物业对社会的重要性篇1
1．普通社区的物业管理模式研究由于国内物业管理开展的时间较晚，物业管理理论的研究广度和深度以及妥善处理各利益主体关系的指导力都有待进一步提高［1］。当前对物业管理的研究主要集中在物业管理法规建设、物业费拖欠、物业收费标准与价格机制以及物业服务水平和自身管理等方面［2］。在物业管理模式方面，张农科认为物业服务企业的单一主导模式已基本失效，业主自我管理和聘请管理人也成为了重要的管理方式［3］;张金娟把物业管理模式划分为业委会和物业服务企业共同管理型、企业单独管理型和业主自治型三种模式，并认为应建立政府部门或非政府组织的参与机制，逐步实现小区共同体的管理模式［4］;黎伟聪等认为若组建业主组织的好处不明显或组建业主组织付出的代价过高，业主们会选择把管理事务全权委托给物业公司，而且老城区住宅社区的业主更不愿意成立业主组织［5］;朱光喜和朱燕针对业主与物业服务企业之间博弈力量不对等的情况，提出了政府替代型、自我管理型、行政干预型和契约均衡型等物业管理模式，并认为经济承受能力和集体行动能力低的社区应采用政府替代型的管理模式［6］;也有学者认为在人员多、管理环境复杂的社区，应该建立政府介入机制，由政府部门设立相应的机构管理社区事务，避免社区陷入混乱或引发社会问题［7］。在物业管理运作机制方面，陈淑云指出商品房社区的物业管理是以居民拥有房屋所有权与现代建筑物区分所有权的存在为前提，在物业管理区域内代表全体业主对社区物业实施自治管理，其主体是业委会和物业管理公司［8］。由于没有业主参与物业管理的有利外部环境，我国社区建设与业主组织活动普遍存在居民参与不足的问题，现有法律对业委会也只规定了权利而没有规定应该承担的责任，导致业委会滥用权利侵害业主利益的现象时有发生［9］。严红建议应设立监事委员会以制约业委会的权力，并建立完整有效的监督机制［10］;曹阳则认为应防止业委会盲目发展，并强化政府在物业管理和业委会建设中的调控和监管作用［11］。近年来，国内也有学者从产权角度研究社区的物业管理，如刘圣欢等依据产权理论与公共物品理论指出，物业产权属性决定了物业管理产品属性，进而影响了物业管理产品收费的难易程度［12］。保障房社区具有多种类型住房并存的特点，但目前从产权角度研究保障房和商品房社区物业管理差异的成果仍不多见。2．保障房社区的特征和物业管理模式研究保障房是政府为保障中低收入居民居住权利而提供的住房产品，居住人群的特殊性是保障房社区的主要特征。陈琳等通过大规模调查后指出，孤寡老人、残疾人、重大疾病患者等在低收入住房困难家庭中占据了较大比重，他们是社会的弱势群体，在物业管理中需要得到更多的照顾［13］。李和平等认为我国在城市发展的过程中，部分城市中低收入居民在市场和政府的主导下被动郊区化［14］。随着保障房郊区化现象的日益突出，居住空间分异现象呈现出不断强化的趋势，导致社会隔离与排斥加剧、贫困的代际延续等问题［15］。李强等发现社区内回迁户和商品房住户群体间分化程度被强化，这种居住分异有可能使阶层混居的愿望难以实现［16］。焦怡雪认为应避免因低收入群体过度聚集和社会隔离而引发的各种社会问题，推行保障房配建模式与不同阶层混居模式［17］。国外研究也发现，保障房会引起贫困集中等社会问题，如霍洛威等发现哥伦布市保障房加剧了贫困集中［18］;阿瑟·奥沙利文指出大规模兴建保障房的“隔离政策”实际上加重了贫困与社会问题［19］;西姆尼等发现与非公屋居民相比，公屋居民焦虑症的患病率、情绪障碍以及物质使用障碍都明显偏高［20］。也有研究发现保障房社区实现了良好的社会效益，如德朗等发现香港公屋避免了贫困人口的集中，香港的公共政策和城市规划通过维护社会的异质性和空间均匀性，有效地避免或减少了公屋可能产生的不利影响［21］;李健正等发现香港公屋间接促进了下一代接受教育的机会，为他们的社会流动提供了重要机遇［22］。由此可见，有效的社区管理和物业管理可以消除保障房的负面影响。保障房社区的物业管理特点和模式也越来越受到学者的关注。帕里斯等指出由于保障房社区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的流动频繁，从而会降低住户的满意度［23］。在单位制解体以后，个人对单位组织的依附性虽有所减弱，但并没有发生根本的改变，单位成员依附于单位组织的情形还大量存在［24］。由于保障房社区失业、残疾、重症、离异等群体的比重较大，保障房社区居民对单位的依赖主要表现为对政府部门和社区组织(如居委会)的依赖，因此社区的物业管理和社区管理融合得更为紧密。对此，刘祖云等提出在保障房社区建立以服务为导向的专业化物业管理制度和以政府主导和居民参与相结合的社区管理制度［25］。国内学者针对保障房社区的物业管理问题也提出了相应的对策，如提供财政补贴、通过税收机制解决保障房物业服务企业的生存和发展问题等。另外，谭建辉提出应建立政府主导、居民参与、物业公司提供服务、物业管理监督委员会监督的保障房社区物业管理新模式的建议［26］;陈琳等提出应由政府主导保障房社区物业管理，加强社区经营性物业资产管理以实现社区的持续发展等建议［27］。国内外学者为保障房社区物业管理模式的研究奠定了基础，也为进一步完善我国保障房的物业管理起到了重要的推动作用。但已有研究多为理论层面的探讨，实证研究也多以单一社区为对象，以居民的选择意愿为出发点且对不同类型保障房社区物业管理模式进行比较研究的成果较少。
二保障房社区物业管理模式的选择意愿及影响因素分析
1．社区调查情况概述数据来源于2011年开展的广州保障房社区物业管理调查。我们选取了金沙社区、棠徳社区、同徳社区、聚徳社区、郭村社区、大鹏社区6个保障房社区，这些社区涵盖了广州各时期的保障房社区类型，居住人口占广州2011年前住房保障人口的50%左右。调研采用问卷调查和深度访谈的方式，问卷调查方式以入户调查为主，拦截式访问为辅。为保证样本的代表性，各保障房社区的问卷数量根据社区保障房住户数量和产权类别进行相应配额。调查共收集问卷612份，其中有效问卷588份。调查的6个保障房社区囊括了广州各种保障住房类型，早期的一些产权型保障房已被住户转售。在6个社区中，棠徳社区、同徳社区、聚徳社区都是从1991年开始规划，1996年前后建成投入使用的，是目前广州建成日期最早的大型保障房社区;大鹏社区和郭村社区的规模较小;金沙社区是2011年前最大规模的保障房社区。在物业管理方面，聚徳社区的物业服务公司更换最为频繁，业委会和物业服务公司的关系紧张，业委会成员之间的内讧也很严重;郭村社区和金沙社区没有成立业委会，物业管理公司由住房保障部门聘任。各社区概况如表1所示。2．各社区物业管理满意度和管理模式的选择意愿表2显示了所调查保障房社区物业管理的整体满意度为24．92%，不满意度为24．23%，满意度高的社区依次为郭村社区、大鹏社区和同徳社区，满意度最低的社区为聚徳社区。表3显示了选择政府主导管理模式的比例高达一半以上，这说明了保障对象对政府主导物业管理模式的期盼。社区和物业管理模式的肯德尔系数为0．138且非常显著，说明社区和物业管理模式选择意愿之间存在相关性。在选择“其他”模式的93户居民中，63．92%选择“无所谓、没意见”，这说明了保障房社区居民自我管理的意识和能力不强，需要政府部门帮扶的期望仍然很高，因而不能直接采用业委会主导的物业管理模式。聚徳社区和棠徳社区作为两个成立了业委会的社区，居民在物业管理模式选择意愿上也存在巨大差异。聚徳社区选择政府主导模式的比例达到56.92%，选择业委会模式的仅为9．23%，这说明了聚徳社区对目前业委会主导的物业管理模式不满;棠徳社区的满意程度虽然不高，但选择政府主导模式的仅为33．33%。两个采用相同管理模式的社区，其意愿差异也说明了物业管理模式影响因素的复杂性。3．物业管理模式选择意愿的影响因素分析(1)数据和模型居民是社区物业服务的主体，其意愿是确定物业管理模式的主要依据。卡拉克等认为住房状况受个人生命历程中的重要事件如婚姻状况、年龄、职业和家庭结构变化等因素的影响和制约［28］。为此，在物业管理满意度和模式选择意愿分析的基础上，研究居民的婚姻、年龄、收入、重症等生命历程状况，以及住房产权、现有物业管理模式等对居民选择意愿的影响。将居民的物业管理模式意愿作为因变量，将模式合并为“政府主导型”和“业委会或居民主导型”两类，采用列删办法剔除缺失值，共有115个样本被剔除，纳入模型的样本量为473个，相关变量情况如表4所示。由于因变量“物业管理模式”为定类变量，设政府主导模式为1，业委会或居民主导模式为0，使用对数比率回归统计模型分析物业管理模式意愿选择的影响因素。该模型的方程式为:logφi=a+∑βiXi(式1)其中φi=p(yi=1)1－p(yi=1)=p(yi=1)p(yi=0)，即某一个案的因变量取值为1的概率与取值为0的概率比，在统计上称为偶值或发生比。应用Stata软件输出分析结果如表5所示。(2)居民特征和物业管理模式选择意愿调查数据显示，调查对象生命历程中的重要转变对物业管理模式选择意愿有重要影响。