楼宇经济研究报告篇1
【关键词】楼宇经济统计研究应用
楼宇经济是发达的商品经济和高度城市化的产物，是城市地域结构的核心，是城市经济实力的体现。楼宇经济的兴起，突破了中心城区土地资源匮乏的限制，拓展了城区经济发展的空间，为经济结构转型升级提供了重要支撑。
1.楼宇经济的概念
楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，在楼宇内产生、发展，并集聚、衍生、扩散相关产业，带动区域经济发展的一种新的经济形态。它以集约型、高密度、高效益为主要特点，并与城市功能相协调，是推进城市经济向“空间”和“高度”发展的重要表现。
2.楼宇经济特征
楼宇经济继知识经济、总部经济之后受到城市政府的青睐，成为城市经济新的增长点、城市经营的新理念、城市发展的新模式。
2.1集聚效应明显。楼宇经济像一个巨大的磁场，通过楼宇的招商引资，吸引相关的要素在特定的空间集聚。一方面大批企业集中在一栋商务楼宇中从事各种经济活动，资本、技术、信息、知识、人才等高度聚集；另一方面，众多商务楼宇集中在一定的区域内形成功能良好、配套齐全的商圈，又能带动周边的餐饮、购物、商务、休闲等相关行业聚集发展。
2.2财富效应突出。楼宇经济以吸引各类公司入驻楼宇进行办公、研发和商务活动获得丰厚的利润回报，是城市的效益高地。楼宇经济空间的单位经济效益远远高于一般的城市功能空间。楼宇经济实现税收高，是转变经济增长方式、实现城市跨越式发展的重要突破口。
2.3集约效应显著。楼宇经济集约利用土地和资源，实现了城市经济从外延式扩张向内涵式深化转变的新型经济形态，通过把平面土地和空间概念联系起来，充分利用空间资源，使土地要素得以拓展，提高了土地使用率和产出率。
3.楼宇经济统计调点
当前人们对楼宇经济的关注，主要集中在经济规模、发展程度、经济效益和楼宇环境四大方面，因此对楼宇经济的统计调查，也应主要围绕这四方面展开。其中，楼宇经济规模主要用来反映楼宇承载能力和聚集能力；楼宇经济发展程度主要用来反映楼宇发展潜力；楼宇经济效益主要用来反映楼宇产出水平和能源消耗情况；楼宇环境主要用来反映楼宇经济发展的支撑能力。
4.楼宇经济发展评价指标体系构建
4.1构成
为更直观的反映楼宇经济规模、发展程度、经济效益和环境，福田区根据科学性、导向性、综合性、可比性和可操作性原则，研究创建了楼宇经济发展评价指标体系，以综合地评价和测定楼宇经济发展中各系统的变动程度（当前，纳入楼宇经济统计的载体主要有写字楼、商业楼、科研楼和城市综合体，以下统称商务楼）。福田区楼宇经济发展评价指标体系由四个一级指数构成，即楼宇经济规模指数、楼宇经济发展指数、楼宇经济效益指数和楼宇经济环境指数，权重分别为25%、25%、30%和20%。
4.1.1楼宇经济规模指数。是反映楼宇承载能力和聚集能力的指标。其主要由亿元楼栋数（指楼内企业纳税合计达到1亿元及以上的楼宇，简称亿元楼）、亿元楼建筑面积、亿元楼增加值和亿元楼税收四个二级指标构成，权重分别为20%，20%、30%和30%。
4.1.2楼宇经济发展指数。是反映楼宇发展程度和潜力的指标。其主要由亿元楼增加值占辖区地区生产总值比重、亿元楼税收相当于辖区税收比重、两年均为亿元楼楼宇增加值和两年均为亿元楼楼宇税收四个二级指标构成，权重分别为20%、20%、30%和30%。
4.1.3楼宇经济效益指数。是反映楼宇产出水平和能源消耗的指标。其主要由单位占地面积增加值产出、单位占地面积税收产出、单位增加值水耗和单位增加值电耗四个二级指标构成，权重分别为25%、25%、25%和25%。
4.1.4楼宇经济环境指数。是反映楼宇经济发展的支撑能力的指标。其主要由单一业主占比、一级物业管理资质楼宇占比、楼宇空置率和楼宇综合环境满意程度四个二级指标构成，权重分别为20%、20%、20%和40%。
在各项指标权重的设定上，楼宇经济指数主要采用德尔菲法，邀请有关专家学者根据各个指标的重要程度分别赋予相应的权重。在考虑各指标的权数上主要基于以下因素：第一，各子系统对楼宇经济发展的贡献程度及其相关关系；第二，各子系统内因素对系统的影响程度及其相关关系；第三，结合福田区的发展战略目标的相关性。权数的最终确定采用统计平均法，即根据专家们对各评价指标所赋予的相对重要性系数分别求其算术平均数，所得的平均数作为各指标的权重。
4.2计算方法
以上年楼宇经济的调查数据为基数，计算本期一级指标和楼宇经济综合发展指数。计算公式：
一级指标=∑[（二级指标报告期值/基期值）*本项指标的权重]
楼宇经济综合发展指数=∑（一级指标值*本类指标的权重）
5.楼宇经济发展评价指标统计调查方法
通过对楼宇经济发展评价指标体系16个二级指标梳理，需要进行统计调查的指标主要集中在四大方面，分别是税收指标、增加值指标、楼宇基本情况相关指标以及楼宇环境满意度指标。
5.1税收指标。根据基本单位名录库，整理出辖区商务楼宇内的企业单位名录，并与国、地税部门的税收数据库进行双向匹配（因当前税收征收以注册地为准，而统计数据以生产经营地为准，为保持数据尽量统一性，匹配时以统计数据为基准的基础上，对注册在本辖区而生产经营不在本辖区的企业，未纳入本辖区基本单位名录库的企业，计算单栋楼宇税收时以税收数据为准），最终整理出单栋楼宇纳税数据。
5.2增加值指标。当整理出纳税超亿元商务楼宇后，对纳税超亿元的商务楼宇内的企业，根据其规模，对三上企业（指规模以上、限额以上、资质内）及房地产开发企业，根据统计年报库内相关财务指标核算增加值；对三下企业发放《企业生产经营情况调查表》（该表根据收入法计算增加值的需要制定而成，主要含劳动者报酬、税金、固定资产折旧和营业盈余等指标）核算增加值，最后将所有三上企业与三下企业增加值汇总得出单栋楼宇增加值。
5.3楼宇基本情况指标。对纳税超亿元的商务楼宇，由物业管理公司填写《商务楼宇基本情况调查表》，主要包括业主个数、物业管理公司资质、占地面积、建筑面积、商务面积、用水量、用电量等指标。
5.4楼宇综合环境满意程度指标。在一定的概率保证度下，随机抽取一定数量的楼内从业人员，填写《商务楼宇环境满意度调查问卷》，对所在楼宇环境进行满意度评价，主要包括办公环境、治安、卫生、用餐、物业管理服务、交通便捷等问题。
6.楼宇经济发展评价指标体系实际应用
围绕楼宇经济发展评价指标体系，福田区与2012年下半年针对辖区近400栋商务楼宇，组织开展了楼宇经济统计调查工作。经统计2011年福田区纳税超过亿元的楼宇共有63栋，总占地面积59.16万平方米，总建筑面积544.59万平方米；共实现税收407.36亿元，相当于辖区税收总额的62.5%；共实现增加值1140.84亿元，占辖区地区生产总值的54.3%；楼宇综合环境满意度77.3分（80分为满意，70分为一般）。2011年福田区楼宇经济综合指数为114.2（以2010年为100），综合反映出福田区楼宇经济发展水平和潜力有较大提升。其中，楼宇经济规模指数达125.2，反映出扩张速度显著；楼宇经济发展指数为112.6，反映出发展能力强劲；楼宇经济效益指数为114.1，高产低耗效应得到进一步体现；楼宇经济环境指数为102.6，反映出福田楼宇综合环境得到进一步提升。
通过楼宇经济发展评价指标体系，综合、全面、直观反映出了辖区楼宇经济发展的各个方面，科学评价其发展现状，为政府科学管理决策提供了重要的参考依据和数据支撑，同时，也为社会各界了解辖区楼宇建筑、办公环境、周边设施、入驻率、租金等情况提供了有效参考，得到各方认可。
7.楼宇经济统计中值得关注的问题
7.1楼宇统计力量方面
楼宇经济发达地区，具有楼宇多、单位高度集聚的特点，而且楼宇内单位变动频繁，要做好楼宇经济统计，需要一支稳定的基层统计力量作为支撑。当前，福田区主要依靠街道助理统计员，建议有条件的地区，可将街道相关力量整合，与楼宇物业管理部门加强合作，改变信息多头采集模式，实现楼宇信息的一次性采集，或采取从楼宇物业公司购买服务的形式，建立“一楼一人”的楼宇经济工作队伍。
7.2楼宇信息平台建设方面
由于楼宇经济涉及众多部门，各部门的数据信息均在自己的系统内，如税务部门的纳税系统、工商部门的登记注册系统、统计部门的统计报表系统。各系统之间相对独立，缺少数据对接口，给数据整合工作带来诸多不便，浪费很多人力、物力。因此，为做好楼宇经济统计工作，迫切需求搭建集信息查询、统计、监管、服务为一体的“楼宇经济信息平台”，将经济、社会数据与空间地理数据相结合，实现网上信息的实时采集上报和共享。
