养老行业盈利模式篇1
关键词：养老地产;经营模式;管理模式;盈利模式
中图分类号：F293.3文献标识码：a
收录日期：2015年2月5日
一、引言
人口老龄化已成为困扰我国社会和经济发展的突出问题。2010年全国第六次人口普查数据显示，我国60岁以上的人口数为1.77亿，将近占人口总数的13.26%，并且老年人口数量以3.40%的年均增长率递增，预计到2020年我国老年人口总数将达到2.48亿。随着我国老龄化步伐的加快，以及“421”家庭结构的日益增多，相对单一和落后的养老模式越来越满足不了老年人口的养老需求。养老地产可以在一定程度上满足我国日益增长的养老需求。因此，分析及构建适合我国的养老地产经营模式对于促进养老地产更快更好地发展，解决老年住宅需求问题有重要的意义。
二、我国养老设施现状及养老地产市场前景
（一）我国养老设施现状。目前，我国的养老模式主要包括家庭养老，养老院、福利院等机构养老模式，但是不论是养老院、福利院等养老机构的管理水平、服务质量，还是其提供的床位和接纳的老年人口数量，都远远不能解决庞大的养老需求。我国的老年设施相对单一，大部分是靠政府或社区投资建立的敬老院、福利院等机构，其管理水平很落后、规模小，设施陈旧。我国现有养老院大约42，000多所，另外加上社会兴办的其他老年机构，现在收养的老人总数还不足100万，远不及我国老年人口的1%。一方面从数量上来看，养老机构数量远远不能满足老年人的养老需求;另一方面从质量条件上来看，设施和简陋、服务水平较差，只能满足老年人基本的生活需求，但是对于精神和医疗服务等特殊需求还无法满足。
（二）我国养老地产市场前景分析。现如今，我国众多家庭已经演变成“421”的家庭模式，即一对青年夫妻要同时赡养四位老人并抚养一个孩子，在现在的社会经济下，子女的负担越来越重，赡养老人力不从心，同时也造成了相当部分的“空巢老人”，无人看护。传统的家庭养老模式已经满足不了我国的养老需求。
我国“十二五”规划提出建设“9064”养老模式结构的社会养老服务体系，即90%的老年人通过居家养老，6%的老年人通过社区养老，4%的老年人通过机构养老，这种“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”的养老模式建设，表明了政府从强调家庭养老到社会养老的重大转型，因此养老地产有很大的市场潜力。由于养老地产不同于普通商业地产，它的开发要涉及各方主体，包括政府、开发商、保险机构、医疗卫生及其配套服务机构等各方，还需要整合整个产业链的资源，所以运营过程很复杂，而且由于养老地产不只是提供住宅，更注重的是后期配套服务的盈利，所以投资回收期长，投资风险大，再加上我国对于养老地产项目的开发仍处在探索的阶段，并没有形成规范的商业模式，所以养老地产在我国仍处于初级阶段。综合来看，我国养老地产有很大的发展机遇。
三、国外养老地产经营模式分析
在上世纪中期，西方发达国家相继步入了老龄化社会，经过几十年的实践和发展，对养老地产的运作积累了一定的经验，其中最典型的是美国和日本，其养老体系建设已日渐成熟，值得学习借鉴。
（一）美国养老地产经营模式分析。美国施行以机构养老为主，政府立法鼓励并监督的方式。养老机构主要有非营利性和营利性两种模式，前者主要由政府或宗教机构投资建立;后者多为私人开发商建立。养老住宅的形式主要包括：健康老年人住宅、集合式老年住宅、护理型老年人住宅、综合性住宅社区等。
一方面美国养老地产主要是通过专业的管理咨询公司来实现其融资、运营管理、医疗护理、餐饮等项目。这样就可以解决开发商缺乏运营经验的短处，通过专业的管理公司可以使得后期配套服务做的更加完善，获得更好的入住水平。营利性养老地产大多采用“一次性会费+月服务费”的收益模式，此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，收回部分资金，又可以实现后期连续性的服务收益，可谓是一举两得。
另一方面通过“倒按揭”的运营模式来实现以房养老，从而解决了大量拥有私有住宅的老人的养老问题。“倒按揭”指的是老人可以将房产抵押给保险公司、银行等金融机构，然后定期从金融机构获得一定数额的养老金或是接受老年公寓提供的服务，等房主逝世后，其房产出售用于归还贷款。倒按揭的形式有三种，即房产抵押倒按揭形式、商业公司倒按揭形式、政府担保倒按揭的形式。
（二）日本养老地产经营模式分析。日本施行以政府扶持为推动的养老方式，注重以补助扶持的方式来推进养老事业，对于老年住房改扩建给予扶持，发展老年公寓、对老年人实行补助，而且对老年住宅的建设给予财政金融支持，以吸引开发商进入养老地产市场。
日本养老住宅的运营模式大多是出租并收取服务费的形式。盈利模式主要是与消费者签订出租合同后的后续养老服务。消费者可以根据自身需求选择所需的养老服务，然后与经营者签订独立于租房的合同，这样个性化的服务，更能满足消费者物质和精神生活的需求。
同时，为了降低运营成本，增加收益，日本很多养老服务机构实行全国连锁经营的方式。连锁养老机构不仅为常住的老年人提供养老服务，还对周围有需求的老年人提供日托或是短期入住服务，这样就可以利用现有养老设施为更多的老年人提供服务，还能提高收益。
（三）国外成功经验对我国养老地产发展的启示
1、政府支持是开发养老地产的有力保证。在我国福利制度和金融市场较不完善的背景下，养老地产的发展离不开政府的大力支持。首先，政府应加快完善建设福利保障制度，增加老年人养老资金来源。其次，提供优惠政策，鼓励开发商开发养老地产。同时也应该建立监督保障制度，引导养老产业健康发展。
2、施行“倒按揭”养老方式。倒按揭即以房养老，其得以实施的前提条件是老年人有房产，而我国有众多的有房产但收入水平较低的老年人，以房养老正是解决这部分老年人口养老问题的重要方式。目前，我国有关倒按揭的法律法规还不完善，具体实施起来存在一定困难，所以要加快相关法律法规建设，为倒按揭养老方式的施行提供保障。
3、通过专业化的管理咨询公司来运营。我国养老地产的开发与运营尚处于尝试探索阶段，开发商缺乏养老地产经营管理相关经验，通过专业管理咨询公司负责养老地产的融资、运营、医疗护理、餐饮等的运作，可以很好地促进养老地产开发项目的实施。同时，实行养老服务机构全国连锁经营的方式，以节约成本，扩大品牌知名度，培养专业管理团队，使综合效益最大化。
四、我国养老地产经营模式构建
（一）我国养老地产管理模式构建。养老地产管理模式主要根据运营主体的不同分为开发与经营管理相结合和开发与经营管理相分离的两种模式。
1、投资开发与后续经营管理相结合的模式
（1）开发商管理模式。开发商管理模式是指养老地产开发完成后，其后期管理与运营由开发商直接负责。这种管理模式下，消费者只需面对单一经营者，有利于沟通和了解消费者的个性化需求。在开发商管理模式下，开发商除了前期的开发建设，还要负责后期的运营管理，所以更适合有物业管理服务优势且社会资源整合力强的开发商。
（2）战略联盟管理模式。战略联盟管理模式是指开发商与提供各方面专业化养老服务的机构建立长期合作关系，来共同负责养老地产的日常运营，以此构成完善的养老服务体系。通过这种战略联盟的管理模式，开发商可以和一些竞争力强、品牌知名的机构建立战略联盟关系，从而打造整个服务产业链的品牌影响力，建立住宅和养老服务一体的养老地产。
2、投资开发与后续经营管理分离的模式――专业公司管理模式。投资开发与后期运营管理相分离的模式指开发商只负责前期地产开发，不对后期运营进行直接管理，而是通过引进专业管理公司来负责养老地产的日常运营。主要有以下几种模式：
（1）净出租模式。净出租模式指养老地产的开发商将物业租赁给管理公司来运营，开发商通过每年收取固定的租金来获得收益。运营过程中的各种费用和风险等均由运营商承担，运营过程中所获得收益也属于运营商所有。采用这种模式，对开发商来说风险最低，收益也最稳定，但后期运营过程中的附加价值没有很好地体现出来。
（2）委托经营模式。委托经营模式指养老地产的开发商将物业委托给管理公司运营打理，每年支付给管理公司一定比例的管理费用，而后期运营过程中的费用和各种风险都由开发商承担，但开发商也可以获得后期运营带来的收益。此种模式下，开发商的收益大，但面临的风险也高。
（3）出让模式。出让模式指养老地产的开发商将物业经营权益出让给运营商，以此获得一次性的收益，后期运营过程中的收益和各种风险费用均由运营商承担。这种模式下，开发商可以一次性回收投资并获得利润，但是后期运营过程中的附加值也没有体现出来。
（4）出让+委托经营模式。出让+委托经营模式是指养老地产开发商将物业的部分权益出让给管理公司，并将物业委托给其管理运营。这种模式是前两种模式的折中，运营商可以获得管理费和出让部分的权益。此种模式的优势在于开发商出让部分物业权益给运营商，可以充分调动运营商运营管理的积极性，从而获得更好的物业收益。
（二）我国养老地产盈利模式构建。养老地产相对于传统地产来说，社区配套成本和后期持续运营成本有很大的提高，所以选择合适的盈利模式对于开发商回收成本获取利润尤为重要。养老地产的盈利模式要考虑到后期服务方面，总结起来包括销售、出租、租售并存、会员制盈利模式和“倒按揭”模式。
1、租、售、租售结合、会员制盈利模式
（1）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指开发商出售养老地产的全部产权。其优势在于快速回笼前期投入的资金，开发风险小，但是也放弃了由后期配套服务所衍生出来的利益增值。
（2）只租不售的盈利模式。只租不售模式的长期性收入来源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式体现了养老地产的核心意义，即通过持续经营为老年人提供养老服务，在服务过程中获得稳定的收入，而不是像一般的房地产通过销售房产来获得收益。由于前期开发过程中需要大量资金投入，再加上后期经营过程中的大量资金需求，因此这种模式适合有资金实力的开发商运用。