模型1显示，年龄对物业管理模式的选择意愿影响显著，年龄越大的居民更希望采取政府主导的物业管理模式，年龄每增加10岁，选择政府主导物业管理模式的比例会增加14．7%;不同性别居民的模式选择意愿存在差异，女性选择政府主导模式的概率为男性的1.303倍;未婚、离异、丧偶居民选择政府主导模式的比例分别为为已婚居民的43%和39．6%。在模型中加入性别和婚姻状况的交互项后，发现未婚、离异、丧偶女性选择政府主导模式的概率分别是已婚男性的4．036倍和2．732倍。这说明了低收入的未婚、离异、丧偶女性更希望来自政府的帮助。家庭特征也会影响物业管理模式的选择意愿。家庭收入对政府主导模式选择意愿的影响为负，说明居民的家庭收入水平越高，越不愿意选择政府主导的物业管理模式;家庭有特殊情况(残疾、重病、精神病等)的住户，其选择政府主导模式的概率是无特殊情况家庭的1．599倍且通过显著性检验。这说明有特殊情况的低收入家庭，更倾向于采取政府主导的物业管理模式。(3)住房产权和物业管理模式的选择意愿产权理论指出，居民住房产权越明晰，对住房的权益就越关注，权利意识就会越强烈。表5模型2的结果显示，产权型保障房住户选择政府主导模式的比例为廉租房住户的70．7%;已转让的产权型保障房住户选择政府主导模式的概率仅为廉租房住户的28%，且在1%的水平上显著。这说明租赁型保障房住户更倾向于采用政府主导的物业管理模式，经适房、安居房、解困房、拆迁安置房等产权型保障房住户更希望采取业委会主导的物业管理模式，而且产权越明晰，选择政府主导模式的比例就越低。(4)现有管理模式和物业管理模式的选择意愿由于每个社区采取的物业管理模式是确定的，所以可以用社区代表现有的物业管理模式，来研究现有管理模式效果对居民意愿的影响。在表5模型3中加入了社区变量，并将金沙社区作为参考项。分析结果发现，在控制其他变量的情况下，棠徳社区、郭村社区和大鹏社区居民选择政府主导模式的概率分别为金沙社区的48．5%、35．9%和18．1%，且均通过了显著性检验，说明这三个社区的居民更不愿意采取政府主导的物业管理模式。郭村社区和大鹏社区居民物业管理的满意度较高，居民更希望沿用目前业委会主导的物业管理模式;棠徳社区居民多为产权型保障房住户，对业委会主导和国有物业服务公司提供服务的模式接受度较高。聚徳社区居民选择政府主导模式的概率为金沙社区的1．075倍，是选择政府主导模式概率最高的社区，说明社区居民对目前业委会主导的物业管理模式最不认可;同徳社区居民选择政府主导模式的概率是金沙社区居民的1．033倍，这与该社区的调查对象以新入住的廉租房和经适房住户为主有关。
三结论与建议
1．基于保障对象的基本特征和物业管理模式的选择意愿，政府应介入保障房社区物业管理自2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》颁布以来，我国的保障房建设量大幅增加，2009年全国建设保障房590万套，2010年建设1000万套，“十二五”期间全国将建设保障房和棚户区改造住房3600万套。许多城市管理者认为政府的主要责任是建设保障房，对后续的管理问题缺乏重视。但随着大量保障房的投入使用，保障房入住后的管理是住房保障面临的重要挑战。通过对保障房社区居民物业管理模式选择意愿的研究，有助于了解保障房社区和普通商品房社区的差异，进而寻找相应的对策。从前文分析可知，保障房社区居民物业管理模式的选择意愿受居民家庭和个人特征、住房产权状况以及现有物业管理模式的综合影响。从个人特征看，离婚丧偶女性、老年人等更倾向于选择政府主导的物业管理模式;从家庭特征看，家庭收入低和有残疾、重症、孤寡等特殊情况的住户更倾向于选择政府主导的物业管理模式。近年来，我国确定了以公租房为主的住房保障体系，明确了入住保障房社区的居民为低收入居民，他们不仅收入低、文化程度低、工作不稳定，而且残疾、重症、精神病、以及离异丧偶等人群比例明显高于一般社区，因而保障房社区不能照搬商品房社区的物业管理模式。本次调查结果发现，有52．07%的住户选择政府主导的物业管理模式，这说明保障房住户对政府的依赖程度非常高，政府应该介入保障房社区的物业管理。2．基于对保障对象权益的保护，政府主导的物业管理模式应成为保障房社区的优先选择我国的物业管理是市场经济的产物，体现的是市场机制的作用，社区管理是政府管理与居民自我管理相结合的产物，体现的是政府管理与居民自我管理的机制。在保障房社区物业管理中，物业管理和社区管理融合得更为紧密。保障房社区和商品房社区存在许多差异，如社区产权性质复杂，居民利益诉求多样且自我控制、自我管理能力较弱，对这些居民的服务和救助既是物业管理也是社区管理的职能。如果采用商品房社区的物业管理模式，廉租房和公租房住户由于在业委会缺乏相应的代表，其利益很难得到保障。另外，在物业服务内容方面也存在着差异，保障房社区的物业管理除了物业维护、安全、卫生等服务外，对弱势群体的帮扶和关爱等服务也非常重要。保障房社区若照搬商品房社区的物业管理模式会引发很多问题，聚德社区所遇到的问题就是一个典型案例。因此，基于对保障对象基本权益的保护，政府主导的物业管理模式应成为保障房社区的优先选择。3．关爱为本、用心服务的理念应成为保障房社区物业管理坚持的原则在历次的相关调查中都发现，保障房社区中残疾、重症、精神病患者的比例通常都显著高于普通社区，以本次调查为例，588户调查家庭中有111户的家庭成员有残疾、重病、精神病等特殊情况，比例接近20%。因此，在保障房社区物业管理中，需要给予保障对象更多的关爱和服务，从而使弱势群体能更好地融入社区和社会。实地调查还发现，住房保障对象尤其是廉租房住户由于处于社会边缘地带，更加渴望获得关爱和尊重。由于服务对象的特殊性，保障房社区与普通商品房社区的物业管理有很大差异，表现在服务对象复杂、对物业管理配合度低、管理难度大等方面;物业服务企业需额外承担大量的社会服务工作，但物业服务收费低、企业经济效益差，这些都影响了物业的服务水平。扭转这种局面必须从服务理念入手，在企业员工中树立“关爱为本、用心服务”的理念，将工作看作是对社会的感恩和奉献。通过建立这种理念并融汇到物业服务的行动中，员工才会发自内心地服务保障房住户，才能赢得住户的理解与支持，最终促成健康、和谐、幸福社区的形成。由于保障房社区居民的特殊性，物业服务企业在正常的物业管理技能培训外，应开展有针对性的技能培训，例如掌握残疾人康复治疗知识、掌握与精神疾病或心理疾病患者沟通所需的基本技能等。为减少社区弱势群体焦虑症和情绪障碍的患病率，应开展有助于他们融入的社区活动。政府应该考虑引入社工组织，对这些群体进行帮扶和服务。在物业管理的日常工作中，也应制定社区突发事件应急预案，保障社区的安全与和谐。4．社区业委会的成立和运作应在政府的引导下有序进行保障房社区的物业管理中，业委会的成立和运作需要政府的监督和引导。同徳社区、棠徳社区和聚徳社区这三个广州早期的保障房社区采用的均是业委会主导的物业管理模式，但物业管理满意度和管理模式的选择意愿上存在较大差异。同徳社区物业管理满意度为34．85%、不满意度为14．39%;聚徳社区物业管理满意度仅为9．09%、不满意度为48.49%，为6个社区中物业管理评价最差的社区。通过深入访谈发现，同徳社区业委会是依法有序选举产生的，并较为有效地履行了法律赋予的责任，居民对物业服务的满意度较高;聚徳社区业委会的产生过程存在违规现象，又因为业委会内讧未能有效开展工作，加上物业管理公司更换频繁，给社区的物业管理留下了许多隐患。三个社区物业管理效果的差异，说明业委会作用的两面性，若能运作良好则可进一步推进社区的物业服务，若管理不当也会对社区物业管理带来负面影响。业委会应在各方面条件成熟的基础上依法成立，在业委会的成立和运作中，政府的监督是不可或缺的。在这方面，香港屋邨管理咨询委员会和业主立案法团的发展实践值得内地借鉴。香港在1995年后成功推行了屋邨管理咨询委员会，鼓励租户参与屋邨的管理工作，从而提升了屋邨管理的成效。随着居屋计划的推进，香港房屋署曾鼓励业主立案法团的成立，并允许居民比例低于50%的公共屋邨成立业主立案法团，但效果并不明显。这说明了在以中低收入居民为主的公屋社区，屋邨管理咨询委员会更能满足不同群体的需要。针对广州保障房社区内住房产权多元的特点，物业管理应实行“政府主导，居民参与”的原则，在保障房社区成立由政府、业主以及住户等多方参与的“物业管理咨询委员会”，在没有成立业委会的社区由这个委员会代行业委会的自我管理职责，对已成立业委会的保障房社区则由“物业管理咨询委员会”对物业管理及业委会的运作进行监督，从而进一步提升保障房社区的物业服务和管理水平。
四结语
物业对社会的重要性篇2
关键词：物业管理；公共组织；对策
中图分类号：D920.4；C931.2文献标识码：a文章编码：1003-2738（2012）06-0253-01
一、物业管理问题的提出
