面：
内部空间处理不当。有些居住区商业建筑的空间处理较为草率，平面局促，不符合商业建筑大开间的使用要求。人们经常会看到一些居住区的商业建筑由于空间结构不灵活导致无法随着居民的使用需求加以变化，只能闲置或者挪作他用。
外观设计失败。我国居住区呈现越来越丰富的形态，大多居住区商业建筑却缺乏特色，呈雷同化趋势，有些则是为了达到吸引眼球和销售的目的，外观形象极尽花哨，忽视其基本使用功能，且与居住区形象格格不入。
外部环境设计单调。一些居住区商业建筑的外环境设计极为单调或者根本没有外环境设计。商业建筑与居住区乃至整个城市的环境连接生硬，既不利于居民的使用，也不利于商业氛围的营造。
居住区商业建筑设计理念分析
居住区商业建筑与城市建设发展和居民生活密切相关，它的合理布置和设置将影响居民生活和城市环境。本文针对目前我国居住区商业建筑的现状，认为其设计应遵循以下理念：
以人为本。居住区商业建筑及其环境的创造，“以人为本”应该是其设计构思的出发点，也是最终检验商业环境优劣的标准。居住区商业建筑设计并非消极被动地应付居民需求，而是要积极主动地去发现更多的可能性需求，使用者可以从设计者提供的可能性需求中去满足他们的真正需求。
具有综合性与专业性功能。按照方便生活、提高生活质量的要求，居住区商业网点的建设要大中小相结合，提高单个网点面积，发展超市和大型综合商场，形成集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的购物中心。行业结构要吃、穿、用、玩相结合，综合与专业相结合，尤其要开拓一些新兴的服务性行业。
注重商业区的空间秩序。在中国传统空间意识中，采取有层次、有发展的手法把人们从开头引导到末尾，在高潮中实现富于戏剧的结束，具有强烈的空间秩序。在以通行为主的线状商店街面上都有一定的节奏感，使街道具有整体统一性。而招牌、幌子、匾额更是我国传统商业经营上的一大特点，从某种意义上讲居住区内的商业建筑由于程式化程度高，它没有橱窗陈列，各个单位虽然所卖的物品不同，但从外部形象上却很相似，为了区别，就全靠招牌、幌子这种广告手段，直接点明其经营内容，并且具有装饰功能。
合理的商业网点布局模式。本文认为住宅区的商业网点布局模式以组团单体建筑为宜。根据规划服务半径和服务人口确定建筑总量，地理位置可安排在居住区的主要出入口或整个住宅区的交通干道旁。在建筑样式上既要富于变化，又要有机联系，以形成优美的建筑景观。
结论
西方发达国家的商业发展远远领先于我国，他们在商业建筑设计中注重人性化设计的经验值得我们借鉴；而我国传统商业街的集中式商业布局设计具有浓厚的人文气息，商业建筑设计应该遵循商业的本质规律，即对商业利益的追逐。商业建筑设计中的人性化倾向，与之并不矛盾。因为只有吸引来更多的消费者，满足他们多元化的需要，才能获得更大的商业效益。成功的商业建筑项目应是一个具有鲜明文化内涵的建筑物，也是对一个地区、一个时期文化艺术的浓缩，对延续历史文脉、彰显时代风貌、传播物质文明和精神文明起到积极作用。
参考文献：
1.刘晓辉.商业建筑[m].武汉工业大学出版社，1999
建筑商务经理总结篇7
abstract:thenetworkdevelopmentofconstructionindustryistheeffectivemeansfortheincreasingofenterprisecompetition,promotingnetworkautomationoffice,digitalconstructionandthecomprehensivedevelopmentofe-commerce.thepapermadetheanalysisandcomparisionbetweentheinternationalanddomesticconstructionindustrynetworkdevelopmentandsummarizedthesuccessfulexperienceofforeignconstructionenterprise'snetworkdevelopmentandstartedthetotallynewexplorationofChina'sconstructionindustrynetworkdevelopmentwhichishelpfulforthestandardizationofChina'sconstructionenterpriseindustryorder,greatlyoptimizedtheenterpriseresourcedistributionandimprovedenterpriseoperationlevelandgraduallybeinlinewithinternationalmarket.
