投资方案可行性分析篇1
所谓投资回收期,就是收回全部投资资金所需的期限,在评价固定资产投资效益时,必须要对资金回收期作出评价,尽可能选择投入资金少、资金回收期短的投资方案,确保可以较快的回笼资金,以便于进行新的项目。另一方面,由于投资回收期短,经济主体受到的投资风险也会相应的降低。在实际工作中还需要认识到,评价回收期虽然可以分析出投资资金回收的时间,却忽略了资金的价值,无法分析出资金产生的效益,而且在分析资金回收期时,没有考虑到项目的使用寿命。
二、分析净现值
前面提到,分析资金回收期的缺点就在忽略的资金的价值,这就需要我们对资金的价值进行分析,实际工作中,首先要计算出投资的净现值,之后才能够分析资金的价值,简单地说,净现值就是资金产生的效益与投资额的差值.例如,某项目的投资方案为:投资1000000元,投产三年,每年净收入400000元,贴现率是8%。净现值=[400000(/1+0.08)]+[400000(/1+0.08)2]+[400000/(1+0.08)3],最终,该投资方案的净现值为30842元,由此可见,该投资方案的净现值大于0,投资的效益比贴现率要大,该投资方案具有可行性,反之,如果某个投资方案的净现值小于0,投资效益比贴现值要低,那么这个投资方案就没有可行性,如果同时存在几个可行性投资方案,则优先选择净现值最大的投资方案。分析净现值的优势就在于,充分考虑到了资金的价值,但分析净现值也有缺点,由举例可知,分析净现值的计算过程十分复杂,受贴现率、净收入的影响严重。另一方面,对于同一个投资项目,在选择投资方案时,投资额较大的投资方案,其净现值往往相对较大,投资额较小的投资方案,其净现值有时相对较小,因此不能仅仅凭借净现值来确定投资方案。
三、分析现值指数
现值指数=各时期回收现值之和/各时期投资现之和,分析现值指数可以分析投资方案的投资效益,在实际工作中,如果投资方案的现值指数大于1,那么该投资方案具有可行性,如果投资方案的现值指数小于1,则该投资方案没有可行性,如果存在多个可行性投资方案,要优先选择现值指数较大的投资方案。和分析净现值一样,分析现值指数可以充分考虑到资金的价值,同时,分析现值指数便于将不同的投资方案进行对比,在实际工作中,应该将分析净现值与分析现值指数同时使用,这样可以有效的对投资收益进行评价。
四、分析内含报酬率
内含报酬率的作用就在于,它能够对投资方案将来的收益进行贴现,在一个投资方案中,如果内含报酬率大于或者等于经济主体预期的标准,那么,该投资方案具有可行性。如果一个投资方案的内含报酬率低于经济主体预期的标准,则该投资方案没有可行性。如果同时存在几个可行性投资方案,优先选择内含报酬率较高的方案。分析内含报酬可以分析投资方案能否实现经济主体预期的报酬率,计算起来难度适中,缺点就在于,有时分析内含报酬率容易与实际产生偏差,在实际工作中要加以重视。总而言之,完善固定资产投资决算工作,需要从各个方面综合地进行分析,只有把各项分析结果结合起来,选择的投资方案才是最切实可行的。
投资方案可行性分析篇2
房地产投资项目经济分析是站在房地产开发投资角度，面对多变的经济和市场环境，在项目投资决策前，全面调查投资项目的各项经济制约因素，运用相应的知识与能力对投资、收益等信息进行财务分析和综合分析，对投资方案进行科学认证比较选择最佳方案，从而为项目的投资决策提供参考借鉴作用，并保证投资有较高收益水平的分析活动。
在房地产投资项目中财务人员主要通过以下环节对投资进行经济分析：首先，财务人员作为项目研究小组成员从包括政策、土地出让金、市场预测、建设规模等方面的市场调查到负债、权益分析等进行深入的调研与预测；其次，通过对基础数据的估算、资金筹措方案和计划的选择、财务分析、不确定性分析和风险分析等对投资方案进行选择，为投资决策提供有力的依据。
二、房地产项目投资决策行为特性
（一）前期性
房地产项目投资决策具有一定的前期性，其决策行为的科学性和合理性直接影响房地产项目各个环节的相对落实，其一切的决策行为都是在房地产项目实施前期完成，该项决策是一个较为系统的工作，对前期调查的各项数据作为相应的科学依据，其决策具有一定的不可更改性，其引领着整个项目的实施，也是房地产项目成败的关键。
（二）预测性
房地产项目投资决策直接影响项目今后各个环节项目的实施，其投资决策必须要具有一定的预测性，能够预估项目实施过程中存在的各个风险，促使其风险处于可控范围，提前做好风险防范应对措施。投资决策的科学性和合理性取决于对未来市场、政策、施工成本、盈利以及社会效应的精确评估与预测。
（三）重要性
房地产项目的投资数目十分可观，其项目资金甚至影响企业的资金正常的流转，其项目周期较长，一般中小型项目都要持续一年以上，并且其干扰性因素也较多，存在很多不定性风险，其需要系统的行为模式以及精密的数据分析才能尽可能的降低房地产项目的投资风险，其投资决策的失误很可能造成企业财力、物力、人力等方面不可挽回的损失，项目投资决策的工作直接关系到企业的生死存亡，其重要性不必言说。
三、房地产项目投资决策的行为过程
（一）市场调查
市场调查为房地产项目投资决策提供科学可靠的依据，是房地产投资决策的基础与前提，也是投资决策的关键。房产项目投资决策之前需要对房地产市场做详细的调查，从而明确房地产项目存在的问题、解决问题的最佳方案以及解决问题需要付出的代价。明确问题的过程中应该抓住关键因素，通过对关键因素改变、转移和消除来判定问题的转变，即通过现象看本质，同时也要确定问题的解决时机，准确把握问题解决的时机是解决问题的关键。
（二）确定目标
科学合理的目标是投资决策前提，决策目标的形成、大小、层次以及决策者对目标的确立的认识程度都影响决策目标后续完成的程度。决策目标是由市场调查阶段所确立的问题所决定，其目标的确立就是为了解决房地产项目的问题。因此确立科学合理的目标首先就是对项目问题进行分析，从而才能设立正确的目标。决策目标不需十分明确，其目标完成的各项衡量标准，目标完成的时间段以及相对应的责任都需要明确的规定。
（三）可行性方案的制定
根据房地产市场的数据信息以及目标制定可行性方案。决策者尽可能找出所有的可行性方案，在众多可行性方案中选出最佳的方案，并且针对高质量的可行性新方案进行重点分析、对比，在可行性方案制定的过程中应该将一些不定性的因素考虑进去，并根据相关数据信息对不定性因素进行科学性的预测分析，提前做好防范措施以及应对措施，进一步确保方案的顺利实施。
（四）制定房地产投资效益的衡量标准
针对初步制定的可行性方案预测房地产项目实施的预期结果，制定科学合理的效益衡量标准，根据相对应的标准判定项目方案的可行性，其直接影响其方案选用的最终结果。主要是从成本与效益两个方面具体衡量房地产项目方案的可行性，成本就是项目方案落实过程中所消耗的资源，效益就是方案实施后所产生的价值，两者综合考虑确定方案的整体价值，为方案的选定提供科学的依据，最终选用一个最佳的项目方案。
（五）房地产投资决策方案的评估与选定
决策者结合众多房地产决策方案的可行性、效益的衡量标准和预期的结果，从而对各个可行性项目方案进行综合型评估，在企业经济和技术水平允许的前提下选定最具可行性和创造最高价值的初步项目方案。然后利用经验判断法、数学分析法和试验法等方法对其进行对比分析，从而选定最佳的决策方案。
（六）房地产投资决策方案的实施与监管
根据上述所确定的决策方案制定相对应的实施方案，决策方案的实施过程是一个较为漫长的过程，在这一过程中受到很多不确定因素的影响，因此房地产投资决策方案的实施是一个动态的过程，其结合不确定因素随时进行调整和变动，同时也应该对其方案实施的整个过程进行全面的监管，定期分析决策方案的可行性、经济性，不断完善决策方案，以便于及时应对突发状况，促进决策方案的顺利实施。
投资方案可行性分析篇3
关键词：项目管理不确定性评价