参考文献：
[1]《楼宇经济在城市发展中的地位与作用》经济改革，2005（12）
[2]《楼宇经济标准体系框架构建初探》中国标准导报2012（12）
[3]《楼宇经济实探—来自深圳福田的报告2011》
楼宇经济研究报告篇2
关键词：楼宇电视广告分众传媒整合营销传播
据上海一调查显示，白领偶尔或从不观看楼宇视频广告的占55.6%，经常看楼宇视频广告并能留下深刻印象的仅占10.1%，经常看楼宇视频广告并影响到购物欲望的仅占6.3%。这表明，尽管此种营销传播模式表面看来有众多优势，但消费者并不能完全接受该媒体，尤其对于它所传达的广告资讯，消费者注意了但未必会在实际购买中运用。楼宇电视广告的整个营销前景令人忧虑。是什么阻碍了这种广告营销传播模式的发展？哪些因素在其传播效果中起关键作用？
楼宇电视广告兴起的背景及特点
楼宇电视广告这种定向传播的广告传播模式从一诞生就获得飞速的发展，有其特定的时代背景原因，是营销传播领域一对一营销趋势的必然。
2002年，上海徐家汇太平洋百货电梯门上的粘贴广告让等电梯的江南春（楼宇电视的创始人，分众传媒集团董事长兼Ceo）灵感乍现：“如果换成电视机，不是正好将广告信息精确地传送到细分群体？”①如果读者就此断言楼宇电视的诞生是出于江南春的一念之间，这是甚为不妥的，因为这种定向传播的广告商业模式是时展的必然，是营销传播领域一对一营销趋势的必然。
20世纪90年代以前的广告理念认为，广告是由传统的大众媒体来广而告之的，电视广告、广播广告和报纸杂志的平面广告，还有营销的各种手段，诸如促销、直销、公关等。广告主、企业、广告商和媒介绞尽脑汁地使生产出的广告让更广泛的受众接触，不断地扩大广告覆盖率和到达率，他们以为这样就能够创造最大的广告价值，获取高额利润回报，其实不然。随着传播技术与传播手段的演进，数字电视的出现，受众的自得以加大，他们只要手握遥控器，就能把不想观看的广告节目跳过；或是tivo（“数字录像机”DVR）的问世，具备了自动暂停和跳过功能，使用者可以轻松地跳过电视台插播的广告，这项技术为逃避电视广告的观众提供了极大的方便。即便是那些没有跳过广告的观众，广告商也不能肯定地表示，播放的广告都符合所有受众的口味，他们的广告能对所有受众在购买过程中产生积极的影响。
在整合营销传播大师舒尔茨看来，整合营销传播与其说是创新的领域，不如说是对旧规则和现实体制的分裂反应。②整合营销传播的重要一环是对市场的细分，针对不同类型的受众传播不同类型的广告，即按要求实现分众传播。分众传播最大的好处是能减少资源的浪费。采用分众理论，锁定受众群，通过分析他们的行为特点、收入状况、品牌意识等，对其进行有目标的宣传，毫无疑问，广告能够起到应有的作用。不仅企业和广告商能获得投资回报，消费者也能从广告中获得有价值的信息。
就我国目前的市场情况而言，楼宇电视广告这种广告传播模式有以下几个优势：第一，目标受众明确，且大部分是优质的潜在客户。据央视市场研究股份有限公司对上海液晶电视效果市场评估报告称，楼宇液晶广告的目标受众大部分年龄在30～39岁，月收入在3500元以上，教育程度为大学本科的人，男女比例较为平均。③这些在高档写字楼工作的白领阶层，一般从事较体面的工作，有稳定的收入，且收入高，年轻富有魄力，承担的负担较小，消费欲高，是时尚与潮流的逐浪人，是商家争夺的目标，但同时也是传统媒介最想覆盖却较难覆盖的高收入群体。第二，楼宇电视广告适应目标消费人群的收视习惯。据CSm媒介研究数据显示，全国每天电视消费时间呈逐年下降趋势，人们看电视的时间越来越短，尤其是城市中高档消费的主力军，“三高”(高收入、高学历、高消费)人群由于工作忙、生活节奏快，几乎没时间观看电视广告。而高档写字楼这些地方的电视咨询和广告信息因此能够乘虚而入，一定程度上吸引这些都市白领的眼球。第三，楼宇电视广告因其目标受众明确，广告成本低（广告千人成本约为当地传统媒体的1／10）、广告干扰度低（如受众无法转台观看别的节目）。因为楼宇电视都安装在高档写字楼的电梯旁，容易引起潜在消费者的关注，广告传播效果良好。
楼宇电视存在的问题
由于楼宇电视发展时间短暂，制度不完善，在运营过程中、在效果体现上日益暴露的问题，尤其值得关注，唯有解决了这些问题，楼宇电视广告才能真正实现高效传播。总体来说，我国的楼宇广告存在以下几方面的问题：
第一，内容单一，可看性不强。最近，上海海略管理信息咨询公司在上海和北京两地进行调研，对商业写字楼内工作的白领人士进行随机拦问，接触受访者1000余人，有效问卷716份。调查结果为写字楼里的受访者普遍认为楼宇视频媒体的确能帮助打发空闲时间，但楼宇媒体的唯一内容――广告却让他们产生不愉快。④楼宇电视重复播放的内容让人生厌，广告效果很不明显，因为消费者看过了不等于会记住，记住了不等于会购买。另外，由于受长期的广告氛围影响，消费者的认知能力提高了，他们决不会再轻而易举地、盲目地接受媒体广告。而且他们还会产生排斥心理，拒绝接受形如广告的内容影响。楼宇电视作为纯粹的广告传播媒体，缺少节目内容的承载，是其发展的劣势所在。
第二，信息传播与接收上的错位。由于广告播放时间和受众进出电梯时间不一致，面对不完整的楼宇广告，面对广告所要传达的品牌信息，消费者无从把握，也就谈不上营销的最后环节――记忆购买。这是被整合营销传播视为不关注消费者利益的后果。整合营销传播的重点是考虑消费者的需求和心理，将他们作为“上帝”对待，要经常跟他们实现双向沟通交流，才能获得有效的传播策略。目前楼宇电视明显忽略了受众的需求，不论是在播放时间上还是在播放内容上都偏离了受众的需求，因为调查显示，受众更希望在这短暂的停留时间里获知诸如新闻、天气预报、财经等资讯类信息，而不只是广告。
第三，广告创意有待提升。由于楼宇广告只是传统电视广告的延伸，因此，我国楼宇广告的创作模式和水平与我国的电视广告基本处于同一水平。在创意上都以“叫卖式”的广告为主，具有强烈的故事性和幽默感的广告不多。因此，其传播效果大打折扣。
楼宇电视广告的前景
在形式上，楼宇电视广告是典型的注意力经济产业下的佼佼者，它很容易引起受众的注意。然而光有短暂的注意并不能达到广告传播的效果，因为，如果广告不能引起受众更进一步的注意并对广告内容产生兴趣，那么则不能说这样的广告是有效果的。而且，如果受众长期看到的是创意贫乏的广告，那么以后他面对楼宇电视广告就会熟视无睹，连看都不看。因此，楼宇电视广告要取得更长远的发展，必须在以下几方面进行改进：
第一，增加传播的内容，提供一些受众感兴趣的、对受众有帮助的信息，而不仅仅是广告。有调查显示，在等电梯的那短暂的几分钟时间，受众更希望看到诸如新闻、天气预报、财经等有用的资讯类信息。因此，为了吸引受众更多的注意力，楼宇电视可添加这方面的资讯。根据楼宇液晶受众的特征描述，他们较多关注股票等金融投资性的新闻，关注休闲娱乐的方式，楼宇电视可以在播放广告的同时播报这些信息来吸引他们的注意力。
第二，创造楼宇电视独特的传播内容和形式。由于停留时间非常短暂，受众没有太长的时间来看楼宇电视的信息，因此，无论是新闻、财经等资讯信息，还是广告，都必须制作得短小精悍，一般应限制在10～30秒的时间，使受众能够在尽量短的时间获得相对完整的信息。
第三，改进提高楼宇电视广告的创意水平。楼宇电视广告与传统电视广告的另一区别是楼宇电视广告的无内容生存。传统大众媒介都是通过制作内容，以低廉的价格将内容销售给受众，形成一次销售；继而将自己的受众资源出售给广告主，完成二次销售。但是楼宇电视却无须自己生产任何内容，它是将渠道直接销售给广告主，直接用广告来面对受众。⑤“无内容”将导致楼宇电视无法产生巨大的社会影响力，难以进入社会主流生活。楼宇电视目前的成功，很大程度决定于其抓住了间隙和细分受众。间隙的强制力使得楼宇电视能够以低成本到达受众，受众的细分方便广告精确地到达目标消费者，避免投入浪费。但是间隙只是间隙，它无法作长时间的停留，于是也就无法产生更大的影响力。因此，楼宇电视广告如果要获得消费者的注意，必须提升广告质量，要以创意改变一切，多创造一些故事性强、幽默感强而情节又相对简单的广告，使受众在轻松愉快的心态下观看小故事，同时接受广告信息。