关键词：建筑行业；互联网发展；现状
Keywords:constructionindustry;networkdevelopment;presentsituation
中图分类号：tp39文献标识码：a文章编号：1006-4311（2011）12-0283-02
0引言
信息经济时代的到来使依据互联网发展企业的综合管理成为市场越来越频繁运用的手段，互联网的包罗万象、涵盖广泛、应用便捷、高效传输使之成为当今企业发展电子商务的强有力竞争模式。越来越多的管理者开始认为，只有引入互联网发展企业电子商务才能使企业结构设置合理、各项工作运转连续、企业决策传达高效、工作开展扎实、完备，建筑企业也不例外。建筑行业作为国民经济的支柱产业，一直受到人们的广泛关注，随着改革开放进程的深入，建筑企业要想在市场竞争日趋激烈的今天始终走在行业的前列、就必须加快信息化建设，实现产业结构的优化升级、用崭新的全局战略化目标大力的开展基于网络的企业电子商务建设，从而真正的帮助企业实现在建筑行业发展中的霸主地位。
1国外建筑行业互联网发展与电子商务应用的现状
依据建筑行业工作的特点及交易对象我们不难看出，行业中的企业对企业（以下简称BZB）之间的电子商务为其主要的运营方式。随着建筑企业往来事物的进一步扩张，全球建筑企业间开展的网络BZB业务与日俱增，目前已有近百家的BZB建筑网站登上了全球性的舞台，成为BZB网站中最具实力的应用行业。这一数字有力的说明，建筑行业的互联网发展呈现出可喜的态势，尤其在国外发达国家更是发展的如火如荼，涉足了装修材料、建筑辅料、水泥钢筋、建筑设备等领域。据建筑在线网的调查显示，目前由于沟通不及时、文件丢失、单项管理造成的施工成本增加事件屡有发生，缺乏统一网络管理平台的建筑企业其施工成本要比利用互联开展电子商务的企业多出20%-30%。同时，由于采用了网络化的管理模式英、美等大型建筑企业迅速回笼资金，使施工工期提高了近20个百分点。而据两家知名的美国网站统计，每年将互联网引入建筑市场所节省的项目成本可到达30%以上。美国的麦克姆贝公司就成功的做到了这一点，该公司通过企业联合成立了“互联网建筑项目管理”网站。在行业内所有与该公司合作的单位都可以通过该网站在线设计平台功能，实现企业间的现代化通讯与工程项目的科学化设计，这为该企业的合作伙伴提供了项目开发的便利，大大节省了工程建设的周期，实现了伙伴间的实时通讯与并行设计。为了使企业获得更多的利润效益，项目各方均会积极的参与到建筑网络平台中进行共同设跨时空的设计，从而有效的提高了建筑工程的设计质量。
2我国建筑业互联网电子商务的发展
2.1我国建筑业互联网电子商务的起步发展我国建筑行业的互联网电子商务开展虽处于起步发展的阶段，但其中也不乏一些通过自主研发占领行业先机的楷模，他们充分抓住自身的行业优势，推出了建筑网络平台，行业信息资讯库、网上营销、决策分析与客户服务等项目。然而，我国更多的建筑企业却没能充分的利用互联网的优势，促进企业的个性化发展，他们要么采用单机版软件管理企业、没有形成网络式的办公体系；要么仅建立内容看似丰富的网页，为企业拓宽宣传渠道，而网络在他们的手中则变成了单一信息的工具，与通过网络交流、集成的行业管理方式相距甚远；要么便是不厌其烦的重复性建设，没有对互联网的众多功能做广度与深度的开发。
2.2有效的应对策略鉴于以上不良的发展现状，我们只有充分的认识到建筑业信息化的建设是一个系统工程开发的工程，才能真正将网络信息技术得其所用，实现对企业内部的策划、经营及外部的交流与公共管理。目前，基于我国的消费水平、网络基础设施构建状况及社会整体环境的规范，构建适合我国国情的BZB显得尤为重要。首先我们可以制定分阶段的构建计划，利用网上、网下同步开展的业务方式，通过互联网了解企业信息、与企业进行联系并实施网上结算等环节，同时，利用网下的拓展逐步将供应链引入电子化管理中，采用一对多的运营模式，使供应商与销售商统一联合，逐步建立网上采购的体系。另外，我国的BZB建立应以建筑行业的专业网作为切入点，依据国家标准选择适合网上销售的产品，将现有的批发市场组建专业网络，扩充建筑行业的网上营销体系。同时为了使建筑企业更好的开展招投标工作，我们应建立统一的招投标管理平台，使招标单位在合理的价格范围中实现交易成本的低优化，从而有效的防止暗箱操作、招投标工作环节不透明、有针对性招标现象的发生。
