公积金贷款的月利率篇1
住房贷款政策的调整范同从商业贷款扩大至公积金贷款。11月3日,住建部等四部委联合下发通知,规定住房公积金贷款不得用于投机性购房,i套房全面叫停,二套房首付不低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。以上海为例,从11月8日为分界点对公积金贷款利率政策进行调整,上海公积金管理中心规定,在2010年11月8日(含)以后受理并签订借款合同的,按新规利率执行;11月8日前受理并签订借款合同的,其贷款利率则按调整前利率执行。
事实上,今年以来,各地的住房公积金贷款政策已经进行了多次调整。其中包括公积金装修贷款的叫停、公积金贷款最高额度的下调、利率的上升以及最近的对第二套改善型住房首付比例和适用利率的上调。
最高可贷额度下调
按照2009年的住房公积金政策的相关要求,对于符合一定条件的上海购房人来说,可以使用的公积金贷款额度最高可以达到110万元。对首次购买普通自住房,且有两个人及以上参与贷款的借款家庭,每户家庭最高贷款限额仍为60万元;若有补充住房公积金的,每户家庭最高贷款限额仍为80万元。此外,贷款人还可以申请到住房公积金装修贷款,公积金装修贷款的标准为最高1000元/平方米,最高额度则可以达到30万元。
但是,今年以来上海的公积金贷款政策进行了多次调整,除叫停公积金装修贷款外,每户家庭的最高公积金可贷额度也降至了60万元。
其中,对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下,或按规定购买经济适用住房的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。此外,对于为改善居住条件购买第二套住房的,每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。按照最新的公积金贷款政策要求,对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款和第二三套住房及以上家庭住房停止发放公积金贷款。
不过,从全国的情况来看,下调公积金最高可贷额度的城市并不多。如在北京,单个家庭购买住房时可申请的单笔最高公积金贷款额度仍为80万元。据了解.北京市住房公积金贷款测算方法是:首先计算本人及共同申请人的月收入,月收入=个人住房公积金月缴存额/住房公积金缴存比例;在此基础上,以申请人的家庭收入(指通过上述计算方式计算出的借款申请人及共同申请人的月收入之和)留足40%生活费后所剩余额,再除以申请贷款年限等额本息还款的每万元贷款月均还款额的所得就是最高可贷款额。目前北京对于第二套改善型住房的最高可贷额度也没有进行差异化区分,第二套非改善型住房、第三套及以上则停止发放公积金贷款。
贷款利率上升
除了在可贷额度上进行调整,全国各地的公积金贷款利率实行统一调整。今年以来,利率调整分作了两个步骤。
一是从2010年10月20日起。上调个人住房公积金贷款利率。5年期以下(含5年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。5年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%,5年期以上从3_87%调整为4.05%。
第二步调整则是住建部等四部委联合发文,住房公积金贷款不得用于投机性购房,三套房全面叫停,二套房首付不低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。对于第二套改善型住房的公积金贷款来说.贷款期限在5年以下,适用的贷款利率为3.85%。贷款期限在5年及以上,适用的贷款利率为4.46%。如在上海,就是以11月8日作为分界点,在2010年11月8日(含)以后受理并签订借款合同的,按新规利率执行;11月8日前受理并签订借款合同的,其贷款利率则按调整前利率执行。
因此,除了新增的住房公积金贷款外,存量的公积金贷款将从明年1月份起进行利率的调整,如对于5年期以上的公积金贷款,适用的利率将由原来的3.87%上调至4.05%o我们以80万元30年期的公积金贷款等额本息还款为例,在利率调整前,月供3759.61元,利息总额为55.3459万元。利率调整后,月供3842.42元,比调整前每月多支付82.81元,利息总额为58.3271元.比调整前总共多支付近3万元。
第二套改善型住房标准出台
尽管公积金贷款的利率进行了上调,但是与商业住房贷款相比较,其利率仍然具备一定的优势。如央行目前五年期以上商业贷款的基准利率为6.14%,以85折的住房贷款优惠利率来计算为5.219%。而公积金贷款首套房和第二套改善型普通自住房的同期限利率分别为4.05%和4.46%。
但是,由于公积金贷款也开始实行差异化管理,贷款的对象仅限于首套房和第二套改善型普通自住房。此范围之外一律暂停发放公积金贷款。因此,购房人必须对照相应的要求,判断自己是否属于可贷范围。
按照最新政策。对于购买首套住房的认定,以借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房,及由借款人提供经房管部门认定的其家庭成员(包括借款人、配偶及未成年子女)名下无成套住房登记作为依据。
公积金贷款的月利率篇2
从2008年7月份开始，北京住房公积金的缴存比例将统一为12％。与此同时，2008年北京职工住房公积金的月缴存额上限也由2007年的2166元提高至2392元(由上一年北京市职工月平均工资的300％乘以公积金缴存比例确定)。
贷款专家指出，与此前《北京市公积金缴存管理办法》中，住房公积金8％～12％的分档缴存比例相比，统一的缴存比例更加符合公平原则。尤其是个人公积金账户的缴存额为个人和公司共同负担，缴存比例的统一意味着公司将增加员工的公积金的福利，大部分北京市民的公积金缴存额也将有所提高。
随着缴存额的提高，可供使用的住房公积金贷款存量也会有所上升。由于公积金贷款具备低利率的优势，此举的推出也有望为更多的买房人带来实际的优惠。那么，北京的买房人可以怎样使用自己的住房公积金呢?
公积金贷款最高达78万元
根据《北京市住房公积金贷款办法》的规定，凡是购买自住房，借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款的人，只要按照规定建立住房公积金账户12个月(含)以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上的，且申请贷款时处于缴存状态的人均可以申请公积金贷款。
众所周知，公积金贷款使用优惠的贷款利率，如目前1―5年期的公积金贷款利率为4.77％，5―30年期的利率为5.22％，远远低于同期的商业银行贷款利率。如果能够充分地使用上自己的公积金贷款，无疑能够大大降低贷款买房中的利息负担。那么，北京市对于公积金贷款的额度是如何确定的呢?
