商业地产发展现状及前景篇1
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商业地产发展现状及前景篇2
关键词：乡村旅游社区；景观空间；路径依赖；演化
中图分类号：K901文献标识码：a
在工业化和快速城市化的背景下，乡村田园风光和乡土文化正日益成为稀缺资源，交通便利、景色优美的乡村社区也成为都市居民休闲度假旅游的重要目的地。截至2012年底，全国共有8.5万个村庄开展乡村旅游，全国乡村旅游经营户超过170万家，其中农家乐150万家，从业人员达2600万①。但与此同时，一些乡村旅游社区在经历早期的快速发展之后，直接面临游客量下滑、旅游收入下降、城市化或商业化现象加剧、乡村景观特征减弱并迅速进入衰退阶段的发展状态，有学者将这种现象称为乡村旅游的“围城效应”[1]。乡村旅游社区复杂的演化现象引起了人们的高度重视，但以往的研究多关注于乡村旅游社区参与[2]、社区增权[3]、社区治理[4]和社区居民感知[5]等方面，对乡村旅游社区景观空间演化的研究成果并不多见，而景观空间的演化是乡村旅游社区演化不可忽视的重要内容之一。因此，应用演化经济地理等相关理论对乡村旅游社区景观空间的演化进行研究，对进一步完善乡村旅游社区演化的相关研究内容，推动乡村旅游社区向良性方面演化具有重要意义。
1乡村旅游社区景观空间的文献研究
1.1乡村旅游社区景观空间的概念内涵
景观是地球表面的动态系统，是包括地球表面的沉积物、岩石、土壤、动物、植物以及土地形态等复杂体，而且还包括空间结构内在的能量物质变换过程[6]。景观通常可以依据人类对其影响程度大小划分为两大类，第一类是指完全未受到或受人类影响较小的景观，称之为自然景观；第二类是指受人类社会经济活动影响较大的景观，称之为人源景观。对这两类景观进一步划分，自然景观又可分为原始景观和轻度改变景观，人源景观可分为自然―人源景观和文化景观。自然―人源景观是指那些虽然受人类活动影响但之后还是能按照其自身规律发展的景观，而文化景观则是人类为满足某种需要而有意识地建立的景观[7]。乡村旅游社区是人类为了满足生产或生活的需要在乡村社区范围内开展旅游及其相关活动，其本身是一种文化景观。因此，乡村旅游社区景观空间是指在乡村旅游社区这一区域范围内的文化景观。区域文化景观主要包括聚落景观、建筑景观和土地利用景观等三方面，它是由地域文化景观与地理环境相适应并产生和发展而成的[8]。集聚型农业村落文化景观分为聚落景观、民居景观和土地利用等[9]，乡村文化景观的核心是聚落和土地利用[10]。
综上，我们认为，乡村旅游社区景观空间是指在乡村旅游社区地域范围内由于人类活动所产生的文化景观的总和。如表1所示，乡村旅游社区景观空间包括乡村旅游社区聚落景观、民居景观和土地利用景观等三部分，其中，聚落景观是指乡村旅游社区各种房屋集合所形成的景观，包括民居、厂房、社区公共建筑等；民居景观是指乡村旅游社区居民房屋景观，包括居民住宅内景、外观以及其结构和功能等内容；土地利用景观是指乡村旅游社区由于不同用途的土地所形成的景观，包括农业用地、工业用地、旅游用地、绿化用地、公共服务设施用地等内容。
1.2乡村旅游社区景观空间演化的现有解释
（1）符号学视野下的乡村旅游景观形成及演化机制。陈岗等运用符号学的理论和方法对旅游景观的形成及演化机制进行了研究，他们认为，处于自在状态的文化景观经过旅游开发后就形成了旅游景观[11]。根据符号学理论，当旅游者对乡村社区景观产生“凝视”的时候，也就是说当乡村社区景观作为旅游吸引物而吸引旅游者的时候，景观符号就从自在的景观符号转换成为乡村旅游景观符号，形成了新的“能指”和“所指”。作为自在的乡村景观的“改造”过程，实质是通过本地居民、当地政府、外来开发商等乡村旅游参与者的“意义博弈”最终形成乡村旅游社区景观的过程。在“意义博弈”的过程中，由于旅游开发运营商的现代文化背景和旅游者的外来文化背景，使得乡村旅游社区遭受现代商业文化和城市文明的冲击，进而推动乡村旅游社区的城市化和商业化。因此，旅游文化主体意义博弈所形成的旅游景观符号的现代化重构就是乡村旅游城市化的本质含义。
符号学理论对乡村旅游社区景观演化的解释是将社区旅游景观形成的过程视为意义主体博弈的结果。在符号学理论框架下，乡村旅游社区演化一定会导致商业化和城市化并最终会使乡村旅游社区景观走向消亡，也即乡村旅游社区景观的演化是单维的（最终走向消亡）。这种单维演化理论是针对乡村旅游社区景观空间长期演化而言的，忽视了乡村旅游社区在某一阶段通过创新而走向复兴的可能，因此，符号学理论对乡村旅游社区景观空间演化的解释存在一定局限性。
（2）传统经济学及地理学视野下的乡村旅游社区景观城市化解释。池静等应用经济学“公地悲剧”等理论对乡村旅游社区乡村性被削弱、城市化和商业化日趋严重的现象进行解释[12]。乡村旅游资源公共产权的属性决定了“公地悲剧”产生的必然性。在乡村旅游社区，农家乐的发展对公共空间无度挤压，公共管理的无效和公共服务提供的短缺损耗了社区核心资源，损害了社区旅游品牌形象。钟伟运用城市化理论构筑了“乡村旅游目的地城市化问题”这一概念，探讨了“过度城市化”和“滞后城市化”两种不同情况对乡村旅游目的地造成的危害并从宏观背景、客观因素和主观原因等三方面进行了深入分析[13]。乡村旅游社区的主要客源是渴望体验乡村文化景观的城里人，而乡村旅游的经营者是向往城市生活的农民，城里人虽然渴望体验“乡村性”浓郁的乡村文化景观，但生活习惯和消费习惯仍然是城市化和商业化的，在游客消费习惯的城市化和乡村旅游经营者向往城市化生活的双重推动下，乡村旅游社区的城市化和商业化不可避免[14]。可见，传统经济学和地理学相关理论重点关注乡村旅游社区城市化和商业化形成的过程和机制，但对乡村旅游社区景观空间演化的历史过程和机制并未做详细深入的探讨。
2基于演化经济地理学的分析框架
演化经济地理学将演化经济学中的时间和历史等因素和经济地理相融合，借鉴达尔文主义的遗传、变异、选择及演化经济学中的路径依赖、报酬递增等概念对微观、中观和宏观经济景观演化给予了有力的解释[15]。相对于传统景观空间演化理论的解释，演化经济地理更加注重对区域经济景观演化的历史和过程分析，其假设更加“真实”，对现实问题也更具解释力[16]。因此，本文应用演化经济地理的基本理论，将乡村旅游社区景观空间的演化置于演化经济地理视野下，借助遗传机制、变异机制、选择机制、路径依赖等演化经济地理的基本概念工具，分析乡村旅游社区聚落景观、民居景观和土地利用的演化（图1）。
乡村旅游社区景观空间的演化由聚落景观、民居景观和土地利用景观的演化共同决定，这个演化是一个三位一体的过程，它们分别沿着各自的方向演化，每一时点将会形成一个演化面，最终形成景观空间演化。在该分析框架中，遗传机制、变异机制是景观空间演化的内部因素，选择机制、关键事件和起点状态是外部因素。
（1）遗传机制。正如生物体具有遗传基因一样，按照演化经济地理理论，乡村旅游社区景观空间的三个层面在演化的过程中也存在遗传因素的影响，这种遗传基因实际上是乡村旅游社区文化基因的体现，如乡村旅游社区民居建筑风格的继承、相对固化的聚落分布等。
（2）变异机制。在自然界中，生物亲代与子代之间，以及子代的个体之间在性状上的差异称为变异。生物体的变异特性使生物体产生新的性状，以致形成新的物种，变异对生物演化具有十分重要的意义。同理，就乡村旅游社区景观空间而言，也存在变异，如在旅游等产业的冲击下民居建筑风格和聚落形态的改变、社区土地利用发生变化等。
（3）选择机制。自然界选择的基本准则是物竞天择、适者生存，自然选择是解释物种起源和生物进化的主要动力。在乡村旅游社区景观空间演化的过程中，市场竞争机制是决定乡村旅游社区景观空间演化方向的重要力量。
（4）关键事件。演化经济地理还认为，外部环境的突变对区域的演化也具有至关重要的作用，重视偶然因素的触发机制。乡村旅游社区景观空间的演化还受社区外部环境突发性因素影响，如交通条件改善、重大政策或社会因素影响等。
（5）起点状态。不同乡村旅游社区景观空间演化的起点不同，对其演化的方向也将产生重要影响。
3乡村旅游社区景观空间演化过程和机制
乡村旅游社区景观空间的演化体现了随着社区产业形态的变化而在聚落景观、民居景观和土地利用等方面的变迁，其本身是一个具有路径依赖演化特征的演化过程。如图2所示，按照演化经济地理的理论，乡村旅游社区景观空间演化的路径依赖过程可以划分为旅游景观空间形成之前阶段、形成阶段、发展阶段和锁定（或创新）阶段，在遗传机制、变异机制等内因和选择机制、起点状态、关键事件等外因共同作用下，每一阶段都是随着产业变迁的变迁而发生演化且每一阶段都形成各自的演化过程和机理。
（1）乡村社区旅游景观空间形成之前阶段。乡村社区独特的民居建筑、浓郁的乡土气息、乡村田园风光……，这些社区景观在外来旅游者“凝视”之前都只是乡村社区景观而已，旅游者的“凝视”使之从乡村社区景观转化为旅游景观。因此，在乡村社区旅游景观空间形成之前阶段，乡村社区的演化是有意识或无意识地为向旅游景观空间的演化做准备或者创造机遇，一旦外部条件发生变化或机遇成熟，乡村社区景观空间将开始向旅游景观空间转换。
（2）乡村社区旅游景观空间形成阶段。当旅游者进入乡村社区并将其作为旅游目的地时，乡村社区就逐渐完成了由社区景观空间向社区旅游景观空间的转化。在遗传机制的作用下，乡村社区旅游景观仍主要保持着原有的乡村景观特色，但同时，旅游者的进入使得乡村旅游社区产业发生演化，社区逐渐出现以旅游为主导的产业结构，由此推动原有景观空间发生变异，主要体现在旅游接待服务设施增多、旅游基础设施增加、现代化配套设施增多等方面。在此阶段，乡村旅游社区旅游产品处于开发成长阶段，供小于求，选择机制的作用尚不明显，因此该阶段主要是在遗传和变异机制作用下，乡村旅游社区景观空间逐渐形成。
（3）乡村旅游社区景观空间发展阶段。在报酬递增机制的作用下，旅游产业发展加速，接待游客量快速上升，景观空间变异加快，吸引外来旅游投资商进入乡村旅游社区，旅游商业用地增加，乡村集体用地减少。同时，社区民居内外景观功能发生重大改变。外来旅游投资商在乡村旅游社区投资建设的旅游商业服务设施，将使得乡村旅游社区城市化和商业化现象更加明显。此阶段市场选择机制已经开始产生作用，农家乐经营户之间竞争相对比较激烈，一些规模较大、营销和经营能力较强的经营户接待游客较多，规模不断扩大，侵占庭院景观，同时农家乐经营户和外来投资商也开始了市场竞争。