随着我国房地产市场的快速发展和住房制度的不断改革，社区物业管理在中国从无到有，并成为基层政府管理社区的重要内容。社区作为社会最基层的社会自治组织，其所具有的独有的社会功能受到越来越多的重视。但是，在从单位制的社区向社会性的社区过渡的过程中也暴露出很多的问题。主要比如物业管理经费筹集困难和使用不透明，社会公共产品的供给不足，严重影响了社区居民生活和城市管理。
物业管理是从计划经济体制下想社会主义市场经济体制转型过程中的一种新型房屋管理体制。在物业管理体制建设过程中必然也遇到了一些矛盾和问题。根据中国消费者协会的统计，商品房投诉以及设计到的物业公司数量呈上升趋势，而且投诉中以群体性投诉占主要部分。其中，在各种物业纠纷中，街道办事处等基层组织、业主、物业管理企业等之间因物业管理委员会的成立、物业服务项目、物业费缴纳等纠纷构成了社会物业管理最突出的问题。在纠纷的过程中物业管理委员会应该扮演着重要的沟通作用，积极化解纠纷。但是，物业管理委员会不是物业矛盾的终点，甚至是纠纷的“主战场”，物业公共产品的需求与物业公共产品的供给的矛盾已经超出了物业管理委员会调整的范围，物业利益的博弈严重制约着物业管理改革的前进脚步。因此，以社会利益调节为重点，依靠社会利益表达机制来化解社区矛盾，促进物业管理体制的改革，就成为政府的重要职能。
二、当前物业管理中主要存在的问题
（一）社区业主对物业管理制度的认识不足。
物业管理的发展历史在我国发展时间还较短，在物业管理中，建筑物区分所有权和我国传统所有权有着巨大差异，在理论上对其性质也还没有形成统一的认识。所以，社区业主就很难理解和把握现实中的物业管理问题。具体表现有许多社区业主对社区业主大会和社区业主委员会认识不清，对社区业主组织有一种漠不关心的态度。在日常碰到物业管理纠纷的时候社区业主则主要简单地拒绝缴纳物业管理费来作为对抗形式，不能合法的行使自己正当的权力。
在我国市场化的改革的进程中，政府在社区治理中也尝试了一些变化。住房制度改革带来的最大变迁就是住房有过去的单位福利向市场化配置方向发展。大众通过市场行为买房承担起了原来由单位负担的公共设施设备的使用、维护等。但是房产的购买者面对公共产品的维护等资金的筹集问题，现实中经常发生的事情是，社区业主搭便车的行为。这就引发了社区业主和企业之间矛盾的一个重要因素。
（二）政府在物业政策中供给不足。
首先，根据现行物业管理法规中关于维修基金的政策规定，所有住宅小区必须建立社区物业维修基金。这部分的基金专门用于小区中公共物品发生损坏时进行修善等所需储备的租金，属于全体小区业主公共有。目前，维修基金主要存在以下两个问题：第一，建筑单位缴纳困难；第二，小区物业公司侵占的问题。其次，房地产行政主管部门控制着和影响业主委员会的权力。从现行的《物业条例》看，其赋予小区业主委员会和小区业主的权力不足，另一方面对开发商和物业管理公司的约束力有限，这样显然不利于小区业主维护自己的合法权益。最后，从物业权的法律规定来看，与物业最密切的法律概念是“物权”。随着人们生活水平的提高，小区业主除了对停车的需要外还有商业、娱乐等方面的需要，小区最为住房所有权的所有者应该是物业管理中最重要的主体，但是，目前小区业主在物业管理中的权利在管理中并没有充分的体现出来。物业管理中包括小区的治安、供水等，这些小区业主的日常生活息息相关。在这些领域的法治不健全导致行政权力的膨胀甚至滥用，导致各方权利的不必要冲突，导致小区日常生活秩序的混乱。
三、政府部门应该采取的措施
（一）政府做好物业管理的宣传工作。
房地产产品与一般的商品差别很大，小区业主普遍对住房区分所有性质不太了解，对如何行使权力、物业管理关系等性质也认识不清。尽管小区业主应该熟悉相关知识来提高自身保护意识，但是，根据我国《消费者权益保护法》第八条规定：消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利；第十三条规定，消费者享有获得有关消费和消费者权利保护方面的知识的权利。就是我们所说消费者享有商品的知情权和接受教育权，根据我国《消费者权益保护法》第二十八条规定：房地产行政部门应当采取必要的措施保护业主的合法权益。针对母犬小区业主普遍存在的困境，首先政府要做好必要的宣传工作。除房地产行政部门作为主体直接参与外，还应该规范建设单位的行为，告知其义务范围，把社区工作纳入有关宣传的工作。
（二）对物业管理制度的完善。
首先，是小区建设单位与物业管理公司分离。就实际情况来看，建筑单位和物业管理公司的不正常密切关系是很多物业管理问题的根源，政府有必要促使住房建设单位和物业管理公司分离，政府在社区小区中引导使用招标制度。政府相关主管部门应该修改《物业管理法》第二十一条关于小区业主选择物业管理公司之前，小区建设单位可以选择物业管理公司。社区选择物业公司应该处于相关政府主管部门的监督下进行，严格按照招投标制来选择物业管理公司。
其次，提升物业管理水平。政府主管部门要建立和完善物业管理标准，明确物业管理公司的管理范围。政府主管部门要对物业管理公司登记备案，这样就一定程度上避免物业管理公司随意改变更改义务等。政府主管部门也要不定时的对物业管理公司进行检查，严格查处各种违反物业管理法规的行为，对违规的物业公司要依法严格处理。促使物业管理公司的健康发展。
最后，对小区业主委员会进行指导。我国《物业管理条例》第十条规定，小区业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立物业大会，并选举产生小区业主委员会。但是，现实情况不尽如人意。这主要是由于物业政府行政部门指导不足有直接关系。在对业主委员会提高指导的同时，政府主管部门还应对缺乏物业管理相关知识的业主委员会委员进行培训，发挥其高效的作用，促进物业管理制度完善。
参考文献：
[1]李宴.物业管理问题的政府研究对策[J].学术研究，2007,7:106-108.
[2]李羚.物业管理中的政府治理思考[J].经济体制改革，2006,4:75-79.
物业对社会的重要性篇3
[关键词]物流企业社会责任
一、研究的意义
目前，国际上普遍认同的企业社会责任是：企业在赚取利润的同时，必须主动承担对环境．社会和利益相关者的责任，最终实现企业的可持续发展。随着我国物流业的不断发展，其社会责任的重要性越显突出并引起人们重视，笔者认为，物流业的社会责任：为生产和流通服务获取利润的同时，必须主动承担对利益相关者的责任，遵守社会道德、减少社会物质资源消耗、保护生态环境，实现企业与社会的和谐及可持续发展。
欧美发达国家在资本积累阶段，企业在生产过程中只顾赚钱，没有承担相应的社会责任，造成环境污染、生态资源受到破坏。在经过50多年的环境污染综合治理后，欧美、日本等发达国家对企业的社会责任提出更高的要求，从经济责任、法律责任、伦理责任和慈善责任角度进行实际指标分析，使企业在提供产品服务、自身生存和承担利益相关者的责任三者之间保持和谐发展。
与国外企业社会责任研究不同的是，我国物流企业社会责任研究相对较晚，尽管我国学者在20世纪90年代从企业角度也作过一些研究，但对物流企业社会责任的研究是近几年实现的。物流作为国民经济发展的基础和动脉，是联系生产企业与消费者之间的重要环节，起着承上启下的作用，其流动性、社会性及服务性，决定了物流业较一般制造业和流通业具有更广泛、更重大的社会影响，这就要求物流业必须更好地履行多样化、重大的社会责任，实现物流业与社会的和谐及可持续发展。
二、物流业承担社会责任存在的问题
1.单纯追求利润最大化
在市场经济发展过程中，部分经营者将利润最大化作为企业唯一追求的目标，对物质利益疯狂追逐，使一些人忽视精神和信念的价值，导致伦理道德的退化甚至错位。经济发展的价值理念增强社会活力和创造力，但其理念过分膨胀又造成社会责任感的淡化甚至消失，导致本位主义和极端利己主义的滋生，给我国社会经济建设等方面造成严重危害。在上述不良因素影响下,部分物流企业没有树立以人为本的经营理念，缺乏社会责任意识，没有改善员工的工作条件和安全保障当作企业的社会责任，一味地压低劳动力价格，延长劳动时间，降低物流成本。在老板眼力利润高于一切，老板“以人为本”的经营理念，都在追求客户满意、客户至上的目标。这种损害员工权益的行为，必然使员工不满意,导致服务水平降低经济效益下滑。另外,我国物流货运市场没有形成一套行之有效的行业准入机制、运价体系混乱、诚信机制缺失，单纯追求经济效益，超载超限的恶性竞争使得物流基础设施遭到破坏。
2.国内物流理论研究存在不足
2006年我国物流总费用与GDp的比率为18.3%，美国物流成本占GDp的10%以下，两者有很大差距。我国如何降低物流成本？有的采取生产企业经营模式拼设备、拼人力降低物流成本，中国人吃苦耐劳，但如今每个行业的发展是靠科学技术。我国物流业与发达国家的差距主要是科学技术、经营环境和综合能力。以生产制造业为例，其物流主要包括供应物流、生产、销售和废弃与回收物流，美国的生产企业有多少？绝大部分生活用品依靠进口，其供应物流、生产、销售和回收物流的费用有多少？正是发展中国家在制造产品中承担巨大的物流费用，如果美国跟我国一样生产制造产品，其物流费用保守估算至少超过GDp的13%。另外，部分外商利用我国的仓储和物流设施，按订单组装产品在集装箱内，到了国外直接将集装箱运到超市销售，节省仓储和分拣等工序，降低物流费用，这些值得思考和研究。
