楼宇经济概念篇1
【关键词】楼宇经济统计研究应用
楼宇经济是发达的商品经济和高度城市化的产物，是城市地域结构的核心，是城市经济实力的体现。楼宇经济的兴起，突破了中心城区土地资源匮乏的限制，拓展了城区经济发展的空间，为经济结构转型升级提供了重要支撑。
1.楼宇经济的概念
楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，在楼宇内产生、发展，并集聚、衍生、扩散相关产业，带动区域经济发展的一种新的经济形态。它以集约型、高密度、高效益为主要特点，并与城市功能相协调，是推进城市经济向“空间”和“高度”发展的重要表现。
2.楼宇经济特征
楼宇经济继知识经济、总部经济之后受到城市政府的青睐，成为城市经济新的增长点、城市经营的新理念、城市发展的新模式。
2.1集聚效应明显。楼宇经济像一个巨大的磁场，通过楼宇的招商引资，吸引相关的要素在特定的空间集聚。一方面大批企业集中在一栋商务楼宇中从事各种经济活动，资本、技术、信息、知识、人才等高度聚集；另一方面，众多商务楼宇集中在一定的区域内形成功能良好、配套齐全的商圈，又能带动周边的餐饮、购物、商务、休闲等相关行业聚集发展。
2.2财富效应突出。楼宇经济以吸引各类公司入驻楼宇进行办公、研发和商务活动获得丰厚的利润回报，是城市的效益高地。楼宇经济空间的单位经济效益远远高于一般的城市功能空间。楼宇经济实现税收高，是转变经济增长方式、实现城市跨越式发展的重要突破口。
2.3集约效应显著。楼宇经济集约利用土地和资源，实现了城市经济从外延式扩张向内涵式深化转变的新型经济形态，通过把平面土地和空间概念联系起来，充分利用空间资源，使土地要素得以拓展，提高了土地使用率和产出率。
3.楼宇经济统计调点
当前人们对楼宇经济的关注，主要集中在经济规模、发展程度、经济效益和楼宇环境四大方面，因此对楼宇经济的统计调查，也应主要围绕这四方面展开。其中，楼宇经济规模主要用来反映楼宇承载能力和聚集能力；楼宇经济发展程度主要用来反映楼宇发展潜力；楼宇经济效益主要用来反映楼宇产出水平和能源消耗情况；楼宇环境主要用来反映楼宇经济发展的支撑能力。
4.楼宇经济发展评价指标体系构建
4.1构成
为更直观的反映楼宇经济规模、发展程度、经济效益和环境，福田区根据科学性、导向性、综合性、可比性和可操作性原则，研究创建了楼宇经济发展评价指标体系，以综合地评价和测定楼宇经济发展中各系统的变动程度（当前，纳入楼宇经济统计的载体主要有写字楼、商业楼、科研楼和城市综合体，以下统称商务楼）。福田区楼宇经济发展评价指标体系由四个一级指数构成，即楼宇经济规模指数、楼宇经济发展指数、楼宇经济效益指数和楼宇经济环境指数，权重分别为25%、25%、30%和20%。
4.1.1楼宇经济规模指数。是反映楼宇承载能力和聚集能力的指标。其主要由亿元楼栋数（指楼内企业纳税合计达到1亿元及以上的楼宇，简称亿元楼）、亿元楼建筑面积、亿元楼增加值和亿元楼税收四个二级指标构成，权重分别为20%，20%、30%和30%。
4.1.2楼宇经济发展指数。是反映楼宇发展程度和潜力的指标。其主要由亿元楼增加值占辖区地区生产总值比重、亿元楼税收相当于辖区税收比重、两年均为亿元楼楼宇增加值和两年均为亿元楼楼宇税收四个二级指标构成，权重分别为20%、20%、30%和30%。
4.1.3楼宇经济效益指数。是反映楼宇产出水平和能源消耗的指标。其主要由单位占地面积增加值产出、单位占地面积税收产出、单位增加值水耗和单位增加值电耗四个二级指标构成，权重分别为25%、25%、25%和25%。
4.1.4楼宇经济环境指数。是反映楼宇经济发展的支撑能力的指标。其主要由单一业主占比、一级物业管理资质楼宇占比、楼宇空置率和楼宇综合环境满意程度四个二级指标构成，权重分别为20%、20%、20%和40%。
在各项指标权重的设定上，楼宇经济指数主要采用德尔菲法，邀请有关专家学者根据各个指标的重要程度分别赋予相应的权重。在考虑各指标的权数上主要基于以下因素：第一，各子系统对楼宇经济发展的贡献程度及其相关关系；第二，各子系统内因素对系统的影响程度及其相关关系；第三，结合福田区的发展战略目标的相关性。权数的最终确定采用统计平均法，即根据专家们对各评价指标所赋予的相对重要性系数分别求其算术平均数，所得的平均数作为各指标的权重。
4.2计算方法
以上年楼宇经济的调查数据为基数，计算本期一级指标和楼宇经济综合发展指数。计算公式：
一级指标=∑[（二级指标报告期值/基期值）*本项指标的权重]
楼宇经济综合发展指数=∑（一级指标值*本类指标的权重）
5.楼宇经济发展评价指标统计调查方法
通过对楼宇经济发展评价指标体系16个二级指标梳理，需要进行统计调查的指标主要集中在四大方面，分别是税收指标、增加值指标、楼宇基本情况相关指标以及楼宇环境满意度指标。
5.1税收指标。根据基本单位名录库，整理出辖区商务楼宇内的企业单位名录，并与国、地税部门的税收数据库进行双向匹配（因当前税收征收以注册地为准，而统计数据以生产经营地为准，为保持数据尽量统一性，匹配时以统计数据为基准的基础上，对注册在本辖区而生产经营不在本辖区的企业，未纳入本辖区基本单位名录库的企业，计算单栋楼宇税收时以税收数据为准），最终整理出单栋楼宇纳税数据。
5.2增加值指标。当整理出纳税超亿元商务楼宇后，对纳税超亿元的商务楼宇内的企业，根据其规模，对三上企业（指规模以上、限额以上、资质内）及房地产开发企业，根据统计年报库内相关财务指标核算增加值；对三下企业发放《企业生产经营情况调查表》（该表根据收入法计算增加值的需要制定而成，主要含劳动者报酬、税金、固定资产折旧和营业盈余等指标）核算增加值，最后将所有三上企业与三下企业增加值汇总得出单栋楼宇增加值。
5.3楼宇基本情况指标。对纳税超亿元的商务楼宇，由物业管理公司填写《商务楼宇基本情况调查表》，主要包括业主个数、物业管理公司资质、占地面积、建筑面积、商务面积、用水量、用电量等指标。
5.4楼宇综合环境满意程度指标。在一定的概率保证度下，随机抽取一定数量的楼内从业人员，填写《商务楼宇环境满意度调查问卷》，对所在楼宇环境进行满意度评价，主要包括办公环境、治安、卫生、用餐、物业管理服务、交通便捷等问题。
6.楼宇经济发展评价指标体系实际应用
围绕楼宇经济发展评价指标体系，福田区与2012年下半年针对辖区近400栋商务楼宇，组织开展了楼宇经济统计调查工作。经统计2011年福田区纳税超过亿元的楼宇共有63栋，总占地面积59.16万平方米，总建筑面积544.59万平方米；共实现税收407.36亿元，相当于辖区税收总额的62.5%；共实现增加值1140.84亿元，占辖区地区生产总值的54.3%；楼宇综合环境满意度77.3分（80分为满意，70分为一般）。2011年福田区楼宇经济综合指数为114.2（以2010年为100），综合反映出福田区楼宇经济发展水平和潜力有较大提升。其中，楼宇经济规模指数达125.2，反映出扩张速度显著；楼宇经济发展指数为112.6，反映出发展能力强劲；楼宇经济效益指数为114.1，高产低耗效应得到进一步体现；楼宇经济环境指数为102.6，反映出福田楼宇综合环境得到进一步提升。
通过楼宇经济发展评价指标体系，综合、全面、直观反映出了辖区楼宇经济发展的各个方面，科学评价其发展现状，为政府科学管理决策提供了重要的参考依据和数据支撑，同时，也为社会各界了解辖区楼宇建筑、办公环境、周边设施、入驻率、租金等情况提供了有效参考，得到各方认可。
7.楼宇经济统计中值得关注的问题
7.1楼宇统计力量方面
