不动产登记中心职能篇1
一、立足“全”字，整合规范化的机构职责
淮南市不动产登记中心统一机构设置、完善职能整合、明确人员配备、细化操作流程，为实行一站式办结和一窗式服务提供了组织保障。一是统一机构设置，做到权界清晰。共设置了首次登记科、抵押登记科、预告登记科、转移登记科、权籍调查科、批后监管科、发证质检科、地产交易科、平台信息科、档案馆等14个科室，从权界清晰上保证了机构设置的统一性。二是完善职能整合，做到权责一致。根据《不动产登记暂行条例》的规定，办理的不动产权利类型有国有建设用地使用权、国有土地上的房屋所有权、地役权、抵押权等4项；办理的不动产登记类型有首次登记、变更登记、转移登记等8项，共有不动产登记事项71项，已经全部整合到有关登记科室，从权责一致上保证了职能整合的完善性。三是明确人员配备，做到分工合理。淮南市不动产登记中心制定了内设科室和人员岗位设置方案，不仅明确了每位工作人员的所在科室、担任职务和工作职责，而且推行了一次性告知制、首问负责制、服务承诺制、限时办结制、责任追究制等管理制度，从合理分工上保证了人员配备的明确性。四是细化操作流程，做到运转高效。按照《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》的规定，梳理细化了登记工作流程，制作了登记流程图，主要包括申请、受理、审核、登簿、缮证、收费、发证、归档等环节，从运转高效上保证了操作流程的细化性。
二、突出“快”字，设置便民化的登记窗口
淮南市不动产登记中心公开了窗口类型、设置了服务平台、实行了上门登记、设立了审核制度，为实行一站式办结和一窗式服务提供了环境保障。首先，公开窗口类型，实行高效服务。为方便市民一站式办理不动产登记业务，登记中心共设立了“首次登记”“转移登记”“咨询服务”等共17个窗口，实行了高效登记服务。其次，设立服务平台，实行微笑服务。在醒目地方摆放了不动产登记流程图、温馨提示等宣传展架，设有引导台、取号机、等候区等，提供了叫号、取号服务，实行了微笑登记服务。再次，延时上门登记，实行特殊服务。登记中心要求窗口员工提前一小时上班并且延时下班，不耽误群众来办事，不让群众多跑路。对不能到场办理登记办证手续的“老、弱、病、残、孕”等弱势群体，窗口员工提供了预约免费上门登记，实行了特殊登记服务。最后，设立审核制度，实行优质服务。设立了审核人员和值班领导制度，负责现场指导审核，并对突发事件进行及时处理，分担了窗口压力，避免了出现差错，实行了优质登记服务。
不动产登记中心职能篇2
【关键词】不动产；登记机构；选择；设置
【英文摘要】thecommonconcernabouttheunifiedrealestateregisteragencyhasbeenarrivedat，however，severalwaysthatCourtsadministrativeauthoritiesorintermediarybodiesshouldberesponsibleforareexistingabouthowtounify．onthebasisofrealestate’sgoalandadministrativeauthorities’register，buildinganindependentrealestateregisteragencymanaginglandandpremisesregister，andthengraduallyunifyingthewholerealestateregisterisareasonablechoicecurrently．andrulesabouthowtobuilditshouldpayattentiontotheaspectsofregisteragency，settings，theresponsibilityofregisteragencyandsupervisionoftheagency．
【英文关键词】realestate；registeragency；choice；setting
不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段，物权公示原则决定不动产登记机构应统一。{1}《物权法》第10条规定“国家对不动产实行统一登记制度”，但“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，而目前我国不动产登记机构与不动产管理机构合一，分散在土地、房产、农林等多个管理部门进行登记，如何统一不动产登记机构依然没有解决，有待进一步研究。
一、统一不动产登记机构的内涵和原则
对于如何统一不动产登记机构，目前主要有三种观点：一是由不动产所在地的人民法院作为登记机构；{2}22二是由具有社会化服务功能的中介登记机构作为登记机构，该主张具体还分为公证部门作为不动产登记机构、事业单位作为不动产登记机构等不同观点；{3}三是由行政机关负责不动产登记，主张由地政部门、房产管理部门、司法行政管理部门等统一管辖区域内的不动产登记事务，{4}而王利明教授则主张在政府机构中设立专门的不动产登记局来专门负责不动产登记工作。{5}
面对众多的选择，应回归到不动产登记的本质和我国的具体国情的基本点上来进行分析。从本质上而言，不动产登记的根本目的在于为不动产物权的公示提供法定方式，它的主要功能就是完成物权的设立、变更或终止，使物权的变动获得社会的承认和法律的保护；同时，为了维持一般的交易秩序和达到国家治理的目的，不动产登记也是满足国家对不动产市场进行监督管理的重要手段。{6}因此，登记制度不仅有平等主体的私权关系，而且有纵向的行政管理关系，承载着个人目标与国家目标的双重价值，不动产登记要实现这双重目标的有机统一。这双重目标决定着不动产登记机构统一的内涵和原则。
（一）统一不动产登记机构的内涵
为实现不动产登记的双重目标，针对我国不动产登记机构与不动产管理机构合一、分散在各管理部门“多头登记”、登记管理不分的状况，所谓的统一不动产登记机构就是指要由一个登记机关，根据统一的法律、按照统一的程序进行不动产登记，并颁发统一的权属证书。具体而言，首先，在横向上，要结束不动产登记机构的“多头登记”、登记管理不分的局面，逐步将土地、房产等不动产统一到一个机构内进行登记；在纵向上，要改变目前上下级或同级政府之间各自为政、相互争夺不动产登记权利和城乡不统一现象，一个辖区内的不动产登记由一个机构统一进行。其次，是要理顺不动产登记与不动产管理之间的关系：一方面要恢复不动产登记的公示方法性质，使不动产登记机构的首要职能在于办理登记业务，同时发挥登记机构的监管职能，在登记的同时对不动产权利和不动产市场进行监管使之符合公共利益；另一方面要处理好不动产登记与不动产的专业化管理的关系，不动产登记要从具体的专业管理中独立出来专职、独立进行不动产登记，而各管理部门也可以将登记资料作为规划、价格、税收、市场监管等的依据，加强协作，提高管理效率。
（二）统一不动产登记机构的原则
从不动产登记的双重目标出发，结合我国的具体国情，我们认为当前不动产登记机构的选择应遵循以下原则：
1．有效性原则。不动产登记的根本目的在于物权公示，因此不动产登记机构首先要达到物权公示的要求，能有效完成不动产登记的任务。为使不动产登记达到物权变动的公示效力和公信力，不动产登记机构必须具有统一性、独立性和权威性，要有人力、物力的保证。首先，登记机关要统一。一国之内或一个统一司法区域内实行统一的不动产登记制度，由统一的不动产登记机关进行登记，并且不论是土地房屋还是其它不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的登记机关负责，从而避免因分散登记而出现混乱。所选择的不动产登记机构必须能承担起整个不动产统一登记的责任。其次，登记机构要独立。无论是谁作为登记机构，都必须保障其能独立行使职权，使登记行为不受其他部门的干涉，保障不动产登记的司法性质。再次，登记机构要有权威性。登记机构必须有必要的权力基础，能对登记申请进行实质性审查，使不动产登记具有公示、公信效力。最后，不动产登记机构要配备充足的精通登记业务的登记人员，要掌握完备的不动产登记的资料，要有充足的财力，以保证登记工作的顺利开展。
2．可行性原则。不动产登记机构的选择涉及机构、人员的安排、财政的支持等方面，只有符合我国国情、切实可行，改革方案才能落实，在实践中才能顺利实施。一方面，不动产登记改革要适应房地产市场建设的需要。“轻所有、重利用”是现代物权发展的趋势，目前我国土地、房屋等不动产交易越来越活跃，对不动产登记改革提供了强大的推动力，因而当前不动产登记应主要以房地产为登记对象，不动产登记机构的选择要有利于推动不动产市场的建设；而对于那些交易不太多、要求不太迫切的不动产，可以待登记机构统一后再逐步纳入登记的范围。另一方面，我国不动产登记机构改革要注意节约改革成本。我国土地、城市房屋、林权等的登记发证工作已基本完成，特别是我国城市土地、房屋的统一登记发证的改革实践已经取得了一定成效，这些为不动产统一登记奠定了基础。总体而言，进行统一登记来保护不动产权利、促进不动产交易的有序进行是收益大于成本的。但究竟选择什么机构担负不动产统一登记的职责，还取决于改革成本的制约作用。我国不动产登记制度是现行物权制度的有机组成部分，并且与不动产管理制度紧密相连。根据诺斯的经济学观点，制度的变迁会形成路径依赖，顺应这一路径会减少制度创新的摩擦成本以及既得利益集团所造成的阻力。因此，从制度变迁的路径依赖以及制度变迁的成本来看，我国不动产登记机构改革应尽可能遵循已有的路径，尽量在现有法律框架内进行改造，并注重与现行管理体制的衔接，以节约改革成本。
3．效率原则。效率是市场经济的基本要求，也是行政管理的生命力所在。效率原则要求登记机构拥有详备的不动产登记资料，科学合理的登记程序，使不动产登记机构能在保证登记不发生瑕疵的情况下在尽可能短的时间内完成不动产登记工作，以满足不动产物权变动的效果及国家进行行政监管的要求。效率原则同时包含便民原则，要求登记机关应该尽可能地贴近不动产所在地，既方便登记机关的实地勘察、准确快速登记，也方便权利人的申请登记和查阅登记信息，减少当事人来往奔波的成本，而这要求不动产登记机构能在城乡分布合理的登记网点。
二、对不动产登记机构设置方案的评析
（一）对法院作为登记机构的评析