3.管理手段落后
我国物流业的发展经历了艰难曲折，2003年前国内只有10%的物流企业采用计算网络管理，现如今已有80%以上的物流企业采用了计算网络管理，提高了管理和服务水平。但没有形成全国运输信息网络，经营过程中仍然存在空车往返、迂回和过远运输等，造成社会物质资源的浪费。一些国有物流企业铁路、海运和航空采用GpS定位系统和高新技术取得较好的经济效益，但高新技术在公路运输普及率低，导致物流管理和服务水平整体不高，与发达国家之间存在一定差距。
三、物流企业承担社会责任的对策
1.坚持科学发展观、促进物流整体水平提高
(1)科技是第一生产力。现代物流的发展必须依靠科学技术降低资源消耗，提高服务水平，为社会经济发展服务。目前我国物流制造业缺乏核心竞争力和高科技开发能力,导致物流设施和运行设备动力系统落后，造成管理水平、服务水平和经济效益与发达国家之间存在距离，没有很好地承担社会责任。在物流业的发展进程中，物流关键技术的发展是至关重要的，物流技术包括硬技术和软技术，涉及诸多方面，如条形码技术、电子数据交换、卫星定位系统、高速快捷的运输方式和运输规划等。科学技术提供了对物流中大量的、多变的数据进行快速、准确、及时采集并迅速分析处理的能力，大大提高了信息反馈功能，进而提高了控制管理能力和客户服务水平，提高了物流运营的效率，物流坚持科学发展才能更好地为社会经济发展服务，才能承担更大的社会责任。
(2)加强科学管理。高新技术为物流发展提供了基础，但管理仍是物流发展的重大问题之一，尤其是在经济、社会与科技迅速发展的今天，实施物流的组织管理和经营管理的任务更为复杂和繁重，不仅需要高度的科学性，而且需要调动人的积极性和创造性，充分发挥人的主观能动性。物流要承担社会责任，首先要保证内部的和谐，教育员工树立正确的价值观念，自觉履行法律和法规制度，遵守职业道德和岗位责任制，加强学习掌握高新技术，不断提高物流作业水平，通过科学管理提高经济效益。
(3)提高服务水平。建国以来由于我国交通运输建设投资少、基础薄弱，改革开放后，随着我国经济建设的全面发展，交通运输成为经济发展的瓶径，铁路运输紧张，港口压港、压船，外资企业原材料供应和产成品运输困难，制约社会经济的飞速发展。对此国家投入大量资金，建设高速公路，扩建港口，铁路运输建成电气化，提高运输效率，加快粮食、煤炭、矿石和各种物资运输、为工农业生产和社会经济发展提供优质服务。高新技术和科学管理相结合，提高物流服务的高效率和高效益，其重要性已不容置疑，随着物流行业的不断成熟，市场对物流服务需求的不断提高，物流产业的分工已更加细化和专业化，并逐步向集约化和规模化发展。物流业的服务要以为客户节约成本为目标，以方便、快捷为特点的专业化服务。
2.经济利润与承担利益相关者的责任同等重要
(1)经济利益是企业生存的物质基础，物流业在服务过程中获取经济利润，安排职工就业，促进社会经济发展，使人们享受经济发展带来的成果。物流业只有发展强大参与市场竞争，才能更好地为客户服务，同时获取经济利益，企业才能生存和发展。物流运输有公路货运、铁路货运、航空货运和水运货运，这四种运输方式都有各自的技术经济特性，因此有各自适宜的货物种类和运输距离。但随着物流运输外部环境的急剧变化而引发的运费上涨，导致物流运输业重新洗牌，按市场规律进行货物流向调整，这是市场竞争机制自发决定的。物流业要围绕核心企业，与制造业和流通业组建战略联盟，争取更多的客户和货源，另外，物流业之间也要形成战略合作，发挥各自优势，组成立体交叉运输网络，使经济效益不断提高。
(2)物流企业在获取利润的同时必须承担利益相关者责任，如员工利益、社区环境和社会资源等。一个企业只要履行了经济和法律责任，就算履行了社会义务，而社会责任则在社会义务的基础上增加了一个道德责任。物流业必须在法律、经济效益和社会道德的基础上生存发展，那种损人利己不承担社会责任的经营，只顾GDp增长不承担利益相关者责任的行为，是违背社会主义的道德观和责任感，必定受到社会舆论的谴责。物流企业在经营过程中，必须坚持“以人为本”的观念，关心员工的福利待遇，改善工作和休息环境，调动员工积极性和创造性，更好地为企业和社会服务。
3.政府要营造良好的经营环境
物业对社会的重要性篇4
[关键词]物流企业社会责任
一、研究的意义
目前，国际上普遍认同的企业社会责任是：企业在赚取利润的同时，必须主动承担对环境．社会和利益相关者的责任，最终实现企业的可持续发展。随着我国物流业的不断发展，其社会责任的重要性越显突出并引起人们重视，笔者认为，物流业的社会责任：为生产和流通服务获取利润的同时，必须主动承担对利益相关者的责任，遵守社会道德、减少社会物质资源消耗、保护生态环境，实现企业与社会的和谐及可持续发展。
欧美发达国家在资本积累阶段，企业在生产过程中只顾赚钱，没有承担相应的社会责任，造成环境污染、生态资源受到破坏。在经过50多年的环境污染综合治理后，欧美、日本等发达国家对企业的社会责任提出更高的要求，从经济责任、法律责任、伦理责任和慈善责任角度进行实际指标分析，使企业在提供产品服务、自身生存和承担利益相关者的责任三者之间保持和谐发展。
与国外企业社会责任研究不同的是，我国物流企业社会责任研究相对较晚，尽管我国学者在20世纪90年代从企业角度也作过一些研究，但对物流企业社会责任的研究是近几年实现的。物流作为国民经济发展的基础和动脉，是联系生产企业与消费者之间的重要环节，起着承上启下的作用，其流动性、社会性及服务性，决定了物流业较一般制造业和流通业具有更广泛、更重大的社会影响，这就要求物流业必须更好地履行多样化、重大的社会责任，实现物流业与社会的和谐及可持续发展。
二、物流业承担社会责任存在的问题
1.单纯追求利润最大化
在市场经济发展过程中，部分经营者将利润最大化作为企业唯一追求的目标，对物质利益疯狂追逐，使一些人忽视精神和信念的价值，导致伦理道德的退化甚至错位。经济发展的价值理念增强社会活力和创造力，但其理念过分膨胀又造成社会责任感的淡化甚至消失，导致本位主义和极端利己主义的滋生，给我国社会经济建设等方面造成严重危害。在上述不良因素影响下，部分物流企业没有树立以人为本的经营理念，缺乏社会责任意识，没有改善员工的工作条件和安全保障当作企业的社会责任，一味地压低劳动力价格，延长劳动时间，降低物流成本。在老板眼力利润高于一切，老板“以人为本”的经营理念，都在追求客户满意、客户至上的目标。这种损害员工权益的行为，必然使员工不满意，导致服务水平降低经济效益下滑。另外，我国物流货运市场没有形成一套行之有效的行业准入机制、运价体系混乱、诚信机制缺失，单纯追求经济效益，超载超限的恶性竞争使得物流基础设施遭到破坏。
2.国内物流理论研究存在不足
2006年我国物流总费用与GDp的比率为18.3%，美国物流成本占GDp的10%以下，两者有很大差距。我国如何降低物流成本？有的采取生产企业经营模式拼设备、拼人力降低物流成本，中国人吃苦耐劳，但如今每个行业的发展是靠科学技术。我国物流业与发达国家的差距主要是科学技术、经营环境和综合能力。以生产制造业为例，其物流主要包括供应物流、生产、销售和废弃与回收物流，美国的生产企业有多少？绝大部分生活用品依靠进口，其供应物流、生产、销售和回收物流的费用有多少？正是发展中国家在制造产品中承担巨大的物流费用，如果美国跟我国一样生产制造产品，其物流费用保守估算至少超过GDp的13%。另外，部分外商利用我国的仓储和物流设施，按订单组装产品在集装箱内，到了国外直接将集装箱运到超市销售，节省仓储和分拣等工序，降低物流费用，这些值得思考和研究。
3.管理手段落后
我国物流业的发展经历了艰难曲折，2003年前国内只有10%的物流企业采用计算网络管理，现如今已有80%以上的物流企业采用了计算网络管理，提高了管理和服务水平。但没有形成全国运输信息网络，经营过程中仍然存在空车往返、迂回和过远运输等，造成社会物质资源的浪费。一些国有物流企业铁路、海运和航空采用GpS定位系统和高新技术取得较好的经济效益，但高新技术在公路运输普及率低，导致物流管理和服务水平整体不高，与发达国家之间存在一定差距。
三、物流企业承担社会责任的对策
1.坚持科学发展观、促进物流整体水平提高
(1)科技是第一生产力。现代物流的发展必须依靠科学技术降低资源消耗，提高服务水平，为社会经济发展服务。目前我国物流制造业缺乏核心竞争力和高科技开发能力，导致物流设施和运行设备动力系统落后，造成管理水平、服务水平和经济效益与发达国家之间存在距离，没有很好地承担社会责任。在物流业的发展进程中，物流关键技术的发展是至关重要的，物流技术包括硬技术和软技术，涉及诸多方面，如条形码技术、电子数据交换、卫星定位系统、高速快捷的运输方式和运输规划等。科学技术提供了对物流中大量的、多变的数据进行快速、准确、及时采集并迅速分析处理的能力，大大提高了信息反馈功能，进而提高了控制管理能力和客户服务水平，提高了物流运营的效率，物流坚持科学发展才能更好地为社会经济发展服务，才能承担更大的社会责任。