楼宇经济发达地区，具有楼宇多、单位高度集聚的特点，而且楼宇内单位变动频繁，要做好楼宇经济统计，需要一支稳定的基层统计力量作为支撑。当前，福田区主要依靠街道助理统计员，建议有条件的地区，可将街道相关力量整合，与楼宇物业管理部门加强合作，改变信息多头采集模式，实现楼宇信息的一次性采集，或采取从楼宇物业公司购买服务的形式，建立“一楼一人”的楼宇经济工作队伍。
7.2楼宇信息平台建设方面
由于楼宇经济涉及众多部门，各部门的数据信息均在自己的系统内，如税务部门的纳税系统、工商部门的登记注册系统、统计部门的统计报表系统。各系统之间相对独立，缺少数据对接口，给数据整合工作带来诸多不便，浪费很多人力、物力。因此，为做好楼宇经济统计工作，迫切需求搭建集信息查询、统计、监管、服务为一体的“楼宇经济信息平台”，将经济、社会数据与空间地理数据相结合，实现网上信息的实时采集上报和共享。
参考文献：
[1]《楼宇经济在城市发展中的地位与作用》经济改革，2005（12）
[2]《楼宇经济标准体系框架构建初探》中国标准导报2012（12）
[3]《楼宇经济实探—来自深圳福田的报告2011》
楼宇经济概念篇2
一、指导思想
按照“发展要有新思路、改革要有新突破、开放要有新局面、各项工作要有新举措”的要求，以引进规模以上企业总部为重点，积聚发展要素，整合区域资源，加快构筑都市经济发展平台。通过发挥政策和区域优势，把商务楼宇建设成为现代服务业发展载体，努力创造企业得发展，业主得租金，职工得就业，政府得税收，环境得改善的多赢局面。
二、发展目标
把握楼宇（总部）经济规律，合理规划、科学引导，努力形成定位清晰、特色鲜明、效益明显、辐射强劲的局面。重点新建一批高端智能化商务楼宇，置换转换一批非商务楼宇，改造提质一批旧商务楼宇，培育发展一批专业商务楼宇。着力引进银行、证券、保险等金融机构区域性总部；国际品牌五星级酒店；世界500强、国内200强、台商100强、行业前10强企业总部；重点引进规模型企业总部和设计、中介、传媒、广告等行业企业总部入驻，提高楼宇经济对区域税收的贡献率。
三、发展措施
（一）完善功能、提升品质。
坚持高起点、高标准的原则，科学规范商务楼宇建设与发展，着力做到“寻求支持全力推进”。
1、参与规划。积极与市规划局相关业务科室取得联系，了解我区规划项目基本情况。加强与其沟通，使规划部门了解楼宇经济的发展方向。对拟规划中的重点项目如：省钢材物资储运中心改造项目、胜利路交通银行周边改造项目、南昌无线电六厂地块改造项目等重点项目做到及早与开发部门协调，使其建设按我区规划进行。
2、参与建设。加快推进，跟踪服务好我区在建的重点项目，确保央央春天约5.3万平方米写字楼在2012年底、智通广场3.2万平方米写字楼在2011年6月按期完成，提升全区甲级写字楼和“5a智能大厦”的比重。
3、参与改造。提前介入旧楼宇的改造，引导日报大厦、纺织大厦、省物资大楼、金阳光大厦、利大厦、财富广场、省电力培训中心大厦等旧商务楼宇进行硬件升级改造，提高楼宇智能化水平，使其适应市场需求。协助楼宇产权单位做好楼宇功能定位，选准方向进行硬件的改造，如提升改造楼宇硬件设施（停车场、电梯质量、配置、空调、内部装修）。对重点楼宇进行专题调研，做到一楼一策一方案，从细节入手，具体落实每栋楼宇打造建设工作，解决实际问题。
4、参与转型。提前介入单位办公楼如日报社、出版大厦等楼宇转型的工作，与产权单位业主进行沟通，让对方清楚我区的政策并了解对方的转型意向。区楼宇办通过邀请专家学者对这些楼宇进行功能定位、升级改造，协助进行招商，使其按照我区现代服务业规划要求，转型为商务写字楼。
5、参与服务。一方面引入社会上具有良好口碑和市场品牌，有成熟管理经验的物业管理公司对写字楼进行管理，打造物业管理的标杆，带动整体物业提升管理水平。另一方面加大国内外知名企业引进力度，并以此为带动，促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内聚集，实现商务楼宇专业化、特色化、产业集群化。
6、全面招商。每年定期召开商务楼宇专项招商推介会，重点展示、介绍我区优质商务楼宇如紫金城、西格玛、筑城奥斯卡、财富广场、胜利广场等。加大宣传力度，通过报纸、广播、电视、网络等新闻媒体对优质商务楼宇、物管公司进行广泛宣传，提高商务楼宇和物管公司的知名度。邀请专家学者举办楼宇经济工作研讨会，为我区的楼宇经济工作献谋划策，对重点楼宇进行专门的宣传推介。委托有经验的策划公司对紫金城、江报大厦等楼宇进行整体策划包装，整体招商运作，从而通过楼宇的宣传达到招商的效益。
（二）分工协作、形成合力。
要实现楼宇经济的快速发展，必须在全区形成有利于楼宇经济发展的氛围，重点是建立健全六项制度。
1、领导挂点，层级负责制度。
建立区领导挂点楼宇，街办负责的机制，实行楼宇（总部）经济工作高位协调。每位区领导负责1-2个重点楼宇，分别负责重点楼宇改造提升、招商引资的协调工作，帮助楼宇物管和业主解决发展的难点问题。
2、部门牵头，综合协调制度。
明确区楼宇办工作职责，负责全区楼宇经济管理工作，研究拟定全区楼宇经济发展规划及年度计划并组织实施。建立定期调度的例会制度，原则上每月召开一次例会，安排部署楼宇经济发展工作，协调解决楼宇经济发展中遇到的困难和问题，做到协调推进，形成合力。
3、街道主抓，分片包干制度。
在各街道设立楼宇服务窗口，为入驻企业提供优质的“一站式、全程式”服务，全程代办相关手续，协调解决企业的困难和问题。街道对辖区内重点楼宇设立专职或兼职楼宇联络员，每天与物业进行沟通、联络，及时掌握各种信息。区楼宇办要规范对入驻企业的检查收费，做到协调推进，形成合力。
4、物业参与，政企联手制度。
成立全区楼宇物业管理公司协会，规范引导物管公司进行优质服务，通过物管公司宣传我区发展楼宇经济的重点、规划和扶持政策，协调楼宇经济工作中的问题。组织物管公司外出学习考察，及时吸取先进地区物业公司好的做法和理念，服务于入驻企业。引导物管公司引入人性化管理概念，丰富楼宇管理内涵，如推动楼宇文化建设，开展楼宇主体活动等，增强楼宇企业的凝聚力。通过与物管的合作，搭建楼宇招商平台。
5、信息报送，动态管理制度。
各街办要把楼宇工作作为经济工作的一项主要任务来抓，做到情况清、目标明、措施实。形成以街办分管领导为责任人，以街办经济办为主体，以楼宇联络员为主抓，以社区居委会为配合的楼宇经济工作网络，形成齐抓共管，促进楼宇经济发展的格局。楼宇信息联络员要及时了解跟踪楼宇内企业变化情况，建立楼宇台帐，及时更新相关信息，掌握辖区楼宇的运行态势，为楼宇经济发展决策提供依据。加强楼宇信息报送网络建设，以11月份全区楼宇信息平台录入的各项数据为准，形成全区所有楼宇详实具体的数据资料信息，建立档案，对楼宇信息实行微机化、网络化动态管理。每月的15日为信息报送更新日，如遇周六、周日则推迟到周一。
楼宇经济概念篇3
关键词：智能楼宇、自动化、设计原则、应用、发展；
中图分类号：tn830文献标识码：a
前言：智能化楼宇是信息时代的产物，成为智能建筑的一个极其重要的组成部分。随着现代通讯、计算机及网络技术的飞速发展，智能化楼宇正蓬勃发展，功能更齐全。文章将就我国智能化楼宇中的自动化系统的设计原则以及其现状、应用和发展进行阐述。
1智能化楼宇的概念及发展趋势
智能化楼宇近几年才在我国发展，因此对于智能化楼宇的研究与国外相比我国还具有很大的差距，一是因为我国的智能化技术发展还不高，关键技术是以依靠国外进口为主；二是智能化楼宇的普及率还不高，尤其是智能化居民建筑率不高，因此研究智能化楼宇对于促进智能化楼宇发展具有重要的现实意义。