理论上法院作为登记机关，可以保证登记的中立性，可以其权威提高物权公示的公信力，实现不动产物权变动的目标。{2}19。但这种选择不符合我国国情。目前我国法院承担着繁重的审判任务（特别是县级法院），如果再让它承担繁杂的登记任务，恐怕难以胜任；法院自身组织条件的限制，无力承担登记专业性技术性的任务，否则需要大规模的配套改革，财力成本、时间成本等将十分高昂。同时，我国司法机关本身受行政权力影响极大，在法院本身还在极力寻求独立的过程中由法院负责登记，对促进登记的独立性、中立性无益。此外，在物权发生争议的情况下，法院需要确认登记的真实性，而法院本身作为登记机关，难免使人产生不信任之感，以致损害登记的权威性。所以由法院去履行登记职能从可行性、效率角度考虑均不合适。
（二）对中介组织作为登记机构的评析
中介机构作为民间组织，以其作为登记机构可以实现登记机构的中立价值，有利于防止行政权对民事权利的不正当干预，可以通过“信息共享”和透明登记制度满足政府监管的需要。{3}但此观点亦存在较大缺陷。首先，作为不附属任何权威部门的专门中介单位，在从事对物权的实质性审查时，缺乏一定的权威性：它不能像行政机关那样借助于行政权力来进行实质性审查工作，它也不具备法院那样的司法权威性，能使物权公示获得较确定的公信力。其次，在登记申请人从事虚假登记、诈骗登记的情况下，它不能追究当事人的法律责任。由于它是中介性单位，缺乏必要的权力基础，不能像行政机关一样对违法当事人进行行政处罚，或者像司法机关一样，依法直接进入诉讼程序，采取有效的法律手段追究当事人责任。再次，我国物权登记制度的目的是双重的，而作为中介单位作为登记机构显然无法有效对不动产权利进行行政监管，不能充分体现出登记制度的双重功能。最后，由于中介机构同样缺乏人员、技术条件，同样需要进行大规模的配套改革，面临着巨大的改革成本。因此，由具有社会化服务功能的中介机构负责不动产登记，至少在目前或短期内是不可行的。
（三）对行政机关作为登记机构的评析
从我国的历史传统和现实情况来看，不动产登记一直由行政机关进行，继续由统一的行政机关登记具有合理性。一方面，行政权力的高效及相应的权威，有利于稳定物权交易秩序，确立登记的公信力，保障交易安全。登记制度的重要特点在于不动产登记的公示公信原则，只要建立统一的登记机关和统一的登记簿，即使是行政登记，也完全可以实现登记的公示效力。登记是否具有公信力和公信力的大小，完全取决于登记制度的设计，与登记的司法性和行政性无关。{7}因此，由行政机关来进行不动产登记也可以实现登记的公示公信目的。另一方面，由行政机关进行登记可以兼顾不动产登记的管理性质。在进行不动产登记的过程中，也需要国家进行其他的一些管理活动，比如统计登记信息，并将这些信息作为国家日常管理和政策调整的依据。由于这些活动不仅具有行政性，还需要较高的专业技术，由行政机关来进行更加合适。同时，从现代行政权和司法权之间的关系来看，现代的行政权已经不再是纯粹的执行管理权，也包括了越来越多的准立法权和准司法权，因而由行政机关进行房地产登记，兼有行政管理和司法性，可以更好地实现登记的多重目标。{8}
三、应以土地、房屋登记部门为基础设立不动产登记机构
在目前条件下，我们认为应将土地登记部门和房屋登记部门分别独立出来，以土地、房屋登记部门为基础设立为隶属于政府的、与土地、房产等管理部门相独立的不动产登记机构。其理由如下：
（一）符合土地物权与其他不动产物权的关系
物权及其法律的重心为不动产物权，而不动产的核心在于土地物权。{9}在罗马法以土地吸收一切的时代自不待言，即使在土地权利与房产、森林、草原、矿产等其他不动产权利分离的今天，也无法改变其他不动产在自然属性上依附于土地的基本事实，因而以土地为基础和核心来创建不动产登记制度也就成为各国的通例。土地登记从性质上来说可以覆盖全部不动产登记，我国不动产登记机关的统一也应充分考虑到并符合土地物权与其他不动产物权的关系。同时，土地房屋登记是不动产登记的主体部分，房地产也是不动产交易的主要方面，解决了土地房屋的统一登记也就解决了不动产登记的核心问题，也为整个不动产统一登记打下良好的基础。
（二）具备统一进行不动产登记的条件
从登记资料的完备性、登记制度的规范性、登记覆盖率、登记工作人员业务水平等方面来看，国土资源管理部门都有了良好的基础。一是在机构设置上，目前土地登记已经实现了机构从中央到地方的五级设置，登记队伍健全，资料详备。二是从登记区域和类型上看，土地登记包括了国有土地、集体土地的所有权、使用权等登记，涵盖了城乡的范围，可以满足物权公示的要求。三是从基础资料的占有上看，目前国土资源部门现有的土地登记资料已经可以辐射到全国城乡大部分土地。2005年全国国有土地使用证发证率达76％，集体土地所有权证发证率达51％，集体土地使用权证发证率达71％（其中宅基地发证率达72％），全国国有土地使用权发证率达85％，从范围来讲可以满足不动产统一登记的要求。四是我国土地登记的现有技术基础和管理基础已具备了承担不动产统一登记的基本条件。土地登记的信息管理和查询系统已实现了数据化、电子化管理，且包容了大量其他物权信息。如果再加上房产登记的力量，就具备了统一进行不动产登记的条件。
（三）有利于节约改革成本
土地、房产管理部门是目前我国主要的不动产管理机构，以其为基础统一进行不动产登记易于与我国现行不动产登记、管理制度相衔接，符合路径依赖原理，能够降低制度变迁成本。由于各地土地、房屋统一登记的改革实践已经进行了多年，具备了合并登记的良好基础，先统一房地产再统一整个不动产的改革方案有利于循序渐进的推进改革，减少改革带来的震荡，节约改革成本。
四、我国不动产登记机构设置的具体措施
在明确以土地管理部门为基础统一不动产登记机关以后，还应从登记机构及其人员设置、登记机构的职责、工作程序、对登记机构的监管等方面进一步加以明确。
（一）不动产登记机构及其人员设置
不动产登记业务工作应从日常行政管理工作中划分出来，设立直接隶属于政府的、公开对外受理不动产登记实物的专职机构——不动产登记局。不动产登记局的设立，首先应以统一性为原则，登记机关的设置一般应以市为基础，负责本行政区内的不动产登记日常工作。其次，登记机关的设置应遵循独立性原则，不动产登记业务与不动产日常行政管理事务脱钩，机构、权责独立。再次，为了提高不动产登记的效率和便民，在县或远离城市主城区的区（县），其交易与城区的联系不甚密切时，可根据实际情况在区或县设立登记派出机构——不动产登记所，从而形成登记网络。
为提高工作效率，不动产登记机构实行首长负责制，登记局局长对不动产登记负责。不动产登记机构中的岗位应根据登记业务需要设置，由专业人员充任。不动产登记机构的组成人员应包括：法律人员（登记官），他们应该熟悉有关法律、政策，主要负责不动产登记审批、产权发证、法律咨询等；技术人员，他们应了解测量、掌握计算机在不动产登记中作用，主要负责测量、登记信息资料的技术管理；行政人员，他们主要负责日常管理工作，如为国家提供不动产登记信息等一些行政服务等。
（二）不动产登记机构的职权和职责
1．不动产登记机构的职权。一是审查权。不动产登记机构根据登记业务的需要可以对申请人提供的材料进行实质审查或形式审查。二是决定权。不动产登记机构根据审查的结果，自主作出进行登记或驳回申请的决定。三是调查权。如有需要，不动产登记人员可以对相关人员进行询问，或者到有关单位查阅有关资料等。四是勘测权。如有需要，不动产登记人员可以到实地进行勘测、检查等。五是准许查阅权。对查阅登记资料的申请作出答复和安排。
2．不动产登记机构的职责。与不动产登记机构的职权相对应，不动产登记机构的职责主要包括以下几方面：（1）准确、及时办理不动产登记。首先，登记要正确。登记机关应做到登记正确，使登记权利与真实权利相符，这就要认真审查申请人提供的资料和权利说明，必要时还要到现场进行调查、核实。其次，登记要及时。当前我国不动产登记普遍存在着拖延的问题，特别是土地使用权和房产所有权登记拖延问题严重，造成诸多问题。今后，不动产登记应明确规定登记机关完成登记的时间，以防止登记的拖延。（2）及时颁发权属证书。权属证书的移转占有一般不发生不动产物权变动的法律后果，但是作为说明权利的根据，在交易过程中，权利人可以出示权属证书来说明自己的权利，对方当事人也无须亲自到登记机关查阅登记薄就能了解权利人的权力状况，从而起到促进交易快捷便利的作用。因此，不动产登记机关在完成登记后应及时颁发权利证书。（3）及时履行通知义务。通知的目的在于使权利人或利害关系人知晓某种危及自己权利的事实存在，并及早采取相应措施，以维护自己的权益。在以下几种情况下，登记机关应及时通知有关当事人：第一，利害关系人提出异议登记时，登记机关应从速通知登记名义人；第二，权利人变更或抛弃不动产物权而申请变更或涂销登记时，登记机关应及时通知登记簿上记载的，在该不动产上存在权利或利益的利害关系人；第三，发现登记错误或有遗漏时，通知登记权利人和登记义务人。如属自己过错造成的，以职权更改后，也应及时通知登记权利人和登记义务人。
（三）不动产登记机构的监管
1．实行从业资格制度。按物权变动的要求统一登记机关后，登记具有了司法性质，具有公信力，登记错误要承担赔偿责任，因此，统一登记机关后，必须保证登记官的素质能满足登记工作的需要。登记官必须具有从事登记服务工作应有的专门登记知识，对登记知识的掌握应达到系统、全面、精湛的程度，而且还要具有良好的职业道德素质。对此，我们认为，登记官的素质须通过国家资格认定的方式来保障，在统一登记机关的同时，应建立由国家登记官资格考试制度，严把“人口”关，以此提高登记官的整体素质。
2．建立严格的登记官职级升降考核任用制度。在分工合理、权责明确的基础上，针对登记人员各自的权责，实行严格的职级升降考核任用制度，给登记人员以压力和动力以提高行政效率。各登记机关的领导只能由取得登记官资格的人担任，对其考核按干部考核程序进行。对一般登记人员，可以考虑将登记职级分为实习登记官、助理登记官、登记官三个等级，规定凡取得不动产登记从业资格证书者可直接成为一名实习登记官；经过一年的实习登记工作，考察合格后晋升为助理登记官；助理登记官在工作岗位满三年，经考察合格后晋升为登记官。对于登记官在登记工作中出现的登记错误，视其错误程度及次数制定延迟职级晋升、降级和淘汰制度。
3．建立登记追偿责任制度。登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的法律行为。因登记错误、遗漏和虚伪致受损害者，应由登记机构负损害赔偿责任。登记机构在承担赔偿责任后，可以对有过错的登记工作人员进行追偿，这能促使登记人员认真负责，减少登记错误。
（四）相关配套改革措施
登记机构统一以后，其有效运作除了机构自身的合理性以外，还依赖于整个登记制度改革的统一推进完善。应在以下方面进一步完善：一是要制定不动产登记法，做到登记机构、登记依据、登记程序、登记证书、登记效力五统一；二是建立公开查询制度，方便不动产交易；三是理顺登记与管理的关系，使登记的物权变动和行政管理双重目标能有效实现。【参考文献】