记者了解到，目前北京住房公积金单笔贷款最高额度为60万元；在此基础上引入了个人信用等级评价机制，个人信用评估机构评定的信用等级为aa级的可上浮15％，即69万元；aaa级的借款申请人，贷款金额可上浮30％，即78万元，这也是个人可以获得的最高公积金贷款额度。
不过，具体到每个贷款人，住房公积金贷款额度由多个因素来确定。包括贷款人公积金缴存额、申请借款年限、首付款金额、所购房屋建筑面积等等。
北京市住房公积金贷款中心给出的测算方法是：首先计算本人及共同申请人的月收入：月收入＝个人住房公积金月缴存额／住房公积金缴存比例；在此基础上，以申请人的家庭收入(指通过上述计算方式计算出的借款申请人及共同申请人的月收入之和)留足40％生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限等额本息还款的每万元贷款月均还款额的所得，就是最高可贷款额。
举个例子来说，方先生与太太共同申请住房公积金贷款，目前方先生每个月住房公积金缴存额为1200元，方太太为600元。因为是单位和个人各出一半，以12％作为统一的缴存比例，可以计算出方先生和太太的月收入分别为5000元和2500元，月收入之和为7500元。扣除40％的月生活费后，每月可供还款的最高金额为4500元。假设他们想申请的是15年期的住房公积金贷款，其利率为5.22％，每万元贷款等额本息法下的月还款额为80.23元。那么他们可以申请的最高额度就可以通过4500除以80.23得到，大约为56万元。
当然，测算出来的贷款额度是一个供参考的额度，最终的贷款额度还要同时考虑单笔贷款最高额度(60万元限制)、最低首付款要求及个人信用评估等多重因素。
如对于首付款的要求，主要是按照套型建筑面积在90平方米(不含)以上或者以下来区分的：90平方米以上的，首付款要达到房款的30％；90平方米以下的非政策性住房，首付款比例为20％；90平方米以下的政策性住房比如经济适用房等，首付款达到10％即可。
此外，对于第二套房公积金贷款利率以及期限，只要是以前夫妻双方没有使用过公积金贷款或者使用了公积金贷款但已经还清，就可以享受第一次公积金贷款的利率以及期限等。换句话说，目前公积金贷款对于第二套房没有特殊的要求和规定。
组合贷款使用限制多
尽管北京住房公积金贷款的最高额度较高，但对于一些购房人来说，单纯的公积金贷款可能还不能满足他们的要求。商业贷款＋公积金贷款的组合贷款也由此应运而生。不过，记者了解到，目前北京住房公积金贷款中心只与工行、农行、建行、中行、交行五大国有商业银行合作开展了组合贷款业务。虽然按照规定，所有的楼盘和项目均可以采用组合贷款，但是记者以普通贷款人身份分别致电这几家银行北京分行个人信贷部咨询时，工作人员答复不尽相同，有的银行所有楼盘均可以做，有的银行则称，只有和本行有合作的房地产项目才可以办理组合贷款。受此限制，建议买房人务必多了解需要购买的楼盘的贷款条件与信息，以便于进行贷款规划。
同时提醒你的是，如果你遇到开发商拒绝使用公积金贷款的情况时，可以拨打北京市建委的热线投诉。根据北京市建委与公积金管理中心的规定，开发商不得拒绝公积金贷款，情节严重的，将暂停房地产开发企业的项目预售许可、网上签约，暂停开发公司的房地产开发资质延续、升级和新项目立项核准，并在房地产开发企业信用信息系统中予以公示。
公积金贴息贷款
在组合贷款外，北京的买房人还有一种选择，就是采用公积金贴息贷款。
贴息贷款实质上是一种商业贷款，适用于一些指定的贴息项目，或者那些有公积金贷款资格但额度又不能满足的公积金贷款申请人。北京住房公积金管理中心通过与有关商业银行合作，对商业银行发放的商业性个人住房贷款，凡符合贴息条件的借款人，由中心根据借款人可以申请的贴息额度给予利息补贴。
对于贴息贷款的利息补贴标准，现有的规定是：商业贷款执行利率低于商业贷款基准利率的，按照商业贷款执行利率与住房公积金贷款利率计算出的实际利息差进行利息补贴；商业贷款执行利率高于或等于商业贷款基准利率的，按照商业贷款基准利率与住房公积金贷款利率计算出的利息差进行利息补贴。每年的6月、12月，住房公积金贴息中心会根据协议规定时间把贴息打到贴息贷款人的账户。
此外，公积金贴息贷款中，并不是这笔贷款的所有额度都享受贴息，而是在公积金贷款额度内的享受。具体来说，假如你所核定可享受的公积金贷款额度为40万元，而需要从商业银行申请的贷款是50万元，那么你所能享受的贴息的贷款额度就是40万元，余下的10万元不能享受贴息。
公积金贴息贷款中心工作人员介绍，目前公积金贴息贷款可以在北京的所有银行办理。但由于公积金贴息贷款的补贴由北京财政控制，因此贴息贷款每年有总的供给额度的限制，这很有局
限性。
记者了解到，对于组合贷款与贴息贷款这两种贷款形式，目前北京住房公积金贷款中心主推的是组合贷款，正常情况下，20天左右即可办完。另外，组合贷款所涉担保费和评估费用比较低，而贴息贷款虽然手续简便，但受额度局限，且担保费用和评估费用要远高于组合贷款。由于最近一两年内贷款中心不作为主要业务推广，因此限制也比较严格，并不容易申请。
无法直接冲还贷但可逐年提取
与其他省市的公积金账户余额直接冲还贷的方式相比，北京住房公积金管理中心还没有推出公积金余额直接冲还贷的业务，但是拥有公积金账户的个人可以自己通过提取的方式进行贷款的冲还。
记者了解到，公积金余额提取分以下几种情况。
如果购买自住房时没有使用贷款的，夫妻双方可以每年提取一次，但累计提取的额度不应超过实际发生的住房支出。如果购买自住房时使用了住房贷款，夫妻双方也可以每年提取一次。但如果贷款购买的是经济适用房等政策性住房，夫妻双方就可以每个季度提取一次。提取额度为，累计提取总额不应超过贷款购买自住住房所实际发生的住房支出，这里的实际住房支出包括贷款本息及首付款。
需要强调的一点是，按照北京市公积金管理中心的规定，提取的公积金应该优先偿还公积金贷款本息。