（4）乡村社区旅游景观空间锁定或创新阶段。在路径依赖规律作用下，乡村社区旅游产业发展停滞或衰落，由此社区景观空间将进入一种“锁定”状态。在这种状态下，乡村旅游发展模式逐渐固化，旅游设施长期缺乏维护，外来旅游投资商经营不景气并逐渐闭门歇业，农户接待游客量显著减少，乡村社区景观破败，乡村旅游社区景观空间将逐步走向衰落。另一方面，如果此时乡村旅游社区景观空间处于动态变化状态，通过创新（变异）寻求新的演化路径，就有可能实现乡村旅游社区景观空间的创新。在促进空间创新环境的作用下，乡村旅游社区景观空间将会走向创新和变异，从而进入新一轮演化。
4案例研究：前卫村景观空间演化过程和机制
4.1案例地与研究设计
前卫村位于上海市崇明县中北部，面积2.5平方公里，2013年有239家农户，500名村民。作为上海市远郊的一个村庄，前卫村于1970年由围垦而形成。建村以后以农业为主，1980年代初期开始发展乡镇工业，走上“以工致富”的道路。1990年代中期乡村工业发展逐步走向衰落，由此走上乡村旅游发展道路。1994年前卫村开始对外开展旅游接待，1999年8家农户率先改造自家住房接待游客，开辟了上海市农家乐旅游发展的先河。2004年国家领导人视察前卫村后，前卫村乡村旅游步入快速发展阶段，2010年全村有108家农户开办农家乐。除此之外，前卫村还引进外来资本建立了“木化石馆”等景点。2010年被评为国家4a级旅游景区。2012年前卫村旅游门票收入500万元，全年全村旅游营业收入达1570万元，农家乐接待户收入数万元至几十万元不等，乡村旅游已成为前卫村主要产业。
为了掌握前卫村乡村旅游社区景观空间演化的过程和事实，研究者主要采取了实地观察、深入访谈和资料搜集等方法。其中，对前卫村的实地调研于2013年4月至7月陆续完成，深入访谈同时进行，访谈人员共计60人次，涉及前卫村“两委”干部、旅游公司负责人、农家乐开办者及普通农户等。
4.2前卫村景观空间演化的过程分析
自1970年建村，到1999年正式开始发展农家乐乡村旅游，再到2011年开始进入路径锁定阶段，崇明前卫村景观空间演化大致经历了景观空间形成之前阶段（1970～1998），景观空间形成阶段（1999～2004），景观空间发展阶段（2005～2010）和景观空间锁定阶段（2011～）。乡村旅游社区景观空间各个层面演化过程及主要特征如表2所示。
4.3前卫村景观空间演化机制分析
如表3所示，在乡村旅游景观空间形成之前阶段，前卫村围垦后形成的景观空间起点状态体现了农业产业特征，1978年中国所实行的改革开放政策使得前卫村产业发生巨变，1981年开始和上海市长征联营厂合作开办工业，这一关键性的历史事件改变了其发展轨迹，传统农业产业发生变异，走上了村办工业的发展道路，乡村工业的发展使景观空间产生变异。1993年，随着市场经济竞争的日趋激烈，前卫村村办工业发展陷入困境，与长征联营厂和上海市牙膏厂合作失败这一关键性历史事件终止了原有的工业化发展道路。
在遗传机制作用下，乡村工业发展阶段所积累的良好的接待服务设施、基础设施和知名度为前卫村走上乡村旅游发展道路打下基础。1999年8家农户率先开办农家乐并迅速走红这一事件直接推动前卫村走上乡村旅游发展道路。2004年国家领导人视察前卫村这一关键性事件更强化了前卫村乡村旅游发展道路。2010年上海长江隧桥开通和上海世博会召开这一外部条件的变化，使得前卫村乡村旅游的发展达到了顶峰。但与此同时，随着周边地区乡村旅游的逐渐崛起，竞争日趋激烈，选择机制发生了显著的作用，前卫村农家乐的吸引力逐渐下降。2011年前卫村老书记突然中风病倒使得其发展所积累的矛盾集中爆发，乡村旅游景观空间的陷入停滞和衰落阶段。因此，前卫村乡村旅游景观空间是在遗传机制、变异机制等内因和选择机制、起点状态、关键事件等外因共同作用下，随着产业变迁而发生的具有路径依赖特征的演化过程。
5结论及展望
乡村旅游社区景观空间的演化是在遗传机制、变异机制等内因和选择机制、起点状态、关键事件等外因共同作用下，随着产业变迁而发生的具有路径依赖特征的演化过程。乡村旅游社区景观空间的演化可以划分为旅游景观空间形成之前、旅游景观空间形成阶段、旅游景观空间发展阶段和旅游景观空间停滞或衰落（复兴）阶段，每一阶段演化特征和机制各不相同。但总体上，景观空间的演化呈现出城市化和商业化的趋势。在聚落景观上，随着景观空间的演化，旅游设施和商业设施数量不断增加；在民居景观上，开办农家乐农户住宅内外结构均发生较大变化，商业化氛围浓厚；在用地景观上，农业用地面积不断缩减，旅游接待服务设施、道路广场用地大量增加，最终推动景观空间的城市化和商业化。乡村旅游社区景观空间演化是在遗传机制、变异机制等内因和选择机制、起点状态、关键事件等外因共同作用下，随着产业变迁而发生的具有路径依赖特征的演化过程。
本文的研究还存在如下不足：一是缺乏定量分析研究，对乡村旅游社区景观空间的演化过程和机制以描述为主，缺乏量化研究成果支撑；二是对乡村旅游社区景观空间演化阶段的划分缺乏明确的标准，仅以描述性分析为主；三是案例研究仅以前卫村为例进行验证，缺乏更多乡村旅游社区案例的支撑。以上这些不足有待在将来的研究中进一步完善。
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evolvementofRuraltourismCommunityLandscape
inQianweiVillage，Shanghai
GonGwei1，ZHaoZhong-hua2
（1.theCenterformodernChineseCityStudies，eastChinanormalUniversity，Shanghai200062，China；2.Dept.ofeventmanagementShanghainormalUniversity，Shanghai200234，China）
商业地产发展现状及前景篇3
在工业化和快速城市化的背景下，乡村田园风光和乡土文化正日益成为稀缺资源，交通便利、景色优美的乡村社区也成为都市居民休闲度假旅游的重要目的地。截至2012年底，全国共有8.5万个村庄开展乡村旅游，全国乡村旅游经营户超过170万家，其中农家乐150万家，从业人员达2600万①。但与此同时，一些乡村旅游社区在经历早期的快速发展之后，直接面临游客量下滑、旅游收入下降、城市化或商业化现象加剧、乡村景观特征减弱并迅速进入衰退阶段的发展状态，有学者将这种现象称为乡村旅游的“围城效应”[1]。乡村旅游社区复杂的演化现象引起了人们的高度重视，但以往的研究多关注于乡村旅游社区参与[2]、社区增权[3]、社区治理[4]和社区居民感知[5]等方面，对乡村旅游社区景观空间演化的研究成果并不多见，而景观空间的演化是乡村旅游社区演化不可忽视的重要内容之一。因此，应用演化经济地理等相关理论对乡村旅游社区景观空间的演化进行研究，对进一步完善乡村旅游社区演化的相关研究内容，推动乡村旅游社区向良性方面演化具有重要意义。
1乡村旅游社区景观空间的文献研究
1.1乡村旅游社区景观空间的概念内涵
景观是地球表面的动态系统，是包括地球表面的沉积物、岩石、土壤、动物、植物以及土地形态等复杂体，而且还包括空间结构内在的能量物质变换过程[6]。景观通常可以依据人类对其影响程度大小划分为两大类，第一类是指完全未受到或受人类影响较小的景观，称之为自然景观；第二类是指受人类社会经济活动影响较大的景观，称之为人源景观。对这两类景观进一步划分，自然景观又可分为原始景观和轻度改变景观，人源景观可分为自然―人源景观和文化景观。自然―人源景观是指那些虽然受人类活动影响但之后还是能按照其自身规律发展的景观，而文化景观则是人类为满足某种需要而有意识地建立的景观[7]。乡村旅游社区是人类为了满足生产或生活的需要在乡村社区范围内开展旅游及其相关活动，其本身是一种文化景观。因此，乡村旅游社区景观空间是指在乡村旅游社区这一区域范围内的文化景观。区域文化景观主要包括聚落景观、建筑景观和土地利用景观等三方面，它是由地域文化景观与地理环境相适应并产生和发展而成的[8]。集聚型农业村落文化景观分为聚落景观、民居景观和土地利用等[9]，乡村文化景观的核心是聚落和土地利用[10]。
综上，我们认为，乡村旅游社区景观空间是指在乡村旅游社区地域范围内由于人类活动所产生的文化景观的总和。如表1所示，乡村旅游社区景观空间包括乡村旅游社区聚落景观、民居景观和土地利用景观等三部分，其中，聚落景观是指乡村旅游社区各种房屋集合所形成的景观，包括民居、厂房、社区公共建筑等；民居景观是指乡村旅游社区居民房屋景观，包括居民住宅内景、外观以及其结构和功能等内容；土地利用景观是指乡村旅游社区由于不同用途的土地所形成的景观，包括农业用地、工业用地、旅游用地、绿化用地、公共服务设施用地等内容。
1.2乡村旅游社区景观空间演化的现有解释
（1）符号学视野下的乡村旅游景观形成及演化机制。陈岗等运用符号学的理论和方法对旅游景观的形成及演化机制进行了研究，他们认为，处于自在状态的文化景观经过旅游开发后就形成了旅游景观[11]。根据符号学理论，当旅游者对乡村社区景观产生“凝视”的时候，也就是说当乡村社区景观作为旅游吸引物而吸引旅游者的时候，景观符号就从自在的景观符号转换成为乡村旅游景观符号，形成了新的“能指”和“所指”。作为自在的乡村景观的“改造”过程，实质是通过本地居民、当地政府、外来开发商等乡村旅游参与者的“意义博弈”最终形成乡村旅游社区景观的过程。在“意义博弈”的过程中，由于旅游开发运营商的现代文化背景和旅游者的外来文化背景，使得乡村旅游社区遭受现代商业文化和城市文明的冲击，进而推动乡村旅游社区的城市化和商业化。因此，旅游文化主体意义博弈所形成的旅游景观符号的现代化重构就是乡村旅游城市化的本质含义。
符号学理论对乡村旅游社区景观演化的解释是将社区旅游景观形成的过程视为意义主体博弈的结果。在符号学理论框架下，乡村旅游社区演化一定会导致商业化和城市化并最终会使乡村旅游社区景观走向消亡，也即乡村旅游社区景观的演化是单维的（最终走向消亡）。这种单维演化理论是针对乡村旅游社区景观空间长期演化而言的，忽视了乡村旅游社区在某一阶段通过创新而走向复兴的可能，因此，符号学理论对乡村旅游社区景观空间演化的解释存在一定局限性。