2.3电子商务应用的前景目前，一些国外的建筑企业网站具有独特的网上服务功能，一些网站将建筑材料的订货、处理全部通过网络完成；一些企业则通过建筑产品多样的分类广告宣传进行在线的库存拍卖；还有一些企业通过自主设计、归纳总结将信息化建筑管理专业的精品流程方案汇总并为用户提供有偿的下载服务，这种运营模式大大节省了有流程参考需求的企业自主研发的时间与成本投入。虽然，互联网在建筑行业的应用取得了可喜的成绩，但不容忽视，与电子金融、通讯等行业相比，建筑业勇于创新，采用新鲜事物进行信息化建设的步伐还相对缓慢，行业内没有通过统一的部署规范网络运营秩序、协调制造发展中的困难，各种语言数据的混乱、架构的孤立阻碍了建筑业互联网发展的步伐。针对这一现状一些发达国家做出了全新的尝试，研发了XmL的全新网络数据格式并逐步完善，同时，日本也将CaLS/eC作为公共工程项目建设中的重点研究对象，使互联网在建筑行业信息平台中的权威地位得到了进一步的巩固。
3结语
本文从建筑行业国际及国内互联网发展现状的两个着眼点入手，重点分析了建筑行业发展电子商务的创新方式，对规范我国建筑行业秩序，促进互联网有针对性的在建筑企业中的全面应用、优势发挥有重要的导向作用。
建筑商务经理总结篇8
1，工作实践中遇到的现象
在实际工作中经常碰到没有任务书的项目，随着工作阅历的增加，逐渐接触到更多的和建筑策划相关的工作，这些项目可以概括为以下两个类型：
一种类型是官方建设项目，其流程遵循我国现行的建设项目管理流程。另一种类型是开发商主导的建设项目，2000年以后，部分开发商开始雇佣专业的团队对市场进行调查、评估与预判，这一行为随着商业地产和城市综合体的兴起，变得越来越普遍，使建筑师工作的时候又多了一个“配合单位”。这两种类型的建设项目中，建设单位都试图以任务书的形式对建筑师的工作进行限定，但却经常给建筑师带来困扰：
在城市行政中心、文化中心等教育建筑项目中，项目管理方通常是政府机构，设计任务书对设计的指导性内容局限于相关规范规定，可能连“面积明细表”都没有，往往造成设计目标难以确定，使设计反复。
以房地产开发商为主导的住宅和商业类项目，尤其是近些年来，“城市综合体”成为房地产市场极具吸引力的新兴产品，但这类项目投资巨大、技术复杂，所以开发商越来越热衷于聘请专业策划团队制定详细的市场调研和商业策划。这类文案通常做法是罗列大量的数据，偏重现状调查，其结论会受到开发商主观判断的严重影响，策划成果沦为对某个成功案例的泛滥套用，对建筑的理解也停留在大众媒体的猎奇水平上。
2，个人理解
建筑策划作为建筑设计过程中的客观存在，是设计前期活动中的一个阶段性工作，建筑师在设计实践中都或多或少的做过这类事情，凭着朴素的认识，试着分析其原因为：政府主导项目的策划方法可以归为规范学的建筑策划方法，是单凭专家经验或规范教条来进行的建筑策划；再来看开发商，市场化操作本应该是理性和逻辑的，但政策的调整、资本的欲望、再加上对成功案例和“专业团队”的迷信，合力造成了漠视科学规律和逻辑结果的状况，这就使得“专业团队”的策划难免流于事实学和技术学的策划方法，成为数据的堆砌，缺乏对于建筑设计的指导性。同时，策划的参与者还可能由于概念不明确、理解不统一，造成策划结论的片面，再加上一些先入为主的个人理解和主管臆断，也使许多策划缺乏理性和科学性，给建筑设计工作带来无谓的困扰。
现在看来，其原因之一应该是由于中国的建筑师难以参与建设项目的立项和策划环节，而策划团队中也极度缺乏具有建筑设计经验的成员，以至于建筑策划中缺少对建筑本身的规模、性质、容量、性格等影响设计和使用的要素做深入的调查研究和归纳分析，从而缺乏定性定量的结论数据，其成果自然难以对建筑设计有所助益。
面对这样的现状，作为建筑师应该充分理解建筑策划和建筑设计的分界并非截然划定，在实际工作中主动担当起部分甚至全部的策划工作，使得建筑策划和建筑设计实现双向互动，在建筑方案设计之初，通过探讨性的概念方案设计，勾画较为具体的建筑构想，帮助业主理解内部外部条件、决定建筑的性质、性格、规模、利用方式、建设周期、建设程序、预算等要素，从而拟定真正有操作性和指导意义的建筑设计任务书。
仔细审视以往自己经手的能够成功建成的项目，如能做到以上所提的要求，项目在整体运作和推进上也多为顺利。
3，我参加的一次建筑策划工作的总结
我在2009年到2010年间，有机会为一家科研机构进行建筑设计咨询工作，其间最主要的工作内容就是拟定设计任务书。主导想法就是从自己的设计经历出发，以自己对该科研机构的了解为基础，把项目的情况、特点、该科研机构对总部基地的愿景、以及各实验平台的使用需求综合平衡，让设计既有章可循、又有足够的发挥余地。工作分为5块内容，总结如下：