1.1智能化楼宇的概念：在传统建筑工程的基础应用计算机控制技术、建筑技术、自动控制技术以及无线通信技术等多种技术为一体，完善建筑的功能，进而实现建筑功能的集合发展，实现建筑功能的自动化发展，比如消防自动化、办公自动化、监控自动化等。
1.2智能化楼宇的发展趋势：随着智能化楼宇的发展，其呈现出来一些独特的发展特征，根据作者多年的工作经验分析，智能化楼宇发展呈现出以下趋势：
①更加注重集成化、智能化、人性化发展方向。随着人们对生活条件要求的提高，越来越多的智能技术被应用到楼宇中，因此实现多种技术的集成是智能化楼宇发展的方向。
②智能化楼宇功能在逐步完善，呈现多元化发展，多种现代技术的广泛应用，丰富了智能化楼宇的功能，楼宇智能化由最初的实现智能管理逐步扩展到智能管理、人、满足不同环境要求等方面的功能。
③智能化楼宇发展为一种技术产业，智能化楼宇的发展，带动了相关产业的发展，比如计算机技术产业、消防自动化产业、智能管理人才培养产业等，因此智能化楼宇已经由简单的楼宇智能功能发展为一种新兴产业。
2.楼宇自动化系统概述及应用中的优点
2.1楼宇自动化系统
楼宇自动化系统是由中央计算机及各种控制子系统组成的综合性系统，它采用传感技术、计算机和现代通信技术对包括采暖、通风、电梯、空调监控，给排水监控，配变电与自备电源监控，火灾自动报警与消防联动，安全保卫等系统实行全自动的综合管理。各子系统之间可以信息互联和联动，为大楼的拥有者、管理者及客户提供最有效的信息服务和一个高效、舒适、便利和安全的环境。楼宇自动化系统一般采用分散控制、集中监控与管理，其关键是传感技术与接口控制技术以及管理信息系统。建筑物的智能化往往总是从楼宇自动化开始。楼宇自动化系统是智能楼宇智能化的必备要素之一。楼宇自动化系统本质上是一个庞大的集散型控制系统，又称分布式控制系统。它是以中央计算机为核心与多种多样楼宇设备控制子系统（如供电、空调、照明、电梯、消防、监控、报警等等）的综合体系，通过信息通信网络，组成分散控制与集中监视和管理的功能模式，系统可随需增减扩充，各子系统之间也可信息相互联动，实现最优化控制管理，提高安全性与舒适性，节省能源与降低费用，形成统一由楼宇自动化系统系统运作的整体。智能楼宇的楼宇自动化系统系统功能运用，是在计算技术、数模转换技术和传感技术基础上的系统集成二次开发。九十年代的楼宇自动化系统系统，已经发展成为过程控制（离散或连续信号）与信息管理紧密结合的控管一体化的新一代系统。其特征主要是：
（1）开放性与集成化
楼宇自动化系统各设备制造厂商为适应市场发展，竞先将自己的原专有设备控制网络改造成符合国际标准，或者将自己的专有网络与开放网络之间加入网间连接器，使其能与以太网相连接。21世纪新推出的楼宇自动化系统系统产品，均采用开放系统的标准模型、通信协议或规程。楼宇自动化系统系统的开放型结构，将方便地与楼宇管理系统（BmS）的上位计算机进行信息交换，进而实现整幢楼宇智能化系统集成。
（2）体积缩小、功能增大及多媒体化
随着微处理器性价比迅速提高，更新楼宇自动化系统中的主机，可采用多微机的工作站，则体积更小，速度更快，容量更大，彩色分辨率更高，交互图形窗口功能更丰富。并可广泛采用复合窗口技术和触摸屏技术，以及多媒体接口技术等等。由于楼宇自动化系统系统设备的过程控制能采用32位以上微机，就可以实现各种复杂控制策略和先进控制算法，以及将反馈控制、顺序控制、变量控制及模糊控制等集成于一体。
（3）层次化
层次化已成为楼宇自动化系统集散型控制系统的体系特征。体现集中操作管理、分散控制：
a）过程控制层计算机直接与现场各种各样装置相连（如传感器、变速器、执行机构、记录仪表等）。对所连接的装置实施监测控制，如过程数据采集，直接数字的过程控制，系统的测试和诊断，实施安全性冗余化方面的措施等等。同时，向上与上层计算机相连，接收上层的管理信息，并向上传递现场装置的特性数据和采集到的实时数据；
b）过程管理层计算机主要有监控站及操作站等，它综合监视过程各站的所有信息，集中显示操作，控制回路组态和修改参数。优化过程处理，自适应回路控制。获取实时数据、活动的监视，以及故障检测存档等等；
c）总体管理与运营管理层居于楼宇自动化系统中央计算机上，并与楼宇办公自动化联接起来，担负起全智能楼宇各系统的总体协调管理与服务。包括各类运营服务活动，楼宇防火和管理，入出管理。消防管理，各种特定授权使用iC卡应用系统管理，楼宇各种环境（如温度、湿度、尘度、能耗等）的自动调节管理，以及人事、财务、物资管理等等。
3.智能楼宇自动化控制系统设计原则
3.1自动化控制系统设计总则
楼宇自动化系统的最主要功能还是实现对楼宇内各个子系统的监控，采集运行数据，对比分析运算，保证在任何情况下设备都能正常运行，并且实现快捷简单的远程监控。最显著的优点就是大大减少了事故发生的概率，也就相应地延长了设备的使用寿命。通过这样集约化的控制和管理，实现对各子系统统一而有序的管理，使其健康运行，充分发挥各个系统的功能，为智能楼宇的建设打下坚实基础。这里以最具有代表性的高层、现代化智能大楼作为设计对象，就自动化控制网络系统的创设关键技术作简要阐述。楼宇自动化控制系统必须要首先保证子系统的高效运行，实现子系统有序运转和灵活自动运转，从而减轻人员管理，节约劳动力资源和资金成本。这里设计的系统主要是基于一般业主的要求和极高的性价比，采用最优化的方案设计出一套可以同时实现集中管理和分散管理的自控系统。
3．2智能楼宇自动化设计的原则
在设计一个楼宇自动系统时，必须遵循以下的原则。
首先是可靠性。可靠性是检验一个自控系统是否合格的第一标准，优先采用分布式的控制系统，将自动控制的任务交给很多现场处理器完成，这样可以避免因为单独的处理器出现故障而影响整个系统健康运行的情况。可靠性的另一个表现就是系统数据采集和记录的准确性，不能误报，也不能有故障而不报，所以对于系统硬件和软件的要求极为严格。其次是灵活扩展性。楼宇自动系统和其他的网络系统一样，都会伴随着科学技术的发展而进行进化和升级。我们在建立了初始系统之后，应该考虑到伴随着科学信息技术的发展，原始系统势必要进行优化和升级，所以这对系统的可扩展性提出了一个新的要求。当然灵活性也很重要，主要表现在现场控制器的增减不能影响整个系统的性能，系统的组成和功能应用都必须具备灵活性，便于随着外界环境的改变而改变系统。第三是实用性。设计的系统总归是要应用的，这要求设计人员从高深的科学信息技术中提取出便于应用的普通知识，系统可以根据楼宇的多功能性实现不同需求的给予和完成。是否方便快捷是实用性是否合格的另一个标志。管理方式是否合理简约是检验一个系统是否成熟的重要标志，一个好的楼宇控制系统可以实现楼宇各子系统资料内容的完美综合，并且统一呈现在中央层，减小了管理难度。最后是经济性。我们要求系统的设计采取最为精准和尖端的技术，但是也要考虑到实际需求高度。采用现场处理器应该可以满足相当长时间之内的系统运转，所以要合理规划，切不可盲目投资。楼宇自动化控制系统的设计首先要以相应的电气图纸和标准规范作为基础，然后需要满足国家及其他国际标准。
结束语：随着人们生活水平的提高、计算机技术的发展，智能楼宇应运而生，其发展离不开自动化技术，自动化技术应用在智能建筑中，可以实现智能建筑的功能，最大程度地发挥智能技术在智能建筑中的应用，满足人们对建筑功能的要求。
参考文献：[1]李文俊.楼宇智能化技术在办公大楼中的应用[J].数字化用
楼宇经济概念篇4
关键字：智能建筑住宅园区智能化
1建筑的智能化
