住房公积金减免政策篇1
自2月18日李克强主持召开国务院常务会议，决定阶段性减免企业养老、失业、工伤保险单位缴费以来，无数企业都在盼望各地具体政策细则出台，以及时申请这一政策福利，减轻疫情对企业特别是中小微企业的影响。
除了最新的社保费减免政策，其实疫情期间各地对于企业的政策扶持中，还有重要的一项减负政策，那就是公积金缴存比例下降和缓缴政策。
01
多地公布公积金缴存比例下降、缓缴政策
1)深圳：
2月8日，深圳市《应对疫情支持企业共渡难关的若干措施》。对于企业拿出了16项帮扶、救助政策。其中提到，对受疫情影响、缴存住房公积金确有困难的企业，可以依法申请降低住房公积金缴存比例最低至3%，期限不超过12个月;或申请缓缴住房公积金，期限不超过12个月。
2)杭州：
2月14日下午，杭州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作第十九次新闻会举行。杭州市公积金管理中心党组书记、主任刘强表示：杭州市公积金中心实行降低企业住房公积金缴存比例的政策，受疫情影响确有困难的企业，可以申请降低公积金缴存比例，最低是3%，或者申请缓交公积金，期限不超过12个月，从而进一步减轻企业压力
3)成都：
成都住房公积金管理中心政策包括受疫情影响导致生产经营困难的企业，经行业主管部门认定，可申请降低住房公积金缴存比例或者缓缴。
申请降低住房公积金缴存比例的，按低于职工上年月平均工资或当期实发工资5%的水平，在1%~4%间选择住房公积金缴存比例。已实行差异化缴存的企业，可根据企业实际，继续保持降比后缴存比例的差异化。暂时无力缴存的，可申请缓缴住房公积金。降比、缓缴期限均不超过1年。
4)重庆：
住房公积金减免政策篇2
一、我国保障性住房的财政金融政策
1978年房改之后，我国的住房政策从实物分配方式逐渐过渡为货币分配方式，并培育出了房地产市场，而关系到绝大多数中低收入者的住房问题则被纳入到住房保障体系中，由经济适用房、公共租赁住房以及廉租房来共同承担。在这一变革中，我国的保障性住房财政政策以及金融政策发挥了重要的作用。
(一)税费减免与补贴并重的财政政策
保障性住房财政政策从供给和需求两方面来实施。供给方面包括资金补贴、税收减免、直接投资兴建以及免征土地出让金;需求方面又包括资金补贴、房租减免、实物补贴三种方式。不论是从供给方面资助还是从需求方面优惠，我国的保障性住房财政政策都偏向以“暗补”的形式来支持建设，且资金数量庞大。就财政补贴一项，自2007年以来，中央累计下拨的保障性安居工程补助资金就高达1547亿元，还远远不能填补保障性住房的资金缺口。保障性住房政策对于财政的过分依赖不仅给政府背上了沉重的经济负担，也限制了其自身的发展。
(二)银行贷款方式为主的金融政策
银行贷款作为我国保障性住房金融政策的重要组成部分，其通过利率的调整和贷款期限的多种组合来体现对其中低收入群体的住房保障性。一方面，银行向开发商提供长期低息贷款以及个人住房抵押贷款，另一方面又向住户提供长期的住房抵押贷款。银行向开发商提供的低息贷款主要用于经济适用房的建设，其优惠政策主要体现在利率上下浮10%，贷款期限延长至5年，开发商可向外资银行贷款、对开发商资质要求降低这几个方面。
住房公积金作为保障性住房金融政策的另一个重要组成部分，其保障性主要体现在两个方面：一是加大公积金的归集和覆盖面，为保障性住房提供资金支持;二是购房者可利用公积金从银行贷款。根据住房城乡建设部的《2008年全国住房公积金管理情况通报》显示，截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，为保障性住房提供了大量的建设资金。保障性住房建设融资渠道单一，大量中低收入者虽然可以从银行获得住房抵押贷款，但是贷款利息并没有实质优惠，且住房公积金贷款往往难以取得，不论是开发商还是住户都十分欠缺更为广阔的融资渠道。
二、美国公共住房财政、金融政策利弊解析
美国是世界上头号经济强国，拥有世界上最发达的住房金融以及信贷市场，其住房私有率达到70%，这与美国政府在住房领域的财政政策以及强大的金融支持有不可分割的关系。然而，美国又是一个对公共住房领域干预较少的国家，主张使市场自由发挥，政府只通过间接的调控来实现住房领域的公平。次贷危机之后，美国对住房领域的大量干预和注资提醒我们关系到民生的住房问题并不能单纯地依赖市场调节，必须由政府进行干预。
(一)多样化的财政政策
美国公共住房财政政策表现在税收减免、财政补贴以及限制开发商利润这几个方面，且不同时期的财政政策都伴随着公共住房法律的完善。笔者根据美国公共住房发展状况，将美国公共住房财政政策的发展分为三个阶段。
第一阶段是二战后至20世纪50年代。这一时期，公共住房的匮乏是最大特征。二战后，面对大量的房屋因战争损毁，罗斯福政府面临的首要问题是住房短缺。这一时期政府颁布的法律包括《临时住房法》、《公共住房法》以及《住宅法》，提出由联邦政府出资，地方兴建，实物配租来解决居民的居住问题，并成立了退伍军人管理局、联邦住宅管理局、联邦抵押协会等组织来促进住房建设。
第二阶段是20世纪60年代至20世纪80年代。这时期，公共住房问题从数量缺乏转向贫民窟治理以及房屋修缮上来。联邦政府通过了《国民住宅法案〉〉以及“房租补助计划”，方面支持鼓励私人兴建维修住房，政府提供担保，向银行贷款。另一方面，政府向公民发放“房屋补助券”实现了从“砖头补贴”向“人头补贴”的过渡。政府方面继续支持发放资金兴建、维修住房，另方面向低收入者提供资金补助。
第三阶段是20世纪80年代到次贷危机之前。这时期，布什政府签署通过了《补助低收入家庭无房户买房法案》，开始了“美国首付计划”，对于有能力还贷而不能负担首付的困难家庭提供首付资助。
美国的公共住房政策经历了一个由“砖头补贴”向“人头补贴”、由政府提供全部建房资金到地方和私人提供建房资金的过程。这期间，美国采用了多种财政措施帮助中低收入者实现住房梦想，这主要表现在对住房需求和供给两方面上。一方面给予开发商和私人建房者以利税优惠和各种补贴，另一方面通过直接补贴房租或给予购房款等措施增强居民购买力，以支持其住房消费。
(二)融资渠道丰富的金融政策
美国政府性质的公共住房融资机构主要有三个，分别是联邦国民抵押协会(Fnma)、政府国民抵押协会(Gnma)、联邦房贷抵押公司(FHLmC)。它们在两级市场上各司其职，联邦国民抵押协会负责在二级市场上买卖抵押贷款，为政府特定住房项目提供特别支持，管理和经营政府持有的抵押贷款。而政府国民抵押协会(Gnma)则负责经营和清偿政府机构购买的抵押贷款和抵押财产，为政府项目提供特别资助，购买联邦住房管理局、退伍军人管理局和农户住房局担保的抵押贷款，并为抵押贷款债券提供担保，作为证券发行商参与二级市场业务。最后是联邦住房抵押公司(FHLmC)，向存款型金融机构的常规抵押贷款提供二级市场服务。除此之外，民间自发成立的抵押贷款机构也参与其中，使民间资本被广泛的利用于公共住房市场，这包括了储蓄贷款协会、美国互助银行、信用社、抵押银行等。
美国公共住房的金融政策给予开发商的优惠主要体现在政府提供低利率贷款、鼓励私人银行进行贷款、鼓励证券机构为贷款发放由政府担保的证券。而对于住房消费方，除了为其提供低利率的长短期抵押贷款之外，还支持私人参与二级市场的房屋债券买卖，并为二级市场建立了保险机制，增强了人们投资的信心。
(三)利弊解析
美国的公共住房财政、金融政策的有利方面包括四个方面：是政府广泛、间接式参与。政府虽然不提供直接的资金和土地支持，但是对于税收的减免以及补贴很大程度上吸引了私人的投资和建设，减轻了财政负担。二是财政、金融政策的法令化及规范化。从1934年最早的《临时住房法》到后来逐渐完善的《国民住宅法案》，政府都将公共住房财政、金融政策以法律形式予以确定。正因为公共住房法律的不断完善，美国的公共住房财政、金融政策才得以发挥最大的作用。三是公共住房金融政策的多样化。两级住房抵押市场帮助银行、住房抵押机构等获得资金融通，不仅降低资金运营风险，而且给住房消费提供大量资金。四是金融监管机构和保险机构对住房抵押贷款保驾护航。专门的房屋保险制度、产权保险制度以及抵押信用保险制度，使得住房担保业务运行更加规范。
虽然美国的公共住房财政、金融政策在解决中低收入群体住房问题上值得我国保障性住房政策借鉴，但是次贷危机却让我们深刻的了解到其弊端。是监管机构对于申请住房抵押贷款的低收入人群未能有效地审查其申请贷款的资格，尤其突出的表现为次贷危机之前，房地产市场一片繁荣从而导致了大量银行和金融机构对不符合条件的申请人大量的发放住房抵押贷款。二是二级市场金融衍生产品发展过快，导致监督机构无法对其进行有效监督，各种低首付、不同利率组合的住房抵押贷款债券流向市场，在加速资金流动的同时增加了市场风险。三是长期优惠的财政、金融政策以及便利的住房抵押债券融资模式加大了来自需求和供给的双方面的投资，降低了人们对于资产风险的警惕性。
三、美国公共住房财政金融政策启示
美国公共住房的财政政策和金融政策在帮助居民实现“人人都有良好的住房”和住房私有化方面发挥了重要的作用。了解美国的公共住房财政金融政策，可以给我国的保障性住房政策的资金筹集带来很好的借鉴，尤其是在次贷危机之后，我们更要从美国的公共住房政策中吸取经验教训。
()坚定市场为主政府为辅的住房供应模式
美国现阶段的住房财政政策和金融政策都是通过间接调节方式进行，尽量不干预市场。而我国在保障性住房方面采取的措施还处在美国早期大量提供实物住房的阶段，这也类似于房改之前我国的公房供给模式。大规模的实物住房供给一方面会影响商品房市场，另一方面也会增加财政压力。市场经济体制下的新住房体系应该坚定地以市场为主要供应渠道，而政府的行为只能作为市场的补充，不应该影响市场发挥资源配置的作用。
(二)利用灵活的补贴形式提高居民住房消费能力
美国对最低收入者提供住房，对中低收入者提供不同的住房补贴而不是提供不同类型的住房。这种租金补贴模式往往与收入挂钩。不区分中等收入群体的层次，承租者往往只需支付低廉的租金即可租赁套合适的住房，剩下的租金通过住房券、现金补贴等模式发放给承租者或者房东。而我国现阶段保障性的住房补贴还依旧停留在“砖头补”和“暗补”的阶段，给政府财政背上了沉重的负担。只有切实增强人们的支付能力，并提供不同形式的住房补贴，才能更好地解决居民的住房问题。
(三)成立保障性住房融资及监督机构多渠道筹集资金
美国的公共住房金融机构有政府直接参与成立的，也有民间自发组织的，二者相互配合，在一级市场和二级市场发挥着各自的作用，并为公共住房的建设提供了资金的融通。而我国在这方面的欠缺直接导致了我国的住房资金不足，大大增加了财政的负担。我国应成立专门的住房保障部门，依托住房公积金等增加筹资渠道，鼓励发行住房抵押贷款债券，同时要成立相应的保险机构和监督机构，对住房抵押贷款的购房者进行监督，并实行强制保险措施，增强融资安全性。
(四)构建政府引导、多方参与的保障性住房投资模式
住房公积金减免政策篇3