第四，建立与受众的双向沟通渠道。前文已经指出楼宇电视广告的问题之一是忽略了受众的需要。而要真正了解受众，明确他们需要的东西，就应该有一个渠道让广告商或企业主获取这方面的信息。整合营销传播理论指出，媒体的巨大变革，是导致双向沟通的产生。双向沟通意味着厂商和其消费者在进行一种资讯交换活动。为了达成资讯交换的目的，厂商首先必须了解消费者所拥有的资讯形态及内容；其次，消费者要能够通过某种渠道或方式让厂商知道他需要哪一种资讯；最后厂商才能对消费者的需要予以回应。
双向沟通是必要的，沟通渠道更是前提。随着电脑科技的高速发展，人们获取资讯的渠道比以前方便、及时，反馈资讯也变得轻松、快捷，这为沟通渠道的出现奠定了重要的基础。广告主可通过本商业楼的物业管理，拿取本层楼的住户信息，通过电子邮箱、局域网、手机短信等手段对住户进行问卷调查，在播出广告后第一时间向受众收集信息，了解他们对广告的态度和评价，或者接受建议。未来的广告传播对消费者来说不应该被动、强制地接受，消费者有个人的想法，应有被听取、被采纳的机会。这一切的出现都源于楼宇电视提早实现与受众的沟通互动。
结语
楼宇电视广告是广告市场和媒介发展的必然产物，它担当的角色是其他媒体传播形式的有益补充。传播效果史表明，单一的传播模式和传播终端进行广告传播的时代，若要获得令人满意的广告传播效果，首先要对传播媒介进行整合。不仅要把受众奉为“上帝”看待，还要在媒体之间实现以统一的声音向受众传递实用的广告讯息，同时，早日实现一对一的营销模式。时代在发展，媒体也在发展，我们期待新兴媒体能朝着更有创意、更体现受众需求的方向发展！
注释：
①刘婷：《“日加满”钟爱分众传媒“无缝化传播”》，《aDVeRtiSinGpointeR》，2006年。
②唐・e・舒尔茨：《整合行销传播》，中国物价出版社，2002年版，第4～5页。
③央视市场研究股份有限公司：《楼宇视频广告效果总体评估报告》，省略/html/file/2005-3-4/2005342352349372.html
④《楼宇视频广告效果遭到质疑影响力仍然不高》，2006年9月21日，省略/chuanmei/2006/14064.shtml
⑤龚轶白：《楼宇电视“内容为王”时代的无内容生存》，《新兴传媒》，2006（6）。
楼宇经济研究报告篇3
随着城市化进程的不断深入,城市建设不断发展,高层建筑也越来越多。作为现代服务业的象征,楼宇经济已成为区域经济发展的支柱,其产业聚能和辐射效应日益凸显。但是与此同时,楼宇安全管理问题也日益凸显,越来越被各级部门和广大民众所关注。
二、楼宇安全管理的特征
隐瞒安全隐患,在当今的楼宇管理中更为普遍。究其原因,一方面,在个体组织内部,多目标的平衡往往更为容易;而和传统组织不同,楼宇管理是一个跨组织的、基于利益相关者理论视角下的产物。其不仅涉及楼宇监督部门,还包括业主和独立物业管理公司,由于不同组织的目标存在较大的差异,其安全管理和协调变得更为困难;另一方面,不同的组织,传统的基于单个组织层面的安全氛围,溢出较为困难。因而,在楼宇的安全管理过程中,安全形势更为严峻,其管理也对管理实践者提出了更高的要求。
三、楼宇安全事故汇报
传统的安全管理和安全实践,主要聚焦于个体组织对于组织内部冲突的多目标之间的协调,如安全目标和生产目标。研究发现,由于组织分工的不同,一线员工在实际的工作过程中会经历较多的安全事故和安全隐患,然而基于个体和组织层面的原因,一线员工发现问题并没有积极上报、甚至隐瞒安全隐患或安全小事故的情况屡见不鲜。
在当今的楼宇管理中,一线的人员隐瞒安全隐患和安全小事故具有更高的动机,究其原因可以分为个体和组织两个层次,主要表现在以下几个方面:
首先,从个体层面来看,主要有个体自尊、控制幻觉以及认知偏见。第一,个体自尊的影响。在安全管理中,基于安全事故是可以控制和防范的思想,出现小事故或者安全隐患,是对员工自身能力和工作责任心不足的佐证。因而,由于个体自尊的影响,个体发现安全隐患或出现安全小事故时会刻意隐瞒而非上报;第二、控制幻觉。由于人格特质的差异,不同的个体对于同一安全事故或安全隐患的风险感知程度不同。风险感知程度低的个体,对于观察到的安全隐患或安全事故,会从主观上降低此类事故或隐患发生的频率,甚至认为此类事故不会发生在自己身上;第三、认知偏见。由于安全小事故或者安全隐患,其与安全管理的目标之间的变异程度较小,小错误难以引起人们的注意。而根据海恩法则,此类安全隐患和安全小事故在一定条件下会演变为重大安全事故。
其次,从团队层面来看,主要有心理安全感和安全信息沟通:第一,心理安全感缺乏。理论和实践表明:缺乏心理安全感会导致员工对于安全事件产生的消极防御态度,究其原因在于组织内部信任的缺失。由于害怕对安全隐患或安全小事故的报告会破坏个体在组织内部同事之间的关系,甚至遭到报复,因而对安全隐患和安全小事故缄默不语;第二,组织间的传播分享困难。由于组织管理者对自身合法性地位的考虑,其安全成功经验往往会得到积极的传播,而安全事故和安全隐患的经验难以冲破组织的壁垒,进而难以实现在组织之间的学习。
最后,从组织层面来看,主要是公司政策、工作设置特征等因素。第一,研究表明,积极的公司政策对员工的汇报能产生积极的正向影响,从而使员工主动的汇报事故,而消极的公司政策(强调惩罚)在很大程度上会导致事故隐瞒;第二,工作设置。也有研究表明,进行一定程度的轮岗,可以使员工接触到不同工作环节,从而对事故的潜在影响有更为深刻的认识,从而增加汇报的动机,促发汇报行为。
四、楼宇安全汇报管理的对策
如何避免楼宇管理中的安全隐患或安全小事故转化为重大安全事故,自然就成为管理实践者的需要回答的重要问题。
首先,在安全隐患的识别以及安全小事故的认知上,要鼓励和培养员工进行居安思危的思考方式,一旦发现问题,理解汇报问题、解决问题,并进行楼宇安全管理经验的分享。
楼宇经济研究报告篇4
关键词：楼宇智能化；现代建筑；应用；发展
随着科技的不断进步与发展以及我国经济水平的逐年提高，人们生活水平得到日益改善，幸福指数也有着较大地提升。与此同时，人们对物质以及精神上的需求也越来越高，这样一来也就促使我国的建筑往智能化的方向发展。在多数大中型城市，大部分建筑都已融入了最新的高科技产品，为城市增添了别样的色彩。
1智能楼宇的含义
智能楼宇就是在建筑内，安装有以下几个方面系统的智能建筑，第一是安装有建筑机电设施能效管控系统，第二是安装有信息化应用系统，第三是安装有公共安全系统等，将服务于管理以及系统等组合成一体，以满足建筑达到以下几个方面的功能，首先，能够使建筑的设备实现自动化（Ba），其次，实现通讯自动化（Ca），第三能够实现办公自动化（oa），第四能够实现安全防范自动化（Sa）。通过实现这几方面功能，从而使得建筑具有以下几方面特点，一是保障了建筑内能源与设施的安全性、可靠性、经济性，二是简化了物业巡检人员工作量，提高了运营效率，三是使得建筑更加环保节能，达到绿色建筑的标准。
2智能楼宇的应用
（1）建筑机电设施能效管控系统。建筑机电设施能效管控系统是通过深度集成技术，将智能配电系统、能源管理系统、电气安全管理系统、冷站群控系统、智能照明系统、设备自动化系统等深度集成入机电设施能效管控系统。不仅实现原建筑设备监控系统（BaS）全部功能，还通过对能源、用能设施和用能过程相关参数的全面实时测量和分析，并通过“监测———分析———管控”，形成闭环的技术手段，对负载设施的能源效率和能源消耗过程及时管控，在满足人们生活与工作环境安全性及舒适的前提下，真正达到建筑的智能化，进而实现节能降耗的目的。（2）通讯自动化系统。通讯自动化在智能楼宇中有着极其重要的作用，它能够对建筑物以下几个方面的数据进行管理与控制，第一方面是图像，大部分建筑内都装有摄像头，通过通讯系统，可以很清楚地看到有哪些人到访，这样也使得建筑的安保系统更加牢固可靠，保障了建筑使用者的安全。第二方面是数据，第三方面是语音。在建筑内经常会装有局域网，方便公司办公及相应自动化系统的安全使用，通过通讯自动化系统的使用，能够极大地方便建筑使用者的工作及生活，为其提供可靠的信息服务，例如语言文本的通信服务，图形图像的通信服务，以及多媒体的通信服务等。通过该系统，能够保证建筑物与外部通信网相互连接，从而实现与外界的信息互通。（3）办公自动化系统。该系统主要是采用以下三种技术，第一是计算机技术，第二是通信技术，第三是多媒体技术，通过办公自动化系统使得人们在工作时所借助的办公设备能够与办公人员相互构成一种服务的人机信息系统。该系统主要由办公设备、网络设备以及一些相应的工作软件组成，包括多功能电话机、高性能传真机、各类终端、个人电脑、存储设备等。（4）火灾报警系统。该系统在智能楼宇中有着极其重要的作用，因为该系统能够保证人员与建筑设施的安全。该系统是智能楼宇中的一个子系统，但是该系统又完全脱离其他系统，能够独立运行，能够自身去完成防灾以及灭火的功能，在各大系统中有着绝对的优先权。通过建筑物的烟感以及温度感应探测设备来提供信号，经过确认后进行报警操作，与此同时会开启火灾联动系统，包括以下方面，第一是关闭空调，第二是开启排烟装置，第三是进行消防系统的运作，第四是通过广播传达疏散人群的通告。这样一来，能够尽最大限度地减少人们的生命安全，减少财产的损失。（5）安全保卫系统。该系统主要是通过以下几种系统来对建筑周边的事件进行整理研究，通过将图像、声音传送给管理人员，第一是一卡通系统，第二是公共应急广播系统。该系统能够对建筑物进行全方位的监控，并且依据事件的具体情况来做出相应的反应，进而将各专业联系在一起，这样能极大地节约人力和物力，从而真正地实现系统的自动化。