(2)加强科学管理。高新技术为物流发展提供了基础，但管理仍是物流发展的重大问题之一，尤其是在经济、社会与科技迅速发展的今天，实施物流的组织管理和经营管理的任务更为复杂和繁重，不仅需要高度的科学性，而且需要调动人的积极性和创造性，充分发挥人的主观能动性。物流要承担社会责任，首先要保证内部的和谐，教育员工树立正确的价值观念，自觉履行法律和法规制度，遵守职业道德和岗位责任制，加强学习掌握高新技术，不断提高物流作业水平，通过科学管理提高经济效益。
(3)提高服务水平。建国以来由于我国交通运输建设投资少、基础薄弱，改革开放后，随着我国经济建设的全面发展，交通运输成为经济发展的瓶径，铁路运输紧张，港口压港、压船，外资企业原材料供应和产成品运输困难，制约社会经济的飞速发展。对此国家投入大量资金，建设高速公路，扩建港口，铁路运输建成电气化，提高运输效率，加快粮食、煤炭、矿石和各种物资运输、为工农业生产和社会经济发展提供优质服务。高新技术和科学管理相结合，提高物流服务的高效率和高效益，其重要性已不容置疑，随着物流行业的不断成熟，市场对物流服务需求的不断提高，物流产业的分工已更加细化和专业化，并逐步向集约化和规模化发展。物流业的服务要以为客户节约成本为目标，以方便、快捷为特点的专业化服务。
2.经济利润与承担利益相关者的责任同等重要
(1)经济利益是企业生存的物质基础，物流业在服务过程中获取经济利润，安排职工就业，促进社会经济发展，使人们享受经济发展带来的成果。物流业只有发展强大参与市场竞争，才能更好地为客户服务，同时获取经济利益，企业才能生存和发展。物流运输有公路货运、铁路货运、航空货运和水运货运，这四种运输方式都有各自的技术经济特性，因此有各自适宜的货物种类和运输距离。但随着物流运输外部环境的急剧变化而引发的运费上涨，导致物流运输业重新洗牌，按市场规律进行货物流向调整，这是市场竞争机制自发决定的。物流业要围绕核心企业，与制造业和流通业组建战略联盟，争取更多的客户和货源，另外，物流业之间也要形成战略合作，发挥各自优势，组成立体交叉运输网络，使经济效益不断提高。
(2)物流企业在获取利润的同时必须承担利益相关者责任，如员工利益、社区环境和社会资源等。一个企业只要履行了经济和法律责任，就算履行了社会义务，而社会责任则在社会义务的基础上增加了一个道德责任。物流业必须在法律、经济效益和社会道德的基础上生存发展，那种损人利己不承担社会责任的经营，只顾GDp增长不承担利益相关者责任的行为，是违背社会主义的道德观和责任感，必定受到社会舆论的谴责。物流企业在经营过程中，必须坚持“以人为本”的观念，关心员工的福利待遇，改善工作和休息环境，调动员工积极性和创造性，更好地为企业和社会服务。
3.政府要营造良好的经营环境
物流企业在经营过程中，没有经济效益要退出，有经济效益不承担社会责任要监督和制裁，物流企业不能以破坏社会资源、环境和超载而生存，要让那些有经济效益同时能承担社会责任的物流企业生存和发展。政府要发挥监督管理作用，保护企业公平竞争与公正交易的应有秩序，积极为物流企业履行社会责任创造良好的环境并提供服务。行政管理部门必须利用高科技手段加强管理，增强行政执法力度，加大对损坏社会利益行为的处罚力度，打击超载、超速和疲劳运输，保护物流运输基础设施和空气环境，监督物流企业承担社会责任，使社会经济和谐发展。
参考文献：
物业对社会的重要性篇5
关键词：社会资本；物流中心；经济发展；
1社会资本与物流中心
1.1社会资本
（1）社会资本的概念
社会资本实质上就是在共同的集团关系中，个体或者团体之间形成的认同关系，这种关系是一个庞大的社交网络，包括有各种规范、价值观念、社会历史文化、以及相关的社会资源。简而言之，社会资本就是区别于有形资本的一种资本的组成形式，社会资本是行动主体通过社会联系获取稀缺资源并由此获益的能力。
（2）社会资本的特点
社会资本具有公共属性。与其他资本不同，社会资本不是私人占有的资本，而是一种公共资本，具有公共物品属性。它能够被私人使用，但是却不受个人支配，这样就避免了许多不必要的麻烦。
社会资本具有不可让渡性。因为社会资本的公共属性就决定了社会资本是属于整体和公共利益的，能为个人和集体使用，但是个人和集团没有支配权，因此无法让渡。
社会资本具有再生价值。区别于有形资产的可消耗的特点，社会资产具有不可消耗性和增值性，社会资产随着使用的次数增多只会增加其自身价值而不会减少价值。
社会资本损坏性强。由于社会资产本身就是一个庞大的社交网络，牵一发动全身，一旦一次社会资产受损，影响到的就是一个庞大的网络关系。
社会资本具有社会性。社会资本的作用不仅体现在生产价值上，而且体现在有关方面可以共享收益上，体现在对利益共同体的维持和促进上。
社会资本具有独一无二忈生产特性。因为，社会资本是区别于有形资本的无形资本，受到各个方面的主观性因素的影响因此，就具有一种独特的文化特性。
社会资本具有促进经济增长的作用。社会资本也是资本的一种，对社会和经济发展都是有积极促进作用的，它是各种制度、规范等的有机整合，是经济发展的重要支撑。
（3）社会资本的作用
社会资本这张巨大的关系网，在减少不确定因素、减少交易成本、组织协调各方面的关系方面、减少资源浪费实现资源优化配置方面、促进专业化、促进观念更新和创新方面都具有重要的作用。因此，整体而言，对经济发展具有重大的促进作用。
2社会资本对物流中心的影响
物流中心近年来，发展势头良好，整个发展现状都呈现一种不可阻挡的上升趋势，并且获得了经济效益和社会效益的发展。现状所反映出来的积极良好的发展态势都是离不开社会资本，这个巨大的社会网络的，可以说，正是有了社会资本在减少不确定因素、减少交易成本、组织协调各方面的关系方面、减少资源浪费实现资源优化配置方面、促进专业化、促进观念更新和创新方面都具有重要的作用。因此，整体而言，对经济发展具有重大的促进作用，才会有物流中心如此傲人的成绩。
在社会资本的影响下，通过巨大的关系网络，各个企业之间形成了必要的供需关系，在这种集体优势的作用下，各个环节就都可以通过整体效益的提升，实现自己的发展，降低了真个成本，技术创新的优势也能得以凸显。产业发展不是独立的，而是按照一定的联系来作为一种产业特征，形成特定的产业集群，实施内部的分工，最常使用的就是供应商客户模式，这样一个庞大的集群就更有利于发挥整体优势。集群产业多数都是中小企业集群发展，他们雇佣一部分精英人士带动当地产业的发展，政府也会给予一定的支持和扶持，这样就促进了当地集群产业的发展，形成具有一定规模的产业集群，最后也会带动当地经济的发展。集群产业因为涉及的企业数目较多，整体效益影响大，当一个集群以较好的石头发展的时候，相对落后的企业等就会借鉴这个集群的经验，产生一种学习效益，当这种学习效应扩大，就能形成更多的产业集群。这种通过一种联盟形式获得发展的模式就是产业集群，各个企业的活动都在整个产业集群的发展态势上得到发展，受到影响，通过资源互补和集体优势发挥整体效益。社会资本对于产业集群的发展还体现在，因为通过协调组织作用，建立了信赖和信任关系，就能够在集群内实现资源的共享，降低成本、降低开支、促进经济效益的提高。
3物流中心利用社会资本的建议
如何利用好这些资源，社会资本又将发挥巨大作用，最重要的就体现在可以利用政府和有关措施，促进物流发展。作为政府部门，在区域经济发展中也发挥了重要的监督和指导作用。可以通过相关政策和法律的实施，来强化监督与惩戒机制，形成守信者收益、失信者受罚的良好社会氛围，成为可靠的财产权利的保护者和商业诚信原则的维护者。加快建立政府、企业、中介机构和个人的信用档案，建立信用的记录、评价和公开制度，为社会提供信用信息。同时我们还要发挥以行业协会为代表的民间经济组织的作用。行业协会是承担自律性行业管理职能的重要中介组织，他在政府和企业之间起着桥梁与纽带的作用，一方面，为企业传达政府部门的政策法规等纵向信息及帮助企业向政府部门争取一定的优惠条件或资源发挥作用；另一方面，为各企业提供了相互交流的平台，促进了他们之间知识、信息与技术的共享，从而获得共赢的局面。
4总结
通过本文的研究发现，社会资本这种无形资本像一只无形的手通过各个方式在社会经济发展过程中起着影响，社会和经济的发展都不是独立的，是相互影响、相互作用的。物流中心也在多个方面受到其综合影响。本文旨在通过探析社会资本视角下物流中心迅速发展的道路，为其未来发展寻找更好的发展策略。如何使得物流中心在未来的发展过程中实现全面快速的腾飞，还需要各方的努力和建设。为其未来发展提供发展的理论依据和事实支撑也是本文的题中之义。在不久的将来，相信通过中山保税物流园区的发展，必定会促进本地和周边的经济发展，形成自身的特色区域经济群体。
参考文献
[1]孙康.报关与国际货运专业课程设置的几点思考[J].中国科教创新导刊，2008（22）.
[2]张淑欣，马玲，刘一平.报关与国际货运专业技能模块课程体系的构建[J].商场现代化，2008（26）.