自2003年中共十六届三中全会提出“物业税”改革以来，有关房地产税改革的研究和探讨逐渐增多，该领域的研究深度和广度也在不断加强。与理论探讨同步，房地产税评税试点工作也在有序展开，正在从10个试点城市向全国推广，为房地产税改革的实施做了组织和技术准备。目前房地产税改革的思路尚未取得一致，归纳起来主要有两类。一是“大改”方案①，归并房地产开发和流转过程中的部分税费，取消不合理的收费，开征统一规范的房地产保有税;二是“小改”方案(李战军，2010)，不增设新税种，扩大现有房产税的征税范围，改变计税方式，并调整税率。房地产税改革涉及到有关房地产经济活动各环节的多个税种，涉及到房地产租、税、费的关系调整，以及与其他税种的协调。房地产税改革的主要目的，在于优化当前房地产租、税、费关系(刘维新，2004)，改变目前房地产税收重流转、轻保有的现状;在于提高房地产的配置公平性(谢伏瞻，2006)，遏制对房地产的低效占用，促进分配公平;在于重新安排中央与地方的财权和事权边界，充实地方政府财力(邓宏乾等，2010);还在于推进公共财政建设，形成更为公开、公平和民主的公共管理格局。以上这些因素无不深刻影响着房地产市场的运行，进而对住房保障体系的建设和创新形成一定的制度约束。
住房保障体系，是一国社会保障体系向住房领域的延伸，是人人享有社会基本保障权利中的一个组成部分，包括基本型、援助型、互助型和自助型四种方式(陈淮，2010)，是具体保障形式、保障政策以及财税、金融和土地等相关政策组成的制度集合。其中，房地产税收制度必然对住房市场的经济主体造成或正向、或负向的经济激励，进而影响住房保障体系建设可选择的创新方式和投资运营主体。特别是对于地区差异极大、住房分配很不均衡的发展中大国而言，税收制度对房地产市场和住房保障体系能够产生影响这一原理极为重要。政府必须履行其保障公民基本居住权的职责，而不能将大多数人的居住问题抛给市场来解决。在设计住房保障体系时，通过税收政策工具调整住房市场的供求关系，从而影响市场价格及租金水平，以市场机制驱动相应的保障性住房建设和运营，最终实现社会各阶层住有所居的目标。
本文立足于“大改”方案的前提，主要研究房地产保有环节的税收对住房保障体系的影响。在文中，笔者将房地产税和房地产保有税通用，都是指房地产在保有环节的财产税。本文首先介绍房地产税制支持住房保障体系建设的国际经验，再分析我国住房保障体系建设的主要内容和最新的创新趋势，以及税改方案对住房保障体系中供求关系和参与主体的影响。在此基础上，提出我国房地产税改革的基本目标和税制要素的设计思路。由于我国的房地产税改革尚未实施，试点工作也只是采取“空转”的形式，暂时无法采集到房地产保有环节税收规模的数据。因此在研究方法选择上以经济学理论分析为主，暂时舍弃计量经济分析的实证研究。
2房地产税制对住房保障制度支持的国际经验
很多国家和地区都开征了房地产保有税，但在处理房地产税和住房保障的关系上，虽然没有一致的模式，但都体现了公平和效率的结合。当然，保有税只是房地产税制的一个组成部分，对住房保障体系建设的支持应体现在税收优惠政策的综合运用上。从方式上看，可以归纳出以下几类。
2.1对空置房屋征收惩罚性税收
有些国家和地区除征收一般的房地产税之外，还对空置房屋的房主征收“空置税”，以提高空置住宅的持有成本，达到“挤出”低效使用住宅的效果，增加住宅租赁市场的供应。如法国规定，缴纳房地产税的同时要出示水、电等公用事业收费凭据，对未达到法定使用标准的房屋，按其评估价值征收累进性的住宅空置税，没有减免的优惠。以此鼓励空置住房出租，增加住房租赁市场供给，从而达到降低市场租金的效果。
2.2低收入者及优抚对象的房地产税减免
针对收入水平较低，居住于自有住房的家庭或个人，政府给予一定额度的房地产税减免，以保障低收入家庭的生活水平不因税负而受太大影响。低收入者的界定标准一般由政府根据人均可支配收入拟定，低于标准的可以免征部分税收。如英国规定，贫困线以下的居民拥有一定标准的房屋免征住宅税(CouncilRate)②。在美国，则是对参加过特定战役的退伍军人给予房地产保有税的减免，对残障人士、65岁以上老年人、单身母亲等社会弱势群体也给予适当减免。
2.3所得税前抵扣购房抵押贷款利息支出
在市场经济发达国家，购房抵押贷款利息支出在所得税前扣除是较为常用的税收优惠手段，以美国及部分欧洲国家为代表。随着这些国家住房建设总量不断增加，住房总套数和家庭总数量之间的差距越来越小，政府在建设住房保障体系的过程中，更加注重对居民住房消费能力的支持，由住房短缺时代的供方补贴转向更为市场化的需方补贴。在美国，住房抵押贷款利息税前抵扣不考虑收入标准，由于所得税的累进性，对中低收入者是更为有利的;在芬兰，所得税的利息抵扣为购房人节省了30%左右的利息支出。
2.4按产权比例缴纳房地产保有税
一些市场经济发达国家在住房紧缺的时期由政府出资建设了大量的公共租赁住房，到1980年代后期，受自由市场经济思潮的影响，政府以提高住房自有化率为目标，逐步出售公共住房。政府对税收优惠和住房补贴等方式支持居民住房消费，主张以市场机制解决住房问题。在公共租赁住房私有化进程中，税收优惠起到了关键性作用。在英国，公共住房的产权可以按比例出售，缴纳住宅税也按产权比例计算税额，大大减轻了中低收入者的税收负担。在美国，普通购房者在抵押贷款购房时，按房产评估价值减掉尚未偿还的贷款部分作为房地产税的税基，提高了住宅的自有化水平。
2.5为租赁住房制定优惠的保有税率
部分欧洲国家由于历史和文化等原因，住房合作社、非盈利的公共机构等拥有的住房占存量的很大比例，这些机构往往以优惠的售价或租金水平向居民提供住房，在住房保障体系中发挥着巨大的作用。政府通常对建设和运营公共租赁住房的公共机构给予保有环节的税收优惠。如近年来在瑞典，住房合作社拥有的房地产(主要是公寓)保有税税率不断下调。美国、英国等国家也对用于住房出租的个人及机构给予税收优惠。
3我国房地产税改方案对住房保障体系的经济影响
本文的分析立足于前述的房地产税“大改”方案，主要有以下几个原因。首先，“大改”方案契合了党的十六届三中全会提出的改革思路，并非对现有房产税这一个税种的修补;第二，“大改”方案目的在于整合房地产开发建设和消费全过程的租、税、费关系，是解决房地产业分配关系混乱的根本措施;第三，“大改”方案在形式上需要设立新税种，需要通过人大立法程序，更具合法性和严肃性。
3.1对廉租房建设和运营的影响
3.1.1廉租房制度现状
廉租房在我国住房保障体系中居于基础性地位，是针对最低收入家庭解决住房困难的制度安排，属于救济性的住房保障方式。目前来看，廉租房的分配或补贴方式主要有实物配租、租金补贴和租金核减三种，其中实物配租方式应居于主导地位。特别是在房源紧张、住房实物供应量不足的条件下，充足的房源是廉租房制度发挥作用的充分条件。从目前的制度运行看，地方政府或其管理部门是廉租房建设和运营的主体:中央政府下拨部分建设资金，省级政府总体负责省内保障性住房的建设和运营，市县级政府具体执行拆迁和大部分建设资金的筹集。对最低收入家庭的住房救济是政府的基本责任之一，廉租房应该纳入政府基本公共产品和服务的供应范围。廉租住房所有权归政府所有，为提高这一制度的运行效率，廉租房的建设和运营主体以政府特设机构或政府特许经营机构为宜，政府的作用在于制定建设和发展规划，提供财税和金融政策支持。
3.1.2对廉租房的房地产税优惠
从国际经验看，廉租类住房的运营基本上是亏损的，需要政府适当给予补贴。此类住房的生产和消费独立于住房市场的运行，政府拥有廉租住房的产权，根据税收效率原则，应免征房地产税，不会影响资源配置效率和房地产市场的发展。因此，房地产税改革中，廉租房建设过程仍可享受既有的税费优惠;在运营中可以免收房地产税。当未来住房市场供大于求，政府可以逐步出售廉租房产权回收财政资金时，购买者应按购买的产权比例以市场评估价格或其一定比例缴纳房地产税。
3.2对经济适用房和限价房的影响
3.2.1经济适用房和限价房的制度现状
经济适用住房和限价房都通过给予中低收入家庭一定档次住房的产权来解决其住房困难的方式，实现住房保障目的。其中，经济适用住房的建筑面积较小，档次较低，针对低收入家庭;限价房建筑面积一般在90m2以内，与普通商品房档次上差别不大，针对经济适用房保障尚未涵盖的所谓“夹心层”家庭和地方政府指定的某些特惠人群。目前经济适用房和限价房的建设主要由地方政府提供划拨土地或限定土地出让价格，开发商组织建设，建设完成后将房屋产权的全部或部分交给政府，后者再按事先确定的低于市场的价格配售给符合条件的申购者。从分配方式看，以排队轮候为主，限价房的分配上体现出更强的市场机制。根据现行的管理规则，经济适用住房和限价房在补缴差价后可以在二级市场上转让，可能会对住房市场形成一定的“挤出效应”，起到平抑商品住房市场价格的作用。
3.2.2此类住房的房地产税待遇分析
经济适用住房和限价房采用让渡住房全部或部分产权③的方式，实现对中低收入家庭的住房保障。家庭在取得住房产权时，相当于以低于市场价格获得了一项短期内无法出售的资产。中低收入者由于可支配收入水平较低，其负税能力也较低，购入的住房资产并不能为其带来货币收入的增加，但可以节省住房消费，相当于增加了可支配收入。改革后的房地产税对购买经济适用住房和限价房的家庭如何进行征税，可视该类保障性住房的制度安排而定。如果此类住房允许向商品房市场流动，可在流通后向该住房的所有者或占用者征收房地产税;若此类住房只允许在经审核获购房资格的家庭之间流动，可以认为住房所有者的收入水平较低，仍处于住房保障体系的覆盖范围内，应根据地方实际情况，予以适当减免。笔者认为，对此类住房的税收待遇还可以直接考虑面积减免标准，以规避收入标准在认定上的巨大成本支出。超过面积减免标准以上的部分，应按评税价值或其一定比例缴纳房地产税。
3.3对公共租赁住房的影响
3.3.1公共租赁住房的制度现状
2010年6月，中央7部委了《给予加快发展公共租赁住房的指导意见》，为公共租赁住房的建设和运营确定了制度框架。公共租赁住房用于解决中等偏下收入阶层、新就业职工以及部分工作稳定的外来务工人员的住房困难，其准入资格和租金水平由所在市或县人民政府确定。在资金来源上，政府给予适当补助，提供土地、财税和金融支持，鼓励企业和社会资金投资和经营公共租赁住房。简而言之，此类保障性住房建设和运营主要依靠社会投资，资源由市场配置，政府的职责在于确定标准、给予政策支持。与其他保障性住房类型相比，公共租赁住房模式提高了地方政府参与住房保障体系建设的积极性(张双甜等，2010)。从实践看，各地普遍采取因地制宜的措施，结合当地住房保障需求和土地、财政、金融等资源状况，展开了很多有益的尝试。如重庆市主要依靠国有企业发挥“第三财政”的作用(蓝枫等，2010)，参与投资和运营公共租赁住房也有助于国有房地产开发公司从增量开发型向资产经营型的经营方式转变。黄石市结合棚户区改造，将各类保障性住房都纳入公共租赁住房体系内，租满5年的租户可以购买住房的部分产权，直至全部产权(吴文杰等，2010)。公共租赁住房突破了以户籍作为界定保障对象的门槛，是住房保障体系建设的重要创新之一。在我国快速工业化和城镇化背景下，公共租赁住房因其覆盖面广、资源配置效率高等优势，必将成为保障性住房实物供应的支柱。在当前保障性住房资源较为紧张的条件下，可只针对夹心层、新职工等无法被其他住房保障体系涵盖的中低收入家庭;当住房资源较充足时可以放开准入限制，政府针对收入水平低于标准的租房者给予补贴，实现与住房租赁市场的接轨。
3.3.2公共租赁住房的房地产税待遇分析