另外，北京市住房公积金余额的提取，除了每年一次或者一个季度一次的政策硬性规定外，没有其他的时间限制。也就是说，只要符合提取条件，可以在任何时间向单位提出申请，然后由单位按照流程到住房公积金中心办理。但今后进行连续提取时，按年提取或是按季提取必须与上次提取的时间相隔一年或一个季度。
公积金余额也可付房租
除了公积金贷款、账户余额提取还贷之外，公积金账户的余额还可以用于支付房租。
北京的《住房公积金提取管理办法》规定：当家庭的房租支出超出了这个家庭工资收入的5％时，夫妻双方可以同时申请提取住房公积金账户余额，每年可提取一次，但提取总额不得高于年房租总额超出家庭年工资收入规定比例的部分。
公积金贷款的月利率篇3
央行连续两次降息之后，住房贷款利率进一步下调。相比起商业住房贷款利率来说，经过两次利率调整的公积金住房贷款利率更加具有优势。原因就在于，商业住房贷款的利率高于公积金贷款的利率，但在两次降息中，商业与公积金贷款的利率进行了同幅度调整，均下调了0.36％。如五年期以上公积金贷款的利率由5.22％下降到4.86％，下调的比例接近了7％，而商业住房贷款利率下调的比例为5％左右。因此，按照下调比例来计算，公积金贷款利率调整的程度更大。10月22日，央行再次对公积金贷款利率进行了单独调整，所有档次利率下调0.27％，五年期以下利率为4.05％，五年期以上贷款利率调整为4.59％。作为目前来说最为优惠的一种住房贷款资源，降息之后，公积金贷款成本优惠的优势得到了进一步显现。
与此同时，在上海等城市也进一步提高了公积金贷款的额度，这就意味着将有更多的人从这种优惠的贷款中受益。但是，不同的城市对于公积金贷款有着不同的规定，如何能够获得最高额度的公积金贷款，也有着不同的要求。
上海提高至80万元
近期，上海公积金管理中心宣布，对住房公积金贷款的最高上限进行了调整，符合条件的家庭在购房时，最高可以获得80万元的住房公积金贷款。对于上海的购房家庭来说，这一贷款上限的调整，无疑意味着可以通过组合贷款中公积金贷款比例的提高，降低由于贷款购房所产生的利息成本。
上海公积金管理中心对于基本公积金贷款额度和补充住房公积金额度分别进行了相应提高。其中，对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。同时，补充住房公积金贷款额度，由原有10万元的最高额度提高到20万元。以此来计算，家庭购房时每户可以申请的公积金贷款最高额度为80万元。
那么什么样的贷款人可以获得80万元的公积金最高贷款额度?在公积金可贷款额度的计算中，分作基本公积金可贷款额度和补充公积金可贷额度两个部分。其中基本公积金贷款部分内，按照上海的公积金政策，是以户作为基础，配偶、参贷人将分别计算额度，并进行累加，但最高不得超过40万元。一般只要连续缴存基本住房公积金6个月以上，基本公积金账户的缴存余额达到了7500元，就可以获得30万元的基金公积金可贷额度。如果缴存余额小于7500元，则按缴存余额的40倍作为可贷款的额度。分别计算出的可贷款额度累加起来，不超过40万元的部分就是基本公积金的可贷额度。举个例子来说，丈夫与妻子属于符合条件的第一次购房贷款人，丈夫的基本住房公积金账户上余额为3万元，而妻子由于公积金缴存较少，目前的账户上余额为4000元。那么夫妻俩的可贷额度就是46万元，其中丈夫的可贷额度为30万元，妻子的可贷额度为4000元×40=160000元。
补充住房公积金贷款额度的计算，方法也基本类似。目前上海公积金管理中心规定，将贷款人补充公积金账户的余额乘以15，那么不高于10万元的部分就是个人可以获得的补充公积金贷款额度。贷款人和配偶、参贷人的补充公积金贷款额度均可以累加，同时按照此次调整的要求，累加后额度上限可以提高到20万元。
也就是说，要想申请到住房公积金贷款的最高额度，首先需要满足的条件是购房家庭的首次置业；其次，也是最重要的一点是，要有两个或者两个以上的共同贷款人，他们需要分别拥有各自的基本公积金账户和补充公积金账户，并且账户上的余额能够满足一定额度的要求，只有这样，才有可能获得最高为80万元的住房公积金贷款额度。
那么，如果属于个人独立置业，可以获得的住房公积金贷款额度也有所提高，按照相关规定，只有一个人参与贷款的家庭：仍按现有计算规则，也就是说基本公积金可贷款额度上调至30万元，补充公积金可贷款额度不超过10万元。总计不超过40万元。
北京贷款额度由评级决定
在北京，住房公积金贷款的最高额度可以达到78万元，但是与相对固定的贷款额度确定方法所不同的是，北京公积金管理中心引入了贷款评级的方式，根据一定的标准对于贷款人的条件进行审核，从而在基本额度的基础上，再确定可以上浮的贷款额度，让购房人可以获得更多的优惠贷款。
目前北京住房公积金单笔贷款的最高基本额度为60万元，在此基础上个人信用评估机构评定的信用等级为aa级的可上浮15％，即69万元；aaa级的借款申请人，贷款金额可上浮30％，即78万元，这也是个人可以获得的最高公积金贷款额度。
而具体到贷款额度的确定，北京也采用了完全不同的计算方式。北京公积金管理中心规定，借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款的人，只要按照规定建立住房公积金账户12个月以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月以上的，且申请贷款时处于缴存状态的人均可以申请公积金贷款。但公积金贷款的可贷额度由多个因素来确定。包括贷款人公积金缴存额、申请借款年限、首付款金额、所购房屋建筑面积等等。