3楼宇智能化的发展历程
在20世纪80年代中期，我国的计委和科委共同进行立项工作，由中国科学院来进行研究工作，承担《智能化办公大楼可行性研究》的工作，并且在二十世纪九十年代初期提出报告，在1991年，由日本进行投资，设计工作由北京市建筑设计院担任，进行北京发展大厦设计，该大厦采用以下几种系统，第一是建筑设备的自动化系统，第二是采用了通信网络系统，第三是采用了办公自动化系统，该建筑可以说是我国智能建筑的雏形。而在1993年建成的广东国际大厦可以算得上是我国的第一座智能化的商务大厦，该建筑有着比较完善的建筑智能化系统，并且有着高效的国际金融信息网络，能够通过卫星去接受国际经济信息，并且该建筑拥有舒适的办公环境以及居住环境。在20世纪90年代初期，我国的智能楼宇主要还是一些涉外的酒店，或者是较为特殊的工业建筑，因为这些特殊的工业建筑需要特殊的设备。尽管智能楼宇的普及度不高，但是我国人民对其中的热情非常高涨，得到了专家以及设计单位的响应。随之我国国民经济得到了高速的发展，我国的房地产行业也有着较大程度的发展，因此加快了我国智能楼宇市场的发展。智能楼宇在以下几方面较为突出，第一方面是低碳环保方面，第二是节能方面。与此同时，智能楼宇能够使人们的生活更加舒适，所以得到了人们的一致推崇。例如我国的鸟巢建筑、水立方、环球金融中心等等智能楼宇不断涌现。随着我国经济的高速发展，目前建筑的智能化在我国许多一线城市应用普遍，成为了各大城市建筑设计的新潮流。在各大建筑中，通讯、监控等自动化的程度有着极大地提升。通过不断的研究与探索，我国的建筑智能化无论是在理论上，还是在法律法规上，乃至设计实施上都有着飞跃式的发展。
4智能楼宇的发展趋势
我国每年都会新增许多建筑，加上我国政府对建筑的智能化越来越重视，并且对其进行规范引导，所以智能楼宇在我国的发展前景被业内人士看好。例如在21世纪10年代，上海世博会就为我们充分展示了智能楼宇的理念，在其中有许多新技术、新产品成为了亮点，比如其中的LeD照明，地源热泵、气动垃圾回收等，充分展示了将来低碳环保的城市建筑。那么在这个趋势下，我国将来的楼宇智能化将会从深度以及广度上发展。（1）通信技术。在今后的建筑中，会将数据卫星通信技术与移动通信系统相结合，从而实现以下几方面的功能，第一是电视会议的功能；第二是能够实现远程监控的功能，即使身处外地也能够对自己的办公环境或是居住环境、能源与设施情况、人员状况了如指掌；第三是实现远程医疗的功能；第四能够实现远程教学。（2）网络技术。在今后的智能楼宇发展中，要改善建筑内的自控系统与火灾报警系统等一系列构成网络环境的联动机构，用控制网络的方式，来实现建筑管理的自动化，从而能够通过控制网络来使得建筑的机电设备能够自动运转，并且能够利用网络应用集成，对建筑的机电设备以及安全系统进行数据收集。（3）建筑机电设施运营监控系统。建筑机电设施运营监控系统采用modbus通讯协议，以物联网+人工智能相关技术，构建机电设施运维智慧平台与SaaS服务，帮助实现建筑设施高效集约化运维。通过建筑机电设施运营监控系统对楼宇以下几个方面设施或系统的运行以及安全状况进行监控管理，第一是楼宇内的配电设施，第二是楼宇内的暖通设施，第三是楼宇内的给排水设施，第四是楼宇内的中央空调，第五是楼宇内的照明设施，第六是楼宇内的电梯设施以及其他设施或子系统等，不但能够为建筑营造一个安全舒适的环境，还能够实现建筑的各耗能设施管控一体化、各子系统监控统一化、智能化，即采用统一系统平台即可实现所有设施或子系统的全部功能，且优于现有能源与设施管控技术手段，真正实现智能化建筑内能源与设施的安全性、可靠性、经济性、智能性。
5结语
楼宇的智能化发展是时展的趋势，是建筑与信息技术的有效结合。在今后的建筑发展过程中，传统的建筑模式必然会被逐步淘汰，智能楼宇将会有着良好的发展前景，因为这是时代以及社会发展的必然趋势。
参考文献
［1］邱爽.楼宇智能化在现代建筑中的应用与发展［D］.郑州：郑州大学，2014.
［2］田娟.楼宇智能化方案差异性对业主决策的影响［D］.重庆：重庆交通大学，2013.
楼宇经济研究报告篇5
分众传媒被浑水机构的攻击打得措手不及，一夜之间市值蒸发近4成。然而，分众传媒并没有因此乱了阵脚。分众传媒联合众多pe、投行拉高股价，对浑水机构进行反击。事实上，做空机构三番五次地攻击中国概念股，中国公司却不再是瓮中鳖任由摆布，已经练就了一身反攻本领。
击中分众“要害”
相比于香橼质疑奇虎360报告中的模棱两可的言论，浑水对分众传媒的攻击显得更有依据。第一次的报告显示，浑水公司可谓是有备而来。浑水的报告中详细列明了分众传媒目前存在的9大问题，其中最为有力的3条质疑分别为，一是指责分众传媒所公布的楼宇液晶屏数量与实际不符，涉嫌欺诈。浑水研究表示，分众传媒在提交给监管机构的资料中声称共拥有178382块液晶广告显示屏，但实际只有不到120000块。第二条指责是分众传媒在2007年-2009年期间进行的一系列失败收购，给公司股东造成了数亿美金的损失。浑水认为分众传媒在“知情和故意”的情况下，在收购中支付了过高价格并造成亏损。浑水研究在报告中指出：“分众传媒至少将21宗收购交易减记为零，不假思索地将它们抛弃，结果导致分众传媒累计亏损额高达4.374亿美元。”第三条指责是相关管理层在这些收购和转让过程中，特别是在好耶的相关交易中，公司高管获得了超额利润。
3大罪状虽无详细证据，却直指分众传媒的软肋。分众传媒的股价在报告当天狂跌，随后分众迅速对浑水的报告给出回应，挽救危机。
分众传媒通过媒体对3大指责做出了具体回应。关于广告屏数，分众传媒称：“分众表示拥有17万块屏，而浑水公司经调查只有12万块左右。这是因为浑水完全不懂分众业务。在分众商业楼宇联播网中，除了有12万块左右的楼宇电视屏幕外，还有数万块的楼宇数码海报也属于商业楼宇联播网范畴。浑水公司未将数码海报屏幕列入整个系统中。”
对于较为敏感的收购失败，分众传媒直接回应道：“分众有非常多成功的收购，也有部分不成功的收购，如互联网、手机业务等已经在2009年清理完毕。从这些失败的案例中，分众学到了很多经验教训，因此在2009年至2011年的3年中，分众没有再做类似收购。今后分众将继续聚焦主业，打造核心竞争力，以优异的业绩补回投资者的损失。”
对于“好耶”收购中的指责，分众传媒解释公司是基于投行给出的评估报告而做出的收购选择，经历金融危机后，“好耶”的经营与管理均出现了问题。在此情况下，第三方公司给出“好耶”3800万美金的估价。为了推动“好耶”员工用现金入股，分众Ceo与CFo率先以3800万美元的估值入股，实现了好耶几十位员工以同样的价格出资入股。不存在低于市场价格入股的问题。
分众传媒的迅速回应，给投资者带来了回暖的信号，分众传媒的股价开始小幅回升。
大佬撑腰
分众传媒遭遇浑水的做空攻击后，江南春迅速做出反应，并得到pe、投行的大力支持。
美国时间去年11月22日，复星国际在公开市场以1035万美元购买60.2687万股分众传媒美国存托股份。复星国际称，对分众传媒的投资是秉持价值投资理念，对分众传媒管理团队及公司发展充满信心。