随着现代计算机技术（Computer）、现代控制技术（Control）、现代通信技术(Communication)和现代管理技术（Conduct）所谓4C等高科技技术在城市建筑中的突破性应用与发展，出现了“智能建筑”（iB）的概念。我国从93年开始，智能建筑也得到了快速发展与广泛应用。智能建筑使建筑物在使用的功能和性能上发生了深刻变革，综合高科技性能的建筑物已成为现代化城市的重要标志之一。
自从1984年世界上第一座智能建筑Cityplace智能大厦在美国康涅格犹州建成后，智能建筑工程实践主要是应用在办公楼和商用写字楼。智能化系统包含了办公自动化（oa）、通信自动化（Ca）、楼宇自动化（Ba），即所谓3a智能化。有的建筑商为了宣传，标榜建筑物智能化达到7a、8a，实际上是将自动化系统细化的结果，如将Ba分成楼宇管理自动化、楼宇控制自动化、楼宇消防自动化、楼宇安全监控自动化，楼宇空调自动控制等。虽然，这些建立在建筑物综合布线系统上的自动化设备的集成，形成了建筑物在结构、系统、管理和服务以及它们之间关联的优化，提供了高效、便捷、舒适和安全的环境与条件，使业主和用户都获得较高的经济效益。但也使智能建筑刻上了硬化的标准，好象智能建筑只是多个自动化子系统的合成，其实自动化系统只是建筑智能化的手段，而不是目的。
建筑的智能化最基本的是要具备：“对环境和使用功能变化的感知能力；将数据讯号传递到主控制设备的能力；综合分析数据信息的能力；作出决定和响应，并发出指令的能力”[1]。这就要求各子系统在高度自动化的同时，还要求各自动化子系统的高度集成，不然就达不到智慧型的要求。一定要避免子系统自动化中的“植物化”现象，例如刷卡出入系统，如果在系统设计中只考虑防盗问题，不考虑防火问题，当火灾发生时，该系统就会成为逃生的障碍，所以，要提出智能化iC识别系统。另外，各自动化子系统在集成时，如果达不到协调和响应的能力，那么，就会出现部分系统设置无效的局面，使设备闲置，浪费极大。所以，必须从系统控制理论的角度，分析研究子系统的必要性和集成中的作为。在建筑智能化问题中，还要考虑的是智能化投入的效益问题。例如，为了达到智能化的目的，要在建筑物中导入许多设备和传感器、控制器，这些设备都是要耗能耗电的。一般智能建筑比普通建筑
耗能大，而楼宇自动化控制系统，在空调和照明等方面的节省电量大概是30%左右。所以，只能源这一项，就会加大用户的使用费用，更不用说还有其他的设备费用和服务维护费用。当然是否有效益，还要看用户在建筑物智能化所提供的高效、便捷、舒适和安全的环境和条件下的工作效益。虽然一些统计结果表明，“用于智能建筑的附加投资低于基本投资的3%，而建筑物的价值可以提高15%。在美国，智能建筑的空房率通常低于1%”[1]。但是，这一问题依然是导致一些智能大楼空房率比较高的关键，用户很难评估自动化设备会带来多大的效益。在台湾，“根据调查，智慧型大楼、尤其是等级较高者，其空房率达25%，约占四分之一，其中有些是刚盖好的，但这不是主要原因，大楼智慧化的效益还有待进一步评估”[2]。我们常说，智能建筑导入设备不难、设计不难，使用和管理才难。虽然美国在智能大楼推广中，提出“租户共享”观点，由业主收取房租，由共享服务公司收取自动化服务费用。
但这种方式在我国还难以实行，业主不投入，就很难建成智能建筑。如果考虑自动化设备、综合布线系统和控制总线的前瞻性、扩展性和协议的兼容性，真的是“二十年不落后”，那建设和维护的投入还得加大。
因而，“智能建筑”不应只是一个诱惑人的口号，一个物业的卖点。应该根据本地经济发展的需求，作好设计方案的可行性研究和系统集成标准的研究，在自动化的基础上，突出智能化的特点，而不是追逐大量自动化设备的导入和自动化子系统的多少。一般城市中的办公大楼和商用写字楼，由于用户密度大、布线和系统集成容易，以及使用性质等原因，智能化产生的效益比较明显，所以，应用也比30较广泛，称为智能大楼或智能大厦。
2住宅园区的智能化
住宅园区与办公楼和商用写字楼不同。住宅园区以居家生活为主，办公楼、写字楼是以办公为主。对自动化要求的层次、功能、技术性能等各不相同。在建筑上，办公楼、写字楼是建筑空间垂直分布，平面层大都为开放型空间，用灵活轻便的墙体隔断，大楼所属的平面区域小，这些特点都利于布线、监控和管理。住宅园区则是大面积区域内的公寓楼群和别墅群组合，建筑空间相对分散，户间隔断要求高，市政区域的面积大、内容多。另外，还要考虑住户在生活习惯、文化素质、年龄、对自动化的要求等差异，以及物业管理水平问题。这些因素都会降低住宅园区建筑智能化的高度自动化和系统高度集成的程度。因此，住宅区智能化投入的效益比较办公楼和写字楼投入效益更加不明朗。
住宅园区的智能化，应该体现普及、适用、实用、低成本的特点，突出园区环境安全和物业管理温馨快捷的优质服务。根据具体情况，在住宅园区的智能化设计中，分普通型、先进型和领先型考虑智能化标准。2000年国家建设部等部门的《住宅小区智能化技术标准（试行）》中，对智能园区的技术含量进行了大致规定。
笔者认为，住宅园区的智能化概念主要体现在以下几个方面：①物业管理办公智能化。包括员工管理系统、费用结算系统、信息查询系统、三表出户系统、巡更管理系统、会所服务系统等；②园区自动化控制。包括入园识别、停车场管理、门禁控制、周界报警、家居安防、保安监控、紧急呼救、公共照明、绿化喷洒、园区消防、水网电网、办公室及会所的空调等自动化控制系统；③园区和楼宇宽带网络系统。包括宽带光纤局域网线、主干网接入、网站建设（通信服务、网络社区、内容提供）
等。
这些方面的功能实现和集成是通过园区物理平台（结构化综合布线）、园区技术平台（计算机网络）和园区操作平台（现场控制总线）来完成的。针对计算机、电话、设备终端、数据信号的连接传输而设计的综合布线系统，应采用拓扑结构模块设计，具有灵活、易于管理的特点。网络结构的变更、终端设备的更改和重新布置，通过系统管理，经简单配置就可以实现。对于现场信号的实时检测和控制应选择性能价格比相适宜的、开放性较好的现场总线。
至于住宅户内活动的自动化智能化（智能化公寓、家居自动化），除宽带网入户和紧急呼叫系统外，家庭自动化控制系统现在还无法普及，户内家庭总线系统还没有条件统一考虑，但住宅园区的智能化扩展到家庭，是必然的趋势。
3住宅园区智能化过程中的问题
⑴智能化只停留在园区主题和概念的宣传上。住宅园区的智能化不能只停留在园区主题和概念的宣传上，而应该切实完成基本标准的若干智能型自动化子系统和提高系统的集成度。有些园区只建成了园区局域网、办公文件电子化、可视单元对讲系统、iC卡识别系统等一些通讯网线和独立的出入系统，就宣传为智能小区，以此为小区的主题和卖点。有些园区则相反，开发商在导入自动化设备，以及在综合布线和现场总线配线系统上，搞高标准、高规格、高投入，突出领先性和前瞻性，企图“一劳永逸”，却不考虑使用和维护的费用，不考虑使用者和操控者的能力，致使在使用时因费用问题和操控问题，让部分设备和线路关闭闲置，浪费极大，使住宅园区智能化概念成为“硬件空壳”。
⑵在配线系统上容易进入产品宣传的误区。某些产品供应商和系统集成商，为了追求自身的经济效益，扩大建筑物综合布线的用途，把综合布线等同为“建筑神经系统”，从而等同为“智能建筑”。而大多数系统集成商，是由电脑、电信等方面的公司转化的，缺乏建筑和园区电气工程的认识和经验。在他们的引导下，业主往往过于追求高标准，要求将所有弱电系统的配线用同一套配线系统，并且以为有了建筑物综合布线系统，就可以解决现在和将来所有弱电系统的配线要求。而很多弱电系统终端设备的位置较固定，网络结构也简单，无法充分利用综合布线灵活而便于管理的特性，还可能要附加许多适配器，使信号因流程不合理而损耗，造成园区智能化建设的成本居高不下。所以，一定要认清建筑物综合布线系统的特点，了解产品性能的标准、产品的兼容性、产品换代速率、产品设计结构的适宜性和产品使用的经济性等问题。