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不动产登记中心职能篇3
一、机构人员现状情况
（一）土地登记。国有土地使用权、农村集体土地确权登记具体事务由县国土资源局地籍地政股承担。地籍股现有工作人员2名，均为事业人员。
（二）房屋登记。下设立房产股为房屋不动产登记机构，目前房产股无人员编制。
（三）林权登记。我县环林局直属事业单位中无机构和编制承担与不动产登记相关工作的机构和编制。县环境保护和林业局内设机构中的林业行政管理股（挂森林防火办公室牌子）职责中有不动产登记的相关职能，无具体工作人员。
（四）草原承包登记。我县草原登记由县农业畜牧和水务局下属事业单位草原站负责，县草原工作站为财政全额拨款的公益性事业单位，机构级别为股站级，设立编制12名（原畜牧兽医局编制中调整2个编制，申请增加10个新编制），股级领导职数3名（1正2副），工勤编制1名。
（五）农村土地承包经营权。农村土地承包经营权登记工作由县农业畜牧和水务局下设事业机构—县农村经济经营管理站承担，县农经站为股级事业单位，核定事业编制5名，其中：站长1名，副站长1名。目前实有人数1人，混岗2人。
二、业务及信息化建设情况
（一）县国土资源局土地登记。已建立了土地登记薄、册、卡、证，发证证书包括中华人民共和国国有土地使用证、中华人民共和国集体土地所有证、土地他项权利证明书，在县政务中心办证大厅设置了窗口。尚未在网上审批，未建立国有土地使用证数据库和登记系统；目前，国有土地使用证办理1900本，宅基地使用证办理15000个，完成我县24个藏传佛教寺庙，涉及的15个乡镇，占地面积1408666.628平方米进行了土地权属登记。
（二）县住房建设和保障局房屋登记。已建立了登记薄、册、卡、证，在县政务中心办证大厅设置了窗口；发证证书名称为：中华人民共和国房屋所有权证、房屋他项权利证明书。
（三）县林业局林地（林权）登记。林权确权面积234150亩，林地登记408宗,发放林权证137本，发证408宗，发证面积234150亩。我县环境保护和林业局建成覆盖全县行政区域的较为完备的林业主体数据库、专题数据库、基础地理信息数据库以及其他配套数据库，完成了30多人次参加的地理信息技术应用（3s技术）培训。集体林权制度主体改革成功后，为积极适应林权及林产业管理的信息化、数字化建设发展需要，建立了县林权证管理信息系统；加强了林业信息化硬件设施建设。建立省县三级林业门户网站、视频会议、办公自动化、资源管理信息。
（四）县农业局土地承包经营权登记：建立了登记薄、册、卡、证，在县政务中心办证大厅还未设置窗口。还未建立数据库，也未在网上审批；发证证书名称为：中华人民共和国农村土地承包经营权证。新一轮农村土地承包经营权确权目前未发证，即将全面启动农村土地承包经营权确权登记工作。
（五）县畜牧兽医局草原承包登记。建立了登记薄、册、卡、证，在县政务中心办证大厅还未设置窗口。还未建立数据库，未在网上开展了审批；发证证书名称为：中华人民共和国草原承包使用证。
三、下步工作安排
（一）成立领导小组。成立由县人民政府主要领导任组长，常务副县长、分管副县长任副组长，县政府办、县编办、财政局、国土资源局、城乡规划建设和住房保障局、农业畜牧和水务局、环境保护和林业局、法制办、政务服务中心主要负责人为成员的不动产统一登记工作领导小组，加强对不动产统一登记工作的领导，负责研究决定不动产统一登记工作的重大事项，严肃工作纪律，确保在推进实施过程中队伍不乱、人员不散。
（二）建立联席会议制度。为加强对不动产统一登记工作的领导及部门之间的协调配合，建立由常务副县长和分管副县长为召集人，县政府办、县编委、财政局、国土资源局、住房城乡建设局、农业畜牧和水务局、环保林业局、地税局、法制办、政务中心负责人为成员的县不动产登记工作部门联席会议。在县政府领导下，协调各有关部门开展相关工作；研究提出建立不动产统一登记制度政策建议以及有关法规、规章和规范性文件的“立、改、废”意见和建议；研究解决不动产统一登记的制度体系、工作融合、信息平台建设。
（三）加快推动职责整合。职责整合是开展不动产统一登记工作的前提和核心，省已明确要求在6月30日前完成市（）、县两级不动产统一登记的职责整合工作。尽快梳理相关部门承担不动产登记职责情况，按照不动产统一登记的要求，理顺相关部门交叉分散、层级管理权限范围不统一的不动产登记职责，按照人随事走、编随人走的原则，划转相应的不动产登记人员、编制、设备和相关经费，统筹不动产登记相关资源，确保不动产登记机构有足够力量和资源有效开展不动产统一登记工作，力争在6月30日前完成职能职责整合。
（四）编制机构组建方案。机构编制是开展不动产统一登记工作的重要保障。充分考虑原有各类不动产登记工作的专业性和连续性，科学统筹调配相关资源逐步健全和完善人员队伍，拟设立县不动产登记局、县不动产登记中心，及时制定不动产登记机构编制设立方案，及时上报县编委审定，于11月30日前完成县级不动产登记机构编制的设立，年内确保统一登记机构组建到位。
（五）做好资料移交衔接。不动产登记资料移交是确保工作平稳开展的关键。不动产登记资料是证明不动产权利归属的重要依据，是依法开展不动产登记和信息查询基础。相关部门加强沟通协调，全面清理和整理不动产登记历史资料，制定详细的不动产登记资料移交方案，明确原来保存在有关部门的各类不动产登记图、表、卡、册等纸质资料和电子数据的移交、整理、保存的方式及时间要求等，指派专人按计划开展不动产登记资料移交工作并办理好移交手续，明确责任。
（六）开展不动产登记信息数据整合。国土资源局、城乡规划建设和住房保障局、农业畜牧和水务局、环境保护和保林业局等部门要及时全面清理和整理不动产登记资料，按照国家统一制定的数据库标准和数据整合建库技术规程，对原有数据进行录入整理，根据部门信息系统现状完善不动产登记信息数据库，实现各业务主管部门和不动产登记系统互联共享。按照信息平台统一技术要求，预留接口。一旦国家不动产操作系统软件建立，及时接入信息平台。
（七）加强宣传引导工作。认真组织学习《不动产登记暂行条例》，并做好宣传和舆论引导工作，坚持正面宣传和正确的舆论导向，按照国家、省的统一要求，结合工作情况，充分发挥部门引导、专家解读和社会报道等各方面优势，有效利用媒体平台，有重点的做好宣传和舆论引导工作，加强舆情动态监测分析，针对社会关注的热点、焦点问题进行回应，统一口径、统一发声、正面引导，避免恶意炒作。
四、有关建议
（一）落实时间进度。省厅、局已明确要求在6月30日前完成市、县两级不动产统一登记的职责整合工作，11月30日前完成机构组建。我局已代拟不动产登记工作计划及领导小组、职责整合、联席会议制度等通知文件，现报请县政府审定后于6月30日前印发执行，确保不动产统一登记职责整合工作的顺利有序开展。
（二）落实办公场所。土地、房屋、林地、草原等不动产登记档案资料多，办公用房至少需要1200平方米，现国土资源局办公用房有限，无法整合调剂使用。
不动产登记中心职能篇4
当前不动产登记职业化建设尚处起步阶段，存在很多亟待重视的问题：一是人员稀疏、专业化水平较低。原先分散在各部门的登记人员有着不同的要求，如房屋登记自2012年开始需要考取登记官才能从事审查、登簿工作，土地登记只需要上岗证书，其他登记有的是公务员兼职，没有专门的登记人员。因为对登记人员没有统一的要求，导致统一登记后人员业务素质更加参差不齐。二是职业认证和职称序列未建立。不动产登记不同于工程、经济领域，是近20年发展起来的管理行业，由于其队伍规模远小于工程、经济等传统行业，因此没有为登记人员专门建立技术职称序列，而是根据工作人员所从事的具体工作简单套用工程或经济类技术职称，如在登记机构从事信息工作的则套用工程类职称，从事登记工作的大多套用经济类技术职称，事实上这种套用是比较勉强的。三是较为有效的培训教育体系还未建立。而今从事不动产登记业务的人员很大部分是从房管过来的，原来土地登记在国土系统中份量不够，对人员的培养力度远远无法满足现在登记的需要。四是对不动产登记的职责认定还较模糊。不动产登记是采形式审查还是实质审查、是承担无过错责任还是过错责任在理论和实务界还存在一定的争议，司法审判对登记责任也有不同的认定，职责的不明确导致业务标准不统一、人员队伍不稳定。因此，笔者认为应当重视不动产登记职业化建设，主要基于以下原因：
一是统一登记的需要。不动产登记在我国有很悠久的历史沿革，但历经了不动产几乎停止登记、房地林等分离登记的各个时期后，直到2013年开始国家才加快了不动产统一登记的步伐。分散登记时期各主管部门形成的上岗要求各不相同，由于登记在不同条线的重要性不同，所以不够重视的部门就没有形成一支固定的登记队伍，也没有专门的机构，而比较重视的部门则建立起登记机构、有一支相对稳定的工作队伍，并对从事登记的人员设定了必要的职业要求。而当统一登记后，机构、人员、体制、机制等都会重新整合、更新，不管是从登记业务的种类、范围而言，还是业务量的不断扩张方面，都需要专业化的队伍承担起这一重任。
二是高效服务的需要。不动产登记是为广大群众提供保护权利的服务，是政府行使职能的重要窗口，高效服务让群众满意是登记机构永远的追求。高效的服务不但要求有规范严格的制度，更要有职业化的人才队伍作保障。提供服务的工作人员既要有责任感也要有较高的专业水平，因为只有责任感较强、专业水平较高、经验较丰富的工作人员才会更好地理解服务对象的需求，从而想尽办法满足一切合理的需求。因此，如果仅是由其他部门人员拼凑而成的临时队伍很难提供高效的持续服务。
三是提升登记簿公信力需要。不动产登记形成的最重要的成果是登记簿，这既是物权的法律凭证，也是登记信息对外查询的重要载体，其正确性的高低直接影响政府的公信力。当前很多地方由于历史登记数据的质量问题导致对外查询的范围相当有限，也影响了向上汇交数据的准确性。因为以前大众关注房产证比登记簿更多，有些地方登记簿（以前叫登记卡册）特别是电子登记簿是在《物权法》出台后才逐步建立，因此信息缺失、错乱的情况非常之多。而《物权法》赋予登记簿如此高的法律地位，则相应的需要有规范的管理体制和人员的高素质保证其质量的高上，只有具有较高专业化的队伍才能胜任这种工作。一方面由专业化的队伍从事登记工作，能较好地保证登记簿的正确性，另一方面对尚未建立的登记簿和已有登记簿的清理、维护都需要专业队伍全身心的投入。