与此同时，分众传媒宣布，将继续根据此前宣布的股票回购计划回购公司股票。江南春将通过大宗交易回购1100万美元的分众传媒美国存托股。分众传媒股价11月22日晚间开盘便大涨11%，盘中最高涨至18.36美元，当天收盘涨幅达14.71%。随后，摩根士丹利、里昂证券、高盛纷纷发表投资分析报告，维持分众传媒股票“买入”评级。
野村证券11月23日投资报告，维持分众传媒股票“买入”评级，强调了其对分众传媒的信心，将目标股价定为39美元。野村证券认为，分众传媒的组成与几年前完全不同。在过去的几年中，分众传媒确实进行过一些并购，也产生一些费用。但是，大部分并购资产已经在过去的18个月至24个月内清理完毕，对分众传媒当前业务已经没有实质性影响。
在营收方面，野村证券强调了分众传媒的营收合法性。野村证券称：“我们相信分众传媒的营收是合法的，因为任何欺诈行为都需要有渠道的参与，而这是不可能的。分众传媒第三财季业绩强劲，大部分营收来自于核心领域，如快速消费品（占总营收的39%）、金融服务、家电和互联网服务。在过去的2年中，分众传媒不断提高业绩预期，并且持续打破业绩预期，表明分众传媒也经营业务和管理投资者预期方面表现出色。”
据报道，野村证券对分众传媒所拥有的LCD屏幕数量做了清查，对分众传媒给出的17万块屏幕数量给予肯定。“尽管全球经济依旧低迷，我们认为分众传媒业务基础完好无损，受宏观经济环境的影响不大。分众传媒与150多家大客户进行了沟通，主要客户的广告预算都将保持20%的同比涨幅。”野村证券表示。
在迅速的反击和众大佬的支持下，分众传媒的股票成交量强劲回升，受到浑水报告影响而逃离的资金正在回流。分众传媒与浑水作战中扳回了一局。
反击是挑战也是机会
分众传媒在面对浑水的每一次进攻时，都作出了迅速且奋力的反击。浑水报告质疑分众LCD屏幕数量后，分众传媒即提出由第三方机构进行调查。然而，在最近一次的攻击中，浑水将质疑的焦点集中在LCD屏幕的“独立审核”这一环节，认为中国的独立调查报告可信度很低。报告前后，分众传媒股价一度下挫4%，但截至收盘，分众传媒的股价涨幅超6%收报22.71美元。
在第二份报告中，浑水认为中国的研究机构和被研究公司间存在着腐败，研究机构会按照客户需求去制作数据。浑水在指责中没有提出任何有力的证据，显然这不足以得到投资者的信任。分众传媒在对浑水机构的反击中初步得到了投资者的认可。
不得不提的是，过去的一年里，中国概念股深陷财务造假、Vie诚信等泥淖中。此时，市场的任何风吹草动都会牵动投资者的神经。做空机构很容易利用投资者对于中国概念股信心的摇摆，大肆攻击中国公司，以期从中牟利。因此，任何一家遭遇做空的中国公司都影响着中国概念股在投资者心中的信任指数。
楼宇经济研究报告篇6
一、鼓励各种经济组织发展楼宇经济。重点发展电子商务、金融、咨询、广告策划、影视制作、网络服务、律师事务所、会计事务所、咨询中介公司、高新技术服务、娱乐服务、旅游服务、交通通讯等企业和公司的办公营运以及房地产开发企业、建筑业等各类企业总部或区域总部的办公营运。
二、鼓励开发商自持物业发展特色商务楼、写字楼。以租赁为主要形式，租赁面积不少于50%，由开发商为主进行招商，入驻企业的税收贡献达到2000万元、5000万元以上的，由区政府分别授予“银楼奖”、“金楼奖”，并给予2至5万元的物质奖励。
三、鼓励区外企业设立总部或区域总部。在我区商务楼宇设立总部或区域总部，从营业年度起3年内，当年入库税收在100万元至500万元的，按对地方贡献给予25%的奖励；在500万元以上的，按对地方贡献给予50%的奖励。
四、鼓励街道积极参与新区、工业园区商务楼宇的二次招商。街道引进落户在新区、工业园区商务楼宇的三产企业产生的税收纳入街道财政体制。
五、鼓励单位和个人引荐招商。鼓励业主以出租形式招商，出租率达到70%及以上，给予业主单位招商部门2～5万元的招商经费奖励。对其他单位或者个人帮助引荐招商的，按“服务业二次招商奖励办法”给予奖励。
六、鼓励企业购置、租赁商务楼作为经营场所。购置或租赁商务楼的独立核算法人企业，年税收在30万元以上且面积在200平方米以上，在经营初期的3年内每年给予50元/平方米的奖励；按单位面积纳税额计算当年纳税在1000元/平方米以上的，给予80元/平方米的奖励。每家企业每年的最高奖励不超过5万元。
七、鼓励电子商务企业在电子商务特色楼宇集聚发展。电子商务专业楼宇由区服务业主管部门认定，用于电子商务的面积一般不低于50%。购置或者租赁电子商务专业楼宇的电子商务独立核算法人企业，面积在200平方米以上，正常纳税，在经营初期的3年内每年给予60元/平方米的奖励。每户每年的最高奖励不超过5万元。电子商务企业在区内租赁仓库自用，在经营初期的3年内每年给予36元/平方米的奖励，每户每年最高不超过5万元。电子商务企业在专业楼宇以外的区内其他场所租用场地作长期的展示展销，3年内每年给予60元/平方米的奖励，每户每年最高不超过5万元。
八、以电子商务为主要销售方式、年销售收入在1000万元以上、税收在10万元以上的独立核算商业企业，从营业年度起3年内按对地方贡献给予50%的奖励。鼓励企业自建门户网站、网上信息、在线销售和结算、拓展市场。每年度由区三产发展局组织评选“区优秀电子商务企业”，由区政府予以表彰奖励。
九、对投资在20万元以上的电子商务平台项目，给予3～5万元的补助；购买或者自行研发的电子商务平台软件按投入的5～10%给予一次性补助，每户不超过10万元。
十、软件生产企业按国家有关规定享受税收优惠政策，获得省级认定的按有关规定给予奖励。
十一、鼓励商务楼宇引进同行企业，打造特色商务楼宇。特色明显的商务楼宇经区服务业主管部门认定，按同行业企业所使用的面积，3年内给予开发主体每年20元/平方米的奖励，用于招商和宣传，最高额不超过年度所缴纳的租金收入的入库税收且每年不超过5万元。
十二、鼓励商务楼宇业主聘请部级物业管理企业管理商务楼宇。设立综合服务窗口，配备工作人员，全面服务入驻企业业绩良好，入驻企业普遍满意的，对商务楼宇业主给予1～3万元的奖励。
十三、鼓励商务楼宇企业成立协会、商会，建立协商自律机制。对经常开展活动考核评比优秀的楼宇商会按促进服务业行业协会发展的有关政策给予奖励。
十四、鼓励商务企业创建品牌。对获得国家、省、市著名商标、知名商号的服务业企业，按有关规定分别给予资金补助。获省、市、区级名牌和著名商标的，分别一次性奖励10万元、2万元、1万元。
十五、对楼宇经济重大项目涉及“一事一议”的扶持奖励，由各行政主体承担。对享受了产业扶持政策实际上转变为商业和住宅房地产的项目，将根据具体情况报区政府研究后采取取消扶持、收回扶持资金等措施。
十六、本政策中所涉及的相关扶持奖励资金由各受益财政承担，其余资金在区三产发展专项资金中列支。
楼宇经济研究报告篇7
华通明略研发总监谭北平教授，多年来一直致力于为客户提供营销科学分析服务，对中国市场的营销数据分析具有个人独到的见解。
大视频时代大胆跨屏投放可取得高回报
“在中国，消费者的生活形态在变化，媒介环境也在不断多元化。总结一下中国这十年来的传播方式的改变，第一是人的资讯模式的改变，从电视、报纸的资讯模式开始向互联网、手机端展开。第二就是人的生活形态的改变，从空间角度来说，人的生活形态空间从单一化向多元化、碎片化改变。随着整个资讯模式越来越多元化，消费者的选择也随之变得越来越多。仅视频方面，消费者每天都面对着多种屏，在家有电视屏，上班会看到楼宇电视屏、电脑屏、手里还拿着个手机屏，这些屏都能够播视频。除了这些屏之外，在中国还有很多的屏，卖场LCD屏、户外LeD屏、地铁屏、公交屏、电影屏，其实有很多很多的屏幕，都能在不同的时间点接触到不同的消费者。”谭北平认为，媒体多元化和碎片化是全球不可逆的趋势，能够播放视屏广告的屏幕越来越多，人们已经进入一个大视屏时代。“根据millwardBrown的研究，目前在中国，有三个最主流的视频广告，就是传统电视、互联网视频和楼宇视频，三者共同组成了大视频的概念，并取代了传统电视的概念。”
在大视频时代，只选一个媒体显然是不够的，谭北平认为：“在一个大视频的环境中，我们要思考的不是先要满足传统电视多少量之后，再用剩下的钱做别的媒体，而是将传统电视、户外视频、互联网视频组合来看如何实现更大的优化，在组合的过程中能否实现到达率的最大化以及到达成本的最低化。”
“在大视频时代，拥有电视、互联网视频、楼宇视频的重型媒体武器，并采用多屏混合投放的策略，可以帮助广告主增加到达率，增加到达频次，协同增强效果，并且很重要的一点是能帮助广告主节省预算。勇敢地转向混合媒体策略，其实会给很多的企业和品牌带来更高的回报。”谭北平教授指出。