⑶系统集成的问题。系统集成是一个在多层次的体系结构上展开的工作，对设备接口、子网和通信技术的选择不仅要考虑具体应用的服务器类型及要求的各不同，还应考虑每个层次上的通信联网模式和技术选用的不同。在系统集成中，产品的选择是多种多样的，技术标准和通信协议也不同，如Lonwork、CeBUS、BatiBus、eiB、BaCnet等，虽然在理论上讲这些设备在统一的标准下实现互连对接是可能的，但从实施的角度看，则造成成本过高。所以，对于智能园区最好采用低成本、有限度的混合布线比较合理。
园区现场总线的选择，对系统集成水平的高低、系统集成的成本和智能化系统功能的扩展性都是非常重要的因素。选择一种通用、简单、可靠、成本低、适合于智能园区的现场总线是很有必要的。笔者在实践中认识到，ew现场总线就是一种适合智能园区自动控制系统集成的现场总线技术。另外，系统集成商的选择也要慎重，除了要考察系统集成商的技术实力和工程资质外，还应该考察和评估系统集成商的持久维护能力和远程维护能力。
楼宇经济概念篇5
分、聚之间为了争取一栋楼宇，为了争取一个市场分类。可为招数迭出。在分、聚之争愈演愈烈的情况下，第二品牌要超越第一品牌除了继续争取上市募取更多资金争夺有限的公共室内空间外，还可以考虑向海外扩张，如越南、新加坡等等，上个世纪70年代末，可口可乐胜出百事可乐就在于在海外市场中拨得头筹。其次，还可以通过精准的市场分析，发现第一品牌的弱势和第一品牌没有在意的市场，但是切忌和第一品牌正面交锋，在蒙牛和伊利初期的竞争中，蒙牛就因为避免了和伊利的竞争，在没有引起伊利反扑的情况下迅速发展了自身的品牌。第二品牌因为实力等综合竞争因素的缺乏，还必须善于借势，通过政治、经济、文化事件推出自己的品牌和服务。比如说，目前，分、聚都没有进入的政府楼宇，这个时候聚众可以借助于以侧重传播政府观点的理念进入政府楼宇，进入政府楼宇的另外一个好处是还可以树立权威观念，在不久的将来，这一切都是可能的。
总的来说，第一品牌往往起到了教育消费者的的作用，当第一品牌把消费者教育到80%时，第二品牌乘机进入，往往是最好的时机，一方面消费者已经被教育了，但品牌认识并不深刻，第二品牌可以搭便车。具体到聚、分之争的问题上，聚众可以考虑向农村市场拓展，当年红桃K就把农村市场做得遍村都是，农村市场进入成本低，人口多，优势是很明显的。还有比如火车沿线的农村的墙面上都粉刷上了广告，我相信，如果建立一个火车网络广告系统，再将旅客们的消费特点进行研究，必将建立一个新的大类广告媒体市场。
在营销模式上，分众采取直营+加盟模式，聚众采取纯直营模式。注重于长远战略的聚众也有自己的更为便捷更为灵活的经营优势，同时甚至可以在一定条件下收购分众的加盟店。
楼宇经济概念篇6
【关键词】pLC；楼宇智能化；应用；研究
1 pLC技术原理
可编程逻辑控制器（programmable Logic Controller），简称pLC，它采用的是一种可编程储存器，在其存储程序内部，进行逻辑运算、顺序控制、定时、计数与算术操作等面向用户的操作，并通过数字或模拟式输入／输出控制各种类型的机械或生产过程，是以微处理器为核心的工业自动控制通用装置。具有控制功能强、可靠性高、使用灵活方便、易于扩展、通用性强等一系列优点，不仅能够取代继电器控制系统，还可以进行复杂的生产过程控制和应用于工厂自动化网络，被誉为现代工业生产自动化的三大支柱之一。
2 pLC在楼宇智能化系统中的要求
楼宇智能化是一个整体的概念，它包括安全管理系统、信息管理系统、电源及配电管理系统和空调卫生管理系统等，即：人们通常称为的5a，3a，而以监控计算机和pLC构成的楼宇自动化系统既可以完成设施监控的功能，也可以完成楼宇信息管理的功能，控制部分会因为采用pLC从而使其可靠性有所提高。随着网络技术的不断发展，pLC能够运用etHeRnet网络和计算机的各种设备组成局部网络。从而使得建筑的布条简单、整齐。并且，因为pLC配置灵活、系统可大可小，可繁可简，会使得楼宇控制系统呈现出一种模块结构。下面主要根据，某楼宇消防智能化为例论述pLC在实际中的应用。该大厦是一个高33层的集商务与住宿为一体的按5a级标准建造的智能大厦。大小厅室房间数百个，共分布烟火报警探头近2000个，分别探测各房间的状态：同时要控制各层的通风风门、警铃、消防泵和电源开关80个以及中央控制室控制面板按钮等近160个点。整个消防系统要求反应迅速，控制可靠，并有自动与手动两种控制方式。
3 pLC在楼宇智能化系统中应用
该系统消防智能化方案利用监控机+pLC组成。监控机是采用德国公司的eFF公司的产品，主要负责来自各个探头信息的处理工作；pLC是采用奥地利公司的2005的产品。组成了pLC和工业计算机的功能，并具备很大的处理和多任务分时操作系统的能力。同时，其具备的灵活扩展性恰恰又符合此项项目的需求。B&R pLC负责自控面板的探测命令，并对各种消防设备进行控制。因为受监控的探头和开关以及显示LeD数目很多并且分布在每个楼层，所以应该采用远程扩展的方案，即：一台005Cp152作基站+6个2005远程扩展从站。因为B&R产品所具备的独特性可扩展插入式的模块结构，从而使得系统得到灵活多样的配置。该系统在地面楼层建设一个中央控制室，使整个楼宇的网络管理部分都在其中。eFF主机和pLC基站以及控制面板也分布在中央控制室中，成为楼宇智能化系统的一部分。又在其上的不同楼层中建设6个pLC远程扩展从站，使pLC基站与从站之间通过在pLC基站上的远程扩展与Rio进行通讯。通讯协议采用B&R公司内部的远程通讯协议，各从站之间则通过各自的远程扩展口进行链接，分别控制一定范围内的消防设备。由于整个大厦近2000个探头的分布式的特点，该Fa系统的各个探头的状态信号，并不直接进入pLC，而由一套前端读入装置对其进行，它以固定的扫描周期不断监测各个探头的工作状态，然后将信号送入eFF主机。这样一方面发挥了监控计算机处理输入信息方面的优势，另一方面减少了pLC的模块数量。pLC为取得各个房间状态的信息，必须与eFF主机建立可靠的通讯。由于Cpl52的CpU上已经集成了标准的RS232和RS485／422接口，这里便采用标准的RS232口与eFF主机进行通讯。由此形成消防自动化控制系统。其装置如下图所示：
各个探头处于24小时探测的状态，当发现不正常情况时会发出信号，接着探头读入装置读取信号并将其信号输入eFF主机：主机将对信号会分析判断出火警发生在哪个楼层和房间号，然后通过RS232口将信号传给pLC基站的CpU：CpU会做出判断并点亮具体对应的楼层和房间的报警LeD指示灯，进行连续不断地闪烁：并同时发出指令给相应楼层的从站，让其将对应楼层的警铃处于工作状态发出报警，并发出指令关闭通风风门，阻隔空气的流通：切断楼层电源，防止火势扩展：最后启动消防喷淋阀门，使喷头进行喷水：可以根据控制按钮的指令，完成相应的消防设备操作。
楼宇经济概念篇7
分众传媒被浑水机构的攻击打得措手不及，一夜之间市值蒸发近4成。然而，分众传媒并没有因此乱了阵脚。分众传媒联合众多pe、投行拉高股价，对浑水机构进行反击。事实上，做空机构三番五次地攻击中国概念股，中国公司却不再是瓮中鳖任由摆布，已经练就了一身反攻本领。
击中分众“要害”