北京市住房公积金贷款中心给出的测算方法是：首先计算本人及共同申请人的月收入：月收入=个人住房公积金月缴存额／住房公积金缴存比例；在此基础上，以申请人的家庭收入(指通过上述计算方式计算出的借款申请人及共同申请人的月收入之和)留足40％生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限等额本息还款的每万元贷款月均还款额的所得，就是最高可贷款额。
举个例子来说，方先生与太太共同申请住房公积金贷款，目前严先生每个月住房公积金缴存额为500元，严太太为600元。以12％作为统一的缴存比例，可以计算出方先生和太太的月收入分别为4166元和5000元，月收入之和为9166元。扣除40％的月生活费后，每月可供还款的最高金额为5500元。假设他们想申请的是15年期的住房公积金贷款，其利率为4.59％，每万元贷款等额本息法下的月还款额为76.96元。那么他们可以申请的最高额度就可以通过5500除以76.96得到，大约为71.5万元。当然，测算出来的贷款额度是一个供参考的额度，最终的贷款额度还要同时考虑单笔贷款最高额度60万元限制、最低首付款要求及个人信用评估等多重因素。
广州越晚退休额度越高
根据现行的计算方法，公积金贷款中的可贷额度主要是由贷款人公积金账户余额、月缴存额以及距离法定退休年龄的时间来确定的，具体的计算公式是：个人住房可贷额度=(公积金账户当前余额+当前月缴存额×2×当前至法定离退休年龄总月数)×2。
公积金贷款的月利率篇4
余额告急
从7月以来，各地公积金余额告急的消息频出。记者梳理资料发现，上海、徐州、杭州、南京、温州等地公积金管理中心都传出消息称贷款余额“吃紧”。有的地方公积金整体库存资金额已低于15%的红线，个别地区甚至已达到10%的历史低位。“公积金没钱了”的传闻，令市场出现恐慌情绪。
知名财经评论人余丰慧认为，舆论热议的公积金贷款余额不足，准确的理解应是用于发放公积金贷款的资金不足，而不是“公积金缺钱了”，因为公积金所沉淀的资金非常充足。但是由于公积金管理尚未建立起相对稳定的存贷比率制度，而一般认为存贷比超过85%即为资金偏紧。
为解可贷余额的“燃眉之急”，缓解贷款压力，7月以后全国多地相继出台公积金新政，提高缴存基数、降低支取额度，一方面开闸“进水”，一方面提高放款“门槛”。
天津等地率先出台新政，提高职工月缴存金额的上限，武汉市甚至取消了公积金缴存的“限高”政策。还有相当一部分省份开始试行“公转商”的贴息贷款方式。杭州市住房公积金管理中心宣布，将在今年9月推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”，对符合公积金贷款条件者，由银行按照公积金中心审批额度先行放款。在职工偿还贷款期间，由公积金中心按月给予利差补贴，称为“贴息”。
北京市某公积金代办机构的工作人员也向记者证实，目前使用国管公积金申请的难度较大，即使申请下来，也很可能采取“公转商”贴息贷的方式，通过银行来放贷。所以，从贷款申请到批贷、放款的时间会延长。余丰慧认为，所谓“公转商”贴息贷款，是住房公积金资金供应相对紧张的时候所采取的“非常措施”，但不适合长期使用。
楼市火热致公积金吃紧
业内分析认为，公积金“吃紧”，直接原因在于楼市的持续走热。特别是一二线城市，自去年底以来，市场需求急剧膨胀，成交量大幅攀升，带动公积金贷款快速增长，贷款总额不断攀高，导致存量紧张。
数据显示，北京上半年新建商品住宅成交6.2万套，创近4年以来上半年数据新高。上半年北京二手房成交量更接近10万套，同比涨幅超过七成。
楼市成交的火热，带动公积金贷款的增长。上海市公积金管理中心近期公布的《上海市住房公积金运行分析报告》显示，今年上半年上海发放住房公积金个贷金额333.80亿元，同比增幅为115%；发放户数8.65万户，同比增长95.7%。
而这种情况并不是城市个例。央行近期的全国经济运行数据显示，今年上半年金融机构新增房地产类贷款1.3万亿元，几乎相当于去年全年总和。其中，个人购房贷款9.07万亿元，约占整个涉房类新增贷款七成。
中国房地产业协会副会长朱中一认为，虽然出现了贷款难度增加的情况，但不会因此改变房地产调控对居民首套房贷的支持和优惠政策。而公积金贷款作为支持刚需购房的主要信贷渠道，也不会像传言的那样“断水”。
市场或降温？
“除了楼市的火热导致贷款激增，公积金制度本身也是问题所在。”余丰慧认为，由于公积金贷款利率和存款利率的利差高，使得有些公积金管理者存在过度发放贷款，以获得更大收益的可能性。记者了解到，目前五年以上的公积金贷款利率为4.7%，而当年归集的个人住房公积金存款利率仅为0.4%，上年结转的个人住房公积金存款利率2.85%（低于一年期存款利率），利差分别为4.3个和1.85个百分点，高于商业贷款利差。
另一方面，由于公积金存款利率的偏低，有不少人选择提取公积金，转而购买其他金融产品。这也是‘掏空’公积金的原因。”
不论原因如何，各地公积金正“缺钱”，银行又闹“钱荒”，业内出现了对房地产市场后市看淡的悲观声音。公积金贷款余额不足的状况，可能会在一定程度上抑制刚需的释放。
公积金贷款的月利率篇5
自去年以来，央行连续下调贷款利率以及出台的各项贷款新政策无疑为购房者提供了支持，春节刚过，不少贷款人已经可以享受到7折的房贷利率，面对每个月可以节省下的固定支出，如何制订一项合理的还贷计划，从而提升家庭整体生活水平，不妨让工行的理财专家来为你支几招。
理性看待提前还贷
从历年情况来看，由于借款人手头资金相对宽裕，每年岁末年初都是各银行住房按揭提前还贷高峰期，但是去年以来央行连续下调贷款利率，使得房贷借款人在提前还贷问题上还是表现得相当理性。