运用mixReach有效实现大视频整合投放
了解到大视屏环境中跨屏投放的重要性，那么，如何才能整合投放这些屏，获得高效果回报呢？
对此，谭北平提出了看法：“在这么多屏的情况下，关键是看两个机制。第一条，增加到达率。因为有很多人已经不看电视了，必须用其他的屏来增加补充到达。第二条，增加频次。频次的意思是，你可能在电视上看到一次，然后在上网时又看到一次，上下班等电梯时又在楼宇电视上看到一次，看到同样的广告，频次在增加，效果也在增加。以往我们用电视投放，广告需要至少3?5的沟通才会产生效果，但是电视费用非常高，单纯用电视打频次，需要昂贵的费用。如果改用楼宇电视屏和互联网屏打多频次到达，也是一个非常可取的策略，成本费用要低很多，具有特殊成本优势。”
谈及如何在三屏中进行预算分配，谭北平先介绍了GRp这一测量标准。“GRp，ReachFrequency，测量的是每次沟通到每个人，到每个人的次数和与谁沟通的问题。不同的GRp基础上可以进行更多的添加更多的变量。有越来越多的屏幕开始测量GRp，电视和楼宇视频有Kantermedia的infosys系统，互联网有秒针在提供GRp的系统。有这样一些GRp的系统，就为我们做跨媒体的规划提供了基础，秒针的mixreach这个系统就是把每一个媒体GRp系统融合在一起，统一规划。有了mixreach系统，我们帮大家可以看到在不同投放的情况下，最终对效果的影响是什么。”谭北平表示，目前已在mixreach系统内模拟了目前投放量和投放金额最大的电视、互联网和楼宇电视这三个屏，拿市场上平均的价格和七个常见的行业计算到达率，用不同投放比例在这三个屏上，得出的结果迥异。
“预算较高时，混合投放可以大幅度提高效率或者降低费用。可以说，当有足够预算的情况下，进行电视、互联网视频、户外电视楼宇LCD三屏混合投放，不仅能提升广告到达率，也能够增加频次到达率，并且能帮助广告主节省媒体预算，一举三得。”谭北平进一步解释，模拟结果显示，如果把百分之百的预算投放在电视上，同样的费用做到3+，到达率是40%；如果把同样的费用进行分配，做电视80%、互联网10%、楼宇电视10%的组合，即“811”组合，1+的到达率能够从62%快速增长到73%；如果把同样的费用投放60%到电视，20%到互联网，20%到楼宇电视，也就是“622”组合，1+的到达率从纯电视投放的62%增加到77%，3+到达率从40%增加至50%；如果使用的是“433”组合，把同样的费用进行分配，做电视40%、互联网30%、楼宇电视30%的组合，1+和3+的到达率分别能增加到78%和52%，相比百分百电视的投放，增加了26%和30%的巨大幅度。
此外，数据显示，多屏混合投放还能节省媒介费用。如当使用“811”组合时，相同的到达率能省25%的钱，“433”组合能省41%的钱，只要用60%的投放费用就能做同样的事情，这就是一个省钱的策略。
楼宇经济研究报告篇8
市场经济发展必然使商品进入成熟细分阶段，每一类细分的产品必须找准自己的特定目标客户群，营销活动也必须针对特定目标人群进行，才能产生效果、避免浪费。传媒产业同样也进入细分时代，广告主需要的不再是面向大众的传播，而是要找到直接针对目标客户的分众传媒、小众传媒，只需要将信息准确的传达到目标客户群体中，避免使用大众媒体造成的巨大浪费。即广告传播“不求人人皆知，只要有购买力的人知晓”。
中国媒介市场成熟发展的过程就是市场细分与深化的过程。媒介产业的布局、结构也是在不断拆分市场以及对这种市场需求的满足中形成的。随着媒介产业运作的深入、市场作用的增强、竞争的加剧，一家媒体能否获得成功，能在多大程度上获得成功，一个决定性的前提条件就是，是否进行了市场细分及其适应的定位。市场细分化运作已成为中国媒体生存竞争及发展的基本策略，成为媒介市场化的必然结果和必由之路。
经过十多年的高速发展，中国传媒市场由大众传媒进入了分众传媒时代，传统大众媒体广告增长乏力、甚至出现下滑，网络、杂志、Dm广告等，具较高目标针对性的分众传媒得到了迅猛的发展，年增长率30﹪以上，不断从大众媒体中抢占市场，发展速度远远超过传统大众媒体，显示出巨大的市场潜力。
《新财富》杂志将“分众广告传播”列为2004年中国十大商业模式之首，这预示着分众广告对大众广告的全面挑战，是媒体从大众走向分众的关键转折。电视与报纸的广告收入虽然仍在增长，但这些传统媒体所占的市场份额，已经不可遏制地开始下滑。网络、户外媒体、专业期刊等新兴媒体分流了它们的广告客户。因为广告主追求更精准的投放，广告的分众传播趋势越来越明显，并催生出楼宇视频这样崭新的分众电视媒体。而分众平面媒体方面，则几乎是未被开发的市场空白，没有强势媒体出现。
分众电视媒体：楼宇液晶电视媒体
“楼宇液晶电视网”是中国分众电视媒体的代表，主要通过安装在写字楼、高尚社区的电梯入口处，对楼宇人群播放电视广告。这一媒体的卖点，在于成功地实现了广告内容的分众化传播，实现了对特定中高收入人群的广泛和反复地覆盖，使面向中高端人士的广告精确地击中大部分目标受众，并产生重复而深刻的印象。
2004年中国分众电视媒体已达到5.1亿元的市场规模，预计2005年可以达到7.6亿元。目前这种新兴传媒的“领头羊”主要是聚众传媒和分众传媒(Focusmedia)两家，这两家企业几乎瓜分了目前国内楼宇液晶电视广告市场。
“分众传媒(Focusmedia)”2002年成立，创办3年广告收入由100万增长到3亿，翻了300倍，2005年7月13日成功在美国纳斯达克上市，市值达8亿美元，成为纳斯达克上市融资额最高的中国公司。
被忽视的分众平面媒体金矿——Dm杂志媒体
Dm杂志在中国作为独立的媒体类别研究近几年刚刚开始，Dm杂志是融合了Dm和杂志媒体两种优势的创新性媒体，主要以杂志的形式免费投递到特定高端群体，实现对特定高收入群体的覆盖。Dm杂志即可选择目标读者，又具有杂志媒体保存时间长、传阅率高、品牌形象好、广告效果持久等优势，是最有竞争力的分众平面媒体，市场有待开发。
中国Dm杂志市场面临整合
在广告已经成为媒体主要收入来源的今天，广告命中率极高的Dm媒体将对广告客户产生极大的吸引力。据Dma统计：美国Dm广告占广告额的19.7%，在中国2004年Dm广告仅占广告市场总额的2.8%，巨大的差距显示出Dm媒体未来的发展空间。来自工商及邮政广告部门统计数据显示：中国Dm媒体从1998年快速发展，年均增长40%以上，预计2010年Dm媒体市场将会超过150亿。
Dm杂志在中国作为独立的媒体类别研究近几年刚刚开始。全国几乎每个城市都有出现过Dm杂志，Dm杂志在北京就有60多种，许多大城市的Dm杂志至少有5—10种，据了解，在工商部门注册的Dm杂志已近百家。目前Dm杂志行业缺乏创新，除了比较领先的《生活速递》、《品位》等Dm杂志外，其他杂志都停留在一种靠虚报印刷量的层次上，难以取得稳定发展。北京《生活速递》年广告额就达2000多万，《目标》、《品位》等也在1000万以上，这些媒体已形成品牌优势，成为客户广告投放的选择媒体之一。
Dm杂志行业缺乏大资本投入，大部分Dm杂志发展面临资金限制，难以扩展做大。Dm杂志市场混乱，尚未有一本Dm杂志形成行业第一，缺乏领导性的刊物，市场面临整合，机遇将属于第一个做强、做大，形成规模优势的媒体。
Dm杂志媒体的优势：
在美国，杂志广告额约占广告总额的15%，而中国仅占3%，差距意味着巨大的发展空间。在中国，杂志和Dm杂志媒体的广告优势未被充分挖掘，许多优势往往被客户忽略。
Dm杂志媒体优势：
■直接锁定高端目标客户，宣传更节省、更高效、更持久；
■杂志每本平均5—10人的传阅率，覆盖人数是发行量的5—10倍；
■杂志媒体具收藏价值，每期保存时间3个月，广告持续3个月有效；
■杂志是唯一可以重复阅读的媒体，广告被重复阅读接触多次，印象深刻；
■杂志印刷精美、创意表现力强、品牌形象好、广告效果优于其他媒体
作为平面媒体的成员，Dm弥补了报纸广告和期刊广告的不足之处。其所具有的优势主要表现在：
与报纸相比，Dm杂志以期刊杂志的形式解决了报纸广告可保存性差的问题。目前市场上的Dm杂志大多采用定期出版的方式，能够定期向目标群体提供必要的信息。Dm杂志也解决了报纸广告注意度受到干扰的问题。Dm杂志高端群体针对性更强，总体投入少，更省钱，广告无浪费，且品牌形象好，广告效果持久有效。Dm杂志相比报纸，针对高端群体的千人有效成本更低。