3.1建设目标的明确
该项目正式开始时，因该科研机构的研究领域对于国计民生非常重要，具体的面积指标和各部分规模参阅大量国际同行业科研机构的建筑规模，参考在该领域具有前瞻性的专家的意见后最终确定下来。
3.2建设项目外部条件的把握
由于在科研、教学和产业方面的成绩斐然，国家和地方政府对该机构的看法是正面的，在基地建设的土地需要面前给与了大力的支持，专门出让了一块条件较好的土地，为了了解基地的情况和周边状况，我多次前往现场及周边地区进行踏勘和调查，形成了大量的初步意见。
由于技术需求，基地位于一处相对隔离和封闭的城市山地，这使得对外交通和地下建筑的设置都形成了相当的困难，而这些显然不能全丢给建筑师来解决。面对这些困难，通过与市政、道路相关部门的沟通，并组织地质情况粗勘，形成基本方案框架，并在任务书中通过定性的描述，提供给建筑师作为参考。
3.3建设目标内部条件的把握，
该总部基地不仅容有宿舍、专家公寓、国际会议中心这些通常的功能，还拥有大量的实验室，具体涉及到生物、化学、医药、农业、微生物等类型的实验室和大型计算机、数据库及生物样本库，以容纳目前和未来的科研需要。
工作开始后，做的最大量工作就是对该机构现有的各个实验平台和保障平台进行了解和访谈。一方面我通过网络迅速的了解这些专业的概要知识，另一方面我和各平台的技术负责人进行了数十次的访谈来了解他们的实验操作方式和技术要求，并通过表格、流程图、实验单元和实验室平面图和他们进行讨论、修正，而且这些初步的空间构想还结合了我对实验室现状和实验操作进行的大量观察，与此同时，我还通过网络平台广泛收集了普通员工对现状实验室的意见和新建实验室的要求。最终形成了近期有效的实验室空间和设备技术需求，和远期实验室技术需求的大致方向与特性，这些最后都成为任务书重要的组成部分。
3.4建筑项目具体的构想和表现，空间（软）构想，技术（硬）构想
我自己做多个方案，进行总平布局、交通组织和空间形态的构想和验证，并从中发现该项目具体设计的大致脉络，最终经过对这些方案的空间结构关系进行抽象整合，形成了图示化的、可操作的空间模式。
在进行专业操作的同时，我还对具体使用者的构想进行了收集和整理，一方面和中高层进行座谈，另一方面通过网络和邮箱，广泛搜集基层员工的想法，并将这些尽量整合到了任务书中。
3.5建设项目运作方法和程序的研究
在这些工作接近成熟的时候，逐渐开始面临诸如项目的运作方式、财务状况等这些不擅长的领域，这时我广泛动员其它专业的同事进行工作，配合完成这部分核算工作，最终形成了初步的任务书。
能够直接参与建筑策划的经验是难得和宝贵的，也使得我对建筑策划有了直接的认识，理解到建筑师的工作不是建筑设计这么一个点，而是从建筑策划到建筑完成的一个全过程，也力图在设计工作中更好的发扬这次策划工作的经验，最近几年，随着土地供应更为严格的控制，工作中出现大量所谓“拿地的方案”，我觉得完全可以把它理解成为建筑策划过程的一个部分去开展相应的工作，这样建筑师会有机会更好的介入建设项目的全过程。
参考书目：
建筑商务经理总结篇9
abstract：inthesakeofthefiercecompetitioninconstructionindustry，manyenterprisesbegintofocusontheintegrationamongthem.itisinevitabletoapplytheprincipleofsupplychainmanagementintheconstructionindustry.Basedondescribingthestatusofconstructionsupplychainandcontractingmodeloflarge-scaleprojects，itwasintroducedtheinformationmanagement，logisticsmanagementandriskmanagementinconstructionsupplychainandfinallyfocusedontheroleofgeneralcontractorinthesupplychain.itwasproposedsomeeffectivemeasurestoimprovetheconstructionsupplychainmanagement.