（2）传统经济学及地理学视野下的乡村旅游社区景观城市化解释。池静等应用经济学“公地悲剧”等理论对乡村旅游社区乡村性被削弱、城市化和商业化日趋严重的现象进行解释[12]。乡村旅游资源公共产权的属性决定了“公地悲剧”产生的必然性。在乡村旅游社区，农家乐的发展对公共空间无度挤压，公共管理的无效和公共服务提供的短缺损耗了社区核心资源，损害了社区旅游品牌形象。钟伟运用城市化理论构筑了“乡村旅游目的地城市化问题”这一概念，探讨了“过度城市化”和“滞后城市化”两种不同情况对乡村旅游目的地造成的危害并从宏观背景、客观因素和主观原因等三方面进行了深入分析[13]。乡村旅游社区的主要客源是渴望体验乡村文化景观的城里人，而乡村旅游的经营者是向往城市生活的农民，城里人虽然渴望体验“乡村性”浓郁的乡村文化景观，但生活习惯和消费习惯仍然是城市化和商业化的，在游客消费习惯的城市化和乡村旅游经营者向往城市化生活的双重推动下，乡村旅游社区的城市化和商业化不可避免[14]。可见，传统经济学和地理学相关理论重点关注乡村旅游社区城市化和商业化形成的过程和机制，但对乡村旅游社区景观空间演化的历史过程和机制并未做详细深入的探讨。
2基于演化经济地理学的分析框架
演化经济地理学将演化经济学中的时间和历史等因素和经济地理相融合，借鉴达尔文主义的遗传、变异、选择及演化经济学中的路径依赖、报酬递增等概念对微观、中观和宏观经济景观演化给予了有力的解释[15]。相对于传统景观空间演化理论的解释，演化经济地理更加注重对区域经济景观演化的历史和过程分析，其假设更加“真实”，对现实问题也更具解释力[16]。因此，本文应用演化经济地理的基本理论，将乡村旅游社区景观空间的演化置于演化经济地理视野下，借助遗传机制、变异机制、选择机制、路径依赖等演化经济地理的基本概念工具，分析乡村旅游社区聚落景观、民居景观和土地利用的演化（图1）。
乡村旅游社区景观空间的演化由聚落景观、民居景观和土地利用景观的演化共同决定，这个演化是一个三位一体的过程，它们分别沿着各自的方向演化，每一时点将会形成一个演化面，最终形成景观空间演化。在该分析框架中，遗传机制、变异机制是景观空间演化的内部因素，选择机制、关键事件和起点状态是外部因素。
（1）遗传机制。正如生物体具有遗传基因一样，按照演化经济地理理论，乡村旅游社区景观空间的三个层面在演化的过程中也存在遗传因素的影响，这种遗传基因实际上是乡村旅游社区文化基因的体现，如乡村旅游社区民居建筑风格的继承、相对固化的聚落分布等。
（2）变异机制。在自然界中，生物亲代与子代之间，以及子代的个体之间在性状上的差异称为变异。生物体的变异特性使生物体产生新的性状，以致形成新的物种，变异对生物演化具有十分重要的意义。同理，就乡村旅游社区景观空间而言，也存在变异，如在旅游等产业的冲击下民居建筑风格和聚落形态的改变、社区土地利用发生变化等。
（3）选择机制。自然界选择的基本准则是物竞天择、适者生存，自然选择是解释物种起源和生物进化的主要动力。在乡村旅游社区景观空间演化的过程中，市场竞争机制是决定乡村旅游社区景观空间演化方向的重要力量。
（4）关键事件。演化经济地理还认为，外部环境的突变对区域的演化也具有至关重要的作用，重视偶然因素的触发机制。乡村旅游社区景观空间的演化还受社区外部环境突发性因素影响，如交通条件改善、重大政策或社会因素影响等。
（5）起点状态。不同乡村旅游社区景观空间演化的起点不同，对其演化的方向也将产生重要影响。
3乡村旅游社区景观空间演化过程和机制
乡村旅游社区景观空间的演化体现了随着社区产业形态的变化而在聚落景观、民居景观和土地利用等方面的变迁，其本身是一个具有路径依赖演化特征的演化过程。如图2所示，按照演化经济地理的理论，乡村旅游社区景观空间演化的路径依赖过程可以划分为旅游景观空间形成之前阶段、形成阶段、发展阶段和锁定（或创新）阶段，在遗传机制、变异机制等内因和选择机制、起点状态、关键事件等外因共同作用下，每一阶段都是随着产业变迁的变迁而发生演化且每一阶段都形成各自的演化过程和机理。
（1）乡村社区旅游景观空间形成之前阶段。乡村社区独特的民居建筑、浓郁的乡土气息、乡村田园风光……，这些社区景观在外来旅游者“凝视”之前都只是乡村社区景观而已，旅游者的“凝视”使之从乡村社区景观转化为旅游景观。因此，在乡村社区旅游景观空间形成之前阶段，乡村社区的演化是有意识或无意识地为向旅游景观空间的演化做准备或者创造机遇，一旦外部条件发生变化或机遇成熟，乡村社区景观空间将开始向旅游景观空间转换。
（2）乡村社区旅游景观空间形成阶段。当旅游者进入乡村社区并将其作为旅游目的地时，乡村社区就逐渐完成了由社区景观空间向社区旅游景观空间的转化。在遗传机制的作用下，乡村社区旅游景观仍主要保持着原有的乡村景观特色，但同时，旅游者的进入使得乡村旅游社区产业发生演化，社区逐渐出现以旅游为主导的产业结构，由此推动原有景观空间发生变异，主要体现在旅游接待服务设施增多、旅游基础设施增加、现代化配套设施增多等方面。在此阶段，乡村旅游社区旅游产品处于开发成长阶段，供小于求，选择机制的作用尚不明显，因此该阶段主要是在遗传和变异机制作用下，乡村旅游社区景观空间逐渐形成。
（3）乡村旅游社区景观空间发展阶段。在报酬递增机制的作用下，旅游产业发展加速，接待游客量快速上升，景观空间变异加快，吸引外来旅游投资商进入乡村旅游社区，旅游商业用地增加，乡村集体用地减少。同时，社区民居内外景观功能发生重大改变。外来旅游投资商在乡村旅游社区投资建设的旅游商业服务设施，将使得乡村旅游社区城市化和商业化现象更加明显。此阶段市场选择机制已经开始产生作用，农家乐经营户之间竞争相对比较激烈，一些规模较大、营销和经营能力较强的经营户接待游客较多，规模不断扩大，侵占庭院景观，同时农家乐经营户和外来投资商也开始了市场竞争。
（4）乡村社区旅游景观空间锁定或创新阶段。在路径依赖规律作用下，乡村社区旅游产业发展停滞或衰落，由此社区景观空间将进入一种“锁定”状态。在这种状态下，乡村旅游发展模式逐渐固化，旅游设施长期缺乏维护，外来旅游投资商经营不景气并逐渐闭门歇业，农户接待游客量显著减少，乡村社区景观破败，乡村旅游社区景观空间将逐步走向衰落。另一方面，如果此时乡村旅游社区景观空间处于动态变化状态，通过创新（变异）寻求新的演化路径，就有可能实现乡村旅游社区景观空间的创新。在促进空间创新环境的作用下，乡村旅游社区景观空间将会走向创新和变异，从而进入新一轮演化。
4案例研究：前卫村景观空间演化过程和机制
4.1案例地与研究设计
前卫村位于上海市崇明县中北部，面积2.5平方公里，2013年有239家农户，500名村民。作为上海市远郊的一个村庄，前卫村于1970年由围垦而形成。建村以后以农业为主，1980年代初期开始发展乡镇工业，走上“以工致富”的道路。1990年代中期乡村工业发展逐步走向衰落，由此走上乡村旅游发展道路。1994年前卫村开始对外开展旅游接待，1999年8家农户率先改造自家住房接待游客，开辟了上海市农家乐旅游发展的先河。2004年国家领导人视察前卫村后，前卫村乡村旅游步入快速发展阶段，2010年全村有108家农户开办农家乐。除此之外，前卫村还引进外来资本建立了“木化石馆”等景点。2010年被评为国家4a级旅游景区。2012年前卫村旅游门票收入500万元，全年全村旅游营业收入达1570万元，农家乐接待户收入数万元至几十万元不等，乡村旅游已成为前卫村主要产业。
为了掌握前卫村乡村旅游社区景观空间演化的过程和事实，研究者主要采取了实地观察、深入访谈和资料搜集等方法。其中，对前卫村的实地调研于2013年4月至7月陆续完成，深入访谈同时进行，访谈人员共计60人次，涉及前卫村“两委”干部、旅游公司负责人、农家乐开办者及普通农户等。
4.2前卫村景观空间演化的过程分析
自1970年建村，到1999年正式开始发展农家乐乡村旅游，再到2011年开始进入路径锁定阶段，崇明前卫村景观空间演化大致经历了景观空间形成之前阶段（1970～1998），景观空间形成阶段（1999～2004），景观空间发展阶段（2005～2010）和景观空间锁定阶段（2011～）。乡村旅游社区景观空间各个层面演化过程及主要特征如表2所示。
4.3前卫村景观空间演化机制分析
如表3所示，在乡村旅游景观空间形成之前阶段，前卫村围垦后形成的景观空间起点状态体现了农业产业特征，1978年中国所实行的改革开放政策使得前卫村产业发生巨变，1981年开始和上海市长征联营厂合作开办工业，这一关键性的历史事件改变了其发展轨迹，传统农业产业发生变异，走上了村办工业的发展道路，乡村工业的发展使景观空间产生变异。1993年，随着市场经济竞争的日趋激烈，前卫村村办工业发展陷入困境，与长征联营厂和上海市牙膏厂合作失败这一关键性历史事件终止了原有的工业化发展道路。
在遗传机制作用下，乡村工业发展阶段所积累的良好的接待服务设施、基础设施和知名度为前卫村走上乡村旅游发展道路打下基础。1999年8家农户率先开办农家乐并迅速走红这一事件直接推动前卫村走上乡村旅游发展道路。2004年国家领导人视察前卫村这一关键性事件更强化了前卫村乡村旅游发展道路。2010年上海长江隧桥开通和上海世博会召开这一外部条件的变化，使得前卫村乡村旅游的发展达到了顶峰。但与此同时，随着周边地区乡村旅游的逐渐崛起，竞争日趋激烈，选择机制发生了显著的作用，前卫村农家乐的吸引力逐渐下降。2011年前卫村老书记突然中风病倒使得其发展所积累的矛盾集中爆发，乡村旅游景观空间的陷入停滞和衰落阶段。因此，前卫村乡村旅游景观空间是在遗传机制、变异机制等内因和选择机制、起点状态、关键事件等外因共同作用下，随着产业变迁而发生的具有路径依赖特征的演化过程。
5结论及展望
商业地产发展现状及前景篇4
【关键词】泸州；旅游商品；现状；对策
旅游商品的开发、生产、销售状况直接影响旅游经济收入。旅游商品的开发与销售是旅游资源开发与经营的重要组成部分，是旅游管理部门和旅游企业关注的焦点，也是旅游学界研究的一个重点。前人的研究成果主要集中在对旅游商品的内涵、旅游商品的开发意义以及国家和省级旅游商品开发过程中出现的问题及对策等方面的研究，本论文将从中小城市旅游业发展的角度探析旅游商品的开发、生产、销售问题。泸州市资源丰富，境内自然景观和人文景观交相辉映，拥有以名酒文化、生态文化、红色文化、历史文化为代表的四大文化旅游资源体系。但旅游商品开发还处于起步阶段，缺乏对当地旅游商品开发方面的专题研究。鉴此，笔者拟通过对泸州旅游商品开发现状的探讨，提出促进泸州市旅游商品开发的对策，以便促进泸州市旅游商品的发展。
一、泸州市旅游商品现状分析
（一）旅游商品生产初具规模
近年来，泸州市高度重视旅游商品的开发和利用，深入挖掘名酒、生态、红色、民俗等方面的厚重文化，积极扶持旅游商品生产企业。泸州市旅游协会统计数据显示，至2012年底，泸州市有旅游商品生产企业85家，a级旅游购物点8家（其中5a级1家、3a级5家、2a级3家），四川省特色文化旅游产品生产企业11家。2012年营业额总计26700万元，解决了2000余人的就业问题，泸州旅游商品的生产企业已经初具规模。目前已打造出分水油纸伞、麒麟温酒器、核桃工艺摆件、古蔺手工面、古蔺麻辣鸡等特色旅游商品。