（3）销售与出租结合的盈利模式。租售结合盈利模式的收入来源包括一次性收入来源和长期性收入来源，一次性收入来源是指独立住宅的销售收益;长期性收入来源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式是前两者持有和销售模式的折中，是针对前期资本投入回收和后期服务盈利问题而产生的一种两者兼顾的盈利模式。此种模式下，销售和出租的合适比例需要开发商根据自身具体情况决定。
（4）会员制盈利模式。此种盈利模式是指销售会籍，先缴纳一定的定金入会，然后每月交取一定的服务费，最后定金返还的一种入住方式。此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，运营开始便可以收回部分资金，又可以实现后期连续性的服务收益。这种模式适合资金实力不具优势的开发商运营。
2、倒按揭盈利模式――“以房养老”。倒按揭盈利模式，指养老机构在获得老人允许后，由其或是委托给金融机构将入住的老年人的住房出租，通过获得的租金收益来入住养老机构;或者采取置换的方式，将老年人的住房与老年住宅进行等价对换，直到老人过世之后，再将原对换的房产折价返还其法定继承人。倒按揭方式可以很好地解决中低收入但有房产的老年人的养老问题。
五、结语
通过对国外养老地产成功经营模式分析与借鉴的基础上，构建了我国养老地产的管理和盈利模式。管理模式分为投资开发与经营管理相结合和投资开发与经营管理相分离两种模式，具体包括开发商管理、战略联盟管理、专业公司管理三种管理模式，并根据委托方式的不同将专业公司管理模式分为净出租、委托经营、出让模式、出让+委托经营四种模式。盈利模式，包括租、售、租售结合、会员制和倒按揭盈利模式。
主要参考文献：
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养老行业盈利模式篇2
计划生育政策导致家庭结构的转变，家庭养老功能正在逐步趋弱。然而，从各地方管理部门纷纷强调的“9073结构”（即90%的老人居家养老，7%的老人依托社区养老，3%的老人依靠专业机构养老）来看，居家养老在未来仍是主流。
国务院办公厅于2011年底印发《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》（下简称《规划》），其中指出，目前我国是世界上唯一老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的5倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。
面对巨大的市场潜力，受限购政策之苦已久的众多房地产开发商们仿佛发现了又一片蓝海，纷纷朝着养老地产进发。从万科、保利等行业龙头企业，到区域性开发商，大大小小的企业都在涉足养老地产。甚至一些医疗机构和保险公司，也开始凭借自身优势介入养老地产行业。
然而，这块诱人的蛋糕，吃起来却未必好消化。
“养老地产根本没有回报模式。”北京某房地产开发商告诉《英才》记者，之所以说养老地产的模式不成熟，因为并不是老人住进来就行，项目中所有的医疗系统、保健康复系统、医院等一整套配套设施都得跟上。
“所谓‘养老地产没有稳定的盈利模式’或‘看不出在哪能挣钱’，这是相比于过去房地产开发的‘大投入大产出’来说的，过去地产商抓住一个机会就能一夜暴富，但在养老地产领域，是没有这种可能的。”北京太阳城集团（下简称太阳城）总裁朱凤泊对《英才》记者说道。
而谈到养老地产的特点，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划总监、养老地产研究中心主任郝荣福向《英才》记者表示，养老地产与传统的住宅地产开发区别很大，住宅是一次性销售物业，与后期服务联系较弱。养老地产的本质类似于商业地产，注重后期运营，“在养老地产项目中，房地产公司应该是一个服务提供商或者运营商。”
卖房还是卖服务
养老服务包含许多方面，从《规划》来看，主要包括对健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，从基本的洗衣做饭到专业化程度较高的康复医疗，这显然已经超出了房地产开发的传统范围。
传统住宅地产的开发商进入养老地产行业，在养老服务经验上并没有优势。
“健康老人以自主生活为主，更多选择自娱自乐，一般服务是辅助的服务，比如做饭、洗衣、打扫卫生或者组织兴趣小组等。但是失能老人则必须由护理人员护理，而护理人员须由民政部持证考核，要有护理经验和护理技能，具体到如何给老人翻身、导尿。”朱凤泊认为，很多开发商不愿意做服务运营，或者在这个领域没有经验，因此做起来就亏了本。
而在郝荣福看来，具有专业能力的医疗机构与保险公司，其实更适合经营养老地产：“开发商转型，其实也要依托这些机构来完成经营。”
医疗机构在与房地产公司合作时，主要输出其在医疗领域的管理经验，具体的服务内容包括提供护理培训、简单的诊治、医护人员的派驻等方面。此类医疗机构的收费模式是，向养老地产经营方收取一定比例的服务费。
创富（北京）创业投资管理有限公司医疗基金合伙人徐天宏在谈到医疗机构进军养老地产的盈
利模式时，对《英才》记者表示：“医疗机构还是更看重‘地产’的概念，因为除和地产结合外，单凭医疗、养老盈利的机构还很少。很多医疗机构选择独立开发养老地产，项目资金则通过引入投资方来解决。”
像太阳城这样的地产企业，并不愿意与医疗机构合作。“养老地产的利润本来就不高，如果再在医疗服务上购买别人的服务，利润空间就更小了。”朱凤泊表示。
此外，险资与养老地产也打得火热。保险公司尤其是人寿保险公司坐拥丰富养老客户资源，可以通过险种的设计与养老地产高度结合，甚至可以实现养老地产与保险产品的捆绑式销售。
然而，中国保监会于今年7月下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，以规范运作“防止以养老项目名义建设和销售商品房，防范以自用项目名义投资不动产”。这在某种程度上反映出，此前的险资投资养老地产，或许更偏向于不动产开发，而不是服务。
盈利模式未知
种种迹象表明，无论经验丰富与否，单纯依靠服务来盈利，在当前国内养老地产领域并不成熟。收取养老服务费用的细水长流，难以在短期内填满前期开发项目资金的大水池，开发商往往面临巨大的资金压力。
“至少在目前的中国，通过老年人购买服务的盈利能力还是比较弱的。相比养老地产的建造、投入，短期看来盈利回报还是比较低的。”郝荣福说。
在如何平衡项目资金上，房地产公司各显神通。
当前市场上养老地产开发通常是通过销售和服务配比的方式，来实现项目资金的平衡。尽管各个养老项目中物业销售与持有的比例不尽相同，但物业销售确实对资金的回笼有着重要作用，也因此有声音质疑养老地产“只卖房、不养老”。
朱凤泊向《英才》记者介绍，太阳城项目是通过销售70%的物业、持有30%的物业来实现资金的平衡：“这是一种循环关系，开发商并没把利润拿走，而是用利润直接作为老人服务的持有型物业了，企业通过配套服务来实现最终的盈利。”
除了进行物业销售，有很多养老项目开发商，选择通过会员制或押金制的方式来实现资金的平衡。
所谓押金制，就是一开始入住养老机构交付一笔很高的押金；而会籍制，则是通过购买会籍来入住，而这个会籍一般是可转让的。押金或会籍费通常会按照不同养老服务标准，分成若干个档次，从几十万元到上百万元不等，开发商可借此达到回笼资金的目的。
但养老地产界对此模式也存在争议，比如这种模式导致了物业使用权和产权的分离。朱凤泊表示：“民政部门很快会出台一些政策对养老地产的发展进行规范，会员制、高额保证金，将不允许再这样做。”
养老行业盈利模式篇3
保险企业跨界到养老服务中，所选取的养老服务模式也各有不同。有的以居家养老服务为入口，投资建立居家养老服务专业公司，打造互联网+时代一体化养老;有的从社区养老着手，在一二线城市中，通过竞标地产的方式建立属于自己的养老社区，采用高端护理模式，打造全护理概念。在建立养老社区的同时，保险企业还建立了健康养老体验中心，注重线下养老体验式服务，形成休闲养生、健康管理、医养结合、社区养老等多种业态相结合的养老模式。例如，由泰康人寿投资建设的国际标准大型综合养老社区泰康之家燕园已在北京市昌平区投入试运营。社区总建筑面积约31万平方米，全部建成后可容纳3000户约4500位老人入住。泰康之家燕园的社区服务体系由生活服务体系、医养康复体系、活力文化体系三大部分构成，包括日常生活服务、餐饮服务、健康管理、专业护理、医疗问诊、康体娱乐、活力课程和社工服务等，全方位满足入住长者的综合需求。
养老业务拓展需要大量人才，2016年3月，泰康人寿与北京、上海等地20余所开设护理专业的高校签订订单式人才培养协议，形成以需求为导向、以行业为依托的校企合作、工学结合人才培养模式，以破解养老人才短缺问题。
保险企业切入养老，一般都是大手笔，并迅速铺开，要取得规模效应，对资金是一个巨大的考验，但对于善于资本腾挪的保险企业来说，似乎并非难事。大型保险企业选择以投资商、运营商一体化的全资运营模式，通过自建+控股+合作的方式培养体系化的养老服务能力。还有一些保险企业采用股权合作模式，与开发商联合成立股份公司，该模式有望成为国内保险公司进军养老地产的主要模式。
而在美国，保险公司投资养老产业的渠道以间接投资为主，保险公司大都不直接参与养老社区开发建设。保险公司通过投资房地产信托投资基金成为养老住宅的持有者，获取长期稳定的投资回报。
养老产业的发展前景是毋庸置疑的。2013年出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出，我国养老服务业的发展目标是到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。2014年8月出台的《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》提出，支持符合条件的保险机构投资养老服务产业，促进保险服务业与养老服务业融合发展。
但对保险公司自身来讲，在进军养老项目前必须选准市场定位和盈利模式，找到适合自己的盈利点及盈利模式。