1、在所有的拟建项目中进行最优化，从而得到可行的方案
在拟建项目的评估中，要制定多个拟实施方案，运用最优化原理对各个方案进行优化设计，然后通过对各个方案进行可行性分析研究，计算出一系列财务指标，最后依据计算出的指标对各个方案进行对比分析，找出最终选定的实施方案，所以项目的投资决策所选择的实施方案必须是最优方案，是利润最大化方案，也是资金利用效率最高的方案。保证评估所用指标的来源一致，相互可比。对拟建项目进行评价，分析其是否可行，其关键在于通过预测方案未来的财务数据，计算方案相关的重点指标，将计算出的指标数值与类似项目或行业指标进行对比，从而确定项目方案是否可行，投资决策是否正确。但是，评估时所选的计算基数不尽相同，应用条件也不完全一致。所以，此时务必保证指标的一致性、可比性。若遇到不一致时要根据其应用条件进行调整，只有这样才能保证所得出的方案为最优方案，才能保证投资决策和财务评价的正确性。
2、不确定因素
市场的变化是瞬息万变的，项目投资的收益，与项目投资的风险，是共同存在的，在项目进行投资之前，对即将投资的项目，进行合理科学的评价，是项目投资是否能成功的重要前提。在评价体系中，项目的财务评价，又占有核心的位置，有的投资者对项目财务评价不够重视，或者虽然重视了，但是不够合理，这些都会导致投资的盲目性，进而失败。更进一步说，还会造成投资者与社会资源的较大损失，这些都体现了项目投资之前，财务评价的重要性。合理科学的财务评价可以帮助投资者分析投资项目能否获利，并且在此基础上，衡量、评价、规避项目投资带来的财务风险，如何对项目进行评价更科学、更合理，如何开展项目的财务评价以及财务风险的规避工作，进而帮助我们减少风险，防范风险。
项目财务评价中的不确定性因素主要包括技术因素、资金结构因素、利率汇率因素、物价变动因素、生产能力因素、宏观政策因素、建设期因素等，合理科学的财务评价可以帮助投资者分析投资项目能否获利，并且在此基础上，衡量、评价、规避项目投资带来的财务风险，如何对项目进行评价更科学、更合理，如何开展项目的财务评价以及财务风险的规避工作，是广大项目投资者面临的重要而极具现实意义的问题。建设项目财务评价为主线，同时还评价了项目的建设方案、项目的建设进度等方面，他们与项目的财务评价是互相影响、互相联系的。项目投资的财务评价结论，是项目决策的重要依据，广大的项目投资者，需要科学的财务评价理论、财务评价方法体系的指导。进行财务评价的过程中，可以将一些备选方案进行排序，排序的标准，可以按照风险的大小来进行，可以在各个备选方案中，选出经济效益最大，并且风险最小的方案作为最终的投资方案，以此来衡量项目风险的大小以及项目针对特定的项目，如何规避财务风险的问题。在评价体系中，项目的财务评价，又占有核心的位置，有的投资者对项目财务评价不够重视，或者虽然重视了，但是不够合理，这些都会导致投资的盲目性，进而失败。更进一步说，还会造成投资者与社会资源的较大损失，这些都体现了项目投资之前，财务评价的重要性。合理科学的财务评价可以帮助投资者分析投资项目能否获利，并且在此基础上规避项目投资带来的财务风险，如何对项目进行评价更科学、更合理，如何开展项目的财务评价以及财务风险的规避工作。
敏感性分析，是我们在项目的财务评价过程中，经常使用的方法，有时我们也把它称为不确定性分析方法，在项目建设过程中，不确定性因素主要包括技术因素、资金结构因素、利率汇率因素、物价变动因素、生产能力因素、宏观政策因素、建设期因素等，当这些因素发生变化的时候，也会或多或少的影响着项目的经济效益，项目财务评价为主线，同时还评价了项目的建设方案、项目的建设进度等方面，他们与项目的财务评价是互相影响、互相联系的，并且这些相关方面的评价，是项目财务评价的重要的先行条件，如果离开了这些相关方面的讨论，项目的财务评价，变成了只追求短期利润的不切实际的行为。项目的债权人、项目的债务人、项目的受益人以及项目的管理者等。这些群体同投资者一样，也在关心着项目的获利能力、项目的风险大小、项目的风险承受能力等等。财务评价指标理论与方法形成的科学评价体系，可以从财务的视角下，评价项目是否可行、或以多少以及风险大小。能够给投资者以及其他的相关利益群体，用可以量化、可视化的方式，对项目的投资有一个清晰的认识，进而在投资决策的过程中，减少失误。提前对项目进行财务预测与评价，可以使项目的投资者，在项目的筹资过程中，合理选择筹资方案，合理使用资金，项目投资者可以有效的规划资金、利用资金。项目的债权人、项目的债务人、项目的受益人以及项目的管理者等，在投资决策的过程中，可以从财务的视角下，评价项目是否可行、或以多少以及风险大小。能够给投资者以及其他的相关利益群体，用可以量化、可视化的方式，对项目的投资有一个清晰的认识，起到辅助决策的作用，我们可以利用敏感性分析的方法，达到分析风险进而规避风险的目的。
3、结论
以项目财务评价的基本理论和方法并且结合项目的实际情况，在投资决策的过程中，可以从财务的视角下，评价项目是否可行、或以多少以及风险大小。在对项目进行财务评价的同时，以净现值率、净现值、内部收益率等动态评价指标作为主要的决策依据，以静态投资利润率、静态投资回收期作为次要的辅助决策依据的评价方法。提前对项目进行财务预测与评价，可以使项目的投资者，在项目的筹资过程中，合理选择筹资方案，合理使用资金，项目投资者可以有效的规划资金、利用资金。能够给投资者以及其他的相关利益群体，用可以量化、可视化的方式，对项目的投资有一个清晰的认识，起到辅助决策的作用。建设项目财务评价为主线，同时还评价了项目的建设方案、项目的建设进度等方面，他们与项目的财务评价是互相影响、互相联系的。
参考文献
[1]贾小燕.对应用投资项目财务评价指标的探讨[J].中国工程咨询，2006（9）：
投资方案可行性分析篇4
关键词：项目投资；投资指标；案例
中图分类号：F83
文献标识码：a
doi：10.19311/ki.1672-3198.2017.16.057
1问题提出
项目投资的应用范围非常广泛，企业可以通过项目投资，实现资本的积累，对企业的可持续发展具有重要的意x。然而，企业对投资项目是有选择性的，并不是所有的方案都是用于本企业，企业在决策某一个投资项目的时候，应该结合本企业在当前市场下的实际情况，以计算出这个项目的可行的程度，如果达标，则企业可以对该项目进行投资。一个项目投资的可行性分析离不开常见的投资决策分析指标，关于投资指标在项目投资中的应用，国内外不少学者对投资指标进行分析，分析出每个指标都有其显著的优点，但是每个指标都存在着缺陷，但是却没有完整的结论。不少学者得出的结论是动态指标比静态指标去对项目可行性分析考虑问题更全面，但是并不是所有的动态指标都是适用。对于一个互斥方案，可能会出现所有指标都使用了，依旧无法分析哪个方案更好的情况，这时候可能就需要借助于其他辅助指标进行分析。本文利用一个案例，对该方案提出的互斥方案进行比较分析，在基本投资指标无法得出结论的情况下，使用其他辅助指标进行比较，选择最好的方案，通过该案例引发思考，提出在投资指标在项目投资中需要注意的一些问题。
2项目投资概述
2.1项目投资的概念
项目投资是一种以特定项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。比如购买生产线，或者投资大型的项目等，都属于项目投资。一个项目投资的存续时期，包括该项目建设时期和项目运营时期。项目投资是一种长期投资行为，属于对内投资。
2.2项目投资可行性分析
一个好的项目投资可以为企业带来巨大的利益，对于企业来说有着不可或缺的意义，可以创造出非常大的发展空间，提升企业制造产品的能力，并且它应用非常的广泛，涉及各行各业，但是不是所有的项目投资方案都可以给企业带来积极意义，必须对项目投资进行可行性分析，选择适合于企业的方案。
