住房公积金贷款要求篇1
【关键词】住房公积金贷款；标准化；政策建议
随着住房公积金贷款业务量的日益增加，加强风险控制，进行科学、完善的贷款管理已成为当前住房公积金管理中的必要工作。因此，本文拟以天津市住房公积金贷款程序为基础，就个人住房公积金贷款标准化的内容及实施过程进行研究，以期提高贷款效率，控制贷款风险。
一、个人住房公积金贷款标准化的概念界定
个人住房公积金贷款（personalHousingaccumulationFundLoan）是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，是指正常缴存住房公积金单位的在职职工在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向住房公积金管理中心申请的贷款。该贷款可由住房公积金管理中心委托银行发放。
所谓个人住房公积金贷款标准化是指对住房公积金贷款的运作及系统管理规定统一、规范、完备的规则及标准，从而确保贷款资产质量。个人住房公积金贷款标准化最终目的是为贷款政策制定和贷款管理提供科学和统一的依据，即建立个人住房公积金贷款各个业务环节的标准。其最基本之处在于明确各岗位的职责，使得各岗人员依章行事，进而有利于对各岗位人员进行有依据的考核。另外，通过制定贷款相关标准，可以增强贷款政策和业务操作标准的稳定性，避免因管理层和业务经办人员的变更影响贷款业务的及时性和连续性。同时，标准化还可使各项业务均有全面、系统、成文的政策、制度和程序，这样，在贷款管理的整个过程方便了经办业务人员对贷款管理的操作，加强了住房公积金管理中心对贷款业务人员的管理和控制，从而，以秩序的形式、从制度层面上加强了对住房公积金贷款的管理，最终达到控制内部操作风险的目的。
二、个人住房公积金贷款标准化存在的问题
（一）个人住房公积金贷款政策调整频繁
目前，我国房地产市场处于高速发展阶段，职工对住房贷款的需求不断增长。为此，近年来我国各地多次调整个人住房公积金贷款政策，主要是提高贷款额度、延长贷款年限、放宽贷款条件等。这些政策的调整有利于活跃住房消费，加快改善广大职工住房条件，也有效促进了住房公积金贷款规模的扩大。但与此同时，政策调整的频繁性使得贷款审核标准、政策依据、合同文本、相关资料等经常发生变动，但标准必须具备相对的稳定性，贷款政策的频繁变动性和个人住房公积金贷款标准的稳定性要求形成一对难以调和的矛盾。
（二）受委托银行的积极性较差
在现行个人住房公积金贷款操作模式下，由于住房公积金管理中心和受委托银行之间是平等的民事主体之间的关系，住房公积金管理中心无权对受托银行进行监管，而受托银行在贷款发放和贷后管理均有不如人意之处。住房公积金贷款的标准化的实施会较多地涉及银行的操作流程，如果贷款标准化对受托银行要求过于严格，受托银行会产生抵触的情绪。反之，要求过于宽松，又达不到住房公积金贷款标准化的目的。因此，贷款标准化的实施顺利与否还依赖于银行的积极配合。
三、个人住房公积金贷款标准化的对策建议
针对我国个人住房公积金贷款的发展需求、实施个人住房公积金贷款标准化已具备的基本条件以及面临的不利因素，要使其顺利实施，目前应着重做好以下几方面工作。
（一）进一步规范、细化个人住房公积金贷款业务操作规程
在现有个人住房公积金贷款相关规范性文件的基础上，依照住房抵押贷款证券化及风险控制要求，结合个人住房公积金贷款作为政策性住房贷款的自身特点，对贷款发放、贷款管理、贷款资料以及电子化管理模式等制定完善的操作及评价标准，建立量化指标与评价指标相结合的指标体系，完善贷款业务操作规程，尤其要加强对受托银行贷款流程的细化。此外，在细化操作规程时应充分考虑到政策的易变因素，如贷款额度的计算等，对涉及这些因素的标准，在相关政策趋于稳定之前应规定得相对灵活，留有包容新政策的余地。
（二）妥善处理住房公积金管理中心与受托银行之间的关系
受托银行的态度直接关系着标准化能否顺利实施，决定着整个标准化工作的成败。因此，必须妥善处理住房公积金管理中心与受托银行之间的关系。
一方面，在住房公积金管理中心与受托银行签订的委托贷款协议中对银行提出关于“个人住房公积金贷款标准”的要求，并将该标准执行情况与受托银行的手续费收入挂钩。同时个人住房公积金贷款作为一项政策性贷款，必要时可以寻求政府方面的支持，敦促受托银行执行个人住房公积金贷款的标准。
另一方面，在标准化过程中，住房公积金管理中心所使用的电子系统与受托银行贷款管理系统存在对接问题，适当的原则是：在保证住房公积金管理中心利益不受损害的前提下，尽量与银行现有的流程和软件保持一致，这样，在实施住房公积金贷款标准化时，由于不用做太大改动，银行方面比较容易接受。
虽然我国目前个人住房公积金贷款运作的模式还处于摸索时期，但是，如果不及早将个人住房公积金贷款纳入“标准化”的轨道，使“非标准化”的陋习形成根深蒂固的“传统”，标准化的施行将遭遇重重阻力。因此，可以认为，个人住房公积金贷款的标准化工作势在必行，而现阶段是我们进行个人住房公积金贷款标准化的有利时机。
参考文献
[1]李春田：《标准化概论》，中国人民大学出版社，2010年7月第5版
住房公积金贷款要求篇2
那么，改善型购房人如何争取到优惠的利率，以降低贷款成本？公积金贷款是降低成本的一种途径，但需要满足一定的条件。
【典型案例】
从宝宝出生后，小郑就发现家中的空间越发局促了。小郑的房产购置于2006年，出于便利的考虑，小郑夫妇选择了一套离单位较近的小户型。不过，宝宝降临后，小郑觉得必须考虑改善住房条件了。
经过多次看房，小郑夫妇选择了一套地理位置较远的三房二厅，由于原来的小户型离市中心较近，售价也比较高，因此卖出再买入，中间需要补足100万元的差价。
为了降低贷款的利率成本，小郑最终确定了“纯公积金贷款+向父母借贷”的方式。在原有房产售出后，按照公积金贷款的相关申请政策和“认房不认贷”的判定标准，小郑的新购房计划可按照首次购房来看待，加上丈夫的单位为他缴纳了补充公积金，因此夫妇俩共同申请公积金住房贷款的话，可以获得70万元的贷款额度。在6月份的贷款利率下调后，公积金贷款5年期以上的利率为4.7%。
而剩余的30万元，小郑向父母申请了“友情贷款”，约定5年后开始分批偿还。通过这种方式，小郑把贷款成本控制在较低的范围内，成功地改善了居住条件。
【操作指南】
我们不难发现，在商业住房贷款利率政策趋于一致的情况下，个人希望改善住房条件，求助于公积金贷款是可取的途径。
公积金贷款只“认房”