目前，大部分保险公司的养老项目多集中在地产领域，以养老社区的形式切入，其中并不排除圈地嫌疑。而持续的低入住率，让险资们看到了理想和现实的差距，也让其对养老行业有了更加清晰的认识。
中国平安集团子公司平安不动产的养老地产项目合悦，在2015年春节后进行封盘。该项目以全龄化全方位社区服务为特色，提供颐养身心的全方位服务。据悉，合悦项目并未叫停，仅是暂时封盘。但外界对于平安不动产关注不是这一项目的暂时停滞，更多的是质疑其以养老名义圈地，但平安不动产方并未做出回复。
剥离房地产属性，养老社区并非暴利、高盈利的投资项目，其投资周期也许要长达8至10年。在项目投入前期，能维持收支平衡已较为不易。目前从各养老社区运行的情况来看，其短期收益大概仅为5%至6%，若收益要达到8%至10%之间，则需要10至20年的投资周期。
养老行业盈利模式篇4
全国老龄工作委员会办公室2014年9月的《中国老龄产业发展报告（2014）》指出，包括养老社区、老龄服务机构、异地养老房地产项目、城市老年公寓、现有住房的适老化改造、二手老龄房地产等在内的老龄房地产业，将是未来老龄产业的增长亮点。《报告》预测，到2025年和2034年，中国老龄人口将分别突破3亿和4亿，中国将拥有全球最大的老龄房地产业市场。
有媒体作过不完全统计，目前全国各地在建或已建成的养老社区项目逾百个，仅上海一地，已建成的大型养老社区就有三个，在建的有四五家。在这一领域“试水”的不乏万科、保利、泰康等知名企业。
喧嚣鼎沸的建设潮之下，针对这一新型养老方式的疑问随之而来。
什么样的人能住进养老社区？养老社区是否是以养老为名的“圈地运动”？养老社区能盈利吗？政府在养老社区建设中应该扮演什么角色？在社会资本争相投入养老社区建设的同时，这些问题都亟待明晰和破解。问题一：养老社区是否应该高端化
方便轮椅进出的子母门、随处可见的扶手、有弹性的防滑地板、圆角设计的墙壁和家具、适应老人需求的加硬沙发垫、每个房间都有的紧急求助按钮、不活动监测器以及吸顶双向语音功能……上海市闵行区一个在建的养老社区――新东苑・快乐家园的精装样板房中，细节处不乏适老化设计。
实际上，种种人性化和高科技的适老装置，如今是新兴养老社区的“标配”。
与传统养老院等养老机构不同，养老社区目标客户大多是有一定经济基础的中高端老人群体。
自2005年起就开始建设养老社区的上海亲和源，是这种高端养老模式的先行者。
“政府的职责是要发挥好‘保障’作用，确保人人享有基本养老的权益。而作为社会化和市场化的养老产品，更关心的是如何提高老年群体的养老生活品质。”亲和源股份有限公司副总裁华山对《望东方周刊》说。
这种生活品质的提高不仅体现在硬件设施上，还体现在养老社区的服务体系中。
“未来在我们的养老社区，工作人员与老人的配比要基本做到1：1。我们除了提供一日三餐、每日清洁、班车、健康监测、协助药物拿取、智慧讲堂以及文体联谊活动等基础服务外，还有医疗专家预约、举办家庭聚会、周边旅游等个性化服务供老人按需选择。”新东苑集团负责人在接受《望东方周刊》采访时说。
高品质的养老背后必然要有一定的财力支撑。据本刊记者了解，很多高档的养老社区入住时都有一定的“门槛费”，以会员费、租金、保险金等各种形式收取，从几十万到上百万元不等。除此之外，入住的老人还需按时缴纳一定的服务费用。
“目前我国的老人有多种层次，需求也是多元化的。社会资本投入建设的一批高档养老社区，的确适应了一部分中高端老人及其家庭的需要。”上海市老年学学会秘书长孙鹏镖对《望东方周刊》说。
但也有专家对越来越多养老社区的“高大上”倾向表示了担忧。
华东理工大学社会与公共管理学院副院长纪晓岚曾对中高端老年人的养老需求作过调研，结果发现这些老年人的需求其实并不高端。“有人性化设施、医疗保障、基本服务等就够了。如果增加过多其他附加成本，反而没有人会选择。”纪晓岚对本刊记者说。
在她看来，养老社区的建设应该以老人的需求为导向，不能盲目追求高端化，要为老人提供更多可供选择的菜单式服务。问题二：如何破解土地瓶颈
2013年4月，新东苑集团以协议出让方式，取得了位于闵行区华漕镇金光路上的上海首块养老专项用地。土地用途为其他公共设施用地C9（养老），土地总面积6.6万平方米，总建筑面积15万平方米。
这块地拿得并不容易。“最初政府听说我们要做养老项目，要以划拨方式供地，但我希望把这个项目长期做下去，经过几轮调研，最终我们以协议出让方式拿到了这块地，出让年限为50年。”新东苑集团负责人说。
即便如此，因为土地性质等原因，新东苑集团最初在向银行融资时还是遇到了一些困难。
而在几年前同样以出让方式拿到土地的亲和源，当时正是因为拿不到银行贷款，不得不卖掉外地的房地产项目来保证资金供应。
土地，成为养老社区建设的首要瓶颈。
在我国的城市规划中，一直没有专项作为养老的土地用途。对于养老用地的性质和使用，长期以来也缺乏明确的规定。
因此，很多养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本非常高。
也有一些企业则借助地方政府对养老项目的扶持政策，大量圈地，甚至直接以养老之名行卖房之实。
2014年4月3日，国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察姜大明主持召开了第七次部长办公会议，研究养老用地供应与监管等有关政策。会议提出，应将养老用地纳入国有建设用地供应计划。经养老主管部门认定的非营利性养老用地，可采取划拨方式供地;营利性养老用地，应以租赁、出让等有偿方式供地。
在此基础上，4月23日，国土资源部对外公布了《养老服务设施用地指导意见》围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地利用管理、大力支持养老服务业发展等问题提出了明确意见。问题三：靠什么来盈利
泰康人寿董事长陈东升曾对媒体算过一笔账：养老社区从拿地到盖房子到养老社区达到85%的入住率，大概需要3～5年，一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6～8年，真正实现盈利要8～10年，30年后才能收回成本。
2003年，中国第一个养老社区项目――北京太阳城国际老年公寓（以下简称“北京太阳城”）正式对外营业。
身为北京太阳城的创始人，中国太阳城集团董事局主席朱凤泊认为，养老社区要在短时间内迅速盈利颇有难度。“我们（太阳城）也是摸索了十年才开始盈利的，其他的养老企业更是步履蹒跚。”朱凤泊在接受媒体采访时说。
不同于一般的房地产项目，养老社区的前期投资巨大，回报周期更长，在很多业内人士看来，其盈利模式迄今尚不清晰。
目前保险公司在养老社区采取的做法相近，即保险产品挂钩养老社区，购买保险产品后可直接入住社区或具有优先选择权。比如在建中的太平“梧桐人家”和泰康“申园”，入住门槛都是200万元，挂钩产品返还保险金用来支付租金。但由于没有正式运营，这样的做法是否能够盈利还是未知数。在对养老社区的投资上，新华保险关注较早而推进较慢，正是因为对这种寿险参与的养老模式尚未看清。
房地产商开发的养老社区在探索不同盈利模式的道路上走得更远一些。
亲和源首创的会员制模式从诞生之日起就引发了诸多讨论。
亲和源出售的会员卡包含a、B两种。a卡为永久卡，可继承可转让，目前的售价是118万元（可以理解为预收押金），另外按照套内面积每年缴纳2.98万～7.38万元不等的年费。B卡为终身卡，购买者终身使用，但不能转让继承，根据入住面积，费用为45万～88万元（可以理解为预收租金），入住之后每年另缴纳年费4.2万元（年费即为管理费和服务费）。
“亲和源是一个养老产品，会员费实际就是你买我这个产品付的钱。这种出钱买产品的模式就被命名为会员制。”华山说。
华山并不否认亲和源在资金积累和发展过程中依靠了土地的增值。但他再三强调，亲和源是靠养老服务业盈利的。“通过会员卡收回投资，再通过运营每年增值，这就是我们的模式。尽管不像房地产可以一下收到一大笔钱，但是可以每年稳定地收取。”
作为上海首个打出持有型概念的养老社区，新东苑・快乐家园在不出售产权的前提下，则将采用租金加服务费的模式。“老人可以根据自己的需求年限租住，长、短期都有，今后甚至还可能推出日租、月租等形式。服务费将根据其选择的服务菜单不同而作区别。租住权益可继承，可转让。其实际居住者必须是已经退休的长者。”新东苑集团负责人介绍说。问题四：政府做什么
在纪晓岚看来，过去政府对养老社区的关注度还不够，建设和运营中存在缺位。
“对于整个养老地产和养老服务业的发展，光给补贴是不够的，政府要发挥自己提供服务和监督规范市场的作用，对典型和试点还要指导培育扶持研究。”纪晓岚说。
孙鹏镖则认为，政府在规划时就要合理统筹，对于养老社区的用地要按照老龄人口分布的特点和需求给予适当提供。“为了减少养老社区的开发商因选址不合理而承担的风险，政府应该充分利用公共数据和公共信息为他们提供咨询。另外对于选址环境等问题的评估也应是政府承担的责任。”孙鹏镖说。
“对于养老社区建设，政府在土地、税收、融资、服务标准的制定上以及评估等方面都应负起责任。”上海社科院人口发展与研究所副所长周海旺在接受《望东方周刊》采访时表示。
养老行业盈利模式篇5
当今中国，“未富先老”的问题已尤为突出。
最新数据显示，在中国平均每千名老人拥有养老床位仅20.5张。而按照国际标准，这个数字通常为40—50张。如何解决中国的养老问题呢？“以房养老”似乎成为了一条解决整个养老问题的捷径。
无论是以租赁为主的养老地产、捆绑保险或医疗服务的养老地产还是荷兰式的地产养老，尽管样式五花八门，但对于许多人来说盈利模式不明晰始终是他们担忧的一个重要风险。
但是在被称之为“养老产业元年”的2013年，还是有一些利好消息。
围绕着资金、项目、经验、模式等问题，保险商、基金以及开发商都依托于过去的优势想要分食老龄化时代的“蛋糕”。险资注重产业的培养，资本寻找合作的途径，地产商则更在乎具体的操作模式。在一片叫好声中养老地产受到了各方的青睐。
那么，养老地产是否真的已经到了一个爆发期？各利益方又如何衡量自己在这个领域中的地位与优势？谁将在行业中主导未来的发展？险企的盈利模式