四是队伍稳定性需要。每个行业都有相应的法律和行规需要遵守和执行，不动产登记要形成自有的特色并受到社会的尊重，则要求有一支稳定而专业的队伍。由于以前对登记人员职业资格等没有形成系统性的制度，国家没有出台对人员统一的技术职称管理模式，登记人员大多没有经过职业化训练，都是从别的岗位调配而来，显得既稀缺又不稳定，加上登记编制的限制，登记岗位聘用了大量的“临时工”，造成了队伍的不稳定。统一登记改革因房产交易与不动产登记职能的分离使得许多以前的登记骨干人员留在了交易管理部门，带来了登记人员进一步的紧缺。
五是登记固有性质的需要。由于不动产登记是以民事行为或行政审批为基础，涉及到民法、商法、行政法等多领域法律，虽然不要求登记人员精通这些法律，但也应具备一定的法律知识才能做好日常登记工作。同时，登记形成的大量登记簿和登记档案需要有一定档案基础知识的人员进行科学管理。此外，登记量的巨大和信息数据逻辑关系的复杂导致登记信息系统建设在登记中显得极为重要。由此可见，登记按不同分工需要法律、档案管理、信息、测绘等各专业人才，特别需要同时兼具两种或两种以上这些专业的综合人才。
由上可知，不管是从行业的发展要求，还是对外服务的需求，不动产登记都应加快职业化建设。笔者建议应着力于以下四个方面进行职业化建设：
一是建立专门的职业认定体系。职业化是专业化基础上的职业素养和职业精神的一种体现，因此，加强职业化建设，专业化是基础。目前，国内职业化建设比较健全的行业都是技术含量较高的行业。如工程建设类、法律类等。这种专门的职业入门和认定有利于行业的规范发展，有利于队伍素质的提高和人员的稳定，也利于为社会大众所认可。不动产登记由于涉及到的专业以法律为主，可延伸到信息、测绘、档案等相关专业，由于无法纳入法律职业系列即公检法律行列，也无法与单纯的档案、信息工程、经济类职称相提并论，因此应建立登记师之类的专门职称，从入门的登记员开始，建立具有层次感的职业发展平台，只要具备法律、测绘、信息、档案等专业的人员经过考试或上岗入门均可在此职称系列中得以发展。
二是建立系统的人才培训机制。其一，要建立相应的学科，目前高校中房地产管理专业中对不动产登记涉及的较少，而且不动产包括的范围远超房、地两种常见类型，因此需要整合散布于海、林、渔、水利等方面与不动产登记有关的科目，如果能以不动产登记为主开设不动产管理专业，建立相关法律、档案、信息、测绘等专业学科则对培养应用型人才将大有裨益。其二，要建立行业培训体系，为加强对实务型人才的教育，应在岗前和岗中建立长期、不同的培养层次，适应不同岗位的复合型人才的机制，只有不断学习才能得到提升，才能更好地服务社会。其三，要持续更新培训教材。当前还没有专门针对登记的培训教材，而以往登记方面的培训教材不是时效性差就是针对性不强。要组成一支专业化程度高的业内人士编写登记培训教材，并定期修订以满足工作和培训的要求。
不动产登记中心职能篇5
【关键词】不动产统一登记财产权
党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出，“健全自然资源资产产权制度和用途管制制度”，“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度”。2013年11月20日，国务院常务会议正式决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部一个部门承担。
2014年1月11日，国土资源部副部长徐德明在2014年全国国土资源工作会上说，不动产统一登记是国土资源管理的一项新职能。建立实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是我国产权管理体制机制的重大改革，责任重大，任务艰巨。当前，统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台，要逐个落实到。重点是作好不动产统一登记的顶层设计，制度安排。
“不动产”是指实物形态的土地和附着于土地上的附属物，我国规定不动产的类型主要包括土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建（构）筑物的物。
不动产登记又称为不动产物权登记，为《物权法》中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实，被作为一种物权公示手段。
在此之前的很长一段时间内，我国不动产登记制度极不统―，国土部门管理土地，住建部门登记房屋，海域使用权由海洋行政管理部门登记，矿产、森林资源也“各有其主”，多头管理，混乱从生。因此在国土资源部明确表态之前，由一个新的行政机构负担所有不动产权属情况的登记工作，就已经是学界普遍支持的建议。国土资源部副部长徐德明表示，建立实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是我国产权管理体制机制的重大改革。
当前全国各地不动产登记十分混乱，这一点在房地产登记中体现得尤为明显。不少地方，房屋买卖要求购房人分别去国土部门和房产部门办理土地使用权证和房产证，流程十分繁琐，付出成本巨大。更重要的是由于房屋信息数据不健全，市场公布的数据五花八门，导致决策者无法出台准确有效的调控政策，购房者也经常受数据误导，从而做出错误的买房决定。国务院此次下大决心建立不动产统一登记制度，相信就是要从根本上解决上述问题。
很明显，不动产统一登记制度一旦落地，相当于给楼市投入一枚重磅炸弹，影响十分重大。首先最重要一点就是不动产登记有可能拉低房价。知名开发商潘石屹就在不同场合提出，一旦不动产登记制度实施，房价就会立马下降。他的观点虽然武断，但代表了大部分人的想法，他们认为不动产登记是打击高房价和投资客的高手。登记制度落地，那些持有多套房产的“房姐、房叔”们就会抛售房产，起到遏制需求、改善供给矛盾的作用，从而缓解或推动房价下跌。
其次，不动产统一登记制度也为房地产税征收铺路，为楼市长效调控打下坚实基础。十八届三中全会明确提出要加快房地产税立法，并适时推进改革。但房地产税落地和不动产统一登记制度两者密切相关，后者是前者的技术准备和必要的支撑条件。全国有多少房产，被多少人买了不搞清楚的话，房产税的征收对象和征收税率就无法确定。因此房地产税立法和征收前，不动产登记制度必须建立完善，以便摸清全国住房“家底”，使得房地产税能够有的放矢。
第三，在全民反腐的年代，不动产统一登记制度也被视为反腐利器。由于制度长期缺位，让不法之徒钻了漏洞，通过房产赚取大量财富，比如有地方官员利用职权将数十套经适房划归子女名下。在房价高涨的年代，房子成为腐败官员藏匿财产的最佳道具。因此不动产统一登记可以通过“阳光疗法”，将贪财者的不法财产公布于众，为反腐败工作增添一个强有力的助手，这也是社会各界呼吁不动产登记制度尽快实施的重要原因之一。
降低房价、为房地产税铺路、打击腐败都是不动产统一登记制度的重大使命，但该制度的最核心意义并非如此。
整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。统一不动产登记首先遵循的是不动产的自然规律和国际通行做法，除此之外，其主要目的是为了克服现行不动产分散登记的弊端，保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，保证交易安全，尤其是方便企业、方便群众。
遵循了不动产的自然规律和国际通行做法。房屋和土地、林草与土地本来就是一体的，是不可分的，世界上绝大多数国家实行的是统一登记。在关于《决定》的说明中指出“山水林田湖是一个生命共同体……由一个部门负责领土范围内所有国土空间用途管制职责……”。为此，《决定》要求在不动产统一登记的基础上，“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度”。
为了更好地保护不动产权利人合法财产权。古语云“有恒产者有恒心”，登记的本质目的就是确定不动产的权利归属，并在登记簿上进行记载公示，从而达到保护不动产物权的目的。以前由不同的部门管理和登记，导致不同不动产之间的权属界线不清、权利归属不明，引发众多矛盾和纠纷。另外由于各部门的登记方法、技术规程等不一致，很容易导致重登、漏登现象发生，造成了大量登记错误。统一登记后，可以减少甚至杜绝类似问题发生，更好地理清当事人之间的不动产权利界限、减少权属纠纷、提高登记的准确性和权威性，更好地维护当事人的不动产物权。
提高政府治理效率和水平。多个部门都在办理不动产登记，各个部门都配备一套专门的人员、机构、场所以及设施设备等等，国家不仅为此多支付很多人力物力成本，而且各部门之间的职能交叉容易导致部门间的争权夺利或者扯皮推诿，降低行政办事效率，甚至严重影响政府的形象。国家实行统一登记，将房屋、林地、草原、土地以及海域登记的职责整合由一个部门承担，可以减少部门职责交叉和分散，从而大大减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府的公信力。
不动产登记中心职能篇6
一、从以房屋登记为核心向以交易管理为核心转变
从某种意义上说，房屋登记是物权合法建造后，各种证书汇总的“兜底”办证。房管部门在履行管理职能时，其“业务链”或多或少都与登记相连。比如，交易管理与房屋登记捆绑，服务业务前置，等等。不动产统一登记后，房管部门只能依靠自己职责来行使职权。房屋存在的形式主要有新建商品房和存量房两种，因此，可以依据不同的类别，研究不同的管理办法，从而加强交易管理。
一是以预售管理为龙头，推动房地产市场管理。目前新建商品进入市场前必须进行预销售审批，房管部门对此有比较成熟的管理办法和经验。抓好预销售管理，特别是抓好新建商品销售合同备案，从宏观层面上既有利于房管部门加强房地产市场调控，打击违规开发，同时从管理层面上也有利于房管部门推动资质管理，开展关联工作，对此，必须高度重视，进一步强化。
二是以合同备案为重点，推动房地产交易管理。当前，有的地方实行了存量房买房合同备案，有的地方没有实行存量房买卖合同备案。从长远发展来看，实行存量房买卖合同备案，不仅有利于加强房地产交易管理，维护市场秩序，而且有利于房管部门推进个人住房信息建设，完善个人住房信息系统。如果房屋登记分离后，没有存量房合同备案，房管部门是无法掌握房屋交易情况的，也是无法对存量房交易进行管理的，即使不动产登记部门提供了不动产登记信息，也是一种滞后的信息，或者是市场交易与登记结果不一致的信息。因此，没有建立存量房交易备案制度的地方，必须利用现有管理资源，尽快启动存量买卖合同备案工作。另外，建立存量房买卖合同备案，也有利于房管部门加强中介机构管理，推进其他管理业务的上档升级，使管理更加规范高效。