对于项目投资的可行性分析必定离不开投资指标，常见的投资决策评价指标包括静态指标和动态指标。
静态指标包括原始投资回收率、投资报酬率、静态投资回收期、总投资收益率等；
动态指标包括动态回收期、净现值、净现值率、现值指数、内部报酬率、年均净现值等。
3案例分析
3.1项目投资案例
a公司是一个快递的公司，1998年创立，注册资本为25亿，公司主要建设和大力发展民族性的品牌。在a公司的发展过程中，他们一直致力于网络的研究，不断提高和改善运行体系，使得信息网络、中转运输网络、终端网络为一体，在传统性的快递行业中开辟新模式，并占据了极具优势的地位。在二十年多年的发展过程中，这个快递公司有了自己运营的快递网络且得到了极大的完善和发展。
a公司打算与另外一家快递公司共同投资在昆明市建设一个物流中心，计划打通新的市场。
有两个方案可供选择。
方案1：该物流中心计划在三年内建成，其中固定资产的投资为800万元，于第一年年初投入。开办费为60元，其中前三年年初的投资费用均为20万元，于第四年物流中心建成并且开始投入使用。投产前需要预先支付流动资产100万元，项目建成后可以使用10年，该固定资产选择的折旧方法为直线法，期满以后会有净残值70万元。投产后预计第一年预计可以为企业带来300万元的销售收入，其中该物流中心的销售成本为100万元，以后每年可达到300万元税前利润，所得税的税率为25%，按10年计提开办费用。
方案2：该物流中心计划在一年内建成，其中固定资产的投资为500万，在第一年年初投入。流动资产投资120万元，于第一年年末投入。一年建成后投产使用，项目投产后可以使用后可以使用6年，固定资产按照直线法计提折旧，期满以后会有净残值40万元，投产后预计第一年可以达到200万元的销售收入，其中该项目的销售成本为80万元，以后每年可达到240万税前利润，所得税的税率。
3.2两个方案的净现金流量
方案1：该项目建设期3年，经营期10年；
项目计算期n=13年；
固定资产的年折旧=（800-60）/10=74万元；
开办费的摊销额=60/10=6万元；
建设期的净现金流量：nCF0=-820万元；
nCF1-2=-20万元；
nCF3=-100万元；
经营期的净现金流量：nCF4=（300-100-74-6）×（1-25%）+74+6=170万元；
nCF6-12=（300-74-6）×（1-25%）+74+6=245万元；
终结点的净现金流量：nCF13=245+60+100=405万元。
方案2：该项目建设期1年，经营期6年；
项目计算期n=7年；
固定资产的年折旧=（500-80）/7=60万元；
建设期的净现金流量：nCF0=-500万元；
nCF1=-120万元；
经营期的净现金流量：nCF3=（200-80-60）×（1-25%）+60=105万元；
nCF4-7=（220-60）×（1-25%）+60=180万元；
终结点的净现金流量：nCF8=180+80+120=380万元。
3.3两种方案的投资指标
方案1：由表1可以得出：
包括建设期的静态的回收期=7+（55/245）=7.22年；
不包括建设期的静态的回收期=7.22-3=4.22年；
会计收益率aRR=[（300-100+300×9）/10]/（820+20+20+100）≈30.2%；
快递行业属于物流行业，其行业基准折现率为12%；
净现值npV=44.06>0；
净现值率npVR=5.22%>0；
现值指pi=5.22%+1=1.0522>1；
内含报酬率iRR≈13%>12%。
方案2：由表2可以得出：
包括建设期的静态的回收期=4+（155/180）=4.86年；
不包括建设期的静态的回收期=4.86-1=3.86年；
会计收益率aRR=[（200-80+200×5）/6]/（500+120）≈30.1%；
净现值npV=75.21>0；
净现值率npVR=13.8%>0；
现值指数pi=13.8%+1=1.138>1；
内含报酬率iRR≈15%>12%。
3.4分析两种方案
比较两个方案，投资回收期都小于项目的计算期，净现值npV都大于0，内含报酬率iRR都大于行业基准折现率。无论是从投资的回收期静态指标上看，还是从净现值、内含报酬率等动态指标上看，这两个方案都是可行的。
但是这两种方案所涉及的原始投资额不相同，项目计算期都是不相同的，应采用年等额净回收额是这个比较合适的方法。这个方法是把该投资项目各年的现金净流量按照设定的折现率折算到相对于第0年的现值，再除以n年的年金现值指数，换算为考虑时间价值的年平均现值，也就是年金，它的本质就是将净现值的总额平均分摊到每一年。计算两个方案的年等额净回收额：
UaV1=6.86
UaV2=16.49
对两个方案的年均净现值进行对比，可以看出方案2的UaV要远远高于方案1，而且方案2的回收期、净现值、净现值率、内含报酬率等都比方案1高，从投资指标上看方案2要比方案1更好，同时，对于外部环境来说，快递行业在当前属于热门行业，其经营风险相对也比较高，选择项目计算期小的更加的合理。综合考虑，方案2比较好。
4投资指标在应用中需要注意的问题
通过上个案例可以看出，使用npV、npVR、iRR等评价一个项目的投资方案，要比不考虑时间和风险问题的回收期这些指标，得出的结果更为可靠。但是并不能单纯依靠某一个指标去进行判断，应该使用很多指标进行综合判断。
4.1要注意折现率的选择
折现率并不是固定的，我们可以选择较高折现率，也可以选择较低的折现率，并不是确定的。当折现率选择不同时，会影响到指标值的大小，从而可能得出来的决策结果也会有很大的差异。比如，对于方案1，在不同折现率下，净现值npV的大小如表3所示。
从表5中可以看出，对于这个项目，如果选取12%的行业基准折现率时，净现值是大于0，该决策是可以实施的，而当选择13%的折现率时，如果该决策实施的话就会导致亏损，所以应该如何选择合适的折现率的呢？
折现率虽然可以选取很多，比如可取行业的基准折现率、资本成本率或者是投资者要求到达的其他报酬率，一般根据该项目的具体情况来分阶段的选择折现率比较合适，比如说在建设期的时候，选择筹资的银行存款利率或者贷款的利率，如果是自由资金，也可以选择资本成本率，在经营期的时候，选择行业基准折现率，这样就比较的符合实际的情况，便于操作。所以在选择折现率的时候，要考虑实际结果选择比较恰当的折现率。
4.2要考虑内外部环境
项目计算期只是一个预估的状况，并不是受企业控制，而现金净流量也是不受企业所控制的。由于存在外部因素的影响，该项目受所处在的地理位置，交通的状况，资源的供求关系，顾客，竞争对手影响，可能无法导致该项目顺利进行。比如案例所列举的快递行业，是目前比较热门的行业，势必会在一段时间内出现更多的竞争对手，可能将导致无法达到预估的销售水平，从而影响净现值、内部收益率等等，无法实现预期的收益水平，导致该项目投资决策失败。因此要综合考虑外部环境，除了使用投资指标，还需要充分注意企业的内外部环境，具体问题具体分析。
总之，投资评价指标体系是一个比较完善的评级体系，不仅可以做到对项目投资进行事前预测，而且也可以对项目投资完成后做项目再评价分析。使用比较方便，一般情况下，使用动态评价指标要比静态评价指标得出的评价结果更加的可靠。在对项目投资利用评价指标进行评价时，不能机械性的套用公式，计算指标，然后比较指标，单纯地依靠投资指标得出结论，要充分考虑风险的问题，要根据实际情况具体分析。比如在企业的资金短缺时，应该去选择投资数额比较多的分次投资项目，经营风险大时，选择项目计算期小、净现值小的项目。从长远的角度做出最适合的投资决策，避免盲目地做出决策。
参考文献
[1]陈露.HG集团公司项目投资管理中的财务可行性研究[D].昆明：昆明理工大学，2013.