关键词：供应链管理；建筑供应链；总承包商；物流
Keywords：supplychainmanagement；constructionsupplychain；thegeneralcontractor；logistics
中图分类号：F252文献标识码：a文章编号：1006-4311（2013）14-0029-03
0引言
目前供应链管理的运用越来越广泛，为企业带来了新的利润增长点。而建筑企业的成本压缩空间越来越小，业主的需求日趋多样化，企业不得不向外部寻求资源以获得生存空间。因此，将供应链管理的思想运用于建筑业中，具有很重要的实践意义。
建筑供应链管理是指“在工程项目建设中，以总承包商为组织者，通过对信息流、物流、资金流的控制，将咨询公司、设计单位，承包商，原材料、工程机械设备供应商以及业主等连成一个整体的供需网络模型”[1]。建筑供应链涉及到工程学、物流学、管理学等多方面的知识，需要供应商、业主、设计商、承包商、分包商等企业间的高度协同，管理起来比较复杂。
本文基于以上分析，将从总承包商的角度出发，对供应链管理在建筑业的应用做进一步的探究。
1工程承包模式与建筑供应链的发展
1.1建筑供应链发展现状由于建筑过程的复杂性和建筑产品的一次性，供应链管理思想在建筑工程中的应用相较于在汽车制造业和零售业中的发展都显得较为缓慢。美国在20世纪末就把在制造业中应用供应链的成功案例整合成模型，鼓励其他行业借鉴供应链管理的思想。另一方面，建筑工业化变得越来越普遍，例如将预制件在现场进行组装[2]。建筑工业化能有效降低建筑成本，但是建筑业的运营效率依旧有限。Koskela最先提出将精益制造的思想运用于建筑业中。
到目前为止，灵敏度分析和业务流程重组也被应用于建筑供应链中，主要的承包商也越来越依赖于建筑供应链的其他参与方来提高自身的竞争力。
1.2工程承包模式概述随着社会分工的发展，业主自行管理的建设项目已经越来越少。特别是对于一些大型的工程项目，业主更需要综合各个项目参与方的优势，尤其看重承包商提供综合服务的能力。目前国际上比较通行的大型工程项目管理方式主要有工程总承包模式（engineeringprocurementConstruction，epC）、项目管理承包型模式（projectmanagementContractor，pmC）。其中pmC是指工程项目管理企业将工程承包下来，但只负责项目的全过程管理，而将施工、设计等具体工作分包出去，即由项目管理公司委托项目的epC[3]。
因此，从工程物流活动的角度来看，无论是epC还是pmC项目管理方式中，设备采购、库存、运输、安装等物流服务都是在工程总承包商环境下进行的。
在建筑供应链中，业主采取不同的工程项目管理模式对建筑供应链体系有不同的影响，只有采用适宜的模式才能使项目中各项工作得到统一。考虑到供应链管理在建筑业中的可操作性，本文主要分析以总包商为核心的建筑供应链体系。
2以承包商为核心的建筑供应链模式
从总包商的角度来看，如何整合利用供应商和分包商的资源，协调与项目管理企业或业主的关系，从而提高整个供应链的操作效率，是总包商在建筑供应链中的主要工作。对于总包商而言，工程施工利润逐渐降低，于是越来越多的企业将业务转移到项目前期，利润重心发生了转移。因此，建筑供应链中的总包商应该与上下游企业建立长期稳定的合作伙伴关系，充分发挥核心企业的竞争力。下图1是以总包商为核心的建筑供应链模型。
从图1可知，以总包商为核心的建筑供应链体系是以满足业主需求为目的，借助信息管理系统整合物流、信息流和资金流，对业主、供应商、分包商等供应链参与方和工程关键环节（设计、施工等）进行集成化管理的一种供应链体系。建筑供应链管理贯穿在项目实施全过程中，与相关利益主体达到共赢。
在项目立项阶段，业主可以委托专业的项目管理公司对工程项目进行监管，也可以直接选择总包商负责工程的设计、招标、施工等工作。
在项目实施阶段中，总包商承担对工程物资的采购管理和项目运行过程的总监控，具体的项目实施工作和物流作业则由供应商、分包商或者专业的物流服务提供商实施。由于大型工程项目的技术复杂、工程量大，对专业技术要求较高，因此总包商一般倾向于委托专业化的第三方物流公司。
以总包商为核心的建筑供应链管理在实际工程项目中的应用主要体现在以下几个方面：
2.1建筑供应链信息管理由于建设工程项目管理是一种动态的管理，信息管理在建设工程管理中必不可少。如图1所示，总包商与业主（项目管理公司）、分包商、供应商都进行着大量的信息沟通。建筑供应链不同参与主体的交界处最容易发生上下游信息的偏差[4]。因此，总包商会把信息共享能力水平纳入供应链合作伙伴选择标准中。
2.2建筑供应链物流管理工程物流是指由物流企业围绕建设项目提供某一环节或全过程的物流服务，通过物流企业的专业技术服务给予投资方最安全的保障和最大的便利，最大幅度的降低工程成本，保证工程项目的如期完成[5]。工程物流活动贯穿于供应链的整个过程中，使得建设工程项目建造的全过程中各个环节实现无缝对接。总包商作为建筑供应链的信息中心，物流中心和工程结算中心，要与工程建设的各个参与方主动沟通，为项目的顺利进行准备好条件。同时，供应链中各合作成员也要通过信息共享、业务共同化等达到协调一致。