相比于香橼质疑奇虎360报告中的模棱两可的言论，浑水对分众传媒的攻击显得更有依据。第一次的报告显示，浑水公司可谓是有备而来。浑水的报告中详细列明了分众传媒目前存在的9大问题，其中最为有力的3条质疑分别为，一是指责分众传媒所公布的楼宇液晶屏数量与实际不符，涉嫌欺诈。浑水研究表示，分众传媒在提交给监管机构的资料中声称共拥有178382块液晶广告显示屏，但实际只有不到120000块。第二条指责是分众传媒在2007年-2009年期间进行的一系列失败收购，给公司股东造成了数亿美金的损失。浑水认为分众传媒在“知情和故意”的情况下，在收购中支付了过高价格并造成亏损。浑水研究在报告中指出：“分众传媒至少将21宗收购交易减记为零，不假思索地将它们抛弃，结果导致分众传媒累计亏损额高达4.374亿美元。”第三条指责是相关管理层在这些收购和转让过程中，特别是在好耶的相关交易中，公司高管获得了超额利润。
3大罪状虽无详细证据，却直指分众传媒的软肋。分众传媒的股价在报告当天狂跌，随后分众迅速对浑水的报告给出回应，挽救危机。
分众传媒通过媒体对3大指责做出了具体回应。关于广告屏数，分众传媒称：“分众表示拥有17万块屏，而浑水公司经调查只有12万块左右。这是因为浑水完全不懂分众业务。在分众商业楼宇联播网中，除了有12万块左右的楼宇电视屏幕外，还有数万块的楼宇数码海报也属于商业楼宇联播网范畴。浑水公司未将数码海报屏幕列入整个系统中。”
对于较为敏感的收购失败，分众传媒直接回应道：“分众有非常多成功的收购，也有部分不成功的收购，如互联网、手机业务等已经在2009年清理完毕。从这些失败的案例中，分众学到了很多经验教训，因此在2009年至2011年的3年中，分众没有再做类似收购。今后分众将继续聚焦主业，打造核心竞争力，以优异的业绩补回投资者的损失。”
对于“好耶”收购中的指责，分众传媒解释公司是基于投行给出的评估报告而做出的收购选择，经历金融危机后，“好耶”的经营与管理均出现了问题。在此情况下，第三方公司给出“好耶”3800万美金的估价。为了推动“好耶”员工用现金入股，分众Ceo与CFo率先以3800万美元的估值入股，实现了好耶几十位员工以同样的价格出资入股。不存在低于市场价格入股的问题。
分众传媒的迅速回应，给投资者带来了回暖的信号，分众传媒的股价开始小幅回升。
大佬撑腰
分众传媒遭遇浑水的做空攻击后，江南春迅速做出反应，并得到pe、投行的大力支持。
美国时间去年11月22日，复星国际在公开市场以1035万美元购买60.2687万股分众传媒美国存托股份。复星国际称，对分众传媒的投资是秉持价值投资理念，对分众传媒管理团队及公司发展充满信心。
与此同时，分众传媒宣布，将继续根据此前宣布的股票回购计划回购公司股票。江南春将通过大宗交易回购1100万美元的分众传媒美国存托股。分众传媒股价11月22日晚间开盘便大涨11%，盘中最高涨至18.36美元，当天收盘涨幅达14.71%。随后，摩根士丹利、里昂证券、高盛纷纷发表投资分析报告，维持分众传媒股票“买入”评级。
野村证券11月23日投资报告，维持分众传媒股票“买入”评级，强调了其对分众传媒的信心，将目标股价定为39美元。野村证券认为，分众传媒的组成与几年前完全不同。在过去的几年中，分众传媒确实进行过一些并购，也产生一些费用。但是，大部分并购资产已经在过去的18个月至24个月内清理完毕，对分众传媒当前业务已经没有实质性影响。
在营收方面，野村证券强调了分众传媒的营收合法性。野村证券称：“我们相信分众传媒的营收是合法的，因为任何欺诈行为都需要有渠道的参与，而这是不可能的。分众传媒第三财季业绩强劲，大部分营收来自于核心领域，如快速消费品（占总营收的39%）、金融服务、家电和互联网服务。在过去的2年中，分众传媒不断提高业绩预期，并且持续打破业绩预期，表明分众传媒也经营业务和管理投资者预期方面表现出色。”
据报道，野村证券对分众传媒所拥有的LCD屏幕数量做了清查，对分众传媒给出的17万块屏幕数量给予肯定。“尽管全球经济依旧低迷，我们认为分众传媒业务基础完好无损，受宏观经济环境的影响不大。分众传媒与150多家大客户进行了沟通，主要客户的广告预算都将保持20%的同比涨幅。”野村证券表示。
在迅速的反击和众大佬的支持下，分众传媒的股票成交量强劲回升，受到浑水报告影响而逃离的资金正在回流。分众传媒与浑水作战中扳回了一局。
反击是挑战也是机会
分众传媒在面对浑水的每一次进攻时，都作出了迅速且奋力的反击。浑水报告质疑分众LCD屏幕数量后，分众传媒即提出由第三方机构进行调查。然而，在最近一次的攻击中，浑水将质疑的焦点集中在LCD屏幕的“独立审核”这一环节，认为中国的独立调查报告可信度很低。报告前后，分众传媒股价一度下挫4%，但截至收盘，分众传媒的股价涨幅超6%收报22.71美元。
在第二份报告中，浑水认为中国的研究机构和被研究公司间存在着腐败，研究机构会按照客户需求去制作数据。浑水在指责中没有提出任何有力的证据，显然这不足以得到投资者的信任。分众传媒在对浑水机构的反击中初步得到了投资者的认可。
不得不提的是，过去的一年里，中国概念股深陷财务造假、Vie诚信等泥淖中。此时，市场的任何风吹草动都会牵动投资者的神经。做空机构很容易利用投资者对于中国概念股信心的摇摆，大肆攻击中国公司，以期从中牟利。因此，任何一家遭遇做空的中国公司都影响着中国概念股在投资者心中的信任指数。
楼宇经济概念篇8
关键词：智能建筑自动化控制BaS
中图分类号：tU855文献标识码：a
楼宇的自动化系统是智能建筑的重要部分，是促使建筑智能化的核心。智能建筑中的楼宇自动化系统将人性化的使用接口作为强调的重点，以建筑物的机电与消防、门禁与停车管理等系统的结合为方法，为建筑物使用者创造一个便利、舒适的生活与工作环境。随着建筑行业与建筑相关行业的发展，智能建筑所用的软件与设备都在不断更新，使得智能建筑设备的功能性得以再次提升。加强对智能建筑中的楼宇自动化系统的研究已经成为建筑行业开发者重点研究的内容。
1.智能建筑自动化系统的概念
楼宇自动化系统是智能建筑的重要组成部分，更是智能建筑物的核心。智能建筑自动化控制系统（BaS，BuildingautomationSystem）是用来进行建筑内部自动控制的一套完整的系统，利用建筑物内各个系统在正常运行的前提下，在其主要位置区域安装各种传感器设备、控制设备、执行器。首先，通过各种传感器对建筑物内的相关数据进行收集，将其转化为信号传递到智能设备（或者用户终端的控制服务器），然后，对建筑物内的实时情况进行分析与处理，最后，输出相适应的控制信号与执行器进行自动控制（同时，执行器设备将动作信号反馈给智能设备确认）。楼宇自动化系统在一定意义上来说是一个较为庞大与复杂的系统，空调制冷系统、给排水系统、变电配电系统、照明系统与电梯监控系统等等都是楼宇自动化系统的重要组成部分。
利用楼宇自动化系统，智能建筑物内部的设备与环境都可以得到整体的监控与管理，使建筑物使用者可以得到一个舒适的生活与工作环境，也为建筑物的管理者提供工作上的便利，使其在节约管理资金的前提下，尽量提高智能建筑物的智能化水平。
2智能建筑自动化控制系统的应用意义