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[3]郭文平.项目投资决策评价指标的应用与比较分析[J].现代企业，2012，（9）：35-38.
投资方案可行性分析篇5
在一定范围内，土地整治项目的全寿命期费用中，设置费和经营管护费存在此消彼长的关系：随着项目效益的提高，其设置费增加，经营管护费降低；反之，项目的效益降低，其设置费降低，但经营管护费会增加。全寿命期成本呈马鞍形变化，全寿命期成本为最小值时，所对应的效益是从经济成本考虑的最适宜效益水平。土地整治项目的特点是投资者与生产经营者相分离，即设置期由政府投资建设，而在生产经营期，由项目区群众筹资或政府进行部分补助从事农业生产、对相应工程设施进行管护。土地整治项目作为工业反哺农业的“民心工程”、“德政工程”，从维护项目区农民群众利益的角度出发，加强设置期的投资管理显得尤为重要。投资管理贯穿于土地整治项目的设置期，即项目建设的全过程，这是毫无疑义的，但必须重点突出。根据国外描述的不同建设阶段影响建设工程投资的坐标图，影响项目投资最大的阶段是约占工程项目建设周期四分之一的技术设计前的工作阶段。因而项目投资管理的重点在施工以前的策划决策和设计阶段，而在项目做出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计。设计阶段是分析处理工程技术和经济的关键环节，也是有效控制工程投资的重要阶段。据西方一些国家分析，设计费一般只相当于工程全寿命期投资费的1%以下，但正是这少于1%的费用却基本决定了几乎全部随后的费用。
2策划决策阶段的投资控制
工程项目策划可分为总体策划和局部策划两步。总体策划一般是指在项目立项决策过程中所进行的全面策划，而局部策划可以是对全面策划任务进行分解后的一个单项或专业性问题的策划。不论总体策划还是局部策划，都是在构思多方案的基础上，通过方案比选，为决策提供依据。方案比选包括技术方案比选和经济效益比选。总的原则是在满足国家和行业标准、规范要求的前提下，达到技术先进适用、经济合理与农业发展的总体要求相适应，最终选择能更好地满足土地整治目标的方案。由于不同方案的投资额、项目效益、投入的时间、工程设施的寿命期不同，因此比较各种方案时必须有一定的前提条件和规范的判断标准：首先，应进行各个方案的绝对(经济)效果检验，即方案的可行性检验，利用经济评价指标的判断标准剔除不可行的方案；其次，考察方案的相对最优性，称为相对(经济)效果检验，从而确保最终选择的方案不仅可行而且最优。针对备选方案所对应的寿命期、资金是否有限制、投资数额是否相差过大、环境成本、社会成本等，进行全面调查研究和深入分析，并结合项目效益分析情况，比选出最佳投资方案，为项目的立项审批奠定基础。对于政府投资的土地整治项目来说，投资决策前需要在项目选址和土地清查的基础上，进行可行性研究，并编制投资估算。此阶段的投资估算经财政和国土部门批准后，即是项目设计任务书中规定的项目投资限额，对项目施工图设计和预算起控制作用，其对投资估算精度的要求为误差控制在10%以内。
3设计阶段的投资控制
土地整治项目技术上比较简单，故简化为施工图设计阶段进行。设计阶段控制项目投资的主要方法是通过多方案技术经济分析，优化设计方案；同时通过推行限额设计和标准化设计，有效控制工程投资。设计方案的评价与优化是通过技术比较、经济分析和效益评价，正确处理技术先进性与经济合理性之间的关系，力求达到技术先进与经济合理的和谐统一。设计方案的评价与优化通常采用技术经济分析法，即将技术与经济相结合，按照项目经济效果，针对不同的设计方案，分析其技术经济指标，从中选出经济效果最优的方案。由于设计方案不同，其投资、效益、工期和设备、材料、人工消耗等指标均有差异，因此技术经济分析法不仅要考察工程技术方案，更要关注工程投资。设计优化是使设计质量不断提高的有效途径，在设计招标及设计方案竞赛过程中，可以将各方案的可取之处重新组合，吸收众多方案的优点，使设计更加完美。而对于具体方案，则应考虑在保证工程质量、工期、安全、保护环境的基础上，追求全寿命期成本最低。
4结语
投资方案可行性分析篇6
abstract:Feasibilitystudyonrealestateprojectisnotonlyanimportantworkforrealestateenterprisesintheinvestmentdecision-makingstage,butalsothescientificmethodofrealestateconstructionprojectobtainingthebesteconomiceffectwithminimumcost.thefeasibilitystudyonrealestateprojecthasimportantrealisticsignificanceforrealestateenterprises.
关键词：房地产项目；可行性研究；现实意义
Keywords:realestateproject；feasibilitystudy；realisticsignificance
中图分类号：tU-05文献标识码：a文章编号：1006-4311（2011）23-0062-01
1可行性研究在房地产项目中应用的必要性
1.1房地产项目可行性研究房地产可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。
1.2房地产项目可行性研究的步骤
1.2.1组织准备进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。
1.2.2现场调查与资料收集现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。
1.2.3开发方案的设计、评价和选择这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。
1.2.4详细研究采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。
1.2.5编写研究报告书可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同且全面翔实。房地产可行性研究的内容按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。
1.3房地产项目可行性研究和内容
1.3.1项目概况项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。
1.3.2市场分析和需求预测在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。
1.3.3规划方案的优选在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。
1.3.4开发进度安排对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。
1.3.5项目投资估算项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。
1.3.6资金的筹集方案和筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。
1.3.7财务评价财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。
1.3.8风险分析风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。
1.3.9国民经济评价国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。
1.3.10结论运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。
投资方案可行性分析篇7
这一部分是可行性研究报告的首要部分，总述要综合讲述研究报告中各部分的主要问题以及研究结论，并对项目是否可行提出最终建议，为可行性研究的审批提供条件。
一、提出的背景
项目的背景包括项目名称、项目承办单位、项目的主管部门、项目拟建地区和地点、承担可行性研究工作的单位及法人代表、研究工作依据、研究工作概况等七个方面。研究工作概况又包括：①项目建设的必要件，②项目发展以及可行性研究工作概况。
二、可行性研究的结论
在可行性研究报告中，对项目的产品销售、生产规模、厂址、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益以及国民经济、社会效益等若干重大问题，都应作出明确的结论。可行性研究结论包括;市场预测和项目建设规模：原材料、燃料和动力供应：厂址选择;项目工程技术方案：环境保护;工厂组织与劳动定员：项目实施进度;投资估算与资金筹措：项目财务与经济评价;项目综合评价结论等十个方面。