记者了解到，在目前的公积金贷款政策中，主要采用的认定方式是通过与房地产中心的信息进行联网，了解到贷款申请人名下的房产状况。在改善型需求中，如果贷款人先将原有的房产出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记为依据，那么新的购房也可视为“首套房”，在操作的过程中，按照“首套房”的相关贷款政策来进行贷款。
对于“首套房”的可贷额度，上海市公积金管理中心的政策是一人参与贷款，公积金贷款额度最高为30万元，补充公积金贷款额度为10万元；两人或以上共同参与贷款，公积金贷款额度最高为60万元，补充公积金贷款额度最高可达20万元，合计80万元。
如小郑夫妇的贷款方案中，两人共同贷款，公积金贷款额度最高达60万元，小郑的先生拥有补充公积金，另外可获得10万元的贷款额度，合计最高可贷额度为70万元。
此外，在公积金贷款额度的确认上，还需满足几个条件：
一是公积金账户余额需满足一定条件，最高贷款额度的确定上，住房公积金可贷部分为账户余额的40倍，补充住房公积金可贷部分为账户余额的20倍。
二是不高于按房屋总价比例确定的贷款限额。在首套房的贷款比例上，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于20%；购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于30%。
第三，还需要结合贷款人的收入与每月还款额来确定，每月还款额不得超过公积金月缴存额工资基数的50%。
“纯公积金贷款”在先
不过，需要指出的是，商业银行对于首套房的标准所使用的是“认房又认贷”的方法，也就是说，不仅要考虑到贷款人及家庭名下的房产状况，也要考虑到申请住房贷款的历史记录。如果曾经使用过住房贷款，即使名下房产状况符合要求，也不得视为“首套房”。
所以，在这种情况下，小郑夫妇如果不使用“纯公积金贷款”而是申请“公积金贷款+商业住房贷款”的组合方案，就不能按照“首套房”的标准进行贷款申请，除首付比例要上升外，包括商业住房贷款利率和公积金贷款利率均需要上浮至1.1倍，即7.48%和5.17%。
住房公积金贷款要求篇3
关键词：公积金贷款；住房购买力；管理水平
一、住房公积金贷款政策与住房购买力现状分析
为了有效的改善居民的住房环境，稳定房地产市场，省住房城乡建设厅与省财政厅以及中国人民银行长春中心支行联合印发了《关于放宽住房公积金使用条件促进住房消费的意见》，将吉林省的住房公积金的贷款的使用要求逐步放宽，并切鼓励居民个人使用住房公积金贷款，并对吉林省各地区的住房公积金管理工作进行严格的监督与管理。这一政策的出台能进一步提高住房公积金的使用效率，还能有效的扶持房地产市场发展，改变现有的住房公积金结余资金量大的现状。
（一）政策分析
政策的出台首先居民可以通过提取住房公积金来有能力支付购房首付款，从而有效的解决因首付款不足从而不能进行住房贷款：其次是推出父母与子女互贷互还的业务，能有效的改善因当时居民由于自己住房公积金贷款额度不够的情况出现时，可与父母或子女住房公积金组合互用进行贷款，通过与父母或子女组合互用的住房公积金账户余额来对住房贷款进行偿还：第三，政策中还允许拥有一套住房还没有结清购房贷款的居民在无逾期贷款且有还款能力的居民可以再次申请住房公积金贷款来购买普通自住房：第四，吉林省对于异地贷款业务的开展进行了政策上的规定，在吉林省内的其他地区缴存住房公积金的居民，要省内的其他区县购买住房的可以向当地的住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。同时允许未结清购房贷款的居民再次申请住房公积金贷款，这项规定的出台能有效改善异地贷款难的问题。以上的新政策，能够有效的促进全省房地产市场经济的有序发展。
新政还规定积极鼓励个人进行购房贷款，并调整了贷款的首付比例，对于个人借款的还款年龄的限制有所延长，直到退休后5年：政策中还鼓励住房公积金管理中心与商业银行开展组合贷款业务，满足居民的购买需求，然后进一步对住房公积金的提取条件进行放宽。制定出台的相关贷款、提取的优惠政策，让住房公积金新政深入人心，从而惠及普通百姓。
（二）现状分析
由于吉林省的楼市成交量逐年提升，住房贷款和公积金贷款呈增长态势，省内各个地区出现公积金贷款难的现状，对住房公积金的指责声也越来越多，因此对公积金制度进行完善，提高公积金贷款规模，才能有效的提高居民住房购买力，所以住房公积金贷款政策的完善成为各城市调节居民住房需求的主要方式之一。随着我国住房公积金制度和政策的完善，更多的居民意识到住房公积金贷款的重要性，并购房的时候采用住房公积金进行贷款。近年来公积金贷款的发放规模也不断扩大，所以住房公积金缴存了多少，提取多少，贷出多少，成为了居民最关注的问题，文章中对吉林省住房公积金的提取额、贷款额、资金运用率进行了详细的数据分析。
1.提取额同比增44.92%，全年住房公积金缴存额比上年增长12.29%。全年住房公积金提取额比上年增长44.92%，占全年缴存额的7552%，比上年提高17个百分点。吉林省方面的数据显示，去年公积金缴存同比增长8.83%。全年住房公积金提取占当年缴存额的比率为66.41%，比上年同期增加10.71个百分点。截至2015年底，提取总额同比增长26.08%。从公积金缴存的规模来看，出现了同比上涨的态势，这和公积金购房宽松政策有关。从公积金使用层面看，提取额度大规模增加，主要是住房消费市场持续活跃、公积金提取效率提高。
2.贷款额同比增68.1%，从全国来看，2015全年发放个人住房贷款金额比上年增长68.10%，贷款笔数比上年增长40.44%。吉林省的情况也大致相同，公积金贷款放款额比去年增加明显。全年共发放个人住房贷款笔数与金额同比增长29.58%、52.91%。截至2015年底，累计发放个人住房贷款笔数与金额分别同比增长13.78%、24.23%，贷款余额增长了24.66%。个人住房贷款率为71.45%，比上年同期增加8.03个百分点。公积金个人住房贷款规模的上升，说明房产市场交易比较活跃。
3.资金运用率吉林省达71.87%，根据吉林省住建厅公布的《吉林省住房公积金2015年年度报告》，截至2015年底，资金运用率71.87%，比上年同期增加78个百分点。从全省住房公积金数据来看，缴存余额同比增长10.65%，个人住房贷款率为71.45%，说明个人住房贷款是资金运用的主要方面，资金运用比较良好。个贷率过低，表明公积金支持贷款购房的力度不够，但是过高又表明公积金余额趋紧。一般以85%作为警戒线。提取占当年缴存比例6641%，提取业务中，主要是住房消费提取，占比69.81%，提取用途比较合理。吉林省住房公积金资金运用率为71.87%。资金运用率一般指全部资金的利用情况，除了占大部分的贷款之外，还有小部分其他业务支出，省直和长春市公积金资金运用率较高，为81.79%，说明长春市的购房贷款需求比省内其他地区更高，80%左右的运用率属于合理范围。