二、从以档案管理为载体向以信息管理为载体转变
房地产档案是在房地产管理活动中直接形成的，具有保存、查考价值的文字、图簿册和图像视频等不同形式的历史记录。不动产登记统一后，房管部门管理的档案范围肯定有较大程度的调整，特别是过去因房屋登记而产生的大量纸质资料和电子资料将相应的减少。目前，房管部门档案管理的重点是房屋登记资料，对此，相应管理部门应尽早调整工作思路。
一是扩大管理范围。主要是把新建商品房预销售合同备案资料和存量房交易的合同备案资料纳入房地产档案管理的重点，与房地产登记的纸质资料一道，同收集，同归档，同管理。同时建立相应的电子信息资料，形成房屋从建造到交易再到拥有的比较完备的数据库。
二是放大既有功效。房管部门在房屋登记中形成大量的纸质资料，有的已经转换成电子资料。现阶段，要加大人力物力财力投入，在原有登记簿信息的基础上，建设比较完备的个人住房信息系统。一方面为金融、税务、司法、纪检、住房保障等部门提供信息，形成资源共享平台，打通“信息孤岛”，以此来发挥房管部门在社会管理创新中的作用，进一步提高房管部门的地位；另一方面为房管部门建立个人住房信息查询系统提供基础支撑。
三、从以行业管理为主向以产权产籍管理为主转变
市场经济越成熟，行政干预越乏力。从中央“简政放权”和“砍掉最后一公里”的信息中得到启示，随着改革的逐步深入，房管部门的行政权力还将进一步减少，协会管理，行业自治将是大势所趋，这既是改革发展的结果，也是社会进步的标志。为此，房管部门要创新思路，顺势勇为。
不动产登记中心职能篇7
内容提要：我国《物权法》第二十一条规定不动产登记机关登记错误，致他人损害，登记机关应负赔偿责任。文章以为这一规定原则，应当予以细化。文章以为不动产登记机关的赔偿责任性质定位于民事责任有利于对受到损害的正当权益的保护，不动产登记机关的赔偿责任回责原则应采过错责任原则，文章还列举了不动产登记机关应承担赔偿责任的情形，并建议在制定不动产登记办法时列进。
编者按：为维护国家的基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的回属、发挥物的效用、保护物权，我国《物权法》于2007年3月16日颁布并将于10月1日生效。为些，本刊特编发海南大学部分学者的论文。这些论文分别从不同的视角，就物权的限制、不动产登记机构的赔偿责任性质、回责原则、不动产善意取得、权利质权以及船舶抵押权等题目进行阐述，并提出了自己的见解，相信对于正确理解、适用并进一步完善物权法律制度具有一定的意义。
我国《物权法》第二十一条第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”这标志着我国不动产登记机构在进行不动产登记时，假如登记错误，导致物权及其利害关系人之损害，登记机关要承担起赔偿的责任。这对于保护登记物权人及其利害关系人的正当权益，确保登记的资料的正确和登记的效力，维护交易的安全都有着重大的制度保障价值。
然而，我国《物权法》第二十一条之规定过于原则和粗放，所有的价值意义更多地体现在宣示层面。从裁判层面而言，它远不能满足司法裁判之需。好在《物权法》第十条已规定在先：“？？登记办法，由法律、行政法规规定。”我国物权法于2007年10月1日生效，物权法之施行，离不开不动产登记制度，由此来判定，我国不动产登记办法当已在制定之中并应当在2007年10月1日前颁行。故过于原则、粗放、落于宣示层面的不动产登记机构的赔偿责任将纳进更具操纵意义，能充分司法裁判内容的不动产登记办法自是当然。本文拟就不动产登记机构赔偿责任的性质定位题目、回责原则题目、赔偿机构的赔偿情形等题目进行必要的阐述，以有益于我国不动产登记办法的制定。
一、我国不动产登记机关赔偿责任性质应定位于民事责任
不动产登记机关赔偿责任的性质决定着赔偿的回责原则，赔偿原则以及受到损害的物权人及其利害关系受救济的范围和程度等诸多方面，也决定着赔偿规范体系是否科学，以及如何规范和展开的题目。我国有相当多的省市，如：上海市、深圳市、武汉市、福建省、山东省、吉林省等，在物权法出台之前，就土地或房产发生的过户登记、他物权登记等具有物权性质的登记，制定了地方性法规、规章。在这些地方立法实践中，对登记机关登记错误造成物权人或利害关系人损害，其赔偿性质不同一，如《福建省土地登记条例》第四十四条、《贵州省土地登记条例》第三十二条等明文规定，依照国家赔偿法规定负责赔偿，此系国家赔偿性质无疑。有相当多的省市，如：《上海市房地产登记条例》第六十一条、《深圳经济特区房地产登记条例》第五十九条，则规定登记机关应负赔偿责任，此类规定，未明确其责任性质是民事责任。但结合司法实践来看，受到损害的物权人将不动产登记机关作为民事被告，制成民事诉状，诉至人民法院，人民法院以民事案件立案，交民事庭依民事程序进行审理并以民事判决书之方式判令不动产登记机关赔偿受到损害的物权人之损害的情形来判定，此系民事责任性质应是不争之理。学界也极为关注不动产登记机构赔偿责任的性质，但学界对此题目的看法也有分歧。一种观点以为，由于我国办理不动产登记事务的机关属于我国行政治理机关，其以国家的公信力为基础为当事人提供不动产交易安全保障，所以在它因行使职权而给当事人造成损害时应承担的是国家赔偿责任。因此“因登记机关的过错，致不动产登记发生错误，且因该错误登记导致当事人或者利害关系人遭受损害的，登记机关应依照国家赔偿法的相应规定承担赔偿责任”.另一种观点以为，登记机关错误登记而给当事人造成损害的行为侵犯的是当事人的民事权利，这属于民法领域中的侵权行为，因此，登记机关承担的赔偿责任应是民事侵权责任。已有的实践和学界观点的两面性，折射出对赔偿责任性质熟悉尚未达成共叫。由此观之，不动产登记办法之制定究以赔偿责任性质为国家赔偿抑或民事赔偿之定位颇值得推敲。
笔者以为，我国不动产登记机构赔偿责任性质宜定位于民事责任性质。其根本原因在于不动产登记虽是由土地治理部、房产治理部分等行政治理机关作出，带有浓厚的行政色彩，但是不动产登记行为其本质是物权变动行为，属私法性质。登记机关及其工作职员所为的登记行为系私法行为的延伸或者说是为私法行为服务并附着于私法行为，因此，登记机关及其工作职员因错误登记引起的损失，是民事侵权的类型之一。只不过此种侵权在主体上具有一定的特殊性而已，但不能由于此类侵权主体的特殊性——国家机关及其工作职员，而改变其民事责任性质。其次，将不动产登记赔偿责任定位为国家赔偿责任不利于保护受损害确当事人的正当利益。国家赔偿必须要有明文规定才能索赔，法无明文规定国家不承担赔偿责任。而我国《国家赔偿法》尚未将其纳进到国家赔偿的范畴。根据《国家赔偿法》第二条规定：“国家机关和国家工作职员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织正当权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”国家赔偿以违法为条件，假如登记机关及其工作职员作出登记行为时有过错，并造成了当事人的损失，但是其行为本身却不违反相关法律规定。在此种情形下，受到损失的物权人及其利害关系人就无法通过国家赔偿的途径谋求救济。《国家赔偿法》规定的赔偿是名为赔偿，实为抚慰或者补偿，不具有民事赔偿的填补性，故国家赔偿的赔偿数额仅限于直接的损失，当事人的间接损失，如预期的利润则无法获得赔偿。此外，国家赔偿采用的是行政赔偿程序，而行政赔偿程序则存在一个先行处理程序，即赔偿请求人要求赔偿应当先向赔偿义务机关提出。假如赔偿义务机关逾期不赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议，请求人再提起行政诉讼。该种救济模式，无故增加了救济的程序、难度和本钱，使赔偿救济成为畏途。但是，假如将不动产登记机关登记错误引发的损失而承担的责任定位为民事责任性质，那么，由于民事责任功能在于救济被侵权的权利回回到权利被侵犯前的完满状态，使权利人遭受的损失能得到充分的填补。因此，受到侵害的权利人之直接损失和间接损失均会得到赔偿。将其定位为民事责任，则适用民事程序，权利受到损害者则可以直接提起民事诉讼，无须行政处理在先，程序减少了，救济变直接了，获得赔偿之本钱、时间均会大大下降或减少。司法实践也印证了上述的分析。因此，不动产登记机构的赔偿责任定位于民事责任，更利于保护受害人的正当权益。
二、不动产登记机构赔偿责任的回责原则应采过错责任原则
我国《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证实和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需进一
步证实的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”根据此条规定，我国不动产物权登记一改过往采用的“形式审查”的做法，为确保登记资料和登记事项的真实、正确，确保物权人正当权益得到维护，确保不动产登记的公信力，为交易安全提供最有力保障，而采“实质审查”原则。这一原则的采纳对我国不动产登记赔偿责任的回责原则的确定具有重大的影响。