[3]张少峰，李锦飞.浅谈我国保税物流的发展及创新[J].江苏商论，2007（1）
物业对社会的重要性篇6
关键词：业主委员会；社区自治；困境；制度
我国的城市社区业主委员会是伴随着我国房屋产权制度改革，房地产市场逐步形成以后而新兴出现的，它的出现既是我国经济体制和社会结构双重转型过程中城市社区发展变化的客观反映，也是社区自治进程的客观要求。
所谓业主委员会是指在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会作为一种新型的组织形态，在社区内的地位、职能及扮演的角色对社区里的居民、居民委员会乃至整体社会结构的变革都将产生深远影响。
一、国外社区自治的先进经验
20世纪50年代后，在联合国的倡导下，世界各国尤其是一些发达国家开始介入并转向社区建设与管理模式的研究领域。同时，在这些国家努力推进城市社区建设的进程中，根据各国国情、文化传统、生活习惯的不同，逐步形成了各具特色的社区管理模式。有以印度、澳大利亚为代表的“整体模式”，有以以色列、缅甸为代表的“模式”，有以新加坡为代表的“政府主导模式”，有以日本为代表的“混合模式”，其中比较典型的是以美国为代表的“分散模式”。20世纪90年代初，社区管理又成为克林顿实现“重塑政府”、“复兴美国”的重要手段之一。“社区自治模式”成为美国政府治理社区的典型代表模式。此外，欧洲各国社区中也涌现了一批自治管理组织，如英国的社会服务委员会、农村社区委员会。这些志愿组织使居民直接参与社区事务，达到改进社区利益的目的。在爱尔兰有一场名为“此间的人民”运动。这场活动意在组织地区各利益团体及各个阶层，进而产生各行业代表以激发共同行为，以适应社区需要及增进社会福扯。
由此可见，尽管各国自治活动的组织模式不尽相同，但居民自治无疑是社区发展的内在要求，国外社区自治的成功经验有助于我国的和谐社区的发展。
二、我国业主委员会发展的现实困境
虽然有关法规对业委会的地位、作用、运行程序都作了一些规定，但是，由于种种原因，业委会在实际操作中困难重重。
（一）、业主委员会受行政力量牵制，缺乏自
社区的本质特征是“居民自治”。作为适应社会发展潮流和充分维护社区业主利益的新生居民自组织―业主委员会，在其组织活动过程中常常遇到行政力量的牵制。政府对社区事务过多的干涉，导致业委会无法正常发挥作用。例如深圳景洲大厦在全国《物业管理条例》颁布后首开先例，绕开行政主管部门，举行业主大会，完全由业主自主投票表决选聘物业管理公司。但是2003年12月31日，该大厦业主委员会邹家健被深圳住宅主管部门免职，成为全国第一个被地方政府住宅主管部门直接用行政红头文件罢免的业委会主任。
（二）、业主委员会法律地位不明确，业主委员会维权力不从心
依据现行法律，作为业利组织的业主委员会既不是独立的法人实体，也不具社团组织的地位，更不能单独设财务，无名无分使业主委员会行使权利不可避免的要面对重重阻碍，在日渐增多的房地产纠纷中，“业主委员”作为广大业主的维权代表，能否以“原告”的身份坐在法庭上，法院对此认识不一：有的法院认为，以“业主委员”的名义提讼有违法律规定，但有的则允许代表。
（三）、业主委员会成长不足，难以作为
作为我国城市的新生事物，业主委员会也仅仅经历了20年左右的发展，很多方面还处在刚起步阶段。目前大多业主委员会的业务处理水平都处于低级阶段，所处理的社区事务大都是日常琐碎之事。真正关涉社区发展规划、基本建设、功能扩展等重大问题时，一般都没有普通业主的发言权。业主们往往在社区中处于“弱势群体”。
（四）、业主委员会经费筹集困难，成员缺乏利益保障
经费问题关系到业主委员会的稳定性和工作的有效性。一个稳定有效的业主委员会机制应当建立在合理的利益平衡的基础上，而不是建立在对业主委员会委员的道德企盼上。但在实际生活中，业主委员会因拿津贴会引来众多的质疑，成员缺乏有效的利益保障，不仅会降低服务质量，而且不利于业委会工作的有效开展。
三、业主委员会发展的对策选择
要完善业主委员会自治制度，推进城市社区自治，具体可以从以下方面来解决。
（一）、界定政府在社区中的权力范围
行政权力作为一种公共的强制性权力应当追求公共利益，应当处于公正的地位。只要没有违反公序良俗，没有造成对公共利益的不良影响，具有公共性的行政权力是不应当介入的，行政介入需要有一个度，就是社区中的活动是否建立在居民、业主资源的基础之上，更为重要的是这些活动是否影响了公共利益。这才是政府在社区的权力范围。
（二）、确立业主委员会的法律地位
一直以来，中国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势地位，而业主自治及业委会成立运作等却举步维艰。在实际中的操作过程中集中表现为物业服务用房移交难、物业资料移交难、处罚实施难。破解业委会困境还需强有力的法律保障，比如有关立法部门需要对物业公司管理用房的所有权向业主移交的问题作出规定，同时能够赋予房管部门更快、更有效的处罚措施。
（三）、推进业主委员会专业化程度
建立业主委员会责、权、利的协调机制，提高业主委员会的专业化程度才是发展社区自治组织的根本。业主委员会并非一个暂时性的公益组织，它必然随着实践的探索与制度的完善长期存在。从当前业主委员会的运作状况来看，要实现业主委员会专业化，提高业主委员会的服务能力，需要吸纳小区内有专业特长的业主加盟，以激发广大业主的主动参与意识。
（四）、建立合理的活动经费筹集制度
业主委员会的活动经费由业主大会或业主代表大会决定，可以由业主支付，也可以在物业管理服务费的收益、其他收益或者物业维修基金的利息中列支。为调动业主委员会成员的积极性，应确定业主委员会成员的薪酬标准，对于工作突出的，经业主大会同意应给予奖励，对于的委员应按规定给予处罚，让业主委员会成员明白，在被赋予了权利的同时，也承担着相应的责任和义务。
业主委员会作为我国公民社会中的一个新生事物，在发展的过程中面临着重重困难，我们不应对之求全责备，而应当积极探索业主委员会的良好组织形式，有效的行为方式，以提高他们的维权能力。随着我们国家对私有财产保护的日益重视和业主的努力，业主委员会必将在社区中发挥更加重要的作用。（作者单位：杭州师范大学政治经济学院）
参考文献：
[1]雷洁琼：转型中的城市基层社区组织：北京市基层社区组织与社区发展研究，北京大学出版社，2001
[2]吴娇：从国外经验看我国城市社区自治主体参与网络的构建，辽宁经济管理干部学院学报，2009（6）
物业对社会的重要性篇7
矿区物业管理的重要性
物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分，而矿区物业管理更是矿区居住小区不可缺少的一部分。社区物业管理承担着服务小区居民、维护社区秩序、管理公共设施的重任，解决的虽然都是员工生活中的小问题，但却是大民生，涉及千家万户，与人民群众生活息息相关。矿区社区服务在很大程度体现出社会效益、经济效益和环境效益。
社区物业服务给员工创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境和氛围。运作良好的生活设施，有助于工作效率的提高；称心如意的住宅环境，有助于人际关系的调适。是社会稳定和经济增长所必须具备的前提条件。矿区后勤物业的经济效益就是通过管理与服务，提高物业的价值，延长物业的使用寿命，使其保值增值；营造一个良好的生活环境，有利于人们的身心健康，让职工群众拥有安全感、满足感和幸福感，并以饱满的精力投入企业的发展建设之中。
矿区物业管理的现状及存在的问题
石油矿区物业管理从运行以来，虽然在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到职工群众的认同和业主的接受与欢迎。经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，但是，结合当前要求，矿区物业管理仍存在一些问题。
逐步妥善解决好物业“大而全”的问题。一是受企业福利房传统观念的影响，业主中对物业管理的期望值较高，一切问题都依赖于物业管理，也不同程度的存在着“大而全”的思想。目前，矿区物业管理部门要结合实际，加强宣传引导，明确物业业主双方的义务和权力，双方达成共识。二是企业市场化管理模式的局限性，难以满足业主的要求。如：老旧小区改造的不到位，市场化管理手段难以跟进，小区不能形成一定规模，基础性设施配套不健全、绿化面积、门禁启用、人车分流等具体问题难以解决。三是以提高服务质量，温暖广大业主。在现有的条件下，解放思想，开动脑筋在细节上下功夫，提高服务标准。
制度相对滞后，尚未形成市场竞争机制。伴随住房自有化和住区社会化的发展。而由于开发商、施工单位、物业公司、业主关系存在的复杂性，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要有制度做确定，确保物业内的公共利益不受侵害。而矿区物业管理缺乏相应的制度体系，影响到物业管理的发展。同时，物业管理招投标管理不规范，基本是由矿区主管部门下达管理通知，分区域进行管理，未形成市场竞争机制。
收费难且不规范，发展的区域性不平衡。物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，伴随着收费专业化重组，物业管理表现比较突出的两个问题是：收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。物业管理企业收费缺少相关政策支持，影响行业发展。区域物业管理服务发展不平衡。一些较大的矿区发展较快，较小的矿区发展较慢，物业管理服务的体系还没有建立，有的地方甚至还没有实行物业管理服务，不利于石油物业管理全面发展。
管理人员综合素质偏低，职工群众的消费意识有待提高。目前，石油物业管理从业人员的知识结构层次不高，物业管理人员的业务水平有限，物业管理人员的综合素质偏低。职工群众对“物业是商品、是产业，服务是商品、需消费”的观念仍很淡薄，还需要大力进行政策性的宣传和教育。由于物业管理不同程度地涉及到社会、企业、经济、环境等多个领域，加之与职工群众的切身利益息息相关，政策性较强，因此，既要积极稳妥，又要把握好政策，按目标、分步骤地进行现代化管理。
提高矿区后勤物业管理质量的措施
提高矿区物业管理质量搞，就是坚持服务第一，根据矿区内部物业特点，抓住要点，从提高思想认识、人员素质、服务质量方面着手，解决工作中的不足和问题，实现矿区后勤物业高水准、高效益、高质量的管理要求。