三、技术经济指标表
在总述部分中，可将研究报告中每个部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，从而使审批和决策者对项目全貌有一个全面概括的了解。
四、存在的问题及提出的建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分项目的背景以及发展概况
第二部分主要应说明项目的发起过程，项目提出的理由，项目前期工作的发展过程以及投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。基于此目的，需将项目的提出背景与发展概况作系统的叙述，说明项目提出的背景，投资的理由，在可行性研究前工作情况及其成果，重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况时，要能够清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。
一、项目的背景
项目的背景包括国家或行业发展规划、项目发起人以及发起缘由两项。
二、项目发展概况
项目的发展概况指项目在可行性研究前所进行的工作情况，包括己进行的调查研究项目及成果、试验试制工作(项目)：情况、厂址初勘初步测量工作情况、项目建议书(初步可行性研究报告)的编制、提出及审批过程等四项内容。
第三部分市场分析和项目规模
市场分析在可行性研究中占有的重要地位。任何一个项目，其生产规模的确定，技术的选择，投资估算乃至厂址的选择都必须建立在对市场需求情况有了充分了解的基础之上才能决定。并且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，对市场需求预测，价格分析进行详细阐述，并确定建设规模。
一、市场调查
市场调查包括拟建项目产出物用途调查;产品现有生产能力调查;产品产量及销售量调查;替代产品调查;产品调查国外市场调查等六项。
二、市场预测
所谓市场预测，是指市场调查在时间上和空间上的延续。利用市场调查所得到的有关信息资料，根据市场信息资料分析报告得出的结论，对本项目产品未来市场需求量以及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析，在可行性研究工作中，市场预测的目的是制订产品方案，同时也是确定项目建设规模所必须的依据
(一)国内前场需求预测
预测内容有：本产品消耗对象;本产品的消费条件;本产品更新周期的特点;可能会出现的替代产品：本产品使用中可能产生的新用途等方面。
(二)产品出口或进口替代分析
有替代出口分析和出口可行性分析。
(三)价格预测
三、市场营销战略
随着竞争的日益激烈，企业要根据市场情况，制定适当的销售战略，争取扩大市场份额，稳定价格，提高产品竞争力。因此，在可行性研究中，要对市场营销战略进行研究。
(一)营销方式
推销方式有：投资者分成，企业自销，国家部分收购，经销人代销人情况分析等。
(二)推销价格制度
(三)促销的措施
(四)产品销售费用预测
四、产品方案与建设规模
(一)产品方案
产品方案包括列出产品名称、产品规格标准。
(二)建设规模
五、产品销售收入的预测
根据已经确定的产品方案和建设规模及预测的产品价格，可以进行产品销售收入的预测。
第四部分建设条件以及厂址选择
根据第三部分中关于产品方案建设规模的论证和建议，在本部分中按建议的产品方案及规模来研究资源、原料、燃料动力等需求与供应可靠性，并对可供选择的厂址作进一步技术和经济分析，研究新厂址方案。
一、资源与原材料
(一)资源
(二)原材料及主要辅助材料供应
这一项目包括原材料、主要辅助材料需要量及供应;燃料动力及其他公用设施的供应;主要原材料、燃料动力费用估算等。
(三)需要作生产试验的原料
二、建厂地区的选择
建厂地区的选择除了要符合行业布局、国土开发整治规划外，还应考虑资源，区域地质，交通运输和环境保护等要素。
(一)自然条件
(二)基础设施建设
(三)社会经济条件：
(四)其他应考虑的因素
三、厂址的选择
(一)厂址多方案比较
厂址多方案比较主要有：地形、地貌、地质的比较;占有土地情况比较;拆除情况的比较;各项费用的比较等。
(二)厂址推荐方案
厂址推荐方案包括：绘制推荐厂址的位置图：叙述厂址地貌、地理、地形的优缺点和推荐理由;环境条件的分析;占用土地种类分析;推荐厂址的主要技术经济数据等。
第五部分 项目工程技术方案
项目工程技术方案可行性研究的重要组成部分。
技术方案主要研究项目应采用的生产工艺和工艺流程，重要设备及其相应的总平面布置，主要车间组成以及建构筑物型式等。并在此基础上，准确估算土建工程量和其他工程量。在技术方案中，除文字叙述外，还应将一些重要数据及指标列表说明，并绘制出总平面布置图、工艺流程示意图等。
一、项目组成的范围
本项目投资的厂内、外所有单项工程，配套工程包括生产投放、后勤、运输、生活福利等，都属于项目组成的范围。
二、产品的生产技术方案
所谓生产技术方案，是指生产产品所采用的工艺技术、生产方法、主要设备、测量自控装备等技术方案。
(一) 主、副产品质量标准
此项叙述项目产品和副产品质量标准。
(二) 生产的方法
(三)技术参数和工艺流程
(四)主要工艺设备选择
(五)主要原材料、燃料、动力消耗指标。
(六)主要生产车间布置方案
三、总平面布置的原则和运输、仓储等方案
(一)总平面布置的原则
总平面布置应当根据项目各单项目各单项工程，工艺流程，物料投入与产出，废弃物排出及原材料贮存以及厂内外交通运输等情况，按厂地的自然条件，生产要求与功能以及行业、专业的设计规范等进行安排。
(二)厂内外运输方案
(三)仓储方案
(四)占地面积及分布
四、土建工程方案
(一)主要建、构筑物的建筑特征及其结构设计
(二)特殊基础工程的设计
(三)建筑材料
(四)土建工程造价估算
五、其他工程方案
(一)给排水工程
(二)地震设防
(三)动力及公用工程
(四)生活福利设施
第六部分 环境保护和劳动安全
在项目工程建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护及职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的各种近期和远期影响，对可能影响劳动得健康和安全的各种因素，都要进行可行性研究分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术上可行、经济，并且布局合理，对环境的有害影响较小的解决方案。按照我国现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须严格执行环境影响报告书的审批制度，同时，要求在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、项目建设地区的环境现状
二、项目的主要污染源和污染物
(一)项目的主要污染源
(二)项目的主要污染物
三、建设项目拟采用的环境保护标准
四、治理环境方案
五、环境监测制度建议
六、环境保护投资估算
七、环境影响价结论
八、劳动保护和安全卫生
劳动保护和安全卫生包括生产过程中职业危害因素的分析、职业安全卫生的主要设施、劳动安全与职业卫生机构、消防措施和设施方案建设等。
第七部分 企业组织与劳动定员
这一部分主要讲在可行性研究报告中，根据项目规模、组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数以及劳动力来源和相应的人员培训计划。
一、企业组织
其内容有企业组织形式、企业工作制度等。
二、劳动定员和人员的培训
其内容有劳动定员、年总工资和职工年平均工资估算、人员培训及费用估算。
第八部分 项目实施时期进度安排
项目实施同样也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦可称为投资时期，它是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这一段时间。这一时期有以下工作阶段：项目实施准备，资金安排，勘察设计与设备订货施工准备，施工与生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等。这些工作阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响、前后衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的，所以，在可行性研究阶段，需要将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一的规划，综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。
一、项目实施的各个阶段
这些阶段包括建立项目实施管理机构、资金安排、技术获得与转让、勘察设计和设备订货、施工准备、施工和生产准备、竣工验收等。