与期刊广告相比，它的优势体现在：解决了杂志媒体出版周期较长的问题。Dm杂志为广告的汇总，它不必像杂志那样把大量的精力放在期刊内容上，它只要有了相应的广告客源，就可以比较及时地广告。Dm杂志大多以免费发送的形式，读者明确、定位清晰、广告针对性强。Dm杂志广告区域选择性强，即可以做单个城市区域性宣传，同时也能做到全国宣传。相比传统杂志Dm杂志投资回报期更短。巨大的广告优势，使Dm杂志媒体的广告扩展空间无限增大。
楼宇经济研究报告篇9
2006年5月，关于这个市场空间的调研和项目论证、实施报告在耗资百万元之巨历时9个月后终于问世，“打造一个新的分众传播神话”、“打造中国最大的广告娱乐互动平台”……诸多响亮的口号在广告业界掀起了轩然大波。而报告的始作俑者正是肖总。经历了缜密而痛苦的调查和磨合之后，一个个看似惊世骇俗的观点在他平淡而自信的话语中已经显得波澜不惊。
5亿人的市场空档
“这是一个传播过度的年代，每个企业都想在激烈的竞争中利用广告传媒发出自己的声音，树立自己的品牌。”肖总认为在传播日趋分众化、广告日益强调“精准投放”与“有效到达”的大背景下，广告主往往面对一个无奈的悖论：广告主们在必须支付高额广告费用的同时，却不得不承受大量的广告预算浪费在一些完全没有意义的滥竽充数的客户群体中。如何花最少的钱获得最佳的传播效果．使广告费的浪费降到最低程度，已经成为企业和媒体迫在眉睫的问题。
“在一个嘈杂的广场对人说话，与其购买喇叭增加成本对着所有人大喊，不如找到你的目标群体，靠近他们贴近耳边，即便轻声慢语也声声入耳，这样有用、高效且成本低，但前提是能创造一个分众的媒体达到你的重度目标群。”肖总曾经对如何突破传统的“泛众传播”媒体自身特色所构筑的局限和瓶颈进行过研究，最终他发现了一个尚未被人开掘的分众金矿：手机，mp3，mp4下载用户。
这个用户群体大的惊人，而且拥有相当的购买能力。这5个亿的用户中，只有1亿多的用户使用网络，但即使使用网络，出门在外离线状态下也无法下载。通过声讯台、发送短信息下载服务要时刻担心不法运营商“黑钱”，并不安全。只要把握住了这个庞大的传播群体，广告的传播价值自然就不言而喻了。
正是基于对这个市场的敏锐把握，早在2005年，肖总就通过广泛的市场调研，联合广告主、广告公司、业内专家对户外广告的独特见解，创造性地成功开发出“中国移动联播网”。这种让目标受众主动阅读的分众性媒介，让广告的投放变得更加有的放矢。
这是一种电子化、影视化的视频户外多媒体的分众性、互动性的户外媒体。这种媒体机器有1.8米左右，可以广泛分布在人流密集的不同场所。用户可以在机器上实现免费下载、电影、游戏、查询信息等众多功能，在实现这些功能的同时，机器的两个屏幕之一将播放广告，使受众在愉悦的心情下接受信息，更具有心理传播的强制性优势。
“随着人们生活方式、消费模式、资讯方式的改变，这个群体的价值会更加明显地凸显出来。”肖总认为，这是一个用无聊和方便来创造价值的时代。等电梯本是一件十分无聊的事情，三年前却造就了一个10亿元的广告市场，造就了一个市值超过8亿美元的纳斯达克“中国概念股”，制造这个中国传媒业奇迹的是一个叫江南春的33岁诗人。三年后，公司市值25.7亿美元。这样的例子比比皆是，丁磊的短信交友解决了青年人在移动中的无聊，陈天桥的网络游戏解决了青少年族群在家中或网吧的无聊……
而方便面、方便筷、方便袋、方便裤、方便桌布等一系列方便字样的东西出现，使得方便经济大行其道，继“短信方便经济”之后，“下载方便经济”已经成为数码产品后继市场新的增长点，在中国，谁先创新数码产品后继服务简单快捷的新方法、新模式，谁就能引领新一轮“下载方便经济”投资热潮。移动联播多媒体机的横空出世，为广大民众下载多媒体资料提供了方便的平台。随着网络完善，最终在报亭、宾馆、写字楼、超市、车站、机场、学校、食堂、影院、景点等随处可见移动联播多媒体机身影，移动联播户外下载无处不在，人们再不会为离线下载而犯难。而目前移动联播推出的20多个试点的火爆情况也昭示着移动联播多媒体下载机前人气不是问题，5亿客户群体的掌控胜券在握。
分众性互动媒体
“对于我们来说，拥有5亿客户群体仅仅是我们众多优势中的一项，我们更大的优势在于分众性和互动性。”肖总告诉记者，移动联播多媒体下载机广泛分布后，在学校是有手机的师生、在楼宇是享受音乐的上班一族等，自然而然的形成了一个个非常细分的、对特定企业目标受众相当集中的分众群体。目前公司旗下全资子公司窄播联告(北京)广告有限公司正在与各区域运营商共同打造集“校园联播网”、“卖场联播网”、“商旅联播网”、“医院联播网”、“楼宇联播网”五大分播体系于一体的分众性户外电视广告网络。
与传统户外广告相比，移动联播网电子化、影视化的视频户外多媒体手段增加了传播途径，而且强制性的有效到达是传统户外广告所无法奢求的。与楼宇电视网络相比，楼宇电视网络只能在特定的场所，锁定特定的高消费群体，只能在人们乘坐电梯空档让传播信息达到受众群体，其无论在空间、时间，还是在信息传播有效率上都受到很大的限制。而移动联播液晶电视可移动性极具独立性和唯一性，是其他楼宇联播和卖场联播所不具备的条件。
当然，移动联播多媒体机的多种形式更是让它兼具了传统户外媒体和楼宇电视的共同优势。机器分上下两个屏幕，上屏为中国广告联播网的广告播放屏幕，下屏为集下载、查询等多项功能于一体的中国移动下载网。查询屏幕(下屏)的机身前面、左和右两边，可彩绘、彩贴形式的广告。另外移动传播还计划在每台机器旁边安排专门的礼仪小姐，礼仪小姐的宣传和绶带广告、实物产品或说明资料的展示与讲解，无疑也为丰富媒体类型打下了基础。
由于移动联播网的机器投放管理，简易、便捷、可控性强，能牢牢的占据各种场所的核心时空位置，因此可以面对不同的消费终端，直达受众群体，在人们休闲、娱乐、购物等时间充足的时候反复充分传播，能让传播的信息反复的刺激受众群体，增加其印象，巩固对信息的记忆力。充分的投放设备可以将很多的广告资源实行独占，可以很大比率的扩大广告受众群体，真正做到信息传播无缝化。
肖总举例告诉记者，例如在卖场，当消费者在琳琅满目的商品之间犹豫徘徊不能取舍时，移动联播网能在恰当的地点、恰当的时间、传达恰当的信息给恰当的受众群体，在时间上则抓住了人们在消费决策的最后一刻，影响人们的品牌选择。
中国联播广告网与分众传媒在媒介资源方面的差异性优势中的一点就是通过互动模式建立起唯一性的强制传播。在免费下载时期，当用户插入U盘等进行连接时，在查询屏幕上可以弹出5秒的广告，在下载过程中，屏幕上还会出现漂移的广告。移动联播多媒体机上的液晶广告屏上的广告价值随着网络完善，是呈边际递增效果的，生动活泼的音乐娱乐下载和相对生硬的广告完美结合，是一种天才的创举。
同时，中国联播广告网和中国移动下载网二网合一的结构，构成比分众的媒介具有互动性的优势。在不同场所放置的移动联播多媒体机，是让目标受众主动阅读举动。公司完全可以根据机器分布区域的特性，在机器里设置附近区域的企业黄页等更多广告形式，这种在查询过程中对话语权的掌控，让广告效果更为明显。
“分众性广告凭借区别化、针对化、窄告化、节约化受到企业推崇这已经是显而易见的事情。”肖总对市场前景有着乐观的预期。“中国联播广告网的出现，使目标受众由被动接收的方式转为互动式的主动接收。区域性、分众性的选择，迎合了市场细分化的商品营销策略，其超常规的发展也就可想而知。”
大胆的改写
“众多的数据研究已经表明，户外媒体将逐渐演变成今后的主流媒体，我们拥有朝阳的新兴户外媒体，下一步的关键在于如何通过合理的布局和媒介的创新来寻求到‘分众致胜’的目标。”肖总告诉记者，作为分众性互动媒体营销模式的开创者和先行者，公司一直致力于为企业有效营销提供实效的媒介传播平台和搭建高效畅通的行销通道，“我们就是要和国内的中小广告公司，包括民间资本，也就是个人或公司、风险投资机构共同经营具有国际化标准的传播集团这一发展模式。”
肖总认为这其实也是高度分散、高度弱小的中国本土广告公司迅速实现产业的创新和升级，在新的经济发展时期谋求更大的发展空间的一个契机。三年前，部分本土广告公司通过发展模式的选择，与分众传媒合作，从结构上根本改变了民营“作坊”的局面，实现了具有国际化运做标准的集团化发展模式。而三年后，这个即将造就无数百万富翁的项目又向中小广告公司抛出了绣球。