其实，提前还贷并非人人都适用，需要具备一定的条件：其一，手头要有一笔现成的闲置资金。所谓闲置资金，是指这笔资金处于不产生投资收益或者收益率很低的状态，如果目前手头资金正在进行有效的投资运作，且获得的收益率又高于住房贷款利率，那么完全可以投资收益来抵消房贷利息支出，而不必急于提前还掉银行贷款。由于银行一般要求提前偿还的贷款金额不能少于原贷款合同规定的月还款额的5至6倍，因此，手头的闲置资金应达到一定的水平。其二，提前还贷成本支出不可高于通过提前还贷所减少的利息支出。在某些情况下，提前还贷是要付出成本的。比如，合同履行未满一年时进行提前还贷，银行将按一定比例收取违约金。如果提前还贷成本支出高于通过提前还贷所减少的利息支出，显然是得不偿失的。另外，对于某些收入变化较大的借款人，在选择提前还贷时，还得兼顾家庭的意外开支和未来开支，比如孩子的入学、就医、保险等等，即使未来无重大开支计划，从家庭理财规划的角度考虑，一般也至少应保留半年的家庭年收入以备不时之需。
巧用公积金冲还贷
对于使用公积金冲还贷的购房者来说，在安排贷款计划时，首先计算每月的公积金账户的金额。目前，公积金冲还贷主要有两种方式：一种是一次性还款法，即用提取的住房公积金余额一次性归还贷款余额后，借款人按照提取还贷后的剩余贷款本金和剩余还款期限，重新计算的月还款额继续按月还款的办法，提取金额不超过划款时住房公积金贷款和商业性住房贷款的贷款本金余额及利息之和；第二种是停还若干月法，即用提取的住房公积金余额一次性归还贷款余额后，根据提取的公积金余额与当前月还款额的倍数取整后，停还相应月数的办法，停还月数不得超过12个月。停还结束后借款人须继续按月还款。提取金额不超过划款时住房公积金贷款和商业性住房贷款的贷款本金余额及利息之和。
相对来说，年冲贷款的方式能减少利息的支出，但是月冲贷款能使得两人的经济压力减少。其次，在每月基本的薪金收入中，加入贷款金额的考量，以能承受负担的还贷金额来推算还款期限和贷款金额。在当前全球金融危机的环境下，减少负债比率，加大现金的储备都是很必要的。
关注细节还贷更省钱
公积金贷款的月利率篇6
4月7日，北京住房公积金管理中心了住房公积金个人贷款差别化政策，对不同的贷款人实施差别化政策，并首次对高收入人群的公积金贷款月还款额提出了要求，这是全国范围内住房公积金政策的一次较大调整。
北京实施差别化贷款政策
具体来说，北京住房公积金管理中心推出的贷款差别化政策，包括强化借款申请人资格审核、调整第二套住房贷款首付款比例、合理确定借款申请人的贷款额度、限定借款申请人的月还款额、调整借款申请人的住房公积金缴存要求、加大住房公积金违规行为的惩处力度六方面内容。
根据此次调整，北京住房公积金管理中心对于“首套房”、“第二套房”的认定做出了更加严格的要求，尤其是针对“无房有贷款”的群体制定了针对性的贷款政策。一直以来，对于“首套房”、“第二套房”的认定上采用“认房”和“认贷”两种标准。其中，“认房”是指根据房地产交易系统的查询平台判定贷款人名下的房产套数，“认贷”则是根据贷款人申请商业住房贷款、公积金住房贷款、公积金的冲还使用记录状况认定贷款人的购房情况。相对来说，“认房不认贷”的标准较为宽松，而此次北京住房公积金管理中心所出台的政策中严格执行“认房又认贷”的方法，也就是说，借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，方可认定为首套自住住房。
对于被认定的“首套房”贷款人，能够获得相对优惠的公积金贷款政策。如果首套房为政策性住房或中小户型首套自住住房（套型建筑面积不大于90平方米），首付款比例不低于20%，同时贷款额度可以在最高额度80万元的基础上，根据个人信用等级上浮――个人信用等级为aaa级，贷款最高额度上浮30%，即不超过104万元；个人信用等级为aa级，贷款最高额度上浮15%，即不超过92万元。如果购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房的首套房，首付比例不得低于30%，且最高贷款额度不再上浮。
而对于改善型需求的第二套房认定标准，按照北京住房公积金管理中心今年出台的政策，以人均住房建筑面积为29.4平方米作为标准，现有人均住房建筑面积低于29.4平方米的家庭新购房，方可申请公积金贷款。在此次差别化政策中，对于改善型需求的第二套房公积金贷款，首付比例由60%提高至70%，最高贷款额度为80万元不可上浮，适用的贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍。
值得一提的是，此次北京住房公积金管理中心对于“无房有贷款”的情况进行了区别对待。“无房有贷款”是指在房产交易信息查询系统中显示无房，但是从征信系统、公积金管理系统查询有有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，贷款首付款比例不低于60%的政策，贷款额度及适用利率同第二套房贷款。
此次政策的一大突破是，对于部分贷款人的月还款额做出了限额要求。如果贷款人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。北京市2011年度职工月平均工资为4672元，月平均工资3倍即14016元。借款申请人为单身的，月收入在14016元（含）以上，月还款额原则上应不低于月收入的50%；借款申请人为已婚的，夫妻双方月收入之和在28032元（含）以上，月还款额原则上应不低于夫妻双方月收入之和的50%。对于贷款人的月收入，公积金中心将根据每月的公积金缴存额/公积金缴存比例来确定。
另外，贷款人月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上，原则上应不低于住房公积金月缴存额，即不低于单位缴存部分与个人缴存部分之和。借款申请人为已婚的，月还款额应不低于夫妻双方住房公积金的月缴存额之和。北京住房公积金管理中心指出，对于月还款额的限定，主要是为了避免高收入家庭长期占用贷款资金和住房公积金全部用于住房消费。
上海政策尚未跟进