提高思想认识，实现管理社会化。提高思想认识，统一认识、形成合力。要把物业管理公司的节约工作做好，通过远程制动收费系统安装、磁卡防盗门的更换等新节能技术和设备的应用，让业主重新认识新节能技术的优越性，从而加速新技术的推广，促进物业管理制动化及住宅区安全保卫工作的开展。达到石油矿区物业管理人性化、制动化。物业服务公司既可以承担全部业务，也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去，委托专业公司来完成。物业服务公司主要进行组织、协调和管理，物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了业主和使用人，使广大业主和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去，从而为企业、社会创造更多的财富。
提高人员素质，实现管理专业化。重视人员素质。要以职业道德教育为重点，在政治上要求严，以保证队伍的纯洁性；对招聘的所有工作人员，对其工作、思想要跟踪考察，及时发现问题，及时解决。通过这些工作，建设一支肯服务、守纪律、能战斗的服务队伍。要通过不同形式培训提高在职服务人员的业务技能，根据专业特点和社会办班的实际情况，按照行业规定，组织技术人员参加专业对口的短期培训，并取得上岗证书，掌握实际操作专业技能。物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高后勤管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进后勤管理向现代化管理方式转换。
物业对社会的重要性篇8
一、研究基础
1.研究综述。我们对业主归属感的研究主要借鉴于社区归属感的研究理论。城镇化的快速发展和社会人口流动性的加剧，不断地冲击着人们对居住地的依赖，淡化着“村落情感”。王思斌研究了社会流动对传统文化和共同意识的冲击。黄玉捷指出，城市居民之间的情感在变得冷漠缺乏信任。潘允康等研究了人们在传统文化的影响下需要重构社区意识和归属感。王铭铭指出在城镇化进程中传统文化力量在进行着强大的反抗。雅诺维茨等国外学者，从居民是否愿意在自己的社区长期居住，并认可自己属于该社区，是否关心社区内发生的事情并积极参与，搬离社区后是否会感到怀旧和回忆等方面对社区归属感进行了研究。本文对业主归属感的研究借鉴了雅诺维茨等学者的社区研究理论。
2.数据基础。本文的数据来源于对业主满意度的实证调查，调查样本选取了山东省青岛市3个具有代表性的物业管理小区（选取标准为小区规模大，物业服务公司及其服务水准符合物业管理发展的趋势），采用随机抽样调查的形式发放调查问卷，共发放问卷1350份，回收问卷1021份，其中有效问卷样本987份。调查结果统计。根据调查结果显示，在我们的调查样本中，有92.8%的业主认为和自己共同居住在一个物业区域的业主构成了一个群体，而自己是属于该群体的。有75.3%的业主对居住小区的事务比较关心，有71.3%的业主愿意积极参与到小区事务中。有60.6%的业主有意向长期在该小区居住，另有一部分业主具有改善住房条件的要求。在调查中，我们还了解了业主对物业服务的满意程度，有74.3%的业主对现有物业服务感到满意。通过进一步分析，我们发现业主对居住小区的归属感与物业服务满意度有很大的正相关性。
二、业主归属感的因素分析
影响业主归属感的因素非常多，本文根据雅诺维茨等人的研究，将相关影响因素按照特征性分为：是否认可自己属于“该群体”、是否愿意长期在此居住、对居住小区事务的关心程度、是否愿意积极参与小区事务。并在此基础上，细化分析了“对物业服务的满意度”“业主的社会经济状况（主要指在物业管理区域内的层级）”“业主在小区内的社会关系”“业主对小区事务的参与度”“物业服务品牌认可”和“物业服务收费认可”等相关性指标。为了方便测量，我们将“业主的社会经济状况”指标转化为业主的受教育程度和实际收入；“业主在小区内的社会关系”纳入到业主间互动的频率和接触数。消减误差比例（proportionatereductioninerror）。分析结果表明，只有“社会经济地位”因素并未呈现出显著的统计学意义。在“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”三个指标和业主归属感之间呈现明显的正相关性。相应的皮尔森相关系数分别为0.1816、0.1967、0.2243，同时显著程度为0.005和0.0005。这说明，意愿居住时间越长的业主，越积极地参与社区活动，所能感受到的业主归属感也就越强；反之，业主归属感越弱。但值得注意的是，这三个指标的相关系数不高，只是弱相关性因素。也就是说，“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”并不是影响业主归属感的主要因素。影响业主归属感的最重要因素是“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”，其中物业服务认可涵盖物业服务质量、物业服务品牌和物业服务收费等。皮尔森相关系数分别为0.6162和0.5901，显著程度已经达到了0.0005的水平。这表明在业主的小区生活中，社会关系程度是促进业主留恋的重要因素，也是一种归属感。同时，小区业主对物业服务的认可也有着明显的影响。业主在小区的社会关系越密切，对物业服务认可度越高，他们的业主归属感也越强。根据测量结果，我们进一步对“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”进行指数回归分析。依据业主归属感影响因素的回归分析，可以构建出回归方程：Y=0.3114X1+0.3956X2+1.618经标准化后,回归方程为：Y=0.4101X1+0.3678X2其中，Y代表业主归属感，X1代表物业服务综合认可程度，X2代表业主社会关系程度。通过对标准回归方程的分析，我们发现，上述两个影响因素对业主归属感有很强的正向作用，即物业服务综合认可程度和业主的社会关系程度是影响业主归属感的关键因素。也就是说，提升业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以有效地提高业主归属感，对物业服务公司进行长期、有效的物业服务有较大的促进作用。
三、物业服务综合认可
从物业管理行业在我国的发展来看，已由“管理”向“服务”转变。从一开始物业管理中的重点为“物”的管理，转向为“人”的服务和“物”的管理并重，进一步转向为“物业管理+互联网”或者“互联网+物业管理”。在这一转变的过程中，“人”（业主）的因素被逐渐重视，同时在其背后不可忽视的依然是基本服务。在此次的调查研究中，我们还对物业服务综合认可进行了细化调研。物业服务综合认可度包含物业服务质量、物业服务品牌、物业服务收费等方面。其中物业服务质量又包含传统的“物”的管理质量和“人”的服务质量；物业服务品牌和口碑对带给业主自豪感和认同感这方面的影响较强；物业服务收费的影响相对较小，因为目前物业收费的差异化并不大（在选取的调查样本当中）。综合前文分析的业主归属感的两个重要影响因素——业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以发现，物业管理中“人”（业主）的服务愈发重要。其涵盖的范围包括服务态度、细节服务、人性化服务和社交服务。服务态度给业主以最直接的感受，是物业服务基本标准，各物业服务企业在该方面都很重视，并且做得也很到位，差异性不大。细节服务、人性化服务则是服务态度的进一步延伸，是物业服务的规范化和细化。社交服务是物业管理中最容易让业主产生归属感的，其直接联系着另外一个重要影响因素：业主在小区的社会关系程度。目前，业主在小区的社会关系更多是通过自发形成的，以邻里关系和非官方组织的形式为主。物业服务企业应该主动介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，促使其形成更和谐、更稳定的社交关系。通过该次调查我们发现，已经有相当一部分物业服务企业开始介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，以娱乐、爱好、运动等形式组织业主交流，促进业主间的沟通和关系建立，也有一部分物业服务企业通过信息化的手段搭建了业主间的沟通平台，主要以物业服务软件中的社交功能为主。调查结果显示，业主对进行了社交服务的物业企业的认可度（86.5%）明显高于未进行社交服务的物业企业的认可度（71.3%）。
四、结束语
物业对社会的重要性篇9
流发展与经济社会发展之间存在着紧密的联系,生态环境状况对物流发展会产生一定的影响。只有社会经济的可持续发展,才能使社会各项事业得到又好又快的发展。物流发展只有实现可持续发展,才能符合自身发展的规律。因此发展绿色物流是物流事业发展的大趋势,也是当前的主要任务。绿色物流的发展需要从企业经营战略、政府政策层次、供应链管理等角度进行分析和研究,才能制定符合绿色物流管理的措施和策略,才能实现物流业的可持续发展。
一、现代物流发展状况
现代物流的产生和发展给社会经济的发展起到重要的推动作用,现代物流发展的根本目的是满足各种用户的需要。实现了服务、信息、物质从生产到销售流动,对服务、物质、信息等方面的保护管理产生了重要作用,为各项事业低成本、高效的运转奠定了基础,物流管理可以有效实现物质、信息、服务的实施、计划和控制。物流活动主要包括仓储、运输、配送、装卸、包装等,在此基础上需要信息活动的调控,物流活动需要信息活动的支持,只有保持信息的通畅,才能保证各种物流活动协调向前推动,才能从根本上节约物流活动环节成本,为实现物流可持续发展奠定基础,才能真正实现绿色物流。现代物流管理的范围广、环节多、周期长。从原材料的采购环节开始,对生产全过程提供物流支持,最终实现对营销活动的协调和控制,只有对全过程中进行动态跟踪和管理,才能保持整个链条处于一个系统范围内。物流管理不仅需要对各种实物进行规划和管理,同时还需要对实物产生的各种信息进行控制管理。现代物流与传统物流有了很大的变化,现代物流已经对企业经营生产全过程产生的影响,同时也是企业经营生产全过程获取更多收益的重要保证。
现代物流的产生与时展背景有着紧密的联系。随着社会化大生产的发展、网络信息技术的发展,现代物流已经成为衡量一个国家综合国力的重要标准,现代物流越发达,国家的综合国力越强,现代物流已经成为各个国家经济发展的标志,只有发展好现代物流业才能保证经济的又好又快的发展。现代物流实施过程中会产生丰厚的利润,因此现代物流被称为是“第三利润源泉”。随着社会经济的发展,信息交换、物质交换、服务交换越来越频繁,对现代物流的依赖程度越来越高,只有全面提升现代物流水平,才能全面带动经济的发展。当前很多国家和地区对现代物流的发展非常重视,实现现代物流的可持续发展,可以保证社会经济可持续发展。现代物流对社会经济的影响程度越来越强,因此现代物流的可持续发展研究工作已经成为企业、政府、研究机构研究的重点。物流活动对经济活动产生重要影响。从一定程度上说物流活动是经济活动的基础,只有保持物流活动的可持续性,才能实现经济活动的可持续性,才能实现经济增长。经济的发展对物流发展产生重要影响,经济发展速度的加快,同样要求物流发展速度的加快。随着经济、物流的发展,生态环境受到一定程度的影响。越来越频繁的物流活动和经济活动对生态环境的破坏程度越来越大,主要表现为资源浪费、噪音污染、废气污染、废弃物增加、交通堵塞等。此现状与全球所倡导的可持续发展目标是不对称的。因此,只有对绿色物流进行深入研究,才能制定好现代物流管理的政策,才能实现社会经济的可持续发展。