保险企业筑巢养老地产，分的是哪杯羹？
“我们并非像市场上所说的在圈地。”泰康之家投资有限公司首席执行官刘挺军忍不住为险资企业做养老地产叫屈，这个行业的浮躁带来了很多社会的误解，“保险公司的养老地产项目并没有外界想象的那么高歌猛进。泰康是把这个当战略做的，从创意产生到实施，差不多四五年了。”
中国人保集团公司董事长吴焰曾表示，金融机构参与养老产业发展最忌挂羊头卖狗肉，要警惕在养老概念下恶炒房地产，否则会把这个行业扭曲。实际上，人保亦对养老产业发展非常关注，也在做相关准备。
养老地产，重点是养老，还是地产？刘挺军向《英才》记者强调：“养老地产首先是服务业，其次才是房地产业。”
在国外，养老社区往往由三种组织来置办：宗教组织、开发商和医疗机构。保险企业进入的虽不多，但也慢慢出现了些苗头。日本、欧美等国家的险资也都在进行直接承办养老地产方面的探索。
国外社保、保险和养老护理等模块都很专业化，不用跨越；而国内这几方面都不怎么成熟，无法找到好的运营商去整合。因此，中国养老地产的发展模式很难从国外直接复制。
“投资、开发和运营这三大块，泰康都在做。但在运营效率上，由于中国的公共医疗和卫生设施不像国外那么专业，社区自身配套的成本也会高一些，这些都是产业本身的困难。”刘挺军说。
不过，泰康在养老地产领域的实践也得到了同业的认可，一位保险企业老总就对《英才》记者评价说：“泰康自己做了一个和产品链接的养老社区，把前端——保险提供的资金链和后端的落地——真正提供养老服务的实体，这两个结合起来，也是为了盈利的需要。而在国外，两者是分开的。”
至于外界顾虑的回报周期太长，在业内人士看来似乎“不是事儿”，而恰恰是国内的保险业应发展的方向：“保费缴纳的期限本来就很长，投资更应匹配些非银行类的长期性资产，公路铁路、商业地产、养老社区，这样的东西才能满足盈利性的要求。”
泰康人寿董事长陈东升也认为，“从资产与负债相匹配的角度看，养老社区的出租率稳定，回报就相对稳定，这与保险资金的安全性、长期性、稳定性、流动性需求相匹配。”
险资长期资金的支撑无疑为这个行业树立了一道天然的门槛，过滤掉求快钱、没耐心为长期服务投入和培育市场的机构。公众的误解和配套产业的青涩都还只是一些浮在表面的问题，整个市场最需要的是时间。
对于养老地产的盈利模式，刘挺军认为如果扎扎实实地做下去，养老地产绝对能够赚钱。但用房地产的操作手法来套养老地产的盈利模式，永远都不会想清楚。养老地产真正的盈利来自服务附加值。投资机构觊觎养老地产
随着国内房地产调控的日趋严格，本来就受到诸多限制的境外资本开始转战原本并“不受待见”的养老地产。
本质上是服务性质的养老地产，其一次性资金投入大而且回报慢，如果想达到良性运营的发展起码需要10-15年的时间。缺少追求稳定长期回报的基金支持，地产商很难独立推动相应项目。
2011年美国的对冲基金与收购集团峰堡投资（Fortressinvestment）就曾计划为一只基金募资约10亿美元，主要投资于面向中国迅速增长的老年人口的住宅。
对于有外资背景的基金来说，投资养老地产更像是一件“照葫芦画瓢”的事情。在发达国家，养老地产已经成为了一个相对成熟的产业。依靠国外养老地产经验运营国内的企业是这些境外资本最大的优势。
“国内一些房地产商会主动找我们，希望找到一个专业的合作伙伴来运营养老地产项目。”一位国际投资机构中国区负责人对《英才》记者表示：“因为我们有海外募资的能力，一些保险公司也在和我们谈，打算共同成立一个专门用于投资养老地产的基金。”90%国内养老地产90%都在亏损，而一个养老地产项目从操作到成熟，往往需要10年左右的时间。
2012年7月，复星集团与峰堡投资共同打造的首个养老社区项目——星堡中环通过审批。此举意味着复星集团迈开了试水养老地产的第一步。而峰堡方面则表示将把美国最大的养老地产运营商BrookdaleLiving与HolidayRetirement的投资与运营经验带入中国。
但大多数的发达国家都拥有相对完善的社会医疗体系，而成熟的养老地产行业正是依托于这些完善的体系。不仅如此，人均资源禀赋差异、人力结构组成以及不同的养老观念，都意味着不可能轻易照搬国外经验。
因此，要想在中国养老地产行业中实现爆发式增长，对于外资机构来说仍然是一个不小的挑战。
“现在许多人看到了养老地产是机会，是看到了养老市场的需求比较大，而真正有效供应比较少。”华高莱斯策划总监郝荣福对《英才》记者表示，中国养老地产真正的喷发应该是未来5—10年之间。
不过，国内的资本力量，其中不乏一些大牌投资机构，早已在这个领域中跑马圈地了。
2012年6月，雅达国际控股有限公司投资的乌镇国际健康生态休闲产业园项目正式奠基。成为首个国家社保基金参与投资的综合性健康养老产业园。雅达国际的大股东包含了iDG资本、红杉资本和云锋基金等多家知名投资机构。
“除了资金运营风险，合格服务人员数量的缺乏之外，现在国家对养老地产的政策支持力度还是偏低的，这些都是目前这个行业面临着的一些风险。”郝荣福表示。地产商还得靠政府
“他们并不是想踏踏实实地做养老，还是看准了这个挣钱的机会，最终通过资本运作在国外达到上市退出的目的。”一位养老地产开发商这样告诉《英才》记者，他已经接到数封来自海外的邮件，想要通过入股的方式进行合作。
但在国内，能够通过养老地产赚钱的公司可谓少之又少。
“国内养老地产的利润率不高，90%都在亏损。”北京太阳城集团（以下简称太阳城）董事长朱凤泊告诉《英才》记者，现在国内养老地产投资的风险很大，因为商业模式不清晰，而且真正养老的刚需并没有起来。
业内普遍认为养老地产最大的风险是投资回收期过长。一个养老地产项目从操作到成熟往往需要10年左右的时间。一旦开发商在经营过程中遇到资金链断裂的情况，极有可能放弃服务的运营，使整个项目的养老功能弱化，进而导致整个项目失败。
国内养老地产开发商只能安排合理的销售和持有比例，以平衡现金流。
“北京太阳城做养老项目的一个特点是以售养租，销售70%，持有30%，这种三七开的模式现在已经成为一个范本，政府的养老用地都会按照这个比例进行出让。”郝荣福说。
除了资金外，朱凤泊认为市场定位决定了一个养老地产项目是否能够成功规避这些风险，了解当前市场上总体养老需求以及老人的消费能力十分重要。
事实上，国内养老产业正处于一个萌发期。老年人的绝对数量并不小，但在消费能力和意愿上却远没有想象的那么乐观。
“我们从2004年开始研究老人，发现老人的消费能力大概就在一个月2000元上下，所以我就把户型做成20平米左右的小户型。”朱凤泊认为高端养老地产项目不成功的原因在于“不研究需求和消费能力，只研究产品”。而太阳城所关注的市场，只占有效需求总量的5%左右。
郝荣福认为，养老行业的发展离不开政府政策上的支持。养老产业十分成熟的日本是个很好的参照对象。
养老行业盈利模式篇6
杭州是一个宜居的城市，也是一个适合老年人养老的城市，同时，杭州还是最早开始对养老地产摸索的城市之一。
杭州富阳是养老公寓发展较快的区域。最著名的当数“金色年华”，位于之江旅游度假区转塘金家岭。由浙江省马寅初人口福利基金会下属的浙江银发事业发展中心建设和经营，享受国家发改委重点项目引导基金扶持，被列为浙江省养老机构设施重点示范项目之一。
据了解，“金色年华”推出的养老模式主要有三种：居家服务式公寓、养生公寓和酒店式度假公寓。“金色年华”主推的居家服务式公寓，全部精装修，由多位生活管家和健康管家为老人提供全天候服务，支付45万到50万元，即可居住50年，享受养老服务。
而杭州社会养老与商品地产首次结合的尝试，来自绿城集团在临平的商品房项目——绿城·蓝庭。这也是目前杭州硬件配套最为成熟的养老社区之一。
颐养公寓是绿城·蓝庭试水养老概念的一个组团。颐养公寓共计10层，一、二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心。三、四层为护理院。五层以上则是老年公寓。
据绿城·蓝庭总经理董晖称，目前颐养公寓已经入住80多位老年人。护理院的床位费为1500元/月，护理费1200元/月，可以使用医保，老人只需要自己支付300元/月。“1800元/月的费用非常便宜，所以护理院60个床位经常排队等候。”董晖说。
万科位于余杭区的良渚文化村项目也有养老地产推出。除了绿城和万科外，杭州本土的开发商也和养老公寓“打球”。比如金成集团在余杭径山的项目，以及华元房产在临安打造的云溪竹境项目，也针对老年人的需求，配套一些医疗健康设施，有点养老公寓的概念，但并不仅仅面向老年人销售，仅停留在“泛老年公寓”的阶段。
随着中国老龄化人口的快速增长，“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的“隐性刚性需求”，各大房企及险资纷纷试水，但具体的商业开发模式仍处于探索阶段。
业内人士指出，尽管杭州以养老为概念的项目很多，但大多数没有形成成熟的产业模式，多数靠政府拨款或开发商扶持而得以维持。由于缺乏产业自我循环的能力，难以实现可持续发展，称之为“养老地产”尚缺乏基础。
养老地产面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰
那么，目前国内的养老地产还处于什么阶段呢？上海亲和源是目前国内最大的致力于养老的机构，其副总经理王波分析：“对于养老地产，目前一方面国家政策不清晰，另一方面企业的管理、运营模式也不清晰，所以处于比较混乱的阶段。”
上海学汇建筑设计有限公司副总建筑师张喆认为，现在养老地产总体比较火，不少是采用和旅游地产相结合的做法，比如位于三亚的一些养老公寓。值得注意的是，旅游地产在我国本身就是一个缺乏规范的市场，而旅游项目一旦打出养老的旗号，更是增添诸多难以规范的地方。
此外，目前国内的养老地产面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰。绿城集团副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰称，对于养老公寓的盈利模式，大家都“交学费”摸索。先来算一笔账，以绿城·蓝庭为例，共有86套养老公寓和30套护理院，而总投入为1.08亿元，大约每套成本为93万元，护理院收费最高，一套房全年收费也仅数万元，如果仅靠收服务费维持，根本不可能实现盈利。