截至发稿前，上海住房公积金管理中心未对政策进行跟进，仍按照原有的操作办法来执行。
据了解，在上海目前的公积金贷款政策中，对于“首套房”、“第二套房”的认定方式主要为“认房”，即通过与房地产中心的信息进行联网，了解到贷款申请人名下的房产状况。其中，首套房的认定相对明晰；而对于符合可申请公积金贷款的第二套房改善型需求，上海住房公积金管理中心的标准为：借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在房管部门登记信息中仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积33.4平方米。在改善型需求中，如果贷款人先将原有的房产出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记为依据，那么新的购房也可视为“首套房”，在操作的过程中，按照“首套房”的相关贷款政策来进行贷款办理。
公积金贷款的月利率篇7
关键词：存贷比;住房公积金;安全保障
住房公积金作为城镇住房保障体系的重要组成部分，是国家为解决职工住房困难，改善职工居住条件而建立的一项强制性的长期住房保障储蓄制度。住房公积金贷款是其发挥住房保障作用的抓手，住房公积金"存贷比"是住房公积金安全性的指标之一，下面从住房公积金"存贷比"指标来探讨其安全性与保障性。
1指标定义及分析
"存贷比"即存贷款比率，住房公积金的"存贷比"是指住房公积金的贷款余额与住房公积金归集余额的比率。
若住房公积金"存贷比"过小，住房公积金资金安全性得到保证，但互、保障性不能得到充分发挥，对缴存职工解决自住住房需求支持不足。同时其管理部门获取的增值收益减少，不能提供更多的城市廉租住房建设资金;若住房公积金"存贷比"过大，其互、保障性，收益能增加，但也直接导致住房公积金支付能力下降，住房公积金的安全不能得到有效保证。
2公积金"存贷比"现状及分析
据统计，大多数中西部省市住房公积金的"存贷比"不足50%，东部沿海发达地区城市尤其长三角地区的住房公积金"存贷比"一直非常高，普遍超过75%以上，资金十分吃紧。住建部住房公积金监管司的统计资料显示，直辖市和东部地区的住房公积金使用较好，"存贷比"较高，而西部地区及广东、海南等省份住房公积金使用率不高，"存贷比"较低。
3采取科学有效的措施应对
当住房公积金"存贷比"过高或过低时，我们要适时采取有效方法调整住房公积金管理政策。
（一）当"存贷比"过高时
（1）调整住房公积金贷款政策，提高贷款门槛
当"存贷比"过高时，首先要降低住房公积金贷款最高额度，可贷额度可与住房公积金缴存基数或缴存余额挂钩;二是提高贷款首付房款比例，特别是"二套房"贷款的首付比例可在原定基础上提高10%-20%;三是对购房类型、购房面积作出限制。贷款可重点向中低收入人群、中小面积和首次购房者倾斜，对期房、别墅采取控制，停止单套建筑面积在140平方米以上的非普通住房贷款;严格控制投资、投机性购房和多套房贷款等;四是取消或限制二次贷款，对二次（含二次）以上申请住房公积金贷款的，时间需间隔5年以上，可贷额度减半;五是提高职工还款能力的要求，严格要求职工月还款额不低于家庭月收入30%-50%;六是缩短贷款期限，控制贷款人的年龄限制。
（2）实行排队制，延缓放贷节奏
住房公积金贷款资金紧张时，住房公积金管理部门根据每月住房公积金归集、提取等综合因素制定每月住房公积金贷款放贷计划，实行总量控制，超出当月使用计划的，按照一定的顺序，实行排队等候制度。
（3）推行"公转商"政策，缓解资金压力，减少等待时间
所谓"公转商"，是指在住房公积金贷款资金紧张，排队轮候时间较长的情况下，符合住房公积金贷款条件的购房借款人在市住房公积金管理中心审批同意的贷款额度内，由中心指定的银行向购房借款人发放商业性个人住房贷款先行用于支付购房款，当住房公积金资金充裕时，再将商业性个人住房贷款置换转为住房公积金贷款。需要说明一点，商业性个人住房贷款与住房公积金贷款利率之间的差额由公积金中心补贴。
（4）有条件的地方可从政府等部门调剂资金
有条件的地方可从财政、城投等部门调剂或拆借资金用于发放住房公积金贷款，暂时缓解住房公积金贷款资金的压力。
（二）"存贷比"过低时
（1）调整住房公积金贷款政策，放宽贷款条件
一是连续、足额缴存住房公积金由一年变为半年;二是提高住房公积金贷款最高额度;三是降低贷款首付房款比例;四是延长贷款人年龄期限;五是放宽职工还款能力的限制;六是取消二次贷款限制;七是取消购房面积限制等。
（2）创新贷款模式
探索开展贴息贷款和"商转公"业务。贴息贷款就是针对中低收入人群购买80平方米内自住房而申请住房公积金贷款的，根据他们的家庭收入情况给予利率下浮，使贷款利率与家庭收入成正比，收入越低，执行的贷款利率越低，其中的利息差由住房公积金管理部门进行补贴，贴息程度随着家庭收入情况变化而变化，当他们的家庭收入情况好转时将原先的贴息逐步减少直至转为正常利率贷款。"商转公"业务是商业个人住房贷款转住房公积金贷款的简称，可以增加公积金贷款金额。
（3）加大贷款发放范围
扩大公积金贷款发放范围，让更多的中低收入人群受益。
（4）其他政策配合
适当放宽提取政策，适时限制已经贷款的职工提前偿还贷款，减少贷款回收。
参考文献：
公积金贷款的月利率篇8
寻求贴息贷款
贴息贷款不是个新生事物，但确有不少人对此不甚了解，结果是放着能够节省利息的贷款方式不用，白白浪费了很多钱。其实，贴息贷款是公积金贷款的变种，是专门为那些缴纳了公积金、却没能享受到公积金贷款的人而设的。其大概涵义是：假如你的房贷是商业贷款，而你本人符合公积金贷款的条件，你就可以向本市公积金管理中心申请贴息贷款，由公积金管理中心为你补贴公贷和商贷之间的利息差额―这意味着你将节省大约两个百分点的利息支出，以上述50万元(20年期)贷款为例，申请贴息贷款后，你将节省的利息总额为405742.77－306603.22=99139.55元。