为吸引社会投资进入公共租赁住房的建设与运营，必须要满足资本回报率的要求。由于公共租赁住房的租金标准一般低于市场租金水平，要保持有竞争力的投资回报率，需要降低运营成本，特别是税收和融资成本。从这一点看，房地产税改革应减免公共租赁住房在保有环节的税负。在减免标准上，要经过经济评价，尽量减少政策成本。当承租的中低收入家庭有实力购买所租赁住房的部分产权时，相当于该住房的部分产权退出了公共租赁住房体系，购买者需按购买的产权比例缴纳房地产税。
4房地产税改革的策略建议
在中共中央提出“物业税”改革问题后，学界对房地产税改革的讨论愈加深入，并在某些基本税制要素的设计上达成了共识。如房地产税应采用从价税(adValoremtax)的形式，以房地产市场评估价值或其一定比例为税基，按年征收，定期对税基进行重估等等。在住房保障制度建设的视角下，提出我国房地产税改革的目标模式和基本税制设计的思路。
4.1房地产税的目标模式
我国房地产税改革的近期目标是设立新的房地产税税种，取代现有的房产税，计税依据为公开市场价值为基础的评税价值，取代按账面值作为税基的办法，并应用于工商企业的房产税计征中。逐步扩大房地产税的适用范围至高档住宅。最终目标则是要建立以房地产公开市场评估价值为基础、按年征收的保有税为主体的房地产税收体系，继续扩大房地产税的征收范围，包括普通住宅和部分保障性住房都要纳入到征税范围内。在全国评税标准一致的前提下，允许各地开发适用于本地区的房产税计算机辅助批量评税系统。规范房地产经济领域的收入分配关系，归并房地产开发和流转环节的税费，提高房地产保有环节的税收比重，以优化房地产税制结构。当然，这涉及到中央和地方之间以及各级地方政府之间财事权的合理配置。同时，房地产税制构成了住房保障体系的制度约束，在税制要素设计时也要考虑这一因素。
4.2具体税制要素设计思路
税制要素是构成税种的基本元素，是税制设计的基本工具。本文仅对与住房保障的关系密切的计税依据、纳税人和减免税标准三个要素进行分析。
4.2.1计税依据
房地产税应采取价值税的形式，其计税依据是房地产税的公开市场评估价值。目前对土地出让金和房地产税之间的关系处理问题，研究者间的意见并不一致，计税依据的确定也要面对这一问题。胡洪曙(2008)概括了四种主要观点，分别是两者不可替代、两者可相互替代、土地出让金改为年租制和土地增值收益部分并入房地产税。大多数研究者则赞同两者不可替代的观点，认可土地出让金作为房地产价值的一部分应计入房地产税税基的做法，理论依据是房地产租、税是相互独立的，经济内涵并不相同，而且根据“受益论”，住房所有者因为享受了政府提供的公共产品和服务而受益，应该缴纳房地产税用于公共支出项目，而土地出让金是使用国有土地所支付的地租。笔者也认为房地产税和土地出让金之间不是相互替代的关系，尽管两者都是财政收入来源，从货币角度上看可以相互转化。房地产税改革若牵涉建设用地制度变革的内容，会增加改革难度和成本，很难取得成功。因此，笔者主张税基评估中暂时不剥离土地出让金。
4.2.2纳税人界定
房地产税的纳税人的界定，既要符合公平原则，也要兼顾税收征管效率。国际上对纳税人的界定并不一致，但大多以房地产的所有者作为纳税人，如美国、加拿大等国征收的财产税;也有将房地产的使用人和所有人都作为纳税人，如中国香港特区征收的差饷。笔者认为，我国房地产税制设计中，应以房地产所有人作为纳税人;当不能确定房地产所有人时，以占有人或使用人为纳税人，并保护该纳税人主张住房所有权的权利(徐滇庆，2008)，以此方法打击偷逃税。这样既能起到调整房地产利益分配的目的，遏制对房地产资源的过度占用;同时也有利于保证税收及时上缴，提高征管效率。
4.2.3减免税标准
房地产税的开征要照顾到中低收入者的承受能力。目前国际上对房地产税的减免标准有面积、收入、房地产类型和纳税人身份等，人均收入或家庭总收入减免标准在发达市场经济国家中较为常见，按面积减免在发展中国家较为常见，而房地产类型和纳税人身份通常不作为独立的标准，一般附属于其他标准使用。比如美国纽约市就规定年满65岁的老人、因犯罪受侵害而致残者、退伍老兵等可免征房地产税④。笔者认为，这几个标准可以结合在一起使用，在目前我国个人征信体系还不完善、收入鉴别成本巨大的条件下，可以暂时放弃使用收入标准，而以住房建筑面积标准为核心，附加房地产类型和纳税人身份标准。由地方政府根据房地产税法确定人均住房建筑面积标准，与家庭人口数相乘可得到免税的面积数量;对于面积小于一定标准的小户型住房，可以适当出台减免税标准，以鼓励社会资本参与到小户型公共租赁住房的建设和运营中，有助于培育市场主体，减少政府对市场直接干预。确定最低收入标准，在该标准以下的低收入者可以免交房地产税;社会弱势群体以及优抚对象等可享受减免税优惠，根据需要确定耕地、廉租房等特定用途的房地产享受减免税待遇。总的来说，减免税标准要适宜，太高会影响财政收入的筹集，太低则影响社会稳定和房地产税的公平性。
住房公积金减免政策篇4
一、推动已购公房上市交易，活跃二级市场
1.尽快出台《福州市行政事业单位住房补贴办法》，对无房和住房未达标的职工发放住房补贴，在其购房时给予一次性兑现，提高职工购房支付能力。
2.全面落实住房二级市场开放政策，房改房产权登记后，房屋所有权证由市房地产产权监理处直接发给个人。原产权单位对已购公房上市申请应在7天内作出明确答复，否则视为同意。同时，加强对已购公房上市有关政策的宣传。
3.由市房管局牵头建立已购公房上市置换中心，专门受现已购公房上市有关事宜。对急于变现旧房购买新房的，由置换中心先予变现，解决居民卖旧买新过渡居住问题。
4.市地税系统应在各办税服务厅专门设立退还纳税保证金受理窗口，对一年内换购房的，凡符合条件的要及时予以返还5％税收保证金，方便群众。
5.加快住宅产业现代化步伐，引导房地产开发企业树立品牌意识，提高商品住房的档次和质量，从而引导并刺激居民为改善居住水平和居住质量卖旧买新，活跃住房消费市场。
6.放宽执行蓝印户口政策。对以个人名义直接向房地产开发企业购买城区商品住宅的，凡购买城区商品住宅每套建筑面积70平方米以上的，本人或其近亲属申报蓝印户口的，其中一个减半征收城市增容费；购买城区内商品住宅每套建筑面积在100平方米以上的，本人或其近亲属申报二个以上（含二个）蓝印户口的，允许一个蓝印户口免交城市增容费。
二、加快房屋所有权证发放步伐
7.通过登报、发函等办法促使各房改单位尽快办齐有关手续，申请房屋所有权登记。
8.引入竞争机制，严格房产测绘资质管理，放开测绘市场，提高办证效率。
9.今年内基本解决房屋所有权、土地使用权登记发证遗留问题，对多次催办拒不办理的单位要采取有力的行政措施限期办理。
三、进一步发展住房金融信贷，提高住房有效需求
10.鼓励和支持商业银行将住房信贷进一步转向个人购房，简化贷款手续，优先支持职工换购房贷款。同时，住房信贷从普通住房扩大到各类住房。
11.扩大住房担保抵押贷款范围，允许以住房抵押贷款进行其他经营活动或消费的融资，提高住房投资价值。
12.全面推行和不断完善住房公积金制度。进一步提高住房公积金的归集率，增加归集额。住房公积金的缴交基数，按职工本人上年度月平均工资计算，逐年作出调整。1999年福州市职工个人和单位住房公积金的缴交率应达到6％，有条件的单位可以适当提高。
13.扩大住房公积金贷款范围，购买商品房、经济适用住房、房改房、二手住房及参加集资建房等均可申请公积金抵押贷款。简化住房公积金贷款手续，市住房资金管理中心根据市政府每年下达的年度贷款规模，委托经批准的商业银行进行委托与自营组合贷款，并对银行贷款业绩进行考核，商业银行对自营个人住房贷款给予倾斜。
14.由市房管局牵头成立政策性置业担保公司，为住房抵押贷款提供费用低、手续简便的担保，同时结合廉租房建设，对因特殊原因导致购房贷款人无力清偿贷款的，由置业担保公司根据政府廉租房居住使用规定提供廉租房。
四、降低住房开发成本，切实减轻开发企业和购房人负担，积极消化空置商品住房
15.贯彻国务院和省政府关于停止征收商业网点建设费和不再无偿划拨经营性公建设施的规定，对商业网点要根据“谁投资，谁所有，谁受益”的原则出售、出租，建设费用不得进入房价。
16.供电、供水、供气等附属设施建设的收费单位要向被收费单位明示预算定额及收费计价方法。属于旧城改造项目，按照“对等替换”原则，对原有水容量予以保留并免收相应的水增容费，水容量规模增加部分应交相应增容费。
17.试行推动一次性安置和货币安置工作，对购买商品住房、经济适用住房作为拆迁安置和危房改造安置房的视同自建，免征买方契税。被拆迁人以补偿的货币购买商品住房或经济适用住房的，仅对其差额部分征收契税。
18.严格控制新建拆迁安置房的审批。道路拆迁、重点工程建设拆迁安置以消化空置房为主；房地产开发拆迁鼓励实行货币补偿；房地产开发企业在有空置房的情况下，其旧城改造项目控制建设安置房。
19.对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
20.对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。
21.凡按要求降价销售的积压商品住宅，在2000年12月31日前免征销售环节的各种行政、事业性收费和营业税、契税等；对国有或国有控股房地产开发企业，银行可减免逾期贷款罚息。
22.对中低档住宅积极推行内部“初装修”验评制度，市建委要尽快制定出台相应的措施。
五、努力培育、发展房屋租赁市场
23.尽快出台《福州市房屋租赁管理办法》，工商、公安、房管部门及区、街道要密切配合，逐步消除房屋租赁市场无序现象，培育和完善房屋租赁市场。
住房公积金减免政策篇5
关键词：软件企业两免三减半研发费用加计扣除
现行的企业所得税政策对软件企业的纳税产生重大影响，甚至可以直接影响一批软件企业的生存与发展。本文通过对软件企业的所得税税收政策分析，得出一些有助于软件企业纳税筹划的建议。
一、软件企业认定管理办法
《软件企业认定管理办法》（工信部联软[2013]64号）规定了各省级软件企业认定主管部门对申请认定企业的软件产品开发销售（营业）情况、技术研发能力情况、质量保障能力情况、知识产权情况、企业管理情况等进行评审；对软件企业认定实行年审制度。未经年审或年审不合格的企业，即取消其软件企业的资格，不再享受财税[2012]27号文第三条规定的两免三减半优惠政策；对2011年1月1日前完成认定的软件企业，在享受企业所得税优惠政策期满前，仍按工信部联产[2000]968号文的认定条件进行年审，优惠期满后按照新的管理办法重新认定，但不再享受有关鼓励政策。
通常各省的标准都要求企业主营业务拥有自主知识产权，其中软件产品拥有省级软件产业主管部门认可的软件检测机构出具的检测证明材料和软件产业主管部门颁发的《软件产品登记证书》，方可认定软件企业。
二、企业所得税“两免三减半”优惠期问题
（一）软件企业享受“两免三减半”优惠政策起始日期的界定
据笔者了解，很多企业财务人员对软件企业的企业所得税“两免三减半”的优惠开始起始日理解为：企业评上软件企业后，财务报表利润总额为正数所属年份，即为享受“两免三减半”的开始年份。
为了更好的说明问题，现举如下实例：a公司2011年1月1日成立，截至2011年末企业开始获利，2013年被评上软件企业且当年企业盈利。那么该企业应如何享受软件企业的企业所得税“两免三减半”政策？
查阅国税文件，国家税务总局2013年第43号文件阐明：软件企业的“获利年度”，是指软件企业开始生产经营后，第一个应纳税所得额大于零的纳税年度，包括对企业所得税实行核定征收方式的纳税年度。软件企业享受定期减免税优惠的期限应当连续计算，不得因中间发生亏损或其他原因而间断。