此外，工程项目的大多数建筑材料以及半成品设备都在施工现场堆放，使得施工现场的物流管理在建筑供应链物流管理中尤为重要。工程施工分包商可以和建筑材料供应商一起将各自的物流活动整合，依托专业性强的第三方物流公司实施共同配送（如图2）。物流公司还可以负责现场建筑垃圾的清理，减少单程运输，提高装载率和资源的循环利用率。
2.3建筑供应链风险管理供应链中的风险因素主要来自供应链内部和外部。外部的风险主要有来自于环境、经济、政治和社会的不确定因素，而内部的风险主要是供应链中各个组织机构之间的内耗[6]，主要是指在项目建造过程中从业主、总包商到分包商、供应商这一链条中出现的影响工期、质量、成本的不确定性因素。建筑供应链中风险意识是沿着项目管理者、总承包商、分包商、供应商逐级降低的[7]，而信息在从业主到供应商传递的过程中由于“牛鞭效应”的存在，更直接加重了建筑供应链中存在的风险。所以总包商在进行项目建造过程中要进行事前控制，强化供应链成员的风险意识，分析风险来源，制定应对方案，对风险进行有效控制。
3总承包商在建筑供应链中的作用
3.1完善物流指标评价体系，提高供应链成员整体意识供应链是一个统一的整体，链上的各个企业整合在一起，必然涉及到对多个职能活动和供应商进行选择的过程。目前建筑业的供应链系统存在的主要问题是各自为政，没有形成一个合作的良性环境。总承包商对项目建造过程中出现的物流活动所产生成本要加以重视，制定完善的评价指标体系来减少这些成本，达到供应链中物流一体化的要求。总包商在选择供应商时，也要完善对相关供应商的评选细则。
3.2与上下游企业建立亲密的合作伙伴关系总包商在项目实施过程中组建临时性的供应链网络，交易成本和履约风险仍然存在，达不到建筑供应链紧密型互动关系的要求。
因此，总承包企业要选择合适的供应商和分包商建立长期的战略合作伙伴关系，经常进行有关成本、进度计划、质量控制的沟通。总包商可以实行并行工程，使供应商在项目招投标阶段就参与进来，为竞标量身定做合适的项目计划，减少变更。
同时，总承包商可以选择专业的第三方物流公司，共同规划，取长补短。此外，要维持长期的合作双赢关系，对供应商和分包商的激励也是非常重要的，要建立稳定的风险和回报分享机制。
3.3建立信息平台，加强沟通建筑供应链的效益主要是各成员之间的协调，而信息共享是协调的基础，目前建筑供应链信息管理的主要不足是信息共享不够，信息技术落后，供应链上各成员的信息化水平高低不一，沟通困难。而在工程管理的环境下，信息量大而复杂、动态性大再加上信息不对称性，如果不加以重视，将直接导致行业的整合困难。
因此总包商在建筑供应链的管理过程中，不仅要完善自身的管理信息系统，为工程项目管理提供良好的信息平台，还应该帮助工程建设参与各方提高信息化水平，推进建筑供应链的标准化。
4结束语
本文主要讨论了建筑供应链管理的主要内容，提出了基于总承包商来整合业主（pmC）、供应商、分包商资源的主要途径。
由于建筑供应链中穿叉着物流、资金流、信息流，因此总包商应该看重合作方的信息共享能力和业务整合能力，通过供应链的运用来提高供应链成员的整体意识，达到降低建筑成本，缩短工期，建立一个高度协作的建筑供应链系统的目的。
参考文献：
[1]李先光，李启明，Khalfanmalikma等.施工总承包模式下建筑供应链成本管理优化决策模型研究[J].华中科技大学学报（城市科学版），2009（3）：79-84.
[2]nenaduBabi，peterpodbreznik，DanijelRebolj.integratingresourceproductionandconstructionusingBim[J].autom.Constr.（2009），doi：10.1016/j.autcon.2009.11.005.
[3]王诺.工程物流学导论[m].北京：化学工业出版社，2007.7：2，31-32.
[4]RubenVrijhoef，LauriKoskela，GregHowell[J/oL].Understandingconstructionsupplychains：analternativeinterpretation.http：//cic.vtt.fi/lean/singapore/singapore.htm，2010-3-20.
[5]m.Loosemore，C.S.mcCarthy.perceptionsofContractualRiskallocationinCons-tructionSupplyChains[J].Journalofprofessionalissuesinengineeringeducationandpractice.aSCe/January2008：95-105.