二、项目实施进度表
项目实施进度表有横道图和网络两种。
三、项目实施的费用
项目实施费用包括：建设单位管理费、生产筹备费、生产职工培训费、办公和生活家具购置费、勘察设计以及其他应支出的费用。
第九部分 项目投资估算与资金的筹措
这一部分是项目可行性研究内容的重要组成部分。每个建设项目均需计算所需要的投资总额，分析提出投资的筹措方式，并制定用款计划。
一、建设项目总投资估算
建设项目总投资估算包括固定资产投资总额和流动资金估算。
二、资金的筹措
建设项目所需要的投资资金，其来源是多渠道的。项目可行性研究阶段，资金筹措是根据对项目固定投资估算和流动资金估算的结果，研究资金的来源渠道和筹措方式，从中选择了条件优惠的资金。在可行性研究报告中，应当对每种来源渠道资金及其筹措方式逐一论述，并附有必要的计算表格及其他附件。在可行性研究中，应对项目筹资方案的资金来源和内容加以说明。
三、投资使用计划
制定投资使用计划及借款偿还计划。
第十部分 财务、经济和社会效益评价
在确定建设项目的技术路线以后，必须对各种方案进行财务、经济社会效益评价，判断项目在经济上是否可行，并评选出优秀方案。本部分的评价结论是取吉建设方案的主要依据之一，同时也是对建设项目进行投资决策的重要依据。
这一部分简要说明可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容。
一、生产成本与销售收入估算
主要有生产总成本、单位成本和销售收入估算
二、财务评价
所谓财务评价是指考察项目建成后的获得能力，债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，借以判断项目在财务上的可行性。财务评价的分析方法是表态分析与动态分析相结合，以动态为主，同时采用财务价指标分别与相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率作比较，以此来判断项目在财务上是否可行。
三、项目的国民经济评价
项目的国民经济评价是项目经济评价的核心，是决策部门作项目取舍的重要依据。建立项目国民经济评价采用费用与效益分析方法，运用诸如影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，从而计算项目对国民经济的净贡献，病人项目的合理性。国民经济价主要采用国民经济盈利能力分析与外汇效果分析，以经济内部收益率(eiRR)为主要的价指标。同时根据项目的具体特点和实际需要，也可以计算经济净现值(enpV)指标。涉及到产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(enpV)、经济换汇成本。
四、对项目的不确定性分析
对建设项目进行评价，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息是有限的，实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为了避免或尽可能地减少风险，就需要分析不确定性因素对项目经济价指标的影响，以确定项目是否可靠，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重点不同，可以将不确定性分析分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。进行可行性研究一般要进行盈亏平衡分析，敏感性分析和概率分析可视具体性情况而定。
五、对项目的社会效益影响分析
除对以上各项指标进行计算和分析之外，还应对建设项目的社会效益和社会影响进行分析，亦即对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十一部分 得出可行性研究的结论与提出建议
一、可行性研究结论建议
由前面各节的研究分析的结果，可对项目在技术、经济上进行全面的评价，对建设方案进行综合总结，提出结论性的意见和建议。归纳如下：
1、对推荐的拟建方案的建设条件、产品方案、工艺技术、经济与社会效益及环境影响的结论性意见。
2、对主要的对比方案进行阐释说明。
3、对可行性研究中还没有解决的主要问题提出切实的解决办法和建议。
4、对应当修改的主要问题进行说明，并提出修改意见。
5、对不可行的项目，要提出不可行的主要及处理意见。
6、在可行性研究中主要争议问题的结论。
另外附上可行性研究报告附件。
须注意：凡属于可行性研究范围，但在研究报告以外单独的文件，顽症需列为项目可行性研究报告的附件，所列附件应当注明名称、日期、编号。
二、附件内容
附件主要包括：项目建议书(初步可行性报告);项目立项批文;厂址选择报告书;资源勘探报告;贷款意向书;环境影响报告;需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告;需要的市场调查报告;引进技术项目的考察报告;引用外资各类协议文件;其他主要对比方案说明及其他附件。
投资方案可行性分析篇8
一、单个长期投资方案决策分析
内含报酬率是指一项长期投资方案实际可望达到的报酬率，用该报酬率对投资方案未来的现金净流量进行折现，能使投资方案未来报酬的总现值正好等于该方案投资额的现值。也就是说，内含报酬率实际上是一种能使投资方案的净现值等于零的报酬率。
内含报酬率法，则是根据各备选方案的内含报酬率是否高于资金成本，来确定该方案是否可行的一种决策分析方法。若内含报酬率大于资金成本，说明该投资方案的净现值大于零，那么该方案可行；若内含报酬率小于资金成本，说明该投资方案的净现值小于零，那么该方案不可行。如果两个或两个以上相互排斥的备选方案的内含报酬率均大于资金成本，那么应根据具体情况选取最优方案。下面将通过举例来说明如何计算内含报酬率，如何采用内含报酬率法来进行单个投资方案是否可行的决策分析。
[例1]某公司拟进行一项固定资产投资，资金成本为12％，投资分2次投入，第一年年初投资400000元，第一年年末投资200000元；建设期2年，生产经营期6年，生产经营期间（第3年至第8年）每年的现金净流量分别为200000元、240000元、280000元、260000元、200000元、180000元。
该投资方案未来每年的现金净流量不等，用逐次测试法计算其内含报酬率。
先用16％的折现率进行第一次测试，计算其净现值：
净现值=（200000×0.641＋240000×0.552＋280000×0.476＋260000×0.410＋
200000×0.354＋180000×0.305）－（400000＋200000×0.862）=626260－572400=53860（元）
用16％的折现率计算的净现值为正数，说明该折现率低于内含报酬率，再次测试时应稍稍提高折现率。
用18％的折现率进行第二次测试，计算其净现值：
净现值=（200000×0.609＋240000×0.516＋280000×0.437＋260000×0.370＋
200000×0.314＋180000×0.266）－（400000＋200000×0.847）=574880－569400=5480（元）
用18％的折现率计算的净现值仍然为正数，说明估计的折现率仍然低于内含报酬率，应再次提高折现率进行第三次测试。
用20％的折现率进行第三次测试，计算其净现值：
净现值=（200000×0.579＋240000×0.482＋280000×0.402＋260000×0.335
＋200000×0.279＋180000×0.233）－（400000＋200000×0.833）=528880－566600=－37720（元）
用20％的折现率计算的净现值为负数，说明该折现率高于内含报酬率。由此可知，该投资方案的内含报酬率介于18％与20％之间。采用插值法计算出内含报酬率具体数据：
内含报酬率=18％＋{（5480－0)/[5480－(－37720)]}×（20％－18％）=18％＋0.25％=18.25％
由于该投资方案的内含报酬率为18.25％，高于该公司的资金成本12％，所以该投资方案可行。
如果用净现值法进行该投资方案是否可行的决策分析，那么能否得到与内含报酬法相同的结论呢？
净现值=未来报酬的总现值－投资额的现值=（200000×0.712＋2400000×0.636＋280000×0.567＋260000×0.507＋200000×0.452＋180000×0.404）－（400000＋200000×0.893）=748740－578600=170140（元）
由于该投资方案的净现值大于零，故该投资方案可行。可见，对于单个长期投资方案是否可行的决策分析，内含报酬率与净现值法得出的结论是完全一致的，即内含报酬率大于资金成本的方案，其净现值必须大于零，反之亦然。
二、多个投资方案中最优方案决策分析
从多个相互排斥的投资方案中选取最优方案是一个比较复杂的问题，不少人认为在诸多可行方案中内含报酬率最高的方案为最优方案，对此观点本人不敢苟同，我认为应具体情况具体分析。有时内含报酬率最高的方案确实是最优方案，但有时内含报酬率最高的方案未必就是最优方案，问题的关键是应该以什么为标准来选择最优方案，一旦确定了合理的择优标准，问题就迎刃而解了。