可见，按照这个标准，上例中的a公司由于2011年已经开始获利，则从2011年开始至2012年这两年已经达到“两年免征期”的期限，即使在2013年才批准成为软件企业，亦无法享受免征企业所得税的优厚待遇，着实令人惋惜。
那么，该企业应怎样进行纳税筹划，才避免可这一情况出现呢？笔者认为可以采取以下几种方式：
（1）在企业在经历创业发展的初期后，技术开始成熟，收入、利润稳定增长，各项指标均在可预见的一定期限内达到软件企业认定标准后，可以考虑新设子公司，将成熟的核心技术与业务转移到子公司去，然后由子公司申请成为软件企业，以希望子公司设立一年后实现获利，且获利当年被评为软件企业，顺利享受到软件企业所得税“两免三减半”政策。母公司则通过子公司税后利润的分配获得投资收益。且母公司得到的该投资收益亦可免交企业所得税。（2008年1月1日起实施的新企业所得税法明确规定）。
（2）企业在亏损期就可以申请软件企业。此时若申请成功，亏损年份不作为“两免三减半”计算期，待公司盈利，便可以享受到减免企业所得税的税收优惠。倘若出现了上例所述a公司情况，则该企业应该在已经认定成为软件企业，但是未能享受完整的企业所得税税收优惠期间，着重利用研发费用加计扣除，企业技术转让减免企业所得税（国税函〔2009〕212号，国家税务总局公告2013年第62号）等这类有利的税收政策。
（3）可以考虑能否申请成为技术先进型服务企业。根据财税〔2010〕65号文件精神，对经认定的技术先进型服务企业，减按15%的税率征收企业所得税。相当一部分软件企业符合该类政策的申请条件，若认定符合且申请成功，也势必给企业节省了相当数额的税费。
（二）同时获得高新技术企业认定资格的软件企业如何适用税收优惠政策的问题
对于既是高新技术企业，又是软件企业，则高新技术企业和软件企业的优惠期应合理利用。
高新技术企业的企业所得税优惠税率为15%，此时不能与软件企业“两免三减半”优惠叠加使用，即企业只能选择按25%的税率减半征收（12.5%），或是选择按照高新技术企业税率15%享受税率优惠。注意，此时两者税率差异不大。倘若企业处于盈利初期，获利水平不高，享受到的纳税优惠绝对数值差异不大。
基于上述缘由，我们可以选择在企业获利五年后，已经不能再享受软件企业“两免三减半”时，再申请成为高新技术企业，此时企业已经历一定的发展，从创业期步入了成长期或进入成熟期，利润水平比前期有了大幅度提高，若按25%的税率来纳税，将使企业丧失了相当的现金流，不利于后续稳定发展，而若申请成为高新技术企业，按15%的税率纳税，将为企业创造良好的现金流优势。
三、研发费用加计扣除的问题
（一）“五险一金”被纳入研发费用加计扣除范围
根据财税〔2013〕70号文件所示，为在职直接从事研发活动人员缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费和住房公积金可以加计扣除。这对广大企业技术型企业来说，可以重新进行企业人力资源结构、薪酬体系的调整工作。合理的利用国家的税收政策，以达到最大限度的节税。在此，笔者想从住房公积金的角度抛砖引玉，谈一些可以尝试的纳税筹划工作。
目前，我国各省市的住房公积金缴费比例未形成全国同一标准。以浙江省2013年的标准为例，杭州的住房公积金缴费比例是12%，同一单位实行同一缴存比例。单位因严重亏损等原因，可以申请降低比例。宁波的政策为：按5%-12%的比例计算住房公积金月缴存额。对于不实行住房分配货币化的单位，经宁波市房委办批准，可在12%缴存比例的基础上，适当提高住房公积金缴存比例，但最高不超过18%。绍兴市的住房公积金政策为：单位和职工缴存住房公积金的月工资基数最高不超过当地统计部门公布的职工平均工资的三倍，有条件的单位，经管理中心批准，可适当放宽到五倍；最低不得低于统计部门公布的上一年当地职工平均工资的60%。全市住房公积金缴存比例，单位和职工最高各为12%，最低不低于5%。这就意味着，处于不同城市的企业，可以灵活运用政策的规定，选择一个合适的最佳比例，既提升了员工的整体薪酬福利水平，又优化了企业的税赋水平，这样的双赢局面何乐而不为呢。
（二）注意房屋租赁费不是加计扣除的对象
对一般的高新技术类企业来说，没有大量的固定资产，最大的费用支出恐怕就是房租费和员工薪酬。而分摊到研发部门的房租费，却不属于加计扣除的对象。针对这一问题，企业可以留意一下当地政策。例如，杭州市近几年就有一些创业园，为鼓励各类创业人员，相继出台一些企业房租费优惠政策。有些创业园区甚至还免去了初始几年的房屋租赁费。
（三）注意亏损企业依旧可以申请研发费用加计扣除
通常，企业若是盈利，自然会想到是否可以申请研发费用加计扣除，但是根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）规定，加计扣除部分所形成的年度亏损可以用以后5年的所得弥补，这就意味着，即使企业亏损，依旧可以申请加计扣除，并可以用来抵减以后五年的所得。所以企业财税人员也应该积极做好税收政策研究工作，避免因为政策研究不到位，而使得企业丧失了很多可以利用的节税机会。
四、对软件企业的企业所得税纳税筹划的几点体会
一是可以利用的政策相对比较多，这就需要广大企业财税人员能够对政策做深入的研究，有些政策可能字面意思和实际意思不一致，不能想当然的从自己的角度出发理解，而是应该积极的翻阅政策条例，仔细研读。例如对软件企业“获利年度”的意义的理解等；二是不同的企业可以运用的条款不尽相同，企业应该从自身角度出发，从企业发展阶段做出适宜本企业的纳税筹划工作。例如，有些公司目前似乎不具备享受税收优惠政策的条件，但是可以想办法创造条件，以达到节税的目的。
参考文献：
住房公积金减免政策篇6
工具随着城市化的稳步推进,许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨,价格已经偏离了理性的轨道,不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准,购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇,也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多,包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润,还有投机者的大肆炒作等因素,但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多,而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分,然而由于长期以来过分忽略其作用,而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。
为了加强对房地产市场的宏观调控,政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控?采取何种手段?这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制,其对调控对象具有显着的激励和刺激作用,透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发,作出符合政府政策意图的选择,从而实现房地产资源的合理配置,因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一,必须加以合理运用并发挥出其最大功效。
2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”
1.“土地财政”及房地产保有税缺失导致租赁市场上的房源不足。由于分税制的不完善,地方政府为了获取足够多的财政收入应付日益增长的支出需求,土地资源就成为不少地方政府的支柱财源。但是,地方政府对土地出让收入的过分依赖产生了这些后果:对财源建设的可持续发展产生了不利影响;无法提高地方政府缺乏建设保障性住房的积极性;无法形成鼓励普通租赁住房建设的激励机制。房地产企业高价买地之后,为获取高额的垄断利润,基本上都是对土地进行商业开发,他们对普通租赁住房的建设不会产生任何兴趣。“土地财政”引发的这些后果直接制约了住房租赁市场的发展,因此“土地财政”不能够正确引导房地产市场结构调整和建设方向转变,导致了房地产市场“跛足”而行。
2.住房补贴制度不够完善。住房补贴包括实物补贴和货币补贴两种方式,实物补贴主要指政府建设或补贴开发商由其建设公共租赁房,并以低价出租给中低收入者,货币补贴主要是指政府直接将资金支付给符合条件的家庭,由他们在市场上自主选择居住地点。这两种补贴方式各有其优缺点:实物补贴有利于增加住房供给,缓解住房短缺问题,但是容易产生效率损失而且会形成低收入社区;货币补贴灵活方便,尊重消费者的自主选择,能起到活跃住房租赁市场的作用,但是可能会推高租赁市场上的房屋租金,被补贴对象也很容易将补贴挪作他用,使得补贴效果大打折扣。
目前我国在实物补贴的实施过程中遭遇了很多困难。面临的具体问题有:首房源问题、如何平衡住户的需求和利益的问题、对开发商的补贴存在漏损,住房租赁者并未得到根本实惠。为了解决实物补贴面临的这些问题,不少地区尝试着将实物补贴和货币补贴相结合,但是货币补贴的补贴标准和覆盖范围不是很科学,需要继续加以改善,如很多地方货币补贴标准采取的就是“一刀切”的办法,没有考虑到家庭人口、收入水平、住房困难程度等因素,外来务工人员也未被纳入货币补贴的范围加以考虑。另一方面,货币补贴实施后会不会影响到市场租金和房价也不可知,可能会加大房地产市场调控的难度。从深层次而言,由于没有建立个人信用档案和个人收入申报制度,不管是实物补贴还是货币补贴在实施过程中都面临着无法合理确定补贴对象的尴尬境地。
3.与住房租赁相关的税收优惠仍存在不少缺陷。
目前财政部、国家税务总局出台了一些促进住房租赁市场发展的税收优惠政策,在财税(2008)24号文件中提到:对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税;对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税;对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。最近,由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》又提出:对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠,涉及的行政事业性收费和政府性基金,按照经济适用住房的相关政策执行。这些优惠政策起到了十分明显的效果,然而考虑到住房贷款利息支出、住房折旧等因素,住房出租的税费依然偏高。其次,对企业从事租赁住房建设和经营的税收优惠力度也不是太大。此外个人负担的住房支出在个人所得税前不允许扣除,这对住房租赁需求是一种抑制。因此现有的税收优惠政策并没有完全激发企业、个人的积极性。