办理贴息贷款的流程很简单：借款人向公积金管理中心提交相应材料，申请贴息贷款―公积金管理中心根据借款人资料审批，给予借款人一定贴息额度―担保中心确定是否为其提供担保―银行根据公积金管理中心审批意见，审批通过后发放贴息贷款。
需要注意的是，借款人如不缴纳或没有连续缴纳公积金，贴息将马上终止。
变更还款方式
据调查，在80％以上的贷款购房队伍中，约有超过8成的贷款人群不知道选择什么样的贷款产品及还款方式适合自己。大部分人会以传统贷款观念，首选银行默认的等额本息还款方式。但这种还款方式在进入加息循环周期的大背景下，并不是适合房贷者使用的理想省钱方法。
公积金贷款的月利率篇9
一、贷款条件
1.职工申请贷款必须按月足额缴交住房公积金；
2.购房价款的30％在0.6万元以上的部分；
3.购房人及直系亲属存储公积金的3倍低于1000元的，不能申请政策性贷款；
4.申请贷款需用所购住房作抵押。
二、贷款额度、期限和利率
1.政策性贷款的最高额度不超过职工和直系亲属结存住房公积金本息余额的3倍，还款期限不超过十年。直系亲属包括：购房人的配偶、父母和子女，以及与购房人同住的子女的配偶。购房人使用直系亲属的公积金应经本人书面同意。
2.购房价款的30％在0.6万元以上的部分，用政策性贷款仍不足的，可以申请普通贷款，最长期限不超过五年。
3.政策性贷款利率按职工住房公积金结息以后的存储利率加规定利差计算，五年以内年息加1.8个百分点，五至十年加2.34个百分点。普通贷款利率按中国人民银行规定的固定资产贷款利率计息。
4.还款期内如遇职工住房公积金存款利率和国家贷款利率调整，贷款利率随之调整。
三、贷款程序
1.职工申请贷款，按公积金缴存范围向市住房资金管理中心或办事处、代办处提出申请，经审核符合条件的，委托专业银行办理贷款手续。
2.职工申请贷款需出示身份证、住房公积金手册、购房合同，签订贷款合同。
3.在办理产权登记时一并办理抵押登记。
四、贷款的偿还
1.购房贷款采取等额还款的方式按月还本付息。
2.职工办理政策性贷款的，可以按年度于每年7月1日以后支取公积金偿还贷款。
3.职工办理普通贷款的，可以按年度于每年7月1日后支取继续交缴的公积金，同时也可以申请政策性贷款，以抵顶普通贷款。
公积金贷款的月利率篇10
2016年上海市公积金管理中心（下称“上海中心”）尝试通过微信平台晒出“成绩单”，主动发声，营造良好的舆论氛围。“上海公积金”官方微信公众号于2016年7月间连续三篇《住房公积金制度让缴存职工获得了什么？》系列文章，用数字说话，跨时五年（2011年―2015年），全面盘点上海公积金在提高职工可支配收入，支持职工住房消费、保障职工权益等方面的历史成绩和功能作用，让住房公积金制度主动走进广大缴存职工的心中，努力提升缴存职工的获得感和满意度。
该系列文章阅读数总计35万，被多家公众号转载。上海公积金公众号在三篇文章当日新增关注者分别达到8430人、5477人和5180人。在2016年7月的《上海政务微信报告》中，“上海公积金”官方微信位列重要机构第三名，平均阅读量为第一名，平均点赞数第三名。在当月二十大热门文章中，该系列三篇推送分别位列第一、第五和第七名。
系列一――管好职工钱袋子，让住房公积金能使用、能得利
住房公积金是单位和职工按照一定比例共同缴纳的用于职工住房消费的专项储金，归职工个人所有。管理中心为广大缴存职工管好这个“钱袋子”，围绕住房消费领域精耕细作，拓宽住房消费全生命周期的提取范围，并不断提高账户资金保值增值能力。
（一）住房公积金成为职工可支配收入特征体现更为明显
随着住房公积金使用渠道的不断拓展，职工每月缴存的住房公积金可以用于购房提取、租房提取和归还贷款等多种住房消费。同时根据国家规定，职工个人缴纳和单位为职工缴纳的住房公积金，在规定的比例内可在税前列支，则意味着单位缴存实际增加了职工一块可支配性收入，职工缴存免除了一块个人所得税。因此，住房公积金月缴存额的增长，可看作为职工个人享受免税的可支配收入的增长。据统计，职工平均年缴存额（不含补充公积金）从2011年的8450.4元，到2016年已达到11040.24元，提高了2589.84元，增幅为30.65%。
（二）住房公积金制度支持住房消费特征体现更为明显
近年，上海市不断开拓住房公积金使用渠道，提取额快速上升。五年来，职工购买自住住房提取使用公积金累计总量达到146.89亿元，从2011年的13.62亿元上升到2015年的41.5亿元，增幅为204.69%，有效地支持了上海缴存职工的基本住房需求。
五年来，上海市住房公积金用于归还职工购房贷款的累计规模达到1275亿元，从2011年当年规模172亿元，到2015年当年规模达350亿元，增幅达到103%。当职工以贷款方式购房后，家庭财富结构中将增加较大的还贷压力，而职工每月缴存的住房公积金可以用来提取冲还贷款（包括公积金贷款和商业银行贷款），有效减轻购房成本压力。
上海市还放宽了无房户家庭租房提取住房公积金的使用，让暂无计划和能力购房的职工家庭可以分月、分季即时提取住房公积金支付房租，减轻了这一群体在上海的租房成本压力。
五年来，住房公积金住房消费类提取占提取总额每年均超过75%，2015年这一比例更是达到78.05%。随着今后住房公积金使用途径的进一步拓宽，住房公积金在满足职工多层次、全方位的住房需求方面将发挥更积极的作用。
（三）住房公e金对职工账户保值增值特征体现更为明显