（三）分析研究所具备的内涵
本文作为研究住房公积金贷款来影响城镇居民住房购买力，为住房公积金贷款政策的研究建立全新的局面。其主要内涵包括以下两个方面：第一，有助于调整相关住房公积金贷款政策以提高消费者购房能力，鼓励刚性需求。第二，有助于调整民用住宅的市场结构，抑制投资性需求。
二、住房公积金贷款的发展情况对住房购买力的影响
（一）住房公积金贷款的发展状况
住房问题已成为我们居民关注的焦点，房地产市场关系到国民经济的增长，但是由于我国住房住房价格和其他因素出现的问题，使住房公积金贷款成为我们关注的热点问题，很多居民都会选择使用住房公积金贷款来进行购房，因此，在住房公积金的使用过程中，往往出现很多关于住房公积金贷款的优势与缺点。我们按照现行的住房公积金的管理体制，住房公积金管理中心通过住房公积金缴存和运用作为主要的生存和收益的根源，如果住房公积金的管理为了收益而不回避风险，那样将出现很多坏账损失，最终有可能出现清盘的状况：但如果只求安全运作那么居民与住房公积金管理中心的雇佣关系必然维持不了太久。目前，我国住房公积金管理中心主要是依托政府的信用从企事业单位和职工归集住房公积金，并向需要购房的居民提供贷款，这是因为公积金管理中心具备了一定风险管控的能力，因此，住房公积金管理行业的主要本质就是风险管理。
（二）住公积金贷款发展对住房购买力产生的影响
归集、扩面是住房公积金管理的两项核心工作，归集，是对住房公积金缴存工作进行监督管理，督促建制单位按时足额缴存，提高建制单位的缴存质量：扩面则是扩大住房公积金制度的覆盖面，让更多职工可以享受该项制度购买住房。因此，缴存余额的持续稳定增长，能有效的提高住房公积金个人贷款速度，稳定房地产市场，提高居民的购买力，有效的保证住房公积金的资金安全。住房公积金使用方向主要针对的是个人住房贷款，随着我国住房公积金贷款制度的完善，公积金贷款制度对改善居民的居住条件作出了巨大的贡献。所以住房公积金贷款已经成为我国居民购房的主要资金来源，其居民住房购买力的影响也在不断增强。
三、住房公积金贷款与住房购买力研究中需要解决的问题
公积金个贷对居民住房购买力的影响比较大，本文将吉林省作为主要的研究对象，在一定程度上为国家有效制定住房公积金制度提供一些依据，但是其中还有一些问题需要我们进一步的研究与分析。首先，本文只是从整体上提出了公积金个贷对居民住房购买力方面的影响。实际状况比文中研究的情况更加复杂，由于省份与地区不同存在的因素也比较复杂，需要各界学者今后更加细致的进行研究，其次，每个城市推出的政策不同影响效果也就不同，虽然吉林省具有一定的代表性但是也不能全面将我国各个地区的情况进行详细分析研究，文章中列出了一些数据只能对吉林省进行研究，毕竟不具备全国性的参考意义，因此对于各城市的住房购买力研究需要结合当地的数据进行有效的分析研究。
住房公积金贷款要求篇4
个人住房公积金贷款属于政策性住房贷款，向正常缴存公积金的职工提供住房贷款需求，其利率低于同期商业银行贷款利率，一定程度上解决了职工购建房资金不足的问题，但是近年来我国房价涨幅较大，甚至超出了大多数职工的购买能力。由于住房是生活必需品，因此如何保障广大职工的购房需求，尤其是中低收入职工的住房需求，成了我国当前尚待解决的社会问题。此外作为住房贷款市场的产品，个人住房公积金贷款同样面临着市场竞争压力。因此需要金融、房地产等相关管理部门作进一步的理论研究。
一、现行住房公积金贷款的政策和特点
，
目前天津市主要存在三类住房贷款：住房公积金贷款、商业银行住房按揭贷款和中德住房储蓄贷款。尽管住房公积金管理部门发放贷款不以追求利润最大化为目标，但所占住房贷款市场份额能够直接体现住房公积金的保障性作用，以及中心的管理水平和服务效率。
（一）贷款期限及额度的计算标准
1.贷款期限的计算标准。一是根据房屋类型将贷款期限分为30年、20年和10年：二是考虑借款人的年龄，借款人的年龄与贷款年限之和不能超过法定退休年龄后五年。最终贷款期限不能超过两种方法计算的低值。
2.贷款额度的计算标准。一是根据借款人住房公积金月缴存基数、缴存比例等基本信息计算贷款额度：二是按照房屋价格、房屋面积计算额度；三是按照住房公积金账户余额倍数计算贷款额度；四是最高限额。职工本人申请的最高限额为50万，职工及其配偶申请贷款最高限额为70万。最终贷款额度不能超过四种方法计算的低值。
（二）公积金贷款的低利率政策减轻了职工的还款压力
目前住房公积金实行的是“低存低贷”利率政策，即无论存款或是贷款，其利率水平都低于同期商业银行的存款利率和贷款利率。现行住房公积金贷款年利率是4.5%，按揭贷款的年利率是6.55%。以贷款20年，贷款金额1000000为例，使用等额本息还款法，公积金贷款每月还款6326.49元，按揭贷款每月还款7485.20元，每月相差1158.71元，20年还清就相差278090.4元，对于普通职工家庭来说不是一笔小的数目。从低利率政策可以体现出公积金贷款的优势。
（三）多种还款方式，使职工还款更加便捷
办理住房公积金贷款后，职工可以申请开通委托提取和余额还贷业务。委托提取业务。即每月偿还贷款本息后，职工和配偶的住房公积金账户资金自动划入借款人住房公积金龙卡银行储蓄账户，减少了职工还款后到柜台提取手续。余额还贷业务，即可用本人和配偶的住房公积金账户余额直接偿还贷款利息，解决了职工自行垫资还款。
（四）贷款利息可抵免个人所得税
办理住房公积金贷款的职工，每月可以使用还款凭证，以其贷款利息抵免个人所得税，从而减轻了职工还款的资金压力。
（五）住房公积金贷款在平稳运行中求发展
1.2012年共向4.4万户职工家庭发放个人住房公积金贷款159.7亿元，支持职工购房397.2万平方米。截至2012年底，累计向56.8万户职工家庭发放个人住房公积金贷款1194.8亿元，累计回收贷款本金621.7亿元，贷款余额573.1亿元，比上年末分别增长8.4%、15.4%、18.2%和12.6%；住房公积金资金使用率80.3%，贷款逾期率0.02%，较年初降低了0.01%o。截至2012年底，累计向5个公共租赁住房项目发放住房公积金贷款17.1亿元，累计回收贷款2.8亿元，贷款余额14.3亿元，无贷款逾期。
2.不断推出新政策，简化了贷款手续，缩短了贷款时限。2012年出台了贷款的新政策。主要向年轻职工、中低收入职工等刚性购房需求的人群倾斜，对购买保障住房的职工，贷款额度调整为不高于账户余额的20倍，对购买其他首套住房的职工调整为不高于账户余额的15倍，对于贷款职工还可享受提取父母公积金的政策。同时将贷款办理时间由原来的15个工作日压缩到8个工作日，增强了贷款的竞争优势，成为提高公积金市场占有率的重要保障。