4.住房租赁市场管理混乱,税源流失十分严重。
首先,住房租赁市场出租登记备案制度不健全,租赁方式又非常多样,其中口头交易占相当一部分,住房租赁的黑市交易盛行。其次,税务、房管、公安、工商等部门之间的沟通、协调不畅,缺乏一个统一的信息交流平台,未能实现资源共享。再次,缺乏专业的租赁服务公司的管理,住房租赁呈现分散化、非规范化的特点,各种虚假的交易信息横行,欺诈行为时有发生。再加上很多地方的税务机关轻视小税种,对住房租赁相关的税收没有引起足够的重视,相关部门也没有制定市场租金指导价,而且对偷漏税的处罚措施执行不到位,导致业主普遍存在着隐瞒收入的情况。
住房租赁市场管理的混乱不堪,扰乱了市场交易秩序,违背公平竞争原则,这不仅给税收征管带来了很大难度,而且不利于住房租赁市场的长期健康发展。
3促进住房租赁市场发展的财税政策建议
1.强化各级政府住房保障职责。应落实公共租赁房建设的目标责任制,建立以财政预算为主的多渠道资金来源,财政部门根据项目建设进度,如期拨付资金。在公共租赁房的建设中要注意这些问题:①选择合适的地点。既要合理分散又要适度集中,避免出现贫民窟,还要注重交通便利;②对公共租赁房的建设质量加强监督,不要出现低成本的豆腐渣工程;③严格执行公共租赁房的建设标准。公共租赁房的面积户型要恰当,周边基础设施和公共服务要完善,不允许超标准建设。为了避免这些问题的出现,在公共租赁房的建设中可以采取“掺沙子”的办法,鼓励开发商在建设商品房时建设一定比例的公共租赁房,建设完成后经验收合格由政府负责收购或者开发商低价出租,财政提供税收优惠和相应补贴。为了引导社会资本的参与,可以由财政承担贴息,支持金融机构向开发商建设公共租赁房提供低息甚至无息贷款。
同时为了加强对财政资金使用的监管,提高财政资金使用效益,应大力推进公共租赁房财政专项资金绩效评价工作,对项目审批、项目管理、资金使用、项目完成情况及经济效益、社会效益进行综合评价。
为了突出反映公共租赁房建设的社会效益,在评价时应把群众满意度作为绩效评价考察的重要指标。绩效评价报告中应总结项目管理经验、存在的问题并提出改进项目管理的建议。绩效评价完成以后及时将评价结果反馈给相关部门,以加强绩效评价结果的应用,将其作为考核领导政绩和以后年度财政预算安排的重要参考因素。
2.开征房地产保有税作为地方政府主要收入来源。从长远来看,地方税的主体税种应该是房地产保有税,应该在清理现有房地产税费的基础上开征房地产保有税,对土地出让金、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税及一些相关费用等进行统一整合,把流转环节的一次性大额支出转化为保有环节的年度支出。如何对现有税费进行整合,目前存在着不同的意见,争议的焦点是是开征房地产保有税后土地出让金是否继续存在。不管土地出让金是否存续,有一点毋庸置疑,开征房地产保有税后,地方政府获得了可持续性的税源,财源建设有了保证,对“土地财政”的依赖程度会降低,建设公共租赁房的积极性会增加。开征房地产保有税之后,流通环节税收负担减少,房屋持有成本增加,可以使高企的房价得到抑制,同时迫使一些投资者将手中的房屋出租以减少负担,这将降低住房空置率,使得租赁市场上的房源增加,带来住房租赁市场的繁荣。
3.完善财政补贴制度。应扩大实物补贴和货币补贴的实施范围,将申请标准定为常住人口,以避免户籍歧视。在安排公共租赁房入住时优先考虑特殊人群,如老年人、残疾人、特困户和外来务工人员等弱势群体,加强对准入、监管到退出的一系列管理,在定期审查的基础上,进行随时抽查,进行动态监管。
在实物补贴的基础上,加大货币补贴的力度,待条件成熟后再减少实物补贴,目前允许受补贴对象在两种补贴方式中自由选择。应进一步完善货币补贴的补贴标准和实施方式,充分考虑不同家庭收入水平差异和家庭住房困难程度,各地区因地制宜地(主要结合当地平均收入水平和一般住房条件)制定“标准住房保障线”,恰好达到这一收入水平获得标准住房保障,高于或低于这一水平得到的住房保障相应减少或增加,确定住房保障水平之后,按照保障对象现有住房面积与应获得的住房保障之间的差额乘以每平方米租赁住房补贴标准进行补贴。为了避免获得货币补贴的家庭将资金挪作他用,可以采取发放住房券的形式,也可以由政府设立专门的机构负责审核租赁合同和申请者的经济状况,审核通过后,政府直接将补贴按月支付给房东。加大对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件骗取补贴的个人的处罚力度,在一定时期内不再受理其补贴申请,并将其行为公之于众,使其在办理其他经济事项时受到限制,如申请贷款、办理保险等,增加其失信违规的成本。
4.进一步完善鼓励企业、个人从事住房租赁业务的税收优惠。对于将自有房屋用于住房租赁的企业特别是房地产开发企业,其租金收入在3%税率的基础上减半征收营业税;企业用于住房租赁的房屋用地,免征城镇土地使用税,免交与住房租赁相关的印花税。计算企业所得税时允许其对房屋加速计提折旧,对其应纳税所得额适用20%的优惠税率,对于存在特殊困难不能按期缴纳税款的住房租赁企业可以依法申请延期纳税。进一步加大对个人出租住房的税收优惠,出租者的房屋折旧、贷款利息等可以税前扣除。
住房公积金减免政策篇7
一、停止实物分配住房
（一）停止住房实物分配，新购、建职工住房，除1999年1月1日前批准规划报建、1999年12月31日前竣工的公有住房可按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）规定的成本价向职工出售外，其余经济适用住房实行政府限价向职工出售、并按规定标准向购房职工发放货币化补贴，或采取职工集资合作的方式兴建。
（二）对现有公房，除调剂一部分腾空旧房作为廉租住房或周转房外，可售公房要按照国发〔1994〕43号文规定的成本价向职工出售，一律停止标准价售房。各市、县都要严格执行售房政策和价格标准，不得违反规定增加优惠折扣项目或提高折扣幅度。
（三）职工租住的公有住房，除因房改政策规定暂不宜出售的外，要按照国家房改政策要求和租金改革规划逐年提高租金标准，争取2000年住房租金达到占当地（指市、县，下同）双职工家庭平均工资的15％。
职工租住政策规定暂不宜出售的公有住房，租金标准达到当地当年双职工家庭平均工资的8％后，不再提高。
在逐年提高租金标准的同时，要考虑职工的承受能力，对离休老干部、经济困难的职工家庭户以及经民政部门确定的社会救济户、享受国家抚恤的烈士遗属和孤老优抚户，可适当减免住房租金，提供廉租住房，具体办法由市、县人民政府制定。
要按规定搞好住房租金计收工作，租金收入纳入单位住房基金，实行专户管理。
二、逐步实行住房货币化分配
（四）停止实物分配住房后，逐步实行住房货币化分配。住房货币化分配包括逐步提高职工住房公积金的缴存比例和按规定向职工发放住房补贴。
（五）房价收入比（即建筑面积为60平方米的成套经济适用住房的平均价与当地双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可向未享受政府住房优惠或资助的职工（指未按房改政策购买公有住房或经济适用住房，也未参加集资合作建房，或仅享受住房租金补贴、住房租金减免而未享受政府其他形式住房资助的职工。下同）发放住房补贴。发放住房补贴可以采取职工购买自住住房（包括购买经济适用住房和商品住房，但按房改政策购买公有住房或参加集资合作建房除外）时一次性发放方式，也可以采取按月发放方式，由单位根据实际情况自行选择，职工个人只能享受其中一种。
（六）住房补贴额为每平方米补贴标准与应补贴面积的乘积。每平方米补贴标准按不高于当地新建经济适用住房平均价格与平均每平方米建安工程费之差测定。经济适用住房平均价格按保本微利原则，根据当年经济适用住房建设的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息、税金和3％以下的利润等8项因素计算。由当地人民政府每年测算审核，并报经省人民政府批准后公布实行。
职工购买经济适用住房，在本人应享受控制标准之内的面积实行政府限价，并可按规定标准给予购房补贴；超标面积部分实行市场价，不给予购房补贴。2000年以后，根据社会经济发展状况，在进一步完善住房货币化分配的前提下，逐步过渡到由职工个人自行解决住房，加快住房社会化、商品化的步伐。
购房补贴资金可从单位住房基金中支付。地方财政建立住房补贴基金，列入预算内管理，用于支付经费来源属财政拨款的行政事业单位中单位住房基金不足的职工购房补贴。企业和自收自支事业单位的职工购房补贴由单位自筹解决。
补贴资金在职工购买住房时直接划入售房单位，用以支付购房款，不得由职工提现或挪作他用。
（七）有条件采取按月发放住房补贴方式的单位，具体分配方案报房改部门核准。按月发放的住房补贴按住房公积金的管理办法，由住房资金管理机构统一管理，专款专用。
（八）贯彻国务院的《住房公积金管理条例》（国务院令第262号），全面实行住房公积金制度。各市、县财政预算内单位，应全面普及住房公积金制度。自收自支的事业单位和各类企业，包括国有和集体企业、股份制企业、外资及港澳台投资企业、联营企业、私营企业都要加紧推行住房公积金制度，保障劳动者的合法权益。经济条件好的单位应逐步提高住房公积金缴存比例。经济困难的单位，可适当降低住房公积金缴存比例，先入轨后提高。工资收入低于当地最低工资标准的职工，由单位办理一定期限的缓缴手续。
三、积极促进居民住宅业的发展
（九）国务院决定把海南作为全国盘活房地产试点地区。在处置海南积压房地产期间，海口市、三亚市、琼山市要按照《海南省人民政府关于严格控制海口市、三亚市、琼山市新建商品房有关问题的通知》（琼府〔1999〕6号）的有关规定，严格控制新建商品房，其他市、县可根据本地的社会经济发展状况和中低收入职工的住房需求情况，根据土地利用总体规划和城市建设总体规划，编制经济适用住房建设计划，纳入地方经济发展计划，以行政划拨方式提供经济适用住房建设用地，按照统一规划，统一建设，分步实施，以销定建，逐步完善的办法建设经济适用住房小区。经济适用住房小区实行政府限价销售。具体销售价格根据经济适用住房的实际建设成本和3％以下的控制利润以及地段差价调节等因素确定，由经济适用住房主管部门会同物价等部门共同核定，并报当地人民政府审定执行。要加强领导，落实银行贷款，多渠道筹集建设资金，加快工程建设，树立住宅小区的样板项目，发挥示范作用。
（十）经济适用住房建设实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位和施工单位。面向社会销售的经济适用住房小区建设，政府主管部门要与开发建设单位签订合同，约定建筑标准、质量等级、工程造价、竣工日期、工程监理等，并对购房者资格进行审核。开发建设单位应严格执行合同，保证住房质量。工程竣工后主管部门要抓紧办理房地产权属登记手续，做到建好一幢，完税一幢，办证一幢。住房交付使用时，开发建设单位须向购房户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按合同约定抓紧办理购房户房地产权证。