建筑商务经理总结篇10
关键词：商业综合体城市肌理混合型功能弹性设计绿色人文
1.背景分析――找到总体定位有机切入点“塑造内敛中迸发活力的城市空间”
“新浦江商业广场”位于闵行区浦江镇世博家园，浦江镇是上海市“一城九镇”开发项目，为距离市中心人民广场最近、公建配套设施规划齐全的中心镇，规划为意大利特色方正几何形布局，设计方案必须能够有机地融入这一大的城市格局。世博家园是为了配合2010年上海世博会而建立的动迁基地。地理位置优越，交通便捷。规划范围总用地面积1.5平方公里，规划人口2.76万人，拟建总建筑面积135.2万m2，目前已基本竣工，与市中心相连的地铁m8也已开通，区域商业消费潜力巨大。
“新浦江商业广场”位于世博家园东北，基地现状为荒地，地势基本平坦。规划用地性质为商业金融和文化娱乐用地，拟构建商业规模效应和集群效应，打造中心镇及整个新浦江的生活消费商业核心。
通过对项目背景的分析，设计团队把――创造一个“内敛中迸发活力的城市空间”确定为项目总体定位的切入点。我们认为总体方案应该既能与浦江镇严整有序方正的城市肌理相统一，又能充分体现商业空间的张力、活力，兼顾考虑到项目开发的时序以及良好生态环境的利用与再造，塑造充满魅力的场所感和领域感，体现亲切的生态人文关怀。
2.规划结构――尊重原有城市总体规划，寻求与城市肌理的和谐统一
由总体定位思想的指导下，经过多方案比选产生了“外方内圆、一心多极”的辐射式规划结构。
“外方”，规划群体建筑采取规整的几何布局，城市界面整齐划一，与已有城市界面相协调，体现规整有机的城市肌理。多个商业功能片区沿基地周边展开，通过围合构成院落，内部则通过商业环形步道连成完整的一体，共同围合成向心感极强的城市中心商业休闲广场的布局形态。
从中心商业广场向外，又发射出多条商业街和广场空间，向区域周边辐射，充满了动感和张力，形成了“一心多极”的辐射式规划结构，最大限度地增加商业营业面，也充分体现商业文化力量的爆发，提供全方位商业服务的核心价值理念。
3.功能布局――富有活力的混合型功能布局、分期实施的可操作性
方案以商业服务人性化、商业投资效益最大化为核心理念，通过对商业业态进行合理的差异化定位，有机融合形成规模集群效应。方案主要分为六大功能区：
a)专业量贩店(建材、家居等)
为满足浦江镇大量新增居民的住居需要，我们把4层专业量贩店定位为经营建材、家居为主，布置在基地东北，紧邻南江洲路和浦晓南路交口，交通便捷，又与已建大卖场相邻，两者功能相近又错位互补，卸货场地也可共享，实现资源节约。平面为大空间模数柱网，利于商品展示，沿外墙面及二层天桥布置小商铺，与大卖场的人流形成便捷的联系互动。
b)经济型酒店（商务、会议、餐厅等）
在地块西侧临浦申路布置17层经济型酒店，相对独立成区，便于管理和到达，靠近居住区，环境较安静。裙楼3层，层高4.5米布置有商务会议、餐厅、精品商店等。标准层13层，层高3.6米，布置较高档的经济型客房，面向商业中心广场，视觉景观极佳，利于带动地段商业人气。
c)商务公寓（含餐饮娱乐、精品商店等）
在地块北侧沿南江洲路布置2栋简洁新颖的14层LoFt商务公寓姊妹楼，功能独立分区，主要面向年青的创业精英们精心设计。LoFt单元新颖时尚，成为了环南河的建筑地标。裙楼3层，层高4.5米，布置大堂和商业、休闲健身、精品店等辅助公共空间，公寓标准层11层，可提供单间、联体、半层、整层4种置业选择的可能，充分体现弹性设计的理念。这样商务、会客、办公与健身休闲、购物、餐饮娱乐等设施融为一体，这里是青年白领的理想商务场所和创业天地。
d)商业主力店、餐饮娱乐、精品商店
沿主要城市道路江月路步行主入口广场西侧布置了4层的商业主力店，紧邻浦申路，主要面向大的品牌公司招租，沿街布置小型商铺，内部大空间可以作为旗舰店特色经营。同时还布置有一定量的餐饮娱乐、精品商店。层高5.4米，建筑体量较低，尺度宜人，面向主要居住区，形成空间开敞感。
e)中等规模流行百货商店、综合类书店、餐饮娱乐、地区级影院
沿主要城市道路江月路主入口广场东侧布置，建筑4层，层高5.4米，利于大空间灵活划分招租，二层沿内院平台设置有餐饮娱乐，顶层布置有影院，与商业主力店和大卖场错位经营互动，相得益彰。
f)中心休闲餐饮商业
围绕中心商业广场布置了高档精品商店和休闲餐饮空间，通过广场和2层平台把各功能区有机地连接为一个整体，环抱中心水面和绿化景观，成为商业广场的核心区域，极大地提升了商业广场的品质。