（一）在投资额相同的情况下选取最优方案。在投资额与项目计算期均相同的情况下，对于从若干个相互排斥的投资方案中选取最优方案的决策分析，内含报酬率法与净现值法得到的结论是一致的，即在各种方案中内含报酬率最高的方案，其净现值必然最大；反之，内含报酬率最低的方案，其净现值必然最小。现举例说明：
[例2]某公司现有a、B、C三个相互排斥的固定资产投资方案可供选择，三方案均为期初一次性投资，投资额均为800000元，无建设期，生产经营期为6年，每年的现金净流量如下表所示，该公司的资金成本为10％。
三个方案具体情况不同，计算内含报酬率的方法和步骤也不尽相同。
a方案生产经营期每年年末现金净流量均相等，可用简便方法计算其内含报酬率：年金现值系数=8000/2000=4。查表知，内含报酬率介于12％与14％之间，其对应的年金现值系数分别为4.111与3.889，用插值法求得其内含报酬率为13％。
B方案生产经营期每年年末的现金净流量不等，应采用逐次测试法计算其内含报酬率。第一次测试用12％的折现率，计算的净现值为7520元；第二次测试采用14％的折现率，计算的净现值为－38800元；最后采用插值法求得B方案的内含报酬率为12.32％。
C方案生产经营期每年年末的现金净流量也不相等，也应采用逐次测试法计算其内含报酬率。第一次测试采12％的折现率，计算的净现值为108340元；第二次测试采用14％的折现率，计算的净现值为63400元；第三次测试采用16％的折现率，计算的净现值为22380元；第四次测试采用18％的折现率，计算的净现值为－15480元；最后采用插值法求得C方案的内含报酬率为17.2％。
从以上计算结果可知，C方案的内含报酬率最高，a方案次之，B方案最低。由于三个方案的投资额相同，故可以确定最优方案为内容报酬率最高的C方案。如果采用净现值来选择最优方案，是否可以得到相同的结论呢？
净现值（a）=200000×4.355－800000=871000－800000=71000(元)
净现值（B）=（160000×0.909＋180000×0.826＋200000×0.751＋240000×0.683＋220000×0.621＋200000×0.565）－800000
=857860－800000=57860(元)
净现值（C）=（280000×0.909＋240000×0.826＋220000×0.751＋200000×0.683＋180000×0.621＋160000×0.565）－800000
=956760－800000=156760(元)
从以上的计算结果可以看出，三个方案中C方案的净现值最大，a方案次之，B方案最小，方案优劣的排序与内含报酬率完全一致。
由此可见，在投资额相同的情况下，由含报酬率与净现值法可以得到相同的结论。
（二）在投资额不同的情况下选取最优方案。在投资额不同的情况下，从若干个备选方案中选取最优方案，采用不同的决策分析方法可能会得到相互矛盾的结论。我认为解决矛盾的关键是选择什么样的标准来确定方案的优劣，一旦标准选对了，人们就可以把真正最优的方案找出来，从而不至于作出错误的决策。
众所周知，一个方案的好坏，主要是看经济效益的高低。撇开社会效益不论，在若干个备选方案中经济效益最高的方案无疑是最优方案，这是决策分析必须遵循的最基本的原则，短期经营决策如此，长期投资决策也如此。经济效益的高低，主要是通过收入与成本的比较体现出来的。对于两个备选方案而言，通过计算比较它们的差别收入与差别成本，就可以从中选出较优的那个方案，这就是短期经营决策分析中的所谓的“差别分析法”。我的看法是，这种方法不仅可以应用于短期经营决策分析，也可以应用于长期投资决策分析，特别是应用于在投资额不同的情况下从若干个方案中选取最优方案的决策分析。
在将差别分析法应用于长期投资决策分析时，要注意收入与成本的含义不同于短期经营决策分析中的收入与成本。我认为，应将长期投资决策分析中的收入界定为“未来报酬的总现值”，既不包含投资额在内投资方案未来现金净流量的现值之和；应将成本界定为“投资额的现值”。这样界定收入与成本的含义，即不违反收入与成本的本质特性，又充分考虑了货币的时间价值这个重要因素，而且还能给解决上面提到的问题带来新的思路。
[例3]假设某公司现有a、B、C三个相互排斥的投资方案，三个方案均为一次性投资，投资额分别为30000元、60000元和90000元，投资于建设起点一次投入，无建设期，生产经营期为3年，每年的现金净流量如下表所示，该公司的资金成本为9％。
现将经过计算的各方案的有关数据列示如下：
从上面的计算结果可以看出，净现值法与内含报酬率法得出相互矛盾的结论。本例中，a方案的内含报酬率最高，但其净现值却最小；C方案的内含报酬率最低，但其净现值却最大。到底应该确认哪个方案为最优方案呢？我们不妨采用差别分析法来解决这个问题。
B方案与a方案的差别收入=70868－37965=32903（元）
B方案与a方案的差别成本=60000－30000=30000（元）
由于B方案与a方案的差别收入大于差别成本，所以B方案优于a方案，即净现值较大的B方案为较优方案。用同样的方法，可以确定C方案优于B方案，所以最终可以确认净现值最大的C方案为最优方案。
投资方案可行性分析篇9
关键词:造价控制,决策阶段,控制措施
前言
随着我国经济的高速增长,我们与发达国家距离越来越近,发达国家在建设工程中走的弯路我们应该避免。尤其是对我们这样一个人口众多,资源短缺的泱泱大国,节约能源的设计方案显得尤为紧迫。建设项目的决策和设计各阶段工作所花费用不多,但是对项目工程造价的影响却非常之大,是进行工程造价控制的关键阶段。然而,建设项目造价控制是个复杂的系统工程,不仅涉及的专业面广,而且涉及到建设项目的参与各方,包括业主、监理、设计单位、施工单位、政府各相关部门。各方在设计管理过程中扮演什么角色,是否可以有通用的管理模式,如何改进项目决策阶段的造价控制的方法,使之更有实用性等,这些都值得作进一步的思考和探索。
1.项目投资决策阶段工程造价控制
(1)在投资决策阶段做好基础资料的收集。造价人员需要收集工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购地以及已建类似工程资料,并对资料的准确性、可靠性认真分析,保证投资预测、经济分析的准确。
(2)必须做好可行性研究阶段的技术经济论证。可行性研究的结果直接影响到项目的成败,且可行性研究阶段形成的项目投资估算是确定限额设计总值的重要依据,并影响到设计总概算和施工图预算。为加强其精确性需要作充分的市场调查研究。市场研究就是指对拟建项目所提供的产品或服务的市场占有可能性分析,包括国内外市场在项目计算期内对拟建产品的需求状况;类似项目的建设情况;国家对该产业的政策和今后发展趋势等。
(3)做好方案优化是控制工程造价的关键。据国外统计资料表明,在项目决策方案优化过程中节约投资的可能性为80%左右。在完成市场研究以后,要结合项目的实际情况,在满足生产的前提下,遵循“效益至上”的原则,进行多方案比选。技术经济人员应该和设计人员密切配合,用动态分析方法进行多方案技术经济比较,通过方案优化,使工艺流程尽量简单,设备选型更加合理,从而节约大量资金。建设工程造价控制的决策阶段
长期以来,我国的工程建设存在投资膨胀严重的现象,造成工期越拖越长,工程造价越来越高,其中一个重要原因是建设前期决策不合理。1对工程造价投资决策不够重视
结合我国的具体情况,投资决策是产生工程造价源头,这一阶段耗资约占总投资额的0.5%~3%,但能有效提高项目的投资效益。对建设项目进行合理的选择是对经济资源进行优化配置的最直接,最重要的手段,项目投资效益影响到整个国家经济的效率和效益。发达国家对投资决策阶段工程造价的确十分重视,不惜花大本钱,大力气进行投资决策阶段的工程造价研究,出具相对比较准确的工程造价,进行控制。然而,长期以来我国的工程建设一直缺乏建设前期确定工程造价的有效依据,只能依据专家、决策者们借鉴已完成的项目工程造价进行估算,但又往往因为诸多因素影响,“三超”现象相当普遍。2开展造价控制的基础性工作欠缺
根据我国现行的基本建设程序,建设前期准备工作包括:提出项目建议书、编制可行性研究报告、进行初步设计和编制工程概预算,以及按照管理权限提请有关单位审批等。但是在实际工作中,许多政府投资项目因时间紧迫,在没有进行深入细致的前期准备工作的情况下,例如在没有充分做好项目的投资预测,对工程所在地的水文地质条件不了解、主要材料设备的价格未摸清的情况下,盲目地委托设计单位、勘察设计单位编制可行性研究报告,并编制投资估算。由于相关单位缺乏数据信息,或技术经济人员数量不够、质量不高、信息不灵,无法进行可靠的市场预测分析,使得生产规模的确定缺乏足够的依据,加之基础资料不落实就急于开展工作,资金筹措和各种外部协作条件往往凭经验假定。所有这些都造成投资估算缺乏可信性。另外还有部分建设单位为了所报项目能被立项部门顺利批准,要求设计单位在投资估算时有意低估,搞“钓鱼工程”,增加了估算的不准确性。