（十一）单位可以在符合城镇发展规划和土地利用总体规划，并妥善解决配套建设的前提下，利用自有土地组织职工集资合作建房。本单位职工集资合作建房所用的自有土地，原属划拨的，仍保留划拨使用权性质，申请用地变更登记，免收土地出让金。职工参加单位集资合作建房，个人出资额原则上不得低于建安工程费。单位集资合作建房只能出售给本单位、本系统职工，不准对外销售。建房竣工交付使用后，经房改部门核定产权比例，房产部门给予办理房产权属登记手续。
（十二）要按照《海南省城镇经济适用住房管理规定》（省政府令第57号）要求，落实经济适用住房建设的优惠政策，取消各种没有法律、法规依据的摊派、集资和收费；对经有批准权限部门批准的各种行政性收费，已经免征的，继续免征，未免征的，减半征收；小区内经营性配套费用不得摊入住房成本，供水、供电、供气、电信设施等配套费用逐步通过调整公用事业价格的办法解决。
（十三）根据居民的实际需求，有计划地将部分产权明确、无借贷纠纷或其他诉讼事项的现存商品住宅，转化为经济适用住房，允许单位按规定购房并按房改政策向职工出售，或按经济适用住房有关政策给购房职工发放住房补贴。房地产开发企业销售这部分住房应缴而未缴的税费，经经济适用房主管部门核准后，可按经济适用住房有关政策办理。
（十四）加强售后房屋维修、管理服务。职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。已售公有住房从售房收入中按规定比例提取共同部位、共用设施的维修基金；维修基金不足支付共同部位、共用设施维修费用的，由有关购房户共同分担。新建住宅小区实行社会化、专业化新型物业管理，成立业主管委会，择优选聘物业管理企业，由物业管理企业按与业主管委会签订的合同做好物业管理和服务。合同应约定服务期限，合同期满后通过竞争方式重新选聘。物业管理企业要采取各种措施提高效益，减少收费，提高服务质量，为居民创造良好的生活环境。
（十五）支持居民在统一规划的住宅区内，购买宅基地自建低层独立式住宅，逐步提高居民的居住水平。
四、发展住房金融，拓宽住房融资渠道
（十六）省和各市、县都要建立健全房改资金管理机构和管理制度，进一步加强对住房公积金等住房资金的管理，接受财政、审计等部门的监督，确保住房资金专用于住房建设、住房维修和购房补贴。
（十七）房改资金管理机构要与银行、保险部门互相配合，积极开展住房公积金政策性个人住房抵押贷款业务，支持参加住房公积金的职工购、建或大修自住房。
（十八）积极争取商业银行、保险机构的支持，开展商业性个人住房抵押贷款业务，或者住房公积金政策性贷款与银行商业性贷款相组合，保证贷款安全，适当扩大贷款比例，延长贷款期限，更有效地提高职工购、建房支付能力。
（十九）经济适用住房建设坚持以个人出资为主的投资体制。新建经济适用房小区要坚持住房预售，根据需求确定建设规模，同时要发动职工集资合作建房。以预售房款和职工集资款作为建房的主要资金来源，以住房基金和银行贷款配套支持，确保较高的建设资金到位率，促进工程顺利建设。
五、培育和规范职工已购公有住房和经济适用住房交易市场
（二十）在认真查处房改过程中违纪违法行为的基础上，逐步建立职工已购公有住房、经济适用住房和普通商品房统一的住房交易市场。职工已购公有住房和经济适用住房，除原房屋买卖协议中有限制上市交易约定的，以及法律、法规规定不得上市交易的情形外，在取得房屋所有权证后可依法上市交易。职工拥有全部产权的，可依法进行房屋买卖、产权交换和租赁；拥有部分产权的，经产权共有单位书面同意，可依法进行房屋买卖和租赁，按现行房改政策规定补足成本价款取得全部产权后，也可依法进行房屋产权交换。
（二十一）职工已购公有住房和经济适用住房上市交易，按房屋所在城市房地产转让或房屋租赁的程序办理交易手续，并照章缴纳税费。
其中，职工拥有部分产权的住房出售或租赁，必须经产权共有单位同意，且在同等价格条件下产权共有单位有优先购买权或承租权。出售或租赁的收益在缴纳交易税费后的余额，按原定产权比例在产权共有人之间进行分配。产权共有单位所得的收益纳入单位住房基金管理。
（二十二）职工已购公有住房和经济适用住房上市交易中所得收益，依法缴纳个人所得税。计算住房出售应纳税所得额时，原购房支付的总房价款列为其中的减除项目。
（二十三）职工已购公有住房和经济适用住房上市交易后，不得再按房改政策规定购、建公有住房和经济适用住房或享受政府其他住房资助。
六、推进企业的住房制度改革
（二十四）要切实解决国有企业和国有资产管理改革中的职工住房问题，进一步深化企业住房制度改革。
未改制的国有企业在国有资产委托运营或授权管理中，未列入委托或授权资产的公有住房，可按照出售公有住房的政策规定向职工出售；已列入委托或授权资产的公有住房，经委托方和被委托方，或授权方和被授权方协商同意，修订协议，也可按照出售公有住房的政策规定向职工出售。售房收入纳入产权单位的单位住房基金管理。
国有企业在改制重组中，已从企业总资产中作为非经营性资产剥离的公有住房，可按出售公有住房的政策规定向职工出售，售房收入纳入改制重组后的企业的单位住房基金管理。
（二十五）股份有限公司、有限责任公司和股份合作制企业的职工住房，未作价入股的，可参照出售公有住房的政策规定向职工出售，售房收入纳入单位住房基金管理。已作价入股的职工住房，可由公司或股份合作制企业遵循资本保全原则，制定具体售房方案，提请股东会或股东大会审议通过（其中股份有限公司还须经证券管理部门审批同意），报房改部门办理。为保全资本金（或股本金），可适当上浮售房价格，售房中给予职工的折扣优惠可支用公益金弥补。售房收入要按规定提留住宅共用部位和共同设备维修基金，并划归单位住房基金专户管理，其余的作为资本金（或股本金）回收。
（二十六）鼓励有条件的企业主要通过提高住房公积金缴存比例和发放住房补贴等方式，实行住房货币化分配。
七、加强领导，严肃纪律，确保房改工作顺利推进
（二十七）各市、县都要贯彻执行国务院的有关方针政策和省委、省政府的统一部署，加强对房改工作的领导，结合本地区实际制定具体的实施方案和配套办法，报经省人民政府批准后实施。中央驻琼单位和省属单位的房改工作，按照属地政策，实行分级管理。新的房改方案一经批准出台，必须按期实施，不允许违反规定超期执行旧办法。
住房公积金减免政策篇8
一、奋斗目标本世纪末，全市人均居住面积达到9平方米，住房成套率达到80％；住房租金原则上达到占双职工家庭平均工资的15％；通过完善住房公积金制度、积极推进租金改革、稳步出售公有住房、试行住房包干使用，搞活住房存量，搞好住房增量，初步建立具有社会保障性质的经济适用住房供应体系；初步建立规范的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场；发展住房金融和住房保险，初步建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。
二、基本内容
（一）完善住房公积金制度
1、实施原则。住房公积金是一种义务性的长期储金。所有党政机关、社会团体和企事业单位及其职工均应当按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则缴存住房公积金。单位和职工缴存的住房公积金均归个人所有，存入个人公积金帐户。所有实行住房公积金的单位，不论隶属关系，都应当服从统一管理，参加全市房改住房基金的统一运转。亏损企业也应当建立住房公积金。特困企业、严重亏损企业的公积金必须按规定报市、区房改办审批后方能作缓缴处理。
凡违背上述原则的单位，不得享受房改的各项优惠政策。
2、缴存标准。住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按上年度职工个人工资和单位职工工资总额的一定比例逐月缴存。1995年度个人和单位住房公积金的缴存率分别为5％。今后，建立住房公积金每年缴存基数的动态调整机制，并适时调整缴存率。
3、使用范围。住房公积金是个人住房基金，首先确保职工个人用于购、建、大修住房的支取，政策性住房抵押贷款；其次用于经济适用住房建设的贷款；第三用于单位购建职工住房的政策性贷款和保值增值。职工离、退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。职工的住房公积金本息免征个人所得税。住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督。
4、资金来源。企业为职工缴存的住房公积金，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中列支，不足部分经财税部门核定，在成本、费用中列支。行政事业单位为职工缴存的住房公积金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，金额预算的行政事业单位由财政预算拨付；差额预算的事业单位按差额比例分别由财政预算拨付和比照企业开支渠道列支；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。
5、管理制度。按照责权利一致的原则，建立“中心”（即南京市住房基金管理中心，下同）负责、银行办理、税务支持、财政监督、管理小组决策的住房公积金管理体制。“中心”负责住房公积金的归集、支付、核算和管理，每年与市财政局共同编制住房公积金的使用计划，并经市住房公积金管理小组审定后执行。“中心”对住房公积金实行专户管理，住房公积金的金融业务由“中心”委托政府指定的专业银行办理。
（二）积极推进租金改革
1、提租规划。1995年度按双职工家庭平均工资的5％计租。今后每年以上年度的双职工家庭平均工资为基数，逐年递增2个百分点计租，至2000年住房租金原则上达到占双职工家庭平均工资的15％，
2、提租范围。政府房产管理部门直接管理的公有住房和党政机关、社会团体、企事业单位自行管理的公有住房。
3、提租标准。1995年度公有住房月租金调整到平均每平方米使用面积0.84元。实际租金按房屋结构、地段、层次、朝向、设备等因素适当调节。
4、住房补贴。从本方案实施之月起，职工（含离退休职工）按职工本人1994年度月平均工资或月离退休费工资基数的1.5％计发住房补贴。原住房补贴一律取消。
5、新房新制。对职工承租新建公有住房和腾空的旧住房仍实行分房缴定金制度。定金标准为每平方米使用面积20至40元，归缴存人所有，享有低息，不计复利，五年后由产权单位一次还本付息。
6、减免政策。1937年7月6日及以前参加革命工作，享受离休待遇的干部或已故离休干部的配偶，今后一处住房提租后，新增租金全额免缴；1937年7月7日及以后参加革命工作，享受离休待遇的干部或已故离休干部的配偶，建国前参加革命工作并享受供给制待遇的退休工人或已故退休工人的配偶，今后一处住房提租后，按户减收50％的租金。建国后参加工作享受退休待遇的职工，今后一处住房提租后，按户减收20％的租金；民政部门确认的社会救济户和非在职优抚户，市总工会确认的特困企业的特困职工，今后一处住房提租后，房租酌情全额免缴或限额减免；住房在规定标准之内的职工家庭，提租后，生活确有困难的，由单位酌情给予生活补助。
7、租金管理。租金收入归产权单位所有，纳入城市或单位住房基金，专项用于住房维修、管理、建设和住房制度改革。
（三）稳步出售公有住房
1、售房原则。凡具有本市城镇常住户口、以自住为目的中低收入的职工，均可向房屋产权单位申请购买住房。职工购买公有住房坚持自愿的原则，每户限购一套成本价住房。新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。