二、完善住房公积金贷款政策建议
（一）提高贷款最高限额，更好地满足职工贷款需求
近几年，我国房价飞速上涨，已远远超出了人们的支付能力，贷款可以减轻职工的资金压力，因此在设定贷款限额上应充分考虑房地产市场的价格因素。目前，公积金贷款最高限额为职工本人申请的为50万，职工及其配偶申请贷款的为70万，远低于购房资金差额，在这种情况下，职工只能办理住房公积金（组合）贷款或按揭贷款，从而减少了公积金贷款的市场份额。
住房公积金贷款要求篇5
【关键词】公积金贷款；存在问题；解决对策
我国住房公积金政策始于上世纪90年代初，是深化住房制度改革的产物。我国住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。个人住房公积金贷款的主要目的是为中、低收入家庭提供资金支持，在实施过程中确实对解决职工家庭住房困难方面发挥了极其重要的作用。
一、我国住房公积金贷款的现状
发放个人住房贷款是体现住房公积金制度改善职工居住水平的最主要方式。住房公积金贷款利率低的特点是公积金贷款最主要的优势，职工从公积金中心取得贷款后，享受低于商业贷款的低利率。以2012年末的利率为例，5年以下公积金贷款年利率为4.0%，6-30年公积金贷款年利率为4.5%，比商业贷款七折后的利率还要低，而且没有商业贷款关于享受七折利率的高门槛。同时，银行七折优惠利率不是终身制的规定，目前，各大银行已取消这一优惠政策，执行基准利率，这使得公积金贷款和商业贷款的利率差进一步加大了，公积金贷款利率低的优势进一步凸显出来。但是，目前住房公积金在贷款方面还暴露出分配不公、手续繁琐等问题。找寻公积金贷款存在的问题，如何解决这些问题是我们亟待探讨解决的问题。
二、我国住房公积金贷款存在的问题
1、公积金贷款覆盖范围窄
目前，我国个人住房公积金贷款的覆盖范围仅限缴纳住房公积金的职工，它是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利。只有公积金缴存的职工，才能按公积金贷款的有关规定申请公积金贷款，这就限制了公积金贷款的覆盖范围。像城镇集体企业、城镇私营企业等企业的职工由于单位不给职工缴交公积金，这就使他们不能使用公积金贷款。同时，城镇个体工商户、自由职业者等目前也没有明确的政策将此类人员纳入公积金缴存范围。因此，这类人群也不能享受公积金低息贷款。
2、公积金贷款使用分配不公，低收入群体受益少
办理个人住房公积金贷款，申请的贷款额度和贷款年限的都有一定的要求。以大连市公积金贷款为例，确定贷款额度要满足以下三个条件：（1）不得高于根据公积金缴交情况计算的可贷额度，其公式为：贷款额度=（借款人月缴存住房公积金总额/住房公积金缴存比例*45%+住房公积金月缴存总额）*12*贷款期限；（2）不得高于购房所在区的最高贷款额度；（3）不得高于规定的贷款成数。
从以上条件我们不难看出在办理贷款过程中职工能否按最高额度贷款和职工个人缴存公积金的基数和比例，以及贷款的年限都有关系。
在缴存公积金的人群中我们可以发现，很多地区出现效益好的单位缴存基数和缴存比例也普遍偏高，而效益差的单位缴存基数和缴存比例也都偏低。这种差距就直接影响了职工贷款的额度。可以说收入中等或高收人人群其贷款额度较高，低收入者贷款的额度较少。这就违背了个人住房公积金贷款的初衷，造成大多数中低收入者用自己的公积金储蓄为少数中高收入者购房提供补贴的局面。
3、公积金贷款跨区域使用受限制
现在全国各地的住房公积金贷款一般都是由各个地方的住房公积金管理部门负责管理。由于住房公积金贷款的地域局限性，部分职工跨省市购房的要求不能满足，住房公积金贷款缺乏跨区域使用的功能，造成了许多购房者没有办法把其住房公积金用到实处，浪费了大量资源。
4、公积金申请手续相对繁琐，担保费用较高
首先，在住房公积金贷款在申请过程中，需要填写和提供的材料比较多，办理过程中需占用时间较长，有时会给申请人造成诸多的不便。其次，公积金贷款要求担保公司担保。公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带偿还责任的保证担保行为，其目的是减少贷款风险，保证公积金资金的安全性。此举对公积金中心来说是减少了风险，但是担保费对一些低收入家庭也是一笔不小的开支，无形中加重了购房人的负担。
三、针对我国住房公积金贷款存在问题的解决对策
1、发挥公积金制度强制性，继续扩大公积金覆盖范围
目前，我国公积金制度覆盖面相对较窄，公积金政策应该发挥其强制性的特点，无论单位是否自愿，都应该给职工建立住房公积金账户，为其缴纳公积金。同时由于城镇个体工商户、自由职业者等人群未纳入公积金覆盖范围，使其无法享受公积金贷款的优惠利率。将大多数人群覆盖其中，保障职工的合法权益，使不同层次的职工都能享受公积金制度带来的利益。
2、缩小不同人群公积金贷款使用差距，提高低收入群体公积金使用率
住房公积金是专项用于解决职工住房问题的长期互助储蓄资金。其目的是取之于民，用之于民，帮助职工，尤其是低收入职工实现住房梦想。一方面，限定公积金贷款的最高额度，一个职工一生只能使用该额度，不能超额使用。这就对高收入群体贷款起到一定的限制作用，同时对一些已经拥有个人住房的高收入者申请公积金贷款购买第二套房产时应适当提高门槛，例如：使用较高的住房公积金贷款利率等。另一方面，对于低收入者应适当降低贷款门槛，在其还贷能力允许的范围内适当增加其贷款额度，减少其为购房付出的贷款利息，使改善居住条件最为迫切的中低收入职工从住房公积金制度中获得更大的收益。
3、适当放宽贷款地域范围，增加异地贷款城市
由于住房公积金贷款的地域局限性，导致部分职工跨市购房的要求不能满足，使很多职工在异地无法享受到公积金贷款政策，针对这一情况适当放宽贷款地域范围，增加异地贷款城市，为异地职工解决实际困难。
4、简化贷款手续，降低贷款担保费用
我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是直属于城市人民政府，不以营利为目的的独立的事业单位。在这种体制下，公积金中心和银行之间的工作不能很好地协调起来，双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范，极大地影响了贷款效率。公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联合办公制度，实行一条龙服务，提高贷款工作效率，依据个人申请贷款的客观实际，放低贷款“门槛”，简化贷款条件和程序，满足职工对住房需求的愿望。