“正因为我们对这个产业有十足的把握，所以才对这个市场进行了一个多赢的合作方式。中小广告公司甚至个人都可以加入到这个创富体系，而我们则可以借助加盟者的人脉资源迅速打开当地市场。”肖总告诉记者，目前一系列如液晶电视、移动电视等新兴媒体的增幅高达79％。中国户外广告市场正在面临着前所未有的“井喷”。合作将是在这次“井喷”中掘金的最好路径。
由于移动联播属于自主研发的国家专利产品，接收终端采用全数字化和高清晰度液晶电视，在电视信号上具有高性能、接收稳定等独特优势，电视画面清晰、高画质、高音质；在软硬件系统的安全性、可靠性、可维护性和易用性方面在世界上具有领先水准。总部对机器管理到底，对于任何技术故障问题总部都会有专门的技术人员负责，投资的门槛较低，每台多媒体下载机投资只需14500元入网费，投资过后省心，广告承揽无需投资人费心，有商和总部打理。此投资项目一经推出，受到民间大小资本的热烈追捧。
在现有的构架中，与现有的楼宇电视网络定位不同的是，楼宇电视只布局在直辖市、重点的省会城市、著名的中等城市等几十个城市，但移动联播的网络布局从直辖市、省城、中等城市、地级市一直延伸到县级市场，实行多层的坎级交叉覆盖，纵横交错，覆盖面更大，交叉更厚，广度和深度不可同日而语。
移动联播所专注的学校、医院、交通站点、商超、旅游景点等人流集中，人气旺盛，广告的到达率、占有率高，新型的移动联播的广告传媒帝国轮廓初现。由于网络覆盖到地级市甚至县级市场，不接触互联网且有多媒体下载需求的比重会更大，方便下载的优势更会凸现。由于“移动联播”的先天优势，其网络布局空间是无限的，最终形态是如果你想下载音乐，步行几分钟半径内实现，那时强盛的“移动联播”传媒帝国和大家的生活就密不可分了。
楼宇经济研究报告篇10
【文章编号】1007-4309（2013）01-0112-1.5
商务服务业是中心城区的重要支柱性产业，对城区服务功能和综合竞争力具有较强的提升作用。《河西区“十二五”规划纲要》明确将商务服务业作为加快经济结构优化升级，构筑特色突出的服务业高地，打造国际商务城区优先发展的重要产业。为此，深入分析研究我区商务服务业发展现状，提出具有可操作性的推动行业发展的有效途径和政策措施是十分必要的。
一、我区商务服务业发展现状分析
（一）集聚程度高，发展环境好
近年来，我区大力发展以集约型、高密度、高端化为主要特征的楼宇经济，为商务服务业发展提供了广阔平台和良好的发展环境。全区商务楼宇75座，建筑面积230万平方米，全区2831家商务服务企业中，有约55%的企业坐落于各楼宇。特别是律师事务所、货运、信息咨询服务、广告业、会计事务所等行业进一步集聚，形成一支提供商务服务的优势群体。其中，以商务服务业为特色的纳税亿元以上楼宇1座，千万元以上楼宇20余座。
（二）龙头作用强，发展潜力大
咨询调查类企业数量居多，2010总计有812户，年纳税额7409.07万元，占商务服务企业总量和纳税额比例分别为28.68%和21.26%，核心地位明显。企业管理服务类企业总计245户，纳税额3864.17万元，占商务服务企业总量和纳税额比例分别为8.65%和11.09%，且其纳税额同比增幅达70.12%，发展潜力较大。货代服务企业有372户，纳税额9296.6万元，占商务服务企业总量和纳税额比例分别为13.14%和26.67%；该行业年纳税额超百万企业11家，是区内较重要的税收来源，行业企业规模和发展速度在全市名列前茅，占有十分突出的位置。
（三）市内站位较高，但规模和税收贡献较小
以广告业为例：我区有广告企业556户，2010年纳税额1777.79万元，占商务服务企业总量和纳税额比例分别为19.64%和5.1%，户数多，税额少。从户数看，占全市比重15.02%，位居第二。从注册资金看，我区100万-500万36户，占比6.48%；10万-100万192家，占比34.53%左右，总体规模偏小。从纳税额看，2010年纳税额百万元以上企业仅2家，其余却大部分为10万元以下企业，税收贡献不高。
二、商务服务业发展存在的问题
（一）企业规模偏小
首先从注册资金看，社会经济咨询和其他专业咨询企业注册资金100万以上的不足10%；在广告企业中，注册资金10万元以下的占到50%，百万元以上的不足10%。其次从税收情况看，2010年地税2405户纳税企业中超1000万纳税额的只有一家公司，纳税额小于10万元的企业2015户，占比达83.78%。再从户均纳税额看，2010年咨询与调查业虽然纳税总额达7400万元，但户均税额不足10万元；又如452户广告业纳税企业中，除有限几家纳税额超30万元，户均税额不足4万元。
（二）综合实力较弱
“十一五”期间，我区商务服务业增加值占区域生产总值比重仅为6.38%，税收占全部税收比重5.54%，综合实力对促进经济发展作用不明显，竞争优势不强。我区咨询、律所、广告、等行业虽然在天津市排位在前，但与北京朝阳区、上海静安区等先进地区相比差距明显。河西区作为天津市的中心城区，其商务服务业虽有自身环境良好、企业数量多的发展优势，但没有形成行业的强势品牌和综合效应，更缺乏在全国乃至国际上有影响的品牌企业，很难找出世界500强和国内500强企业，将该行业培育成为我区另一支柱性产业还有较长的路要走。
（三）产业结构不甚合理
我区商务服务业中除少数龙头企业外，绝大多数企业仍属于保守型经营。例如广告行业，大多数广告企业的主体业务仍是一般的设计、制作和媒体的，创意型广告企业较少。律师事务所行业多数律所尚处在规模较小、管理滞后、自律性较差以及个人一般诉讼等传统型业务较多阶段。货代行业自2004年开始降低准入门槛后，企业发展数量剧增，但规范化程度降低，较小规模企业占了多数，业务拓展能力较差，传统的货物运输仍为主要业务。同时，货代业务对信息快速、准确传递要求较高，目前我区大多数货代企业信息化建设水平不高，企业很难做到将物流和信息流结合在一起。
（四）高素质人才缺乏
商务服务业属于专业性强且知识密集型行业，需要大批专业化的知识型、复合型高级人才。目前这些行业中的大多数从业人员知识结构和综合素质亟待提高。同时，这些行业具有人才流动性强的特点，目前我区出现了一些资质较高的律师、会计师、企业高管及货代高级人才、咨询业精英等向滨海新区或待遇更丰厚的企业流动，造成高素质人才的相对缺乏，制约企业的快速发展。
三、加快发展商务服务业的思考和举措
（一）以提升商务服务业规模和能级为根本，形成更具活力的产业集群
一是丰富商务服务业的业态，发挥其较强的规模递增的溢出效应。加快发展与实体经济关联度高的企业管理服务、法律服务、咨询与调查、广告业、知识产权服务、职业中介服务、市场管理、会议及展览等服务业态。二是进一步扩大商务特色楼宇的集聚带动效应。重点集聚高附加值、资本密集型、知识密集型的管理型总部、投资型总部、中介服务楼、货代楼等，通过知识外部性和公共基础设施的共用，降低交易费用，提高产业效率和竞争力。
（二）实施品牌发展策略，打造商务服务品牌
一是大力引进像世达、众达等国际知名律师事务所，像光辉国际、史宾沙等国际著名人力资源咨询公司，像第一太平戴维斯、世邦魏理仕等国际著名的高端地产服务公司，像麦肯锡、韬睿等世界20强咨询公司，像普华永道、均富等国际十大会计事务所。可采取一事一议的方法，促进建立一批新的外商独资、中外合资、合作服务的著名企业。二是积极引进国内商务服务品牌企业和机构，进一步建设品牌促进体系，完善品牌保护体系，规范和鼓励业内企业从服务质量、服务方式、服务技术、服务文化、服务信誉等方面改进提高，打造“河西服务”、“河西办公”品牌。
（三）加快推进商务楼宇载体建设，进一步优化商务环境
一是加快新建楼宇建设，确保新增楼宇资源的质和量。新建楼宇的品质从立项、设计阶段就要从严把关，新增楼宇的功能要高档化，瞄准高档甚至顶级需求来创立其功能和能级。二是加大存量楼宇的改造升级力度。开展针对性的市场研究，按照提升商务功能、产业和形态的要求，制定规划，加快智能化改造、物业管理升级，提升存量楼宇的效益。三是加快闲置楼宇、老旧厂房等资源的保护性开发。利用楼宇租金形成的商务成本级差，吸引配套型、辅助型、支持型产业入驻。四是推出为楼宇白领人士服务的配套项目，如“白领午餐”、“白领学堂”等，提升区域的高端商务形象。
（四）坚持实施高端人才引领，打造与国际接轨的商务人才高地