二、绿色物流与社会可持续发展的关系
物流活动与生态环境、经济发展产生紧密的联系,三者之间相互作用、相互影响,只有在社会发展过程中充分考虑三者的关系、实现全面协调可持续发展,才能保证三方利益同时实现。社会经济的发展和物流活动之间存在相互作用、相互影响的管理,只有从根本上处理好二者相辅相成的关系,才能实现可持续发展。现代物流对经济发展产生强大的推动力,已经成为经济发展的支柱力量,物流活动得到很好的发展的同时,必然带动经济总量的增加,经济总量增加又反作用于物流活动,导致物流活动更加平凡,产生的经济效应更加明显。随着经济的快速发展,现代物流的发展方式需要改革。只有改革才能更好的促进经济发展,很多物流策略已经不能适应新的经济发展需要。只有转变物流活动发展方式,才能更好发挥自身的力量,从而达到推动经济发展的目的。现代物流对生态环境的依赖程度是很强烈的,所以对生态环境也会产生一些负面影响。比如公路货车运输的频繁,导致能源消耗过多,对城市会产生空气污染和噪音污染,交通的频繁性对城市交通产生很大的压力;物流商品包装的豪华性和一次性,另外,使用的材料具有污染性,导致垃圾增加、资源浪费加重,所以对环境会产生严重的污染。当前很多商品采取分散性加工流动模式,资源很难得到很好的利用,能源消耗相对较大,流通加工过程中所产生的各种边角料很难得到充分利用。造成严重环境污染。
社会的可持续发展需要社会各方面形成合力才能达到应有的效果,所以物流对推动可持续发展产生重要的影响。社会文明的程度在信息社会环境下越来越高,经济发展必须以赖以生存的地理环境为基础,因此维护生态环境已经成为人类的重大课题,只有保持良好的生态环境,才能促进社会经济的可持续发展。资源已成为社会各项事业发展的基础,任何事业的发展都不能牺牲下一带的环境和资源,只有按照发展的规律才能促进社会的全面协调可持续发展。为达到社会各项事业长期稳定协调发展,必须对自然环境进行保护,采取积极有效的保护措施才能保证各项事业稳步推进,从整个经济社会发展的状况分析,可持续发展是必然的选择,物流管理在社会经济发展中发挥重要的作用,只有按照绿色物流管理的模式发展,才能实现物流管理可持续发展。可持续发展成为社会经济发展的重要基础,只有保证商品的流通、生产和消费对未来的商品流通、生产和消费不产生影响,才能推进全面协调可持续的发展。现代物流管理活动必须要以环境保护为根本出发点,只有改变物流与经济发展之间的单向关系,才能从根本上消除物流对环境的影响。当前只有建立符合社会经济发展的现代物流管理体系,才能保证物流管理步入一个新的台阶。现代物流系统从根本上说必须是符合消费生活和经济发展的健康系统,才能保证经济环境与经济效益共生的发展环境,才能真正实现绿色物流的模型。绿色物流必须以降低环境污染为基础。只有把资源消耗的减少为根本目标,才能更好的把现代物流技术运用到物流管理中,现代物流管理必须从储存、包装、运输、装卸、加工等环节进行展开,才能实现绿色物流和专业物流的目标。绿色物流贯穿于整个物流环节的始终。只有对生产者和消费者的行为进行约束,才能保证物流环节实施的规范性,才能实现物流管理的协调性,从而达到可持续发展的根本目标。绿色物流与生产者和消费者都有着直接的关系,绿色生产和绿色消费都和节约资源有着紧密的联系,只有从节约资源和保护环境两个角度对物流进行管理,才能保证实现绿色物流管理,才能保证物流事业发展的可持续性。
三、绿色物流发展的策略
物业对社会的重要性篇10
[关键词]和谐社会高校物业管理
早在中国古代，伟大的思想家孔子就提出了“和谐社会”的美好理想――“致中和，天地位焉，万物育焉”。随着社会的发展，和谐理念引入国家治理、社会关系协调领域中，“社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要保证。”新和谐观的提出对于高校社会后勤化的不断深入，更新观念，转变工作作风，具有现实指导意义。而高校物业管理作为高校后勤的新兴任务，应从自身出发，建立和谐的高校物业管理体制。
1高校物业管理的主要内容及基本要求
1.1环境卫生。保洁服务是物业管理的最基本服务。校园环境卫生不仅是学生对学习和生活环境的基本要求，也是学校形象和面貌的综合体现。因此，学校对环境卫生的要求要远高于其他物业服务对象对环境的要求。为高校服务的物业公司要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标，要引入相关质量标准，严格参照标准进行规范化、程序化实施。
1.2楼宇管理。校园内人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂给高校物业的安全管理带来难度，加之学生防范意识不足等原因，导致校园内极易发生各种安全事故。这就要求物业管理确立安全第一、规范操作、责权统一的理念，将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重。同时，高校是知识分子的集中地，学生公寓物业管理要突出文化氛围和艺术品味。公寓管理是学生管理体系的一个重要组成部分，其工作质量直接影响学校的稳定和校园精神文明建设。物业管理应根据校区学生公寓的实际情况，制定出符合现代学生公寓管理的高标准的服务与管理制度，在日常的服务之中实现公寓管理的规范化、制度化与科学化，使之真正实现管理育人、服务育人、环境育人的功能，创造优美、整洁、安静和奋发向上的育人成才环境。
1.3公共设施设备的维修和维护。校园的公共设施设备是教学工作的基本保障。公共设施设备的维修维护要确立专业、规范、节约的管理目标，保障公共设施设备随时处于良好状态。
1.4能源的节约管理。学校是一个庞大的系统工程。任何一点疏忽都会对国家造成巨大的损失――浪费国家资源、影响社会发展。高校物业管理应充分体现其管理效益，让学校后勤部门省心、省力的同时，节省开支。为此，要求对物业管理人员应做到：认真负责所管楼层的用水用电，根据天气情况控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修；认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，做到及时开启和及时关闭，做好有关记录。
2高校物业管理发展的对策
高校物业管理不同于一般的小区管理。它不仅为学校房产物业提供管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通的健康、开放的工作、学习和生活的环境。鉴于当前高校对物业管理的新要求，提高物业管理水平迫在眉睫。
2.1引入竞争机制，促进发展
目前高校物业管理的水平和专业物业公司的水平存在较大差别，他们占据着高校物业管理的绝大部分市场。但竞争机制是市场化的一种重要手段，是企业改革发展的动力。因此，为了促进高校物业管理水平的提高，学校后勤部门应积极吸纳社会上有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。通过竞争提高学校后勤物业管理公司的服务质量，使其尽快朝着专业化、规范化、科学化的道路上发展。
2.2树立品牌意识，强化质量管理
高校后勤物业管理企业与社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作、精心严密的管理、细致周全的服务，不断提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。高校后勤物业也有不同于社会其它类型物业的地方，具有教育性、功能统一性的特点。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现良好、和谐的统一。不管怎样，专业化、规范化和科学化的运作仍是构成物业企业核心竞争力的关键性因素。在构建和完善高校后勤物业管理先进模式的过程中，必须要重视培育以专业为主的企业核心竞争力，这是高校后勤物业管理企业的立足之本和发展之源。基于这些思考，现在很多高校后勤物业管理企业开始在怎样推进专业化和标准化管理上下工夫，以尽量缩小与其他社会物业管理品牌高水准管理的差距，不断积累与高水准物业管理抗衡的资本。
2.3多种形式培养人才，提高队伍素质
完善的高校物业管理，取决于训练有素的物业管理人才，首先要有良好的思想素质，肯于奉献的精神，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用实践。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人才的素质，一是要利用多种渠道、多种形式培养一支思想好、技术硬、进取心强、勇于开拓、有敬业精神的物业管理骨干队伍；二是要利用高校的优势，向社会上招聘高素质物业管理人才，充实到高校物业管理队伍中来；三是引进竞争机制，加强考核，优胜劣汰，建立一支动态、稳定的高素质物业管理队伍。同时，高校物业管理属于劳动密集型服务行业，企业中的80%员工是操作层面的员工。他们担负了物业管理服务中80%以上的工作量，保洁、绿化、维修等岗位，每天直接面对师生，这些员工素质的好坏、业务能力的高低，直接影响到物业管理的质量。所以要重视操作层员工的岗位培训，把实际操作的经验、程序变成理论文字传输给员工，有针对性地开展各种专业培训。用良好的服务，为师生创造优美舒适的工作、学习环境。
2.4建立健全制度，加强规范管理
制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并狠抓制度的落实。在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。多与师生交流沟通，争取他们的支持和配合。在日常的工作中注意收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。
总之，随着高校的快速发展，高校后勤社会化的不断深入，高校物业管理作为高校后勤的新兴行业，由于其特殊性，越来越受到社会的高度重视。在社会物业市场中，它具有强大的生命力和广阔的发展前景，相信其在激烈的市场竞争中，必将获得长足发展，发挥巨大的社会作用。
参考文献：
[1]刘勇.如何加强高校物业管理的研究[J].市场论坛，2009,(6):78-79.