目前，中国养老地产领域的榜样还未出现。政策未明的前提下，民间资本为了尽量有盈利，不约而同地优先考虑高端市场。
冯雨峰称，养老公寓第一批客户往往是企业老板、退休干部或大学教授，“他们具备购买的资金，而且思想观念相对开放，对养老公寓的接受度较高”。而戴德梁行的问卷调查结果显示，中高收入的老人希望与子女同住的只占很少的比例，他们是试水养老地产开发商的首个目标群体。
为了解决养老地产的发展瓶颈，绿城推出了全新的“学院式养老”模式，企图通过这种新模式，吸引老年人为了读书而入住。“这个项目最大的特点是学院式养老，将设有老年大学，占地2万多平方米，能容纳8000位老人。”绿城直接负责该项目的冯雨峰称。
2013年7月27日，绿城乌镇雅园示范区正式开园。白墙黛瓦，典雅回廊，这里的每个建筑细节，无不透出中国古典建筑的含蓄、飘逸。这个主打“学院式养老”、位于乌镇国际健康生态产业园内的养老项目引起了社会的极大关注。业内人士惊叹：“养老业迎来了‘休闲时代’。”
“这将是我们全新生活的开始。”在购房合同上签完字，退休前是一名医生的何女士和爱人相视一笑。决定入住前，她已对绿城乌镇雅园及产业园进行了细细的考察，这里的配套让她很满意：想去活动下筋骨，可以去功能齐全的体育馆、舞蹈教室、手工教室；想和志同道合的老朋友休闲娱乐一下，就去生理疗养室、茶吧。
“正式住进来后，我还想发挥余热，教老年人瑜伽和经络保健操！”生性活泼的何女士坦言，她要将年轻时没时间做的事情补回来。
还有一些开发商试图通过输出管理来盈利。比如，亲和源曾给万科幸福汇输出养老管理服务，而绿城也在和海宁的一个养老项目合作，试图通过管理服务的输出，不仅能盈利，而且能另辟“试验田”，得到经验后服务自己的项目。
警惕有的开发商以养老地产之名，行圈地炒楼之实
近日，国务院出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。《意见》明确指出，要通过简政放权，创新体制机制，激发社会活力，充分发挥社会力量的主体作用，满足多样化养老需求。专家指出，此次意见的出台正式表明了养老模式由单一的政府主体走向“政府主导、社会布局”的多元主体，对养老产业的发展是极大的助推力。但在民间资本热炒养老概念的同时，要警惕有的开发商以养老地产之名，行圈地炒楼之实。
放开民资进入、鼓励企业成为社会养老主体等，宏观政策的利好激发了房地产企业进军养老地产的决心。包括万科、保利、华润等房地产行业龙头，以及中国平安、中国人寿、泰康人寿等保险资金在内的多家企业已经在全国范围内大力开发“养老地产”。
今年3月，民政部副部长窦玉沛就提出：“到2015年，养老床位要达到每千名老人30张，城市社区为老人服务覆盖率要达到100%，农村达到50%。”从实际市场需求来看，养老地产仍然面临着巨大的发展空间。
但是，此前国土资源部针对30多个养老项目用地的调查显示，个别养老用地存在偏离养老产业领域发展的倾向。房地产业内人士表示，很多开发商打着“养老地产”的名义，低价拿地，实际上仍然在做普通住宅，只是搭配少量养老服务设施。有的甚至仅仅包装一个“养老房产”概念作为拿地的策略。
“养老地产到底怎么做，按什么标准做，没有现成经验，也没有统一的标准，有的企业只是宣称要做养老项目，圈了地之后盖的仍是商品房。”一位国企开发商直言指出。
中国社会科学院社会政策研究中心秘书长唐钧对此表示，为了避免养老地产成为房地产泡沫的延续，下一步需要政府层面结合“养老地产”的特点出台相关土地供应政策及规范措施。
民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付也指出，本次《意见》针对养老产业提出了一些新的有针对性和操作性的政策措施，其中就包括了完善土地供应的政策，要求各地落实好将各类养老服务设施建设用地，纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。
养老行业盈利模式篇7
[关键词]共享养老模式；成本分析；医养结合
[中图分类号]F275.3[文献标识码]a
[文章编号]1009-6043（2017）04-0018-03
abstract：Developingasharedmodelforsupportingtheagedisconducivetocostdecreaseandimprovementofservicesfortheaged.Uncertainserviceobjects，concentratedshare，andresourcere-useandtransactionarethecharacteristicsofthemodel.Costcontentsofthemodelincludelandorhouseusecost，technologymaintenancecost，andtheexpenseoflabor.torealizeahealthydevelopmentofthemodelandraisethelivingqualityoftheaged，thecoreistooptimizecostmanagement，broadeningtheprofitabilityspacebycostreduction.Strategiesforcuttingdownthecostisproposed：givingplaytotheguidingroleofthegovernmenttointensifyfinancialsupport，buildinginternetmanagementplatformswiththehelpofinternettechnology，enhancingthecostcontrolofsharedold-agenursingagencies，creatingnewmanagementpatternsindevelopingservicesintegratingmedicalcareanddailycarefortheaged，anddiversifyingthefinancingchannelthathelpsthegrowthofthemodel.
Keywords：asharedmodelforsupportingtheaged，costanalysis，medicalcareanddailycareintegration
我国已经步入老龄化快速发展阶段，据《2015年辽宁省老年人口信息和老龄事业发展状况报告》（以下简报《报告》）显示，辽宁省2015年末60周岁以上老年人口为879.0万人，占总人口的20.6%，65周岁老年人口567.2万人，占总人口13.3%，已经成为我国老龄化最严重的省份之一。人口老龄化进程的加速不仅加×思彝サ母旱＃而且对社会养老基础服务设施的需求也日益增加，然而基于资源等方面的限制，传统的养老模式已经不能满足老年人的养老需求，因此构建共享养老模式成为解决当前养老资源配置不均的根本，而成本分析则是构建共享养老模式的前提与核心。
一、共享养老的概念及特点
共享养老就是通过一定的政策支持或者引导实现养老资源的整合与优化配置，从而在有限的空间范畴内满足更多老年人的养老需求，从而提升养老服务质量。共享养老的核心就是通过老年人的自我管理配合，探索适合自己养老需求的服务模式。基于我国未富先老、独生子女养老困境以及城市养老资源分配不均等系列养老难题日益被社会所关注的现实，实现有限资源的最大利用是共享养老模式发展的最终目的，也是贯彻共享经济的具体体现。结合共享养老模式概念，共享养老模式具有以下特点：一是共享养老的服务对象具有不确定性。由于共享养老是针对社会所有的老年人，因此共享养老模式改变以往的封闭式的养老服务模式，实现了养老服务前置目的，老年人选择养老服务的理念得以实施；二是共享养老的共享性更加集中体现。共享养老就是通过一定的政策引导与技术手段解决养老机构设施不完善以及养老需求得不到满足的现象，共享养老机构的成员可以根据自己的需求选择相应的养老服务，实现了养老资源价值的最大化；三是以养老资源的重复使用和交易为表现形式，实现网络化管理。养享理念的基础是使用权共享，老年人讲究不求拥有，但求使用的原则，将自己短缺的资源通过共享养老服务平台等获取，以此提升自己的养老生活质量。当然最重要的共享养老服务模式改变了以往的被动服务的模式，共享服务人员可以根据资源共享监测平台实现对老年人需求的自动预测等，以便做好养老服务的前移工作。
二、共享养老模式的成本分析
发展共享养老模式是解决当前养老资源分配不均的主要途径与手段，也是我国发展养老产业的主要方向之一，实现共享养老模式的健康发展就必须在满足基本养老服务质量的基础上，提升共享养老模式的盈利空间，成本是影响共享养老模式发展的基础与核心，如果成本过高就会导致经营困难，因此通过对某城市的共享养老模式的运营调查，共享养老模式的成本构成主要包括以下方面：
（一）土地或房屋使用m用
共享养老模式通过互联网等技术平台实现了养老资源的共享，但是养老资源的共享必须建立在固定的场地基础上，根据实践调查共享养老模式的土地或房屋使用费用占到总成本的10%左右，其原因主要是：一是提供共享养老服务的机构虽然大部分属于公立养老机构，但是由于历史原因，该社区的养老机构一直采取租赁个人房屋作为服务机构，这样需要定期缴纳一定的费用，由于共享养老服务大部分属于公益性质，因此其存在盈利难与支出高的矛盾；二是共享养老服务模式存在场地短缺的问题，由于某市的老龄化进程不断加快，老年人的数量越来越多，在有限的场地内无法满足相应养老需求的人数，这样容易造成新的矛盾。例如虽然通过共享养老模式可以为老年人提供分时段的养老服务，根据不同需求者提供不同的养老服务，但是实践证明养老机构不足的问题仍然是影响共享养老模式发展的难点。
（二）互联网等技术的维护费用