（二）旅游商品种类丰富
泸州地处四川盆地南缘，气候温和，四季分明，具有春荣、夏艳、秋实、冬秀的江南特色，境内自然景观和人文景观交相辉映，有山有水有历史文化。独特的区位优势和人文环境背景赋予其丰富多样的旅游商品资源，为旅游商品的开发、设计提供了广阔的天地。竹、草、茶、酒、石等都可以作为旅游商品的制作材料，因而使得泸州旅游商品资源丰富、类型多样、数量众多。泸州旅游商品主要由地方土特产品、旅游工艺品、旅游纪念品等组成。
地方土特产品：
酒类：泸州老窖、古蔺郎酒精品装、典藏酒、纳溪竹酒、合果酒、石斛酒、顺记烧坊酒、中国酒镇酒庄定制酒、泸县地藏窖酒、叙永县观兴酒、老泸人家酒、谭木林老坛酒、福宝梅子酒等。
茶类：佛心茶、瀚源有机茶、川南雀舌、天绿茗茶、岩绝牌梅岭岩峰、黄荆苦丁茶、黄荆杜仲红花茶、纳溪绿缘香茶、建新春露、佛宝红茶、黄荆红茶等。
果品类：泸州桂圆、合江荔枝、纳溪天仙枇杷、护国柚、九狮柚、合江柚、江阳樱桃、方山黄梨、佛宝梅子果等。
特色食品：佛宝岩蜂蜜、佛宝三珍、泸州黄粑、泸州猪儿粑、尧坝红汤羊肉、九狮山酒心糖、两河桃片、泸县黑花生、太伏火腿、鲜苦笋、古蔺钟翘脚牛肉、普照山手工苕粉、先市酱油、护国陈醋、泸县茶树菇、松菌、天星麻竹笋等。
旅游工艺品：
蝴蝶画、酒城文房精粹、核桃手工艺品、分水油纸伞、苗家蜡染、苗家手工艺钱包、红军鞋、红军四渡赤水瓶、云溪八景、苗家小饰品等。
旅游纪念品系列：
麒麟温酒器、醉美泸州水晶箔酒杯、酒城印象三件套、江阳文化用品套装、酒城名片夹钥匙扣组装、泸州文化大礼包、长江奇石等。
其它类旅游产品：太平水晶镇纸、黄荆赶黄草、佛心茶星月情侣枕系列产品等。
（三）旅游商品发展迅速
泸州旅游业的兴起较早，但旅游商品生产却起步较晚，加上对旅游商品开发的意识不强，发展一直不够理想。外地游客到泸州旅游，不能买到称心如意的旅游商品，使得整个旅途不够完美，也不利于旅游业的发展。随着泸州旅游业迅速升温，泸州旅游商品生产与销售意识也在逐年增强。从2008年8月泸州市正式启动旅游商品开发工作以来，旅游行政管理部门和行业协会通过不同的途径研发生产具有地方特色的旅游商品，并鼓励设计开发具有地方特色、适销对路的旅游商品，泸州干桂圆、泸州黄粑、古蔺麻辣鸡、分水油纸伞等一批旅游商品呈现在游客面前，为泸州旅游商品的发展带来了新的契机。2012年末和2013年初，由市旅游局主办、市旅游协会承办的泸州市旅游商品评比活动，共收到参评商品210件，由85个商品生产企业选送。此次评选活动评出泸州市优秀旅游商品123件。其中，金牌旅游商品20件，银牌旅游商品30件，铜牌旅游商品30件，优秀奖旅游商品43件。与此同时，组委会领导、评委15人与参选的旅游商品生产、销售企业等就泸州旅游商品的开发和发展问题展开了研讨，积极为泸州旅游商品的发展献计献策。
二、泸州旅游商品发展存在的问题
泸州旅游商品在取得较大发展的同时，旅游商品的生产与开发也出现了许多问题，这些问题严重制约了泸州旅游商品的进一步发展，以致旅游购物滞后于旅游业的发展，成为制约泸州旅游经济效益扩大的重要因素之一。
（一）旅游商品的开发缺乏统筹规划
从旅游商品发展现状分析、纵观全层面看，许多人认为只把景区开发建设好了，旅游商品的销售增长是自然而然的事。因此，重景区开发建设，对旅游商品的开发建设研究较少，对旅游商品的发展规划和具体的生产、组织、配合、完善的销售渠道等未作可实施的产业规划，现在还属于自发、分散的民间小作坊或家庭生产状态，生产规模小，质量低，粗制滥造的现象比较普遍。其包装不精美、不方便携带、缺乏文化内涵等，不能激起游客的购物欲。
（二）市场机制不规范，生产与销售存在较大差距
旅游商品的生产企业、销售企业和游客需求市场之间存在脱节现象，容易出现旅游商品找不到市场，或者游客在景区找不到理想的旅游商品，供需双方都不满意。尽管目前泸州市场上的旅游商品有上百种，但是有特色的商品开发不多，或市场调研不够，致使生产出来的商品品种单调、档次低、吸引力不足，不能满足旅游者的需求而适销对路，造成旅游商品的积压和资源的浪费。
（三）旅游商品生产企业规模化程度不高，分布不均衡
目前，泸州市有旅游商品生产企业85家，但是形成规模生产、经营的企业却不多，大部分是由个体工商户完成的，一家一户的小商铺，各自为政。他们大多处于小作坊式生产经营状态，制造水平大多以手工和半机械化为主，现代化的生产设备不具备，人力成本增加，生产量小，批量少，价值含量低，经济效益不明显。而且这种家庭作坊式生产经营具有明显的零散型分布特点，有的作坊在景区周边，有些作坊在区县或乡镇，分布极不平衡，虽然有许多企业在进行竞争，但没有任何企业占有显著的市场份额。
（四）旅游商品设计制作人才缺乏
不同的旅游者往往具有不同的文化素养、购物偏好和消费水平，旅游商品应满足不同层次旅游者的购物需求。长期以来，由于泸州旅游商品开发重传统轻开发创新，使得市场上旅游商品品种单调、包装简陋、创意平凡而没有特色与新意，这与旅游者的多层次需求、求新求异的发展趋势不相符合。究其原因，由于缺乏旅游商品设计制作人才，导致旅游商品的整体设计制作水平不高，不具地方特色。
（五）宣传营销不足，消费市场低迷
产品只有通过销售才能成为商品，实现价值的转移和增值。旅游商品开发的目标也是通过销售环节实现产品价值的转移和增值。旅游商品在销售环节中非常重要，能够直接影响旅游商品的销售数量和销售价格，最终影响旅游商品生产开发者的经济收益和开发积极性。目前，泸州旅游商品在销售渠道上，往往都是企业既生产、又销售，没有设立专职的营销队伍，没有借鉴现代化的营销手段和渠道，且设点少，游客对商品认知度不高，造成购买比例下降。在整个旅游人均花费中，旅游购物的比例一直上不去，据十一五期间的抽样调查显示，在泸州的购物最高占16%，最低占9%，与全国的平均数24—26%有很大的距离。
三、泸州旅游商品开发对策
（一）建立健全地方旅游商品开发工作体系
政府及相关部门应从政策、资金和技术等方面扶持旅游商品的开发。一是在政策上，各级政府及相关部门应在国家的政策范围内，积极从工商、税收、价格、贷款等方面对旅游商品的开发产销给予一定的优惠和扶持；二是在资金和税收上对旅游商品开发实行优惠政策。适当投入资金，设立旅游商品开发专项基金和开发奖，鼓励企业和个人设计、开发旅游商品，对研制、生产旅游商品的企业实行减、免税，以利于调动生产者和企业的积极性和扩大旅游商品的生产。三是建立管理机构，由地方政府分管领导主持开展工作，市旅游局、市商业局、文化局、市经委、科委、市教育局领导参加，成立专责的协调办公室，办公室设在市旅游局，定期召集会议，按时分析形势、研究对策，对基层反映的问题及时的加以解决。同时对旅游商品的开发、生产和销售进行统一管理和宏观调控，监督商品的质量，协调物价部门制定商品价格、规范市场行为。
（二）加快旅游商品市场建设，构建旅游商品生产交易平台
各级各有关部门要将旅游商品市场建设纳入景区规划、城市规划、商业网点规划中去，做到把旅游商品市场建设同景区建设、城市开发、商业网点建设同等重要。针对泸州旅游商品市场的缺陷，需要做好的市场建设工作有：一是在流动人口多、商店林立的地区包括市级商业中心和县市区商业中心，建立专营旅游商品（地方特色商品）的商店，或在这些地区的综合性商场内设立旅游商品专柜；例如在西南商贸城设立旅游商品专区。二是在主要景区出入口建立品位高、容量大、品种多、吸引力强的旅游商品批发、零售、展示中心，将旅游购物活动纳入旅游产品线路之中，推广前店后厂、现场操作表演展销的办法。三是在旅游资源比较丰富的地方建旅游购物街，如叙永的鱼凫古街，逐步形成旅游购物、旅游体验、商品展览等活动场所，为游客提供全方位的旅游购物服务。
（三）充分利用泸州旅游资源优势，开发特色旅游商品
特色和个性是旅游商品的生命，其内涵则在于旅游商品所体现和蕴含的地域特征和民俗风格。只有表现出当地特色的旅游商品才具有纪念意义和收藏价值，才会为旅游者青睐。旅游者购买旅游商品，目的是为了能带回旅游目的地所体验到的文化象征。泸州旅游商品开发设计要充分利用泸州旅游资源优势，突出地方性和民族性，使旅游商品的总体特色与其旅游地特色相协调。泸州旅游资源丰富，名酒文化、生态文化、红色文化、民俗文化是泸州旅游的特色，围绕这些地方特色和文化内涵与旅游商品巧妙的融合在一起，从一件小小的旅游商品身上，能够让人感受的到泸州所独有的文化，这也就体现了旅游商品的真正的价值和内涵。从而激发旅游者购物行为，促进旅游商品的销售，提高旅游企业的经济效益和社会效益。
（四）加大地方旅游商品设计制作人才培养力度
泸州丰富的旅游资源，是挖掘和开发旅游商品的重要基础，加强开发与研究，提高旅游商品的设计水平与质量，又是当前开发生产旅游商品的关键。需要一批有实力、有水平的旅游商品开发设计队伍，不断设计出有心意、有品位、有地方特色的旅游商品。政府及旅游相关部门应制定多层次、多渠道的培养、引进人才计划，既要保护、留住传统艺人，也要培养开发所需的新型人才。一是要将旅游商品设计人才纳入地方高技能人才培养规划；二是在职业院校相关专业教学中，开设旅游商品开发专业或专业方向，组织学生到旅游商品生产企业实训，开展地方旅游商品设计研发，推动设计创新，提高旅游商品设计水平；三是定期召开旅游商品设计研讨会，组织开展旅游商品设计制作技能大赛，激发企业创新设计的积极性，通过比赛选拔和培养技能人才，为旅游商品业的发展储备后续力量，提供人才与智力支持。
（五）加强旅游商品宣传，增大营销力度，建立旅游商品信息系统
要促进旅游者在泸州的旅游购物消费，必须先通过各种方式为旅游者提供全面的旅游购物信息服务。泸州的的旅游商品也必须创声誉、创名牌。应该根据旅游商品针对的目标市场，结合旅游者求新求奇的特点制定针对性强、效果明显的旅游商品促销策略。切实提高泸州旅游商品的知名度和美誉度，吸引潜在顾客，进行市场渗透，扩大市场占有率。另外，在宣传方面，政府相关部门或旅游企业可通过平面、媒体和网络，进行宣传。例如可建立旅游网络购物信息平台，由泸州有关政府部门加强对旅游购物信息的采集、和传播。建立和完善旅游购物咨询服务中心，健全旅游购物信息网络体系。将泸州市旅游购物商业网点的资料，包括商店的位置、经营特色、旅游商品种类和价格等信息在泸州旅游购物信息网上。也可以借助报刊杂志等大众传媒进行宣传，还可通过举办、参与一系列的旅游商品设计大赛、旅游商品博览会、旅游购物节、旅游交易会等活动来扩大宣传力度。例如2012年末和2013年初，由市旅游局主办、市旅游协会承办的泸州市旅游商品评比活动，就让更多的人了解了目前泸州的旅游商品，提高了旅游商品的知名度。