同时，应该引入政府补贴制度，努力降低个人住房公积金贷款的担保、评估等各种费用，减轻职工负担，真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。
综上所述，个人住房公积金贷款政策的推出在推进我国住房制度改革，促进城镇住房建设，提高职工住房水平能力等方面都发挥了极其重要的作用。虽然我国住房公积金贷款政策目前还存在部分问题，但只要针对政策中的不同问题，采取合理有效的调整措施，进一步细化和完善公积金贷款政策，必将继续发挥住房公积金贷款在我国保障事业中的重要作用。
参考文献：
[1]文雅静.住房公积金个人贷款存在的问题与对策[J].合作经济与科技，2010（20）.
住房公积金贷款要求篇6
近日，住建部、财政部、央行三部门联合《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，此次“公积金新政”将公积金申请条件放宽，不仅要求各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，还对多项收费予以取消。这让广大职工在使用公积金时更加便利或享有更多实惠。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析表示，这次公积金的改革和央行房贷新政形成一套组合拳，将会刺激需求，尤其是首次置业和二次改善需求。然而，中国经济网记者注意到，在实际生活中，不少购房者在使用公积金贷款买房过程中常存在一些误区。
准备贷款购房时要考虑的问题
在准备通过公积金贷款方式进行购房前，我们不妨先了解一下哪些情况可提取公积金。购买、建造、翻建、大修自住住房的；偿还自住住房贷款本息的；房租支出超出家庭工资收入5%的；生活困难，正在领取城镇最低生活保障金的；遇到突发事件，造成家庭生活严重困难的；北京住房公积金管理委员会规定的其他情形，可提取公积金。
除此以外，在准备贷款购房前还应该做好计划与心理上的准备。
首先，是否贷款购房需要对自己的资产情况进行评估，其一，要对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分；其二，投资者还需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期。此外，投资者还要注意自己的还款能力和可贷额度，这是决定可贷款额度的重要依据。
其次，对于普通投资者来说，选择组合贷款方式较为有利，公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。此外，首期付款也不要把手头的现金用完，不过这也需要和个人承受能力相结合。
再次，记者了解到的，目前个人住房贷款的还款方式有三种：其一，到期一次还本付息法，这种方法只适用于期限在一年之内的贷款，基本不太适合房贷；其二，等额本金还款法，这种方法的第一个月还款额最高，以后逐月减少，适合稳健投资者；其三，等额本息还款法，是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，适合资金不太充裕的投资者，初期的压力较小。
公积金贷款使用中的常见误区
记者查阅公开资料获悉，截至今年8月末，全国缴存住房公积金职工1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元，缴存余额3.54万亿元。缴存余额资金用于三方面：全国住房公积金个人住房贷款余额2.43万亿元，保障性住房建设试点项目贷款余额431亿元，购买国债余额62亿元，资金使用率达到了70%。那么，对于有贷款购房需求的购房者来说有哪些问题需要注意呢？在实际的业务操作中，存在如下几大误区。
误区一
公积金账户余额做购房首付
很多人都认为既然公积金是职工购房福利政策那么理所当然的可以用来支付购房首付，其实不然，因为公积金是先使用后才可以提取的，即购房人只有在购房后提供购房相关的证明材料才可以办理提取手续。
误区二
子女使用父母的公积金贷款
子女不可以使用父母的公积金来贷款买房，因为父母与子女间的公积金是不能够互相使用的。在住房公积金购房申贷问题上，则视为两户人，子女和父母之间是单独分开的，即两个家庭。
误区三
装修房子可以提取住房公积金
住房公积金仅用于职工购买（含二手房）、建造、翻建、大修（维修费用超过房屋造价30%以上）自住住房时可以提取。装修不在住房公积金提取范围内，因此装修提取住房公积金是不行的。
误区四
公积金贷款额超出上限
公积金贷款与商业贷款存在很大区别，即不能单纯的依据房产评估值来计算贷款额，需要根据借款人收入、缴存额和缴存比例来计算，且不能超出公积金贷款最高上限。
误区五
住房公积金贷款要求篇7
住房和城乡建设部、财政部、央行日前联合《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》,异地贷款业务全面推行。对这一惠民举措,社会普遍叫好。然而,现实并非想象的那样美。去年10月三部门就已联合发文,要求推进公积金异地贷款业务,但大多数城市并没有启动。即使少数城市试行,贷款额度也极小。
公积金异地贷款为何“叫好难叫座”?这要从现实中的诸多尴尬说起。
一是流程繁琐。缴存城市公积金中心负责审核缴存和已贷款情况,而贷款城市公积金中心及受委托银行负责异地贷款的业务咨询、受理、审核、发放、回收、变更及贷后管理工作,并承担贷款风险等。贷款人要与两个城市的公积金中心打交道,从咨询、递交材料、开证明、办贷款,需要花费大量的时间和精力。若两个城市之间协调不顺,申请人时间便等不起。由于不同城市公积金贷款额度不同,大城市缴存却去小城市购房,往往不能按大城市缴存的比例贷款,而在小城市缴存但要去大城市贷款,公积金的额度又太少。如果加上组合贷款,且不说手续麻烦,更在于商贷部分利率上浮会高出纯商贷,不合算。
二是利益产生矛盾。公积金管理属于地方财政账户,执行异地贷款,会有地方担心动了自己的奶酪。加上当前人才通常是向一二线城市流动,人们在一二线城市购房的愿望比在三四线城市要强烈,异地贷款使资金流向一二线城市,影响公积金管理而产生的利息及其他投资性收入。有些城市的公积金是用来支持当地的住房保障和棚改房的开发贷款,自然不希望这些资金被别的城市使用。
三是资金池不同。有些城市公积金利用率不足,而有些城市的公积金则入不敷出。本地的公积金缴存者申请住房贷款尚且紧张,哪能轮到异地缴存者贷款?