赔偿责任回责原则，就是确定侵权行为人侵权损害赔偿责任的一般准则。它是在损害事实已经发生的情况下，为确定侵权行为人对自己的行为所造成的损害是否需要承担民事赔偿责任的原则.对于侵权回责原则体系构成虽有一元论、二元论、三元论等观点，但通说以为我国侵权回责原则体系由过错责任原则、无过错责任原则、公平责任原则构成。就不动产登记机关因登记错误承担的赔偿责任的回责原则究为何者，《物权法》第二十一条并没有明确规定。有观点以为，不动产登记机构赔偿责任应当采无过错责任原则，只要登记机构登记错误造成了当事人的损害就应承担赔偿责任。目前，国内一些地方法规中也采用了此原则，如《上海市房地产登记条例》第六十一条规定：“房地产登记机构及其工作职员违反本条例规定，导致房地产登记错误，给房地产权利人造成损失的，由市房地资源局或者市登记处承担相应的法律责任。”《深圳经济特区房地产登记条例》第五十九条规定：“登记机关及其工作职员因不当核准登记，造成权利人损失的，登记机关应负赔偿责任，赔偿费从赔偿基金中列出。”《浙江省城市房屋产权产籍治理条例》第三十一条第一款也有相似规定。另一种以为，不动产登记机构的赔偿责任应采过错责任原则.即不动产登记机构登记错误，造成了当事人的损害，应以不动产登记机构主观上有过错作为价值判定标准，不动产登记机构仅在登记行为主观上有过错时，才对损失承担赔偿责任。此种观点中，甚至于还分两派，一派以为只要登记机关主观上具有过错就应承担赔偿责任，另一派则以为必须是登记机关因重大过失造成登记错误的，才承担赔偿责任。笔者以为，登记机构赔偿责任的采用何种回责原则，应当在考虑诸多的因素，权衡利弊，平衡各方利益后作出选择。笔者以为，根据《物权法》第十二条的规定，我国不动产登记采用的是实质审查方式或原则。登记机关“采用实质审查方式，则承担的责任就会重”.这是由于实质审查方式对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵、登记资料是否真实、登记的不动产是否客观存在，均须具体审查。经确定无疑后才予以登记，它不同于形式审查，由于形式审查只关心登记申请人提交的登记资料是否能够满足法律规定的登记条件之需，它对于不动产交易上的权利事项实质上是否真实、有无瑕疵不予考虑。在实质审查方式下，登记机构为保证登记的客观真实付出远较形式审查方式下的要多。因此，当出现登记错误时，确定其承担赔偿责任的回责原则轻重则应当与其付出成反比才能体现法之公平正义。过错责任原则和无过错责任原则相较而言，过错责任原则因只有在登记机关对于登记错误有过错时才承担民事赔偿责任，它显然比无过错责任原则下，只要存在登记错误，只要登记错误导致了损害发生即承担赔偿责任，而不问其主观上有无过错的回责原则要轻得多。因此，从此方面言，不动产登记对实质审查方式的采用，则必然导致采用过错责任原则。
笔者以为，我国《物权法》规定登记错误的赔偿责任，其表征体现为两个方面：一方面在于对遭受损害的权利予以救济，使其尽可能地回复到遭到侵害前的完善状态；另一方面，通过承担赔偿责任的惩罚方式达到矫正、警示的作用。实际上，物权人以及其利害关系人其期许的是物权登记的正确，而不是获得赔偿，法律规定不动产登记机构对登记错误导致的损失承担赔偿责任也不是仅仅为了惩罚，它只不过是以此种强有力的方式表达对错误的否定态度，并要求不动产登记机构及其工作职员敬业爱岗，谨慎工作，一丝不苟，创造并维系不动产登记不庸置疑的公信力。从此角度言，过错责任原则和无过错责任原则两者相较的话，过错责任原则因其承担责任主观上需有过错，远比在承担赔偿责任时，径依法之规定，不问主观上过错之有无对不动产登记机关及其工作职员的警示、引导作用要明显得多。主张我国不动产登记机关赔偿责任回责原则不宜采过错责任原则，而应采无过错责任原则的人以为，我国的不动产登记机构属于国家机关之一，官本位色彩浓厚。登记机构与物权人及其利害关系人之间的地位不同等，一旦登记错误并导致损害，受害人常处于弱势地位。假如采用过错责任原则，则举证证实登记机构登记错误主观上有过错的举证责任依法应当由受害人承担。受害人因与登记机构把握的信息不对称，加之其所处的劣势地位，要其证实登记机构主观存有过错难度太大。倘使其无法举证，势必承担举证不能的后果。笔者以为，无过错责任原则系针对特殊侵权而设定的一种回责原则，登记机构赔偿责任从本质上属于一般侵权责任。倘使要将其界定为特殊侵权类型，法律上需明文规定。在法无明文的情况下，简单将其回类于特殊侵权责任，无异于置其无救济的境地。登记机关赔偿责任之承担，正如耶林所言：“不是损害而是过错使侵害者负有赔偿义务。”我国一些部委规章、地方性法规中已普遍采用了过错责任原则来调整登记机构的赔偿责任。如《城市房屋权属登记治理办法》第三十七条就规定：“因登记机关工作职员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”又如《江西省土地登记办法》第三十五条规定：“因土地登记工作职员过错造成土地登记错误、漏登的，土地主管部分应当及时更正或者补登，给土地权利人造成损失的，依法予以赔偿。”上述规定，已在实际生活中运行多年。在其运行过程中，有关受害人之举证证实登记机构登记错误主观上有过错并非如人们想象的那么困难，那么不可为。由于主观之过错不是躲于内心的东西，它总是通过各种方式呈现在外，并以一定的形式固化，能为人力所熟悉、收集并运用。在这些方面积累下来的丰富经验对我国不动产登记办法制定应有极高的参考价值。
三、不动产登记机构登记错误应予赔偿的情形
我国《物权法》第二十一条未列出登记错误应予赔偿的情形，这是物权法欠操纵性的一个遗憾，在制定《不动产登记办法》时应当总结《城市房屋权属登记治理办法》和一些地方性法规、规章规定的登记错误的应予赔偿情形，吸纳学者民法典物权编草案建议稿中建议条文中所列举的登记错误应予赔偿情形，使《不动产登记办法》更具操纵性，能满足不动产物权登记所需。笔者以为，登记错误应予赔偿的情形至少应包括如下几点：
1.登记机关及其工作职员主观上有过错导致登记错误、遗漏和遗失登记资料，使物权人及利害关系人遭到损失。此处过错，有学者以为应当是“重大过失”才承担责任，假如是由于一般的甚至稍微的过失而发生登记错误，不应该使登记机关承担责任.笔者不同意这种观点，由于登记机关的一般的或稍微的过错造成的损害后果其严重的程度不一定就亚于“重大过失”。且在实质审查原则下，如还发生登记的错漏或遗失登记资料，这是不能容忍的。因此，登记机关承担责任与否，应看其是否有过错及其过错是否给当事人造成损失，并不能以过错大小来加以区分。
2.违反登记程序给当事人造成的损失。主要包括不公告或违反公告期限、
*无正当理由拖延登记时间、无故拒尽有关当事人的正当的查询登记的请求、有限公然登记资料、拒尽变更或更正登记等等。建立同一的登记程序的目的在于保证登记的过程能够顺利完成。没有按照登记程序的要求完成登记手续而给当事人造成损害的，应当赔偿。
3.登记机构工作职员与他人相互勾结、恶意串通，造成对当事人的损害。在这种情况下，也应由登记机关对其工作职员的故意侵权行为承担责任。这是由于登记机构工作职员在执行职务中，给物权人及利害关系人的正当权益造成了损害。
4.假如登记机关为执行上级机关的指令、其他权威的机构的指令或有关领导职员的指令等外来干涉而进行了错误的登记，仍然应当理解为登记机关的过错。对于这类的过错，为了及时救济，登记机关应先行承担责任，然后再由登记机关系统内部平衡其各自的责任。
此外，不动产登记机构的错误登记，系登记机关以外的人的行为造成的。根据《物权法》第二十一条第二款之规定，也应当由登记机构承担赔偿责任，登记机构不得借口他人的行为而推诿责任。但登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。此处被追偿人应当不包含登记机构的工作职员。（来源：《河南省政法治理干部学院学报》）
注释：
该条规定：“因登记部分及工作职员过错造成错、漏登记的，登记部分应及时负责更正或补登记，给房地产人造成经济损失的，依照国家赔偿法规定负责赔偿。”
该条规定：“房地产登记机构及其工作职员违反本条例的规定，导致房地产登记错误，给房地产权利人造成损失的，由市房地资源局或者市登记处承担相应的法律责任。”
梁慧星。中国民法典草案建议稿及理由（物权编）.北京：法律出版社，2004.45.
杨立新。侵权***.北京：人民法院出版社，2004.111.
张新宝。中国侵权行为法.北京：中国社会科学出版社，1998.288-291.
崔建远。我国物权立法难点题目研究.北京：中国社会科学出版社，2005.
不动产登记中心职能篇8
[关键词]不动产物权登记不动产物权登记机关国土资源部门
2002年12月17日全国人大公布了《中华人民共和国民法（草案）》，但对一些还存在较大争议的问题没有做出明确规定，仍待继续研究。其中不动产物权登记机关的选择就是一项悬而未决的问题。当前学术界和实物界许多人认为建立统一的登记制度是制订物权法的任务之一，而建立统一的登记制度首先要确立统一的登记机关。对于由哪个部门作为不动产物权的登记机关，存在几种不同意见。梁慧星教授认为由县级人民法院作为登记机关；王利明教授认为应该在政府中设立专门负责不动产物权登记的行政机关；还有学者认为应该设立一个中立的事业性组织来负责登记。本文认为，从当前实际情况出发，结合不动产物权登记固有的性质，应该由国土资源部门作为不动产物权的统一登记机关。
一、从当前不动产物权登记机关看统一登记机关的选择
（一）当前的不动产物权登记机关
确立统一登记机关有两种途径，一是从现有的登记机关中选择；二是选择或设立新的登记机关。目前我国办理不动产物权登记的机构主要有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门等。[1]它们主要对土地所有权、土地使用权、房屋所有权、林地使用权等进行登记。这种多部门登记的混乱局面是历史发展形成的。我国从高度的计划经济到有计划的商品经济，再到市场经济，是一个曲折、渐进的发展过程。在这个过程中，不动产物权种类多样化，权利主体多元化。与这种渐进的过程相适应，各个不动产物权的登记机关是在不同时期为适应经济发展需要而逐步设立的。因此，我们今天系统地考察不动产物权登记机关时，会觉得登记机关的设置非常混乱。在当前市场经济条件下，有必要统一不动产物权登记机关。而事实上不动产物权的核心是土地物权，非直接针对土地的不动产物权也必然是以土地物权为基础。以土地为基础和核心的统一，是自罗马法以来一切建立不动产登记制度的市场经济国家或地区的共同做法。[2]所以，如果在现有的登记机关中选择的话，由土地管理部门作为不动产物权登记机关是当然之理。
（二）国土资源部门作为不动产物权登记机关的可行性
我国当前土地管理部门从上到下分别是国土资源部、国土资源厅以及县市的国土资源局。此外，大部分县在乡镇设有土管所。该系统的登记可以辐射到中国城乡全部土地，在范围上可以满足物权公示的要求，而且中国台湾地区的不动产登记就是以土地登记为基础的。[3]从国土资源部门的职能来看，主要是对国土资源进行行政管理，其中一项职能就是管理城乡地籍、以及土地使用权出让、租赁、作价出资、转让、交易等事项，土地权属登记也包括其中。由此可见，国土资源部门的职能中包含了不动产物权登记制度的核心：土地登记。因此，从这点来看，将国土资源部门作为统一登记机关无可厚非。当然，从我国目前国土资源部门实行的登记来看，主要目的在于行政监督和管理，而不是服务于市场交易的秩序和安全。但是从根本上说，政府管理的根本目的在于服务于人民，而不动产物权登记的根本目的也在于保障市场交易秩序和人民财产权利，两者的目的是统一的，因此即使由行政机关来实施登记也能实现私法上的目的。