四、结语
综上所述，针对泸州市旅游商品发展的现状和桎梏，本论文认为可以通过建立健全地方旅游商品开发工作体系、加快旅游商品市场建设，构建旅游商品生产交易平台、充分利用泸州旅游资源优势，开发特色旅游商品、加大地方旅游商品设计制作人才培养力度、加强旅游商品宣传，增大营销力度，建立旅游商品信息系统等方法统一规划泸州市旅游商品的开发、生产、销售等环节，提高旅游商品的效益。
如何更好更快地加大泸州旅游商品的开发，是一个相当复杂、系统的问题，本论文只是初步探析，将在今后继续研究泸州市旅游商品开发专业人才培养、旅游商品品牌打造等问题，最终促进泸州旅游业健康发展。
参考文献：
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商业地产发展现状及前景篇5
一.一游览特点
河北承德市兴隆县地处京、津、唐、张中心肠带,交通便利,并素有“华北之肺”的美誉,是北京以及天津的后花园,极具游览潜力。不久前,疆土经济发展钻研中心、亚太环境维护协会等联合评定的“中国深呼吸小城一00佳”中,兴隆县被列为“标致中国疆土气候旅居咭片”之1。兴隆游览的主要卖点就是自然融洽、绿色生态、避暑摄生,能够实现环境与人的融洽共处,衍生的游览产品有地质科普游、森林峡谷观光游、水上休闲游、养老摄生游等,吸引了大量周边城市游客来此游览、避暑、休闲。归纳起来有5大特点:纯粹环境、最美星空、后龙禁地、灵秀山水、林果之乡。
一.二发展示状
兴隆县把“生态立县、游览兴县”作为首要战略,鼎力发展生态游览经济:目前已经经营业的景区有六家,有二家在建行将营业,分别为雾灵山部级自然维护区、兴隆溶洞国家aaaa级景区、6里坪国家森林公园、青松岭峡谷景区、奇石谷景区、红河飘流、10里画廊景区、天子山景区,其中国家aaaa景区一个、aaa级景区三个、省级景色名胜区一个;全县有4星级酒店一家,3星级酒店二家,准4星级酒店一家,准3星级酒店二家,经济型酒店以及景区度假村一五家,招待总床位到达五000张,总餐位六000个;乡村游览农家院发展到五00家(其中,市级星级游览农家院八二户),旅行社三家,旅行社门市部四家,游览土特产品经营者一0余家。二0一三年招待游客一三0多万人次,实现游览综合收入八.三三八亿元。但是在发展之余,游览业所存在的不足也是不容忽视的。比如:游览配套设施不完美,游览淡季问题,媒体宣扬力度不够等。在知识经济波澜汹涌、网络信息无处不在的今天,兴隆县游览业营销、管理模式的滞后问题尤为凸起,游览的传统模式以及信息时期的电子商务模式急需寻觅结合点,实现游览产业商务模式转型。
二游览电子商务分析
二.一电子商务定义
电子商务是树立在信息网络技术基础之上,以商品或者服务交易为中心的商务流动。是传统商业流动出产、库存、流通、配送、交易各环节的电子化、网络化。通过使用资源同享平台(企业内部网、互联网、信息数据库)公司内部、公司以及供应商、公司以及客户、公司以及合作火伴之间可以实现业务流程的电子化。即消费者实现网上购物、企业与供应商、合作火伴之间实现网上交易以及电子支付,企业内部实现出产管理系统电子化、网络化。
二.二电子商务发展
近几年,我国电子商务发展迅猛,网民人数不断增添,产业范围迅速扩展,新型电子商务企业不断涌现,截止到二0一四年底,我国网民人数已经经到达六.五亿人,互联网普及率到达四七.九%;电子商务市场交易范围达一三.四万亿,是二00九年的三.六二倍;中国游览在线市场交易总范围到达二七九八.二亿元,是二0一0年的四.三五四倍。可见,中国游览业电子商务发展速度从市场交易范围上看要快于平均水平,说明游览业电子商务发展更加迫切。
二.三游览业以及电子商务的结合
游览电子商务应用互联网以及先进的通讯技术整合1个游览企业或者者1个游览区域内部以及外部资源,使处所区域性的游览成为整个游览网络的1个节点。处于每一个节点上的游览企业既独立又互相联络,资源同享,从而发生范围效益。在这个游览电子商务网络中线下游览产品以及服务可以在线以及销售,游览消费者以及游览企业取得1个信息资源交互平台,增强了游览出产以及消费信息的沟通以及时效,使游览业在网上开辟出新的市场,游览产品以及服务取得新的市场流通渠道,从广度以及深度扩展了游览业的市场规模,降低了游览业的运营本钱,拓展了利润空间,从而推进游览经济发展。
三兴隆县游览业电子商务发展示状
电子商务利用于游览业,可以极大地推进兴隆县游览业的发展,使兴隆县成为京津冀区域绿色生态游览以及健康游览的首选地之1。但是,兴隆游览业电子商务发展不尽人意。
三.一网站功能处于电子商务低级阶段
兴隆县游览景点、酒店、游览产品销售公司、旅行社等的网站建设流于情势,只是简单地把线下产品直接搬到线上,而且信息更新缓慢。仅有患上兴隆县游览咨询网、雾灵山游览官网等网站也只拥有简单的介绍宣扬功能,网上预订、在线购买功能其实不健全,而更多的像6里坪国家森林公园、红河谷飘流、兴隆溶洞、奇石谷等景区景点在百度中还搜寻不到他们的网站,就更别说在线交互功能了。
三.二游览资源缺少网络整合,网络安全与支付结算尚需完美
兴隆县游览资源丰厚,但在线上却表现的10分扩散以及匮乏、根本不成范围,究其缘由就是缺少1个拥有处所特点实效性强的区域性电子商务平台,对于线下线上游览资源进行整合。因为线上游览资源扩散,电子商务以及游览业脱节,网络安全以及在线支付进程中存在的问题患上不到解决,这就成为了禁锢兴隆县游览业发展的瓶颈。
三.三缺少电子商务专业人材
尽管兴隆县已经经以及游览职业学院达成人材培育规划,但远水不解近渴。外部引进以及内部培育既懂市场又懂管理、既懂游览产业又懂电子商务的专业人材,是兴隆县发展游览业,实现游览电子商务的重要任务。
四兴隆县游览电子商务发展对于策
四.一政府主导,树立内部同享、外部沟通的游览产业信息数据库
政府出面树立1个功能强大、内部份工明细、外部沟通全世界的游览业信息数据库,把扩散的技术资源、信息资源集中起来,提供1个应用信息技术、取得各类信息的环境。为游览企业以及游览消费者提供利便、快捷、优质、安全的服务。并充沛应用财政、金融、政策等宏观调控手腕引导匡助游览企业树立游览资源信息采集、、更新以及应用的长效机制,保障游览电子商务健康发展。
四.二行业推动,树立电子商务平台
在游览产业信息数据库的基础上,或者由行业协会组织、或者由政府出面、或者者由兴隆县游览产业龙头企业牵头将各个游览企业的线下线上资源进行有效整合,树立1个功能强大、利便快捷的电子商务平台。应用这个在线游览交互平台,游览消费者可以公道地支配游览行程,还可以在线完成订餐订票、旅店订退等业务,真正享遭到
商业地产发展现状及前景篇6
关键词：酒店行业产品商品球模型商品整体概念
随着工艺技术及创意设计的提升，我国一些酒店除了关注服务质量外，关注酒店设施设备、酒店文化氛围。在酒店实践中，小部分优秀酒店开发商及运营商开始关注酒店的内装饰、酒店建筑及景观环境的整合。从酒店整体进行竞争，创造了更多层次、更多类型的酒店产品，一方面促进了酒店产品结构的调整与完善，另一方面也缓解了单一的、低层次的价格竞争，使酒店行业的发展进入较高层次的良性发展轨道。本研究从商品学角度提出一个完整的酒店产品构成，这对正确认识我国酒店产品建设与发展的趋势具有非常重要的理论及现实意义。
商品的构成分析
早在18世纪，人们就开始对商品进行了探索，形成了商品学课程并开展对商品学的研究。经过漫长的理论探索与实践探索，逐渐形成了对商品概念模型的认识。引用比较多并对理论与实践发展有较大启迪作用的模型分别为—商品球模型和菲利普•科特勒归纳的商品整体概念。
（一）商品球模型
商品球模型包括以下内容：
商品的功能/效用，指商品为满足消费者的一定需要所能提供的可靠的、必需的职能或效用，是商品概念的核心。因此从本质上说，消费者购买的不是商品本身，而是它的功能/效用。
商品体，是商品功能/效用的载体，商品的功能/效用是商品体在不同使用条件下所表现出来的各种性能。商品体能够具备哪些性能，是由商品体的成分组成和形态结构所决定的，其中商品体的成分组成又决定了商品体可能形成的形态结构。因此，商品体是由多种不同层次要素构成的有机整体，是商品使用价值形成的客观物质基础。
商品的有形附加物是为满足商品流通（运输、装卸、储存、销售等）需要、消费（使用）需要以及环境保护需要不可缺少的组成部分。商品的无形附加物指人们购买有形商品时所获得的各种附加服务和附加利益。
（二）商品整体概念
商品整体概念主要包含核心商品、形式商品和附加商品三个部分。核心商品是指顾客购买商品时所追求的利益，是顾客真正要买的东西，因而在商品整体概念中也是最基本、最主要的部分。形式商品，也称有形商品，是指具体形态的商品体本身，是核心商品的物质载体。附加商品又叫无形商品、延伸商品，是指顾客购买有形商品时所获得的附加利益和服务。
由上可知，商品必须具有核心的功能/效用，这也是商品存在的现实基础和前提。同时，商品必须具有一个承载其功能/效用的载体或有形实体部分。商品的这个载体或有形实体部分的发展及其发展趋势具有时代性、演变性和创新性的特点，也是商品提升竞争优势和避免同质化恶性竞争的重要突破点，对其关注则是以一个国家、地区经济，社会和文化发展到一定阶段为基础的，也是一个国家、地区综合技术进步的重要反映。因而在实践中，不同产业、行业、企业的产品在设计、开发和创新过程中必须关注其载体或有形实体的演变趋势和发展趋势。
我国酒店行业产品的建设与发展趋势
通过上述分析可以得知，完整的酒店实体产品由以下方面构成（见图1）。
（一）酒店景观环境建设及发展趋势
景观环境的建设实际上是为酒店产品提供一个良好的舒适环境，在表象中起到美好的视觉效果，也可以提供多种酒店户外活动，起到提升酒店品质和吸引力的作用。目前，酒店的景观环境建设及发展有以下几个趋势：
第一，与自然资源融合在一起形成独特的酒店风景。第二，与人文资源融合在一起形成独特的酒店景观环境。酒店建设与发展相依存的古镇及乡村、宗教活动场所所在地等，关键核心在于生命力、活力。古镇及乡村的风俗人情因为有人的痕迹和活动，而充满生命力和活力；宗教活动场所所在地因为有神僧宝物而充满生命力和活力，从而也为酒店带来了大量的、源源不断的客源，使酒店得以更好的发展。第三，与田园风光等融合在一起形成独特的酒店景观环境。第四，自行创造设计的园林景观等景观环境，与之融合在一起形成独特的酒店景观环境。这类酒店景观环境主要是通过水、山、花木、建筑小品、石、灯光来营造的。