四是第三方不乐意。一些开发商想尽快回笼资金,拒绝使用公积金异地贷款。有的楼盘宁愿给购房者多点优惠,也要劝说购房者改为商业贷款。此外,有些银行也劝购房者转成商业贷款,因为公积金异地贷款对受委托银行来说手续繁杂,属于中间业务收入,获利不高,缺少办贷的动力。还有一些银行积压了很多本地公积金贷款,异地的就更难办了。
住房公积金贷款要求篇8
住房公积金对于广大市民来说，是一个既熟悉又陌生的概念。说熟悉，是因为每年有数以万计的家庭在它的帮助下圆了住房梦，说陌生，是因为还有更多的市民对它不了解。
住房公积金是职工个人及所在单位按照职工个人工资收入一定比例逐月各缴存部分资金，记入职工个人账号，在职工办理住房贷款时享受住房公积金政策的低利率，在规定情况下也可以提取现金。公积金是一种具有长期性、保障性和互的职工个人住房储金。
实行住房公积金制度，可以逐步形成国家、集体和个人三者相结合的筹资购建房运行机制，转变旧的住房分配体制，增强职工购建住房的能力，提高职工的自我保障意识，加快住房的商品化、社会化，因此建立完善的住房公积金制度具有深远而积极的意义。
随着中国进入消费升级阶段，越来越多的普通人开始有能力消费住房这样的大宗消费品。“取之于民，用之于民”的公积金制度无疑是启动住房消费的一大重要助力，随着住房改革的逐步到位和城镇居民对住房消费的新需求，公积金制度也在积极求变，更好地造福于市民。
亟待创升的公积金利用率
为了更好地管理和运作住房公积金，济南市成立了住房公积金管理委员会，组建了济南市住房公积金管理中心(gjj.省略)。从济南市住房公积金管理中心获悉，截至目前，济南行政区域内实行住房公积金制度的缴存职工已达80.4万人，按济南市统计局2005年在岗职工90.8万人计算，覆盖率达到88.6％。济南市共有6120家单位建立起住房公积金制度，排除开户单位中缓缴、封存和余额为零的单位，实缴率达到了97％。
从山东省建设厅获悉，山东省住房公积金使用率从2004年的20％左右上升到2005年的30％，但仍低于全国平均水平，如何将仍在“沉睡”的七成公积金唤醒运转起来，成为山东房地产金融市场亟待解决的问题。
据了解，全国住房公积金平均使用率已超过40％，其中浙江达到70％，许多城市使用率甚至达到80％－90％，山东省公积金使用率显然偏低，这对职工购房和房地产业的顺利发展造成负面影响。
造成山东省公积金使用率不高的原因主要有以下几个方面：一是部分城市住房公积金管理机构没有调整到位。二是在各市住房管理中心成立前发放的项目贷款回收难度大。山东省过去部分公积金被挤占和挪用，有些市的项目贷款达到甚至超过了归集余额，这在一定程度上限制了个人使用公积金贷款购房。三是很多地方对个人住房贷款限制较多，贷款门槛太高。如对连续缴存期限和贷款额、贷款时间的限制较大，导致资金大量沉淀。另外，个别银行机构对个人住房公积金贷款表现得并不是很积极，个人购房时刻意隐瞒消费者可以使用公积金贷款的事实，而向消费者提供利率较高的商业贷款。
目前公积金制度实际上只留下了贷款买房这一条路，不买房的只能等退休时再领取。这就逼得大部分市民不得不贷款买房做“房奴”。由于济南市公积金租房业务基本没有展开，这边是百亿资金呼呼沉睡，那边却是众多租房人望眼欲穿。很多人抱怨：在无力买房只能租房的情况下，虽然缴纳了公积金，但因为有关部门没有放开公积金租房业务，在租房的时候公积金一点忙都帮不上！
要解决这些长期累积的问题，同样需要一个长期有效的过程。总结和学习其他城市的先进经验，结合济南市的实际特点，实施有效的公积金改革措施是提高公积金使用率，施惠于民的关键。
优势凸显迎来购房黄金期
2006年8月18日建设部中国人民银行《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》，调整个人住房公积金存款利率。从2006年8月19日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.71％调整为1.80％。当年归集的个人住房公积金存款利率不变。个人住房公积金贷款利率保持不变。
金融机构存贷款基准利率上调，住房公积金的贷款利率保持不变，这使得住房公积金的优势变得更加显著，住房公积金贷款成为住房公积金缴存者房贷的首选。
在今年的7月份，为适应济南房价的现状，使更多的购建房职工充分享受到低利率住房公积金贷款的政策优惠，济南行政区域内住房公积金贷款调整了政策，贷款的最高限额由20万元调整为30万元，最长贷款年限由15年调整为20年。贷款银行扩大到16家，驻济南地区有贷款办理个人住房贷款业务的商业银行均可承办住房公积金贷款业务。一系列有利于住房公积金贷款人的政策出台，使得住房公积金贷款明显增长。
除了节省利息之外，公积金贷款比商业贷款还有两个很大的优势就是在公积金贷款满一年以后，可以在贷款期间，每年支取一次住房公积金账户上的余额，用以偿还个人住房公积金贷款本息，减轻还贷压力，房屋保险采取自愿的原则，减少了开支。住房公积金贷款越来越受到市民的欢迎，用公积金购房迎来了黄金时期。
加息加出的财富
房地产消费与住房公积金可谓有着不可割断的关联。虽然用公积金买房的只是少数人，但是依然对房地产消费具有鼓励作用。
住房公积金贷款存款利息的增加，对于房地产市场具有积极的影响。
住房公积金贷款要求篇9
我国住房抵押贷款市场的主要特点
市场规模发展迅速，潜力巨大
十年来，我国住房抵押贷款市场规模发展迅速。到2001年，四大国有银行自营性住房信贷余额已达到5072亿元，是1997年的23倍，占银行总贷款余额4.3%，占GDp5.3%。委托性住房公积金信贷余额达830亿元，是1997年的9倍。尽管如此，目前市场规模的绝对水平即信贷余额占GDp的比重，还远低于1999年美国54%、英国56%、日本33%以及香港地区31%等发达国家和地区的水平，甚至与发展中国家如马来西亚23%、泰国13%、菲律宾11%的水平相比，也有一定差距。差距表明，抵押一级市场仍有巨大的发展潜力。并且，随着住房改革进程的加快，在市场规模未达到发达国家水平之前，我国住房抵押贷款市场仍将维持一个高速度发展水平。