六大功能区有分有合，通过中心商业文化广场形成了有机的联系，和谐共生。主要后勤服务和设备用房布置在地下，立体联系，服务便捷而没有相互影响。这样混合型的业态经营模式，把经济型酒店、商务公寓等与商业、餐饮、休闲娱乐等生活方式相互融合，形成了功能有机互动，相得益彰，能够有效地聚合商业人气，激发地块活力。”新浦江商业广场”也因此拥有了一般出售商铺等所不具备的置业、投资、经营三大价值，必将成为区域极具魅力的场所空间。
总体布局根据各功能区的业态差异采取分区模式布置，相对独立又联系便捷，可分可合，利于根据市场的变化适时调整开发策略，具有分期开发的灵活性。
4.道路交通――安全、通畅、高效的绿色人性化道路统
由于”新浦江商业广场”人流和车流量都比较大，方案注重交通合理分流、快捷通畅。
a)机动车交通组织
各商业功能区沿基地周边布置，功能区出入口沿城市道路分区设置，实现舒适的可达性，并就近设置地下车库出入口坡道快捷地进入地下停车场，减少车流路线，最大限度地减少对基地内环境的噪声、废气等污染，基地与大卖场之间原有辅助车行出入口，支路打通后与南江洲路相通，作为基地辅助车行道路。机动车道路主要为商业后勤车流服务，并在地面灵活设置了临时机动车停车位。
b)自行车交通组织
根据上海市《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》在后勤区沿辅助支路设置，在人行入口区结合绿化带也适当布置停车位，并考虑未来设置地下自行车坡道，方便组织管理。
c)步行交通组织
方案强调商业广场的公共开放性，总体布局从中心商业休闲广场向四周城市辐射状展开设置了多个步行出入口广场，方便居民进入，东侧也设置了景观步行天桥，与地面车流相隔离，利于导引停车场和地铁8号线方向人流进入商业广场，与中心商业区便捷联系。商业广场周边为扩大商业营业面，在二层也设置了环通的商业步行廊，人车分流，营造出基地内亲切的人文空间。
5.功能空间――灵活可变的商业空间弹性设计
成功的商业空间设计要能够应对未来不断变化的市场考验，方案尽可能把商业空间最大整合，避免建筑体量过于零碎，并采用“模数式柱网”，以实现商业空间经济高效和灵活可变，沿街面把空间分隔为小店铺，以满足浦江镇小店铺的缺乏，未来也可打通为集中式商业空间，根据招租方的需要进行调整，有很大的空间可塑性，从而实现了建筑的可持续利用，获得最大经济效益。同时设置直达二层的自动扶梯和连廊，最大限度地整合和带动了二层建筑界面的商业开发，提升了地块整体的商业价值。
6.形态与文化――建筑、空间、景观交融共生的绿文场所塑造
a)空间开放
商业文化是属于城市的大众文化，”新浦江商业广场”是开放型的商业广场，沿城市界面最大限度地向城市敞开，集聚区域人脉，展现商业文化的魅力，让全方位的商业服务惠及到浦江镇的千家万户。
b)生态共生
吸引人的空间是人与自然和谐共生的空间。”新浦江商业广场”设计中尽可能地引入自然绿化、水体、风、光等自然元素，营造令人流连忘返的休闲购物场所。
在商业文化广场等重点部位布置了大面积水景，步道，柱廊、精致的观赏性植物，塑造生机盎然，光影丰富的休闲商业中心区氛围。在商业内街设置线性的景观树池和绿竹等灌木，有效地丰富了空间，柔化和美化广场硬质界面。基地布置了大面积景观隔离绿化带，人有效阻隔街道噪声和废气，也作为面向城镇开放的公共绿地空间让更多的人在此驻足，流连忘返。
为在有限的用地内提高绿色舒适度，方案结合裙房屋顶设计了屋顶花园，提供了多层次的景观，并利于加强建筑的自然采光通风，形成令人惬意的微气候环境。
在”新浦江商业广场”人们可以处处感受到自然的气息，在欣赏让人眼花缭乱的商品时人们还可以体验到一片“绿色空间”。
c)造型时尚
“新浦江商业广场”为凸显开放、时尚的商业文化特征，方案整体呈环抱之势，象一个充满动能和张力飞速旋转的发动机，彰显了商业的无限动能。建筑造型高低错落，虚实有致，光影丰富，建筑立面强调高科技时尚感、流畅的动感等，线条简约明快，自然流畅，纯净时尚。各建筑单体以休闲文化广场为核心，围绕着开阔的水面和广场绿化展开，富有流线动感，亲切宜人，充满魅力。
建筑材料主要采用了钢和玻璃，铝板饰面，遮阳百页等，通过色彩和肌理多种选择寓意“金木水火土”等自然时尚元素的引入，创造新颖的建筑形象。建筑夜景配合绚丽的LeD灯等艺术效果更加美轮美奂。
结语：”新浦江商业广场”是一个开放包容充满亲和力的城市公共空间，这是一个美的框架，醒目而容易被识别，在这里城镇居民可以获得全新的互动体验。她的建成将成为浦江镇醒目的城市地标，成为商业文化形象展示的“重要窗口”！
作者简介：
翟晓光工程师国家一级注册建筑师
1993年至1998年
哈尔滨建筑工程学院（后更名为哈尔滨建筑大学）学习