共享养老模式在某种程度上是借助互联网等技术实现的，尤其是在大数据时代背景下，构建“医养结合”的养享模式必须要利用互联网技术。互联网技术平台代表着新技术，但是互联网技术的维护费用也是共享养老模式成本支出的重要部分，根据相关的实践调查，基于养老服务规模以及质量的提升，互联网管理平台在其中发挥着越来越重要的作用，实现了对养老服务的24小时不间断，因此互联网维护费用也成为成本支出的主要构成部分。首先是构建互联网管理平台的费用较高，除了购置相应的硬件设备之外，最重要的是开发适合共享养老的软件系统，此种系统必须要通过专业的企业研发，研发费用非常高，单独依靠个人或者企业是难以支撑的。其次互联网管理平台的后期维护费用。互联网管理平台需要根据老年人的养老需求进行监测，因此互联网管理平台运行期间需要根据相应的变化进行调整，例如新的医疗养老机构参与到共享养老机构之后，需要调整相应的平台系统，这需要支付相应的费用。最后互联网管理平台的故障维修费用。随着互联网技术的发展，无论是互联网技术更新还是故障维修都需要相应的费用支出。
（三）人工费用
基于养老服务要求的提升，养老护理人员的专业程度越来越高，相对应的养老人工费用的支出也日益提升，虽然共享养老模式能够通过资源的优化配置，减少用工数量，但是基于人口红利的减少，共享养老模式的人工费用主要包括：一是护理人员的薪酬。基于人力资源及工作内涵要求的提升，护理人员的薪酬待遇相比以前有了很大的增加，根据调查某市的共享养老服务模式实施的人工工资远远高于当地的平均工资，甚至部分社区的工资已经超出当地白领工资水平。当然这主要与护理人员的专业程度有关，共享护理不仅要求护理人员具备专业的护理知识，而且还需要掌握一定的医护技能，因此人工费用必然会高；二是护理人员的技能培训费用支出。共享养老服务内容的丰富使相关部门要定期对相关人员进行在岗培训，在岗培训需要支付相应的费用，虽然通过政府购买服务的方式解决了共享养老机构的人员培训费用支出，但是其相应购买服务的费用也就高了。
三、优化共享养老模式成本的对策
大力发展共享养老模式是基于我国老龄化进程加速的现实考虑，也是从根本上解决我国养老资源不均、养老队伍参差不齐以及家庭养老负担过重的主要途径。针对当前共享养老模式成本构成要素，实现共享养老模式的健康发展，提高老年人养老质量核心就是优化成本管理，通过降低成本支出促进盈利空间，以此更好地开展共享养老服务工作：
（一）政府发挥主导作用，强化财政支持力度
实施共享养老模式关键在于成本控制，由于我国养老保障体系还不健全，因此必须要发挥政府的主导机制，通过政策、资金以及宣传等手段促进共享养老模式的发展。首先政府部门要制定完善的政策制度。针对当前我国公立养老机构数量过少，私立养老机构成本过高、入住率低的现状，政府部门要切实结合当地的实际情况制定出完善的政策体系。一方面政府立法部门要及时根据相关政策制定促进共享养老模式发展的文件，以便减少过多的行政约束。例如针对民办养老机构入住率低的现状，可以通过制度转移民办养老机构的资源，例如政策可以明确政府部门通过购买的方式实现民办养老机构的资源。另一方面政府部门之间要建立沟通机制，根据共享养老发展过程中存在的问题，从土地、税收、工商等方面入手，优化相关政策为共享养老模式的发展“扫清”障碍。其次财政部门要加强对共享养老模式的补贴力度。实施共享养老模式虽然能够提高养老服务质量，但是由于养老产业属于公益性质，因此共享养老机构的盈利空间有限，尤其是在老龄化进程不断加快的环境下，成本与收入不成正比，所以必须要通过财政补贴为共享养老模式的发展注入新鲜“血液”。当然财政补贴的方式有很多种，既有直接资金补贴，也包括购买券，例如上海市通过发放购买券的方式鼓励老年人购买养老服务，以此缓解共享养老成本支出高的问题。
（二）借助互联网技术构建互联网管理平台
基于共享养老模式成本构成因素，实施共享养老模式常常因为资源配置不合理而导致费用过高的问题，可以通过互联网管理平台解决。首先是搭建智慧社区养老政府服务平台，需要政府推动信息共享，并做好智慧社区养老公共服务平台的顶层设计，解决养老服务供需对接问题，改革社区管理制度等。共享养老模式的建立就是通过老年人基于不同的养老需求而享受的个性化服务，例如在社区中有的老年人可能对基本的生活需求比较强烈，而有的老年人则会精神文化活动需求比较高，如果采取传统的养老院养老模式或者家庭养老的方式很难满足多元化的生活需求，所以可以通过互联网技术降低管理成本。一方面政府部门要大力发展“互联网+”战略，将互联网技术引入到养老产业中，通过大数据系统实现对社区老年人需求的自动分析与汇总，以此更好地开展服务。另一方面通过互联网技术实现“线上+线下”的养老服务。线上+线上养老能够满足不同层次的老年人需求。其次大力发展老人居家信息平台建设，在社区建平台、家庭设终端，监控老人健康状况的同时，引导老人走出家庭，融入社会活动，接受社会服务。尤其是针对失能、高龄老年人则可以通过互联网管理平台实现对老年人的监测，通过云平台让老年人享受一站式的服务。最后借助互联网技术发展老年人电子商务，提高老年人的信息消费能力和水平，以此满足老年人的购物消费需求，实现足不出去购买自己需要的商品。
（三）加对共享养老运营机构的成本控制
加强成本控制是降低成本支出的重要手段：一方面要加强对物资采购成本的控制。共享养老通过市场购买的方式获取民间资源以此满足社会养老需求，在市场购买的过程中，购买方要通过完善的内部控制机制实现对成本的控制。例如政府部门在市场购买养老资源的时候，要通过招投标的方式对市场上的养老资源进行对比，选择性价比高的供应商，以此降低购买费用。另一方面要保持固定资产的完好率。固定资产的折旧费是固定不变的，没有降低的空间，只能通过完好方面下工夫。提高固定资产完好率，可以减少更新支出，节约修理费用。当然最重要的是对养老资源进行最优化的配置以此实现价值的最大化发挥。
（四）创新管理模式、发展医养结合养老服务
医疗机构还可与辖区内的养老机构签订医疗服务合作协议，并选派医疗服务团队定期到养老机构进行医疗与健康管理服务。有条件的地区还可与社会资本合作兴办医养结合机构或护理院。从这个思路拓展开去，笔者认为，一些养老机构还可以充分利用自身资源，比如为附近有需要的老人提供送饭服务，医疗服务等，再比如可以对一些居家老人开展“日托”服务。这样一来，既充分利用了机构设施，增加了收入，又为有需要的老人提供了相应的服务，真可谓实现了“双赢”。探索建立由政府、用人单位和个人共同分担的老年人长期照护社会保险制度，社会共筹共享，专门为个人年老时购买护理服务筹措资金，作为应对人口老龄化特别是高龄化的一项重要支柱性制度。建立长期护理保险，缓解护理费用压力。除医疗养老外，我国存在长期护理保险制度的缺失。政府可采取补贴或者是商业保险结合的方式，降低老人的养老成本，使老人的退休养老金足以支付，甚至还能有少量盈余。具体作法可借鉴国际经验，开展长照护经验，或将护理费纳入医保的报销项目，对于符合条件的参保者予与适当比例的补贴。
（五）拓宽有利于共享养老模式发展的多元化融资渠道
首先，政府在履行社会责任的同时，要坚持市场化和产业化方向，鼓励更多社会资本参与，要积极发挥财政税收的引导作用，在市场准入方面进一步放宽，鼓励和推动更多社会资本、多元化投资主体进入养老产业，逐渐扭转目前政府运营养老机构独大的局面。其次，对于银行业金融机构，应创新适应养老产业特点的信贷政策、承贷主体。如对建设周期长、现金流稳定的养老服务项目，适当延长贷款期限，采取循环贷款、年审制、分期分段式等多种还款方式。最后，除了依靠银行信贷，应发挥资本市场的重要作用，推动符合条件的养老服务企业利用主板、中小板、全国中小企业股份转让系统等上市融资。探索运用股权投资等多种形式，加大对养老服务企业、机构和项目的融资支持。
共享养老模式是我国养老产业发展的主要趋势，加强对共享养老模式成本的研究无论是对自身发展还是对整个养老体系的完善都具有积极地作用，基于当前共享经济战略新要求，共享养老模式成本控制需要从多方面入手，以此为老年人提供高质量的养老服务体系，实现老有所养、老有所依、老有所乐。
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养老行业盈利模式篇8
[关键词]居家养老；模块化；老人饮食；阜新市
一、“居家养老”概念
（一）有关“居家养老”概念的界定
尽管“居家养老”在全国已广泛实践，但是其概念仍然众说纷纭，很难达成共识。“居家养老”这一概念的界定主要有以下几种观点：强调居家养老是一种与机构养老（养老院等）相对的养老方式，是老年人居住在自己家中生活安度晚年而非集中居住在养老机构，是一种“半社会化半家庭”的养老方式[1]。认为居家养老是一种以家庭养老为主、社会养老为辅的养老保障体系，家庭养老可以采用，社会养老也可以采用，如陈大亚指出：“所谓居家养老，就是以家庭养老为主，社会养老为辅的养老模式。就是要积极调动社会各方面的力量，组成一个最符合老人意愿的，一个最有利于保持和加强老年人的自助能力的、一个最切实可行的和一个最有效的养老保障体系。”[2]认为居家养老是对传统家庭养老模式的补充与更新，是“建立在个人、家庭、社区和国家基础之上的，它是以居家养老为形式，以社区养老网络为基础，以国家制度政策法律管理为保证，家庭养老和社会养老相结合的养老体系”[3]。强调居家养老是经济社会发展到一定阶段的产物，这种养老方式需要良好的社会环境，张卫东认为：“居家养老的家不是一个物理空间概念，而是具有人文关怀、情感交流，同时具备物质养老和精神养老的社会环境。缺乏心理沟通和精神抚慰的“空巢家庭”不符合居家养老模式中的‘家’的概念涵义。”[4]
（二）“居家养老”的优势
中国现行的养老模式有三种，家庭养老模式，机构养老模式和居家养老模式。家庭养老的运行机制主要是以个人养老金为主，以家庭支持为辅。机构养老的运行机制主要是企业投资单独经营或者是政府投资运营。居家养老模式与前两种模式相比，就具有了灵活性的优势，居家养老模式是以家庭为核心，以社区为依托。除了家庭养老之外，其余两种模式均需要企业与政府。在专业化程度方面，居家养老不但社会认同度高，社会融入度也很高。这便是居家养老与其他两种养老模式相比所具有的优势。