建筑自动控制是一种全新的理念，但是其核心技术采用的依旧是经典的控制理论，就是用控制模块来完成一系列设备的反馈调控。其核心技术主要符合了如下的标准：首先，BaS系统应该能够最大化的优化建筑设备，提高设备安全运行效率，为建筑提供一个完整的保护标准体系，比如，当控制系统和设备遇到故障，进行运行和停止切换的时候，保护开关与交替的标准，可能使得系统的控制设备的使用寿命得到延长，并且使得监控人员的工作失误率得到降低，有了完善的保护体系，系统的设计和运行才能成功的过度到下一步，这样一来避免了设备的频繁更换，也使得投资成本和长远的收益都有所希冀，因而BaS系统的核心技术里于首位包括的就应该是保护功能。其次，之所以人们选择BaS系统来取代过往的监控设备，出于业主的考虑就是安全，因为只要是工作人员去24小时监控设备，长远来看，就很难避免工作中出现的纰漏。比如报警的及时性以及安全项目的措施采取，因而BaS系统所能提供的无人监控就有了非常大的优势，只要能够保障控制系统的稳定性，业主们都更青睐无纰漏的自动控制系统；而出于投资方的角度考虑，就是能源方面的节约，无论是过度用电，还是一些其他不可避免的人员纰漏问题，自动控制系统都能够达到最佳能源支配与利用的效益比。根据数字显示，一套完善的BaS系统，能够使得建筑得到5%到10%设置更高的能源优化比例，这意味着建筑长期维护与使用中的电力成本大大的降低。因此，无论是出于对业主的考虑，还是对设备运营商的考虑，BaS系统都是势在必行的发展趋势。
3.自动化控制技术在现代智能建筑中的应用
楼宇自动化系统是智能建筑中最基础、最主要的建筑环节。其系统主要是根据外界条件、环境因素、负载变化情况自动调节各种设备始终运行于最佳状态；自动监测、处理火灾停电等意外事件；自动实对电力、供热、供水等能源的使用、调节与管理，从而保障工作或居住环境既安全可靠又节约能源，并且舒适便捷。
3.1楼宇自动化的实现
楼宇自动化在智能建筑中是不可缺少的构成，对于智能建筑自身价值的体现有着较大的意义。智能建筑利用楼宇自动化系统完成建筑物内设备与建筑环境的有效控制，能够给用户创造良好的生活环境，在安全、舒适、高效、经济、便捷等方面的优势十分显著。楼宇自动化系统能根据建筑内部所有的公用机电设备，如：建筑的中央空调系统、给排水系统、供配电系统等开展全面管理，实现了整体设备的有序运行，减小了建筑施工消耗能的成本投入。楼宇自动化系统涉及建筑的空调、通风、电力、照明、防灾、安全、给排水、车库管理等设备与系统，是智能建筑中涉及面最广、设计任务和工程施工量最大的子系统，它的设计水平和建设质量对智能建筑功能的实现有直接的影响。设计楼宇自动化系统的主要目的在于将建筑内各种机电设备的信息进行归类、分析、采用最优化的控制手段,对各机电设备进行集中监控和管理，使设备始终高效、有序的状态下运行，创造安全、舒适、高效的工作环境，尽量节省能耗和日常管理费用，从而提高了智能建筑的现代化管理和服务水平。
3.2通信自动化的实现
智能建筑的信息通信系统能够和外部相关结构连接，包括：电话公网、数据网、计算机网、卫星、广电网相连等，这样能够确保建筑内外部之间的有序结合，让智能建筑的性能得到最大发挥。通信自动化可以为用户创造快捷、有效、安全及可靠的信息通信服务，在语言、图形、文字等方面的通信水平都是比较先进的。通信网络系统有：固定电话通信系统、声讯服务通信系统、无线通信系统、卫星通信系统等，各种通信功能都具备。
3.3安保自动化的实现
现代建筑的安全防范系统可以实时监控非法闯入的发生，一旦出现警情，系统会自动向中心发出报警信息，同时启动相关电器进入应急联动状态，从而实现主动防范。技术水平的提高也带来了现代建筑安全装置的革新，随处可见自动化控制技术在安全系统中的应用，常见的有防盗门锁报警系统、消防自动报警装置、紧急报警系统等等。防盗门锁报警系统是基于自动化技术，在建筑物门上设置自动报警装置，一旦有人撬动门锁，防盗报警装置收到反馈会立即按预定程序做出反映，发出警报声提醒户主。消防自动报警系统则是安装结合消防需要的自动报警装置，当消防监控区域出现异常情况，自动报警装置会及时反馈，超过安全范围则发出警报。它的出现为公共建筑物的消防安全增加了一道安全保障，对公共消防安全有重要意义。此外，还有一些尚待完善的自动化控制装置，例如有一种自动化报警系统可以检测空气中的气体，比如煤气，当气体浓度超过正常范围，报警系统发出警告。自动化控制技术在安全领域的应用，提高了人们生活的安全性，有助于保障社会经济活动的正常开展。
3.4消防自动化的实现
消防系统在智能建筑的楼宇自动化系统中占有重要的位置，对进行楼宇自动化控制有着重要作用。消防系统与消防联动控制系统是消防系统的主要构成部分。消防系统的运行是有运行模式的规定的。通常消防系统是正常的状态进行运行，如果发生火灾，会自动转换为消防模式，保证楼宇的安全。在火灾发生之时，消防系统以楼宇自动化系统为中介，向空调系统与电梯系统等发送消防的信息与报警，使建筑物内的设备可以进行自主消防，将火灾的损失降到最低。目前智能建筑经常采用的消防自动化系统包括：自动喷水灭火系统；自动气体灭火系统；火灾事故广播系统；安全疏散系统；消防电梯管理系统。
3结语
随着人们对建筑物功能的多样化及个性化的需求也不断的增强，这就使传统电气系统的缺陷逐渐暴露出来。智能化建筑是适应现代化社会发展需要的新型建筑物，充分运用自动化控制技术，为人们提供了便捷、高效、愉悦的生活体验，因此在现代建筑中得到广泛应用。随着社会技术的不断进步，自动化控制技术将迎来广阔的发展前景，智能型和环保型建筑将成为时代建筑的标志，智能和环保也将成为衡量建筑质量的指标。
参考文献：
[1]覃安.Lonworks技术在楼宇自动化系统中的应用[J].洁净与空调技术，2005(2)
楼宇经济概念篇9
在激烈的商业竞争中，领先者总是可以赢得天下。与其说分众和如家赢在速度上，不如说他们比竞争对手更准确地捕捉到了新兴行业的拐点，这个拐点出现的标志往往是“主导设计”的确立。
“主导设计（dominentdisign）”概念源于创新经济理论，这是一支由经济学家熊彼特开创的一派迥异于新古典经济学的经济理论。通俗而言，主导设计是指在新兴行业中，生产技术和工艺、产品和服务的使用方式和分销方式等等已经被终端用户所接受，而这些终端用户的规模足以将其他竞争性的“设计”排除在主流生产和应用方式之外。引入“主导设计”概念后，关于先行者优势与后发优势之间的争论就有了一个统一的评价标准。
我们还是以户外广告行业竞争来分析“主导设计”、先行者优势与后发者优势之间的关系。
20世纪90年代以来，全国户外广告获得高速发展，投放额11年内增长了10倍，年均增长率26%，超越整个中国广告支出的增长率。户外广告的优势主要体现在三方面:一是到达率高。媒体种类和数量的增加使受众逐步被分流，信息也逐渐被细化，广告信息到达成本大幅增加;二是千人成本低。目前，户外广告的千人成本与其他媒体相比具有不可抗拒的吸引力。据调查，户外广告的平均千人成本仅相当于电视、报纸等其他媒体的1/10－1/30，在市场竞争日趋激烈，公司迫于削减成本的压力的现实中，巨大的成本优势成为户外广告倍受青睐的主要原因之一;三是生活方式变化驱动户外媒体的发展。现代都市人把越来越多的时间用在包括商务、社交和户外活动中，社交活动的趋势对户外媒体广告有利。调查显示，消费者比以前更少呆在家里。
但是，户外广告市场的快速发展并不意味着户外广告行业主导商业模式的自然确立。实际上，长时间以来，道路和建筑物灯箱广告占据了户外广告技术模式的主流，而这些载体的广告商在播放技术、信息管理技术以及消费者反馈方面，都没有脱离传统平面媒体的路数。制作和传播方式的同质化造成了竞争方式的同质化，这些广告商不得不依附于地方市政、基础设施和地产利益集团生存。
楼宇经济概念篇10
关键词：火灾报警系统楼宇自控系统联动
中图分类号：U260.4+23文献标识码：a文章编号：
前言