在实践中，酒店也可以与多种资源融合在一起形成独特的酒店景观环境，这些资源越多、越独特，酒店风景就越有竞争力与吸引力。
（二）酒店建筑的建设及发展趋势
由于现代建筑艺术及技术的发展，建筑形式及功能的改善与创新，也为酒店实践提供了更多的发展空间。酒店建筑应体现鲜明的、有创意的形体符号、装饰符号。在酒店实践中，在有一定历史文化氛围的地域中，酒店建筑应融入当地的人文特色、文化符号，反映当地的社会环境，注重场域文化的协调一致，从而使其具有良好的吸引力，这样也提升了酒店的品质。很多酒店在建设及发展过程中往往忽视酒店的社会功能，单纯地将其看作满足旅游者生理生活需要的一个场所，即往往看重酒店的核心功能。
在酒店实践中，也不可忽视建筑遗产、建筑文物，比如名人故居、历史建筑、文化活动场所遗存的价值。
（三）酒店内装饰的建设及发展趋势
2003年国家旅游局颁布的星级酒店标准对酒店文化氛围的营造进行了规定，实际上也是对酒店内装饰的一个规定和指导。酒店内装饰可以提高消费环境质量、舒适度，同时也可以提高酒店的品位和产品质量。目前，酒店内装饰除了艺术化的设计，同时也有将景观不断内置的倾向。酒店内装饰也逐渐改变了比较单一的设计装饰理念，对各种酒店内建筑构建，比如地板、墙面、窗门、楼梯、建筑物连接通道等，进行了大胆的创意设计，使之更具有特色的表达、创意的布局和吸引力的尺度。在酒店建筑内装饰的实践中，内装饰材料品种越来越繁多，同时加上各种织物、布艺、装饰物、家具、照明灯具等，使酒店内装饰设计呈现出多样化发展趋势。
然而，酒店内装饰不应该是豪华、漂亮的装饰材料和用品等的简单堆积，在装饰过程中应该呈现出一定的思想，表达一定的意义和情感，能引起消费者情感的共鸣。在酒店实践中，应该既体现风格和形式，同时也体现形象和意义，其着重要点为色、声、形。
（四）酒店功能及服务的建设及发展趋势
酒店的核心功能为住宿，满足旅游者或当地社区偶尔住宿的需求。酒店也有一些传统的辅助功能，比如餐饮、咖啡厅、酒吧等，酒店功能的多少也构成了酒店规模尺度大小的一个重要衡量标准。国家星级评定标准对不同档次的星级酒店类型的功能做出了比较明确的规定。随着时代的发展，酒店与其他产业的产业融合，借助能满足客人住宿的重要功能，以及酒店良好的景观环境、建筑形式、内装饰、活动设计、拥有资源情况等，也成为能满足客人其他辅助功能的重要场所，拓补了酒店住宿主营业务，甚至一些酒店的辅助功能成为酒店的招牌、卖点，比如温泉酒店、娱乐酒店、会议酒店、spa酒店等，具有强大的市场号召力，直接带动了酒店主营业务的发展。
酒店功能加之以服务构成了产品的基本形式，酒店服务的重要性在于构成了酒店功能与客人之间的交付使用、使用过程等的沟通桥梁。酒店为了提高酒店档次及品质，也不断地完善和创造着新的服务项目和领域。酒店的功能及使用状况、服务水平是构成酒店品牌的重要核心组成部分，但酒店品牌的塑造与酒店功能、服务数量的多少无关。
（五）酒店设施设备的建设及发展趋势
酒店的设施设备是影响酒店功能和服务水平及状况的重要影响和决定因素。酒店所需的设施设备是购买已有的设施设备进行组合，因而，酒店的设施设备水平及状况也反映了目前酒店设施设备相关行业的设计及发展水平。不同档次的酒店会选择不同品质和种类的设施设备，也会根据自身的内装饰设计理念，选择适宜风格的设施设备。
在酒店实践中，一些酒店非常注重自身的功能，尤其是核心功能或具有独特市场影响力的其他辅助功能，为了提高市场竞争力和优势，酒店也会积极地进行相关设施设备的研发工作，以便更好地满足客人的需要。在酒店实践中，一些表现优异的酒店非常注重酒店设施设备的保养维护，使酒店客人能在设施设备运行良好的状况下，享受消费并获得满足；同时，也非常注重酒店设施设备的节能问题。
结论
综上所述，未来酒店建设及发展的根本竞争点除了满足客人对酒店功能的需求和对功能价值的认知之外，更重要的在于为客人创造一个舒适的、温馨的实体产品消费环境，关注客人的体验价值。在酒店实践中，酒店产品的功能价值、体验价值和文化价值三个方面都是不能偏颇的。一方面需要对酒店所承载的文化挖掘及传递进行探究，着力点在于对所使用文化层面、片断的文化符号的挖掘、提炼、传递与表达；另一方面，要注重对酒店有形载体氛围的营造，关键在于营造一个独特的、有吸引力的情景、意境。同时，要关注物境、情景与意境三个层次之间的关系，物境直接来源于酒店景观环境、建筑及内装饰等外在形式；情景则为酒店客人对外在形式的内在感染和情感激发层面，向“外在形式”外射，进而获得的心理层面上的美感；所谓意境则是酒店客人与酒店营造的氛围、景观等的情景交融，同时更是所获得的精神、心理感受的超越，从而也获得自身精神层面上对生命形态的再创造。
在体验经济时代，酒店实体产品所营造的意境及氛围不单纯是静态的，应该营造出动态的氛围，同时也应该设计各种能让客人主动参与其中的活动，从而提升酒店的整体吸引力；酒店所设计的动态活动要依据各自的资源状况所定。
参考文献：
1.香港科讯国际出版有限公司编.国际品牌酒店[m].华中科技大学出版社，2007
2.蔡强主编.酒店空间设计（第1版）[m].辽宁科学技术出版社，2007
3.庄志民著.旅游经济文化研究（第1版）[m].立信会计出版社，2005
商业地产发展现状及前景篇7
关键词：商业街道；文化；景观设计
城市商业街道是随着城市的发展逐步形成，是由人和经济社会的生活和发展需求而建造，因此商业街道承担着重要的职能。在现代商业景观设计中既要满足人们对于交通、交易、购物、餐饮娱乐等方面的要求，还应当注重文化景观的设计创造以完善城市商业街道。
一、商业街道与文化景观
商业街是一个外来词汇，由外文直译。从现代观念来说，商业街道是商业企业聚集的某个街区。在农业时代，由于手工业和农业发达，商品交换大多是在集市上进行，随着生产力发展和商业发展的需求，大量用于买卖的门店出现，使整体经营状态呈现一条街的形式，这就是商业街的最初模型。随着近现代工业文明出现，生产力飞速发展，传统的商业街逐渐无法满足人类需求，其范围和面积逐步扩大从而形成了如今的现代商业街道。它可以分为商业步行街和金融商贸街道，模式也逐渐多样化，出现了块状、地下等形式。商业街道景观包括建筑、道路、绿化和公共基础设施为主的实体和街道所包含的人文思想及内涵两部分。现代城市生活节奏快速，现代主要商业街道的在发展过程中不断建设改造，已经出现许多著名的商业街道，在利用现代科技满足现展需求同时，充分结合了历史文化因素和人文内涵，如上海南京路步行街、上海陆家嘴金融商贸街、北京王府井大街等。
二、商业街道文化景观设计存在的问题
我国经济高速的发展让商业街道和其景观设计也迅速发展，但在现代城市化加速，城市房地产对于土地的利用，交通工具的广泛使用，快速发展全球化带来的西方建筑思想冲击，人们对于标准化的追求加强，以及商业街道景观设计水平参差不齐的多种原因，目前我国商业街道文化景观设计存在许多问题。
1.文化景观未融入商业环境
现代生活水平的提高使人们对于商业街道景观环境的要求不仅仅局限于物质上的功能需求，对于精神文化氛围里也做出了要求，目前商业街道中商业街道和文化环境没有充分结合。一方面，在追求商业利益的道路上，城市在发展的道路上对于现代化盲目的追求对于城市商业街道大肆进行改建，传统和时尚因子不合理的碰撞导致文化氛围和商业利益都只减不增。另一方面，文化景点大量堆砌，致使许多商业街道过分浓郁的文化气息掩盖了商业氛围。商业街道还是应当以商业活动为主要内容，商业街道的文化景观必须存在能够满足大众的心理需求，同时发挥商业街道的主要功能。
2.未充分挖掘历史文化内涵
在商业街道文化景观设计过程中，城市本身拥有的历史文化是景观设计者一个重要的创作灵感来源。我国历史悠久，几乎每座城市都有着具象或者抽象的历史文化。在商业街道乃至城市景观的设计中，设计者往往只是将具象的传统元素和标志放在建筑物、雕塑、铺地纹样之上，而寓于物体之中抽象的历史文化往往得不到利用，城市的文化内涵和思想未能表达出来。3.缺乏人文关怀商业街道景观是满足人类生存发展需求而创造，也为人类所观赏利用。商业街道文化景观设计，通常情况下忽略了人对于商业街道景观的功能需求和精神需求，刻板无生气，没有体现出人文关怀。4.时代性不强，且缺乏文化延续性现代文化景观设计应当在结合城市历史文化的之时，尊重当代人的审美观念，展现时代性。体现在商业街道的文化景观作品往往是以下两种情况：第一种，单纯推崇传统文化而忽略时代元素，思维方式落后，最终致使商业街道的文化景观未能得到大众认可；第二种，商业景观的设计只是现代流行元素或者西方景观风格进行简单的模仿，忽略城市独特的文化，这些景观也就难以延续下去。5.历史文化遗产遭到破坏中华民族在长期的历史积淀中留存下来大量的历史文化遗产，文化遗产对于一个城市来说具有重要的意义。城市化过程中房地产开发、道路建设等对于土地的需求量不断增长，且有关部门监管不力，一些文化古迹就在现代化建设中遭到破坏。
三、商业街道文化景观设计的发展对策
商业街道最终塑造的景观是社会公共产品，应体现出商业街道所要求的功能，以及社会大众的精神文化需求。从文化角度来说，其文化景观塑造应当全方位多角度进行，塑造出满足人们功能需求和文化需求，具有地域特色性和时代认同感的景观作品。
1.文化景观塑造坚持以人为本
人类作为商业街道文化景观的创造者、观赏者，其各方面的需求必然成为景观设计的核心。商业街道的文化景观就应坚持以人为本，利用现代科技满足人的生理需求，结合传统文化和现代思想观念为景观赋予文化意义和精神内涵，满足人的心理需求。
2.坚持可持续发展原则
商业街道的景观随着人类文明的进步而发展。在着重发展经济的同时，充分考虑经济与环境和城市文化资源的关系，在文化景观设计建设过程中合理开发有序利用自然资源和文化资源，保护历史文物古迹，使商业街道景观的文化延续性增强，实现整体环境的可持续发展。
3.展现人文美和时代性
城市中商业街道文化景观是城市文化成果的重要载体之一，商业街道的景观设计应当在时代背景下，构建出具有人文氛围的景观作品，充分展出城市的人文色彩，树立城市的美好形象，传递城市人文思想和文化精神。结语我国历史悠久、幅员辽阔，现代城市受历史和经济社会因素影响，发展程度参差不齐。商业街道的文化景观也因此而大相径庭，在景观设计过程中应具体情况具体对待，根据城市不同的发展状况，利用多元的城市文化，塑造具有城市特色的景观作品。
作者:丁权辉单位:湖南人文科技学院
参考文献：
[1]李季.城市的文化特性对商业景观设计中构成元素影响的研究[D].沈阳建筑大学，2012.