市场结构趋于以自营性住房信贷为主导的格局
我国住房抵押贷款一级市场结构只包含自营性商业银行住房信贷和委托性住房公积金信贷两种形式。经过十余年发展，已初步形成前者为主、后者为辅的基本格局，自营性商业银行住房信贷市场占有比率基本稳定在85%以上。
这种格局的成因，首先是因为公积金信贷的资金源有限。公积金制度是政府主导型的政策性住宅金融，资金来源于单位职工强制性储蓄，每年归集资金数量本身就有限，更何况归集资金既要用于住房消费信贷又要用于住房建设信贷。因此，投放到抵押一级市场的信贷资金就十分有限。其次，住房公积金借贷的对象是有条件限制的，仅局限于缴纳了一定年限公积金的企事业单位职工。再次，住房公积金信贷对于单笔贷款的最高限额比较低。这对大多数数额巨大的购房款来说，公积金信贷只能满足其一部分，尤其对房价较高的大城市更为如此。所以购房者更多的选择为“住房公积金贷款＋银行个人住房贷款”式组合贷款，其中银行个人住房贷款通常要占大部分。但值得注意的是，由于住房公积金信贷执行的是政策性低利率政策，比银行个人住房贷款低0.99―1.17个百分点，利率优势使得购房者仍然对住房公积金存在有较大需求。
相比之下，商业银行个人住房信贷并不存在公积金上述这些局限。在两种住房信贷途径中，购房居民更容易获得并选择商业银行的个人住房信贷方式，商业银行也乐于不断加大对住房消费信贷的支持。因为，目前商业银行已发放的个人住房抵押贷款普遍具有良好的质量特征，并且已成为商业银行资产中公认的优质资产之一。如占据住房抵押贷款市场80%左右份额的建行和工行，2001年它们个人住房贷款的不良率分别仅为0.5%和0.23%，当年发放的贷款不良率均低于0.05%，这个水平已接近世界同业水平。
住房抵押贷款市场的主要作用
对住宅产业的支持作用
住房抵押贷款市场对住宅产业的支持和影响是通过住房销售起作用的。住房消费信贷的增长直接带来住宅销售的增长，住宅销售的实现必然刺激住宅投资的增加，而住宅投资的增加又直接是住宅产业的发展。
1998－2000年全国个人住宅销售额分别增长了54.2%、33.8%和45.8%。这自然归功于住房消费信贷的增长。2000年住房消费信贷对个人住宅销售的贡献度为69.3%。从静态指标来看，住房消费信贷对当年住宅投资的贡献度为58.9%；从动态指标来看，即上一年住房消费信贷增加额对住宅投资的贡献度为26%。这表明住房消费信贷已成为住宅投资的重要资金来源，可见住房抵押贷款市场对住宅产业的重要支持作用。
对消费增加、经济增长的促进作用
住房抵押贷款市场对经济增长作用是通过住房消费信贷的直接住房需求及其引致需求体现的。住房消费信贷的增长直接带来住房消费增加，住房消费的增加又将导致相关产品消费需求的增长，即引致需求的增长，进而促进经济的增长。根据中房课题组1998年的研究表明，每销售100元住房可以带动130-150元其它商品的销售，按照这一标准我们对住房消费信贷的直接需求和引致需求作一个估计（按最低数130元）。
根据上表，可得出1997年－2000年住房消费信贷年递增额即为各年住房消费信贷的直接需求，并且可相应计算出1997年－2000年由住房消费信贷产生的引致需求分别为130、421、1115、2538亿元。1997年－2000年住房消费信贷产生的直接和引致需求总和占当年GDp分别为0.3%、0.9%、2.4%、5.0%。由此，可以看出我国住房消费信贷对经济增长正起着越来越重要的推动作用。
住房抵押贷款市场存在的主要问题
抵押一级市场区域发展不均衡
目前，我国各省、市、县的商业银行都已开展了住房抵押贷款业务，住房抵押贷款的一级市场已经全面展开。但是由于经济发展不平衡以及业务开展先后不同，抵押一级市场规模呈现十分明显的地区发展不平衡。广东、上海、北京、江苏、浙江、深圳、天津等地成为发展最快的地区。这几个地区占有各行住房贷款总量的50%以上。以份额最大的工行和建行两家为例，至2001年5月，广东、上海、北京、浙江、深圳工行分行发放的个人住房贷款余额已经突破100亿元，而某些欠发达地区，个人住房信贷余额不到10亿元；建行的60家中心城市分行个人住房贷款余额占全行总余额77%。最早建立抵押一级市场的上海市，其住房抵押贷款余额（包括个人住房贷款与住房公积金贷款）已经由1999年的311亿元，2000年的547亿元，发展至2001年的1533亿元，占当年全国总余额的26%，成为抵押一级市场规模最大的城市。
抵押二级市场尚未建立，抵押一级市场的流动性风险难以得到有效释放
住房公积金贷款要求篇10
【关键词】房地产新政住房公积金管理对策
一、引言
我国住房市场自2008年以来，开发商快速扩张，导致房地产库存持续增长。根据国家统计局2015年11月11日公布的数据，至10月末，商品房待售面积为68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，也意味着未来几年将有60多亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积30平方米计算，这些待售住房至少还可供2亿多人居住。而住房市场从供给端看，中国住房供给进入集中爆发期。从需求看，人口结构逆转使住房需求重心由刚需转向改善型。在2010年后，住房不再是家庭配置资产的首选，住房投资需求也在快速下降。供给与需求关系的变化，导致今年以来我国商品房待售面积一再创下历史新高。因此，作为住房公积金管理部门，探讨应对策略，就具有重要意义。
二、政策调控和需求分析