2、售房范围。城镇成套公有住房原则上均须向符合购房条件的职工出售。已列入近期规划拆迁、改造的住房及旧城区三层以下（含三层）的住房；别墅、庭院式住房；地处临街宜改造为营业用的住房；产权有争议或涉及落实房产政策的住房；具有纪念意义或已列入文物保护的住房以及市政府认为不宜出售的住房暂不出售。
3、售房价格。向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。成本价由住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金7项因素构成。
1995年度出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积700元。实际售价根据住房所处地段、结构、层次、朝向等因素进行调节。
1998年出售公有住房的成本价与南京市经济适用住房的成本价并轨。
4、折扣政策
（1）现住房折扣。职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣。成本价的现住房折扣率1995年为5％。今后每年递减1个百分点，至2000年全部取消。
（2）工龄折扣。每户购房时，按一人工龄计算，每一年工龄给予成本价1.2％的折扣。工龄可以新分房职工、承租人或其同户籍中工龄最长的一人计算，但该工龄最长者及其配偶迁至他处时不得重复享受。工龄按建立公积金制度以前的工龄计算。
（3）成新折扣。以成本价购买旧住房，成新折扣按住房折旧年限50年计算，每使用一年成新折扣为2％，使用年限超过30年的按30年计算。经过大修或设备更新的旧房，按有关规定必须经评估确定。
5、付款方式。购房职工原则上一次付清房款，经批准也可分期付款或申请政策性抵押贷款。凡一次付清购房款的给予一次付款折扣，折扣率按照购房政策性贷款利率与银行储蓄存款的利率的差额确定。1995年度为应付购房款的19％。实行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的50％，分期付款的期限最长不超过10年，分期交付的部分计收利息，单位不得贴息，利率按政策性贷款利率确定。
6、产权管理。职工购买公有住房，必须由市房产管理局和土地管理局分别核发房屋所有权证和土地使用权证。
职工以市场价购买的公有住房，产权归个人所有，可依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的公有住房，产权归个人所有，使用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的公有住房依法进入市场时，在同等条件下，原售房单位和政府房产管理部门有优先购买权。
7、政策衔接。本方案实施前已出售的公有住房，凡1993年底前按市政府20号令规定的价格和办法购买的，仍拥有部分产权；凡未执行20号令规定的，不予确权，待纠正并补齐全部差价款后，方可申办、核发房屋所有权证，拥有部分产权。1994年1月1日以后出售的，一律执行本方案规定的售房政策。
购房职工如自愿补足原标准价购房与成本价购房的差价款，也可享有全部产权。
职工按市政府宁政发［1990］122号、［1993］38号文规定购买的经济适用住房，享有全部产权。
8、税费减免。产权单位按成本价向职工出售的公有住房，新房按零税率计征固定资产投资方向调节税，新旧房均免收交易管理费。职工以成本价购买公有住房，暂免征房产税、土地使用税和一次性契税，免收交易管理费。
9、房款管理。国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上缴同级财政，其中行政单位、全额预算事业单位上缴85％（高层住宅上缴80％）；差额预算事业单位上缴60％；自收自支事业单位上缴30％。上缴财政的售房收入全额纳入城市住房基金；留归单位的售房收入全额归入单位住房基金。售房款的管理实行专户存储、权属不变、统一管理、监督使用的原则，售房款要全部用于住房建设和住房制度改革，严禁挪用。
10、维修管理。公有住房出售后，室内维修由购房职工负责；共用部位、共用设施的维修管理由原产权单位或委托物业管理公司负责。原产权单位按售房款15％（高层20％），购房职工按成本价1％的比例提取费用作为共用部位、共用设施的维修基金，专户存储，由原产权单位或委托物业管理公司负责管理、监督使用。不足部分按产权人各自所占房屋建筑面积的比例分摊。
（四）试行住房包干使用
1、包干使用范围。住房包干使用主要适用于成套现住房。除政府规定不宜包干使用的住房以外，均可试行住房包干使用。新建住房暂不试行包干使用。
2、包干使用期限。包干使用期分别为6年期和10年期。包干使用手续必须于1996年6月底前办理完毕。
3、包干使用费用。包干使用费平均按每平方米使用面积6年期为50元，10年期为100元，并按房屋结构、地段、层次、朝向等因素进行调节。包干使用费由房屋承租人一次交付房屋产权单位。包干使用期内，承租人不再缴付房屋租金。
4、包干使用维修。包干使用期内，分户门内的维修，由承租人负责。共用部位和共用设施的维修，由产权单位负责。
5、包干费的使用。回收的公有住房包干使用费应用于房屋的维修、管理和建设。
6、包干使用管理。公有住房包干使用期内，房屋所有权不变，承租人必须与房屋产权单位签订包干使用合同，遵守国家公房管理的有关规定，不得擅自转租、转让和改变使用性质，不得损坏房屋结构和设备。
（五）建设经济适用住房
1、实行优惠政策。经济适用住房的开发建设，必须明确建设目标，制定到2000年的建设规划和实施计划，并超前规划若干块住宅小区用地，合理布局，分阶段开发。经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式，对经济适用住房建设项目，在计划、规划、拆迁、税费等方面予以 政策扶持，金融单位在信贷等方面予以支持。
2、统一组织实施。根据中共中央中发［1993］6号文件关于房地产开发企业必须承担20％经济适用住房建设任务的规定，由市主管部门统一计划、统一组织，按建设项目的性质、比例，将经济适用住房切块分解到各开发企业进行建设。各开发企业建设的经济适用住房，必须按南京市住房制度改革办公室（以下简称市房改办）制定的分配安置计划和市政府规定的价格出售给住房困难户和中低收入的职工。市房改办负责制定全市的社会保障住房计划及相关政策，市经济适用住房发展中心负责经济适用住房建设的组织实施工作，近期内着重解决好住房困难户的住房问题。
3、多种形式建房。各单位要充分发挥各方面积极性，多方筹集资金，利用自有土地，鼓励集资建房和合作建房，继续发展住房合作社，以解决中低收入职工的住房问题。
（六）实行住房社会化管理
1、实行住房物业管理。成立多形式、多体制、多层次的房产物业管理公司，运用现代化管理方法和维修养护技术，以经济手段对房屋及其配套设施实行社会化管理；物业管理公司是实行独立核算、自主经营、自负盈亏的经济实体，实行有偿服务，合理收费，取之于民，用之于民。房屋产权人或承租人要服从管理机构的统一管理。市房产管理局是物业管理的主管部门，负责制定相关的管理规定，并进行业务指导。
2、实行住房保险机制。公有住房出售后，产权人可向保险公司申请住房保险，由保险公司承担住房保险责任；申请政策性抵押贷款的必须办理住房抵押贷款综合保险。
三、组织领导
（一）加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级政府的重要职责。各级政府要加强领导，健全机构，全面规划，精心组织，兼顾长期目标和近期任务，加快推进城镇住房制度改革。
（二）市、区住房制度改革领导小组及工作机构要根据国务院和省政府的统一政策，会同有关部门，抓紧完善政策法规和配套细则，实行分类指导，协调解决深化改革中的矛盾和问题。政府各有关职能部门要各司其职，各尽其责，相互配合，确保城镇住房制度改革顺利实施。
（三）所有单位，不论隶属关系，均须执行本方案的规定和市政府的统一部署，不得各行其是，擅自决策。
（四）有条件的大中型企业，要加快房改步伐，加大房改力度，要结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离开来，加快住房的商品化、社会化。
（五）要认真做好房改的宣传工作。各级宣传部门和新闻单位要加强正确舆论引导，广泛宣传加快城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导职工转变观念，积极参与住房制度改革。
（六）要严肃房改纪律，严格执行国务院、省政府的统一政策和市房改方案的规定。各级政府监察等职能部门要加强纪律监督、检查，对不执行国家统一政策、市房改方案规定、低价售房、变相增加优惠条件和以权谋私等违纪违法行为要严肃查处。
四、附则
（一）与本方案配套的《南京市住房公积金管理细则》、《南京市公有住房提租和补贴实施细则》、《南京市公有住房租金标准》、《南京市出售公有住房实施细则》、《南京市公有住房出售收入管理细则》、《南京市公有住房包干使用实施细则》、《南京市分房缴定金实施细则》、《南京市职工个人政策性住房抵押贷款暂行办法》，和本方案同步实施。实施细则在执行中，可根据情况发展适时完善。
（二）本方案实施后，每年7月1日至次年6月30日为房改年度。当年6月底前由市房改办会同财政、税务、房产、物价部门公布下年度的住房公积金缴交率、租金标准、公有住房出售的成本价及各种折扣率。
（三）有关军队人员居住地方公有住房和地方人员居住军产房的，均执行国务院和中央军委制定的房改政策和规定。
（四）市属五县根据国务院、省政府的统一政策和本方案的精神，结合本县实际情况，制定深化住房制度改革方案及配套细则，经报批后实施。
住房公积金减免政策篇9
房地产业是我市国民经济的支柱产业之一，对于改善民生、刺激消费、扩大投资、拉动内需具有重要作用。为贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，促进我市房地产市场健康稳定发展，根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（〔20**〕131号）精神，结合我市实际，提出如下意见：
一、进一步放开购房入户政策
自本《意见》之日起，凡购买城市商品房的农村及外地人员，可根据其本人意愿，为购房人及配偶、子女办理当地城镇居民户口及户口迁移手续。
二、放宽住房公积金贷款及支取政策
个人住房公积金贷款最高额度由10万元提高到30万元；住房公积金贷款最长期限由10年增加到15年。个人公积金贷款购房最低首付款比例降至总房款的20%。
职工装修自住住房可支取本人住房公积金。职工购买、建造、翻建、大修、装修自住住房经本人同意可申请提取配偶、父母及子女的住房公积金。
三、缓征缓缴相关规费
自本《意见》之日起至2009年12月31日止缓征缓缴以下规费：
（一）缓缴城市建设配套费。一次开工面积大于5万平方米，城市配套建设费在开工前缴纳总额的10%，即可办理《工程施工许可证》，开工半年内交足50%，一年内交清。凡未在缓缴期限内交清配套费的，停止办理后期建设项目开工审批手续，并按欠费总额每年1%征缴滞纳金。