住房公积金过去一直按照“低存低贷”的利率政策执行，2016年2月两部一行印发了《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，规定自2016年2月21日开始，职工住房公积金账户存款利率由原来执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率，即按照“平存低贷”的利率执行，进一步体现住房公积金惠及所有缴存者的政策红利。将存款利率提高到一年期定期水平，按当前利率水平，当年缴存账户公积金利率从0.35%和1.1%提高到目前的1.5%，收益分别提高3倍和近40%；同时住房公积金每年利息结转后自动计入本金形成复息。不仅可消除通货膨胀带来的损失，也给使用需求较大的缴费职工在贷款能力、使用额度更增加一块福利。对较少使用住房公积金账户余额的职工而言，既互地支持了其他职工的购房贷款需求，又获得了自身比较合理的账户利息收入。
系列二――支持对象有侧重，让住房公积金贷款见实惠
住房公积金具有互、普惠性和公共性的特点。住房公积金贷款的最大优势是相较于商业银行贷款的低利率，同时住房公积金还能用于偿还购房贷款，减轻居民家庭的还款压力。住房公积金贷款政策始终围绕公积金制度设计的初衷，主要用以支持职工的首套住房，优先满足职工首次贷款，满足职工基本住房需求和合理的改善型住房需求，实行差别化的贷款政策，并通过政策导向稳定市场预期，对房地产市场健康稳健的发展起着正向推进作用。
（一）住房公积金制度互、倾斜中低收入特征体现更为明显
职工购房申请住房公积金的贷款额度与其住房公积金账户的资金积累呈倍数关系，也与月缴存额反映的还款能力直接挂钩，因此职工住房公积金缴存额的增加，意味着提高了职工利用互住房公积金贷款的额度，从而体现在职工的最高可贷额度和能力的进一步放大。五年来，越来越多的缴存职工在住房公积金购房贷款上得到了实惠。
1.继续保持对刚性需求支持，继续保持对中低收入群体倾斜
2014年、2015年住房公积金贷款购买144平方米以下的中小户型住房贷款比重一直保持在95%，其中90平方米以下住房的占全部贷款的67%，有效支持了刚性自住的购房需求。
2014年、2015年发放的住房公积金贷款中，购买首套住房的家庭占比为84.35%，购买改善型第二套住房的家庭占比为15.65%。住房公积金贷款不支持购买非改善型第二套住房、第三套及以上住房家庭贷款，体现了住房公积金贷款重点支持职工基本住房需求的特点。
2011-2015年，住房公积金贷款对中低收入家庭的购房贷款占所有贷款家庭的比重也一直保持在90%以上，其中，对低于上海平均收入的缴费职工家庭贷款占所有贷款比重为35.93%，对处于上海平均收入以上、三倍以下的缴费职工家庭贷款占所有贷款比重为58.97%。有效地支持了职工刚性自住的住房需求。
此外，住房公积金贷款在职工购买首套住房和改善型第二套普通住房的需求时，还在首付比例和贷款利率方面给予职工优惠的政策倾斜，体现了对居民基本住房需求的支持力度（见表1）。
五年来，住房公积金对购买共有产权房（经济适用房）的缴存职工，支持力度和贷款规模也在不断上升。2015年贷款比2011年增长了19.81倍，获益人群比2011年增长了18.27倍。
2.受益群体不断增加，贷款规模不断提高
2011-2015年共向全市67.49万户家庭发放了住房公积金贷款。直接受益人群达到200万以上。年放贷规模从2011年的265.05亿元，到2015年的1192.87亿元，上升幅度为350.07%。总贷款金额累计达到5288.30亿元。
3.支持力度不断加强，户均贷款不断提升
2015年，上海提高了住房公积金贷款的最高贷款额度，放宽了贷款抵押住房的房龄年限。职工家庭的每户平均贷款额也呈现了比较明显的上升趋势，从2011年的36.16万元提高到2015年的65万元。同时，由于放宽房龄限制，平均还款期限也有一定程度的放宽。
（二）住房公积金制度低成本特征的体现更为明显
住房公积金近年来贷款利率不断下降，为职工购房还贷减轻压力提供了保障。2011年以来，住房公积金5年以下（含5年）和5年以上贷款利率分别从4%和4.5%，下降到当前的2.75%和3.25%，各降低了1.25个百分点。5年以上的每百万元贷款的年利息成本从2011年的49000元下降到2015年的32500元。5年以下（含5年）的贷款成本则更低。
系列三――守护职工权益，让公积金更具保障性
《住房公积金管理条例》从国家立法的层面确定了住房公积金缴存的强制性。五年来，上海中心不断加大执法力度，丰富执法宣传，保障职工合法权益。同时，除了大家比较熟悉的住房公积金个人贷款形式外，上海中心积极拓展项目贷款渠道，支持上海公租房、动迁安置房、经济适用房建设等项目，制度设计形成规模效应，满足更广范围缴存职工的住房需求，改善中低收入群体的住房水平。
（一）住房公积金对职工权益保障力度更为明显
2011-2015年，随着住房公积金制度的互、保障性、可支配性、低成本性、便捷性特征越来越明显，制度红利产生的吸引力越来越强。加上国家法律法规规定的强制性保障，缴存单位和缴存职工数逐年增长。缴存单位从2011年的11.72万个增长到2015年的26.67万个，5年内上升了127.56%；缴存职工从2011年的450.18万人增长到2015年的643.87万人，5年内上升了43.03%。
近年来，上海中心根据国务院《住房公积金管理条例》和《上海市住房公积金管理若干规定》，加大执法宣传力度，保障职工合法权益。2013-2015年3年内通过执法检查共推动约9.7万个单位为职工缴存住房公积金，维护了约41万名职工权益得到保障。
（二）住房公积金制度保障性特征体现更为明显
五年来，上海中心通过“投贷结合”的方式积极支持保障性住房建设，帮助困难职工家庭解决住房困难：一是利用住房公积金贷款支持公租房、动迁安置房、经济适用房建设项目15个，累计发放保障性住房建设项目贷款92.61亿元，支持了合计229.90万平方米、28061套保障性住房，也取得了安全和较高的贷款利息收入；二是使用公积金廉补资金收购并向社会供应包括公租房和廉租房的保障性住房合计37.77万平方米、5602套。