楼宇自控系统是智能建筑的主要组成部分之一，是近年开发并逐步推行的一项高科技楼宇管理系统，包括先进的硬件系统设备及优化的软件管理思维，与以往的楼宇设备常规管理比较，它有着明显的优越性及显著的经济效益。智能建筑通过楼宇自动化系统实现建筑物内设备与建筑环境的全面监控与管理，为建筑的使用者营造一个舒适、安全、经济、高效、便捷的工作生活环境，并通过优化设备运行与管理，降低运营费用。
伴随现代化进程加快，多功能化、智能化的建筑群体迅速发展。建筑在设计的时候也越来越考虑到防火的问题。一旦发生大规模火灾，仅靠单独的火灾报警员群体救火灭火将无法在最短的时间内减少人民生命财产的损失；而且，一旦火势过猛或火势蔓延过快，火灾报警人员将很难靠近。此时，火灾报警系统与楼宇自控系统的联动将能很好的解决这一棘手难题。
火灾报警系统不仅是楼宇自控系统的一个分系统，而且它使楼宇自控系统更具功能化，一起进行对建筑的保护。出于政策法规和不同行业管理方式的理念不同等各种因素考虑，我国火灾报警系统常作为独立的系统来履行其职责，不与其他机构或系统合作和联动实现各自功能的完善。因此，虽然为我国的火灾报警自控系统产业蓬勃发展营造了优越的环境，但是也因为对系统的其他方面疏于重视，一定程度上的封闭型，限制了火灾报警电子产业的发展方向，不能有效结合火灾报警系统与楼宇自控系统的优点。总体说来，出于各方面因素，增强火灾报警系统与其系统的联动是当前火灾报警事业发展的当务之急。
一火灾报警自控系统概念解析
火灾报警自控系统通常由四大部分构成：传感器、执行器、控制器和控制网络。火灾报警自控系统的技术规范参照国家既定的标准规范。如图1：
图1火灾报警自控系统
火灾报警系统存在的意义是对即时感知并上报辖区内发生的任何火情。根据不同的现场环境需求，火情传感器常由感温传感器(Lm94022)、感烟传感器(mC9S08QG4)、感光传感器构成。它们能够在火情发现初期，将因火灾导致的热量、烟雾和光辐射等情况，通过感温和感烟和感光等火灾传感器转变为电信号或数字信号（a/D转换电路aCD0809），同时，还将火情发生地和发生时间等信息传递给火灾报警系统(单片机at89C51)。对火情发生地的实时监测，经过传感器(mt8880)快速分析数据并向控制器汇总。在获得可靠火情后，火灾报警系统将会采取适当的举措，具有直接反应的功能，即通过智能控制防火门、灭火剂、火灾报警用水等设备设施实现对火情的第一时间有效控制和处理。火灾智能区域控制器是整个火灾报警自动控制系统的核心，它监控真个火灾报警系统上传感器、执行器、显示器等设备，根据实际情况，将所得数据进行整理分析，及时显示并提示火情发生地、火情程度、已采取的措施和建议举措等，帮助人们更好的参与到火情控制工作中去。
2当前联动现状
火灾报警自控系统设计的好坏将会直接影响整个火灾报警系统及能否迅速有效控制火情，也正是出于火灾报警自控联动系统的重要作用，越来越被广大电气设计师所关注。我国多功能化建筑越来越多，各种写字楼、大型商厦等建筑物的火灾报警系统集合了子系统多、线路复杂、功能全等优缺点。而各个环节自身及其相互衔接的好坏将直接影响整个火灾报警系统与楼宇自控系统的联动。火灾报警自控系统虽包含了较多的监测点和控制点，但受政策影响，火灾报警自控系统结构规范、商品化程度高。所需的传输数据量小，数据协议简单，较多监控、监测设备可以在简单的网络上工作，因此，火灾报警自控系统价格较便宜。从火灾报警系统的投资来看，大部分集中在现场设备的布置上，投资额中，智能区域控制器和控制网络所占比例很低。所以，在系统开始调试运行时工作量也十分小。综合看来，虽具有结构紧凑、价格低廉等优点，但火灾报警自控系统的外延性不强。
楼宇自控系统则可以在创造出一个高效、舒适、安全的工作环境中，降低各系统造价，尽量节省能耗和日常管理的各项费用，保证系统充分运行，从而提高了智能建筑的高水平的现代化管理和服务，使投资能得到一个良好的回报。它可以将建筑内各种机电设备的信息进行分析、归类、处理、判断，采用最优化的控制手段，对各系统设备进行集中监控和管理，使各个分系统设备一直保持较高效率却又有条有理、协同一致的状态下运行。楼宇机电设备监控系统，作为智能建筑楼宇自动化系统非常重要的一部分，担负着对整座楼宇内机电设备的集中检测和控制，保证所有设备的正常运行，并达到最佳状态。
3联动趋势分析
虽然火灾报警系统具备了一定的与其它系统相互联动的能力，但是与楼字自控制系统的飞速发展，依然是相当不匹配的。
楼宇自控系统主要由设备控制、循环控制、最佳起/停控制、数学功能、逻辑功能、趋势运行记录、报警管理等几部分组成，结构上十分完整。在控制方式上，楼宇自控系统在设计规划阶段多设计成分布式控制方式，但是火灾报警系统由于发展较为缓慢一般是集散控制方式，这种简单的控制方式虽具有一定和外界联动的能力，可是常常因为结构较为单一，不能传输大规模数据，在实际应用中存在一定问题。另一方面，火灾报警系统的智能控制器向上组网能力较差，分布在各个区域的智能控制其各自独立工作，不能形成有效的协同、呼应。这种设计方式导致其各个机能、构成不能有效传达讯息，不利于发挥火灾报警系统最大的作用，也局限了火灾报警系统的长期发展。所以，在保持火灾报警系统当前兼具规范性和价格便宜的基础上，应增强火灾报警智能区域控制器的能力。
楼宇自控系统可以将现代建筑中从属于不同子系统和技术领域的所有分离的设备、功能和信息进行有机的结合，汇成一个结合功能强大、信息全面、管理科学的相互协调、彼此关联的整体。通过将火灾报警系统有机的与楼宇自控系统结合起来，使其具备能够汇入其它骨干控制网络的能力，具有分布式系统的一些特点，增加数据的传输能力，作为整个楼宇自控系统组成的一个元素实现对整个建筑的全面管理和控制。
如图2：
图2楼宇自控系统与火灾报警系统的联动
火灾报警系统与楼宇自控系统的联动形式在于火灾发生后，火灾报警系统探测到火灾后，将火灾信息与楼宇自控系统联动，进行应急广播、切断正常供电，并启动应急电源。放下防火卷帘和防火门，电梯进入基站、消防梯开启，并自动拨打119报警，启动楼宇自动灭火系统。
另外，通过工程设计实例，对多业态管理模式的写字楼如何实现分散控制及集中控制进行了探讨，如何设计出切实可行同时成本较低的联动方式引起了人们愈来愈多的关注，我们还应多参考国外在此方面出色设计的实例，并根据实际情况与我国建筑设计相结合。
4结语
国家经济不断发展，人们生活水平日益提高，高层建筑、功能化的商厦不断涌现，火灾防范意识逐渐深入人心，与此同时，楼宇自控系统这个新名词也变得不再陌生。结合当前风格迥异、功能各不相同的建筑群体设计出价格相对低廉、功能完善、系统全面的火灾报警融入楼宇自控系统的联动装置成为摆在工程师面前的一道又一道难题。当前所实施的法规和政策，并没有在火灾报警系统和其他系统之间建立科学合理的联动关系。早起，由于人们对火灾报警系统的重视，火灾报警系统快速发展，并迅速成为一个独立的体系。直到20世纪90年代，诸如安保系统、中央冷暖系统、，变配电等系统也逐渐跟随时代前进的脚步。新时代，人们对火灾报警理念和高科技智能化的需求也日益增长，火灾报警系统将不能在孤立存在，必须与其他系统联动以发挥各自最大的功效。当前，众多设计有楼宇自控系统的建筑再没有将火灾报警系统当成孤立的体系单独存在，而是采用分布式控制方案构成有机的整体。
总之，火灾自动报警与火灾报警联动控制系统是当前时展到一定程度必然出现的自我完善。火灾报警系统与楼宇自控系统的联动的设计功能是否完善，运行是否稳定可靠，直接关系着人民生命和社会财产的安全，需引起我们的深切关注。
参考文献：
[1]方志刚,王春明，楼宇自控系统的实例──某工程分析[J]，工程设计CaD与智能建筑，2011年02期