（二）缓缴房屋物业维修资金。房屋物业维修资金由预售时征收，延长至办理房屋初始登记时收取。
（三）缓缴人防易地建设费。人防易地建设费由开工前征收，推迟至办理《商品房预售许可证》时收取。
四、认真落实国家税费减免政策
（一）至2009年12月31日，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
（二）至2009年12月31日，将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。
五、调整房地产抵押权登记办法
房地产项目领取《商品房预售许可证》，未销售的房屋停止销售后，可办理在建工程抵押权登记手续，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。
六、加大棚户区改造力度
列入棚户区改造计划的项目，在改造范围内建设回迁房和经济适用房所需建设用地（含不以营利为目的的基础设施和公益事业用地），以划拨的方式供应。拆迁后腾空的土地以招标拍卖、挂牌方式出让，所得土地收益用于城市棚户区改造。房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分，由税务部门核定后，暂不征收营业税。
棚户区改造范围内符合廉租住房保障条件的家庭纳入廉租住房实物配租范围，由市统一上报中、省按照廉租住房建设项目政策予以补助。
七、搞活住房二级市场
（一）鼓励存量住房上市交易。已购公有住房和经济适用房首次上市交易时，土地收益金仍按交易价格的1%计收。
住房公积金减免政策篇10
一、关注民生，加大保障性住房建设力度
(一)争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭及棚户区改造问题。通过加大廉租住房保障力度、增加经济适用住房供给、加快城市棚户区(危旧房、筒子楼)改造，到2011年年底，基本解决现有城市低收入家庭的住房困难。
(二)扩大廉租住房保障范围。在**年内将廉租住房保障范围扩大到全省市县低收入住房困难家庭的基础上，确保到2010年年底廉租住房保障累计达到10万户，其中实物配租比重不得低于30%，基本实现低收入住房困难家庭应保尽保。各级政府要确保廉租住房资金的足额到位，各级财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于10%。实行实物配租的廉租住房房源，主要在普通商品住房或经济适用住房项目中按一定比例配建，也可以由政府投资收购或将直管公房转化为廉租住房。省级建立廉租住房保障专项补助资金，对实施廉租住房制度困难的地区，省财政给予补助；对廉租住房年度计划、资金落实情况好的地区，省财政给予奖励。
(三)增加经济适用住房供应。结合经济社会发展水平，科学编制和实施年度住房建设计划，保持合理的经济适用住房建设规模，2009年、2010年全省每年为低收入家庭提供不少于5万套经济适用住房。积极推广在普通商品住房小区中配建经济适用住房的模式，实行相对分散建设。有条件的城市，也可以采取发放货币补贴的方式，支持低收入家庭通过市场选购住房。充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。省建设厅要会同有关部门抓好试点工作。
(四)推进城市棚户区改造、旧住宅区整治、城中村和农村危房改造。全省力争用3年时间基本完成棚户区改造，用5年时间完成旧住宅区整治。充分发挥规划的引导和调控作用，实行政府主导、市场化运作，采取多种方式推进棚户区改造，改造建设资金通过市场运作、多渠道筹集的方式解决。棚户区改造安置房和职工集资合作建房，符合规定条件的，经批准可纳入经济适用住房计划，按照经济适用住房政策管理。加快城中村改造步伐，提升居民生活质量，改善城市环境。从住房最困难、最急需的群众入手，按照“分期分批推进、分户分类实施”的原则，积极开展农村危房改造，省建设厅等有关部门要抓紧制定规划。
(五)认真落实保障性住房建设的优惠政策。廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。廉租住房、经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。经营性设施建设资金，按照谁经营谁投资的原则，由经营者承担，不得计入房价。各级人民政府要加大投入，按照国家的有关规定，多渠道筹集保障性住房建设资金。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。
二、调整优化住房供应结构，增加普通商品住房供应
(一)进一步优化新建住房结构比例。全面贯彻落实国家对房地产宏观调控的政策要求，增加限价商品房和中低价位、中小套型普通商品住房的比例和建设规模。外来购房者较多、房价收入比较高的城市，可以组织开发建设限价商品住房，以满足本地中等收入住房困难城镇居民家庭的住房需求。各地主管部门要简化办事程序，加快有关手续的办理速度，在项目立项、规划、用地、建设、产权办理等环节推行限时办结制度。
(二)改进和加强对房地产开发的监管。全面实行房地产开发项目建设条件意见书制度，明确住宅性能要求、各类配套设施的建设安排和节能、节地、节水、节材、环保措施，将此作为项目招标的前置条件，提高房地产业集中度，促进省地节能环保型住宅建设。全面实行商品房预售资金和二手房交易资金监管制度，维护消费者权益。加快建立开发项目竣工综合验收备案制度，确保住房功能、质量、设施配套及综合品质。
(三)组织建设职工公寓和公共租赁住房。各地要引导和鼓励使用外来务工人员较多的企业，投资建设或收购一些住房作为职工公寓。有条件的市县，可以把外来务工人员纳入保障性住房供应范围。各城市政府要有计划地投资建设或收购一批中小户型住房，作为公共租赁住房。公共租赁住房的供应对象和使用管理办法，由省建设厅会同省人事厅、财政厅等部门研究制定。
三、减轻居民购房税费负担，鼓励普通商品住房消费
(一)落实国家税收优惠政策。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
(二)对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。以上政策暂定执行至2009年12月31日。
(三)明确享受优惠政策的普通商品住房标准。凡住宅小区建筑容积率1.0以上，单套建筑面积144平方米以下，实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.44倍以下，均享受普通商品住房优惠政策。
四、加大金融支持力度，提高融资和消费能力
(一)扩大住房贷款利率下浮幅度。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
(二)明确首次购买住房标准。根据住房和城乡建设部《关于住房城乡建设系统贯彻落实中央扩大内需促进经济增长重大决策有关问题的通知》(建房〔**〕215号)规定，凡当事人申请，经查询房地产交易登记信息系统，其名下现没有以买受形式取得的商品住房(含二手房)登记记录、商品住房预售合同备案记录，及已受理的商品住房买卖登记申请的，原则上可视为首次购买住房。
(三)充分发挥住房公积金的作用。各市住房公积金管理机构要结合当地实际，研究制定相关优惠政策，提高居民购房最高贷款额度，适当延期还款年限，首付比例为20%。逐步提高住房公积金的缴存比例，单位和职工缴存比例不应低于5%，原则上不高于12%。缴存住房公积金的月工资基数，原则上不应超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。市民可提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购房，增强购房人的购买能力。要进一步完善政策，引导各地积极开展住房公积金个人贷款业务，充分发挥住房公积金的作用，积极支持帮助城市低收入家庭解决住房困难。
(四)支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。
五、合理调控土地供应，加强房地产开发用地的规范管理
(一)确保保障性住房用地供应。各地要在当地供应计划安排中保证经济适用住房、廉租住房项目用地数量，确保专项用于保障性住房建设。同时对保障性住房用地及时办理农转用、征收、收购等手续，以划拨的方式供应给保障性住房项目使用，加大保障性住房建设力度。
(二)积极盘活利用存量土地。鼓励住宅开发项目充分利用城市存量土地，严格执行集约节约用地控制标准。对已依法通过出让方式取得土地使用权尚未开发的地块，应区分不同情况采取相应措施，构成闲置的，由市、县政府依法收回土地使用权，重新安排开发建设。
(三)严禁在集体土地上进行商品房开发。严禁非法占用农村集体土地进行非农业项目建设。任何单位、开发企业和个人不得利用农民集体土地搞房地产开发。
六、规范税费管理，为房地产市场健康发展创造良好环境
(一)规范涉及房地产行业的行政事业性收费。对涉及房地产的行政事业性收费进行一次全面清理，对不合理的收费项目坚决取消，收费标准过高的予以降低。有条件的地方，可以探索建立“一费制”缴费模式，减少收费环节和手续。对乱收费、乱加价行为要依法查处。
(二)减轻房地产开发项目的税收负担。对房地产开发项目完工前的预售收入，按照不低于国家税收政策规定的标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。
(三)引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。对房地产企业违法广告、囤房居奇、哄抬房价、合同欺诈以及其他违规违法行为，要依法惩处。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。
七、加强组织领导，确保各项政策落到实处
(一)落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。各级政府要采取得力措施，认真落实稳定房地产市场的职责。坚持省住房保障和房地产市场宏观调控联席会议制度，定期研究分析形势，提出相应对策。各市、县在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保证房地产开发用地供应的持续和稳定。依法做好拆迁管理工作。严格建设程序管理，确保工程质量。
(二)加强部门之间的沟通与协调。各级发展改革、建设、财政、国土资源、物价、银行、税务等部门要从大局出发，加强信息的交流与沟通，相互通报有关政策及调整情况，及时研究解决房地产市场发展中出现的矛盾和问题。
(三)加强房地产市场监测分析。各市要以房产交易为中心，整合发展改革、国土资源、规划、建设、财政、税务、金融等部门所掌握的信息资源，建立完善房地产市场信息系统，及时准确全面地监测本地房地产市场运行状况，并逐步向所辖县市延伸，最终实现全省联网，以满足分类、分区域、分结构分析市场供求，进行预警预报的需要。各级、各有关部门要依托房地产市场信息系统，建立健全统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。