当前存在的问题是政府职能及其观念的问题。我国正在进行的政府机构改革正在使一个管理型政府向服务型政府转变。如果政府职能不转变，即使由其他形式上独立的机关来履行登记也难以达到目的。因此避免公权力侵犯私权利的目的，在物权法上是难以实现的。国土资源部副部长在全国地籍管理培训班书面讲话中强调，“切实转变行政作风，真正以便民、护民为根本宗旨，从被动管理转变为主动服务。”所以说，在现有行政体制下，既要维护交易秩序，又要防止公权力对私权利的侵犯，关键不在于使不动产物权登记机关脱离行政机关，而在于转变行政机关的职能，并辅以技术上的安排。为解决这一问题，无论是采取实质审查主义的国家还是采取形式审查主义的国家，均采取了一些补救措施，典型的如德国的物权行为理论，法国及日本的公正制度等。
因此，可以看出，以国土资源部门作为统一登记机关有两点好处：一是充分利用了国家的现有资源，在原有的土地登记制度上作改进，扩展为不动产物权登记制度；二是避免行政机关基于行政管理的需要不正当的干预登记机关，使得登记机关的设置目的不能实现。
（三）选择或设立新的登记机关不可行
由上面的分析可知，基于我国当前行政管理的体制，选择或设立新的登记机关，必然会因为行政机关管理的需要而受到干扰，这种做法不仅没有实质的积极意义，反而是浪费资源。“不动产登记，由不动产所在地的县级人民法院统一管辖。”[4]有学者认为登记应与司法系统建立直接联系。国际上，不动产登记机关，在德国为属于地方普通法院系统的土地登记局；在瑞士为各州的地方法院。[5]外国的做法有其合理之处。以瑞士为例，瑞士的司法法院有联邦法院和地方法院组成，有的州法院的法官由公民直接选举产生，因此地方具有很大的独立性。[6]在这个前提下，由地方法院作为不动产物权登记机关更能保护权利人的利益。而我国当前正在进行司法改革，司法改革的核心是司法独立，司法独立的内容之一就是法院要独立于行政机关。如果由法院作为登记机关，会使得法院与行政机关产生种种关系，由此必然会阻碍司法改革的进程。因此，在我国法院不适合作为不动产物权登记机关。
对于设立独立的事业单位作为登记机关，这一做法的根本目的在于保持登记机关的独立性，使登记服务于市场交易，不受行政机关的干扰。而我国事业单位的体制本身存在问题。“政事不分，一部分事业单位承担着政府行政的职能”，[7]再加上行政机关本管理的需要，事业单位的独立性实在难以保证。与其如此，不如由行政机关直接履行登记之责。
二、不动产物权登记的本身特性看统一登记机关的选择
（一）从不动产物权登记的目标看统一登记机关的选择
每一部法律都应有明确的目标，其中每一项制度都有相应的制度价值。[8]登记制度也有其追求的目标。但在不同时期追求的目标并不相同。我国最早的不动产登记是土地登记，是地籍制度的内容之一。最初，地籍管理主要是为制定各种与土地占有制度密切相关的税收、劳役和赋税制度服务的。随着社会生产的发展，地籍管理逐渐从单纯为课税服务转变为巩固土地制度、合理利用土地和制定经济计划的行政、法律、经济、技术服务的综合措施。[9]由此可以看出，在不同时期，土地登记制度追求的目标是不同的。改革开放以来，我国市场经济蓬勃发展，包括土地在内的各种不动产成为自由流通的物，市场主体也强烈需要通过一种方法实现交易的安全和对自身财产的保护。历史的发展赋予了登记新的目标。因此国土资源部门除了对土地进行管理以外，还需要将其掌握的信息公布于众，为市场交易服务。从我国正在进行的行政机关职能转变的改革上看，由国土资源部门履行登记之责是可以实现登记目标的。
（二）从不动产物权登记的性质看统一登记机关的选择
对登记的性质大体有三种学说：公法行为说；证明行为说；私法行为说。[10]从国家管理的角度看，对不动产进行登记是一种行政管理手段，是行政权力的运行。从这点上看，不动产物权登记完全是公法行为。但是，在物权法上，不动产物权登记具有三个特点：第一，登记的实质在于将有关不动产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿上，以备人们查阅；第二，登记的内容应能够为人们所查阅，登记的内容都是公开的信息。第三，不动产物权登记的范围仅限于不动产。[11]从这三个特点来看，不动产物权登记是彻底地为平等主体间的市场交易服务的。在这个意义上，如果设立一个专门从事登记事务的机构，专门服务于市场交易，确是最理想的选择。但是从实际情况来看，登记制度不仅有平等主体间的私权关系，而且有纵向的行政关系，其中贯穿着个人目标与国家目标的双重价值。为了避免社会资源的浪费和行政机关的干预，由国土资源部门负责登记应该是最现实的选择。从最简单的公私法的划分看，公法是为国家利益的，私法是为私人利益的。不动产物权登记既要为国家管理服务，又要为市场交易服务。在当今公私法相互渗透的情况下，确立不动产物权登记机关实无必要纠缠于登记的性质，只要能实现登记的目标即可。
（三）从不动产物权登记的效力看统一登记机关的选择
关于不动产物权登记的效力问题，有学者概括为物权公示效力、物权变动的根据效力、权力正确性推定效力、善意保护效力、警示效力、监管效力。[12]这一看法较全面地概括了不动产登记制度的功能。但在物权法上，最重要的两项功能是物权公示效力和权利正确性推定效力，即公示公信。公示是公信的基础，公信是公示的目的。公示公信的作用在于通过物权权属的公开，使交易当事人形成一种对交易的合法性、对受让的标的物的不可剥夺性的信赖与期待。不动产物权登记目标的实现基础就在于公示公信原则的彻底实现。那么对不动产物权登记机关的选择就要保证公示公信效力的实现。我国加入wto之后，政府行为的透明度原则成了一个重要原则，再加上行政职能的转变以及行政权力与生俱来的高效、权威性，使得不动产物权登记的公示公信效力得以保证。在这点上，事业单位作为登记机关是远远比不上的。
三、登记机关的责任看统一登记机关的选择
（一）统一登记机关的法律责任
根据物权法和不动产登记法的基本原理，登记是以不动产物权登记机关、最终以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。如果由于登记机关的原因使得当事人申请登记、查阅登记资料、获得正确的登记信息等权利不能实现，或者登记机关登记发生错误，给当事人造成损害时，当事人有权获得赔偿，登记机关应当承担责任。《中华人民共和国民法（草案）》第一编第二十三条规定：“因登记机构的过错，导致不动产登记簿错误记载，对他人造成损害的，应当承担损害赔偿责任。”一般认为，当事人由于以下四种情况给当事人造成重大损害的，受害人有权要求登记机关予以赔偿：第一，因登记机关的重大过失造成登记错误；第二，无正当理由拖延登记时间；第三，无故拒绝有关当事人的正当的查询登记的请求；第四，登记机关的工作人员故意与他人相互勾结、恶意串通，造成交易当事人损害的。[13]因此，不动产物权登记机关的选择不仅要符合不动产物权登记的自身特性，还要使当事人因登记制度获得的权利有诉讼上的保障。
（二）当事人可以获得的救济途径
我国当前已经制定了较为完善的行政复议、行政诉讼、国家赔偿制度。由国土资源部门作为登记机关，当事人的权利救济可以直接纳入到现有的渠道。当不动产物权登记当事人的权利受到登记机关的侵害时，受害人可以根据自己的意愿选择复议或直接进入诉讼程序，通过国家赔偿使权利得到救济。在权利救济这一点上，如果以法院作为登记机关有以下两个弊端：第一，法院是公民权利救济的最后途径，法院必须具有公正、威严、中立的品质；如果受害人通过诉讼追究法院的责任，那么将影响法院的权威。再者，法院既作为当事人，又作为审判者，有违法治的要求。第二，主张以法院作为登记机关的学者提到，在德国，不动产物权登记的争议直接进入诉讼程序，当事人在此程序中已经不必，而是直接向上级法院上诉。[14]这种做法在我国是不合适的。我国实行两审终审制，如果受害人直接向上级法院上诉的话，实质上剥夺了受害人的二审权利，减少了权利救济的途径。
四、结语
由国土资源部门作为不动产物权的登记机关，充分利用了我国现有的行政资源，并通过扩大登记范围，统一了不动产物权的登记机关。同时，由国土资源部门作为登记机关保证了登记目标的实现，发挥了登记制度应有的功能，并且将登记机关的法律责任追究纳入了现有的权利救济渠道。但从许多方面看，由作为行政机关的国土资源部门作为统一登记机关并不是最理想的选择，但却是最现实、最可行的做法。
注：
[1]全国人大常委会法制工作委员会主任顾昂然，关于《中华人民共和国民法（草案）》的说明
[2]梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第141页
[3]前引[2]，梁慧星书，第142页。
不动产登记中心职能篇9
在目前的不动产登记实务中，日益增多的行政诉讼和随之而来的行政赔偿案例，让登记从业人员和业内专家开始反思登记行为本身存在的问题，这也正是当前不动产登记的主要风险之一。因此，如何在不动产登记中做到登记行为合法有效、登记服务优质高效以及有效预防和减少行政诉讼与行政赔偿风险的发生，已成为摆在不动产登记机构面前的重要课题。如果能够将合规管理模式引入不动产登记实务当中，或可对此类风险实施有效的规避、防范和控制，以达到最优化的服务与管理效能。
一、不动产登记合规管理的定义
所谓不动产登记合规管理，是指不动产登记机构通过主动发现登记程序各环节的内部违规情形来有效识别行政诉讼与行政赔偿发生的风险，并且及时采取适当措施予以纠正、中断、制止的行为。
二、不动产登记主要违规情形
从房地产登记涉讼案例来看，违规登记是不动产登记中损害登记申请人及利害关系人合法利益，最终导致行政诉讼与行政赔偿结果的主要原因。在实务中，违规登记的情形主要有两种：程序违规和实体违规。
1.程序违规
程序违规主要存在两种情况。（1）在受理之初因疏忽未鉴别出不动产登记机构颁发的权利证书（证明）的真伪，或会导致错误登记。（2）在之后的不动产登记程序各环节中，登记工作人员未严格依照相关规定进行当场一次性告知，仔细查验，实地查看，客观调查，审慎核查，准确、完整、清晰登簿，按照权限查询等而导致登记错误。
2.实体违规
实体违规主要指登记工作人员对现行不动产登记有关法律条文的理解和运用产生偏差或登记行为未有现行相关法律法规上的任何依据而导致的违规行为，主要表现为：（1）不作为，即应当登记的不予登记。（2）乱作为，即收件错漏的给予登记、法律法规明确规定不予登记的竟然登记。
三、构建不动产登记合规管理的路径
1.岗位合规手册
不动产登记机构岗位合规手册的制定和修改是关于不动产登记的一系列相关制度和相应操作的即时持续完善过程，是不动产登记机构建立有效内部控制机制的基础和核心。