商业地产发展现状及前景篇8
关键词：旅游商品；开发；创新
随着旅游业的迅速发展，旅游的行，住，游在我国已经得到了一定的发展，但是旅游商品的发展却始终没有跟上旅游业快速发展的需求，一定程度上影响了旅游总收入的提高。然而我国旅游商品的开发中存在诸多不尽人意的地方，比如旅游商品差异性不大，实用性低，价格高等诸多因素限制了旅游商品的开发，这也体现在旅游商品开发的创新上存在明显不足的缺点。如何在旅游商品的开发中实现创新，是我们发展旅游业的重点所在。
一.旅游商品开发现状及存在的问题
1.现状
在现在旅游发展中，旅游购物在整个旅游活动中所占的消费比例不断在提高。特别是在2009年旅游业被定为为“国民经济的战略性支柱产业”之后呈现出了飞速的发展。然而在我国旅游业迅猛发展的这几年中，旅游商品却没有得到同步发展，仅占旅游总收入的20%，为发达国家中旅游商品所占比例的一半左右。我国不少旅游地的旅游商品市场的发展进入一个瓶颈时期，主要是因为旅游产品表现形式单一、质量良莠不齐，另一方面高水平的旅游商品不多且雷同性也很大。旅游者对商品满意度低下。
2.我国旅游商品开发存在的主要问题
1）.历史原因，投资结构等机制问题。
在我国旅游发展的初期，大量的入境旅游者涌入我国，各旅游目的地把主要精力投放在解决游客吃、住、行、游的基本需求，因而导致了大量的资本被引导投资在旅游的住，行，娱乐方面，而在旅游商品开发上的则存在着一定的缺失，这也使得游客消费结构、旅游收入结构比例的失调。
2）.旅游商品缺乏当地特色，无法体现当地的传统文化。
在我国市场上的许多旅游商品存在着产品主题特色不明显，无法体现当地的传统文化，这直接导致了旅游商品对游客的吸引力的不足。而且在同一大范围内的不同旅游景点也存在着旅游商品的雷同性，商品的纪念意义收藏性也都难以得到综合体现，这将无法满足旅游者日益增长的文化体验的需求。
3）.旅游商品缺乏品牌意识。
近年来，我国的旅游景点在其建设上得到了较大的发展，许多景点在国内外都日渐树立了自己的品牌形象。相反许多旅游商品生产却缺乏品牌意识，加上旅游商品包装没有特色，缺乏更新，对游客的吸引力不强。
4）.销售模式单一且存在诚信问题。
由于旅游商品存在的生产规模小的问题，旅游商品的销售也无法做到专业化集约化的销售模式，从而导致销售模式单一。在目前的情况下多数是依靠旅行社组织，或是靠小贩在景点沿街零售。目前国内也缺乏专业化的旅游商品生产加工、批发市场。由于旅游是对异质文化的体验，基于其异地形的这一特殊特征，有些旅游商品经销商和小贩在商品销售中存在收费不合理，以次充好，甚至欺骗游客的情况，售后服务缺失，由此导致游客对旅游购物严重缺乏安全感。
二.旅游商品开发创新的一些思考
1.加大对旅游商品开发的重视程度。
旅游商品销售具有很大的可变性，在旅游总收入的构成中属于可变因素。然而在目前的旅游资源开发中，对旅游商品开发的不重视导致了相邻各个景区商品的重复性，从而在很大程度上导致了商品销售收入的下降。从旅游目的地的长远发展来看，独特的旅游商品也是吸引旅游者的重要因素，一件精美的能够长久保存的旅游商品同时也起到了对旅游目的地宣传的作用。在美国，有12个以上的州把旅游购物作为旅游者活动的前5位活动，有5个以上的州把购物作为旅游前3项的活动。因此只有在正确认识了旅游商品的重要性之后才能充分对旅游商品进行开发创新[2]。
2.深度挖掘景区的背景特色文化，减少同一区域内不同景区旅游商品的雷同。
旅游者的购物动机一般包括纪念动机，馈赠动机，新异动机，价值动机和文化动机[3]。在开发旅游商品的时候还应该注意的是旅游者的购物动机往往是多种动机的组合，因此还应即使了解旅游者购物动机的转变以及旅游风尚的转变。当前我国旅游形式正由观光型旅游向度假型旅游方式转变，在开发旅游商品的同时也要注意这一转变。
3.发掘当地旅游文化与传统工艺，突出产品特色。
在同一地区间的不同旅游景点往往存在旅游商品单一，创新性不够的特征。从而使得旅游者在不同景区间的购物活动大大减少，降低了旅游收入。针对这一情况，在开发旅游商品的时候应该深度发掘当地景点的文化与传统工艺，从而能保证了商品的差异性。
4.拓宽旅游商品销售渠道，改变传统的销售模式。
扩大专业化的旅游商品生产。转变销售模式是旅游商品开发的重要一个改革之处。发展多形式的销售模式，比如与顾客的合作可以提供奖励制度；可以与互联网销售相结合；在同一地区间不同景点的旅游商品进行联合销售，联合经营等。
三.黄龙溪古镇旅游商品综述
1.背景简介：
黄龙溪镇地处成都双流县西南部府河、鹿溪河交汇处，风景优美历史悠久，并拥有浓厚历史文化底蕴。其现存的自然资源为保存良好的古镇民居街道建筑等；主要特色人文资源为传统的民俗娱乐项目，比如舞龙、划龙舟、巡街等。黄龙溪古镇有着中国民间艺术火龙之乡的称号，火龙会是当地最大的特色活动，这些都是古镇旅游的发光点，传统的特色项目及保存完好的传统旅游项目使古镇对外地游客更加富有吸引力。
2.黄龙溪古镇目前旅游商品状况
目前黄龙溪主要的旅游商品集中在食品方面，并且这些食品在成都的各个街区景点都可以买到，缺乏独特性。具体表现在：
1）.特色旅游商品大多表现为食物性商品，其保存性欣赏性实用性不强。
目前黄龙溪古镇主要开发一些饮食类的旅游商品，如豆豉、牛皮糖、果脯、龙须酥、牛肉干等。这类旅游商品不宜保存，纪念性也不强。
2）.旅游商品特色不突出，有的商品做工粗糙。目前古镇商店内在售的一些旅游商品存在好制作不精良、雷同性很高的特点，并没有带有当地浓厚古镇特点[4]。
3）.游客对旅游商品存在较低的认知度。
古镇在旅游商品开发上对市场的细分存在不足的问题，据统计分析，古镇在非长假的主要客源还是成都周边市民的闲暇休闲游，他们对旅游商品期望不高但不失为旅游构成的一个主要人群，针对该人群应该制定的是价格比较低廉的具有本地特色且容易保存的旅游商品。对外地旅游者来说，由于停留时间较为短暂，在对古镇历史及传统文化认知不高的情况下，应更加注重本地特色浓厚，价值高的旅游商品的开发。即为旅游商品开发要针对不同客源情况进行全方面考虑，设计出符合不同旅游者的商品。
3.开发建议：
1）.重视旅游商品的传统文化内涵，深度挖掘文化背景，从而生产出具有当地特色的商品。
在挖掘本地传统文化的基础上对旅游商品赋予不同的文化内涵，从而一定程度上杜绝商品的雷同性。对具有相同性质的旅游商品，在其包装上设计出具有当地特色，对本地的历史文化进行深掘，比如古树景点的形象也可以利用在的设计上，以其独特性来增加游客对古镇的印象及回忆，增加旅游商品的独特性[5]。
2）.加大投资开发特色精品旅游商品。
根据目前市场上现存的商品种类分析，可以考虑发展以食品类旅游商品为主、特色传统工艺品为辅的旅游商品开局。根据旅游市场需求，深度开发出一批独具本地传统特色的精品产品；同时可以通过举办针对旅游商品设计大赛等来进行旅游商品生产企业和个人参与旅游商品的设计与开发。（作者单位：四川大学历史文化（旅游）学院）
参考文献：
[1]黄继元《中国旅游商品的开发、设计、营销策略的思考》，北京第二外国学报，1995
[2]刘惠誉.旅游商品与中国传统文化.云南民族大学学报.2003
[3]马建宇.上海旅游商品创新模式开发研究.山东省经济管理干部学院学报.2005
商业地产发展现状及前景篇9
随着便利店行业的发展，日本的便利店经营企业以其特有的优势迅速成长起来。其中以“全家”便利店(以下简称‘全家’)的发展态势最为迅猛。作为亚洲最大的国际连锁便利店之一，“全家”创立于1972年，其以优质服务和深化品牌的创建为发展契机，以“全家就是你家”的贴心理念，积极为消费者提供健全而又周到的服务。近年来，随着业务的不断拓展，“全家”已从众多便利店经营企业中脱颖而出，并拔得头筹。2004年“全家”全面进驻中国，开始了国内便利店的经营事业。在国内其以提升企业的知名度、提高消费者满意度以及扩大经营规模为发展目标，为国内消费者提供便捷的服务，使其感受到家的温馨。本期“天祥・食尚访谈录”有幸邀请到上海福满家便利有限公司品保担当梅景妍女士，请她来与大家分享一下“全家”的成功之道。
便利店成为零售业发展新契机
郭继：据了解，随着零售业的发展，便利店是继连锁超市之后出现的又一新型零售业态，请您谈一谈便利店相对于连锁超市具有哪些优势?
梅景妍：超市在逐渐大型化后，在时间和空间上会给购物者带来诸多不便，例如超市远离购物者的居住区，卖场的品种繁多消耗了购物者的大量时间和精力。便利店克服了超市自身发展的障碍，既“购物的不便利”，并吸取了超市先进的销售方式和经营管理技术。随着人们生活水平的提高和生活节奏的加快，消费者的生活方式和购物方式发生了很大改变，对购物便利的追求是社会发展的大趋势，便利店则在很大程度上满足了人们当前的需求，这就决定了便利店具有强大的生命力和竞争力。
郭继：“全家”在2004年时进驻中国市场，作为跨国的便利店，请您介绍一下“全家”在中国经营的主要业务?