二、“居家养老”模块化处理
（一）“居家养老”的困境
虽然居家养老相对于其他的养老模式来说具有诸多的优势，但其推行的并不是很顺利，例如阜新市。阜新市地处辽西北地区，经济欠发达，大部分老年人退休后能够领取到的养老金仅仅能够维持自己的基本生活需要。大部分的老年人都选择了家庭养老这种方式或者正在使用家庭养老方式。极少数的老年人选择了机构养老模式，由于中国人的传统养老观念中，养老就应该在家庭当中，而不是在那个像工厂的养老院之中。绝大部分的老年人选择的最理想的养老模式是居家养老，这种半家庭半社会的养老模式兼顾了传统与现代。故老年人均愿意接受。但是，由于现实的原因，居家养老高昂的费用是老年人望而却步。这就是居家养老模式所陷入的困境。
（二）“居家养老”陷入困境的原因
居家养老陷入困境的主要原因是其高昂的费用。企业的主要目的是为了盈利，可是在调查中我们发现，大部分的企业根本没有盈利。根据调查的结果我们进行了分析，发现企业不盈利主要有以下几个原因，以某饭店为例，第一方面，该饭店以一锅一菜为主，而要提供给老人的饮食的量均非常的大，因此，成本也就很高。第二方面，该饭店的饭菜并不能有效的适应老年人，不科学不健康，因此老年人不愿意订，因此成本也就提高了。综上所述，我们发现，居家养老陷入困境的主要原因就是费用偏高，而导致费用高的原因就是居家养老未能进行集约化，规模化的运营。
（三）“居家养老”模块化处理
居家养老的高费用使其不能在阜新市顺利的推行，因此，我们将居家养老进行了模块化的处理，也就是将其分为若干的服务，例如，陪护，打扫卫生，做饭做菜等等。老年人可以选择其中的一项或者几项，扩大了客户群体，这样就有效的降低了居家养老的成本，从而使居家养老的受众面更加宽广，形成了良性循环。
三、“居家养老”模块化中的老人饮食
（一）民以食为天
中国菜烹饪方式复杂，老年人在操作过程中危险性也很大，同时，在调查中我们发现，老人认为最应该由外界提供的养老服务就是饮食服务。通过对老年人进行更深一步的访谈，我们分析出了原因：第一，老年人本身身体体力不足以自己动手做饭。第二，仅仅两个人吃饭，不想每天做许多饭菜。第三，自己做的饭并不能满足每天的营养需要。以上三点，是老年人认为饮食服务由专业机构来提供的原因。
（二）食堂模式，多赢局面
通过进行的调查和上述分析，我们采取了食堂养老模式。利用已有的大型食堂，为老年人提供饮食服务。从而形成多赢的局面。一赢，食堂赢，为老年人提供养老饮食服务，使食堂获得了又一批客源。食堂原本的设备就是满足大批量的人群就餐的需要，这样可以将食堂的设备都利用起来，避免了一锅一菜的方式，从而降低了成本。食堂本身的卫生也是过关的，能够为老年人提供健康，营养，卫生的食品。为老年人提供餐饮服务，也有利于提高食堂本身的实力。这就是食堂的赢。二赢，老年人赢。通过食堂来为老年人提供饮食服务，既有利于降低老年人吃的费用，又能够使老年人每天获得充足的营养，而且能够吃到多种多样的食品。老年人不做饭，节省了时间，也降低了危险。这就是老年人的赢。三赢，学生赢，食堂为老年人提供饮食，能够提升自身食品的质量，对学生来说是莫大的好处。食堂提供饮食，就必须要进行配送，而在此中间，学生就可以做配送员的工作，既可以勤工俭学，又可以树立尊老敬老的意识。这就是三赢。四赢，政府赢。利用现有食堂的设备，避免了重复建设，节省出来的资金可以用到更有用的地方去。
居家养老模块化处理，为养老方式提供了新的思路，食堂养老的多赢局面，为食堂养老提供了强大的生命力。
参考文献
[1]陈军.居家养老：城市养老模式的选择[J].社会，2001，（9）：22-24
[2]陈大亚.家庭养老问题探讨[J].研究与探讨，1998，（9）：10-11
[3]穆光宗，姚远.探索中国特色的综合解决老龄问题的未来之路[J].人口与经济，1999，（2）：58-64
[4]张卫东.居家养老模式的理论探讨[J].中国老年学，2000，（2）：120-122
作者简介
养老行业盈利模式篇9
参与讨论嘉宾：河南亿星实业集团总经理刘俊友
北京澳力久业运营中心总经理李大军
北京正略钧策咨询公司项目经理许海平
杭州尚阳咨询管理公司董事长尚阳
【主题背景】
对于上规模的经销商公司而言，都希望的每一个品牌都能盈利。但现实情况是，能够给经销商带来利润的往往只是一两个品牌。这一两个盈利品牌是正规军，起着造血的作用，而其它非盈利品牌则是游击队，靠盈利品牌补给。这是目前绝大多数经销商公司的盈利模式，即主要依靠主导品牌获得利润。然而当一个主导品牌畅销了5年甚至10年之后，其盈利能力下降之后，其它非盈利品牌并没有成长起来，成为新盈利品牌，为经销商贡献新的利润。那么经销商在多品牌时，在组织结构上、在人员考核上，该做出哪些调整，从而做到多品牌实现“多头儿盈利”呢？
多品牌是厂商博弈的结果
主持人：在探讨多品牌如何“多头儿盈利”前，我们先要明确一个基本前提，就是经销商有没有必要进行多品牌。只有明确了这个问题，我们今天的探讨才有意义。刘总，您是经销商公司的代表，目前您所在的公司了茅台、西凤、古井等多个品牌，是典型的多品牌模式。那么您对这个问题怎么看呢？
刘俊友：对于厂家而言，都希望经销商进行专营，集中全部的力量做某一个品牌。而对于经销商而言，则希望自己的渠道和网络能够充分得到利用，同时出于经营安全的考虑，也不会把一个鸡蛋放到一个篮子里。从这个角度说，多品牌是厂商博弈的结果。另外，并不是所有的经销商都去多品牌经营，要根据经销商的发展阶段而定。比如在规模小的时候，可以通过专业化经营，把精力聚焦到某一个品牌上，这种方式能促进经销商的快速发展。当具备了一定规模，人员数量和渠道掌控增强了，那么就能够支撑经销商去多个品牌。
多品牌下的组织结构设计
主持人：刘总的意思是多品牌也是有条件的，这个条件就是经销商公司的实际情况。那么如果一个经销商公司销售上亿，有规模有能力进行多品牌操作，那么该如何做呢？我所了解的情况是，大多数经销商公司采取是“以品牌养品牌”的运作方式。比如根据盈利的大小，经销商把产品分为a、B、C、D四个类型。a产品是盈利产品，假设每年纯利润为500万元。B产品一般盈利性产品，那么经销商就从这500万元里拿出200万来投到B产品上；C产品是培育产品，拿出100万元来养这个产品；D产品属于非盈利产品，投入100万用它扩充渠道，完善网络。这样分配下来，还有100万，用于日常费用。当B产品获得了盈利，按照这样的分配原则，再把B产品产生的利润进行顺次分配，引进e产品。这样推下去，“以品牌养品牌”，能保持公司高速运转。即使其中一个品牌出了问题，也不会影响整个产品系的运转，另外也不会受制于厂家。
刘俊友：这种方式设计得不错，但是也比较理想。现实情况是a品牌能盈利，但是当B品牌不能盈利时，下面的分配原则就不会成立。这里就有一个关键点，如何保证B、C品牌的顺次盈利。这是很多经销商面临的一个普遍问题，也是我们探讨多品牌盈利的核心所在。我的观点是，多品牌一定要有组织的保证，有对渠道足够的掌控能力。
主持人：说到组织结构形式，这也是经销商比较困惑的问题，即当进行多品牌运作时，是该按品牌还是按渠道划分部门呢？
许海平：无论是按渠道划分还是按品牌划分都有其利弊，这种利弊关系我们用一个表格来说明。
根据经销商所品牌情况，结合上面表格的利弊分析，经销商就可以做出正确的选择，是渠道还是按品牌进行部分划分。
主持人：许老师给我们提供了一个很好的参照工具。那么在实际运操作中，经销商是怎么做的呢？刘总，目前亿星在多品牌操作过程中，是如何划划分部门的呢？
刘俊友：亿星经过多年的探索，逐步形成了自己的发展定位，即“品牌运营商+渠道运营商”的双重定位。在这个发展定位下，我们的组织形式是“双模式发展”。在亿星的组织架构中，既有品牌部，又有市场部。品牌部是一个独立的部门，负责品牌的调研、营销战略的确定、市场规划的提出；为了解决多个品牌不能实现聚焦的现状，我们设置的市场部主要以渠道运作为主。为了解决品牌部和市场部的协调问题，我们的原则是品牌部的人员要精干、精简，主要功能是“花钱”，并且监督市场部如何“花好钱”；市场部下设餐饮、商超、名烟酒名酒连锁以及直销部，其主要职能是“赚钱”。职能不同，分工不同，就不会造成品牌部和市场部的“左右互搏”。
尚阳：我比较赞同刘总的观点。多品牌运作按何种形式建立部门，不是一个非a即B的选择题。只要把职能划分清楚，两种组织形式是可以并存，可以交叉的。但这种交叉的模式的前提是经销商一定要把部门的责权利划分清楚，同时这种交叉的形式对业务员的要求很高，因为业务员要对不同品牌的功能和销售政策都有了解。对于这种交叉行的组织形式以及部门间的职责划分，我们一个结构图来说明（见下图）。在图中，我们多增加了一个后勤部门，这个部门是为品牌部和市场部提供后台服务的。品牌部的主要职能在于策划设置与管控，渠道运营部（市场部）则主要负责在不同渠道中的销售。值得说明的是，在整体运作过程中有一“分合”的原则需要注意，即在单一渠道中，根据渠道的容量，品牌能合就合，能分就分。
打破部门之间的“墙”
主持人：通过各位以上的分析，我们对多品牌操作时设立的组织结构有了一个清晰的认识。但同时，我们也不得不不关注的一个问题时，部门设立之后，其协调成本会增加。在某种程度上说，协调能力是保证多品牌运营能否成功的关键。
许海平：的确如此，无论是经销商公司还是其它公司，部门间的协调运转很关键。在很多企业中，由于职能的不同，部门之间很容易各自为政，彼此之间会形成一道看不见的“墙”。那么该如何打破它呢？首先要建立定期协调沟通会议机制，通过沟通暴露问题。其次是形成一个良好的业务流程，在制度和流程下工作，减少部门间的摩擦。最根本的是建议合作、共赢的企业文化，当然这是企业的长期功课。另外，在部门之间也做好协调工作。比如诱发商超部和流通部之间矛盾的原因大多是价格问题，因此作为组织者就要做好价格管理。