投资决策阶段在工程造价中的控制措施
工程建设项目的各项技术经济决策,对项目的工程造价有重大影响,特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的选择、设备材料的选用等,都直接关系到工程造价的高低。因此项目投资决策阶段的造价控制是决定工程造价的基础,它直接影响着各个建设阶段工程造价的控制是否科学合理。建设单位作为投资的主体应积极做好工程造价的控制与管理工作,充分发挥自身的主体作用。1收集资料编制可行性研究报告
首先要做好投资决策阶段的基础资料收集工作,做好工程的投资预测,需要很多的资料,如工程所在地的水电状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购地以及现有已建类似工程资料,对于做经济评价的项目还要收集更多资料。造价人员要对资料的准确性、可靠性认真分析,保证投资预测、经济分析的准确。其次要编制可行性研究报告。工程项目的可行性研究阶段,项目的各项技术经济决策,对工程造价以及项目的经济效益,有着决定性的影响,是工程造价控制的重要阶段。可行性研究要以质量控制为核心,对项目的规模建设标准、工艺布局、产业规划、技术进步等方面应实事求是地科学分析。2重视工程造价投资决策并选择最优方案
正确决策,是合理确定与控制建设投资的前提,是确保投资方向正确性的基础。项目投资决策是选择和决定投资行动方案,对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证,对不同建设方案进行技术经济比较选择及作出判断和决定的过程。正确的项目投资行动来源于正确的项目投资决策。项目决策正确,意味着对项目作出科学的决断,以及在建设的前提下,选出最佳投资行动方案,达到资源的合理配置。这样才能合理地估计和计算建设投资,有效地进行投资控制。因此,要重视项目投资决策,在充分研究投资决策阶段影响投资控制等因素的基础上,进行多方案比选,选择能够实现业主投资意图的最经济方案。投资决策阶段影响投资控制的因素一般包括:①首先是建设区位选择(包括建设地区和建设地点的选择)。建设地区选择的合理与否,在很大程度上决定着拟建项目的命运,影响着项目投资、质量目标,影响项目建成后的经营状况。②建设标准水平的确定。建设标准的主要内容有:工艺装备、建筑标准、配套工程、劳动定员等方面的标准或指标。建设标准的编制、评估、审批是项目可行性研究的重要依据,是衡量建设投资是否合理及监督检查项目建设的客观尺度。③工艺和设备的评定选用。④融资模式的选择。⑤建设时机的选择。3认真编制投资估算并进行严格审查,保证投资估算的准确性。
投资估算是拟建项目前期可行性研究的一个重要内容,是经济效益评价的基础,是项目决策的重要依据。因为投资决策阶段进一步分为项目建议书阶段、初步可行性研究阶段、详细可行性研究阶段,投资估算工作也相应分为三个阶段。随着决策由浅到深、不断深化,投资估算的准确度逐渐加强。投资估算编制要有依据,要尽量细致,并力求尽可能全面,从现实出发,充分考虑到施工过程中可能出现的各种情况及不利因素对工程造价的影响,考虑市场情况及建设期间预留价格浮动系数,使投资基本上符合实际并留有余地。使投资估算真正起到控制项目总投资的作用。因此,只有加强决策深度,采用科学的估算方法和可行的数据资料,合理地计算投资估算,保证投资估算打足,才能保证其他阶段的建设投资控制在合理范围,使投资控制目标能够实现,避免“三超”现象的发生。此外,确保投资估算的准确性,必须保证估算指标的科学性和合理性。
目前我国使用的估算指标应进行较大改革,实行量价分离,指标中将“量”列全、列细,便于在使用指标时,根据拟建项目的具体情况对“量”作必要的修正,进一步提高估算的准确度。4重视建设项目的经济评价
建设项目经济评价是在可行性研究和评估过程中,采用科学的经济分析方法,对项目建设期和生产期内投入产出诸多经济因素进行调查、预测、研究、计算和论证,经过比较选择,推荐最佳决策项目的重要依据。经济评价是可行性研究和评估的核心内容,决定项目的上与下,其目的在于最大限度地提高投资的经济效益和社会效益,因此,在决策阶段必须做好项目的经济评价工作。
建设项目的经济评价应遵循动态分析与静态分析相结合、定量分析与定性分析相结合、宏观效益分析与微观效益分析相结合、价值量分析与实物量分析相结合、预测分析与统计分析等原则,完成以下主要任务:
(1)完成项目相关的市场供需预测,分析拟建规模、厂址、技术方案等内容。
(2)计算项目的投资估算,对项目建成投产后的经济效益进行预测和分析,综合考虑资金筹措和平衡问题,预测投产后的获利能力、投资清偿能力等经济效益指标。
(3)选出最优的投资方案,并提出结论性意见或建议,作为投资决策的经济论证评价。结束语
随着我国社会主义市场经济体制的建立和wto的加入,对项目决策阶段造价的控制再逐步尝试国际通行的做法,但是国外的经验存在着不适应中国国情等诸多的方面的缺陷和不足。鉴于项目决策对整个建设项目工程造价控制与管理重要性所在,只有从中国国情出发,从合理确定项目规模、合理确定建设标准水平、合理的选择建设地区及厂址和合理确定工程技术方案等方面入手,才能真正的做到工程造价的控制,才能提高投资效益。
参考文献:
[1]谢秀杰.施工企业如何进行工程造价管理[J].中国高新技术企业,2009.
吴瑛.施工企业决策阶段的工程造价管理[J].山西建筑,2009.
投资方案可行性分析篇10
可行性研究的方法是融合工程、技术、经济、管理、营销、财务和法律等专业知识和分析方法加以运用，并在实践中不断总结和创新而形成的方法体系。主要数据资料来源国家权威统计部门、协会、中商情报网细分市场数据库等。
可行性研究的方法体系由三部分构成：哲学方法、逻辑方法和专业方法。
1、哲学方法
哲学方法是关于认识世界、改造世界、探索实现主观世界与客观世界相一致的最一般的方法。
2、逻辑方法
逻辑方法是用概念、判断、推理、假说等逻辑思维形式，对事物进行归纳、演绎、综合。
3、专业方法
专业方法是各门学科中常用的研究方法。研究的专业方法具有综合性、专业性、创新性的特点。
方法作用
可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可行性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而编制的书面报告。
可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整过可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如相关数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性研究报告的说服力。
可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
可行性研究报告格式
1、总论
项目提出的背景(改扩建项目要说明企业现有概况)，投资的必要性和意义、研究工作的依据和范围;
2、需求预测和拟建规模
国内外市场需求情况的预测、国内现有生产能力的估计、销售预测、价格分析、产品竞争能力、进入国际市场的前景等、拟建项目规模、资金来源、投资总额、产品方案和发展方向的技术经济比较和分析;
3、资源、原材料、燃料及公用配套设施情况
经过储量委员会正式批准的资源储量、品位、成分以及开采、利用条件的评述、原料、辅助材料、燃料的种类、数量、来源和供应情况、所需公用设施的数量、供应方式和条件;
4、建厂条件和厂址方案
地理位置、气象、水文、地质、地矿条件和社会经济状况、交通运输及水、电等的现状和发展趋势、厂址方案比较与选择意见;
5、设计方案
项目的构成(包括主要单项工程)技术来源和生产方法、主要技术工艺和设备选型方案的比较、引进技术、设备的来源国别，与外商合作的技术方案、全厂布置方案的选择和工程量估算、公用辅助设施和交通运输方式的比较和选择;
6、环境保护
环境现状、预测项目建设对环境的影响、提出环保与三废治理方案;
7、企业组织、劳动定员和人员培训
8、资金筹措和利用外资方案：
资金用途，主要采购内容和采购方案、列出主要设备、材料清单(含数量、型号和主要技术参考等)合资期限、出资方式、外汇平衡、偿还方案等都要做出明确交待、
9、经济评价
10、附件
“附件”是可行性报告的依据，也是其组成部分，一般应包括的内容：项目建设单位委托书、项目建议书批件、地质报告、产品检测报告、环境分析报告、资金来源意向证明、征地和外部协作条件的意向性协议、其它等。
建设项目可行性研究是运用多学科专业知识的综合性复杂系统工程,是建设项目前期工作的一项重要内容、建设项目可行性研究的质量直接影响着项目的投资决策水平、做好建设项目前期工作特别是可行性研究工作,对提高建设项目投资效益,保持经济持续、快速、健康发展意义重大。
11、社会及经济效果评价周期长资金回收快效益好可持续发展时间长
12、可行性研究结论与建议
项目可行性研究的意义