面对严峻的中国房地产经济，国务院及时出台了促进房地产产业健康发展的应急措施。2015年前10月，国家相关部委多次发文，要求住房公积金管理机构不断加大对缴存职工住房消费的支持力度。随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台，继去年末央行开启降息周期之后，2015年又经历了5次降息、数次降准，标志着2010年以来我国住房公积金使用收紧政策的结束，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码。从中央到地方政府已出台的调整政策来看，原来住房公积金以解决缴存职工住房问题为主要任务，如今，缴存职工中绝大部分已经解决了住房，面临的是改善住房问题，或者为暂时没有建立住房公积金制度的子女解决住房，由本身的刚性需求变成家庭成员、直系亲属的刚性需求。
三、公积金政策应变分析
根据这一变化，要将住房公积金的适用范围由“解决住房”向“解决和改善住房”延伸。将住房公积金的服务对象由缴存职工本人，向缴存职工本人及其直系亲属拓展。将住房公积金提取范围扩大到购房、建房、修房、养房、租房等新领域，增加住房公积金贷款新品种，丰富贷款担保方式已成为各级政府住房公积金政策调整的主要方向和内容。综合各地出台的住房公积金政策，大致可以分为以下几种：
一是放宽住房公积金贷款条件，扩大贷款的对象范围，由原来规定的连续、足额缴存住房公积金一年以上条件缩短为连续、足额缴存住房公积金半年甚至三个月。二是提高住房公积金贷款最高额度，不再区分二手房房屋使用年限，最高贷款额度统一调整至房产抵押值的80%。三是降低贷款首付比例，把最低首付款比例由原购买商品房的不低于购房总价款的30%调整为20%。四是延长贷款期限，把贷款年龄限制由男60周岁女55周岁调整为男65周岁女60周岁，有的甚至把借款人的贷款期限最长调整为30年。五是放宽职工还款能力的限制，不以职工工资收入水平来测算贷款最高额。六是放开二套房贷，取消购房面积限制、发放异地贷款、组合贷款等；七是发放“公转商”贴息贷款，资金不足的住房公积金中心，由银行按照公积金中心审批的额度，先行发放商业性个人住房贷款，由住房公积金中心按月给予利差补贴，待住房公积金中心资金宽裕时，再将银行商业性个人住房贷款置换转回。八是简化程序，取消担保、公证等手续。
四、新政下的住房公积金管理对策
各项新政的实行，一方面，利用住房公积金的相应政策来刺激当前的房地产市场去库存，对房地产市场的调控功能和杠杆作用也开始显现出来；另一方面，在整个政策调控实施过程中，住房公积金管理机构如何有效管理住房公积金，使之常态化、有效化、制度化，仍有几个方面的问题值得思考。
1、强化资金安全
住房公积金制度是一项利国利民、惠及万家的好制度，它影响面很大，覆盖、保障和惠及的主要对象是普通的中低收入群体。资金是否安全，直接影响到广大缴存职工的切身利益。住房公积金助力房地产市场去库存，首当其冲就是提高贷款额度，下降首付比例。制定住房公积金个人贷款政策同时，要根据贷款人的实际情况实行差别管理，并提高有关政策的可预期性，即最大限度为住房公积金缴存人在基本的自住住房消费范围内提供住房公积金个人贷款支持，将购房者的自住性需求、改善性需求转为实际需求，把加强管理、调整政策、稳健发展放到更加突出的位置。住房公积金贷款政策制定时既要注意风险控制，又要做到控高保低，向中低收入人群倾斜。广大的中低收入者家庭收入水平低，部分职工收入不稳定，偿还贷款能力不强，存在贷款人不能按照合同约定履行还款义务的隐患。影响了贷款的安全性，再加上贷款期限较长，增加了违约行为发生的可能。办理住房公积金贷款后，职工一部分收入需要用来偿还贷款本息，如果家庭出现其他变故如：借款人由于失业、伤残、离异或丧失经济支付能力，或是借款期间借款人死亡等其他突发事件不能按期偿还贷款，可能会出现还款困难，造成贷款逾期，客观上成为贷款高风险人群。要建立一套较为完整的向中低收入群体倾斜的住房公积金政策，如，中低收入家庭职工贷款可先提取帐户内的住房公积金后再办理贷款；或是增加借款人的范围：借款人及其配偶、父母、子女和兄弟姐妹都可做为共同还款人等政策，减轻贷款的风险防范和实际支付能力的矛盾。住房公积金只有用于真正需要改善居住条件的广大中低收入职工，才能有力地促进当前房地产市场的健康发展，才能真正体现住房公积金的互助、保障性质。
2、强化机构监督管理和有效运作
在利用各种调控政策的同时，还要关注住房公积金管理机构的资金状况。目前各地住房公积金管理机构各自为政，资金分散使用，实行封闭管理，尚未形成自治区或省一级的资金统一调度平台，住房公积金流动性的合理机制也未建立。建立一个既能确保资金安全，又能提高资金利用效率和收益的公积金运作模式和管理体系。按照现代金融机构的模式，进行金融运作，并纳入金融机构的主流监管体系，使之成为具备独立承担民事责任能力的金融机构。对资金进行整体配置，可真正解决住房公积金管理机构“资金富余”和“资金不足”的问题。在投资管理上，给住房公积金和全国社保基金同样的待遇，拓宽其投资渠道，促进资金发挥最大经济效益和社会效益。
既可以提高住房公积金资金的使用效率及投资收益，又发挥了住房公积金互助共济的功能。
3、建立长效运行机制
作为住房保障和住房金融重要组成部分的住房公积金制度及其管理机构，理所应当根据当地经济、社会、和房地产市场发展状况，结合地方政府要求，利用住房公积金贷款、提取、资金投放等手段，使房地产市场保持在稳健、可控范围。对住房公积金的政策调整时，应考虑住房公积金制度的自身发展，按照住房公积金自身资金运营规律和资金情况，量入为出，合理制定和调整政策，而不应是“头痛医头，脚痛医脚”，缺乏长效机制。既要保障住房公积金缴存者能根据自身经济状况、市场供求状况合理调整个人和家庭的住房消费，使不同层次的住房消费趋于合理。同时，也可以帮助已经建立住房公积金制度的职工在增强其住房消费实力的基础上，提升消费层次，改变住房消费结构，使社会不同阶层的住房供需处于基本的平衡之中。