李大军：要建立一个合作的观念。刚才尚阳老师在结构图中多增加了一个服务部门，我认为这是个润滑剂，有利于协调品牌部和渠道运营部之间的关系。如果按大的模块划分，我认为品牌部门和渠道运营部可以统称为业务部，即把二者看作一个整体。从人员配置上来说，服务部门和业务部的人员最合理的比例是0.8：1。如果小于这个比例，业务部门人员多，服务人员少，就象一部车一样，发动机强，但后台不强，车开起来就容易发飘；如果大于这个比例，服务人员多，业务人员少，车动力不足，就跑不起来。所以做好部门协调工作的前提是，设置好部门之间的人员比例。
考核要设置合理的参考系数
主持人：在多品牌操作时，还有一个问题，就是业务人员的考核。品牌知名度不同、产品的畅销度不同，是不是考核方式也要不同呢？
许海平：我认为考核要分两个方面，一是对业务人员的考核，二是对品牌的考核。品牌不同，畅销度不同，对经销商公司的贡献率也不同。对于重点品牌的业务员要单独考核，其它非重点考核品牌设置统一考核标准。另外，每年年底经销商要对所的品牌的利润率进行考核，如果一个品牌长期不能给公司利润的话，那么就要进行淘汰。
李大军：由于很多经销商公司缺少能“打硬仗”的业务员，因此在多品牌操作时，往往采取“双向提成或者多项提成制”。即一个业务员负责多个品牌的销售，拿多个品牌的考核提成，这也是一种无奈之举。但这种考核方式很不科学，因为在这种考核方式下，容易让业务员走向两个极端，一个是奔向高提成，一个是去追求销量。这样所造成的结果是，老品牌销量下滑，新品牌没有推起来。在对业务员的考核中，还有一个误区是忽视销量之外的考核因素。比如一个老品牌确定的销售任务是10万，另一个新品牌的销售任务定的是5万，二者加起来是15万。这在理论上是成立的，但在实际操作中，在没有5万的任务时，业务员能完成10万的任务，而由于要同时推新品牌，那么原来的10万的任务就可能完不成，只能完成6万或者8万。还有一种情况，就是10万的任务能完成，但新品牌可能只能完成1万，这样算下来，给业务员定的销售任务最低应该是11万，而并非15万。折算下来，我们就可以找一个难度系数，制定合理的考核任务。
主持人：只有确立了合理的考核任务，业务员才不会顾此失彼，保证多品牌能够最大的限度的“多头盈利”。
需要注意的问题
主持人：以上我们从组织结构设置、部门协调、人员考核三个方面对多品牌操作进行了分析，最后大家对这个话题还有什么需要补充的观点吗？或者说对经销商多品牌操作还有什么建议吗？
刘俊友：是否采取多品牌操作和经销商的规模和渠道掌控力有关，如果这两点达不到，建议经销商最好聚焦一点，专一化经营，做大之后再谈多品牌操作。
养老行业盈利模式篇10
【关键词】证券公司；盈利模式；创新；资产管理；差异化服务
一、我国证券公司盈利模式的现状
从1992年到2001年，中国证券市场经历了辉煌的十年，国内券商一直保持着较高的利润率，这得益于行业的垄断性和高成长性。从2001年下半年开始，国内证券市场开始持续走低，券商经营环境逐步恶化，三大传统支柱业务受到了巨大的威胁：证券市场发行速度逐步减缓，券商承销业务收入逐年减少；市场交易量的巨幅萎缩和交易佣金率的大幅下调，使得券商最大的利润来源——手续费收入锐减；自营业务和资产委托业务在持续低迷的市场行情中，盈利能力大打折扣，甚至出现了较大的亏损。
各家公司收入过分依赖于经纪业务，盈利模式比较单一。与此同时，近年来由于我国证券公司赖以生存的制度环境和市场环境发生了剧变，给证券公司的生存带来了前所未有的挑战：佣金自由化、加入wto后外国证券公司的进入、证券公司进入门槛的敞开等使证券业已经告别了过去的垄断，进入自由竞争时代，证券公司的政策性生存走向终结。
总体上看，我国证券公司从诞生到现在才走过短短三十年的路程，尚存在诸如治理结构欠佳、组织结构欠协调、风险管理能力欠缺等问题，特别是盈利模式还存在很大问题。在这种新形式下，中国证券公司要想实现良性的可持续发展，就必须彻底摒弃“靠天吃饭”的传统盈利模式，要借鉴国外证券公司的先进经验，并结合我国实际情况，加快业务重组与创新步伐，建立起适应市场变化的新型盈利模式。
二、当前我国证券公司盈利模式的缺陷
（一）经营业务单一，经营规模小
我国证券公司目前的主营业务为证券经纪业务、投行业务、证券自营和资产管理业务，这四部分的收入占了总营业收入的绝大部分。我国证券公司与美国等发达国家相比，在经营规模与资产能力上存在较大差距。在资本市场中，资产规模和资本实力在一定程度上决定了证券公司的竞争能力和盈利能力的强弱。当股票市场出现周期性的繁荣与低迷时，如果业务单一或者业务规模较小，就会导致证券公司盈利也发生周期性变化。
（二）盈利方式落后，结构不合理，抗风险能力极差
在充满竞争的证券市场，谁拥有先进优良的盈利方式，谁就能增强盈利能力，在竞争中获胜。当前我国证券公司的业务基本上是流程式、常规化的“通道”业务。这种传统的盈利方式使盈利水平与证券市场的涨跌呈现了高度相关态势，盈利状况不稳定。同时传统的资产管理业务采用委托理财模式，违背了风险与收益相匹配的原则，使证券公司面临更高的经营风险。
（三）管理水平低层次，成本控制低
长期以来，受我国经济发展模式的影响，证券公司走的是“高成本、高产出”的粗放式经营道路。传统盈利模式造成证券公司的经营成本高，且固定费用繁多。虽然经纪业务己经采用电子化自动交易系统，但是由于传统的营业部经营模式，电子系统分散于各个营业部，没有形成统一的集中交易系统，造成了大量的重复投资。如何谋求有效的成本控制是我国证券公司亟待解决的问题。
三、我国证券公司盈利模式的创新转型要点分析
（一）实现传统业务的转型创新
1、经纪业务必须以客户为中心，为投资者提供综合性金融服务
为适应客户需求的这一变化，券商经纪业务必须从以交易为中心转向以客户为中心，从单一证券经纪业务为主转向综合性金融服务的发展方向，并按照为客户提供的产品和服务收取相关费用。
首先，要变坐商为行商，积极完善经纪人制度，培育优秀的全方位经纪人，提供各种资本市场的服务，使券商的服务更为全面化和专业化。
其次，在争取存量客户的同时力争增量客户的开发。从我国不同地区家庭资产分布的现状看，投资者的潜力还是很大的。通过开展投资理念的培养，吸引新的投资者加入，才能避免零和博弈的恶性竞争。
2、投行业务要注重综合收益和老客户的深度开发
我国券商目前的投行业务基本上是以证券发行业务为主，其他业务所占比重非常小，投行业务收入基本上取决于通道的数量或保荐人数和市场总的融资规模，而市场融资规模又与二级市场走势高度相关，因此大部分券商的投行收入与二级市场走势也高度相关。同时，保荐人制和新股询价制的实施进一步加大了券商对发行上市的连带责任，增加了券商发行业务的风险。为了摆脱这种局面，我国券商投行业务也要加快转型。
（1）树立综合收益观念
为争取有限的承销而最终被迫成为股东是不可取的，结果很可能是得不偿失，这就要求券商必须具备高超的预测能力和谈判能力。
（2）注重老客户的深度开发，集约经营，精耕细作
国外的经验表明，公司客户一般愿意给曾发生业务关系的投资银行以较高的费用，原因是老关系大大节省了其他成本，对于市场也是一个积极的信号，更容易取得投资者的认同。券商应该进行动态跟踪，密切联系。
3、资产管理业务要兼顾收益率和稳定性，实现投资理财产品的多样化
资产管理业务今后发展的方向主要体现在三个方面：
一是收益与风险对称化，根据委托期限、风险偏好及委托人的其他要求设计不同的产品，在此前提下进行相应的资产运作。
二是收费方式多样化，逐渐采取“基本管理费+收益提成（亏损负担）”的形式，建立激励担责机制，通过管理收入与客户的赢亏挂钩，激励券商更好地为客户经营资产。
三是期限长期化，受证券市场不规则的周期性波动影响，资产在短期内遭遇系统性风险时根本难以规避，而在较长的期间则可以得到适度的化解，券商也可以从容地进行长期的优化配置。
（二）开拓新业务，多方式经营
我国证券公司业务单一，传统业务受经济周期和市场状况影响较大，不能成为证券公司稳定的收入来源，所以证券公司要获得稳定的收入，就必须积极开发并拓展新型业务，变传统的“通道”式业务为服务业务，进行多样化经营。首先应该拓展经纪业务主要是产品的创新和功能的创新，应充分利用数据仓库等先进的技术手段。其次要创新资产管理业务，在资金的运作方式和运用方向上注意创新。再次要发展新型多样的非通道业务。
（三）进行成本控制，实行集约型经济模式
对于中国的证券公司来说，由于一直以来实行的是高成本的粗放经营模式，因此在成本控制方面需要加强管理。首先证券公司可以通过技术手段减少和降低成本。
其次，证券公司可以把客户资金与股票全部集中到总公司进行管理节约大量的人力成本和费用。
（四）控制证券自营风险
严格控制证券自营风险，努力寻求无风险套利良机，发展创新业务，增加利润增长点。证券业属于金融服务业，作为其重要主体的证券公司的本原职能应该视为融资方和投资者提供中介服务，证券投资作为高风险业务无论如何都不应成为券商的主要收入来源。因此，我国证券公司应该控制证券自营的业务规模，合理配置股票、债券资产，加强证券的风险管理，有效防范证券投资波动风险对公司的影响。同时，证券公司应增强创新能力，审慎参与金融衍生产品业务，把握无风险套利机会。
（五）进行服务创新
1、一站式服务
即客户在营业场所遇到任何一个员工，碰到任何问题都能得到专业的服务或由其负责通过其他人得到满意答复，并按照公司的营业流程规定每个流程需要的时间。这就要求加强对公司的全体员工进行专业知识和公司理念的培训，定期或不定期对员工的业务及营销知识进行考核等。
2、差异化服务
即在开发客户的过程中，券商应向客户提供根据不同的资金量及交易量设计的服务菜单，由客户进行自主选择，根据其选择提供各种服务。如针对个人投资者制定不同的家庭理财方案，供其开拓思路；主动到企业进行调查，针对不同企业的资金规模、投资理念等特点及需求将股票交易、新股认购、国债回购、企业债券、可转换债券等证券交易品种打包，为其定制可能接受的投资分析报告，介绍给客户。
3、人性化服务
尤其是对中大户和机构投资者，以一对一的投资理财顾问代替网上咨询，通过面对面的交流达到培养客户忠诚度的目的，从而减少其对佣金的关注程度。这要求券商先根据公共信息收集客户信息，制定客户拜访计划，组织团队，按不同客户类别进行上门拜访和持续的咨询服务。
参考文献：
[1]金永红.构建良好金融生态环境的重要性及对策研究[J].中国证券，2006.6.