不动产登记事务繁杂精细，稍有不慎就会操作失误，如未及时发现，最易导致行政诉讼与行政赔偿风险的发生。为理清各类业务头绪，便于记忆，让定期轮岗、交流岗位、调动岗位、新进岗位的登记工作人员能够较快胜任本职工作，构建登记安全“铁打的营盘”，不动产登记机构应编撰岗位合规手册――《各类登记安全操作指南》，包括规章制度、简要说明、操作步骤、注意事项、快捷方式、关键点、易错点、小窍门、口诀等。
2.全程动态监管
不动产登记机构可设立由三位及以上单数的不动产登记专家组成审核委员会，平时可设合规管理部门，由审核委员会成员推荐或兼任专职合规管理人员，在接待申请-初审-受理-查验-登簿-发证各环节依次循环形成的不动产登记程序中定时定岗检查、随时随机抽查、定期全程排查，以期主动发现内部违规问题后及时采取适当补救措施加以纠正，并撰写合规岗位责任到人制度、月度年度合规报告、违规调查处理意见、合规改进措施、合规完善建议等。这一以服务不动产登记当事人为宗旨而实施的全程动态监管过程，首先可有效减少不动产登记机构各业务职能部门间相互推诿扯皮现象的发生；其次可促使不动产登记机构的工作人员自觉运用相关法律法规以及单位规章制度来严格约束自身的登记行为；再者可以为单位营造浓厚的合规氛围，对不动产登记机构逐步形成合规文化奠定良好的思想基础。
3.合规绩效考核
不动产登记机构可在现行的绩效考核机制中纳入合规管理奖惩制度，即增加绩效考核中合规管理的比重，也就是说在绩效工资中分配一定比例的合规考核工资，确立合规有奖、违规重罚制度，可有效激励登记工作人员防微杜渐、未雨绸缪、树立合规意识、严格依法办事、严谨合规操作、严守合规底线。
4.合规学习培训研讨
（1）可组织登记工作人员进行内部的法律法规、规章制度学习，并定期检验学习成果，比如通过考试或者内部技能竞赛等方式，让登记工作人员能在实践过程中不断地巩固和提升对合规登记的认识。
不动产登记中心职能篇10
一、科技研发机构要不要进行登记
随着海安县科技创新体制综合改革试点的不断深入，海安经济开发区、高新技术产业开发区与全国多家高等院校或科研院所开展交流合作，先后成立了6家以国有资产举办的科技研发机构，其中，高新区1家：海安南京大学高新技术研究院；开发区5家：海安上海交通大学智能装备研究院、海安苏州大学先进机器人研究院、海安常州大学高新技术研发中心、海安中科智能制造与信息感知应用研发中心、海安北京机电研究所锻压产业研发中心。这些科技研发机构均由区管委会与相关高等院校科研院所签订了合作协议，明确了合作双方的主要内容和目标任务。另外，从改革和发展的角度来看，此类研发机构还有不断增多的趋势。那么，关于新成立的科研机构要不要进行法人登记呢？我们认为依法依规实行法人登记是必须的，主要理由有：
首先，机构进行法人登记管理是维护国家法制统一的需要。《宪法》规定了我国是单一制国家。从法理上讲，任何单一制的国家都只能建立统一的法人制度。只有进行全国统一的登记管理，才能更好地维护国家法人登记管理体系的完整性与统一性。
其次，机构进行法人登记管理是新形势下科研机构自我发展的要求。只有进行登记法人管理，颁发全国统一的《证书》，才能使科研机构取得不受地域限制的、持久的合法凭证，充分发挥其在国家经济社会发展中的作用，为建立充满生机与活力的管理体制、运行机制创造条件。
再次，机构进行法人登记管理，有利于全面了解和掌握科研机构的发展变化，为国家有关部门更好地制定其发展规划和政策提供可靠的依据，实行科学的宏观调控，保证其发展与国家的经济社会发展相协调。
最后，机构只有进行法人登记管理，才能做到登记管理范围一致、登记管理内容一致、登记管理程序一致、登记管理标准一致。而这些，都是实现登记管理目的、提高登记管理水平的最基本要求。可以想象，如果各地在登记管理的范围、内容、程序、标准等方面都自行决定、各行其事、相互不同，长此以往，势必带来难以预料的问题。
二、由谁登记
从目前实施机构法人登记的管理机关和登记类别来看，机实施法人登记主要有企业法人登记、个体工商登记、社团登记、民办非企业登记、事业单位登记等形式，那么科技研发机构该由谁来实施法人登记呢？经过对相关法规条例研究学习和分析对比，我们认为实施个体工商登记、社团登记、民办非企业登记完全不符合登记条件，实施企业法人登记也存在一定的矛盾和局限性，主要表现在：一是合作协议明确了研发机构具有公益属性，实施企业法人登记不能完整体现属性要求；二是高校院所和地方政府作为举办主体，高校院所负责人担任企业性质的研发机构法定代表人，不符合机关事业单位人员经商办企的规定要求；三是机构名称核准不能符合企业登记规定，研发机构名称一般为某某研发中心或某某研究院，企业登记必须冠以某某有限公司名称，对此，合作的高校院所是不予接受的。为此，我们认为研发机构只有实施事业单位法人登记这一形式较为妥帖。主要理由是：
（一）从事业单位登记条件来看，高校院所和地方政府合作举办的科技研发机构是利用国有资产举办的，经批准设立，有自己的名称、组织机构和场所，有与其业务活动相适应的从业人员，有与其业务活动相适应的经费来源，能够独立承担民事责任。这些条件都具备了事业单位法人登记的条件。
（二）从区镇政府角度看，进行事业单位法人登记，有利于助推区域产业发展。科技研发机构依托科技院校的技术及行业资源优势，研发、孵化和带动科技主导产业的转型升级和品牌建设，为海安县产业发展及经济增长做出贡献。研发机构作为事业法人登记体现社会公益性，也利于政府主导。
（三）从高等院校和研究院所角度看，进行事业单位法人登记，有利于提升机构地位。研发机构设立登记可以取得与公办事业单位的同等地位，以事业单位名义开展研发活动，可以提高社会公信力。相关高等院校和研究院所也把合作成立的研发机构实施事业法人登记，作为双方合作的基本必备条件之一。
（四）从研发机构自身发展看，进行事业单位法人登记，有利于享受优惠政策。实施事业法人登记的研发机构，在某些领域可以享有事业单位同等的优惠政策和社会资源，享受与公办事业单位相同的土地使用、收费、税收、社保、人才引进、职称评定等优惠政策。
三、如何实施事业法人登记
研发机构实施事业单位法人登记，首先遇到的一个难题是机构由谁批准成立，从县级层面看，研发机构不同于县委、县政府或机构编制部门批准成立的单位，那么，何部门或何单位下发的批复文件才能作为其登记设立的依据呢？通过法规条例学习和周边地区调研，县编办把区镇管委会和政府批复成立文件作为登记的依据文件。同时，县编办还根据省编办、省科技厅《关于进一步完善全省科研事业单位机构设置审批的通知》（苏编办发〔2014〕14号）文件要求，由县科技局对研发机构各方面情况进行评估，确定该机构是否具备建立研发中心的条件，作为登记局能否进行法人登记的重要参考。另外，针对此类机构设立的特殊性，还因地制宜开展了一些重点做法：
（一）加大力度开展实地核查。为保证新形势下研发机构依法规范设立登记，我们加大实地核查力度，组织牵头财政、审计等部门联合对研发机构是否符合登记条件、是否有稳定场所、是否有经费来源和开办资金、是否有独立的财务账户、是否能独立承担民事责任、是否配备相应的从业人员、相关资质（执业许可）是否有效、业务范围是否符合审批部门职能界定范围等方面进行了检查。对实地核查中发现的问题，进行现场指导，要求其及时整改规范，确保符合事业单位法人设立的条件。
（二）严格完善登记资料。指导研发机构严格按照登记事项和登记程序办理相关手续，完善相关资料。针对此类机构的特殊性，在单位名称的确定、宗旨和业务范围和法定代表人情况等方面都进行了全面深入的了解和研究。名称严格规定由“字号+所属行业+机构形式”构成。宗旨和业务范围由开发区（高新区）根据实际情况进行拟定，登记局把关后由两区发文确定。同时，向相关高校院所下发书面征询函，对法定代表人的实际工作单位、人员简历等各方面情况进行详细了解，并要求举办单位出具正式的任职文件。
（三）注重强化宣传指导。机构实施登记后，向机构负责人进一步宣传了事业单位登记管理政策法规，对研发机构设立后贯彻执行《条例》、开展业务活动、档案管理等工作进行了指导。同时，通过年度报告公示、现场核查、履职评估等多种方式，定期和不定期对单位加强现场指导，加大研发机构登记工作指导密度，确保研发机构按照核定的宗旨与业务范围抓紧开展业务工作，切实为海安转型升级及经济发展作出贡献。
四、登记后如何监管
研发机构实施事业单位法人登记也存在一定的弊端，机构运行也有一些制约，登记管理机关监管的难度大大增加，主要表现在：1.监管缺乏有力抓手。科技研发机构进行事业单位法人登记后，登记管理部门对其业务范围、开办资金、资产损益和人员结构等重要事项，无法实施科学有效的监管，监管缺乏有力的抓手。2.法律责任难以掌控。科研机构进行事业单位法人登记后，法定代表人大多是高校或科研机构（总部）的负责人，如果其自身产生合同或经济纠纷等责任，登记管理机关难以管控，存在一定的法律责任隐患。3.实际运行受到影响。实施事业法人登记的研发机构，在工程建设、招投标、科研设备、集中采购、固定资产财政监管等方面都必须按照行政事业单位的有关规定和要求来执行，影响了科研机构的运行效率和发展活力。对此，我们按照“谁审批谁监管”的原则，进一步加大研发机构登记监管力度，主要做法有：
1.加强部门监管，由单一监管向联合监管转变。要使这些研发机构运行既富有活力，又合规范，必须对它们的运行进行全面、有效的监管。努力形成部门协同监管、行业约束、社会监督和主体自律相结合的监管新格局。我们组织财政、审计、物价、市场监管等相关部门对6家已经设立的科研机构，开展定期和不定期的实地核查，对核查发现问题的单位，及时跟踪进行整改，整改后仍不到位的，撤销事业单位法人资格。各相关部门密切配合，在事业单位活动和运行的重要环节，加强对法人资格的监督，形成工作合力。
2.加科学评价，由指标评价向信用评价转变。通过科学确定评定内容，规范评定程序，对研发机构信用等级作出公平公正的评价。充分利用好事业单位年度报告工作这一有效的监督手段，对研发机构开展业务活动、经营服务、社会效能、诚信程度、人民群众评价程度以及社会的公认程度进行综合评价。通过多种指标，建立研发机构登记管理诚信档案，确定其登记管理诚信等级，促使它们更好地为经济发展服务。
3.加强实地核查，由注重登记向注重管理转变。将日常登记、年度报告手续的办理与实地检查相结合，加强对研发机构登记事项的实质性核查。建立重大问题发现机制，针对重要问题，加强实地核查。明确核查范围、核查内容和核查步骤，对在实地核查中发现的问题进行跟踪整改，确保核查取得实效。
4.加强履职评估，由静态管理向动态调控转变。开展研发机构法人履职评估，通过召开进点会议、开展履职测评、广泛收集情况、调阅相关资料等重点环节，综合各方面情况，形成评估对象履职评估报告，确定其履职等次，并运用评估结果。以此加强对研发机构的动态监管，提高法人履职能力，增强机构活力。