梅景妍：“全家”(Familymart)是一个为顾客提供24小时销售服务的便利店，由于可以提供体贴八微的便捷服务，所以深受广大顾客青昧。目前，“全家”在中国的便利店主要分布在住宅小区商业街、学校医院等场所，全力为顾客打造一站式的生活服务。除了提供安全、贴心的各项商品外，“全家”还为顾客提供代收公用事业费、复印照片冲洗预购等服务。可以自豪地说，“全家”的发展已将零售业的服务水平提升至一个崭新的高度。未来“全家”将建立更多的异业结盟，引进更加多元化的商品及服务，让顾客真正感受到“全家就是你家”的体贴。
“全家”以其特有的优势扎根中国
郭继：在国外各大便利店相继进入中国的今天，“全家”一直保持着很大的市场份额，请问是如何做到的?同时，针对中国本土市场的需求，“全家”开发出了哪些产品?
梅景妍：首先，“全家”会随时掌握市场流行动态，除了与供货商保持密切的联系外，还迅速导入新商品或流行话题商品，以塑造流行并具吸引力的卖场。其次，“全家”会通过pos(销售终端)销售信息系统，对消费者的偏好进行了解，并根据市场的需求情况迅速反应顾客诉求，同时我们尽量缩短滞销商品的汰换周期，以提高商品的回转率。再次，“全家”的商品供应由专业的物流全温层配送，以达到不同商品最佳的鲜度需求。另外，“全家”的商品促销方式力求创新，在零售行业率先推出同商品“第二件六折”活动。最后，在商品管理上，由满足消费者的需求进而转变为创造消费者需求，即由市场需求导向取代供应导向之逆向管理，来引领时展的新潮流。
针对现代都市顾客对商品时代感与潮流感的需求，“全家”开发出具有时尚感的国际性商品，并通过使本地畅销商品及进口商品相结合等途径，使“全家”更具现代化特征。
郭继：在食品过程控制方面为了保障食品的质量安全，“全家”拥有怎样食品管理模式和可追溯机制?
梅景妍：“全家”采取预防。稽核，问题处理相结合的品质管理模式，首先，要求厂商及其商品符合标准并具备相关的资质认定，其次，保证进货的商品信息，温度，状态符合标准；另外，我们通过进行定期门店稽核，确认商品销售，储存状况，管理人员会定期委外抽检，确认商品品质，最后，定期进行供应商审核，始终保证全家产品的优良品质。
同时“全家”加强自有品牌的管理，全力控制品牌产品的生产线，加强产品的温度管理以及增加抽检频次，以更严格的管控出厂产品。同时推出 日两次的配送，满足顾客对产品品质的更高需求。另外，“全家”选择合法、合格的供应商和商品，从进货开始控制产品的全程状况及掌控商品的信息。通过全程专业物流链保证商品品质，门店进出的货台帐制度，确保完全掌握商品的“来龙去脉”。
郭继：近年来，“全家”在中国市场取得了骄人的业绩，并拥有大量忠实的客户。从发展的角度看，请问“全家”未来的目标是什么?
梅景妍：“全家”未来的目标是，在未来5年内争取使全球门店数量从目前的约1.6万家增至约2.5万家。对于具有潜力的国内市场，力争在2011年将门店数量由目前的约530多家增至900家左右。预计到2015年，“全家”将成为中国华东地区店铺数最多的便利店品牌，而上海也将成为我们重点发展的城市。同时，我们将以上海为中心，争取在5年内将业务拓展至10个城市。我们的长远发展目标是：2028年前，将中国区域的店面增~_20000家，使“全家”成为中国便利店行业更具领导力的品牌。
郭继：据我们了解，近几年“全家”与国际知名第三方检测机构――“天祥”保持着密切的合作关系，请问这一措施刘于“全家”的发展将起到怎样的作用?
梅景妍：从2008年开始，天祥对“全家”的供应商及门店商品进行抽检，为“全家”提品检测，确保“全家”随时掌握商品的品质状况，并且提供专业的食品安全指导及意见，帮助全家加强食品安全管控，提升商品检测合格率。另外在2010年，“全家”与“天祥”进行了委外供应商审核合作，由“天祥”负责为“全家”挑选优秀安全的供应商，以及对现有供应商进行定期审核，从而帮助供应商改善生产过程中的产品不足等问题，以提高其产品品质。
商业地产发展现状及前景篇10
一、商城县休闲养生旅游的发展现状
（一）休闲养生旅游景区
商城县在最近几年的旅游发展过程中逐渐找准自身定位，将全县的旅游定位于休闲养生方面，比如商城县旅游局官方网站上推出的“山水商城，养生福地”宣传名片，并且以养生休闲的理念全力打造休闲养生旅游景区。经过全县的努力，商城县目前已建设和开发了一批比较优质的景区，例如茗阳汤泉国际度假中心、金刚台西河景区、金刚台国家地质公园、道教圣地观音山、黄柏山国家森林公园、鲢鱼山水利风景区，景区的数量与以前相比有了大幅增加。而除了重视景区数量建设，商城县也在打造高品质旅游景区，积极申请星级景区建设，例如筹备建设金刚台5a级国家地质公园，申请黄柏山5a级国家森林公园，这说明商城县已经开始重视旅游景区的品质。
（二）休闲养生旅游发展取得的成就
除了加强景区建设，旅游对外宣传同样必不可少，现在是酒香也怕巷子深。近年来，商城县积极参与各类旅游宣传推介活动，例如先后组团参加了北京、上海、郑州、武汉、信阳等地多种不同类型的旅游宣传推介会，举办了百家晚报记者走进大别山采风、“信阳号”北京专列走进商城、“百万中原游客游商城”等大型旅游活动。商城县创编影视文化作品，宣传商城旅游资源，在县城境内拍摄的电影《八月桂花遍地开》在全国公映，创作了《商城组歌》并制作光碟发行。同时，商城县充分借助媒体宣传造势，在《中国旅游报》、《大河报》、《信阳日报》、《信阳晚报》开辟专题栏目，在河南卫视、信阳电视台播放商城风光宣传片，商城旅游网站开办以来累计点击率达到30万次。2014年，商城县投资300余万元，拍摄并制作商城县旅游风光形象宣传片。此外，2015年，商城县全县接待省内外游客共计305万人次，旅游综合收入近20亿元，全县对旅游业的发展比较重视，因此商城县的旅游业发展呈现良好的发展态势，其发展潜力日渐突出。
二、商城县发展休闲养生旅游过程中存在的问题
（一）品牌景区建设和宣传不足
商城县有许多自然文化资源，但许多地方文化资源尚待挖掘，有许多蕴含发展潜力的自然景区需要加大投资和开发力度。景区自然条件虽然优越，但仅仅依靠自身的自然条件，开发的层次比较单薄，深度不够，缺少耳熟能详的品牌景区。这对景区独特性建设和打造对游客具有独特吸引力旅游目的地是非常不利的。
县城现有知名度和影响力太小。周边省市如安徽、湖北、郑州等游客，对商城县并不是特别了解，有些游客甚至从未听说过商城县。现有的营销方式基本还是比较传统的与旅行社合作，通过旅行社扩大客源，缺少和知名媒体的沟通，知名度较低。这些决定了商城县在外界不可能是一个有着知名度较高的城市。
（二）休闲养生旅游产品开发程度低
商城县的休闲养生产品开发程度比较低，开发层次仍停留在表面，具体表现为休闲养生旅游产品内容单一，游客流量季节性明显，市场吸引力不强。走马观花式的观光游览显然是不符合自身的定位，也不能满足游客的需求。休闲养生体现在多个方面，不同的人群有不同的休闲养生方式，例如年轻人喜欢山地骑行，老年人偏向于饮食养生、保健，基于这些不同的人群，商城县在开发休闲养生旅游产品的过程中要体现不同的层次，丰富产品内容，通过延长产品价值链，实现旅游经济收入的增长，以期摆脱“门票经济”。
（三）缺少休闲养生方面的专业人才
休闲养生旅游不同于一般的观光旅游，观光旅游可以有专业导游向游客做景点的介绍讲解，但休闲养生涉及医疗、保健等内容，其专业更强，内容也更丰富。商城县目前缺少这方面的人才，并且对人才重视程度不够，体现不出景区在这方面的专业性，这对游客的吸引力会大大降低，对整个商城县的旅游形象也会产生负面影响。这方面的专业人才包括两个方面，一方面是景区运作营销，另一方面是休闲养生疗养专业技师，二者缺一不可。
三、商城县休闲养生旅游的发展对策
（一）挖掘和培育休闲养生主题旅游产品
打造一个休闲养生旅游胜地，最重要的是要有一批吸引人的旅游产品，本文在分析商城县旅游资源时，列举了商城县丰富的旅游资源，现在归纳起来，可概括为以下几点：
表1对不同的养生旅游资源进行分类，并对不同的养生旅游资源做出了旅游产品开发的设计，按照这种设计，商城县可以深度发掘和培育休闲养生旅游产品，丰富旅游产品内涵，吸引更多的旅游消费者。
（二）加强景区宣传
商城县一方面要完善基础设施建设，例如景区内小交通、指示牌、安全设施，另一方面重视自身软件的建设，例如官方网站、官方微信平台，以及景区的管理人员和服务人员。建设精品既可以作为对外宣传的窗口，又可以为其他景区的建设树立标杆。这方面商城县可以借鉴栾川老君山、新安县龙潭大峡谷，对比之后可以发现，老君山有自己的旅游体验网，龙潭大峡谷有自己的景区门户网，且网页制作精美，内容丰富，提供给游客需要的信息非常全面。
打开商城县旅游局官方网站，可以看到整个网页制作的比较简单，内容单一，没有吸引人的宣传口号，整个网络的宣传目前是处于比较落后的水平，现在比较流行的微信自媒体，微博等宣传方式没有利用上。对于旅游宣传口号，商城县可以提出“休闲养生福地――这里适合深呼吸”，直接说明本地区的功能作用，吸引饱受雾霾影响的城市人群前来旅游；宣传平台方面，商城县可利用微博定期商城县最新旅游动态，及时与微博用户互动，吸引潜在游客的注意力，最终实现地区名声的扩散。
（三）培养和引进专业人才
这里所说的人才指的是两种类型的人才，即管理运作人才和一线休闲疗养技术型人才。解决人才缺乏问题，首先商城县旅游政府部门应认识到这个问题，现如今的旅游不是以前的那种一锤子买卖，现在的旅游重视的是服务质量，口碑效应。其次，商城县应做到培养本地化人才和引进外部人才相结合。本地管理者对商城县资源分布及概况更熟悉，其管理方式更接地气，而引进外部人才主要是学习他们先进的管理方式和运营手段。对于本地管理者的培养，政府部门和旅游企业可以组织专业培训，聘请旅游院校和专业培训师进行培训；对于引进人才，可通过网上招聘的方式吸引和选拔优秀人才。此外商城县要重视服务人员的素质培养。对于游客而言，健康、文明、富有人情、高质量、高水平的服务更能容易让他们记忆深刻。而且，服务是城市的窗口，它直接反映了一个城市的精神面貌和人文素养。